国有土地使用权转让申请书

国有土地使用权转让申请书（精选7篇）

国有土地使用权转让申请书 篇1

国有土地使用权转让申请书（格式）

县国土资源局：

本人在 年 年 日因 房屋买卖 原因，取得位于 镇 街道的地上建筑物、附着物，引起该土地使用权发生转让，现申请办理平方米国有土地使用权转让审批手续，便于完善国有土地使用权变更登记，请给予办理。

本人提供权属证明资料清单：

1、本人身份证复印件1份；

2、原国有土地使用证，房屋所有权证复印件各1份；

3、原国有土地使用权人、共有人，身份证复印件1份，共有权人同意出让的书面意见书；

4、房地产转让协议书或合同；

5、国家税务机关出据的完税证原件；

6、属公有住房及经济适用房交易的，附经批准的上市交易申请书1份。

7、属出让国有土地转让的，附国有土地使用权出让合同书；

8、属国有资产处置的，附处置的相关资料；

申请人： 联系电话： 申请转让土地使用权地址： 申请日期： 年 月 日

注：此申请表是统一格式，请申请人按此格式重新打印，资料清单有什么就写什么.

国有土地使用权转让申请书 篇2

一、土地权利制度

1. 国有土地使用权转让的条件

我国国有土地使用权的转让主要在《城市房地产管理法》和《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定下进行, 根据相关法律, 我国国有土地使用权的转让应具备的条件一般包括以下几点:

(1) 以出让方式取得土地使用权的, 转让人要取得土地使用权证书, 并需要按出让合同执行支付约定的全部出让金。

(2) 土地转让当事人需要对转让价格、付款方式、土地具体使用期限、土地建设规划条件以及违约责任进行明确, 签订书面转让合同。

(3) 在土地使用权的赠与方面, 需要转让当事人按照规定的流程进行过户登记手续的办理, 登记手续办理完成后, 才是有效的赠与。

(4) 所有的国有土地使用权的转让都必须要在法律要求的范围内进行。我国对国有土地使用权的转让有着明确的法律规定, 土地使用权人若无视规定, 则不得转让其土地使用权。且非法的转让会造成地产市场的经营秩序严重破坏, 影响土地所有者的管理和经营。

2. 国有土地使用权转让的几种形式

当前, 我国国有土地使用权的转让形式主要包括出售、交换和赠与, 具体依照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。其中出售即是以买卖的形式进行的土地使用权的转让, 也是传统意义上的出卖;交换是指当事人双方在各自拥有的土地使用权的基础上进行的土地使用权的互换, 也成互易;而赠与则是指受让人无偿拥有土地使用权所有者无偿给于的土地使用权。

虽然我国国有土地使用权转让有多种形式, 但都必须在法律规定的框架内进行。此外, 由于继承也属于土地使用权的转让, 但其基本条件是土地使用权人死亡, 这不属于土地使用权再转移的民事法律行为, 所以继承不算做土地使用权的转让形式。

3. 国有土地使用权的转让的法律特点分析

我国的国有土地使用权转让制度的基本法律依据包括《房地产管理法》、《土地管理法》等法律, 根据这些法律法规对国有土地转让的规定, 可以将国有土地使用权的转让的法律特点归结为以下几点:

(1) 我国国有土地使用权的转让是平等主体之间土地使用权的转让。

(2) 该转让行为严格受法律约束

(3) 该转让行为是权利和义务的一并转让。

(4) 该转让行为导致土地使用权与地上建筑物的所有权一并移转。

(5) 该转让行为是有期限的行为。

国有土地使用权的转让, 国家是以民事主体身份作为转让乙方的主体, 而转让行为则发生在公民、法人之间, 但无论通过何种形式的转让, 都只是土地使用权的转让, 并不包括土地所有权的转让, 这是土地使用权转让与出让的重要的区别。

二、土地使用权转让制度中存在的问题

1. 土地产权制度存在缺陷

随着我国国民经济的发展, 土地使用权的转让更多的与利益结合在一起, 但我国的土地产权制度中存在一些缺陷, 难免会导致国土资源的浪费和国家利益的损失。

首先, 在长期的土地管理中, 由于中央与地方政府之间土地产权界线模糊, 很多时候由地方政府代理行使土地所有权, 导致土地寻租的情况大量萌生, 国家的利益被窃取。其次, 新《土地管理法》中规定“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”, 这一规定虽然明确了国家的态度, 但并未能从实际上解除地方城市建设和土地开发大量的实际事权和义务, 导致国有土地资源的收益在这种情况下大量的流失。

2. 无偿划拨土地及非法转让

设立划拨土地使用权的目的是为了公共利益的需要, 划拨土地的最大特点是公益性、无偿性和无期限性。但若政府部门对划拨土地的监管不力造成划拨土地非法入市, 不仅导致了国土资源的巨大浪费, 还容易滋生腐败和金钱交易行为。另外, 大量的划拨土地被闲置的现象也较为严重法律规定:“对未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位, 市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入, 并根据情节处以罚款”, 而在现实中, 对这些有收益的土地资产, 往往因为没有较好的强制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。另外, 各城镇的各级行政单位的迁移, 政府没有及时收回旧的办公楼, 导致老街区的土地被自行转让或出售, 造成国有土地资源的流失。

3. 土地转让制度不完善

目前, 我国在土地转让制度方面的法律有《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等, 在我国土地转让市场急需规范和进一步发展的情况下, 这些立法仍然不能很明确的对当前存在的很多问题或矛盾进行规范, 或者在某些方面的立法不严密, 容易被钻空子, 造成不必要的损失。

三、完善国有土地使用权转让制度的对策

1. 完善土地使用权转让的法律体系

首先, 应对现行的国有土地使用权转让相关的法律法规进行研究分析、补充和完善, 明确立法机构的地位, 制定切实可行的政府管理土地的行为宗旨和规范;其次, 要明确各级部门及相关管理机构对国有土地资源管理的权利和义务, 通过完善政府管理土地的基本法律框架, 为公众的监督举报提供方面, 同时也方便了上下级之间的监督考核。

政府应将主要精力用在服务和监督上, 逐步淡化自己作为土地经营者的角色, 以创造公平的市场环境和交易秩序。

2. 完善城市土地租税费体系

考虑到我国目前的城市土地租税费体系的混乱程度及租税在我国国有土地资源配置中的重要作用, 相关部门或机构应积极采取措施来应对这一问题, 防止租税的作用受限和大量的土地收益的流失。

(1) 国家管理及职能部门应明确自身的责任和权能, 在土地租、税等方面要同财政税务等部门密切配合, 科学设定租、税种类及体系。

(2) 合理调整土地收益分配关系。

(3) 严格租、税的征管。

(4) 租、税的设定和征管要结合整个国家的经济发展水平。充分考虑纳税、缴租人的承受能力。

摘要：我国的土地实行的是国家所有制, 这就意味着土地行政管理权在政府手中。我国的国有土地使用权的转让主要是指土地使用权人对土地使用权进行买卖、互易和赠与等, 并以合同形式进行转移的民事法律行为。虽然我国的土地使用权转让制度取得了成功, 当前的土地市场正逐步与时代接轨, 但在其运行过程中, 仍然存在一些问题, 本文通过对这些问题的研究分析, 并为解决问题提供主要对策。

关键词：国有土地使用权,转让,现状,问题,对策

参考文献

[1]林耀华.对我国土地使用权出让制度的反思[J].资源·产业, 2002, (2) :7-9.

国有土地使用权转让申请书 篇3

1 国有企业产权转让的特殊性

1.1国有企业产权的界定

结合《转让办法》第2条规定，本文所述及的国有企业产权指在国有企业中，国家对企业以各种形式投入形成的权益、国有及国有控股企业各种投资所形成的应享有的权益，以及依法认定为国家所有的其他权益。诚然，国有企业和非国有企业的产权都可以转让，但主要转让的是国有企业中的国有产权。实践中也证明了这一点，如在北京产权交易所和上海联合产权交易所挂牌交易的大都是国有企业中的国有产权。

1.2国有企业产权转让的特殊性

在上文已对国有企业产权界定清楚的基础上，要进一步分析国有企业产权转让与一般的产权转让的不同之处，因为如果相同的话，适用一般的产权转让规则既可，无须另行制定《转让办法》。

首先，国有经济是国民经济的命脉，国有企业产权转让是国有经济战略性调整的重要组成部分，国有企业产权转让会影响产业升级及产业结构调整，如转给外商的，还涉及到本国经济利益保护问题。

其次，我国国有企业不但承担着经济职能，而且还承担着社会和政治职能，以企业为本位组织实施具有自我封闭性的社会保障制度，为职工提供退休、工伤、医疗、福利等多种保障，使国有企业用于非生产性的固定资产日益扩大，一旦国有企业产权转让，政府再也不能借助企业安置职工借以实现其社会目标，职工安置成为重要问题。

2 国有企业产权转让程序及其存在问题分析

2.1批准程序及相应法律问题

2.1.1批准机构冗杂，偏私行为防范不力

根据《转让办法》25、26条的规定：国有资产监督管理机构决定所出资企业的企业国有产权转让；转让企业国有产权致使国家不再拥有控股地位的，应当报本级政府批准；所出资企业决定其子企业的企业国有产权转让。首先，值得肯定的是《转让办法》明确了产权转让的批准主体，这让批准主体的确定有法可依，但是问题在与，如果这其中的多个主体根据规定都有批准权，此时，谁可以做出最后的决定？或者说哪个机构的决定是终局的？此其一。其二，批准机构如此冗杂，那么在批准的过程中，如何确保相关机构的负责人不会投机取巧，相互串通，铤而走险，侵吞国有资产？

2.1.2对职工利益保护难以切实落实

改革开放以来，国有企业改革作为整个经济体制改革的中心环节，一直受到社会各界的普遍关注，无论是政府、企业还是职工，在经受改革考验的同时，也经历了改革的酸甜苦辣。对于国企改革，一个不争的事实是：国企的改革和发展取得了重大的成功、但是现在，随着国企改革步伐的进一步加快，一个令人深思的问题现实地摆到了我们面前，即：国企改革中职工利益的保障。

《转让办法》规定：产权转让涉及职工合法权益的，应当听取转让标的企业职工代表大会的意见，对职工安置事项应当经职代会讨论通过。在一般的企业产权转让中，这些并不需如此规定。《转让办法》的這些规定体现了国有企业产权转让的特殊性，是恰当的。但这些规定不够细致，有些流于形式，很难得以落实。此外，国有企业产权转让过程中的资产评估不真实、经济补偿不规范以及社会保障不到位等问题，对于职工利益的保护无疑是一个严重的挑战，而单凭职工代表大会的意见和讨论是不能解决问题的。

2.2实施程序及相应法律问题

2.2.1场外交易现象严重

在国有企业产权转让实践中，存在大量的场外交易，缺乏有效监督，产生了很多不规范、不公正的现象：一是场外交易信息不公开、不透明，在转让过程中暗箱操作、违规操作，造成国有资产流失、逃避银行债务、侵犯职工权益等问题；二是场外交易在转让过程中协议定价，没有市场发现价格的机制，缺乏判断转让价格合理性的客观依据；三是大量的场外交易产生地域行业等认为分割，阻碍了国有经济布局和结构的战略性调整。

2.2.2信息披露程序的不足

中国证监会2001年发布的《上市公司治理准则》进一步要求上市公司应向其银行及其他债权人提供所需信息，令这些公司利益相关者可了解公司运作及财务状况。对于企业国有产权的转让，信息披露是必须的。但现在出现在企业国有产权转让中的问题是：①公司信息披露决策仍然保守被动。尽管许多公司遵从所有法规的披露要求，但极少提供额外信息，有一部分公司遵从法规的披露要求，但是只提供公司认为对分析员与投资者有用的信息；只有很少的公司愿意积极主动的公布相关信息；即使是在公司内部，某些信息也只限于被指定的某些高层行政人员。②国有企业受保护仍欠披露规范。国有企业地位的特殊性，使其受到的保护明显的优越于其他类型的企业，所以要求披露企业国有产权转让的信息更是难上加难。

2.3监督检查及相应法律问题

《转让办法》在“法律责任”一章中还规定了监督检查这一程序，重点是第32条的规定，该条详细的规定了转让行为无效的八种情况，人们称之为企业国有产权转让中不可触碰的8条政策“高压线”。这几条规定详尽完善，可谓考虑周全，涉及到了所有可能引起国有资产流失的种种情况，但是，更应该引起我们注意的是，实际上在企业国有产权转让中还存在着这样的问题：①自买自卖，低价收购国有企业，部分领导人在转让过程中竟然毫无顾忌的以身试法，利用职务上的优势和便利，钻政策和法律上的空子，隐匿国有资产或者虚列债务，低价收购国有资产。②在转让之前，私分国有资产，导致在真正的产权转让开始时，账面资金所剩无几。

3 结论

国有产权转让承载着来自各方的利益要求，这些是相互冲突的利益要求，给国有企业产权转让带来了巨大的障碍。除此之外，国有产权主体缺位构成了国有企业产权转让的另一障碍。第一个问题如果解决得不好，国有企业产权转让将无法顺利进行；第二个问题解决得不好，将会导致国有资产流失。作为国有企业产权转让最重要的规范性文件，《转让办法》必须解决这两个问题，为国有企业产权的顺利转让奠定法制基础。

国有土地使用权转让协议 篇4

转让方（甲方）：北屯工业物流园区管理委员会

受让方（乙方）：

国有土地使用权转让事由：

1．甲方（以下称），享有本协议项下地块的国有土地处置权。

2．乙方已与订立《入园协议书》，乙方同意受让甲方项下的国有土地使用权。

3．乙方在园区设立从事生产经营、物流销售的具有独立法人资格的新公司，乙方保证新公司成立后，由新公司承接本协议项下土地使用权（即国有土地使用权证为新公司名下），并承担本协议规定的乙方权利和义务。

甲乙双方就本协议项下国有土地使用权转让事宜达成以下协议，双方遵照执行。

第一条转让地块的范围、面积和年限

1．转让地块的地理位置：地块位于北屯工业物流园区产业园内，东至，西至，南至，北至，详见本协议附件所示的转让地块红线位置图。

2．转让地块的面积：平方米，合亩。

3．土地使用年限：年，以管委会《国有土地使用权证》记载的日期为准。

第二条转让地块的土地性质和用途

1．转让地块的土地用途为用地。

2．乙方必须根据《入园协议书》约定的生产经营、物流销售项目土地使用性质。

第三条转让价款及支付

1．转让价款：乙方需向甲方支付的转让价款为每平方米人民币￥元（大写金额：，共计为人民币￥元（大写金额：）

2．支付办法。乙方在本协议签订之日起7个工作日内，向甲方支付 50 %的土地转让款，即人民币￥元（大写金额：）。余下的50%土地转让价款，乙方对受让使用权土地开发完成总投资额的50%（经评审的可行性研究报告确定的项目投资额）7个工作日内向甲方支付。

第四条土地使用权的变更

1．在乙方支付国有土地使用权价款后，甲方将新公司名下的《国有土地使用权证》相关手续办理完毕并交付新公司。

2．如乙方不能按时支付土地转让款，则甲方办理《国有土地使用权证》变更手续的期限相应顺延或有权收回国有土地使用权。

3．因变更土地使用权而发生的相关税费依照管委会相关部门制定的收费标准执行，其中，契税、过户登记费由乙方负责缴纳，其他税费由甲方承担。

第五条 土地使用权的权利限制

1．土地使用权转让时，甲方土地使用权出让合同和登记文件中所规定的权利、义务随之转移。土地使用权转让后，乙方受让土地使用权的期限，为土地使用权出让合同规定的使用期限，减去甲方已使用期限后的剩余期限。

2．非经甲方与乙方另行书面约定，乙方未按本协议约定取得国有土地使用权，不得用于银行抵押贷款或将项目用地用于其他需求。

第六条 协议的补充、变更和解除

经双方协商一致，可以补充、变更或解除本协议。补充、变更或解除本协议须采用书面形式。

第七条 违约责任

1． 甲方未按照本协议约定向乙方交付《国有土地使用权证》，应充分向乙方说明理由，并经乙方书面同意，在新的期限内交付该权属证明，乙方有权请求赔偿损失，甲方应按照乙方已支付转让价款的 5% 向乙方支付违约金。

第六条 协议的补充、变更和解除

经双方协商一致，可以补充、变更或解除本协议。补充、变更或解除本协议须采用书面形式。

第七条 违约责任

1.甲方未按照本协议约定向乙方交付《国有土地使用权证》，应充分向乙方说明理由，并经乙方书面同意，在新的期限内交付该权属证明，乙方有权请求赔偿损失，甲方应按照乙方已支付转让价款的 5% 向乙方支付违约金。

2.乙方未按照本协议约定的期限向甲方支付转让价款，应充分向甲方说明理由，并经甲方书面同意，在新的期限内支付转让价款，甲方有权请求赔偿损失，乙方应按逾期支付转让价款的 5% 向甲方支付违约金。

3．如乙方部分违背其投资建设承诺，且在管委会限定期限内无法改正，甲方视情况收回土地使用权，对于所收回土地上的建筑物等地上物，双方应协商处理，如达不成一致意见，乙方应将其全部拆除并清理现场，或承担拆除清理费用。

第八条 附则

本协议一式六份，甲方执三份，乙方执两份，交土地管理部门备案一份，经甲乙双方签字、盖章后生效。

附件：转让地块红线位置图

甲方：（盖章）法定代表人：（签名）

国有划拨土地使用权转让审批 篇5

一、法律依据

1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

2、《划拨土地使用权管理暂行办法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

二、转让条件

划拨土地使用权转让，是指划拨土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与等行为。土地使用权转让的实质是土地使用权受让人在法定条件下把自己取得的剩余期限的土地使用权有偿转让给再受让人的行为。划拨土地使用权转让是土地使用权的占有、使用、收益和有限处分权利全部转移给新的权利人，土地使用权的转让对国家土地所有权并不产生影响，国家仍然享有对该土地的所有权。

依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：

1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有国有土地使用权；

3、对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；

4、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵

交土地使用权出让金。

三、申报材料

已确定承让人的国有划拨土地使用权转让审批（1）划拨土地使用权转让书面申请（转让、承让双方共同申请）。（2）转、承让双方的转让协议，联建建筑物引起土地使用权转让的须提交联建协议书，分割转让的须提交分割转让方案（协议）及分割平面图。（3）转让方主管部门同意转让的书面意见，股东会、董事会同意转让的决议，国有、集体单位改制的应提供改制有关文件。（4）法院裁决转让的，须提供人民法院裁决书、协助执行通知书、浙高法（1999）29号文件规定和要求的资料。（5）土地权源依据，如土地使用证、国有土地划拨决定书、原征地批准文件。（6）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明，房产已过户的提供承让方房产证、契证。（7）原土地使用权人及承让人身份证明文件。（8）共有房地产，应提供共有人同意转让的书面意见。（9）国土部门就申请转让地块的土地用途等给予规划管理部门的征询意见。（10）规划管理部门对于国土部门征询意见的回复，规划管理部门要求改变用途的，应当提交规划批准文件及规划红线图，其中同意按现状土地条件和现有构建筑物改变用途的无需提交批准文件及规划红线图。（11）土地价格评估报告书及地价确认材料、国土勘测规划院出具的宗地界址图

（经审核无须收回土地使用权重新进行招拍挂出让为前提）。（12）其他需要提供审查的相关材料。

（二）未确定承让人的国有划拨土地使用权转让审批（1）申请书，申请单位主管部门同意转让的书面意见或股东会、董事会同意转让的决议。（2）土地权源依据，如土地使用证、国有土地划拨决定书、原征地批准文件。（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明，如房产证。（4）原土地使用权人有效身份证明文件。（5）共有房地产，应提供共有人同意转让的书面意见。（6）国土部门就申请转让地块的土地用途等给予规划管理部门的征询意见。（7）规划管理部门对于国土部门征询意见的回复，规划管理部门要求改变用途的，应当提交规划许可证及规划红线图，其中同意按现状土地条件和现有构建筑物改变用途的无需提交规划许可证及规划红线图。（8）土地价格评估报告书及地价确认材料、国土勘测规划院出具的宗地界址图（经审核无须收回土地使用权重新进行招拍挂出让为前提）。（9）其他需要提供审查的相关材料。

（三）国有划拨土地使用权补办出让审批（1）申请书，申请单位主管部门同意补办出让的书面意见或股东会、董事会同意补办出让的决议。（2）土地使用证、国有土地划拨决定书（批准划拨时无决定书的除外）。（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明。（4）原土地使用权人有效身份证明文件。

（5）共有房地产，应提供共有人同意补办出让手续的书面

意见。（6）国土部门就申请地块的土地用途等给予规划管理部门的征询意见。（7）规划管理部门对于国土部门征询意见的回复，规划管理部门要求改变用途的，应当提交规划批准文件及规划红线图，其中同意按现状土地条件和现有构建筑物改变用途的无需提交批准文件及规划红线图。（8）土地价格评估报告书及地价确认材料、国土勘测规划院出具的宗地界址图（经审核无须收回土地使用权重新进行招拍挂出让为前提）。（9）其他需要提供审查的相关材料。

四、办事程序

国有土地使用权转让申请书 篇6

发布时间： 2008-5-13 8:34:53 被阅览数： 629 次 来源： 襄樊市国土资源局 责任编辑：

襄土资发[2008]22号

各开发区、国土资源局（分局）、局机关各科（室）、局属各单位：

为完善国有土地使用权出让制度，进一步规范国有土地使用权协议出让、租赁行为，根据国土管理相关法律法规规定及《协议出让国有土地使用权规范》，结合本市实际，研究制定了《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》，现印发给你们，请认真遵照执行。

二00八年四月三十日

国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序

一、划拨土地使用权转让办理协议出让适用范围

划拨土地使用权申请转让，经市人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

二、划拨土地使用权转让办理协议出让的程序

（一）受理申请及资料初审

1、申请

原土地使用权人持以下有关材料，向市国土资源管理部门行政服务窗口提出划拨土地使用权转让申请，（1）申请书；（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原土地使用权人有效身份证明文件；

(5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；

（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

2、受理，征徇市土地储备供应中心意见

由国土资源管理部门对材料进行初审，决定是否受理。并就申请地块征询市土地储备供应中心意见是否收储。

（二）审查，核发《划拨土地使用权准予转让通知书》。

1、审查

划拨土地经市土地储备供应中心同意不予收储的，国土资源管理部门受理转让申请后，组织利用科、地籍科及产权处、规划勘测院等二级单位共同进行现场踏勘，审查土地权属有无抵押、查封，有无权属纠纷，土地用途、土地面积及使用现状并填写地籍调查表。

2、征询规划管理部门意见

经现场踏勘及地籍审查，土地来源清楚，权属无争议的，由市国土资源部门就申请地块的土地用途等征询市规划管理部门意见。

3、核发《划拨土地使用权准予转让通知书》

申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，由市国土资源部门向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

（三）地价评估

国土资源管理部门组织对申请转让地块的摇号委托专业评估机构评估。

（四）公开交易

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。协议双方成交价款不得低于基准地价80%。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同，约定双方权利和义务，明确转让价款。

（五）拟订出让方案及出让方案报批

受让方持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转、受让双方身份证明材料等，向国土资源管理部门申请办理土地出让手续。国土资源部门根据土地估价结果、产业政策和土地交易情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，拟定协议出让方案，报市人民政府审批。

拟定出让方案包括以下内容资料：

1、草签土地出让合同、土地出让呈报表

2、转受让双方申请、转让协议

3、宗地图

4、规划部门出具的规划意见

5、土地储备供应中心不予收储意见

6、《划拨土地使用权准予转让通知书》

7、评估报告

8、土地证原件及复印件

9、以房产转让为主涉及的土地转让须提供房产证原件及复印件。

10、营业执照、身份证、机构代码证及其他应提交的资料

11、法人代表证明

12、地籍调查表

（六）签订出让合同，公布出让结果

国土资源部门按照批准的协议出让方案，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。并按规定在《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，通过中国土地市场网及市国土资源局网站等指定场所向社会公布。

（七）收缴土地出让金，办理土地登记

国有土地使用权转让申请书 篇7

一、民营企业受让国有控股权内部动因分析

(一) 获取战略转型机会民营企业在经过最初的资本积累, 具

有了一定的经济实力后, 迫切需要为闲置的资本寻找适宜的投资方向。民营企业入主上市公司的重要动机之一, 就是获取未来的发展机会。民营企业通过收购股权的方式控股上市公司, 可以迅速进入新的行业, 用最低的成本代价, 对企业集团的经营方向、经营规划进行战略调整。由于在计划经济体制下, 我国对民营企业的多方面限制, 使民营企业所能从事的行业非常有限, 随着我国产业政策的放开, 虽然一般竞争性行业对民营企业不再作限制性规定, 但单独依靠民营企业自身内部发展进行产业调整, 对绝大多数民营企业来说, 都是相当困难的。通过受让上市公司国有股权的方式, 获取战略转型机会, 进行产业调整, 对民营企业来说, 好处在于:第一, 通过控制正在运营中的企业的现有生产、销售、研发等部门资源, 可以使民营企业获得时间优势, 避免工厂建设延误时间;第二, 可以减少一个竞争者, 使民营企业直接获得一定的行业位置。我国上市公司国有控股权转让实践也证明, 许多民营企业正是以收购国有控股权入主上市公司的方式, 顺利实现了产业转移和多元化经营, 在获得高额利润回报的同时, 增强了企业抵抗风险的整体能力, 使企业总体绩效稳步提高。

(二) 提高企业管理水平以及创新能力民营企业的主要领导

层在经过最初的更新换代后, 原先传承下来的家族式管理方式及旧有的经营体制也已经不能适应现在的发展规模, 落后的管理水平严重制约了民营企业的进一步发展。为突破管理瓶颈, 今后几年, 我国民营企业的工作重点和发展目标将转移到提高企业管理水平和管理能力上来。同民营企业相比, 国有企业虽然存在众多的问题, 但国有企业经过长期的发展, 一般来说, 制度比较健全, 在生产销售、市场拓展、研发创新、成本控制、人才培养、战略规划等方面, 都已经建立起了一套成熟的管理体系, 而这些正是民营企业所急需的。通过股权控制, 直接借鉴、采用国有企业的先进管理模式, 对民营企业来说, 是提高管理水平的最快捷的方式, 否则在现有的情况下, 即使民营企业再付出几倍的努力, 也未必能取得理想的效果。

企业的生命力在于不断的创新, 创新是企业兴旺发达之道, 也是企业最大的安全保障。在已进入高科技时代的今天, 环境变化快, 技术发展快, 产品更新快, 任何企业在市场经济中都面临着严峻的生存竞争, 只有创新才能使企业由小到大, 由弱到强, 发展壮大。但目前, 我国大多数民营企业的技术能力使其创新水平还只能停留在模仿型创新上, 独创性的自主创新不占主导地位, 导致了民营企业特别是中小型民营企业在竞争能力上始终居于弱势。企业创新离不开高素质的人力资源以及其他物质条件的支持, 而我国绝大多数的知识型人才、科研机构以及科研经费都分布在国有企业, 由于制度上的缺陷, 这些创新力量在很大程度上处于闲置状态, 不能发挥出应有的效益。民营企业入主国有上市公司, 可以发挥民营企业高效灵活的优势, 充分利用国有企业的存量资源, 提高自身的创新能力, 以增强企业的核心竞争力。

(三) 实现规模经济进行低成本扩张, 实现规模经济也是民营

企业参与上市公司国有控股权转让的重要原因之一。企业的规模经济是由生产规模经济和管理规模经济两个层次组成的。生产规模经济是指企业实物的投入产出关系, 企业通过并购可以对生产资本进行补充和调整, 达到规模经济的要求, 在产出既定的条件下, 使企业的物质消耗和劳动力消耗达到最小。管理规模经济是指由于并购, 企业的管理费用可以在更大范围内分摊, 使企业单位产品的管理费用大大减少, 从而达到提高企业利润率的目的。

并购活动可以分为横向并购和纵向并购。通过横向并购同行业部门中从事同类业务活动的国有企业, 可以使民营企业迅速扩大生产规模, 在一定范围内取得垄断地位优势, 增强企业的行业竞争力, 实现生产规模经济。通过纵向并购生产经营相互衔接或者具有纵向协作关系的国有企业, 可以使民营企业集团构成一个以管理为主的内部市场体系, 用内部的管理协调替代部分市场协调, 降低交易成本, 从而提高民营企业对市场变化的反应速度, 加强民营企业开拓市场的力度, 以达到获取管理规模经济的目的。

(四) 买壳上市我国证券市场存在较为严重的“所有制”歧视

现象, 在政策设计上, 相比于国有企业, 民营企业上市的门槛过高, 一般难以争取到直接发行上市的机会。在这种情况下, 一些民营企业积极参与上市公司国有控股权转让的目的并不是为了获得目标企业本身, 而是为了获得目标企业的上市资格, 在取得控制权后, 再通过资产置换或反向收购等方式, 将自身的资产注入上市公司, 从而实现间接上市的目的。

对于民营企业来说, 通过买壳上市其好处主要在于: (1) 拓展融资渠道。上市融资具有成本低、金额大、融资连续性、资金的非偿还性等优点, 有利于企业的长远发展。民营企业买壳上市后可以通过配股、增发等方式从证券市场上募集资金, 这一点对成长中的民营企业来说尤为重要。 (2) 改善企业法人治理结构。我国的许多民营企业还保持着家族式经营的管理方式。买壳上市后, 民营企业必须按上市公司的要求建立包括股东大会、董事会、监事会和经理人员在内的法人治理结构, 这样可以最大限度地削弱家族化管理的存在基础, 从而使民营企业转向开放式、多元化、能满足现代公司发展要求的治理机制。 (3) 提高企业知名度。民营企业上市本身就是向市场表明企业具有强大的竞争力和光明的发展前景。而且企业在上市后, 由于上市公司的公众效应, 企业名称和股票交易情况每天都会被大量的媒体所传播, 这相当于面向几千万社会公众做出的免费广告, 可以有效地提高民营企业的知名度。国美总裁黄光裕曾这样评价国美集团的上市, “国美上市将大大地提高企业的知名度, 如果通过上市使来自不同家庭的7000万投资者了解国美, 按每个家庭平均3人计算, 那么上市将使2亿多人知道国美。”

二、民营企业受让国有控股权外部动因分析

(一) 国有经济发展形势变化从建国初期发展到今天, 我国国

有经济走过了一个曲折而坎坷的历程。在计划经济时代, 我国国有经济作为国民经济的主要组成部分, 占有举足轻重的地位, 曾经为恢复国家经济建设, 提高工业化水平做出了重要的贡献。但是自八十年代以来的改革开放, 国内经济体制开始由计划经济向市场经济转变, 国内市场的竞争程度不断加剧, 国有经济强烈的集权和计划色彩使其无法适应社会和经济形势的发展变化。在这一时期, 国有经济由兴到衰, 陷入了前所未有的低谷。越来越多的国有企业不仅不能为政府提供财政收入, 反而成为要政府救济的负担。改革国有企业, 振兴国有经济成为我国改革开放和社会主义市场经济体制建设的中心环节。

国有经济体制的改革并不是一帆风顺的, 在长期的理论探索和改革实践之后, 鉴于国有经济摊子过大, 战线过长的现实, 提出了“抓大放小”的经济政策。党的十五大提出“要着眼于搞好整个国有经济, 抓好大的, 放活小的, 对国有企业实施战略性改组”。国有经济要重量更要重质, 要合理确定国有经济发展的重点领域、行业和企业, 明确进一步放开放活的产业、行业和企业, 积极推动国有资产的合理流动和重组。数量众多的国有中小型企业, 特别是国有小型企业实施放开搞活, 允许其以不同改制形式转变为非国有企业。中共十六大和十六届三中全会提出了国有企业改革的核心是“实现投资主体多元化, 使股份制成为公有制的主要实现形式”, 不再把国有企业改革局限于国有经济领域内部, 而是将其放到公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度全视野和社会主义市场经济的大环境之中, 使国有企业与其他所有制企业共同发展。至此, 国有经济一统天下的格局被逐步打破, 国有经济退出所留下的空白领域迫切需要民营企业的有益补充。

(二) 国家政策扶持我国的民营经济产生于政策夹缝之中, 大

多是抓住我国经济快速发展过程中出现的“短缺经济”机会, 通过拾遗补缺的方式不断壮大起来的。作为国民经济体系中的“弱势群体”, 民营企业能够参与国有企业产权转让, 入主国有上市公司, 离不开国家经济政策的扶持。党在十五届四中全会中提出的“国有经济要有进有退, 有所为有所不为。政府鼓励国企从一般竞争性行业中推出, 引导民营企业有序进入, 形成多种所有制经济共同发展的局面。”的经济方针, 拉开了民营企业踊跃参与国有企业体制改革的序幕。在2002年召开的中共十六大会议中, 再一次明确了“必须毫不动摇地鼓励、支持非公有制经济发展”, “放宽民间资本的市场准入领域”, “完善保护私人财产的法律制度”的经济政策。2003年第十届全国人大进一步修改宪法将“公民的合法的私有财产不受侵犯”写进了根本大法, 解决了民营企业主普遍担心的私人财产法律保护问题。2005年1月12日讨论通过的《国务院关于鼓励支持和引导非公有制经济发展的若干意见》指出, “鼓励、支持和引导非公有制经济的发展, 有利于繁荣城乡经济、增加财政收入, 有利于扩大就业、改善人民生活, 有利于优化经济结构、促进经济发展, 对于全面建设小康社会和加快社会主义现代化进程, 具有重大的战略意义。”同时还强调“要为非公有制经济创造平等竞争、一视同仁的法治环境、政策环境和市场环境, 实行鼓励、支持和引导非公有制经济发展的政策措施。”由于以往某些民营企业在各个方面受到了不公正待遇, 因此此次的《意见》在很大程度上具有明确赋予民营企业“国内公民待遇”方针的意义。2005年2月国务院颁布了《国务院关于鼓励非公经济发展的若干意见》全方位加大了对民营经济的扶持力度, 意见第七条对民营企业参与国有企业改革作了专门的阐述, 鼓励非公有制企业通过并购和控股、参股等多种形式, 参与国有企业和集体企业的改组改制改造。正是在国家经济政策的倾斜和鼓励之下, 民营经济的发展步入了一个崭新的阶段, 越来越多的民营企业放下思想包袱, 积极主动参与到国有产权的转让活动之中, 为推动国有经济改革做出了重要的贡献。

民营企业收购上市公司国有控股权, 既可以给上市公司带来新的资金来源, 又可以解决原国有企业产权不清, 效率低下的痼疾, 为国有企业注入活力。但是, 也应当看到民营企业参与上市公司国有控股权转让, 在取得了良好的社会、经济效益的同时, 也存在不少的问题, 主要是: (1) 有些民营企业收购上市公司国有控股权, 一开始就不是为了振兴企业, 而是希望通过对国有企业控股以达到其他目的, 因而在入主上市公司后, 不是采取积极有效的措施促进企业的发展, 而是在存量资产上做文章, 想尽办法掏空上市公司。 (2) 民营企业因为缺乏甚至没有相关行业生产经营的经验与能力, 使控股权转让后的上市公司只能是在资金量上进行有限扩充, 而经营方式、生产技术与产品质量则没有任何变化, 从而导致已经进入的资金再度耗蚀, 企业重陷困境。 (3) 上市公司的原国有控股股东存在“甩包袱”的心态, 将经营不善或者亏损严重的上市公司出售给民营企业, 在退出国有资金后, 对上市公司没有给予应有的后续技术、政策上的扶持。这些问题表现在国有控股权转让后上市公司的财务绩效指标上就是:第一, 企业经营效益不增反减, 偿债能力恶化;第二, 总资产增长与利润增长不同步;第三, 企业的长期发展能力不强。因此要想真正使民营企业参与上市公司国有控股权转让成为一件利国利民的好政策, 还需要国家在制度设计、政策扶持、经济导向等各个方面不断地作出完善。

参考文献

[1]李亚:《民营企业公司治理》, 中国方正出版社2003年版。

[2]张晖明、邓霆:《规模经济的思考》, 《复旦学报》2002年第1期。