住房保障银行（共12篇）
住房保障银行 篇1
中秋佳节, 阖家欢乐。记者走进昆明市西山区“春雨阳光”廉租住房小区, 八幢白色的六层建筑映入眼帘, 道路旁绿树成荫, 花香扑鼻, 小草上的露珠迎着晨光晶亮欲滴。中间一幢一层商场商品琳琅满目, 居民们忙着选购中秋食品……
记者随西山区住房和城乡建设局住房保障科科长邱淑莲敲开了1幢3单元301室李福先生的家门, 李先生50开外, 热情地将记者让至客厅。在这个58.7m2的地方, 井井有条地摆放着沙发、茶几、餐桌等家具。刚坐下来, 李先生就忍禁不住热泪盈眶地告诉记者:“我做梦都没有想到能住这么大这么好的房子, 是党、政府和银行帮我圆了梦啊!”
李先生和母亲先前一直在昆明市民族花边厂当工人, 因工厂效益差, 1994年倒闭, 一家四口多年住在企业12㎡的危房里, 一到大雨天, 屋里就会淹水。后来危房要拆迁了, 李先生一家就到处租房住, 但租金逐年上涨, 妻子又得了子宫肌瘤, 本来就只靠每月310元低保维持生活的一家人更是祸不单行, 李先生回忆起这段艰难时期, 显得十分悲伤。
今年4月, 李先生得知自己患了糖尿病, 情绪一度低落。但自从乔迁新居, 生活精神压力减轻了很多, 慢慢地开朗起来。他告诉记者:“现在, 每月的租金只交44.3元;女儿19岁, 正读中专, 还有助学金, 自己也在打工, 基本生活有了保障。”
“春雨阳光”小区大多数住户都是像李先生这样靠低保过活的人, 3幢4单元201室的李云波女士一家四口的主要经济来源也是每个月310元的低保。30岁的李女士右眼视网膜脱落, 左眼白内障。母亲今年70岁, 患有糖尿病。丈夫也有慢性病。因经济拮据, 3岁多的女儿至今也没有上幼儿园。她激动地告诉记者:“我最开心满意的, 就是这套二室二厅的房子, 房租便宜, 物管也很好, 水电煤气也都优惠, 生活方便, 真的是感谢政府!”邱淑莲补充说, 小区位于马街街道办事处, 距离西山区行政办公中心只有3公里, 周边紧临春雨路、3号地铁线和西部客运站, 交通十分便利。小区用地面积34.5亩, 总投资8960万元, 总建筑面积2.7万m2, 总户数为426户, 并且设施完备, 拎包即住。记者注意到, 在李福和李云波的家中, 室内配备了厨具、太阳能、马桶、洗脸盆等基本生活设施, 果真是拎包即住。
邱淑莲介绍说, “春雨阳光”小区2010年开工, 今年4月15日交房, 截至记者发稿时, 已经审核入住331户。为真正将廉租住房建成“民心工程”, 西山区从建筑设计入手, 坚持“造价不高质量好、面积不大功能全、标准不高环境美”的原则。为确保群众早日入住, 西山区在进入室外工程阶段就同步启动了分房的申请、审核、公示等程序, 实现了项目竣工就可以组织群众入住的目标。期间, 为确保项目顺利实施, 西山区在区级财政十分紧张的情况下, 拨付6800万元用于项目征地、规划、设计等各项前期工作, 同时积极争取中央、省、市的资金补助和政策扶持, 截至2010年11月共争取补助资金5735万元。但缺口仍很大, 得力于国家开发银行云南省分行及时伸出援手, 贷款2.9亿元, 有效地保障了建设资金到位。
据人民银行昆明中心支行周振海行长介绍, 保障性住房是国家“惠民生、保稳定”的重要举措, 是国家“十二五”时期重点民生工程。今年以来, 云南省银行业金融机构认真落实党中央、国务院关于保障性安居工程建设的决策部署, 在金融宏观调控的背景下, 积极筹措信贷资金, 支持全省保障性安居工程的建设, 配合相关部门确保全年60万套保障性住房建设任务的完成。主要采取四个措施:一是积极争取信贷规模向保障性安居工程项目倾斜。国开行云南省分行与昆明市政府签订了合作协议, 力争全年新增贷款40亿元;建行云南省分行与云南省住房和城乡建设厅签署了《保障性住房战略合作协议》;工商银行、农业银行、中国银行三家省级分行草拟《保障性住房贷款管理办法》。二是引导银团贷款支持保障性安居工程项目建设。公共租赁住房、廉租住房等保障性住房项目建设贷款期限较长, 项目收益还本付息能力弱, 贷款风险较大, 单一银行往往难以承担大规模的资金投入, 要由多家银行共同重点支持。三是对保障性住房的贷款准入给予政策倾斜。在信贷资源配置方面, 将保障性安居工程项目贷款列为支持类产品;在项目资本金方面, 保障性安居工程项目的资本金比例不低于20%;在贷款利率价格方面, 保障性安居工程项目贷款利率集中于基准利率至基准利率上浮10%区间。四是应用理财产品的多元化融资支持保障性住房建设。民生银行昆明分行委托其总行通过发行信托产品为昆明市拓东路片区拆迁户改造项目筹集资金32.1亿元;兴业银行通过委托贷款为昆明棕树营片区城中村改造项目融资5亿元;建设银行发行信托产品支持昆明市西山区保障房土地开发, 筹集资金2亿元。
人民银行昆明中心支行货币信贷处副处长字军告诉记者, 今年以来, 云南省保障性住房贷款快速增长, 银行贷款八成的资金支持城市和国有工矿棚户区改造。截至2011年6月末, 云南省保障性住房贷款突破了百亿元, 贷款余额达100.35亿元, 比年初增长40%, 较全省房地产各项贷款增速高30.76个百分点, 今年上半年累计发放贷款58.07亿元, 支持了51个保障性安居工程项目的建设, 其中48.74亿元用于支持昆明西山片区螺蛳湾城中村改造、昆明官渡片区关坡村、云秀商务中心等城中村改造项目建设;5.72亿元投向了临沧和昭通两地的公共租赁住房项目;3.41亿元投向了昆明、昭通、临沧、大理等地廉租住房项目建设;0.2亿元贷款投向昆明市和普洱市的经济适用住房建设。
国家开发银行云南省分行是全省金融机构支持保障性住房的排头兵。行长邓廷铎介绍, 国开行云南省分行对安居工程高度重视, 在融资平台搭建、融资模式创新等方面与云南省开展全面合作。2011年伊始, 省分行联合省建设厅、省财政厅等4个厅局召开专题会议, 听取各州市的意见和建议, 了解州市融资需求;3月, 云南分行和红河州政府签署了《开发性金融支持保障性安居工程建设合作协议》;5月25日, 分行与省住建厅签订《支持云南省保障性安居工程建设战略合作协议》, 意向融资200亿元;6月26日, 分行与临沧市签订《保障性住房建设战略合作协议》和《临沧市2011年公共租赁住房建设项目借款合同》, 承诺贷款30亿元, 实现发放3.711亿元。向昆明市4个公租房和廉租房项目贷款承诺85.19亿元, 实现发放5.5亿元, 嵩明县杨林工业园区3个公租房项目 (融资需求2.85亿元) 的开发评审工作也在加快推进。
该行四处客户经理徐晶是保障房建设的负责人, 他告诉记者, 分行于2011年年初开发了昭通市昭阳区凤霞路等五个廉租房建设项目, 已发放贷款2亿元, 随后又开展了昆明市统建保障性住房项目和临沧市公共租赁住房项目。昆明市公租房公司首次提交4个地块的项目, 总建筑面积计239万㎡, 共建2.8万套, 项目总投资106.51亿元, 国开行云南省分行贷款85.19亿元。临沧市公共租赁住房项目用地1782.29亩, 总建筑面积2055176㎡, 总投资41.8956亿元, 申请国开行云南省分行贷款30亿元也在今年规划中。
记者还了解到, 建行云南省分行自2008年以来先后贷款支持了昆明子君村经济适用住房、大理2008年经济适用住房、曲靖“金域蓝苑”经济适用住房、香格里拉县廉租住房等保障性住房项目, 推荐和代理了昆明市保障性住房信托托管计划。同时, 在2010年昆明市报批国家首批公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市中, 帮助昆明市住房公积金管理中心草拟了《昆明市公积金支持保障性住房建设项目贷款管理办法》等一系列制度办法。2010年7月试点城市获批后, 建行云南省分行作为唯一的一家受托银行, 通过内部专业化团队完成了“昆明子君村经济适用住房”项目可行性评估和贷款抵押物评估工作, 确保了首笔3.06亿元公积金支持保障性住房贷款的顺利投放。
住房保障银行 篇2
加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径
加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。
加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。
住房保障与住房援助 篇3
关键词：住房政策，住房保障，住房援助，住房补贴，术语研究
中图分类号：N04;C913.7 文献标识码：A 文章编号：1673-8578(2012)04-0031-04
收稿日期：2012-05-26
基金项目：湖北省建设科技计划项目（项目编号2011112）
作者简介：张齐武（1976—），男，华中农业大学土地管理学院博士生、高级经济师，研究方向为住房政策、房地产经济。通信方式：qiwuzhang@sohu.com。 当前在查阅制度法规、政府文件、媒体报道和学术刊物时，对有别于商品房并由政府或社会提供援助的住房，在称谓上可谓眼花缭乱。所谓的“保障性安居工程”或“保障性住房”，一般指经济适用住房（简称经适房）、公共租赁住房（简称公租房）、廉租房、限价商品房、双限房（限户型、限房价商品房）等，有时也称为安居房、集资房、政策性住房、福利房、公房（如不出售完全产权的单位宿舍）。中国香港地区的公屋、澳门地区的社会房屋、台湾地区的国民住宅，新加坡的组屋、日本的公营住宅和公团住宅、德国的福利住房、荷兰的社会性租赁房、丹麦的公共住房与合作住房［1-2］，均类似于我国的“保障性住房”。在国内出版的学术刊物和专著中则大量出现公共住房(public housing)、社会住房(social rental housing)、可负担型住房（affordable housing）、低收入者住房(lowincome housing)等术语，这些概念大多是国外名词的直译或意译，经常在论文中混用。众所周知，术语的规范化意味着科学的发达，规范术语是学科建设当中必不可少的重要环节。术语首先应具备单名单义性和顾名思义性。为此本文拟通过辨析住房保障、住房援助、住房补贴这三个术语的区别和联系，归纳建构住房援助的方式和分类，并建议在不同场合分别使用“住房援助”和“住房保障”。
一 住房保障的起源与内涵 “保障”即保护防卫。我国社会保障的特点是广覆盖、保基本。重点是保障城乡居民的最低生活、基本医疗、基本养老的权利和需求。对于何为住房保障，目前国内并没有权威的解释或法律条文相对应。“住房保障”可能是从早期政府文件中“保障性安居工程”里衍生的一个术语，后多和体系、政策、工作、范围、水平等名词连用。一般代指政府为低收入居民和弱势群体提供的住房援助，使其享有基本的住房条件。
住房保障这个概念在改革开放之前的政治与社会发展语境中是不存在的，因为城镇居民住房基本都是由政府或单位解决的，公房是主流，私房只是零星存在，可以不严格地说当时采取的是一种全民福利住房制度。住房价格机制作用甚微，房地产市场尚未形成，实物分配往往根据家庭结构、年龄、工龄、职位、已占用住房状况等因素进行。
1994年6月，国务院批转《国家体改委经济体制改革实施要点的通知》时提出：“促进住房社会化、商品化和住房建设的发展。”其中主要的改革措施是公房提租、发展经济适用房和推出住房公积金制度。这个时期，住房制度改革的方向是产权改革，引入市场机制，并建立双轨制的住房供应体系。此时，住房保障尚没有正式文件涉及这一概念，更不用说纳入社会保障的范畴。国务院在1998年发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，具体目标是停止住房实物分配，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。此文件明确了由建设廉租房、经适房项目、发放住房补贴和推行公积金制度为中低收入家庭或职工购（租）房提供援助。该文件没有出现“住房保障”或“保障性住房”的字眼。
随着住房制度改革的深入，2003年8月官方首次以文件形式提出“加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度”［3］。国务院文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》强调坚持以需求为导向的基本方向。业界一般解读该文件是深化住房领域市场化改革的政策。随后近10年的实践也表明，我国住房拥有率不断上升，城市各阶层居民的住房状况得到极大改善，人力资源的合理流动也不再受到住房因素的过度制约。
2007年10月，十七大提出要加快推进以改善民生为重点的社会建设，特别是“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。当时提出社会保障的重点是基本养老、基本医疗、最低生活保障制度，尚未包含住房保障。指导性的意见是建立适应全体居民需要的多层次住房保障体系。在满足多层次多样性的社会需求方面，充分发挥各类市场主体和社会组织的作用，对能够实行市场运作的公共服务，应该发挥市场机制的作用［4］。
2008年在金融危机波及我国的背景下，国务院办公厅12月在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出“加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展”。此时的政策思路仍旧是把建设保障性住房看成是市场干预的一部分，主要是做加法。随着大中城市房价的进一步上涨，2011年1月26日国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作时确定，要落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，并将保障性安居工程建设纳入了地方政府的责任目标。在当年3月出台的《国家“十二五”规划纲要》中，提出“加大保障性住房供给”的战略。
综上，住房保障工作是伴随着住房制度改革的进程逐渐凸显并受到重视的，没有住房的市场化商品化也就没有住房保障。类似基本医疗、基本养老、义务教育，基本住房保障可视为一种兜底的制度，是一种国家构建的生活“安全网”和社会“稳定器”。然而是否将基本保障范围覆盖到更多居民甚至全体居民还存在很大争议，主流的意见是我国住房保障覆盖范围大约达到20%。住房保障的重点是低收入者和弱势群体，一般将解决最低收入者住房困难的廉租住房制度列入社会保障体系。
二 住房援助与住房保障的
区别与联系 在表示为帮助居民获取居住权利与空间的行为或行动时，比较适合的术语是住房援助。住房具有必需品性、高价值性和不可分割性［5］，这些特有的基本属性决定了绝大多数居民（不仅仅是低收入居民）都需要得到住房援助。除居民收入或财产禀赋特别高的情况外（例如住房来源于遗赠），要在城市购买一套舒适合意的住房都将花费家庭多年的积蓄。积蓄不足时就需要借款或得到其他形式的住房援助。例如针对中等收入居民购买商品房，常用的经济援助方式一是向首次置业的居民提供贷款利率优惠；二是通过调整预售政策降低首付比例；三是降低保障性住房的申请“门槛”。对租房家庭而言，房租一般也占日常支出的主要部分，政府通过评估房租占家庭可支配收入的比例来决定是否要给予租金补助，超过三成时一般认为是负担过重的。对于低收入者和弱势群体，负担住房更加困难，住房援助的必要性也就愈加明显。
为了减少“夹心层”现象，住房援助的对象比住房保障对象要更宽泛一些。从住房援助方式上看，相当灵活多样。除了经济援助以外，一些不属于传统社会保障范畴的政策工具和措施，如鼓励产出（建造）、限制投机、贷款优惠、减免税费、制定包容性规划、降低住房日常使用与维护费用等也经常在使用，并发挥着良好的援助效果。住房援助的内容涉及住房管理政策、安居工程项目建设、财税政策、金融支持、科技发展与应用、产权保护等诸多方面。实施主体可以是政府，也可以是家庭亲属、雇主、金融机构以及非政府组织。
我国目前的保障性住房体系中，经适房的援助方式主要是采用划拨方式提供了建房用地，从而间接降低了房价。公租房主要是租金补贴。廉租房制度最接近一种社会保障，政府或其委托机构承担了全部建设成本，并对后期的住房维护也提供了补贴。限价房主要是通过规划和限制市场准入间接提供了地价补贴。可以发现，不同类型的保障性住房项目的区别主要是产权结构和援助方式的不同，公租房和经适房的主要区别在于用货币补贴取代实物补贴，产权交易由租赁方式取代销售方式。我国住房保障的重点仍是“保基本”，是为了解决居民住房困难问题由国家主导的政法、经济、社会活动，使其获得基本居住所需。主要方式是供应保障性住房项目和提供货币补贴。住房保障是针对那些无法通过市场获得住房或无法负担市场租金的低收入者和弱势群体提供的一种住房援助。住房保障的制度创新主要体现在产权结构的设计和援助方式上的改进和创新。
住房补贴是相对市场化的一种经济援助方式，有两种形式。一指供给导向的住房补贴，又称供方补贴，俗称“补砖头”，一般指实物补贴方式。采用提供或依托于保障性住房的方法进行补贴。二指需求导向的住房补贴，俗称“补人头”，一般按照一定的标准直接发放给援助对象，是住房福利的货币化。我国住房货币补贴包括列入每月工资收入的房补、一次性的购房补助，也有针对特定群体的租房补贴。住房公积金是一种强制住房储蓄制度，通过利率上的低存低贷来为缴存对象提供援助，目前公积金贷款既可以购买保障性住房也可以购买商品房，实际是一种互助型的购（租）房补贴。住房补贴政策的比较一直是住房政策研究领域的热点。
三 我国住房援助的方式和内容 我国住房援助的方式可以分为五种类型，即政策型、项目型、金融型、科技型和非政府型。其中政策型和项目型是主要的两类援助方式，两者的区别在于政策型主要是提供制度激励与保护，而项目型则着重提供经济援助。政策援助可分为激励型和包容型。激励型政策的着眼点在于增加住房供应，从而降低房价收入比，提高居民的住房可支付性。这种援助具有引导性、主动性、支持性的特点，中高档的住房增加以后也会通过住房过滤间接增加低收入住房的供给［6］。包容型政策援助的着眼点在于构建公平获得住房机会的制度环境，其主要目标是纠正住房市场失灵、消除住房歧视和代际不公平。金融型是激励居民住房消费或提高住房支付性的一种援助工具。科技型援助指通过研发和应用新技术来提高住房建设效率和降低后期使用成本。非政府型援助主要包括家庭资助、居民互助、雇主单位提供援助、非营利开发等类型。
四 使用住房援助方便
进行学术交流 为了研究城市住房问题，笔者使用Google学术搜索进行检索，发现英语文献中非常少见housing security一词，少量文献关键词用housing security system或housing security measures，使用该词的基本上是中国作者。有趣的是，在英文中security housing指的是装有监控设备的住房，而不是中文对应的保障性住房。中文“保障性住房”对应public(rental)housing、affordable housing、lowincome housing、social(rental)housing、supportive housing、subsidized housing等词。由于social一词的释义为living together in communities，本义就是公共的、群居的，所以“社会住房”和“公共住房”差不多，译为“公共住房”形象一些，准确反映了其产权状况。国外本研究领域用得较多的术语是 housing assistance、housing allowances、housing subsidy，偶尔使用housing guarantee。显然在查找文献和国外交流时不宜使用housing security作为关键词。
各国及地区的政府或社会都积极为居民提供住房援助。香港特区政府为市民提供诸多住房援助计划，如低收入家庭租金援助计划、置业资助贷款计划等。日本在《生活保护法》中称住房援助为住宅扶助。美国的住房援助一般分为基于项目的援助(projectbased assistance)和基于房客的援助（tenantbased assistance）。2011年上述两项援助分别达到了195.51亿美元和93.76亿美元，是该国住房和城市发展部（HUD）预算中的最大支出项［7］。美国历史上还多次出台住房援助法案。国外住房援助的针对性强，方式也比较灵活多样，除一般的住房补贴和供应保障性住房外，还包括提供住房券（housing vouchers）、购房奖励、住房储蓄奖励、贷款补贴、租金控制与管制、税收抵扣（housing tax credit）等①。研究不同援助方式的政策（项目）绩效是国际上住房研究领域的主要方向。
五 结论和建议 住房保障和住房援助都可以表示支持和帮助居民获得适宜住房的行为或体系，但两者各有侧重。住房保障是伴随着住房市场化改革而产生发展的，基本住房保障是一种主要面向低收入者和弱势群体的住房援助体系。尽管目前在住房政策研究领域“住房保障”用得比“住房援助”广泛，但“住房保障”不宜用于表达众多为非保障对象提供的那些援助行为和举措。住房援助主体较多元，方式灵活多样，是实现全民住有所居、安居乐业的重要工作。建议在不同场合分别使用“住房援助”和“住房保障”，使本学科的术语具有单名单义性和顾名思义性，也便于学术交流。
注 释
①参考文献［6］将Lowincome housing tax credit（LITHC）译为“低收入住宅税收信贷”，实际上A tax credit is a sum deducted from the total amount a taxpayer owes to the state，因而译为“税收抵扣”比较准确。
参 考 文 献
［1］谭兵.香港、澳门、内地社会援助比较研究［M］.北京：北京大学出版社，2009:121-130.
［2］余南平.欧洲社会模式——以欧洲住房政策和住房市场为视角［M］.上海：华东师范大学出版社，2009.
［3］张元端.城市居民住房解决方案（陈杰著）序［M］.上海:上海财经大学出版社，2009：3.
［4］魏礼群. 加快推进以改善民生为重点的社会建设——十七大报告辅导读本［M］.北京：人民出版社，2007:301-315.
［5］刘洪玉，郑思齐. 城市与房地产经济学［M］.北京：中国建筑工业出版社，2007:8-11.
［6］阿瑟·奥沙利文.城市经济学［M］. 第6版. 北京：北京大学出版社，2008:285.
住房保障银行 篇4
2011年8月29日,云南圣乙投资有限公司举行揭牌成立仪式。云南省人民政府副省长和段琪等领导出席仪式并为公司揭牌。云南圣乙投资公司是经云南省人民政府批准成立并授权云南省国资委履行出资人职责的国有独资公司,公司注册资本为人民币10亿元。该公司的成立是云南省加快资本市场建设,深化投资融资体制改革的重大举措,公司将主要通过设立基金的方式,重点投资具有成长前景的行业或产业,特别是战略性新兴产业;致力于价值发现,创新商业模式,拓宽投融资渠道,支持企业转方式、调结构,改善法人治理结构,为企业科学发展提供支持。同时,充分利用各种金融工具,促进金融资本与产业资本的有机结合,最终实现国有资本保值增值,在国家“桥头堡”建设和云南省经济发展、布局、调整中发挥独特作用。
廉租住房建设及住房保障工作汇报 篇5
各位领导：
首先欢迎市住房保障管理办公室的领导莅临检查工作。建立和完善住房保障制度，是我国住房体制改革的重要内容，也是积极推进城镇最低收入家庭住房保障工作的一项民心工程。水磨沟区委、区政府历来高度重视，切实加强领导，精心组织，经过今年的艰苦工作，进一步建立了住房保障制度和管理审核制度，确保了我区住房建设及保障工作的开展。现将工作情况作简要汇报，不妥之处，敬请指正。
一、保障性住房分配情况
廉租住房实物配租和经济适用房的配售工作是实施城镇居民住房保障工作的重要组成部分，政策性、原则性较强，工作严肃，程序复杂。为切实搞好该项工作，今年3月下旬及8月下旬，在市委市政府的要求下、市住房保障管理办公室的组织安排下，我市共进行2次保障性住房分配摇号仪式，通过这两次摇号，共为我区580余户困难家庭提供了廉租住房选房分房的机会，也为百余户经济适用房申请家庭提供了购买经适房的机会。
二、廉租住房租赁补贴发放工作
我区每年负责发放廉租住房补贴。廉租住房补贴是对那些在摇号仪式中未能摇中号码，或者没有选上自己心仪的住 1
房等未能搬进廉租住房的困难居民，为了在下次分配前减少他们的租房经济负担，我们将市房产局下拨的租赁补贴发放到每一位居民手中。2011年，全区发放廉租住房租赁补贴1536元。这与前两年的高额租赁补贴数字相比，一方面说明住房保障的申请审核管理制度不断完善，另一方面也反映了我区实际解决住房的力度在逐年增长，切实安排好困难人群的住房才是我们谈“民生”的重点。
三、业务培训及政策宣传工作的开展
为落实好全区住房保障工作人员的业务能力，我区今年组织全区8个街道67社区以及民政部门等80余人开办了两次业务培训班。今年7月底，在市经房科领导的倾心授课下，我区全体工作人员对《关于调整我市廉租住房、经济适用房收入申请标准的通知》、《保障性住房受理、审核、上报材料注意事项》以及新的规定要求进行了系统的学习。在申请标准调整以及新要求执行两个月后，我中心又组织各部门工作人员进行了业务提升及疑难解答等强化培训课程，保证每一个工作人员能够迅速适应新的审批表格，掌握新修订的规定,尽量不在申请环节耽误申请人的时间，提高申请材料的审核通过率。
政策宣传方面，今年我区住房保障管理中心组织街道工作人员深入社区，开展保障性住房的申请条件、申请标准等政策性宣传工作，目的就是让更多因家庭条件差而无法及时了解保障性住房这项“惠民”工程的困难家庭，在我们宣传、讲解后能在社区的帮助下申请保障性住房，解决他们的住房难问题，这项工作也是我们今后每年必须进行及开展的。
四、主要做法
(一)健全机构，加强领导。保障性住房建设与分配是一项民心工程，为切实搞好该项工作，区委、区政府将该项工作纳入全区经济社会发展规划和工作计划，摆上重要议事日程，为进一步加强我区保障性住房管理工作，区住房保障管理中心工作人员今年全部到岗，办公设施配备齐全，保证工作全面正常开展。
(二)落实责任，分工合作。住房保障工作是一项综合性的工程，涉及到很多部门，如果单靠一个部门，是无法完成的。在实施过程中，我们将工作分解到各相关部门，由社区居委会负责收集居民申请保障性住房的材料及入户调查工作，街道办事处负责对申请家庭的初步审核和微机录入工作，民政部门掌握低收入家庭的基本情况，区住房保障管理中心负责相关资料的整理上报和全面协调、业务培训和管理等工作。各部门相互配合，密切合作，互相沟通，使该项工作得以顺利进行。
(三)认真摸底，落实工作责任制，严格审核，确保政策落到实处。为全面摸清我区低收入住房困难家庭情况，今年对申请保障性住房的800余户家庭进行入户调查、核实，填写了《城市低收入家庭保障性住房申请家庭入户调查表》，并进行入户拍照，并由户主签字认可。为确保我区住房保障
工作顺利开展，按照市住房保障管理办公室要求，我区严格规范、《住房保障申请承诺、授权书》、《申请人个人信息登记表》、《家庭成员个人信息登记表》《住房家庭资格认定综合评审表》等一系列新的配套规定，做到有章可循，落实责任，严格执行“四级网络、三级管理”制度，严格按工作流程办事确保痕迹管理。
五、存在困难和问题
住房保障工作是解决城区低收入家庭住房困难的有效途径，但在实施过程中还存在许多困难和急需解决的问题：
(一)保障性住房的申请审核制度需进一步完善。廉租住房、经济适用房的申请条件复杂，同时对我区这样一个“人口多，少数民族多，困难人群多”的中心城区，保障性住房的每户申请家庭情况均差异较大。这就对社区的材料收集人员要求有很高的业务掌握能力，否则就会耽误申请人的时间。而社区的工作人员流动性较大、且公益性岗位人员较多，一人身兼多职的情况比比皆是。这就无法达到要求的工作稳定性及业务熟练度。因此，能否将申请审核制度的流程进一步完善，在保证效率的同时，更快更便捷的完成保障性住房的申请。
(二)租赁补贴发放难的问题，有很多家庭住房困难问题受低保政策、户口政策、计划生育政策、住房面积认定等条件限制，使真正需要住房救助的家庭的住房困难问题没有得到解决。
六、今后工作安排
(一)做好保障性住房的申报、审核、公示工作及租赁补贴的发放工作。今后将廉租住房的申请形成一种长效机制，对城市最低收入家庭实行动态管理，并根据本地实际情况，使住房保障逐步由最低收入家庭扩大到中低收入家庭。充分发挥社区、民政等职能部门的作用，严格规范审批制度，在公正、公开、公平的基础上做到应保尽保。
(二)联系实际，不断完善我区的住房保障管理制度，因地制宜，做好住房保障工作规划。在实践中不断探索住房保障管理的新思路，鼓励保障性住房入住家庭通过努力改善经济状况来解决住房问题，让更多的家庭享受保障性住房。
(三)要继续配合市属部门抓好新保障性住房的进度建设，确保工程质量和进度。
水磨沟区住房保障管理中心
住房保障制度研究 篇6
【关键词】住房保障；住有所居
一、住房保障的概念
住房保障就是解决住宅问题，保障全体社会成员的住宅权。解决住宅问题的过程，其实就是通过市场、社会、互助、家庭等各种方式不断满足人们对住房问题的需求，从而实现人们住房权利的过程。其中住房社会保障主要是针对中低收入社会成员，是住房保障中的重中之重。住房保障包括“住有所居”与“居者有其屋”，从词源上讲，“住有所居”“居者有其屋”有着基本相同的含义。但是在具体使用的过程中又存在着一定的不同之处：（1）强调的内容不同：“住有所居”强调的是居住，并不一定是所有者；“居者有其屋”强调的是居住的是自己的房屋。（2）涉及内容的范围不同：“住有所居”强调的是住宅权的问题，一般不涉及住宅财产权问题；“居者有其屋”既涉及住宅权问题又涉及财产权问题。（3）需求层次不同：“居者有其屋”较“住有所居”对住宅有更高的需求，需要更高的条件。而我国当前所面临的问题主要是解决“住有所居”的难题，这个难题破解之后才能解决“居者有其屋”的问题。
二、解决住房问题的启示
（1）建立完善的住房保障制度。第一，提高认识。住宅问题并不仅仅是表面的居住问题，同时也是政治问题、人权问题、经济问题、社会问题。所以一定要提高认识，一定要政府作为构建住房保障体系的主体，尽快解决老百姓的住房问题，尤其是中、低收入群体的最低居住需求。第二，建立专门的房管机构。我国虽然在建设部门设置了住宅保障专门机构，但是这种设置远远不能适应我国住宅保障管理工作的需要。应该在中央一级设立国家住宅委员会，负责制定发展城乡居民住宅的目标、方针、政策，协调解决工作实施中的重大问题。同时在基层中也分设住宅委员会，负责制定执行国家制定的发展城乡居民住宅的目标、方针、政策，协调解决工作实施中的重大问题。第三，完善住宅法规建设。从国外的先进经验来看，无论是德国还是日本都有完善的住宅法规做后盾，法规的保障既是前提又是必须，以现在中国的国情也必须有健全法律的保障才能执行好。（2）研究具体可行的住房保障方式。第一，住房保障模式的选择。从住房补贴数量和保障范围来看，目前世界上主要有两种模式：一是福利性保障模式。其保障面宽，补贴金额多，如瑞典、丹麦。二是选择性住房保障模式。其保障面窄，补贴金额少，如巴西。我国经济发展水平相对落后，政府财政还比较困难，更为重要的是“福利性保障”很可能会对正待完善的住房市场机制造成严重冲击，影响住房市场化进程，所以，我们应以选择性住房保障模式作为近期住房保障的目标模式。第二，加大廉租住宅建设。以目前中国的实际国情来看，还有很大一部分人需要租赁房屋来达到“住有所居”尤其是大城市中的流动人口，急需政府出面保障能够租得起房屋，这就要求在廉租房的建设中政府应该起到应有的主导作用。第三，扩大经济适用房的建设。有中国特色的住房供给结构应为：为改善居住环境而需要购买的高档商品房总量不应该超过20%；另一部分是90平米以下的小户型普通商品房和“经济适用共有产权房”，这应成为中国商品房市场供给体系的主体，要占到房地产市场总量的75%；廉租房占住房建设总量的5%左右，以满足收入最低的困难户的需求。所以经济适用房的大量建设也是非常必要的。第四，房租管制。借鉴德国的成功经验，无论是廉租房还是普通出租房屋，应建立房租透明制度，由专门的住房管理机构进行价格限定，防止房租飞价上涨，防止出现买不起房子也租不起房子的问题出现。（3）充分利用媒体舆论监督。21世纪是信息时代，我们应该充分利用媒体舆论以及各种方法进行监督。运用媒体监督是一个很好的监督方法，一经发现立即曝光，法律也将对其严惩不贷。
除了上述保障方式还应加强各种配套手段的综合运用，如进一步完善金融政策，扩大融资渠道，为多元开发住房建设给予金融支持；经济适用房价格偏高的地区可向职工发放住房补贴；发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设等。总之，一切可以帮助解决我们的“住有所居”问题的方法都可以考虑为我们所用。只有这样才能尽早的解决这个难题，让中低收入群体有家可归，有房可住，也只有这样才能稳定社会的秩序，更好的进行经济建设，使我们的国家更加富强、繁荣昌盛。
参考文献
[1]周珂．住宅立法研究[M]．北京：法律出版社，2008（8）
[2]周林洁．德国住房保障制度值得借鉴[J]．城市开发．2003（6）
[3]张静．国外住房保障制度对我的启示[J]．房改纵横
[4]王方．我国住房保障制度的建设与发展[J]．企业导报．2010（5）
[5]刘维新．中国住房制度的历史演变及住房保障体系的构建[J]．学习与实践．2010（9）
住房保障银行 篇7
一、推己及人、由家而国的思想
孔子曰,“己欲立而立人,己欲达而达人” (《论语·雍也》)。在个人修养上,儒家讲究己所不欲,勿施于人,在社会关怀上,怀有同理心,“老吾老及人之老,幼吾幼及人之幼”(《孟子·梁惠王上》),身、家、国高度统一,从而“视人之国,若视其国;视人之家,若视其家;视人之身,若视其身”(《墨子·兼爱》),从而“先王有不忍人之心,斯有不忍人之政矣”(《孟子·公孙丑章句上》),这是儒家从政的根本原则。人治的最高目标追求最大程度的善,往往是从本心出发,推己及人,兼济天下。目睹百姓的深重苦难,唐朝大诗人杜甫不自觉地呼唤出“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”(《茅屋为秋风所破歌》)的心声。唐朝时王方翼为肃州刺史,“河西蝗,独不至方翼境,而它郡民或馁死,皆走方翼治下。乃出私钱作水磨,簿其赢,以济饥瘵,构舍数十百楹居之,全活甚众”,虽然王方翼所辖区域没有发生蝗灾,但他却拿出自己的钱去救济灾民,并建造房屋安置流民,救济了大量穷苦百姓。
二、仁政、德政思想
溥天之下,莫非王土;率土之滨,莫非王臣。虽然封建思想认为天下为君主所有,但为了维护统治,统治阶级必须考虑人民的感受,“百姓足,君孰与不足?百姓不足,君孰与足?”(《论语·颜渊》)。其中民贵君轻的思想,颠覆了君主高高在上的形象,要求乐民之所乐,忧民之所忧,施行减轻赋税徭役、制民恒产、救济穷人的仁政。这其中有稳定统治的现实考虑,但在长期的统治过程中,封建统治阶级不自觉地将之作为政治管理原则,融入到实践过程中。管子提出厚其生、输以财、遗以利、宽其政、匡其急、振其穷等“德有六兴”的一系列主张,包括养长老、慈幼孤、利坛宅、修墙屋。《周礼》称,“凡民之贷者,与其有司辨而授之,以国服为之息”,西周以来即有官府借贷钱物给百姓的赈贷制度,百姓受官府赈贷种食而没有归还或者没有完全归还的,还可以赦免。《汉书·平帝纪》记载:“元始二年郡国大旱蝗,青州尤甚,民流亡,……。起官寺市里,募徙贫民,县次给食。至徙所,赐田宅什器,假与犁、牛、种、食。又起五里于长安城中,宅二百区,以居贫民。”汉代朝廷专门在长安辟出地方,建立住宅安置贫民。明代对于回到原籍的流民提供草屋四间。“成化元年,令流民愿归原籍者,有司给与印信文凭,沿途军卫有司,每口粮三升,其原籍无房屋者,有司设法起盖草屋四间,仍不分男女,每大口给口粮三斗,小口一斗五升,每口给牛二只”(《大明会典》卷之十九)。到了清朝,对于灾后救助的做法更加多样、制度化,在《清世宗实录》《大清会典事例》等文献中均有对流民给予临时住房安置、向灾民发入住房补助的记载。《户部则例》对于水灾冲毁房屋的补助作了细致规定,各地根据坍塌房屋的档次、受损程度、灾民困难程度等实行不同种类的补助。
三、民生、民主思想
基于尊重民众和互助救济的理念,反对统治阶级的无效干预和有害干预,最典型的是老庄的无为思想。老子认为,“天之道损有余而补不足。人之道则不然,损不足以奉有余”。他看透了统治阶级出于私利,对百姓生活不仅没有起到积极的保障作用,反而造成了更大的不公平,从而要求无为而治,“爱民治国,能无为乎?”(《道德经》)。孟子从反对自利、自爱出发,要求“兼相爱、交相利”,倡导“有力者疾以助人,有财者勉以分人,有道者劝以教人”的互助兼爱社会。当然,民生这个概念真正提出要到近代孙中山的“三民主义”,并且他提出了“耕者有其田,居者有其屋”的思想。老庄无为而治的观点正是对管理者不顾管理对象需求和感受,想当然提供生活干预的一种警示。从现代观点来看,住房保障工作必须从保障对象的实际需要出发,在充分调研的基础上,制定相关的政策措施,并且在实施过程中,充分发挥民众的知情权、参与权、建议权和监督权,发挥保障对象的能动性,使保障工作全程暴露在“阳光”之下,才能让民生工程真正落到实处。
四、平等和大同思想
孔子曰,“不患寡而患不均,不患贫而患不安”(《论语·季氏篇》),追求的是公平适度,在《礼记·礼运》中进一步提出“大道之行也,天下为公。选贤与能,讲信修睦。故人不独亲其亲,不独子其子,使老有所终,壮有所用,幼有所长,矜、寡、孤、独、废疾者皆有所养,男有分,女有归。货恶其弃于地也,不必藏于己;力恶其不出于身也,不必为己。是故谋闭而不兴,盗窃乱贼而不作,故外户而不闭。是谓大同”。大同理想一直是民众追求美好生活的一个样板,东晋陶渊明在《桃花源记》中描述的美好家园是“土地平旷,屋舍俨然,有良田美池桑竹之属”。大同思想虽然对于终极目标有了模糊的认识,但对于社会资源如何分配、如何监督等没有深入细致的分析,公平、平等等概念作为操作层面的指导原则,是现代住房保障政策研究不可或缺的重要原则。
五、宗族救助和慈善思想
宗族、家族在中国儒家社会是一个十分重要的概念和范畴,光宗耀祖被视为莫大的荣幸,诛九族是最重的惩罚,宗族不仅是荣誉上和名义上的归属,也是家族成员经济救助最直接和最有效的保障来源。宋朝仁宗时,范仲淹开创了义庄的救济方式,他在苏州吴县捐良田千亩设立义庄,用以赡族人、固宗族,并制定义庄管理章程,使范氏族人可免费居住安居房而不致流离失所,还可领取粮食、棉布以免饥寒。士绅、地主从顾念桑梓、积阴功、留善名等观念出发,在地方发生灾荒时,往往倡议捐钱捐物,设粥厂、社仓赈贷,维护一方秩序,保证穷苦人民最基本的生活需求。北宋滕达道在发生饥荒时,“召城中富民与约曰:流民且至,无以处之,则疾疫并及汝等矣。吾城外废营田,欲为席屋,以待之。民曰:诺。为屋二千五百间,一夕而成。流民至,以次授地,锅炊器用皆具”(《东坡集·故龙图阁学士滕公墓志铭》)。“庆历八年,河北、京东西大水,大饥,人相食……。知青州富弼择所部丰稔者五州劝民出粟,得十五万斛,益以官廪,随所在贮之。择公私庐舍十馀万区,散处其人,以便薪水”(《文献通考·卷二十六国用考四》)。这是另一位宋朝官员富弼在发洪灾时,积极救助流民,解决居住问题的做法,并且富弼创造了被称为“富公安流法”的安置流民措施。这些官员之所以能一呼百应,开展民间救助,除了预防瘟疫扩散、维护地方秩序的现实考虑,传统的慈善助人的信仰和价值观也起了重要作用。
古代的保障和救济思想,不管是公平平等、互助救济,还是大同、民主民生等,都对现在的住房保障工作有很大的启发和指导意义。儒家独特的基于“推己及人”出发的爱民思想,为理解住房保障工作提供了一个新的视角,面对民众的苦难,通过感同身受,从情理上为住房解困工作占领了道德的制高点。但是,中国古代并未发展出现代意义上专门的住房保障思想,主要有以下三个方面的原因。
一是狭义的住房保障是工业化和城镇化之后的产物,当时的社会生产力对于大规模的解决民众的住房问题还缺乏必要性和紧迫性。道教典籍《太平经》认为人类的生存有“两大急”和“一小急”,两大急是饮食和男女之情,一小急也叫半急,即穿衣。在古代农业社会,人们首先关注的是吃饭、穿衣。只要稀缺的田地资源得到分配,人们可以从田地上解决衣、食、住等主要问题,住房通过因地取材、因陋就简就能得到最低程度的满足,因此住房问题尚未单独出来,受到专门的重点关注。美国社会学家亚历克斯·蒂奥(Alex Thio)指出,促进城市激增的主要因素是工业革命,工业革命引发了一系列相关活动,人口爆炸、人口激增、技术爆发,导致产品增长,农产品剩余,仅需很少的农民就可以供养比之前更多的人口,多余的农业人口从农场转移到城市。这样人们从农村到城市发生了位移(人口激增),而且在有限的区域里人口更加集中(人口内爆)。英国是最早实施住房保障的国家之一,现代意义上的住房保障始于20世纪初,在瓦特发明蒸汽机和圈地运动之后,城市化进程加快,城市人口急剧增加,直到1919 年英国才颁布《住房与城镇计划法》,第一次将为劳动阶段提供住房作为地方政府的法定责任。法国也是在工业化进程加快的基础上,于1894年出台了《施格弗莱德法》,建立了“廉租住房委员会”,逐步健全社会住房体系。
二是儒家的宗法制度和家庭观念相较于西方的城邦社会更强,人们遇到困难首先会从家族内部想办法。中国近代的社会改革家冯桂芬力主“复宗法”,仿照宋代范仲淹设立义庄的做法,提倡家庭内设立义庄,内设养老室、恤嫠室、育婴室等,专门救济本族的鳏寡孤独者。在救济顺序上,人们往往优先考虑同宗同族家庭成员,宗族是维护家庭成员生存的最直接和最根本的保障网。“在儒家社会,政府不应当为贫困者提供住房补贴,因为这些贫困者会受到其家庭的照顾。如果家庭没有办法提供帮助,这些贫困者会转向同时的社会关系网寻求帮助,寻求政府帮助是最后的办法”。传统文化倡导人们行善以得到好的报应,后代子孙能因自己的德行受到长久的善报,所谓积善之家必有余庆,能荫及子孙。儒家社会的家文化,甚至在现行住房保障实践中也应予考虑,香港为鼓励较年青的家庭照顾年长父母或亲属,促进家庭和谐共融,提出了家有长者优先配屋计划和新市乐天伦优先配屋计划。目前,这两个计划已经合并为天伦乐优先配屋计划。
三是中国传统的整体思维方式与分析思维有较大不同。古人天一合一、明理见性的思维方式,往往从宏观、整体或系统的角度思考问题,与西方讲究分析、解剖的方式有很大区别。老子所谓“ 甘其食,美其服,安其居,乐其俗”已经表达了人们安居乐业的理想社会,近代太平天国提出的“有田同耕、有衣同穿、有钱同使、无处不保暖、无处不均匀”,同样包含人人有房住的意义。康有为提出了一切归公的公有化主张,所有社会福利事业均由公共机构来承担,包括公教、公养、公恤、设立公立医院等,对于大同理想作了进一步的阐述,但未精细到对住房问题作长篇大论的解释。整体思维和分析思维不存在孰优孰劣的问题,长于定性分析还是量化分析也不是判定思维成果的关键因素,从社会发展和专业分工来看,住房保障的问题和解决成果是随着实践的发展而不断丰富的,所以只有在住房保障深入发展的情况下,分析思维才更容易获得理论成果。
参考文献
[1].(美)亚历克斯·蒂奥(Alex Thio)著丛霞译.大众社会学(第7版)人民邮电出版社.2012.5
住房保障银行 篇8
2008年5月, 北京市开始进行两限房购买资格审批。如今, 通过申请、审核、公示, 4万户居民获得了两限房的购买资格, 3.6万户完成签约。“北京效率”的背后, 不仅有相关工作人员的辛劳, 更体现了他们无私的“服务员”意识。
做好住房保障工作, 首先要改变重审批轻服务的观念。北京市住房保障中心主任程建华说:“住房保障工作是一项花钱办实事的工作, 也是一件服务性的工作。”抱着这样的理念, 北京市民想到的一些关于保障性住房的问题, 主管部门已经提前为他们准备好了答案。
一是多层次。除廉租住房、经济适用住房、两限房以外, 北京市还积极进行研究和试点工作, 参照兄弟城市的经验, 引入公共租赁房概念。“北京一直坚持多元化解困。”
二是跨区选。户口和工作单位不在一个区怎么办?户口在郊区, 工作单位却在市区怎么办?自己的户口和老人不在一个区怎么办……这些问题有望在今年得到解决。据了解, 北京市正在研究两限房“跨区选”问题。除此以外, 两限房的价格定位、与购买人群的对接、审核程序的简化和提高效率等诸多方面也将得到改善。
三是深调查。实物配租还是货币补贴?宣武区房管局局长肖建认为, 在廉租房的保障方式上, 一定要做好调查。他给记者讲了一个故事:在入户调查的时候, 白纸坊街道有一位叫李民生的居民, 怎么也不肯接受给他安排的廉租房。经过询问才知道, 他患有重度脊椎炎, 为了看病方便, 更愿意选择货币补贴。“百姓的需求不一样, 这就要求我们做好入户调查, 真正实现以人为本, 不能想当然地一刀切。”肖建说。
四是重质量。便宜的房子是不是意味着质量差?在保障性住房刚刚推出的时候, 市民曾有这样的疑问。不过, 疑问很快就被打消了。在北京市目前推出的9块两限房用地中, 北京住总、北京城建、金隅地产等国企背景的企业占有相当比例, 保利、富力等知名企业也有参与。金隅集团先后开发建设了建欣苑、晋元庄、朝阳新城等6个经济适用房项目, 以及金隅美和园、金福苑等4个两限房项目, 总占地面积达到2 8 8公顷。对此, 金隅集团房地产开发部经理王世忠表示:“住房不仅仅是商品, 更体现一种保障。尽管利润低, 但是更体现企业的社会责任, 房屋质量不能比商品房差。”
2007年, 宣武区作为北京市住房基本保障体系建设试点区, 在陶然亭街道率先启动了试点工作。试点工作正式进入咨询、受理阶段以后, 社区的居民反响特别热烈, 还有其他地区的居民也到区住房保障办公室和街道进行咨询。作为北京市“三审两公示”的发源地, 宣武区共散发宣传材料19.5万份, 至今已进行了25批次的公示和7次摇号。不少工作人员累得讲不出话, 有的甚至晕倒在办公现场。工作刚刚展开的时候, 宣武区安排了20多个人专门负责接电话, 为市民做咨询服务, 最多的时候1个月能接8000多个电话。
目前, 全市18个区县的314个街道或乡镇都已经开设了保障房审核窗口。据了解, 北京市户籍人口目前已达到1 3 0 0万人以上, 但市、区、街道等各级住房保障主管部门的工作人员加在一起还不到2000人;面对在3年时间内基本解决全市28万户居民住房困难的任务, 北京市住房保障中心的工作人员克服困难, 在严格审核的前提下, 加快解决住房困难家庭的实际问题。
重庆:努力改善农民工居住条件
重庆市按照“政府引导, 市场运作, 谁用工谁负责”的原则, 制定了相应的引导政策, 多渠道增加农民工租赁房源, 并参照经济适用房政策, 鼓励企业在工业园区为农民工建设集体宿舍或经济公寓。
俗话说, 安居才能立业, 农民工又何尝不是这样。重庆秋田公司党委副书记贺永林在回忆起陈年旧事的时候连连摇头:“厂里7 0%以上都是农民工, 但是我们总是留不住人。后来才知道, 上夜班的工人回不了家, 他们在城里也租不起房”。
重庆建桥工业园80余家入驻企业反映的同一个问题就是农民工在城市里没有家, 员工的流动性比较大。为此, 根据重庆市的相关政策, 建桥工业园投资4亿元, 从2007年开始兴建小户型农民工蓝领公寓。目前, 一期“蓝之托”和“蓝沁苑”已经竣工, 且水电气齐全, 共可容纳两万余名农民工居住, 2000余名农民工已正式入住。
蓝领公寓不仅为企业的发展提高了软环境, 而且在农民工住得起、政府拿得出、企业能负担的前提下, 让农民工逐渐夯实了经济基础。搬到建桥工业园以后, 秋田公司以成本价购买了3栋楼、共240套农民工公寓, 一下子解决了住宿的大问题。“现在我们特别愿意请外资企业来参观我们的宿舍, 企业形象提高了, 效益自然也好了, 工人们自然也赚得多了。企业骨干和家庭可单独住一套, 其他的住集体宿舍, 新员工学徒期间可以不要钱。”贺永林说, “我们的厂子就在公寓对面, 房子由园区进行统一的物业管理, 省心、省力、省钱。”
重庆市通过适当补贴的方式, 鼓励街道、社会单位和集体将存量房、闲置房改建为适合农民工居住的“阳光公寓”, 并通过税费减免, 鼓励个人把宽余的住房向农民工出租。
在重庆, 农民工经济租用房已成为和廉租房、经济适用房、限价商品房并列的4大住房保障方式。同时, 支持农民工购房的相关政策和住房公积金也已成为改善农民工住房条件的重要手段。
据重庆市国土房管局副局长孙力介绍, 目前有300万名以上的农民工在重庆市和周边打工, 住房问题突出, 甚至比公务员、大学生更迫切。“农民工出来就是为了赚钱, 我们要为他们想办法节约支出。”孙力说。
据统计, 2008年重庆市通过闲置房屋改造、工业园区集中修建等方式新增农民工集体宿舍或公寓30余万平方米。截至2008年底, 重庆市已为农民工提供了8 1万平方米的经济公寓。2009年上半年, 又新开工建设25万平方米。
此外, 重庆市农民工在事业上小有所成的不在少数, 所以该市也鼓励农民工自主购房改善居住条件。重庆市出台了农民工购买商品住房的契税优惠政策, 对农民工首次在城镇购房免缴契税。目前, 根据有关规定, 重庆市凡是人均可支配收入和住房面积符合经济适用住房购买条件的进城务工农村家庭, 都可以申请购买经济适用住房用以改善居住条件。据统计, 2 0 0 8年, 重庆市户籍的农民在主城区购买商品房1 7 5 9 3套, 已占全年交易量的1 5%。另外, 重庆市还督促有条件的单位为聘用的外来务工人员缴存住房公积金。截至2 0 0 8年底, 隆鑫、力帆等150余个单位为4万多名农民工缴存了住房公积金。
武汉:青山工棚变新屋
作为全国6大老工业城市之一, 武汉市在计划经济时代秉承的是“先生产、后生活”的指导思想, 住房问题历史欠账较多, 住房矛盾十分突出。改革开放以前, 武汉市城镇居民的住房水平在全国省会城市中排名落后, 人均住房建筑面积仅为7平方米, 近一半的城镇居民家庭缺房或无房。
上世纪50年代, 为建设武钢、青山热电厂等一批国有大中型企业, 大批工人集聚青山。随着企业的建成, 在企业附近也产生了一处处为建筑工人搭建的工棚及简易住宅。这些工棚及简易住宅集中于工人村、青山镇、厂前3个街道办事处的11个社区, 占地面积6220亩, 房屋总建筑面积59万平方米, 居民1.3万余户, 常住人口4万余人。据初步统计, 该区域低收入家庭达8100多户, 其中低保户达3000余户。该区域居民约占青山区总人口的十分之一, 是武汉市规模最大的棚户区。这些住宅建设时间长、房屋质量差、户均面积小、基础设施配套不全、生活环境质量较差, 群众生活十分不便, 各类安全事故多发。当地居民群众热切期盼改善居住条件和生活环境。
湖北省、市、区各级政府都高度重视青山老工业区棚户区改造工程, 把改善产业工人的居住条件作为贯彻科学发展观、为民造福的一件大事来抓, 作为以人为本、关注民生、构建和谐社会的一项“惠民工程”来落实。武汉市市委、市政府经深入调研, 专题研究, 于2006年9月决定实施青山老工业区棚户区改造工程。武汉市成立了以副市长尹维真为组长的支持青山老工业区棚户区改造工程建设领导小组, 确定了“政府主导、企业参与, 统一规划、分步实施, 政策支持、市场运作, 封闭运行、总体平衡”的原则及一系列支持政策。2 0 0 8年、2009年, 市政府连续两年将安居工程建设列入为民办理的10件实事之一, 进一步加大了青山老工业区棚户区改造工程的实施力度。
青山区借鉴东北等其他地方的经验, 充分发挥市场机制的作用, 成立了武汉青山安居建设工程有限公司, 作为棚户区改造项目的业主。公司注册资金1亿元, 于2007年8月1日挂牌运作。为此, 青山区先后从全区机关和企事业单位抽调了200余名干部参与棚户区改造拆迁、建设和安置工作, 为棚户区改造工作搭建了一个有效的工作平台。
同时, 为了进一步加大青山棚户区改造的工作力度, 武汉市明确了武汉地产集团作为青山老工业棚户区改造的项目业主, 发挥其国有大型房地产开发企业的优势, 负责项目的资金筹措、建设组织等工作。武汉地产集团的及时加入, 为棚户区改造工作增加了有效载体, 大大加快了工程实施的进程。
临江港湾小区是青山棚户区改造第一个安置项目, 北临长江, 西望正在建设中的天兴洲大桥, 东南与青山港相伴, 自然环境宜人, 非常适宜居住。小区占地面积约1 0 0亩, 总建筑面积16.83万平方米, 共安置棚户区拆迁居民2286户。小区还配备智能化管理、控制系统, 绿化率达到3 5%。
小区在设计之初和工程建设中, 考虑到棚户区居民经济收入有限, 所有的房屋都设计成简装修的安居房, 并采用节能灯具、节水马桶、环保涂料等高质低耗产品, 回迁居民拿钥匙即可入住。而且小区视线景观良好, 配套设施齐全, 可以说价格不高质量好, 面积不大功能全。
临江港湾小区建设工程于2007年4月立项, 7月开始拆迁, 1 0月开工建设, 实现了当年立项、当年拆迁、当年开工建设、当年见形象进度的良好开局。目前, 小区建筑已全部结构封顶, 今年6月底全面竣工, 7月初开始分批交房。
为切实做好临江港湾2286户回迁户的安置工作, 青山区成立了以区主要领导为组长的安置工作领导小组, 并组建工作专班, 制定了房屋分配、选房、房款缴纳、两证办理、小区物业管理、社区组建等工作方案, 确保公开、公平、有序、稳定回迁。为了照顾棚户区内住房特困居民, 在市、区相关部门的大力支持下, 临江港湾小区内特别设计、建设了50套廉租房, 并在拆迁和选房过程中, 对低保户和经济特别困难的棚户区居民给予优先安排。目前, 临江港湾小区50套廉租房已全部被回迁的特困居民申请、选房完毕。
青岛:三大理念说保障
为了解决好群众的住房问题, 青岛市坚持“政府有所作为、重点保障低收入家庭、城市土地出让收益回馈民生”的3个理念, 连续3年把住房保障工作作为市政府为民办好的实事之首。
全面保障全力支持。“老百姓需要什么, 咱就干什么。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长杜本好如是说。话不是凭空来的。在他身后, 由青岛市政府全额投资5亿元建设的河马石租赁住房项目的15栋住宅楼已接近完工, 将提供近3000套的各类租赁住房给青岛市的住房困难家庭。
不同条件的家庭需要不同的住房保障方式。在青岛, 几乎所有的住房困难家庭都能找到适合自己的住房保障方式。通过几年的实践, 青岛市已经建立了廉租住房、经济适用房、限价商品房和以商品房为主体, 政府投资建设与市场化方式建设的两类租赁住房作为补充的“4+2”住房保障与供应体系。目前, 他们正在探索整合廉租住房制度和保障性租赁住房制度, 将更多的‘夹心层’家庭纳入保障范围。
在“4+2”体制的背后, 青岛市建立起了市、区两级财政统筹安排的住房保障资金筹措机制。2009年, 该市还将投入6.21亿元, 专项用于廉租住房的筹建, 投入近1亿元用于发放廉租住房租金补贴。价格低, 质量绝不打折“南北通透, 紧邻核心商业区, 提包即可入住……”。听上去似乎是高档公寓的广告词, 但这却是青岛市道口路保障性住房项目的实际情况。这个用于回迁的小区, 不仅距离青岛最繁华的台东商业区仅仅几百米, 更吸引人的是, 该项目的42套廉租房每月仅需要居住家庭每月支付不到50元的租金和10余元的物业费;而另外的27套经济适用房的售价, 也远远低于该区域普通商品房超过每平方米9000元的售价。而另一个保障性住房项目——新岭花园小区, 容积率仅为2.21, 绿化率则达到了4 0%, 甚至超过了普通商品房小区的建设标准。
在土地供应方面, 青岛市规定, 所有旧城区、“城中村”改造项目和纳入土地储备、规划为住宅用途的企事业单位用地, 都必须严格按照规定比例配建保障性住房, 从而有效保证了保障性住房的土地供应, 把钱用在刀刃上。
青岛市积极采取建、购、改的方式, 多渠道筹集保障性住房房源, 充分利用并改造现有存量房源, 降低建设成本。2007年, 青岛市将“杭州支路——鞍山路快速路”部分腾空房屋, 按照廉租住房标准进行了改造, 配租给了430余户低保家庭。作为典型的改建型廉租住房项目, 从加盖每户独立的卫生间、厨房, 到添设3个“温馨之家”便民服务点, 杭鞍快速路项目的建设工作可谓十分周全。
厦门:愿作住房保障试验田
当很多城市开始学习“逐级审核多次公示”的“厦门蓝本”时, 厦门市已经实现了“五审两监督两公示”的新模式;当《住房保障法》还处在酝酿准备阶段时, 《厦门市社会保障性住房管理条例》 (以下简称《条例》) 已经呱呱坠地。作为特区, 厦门市的经济发展快人一步, 而厦门市住房保障工作的“金点子”, 似乎也总是快人一步。在保障性住房制度不断发展完善的过程中, 厦门市一次次站在全国的前列, 充当了“试验田”。
《厦门市社会保障性住房管理条例》已于2009年6月1日起正式施行。作为全国第一部社会保障性住房地方法规, 《条例》从立法上强调解决居民的住房困难是政府的重要职责, 并涉及保障性住房的规划与建设、申请与分配、售价与租金、使用管理、退出和法律责任等多项内容。《条例》的施行, 使厦门市住房保障制度迈出了由建立到健全的重要一步。
据厦门市人民政府办公厅保障性住房处处长王朝晖介绍, 厦门市从2006年开始实施社会保障性住房政策工作以来, 先后制定出台了20多个管理规范及操作办法, 为《条例》的出台提供了依据和基础。但是, 保障工作仍然存在很多局限和不足, 如涉及范围广、牵扯单位多、覆盖人群数量大, 而且关于退出机制和惩罚措施也一直缺乏法律依据。
实践也证明, 仅靠政策完善住房保障制度是不够的, 人们期望住房保障制度能上升到立法的高度。目前, 我国的住房保障体系已经基本建立, 但是如果要健全, 政策法制化与规范化就成为一个重要的环节。住房和城乡建设部住房保障司2009年的工作内容, 就包含了《住房保障法》的调研与起草工作。
从2008年开始, 厦门市社会保障性住房开始进入分配和入住阶段。因此, 如何有效防止骗租、骗购现象和转租牟利行为, 加大对违规者的处罚力度, 成为厦门市思考的一个重要问题。《条例》的出台不仅为管理与处罚提供了依据, 也是对厦门市近年来住房保障工作的一种总结和肯定。
《条例》首先强调了政府的责任, 确立了政府的主导地位;其次在保障对象上体现了全覆盖、多层次、多元化的立法思路, 并规范了社会保障性住房的规划、建设、资金使用等环节, 对住房的分配和使用都做出了相应的规范。
厦门市认为, 市民都应该享受改革开放和经济发展的成果, 但只要在住房保障的问题上划分档次、制定收入标准, 就难以实现真正意义的“全覆盖”, 从而出现“夹心层”。
为此, 厦门市向无经济能力购买经济适用房的住房困难家庭, 提供出租的保障性租赁房。按照市场租金标准, 政府根据不同家庭收入标准给予不同租金补助的住房。
由于厦门市人口总数相对较少, 财政收入较高, 保障住房工作开展较早, 因此厦门市又首先提出“保障性商品房”的概念, 将非低收入无住房家庭纳入社会保障性住房体系, 通过价格调节实现对该群体的适度保障。此外, 厦门市还为刚参加工作的公务人员提供了过渡性租赁住房, 为亟须的人才提供了人才住房。
住房保障银行 篇9
1 住房保障对住房租赁市场有一定的依赖性
为了正确理解住房租赁和住房保障之间的关系问题, 有必要事先进行几个重要关系的再认识。它们分别是:住房保障与住房市场、住房租赁市场与住房销售市场以及住房租赁市场与住房保障制度之间的关系。
1.1 住房保障与住房市场
实际上, 住房保障与住房市场之间的关系问题, 就是政府和市场之间的关系问题。住房保障从根本上来说是市场在配置住房资源的时候出现了“市场失灵”以后, 由政府出面对住房问题的干预。因为, 住房是一种特殊的商品, 兼有商品和福利的属性。单凭市场方式, 不可能满足所有人的住房需求。为了解决低收入人群的住房问题, 作为市场的补充手段, 应由政府进行相应的住房保障。可以说, 住房保障和住房市场分别是住房问题上的“两只手”, “两手都要抓, 都要硬”, 才有可能较好地解决住房问题。
1.2 住房租赁市场与住房销售市场
租赁和销售是住房市场上两种基本的流通和消费方式。并且, 住房租赁市场与住房销售市场之间通过住房租售比的变化进行相应的作用和变化, 并共同影响和构成住房市场。住房租赁市场与住房销售市场相互作用并共同构成住房市场的具体机理是:首先, 在既定的房地产存量水平上, 通过租赁市场的需求的变化发现均衡租金R, 使房地产需求量和存量达到平衡。然后, 这个租金水平R通过资本化率i决定房地产的市场价格P, 即P=R/i。再接下来, 该价格水平将决定新的房地产开发建设量。最后, 这个新的建设增量C将加入房地产的原有存量而形成新的存量。由此可见, 住房租赁市场在住房市场体系中占居特殊地位。事实上, 在市场经济发达国家, 住房租赁市场起着极为重要的作用。比如, 下表是部分欧盟国家20世纪末的收入水平和住房产权结构情况。图1是2002年各国住房自有率%。从中可以看出, 在这些国家, 住房租赁在住房消费和流通中起着重要的作用, 住房租赁市场在整个住房市场体系中举足轻重。
资料来源:Paul Balchin:Housing Policy in Europe, 1996;王诚庆.建立住房保障体系和完善房地产市场的关系[J].中国城市经济, 2008 (2) .
资料来源:崔光灿.住房租赁市场的国际比较研究[J].上海房地产, 2007 (4) .
1.3 住房租赁市场与住房保障制度
住房租赁市场主要满足以下三种人群的需求:首先是买不起住房的低收入人群, 如老年困难户;其次是暂时买不起住房的成长性低收入人群, 如年轻白领;然后是不适宜买房的流动人群, 如因工作需要而短期外派的人员。住房保障制度往往分别通过供给方政策和需求方政策达到保障特定人群基本居住权的目的。其中, 供给方政策主要是政府直接或间接提供公共租赁住房, 专门出租给特定人群。需求方政策主要是以补贴的方式提高特定人群的住房消费能力, 让他们在住房租赁市场上租住相应的住房。考察住房租赁市场与住房保障制度的目标人群可以发现, 两者有可观的交叉部分。因为, 住房保障制度的两种政策实施都与住房租赁市场有着一定的关系。供给方政策的实施可能由于住房的福利属性对业已形成的住房租赁市场有一定的影响, 但也在一定程度上受益于其如思想接受等方面的因素而利于实施。而需求方政策则在较大程度上依赖于住房租赁市场的良好运行。可见, 住房保障制度对住房租赁市场有一定的依赖性, 培育和发展住房租赁市场有利于构建和完善住房保障制度。
2 典型国家发展住房租赁市场的经验启示
英国的住房租赁市场以控租和公共住房建设为主, 美国的住房租赁市场以租金补贴和少量的公共住房为主, 日本和德国的住房租赁市场以政府为主导、以民间为主要力量。虽然不同国家、不同时期的管理力度和具体措施有所不同, 但在发展住房租赁市场、解决住房问题、进行住房保障的过程中, 都从不同角度为我们提供了可以借鉴的相应经验和启示。在这些经验启示中, 租赁房源渠道、租赁住房特征和租赁市场管理等几个方面值得一提并引起相应的注意。
2.1 租赁房源渠道多样
从世界住房租赁市场的发展经历了自由租赁、公共租赁政策产生与发展和自由租赁与公有租赁并行三个阶段。自由租赁和公有租赁是住房租赁市场中两种基本的交易形式。住房租赁市场的房源可以由政府直接投资建设, 也可以由政府引导和鼓励个人和企业参与供给。住房租赁市场的供给主体包括政府、单位和个人, 从源头上解决了租赁住房的供给渠道问题。
2.2 租赁住房特征明显
住房销售与住房租赁的消费方式和需求主体都有着明显的特征, 相应地, 租赁住房也具备了与其消费方式和需求主体相适应的产品特征。以日本为例, 租赁住房面积小、配套少、结构简单、舒适度不高, 消费群体有明显的职业特征, 大部分都是工薪阶层, 收入需求弹性呈现负数。图2就是日本租赁住房按面积分类的图示。从中可知, 日本占73%的租赁住房面积在50m2以下, 是日本租赁住房的主体部分;50～100m2的租赁住房较少, 约占24%;100m2以上的租赁住房则更少, 仅为3%。
资料来源:陈慧君.日本住宅租赁市场特征与成因浅析[J].住宅科技, 2003 (6) .
2.3 租赁市场管理有方
住房租赁方式中, 住房的流通和消费是同时进行的。相应地, 住房租赁市场主体之间的契约关系存续时间比较长。俗话说, 夜长梦多。住房租赁市场的管理也就显得更加重要。事实上, 住房租赁市场的发展与完善依赖于市场秩序的良好维护和市场管理的有效进行。法制建设是有效方式之一。比如, 德国制定了比较完备的住房合同管理、租金管理以及相关秩序管理方面的法律。再如, 对中介人连带责任的规定, 对二房东的明确禁止等。德国住房租赁市场, 乃至住房市场与住房制度的发展和完善与其对租赁市场管理的重视和法律建设是分不开的。
3 发展住房租赁市场, 完善住房保障制度
如前所述, 住房租赁与住房保障之间关系密切, 住房保障制度对住房租赁市场有一定的依赖性, 培育和发展住房租赁市场有利于构建和完善住房保障制度。本文认为, 着眼于完善住房保障制度发展住房租赁市场, 需要特别注意以下几个方面。
3.1 立足国情、实事求是, 恰当处理政府与市场之间的关系
住房保障是政府无可推卸的责任。住房市场的调控和管理, 是政府工作的重要内容。因此, 着眼于完善住房保障制度发展住房租赁市场, 必将涉及政府与市场之间的关系问题。同时需要注意以下几点:一是立足国情、实事求是, 把典型国家的经验与启示同本国、本市的具体实际相结合, 避免生搬硬套、教条主义。二是坚持市场原则, 采取市场化方式, 以促进住房保障政策的贯彻实施。比如, 鼓励私人和企业参与租赁住房的供给, 以拓宽租赁房源, 培育和完善住房租赁市场。另外, 还可以在住房保障政策实施的适当环节尽量引入市场机制。这样, 不仅可以减轻政府的负担, 而且可以提高住房保障政策的实施效率。
3.2 正确认识住房租赁市场本质, 真正摆好住房租赁市场位置
住房租赁市场是住房市场的重要组成部分, 与住房保障制度的关系密切。完善和发展住房租赁市场, 有利于完善和发展住房市场体系的同时, 有利于住房保障制度的构建和完善。健康、成熟的住房租赁市场, 有助于住房梯级消费模式的实现, 是解决中低收入家庭住房问题的必要条件之一。现阶段, 有必要在落实中央30/70政策的同时, 鼓励企业参与住房租赁活动, 其形式可以是成立租赁公司专门经营, 也可以是“开发+租赁+销售”的方式参与经营。另外, 还可以通过税收优惠政策引导私人参与住房租赁供给。
3.3 积极采取鼓励措施, 构建和培育住房租赁市场
国家统计局全国1%人口抽样调查资料显示, 到2005年年底, 城镇居民家庭中, 39.8%的家庭户住房为自建房 (主要是在居民可以获得土地的县城和镇) , 14.1%的家庭户是购买的商品房, 5.7%的家庭户是购买的经济适用房, 18.3%的家庭户是购买的原公有住房, 只有17.7%的家庭户租房居住, 其中大约2/3租用商品房, 1/3租用公有住房。近两年随着大中城市房地产业的大发展, 城镇居民购房的数量不断上升, 估计租房居住的家庭占家庭总数的比例已下降到15%以下。可见, 现阶段我国住房租赁市场依然滞后, 积极采取鼓励措施, 构建和培育住房租赁市场, 应该是近期内住房市场方面重点抓起的工作。
3.4 切实加强市场管理和法制建设, 发展和完善住房租赁市场
住房租赁市场的管理和建设方面, 我国政府和有关部门也做了不少努力, 并取得了相应的成绩。有目共睹, 我国住房销售市场已经有了较为可观的发展成果。但是, 现阶段我国住房租赁市场依然滞后。可见, 在鼓励举措实施的同时, 随着住房租赁市场的进一步发展, 需要进一步切实加强市场管理和法制建设。并且, 始终强调立足国情和市情的基础上, 注意借鉴其他国家和地区的经验, 做好住房合同管理、租金管理和相关秩序管理及其法制建设。也就是说, 在当前必须正视住宅销售市场异常发达的实际情况, 在现行制度框架下探索有效路径、高起点培育住宅租赁市场。
摘要：住房租赁市场是住房市场的重要组成部分。本文通过住房保障与住房市场、住房租赁市场与住房销售市场关系的再认识, 说明了住房保障制度对住房租赁市场的依赖性。同时, 着眼于我国住房租赁市场发展滞后的现状, 在借鉴典型国家住房租赁市场发展经验的基础上, 提出了现阶段在我国发展住房租赁市场、完善住房保障制度的若干建议。
关键词：住房租赁,住房市场,住房保障
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住房保障银行 篇10
记者:目前,我国一方面是房价高企,一方面是弱势群体住房难,曾主任对这个现象有何看法?
曾主任:当前,我国住房供应与住房市场,出现了“高房价”与“住房难”的突出问题。从对多种评价指标的分析结果来看,当房价出现了与实际价值的分离,与均衡价格的偏离,与收入水平脱离的时候,房地产的泡沫便产生了。
眼前的形势是严峻的,“高房价”给整个产业、市场乃至消费者权益,带来了巨大的负面影响;对收入分配差距的拉大,对经济结构的扭曲,对居民消费的抑制,对产业和市场基础的损害,削减了持续发展的动力。社会生产成本将因它而大幅提高,政府所获的高额地价,将加倍付出偿还的代价。更为严重的是,这种情况已成逐步蔓延之势和恶性循环之态。
当务之急,是要改变住房的供应模式,既解决眼前的现实问题,又能科学地构建具有中国特色的住房制度。目前,有些国家实行的“济贫式”、“普惠式”、“自由市场式”均不适合我国国情。我们只能走属于自己的住房道路。
我们采取的住房供应模式应该是这样的:本着民生为主的宗旨,坚持政府干预下的住房市场化。按“住有所居”的要求,推行基本住房保障制度,实行市场与保障相结合的,区分不同支付能力的、差别化的分类供应,分层保障。
这种模式有这样几个特点:一是按支付能力实行差别化的分类供应:对高收入者和部分中等收入者,由市场提供商品房;对适度消费的中等收入者提供集约式的普通商品房;对中低收入者提供保障住房。二是将保障住房纳入供应主流渠道,改变被边缘化的状况。三是扩大住房保障规模使之惠及大多数。四是在解决特殊困难的同时兼顾改善住房。
这种模式从现实出发,务实地确定了城市保障住房供应范围。廉租房范围适当扩大、在运作上可考虑通过提高租房补贴与公共租赁房衔接;经济适用房将“扩大范围,降低门槛,明晰产权,减少补贴”;公共租赁房将承担多层次保障衔接的责任,承接多种消费模式间的过度。为适应市场供应的变化,“保障住房”的形态延伸了一下,扩大至集约式的普通商品房。为适度消费的中等收入人群服务,它处于市场供应与保障供应的交叉区间,意在“保护”,以将消费成本控制在可承受的范围内。
记者:要确立中国住房保障体系,就必须构建住房保障机制,请问我们如何构建住房保障机制?
曾主任:构建住房保障权利维护机制,这是住房保障的生命线。多年来,我国一直强调要重视住房保障,却一直得不到理想的效果,就是因为保障权利得不到保护,致使保障的目标常常落空。
那么,为什么要有权利维护机制?因为维护权利不是下一个决心,紧急突击一下就能解决问题的。它需要资源、财富的投入和一定的运营方式做保证。供应和保障的过程,必定是一个平衡利益,协调矛盾的过程。维护权利不能流于口头,止于象征。要真心实意做这件事,就需要在体制、结构和制度上有所改变。比如,资源如何配置?金融如何取向?开发如何定位?交易如何平等?怎样将上述因素结成合力?一言以蔽之,就是要在住房供应的过程中,通过精心组织,建立起住房保障的权利维护机制。这恰恰是住房保障赖以成功的保证。
与此相对应,还要建立住房供应过程中的约束机制。比如:
一、对供与需的双方资源配置的控制,对金融支撑的把握,对开发过程的监管,对肆意扩张与暴利行为的制约等。
二、在保障住房的实物形态上,在保留和完善现有保障形式的基础上,逐步过度到统一为租赁式保障住房和产权式保障住房两种形态,并形成科学的住房保障序列。
三、实行产权式保障与租赁式保障对接,为保障住房从租赁式向产权式演变预留通道和空间(如“先租后买”、“金融租赁”、“共有产权”等),以减轻保障事业负担,解决更多人的住房问题。
四、将廉租制度建设与租赁体系建设有机结合,通过发放租房券,实行统一租金,区别补贴的办法,让公共租赁房承担起三个层次(廉租房、经济房、普通商品房)的保障职能,逐步成长为城市住房租赁体系的骨干;颁布“租金管理条例”,实行“低税赋、严管理、信息化、可监测”的住房租赁管理制度,为建立成熟的租赁市场奠定基础。
五、创新保障住房流通方式,建立“政策扶持,个人消费,多项选择,自动生成”的动态调节机制,让社会各方面及个人参与发展,使住房保障的“变动”、“退出”便捷化。
总之,解决住房难的问题,需要在住房供应的过程中,遵循规律,寻求一种平衡、协调、和谐的境界。这才是解决问题的治本之道。
记者:我国住房保障系统中重要的一环是保障性住房,主要包括经济适用房和廉租房。请问,如何在住房保障体系中强化经济适用房和廉租房建设?
曾主任:经济适用房是建立完善的住房保障系统所不可或缺的重要内容。提起住房保障,就不可不提到经济适用房。党的十七大已明确宣示,我国的住房保障以“住有所居”为目标,这是一个多层次、多形态、多渠道的“大保障”系统。产权式保障是其中的一个层次,而且是不可逾越的。因为,若让商品房与廉租房直接对接,势必在供应体系中留下不小的空白(绝非“夹心层”所能包涵),将使很多人被排除在供应体系之外。这明显与改善民生的宗旨相悖,不符合住房保障的基本要求。产权式保障是目前世界通行的一种保障形态,而这种形态与租赁式保障、其他政策扶助型的保障一样,是不可或缺的。而且,在相当多的国家和地区之中,产权式保障是一种趋势。从发展过程看,往往是先公屋(租赁式),次组屋(产权式)、后购屋(租转产),再特殊人群、再养老等。总之,建立健全住房保障系统,产权式保障无法绕过。而且,离开了它,住房保障系统难以迅速成长,也不可能形成大的气候。
经济适用房是由政府减收土地出让金及有关税费,向中低收入者和部分中等收入者提供以售为主,以租为辅的保障住房。较之过去,它的变动在于“扩大范围、降低门槛、减少补贴、意在保护”。这样做不在于给受益者多少补贴,而在于要有效地压缩利润空间,减少购房者负担,使他们免受市场风险之苦。这样做,虽有边际不清之嫌,但却可以与普通商品房产生良性互动,对建设一个平稳健康的市场极有好处。
记者:建立和完善住房保障配套措施,是实现我国住房保障和谐健康有序的现实需求,也是构建特色住房保障体系的根本要求。请问,我们如何行之有效地建立住房保障配套措施?
曾主任:首先,要重塑运营主体,通过投资主体、开发主体、市场主体的重组,形成政府主导,非营利机构运作,新型服务组织参与,开发公司承接,健康有序的运行机制。要达到此目的,必须相应建立精简、效能的决策、执行、操作系统;建立具有科学性、权威性和协调力的议事决策机构,加强职能部门的组织建设,优化职能配置,提高执行力。在操作层面,搞好非营利住房保障专营机构和互助合作组织的建设,把住房保障作为长期事业谋划,精心安排投入产出,培植循环机制、积累机制、发展机制,以实现可持续发展。
其次,创新住房投融资方式,设立城市住房基金,实行中央、省两级财政住房保障补贴制度,发挥财政资金的主导作用,引入长期信贷,集聚社会资金,吸纳消费资金,放大现金流,形成多元投融资与财政补贴配套的住房资金运行格局。按照住房保障宗旨和目标的要求,针对现实存在的突出问题,抓紧制定财政、金融、税收配套政策。
不掏钱保障居民住房？ 篇11
“天气预报”比文件还准
不久前结束的“全国城市住房工作会议”就“全国保障性住房建设”作了专题讨论｡笔者认为这是朝着正确的方向前进了一大步｡
刚刚过去的2007年上半年房价走势让人瞠目结舌｡在房价已经两年呈20%以上涨幅的基础上,再次全国性高涨,其中深圳上半年就暴涨了50%,其他地区上涨30%已经成为稀松平常事｡不论是广州市调控房价的七条政策,还是南京一房一价的做法,都没有束缚住房价这一脱缰的野马｡
近三年的房地产调控越调越失控越调越飞涨｡房价背离大部分人的承受能力,这是不争的事实｡人们有理由思考我们的保障方式与保障路径是不是合理｡
笔者认为,政府出台的有一些办法确实能够抑制房价,但缺少细则,执行不力｡三年来,从2005年的《国八条》､2006年的《国六条》,到2007年的“兵分三路”,出台的各项措施几乎都没有发现管用有效的内容｡加之部分地方政府官员公开为房价高涨张目,房地产开房商的对策化解因此调控成效甚少｡更不容忽视的是,确有许多调控的措施,比如招拍挂政策､控制土地供应､打压小产权房的政策,不论是从市场经济理论､还是从计划经济理论上看,都是推高房价的｡无怪乎房价飞涨､猛涨与报复性上涨｡任志强先生的“只为富人盖房”､“房地产就该暴利”､“政府每调一次就涨一次”､“不买房的都亏了”不幸都一一言中｡某房地产商会公布有48%的经济适用房为富人们占有｡潘石屹为此有一名言:“富人抢走穷人的救济粮｡”开发商的“房地产天气预报”比文件准确｡这一现象值得深思｡
正像笔者在2006年接受媒体采访时曾经大声呼吁的那样,房价不是调控核心,核心问题是居民的住房保障问题｡这也是本次“全国住房工作会议”的研究重点｡
回首今年年初,建设部汪光焘部长在全国建设工作会议上指出,“住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障”,他指出:“从十多年探索与改革的实践看,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题｡”三年的调控历程,政府调控思路从“房价调控”回归“保障性住房”,也说明房地产市场调控是一个探索的过程｡
“住房自有率”是个伪命题
宏观的房地产市场应当分为两大块,一是保障性住房,二是商品房市场｡我们近几年的房地产调控成效逆动,问题的关键在于混淆两者的区别,把保障性住房委托给开发商｡更何况保障性住房从总量上看仅不足2%-3%,而且许多机关单位集资建房还占用其额度,加上高收入人群弄虚作假拿走了一部分经济适用房,因此保障性住房成为点缀,全社会只有向开发商购房一条路｡最近的会议仅落实了特困户的廉租房,占70%以上的中低收入者未进入政策保障的范围,这显然与民众的要求相距甚远｡
近一年来,众多专家在讨论房价高涨的成因时多次引用一个数字,就是中国的城市住房自有率已经达到82%,国外许多发达国家的住房自有率不足60%,有的甚至低于50%,认为中国人拥有自己的产权房的意识太浓,我们住房保障制度做得已经很不错了｡我认为这其实是一个伪命题,中外的情况不具有可比性｡
事实上,近几年当中我们把世界上一些能找到资料的国家住房制度都进行了一些研究｡比如说美国的社会保障体制比较健全,没有户籍等二元体制,社会的创业机会比较多,那又是一个汽车上的国家｡买房对一部分习惯于流动的人群来说,不仅不方便,而且买了也会卖出去｡
在美国和西欧,与个人收入的比例折合起来算,买房和租房相对都很便宜｡此外,美国有17%左右,西欧有高于20%的人口居住在政府或企业提供的廉租房里｡而美国与西欧的老年人往往到了65岁就出售自己的住房住进老年公寓｡
但是在中国的许多城市,“购房入户”叫得很起劲;大城市租房价格相当贵,与其把钱交了房租,不如贷款购房;炒房还可以有巨大的增值｡在这种情况下住房自有率当然高｡再说,住房自有率也不等于平均自有率,有一部分人有多套住房,有许多人一套没有｡所以住房自有率说明不了任何问题｡
解决居民住房权利的现实途径
笔者认为,作为共和国公民,城市居民实现住房权利是宪法赋予的神圣的权利之一,是一种基本的社会公平｡但结合建设部汪光焘部长关于住房权的观点,城市人民有住房权实现途径吗?目前没有｡
依据《中华人民共和国宪法》中关于人民权利的内容,城市人口的住房权是确保的｡在计划经济时期,采取分配的方法来解决｡任何一个人参加工作,供职的单位有责任解决其住房｡单位向职工收取极为低廉的房租｡本人参加工作之初,与一地级市中级法院院长邻居,本人一间20平方住房,院长全家不过三间另带一6平方厨房｡后来本人分到了一套使用面积40平方的住房,当时月工资收入69元(1985年),房租每月只有3元,相当于工资收入1/23,没有听说谁交不起房租｡这和现在市场混乱价高､令人发怵的租房市场完全不一样｡在当时的条件上,这么便宜的住房谁不租是傻子｡同时,人们也没有自己建房的土地与资金条件｡
进入市场经济时代,政府没有找准解决城市居民住房权利实现的途径｡住房市场化到现在已经有10年了｡1998年国务院的23号文件出台时,规定家庭收入低于房价4倍的可以申请补贴｡这个意见是当时一大批专家讨论制订的,也参照国际上的正常做法,即房价为家庭收入的4倍为上限｡所以在这个精神主导下,住房的价格没有出现大幅度波动,老百姓是有承受能力的｡但2003年后,这一政策发生了偏差｡房地产市场已经为房地产开发商把持,政府的经济适用房的管理线条太粗,数量太少,根本无法与开发商抗衡,以至于开发商个人利益最大化,“富人抢走穷人的救济粮”｡
将“宅基地制度”引入城市
反观面广量大的中国农村,政府没有花过一分钱,却从来没有听说农民有太大住房问题｡其原因就在于政府用政策确定了农民解决住房的途径,即农民实际拥有住房权,体现方式就是宅基地制度｡农民在自家的宅基地上建房,花的是建筑物的成本价｡套着这一条思路,50年来,中国农村从来没有出现过农民的住房问题,也没有兴风作浪的房地产开发商｡这一例证值得重视,住房土地使用权问题是其中核心｡
笔者在前不久中国经济体制改革研究会的“低收入人群的住房问题研讨会”上,提出“转换思路,政府建设保障性住房可以不花钱”｡
按照资源公平占有的原则,城市居民应当从土地制度上来解决住房保障问题｡在农村,户均可获得180到400平方米左右的宅基地,那么,我们完全可以把这项制度延伸到城市｡在小城镇,户均可享有60平方米住宅土地使用权,折合成容积率,大约可以购买120-150平方米的住房;在中等城市,为了控制资源,加上容积率提高,每户可以拥有30平方米的住宅土地使用权｡按容积率为1:3的比例,可购买90平方米的住房;在特大型城市,每户可拥有20平方米的住宅土地使用权,按照1:4的容积率,可购买80平方米的住房｡单人户可拥有12-15平方米的住宅土地使用权,购买容积率1:4以上的住房40-50平方米｡
住房保障银行 篇12
住房问题是城镇化过程中城市问题的集中体现,是世界各国遇到的共同难题。改革开放以来,通过一系列的住房制度改革,我国城镇居民住房条件得到了很大改善。但由于正处于历史上最大规模的城镇化进程中,我国总体上仍处于住房短缺时期,住房保障任务艰巨。住房保障是解决当前我国城镇住房问题的重要制度和手段,它的实质就是国家依据相关法律规定,利用各种行政措施,通过国民收入的再分配,保障居民基本居住条件。住房保障的最终目的,就是要让存在住房困难的城镇居民实现“住有所居”的目标,给他们提供合适的住房。
目前,我国住房困难的城镇居民群体众多,尽管一些住房保障工作较为先进的城市和地区已经开展了住房保障信息化工作以促进保障工作的科学性与合理性,但是由于系统功能、信息标准和数据格式等的不统一,各地的数据在统一整合上存在一定的困难。住建部通过对29个省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房保障规范化管理工作检查发现,当前,住房保障规范化管理仍存在一些突出问题,其中住房保障信息管理系统建设滞后,尚未建立有效的监管手段,不能及时监测保障性住房使用和保障对象经济状况变化情况是重要方面。中央政府近年不断加大城镇居民住房保障力度,“十一五”期间已经完成1000万套公共住房,再加上“十二五”期间计划完成的3600万套公共住房建设与筹集,整个“十二五”期间将有超过4000万套的公共住房建设实践与分配。如何将投入的大量的公共住房公平、科学、高效地分配到需求各异的保障对象手中,是各级住房保障部门急须解决的一大问题。
保障住房的公平分配,其前提是进入住房保障体系的保障对象,必须是真正需要实施保障的家庭和个人。传统住房保障对象的甄别工作,主要以民政部门的低保数据为基础,这种方法在实施廉租房保障过程中,发挥了重要作用。但随着保障对象范围的不断扩大,原有的保障对象甄别方式存在着很大的缺陷。而要对所有申报保障性住房的家庭和个人进行信息核对与分析,是一个耗资巨大的工程。借助信息技术,根据用户提供的申报资料,进行信息的内部属性校验,并结合公安、民政、银行、税务等部门的相关数据,进行交叉校验,能在一定程度上对申报资料的合理性进行分析,从而完成对保障对象的信息甄别工作,防止公共住房资源的浪费。
此外,在保障住房分配与使用过程中,除了在分配之前对保障对象的信息进行甄别外,在保障住房的使用过程中及时掌握保障对象信息的变化,对不再符合住房保障范围的家庭和个人要采取手段尽快让其退出住房保障体系,也是提升住房保障公平性的一个重要方面。仅仅依据保障对象自主申报的材料去核实,不仅工作量很大,而且核查难度也非常大,很难准确地对每一个保障对象进行监控。随着互联网的普及,特别是社会网络的发展,可以通过一些专业社区网络的信息分析,来挖掘对保障对象申报信息进行甄别的有用信息,从而加强对保障对象使用公共住房的监管工作。本文正是针对我国保障住房分配过程中出现的一系列问题,基于住房保障信息化手段来分析和解决当前保障住房建设与分配的难题,进而提高保障住房分配的高效性与合理性,提升保障住房规划与建设的科学性,保证保障住房分配的公平性。
2 国内外住房保障相关现状
国内外对于住房保障的研究已经开展了较长时间,但是由于国内外社会经济发展水平的差距和经济政治体制、社会人口构成的差别导致了国内外住房市场和住房保障的发展水平有很大不同,因此国外和国内关于住房保障的研究内容存在较大的差别。发达国家的经济实力较强,社会保障和社会福利较完善,住房保障发展的时间比较长,已经建立起科学的住房保障体系和制度,并辅以完备的法律、政策、财政、金融和税收支持。因此国外学者对住房保障的研究,已经从宏观体系的构架转移到住房保障体系内的运行机制和地区实践上来,研究大多集中在各种机制的运行、市场状况、住房保障可持续发展以及跨学科技术特别是信息管理和计算机工具在住房保障中的应用研究,研究方法通常是通过案例研究和定量实证,来构建相关数学、经济、计算机模型对住房保障的具体操作进行现状描述和评价决策研究。
我国由于人口众多、资源有限、住房保障发展历程较短等客观原因,住房保障体系架构尚未完全建立起来,学者和专业人员的研究仍然处于探索阶段,重点在住房保障制度及体系构架研究、相关政策及法律法规支持研究、政府职能研究以及住房保障对象的界定、保障模式的选择等方面。而对于住房保障体系之内的各种运行机制本身的研究,虽然有部分学者有所涉及,但是研究较少,而且研究方法多数为文献分析、国内外对比和借鉴等方法,理论层面的研究明显多于实践操作层面的研究。
当前,国家大力推进住房保障工作,一方面不断扩大保障对象的范围,一方面不断增加保障房的建设,因此各地政府部门关于保障工作的展开是一项极其艰巨的挑战。信息化是住房保障工作的重要管理和决策辅助工具,加快住房保障管理信息化建设,可以有效提高房改和住房保障工作效率,既是服务住房保障管理工作的需要,也是促进住房保障健康发展、改善民生和加强廉政建设的重要手段。
通过住房保障信息化建设,有利于科学全面、及时准确地反映住房保障业务的进展情况,为科学地进行宏观决策和政策制定提供真实可靠的依据。通过将住房保障的诸多环节纳入信息系统进行管理,可以提高住房保障事业工作效率和工作水平,减少业务经办过程中的人为干扰,提高保障性住房申请、建设和管理的规范化、制度化,实现对保障资金的有效监督。支持跨地区流动人员享受各地住房保障等需求,可以通过将住房管理和服务的职能向基层延伸,方便保障对象申请办理保障服务,从而提高保障住房的公开化,然后通过规范的流程保证分配的合理性和公平性,不断推进我国住房保障工作的顺利进行。
3 住房保障信息管理系统分析
随着国家大力推进住房保障建设,各个省市纷纷开始了住房保障信息化工作,按照“数据现势化、服务信息化、平台共享化、管理动态化”的指导思想,相继建立了与住房保障相关的信息系统,设计开发了各种专门的管理系统来提高住房保障办公效率和分配公平,取得了良好的效果和影响。通过对各地目前已经实施上线的系统进行分析,当前保障系统的主要功能包括保障对象管理、保障业务管理、棚户区改造管理、保障房源管理、保障资金管理、保障性住房项目管理、网络公务管理、统计查询和系统管理这几个模块(如表1所示)。
尽管各省市在住房保障信息化建设中取得了一定的成绩,但是仍然存在地区发展不平衡、信息化功能片面、基础数据缺乏交互和共享、数据协调和标准不统一、缺乏统一规划等缺陷和问题。这些问题直接导致国家保障房与需要保障的对象之间无法科学、准确、及时地进行匹配,也使得相关部门保障工作开展缓慢。“十二五”规划期间,住房保障信息化和城镇住房保障管理系统的建设与创新已经被提到重要的决策层面上来,落实全国住房保障信息化建设规划,通过保障住房管理系统的建设与推广应用,借助信息化技术和手段,可以进一步为住房保障提供科学的决策依据,保证住房保障体系的良好运行,以实现满足居民多层次住房需求与公平分配、实现“住有所居”,对构建和谐社会的伟大战略目标有重要意义。本文基于保障住房分配公平这一思路,结合我国当前住房保障制度体系与具体业务操作,提出了住房保障管理信息系统功能结构(如图1所示)。
要实现保障房的分配公平,首先,必须要信息公开透明,包括保障对象的基本信息、保障房的基本信息、分配结果的公开等。其次,分配流程的科学合理,保障房有多项属性,包括位置、周边环境、房屋套数、房屋结构、建筑面积等,而保障对象对住房的需求也有多样性,住房保障最终的目的就是实现保障对象与保障房的合理匹配,使得合适的住房给合适的人,需要房子的人有合适的住房,真正达到“住有所居”的目标。基于这样的基本功能要求,本系统建设思路分为内网与外网两个核心部分,其中外网功能主要针对保障对象和政府监管,一方面提供保障对象的在线申报,一方面将保障工作各类信息进行公示并接受全社会的监督举报。内网系统则主要是住房保障的业务操作功能,实现保障房的合理分配和动态管理。
3.1 外网系统
3.1.1 信息公示
信息公示将住房保障管理的各种制度规章、申请标准、保障房基本信息以及最终的分配信息在政务网上公之于众,以接受社会监督,为住房保障工作公开、公平、公正进行提供良好的平台,有力推进住房保障工作顺利开展。
3.1.1. 1 各种制度流程公示
各级政府部门会根据当地的经济、人口情况制定相关的保障标准、准入与退出机制,外网系统对这些保障条件和标准以及相关的政策法规进行公示,实现信息发布、维护功能、反馈功能。保障条件、保障标准和保障政策法规的在线公示,使得住房保障的受益对象清晰地了解保障范围和条件,一方面节省了政府部门关于保障房标准的宣传和咨询工作;另一方面保障工作的政策流程接受公众监督有效保证了保障的公开性,提高公众的信任度。
3.1.1. 2 保障房项目公示
政府结合城市发展规划与布局每年都会对保障性住房进行筹集建设规划,以现有土地资源以及保障性住房房源信息为基础确定未来筹集建设保障性住房的区位、户型、数量等。房源公示就是对开工、在建的保障性住房的地理位置、类型、规划、进度进行可视化的图形定位显示,这种显示基于公众较熟悉的Google地图嵌入外网系统,从而清晰地显示在建、待建项目在地图上的位置。不仅上级保障房管理部门可以清晰查看该地保障房建设布局规划情况,而且申请对象可以根据自身的需求做好提前申请的各项准备工作,使得保障工作更加公开透明的开展,方便保障对象,提高政府公信力。
3.1.1. 3 保障房房源公示
房源公示主要是将准备进行配给的已完成规划的保障房基本信息进行在线公示。公示的类型也是基于Google地图将保障房可视化的展示给公众,公示内容主要包括房源数量、单套建筑面积、地段、户型、周边环境、预登记时间和范围等。需要申请的保障对象则可以选择最适合自己的保障房进行申请,使得保障工作更加科学合理。
3.1.1. 4 保障房分配相关信息公示
经审核符合条件的申请人,由房产管理人员除在申请人户籍所在地街道办事处、社区居委会或所在单位张榜公示外,还在政务网外网上进行公示。公示内容包括申请人姓名,身份证号,配偶姓名,项目名称,市、区、街、小区,坐落地址,栋、单元、楼层、房号,建筑面积,户型,房屋属性,租金,补贴等信息。保障房分配人信息接受公众的监督以保证保障房分配的公开性,避免出现开宝马车住保障房的现象再次出现,有力推进住房保障的公平性。
3.1.2 在线申报
保障对象通过查阅政府住房保障主管部门公布的保障方式、准入条件等政策公文,符合申请住房保障条件的可以按照要求在线提交自己的真实信息,申请相应的保障方式并可以获知自己的审核结果和配给结果。这种电子化的申请方式避免了人为因素,可以更加公平的让保障对象申请保障房。
3.1.2. 1 申请人直接在线申报
符合保障标准的对象如果条件允许可以自行在住房保障网站上进行保障房申请,如实填写对象基本信息及相关材料电子版,当初步审核通过之后,再到保障部门提交必要的纸质材料。保障对象可以在线查询申请受理的状态,及时理解个人申请所处的环节,通过这种方式保障对象无需直接到保障部门提交材料,待初步审核通过再准备相应材料,一方面减轻保障部门的工作压力,一方面节省保障对象的时间,有助于保障工作的高效运行。
3.1.2. 2 社区集体在线申报
不方便上网的申请人,如果符合保障标准也可以向户口所在地的街道办事处或社区提出书面申请,填写申请表,并提交规定的材料,受理部门收到申请材料后,做出是否受理的决定,并向申请人出具书面凭证,对申请材料不齐全或者不符合法定形式的,会即时一次性告知申请人需要补齐的全部内容。街道办或社区在规定工作日内将全部申请材料在线提交保障管理系统。这种新的申请模式需要民政和相关部门在街道办或社区提供专门的设备和人员负责保障房申请,这种方式的优点在于管理的扁平化,节省政府资源优化人员配置,既提高了部门的办事效率,又方便了保障对象的申请,充分提高部门的办事能力。
3.1.3 监督举报
在公示期间,公众用户可以通过外网门户对保障对象信息不实者进行举报。监督举报功能有效地防止隐报、瞒报、虚报等不实行为,一旦被举报的对象复核确实为虚假申报,该用户的信用记录等将直接受影响,并在一定范围无法申请保障。这种严厉的惩罚手段能有效地保证保障工作的公平分配。
3.2 内网系统
3.2.1 住房分配
保障性住房的分配就是根据保障对象的属性信息和保障性住房的建设规划、地理环境、经济环境、就业环境等多方面因素,分析保障性住房与保障对象需求的匹配程度,在此基础上合理科学地进行保障性住房配给的过程,规范保障性住房的配给,是提升住房保障实施公平性与公开性的重要前提,能有效提升保障效率,杜绝徇私舞弊行为。
3.2.1. 1 保障对象信息管理
保障对象是住房保障管理的受益对象,也是保障工作的最终目标,因此,合理有效的管理保障对象信息能为住房保障部门提供准确、及时、真实的信息,从而实现精确的人房匹配,让最需要的对象得到相关资源。对象管理的思想是将申请对象细化到个体,建立保障对象档案管理,包含保障对象户籍、人口状况、房屋产权状况、住房面积、家庭收入、就业信息等。系统通过与外网的银行信息系统、税务信息系统、公安信息系统等对保障对象的信息进行实时核查。每个对象个体在保障系统的所有的操作都在系统中予以记录,一方面便于查询,一方面防止个体重复申请、约束其行为。
3.2.1. 2 保障房信息管理
房源是制定配租计划、推进住房保障的根本资源,因此对房源的准确管理,能帮助管理部门制定合理准确的计划和决策。房源管理中将所有的房源纳入其中,都按照统一的流程来管理,只是不同房源类型有不同的属性,房源数据动态变化,随时更新。既简化了处理不同房源类型的繁杂工作,又及时准确的管理了房源数据。进而能够制定科学合理的配租计划和相关规定,让保障工作的开展有的放矢,提高保障部门的决策水平。
3.2.1. 3 分配管理
我国目前保障性住房的配给主要是各省市结合当地的保障性住房房源供给量、人口现状、经济现状等条件制定各自的配给制度,主要采用的是轮候和摇号两种方式。轮候是一种对保障性住房申请人实行资格审核和准入,并根据符合保障性住房资质要求的人员信息建立数据库,而后再根据保障性住房建设进度对已通过审核的申请人按先后次序配给保障性住房或购买资质的配给方法。摇号是指对纳入保障性住房供应对象范围的家庭,确认参与供应摇号后,通过专门的摇号机器或者系统程序,由相关申购家庭代表、政府相关部门代表现场监督,由公证部门全程监督并出具证明。由机器选取出号码,保障性住房摇号的结果在摇号现场当场进行确认。
然而,在这种保障房分配体系下出现了配给过程套利,保障房申请造假,经济适用住房被公开叫卖等违规事件,保障性住房配给过程中暴露出越来越多的问题。为配合中央政府住房保障重大民生工程,推进住房保障工作的科学落实,提高保障性住房的配给效率,保证保障住房的配给公平合理,笔者认为应当构建一套保障性住房自动配给模型,通过对保障对象提交的个人信息和申报信息以及现有保障性房源信息(如楼盘、区域等)的分析,对保障性房源和保障对象之间进行智能撮合并自动生成配给结果,使双方的满意度达到最高。弥补了现有排队、摇号等方面所存在的缺陷,极大的提高保障性住房配给的科学性与高效性从而提高住房保障过程中的配给效率,保证配给的公平合理。
3.2.2 动态审核
对于申报人提交的材料,保障部门需要进行相应的审核以确保真实性,这也是保证保障房分配公平的重要环节。相比于以前的纸质材料审核,在信息化之后所有电子化资料也应当有相应的新的审核方式。动态审核就是能够按照一定的周期对保障对象情况进行动态管控,使进入和退出步入常态。
3.2.2. 1 申报审核
房产管理部门接到申请对象提交的申请材料后,对申请进行保障对象库的核查并与外网的银行信息系统、税务信息系统、公安信息系统进行实时核查,初步确认提交的信息是否属实,若属实则对审核结果进行公示,若公示期间,有公众提交举报信息,则应会同民政、公安、劳动和社会保障等部门采取入户调查、邻里访问、单位走访及信函索证等方式,对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。调查过后再次进行公示,最后确认保障对象的申请审核是否通过。
3.2.2. 2 按月复核
保障管理部门需要定期对保障对象的信息进行核查,当保障对象不再符合条件时,要求其退出保障或重新申请其他符合条件的保障方式。复核有两个方面,一方面是指保障对象审核通过后经公示有异议的,由房产管理部门针对所提异议会同民政、公安、劳动和社会保障、街道办事处等部门进行复核,然后录入复核意见;另一方面是保障对象信息动态变更后进行复核,当前信息复核一般采用按年为时间点,但这种方式无法动态跟踪保障对象的最新信息,信息化之后可以按月对保障对象进行信息复核(个人申报或者社区申报),如无变化可以批量复核通过,有变化的通知其重新申请新的保障方式或退出保障。这种动态管理不仅可以提高保障管理部门的办事效率,而且可以提高保障资源的利用率。
3.2.2. 3 动态变更
动态变更功能主要是加强保障对象的基本信息管理,在复核中发生变化的保障对象统一在变更管理中进行信息的更新和管理,从而确保对象信息的及时、准确,为保障政策的制定提供有效数据。
4 总结
随着大规模保障性住房建设的全面展开,保障性住房大面积交付期迫近,做好保障性住房配给管理工作也就成为了全社会广泛关注的话题。在2011年10月国务院保障性住房工作座谈会上,李克强副总理再次强调了保障性住房公平配给的问题。虽然政府在保障性住房的配给管理上做了大量的工作,但仍然存在一定的问题。保障性住房是民生工程,其配给能否公平、公正,关乎民心。本文旨在提高保障性住房分配公平,提出了基于住房保障管理信息系统的解决方案,笔者将保障房分配中存在的各种问题进行总结,借以信息化的手段加以解决,既可以提高保障房分配的公平性,也能有力地推动保障工作的效率和合理性。
住房保障管理系统的建设,其根本是利用信息化手段为住房保障服务。保障是目的和结果,系统是工具和手段。推进城镇住房保障管理系统就是以信息技术为手段,以住建部和各省(直辖市)住房保障网为平台,通过住房保障管理系统的建设与推广应用,重构和优化住房保障模式与业务处理流程,建立统一规范的规划管理体系、公平的保障性住房分配体系、完善的运营服务管理体系和科学的宏观管理体系。加快建设城镇住房保障管理系统,对落实住房保障各级财政专项补助,监测解决低收入家庭住房困难发展规划和年度计划的实施,监督各地贯彻落实各项政策措施,提高住房保障效率和公平,推进实施住房保障具有十分重要的意义。
摘要：随着大规模保障性住房建设的全面展开,如何做好保障性住房配给管理工作成为了全社会广泛关注的话题。保障性住房是民生工程,其配给能否公平、公正,关乎民心。本文旨在提高保障性住房分配公平,提出了基于住房保障管理信息系统的解决方案,将保障房分配中存在的各种问题进行总结,用信息化的手段加以解决,既提高保障房分配的公平性,也有力地推动保障工作的效率和合理性,为我国保障房管理工作提供一定借鉴。
关键词：住房保障,分配公平,管理信息系统
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