农村土地承包经营权互换合同

农村土地承包经营权互换合同（通用12篇）

农村土地承包经营权互换合同 篇1

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家政策规定，本着平等、协商、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转包事宜协商一致，订立本合同。

一、转包面积：甲方将承包经营的 亩，出租给乙方从事种植使用，土地面积按照甲方土地经营权证上登记面积为准。

二、出租期限：出租期限为 年，即从201 年 月 日起始至201 年 月 日止。

三、出租价格与支付方式：乙方每年每亩支付给甲方租金 元(大写： 元整)，上级政府小麦直补等各项补贴款归 方，上级政府补贴的化肥农药归乙方，如果遭受自然灾害，上级政府的灾害补贴归乙方。乙方应在每年 月 日前支付给甲方一年全年的租金。

四、权利、责任与义务：

1.甲方拥有土地所有权，有权按照合同约定收取土地租赁费，按照合同约定的期限收回出租土地。

2.甲方应协助乙方按照合同约定行使土地种植使用权，不干涉乙方正常的生产种植活动。

3.乙方和甲方达成租用合同并按照约定履交租金后，方拥有在该租赁土地上种植国家、地方政府、村委、邻墒允许种植的农作物及种植权，在该土地上不得种植非农作物及作为他用。

4.乙方在本合同约定土地租赁期间具有种植使用权及收益权、有自主组织生产经营和产品处置权，乙方在行使以上权利时，乙方须自行承担灾害、经营管理方面的责任、风险和损失。

5.合同履行期间，如国家、地方政府、村委有政策方面变更时，甲乙双方均要无条件服从其变更，变更过程及手续由甲方全权处理。如有变更补贴，据支付租金期限(三项)按下述第六项执行。

五、出租合同到期：在同等租赁价格下，乙方有优先租赁权，双方协商提前续签合同;乙方如若退出租赁，乙方则应在租用期限终止日前30天通知甲方，并在终止日前：清理干净地上附着物、保持土地原貌，保证供水排灌系统的正常使用，否则乙方应负担清理、修复费用或赔偿。

六、合同变更或解除：依照国家相关的法律法规执行。因国家征用或修路占用合同约定土地，地上作物补偿归乙方，土地占用补偿归甲方，面积按照乙方本合同所租用的亩数面积计算。

七、违约责任：甲乙双方在合同生效后，应本着诚信的原则严格履行合同规定的权利、责任和义务，如一方当事人违约，应向守约方支付本合同第三项约定金额及物品，尚不足以弥补守约方经营损失时，违约方应增加赔偿金，不足一年时，按照一年计算。

八、在合同履行期间，乙方不得转租，如乙方因各种原因失去种植使用能力，导致本合同约定面积土地的荒芜，甲方拥有无条件解除合同权利。

九、本合同双方签字生效，履行第三项后，双方则要共同遵守上述八项约定权利、责任和义务。本合同一式二份，签字后，甲乙双方各执一份。

出租方(甲方)： 承租方(乙方)：

姓名： 姓名：

电话： 电话：

二○一 年 月 日

农村土地承包经营权互换合同 篇2

一、农村土地承包合同法律性质的评价分析

关于农村土地承包合同的法律性质主要有两种观点,即行政合同说和民事合同说。

(一)行政合同说

由于承包土地为村集体所有,法律又授权村委会为发包方,并以国家管理为目的,所以将农村土地承包合同认定为行政合同是有一定道理的。而且通过签订行政合同获得土地使用权的农民,还同时获得了一定的经营自主权,因此随着土地承包合同相关制度的建立,行政合同管理已经占据了主导地位。

(二)民事合同说

农村土地承包合同的主体双方地位平等,农村土地承包合同固定了主体双方彼此之间基于承包而产生的权利义务关系,其主要功能并非为实现国家的行政管理目标,所以从合同签订的程序和原则以及不履行合同的法律后果来看,都应该算是一种民事合同。

(三)新型合同应区别分类

作为一种新型合同,农村土地承包合同不能归入合同法中的任何一类,所以应该直接立法进行规制,与此同时,对农村土地承包合同也应当区别分析,集体与村民签订的责任制土地承包合同属于行政合同,集体与村民双方经过协商、个人有选择权和自主经营权的,以及集体与非内部成员之间签订的合同,应属于民事合同。

(四)农村土地承包合同的行政性

随着农村土地承包合同的规范化和法制化,其行政性逐渐弱化,民事性越发突出。《关于〈中华人民共和国农村土地承包法〉(草案)的说明》中指出:“对家庭承包的土地实行物权保护,对其他形式承包的土地实行债权保护。”进一步明确了农村土地承包权属于民事权利。但根据农村土地承包法的规定,除了民事权利、义务外,发包方还享有一定的行政性权力,承包方也应承担相应行政性义务。

二、农村土地承包合同的法律性质定位

在合同的主体、合同当事人之间的权利义务关系、合同权利的救济方式等方面,行政合同与民事合同存在着根本的区别。

(一)合同缺少行政主体

农村土地承包合同的发包方一般是农村集体。根据我国《宪法》及《村民委员会组织法》规定,村集体不属于我国的一级行政机关。而行政合同的签订双方必须包括行政主体,但在农村土地承包合同中,双方当事人均非行政主体,因此不符合行政合同关于主体资格的规定。

(二)行政主体当尊重民事权利

因农村土地承包经营权的特殊性,目前法律上对农村土地承包经营权的性质认定与其内容不相吻合,甚至产生了“债权说”和“物权说”两种不同结论,但毫无疑问这是一种民事权利。所以对于行政合同中的行政主体来说,为了保证行政的民主化和效益性,它应当遵守普通合同的规则。

(三)法律定位的错位

按照农村土地承包法规定,农村土地承包合同设立的土地承包经营权是民事权利,但因为发包方是集体,所以还是具有一定行政性,承包方也承担一定的行政性义务,这是法律在定位上的一种错位。农村土地承包合同双方当事人的权利义务关系也不符合行政合同的规范意旨。

目前相关法律已明确将承包合同纠纷、承包经营权侵权纠纷、承包经营权流转纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷、承包经营权继承纠纷界定为民事纠纷。因此,从农村土地承包合同的救济方式来看,其亦应当定位为民事合同,而不是行政合同。

三、农村土地承包合同的法律性质的立法完善

(一)应完善立法消除歧义

农村土地承包合同应当使农村集体成为名副其实的民事主体。发包方的农村集体的主体地位问题往往会造成人们的误解,我国的《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》中都对农村集体土地的所有权归属有明确规定,但在实际操作中往往情况比较繁杂,加之随着时代变化,各法律中有关农村集体土地所有权的规定并不完全吻合。所以应该以法律语言清楚、准确地传达立法意志,消除歧义。

(二)严格区分私法规范和公法规范

在我国农村社会,一般由村民委员会行使集体土地所有权,但村民委员会的行政功能往往左右了土地所有权的民事属性,所以应该将土地所有权管理的公私关系严格区分开来。

(三)将行政事务还给政府

村民委员会应该成为民事主体代表人,这样更有利于集体与村民关系的巩固,可以减轻行政负担。还应该取消合同范本,避免其中含有行政机关行政性法律关系的干扰,恢复农村土地承包合同的民事合同属性,发挥其自有功能。

(四)科学认识农村土地承包经营权

在我国农村社会,农村土地承包合同的行政性与民事性的混淆和纠缠造成了诸多不良后果,所以要尽快将农村土地承包合同中的各种法律关系理清,在立法上严格区分其中的行政法规范和民法规范,对完善农村土地承包合同制度具有重要意义。

摘要：农村土地承包合同的法律性质,曾存在过行政合同与民事合同两方面的争议,在具体实践中造成了诸多的弊端。根据对我国农村土地承包合同的主体、当事人之间关系等方面的分析,农村土地承包合同应属于民事合同。

农村土地承包经营权互换合同 篇3

关键词：土地承包经营权；互换合同；效力认定

一、权利凭证问题

就土地承包经营权互换合同纠纷而言，判定互换合同是否合法的首要前提是确认土地承包经营权的归属，一般情况下，法官会依据司法解释[1]，通过土地承包经营权证确认双方享有该权利，则互换合同的双方均须有土地权证。但若当事人一方或双方没有土地经营权证并不直接导致合同无效，而是要审查双方是否都享有互换土地的土地承包经营权。因为根据《物权法》第一百二十七条、《土地承包法》第二十二条之规定，发包方与承包方订立的土地承包经营权合同才是确定该项权利是否存在的根本，登记并颁发土地经营权证仅是权利设立后的公示公信，起到对抗善意第三人的作用。故法官在审理案件中如出现合同、土地承包经营权登记簿与土地承包经营权证三者记载内同不一致时，应以有效的土地承包经营合同为准。

二、互换合同主体范围

1.互换合同主体是否仅限于同一集体经济组织成员

依据《土地承包法》第四十条的规定，目前实务界主流观点认为：土地承包经营权互换仅限于同一集体经济组织成员之间进行。但笔者认为不妥，该条款仅明示对同一集体的土地之土地承包经营权“可以”进行互换，未明确排除不同集体经济组织成员间的互换行为，其强调“同一”的重点在“地”不在“人”。根据《土地承包法》第三十二条、第三十三条之规定，在互换时，本集体经济组织成员享有在同等条件下的优先权，为一种优先选择权。由此可见，土地承包经营权以互换方式流转，可以但不仅限于同一集体经济组织成员之间进行，故在当事人双方各自集体经济组织的其他成员均未提出异议，或主张享有优先权的情况下，互换合同不因双方不属同一集体经济组织成员而无效。实务中亦有法官采纳此种观点。

2.承包户代表的个人行为，其效力是否及于承包户全体成员

根据《农村土地承包法》第五条和第十五条的规定，家庭承包方式的承包经营权的主体只能是本集体经济组织的成员，且承包主体是农户，即，家庭承包方式的承包经营权的主体有两个要素，一是“本集体经济组织成员”，另一个是“农户”。值得注意的是，家庭承包的承包经营权主体是“户”，而非“个人”，这对实践中处理好相关问题非常重要。

三、形式要件欠缺的合同之效力

通过对大量案例研习笔者发现，土地承包经营权互换合同的形式要件欠缺成为诉讼中当事人请求认定该类合同无效的主要理由之一。具体有仅订立口头互换协议、未在发包方处备案等，但这些均不是导致合同无效的事由。首先，就书面合同而言，《农村土地承包法》虽在第三十七条第一款中规定流转时“应当订立书面合同”，但未规定形式欠缺时合同归于无效，故不属于效力性强制性规定[2]，故未订立书面合同并不会导致合同归于无效。其次，就备案而言，通过《农村土地承包法》第三十七条第一款、第三十八条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定可以看出，土地承包经营权的互换，只要双方达成合意，该互换合同就发生法律效力，未备案并不影响合同效力，但可以对抗善意第三人。综上，一般形式要件的欠缺并不会导致土地承包经营权互换合同无效。

四、改变土地用途问题

承包方之间互换土地承包经营权，其目的多是为耕作需要，实务中存在大量互换土地后，至少一方改变原土地表面附着物乃至改变部分使用性质的情况。此时何为“农业用途”即成为双方的争议核心。对此，审判实务中存在较大争议，第一种观点认为：在履行协议过程中，一方擅自在调换的责任田内改建等情况属于改变了土地的农业用途，合同应归于无效。第二种观点认为：此类改建是为了进行规模化农业生产，并未改变用途，而是提高了土地的生产能力和价值，因此合同有效。

针对这一问题，在法无明文规定的情况下，根据《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》的规定，上述行为应当是禁止的，而根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的判决》规定，又是倡导和鼓励的。笔者认为，除基本农田保护区内的承包耕地不得流转用于他用外，其余承包地流转用作养殖、花木基地等，不属于政策和法律禁止的内容，应当认定为合法。

五、其他方式的承包可否参与问题

实践中，关于土地承包经营权的互换，还涉及以其他方式取得的土地承包经营权可否参与的问题。对此《土地承包法》无明确规定，试分析该法的体系结构，在家庭承包一章，明确互换可以进行；在其他方式承包一章，流转方式中并未出现互换这一方式，可见对于家庭承包与其他方式承包依据土地性质是有所区分的，但亦不可武断的认为不可互换。笔者认为，这里包含以下两种情况：第一，同为以其他方式取得的土地承包經营权的互换问题。互换土地的土地性质及取得方式上一致，故可参考适用以家庭承包方式取得的互换原则。第二，以其他方式取得的土地承包经营权与以家庭承包方式取得的互换问题。这两种通过不同方式取得的土地承包经营权在土地使用性质上存在差异，故对该种的互换在管理上应与前述不同，若其并未从根本上对土地所有权关系和土地的农业用途构成影响，依据民法的意思自治原则，则可通过其他方式取得的土地承包经营权与以家庭承包方式取得的土地承包经营权的互换。

综上所述，笔者认为，审判实务中，法官在审查土地承包经营权互换合同效力的时应结合《农村土地承包法》的立法目的综合考察，不可以非效力性强制性规定就否定当事人之间达成的合意，尊重意思自治，保障农业生产的有序进行。

参考文献：

[1]王必伟，王乐.“涉及农村土地承包经营权证行政案件的审理”.《人民司法》，2013年第11期.

农村土地承包经营权转包合同 篇4

转包（出租）方（以下简称甲方）：

接包（承租）方（以下简称乙方）：

甲乙双方根据《中华人民共和国土地承包法》和《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规的规定，就农村土地承包经营权转让（出租）事宜协商一致，特订立本合同。

一、转包面积

甲方将其承包经营的兴桥镇日新居，2.3.4.8.12组境的4000亩土地（地名、四至、土地用途附后）出租给乙方从事现代农业生产经营。

转包土地应符合农业耕作要求。

二、转包期限

转包期限为17年，即自2013年4月30日至2030年4月29日止。

三、转包价格

转包土地的价格为：从2013年4月30日至2018年4月29日，土地的流转价格为每亩每年850元，总额为331.9165万元；从2018年4月29日至2024年4月28日，土地的流转价格为每亩每年1000元，总额为468.588万元；从2024年4月28日至2030年4月27日，土地的流转价格为每亩每年1210元，总额为566.99148万元。

四、支付方式和时间

乙方可以采取下列第1种方式和时间支付转包费。

1、乙方采取现金支付转包费的方式，支付时间为每个缴款期限第一年。

2、乙方采用实物支付转包费的方式。

五、交付时间

甲方应于1个月内将转包土地交给乙方。

六、权利和义务特别约定

1、甲方与发包方的承包合同仍然有效。甲方作为承包方应履行的义务仍应由

甲方承担。但如因乙方不向甲方履行转包合同义务而造成甲方不能履约时，乙方应与甲方一起承担连带违约责任。

2、甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务。

3、甲方有权在转包期满后收回土地承包经营权。

4、、转包期限内遇自然灾害，上级给予甲方核减或免除相关土地上的税费义务和核发的救灾款，甲方应及时如数转给乙方。如需甲方办理手续的，甲方应负责及时协助办理。

5、乙方有权要求甲方按合同约定的标准交付转包土地并要求甲方履行其其他合同义务。

6、乙方不得改变转包土地的农业用途。

7、乙方在不改变土地农业用途，不打乱水系，不影响第三人生产经营和流转期满后保证复耕的前提下，对转包的土地有生产经营自主权。

8、乙方必须管好用好转包土地，增加投入以保证土地肥力，不得从事掠夺性经营。

七、合同的变更或解除

1、国家、集体建设需要依法征用、使用转包土地的，应服从国家或集体需要。

2、乙方在转包（出租）期限内将转包合同约定其享有的部分或全部权利转让给第三者，需经甲方和发包方同意，并签订书面补充协议。

3、甲乙双方中任何一方要求终止合同，须提前3个月通知另一方。

八、违约责任

1、任何一方当事人违约，应向守约方支付违约金。违约金的数额为50万元。

2、因一方违约造成对方遭受经济损失的，违约方应赔偿对方相应的经济损失。具体赔偿数额依实际损失确定。

九、争议条款

因本合同的订立、生效、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第3种方式解决：

1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解；

2、提请仲裁委员会仲裁；

3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

十、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经承包经营土地所在地乡（镇）人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。

十一、其他条款

1、本合同中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

2、本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，发包方和鉴证单位各执一份。

甲方：乙方：

法人代表人：法人代表人：

农村土地承包经营权转租合同 篇5

承租方：（以下简称乙方）：————————————

甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转租事宜，订立本合同。

一、转让标的：

甲方于2007年11月19日承租东岳乡油房村四组土地37.84亩，并与农户签订了《农村土地承包经营权出租合同》，用于经营种养殖业及加工业。现甲方因发展需要，将所承租标的转租给乙方，乙方自愿受让。

二、相关权益和义务

1、本合同生效后，甲方不再继续享有与农户所签订《农村土地承包经营权出租合同》所约定的权利和履行相应义务，由乙方继续按《农村土地承包经营权出租合同》代替甲方履行享受相应权利和履行相应义务。

2、本转租合同生效日之前的一切义务和经济责任由甲方履行，此后由乙方全权履行相应义务和经济责任，概与甲方无关。

3、原甲方于农户签订的《农村土地承包经营权出租合同》作为本合同的组成部分。

三、违约责任：

1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约方支付违约金。违约金的数额为：＿＿＿＿

2、如果违约金尚不足以弥补守约方的经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况而定。

四、争议解决：

因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成向有管辖权的人民法院提起诉讼。

五、生效条件：

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经土地承包经营权所有者、鉴证机关同意后生效。

六、其他条款：

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式四份，由甲乙双方、农户方各一份。

甲方：（签章）乙方：（签章）

住址：住址：

签证机关：

农村土地承包经营权流转合同书 篇6

甲方（承包方）名称： 地址：

乙方（受让方）名称： 地址：

为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公平平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地承包经营权流转方式：甲方采用

方式将其承包的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途：乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产，合同双方约定；

三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为

年，从

****年**月**日起，至

****年**月**日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级：甲方将承包的耕地（荒地、林地及其他土地）

农村土地承包经营权流转问题探究 篇7

一、土地承包经营权流转的法律规定

只有明确认识农村土地承包经营权以及其法律规则确定程度，才能严格把握其相关流转的正确性问题。何谓农村土地承包经营权?在定义之前，先理解几个法律概念(1)农村土地，《土地承包法》第二条指出：“农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”(2)承包，是指承包人并由承包人占有承包土地或其他生产资料，对其全部收益享所有权，但应按与发包人约定数额(承包合同)将一部分收益交付于发包人，其余的收益归承包人所有的合同行为。由于土地这一生产资料的特殊法律地位，承包人对之无处分权。

根据《土地承包法》的规定，发生农村土地承包经营权流转，其形式有转包、出租、互换、转让或者其它方式。该法第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其它方式流转，当事人双方应当签订书面合同。”所谓流转是指权利人对其享有的承包经营权在经营者之间依法行使处分权。法律规定双方当事人可以商定关于土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费金额，即行使有偿流转。流转时以及后来的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留扣缴。根据我国《土地承包法》的立法精神，鼓励和提倡有农业经营能力和经济实力的生产经营者，对因流转取得的农村土地，可进行从事大规模的集中生产经营活动，以提高土地生产能力。承包经营权的流转对发展农业生产，充分利用土地资源，具有重要的法律意义和现实意义。《土地承包法》第三十五条规定：“承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权……。”承包期内，非特殊情形，原则上不准调整土地，承包期内发包方不得擅自收回承包地;承包期内不因承办人或负责人的变动而变更承包经营关系等等，这一些法律规定，暗藏着对保护土地承包经营权流转的法律规定。当事人可以真实意思表示，自由行使承包经营权的处分权。土地承包经营权流转的主体只能是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。

1. 转让。

是指承包人出让全部或部分土地承包经营权，是对承包经营权的放弃，也是对土地使用权的放弃。因转让方式流转，在承包人与发包人之间发生的农村承包经营关系终止，继而产生新的经营者与发包人之间的另一农村承包经营关系。在新的承包经营关系中，约束原权利、义务关系内容未改变，对约束的主体发生了变更。转让方式导致原土地使用权和承包经营权发生转移，而土地所有权仍归农村集体所有，原承包人(出让人)享有向受让人取得转让费的权利。对此，该项法律规定，充分体现了国家、集体、个人三者利益关系的协调一致性。即国家可将其所有的土地出让给农村集体使用，取得出让金，也可征用农村土地归国有;集体组织依法平等的将在本区域内的土地，以家庭联产承包的方式和制度，发包给农村集体组织成员或农村集体组织以外的单位或个人，并向承包人收取承包费;个人可依现行的《土地承包法》规定，自愿决定实施转让或其他流转行为，并取得有偿转让费，由此而形成三者利益网络关系，充分发挥土地资源效用，实行人民当家作主人，享有占有土地并进行收益的民主政治制度和土地资源的分配制度，体现民主政治化与经济利益化两者之间的进一步和谐统一机制。

2. 转包。

转包与转让土地承包经营权的根本区别在于：(1)转让后的原承包经营合同关系终止消灭，而转包后原承包经营合同关系继续有效;(2)转让原承包经营关系中的权利、义务内容对原承包人与发包人无约束力，而转包原权利、义务仍然具有约束力;(3)在发包人权利受到侵害时，转让方式的，原承包人不承担责任，而转包方式的，承包人仍应承担责任。两者的相同点是：均可由承包人自行决定是否进行全部或部分转让或转包，权利主体均是承包人。

3. 互换。

是指承包经营者之间为方便耕种或者为发展经济各自的需要，对属于同一集体组织内的承包地的承包经营权进行交换经营的行为。互换土地承包经营权不得妨害第三人或者集体组织的利益，其目的也可以是为从事更大规模的农业生产而为之。同时，在互换流转土地承包经营权外，为达到以上生产经营目的，农户可依法对已享有的承包经营权进行以入股的方式掺股合作生产，按股份获得利润或红利。

4. 出租。

是指将土地承包经营权的标的物交付给承租人占有、使用、收益，并向承租人支付租金的行为。出租期间，承包人行使转让权的，不得妨害原承租人的合法利益。在此不作赘述。

5. 抵押。

以其他方式取得土地承包经营权的，如招标、拍卖、公开协商方式，经依法登记取得了土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权在采取以上所述流转方式外，还可以依法采取入股抵押和其他方式流转。前面已讲过，在土地承包经营权上可以设定抵押权，抵押是在集体或国家所有依法由集体组织使用的土地上，对地上收益所有权或承包经营权抵押给债权人，以保证债权人实现债权担保物权制度。在债务人未能按约定履行债务时，债权人可以请求变卖或拍卖抵押物以清偿债务。

6. 其他方式流转。

一般指土地承包经营者以个人合伙的形式将数个承包经营权合伙经营，共同管理经营权财产，平均或按比例分享权利或承担义务。另外，还有家庭联产承包的合作经营方式，交付土地承包经营权由他人托管方式等等。

二、审理经营权流转纠纷应注意的问题

基于土地承包经营权流转而发生的合同纠纷、物上请求权纠纷、损害赔偿纠纷、停止侵害纠纷等等，根据司法实践经验，以及我国现行的《农村土地承包法》的规定，应注意如下几方面的问题：

1. 除《民法通则》规定的无效合同的原则外，如下土地承包合同为无效合同：

(1)承包人与发包人之间就土地承包未能订立书面合同的;(2)承包人采取转让方式流转土地承包经营权，未经发包人同意的;(3)采取转包、出租、互换流转方式时，未报发包方备案的;(4)强迫承包人进行土地承包经营权流转的;(5)超出剩余承包经营权期限流转行为的，超出的期限承包经营权约定无效;(6)因流转改变土地的性质或使用用途的的承包经营权无效;(7)对承包地造成永久性损害而无法恢复，承包人借流转方式的法律规定无偿进行转让的;另外，在承包合同中违背承包意愿或违反法律、行政法规有关规定不得收回、调整承包地等强制性的约定内容无效。以上承包人的行为均已违反了法律的强制性规定或者损害了农村集体经济利益，因此，其行为自始至终亦不能得到法律的保护。

2. 关于是否采取或进行登记的效力问题

在民法上关于物权的变更，对于不动产就以“登记”为不动产物权的公示方法;对于动产就以“交付”为动产物权的公示方法。土地承包经营权为新型的物权，它不仅限于具有财产关系，又与一般债权性质不同，不单纯属于合同约定性质的用益物权，为不动产范畴，在其土地上的物可以设定抵押权。因此，在采取并进行土地承包经营权流转时应当依法向相关部门办理登记并领取土地承包经营权证书和林业证书，并报乡镇政府备案，否则，在转让方式流转中受让人不得对抗善意取得物权的第三人。因此可以看出，其登记与否的法律效力是明显的。《土地承包法》第二十二条规定：“合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”确立合同以成立时为生效，这与前述的因经营权发生流转时，需向有关部门进行注册登记，取得排他性法律效力的观点并不矛盾。

3. 发包方可行使撤销权

农村土地承包经营权抵押制度研究 篇8

关键词：家庭承包；农村土地承包经营权；抵押

我国目前法律规定土地承包经营权可依法转让，然而针对家庭承包方式承包的土地禁止抵押。 以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权能否抵押，学界争议较大。

一、农村土地承包经营权抵押的争议焦点

（一）农用地保障论。目前，农用地保障论是反对农村土地承包经营权抵押的重要观点。该学说认为，我国农村人口占全国总人口比例较大，加上我国农村的社会保障体系较弱，农民手中的土地是一种最稳定的特殊社会保障。如果法律允许农民抵押自己的农用地，当农民无法赎回的时候，必将对其基本生活造成巨大的威胁。禁止抵押能够从根本上保障农民的基本生产、生活条件，稳定农村生活和发展。

（二）耕地威胁论。此观点认为农村土地承包经营权抵押可能会对国家保护农用耕地政策造成威胁，所以不能放开农用地的抵押。假设土地承包经营权进行抵押，农户更多考虑是的利益最大化，而不考虑受让人受让土地之后对土地开发的途径和范围，当土地受让人不按照国家法律规定进行合法使用时，比如将农用地改变性质进行商业开发，势必会造成农用地的减少，破坏有限的农用地资源，引发粮食安全危机。

（三）农民失去土地，危害社会安全与稳定。当前，我国广大农村地区的农民虽然外出务工，但是大多数人还是依赖土地生产维持家庭生活。在农村社会保障体系还未完善之前，如果允许土地自由流转，当农民将土地承包经营权进行抵押又无力偿还债务时，农民将失去赖以生存的基本保障。从而危害社会治安与发展。

二、实行农村土地承包经营权抵押的必要性分析

（一）农村产业结构已经改变，土地的功能不限于单纯的保障功能。20世纪70年代，我国生产力水平落后，社会经济水平低，农民的基本生活主要依靠农业劳作，土地的功能在一定程度上起到社会保障的作用。然而，改革开发以后，我国经济快速发展，广大农村地区除了农业生产，其就业渠道和方式也越来越多样化。非农产业在农村经济的比重不断提高，土地对农民的束缚程度越来越低，土地的社会保障功能逐渐被淡化。在一些生态环境较好的地区，土地不再是农民的唯一出路，旅游业得到发展，绿色经济正在崛起，成为当地的主要财政收入。这就大大降低了农民对土地的依附性。另外，由于种植粮食作物投出的时间和成本较高，收入又较低，更多农民选择到一线城市务工。很多农村地区的大片土地由于无人耕种而成为荒山荒地。整体来看，土地对农民生活的保障功能确实处于不断弱化趋势。据统计，江苏省的南京、常熟、宝应等地，己有近60%的农户赞同土地承包经营权设立抵押。这充分表明，建立和完善土地承包经营权抵押制度已经具备良好的社会基础。

（二）实行抵押权，不会威胁农用地的安全。土地承包经营权的流转实际是公民民事权利的转让，是民事法律关系调整的范围，而土地管理部门对土地用途的规划和管理属于公法的范畴，则受行政法律调整，两者并未发生冲突。我国目前十分重视农用耕地的保护，对土地用途的规划严格管制，所以，在实现土地承包经营权抵押时，只要严格把关，不会改变土地的功能，18亿亩田耕地的红线也不会被打破。

（三）实行抵押权，不会对农民的生活保障造成威胁。土地承包经营权抵押属于债的担保之一。实行土地承包经营权抵押，让农民有更多的投资选择，也是一种重要的融资担保方式。土地承包经营权人是否行使，看其选择，可以行使，也可以不行使，而并非必然综上，反对农村土地承包经营权抵押的原因，已伴随着农村经济的发展开始站不住脚。相反，承认呢农村土地承包经营权的抵押，刺激农村经济，提高农民收入，惠及农户，才是我国新农村稳定与发展的根本之道。

在市场经济的大背景之下，农民也是理性的“经济人”，也是支配自身利益的最有发言权的群体，他们可以根据自身生活情况，综合各方面的因素，对土地的使用进行充分考虑，包括土地抵押风险与收益之间的关系。我们知道，当债务人能够偿债时，抵押权则不会实现。抵押权的实现只能在抵押人无法清偿债务的情况下才得以实现。即便当抵押权实现时，也可以通过具体的制度设计，使原承包人（通过租回的方式） 继续占有和使用土地。就算一些承包人失去承包地，也不会因此出现大规模的土地兼并和大量的失地农民。

三、完善农村土地承包经营权抵押制度的建议

（一）解禁立法，统一设立登记制度。考察物权自由流通理论，可以通过修订《农村土地承包法》，明确农村土地承包经营权的抵押制度立法，放开土地承包经营权抵押的禁止性规定，实行土地承包经营权抵押，使其在不同主体之间合理流动。如果实行家庭承包之土地承包经营权抵押，为了方便管理，应统一设立登记生效制度并发放承包经营权证书。土地登记制度是国家确定和保护不动产物权的重要管理手段，具有确权功能和公示双重功能，同时便于政府对土地的管理。土地承包经营权作为物权之一，它附于土地这一不动产之上。作为抵押物权，土地承包经营权抵押要以登记的方式公示。另外，对登记土地承包经营权证书的农民发放证书，因为承包经营权证书在某种程度上代表对所承包土地的使用权，通过证券化的表象对其价值进行量化，促进土地权益的的流转，也能使农民在抵押的过程中有更好对利益进行预期。在法律法规和政策上为土地承包经营权的流转提供相应的制度保障

（二）完善农村社会保障体系。基于我国特殊的国情，城乡二元制在短期内难以改变，广大农民在就业、教育、医疗、住房等方面很难做到与城镇居民同等的待遇，在大部分农村地区，农民还是依附在土地之上，土地仍然是农民基本生存的资本。土地承包经营权流转市场化的最大障碍就是土地承载了农民的社会保障功能，这大大降低了土地资源的利用率，也影响了农村土地承包经营权的抵押。为排除这一障碍，就必须建立新型的农村社会保障体系，让农民将更多的财产投入到农业生产经营当中。随着社会经济的高速增长，国家也在不断发展农村社会保障事业，让土地资源不断升值，削弱其社会保障功能。因此，完善农村社会保障体系，是解放农民、提高农地利用率、保障农村土地承包经营权多样性流转的根本途径。

（三）设立抵押农户对被抵押土地的优先耕作权和优先买回权。家庭承包土地经营权的抵押确实存在农民“失去”土地的现象，当农民真的无法偿债时，如何解决农民的生计问题。我们可以通过设立抵押农户的优先耕作权和优先买回权，一旦抵押权实现，丧失此块土地的承包经营权的农民，在同等条件下，有向抵押权人租赁耕作原承包地的优先权。还可以设立在未来一定年限，在同等条件下，有向抵押权人优先购买自己丧失的土地承包经营权的权利。

农村土地承包经营权流转合同书 篇9

甲方（农户）名称：

地址： 乙方（公司）名称：

地址：

为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》、《四川省〈农村土地承包法〉实施办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲、乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地承包经营权流转方式：甲方采用租赁方式将其土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途：乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产。

三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为十五年。

从

年

月

日起至

年

月

日止。

四、流转土地的种类、面积、位置:

甲方将耕地

亩经营权流转给乙方，该土地具体位置

（名称）。

五、流转价款及支付方式、时间

合同双方约定，土地流转费用

元/亩/年，总计人民币

元（大写：）。乙方于每年

月

日之前，一次性支付当年的土地租赁费。

六、甲方的权利和义务

（一）权利：按照合同规定收取土地流转费用，按照合同约定到期收回流转的土地。

（二）义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利义务

（一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。

（二）义务：在国家法律、法规和政策允许的范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按足额交纳土地流转费用，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。

八、合同的变更和解除：有下列情况之一，本合同可以变更和解除：

（一）经当事人双方协调一致，又不损害国家、集体和个人利益的；

（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；

诉。不负仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。

（二）本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。乡镇乡村土地承包合同管理机构备案复印件一份。本合同自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。

（三）本合同未尽事宜，由甲、乙双方共同协商，大会才能一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

十一、合同期满，经过甲乙双方协商可以续签合同。如果不能续签合同，乙方须将土地恢复耕地原状。

甲方（农户）签字：

乙方（公司）签字： 电话：

电话： 盖章：

盖章：

签订时间：

****年**月**日

签订时间：

****年**月**日

农村土地承包经营权互换合同 篇10

乙方：

为改善京郊环境、丰富果木品种、本着公平友好达成如下协议：

一、出租土地面积、位置及用途：

甲方自己承包的农业用地80亩，位于通州区宋庄镇师姑庄，高尔夫球场北侧，东至高士禄，西至大堤，南至张凤金，北至大沟，东西长360米，南北宽150米，用途为种植养殖，甲方自愿将其拥有承包权的80亩果园（其中的40亩自东向西）出租给乙方。

二、出租期限：

自年月日起至年月日。

三、租金标准及支付方式：

每亩年租金1500元（壹仟伍佰元整），每年1次交清，拾陆年内租金不变。

四、权利和义务：

（一）、甲方的权利和义务

1、甲方有权按照合同规定，收取土地流转费，按照合同约定的期限，到期收回流转的土地。

2、甲方必须出示当地村委会允许转租的证明。

3、甲方承诺此地有转租权，由于甲方原因导致乙方不能继续承租或正常生产、经营，甲方应赔偿乙方前期投入的全部资金包括租金及收益的经济损失的2倍。

4、甲方作为原承包方与发发包方的承包合同依然有效，甲方协助乙方行使该承包地经营权和使用权，但不干预乙方正常生产经营活动。

5、转租三年内土地如被征地补偿全部归乙方所有，甲方应返给乙方所有的支出，退还剩余租金按天数计算。三年后土地被征用，所有的征地补偿款按甲方50%，乙方50%份额分配。

6、乙方在承包期遇到当地纠纷事件，应由甲方调解，一切

事务由甲方负责，乙方放心工作。

7、甲方在土地承包经营权流转后，应报发包方（村委会）

备案。

8、甲方同意每年领取的该承包地的农业补贴归乙方所有。

9、乙方在承包期内遇到其他原因导致合同不能正常履行或

损失由甲方全额赔偿给乙方。

10、甲方保证乙方的水电的正常使用，如因水电不能正常

使用给乙方造成损失由甲方全额赔偿乙方。

（二）乙方的权利和义务

1、乙方有权要求甲方按合同约定，交付出租土地，并要求甲方全面履行合同义务。乙方在承租时，甲方有机井一眼，三相电，正房5间，甲方同意将以上地上物无偿提供给乙方使用。

2、乙方在流转地块上有使用权、收益权、自主组织生产权、经营和产品处理权。

3、乙方在承租期内，有转租权利，但对甲方有通知义务。

4、在合同期满后，如果甲方愿意继续承包，乙方应有优先承

租权。

五、违约责任：

发生纠纷的双方当事人可以协商解决，也可以到合同履

行地法院起诉。

六、未尽事宜见附表，附表内容与本合同正文具有同等法律效力。

七、本合同自签订之日起生效，一式四份，双方各执两份，并具

有同等法律效力，双方共同遵守。

甲方：

年月日 乙方：

年月日

双方身份证复印件

甲方乙方

农村土地承包经营权互换合同 篇11

关键词： 广东；农地流转；问题；对策

中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1008-2697（2014）02-0016-04

一、引言

广东作为我国改革开放的前沿阵地，社会经济发展迅速，这在客观上促进了广东农业结构调整和农业现代化的进程。在此背景下，借助国家宏观政策的引导，广东各地区因地制宜，不断对农地流转工作进行探索和创新，农地流转驶向了快车道。农地流转规模由细碎、零星流转逐渐趋向于连片大规模流转。农地流转方式由简单的自由转包，逐步过渡到转包、出租、互换、股份合作等多种形式，在此基础上逐步探索出种植专业大户、家庭农场、农民专业合作社、农业龙头企业、土地信用合作等模式。

二、广东农地经营权流转制度的变迁过程

（一）农地经营权流转萌芽阶段（1978-1983年）

1978年我国实行了家庭联产承包责任制，土地所有权归集体所有，土地经营权归土地承包者，这极大地调动了农民生产的积极性，为农地流转创造了条件。但当时的政策和法律都明确禁止农村土地承包经营权流转，1982年的《宪法》明确规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。随着我国社会主义市场化改革进程的不断加快，“一家一户”的分散经营制约了我国农业的进一步发展。由于现实的客观需求，农户私下进行农地流转的现象屡见不鲜。现代化农业发展的客观需求急需将这种私自进行农地流转行为置于阳光法律之下。

（二）农地经营权流转初步探索阶段（1984-2007年）

1984年中央1号文件《关于1984年农村工作的通知》中规定：“社员在承包期内，因无力耕种或转营他业而要求不包或少包土地的，可以经集体同意后进行转包。”事实上，以珠三角为代表的乡镇企业发展迅速，使一些农民无法耕种农地，而一些农民却寻找不到自己想要耕种的农地。2002年颁布的《农村土地承包法》规定了农村土地承包经营权如何依法、自愿、有偿地进行流转。这一时期，广东也逐步开始探索农地流转的模式，但流转的总体规模仍然不是很大，农地流转的速度依然较慢。总体上来讲，法律和政策对农地第二次的解禁使我国农村土地流转市场逐步成长起来，再一次促进了农业的发展。

（三）农地经营权规范与创新阶段（2008年至今）

2008年，十七届三中全会提出，“土地承包关系要保持稳定并长久不变”。同时强调土地承包经营权的三个“不得”（不得改变土地集体所有的性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。这对我国农村土地流转制度的推进和完善有着深远的影响。广东相继出台了相关的地方配套政策，以推动和规范农地流转。据农业部课题组2008年统计，广东有16%的县拿出专项资金用于流转土地整理和补贴[1]。

三、广东农地流转的特点

（一）农地流转规模逐步扩大

随着，我国对农村土地流转制度改革的不断深化，农地流转规模有所扩大。2001年4月，广东农地流转面积仅有255万亩，耕地流转面积占全省的7.93%，涉及农户105.05万户，占农户总数的9.22%[2]。2007年年底，广东农村农地承包经营权流转面积已达422万亩，占农村家庭承包面积的14.4%[3]。截至2009年，广东农村土地流转面积已达524万亩，占到了农村家庭承包土地面积的18.7%[4]。2012年，广东农村土地承包经营权流转857.8万亩，承包农户总数1096万户[5]。

（二）农地流转面积区域分布不均衡

广东受其自身的地理区域差异、国家政策具体倾向等因素影响，农地流转的区域分布极其不平衡。经济发达的珠三角地区（包括广州、珠海、佛山、中山、东莞、江门、惠州7市）耕地面积为844.2万亩，其流转面积为267.7万亩，流转耕地占耕地总面积比例多数达到30%左右[6]。而粤东、粤西、粤北13个市的耕地流转面积仅占全省耕地流转总面积的36.6%。部分粤北山区农地流转面积只占农地总面积的3%[7]。全省农地流转发展极不平衡，农地流转规模与区域经济发展有着密切的关系。

（三）入股和出租是农地流转的主要形式

目前，我国法律明确规定的有转让、转包、出租、互换、入股和抵押6种。广东农地流转多形式以出租和入股为主。2009年，在广东农地流转方式统计中显示，出租占29.5%，入股占35.9%[8]。其他形式，例如，转让、出租、互换、继承、入股、抵押、反租倒包等形式也在农地承包流转中客观存在，但这些方式在农地流转过程中所占比例较少。

（四）各地区因地制宜探索多种农地流转模式

在坚持农村农地集体所有，家庭联产承包经营责任制不变的前提下，广东各地区因地制宜进行了多种形式的探索，例如：潮州饶平县委托转包模式、湛江坡头区以租赁为主要模式[9]；惠州龙门县永汉镇外商带动模式、东莞市桥头镇水口村种植大户经营模式[10]；惠州博罗县长宁镇公司+基地+农户模式、广州从化从玉菜场企业主导模式、佛山南海股份合作模式[11]、高要市蚬岗镇探索家庭农场的模式[12]。

四、广东农地流转中存在的问题

（一）规范程度低

广东在农地流转中出现的不规范现象主要有：（1）根据调查结果显示：大多数农户在农地承包经营权转让的过程中没有签订合法的书面协议，只是口头约定。口头约定不具严格效力，因而也往往成为引发农户矛盾的一个重要原因。（2）即使农户之间签订了相关的书面合同，但是合同不规范，内容不完整，权责义务不清晰，致使所签合同不具有法律效用，甚至不符合法律规范。（3）农地经营权流转程序不合理，并没有得到相关部门或县乡合同管理机构的合法公正认证。

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（二）农地流转形式单一

目前，广东农村土地承包经营权流转有多种形式，我国法律明确规定的有转让、转包、出租、互换、入股和抵押6种。广东农地流转多形式以转包和入股为主。其中转包和入股占农地流转面积的59.4%，其他形式，例如，转让、出租、互换、继承、入股、抵押、反租倒包等形式也在农地承包流转中客观存在，但这些方式在农地流转过程中所占比例较少。

（三）禀赋效应显著，制约农地流转[13]

农业自古以来就在国民经济中占据着重要的地位，农民对土地有着天然的依赖。农地被农民视为自己生存保障的最后一条生命线。当前，农村的养老、医疗、失业、社会救助等社会保障体系还尚未完善，农地收入是解决看病、上学、养老等问题有力保障，在这种效应的影响下，农户往往不能够客观、理性认识自己农地的价值，通常习惯性期待以更高的价格进行农地转让，致使交易双方很难达成协议，这客观上限制了农地的流转。

（四）农地承包流转中农民权益难以保障

虽然农地流转中应该严格遵循“平等、有序、依法、有偿”等原则，但在现实中，其实只能统一大多数农民的意见，在这种情况下，政府通常的做法是以行政强制的形式推进流转。村民一方则处于明显的弱势状态，没有谈判的实力和条件，甚至没有谈判资格，土地征用实际上完全由政府主导和操纵，推进效益农业的发展将会违背平等原则。政府、集体经济组织与农民的收益原则上按比例分配，实践中，发包方强行收回农民的承包地，由村统一对外发包招标，借流转之名，实为与民争利，严重地侵犯了农民的土地承包权和收益权，同时又激化了土地矛盾。村民集体的土地权利被忽略，土地增值收益大部分被政府或开发商所得，土地被贱卖和被随意侵占，农民得到的仅仅是一小部分。

五、加快广东农地流转的对策

30多年的农地流转实践活动促进了广东农业的规模经营，同时农地流转过程中存在的诸多问题也限制了广东农业的整体发展水平。为了解决农地流转过程中存在的问题，建议将不同的参与主体行为进行规范，进而规范整个农地流转市场，具体包括以下几个部分（见图1）。

图1广东省土地流转制度创新构架

（一）发挥农民的首创精神，主动维护自己合法权益

农户是农地经营权的拥有者，是农地经营权流转的受让方，在整个农地流转过程中具有重要的地位。在坚持自愿原则的前提下，农户对农地流转的认知程度直接影响了其参与农地流转的积极性，决定了在农地流转过程中能否维护好自己的合法权益。

1.主动了解农地流转程序。农户要通过各种途径，主动了解《农村土地承包法》、《土地管理法》等相关法律以及最新颁布的各种相关政策，使自己从传统的观念中解脱出来，清楚地认识到农地流转并不会失去自己对农地的承包权，消除失地误解和失去保障的顾虑。农户除了积极了解农地流转相关的政策法规外，还要及时了解国家的宏观政策，该区域土地的发展规划，将自己闲置的农地进行合理的流转，避免农地流转过程中盲目跟风现象，增强自己在土地流转过程中识别潜在风险的能力。

2.自主规范参与农地流转的行为。随着流转交易主体多元化的发展，农地流转规模扩大、流转频率加快、流转交易主体多元发展，农地流转纠纷时有发生，农地流转风险加大。在农户主导的农地流转过程中，农户要主动建立农地流转书面合同，书面合同要规范，明确写明农地流转双方的权利和义务，明确农地收益方式，这样可以为解决日后纠纷提供依据。

3.自觉维护自己的合法权益。农业具有天生弱质性，其经营伴随着较大的自然风险和市场风险。针对承包方经营不善，无法支付租金的现象，受让农地的农民要选择合法途径自觉维护自己的合法权益。农地流转的农民不但要在农地流转过程中维护好自己的合法权益，同时要考虑到农地流转之后，自己生存等各方面问题。要根据自己的实际情况，利用好农村最低生活保障、农村养老保险和医疗合作、农民失业保障、农民再就业培训等，解决自己的后顾之忧。

（二）发挥政府职能，搭建农地流转平台

如何引导农地规范、透明、高效流转，让农民放心是基层人民政府应该考虑的问题。政府应该从农地产权界定、流转定价机制、流转行为规范、主体权益保护、政策引导激励等方面完善农地流转管理制度体系，使农地流转有章可循、有法可依，最大限度降低农地流转交易成本。

1.完善信息、法律咨询服务。农地流转信息的缺失会导致流转决策行为和交易行的有限理性。因此，各市（县）乡（镇）村要依托该地区农经机构，给农地流转的农户提供必要的信息和法律咨询服务。及时发布农地流转的供求信息，为双方在农地流转过程中出现的纠纷提供法律咨询。为农地顺利流转提供良好的服务，向农户提供流转市场需求信息和农地承包经营权增值信息，向农业经营主体提供最新政策咨询服务。

2.培育和专业的农地流转中介组织。在当前的农地产权制度下，建议政府培育和建立独立的农地流转中介组织。对于村集体充当农地中介组织角色的，应该加强第三方对其进行监管。鼓励农民自发成立中介组织，形成自发形成、自我管理、自我成长的模式。中介组织要负责该地区农地流转信息的搜集、登记、归类、宣传以及咨询服务工作，加强农地流转工作中的协调服务，合理规避流转双方的交易风险，保障农地生产要素实现合理有序流动。提供农地流转信息登记发布、土地评估、谈判交易、合同签订、法律政策咨询、纠纷调解等服务，促进农村土地流转的有序进行。

3.建立仲裁机构。在“民间协商、乡村调解、区县仲裁、司法保障”原则的指导下，建立健全乡（镇）村调解、市（县）仲裁的农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系，市成立农村土地流转纠纷仲裁委员会，各镇成立农村土地流转纠纷调解委员会，及时调解、仲裁农地流转中发生的纠纷，保证农地流转顺利进行。

4.建立规范的市场交易环境。通过对农地流转进行管理和为农地流转提供服务[14]，指导农地稳定流转、长效流转，严惩违法进行农地流转的现象，营造一个开放、竞争、公平、有序的农村土地流转市场。加大对规模经营主体的种粮补贴，从政策和制度层面保障国家粮食安全和农地生产经营投资收益，激发农地流转需求，促进农地流转市场发展。

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（三）逐步提高市场参与力度，实现农地利用价值最大化

从理论上讲，农地承包经营权流转是依靠行政机制还是要采取市场机制取决于净收益的大小[15]。在农地流转过程中要充分重视和发挥市场的导向作用，有效地把农民手中闲置的土地顺利、高效地向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，实现农业的适度规模经营，以加快土地要素的流动，实现土地资源的优化配置，真正把农民心中的“命根子”变成农民手中的“钱袋子”。

1.重视市场的配置作用。要实现农地承包经营权平稳健康的发展，就要充分发挥市场在农地流转过程中的基础性作用，鼓励农地按照市场的需求来进行运作，优化资源的配置，加快土地生产要素的流动，打破原来土地凝固状态，加速农民与土地分离，实现农业规模经营，加速农业现代化步伐。

2.发挥农村土地市场的作用。通过价格的调节作用，使不同级差的农地，以不同的价格在市场中进行流转，从而实现农地流转带来的最大化效益。同时，市场自身也像一条隐形的鞭子，它刺激着承包方不断改善经营理念、提高经营方法，从而提高经济效益，使土地流转进入良性循环。

3.完善社会服务体系。长期以来，我国农业自身的资金积累很少，外部资金吸引力度很小，“三农”发展长期处于资金短缺状态。借农村土地流转为契机，吸引社会各界资本甚至外资吸引各类资金向农村地区流动，到农村承接、承租土地，单独兴办或与农民联办农业企业，改善农业基础设施，提升农业综合生产能力[16]。广泛吸纳社会资金，建立健全农村土地评估事务所、土地经营公司、土地银行、土地保险公司、土地证券公司金融服务体系，为农地流转提供良好保障。

参考文献：

[1]农业部课题组.农村土地承包经营权流转调查分析[J].农

村工作通讯，2009（5）：36-39.

[2]罗必良.规范广东农村土地流转的思路与对策[J].现代乡

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（责任编辑：郁 琤）

农村土地承包经营权互换合同 篇12

一、农村土地承包经营权流转中存在的问题

(一) 当前农村土地承包经营权流转制度的法律缺陷

1. 农村集体土地所有权的性质和主体不清。

关于集体所有权性质的认定学术界有较大争议, 主要有总有说、国有说、私有说、公司制改造说等。学术界的争论显示农村集体土地所有权性质的复杂性, 也使实际工作陷入混乱, 集体土地所有权不断受到侵犯, 农民集体与农民之间的关系难以理清。另外, 土地所有权主体不清。农村集体土地所有权的主体是农民集体, 但法律在规定上是冲突的。依《宪法》和《土地管理法》规定, 农村集体土地所有权主体为乡 (镇) 、村和村民小组三级, 《民法通则》规定为乡 (镇) 、村两级, 而《农业法》中又规定为村委会或地区性合作组织。在实践中, 所有权主体又是虚位的。乡农民集体组织事实上不存在, 乡 (镇) 政府是国家行政机关, 村民委员会是农村群众性自治组织, 不是农村集体经济组织, 村民小组是集体经济组织的成员, 不是一级经济组织, 没有法律地位, 没有经济核算的形式。主体模糊使集体土地管理陷入混乱, 土地流转受到阻碍。

2. 立法上在农村土地承包经营权流转方面还没有形成体系。

在宪法和法律上对农村土地承包经营权流转进行了规定, 但现有法律制度还有许多不完善的地方, 流转方式相对不明确, 流转范围相对封闭等。

(二) 流转机制尚未形成, 流转状态隐蔽无序

从当前实际情况看, 规范的土地承包经营权流转机制尚未形成, 各地土地承包经营权的流转基本上仍处于无序状态。其一, 农户间私下自由流转土地的现象较为普遍, 缺少制度规范。由此造成土地承包经营权权属关系不稳定, 土地经营者在土地上的投资积极性不高, 多系短期行为, 甚至破坏性地使用土地。其二, 土地流转缺乏合理运作的规范程序, 在实际操作中无章可循。如有的地方土地转包仅以口头方式达成协议;有的即便签订书面合同也手续不全、内容不详, 影响法律效力, 易生纠纷和难于处理。有的地方甚至还借土地承包经营权流转之名, 改变土地用途, 造成耕地减少, 土地资源破坏。其三, 登记公示制度不完善。我国虽然在《农村土地承包法》等法律法规中规定了实行土地所有权和使用权登记制度, 但由于缺乏明确的规定而不能落到实处, 致使农村土地承包经营权流转过于随意。

(三) 流转中介服务组织的缺位

土地流转的运作程序比较复杂, 涉及到多个产权主体的经济利益, 这就要求有完善的中介服务组织为之服务。尽管我国立法确认了土地承包经营权的流转, 但事实上流转服务的中介组织却严重缺位。即使有些地方设立了该类组织, 但由于行政权力的限制、组织结构的残缺、业务规范的模糊、网络信息的不畅以及服务功能的有限, 致使这类中介组织很难发挥应有的作用。可以说, 这类中介服务组织的缺位相当程度上影响了土地承包经营权的合法、有序、畅通的流转, 导致土地流转成本的增加, 土地流转行为的无序, 甚至土地权属关系的混乱, 从而严重限制了农业生产核心要素——土地的合理流动和优化配置。

二、农村土地承包经营权流转制度的完善

(一) 农村土地承包经营权流转制度的法律完善

第一, 赋予农村土地承包经营权的物权属性。在立法上赋予农村土地承包经营权的物权属性, 赋予农民在农村土地上该项权利的自主支配效力和物权保护效力, 并将农村土地承包经营权的变动模式规定为债权形式, 保护交易秩序和安全。

第二, 详细规定农村土地承包经营权的各项流转方式。对农村土地承包经营权转包、出租、互换、转让的内涵予以阐明, 明确《农村土地承包法》第三十二条中的“其他方式”, 补充家庭土地承包经营权的抵押、继承方式, 使捐赠等土地承包经营权的无偿流转方式合法化。

第三, 扩大农村土地承包经营权的流转范围。取消对农村土地承包经营权流转不适当的限制, 如, 取消对承包方须有稳定的非农职业或者有稳定收入来源的限制, 取消转包中受让方须为本集体经济组织内其他成员的限制, 取消农户以土地承包经营权折价入股须在承包方之间进行的限制等。

第四, 加强地方性法规立法力度。各地出台适宜本地区土地承包经营权流转的具体配套法律法规或者实施规则, 有利于形成对法律的支撑和保障作用。

(二) 健全农村社会保障制度, 弱化土地福利功能

土地具有保障和资本两大功能。我国农村家庭联产承包责任制的实施, 进一步固化了土地的社会保障功能。要积极稳妥地推进农村社会保障和社会福利制度改革, 逐步将农村社会保障和社会福利由依靠承包地转变为依靠社会和相关制度。采取“因地制宜, 量力而行, 形式多样, 农民自愿”的原则, 多渠道、多层次、多形式兴办养老、医疗、生育、教育、伤残等农村社会福利保障制度和福利补偿, 减少农民对承包地的经济依靠和心理依赖。

(三) 健全土地承包经营权流转市场

发展多种形式的农业规模经营, 稳定土地承包关系, 限制土地承包关系的频繁变更, 确保农户承包地使用权、收益权和转让权稳定不变, 是激活土地经营权流转的关键, 是培育土地经营权流转市场的基础。

第一, 因地制宜, 积极稳妥引导土地经营权流转。尊重农村生产力发展规律, 遵循市场规则, 按照依法、自愿、有偿、规范的原则, 开展多种形式的土地经营权流转。一是农户间土地经营权流转;二是农户和村集体的土地经营权流转;三是农户和国有企业的土地经营权流转;四是农户和承包大户之间的土地经营权流转。

第二, 增强土地承包经营权流转的规范化和市场化程度。土地流转涉及土地所有者、土地经营者、中介组织等多方面的利益, 必须按规范的操作程序进行。一是要推行合同制。进行土地流转必须签订书面合同, 明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。同时, 有关部门要对流转合同的真实性、合法性进行鉴证, 切实维护土地流转的秩序和农户的合法权益。二是要建立土地流转的申报和登记制度, 使流转管理工作正常化、规范化。三是要建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后, 受让人每年应交纳一定数量的风险保证金, 以防范其因经营困难等原因无法履约的情况发生。四是要建立合同档案管理制度。县级以上人民政府农业行政主管 (或农村经营管理) 部门要制定合同管理制度, 不断完善合同文本、审查鉴证合同内容, 妥善保管好各种合同档案。

(四) 加大政府对土地流转的引导和服务