景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施办法

景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施办法（共9篇）

景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施办法 篇1

景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权

抵押贷款实施办法（试行）

第一章 总则

第一条

为深化农村产权制度改革，拓宽融资渠道，加快城乡一体化发展格局，根据党的十八大、十八届三中全会精神和《中国人民银行关于加大金融创新力度支持现代农业加快发展的指导意见》（银发〔2013〕78号）要求，结合全县农村土地承包经营权确权登记颁证工作，县人民政府决定在全县开展农村土地承包经营权抵押贷款试点工作，特制定本办法。

第二条

本办法所称农村土地承包经营权抵押贷款是指借款人在不改变土地所有权性质、不转移农村土地使用权和农业用途的条件下，将农村土地承包经营权作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。当借款人到期不履行债务时，抵押权人有权依法处置该农村土地承包经营权并用处置所得价款优先受偿。

第三条

农村土地承包经营权抵押贷款应遵循自愿、互利、公平和诚信原则，充分保护抵押权涉及的承包方农户的合法权益。

第四条 本办法所称的农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用和一定处分的权利。

第五条

本办法适用于景谷傣族彝族自治县辖区范围内的农村土地承包经营权抵押贷款行为，农村土地承包经营权抵押融资金额不得高于合作银行规定比例。

第二章 抵押人和抵押权人

第六条

本办法所称抵押人是指通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的农户，或通过其他承包方式取得农村土地承包经营权的承包人以及通过依法流转方式取得农村土地经营权的规模经营业主。

本办法所称抵押权人是指提供抵押贷款的金融机构。第七条

抵押人是承包方农户和其他承包方式取得农村土地承包经营权的承包人的，应同时具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）信用良好；

（三）合法取得的《农村集体耕地顺延承包合同书》、《农村土地承包经营权证》或《农村土地承包经营权登记他项权利证》；

（四）取得发包方同意抵押的书面证明；

（五）经办机构规定的其他条件。

第八条 质押人是流转土地规模经营业主的，应同时具备以下条件：

（一）具备贷款准入条件；

（二）依法签订的《农村土地承包经营权流转合同》，经登记并取得《农村土地经营权证》；

（三）取得发包方和承包方农户同意质押的书面证明；

（四）项目投资具有一定的自有资金，比例原则上不低于30%；

（五）质押人为企业法人的，应出具同意质押的有效内部决议等证明文件；

（六）经办机构规定的其他条件。

第九条

下列农村土地承包经营权不得设定抵押：

（一）权属不清的；

（二）未经依法办理登记的；

（三）已依法公告列入征地拆迁范围的；

（四）受其他形式限制的。

第三章 贷款申请

第十条

借款人是承包方农户和其他承包方式取得农村土地承包经营权的承包人的，向金融机构提出贷款申请，应提供以下资料：

（一）借款申请书；

（二）个人有效身份证明；

（三）生产经营内容及收入情况；

（四）《农村集体耕地顺延承包合同书》、《农村土地承包经营权证》或《农村土地承包经营权他项权证》；

（五）抵押人对抵押权的权属状况、抵押状况、同意处置权等作出的承诺；

（六）需第三方提供担保的，应出具第三方的担保函等文件资料；

（七）借款人不能按期偿还贷款时，发包方同意处置农村土地承包经营权的书面证明；

（八）其他共有人同意的书面证明；

（九）金融机构规定的其他资料。

第十一条 借款人是流转土地规模经营业主的，向金融机构申请贷款，应提供以下资料：

（一）借款申请书；

（二）个人有效身份证明或法定代表人有效身份证明；

（三）生产经营内容及收入情况；

（四）贷款用途及经济效益分析；

（五）《农村土地承包经营权流转合同》和《农村土地承包流转经营权证》等文件资料；

（六）质押人对质押权的权属状况、质押状况、同意处置质押权等作出的承诺；

（七）需第三方提供担保的，应出具第三方担保函等文件资料；

（八）质押人不能偿还贷款时，发包方和承包方农户同意处置质押农村土地承包流转经营权的书面证明；

（九）其他共有人同意质押的书面证明；

（十）金融机构规定的其他资料。第十二条 同一个村民小组有贷款意愿的承包方农户，可一同把各自的农村土地承包经营权打包向金融机构抵押贷款，实行共同打包农户联户担保方法，减少业务办理程序，方便农村土地承包经营权抵押贷款业务开展。

第十三条

农村土地承包经营权在抵押期间不得改变土地所有权的性质和农业用途。抵押期限不得超过土地承包经营权的剩余使用年限，采用流转方式取得经营权的，不得超过流转经营权剩余年限。借款人为流转土地规模经营业主的，其用流转经营权向金融机构抵押贷款期间，与金融机构所产生的一切法律责任自行承担，与土地发包方和土地转出方无关。

第十四条

借贷双方应当签订书面抵押合同；由第三方提供保证担保的，应签订保证合同。

第四章 抵押权登记、变更和注销管理

第十五条

县农业主管部门为土地承包经营权抵押登记的管理机关，乡(镇)农村经济经营管理部门为土地承包经营权抵押的登记机关。

第十六条

县、乡（镇）要调整充实人员，以农村经营管理部门为依托，建立县、乡（镇）、村三级土地流转管理服务机构，推进土地流转与抵押登记服务网络建设，积极搭建服务平台。

（一）在县农业科技局下属单位县农村经营管理站加挂县农村土地承包经营权流转管理服务中心牌子。县农村土地承包经营权流转管理服务中心负责指导好全县农村土地承包经营流转与抵押登记管理工作；建立土地流转储备库，为农业发展项目提供流转土地资源；建立土地流转交易系统，把采集到的土地流转信息，通过网络及时发布。

（二）在乡（镇）农业服务中心内设立乡（镇）农村经营管理站，负责本乡（镇）农村土地承包经营流转与抵押登记管理工作。主要职责是政策宣传、咨询、土地流转供求登记、信息发布、业主资质审查、经营权流转合同备案、经营权抵押登记管理、抵押权价值评估、抵押相关档案的管理等工作。

（三）在村民委员会建立土地流转服务点，负责收集上报本村民委土地流转信息服务工作。

（四）在村小组明确土地流转信息员，负责收集本村土地流转信息上报工作。

第十七条

借贷双方签订抵押合同后，双方共同持以下资料向乡（镇）农村经营管理站申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立：

（一）农村土地承包经营权质押登记申请书。

（二）申请人有效身份证明。

（三）贷款合同和抵押合同。

（四）抵押人是承包方农户的，需出具《农村土地承包合同书》、《农村土地承包经营权证》、《农村土地承包经营权他项权证》和其他共有人同意抵押的书面证明；抵押人是规模经营业主的，需出具《农村土地承包经营权流转合同》、《农村土地承包流转经营权证》、《农村土地承包流转经营权他项权证》和其他共有人同意抵押的书面证明。

（五）发包方同意抵押、处置的证明；抵押人是规模经营业主的，还需出具承包方农户同意抵押、处置的证明。

（六）拟抵押农村土地承包经营权价值证明文件（价值评估报告）。

（七）抵押人及抵押物共有权人承诺对地上附着物及相关设施一并抵押的同意抵押处置承诺书。

（八）抵押物价值评估报告。

（九）登记机关规定的其他资料。

第十八条

乡（镇）农村经营管理站办理抵押登记后，出具《农村土地承包经营权抵押登记他项权利证》。

第十九条

借贷双方签订合同后，金融机构根据借款合同、抵押合同发放贷款。同时，金融机构做好抵押他项权证登记管理。

第二十条

抵押人在抵押期间或期届满要求变更或注销登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。

第二十一条

农村土地承包经营权抵押贷款到期，债务履行完毕后，抵押当事人应在15日内持还款证明和《农村土地承包经营权登记证》等有效证明，到原抵押登记部门办理抵押注销登记。第二十二条

债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押期限自动后延至债权实现之日止。

第五章 抵押权价值评估

第二十三条 农村土地承包经营权抵押物价值可由银行业金融机构与抵押当事人共同协商确定，也可由双方认可的有资质的中介机构评估确定，并向当地村民委员会和乡(镇)农村经济经营管理部门备案。

第二十四条 农村土地承包经营权抵押物价值还可由当地县人民政府指定的相关部门进行评估，景谷县人民政府指定各乡（镇）农业服务中心内设立的乡（镇）农村经营管理站为土地流转价格和抵押权的价值评估机构（公益性质），由乡（镇）农村经营管理站做出土地流转价格和抵押权价值评估确定。在县、乡（镇）农村土地承包经营权流转管理服务机构还未建立的过度阶段，也可由县农业科技局下属单位县农村经营管理站选出评估专家组作出土地流转价格和抵押权价值评估确定。

第二十五条 价值评估原则是根据土地的肥力、交通状况、地理位置、市场需求等进行综合评估。土地流转价格和抵押权的价值不得低于同期、同地区、同类型的农村土地承包经营权基准价格。

第二十六条

地上附着物为温室大棚等投资较大、后续使用年限在5年以上的固定设施，或价值较高、价格稳定、容易变现、能由第三方进行有效监管的农作物，可纳入抵押物范围，与农村土地承包经营权一并抵押。

第二十七条 抵押权评估内容分农村土地承包经营权和地上附着物两个部分。农村土地承包经营权评估办法是根据农村土地承包经营权类型，选用本县最近一次公布的征地统一年产值补偿标准进行评估测算依据（2015年标准：一类区年产值2162元、二类区年产值1929元、三类区年产值1732元、四类区年产值1289元，均值1778元）。结合我县实际，农村土地承包经营权评估价值公式为：

农村土地承包经营权评估价值=本县征地统一年产值补偿标准（元/亩〃年）×面积（亩）×（家庭承包合同剩余年限或已缴清租金的流转经营权剩余使用年限-1）+地上附着物价值。

地上附着物评估办法由评估机构实施现场勘验，参照县国土资源部门征地地上附着物评估实施办法做出评估。

第二十八条 抵押率。农村土地承包经营权抵押贷款的抵押率确定应综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、农村土地承包经营权市场价格、权利变现难易程度、抵押贷款期限等因素确定。

（一）以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作抵押的，抵押率最高不超过农村土地承包经营权评估价值的60%。

（二）通过流转方式取得农村土地承包经营权的，已缴清租金的剩余使用年限超过5年（含）以上的，抵押率最高不超过60%；剩余使用年限3（含）-5年的，抵押率最高不超过50%；剩余使用年限3年以内的不超过40%。

第二十九条 固定设施属通用设备的抵押率最高不超过40%，属专用设备的最高不超过20%；农作物需为多年生的经济作物如林果、苗木、花卉等，最高抵押率不超过40%。

第六章 债权实现

第三十条

当债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人可与抵押人协商以抵押的农村土地承包经营权再流转所得价款受偿，也可由当地集体经济组织基准价格收购；协商不成的，抵押权人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十一条

抵押权人在处置抵押的农村土地承包经营权时，原承包方农户、所在集体经济组织成员有优先购买权。处置抵押农村土地承包经营权所得价款，抵押权人优先受偿，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。

第三十二条

因处置抵押农村土地承包经营权而获得农村土地经营权的土地使用者，只拥有流转期间的农村土地经营权且不得改变土地用途，不享受其他权利。流转期满后，无条件返还承包方农户。

第七章 附则

第三十三条

金融机构可根据本办法，制定实施细则。第三十四条

本办法由县农村土地承包经营权确权登记颁证工作领导小组办公室负责解释。

第三十五条

本办法自发布之日起试行。

附件：1．个人向村民小组申请使用农村土地承包经营

权抵押贷款申请书

2．个人向金融部门申请使用农村土地承包经营权抵押贷款申请书

3．农村土地承包经营权抵押贷款意见书

4．农村集体耕地承包经营权情况证明

5．景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵

押价值评估报告

6．景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵 押登记他项权利证

7．农村土地承包经营权抵押贷款登记证明

景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施办法 篇2

(一)新沂市基本概况。

新沂市地处江苏省北部,是农村土地承包经营权抵押贷款试点地区,全市耕地总面积为121.70万亩,土地规模经营面积为67.23万亩,约占耕地面积的55%,现有农业合作社1,200个,种植大户23家。全市共有银行类金融机构32家,2015年存款总额为310万元,贷款总额为260万元,其中土地承包经营权抵押贷款共180万元。

(二)新沂市土地承包经营权抵押贷款模式。

一是直接的土地承包经营权抵押贷款。农户直接以一定年限的土地经营权向银行抵押,银行根据新沂市农村土地流转交易中心做出的土地价值认定,确定土地的价格,并以地价的70%或土地未来经营收益的70%投放贷款。直接的土地承包经营权抵押贷款适用于大规模经营的农户,如农户到期时不能偿还贷款本息,银行可以在农村土地流转交易中心宣告转让该农户一定年限的土地经营权或是将抵押物变现;二是农地承包经营权+联合担保抵押贷款。农户以一定年限的土地经营权向银行抵押,并以政府财政部门成立的风险基金或是其他农户的土地经营权作为担保,政府财政部门和其他农户成为抵押贷款农户的担保人,如果出现了违约现象,政府部门和其他农户承担连带责任,必要的情况下,政府部门代其偿还抵押贷款的80%。

(三)新沂市土地承包经营权抵押贷款流程。

新沂市土地承包经营权抵押贷款流程分为以下步骤:第一步由农户向金融机构提出贷款申请;第二步由当地村委会进行贷款初审;第三步农村土地流转交易中心对贷款复审,并办理抵押登记和土地价值认定;最后由金融机构再次审核并决定是否发放贷款。同时,还成立了财政部、农工部和法院,财政部负责为金融机构提供贷款资金1%的补贴,并按1∶7的比例成立风险基金;农工部负责处理日常的纠纷与矛盾;法院负责处理诉讼受理、司法调解。

(四)新沂市土地承包经营权抵押贷款开展情况。

近些年来,新沂市土地承包经营权抵押贷款开展顺利,解决了农村贷款难的问题。2014年,全市共提供贷款1,856笔,抵押土地面积3.78万亩,共计24,856万元;2015年,共提供贷款2,078笔,抵押土地面积4.79万亩,共计29,465万元,同比贷款额度增长了18.6%,其中60%农户附加其他担保方式,40%的农户采取直接的农地经营权抵押贷款。

二、农村土地承包经营权抵押博弈关系

农村土地承包经营权抵押的现状、问题和障碍是博弈关系和博弈结果的重要影响因素,具体分析江苏新沂市农村土地承包经营权抵押过程中的博弈情况如表1所示。(表1)

农村土地承包经营权抵押博弈关系的主体是参与农村土地承包经营权抵押的主体,即政府、农户和金融机构,三者存在相互的辩证关系,关系的不同主要在于政府的介入程度不同。

在政府不参与的时候,农户与金融机构都处于完全自由化的状态,农村金融支持完全市场化,a、b、c、d分别为博弈主体的收益大小,其中农户和金融机构都参与所获得的收益分别是a、b,农户与金融机构都不参与所获得的收益分别是c、d,可以看出,只有当a>c,b>d时,农户与金融机构才会合作,否则不合作。新沂市主要采取直接的土地经营权抵押、农地经营权+联合担保抵押贷款这两种模式,新沂市的这两种模式的实施就是依靠政府作为非利益主体的间接参与,其政策的制定会影响双方的利益和选择,具有导向作用和指向作用。在未制定政策之前,由于新沂市外出务工的农民占其总人口的50%左右,造成大部分的农田荒芜,显然选择合作,农户的收益更高,因此农户收益情况可表示为a>c。而农业投资具有高风险、周期长的特点,农户与金融机构之间还存在严重的信息不对称,选择参与获得利益较低,此时金融机构的收益情况为b<d,因此选择不合作,农户很难从金融机构贷到款,金融机构也不愿介入农村土地承包经营权抵押贷款。为了推进农村土地经营权抵押贷款融资的进行,新沂市政府根据具体情况采取了单向鼓励金融机构的方式,并估计金融机构选择参与所获得的利益将高于不参与所获得的利益,具体成立农村土地流转交易中心和村委会,由政府部门出面协调,解决金融机构和农户之间信息不对称的问题和抵押贷款过程中逆向选择的问题,降低了交易成本,并致力于完善农村土地确权工作,同时成立了财政部门负责对金融机构提供补贴资金并设立风险基金,降低金融机构的风险,提高其收益,使得b>d,鼓励金融机构的介入。

假设金融机构、农户和政府都是理性的,对于金融机构来说,无论政策如何,都有自己的评价标准,选择合作或是不合作,并由此产生两种不同的博弈结果,对于新沂市政府来说,在政策制定后,如果金融机构根据政策来决定选择,那么政策效果就会达到100%,如果金融机构考虑政府政策实施的可能性,那么政策效果就会低于100%。最终由于缺乏专业的土地评估机构、统一的参照标准以及后续的补贴资金和相关配套政策未落实等因素,金融机构的积极性不高,只倾向给种植大户和银行已有的优质客户提供抵押贷款,政策效果低于100%。

三、促进土地经营权抵押贷款路径分析

(一)在政府方面。

虽然政府部门一直都致力于积极推进土地经营权抵押贷款,但地方政府工作做得有所欠缺,土地经营权抵押贷款还处于发展初期,政府可以从以下几个方面来完善政府功能:第一,弱化政府主导职能,向政府引导转化。地方政府的鼓励政策只具有短期效应,在土地经营权抵押初期阶段,政府处于主导地位会有比较好的效果,但从长远的角度来看,缺乏可持续性,对金融机构的实际效果将会减弱,政府应当从最初的主导地位逐渐向引导地位转变;第二,完善风险补偿机制,引入保险、担保机制。农业本身具有弱质性的特点,金融机构会出于对风险的考虑,避免介入其中,政府部门可以建立专业担保公司联合担保的机制,并向保险公司投保,为农村土地经营权抵押贷款提供更多的保障。同时,政府部门也要做好对金融机构的风险补偿,例如对抵押贷款进行贴息;第三,建立专业的评估机构和统一的参考标准。新沂市由农村土地交易中心负责对农村土地价值进行评估,实际是由农民全权决定土地的价值,主观意愿大,缺乏专业的评估机构和统一的参考标准,农地的价值会出现被高估或低估的现象,而其实际的价值没有体现,金融机构会避免介入其中,因此建立专业的评估机构对发展农村金融市场是十分重要的;第四,建立完善的社会保障制度。长久以来,农民都将土地作为生存之本,但随着社会和农村城镇化的发展,农村出现大量的“空心村”现象,农村土地荒芜并且以“家庭联产承包责任制”的农村土地碎片化经营已经不适于当今的发展,因此政府部门应当建立完善的社会保障制度,降低农户对土地的依赖性,增强农户土地流转意愿,从而达到活跃农村金融市场的目的。

(二)在金融机构方面。

第一,建立现代银行体系,扩大农村商业银行的规模。新沂市的涉农贷款主要是新沂市农村商业银行发放的,农村商业银行具有机制灵活、丰富的农村信贷业务运行经验等优势,但由于自身规模的限制,能够提供的土地贷款抵押资金有限,因此建立以农村商业银行为主导,各农业金融组织为辅的现代农业银行体系,并对农村商业银行进行改制和重组,扩大其规模,使农村商业银行的运行趋向于市场化和制度化,发挥农村商业银行的优势;第二,加大对农村商业银行的生产性补贴。随着近几年的发展,中国农业银行逐步淡出了农村金融市场,各金融机构也出于风险的考虑,避免介入到农村金融市场。农村商业银行作为农村金融市场的唯一支撑,在农村土地承包经营权抵押贷款的发展初期,应当加大对农村商业银行的生产性补贴,支持农村商业银行的发展,尽可能使更多的资金留在农村,活跃农村金融市场。

(三)在农户方面。

第一,鼓励农户自发组织建立多元的抵押模式。新沂市的直接土地抵押融资模式只适用于大规模经营的农户,不能为金融机构提供有效的资金保障,存在高风险等因素,农户的贷款难问题仍不能得到有效解决,且过于单一的抵押模式也无法满足农户多样化的需求。因此,农户可以根据自身的具体情况,自发地成立农村土地合作社或是土地抵押协会,采取农地+第三方担保抵押、农村合作社入股抵押、农户土地联合抵押这三种模式,活跃农村土地金融市场;第二,加强对农户的思想教育,掌握相关法律知识。农地经营权抵押贷款涉及到权属关系的变更,过程相对比较繁琐,只有加强农户对土地承包经营权抵押贷款的教育和认识,并教授相关的法律知识,农户才能降低对土地承包经营权的抵触,提高相关的认识,并在遇到矛盾和纠纷时,才能学会用法律的渠道来维护自身的正当权益。

摘要：农村土地承包经营权作为农户的不动资产是解决农户抵押贷款的有效抵押物。本文运用博弈模型,以江苏新沂市为例探讨农村土地经营权抵押贷款中各方主体的利益及其关系,分析农村土地经营权抵押贷款存在的问题,并提出相关的解决路径。

关键词：农村土地承包经营权,抵押贷款,博弈模型

参考文献

[1]明道江.农村土地经营权抵押贷款研究[D].华中师范大学,2014.

[2]黄惠春,曹青,曲福田.农村土地承包经营权可抵押性及其约束条件分析——以湖北与江苏的试点为例[J].中国土地科学,2014.6.

[3]杨军辉.博弈论视角下的村镇银行可持续发展对策研究[D].中南林业科技大学,2013.

农村土地承包经营权抵押制度研究 篇3

关键词：家庭承包；农村土地承包经营权；抵押

我国目前法律规定土地承包经营权可依法转让，然而针对家庭承包方式承包的土地禁止抵押。 以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权能否抵押，学界争议较大。

一、农村土地承包经营权抵押的争议焦点

（一）农用地保障论。目前，农用地保障论是反对农村土地承包经营权抵押的重要观点。该学说认为，我国农村人口占全国总人口比例较大，加上我国农村的社会保障体系较弱，农民手中的土地是一种最稳定的特殊社会保障。如果法律允许农民抵押自己的农用地，当农民无法赎回的时候，必将对其基本生活造成巨大的威胁。禁止抵押能够从根本上保障农民的基本生产、生活条件，稳定农村生活和发展。

（二）耕地威胁论。此观点认为农村土地承包经营权抵押可能会对国家保护农用耕地政策造成威胁，所以不能放开农用地的抵押。假设土地承包经营权进行抵押，农户更多考虑是的利益最大化，而不考虑受让人受让土地之后对土地开发的途径和范围，当土地受让人不按照国家法律规定进行合法使用时，比如将农用地改变性质进行商业开发，势必会造成农用地的减少，破坏有限的农用地资源，引发粮食安全危机。

（三）农民失去土地，危害社会安全与稳定。当前，我国广大农村地区的农民虽然外出务工，但是大多数人还是依赖土地生产维持家庭生活。在农村社会保障体系还未完善之前，如果允许土地自由流转，当农民将土地承包经营权进行抵押又无力偿还债务时，农民将失去赖以生存的基本保障。从而危害社会治安与发展。

二、实行农村土地承包经营权抵押的必要性分析

（一）农村产业结构已经改变，土地的功能不限于单纯的保障功能。20世纪70年代，我国生产力水平落后，社会经济水平低，农民的基本生活主要依靠农业劳作，土地的功能在一定程度上起到社会保障的作用。然而，改革开发以后，我国经济快速发展，广大农村地区除了农业生产，其就业渠道和方式也越来越多样化。非农产业在农村经济的比重不断提高，土地对农民的束缚程度越来越低，土地的社会保障功能逐渐被淡化。在一些生态环境较好的地区，土地不再是农民的唯一出路，旅游业得到发展，绿色经济正在崛起，成为当地的主要财政收入。这就大大降低了农民对土地的依附性。另外，由于种植粮食作物投出的时间和成本较高，收入又较低，更多农民选择到一线城市务工。很多农村地区的大片土地由于无人耕种而成为荒山荒地。整体来看，土地对农民生活的保障功能确实处于不断弱化趋势。据统计，江苏省的南京、常熟、宝应等地，己有近60%的农户赞同土地承包经营权设立抵押。这充分表明，建立和完善土地承包经营权抵押制度已经具备良好的社会基础。

（二）实行抵押权，不会威胁农用地的安全。土地承包经营权的流转实际是公民民事权利的转让，是民事法律关系调整的范围，而土地管理部门对土地用途的规划和管理属于公法的范畴，则受行政法律调整，两者并未发生冲突。我国目前十分重视农用耕地的保护，对土地用途的规划严格管制，所以，在实现土地承包经营权抵押时，只要严格把关，不会改变土地的功能，18亿亩田耕地的红线也不会被打破。

（三）实行抵押权，不会对农民的生活保障造成威胁。土地承包经营权抵押属于债的担保之一。实行土地承包经营权抵押，让农民有更多的投资选择，也是一种重要的融资担保方式。土地承包经营权人是否行使，看其选择，可以行使，也可以不行使，而并非必然综上，反对农村土地承包经营权抵押的原因，已伴随着农村经济的发展开始站不住脚。相反，承认呢农村土地承包经营权的抵押，刺激农村经济，提高农民收入，惠及农户，才是我国新农村稳定与发展的根本之道。

在市场经济的大背景之下，农民也是理性的“经济人”，也是支配自身利益的最有发言权的群体，他们可以根据自身生活情况，综合各方面的因素，对土地的使用进行充分考虑，包括土地抵押风险与收益之间的关系。我们知道，当债务人能够偿债时，抵押权则不会实现。抵押权的实现只能在抵押人无法清偿债务的情况下才得以实现。即便当抵押权实现时，也可以通过具体的制度设计，使原承包人（通过租回的方式） 继续占有和使用土地。就算一些承包人失去承包地，也不会因此出现大规模的土地兼并和大量的失地农民。

三、完善农村土地承包经营权抵押制度的建议

（一）解禁立法，统一设立登记制度。考察物权自由流通理论，可以通过修订《农村土地承包法》，明确农村土地承包经营权的抵押制度立法，放开土地承包经营权抵押的禁止性规定，实行土地承包经营权抵押，使其在不同主体之间合理流动。如果实行家庭承包之土地承包经营权抵押，为了方便管理，应统一设立登记生效制度并发放承包经营权证书。土地登记制度是国家确定和保护不动产物权的重要管理手段，具有确权功能和公示双重功能，同时便于政府对土地的管理。土地承包经营权作为物权之一，它附于土地这一不动产之上。作为抵押物权，土地承包经营权抵押要以登记的方式公示。另外，对登记土地承包经营权证书的农民发放证书，因为承包经营权证书在某种程度上代表对所承包土地的使用权，通过证券化的表象对其价值进行量化，促进土地权益的的流转，也能使农民在抵押的过程中有更好对利益进行预期。在法律法规和政策上为土地承包经营权的流转提供相应的制度保障

（二）完善农村社会保障体系。基于我国特殊的国情，城乡二元制在短期内难以改变，广大农民在就业、教育、医疗、住房等方面很难做到与城镇居民同等的待遇，在大部分农村地区，农民还是依附在土地之上，土地仍然是农民基本生存的资本。土地承包经营权流转市场化的最大障碍就是土地承载了农民的社会保障功能，这大大降低了土地资源的利用率，也影响了农村土地承包经营权的抵押。为排除这一障碍，就必须建立新型的农村社会保障体系，让农民将更多的财产投入到农业生产经营当中。随着社会经济的高速增长，国家也在不断发展农村社会保障事业，让土地资源不断升值，削弱其社会保障功能。因此，完善农村社会保障体系，是解放农民、提高农地利用率、保障农村土地承包经营权多样性流转的根本途径。

（三）设立抵押农户对被抵押土地的优先耕作权和优先买回权。家庭承包土地经营权的抵押确实存在农民“失去”土地的现象，当农民真的无法偿债时，如何解决农民的生计问题。我们可以通过设立抵押农户的优先耕作权和优先买回权，一旦抵押权实现，丧失此块土地的承包经营权的农民，在同等条件下，有向抵押权人租赁耕作原承包地的优先权。还可以设立在未来一定年限，在同等条件下，有向抵押权人优先购买自己丧失的土地承包经营权的权利。

景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施办法 篇4

试点工作实施方案

为满足广大农户和种养大户、合作社、家庭农场、农业龙头企业等新型农业经营主体规模化、集约化经营贷款需求，依据《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规和中央一号文件精神，结合我县实际情况，在去年试点的基础上，拟在新池镇、甘井镇、金峪镇等街镇开展农村土地承包经营权抵押贷款试点工作。

一、指导思想

深入贯彻党的十八大、十八届三中全会精神和年中央一号文件要求，深入开展农村经营权抵押贷款工作，加快推进农村金融产品和服务方式创新，构建覆盖城乡的多层次、广覆盖、可持续的金融服务体系，有效盘活农村重要产权价值，满足广大农户规模化经营发展资金需求，促进金融资源配置优化升级，促进辖内涉农贷款增速保持中高速水平，进一步促进县域经济社会发展、缩小城乡差距和增加农民财产性收入，打造合阳县金融惠农新常态。

二、总体要求

坚持市场化原则，进一步深化农村金融体制改革，扩大农村有效抵押担保物范围，推进农村土地资源转变为现代农业发展资本，为加快我县国家现代农业示范区建设、推动现代农业跨越式发展提供强有力的金融支持。

三、主要内容

农村土地承包经营权抵押贷款是指农村土地承包经营权人或土地承包经营权流转的受让方在不改变土地所有权性质情况下，将土地承包经营权作为抵押物，向金融机构申请贷款的融资活动。

（一）贷款原则。以“办理自愿、风险自负、收益自理”为原则。

（二）贷款对象。贷款对象主要为农户及经土地流转后获得土地承包经营权、在工商部门或县委农工办登记备案的种养大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型经营主体。需具备的条件：（1）依法从事种植、养殖等经营活动；（2）有县政府颁发的农村土地承包经营权证书或村委会与借款主体签订的土地承包合同等；（3）借款人征信报告无不良记录；（4）土地股份合作社等以土地承包经营权入股成立的经济组织还需提供工商注册登记文件、组织机构代码证书、组织章程等文件；（5）在贷款行开立结算账户。

（三）贷款用途。主要用于土地开发整理，农田水利、大棚、圈舍等基础设施建设维修，农业生产工具、生产资料采购以及农业生产经营、销售等，不能用于贷款对象日常消费、改善生活等其它领域。

（四）抵押登记。农村土地承包经营权抵押实行登记制度，登记工作由县农经站负责。

四、实施步骤

（一）前期准备阶段（2--3月）。完善农村土地承包经营权流转合同；进行大力宣传农权贷；做好借款人承包或流转土地的确权颁证、抵押登记等工作；制定抵押贷款试点工作实施办法。

（二）组织实施阶段（4--10月）。按照不同时期结合不同需求的原则，县农经站与邮政储蓄银行共同配合，做好选村、定户、查信、确权、估值、放贷、登记等工作，在新池镇、甘井镇、金峪镇等街镇选择部分农户和流转土地的经营主体发放抵押贷款。

（三）规范完善阶段（11月）。加快建立健全农村土地流转及抵押贷款相关制度，规范完善农村土地承包经营权抵 押贷款运作模式，切实做好贷后管理工作，防范贷款风险。

（四）总结推广阶段（12月）。对农村土地承包经营权前期试点工作进行全面总结，并在全县范围内推广。

五、推进措施

（一）试点先行，逐步推广。在先期南沟村试点的基础上，再次在新池镇、甘井镇、金峪镇等街镇部分村开展试点。

（二）制定规范，抵押登记。县农经站负责土地承包经营权抵押登记工作，规范抵押登记手续。未流转的土地承包经营权办理抵押贷款，应取得县政府颁发的《农村土地承包经营权证》。已流转的土地承包经营权办理抵押贷款，应提供合法有效的土地流转合同。

（三）协商互信，评估价值。土地承包经营权抵押价值的评估由借贷双方协商议定，借贷双方签字认可；并出具评估报告。

（四）合法处置，减少风险。借款人未履行还款义务的，银行可对抵押的流转土地承包经营权及附属物采取转让、变更、仲裁、诉讼等方式处置。

景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施办法 篇5

至200*年底，全市颁发农村土地承包经营权证446119份，签订家庭承包合同452788份，签订土地流转合同13155份，流转面积17.77万亩，占耕地总面积的7.8%。主要呈现四个特点：

1、有偿流转租金不高。尤溪县调查，家庭土地承包经营权的流转以实物支付或以实物折价支付租金那一世小说网 http://为主，以实物或实物折价支付的占75%，以现金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每亩租金最低为10元，最高为980元，多数在100元以内。

2、流转以短期为主。据调查，全市土地流转期限在1年以内的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。说明经营权流转的短期及非稳定性。

3、转包和出租居多。全市转包、转让、互换、出租土地承包经营权的分别为6.91万亩、1.28万亩、1.34万亩、7.53万亩，分别占流转总面积的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中转包和出租的占81.3%。说明农民流转的大多数是有偿的。

4、农民自发流转为主。从承包地流转的过程看，农村土地使用权流转主要是在农户之间进行，但农户与企业连片出租、规模经营的比重正在提高。从尤溪县调查来看，农村中有90%土地流转操作是在农户与农户之间进行，且流转土地数量小，只有10%是成规模的土地流转，操作发生在农户与农业企业之间。

二、农村土地承包经营权抵押贷款试点工作成效与主要做法

去年我市在**、将乐县开展了农村土地承包经营权抵押信贷试点工作。至200*年底，**县农村信用联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式共发放15.6万元贷款支持红豆杉规模种植户，涉及土地流转187亩。将乐县已发放以140亩土地承包经营权作抵押的贷款20万元。其主要做法是：

1、明确农村土地承包经营权抵押条件和范围。一是农村土地承包经营权必须是合法流转取得或通过招标、拍卖和公开协商等其他合法方式取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料；二是土地承包经营权产权关系清晰、合法，村委会或发包方对土地未做“禁止抵押和再流转”限制。承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；三是抵押期限为《农村土地承包法》规定的承包期以内，同时抵押人取得的土地承包经营权期限应为3年以上，截止信贷抵押之日起，剩余期限不短于2年。

2、建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制度。由贷款人对土地承包经营权抵押价值进行认定，认定的一般原则：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。同时明确了县农业行政主管部门为土地承包经营权抵押信贷业务的抵押登记部门。抵押登记后，还要将情况抄报乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案，以方便农村土地管理。

3、设计农村土地承包经营权抵押贷款的风险防范措施。一是把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险。借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；二是合理确定贷款金额与期限。土地承包经营权抵押贷款金额不超过土地承包经营权抵押认定价值的70%。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定；三是建立担保机制，创新贷款模式。①“公司+土地经营权抵押”，即农业产业化企业是承贷主体，并将企业拥有的土地承包经营权作为抵押物，同时企业负连带责任；②“基金担保+土地经营权抵押”，即行业设立基金，由基金担保和经营户的土地承包经营权抵押共同担保以获得贷款，担保责任由基金和土地承包经营权按约定比例分担；③“土地承包经营权作股权抵押”，即两个以上经营户以拥有土地承包经营权作为股权成立联营公司，把股权作抵押申请贷款；④直接以农村土地承包经营权为抵押取得贷款；⑤其他符合法规的贷款模式。

4、政府支持，为农村土地承包经营权抵押贷款提供组织保障。**县政府下发了《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，对农村土地流转进行了规范，成立农村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对经营权抵押的土地进行管理和流转，为农村土地承包经营权抵押信贷业务试点工作提供强有力的组织保障。

三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析

（一）有利因素

1、增加农村融资渠道，突破农业融资的“瓶颈”制约。开展农村土地经营权抵押贷款，突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约，使经营户认识到土地不仅是一种生产生存的资源，还可以作为一种生产要素参与融资，既可提高农户保护土地的意识，也可为在农村经济发展过程中解决资金不足问题提供有效的途径。

2、促进土地合理流转，实现土地、金融等各生产要素的有效配置。通过流转，改变了传统简单生产模式，农村土地逐步向集约和规模方向发

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展，有效提高土地的产出率和农产品的商品化程度。同时，一旦抵押人出现贷款违约，银行可以将经营权及附着物一起进入土地流转市场拍卖转让，土地资源的配置将更加合理。

3、推动了农业产业化和农村金融业的发展，实现了双方互利多赢。土地经营权抵押信贷业务的开办，一方面促进了土地的合理流转和土地的适度规模经营，推动了农业产业化发展。另一那一世小说网 http://方面，引导金融机构改变了过去以小额信贷为主的单一信贷模式，吸引了更多的资金投入到农村经济建设中去，从而推动了集约化金融模式与小额信贷等农村金融发展多元模式的形成。

4、解决了农民特别是种养大户担保难的问题。由于经营大户生产成本投入大，资金缺口较大，对信贷资金需求迫切，通过设定土地经营权抵押信贷，可以支持其开展生产种植，从而方便土地集中使用，使抛荒的耕地重新得到利用和开发，提高土地利用率。

（二）不利因素

1、金融风险加大。农业抵御自然灾害的能力弱，农业保险业务尚未全面展开，如遇到较大的自然灾害或市场因素影响，将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不可预知的风险，影响了金融部门对这项业务的全面开展。

2、办理农村土地经营权抵押贷款手续繁杂。金融部门为了保障其既得利益，最大限度降低金融风险，设立了防范信贷风险的有关措施，手续繁杂。加上评估机制不健全，农民文化素质偏低，农户要实现以农村土地经营权抵押贷款，困难很多，部分农户宁愿以更高的利息通过商业贷款或民间融资的方式更为便捷，影响了农户参与的积极性。

四、土地流转和抵押存在的主要问题

1、流转程序不规范。目前，在土地流转过程中，主要以转包为主，流转形式比较单一，且大部分是在亲戚、朋友或相互关系较好的村民之间内部、私下流转，流转规模较小，且当事双方没有签订书面合同，也未向发包的村委会或村小组登记备案，或未经发包方同意，合同条款的公平、完整、规范等也较欠缺。即使个别签订了书面合同，也都是农户间的不规范合同，极易产生土地纠纷。

2、中介组织及流转市场发育缓慢。由于农民思想观念守旧，严重制约了农村土地流转中介组织及流转市场的发育。如**县沙溪乡于2001年组织到浙江等发达地区考察土地流转工作后，成立了土地信托服务站，但至今都没有正常运作。尤溪县反映，目前全县15个乡镇都没有建立土地流转服务中心，农村土地流转管理机构不健全，导致全县绝大部分农村土地流转不规范，出现自发性无序流转。

3、乡村组织越俎代疱。一些乡村组织不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转收益中的一部分作为乡村集体收入，损害了农民和集体利益。三元区反映，尽管国家规定第二轮土地承包期再延长30年，但个别地方依然以村规民约的形式规定每3-5年对承包土地进行调整。有的地方不顾客观实际，以产业化规模经营为由强行流转，严重侵害了农户利益。

4、农村保障机制不健全。当前的农村土地担负产出农产品的经济功能和农民的社会保障功能，他们不愿将所承包的耕地的经营使用权长期地转出去，而是把耕地转包给兄弟姐妹和亲戚；在转包给“非自家人”时，一般宁愿把耕地转包给外村人或同村不同组的人，也不愿给同村同组的农户。同时也造成想种地的没地种，有地的不想种的粗放式经营，降低耕地的利用率。

5、农村土地抵押价值认定不够科学。农村价值评估权威机构尚未建立，对农村土地抵押价值认定不够科学，贷款人主观意愿成份比较大，抵押权人实现农村土地经营权这个抵押物的价值也相对比较困难。

五、对策与建议

1、稳妥推进，保障权益。要进一步完善和落实党的农村土地政策，保障农民的土地权益。在实施《农村土地承包法》过程中，必须十分明确和做到：在30年承包期内，除非农民主动放弃土地的承包权，否则任何组织或个人都不得通过任何手段使农民失去承包的土地（国家需要征用除外）。只有这样，才能使农民感到自己是土地的主人，才能真正使农民在土地制度上形成长期稳定的预期。要进一步明确界定农民的土地权利，让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统一的承包经营权，让农户对承包的土地享有转让、出租、入股、抵押等权利。同时，要采取政府、村集体和个人合理负担筹集保险费的原则，积极探索“土地换保障”的办法，逐步建立失地农民保障制度。对承包期内将承包土地全部流转进城从事二、三产业的农村居民，享受城镇居民的同等待遇，参与城镇最低生活保障和社保等福利待遇，并在进城镇经商或办企业或就业等方面给予优先和方便。对受让经营土地的外地经营主体，在农业技术培训、户口、子女就学等方面给予照顾。

2、建章立制，规范运作。建议及时出台农村土地承包经营权流转的政策法规和制度，明确土地承包经营权流转的原则、范围及操作程序，构建适应市场化及农村实际的土地承包经营权流转制度。要进一步规范土地流转行为，体现土地经营权流转中自愿原则。流转时必须经双方当事人协商一致，签订流转合同，报村集体经济组织、乡镇土地承包管理部门备案。土地流转的期限应由双方协商约定，但最长的期限不得超过第二轮土地承包期。应签订流转的合同，以合同的形式将流转双方的权利义务固定下来，流转合同应标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转土地的用途、流转价款以及违约责任，使双方一旦发生纠纷，调处有据。

3、创新机制，培育市场。一是建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量的风险保证金，如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退还。二是要积极探索土地股份合作制。按照“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”的原则，在有条件的村组组建生产企业，以土地承包权入股的方式，组织开展土地股份合作制的试点探索工作，在试点成功的基础上逐步推开。三是要积极培育农村土地承包经营权流转市场。流转市场的培育应遵循市场经济规律，确立集体经济组织与农民、农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持土地承包经营权流转条件和自愿、有偿原则，不应强行集中土地。政府部门应着重做好法律政策宣传、制定流转规则、发布流转耕地供求及价格信息、监督土地流转公开公正和保护正当交易，不要轻易干预农民的市场选择行为。要加快土地承包经营权流转服务体系建设。

4、宏观调控，严禁包办。一是政府要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的管理。二是要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。三是加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解，使土地流转由自发逐步转向自觉。

5、积极探索，推动抵押。要强化地方政府与金融部门互动作用，以农村金融体系改革与创新为契机，加大试点力度。要抓紧研究制订土地承包权和经营权相互分离、用土地经营权抵押贷款的可操作性意见，让更多的农民在稳定承包权30年不变的基础上，以土地承包经营权抵押融资的方式，使农民较为方便地获得急需的启动资金。要建立健全农村土地价值评估制度。应建立农村土地价值评估机构，可以委托有资质中介机构来承担，使土地流转、抵押、清偿等行为做到公正、合理。

6、加强引导，优化服务。要把农村土地承包经营权流转工作摆上各级党委和政府议事日程，切实加强领导。要加强党的农村政策的学习和宣传教育，认真搞好调查研究，发现与解决新问题，总结新经验，探索新路子，处理好各方面的利益关系。对二、三产业发达、就业门路较多、农民收入比较稳定、部分农民不再以土地收入为主要来源的地方，要积极引导，做好工作，确保农村土地承包经营权流转工作的顺利进行。要切实执行党的土地承包政策，为土地流转及时提供法律、政策、信息服务和搞好协调服务，建立土地经营权流转机制，促进土地适度规模经营和集约经营。

景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施办法 篇6

【发布文号】国发〔2015〕45号 【发布日期】2015-08-10 【生效日期】2015-08-10 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】国务院

国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见

国发〔2015〕45号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

为进一步深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，引导农村土地经营权有序流转，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点，做好农村承包土地（指耕地）的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点工作，现提出以下意见。

一、总体要求

（一）指导思想。

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深入落实党中央、国务院决策部署，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

（二）基本原则。

一是依法有序。“两权”抵押贷款试点要坚持于法有据，遵守土地管理法、城市房地产管理法等有关法律法规和政策要求，先在批准范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。涉及被突破的相关法律条款，应提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行。

二是自主自愿。切实尊重农民意愿，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。流转土地的经营权抵押需经承包农户同意，抵押仅限于流转期内的收益。金融机构要在财务可持续基础上，按照有关规定自主开展“两权”抵押贷款业务。

三是稳妥推进。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。

四是风险可控。坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善试点地区确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利平稳实施。

二、试点任务

（一）赋予“两权”抵押融资功能，维护农民土地权益。在防范风险、遵守有关法律法规和农村土地制度改革等政策基础上，稳妥有序开展“两权”抵押贷款试点。加强制度建设，引导和督促金融机构始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革试点的出发点和落脚点，落实“两权”抵押融资功能，明确贷款对象、贷款用途、产品设计、抵押价值评估、抵押物处置等业务要点，盘活农民土地用益物权的财产属性，加大金融对“三农”的支持力度。

（二）推进农村金融产品和服务方式创新，加强农村金融服务。金融机构要结合“两权”的权能属性，在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度，简化贷款管理流程，扎实推进“两权”抵押贷款业务，切实满足农户等农业经营主体对金融服务的有效需求。鼓励金融机构在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入。鼓励对经营规模适度的农业经营主体发放贷款。

（三）建立抵押物处置机制，做好风险保障。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

（四）完善配套措施，提供基础支撑。试点地区要加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证，探索对通过流转取得的农村承包土地的经营权进行确权登记颁证。农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。按照党中央、国务院确定的宅基地制度改革试点工作部署，探索建立宅基地使用权有偿转让机制。依托相关主管部门建立完善多级联网的农村土地产权交易平台，建立“两权”抵押、流转、评估的专业化服务机制，支持以各种合法方式流转的农村承包土地的经营权用于抵押。建立健全农村信用体系，有效调动和增强金融机构支农的积极性。

（五）加大扶持和协调配合力度，增强试点效果。人民银行要支持金融机构积极稳妥参与试点，对符合条件的农村金融机构加大支农再贷款支持力度。银行业监督管理机构要研究差异化监管政策，合理确定资本充足率、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展“两权”抵押贷款业务。试点地区要结合实际，采取利息补贴、发展政府支持的担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制。保险监督管理机构要进一步完善农业保险制度，大力推进农业保险和农民住房保险工作，扩大保险覆盖范围，充分发挥保险的风险保障作用。

三、组织实施

（一）加强组织领导。人民银行会同中央农办、发展改革委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、银监会、保监会等单位，按职责分工成立农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作指导小组和农民住房财产权抵押贷款试点工作指导小组（以下统称指导小组），切实落实党中央、国务院对“两权”抵押贷款试点工作的各项要求，按照本意见指导地方人民政府开展试点，并做好专项统计、跟踪指导、评估总结等相关工作。指导小组办公室设在人民银行。

（二）选择试点地区。“两权”抵押贷款试点以县（市、区）行政区域为单位。农村承包土地的经营权抵押贷款试点主要在农村改革试验区、现代农业示范区等农村土地经营权流转较好的地区开展；农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。省级人民政府按照封闭运行、风险可控原则向指导小组办公室推荐试点县（市、区），经指导小组审定后开展试点。各省（区、市）可根据当地实际，分别或同时申请开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押贷款试点。

（三）严格试点条件。“两权”抵押贷款试点地区应满足以下条件：一是农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件；二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，具备规模经济效益；三是农村信用环境较好，配套政策较为健全。

（四）规范试点运行。人民银行、银监会会同相关单位，根据本意见出台农村承包土地的经营权抵押贷款试点管理办法和农民住房财产权抵押贷款试点管理办法。银行业金融机构根据本意见和金融管理部门制定的“两权”抵押贷款试点管理办法，建立相应的信贷管理制度并制定实施细则。试点地区成立试点工作小组，严格落实试点条件，制定具体实施意见、支持政策，经省级人民政府审核后，送指导小组备案。集体林地经营权抵押贷款和草地经营权抵押贷款业务可参照本意见执行。

（五）做好评估总结。认真总结试点经验，及时提出制定修改相关法律法规、政策的建议，加快推动修改完善相关法律法规。人民银行牵头负责对试点工作进行跟踪、监督和指导，开展年度评估。试点县（市、区）应提交总结报告和政策建议，由省级人民政府送指导小组。指导小组形成全国试点工作报告，提出相关政策建议。全部试点工作于2017年底前完成。

（六）取得法律授权。试点涉及突破《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条等相关法律条款，由国务院按程序提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。

国务院

2015年8月10日

景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施办法 篇7

一、黑龙江省农村土地承包经营权抵押贷款现状

黑龙江省农村土地承包经营权抵押贷款的试点工作分布在肇东市、富锦市、克山县、依安县、哈尔滨市呼兰区和绥化市北林区等6个农业规模化地区, 通过实行土地承包经营权抵押贷款来解决长期农民贷款难的问题。黑龙江省耕地面积约1.7亿亩, 如果通过抵押, 将土地物权资本化, 将不动的土地转化成可流通的资本, 每年至少能盘活上百亿元的资金, 能够有效解决融资难问题, 从而促进农业生产和农村经济发展。目前黑龙江省农民专业合作社达到7 702个, 土地规模经营面积达到5 000万亩, 占全省总量的30%, 为开展农村土地承包经营权抵押贷款, 特别是长期大额贷款创造了条件。截至2013年底, 黑龙江省发放土地承包经营权抵押贷款数额共计5 340万元, 抵押土地面积9 200亩。

二、黑龙江省开展农村土地承包经营权抵押贷款的障碍

(一) 农村土地承包经营权抵押缺乏有效的法律支持

依照我国《担保法》和《农村土地承包法》的相关规定, 除了法律规定的特殊情况允许土地承包经营权设立抵押外, 其余情况禁止采用家庭承包方式。通过招标、拍卖、协商等途径, 经发包方同意, 并按着法律程序登记土地承包经营权证书的, 允许进行抵押。然而我国《物权法》第184条规定, 耕地、宅基地、自留地等集体拥有的土地使用权不能用来抵押。农地产权包括承包权、使用权、收益权等, 由于农地使用权的抵押受到限制, 增加了承包人获得信贷的难度。目前, 黑龙江省集体土地所有权存在多元化的主体, 并且主体虚位的现象严重, 致使土地承包经营权缺少明确的利益主体。

(二) 不完善的市场环境导致农村土地流转困难

当前黑龙江省农村中用于抵押的土地缺乏完善科学的流转、处置、变现等市场机制, 金融机构在农村中开展土地承包经营权抵押贷款业务最大的担心来源于抵押土地难以处置变现, 这极不利于抵押贷款业务在农村的推广, 影响黑龙江省农村土地承包经营权抵押贷款业务的健康快速发展。

(三) 农村土地承包经营权价值不易评估

农村土地与城市用地不同之处在于缺乏土地交换的估价参考, 农业生产率不高、农产品价格较低等因素都会给农村土地收益的确定带来难处。当前黑龙江省土地承包经营权价值评估采用现金流贴现法, 土地承包经营权价值受经营时间、土地经营收益、自然条件等因素影响, 现金流变动幅度较大, 相关机构很难对未来的现金进行估算, 这无形中增加了土地经营权的价值难度。此外, 黑龙江省价值评估制度不完善, 评估机构缺乏专业性, 导致农村土地承包经营权的价值确定有很大难度, 评估的主观判断程度较大, 由谁评估、参照标准等随意性较大, 最终确认的结果难以让农村土地承包经营权所有人和贷款银行同时接受。

三、推进农村土地承包经营权抵押贷款的建议

(一) 完善相关土地法律法规

我国针对农村土地承包经营权的规定散见于多部法律法规中, 制度重叠和空白现象严重, 相关部门应加强农村土地的法律制度建设, 完善相关法规, 改善不科学的地方, 出台健全完善的农村土地流转管理制度, 进一步明确土地承包经营权的可抵押性。如允许土地承包经营权能够设立抵押等。

(二) 进一步完善市场服务机制

黑龙江省针对市场环境不完善造成的土地流转困难, 应规范健全市场制度, 搭建科学有效的农村土地经营权流转交易平台, 针对贷款风险建立完善的政府补偿机制, 开发多种土地承包经营权抵押贷款的贷款种类, 通过农民专业合作社支农惠农机构, 建立互助型的农业担保机构, 优惠配制农村土地资源, 加大土地融资的比重, 从而降低贷款风险。

(三) 健全农村土地承包经经营权价值评估体系

首先, 要完善我国农村土地估计体系的建设, 统一管理农村土地价格, 为促进农村土地承包经营权抵押贷款业务的发展创造优良的外部环境。其次, 黑龙江省应创建科学合理的农村土地经营权价值评估制度, 通过中介机构的作用, 实行土地成本经营权抵押价值的正确估计, 准确确定农村土地价值。再次, 注重培育相关的农村土地评估人才, 通过严格的专业培训和资格认证, 提高评估人员的专业素质, 从而起到规范土地承包经营权价值评估的作用, 为银行开展农村土地承包抵押贷款创造优良的条件。

参考文献

[1]林建伟.关于土地承包经营权流转问题的若干思考-以农民集体与农民的关系为视角[J].福建论坛·人文社会科学版, 2009 (11) .

[2]叶朋.农地承包经营权流转的农户认知考察[J].农村经济, 2009 (12) .

景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施办法 篇8

《办法》规定，农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

《办法》指出，承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人都无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

关于土地流转的方式，《办法》指出，承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让，或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转；承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变；同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承包的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续；承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续；承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户；通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

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国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权

抵押贷款试点的指导意见 国发〔2015〕45号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：为进一步深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，引导农村土地经营权有序流转，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点，做好农村承包土地（指耕地）的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点工作，现提出以下意见。

一、总体要求

（一）指导思想。

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深入落实党中央、国务院决策部署，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

（二）基本原则。

一是依法有序。“两权”抵押贷款试点要坚持于法有据，遵守土地管理法、城市房地产管理法等有关法律法规和政策要求，先在批准范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。涉及被突破的相关法律条款，应提请全国人大常委会授权

在试点地区暂停执行。

二是自主自愿。切实尊重农民意愿，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。流转土地的经营权抵押需经承包农户同意，抵押仅限于流转期内的收益。金融机构要在财务可持续基础上，按照有关规定自主开展“两权”抵押贷款业务。

三是稳妥推进。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。

四是风险可控。坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善试点地区确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利平稳实施。

二、试点任务

（一）赋予“两权”抵押融资功能，维护农民土地权益。在防范风险、遵守有关法律法规和农村土地制度改革等政策基础上，稳妥有序开展“两权”抵押贷款试点。加强制度建设，引导和督促金融机构始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革试点的出发点和落脚点，落实“两权”抵押融资功能，明确贷款对象、贷款用途、产品设计抵押价值评估、抵押物处置等业务要点，盘活农民土地用益物权的财产属性，加大金融对“三农”的支持力度。

（二）推进农村金融产品和服务方式创新，加强农村金融服务。金融机构要结合“两权”的权能属性，在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度，简化贷款管理流程，扎实推进“两权”抵押贷款业务，切实满足农户等农业经营主体对金融服务的有效需求。鼓励金融机构在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入。鼓励对经营规模适度的农业经营主体发放贷款。

（三）建立抵押物处置机制，做好风险保障。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

（四）完善配套措施，提供基础支撑。试点地区要加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证，探索对通过流转取得的农村承包土地的经营权进行确权登记颁证。农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。按照党中央、国务院确定的宅基地制度改革试点工作部署，探索建立宅基地使用权有偿转让机制。依托相关主管部门建立完善多级联网的农村土地产权交易平台，建立“两权”抵押、流转、评估的专业化服务机制，支持以各种合法方式流转的农村承包土地的经营权用于抵押。建立健全农村信用体系，有效调动和增强金融机构支农的积极性。

（五）加大扶持和协调配合力度，增强试点效果。人民银行要支持金融机构积极稳妥参与试点，对符合条件的农村金融机构加大支农再贷款支持力度。银行业监督管理机构要研究差异化监管政策，合理确定资本充足率、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展“两权”抵押贷款业务。试点地区要结合实际，采取利息补贴、发展政府支持的担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制。保险监督管理机构要进一步完善农业保险制度，大力推进农业保险和农民住房保险工作，扩大保险覆盖范围，充分发挥保险的风险保障作用。

三、组织实施

（一）加强组织领导。人民银行会同中央农办、发展改革委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、银监会、保监会等单位，按职责分工成立农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作指导小组和农民住房财产权抵押贷款试点工作指导小组（以下统称指导小组），切实落实党中央、国务院对“两权”抵押贷款试点工作的各项要求，按照本意见指导地方人民政府开展试点，并做好专项统计、跟踪指导、评估总结等相关工作。指导小组办公室设在人民银行。

（二）选择试点地区。“两权”抵押贷款试点以县（市、区）行政区域为单位。农村承包土地的经营权抵押贷款试点主要在农村改革试验区、现代农业示范区等农村土地经营权流转较好的地区开展；农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。省级人民政府按照封闭运行、风险可控原则向指导小组办公室推荐试点县（市、区），经指导小组审定后开展试点。各省（区、市）可根据当地实际，分别或同时申请开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押贷款试点。

（三）严格试点条件。“两权”抵押贷款试点地区应满足以下条件：一是农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件；二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，具备规模经济效益；三是农村信用环境较好，配套政策较为健全。

（四）规范试点运行。人民银行、银监会会同相关单位，根据本意见出台农村承包土地的经营权抵押贷款试点管理办法和农民住房财产权抵押贷款试点管理办法。银行业金融机构根据本意见和金融管理部门制定的“两权”抵押贷款试点管理办法，建立相应的信贷管理制度并制定实施细则。试点地区成立试点工作小组，严格落实试点条件，制定具体实施意见、支持政策，经省级人民政府审核后，送指导小组备案。集体林地经营权抵押贷款和草地经营权抵押贷款业务可参

照本意见执行。

（五）做好评估总结。认真总结试点经验，及时提出制定修改相关法律法规、政策的建议，加快推动修改完善相关法律法规。人民银行牵头负责对试点工作进行跟踪、监督和指导，开展评估。试点县（市、区）应提交总结报告和政策建议，由省级人民政府送指导小组。指导小组形成全国试点工作报告，提出相关政策建议。全部试点工作于2017年底前完成。

（六）取得法律授权。试点涉及突破《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条等相关法律条款，由国务院按程序提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。

国务院