国有土地

国有土地（精选8篇）

国有土地 篇1

1、程序是：集体土地——→征收为国有——→进入政府土地交易中心——→（商业开发性质）公开竞价出让——→签订出让合同

2、费用：征收费用（也叫土地成本）+ 出让金

集体土地可以转成国有土地

集体土地征用和农用地转为建设用地程序（本局内时限：10日）

（一）收件 办文窗口受理 各县（市）、矿区提交的有关材料，材料齐全，当日转交耕地保护处。

批次用地报卷材料：

1、县级人民政府建设用地请示文件；

2、一书三方案；

3、勘测定界技术报告和勘测定界图；

4、拟征（占）土地权属中情况汇总表；

5、省级验收补充耕地文件；

6、新增建设用地土地有偿使用费准备情况说明；

7、分幅现状图；

8、城区规模控制图或总体规划图；

9、补充耕地位置图；

10、其他有关材料。

单独选址项目报卷材料

1、用地单位用地申请；

2、建设用地预审意见；

3、建设项目立项批准文件（可研报告、初步设计等文件）；

4、建设有地申请表；

5、规划部门选址意见；

6、一书四方案；

7、建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图；

8、现状分幅图；

9、乡级土地利用总体规划；

10、补充耕地验收文件和补充耕地位置图；

11、平面设计图；

12、消防、环保、林业、水利等相关部门意见；

13、如出让，评估报告和草签的出让合同；

14、权属证明、地籍调查表；

15、其他有关材料。

（二）审核 耕地保护处审核，征求地籍处、规划处、土地利用处意见，需要现场踏勘的，耕地保护处组织相关处室共同进行现场踏勘；

（三）会审 耕地保护处提出初审意见，局会审会讨论；

（四）报批 局领导签字后，耕地保护处逐级报有权的人民政府批准；

（五）发件 耕地保护处收到批准文件后，当日交办文窗口。办文窗口通知各县（市）、矿区国土部门领取。

国有土地 篇2

一、划拨土地使用权的性质

1990年5月国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》, 对国有划拨土地使用制度进行了改革, 确立了土地有偿出让和行政划拨并存的双轨制度, 我国自此有了出让土地使用权和划拨土地使用权的区分。

土地使用权划拨, 依94年《城市房地产管理法》第二十二条, 是指县级以上人民政府依法批准, 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用, 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

因为划拨土地使用权是土地使用者相对无偿取得的, 所以对于出让土地使用权而言, 它是一种有限制的土地使用权。这种限制性体现在比如:

1、权利内容上的限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定:符合下列条件的, 经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准, 其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押: (1) 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (2) 领有国有土地使用证; (3) 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; (4) 依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同, 向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。1992年3月8日国家土地局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第6条也对划拨土地使用权转让条件进行了同样的规定。因此在无偿划拨制度下, 中外合营企业厂房工厂的土地的使用是無償的, 按照我国会计制度, 也是不列入生产成本的, 所以划拨土地不能自由流通自有其原因。

2、根据《中华人民共和国土地管理法》第58条第1款第 (4) 项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条的规定, 有关人民政府可以收回划拨土地使用权。

3、《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等文件认为划拨土地使用权不属于破产企业的破产财产。

我国学者符启林认为, 关于划拨土地使用权的性质, 目前国内最具代表性的观点主要有三种, 即权能说、地上权说以及人役权说。

结合我所找的有关划拨土地使用权的限制规定及参考以上国内大学者的观点, 我认为首先应该定性划拨土地使用权的财产权性质, 并明确权利归属于使用者和国家, 是两者共同拥有的一种混合财产权, 将国家也作为另一权利享有者后, 前面讲到的各种限制就可以解释了, 如如限制流转、须经国家机关批准, 如不得作为使用者的破产财产等等。这样, 对于国家来说, 作为公权力的行使, 行政管理权依据法律授权, 而对于使用者来说, 为创造效益, 私权范围内交易、抵押等民事行为依照民法原则调整, 总之就是针对不同主体来确定相关事项。

二、国有企业的划拨土地使用权

从1978年到今, 国有企业改革已经进行了31年, 被称为我国“经济体制改革的攻坚战”。而其核心就是建立现代企业制度, 如对国有企业实行公司制和股份制。国有企业与外资合营, 不仅可以搞活经济, 更是吸收先进技术与理念。记得09年第12期的《南风窗》杂志有一篇文章《市政公用事业改革第二步》中, 说目前我国城市公共事业如供水、燃气等大量引入外资, 通过BOT等方式成立合资、合作企业, 这一比例甚至占到产权的30%到40%。所以尽管划拨土地使用者还有其他公司企业个人或者事业单位和文化教育机构等等, 考虑到各种情况所占比例、影响力和尽可能简单的说明问题, 本文只就国有企业展开论述, 不就其他主体再展开繁杂论述。

三、作价出资的要求

《中外合资经营企业法》规定, 中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。《中外合作经营企业法》规定, 中外合作者的投资或者提供的合作条件可以是现金、实物、土地使用权、工业产权、非专利技术和其他财产权利。根据上述法律规定, 国有企业与外国投资者进行合作时, 可以以土地使用权作价出资, 出让土地使用权可作为出资当无异议, 但这里并没有说明划拨方式的是否也在其内。

按照我国法学界的一般认识和相关法律法规规定, 我认为划拨土地使用权是不能直接作价出资的。根据国务院55号令即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条的规定, 划拨土地使用权不得转让、出租、抵押和其他经济用途。因此, 国有企业无权对划拨土地使用权进行经济性处分。而且作为一种非现金出资方式, 土地使用权应遵循实物出资的有关原则, 赵旭东教授《商法学》中关于实物出资有四个条件, 即确定性、现存的价值物、评价可能性以及独立转让可能性。前三个条件划拨土地使用权基本没异议, 关键在于第四个, 独立转让可能性。前文已经论述过划拨土地使用权是一种特殊的受限的土地使用权, 而且根据国务院55号令的理解, 划拨土地使用权并不具备独立转让的性质。

虽然按照现行法律规定, 划拨土地使用权不能直接作为出资, 但是也并不意味着完全就不可以作为出资。在实务中为达到允许出资, 有以下三种途径可以间接作价出资:

1、进行国有企业改制, 国家以划拨土地使用权作价出资投入到国有企业中, 此时的土地使用权就可视为出让性质, 国有企业可以对其进行相关经济性处分。 (国家土地管理局8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定, 对于国有企业中的原划拨土地, 国家可以以土地使用权作价出资, 作为出资投入改组后的新设企业, 该土地使用权由新设企业持有, 可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。)

2、国有企业以用建筑物、厂房和其他附着物等作价出资。按照不动产所有权与所在土地使用权不分离的原则即所谓“房地一致”, 该范围内的划拨建设用地也“被动”进行作价出资。但是这时国有企业应补交或抵交出让金。

3、如果符合《划拨用地目录》, 外商投资企业可以取得划拨土地使用权, 但按照有关规定, 应缴纳场地使用费。这种情况下, 应当允许国有企业以划拨土地使用权作价出资, 但应由国有企业缴纳场地使用费, 或者按照国有企业和外国投资者的约定由外商投资企业缴纳。此时, 新成立的外商投资企业取得了划拨土地使用权。因为外商投资企业要缴纳场地使用费, 所以对于此种用地是否还是划拨方式存在疑问, 有的书上认为是场地使用费具有土地租金性质也不无道理, 所以暂对这种是否属间接出资持保留态度。

也有一种观点, 认为划拨土地使用权可以直接作价出资, 依据是相对于《合同法》、《土地管理法》和国务院55号令, 《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》是特别法, 如果把《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》中的“土地使用权”或“场地使用权”理解为包括划拨土地使用权, 则上述认识并无不可之处。我认为这种观点还是有问题的, 太牵强了。首先前面也说过是否包括划拨方式的是有争议的, 而且中国加入WTO以后, 按照非歧视待遇等原则, 国内企业、外国企业及相互之间在适用法律、利用土地等方面应该没有差别, 不应太突出三资企业法的特殊法地位以对抗一般法的法律精神。

综上, 从国家对于收取场地使用费以及划拨土地使用方面对外商投资企业的法律与政策变化, 以及划拨土地使用权的性质等来看, 理解任何国有企业都不能直接以划拨土地使用权作价出资是没有问题的。

法有不溯及既往的原则, 因此对国务院55号令 (1990年5月19日实施) 实施前, 外商投资企业法已经规定的中方合资、合作者以其已经依法取得的划拨土地使用权作价出资, 也应予以承认, 允许其继续存在。

摘要：国有企业和外国投资者 (外国公司、企业和其他经济组织或者个人) 合资、合作经营时, 能否以划拨土地使用权作价出资?如果可以, 其性质如何?合资、合作经营企业对该土地使用权享有哪些权利?进一步分析, 能否在此划拨土地使用权上设立抵押权?

关键词：行政划拨土地使用权,混合财产权,作价出资

参考文献

[1]张统生:《浅谈划拨国有土地使用权》, 《国土资源科技管理》, 2006年。

深圳土地国有困局 篇3

不过，深圳市规划和国土资源委员会副主任郭仁忠明确表示，这并不能叫集体土地进入市场。“因为（深圳城市化后）土地已经全部国有化。”在1月18日的新闻发布会上，郭仁忠公开对媒体表示：“原则上讲，拿了政府的地，你要建什么项目就建，不能地拿完了就卖了。但是为什么农村集体经济组织土地进入市场，这确实是考虑深圳市具体情况，这个方面做了一个比较重要的创新。”

根据郭仁忠的解释，深圳市原农村集体经济组织继受单位掌握的工业用地上市流转的前提是，深圳市的土地已经全部国有化。然而，就在郭仁忠做出这番解释的同一场发布会上，“农村集体土地”“农村集体经济组织”“未征未转”等提法亦先后出现在包括郭仁忠本人在内的深圳市相关领导的表述中。

这种前后矛盾的表述，其实同样广泛存在于深圳民间，背后折射的却是深圳以行政命令一刀切推行土地国有化后留下的尴尬僵局：政府拿不回，集体用不了。

一次性转地

僵局始于2004年6月26日深圳市政府印发的一份文件。这份全面改变土地权属的《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》表示：“两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。”

此前半年间，宝安、龙岗两区原镇、村两级的行政建制已变更为城市街道、居委建制；原村民陆续转为城市居民，并相应获得深圳市的社保待遇；原镇、村两级的集体经济组织也随之改制为股份合作公司。

“本次两区城市化与传统意义上的征地行为有着本质的区别。”2004年6月29日，深圳市国土房管局就上述土地管理办法向当地媒体强调：“征地是根据经济和社会发展的需要，将一个特定区域的土地通过相关程序征为国有，而此次城市化则是将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，因而是‘转地而非‘征地。”

中国现行的土地管理制度规定，“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”，“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”因此，中国城市化拓展需要的新增土地，必须将农村集体所有土地通过征用程序转化为国有土地，然后才能用于城市建设。彼时，深圳市集体所有土地集中于宝安、龙岗两区，共约956平方公里。

深圳市绕过“征地”环节将上述956平方公里集体土地转为国有的做法，依据的是1998年修订的《土地管理法实施条例》第二条第（五）项规定：“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。”

此举饱受争议。“深圳为什么大张旗鼓地宣传转地，农村集体土地摇身一变为国有土地就升值了，而在这个增值的过程中征地却消失了。”曾经在深圳国土系统工作十多年的贺承军，如今已变身为开发商，他告诉《中国新闻周刊》，国土资源部当时给深圳市一个评价“承认现实，下不为例”。转眼已快十年，《中国新闻周刊》记者采访到的多位深圳国土规划系统的官员和专家，基本都像贺承军这样对这次转地的合法性不置可否。

在深圳2003年提出城市化方案，并试图一次性实现农地国有化之初，得到广东省政府的支持。但是，这个计划在上报国土资源部时，却遭到了反对。为此，国土资源部2004年下半年派小组赴深圳专项调查，并形成了上报国务院的调研报告，认为此举“不宜模仿”，“下不为例”。

2005年3月4目，国务院法制办公室、国土资源部又对深圳市政府进行“转地”的法律依据，即《土地管理法实施条例》第二条第（五）项，作出专项“解释意见”。该解释强调，只有在农民集体所有的土地逐渐被依法征收，并全部转为城市居民后，才能对农民集体剩余的少量土地转为国有。这个偏向于否定的解释，杜绝了一次性转地在其他地方上演，而已经既成事实的深圳转地则成为特例。在一年后正式实施的《深圳市土地储备管理办法》中，宝安、龙岗两区的农村土地已统一纳入国有土地储备。

由此，深圳率先成为全国第一个没有农村建制的城市。

城市化狂飙突进

一次性转地，源于深圳市提速城市化建设的冲动。

上世纪90年代以来，深圳升格为直辖市、兼并相邻地级市郊区土地的传言就一直不断，却始终未有结果。土地向外突围难为，转而向内挖潜就成为深圳扩容建设用地的原动力。

早在1992年，深圳就通过行政手段对农村城市化进程进行干预，使深圳经济特区内的农村村民在身份上转变为城市居民，把村民委员会自治组织改造成居民委员会，并把原计划经济时代的生产队这种集体经济组织方式改造成了股份合作制公司的形式。

不仅如此，深圳城市化建设很快又扩张到关外。1993年宝安正式撤县设区被划分为宝安、龙岗两个行政区并入深圳市，两区范围内18个镇的建制并未取消，各镇村所拥有的集体土地也未被征用，保持原集体土地的性质。

为加强管理，深圳市1993年下半年颁布了《深圳市宝安、龙岗区规划国土暂行办法》，该文件规定两区辖区范围为城市规划区，两区农村集体经济组织所需非农建设用地由市土地主管部门一次性划定。划定标准分别为，各行政村的工商用地按每人100平方米；农村居民住宅用地，每户基底投影面积不超过100平方米；农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动等公共设置用地，按每户200平方米计算。

非农建设用地划定后，属划定范围内的土地由该集体经济组织按城市规划进行建设，如要转让则要报国土部门批准，补交地价，且国土部门不再划给非农用地指标；在划定范围外的土地，尽管仍属集体所有，但该集体经济组织无权开发建设，开发利用权、处置权在政府。

在政府试图掌控城市化进程之前，村民早就开始了自发的城市化。在龙岗区平湖街道山厦新村邬德华的记忆中，早在上个世纪80年代末该村农田已经变为工业区，用于发展港资三来一补企业。他告诉《中国新闻周刊》记者，那时有条件的村民可以自己申请土地自建厂房，也可以与外商合作开发。地理位置相对偏远的山厦村如此，其他地方更是不甘落后，几乎所有的农地都被用于工商开发，农民收益主要则靠租地收入。

这些做法在相当长时期内得到各级政府的默许，出租土地和厂房成为招商引资的重要举措。“当时发展很快，招商引资很厉害，个个招商。村里招商，镇里招商，区里招商，村民个人也可以招商，所以那时候建房子是好事，没有什么违法的负疚感，这是当时的一个特定氛围。”贺承军1996年时在宝安分局龙华管理所工作，整天跟土地和村民打交道，他告诉《中国新闻周刊》：“实际上我当国土所所长的时候，是鼓励违法建筑的。”

贺承军1996年到龙华镇工作时，89平方公里的土地上，建成区还不到10平方公里；6年后调离时，建成区已近50平方公里，人口也从30多万增长到180万。2002年贺承军调到宝安区公明镇工作时，招商引资和抢建厂房的故事继续火热上演。

到2003年，特区外总量532.3平方公里的建设用地中，农村非农建设规模达到247，3平方公里，与城镇用地规模旗鼓相当，大规模的集体土地已经转化为事实上的城市建设用地。而此前一年特区外土地变更调查的结果显示，工业用地占非农建设用地总量的53.7%，公用设施、公用建筑用地仅占8‰

历史遗留

2003年10月，深圳市颁布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，要求到2004年底用一年多的时间，将特区外27万农村人口，全部完成从农村人到城里人的身份转换，其核心则是将宝安、龙岗两区约956平方公里的集体土地一次性转为国有。

其中，政府只需对256平方公里纯农业用地“适当补偿”，另有360公里未曾承包到户的农村山林地以“默认国有”原则被自然地转为国家所有。对于300多平方公里“已建成区”，作为历史遗留问题视为征地处理，政府承认农民对“已建成区”的土地使用权，不追究违规责任，但必须把“已建成区”的土地权属统一转为国有，且不再对农地征用做任何补偿。

对于这次转地，宝安区一位不愿意透露姓名的村集体股份合作公司负责人，将其形容为挤干“最后一滴血”。2月22日中午，他在位于宝安中心城区的一栋办公楼内告诉《中国新闻周刊》，他对这次转地连“已建成区”都不放过感觉很过分，“我们成了没有土地的农民”。

心怀不满的不只是这位股份合作公司负责人，《中国新闻周刊》接触到的不同层面的原住民都持有类似的抱怨。事实上，大量原集体土地（包括已建和未建用地）的实际使用权也仍然掌握在原村民或继受单位手中，既不具有合法产权，又得不到政策的支持，并且涉及复杂的历史遗留问题。

其中，2004年城市化转地过程中划定的非农建设用地，是政府承诺给原村民合法利用用地中的主要组成部分，属于原集体建设用地的一种类型，也是当前深圳原集体土地管理的重点之一。深圳市规划国土委土地利用处书面回复《中国新闻周刊》的采访时称，合法工业用地是村集体到国土部门办理了用地手续的工业用地；未征未转土地是政府尚未征用和转为国有现仍在村集体手中的土地，包含合法工业用地。

深圳市规划国土委土地利用处1月31日的这份书面回复显示，南山、盐田、宝安、龙岗、大鹏等五区（新区）原农村集体经济组织继受单位合法工业用地面积为24.57平方公里（包含部分工商用地）。其他区（新区）暂未统计。

对于未征未转地的成因，深圳市规划国土委土地利用处在提供给《中国新闻周刊》的文字材料中表明，在1992年和2003年的城市化过程中，由于部分土地或地上建筑物等未及时清理、补偿到位，导致仍存在部分未完善征（转）地补偿手续的用地。

但现实显然更加复杂。在2004年的这次转地中，龙岗区考虑历史已划定的非农建设用地，不再对非农建设用地已达标（甚至超标）的街道重复划定，只对未达指标的街道按建成区和未建区不同比例进行划定，使实际划定的规模“超指标”。宝安区则不考虑历史已划定的非农建设用地，全部按指标重新划定，使部分街道因无地可划而产生“悬空指标”，出现“未达标”的现象。

不仅如此，两区均对公建指标做了捆绑，使绝大部分指标作为工商用地和居住用地，公建用地指标被严重腾挪。由于农村已经自行开发建设多年，本次城市化转地对非农用地的划定存在划定位置偏远、地块分散、指标无地落实、与规划用地性质冲突等问题，不少村民或集体都提出置换调整的要求，等等。

“这种情况又不好界定是不是违法用地，但是违法建筑总是存在的，即使是农村集体土地也不能随便建设，我们用了个词叫合法外用地。”深圳市国土规划系统一位不方便透露姓名的政策研究制定者告诉《中国新闻周刊》，2009年曾经做了一个调查，全市大概有将近300平方公里合法外用地，尤其以特区外居多，而且绝大部分以握手楼、厂房等各种形式存在。

对于这些业界俗称为小产权房的建筑，深圳方面有所回避，统称为历史遗留。“现在一开会就说，我们深圳不一样，我们没有小产权房，小产权房是在农村土地上未经国家法理批准所盖的房子，所以他就换一个说法，是历史遗留问题。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《中国新闻周刊》采访时表示，“只是政府宣布这个地是你的，但是政府没有条件去拿地，还是在原集体经济手中，有些又一块一块分别转让给其他的企业。”产业用地瓶颈

“将原农村集体经济组织继受单位可用的产业发展用地纳入全市统一的土地市场，将有效拓展产业用地来源。”1月18日，深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏，在新闻发布会上介绍产业用地情况时，毫不回避产业用地的紧迫性。

在深圳全市1991.71平方公里的土地总面积中，接近50%的是保护性用地不允许开发，建设用地的规模已达到全市总面积的46%，开发强度已经非常大。深圳官方预计，到2020年，深圳可供新增建设用地只有59平方公里，且所剩地块零星、分散，重大项目和公共设施落地、产业转型、城市发展都受到土地制约。数据显示，2012年深圳建设用地推出面积同比下降超40%，全年土地出让收入同比下降50%。

而已经开发的建设用地中也有很多尚未得到有效利用。深圳虽然没有农村建制，但又是一个城中村与村中城并存的城市，原农村集体占用了大量土地资源。“关内是城市包围农村，关外是农村包围城市。”2月20日上午，深圳市国土规划系统一位不方便透露姓名的政策研究者在接受《中国新闻周刊》采访时，如此描述深圳的土地利用现状。

目前深圳市建设用地（含住宅、公共设施、工业用地）为917.77平方公里，其中农村集体建设用地390平方公里，占全市建设用地42%；农村合法集体建设用地95平方公里，仅占农村建设用地近25%。

从土地利用效率来看，2010年整个深圳特区的地均工业增加值是11亿元/平方公里，其中原特区内是55亿元/平方公里。原特区外是7亿元/平方公里，差了将近7倍；地均工业产值整个深圳特区是49亿元/平方公里，原特区内是196亿元/平方公里，原特区外则是36亿元/平方公里。

国有土地出让合同 篇4

中华人民共和国国土资源部

中华人民共和国国家工商行政管理局 监制

使用说明

一、《国有土地使用权出让合同》包括合同正文和附件《出让宗地界址图》。

二、本合同的出让人为有权出让国有土地使用权的人民政府土地行政主管部门。

三、合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占的面积比例。

四、合同第五条中的土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于原划拨土地使用权补办出让手续的，选择第三款；属于待开发建设的用地，应根据出让人承诺交地时的土地开发程度选择第一款或第二款，出让人承诺交付土地时完成拆迁和场地平整的，选择第一款，未完成拆迁和场地平整的，选择第二款，并注明地上待拆迁的建筑物和其他地上物面积等状况。基础设施条件按双方约定填写“七通”、“三通”等，并具体说明基础设施内容，如“通路、通电、通水”等。

五、合同第九条土地使用权出让金支付方式的规定中，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付的，选择第二款。

六、合同第二十条中，属于房屋开发的，选择第一款；属于土地成片开发的，选择第二款。

七、合同第四十条关于合同生效的规定中，宗地出让方案业经有权人民政府批准的，按照第一款规定生效；宗地出让方案未经有权人民政府批准的，按照第二款规定生效。

第一章 总 则

第一条 本合同当事人双方：

出让方：中华人民共和国＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方），法定地址＿＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿。

受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；法定地址＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿＿＿。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条 甲方根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳

第三条 甲方出让给乙方的宗地位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地总面积大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米），其中出让土地面积为大写 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米）。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。

第四条 本合同项下出让宗地的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五条 甲方同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日前将出让宗地交付给受乙方，甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿＿＿款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（三）现状土地条件。

第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为＿＿＿＿＿，自甲方向乙方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）；总额为人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）。

第八条 本合同经双方签字后＿＿＿日内，乙方须向甲方缴付人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

第九条 乙方同意按照本条第＿＿＿＿款的规定向甲方支付上述土地使用权出让金。

（一）本合同签订之日起＿＿＿日内，一次性付清上述土地使用权出让金。

（二）按以下时间和金额分＿＿＿期向甲方支付上述土地使用权出让金。

第一期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第二期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第＿＿期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第＿＿期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

分期支付土地出让金的，乙方在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向甲方支付相应的利息。

第三章 土地开发建设与利用

第十条 本合同签订后＿＿＿日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向出甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。

第十一条 乙方在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑密度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑限高＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

绿地比例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

其他土地利用要求＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二条 乙方同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交给政府：

（１）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三条 乙方同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前动工建设。

不能按期开工建设的，应提前３０日向甲方提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。

第十四条 乙方在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。

乙方同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。

第十五条 乙方在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起３０日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向甲方申请办理土地登记，领《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。

甲方应在受理土地登记申请之日起３０日内，依法为乙方办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。

第十六条 乙方必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施，使国家或他人遭受损失的，乙方应负责赔偿。

第十七条 在出让期限内，乙方必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向甲方申请，取得甲方同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

第十八条 政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第十九条 甲方对乙方依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，甲方应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予乙方相应的补偿。

第四章 土地使用权转让、出租、抵押

第二十条 乙方按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经甲方认定符合下列第＿＿款规定之条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。

第二十一条 土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。

土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

第二十二条 土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由乙方承担。

第二十三条 土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。

第二十四条 土地转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起３０日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。

第五章 期限届满

第二十五条 本合同约定的使用年限届满，乙方需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向甲方提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，甲方应当予以批准。

甲方同意续期的，乙方应当依法办理有偿用地手续，与甲方重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。

第二十六条 土地出让期限届满，乙方没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，乙方应当交回《国有土地使用证》，甲方代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。

第二十七条 土地出让期限届满，乙方未申请续期的，本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由甲方代表国家无偿收回，乙方应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，乙方可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。

第二十八条 土地出让期限届满，乙方提出续期申请而甲方根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由甲方代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，甲方应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予乙方相应补偿。

第六章 不可抗力

第二十九条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第三十条 遇有不可抗力的一方，应在＿＿＿＿小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后＿＿＿＿日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

第七章 违约责任

第三十一条 乙方必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果乙方不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的＿＿＿‰向出让人缴纳滞纳金；延期付款超过６个月的，甲方有权解除合同，收回土地，乙方无权要求返还定金，甲方并可请求乙方赔偿因违约造成的其他损失。

第三十二条 乙方按合同约定支付土地使用权出让金的，甲方必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于甲方未按时提供出让土地而致使乙方对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，甲方应当按乙方已经支付的土地使用权出让金的＿＿＿‰向乙方给付违约金。甲方延期交付土地超过６个月的，乙方有权解除合同，甲方应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，乙方并可请求甲方赔偿因违约造成的其他所有损失（包括乙方主张权益而支出的律师费、差旅费、鉴定费、取证费等）。

第三十三条 乙方应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，甲方可以向乙方征收相当于土地使用权出让金10％以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，甲方可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第三十四条 甲方交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。乙方有权要求甲方按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给乙方造成的直接损失。

第八章 通知和说明

式传递，均自实际收到时起生效。

第三十五条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方

第三十六条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后１５日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。

第三十七条 在缔结本合同时，甲方有义务解答乙方对于本合同所提出的问题。

第九章 适用法律及争议解决

第三十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。

第三十九条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，双方可依法向乙方所在地人民法院起诉。

第十章 附则

第四十条 本合同依照本条第＿＿＿款之规定生效。

（一）本合同项下宗地出让方案业经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。

（二）本合同项下宗地出让方案尚需经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准之日起生效。

第四十一条 本合同一式＿＿＿份，具有同等法律效力，甲乙双方各执＿＿＿份。

第四十二条 本合同和附件共＿＿＿页，以中文书写为准。

第四十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第四十四条 本合同于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日在中华人民共和国＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿＿＿＿市（县）签订。

第四十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

出让人（章）： 受让人（章）： 住所： 住所：

法定代表人（委托代理人）法定代表人（委托代理人）（签字）： 电话： 传真： 电报： 开户银行： 帐号： 邮政编码：

（签字）： 电话： 传真： 电报： 开户银行： 帐号： 邮政编码： 签订地点： 签订日期：

出让宗地界址图（注明边长（米））

北

↑

｜

｜

｜界

｜址

｜图

｜粘

｜贴

｜线

国有土地 篇5

A、各类土地的概念:

按土地主体可分为：集体土地和国有土地

按土地用途可分为：农用地、建设用地、未利用地。注：农用地不光农民集体有，国家也有农用地，如国有农场。《土地管理法》第四条。

1、农用地：是指用于农业生产的土地，包括：耕地（耕地中占80%以上划为基本农田）、林地、草地、农田水利地、养殖水面等。

2、建设用地：是指建造建筑物，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地；交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等

3、未利用地：是指农用地和建设以外的独体。

B、征收农用地的（包括农民集体农用地和国有农用地），应当先行办理农用地转用审批权限：（我国农用地征地批准机关为国务院和省级人民政府）

一、国务院审批权限:

（一）征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。注：基本农田以外的耕地即一般耕地。

（三）其他类型的土地超过七十公顷的。即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收，包括了耕地之外的所有土地（应指农用地，而非建设用地和未利用地），同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的。

（四）、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型

关批准。”按照这一规定，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，市、县人民政府可以依据土地利用计划分报次申请农用地转用审批，申请时应当提供农用地转用范围内土地的开发利用规划。但农用地转用的审批机关在办理农用地转用审批时，不应要求市、县人民政府附具具体建设项目或者具体建设项目用地的情况。

四、关于在已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地的审批

《土地管理法》对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内的建设用地审批采用了农用地转用审批与具体建设项目用地审批相分离的制度，即农用地转用由市、县人民政府根据土地利用总体规划、土地利用计划分批次报国务院或者省级人民政府以及省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，而在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。这样规定，主要是为了体现土地用途管制的原则，在严格控制农用地转为建设用地的同时，充分调动市、县人民政府按照城市和村庄、集镇规划合理使用土地的积极性。各地在修订地方性土地管理法配套法规时，应当认真贯彻新法的这一立法精神，对在已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地，不应再实行限额审批。省级以上人民政府土地管理部门应当加强对已批准的农用地转用范围内建设用地情况进行监督管理，指导市、县人民政府按照土地管理法律法规、国家产业政策以及国家供地目录的要求审批具体建设项目用地。

《建设用地审查报批管理办法》第六、七、八条

第七条，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、的青苗，抢建或突击装修的地上附着物，征地时不予补偿。

第二步：征地调查确认。

在征地告知后，市、县（市）国土资源部门应当及时调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物产权人应对调查结果予以确认。《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据，不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同意征地的凭证。知情确认属于征地审查报批的必备材料。

第三步：组织征地听证。

被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径提出听证书面申请的，市、县（市）国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证。被征地的农村集体经济组织和农户在听证告知后5个工作日内未提出听证书面申请的，视为放弃听证。放弃听证的，市、县（市）国土资源部门可在《征地告知书送达证明》备注栏内书面记载，由经办人签字并加盖公章。

第四步组织报批材料。

报批材料主要有：

1、建设用地项目呈报材料“一书四方案”，即建设用地呈报说明书、征收土地方案、农用地转用方案、耕地补充方案、供地方案；

2、补充耕地证明；

3、征地补偿费用标准、安置措施的说明材料；

4、征地用途、位置、补偿标准、安置途径告知书；

5、被征用农村集体经济组织和农民要求听证的，听证笔录；

公告期满，市、县人民政府土地行政主管部门根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案并在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告。

第八步：补偿安置听证。

被征地农民在该征地补偿安置方案制订之前有权申请听证，市、县人民政府土地行政主管部门收到听证申请的，应当组织听证。

第九步：补偿安置。

征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地行政主管部门应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途径。征地补偿安置不落实的，不得强行占地。

在具体建设项目需要使用土地时应当除履行上述程序之外，在报批前还需要办理用地预审即由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告和项目备案、核准即有发展改革部门对该项目的立项。

E、征收集体土地赔偿项目及标准。

征地补偿费用： 是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。（土地管理法第四十七条）

1、土地补偿费 ：是因国家征收土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。

2、安置补助费： 是国家建设征收农民集体土地后，为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成生活困难所给予的补助费用。

补偿对象：需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

补偿标准：耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍，最高不超过十五倍。《河北省土地管理条例》第四十条规定：征用耕地以外的其他农用地和建设用地的安置补助费，为该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的四倍至六倍。征用未利用地的，不支付安置补助费。经省级人民政府批准可以增加补助费，但不得超过土地补偿费和安置补助费的总和三十倍； 征用耕地以外的其他农用地和建设用地的，不得超过该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的二十五倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

3、青苗补偿费 ：指征收土地时，对被征收土地上生长的农作物，如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等造成损失所给予的一次性经济补偿费用。

补偿标准：评估或见各省、市、县政府规定。

5、其他补偿费： 是指除土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补助费以外的其他补偿费用，即因征收土地给被征收土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用，如水利设施恢复费、误工费、搬迁费、基础设施恢复费等。补偿对象：所有者或使用者。

补偿标准：见各省、市、县或评估规定。

附：补偿项目的有关法律规定

一、土地管理法的规定：

第四十七条 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。依照本条第二款的规

（三）征用耕种不满3年的开荒地，为其所在村（组）耕地前3年平均年产值的3至4倍；耕种3年以上的，按照耕地补偿。

（四）征用农民集体所有的建设用地，为其所在村（组）耕地前3年平均年产值的4至5倍。

（五）征用其他土地的，为其所在村（组）耕地前3年平均年产值的2至3倍。

征用林地的土地补偿费标准，按照有关法律、法规规定执行。

第三十五条 征用耕地以外的其他土地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准：

（一）征用农用地的，为其前3年平均年产值的3至4倍；

（二）征用农民集体所有的建设用地，为其所在村（组）耕地前3年平均年产值的2至3倍。

征用荒山、荒地的，不支付安置补助费。

第三十六条 依照本办法规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

省人民政府根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地以外的其他土地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第三十九条 农村集体经济组织兴办企业或者以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同兴办企业，使用土地的补偿标准参照征用土地补偿标准的低限执行。

乡（镇）村公共设施、公益事业使用土地，应当对原土地使用权人给予补偿，除地上附着物和青苗补偿费全额支付外，其他补偿费按照前款规定的标准减半执行；使用本集体经济组织所有的土地，已经调剂相应的土地给原土地使用权人的，可以不予补偿。

F、农用地转为建设用地所需文件(单独选址或分批次)

一、受理条件：

农用地转用实施主体符合有关规定的；

2符合土地利用总体规划的；

3该项目已列入本土地利用计划中确定的农用地转用指标的；

4符合城市规划和村庄、集镇规划的；

5涉及占用耕地的项目，应先落实补充耕地或缴纳耕地开垦费。

（备注：道路、管线和大型基础设施建设项目、国务院批准的占地项目，涉及农转用的，由国务院批准；分批次项目用地涉及农转用的，由原批准土地利用总体规划的机关批准；其他涉及农转用的占地项目，由市政府批准。）

申请人需提交如下材料：

1县人民政府的建设用地申请文件

2县政府填报的“一书四方案”

报国务院审批的还需提交以下材料：

21发改委关于项目是否符合国家产业政策等情况的说明

22修改土地利用总体规划听证会会议纪要、专家对规划修改方案的论证意见(占用基本农田修改规划的)

23建设项目对规划实施影响评估报告

24补划基本农田位置图

25公路横纵断面图（非公路项目免交）

26公路建设项目用地审查表（非公路项目免交）

二、审查标准：

1申请人提交的申办材料符合法定格式；

2报批资料填写齐全，数据准确；

3报批材料主体一致；

4征地补偿协议符合民主程序，征地补偿费不低于最低保护标准；

5征地范围与立项、规划批准范围一致，权属四至清晰，没有争议。

法律依据

1、《中华人民共和国土地管理法》第43条——第62条；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第19条——第30条；

个人国有土地转让合同 篇6

9.1 乙方必须在_________年_________月_________日前，完成不少于总建安工程量的_________%，并须在_________年_________月_________日前竣工。

9.2 在转让期限内，乙方对依据本合同所取得使用权的土地，有权连同建筑物依法自行处置，包括转让、出租和抵押。上述事实的发生，应按中华人民共和国及_________市的有关法律法规和规章办理，并不得与土地使用权出让合同和本合同的有关规定相抵触。上述事实发生时，乙方须将有关法律文件送交甲方备案。因上述事实的发生而产生的土地使用权后继者、受让者，都是本合同所规定的乙方权利和义务的承受人。

9.3 本合同第4.1条所定场地边界以外的公共卫生、绿化养护、市政养护等事项由园区管理机构承担，乙方应按_________区市政市容管理机构公布的有关规定向甲方交纳管理费。该管理费应为合理之费用。

9.4 凡涉及土地使用权转让、再转让、继承、出租和抵押及有关建筑物、附着物的产权变更等的所有经济合同、契约、凭证等必须进行登记的文件，均应按有关法规的规定办理登记。

9.5 转让期限内，乙方应按规定向政府土地管理部门缴纳土地使用金。

9.6 在本协议土地使用权转让更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由乙方以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。

9.7 在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担;自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。

9.8 甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用(包括但不限于政府回填绿化费)、债务、责任，由甲方承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转让。

10.续期与合同终止

10.1 本合同第4.1条所定场地的土地使用权转让期满后，乙方欲继续使用合同所定场地而甲方仍拥有该场地的土地使用权的，乙方可以申请续期。乙方申请续期的，应符合下列各项条件：

(1)续期的书面申请至迟于土地使用权转让期满前_________年送达甲方;

(2)投资审批部门同意乙方延长经营期限的批准文件于土地使用权转让期满前_________个月送达甲方。

10.2 乙方提出续期申请后，甲方在转让期限届满前不得就本合同第4.1条所定场地的租用或使用权转让事宜对任何第三方作出有法律约束力的承诺。

10.3 土地使用权转让期满后不续期的，乙方应将本合同第4.1条所定场地完整地交还给甲方。因乙方原因使得甲方不能支配该场地的，乙方应按当时的价格继续向甲方支付场地使用费用。

10.4 本合同第4.1条所定场地的土地使用权转让期满后，乙方欲继续使用合同所定场地而甲方届时不拥有该场地的土地使用权的，乙方可以直接向政府土地管理部门申请续期。转让期满后，乙方不续期的，地面建筑物及附着物的处置按国家有关规定办理。

11.违约责任

11.1 除本合同另有规定外，甲乙双方有下列情况之一的，构成违约：

(1)在乙方支付完全部土地使用权转让金后，甲方未按本合同第7.1条规定的时间提供场地的;

(2)乙方对本合同第4.1条所定场地的使用和处置与“出让合同”、_________区建设单位规划、建筑管理公约及本合同的有关规定相抵触的;

(3)乙方未按本合同第10.3条规定将本合同第4.1条所定场地交还甲方的;

国有土地征收补偿相关问题的探讨 篇7

在贵州省提出“加速发展、加快转型、推动跨越”的主基调和“工业强省、城镇化带动”的战略思路后, 全省各地雨后春笋般争先恐后地建设自己的工业园区, 但跨越发展的背后, 令政府棘手的是房屋拆迁及土地征收、征用问题, 它涉及到发展与稳定, 涉及到民生与民心, 一旦处理不当, 将成为严重制约发展的瓶颈。现笔者以案例形式就国有土地征收过程中容易出现的问题进行分析, 以供参考。

案情简介:甲、乙、丙、丁四人系与某农科所相邻的农民, 1980年, 因当年旱情严重, 加上各家出生人口较多, 四人就在属于某农科所的荒山 (有权属证) 开荒种地, 一直持续到2010年该开荒地因城市道路建设被征收为止。其间农科所也未就该地的归属问题进行权属要求。现征地三费 (土地补偿费、安置补助费和青苗费) 已拨付给甲乙丙丁所在村民组。某农科所就该开荒地的土地补偿费和安置补助费提出要求, 认为应该属于他们所有。虽然本案由于土地权属争议必须先经过人民政府行政确权的前提条件被驳回起诉, 但本案中涉及到的问题仍然值得我们深思和探讨。

一是土地使用权的归属问题;二是国有土地能否支付土地补偿费和安置费给使用权人的问题。下面笔者就上述两个问题逐一进行分析。

一、关于土地使用权的归属问题

本案争议的土地使用权一方拥有权属证明, 一方耕种多年, 如何确定权属。根据《物权法》“第六条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让, 应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项, 应当与不动产登记簿一致;记载不一致的, 除有证据证明不动产登记簿确有错误外, 以不动产登记簿为准。”据此规定, 该开荒地的使用权似乎应该确定给某农科所。

但根据原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》 ([1995]国土籍字第26号) 第三十五条规定:“原由铁路、公路、水利、电力、军队及其他单位和个人使用的土地, 1982年5月《国家建设征用土地条例》公布之前, 已经转由其他单位或个人使用的, 除按照国家法律和政策应当退还的外, 其国有土地使用权可确定给实际土地使用者, 但严重影响上述部门的设施安全和正常使用的, 暂不确定土地使用权, 按照有关规定处理后, 再确定土地使用权。1982年5月以后非法转让的, 经依法处理后再确定使用权。”后国土资源部于1999年6月4日对河北省国土资源局的复函中, 又明确对第三十五条规定做出了解释:“上述规定, 主要是指原土地使用者所使用的土地已经由现土地使用者使用, 除按照国家法律和政策应当退还的外, 只要不是强占性质, 原则上按使用现状确定土地使用权, 但租赁、借用的除外。对严重影响上述部门的设施安全和正常使用的, 暂不确定土地使用权, 按照有关规定处理后, 再确定土地使用权。1982年5月以后非法转让的, 经依法处理后再确定使用权。”

虽然上述规定只是国土资源局行政规章, 不能对抗法律、法规, 但根据法不溯及既往的原则, 以及应该适用当时生效的法律、法规和规章的原则, 笔者认为, 该开荒地的使用权应该确定给甲、乙、丙、丁。

二、国有土地能否支付土地补偿费和安置费给使用权人的问题

《土地管理法》第五十八条第一款第一项的规定:为公共利益需要使用土地, 可以收回国有土地的使用权;第二款规定:依照前款第 (一) 项、第 (二) 项的规定收回国有土地使用权的, 对土地使用权人应当给予适当补偿。据此可以明确得知, 政府在收回国有土地使用权的过程中, 应该给予使用权人补偿。

《土地管理法》第四十七条规定:征收土地的, 按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费, 为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费, 按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数, 按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准……。按照此规定同样也可以得出结论, 如果收回的国有土地使用权当时是给农村人口使用的, 应该按照需要安置的农村人口给予安置补助费。因此, 笔者认为, 在国有土地使用权收回的过程中, 使用者是农民的, 应该享有和集体土地征收得到同样的标准补偿, 即应该享有土地补偿费、土地安置费和青苗费。

农民使用国有土地产生的问题都是在特定历史条件下的产物, 当时的农民之所以使用国有土地进行耕种, 最核心的因素是他们已经无法从集体经济组织分配到土地, 或者分配的土地无法养活家人。而该案中当时国有土地却处于闲置状态, 与土地相邻的农民主动进行开荒耕种, 在灾荒年代于己于国也做出了积极贡献, 农科所对此未提出任何反对意见, 这种状况一直持续到该土地被征收, 才产生了纠纷。而且在国富于民的今天, 国家还在通过各种渠道藏富于民, 更没有必要和农民争夺利益, 故于情于理也应该将补偿费发放给使用土地的农民, 否则他们就会一无所有, 为社会的稳定带来潜在的风险。

论国有土地上房屋征收的制度保证 篇8

的开展。

【关键词】房屋征收；补偿制度；利益

0.引言

随着我国经济的进一步发展，国家财政也加大了对各项公共基础设施建设的资金投入。如目前国内各大城市都在进行地铁工程的建设、高铁的修建等，然而在修建公共设施的过程中必然会与普通居民住宅发生冲突，特别是在老城区实的建设项目，更是和大量的原住居民产生冲突，这就是国有土地上房屋征收产生原因。国有土地上房屋征收的主体是人民政府，对广大被征收的普通居民来说是处于上风地位的，而被征收房屋的普通居民则是弱势群体，因此在国有土地上房屋征收一定要保证公平公正、绝不能损害被征收居民的利益。这既是政府的职责所在，也是社会体现对弱势群体关怀的要求。

1.房屋征收制度中存在的问题

相对2001年颁发的《城市房屋拆迁管理条例》，《国有土地上房屋征收与补偿条例》在立法理念上取得的重大的进步。但是从颁布实施到现在的效果来看，《征收条例》的实施却差强人意，这不单是“上面政策，下面对策”那么简单的原因可以概括，其中关系到历史惯性、执行方式、土地财政等种种方面的因素，其中《征收条例》本身过于简陋也是一个不可忽略的因素，《征收》条例仅用了35个条文，目的是实现“规范征收”、“维护公益”、“保障私权”等三大立法目的，这只能说是“微言大义”，由于其过于简单，在实际操作过程中执行人员往往不知该如何入手，制度设计的科学性和操作性被大大的降低。

在国有土地上房屋征收过程中，存在着征收与被征收的关系。而对于被征收者，又关系到房产的问题，我国是社会主义国家，除了集体所有的土地外，城市规划区范围内的土地基本都属于国有，因此人们在土地上建造的建筑设施，只是拥有房屋的所有权和土地使用权，而并没有土地所有权。居住用房的土地使用权年限一般情况下是70年，到期后就要到相关部门办理手续，申请继续使用。房屋征收的决定权一般是掌握在地方人民政府的手中。

笔者认为房屋征收作为财产剥夺制度，在双方的强弱关系对比中，政府又明显处于强势，因此无论如何，在征收工作进程中，政府都不应该委托其他单位来执行房屋征收工作，这不但是保障财产权人的权益，也是体现政府职能的具体要求。因此政府工作人员在征收过程中，不但要做到严格遵守法律条例，遵循决策民主、程序正当、结果公开的工作原则，不能以强压弱，不盛气凌人。

近年来我国发生了多起房屋征收事件如强拆、钉子户等等，为什么会出现这些事件。首先是征收补偿制度的不合理，限于地方性人文、经济、政策方面的差异，各地的补偿制度也不尽相同，这是必然的，但是在房屋征收过程中，对房屋的估价过低，损害了被征收人合法的经济利益，这是最主要的因素【1】。其次是执行过程中没有充分听取吸纳群众意见，没有做到公开、公平、公正，甚至出现无视法规的强制执行。

作为一个政府工作人员来说，在尊重国家政策的基础上，对于法律制度执行方面，我们要毫不犹豫的执行。但是在行政执法过程中也应有所考虑，如何加强执法效率。如为什么会屡次出现强拆事件、钉子户事件，固然对补偿政策的不满是主要因素，但是也跟直接和被征用户接触的执行人员有莫大的关联，首先在用户在被告知，自己的房屋将要被征用时，我们站在被征用户的角度去考虑，首先用户会烦恼，烦恼的是，房屋被征用，又要搬家等一系列琐碎的事，如果这时执法人员在去崔征或是限期搬走之类，且态度生硬，被征用户本来心情就烦躁，这时就更会加剧矛盾，引起冲突也就难免。因此作为执法人员要多换位思考，从被征用户的心情去考虑问题，在行政执法过程中不但依法依规，更要注重人性化、合理化的操作，要实事求是，善于交流沟通。不能处处显得高人一等，这样会导致工作难以开展，还有可能引发一系列的事故，影响建设项目正常实施，得不偿失。

此外作为一名党员，为人民服务是宗旨，因此脱离了人民群众的工作肯定是开展的不下去的，我们要坚持从人民中来，到人民中去，想人民群众之所想，急人民群众之所急，只有这样我们才能在国有土地上房屋征收工作中做的更好。

2.房屋征收制度的法律保障与完善

《征收条例》明确指出，房屋征收是在基于公共利益的需要下，因此一切不属于公共利益的房屋征收都不适用本条例。而什么是公共利益，《征收条例》中以列举和概括的方法对公共利益进行了界定。而“国家机关办公用房建设的需要”被排除在公共利益之外，这就防止了某些政府部门为了追求单位和个人的利益，以“公共利益”为借口而征收房屋。房屋征收的牵涉面很广，从法律角度来看就涉及到宪法、民法和行政法【2】。因此只有不断完善相关的法律制度，才能构建好房屋征收补偿制度。

补偿机制的完善，首先应确立价格听证制度，关于房屋征收的对被征收人的补偿金额，不应该是由政府说了多少就是多少，这样既不符合市场规律，又容易导致拆迁事故。因此我们要充分的尊重民意。对被房屋组织价格听证就是很好的解决方法，政府应组织房屋价格听证会，邀请利益相关人和相应的专家进行听证，通过听取社会各界的意见来完善补偿标准。对于具体的补偿措施的执行，我认为应该遵照市场规律来执行，要坚持实事求是。如某市政公共设施建设在中心地段修建，处于市中心地段的房价肯定比全市房价水平都高，如果对此地居民的拆迁补偿按照市平均水平的房价来补偿，就损害了人们的利益。

3.国有土地房屋征收的社会影响

《征收条例》虽然较《拆迁条例》有了较大的进步，为国有土地房屋征收补偿制度提供了新的法规依据，也减少了一些纠纷，但是法治是一个循序渐进的过程，一向法律法规的施行不可能时一蹴而就的，冲突必然还会发生，甚至又会引发新的社会问题。

《条例》中规定，对房屋的征收是收回其土地使用权，虽然在补偿过程中对房地产给予了整体补偿，但因为补偿主要是依据房屋建筑面积结合评估价格进行的，因此对“房小地大”的情况来讲，这种补偿就没能充分反映其市场价值，因此其评估机制和补偿机制的设置还不是很完善。而补偿价格直接涉及被征收人的利益，一向都是最被人们关注、最敏感的问题，一旦发生了被征收人因为补偿价格不合理而不同意房屋被征收，政府不得不采取强制性措施征收的现象，会极大的损害政府形象，导致公信力下降，还会影响社会的团结稳定【3】。

在房屋征收制度中，除了被征收人的利益还涉及到和被征收房屋所有人法律关系的其他人如承租人的利益。在《征收条例》中没有提及对承租人的相关补偿。在城市大规模的改造中还会，如对已经出租住房进行征收而又没解决好保障承租人的住房问题，就会导致城市劳动力的大量流失，如2010年昆明城中村得改造，导致了房价大幅度的上涨，大量打工人员年后都待在老家或是去别的城市，一度造成了城市的用工慌，虽然这不是国有土地上房屋征收，但是其造成的社会影响是一样的。

4.结语

随着我国城市不断的发展，旧的问题得到解决，新的问题不断出现，这才是社会不断前进的动力。我国当前国有土地上房屋征收的制度保障，还有待相关法律的不断完善，要走的路还很长。本文通过对我国当前国有土地房屋征收制度的现状问题的简要分析和总结，提出相关的解决措施和建议，希望能对当前问题的解决有些许的帮助，这就是本文写作的最大目的。

【参考文献】

[1] 史笔 顾大松等.房屋征收与补偿司法实务[M].中国法制出版社.2011

[2] 王太高.行政补偿制度研究[M].北京大学出版社.2009

[3] 姜明安.法治必须认真对待公民权利—评《国有土地上房屋征收与补偿条例》[J].苏州大学学报.2011（32）