集体土地房屋拆迁

集体土地房屋拆迁（精选8篇）

集体土地房屋拆迁 篇1

农村集体土地房屋拆迁流程

首先我们来明确一下，我国的土地分为两种性质，分别为国有土地和农村集体土地。这个比较容易理解，一般城市里的土地基本上都是国有土地，农村的土地基本上来讲都是农村集体土地，农村集体土地一般来讲就是村民集体所有，有的呢，也是村民小组集体所有。

概念理清之后，咱们来说说农村集体土地房屋的拆迁流程。

农村集体土地拆迁，其实归根结底，走的是农村集体土地征收的程序。这种土地征收，是需要相关部门进行审批才能进行的，最低审批级别是省级人民政府，再高就是由国务院直接进行审批，这个在《土地管理法》中明确规定的。

农村集体土地房屋拆迁的法律程序是非常明确的，大致涉及国土局、各级政府、建设局、发改委、环保局。

涉及国土局的文件就是相关报批手续。一般来讲就是用地预审、用地规划、征地红线图、土地报批一书四方案（建设用地承报申请、农用地专用方案、补充耕地方案等等）。

咱们市县级人民政府应该给老百姓出具补偿安置方案。

省级人民政府或者国务院会出具土地的审批手续，对土地的征收进行审批。接下来就是建设局：建设局分为两个部门，建设局、城乡规划局，有的地方这两个部门在一起，有的地方这两个部门不在一起，规划局，有他的规划审批手续。建设局是城乡总体规划，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，一个建设局一个规划局，两个部门发出的。有的工程比较特殊的还涉及建设项目选址意见书。

发改委：项目立项。环保局：环境影响评价报告书。发改委项目立项之前就应该出具。

所以涉及农村集体土地征收涉及的部门是非常多，而且很专业很复杂，如果老百姓想要调取是很困难的，一般都是由专业律师有针对性的发出书面的信息公开申请。

以上说的是涉及征地相关部门应该发出的文件文书等，接下来呢，咱们说说涉及征地应该有什么流程，具体应该给老百姓出具哪些文件。

一、首先，要征收土地，就要发布征地公告，这份文件是由国土局出具的，是需要有文号，有政府盖章的。告诉咱老百姓要征地了，因为什么原因，范围，从谁家到谁家。大致情况应该让老百姓有所了解，对此不满意的话，咱们可以申请组织听证会。我们接到过很多被拆迁户咨询电话，许多当事人会问，说我们这边拆迁部门都没给我们举行听证会。这里我要讲一下，听证会一般是咱们老百姓自己要求举行的，这是咱们的权利，如果这个权利咱们不行使，一旦超期就等于放弃。在这我需要跟被拆迁户再明确一点，如果涉及补偿不合理或者拆迁不合理的话，咱们一定要及时主张权利，或者请专业律师维权或者自己及时提起法律程序，千万不能一味坐等，法律不保护权利的沉睡者。

二、接下来就是要进行登记调查，入户登记调查表需经老百姓签字确认。建筑面积多大，有多少间房屋，装饰装修，电视空调冰箱等等，是需要调查清楚，这个需要往上报批，直白说，报上去，政府往下拨款时是要知道，现在征收范围内的这块土地有多少亩，多少间房屋，面积多大，怎么安置，下拨多少资金，这是一个法律程序，也是报批的文件之一。

三、报批之后，审批下来叫做征地批文，这份批文必须给老百姓进行公告，也需要有文号有盖章，只能由省级政府或国务院的国土资源部出具。

四、按照原来的登记调查表，市县级人民政府会做补偿安置方案。针对这个项目作出的补偿方案。这个补偿方案公告45天，如果不满意也有权利要求政府举行听证会，比方说，这个补偿方案有的只有产权调，没有货币补偿，货币补偿是我的权利，你不能剥夺我的权利。比如我们之前做过的山西高铁的案件，安置到三十里之外，而且房屋还都没建起来，那作为老百姓来讲肯定不会同意，对于这种情况咱们老百姓同样也有权利要求政府举行听证会，因为补偿方案不合理，那拆迁方就有义务要给老百姓改，老百姓可以要求换安置地点，甚至要求直接货币补偿，因为要求货币补偿是我们的合法权利，拆迁方不能剥夺。其实这种听证会放到我们专业律师操作的话其实是跟开庭差不多的，我们办理的很多的案件，都在这个程序中直接解决，提高补偿。

五、之后按照登记调查表和补偿安置方案，相关部门就会来每家每户进行协商协调。协商不成，下一步就会出具责令限期交出土地决定了，这个文书一出，基本就是冲着强拆去的。如果生效，或者咱们的复议诉讼没有得到支持，就会申请政府或法院进行裁决，裁定一旦再出来，要求限期签协议搬离，如果再没有任何动作，基本就可以强拆了。

以上基本就是涉及农村房屋拆迁，给老百姓出具的相关文件。我们建议，一旦遇到拆迁，如果涉及补偿不合理或者拆迁不合理的话，咱们一定要及时主张权利，或者请专业律师维权或者自己及时提起法律程序，千万不能一味坐等，法律不保护权利的沉睡者。

集体土地房屋拆迁 篇2

一、集体土地上房屋拆迁的成因

根据法律的规定, 集体土地上因公共利益需要实施房屋拆迁是由两个原因形成的:一是《物权法》第四十二条规定“为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有土地和单位、个人的房屋及其他不动产”;二是《土地管理法》第六十五条规定“农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准, 可以收回土地使用权……”。这两种情况的共同点是:都是为了公共利益的需要;都是依法使原土地使用权发生变更;因房屋所有权与土地使用权的不可分离性, 即通常所说“房地产不可分离”。土地使用权发生变更时, 地上房屋的所有权也将相应变更;都应依法对房屋所有权人给予补偿, 拆迁住宅房的还应保障被拆迁人的居住条件。这两种情况的不同点:一是公共利益范围不同, 征收集体土地的房屋拆迁是为了国家 (全民) 的公共利益, 集体经济组织收回土地使用权的房屋拆迁是为了集体的公共利益。二是征收集体土地形成的房屋拆迁是行政行为, 集体经济组织依法收回土地使用权形成的房屋拆迁是民事行为;三是征收集体土地的主体是国家和集体土地所有权人, 征收房屋的主体是国家和房屋所有权人。集体经济组织收回土地使用权的主体是集体土地所有权人和房屋所有权人;四是征收集体土地使土地所有权发生从集体所有到国家所有的变化。集体经济组织依法收回土地使用权, 集体土地所有权未发生变化;五是国家征收集体土地, 既征收土地也征收房屋 (很少有只征收房产不征收土地的情况) , 既要对集体所有的土地给予补偿, 也要对房屋所有权人给予补偿, 集体经济组织依法收回土地使用权只需对房屋所有人给予补偿。

因形成集体土地上房屋拆迁的不同原因决定了集体土地上房屋拆迁不应一概而论的全部纳入房屋征收条例适用范围, 毕竟“征收”这个词是具有特定概念的。尽管《物权法》第四十二条未明确征收的主体。但《土地管理法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规都明确规定是“国家征用”或“因国家建设需要征用”。所以征收集体土地形成的房屋拆迁肯定应纳入房屋征收条例适用范围, 而集体经济组织依法收回土地使用权形成的房屋拆迁不应纳入房屋征收条例范围。但是两种不同原因形成的集体土地上房屋拆迁都应当纳入房屋征收 (拆迁) 管理范围。这是因为:一是房屋拆迁必须实行计划管理, 城市建设、房屋拆迁规模必须和社会经济发展水平相适应。二是拆迁计划的制定、批准实施, 拆迁进度、拆迁计划完成情况汇总报告只能归口到房屋征收 (拆迁) 管理部门管理。三是集体土地上房屋价值并不因为是征收集体土地形成的房屋拆迁还是因集体经济组织收回土地使用权形成的房屋拆迁而有差别, 拆迁补偿评估的方法、标准应该一致, 但又会因不同的安置方式有所差异。房屋征收 (拆迁) 管理部门应研究、制定拆迁政策, 统一补偿评估的方法、标准及不同安置方式的结算办法、实施细则等。保证拆迁依法、合理、公平、规范是房屋征收 (拆迁) 管理部门的职责。四是不管是国有土地还是集体土地上房屋拆迁, 牵涉到当事人的合法权益, 切身利益, 政策性强、矛盾多、难度大, 委托征收 (拆迁) 的, 受委托的单位必须具有征收 (拆迁) 资质。自行拆迁的, 拆迁工作人员必须持有房屋征收 (拆迁) 管理部门核发的征收 (拆迁) 上岗证。不管是何种原因形式的拆迁, 拆迁人、拆迁实施单位、评估机构都应该接受行业主管部门即征收 (拆迁) 管理部门的管理、督察、指导。

二、集体土地房屋征收和城市居民房屋征收拆迁政策和补偿补助标准应保持一致

1. 对被拆迁的房屋都应进行房地产市场价评估。房屋的价格本质上不是由是国有土地还是集体土地决定的, 而是由房屋区位因素, 如自然环境、物业管理、规划设计、交通条件、教育医疗、商业配套、基础设施配套等及房屋实体因素如结构、成套性、成新、朝向、层次等因素决定, 受政策调控, 供求关系影响, 房地产价格评估专业性很强, 所以应由专业的、有资质的房地产评估机构评估, 评估的是评估对象的房地产整体价格, 所以不应当征收城市居民房屋评估房地产整体价格, 而征收集体土地房屋评估时将评估分为应安置的部分和不予安置的部分, 实行不同价格标准。且不管实行货币补偿和产权调换, 房地产评估补偿金额应相同。 (当农村集体土地上房屋交易量少, 房地产评估用比较法有困难时, 可以用区域修正法, 假设开发法、成本法等多种评估方法, 检验印证)

2. 集体土地征收拆迁, 实行产权调换的, 产权调换的房屋应为商品房、二手房或可上市的定建房, 和城市房屋征收 (拆迁) 补偿安置一样按房地产市场价结算差价。集体土地征收拆迁, 实行定建房安置的办法, 政府有优惠政策, 减免部分费用, 是“暗贴”, 使定建房造价降低, 定建房市场相应较低, 产权调换时, 被拆迁人所贴新旧房屋差价较少, 一般能够承受, 扩大安置面积时, 购房款也相应减少, 且定建房可以上市。这本是有利于被拆迁人的利好之事, 但仍有相当部分被拆迁人对此政策不理解, 不接受。

3. 不应限定安置面积。用每户宅基地可建面积 (如200平方米) , 拆迁面积超过部分打折 (如超过50平方米, 打5折, 安置25平方米) , 限定最高安置面积 (如最高每户安置250平方米) 的规定无法律依据。 (1) 如果按照国有土地房屋征收 (拆迁) 安置, 是不限制安置面积的, 产权调换是被拆迁房和安置房价值量的等价交换互找差价, 而不是面积的“拆一还一”。拆迁实践中, 被征收集体土地上的房屋所有人认为已经征收为国有土地了, 安置政策应和国有土地房屋拆迁一致。 (2) 如果依照集体土地宅基地安置的做法, 最大可建面积是有规定的 (如3分地可建200平方米) , 限定最高安置面积 (如250平方米) 的做法安置面积又会超过宅基地可建面积, 违反了《土地管理法》、《土地管理法实施细则》有关宅基地建房管理的规定。 (3) 农村原集体土地上房屋面积往往较大, 是因为《土地管理法》出台前无法可依, 《土地管理法》出台后管理不到位形成的既成事实, 房屋所有权人已经取得房屋所有权证就是合法的, 受到法律保护。限制安置面积实质上是追溯无法可依、管理不到位的责任。房屋征收 (拆迁) 政策是无溯及力的。拆迁实践中限制安置面积的规定, 被拆迁人不能接受, 徒然增加了拆迁工作的难度。 (4) 限制安置面积的规定, 显然违反了《物权法》, 侵犯了被征收 (拆迁) 房屋所有权人的合法权益。

4. 农村撤组剩余土地转为国有土地, “经营城市, 土地运作”时注入到投资公司转为国有土地上房屋征收 (拆迁) 的, 本就应该按照国有土地房屋政策征收 (拆迁) , 不应退回到集体土地, 执行集体土地上房屋征收 (拆迁) 政策。拆迁实践中, 上述这种情况, 硬要按集体土地房屋拆迁政策拆迁, 被拆迁人抵触情绪很大, 拆迁难以推进。如果征收国有土地房屋拆迁和征收集体土地房屋拆迁, 都进行房地产市场价评估, 许多拆迁矛盾迎刃而解, 不会出现。

5.《物权法》实施后, 如果城市房屋拆迁管理条例中有关补偿安置的特别规定仍然适用的话, 集体土地房屋征收 (拆迁) 也应适用。如:土地使用面积大于房屋建筑面积部分的补偿;对困难群体的救助政策:最低补偿标准、最少成套户型面积安置;对新建住宅房屋不满五年被征收 (拆迁) 的增加补偿;住宅房改为营业用房参照经营用房评估等。即所谓“待遇平等, 一视同仁”。

三、农村集体土地征收房屋拆迁和农村集体经济组织收回土地使用权形成的房屋拆迁的形式内容和补偿安置政策的差异

1. 农村集体土地征收的房屋拆迁是国家公共利益的需要, 是行政行为, 有强制性, 而农村集体经济组织因集体公共利益的需要收回土地使用权的房屋拆迁是民事行为, 缺乏强制性。

农村经济组织因集体公共利益的需要收回土地使用权而拆迁房屋时也需要一定的强制性或约束力, 才能得以顺利进行, 可以采取:一是听证。通过听证使需要拆迁房屋的房屋所有权人明确, 集体经济组织收回土地使用权, 拆迁房屋是集体公共利益的需要, 依据《土地管理法》可以收回土地使用权从而也是依法进行房屋拆迁。二是表决。可以通过召开村民代表会议或村民大会的形式, 向村民解释清楚, 收回集体土地使用权的目的、意义, 收回土地的用途等情况, 当有三分之二的土地使用人或房屋所有人通过表决确认集体经济组织收回土地使用权是集体公共利益的需要, 可以依法收回土地使用权而进行房屋拆迁, 形成的决议, 应当对需被收回土地使用权人, 房屋所有权人有约束力。三是约定。如果乡规民约有当集体土地所有权人在集体公共利益需要可以依法收回土地使用权, 原土地使用权人应当遵守变更土地使用权的约定的, 应当对土地使用人、房屋所有权人具有约束力。

农村集体经济组织因公共利益的需要, 经听证、村民代表会议或村民大会表决通过或按乡规民约的规定, 并报经原批准用地的人民政府批准收回土地使用权, 拆迁房屋的行为是依法作出的, 对应受到约束力约束让出或变更土地使用权、拆迁房屋的村民, 不履行让出或变更土地使用权、拆迁房屋义务的, 集体经济组织可以按照《物权法》第三十二条规定:物权 (在此表现为土地所有权人的土地处分权) 受到侵害的, 权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

2.《物权法》第一百三十七条规定:设立建设用地使用权, 可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的, 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。以公开竞价的方式出让土地使用权, 征收集体土地和集体经济组织收回土地使用权的运作方法也是有差别的。以招标、拍卖等公开竞价的方式出让土地使用权的特点是土地的用途符合城市长期规划, 符合城市建设用地区域功能规划, 但建设用地规划许可证发放对象不能确定, 土地使用权人不能确定, 但当建设用地需要净地上市、集体土地上的房屋需先行拆迁时, 征收集体土地的, 政府可受权或委托土地储备部门, 组织实施征收土地, 房屋拆迁、委托专业招标、拍卖机构公开竞价出让土地, 确定土地使用权人, 进而确定具体的建设项目建设用地规划许可证的发放对象。但目前房屋拆迁许可规定的申报资料、批准条件不适用于需土地储备项目的运作, 所以当将因公共利益需要征收集体土地、拆迁房屋土地储备项目纳入房屋征收 (拆迁) 条例适用范围时, 需修改、制订适用于土地储备项目的房屋征收 (拆迁) 的相应规定。农村集体经济组织因集体公共利益的需要出让土地使用权, 不改变土地所有权的性质, 不必纳入土地储备项目。如果需要通过招标、拍卖等公开竞价的方式出让, 应由集体经济组织组织或委托专业招标、拍卖机构进行。

3. 农村集体经济组织因公共利益的需要收回土地使用权和征收集体土地形成的房屋拆迁补偿安置方式和结算形式的异同: (1) 被拆迁人不需要集体经济组织安置的, 如自行解决住房, 购买商品房、二手房、政府定建的可以上市的定建房等, 对被拆迁房屋应和被征收房屋一样进行房地产市场价评估价补偿。 (2) 被拆迁人安置于集体经济组织在集体所有的土地上统建的安置房。可以实行拆迁安置面积“拆一还一”, 按被拆迁房屋的重置价结合成新评估款和统建房建造价款结算, 互找差价。被拆迁人自愿压缩安置面积的, 被压缩部分的面积按市场评估价收购补偿;扩大安置的面积, 按统建房市场价收取, 统建房的建造价和市场价应由有权部门或权威部门按有关规定核定并予公布。 (3) 农村集体经济组织安排宅基地安置的, 因宅基地上建房有可建面积的限制, 必须依法办事, 不能“拆一还一”。对被拆迁房屋面积在宅基地最大可建面积部分内按重置价结合成新评估款补偿, 对被拆迁房屋面积超出宅基地最大可建面积部分按房地产市场评估价款收购补偿。 (4) 农村集体经济组织需拆迁集体土地上的非住宅房屋, 私有房屋按房地产评估价补偿;非私房, 就房屋拆迁补偿款, 集体经济组织与土地使用人有约定的, 按约定补偿;无约定, 重新安排集体土地建设用地的, 按重置价结合成新评估款补偿;不再安排建设用地, 被拆迁房屋所有权人自行安置的按房地产市场评估价, 当事人双方协商分配补偿或按成本法评估价的构成价款分配补偿。

摘要：因形成集体土地上房屋拆迁的原因不同决定了集体土地上房屋拆迁不应一概而论的全部纳入房屋征收条例适用范围。但《土地管理法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规都明确规定是“国家征用”或“因国家建设需要征用”。所以征收集体土地形成的房屋拆迁肯定应纳入房屋征收条例适用范围, 而集体经济组织依法收回土地使用权形成的房屋拆迁不应纳入房屋征收条例范围。集体土地房屋征收和城市居民房屋征收拆迁政策和补偿补助标准应保持一致。

集体土地房屋拆迁 篇3

通过分析我国农村集体土地房屋拆迁的立法现状，指出在拆迁中存在的问题主要集中在相关立法不完善、公共利益界定不清、政府角色重叠、漠视公民私有财产、拆迁补偿安置不合理等方面。提出完善相关立法、明确界定公共利益的内涵、规范行政机关的职能、完善补偿机制等措施来解决我国农村集体土地房屋拆迁中存在的问题。

一、我国农村集体土地房屋拆迁立法现状

目前，关于我国农村集体土地房屋拆迁的相关法律主要有《宪法》、《土地管理法》、《物权法》。我国《宪法》第10条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第13条第一款规定:“公民合法的私有财产不受侵犯。”我国《土地管理法》第2条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第47条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补偿费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。”《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”以上法律以及各省级人民政府的《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、各市级人民政府的《征地拆迁补偿安置办法》是目前农村房屋拆迁的主要法律法规依据。

二、我国农村集体土地房屋拆迁中存在的问题

（一）缺乏专门的法律法规

如前所述，有关农村集体土地房屋拆迁的问题只是在《宪法》、《土地管理法》、《物权法》中有所提及，过于原则。各省级人民政府的《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》以及各市级人民政府的《征地拆迁补偿安置办法》虽然对农村集体土地房屋拆迁问题有所规定，但各地地方性法规或政府规章所规定的标准不一，可操作性不强。

（二）公共利益界定不清

我国《宪法》、《土地管理法》和《物权法》中只是笼统的提到，为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是并没有界定何为公共利益，由此导致实践中公共利益的滥用，严重损害了农民的合法权益。

（三）政府角色重叠

在农村集体土地房屋拆迁中，由于缺乏专门立法的规定，地方政府往往既是征收决定的决策者，又是补偿安置政策制定者，集多种角色于一身，权力过大。这种做法很难保证政府行政行为的公正性，被拆迁人的合法权益无法得到保障。

（四）漠视公民私有财产

实践中国家对农村集体土地进行征收时，一般被征收土地上的房屋作为地上附着物对待，没有承认房屋与土地是两项独立的财产权利，忽略了房屋所有权人的利益。有的地方由镇政府与村组签订《土地征用协议书》，“打包”顺代处分了农民的房产、树木、青苗等私产。

（五）拆迁补偿安置不合理

由于缺乏法律层面的明文规定，农村各地拆迁补偿标准不一，补偿范围狭窄、补偿标准低，地方政府一般采取适当补偿标准，这样的话，补偿数额就会低于市场价值。忽视了对庭院、空地的合理补偿，农民可以在庭院中种植果树、花草等也可以取得一定的收益；忽视了对被拆迁房屋的区位补偿。

三、我国农村集体土地房屋拆迁问题的解决途径

（一）制定专门的法律法规

由于我国在农村集体土地征收方面的立法几乎处于空白状态，因此亟需制定专门的法律法规对相关问题进行规范。实践中产生的很多纠纷基本上都是因为拆迁中没有专门的法律依据，导致拆迁程序缺失、政府权力过大、被拆迁人的合法权益无法保障。

（二）界定公共利益的内涵

对公共利益的界定是保障被拆迁人合法权益的前提，目前，我国农村集体土地房屋拆迁所依据的《宪法》、《土地管理法》和《物权法》都没有对公共利益做出具体界定。在这一点上可以借鉴我国2011年实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，该条例第8条明确规定了公共利益的6种情形。虽然该条例针对的是国有土地上房屋的征收，但本人认为对农村集体土地的征收也有一定的借鉴意义。

（三）规范行政机关的职能

明确区分公益拆迁和商业拆迁，只有在公益拆迁中政府才能行使国家的强制性权力。而对于商业拆迁，应当由拆迁人与被拆迁人在平等自愿的基础上充分协商，虽然政府会介入进行行政管理，但并不是取代一方的主体资格。

（四）完善补偿机制

从补偿范围来看，不仅要对被拆迁房屋本身的价值进行补偿，还要对房屋的区位价值、庭院空地的利用价值等进行补偿。从补偿的标准来看，应当按照房屋被拆迁时的市场价进行补偿，并且在市场价值上考虑溢价，这样才能对被拆迁人达到合理的补偿。

[1]赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨[J].山东大学学报（哲学社会科学版<双月刊>），2008（5）.

集体土地房屋拆迁 篇4

第一章 总 则

第一条 为了加强和规范集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡规划建设顺利进行，根据国家有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内，因城乡规划建设征收集体土地或使用集体非农业建设用地，需要拆迁集体土地上房屋及地面附着物，并对房屋所有权人进行补偿、安置的，适用本办法。

第三条 集体土地房屋拆迁补偿安置应当遵循决策民主、程序正当、公正公开的原则。

第四条 市、县（市）土地行政主管部门负责集体土地上房屋拆迁相关的土地管理工作；市、县（市）建设行政主管部门负责集体土地上房屋拆迁的相关管理工作。

吴中区、相城区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管理委员会确定的拆迁主管部门分别负责各自行政区域内集体土地上房屋拆迁管理工作。

市人民政府房屋拆迁管理机构和县（市）、吴中区、相城区及苏州工业园区、苏州高新区的房屋拆迁管理机构具体负责集体土地上房屋拆迁补偿安置管理工作。

第五条 发展和改革、规划、公安、工商、物价、人社、民政、农业、市容市政、监察、审计、法制、信访、农村工作等部门，应当依据各自职责，共同做好相关管理工作。

第六条 本办法所称拆迁人，是指取得集体土地房屋拆迁文件的单位；被拆迁人，是指被拆迁房屋及地面附着物的合法所有权人。

第七条 拆迁人实施拆迁前，应当依照本办法规定，取得集体土地房屋拆迁文件，对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人应当服从城乡规划和建设要求，与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议书，在规定的搬迁期限内完成搬迁。第二章 拆迁管理

第八条 需要拆迁集体土地上房屋及地面附着物的，拆迁人和被拆迁房屋所在地镇人民政府（街道办事处）应当征求所在村集体经济组织和被拆迁人的意见，并进行房屋拆迁社会稳定风险评估。

第九条 拆迁人应当将下列文件材料提交集体土地房屋拆迁主管部门备案：

（一）项目批准文件；

（二）规划相关批准文件和图纸；

（三）用地相关文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）社会稳定风险评估报告；

（六）需要提供的其他材料。

第十条 集体土地房屋拆迁备案后，集体土地房屋拆迁主管部门应当书面通知规划、国土、住建、公安、工商、农村工作等部门在确认的拆迁范围内暂停办理下列有关事项：

（一）新批宅基地和其它建设用地；

（二）审批新建、扩建、改建房屋及其地上附着物；

（三）批准变更房屋、土地性质用途；

（四）办理工商营业执照及年检；

（五）办理户口迁入、分户；

（六）法律、法规规定的其他事项。

第十一条 集体土地房屋拆迁备案的同时，集体土地房屋拆迁主管部门应当将建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁依据等有关事项，在房屋拆迁范围内公告。拆迁人应当自公告后，向被拆迁人发出房屋拆迁通知书，并及时做好宣传、解释工作。

第十二条 拆迁公告发布后，拆迁人方可选择经集体土地房屋拆迁主管部门核定公布的具有相应房地产评估资质的拆迁评估机构进行评估，并在拆迁范围内予以公告。

第十三条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有房屋拆迁资质证书的拆迁实施单位拆迁。

第十四条 拆迁人应当与被拆迁人订立房屋拆迁补偿安置协议。房屋拆迁补偿安置协议书应当采用统一的文本格式。

第十五条 拆迁人应当在确定的拆迁期限内实施房屋拆迁。确需延期拆迁的，集体土地房屋拆迁主管部门应当公告。

第十六条 集体土地房屋拆迁主管部门应当加强对房屋拆迁活动的监督，加强拆迁档案管理，建立、健全信息公开制度和拆迁举报、信访制度。

第三章 补偿与安置

第十七条 拆迁集体土地上房屋分为住宅房屋拆迁和非住宅房屋拆迁。

拆迁住宅房屋实行货币补偿、房屋安置、货币补偿与房屋安置相结合的方式，安置方式由被拆迁人自行选择；拆迁非住宅房屋实行货币补偿等方式。

拆迁农村集体经济组织的房屋，应当通知农村集体资产主管部门，由其核销农村集体资产产权证，并对拆迁补偿款使用情况进行监督管理。

第十八条 被拆迁房屋的性质、用途、面积的认定办法，被拆迁人的计户方法，由所在地集体土地房屋拆迁主管部门制定。

第十九条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的性质、用途、面积等因素，以评估价格确定。具体办法由所在地人民政府（管委会）制定。

第二十条 选择房屋安置方式的，拆迁人以认定的安置面积对被拆迁人进行安置，被拆迁房屋与安置房屋互结差价结算。

第二十一条 拆迁非住宅房屋，对已依法办理集体建设用地手续和已办理集体土地流转审批手续的用地补偿标准，由所在地人民政府（管委会）制定。

第二十二条 被拆迁人所有的禽畜棚舍、室外厕所、门斗、水井、场地、花草树木、围墙、驳岸等其他地上附着物，由评估机构评估后给予补偿。

第二十三条 评估机构按规定出具的评估报告应当送达被拆迁人。当事人对评估结果有异议的，可以自收到评价报告之日起5日内，向原评估机构书面申请复核；原评估机构应当自收到申请之日起5日内进行复核，并出具书面复核报告。

当事人对复核结果仍有异议的，可以自收到复核报告之日起5日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十四条 拆迁人应当按照规定给付被拆迁人搬迁补助费。

自行过渡安置的，拆迁人应当按照规定给付被拆迁人临时安置补助费。

因拆迁造成被拆迁人停产、停业的，拆迁人应当给予补助。

被拆迁人在拆迁人设定的奖励期限内搬迁的，拆迁人应当给付搬迁奖励费。

第二十五条 搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房屋停产停业损失费、移装固定设施补助费等标准，由所在地集体土地房屋拆迁主管部门会同价格主管部门根据当地实际情况确定。

第二十六条 拆迁用于公益事业的学校、医院、敬老院、福利院等非生产经营性房屋及其附属物，拆迁人原则上应当依照有关法律、法规的规定和城乡规划的要求予以迁建；当地政府已有规划建设的，对被拆迁人可以实行货币补偿。

第二十七条 本办法涉及的补偿标准适用时点，以房屋拆迁公告之日为准。

第四章 安置房屋建设与管理

第二十八条 安置房屋由所在地人民政府（管委会）根据城乡规划要求，统一建设、统一调配、统一管理。

第二十九条 房屋安置应当公开安置房源、公开认定的安置面积、公开被拆迁人的搬迁时间等内容。

第三十条 安置房屋建设应当符合国家工程建设质量和安全标准。

第五章 法律责任

第三十一条 有关部门和单位及其工作人员擅自办理第九条所列事项的，由所在单位或上级部门依法给予行政处分；造成损失的，承担相应赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条 房屋拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 任何单位和个人阻挠和破坏房屋拆迁工作的，由行政机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条 被拆迁人不得伪造、涂改有关权属证明文件，不得谎报瞒报有关数据、冒领多领拆迁补偿款，一经查实将追究相关责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十五条 交通、能源、水利等国家和省大型基础设施建设项目的拆迁，国家和省另有规定的，从其规定。

第三十六条 法律、法规对拆迁军事设施、教堂寺庙、文物古迹、古树名木和归侨、侨眷、华侨私有房屋等另有规定的，依照有关法律、法规的规定办理。

第三十七条 各县（市）人民政府，吴中区、相城区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管理委员会，可根据本办法，结合当地实际制定实施细则。

平江区、沧浪区、金阊区国有土地的房屋拆迁，按照《苏州市城市房屋拆迁管理条例》执行。

农村集体土地房屋购房协议 篇5

农村集体土地房屋购房协议1

甲乙双方就位于的一处农村房屋的买卖事项，根据我国民法典、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议：

一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。

二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道，相邻为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在名下。

三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。

四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：

1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;

2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;

3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。

五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。

六、房款支付：自该合同双方签字之日起____日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。

七、房屋交付：乙方根据第二百零八条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起____日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后____日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。

九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。

十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。

十二、其他事项：

1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。

2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。

3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。

甲方(签字捺印)：身份证号：乙方(签字捺印)：身份证号：见证人(签字捺印)：身份证号：见证人(签字捺印)：身份证号：附：见证人声明见证人声明如下：

4、见证人与甲乙双方同为集体组织成员;

5、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;

6、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示;

7、本合同在________年____月____日在家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。

见证人(签字捺印)：

甲方：

乙方：

________年____月____日

________年____月____日

农村集体土地房屋购房协议2

出卖人：________身份证号码：________

买受人：________身份证号码：________

鉴于：甲方拥有房屋性质为农村宅基地房屋，该房屋未取得宅基地使用权证，且甲方向________村民委员会购买该宅基地的建房配套款________万元的发票现。乙方以对甲方所要出售的房屋情况及风险作了充分的了解，愿意购买该房产。

根据《民法典》等相关法律规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，现就乙方向甲方购买房屋事宜达成如下协议：

一、甲方自愿将其家庭所有的位于________市__________________号共________层的房屋及其附属配套装修和设施以人民币________元整的价款出售给乙方。

二、为表示购买该房屋诚意，乙方在签订本协议后日内向甲方支付购房定金________元，该定金折抵购房款。如甲方反悔对本协议反悔，则双倍向乙方返回;如乙方反悔，甲方则不予退还定金。

三、甲方应于________年________月________日前向乙方交付房屋并配合协调乙方到________村村委会办理相关转移登记手续。甲方交付房屋的当日，乙方以银行转款方式一次性向甲方付清购房款，甲方向乙方出具相应的收据。

四、本协议签订后，甲方对该的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、乙方购买该房屋后，因该房屋拆迁所得补偿全部归乙方所有，甲方应配合乙方办理拆迁补偿手续事宜。

六、甲方将该房屋交付给乙方后应向村集体备案登记，协调村集体不干涉阻碍乙方买受该房屋，保证乙方能正常使用该房屋，并将水电气等户头过到乙方名下。

七、违约责任

1、甲方应当于________年________月________日向乙方交付房屋，甲方如不按本协议约定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额万分之________计算违约金支付给乙方。逾期超过2个月时，乙方有权解除本协议。解约时，甲方应将已收的房价款全部退还乙方。

2、乙方全部或部分不履行本协议约定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方应加付按日万分之________计算违约金支付给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本协议并要求乙方赔偿甲方因履行本协议所产生的实际损失费用。

3、如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住或使用的，相应赔偿责任由甲方承担，乙方有权向甲方追偿。

4、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

八、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，双方均可向房屋所在地法院起诉解决。

九、协议未尽事宜由双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，协议自甲乙双方签字后生效。

甲方：________

联系电话：________

签订日期：________年________月________日

乙方：________

联系电话：________

签订日期：________年________________日

农村集体土地房屋购房协议3

出卖人(甲方)：

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

鉴于：甲方拥有房屋性质为农村宅基地房屋，该房屋未取得宅基地使用权证，且甲方向xx村民委员会购买该宅基地的建房配套款24万元的发票（识别号：000）现。乙方以对甲方所要出售的房屋情况及风险作了充分的了解，愿意购买该房产。

根据《民法典》等相关法律规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，现就乙方向甲方购买房屋事宜达成如下协议：

一、甲方自愿将其家庭所有的位于成都市号共六层的房屋及其附属配套装修和设施(建筑面积平方米)以人民币元整(大写元)的价款出售给乙方。

二、为表示购买该房屋诚意，乙方在签订本协议后日内向甲方支付购房定金元（大写），该定金折抵购房款。如甲方反悔对本协议反悔，则双倍向乙方返回；如乙方反悔，甲方则不予退还定金。

三、甲方应于 年 月 日前向乙方交付房屋并配合协调乙方到方碑村村委会办理相关转移登记手续。甲方交付房屋的当日，乙方以银行转款方式一次性向甲方付清购房款，甲方向乙方出具相应的收据。

四、本协议签订后，甲方对该的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、乙方购买该房屋后，因该房屋拆迁所得补偿全部归乙方所有，甲方应配合乙方办理拆迁补偿手续事宜。

六、甲方将该房屋交付给乙方后应向村集体备案登记，协调村集体不干涉阻碍乙方买受该房屋，保证乙方能正常使用该房屋，并将水电气等户头过到乙方名下。

七、违约责任

1、甲方应当于 年 月 日向乙方交付房屋，甲方如不按本协议约定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额万分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过2个月时，乙方有权解除本协议。解约时，甲方应将已收的房价款全部退还乙方。

2、乙方全部或部分不履行本协议约定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方应加付按日万分之一计算违约金支付给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本协议并要求乙方赔偿甲方因履行本协议所产生的实际损失费用。

3、如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住或使用的，相应赔偿责任由甲方承担，乙方有权向甲方追偿。

4、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的`房屋装修费用。

八、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，双方均可向房屋所在地法院起诉解决。

九、协议未尽事宜由双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，协议自甲乙双方签字后生效。

甲方（签字）：

联系电话：

签订日期： 年 月 日

乙方（签字）：

联系电话：

签订日期： 年 月 日

农村集体土地房屋购房协议4

本卖方(以下简称甲方)：____________

姓名：______

(身份证号码)：____________

地址：____________

联系电话：____________

共有人：______

姓名：______

(身份证号码)：____________

地址：____________

联系电话：____________

买方(以下简称乙方)：______

姓名：______

(身份证号码)：____________

地址：______

联系电话：____________

第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于______;位于第______层______户，房屋结构为____，房产证登记面积________平方米，地下室一间，面积______平方，房屋权属证书号为______。

第二条价格：以房产证登记面积为依据，每平米______元，该房屋售价总金额为______万元整，大写：______。

第三条：付款方式：乙方于本协议签订之日向甲方支付定金______元整，小写：______(大写______)，余款______元(大写______)在房屋过户手续办理完毕之日支付。

第四条房屋交付期限：甲方应于本合同签订之日起______日内，将该房屋交付乙方。

第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。

自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的____%向甲方支付违约金。

逾期超过____日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。

第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，同时，本房屋目前尚处于出租状态，甲方应按照乙方的意愿解除原租赁关系或把租赁权转给乙方。

乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。

每逾期一天，甲方按累计已付款的____%向乙方支付违约金。

逾期超过____日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。

第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。

如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起__________天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的____%赔偿乙方损失。

第八条：签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。

甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。

房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。

由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。

第九条：甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过______日，乙方每日按已付款的____%收取违约金。

第十条：因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。

第十一条：本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十二条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。

协商不成时，甲、乙双方同意由方所在地人民法院起诉。

第十三条：本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。

甲方：

____________(签字，指纹)

乙方：

____________(签字，指纹)

见证人：____________(签字，指纹)

集体土地房屋拆迁 篇6

【发布日期】2002-06-27 【生效日期】2002-08-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定

《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》已于2002年6月26日经市人民政府第6次常务会议审议通过,现予公布,自2002年8月1日起施行。

市长 杜世成

2002年6月27日

青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定

第一条第一条 为了加快城市化建设,规范征用集体土地房屋拆迁补偿活动,维护当事人的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条第二条 凡在本市市南区、市北区、四方区、李沧区范围内,因城市村庄整体改造、土地储备等征用集体土地而拆除房屋及其附属设施的补偿（以下简称征地房屋拆迁补偿）,适用本规定。

第三条第三条

青岛市国土资源和房屋管理局主管全市征地房屋拆迁补偿的行政管理工作。

青岛市房屋拆迁管理办公室具体负责本市市南区、市北区、四方区、李沧区范围内征地房屋拆迁补偿的行政管理工作。建设、规划、农业、公安、工商、物价等管理部门按照法定职责,协同做好相关的管理工作。

第四条第四条 征地房屋拆迁补偿工作,由拆迁人或经其委托的具有房屋拆迁资格的拆迁承办人实施。

第五条第五条 被征地房屋拆迁补偿人（以下简称被拆迁人）以依法核发的集体土地建设用地使用证计户确认,征地房屋拆迁补偿按户进行。

第六条第六条 房屋拆迁补偿建筑面积的认定,以依法核发的房地产权证或建房批准文件载明的房屋建筑面积为准。

第七条第七条 房屋拆迁补偿可以实行货币补偿方式,也可以实行房屋补偿方式。

第八条第八条 拆迁住宅房屋,实行货币补偿的,根据被拆迁房屋所在区域普通住宅商品房平均销售价格和该房屋的建筑面积,结算给被拆迁人拆迁补偿金。被拆迁房屋所在区域属规划非住宅用地的,按照市物价局会同市国土资源和房屋管理局核定的住宅房屋补偿价格和该房屋的建筑面积结算给被拆迁人拆迁补偿金。

拆迁住宅房屋实行货币补偿的,根据被拆迁房屋所在区域的经济适用住房销售价格和该房屋的建筑面积乘以0.5的系数所确定的面积数额,结算给被拆迁人住房改善费。拆迁住宅房屋,实行房屋补偿的,应当按照货币补偿方式结算的拆迁补偿金和住房改善费总额提供价款相当的房屋给被拆迁人。房屋价款与拆迁补偿金和住房改善费总额存在差价的,应当结算差价款。

第九条第九条 拆迁非住宅房屋,实行货币补偿的,拆迁补偿金按照被拆迁房屋的市场评估价和该房屋的建筑面积结算,拆迁补偿金全额支付给被拆迁人。

拆迁非住宅房屋,实行房屋补偿的,拆迁人按照货币补偿方式结算的拆迁补偿金提供价款相当的房屋给被拆迁人。房屋价款与拆迁补偿金存在差价的,应当结算差价款。

第十条第十条 拆除的违法建筑和逾期临时建筑,均不予补偿。

拆除在批准期限内的临时建筑,可给予适当补偿,但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。

第十一条第十一条 征用土地公告时,被拆迁人已取得建房批准文件且房屋已建造完毕的,对该房屋予以补偿。发布拆迁通知或征用土地公告时,被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的,被拆迁人应当立即停止建房,具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。

第十二条第十二条 房屋拆迁补偿的当事人双方应当签订拆迁补偿协议。拆迁补偿协议应当载明下列主要内容：

（一）拆迁人、拆迁承办人和被拆迁人情况；

（二）拆迁房屋坐落地址、建筑面积；

（三）补偿方式；

（四）实行货币补偿的内容：拆迁补偿金和住房改善费数额,支付方式和时间；

（五）实行房屋补偿的内容：补偿房屋的地址、房号、套型、建筑面积、交付时间,补偿房屋的价款及差价款支付方式、时间,房屋权属及办理手续；

（六）搬迁时间和搬迁补助费、临时过渡补助费的发放；

（七）违约责任和纠纷处理方式；

（八）其它约定。

第十三条第十三条 房屋拆迁补偿,拆迁人应当按照规定一次性付给被拆迁人搬迁补助费。其中,住宅房屋按照每户400元计发,非住宅房屋按照建筑面积每平方米30元计发。

第十四条第十四条 拆迁人对住宅房屋按照建筑面积每平方米110元一次性付给被拆迁人临时过渡补助费。

因拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失的,对被拆迁人按照建筑面积每平方米500元一次性计发经营性补助费。

对发放经营性补助费的被拆迁人不再发放临时过渡补助费。

第十五条第十五条 当事人在拆迁通告规定的期限内未能协商一致签订房屋拆迁补偿协议的,任何一方均可以向青岛市房屋拆迁管理办公室申请裁决。当事人对裁决不服的,可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不起诉又不履行裁决的,青岛市房屋拆迁管理办公室依法申请人民法院强制执行。

农村集体土地拆迁补偿价值的构成 篇7

近年来, 随着农村工业化、城市化进程的加快, 城市周边农村的集体土地大量被征用, 引发了各种矛盾, 其中征地补偿标准过低是目前征地中的突出问题, 也是农村拆迁补偿中争论的焦点。要切实保障农民利益, 就要探讨目前补偿标准价值构成存在的问题。从补偿的构成来看, 目前的征地补偿涉及了对土地资源及其地上投资的补偿、搬迁居住补偿等几个方面的补偿。《土地管理法》规定对被征用土地的补偿仅限于土地及其定着物和劳动力的安置费用, 只体现了土地作为劳动生产资料价值的一面, 而对于土地本身增值、预期收益、养老保障、粮食安全、生态环境保护、社会稳定等价值功能以及被征地灭失后所产生的连带损失的补偿未能有所体现, 未能遵循“完全补偿原则”。

一、农地拆迁补偿价值构成的缺陷

(一) 未来可实现价值的补偿问题

1.“涨价归公”

国家建设征用土地的土地补偿费归农村集体经济组织所有, 地上附着物及青苗补偿费归所有者所有。从土地征收补偿的法律规定来看, 农民对集体土地所有权表现为一种不完全的所有权, 其收益权受到削弱。同时, 政府低价获得土地所有权后, 又以高价出让国有土地使用权, 其价差全部收归政府所有, 即所谓的“涨价归公”, 这一巨大的反差难以为农民所接受。

《土地管理法》中所规定的土地征收的补偿标准, 虽在原来的基础上有所提高, 但还远未消除低成本征地的不合理状况。耕地的常年产量不能反映土地的位置、地区经济发展水平、人均耕地面积等影响土地价格的经济因素, 也不能反映市场对土地及其附着物的真实评价, 尤其是未考虑到农用地转为非农用地土地价值的升值潜力, 目前的补偿标准显然偏低, 而廉价的土地征收成本使政府在征地中获取了本应属于农民的利益, 挤占了广大农民的权益。

2007年浙江省征地补偿总费用为1025038.4万元, 出让土地出让收益为16794672万元, 征地农民收益仅占出让收入6%。来自江苏省的调查表明, 在全省农地转用增值的土地收益分配中, 政府大约获得60%~70%, 农村集体经济组织得25%~30%, 而农民只得到了5%~10%。

“涨价归公”的主要理论依据是农地转非不是农民努力的结果, “涨价”并不是由成本决定的, 而是取决于土地的位置, 土地利用规划以及土地市场的景气状况。这种观点事实上承认了土地增值的社会经济根源, 而否认了农民集体对于土地本身拥有的所有权, 这种所有权实际上涵盖了土地本身具备的如地理位置等社会性因素。事实上, 这种“涨价归公”的做法, 是建立在忽视土地本身所具备的价值基础上的。目前我国的土地补偿, 完全是按照农地前三年土地年均产值来确定的, 确定征地补偿费用并没有与被征用土地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等相联系, 而土地增值正是土地本身的区位等因素的体现, “涨价归公”完全剥夺了农民本应对土地增值收益所拥有的分配权利。

2. 对预期收益的补偿问题

农村私人房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。对于非住宅房屋按照其使用的目的, 还可以再细分为非经营性房屋和经营性房屋。

(1) 住宅房屋。对于住宅房屋, 一般不存在预期收益问题, 但如果住宅房屋空闲, 被拆迁人便可以用于出租。租金收入是被拆迁人的一笔可观收入, 尤其是在以房屋出租为生的地区, 一旦房屋被拆, 其可能就丧失了收入来源。而且, 一般来说, 拆迁人提供选择产权调换的房屋比较偏僻, 如果被拆迁人选择产权调换的话, 这里的地段位置不佳, 房屋很可能租不出去。因此, 很多靠租金收入维持生计的被拆迁人失去了生活来源, 不得不去重新找份工作来谋生, 这增加了生存成本。由于种种原因, 有些被拆迁人没能找到新的工作, 生活因此陷入了贫困当中。如果被拆迁人选择货币补偿的话, 货币补偿款中又不包括租金收入, 那么他们就丧失了租金收入这一稳定的经济来源, 今后得另想办法谋生, 因此他们无法从简单的金钱补偿中解决今后遇到的实际困难。住宅房屋的预期收益往往是被拆迁人的一个非常重要的损失, 若这一损失得不到补偿, 利益的天平无疑是偏向了拆迁人一方, 不符合公平的基本法理。因而, 对于住宅房屋的预期收益, 主要是指房屋租金收入, 也应当纳入拆迁补偿范围之内。

(2) 经营性房屋。对于经营性房屋, 如果所有权人自己用于经营的话, 那么其房屋被拆迁, 他所丧失的是生产经营的预期收益;如果出租给承租人, 那么他所丧失的是租金收入这一预期收益。对于承租人来说, 他所丧失的也是生产经营的预期收益。实际生活中, 有些承租人遇到房屋拆迁时, 租赁合同尚未到期。如果不是遇到房屋拆迁, 他们完全可以按照未到期的租赁合同进行生产经营而获得一定的收益。即使是已到期的租赁合同, 承租人也完全有可能与房屋所有权人签订续租合同, 那么他们还可以继续进行生产经营而获得一定的预期收益。现行补偿范围对于经营性房屋的预期收益并没有规定, 这严重损害了房屋所有权人和房屋承租人的预期收益, 是我国房屋拆迁补偿范围的一大漏洞。

因此, 无论是住宅房屋还是非住宅房屋, 都有可能存在预期收益, 拆迁人进行房屋拆迁, 应当将预期收益纳入补偿范围之内, 但目前补偿标准中忽视对被拆迁人或房屋承租人的预期收益这一重要损失, 可以说是一大缺陷, 这也许是被拆迁人和房屋承租人对征地拆迁补偿产生抵触情绪的一个重要原因。

(二) 无形利益补偿的问题

1. 社会保障问题

土地由于其长久性、不易灭失性, 只要持续耕种, 其产生的土地收入是相对稳定的, 所以可将其作为一种长期的生活保障。农民失地之后, 要以缴纳医疗、养老、就业等社会保险形式作为替代, 这需要花费一定的成本。目前的征地补偿中, 政府应着手为失地农民建立社会保障体系。

2. 择业成本和新职业风险问题

由于农民原先所具有的生存技能、文化背景、信息资源都是以土地、农村为基础, 在其失去农民身份, 转为城市居民后, 这些原先的资源都不再被使用, 他必须要学习新的技能来从事其他工作。同时, 面对新的城市背景, 其不确定性更高, 而为了熟悉、了解面临的新形势, 必须重新构建信息途径, 获取信息资源, 这些必然要增加失地农民的人力资源成本、就业风险成本、信息成本等相关成本。另外, 在补偿时仅是考虑农民维持现有身份的生活, 而不是考虑农民转为居民后的生存费用。

3. 心理问题

被拆迁人对于长期居住的房屋的周围环境、房屋的历史以及良好的邻里关系, 都会有一种喜欢、依恋甚至沉迷的感情, 所谓“远亲不如近邻”就是这个道理。这是被拆迁人的无形利益。被拆迁人搬到另外一个地方, 需要一段时间来适应、熟悉周围的环境。有些被拆迁人, 可能经过很长一段时间也无法适应, 由于拆迁所导致的一系列不利后果, 必然会给被拆迁人带来某些精神上的痛苦和创伤, 使其蒙受一定的无形利益的损失, 目前的拆迁补偿标准并没有对此进行规定。

(三) 土地发展权问题

在我国土地使用制度改革和土地管理工作以及相关制度设计中, 如耕地开垦费、国有土地使用权有偿出让、土地收购储备、土地用途管制和用途分区, 都在一定程度上隐含了土地发展权思想, 但缺乏统一而明晰的“土地发展权”归属和价值意识, 没有把土地发展权作为一项土地权利上升到法律制度层面。土地发展权在我国是一个新的领域, 这一提法目前还仅限于理论界, 在实践中还未作为一个明确的概念使用。国有土地的所有权归国家, 其发展权必然归国家所有;而农村集体土地发展权的归属则是我国当前理论界争论的焦点之一。

就我国目前社会发展现状来说, 要发展和谐社会, 保护农民的利益;同时按照土地的产权特点来说, 土地发展权应该归农村集体所有。土地发展权的归属实际上是土地增值收益的分割问题, 对于土地利用中涉及到的政府、土地所有者、土地使用人三方来说, 要达到效率最优, 就应努力找到一个利益分配的均衡点, 让三方在这一权利的实施中均有利可得, 真正做到保护失地农民的利益。

二、农地拆迁补偿费用的核算

2004年8月28日修订的《土地管理法》第47条第2款规定, 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费是指因国家征收土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿。前述可知, 这种核算方法并没有考虑到预期收益、无形利益的损失, 因此, 笔者在此提出农地拆迁补偿费用的核算方法。

对于地面无房屋的农地而言, 征地拆迁补偿费用=土地补偿费+安置补助费+地上附着物补偿费+青苗补偿费+土地出让费与土地补偿费的差价的一定比例+无形利益补偿费+土地发展权补偿。

对于地面有房屋的农地而言, 征地拆迁补偿费用除上述费用之外, 还包括对预期收益的补偿。

综上所述, 农村集体土地拆迁补偿价值构成存在漏洞, 严重损害了农民的切身利益, 不利于国家的长治久安;同时, 农村问题、农业问题是关乎民生的大问题, 也是国家安定团结的保障。因此, 有必要重新对拆迁补偿价值构成重新衡量, 以切实保证农民的利益得到保障。

参考文献

[1].柴强.各国 (地区) 土地制度与政策.经济学院出版社.1993

[2].花汉兵.谈拆迁项目实行招投标的可行性.中国房地产.2002.2

[3].陈龙乾.土地征用后转用增值收益分配的若干问题探讨.房地产市场.2007.7

[4].汤磊.新制度经济学理论的城市房屋拆迁问题分析.当代经济.2009.5

集体土地房屋拆迁 篇8

[关键词]城市房屋拆迁;土地使用权;土地使用权补偿

随着城市化进程的加快,房屋拆迁成为关系到社会稳定和城市建设的重要工作,但拆迁中暴露的问题和矛盾比较多,而其中最富争议的问题之一就是城市房屋的土地使用权补偿问题。我国法律中没有明文规定对城市房屋拆迁过程中的土地使用权进行补偿,国务院《城市房屋拆迁管理条例》中缺失土地使用权补偿的有关条款,理论研究中对集体土地征收、土地储备等方面所作的理论研究较多,取得的实践经验也较丰富,而对城市拆迁中土地使用权补偿方面开展的研究和出台的政策文件却不多,这就引发了对城市房屋拆迁土地使用权补偿问题的争论。

一、城市房屋土地使用权属性分析

我国实行的土地所有制是城市土地国家所有,城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权,房屋所有权和土地使用权是互相分离的。

《物权法》第四十七条规定:“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律有规定的外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定:“国家土地使用权依法可出让、划拨,依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义:经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权,成为一种新的不动产物权形式,成为了用益物权。

由上可知,我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权,但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此,土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权——财产权的法律属性,也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权,就要依法保护被拆迁人的合法权利,国家如果需要征用或征收,被拆迁人可以出让,但前提并不是无偿出让,而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害,就应当给予合理的补偿。

二、相关法律法规的规定及其不足

虽然现行的《宪法》与现行的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规对土地征收(用)补偿都有补偿责任的规定,但是在补偿额度方面确有很大差异,反映在“给予补偿”、“给予相应的补偿”和“给予适当补偿”的文字表述的内涵上,这对城市房屋拆迁管理的实践必然会产生疑义,在拆迁人与被拆迁人之间引起权益争议,产生利益纠纷。如我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念,对承认和补偿被拆迁人土地使用权的界定较为含糊,没有对被拆迁人土地使用权的补偿作单独规定,仅将土地使用权价值被隐含在房屋价格之中,土地资产价值未得到显化。

此外,《物权法》第一百四十八条的立法本意是确定出让土地的征收补偿原则,但是,这个补偿原则并未顾及土地投资和房地产投资开发后对当前土地价格及其未来房产、地产增值收益的影响因素。《物权法》只是通过退让剩余年限出让金来对原土地使用权人进行补偿,并未考虑其已有的投资开发对土地资产增值的贡献,没有顾及对原土地使用权人未来收益损失的补偿,也没有对城市房屋拆迁中划拨土地使用权做一个明确的规定,对城市房屋拆迁中土地资产的补偿规定,显然不够全面和明确。在当今市场经济制度下,房地产投资人关注的是土地的市场需求和未来房地产增值收益(土地转让的增值收益由国家税制调节),以简单的“退还出让金”让原有的出让土地使用权人丧失未来一定的土地收益,恐有失公允。而划拨土地的房屋所有人虽然没有像转让土地上的房屋所有人那样转移支付土地使用权出让金,可其在补交国有土地出让金后,与转让土地房屋所有人享有同样的土地使用权。在划拨土地房屋所有人未补交国有土地出让金前房屋拆迁的,也应对被拆迁人的土地使用权进行补偿,只是需对划拨土地使用权价格在房屋所有人和土地所有者之间加以分配而已。而《物权法》并没有提及划拨土地的补偿问题。因此,加快立法和规范法律是解决城市房屋拆迁管理的关键所在。

三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径

为了维护土地使用权人的合法正当权益,减少城市房屋拆迁补偿纠纷,笔者认为,以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。

(一)加快立法进程和规范立法管理,在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利

当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》,但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素,很少有考虑土地使用权的补偿。

因此,建议有关机关尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查,按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理,加快房地产管理的立法进程,使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。

(二)制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准

在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时,有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益,因此,可以参照有关土地征收补偿政策,在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时,应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况(如停车场等)适当予以增加,以切实维护被拆迁人的合法财产权。

在制具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题:

1.房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大,其中土地使用权价值占有相当大的比重,房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义,清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外,不同的房屋土地占用面积相差很大,一般平房的建筑面积小于或等于土地面积,楼房的建筑面积往往大于土地面积,高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积,房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性,真实显示土地使用权的市场价值。

2.房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地,拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的,因此,不仅房屋及房屋占地需要分别补偿,而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。

3.房屋土地使用权的市场价值补偿。房屋拆迁土地使用权的补偿应注重对其市场价值的补偿。为此,需依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准,并从市场价格出发,实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。在确定土地使用权评估价格时,还应考虑土地使用权剩余年限、拆迁后土地级差变化等不同因素,设定相应的调节系数。

(三)实际评估中评估方法的选择要认真慎重

实际操作中,估价应符合房地产估价的基本原则——替代原则,如若同一供需范围内有较发达的交易市场,用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格,并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、宗地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时,修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格,然后扣除出让金等款项,此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法,依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益。

(四)司法机关以个案审理的方式,解决房屋拆迁各方当事人之间因补偿安置等问题所产生的争议。任何人认为自己的合法权利被非法剥夺、受到限制、侵害或减损的,都应有权诉请司法机关依照法定程序进行审查并作出最终裁判。

因此,在拆迁补偿时,必须采取科学合理的方法对土地使用权进行补偿,以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况,对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。

[参考文献]

1.王群,谢小平.城市房屋拆迁指南.中国民主法制出版社,2002.

2.李国光,高圣平.拆迁法律及配套规定新释解析.人民法院出版社,2006.

3.王才亮.房屋拆迁疑难问题解答.中国法制出版社,2006.

[作者简介]张春媚,女,浙江省青田县人,宁波大学法学院2008级民商法研究生;刘海林,男,河南南阳人,浙江同舟律师事务所律师。