农村土地经营权

农村土地经营权（共12篇）

农村土地经营权 篇1

2004年, 国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》, 做出了“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定, 强调“在符合规划的前提下, 村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。2005年3月15日, 《农村土地承包经营权流转管理办法》对土地流转的方式和流转管理做出了具体规定。其后, 各地农村集体土地使用权流转机制逐步形成, 农业用地在土地承包期限内, 可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权, 鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转, 发展农业规模经营。本文拟以山东省德州市开展农村土地经营权流转为例, 深入探讨农村土地经营权流转的必要性以及在开展农村土地经营权流转过程中的一些做法。

开展农村土地经营权流转的必要性

一是随着我国农村经济的快速发展, 大量的农村劳动力向二、三产业转移, 农村土地承包经营权流转将成为一种必然趋势;二是土地承包经营成本高, 收益低;三是农村非农建设项目的需要以及调整农村产业结构调整的需要。因招商引资、工业园区等非农建设项目用地需要, 镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。因此, 这对于发展农业规模经营、推进农业产业化、调整农业结构具有重要的意义。

开展农村土地经营权流转应当遵守的原则

一要依法开展农村土地经营权流转。《农村土地承包法》以及《农村土地承包经营权流转管理办法》, 是依法开展农村土地经营权流转的基本法律依据。二要有利于产业结构的调整, 建立农村现代产业体系。三要有利于农民增加收入, 提高生活质量。

当前农村土地流转的特点

一是自发流转多, 中介引导少。二是出租形式多, 其他形式少。三是口头协议多, 合同流转少。四是短期流转多, 长期流转少。多数农村土地承包经营权流转期限较短, 大多在5年以下。五是分散经营多, 规模经营少。

制约土地经营权流转的主要因素

1.政府政策宣传未到位。

对土地流转遵循的原则、流转方式、流转农户权益保护等政策与规定, 农民了解较少。农民参与土地流转的积极性不高, 部分地区乡镇干部疏于管理和服务。

2.农民恋土情结较重。

他们出于口粮自给和怕务工经商亏本后无退路考虑, 宁愿自己粗放经营甚至将承包地抛荒, 也不愿将土地流转出去。据问卷调查, 有60%左右的农户因此不愿流出土地。

3.土地流转服务机制不够健全。

市、乡、村三级目前虽然成立了土地流转服务组织, 但对于农民的咨询服务质量不高, 出现了流转信息不对称、面积不成片、生产布局不稳、时间不一致等问题, 严重制约了流转的规模与速度。

4.土地流转的现实受益不高。

据调查, 当前农民从土地流转中获得的收益为600-800元不等, 相比较而言土地流转的现实收益并不多, 导致农民对土地流转热情不高, 难以实现土地、资金、技术和劳动力资源的优化配置。

5.土地流转监管机制不全。

目前土地流转以口头协议和短期流转较多, 流转关系改变频繁, 部分土地流转合同含有不合法的主体、承包期限等内容, 少数承包人借土地流转改变土地所有权的性质和土地的农业用途。这些因素容易引发流转纠纷, 土地流转监管主要以农经部门为主, 缺少专门的管理和仲裁机构, 导致土地流转行为无力监管, 影响了土地流转进程。

6.土地流转扶持政策缺乏。

目前, 市、县 (区) 政府虽出台加快土地流转的一些政策, 但由于政策引导力度小, 服务组织、流转市场培育和财政专项资金扶持较少等原因, 很难从根本上激活农民自觉规范地流转土地。

以德州市齐河县、平原县为例说明开展农村土地经营权流转的一些做法

近年来, 德州市加大工作力度, 按照“依法、自愿、有偿”的原则, 通过“政府引导、典型示范、产业带动、政策扶持”等措施, 强力推动土地流转工作快速发展。通过农村土地承包经营权流转, 优化了土地资源的配置, 加快了农业产业结构调整, 扩大了农业规模经营, 促进了现代农业的发展, 提升了德州市农业的经济和社会效益目前德州市农村流转土地面积已达69万亩, 涉及13.16万户, 分别占全市土地承包面积、承包户数的8.6%和11.6%。以下是两个县的典型做法:

1.齐河县宣章镇, 土地流转农民变工人。

近年来, 该镇对土地合法、有序流转进行了多项探索, 政府扮演了“中介”和“裁判”两种角色。在反复敲定流转事宜过程中, 利用村广播、明白纸、宣传栏等形式, 让群众明白土地整体流转的目的、意义和政策。在了解群众对土地整体流转各方面要求后, 召开大会听取群众代表意见, 将土地整体流转给政府, 再由政府整体流转到企业, 相互签订土地流转协议, 并当场发放土地流转租金。土地的租金发放、手续签订、监督管理等一切手续由政府包办、监督, 确保土地流转健康顺利开展。对具备整体流转的土地, 以每年每亩高出“零星”流转土地200-500元的价格, 统一流转给公司, 发展高温、低温大棚和露天蔬菜生产。公司也相应优先安排整体流转土地的农户进企业、园区就业。同时, 该镇通过深入调研, 了解到年龄偏大农户担心自己丧失了外出务工能力、土地流转后无事可做心理后, 镇政府及时与公司协商并达成协议, 规定土地流转后, 公司在生产过程中的田间管护要以此群体为主要劳动力, 并且国家对农民的综合补贴依然由出租方所有。目前, 该镇共整体流转土地2000多亩, 安置整体流转户100余个共180多人, 其中年龄偏大的农民30人。

2.流转土地面积5000余亩, 11家公司在这里“安营扎寨”。

在平原县王庙镇梁庄社区蔬菜大棚建设工地, 这里在建的是“绿色餐桌工程”基地, 由山东省农业厅下属农工商联合企业公司投资8000万元建设, 将新建高标准蔬菜大棚300个, 年产无公害优质蔬菜450万斤, 直销省会机关、高档餐厅及各地超市。

“绿色餐桌工程”基地选在远离污染的区域, 按照有机、绿色标准控制蔬菜生产全过程。同时, 基地常年用工1000多人, 人均增收1.2万元。其实, 改变平原县蔬菜生产格局的还不止农工商联合企业公司, 还有11家公司也在该县“安营扎寨”, 流转土地面积5000余亩, 注册蔬菜商标13个, 其中4个品牌通过绿色食品认证。

蔬菜公司的入驻, 不但使该县实现了蔬菜集约化生产, 还提升了蔬菜品质。新鑫公司150亩蔬菜生产基地施用沼渣、沼液、有机肥, 采用杀虫板、杀虫灯等物理方法灭虫, 限制性使用符合标准的生物杀菌剂, 对蔬菜质量进行全程监控。该基地所种植的美国加州西芹亩产高达2万斤, 亩均效益1万元, 产品销往省外大型超市。天津德瑞特公司500亩黄瓜育种基地则通过“公司+基地+农户”的运作模式, 实行统一耕种、统一提供农资、统一技术指导、统一排灌、统一回收产品等服务, 并建立生产日志, 健全检测体系, 实行档案化管理, 使得平原县蔬菜品质实现了质和量的大幅提升, 全县蔬菜检测流出合格率达到100%, 平原菜成功打入了物美、家乐福、沃尔玛等世界知名连锁超市。

摘要：本文阐明了当前我国农村土地经营权流转的必要性, 指出了存在的问题以及开展土地流转应当遵守的原则, 并以山东省德州市为例说明开展土地流转的一些做法。

关键词：农村土地流转,规模经营

参考文献

[1].姜爱林著.城镇化、工业化与信息化协调发展研究.中国大地出版社.

[2].关于深化改革严格土地管理的决定.国务院.2004.

农村土地经营权 篇2

法定代表人身份证号：5129218

住所：凤山乡黑塔沟村

乙方(承租方)：罗文良

法定代表人身份证号(或营业执照号)：5163016 住所：高坪区斑竹乡阳庵村1组11号

联系方式：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地经营纠纷调解仲裁法》、《四川省<中华人民共和国农村土地承包法>实施办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规、规章和有关政策的规定，在原承包关系不变的前提下，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经协商一致，就土地承包经营权承包事宜，订立本合同。

一、承包土地基础情况及用途

甲方自愿将位于凤山乡黑塔沟村或社区3、4、5社村民小组或居民小组的贰拾壹亩承包地(详见附件2)流转给乙方。

二、承包期限

土地承包经营权承包期限不得超过二轮土地承包期限剩余年限，承包期限为20xx年，自20xx年10月20日起至20xx年12月30 联系方式：日止。合同到期后，如乙方继续承包，按土地类别，第亩递增5%，为期20xx年(2037年止)。

三、承包价格与支付方式

(一)承包按下列形式计价：

1、乙方每亩每年支付甲方田：600元/年，地：300元/年，荒坡：100元/年。

2、乙方每亩每年支付甲方人民币600元(田：2.5元/亩，地：13亩300元/亩，荒坡：5.5亩100元/亩)。

3、其他：所有田、地、荒坡都按田每亩600元收费。

(二)承包费支付方式：

1、逐年支付。于每年10月20日前支付12600元人民币(年度)承包费，且递增20xx年后5%(约定不递增的填写零)。

2、乙方预支付2年的承包费到凤山乡黑塔村或居委会，作为承包风险抵押金。

3、其他：从承包修建公路工程款中扣出25200元人民币。

四、甲方的权利和义务

1、有权监督乙方合理利用、保护流转土地，有权制止乙方损坏流转土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。

2、乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、违反城乡环境规划、破坏水利等基础设施或土地成永久性损害的，甲方有权终止合同。

3、流转土地被依法征收、占用时，除按投资权属明确为乙方或第三方的青苗补偿和地上附着物补偿外的其他补偿由甲方享受。

4、甲方于20xx年10月20日之前将土地交付乙方。

5、不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动和生产条件的改善。

6、法律、法规、规章和政策规定的其他权利和义务。

五、乙方的权利和义务

1、依法享有该流转土地的使用权、收益权、经营权和产品处置权。

2、符合有关法律、法规、规章和政策的规定，并报经有关部门批准，在流转的土地上修建直接用于农业生产和管理的非永久性生产设施。

3、依法享受国家和当地政府提供的规模性产业发展的奖励、扶持、补助。

4、流转的土地被依法征收、占用、收回时，有权获得接包承租土地后的青苗补偿、投资权属明确归已的地上附着物补偿及相关损失补偿。

5、合同期满或中途终止合同，应及时交还承租的土地。需继续承租的，在同等条件下享有优先权，并于承租期满前2个月与甲方平等协商，重新订立合同。

6、如果乙方合同期满不再承包土地或中途终止合同所承包土地由乙方将土地进行复耕并恢复原状。如在合同未满期间，甲方造成乙方投资的一切损失经济，由甲方负责赔偿。

7、法律、法规、规章和政策所规定的其他权利和义务。

六、违约责任

1、因一方擅自变更或解除本合同，无过错方依法可免除责任，有权要求过错方按照当年转包费/租金的50%承担违约责任，给对方造成损失的，过错方还应当依法承担赔偿责任。

2、乙方逾期支付转包费/租金，每年按当年应支付金额的50%承担违约金，甲方逾期交付土地，每年按当年转包费/租金的50%承担违约金。

3、甲方干预乙方正常的生产经营活动，给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。

4、乙方不按本合同约定，改变土地用途、破坏水利等基础设施的，负责修复;不能修复或不能如期修复的，负责赔偿。

5、乙方承租甲方的土地从事违反相关规定的生产经营活动受到国家有关机关的处罚，全部责任由乙方承担，由此给甲方造成的损害由乙方负责赔偿。

七、其他

1、签订合同时，对甲方留在承包土地上的树木、竹林、地上附着物等的处理约定：承包土地上的附着物规乙方所有;同到期后，乙方因生产经营需要而投入新建的相关设施及地上附着物进行补偿的约定：由乙方自行处理。

2、合同期满或中途终止合同，除渠系、道路等生产设施外，对改变了土地使用用途的设施，若甲方接受则乙方不负责修复;甲方不接受的部分则遵循本合同第六条第4款约定。

3、乙方因生产需要招聘员工，在同等条件下，优先考虑甲方。

4、乙方对土地进行再流转，需征得甲方书面同意，再流转期限不得超过本合同约定的流转期限。

5、本合同自甲乙双方签字之日起生效。经协商，决定申请(是或否)鉴证。未尽事宜，双方协商一致后订立补充协议，其补充协议作为本合同附件，具有同等法律效力。

6、其他需说明的事项：所有建材加工生产、包装生产。

7、本合同在过程中发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成或协商后又反悔的，可以请求黑塔村村民(居民)委员会、凤山乡人民政府调解，不愿协商、调解或协商、调解不成的，以及达成调解协议后又反悔的，可以向顺庆区农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向顺庆区人民法院起诉。

8、本合同一式陆份，甲乙双方或鉴证机构各执一份，发包方、乡(镇)人民政府或街道办事处土地承包管理机构各备案一份。

甲方(签字)：

农村土地经营权 篇3

农村土地经营权抵押贷款办理流程：农户自愿申请→金融机构受理初审→办理农村土地经营权证明→金融机构流动服务组客户经理入户调查→金融机构审查审批贷款→农经部门办理抵押登记→发放贷款→农经部门协助金融机构共同做好贷后管理→信用收回（如未按期还款，村委会、农经部门协助流转）。

农村土地经营权证明办理流程：农户申请→村集体经济组织确认→乡镇农村土地承包管理部门审核→乡镇政府盖章批准→乡镇农村土地承包管理部门审核出具农村土地经营权证明。

农村土地经营权抵押登记办理流程：抵押权当事人（抵押人、抵押权人）申请→乡镇农村土地承包管理部门初审→县级农村土地承包管理部门审核登记。

规范农村土地经营权流转交易 篇4

近年来,随着农村土地经营权流转规模的不断扩大,已经有超过三分之一的承包土地流转出去,每年新增流转面积4000多万亩,涉及数以百万计的承包农户。农业部数据显示,截至2015年底,全国已有1231个县(市)、17826个乡镇建立了土地流转服务中心,覆盖了全国约43%的县级行政区划单位,流转合同签订率达到67.8%。但从实践看,集体对外流转交易土地的现象已经数见不鲜,整村整组流转土地的情况也有很多。一方面,集体统一流转土地在提高议价能力、为农民争取更大利益方面发挥了积极作用,也减少了流入方的交易成本,极大提高了土地流转交易的效率;另一方面,集体流转土地时,少数基层干部私相授受、谋取私利的现象也有发生,侵犯了农民合法土地权益,影响了农村经济社会的和谐稳定。

农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇表示,建立健全安全、有序的土地经营权流转交易市场,对维护广大农民群众和新型经营主体合法权益,促进适度规模经营有序发展意义重大。

农村土地承包经营权流转合同 篇5

甲方（转出方）：镇村组承包户

乙方（转入方）：镇村经济合作社

法定代表人：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》和相关政策、法规的规定，本着自愿互利、平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。

一、土地承包经营权流转方式，甲方将其承包经营的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途，双方约定流转的土地用于。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期。双方约定土地承包经营流转期限为年，从年月日至年月日止。

四、流转土地的种类、位置、面积

五、土地流转价款及支付方式、时间

双方约定：甲方流转土地耕地面积亩，自年月日至年月日止土地流转费按照元/亩，按年计算，由乙方于每年月前以现金（或者打卡）形式兑付给甲方该年流转费。

六、甲方的权利和义务

1、权利。按照合同规定收取土地流转费，约定期满后收回流转土地。

2、义务。协助乙方按照合同行使土地经营权，帮助协调与其他承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务

1、权利。在受让的土地上，具有生产经营自主权。

2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定的花四溅按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒无，对流转土地依法进行有效保护，未尽保护责任而造成损失的，乙方应承担相应责任。

八．合同终止、变更和解除

有下列情况之一者，本合同可以变更或者解除。

1、经当事人双方协商一致，又不损国家、集体和他人利益的，2、订立合同所依据的国家法律法规重调整和变化的3、乙方丧失经营能力使合同不能履行的4、国家集体建设需要征收或者征用、使用流转土地的5、因不可抗拒使合同无法进行的。

本协议一式两份，由甲方、乙方各一份。由甲乙双方签字或盖章之日生效。

甲方签字（或盖章）：乙方盖章：

农村土地经营权 篇6

放活农村土地经营权，是农村土地“三权分置”制度下，在农户对集体土地清晰稳定的承包经营权基础上，健全农村产权市场，严格耕地保护利用制度，通过发挥市场机制作用，发展适度规模经营，实现农户土地承包经营权价值和农业现代化水平同步提升。这个过程，既有农村人口的就业转移和身份转变，又有城市资本的进入参与，是农村土地资源重新优化配置的过程。参加现代农业班学习以来，对此有一些思考和感受。这里从城乡统筹的角度，试分析放活农村土地经营权面临的制约因素，并提出对策建议。

放活农村土地经营权的关联因素

——从农户角度看，流出土地经营权意愿主要取决于农民对土地的依赖程度和流出收益。随着经济社会的发展，农民分化为三个群体：一是务农的农民，二是农民工，三是带着土地经营权的市民。三个群体对土地经营权的依赖程度不同，流出土地经营权的意愿也不同。一般来说，农民工高于务农的农民，转变为市民的又高于一般农民工。惠农政策也影响农民流出土地经营权意愿，如粮食直补按照承包地面积发放，不种田也可得补贴，一些农民宁愿撂荒，也不流出土地经营权。

——从新型经营主体角度看，流入土地经营权的意愿主要取决于农业经营效益。

在广安调研了解到，影响农业经营效益至少有六个因素：一是土地质量，二是生产生活设施（新农村）配套水平，三是企业经营能力，四是企业及产业的抗风险能力，五是农业社会化服务水平，六是土地经营权流转费用。

——从农村土地经营权市场看，放活土地经营权主要取决于交易成本。作为农村产权市场的重要部分，农村土地经营权市场包含一般市场所具有的信息引导、价格竞争、市场调节、收入分配等功能。更为重要的是，土地经营权市场有利于供求双方信息对称和价格公平，有利于降低交易成本。完善的市场体系，需要政府加强监督、管理和服务。

放活农村土地经营权的

困难分析

——人口城镇化滞后。我省非农业户籍人口占户籍总人口的28.8%，比城镇化率低16.1个百分点。这部分人口主要是统计为城镇人口的农民工。由于城镇难以提供住房、教育、医疗、社保等公共产品和服务，他们不愿进城落户，流出土地经营权的意愿不强。

——农村产权市场发育滞后。在土地经营权流转上，还缺乏面向城乡的方便、开放、迅捷的信息平台和沟通网络，城乡之间、农户与新型经营主体之间信息互通困难。产权交易监管和服务还很薄弱，土地经营权流转一般是熟人介绍、政府介入、村组动员，流转程序、合同文本等不规范，流出方和流入方都存在风险。

——城市工商资本进入农业缺乏准入制度。在广安市了解到，城市工商资本进入农业，看重的是基础设施配套和项目资金支持。城市工商资本主要进入特色产业和农产品加工业，专门做农产品品牌和市场营销的不多。由于种粮效益低，企业经营的非粮化倾向比较突出。在具体实践中，一些地方发生过投资农业失败、老板跑路的情况。

——农村集体土地承包经营缺乏约束机制。现行《农村土地承包法》规定承包方承担下列义务：“（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。”其中对承包方土地撂荒行为没有做出明确规定。发包方对承包方在土地的保护利用、承包方转出经营权后的土地保护利用，缺乏有效制约。

——农业支持保护政策不完善。专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等新型经营主体并不是平行关系，一些地方针对不同主体的分类支持政策，导致一些农民合作社改名为家庭农场，政策存在顾此失彼的情况。同时，农民自己组建的新型经营主体，由于经营规模较小，得到政府支持较少。大宗农产品需求弹性小，市场和自然风险较大，保险体系不健全，政策支持保护力度不够。

放活农村土地经营权的

对策建议

——统筹新型城镇化和幸福美丽新村建设。城镇化带来三个明显的变化：一是部分农民带着土地经营权等权益进城成为市民；二是部分传统村落消失，农村聚居度提高，新型农村社区加快发展；三是农村土地经营权向适度规模经营流转。应着眼于解决“一部分农村人口愿意走出去变市民”的问题，大力支持人口城镇化。把支持农民在城镇买房落户和在农村新型社区建房的政策统筹起来，避免重复建设和资源浪费。幸福美丽新村布局在城镇周边、辐射带动作用明显的农村区域中心。在农村腹地，主要确定有保护和开发价值的传统村落，进行改造提升。

——支持种养能手发展成为新型经营主体。随着传统农民的分化，一部分种养能手领办新型农业经营主体成为新的趋势。应着眼于解决“一部分农村人口愿意留下来变新型农民”的问题，支持种养能手发展。他们对农业最有感情、最执着、经验最丰富，但他们经营规模普遍较小，缺乏技术和资金支持，在市场竞争中处于不利地位。因此，应制定政策、安排专门资金支持种养能手发展适度规模经营，支持他们成为专业大户，兴办家庭农场，领办农民合作社。

——加强农村产权市场建设。具体到农村土地经营权市场，有两个关键环节：一是土地经营权流转中的评估、登记、监管等服务，二是开放互通互动的土地经营权信息平台。当务之急是加强农村土地经营权流转监管和服务，突出耕地保护、污染防治、利益分配等重点环节，加强过程监管、动态监管，推动依法管理、依法服务。综合农村各类产权及农产品、乡村旅游产品等，按照便利化、大众化的原则，以企业为主体，在互联网等新媒体建设综合性农村市场信息平台。

——加快建立工商资本进入农业的准入制度。建立准入制度，不是限制，而是规范。制度应该包括：工商资本进入农业的资质认定，土地经营权取得的程序、方式、年限，取得土地经营权后的权利和责任，耕地保护、生态环境保护义务，责任追究等方面内容。制度规定应既不增加农业经营负担、又不带来“圈地”和破坏耕地，符合保障粮食安全、增加农民收入和发展现代农业的要求。

——规范农村集体土地承包行为。《农村土地承包法》明确规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；（发包方）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；制止承包方损害承包地和农业资源的行为”。在现有法律基础上，落实集体所有权还有许多“实功”可做。今后随着有关法律修改完善，对于家庭承包和经营权流转后出现的土地撂荒、耕地破坏、环境污染等行为，村集体经济组织或村委会、政府有关部门要依法行使权利。

——强化农业支持保护政策。调整产业支持政策，规模经营的支持不是规模越大支持越大，应注重对中小规模经营主体的保护和支持。建立大宗农产品目标价格补贴制度，对大宗农产品生产经营主体给予倾斜。支持耕地保护、生态环境保护、农村污染治理。整合部门项目管理权限，推进行业单项项目向片区化、综合性项目转变，严格项目责任制、责任追究制，完善项目规划群众参与机制，让项目规划接地气、建成后效果更好。

（作者系四川省委农工委综合处处长）

论农村土地承包经营权流转 篇7

1 完善农村土地承包经营权流转市场的作用

1.1 促进农村经济效益的提高

集中零星的土地, 大力整合生产中的各个要素, 开展适度规模的土地经营, 有助于发展现代化农业[1]。建立土地承包经营权流转平台, 实现资本的最优组合, 健全农村经济组织, 公平、公正、有效地进行土地的重新配置。土地的重新配置和适度经营带来了双面的经济效益。一方面, 可解决土地利用率低、土地闲置等问题;另一方面, 促进农业生产新技术和新型农具的推广和应用, 极大地提高了土地生产效率, 改变了以往农户分散经营的不足, 确保农业生产要素实现合理的流动和优化组合, 确保土地资源的最大化利用, 使农业生产逐步走上专业化、规模化、产业化的道路, 促进了农村经济快速、健康地发展[1]。

1.2 增加农民收入

农民通过土地承包经营权的流转, 转出承包地, 从原先“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态转变为安心地从事其他产业。此外, 农民或以土地入股开展股份合作经营[1], 或以其他方式参与土地流转, 获得高收入, 从而使收入水平得到极大地提高。

1.3 促进现代农业快速发展

土地流转是土地经营权的集中, 有利于资金、技术、信息、人才等方面的优化组合和配置, 实现土地的综合开发利用;有利于提高土地经营组织化程度, 向标准化、机械化方向迈进;有利于科研、水利、道路等设施的建设[1];有利于生产和加工基地的规模建设, 生态环境的保护, 使土地利用达到合理有效的目的, 进而促进现代农业的发展[2,3]。

2 土地流转存在的问题

2.1 部分农民存在严重的“恋土”观念

长期以来, 中国的农民家庭都是以土地收益作为收入来源。现阶段, 一些农户宁可自己的承包田荒芜, 长期在外务工, 也不愿放弃承包田, 他们认为承包田是其最后的经济保障。此外, 由于近几年国家“三农”工作的深入开展和粮食流通体制改革的实行, 农业税取消, 粮价逐渐推高, 土地不断升值, 致使部分农户宁愿粗放经营, 甚至撂荒, 也不愿将自己的承包田流转出去。

2.2 土地流转相关的风险保障机制不健全

一方面, 由于企业生存的不稳定因素较多, 农民担心土地流转给企业后租金不能兑现;另一方面, 由于农民法制意识淡薄, 企业担心若农民毁约, 将会导致企业的经济发展遭受重创。农业投资面临着“双重风险”, 即自然风险和市场风险。现今社会关于土地流转风险的保障制度仍然处于发展和完善阶段, 在这个漫长的过程中, 土地流转风险保障制度的建立将直接影响土地投资经营者的参与和土地经营权的流转。

2.3 土地流转规模和流向不完善

现阶段, 土地流转规模小, 经营的模式寡而粗放, 性质比较单一。土地流转并没有给广大农户带来大的收益, 而农户并没有因土地流转实现各种资源的优化配置, 这种状况最终导致农户不能很好地适应现代农业建设的新要求。

3 促进农村土地经营权规范流转的对策

3.1 要严格执行政策, 切实提高土地流转工作规范化水平3.

3.1.1坚持4个原则。

(1) 依法流转原则。在我国, 土地是国家的重要财产。土地流转须严格按照国家相关法律进行, 尽管流转形式有许多种类, 但承包土地流转的当事人无权改变土地所有权性质, 无权借承包地经营权流转之名进行土地买卖, 无权改变土地的农业用途, 流转期限不得超过承包期剩余期限[4]。 (2) 自愿流转原则。即在承包期内农户有权自主决定承包地是否流转以及流转的形式, 各乡镇人民政府和村委会不得强行收回承包地, 不得强迫农户放弃或变更土地承包经营权。 (3) 有偿流转原则。农户土地承包经营权流转的相关收益, 由流转承包地农户与参与土地流转的相关各方协商、公平确定, 流转承包地的收益归承包方所有, 任何组织和个人无权截留和扣缴[4]。 (4) 促进发展原则。在确保土地使用性质不变、确保耕地总量和产出能力不减的前提下鼓励种田能手多种田、种好田, 引导他们按照市场要求调整产业结构, 适度扩大土地经营规模, 加快发展高效农业[4]。

3.1.2 积极探索土地流转形式。

土地是农业生产最基本的生产资料, 也是农民最基本的生活保障。通过家庭承包取得的土地承包经营权可依法采取多种方式进行流转, 通过招标、拍卖、公开协商等方式, 承包农村不宜采取家庭承包的“四荒“ (荒山、荒沟、荒丘、荒滩) 等土地, 经依法登记取得土地承包经营权或者林权等证书的, 其土地承包经营权可依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转[4];此外, 对外出务工经商耕地现已撂荒的农户, 各村要积极与其主动协商, 在征得承包户的同意后, 可将其承包地经营权转让给当地从事农业生产的其他农户[4]。

3.1.3 搭建有效平台。

成立土地流转服务中心, 服务中心负责收集发布农村土地流转信息, 指导农户与业主签订流转合同, 建立、完善土地承包和土地流转台帐, 加强土地承包和土地流转档案管理, 监督土地流转合同的履行。健全土地流转管理网络, 分乡镇建立农户土地承包登记管理数据库, 将农户承包土地的位置、边界、面积、数量、质量、等级、用途、土地的产出率及变更情况实行微机网络化管理。鼓励发展土地流转中介服务组织, 由其登记汇集可流转土地的数量、区位、类别等情况, 提供土地供求信息、土地委托流转、农业项目推介等服务, 逐步建立起市场化的农村土地流转机制。

3.2 实施政策引导, 鼓励农业经营主体通过土地流转, 创办农业园区或产业基地, 提高农业集约化水平

建立健全土地流转以奖代补制度, 鼓励土地集中连片流转, 对土地流转面积达到3.33 hm2以上, 并且签订土地流转合同的经营大户, 按照300元/hm2的标准予以奖励。积极协调和引导农业产业化龙头企业与农村经营大户签定订单合同, 支持和鼓励农产品营销中介服务组织与农村经营大户建立定期服务和联系制度, 提高耕地比较效益。各农村信用社等金融机构要加大对农村经营大户的信贷投入, 支持各类农业服务组织和专业大户开展多形式的“代耕代种”, 促进土地流转。要加大对农村劳动力的技能培训力度, 加快农民转岗转业步伐, 为农村土地承包经营权流转创造条件[5,6]。

3.3 强化组织领导, 切实把土地流转工作真正落到实处

一是建立完善的领导机构。各地、各乡镇、村民委员会均要建立土地流转领导小组和办公室。二是建立高效的工作机构。各地区要因地选择建立工作机构。各县 (市) 区、各乡镇要分别依托农业主管部门、农村经济管理站建立土地流转服务中心;各村民委员会要建立完善的土地流转服务站;各村民小组要设立培养合格的土地流转服务信息联络员制度。三是各地建立配套的服务机构。如建立土地流转中介机构、评估机构、矛盾调处机构和考核评价机构等。

参考文献

[1]郑淑玲.论建立和完善农村土地流动市场[J].现代农业科技, 2010 (2) :380-381.

[2]陈亚文.加快农村土地流转是中国农村发展的必经之路[J].中国经贸导刊, 2010 (1) :40.

[3]杜勇.从SWTO上分析农村土地流转市场[J].法制与社会, 2009 (32) :275-276.

[4]甘肃省人民政府办公厅批转农牧厅关于进一步做好农户土地承包经营权流转工作意见的通知[EB/OL].[2011-01-30]http://china.findlaw.cn/fangdichan/fdcfg/fdcfgk/3352.html.

[5]刘启营.新形势下健全农村土地流转市场的路径分析[J].农业经济, 2009 (4) :41-43.

放活农村土地经营权施惠农民 篇8

1 放活农村土地经营权有力地保障和增加了农民的经济收益

在国家有关土地流转的指导思想和基本原则指导下, 农民可以通过土地转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。在土地流转中, 一部分农民的农地规模会扩大, 一部分农民则会从耕地中转移劳动力 (去从事其他劳动) , 同时农村土地流转会吸引大批工商资本进入农村。不管农民选择哪种方式参与土地流转, 农民的经济收益总会得到更多保障乃至一定程度的增加。稳定的地权及灵活的土地转让使农民对自己拥有的土地能保持长期的预期。

由于中国现有的土地制度主要是以家庭联产承包责任制为主体的分散经营模式, 现在农户的承包地大多还是在20世纪80年代家庭联产承包责任制开始实行时分到的。随着社会主义市场经济的发展和家庭人口的变化, 一部分农户家庭的土地不能再满足人口、财富增长的投资需求, 他们需要更多的耕地维持生活或者获取更多收益, 如果农民不离开农村, 那么只有农地规模的扩大才能满足农民日益增长的需求。单从农民的需求角度来看, 进一步放活农村土地经营权必然促使农地的规模化经营, 更好保障农民的经济生活、增加农民的经济收益。另一方面, 随着家庭人口的变化或者农民思想观念的更加市场化, 部分农户的家庭人数减少、部分农户长期向农村外流动, 如果承包地数量不变, 也无农地流转, 势必会造成部分农地的更加粗放经营乃至荒芜。进一步放活农地经营权, 使有意愿扩大农地规模的农民及投入农地规模化经营的工商资本等有机会投资农地, 这样不仅可以使闲置的、粗放经营的农地得到更加合理的利用, 还可以使无力或不愿经营承包地的农民从土地的束缚中解放出来, 促使农业劳动力更加合理的流动。在原有承包地基础上, 劳动力不足的农民不仅可以收获无力经营的农地的租金、分红等, 同时还有更多精力投入原有耕地的精细化耕作, 农民的经济效益由此得到进一步保障和增加;不愿经营承包地的农民通过土地转包、出租、互换、转让及入股等方式流转土地, 在收获土地租金、分红等收益的同时, 因为无需担心农地无人经营从而可以更加高效地从事其他劳动获取更多经济收入。

放活农村土地经营权, 允许工商资本进入农村投资农地, 为农业发展带来了更多资金、技术和人才的支撑。原本小家小户的家庭农业不再受农业资金不足、技术短缺、农业技术人才缺乏的限制, 工商资本投资农地的项目化运作模式, 使农民经济收益得到更好保障。2014年12月21日中央新闻联播报道, 农村人口占总人口55%以上的四川, 在落实农地集体所有制的基础上, 有步骤地在农村地区推行“稳定农户承包权, 放活土地经营权”的农地流转试点, 前三季度农民的财产性收入、特别是现金收入大幅度增长。在放活土地经营权的政策下, 工商资本进入四川遂宁玉峰镇的农村地区, 农民在集体规划下, 有组织地将农地经营权出租, 在承包农地发展规模化的柠檬种植业, 128户流转土地的农民不仅可以分享30万元的土地租金, 在柠檬种植基地打工的50多位农民老乡每人还有1万元的收入。当农业资金不足时, 农村土地经营权可以抵押贷款, 有效缓解了农用资金的不足。四川省委农村工作委员会改革处处长毛业雄在接受央视记者采访时说:“通过放活农村土地经营权, 可以鼓励和引导工商资本进入农村, 这样既保障农民的财产性收入, 也增加农民的非农或者农业性工资收入。”四川放活农村土地经营权吸引工商资本进入农村切实有力地保障和增加了农民的经济收益。

2 放活农村土地经营权丰富了农民的社会生活

放活农村土地经营权, 使农民之间的交流增多, 增加了农民与农业技术人才接触。在更加专业技术化的农业生产中, 农民的学习生活愈发充实, 农业生产效率提高, 农民也就有更多时间和精力去追求自己的兴趣爱好和人生理想, 这极大提高了农民的社会生活水平。

一方面, 在农村土地经营权的流转中, 农民之间因农业合作的频繁其交流必然会增多。在土地流转后的规模化经营中, 家庭联产承包责任制下的以家庭为生产单位的农民的生产范围会扩大, 农民之间多了更多的接触, 农民之间的关系会因此更加亲近。农村的乡情愈加浓厚, 乡村社会也会因此愈加稳定。农民在这样一种充满人情味的和谐环境中生产、生活, 自然会感觉充实、幸福。同时, 更多的合作会带来更丰富的集体活动, 农民的集体生活因此更加丰富。

另一方面, 放活农村土地经营权, 通过吸引工商资本进入农村, 优秀的农业技术人才也会因此进入农村。农民得以和优秀的人才有更多接触, 这对于农民视野的开阔和农民社会关系的扩展具有重要意义。

农地的适度规模经营, 农业科学技术的广泛应用成为必然。农民要想保值增产, 必须去学习先进的科学技术, 学会使用先进的农机具, 掌握发展更加高效、可持续农业的本领。农民的学习生活在针对性的学习下愈发充实;同时有致富头脑的农民, 也得以在土地流转中不受限于原有的土地规模、经济条件, 充分结合自身智慧和能力开展规模更大、种类更多的农业经营活动, 农民的首创精神因此得到充分发挥。于是他们就得以实现自己的致富梦、生意经。农民有更多可能去发展致富才能, 生活就会越发有动力、有规划, 精神生活就会愈发充实。同时, 农地的规模化经营必然伴随着农业生产效率提高, 这可以使农民有更多时间和精力去更好规划自己的生活, 培养自身兴趣爱好, 其闲暇生活因此更加丰富多彩。

再者, 对于那些只转让农地经营权不参与农地经营的农民, 放活农村土地经营权不仅可以获得土地租金、分红的福利性收入, 农村劳动力的合理流动还可以使更多有志于非农业的农村人 (特别是广大农村青年) 飞向更广阔的舞台发展, 从土地束缚中解放出来毫无后顾之忧的去追求自己的梦想, 农民也享有更多人生出彩的机会。这是对农民的人生理想更充分实现的有力保障。2014年10月16日中央新闻联播报道, 为了解决农民外出打工后谁来种地的问题, 山东探索了“土地托管新模式”———农民把土地托管给“供销社”, 从种到收全由供销社负责。土地产出的粮食归农户所有, 供销社则收取低于市场价的服务费。同时双方规定产量目标, 若达不到产量目标, 供销社则赔付农户。超出部分则由农户和供销社按比例分成。这种土地流转新模式将农民从传统的土地制度中解放出来, 使农民在享受土地福利的同时, 也能有更多精力向更广阔的的空间发展, 农民的社会生活因此更加丰富。

3 放活农村土地经营权改善了农民的家庭生活

进一步放活农村土地经营权, 给农民更多的在农村发展的机会, 农民在自己熟悉的环境中和谐有序地生活, 这对家庭幸福具有重要影响。

中国的农村地区普遍存在这样的情况:青壮年劳动力大都外出打工, 留守农村的大部分是老人、妇女、孩童, 农村空巢老人、留守儿童是近年来社会普遍关注的话题。部分农村地区出现经济凋敝、老人在家无人照料、幼小孩童因缺乏父母的爱而性格扭曲乃至事故频发、农村离婚率普遍上升, 究其原因就是农村劳动力的大量外流。而外流的主要原因是社会主义市场经济下农民的生活开支 (如教育、医疗、衣食住行开支等) 大幅增加, 单靠传统的农业耕作模式和种植方式根本无法缓解农民的家庭经济负担。放活农村土地经营权发展适度规模农业经营能有效促进农业高效发展, 从根本上促使农民增收, 缓解农村劳动力外流, 对改善农民家庭生活意义重大。

一方面, 由于我国有关农民工的相关保障制度还不健全, 相当部分农民工的合法权益得不到有效维护, 这就导致我国外出务工农民因工作辛苦或遭受歧视或难与家人相聚而幸福感不足。这样就导致农民虽然在城市获得更多物质财富, 其精神生活并不幸福, 这也会影响到他对家人的态度, 从而影响家庭关系。另一方面, 部分农民因自身文化水平和素养问题及乡土性情的原因, 还随时面临失业的危险。放活农村土地经营权, 通过农业的规模化经营既保障农民的财产性收入, 也增加农民的非农或者农业性工资收入, 还可以保障农民稳定的生活, 不用为失业担忧。农民对土地的投资预期更有信心, 也因此会吸引农村劳动力留在农村发展农业生产。这样农民在享受土地带来的经济福利时, 还能被充分的尊重, 农民再也不用为生计四处漂泊、流浪, 还能有更多时间与家人团聚。农民的家庭生活自然得到改善。

土地作为社会保障的替代物, 为占中国人口绝大多数的农民提供了生活保障, 有力地维护了社会稳定。进一步放活农村土地经营权, 能有力地保障和增加农民的经济收益、提高农民的社会和家庭生活水平。在全面深化改革的过程中, 农村的改革还伴随着户籍制度改革、农村文化建设等多项施惠农民的政策, 相信在中国特色社会主义道路不断推进中, 农民能更好享受发展的成果, 真正成为改革开放的受益主体。

摘要：放活农村土地经营权使农地规模适度扩大、农业劳动力合理流动、吸引工商资本进入农村, 从而增加了农民的经济收益;放活农村土地经营权, 使农民之间交流增多, 使农民与农业技术人才接触增加。同时, 农民能够安居乐业。这样农民的社会生活与家庭生活水平得到提高。

关键词：农村土地,放活经营权,经济收益,生活水平

参考文献

[1]姚洋.土地、制度和农业发展[M].北京:北京大学出版社, 2004.

农村土地经营权 篇9

一、农村土地承包合同法律性质的评价分析

关于农村土地承包合同的法律性质主要有两种观点,即行政合同说和民事合同说。

(一)行政合同说

由于承包土地为村集体所有,法律又授权村委会为发包方,并以国家管理为目的,所以将农村土地承包合同认定为行政合同是有一定道理的。而且通过签订行政合同获得土地使用权的农民,还同时获得了一定的经营自主权,因此随着土地承包合同相关制度的建立,行政合同管理已经占据了主导地位。

(二)民事合同说

农村土地承包合同的主体双方地位平等,农村土地承包合同固定了主体双方彼此之间基于承包而产生的权利义务关系,其主要功能并非为实现国家的行政管理目标,所以从合同签订的程序和原则以及不履行合同的法律后果来看,都应该算是一种民事合同。

(三)新型合同应区别分类

作为一种新型合同,农村土地承包合同不能归入合同法中的任何一类,所以应该直接立法进行规制,与此同时,对农村土地承包合同也应当区别分析,集体与村民签订的责任制土地承包合同属于行政合同,集体与村民双方经过协商、个人有选择权和自主经营权的,以及集体与非内部成员之间签订的合同,应属于民事合同。

(四)农村土地承包合同的行政性

随着农村土地承包合同的规范化和法制化,其行政性逐渐弱化,民事性越发突出。《关于〈中华人民共和国农村土地承包法〉(草案)的说明》中指出:“对家庭承包的土地实行物权保护,对其他形式承包的土地实行债权保护。”进一步明确了农村土地承包权属于民事权利。但根据农村土地承包法的规定,除了民事权利、义务外,发包方还享有一定的行政性权力,承包方也应承担相应行政性义务。

二、农村土地承包合同的法律性质定位

在合同的主体、合同当事人之间的权利义务关系、合同权利的救济方式等方面,行政合同与民事合同存在着根本的区别。

(一)合同缺少行政主体

农村土地承包合同的发包方一般是农村集体。根据我国《宪法》及《村民委员会组织法》规定,村集体不属于我国的一级行政机关。而行政合同的签订双方必须包括行政主体,但在农村土地承包合同中,双方当事人均非行政主体,因此不符合行政合同关于主体资格的规定。

(二)行政主体当尊重民事权利

因农村土地承包经营权的特殊性,目前法律上对农村土地承包经营权的性质认定与其内容不相吻合,甚至产生了“债权说”和“物权说”两种不同结论,但毫无疑问这是一种民事权利。所以对于行政合同中的行政主体来说,为了保证行政的民主化和效益性,它应当遵守普通合同的规则。

(三)法律定位的错位

按照农村土地承包法规定,农村土地承包合同设立的土地承包经营权是民事权利,但因为发包方是集体,所以还是具有一定行政性,承包方也承担一定的行政性义务,这是法律在定位上的一种错位。农村土地承包合同双方当事人的权利义务关系也不符合行政合同的规范意旨。

目前相关法律已明确将承包合同纠纷、承包经营权侵权纠纷、承包经营权流转纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷、承包经营权继承纠纷界定为民事纠纷。因此,从农村土地承包合同的救济方式来看,其亦应当定位为民事合同,而不是行政合同。

三、农村土地承包合同的法律性质的立法完善

(一)应完善立法消除歧义

农村土地承包合同应当使农村集体成为名副其实的民事主体。发包方的农村集体的主体地位问题往往会造成人们的误解,我国的《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》中都对农村集体土地的所有权归属有明确规定,但在实际操作中往往情况比较繁杂,加之随着时代变化,各法律中有关农村集体土地所有权的规定并不完全吻合。所以应该以法律语言清楚、准确地传达立法意志,消除歧义。

(二)严格区分私法规范和公法规范

在我国农村社会,一般由村民委员会行使集体土地所有权,但村民委员会的行政功能往往左右了土地所有权的民事属性,所以应该将土地所有权管理的公私关系严格区分开来。

(三)将行政事务还给政府

村民委员会应该成为民事主体代表人,这样更有利于集体与村民关系的巩固,可以减轻行政负担。还应该取消合同范本,避免其中含有行政机关行政性法律关系的干扰,恢复农村土地承包合同的民事合同属性,发挥其自有功能。

(四)科学认识农村土地承包经营权

在我国农村社会,农村土地承包合同的行政性与民事性的混淆和纠缠造成了诸多不良后果,所以要尽快将农村土地承包合同中的各种法律关系理清,在立法上严格区分其中的行政法规范和民法规范,对完善农村土地承包合同制度具有重要意义。

摘要：农村土地承包合同的法律性质,曾存在过行政合同与民事合同两方面的争议,在具体实践中造成了诸多的弊端。根据对我国农村土地承包合同的主体、当事人之间关系等方面的分析,农村土地承包合同应属于民事合同。

农村土地承包经营权流转问题探究 篇10

一、土地承包经营权流转的法律规定

只有明确认识农村土地承包经营权以及其法律规则确定程度，才能严格把握其相关流转的正确性问题。何谓农村土地承包经营权?在定义之前，先理解几个法律概念(1)农村土地，《土地承包法》第二条指出：“农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”(2)承包，是指承包人并由承包人占有承包土地或其他生产资料，对其全部收益享所有权，但应按与发包人约定数额(承包合同)将一部分收益交付于发包人，其余的收益归承包人所有的合同行为。由于土地这一生产资料的特殊法律地位，承包人对之无处分权。

根据《土地承包法》的规定，发生农村土地承包经营权流转，其形式有转包、出租、互换、转让或者其它方式。该法第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其它方式流转，当事人双方应当签订书面合同。”所谓流转是指权利人对其享有的承包经营权在经营者之间依法行使处分权。法律规定双方当事人可以商定关于土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费金额，即行使有偿流转。流转时以及后来的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留扣缴。根据我国《土地承包法》的立法精神，鼓励和提倡有农业经营能力和经济实力的生产经营者，对因流转取得的农村土地，可进行从事大规模的集中生产经营活动，以提高土地生产能力。承包经营权的流转对发展农业生产，充分利用土地资源，具有重要的法律意义和现实意义。《土地承包法》第三十五条规定：“承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权……。”承包期内，非特殊情形，原则上不准调整土地，承包期内发包方不得擅自收回承包地;承包期内不因承办人或负责人的变动而变更承包经营关系等等，这一些法律规定，暗藏着对保护土地承包经营权流转的法律规定。当事人可以真实意思表示，自由行使承包经营权的处分权。土地承包经营权流转的主体只能是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。

1. 转让。

是指承包人出让全部或部分土地承包经营权，是对承包经营权的放弃，也是对土地使用权的放弃。因转让方式流转，在承包人与发包人之间发生的农村承包经营关系终止，继而产生新的经营者与发包人之间的另一农村承包经营关系。在新的承包经营关系中，约束原权利、义务关系内容未改变，对约束的主体发生了变更。转让方式导致原土地使用权和承包经营权发生转移，而土地所有权仍归农村集体所有，原承包人(出让人)享有向受让人取得转让费的权利。对此，该项法律规定，充分体现了国家、集体、个人三者利益关系的协调一致性。即国家可将其所有的土地出让给农村集体使用，取得出让金，也可征用农村土地归国有;集体组织依法平等的将在本区域内的土地，以家庭联产承包的方式和制度，发包给农村集体组织成员或农村集体组织以外的单位或个人，并向承包人收取承包费;个人可依现行的《土地承包法》规定，自愿决定实施转让或其他流转行为，并取得有偿转让费，由此而形成三者利益网络关系，充分发挥土地资源效用，实行人民当家作主人，享有占有土地并进行收益的民主政治制度和土地资源的分配制度，体现民主政治化与经济利益化两者之间的进一步和谐统一机制。

2. 转包。

转包与转让土地承包经营权的根本区别在于：(1)转让后的原承包经营合同关系终止消灭，而转包后原承包经营合同关系继续有效;(2)转让原承包经营关系中的权利、义务内容对原承包人与发包人无约束力，而转包原权利、义务仍然具有约束力;(3)在发包人权利受到侵害时，转让方式的，原承包人不承担责任，而转包方式的，承包人仍应承担责任。两者的相同点是：均可由承包人自行决定是否进行全部或部分转让或转包，权利主体均是承包人。

3. 互换。

是指承包经营者之间为方便耕种或者为发展经济各自的需要，对属于同一集体组织内的承包地的承包经营权进行交换经营的行为。互换土地承包经营权不得妨害第三人或者集体组织的利益，其目的也可以是为从事更大规模的农业生产而为之。同时，在互换流转土地承包经营权外，为达到以上生产经营目的，农户可依法对已享有的承包经营权进行以入股的方式掺股合作生产，按股份获得利润或红利。

4. 出租。

是指将土地承包经营权的标的物交付给承租人占有、使用、收益，并向承租人支付租金的行为。出租期间，承包人行使转让权的，不得妨害原承租人的合法利益。在此不作赘述。

5. 抵押。

以其他方式取得土地承包经营权的，如招标、拍卖、公开协商方式，经依法登记取得了土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权在采取以上所述流转方式外，还可以依法采取入股抵押和其他方式流转。前面已讲过，在土地承包经营权上可以设定抵押权，抵押是在集体或国家所有依法由集体组织使用的土地上，对地上收益所有权或承包经营权抵押给债权人，以保证债权人实现债权担保物权制度。在债务人未能按约定履行债务时，债权人可以请求变卖或拍卖抵押物以清偿债务。

6. 其他方式流转。

一般指土地承包经营者以个人合伙的形式将数个承包经营权合伙经营，共同管理经营权财产，平均或按比例分享权利或承担义务。另外，还有家庭联产承包的合作经营方式，交付土地承包经营权由他人托管方式等等。

二、审理经营权流转纠纷应注意的问题

基于土地承包经营权流转而发生的合同纠纷、物上请求权纠纷、损害赔偿纠纷、停止侵害纠纷等等，根据司法实践经验，以及我国现行的《农村土地承包法》的规定，应注意如下几方面的问题：

1. 除《民法通则》规定的无效合同的原则外，如下土地承包合同为无效合同：

(1)承包人与发包人之间就土地承包未能订立书面合同的;(2)承包人采取转让方式流转土地承包经营权，未经发包人同意的;(3)采取转包、出租、互换流转方式时，未报发包方备案的;(4)强迫承包人进行土地承包经营权流转的;(5)超出剩余承包经营权期限流转行为的，超出的期限承包经营权约定无效;(6)因流转改变土地的性质或使用用途的的承包经营权无效;(7)对承包地造成永久性损害而无法恢复，承包人借流转方式的法律规定无偿进行转让的;另外，在承包合同中违背承包意愿或违反法律、行政法规有关规定不得收回、调整承包地等强制性的约定内容无效。以上承包人的行为均已违反了法律的强制性规定或者损害了农村集体经济利益，因此，其行为自始至终亦不能得到法律的保护。

2. 关于是否采取或进行登记的效力问题

在民法上关于物权的变更，对于不动产就以“登记”为不动产物权的公示方法;对于动产就以“交付”为动产物权的公示方法。土地承包经营权为新型的物权，它不仅限于具有财产关系，又与一般债权性质不同，不单纯属于合同约定性质的用益物权，为不动产范畴，在其土地上的物可以设定抵押权。因此，在采取并进行土地承包经营权流转时应当依法向相关部门办理登记并领取土地承包经营权证书和林业证书，并报乡镇政府备案，否则，在转让方式流转中受让人不得对抗善意取得物权的第三人。因此可以看出，其登记与否的法律效力是明显的。《土地承包法》第二十二条规定：“合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”确立合同以成立时为生效，这与前述的因经营权发生流转时，需向有关部门进行注册登记，取得排他性法律效力的观点并不矛盾。

3. 发包方可行使撤销权

农村土地经营权 篇11

关键词：农村土地承包经营权；法律制度

一、农村土地流转的含义

（一）土地流转是土地承包经营权的流转

理论上，农村土地的流转应包括土地归属关系的流转与土地利用关系的流转两个方面。其中，土地归属关系的流转，是指土地所有权关系的转变，如土地的买卖、赠与、征收等。土地利用关系的转变是指在土地所有权关系不变的情况下，土地利用关系在主体之间发生转变，如承包地的转包、建设用地使用权的转让。我国农村土地属于农村集体所有或国家所有，土地所有权只能单向性转变，即只允许农村集体所有的土地转变为国家所有，而这由土地征收制度加以规范，不纳入土地流转机制。因此，我国农村土地流转实为土地利用关系的流转。土地承包经营权是我国特有的一项用益物权，是为了充分利用土地资源而设置的。它是指自然人或法人占有集体所有的土地或国有集体使用的土地从事农业生产经营活动的权利。其权利主体是从事种植、养殖和其他农、林、牧、副、渔之类生产经营活动的自然人或经济组织，即为一切生产经营者。农业用地的流转即土地承包经营权的流转是解决三农问题的重中之重。

（二）土地承包经营权的流转是非永久性的流转

农村土地的流转是原土地承包经营权人在承包期限内将土地承包经营权转移给他人的过程。在这过程中，将土地承包经营权转移出去的一方，称为流转方；占有该承包地进行利用的一方，称为受让方。每一次的土地流转，实际上是在一定期限内土地承包经营权的一次换手。实际的土地占有人即受让方享有一定时期的土地承包经营权，流转方在该期限内不能再享有土地承包经营权，只能分享土地流转收益或有权收取其原来投资于土地上的成本；或有权以农村集体成员的身份参与农村集体土地收益的分配。当流转结束时，土地承包经营权可以随着土地占有的转移，回归到最初的土地承包经营权人手中。土地以土地承包经营权流转的形式而流转，这种土地流转不具有永久性。

二、土地承包经营权流转的法律特征

（一）权利主体是一切农业经营者

土地承包经营权的主体是从事农业生产的自然人或集体，非从事农业生产者不能成为该权利的主体。在具体地土地承包经营关系中，土地承包经营权的主体一般仅限于土地所属的集体经济组织的内部成员，除此以外的其他农业经营者不得成为该土地的承包经营权人。换言之，在土地承包经营关系中，发包方是土地所在的特定集体经济组织，承包方则是该特定集体经济组织的社员，双方之间需要一定的隶属关系。由此决定了承包经营权的主体具有强烈的地域性。《农村土地承包法》明确规定土地承包经营权流转的主体是享有承包经营权的农户。农户得以自己的意志对享有的土地承包经营权转让或者其他方式流转。任何组织和个人不得强迫或者阻碍。

（二）权利客体是集体所有或者国家所有由集体长期使用的土地

土地承包经营权是存在于土地上的权利。土地是指农村集体经济组织所有或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地，而在国有土地上不得设立土地承包经营权。农村土地承包法第二条规定：“本法所称农村土地，是指农村集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”设立土地承包经营权的土地绝大多数都是集体所用的农村土地。在我国，也存在一定数量的国家所有土地依法确定给集体长期使用，这种情况属于少数但也长期存在。

（三）土地承包经营权流转必须经发包人同意

首先，土地承包经营权流转必须经发包人同意，是由发包人作为农村土地所有者的法律地位决定的。发包人是农村土地所有者，他享有发包农村土地的独占权。从物权的角度看，土地既然为土地所有者所有，由谁来承包经营土地，应该是土地所有人所能依法原则和决定的，土地承包经营人本身是土地所有人选择的结果，如果其选择他人代替自己，首先应该取得土地所有人的同意，否则，土地几经流转，土地所有人可能根本不清楚谁在承包经营土地，土地所有权可能名存实亡。其次，是由发包人享有的法定监督权决定的。发包人拥有对土地承包经营权的监督权，监督承包人依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地。再次，是有发包人享有的社会职能决定的。土地承包经营权转让必须经发包人同意，可以对承包人是否享有稳定的非农职业或者收入进行核实，防止承包人因一时的经济困难或债务所迫而转让土地承包经营权后，自己失去了生活保障从而成为新的社会问题。

（四）土地承包经营权流转的目的是为了获得收益

《农村土地承包法》规定，承包方流转承包经营权后可以依法取得转让费。这些收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

三、农村土地承包经营权流转中存在的问题

（一）在立法层面上存在较大缺陷

（1）土地承包经营权性质模糊。土地承包经营权长期以来存在物权和债权之争，对于是以物权的方法解决纠纷还是以债权的方式解决，实践中一直没有定论，导致司法保护的结果往往是尊重现状，以违反合同承担侵权责任了事。

（2）法的本身规定过于原则。不同的法律之间存在冲突。农村土地承包法对承包经营权的规定过于原则，导致在司法实践中难以遵循，往往需要通过司法解释等渠道解决。农村土地承包法在条款的严密程度方面存在不足，在对外发包土地方面与土地管理法存在冲突，在农村集体经济组织的权益保障方面与土地管理法口径不一致。

（3）立法对于农村土地承包经营权的财产价值等保护性不足。按照土地承包法和物权法的规定，承包方享有物权性质的承包权，可以依法转让、出租、互换或以其他方式流转，但仅在土地用于农业生产这个前提下适用，一旦农户以土地参与工业化，土地改变后的收益则依土地管理法收归国有。有关土地流转的利益分配问题，特别是土地转化为非农用地后增值利益分配问题，按照土地管理法规定的分配结构，难以公平保护承包地农户的利益，而在农村土地承包法中这一问题未予规定。

（二）流转方式不规范

目前我国的土地经营权流转一般是私下流转，大多仅是达成口头协议而没有签订正式的书面合同，即便签订了合同，也不规范。这种流转不仅未经土地所有者村集体同意也没有向集体备案。还有一些流转行为是由村组织代承包户进行的，不仅是手续不规范，有的流转过程中农地用途也发生了改变。还有一些集体经济组织在对外发包土地的过程中，是由村干部与承租者达成私下交易，既没按照规定实行公开招标，也没签订规范的承包协议。不规范的农村土地流转行为导致土地纠纷大量存在。由于流转程序的不规范，导致流转双方责任不明确，当出现不兑现收益分成、不支付流转费用、受让方将土地使用权自行再流转等纠纷时，当事人的正当权益难以得到维护。因此不规范的流转行为会破坏农地承包经营权的流转秩序和农业生产的稳定。

四、农村土地承包经营权流转的完善措施

（一）建立健全维护农村土地权益的法律规范体系

稳定和完善土地承包关系工作的规范化、法制化，必须有一套完整的法律法规体系作为支撑和保障。当前应做好以下几点工作：①加快农村土地承包纠纷仲裁立法工作，完善土地承包纠纷调节机制，使农业部门依法调解土地承包纠纷有法可依，有章可循。②抓紧有关农地征收相关法律的起草，推动农地征收和补偿安置制度改革，保护好土地征收中的农民合法权益，使实行最严格的耕地保护制度得到强有力的法律保障，明确提高征地补偿标准。③积极推进农民权益保护立法工作，全面保护农民土地承包经营权。

（二）完善土地流转机制

土地承包经营权流转是农村生产力发展到一定阶段的必然现象，必须在确保家庭承包经营制度长期稳定的前提下进行。要从四个方面建立健全规范有序的土地承包经营权流转机制：①始终坚持承包方的主体地位，严格按照自愿有偿的原则，依法引导农民流转土地承包经营权。严禁行政推动，坚决纠正任何以上土地流转为名收回、调整农户承包地的行为。②建立健全土地流转风险评估和控制制度，特别是要严格规范大户、龙头企业参与土地流转的行为，认真审核其农业经营能力，保护承包方农户的土地承包经营权。③加强土地流转的中介服务，促进土地承包经营权流转市场的发育。

注释：

①参见孟勤国：《物权二元结构论－中国物权制度的理论重构》，人民法院出版社2004年版，第230页

参考文献：

[1]孟勤国:《中国农村土地流转问题研宄》，北京:法律出版社，2008年版。

[2]魏正赢主编:《民法》(第二版)，北京大学出版社，高等教育出版社，2006年版。

[3]亓宗宝:《农村土地承包经营权法律保障研究》，法律出版社2009年12月第1版。

[4]周应江:《家庭承包经营权:现状、困境与出路》，法律出版社2010年3月第1版。

[5]史清华，徐翠萍。农户家庭农地流转行为的变迁和形成根源[J]。华南农业大学学报(社会科学版)，2007，(3)

我国农村土地经营权流转问题分析 篇12

现行的农村土地制度以20世纪80年代初推行的家庭联产承包责任制为主体, 同时, 又积极推动土地流转。土地流转是在当前条件下, 积极推动现代农业生产的必然选择, 对于解决“三农”问题和乡城一体化发展具有重要的意义。但流转制度在推行过程中也产生了很多的问题, 其中最主要的是, 推行过程中农户的利益受到侵害, 政府、企业作用过于强大。针对这一主要问题, 笔者拟对其原因进行分析, 并提出相应的对策来解决。

2 农村土地经营权流转问题的原因分析

(1) 我国社保制度不完善, 土地的保障功能没有消失。在我国土地有限, 自古以来, 农户在心中对土地充满了深深的情节, 不愿意放弃土地, 即使流转, 也是防备着年老之后回家种地, 以备养老需要。也正是因为, 农户对土地的珍视, 甚至将土地视为命根子, 面对着承租农户破坏土地生产机能时, 易导致冲突;面对政府强制流转时, 农户对政府、企业的冲突就会加大, 甚至会有农户不惜牺牲以来保护土地, 自然群体性事件也时常发生。

(2) 我国农户的“弱势群体”现状没有改变。中国几千年的农业社会中, 农户始终是社会的最低层, 由于无权无势, 农户始终是出于被欺负地位, 农户的权利很少能得到保障, 同时, 农村人口流入城市也处于被欺负的地位。而且, 在我国社会中, 生来是农民世代使农民的命运很难被改写。严格的户籍制度和人口管制, 加上农户知识缺乏, 文化程度不高, 致使农户无法改变其“弱势群体”的现状。第一, 这种角色的存在致使农户, 相对与政府、企业而言, 势单力薄, 很容易被欺负, 从现在日益发生的强拆, 农户被上房顶等事件就可以看出。第二, 农户的文化程度低, 法律意识淡薄, 在发生强制性变强和冲突时, 很难想到和做到用合法的手段来维护自身权益, 已发生极端行为。第三, 农户权益受到侵害时, 无机构可找, 即使找到代价较大。我国维护农户的权益的机构缺乏, 政府有时还是侵权主体, 不能有效的维护农户权益, 即使农户找到了维权机构, 所费成本可能远高于收益。同时, 农户由于知识和技能的限制, 行为往往具有短期性和破坏性。所以农户的“弱势群体”地位存在, 是产生流转问题的重要原因。

(3) 我国监督、管理地方政府非理性行为的机制不完善, 对官员提拔考核机制不合理。有些地方政府的作用往往很强大, 行动往往带有自身牟利的色彩, 其出于自身利益的考量, 在流转中会做出实际不是为农户办事, 相反, 还是有时欺负农户的主体, 冲突很容易发生。同时, 目前地方官员的提拔就主要是靠政绩, 要出政绩, 就要抓建设, 这样势必涉及到拆迁、征地、流转等行为, 往往很容易导致冲突。

(4) 我国相关的法律体系、服务体系、配套设施还不健全。没有完善的法律体系就无法判定违法行为, 保护农户合法利益;没有完善的服务体系和配套设施, 就会出现, 想流转无法转、转后相关问题无保障、流转有问题无法解决、有冲突无法化解等等现象, 这会进一步加剧流转问题。

(5) 农村土地承包经营权流转的过程中的短期行为和长期目标的偏离。农村土地承包经营权流转不是最终的目的, 它是为我国的农业现代化、乡城一体化、和谐社会的构建以及经济社会的长远发展服务的手段, 重点是推动农业产权改革和其他产业的发展相协调。这些都是比较长远的目标, 都以我国农户经营的稳定为前提, 守住18亿亩红线。但是, 微观主体势必以自身利益最大化为行动前提, 而不是以整个社会总体福利的最大化为标准。目前, 一方面, 承租的农户, 只顾自身承期间的产量, 而不顾土地的生产能力限制, 势必破坏土地的长期生产;另一方面, 一些集体和地方政府, 出于自身利益的考虑将土地非农化, 这种趋势的加速, 势必影响长远的发展。

3 农村土地经营权流转问题的对策分析

笔者认为, 和谐社会的构建, 就是社会中各种冲突得到有效地处理, 人民的利益得到有效地维护, 而不是完全的没有矛盾, 那是不现实也是不可能的。因此, 当前家庭承包土地承包经营权流转中出现冲突是正常的现象, 而不是不可调和的矛盾, 只要我们正视当前存在的问题, 为冲突的化解作出努力, 应该会有较好的成效。

3.1 完善家庭承包土地承包经营权流转中的制度构建

(1) 加强教育, 完善教育体系。

从制度经济学的角度看, 初始的制度设计, 界定产权会有较好的效果。但要改革和进行制度变迁, 就必须消除原有制度存在的惯性, 而要达到这一效果的最好途径就是教育。一方面, 做到加强对农户流转和维权的教育, 通过教育的长期作用, 已达到农户对于流转的承认, 积极的流转。另一方面, 加强对农户技能和农民工再就业培训, 提高农户的素质。高素质的农民是将来农业产业化和现代化的基础, 教育的功能在于造就一批高素质的农户队伍, 发挥创新能力、应用现代科技的能力, 从而推动流转和农业的长远发展。

(2) 完善产权界定。

完善的产权界定, 可以达到发挥各自主体积极性的效果。它的意义在于告诉主体能够干什么, 不能干什么, 边界在哪里。这样一方面能指导主体的行为, 在规范的范围内发挥作用, 并受保护, 同时也限制主体行为, 告诫主体不要超出此范围, 超出是违法的, 不受保护。完善家庭承包土地承包经营权流转正需要的就是这一种产权界定, 因为在此界定下, 能确定各方的责任, 农户的合法的流转受到保护, 不会被侵害;政府的行为, 也能够收到有效地约束, 其能做什么, 不能做什么的范围界定后, 够让其行为收到良好的约束和监督, 从而化解二者矛盾。

(3) 确立明确的流转目标体系。

制度也是一种手段, 通过制度的提供能过达到一定的效果。而评价制度好坏的标准, 就在于产生的效果是不是达到了预期设定的目标, 并以最小的成本来实现。目前, 家庭承包土地承包经营权流转的目标缺乏, 是导致“三重冲突”的重要原因, 也导致了比较严重的后果。所以, 推动流转的目标体系, 是必然的。目标体系的构建, 也能够有效地保护农户的合法权益, 防止流转中的盲目行为和偏离行为, 更好指导流转中各个主体的行为, 从而共同努力来实现这一目标。

3.2 完善流转中对农户利益的尊重和维护

(1) 设法改变农户的“弱势群体”地位。

尽管这一“弱势群体”的地位, 长期存在, 但是, 这不是不能改变的充分条件, 只要通过政府在宣传和教育等手段着力推进, 还是能够达到改变现状这一效果的。农户的“弱势群体”角色, 其根源在于农户知识和技能的缺乏, 表现在农户在农村对土地的严重依附, 在城市也是出卖劳力干体力活, 长期处于社会的底层, 这也是导致农户长期处于被欺负地位的重要因素。也致使在新时期, 农户仍然严重的依赖土地这一资源, 不愿意流转, 在流转中出现冲突, 所以必须运用各种手段来推动农户改变“弱势群体”的现状。

(2) 完善流转相关的法律体系、服务体系、配套设施。

正是因为, 目前相关的法律体系、服务体系、配套设施还不健全, 加剧了流转中的冲突, 使农户的合法利益的得不到有效的保障。所以, 要尽力做到想流转的农户就能找到相关市场流转, 合同完善, 服务良好设施健全, 流转中出现问题后能够有效地解决, 更好的尊重和维护农户的合法权益。

参考文献

[1]王乐君, 李迎宾.对农村土地承包经营制度的若干思考[J].华中农业大学学报 (社会科学版) , 2011, (2) :75-80.

[2]杨丽.农村土地承包经营权流转问题的思考[J].北京科技大学学报 (社会科学版) , 2009, (3) :34-37.