城镇土地定级

城镇土地定级（精选5篇）

城镇土地定级 篇1

摘要：城镇的分等定级影响因素很多, 其中以社会、经济和自然三种影响因素最为重要, 对城镇之间的地域性差异有着至关重要的作用, 而本文将围绕这三方面对分等定级的定性和定量的方法进行讨论研究, 并分析我国现在的理论以及实践的现状, 以期得到更加优化和更强实用性的分等定级方法。

关键词：城镇土地,评价指标体系,影响因素,分等定级

随着我国经济的快速发展以及各地城镇化的迅猛发展, 正确发挥城镇土地的作用对提高城镇土地的经济及综合效益, 有效处理土地的供需矛盾, 显得尤为重要。合理并科学地进行城镇土地分等定级不仅可以更科学有效地进行土地管理, 更为城镇土地的更好发展提供可行依据。

一、城镇土地分等定级概述

不同的社会、自然、经济条件等, 影响城镇土地形成各自的地域差异, 为了更宏观地从整体上表现出土地差异, 运用定量和定性相结合的方法对土地进行分等定级, 评定土地等级, 由于影响因素的多元性, 结合区位论和地租理论, 根据实际情况有侧重地选择不同的评定因素因子, 运用综合评定, 经过聚类分析、级差收益测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充, 确定土地等别。

二、城镇土地分等定级评价指标体系

土地形成条件以及土地的质量是对地域差异的主要体现, 土地分等定级是对此的基本反映。土地评价单元作为基本的空间单位是土地分等定级评价的基础。因此, 先将土地划分为土地评价单元, 再进行后续的评价工作。单元划分的方法主要有:主导因素判定法、叠置法和动态网格法。

由于社会经济活动相对频繁, 基础设施相对完善, 各类设施众多, 导致城市的系统极其复杂, 相应的对土地级别影响的因素也较多, 然而在进行评定时, 为了能使结果更有代表性, 要选取必要的因素, 原则是:影响大, 对分级具有重要作用的因素;覆盖面广, 适用于城市各类用地的因素。

基于此所建立的评价指标体系, 能更好地反映土地在自然、经济、社会上的综合效益的差异。

三、城镇土地分等定级影响因素分析

(一) 自然因素。自然因素是城市形成的基础要素, 为城市提供不可或缺的用地条件, 影响城市的职能及规划布局, 从而对当地经济发展起到不可忽视的影响。

(二) 区位因素。城镇土地区位不仅受到自然条件的约束, 更受到经济、交通等地理位置的影响。经济对区位的影响, 主要指在一个特定的经济区内, 所处的位置与周边其他城镇居民点在经济上的关系。而交通对于区位的影响是指城镇内的交通线路和交通设施的关系。

(三) 社会因素。土地的供给影响土地价格, 所以供给潜力对城市土地评定等级有重要意义。城镇的基本建设投资导向直接受国家宏观控制和区域发展政策的影响, 一般土地极差地租越高, 基础设施越完善, 这个城市的建设资金获得的越多, 相应的行政等级越高。

(四) 经济因素。包括城镇集聚规模、基础设施、用地产出水平和经济发展水平。城镇的基本特点是高聚集性, 人口和产业都向城市聚集集中, 当集中到一定水平, 便产生了规模聚集效益, 即成本和利润不再呈线性关系, 形成规模生产和经营, 对于扩大生产规模, 进行产业转型有很大作用。城镇区位, 聚集规模影响城市经济发展水平, 间接体现城市的综合实力, 约束土地价格。

可以看出, 在众多影响因素中, 经济因素占的比重最大, 这是因为经济制约着一个地区的发展, 影响城市规模, 从而影响着土地价格。

四、城镇土地分等定级方法简述

(一) 运用GIS技术对土地进行分等定级。将GIS系统想象成一个组合积木, 每个控件都是各种各样不同部位的积木, 根据不同的需要, 将积木搭起实现不同的系统。应用GIS原理与技术方法, 依据系统结构层次将其实现过程分为数据输入、模型分析、数据分析、图形输出等4个模块。

(二) 模糊数学的方法。在土地分等定级过程中, 各种复杂的因素都要考虑到, 并且由于各因素相互影响相互关联, 它们之间的界限也难以清晰划定, 所以适合运用模糊数学的方法对土地进行分等定级。

(三) 数理统计的方法, 主要是运用回归分析法。回归分析法科学性强, 严谨, 不易受主观影响, 能较客观地反映实际情况, 对土地分等定级有着较好的改进效果, 而且相比其他方法更易操作, 有着其他方法不可比拟的优势。

(四) 层次分析法 (简称AHP法) 。这是一种定量与定性相结合的决策方法, 把复杂的问题结构化, 从复杂众多的因素中筛取最重要的关键性评判指标, 主要有城镇的繁华程度, 交通条件, 基础设施, 环境状况, 基础状况等指标, 这些皆起到关键性作用, 由于各指标非独立存在而是相互制约和影响, 根据制约关系分解成多层次, 然后请有关专家对每一层次的因素进行客观判断并打出相应分数, 按层次划分作出层次分析图。

由于传统的分级方法有人为赋值的主观性, 使得客观性大大减弱, 于是便有了与数理统计相结合的创新方法, 此类方法运用统计学相关知识和原理, 借助SPSS等软件, 操作简单, 大大提升了可操作性, 并且不存在主观臆断等缺点。四种方法中, 基于GIS系统的土地分等定级方法最为普遍, 说明GIS在土地分等中地位越来越重要, 不久的将来, GIS将是进行土地工作的基础, 它将成为重要的技术手段和分析支持。结合数学, 统计学等内容, 学者对于城镇土地分等定级的方法有很多创新, 减少了传统的特尔菲法, 成对比较法等主观成分, 大大加强了客观性, 可实用性和简洁性。

参考文献

[1]徐慧, 曹天邦, 程强等.基于区级城镇土地分等成果的宏观调控——常州市武进区城镇土地分等定级估价为例[J].国土资源科技管理, 2005

[2]张菁, 陈智高.基于神经网络的城镇土地分等定级评价[J].科技管理研究, 2005

[3]范黎, 吴群.江苏省城镇土地分等研究[J].国土资源科技管理, 2007

[4]李红玲, 谭海樵, 贲旭东.基于GIS的城镇土地分等定级研究[J].测绘与空间地理信息, 2005

[5]张协奎, 李玉双.层次分析法在城镇土地分等定级中的应用[J].基建优化, 1993

城镇土地定级 篇2

新成果》听证会听证报告

为广泛听取社会各界对石林县城镇土地定级与基准地价更新成果的意见和建议，按照石林县重大决策听证计划安排，根据《国土资源听证规定》，石林县国土资源局于2010年5月27日下午在县国土资源局二楼会议室组织召开了石林县城镇土地定级与基准地价更新成果听证会，现将听证会情况报告如下：

一、听证会的基本情况

本次听证会设听证委员3人，由县国土资源局局长张汶、县政府法制办主任段顺波、县发改局局长陈永宁担任；听证监察人3人，由县第五纪工委书记赵文平、县监察局副局长李立宏、县政府法制办干部时间担任；听证记录人由石林县国土资源局土地利用保护管理科工作人员李鸿启、张丽华担任；听证代表13人（县人大副主任李家云、县政协副主席周和祥、县工业园区管理委会副主任洪正富、县司法局局长李永华、县财政局副局长尹桂华、县工商局副局长彭海鸥、县旅管会高科、鹿阜镇镇长张奕、板桥镇镇长殷暇、大可乡乡长李忠华、圭山镇镇长姬卫国、西街口镇镇长王光学、石林镇副镇长槐树波），此外，听证会还邀请了4名驻石企业代表、4名社区代表；各国土资源所所长等8名旁听人员参加了听证会。

二、听证会参加人对听证方案的意见和建议

听证会由县国土资源局长张汶同志主持，承办机构昆明市超凡评估咨询有限公司技术人员介绍了石林县城镇土地定级与基准地价更新成果。会上，各位听证代表以认真负责的态度畅所欲言，各抒己见，对工作的必要性、可行性及相关问题进行了深入的分析和论证，充分发表了各自的意见和观点。

1、在本次听证会上，听证会代表普遍认为，调整我县的基准地价势在必行。

2、在本次听证会上，部分听证代表认为：基准地价的调整要与土地取得成本相匹配。

3、在本次听证会上，部分听证代表认为：乡、镇基准地价的调整要根据区位优势确定。

三、决策发言人的陈述和答辩

1、对听证代表提出的分等等级范围不明确的问题，决策发言人根据图件资料进行了认真的讲解。

2、基准地价的确定方法中，工业用地采用成本逼近法测算，考虑到工业经济发展需求，我县工业用地基准地价以不低于土地取得成本价为原则；商业、居住用地则采用市场比较法和收益还原法综合确定基准地价，确保国有土地资产收益。

四、听证机关听证情况评说

基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观控制的基本依据，必须适应当地社会经济发展的要求，定期进行调整。石林县基准地价自2004年实施以来，至今尚未更新，基准地价和土地市场严重脱节，由于城市建设的高速发展，基础设施改造大量投入，石林县城镇面貌发生了巨大变化，原有的定级测算成果已经不能在出让金的收取、税费收取、招商引资等方面起到应有的作用，为此，听证会代表普遍认为调整我县的基准地价势在必行；同时也认为本次更新后的基准地价基本符合石林县土地市场价格水平。

五、听证代表意见的采纳情况及理由

听证会采纳了部分听证代表提出的基准地价的调整要与土地取得成本相匹配的建议，针对少部分区域工业用地基准地价低于土地取得和开发成本的问题，我局将综合考虑招商引资、产业发展与经营土地的矛盾问题后，作出适当的调整。

结合本次听证会代表意见、建议，我局将进一步修改完善石林县城镇土地定级与基准地价更新成果。

石林彝族自治县国土资源局

城镇土地定级 篇3

关键词：欠发达地区,城镇土地定级估价,问题与对策

0 引言

城镇土地定级估价是加强国家宏观调控, 完善土地资产管理, 建立规范地产市场, 深化土地使用制度改革, 征收土地税费的重要依据与保障。10年来, 在《城镇土地分等定级规程》 (GB/T 18507-2001) 和《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508-2001) 的指引下, 我国大部分地区相继开展了城镇土地级别调整与基准地价更新工作。总体而言, 东南沿海发达地区, 土地市场较为发育, 国土管理基础工作较好, 城镇土地级别调整与基准地价更新工作成效显著, 而中西部欠发达地区城镇土地定级估价工作相对滞后。为此, 本文以重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新为例, 在分析城镇土地定级估价存在问题的基础上, 提出推进欠发达地区城镇土地级别调整与基准地价更新工作的具体建议与对策。

1 基本概况

自直辖以来, 重庆市先后于2000年、2002年、2007年、2009年进行了城镇土地级别调整与基准地价更新工作, 2011年又启动了新一轮城镇土地定级估价调整更新工作。这几轮都采用分类定级方法完成全市土地级别调整工作, 结合国家规程和重庆市实际情况, 重庆市城镇土地级别按照用地类型分为:商业、住宅、工业等3类。重庆市是中西部地区唯一的直辖市, 区域范围广, 土地质量差异大, 土地级别数量也相对较多, 2000年土地级别调整, 全市商业、住宅、工业用地分别划分了20级别, 其中主城区商业、住宅用地为12级、工业用地为8级, 并完成了国有土地使用权基准地价及修正体系更新工作。随着重庆市城市建设的发展, 主城区范围进一步扩大, 2002年北碚区纳入到重庆主城区2616平方公里范围内, 主城区工业用地级别随之增加至12级, 并确定了相应级别的基准地价。2009年, 为适应主城区由2616平方公里扩大至5473平方公里的需要, 商业、住宅、工业用地级别分别增加至14级, 并进一步补充了相应级别的基准地价。至此, 目前重庆市全市城镇土地 (商业、住宅和工业) 级别为20级, 其中主城区14个级别, 并建立了相应的基准地价及修正体系。

2 主要问题

2.1 组织方式较为单一, 有待进一步优化

城镇土地定级估价是一项涉及面广、内容复杂、技术性强的工作, 一般而言, 该项工作主要由技术实力较强的高校或科研单位承担完成。但由于重庆市受到现有科教发展水平与政府管理体制的限制, 承担过或参与过该项工作的高校或科研单位相对较少, 除2000年城镇土地级别调整与基准地价更新工作由西南大学地理科学学院邱道持教授领衔的科研团队完成外[1,2], 其余几轮调整更新工作大部分是由评估公司完成。评估公司一方面受技术力量的局限, 成果质量上难以保证, 另一方面受市场变化影响较大, 一旦解体或破产, 基础资料与成果的延续性将受到较大影响。在新一轮国有土地使用权土地级别和基准地价调整工作中, 特邀中国土地勘测规划院作为技术指导顾问单位, 由重庆市国土资源和房屋勘测规划院作为技术牵头单位进行组织, 主城区具体工作由评估公司组成的联合体承担。这一轮调整更新工作改变了以往单一的组织方式与模式, 整合了多方技术力量, 其工作模式的实施效果还有待进一步考量与验证。

2.2 工作底图缺失, 基础资料不全

按照国家规程, 城镇土地级别图的工作底图原则上以大比例尺城镇地籍图为基础, 以土地利用总体规划图和城镇总体规划图为参考。目前, 受行政管理体制的影响, 重庆市现有土地类图件 (包括土地现状图、土地利用图、土地规划图) 格式不统一, Auto CAD、Map GIS、Map Info、Super Map、Arc GIS等各类格式图件并存, 尚未形成统一的国土资源管理应用软件与平台, 特别是重庆市国土与规划分属不同的行政管理部门, 部门之间受管理权限的影响, 导致土规图和城规图衔接整合困难, 包括主城区在内的大部分区县缺乏城镇土地定级估价工作底图。2009年重庆市城镇土地级别图仍是Auto CAD格式, 缺乏空间分析与统计功能, 严重影响了成果的质量与精度。此外, 城镇土地定级估价工作涉及调查的内容较多, 包括国土、规划、发改、商业、交通、环保、统计等多个部门资料, 同时还要进入现场实地踏勘, 而在实际外业调查过程中, 除主城区及区县县城外, 大部分小城镇一方面受经济发展水平及管理水平限制, 相关部门缺乏相应的资料与基础图件;另一方面部分城镇发展较快地区, 随着新区建设, 道路不断延伸, 商业中心也可能转移, 现有资料更新不及时, 资料较为陈旧, 大多以老城区资料为主, 新区资料相对不足[3]。

2.3 定级因素考虑不足, 级别体系有待建立

与沿海发达地区相比, 内陆欠发达地区重庆属于典型的山水城市, 地势起伏大、跨江桥梁多, 因而重庆特有的自然条件特点对城镇土地级别的影响较其他城市相比较大, 特别是地形地貌因素对城市布局、规划选址、市政建设、景观设计都有显著影响, 受到山丘、桥梁的阻力与阻隔, 城市总体呈组团式发展, 定级因素的空间衰减比一般城市要快, 土地级别空间配置差异明显。目前, 重庆市定级因素因子体系中, 除遵循国家过程外, 尽管在近几轮土地级别调整过程中设定了相关地形因素, 赋予了一定权重, 但总体而言对地形地貌因素考虑还有所欠缺, 没有较系统地开展这方面的研究工作, 尚未建立起符合重庆实际的定级因素因子体系[2,4]。此外, 相比东部地区而言, 重庆作为中西部地区唯一的直辖市, 区域幅员辽阔, 城乡差异显著, 除主城9区外, 现辖29个区县。目前国内其它地区土地级别调整工作都是以单一中心城市为工作对象, 土地级别分布相应地呈现出由市中心向郊区逐渐衰减的规律, 而重庆市若整个市域范围统一定级, 由于城镇间相距甚远, 各定级因素影响范围尚不足以辐射过远的距离, 假若各个城镇单独定级并自成体系, 由于城镇土地定级的目的是反映土地级差, 势必造成评估尺度的不统一, 有悖于土地管理的需求[5]。

2.4 土地房屋交易形式单一, 地价人为因素影响大

受经济社会发展的限制, 内陆地区城乡土地市场尚不健全, 发育程度较低, 就目前的资料来看, 大多数城镇土地、房屋交易形式单一, 主要以楼盘交易案例、土地招拍挂案例居多, 土地房屋出租、土地征用等案例较少, 而且样点资料中以住宅用途的居多, 商业、工业用地的样点较少。同时, 由于城乡、区域发展不平衡, 多数城镇商业中心与网点较为集中, 导致所获取的地价样点基本集中于城镇中心区域, 其他地区样点资料较少, 地价样点整体分布不均, 缺乏梯度变化;而且, 部分样点地价在统计的过程中, 受人为因素的影响较大, 价格和实际不符, 异常样点数据较多, 造成能够作为基准地价评估的有效样点相对较少, 从而导致计算出来的基准地价与实际不符, 一般高于土地市场实际水平。同时, 计算出的基准地价还要经过专家论证、意见征询的形式来确定其合理性, 然而由于基准地价成果是在一定内涵界定下的标准, 与现实情况有一定差距, 从而导致人为判断上的偏差[6]。此外, 基准地价是区域城镇土地平均价格的反映, 基准地价修正体系才是地价评估的重要依据, 基准地价修正体系的科学性和适用性, 其影响因素与权重设置的合理性, 都会影响到地价评估的客观性。

3 对策建议

3.1 优化定级估价工作组织模式

鉴于本轮城镇土地定级估价调整更新工作模式与实施效果, 建议今后在城镇土地级别调整与基准地价更新过程中, 应进一步整合政府部门、技术事业单位、高校 (科研院所) 、评估机构等多方技术力量, 优化工作组织模式, 搭建协同工作平台, 发挥各自优势, 建立合作联动机制, 提高工作成果质量与水平。特别是土地级别调整与基准地价更新工作开展前期, 在局调研项目、科技项目、前期工作项目中设立有关城镇土地级别调整与基准地价更新相关课题研究, 重点在山地城镇土地级别因素因子与用地分类、多层次的全市统一城镇土地级别体系、基于城乡统筹的主城区与区县基准地价一体化体系、城镇土地级别调整与基准地价更新管理信息系统等方面进行研究, 并吸纳高校科研院所力量联合攻关, 以有效发挥高校科研院所学术研究能力强的特点, 进一步提高整体工作成果的科学性、理论性和实效性。

3.2 加大定级估价工作信息化建设力度

加快国土资源“一张图”工程建设, 进一步丰富完善全市定级估价范围内工作底图的要素信息, 增加工作底图要素的精细化程度, 以满足城镇土地级别调整与基准地价更新工作对信息化建设的要求;在此基础上, 针对目前全市调整更新软件不统一的现状, 统一规范全市调整更新软件;完善重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新数据库标准, 形成历史数据库, 避免数据重复建设, 改变目前土地定级估价数据缺失、数据格式不统一、存放散乱等现状;开发城镇土地级别调整与基准地价更新管理信息系统, 实现城镇土地定级估价基础空间数据的采集处理, 土地级别与基准地价的精确评估, 土地级别与基准地价信息的快速获取与查询, 保证成果数据的统一管理与使用;研发基于Web GIS的城镇地价动态监测信息系统, 通过互联网实现城镇地价数据的快速上传、动态更新、快捷查询与智能化服务, 在满足政府管理信息化需求的同时, 实现地价信息的社会化服务功能。

3.3 建立“大统一, 小分散”的土地级别与基准地价体系

结合重庆市域特点, 着力构建以“市域中心城市-区域中心城市-中小城市-重点小城镇-一般城镇”为主的全市统一城镇土地级别与基准地价体系, 即在各区县相对独立定级估价的基础上, 加强主城区与区县土地级别与基准地价的衔接, 按照重庆市城镇体系, 以主城区城镇土地级别与基准地价成果为参考与依据, 建立全市统一的城镇土地级别与基准地价体系, 并为城乡地价一体化体系的构建打下良好的基础[7]。此外, 结合重庆国土和房管合一的实际, 探索“多因素综合定级”和“以价定级”[8]的有机结合, 即在土地市场较为发育的主城区范围内探索“以价定级”, 作为“多因素综合定级”的补充和验证, 在土地市场尚不发育的都市区以外范围仍采用“多因素综合定级”的方法确定土地级别。

3.4 完善基准地价评估思路与成果应用体系

在地价样点的选择上, 应力求有代表性和典型性, 保证样点地价能真实反映同级同类土地的区域价格水平。同时, 应进一步拓展地价样点的采集范围, 划拨、协议出让等土地交易案例较多的样点, 可进行相应交易方式修正后进行地价评估;尝试在建立城乡地价一体化体系的基础上, 利用集体所有土地 (农用地) 上的土地房屋交易 (流转) 样点测算地价时, 应进行相应的权利修正, 并采用成本逼近法和市场比较法等多种方法进行测算验证;在交易案例较少的区域, 可采用空间模拟或空间插值, 辅以实地交易案例验证的方法, 进行地价评估;针对不同区域特点, 应有差别地选择市场比较法、收益还原法、成本逼近法和剩余法进行基准地价评估。此外, 为增加基准地价更新成果的科学性和可操作性, 应逐步开展区段价、路线价和标定地价的评估工作, 丰富完善基准地价的应用范围, 增加地下空间土地使用权处理、部分特殊用地的应用说明, 建立较为全面、完善的基准地价修正体系, 出台详尽的成果应用说明, 以满足地价管理的实际需要。

参考文献

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[7]肖顺良, 刘震宇, 王红.建设用地市场背景下城乡一体化地价研究[J].国土资源科技管理, 2011, 28 (3) :25-30.

城镇土地定级 篇4

1 繁华程度

所谓繁华, 即节结性, 是指城市地域中某些地段对人口流动和物质能量交换所产生的聚焦作用, 并在这些地段上创造高额的收益和丰厚的利润。由于结点所在的土地上物质、能量、信息高度集中, 使这些土地上人流、物质流、信息流等得到高度流动和转化。因此, 在这些土地上所进行的生产活动, 具有较高的劳动生产率, 在这些土地上表现出比其它土地上具有更高的利用效益, 进行同类活动可以得到最大的级差收益和效益。作为生产活动和社会活动的载体, 这里的土地比别的土地能起到更好的场所作用, 表现出较高的土地等级。

一般说来, 结节作用越强, 吸引范围越大, 繁华程度越高。结点所在土地位置等级最高, 随着与结节点的距离增大, 物质和能量密度减小, 聚散能力减弱, 利用效率和强度下降, 等面积土地上的使用收益降低, 形成了不同的土地等级。土地经济区位也就集中反映在与其城镇中各结节点的经济区位关系上。

2 土地区位的通达性

近代交通的发展, 改变了传统的时间、空间概念, 距离的远近已不再是影响生产和生活的唯一因素。节约生产流通过程的时间, 提高生产效率和生产质量变得日益重要。而土地区位的通达性, 则是把通行的距离和时间作为一个统一的有机整体, 既要求通行距离短, 以节省运费, 同时又要有四通八达的道路交通系统, 把出行的时间减少到最低限度。

土地区位通达性的优劣状况, 一方面影响土地上人流、物流的移动成本, 另一方面还影响社会经济活动中人与人、物与物之间的交往接触的频率、机会和便利程度。因此, 经济区位产生的影响能否转化为实质性效益就受到通达性的制约。此外, 通达性的好坏还影响到集聚效益、市场演变和节结点产生扩大等现象。所以, 通达性对土地级别有较大的影响。一般来说, 通达性好的土地, 由于提供了市场保证, 集聚条件好, 人们的出行方便, 产品的运输便于实现, 土地级别就比较高, 随着通达性的降低, 土地级别也相应降低。

3 城市设施

由于自然状态的土地或农地, 无法满足生产、生活等城市基本功能的需要, 只有按规划建设的要求, 不断投入技术、资金和劳动, 修建道路交通、给水、排水、电力、电讯等城市基础设施, 才能成为有效的建筑场地。在居民用地建设中, 只建住宅, 缺乏必要的学校、商店、医疗卫生、文化娱乐和体育等社会服务设施, 也会给居民生活带来极大不便。以上两类设施, 都具有为城市服务的共性, 统称城市设施。实践表明, 城市设施的完备程度与投入到土地上的物化劳动量的多少有密切的关系, 因而成为影响土地定级的基本因素之一。

城市基础设施是对土地经济区位和物化劳动投入量的量度。其状况的好坏很大程度上影响土地的区位条件。一般来说, 单位土地面积上对基础设施投入的物化劳动越多, 土地条件越好, 设备越齐全, 土地的使用价值越大, 劳动生产率就越高, 土地级别自然也高, 反之则低。

衡量基础设施完善程度, 是从三个方面进行的。首先是设施类型是否齐全, 其次是设施水平的高低, 第三是设施使用保证率的大小。

社会服务设施和城市居民的日常生活和工作具有密切的关系, 其规模和配套在一定程度上反映了土地的投入和质量, 其完备程度对土地的质量有较大的影响, 完备度高的土地级别高, 完备度低土地级别也相应降低。

4 环境状况

在工业化过程中, 环境问题不仅困扰城市的发展, 危及居民的切身利益, 同时也直接影响土地的使用。西方国家中, 凡污染严重、环境质量低劣的地区, 地价普遍降低, 车站、机场附近, 由于噪声干扰, 通常使房地产贬值20%。

在城镇土地定级中, 不应把环境问题只局限于污染状况。实际上土地开发建设的自然条件, 城市景观, 绿化水平也是城市环境的重要组成部分。开阔的空间、充足的阳光、清新的空气、成片水面和绿色植物, 将赋予土地更高的使用价值, 是理想的生活与工作场所。相反, 在低洼易涝的地段、狭窄的空间、密集的建筑群中, 即使没有污染, 也会使人感到压抑、沉闷, 有害于身心健康。一般来说, 土地环境质量越好, 土地的等级越高。

5 人口条件

在城镇土地定级中, 人口条件对土地质量有一定的影响, 但其影响程度小于上述三个因素, 且多为间接性影响, 在应用时, 需要具体分析。在人口条件诸多因素中, 人口密度对土地定级的影响最大。

人口密度反映的是人地之间的数量关系。从宏观和土地利用历史上看, 人口密度越大, 土地上进行的社会经济活动的强度越大, 土地级别越高, 地价也高, 这是一个规律。但从城市内部的微观特征和土地利用现状来看, 问题就要复杂一些。首先是人口用什么指标衡量的问题。对于常住人口、工作人口, 或是暂住人口、客流人口, 还是总人口, 取不同的人口指标, 与其土地的关系就表现为不同的状况。其次是在土地定级中用人口密度来反映土地的什么特征。一般人感觉上人口与繁华是紧密联系的, 总想以人口密度反映繁华。但在土地定级中, 繁华程度已有反映, 再以人口密度来反映就容易人为加大繁华对土地的影响。同时, 在反映繁华时, 人口与土地等级往往是多值对应的, 如同样人口密度, 即可以对应繁华中心的高土地等级, 也可以对应交通枢纽和老城区的低土地等级。这样就给人口密度在土地定级中的应用带来了困难。

为了解决这一矛盾, 在土地定级中, 不用人口密度作为反映土地繁华的因素, 而是用人口来体现人均拥有的服务设施、便利程度和生态效应等指标。人口稀疏的郊区, 人少但基础设施也少, 服务便利程度也低, 在人口最密集的繁华中心、住宅区、交通枢纽, 因人口过多, 人均占有设施太少, 以及生态效益太差, 即对土地产生负影响。

结束语

总之, 研究城市规划与地价的关系, 其意义不仅仅限于为编制出最佳的土地利用规划及在城市中形成最佳地价空间分布及地价水平奠定基础, 同时也是为了充分利用地价经济杠杆, 优化城市土地利用结构, 提高土地利用效率, 在相互脱节的土地市场研究工作与城市规划工作中寻找恰当的结合点, 探索出两者之间相互联系的内在规律, 从而利用城市规划手段合理有效的解决土地市场中存在的问题。

摘要：我国城市快速发展的过程中, 城市规划工作也更加重要, 目前城市规划设计中对于土地定级因素的选择也是最为主要的内容, 需要改变传统的城市规划理念和方法, 从而更好的提高城市规划的整体质量。本文主要介绍而来城市规划设计中影响土地定级因素的选择, 以供参考。

关键词：城市规划,生态城市,可持续发展,城市环境目标,生态规划,绿色空间

参考文献

[1]杨小雄, 卢远, 华璀.小城镇土地定级估价的实践研究[J].广西师范学院学报:自然科学版, 2003 (S1) .

城镇土地定级 篇5

随着社会经济的发展, 各部门对土地的需求呈增长趋势。为了合理地协调与均衡土地资源的供给与需求之间的关系, 城市规划应运而生。城市规划是对城市各项建设进行合理的空间布局和科学配置土地资源的一项政府职能, 城市规划中归根到底的问题是土地利用的问题。

1 繁华程度

所谓繁华, 即节结性, 是指城市地域中某些地段对人口流动和物质能量交换所产生的聚焦作用, 并在这些地段上创造高额的收益和丰厚的利润。由于结点所在的土地上物质、能量、信息高度集中, 使这些土地上人流、物质流、信息流等得到高度流动和转化。因此, 在这些土地上所进行的生产活动, 具有较高的劳动生产率, 在这些土地上表现出比其它土地上具有更高的利用效益, 进行同类活动可以得到最大的级差收益和效益。作为生产活动和社会活动的载体, 这里的土地比别的土地能起到更好的场所作用, 表现出较高的土地等级。

一般说来, 结节作用越强, 吸引范围越大, 繁华程度越高。结点所在土地位置等级最高, 随着与结节点的距离增大, 物质和能量密度减小, 聚散能力减弱, 利用效率和强度下降, 等面积土地上的使用收益降低, 形成了不同的土地等级。土地经济区位也就集中反映在与其城镇中各结节点的经济区位关系上。

2 土地区位的通达性

近代交通的发展, 改变了传统的时间、空间概念, 距离的远近已不再是影响生产和生活的唯一因素。节约生产流通过程的时间, 提高生产效率和生产质量变得日益重要。而土地区位的通达性, 则是把通行的距离和时间作为一个统一的有机整体, 既要求通行距离短, 以节省运费, 同时又要有四通八达的道路交通系统, 把出行的时间减少到最低限度。

土地区位通达性的优劣状况, 一方面影响土地上人流、物流的移动成本, 另一方面还影响社会经济活动中人与人、物与物之间的交往接触的频率、机会和便利程度。因此, 经济区位产生的影响能否转化为实质性效益就受到通达性的制约。此外, 通达性的好坏还影响到集聚效益、市场演变和节结点产生扩大等现象。所以, 通达性对土地级别有较大的影响。一般来说, 通达性好的土地, 由于提供了市场保证, 集聚条件好, 人们的出行方便, 产品的运输便于实现, 土地级别就比较高, 随着通达性的降低, 土地级别也相应降低。

由于在城镇内已形成了四通八达、不同类型、不同级别的道路组成的路网, 在衡量某地通达性优劣时, 没有必要去研究它能通到哪里, 通往多少地点等。而是着重分析地块上的道路通行能力、便捷状况。通过衡量地块在整个城市交通网中所处的地位来反映通达状况, 即用道路通达度来表现地块的通达性。

反映土地通达性的因子有:距离服务中心或其它城市公共活动中心的远近、道路宽度、道路密度、公交线路站点的设置及车流密度。

3 城市设施

由于自然状态的土地或农地, 无法满足生产、生活等城市基本功能的需要, 只有按规划建设的要求, 不断投入技术、资金和劳动, 修建道路交通、给水、排水、电力、电讯等城市基础设施, 才能成为有效的建筑场地。在居民用地建设中, 只建住宅, 缺乏必要的学校、商店、医疗卫生、文化娱乐和体育等社会服务设施, 也会给居民生活带来极大不便。以上两类设施, 都具有为城市服务的共性, 统称城市设施。实践表明, 城市设施的完备程度与投入到土地上的物化劳动量的多少有密切的关系, 因而成为影响土地定级的基本因素之一。

城市基础设施是对土地经济区位和物化劳动投入量的量度。其状况的好坏很大程度上影响土地的区位条件。一般来说、单位土地面积上对基础设施投入的物化劳动越多, 土地条件越好, 设备越齐全, 土地的使用价值越大, 劳动生产率就越高, 土地级别自然也高, 反之则低。衡量基础设施完善程度, 是从三个方面进行的。首先是设施类型是否齐全, 其次是设施水平的高低, 第三是设施使用保证率的大小。

社会服务设施和城市居民的日常生活和工作具有密切的关系, 其规模和配套在一定程度上反映了土地的投入和质量, 其完备程度对土地的质量有较大的影响, 完备度高的土地级别高, 完备度低土地级别也相应降低。

4 环境状况

在工业化过程中, 环境问题不仅困扰城市的发展, 危及居民的切身利益, 同时也直接影响土地的使用。西方国家中, 凡污染严重、环境质量低劣的地区, 地价普遍降低, 车站、机场附近, 由于噪声干扰, 通常使房地产贬值20%。

在城镇土地定级中, 不应把环境问题只局限于污染状况。实际上土地开发建设的自然条件, 城市景观, 绿化水平也是城市环境的重要组成部分。开阔的空间、充足的阳光、清新的空气、成片水面和绿色植物, 将赋予土地更高的使用价值, 是理想的生活与工作场所。相反, 在低洼易涝的地段、狭窄的空间、密集的建筑群中, 即使没有污染, 也会使人感到压抑、沉闷, 有害于身心健康。一般来说, 土地环境质量越好, 土地的等级越高。

5 人口条件

在城镇土地定级中, 人口条件对土地质量有一定的影响, 但其影响程度小于上述三个因素, 且多为间接性影响, 在应用时, 需要具体分析。在人口条件诸多因素中, 人口密度对土地定级的影响最大。

人口密度反映的是人地之间的数量关系。从宏观和土地利用历史上看, 人口密度越大, 土地上进行的社会经济活动的强度越大, 土地级别越高, 地价也高, 这是一个规律。但从城市内部的微观特征和土地利用现状来看, 问题就要复杂一些。首先是人口用什么指标衡量的问题。对于常住人口、工作人口, 或是暂住人口、客流人口, 还是总人口, 取不同的人口指标, 与其土地的关系就表现为不同的状况。其次是在土地定级中用人口密度来反映土地的什么特征。一般人感觉上人口与繁华是紧密联系的, 总想以人口密度反映繁华。但在土地定级中, 繁华程度已有反映, 再以人口密度来反映就容易人为加大繁华对土地的影响。同时, 在反映繁华时, 人口与土地等级往往是多值对应的, 如同样人口密度, 即可以对应繁华中心的高土地等级, 也可以对应交通枢纽和老城区的低土地等级。这样就给人口密度在土地定级中的应用带来了困难。

为了解决这一矛盾, 在土地定级中, 不用人口密度作为反映土地繁华的因素, 而是用人口来体现人均拥有的服务设施、便利程度和生态效应等指标。人口稀疏的郊区, 人少但基础设施也少, 服务便利程度也低, 在人口最密集的繁华中心、住宅区、交通枢纽, 因人口过多, 人均占有设施太少, 以及生态效益太差, 即对土地产生负影响。

6 结束语

总之, 研究城市规划与地价的关系, 其意义不仅仅限于为编制出最佳的土地利用规划及在城市中形成最佳地价空间分布及地价水平奠定基础, 同时也是为了充分利用地价经济杠杆, 优化城市土地利用结构, 提高土地利用效率, 在相互脱节的土地市场研究工作与城市规划工作中寻找恰当的结合点, 探索出两者之间相互联系的内在规律, 从而利用城市规划手段合理有效的解决土地市场中存在的问题。

摘要：随着城市土地供需矛盾逐渐加剧, 城市规划作为一种有效的政府约束机制, 亟待加强和深化, 这就要求城市规划必须改变传统的规划观念和工作方法, 运用市场经济的观点加强对土地市场的分析研究, 特别是加强关于城市规划对土地价格的影响研究。

关键词：城市规划,生态城市,可持续发展,城市环境目标,生态规划,绿色空间

参考文献

[1]杨小雄, 卢远, 华璀.小城镇土地定级估价的实践研究[J].广西师范学院学报:自然科学版, 2003 (S1) .