国有土地使用权转让

国有土地使用权转让（精选9篇）

国有土地使用权转让 篇1

近年来, 我国国有土地使用权转让比例逐年上升, 诚然, 在土地使用权的依法转让和合理开发利用的基础上, 可以更好的促进城市经济和建设的发展, 但是交易中往往存在一些规范性不足的问题, 对国有土地资产管理及有效利用均会产生不利影响。希望相关部门要认清我国土地使用权转让过程中的各类问题的利害关系, 积极采取应对问题的措施, 加强对土地使用权的管理, 防止国土资源的流失。

一、土地权利制度

1. 国有土地使用权转让的条件

我国国有土地使用权的转让主要在《城市房地产管理法》和《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定下进行, 根据相关法律, 我国国有土地使用权的转让应具备的条件一般包括以下几点:

(1) 以出让方式取得土地使用权的, 转让人要取得土地使用权证书, 并需要按出让合同执行支付约定的全部出让金。

(2) 土地转让当事人需要对转让价格、付款方式、土地具体使用期限、土地建设规划条件以及违约责任进行明确, 签订书面转让合同。

(3) 在土地使用权的赠与方面, 需要转让当事人按照规定的流程进行过户登记手续的办理, 登记手续办理完成后, 才是有效的赠与。

(4) 所有的国有土地使用权的转让都必须要在法律要求的范围内进行。我国对国有土地使用权的转让有着明确的法律规定, 土地使用权人若无视规定, 则不得转让其土地使用权。且非法的转让会造成地产市场的经营秩序严重破坏, 影响土地所有者的管理和经营。

2. 国有土地使用权转让的几种形式

当前, 我国国有土地使用权的转让形式主要包括出售、交换和赠与, 具体依照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。其中出售即是以买卖的形式进行的土地使用权的转让, 也是传统意义上的出卖;交换是指当事人双方在各自拥有的土地使用权的基础上进行的土地使用权的互换, 也成互易;而赠与则是指受让人无偿拥有土地使用权所有者无偿给于的土地使用权。

虽然我国国有土地使用权转让有多种形式, 但都必须在法律规定的框架内进行。此外, 由于继承也属于土地使用权的转让, 但其基本条件是土地使用权人死亡, 这不属于土地使用权再转移的民事法律行为, 所以继承不算做土地使用权的转让形式。

3. 国有土地使用权的转让的法律特点分析

我国的国有土地使用权转让制度的基本法律依据包括《房地产管理法》、《土地管理法》等法律, 根据这些法律法规对国有土地转让的规定, 可以将国有土地使用权的转让的法律特点归结为以下几点:

(1) 我国国有土地使用权的转让是平等主体之间土地使用权的转让。

(2) 该转让行为严格受法律约束

(3) 该转让行为是权利和义务的一并转让。

(4) 该转让行为导致土地使用权与地上建筑物的所有权一并移转。

(5) 该转让行为是有期限的行为。

国有土地使用权的转让, 国家是以民事主体身份作为转让乙方的主体, 而转让行为则发生在公民、法人之间, 但无论通过何种形式的转让, 都只是土地使用权的转让, 并不包括土地所有权的转让, 这是土地使用权转让与出让的重要的区别。

二、土地使用权转让制度中存在的问题

1. 土地产权制度存在缺陷

随着我国国民经济的发展, 土地使用权的转让更多的与利益结合在一起, 但我国的土地产权制度中存在一些缺陷, 难免会导致国土资源的浪费和国家利益的损失。

首先, 在长期的土地管理中, 由于中央与地方政府之间土地产权界线模糊, 很多时候由地方政府代理行使土地所有权, 导致土地寻租的情况大量萌生, 国家的利益被窃取。其次, 新《土地管理法》中规定“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”, 这一规定虽然明确了国家的态度, 但并未能从实际上解除地方城市建设和土地开发大量的实际事权和义务, 导致国有土地资源的收益在这种情况下大量的流失。

2. 无偿划拨土地及非法转让

设立划拨土地使用权的目的是为了公共利益的需要, 划拨土地的最大特点是公益性、无偿性和无期限性。但若政府部门对划拨土地的监管不力造成划拨土地非法入市, 不仅导致了国土资源的巨大浪费, 还容易滋生腐败和金钱交易行为。另外, 大量的划拨土地被闲置的现象也较为严重法律规定:“对未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位, 市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入, 并根据情节处以罚款”, 而在现实中, 对这些有收益的土地资产, 往往因为没有较好的强制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。另外, 各城镇的各级行政单位的迁移, 政府没有及时收回旧的办公楼, 导致老街区的土地被自行转让或出售, 造成国有土地资源的流失。

3. 土地转让制度不完善

目前, 我国在土地转让制度方面的法律有《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等, 在我国土地转让市场急需规范和进一步发展的情况下, 这些立法仍然不能很明确的对当前存在的很多问题或矛盾进行规范, 或者在某些方面的立法不严密, 容易被钻空子, 造成不必要的损失。

三、完善国有土地使用权转让制度的对策

1. 完善土地使用权转让的法律体系

首先, 应对现行的国有土地使用权转让相关的法律法规进行研究分析、补充和完善, 明确立法机构的地位, 制定切实可行的政府管理土地的行为宗旨和规范;其次, 要明确各级部门及相关管理机构对国有土地资源管理的权利和义务, 通过完善政府管理土地的基本法律框架, 为公众的监督举报提供方面, 同时也方便了上下级之间的监督考核。

政府应将主要精力用在服务和监督上, 逐步淡化自己作为土地经营者的角色, 以创造公平的市场环境和交易秩序。

2. 完善城市土地租税费体系

考虑到我国目前的城市土地租税费体系的混乱程度及租税在我国国有土地资源配置中的重要作用, 相关部门或机构应积极采取措施来应对这一问题, 防止租税的作用受限和大量的土地收益的流失。

(1) 国家管理及职能部门应明确自身的责任和权能, 在土地租、税等方面要同财政税务等部门密切配合, 科学设定租、税种类及体系。

(2) 合理调整土地收益分配关系。

(3) 严格租、税的征管。

(4) 租、税的设定和征管要结合整个国家的经济发展水平。充分考虑纳税、缴租人的承受能力。

摘要：我国的土地实行的是国家所有制, 这就意味着土地行政管理权在政府手中。我国的国有土地使用权的转让主要是指土地使用权人对土地使用权进行买卖、互易和赠与等, 并以合同形式进行转移的民事法律行为。虽然我国的土地使用权转让制度取得了成功, 当前的土地市场正逐步与时代接轨, 但在其运行过程中, 仍然存在一些问题, 本文通过对这些问题的研究分析, 并为解决问题提供主要对策。

关键词：国有土地使用权,转让,现状,问题,对策

参考文献

[1]林耀华.对我国土地使用权出让制度的反思[J].资源·产业, 2002, (2) :7-9.

[2]李元.中国土地资源[M].北京:中国大地出版社, 2000.

国有土地使用权转让 篇2

合同双方当事人：

转让人（甲方）：身份证号码：

住址：号

邮编：

联系电话：

转让人（甲方）：身份证号码：

住址：号

邮编：

联系电话：

受让人（甲方）：身份证号码：

住址：

邮编：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《海南经济特区土地管理条例》有关规定，合同双方本着平等、自愿、互利、有偿的原则，就转让土地使用权一事经协商一致后签订以下合同条款，以资共同遵守执行。

一、一般条款

第一条甲方自愿将其拥有的位于琼海市爱华东路紫瑞小区的国有土地使用权有偿转让给乙方。

第二条转让地块的概况

1、土地使用权证号：

2、土地使用权面积：平方米。

3、土地使用权类型：

4、土地使用权用途：

5、土地使用权终止日期：年月日。

6、地号：

7、图号：

8、地界坐标：见土地使用权证之宗地图。

第三条甲方保证转让给乙方的上述国有土地使用权权属及四至清楚、无争议、无债务、无抵押等瑕疵。

第四条乙方已到实地勘查转让地块现状，自愿有偿受让上述国有土地使用权。

二、转让价款及付款方法

第五条双方同意上述国有土地使用权转让地价款总额为元（￥元）。

注：本地价款不包括过户所有税、费及过户费用。

第六条付款方法

乙方在琼海市国土环境资源局受理本宗地转让申请之日或甲方给乙方提供【海国用号国有土地使用权证】正件、居民身份证复印件、户口薄复印件、结婚证复印件并到办妥授权委托书（即甲方全权委托乙方指定人员为办理本宗地国有土地使用权过户登记手续全权

代理人）之日，乙方给甲方一次付完转让地价款人民币元（￥元）。

三、办理变更登记手续及支付费用

第七条本宗地国有土地使用权过户登记手续由乙方办理。甲方提供按琼海市国土环境资源局规定应由甲方提供的有关证件资料。

第八条转让本宗地国有土地使用权发生的所有税、费及其他费用均由乙方负担。

四、双方的权利和义务

第十条甲方的权利和义务

1、享有获得本宗土地使用权有偿转让收益的权利。

2、提供有关证件资料或到琼海市公证机关办妥授权委托书给乙方办理本宗地国有土地使用权过户登记手续。

第十一条乙方的权利和义务

1、享有获得本宗土地使用权和处置权的权利。

2、按本合同约定支付本宗土地使用权转让地价款。

3、负责办理本宗地土地使用权过户登记手续。

4、负责本宗地土地使用权转让过户所发生的全部税、费及费用。

五、特别约定

第十二条甲乙双方所签订的《琼海市国有土地使用权转让合同》，只能用于办理上述土地使用权转让的缴税及过户登记等相关手续，不能作为合同条款执行及付款依据。

六、违约责任

第十四条甲方不按本合同规定履行甲方义务，视为甲方违约。甲方双倍退还乙方已付地价款。

第十五条乙方不按本合同约定给甲方支付地价款或不按本合同规定履行乙方义务，视为乙方违约。乙方已付地价款甲方不予退还。乙方还须到琼海市国土环境资源局注销本宗地转让过户申请，配合甲方将本宗地土地使用权恢复到甲方名下。

七、其他条款

第十六条本宗地国有土地使用权转让生效后，乙方应继续履行《国有土地使用权出让合同》以及法律、法规规定的义务。

第十七条本合同在琼海市签订。

第十八条本合同经双方签字后生效。

第十九条本合同一式二份，双方各执一份，具有同等效力。

甲方（盖字）：乙方（盖字）：

国有土地使用权转让 篇3

从需求方面来看, 我国社保基金面临很大的挑战。一方面是我国人口老龄化趋势逐步增强, 截至2008年底, 全国65岁及以上人口10956万人, 占全国总人口的8.3%, 比上年上升了0.2个百分点。60岁及以上人口15989万人, 约占全国总人口的12%, 比上年上升了0.4个百分点。另外, 随着社会的发展和进步, 全体国民对于社会保障的需求层次也在不断增长, 客观上要求社保基金在保持“广覆盖”的同时, 也提高保障的水平, 这实际上要求社保基金增加给付的数额和力度。

从供给方面来看, 由于我国社保体系建立的时间比较晚, 社会保障体系“欠账”太多, 目前社保账户的缴费严重不足, 尤其是个人账户没有做实, 导致社保资金的“现收现支”情况比较严重, 缺少长远发展的后劲, 已经到了刻不容缓需要支持建设的时刻。目前全国社保基金管理的资金规模仅7000多亿元, 远远不足以应付老龄化浪潮的到来。现有研究公共养老金缺口的测算方法有好几个口径, 所得到的结果都不一致, 缺口最多的达八九万亿, 最少的达两三万亿。目前, 11个省的个人账户积累资金仅为1100亿元人民币, 全国的空账已达11000亿元人民币。巨大的社保资金收付差额, 导致地方财政和中央财政面对社保缺口“最终支付者”的角色, 都感到了压力的巨大。在这样的背景下, 社保资金在全国范围内和地方范围内的弥补问题成为了重要的现实课题。

弥补缺口的方式中的一个可行的方案是通过国有股权的转让来充实全国范围内的社保资金的缺口。2009年6月19日, 由财政部、国资委、证监会、社保基金会四部委联合发布的《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》正式发布。这一政策旨在从多渠道筹集社会保障基金, 为应对未来老龄化社会做准备。国有股权划拨社保基金是指, 今后凡2006年股权分置改革新老划断后含国有股的IPO, 均须将实际发行股份数量10%的国有股转由全国社会保障基金理事会。社保基金可以有两种选择:直接持有股票或售出股票持有现金。从以上的全国社保基金的运作方式可以看出, 运用国有股权充实社保资金缺口的方式无非是持有和转让, 从持有的角度来看, 国有股转持到社保基金意味着国有股背后所代表的资产从“国有”转为了“公有”, 从政府层面掌握的财产转成了“全民”享有的财产。

从理论上看, 将国有股转让给社保基金顺理成章。社保基金保障的相当一部分人员是国有企业的退休人员, 正是这些人员的辛勤努力造就了庞大的国有资产。在社会转型的过程中, 现有退休人员也承担了相当的改革成本。将国有股的一部分充实社保基金是对于这部分人员的合理补偿, 也是构建和谐社会的应有之意。一直以来, 市场上均有声音呼吁刺激内需需要建立社会保障体系, 将国有企业的股份划转给社保基金是将国有资产用于解决民生问题, 这比划转给其他机构更加稳妥。另外, 社保资金的过多的付出也在于解决了相当一部分国有企业的转制中的职工安置的问题, 从这点来看, 国有企业通过将股份的划转和减持, 对于社保资金的缺口加以弥补, 也是国有企业发展形势逐步好转, 历史包袱逐渐减轻之后应该有的作为。

在此必须指出的是, 本文所指的国有股权的转让, 包含两个层面的问题, 一是国有股权通过国家认可的机构加以转持, 正如中央社保基金所做的那样。不过, 社保资金持有的股权最终还是要通过资本市场或者产权交易市场减持。二是国有股权的减持问题, 股权的减持也是股权转让的一种。随着股权分置改革的实现, 以及“全流通”时代的来临, 2009年的国有股权转持的规定引发了各界对于社保机构转持后的国有股权怎么补充社保资金缺口的讨论, 这些转持的股份仅仅通过分红来弥补社保缺口存在一定的难度, 有必要通过直接的市场减持行为达到目的, 这在当前的资本市场环境下, 没有太大的技术上的问题。

现有研究表明, 对于社保基金转持国有股的研究还停留在政策的宏观面的评价和解释方面, 曹凤岐 (2009) 、刘纪鹏 (2009) 、林江 (2009) 分别从国有股划转与国有股减持, 国有股划转与资本市场建设以及此项政策对于宏观经济形势如消费形势的影响等方面展开了分析。华生 (2009) 认为, 社保基金原本就在投资股市, 可以通过分红获得源源不断的收入, 未必要抛售。此外, 社保基金有投资比例的限制, 如果国有股份划转后持股比例大幅提高, 未来值得考虑是否需要提高社保持有股票比例的上限。李稻葵 (2009) 认为, 从稳定投资市场的角度来看, 把部分国有股直接划拨给社保基金不仅完全符合社保基金的投资理念, 并且直接划转的国有股权降低了社保基金的投资成本和风险, 更有利于社保基金规模的壮大。这将在一定程度上造就一个规模巨大、奉行长期投资和价值投资、具有高度社会责任感的超级机构投资者, 对于我国资本市场的长期稳定和健康发展无疑是长期利好。

现有研究的不足首先在于缺少对于转让国有股权的相关政策作深入的分析, 尤其是缺少对转让国有股权政策影响面的实务性的调查研究。另外, 对于转让国有股权弥补社保资金缺口在理论层面上的讨论还没有在各个利益方之间充分达成共识, 这里所说的利益方包含各级政府、国有企业和社会大众。各地国有股权的分布是不一样的, 各地社保资金的缺口也不一样, 各地国有企业和央企在股权转让上的态度也存在差别, 国有股权的转让还涉及到国有资产在全国范围内的调整以及国资监管部门对这些问题的理解。所以在全国统筹社保体系没有完全建立的情况下, 对于转让国有股权弥补社保资金缺口的深入细致的分析是有必要的。

无论如何, 对于全国范围内社保资金的缺口而言, 国有股权的弥补是一条构建和谐社会的重要措施, 必须在全社会, 尤其是国有企业内部形成这样的共识。同时, 理论界和实务界也要对此项政策在后续执行过程中的配套措施以及政策执行中可能出现的效果进行分析。这项改革措施涉及各方利益的调整, 涉及收入分配制度改革的全过程, 必须采用积极审慎的态度来对待这些问题, 一方面要看到问题的紧迫性, 另一方面也要在政策措施的出台上力争考虑全面。这项措施的完善, 对于巩固社会的稳定性, 提高经济和社会发展的持续性, 将产生重要影响。

其次, 上已述及, 国有股权的转让涉及两方面的内容, 一是转持, 二是转持后的减持问题。首先, 从转持的角度来看, 现有文件规定指出, 社保基金不参与经营管理, 但作为持股比例比较大、持股范围比较广的股东, 理应出现在股东会和董事会中。社保基金在其中应该行使股东权益, 其股东权益是什么, 文件并没有明确, 这可能对公司治理带来很大的不确定性, 这一问题有待进一步明确。尤其是, 在国有资产监管体制下, 政府特设的国资监管部门和持股的社保机构之间是怎样的关系, 需要进一步的明确。双方在利益上的一些差别, 可能引起国有股权持有人之间在公司治理结构框架下的矛盾, 社保资金决策的近期性和国资监管部门决策的中长期性, 可能是问题发生的根源所在。如果社保资金持有的股权同时交由专门的独立的第三方的投资机构来持有, 既可以减少与国资监管部门的意见不一致, 也可以弥补社保机构缺少专门人才持有和经营这些国有股权的问题。

第三, 在2009年的相关规定出台之后, 一些从事创投和风投业务的国有企业就发现, 由于自身投资的多是高科技企业, 本身持股比例不高, 且股权分散, 社保基金转持国有股可能会影响到国有企业自身做创投业务的积极性, 因为上市后的股权将无偿上交社保基金。2009年出台的该办法第四条规定, “本办法所称国有股是指国有股东持有的上市公司股份”, 但未对“国有股东”的性质或身份进行明确的界定。这样的话, 在此项政策的执行过程中, 容易产生规避相关规定的行为, 比如国有企业将自身的股权进一步地稀释, 比如国有企业不再从事现有的风创业务。本来, 一些风创业务由于自身的风险问题, 存在着企业进入热情不高的问题, 现有国有股权的转让的政策, 让国有企业从事风创业务的内在动力缺乏。所以, 现有的政策面对这些问题, 既应当做出详细的防范性质的补充规定, 减少可能的道德风险, 同时针对从事风创业务的国企, 给出一些鼓励性的措施。

第四, 相关的政策执行部门对于一些具有优良资产的国企, 尤其是那些市场规模大, 优良资产多, 同时业务跨度比较大的非关乎国计民生的企业, 要更加突出其主营业务, 在主营业务范围之外的业务, 结合国有股权的调整, 结合国资监管体制的调整, 给出恰当的转让国有股权的决策。在与企业沟通的同时, 强调和强化国资监管部门的国有股权代表人的身份, 在国有监管部门和下属国企间建立通过股权紧密起来的关系, 国资监管部门在执行政策的同时, 应当从产业和行业的高度, 规划国有股权转让的方向, 减少对企业内部经营行为的过多的指导。既要考虑国有企业的发展的后续能力建设, 避免因为弥补社保资金缺口“杀鸡取卵”的行为;又要从大局出发, 从全社会的稳定出发, 做到相关政策在全部所属国企的全覆盖。

第五, 现有制度将10%的国有股权从国有股东手中划转到社保基金账户, 相当于降低了原国有股股东的控股地位, 导致上市公司股权分散化。由于涉及国有公司数量庞大, 上市国有公司的股份还涉及地方利益, 主要是中央和省市级层面的, 这也是一次重要的中央和地方的利益调整, 在社保制度没有实现全国统筹的背景下尤为明显。如何理解这些利益关系, 如何调整和处理好各种利益关系, 是下一步深入分析此项政策走势和执行效果的前提。利益关系的重新划分向来是改革的难点, 在此项改革进程中, 应当明确政策的优先级和倾斜面, 做到政策的针对性。

今后相关问题研究的难点在于社保基金转持国有股的理论问题解决之后, 尤其是相关规定出台后, 要研究具体的操作层面出现的问题。操作层面的问题不仅反映出各个利益群体的争议, 更重要的是操作层面出现的问题可能会带来之前我们没有预料到的一些新的理论问题, 怎样去解决新的问题, 协调各方利益, 兼顾短期和长远发展, 是本课题作为经济学、社会学、政治学等多学科交叉的政策咨询类研究的难点。

针对以上一些问题的出现, 应当坚持社保基金转持国有股的原则方向不变, 根据各个地方社保资金使用充实的实际情况以及各地国有资产国有企业调整的方式和路径, 调动地方参与此项工作的积极性, 既突出全国社保基金的“广覆盖”的特点, 同时强调各地经济发展水平基础上的“差别化”。既要考虑国有企业的长久发展, 又要关注社保资金来源的多样化, 意识到“制度变迁也是生产力”的深刻内涵。

参考文献

[1]刘轶.新上市公司国有股转持相关问题的探讨[J].现代商业, 2009, (23) .

[2]陈海燕.论国有股转持办法对国有创业投资业的影响[J].江苏:江苏科技信息, 2009, (9) .

[3]陈晶.浅议减持国有股与充实社会保障基金[J].西部财会, 2009, (3) .

国有土地使用权转让合同 篇4

转让方：（甲方）承让方：（乙方）

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及国家有关法律、法规，为明确各自的权利和义务，签订本合同。

一、甲方同意将位于平方米国有土地使用权转让给乙方使用。具体位置及四至范围以所附红线图为准。

二、乙方应遵守龙岩市国土资源局与甲方签订的《国有土地使用权出让合同》规定的期限和条件使用土地，《国有土地使用权出让合同》和有关登记文件所载明的权力和义务随之转移。主要内容有：

1、土地面积：平方米

2、土地用途：

3、截止日期至：

4、承让方同意待龙岩市新罗区统一开征土地使用费（税）时起，按政府规定逐年向龙岩市国土资源局缴纳土地使用费（税）。

三、根据双方签订的转让合同，甲方以人民币元整（评估价）将上述土地使用权转让给乙方。乙方应交纳办理土地使用权转让时涉及的有关税费。

四、土地使用权转让后，乙方如需改变原《土地使用权出让合同》规定的土地用途时，应当征得出让方同意并经龙岩市国土资源局和规划局批准，并按有关规定重新与龙岩市国土资源局签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

五、因执行本合同发生争议，当事人应及时协商解决，协商不成时，可以向有管辖权的人民法院起诉。

六、本合同经龙岩市国土资源局批准之日起生效。

七、本合同壹式叁份，甲、乙双方各执壹份，龙岩市国土资源局壹份，具有同等法律效力。

八、本合同未尽事宜，由转让双方另订协议。

九、本合同于二月日在龙岩市新罗区签订。

转让方：承让方：

法定代表：法定代表：

住所：住所：

联系电话：联系电话：

传真：传真：

批准机关：龙岩市国土资源局

法定代表人：

地址：龙岩市新罗区西城莲花小区

联系电话：

国有土地使用权转让 篇5

一、定价依据

上市公司国有股权的转让实质上指被投资企业的控制权在新旧投资者之间进行交换, 转让方交出控制权获得另一种方式的权利, 受让方获得控制权的同时丧失其他方式的权利。

(一) 影响股权转让价格的因素

目前, 净资产值的大小作为衡量上市公司国有股权转让定价的重要指标, 对股权转让价格的影响起到基础性作用, 但并非绝对性影响。因此, 在任何一种转让方式或转让情况下, 以下因素的也应该被列为考虑范围之列。

1. 企业的盈利能力。

企业是以盈利为目标的, 其生存发展的根本目的是获得利润, 企业盈利能力大小决定了未来的发展空间。企业回报投资者的主要途径是分配经营活动产生的税后利润, 因此, 被投资企业的盈利能力也是投资者所看重的能力, 其一定程度上反映了企业的“内在价值”。盈利能力较强的企业, 其股权相比较于盈利能力弱的企业, 对投资者而言, 更能激发投资者的兴趣。

2. 企业股本的总规模。

一般来说, 股本总的规模较小的企业未来成长性大于股本总规模大的企业, 它的发展空间相对来说大一些, 投资者未来可分配到的利润和分配得到利润的可能性也较大, 同时由于企业的资源有限, 而单位股份所代表的资源等于总资源与股本数的比, 股本数越小, 单位股本资源量越大。这样来说, 投资者一般都是偏好规模相对较小的上市公司股权, 因此其转让价格要高于股本规模大的公司。

3. 股本转让比例。

转让比例的大小决定投资者在企业处于什么样的地位, 决定投资者在被投资企业中的影响力大小, 转让比例小的受让方只能获得从被投资企业分配股息、红利等权利, 而转让比例较大的超过一定限额的受让方, 不仅可以获得分配收益还可以对被投资企业进行管理, 因此转让比例大则定价高, 转让比例小则定价低。

4. 企业的再融资能力。

再融资能力的强弱一定程度上反映出企业现有的综合实力的强弱以及未来的发展能力大小, 再融资能力较强的上市公司, 其对投资者而言可信赖度高, 其国有股权转让定价要高于再融资能力弱的上市公司。

5. 受让方性质。

投资者可以为国有单位也可以为非国有法人单位, 只有当国有股权转让给非国有法人单位时, 才考虑上市公司国有股股权转让定价问题, 因为股权在国有单位之间转让的情况下, 相当于资产在不同的国有单位之间进行分配, 属于结构上的变化, 不会引起总资产总量的增减。

6. 行业的特殊性。

一般性行业的上市公司的股权对投资者的吸引力大, 容易引起投资者之间的竞争, 供小于求, 有利于权的一方, 可以适当提高价格;相反, 一些吸引力较小的特殊行业, 供大于求, 股权转让价格较低。

(二) 公司价值的评估

1. 估价模型的评价

(1) 账面价值调整法

不同的会计核算方法我们可以获得不同的账面价值, 企业未来的获利能力不可以通过账面价值大小反映。反映了历史成本、沉没成本等方面资料, 而投资者更在意的是企业未来的盈利能力大小, 如与企业未来盈利能力相关的企业品牌等无形资产无法通过资产负债等账面反映, 导致此方法适用性受到限制。

(2) 市场比较法

市场法是基于有效市场理论建立起来, 它要求信息完全的充分竞争, 实现竞争均衡的同时实现市场的效率。对于我国资本市场而言, 诸多历史因素导致不完全信息和不完全竞争。一方面是股权分割:同时存在着流通股和非流通股, 使得同股不同权;另一方面是市场分割:不同的证券市场的存在, 理论上存在套利机会, 造成竞争上的不完全性。

(3) 贴现法

从企业角度看, 收益的不确定性和股利政策的变更以及企业资本结构、财务决策的不稳定性, 企业难以确定一个适当的贴现率。考虑到我国经济正处于高速发展期和调整期, 企业的盈利预测缺乏准确性。从市场角度看, 市场发展不健全以及市价的变化, 使企业现金流估算前后可比性和可信度差。

2. 选择恰当的价值评估方法对公司进行估价

没有任何一种价值评估方法能够适用所有情况。在现实操作中, 往往采用多种评估方法并用, 得到多个参考值。判断评估方法是否恰当的标准是其与企业实际价值的贴合程度。基于成本的账面资产调整法, 在评估权益价值方面的准确性较差, 但评估总资产价值方面适用性较高, 同时通过账面数据调整直接得到, 简单省时省力, 可作为辅助的评估方法。基于商场比较的市场比较法, 在非有效市场下, 不适用, 不可对公司进行估价。基于现金流预测的贴现法由于资本市场的复杂多变, 使得贴现法的预测难度大, 难以推广。

(三) 产权定价的两种计量属性的对比

1. 历史成本和公允价值计量

以历史成本计量的定价方法不能反应资产的实质。考虑两个极端情况:如果被投资企业处于持续亏损, 若仍然按照历史成本计量, 将难以吸引投资者;相反, 被投资企业的经营情况良好, 拥有持续经营的能力, 若仍然按照历史成本计量, 会导致低估国有股权价值, 对国家来说是一种损失。相比较而言, 公允价值计量是交易双方自愿采用的数值, 符合资产定价的实质。一般来说, 公允价值包含三个层次:活跃市场的价格、交易双方协定的价格、类似替代物的现行价格。

2. 公允价值计量的局限性

会计领域的学者对会计存在两种观点, 一种认为会计信息系统, 即财务会计, 其主要目的向利益相关者在一定的期间提供一定信息, 实现企业效用最大化;另一种认为“会计是一种管理活动, 即管理会计, 包括计划的制定、实施、控制和考核与评价”。公允价值产生的动因在于它代表当下时点的价值, 但是, 公允价值也有其局限性。如在国有股权分置改革过程中, 尽管资产的定价方式并不完善, 会计核算方法还是相对合理和准确的, 在多种计量属性中, 公允价值最贴近市场价格, 同时也最能符合会计核算的要求。并且我们要将资产的计量和会计的目标联系在一起, 信息和决策的有效性这两种目标促使会计信息质量在相关性和可靠性之间寻找平衡, 最终导致会计计量属性难以确定。

3. 历史成本计量的局限性

理论上, 上市公司的国有股东的股权投资的价值等于未来获利的大小, 取决于企业未来动态的经营情况。股东所持有的股权价值随着被投资企业未来的经营情况的变化而变化。但是数量上看, “净资产等于企业某一时点的资产值与负债的差额”, 是反映过去某一时点的价值, 没有考虑未来因素的影响。

二、研究必要性

(一) 保护国家利益, 保证国有资产完整

国有股权的所有者是国家, 恰当的国有股权定价机制有利于保护国家利益不受侵害, 有利于上市公司的健康发展, 营造良好的市场氛围。

(二) 抑制腐败等违法犯罪行为

完善相关的定价机制可以减少犯罪的漏洞, 降低违法犯罪的机会。

(三) 建设和谐的资本市场

良好的资本市场运作机制, 有利于促进股权转让双方公平合理的进行交易, 促进证券市场的发展。

三、建议

(一) 要求立法、执法、司法等部门承担自身使命

立法部门在实际操作中不断发现漏洞及时修正, 完善相关法律制度。执法部门应当加强对上市公司国有股权转让定价的监管力度, 扩大监管范围, 司法部门应该对国有股权转让过程中滋生的各种违法、违规行为进行严惩。

(二) 建立与国有股权转让定价相关的中介制度

在选择国有股权评估单位时, 应当衡量从事国有股权转让的中介部门的技术、规范程度以及资信能力。

(三) 建设规范地证券市场

在重要的岗位还需要聘用符合任职资格的人才, 并定期进行学习培训, 和有目的的调换职位, 提高职员的综合能力。

总而言之, 在没有违反法律法规以及国家相关制度下, 上市公司国有股权转让行为是转让双方的真实意愿的表达, 股权转让价格根据转让双方实际情况, 协议确定, 保证国家利益不受侵害。

参考文献

[1]李阳.国有股股权转让定价中计量属性的理论分析[J].金融会计, 2015 (02) .

[2]常虹.我国上市公司股权转让研究[J].财经界 (学术版) , 2014 (05) .

国有土地使用权转让 篇6

一、民营企业受让国有控股权内部动因分析

(一) 获取战略转型机会民营企业在经过最初的资本积累, 具

有了一定的经济实力后, 迫切需要为闲置的资本寻找适宜的投资方向。民营企业入主上市公司的重要动机之一, 就是获取未来的发展机会。民营企业通过收购股权的方式控股上市公司, 可以迅速进入新的行业, 用最低的成本代价, 对企业集团的经营方向、经营规划进行战略调整。由于在计划经济体制下, 我国对民营企业的多方面限制, 使民营企业所能从事的行业非常有限, 随着我国产业政策的放开, 虽然一般竞争性行业对民营企业不再作限制性规定, 但单独依靠民营企业自身内部发展进行产业调整, 对绝大多数民营企业来说, 都是相当困难的。通过受让上市公司国有股权的方式, 获取战略转型机会, 进行产业调整, 对民营企业来说, 好处在于:第一, 通过控制正在运营中的企业的现有生产、销售、研发等部门资源, 可以使民营企业获得时间优势, 避免工厂建设延误时间;第二, 可以减少一个竞争者, 使民营企业直接获得一定的行业位置。我国上市公司国有控股权转让实践也证明, 许多民营企业正是以收购国有控股权入主上市公司的方式, 顺利实现了产业转移和多元化经营, 在获得高额利润回报的同时, 增强了企业抵抗风险的整体能力, 使企业总体绩效稳步提高。

(二) 提高企业管理水平以及创新能力民营企业的主要领导

层在经过最初的更新换代后, 原先传承下来的家族式管理方式及旧有的经营体制也已经不能适应现在的发展规模, 落后的管理水平严重制约了民营企业的进一步发展。为突破管理瓶颈, 今后几年, 我国民营企业的工作重点和发展目标将转移到提高企业管理水平和管理能力上来。同民营企业相比, 国有企业虽然存在众多的问题, 但国有企业经过长期的发展, 一般来说, 制度比较健全, 在生产销售、市场拓展、研发创新、成本控制、人才培养、战略规划等方面, 都已经建立起了一套成熟的管理体系, 而这些正是民营企业所急需的。通过股权控制, 直接借鉴、采用国有企业的先进管理模式, 对民营企业来说, 是提高管理水平的最快捷的方式, 否则在现有的情况下, 即使民营企业再付出几倍的努力, 也未必能取得理想的效果。

企业的生命力在于不断的创新, 创新是企业兴旺发达之道, 也是企业最大的安全保障。在已进入高科技时代的今天, 环境变化快, 技术发展快, 产品更新快, 任何企业在市场经济中都面临着严峻的生存竞争, 只有创新才能使企业由小到大, 由弱到强, 发展壮大。但目前, 我国大多数民营企业的技术能力使其创新水平还只能停留在模仿型创新上, 独创性的自主创新不占主导地位, 导致了民营企业特别是中小型民营企业在竞争能力上始终居于弱势。企业创新离不开高素质的人力资源以及其他物质条件的支持, 而我国绝大多数的知识型人才、科研机构以及科研经费都分布在国有企业, 由于制度上的缺陷, 这些创新力量在很大程度上处于闲置状态, 不能发挥出应有的效益。民营企业入主国有上市公司, 可以发挥民营企业高效灵活的优势, 充分利用国有企业的存量资源, 提高自身的创新能力, 以增强企业的核心竞争力。

(三) 实现规模经济进行低成本扩张, 实现规模经济也是民营

企业参与上市公司国有控股权转让的重要原因之一。企业的规模经济是由生产规模经济和管理规模经济两个层次组成的。生产规模经济是指企业实物的投入产出关系, 企业通过并购可以对生产资本进行补充和调整, 达到规模经济的要求, 在产出既定的条件下, 使企业的物质消耗和劳动力消耗达到最小。管理规模经济是指由于并购, 企业的管理费用可以在更大范围内分摊, 使企业单位产品的管理费用大大减少, 从而达到提高企业利润率的目的。

并购活动可以分为横向并购和纵向并购。通过横向并购同行业部门中从事同类业务活动的国有企业, 可以使民营企业迅速扩大生产规模, 在一定范围内取得垄断地位优势, 增强企业的行业竞争力, 实现生产规模经济。通过纵向并购生产经营相互衔接或者具有纵向协作关系的国有企业, 可以使民营企业集团构成一个以管理为主的内部市场体系, 用内部的管理协调替代部分市场协调, 降低交易成本, 从而提高民营企业对市场变化的反应速度, 加强民营企业开拓市场的力度, 以达到获取管理规模经济的目的。

(四) 买壳上市我国证券市场存在较为严重的“所有制”歧视

现象, 在政策设计上, 相比于国有企业, 民营企业上市的门槛过高, 一般难以争取到直接发行上市的机会。在这种情况下, 一些民营企业积极参与上市公司国有控股权转让的目的并不是为了获得目标企业本身, 而是为了获得目标企业的上市资格, 在取得控制权后, 再通过资产置换或反向收购等方式, 将自身的资产注入上市公司, 从而实现间接上市的目的。

对于民营企业来说, 通过买壳上市其好处主要在于: (1) 拓展融资渠道。上市融资具有成本低、金额大、融资连续性、资金的非偿还性等优点, 有利于企业的长远发展。民营企业买壳上市后可以通过配股、增发等方式从证券市场上募集资金, 这一点对成长中的民营企业来说尤为重要。 (2) 改善企业法人治理结构。我国的许多民营企业还保持着家族式经营的管理方式。买壳上市后, 民营企业必须按上市公司的要求建立包括股东大会、董事会、监事会和经理人员在内的法人治理结构, 这样可以最大限度地削弱家族化管理的存在基础, 从而使民营企业转向开放式、多元化、能满足现代公司发展要求的治理机制。 (3) 提高企业知名度。民营企业上市本身就是向市场表明企业具有强大的竞争力和光明的发展前景。而且企业在上市后, 由于上市公司的公众效应, 企业名称和股票交易情况每天都会被大量的媒体所传播, 这相当于面向几千万社会公众做出的免费广告, 可以有效地提高民营企业的知名度。国美总裁黄光裕曾这样评价国美集团的上市, “国美上市将大大地提高企业的知名度, 如果通过上市使来自不同家庭的7000万投资者了解国美, 按每个家庭平均3人计算, 那么上市将使2亿多人知道国美。”

二、民营企业受让国有控股权外部动因分析

(一) 国有经济发展形势变化从建国初期发展到今天, 我国国

有经济走过了一个曲折而坎坷的历程。在计划经济时代, 我国国有经济作为国民经济的主要组成部分, 占有举足轻重的地位, 曾经为恢复国家经济建设, 提高工业化水平做出了重要的贡献。但是自八十年代以来的改革开放, 国内经济体制开始由计划经济向市场经济转变, 国内市场的竞争程度不断加剧, 国有经济强烈的集权和计划色彩使其无法适应社会和经济形势的发展变化。在这一时期, 国有经济由兴到衰, 陷入了前所未有的低谷。越来越多的国有企业不仅不能为政府提供财政收入, 反而成为要政府救济的负担。改革国有企业, 振兴国有经济成为我国改革开放和社会主义市场经济体制建设的中心环节。

国有经济体制的改革并不是一帆风顺的, 在长期的理论探索和改革实践之后, 鉴于国有经济摊子过大, 战线过长的现实, 提出了“抓大放小”的经济政策。党的十五大提出“要着眼于搞好整个国有经济, 抓好大的, 放活小的, 对国有企业实施战略性改组”。国有经济要重量更要重质, 要合理确定国有经济发展的重点领域、行业和企业, 明确进一步放开放活的产业、行业和企业, 积极推动国有资产的合理流动和重组。数量众多的国有中小型企业, 特别是国有小型企业实施放开搞活, 允许其以不同改制形式转变为非国有企业。中共十六大和十六届三中全会提出了国有企业改革的核心是“实现投资主体多元化, 使股份制成为公有制的主要实现形式”, 不再把国有企业改革局限于国有经济领域内部, 而是将其放到公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度全视野和社会主义市场经济的大环境之中, 使国有企业与其他所有制企业共同发展。至此, 国有经济一统天下的格局被逐步打破, 国有经济退出所留下的空白领域迫切需要民营企业的有益补充。

(二) 国家政策扶持我国的民营经济产生于政策夹缝之中, 大

多是抓住我国经济快速发展过程中出现的“短缺经济”机会, 通过拾遗补缺的方式不断壮大起来的。作为国民经济体系中的“弱势群体”, 民营企业能够参与国有企业产权转让, 入主国有上市公司, 离不开国家经济政策的扶持。党在十五届四中全会中提出的“国有经济要有进有退, 有所为有所不为。政府鼓励国企从一般竞争性行业中推出, 引导民营企业有序进入, 形成多种所有制经济共同发展的局面。”的经济方针, 拉开了民营企业踊跃参与国有企业体制改革的序幕。在2002年召开的中共十六大会议中, 再一次明确了“必须毫不动摇地鼓励、支持非公有制经济发展”, “放宽民间资本的市场准入领域”, “完善保护私人财产的法律制度”的经济政策。2003年第十届全国人大进一步修改宪法将“公民的合法的私有财产不受侵犯”写进了根本大法, 解决了民营企业主普遍担心的私人财产法律保护问题。2005年1月12日讨论通过的《国务院关于鼓励支持和引导非公有制经济发展的若干意见》指出, “鼓励、支持和引导非公有制经济的发展, 有利于繁荣城乡经济、增加财政收入, 有利于扩大就业、改善人民生活, 有利于优化经济结构、促进经济发展, 对于全面建设小康社会和加快社会主义现代化进程, 具有重大的战略意义。”同时还强调“要为非公有制经济创造平等竞争、一视同仁的法治环境、政策环境和市场环境, 实行鼓励、支持和引导非公有制经济发展的政策措施。”由于以往某些民营企业在各个方面受到了不公正待遇, 因此此次的《意见》在很大程度上具有明确赋予民营企业“国内公民待遇”方针的意义。2005年2月国务院颁布了《国务院关于鼓励非公经济发展的若干意见》全方位加大了对民营经济的扶持力度, 意见第七条对民营企业参与国有企业改革作了专门的阐述, 鼓励非公有制企业通过并购和控股、参股等多种形式, 参与国有企业和集体企业的改组改制改造。正是在国家经济政策的倾斜和鼓励之下, 民营经济的发展步入了一个崭新的阶段, 越来越多的民营企业放下思想包袱, 积极主动参与到国有产权的转让活动之中, 为推动国有经济改革做出了重要的贡献。

民营企业收购上市公司国有控股权, 既可以给上市公司带来新的资金来源, 又可以解决原国有企业产权不清, 效率低下的痼疾, 为国有企业注入活力。但是, 也应当看到民营企业参与上市公司国有控股权转让, 在取得了良好的社会、经济效益的同时, 也存在不少的问题, 主要是: (1) 有些民营企业收购上市公司国有控股权, 一开始就不是为了振兴企业, 而是希望通过对国有企业控股以达到其他目的, 因而在入主上市公司后, 不是采取积极有效的措施促进企业的发展, 而是在存量资产上做文章, 想尽办法掏空上市公司。 (2) 民营企业因为缺乏甚至没有相关行业生产经营的经验与能力, 使控股权转让后的上市公司只能是在资金量上进行有限扩充, 而经营方式、生产技术与产品质量则没有任何变化, 从而导致已经进入的资金再度耗蚀, 企业重陷困境。 (3) 上市公司的原国有控股股东存在“甩包袱”的心态, 将经营不善或者亏损严重的上市公司出售给民营企业, 在退出国有资金后, 对上市公司没有给予应有的后续技术、政策上的扶持。这些问题表现在国有控股权转让后上市公司的财务绩效指标上就是:第一, 企业经营效益不增反减, 偿债能力恶化;第二, 总资产增长与利润增长不同步;第三, 企业的长期发展能力不强。因此要想真正使民营企业参与上市公司国有控股权转让成为一件利国利民的好政策, 还需要国家在制度设计、政策扶持、经济导向等各个方面不断地作出完善。

参考文献

[1]李亚:《民营企业公司治理》, 中国方正出版社2003年版。

[2]张晖明、邓霆:《规模经济的思考》, 《复旦学报》2002年第1期。

企业国有产权转让程序及其规范 篇7

一、国有产权转让工作程序

根据国资委陆续颁布新的产权管理的制度与办法, 国有产权活动、尤其是国有产权转让的操作程序发生了不少变化。

(一) 产权转让申请。产权转让的国有企业向企业主管部门提出要求产权转让的申请, 在企业主管部门决定产权转让后向所在国资委提出产权转让的书面申请并报批。

(二) 明晰产权、核准资产

1、产权界定。企业向主管部门提出产权界定的书面申请, 再由企业的主管部门向所在国资委提出书面申请;国资委向企业主管部门作出批复;国资委指定具有资质的中介机构进行产权界定查证;企业主管部门根据中介机构产权界定查证的结果, 向国资委提出产权界定结果确认的请示;国资委对产权界定结果作出确认通知。

2、清产核资。企业成立清产核资工作小组并在企业主管部门的指导下按照国务院国资委的有关规定进行清产核资, 也可以委托有资质的会计师事务所进行清产核资。

3、财务审计。企业应委托所在国资委指定的有资质的会计师事务所进行财务审计。

4、资产评估。评估报告必须经核准或备案。国资委按规定程序选择具有资质的资产评估机构对企业资产进行评估并出具评估报告;企业对本企业的资产评估情况在本企业进行为期十个工作日的公示, 并将公示结果报国资委;对符合要求的评估报告, 国资委对评估结论进行核准备案, 出具核准通知或备案通知书。

(三) 产权转让方案的制订、审议和审批

1、产权转让方案的制订。

2、企业国有产权转让方案在本企业进行为期七个工作日的公示。

3、职工安置方案的审议。

4、企业产权转让方案的报批。

(四) 出具法律意见书。由律师事务所对企业产权转让方案及产权转让程序的合法性进行审查并出具法律意见书。

(五) 产权交易。企业委托有资质的产权交易机构按规定实施为期20个工作日的上网挂牌, 在征集到一个受让意向人时, 采取协议转让方式转让国有产权;征集到两个以上受让意向人时, 采取拍卖、招标或竞价方式确定受让人和受让价格;在确定了受让人和受让价格后, 签订产权交易合同。

(六) 产权和工商等变更登记。在产权交割后, 由企业或企业主管部门到国资委办理国有产权注销或变动登记手续;企业或企业主管部门到工商、税务、房地产交易部门办理变更登记手续, 并将变更资料交国资委备案。

二、国有产权交易存在的问题及解决对策

随着国有产权的转让在制度方面不断完善, 操作方面更加规范, 国有企业出让和受让产权成交金额持续增长, 企业国有产权交易作为产权市场主力, 推动近年产权交易量大幅增长。但是从实践的角度和产权转让操作的过程来看, 仍存在一些需要规范或者进一步明确的问题, 在此进行一下思考和探讨。

(一) “优先购买权”待统一规定。《公司法》规定, 股东向股东以外的人转让股权, 应当经其他股东过半数同意, 经股东同意转让的股权, 在同等条件下其他股东有优先购买权。《国有资产法》规定, 除国家规定可以直接协议转让外, 国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。这样, 国有股权挂牌转让就碰到了目前为止各产权交易机构仍未妥善解决的如何行使优先购买权的问题。如上海联合产权交易所要求未放弃优先购买权的股东, 必须进场参与摘牌竞价, 并在同等条件下享有优先购买权;而北京产权交易所规定, 其他股东未放弃行使优先购买权的, 在确定受让方和交易条件后, 转让方应在签订产权交易合同前, 按照《公司法》规定的程序征求其他股东的意见。在不久前, 几家产权交易机构联合颁布的《企业国有产权交易操作规则》中的《组织交易签约操作细则》, 也只是笼统地提到“涉及标的企业其他股东在同等条件下行使优先购买权的, 交易机构应当为标的企业其他股东在场内行使权利提供相关服务及制度保障”, 回避了如何行使优先受让权的问题。

如果行使优先购买权的股东不参与竞价, 而最终挂牌征集到的受让方不管是一名还是多名, 由于原来有优先收购权的股东的存在, 缺少了可能的竞争对手, 因此无法通过竞价形成合理的市场价格。

我们可以预见, 这个法律障碍可能对国有产权交易产生一定的影响, 建议相关部门应尽快出台“对国有产权转让过程中优先购买权如何行使”的统一规定。

(二) 少量产权转让应降低成本。目前, 产权交易的外部成本主要包括:专项审计、资产评估、代理产权交易费用以及其他一些相关的费用。出于一般情况, 产权评估运用的是整体评估的方法, 专项审计和资产评估费用与资产总额相关, 代理产权交易费用与交易金额相关, 而且专项审计费用和资产评估费用一般情况下是由委托方承担的。

假设这样一种情形:某公司 (属于国有企业或国有控股企业) 欲转让在一大型非上市非金融类公司 (注册资本为100亿元) 的1, 000元出资, 按照规定需要委托会计师事务所和资产评估事务所对该大型公司进行评估。一般情况下, 费用肯定远远高于收入, 该公司就不愿转让这部分出资, 这样就不利于产权的流动和资产重组。

建议国有资产管理部门应明确金额和股权比例限制, 豁免少量股权的转让程序, 促进少量股权的流通。

(三) 国有控股企业股权内部转移。《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》规定:企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业之间可以无偿划转。这样国有独资企业内部资产重组的交易成本将大大降低。但是, 对国有控股企业来说情况就不一样了, 即使是企业内部从全资子公司转移股权到自己名下或另一全资子公司, 由于没有相关的法律法规可以遵循, 只能按照有关规定进行专项审计、资产评估以及进场挂牌交易, 增加了交易的时间和费用。因此, 也建议国有资产管理部门应明确金额和股权比例限制, 豁免少量股权的转让程序, 促进少量股权的流通。

(四) 国有产权转让定价。根据《企业国有产权交易操作规则》的规定, 企业国有产权转让的挂牌价一般情况下不得低于资产评估结果, 这样就带来了一个定价的问题。

在采用成本法的评估结论时, 资产评估结果中一般包括企业在评估基准日的未分配利润 (一般情况下该部分利润应该归原股东所有) , 这样就导致挂牌价格要高于实际的评估价值。在评估报告采用收益现值法的评估结果时, 因为企业股东权益的评估价值中包含非经营资产的价值, 同样也存在这个问题。

再退一步, 即使产权交易机构能同意未分配利润归受让方所有, 但由于税法规定一般情况下, 从被投资企业分得的利润无需再交企业所得税, 而股权转让的投资收益需要缴纳企业所得税, 增加了出让方的税负。

建议产权交易机构应该根据实际情况同意对价格进行调整, 以减轻出让方的税负。

(五) 产权交易挂牌时限。根据产权交易的相关规定, 一般情况对所有企业产权转让的挂牌时间不少于20个工作日, 对于出让方而言, 这可能是个相当长的时间。但是, 对于意向受让方而言, 这个时间显然太短, 因为一般情况下意向受让方需要进行尽职调查, 内部需要通过决策程序, 尤其是针对标的金额比较大的产权, 因此这么短的时间不利于形成公平的市场价格。建议国有资产监管机构对于标的金额较大的产权交易应该规定适当延长挂牌时间, 并在挂牌时提供更为详细的资料以吸引更多的意向受让方, 使转让价格更接近实际市场价值。

三、结论

建立现代企业产权制度, 对完善国有资产管理体制和深化国有企业改革具有重要意义。在市场经济条件下, 产权本身具有商品属性, 是商品就应该流通交易, 国有产权交易转让制度的建立是国有产权管理制度创新的重大举措, 其核心是使得国有产权交易通过市场方式, 在更大范围发现买主、发现价格、促进产权顺畅流转和资源整合, 实现国有资产保值增值。

随着国企改革的深化, 各项国有产权法规制度逐渐完善, 不必要的产权交易障碍和成本会减少甚至消除, 而国有资本在各个领域中也会得到进一步的发展, 发挥更大的作用。

摘要：为减少和避免国有产权转让过程中国有资产的流失, 实现国有资产保值增值, 国资委相继出台了一系列关于国有产权转让管理的法规与制度, 规范和完善国有产权转让的程序、进场交易、资产评估等事项。本文针对当前企业国有产权转让操作程序及产权转让过程中的规范盲点进行讨论。

关键词：国有产权,转让程序,规范盲点

参考文献

[1]王冀宁.中国国有产权交易的演化与变迁.经济管理出版社, 2009.3.

[2]汪伟农.企业国有产权交易操作实务与技巧.复旦大学出版社, 2011.12.

[3]郭朝晖.国有产权交易探究.经济论文, 2012.5.

国有银行股权及转让问题的探讨 篇8

1 国有银行整体分析

1.1 资金充足率方面

从表面上来看,国有银行资金充足率的相关指标非常健康,然而,受其盈利模式的限制导致扩大贷款规模成为国有银行唯一保持利润持续增长的选择,贷款规模的不断增大,必然会造成资本充足率的下降[1]。贷款规模的不断增大消耗了大量资本,导致国有银行一直渴望获得资本金,相信资本充足率不足,特别是核心资本充足率不足将成为制约国有银行发展的关键因素。

1.2 资产质量方面

近年来,国有银行已经在这方面取得了长远的发展,不良贷款率和贷款余额正逐年下降。然而,目前地方政府金融平台对国有银行资产质量的提高起到了不利的影响,致使公众投资者对国有银行资金质量产生了怀疑。总体而言,目前中国地方平台贷款依然处于风险可控的状态,主要体现在:(1)融资平台贷款情况具有较高的透明度;(2)国有银行的平台贷款层次普遍较高;(3)政府债务水平处于国际公认的稳健水平之列。

1.3 管理能力方面

很难用定量的指标来实现对银行管理能力的分析,然而,虽然近年来国有银行进行了前所未有的改革,但是在经营管理能力方面取得的进步是微乎其微的。首先,国有银行高级管理层的管理和任命具有严重的行政化色彩,造成了各国有银行自身品牌的创造力和号召力缺乏,服务和产品的同质化竞争严重;其次,在治理方面,各国有银行很难做到“神似”,人力资源改革不到位[2]。唯一取得明显进步是风险控制方面,主要体现在风险控制体系的日臻完善。

1.4 盈利能力方面

国有银行已被世界公认为中国的暴利行业,这也就是说国有银行具有较强的盈利能力,主要有两方面的原因:一是国有银行的经营权具有垄断性,因此,社会民营资本想要进入银行业是不可能的;二是存贷利率具有垄断性,致使国有银行在很多地方谋取了其他行业的利益,利率垄断使得广大老百姓和其他行业部门需要承受较大的存贷利差。

1.5 流动性风险方面

在流动性风险方面,国有银行基本上就不存在流动性风险,主要在于其以政府信用为依托。值得注意的是,国有银行存贷比的控制水平比较低,一方面在于国有银行县级以下区域的网点机构基本上只发挥存款、储蓄的功能,另一方面广大农村地区的信贷金额非常小,基本上可以忽略不计,甚至有些农村地区根本就不具备办理信贷资产业务的条件。

2 股权转让对国有银行发展的影响

2.1 改善了银行资本状况

国有银行在经过不良资产的剥离处置以及最开始的股权重组之后,使得政府部门根本无法长远的通过外汇储备以及政府财政两方面来维持国有银行的发展,这就要求国有银行必须要重新选择资本金补充的途径,此时正好可以引用外国的资本金,帮助国有银行解决资本金的补充问题。

2.2 加强了国有银行在境外市场IPO中的认可度

国有银行引进国外的投资者有助于国有银行在境外市场的IPO中得到全球的认可。由于中国的银行业在发展过程中本身就存在着很多方面的问题,以至于国内外的很多公众都对其产生怀疑,缺乏信心,从而导致IPO难以得到成功。但是,如果将外资参股以后,像这样的情况就会得到很好的转变,有了知名跨国银行的入股这将极大地提高了中国国有银行的知名度,同时也证实了中国国有银行良好的发展前景及潜力,外资的参股保障了国有银行上市成功,并为以后国有银行的股价走势起到了很好地保障作用。

2.3 促进了国际化水平的提高

在加入了世界贸易组织以后,中国经济就已经融入了全球经济体系当中了,同时国有银行也一定要逐渐地和国际市场以及国际银行相接轨,及时地掌握国际市场的动态消息,不断扩展国际业务的规模,使得中国经济的国际化水平得以提高。再引入外资以后,国有银行也能够向外国投资者请求学习更高金融市场的运营经验,掌握全球经营的能力。

3 国有银行增加自身价值的策略

3.1 继续深化市场化改革

不可否认的是国有银行在进行公司治理调整以及市场化改革的过程中,仍然具有非常强烈的官僚色彩,虽然国家的金融资产需要得到监管,经济利益需要得到保护,但是这也并不意味着国有银行在经营管理过程中必须要进行行政化。长期下去,不管国有银行怎样改进银行的管理技术和管理理念,都无法彻底根除官僚长官的意志。所以,只要与政府官员的政绩问题有关联,那么都将会使得银行无法实现真正意义上的商业化运营,这也就无法实现投资者的利益最大化以及银行经营的市场效率。另外,国有银行的市场化推进工作与中国的整体经济是相关联的,这要求中国经济要发生非常复杂的改革,实际上国有银行市场化工作的难以推进是由于中国经济政治宏观环境不配套、经济体制不完善等多方面因素所导致的。

3.2 政府监管部门的再定位

由于中国的监管部门长期的严厉束缚使得银行无法施展手脚,创新性金融产品的缓慢审批过程严重打击了金融机构创新的意识,加之实施信贷规模和利率管制的指令性计划使得国有银行更像是国家政府开展货币政策的执行机构。由此看来如果银行的监管部门由以往的直接管控转化为间接管控,推动银行利率的市场化改革,提高基础制度以及相关法规的建设速度,从而有效的促进银行产权交易的规范化和法制化,另外还要进一步完善金融机构的会计准则,加快和国际会计准则的接轨速度。

3.3 发挥中介机构的作用

首先要明确独立财务顾问、会计师事务所等机构介入的重要性,引入相关中介机构,使其充分展现出他们对国有银行改革的影响作用。尤其是在国有银行引入外资股权的时候,一定要与相关中介机构进行合作,要不然根本无法应对经验丰富的境外金融机构。其次是尽快规范中介机构的经营行为,明确中介所需要承担的责任,严禁中介机构出具虚假信息。

4 结语

从资金充足率、资金质量、管理能力、盈利能力以及流动性风险这五方面的情况分析来看,国有银行虽然仍然存在着一些问题,但是整体现状比较良好。国有银行通过股权转让改善了其资本状况,加强了其在境外市场IPO中的认可度,提高了其国际化水平。面对股权转让,只有继续深化银行业市场化改革、加强政府监管、有效发挥中介机构作用,国有银行才能实现自身价值的增加,确保全民所有的国有资金不会出现贬值、流失。

摘要：国有银行通过引进战略投资者以及境外上市等手段实现了资产率的降低,盈利能力的有效提升,特别是在全球金融危机的大环境中成为全球金融业的一枝独秀。中国建设银行在境外上市成功,标志着国有银行股份制改革取得了阶段性成功,也回应了对国有银行股权转让持怀疑态度的人们。股权转让对国有银行未来发展的影响以及国有银行应该采取哪些有效措施实现自身利益最大化是目前急需探讨的问题。

关键词：国有银行,股权转让,境外上市

参考文献

[1]宋光.关于国有银行股权的定价问题探讨[D].上海交通大学,2012.

国有土地使用权转让 篇9

1 现行企业国有资产产权转让技术操作规范

企业国有资产产权转让的操作规范在《企业国有产权转让管理暂行办法》已有明确的规范, 主要分为六步。

第一步:对企业产权转让活动进行可行性研究和形成内部决策。独资企业由总经理办公室会议审议;独资公司由董事会审议;涉及职工权益, 应听取职代会意见, 须经职工代表大会通过。内部形成决议后, 向资产监管部门或有审批权力的上级主管部门递交转让申请。

第二步:对转让标的进行清产核资和全面审计。当转让申请得到批复后, 先由企业进行清产核资, 并聘请会计师事务所进行独立、公正地进行审计。如果转让导致不再控股, 由国资委组织清产核资, 并委托中间机构办理。

第三步:对转让标的进行资产评估, 确定参考底价。转让标的经清产核资和全面审计后, 由转让方委托合格评估机构进行评估, 并将评估报告上报标的转让批准机构进行核准或备案。经核准或备案后, 以评估结果确定标的转让的参考底价。在产权交易过程中, 当交易价格低于评估结果的90%时, 应当暂停交易, 在获得相关产权转让批准机构同意后方可进行。

第四步:信息披露, 广寻受让方。确定了标的转让的参考底价后, 将委托有资质的产权交易机构进行信息公布、挂牌上市。这里包含两层含义, 一是确定产权交易机构, 如果转让标的属中央企业, 只能在国资委授权的北京、天津、上海和重庆四大联合产权交易所挂牌上市;如果转让标的属地方企业, 可选择在以上四大产交所上市, 也可选择在本地产权交易所上市。二是公布信息要求, 由产权机构受托公告;在省级以上报刊和产权交易机构网站上公告;公告期为20个工作日;公告内容应包括转让标的基本情况、产权构成情况、内部决策和批准情况、近期经审计的主要财务指标数据、资产评估核准或备案情况、受让方应具备的基本条件等。公告的目的是广泛征集受让方。

第五步:确定交易方式, 交易合同鉴证。当征集到受让方后, 可视征集到受让方的数量确定交易方式。有两个以上的受让方时, 可采取拍卖方式或招投标方式, 只有一个受让方时, 可采用协议转让方式。采取招投标方式和协议转让方式, 均须签订产权转让合同, 并取得产权交易机构出具的产权交易合同鉴证书。

第六步:产权交割, 凭鉴证书过户登记。转让完成后, 交易双方应在产权交易机构的鉴证下进行产权交割, 并凭交易机构的鉴证书到相关部门办理产权过户和工商变更登记手续。

2 企业国有资产产权转让技术操作规范中存在的问题及原因

目前, 企业在国有资产管理中, 发生产权转让行为主要来源于两个方面:一方面是企业在以往的投资活动中, 由于盲目投资第三产业, 而又因管理不善等原因形成的问题资产或闲置、半闲置资产, 为了盘活这部分资产, 企业通过产权转让的行为来实现;另一方面是企业在改制中, 由于发生并购、重组、主辅分离等改制行为, 为使企业资产产权明晰、配置合理、流转顺畅, 而发生产权转让行为。但在产权转让行为实际操作的各个环节中, 仍存在诸多问题, 现分析如下。

2.1 转让标的潜在价值的体现缺乏理论支撑

转让标的物的价值应该是转让行为发生当期的市场价值与潜在价值的和。转让标的的潜在价值是指对转让标的未来收益的预期。在企业国有资产产权转让中, 转让标的的存在形态决定其潜在价值的大小。转让标的是单纯的净资产转让, 如房产、土地以及设备等, 在交易价格的确定过程中, 转让标的的潜在价值较小, 可以忽略不计。转让标的是一个企业, 在交易价格的确定过程中, 其潜在价值或者未来预期收益就不能忽略不计, 转让标的的实际价值, 应随其潜在价值的大小而不同。但目前由于对资产潜在价值的评估, 缺乏相应的理论支撑和具体的操作规范, 这种潜在价值在不同的产权转让行为中, 被缩小或放大。为盘活闲置资产, 处理问题资产中, 企业为甩开包袱, 尽快促成转让行为, 有意识缩小或否定转让标的的潜在价值;而在企业并购、资产重组中, 发生的资产转让行为, 资产的大小决定企业本身拥有股权的多少, 企业为获得较多的股权, 会有意识夸大转让标的的潜在价值。潜在价值的缩小意味着国有资产的流失;潜在价值的放大, 意味着国有资产的虚增。因此, 转让资产的潜在价值无论缩小还是放大, 都不利于企业对国有资产的有效管理。

2.2 转让标的的无形资产价值在资产评估中被忽视

在企业国有资产产权交易中, 一向注重实物资产的价值, 而忽视了无形资产的价值。无形资产作为一种资产也可在再投资中增值。对无形资产交易管理主要是根据企业的经营情况和实际需要组织无形资产的转让、出售、拍卖等业务, 确保无形资产的价格、选择交易方式等。一般来说, 无形资产交易只是其产权的有偿转让, 即所有权与相应的财产权的有偿转移和过渡。但企业在产权转让交易中, 将国有资产中的专利、专有技术、商标、商誉、特种行业专业许可证等有潜在价值的无形资产, 不纳入评估范围或是严重低估, 使蕴含在企业整体价值中的国有所有者权益的公允价值得不到真实、完整的体现, 造成国有资产减值缩水。无形资产评估是确认无形资产的价值, 进行无形资产投资交易的依据。正确地评估企业无形资产价值, 有利于产权交易中, 准确把握资产的真实价值。目前, 在无形资产评估中存在着评估标准不一致, 评估行为不规范, 评估方法单一、选择不当等问题, 使资产评估结果不能真实反映无形资产的实际价值。尤其在国有企业改制中, 有人认为对无形资产的评估作价, 将增加国有资产退出的难度。由于在这种思维方式下, 对无形资产的评估常常被忽视, 事实上, 这种忽视将造成国有资产的隐形变相流失。

2.3 国有产权交易中信息披露制度存在缺陷

2004年以来, 随着《企业国有产权转让管理暂行办法》的公布实施, 国有产权交易信息披露的规范性已有了很大程度地提高, 但由于《企业国有产权转让管理暂行办法》只对信息披露作了原则性的规定, 缺乏具体操作规程。因此, 各地产权交易所在信息披露的具体操作上随意性增大, 充分暴露出了国有产权交易中信息披露制度存在的缺陷。主要表现为:一是信息披露格式不统一。各产权交易机构都有自己的信息披露格式, 由于格式不统一, 造成信息披露形式的混乱。这种状况既不利于政府部门的监管, 也不利于受让方对产权交易信息的处理和消化;二是信息披露的内容不完整。产权交易机构掌握的产权交易信息较为详尽, 但在信息公开披露上存在主观意识, 详尽不统一, 公开披露的信息无法满足市场对转让标的价值做出准确判断, 从而影响受让方对交易行为的决策;三是信息披露的影响面小。目前, 产权交易机构都是通过各自的网站和地方报刊进行信息披露, 信息传播范围有限, 社会认知程度不高, 使信息披露影响面小, 无法达到预期效果;四是披露信息的权威性不够。由于目前国家没有制定权威机构对信息的来源、真实性等进行认定, 各交易机构均按照自己内部的标准对信息内容进行形式上的审核, 因此, 发布的信息不能保证其权威性。

2.4 企业国有产权转让操作环节法律服务缺位

企业国有产权转让是一项专业性很强的资本运作过程, 可行性论证、产权权属、转让方式、清产核资、资产评估、产权交割以及合同纠纷等各个环节, 都需要有相应的法律服务。在《企业国有产权转让管理暂行办法》中, 虽然将律师事务所出具的法律意见书, 列入国有资产监管机构审批企业国有产权转让行为中应当审查的书面文件之一。但在企业国有产权交易实际操作中, 律师事务所只对产权转让行为的决策程序、转让合同以及产权交割提供相应的服务。而在可行性论证、清产核资、资产评估、信息披露、受让方考察、交易机构考察以及交易方式等方面依然表现出法律服务的缺位。

3 对企业国有资产产权转让技术操作层面的几点建议

1) 重视转让标的潜在价值的挖掘和潜在价值评估体系的理论研究。

2) 重视无形资产价值评估, 制定相对应的评估方式和操作规范。

3) 进一步细化产权交易中的信息披露制度。

4) 将法律服务意识渗透到产权交易行为的各个环节。

摘要：通过对国有资产产权转让的技术操作程序及其存在的问题及原因进行分析, 指出了现行产权交易操作中就转让标的潜在价值、无形资产价值的评估、信息披露制度以及操作环节中的法律服务等方面存在的的缺陷和不足, 并有针对性地提出了解决问题的意见和建议。

关键词：国有资产,产权转让,操作规范

参考文献

[1]国务院国有资产监督管理委员会产权管理局.企业国有产权转让操作指南[M].北京:经济科学出版社, 2005.29-37.

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[4]干春晖, 刘祥生.企业并购:理论、务实、案例[M].上海:立信会计出版社, 2002.167.