城镇土地国有制

城镇土地国有制（精选9篇）

城镇土地国有制 篇1

一、土地使用制度的改革和完善

许多学者呼吁把土地出让、土地出租和土地入股作为我国国有土地使用制度的具体内容用法律的形式规定下来。这些形式的核心是土地所有者仅凭土地所有权就能获得一定收入。所谓土地出让, 就是指国有把国有土地在一定年限使用权出让给土地使用者, 并一次性收取出让金。在土地出让期间, 土地受让者可以出租、转让、抵押其土地使用权。别墅和住宅用地一般可以采用出让方式。而土地出租则是国家把土地出租给土地使用者并定期收取租金。土地使用者对其所承担的土地无任何处置权。工业用地一般采用出租方式。土地入股又称土地合伙, 即国家出让土地与土地使用者 (投资者) 共同完成某一开发项目, 双方按协议分享利益。在合作期内, 国家不能再随意处置其土地, 而土地使用者在这种制度下也无权处置其土地, 商业、写字楼、宾馆、加油站等一般可以采用入股方式。

城镇全部盈利性用地都能分别推行上述内容的使用制度, 可以达到如下目的:一是能适应经济法律, 满足不同性质、不同形式的用地要求;二是能使用国家手中总有可供支配的土地, 而不至于再出现在短期内就把土地“卖”完的情况;三是能使新的建设用地与原来的行政划拨的土地, 采取统一的使用制度, 从而使各用地者之间进行公平的竞争。

二、土地管理体制的改革和完善

为了强化对耕地的保护工作, 有效地推出上述使用制度改革, 结合中国的实际情况, 可是考虑对现行的土地管理体制进行如下改革:对土地资源进行垂直管理, 而对国有土地资产进行地方管理。土地资源管理者不直接进行土地资产管理, 但对土地资产管理进行监督和约束。也就是说, 土地资源管理者每年向土地资产管理者提供用于用开发和进入市场的土地, 而土地资产管理者则要运用市场手段以确保国有土地的保值增值。土地资源管理主要从土地利用总体规划、城市规划、土地供应计划、土地权属登记和地价监控等方面来管理土地资源, 所以这种管理必须是垂直式的。土地资产管理则主要是具体实现前面所讲的土地使用制度, 即专门进行土地的出让、出租和入股。由于土地资产管理需要在充分了解当地市场行情的基础上进行, 故土地资产管理者应地方化。

具体讲, 土地资源管理者组织制订和实话土地利用总体规划和城市总体规划, 在这两个规划的指导下, 每年对市县级土地资源管理者提出土地供应计划, 并从城市规划、地籍管理等方面来保证土地供应计划的落实。一是一定要把征用土地和出让土地计划定死, 不得突破。二是对上级政府安排的特殊大型项目的用地计划单列, 但这种项目的土地原则上不得出让, 只能采用出租或入股的方式。

至于土地资产管理。则要由各城市成立地产专营公司, 具体进行土地出让、出租和入股等活动, 包括征地拆迁等, 土地原则上要完成五通一平, 达到可利用状态才可以出让。地产专营公司不得人事其他经营活动, 它所经营管理的土地必须是土地资源管理者所供应的土地。地产专营公司的利润, 原则上归地方政府, 但上级政府至少要收取土地资源管理费和地租。土地资源管理者要经常进行跟踪检查, 即对出让者和受让者都进行约束, 以确保土地供应计划的落实。对于出租、入股的土地, 地产专营者要定期或随时 (依合同而定) 收取租金或参与分红。为什么要在城市一级政府下成立地产专营公司:理由是1.出让、出租土地和土地入股等行为都属于市场行为, 这就要求土地交易双方他们平等, 公平竞争。我们现在的土地出让活动由政府出面组织, 政府与土地受让者各自的权利与义务不对等, 结果, 当合同无法履行时, 无法追究违约责任。改由地产专营公司出面进行活动, 可以有效地发挥定市场经营活动的职能。2.要保证国有土地的保值、增值, 需要有明确的土地资产管理者和资源管理者的矛盾的。所以只有由不同的主体分别承担相应的职能, 才能各其他活动, 这样, 有关部门可以比较容易地理清在土地交易活动中所发生的各种税费关系, 把握土地市场的真实面目。3.成立地产专营公司后, 可以加大政府对地产市场的管理力度, 把能收归国家的土地收益, 尽可能地收归国家。

推行这种新的管理体制目前已目前已具备有利条件:一是吸纳土地垂直管理的优点, 又避免了土地垂直管理的缺点;二是能充分利用目前这种管理体制的人力、经验和政策, 使新的体制的运用成本降到最低。

城镇土地国有制 篇2

《土地管理法》第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国

务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财

政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

《土地管理法实施条例》

第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：

（一）国有土地使用权出让；

（二）国有土地租赁；

（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

第三十条 《土地管理法》第五十五条规定的新增建设用地的土地有偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第三章 土地使用权转让

第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。

第二十一条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并规定办理过户登记。

第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。第二十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。

《物权法》

第十一章 土地承包经营权

第一百二十四条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体-1-

制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

第一百二十五条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百三十条 承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

第一百三十二条 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

第一百三十四条 国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。

第十二章 建设用地使用权

第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

第一百三十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第一百五十条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

第十三章 宅基地使用权

第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

城镇土地国有制 篇3

一、房地产保有环节税收制度必须以城镇土地国有制为前提

《中华人民共和国宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有”。国务院1990年颁布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度”;“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。这是中国实行城镇土地国有制及国有土地出让制度的法律依据,也是中国完善房地产保有环节税收制度的背景和前提。与中国不同,美、英等西方国家实行的是土地私有制,业主对其购买的房地产包括土地和房屋拥有完全的产权,政府依据受益原则对房地产征收财产税不存在任何法理上的障碍。但中国实行的是城镇土地国有制,购房者仅仅取得了房屋的所有权和房屋所属土地的使用权,如果在房地产保有环节开征物业税,将对包括土地价值和房屋价值在内的房地产价值一并作为税基进行课税,而对纳税人并不拥有所有权的土地进行课税,在法理上存在着难以逾越的障碍。因此,在中国实行城镇土地国有制的背景下,不应当在房地产保有环节实行对土地价值和房屋价值一并征收的物业税。对于房地产保有环节的课税,必须以中国城镇土地国有制为根本出发点和立足点,在制度设计上保证合法性、突出科学性、提高操作性。

二、房地产保有环节征税条件下对土地出让金的处理方法

(一)土地出让金与房地产保有环节税收之间关系的主要观点

在国有土地出让制度下,土地使用人特别是商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的使用人,必须通过招标、拍卖或挂牌方式取得国有土地使用权,并一次性缴纳40-70年的土地出让金(2)。如果在房地产保有环节征税,对于如何处理土地出让金与房地产保有环节税收的关系,学界主要有三种观点:

第一种观点认为(3),一次性收取土地出让金存在诸多弊端,应当将土地出让金并入房地产保有环节税收分年度进行征收。一是可以避免一次性收取几十年的土地出让金可能导致的地方政府短期行为,为地方政府培育稳定、可持续的财源;二是可以大幅度降低房地产开发成本,提高保有成本,挤出房地产的“非真实”需求,从供给和需求两方面共同抑制房价的非理性上涨;三是可以使政府从土地价值的增长中分享收益,为政府收回推动土地价值增长的公共投资提供了有效途径;四是可以避免开发商一次性缴纳主要依赖银行贷款支撑的巨额土地出让金,有利于降低金融风险。

第二种观点认为(4),土地出让金不应并入房地产保有环节税收进行征收。一是从理论上说,土地出让金和税收属于两种性质不同的经济范畴。土地出让金是政府依据土地所有权向土地使用人收取的一种“地租”收入,土地使用人和政府之间是一种遵循等价交换原则的市场交易行为,双方的法律地位是平等的,体现的是以市场为基础的初次分配关系。而税收则是政府凭借政治权力、作为社会管理者向纳税人征收的,体现的是以政府为主体的再分配关系。因此,将土地出让金纳入房地产保有环节税收一并征收从理论上讲不通。二是国有土地出让制度是政府配置土地资源的一种手段,如果将土地出让金并入房地产保有环节税收征收,将意味着土地市场会重新回归到行政划拨的老路上去,是对土地有偿出让制度改革的一种否定和倒退,降低了房地产行业的进入门槛,扰乱房地产市场,而且容易滋生腐败和寻租行为,不利于土地资源的有效配置。三是地方政府对土地出让金的高度依赖客观上不允许将土地出让金并入房地产保有环节税收进行征收。土地财政已经成为地方政府名副其实的“第二财政”,如果将一次性收取的巨额土地出让金并入房地产保有环节税收分40-70年征收,必将大幅度减少当期地方财政收入,给地方政府改善公共服务和城市基础设施的能力乃至地方政府的正常运转都将带来巨大冲击。四是对将土地出让金并入房地产保有环节税收一并征收的做法对抑制房价的希望不可寄予过高,房地产开发成本的下降不一定必然带来房价的下降,同时即使房价出现了下降,购房者也必须综合考虑大幅度提高的房地产保有成本作出购买决策。

第三种观点实际上是对以上两种观点的折中(5),认为土地出让金不应并入房地产保有环节税收进行征收,但应当改革土地供应管理制度,将原来的土地批租制改为土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为在房地产保有环节每年收取一次土地年租金。但是,这一观点也没有考虑到改行土地年租制对地方财政收入带来的巨大影响,同样是不可行的。

(二)房地产保有环节征税条件下处理土地出让金的新思路

既然一次性收取土地出让金存在诸多弊端,又不宜将其并入房地产保有环节税收一并征收,而将土地批租制改为土地年租制也是不可行的,那么,如果要在房地产保有环节征税,应当如何正确认识和处理土地出让金呢?笔者认为,问题的关键在于对土地出让金的概念和构成进行重新认识。

严格意义上的土地出让金,是指作为土地所有者的政府凭借其土地所有权,将一定年限内的土地使用权让予土地使用者并向其收取的金额。换言之,土地出让金也就是土地使用权的价格,在理想市场条件下它相当于一定年限内地租的资本化金额。但是从表1可以看出,中国通常所说的土地出让金实际上是指国有土地出让的“总成交价款”,即土地使用人向政府缴纳的全部地价款,它一般包括两个部分:一是土地补偿金,其中包括土地征用费用、拆迁费用、土地开发费用,这一部分实际上是对政府将土地处理到可利用状态所花费的成本进行的补偿,2003-2007年它占土地出让“总成交价款”的平均比重为63.45%;二是净土地出让金,即土地出让的“总成交价款”扣除了土地补偿金之后剩余的“纯收益”部分,这一部分才是严格意义上的政府凭借土地所有权向土地使用人收取的土地出让金,2003-2007年它占土地出让“总成交价款”的平均比重为36.55%(见表1)。

如上对土地出让金的认识为正确处理土地出让金提供了一个新的思路:将土地出让“总成交价款”中相当于土地补偿金的部分继续维持现状,即由土地使用人在受让国有土地使用权时一次性缴纳给政府,因为政府必须一次性取得土地补偿金以满足其在土地征用、拆迁和土地开发过程中的各种支出;将土地出让“总成交价款”中的“纯收益”即相当于净土地出让金的部分,改为收取土地年租金,由土地使用人在使用年限内按年度分期缴纳。这一思路兼具上述第一种观点和第二种观点的优点,同时避免了第三种观点对地方财政收入带来的巨大冲击。具体来说:(1)体现了土地出让金与税收在经济性质上的差别,严格区分了土地出让金和房地产保有税,避免了两者的混同征收。(2)可以在一定程度上降低房地产开发成本,提高保有成本,从供给和需求两个方面共同抑制房价的过快上涨。(3)有利于地方财政的健康运转。一是一次性收取的土地补偿金基本上用于补偿土地的征用、拆迁和开发成本,政府不能从中获取纯收益,这将对地方政府“卖地生财”的短期行为产生有效的抑制作用;二是将净土地出让金部分改为收取年租金,可以为地方政府提供一项长期稳定、可持续的财源;三是通过对土地年租金制度的科学设计,如根据土地价值的变化调整每年的土地年租金,可以使政府从土地价值的增长中分享收益;四是对地方政府当期财政收入的影响比较温和,由于土地补偿金仍然实行一次性收取,而这一部分达到了土地出让“总成交价款”的63.45%,与上述第一种和第三种观点相比,可以有效减轻对地方政府当期财政收入的冲击。

三、城镇土地国有制条件下完善中国房地产保有环节的税收制度

(一)完善中国房地产保有环节税收制度的基本构想

完善中国房地产保有环节的税收制度,必须立足于中国实行城镇土地国有制和国有土地出让制度这一前提,在正确认识土地出让金和房地产保有环节税收的关系、正确处理房地产保有环节征税条件下的土地出让金的基础上,科学合理地加以设计。中国房地产保有环节税收制度的基本构想是:对土地和房屋分别征收年租金和房产税。对于土地部分,将原土地出让“总成交价款”中的“纯收益”即相当于净土地出让金的部分,改为收取土地年租金,由土地使用人在使用年限内按年度分期缴纳;对于房屋部分,按年征收房产税。其基本框架如图1所示。

1. 对土地部分收取年租金,取代现行的城镇土地使用税。

“租”和“税”都是政府获取财政收入的重要手段,但是从理论上说,“租”和“税”是两个性质截然不同的经济范畴。一般认为,“租”是政府“取之于己”的收入,即政府凭借财产所有权向财产使用人收取的租金,体现了受益的直接报偿性和对等给付性,而“税”则是政府“取之于民”的收入,即政府凭借政治权力、作为社会管理者向人民取得的收入,体现了受益的一般报偿性和非对等给付性。在中国实行城镇土地国有制的条件下,政府通过有偿出让的方式将一定年限内的土地使用权让渡给土地使用人,而土地所有权仍然属于国家。因此,政府从土地部分取得的收入符合“取之于己”的属性,应当采用“租金”而非“税收”的形式。所以,对于土地部分,应当取消现行的城镇土地使用税,将现行的土地出让“纯收益”即净土地出让金改为按年收取的土地年租金,由土地使用人在使用年限内按年度分期缴纳,这样也有效绕过了以物业税形式对土地征税存在的法理障碍。在土地年租金的征收制度上,可以根据土地价值的变化对每年的租金数额进行调整,使政府能够从土地价值的增长中分享收益,这样也解决了原来土地使用人一次性缴纳土地出让金之后独享未来土地增值收益的问题。

2. 对房屋部分征收房产税,对现行的房产税进行完善。

与土地不同,业主对房屋拥有完全的所有权,政府对房屋保有环节征税是顺理成章的。对房屋部分的征税可以通过对现行房产税的完善来实现。现行房产税的征税对象仅限于生产经营用房产和出租房产,对于个人所有的非营业用房产是免税的,税基是房产原值减除一定比例之后的余值或房产租金收入。从健全财产税制度、促进房地产业健康发展的目标出发,应当从两个方面对现行的房产税进行完善。一是在征税对象上,对房产保有环节普遍征收房产税,即对于个人所有的非营业用房产不再一律给予免税待遇,而是区分情况,如对于家庭拥有的第一套和第二套自住房产予以免税,对于第三套及以上的房产一律征收房产税,在遏制房地产投机行为的同时,支持居民真实的、合理的基本型和改善型住房需求。二是在税基上,对于自用的房产,按照房产原值每年扣除一定的折旧之后的房产净值征收房产税。对于出租的房产,在按照上述方法征收房产税的同时,对租金收入征收营业税。

(二)对房地产保有环节征税的问题及相关措施

1. 土地年租金和房产税的征管问题。

净土地出让金改为收取土地年租金同时对所有房产普遍征收房产税,将大大增加征管工作的难度和成本。一方面,由于当前以土地出让金的支付作为土地使用人取得土地使用权的先决条件,拒付土地出让金的现象不可能发生。但如果将净土地出让金改为收取年租金,由于土地使用人事实上已经在使用土地,其很可能出现拖欠甚至拒交土地年租金的问题。另一方面,对所有房产普遍征收房产税,涉及税务、房产、国土资源、工商、公安等多个部门,同时考虑到人员流动和多处置业的普遍性,需要对房产进行大范围的普查、登记、评估,征收成本高,操作难度大。对此,应当加大征管力度,加强部门配合,建立完善的财产登记制度,同时在制度设计中应突出简化,提高制度的可操作性。

2. 土地和房屋分别征税(收租)以及由此带来的土地价值的评估和房产税基的确定等技术层面的难题。

从物理属性上说,土地和房屋是一体的,对土地和房屋分别征税(收租)必然要求人为区分土地价值和房屋价值,这实际上存在相当大的难度和主观性。同时,将净土地出让金改为收取土地年租金,并不是简单地将其平均摊入各个年度即可,而应当根据土地价值的变化调整每年的租金数额,这必然涉及到土地价值的评估问题,而对不动产进行客观、公正、及时的评估是许多国家面临的难题。此外,房产税税基的确定也比较复杂,必须考虑区分购买的是商品房还是二手房、计算房屋净值的折旧年限和折旧方法等各种难题。对此,应当大力规范房地产评估市场,完善评估制度,改进评估方法,提高评估专业人员素质,同时科学设计房产税税基制度,对不同情况下的税基作出明确规定。

3. 已经一次性缴纳土地出让金的旧房的处理问题。

由于土地批租制已经实行多年,目前相当数量的房地产已经一次性缴纳了多年的土地出让金。对于这些房地产可以考虑两种方案:一是将原来一次性缴纳的土地出让金科学、合理、准确地换算成已交土地年租金,同时按照土地价值计算确定每年应交土地年租金,以应交年租金扣除已交年租金之后的差额计算缴纳。二是对于已经一次性缴纳土地出让金的房地产给予免征土地年租金的待遇,只对其房屋部分征收房产税。由于这部分房地产在受让土地使用权时一次性缴纳了巨额的土地出让金,考虑到资金的时间价值,同时为了降低征收成本,建议对其予以免征土地年租金。

4. 对地方财政收入结构及地方财产税体系的影响。

城镇土地国有制 篇4

第一条根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定者外，均可按照《条例》和本办法的规定在我省境内取得土地使用权。

第三条本办法所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国有的土地（以下简称土地）。

地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

第四条集体土地，经依法征用为国有土地后，使用权方可出让。

第五条县以上人民政府土地管理部门主管土地使用权出让、转让，负责土地使用权出让、转让、出租抵押、终止的登记和监督检查，涉及地上建筑物、其他附着物的应到市、县人民政府房产等管理部门登记。

登记文件可以公开查阅。

第六条以土地使用权计价入股的，经批准后按下列规定办理：

（一）股份制企业使用国有土地，将通过出让方式取得的使用权计价入股，其股金归土地使用者所有；将通过划拨方式取得的使用权计价入股，其股金归国家所有，由市、县土地管理部门代管，分红后上缴财政。

（二）股份制企业使用集体土地，由国家将集体土地依法征用为国有土地后，按前款规定处理，原集体土地所有可用获得的征地补偿、安置向该股份制企业投资入股。

（三）农村集体经济组织可以集体土地资产入股，集体土地股份不得转让。

第二章土地使用权出让

第七条土地使用权出让遵循平等、自愿、有偿的原则，市、县人民政府土地管理部门和土地作用者应签订《出让国有土地使用权合同》。

第八条市、县人民政府应根据国土规划、土地利用规划、城市规划，制定土地使用权出让计划，并列入土地利用计划，报上级人民政府批准。

第九条土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城建、规划、房地产管理部门共同拟定。出让方案按照《青海省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》规定的批准权限报经批准后，由所在市、县人民政府土地管理部门组织实施。出让方案包括出让地块位置、面积、用途、年限、出让方式、地价及其他条件。

第十条土地使用权出让前，市、县人民政府土地管理部门应会同有关部门向申请用地者提供下列资料：

（一）土地的位置、面积、四至、地形图、地面现状和基础设施情况；

（二）土地用途、建筑密度、容积率和净空限制；

（三）工程地质和水文地质的主要特性；

（四）环境保护、绿化、交通、抗震等要求；

（五）出让年限和方式；

（六）其他与出让有关的资料。

第十一条以协议方式出让土地使用权的按下列程序进行：

（一）申请用地者应持经批准的建设项目设计任务书（或可行性研究报告）和企业登记证书向出让方提交《用地申请书》；

（二）出让方对《用地申请书》审查后，在十五日内按本办法第十条的规定，向符合条件的申请用地者提供有关资料；

（三）申请用地者收到出让方提供的有关资料后，应当在三十日内向出让方提交土地开发利用方案、出让金额和付款方式等有关文件；

（四）出让方对申请用地者提交的有关文件审查后，在三十日内给予书面答复；

（五）经双方协商一致，出让方与申请用地者签订土地使用权出让合同。

第十二条以招标方式出让土地使用权的按下列程序进行：

（一）市、县人民政府土地管理部门发布《招标公告》；

（二）投标方应当在《招标公告》指定的时间、地点，将密封的标书投入标箱，并交付人民币五万元的投标保证金；

（三）招标方应当缴请专业人员及有关部门组成评标委员会，公开主持招标工作。

招标工作应有公证机关参加并出具公证书；

（四）评标委员会签发《决标意见书》后，由招标方向中标者发出《中标通知书》，对未中标者也应书面通知；

（五）中标者持《中标通知书》，在约定时间内与招标方签订土地使用权出让合同。

中标者在约定时间内不与招标方签订合同的，视为放弃中标，其交付的保证金、定金不予退还；招标方未按约定时间与中标方签订合同的，应当赔偿中标方的经济损失。未中标者交付的保证金，在评标结束后十五日内全部退还。

第十三条招标有下列情况之一者，经公证机关审查后，可以宣布本次招标无效，重新组织招标：

（一）所有投标者的标价均低于标底；

（二）标底泄露或发现作弊行为及其他影响公正招标的行为。

第十四条以拍卖方式出让土地使用权的按下列程序进行：

（一）市、县人民政府土地管理部门发布《拍卖公告》；

（二）竞买方应在《拍卖公告》指定的时间、地点向拍卖方提交法人或者自然人的身份证明、资产负债表、资信证明等文件，交付人民币五万元的竞买保证金，并办理参加竞买手续；

（三）拍卖方主持拍卖，公布底价、公开叫价。竞买方通过竞价，出价最高者获得土地使用权；

（四）拍卖方当场与出价最高者签订土地使用权出让合同。

未获得土地使用权的竞买者交付的竞买保证金，在拍卖结束后十五日内全部退还。

第十五条土地使用权受让方应当在合同签订时支付土地使用权出让金20％的定金，在合同签订之日起六十日内支付全部出让金或合同中约定的出让金数额。

定金、保证金不计利息，可以抵充相应部门的出让金。

使用权受让方按合同规定支付土地使用权出让金后，向市、县人民政府土地管理部门办理土地登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

第十六条使用权受让方逾期未按合同规定支付出让金，出让方有权解除合同，定金、保证金不再返还，并可请求违约赔偿；出让方未按合同规定提供土地使用权的，应当双倍返还定金、保证金，土地受让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十七条出让开发区内的地块，由市、县土地管理部门按照本办法的规定出让给受让方。第三章土地使用权转让

第十八条转让土地使用权，转让方必须同时具备下列条件：

（一）持有土地使用证或依法批准使用土地的文件；

（二）地上有建筑物、其他附着物的，应有合法的产权证明；

（三）在该幅土地投入的开发建设资金，应达到土地使用权出让合同规定的建设投资总额25％以上；

（四）按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地；

（五）已交请土地使用权出让金和有关税费。

第十九条转让方与受让方应当签订土地使用权转让合同。双方应持合同及有关证件到市、县人民政府土地管理部门申请土地使用权过户登记。土地管理部门按照本办法第十八条的规定进行审查，对符合条件者予以登记，换发土地使用证。

第二十条转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入者，应当依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税。

第四章土地使用权出租

第二十一条出租人与承租人应签订租赁合同。双方持租赁合同及有关证件到市、县人民政府土地管理部门申请土地使用权过户登记，土地管理部门按照本办法第十八条的规定进行审查，对符合条件者予以登记，换发土地使用证。

第二十二条出租人在土地使用权出租期间，需要转让其土地使用权时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先受让的权利。

出租人在土地使用权出租期间将其土地使用权转让给第三人时，原租赁合同对第三者和承租人继续有效。

第五章土地使用权抵押

第二十三条依法取得土地使用权的土地使用者（以下简称抵押人）可以用土地使用权向金融机构或其他债权人（在下简称抵押权人）抵押。抵押人与抵押权人应签订抵押合同。双方应持合同和有关证件到市、县人民政府土地管理部门申请抵押登记。土地管理部门按照本办法第十八条的规定进行审查，对符合条件者予以登记。

第二十四条抵押人未能履行到期债务或者在抵押合同有效期间宣告解散、破产的，抵押权人可以依照国家法律、法规、规章和抵押合同的规定，对抵押人的土地使用权及地上建筑物、其他附着物进行处分。

第二十五条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人与抵押权人应在抵押合同终止后十五日内，到原登记机关办理注销抵押登记。

第六章土地使用权终止

第二十六条土地使用权出让合同规定的出让年限届满前六个月，市、县人民政府土地管理部门应向土地使用者送达《收回土地使用权通知书》，土地使用者应当在规定的时间内，向发证机关交还国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物的权属文件，并办理注销登记。

自土地使用权出让年限届满之日起，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权由市、县人民政府无偿收回。

第二十七条依据《条例》第四十二条规定提前收回土地使用权的，经市、县人民政府土地管理部门与土地使用者协商，可以给予相应的补偿。

第二十八条土地使用权出让年限届满，需要续订合同的土地使用者必须提前六个月申请续期，经市、县人民政府批准后，依照本办法第二章的规定办理。

第七章划拨土地使用权

第二十九条党政军机关、行政事业单位的自用办公用房、住宅及市政公共设施、社会公益事业和国家投资建设的国有工业企业等建设用地，按划拨方式提供。但必须与商品房建设分离，单独建设。

对暂不具备出让条件的工业用地和行政事业单位的经营性用地，可以采用有偿划拨土地使用权的办法。有偿划拨的标准按出让基准地价的20％－80％计收。

第三十条划拨土地使用权符合《条例》第四十五条规定的，经市、县人民政府土地管理部门批准，可以转让、出租、抵押。涉及地上建筑物、其他附着物的，应经房产管理等有关部门批准。

第三十一条划拨土地使用权补办出让手续及办理登记程序：

（一）土地使用者必须持土地使用证、地上建筑物、其他附着物等产权证明，向土地所在市、县土地管理部门提出书面申请，并填写《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》（简称《申请审批表》）。

（二）市、县土地管理部门审查后，在《申请审查表》上签署审核意见并在十五日内书面通知土地使用者。

（三）市、县土地管理部门与土地使用者签订《划拨土地使用权补办出让合同》。

（四）在合同签订后六十日内或按合同约定付款期内，土地使用者向市、县土地管理部门缴纳出让金，办理土地使用权出让登记。

（五）土地使用权转让人和受让人、出租人和承租人、抵押人和抵押权人应在土地使用权转让、出租、抵押合同签订后共同到土地所在市、县土地管理部门办理登记手续。

第三十二条划拨土地使用权补办出让手续时，以划拨土地使用权转让、出租、抵押的年限为出让年限。

划拨土地使用权出让年限不得超过《条例》规定最高年限。

第三十三条取得划拨土地使用权后，改变土地用途从事经营活动的，土地使用者必须到市、县人民政府土地管理部门补办土地使用权出让手续，补交出让金。

第八章土地使用权出让金

第三十四条土地使用权出让金，由有批准权的人民政府的地价评估委员会根据基准地价，按照土地的位置、出让年限、容积率、市场供求等因素拟定标定地价，通过协议、招标、拍卖方式确定。

基准地价由省土地管理部门、省建设厅、省物价局、省财政厅、省国有资产管理局等组成的地价评估委员会进行评估和调整，并报省人民政府公布。

通过协议方式出让时，经营性用地的出让金应高于生产用地的出让金。

第三十五条划拨土地使用权转让、出租、抵押应补交出让金，按各地制定的标定地价40％－60％的标准补交。

第三十六条使用国有荒山、荒坡、戈壁和荒漠土地进行开发、建议的，免交土地使用权出让金。

第三十七条市、县人民政府土地管理部门收取的土地使用权出让金应交财政部门，其中2％作为土地出让业务费。

第三十八条出让金和其他费用以人民币或外汇结算。用外汇结算的，按付款当日国家外汇管理局公布的牌价为准。

第九章处罚

第三十九条土地使用者未按土地使用权出让合同规定的年限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当责令其限期改正，并根据情节给予警告或处以出让金总额5％至10％的罚款。对处罚后仍拒不改正的，市、县人民政府土地管理部门可以无偿收回其土地使用权。

第四十条对未经批准擅自转让、出租、抵押、划拨土地使用权和分割转让土地使用权的单位和个人，由市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以非法收入20％至50％的罚款。

第四十一条违反本办法规定未经登记和未取得土地使用证的单位和个人，其土地使用权出让、转让、出租、抵押行为不具有法律效力，由市、县人民政府土地管理部门责令其限期登记，并处以出让、转让、出租、抵押金总额10％以下的罚款，拒不登记者，收回其土地使用权。

第十章附则

第四十二条本办法应用中的具体问题由省土地管理局负责解释。

城镇土地集约利用研究 篇5

城市土地集约利用研究, 是指在合理的城市布局和用地结构前提下, 通过对城市土地的资本、技术和劳动力投入, 提高城市土地使用效率和利用效益, 使城市土地的经济、社会和环境效益协调统一。影响城市土地集约利用的因素包括自然地理与环境、城市区域空间发展、城市经济模式、城市人口与规模、土地使用制度与市场等, 它们对城市用地模式会产生很大的影响。城市用地模式的合理与否是城市土地集约利用的前提, 城市布局与用地结构的不同, 会形成不同的城市用地模式, 也会有不同的土地集约利用的方法和关注的重点。

1 内涵的界定

城镇土地集约利用是指在我国这种特定的人多地少国家里, 通过不断增加单位城镇土地资金、技术和劳动力等的投入, 从而达到既促使城镇土地利用结构合理化、最优化, 又能最大程度地提高城镇土地的使用效率、经济效益和土地的可持续发展。

2 必要性

2.1 是解决人地矛盾的理性选择

我国是一个人多地少的国家, 土地资源人均占有量为0.79hm2, 仅为世界平均人均占有量的33.9%, 人均耕地面积更少, 仅为0.1hm2, 为世界平均水平的27%。随着我国经济的发展和城市化水平的提高, 各项建设占用耕地数量日益增多, 城市建成区面积日益扩大。因此, 就城镇发展本身而言, 只有走集约发展的道路, 尽量少占耕地, 减缓城镇建成区向外扩展蔓延速度, 缓和城镇边缘区耕地的巨大压力, 才能解决好“吃饭”与“建设”问题。

2.2 是推动城镇化快速发展和城镇质量全面提高的重要途径

我国进入城市化加速发展时期, 政府和学术界都认识到积极发展小城镇在我国城市化发展中有重大意义, 城镇土地集约利用能够促使资金、技术、劳动力的相对集中, 发挥资金、技术、劳动力的集聚优势进行城镇重点经济建设和经济结构的重大调整, 优化产业结构, 逐步发展壮大城镇经济实力。

2.3 有利于加强城镇土地管理

城镇土地管理的主要内容就是在坚持国家土地管理方针、政策的基础上, 结合城镇实际制定可行的土地管理措施, 正确引导城镇土地的使用, 提高土地开发利用的经济效益;加强低度利用土地的管理和规划, 合理布局城镇用地, 发挥城镇土地利用的最大效益。城镇土地集约利用适应了城镇土地管理的要求, 促使城镇土地管理的简化和规范化, 提高了城镇土地管理的质量和水平。

3 城市土地集约利用的影响因素分析

3.1 区域平衡发展是城市土地集约利用的基础

城市的一个非常显著的特征就是它的区域整体性。城市是以区域资源为基础而发展起来的区域发展中心, 城市土地的集约利用促进城市经济的高效运行, 在促进城市发展的同时, 又促进整个区域的发展, 城市土地集约利用格局就是这种发展的综合结果。通过对城市区域内部土地利用率、土地利用强度和紧张度分析, 对城市发展的潜力进行评价, 为城市的产业结构、空间结构的发展提供科学的依据, 合理制定区域城市的发展战略和土地利用计划。

3.2 城市经济模式对城市土地集约利用的影响

对于城市的经济模式, 存在着不同的分类。一般意义上, 从经济集聚的形态和程度来讲, 分为集聚经济模式和分散化经济模式两大类, 因此也就形成了不同的城市土地利用方式。在集聚经济条件下, 城市向心集聚, 可以大大降低货物的运输成本, 城市商务中心区的区位使得人们可以更好地接受各种基础设施的服务, 但同时也提高了一些方面的成本。城市发展的不同阶段也会形成不同的城市经济模式和城市用地模式。

3.3 城市集聚规模与城市土地集约利用的关系

在一定的城市规模下, 城市规模越大, 城市规模经济越显现, 城市土地集约度越高, 经济效益越高。超过一定规模, 聚集经济是报酬递减的, 这限制了在出口生产和人口增加的情况下的工资水平提高。城市规模和土地利用集约化之间的关系可以用倒U型曲线表示。当城市土地没有得到充分利用时, 呈现粗放经营状态;当城市发展到一定阶段, 规模达到一定标准时, 城市土地得到最佳利用状态, 这时的城市规模为最佳规模;当城市规模超出了限制, 就会产生一系列负面效应, 最基本的问题是导致城市土地利用成本提高、外部成本提高、管理成本提高、生态环境恶化等等一系列“城市病”, 这可以反映在“土地报酬递减规律”上。

3.4 土地市场对城市土地集约利用的影响

由于“绝对地租”的存在, 土地利用者尽可能提高土地利用效率;“相对地租”促使城市土地合理配置, 使得城市土地利用结构优化;“级差地租”则促使城市区域内土地集约利用的水平总体提升。在严格的计划经济体制下, 土地通常是通过非经济手段进行分配的, 土地没有价格, 资本没有利润的机会成本。这种体制下的国家土地使用模式明显不同于市场经济国家, 例如在莫斯科, 人口密度高的居住区集中在城市外围, 而人口集中度低的工业区占据了城市中心部位。众多的研究表明, 在市场经济下, 高土地价格保证了土地使用的集约化。

4 结语

4.1 科学规划, 合理管理

城镇是区域的经济聚集中心和经济网络的结点, 规划是城镇建设的龙头。一般而言, 城镇的规划布局应该依据周围区域经济的发展状况、人口规模、自然条件和交通情况而作出决策。因此, 城镇发展要想走集约化的道路, 必须加强规划, 城镇土地的规划要体现出科学性和实用性, 使之成为城镇建设的约束和发展的方向。

4.2 加快产业用地的调整, 提高土地利用效益

目前, 我国城镇土地利用方式仍处于农村粗放型向城市集约型过渡阶段, 城镇土地利用结构不尽合理, 一、二、三产业用地比例不协调。效率低下的工矿企业或行政机构占用土地附加值高的城镇中心地段, 而部分商业用地相对比重较小且区位优化度不高。因此, 应充分利用规划的指导和经济杠杆的作用, 加快城镇旧城区产业用地结构的调整, 将城镇中心区部分工业, 尤其是重污染型企业外迁, 腾出用地, 发展第三产业, 或配备一定数量的公共设施、道路广场、绿地等, 提高土地利用的社会效益、经济效益和生态效益。

4.3 加强旧城区挖潜改造, 提高城镇土地利用率

旧城改造是城市开发的一个重要内容。当前我国城镇土地利用率普遍不高, 城镇土地利用存在着明显的“三大一低” (即平房占地面积大, 旧城改造任务大, 闲置土地面积较大, 土地容积率和利用率低) 问题。就城镇开发的经济学角度而言, 旧城区的挖潜改造其成本投入远大于新区开发。因而, 在现行的政策、体制、管理措施和比较利益的驱动下, 许多地区在城镇发展道路选择上, 往往注重于新区的开发建设, 忽视旧城区的改造。为此, 在城镇土地利用上, 要实行必要的政策倾斜, 积极鼓励旧城区挖潜改造, 提高旧城区土地容积率和土地利用率。要把旧城区挖潜改造放在城镇土地开发利用的首位。在城镇土地规模上要改变过去那种重数量轻质量的粗放型发展。

4.4合理利用城镇土地, 实现土地可持续发展

我国人多地少的国情和城市化步入快速发展阶段的现实, 均要求城镇土地利用必须走节约、适度发展的道路, 必须充分认识到我国城镇发展规模上普遍偏大的问题, 不宜过早追求别墅、花园式住宅。目前应当从我国实情出发, 本着节约利用土地资源的原则, 提倡适度消费, 合理利用城镇土地。同时, 要加强城镇环境治理, 加大环境治理投入力度, 确保城镇土地质量的改善和提高, 实现土地的可持续发展。

摘要：小城镇发展战略地位的确立, 加速了城镇化进程, 城镇化过程中的用地粗放与人均耕地锐减之间的矛盾, 是提出城镇土地集约利用的依据。从城镇土地集约利用内涵界定入手, 分析了城镇土地集约利用的必要性, 探讨了城镇土地集约利用定量评价的原则, 从城镇存量土地产出率、土地利用强度、土地投入强度和土地可持续度4个方面建立了城镇土地集约利用评价指标总系统。指出城镇发展与土地集约利用的途径。

城镇土地调查浅析概述 篇6

1.1项目任务概述

城镇地籍调查和地籍管理信息系统建设工作。城镇地籍调查是在以往城镇地籍调查的基础上,由市国土资源局统一组织的一项系统工程。工程要求达到四个统一:统一坐标和高程系统;统一技术标准;统一计算机软件;统一时间安排,做到高质量完成任务。

1.2任务实施

按照城镇地籍调查工作实施方案,xxx公司从xxx年xx月开始,在xxx土资源局的领导及部队监理的指导下,历时xxxx年多的时间,完成了xxx区域的城镇地籍调查工作。

1.3工作区域历史背景

xxx工作区,由于历史原因,土地管理混乱,测绘成果为xxx坐标系,xxx坐标系,地籍调查在xx年做过一次调查,由于时间久远,随着国民经济的快速发展,城镇土地,实用者变更、新增的土地、存量的变化,由于受当时人员、设备、技术等因素的制约、时间的久远,已远远不能满足国土资源管理和经济发展的需要,因此,需要通过系统进行城镇地籍调查,建立完善城镇地籍数据库,为加快实现国土资源信息化进程提供基础保障。

1.4技术路线

(1)控制测量工作,采用GPS RTK设备, 有条件的用网络RTK系统相连接,布设适当密度的图根点,作为测图的基础。(2)权属调查工作,以xx区最新的大比例尺地籍图为基本资料,利用卫星遥感数据制作的大比例尺影像图为工作底图,结合以往已形成的权属资料,对调查区范围内的每宗地实地进行权属调查,确定宗地的座落、权属、面积、界址、用途等,指界后,绘制宗地草图,签字盖章等,有要求调查收集房产、税收及他项权利信息。(3)地籍测量工作,采用全解析法数字测绘技术,以图根点为基础,采集界址点和地籍要素点坐标绘制地籍图、宗地图。(4) 建立地籍数据库,充分利用网络技术、数据库技术和GIS技术,开发地籍管理信息系统。 对权属调查和地籍测量资料进行集成,与已发证的历史资料进行整合,建立地籍数据库,并与正在建立的统一数据库相衔接,为城乡一体化的地籍管理提供基础平台。(5) 技术设计的工作流程图图1(普遍性)。

2根据上述(普遍性)地籍调查技术流程与实际结合优化工作流程

在实际工作中,为了提高效率,保证质量,合理利用资料,资源。根据技术设计与实际工作结合优化细化的工作流程图如图2。 以下文字结合图2说明,A、B、C……为不同系列或类工序。B1、B2……为一系列工作。

3结语

地籍调查是测绘、权属调查,数据信息系统建设等综合的工程,这个过程没有绝对的先后,需要在各个环节穿插进行,配合,协调,一个合适的尺度,才能高效,有效的完成任务!本文吧这项工作大体简介,在工作流程中,优化了部分工作次序。提高了效率。是工程流程更合理,高效。希望能为城镇地籍调查工作,带来思路、启发。也可以不懂的人了解下地籍调查的过程。

摘要：城镇地籍工作分权属调查和地籍测量。该文根据城镇土地调查工作进行浅析、概诉土地权属调查程序;地籍测量技术工作流程。本文以技术设计书格式阐述、加入一些个人优化的工作方式,提高效率,对城镇地籍调查具有参考价值。

城镇土地国有制 篇7

一、集体所有制框架中农村土地股份合作制的探索与实践

(一) 以农户拥有产权的土地股份制是较好的制度安排

我国农村传统的土地集体所有制产生了很多难以解决的与社会化生产和市场经济要求相矛盾的现实问题, 而土地私有化和国有化两条道路又走不通, 那么, 现实选择的可能性就在于对传统的集体所有制进行产权制度而不是土地所有制的根本改变上探索农村土地集体所有制新的实现形式。这种改革是努力把那种“人人都有, 人人都没有感觉到”的抽象的集体所有制改革为农民可以实实在在地感觉到的、具体的、人格化的集体所有制。在这里, 农民个人作为集体的一分子而成为土地的现实的所有者。集体所有的土地通过股权化, 折股量化到农民个人头上, 使农民切身感受到自己是集体土地的真正所有者, 是集体土地的真正的股东。其股权可以转让、可以抵押, 同时农民个人又不能完全与集体相脱离。农民集体是土地股份制的董事会, 它由股东构成, 同时又可以决定每个单个股东对土地所拥有的产权的流转和最终处置权。这实际上是由农民自己组织起来的高度自治的农村集体经济组织, 农民之间既是具有独立经济利益的土地股东与股东的关系, 又是一种土地合作关系, 即土地股份制。在这种新的土地集体所有制的实现形式中, 其集体已经不再是原来的以行政村委会或自然村民小组为代表的最基层的政权组织, 农民在土地上的切身利益不再是由村长或村支书说了算, 而是真正交给农民集体讨论投票决定;其农民也已经不再是原来的仅仅是在土地承包关系上的生产经营者, 而是拥有土地股权的, 对自己所拥有的土地股权可以在一定范围和一定程度上进行自由处置的股民, 是自己土地的真正的实际所有者。

(二) 我国农村土地股份合作制的基本做法

20世纪80年代中后期探索农村土地集体所有制新的实现形式, 让农民个人作为集体的一个组成部分真正实现其土地权益的实践在广东珠江三角洲, 以及四川、山东、福建、浙江等地区扩展, 农村集体土地股份合作制正是在这样的背景下出现的。主要做法有:

1、土地折股。

将土地作价投股, 即按征地价或者按不同土地的年纯收入计算以及按各种综合因素折算, 使土地实行货币化。

2、股权设置。

基本股权结构为集体股和个人股。集体股指原集体资产折价入股作为集体经济组织所持有的股份。个人股一般分为土地股、基础股、贡献股等几种。土地股是农民将原来承包的土地折价入股后所占有的股份;基础股是原集体资产折价后, 配给农民所有的股份;贡献股是根据农民对集体经济的贡献大小, 以年龄或参加土地承包次数为依据配给农民的股份。

3、产权界定。

社区组织股份合作制的土地使用权全部收归社区集体经济组织, 对农地采取家庭或专业队投包, 社区成员享有的土地股份不具有完整意义的所有权, 不能买卖、转让和继承, 只能分红。

4、分配方式。

股份合作经济组织的利润分配方式, 是在缴纳有关税费、偿还到期债务、弥补上年度亏损、扣除生产发展基金和公益金、扣除固定资产折旧、行政开支和干部报酬的基础上, 以其总余额按股分红。

5、组织管理。

土地股份制实行股东代表大会、董事会、监事会“三会”管理制度, 股东由农户或村民小组产生, 股东代表大会是股份合作组织的最高权力机构。董事会由股东代表大会选举产生, 是股份合作组织的最高决策机构。监事会是股份合作组织的监督机构。

(三) 当前推行土地股份合作制面临的主要问题

1、对土地股份合作制缺乏明确的认识。

由于中央对土地股份合作制改革还没有明确的指导性意见, 一些地方对土地股份制心存疑虑。一些地方, 虽然各方面条件比较成熟, 但没有改革的动力。也没有引起有关部门的足够重视。对土地股份合作制缺乏明确的指导性意见和认识。

2、土地股份合作制的组织形式和管理制度有待完善和规范。

土地股份合作制是农村基层经济组织和农民的自发行为, 由于缺乏相应的管理办法和监督指导措施, 一些内部管理制度还有待于规范和完善。

3、土地股份合作制的法律地位不清晰、政策不明确。

由于国家对土地股份合作制企业没有立法, 不能得到国家法律和行政机关的承认, 工商管理部门不予登记注册。同时, 税务部门按个人所得税法的规定, 对村民获取的股金红利将征收个人所得税。

二、积极推进我国农村土地股份合作制改革的对策思考

(一) 充分认识推进农村土地股份制改革的重大意义

农村土地股份制改革是对农业经营方式的创新和有益探索, 是市场经济发展的必然要求;是发展农业产业化经营、建设现代农业以及促进农业发展方式转变、保护农民土地承包经营权益、增加农民收入的客观要求。

1、有利于明晰农地产权, 土地股份制

通过对包括集体土地在内的集体资产折股量化, 将农民和集体土地的经营权价值化, 赋予农民分红权利, 将土地所有权、承包经营权、使用权实行三权分离, 从而明确了农村土地的产权。

2、有利于集中土地, 发展适度规模经营, 提高土地产出率。

土地股份制有效地解决了小规模分散经营和土地抛荒问题, 促进了土地使用权流转, 有利于实现农业适度规模经营, 促进农业产业结构调整。

3、有利于促进农村劳动力转移及第

二、三产业的全面发展。通过对农民土地承包权的量化入股, 参与分红, 促进农村剩余劳动力向二、三产业转移。

4、有利于提高农业的组织化程度。

5、有利于形成多元化投资主体, 促进社区、跨所有制的联合, 优化资源配置, 形成新的生产力。

6、有利于建立完善统分结合的双层经营体制, 促进新农村建设。

通过推进土地股份制, 既能使集体经济和个人优势得到充分发挥, 从而建立起真正的统分结合的双层经营体制;又能随着农村土地的统一规划和开发, 尤其是随着双层经营体制的建立和完善, 还有利于开展农村公益事业建设, 加快发展教育、文化、卫生等各项事业, 进而提高农村劳动者素质和促进农村文明进步。

(二) 加强农村社会保障制度建设消除土地股份制改革后顾之忧

从一些地方的情况看, 农村土地流转中存在着“土地换社保”的做法, 这种做法其实否认了政府应该承受的基本公共服务职责。土地是农民的主要生产资料, 而享有基本公共服务应当是农民的基本权利。因此, 在加强农村土地股份制改革与管理的同时, 必须建立健全农村社会保障体系, 完善农民基本生活保障制度。实施失地农民最低生活保障、养老保障、医疗保障等, 并根据不同年龄段保障对象的特点和要求, 实行不同的生活保障。要按照个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的要求, 建立新型农村社会保障制度, 同时完善农村最低生活保障制度。一是要完善和规范农村最低生活保障体系, 农村最低生活保障的管理既要严格规范, 又要从农村实际出发。二是落实农村最低生活保障资金。农村最低生活保障资金筹集以地方为主, 地方各级人民政府应将最低生活保障资金列入财政预算, 省级人民政府应加大投入。

(三) 加快农村劳动力转移为推进土地股份制改革创造条件

推进农村土地股份制改革必须有效解决农村剩余劳动力的转移问题。因此, 一要加大培训力度, 加强农民的技能培训, 提高农民素质、以适应城镇就业竞争的需求。二要大力发展不同层次的职业教育, 让更多的农村劳动力能够通过职业教育提高劳动技能, 从而提高城镇和非农产业就业能力。三要建立市场主导、政府指导、机构合作为一体的社会化培训机构, 在发挥引导功能的同时, 将职能培训、技能鉴定和考核纳入市场的统一运行过程。四要积极拓展农村剩余劳动力的就业渠道, 充分发挥全社会的力量, 多渠道创造就业机会, 并适度发展劳动密集型产业, 突出发展特色经济, 大力发展民营经济, 加快发展新兴产业, 为农村剩余劳动力创造更多的就业机会。

(四) 明晰土地产权关系, 明确土地产权主体

以《宪法》和《土地管理法》为依据, 将“集体”界定为乡 (镇) 、村和村民小组三级, 保证集体享有土地的所有权, 明确集体的法律地位, 保障和实现完善的集体土地所有制。同时赋予农民永久的土地使用权, 并在集体与农民之间建立新的契约关系———土地承包关系, 所有权与经营权相分离, 进一步明确集体委托与农民代理的权利与义务。突破传统家庭承包经营制度下的经营形式, 将传统的集体与农民之间对土地的租赁关系转变为委托代理关系, 并通过合同的形式明确权责, 得到法律的保护。通过合同关系, 将农村集体与农民的关系定格为市场的关系, 以便更好地适应以竞争为基础的市场经济环境。应当慎重决定土地股权的界定和再分配问题。土地股权问题是股份制改革的核心问题, 这直接决定了农民股份的多少以及公平与否。建议按照集体土地和户籍关系的管辖范围, 在社区集体组织内部按人口来界定和分配土地股份权, 以体现农民在同一地域内对土地的收益享有平等合法的权益。这种方法可以解决农村土地承包“增人不增地、减人不减地”的问题, 新增的人口如果没有承包到土地的情况下, 可以参加集体组织的再分配以保障基本的生活;而在并不解除农户的土地承包合同的基础上, 已故的农村人口不再参加土地股权的分配, 从而保证农村土地制度稳定性和收益分配的公平性。

(五) 促使土地产权的价格化

建立现有农业土地产权的价格市场, 引入土地价格的评估机制, 通过市场竞争科学地确定农村股改土地的市场价格。股份制改革实际上以资本合作为基础, 无论是在决策过程中还是在分配形式上均强调资本本位, 符合土地市场发展的趋势。因此, 实现土地产权的价格化实质上是土地产权资本化, 通过价格评估确定土地产权股份的划分和流转, 决定在决策过程中土地资源的流向和收益分配环节中收益分配的问题。

(六) 在农村中通过股权主体投资成立农业股份制公司, 确定土地资源增值的经营主体

明晰土地产权股份、确定产权价格后, 通过公共选择将土地划分为适合个体经营以及规模经营两种类型。这样, 在不宜规模经营的地区可以维持小农经济满足落后地区的需要, 逐渐推进改革, 以免激进的改革带来负面的影响;又可以在适宜规模经营的地方通过土地产权的合理转让建立农业股份制公司, 吸引工商业资金投入农业, 促进农业与现代市场经济接轨。允许承包权长期不变并自由转让后, 外来资本就会进入农村土地市场, 从农民手中购买或租赁承包经营权, 集中土地进行规模化生产, 实现农业机械化。

摘要：农户拥有产权的土地股份制是较好的制度安排, 但面临对土地股份合作制缺乏明确的认识, 土地股份合作制的组织形式和管理制度有待完善和规范, 土地股份合作制的法律地位不清晰、政策不明确等问题。因此, 要充分认识到推进农村土地股份制改革的重大现实意义, 加强农村社会保障制度建设, 消除土地股份制改革后顾之忧。

关键词：公有制框架,农村土地制度,土地股份制改革

参考文献

[1]、中共中央关于推进农村改革与发展若干重大问题的决定[M].红旗出版社, 2008.

[2]、迟福林, 殷仲义.中国农村改革新起点[M].中国经济出版社, 2009.

[3]、李晓冰.公有制框架内农村土地制度改革评析[J].云南财经大学学报, 2006 (3) .

城镇土地国有制 篇8

一、寿县新城区建设现状

(一) 寿县概况。

“寿县”位于安徽省中部, 淮河中游南岸, 八公山南麓, 依八公山, 傍淮、淠河。东邻长丰县、淮南市, 西隔淠水与霍邱县为邻, 南与肥西县、六安市的金安区、裕安区毗连, 北和凤台县接壤、与颍上县隔淮河相望。寿县为六安市辖县, 县人民政府驻地在寿春镇宾阳大道与楚都大道交叉口, 距六安市区107千米、省会合肥市区114千米, 全县国土面积2, 948平方千米, 人口139万人。

(二) 寿县新城区建设发展定位。

城市的总体规划是城市建设和管理的依据, 也是一个城市规划编制第一阶段的工作。城镇化是中国发展的重头戏, 但是寿县作为人口大县, 在面积2, 986平方千米的土地上, 拥有25个乡镇、137万人。如何加快寿县城镇化发展, 是寿县县委、县政府迫切需要破解的一个大问题, 而突破点就在于寿县城镇新城区建设。根据寿县县城总体规划 (2013~2030年) 的要求, 该规划明确追随安徽省县城新型城镇化的发展趋势, 将规划分为县域、规划区、城区三个层次, 其中寿县城区包括现有建成区 (寿州古城、城南新区、寿县工业园区等) 、八公山乡集镇以及规划城区的新拓展区等, 新城区建设的步伐在逐渐加快, 在古城墙之外的建设也在逐渐完善。

(三) 寿县城南新城区建设现状

1、总体现状分析。

寿县中心城区被城墙包围, 主要在护城河以内的区域, 整个老城区呈四方状, 十字街道将老城区分为四个街区, 东南西北街区尽头各有一个城门。目前, 寿县城区主要分为两大区:城内和城外, 由于寿县特殊的地理位置及历史传统, 按人们的习惯将城门以外的所有区域称为城外, 城墙内区域称为城内。

2、城南新区现状。

城南新区主要指南门通淝门之外的东南部, 城南片区是县级中心所在地, 城区空间拓展的主要区域, 集中了县级行政办公、商业商务、文教体育及医疗卫生等公共服务功能, 规划占地17.5平方千米。通过近几年对城南新区的开发建设, 目前寿县城南新区已经初具规模, 目前已经按照计划建成活动中心、行政中心等多项功能项目。寿县一中、寿县二中、城关医院、城市建设局等教育、医疗、行政一系列建设;完成了房地产招标小区建设, 吸引了新城区的人口居住, 提高了人气;交通设施方面, 城南新区的公交线路逐渐增多, 公交运营时间不断完善, 城外新区基本框架已经拉开, 市政管网配套设施也在不断完善, 该区域地势平坦开阔、人地矛盾不突出, 有利于城南新区建设。按照寿县县城总体规划 (2013~2030年, 近期 (2015年) , 寿县城区常住人口规模为20万人, 建设用地规模为21.6平方公里;规划中期 (2020年) , 寿县城区常住人口规模为26万人, 建设用地规模为27.6平方公里;规划远期 (2030年) , 寿县城区常住人口规模为40万人, 建设用地规模为41.9平方公里。

二、新城区建设发展综合评价

(一) 新城区与老城区的关系。

寿县新老城区距离适中, 为了缓解城内交通拥挤、用地紧张的压力, 保护古城墙, 促进古城内环境改善及旅游业的发展, 寿县城外新城区的发展对新老城区发展皆具有促进作用;寿县老城区与新城区在功能上具有相对互补性, 如老城区建筑设施配套健全, 民众对老城区归属感更强, 新城区建筑设施条件较好, 人地矛盾与老城区相比较弱;寿县新老城区之间同时存在一定的竞争性, 老城区在教育、医疗、办公等职能受新城区崛起的影响逐渐削弱, 原本的商业集聚慢慢呈现空心化;老城区历史悠久, 文化气息浓厚, 生活方便, 更宜居住, 而处于南门外的新城区缺乏人气, 虽然在房地产、教育、行政、休闲娱乐设施等方面的建设在不断完善, 但在建设初期配套设施不齐全, 导致寿县县城居民大多数不愿意在新城区居住。

(二) 新城区建设对周边乡镇城市化发展起决定性作用。

寿县在新城区建设的过程中, 新城建设选址主要是在郊区城乡结合部的地理位置, 靠近周边乡镇, 利用新城区发展建设, 推动周边乡镇各行各业的发展, 人口的集聚, 进一步拉动内需, 周边乡镇的第二、第三产业的比重提高, 周边乡镇的城市化也将得到不断的加深。其二, 新城区建设的过程中, 城市的基础设施不断完善, 周围乡镇的基础设施建设水平很大程度上也会得到提高。

(三) 城区建设与老城区文物古迹保护。

寿县是皖中地区极具特色的国家历史文化名城, 有寿县古城墙、楚考烈王墓、廉颇墓等著名古迹。随着近些年来老城区的开发, 很多历史古迹受到了不可修复性的破坏。新城区建设以后, 城区居民大部分将搬迁到新城区, 工业和基础设施建设也将在新城区建设, 这对于老城区的发展和诸多文化古迹的留存有着至关重要的意义。新城区建设后, 位于北部的寿县将会是旅游经济区的核心, 老城区将以发展旅游业为中心, 推进整个地区经济的有效性发展。

(四) 新城区建设与周边生态环境。

新城区建成后, 老城区城市改造完成, 拆除老城区一些原有的老旧设施, 建设城市绿地, 加大老城区的植被覆盖率, 建设老城区旅游生态。同时, 九龙花园的改造完成, 大大改善了寿县周边地区的空气质量, 提高了居民生活水平。以寿县和双桥为中心, 完成周边城市绿化建设。

三、寿县新城区建设发展预测分析

根据《寿县县城总体规划 (2013-2030年) 》规划:至2030年, 寿县县域形成“一纵三横三区, 一主一副”的镇村空间格局。该发展轴是城镇化空间和功能集约化发展的主体功能带;是县域工业和第三产业布局的重点轴, 是协调区域发展、拓展城区空间以及产业集聚和交通的主要空间载体。三横是指城市发展中形成的三条东西向的主要交通线。寿县城区为北部旅游区的核心, 安丰塘和瓦埠湖为中部农业区核心, 新桥国际产业园为南部空港经济区核心。寿县为中心, 炎刘镇则为副中心的发展框架。

在县域镇村职能结构发展过程中, 中心村人口将大于500人。引导中心村按照新型社区建设聚集人口大于2, 500人。生态环境质量控制目标, 是环境质量指标将达到国家相应标准。县域生态网络格局, 以瓦埠湖、安丰唐和八公山生态区的三核和县域主要四条水脉。县域空间管制范围方面, 城市建设过程中的用地不规范, 城市建设的过程中可能存在城市用地规模未经合法审批, 擅自侵占其他用地或者审批手续不合规等现象。在矿山开采等企业用地中, 其开发必须依照规定并集中于工业区方便管理。控制八公山区土地开采, 保护林区绿地, 提高植被覆盖率, 促进生态旅游发展。确保土地面积, 保护耕地资源, 加强生态农业建设。公共交通方面, 公交线路网密度将大大得到提高, 公交枢纽建设在人流量密集的地方。新城区和老城区的交通网能够得到完善。

老城区的建设过程中, 平衡城区建设用地, 商业服务业设施用地, 居住用地, 工业用地, 道路与交通设施用地, 公用设施用地等用地比例达到合理, 使得各项建设能够快速、高效地发展起来。

摘要：我国正处于新型城镇化飞速发展过程中, 伴随着城市规模的扩大, 土地资源不断从农业用地转性为非农建设用地。本文以安徽省寿县为例, 以古城寿县城南新区建设战略目标为起点, 总结新城区发展现状, 从中探寻新城区建设的经验和启示;同时, 采用定量、定性相结合的研究方法, 对城镇新城区建设与土地城镇化发展做出综合评价, 对如何促进寿县新城区建设与土地城镇化发展提出预测分析。

关键词：新城区建设,综合评价,预测分析,寿县

参考文献

[1]唐秀英.全面建成小康社会视域下的城镇化建设路径探索[J].经济与社会发展, 2013.3.

[2]周晓艳, 汪德华.土地财政的制度背景及财政管理[J].财政研究, 2012.10.

[3]付洋.新老城区协调发展研究——以贾汪新老城区为例[J].江苏科技信息, 2015.3.

[4]王开队, 刘强.试论寿县城市文化名片的打造[J].合肥学院学报.2011.28.2.

浅谈城镇土地价格影响因素 篇9

特别是随着我国经济不断发展,城镇化进程加快,用地需求急剧增加,但是土地资源本身的不可移动性、有限性导致城市扩展过程中可用土地不断减少,这就造成了现阶段我国许多城市发展过程中用地紧张的局面。特别是建设用地供应紧张尤为明显,因此深化土地价格改革,完善土地价格形成机制,是建设节约型社会,改善土地资源粗放型利用的重中之重。

1 土地市场基本情况

土地是地球表层的陆地面部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素,以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体。目前我国土地价格不断上涨,特别是在商品房价格居高不下的情况下,各方纷纷将商品房价格过高的责任归咎于土地价格不断上涨,这些已经引起社会各界的广泛关注。

2 土地价格的内涵

马克思认为价格是商品价值的货币体现,商品的价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。土地作为一种特殊的商品本身具有一定的价值。在当今社会,随着人们对于土地投入不断加大,土地的价值构成也发生了变化,随之而来的土地价格的内涵也有了巨大的改变,因此结合实际情况,土地的价格可以从以下几个方面来理解:

(1)土地本身具有价值和价格的二重性,土地的价值是作为土地资源所产生的价值,而土地的价格则是作为一种资产产生的价格。因此土地的价格应该包含了这两方面的因素,也就是地价体现的是土地资源价格和土地资产价格的统一。

(2)土地本身具有不可移动性,同时受到地域影响,土地与一般商品并不相同。在交易土地时,并不是土地的本身,而是土地的产权。在我国土地所有权属于国家,不允许交易买卖。因此人们在买卖土地时就是在交易土地的使用权以及一系列其他权利。所以地价的实质就是土地全权的价格,在我国更确切的说就是土地使用权以及其他一系列权利的价格。

(3)由于土地所具有的稀缺性,优质的土地资源更是少之又少。人们对于优质土地资源的投入开发往往带来的巨大的经济效益。同时人口数量增加,城镇化进程的加快,导致人们对于土地的数量急剧增多。这就造成了地价的明显上升趋势。

3 城镇土地价格影响因素

目前,我国土地价格影响因素主要可以通过供给和需求两个角度进行分析。

3.1 土地供给对城镇土地价格影响因素

我国法律规定,土地所有权的权利主体者只能是国家或农民集体,其他任何单位或个人都不能享有土地所有权。目前,城镇土地主要来源于政府供应,因此政府对土地供应量的多少直接决定价格高低。政府对土地的供给形式主要是招拍挂出让和协议出让,其中招拍挂出让市场是相对较完全的土地市场。

政府作为土地出让方,当然希望土地价格越高越好,尤其是各地政府普遍将土地收入作为政府主要财政来源的今天,这一现象越发明显。因此合理安排土地供应计划,加强土地供应层次区分,完善土地供应类型是控制土地价格的有效因素。

3.2 土地需求对城镇土地价格影响

目前,我国城镇内土地主要用于城镇产业发展以及城镇内部人口基本生活,因此城镇土地主要需求方来自城镇人口数量以及产业发展规模。以长春市为例。

表1是长春市2005-2014年的10年间长春市城区人口及居住用地价格变化表,从表中可以看出,10年间长春市居住用地价格及市区人口不断上涨,并且土地价格上涨幅度远远高于人口增长幅度。这说明土地价格的上涨与人口增长有着密切关系。图1是长春市2005-2014年的10年间长春市城区人口及居住用地价格相关性分析图,从图中可以发现二者相关函数为y=50.845x-16126,相关系数R2=0.7757,说明二者之间有很强的相关性。因此控制人口数量、合理规划产业结构、加快产业结构调整,有助于合理控制土地价格。

4 结束语

土地价格关系到人民日常生活水平以及国家经济发展形势,因此合理控制土地价格,优化土地供给,合理规划土地利用就显得尤为重要。为了合理控制土地价格,文本提出以下建议:

4.1 土地财政不可持续

些地区由于缺少提升经济的相关产业,因此只有依靠卖地的土地出让金来满足地方财政的需求,一些地方的土地出让金净收入已经占政府预算的60%以上。政府部门依靠土地财政会引发许多问题,其中最为显著的就是加重了住房成本,推动房价提升,房地产市场出现泡沫。因此将土地价格控制在合理范围内,不但可以优化土地利用还可以从一定程度上减轻民众在购房上产生的压力,可谓是一举两得。

4.2 制定符合市场发展的土地供应计划

保证每年都会有一定数量的土地投入土地市场,同时根据市场的实际情况,控制流入数量。另外,在制定计划之前充分分析市场发展现状,针对不同区域,不同需求,做到有的放矢。力争做到统筹兼顾,满足城市发展。

抑制土地价格过快增长,合理利用土地,加强土地集约和节约利用,减少土地粗狂利用,是维护土地市场正常运行的重中之重。特别是在城镇化速度不断加快的今天,若继续过往的土地利用模式,不久的将来将面临无地可用的窘境。因此合理控制土地价格,将是今后一段时间以来我国经济发展工作的重要一环。

参考文献

[1]黄卉.我国城市土地价格影响因素研究综述[J].价值工程,2011,28:269-270.