关于集体土地征收补偿问题的合理化建议

关于集体土地征收补偿问题的合理化建议（精选8篇）

关于集体土地征收补偿问题的合理化建议 篇1

关于集体土地征收补偿问题的合理化建议

摘要：土地征收补偿是土地征收过程的关键问题，随着城市化进程加快，集体土地逐渐成为土地征收的主要对象，集体土地征收补偿问题也随之成为土地征收的重点。关键词：集体土地；土地征收；征收补偿

一、加快建立和完善集体土地征收的法律体系

集体土地尤其是城市郊区和城中村集体土地承担着农民的现实生存和未来发展，具有重要的保障功能。现行的有关集体土地征收的法律法规严重滞后于城市化的进程，损害了集体土地农民的权益，必须对现行的法律法规进行修订，完善集体土地征收的法律体系。

（一）要明确界定土地征收中的“公共利益”的具体范围

国家规定土地征收是为了公共利益的需要，但是什么是公共利益缺少明确具体的明文规定。明确公共利益的内涵和范围应当采取列举式的方法，详细准确的界定公共利益，使实际操作中真正做到有法可依，规范土地征收行为。

（二）完善集体土地征收法律程序

法律程序是集体土地征收实际操作的具体依据，规范合理的土地征程序能有力的保障被征地农民的知情权、参与权和救济权。

（三）完善对地方政府的司法监督制度

地方政府出于对土地出让金的依赖和地方发展的需要，滥用权力的行为时有发生，应开创更加合理有效地监督方式，突出加强司法监督的力度。

二、确定合理的集体土地征收补偿范围

我国《土地管理法》第47条第3款规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。”由此可见征收补偿范围并未包括被征收耕地转为非农用地后的增值部分，即土地发展权的对价，无法反映被征地农民的实际权益。根据马克思地租理论，级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，土地区位是级差地租Ⅰ形成的原因之一，同一块土地上几次连续投资的劳动生产率的差异是形成级差地租Ⅱ的原因，根据地租分配理论，集体土地所有者拥有级差地租Ⅰ，级差地租Ⅱ有集体土地所有者和和征地者共同所有。土地征收后的增值部分，是由土地的区位差异、规划用途和投资方共同造成的，增值部分当

[1]然包括级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，因此土地增值部分应当考虑失地农民的份额。这正是土

地发展权的价值体现，因此确定征地补偿范围应当考虑土地发展权的对价，这样才能切实的兼顾失地农民的社会保障问题。

三、确定切实的集体土地浮动补偿标准

根据我国《土地管理法》第47条规定的补偿办法，按照原来土地用途补偿，土地前三年年均产值的倍数给予补偿，即“年产值倍数法”，实际已经严重损害了被征地农民的利益，阻碍城市化的进程并严重影响了社会的稳定，亟需改变。应该确定市场定价为主，辅以地方实际灵活调整的浮动补偿标准，根据土地发展权对价涨幅、物价和通胀率等指标浮动，切实保证失地农民生活不低于原来水平，兼顾失地农民的就业、医疗等社会保障问题。

四、明确征收补偿费发放集体土地所有权的权利主体

《土地管理法》第10条规定我国农民集体土地所有权权利主体呈现多元性，各主体均能代表农民行使权利，难以保障补偿款及时足额的发放到失地农民手中。因此必须以法律的行使明确集体土地所有权主体的具体内涵，做到土地产权清晰、权属合法，明确规定补偿费在农民、村内小组、村经济组织的分配比例，确保补偿费起到应有的保障作用。另外，此条中乡（镇）经济组织为权利主体的规定不合理，可以考虑予以取消其集体土地所有权权利主体的地位。乡（镇）是我国最基层的行政机构，属于国家体系，工作人员是国家公务人员，享受国家工作人员待遇，不应参与补偿款的分配。具体可由组成乡（镇）基层群众组织（村民委员会、社区居委会）行使集体土地所有权权利，参加补偿费的分配。

五、集体土地征收补偿安置方式多元化

集体土地补偿方式可以而且应该多元化。首先，金钱的补偿方式，发放可采取分期浮动的方式。根据物价的变动和实际工资水平进行分期差异化发放，确保失地农民的生活水平不降低。其次，社会保险安置。考虑到失地农民的综合文化水平普遍不高易形成坐吃山空的局面，在征得失地农民同意的前提下，把补偿费的一部分分期缴纳养老、医疗等各种社会保险，以确保失地农民的长期利益。再次，用地单位安置。在确定土地用途后，用地单位已接纳失地农民安排就业的方式代替一部分补偿费的一次性支付。既可以降低失地农民的就业风险，又能缓解用地单位资金交付压力。最后，入股分红安置。在农民自愿的前提下，长期有稳定效益的项目，考虑让失地农民把地价作股，参与用地单位的生产经营，享受分红并承担相应的风险。

六、建立专门的土地征收纠纷处理机构

我国近些年来，在征地过程中之所以频频出现失地农民采取极端行为维护其权益的各种不和谐事件，其中一个重要原因是没有维护其合法权益的组织机构接受失地农民的利益诉求，造成了“告状无门”现象，严重危害了社会稳定。因此，这里可以借鉴国外经验设立专业性的裁决机构解决征地纠纷。例如英国的土地法庭、香港的土地审裁处、法国的土地裁判所、新加坡的征地争议上诉委员会等，这些机构在纠纷解决过程中具有公正、迅速、专业性

[2] 强的特点能够有力的维护失地农民的合法权益。

结语

集体土地征收补偿作为集体土地征收的核心问题牵动的各方利益，关系着社会稳定和经济的健康发展，集体土地征收补偿作为城市化进程的重要环节，不容忽视，政府有关部门应本着以人为本的理念正确处理、合理对待，切实维护农民的合法权益，协调各方利益，促进社会稳定和经济健康发展。

参考文献：

[1]毕宝德.土地经济学 [M].北京：中国人民大学出版社，2005.328-332.[2]杨炼.“城中村”改造过程中的土地征收补偿研究[J].安徽农业科学，2011,39（24）：14711-14713.

关于集体土地征收补偿问题的合理化建议 篇2

一、制度定位:农村集体土地征收制度和补偿制度之辩

(一) 法理基础:

土地征收与征收补偿的法理基础不同使二者具有一定的可分性。 尽管土地征收是土地征收补偿 (本文对补偿取其广义, 即包括安置) 的事实原因, 土地征收与土地征收补偿的法理基础并不同。土地征收的法理基础是公共利益, 要求私人主体为公共利益做出牺牲;而征收补偿的法理基础是公平原则。征收补偿在何等程度上追求公平, 并不取决于征收行为本身;征收补偿也并非与征收同步, 也就是说有征收不一定有补偿, 在1958年《国家建设征用土地办法》实施时期, 甚至规定经同意可不作补偿。可见, 征收的基础必然是社会本位的, 而征收行为引起的征收补偿的基础则是个人本位的。至于征收补偿的公平的内涵, 在很大程度上受经济社会发展的不同阶段的法律价值观的影响, 团体主义盛行的二十世纪上半叶“不完全补偿主义”曾盛行一时, 但在市场经济完善的当代, 公平补偿一定是以市场价格为基础的。征收与补偿的法理基础不同, 决定了二者的价值和制度设计有所不同, 征收以公共利益的实现为价值, 公共利益的准确认定是制度的核心, 后续的实现则有强制力为依托;征收补偿以公平合理地补偿权利人的损失为目的, 故补偿的公平合理性是其追求的价值所在, 而以纠纷裁断机制为保障。我们更容易看到的是征收和征收补偿相互联系的一面:引发征收补偿一定是征收的事实;征收造成的私法上的后果往往需要征收补偿来填补;征收对补偿的依赖性在当代如此之强, 以至于立法需要考虑把征收补偿程序的穷尽作为征收展示其强制性的前提, 这也是产生“补偿问题不解决不能取地”“不经司法程序不能强拆”思路的原因。

(二) 法律关系:

农村集体土地征收补偿与征收的法律关系构造的差异。 我国现行宪法第十条等规定, 土地征收是国家为了社会公共利益、以强制力为后盾将集体土地的所有权收归国有的行为。土地征收的主客体具有特定性, 征收的主体是唯一的 (国家, 实践中由各级人民政府代表) ;客体是集体所有的土地的所有权;相对人是农民集体。

产生征收和补偿的客体差异的原因是农民集体享有所有权, 但征收的事实后果是农民个体的承包经营权、宅基地使用权等权利受到损害, 因而征收补偿范围应包括地上用益物权、不动产物权和可能发生的侵权致损, 进而使得补偿的相对人包括了所有相关的权利受损者。

(三) 行为性质:

农村集体土地征收补偿问题上法定性与意定性的并存。 法定性是土地征收和征收补偿所共有的, 但表现不同。

土地征收要具有法定性。从公共利益的界定这个核心问题出发, 土地征收制度要解决三个问题:一是谁来界定公共利益?二是以何标准来界定?三是界定之后以何保障实现?对于谁来界定公共利益, 立法基于政府是公共利益的应然代表这一假设, 一般将公共利益的界定和后续权力交由政府来行使, 特殊情况下才委之于立法 (包括民主投票) 或司法, 总之一定是单向性地认定、发起并组织, 不需要与被征收方合意一致;对于以何标准来界定, 无论是从保证公共利益必要的实现还是避免公共利益越限的角度, 都需要由法律通过抽象概括或列举的方式确定一个界定标准或一个能够得出界定结果的程序;对于界定之后以何保障实现, 一旦正确地界定了公共利益, 征收的实现还有强制性作为保障。由此得出征收法定性三方面的表现:法定单一主体、法定界定标准、强制手段保障。

征收补偿也具有法定性, 没有法定性的补偿可能出现两种情形, 一种情形是权利人挟权向政府漫天要价, 损害政府和纳税人权益, 这种情况现实中并不多见, 因为个人在政府面前往往处于弱势, 一旦发生纠纷极易成为被诉者甚至被强制者;另一种情况是征收者损害权利人利益, 表现为压低补偿费用、安置不到位及程序上的欺瞒、截留。因此征收补偿也需要具有法定性, 体现为法定的补偿范围、标准和法定程序。然而, 补偿的核心问题——实现公平合理的补偿, 不可能通过适用单向性和强制性来解决, 补偿方案如果放任征收者来单向安排且不容拒绝的话, 征收者损害权利人利益的情形仍会大量出现。因此立法只能为征收界定一个范围和幅度, 在此范围内补偿问题的解决需要借助在政府与征收对象的充分合意来确定。

二、完善思路:完善我国集体土地征收制度的法律思考

(一) 完善定价机制:提高被征地方的参与程度。

1.明确法定补偿标准和原则, 在此范围内由被补偿者选择补偿方案。

土地合理补偿, 必须体现市场定价的原则, 当前可以采取政府公布片区价格并适时调整的方法。除按照民事规则对征收的附带致损进行赔偿外, 征收补偿应该以片区综合地价 (近两年一些省份已经开始发布) 为水准, 并确定一些必要的确定补偿的原则。在此基础上, 允许结合具体的情况对其内容和形式进行丰富。 在实践中多种补偿方式并存的情况下, 具体采取哪一种方式或综合采取哪几种方式以及具体的方案设计, 由于地域和治理结构的差异, 立法上需要原则性和灵活性的结合, 最好的方式是法律界定一定的标准, 政府以诸方案提供者角色出现, 而将选择权交给农村集体, 由农民选取的征地代表或全体投票的方式来行使。

2.增强补偿程序独立性, 防范征收管理者侵越。

法律应区分征收管理和征收补偿管理的权限, 减少补偿款被征收主管方操作的机会。与征收补偿相关的款项与征收所需的款项是基于两种不同性质的基础产生的, 不能出于征收的需要动用补偿款。应当推广赔偿安置金专款专户管理的财务制度, 建立出款方与农村集体的直接对接。其次要明确土地征收的受偿主体, 征收承保农用地和宅基地的补偿费的受偿主体主要是农民个体, 而未承包到户的集体土地的受偿主体主要是农村集体, 目前则主要由农村集体经济组织代为接受。有必要在完善农村集体财务制度的同时加强集体土地补偿款的分配管理。

(二) 补偿争议解决中的“协议先行”、“征补分离”和“司法护航”。

在征收补偿的活动的参与主体中, 征收补偿方居于意志推行者的地位, 占据市场和专业甚至法律上的信息优势, 处主动、强势的地位;而农村集体作为受偿方处于被动、弱势的地位, 更面临集体意志难以表达的问题。

破解双方的力量失衡和集体话语权的缺失问题, 在分析国外成熟的征收补偿制度的内在机制的基础上, 笔者设想出“先协议——后裁决”的程序架构。征收方首先应当与农村集体间达成征收补偿安置协议, 尊重在补偿问题上的充分合意, 为将来引入专门机构和法院的裁决打下基础。为此最迟在征收预公告阶段, 应当建立通过农民代表或全体投票机制的方式来商议、决定征收问题的机制, 来表达集体意志。

目前规定补偿争议解决机制的, 是1999年开始施行的《土地管理法实施条例》, 其第25条将争议解决职能集成到批准征用土地的人民政府, 却没有区分负责征收的部门和负责补偿的部门, 实际是强化了补偿方的权力, 使农村集体一方处于更大的不利。因此应增强负责处理补偿问题的部门相对于征收部门的独立性, 由该部门负责在协议未能达成协议的情况下做出补偿裁定;并允许当事人在不满其裁定的情况下诉诸司法机关。

司法机关除以补偿争议的裁决者的身份出现外, 还应当是双方征收过程中行为的司法约束的提供者。而《实施条例》仅对司法约束农村集体一方做出了规定 (并且不需要经裁决程序) ;在缺乏对征收与补偿问题的清晰认识的情况下, 补偿争议极易被认定为《实施条例》第45条的阻挠征收而遭到强制。

总之, 以二分的视角去观察农村征地制度, 征收补偿制度的完善不是单纯提高补偿标准的问题, 应为参与者留下在法定范围内合意的空间, 辅之以较中立的裁断和约束, 使补偿的确定由单纯法定向“法定——意定——裁定”的复合机制转变;在程序上, 也应该跳出征收补偿的一体化的成见, 在不忽视征收与补偿的事实联系的基础上, 推动二者在权限、程序上的合理二分。

摘要：以二分的视角去观察农村征地制度, 征收补偿制度的完善不是单纯提高补偿标准的问题, 应为参与者留下在法定范围内合意的空间, 辅之以较中立的裁断和约束, 使补偿的确定由单纯法定向“法定——意定——裁定”的复合机制转变;在程序上, 也应该跳出征收补偿的一体化的成见, 在不忽视征收与补偿的事实联系的基础上, 推动二者在权限、程序上的合理二分。

关键词：集体土地,征收补偿,复合机制

参考文献

[1].王太高.土地征收制度比较研究[J].比较法研究, 2004

[2].宇贺克也, 肖军.日本土地征收法中的行政程序[J].时代法学, 2010

[3].Urban Sprawl and Farmland Prices, Grigorios Livanis, Charles B.Moss, Vincent E.Breneman, Richard F.Nehring, American Journal of Agricultural Economics Vol.88, No.4 (Nov., 2006) , pp.915-929

关于集体土地征收补偿问题的合理化建议 篇3

关键词：农村集体土地；征收补偿；注意事项；成因；对策

一、农村集体土地征收补偿需注意的问题

（一）扩大补偿范围，确定市场化的补偿标准

一是要坚决落实和实施“公共负担说”理论。事实证明，政府征地行为是为了公共利益最大化而实施的，其行为势必会影响部分集体和一少部分人的个人利益，这种利益牺牲的补偿理应由社会和政府共同分担，给予失地集体和个人适当补偿，而不应该由村集体和农民自己来进行负担。二是要保证补偿原则的合理性。补偿原则的制定，既要参考世界各地的成功做法，更要符合我国和当地的实际情况。条件允许的情况下，尽量争取使用完全补偿原则，可以有效避免矛盾发生。特殊情况也可以采用不完全补偿原则，但要做好调研，做好意见征求，做好政策的宣传和指导。从我国的现实情况来看，采用发达国家的完全补偿原则来操作难度较大，绝大部分无法实现，大多采取不完全补偿原则。如纯公共利益的土地征用，采用相当补偿原则；准公共利益的土地征用则采用完全补偿原则，适当提高对被征地农民的土地承包经营权和就业补偿标准。三是要要对补偿项目进行细化，明确补偿范围和方式。补偿上要充分考虑土地征用费，还要考虑残余地造成损失的适当补偿。既要考虑直接损失的补偿，也要考虑间接损失的补偿。在条件和法律法规允许条件下，要充分考虑村集体和农民的收益，尽量提高补偿额度，帮助他们解决好工作、医疗、养老等后顾之忧，钱款最好直接发放到农民手中，避免中间环节出现问题。

（二）土地征收程序规范化

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。支持依法征地不仅维护村民的权益也是民心所向。无论是土地管理法还是土地管理法实施条例，包括村民委员会组织法等，这些相关法律的立法目的十分明确，就是要以法的形式来规范和 有效监督在土地征收补偿过程中的违纪违法行为。为了有效保护被征地集体和农民个人的权益，有效防止征收补偿过程中的权利滥用，针对当前大部分村民民主法律意识淡薄，对法律知识知之甚少，维权意识不强等现状，各执法部门、监管部门一定要积极开展多种形式的、有针对性的、专题性比较强的普法教育和宣传。通过普法，让农民知道如何维权，既有利于积极配合拆迁工作，又能使自身权益得到有效保障。

二、农村集体土地征收补偿中职务犯罪的成因

（一）部分村干部“土皇帝”思想根深蒂固

部分村干部官僚主义、享乐思想在部分村干部身上极其严重，把党和人民赋予的权力作为徇私的工具。尤其在土地征收补偿这项机会难得、款项复杂巨大的工作上，个别村干部私欲膨胀，不惜损害国家和村民利益。

（二）部分村干部法治意识淡薄

国家和地方法律法规的健全和完善，为征地补偿提供了充分的法律依据。然而农村基层干部中有一部分人法律意识淡薄，知道法律的存在却不懂得依法办事。部分村干部忽视学习和研究，不能按照法律规定做到既不损害国家利益，也不损害村集体和村民个人利益。

（三）个别地方对村干部思想教育和法律监管不到位

在部分地区，党委和政府在评估农村工作中只重视经济建设和经济指标，忽视了思想、纪律、作风教育和考核，出现了一手软、一手硬，工作失衡。部分政府部门和领导只看重农业生产任务是否达标、看重经济工作是否达标，而忽视了普法和思想意识形态教育，听之任之，放任自流。

三、预防农村集体土地征收补偿中职务犯罪的对策

（一）强化思想和法制教育，构筑道德和法制防线

要结合农村干部队伍现状、农村工作特点，开展廉洁自律教育、廉洁从政教育和法制教育，使广大农村干部树立正确的人生观、价值观、权力观和利益观。

（二）加强农村班子建设，全面提高班子成员素质

要积极完善选举制度和任命办法，坚持德才兼备的用人标准，努力建立一支政治思想坚定、生活作风正派、廉洁自律、能全心全意带领村民致富奔小康的农村干部队伍。要积极采取各种办法，坚决防止政治不过硬、私心重、综合素质不高、带领村民致富能力差的人进入农村干部队伍。

（三）加强农村集体土地监管，健全各项法律制度

建立农村土地日常管理台账制度，土地管理部门要做到账目清晰。建立完善征用土地备案审查制度和征用补偿流程。如土地等相关部门在征用土地时，除了做了常规的土地面积、地面附着物等的登记、造册和存档，还要建立音频、视频和图片资料作为原始记载。要建立公开制度，如征地补偿的相关事项要做到全程公开，包括补偿金计算方法、发放流程， 便于群众知情和监督。

（四）加强审计、纪检监察、组织部门的监督力度

各职能部门既要各负其责、各司其职，更要密切配合，重视和加强对农村集体土地征用相关补偿政策落实和标准执行情况的指导、检查和监督。要主动进村入户，检查被征用土地补偿费的分配和使用情况、过程公开情况，加强对征用土地工作各环节的社会监督，要主动倾听农民的呼声，获取有价值的信息。

（五）加大查办打击力度，构筑法律威慑防线

纪检监察和检察机关要掌握农村土地补偿工作的实际情况，发现问题，及时解决，把犯罪苗头消灭在萌芽。对于征地补偿过程中出现的违纪违法事件，该纪律处分的纪律处分，该立案侦查的立案侦查，该法办的法办，绝不姑息。要努力做到打防结合，构筑法律威慑防线，确保社会主义新农村建设稳步健康发展。

参考文献：

[1]徐国荣，高亮亮.“诊断”农村基层组织人员在土地征收补偿中的职务犯罪[J].法制与社会.2011（12）

[2] 马丽丽.农村土地征收补偿存在的问题及法律对策研究[J].农业经济.2012（10）

[3] 郑旭.农村集体土地征收法律问题研究[J].南方农村.2012（12）

关于集体土地征收补偿问题的合理化建议 篇4

杭政办函[2009]123号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照实施。

二○○九年三月二十五日

杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法

为规范杭州市区（不含萧山区、余杭区）范围内集体所有土地房屋拆迁评估行为，合理确定各类房屋的补偿价格，结合我市实际，特制定本办法。

一、房屋拆迁补偿总金额由房屋补偿金额、房屋装修补偿金额和附属物补偿金额等组成。

二、房屋（含主房、附房）、庭院、道地的面积，按照被拆迁人的合法权属来源证明文件记载为准。权属来源证明文件未记载相关面积的，或者被拆迁人未在规定期限内提供权属来源证明文件的，由原审批机关或者有权审批的其他机关依法认定。

三、房屋补偿金额为房屋补偿总分与分值之积。房屋补偿总分由房屋分项补偿基准分经房屋主体分项调整后结合房屋补偿面积和成新计算。

房屋补偿金额除以房屋补偿面积即为房屋重置价格。

四、房屋装修补偿金额为房屋装修补偿总分与分值之积。房屋装修补偿总分由房屋装修补偿基准分经装修工艺调整后结合房屋补偿面积计算。

五、附属物补偿金额为附属物补偿总分与分值之积。附属物补偿总分由附属物补偿基准分结合相应土地面积计算。

六、上述补偿分值为100元/分。今后根据我市经济发展水平由市土地行政主管部门报请市政府适时进行调整。

七、新建房屋的重置价格（安置结算价格），按市政府有关规定执行。

八、为鼓励被拆迁人提前签约和腾房，拆迁人可给予其奖励。拆迁人在拆迁前应明确奖励的条件和标准，并报区政府备案。

九、萧山区、余杭区及5县（市）可根据本办法参照执行。

十、本办法自2009年4月1日起实施。

附件：

1.杭州市房屋补偿计分表

2.杭州市房屋装修补偿计分表

3.杭州市附属物补偿计分表

附件1：

杭州市房屋补偿计分表

（一）住宅房屋分项计分表。

项目 名称 编号 补偿基准分（分/M2）具体条件 折旧率

主体

钢筋混凝土结构 1-1 9 1.基础、柱、梁、屋盖、楼板、楼地面、屋面均是钢筋砼（全框架）。

2.全部为钢筋砼承重，墙不起承重作用。

3.钢筋砼墙或砖填充墙。0．5%/年

砖混结构 1-2 7 1.钢筋砼基础或砖石基础。

2.钢筋砼柱或砖柱。

3.梁、屋盖、楼板、楼地面均是钢筋砼。

4.墙、柱、梁共同承重。

5.砖墙。0．75%/年

砖木结构 1-3 4 1.砖石基础。

2.木屋架、木梁；砖柱、砖墙（正规砖）；木楼梯；瓦屋面。

3.砖墙、砖柱承重。

4.砖墙或板条墙。1%/年

木结构 1-4 3.5 1.木屋架、木梁、木柱、板墙；木楼梯；瓦屋面。

2.柱承重。

3.板条墙。1%/年

简易混合结构 1-5 2.5 1.低标准钢筋砼屋盖或木屋架、竹屋架、瓦屋面。

2.墙承重。

3.自制砖、煤渣砖、乱杂砖等砖墙或泥墙。1．25%/年

门

实木门 1-6 0.8 高档实木门或高档防盗钢门（含门套、纱门）。

按房屋主体折旧率计算

实心门 1-7 0.5 多层实心门或塑钢门、铝合金门、一般防盗钢门（含门套、纱门）。

空心门 1-8 0.25 夹板空心门、木板门（含门套、纱门）。

窗 塑钢窗 1-9 0.5 各式塑钢窗（含窗套、窗帘箱、窗帘轨、纱窗）。

铝合金窗 1-10 0.4 各式铝合金窗（含窗套、窗帘箱、窗帘轨、纱窗）。

钢、木窗 1-11 0.25 各式钢窗或木窗（含窗套、窗帘箱、窗帘轨、纱窗）。

楼地面 现浇钢砼

楼地面 1-12 1 现浇钢砼楼地面。按房屋主体折旧率计算

钢砼

楼地面 1-13 0.9 预制板楼地面。

一般木楼地面 1-14 0.85 带木搁栅，平口楼地面。

水泥地面 1-15 0.4 三合土、碎砖等垫层，细石砼面。

水电 较好水电设施 1-16 1 水电齐全、上下水管、水龙头、暗设电线、电缆、较好开关、较好插座等。

一般水电设施 1-17 0.7 水电齐全、明设电线、电缆、一般开关、一般插座等。

（二）住宅房屋主体分项调整计分表。

调整项目 编号 调整内容 补偿分调整及条件

钢筋混凝土结构 2-1 层次 一层房屋，房屋主体分项加0.8分（每平方米，下同）；

二层房屋，房屋主体分项加1.6分；三层及以上房屋，房屋主体分项加2.4分。

2-2 基础 桩承台基础，房屋主体分项增加1.5分。

砖混结构 2-3 层次 一层房屋，房屋主体分项加0.6分；二层房屋，房屋主体分项加1.2分；

三层及以上房屋，房屋主体分项加1.8分。

2-4 基础 桩承台钢筋混凝土基础，房屋主体分项增加1.5分。

钢筋混凝土带形基础，房屋主体分项增加1分。

柱支撑钢筋混凝土圈梁基础，房屋主体分项增加1分。

钢筋混凝土圈梁基础，房屋主体分项增加0.8分。

砖木结构

2-5 屋架 上等、粗大木料（直径25公分以上）屋架，或者钢筋砼人字屋架，房屋主体分项增加0.6分。

2-6 柱体 上等、粗大木料（直径25公分以上）承重，房屋主体分项增加0.6分。

2-7 基础 钢筋混凝土圈梁基础，房屋主体分项增加0.6分。

木结构

2-8 屋架 上等、粗大木料（直径25公分以上）屋架，房屋主体分项增加0.6分。

2-9 柱体 上等、粗大木料（直径25公分以上）承重，房屋主体分项增加0.6分。

简易混合结构

2-10 基础 钢筋混凝土圈梁基础，房屋主体分项增加0.6分。

（三）住宅房屋补偿金额计算方法。

1.住宅房屋补偿金额=住宅房屋补偿总分×分值。

2.住宅房屋补偿总分=（主体分项补偿基准分＋门加权平均补偿分＋窗加权平均补偿分＋楼地面加权平均补偿分＋水电设施补偿基准分＋主体分项调整分）×住宅房屋补偿面积×房屋成新。

其中：

（1）门加权平均补偿分=Σ（门数量×门分项补偿基准分）/门总数；

（2）窗加权平均补偿分=Σ（窗数量×窗分项补偿基准分）/窗总数；

（3）楼地面加权平均补偿分=Σ（楼地面数量×楼地面分项补偿基准分）/楼地面总数；

（4）房屋成新=1－折旧率×（建房时间-2年）（建房时间＞2）。

建房时间从批准建房次年起计算。

建房不满两年且属完好房的，其成新可按全新评定。房屋成新不低于80%。

房屋经有权机关批准经过大修后，改变房屋结构类别的，按改变后的房屋结构类别评定房屋的成新，大修日期视同建房日

（四）非住宅房屋分项计分表。

类别 编号 补偿基准分（分/M2）补偿基准分调整及条件 折旧率

钢筋混凝土结构房屋 3-1 10 按建筑面积计算。

二层（含二层）以上房屋，实际层次每增加一层，增加0.1分/平方米。

商业综合类非住宅此项分数为12分，层次调整同上。0.5%/年

砖混结构房屋 3-2 8

按建筑面积计算。二层（含二层）以上房屋，实际层次每增加一层，增加0.1分/平方米。

商业综合类非住宅此项分数为10分，层次调整同上。0.75%/年

钢结构厂房 3-3 6 按建筑面积计算。

二层（含二层）以上房屋，实际层次每增加一层，增加0.1分/平方米。

层高高度为6米及以上的，该项分数为7分。0.75%/年

砖木结构（或其它结构）房屋 3-4 4 按建筑面积计算。

二层（含二层）以上房屋，实际层次每增加一层，增加0.1分/平方米。

商业综合类非住宅此项分数为6分，层次调整同上。1%/年

（五）非住宅房屋补偿分计算方法。

1.非住宅房屋补偿金额=非住宅房屋补偿总分×分值。

2.非住宅房屋补偿总分=（非住宅房屋补偿基准分+主体分项调整分）×非住宅房屋补偿面积×房屋成新。

3.房屋成新=1－折旧率×（建房时间-2年）（建房时间＞2）。

建房时间从批准建房次年起计算。

建房不满两年且属完好房的，其成新可按全新评定。房屋成新不低于80%。

房屋经有权机关批准经过大修后，改变房屋结构类别的，按改变后的房屋结构类别评定房屋的成新，大修日期视同建房日期。

附件2：

杭州市房屋装修补偿计分表

（一）房屋装修计分表。

科目 编号 具体要求 补偿基准分（分/M2）

装修及设施（住宅）4－1 1.室内装修顶面平吊顶以上、内墙面三夹板护墙以上、地面复合地板或者抛光砖以上。

2.室外装修顶盖有中档顶盖（小青瓦、波型瓦）护栏等以上、外墙面有中档墙面砖（仿石、仿古面砖、釉面砖等）以上。

3.设施有全套卫生洁具、污水处理系统、固定电话、管道燃气、宽带网、有线电视、水电一户一表、太阳能热水器、空调等。10

装修及设施（非住宅）4-2 按照装修定额，统一成套装修。6

注：固定电话、管道燃气、宽带网、有线电视、水电一户一表、太阳能热水器、空调等设施按照行业有关规定另行支付迁移费。

（二）房屋装修工艺调整记分表。

等级 编号 具体要求 调整系数

一等 5－1 全部符合装修记分的具体要求，按装修预算定额、统一由装修公司按图成套装修，且工艺考究精细、装修材料新型高档。120％

二等 5－2 基本符合装修记分的具体要求，非成套装修，按正常的工艺和施工规程装修，装修材料较好。100％

三等 5－3 部分符合装修记分具体要求。80％

（三）房屋装修补偿金额计算方法。

1.房屋装修补偿金额=房屋装修补偿总分×分值。

2.房屋装修补偿总分=层装修补偿加权平均分×房屋补偿面积，其中：

层装修补偿加权平均分=Σ装修基准分×各层调整系数/层次。

附件3：

杭州市附属物补偿计分表

（一）附属物计分表。

类别 编号 具体项目 补偿基准分（分/M2）

住宅庭院内 6-1 含园林设施、石笋、假山、池、桥、草坪、果木、树木、苗木、花木、竹、绿篱笆、井、地坪、围墙、庭院大门等各种地面附属物等。9

非住宅庭院内（企业）6-2 含园林设施、石笋、假山、池、桥、地坪、草坪、树木、围墙、庭院大门等各种地面附属物等。3

住宅道地内 6-3 含石笋、假山、池、桥、地坪等各种地面附属物等。3

（二）附属物补偿金额计算方法。

1.住宅庭院内附属物补偿金额=住宅庭院内附属物补偿总分×分值，其中：

住宅庭院内附属物补偿总分=附属物补偿基准分×（批准的宅基地用地面积－房屋建筑占地面积）。

2.非住宅庭院内附属物补偿金额=非住宅庭院内附属物补偿总分×分值，其中：

非住宅庭院内附属物补偿总分=附属物补偿基准分×（批准的用地面积－房屋建筑占地面积）。

3.住宅道地内地面附属物补偿金额=道地内附属物补偿总分×分值，其中：

关于集体土地征收补偿问题的合理化建议 篇5

（代拟稿）

第一条

为依法做好南溪区征收农民集体所有土地补偿安置工作，维护被征地农民的合法权益，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》等法律、法规的规定，结合实际，制定本办法。

第二条

宜宾市南溪区行政区域内征收农民集体所有土地的，其补偿安置适用本办法。

国家和省重点交通、能源、水利等大型基础设施项目征地补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条

宜宾市国土资源局南溪区分局，南溪区人力资源社会保障、住房城乡建设、财政、监察、审计、公安、发展改革、民政、农业、林业、统计等行政主管部门以及南溪区属地乡镇人民政府（街道办事处），应当按照各自职责，共同做好征地补偿安置的相关工作。

第四条

征收土地按照下列标准补偿：

（一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，按照征地统一年产值标准的10倍计算；征收其他土地的，按照征收耕地的补偿标准减半计算。

（二）安置补助费。征收土地的安置补助费，按照应安置的人数计算，每一个应安置人员的安置补助费，为征地统一年产值标准的6倍。

集体经济组织管理和使用。

第九条

征收农村集体土地实行农业安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织管理和使用。

征收农村集体土地实行农转非安置的，安置补助费用于应安置人员缴纳社会保险费，由征地机构直接划转给社会保险经办机构。安置补助费不足以支付农转非应安置人员社会保险费所需个人缴费部分的，其不足部分，由征地机构列入征地成本予以补足；多余部分，退还给应安置个人。

征地时未满16周岁的农转非人员，其安置补助费由征地机构直接发放给应安置人员。

第十条

征收农村集体土地的青苗补偿费，全额支付给农村集体经济组织，对其中属于个人的部分由农村集体经济组织分配到户，对属于集体的部分由集体经济组织按照规定用途和审批程序管理使用。

征收农村集体土地的地上附着物补偿费，全额支付给地上附着物的所有权人。

第十一条

在《征地补偿安置方案》公告发布前，因户籍管理需要，户籍已从被征地户迁出的服现役的义务兵和初级士官、大中专在校学生、正在服刑人员，应当享受征地农转非安置待遇。

第十二条

被征地户户籍中的下列人员，只办理农转非户籍手续，不享受征地农转非安置待遇：

（一）原城镇户籍人员迁入被征地户的；

（二）其他农村户籍人员经协商迁入被征地户的；

（三）将户口迁回原籍的回乡退养人员；

房用地批准文件或者其他有效证明材料证明房屋合法性的，根据农房实际建筑面积和结构计算补偿。

（二）被拆迁户不能出具被拆迁房屋有效证明材料的，该部分房屋可以参照宜宾市人民政府公布的宜宾市征地青苗和地上附着物补偿标准中房屋简易结构、偏房补偿标准适当予以补偿。

第十七条

选择还房方式安置的，按下列规定执行：

（一）政府根据应安置人数，按照人均30平方米的基本住房安置面积提供安置房，被拆迁户不支付购房费用。被拆迁户原住房面积人均30平方米（含30平方米）以内部分不予补偿。基本住房安置面积按照先正房后偏房、建筑质量由好到差的顺序进行抵扣。

（二）被拆迁农房合法建筑面积超出人均30平方米的部分，按照宜宾市人民政府公布的宜宾市征地青苗和地上附着物补偿标准中房屋重置价标准的相关规定给予补偿。

（三）被拆迁户根据家庭需求，每户可以增购不超过30平方米（含30平方米）的面积，增购价格由南溪区政府在分配安置房时确定。

分配安置房时，按照建筑面积60元/㎡的标准给予被拆迁户简装费补助。被拆迁户应缴纳的购房费用，在分配安置房时一并结清。安置房的其他费用和管理按相关规定执行。

第十八条

选择货币方式安置的，按照下列规定执行：

（一）根据应进行房屋安置的人数，一次性计发人均30平方米的基本住房安置面积购房费。被拆迁户原住房面积人均30平方米以内（含30平方米）的部分，不再进行补偿，其原住房按照先

无经济适用房、政府统建房、房改房、自建房）的人员；

（二）从本集体经济组织应征入伍的现役义务兵和初级士官；

（三）从本集体经济组织录取的大中专在校学生；

（四）原本集体经济组织成员，现正在服刑的人员。第二十二条

被拆迁户在规定期限内签订农房拆迁安置补偿协议，并且按照协议约定时间搬迁交出房屋的，按照被拆迁房屋合法建筑面积60元/平方米的标准给予搬迁奖励。

第二十三条

征地部门应当在被拆迁户签订房屋拆迁补偿安置协议并搬迁交出房屋后，从交房之日起，按照应安置人员每人每月120元的标准发放过渡费：

（一）被拆迁户选择货币方式安置的，一次性发放6个月过渡费。

（二）被拆迁户选择还房方式安置的，过渡费以实际过渡时间计发，如果过渡期超过12个月，过渡费从第13个月起按照每人每月240元的标准发放。提供安置房后，再一次性发放3个月的装修过渡费。

（三）采取自建房方式安置的被拆迁户，一次性发放12个月过渡费。

过渡费按照签订房屋拆迁协议时确定的应安置人数计算。第二十四条

被拆迁户在规定期限内签订农房拆迁安置补偿协议，并且在协议约定时间内搬迁交出房屋的，征地部门按照每户2000元的标准给予被拆迁户搬迁和入住补助（即搬迁费）。

第二十五条

农村集体经济组织或者个人逾期拒不领取补偿安置费的，由征地部门将补偿安置费以应当领取补偿安置费的农

日起施行，有效期5年。

关于集体土地征收补偿问题的合理化建议 篇6

补偿方案编号：2012-13

因福飞路改造工程安置房项目建设需要，福州市人民政府决定征收福飞路改造工程安置房项目建设用地红线范围内所有集体土地及其地上物(具体范围以规划红线图为准)，现按照《中华人民共和国土地管理法》、《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》等规定和福州市人民政府《关于福飞路改造工程安置房等建设项目征收土地公告》[榕土征告补（2011）46号]的要求，现将该征地范围内的房屋补偿方案予以公布，具体的房屋补偿工作由福州闽桥拆迁工程处负责实施（办公地址: 新店镇新店村龙头自然村； 联系电话：87166188）。

附：福飞路改造工程安置房项目集体土地征收房屋补偿方案

福州市住房保障和房产管理局

二○一二年五月四日

附件：

福飞路改造工程安置房项目集体土地征收房屋补偿方案

福州市人民政府已决定征收福飞路改造工程安置房项目规划红线范围内集体土地，根据《中华人民共和国土地法》和《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》的相关规定，结合本地块的实际情况，对该征地范围内的房屋特制定如下补偿方案。

一、征收补偿对象及方式

1、凡本征收范围（具体范围见规划用地红线图）的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或国有公房租赁凭证作为征收补偿计户依据。

2、本地块征收补偿的方式:实行货币补偿和就地就近产权调换相结合的方式，但被征收房屋属于第二条第（三）款规定的不能实行货币补偿。

二、征收补偿原则

（一）住宅房屋的征收补偿：

1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

2、产权调换：

（1）根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的合法建筑面积的区位补偿、旧房补偿、公摊补偿、搬迁奖励）除以产权调换房对接价所得面积就近上靠标准房型安置，就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可增房15平方米进行安置。

（2）根据被征收房屋确权面积增加10%的公摊面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型安置，就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可增房15平方米进行安置。

以上两种方式由被征收人自行选择，安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，超过105㎡可以分房型安置。

（二）非住宅房屋的征收补偿：

集体土地上非住宅房屋实行货币补偿。

1、被征收人持有房屋所有权证,产权登记用途为营业性用房的按营业性用房征收补偿；

2、被征收房屋未经规划部门批准、房管部门确认，将非营业性用房改作营业性用房，拥有产权（含确权房屋）和持有有效工商营业执照（或者工商行政管理部门出具的初始营业证明）或税务登记证明并依法纳税的房屋（沿街底层第一自然间的进深按房屋的结构确认，但不得超过6米），视不同情况分别按下列办理：

①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房，可按营业性用房给予征收补偿。其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定；

②在1984年1月5日至1990年4月1日《城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，可按营业性用房建筑面积的80%确认营业性用房建筑面积，余下20%按原房使用性质及用途予以认定；

③在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台以前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，在签约期限内搬迁的，其沿街底层第一自然间面积的60%可按营业性店面给予补偿，余下40%按原房使用性质给予补偿安置。

3、非公益性用房的附属物只能适用于货币补偿，不作产权调换。

（三）被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：

1、被征收私有房屋的共有人或被征收公有房屋的各使用人，对安置方式的选择达不成一致意见的；

2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

3、被征收私有房屋的产权人和使用人对安置达不成一致意见的；

4、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

（四）建筑面积的计算方法

私房、单位房：以房屋产权证为准。

三、签约期限

本项目实施征收范围内房屋签约期限自本方案发布之日起至2012年6月30日。

1、宣传发动、核对面积及装修丈量等阶段：2012年5月7日至2012年5月16日

2、房屋征收阶段：

①第一签约期限：2012年5月17日至2012年6月20日

②第二签约期限：2012年6月21日至2012年6月30日

四、计价补偿方式

1、住宅用房货币补偿计价方式：

私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积×（4847元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；

2、营业性用房货币补偿计价方式：

沿小街巷私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的合法建筑面积×（7859元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；

3、单位产办公类非住宅货币补偿计价方式：办公类非住宅参照住宅用房补偿计价方式进行补偿。

4、装修按《福州市城市房屋征收货币补偿及产权调换价格指导意见》表二规定的单价及上报审定后参照福厦铁路、东部新城部分二次装修项目价格补偿。

5、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费108元/户；管道煤气补助费3140元/户。

备注：以上房屋建筑安装工程单价和成新率标准按榕房〔2009〕23号文的有关规定执行。

五、产权调换房房型、地点、价格及过渡期限

1、产权调换房地点及对接价格：

就地安置福飞路改造工程安置房（期房），对接均价6304元/㎡。

就近安置西垅佳园（准现房），对接均价6304元/㎡。

2、产权调换房与原住宅确认的合法建筑面积及公摊补偿面积等同部分不计层次调节系数，其余面积按榕房[2009]23号文件规定计算。

3、以上房源的面积最终以市产权交易中心核定的产权登记面积为准。

4、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡（按安置房标准户型为基数计算）。

5、回迁安置时，按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分征收部门应按6934元/㎡补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按5674元/㎡向征收部门补交购房款。

6、过渡期限：在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约搬迁之日至2015年6月30日；超过签约期限签订协议搬迁或由法院强制搬迁的，过渡期限自搬迁或强制搬迁之日起36个月。因征收部门原因造成被征收人超过上述过渡期限逾期回迁的，征收部门应双倍付给临时安置补助费。

过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。安置房符合回迁条件，但被征收人以其它理由拒绝回迁的，征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。

六、签约期限内搬迁奖励办法

1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确认的合法建筑面积分别给予货币补偿奖励：住宅485元/㎡，沿小街巷营业性用房786元/㎡、办公类非住宅485元/㎡。

2、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，按住宅确认的合法建筑面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿（仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、货币补偿奖励等相应项目），公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。

3、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确认的合法建筑面积，根据被征收房屋搬迁时间按以下标准分别给予搬迁奖励：

①于第一签约期限（2012年6月20日）前搬迁的：住宅969元/㎡，沿小街巷营业性用房393元/㎡、办公类非住宅243元/㎡。

②于第二签约期限（2012年6月30日）前搬迁的：住宅485元/㎡，沿小街巷营业性用房196元/㎡、办公类非住宅108元/㎡。

4、对沿街底层确权的店面面积，且持有2004年10月26日前有效的工商营业执照或税务登记证明的被征收房屋，对被征收人给予三个月的经营补助（按100元/3月·㎡）。

5、凡在签约期限内签订协议并搬迁，选择产权调换的，因上靠面积不足7平方米、需增房15平方米进行安置的，增房价格按6811元/㎡计价。

6、凡在签约期限内签订协议并搬迁，非营业性用房改作营业性用房可按第二条第2款第（2）点规定进行认定给予货币补偿作为奖励后，其认定的营业性用房面积可并入住宅面积上靠标准房型安置，该面积不再计算住宅房屋的各项补偿及奖励。

七、搬迁补助办法

1、困难户搬迁补助

对原产权房屋面积小于45平方米、在本市范围内无其他处房屋且人均建筑面积少于13平方米的困难户，在签约期限内搬迁的，经街道、社区居委会确认并公示无异议后，按照45平方米计算区位补偿单价（4847元/㎡）、搬迁奖励（969元/㎡）和货币补偿奖励（485元/㎡），货币补偿奖励仅限选择货币补偿的可享受（榕政综[2006]161号市政府文件出台后，对现有房屋进行产权分析，且单户产权面积少于45平方米的，不享受本款困难补贴的优惠政策）。

2、对五保户、低保户、孤寡老人给予30000元/户的装修补助。

3、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确认的合法住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。

4、住宅搬迁补助费按合法建筑面积6元/㎡；非住宅搬迁补助费按合法建筑面积10元/㎡。搬迁补助费不足200元按200元计算。

5、选择期房产权调换进行安置需自行过渡的，其临时安置补助费（过渡费）按合法建筑面积每月8元/㎡（原面积不足30㎡的按30㎡计算）。

八、无产权房屋认定补偿办法

无产权房屋的补偿与安置，以福州市勘测院历年的航拍图为依据，并经村（社区）、镇盖章公示无异议后，在签约期限内搬迁的，根据建设年限分以下五种情形：

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前建设的无产权房屋，房屋使用人能提供地契、建设用地证明、建房纳税记录或卫星航拍影像图等有效原始证明资料的，按原房屋建筑面积给予确认和补偿安置。

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台前建设的实际用于家庭居住且在本市范围内无他处房屋（商品房、二手房除外）的房屋：（1）部分有产权的房屋，三层以内总建筑面积180平方米（含产权面积）以内的无产权部分按70%补偿安置，三层以内超建60平方米以内按照50%补偿安置，余下部分建筑面积按20%给予补偿安置（此部分确权后的面积在20平方米以内可以安置，超出20平方米部分一律实行货币补偿）；（2）无产权的房屋，原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、三层以内超建60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20%给予补偿安置（此部分确权后的面积在20平方米以内可以安置，超出20平方米部分一律实行货币补偿）；（3）无产权房屋的建造人其户籍（原籍）必须在征收范围所在村。

3、属2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台后至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台前建设的无产权房屋，一律不予补偿，但在签约期限内搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新给予补贴，另给予300元/㎡的搬迁奖励。

4、属2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台后建设的无产权房屋，在征收实施单位规定的期限内搬迁并同意先行拆除的，可根据不同房屋结构给予不超过150元／㎡的补贴。

5、街道办事处或乡镇政府、村集体1984年1月5日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按100%给予货币补偿，1984年1月5日至2004年10月26日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按70%给予货币补偿，补偿费归街道办事处或乡镇政府、村集体所有；私营企业或个人2006年8月26日前向街道办事处或乡镇政府、村集体租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补偿，在签约期限内搬迁的，另给予300元/㎡的搬迁奖励。

6、国有企事业单位1984年1月5日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按100%给予货币补偿，1984年1月5日至2004年10月26日前建设的无产权非住宅房屋，可办但未办理产权登记的，经被征收房屋所在地县(区)人民政府确认后可按70%给予补偿。

7、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋等附属房,在协商期限内搬迁的按30～70/㎡元给予补偿，在动迁期间仍饲养禽畜的，另给予30元/㎡的搬迁补贴。

备注：无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村，外地人于1984年1月5日至2006年8月26日间，在本村占地建房的，其无产权房屋均按重置价结合成新计算补偿，另给予300元/㎡的搬迁奖励。无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。

九、超出签约期限内搬迁的处理办法

1、征收人与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

2、集体土地征收房屋补偿方案确定的签约期限内，被征收人与征收单位达不成补偿协议，在房屋货币补偿金额到位或提供产权调换房屋（周转房）的地点和面积后，由土地行政主管部门责令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部门向人民法院依法申请强制执行。

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚条例》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十、房屋搬迁程序

1、由征收人将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

3、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。被征收人回迁选房顺序号抽签办法及时间、地点将另行通知。

4、为确保产权调换用房设计及建设如期完成，被征收人应按时签订征收补偿协议。

关于集体土地征收补偿问题的合理化建议 篇7

土地是人民赖以生存的物质基础和源泉, 农村发展中集体土地发挥了最重要的作用, 它是实现广大农民利益的重要载体。集体土地的征收势必会造成集体和个人合法利益的损失, 这将由土地征收收益来补偿。集体土地征收补偿制度是一种土地财产权利与土地征收权利的制衡, 集体和个人权益对国家强制权利的制衡。

《物权法》明确规定了国家、集体和任何私人的物权受到法律保护, 任何个人和单位不得侵犯。同时, 为了保障经济的发展, 《物权法》也规定:为了公共利益的需要, 可以依法征收集体所有的土地和个人房屋及不动产。征收集体土地的条件是依法足额支付土地补偿费、安置费等费用, 维护被征地农民的合法权益。所征收的土地及不动产应予以拆迁补偿。由此可见, 土地征集不以所有权人的同意为条件, 而以宪法规定为参照。因此, 强制性和补偿性是土地征收的两个基本特征。本文将集中讨论其中补偿性特征。土地征收补偿应以公平为前提, 是指国家在征地时依法给予土地所有权人相对应的货币或实物补偿行为。

2 当前我国集体土地征收补偿安置的现状和问题分析

2.1 我国集体土地征收补偿安置的现状

在中国社科院发布的《2011年中国城市发展报告》中指出, 目前, 中国失地农民的总量已经达到4000～5000万人左右, 而且仍以每年约300万人的速度递增。现代农业经济理论认为, 每征收一亩土地, 将伴随着1.5个农民失业。依照《全国土地利用总体规划纲要》, 2000～2030年的30年期间, 占用耕地将超过363.33万hm2, 即失地农民将增至1.1亿人左右。据抽样调查, 有60%失地农民生活困难, 没有因失地影响基本生活的只占30%。有81%的失地农民对未来生活担忧, 其中担忧养老占72.8%、经济来源占63%、医疗占52.6%。失地农民转变为城中村居民之后, 政府没有很好地承担起为城中村民就业转型、社会保障以及长期发展的服务和管理职责, 造成了较为严重的社会问题, 农民上访中有60%与土地有关, 其中30%又跟征地有关。如何处理好城乡统筹发展过程中集体土地征收时被征地农民的补偿、安置、再就业、社会、医疗、养老等一系列问题, 已成为维护社会稳定、保障经济发展的当务之急。

2004年, 我国国土资源部出台了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》 (下文中简称《意见》) , 《意见》中规定对我国集体土地征地补偿安置的原则是应保障被征地农民生活水平不低于原来生活水平。而依据现行的法律法规尚不能保持被征地农民原有的生活水平, 因此, 当地政府可以采取国有土地有偿使用收入予以合理补贴。创新的安置方法即在原有法律规定安置方法的基础上增加了以下安置方式: (1) 对于征地后导致无地的农民依法纳入城镇体系, 推荐就业, 建立社会保障制度; (2) 在征地区域内为被征地集体中农民留有必要的耕作土地或安排有保障性、相应的工作岗位; (3) 在依据现行法律的前提下农民可以入股在建土地使用权; (4) 异地移民安置等等。此外, 集体土地征收补偿费应主要用于被征地农户, 农民集体经济组织内部应做到合理分配补偿费。这些补偿政策的创新无疑对集体中被征土地的农民安置有进步意义, 但当前我国集体土地征收补偿安置中仍存在不少问题, 导致安置方式发挥的积极性受到限制。

2.2 我国集体土地征收补偿安置的问题分析

2.2.1 土地增值归属认定争议。

集体土地在征收和出让的过程中明显会涨价, 土地增值后利益的归属界定是土地征收补偿标准确定前应解决的问题。当前我国法律对于土地增值归属尚存争议。

有学者认为对集体土地征收后产生的增值应实行“涨价归公”的原则, 原因是土地在征收和使用的过程中产权和使用权、用途发生了改变, 即农转非的过程所带来的巨额增值与集体土地原来的使用者和所有者没有任何关系, 是国家土地规划和管制用途的结果。我国著名经济学家吴敬琏曾在一次全国政协经济组上发言称:土地用途改变所产生的价值是源于国家和整个社会的投入, 城市化过程并不是房子自己创造的价值, 因此, 自然收益结果也应归于国家和社会。这一言论曾引起学术界广泛的争议。反对“涨价归公”的学者观点认为集体土体在征收过程中忽略了农地主对土地使用权“放弃”的贡献, 因此, 增值后的利益分配应由产权来决定, 达到资源的合理配置。

笔者认为应该综合这两种观点, 对集体土地征收后的增值利益不应全归国家, 应按贡献者比例分配。

2.2.2 宪法规定缺位。

我国在集体土地征收补偿安置上虽有相关的法规制度出台, 但在宪法层面上, 仍是一个空白。宪法作为我国的根本大法, 具有最高的法律效力, 是一般法律的立法依据。我国《宪法》中规定:国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或征收并给予补偿。但宪法中却没有出台明确的补偿标准和原则。而当代各国在保护公民财产权上都在国家大法中予以直接的规定。因此, 我国在集体土地征收行政补偿制度上还不够完善。

2.2.3 法律体系不完。

我国并没有专门的法律专著来规定集体土地征收补偿安置的标准, 缺乏统一完善的法律体系, 这导致土地所有人和行政相对人的合法权益得不到保护。目前, 我国法律中只有《土地管理法》、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》等中涉及到土地征收补偿安置的事项, 有些领域在法律上还是空白。此外, 法律上用词和定义模糊, “适当或相应”并没有明确的规定, 导致补偿标准和数额缺乏统一规定, 一切依权力集成者和长官意志, 这极易造成分配上的不公平和执行上的困难, 还易造成腐败丛生。

2.2.4 补偿征收标准数额低。

我国《土地管理法》中规定, 征用集体土地补偿的安置费用按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口则是被征集体土地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为耕地征收前三年平均年产值的4～6倍。可见, 我国对集体土地征收补偿安置的标准和数额较低。

2.2.5 安置方式上的缺陷。

2004年我国出台了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定了被征地农民的安置途径, 其中包括入股分红安置、异地移民安置、重新择业安置和农业生产安置。

(1) 股份分红。入股分红安置是指在农户自愿的前提下, 经集体经济组织与用地单位协商, 对长期稳定收益的项目用地以征地补偿安置费用的形式入股, 或者以经批准建设用地的土地使用权估价入股。集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。但入股分红安置在实践中的补偿非常低, 且具有一定的风险度, 一旦项目经营亏损, 对农民将面临沉重的经济危机, 此外, 由于农民并不能直接参与到项目经营中, 经营亏损后经营方式也将成为纠纷的焦点。

(2) 异地移民安置。异地移民安置是本地区在征地后确实无法满足农民征地前生活水平和补偿安置的情况下, 在充分征得被征地集体经济组织和农户意见的前提下, 由政府统一安排组织, 实现异地移民安置。这种安置方式是一种创新, 也是一种无奈之举, 它保障了被征地农民多渠道的补偿方式, 但也存在着一些缺陷, 比如:被征地农户的背井离乡, 以及移民后期的一些问题都不可避免。

(3) 重新择业安置。重新择业安置是指应当创造条件向被征地农民免费提供劳动技能学习培训的机会, 使其适应市场经济的需要。在同等条件下, 用人单位应优先考虑聘用被征地的农民。在城市规划中征集的农民集体土地, 应将这些因征地而无地的农民纳入城镇就业体系, 并建立完善的社会保障体系。重新择业安置是在市场经济调节下重新安置劳动力, 但市场性强和稳定性不足, 如果被征地农民没有过硬的技能培训就面向市场, 不利于重新择业, 无法达到预期效果。

(4) 农业生产安置。农业生产安置是指在征收农村集体土地时通过利用农村集体机动地保障农民必要的耕地作土地, 继续从事农业活动。这种安置方式也需要有足够的耕地来安置失地农民, 但大部分征地情况下都不具备这种条件, 其次, 在征收土地后土地调整中土地质量和位置等因素的差异也会引起不必要的纠纷。

3 集体土地征收补偿安置路径展望

3.1 土地增值贡献认定

集体土地增值后的利益部分应由土地所有者和征地者按贡献比例共同享有。土地征收过程中土地增值很大程度上源于政府的资金投入、基础设施建设和使用性质的改变, 因此, 政府应享有大部分的土地增值。在获取方式上, 可以通过征收土地增值税来分享增值部分利益, 而不是依据“土地涨价归公”论断, 事先否定市场交易原则和产权界定来分配土地资源。我国集体土地征收后的增值税可以依据《土地增值税暂行条例实施细则》计算, 但目前我国还没有出台法律依据和详细的规定来计算土地征收后的增值额, 因此, 国家应在集体土地征收增值额的计算上出台相关的法律法规, 使土地增值贡献认定和利益分配具体化。

3.2 提上《宪法》日程, 落实法律法规

对于集体土地征收补偿安置的有关规定在我国宪法上还是空白, 即使有关法律法规提到了集体土地补偿安置的规定, 但没有具体化, 落实起来很难。因此, 我国有必要加快《宪法》立法步伐, 规范补偿安置机制。

3.3 确定合理的征地补偿标准

集体土地征收补偿安置制度的核心是补偿标准的确定。针对征地补偿标准过低的现状, 提高对被征地农民的补偿已达成共识, 但采取何种方式, 如何提高补偿是目前争论的焦点。综合当前补偿政策, 笔者认为近期内宜采用征地片区综合地价的方式进行补偿。征地片区综合地价的方式充分考虑了被征地的种类、产值、等级、区位和当地人均耕地数量及经济发展水平、土地供求关系和城镇居民最低生活保障水平等因素, 实现了“同地同价”。长期看, 应借鉴欧美国家的经验, 按照公正补偿原则进行征地补偿安置。

3.4 征地补偿安置模式的创新

目前我国在征地补偿上往往采用货币补偿这一单一方式。而由于我国各地区经济发展的不平衡, 客观上应采用切合实际的补偿安置模式。这一点可以借鉴日本等国家的经验, 如实物补偿或其他方式的补偿, 如宅地开发、工程代办补偿等相结合。

4 总结

综上所述, 土地是人民赖以生存的物质基础和源泉, 农村发展中集体土地发挥最重要的作用, 它是实现广大农民利益的重要载体。集体土体征收的合法性使土地补偿和安置成为争议的焦点。当前我国对集体征地补偿安置路径选择的弊端主要是土地增值归属认定争议、宪法规定缺位、法律体系不完善及安置方式上的缺陷, 因此, 我国应加快立法, 应在集体土地征收增值额的计算上出台相关的法律法规, 使土地增值贡献认定和利益分配具体化。此外, 还应在补偿模式上创新, 多种补偿方式相结合。

摘要：近年来, 随着我国城市化进程的加快, 征地面积、数量也出现了较快的增长, 因征地问题引起的群体性事件多数与征地补偿安置有关。解决集体土地征收补偿安置的路径问题将是现阶段的核心问题。从我国有关法律出发, 分析了集体土地征收补偿的制度, 提出了当前补偿安置路径中存在的问题, 并针对这些问题提出了完善该制度的对策。

关键词：集体土地,征收合理补偿,安置路径

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[4]彭慧蓉、钟涨宝, 论土地社会保障职能及对农地流转的负面影响[J].经济师, 2005 (03) .

关于集体土地征收补偿问题的合理化建议 篇8

关键词:土地征收补偿;途径

土地征收是指国家为了公共利益的需要,依法定程序强制收取他人土地所有权并给予合理补偿的行政行为。因为土地征收的对象绝大多数是农村集体土地所有权或使用权,所以完善、改革土地征收或征用制度,对于保护农民利益,减少耕地流失、维护农村稳定意义重大。

1、我国农村土地征收补偿制度存在的法律缺陷

(1)法律框架不完善

我国虽然在2004年的宪法修改中明确了补偿条款,但是对补偿的原则却没有明确,征地补偿原则缺乏宪法基础。《宪法》第10条第3款虽规定了国家对土地的征用,但强调的是国家征收权的行使,而没有为这种权力的行使划定范围?界限?方式和程序,我国现行《民法通则》也缺乏关于征收的一般规定?《物权法》规定了不动产的征收前提是公共利益,然而并没有界定何为公共利益。这种只强调授权?不关注限权的规定,难以形成有效保障财产权?制约政府权力的制度,容易造成权力滥用? (2)补偿标准低

土地征收补偿标准虽然几经修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差?土地位置?地区经济发展水平?土地市场交易价格?人均耕地面积等影响土地价值的因素,也不能体现同一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下出现差别的真实价值?低成本征地,极易导致有关国家机关征地行为的随意性,严重侵害相对人权益? 尤其是在我国对“公益利益”界定模糊的情况下,大量的非公益性质的土地征收行为除了不符合社会正义原则?降低土地配置效率?延迟土地开发时机之外,较低的征地成本带来了较高的交易费用和延迟成本?现行的征地补偿标准也已经难以保证被征地农民维持现有的生活水平? (3)补偿范围涉及面小

征收补偿主要是土地补偿费?劳动力安置费?附着物补偿费等?我国土地征收补偿的状况是直接补偿不充分,而对与被征收客体有间接关联以及因此而延伸的一切附带损失未予以补偿,如残余地损害?营业损失和租金损失等间接损失?因此,征地补偿内容不完整? (4)征地程序不透明

国外一些国家规定征地机关必须通过正式邮件或定期报纸的形式公告有关征地的内容,并经土地所有者申请举行听证会,使土地所有者或其他权利人参与到征地中来,然而我国在整个征地调查?征地补偿分配过程中,农民通常是被排除在外的?目前征地程序的不透明主要表现在:一是政府行为的不透明,哪一块地需要征?应征多少?补偿标准等都不清楚:二是被征收者无法行使一定的权利阻止政府对自己土地的不合法或不合理征收,没有形成一定的制衡机制;三是被征收者中仅有部分人了解情况,如村委会主任,而广大的共有人农民对此了解很少或不了解?

2、 完善我国土地征收补偿制度法律方面的思考

(1)完善相关法律体系

我国没有专门的《土地征收补偿法》,土地征收补偿主要由行政法及部门规章调整。土地补偿制度包括补偿的宪法基础、标准、范围、安置方式等内容,其相关规定散见于宪法、物权法、土地管理法和一些部门规章等各类不同效力等级的法律法规中。目前从相关的土地管理法律、法规规定的情况来看,在征收农村土地时一般坚持的是“完全补偿”的原则。值得指出的是,虽然法律法规规定了“完全补偿”的原则,但执行的情况并不容乐观。就我国目前行政补偿原则的现状来讲,不同程度地存在着随意性大、抚慰色彩浓的特点,不能为当事人正当权益提供有力保护。可借鉴国外宪政经验,在宪法“征收”条款中体现控权、程序、补偿等内容,以为具体征用法律法规确立原则、指明方向。要建立关于土地征收补偿的具体法律,为土地征收补偿提供具体的法律依据。

(2)完善相关补偿制度

补偿标准方面。现阶段可以采取由土地原用途价格和社会保障费用两个部分组成的“征地综合区片价”补偿办法?随着经济的发展,征地补偿标准也要不断提高?这样确定的补偿标准就能较充分考虑市场因素? 采取这种办法确立的补偿标准,将基本上保证农民不因土地征收降低生活水平?

补偿范围方面。我国土地征收补偿仅应从具体国情出发,结合国外经验,适当扩大征收补偿范围,将残余的分割损害?正常营业损害以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定?可量化的财产损失列入补偿范围,以确保被征收人的合法权益不受侵犯?这一举措也有利于被征收人积极配合土地征收工作,保证征收活动的顺利进行? 补偿方法方面。在现有的土地征收补偿标准不宜大幅提高的情况下,丰富土地征收补偿的方式是一种可行的做法。我国可学习日本?英国等国的经验,规定一些例外的补偿方式?这可根据农民的现实需要,由法律做出概括性规定,在实践中灵活掌握?例如改一次性的货币补偿为分期和终身的货币补偿,改货币补偿的单一方式为包括货币安置、社会保险安置、土地使用权入股安置等多种形式的复合安置式。 补偿程序方面。借鉴国外立法条例,结合我国现行管理体制,我国的土地征收补偿程序可以设置如下: 1)前置程序?除国防?交通?水利?公共卫生或环境保护事业,因公共安全原因急需使用土地,来不及与土地所有权人协商外,需用地人应先与土地所有权人协议价购或以其他方式取得土地;所有权人拒绝参与协商或经协商未能达成协议的,方可提出征收申请? 2)征收申请与审批程序?由需用地人向省政府或国务院提出征收土地申请(按照土地地类和面积划分审批权限),审批部门受理后,通知市县土地行政主管部门将申请内容予以公告,利害关系人可以在公告期间提出意见,必要时,可以要求召开听证会?批准决定作出后,由市县土地行政主管部门予以公告?公告后,被征收人禁止实施改变土地用途?抢栽抢建等行为?同时,征收土地价格也被固定下来?被征收人或者利害关系人对于审批决定不服,可以申请复议或提起诉讼? 3)补偿裁决程序?在批准征收决定作出后,需用地人与被征收人可以对征收补偿继续协商,协商不成的,可申请土地征收委员会裁决?对裁决不服的,可以申请复议或提起诉讼,但不影响征收继续实施?复议或诉讼要求补发补偿差额的,在结果确定后发放? 4)土地征收完成?

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