城镇住房

城镇住房（共12篇）

城镇住房 篇1

城乡居民住房条件得到很大改善。改革开放以来, 我国基本改变了住房严重短缺状况, 解决了大多数人的住房问题。2008年全国城镇竣工住房面积达65812.9万平方米, 比1978年增长近17倍。在城镇人口不断增加的同时, 城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米提高到2000年的20.7平方米, 2008年达到28平方米以上。特别是1998年以来, 城镇居民人均住房建筑面积年均增加1.07平方米, 保持了较快的发展速度。同时, 住房质量和居住环境也有较大的提高和改善, 基础设施配套水平不断提高, 具有独立厨房、厕所的成套住宅占实有住宅比例超过80%。

截至2008年底, 通过廉租住房建设和棚户区改造, 主要以实物方式解决了295万户城镇低收入家庭的住房困难。另外, 有500多万户低收入住房困难家庭通过经济适用住房等措施解决了住房问题。从2008年四季度到2009年8月, 全国廉租住房新开工133万套, 完成投资481亿元;新增发放租赁住房补贴154万户;2009年1月~8月, 经济适用住房新开工4718万平方米, 完成投资659亿元。林区、垦区、煤矿棚户区和城市棚户区改造全面启动。住房保障制度的不断完善, 帮助更多低收入住房困难家庭解决了住房问题。

截至2008年底, 全国农房建筑面积达235.9亿平方米。近年来, 全国每年新建、翻建住房的农户保持在300万户以上, 年竣工建筑面积约5.5亿平方米, 年建设投入约2000亿元。2008年底, 农民人均住房建筑面积达到32.4平方米, 比197 8年增加24.3平方米。新建农村住宅质量稳步提高, 住宅内部功能趋于合理。200 8年末, 农村居民住宅中混合结构以上比重超过60%。住房安全进一步得到重视和保障。

城镇住房制度改革稳步推进。1998年, 国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 决定停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化。同时, 建立了职工住房补贴制度, 完善住房公积金制度。2003年, 国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出调整住房供应结构, 逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房, 进一步推进了住房商品化。在推进住房商品化的同时, 2007年, 为加快解决城市低收入家庭住房困难问题, 国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 强化了政府的住房保障职能, 对一部分低收入住房困难家庭实行保障住房制度。2008年, 为应对全球金融危机, 根据中央保增长、扩内需的决策部署, 国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场稳定健康发展的通知》, 加大了保障性安居工程建设力度, 促进居民合理住房消费。

城镇住房制度改革, 对于居民生活水平、居民消费结构、经济发展等都产生了深远的影响。一是确立了市场机制配置住房资源的基础性地位, 普通商品住房市场成为居民解决住房问题的主渠道, 住房成为城镇居民消费结构中的主导消费品。二是培育和发展了以住宅为主的房地产业, 房地产业的健康发展成为拉动国民经济增长的重要力量。三是在促进居民居住条件明显改善的同时, 住房建设带动了城市公共设施和基础设施建设、环境建设, 使得城市建设飞速发展。四是帮助越来越多的群众拥有了自己的财产。我国广大城镇居民通过购买原承租公房或在市场上购买商品住房, 住房成为家庭财产结构中比重最大的财产。

6 0年来, 虽然我国居民住房条件得到很大改善, 住房制度改革稳步推进, 城乡建设事业取得了很大的成绩。但仍然面临诸多挑战。面对这些挑战, 我们应当勇敢直面, 坚定信心, 把应对挑战的过程转化为提升住房和城乡建设事业发展水平的契机。

住房和城乡建设要更加关注和改善民生, 牢牢把实现城乡居民住有所居作为我们工作的首要任务。一是完善住房政策体系。二是健全住房保障制度。三是加强质量安全监管, 确保建设工程质量。落实建设活动各方主体的质量安全责任, 保障人民生命财产安全。四是不断提高市政公用设施服务供给能力, 满足人民群众对市政公用设施服务日益增长的需要。五是采取有效措施防止在城镇房屋拆迁中损害群众利益, 维护社会稳定。加强物业管理。

摘编自姜伟新在《中国建设报》发表的署名文章, 标题为编者所加。

城镇住房 篇2

城镇化是打破我国城乡二元结构，推动城乡一体化发展的重要途径。推进农业转移人口市民化是城镇化的重要内容，是扩大内需的最大潜力所在，是我国现代化建设的历史任务，是推动我国社会全面均衡发展的重要途径。农业转移人口是我国城镇新增人口的主要来源。住房问题是农业转移人口转移到城镇定居面临的众多重要而现实的重大问题之一，特别是在当前我国城镇住房价格偏高、住房价格快速上涨趋势仍未彻底扭转、农业转移人口收入整体偏低、农业转移人口个人储蓄和家庭财产偏少等大背景下，要妥善解决新增人口的住房问题，预防其对推进城镇化可能带来的负面影响。采取积极措施，解决新增城镇人口、特别是农村转移人口在城镇化过程中的住房问题，为我国稳妥推进城镇化，推进城乡一体化发展，促进社会和谐发展，全面实现小康具有重要意义。

一、我国城镇人口的住房现状

（一）我国的城镇化进程

改革开放以来，我国城镇化经过多个阶段，城镇人口稳步增加，城镇化水平稳步提升。国家统计局数据显示，2011年末，我国内地城镇人口比重达到51.27%，首次超过50%。2013年末，我国城镇人口比重达到53.73%，比2012年提高1.16%。我国成为近30年来世界上城镇化速度最快的国家。

根据联合国《2014年世界城镇化展望报告》，2014年全球54%的人口居住在城市。其中2014年发达国家有82%的人口居住在城市，比2011年的78%提高四个百分点。而最不发达国家2014年仅有49.5%居住在城市，比2011年提高两个百分点。非洲和亚洲是城镇化水平最低的大陆，2014年分别仅有40%和48%的人口居住在城市。中国是世界上农村人口第二多的国家，仅次于印度。该报告预测到2050年，发达国家将有85.4%的人口居住在城市，而欠发达国家将有63.4%的人口居住在城市，全球城镇化率将提高到66.4%。该报告还预测我国将在2030年左右达到人口高峰14.53亿人，之后逐渐回落，到2050年降为13.84亿。2050年，我国的城镇化率为75.8%，将有10.50亿人口居住在城市，仍有3.35亿人口居住在农村。

国家统计局数据表明，2012年末，全国居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口（即人户分离人口）2.79亿人，比上年末增加789万人；其中流动人口为2.36亿人，比上年末增加669万人。国家统计局前副局长贺铿和现任总经济师姚景源都表示，按户籍人口计算，2011年我国的城镇化率仅为35%左右，远低于世界47%的平均水平，更低于发达国家70%-80%的水平。根据第六次全国人口普查结果，以2010年11月1日0时为标准，全国非农业户口人口为384339361，仅占全国的29.14。我国城镇化的过程将是已经在城镇工作的农民工和尚在农村的农民进入城镇，定居城镇，成为城镇居民的过程。根据联合国《2014年世界城市化展望报告》，2011年至2030年间，我国城镇人口将增加3.29亿，2030年至2050年间，我国城镇人口将增加5100万。我国城镇人口的增加主要来自农村人口的转移，并且城镇人口的增加主要集中于2010-2030这一阶段，其中2010-2015和2016-2020年间城镇人口各增加约1亿人，2020-2025年期间增加约7000万，2025-2030年期间增加约5000万，之后逐步放缓。

这些数据表面，当前我国城镇化水平与世界发达国家水平还有较大差距，但城镇化进程不断加快，城镇化速度将处于世界前列，每年将有数千万农村人口转移到城镇。大规模的人口向城镇转移给城市带来大量劳动力，也给城镇基础设施建设、城镇管理水平、城镇承载能力都提出了巨大的挑战。

（二）我国城镇常住人口住房现状

据国务院发展研究中心市场经济研究所“完善我国住房保障体系的制度与政策研究”课题组根据我国2010年第六次人口普查数据和《中国统计年鉴》房地产相关数据测算得，到2010年，全国积累住房存量179亿平方米，2.2亿套的住房，按2010年常住人口的家庭户来算，户均1.02套；2012年全国城镇家庭户的住房套数为2.31亿套，户均0.98套；“十二五”末全国城镇家庭户的住房套数是275683997套，户均套数为1.08套/户。从结构上看，一线城市存在缺房问题，部分三四线城市甚至省会城市存在产能过剩问题。

2006年8月，国家统计局在全国范围内开展了一次城市农民工生活质量状况的调查，调查范围为全国各级城市（含直辖市、副省级市、地级市和县级市）中固定岗位就业的农民工和灵活就业的农民工。调查对象是年龄在16～65周岁的跨地区外出进城务工经商人员，包括被企业（单位）招用的在固定岗位就业的农民工和社区街道上自主创业、自谋职业的灵活就业农民工。本次共调查各类农民工29245人，年龄分布为16～25岁区间的为8954人，25～35岁区间的为10553人，35～45岁区间的为7516人，45岁以上的为2402人。调查数据表明，有29.19%的农民工居住在集体宿舍里，有20.14%的人居住在缺乏厨卫设施的房间里，有7.88%的居住在工作地点，6.45%的人居住在临时搭建的工棚里，还有12.54%的农民工在城里没有住所，只能往返于城郊之间，或回农家居住。

国内部分部门和学者也开展了调查。2011年，河南地方经济社会调查队课题组就新生代农民工城镇化问题开展了调查。对457名新生代农民工的调查显示，受访者中收入在1000元以下的有83人，1001～1500元的有130人，1501～2000元的有118人，2001～2500元的有70人，2500元以上的有56人，分别占调查总人数的18.2%、28.4%、25.8%、15.3%和12.3%。受访者中有127人在城市购买有住房，136人居住的是单位提供的住房，194人自己租房，分别占受访对象的27.7%、29.8%和42.5%。人均住房面积在5m2以下的有100人，5～10m2的有118人，10～15m2的有63人，15～20m2的有58人，20m2以上的有118人，分别占受访对象的21.9%、25.8%、13.8%、12.7%和25.8%。

数据表明，我国城镇常住人口户均拥有1套房左右。根据很多城市常住人口中有很大一部分是农民工、外地务工人员的现状，可以进一步推测具有本地城镇户籍的城镇常住人口户均拥有1套以上的住房。随着近年廉租房、经适房等保障性住房的建设和分配，城镇户籍低收入群体的住房问题也逐步得到解决。基本可以认为，当前我国具有本地城镇户籍的城市常住人口的住房问题基本已经得到解决。而与此相对的是，转移到城镇居住的农村居民拥有自有住房的家庭较少，租住带有厨房和卫生间的独立套房屋的比例也不高，多数仍然与他人合租，或者住在不具备独立厨房或卫生间的房屋，人均居住面积较小、居住条件较差。

二、新增城镇人口住房难的原因分析

我国城镇化不断加快，在相对较短的时间内有大量农村人口转移到城镇，在城镇居住和生活，产生巨大的住房需求。我国房地产在过去十多年间增长迅速，价格远超出普通居民承受能力，新进入城镇的农村居民住房面临巨大的困难。

第一，农村居民收入低。大量农村人口和农民工的收入较低，普遍低于城镇居民的收入水平。数据显示，农村居民家庭人均年纯收入较城镇居民家庭人均年可支配收入小的多。2010年、2011年和2012年，城镇居民家庭人均年可支配收入分别为农村居民家庭人均年纯收入的3.2倍、3.1倍和3.1倍。与此同时，农村居民家庭的居住支出占人均年纯收入的比重上升，与城镇居民在居住支出上的差距逐渐缩小。

第二，农村居民家庭财富普遍较少。我国多数农村地区经济发展较为落后，农业生产收入较少，与此同时，农村居民在教育、医疗等领域的支出负担较重，因病致贫、因病返贫情况时有发生，家庭储蓄较少。另一方面，受过农村土地位置偏僻、经营流转制度限制等因素制约，农村土地、宅基地等农民主要财长价值不高，随着大量农村人口移居城镇，这些财产价值进一步下降，土地经营权流转等财产收益比较有限。

第三，城镇住房价格涨幅过快，价格高。2003年以来，全国住房价格大幅快速上涨的影响，房间收入比快速提高，农民收入增速不及住房价格增速，绝对差距不断拉大，购房压力加大。朱仁友等分析了2002年至2010年间西部地区12个省区市的房价收入比，分析表明西部地区房价收入比整体低于同期全国平均水平，但空间非均衡性突出、区域差异明显，特别是部分省会城市房价收入比相对偏高。戴静采用按不同收入水平的房价收入比加权平均的计算方法，得出2009年北京市城镇居民的房价收入比。计算表明，对低收入户20%而言，房价收入比最高为28.1，高收入户20%的房价收入比也高达8.2，全是平均为13.3。同时，我国住房租赁价格涨幅也较快，房屋租赁支出占收入的比重偏大。链家地产研究中心的统计数据显示，2010年至2012年，北京房租绝对水平涨幅分别为18%、15%和14%。据估算，北京、上海等一线城市部分城区房租与收入比高达40%，而南京等二线城市局部地区的房租收入比也已高达30%以上。

综上，移居城镇的农村人口是我国城镇化过程中对住房需求最大的群体。然而，由于农村居民家庭储蓄少，家庭财产价值较低，移居城镇后，通常缺乏足够的资金在较短的时期内购置自有住房或者租赁具备独立厨房和卫生间的房屋。

三、应对新增人口住房问题的政策建议

我国城镇化快速推进过程中，将有大量农业人口进入城镇定居。而这个群体目前缺乏足够的资金购置或租住设施较为齐备的房屋，住房问题是其在城镇安居乐业必须解决的重大问题。解决好农业转移人口的住房问题，改善农业转移人口的居住条件，平稳推进我国城镇化进程，防范拉丁美洲等地区在城市化过程中出现的贫民窟、贫民阶层固化等问题，是摆在我国各级政府面前的一项艰巨的任务。为此，各级政府需要做好以下几个方面的工作。

一是做好顶层制度设计，促进区域全面均衡发展。，促进公共服务均等化，改革户籍制度及依附于户籍制度的城镇保障体系，提高教育、医疗、卫生等优质资源的均衡分布；为中小型城镇发展设置优惠条件，促进中小城镇发展，加强中小城镇基础设施建设，提高中小城镇劳动力吸纳能力；政策向中西部地区、集中成片贫困区等相对不发达地区倾斜，加大这些地区在基础设施、教育、医疗、卫生、社会保障等方面的投入力度，提高这些地区的竞争力；吸引劳动力就近就业，移居到原居住地附近的中小城镇，使其可以较为顺利的融入城镇。

二是加大保障房、廉租房建设力度。政府可以建设新的保障房、廉租房，也可以购买或租赁存量住房，扩大房源，解决部分农村转移人口的住房需求。为农村人口在移居城镇的最初时期提供过渡性住所，降低困难群体住房支出等经济压力，节省初期生活开支、增加储蓄，帮助其渡过暂时性困难，有利于其开展生活，为在城市长期立足奠定基础。

三是盘活存量住房。城镇原有户籍居民通常拥有多余的住房，通过税收、行政、法律法规等手段，鼓励城镇居民将多余的空置住宅在市场流通或进入出租市场。研究和探索向拥有多套住房的家庭征收房产税，向空置住房征收税费，以及强制空置一定时间以上的住房进入租赁市场。开放商

四是规范和限制房屋租赁价格。学习欧美等发达国家住房保障经验，对房屋租赁价格进行评估并制定房屋租赁指导价格，规范租赁价格，抑制租赁价格过快增长。鼓励较长的租赁期限，保护租户的权益。规范房产中介的行为，努力形成透明、统一、稳定的房屋租赁市场。

五是坚决制止强制城镇化。要防止强制农民离开农村移居城镇的错误做法，尊重农民的意愿，使其能够进得来，留得下，也能回得去。要保留农民的土地、宅基地，使其可以按照自己的意愿自由流转土地经营权。

参考文献

[1]朱仁友，丁如曦.2002年～2010年中国西部地区房价收入比分析.价格月刊.2012（07）

城镇住房保障制度问题及对策研究 篇3

关键词：住房保障；问题；对策

一、我国住房保障制度存在的问题

（一）住房保障制度建设缺乏完善

当前我国住房保障制度日益完善，但仍存在一定弊端，不可忽视。主要表现为：

1、建设过程中遭遇阻力

据调查显示，很多地方政府都存在着一些不合法行为，把一定数量的建设用地用于开发商品房，以牺牲土地收益来增加财政收入，政府把农村闲置土地卖给地产商，造成当地土地资源紧缺。而适逢当地经济近年来发展较为迅速，在这样的背景下，房价水涨船高，居民难以承受。商品房的递增相比下显得保障性住房比例不足的现象。

2、政策缺位成瓶颈

近年来，我国房价普遍呈现出上涨趋势，在商品房上涨的带动下，保障房价格也通过二手房买卖也大幅提高，且房源较少。炒楼团利用政策缺位，谋取不正当利益，导致保障房成为众多投资者购房、炒房的工具。

（二）具体实施方面存在的问题

1、保障性住房的供求失衡

保障房、公租房和普通商品房的市场供应结构存在比例失衡现象，难以满足占据大多数的中低阶层的工薪一族。由此可见，从当前我国保障性住房的开发来看，逐渐呈现出下降趋势，保障性住房供应量严重不足。

2、选址、设计不合理

保障房，顾名思义。主要是为一些经济收入较低的人群要求而设置。然而，在实际操作的过程当中，却难以体现出其固有的特性。大多数保障房选址较远，如在离城市中心较远的郊区，有的甚至已经是与城中村无差，教育、服务、周边配套设施等难以同步发展。建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，如采光差、可利用空间少等问题影响了使用功能，综合以上，就容易出现保障房并不那么“保障”的现象。

3、住房分配不公平，难划分保障对象

保障性住房目的主要是为了能够解决中低收入家庭人群的住房问题。然而，对于如何界定这一阶层人群？用什么样的标注和准入门槛去界定？是当前政府部门值得考虑的关键。住房如何分配，将会直接影响住房保障政策的实施效果。对于如何划分保障对象，正好能够体现出住房分配是否合理与公平。

当前，部分地区对保障对象划分存在着诸多问题。如保障房申请人员信息不全面，政府审核透明度与公开度不够。我们公众如何审核也是难点。政府部门往往对这些问题却含糊其辞，模糊解释。所以容易造成公众不满情绪，难以保证分配保障房的公平性。

按照政策规定，保障性住房只能是出租或者出售给中低收入的家庭。但事实上，这一规定似乎形同虚设。个别市、地方，部分保障房被一些炒房者高价买入。开名车的、住别墅的住户出入小区，本来保障房数量就为数不多，这一做法导致保障房建设失去了当初设定的意义，在根本问题上，更难以解决生活困难者的住房的基本问题。

二、我国住房保障制度的对策

为更好解决和完善上述问题，笔者提出以下几点建议：

（一）健全和完善住房保障体系的法律法规

如何健全和完善住房保障体系，值得人们探讨和关注。“房哥”、“房妹”事件的发生，就暴露出当前住房管理的缺失。对于一些企图通过弄虚作假、虚报信息、通过权钱交易非法手段而骗取名额、骗购等行为，都必须予以严惩。所以，健全法律体系，对于住房保障政策的制定和实施提供了一定的法律保障。同时，也对保障房的公平性提供理论依据。此外，在申请程序中可以与银行诚信体系相结合，防止申请者在申请保障性住房当中信息虚报。如有虚报者，可在以后的贷款、就业方面进行限制。这样，就尽可能地能让群众放心地置业安家。

（二）、加强和改善住房的宏观调控

1、明确住房市场的宏观调控目标

当前，应对住房市场进行宏观调控的长期目标，让住房供求保持在平衡的状态。对于当前房地产市场不确定因素较多，价格升幅过大。所以，政府应把调控目标和重点主要集中在防止住房价格过快上涨和增加中小户型的供给方面。

2、进一步加强市场调控工作

为加快和推进住房保障和供应体系建设的要求，当前最主要工作是围绕调控房价和调节供给结构的近期目标，完善房地产市场调控工作，加强协调力度，明确政府各部门的职责分工，努力统筹和协调好各种调控政策，以防止部门之间出现各自为政以及相互矛盾的情况出现，从而尽可能地提高政策的有效性和可操作性。

（三）、注重保障性住房选址的合理性

保障性住房选址要合理。选址尽可能安排在交通较为方便、设施相对完善和地区发展较为发达的临市区地点。这样对低收入人群的教育、生活、工作不会产生较大的影响。同时，还需要有良好的设施安排、有效的政策工具和成熟的住房市场来实现其空间布局的优化选址。

此外，对于保障性住房的设计也要根据人群特点进行考虑，以提高规划设计水平，空间合理布局等，尽可能把有限空间的利用最大化。在具体实施当中，也要因地制宜，具体问题具体分析。只有这样，才能较好地解决低收入人群出行、教育、就业等问题。

（四）、完善运行机制，加大政策支持，确保住房分配公平

保障性住房工程是我国“十二五”的重要项目之一，是未来五年改善民生的标志性工作。为实现保障性住房的可持续发展，不仅要对各类保障性住房申请、审核、公示等进行严格操作，还要对申请者创建档案，建立有效长期的监督机制，对申请资格、审批条件加强监督控制。同时，要把居民需求放在首要位置，把政府保障结合起来，健全住房体系。此外，还要保证低收入群体致富后退租，以制度、法规保证保障房的入住公平性。力求做到规范合法，以制度堵塞漏洞，使准入退出的结果能够得到社会信服、让百姓放心满意。相反，对于一些违法规则的，必须予以严惩，追究责任。

三、结语

社会保障体系是全面建设小康社会的战略之一，住房保障制度作为社会保障体系的重要内容之一，其制度是否健全、完善是实现其战略目标的前提标准。所以，更应将其作为现阶段的政策目标，并在实践过程中努力完善制度上的不足与缺陷，不断提升房地产行业的发展能力。只有这样，才能更快、更好地实现全面建设小康社会的伟大目标，让所有人实现“居者有其屋”的梦想。（作者单位：包头市住房保障和房屋管理局）

参考文献：

[1]刘洪玉、耿媛元：《住房支付能力分析》，《建筑经济》，1999年7月。

[2]李晶：《完善保障性住房政策的必要性研究》，《城市规划》，2008年5月。

[3]郭士征：《关于住房保障的若干理论问题》，中共福建省党委学报，2008年5月。

[4]白贵秀：《住房保障制度研究》，兰州学刊，2008年5月。

[5]冯科：《利用创新机制完善住房保障制度》，《城市开发》，2006年12月。

中外城镇居民住房制度对比分析 篇4

一、中国城镇居民住房制度

我国建国以来, 传统的住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。这种制度曾经起过历史作用。但这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾, 其根本问题在于国家无力有效地满足城镇居民的住房需求, 不适应社会主义商品经济的客观要求, 也很不适应社会发展。实行低租金出租的办法, 房租低得连住房的维修费也补偿不了, 不但国家投入住宅建设的大量资金收不回, 每年还要大量资金补贴。因此, 对这种传统的城镇住房制度有必要进行全面彻底的改革, 实现机制转换, 以创立具有中国特色的新型住房制度, 实现住房商品化、市场化、社会化。中国城镇住房制度改革经历了三个阶段。

(一) 城镇住房制度改革的探索和试点阶段

1982年开始实行补贴出售住房的试点, 即政府、单位、个人各负担房价的三分之一。截至1985年底, 全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房, 共出售住房1093万平方米。自1986年以后, 城镇住房制度改革取得了重大突破, 掀起了第一轮房改热潮。1986年2月, 成立了“国务院住房制度改革领导小组”, 下设办公室, 负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”, 同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》, 标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

(二) 城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展, 结束了一段时期以来的徘徊局面, 进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。1991年11月, 国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》, 这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件, 明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的, 这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段, 进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

(三) 城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》 (以下简称《决定》) , 确定房改的根本目的是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度, 实现住房商品化、社会化;加快住房建设, 改善居住条件, 满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制, 包括:改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制;改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制;改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度, 包括:建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险, 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度, 积极推进租金改革, 稳步出售公有住房, 加快经济适用住房的开发建设, 做好原有政策与《决定》的衔接工作等, 标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 宣布从1998年下半年开始, 全国城镇停止住房实物分配, 实行住房分配货币化。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系主要包括三方面。

第一, 调整住房投资结构, 重点发展经济适用住房, 加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

第二, 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决, 也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主, 实物配租和租金核减为辅。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。对高收入家庭购买、租赁的商品住房, 实行市场调节价。

第三, 发放住房补贴。停止住房实物分配后, 职工购房资金来源主要有:职工工资, 住房公积金, 个人住房贷款, 以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

二、国外城镇居民住房制度

(一) 美国

美国是一个居住水平很高的国家, 实行商品化的住房保障形式, 住房商品化程度较高, 私人拥有住房比例较大, 其住房政策方面有许多成功经验。

1. 通过立法保障住房措施的落实。

美国在住房保障方面最具特色的, 就是各项措施通过立法保障来落实、实施。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题, 先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等, 对住房保障作了相应的规定。一是扩大房屋抵押贷款保险。除了少数富人家庭外, 很少能一次付清房款, 通常按房价25%支付现款, 其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。《住房法》规定。政府必须为低收入者提供较低租金住房, 其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低利息贷款建房。《国民住宅法》规定, 政府提供低利息贷款, 鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅, 建成后的住房, 优惠提供给受城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族和宗教歧视。

2. 加快住房自有化步伐。

美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。美国家庭消费中用于住房租金的比例呈现上升趋势, 绝大多数人逐步由租房转向买房。自有住房占总住房面积的比例, 1940年为44%, 1970年为63%, 到现在已超过90%。据统计, 上世纪80年代初美国平均一户拥有的住房就已超过一套, 住房自有化水平及居住水平均居世界前列。

3. 发达的房地产金融。

美国房地产金融发达, 金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款, 特别是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行, 房地产抵押贷款证券化趋势突出, 私人金融机构中的非银行储蓄机构, 如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构, 如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放款协会提供贷款二级市场, 为买房提供抵押贷款保险与资金。

(二) 英国

英国政府通过提供公共住房和住房补贴两种途径来实施住房保障制度。英国住房, 分为私人住房和公共住房。公共住房又称社会住房, 是由地方政府和非营利机构——住房协会共同拥有和管理的, 主要用于解决低收入者的住房困难。20世纪80年代, 经历了大规模的住房私有化浪潮后, 英国政府开始削减新建住宅资金和旧房维修基金的投入, 扶植住房协会, 并由其提供低成本的公共住房。1988年修订颁布的《住房法》规定, 允许租户通过自愿投票, 将其居住的公房整体转让给住房协会。目前, 英国共有公共住房520万套, 其中地方政府拥有三分之二, 住房协会拥有三分之一。地方政府的公共住房建设资金来自于中央政府。在英格兰, 地方政府每年编制解决住房问题的计划, 上报中央政府。中央政府对计划下达指导原则, 并通过这些原则来评估和筛选地方政府提交的项目。在政府公共住房建设资金紧缩的情况下, 这些计划成为有效控制住房资金膨胀的工具。住房协会则更多地利用房屋抵押, 从私人资本市场上借得资金。这在一定程度上缓解了政府投入的不足, 但也提高了借入成本。住房补贴。住房补贴是以低收入家庭为主要对象的社会保障。住房建设资金和住房补贴来自两个不同的政府部门。劳动和社会保障部制定住房补贴政策, 地方政府的相关部门负责审核和执行。住房补贴支出完全取决于低收入家庭的住房需求, 没有预算限额。任何人, 只要其收入低于政府设定的标准, 都可申请住房补贴。

(三) 新加坡

新加坡是一个市场经济高度发达的国家, 但在住房建设与分配上, 新加坡并不是完全通过市场调节来实现的, 而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式, 即中、低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供, 高收入者住房由市场提供的体制。新加坡的住房体制可谓计划与市场相结合的典范。新加坡为中、低收入者提供的住宅, 统一由半官方的机构——建屋发展局负责投资和组建;高收入者的住房则由私人投资商投资建设。政府根据居民收入线水平对居民进行住房分配, 低收入者可享受廉租屋 (Low-rent house) 待遇, 中等收入者可享受廉价屋 (Low-price house) 待遇, 中高档收入者则可享受入息公寓 (即由政府按市场价格提供的高级公寓) 待遇。除个别特殊对象在分配上优先照顾外, 符合政府配房条件的住户一律排队轮候政府分配住房。四十多年来, 新加坡共兴建了九十多万套住宅。目前, 新加坡三百二十多万人口中, 约有86%住在组屋中, 其中约有90%的人拥有自己的住房产权。私人住宅目前约有18万多个单位, 类型有独立式别墅、半独立式别墅、排屋和公寓等。两相对比, 可以看出, 新加坡政府建造的公屋在住宅市场中占有相当大的比重。组屋分布在不同的市镇, 目前新加坡共有23个市镇。一个典型的市镇由5—7个邻区组成, 每个邻区则由至少6个邻里组成, 而每个邻里由4—8座组屋组成。一座典型的组屋可以容纳120户左右的家庭。组屋由建屋局进行统一的规划、设计和建造。施工采用招投标制, 由专门的承建商建造;物业管理则由各镇的市镇理事会负责。组屋实行配售制度, 每位合格的组屋申购人 (家庭) 可以向建屋局两次申购建屋, 但可以无限制多次从二级市场购买。直接向政府申购的组屋约为市场价的50%—70%, 购买者须住满一定时间后 (目前是两年半) 才可在二级市场上出售。新组屋的地契为99年。新加坡将其公共住房的成就主要归功于以下四个因素:一是政府的强有力支持, 二是全面的新镇发展, 三是鼓励居者有其屋, 四是良好的物业管理。

三、中外城镇居民住房制度对比分析

从政策属性上看, 房地产政策是一种经济政策, 它归根到底主要着眼于市场效率。住房政策则属于社会政策范畴, 更注重社会公平和居民的基本住房诉求, 它要解决的问题是用什么手段, 使不同收入状况的市民居者有其屋。多数国家的经验证明, 住房既要靠市场手段, 也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目标是让人们各得其所, 基本努力方向:一是建立“便于进入”的市场, 一是帮助中低收入者获得“能够支付”的住房。然而, 我国住房改革没有把住房和房地产这两个表面相似而实质属于不同范畴的事物区别开, 没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。政府忽视了普通民众最基本的住房需求, 住房保障职责缺位, 廉租房、经济适用房建设滞后;在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面, 政府所应发挥的功能也严重缺失。截至目前, 我国94%的住房开发定性为“商品房”, “经济适用房”只占6%, 其性质却是微利“商品房”, 而廉租房制度根本就没有真正建立起来, 截至2005年底, 全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元, 仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。全国有13个省 (区) 没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市 (区) 、县人民政府工作的目标责任制管理, 70个地级以上城市 (占总数的近1/4比重) 根本就没有建立廉租住房制度。可见, 在住房制度的完善上, 我们任重而道远。

四、结论

住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题, 解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面, 通过分析我国住房制度的现状以及其他相关国家的经验, 我国应不断完善面向整个社会的住房制度。国家应当提供更多廉租房, 不管是货币贴租形式还是实物贴租, 国家将首先保证社会上最贫困那部分人群都有房子住, 其次对已有房产但日常收入过低无法进一步改善居住质量的人群也应被优先纳入保障体系, 而且未来住房保障体系还应更多给予农村进城务工人员以购房支持。总之, 中国的住房制度应涉及所有需要住房与需要改善的人。我国的住房制度应采取政府调节与市场调节相结合的形式, 即中、低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供, 高收入者住房由市场提供的体制。一个健康的住房政策的合理政策导向应是, 将房地产市场 (例如高档商品住房、别墅等) 完全划归为市场化的范畴, 按照市场经济规律, 由市场决定供应和需求, 以达到均衡价格。而对具有保障性质的住房建设和供应, 政府通过公共政策手段, 严格根据住房需求, 科学确定住房供应。

参考文献

[1]江莉.上海市低收入家庭住房保障运行机制的研究[J].上海建设科技, 2004 (3) .

[2]陈伯庚.论住房制度改革中的公平与效率——纪念城镇住房制度改革30周年[J].上海房地, 2008 (3) .

[3]张跃庆.在市场经济体制的基础上加快住房制度建设[J].中国房地信息, 2008 (4) .

对城镇住房情况调查报告 篇5

摘要：本调查以城镇住房情况为调查内容，通过问卷调查的形式考察城镇住房情况，从不同类型的城市，不同年龄层与收入层的住房情况与购房需求的角度探究如今城镇住房的基本情况。我们得到的基本结论是：减少房地产的过度开发，避免居民盈利性买房，兴建经济适用房和福利房，合理推行旧城改造，保障居民的基本住房利益。关键词：城镇收入购房需求考虑因素

新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源９０％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。随着改革开放后，市场经济迅速发展，福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。随着94年的城镇居民住房改革，建立了新的住房制度，实现了商品化与社会化。

一、调查设计、对象及方法 1.问卷的编写

本问卷主要调查城镇居民住房的基本状况，设计包括两部分：一是被调查者的个人背景资料：包括性别、年龄、收入、受教育程度等；二是对被调查者在城镇购房意愿、在城市的住房状况、不买房的原因、买房考虑因素，以及对房价居高不下解决方法的调查。

2、问卷的采集及分析

本问卷是通过在校大学生暑假回家的机会进行的问卷调查，一共发放了20份调查表，调查对象为当地不同需求的居民。由每位组员通过询问被调查对象后直接填写，每位组员完成问卷5份。问卷来自4个城市，分别为河南周口、河北唐山、河北邯郸、四川乐山，其中河南周口属于农业城市，河北唐山属于工业城市，河北邯郸跟四川乐山属于旅游文化城市，而四者都属于中小城市，相比在大城市房价已升至天价的时候，中小城市更能反映民生跟实际，并且随着一线城市房产现象白热化，这股楼市**也正转向中小城市，通过对不同类型城市，差异化人群的调查反映具体问题与真实情况。

二、调查结果的分析

我国城镇保障性住房运行模式设计 篇6

关键词：保障性住房；保障对象；融资方式；保障形式；法律制度

保障性住房的运行模式是一个系统，这个系统是由相互作用和相互依赖的若干组成部分结合而成的具有特定功能的有机整体，要保证这个系统高效的运行，既要协调好系统内的各个要素，又要保证本系统与社会这个大系统相协调。保障性住房运行模式的设计，应该由政府为主导，其它部门协调参与，致力于形成一个完整而有机统一的保障性住房运行模式，这个模式涵盖了住房保障对象的界定、融资方式的创新、保障形式的选择和法律制度的完善等模块，即要系统解答保障性住房为谁提供、靠谁提供、以什么形式提供等问题。这些模块是构建协调、高效、动态的保障性住房运行模式的核心要素，是相辅相成的。

1 住房保障对象界定的过程

住房保障对象的界定是实现“住有所居”目标的前提，更是保障性住房运行模式形成的关键所在，保障对象的界定涉及三个主要环节，即：①基本住房需求的确定，既满足“住得下、分得开”的要求，又要做到“麻雀虽小，五脏俱全”；②保障对象收入标准的界定，不仅考虑城市低收入住房困难家庭，而且应将进城打工者、刚毕业的大学生等也逐步纳入住房保障范围，有条件时，可逐步将中低收入的工薪家庭也纳入住房保障范围；③多层次住房保障体系的建立，即使不同收入层次的居民享受不同程度的保障，且鼓励大多数老百姓“自住其力、量力而行、租购并举、梯度改善”。

2 保障性住房融资方式的创新

（1）保障性住房与商品房绑定开发住房保障是房地产市场发展的稳压器，持续健康的房地产业的发展，有利于房地产开发企业长远的成长，故保障性住房应与商品房绑定开发。保障性住房与商品房的绑定可以通过两种途径解决：一是规定各城区必须建立一定数量的经济适用房，比例根据各城区房屋供应量、保障性住房需求量、政府财政能力等实际情况确定；二是经济适用房在普通商品房开发中配建，要求商业房地产开发商在某个区域开发大型楼盘时，必须向政府承诺所建住宅含有一定比例的经济适用房。

（2）促进融资模式多元化在我国城镇保障性住房融资过程中，通过融资模式的创新，如引入BOT、BT、PPP等模式，大规模引入社会资金，将单一的政府直接融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式，既能保证政府“重民生，促和谐”目标的早日实现，又能带动相关产业的发展，真正达到“多赢”的目的。[1]

3 保障性住房保障形式的选择

我国城镇需要住房保障的低收入者人数较多，而另一方面各级政府的财力和保障能力有限，故应积极探索多种保障形式以满足多层面的需求。

（1）房价调控是住房保障的最基本形式实际上，保障性住房的建设中，政府要起主导作用，充分考虑居民的住房需求，引导开发商长期健康发展。房价要调控到一个合理的水平，关键是要切实调整住房供应结构，使房价能与居民消费水平相协调，使更多的居民能够靠自己的力量解决住房问题，满足广大群众的住房需求，自然就减轻了政府的住房保障压力。

（2）经济适用房、廉租房等常见住房保障形式需进一步改进：①关于经济适用房的产权问题，应规定由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权，出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例来确定。这样必将大大压缩以经济适用房牟利者的利润空间，让经济适用房惠及真正需要保障的人。②廉租房除集中建设外，对于运作过程中出现资金断链、销售出现问题的商业项目，政府可以通过收购或委托方式进行盘活，用于廉租房项目。

（3）“夹心层”的住房保障问题需提上日程通常我们说的社会保障都是将社会保障资源分配给“最需要或最贫困的人群”[2]，而忽略了“夹心层”。这部分人可能是业务上的骨干但不是企业领导，是学校的主力教师但还未成名成家，是社會鼓励的好青年但政府税收不会直接负担的的那部分年轻人。他们的发展状况检验着一个社会的公平、开放、和谐程度，高房价对这批“城市建设主力军”的挤压效应，不仅会打击他们投身城市建设的积极性，对社会经济发展、社会发育也是非常不利的。因此建议通过完善“两限房”、规划城市公共租赁房屋、调整住房供应结构、开拓政府主导下社会各方参与的合力体制等方法，解决“夹心层”群体的住房困难。

4 保障性住房相关法律制度的完善

（1）国家主管部门尽快制定《住房保障法》住房保障政策的高效率实施离不开法律的保障，立法先行是住房保障规范运作的关键。我国市场经济的快速发展所带来的贫富差距，迫切需要社会保障的健全和完善，以体现二次分配的公平性。从社会保障和关注民生两个角度来看，住房权都应该作为人民生存权的一部分，应该以立法形式来保障，尽快建立起我国的住房保障法，以法律形式详细的规定住房保障对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立和权限的划分，以及对骗取保障行为的惩罚等，从而达到权责分明，措施有力、落实得当的效果，逐步实现全体居民的居住权。

（2）各级政府责任的落实我国保障性住房建设现阶段缺乏专门的管理机构和人员，影响了保障性住房制度的落实。住房保障管理的专业性较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算、房屋的维修管理、被保障人员收入提高后的退出等诸多方面，住房保障制度的落实也涉及财政、税收、土地、规划等多个部门，是一个极其复杂的系统工程，必须由专门机构进行管理[3]。本文建议从以下两方面予以完善：①健全组织实施机构。住房保障的有效实施，需要有相应的决策、协调、实施和监管机构，并配备充足的实施经费和人员。②加强对住房保障机构及相关人员的监督考核工作。各级政府应当将本地区住房保障工作实施情况，定期向同级人大常委会作专项报告，接受人大监督；并开设网络、信箱等平台，及时向社会公示相关信息，接受社会监督；同时，还要形成立足实际、科学合理的住房保障工作的考核指标体系，加大对各级住房保障机构及人员的考核力度，并将住房保障实施情况和成果列入政绩考核体系范畴。

5 结 论

本文对吉林省保障性住房运行模式的构想还只是建立在定性分析的基础上，只能说是针对目前已掌握的中低收入群体住房特点和我国城镇住房保障现状及执行中呈现问题的一种解决思路，要使这种思路真正成为政策建议和实施计划，还有待于未来进一步实证研究的有力支撑。保障性住房研究是一项关系社会公平和稳定的重大研究课题，是社会各界和理论界关注的焦点，笔者相信通过各方的努力研究和实践，最终能够建立起完善、协调、高效、动态的保障性住房运行模式。

参考文献

[1]孙娜.廉租房新型融资模式研究.中国集体经济，2011：131～132.

[2]Neil Gilbert编，郑秉文等译.社会福利的目标定位——全球发展趋势.中国劳动社会保障出版社，2004：2.

城镇住房 篇7

一、中国特色城镇住房供应体系现状

(一)国有土地上的住房供应

国有土地上的住房供应包括商品房和保障房两大类。从居民住房选择方式看,有购房和租房两种形式(见图1)。

按以上两个维度划分,商品房供应中,有出售型商品房和租赁型商品房两类。一般来说,有购房支付能力的家庭,选择购买商品房来满足需求;购房支付能力不足、有租房支付能力的家庭,选择租赁商品房居住。目前,有一部分群体因为租房支付能力不足,还会选择地下室、或者“群租”等非正规的商品房租赁形式。

在保障房供应中,分为出售型保障房和租赁型保障房两大类。出售型保障房的供应对象一般是无力从市场购买商品房,但有部分购房支付能力的住房困难家庭。这类住房因为有政府的土地、税收等政策支持,或者直接限价,所以房价比商品房低。目前,这类住房主要有自住型商品房、两限房、经济适用房等形式。

租赁型保障房的供应对象是市场购房支付能力不足,市场租赁支付能力也不够的住房困难家庭。目前,这类住房的主要形式是廉租房和公共租赁房。

(二)集体土地上的住房供应

集体土地上的住房供应包括出售型的“小产权房”和农村租赁房两类。“小产权房”的供应对象是村集体经济组织以外的城镇家庭。大多数家庭是因为在商品房市场购房支付能力不足被迫购买“小产权房”以满足自己的基本住房需求,当然,也有少数高收入家庭购买别墅型“小产权房”以满足自己的改善性住房需求。

农村租赁房一般分布在“城中村”、城乡结合部或者工业园区周边村庄,主要供给那些租房支付能力弱、追求较低居住成本的外来务工人员,也有一部分供应给刚入职的青年人。

二、当前城镇住房供应体系存在的问题

(一)出售型住房供应多,租赁型住房供应不足

一个健康的房地产市场应该是由租、售两个部分组成。在我国,形成了以售为主的住房供应模式,住房租赁的发展严重滞后于住房买卖市场。当前,我国处于快速城镇化阶段,每年都有大量的新进入城镇就业的青年人和从农村流入的外来务工人员,这些人购房能力显著不足,过渡性租房需求巨大。但在城镇国有土地上,商品房供应基本以开发销售为主,现行的政策安排也是基本按开发企业开发、出售设计的,没有鼓励企业出租住房的政策。保障性公共租赁住房是从2009年才开始发展的,起步也比较晚。租赁住房尤其是价格低廉的租赁住房供应显著不足。根据第六次人口普查数据,我国城镇住房自有率在75%左右,也就是说,约有25%的家庭租房住。而德国住房自有率约为43%,一半以上的家庭租住房屋;美国住房自有率长期保持在65%左右,约1/3的家庭租住房屋。与发达国家相比,我国住房的自有率较高,租住率较低。

(二)住房供应主体单一,缺乏企业及各类社会机构参与提供租赁住房

目前,我国租赁型商品房供应主体单一,主要以个体房东为主。根据学者禤文昊、张杰2010年的网络调查,在北京商品房租赁市场的供给主体中,个体房东的市场份额约占65%,个体二房东约占17%,租赁代理机构约占13%,物业持有机构租赁的仅占5%,且以计划经济时代遗留的就业单位、房管部门等为主,开发企业、各类社会机构基本没有住房租赁业务。

在公共租赁住房供应中,基本以政府、开发园区企业提供为主,其他各类企业参与不够,保险、担保等追求低利润回报的机构投资者参与保障房建设也不充分,住房合作社、住房协会等非营利组织提供保障性住房的制度土壤还不具备。这都导致公共租赁房不能形成大规模供应。

(三)保障房供应数量不足,供应对象界定与实际需求不匹配

当前,相对于庞大的城镇住房困难家庭的需求,保障房供应数量远远不够,覆盖面仍然偏小。目前,大多数城市住房保障只覆盖到户籍人口,但在外来人口流入较多的城市,住房最困难的群体往往不是本地居民,而是城镇化带来的外来务工人员和新入职的青年人。由于难以通过住房保障来解决住房问题,他们只能选择城中村、城乡结合部农民住房、城区地下室或者采取“群租”等非正规方式解决住房问题。

此外,目前部分保障房供应对象的界定与实际需求不匹配,严重影响了保障房供给效率。比如,经济适用住房供应对象为城镇低收入家庭,但大多数低收入家庭连经济适用住房的支付能力都不具备。再如,公共租赁住房要求将外来务工人员纳入保障范畴,但国有土地上建设的公租房租金水平和市场租金相差有限,低端务工人员仍然支付不起,政府也没有实力面向大量的外来务工人员提供廉租房或者发放租房补贴。另外,公共租赁住房也不完全受本地中低收入住房困难家庭欢迎,因为有的家庭希望通过购买方式拥有保障房,有的家庭原本也有小面积住房,当其儿女结婚、生育子女时,住房不足凸显,这时四五十平方米的公租房往往难以满足他们的需要,再加上公租房位置偏远,增加其生活成本,就更加不受欢迎。

(四)集体土地上住房供应发挥了极大作用,但游离于法律监管之外

客观上,集体土地上住房有效弥补了国有土地住房供应不足的问题,以其低廉的价格满足了城镇外来人口的购房需求和租房需求,对我国城镇化发展起到了重要的保障作用。目前,无论是出售型的小产权房还是农村租赁房,其数量大、涉及范围广都已经是不争的事实。

根据REICO工作室数据,小产权房数量约占北京市场楼盘总量的20%左右,销售价格仅为临近地段商品房价格的25%-30%。据媒体报道,截至2011年,深圳违法建筑达到37.94万栋,建筑面积达4.05亿平方米,是深圳住房总建筑面积的49.27%。据四川省社科院农村经济研究所研究员陈武元统计,小产权房已经占到了整个成都商品房市场的30%左右。据笔者调研,在太原,小产权房数量大约占到市场在售楼盘总量的15%左右。

据估计,全国范围内,国有土地上房屋租赁面积与集体土地上房屋租赁面积比大致为3:1。但在部分大城市,集体土地上租赁住房占比更大,比如广州约为55%,深圳接近80%。在推进城镇化过程中,为解决外来务工人员解决居住问题发挥了巨大作用。

在现有制度框架内,小产权房、农村租赁房难以禁止。如果这部分住房长期脱离法律监管之外,任其自由发展,不仅容易产生严重的社会治安、质量安全、消防卫生等问题,还干扰了正常的房地产市场秩序,增加了未来管理的难度。

三、城镇住房供应体系的改进

城镇住房供应体系的架构不应该是不切实际的想象,而是要与现实的住房需求相匹配,与需求对象的支付能力相匹配,与城镇化发展阶段相适应。城镇住房供应体系的设计,既要寻求突破,又要尊重现实。我国已经形成了“出售型+租赁型”、“商品房+保障房”、“国有土地上住房+集体建设用地上住房”的城镇住房供应体系,当前,对这个体系更多的是改进,而不是重构(见图2)。

(一)增加保障房供应数量

加速城镇化阶段,住房购买需求旺盛,房地产开发企业可以十分轻易地取得高利润回报,因而没有动力持有经营租赁型住房。在这一阶段,需要发挥政府作用,增加保障性住房,尤其是租赁型保障房的供应数量。

目前,公共租赁住房增速过慢,主要受制于资金的约束。因此,一方面,政府需要加大投入建设公共租赁房;另一方面,还需要培育多元住房供应主体,积极引导非营利组织、企业及其他社会机构投资建设、持有运营公租房。比如,可以采取划拨、出让、租赁、作价入股等多种方式供应土地;可给予长达30年的贷款支持,并采取财政贴息的方式降低贷款利息;另外,还可以采取运营一定年限后允许分割出售的投资退出机制等。

此外,可灵活采取“补砖头”和“补人头”两种住房保障方式。在住房供应不足的城市,可更多地采取“补砖头”的方式,在住房供应较充足的城市,可更多地采取“补人头”的方式。通过发放租赁补贴,不仅充分运用市场机制,盘活更多的存量住房进入住房保障领域,还可以刺激更多的社会、市场主体建设、持有经营租赁住房,增加租赁住房供应。

(二)统筹城乡住房管理

当前,集体土地上住房已经实际承担了住房保障的责任,为工业化、城镇化做出了巨大贡献。众所周知,没有“城中村”就没有深圳的城镇化,没有各村镇租赁住房,就没有东莞工业化,其他许多城市也是如此。因此,要将其统一纳入城镇住房供应体系。近期,需要妥善处理历史上形成的小产权房,并将农村租赁房纳入统一规范管理中,承认并继续有效发挥其作用。长远看,在符合用途管制的前提下,要建立城乡统一的建设用地市场,根据城镇化进程的现实需要,统一规划布局、合理安排建设数量、统一进行监管,形成城乡统一的住房市场。

集体土地上住房供应仍然包括出售型和租赁型两类,出售型农村住房主要供应给商品房购买能力不足又有乡村居住偏好的城镇住房困难家庭,随着老龄化社会的到来,这样的需求会越来越多;少量低密度住宅可供给城镇高收入阶层。供应主体是村集体、农民、开发企业。农村租赁房供应对象为追求低租金的外来务工人员、新入职青年群体和有乡村居住意愿的老年人等。

(三)调整供应产品的供需匹配度

对目前部分保障房供应对象的界定与实际需求不匹配的情况进行适当调整:对有市场支付能力的家庭,通过商品房购买与租赁方式解决住房问题;对住房极度困难的城镇居民,采取廉租房方式解决,也可通过发放租赁补贴,让其在市场上寻找合适房源居住;公共租赁房和出售型保障房主要用于解决“夹心层”的住房困难,主要供应对象为有部分支付能力的关键就业者,如公务员、引进人才、教师等,还有支付能力阶段性不足的青年人以及稳定就业并有一定支付能力的外来务工人员。对于选择公共租赁房的家庭,要有一定的租赁补贴,一般对于租金超过其工资水平30%的部分给予补贴,领取补贴的家庭,也可选择在市场上自由寻找合适住房;对于选择出售型保障房的要有住房公积金贷款、降低首付比、延长贷款年限等金融税收政策支持。在一定条件下公共租赁住房可以转成出售型保障房,当供应对象收入水平提高时,可以逐步将产权所有者手中的权益份额逐步购买为个人产权。

就业具有不稳定性、支付能力弱、进入城市工作主要是为了资金积累的外来务工人员以及追求较低居住成本的新入职青年人,主要采取农村租赁房、产业园区公共租赁房、包括企业职工宿舍解决居住问题。当城镇化趋于稳定、城镇保障房数量不断增加时,集体土地上住房数量将随之减少。

我国城镇保障性住房制度分析 篇8

1.1 选题的背景

我国政府对于创建和谐社会的目标之一是解决住房难题, 保证国家和人民共享经济发展的成果。党和政府根据我国的具体国情, 并将关于保障性住房的先进经验和教训引进借鉴过来, 制定了许多政策方针, 促进了保障性住房建设事业的发展。

和谐社会的基石需要这一制度的创建, 虽然在一定程度上, 我国政府减缓了住房方面的困难, 但我国保障性住房政策在运行和实施过程中还存在较多棘手的问题。由于许多因素的制约, 例如资金问题、分配问题、融资问题和土地问题这住房建设中的四大难题, 使得我国在保障性住房的实施结果与目标制定方面存在着相当大的差距。由于社会各阶层的收入水平不同, 关于中低收入者在住房问题解决方面成效并不大。

1.2 选题的意义

1.2.1 理论意义

第一点, 研究我国保障性住房制度建设这一问题, 有利于促进地产投资及其发展相关的理论的进步。第二点, 研究保障性住房制度建设这一问题, 有利于促进国家市场的蓬勃发展和社会主义市场经济理论体系的发展与完善, 有利于体现政府作为的必要性。

1.2.2 现实意义

为了保证政府提高公民居住条件和生活舒适度的目标的实现, 我们必须加快保障性住房制度的创新和改革, 。每个公民都享有合法的权利, 保障性住房制度的发展和改革有利于维护公民的基本人权, 尤其是公民的居住权, 而这种制度的建设有利于社会和谐发展, 提高居民生活, 保障权益实现。

2 具体分析我国保障性住房制度建设

2.1 关于住房制度建设的基本要义和内容

目前我国实行的保障性住房制度主要由廉租住房制度、经济适用房制度, 以及公共租赁住房制度三项具体制度组成。在2014年以后, 廉租住房制度和公共租赁住房制度将进行并轨制度的运行, 并会将其纳入到保障性住房建设的重要位置上去。除此之外, 为了顺利实施我国的保障性住房制度, 在税收、金融、土地等三个方面, 我国政府都采取了相应的鼓励措施。

2.2 关于国家保障性住房制度目前的实施现况

为了促进经济和社会的全方位发展, 关于保障性住房建设已经有十几年的发展历史。所以归纳以下充分体现我住房建设的现况的几个要点:

(1) 我国在保障性住房建设方面设定的目标过高难以达到;

(2) 关于建设保障性住房的进展较为顺利通畅, 公共租赁住房成为主力之一;

(3) 政府加大了对保障性住房建设的支持力度和监管力度。

3 在运行实施我国保障性住房制度中出现的问题

3.1 关于制定目标方面出现的问题

3.1.1 有效存量住房不足令保障模式较为单一

主要考虑目前我国的住房有效数量严重不足, 这是为什么采用补贴模式进行建设的原因。我国较高的空置住房比例表明, 随着我国关于住房的持有成本越来越高, 许多家庭人员的观念改变, 对于投资出售的意愿更加强烈, 而并非出租出去。我国的政府不仅在资金方面压力很大, 而且在住房管理方面也有许多不足。

3.1.2我国的地方政府缺乏长远目标和规划, 工作意愿较弱

关于解决我国中低收入家庭住房困难的这一问题, 不仅中央政府的意愿比较强烈, 党政机关的相关人士也在积极呼吁大家参与其中。然而仅仅这样还不够, 还需地方政府积极的配合和响应, 努力将具体的工作落实到位, 而由于各地区经济状况的差距以及地理位置等多种原因, 目前难以实现。

3.1.3 保障对象范围由于城乡居民的经济差异而过于狭窄

鉴于我国的国情的特殊性, 现如今具有各个地区城市户口的住房困难家庭才是我国保障性住房的主要分配对象, 这是依据我国目前各个地区颁布的住房保障政策来判断的。主要原因是我国现阶段的城乡居民结构不同、经济差距较大、教育文化资源的不平等以及城乡现有的二元体制问题。就国家经济与社会发展方面来说, 许多从小城镇和农村去往大城市的务工人员, 尤其是农民工和专业方面稀缺的技术人才, 国家和政府理应为他们的居住需求解决问题, 因为他们都为美好城市的建设奉献了自己的努力和精力。

3.2 项目实施方面存在的问题

3.2.1 企业对房地产及相关产业过度开发, 使得城镇保障性住房建设的进度缓慢

我国现阶段保障性住房建设采用的是政府不直接参与的模式, 原因是国家想要给予优惠政策促使房地产开发企业支持国家的项目建设, 而且这种建设的主要开展模式是以住房建设和住房补贴为主的。一方面房地产开发企业中的多数都是被动的参与国家的保障性住房建设;另一方面, 他们将自己主要的财力与精力投入到其他的发展项目中, 如果国家将房地产开发商作为参与建设的重点目标, 是不合理的。

3.2.2 我国保障性住房制度存在明显缺陷, 定价机制僵化造成房屋供不应求

“空间不匹配”和“时间不匹配”造成了住房的供求不匹配, 而这两个突出的定价模式问题也是保障性住房存在的关键问题之一。定价机制存在严重不足并且有僵化的趋势, 使得大量保障性住房建成后仍然出现供求不平衡的情况, 造成许多分配方面的问题。

4 对于促进和发展我国保障性住房制度的建议

4.1 国家要提高立法意识, 促进城镇保障性住房立法体系建设

卢梭说:人人生而平等。我们每个人都享有获得住房保障的权利, 住房保障制度的保障对象应当是国家的每一位合法公民。要坚持适度原则和公平公正原则, 将出发点立于公民的基本生活方面, 保障公民关于基本住房的要求。国家必须实现和满足一种基本的福利水平, 并提供以经济、舒适和适用为主要特点的保障性住房。而政府应当加强管理与监督, 严厉打击一切非法行为, 促进保障性住房制度建设的立法进程。

4.2 中央和地方政府都要加大财政投入, 创建多元化和多渠道的融资方式

从保障性住房建设的实践过程中来看, 政府通过采取各种激励和扶持政策, 促进企业、民营和个人的资本等都进行住房建设, 实现其与政府财政投入的并行, 使政府经济压力得到一些缓解。我们必须坚持两方并行的机制, 包括政府的主导、社会资本如民营企业的积极参与, 以促进保障性住房在国家可持续发展要求方面的实现。

(1) 关于保障性住房建设, 必须坚持政府在经济运行中的地位, 充分发挥民营资本的自身融资优势。

(2) 积极引导社会资金如民营资本参加建设保障性住房, 创新住房发展机制。

(3) 努力引导商业银行等参与建设活动, 提高其积极性和主动意识。

4.3 促进城镇保障性住房重要建设中的供地制度的优化

(1) 创新保障性住房建设的规划、优化供地制度改革与改善监督和管理机制。

(2) 提高农民参与意识, 推动其主动使用农村土地参与建设保障性住房, 实现双运行模式的发展。

(3) 提高企业节约利用土地意识, 努力实现高效的使用效率并将其落到实处。

(4) 必须弱化依赖土地的特性, 将保障方式进行快速转变。

4.4 将来自全国各地的务工人员纳入城镇保障性住房制度中来

基对于外来务工人员这个群体的多样性考虑, 需要将他们纳入到保障性住房的庇护下。政府可以采取以下措施:一是在各个城市地区建立务工人口的安置点和安置区域, 并将其推广下去;二是对于我国目前实行的城镇保障性住房体系, 必须要将流动人口纳入进去, 尤其是上海、北京这样繁荣的一线城市;三是政府需要尽量创新思路, 通过统筹城乡一体化发展来解决问题。

4.5 对城镇保障性住房的各项管理制度进行完善与创新

城镇保障性住房管理制度包括准入制度、排队制度、退出制度以及监督管理制度等内容。对于国家强调的效率与公平, 这些保障性住房制度都明确体现了这一点, 政府必须创新完善各项管理及运行制度, 为促进国家管理与监督制度运行高效的实现, 确保保障性住房制度公平实施不懈努力。

参考文献

[1]郑云峰.中国城镇保障性住房制度研究[D].福州:福建师范大学, 2014.

[2]辛正伟.我国城镇保障性住房制度的绩效分析与对策研究[D].沈阳:辽宁大学, 2014.

[3]韩国栋.我国城镇保障性住房制度研究[D].济南:山东财经大学, 2012.

[4]王翔.完善我国城镇保障性住房供应制度的研究[D].北京:清华大学, 2010.

城镇居民住房额补贴的法律建构 篇9

更深一层来分析, 从我国社会情况来看, 居住不仅仅是头有片瓦的概念, 还有牵涉到诸如孩子上学 (所谓学区房) 的产权证和户口等一系列问题, 租房根本不能解决这些实质性问题, 从而造成了国民对住宅根深蒂固的观念——有产者的真正财产是有三证的房产。要解决这个问题, 单靠说教是没什么用的, 只有从制度上来解决。以前的制度偏重于治标, 没有达到治本的效果, 没有解决基础的居住问题, 只着眼于形式上的居住。居民所需要的是根本的或者说是实质上的居住, 有房产证和户口 (若哪一天户口取消, 学区房取消, 相信居住的需求会简化到目前来讲的形式上的居住) , 而非形式上的居住。

农业人口对房价高低并不敏感, 主要是因为我国农村采用宅基地的方式解决其住房问题, 这种方式能否运用到城市中呢?可以假设城镇居民同农业人口一样享有宅基地份额, 只是这个份额是虚拟的, 在居民买房时以一定比例按地段享受免费或象征性收费的优惠。以人为单位, 该份额只能用一次, 不能交换, 可以继承, 但需缴纳遗产税, 或只能打折继承。若不用, 该份额可抵换其他国家政策优惠, 比如若干年的免税、医疗保障等。

1 住房额补贴构想的历史来源

我国在新中国成立后城镇中普遍实行公房制度, 居民以户为单位承租国家作为产权单位的公房, 适当的交付租金, 与农业人口的宅基地制度配套, 共同解决人民的居住需求问题。之后, 农业人口的宅基地制度保留, 而对城镇公房进行了制度上的改革, 也就是房改, 居民以适当的价格将原本属于国家的房屋所有权 (住宅) 移转为私人, 国家在房改中从单位、地方政府和国家三方面入手, 对房改进行适当补贴, 以使当年大部分居民能够从容的参加房改, 获得自己的房屋所有权。原有的公房制度目前只留存极少的个案, 同时, 为照顾特殊人群的需要, 国家在经济适用房制度后出台了廉租房制度, 这一制度与当年的公房租赁类似, 但仅针对特殊人群, 而不是针对大众。

房改将公房转为私房, 城镇居民对住房的权利从居住权逐渐转变为住宅所有权。那次变革, 受惠者良多, 但随着社会的发展和人口的变化, 居住需求不断变化, 不能用一次手术式的方式来解决。房改解决了当代人的居住问题, 但没有解决下代人的居住问题。过去二十年时间城镇人口一直在增长, 住房的需求和供给矛盾日益突出, 加上国内民间资金有限的投资渠道使得大部分资金涌入房市, 老百姓安家置业的传统观念等因素, 导致现在房价节节攀升, 市场调节失控。

住宅不同于其他商品, 其本身是为了满足自然人一种基本的生活需要——居住, 其应是一种保障性商品。住宅权是基本人权, 它是指全体社会成员享有住有所居和逐步改善住宅条件的权利。把房地产完全推向市场, 不符合我国的国情。现阶段, 住宅应同能源等社会资源一样, 在法律设置上, 不能单纯地采用市场调节, 而应采用行政和市场双重的调整方式来确保住宅的基本目的。即满足基本居住保障的前提下, 才能进入商品流通环节。

所谓住房额补贴, 指的是城镇 (非农业) 居民依法可以拥有一定数量的免费的住房面积, 这部分住宅面积的费用由国家补贴。这种住房额的设置以自然人为单位, 不同于农村宅基地以户为单位 (虽然理论上对我国农村宅基地是否以户为单位有不同意见) , 可以多人合并使用, 也可以单人单独使用, 只能使用一次, 按照城市不同地段 (各级地域) 类别, 给予不同的额度, 比如城市中心地段, 给予的额度相对最少, 而周边地区, 特别是郊区, 给予的额度就会多一点。同时, 设置对享受住房额补贴的前置社会义务, 调控部分没有实际需要的人来享受住房额补贴。

2 住房额补贴的法律属性

住房额是一种权利, 该权利原则上是不能继承的, 但住房作为一种财产可以继承, 这就产生一个问题, 住房额是什么?经济适用房的申请资格等属于照顾性的权利, 住房额则不是属于这类, 人人都有的不可能是照顾性的权利。住房额基于城镇居民的身份产生, 是一种依身份而为的权利, 但本身调整的是财产, 所以是一种财产权。由于住房额的身份权源, 其应是一种专属财产权, 类似于农村人员的宅基地使用权, 专属特定身份人员。

住房额作为财产权, 是物权还是债权?这需要明确的是住房额的指向是作为物的住房或住房面积还是作为保障的居住状态。我国物权法没有设置“居住权”, 有学者提出, 居住权应成为自然人在宪法上的基本权利, 房屋所有权, 或者至少是租赁权就不仅仅是商品, 而是保障人的基本人格尊严和生活福祉的必需品。因此, 政府必须承担提供此种必需消费品的义务。由此还衍生出不动产租赁不仅是债权, 而且是涉及人的尊严的宪法性基本权利。住房额是一种类似于所有权, 但又不完全等同于所有权的一种权利, 或者说是一种有限制的所有权。作为一种所有权, 住房额的限制主要体现在是否能够继承这一点上。普通的所有权针对的是可作为财产的物, 应属于可以继承的财产, 但住房额却不同。笔者以为, 住房额的目的是为了解决城镇居民的居住需要。在城镇居民都有住房额配套的情况下, 住房额所对应的住房面积是不应该列入财产继承范围的。住房额是国家给予的优惠, 也就是说, 这部分钱其实是国家替被继承人出了, 当居住的人不存在了, 国家有理由收回这部分财产。当然, 在执行时可以进行选择, 在继承某套含有被继承人住房额的房屋时, 可以选择用继承人的住房额来代替, 或者以继承发生时的商品房价格交遗产税。这样, 不会产生住房额累积而致后代不劳而获的局面产生。

3 关于住房额补贴的具体措施及其配套政策

3.1 住房额补贴的具体措施

(1) 行使住房额权利后的社会义务。

住房额是国家对居民基本居住需求的一种保障, 是一种国家补贴行为, 虽然其产生是依居民的身份, 但是由于国家补贴的照顾性质, 居民在享受了这一利益后, 应该对国家或者社会进行一定的反哺, 以利于该措施的合理的实施。但是, 该义务不应以财产义务为内容。笔者以为, 该义务应是社会服务义务。这样做有如下几个原因:其一, 由于住房额是依身份产生, 所以, 不论贫富, 任何居民都享有该项权利, 同样, 凡是要享受住房额补贴的居民, 不论贫富, 皆应履行义务。若以财产义务为内容, 则富人无所谓, 穷人付不起。并且, 财产义务设置后, 容易产生将住房额和商品房价格进行比较而作决定, 丧失了住房额本身的意义;其二, 设置社会服务义务可以使一部分对住房无需求的人群 (尤其是富人) 放弃这一权利, 使资源流向最需要的人群;其三, 由于住房需求的普遍性, 设置社会服务义务可以解决目前一部分行业的人员紧缺现象, 也有利于提高公民的基本社会道德素养。

(2) 关于有住房额补贴存在的住宅的流转问题。

这一问题应该说是住房额制度中普通老百姓最关心的问题了。住房额的流转主要分为两类:其一是住房额的继承问题, 从住房额制度的产生来看, 其以身份为依据, 产生的权源是居民的身份, 作为一种照顾性的措施来满足居民的基本居住需求, 那么, 当居民不存在时, 其产生权源也就随之消失, 该部分住房额作为照顾性的需要也就不存在了。这在继承上就应该采用住房额不继承的原则。由于住房额补贴是国家支付的, 也就是说, 对含有住房额补贴存在的住宅, 若要继承, 需补缴继承发生时该部分住房额所占面积的商品房价格。若不要住房额补贴部分, 由于住宅的不可分性, 则需要将该住宅出售, 将所得价款优先支付国家住房额补贴价格, 然后再继承剩余部分财产。其二是含有住房额补贴的住宅的交易。含有住房额补贴的住宅能否交易, 这个问题应该是肯定的, 由于住房额本身是居民的一种基本权利, 这一权利属于财产性权利, 完全可以放弃, 上市交易也属正常。但住房额是一种照顾性的权利, 是国家对居民的住房进行补贴, 所以, 住房额的权利只能行使一次, 那么在含有住房额补贴的住宅的交易上, 应该做限制。笔者以为, 由于住房额的目的是保障居民的居住, 而非进行赢利, 应该限制该类住宅的上市交易, 但又不能不顾居民的个体差异和需要一律禁止, 所以, 含有住房额补贴的住宅若要上市交易, 原申请人需按照现在交易时该住房额面积的商品房价格缴纳补贴款, 否则, 禁止其交易。

3.2 住房额补贴的配套措施

(1) 住房所有权人资格限制为自然人。

所谓住房所有权资格限制为自然人是指除房产开发企业外, 其他企业不允许购买或出售住宅类房屋。由于相对个人来看, 企业拥有较大的资金优势, 且企业作为非自然人实体, 对住宅的需求并不真实存在, 若允许企业买卖住宅类房屋, 其结果有可能造成大规模资金炒房, 进而损害房地产业, 甚至损害整个国民经济体系。购房者严格地限定为自然人, 防止大资金炒房情况出现。

(2) 开发住宅配套设施的先行义务。

作为保障性商品, 住宅在满足居住的同时需要满足其他的配套设施, 从开发角度来看, 开发一个住宅小区必须先开发相关的配套设施。目前我国一些地区的住宅小区入住率极低, 甚至出现“鬼城”之说, 除去投机因素外, 配套设施不完善, 甚至没有, 也是一个相当重要的原因。此类情况在房地产一哄而上的环境下时有发生, 解决办法是将住宅严格的定义为居住属性, 而非投资 (商业不动产, 如写字楼等可以作为投资标的) 属性。开发某一楼盘, 必须先开发配套设施, 政府在拍卖住宅土地使用权时, 也必须一并解决相关配套设施问题, 否则, 不允许该地块的出让。对开发商而言, 没有实质解决配套设施的楼盘, 不允许销售。

4 结论

衣食住行, “住”为社会人的基础行为, 不论是租住还是自住, 人人都需要住房作为社会生活的基本要素。我国城市普遍人多地少, 让住宅回归其原本的属性, 满足人们的生活需要, 能够使社会和谐发展, 有利于未来我国城镇经济和文化建设。

参考文献

[1]张群.住房制度改革30年:从法律史角度的考察[J].法商研究, 2009 (1) :70-75.

[2]金俭.中国住宅私有化进程及其社会影响[J].南京大学学报, 2004 (3) :107-111.

我国城镇住房制度改革反思与展望 篇10

客观来看,住房制度改革较为成功,有效地提高了居住质量和实现了住房市场化、社会化,但同时也带来了一些社会问题,如房价居高不下、中低收入家庭住房问题住宅市场化过快发展等,这些都严重地影响到了房地产的可持续发展与和谐社会的构建,因此对我国城镇住房制度改革进行反思既有助于完善我国住房制度,又可以促进房地产业的可持续发展与社会和谐。

1 住房制度改革历程回顾

第一阶段(1978—1985年):住房改革试点和探索阶段。主要是进行以租金改革、成本价售房为核心的探索,采取多种措施逐步推进住房商品化改革进程。从1980年起,我国开始推行以“价格双轨制”为特征的城镇住房制度改革,一方面通过逐步提高公房租金,以期实现住房的简单再生产;另一方面推出优惠价与市场价两种不同价格的住房供给。

第二阶段(1986—1993年):住房商品化推进阶段。这一阶段的住房改革是以提租补贴制度为重点、以“售、租、建”等多种形式推进房改的思路。1988年明确提出住房制度改革的目标是实现住房商品化,基本思路是提高房租、增加工资、鼓励职工买房,提租增资成为城市住房制度改革的新战略重点。但由于1988年我国出现严重的通货膨胀和地方利益集团的抵制和反对, 很快便终止了。

第三阶段(1994—1997年):住房制度改革深化阶段。1994年7月,国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(下称《决定》), 标志着城镇住房制度改革进入深化阶段。《决定》确定房改的根本目的是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。该决定正确处理了国家、单位和个人利益,明确地规划了具体政策,克服了福利分房的不公平性和不能以租养房的弊端,正式开启了城镇住房制度改革之路。随后,1995年出台了《国家安居工程实施方案》、1996年出台了《关于加强住房公积金管理的意见》,以配合住房改革和解决中低收入家庭的住房困难问题。

第四阶段(1998—2003年):住房分配货币化阶段。1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配, 全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系, 标志着我国福利分房时代的结束。1999年中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》,贷款购房、按揭等住房金融形式开始出现。随后建设部等多部门出台了关于廉租房、经适房的管理办法,意在配合住房改革建立完整的住宅供给体系。

第五阶段(2004年至今):住房市场宏观调控及住房保障体系构建阶段。2001年以来住宅价格日益攀升,中低收入群体依靠市场解决居住需求的愿望无法实现,同时以经济适用房和廉租房为主的住房保障体系的实际执行情况非常不理想。在这种背景下,国家开始介入房地产市场,进行宏观调控和支持保障性住房建设。2005年国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》,表明我国城镇住房制度改革进入房地产市场调控阶段。在房地产调控中实施了众多措施,如重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房;大力调整和改善住房供应结构,实行“90/70”政策等;加大控制投资性购房需求的力度、提高首付比例等。在调控房地产市场的同时,政府也开始加快城镇廉租住房制度建设、规范发展经济适用住房、有步骤地解决低收入家庭的住房困难,尤其是从2007年开始我国把保障性住房提到前所未有的高度,标志着从“重市场、轻保障”向“市场、保障并重”的正确方向回归;从“重买房、轻租赁”向“租售并举”的合理模式回归,也标志着我国住房保障体系的初步确立。

2 住房制度改革绩效分析

2.1 住宅供给量持续增加,居住质量显著提高

随着我国渐进式城镇住房制度改革的深入, 城镇居民的整体居住质量发生了显著变化,使居民不仅能够使用足够面积的住宅,同时极大地改善了居民生活环境质量,提高了居住水平。

其一,住宅建设面积呈显著上升趋势,人均居住面积明显增加。1978年我国城镇新建住宅面积为0.38亿平方米,人均住房仅3.6平方米,经过20年发展,到1999年城镇新建住宅面积为5.59亿平方米,人均住房19.4平方米;在1998年结束福利分房后,住宅建设进入新高潮,新建住宅面积以每年0.325亿平方米的速度递增,截至2011年达到9.49亿平方米,人均住房32.7平方米,平均每年增长1.11平方米(城市人均住宅建筑面积数据1978-2005年由住房和城乡建设部提供;2006-2011年为城镇住户抽样调查数据〈不含集体户〉.资料来源:中国统计年鉴.http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/), 已达到国际文明居住标准30平方米。可见,经过30多年的发展,我国住房紧张状况已经得到了有效缓解,居民居住条件得到了极大改善。

其二,住宅性能得到完善。住房成套率显著提高,住宅功能不断完善,厕所、自来水、清洁炊事燃料普及,住宅科技含量不断提升。

其三,居住环境得以维护和改善。原有的福利分房体制不能使住房资金投入产出形成良性循环和实现以房养房,加上缺乏充足资金用于住房管理、维护等,导致住宅质量和小区环境恶化,而在住房商品化之后,通过引入专业化、社会化的物业管理模式和缴纳维修基金等可以使住宅和小区设施、环境得到有效维护,人均绿地面积不断增加、居民公共服务越来越便利,生活质量不断提高。

其四,赋予居民更多选择权,提高居住水平。不同的人有不同的需求,只有满足相应需求才能提高其满意度,但是福利分房使居民丧失选择权,只能根据工龄、职务、职称、学历等进行选择,而住房商品化则赋予居民自由选择权,可根据其偏好进行选择,从而提高居住水平。

2.2 住房市场化、社会化程度提高

通过城镇住房制度改革,使城镇居民的住房观念发生了转变,开始积极主动通过各种途径获得住房。国家统计局数据显示,我国城镇人均住房现金消费支出从1995年的250.18元上升到2011年的1405.01元,每年增长11.4% ;居民个人购房贷款余额则从1997年的190亿元增长到2011年的71400亿元,每年增加52.7%。同时,经过数十年的发展,住房市场化程度也得到了显著提高。有研究显示,在全社会范围,住房市场化程度由1998年的32.6%提高到2008年的72.7%,在城镇范围之内住房市场化的程度更高, 2008年城镇住房市场化程度达到84.6%。

住房市场化程度提高也使住房不再是国家和单位的沉重包袱。在住房福利分配体制下,住房建设资金来自国家财政拨款和工作单位,个人仅象征性地缴纳少量租金,同时又要承担住宅保养和维修责任,国家和单位的负担很重。改革之后,以单位为主体的住房产权格局发生了根本变化,通过市场发挥了住房资源配置的作用,在很大程度上减轻了国家和单位在职工住房方面的负担,彻底改变了国家和单位在住房投资上有进无出的局面,使国家和单位摆脱了住房包袱。

2.3 房地产业的发展有效促进了经济增长

原有的住房制度抑制了住宅市场的发育, 使房地产业难以成为消费热点和经济增长点, 然而住房市场化改革将大量的住宅需求推向市场,促进了房地产业发展。从全国房地产开发企业个数来看,每年增加4077个。从房地产从业人员来看,每年增加6.59万人。从居民个人购房贷款余额来看,从1997年的190亿元增长到2011年的71400亿元,每年增加52.7%。从房地产开发投资额来看,由1987年的149.90亿元增长为2011年的61796.89亿元,每年增加28.5%。蓬勃发展的房地产业也成为经济迅速增长的动力之一,有效促进了经济增长。从房地产开发投资额占GDP比重来看,由1987年的1.24%增长为2011年的13.07%,每年增加10.3%。从房地产投资额占全社会投资额来看,由1995年的14.04%增长到2011年的19.84%。从房地产增加值来看, 从1978年的79.9亿元增加到2011年的26708亿元,每年增长19.3%,其占GDP的比重由2.19%上升到5.65%,每年增长2.9%。

资料来源 : 搜房网、国家统计局,其中 2013 年数据为计划量。

2.4 政府初步建立住房保障体系,市场失灵开 始得以矫正

城镇住房制度改革的目的是实现住房商品化,使居民通过市场途径获得住宅,这对高收入群体并无多大影响,但对中低收入者影响甚重。由于中低收入者收入有限,同时缺少必要的融资渠道,存在市场失灵,需要政府进行矫正,否则将这样一个群体推向市场将会引起社会动荡。因此,1994年11月财政部等机构联合发布了《建立住房公积金制度的暂行规定》,使公积金制度在全国范围内得以推广,同年12月建设部等部门联合颁发《城镇经济适用住房建设管理办法》, 解决中低收入家庭住房困难的政策开始实施。1995年1月,国务院住房制度改革领导小组及有关单位拟定的《国家安居工程实施方案》出台, 确定在60个城市和1个单位进行国家安居工程试点,标志着国家安居工程正式启动。在随后的几年里又陆续进行了多项改革和实践以确保中低收入者可以获得住房,如1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,允许开展个人消费信贷,引入贷款买房、按揭等方式,同年建设部发布《城镇廉租住房管理办法》,对廉租房进行规范;2010年6月,住建部等七部门出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,在全国范围内启动了公共租赁住房建设计划。自2007年以来,我国不断强化住房保障措施,通过表1可以看到,从2008年到2011年保障房开工量和建设量大幅度持续增加,短短三年时间增长近5倍,可见保障力度之强。至此,我国初步形成了经济适用房、廉租房、公共租赁房共存的住房保障体系,政府也在矫正住房市场失灵中发挥着重要作用。

3 住房制度改革偏差分析

3.1 住房改革目的与改革手段混淆,导致住房 政策多变

我国住房改革的目标是改善整体居住环境和提高整体居住质量,实现这个目标的手段是住房政策,但从我国住房改革历程来看,改革过程中将目标和手段混淆,导致住房政策多变。改革之初实行的“三三制”售房方案在于解决“租不养房”的局面,为房屋建设、维修等回笼资金, 实际执行中变成了推进住房私有化,短短的3年里就出售了1093万平方米公房。提租补贴政策的初衷是促进公房销售,却演变成了以提租补贴为主要内容的住房制度改革,公房租金水平在3年之内从每平方米使用面积0.08—0.13元提高到1.2元左右。1993年第三次全国房改工作会议提出的“以出售公房为重点,售、租、建并举”的房改新方案在实际执行中变成了以出售公房为目标,各地竞相出台优惠政策,导致大量的公房被贱卖,至1999年底,全国除辽宁等少数省市外,其余省市可出售公房的50%以上已出售, 重庆、河南、新疆等一些省、区的售房比例已达到可出售公房的80%以上,在出售公房过程中国有资产流失量达到80%。而1998年决定停止住房实物分配,追求住房私有化率,直接导致此后我国房地产投资额连续13年保持两位数的快速增长和全国平均房价连续9年上涨,在2004年达到顶峰,涨幅为18.7%。2003年发布的18号文将1998年23号文中提出的“多数人购买经济适用房”变为“多数人购买普通商品房”,直接导致2004年全国住宅价格同比增长18.7%。可以看出,房改过程中由于目的和手段的混淆,思路不清,对住房改革发展缺乏全局上的把握,陷于事务性工作之中,缺乏宏观政策和长远规划致使住房改革进入“已有的困境—暂时性政策—新的问题—暂时性弥补对策—新的困境”的不良循环,导致我国未能实施稳定连续的住房政策。

3.2 房价持续高速上涨,中低收入家庭住房问 题突出

房价问题自2010年以来在城市居民关注的十大社会热点问题中稳居前两位,主要是因为自2003年正式确定房地产业作为国民经济的支柱产业,提出要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房以来,迅速上涨的房价远远超出居民承受能力。从房价增长率和城镇居民收入增长率对比来看,由图1可知,从2003年开始房价增长率远远超过城镇居民收入增长率,二者差距最大时达到14%,2008年由于受金融危机影响,房价增长率低于居民收入增长率,但2009年随即出现了报复性反弹,房价增长率高出居民收入增长率19%,2010年以来由于受宏观调控影响,房价增长率低于居民收入增长率5%左右。但考虑到前几年房价迅猛上升的情况,实际房价仍然处于居民可支付能力之上。

资料来源:中国统计年鉴(http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj)。

另一方面,从房价收入比来看。假设住宅价值为V,居民年收入为I,则原始的房价收入比 (Housing Price to Income Ratio,PIR)公式:

依据公式(1)可以得到不同时间段内房价收入比,见图2。

另外借鉴改进后的房价收入比公式来计算自有住房家庭的支付能力及其变化,改进的模型不仅考虑住房价格、家庭收入,还考虑抵押贷款利率、贷款期限和家庭收入中用于住房消费的上限比例,是判断居民住房支付能力的主要工具。假设住宅价值为V,居民年收入为I,首付比例为B,收入中用于支付住房贷款的比例为K, 贷款利率为r,还款年限为n,则根据财务中等额年金贴现公式可得到如下公式:

公式(2)经变换后得到改进后的房价收入比模型,即公式(3):

根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定商业银行对个人发放住房按揭贷款不得超过住房价格的80%,还款额不超过贷款者全部收入的50%(含50%)。同时根据相关研究和调研结果,取首付支付比例B=0.2,收入中用于支付住房贷款的比例为K=0.3,还款年限n=30,贷款利率r以中国人民银行公布的基准利率和优惠利率为准。则依据公式(2)可以计算不同利率水平下的房价收入比,见图2。

如图2所示,可以看到,房价收入比从1997年开始呈上升趋势,在7.17到7.96之间波动, 在2007年达到最大,后呈U型变化,最近三年在7.4左右浮动。将实际房价收入比与标准和优惠利率下房价收入比进行比较,可以发现实际房价收入比超过了优惠利率下居民住房支付能力约20%,在标准利率水平下则超过约40%。

经由以上分析得到如下结论,按照全国平均水平,房价自住房改革以来整体呈上升趋势, 且已达到中等收入家庭无力承担的地步,拥有住房对低收入家庭来说则更是遥不可及,然而这与住房市场化改革的初衷是背离的。

资料来源:中国人民银行 http://www.pbc.gov.cn/publish/zhengcehuobisi/

3.3 住房不公平程度加重,社会整体福利水平 下降

住房公平实质上在保证公民基本住房需求满足的前提下,坚持公民非基本住房需求供应的差异性,它的内涵有以下两点:其一是政府有责任保证居民的基本居住权,其二是政府有责任矫正市场失灵,并优化住房资源的配置。显然, 从我国实施的住房市场化改革中可以看出,改革过分强调了住房的经济特性和商品功能,过于追求效率而忽视了公平。首先是早期的公房出售就存在不公平:第一,纵向不公平,即将住房以优惠的价格出售给现期居住者,而未来成员不能获得这种优惠;第二,横向不公平,即按照一定的比例补贴买房者或按一定的比例补贴租金,对购买或租住面积大的个体优惠力度更大,而对购买或租住面积小的个体优惠相对较少;第三,以统一的价格出售或者出租公房忽略了级差地租的存在,对购买或者租住城市中心的个体更有利。其次是住房商品化过程中,房价持续上涨,同时住房保障政策严重错位和缺失, 造成社会弱势群体不能平等利用住房资源和获得社会发展机会,而使稀有的住房资源不断向社会强势群体集中,造成住房资源配置的横向和纵向不公平。游惠雯等通过调查发现52.9%的受访者认为住房改革未能改善城市居民住房条件,超过70%的受访者认为住房分配不公已成为一个严重的社会问题。另有调研结果显示职工普遍认为干部和管理人员在住房改革中受惠最多, 住房改革未能实现居民心中的公平愿望。李斌等在2005年进行的调研也证实了这些结论,结果显示49.4%的住户认为福利分房制度更优,因为福利分房时工人们都参加讨论,较为民主,而住房改革以后,企业建设了厂长大楼、工程师大楼, 对工人很不公平。

根据住宅过滤理论,由于其耐久性特征,可以在较长的时间内折旧使用,随着它的使用,其维修成本逐渐提高,所提供的服务水平和质量下降,当住宅使用到不能为房主提供所需的服务时,原房主就会抛弃住宅而转移到新的住宅中,较低收入的房客继续使用该住宅。但由于住房不公平程度加剧,高收入群体需要不断淘汰较低档住宅而低收入群体却无力购买或承租, 造成住房资源紧缺和住房空置同时存在的现象, 不仅导致高收入家庭难以充分利用住房资产获取收益,而且导致中低收入家庭住房福利水平下降。根据福利经济学理论,这种状况可以进行帕累托改进,即可以在不降低高收入群体住房福利前提下,提高中低收入者的住房福利水平。因此,由于我国住房不公平现象的日益加剧,整体和个体社会福利水平不断下降。

3.4 房地产业发展付出一定代价,社会问题日 益突出

经过30余年的发展,我国房地产业取得了长足的发展,呈现出一片繁荣的景象,却也付出了一定的社会代价。首先是房地产开发占用耕地问题。由表2可知,从2006年开始,我国建设用地供应量不断增加,到2012年已经增加了1倍多,达到69万公顷,其中相当大一部分建设用地占用的是耕地。而房地产开发用地又在建设用地中占了相当大比例,虽然其占建设用地供应量的比重一直呈下降趋势,但其绝对量持续增加。同时,每年房地产待开发土地面积持续增加, 到2011年已经达到40220.8万平方米。耕地大量被占用同时又被闲置,不仅造成资源的浪费,而且危及我国粮食安全和耕地保护红线。

其次是贫富差距日益扩大问题。由表3可以看出,自1999年开始,我国住宅价格出现了稳定的上升势头,大部分城市的平均房价在十余年内上涨了近5倍,使大部分人望楼兴叹,但也有人斩获颇丰,城中村改造一夜成千万富翁、温州炒房团等报道屡见报端。不仅反映了我国房地产业蓬勃发展,也折射了房地产业发展同时带来的日益扩大的收入分配不均问题。

再次是因征地拆迁引起的社会稳定问题。虽然2007年出台了《物权法》,但并未真正实现保护群众财产的目标,因征地拆迁引起的流血冲突、群体性事件时有发生。2010年上半年,住建部受理举报138件,房地产市场方面54件,高达39.1%,涉及房屋拆迁20件,主要反映违规强制拆迁、拆迁补偿安置不合理等问题,占到44.4%。数据统计显示,2010年IRI网络舆情指数75分以上的前100个较大事件中,仅由强拆征地引起的重大事件就占9%。直到2012年这一现状仍然没有好转,群体性事件的形成原因以征地拆迁冲突、环境污染冲突和劳动争议为主, 其中仅征地拆迁引发的群体性事件就占总量的一半左右。可见,因房地产发展引起的征地拆迁问题非常严重,而这将在很大程度上影响我国的社会稳定。

资料来源 :2011 年中国国土资源公报及凤凰网等网站。

资料来源:中国统计年鉴(http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/)。

3.5 住房市场化程度过度,保障政策未尽其实

我国住房市场化程度已经达到了非常高的水平,在2008年城镇住房市场化水平就已经达到了84.6%,但是我国住房保障工作却未能及时跟进, 甚至出现了巨大的政策偏差。一方面是经过二十余年的发展,我国仍然没有建立完善的住房保障体系,回顾历史可以看到所执行的政策都是短期策略,缺乏长远规划和整体协调性;各种类型的保障住房缺乏明显的保障标准和范围,导致政策实施过程中出现空白,不能涵盖所有需保障人群。另一方面是所实施的各项保障政策都存在偏差,如住房公积金在一定程度上促进了住房市场货币化改革,并提升了居民购房能力,但缴存、使用等原则与实际相差甚远,还存在保障面窄、缴存基数和比例不合理、内部治理、外部监督等问题;经济适用房的寻租和分配不公也是非常突出的问题,此外监管不力、基础设施不完善、运行机制不健全、质量问题等普遍存在,由于这些原因自2008年起,江西、广东、河南等省部分或全部城市停止新建经济适用房;廉租房政策出台后由于租金低,减轻了低收入人群住房方面的经济压力,让一部分低收入家庭获得了实惠,但也存在供给量不足、筹资渠道有限、管理和运行机制不健全等问题;后来出现的公共租赁房也因配套设施不完善、租金过高、进入和退出机制不健全、面积等问题而受到冷遇,在相关部门进行改进后才有所好转。

可以看出,我国住房保障体系未能真正建立起来,如资金缺乏、配套不完善、管理和运行机制不健全等问题一直存在,住房改革过度市场化、未能真正落实的住房保障政策共同导致了我国面临严峻的住房问题。

4 住房制度“再改革”之思路

4.1 综合制定房地产政策,对普通住宅实行“限 价、限购”

房地产业涉及面广,对其进行调控需全面考虑,综合利用信息、土地、金融、财政等多方面政策,建立长期调控机制。信息政策首先是要求房地产开发商披露其成本、利润、税费等,提高市场透明度,建立互信的社会风气,维护房地产市场的正常秩序;其次要建立独立的研究机构,及时为社会提供准确、真实的房地产信息; 再次要对房地产市场信息披露进行监督,确保信息传递及时、有效。土地政策就是利用土地出让、规划等政策对房地产市场进行区分,保证中低档住宅用地和保障性住房用地供应,如实施限房价竞地价、限套型建筑面积等措施,将高中低收入者区分,使他们在不同市场中竞争,保障中低档住宅市场的有效供给。金融政策包括利率政策和信贷政策,由于利率政策无法有效遏制房地产投机需求反而可能抑制刚性需求,故主要考虑信贷政策,利用信贷政策区分投机和刚性需求,如提高二套房首付比例、提高二套房贷款利率等。财政政策包括转移支付政策和税收政策,政府利用转移支付政策为中低收入家庭提供保障性住房,或为他们提供补贴;利用税收政策抑制投机,通过有区别性开征房产税、增值所得税等增加房地产保有和交易成本,降低投机需求,稳定房地产市场。

政府在综合制定政策调控房地产市场的同时,还应对普通商品住宅实行限价、限购政策, 其原因有两点,一是普通商品住宅作为重要民生问题,政府必须予以保障。2007年胡锦涛在中共第十七次全国代表大会上提出“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居,推动建设和谐社会”,从国家层面上强调住房问题,住房问题作为群众最关心、最直接、最现实的民生问题,将影响到社会安定团结与和谐社会的构建,因此政府必须予以保障。二是普通商品住宅是一种特殊的商品,不能完全由市场配置。住房具有高价值、长寿命的特点, 依靠市场价值规律、供求关系来调整住宅的价格和供给,会导致住宅价格偏高、供给不均,将出现供求不均衡、低收入人群无力购买的现象, 因此需要政府对住宅市场进行规制,调整资源配置。通过对普通商品住宅进行限价、限购确保价格能够承受、供需能够匹配,使大部分人群能够购买住宅,实现住有所居的民生目标。

4.2 解决保障工作关键性问题,构建完善的住 房保障体系

从我国住房保障发展历程可以看到,资金缺乏、配套不完善、管理和运行机制不健全等问题一直存在,阻碍住房保障目标的实现,主要原因在于缺少顶层制度设计、地方政府毫无积极性、缺乏有效的监督问责机制等。要改善目前保障不得力现状,首先应该考虑系统设计住房保障制度框架,包括保障水平、保障方式、保障房用地供应方式、保障房资金筹措、保障房建设与运营、住房保障监管制度等,做到应保尽保、需保适保。其次结合财政、金融制订贷款、担保、税费等住宅消费政策,并使之更多地向中低收入人群倾斜,通过增强其融资和支付能力使其改善居住状况,缩小住房不公平差距,提高居住福利水平。再次要加强对地方政府住房保障工作的监管和问责,将住房保障工作作为政府工作绩效的评价指标之一,通过设计合理的考核机制和落实考核工作,及时奖惩和进行通报,促进地方政府进行住房保障工作。同时还要不断改进住房保障政策,借鉴和推广具有良好社会效应的工作方式,提高住房保障效率。

4.3 加强住房消费引导,从重“居者有其屋” 转变为“住有所居”

我国住房改革过程中重点在于进行产权私有化,把住房市场化等同于住房产权私有化,直接把“住有所居”理解成“住有其产”,在改革认识上存在严重偏差。目前中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%),相对于私有化特征显著的西方国家而言,我国却拥有最高的住房私有率。但就目前房价水平、居民收入状况来看,难以实现大多数家庭购买商品住房。因此,政府应加强住房消费引导,强化宜租则租、能买则买的消费观念,促进形成租购均衡的住房市场。首先要稳定住宅市场价格,为社会提供一个稳定的预期,不用担心住宅价格过度上涨而被迫购房。其次是政府要建立和规范租赁市场,如建立房屋租赁统一管理机制、增加租赁型保障住房供给、鼓励企业机构进行租赁业务、对私人房屋租赁给予优惠政策等。再次要积极引导和促进合理适度的住房消费观念和方式的 形成,一方面引导树立“先租后买,先小后大”的购房观念,提倡量力而行、合理适度消费;另一方面通过政策促进居民进行合理消费,如研究住房公积金支持住房租赁的方案,引导居民通过租赁市场解决住房问题。

摘要：经过30多年的探索和发展,我国城镇住房制度成功地由住房实物分配的福利体制转向了住房配置货币化的市场模式,客观来看,这项改革取得了一定成就。通过回顾这一历程发现住房制度改革提高了城镇居民居住质量、提高了住房市场化和社会化程度、促进了房地产业的发展、初步建立了住房保障体系,但也存在改革目标与改革手段混淆、中低收入家庭住房问题突出、住房不公平程度加剧、社会为住房改革付出沉重代价和市场化程度过度的偏差。最后提出综合制定房地产政策并实行普通商品住宅限价限购、进一步完善住房保障体系、政府加强住房消费引导等政策建议。

试论城镇住房用地分户登记及评估 篇11

随着我国房改制度的深入，绝大多数公房均已进行房改，房主取得了房产证，但由于多种原因，其中很大一部分未取得相应的土地证书，为此，国土资源部下发了《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》，要求各省限期完成。时至今日，居民住房持有土地证越来越多，交易随之也越来越多，这就涉及到税费交纳等相关事项，从而需要核定地价。笔者结合工作实践发现，由于受时间及各项因素制约，个人住房土地证登记时存在先天不足，为土地估价带来了难度。本文试图从土地的登记入手，分析个人住房用地分户登记的特点，从而为地价评估中技术路线的选择及评估方法的确定提供支持。

一、城镇住房用地土地分摊登记

（一）范围

城镇住房用地土地登记发证包括城镇商品房、已购公有住房、经济适用房及其他城镇住房用地。

（二）作用

一是保护住房用地产权人的合法权益。二是保证法律的严肃性，现实中房屋权利主体和土地权利主体不一致，带来了管理上的混乱，造成了土地权属纠纷不断，现实要求加强登记来明析产权。如开发商私自将小区公建、改建、出售等。三是有利于规范房地产市场。

（三）特点

一是土地以宗地为单位进行分摊登记。二是两个以上土地使用权人共同拥有产权。三是宗地位置明确，但个人分摊土地一般无明确坐落。四是分摊面积种类多且不规范：有的只分摊建筑物基底面积，有的按建筑物基底外放1～1.5米的形式进行分摊，有的公用设施参与分摊，有的地下室参与分摊，有的只登记不分摊。

二、分摊城镇住房用地的土地评估

（一）适用估价方法

《城镇土地估价规程》规定的几种方法：市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。

（二）评估技术路线

针对不同的分摊发证情况，设计不同的评估技术路线，原则是合理界定土地价值，保护个人、国家利益均不受损。

1.规范的分摊土地技术路线。结合前述规范的分摊方式，首先对整个住宅小区进行评估，其次以幢为单位进行修正，再次以层为单位进一步进行修正，得到最终结果。

这里需要说明两点，一是不含公共设施分摊价值，有人认为既然公共建筑属公共所有，那么作为其中的一分子，理应自有其价值，分摊地价为公共建筑分摊地价，再按建筑面积分摊，总价就应为自身住宅分摊地价+公共建筑分摊地价。笔者认为这样不合理：第一，公共建筑单独存在，不依房主变更而变更，其客观存在，有单独价值，在其不单独转让前，房主对其价值是虚拟的，不应对虚拟价值再进行分配。第二，现有的地价中已包含了公共建筑价值，正是由于公共设施的存在提高了房价与地价。

二是以楼面地价表示更合理，虽然分摊较规范，分摊面积也准确，但其分摊土地毕竟不同于独用土地，有实体性，不易被接受理解，楼面地价是以建筑物为载体，为确定的实体，明了、确指、易理解。

2.不规范的分摊土地技术路线。关键点是宗地范围的界定，其步骤与规范的分摊相同。宗地范围的界定方法，一是按街坊确定，既然是历史形成的开放式小区，就以现街道路作为区分，形成一个相对封闭的宗地，调查封闭区域内的所有建筑，进行总体评估。二是以现有建筑为单位，按习惯活动区域界定宗地范围，设定容积率，计算楼面地价，最终确定总价。这里需要说明的是，国家登记分摊面积只是表示对该种状态的确定，不应只表明房主拥有的全部土地，所以国家登记国家的，但作为估价人员应将此种状态固定，才能合理评估其价值，不能简单地以土地单价乘以分摊面积做总价了事，应以楼面地价乘以建筑面积作为最终结果。

三、评估方法注意要点

（一）市场比较法

在选择案例时，一是以小区为单元进行选择对比；二是在同小区内以建筑物为单元进行选择对比；三是在同一建筑物内选择对比，不能在不考虑整体影响的情况下直接选用不同小区的分摊地价或楼面地价进行对比。

（二）剩余法

适用于现行住宅直接评估楼面地价，难点是在现有房产价值的量化，一是整体考虑重置成本；二是房产价值不只是重置成本减折旧，还应包括房产收益的折现，这个可以直接以住宅为单位进行评估。

（三）收益还原法

一般不适合分摊土地评估，涉及此类评估的一般以转让为目的，并且现实中住宅租售一般受市场影响较大，处于一种扭曲的状态。

（四）基准地价系数修正法

城镇住房 篇12

一、政府介入住房领域的理论依据

(一)住房的双重属性分析

住房是供人类生活居住的空间或场所,是人类赖以生存和发展的最基本的物质资料。一个国家或地区居民的住房状况是衡量当地经济发展和人民生活水平的重要标志。

住房是一种特殊的商品。在社会主义市场经济条件下,一方面住房具有普通商品的私人产品属性,居民拥有或使用住房必须要付出一定的代价;另一方面,住房又具备准公共产品的属性,因为每一个社会成员都有获得基本居住条件的权利,而且该基本居住条件应该随着社会经济的发展而不断提高,即所谓“人人享有适当的住房”。私人产品与准公共产品的双重属性是住房最基本的特征,也是研究政府介入住房问题的出发点。

(二)政府是住房保障制度的责任主体

在以住房市场为基础的住房分配体系中,人们对于住房质量和数量的要求取决于其对住房的支付能力。而一个不可回避的事实是,大量的中低收入者的支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间存在着鸿沟,这也是各国政府干预住房市场的主要原因。首先,实行住房保障的目的是维持社会安定、保证基本人权,因此应该由社会权利的集中代表———政府来承担住房保障责任。其次,住房保障的成本巨大,通过政府调动全社会资源才能解决住房保障的成本问题。而且政府承担住房保障职能具有规模经济的特点,可以降低分散保障带来的较高的执行成本。最后,住房保障的程序复杂,必须依靠政府的权威和系统组织能力来实施。因此,世界各国政府几乎都无一例外的在不同程度上为中低收入阶层解决住房问题提供帮助,即政府承担了解决社会成员基本住房问题的主要社会责任和经济责任。

二、我国住房保障制度的历史变迁

传统的计划经济体制下,我国实行“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度,在当时较低水平的消费层次上,较好地满足了职工的基本住房需求。然而,旧的福利分房制度下,由于租金低廉,房屋维护所需成本无法满足,政府背负着沉重的财政负担。与此同时,为应对东南亚金融危机,国家实施积极财政政策增加社会总需求,而住房货币化的改革也成为拉动内需的最好方法。我国的住房保障制度大致经历了三次主要的变革:

(一)1994年:住房制度市场化改革初步启动

1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),开启了城镇住房制度的改革。该文件以住房制度改革为经济体制改革的重要组成部分,以住房商品化、社会化为目标,把住房实物福利分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。

(二)1998年:停止福利分房,建立市场化体制

1998年国务院发布了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文),该文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,在中国住房保障史上具有里程碑意义。

(三)2007年:“24”号文公布,出台保障新政

2007年国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文),将我国的“保障性住房”提到了前所未有的高度,旨在解决目前“重市场,轻保障”的住房模式。该文件明确了我国住房制度的指导思想、总体要求和基本原则,提出进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和改善经济适用住房制度,着重解决城市低收入家庭的住房问题,并提出相关的配套政策和工作机制。

三、我国住房保障制度的现状及存在问题

目前我国的住房保障制度包括住房公积金制度、经济适用住房制度和廉租住房制度三大支柱,即通过住房公积金购买商品房解决稳定收入者的住房需求;通过经济适用住房解决中低收入者的住房需求;通过廉租住房解决无购买能力的低收入者的住房需求。

(一)住房公积金制度

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工按规定缴存的专项用于住房消费支出的个人长期住房储金。住房公积金制度作为一种强制性的住房储蓄制度,在实施过程中存在以下问题:

1. 住房公积金作为提供住房贷款的机构功能较弱。

世行数据显示,截至2005年底,中国有6 330万人缴纳住房公积金,累计金额6 260亿元人民币,但只有45%的住房公积金被用来发放住房贷款,而且只有17%的缴费者获得了公积金贷款。

2. 住房公积金贷款主要使收入较高的家庭受益。

由于住房公积金的征缴、使用是以工作就业为基础的,大部分非正规就业或失业的中低收入者因为承受能力的制约而无法使用公积金。因此,实际从中受益的群体只是城镇人口中的一小部分。

3. 住房公积金保值增值能力欠缺。

从法律关系看,住房公积金管理中心和缴存公积金的职工个人之间是一种保管关系,而管理中心与住房公积金的贷款使用人之间是债权债务关系。由于住房公积金管理中心既不是法人实体,没有自身资产,又没有独立的经济利益,因而缺乏对资金保值增值的积极性。

(二)经济适用住房制度

经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。在实际操作中,一方面经济适用房供应总量明显不足。经济适用房具有社会保障属性,其建设用地由行政划拨,这使得长期以来以房地产业作为主要财政来源的各地方政府对经济适用房的投入力度较小,不少地方甚至停止了经济适用住房建设。一些仍在建设经济适用房的城市,也主要面向拆迁户供应,没有广泛面向社会上应保障的对象,这与经济适用住房制度的要求及社会期望差距甚远。另一方面,经济适用房建设标准缺乏控制。《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房的套型必须严格限定,中套面积控制在80平方米左右,小套面积控制在60平方米左右,价格以保本微利为原则。然而实践中,超过80平方米的户型占多数,且房间超大,装修豪华,已偏离了中低收入家庭的真实需求。另外,实际操作过程中购买对象审核不严格,开发商炒号、增加商品房比率、加高楼层等花样层出不穷,政府监管机制难以到位。

(三)廉租住房制度

廉租住房是指政府向城镇低收入家庭提供的基本住房保障,属于完全的政府保障性质。廉租住房制度当前存在以下问题:

1. 廉租对象覆盖面狭窄。

廉租房保障的对象应该既包括具有城镇户口的城镇居民,也包括城市中大量所谓“流动”但常驻城镇的农业人口。目前,各城市出台的廉租房政策保障的对象多限定于低保户、优抚家庭中的住房困难户,城市中既买不起房,又非低保的“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租房保障的范围之内。另外,随着社会的转型,农村进城务工人员、城乡结合部土地被征后的农民也是不可忽略的新的住房弱势群体,但目前都未被列入廉租房保障体系的范围。

2. 地方政府对廉租房制度缺乏积极性。

廉租房作为一项社会福利,不能完全通过市场方式来配置资源,必须借助于政府的调控。地方政府的重视程度以及行为表现对政策实施结果有决定性作用。目前很多地方政府重点关注市场发展对当地经济增长的贡献,却不重视廉租房制度本身的建设,甚至极少数地方政府把建廉租房作为短期的“形象工程”来对待。

3. 资金短缺严重制约了我国廉租房的发展。

制约廉租房发展的最关键问题还是资金。现阶段,政府虽然提出了财政拨款、住房公积金增值基金、直管公房出售中一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制,但在廉租房实践中,大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益,政府财政资金很难落实到位。

四、完善城镇居民住房保障制度的财税途径

市场化解决不了住房问题,是西方国家探索了几百年得出的结论。住房作为准公共产品,具有人权保障的属性,政府必须介入住房市场,满足社会公众的基本住房需求。我国虽已基本建立了由住房公积金、经济适用住房和廉租住房组成的住房保障体系,但目前只有廉租住房明确要以公共财政资金为主,其他涉及住房保障的支出并未纳入财政预算中。因此,我国应借鉴其他国家有益做法,通过一系列的财政税收政策,进一步完善我国的住房保障体系。

(一)明确各级政府在住房保障中的责任,合理划分中央与地方政府财权

1. 明确中央政府与地方政府住房保障事权。

提供社会保障和公平收入分配是中央政府的主要职责,因此住房保障首先是中央政府的责任。同时,由于住宅是不动产,不具有空间上的流动性,因此,其作为准公共产品的属性体现为区域性的准公共产品,从这个角度上看地方政府也对其负有责任。世界各国的目前做法,也都是把住房保障作为中央和地方政府的共同责任。因此,应当通过立法途径,在法律上明确各级政府在保障公民居住权利方面各自应当承担的责任和义务。就我国目前情况看,由于各地经济发展水平差异较大,相应的住房标准、价格水平以及个人收入水平也有较大差距,所以由中央政府统一制订住房保障制度的具体政策和标准是不合适的。应该由地方政府依据中央的宏观政策要求,制订适合本地区特点的具体政策、法规和标准,充分发挥地方政府在解决中低收入家庭住房问题中的积极作用。

2. 按照财权与事权统一的原则,合理划分中央与地方政府财权。

财政支付能力是保证住房保障制度运行可持续性的基础因素,在很大程度上决定了住房保障制度运行的效果。通过明确中央和地方政府在住房保障中承担的责任,合理划分中央和地方的财权,充实地方财政收入,改变对地方官员的政绩考核机制,减少地方财力过多依赖土地出让金等收入的状况,可以从源头上减少地方政府对房地产业扶持的动力。同时,要改变现在一次性收取土地出让金的制度,将土地出让金按使用年限计算收取年租,这样可以大大降低开发商建房的成本,从而减轻消费者的一次性购房支出。

3. 建立中央对地方的住房保障转移支付体系。

为增加政府对住房保障的支持力度,应尽快建立中央对地方住房保障资金转移支付机制。在转移支付数额的确定中,用因素法替代基数法,充分考虑影响地方财政收支的人均国民生产总值和人均财政收入、教育卫生社会保障与市政建设等因素,通过因素法测算出各地区的标准收入能力和标准支出需求,建立地方各级政府的标准预算,来确定中央对地方以及地方各级政府间的财政转移支付,使社会成员所享受的政府服务水平(包括住房保障)能够大体一致,实现公共服务均等化的目标。

(二)完善住房保障资金筹集方式

住房保障属于社会保障的一部分,因此其主要的资金来源渠道应该是国家财政。我国目前财政收入中用于经济建设的投资比例过大,而社会保障的投入资金相当有限,没有建立规范的住房保障资金筹集模式。政府尤其是地方政府仍将经济发展、广开财源作为首要职责,把向社会提供公共服务作为次要职责。因此,各级政府必须转变职能,树立政府是住房保障最后责任主体的意识,不能仅仅从眼前的经济效益来对待住房保障,而是要从改革、发展、稳定的全局出发,统筹考虑住房保障的资金投入。

1. 建立多渠道的住房保障财政资金筹集模式。

住房保障资金的供给应以政府财政拨付的资金为主,其他方式筹集的资金为辅,多种形式、多种渠道。即在筹集住房保障资金时,应坚持“以财政为主,多渠道筹集”的原则。具体来说应该包括:公共财政拨付的专项资金;住房公积金和其他住房基金的增值部分;社会福利奖券按适当比例提取部分、接受社会捐赠以及通过其他渠道筹集的资金;从房地产交易中收取的契税和土地出让金、转让金中安排一块(比如原先安排的经济适用房用地改成商品房用地以后,政府原来免收而现在正常收取的土地出让金)。

2. 发行国债筹集住房保障资金。

为了弥补住房保障资金的投入缺口,可以采取在国家增发的财政债券中安排专项资金支持住房补贴政策的方式。符合国家规定的中低收入家庭均可享受国债专项资金的补贴。具体说来,用国债专项资金支持住房保障的方式可以采取现金补贴和贷款贴息两种方式,前者主要是针对租房需求者,而后者既可针对中低收入家庭的购房贷款实行利息补贴,也可以对建造中低价商品房和廉租房的开发商实行利息优惠。

3. 发行彩票筹集住房保障资金。

仿效体育彩票和福利彩票的方式,设立专项住房福利彩票。通过设立住房福利彩票可以吸收较多的社会闲散资金,以其中一部分作为彩金,其余用于专项的住房补贴资金,政府的负担较轻,风险也较小。

(三)加大财政扶持力度,探索科学的住房补贴方式

近年来,伴随着我国财政收入的快速增长,政府有能力逐步增加财政资金对住房保障的支持力度。同时,应该积极探索多渠道、科学化的住房补贴方式,以满足不同层次、不同需求的家庭对住房的要求。

1. 加大财政扶持力度。

住房市场中存在着垄断、信息不对称、不完全竞争等市场失灵问题,导致广大中低收入阶层的住房困难。为了弥补市场经济的缺陷和不足,对市场经济中的低收入者提供帮助,政府必须不断加大财政投入力度,提高他们的购买力,完善住房市场的合理性并凸显社会公平。

2. 逐步实施货币直补。

要逐步实施以租赁住房补贴为主的货币直补住房保障方式,把补贴资金直接发放到低收入家庭手中。简单地说就是“一保两补”。“一保”就是重点保障低收入家庭;“两补”就是实施租房补贴和购房补贴两项货币直补,用市场化的办法,实现“居者有其屋”的目标。具体就是用政府补贴形式,直接补助到困难户,由他们从市场上自主购买、租赁住房。这样可以最大程度地给予低收入家庭选择权,实现社会公众、政府、市场的“三赢”。同时要针对孤寡老人,丧失劳动能力的残疾人员等特殊情况家庭辅之以一定规模的实物配租。

3. 设计可持续发展的住房补贴形式。

所谓可持续发展的住房补贴形式是指补贴资金有循环回流途径,补贴在刺激供需的同时能与整个住房市场、住房金融市场相互协调、相互促进。例如,由政府或企业贴息贷款帮助中等收入家庭支付购房首付款,以使其满足商业银行个人住房抵押贷款的首付款要求;或者以优惠的补贴政策引导私营企业参与建造公共住房,面向中低收入家庭出租经营,并在一定年限后,优先出售给承租家庭。

(四)充分发挥税收政策的杠杆作用

税收既是筹集财政收入、保证住房保障资金充裕的重要手段,又是调节宏观经济运行的重要杠杆。税收杠杆的有效运用是完善城镇住房保障制度的有效途径之一。

1. 对中等收入居民购房实行个人所得税减免优惠。政府可以对中低收入居民实行较低的比例税,甚至对中等偏下收入居民免税,以提高他们的整体消费水平,从而增强他们对住房的实际消费能力。至于因政府对他们实行减免税所带来的国家财政收入的减少,可以采取对高收入或拥有多套住房的居民征收较高的比例税来弥补。这种办法不但可以提高全社会购买住房的实际支付能力,而且可以缩小贫富悬殊。

2. 对商品房交易中的营业税、个人所得税、契税进行适当调整,减少对商品房交易的税收优惠,在自有惟一住房、小面积住房方面实行优惠,鼓励合作建房等形式的发展。对于房屋炒作应该课以重税,在现行的营业税、个人所得税、土地增值税中实行加成征收。

3. 择机开征物业税,对多套住房实行调控,减少房地产投机现象。可以考虑按家庭、个人拥有住房总面积征收“超面积住房土地使用税”,实行超额累进。通过在房地产保有环节的课税,可以在一定程度上减少房地产投机现象。

(五)建立规范的住房保障资金监管机制

包括住房保障资金在内的社会保障资金是老百姓的“养命钱”,是国家用于社会保障的战略储备,财政必须看好、管好这笔资金。首先,要设立住房保障资金财政专户。建立专门的住房保障基金,将货币补贴资金纳入其中,按照基金方式进行投资和管理,实现资产的保值和增值,以保证货币补贴有稳定的资金来源。其次,健全住房保障资金审计监督制度。审计监督制度是评价住房保障资金管理制度健全与否、执行程度如何的主要手段,也是治理腐败、防范风险的重要途径。通过定期或不定期的审计,定期向社会公布住房保障资金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其他重大事项,接受社会的监督。

摘要：住房保障制度是目前世界各国普遍采用的一项公共政策。这一制度实施的目的在于保障社会成员的基本人权(生存权、居住权等)、维护社会稳定、促进社会公平。然而在住房市场化、商品化的今天,由于房地产市场价格不断上涨,城镇居民实际支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的差距。为稳定社会秩序,缩小贫富差距,体现社会公平,政府可以通过一系列的财税政策安排以解决城镇居民的基本住房问题。

关键词：住房保障,住房公积金,经济适用房

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