征收土地补偿协议书

征收土地补偿协议书（共11篇）

征收土地补偿协议书 篇1

征收土地补偿协议书

甲方： 无为县统一征地事务所（以下简称甲方）

乙方：村村委会（以下简称乙方）

丙方：乡镇人民政府（以下简称丙方）

根据县政府工作安排，依照乡镇土地利用总体规划，甲

方申请城镇（村镇）建设土地征收，需征收乙方集体土地合计公

顷（合亩）。为保护被征地单位的合法权益，保障城镇（村镇）

建设用地，按照乙方民主决议，依据《中华人民共和国土地管理法》

和《安徽省土地管理法实施办法》的规定及安徽省政府皖政【2009】

132号文件精神，通过勘测定界和地上物核算，经双方协商并征求权

利人同意，达成如下协议：

一、建设项目名称及土地用途

建设项目：项目

土地用途：

二、拟征收土地范围及地类面积

本次征收土地坐落在村（社区）,具体位置详见勘测定界图。拟征收土地总面积公顷，其中农用

地公顷（含耕地公顷）、建设用地公顷、未利用地公顷，未涉及基本农田。

三、征收土地补偿费用及标准

1、土地补偿费和安置补助费:

根据《安徽省征地区片综合地价标准》规定，共涉及1个征地统一年产值标准区域，标准为每亩元：

（1）、农用地：土地补偿和安置补助的补偿倍数之和为倍，征收土地的土地补偿费和安置补助费标准按照元/亩补偿。

（2）、建设用地和未利用地：土地补偿和安置补助的补偿倍数之

和为倍，征收土地的土地补偿费和安置补助费标准按照

元/亩补偿。

2、地上附着物或青苗补偿费用:

本次征收土地涉及地上附着物补偿费合计为元,青苗补

偿费合计为元。（具体详见征收土地调查确认表）

3、征收土地补偿总费用：

按照调查确认结果及补偿登记，依据区片地价测算，并经甲乙双

方协商认可，本次征收土地采取货币化补偿，合计补偿总费用人民币元(综合补偿标准为元/亩)，其中土地补偿费和安置补助费

两项之和为元,地上附着物补偿费为元，青苗补偿费用元。

四、甲方在本协议签订后日内必须一次性付清所有款项，同

时乙方及时交付土地。

五、上述补偿费用的分配和支付情况，乙方应及时张榜公告，并

报甲方备案，丙方监督乙方执行。

六、乙方、丙方应积极配合甲方本次征收土地工作，保证各项工

作的顺利实施。

七、本协议未尽事宜，由甲乙双方签定补充协议。

八、本协议一式五份，甲、乙双方各持一份，丙方一份，其余报

有关部门，自甲乙双方签字之日起生效。

甲 方（签章）乙 方（签章）

丙 方（盖章）

年月日

征收土地补偿协议书 篇2

与大陆地区所施行之土地公有制有所不同, 台湾地区施行土地私有制, 即个人或团体可以取得土地所有权。土地征收补偿制度于2000年《土地征收条例》之颁布而逐渐形成其相应之体系, 一扫过去“一制多法”之状况, 保障台湾地区私权主体之合法利益。[1]其后, 台湾地区以该条例为中心, 逐渐将征收内容、征收程序、补偿项目、补偿费用等纳入到土地征收补偿制度中, 增加各目次法律规范, 完善土地征收补偿制度。

台湾地区将土地征收划分为公用征收与政策性征收两种[2]。公用征收, 即一般意义上之土地征收, 被规定在《土地征收补偿条例》第3条, 是指为公共利益之需要进行之土地征收。政策性征收是土地征收的特殊形式, 其目的是实施国家经济政策、改善土地产权分配及促进土地合理利用。区段征收是政策性征收中最重要的形式, 其范围被规定在《土地征收补偿条例》第4条。区段征收是指地方政府将划定区域内的土地征收后重新整理与开发, 被征土地者可以选择更换相应的已整理开发之土地或直接拿取征收补偿费用。区段征收作为都市更新的重要手段, 在高雄、台南、苗栗等地区都得到广泛应用。[3]虽民间及学界对区段征收评价褒贬不一, 但不可否认的是区段征收确实提升土地价值, 振兴经济发展, 提高人民生活水平。

二、征收补偿内容与标准

土地征收具有法定性、公益性、补偿性, 即土地征收必须是在法律规定之下, 为公共利益之目的, 通过相应补偿的形式来合法剥夺土地权利人之权利。征收补偿是土地征收补偿制度中最为重要之部分, 也是与土地权利人之利益切实相关之方面。虽然人民应当为社会发展做出贡献, 但在法治前提下, 私人利益也应受到平等保护。因此, 合理的补偿内容及标准的设立, 不仅有利于保护被征收土地者之私人权利, 更有助于土地征收行为之切实施行。

根据两种征收方式的不同, 其征收补偿之内容与标准也有所不同。

公用征收之补偿内容专章列于《土地征收补偿条例》第三章, 补偿内容包括四个方面:地价补偿、相关改良物补偿、合法营业损失补偿及其他费用。1、地价补偿, 即土地价值之补偿, 其标准为征收当期之公告土地现值, 不同地区公告现值应依内政部地政司所公布之数据为据。面临台湾地区地少人多之现状, 为推动土地征收之顺利进行, 直辖市或县 (市) 主管机关可对征收土地加成补偿, 但加成补偿之标准提交地价评议委员会评议。在实务中, 各地区一般均会采用加成比例进行补偿。2、相关改良物补偿, 包括建筑改良物、农作物改良物、土地改良物三类。建筑改良物系指依法兴建或实施建筑管理前兴建完成之建筑改良物。由于前项已对地价进行赔偿, 因此, 对于建筑改良物之赔偿标准应当按土地征收当时该建筑改良物之重建价格估定。农作改良物之补偿费, 类似于大陆地区之青苗补偿费, 其标准依征收时土地上农作改良物之现状与其成熟期的时间差距而有所不同:时间差距在一年以内者, 按成熟时可收获之价格估算;时间差距超过一年者, 按其投入培育的费用及现状酌定估定。3、合法营业损失, 建筑改良物原供合法营业之用, 因征收而致营业停止或营业规模缩小之损失, 应给予补偿。至于其补偿标准, 由中央主管机关定之。4、其他费用包括对于必须迁移的人口、设备、畜产等而发放之迁移费;他项权利价值及依法应补偿耕地三七五租约承租人之地价所形成之应有负担清偿费;被征收之土地或建筑改良物原设定之他项权利因征收而消灭所形成之设定权利之消灭及债权额之清偿费用等。

区段征收是公用征收之特殊形式, 因此, 区段征收之征收补偿内容及标准以公用征收为基础, 惟两者有所不同在于抵价地部分。区段征收赋予被征收者两种征收补偿方式:直接得到相应土地征收补偿费用, 亦或待区段征收整理完成之后取得相应抵价地外加一定补偿费用。按《条例》第39条之规定, 前者之补偿内容与标准与公用征收完全一致。而后者需要增加抵价地分配部分。区段征收公告发布之后, 事业单位开始抵价地分配作业, 待与土地所有人签订好抵价地分配合同之后, 才对征地其他费用进行补偿。抵价地分配作业首先应当由事业单位拟定抵价地作业单位、计算方式、分配方案, 待公告无异议后, 再以相应程序分配抵价地、登记抵价地所有权及后期价差补偿。

三、对台湾地区土地征收补偿之借鉴

虽然台湾地区与大陆地区土地所有制不同, 但依现行台湾地区之土地征收补偿工作比大陆地区进行得更加顺利, 究其原因, 亦在于更加丰富之征收补偿内容与标准。因此, 可借鉴台湾地区土地征收补偿, 来完善大陆地区土地征收制度。首先大陆地区征收补偿种类过少, 可以适当增加补偿种类, 对被征收者进行全面补偿。例如, 补偿之内容应扩大到保护被征收者在土地上所设定之利益, 台湾地区所规定之“应有之负担及清偿”、“设定权利之消灭及债权额之清偿”等类目。其次应当完善补偿标准, 可借鉴台湾地区对“土地价值加成补偿”之做法。即可对房屋补偿进行加成计算, 各地根据当地现状制定加成补偿之标准, 并将被征收房屋者之实际情况纳入考虑。通过对征收补偿之完善, 更加注重保护私权主体之利益, 进一步推动大陆地区土地征收补偿之实务进程。

摘要：土地征收补偿制度是为了公共利益之需要, 而对土地权利人进行相应补偿后, 合法剥夺其土地权利之制度。土地征收补偿制度是公权力对私权的合法侵犯, 为保障该状况下之私权利益, 建立相应的征收补偿显得尤为必要。台湾地区对土地之征收补偿按征收形式进行划分, 且补偿内容与标准较为合理, 值得分析、借鉴。

关键词：土地征收补偿,补偿内容,补偿标准,《 (台湾地区) 土地征收条例》

参考文献

[1]宋均梅, 陈利根.我国台湾地区的土地征收制度[J].国土资源科技管理, 2005 (12) :10.

[2]徐聪.台湾征地立法:区分公用征收与区段征收[J].中外房地产导报, 2011 (01) .

征收土地补偿协议书 篇3

关键词：房屋征收；土地使用权；补偿

一、征收国有土地上房屋应对土地使用权进行补偿的必要性

国务院2011年通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。但该《条例》未对征收中的土地使用权补偿作出明确规定，这使得实践中土地使用权人得不到应有的补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。另外，国务院法制办《关于2001年1月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》文件中，虽然指出货币补偿中包括对土地使用权的补偿，却因为过于抽象和笼统，仍然得不到被征收人的认可。有的时候被征收人从城市中心的繁华地段迁移到郊区边远地段，丧失了周围的市场、学校、医院等良好生活环境，却得不到相应的地段差价补偿，致使被征收人往往拿到补偿款却买不起房子，因此心怀不满，纠纷不断，严重影响到社会的和谐稳定。

从征收的目的来看，应对国有土地上房屋占用的土地使用权给予补偿。房屋征收多是国家因城市建设发展的需要，在使用城市规划区内已经建有房屋及地上建筑物的土地时，经人民政府依法批准，由房屋征收部门对现有房屋及地上建筑物进行拆除，并依法对其所有权人及使用权人给予补偿的行为。显然，房屋征收的目的多数情况下在于取得其占用范围内的相应土地使用权。不难得出，如不对权利人的土地使用权给予补偿，是十分不合情理的。并且在实践中，虽然很多征收是为了公共利益，但也有不少的房屋征收所获取的土地使用权最终是由房地产开发商取得并进行开发营利。当由开发商进行开发营利的情形下，不对土地使用权人进行补偿显得尤为不合理。土地使用权的根本性质是一种用益物权，是私有财产权，具有一定的经济价值。因此，土地使用权不予补偿显然是对权利人的财产权的侵犯，也不利于维护市场经济所需要的公平与合理的竞争秩序。另外，有权利就要有救济，有损失就应有补偿，这是最基本的一条法律原则。既然法律赋予公民和组织享有土地使用权，就应对这种权利的行使提供充分的保障与救济，当土地使用权受到侵害时，法律应当给予补偿与保障。

二、对土地使用权进行补偿的制度设计原则

首先应在制度上区分房屋及其附属物下的土地使用权征收开发的性质，是属于公益性的还是商业性的。因为商业性征收开发的目的主要是基于经济利益和考虑，在性质上属于民事行为，就要按照市场经济的规律办理，要遵循公平、自愿和等价有偿的民事基本原则，实行公平交易与转让，要通过合同法和房地产法进行调整。对于教育与慈善事业、市政建设与环境绿化用地等社会公益事业建设而进行的征收，因其一方面此类建设多是国家发展公益事业，目的是为公众谋福利而进行，客观上也提高了城镇居民的生活水平与质量，使城镇居民从中受益，因此作为受益方的被征收人理应为此负担一定成本；另一方面也是因为政府的财力有限，无力提供与开发商同样的补偿标准，因此对开发的性质进行区分在当前是十分必要的。二是要看土地使用权取得的方式，区分划拨、出让与转让。权利人取得的土地使用权是由所有权衍生而来的，土地使用权的权益大小，主要决定于土地使用权取得的方式、土地使用权的面积、土地使用权的年限、土地的区位等各种因素。征收国有土地上房屋的行为实质就是政府收回土地使用权重新调整使用，而在上述因素中，土地使用权的取得方式才是决定因素。

征收土地补偿协议书 篇4

安置补助费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。安置补助费与土地补偿费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30 倍，国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

2.地上附着物补偿费

地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含构筑物)、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。地上附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

3.青苗补偿费

征收土地补偿费计算表 篇5

土地补偿计算公式

(1)土地补偿费=被征地亩数*年产值*补偿倍数 (2)安置补助费=需要安置的人数*年产值*补偿倍数

需要安置的人数=被征地数/征地前人均分配耕地数 例如:某市建设博物馆需要征收土地120亩,该耕地平均年产值为5000元/亩,补偿方案批准补偿倍数为:土地补偿费10倍;安置补助费为10倍,该村人均耕地为0.8亩,问该村应获得多少土地补偿费和安置补助费? 土地补偿费=120亩*5000元/亩*10倍

征收土地补偿协议书 篇6

农村征地拆迁补偿标准，是根据实际情况来制定的。下面是小编整理的2017农村集体土地征收补偿条例，欢迎大家阅读!农村集体土地征收补偿条例暂未出台，但是根据《土地管理法实施条例》相关规定集体土地征收可以按照下面的标准补偿。第二十五条 征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。农村征地拆迁补偿标准农村征地拆迁补偿标准，是根据实际情况来制定的，应该要注意哪些问题，本文将为您详细介绍。被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。补偿安置的时间界点

1、征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定;

2、拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

3、违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。

4、同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。房屋的补偿安置方式

1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置(1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。(3)被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。

2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：(1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：(2)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;(3)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。(4)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

3、拆迁房屋其他补偿项目：律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。拆迁非居住房屋的补偿

1、拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

2、被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。

3、其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：(1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

征收中集体土地权利补偿思辨 篇7

近年来, 我国城乡结合部的集体土地越来越多地被征收, 因征收土地引发的纠纷逐年增加, 有愈演愈烈的趋势, 有的地方甚至引起越级上访、群体上访, 给社会稳定造成隐患。党中央、国务院高度重视土地问题, 在依法治国的今天, 政府更加注重依法行政, 因此, 集体土地征收中有关补偿法律问题愈加引起社会各界的广泛关注和思考。集体土地征收补偿主要涉及以下三类权利的补偿或安置。

一、宅基地使用权的补偿或安置

宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国《物权法》及《土地管理法》的规定, 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权具有如下特征。

1. 权利主体只能是农村集体经济组织的成员, 其他农村集体经济组织的成员以及城镇居民不得购置宅基地, 除非其成为该集体经济组织的成员。

2. 用途仅限于农村集体经济组织成员建造个人及家庭住宅。个人及家庭住宅包括居住生活用房以及与村民居住生活有关的附属设施、庭院经济, 如厕所、猪圈、鸡舍、院墙等。

3. 实行严格的“一户一宅”制度。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地, 其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村集体经济组织成员建造住宅, 应符合乡 (镇) 土地利用总体规划和城乡规划, 并尽量使用原有的宅基地和村内空闲土地, 经乡 (镇) 人民政府审核, 由县级人民政府批准, 但如果涉及占用农用地的, 应依照《土地管理法》第44条规定办理审批手续。农村集体经济组织成员出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。

4. 无偿取得, 具有福利性。城市居民具有住房公积金等住房保障, 宅基地作为农民的住房保障, 因此, 可以无偿使用宅基地建造住房。

集体土地征收及“城中村”改造中, 涉及农民宅基地及房屋补偿问题应当体现保障功能。当前, 我国征收拆迁中对于该问题的处理也是仁者见仁, 笔者在指导具体征收拆迁工作中, 推荐的补偿安置方案有三种:一是按照宅基地面积1:1进行安置且不结算差价, 农民住宅按照重置价进行货币补偿, 例如, 河南省平顶山市某区的补偿安置方案;二是按照具有村民资格的人口进行安置房分配, 例如, 安徽某县的补偿安置方案;三是安置宅基地的, 对地上房屋按照重置价进行补偿。最高人民法院行政审判庭[2005]行他字第5号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》明确规定:“征用农村集体土地之后, 被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权, 房屋所在地已被纳入城市规划区的, 应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定, 对房屋所有权人予以补偿安置。”此答复适用于无法另行安置宅基地的征收拆迁补偿。中央纪委中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》 (中纪办发[2011]8号) 规定“农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿, 宅基地征收按当地规定的征地标准补偿, 被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴, 要能够保障其选购合理居住水平的房屋。”此通知适用于安置宅基地的补偿安置。最高法院的答复和中纪委的通知属于互补的关系, 不存在矛盾。

二、集体土地所有权的补偿

集体土地所有权是指农业集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。我国集体土地所有权是通过农业合作化, 将农民私有土地转变而来的。集体土地所有权具有如下特征。

1. 权利主体为各个农业劳动集体。集体土地所有权不同于国家土地所有权的显著特点, 是在全国范围内没有统一的所有权权利主体, 并且只有农民集体才可以成为集体土地所有权的权利主体。集体土地所有权的权利主体包括三类:一是村农民集体, 二是村内农业集体经济组织的农民集体, 三是乡 (镇) 农民集体。

2. 集体土地所有权的确认须进行所有权登记。《土地管理法》规定, 集体所有的土地, 由县级人民政府登记造册, 核发证书, 确认所有权。

3. 集体土地所有权不能被处分, 可以因国家强制手段而消灭。我国的集体土地所有权和国家土地所有权一样, 不能由所有权人自由处分, 但与国家土地所有权不同的是, 国家土地所有权具有永久性, 而集体土地所有权却可能因国家的强制征收而消灭。

4. 集体土地所有权也可以与土地使用权分离, 依法确定给该集体内的集体经济组织和个人使用。

集体土地所有权补偿的受偿主体为农民集体经济组织, 补偿标准各省略有区别、总体较低, 大约在每亩4万元以下, 例如, 安徽最高标准为每亩39200元, 而通过政府“加工整理”后的招拍挂土地便摇身一变, 身价青云直上, 每亩为近百万元甚至数百万元, 为地方的土地财政奠定基础。巨额补偿出让的差价很难使地方政府不动心, 从经济角度很难切断征用土地的利益链。修订《土地管理法》或者制定《集体土地上房屋征收与补偿条例》都应当考虑提高征收补偿标准。征地补偿金属于村民集体财产, 如何分配或者留存集体资产应当通过村民会议形成决议。应当解决失地村民的养老保险金、失业保险金、医疗保险金, 不应当一分了之。

三、承包经营权的补偿

土地承包经营权是指我国农村集体经济组织、农户或个人对国家或集体所有的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等, 依据承包合同所享有的长期占有并进行耕作、畜牧、养殖及其他生产活动的使用和收益的权利。土地承包经营权是我国土地权利体系中的组成部分, 是土地市场的重要权利载体, 是主要的用益物权。土地承包经营权凝聚了我国农民生存和发展的情结, 具有牢固的实践基础和强大的生命力。承包经营权的主体在《土地承包法》中规定了两类:一是该法第15条规定的“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。这类主体有权和集体签订合同取得承包经营权, 是一种法定的主体。第二类主体是对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地上设立的承包经营权, 其主体可以是本集体经济组织及其以外的单位、农户和个人。土地承包经营权的客体是农村集体所有或国家所有由农村集体使用的土地及“四荒”地。其内容是受法律保护的承包经营权主体承包经营的权利和义务。该法还规定了农村土地承包30年不变, 农民对土地的投入是一个长期的过程, 收益也是一个长期的过程, 在农民承包期间该土地被征收, 显然对其承包经营权是一种损害。这种损害包括:承包土地上的农作物、山林损失, 养殖业的损失, 对土地投入而尚未收益的损失, 承包经营必需的建筑物构筑物损失, 承包权丧失的损失等。这些损失的补偿在现行的《土地管理法》中是一笔糊涂账, 对于涉农损失应当建立公正的农损评估制度, 对土地承包经营权合理补偿, 以实现对土地承包权人的权利保障。

农村土地承包坚持公开、公平、公正的原则, 正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。承包期间, 发包方不得收回土地, 需要注意以下两种变化情况: (1) 承包期间, 承包方全家迁入小城镇落户的, 应当按照承包方的意愿, 保留其土地承包经营权或允许其依法进行土地承包经营权流转。 (2) 承包期间, 承包方全家迁入设区的市, 转为非农业户口的, 应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包期内, 发包方不得调整承包地, 承包期内, 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情况对个别农户之间承包的耕地和草地进行适当的调整, 必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表同意, 并报乡镇人民政府和县级人民政府等行政主管部门批准。集体经济组织依法预留的机动地、通过依法开垦等方式增加的、承包方依法自愿交回的, 可用于调整承包土地或者承包给新增人口。

征收土地补偿协议书 篇8

关键词:土地征收补偿;途径

土地征收是指国家为了公共利益的需要,依法定程序强制收取他人土地所有权并给予合理补偿的行政行为。因为土地征收的对象绝大多数是农村集体土地所有权或使用权,所以完善、改革土地征收或征用制度,对于保护农民利益,减少耕地流失、维护农村稳定意义重大。

1、我国农村土地征收补偿制度存在的法律缺陷

(1)法律框架不完善

我国虽然在2004年的宪法修改中明确了补偿条款,但是对补偿的原则却没有明确,征地补偿原则缺乏宪法基础。《宪法》第10条第3款虽规定了国家对土地的征用,但强调的是国家征收权的行使,而没有为这种权力的行使划定范围?界限?方式和程序,我国现行《民法通则》也缺乏关于征收的一般规定?《物权法》规定了不动产的征收前提是公共利益,然而并没有界定何为公共利益。这种只强调授权?不关注限权的规定,难以形成有效保障财产权?制约政府权力的制度,容易造成权力滥用? (2)补偿标准低

土地征收补偿标准虽然几经修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差?土地位置?地区经济发展水平?土地市场交易价格?人均耕地面积等影响土地价值的因素,也不能体现同一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下出现差别的真实价值?低成本征地,极易导致有关国家机关征地行为的随意性,严重侵害相对人权益? 尤其是在我国对“公益利益”界定模糊的情况下,大量的非公益性质的土地征收行为除了不符合社会正义原则?降低土地配置效率?延迟土地开发时机之外,较低的征地成本带来了较高的交易费用和延迟成本?现行的征地补偿标准也已经难以保证被征地农民维持现有的生活水平? (3)补偿范围涉及面小

征收补偿主要是土地补偿费?劳动力安置费?附着物补偿费等?我国土地征收补偿的状况是直接补偿不充分,而对与被征收客体有间接关联以及因此而延伸的一切附带损失未予以补偿,如残余地损害?营业损失和租金损失等间接损失?因此,征地补偿内容不完整? (4)征地程序不透明

国外一些国家规定征地机关必须通过正式邮件或定期报纸的形式公告有关征地的内容,并经土地所有者申请举行听证会,使土地所有者或其他权利人参与到征地中来,然而我国在整个征地调查?征地补偿分配过程中,农民通常是被排除在外的?目前征地程序的不透明主要表现在:一是政府行为的不透明,哪一块地需要征?应征多少?补偿标准等都不清楚:二是被征收者无法行使一定的权利阻止政府对自己土地的不合法或不合理征收,没有形成一定的制衡机制;三是被征收者中仅有部分人了解情况,如村委会主任,而广大的共有人农民对此了解很少或不了解?

2、 完善我国土地征收补偿制度法律方面的思考

(1)完善相关法律体系

我国没有专门的《土地征收补偿法》,土地征收补偿主要由行政法及部门规章调整。土地补偿制度包括补偿的宪法基础、标准、范围、安置方式等内容,其相关规定散见于宪法、物权法、土地管理法和一些部门规章等各类不同效力等级的法律法规中。目前从相关的土地管理法律、法规规定的情况来看,在征收农村土地时一般坚持的是“完全补偿”的原则。值得指出的是,虽然法律法规规定了“完全补偿”的原则,但执行的情况并不容乐观。就我国目前行政补偿原则的现状来讲,不同程度地存在着随意性大、抚慰色彩浓的特点,不能为当事人正当权益提供有力保护。可借鉴国外宪政经验,在宪法“征收”条款中体现控权、程序、补偿等内容,以为具体征用法律法规确立原则、指明方向。要建立关于土地征收补偿的具体法律,为土地征收补偿提供具体的法律依据。

(2)完善相关补偿制度

补偿标准方面。现阶段可以采取由土地原用途价格和社会保障费用两个部分组成的“征地综合区片价”补偿办法?随着经济的发展,征地补偿标准也要不断提高?这样确定的补偿标准就能较充分考虑市场因素? 采取这种办法确立的补偿标准,将基本上保证农民不因土地征收降低生活水平?

补偿范围方面。我国土地征收补偿仅应从具体国情出发,结合国外经验,适当扩大征收补偿范围,将残余的分割损害?正常营业损害以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定?可量化的财产损失列入补偿范围,以确保被征收人的合法权益不受侵犯?这一举措也有利于被征收人积极配合土地征收工作,保证征收活动的顺利进行? 补偿方法方面。在现有的土地征收补偿标准不宜大幅提高的情况下,丰富土地征收补偿的方式是一种可行的做法。我国可学习日本?英国等国的经验,规定一些例外的补偿方式?这可根据农民的现实需要,由法律做出概括性规定,在实践中灵活掌握?例如改一次性的货币补偿为分期和终身的货币补偿,改货币补偿的单一方式为包括货币安置、社会保险安置、土地使用权入股安置等多种形式的复合安置式。 补偿程序方面。借鉴国外立法条例,结合我国现行管理体制,我国的土地征收补偿程序可以设置如下: 1)前置程序?除国防?交通?水利?公共卫生或环境保护事业,因公共安全原因急需使用土地,来不及与土地所有权人协商外,需用地人应先与土地所有权人协议价购或以其他方式取得土地;所有权人拒绝参与协商或经协商未能达成协议的,方可提出征收申请? 2)征收申请与审批程序?由需用地人向省政府或国务院提出征收土地申请(按照土地地类和面积划分审批权限),审批部门受理后,通知市县土地行政主管部门将申请内容予以公告,利害关系人可以在公告期间提出意见,必要时,可以要求召开听证会?批准决定作出后,由市县土地行政主管部门予以公告?公告后,被征收人禁止实施改变土地用途?抢栽抢建等行为?同时,征收土地价格也被固定下来?被征收人或者利害关系人对于审批决定不服,可以申请复议或提起诉讼? 3)补偿裁决程序?在批准征收决定作出后,需用地人与被征收人可以对征收补偿继续协商,协商不成的,可申请土地征收委员会裁决?对裁决不服的,可以申请复议或提起诉讼,但不影响征收继续实施?复议或诉讼要求补发补偿差额的,在结果确定后发放? 4)土地征收完成?

参考文献:

[1] 汪辉.城乡结合部的土地征用权与征地补偿[J].中国农村经济,2002. [2] 钱忠好,曲福田.中国土地征用制度:反思与改革[J].中国土地科学,2004.

[3]刘广明.试论土地保障功能的法律制度完善[J],兰州学刊2004年第6期。

[4] 曾超,赵勇奇.对我国土地征收补偿制度问题的思考[J].中国土地使用制度,2006. [5] 王书娟.论我国土地征收补偿制度之完善[J].行政与法,2006.

[6] 吕丽丽,董彪.我国土地征收补偿制度的缺陷与完善[J].资源行政管理与法制建设,2006。

征收土地补偿协议书 篇9

分及格。

所属课程 解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》 倒计时 33:11

一、判断题（10 道）

1.房地产评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

正确 错误

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2.保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

正确 错误

3.条例规定：先搬迁，后补偿。

正确 错误

4.未登记的房屋，一律不予补偿。

正确 错误

5.被征收人对人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

正确 错误

6.征收决定的程序第2步：要进行社会稳定风险评估。

正确 错误

7.房屋征收部门拟定征收补偿方案，并报省级人民政府。

正确 错误 8.“产权调换”是房屋征收的补偿方式之一。

正确 错误

9.条例规定的“征收标准”：为“公共利益”才能征收。

正确 错误

10.被征收房屋价值的补偿：不低于公告之日被征收房屋类似房地产的国家定价。

正确 错误

二、单选题（15 道）

1.非法使用征收补偿费用的责任：限期改正，对单位（）。对个人行政处分或刑事制裁。

A.通报批评、警告

B.赔偿

C.通报批评、警告、赔偿

D.领导赔偿

2.（）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

A.市、县级

B.市级

C.县级

D.省级

3.新条例的制订工作从2007年就已经启动，最终于2011年1月19日国务院（）通过，并于2011年1月21日正式公布并施行。

A.第141次常务会议

B.第142次常务会议

C.第143次常务会议 D.第144次常务会议

4.补偿的执行应当是（）。

A.先补偿、后搬迁

B.先搬迁、后补偿

C.边补偿、边搬迁

D.不搬迁，则不补偿

5.下列（）不属于征收决定的程序之一。

A.房屋征收部门拟定征收补偿方案。

B.作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用

C.行政复议和行政诉讼

D.对征收土地上的未来建筑的设计图纸进行评审

6.房屋征收过程中工作人员不履职的责任：（）。

A.行政责任、刑事责任

B.行政责任

C.刑事责任

D.赔偿损失

7.（）应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

A.土地评估机构

B.房屋评估机构

C.房地产评估机构

D.商品评估机构

8.对被征收房屋价值的补偿，不得低于（）的市场价格。

A.近年来周边房地产

B.房屋当初买入时 C.当地房地产市场均价

D.房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产

9.（）不属于条例的基本原则。

A.公平补偿

B.结果不公开

C.决策民主

D.程序正当

10.补偿方式为货币补偿和（）。

A.产权调换

B.实物补偿

C.车辆补偿

D.精神补偿

11.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请（）强制执行。

A.人民检察院

B.人民法院

C.住房和城乡建设局

D.国土资源局

12.2007年出台的（）也明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”

A.《房屋法》

B.《财产法》

C.《物业费》

D.《物权法》

13.非法进行房屋评估的责任：出具（），行政处罚或刑事制裁。

A.虚假报告

B.有重大差错的评估报告

C.虚假报告或者有重大差错的评估报告

D.虚假报告或者有差错的评估报告

14.《国有土地上房屋征收与补偿条例》于（）公布并施行。

A.40197 B.40562 C.40564 D.2011年2月19日

15.房地产评估机构由（）选定。

A.当地人民政府

B.当地物价局

C.当地住房和城乡建设局

D.被征收人协商

三、多选题（10 道）

1.征收与补偿行为可能涉及到的政府部门有（）。

A.市级人民政府

B.县级人民政府

C.当地住房和城乡建设局

D.当地国土资源局

E.当地发改部门

2.下列（）等属于征收决定的程序。

A.房屋征收部门拟定征收补偿方案

B.进行社会稳定风险评估

C.作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用

D.市、县级人民政府作出房屋征收决定

E.发布征收公告

3.学习本条例，应重点对哪些人员进行培训（）。

A.市县级政府领导

B.征收管理部门的人员

C.具体实施单位的人员

D.财政、发改等相关部门

E.土地、城市规划等相关部门

4.房屋征收部门和被征收人在双方协商一致的基础上，订立补偿协议。内容包括（）等。

A.补偿方式

B.补偿金额和支付期限

C.产权调换房屋的地点、面积

D.搬迁费、安置费

E.停产停业损失

5.采取非法手段，如采取暴力、威胁或终止（）等非法方式迫使被征收人搬迁，给予行政处罚，严重的给予刑事制裁。

A.供水

B.供热

C.供气

D.供电

E.道路通行

6.征收与补偿的前提是为“公共利益”，下列属于公共利益的是（）。A.国防和外交的需要 B.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

C.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政

公用等公共事业的需要

D.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

E.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要

7.《国有土地上房屋征收与补偿条例》立法的基本原则是（）。

A.先拆后补

B.公平补偿

C.决策民主

D.程序正当

E.结果公开

8.本讲认为，学习落实本条例的注意事项有（）。

A.配套制度的制定

B.工作人员的培训

C.要靠社会的共同努力

D.国务院带头学习

E.开发商最应当学透

9.《国有土地上房屋征收与补偿条例》立法的指导思想是（）。

A.统筹兼顾

B.补偿公平

C.程序参与和保障

D.闭门立法

E.优先保护开发商

10.应当利用条例实施这个契机来重新建构政府和社会达成一种相互（）的新的关系结构，推动我国城市化、工业化进程。

A.同情

B.信任

C.合作

D.理解

E.支持

征收土地补偿协议书 篇10

菏泽市国土资源局

赵灿 韩伟 刘鹏 薛排国

农村集体土地征收与补偿已成为社会关注的热点。我市就近三年来在集体土地征收、土地补偿标准、土地补偿费、安置补助费、被征地土地上的附着物、青苗补偿费分配、失地农民的社会保障、城乡结合部失地农民的补偿等工作实践的基本情况进行了专题调查，基本情况如下：

一、集体土地征收情况

1、基本情况。近三年来，我市共征收集体土地240件，面积3580.9公顷（5.4万亩）。

2、我市征收的集体土地用于工业用地和经营性房地产用地分别占52.45%、18.9%。

近三年来，土地收益约42.7亿元，约占地方财政收入的23.4%，预计2010年土地收益将达到60亿。

土地储备来源于国有土地房屋拆迁后所获得的土地和征收的集体土地分别是578.4公顷、600.4公顷。建设用地供应有1179.8公顷来自于土地储备。土地储备中有878.7公顷用于工业用地，有288.4公顷用于经济适用房和经营性房地产用地。

3、做法和经验。实行了征地预付款制度，为确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠等问题，我市县（区）政府设立了征地补偿款预存账户，县（区）国土资源部门受理用地申报后，根据征地规模与补偿标准，测算征地补偿费用，在报批用地前，由申请用地单位提前将征地补偿款足额缴入专户，缴费凭证作为报批用地的要件。用地经依法批准后，根据批准情况对预存的征地补偿款多退少补。

4、存在的问题。一是批次用地监管有一定难度，个别存在着土地闲置现象。二是在土地补偿方面个别县区仍有上征下租现象。

二、土地补偿标准执行情况

根据现行《土地管理法》，要支付土地补偿费和安置补助费，总和不得超过土地平均年产值的30倍。被征收土地上的房屋等附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）要求省、自治区、直辖市制定并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。

我市是严格按照区片综合标准来确定土地补偿费、征地补偿费，做到了同地同价（山东省人民政府已于2009年3月30日下发了《关于实施征地区片综合地价标准的通知》鲁政办发

[2009]20号，并于2009年7月1日起全省全部实行了征地区片综合地价标准）。

在具体工作实践中发现，由于区片的划分界限大多为具体地类实物（明显地物）等划分，而在分界地类两侧的土地补偿价格差别较大，被征地农民意见较大，难以接受。

建议应由用地单位与集体经济组织成员代表充分协商，就有关的补偿、安置、入股、养老等关系到失地群众长远生计问题达成一致意见，签订书面协议，然后国土部门介入，履行征地程序。而用地的补偿标准，宜以征地区片综合地价为基础，由省统一制订调整系数，避免被征地群众哄抬地价或漫天要价，保证征地工作的顺利进行。

目前我市农村房屋拆迁严格按照省国土资源厅、财政厅和省物价局联合下发的鲁价费发[2006]269号文件规定的标准执行，最高补偿标准为320元/平方米。但随着经济总量的增长、物价水平的上涨，该补偿标准已远远不能保障被征地群众的安置居住生活，建议今后农村房屋拆迁标准应充分考虑市场因素，使补偿费用能满足被征地群众建新房需要。

三、土地补偿费、安置补助费以及被征地土地上的附着物和青苗的补偿分配情况

目前土地补偿费归被征地农村集体经济组织所有，地上附

着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

由于土地补偿费用拨付到村集体经济组织，时有侵占、截留、挪用现象发生，监管存在一定难度。现实行的村财乡（镇）管，宜调为以县（区）为单位，统一制订征地补偿费拨付、管理、使用、监督办法，实行村级财务公开，被征收土地的农村集体经济组织应当将征收土地补偿费的收支和分配情况，向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

四、失地农民的社会保障问题

根据鲁政办发[2003]11号文件规定，被征地农民基本养老保障金，采取“政府出一块，村集体补一块，个人缴一块”的办法，共同出资筹集，政府占30%，村集体和个人占70%，但有些被征地农民因已办理了养老保险，不愿意个人再次缴纳保障金，造成保障资金无法筹集到位。建议将社保资金纳入征地成本，直接兑付到被征地农民手中，由被征地农民自己决定是否加入社会保障养老保险，这样既能使失地农民长远生计有保障，又能满足失地农民意愿。我市对失地农民的社保工作高度重视，市政府办公室专门印发了《关于进一步做好被征地农民社会保障和就业培训工作的意见》(菏政办发[2008]39号)，一些县（区）也相继出台了有关规定。凡社保费用不到位的，市政府一律不予办理土地征收审查报批手续，但仍需进一步强化监督

措施，确保执行到位。

五、城乡结合部失地农民的补偿

建议适当提高城乡结合部失地农民的补偿标准，缩小与国有土地上房屋征收补偿标准的差距。适当提高征地补偿标准，既能保证被征地农民生活水平不降低，长远生计有保障，又能促使企业提高土地利用率，节约集约用地。

六、关于征收范围问题

按照《物权法》的规定，征收城市房屋和农村集体所有土地，都必须是为了“公共利益”的需要，因此，无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《土地管理法（修订案）》，对城市与农村的征收范围在具体掌握上应当一致。目前，根据各方意见，对“公共利益”范围的界定主要有两种方案：一种方案是原则性规定，即为了公共利益的需要，按照城乡规划、土地利用规划和专项规划，可以实施征收。另一种方案是列举式规定，即《国有土地上房屋征收与补偿条例（公开征求意见稿）》列举的“国防设施、国家机关办公用房和国家重点扶持的能源、交通、科技、教育等公共事业以及由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房和危旧房改造等”，并将其中的“危旧房改造”修改为“为改善居民居住条件，按照城市、镇的控制性详细规划，由政府组织实施的对危房集中、基础设施落后等地

段进行旧城区改建的需要”，相应地，在土地管理法修改中采取同样列举的办法，规定“国防设施、国家机关办公用房和国家重点扶持的能源、交通、科技、教育等公共事业以及因公共安全、环境保护、区域发展等，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内；按照城市、镇的控制性详细规划，由政府组织实施的成片开发建设的需要”。

我们认为，两个方案都能适应工业化、城镇化建设的用地需求，但均不尽完美。“原则性确定”，实施起来监管有一定难度；“列举式确定”涵盖不太全面，分项定义应有严格的规定标准。第一种方案即“原则性规定”方案更有利于取得社会理解和支持。

征收土地补偿协议书 篇11

关键词：土地征收；管理制度；工作建议

一、经验总结

（一）要坚持严格的审批制度。为了防止徇私舞弊，违规操作的现象发生，坚持三级审核制度，即：房屋现状锁定由所在居委会干部、有关部门、项目点业务人员和负责人集体会审后报征收中心审核按程序通过后作为房屋征收和结算依据；资金支付由居委会、项目点业务人员和负责人、征收中心共5人以上审签后通过银行直转到被征收人帐户。

（二）实行单位、部门挂包制。政府组织实施的项目，涉及人数多，户数广，面积大的，一般组建攻坚团队，发挥大兵团作战的方针，同时把任务按照被征收人的情况、分解到相关的部门，进行任务分解，缓解压力，逐层消化矛盾。

（三）旧城改造推行“模拟征收”。按照两个“三分之二”原则，实行旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿，达到两个“三分之二”，即房屋所有权面积超过三分之二且总户数超过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围。

（四）推行货币化安置。大胆探索货币化安置政策。根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》和《住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》等相关规定，结合棚户区改造情况，对被搬迁房屋实行货币化安置。被搬迁人选择货币化安置的，在县城规划区内已取得商品房预售许可证的商品房开发楼盘中现有房源选择购房安置。

二、存在的问题

（一）政策要素配套不齐。《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，我市至还没出台相关配套法规，各县、区补偿都是参照其市场行为制定补偿标准，不具有权威性和法律性，加之集体土地上征收参照《土地管理法》的标准进行补偿，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》失去连贯性，政策的不统一，在执行政策的过程中，我们只能“摸着石头过河、拆东补西”，由此给被征收人提供了“欲望空间”和“政策空子”，工作乏力。

（二）在政策依据上有过于“绝对”的地方。如《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记。第十四条，征收已经登记的房屋，其性质和建筑面积以房屋权属证书或者房屋登记薄的记载为准，作为征收补偿的依据。但在实际工作中，由于过去房屋权属登记部门管理体制的不完善，产权证书登记的与实物不相符的将如何处理？如房屋产权证上登记的房屋用途是住宅，而实际修建的房屋现状是经营性用房。

（三）违法、违规建筑等行为缺乏制约手段和强制措施，实际工作中房屋认定和处置上非常棘手。征收实施单位无权认定该类建筑是否是违法、违规建筑，比如未经规划批准私自搭建的彩钢棚、树脂瓦等其他临时性建筑，在处理过程中没有，统一的标准和强制措施。我县的一般做法：如有全封闭维护结构，装修且正在居住，视其装修程度按其面积5-8折计算房屋面积；如有半封闭机构，装修且居住视其装修程度按其面积3-5折计算房屋面积；如有半封闭机构，装修未居住按附属物补偿标准补偿。

（四）“城中村”、“住改商”等特殊情形缺乏准确定性。在国有土地上进行征收补偿的项目中涉及到集体土地的，其政策补偿依据不一致，补偿标准不一样。被征收人有的要求按国有土地上的补偿标准进行补偿，有的要求按集体土地上的补偿标准进行补偿，很难统一。我县的一般做法：因地制宜制定，根据两种不同的补偿标准与被征收人进行算账，按照“就搞不就低”的原则，哪一种方式对被征收利益更大，我们就采取哪种方式。

在房屋征收工作中出现“住改商”的现象也非常普遍，即房屋产权证上记载的是住宅，而實际在按经营性用房使用。如此类情形也按照条例的进行补偿，显得有失公平。我县的一般做法：根据“住改商”的具体情形如该经营行为有合法的工商营业执照、有连续完税凭证且正在经营的，给予其原住宅房屋评估价20%——30%一次性经营补贴；如该经营行为没有合法的工商营业执照、连续完税凭证，但正在经营的给予其原住宅房屋评估价10%——20%一次性经营补贴；如没有合法的工商营业执照、连续完税凭证且已没有经营的，只按照附属物作装饰装修补偿。

（五）在被征收人心里因素上有不平衡的问题。在与被征收人进行产权调换结算时，如产权调换房屋面积超过原征收面积，超出部分以产权调换房屋的期房价进行结算；如原征收面积超过产权调换房屋面积，超出部分以被征收房屋的评估价进行结算；评估价与安置房评估价之间存在的差价，被征收人不予接受；被征收人欲望绝大多数高于拟定的房屋征收标准。我县的一般做法：实行产权调换的，产权调换房屋面积超过原征收面积，超出部分在5——10平米内按照产权调换房屋的成本价进行结算；超出部分在10平米上，再超的面积按照产权调换房屋的期房价进行结算。

（六）工作经费保障上的问题。《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收与补偿所需工作经费由市、县级人民政府予以保障，不得在房屋征收补偿费用中列支。我县征收补偿工作经费未纳入财政预算管理；也未出台房屋征收补偿工作经费管理规范性文件。

三、工作建议

（一）对房屋性质和实际使用用途不一致的处理建议：由房屋征收部门组织国土、住建、房管等相关部门进行核实确认，并出具核实认定通知书，通知征收实施单位进行相应业务处理。

（二）对违法违章及临时性建筑的处理建议：由房屋征收部门组织规划、国土、房管、综合执法大队等相关部门成立“违法、违规建筑认定小组”对其违法违规建筑作出认定和处理。