农村土地交易（精选12篇）
农村土地交易 篇1
日前,农业部印发了《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》。消息一出便引发了公众对农村集体产权制度改革的再次关注。农村土地经营权流转交易有哪些新规?土地流转背后,还有哪些问题拖了“后腿”?还有哪些方面需要完善?
近年来,随着农村土地经营权流转规模的不断扩大,已经有超过三分之一的承包土地流转出去,每年新增流转面积4000多万亩,涉及数以百万计的承包农户。农业部数据显示,截至2015年底,全国已有1231个县(市)、17826个乡镇建立了土地流转服务中心,覆盖了全国约43%的县级行政区划单位,流转合同签订率达到67.8%。但从实践看,集体对外流转交易土地的现象已经数见不鲜,整村整组流转土地的情况也有很多。一方面,集体统一流转土地在提高议价能力、为农民争取更大利益方面发挥了积极作用,也减少了流入方的交易成本,极大提高了土地流转交易的效率;另一方面,集体流转土地时,少数基层干部私相授受、谋取私利的现象也有发生,侵犯了农民合法土地权益,影响了农村经济社会的和谐稳定。
农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇表示,建立健全安全、有序的土地经营权流转交易市场,对维护广大农民群众和新型经营主体合法权益,促进适度规模经营有序发展意义重大。
土地,作为重要的农业生产要素,顺畅、合理地流转也直接影响到土地资源的有效利用。当前,农村土地经营权依法流转交易提供服务的平台多样化,包括农村土地经营权流转服务中心、农村集体资产管理交易中心、农村产权交易中心(所)等,农业系统经营管理部门成立的事业单位或国有企业,也有一些是民营企业利用互联网等手段建立的流转交易平台。农村产权交易市场发展尚处于起步阶段,当务之急应该是落实好《规范》。此次市场规范的出台,将对全国各类各级市场的建设提供重要的技术指导,同时也对各级机构提出了更加明确的要求,将推动农村产权交易市场朝着规范、高效的方向发展。
农村土地交易 篇2
作者：张悦 来源：《改革与开放》2009年第5期 发布时间：2011年10月20日
所谓交易环境，是指由影响交易费用的相关因素所构成的外部环境。这里有必要将交易环境与制度环境加以区别。按照诺斯和戴维斯的定义制度环境“是一系列用来建立生产、交换与分配基础的基本的政治、社会和法律基础规则。支配选举、产权和合约权利的规则就是构成经济环境的基本规则类型的例子”。而本文所提出的交易环境则着眼于那些与交易费用有直接关系的因素，是一种微观概念。
土地作为最基本的生产要素在农业生产乃至经济社会发展中具有举足轻重的地位，土地的占有、使用和分配关系不仅影响着农业生产和农村经济发展，而且关系全社会的经济和社会发展，这决定了农村土地制度是农村乃至整个社会的一项基本制度，而这又进一步决定了农村土地制度本身也必然会受到来自其他方面的多种因素的影响。这些因素可以分为两大类:一是正式制度，二是非正式制度。这些因素构成了农村土地制度的交易环境，影响着农村土地制度变迁的交易费用。下面将逐一进行分析。(一)正式制度
影响农村土地制度变迁的交易费用的正式制度主要是经济体制。经济体制对农村土地制度的影响主要体现在两个方面: l、制约着农村土地制度的选择集合。计划经济是以公有制为基础的，消灭私有制是推行计划经济的前提条件。建国初期国家为了集中力量恢复和发展经济，照搬苏联的计划经济模式，由国家对国民经济实行集中统一管理。农业在国民经济中处于基础地位，在当时的情况下担负着为非农人口提供口粮和为国家工业化提供农业剩余两大任务，为了实现这两大任务，必须加强对农村经济和社会的控制，将农业纳入计划经济体制。在当时农村土地归农民所有的情况下，实现这一目标显然是十分困难的。解决这一问题，就必须改变原有的所有制形式。改革开放以后，随着计划经济向市场经济转变，一方面，农民的财产权利得到承认，农民作为一个独立的利益主体，成为农村土地制度安排中必须考虑的对象，这种状况改变了计划经济下只强调国家和政府利益、忽视农民利益的局面，使农村土地制度有了更多的选择；另一方面，经济运行方式由计划指令调控向市场自发调节转变，市场规律日益发挥着更加重要的作用，农业资源包括土地资源配置的市场化程度逐步增加，也促进了农村土地制度安排的创新，从而扩大了制度选择集合。
2、影响着农村土地制度变迁的交易费用。经济体制决定着经济运行和调节的方式。计划经济的特点是高度集中。市场经济的特点是自主经营，主要依靠价格机制来调节生产，强调发挥各类经济主体的作用。计划经济和市场经济作为两种不同的经济体制，都是通过一系列具体的制度安排来实现的，而这两种体制所构成的制度环境又反过来作用于其中的制度安排，并影响着这些制度安排的交易费用。从这一点推论，农村土地制度作为特定经济体制下的一种制度安排，其运行和变迁过程中的交易费用应该受到经济体制的影响。新中国成立以来农村土地制度变迁的历程可以证明这一推论。从合作化运动到人民公社，农村土地制度经历了由农民所有制向人民公社公有制的变迁，尽管造成这种变迁的原因是多方面的，但经济体制的影响不可忽视。计划经济体制的建立和完善客观上要求对农村的土地、生产力和农业剩余等资源进行集中控制、统一调配，而农民土地所有制的实质是一种土地私有制，农民不仅拥有土地所有权，而且拥有处分权和收益权，也就是说农民是一个相对独立的经济主体，这种状况与高度集中的计划经济的要求显然是格格不入的，这种体制上的内在矛盾将导致协调成本的增加，成本的增加来自两个方面，既意味着计划经济体制运行费用的增加，也意味着农民所有制运行费用的增加。合作化运动完成之后，随着社会主义改造的完成，国营经济在国民经济中的比重大幅增加，农村也己完全消灭了农民土地所有制，通过建立粮食统购统销制度和国民经济计划和五年计划等制度，国家垄断了企业管理权、基本建设审批权、财权和物资分配权，通过安排指标、落实计划来平衡和协调国民经济发展，从而使计划经济体制得到进一步完善。1957年合作化运动之后，高级社的平均规模为159户，这样的规模符合当时的经营管理水平，但还不能符合计划经济集中管理的要求，特别是在“大跃进”发动全民兴修水利的过程中，由于组织和协调费用的增加使中共中央认为高级社的规模已经束缚了生产力的发展。这一结论背后所隐含的事实是高级社在计划经济体制下运行费用的增加，增加的费用不仅来自兴修水利、推行耕作机械化等生产环节，而且来自计划经济体制要求对农村经济实行统一管理，正如毛泽东后来在讨论建立人民公社制度时所说，“大，好管，好纳入计划”。如果说计划经济体制的影响主要体现在集中管理导致原有制度交易费用的增加上，那么市场经济体制的影响则恰恰相反。市场经济体制为创新农村土地制度安排，降低制度变迁和运行的交易费用开拓了更为广阔的空间。农民财产权利和主体地位的确立以及土地所有权和承包权的分离，都得益于从计划经济向市场经济的转变，而这一转变的结果导致了土地经营过程中交易费用的降低。(二)非正式制度
构成农村土地制度变迁交易环境的非正式制度主要包括意识形态和传统观念，之所以将这两个方面列为交易环境的构成因素，是因为它们制约制度选择集合以及影响制度变迁交易费用。下面将进行具体分析。
1、意识形态
意识形态属于上层建筑的范畴，是在一定的经济基础上形成的。当一个社会的意识形态不统一或者有冲突时，人们对同一件事的认识必然是不一致的，处理问题的行为和方式必然也是不一致的，这将导致社会协调成本增加，甚至产生无法调和的矛盾和冲突。意识形态对交易费用的影响主要体现在两个方面:
（1）限制制度选择集合的范围。大多数社会的意识形态并不是自发产生的，而是统治阶级创造并大力推行的结果。由于意识形态能够影响人们的世界观和价值观，通过塑造意识形态可以降低社会协调成本，加上意识形态又是一种公共产品，需要巨大的建设投资，且具有很强的外部性，一般来说只有统治阶级才有动力和实力来投资建设意识形态，所以在一定社会中经济上或政治上占主导地位的阶级的思想体系，往往是这个社会中占主导地位的意识形态。这决定了意识形态具有鲜明的阶级性，并对人的行为和制度具有约束作用。意识形态越是高度集中，其约束作用越强。这一点在农村土地制度变迁中得到了充分体现。在意识形态高度统一阶段，主流意识形态强调的是以公有制为基础的统一经营，与此配合的是“斗私批修”、“割资本主义尾巴”的政治运动和“宁要社会主义的草、不要资本主义的苗”的舆论宣传。在这种政治氛围下，农村土地制度选择集合是非常有限的。在合作化运动时期，关于合作化运动的争论本来是经济领域的问题，但由于受到左的思想路线的影响，这种争论被看作是两条路线的斗争，对合作化运动的不同观点被批判为“右倾保守思想”，甚至被加上“破坏社会主义”的罪名。在这种高压的意识形态下，快速推进合作化运动成为当时的唯一选择。合作化运动完成之后，接踵而至的“大跃进”不仅带来了浮夸风，也进一步强化了左的思想路线，政治上的反右派斗争和经济上的批判反冒进使党内外谈“右”色变，人们宁左勿右，受这种思想路线的影响，加上“大跃进”造成的错误判断，在农村除了通过实行人民公社制度向共产主义更进一步以外，已别无选择。只有经过时间和实践的检验，当人民公社走向衰落，国家不堪重负，特别是政治权威出现更替，意识形态悄悄松动之后，农村土地制度变迁的选择集合才得到扩大，家庭承包经营才作为一种可以接受的选择被纳入制度选择集合。而随着市场经济体制改革的深入，意识形态约束相对宽松，可以接受的制度安排逐渐增多，制度选择集合进一步扩大，土地制度安排多样化才成为可能。
（2）影响着对不同制度安排的评价。按照诺斯的行动集团理论，制度变迁五个步骤中很重要的一个步骤是对方案进行评价和选择。这也是一个认识过程，需要运用意识形态的有关评判标准进行分析和比较。同一个方案在不同的意识形态下会有不同的评价结果。例如在意识形态高度统一阶段，人民公社土地公有制曾被予以高度评价，而土地家庭经营哪怕是一点苗头都被视为政治上的反动;而在意识形态相对宽松阶段，对人民公社制度的评价是“生产力遭到空前破坏”，而对家庭承包经营的评价则是中国农业的“第一次飞跃”。通过以上分析可以看出，不同的意识形态下对土地制度的评价是如何不同。
2、传统观念
这里的传统观念是指在长期历史进程中形成和发展起来的、相对稳定的价值观念、道德规范、伦理框架、思维方式的总和。传统观念与意识形态既有相同之处，又有不同之处。从对农村土地制度的影响来考察，两者的影响方式和影响范围大体相同。但由于传统观念的自发特征，其约束强度比意识形态要小。在意识形态高度统一时期，由于意识形态的刚性，二者的影响主要体现为意识形态的制约；在意识形态多元化发展时期，由于意识形态约束减弱，二者的影响主要体现为传统观念的制约。下面作具体分析:
（1）家族观念
中国文化是一种农耕文化，许多文化观念都源自农业。家族观念决定了农业生产以家庭为单位比其他形式更具效率，从而对农村土地制度的选择构成了潜在约束。二十多年人民公社的实践最终走向失败也说明，不管出发点如何，在农村土地制度安排上必须考虑家庭因素的影响，否则将会增加制度运行的交易费用，导致最终的失败。
（2）均平思想
均平思想是中国文化的基本精神之一。孔子的“不患寡而患不均”、墨子的“使饥者得食，寒者得衣，老者得息”，都是这一思想的具体体现。均平思想的核心是主张在自然经济条件下，均调社会财富，损有余补不足，实现在社会财富的占有和劳动产品的分配上平均一致。建国前后的土地改革运动，在中国历史上第一次实现了“耕者有其田”的宿愿，“南方新区70%以上地区的土改是按照村社内部人口平均分地。”人民公社制度下，尽管实行的是工分制，但粮食等多数生活必需品是按照家庭人口分配的，家庭副业所需的生产投入也是按家庭分配的，正如农民所说:“粮食靠集体，钞票靠自己。”了。新时期的家庭承包经营制度，其实质也是按照村内人口平均分地。传统的均平思想一次又一次地影响土地制度的安排，而土地制度的安排反过来又强化传统的均平思想，就这样成了我们今天研究农村土地问题时必须考虑的交易环境的构成因素之一。
以上从相对独立的角度分析了构成交易环境的相关因素对农村土地制度变迁交易费用影响，由于在制度的实际变迁过程中，这些因素是同时存在并共同发挥作用的，而且不同因素的影响之间还存在差别和关联，例如有些因素对交易费用的影响趋势是一致的，而有些因素对交易费用的影响趋势是不一致甚至相反的，所以对相关因素的影响必须综合加以考虑。从这个意义上说，交易环境是由影响交易费用的相关因素构成的一个有机整体，这些因素影响的总和就是交易环境的影响。参考文献:
[1] 叶向阳.农村集体土地产权制度研究[J].中国法学,1993,6:23—26 [2] 吕来明.走向市场的土地[M].贵州人民出版社,1998
土地交易冷场 篇3
12月20日，2011年武汉第14次土地拍卖会平淡收官。
竞拍现场，原计划上市的30宗地块中实际成交28宗地块，其中有24宗因仅有一名竞买人，最终均以底价成交。其中因故流拍的2宗土地都位于武汉远郊的东西湖区，属性定位为商业、公共设施和居住混合用地。最终整场土地拍卖会吸金超过70亿元，其中招商地产3家子公司共计拿出34.1亿元成为最大的赢家。
次日，曾创造出武汉品牌小吃?“精武鸭脖”的精武路地块，以8400元/平方米被湖北本土地产商南国置业获得，这是今年最高商业楼面地价，也是本次拍卖的“底价”。
武汉部分土地出售价格已与2007年持平，香港上市房企佳兆业6.8亿元拿下的白沙洲地块，楼面地价仅1934元/平米，与附近一块2007年售出的土地价格相当。
在10月底武汉市的土地拍卖中，类似的近郊地块，如金银湖、光谷、沌口等热点片区，楼面地价都在1500元/平米左右，均比去年降低了两三成。
这还不是最糟糕的，就在这次拍卖会的一个星期之前，武汉市国土资源和规划局发布公告，原定于13日拍卖的p(2011)127号、128号、129号3宗地块，揭牌时间延至12月20日。
这已是上述地块拍卖事项的第四次延期了，也是武汉土地市场一个十分另类的记录，它以一种特殊的方式告诉人们：这里已经十分冷清。“延期”消除了“流拍”带来的尴尬，但与之相伴的是土地市场的屡次“瘦身”。
昔日多家开发商为某块地皮竞相举牌的火爆场面，已被延期、流拍、底价成交替代。从10月开始，多场土地拍卖不到一个小时匆匆收场，亦出现过在半小时内结束，全程无竞价的尴尬场面。
“我今年的收入下降了50%。”拍卖师陈少湘说。他长期主持武汉市土地拍卖会，也在国内其它城市执槌。
武汉市土地交易中心资料显示：2011年武汉市土地楼面地价为1825元/平方米，环比上涨9.24%， 2009年和2010年溢价率分别为21.91%和15.75%，而2011年仅为1.37%。同时，最高楼面价一直被2011年1月11日西北湖房地产竞得的江汉区地块保持，为8778元/平米；楼面地价在5000元/平米以上地块仅有10宗，大多数地块以底价成交，与2010年三度刷新楼面地价的疯狂相比，2011年开发商拿地非常谨慎。
谨慎拿地
自限购令执行以来，土地市场相对压抑，与去年同期大牌房企踊跃拿地的大手笔相比，今年前11个月，武汉土地市场相对冷清，大牌房企不再扎堆抢地。
28家品牌房企入驻江城的乐观数据，依然没能改写土地市场的惨淡局面，对于各大拍卖会他们选择了按兵不动。企业拿地消极，地价萎蘼不振，同样使得地方土地储备部门减少了土地供应，特别是考虑到收益问题，城区优质土地供应更是减少，这也让房地产企业拿地热情进一步消退，中小开发商开始在土地拍卖会频繁露脸。
万科集团总裁郁亮近日公开表示，万科已进入“冬天模式”，现金为王，要更加慎重地买地，“买地是最费钱的，不能买错地”。 在武汉，万科模式仍然是攻占主城区，以住宅市场为主，但是从其拿地的过程中不难发现，对于中心城区地皮万科已相当谨慎。进驻武汉10年来，万科只在2007年拿过竞价拍卖的土地。今年所拿三块地皮均属于城中村项目，未参与举牌竞价。
保利等房产名企亦在2011年纷纷获取城中村、限价房地块，积极参与保障房建设。
此时，三线城市强势推出优质地皮的诱惑，在某种程度上转移了开发商们的视线，对武汉土地市场而言无疑雪上加霜。武汉万科房地产有限公司项目发展部文汗青透露，2012至2015年的三年战略计划中，会将拿地计划稍作调整，进军三线城市在其考虑范围内。11月，湖北省黃梅县、孝昌县携五百多亩优质土地，来武汉吆喝，受到多家开发商热捧。被划为“三线城市”的宜昌，房价一路飙升，而限购、限贷等政策却没有跟上疯狂的房价，从而刺激了万达等地产商的眼球，其拿地目标开始转向。
受限购、限贷等政策的影响，资金对开发商而言确实是个问题。
“现在银行收紧给购房者的贷款，我们的销售资金回笼较慢，有钱的话宁愿消化已有土地，现在买地确实不是上策。”文汉青对《楚商》记者说。
2009年，国家出台对闲置土地的相关处理政策：闲置一年的土地必须缴纳相关费用，闲置两年国家无条件收回。“虽然政策并没有得到很好的落实，但是现在开发商都开始敏感，当务之急确实应该首先考虑闲置土地。”中国指数研究院华中分院研究部副总监李国政说。
在武汉市公开挂牌的土地中，中心城区住宅地产已经不是主流，城郊区的工业地产对开发商并无明显吸引力，尽管工业地产和商业地产在调控政策下，成为很多开发商新的选择，但是转型对他们而言，并非一蹴而就。“土地类型也成为开发商是否愿意掏腰包的主要因素。”亿房网研究员谢添分析道。
另外，市场调整期，行业整合加剧，不少中小开发商被迫转让优质土地资源，企业产权转让行为也日渐增多，品牌开发商多以股权收购、企业并购重组方式实现拿地目标，也减少了招拍挂拿地的需求。
2011年，并非武汉土地市场独家惨淡，全国土地市场都不乐观。据公开市场出让的数据信息显示：2011年前11个月，全国主要的130个城市的总土地出让金为1.18万亿。而在2010年前11个月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11个月，全国130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿，减幅达到了30%。
农村土地交易 篇4
一、农村土地流转交易工作中存在的隐患
( 一) 土地流转后农业用途被改变。在市场经济环境下, 资源配置都会存在逐利性的特点, 对于土地来说也不例外, 为了保持我国18 亿亩的土地, 政府对农业给予了大力的扶持, 并且多次提高农产品的最低收购价格。与工业品相比, 农产品的需求刚性比较强, 在市场、自然环境, 以及种子、农药等因素的作用下, 从事农业生产利润空间越来越小, 在这种情况下, 农民开始将劳动时间、涉农资金等转向非农行业。对于农业生产来说, 由于存在经营风险大、利润少的特点, 一些组织或个人通过土地流转, 获得相应土地的经营权, 为了规避风险, 提高利润, 进而改变了农业农地的用途, 将所承包的土地改作它用。对于土地来说, 流转后原有的用途被改变, 进而导致原有土地的质量大大降低, 造成这种现象的原因主要是人们缺乏保护耕地的意识。
( 二) 土地流转的有效需求欠缺。据权威机构调查结果显示, 在各地土地流转过程中, 农业产业化龙头企业, 以及各类合作社组织的推动作用最为明显, 然而在土地的使用价格方面, 农业产业化企业却一再降价。例如, 有的农村进行土地流转时, 每亩土地的年流转费用平均在6, 000 元左右, 个别地段达到10, 000 元, 然而在社会实践中, 有超过59% 的企业用高于平均流转费的价格使用土地, 与农业产业化企业资金短缺相比, 土地使用价格过高, 这两者之间的矛盾在一定层面上牵制了土地的流转。
( 三) 土地流转期限过长损害农民的利益。为了从根本上保护土地的属性, 以及农民的切身利益, 需要确保土地经营权长久不变。但是, 一旦土地出现大规模长期的流转, 这时就会出现圈地、占地的现象, 进而在一定程度上直接损害农民的利益。在土地流转时间方面, 不同地区之间存在一定的差异性, 短的有5年, 长的有20年。随着土地价格的不断上涨, 一些流转后的土地出现闲置的现象, 通过囤地等待土地的升值, 各地都不同程度存在土地荒芜的现象。当土地出现一次性流转时, 土地的市场化利润将不再与农民的收益产生任何关系, 在这种情况下, 当农民花光土地流转费用后, 最基本的生活保障也就相伴而消失殆尽。
( 四) 土地流转后造成社会压力不堪重负。以规模化经营为导向的土地流转, 在一定层面上势必造成集中的农业生产, 同时带来一定程度的机械化提升, 在这种情况下, 必然会出现大量剩余劳动力, 为了生活这部分剩余劳动力会向城市流动, 进而为城市消化农业人口的能力加压。对于这一问题, 当地政府由于缺乏必要的认识, 在没有安置农村剩余劳动力的情况下, 组织开展大规模的土地流转, 进而引发一系列的社会问题。
( 五) 土地流转缺乏资金支持。由于中国人口多, 土地少, 所以农村的土地普遍存在高度分散的现象, 在这种背景下, 小农经济积累资本存在一定的难度。而从事农业生产, 需占用大量资金, 且回报周期较长, 故需金融机构的资金给予支持。一是对农村的土地流转后进行集约经营, 经常需要大量资金作后盾, 但是, 从现实形式可知, 流转后土地承租人能力微弱在获取大规模资金支持上略有不足。譬如说某村进行土地流转前, 农户可以通过正规的农村金融机构获取土地投入所需30% 的资金, 另外70% 的资金主要通过亲戚、朋友等民间渠道获得。二是通过民间借贷等方式获取相应的生产资金。土地在历经流转后, 土地承租人获取大额资金的能力受到了阻碍和抑制, 特别是从正规金融机构处, 因为, 土地承租人不能用流转后的土地进行抵押贷款, 并且农业生产存在投资大、回收时间长的特点, 银行封闭了对土地承租人的融资渠道。与此同时, 由于缺乏相应的信用体系, 以及政府对民间金融机构的抑制, 使得土地承租人难以获得大规模的资金。
二、清除土地流转交易工作中隐患的具体措施
( 一) 确保土地流转可持续发展。对于农民而言, 土地的意义非比寻常。农民最基本的生产资料是土地, 农民最基本的生活保障也是土地, 可以说土地是农民的根本利益所在, 同时也是农村维稳的关键所在。因此, 在组织开展土地流转交易工作的过程中, 必须尊重农村生产力的发展规律, 切实保护农民的根本利益, 结合农村土地流转的实际情况, 因地制宜, 采取相应的措施, 确保土地流转交易工作的顺利进行。在进行土地流转交易时, 当地政府要在18 亿亩土地的基础上, 切实管制土地用途。总而言之, 在农村城镇化过程的推进中, 可借力于土地流转进一步实现经济发展目标, 在这一过程中, 不能改变被流转土地的用途。因此, 在组织开展土地流转交易工作的过程中, 严格遵守土地与经济协调发展的规律, 进而最大限度地对土地资源进行优化配置, 推进被流转土地的可持续发展。此外, 全面贯彻落实农业可持续发展思想, 协调处理当前利益与长远利益之间的关系, 综合分析土地类型、区位条件等因素, 客观体现土地的价值。
( 二) 丰富土地流转的市场需求。在开展土地流转交易工作的过程中, 在不改变土地用途的前提下, 充分挖掘流转土地的市场需求。一是土地使用权转让机制的构建与完善, 农村土地流转在一定领域中得以允可, 同时在市场的调节下, 形成科学合理的转让价格。在构建健全的土地价格体系同时积极推进土地价格评估工作, 在一定程度上确保土地流转价格的科学性、合理性。二是积极培育为土地流转提供服务的中介结构, 构建完善的调节机制, 严厉监管土地使用权, 防范形成权利过于集中, 避免土地流转出现不公平的现象。同时, 对流转土地的数量、价格等信息进行收集和整理, 借助发达的网络, 及时公布农村土地流转交易信息, 并且对可开发的土地资源信息予以定期的公示, 积极促进土地流转交易成功率的提升, 推动农村土地流转交易工作的顺利开展。三是构建完善的土地流转市场, 为农村土地流转提供服务, 在一定程度上减少户间无谓的纠纷。土地流转市场的功能主要表现为: 一方面帮助土地流出主体明确土地的最低收益, 同时保证土地流转的合法性, 进而让农民放心进行土地流转; 另一方面对于土地流进的主体来说, 借助土地流转市场, 可以进一步降低土地流转的潜在风险。
( 三) 确定合理的土地流转周期。在组织开展土地流转交易工作的过程中, 土地流转的时间问题受到土地流进主体的普遍关注, 一方面专业户、农民合作社等土地流进主体为了形成稳定的规模经营, 希望流转的土地能够长期稳定下来; 另一方面受信息不对称等因素的影响和制约, 农民会以相对低的费用把土地长期转租与经营的客体, 从而使得自身的土地收益受到不同程度的损害。因此, 在开展土地流转交易工作之际, 土地流转双方的利益应先纳入衡量范围, 流转周期的制定须科学合理, 规避土地终身流转的障碍。从当前土地流转的实际情况来看, 地方政府需要结合本地的经济发展水平, 分阶段有步骤地组织开展推进土地流转交易工作, 避免浪费土地资源。
( 四) 完善土地流转的后续工作。从农村剩余劳动力转移来讲, 农村土地流转为其在一定程度上提供了有利条件, 当农村剩余劳动力在完成稳定转移的时候, 才能推进土地流转进程, 确保土地的规模化经营。在城镇化进程中, 以第一产业为基础, 积极发展二、三产业, 创造更多的就业机会, 帮助农村剩余劳动力解决非农就业问题。另外, 通过积极发展二、三产业, 建设新型农村, 为农村剩余劳动力转移创造有利条件。建立社会风险、社会救济等全方位、多层次的社会保障体系, 通过社会保险功能的完善, 化解土地转出主体的忧虑。
( 五) 对农村土地流转给予资金扶持。为了推动土地流转交易工作的顺利进行, 在开展土地流转工作时, 需要给予资金扶持。
1. 建立全方位的农村金融服务体系。一是完善农村信用社的服务功能, 对其补充资金, 增强其资金实力, 不断完善农村金融服务内容。二是在成立金融机构的基础上, 将更多的储蓄存款转移到农村基本建设中去。最后, 积极发展、培育民间金融服务机构, 对农村的土地流转给予资金扶持。三是健全法律法规, 推动民间借贷合法化, 放开民间金融机构。四是对互助性金融服务机构进行积极的探索, 在条件允许的情况下, 成立专门的涉农金融服务机构。
2. 制定实施银行贷款配套措施。一是利用流转土地所有权向专业合作社等土地流入主体提供抵押贷款, 在一定程度上为土地流转提供资金支持, 确保土地流转交易工作的顺利进行。从某种意义上说, 通过抵押土地流转经营权获得资金, 当获得土地流转权后, 可以帮助农民实现土地财产的资本化。对于通过土地流转经营权质押获得贷款的主体来说, 即使无力偿还质押贷款, 对于银行来说, 可以向其他的农业企业进行土地承包经营权转让。二是通过土地使用权、农村房屋产权等的抵押, 可帮助土地流转承租人获得金融机构的贷款。
三、结语
综上所述, 随着农村土地流转交易工作的不断推进, 为确保金融机构能够为土地流转提供不间断的资金服务, 一方面, 需要金融服务机构加大投放比重, 尤其是农村用于农业生产的贷款, 将吸收的一定比例存款用于当地的农业生产, 在一定程度上限制农村资金的外流; 另一方面, 政府需要制定实施相应的措施, 借助人民银行的力量, 尽快出台再贷款、利率优惠等金融机构扶持土地流转的优惠政策, 加大金融机构对土地流转的扶持力度, 彻底推动土地流转交易工作的顺利展开。
参考文献
[1]向邦伟.基于多中心治理的贫困山区农村土地流转机制创新研究——以湖南省湘西自治州为表达对象的实证分析[D].华中师范大学, 2013, 12 (1)
[2]李颖慧.基于经济学视角的影响农村土地流转因素及模式研究——以重庆市江北区农村土地流转做实证分析[D].重庆工商大学, 2009, 5 (26)
农村土地交易 篇5
化经营的对策措施
剑阁县农业局高级农艺师 何绍银 剑阁县农业局高级农艺师 梁洪轩
（2008年4月5日）
土地是人类赖以生存的基础。土地生产率高低不仅影响着人们的生存状况及社会安定，还决定着社会的发展和繁荣程度。党的十一届六中全会以来，实行的家庭联产承包经营的农耕土地制度，极大地解放了生产力，促进了农业的快速发展，使多年来未解决的温饱问题很快得到了解决。但是，随着改革开放的不断深入，随着市场经济的不断变化，这种分户经营的土地制度逐渐显现出它的不足，已经影响到生产的发展。怎样更好地利用有限的土地资源，不断提高土地的生产力水平和经济效益，促进规模经营，加快现代农业进程，是值得研究的问题。我们认为，必须对现有分户经营的土地制度加以改革。本文在调查分析我县耕地分户经营现状及问题的基础上，根据马克思主义“生产关系必须适应生产力发展”的要求，从发展现代农业的客观需要考虑，提出了在我县建立农村土地流转交易中心，促进农业规模化经营的构想及对策措施，供领导决策参考。
一、我县耕地经营现状及问题
我县幅员面积辽阔，拥有3024平方公里。土地资源较为丰富，全县耕地面积78万亩（根据1984年全国第二次土壤普查勘测实际面积122.27万亩），园地12万亩，林地266万亩。丰富的土地资源，为我县农业生产和国民经济发展奠定了基础。但是，我县土地资源利用和迅猛发展的市场经济不相适应，与中央提出的发展现代农业，建设社会主义新农村不相适应。根据调查，主要存在以下几方面的问题：
1、人土分离面积大，土地闲置多，流转不规范。据统计，2007年底，全县外出务工经商农民为18.5万人，占全县农业人口61万的31%，占全县农村劳动力29.5万的61%。全县举家外出的大约4万户，占农村总户数16万户的25%。由于大量农户外出务工经商，造成了全县约有29万亩耕地人土分离，占全县总耕地面积78万亩的37%。外出务工农户的承包土地绝大多数是找本组邻里或附近亲戚代耕，据统计全县代耕面积为18万亩，占耕地总面积的23%，占流转面积的62%。代耕多为口头交涉，无契约，流转不规范。全县通过合同转包的土地面积约为5万亩，为耕地总面积的6.4%，占需流转面积的17%。据我们在涂山、白龙、龙源、店子、江口等乡镇调查，各地都存在不同程度的耕地撂荒现象，全县耕地撂荒面积大约6万亩，为全县总耕地面积的7.7%，占需流转面积的20.7%。随着种粮比较效益的下降和外出务工人员的增多，耕地撂荒面积会逐年加大，导致我县土地资源浪费。
2、耕地投入逐年减少，耕种粗放，产出效益不高。全县在家耕种土地的多为老、弱、病、残、幼、妇人口，缺乏劳动力，加之农业比较效益低，与务工相比，收入悬殊较大，绝大多数农户没有把农业生产当成主业，肥料投入减少，田间管理差，病虫危害严重，劳动者科学种田水平低，素质差，对耕地实行粗放经营或掠夺式经营，导致全县土地生产效益总体水平下降。以主要粮油作物为例，油菜生产，我县高产示范片单产超过200公斤，而一般田块，单产仅为150公斤左右；玉米高产示范片单产突破600公斤，而一般田块单产约为400公斤左右；水稻高产田块单产达到650公斤，而一般田块单产在550公斤左右。经济作物生产也不例外，如烟叶生产，投入高的田块每亩收益可达3500元，而投入少的田块每亩收益只在2000元左右。如果增加投入，实现精耕细作，我县耕地的产出效益还可能大幅度上升。
3、土地经营规模小，农业生产结构调整难度大，职业农民难以致富奔小康。我县人均耕地为1.3亩，每个劳动力承担耕地仅2.6亩，低于全国水平。由于过去土地承包时，绝大多数地方将水田、旱地分上、中、下等级分割给若干农户承包，再加之现在闲置土地流转的分散，使全县土地分户零星种植，经营规模小，给农业生产结构调整带来了困难，导致县委、县政府调整农业生产结构，加速农村经济发展的若干政策难以落到实处。我们在调查中，各地村组干部都反映，土地分户经营、零星种植不仅给海椒、蚕桑、烟叶等产业的发展带来了困难，而且对优质粮油基地建设也带来了影响。土地经营规模小，且分散，使我县农民长期处于小农生产方式，劳动生产率和农副产品商品率长期低下，造成职业农民家庭收入很难提高。
4、土地分户经营、流转无序，不仅造成了农业生产要素配置的不合理，而且还产生了农村新的矛盾。由于工业经济的发展和城镇化进程的加快，使我县脱离土地的农户越来越多，土地分户经营的矛盾日益突出。形成了有土地承包权的农户，多半没有经营土地，有土地开发资金和经营种植技术的业主，又没有更多的土地去经营，造成了土地资源、资金、技术、劳动力等农业生产要素不能实现最佳组合，不能最大限度地发挥土地的生产效益。流转的不规范，找人代耕，代管无契约，即使有契约也不规范，导致新的矛盾纠纷，同时还影响了党的惠民政策的有效贯彻，有承包土地而没有耕种的农户得到了粮食直补、农资综合补贴和良种补贴等政策性补助，实际耕种土地（代耕或托管）的农户反而得不到补贴，影响种田农户的积极性，造成了农村新的矛盾。
综上所述，要提高土地生产效益，要加快现代农业的发展，要推进社会主义新农村建设，必须改变现有土地经营状况，加快土地合理流转。怎样才能实现土地合理流转，我们认为，建立土地流转交易中心，建立土地流转平台，提供发布供求信息，搞好中介服务是实现土地合理流转的有效形式。我县应积极探索，大胆实践，并做好抓点示范工作，不断总结经验，逐步推开。
二、建立农村土地流转交易中心的重要性和必要性
我们所讲的建立土地流转交易中心，是要建立一套不同于过去农村土地经营权流转的新模式。它是通过土地流转交易中心，推进农用土地从农户间的自发流转向组织化、有序化方向发展，范围更大，方式更多样化，目的是优化土地资源与劳动力资源的合理配置。建立农村土地流转交易中心，加快土地流转是生产关系必须适应生产力发展的必然要求，对于促进农业规模化经营，发展现代农业、建设社会主义新农村是非常必要的。
1、搞好农村土地流转，符合国家要求。党的十七大报告指出，“要按照依法自愿有偿的原则，健全土地承包经营权流转市场，有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营。”这不仅为我们从事土地流转提供了政策依据，而且指明了前进的方向。同时也符合省上提出的“工业向园区集中，农民向集镇集中，土地向能手集中”的原则，有利于统筹城乡发展，促进社会和谐进步。
2、加速土地合理流转的条件基本成熟。从我县情况看，农村广大农民的温饱问题早已解决，很多农民长期外出务工经商办企业，已多年脱离土地，对农村土地依赖程度越来越小。不少农民现已成为厂长、经理、或企业的行家里手，部分农户已全家迁出定居城镇，广大农民不再把土地生产作为自己生活来源。加之医疗保险、养老保险政策的不断完善，必须将解决农民的后顾之忧，这为土地流转提供了有利条件。我县土地闲置多，主要是土地流转未进入市场，供求信息不畅，流转机制不健全。这项工作搞好了，不仅可以使全县6万亩撂荒土地得到开发利用，同时还可以促进29万亩人土分离的耕地做到合理流转，发挥更好的效益。
3、有利于农业全面发展。它可实现农业生产要素的最佳配置，使农业资金、劳力、技术及土地效益得到充分利用。有利于提高农业生产率和土地产出率，有利于农业科技成果的广泛应用和用现代设备武装农业，有利于农业生产结构调整和增强农业经营效益，有利于发展现代农业，使农业走向规模化种植、专业化生产、集约化经营的道路，从而促进农业和农村经济的更大发展。
4、有利于农民摆脱贫困，实现全面小康。我国农民长期贫穷，主要根源是土地资源占有量小，劳动生产率低。土地合理流转，解除土地对农民的束缚，促使农民向城镇流动，彻底改变其生活状况。而且通过土地流转，将大大减少农村人口和职业农民，提高了农业生产效率，从而大幅度地增加职业农民的收入，使农民摆脱贫困，早日实现小康。
三、加快土地合理流转的基本原则
土地流转不仅是单纯的经济问题，而且是社会问题，还是严肃的政策问题。土地流转不仅影响经济的发展，而且影响社会的稳定，还牵涉到国家法律、法规的贯彻执行。我们认为，加快农村土地合理流转，应坚持以下几条基本原则。
1、坚持“稳制活田、三权分离”的原则。在稳定家庭联产承包责任制的基础上，实现农村土地的集体所有权、农户承包权、经营使用权三权分离，即明确所有权，稳定承包权，放活经营权。所有权承包权不变的情况下尽量放活经营权。它符合国家法律、法规、政策。特别是经营使用及流转期限应尽量延长，有利于经营者投入，避免短期行为。
2、坚持“平等、自愿、有偿”的原则。土地流转的主体是承包农户，农民承包土地是国家赋予农民的一项基本权利，农民有权决定承包土地是否流转以及流转的形式。在推行土地流转工作中，必须充分尊重农民的意愿，平等协商，在农户自愿的基础上进行流转。既不能搞行政命令，“一刀切”，强行流转；又不能阻止流转，剥夺农户流转的权利。土地是特殊商品，农用土地有其投入成本和级差地租，必须实行有偿流转。流转收益只能归土地承包农户，任何中介机构和组织不得擅自截留、扣缴，更不准中介机构把农用土地流转收入当成小集团谋取非法利益的途径。
3、坚持“不改变农业用途，促进农业发展”的原则。我国人多地少，耕地不足，全国农产品供给尤其是粮食供给始终处于平衡偏紧状态。因此，必须把农业生产特别是粮食生产放在首位，确保粮食安全，确保农民的有效供给。我县属全国粮油主产县，推行土地流转，必须保持粮油主产县的地位。农用土地流转，只能用于农业生产开发，严禁将农用土地挪作他用，改变用途，从事非农产业，而影响农业生产发展。
4、坚持“逐步引导，循序渐进”的原则。土地流转，其核心是优化生产要素配置，提高土地生产率。在流转工作中，必须因地制宜，按自然规律和市场经济规律办事。要尊重客观实际，不能主观臆断。要逐步引导，循序渐进，不能急于求成。在流转过程中，要发挥好土地资源的区域优势，处理好规模和效益的关系，在效益优先的前提下做好流转，以促进农业生产的持续稳定发展。
四、建立土地流转交易中心的对策措施
我们认为，在建立土地流转交易中心，加快土地合理流转，要扎实开展好以下工作。
1、解放思想，积极宣传，正确引导。首先要解放思想，提高认识，农村土地经营权流转不是对家庭承包责任制的否定，更不是对社会主义道路的否定。它是在稳定农村基本经营制度的基础上，不断完善土地承包关系的一种有效方式；是促进土地向种田能力集中的重要手段；是提高土地资源合理配置和注重效益的重要举措；是推进现代农业促进农业增产增收，推进社会主义新农村建设的必然要求；是解放农村生产力，关注民生，落实科学发展观，构建富强、民主、文明、和谐的现代化社会主义国家的重要措施。在提高认识基础上，要广泛宣传，积极引导，大胆探索，稳步推进。
2、建立土地流转中介机构，切实为土地流转提供优质服务。过去土地流转不快的因素是土地流转范围小，土地流转信息不畅。愿意流转土地的不知谁要，要土地的不知谁有。我们认为，建立全县农村土地流转交易中心，作为全县土地流转的中介组织，主要是为土地流转搞好服务，为农村土地流转搭建信息平台，建立土地流转台帐，从事供求信息的收集发布、地价评估、政策咨询、合同管理、纠纷调解等服务工作，从而充分利用土地资源发挥更大经济效益，促进农业经济快速发展。
3、建立土地流转农民收益保障机制。目前，农民依赖土地，主要是考虑到生存风险，特别是失业、养老、医疗、子女入学、住房等考虑较多。因此，要落实好党和国家在农村的社会保障政策，逐步建立和完善失地农民的社会保障制度。并从制度上消除对农民工的歧视。建议将土地流转收入先作为承包农户的养老保险、医疗保险，缴纳至60岁。只要建立了良好的社会保障制度，解决了农民的后顾之忧，农民对土地的依赖程度将会减弱，土地流转势必加快发展。同时要建立地价评估制度，对地力培肥、生态生产条件较好的土地，要计入地价之中，这样，可避免农民对土地的掠夺性经营，促进农业可持续发展。
4、积极培植业主大户，实行规模经营。近几年来，我县引进业主从事农业规模经营，对提高土地效率已起到了明显的作用。比如农业局协调落实的业主杨景承包了城北镇新华村的猕猴桃400余亩，自己主动栽植防风林，改换品种，改良土地等，效果良好。武连镇引进果树大户李荣、田家乡引进养殖业主何本平，进行土地规模经营都取得了显著成效。今后，要进一步研究政策措施，鼓励种田能手、土地经营业主开发经营土地。对荒山、弃耕地政策上尽量优惠。同时，要逐步建立农业保险制度，对经营业主效益实行风险保障制度。使其农业经营业主敢于大规模经营土地，敢于进行农业投入，不断提高农业生产经济效益。
5、依靠科技进步，发展现代农业，不断提高农业生产水平。土地向种田大户或业主流转后，实行了规模经营，这时科学技术对农业生产显得更为重要。要不断地用现代科技知识武装农民头脑，努力把农民培养成懂技术、会经营、善管理的新型农民。要大力推广普及现代农业科技成果，不断推广先进的各种农用机具，不断推广优良的作物新品种，不断推广费省效宏节能环保的农业高新技术，不断提高农业生产水平。要加强无公害优质农产品基地建设，在提高农副产品产量的同时，不断提高农副产品的质量。
6、增加农业投入，不断改善农业生产条件。土地实行规模经营后，其生产的风险性更大。政府要加强对农业的投入，农业项目应尽量向流转土地倾斜。继续抓好以水利建设为重点的农田基本建设，不断提高农田抗旱排涝和抵御各种自然灾害的能力。继续抓好土地整治改造工程建设，减少水土和养分的流失，培肥土壤，提高地力。要实行山、水、田、林、路、气综合治理，大力改善农业生态环境。同时，要积极引导业主大户实行耕地用养结合，促进农业持续发展。
7、推行土地流转多元方式，促进土地快速合理流转。要通过土地流转交易中心积极开展土地经营权的转让拍卖、转包、出租、互换、联合股田等方式进行流转，同时，还应勇于探索，大胆开展土地所有权的流转拍卖试点工作。不仅农民可以跨村、组，跨乡镇从交易市场上购买土地，而且要积极鼓励城镇居民、工商企业、机关企事业单位到农村去，通过交易市场收购土地，从事农业生产开发，或农业产业化经营活动。
8、加强领导，抓好服务。为加强土地流转工作的领导，我们建议县政府成立农村土地流转领导小组，由主要领导负责，相关部门参加，下设办事机构，可设在县农工委或县农业局内，履行政府对土地流转工作的监管，做好流转土地的合同签证手续，处理流转土地纠纷，规范流转市场的管理工作。通过专门机构，积极为全县土地流转做好各种服务工作，以推动我县土地流转健康迅速发展。
五、结束语
我们提出建立农村土地流转交易中心，旨在加速农用土地流转进程，发展现代农业，不断提高土地生产率，不断增加农民收入，不断增加全社会有效供给，不断推进社会主义新农村建设。
建立农村土地流转交易中心，推进现代农业进程，是一项宏伟而复杂的系统工程，涉及政策、民生、资金、技术、管理诸多方面，由于我们水平有限，不能逐一论述，只能抛砖引玉。我们坚信，随着农业生产力的发展，农村土地流转的强大优势及经济效益会日趋彰显。一旦土地实现快速合理流转，必将极大地促进农村生产力的发展，必将极大地提高农业经济效益，推动整个农村经济发展。
揭秘“土地整理”背后的权钱交易 篇6
比较专业的说法是,“土地整理”是指通过采取各种措施,对田、水、路、林、村综合整治,提高耕地质量,增加有效耕地面积,改善农业生态条件和生态环境的行为。近几年,国家每年都投入大量资金,对山岭薄地、荒丘内涝之处进行土地整理开发,这是一件泽被百姓的好事情。
但是,就是这种“陌生”,才使得有人胆大妄为——借土地整理“揩油”。
山东省临沂市的一个农业大县,每年都能争取到土地整理项目,而2006年至2009年,检察机关在该县土地整理领域查处了7起职务犯罪案件,涉案人员均为管“土”吃“土”的“业内人士”。
近日,记者走进山东省临沂市人民检察院,从办案检察官的讲述中“还原”了隐藏在土地整理项目背后的“权钱交易”。
这些人或负责土地整理项目的竞标,或负责项目立项、报批,或负责项目的检查、验收,均握有一定的实权
“查处的7名犯罪嫌疑人均为分管土地整理的各级各部门负责人,权力相对集中。”临沂市人民检察院的办案人员告诉记者。
据介绍,7名涉案人员职位几乎包揽了该县涉土岗位:县农业综合开发办公室副主任孟某,分管某镇的农业综合开发与“2006年至2007年县25000亩农业开发”项目;王某、刘某则是县土地局土地整理中心前后两任主任;而乡镇土地管理所的两名所长以及两名乡镇分管土地管理所的副镇长李某、朱某也是“榜上有名”。
“这些人或负责土地整理项目的竞标,或负责项目立项、报批,或负责项目的检查、验收,均握有一定的实权。”临沂市检察院的办案人员说,就是这样的“实权”使这类犯罪事实和手段都比较单一,属于赤裸裸的权钱交易。
2004年冬,该县农业综合开发办公室副主任孟某负责该县某镇的农业综合开发项目,这个项目的主要工程(包括大口井、桥梁、拦水坝、道路等)都是通过招标来承包的。
在招标之前,镇里的黄某找到他,想要点活儿干,孟某说:“干可以,但是你得参加招标。”
黄某说:“这些活技术含量不是很高,谁都能干了,做标很费事,我也做不了,你把标底给我说说,我去参加招标。”
面对黄某的无理要求,孟某不但没有责怪,反而爽快地将项目中的大口井标底告诉了黄某,而黄某也“理所当然”地顺利中标。
事后,黄某给了孟某4万元以表答谢。
2006年,该县某镇中低产田项目开始规划设计,农业综合开发办公室派孟某在项目区负责,根据规定,项目实行公开招标。
在招标开始前20多天的一个下午,杜某打听着找到了孟某家,在自我介绍后便开门见山问道:“您主管的项目有哪些工程?”
孟某回答说:“主要有大口井、修路、修桥、整地等内容。”
“能否干些活儿?”杜某随即提出要求。
孟某说:“干活必须参加招标。”
杜某爽快地回答:“我参加投标。”
不过,他临走时在孟某的茶几上放下了两个各装有一万元的信封。
据孟某供述,在工程项目的规划设计中有3处拦水坝由于当时水量大无法计算,所以就没有列入项目的招标,杜某得知此情况后,多次找他要求承包拦水坝工程,但是他都没有答应,也多次向镇里有关领导作了汇报。讨论了几次后,有关领导说,镇里欠杜某很多钱,又没有钱还,他又有挖掘机,他想干就叫他干吧。定下后,他就告诉了杜某。过了四五天的一天晚上,杜某到他家又送了两万元。
不过,根据孟某的供述,“拿钱给活干”这样的标准,有时候他也是“心不甘情不愿”。
“2006年工程规划中的30号井,由于有石头,挖掘机挖不动,而小碌碡沟村有个扬水站,由于挖的井水量太小,建扬水站不合适,当时我们几个负责人就商量把30号井打到小碌碡沟村西北角。镇长助理尹某知道这个事后,多次找我要求干这个活儿,我考虑他是指挥部成员,做这个不合适就没同意。他也多次找镇长要求,我也向镇长汇报过。后来镇长告诉我,影响不大的话,让他干算了,镇长说了,我也就同意了。”孟某说,“此后的五一期间尹某到我家去玩,我们聊了一会工地上的事,他就走了。他走时放了一个信封,我估计是钱,就让他拿着,他不拿就跑了”。
工程层层转包,降低施工标准,收受贿赂,造成市级土地整理项目专项资金直接经济损失60余万元
朱某是某镇分管土地管理所的副镇长。
2004年,他在该镇土地整理项目过程中,将工程层层转包,降低施工标准,收受贿赂,造成市级土地整理项目专项资金直接经济损失60余万元。
在检察机关的询问中,朱某对自己的行为作出了这样的供述:
2004年10月份,镇里有个市级土地整理项目,总数额可能是256万元,项目成立了指挥部,总指挥是镇长,我是常务副指挥,不过,实际上就是我自己负责这一块,镇长他们有时也就过去看看,其实什么也不管。大的工程由镇党委、政府开会研究决定,一般两三万元的小工程,我自己就能定。
仲某原先开个建筑公司,我和他有个拐弯亲戚,是姨表兄弟,早就认识。仲某可能听说我分管这一块,有一天,他找我要点活儿干,我说“行呀”,我给领导说说。后来我就把仲某想干活的事给镇长等人说了,他们也就同意了。
过了有十几天的时间,我打电话叫他来,说活儿定下来叫他干,但是干哪个地方得去抓阄,抓阄时他抓到了一个东寨西村的扬水站工程,造价不是16.5万元就是17万元,并交上了5000元押金。
仲某有个挖掘机,他本想抓个整理土地或者是清淤的项目,结果抓个建扬水站的工程,所以不大想干,当时我兄弟朱某办个建筑公司,后来我就对仲某说,你不想干的话我给你转让费,我干就是。
我们两个商议好了转让费是2.2万元,加上他先前支的5000元押金,我总共得给他2.7万元。
我支钱的时候,仲某说,你给我1.7万元,让你1万元。我什么也没说,就支给了他1.7万元,那5000元押金到现在我还没领出来。
镇里的小流域项目是2004年10月份规划,11月份开始动工的。在2004年10月份左右,付某上我家找我,问我要小流域项目的工程活干,临走的时候,给我2000元。钱我收下了,之后我给了他一个小桥的工程,总造价1万元。
2004年,还是这个小流域项目,石香炉村的秦德东找了镇里领导,也找了我,想揽点活干,我给了他一块深翻地的活,总造价在2.8万元,干完之后,在2004年年底,快过春节了,他把一箱酒送到我家,临走的时候留下了1000元。
此外,据办案检察官介绍,2007年9月,在某小流域治理市级土地项目中,分管该工程的朱某将项目划成若干小块,只对外发包一部分,其余分包给了自己的关系户,借以收受贿赂。消息传出后,引起群众强烈不满,引发了大规模的群体阻工事件,致使该重点工程受阻长达6个月之久。
他先把土地平整的事告诉我,使我揽到了这活,而且他是分管土地的副镇长,以后很多事还得用他
“给他钱的目的主要是为了和他搞好关系,他是分管土地的副镇长,以后很多事还得用他。”当检察机关找到向该县另一名分管土地整理的副镇长李某行贿的刘某时,刘某“头头是道”地说出了“送钱”的理由。
2002年10月,该镇4个村搞土地平整。按照有关规定,土地平整一般要由村里写申请报告,镇土地所对报告审查,报经镇研究后再报县土地局审批。
通过工作关系,李某和刘某相识。
2003年10月,在李某的关照下,刘某承包了一个属于市级项目的土地整理。
2004年五六月的一天,刘某开车送李某回家,途中递上一个塑料包,说:“项目也干完了,钱也拨了,平时帮忙不小,给你这两个钱买衣服穿。”
李某回家数了数——两万元整。
“村里搞土地平整须先立项,哪个村将土地平整,土地所最先知道。李某是分管土地的副镇长,他先把土地平整的事告诉我,使我揽到了这活,再加上平时土地平整过程中给予的一些关照,我为了表示感谢才送他这些钱。”对于这两万元,刘某作出了這样的解释。
“土地整理”腐败三大原因
“项目是自己的”———权力不受制约。土地整理项目管理权力过分集中。从土地整理项目工作流程看,基本上是土地整理承办部门自己立项、自己监管、自己验收、自己拨付工程款,明显缺少制约机制,带来的最直接的弊端是容易使一些握有实权的工作人员产生“一权独大”的错误思想,也促使一些工程包工头为谋取暴利,甘愿金钱铺路,想尽办法贿赂土管工作人员。
“这个工程我说了算”——重要环节少数人说了算。孟某在某镇农业综合开发项目审批下来后,不让他人插手,一人组阁,制定标的,项目想给谁就给谁。又比如在工程施工中,工作人员与包工头串通一气,随意变更设计,任意追加工程量,致使“工程变成黑洞”。
农村土地交易 篇7
一、土地交易指标概述
土地管理当中规划指标和占补指标是重中之重, 因此也就成为了目前进行交易的具体对象, 即规划空间指标 (蓝票) 、补充耕地指标 (红票) 和建设用地指标 (绿票) , 实际当中土地指标交易俗称“地票交易”。
二、目前各地土地指标交易操作述评
(一) 各地操作情况
1、重庆市。
重庆市是全国地票交易制度首创城市, 借助全国统筹城乡综合配套改革试验区的契机, 市政府于2008年11月下发了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》, 明确地票为建设用地指标, 以农村集体建设用地复垦作为来源, 等量置换为城镇建设用地指标。同时, 制定了严格的保障制度, 明确了指标收益的去向及具体分配方式。2009年2月, 国务院下发《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》, 正式批准重庆市在满足刚性条件基础上可以稳步开展挂钩试点工作。至此, 重庆市的地票交易正式运行。重庆市关于指标交易总体有三大亮点, 即建设用地指标实行“先补后占”、地票交易只限于经营性用地以及持有地票是后续参加招拍挂的准入证等, 通过地票制度的实施, 更好地落实了耕地保护的责任, 更有效地保障了农民的权益。目前, 周边部分城市也开始开展相关工作。
2、安徽省。
郎溪县在安徽省内率先进行地票交易, 于2013年1月发布《郎溪县地票交易规则》, 并于同年4月顺利完成首次地票交易, 为全省地票交易制度的建立起到了试点示范效用。其所属地级市宣城于2013年8月建立市级层面的地票交易制度, 包括红票和绿票。其中红票指耕地占补平衡指标, 绿票指农转用计划指标和增减挂钩指标。明确了地票交易价款的去向为县、区一级政府, 实行专款专用, 用于土地整治和耕地占补指标收购。安徽省地票制度的操作流程和方法相对较为简便。
3、江苏省。
宿迁市关于土地指标交易方面的探索走在了江苏省的前列, 借助全省区域协调发展综合改革试点之机, 于2012年2月出台《关于推进土地管理创新工作的实施意见》, 正式启动挂钩指标 (绿票) 和补充耕地指标 (红票) 交易。对于指标的具体来源、交易的主体、交易的流程以及指标收益的流向均做出明确规定, 目前已实施了多期指标交易, 但均在市域范围内。2014年, 江苏从省级层面研究指标交易制度。于1月下发了《江苏省补充耕地指标交易暂行管理办法》, 明确了可作为补充耕地指标 (红票) 的来源及标准, 明确进行交易的唯一平台为省补充耕地交易平台, 明确了具体交易管理部门、交易费用监管部门以及具体交易服务机构, 明晰了交易的程序、规则、时段及周期等。目前该省已在2014年3月28日顺利完成了省内首次补充耕地指标的竞购工作。省会城市南京则在省一级基础上将指标交易范围进一步延伸扩展, 由一项指标变成三项指标 (红票、绿票、蓝票) , 于2014年4月下发了《南京市土地指标交易配置暂行办法》, 明确了各类指标的竞购主体, 其中区政府侧重规划指标和补充耕地指标竞买, 而具体用地单位侧重建设用地指标竞买。各类指标管理方面, 以区为主, 跨区的由市一级进行统筹, 具体交易方法与省一级基本趋同。江苏省地票制度亮点在于细节更为详尽, 但对于企业持票准入方面未作要求。
4、其他城市。
湖北省鄂州市在全省率先进行了有益的试点尝试, 先由城投公司收储农民地票, 再卖给用地企业。湖南省也将地票制度纳入全省发展战略当中, 下辖株洲等城市也正在进行积极有益的探索。
总体来看, 各地关于土地交易指标的内涵并不一致, 土地指标的应用领域也不尽相同, 但是使用土地指标交易的趋势越来越明显, 范围也越来越广。
(二) 指标交易的优势
1、提升了土地利用指标的运作质量。
土地指标, 一亩难求。因此有限的指标要加以充分利用, 发挥最大效率。通过市场交易各项土地指标, 公平、公开、公正, 让有实力的单位成功竞购指标, 从而提升土地指标落实的可行性, 加快土地运作的步伐, 为土地市场也注入源源不断的活力。
2、促进了城乡要素的流动, 加快城乡一体化建设进程。
通过将农村集体建设用地的综合整治, 腾出耕地指标, 进而将相应的建设用地指标安排到城镇周围, 在满足城镇发展建设的同时, 可以给农村地区发展提供一定的发展资金, 保障农村基础设施配套以及综合治理, 提高农民的生产、生活水平。
3、促进土地资源利用的集约化。
无论建设用地指标的竞得主体为谁, 指标取得成本均会纳入地块前期运作成本, 为保证地块整体产出的效益, 竞得主体均为在规划设计、实际施工以及具体利用方面下工夫, 提升土地利用效率, 从而促进土地利用向集约化、节约化发展。
(三) 指标交易存在的不足
1、耕地占补不对等。
由于现行土地利用规划编制时已融合了基本农田等专项规划成果, 因此划定的农地区基本为优质农地, 因此建设占用的必然是优质地, 而通过农村建设用地整治或者增减挂钩形成的耕地则未必是优质地, 目前已进行地票交易的城市, 更多的是采用等量模式, 至于等质补充操作相对较少, 因此对于地区粮食安全具有一定的影响。
2、指标交易公众参与性不高。
目前, 各地操作方法中关于指标交易的主体一般为县区政府, 无论是竞购指标还是指标交易后的收益都为这一级单位, 从耕地指标的源头来说, 应该是农村集体经济组织和农民个人。土地指标收购时需要充分征求这两大主体的意愿, 土地指标收益返还时应给予全程公示, 不仅仅流于政府相关部门层面的监督, 应强化社会公众参与度。
3、收益分配机制还不够顺畅。
关于土地指标交易收益分配方面, 除重庆市明确规定85%归农民, 15%归村集体外, 其他各地更多的是侧重于返还给区一级, 由区进行下一步的资金分配, 具体到农民和村集体的比例没有明确。土地指标收益具体如何分配、分配比例、透明流程、后续监督机制等等相对缺乏, 需强化制度机制建设, 确保农民收益。
三、土地指标交易展望
从土地指标交易现状来看, 未来亟须加强指标交易的顶层设计, 不仅仅是从省、市层面, 更多的是要从国家层面进行相关制度的制定以及相关法规的修改, 同时做好实施细则, 做好各省市的土地指标具体交易指导工作, 让土地指标交易沿正确航向前行, 充分发挥其作用, 切实服务于经济、社会发展和生态保护, 促进城乡一体化发展进程。
摘要：土地指标交易是近年来土地管理工作的一个热点, 采用此模式可以进一步提高土地指标的利用效率。本文通过对土地交易指标内涵的介绍, 将当前国内采用土地指标交易的做法进行总结, 指出现行土地指标交易模式的优势和不足, 最后就其未来发展趋势进行展望。
关键词：土地管理,土地指标,指标交易
参考文献
[1]国务院.关于深化改革严格土地管理的决定[Z].2004.10.21.
[2]重庆市人民政府.重庆市农村土地交易所管理暂行办法[Z].2008.11.17.
[3]郎溪县人民政府.郎溪县地票交易规则[Z].2013.1.26.
土地当量交易的经济学分析 篇8
关键词：土地当量,置换地,就业
一、引言
当前城市化发展过程中, 由土地引发的问题越来越复杂和突出, 尤其是城乡结合部的土地问题。在此区域, 保粮食生产和促进工业规模扩张使得土地配置陷于两难的矛盾之中。首先, 来看农村劳动力的流动状况。从农村转移出去的劳动力并不能单单使用“富余”一词, 因为太表象, 从而会掩盖其实际状况。在很多地方, 大量转移的劳动力并非富余, 恰恰相反, 相当一部分转移的劳动力属于农业生产的必须, 而并非是富余, 而且基本上是对农业生产来说是品质最高的劳动力资源;因此, 造成的直接后果就是, 留守参加农业劳动的, 基本是可以用老弱病残来形容。由此引发很多问题, 农业生产率的问题, 教育问题, 以及赡养问题等等。撇开其他, 我们单单谈谈农业生产问题, 这种劳动力转移对农业产生的直接影响有两方面:一方面, 耕地荒芜;另一方面, 农业生产率的影响。其中最主要是耕地的荒芜。这给土地生产当量交易提供了一个前提条件。随着农业人口逐渐转向工业, 工业规模扩张的速度会加快, 城市化的进程就会加快, 城市化最明显的情形就是城市周边的农业用地不断的被变为工业或城市建设用地, 农业和工业的发展因各自的地位和效率在此引发巨大的矛盾, 也为生产当量交易提供了另外一个条件。
二、土地当量交易的价格分析
国家设定18亿亩耕地红线, 是为了能确保粮食储备和供应充足, 假设将城市周边的土地用集合A{a1j a2j…anj}表示, 其中{a1j a2j…anj}代表第i块地生产第j种粮食产品的产量;同样, 用B{b1j b2j…b nj}代表远离城市未被利用的可以进行耕种的土地, 其中bij代表第i块地生产第j种粮食产品的潜在产量;如果要保证产量不变, 则置换过程非常简单, a1j=∑bij表示第一块生产第j种作物的城市周边土地需要用多少块生产j种作物的远离城市未被利用的可以进行耕种的土地。这就是当量交易的一般形式。
价格是当量交易中的关键因素, 其直接决定土地资源的配置效率和效益。为了分析方便, 将远离城市未被利用的可以进行耕种的土地称为“置换地”, 将城市周边土地拟用于城市用地的土地称为“被置换地”。被置换地如果转为城市用途, 其收益用R表示, R是L的函数R (L) , L表示被置换地的数量;为了将被置换地转为城市用途, 所花费的成本由两部分构成, 一部分为购买被置换地的支出PL, P是被置换地的价格, 是被置换地的产量Q和被置换地的数量L的函数P (Q, L) 。另一部分为被置换地的当量生产成本用C表示, C是被置换地产量Q的函数, 其中Q是被置换地数量L的函数。用I表示置换地转化为城市用地的利润, 从而利润函数可以表示为:I=R-PQ-C, I=R (L) -PL-C (Q (L) )
要使I最大化, 必须满足:
由 (2) 式可以看出, 以当量生产形式进行土地交易, 土地置换价格取决于两个因素, 一个因素是城市土地或工业用地的边际产出, 边际产出越高, 则地价格越高;另外一个因素是被置换土地进行当量生产的成本, 如果生产成本越高则被置换土地的价格越低。这正是市场配置资源的关键所在, 成本收益比较会对交易者产生约束行为, 如果大于市场土地置换价格, 则土地的需求会增加, 从而会使土地价格上升, 一直到;反之, 如果小于市场土地置换价格, 则土地的需求会减小, 从而会使土地价格p下降, 直到。这样在市场交易条件下, j市场价格就能够引导土地资源得到有效配置。例如:有甲乙两个厂商, 甲厂商的土地生产率为, 乙厂商的土地生产率为, 如果置换成本相同, 那么, 在竞争的条件下, 厂商1实现利润最大化的出价高于厂商2利润最大化的出价, 从而土地会被配置给厂商1, 从而实现了土地配置的效率。
三、当量交易的就业分析
农业和工业的土地投入所创造的劳动就业边际增量是不同的, 单位农业土地投入所增加的就业量远远小于单位工业土地投入的劳动就业增加量。在城市就业形势严峻的大环境之下, 城市化所带来工业土地投入边际新增量可以有效增加就业人数。因此, 单从工业扩张, 土地投入增加对就业的贡献来看, 生产当量交易对解决就业具有重要的现实意义。
从另外一方面来看, 置换土地在进行生产过程中也需要投入, 这种投入所需的劳动至少不低于被置换土地进行生产的劳动投入, 原因包括, 远距离运输, 荒芜土地的开发, 耕作等等。所以置换土地同样也会引致劳动需求的增加, 这种增加无疑会对就业压力的减轻起到缓解作用。
参考文献
[1]、高鸿业:西方经济学 (第四版) .中国人民大学出版社2007;
[2]、[美]保罗·A·萨缪尔森、威廉·D·诺德豪.经济学 (十七版) .北京:人民邮电出版社2003;
农村土地交易 篇9
为了确保国土资源节约与集约的高效利用, 以及国土资源利用方面的生态合理性优化配置, 确保国土资源交易对社会经济发展和民生工程建设发挥积极作用, 杜绝国土资源交易中的腐败问题, 山西省国土资源厅和山西省社会科学院共同成立了调查组, 以探讨多年来国土资源交易中出现的问题, 并借此规范国土资源交易与管理行为, 完善国土资源交易的市场运行机制, 健全国土资源交易的法制法规建设。
一、全面了解国土资源交易中的基本情况
为了规范国土资源交易行为, 调查组于2010年6月4日至7月22日, 对山西省10个市 (包括78个县区) 的交易机构进行了详细的调研。调查结果显示:多年来, 国土资源交易在山西省社会经济发展中发挥了重要作用, 相关工作人员也为山西省国土资源交易工作做出重要贡献, 这是首先应予以充分肯定的方面。但是, 国土资源交易中也存在着很多问题, 这些问题表现在以下诸方面:
(一) 土地产权制度不完善
1. 城市土地产权主体不清晰。
其结果是造成了中央与地方政府在土地收益和土地审批权等方面的相互博弈, 并使地方政府在当时土地收益中处于相对劣势。
2. 土地登记制度不规范。
土地权属管理是城市土地管理的重要目标, 同时也是政府对土地交易过程进行监督与保护的基本内容。到目前为止, 城市土地权属登记工作仍然滞后, 初始登记工作, 迄今尚未完成。产生这一问题的原因是复杂的, 但基本原因是土地权属变更信息依赖于土地使用申请者申请登记办证时的基本情况。其间, 倘若土地使用者变更土地权属关系而又未及时办理登记和相关确权手续时, 土地管理部门则不能及时获得相关变更信息。另外, 一些土地使用者只注重房屋权属手续而忽略土地权属关系, 并因此长期不予以办理确权手续的情况, 也是造成土地权属登记工作滞后的原因。
3. 土地权利划分和界定不够细化。
城市土地产权结构通常可以划分为:土地所有权、土地使用权和土地他项权利三个部分。这三部分权利, 依据逻辑关系, 又可划分成不同单项权利。但是, 目前各项权利划分和界定仍然不够详细。比如, 土地所有权和土地使用权二者间有着本质的不同, 但有关两者的法律规定却并不明晰。这使土地使用者在其使用期间可行使绝大部分土地权利成为事实, 致使土地所有者对土地收益和处置难以做到有效控制。这些都是由土地权利划分和界定不细化造成的。
(二) 土地价格机制不健全
土地价格机制不健全主要反映在基准价格不能真实反应价格水平;政府垄断导致价格不合理;隐性土地交易影响土地市场价格真实性三个方面。
1. 基准价格不能真实反映土地价格水平。
由于土地市场总价格经常变动, 而现行基准地价又未形成动态调整和公布的机制, 这就造成基准地价与不断变化的市场空间地位相脱节, 因而不能反映市场总体价的变动趋势。
2. 政府垄断导致土地价格不合理。
这主要反映在一些政府官员对市场价格的干预而造成的土地价格不合理问题。出让土地, 无论采取招标、协议, 还是拍卖何种方式, 价格均由一些政府官员来决定。而不同出让方式价格又会相差很大, 这就为权力寻租创造了条件, 并因此而扰乱了真实的市场价格。
3. 隐性土地交易影响土地价格的情况, 主要出现在城市发展需要征用大量建设用地过程中。
具体表现在两个方面:第一, 农用地征收价格偏低导致大量农村土地通过私下交易而非法进入土地市场并造成农民利益受损;第二, 国企改革过程, 造成许多企业处于困境局面, 而此时企业所占原划拨土地成了其解困的一种资金渠道, 它也是私下交易影响土地价格的另外一种情况。这两种情况, 构成了隐性交易影响土地价格的关键问题。加之, 由于国家相关政策的滞后或疏漏, 致使隐性土地交易不仅仅限于对土地价格的影响方面, 更为严重的, 它还是造成国土资源流失及腐败的重要原因。
(三) 征地制度不合理
现存的征地制度, 存在着严重的不合理性, 其不合理性具体表现在以下两个方面:
1. 因“公共利益”界定模糊导致征地权利滥用。
这种情况主要指借助“公共利益”界定不清而随意侵害和征用农村集体所有的土地 (以低价征收, 再以高价出让并从中牟利) , 严重损害农民的利益。
2. 因征地补偿标准不合理引发社会问题。
这种情况主要指开发商与地方政府一些官员相互勾结, 与拆迁户形成对立局面, 大多使拆迁户利益受到损失。拆迁户作为弱势群体, 利益常常得不到保证, 严重者甚至造成恶性案件的发生。
以上几个方面, 是经调研所发现的最主要的问题。这些问题正是导致土地交易过程经济案件频发、权力寻租和腐败现象层出不穷以及社会不和谐的重要原因。
二、规范国土资源管理的基本方法及改革思路
根据国土资源交易中存在的问题, 调查组认为, 必须以科学发展观为指导, 借助当代管理学中的科学方法, 全面规范国土资源管理, 进而在此基础上提出有关国土资源交易制度改革的基本思路。
(一) 规范国土资源管理的基本方法
深化国土资源管理制度的改革, 规范国土资源交易, 首先要以科学发展观为指导, 借助当代管理学理论中的科学方法, 改变现存国土资源管理中所存在的失范的、各自为政的行为特征。要做到这一点, 当代系统管理学方法将发挥十分重要的作用, 因为这是改变现存失范的、各自为政的国土资源管理的合理方法。所谓系统管理学, 它是指借系统科学原则进行现实管理运作的管理学理论和方法。这种理论和方法无论在对不合理管理制度的改革方面, 还是对规范市场交易之中, 无疑都将会发挥十分重要的作用。具体到山西省, 应对全省国土资源管理部门进行统一的、系统化的方式协同运作。以此方式, 使全省国土资源管理部门, 无论从管理机制还是机理上, 改变以往各地政府因各自为政所造成的交易过程行为失范或混乱现象, 使国土资源交易在全省范围实现系统化和规范化。相应地, 这就要求在系统管理学方法协调下, 既形成系统化统一运作的组织结构, 又要培养一批与之相适应的高素质的国土资源管理的工作人员。与此同时, 还要建立与之相匹配的、并且高度透明的现代化信息平台和覆盖全省范围的国土资源信息网络及资料库, 以便加强有关国土资源交易信息的监管与检测, 使山西省国土资源交易的管理过程, 以系统化的管理方式步入既科学合理, 又高效快捷;既透明公开, 又客观公正的轨道。
此外, 以当代管理学方法规范国土资源管理, 除了系统管理学方法外, 尚需借助“标杆瞄准”的管理学理论。这主要旨在以国内最先进的国土资源管理典型案例为标杆, 寻找自身在国土资源交易过程中所存在的差距和不足。并以标杆为参照, 纠正自身所存在的问题。所谓标杆瞄准, 主要指以相似行业管理运作方式为标杆, 结合自身实际情况, 通过分析、比较以及相关数据收集与整理的程式化和标准化运作, 突破性推进本系统工作, 进而赶超所学标杆的动态的管理学方法。这就要求在国土资源交易管理的过程中, 一方面, 必须立足于对自身工作的系统化研究;另一方面, 还必须学习和借鉴先进的经验, 并借此完善自身的工作。譬如, 2003年, 浙江省 (在绍兴会议以后) , 以系统化方式, 将全省招投标过程建成了统一的平台, 把原有建设工程交易中心、政府采购中心、土地交易中心、产权交易所等机构加以合并成统一运作机构的案例, 就是在规范国土资源管理过程之中理应参照的标杆, 因为, 其经验, 不仅能有效缩短交易过程和周期, 而且还可以促进国土资源的节约和集约利用。再如, 2006年, 贵州省提出“矿业权储备与交易统一改革方案”也是一个明显的例子。因为贵州在全国率先成立了集矿业权储备、交易为一体的省级矿业有形交易平台, 提出了统筹管理的“五个率先”思路, 致使国土资源节约与集约型利用成为可能。相关数据显示:与2007年相比, 贵州2008年矿业权出让宗数下降了44.2%, 而矿业权出让价款却增长了5.49倍;与2006年相比, 矿业权出让宗数下降55.1%, 出让价款却增长了7.35倍, 年均增长189.0%。贵州的案例, 在规范国土资源交易的改革中, 同样可作为标杆瞄准的典型。很清楚, 在规范国土资源交易和管理制度的改革中, 当代管理学理论和方法, 尤其是当代管理学中的系统管理学理论和标杆瞄准理论, 无疑会发挥积极的促进作用。
(二) 深化国土资源管理制度改革的基本思路
深化国土资源管理制度改革具体包括:明晰土地产权主体, 加强土地产权管理;调整土地价格机制, 规范土地市场行为;完善土地储备制度以及建立城乡统一的土地市场等等方面。
1. 明晰土地产权, 加强产权管理。
(1) 明晰土地产权主体。明晰土地产权主体旨在厘清省国土资源主管部门与基层地方政府在土地管理权利中的地位和相互关系, 明确省厅主管部门涉及土地的控制渠道和地方政府在土地管理方面的权限范围, 以及有关双方的利益配置情况。明晰土地产权主体的积极意义在于:一方面可通过行业职能主管监察部门及社会公众对政府权利进行约束;另一方面, 可使土地资源配置在国家和地方利益方面得到合理协调。 (2) 细化土地权能。细化土地权能旨在强调对土地使用权的各权利层次进行细化分割, 从而使之形成科学的权力层级体系。这种权利层级体系的分解与整合, 无论对适应社会经济发展需要, 还是对建立诸如土地发展权、地上通行权、空间使用权、地役权等等土地权能信息系统, 以及对促进城市土地节约与集约利用效率的提高, 都将有着极为重要的现实意义。
2. 调整土地价格机制, 规范土地市场行为。
(1) 基准土地价格测算, 就是在土地定级基础上, 依据土地市场交易历史的及近期的相关资料, 连同现实经济效益状况所得的平均地价。而强调土地基准地价动态信息系统的目的, 就是为了对基准地价及其变动情况进行全方位动态监测, 并将动态监测结果公诸社会。 (2) 加强土地市场制度建设和监管力度的目的就是为了防止利用权利操纵土地价格, 避免地方政府一些官员因权力过大而产生的寻租行为。加强土地市场制度建设和监管力度的具体运作方式是, 通过“招拍挂” (对土地招标、拍卖、挂牌) 方式进行交易, 并对整个交易过程中进行严格监督, 使土地价格在市场机制前提下自然形成, 进而对土地市场交易中的各类信息 (包括“招拍挂”程序和结果的各类信息) 向全社会公布, 以便社会公众进行监督。
3. 完善土地储备制度。
(1) 建立政府授权和委托下的土地储备市场运营机制。多年来, 由于土地储备制度主体角色的双重性, 导致储备预期目标难以实现, 也使土地收购储备目标在政府与市场之间难以界定, 这也相应造成了土地交易价格严重混乱和交易行为失范的现象。故此, 理顺土地储备主体, 也即土地收购储备机构的角色和定位, 建立政府授权或委托下 (由政府授权, 国土资源交易中心进行市场运作) 的土地储备市场运营机制就十分重要。这种运营机制要求, 第一, 必须高效实现政府规定的土地储备目标;第二, 这种目标的具体运作方式通过市场运行。因为, 只有将目标主体和运营主体加以分解 (尤其在利益关系上加以分解) , 才能实现公共目标和规范市场行为方面取得互利局面。 (2) 完善土地储备监督评估体系。完善土地储备监督评估体系, 无论从组织层面, 还是技术层面讲, 都很重要。就前者而言, 建立完备的监督体制和组织系统, 是确保政府土地储备目标实现的重要保证;就后者而言, 以公开透明的信息技术平台将城市规划、城市土地利用的年度计划以及政府土地储备的现实情况等政府管理的约束性指标向全社会公布, 让全社会对政府土地收购储备具体情况连同市场运行的全部过程全面了解和监督, 是取得社会公信力的必要条件。相应地, 为了实现上述目的, 建立土地储备绩效评估系统或指标体系, 同样也十分重要, 因为它是确保评判公共利益实现程度的参考依据。 (3) 拓展土地储备资金筹集渠道。为了更好地做好土地储备工作, 拓展土地储备资金筹集渠道也很重要。此项工作, 旨在探索多渠道筹集土地储备资金运作方式。具体说, 它可通过发行土地资产证券和建立土地产业投资基金等方式来进行。因为借此方式, 既可将社会资金吸引到土地收购储备领域, 又可使投资者共享土地增值收益。另外, 这项工作一旦做好, 不仅有利于提供建立风险预警机制, 而且有利于预防土地储备贷款风险, 加强土地储备贷款风险管理。
4. 建立城乡统一的土地市场。
随着社会经济的迅速发展, 建立城乡统一的土地资源交易与管理市场, 对促进国民经济发展和民生工程建设, 都至关重要。因为它既可确保在保护农耕用地的基础上盘活城乡建设用地需要, 又能在城乡结合部科学、协调和高效率地利用土地资源, 实现土地资源的节约化和集约化利用目标, 并最终降低土地利用总量需求。实现这一目标, 是国土资源交易与管理规范化制度建设的基本方向, 同时它也是建立城乡统一的土地市场的基本方向。
在实践中, 要真正做好这项工作并非易事。因为, 它要求在建立城乡统一的市场过程中, 必须科学合理地处理好农村耕地保护与城乡建设开发二者之间的辩证统一关系, 并由此积极规范地方政府财税收入。因此, 高效率地节约化和集约化利用城乡土地资源, 科学协调农业耕地保护和开发利用二者间的辩证统一关系, 既是建立城乡统一的土地市场的核心任务, 也是这一过程理应注意的十分重要的方面。
三、强化国土资源管理中法律法规的建设与实施
我国建立国土资源交易有形市场的时间并不算长, 与国土资源交易和保护相关的法律法规也不甚完善。正因为如此, 在国土资源交易过程中出现了不少问题, 同时它也暴露出现行的法律法规与社会实践的不相适应。具体说, 《土地管理法》只是规定了土地使用权或者有偿使用土地方面的相关内容, 而《城市房地产管理法》也仅仅确立了与招标、拍卖等等交易方式相关的规定, 与交易程序相关的法规则很少涉及。《暂行条例》虽然可作交易程序的法规, 但它只被限定于交易许可制度和交易方式方面, 在可操作性方面仍有不足之处。至于《规定》尽管做了与交易程序相关的一些工作, 但它仍然只是一种粗线条的“规定”, 在法律性质方面来说, 只不过属于一个部委规章, 同严格的法律法规要求还相去甚远。由于这些问题的存在, 在交易过程之中, 使得一些竞买人与少数地方官员相勾结, 常常进行与国土资源相关的不法活动。比如, 在交易过程中, 有些竞买人与少数领导相互串通, 共进共退, 甚至某些领导作指令性交易或事后交易就是最明显的例子。这种不法的交易行为, 不仅导致国土资源的流失, 而且扰乱了正常的市场竞买秩序。很清楚, 现行法律法规的不健全, 不仅为正常的市场交易工作带来不便, 而且为交易过程腐败等不法行为提供了可乘之机。为了确保正常的市场交易秩序, 为了杜绝交易过程腐败问题的产生, 进一步健全和完善现行国土资源交易方面的法律法规, 同样成了亟待解决的问题。
进一步健全和完善与国土资源交易相关的法律法规, 尚须做大量深入细致的工作, 它也是国家法律法规建设需要倾注的方面, 但是, 对于地方政府来说, 与法制建设和实施相关的几个方面的工作, 必须引起高度的重视。首先, 制定并完善地方性交易程序法规, 弥补《暂行条例》和《规定》存在的不足, 同时, 纠正原有法规重实体轻程序的偏差, 就成为地方政府法规建设的当务之急。其次, 在现行法律法规制度尚不完善前提下, 强化交易过程监督机制, 直接引入公证制度不仅非常必要, 而且势在必行。国土资源交易是全社会都普遍关注的十分敏感的问题, 故在交易过程引入公证监督意义非常重大。再次, 提高拍卖、挂牌、招标工作人员的职业门槛。市场化的国土资源交易工作, 需要有品德高尚、业务熟悉的工作人员。这对国土资源交易工作的法制化建设也大有裨益。我国《拍卖法》中对工作人员的资格虽有具体要求, 但到目前为止, 工作人员的执业、执法水平仍待进一步提高。因为, 只有这样, 才能确保交易过程既降低成本和风险, 又提高社会公信力, 确保交易过程公平、公正, 并最终取信于民。最后, 强化与国土资源交易相关的法律责任也十分关键。这一点, 既指与交易过程相关的工作人员, 也指参与交易过程的竞买人员。其中, 无论任何一方, 都必须以国土资源交易法规规范自己的行为, 并维护交易过程正常进行, 防止交易过程中出现欺行霸市等等违法行为和案件的发生。倘若其中任何一方违法, 那么, 必须追究责任, 以严肃法纪。
总之, 在此我们所说的规范国土资源管理, 调控国土资源交易, 就是以科学发展观为指导, 借助当代管理学理论和方法, 全面探析国土资源交易中存在的问题, 深化国土资源管理制度改革, 强化国土资源法律法规建设, 确保国土资源交易过程的科学性、公正性、合法性。
参考文献
[1].中华人民共和国土地管理法
[2].招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 (国土资源部39号令)
[3].中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (国务院令第55号)
农村土地交易 篇10
一、委托交易的发展阶段和主要做法
武汉市委托交易制度的发展大致经历3个阶段, 第一阶段是2002—2004年的制度萌芽阶段。《武汉市加强土地资产经营管理实施方案》规定:属储备范围的原划拨土地或改变土地用途的出让土地, 未实施储备而需转让变现的, 由原土地使用者申请, 土地行政主管部门按规定程序收回其土地使用权, 委托土地交易中心组织公开出让后, 按市场成交价的一定比例收取土地收益。这一阶段保留了政府收回程序, 待土地重新出让后, 按成交价的一定比例向原土地使用人支付土地补偿价款。第二阶段是2004—2009年的制度形成阶段。武汉市《关于加强国有土地使用权出让转让管理的通知》规定:对于申请转让且转让价格明显低于市场价格的出让土地, 以及申请转让的划拨土地、申请将用途改变为经营性用途的出让土地, 政府可以优先收购或依法收回, 并予以储备;对于确实不宜储备的土地, 在符合城市规划、土地供应年度计划的前提下, 原用地单位可以依法转让, 但应当按规定在土地交易中心公开进行。这一阶段明确, 对于存量土地交易, 政府优先储备, 政府不予储备的, 可以直接在土地市场公开转让;该阶段没有政府收回程序, 交易通过土地有形市场在供需双方之间完成, 政府按规定收取土地收益。第三阶段是委托交易制度确立阶段。以2009年武汉市新的土地交易管理办法颁布实施为标志, 委托交易制度正式列入市政府规章。
武汉市委托交易制度实施的主要程序和做法:第一步, 原土地使用人向国土部门提出存量土地交易申请, 国土部门将项目转规划部门办理地块规划设计条件。第二步, 国土部门综合分析土地市场现状、具体项目情况等因素, 初步确定地块是否储备。确定储备的, 由土地储备机构商原用地单位办理土地储备事宜;确定交易的, 拟定土地供应方案报市政府审批。第三步, 国土部门依据政府批准的土地供应方案, 招标拍卖挂牌出让地块, 同时完成土地转让过程。挂牌公告发布前, 国土部门按照土地交易规则确定土地出让、转让条件, 并督促原土地使用人单方签订土地转让补偿协议 (该协议作为交易文件的一部分公开, 交易完成后不得随意变更) 。第四步, 交易完成, 国土部门核发成交确认书, 组织土地竞得人签订转让人已签署的土地转让补偿协议, 并督促交易双方按协议约定履行交地、付款义务, 按规定核收政府土地收益, 与土地竞得人签订土地出让合同, 核发国有土地使用证。
二、委托交易在土地资产经营中的积极作用
武汉市实施储备优先下的委托交易许可制度, 其委托交易办理流程规范, 收益分配标准明确, 操作简便, 具有较强的典型性和创新性, 在土地资产经营管理中具有较强的制度优势。
1. 委托交易与收购储备并重, 可以提高储备的效率和作用。
储备优先, 有利于政府提高市场调控能力, 垄断土地一级市场。畅通委托交易渠道, 可以充分发挥市场的积极性, 非重点项目以委托交易方式直接入市, 可以有效减小土地储备机构的资金压力和事务性压力, 有利于储备机构集中精力和资金, 开展重点项目收购、整理、储备, 促进储备效率提高。
2. 委托交易可以在保障供给、实现供求平衡、活跃市场等方面发挥积极作用。
近年来, 土地征用、居民拆迁、宗地收购 (收回) 谈判难度不断加大, 土地储备从立项、收购整理, 到储备完成、公开出让, 法律关系复杂, 时间跨度长, 工作效率偏低, 土地供应量难以满足市场需求。委托交易规则明确、程序便捷、法律关系相对简单、办理周期短, 效率相对较高, 在满足土地供应需求 (特别是中小地块需求) 、发挥土地杠杆和调控等方面, 可以发挥积极作用。同时, 通过委托交易向市场投放中小规模的宗地, 有利于中小企业投资房地产开发, 有利于缩短地块开发周期, 保障商品住宅有效供给, 活跃城市房地产市场。
3. 委托交易可以降低土地经营成本, 提高企业和政府收益, 实现双赢。
委托交易由原土地使用人申请交易, 同时办理出让手续, 以招标拍卖挂牌方式确定土地受让人, 交易价款由受让人按规定支付给政府和原土地使用人, 不发生融资成本、不存在中间环节, 有利于提高政府和企业的收益。而地块储备后出让产生的交易价款, 至少需要在政府、原土地使用人、金融机构、中间机构 (如地块管理、收购储备辅助机构等) 等主体之间分配, 需要支付大量的资金成本和中间费用。在委托交易中, 原土地使用人与政府按比例分配土地成交价款, 将企业与政府作为平等的市场主体, 共享经济发展和城市建设成果, 符合市场经济基本规律。
4. 委托交易以市场方式配置资源, 有利于从机制上规范土地出让行为。
委托交易在原土地使用人申请交易的同时, 采取招标拍卖挂牌方式办理出让, 通过公开竞争形成土地成交价格, 政府土地收益按成交价款的一定比例直接核定。办理过程较协议出让、以市场价补缴政府土地收益的办理模式, 更加公平公正、简洁明了, 没有自由裁量权, 从机制上规范了土地出让行为, 有利于从源头上预防不廉洁行为的发生。
三、完善委托交易制度的几点思考
作为土地资产经营管理重要内容的委托交易制度, 需要随着社会经济发展, 在实践中不断发展和完善。
1. 完善委托交易制度, 要坚持储备优先、计划管理。
对于政府重点项目、成片开发的新征地项目和旧城改造项目, 必须坚持政府统征和收购储备, 以促进城市规划落实, 增强政府调控土地市场能力。对于中小规模的存量宗地, 可以采取委托交易方式直接入市, 减少土地流转环节、提高土地供应效率, 但必须严格落实土地供应年度计划, 实现土地供应总量、区域、结构、节奏平衡, 促进市场持续健康发展。
2. 完善委托交易制度, 要针对土地用途改变, 分类确定政府土地收益征收标准和办法。
区别重新出让的土地用途, 武汉市现阶段按照成交价的一定比例 (经营性用途按50%、工业用途按20%) 征收土地收益。这表明, 原土地使用人获得的土地转让补偿, 与地块原用途相关度小, 而与规划用途相关度大。这种办法操作性强, 但合理性有待进一步提高。近期, 我市拟深入研究分析土地市场典型案例, 科学测算土地用途发生不同变化时的不同增值率, 进而分类确定不同区域、不同用途变化 (工业→商业、工业→住宅、商业→住宅、住宅→商业等) 的政府收益征收标准。
3. 完善委托交易制度, 要进一步优化办理程序, 妥善处理各类法律关系。
农村土地交易 篇11
在本届洽谈会上，中国指数研究院常务副院长黄瑜女士、天津市北辰区区长高学忠先生、澳大利亚澳华国际集团董事长刘秀华女士、加中置业地产公司国际开发部总经理曾彤先生等嘉宾发表了精彩的主题演讲。在中国房地产市场调整期的大背景下，英国爱丁翰投资合伙人韩巍、宏泰实业集团战略合作部副总经理徐淳先生、马来西亚丽阳机构业务拓展部副总经理洪丽婷等嘉宾就品牌房企拿地策略展开对话，探讨如何实现高效拿地。此外，在移动互联网时代，运用大数据高效拿地的背景下，搜房土地APP2.0版产品的正式发布也成为本次洽谈会的一大亮点。
在京津冀一体化的大背景下，天津凭借突出的区位优势，成为国内土地投资的热点。参会的天房集团团泊湖项目是天津城市总体规划中11个新城之一，规划面积达到210平方公里，距天津中心城区仅14公里，有多条高速公路环绕，区位条件优越，交通便利。天津北辰区对此次的土地投资交易洽谈会十分重视，不仅北辰区区长高学忠先生发表了主题为“京津冀一体化下的土地投资机会”的重要演讲，其打造的京津城际地区综合提升工程也受到众多投资商的关注。北辰区位于天津中心城区北部，是京滨综合发展轴的重要节点。北辰区经济实力雄厚，优势产业突出，交通发达、区位优越、生态宜居，2014年拟出让25宗地块，成为地产开发商关注的热点地区。
本届土地投资交易洽谈会不仅有国内众多优质土地项目的展示，海外优质项目的加入也成为一大亮点。随着海外投资和购房热潮的兴起，越来越多的土地开发商和投资者将聚集的目光转向海外土地市场。马来西亚作为海外投资的“潜力股”，丽都海滨、浮罗交怡海底国、珍南海滨、宝丽格地块等多个优质项目在本届洽谈会上集中展示，引起在场人员的极大兴趣。在国内市场趋于饱和，房企大举进军海外市场之时，马来西亚有望成为中国内地房企的下一座金矿。
澳大利亚因为其良好的经济状态、较低的通货膨胀率水平以及良好的市场承受力，吸引了大量房企的涌入。参加此次交易洽谈会的澳洲代表布里斯班与亚洲市场紧密融合，拥有澳洲最大基础建设工程、稳定的人口增长和强化的住宅时尚。布里斯班此次带来了3个项目，分别是Southbrisbane项目、Westmark项目和528&538 Miles Platting Road地块。Westmark公寓坐落于布里斯班市Milton区Railway Terrace一带，公寓共20层，含171套一居室和二居室公寓房，步行可到达周边繁华商业区、体育健身、娱乐和公园等配套设施所在地，公寓内部有游泳池、健身房、娱乐露台、瑜伽平台和休闲会所。距离布里斯班市中心不到2公里，毗邻各类学校、医院，公交、火车站出门即是，精装修，物超所值。
2014中国房地产品牌企业土地投资交易洽谈会是一个资本与项目高效聚合的盛会，也是地方政府招商引资的良机，为开发商、投资机构、地方政府搭建了一个真正有实际价值的交易展示平台。此次投资交易洽谈会帮助品牌房企扩大了土地、项目流转的渠道，加强了土地资源的有效利用，也为建造美丽地球与美丽城市做出了贡献。
农村土地交易 篇12
1土地使用权交易制度身份化之体现
1.1发达的国有土地使用权交易制度
目前, 国有土地使用权可以在国家设立的土地使用权交易市场上公开自由流通, 用于批准用途的各种开发项目建设, 交易价格通过市场竞争形成, 交易方式几乎不受限制, 只是存在进一步加强规范和制度完善的问题。如国有土地的承包经营权, 一般采取招标、拍卖方式, 其承包经营权可以转让、抵押等。
1.2贫困的集体土地使用权交易制度
对于集体土地使用权交易, 我国现行采取的是重控制、轻流转, 重自用、轻经营的总体立法思路。a.集体农业用地使用权交易制度。根据《土地管理法》第63条的规定, 集体农业用地使用权除依法批准转为企业建设用地的两种情形外, 禁止任何改变用途的出让、转让或者出租。另据《担保法》第34条规定, 承包的荒地使用权可以抵押, 但需经发包方同意。2003年的《农村土地承包法》把农地承包分为家庭承包和其他方式的承包, 虽然实际上承认了集体农业用地的一定市场化承包经营, 但仍然设置了诸多限制。b.非农集体建设用地使用权交易制度。《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是, 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业, 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”另据《担保法》第36条规定:“乡 (镇) 、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡 (镇) 、村企业的厂房等建筑物抵押的, 其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
2土地使用权公平交易模式构建
2.1公平交易模式构建的法理依据
2.1.1权利制约权力。“要防止权力滥用, 就必须以权力约束权力。”我国土地使用权交易制度的身份化及导致的分配不公, 就是选举机制和政府失灵情形下滥用征地权的典型。因此, 要有效制约政府滥征地的最有效途径就是构建公平的土地使用权交易制度, 让农民有足够强大的权利来约束政府的权力。当他有能力捍卫自己的权利和利益时, 他的这些权利和利益才不会被人忽视, 人们越是有自保的力量去进行自保, 他们就越能免遭他人的侵害。
2.1.2公民的基本权利。集体土地属于农民目前仅剩不多的最重要物质财产, 集体土地所有权构成农民财产权的核心, 因而也构成国家必须尊重和保护的宪法基本权利。平等性是集体土地财产权的核心价值, 是实现社会公平正义和切实维护农民切身利益的前提和基础。
2.1.3宪法授权。我国《宪法》第10条第4款后段明确规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这是我国土地使用权进行转让流通的直接宪法授权规范。该条规定的土地使用权没有特指国有土地使用权, 当然应包括集体土地使用权。这是构建我国土地使用权公平交易模式的根本法律依据。
2.2公平交易模式的基本原则
2.2.1用途区分原则。“从来没有哪个制度否认过宪法的征收权, 重要的是对征收的法律限制。”因此, 我们不能因为现行过度征地而导致的分配不公就全盘否定这项制度。明智的做法是严格区分土地的公共利益与商业用途, 按照不同的正当法律程序进行规制。
2.2.2规划许可原则。集体土地直接涉及国家宏观经济、国计民生和社会稳定等重大问题, 为实现集体土地资源的有效配制和社会的和谐发展, 对集体土地使用权交易设计国家强制规划许可证管理制度是必要的。
2.2.3平等交易原则。集体土地使用权平等身份的取得, 是有效实现公平收益权能的前提和基础。经依法规划许可后进入市场交易的集体土地使用权, 与国有土地使用权在市场准入、市场定价、交易方式、税收政策和证照手续等方面完全平等。
2.2.4公平分配原则。土地使用权公平交易模式制度构建的根本目的就是要通过有效制度设计, 充分实现农民的土地公平收益权, 并有效推进法治政府建设, 最终实现社会的公平和正义。在交易过程中, 要遵循公平合理的土地市场交易原则, 较好地平衡、协调农民、集体、政府和土地使用人的利益。
2.3公平交易模式的主要内容与正当程序
由于我国集体所有的土地主要集中在城市郊区和广大农村, 集体土地特别是基本农田除了属于市场经济中的一般商品外, 还承担着供养相应农业人口的社会保障功能。因此, 对集体土地平等进入一级市场交易进行合理的限制性立法规范是土地公平交易模式的主要内容和正当程序。
2.3.1许可申请与批准。根据土地使用权交易规划许可原则, 划入国家土地利用总体规划和城市建设规划范围内的集体土地, 必须由所有人申请并经依法批准取得正式交易许可证, 方可正式进入市场交易。凡是未获得正式交易许可证的土地, 不得以任何理由和方式进行交易, 自私进行交易的, 结果违法无效。
2.3.2交易主体与标的。集体土地使用权交易的双方当事人是土地使用人和集体土地所有人乡农民集体、村农民集体和村民小组) 。土地使用人种类不受限制, 可以是公民、法人或者其他组织等。集体土地交易的标的是集体土地的使用权, 而非所有权, 且是附有期限的使用权, 具体期限可在法律限制范围内自由协定。
2.3.3交易定价与方式。交易价格由双方当事人按照市场化方式协商确定。国家应建立规范化的土地市场交易中介机构, 并定期发布土地市场交易行情, 为当事人进行有效市场交易提供参考。交易只能以公平市场价格进行, 不得以低价、赠送或其他变相方式等逃避国家的税收。
2.3.4交易纳税与分配。集体土地使用权交易所得依法归集体土地所有人和全体农民所有, 任何单位和部门不得以任何理由截流、挪用或其他方式占有、支配集体土地使用权交易收益。土地成交后, 土地所有人应依法向国家交纳土地使用权交易税, 具体缴纳比例和方式由国家立法确定, 税款由交易主持机构依法代扣代缴。税后所得, 应在集体与农民之间进行实际分配。
2.3.5登记公示与生效。土地使用权交易结束, 双方当事人应依法向土地交易登记管理机关进行登记并公示, 交易行为自登记之日起生效。
结束语