共有产权保障性住房（共10篇）
共有产权保障性住房 篇1
截至目前, 我国居民住房问题依然当前社会上的主要问题, 住房问题不仅涉及到居民个人的家庭幸福和基本社会福祉, 从宏观的角度看, 能否解决居民的住房问题同时也影响着我国社会整体经济的稳定与发展。因此, 解决居民住房迫在眉睫。
一、当前住房保障制度存在的问题分析
针对当前社会上存在住房问题, 我国政府也根据不同的时期、不同的住房现状、不同的房地产市场等颁布了许多的政策文件, 对住房问题不断进行改革和创新。这些措施的颁布主要是依据我国不同的社会发展现状、居民住房需求、经济发展等的各种情况而作出的, 就目前而言, 我国的住房保障问题依然存在以下问题:
1. 不重视住房所有权对中低经济收入家庭财富积累的影响。
1998年以前我国实行的公房出售政策, 其目的就是向当时中低经济收入的家庭提供住房所有权。但是经有关人员的调查, 真正享受到这一政策益处的, 只是当时具有特殊身份的人群, 而大多数中低收入人群并没有享受到这一政策的优惠。其实从1994年实施的经济适用房制度, 其初衷就是为了满足中低收入家庭对居住权以及资产拥有权的享有, 但是由于制度设计本身存在的缺陷, 并没有真正地实现这一目的。2009年有关部门开展了公共租赁住房与经济适用房的探索, 但是其并没有从我国经济社会的现状出发, 没有认识到影响我国住房问题的根本原因是什么, 当前我国住房问题不仅仅是消费不公的问题, 更多的是住房分配的不公。当前实施的以公共租赁为主附加经济适用住房的保障住房政策, 从本质上忽略了对中低经济收入家庭财富积累的影响, 要想彻底解决住房问题, 就必须解决财富分配问题。
2. 城市中低收入家庭的资产享有权起点不公。
无论是1998年的公房出售政策, 还是2009年至今的以公共租赁为主的住房保障制度, 都无法满足对中低收入家庭的住房拥有权的享有公平。一个家庭能否拥有住房的所有权或仅仅是拥有住房的使用权, 对该家庭的财富积累以及对住房的处分都存在着重大的影响。有学者认为:每一个人的一生中都应该有一次机会获得政府以成本出价的住房, 并且该住房能够成为公民的合法私有财产。而当前住房保障政策中却无法提供使公民拥有住房所有权的机会, 传统的经济适用房虽然能够一定程度满足, 但却存在户籍的限制。提供公平的资产拥有权起点, 对于解决住房问题意义重大。
3. 缺乏体系化的住房政策。
实践中, 住房保障政策作为社会保障体系的一部分, 但是理论上却和我国社会保障体系的整体框架相分离。产生这一现象主要基于我国经济改革形势, 主要包括:住房公积金与社会保障金的分离、廉价住房与城市低收入者社会保障之间的分离等。与此同时, 我国有关部门针对住房保障问题提出的或颁布的政策, 无法形成一个完整的体系, 表现出支离的状态, 没有立足社会整体保障现状, 与其他社会保障体系相衔接。
对此, 提出了住房的共有产权。具体来说就是, 从购房成本上, 对政府和购房者的产权份额进行划分, 提出按照购房出资比例共享住房产权的共享标准。与此同时, 建立非营利性住房保障机构授权其直接参与住房管理, 并积极引导多种社会资本进驻到住房保障领域当中来。
共有产权, 即参与购房活动、共同出资的个人、组织或其他私营机构等, 按照各自的出资比例, 对住房共同享有产权的模式, 从定义上看, 所有出资人对住房享有的都是不完整的所有权, 与之相对应的就是不完整的使用权、处分权及占有权。住户在处置住房时存在较大的限制, 需要与其他共同出资人进行协商, 协商同意处分住房的, 因住房产生的收益按比例共同享有。
其实我国早期就存在共有产权的雏形, 比如早期的合作社住房以及传统意义上的经济适用房等。以传统的经济适用房为例, 经济适用房住户在居住的过程中无需向产权共有者交纳租金, 双方实际上也并不存在租赁关系, 只是一旦住户要处置住房时就会产生一定的限制, 因为, 住户如果后期要转让住房, 则需要向政府补齐规定数额的价款, 由此取得完整的产权。这样产生的结果是:住房持有者成为利益的最大享有者, 一时间传统的经济适用房制度备受争议, 在这里, 笔者认为利用共有产权改革经济适用房能够一定程度上缓解这一现状, 共有产权通过对经济适用房制度改革道路的探索, 能够有效地解决我国居民的住房问题, 不仅可以缓解城市中低收入人群的消费不公问题, 同时也为他们提供了一个获取住房产权的便捷通道。既可以使他们享受到因产权所有带来的财富增值, 又可以从另一个角度促进社会的稳定和发展, 有效避免政府补贴不公的现象。
二、我国推行共有产权住房保障制度带来的必要性分析
1. 积极的社会意义:
促进消费、利于社会和谐、满足社会消费需求、有效缩小贫富差距。由于传统理念的影响, 许多中国公民以拥有一个舒适的家作为其社会地位的象征。基于我国当前社会现状和居民的经济收入水平, 针对中低收入群体实施这个按份共有的共有产权住房, 不仅可以满足其对生存居住这一基本条件的心理需求, 同时还能一定程度的增强公民的社会地位, 有效激励中低收入人群努力奋斗, 缩小贫富差距、促进经济发展、保障社会的和谐稳定。
2. 客观的经济利益:
有效缓解政府财政压力, 实现资金的循环利用。政府作为共有产权的一方, 通过投资来获取住房产权, 实现了政府资金的流动性和收益性, 在用户居住的过程中, 政府通过租金收回、购房成本投入资金收回以及产权溢价等方式来实现政府资金的循环利用。其中这三种方式均来自于不同的时期, 租金收回是源于用户居住过程中, 而投入资金收回和产权溢价则是用户后期处置住房时所产生的。当政府收回所有的居民住房补贴时, 住房将失去其福利性脱离保障房体系。此时, 政府可以将收回的资金再次投入到保障房建设资金中, 由此一来, 不仅可以实现政府资金的循环利用同时也可以一定程度上缓解政府财政困难。
共有产权住房保障制度的实施, 为大多数城市中低收入家庭提供了获取住房产权的便捷通道, 缓解了由于支付能力有限导致被排除在住房市场之外的尴尬境地, 同时还可以增加居民的财富积累;对于政府和投资者而言, 共有产权住房即去除了传统经济适用的弊端, 又缓解了政府财政困境, 为投资者带来合理的回报。
三、我国推行共有产权住房保障制度可行性措施
1. 由政府授权, 建立非营利性住房保障专业化管理机构, 独立运作决策。
针对当前保障住房参与主体、管理主体责权利不明晰的状况, 迫切需要建立起一个非盈利性质的住房保障专业化管理机构来处理相关事务。例如参照英国住房协会, 由政府授权组建一个非营利性的独立机构, 在负责住房保障日常事务专业化管理的基础上, 对共有产权住房乃至整个住房保障制度的运行实施调控并监督。针对共有产权住房的各项后期管理工作, 包括维修基金的管理、租金的收取及分配、小区物业公司的招标工作等, 可按照国家有关政策规定独立决策并执行。此外, 该机构甚至可以作为融资媒介, 联通购房者与银行之间的信贷业务, 缩短购房周期、降低购买风险。
2. 由政府牵头, 通过引入适度竞争,
鼓励民间组织参与合作建设共有产权住房, 在实际操作过程中施行建管分家、监管分离, 不但可以使保障资源在市场上更为高效地流转, 更大程度地发挥其福利保障作用, 而且能够在一定程度上对政府职责进行合理分摊, 不失为一条双赢途径。
纵观世界范围住房发展历史, 可知住房问题的复杂性, 特别是当今住房问题的解决已不仅仅满足简单的住房消费需求, 住房对家庭资产或家庭财富的积累, 似乎更能彰显住房对家庭和社会的影响。
参考文献
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共有产权保障性住房 篇2
施细则》的通知
沪房管规范保[2012]7号
各区县住房保障房屋管理局、各区县民政局、市住房保障事务中心、市居民经济状况核对中心:
根据《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发[2009]29号）的规定，结合共有产权保障房（经济适用住房）申请供应工作情况，修订了《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则》，现印发给你们，请认真按照执行。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市民政局
二〇一二年三月二十三日
上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则
第一章 总则
第一条（目的和依据）
为规范共有产权保障房（即经济适用住房，下同）的申请审核、轮候供应与售后管理，根据《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发[2009]29号），制订本实施细则。
第二条（适用范围）
本实施细则适用于本市行政区域内开展的共有产权保障房工作。
第二章 申请和审核
第三条（共同申请人）
家庭申请共有产权保障房的，全体成员为共同申请人。共同申请人应当共同生活，并具有法定赡养、抚养或者扶养关系，主要包括具有下列关系的人员：
（一）配偶（结婚需满1年）；
（二）父母、子女与祖父母、外祖父母，祖父母、外祖父母与父母双亡的孙子女、外孙子女；
（三）兄、姐与父母双亡的未成年弟、妹。
下列人员的申请，应当按照以下规定：
（一）配偶应当一同申请；
（二）年满70周岁的老人（孤老除外）应当与本条第一款规定的对其承担法定赡养义务的家庭成员一同申请；
（三）未成年子女以及不得单独申请共有产权保障房的成年单身子女应当与其父母一同申请，父母双亡的应当与本条第一款规定的具有法定赡养、抚养或者扶养关系的家庭成员一同申请；
（四）父母离婚后，与子女共同生活的一方死亡、另一方不愿与子女一同申请的，未成年子女以及不得单独申请共有产权保障房的成年单身子女应当与本条第一款规定的具有法定赡养、抚养或者扶养关系的家庭成员一同申请；
（五）离婚人士，需离婚满3年，方可申请共有产权保障房。
共同申请人应当书面推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。申请人代表办理申请、选房等事项的行为，视同共同申请人的行为。
第四条（申请时间、申请地）
街道（乡镇）住房保障机构应当在街道（乡镇）社区事务受理服务中心设立窗口，受理本街道（乡镇）范围内城镇居民共有产权保障房申请。
共同申请人或者单身申请人（以下简称“申请对象”）应当在规定的申请受理期内，向户口所在地的街道（乡镇）社区事务受理服务中心提出申请；共同申请人户口不在同一街道（乡镇）的，应当选择向一处户口所在地的街道（乡镇）社区事务受理服务中心提出申请。
申请对象已将本市住房出售或者经征收（拆迁）补偿安置、但户口未迁出原住房的，如果拥有本市他处住房，应当将户口迁入本市他处住房，然后向户口迁入地街道（乡镇）社区事务受理服务中心提出申请；如果没有本市他处住房或者户口暂时不能迁入本市他处住房，应当向现户口所在地街道（乡镇）社区事务受理服务中心提出申请。
第五条（申请材料）
申请对象应当如实填报申请表，作出书面诚信承诺，并提交以下申请材料：
（一）申请对象以及申请对象户口所在地其他家庭成员等签名的共有产权保障房申请表。
（二）申请对象的身份证明材料。
（三）申请对象的户口簿等户籍证明。
（四）申请对象的婚姻状况证明，离婚的应当提交离婚协议书或者法院离婚判决书。
（五）申请对象户口所在地住房和他处住房的《房地产权证》等有效权属凭证或者《租用居住公房凭证》等有关凭证；原住房已被征收（拆迁）的，应当提交征收（拆迁）补偿安置凭证。
（六）申请对象在提出申请时的规定申请期起始日上1个月前溯1年内的收入证明材料，包括单位证明，失业证明，无业证明，领取各类补助、补贴的证明，领取赡养费、抚（扶）养费的收入说明，房屋出租协议或者合同，以及《上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则》规定的其他收入证明材料。
（七）申请对象在提出申请时的规定申请期起始日上1个月末的财产情况证明材料，包括证券对账单，债券凭证，商业保险合同，车辆登记证书，非居住类房屋或者外地房屋的《房地产权证》等有效权属凭证或者《公有非居住房屋租赁合同》等有关凭证，以及《上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则》规定的其他财产证明材料。存在规定申请期起始日上1个月末前溯1年内出售、赠与、支取使用较大价值财产情形的，还需要提供有关说明和有效凭证。
（八）申请对象签名的同意接受政府指定机构核查其住房和经济状况并公示核查结果的书面文件。
（九）街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构审核需要的其他材料。
第六条（保密义务）
各级住房保障机构及其委托核查的核对机构、相关工作人员应当对审核、供应等工作中获得的信息予以保密，不得向与自身工作无关的组织或者个人泄漏。
第七条（申请受理）
街道（乡镇）住房保障机构收到申请材料后应当出具收件收据，并在5个工作日内作出是否受理的书面决定。提交的申请材料齐备的，收件日为受理日；提交的申请材料尚未齐备的，街道（乡镇）住房保障机构应当退还申请材料，并一次性书面告知补正要求。
第八条（初审核查）
街道（乡镇）住房保障机构受理申请后，集中开展初审核查工作，其中户口年限、婚姻状况、住房面积和住房出售等状况的核查同时开展。户口年限和婚姻状况核查应当在规定的受理期截止日起5个工作日内完成。户口年限一般以户口簿记载为准，街道（乡镇）住房保障机构也可以向申请对象户口所在地派出所调取户籍资料进行核查。
街道（乡镇）住房保障机构委托本街道（乡镇）房管办事处（所）开展住房面积和住房出售等状况核查。街道（乡镇）房管办事处（所）在收到委托书（附核查对象名单及相关材料）之日起10个工作日内，按照《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请对象住房面积核查办法》和有关规定完成核查工作，并向街道（乡镇）住房保障机构出具核查情况报告。
经核查，认定户口年限、婚姻状况、住房面积和住房出售等状况符合准入标准的，街道（乡镇）住房保障机构委托居民经济状况核对机构开展家庭经济状况核对。居民经济状况核对机构在接受委托之日起35个工作日内，按照《上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则》完成核对工作，并向街道（乡镇）住房保障机构出具核对情况报告。
核查期间，街道（乡镇）住房保障机构可以向申请对象户口所在地或者实际居住地居委会征询申请对象的基本情况。居委会应当在收到征询通知书之日起5个工作日内组织听取居民群众意见，并书面告知街道（乡镇）住房保障机构。
第九条（初审公示）
街道（乡镇）住房保障机构经初审核查认为符合准入标准的，应当将申请对象姓名、户口所在地、住房状况、家庭收入、家庭财产等情况在申请对象户口所在地社区进行为期7日的初审公示。申请对象户口所在地和实际居住地不一致的，应当在户口所在地和实际居住地同时进行初审公示。其中住房状况、家庭收入、家庭财产仅公示认定结果。
任何单位或者个人对公示情况有异议的，可以在公示期内向街道（乡镇）住房保障机构举报。街道（乡镇）住房保障机构应当自收到举报之日起10个工作日内完成调查核实。
第十条（初审结果）
街道（乡镇）住房保障机构经初审核查和公示，认定符合准入标准的，应当将申请材料和审核意见报区（县）住房保障机构；认定不符合准入标准的，应当向申请人代表或者单身申请人出具初审不符合准入标准的书面答复。
第十一条（复审核查与公示）
区（县）住房保障机构应当自收到街道（乡镇）住房保障机构上报的申请材料和审核意见之日起15个工作日内完成复审核查工作。经复审核查，认定符合准入标准的，及时通过区（县）指定网站或者其他媒体进行为期5日的复审公示，必要时可以根据审核工作需要分批组织复审公示。
任何单位或者个人对公示情况有异议的，可以在公示期内向区（县）住房保障机构举报。区（县）住房保障机构应当自收到举报之日起10个工作日内完成调查核实。
第十二条（复审结果）
区（县）住房保障机构经复审核查与公示，认定符合准入标准的，应当以户为单位进行登录，并及时通过区（县）指定网站或者其他媒体发布登录公告，向申请人代表或者单身申请人出具申请户登录证明，书面告知街道（乡镇）房管办事处（所）和居民经济状况核对机构（以下合称核对机构），并报市住房保障机构备案；认定不符合准入标准的，向申请人代表或者单身申请人出具复审不符合准入标准的书面答复，并书面告知街道（乡镇）住房保障机构和核对机构。
第十三条（初审和复审的中止及后续处理）
符合下列情形的，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当在2个工作日内书面通知申请人代表或者单身申请人初审或者复审工作中止，说明中止理由；要求申请人代表或者单身申请人在收到书面通知之日起10日内提交补充证明材料；自书面通知发出之日起，初审或者复审工作中止，中止时间不计入审核期限：
（一）在初审核查过程中，核对机构发现申请对象申报的住房、收入和财产等信息与比对信息存在差异，按照规定中止住房面积核查或者经济状况核对工作的。
（二）街道（乡镇）住房保障机构开展初审公示调查核实，或者区（县）住房保障机构开展复审核查、复审公示调查核实，认为申请对象有必要提交补充证明材料的。
初审或者复审工作中止后，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构根据下列情况分别作出处理：
（一）在初审核查过程中，申请人代表或者单身申请人在收到书面通知之日起10日内向街道（乡镇）住房保障机构提交补充证明材料的，街道（乡镇）住房保障机构应当转交核对机构，并书面通知核对机构继续开展核查、核对工作。申请人代表或者单身申请人在收到书面通知之日起10日内未向街道（乡镇）住房保障机构提交补充证明材料的，初审工作终止，街道（乡镇）住房保障机构应当向申请人代表或者单身申请人出具终止申请审核的书面答复，并及时书面通知核对机构终止核查、核对工作。
（二）在初审公示调查核实，复审核查或者复审公示调查核实过程中，申请人代表或者单身申请人在收到书面通知之日起10日内提交补充证明材料的，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当根据已有审核信息和申请人代表或者单身申请人提交的补充证明材料，综合判断，作出审核意见；申请人代表或者单身申请人在收到书面通知之日起10日内未提交补充证明材料的，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构可以根据已有审核信息，作出审核意见。在以上工作中，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构也可以再行委托核对机构开展核查、核对工作，结合相关书面核查、核对报告，作出审核意见。
（三）申请人代表或者单身申请人提交补充证明材料有特殊困难的，应当在收到书面通知之日起10日内向街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构提出延期提交补充证明材料的书面申请，延期提交补充证明材料时间不得超过30日。街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构按照相关规定审核同意的，书面回复申请人代表或者单身申请人，并书面通知核对机构。申请人代表或者单身申请人因延期提交补充证明材料，并经审核符合准入标准的，应当延期参加摇号排序。
第十四条（申请户登录后的复核）
区（县）住房保障机构应当对经复审通过并发布登录公告满3年、具有选房资格但未选购共有产权保障房申请户的基本状况进行复核。经复核申请户不符合准入标准的，区（县）住房保障机构应当注销登录，并书面通知申请人代表或者单身申请人。
第十五条（抽查）
市住房保障机构应当在选房前，按一定比例抽查各区（县）住房保障机构上报的已登录的申请户。经抽查，申请户不符合准入标准的，市住房保障机构将抽查结果书面通知区（县）住房保障机构，区（县）住房保障机构收到书面通知后应当注销登录，并书面通知申请人代表或者单身申请人。
第十六条(因自身原因退出申请的处理)
申请对象自提出申请至复审通过并发布登录公告之前，因自身原因书面确定退出申请的，初审或者复审工作相应终止，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当及时书面通知核对机构终止核查、核对工作，并向申请人代表或者单身申请人出具终止申请审核的书面答复。
申请对象自街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构按照本实施细则第十三条第二款第一项或者本条第一款规定，出具终止申请审核的书面答复之日起1年内，不得再次提出申请。
第十七条（限制重复申请）
除届时共有产权保障房准入标准发生调整的情况以外，申请对象自街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构作出不予受理的书面决定、出具初审或者复审不符合准入标准的书面答复之日起1年内再次提出申请的，街道（乡镇）住房保障机构应当直接作出重复申请不予受理的决定，并书面通知申请人代表或者单身申请人。
第十八条（家庭中有不符合户口准入标准成员的申请规定）
家庭成员中有不符合本市共有产权保障房户口准入标准的，符合本市共有产权保障房各项准入标准的其他成员可以申请共有产权保障房。
不符合本市共有产权保障房户口准入标准的家庭成员，可以列入住房面积核查和经济状况核对人员范围，但不列入住房供应人员范围。
第十九条（家庭中有符合户口准入标准但有特殊原因不在本市常年居住成员的申请规定）
家庭成员符合户口准入标准、但有特殊原因不在本市常年居住、符合下列规定的，可以与其他家庭成员共同申请共有产权保障房：
（一）在境外学校学习未满5年、未婚且未定居；
（二）在境外工作未定居且每年在本市居住满90日。
第二十条（特定人员的户口年限规定）
下列人员执行特殊户口年限规定：
（一）申请对象按照本市公安户籍管理部门规定的户口投靠政策、取得本市城镇常住户口的，在提出申请所在地的城镇常住户口需连续满1年。
（二）原户口在申请对象户籍内，申请时尚未迁回的未婚现役军人、海员、野外筑路、勘探等人员，或者申请时已迁回的退役军人、海员、野外筑路、勘探等人员，不受本市城镇常住户口年限和提出申请所在地的户口年限限制；
（三）共同申请人中出生即报入本市城镇常住户口的3周岁以下未成年人，不受本市城镇常住户口年限和提出申请所在地的户口年限限制；
（四）夫妻原户口不在一处，且双方均符合本市城镇常住户口年限和提出申请所在地的户口年限条件，一方将户口迁到另一方的，迁移的一方不受提出申请所在地的户口年限限制；
（五）共同申请人中出生即报入本市城镇常住户口的3周岁以上、18周岁以下未成年人，以及不得单独申请共有产权保障房的成年单身子女不受提出申请所在地的户口年限限制；
（六）离婚单身申请人士户口迁入婚前户口所在地的，其在提出申请所在地的户口年限可以累计计算;
（七）申请对象按照本实施细则第四条第三款规定将户口迁入他处住房的，迁入户口的人员不受提出申请所在地的户口年限限制。
第二十一条（常住户口待定人员的申请规定）
原符合本市城镇常住户口年限、经本市公安户籍管理部门认定的常住户口待定人员，应当按照公安户籍管理部门的相关 规定，先登记为常住户口，然后提出申请，其在提出申请所在地的户口年限可以累计计算。
第二十二条（服刑、劳教人员的申请规定）
服刑人员在刑满释放（不包括假释）后、劳教人员在解除劳动教养后，方可申请共有产权保障房。在服刑或者劳动教养前，符合本市城镇常住户口年限的人员，在刑满释放（不包括假释）或者解除劳动教养后提出申请的，其在提出申请所在地的户口年限可以累计计算。
第二十三条（农转非人员的申请规定）
原为本市农业户口居民，按照本市公安户籍管理部门的相关规定，登记为本市城镇常住户口后，其在本市以及提出申请所在地的城镇常住户口年限可以与农业户口年限累计计算。
第二十四条（外省市在沪毕业人员的申请规定）
外省市在沪学习并因毕业后就业等原因，取得本市城镇常住户口的人员，其本市城镇常住户口年限自按照本市公安户籍管理部门的相关规定正式报入本市城镇常住户口之日起计算。
第二十五条（不得同时申请廉租住房、共有产权保障房、公共租赁住房）
申请对象不得同时申请廉租住房、共有产权保障房或者公共租赁住房，必须待其中一种类型保障性住房的申请审核完成后，方可申请其他类型保障性住房。
第二十六条（同一住房内多个家庭提出申请的规定）
户口在同一住房内的多个家庭需要申请共有产权保障房的，应当先确定一个家庭提出申请，待该家庭的申请审核完成后，其他家庭方可提出申请。
第二十七条（列入房屋征收（拆迁）范围家庭的申请规定）
列入区（县）政府房屋征收（拆迁）范围，且未享受过居住困难户保障补贴的家庭，可以提出申请，申请时需提供房屋征收部门（拆迁实施单位）出具的未申请居住困难户保障补贴的相关证明材料。
第二十八条（申请对象发生人员减少情况的处理）
在申请审核、轮候供应过程中，申请对象因离婚、户籍迁移、死亡等原因发生人员减少情况的，申请对象及相关亲属应当及时以书面方式报告街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当按照下列规定进行处理：
（一）自提出申请至签订选房确认书之前，共同申请人发生人员减少的，保留购房资格，区（县）住房保障机构应当对照减少人员后的供应标准，确定供应的房型。
（二）自签订选房确认书至签订《共有产权保障房预（出）售合同》之前，共同申请人发生人员减少的，选房结果有效，其他共同申请人应当在剩余人员中选择确定买受人和同住人。
（三）自提出申请至签订《共有产权保障房预（出）售合同》之前，申请对象全部减少的，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当及时书面通知核对机构终止核查、核对工作，并终止审核，或者注销申请对象已取得的登录证明、轮候序号或者选房确认书。
街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当在发布登录公告、发送选房通知书以及签订《共有产权保障房预（出）售合同》等之前核查申请对象人员的情况，对于发生人员减少的申请对象，及时按照规定作出相应处理。
申请对象发生人员减少情况后未按照规定及时报告，仍按照原申报情况继续申请或者购买共有产权保障房的，视为隐瞒虚报行为，按照有关规定进行处理。
第二十九条（申请对象年龄、婚姻状况年限和户口年限的计算）
申请对象的年龄、婚姻状况年限和户口年限以提出申请之日为截至时点前溯计算。
第三章 轮候和选房
第三十条（共有产权保障房供应标准）
申请户应当按照市政府公布的供应标准购买共有产权保障房。
申请户向所在区（县）住房保障机构申请将原有住房交政府指定的机构收购，经区（县）住房保障机构审核同意的，按照区（县）政府确定的住房供应标准购买共有产权保障房。
申请户按照本条第一款、第二款规定购买共有产权保障房的，可以选择购买低于供应标准的共有产权保障房。
第三十一条（轮候序号的产生）
区（县）住房保障机构应当对在规定时限内经复审通过并发布登录公告的申请户，通过计算机程序公开摇号排序。区（县）住房保障机构根据摇号排序结果建立轮候名册，每个申请户取得一个轮候序号。摇号排序结果应当在7日内在“上海市住房保障和房屋管理局网站”、区（县）指定媒体和街道（乡镇）社区事务受理服务中心公告栏等公布。
公开摇号排序过程应当邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员以及新闻媒体等进行监督，由公证部门全程监督并出具公证证明。
第三十二条（公布房源供应信息）
区（县）住房保障机构应当根据房源建设和筹措情况、本行政区域内登录的申请户数量等因素，分期在“上海市住房保障和房屋管理局网站”、区（县）指定媒体和街道（乡镇）社区事务受理服务中心公告栏等公布下列信息：
（一）项目名称、地址、建设单位、交房日期；
（二）房源总套数和各种房型套数，房型示意图和建筑面积；
（三）每套房源楼层、室号、销售价格，相同地段、质量普通商品住房市场价格，5年后上市转让总价款的分配比例，住房维修资金和物业服务收费标准；
（四）申请户现场看房的接待时间；
（五）选房日期；
（六）其他应当公布的信息。
第三十三条（现场看房）
房源供应信息公布后，申请户可以在规定时间内自行到共有产权保障房建设项目所在地现场看房；区（县）住房保障机构和建设单位应当做好现场看房的接待工作。
第三十四条（选房意愿表达）.区（县）住房保障机构应当在看房后、选房前书面征询申请户是否参加当期选房。申请户应当在规定时间内，向区（县）住房保障机构书面确认是否参加当期选房。
申请户确认不参加或者未在规定时限内确认参加当期选房的，其取得的轮候序号作废，但可以参加下一期申请户的摇号排序，再次取得轮候序号。在下一期房源供应时，仍确认不参加或者未在规定时限内确认参加当期选房的，其再次取得的轮候序号作废，区（县）住房保障机构应当注销其登录证明，申请户自注销登录证明之日起1年内，不得再次提出申请。
第三十五条（选房）
区（县）住房保障机构应当根据房源供应情况和申请户数量，分期、分批组织申请户参加选房活动，并向申请户发出书面通知。
选房公开进行，区（县）住房保障机构应当邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员以及新闻媒体等进行监督，由公证部门全程监督并出具公证证明。区（县）住房保障机构可以选择以下方式组织选房：
（一）申请户持身份证明、轮候排序证明和选房书面通知，按照轮候序号次序选房，排序在前的申请户在公布的房源中优先选定购买的共有产权保障房；
（二）申请户按照轮候序号次序，通过计算机设定程序随机摇出一组房源，申请户在该组房源中选定购买的共有产权保障房。
申请户选定购买的共有产权保障房后，应当在规定时限内与区（县）住房保障机构签订选房确认书。
选房结果应当在7日内在 “上海市住房保障和房屋管理局网站”、区（县）指定媒体和街道（乡镇）社区事务受理服务中心公告栏等公布。
第三十六条（签订合同及相关附件）
申请户中的共有产权保障房买受人应当在选定购买共有产权保障房后的规定时间内，持身份证明、选房确认书等相关材料，与区（县）住房保障机构、共有产权保障房建设单位签订《共有产权保障房预（出）售合同》；申请户中的同住人应当与区（县）住房保障机构签订共有产权保障房使用协议。
符合本实施细则第三十条第二款规定的申请户，在选定住房后，应当先与政府指定的收购机构签订原有住房的买卖合同或者公有住房承租权转让合同，并办理房地产转移登记或者公有住房租赁关系变更后，方可签订《共有产权保障房预（出）售合同》。
第三十七条（选房活动开展后不选房、不购房等的处理）
申请户有下列情形的，其登录证明和轮候序号作废，2年内不得再次提出申请：
（一）未按照规定选定住房的；
（二）选定住房后不签订选房确认书的；
（三）不签订《共有产权保障房预（出）售合同》的；
（四）因自身原因，签订的《共有产权保障房预（出）售合同》被解除的。
参加选房活动的申请户因当期供应房源的房型套数有限等而未能选购共有产权保障房的，其轮候序号不变，排列在下一期房源供应的轮候序号之前。
第四章 售后管理
第三十八条（对共有产权保障房使用行为的监督）
共有产权保障房的房地产权利人、同住人不得将共有产权保障房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除共有产权保障房购房贷款担保以外的抵押权。
区（县）住房保障机构可以通过家访等方式，了解房地产权利人、同住人居住和使用共有产权保障房的情况，发现擅自转让、出租、出借、赠与、改变房屋使用性质或者设定除共有产权保障房购房贷款担保以外的抵押权行为的，可以按照《共有产权保障房预（出）售合同》约定，采取书面通知改正、要求支付违约金、在指定媒体通报、记录不良信用、直至收回房屋等处理方式。
第三十九条（5年内购买其他住房后原共有产权保障房的回购）
取得共有产权保障房房地产权证不满5年，房地产权利人、同住人购买其他住房的，应当向原批准购买共有产权保障房的区（县）住房保障机构（以下简称原住房保障机构）书面申报。
原住房保障机构收到书面申报后，应当在10个工作日内发出《共有产权保障房回购通知书》，房地产权利人收到《共有产权保障房回购通知书》后，应当在30日内与原住房保障机构签订房屋转让合同，回购价格为共有产权保障房原销售价格加银行存款利息；计息时段为《共有产权保障房预（出）售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日止，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率。
共有产权保障房房地产权利人、同住人收到原住房保障机构出具的已完成回购的证明材料后，方能办理购买其他住房的合同网上备案手续。
第四十条（5年内因特殊原因申请回购）
取得共有产权保障房房地产权证不满5年，共有产权保障房房地产权利人因全体房地产权利人、同住人离沪或者出国定居，夫妻离婚需将住房变现后分割财产，家庭成员重大疾病、急需资金支付医疗费用等特殊原因，可以申请原住房保障机构回购共有产权保障房。
房地产权利人申请回购，应当提交《共有产权保障房回购申请审核表》、与经登记记载的同住人共同签名（单身申请人购房的除外）的书面申请，原《共有产权保障房预（出）售合同》、《房地产权证》、身份证、户口簿等材料。
原住房保障机构应当在15个工作日内进行核实，情况属实的，与房地产权利人签订房屋转让合同，回购价格按照本实施细则第三十九条第二款规定确定。
第四十一条（发生购房贷款逾期还款的处理方式）
借贷公积金资金、银行资金购买共有产权保障房的借款人，发生逾期还款超过规定期限的，原住房保障机构按照《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见（试行）》（沪房管保[2010]260号）和其他相关规定进行处理。但对于不符合贷款条件的借款人所购买的共有产权保障房，原住房保障机构不承诺回购。
第四十二条（5年后共有产权保障房转让）
取得共有产权保障房房地产权证满5年后，需要转让的，房地产权利人应当向原住房保障机构提交《共有产权保障房转让申请审核表》、与经登记记载的同住人共同签名（单身申请人购房的除外）的书面申请，原《共有产权保障房预（出）售合同》、《房地产权证》、身份证、户口簿等材料。
原住房保障机构应当在15个工作日内进行审核，决定回购的，书面通知房地产权利人，并在书面通知送达后30日内与共有产权保障房房地产权利人签订转让合同，回购价格由房地产权利人和原住房保障机构共同选定的房地产估价机构按照相同地段、相同类型、相同质量的存量二手住房市场价格确定；原住房保障机构应当按照《共有产权保障房预（出）售合同》约定的比例，向房地产权利人支付相应比例的回购款。决定不回购的，书面通知房地产权利人可以向他人转让，房地产权利人应当按照《共有产权保障房预（出）售合同》约定的比例，向原住房保障机构所在区（县）的财政部门缴纳相应比例的转让价款后，方可办理共有产权保障房房地产转移登记。
第四十三条（回购共有产权保障房前相关手续办理）
共有产权保障房交原住房保障机构回购前，房地产权利人和同住人应当将户口迁出共有产权保障房，并结清水、电、气等公用事业费用和物业服务费等费用。
原住房保障机构在支付回购款前，应当入户查看房屋状况，确认房地产权利人和同住人按照前款规定办理相关手续。房地产权利人和同住人未结清相关费用的，原住房保障机构在回购款中扣除。
第五章 附则
第四十四条（集中审核和相关机构工作衔接）
申请对象在规定申请期内提出申请后，初审和复审工作在规定时限内集中开展。
街道（乡镇）、区（县）住房保障机构以及相关核对机构审核材料应当在2个工作日内完成集中移交，集中移交应当分批进行。
第四十五条（隐瞒虚报行为的认定和处理）
申请对象的隐瞒虚报行为，按照《关于加强经济适用住房申请审核、严肃查处隐瞒虚报行为的通知》（沪房管保[2010]212号）和其他相关规定，及时予以认定和处理。
第四十六条（对申请户举报的处理）
申请户在复审通过并取得登录证明后被举报，因举报内容模糊等原因，住房保障机构无法在规定时限内完成调查核实的，被举报的申请户可以保留资格，参加摇号排序或者选房活动。区（县）住房保障机构应当将有关情况向申请户、举报人、社会公众释明。
举报材料经查证属实，申请户取得登录证明及轮候序号的，区（县）住房保障机构应当予以注销；申请户购买共有产权保障房的，区（县）住房保障机构应当予以收回，并按规定追究相应责任。
市和区（县）住房保障机构应当向社会公布监督举报受理方式，收到监督举报后，按照《经济适用住房监督举报办理工作规定暂行意见》（沪房管保[2010]30号）的相关规定处理。
第四十七条（具体应用问题的解释）
本实施细则的具体应用问题，由市住房保障房屋管理局负责解释。
第四十八条（施行日期）
本实施细则自颁布之日起实施，有效期至2014年12月31日。
保障房“共有产权”探索 篇3
面对1000万套保障性安居工程建设任务和5000亿元的建设资金缺口，地方政府、开发商之间的利益平衡，成为时下保障房建设中最为“纠结”的节点。
谁来保障“保障房”
数据显示，截至5月底，今年1000万套保障房建设的实际开工率仅为34％，其中超过70％城市的开工率更是不足30％。而住建部对保障房开工时间要求为“11月末前须全面开工”，业内观点指出，开工率严重滞后的原因凸显保障房建设巨大的资金缺口。
高策地产机构董事长李国平认为，限购之后，地方财政大幅缩减，这时却要去完成前所未有的保障房建设指标，无异于将地方政府逼进了“死胡同”。
按照住建部公布的计划，1000万套保障房所需资金总额1.3万亿，8000多亿由社会投入和被保障对象筹集。政府投入的5000亿中，中央政府投入1030亿，这意味着各级地方政府要负担4000亿。近日，华远地产董事长任志强就在博鳌房地产论坛指出：中央的一些房地产调控政策，可能逼迫使地方政府做假。
而另一方面，房企参与保障房建设的状况也并不乐观。根据近日住建部政策研究中心发布的《中国房地产企业社会责任实践报告》显示，房企百强名单中仅有30家在2007年至2010年问参与保障房建设，万科、绿地、保利等排名前十的企业全部参与，而其他70家房企未参建。
尽管各地政府对开发商“动”之以利，在土地和融资政策上“开小灶”，但是效果并不理想。保障房利润低成为房企“不积极”的主因，其只有3％到5％的回报率已是不争的事实，有开发商甚至告诉记者：“有的利润连3％都没有，如果遇到拖工之类的因素，能保本就很好了”。
除了北京住总公然声称可以利用产业链优势达到10％的利润外，其他房企均显得十分“低调”。万科集团副总裁毛大庆此前对记者表示，万科建设保障房的利润只有3％，万科尚未探索出保障房的盈利模式。而首开集团方面也表示，保障房项目仅取得了微薄利润。
各地试点“新招”
“不管是地方政府多出钱，还是房企多出力，双方利益都很难得到平衡，这背后还是保障房融资的困局。”中国房地产业协会副会长朱中一表示，目前多地均在探讨地方政府与开发商可以接受的模式。
在上海，“共有产权”成为解决地方政府和房企利益矛盾的方法。据悉，上海第二批“共有产权”经适房申请受理于7月起在该市各区县全面铺开：人均月收入标准从2900元以下放宽到3300元以下，人均财产标准从少于9万元放宽到少于12万元。
所谓“共有产权”模式，即向保障对象出售一定的产权，用以回笼部分保障房建设资金。
比如在保障房项目中，申请人可以先购买20％到30％的保障房产权，政府持有剩下的70％-80％。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来。
此外，江苏、福建、湖南、河北、山东等多个省市也都纷纷开始试点“共有产权”。
在广东，公租房实行“先租后买”政策也在讨论中。即政府出地，以相对低的租赁价格转让给开发商，开发商参与筹建、管理和配套的商业经营。若以后居住的人群条件不符合公租房政策时，居住人可以通过补交地价等费用的方式获得房子的产权，这样相当于公租房转为经济适用房。
全国政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水就曾在今年的政协会议上推荐此种模式。他建议，可规定保障房真正自住若干年之后允许以略高于成本价购买，使住户拥有产权。各方利弊权衡
在各媒体针对“共有产权”的报道沸沸扬扬之时，各界专家也纷纷支招表态。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文指出：“这一做法合情合理合法，利远大于弊，值得支持，而且应该全国推广。”
对于获得房子产权后，出现类似经适房以市场价转手的“变味”做法，他认为，只要规定每一次产权交易的基础都为是市场价格，这样想赚取差价几乎是不可能的事。
“从短期内，这种产权过渡模式，能提高地方政府和开发商的积极性，在短期内保证保障房数量，是一种值得探索的模式。”朱中一认为，不论是共有产权也好，先租后买也好，从长期看，都把租赁性住房变为“经适房”，使得保障性住房无法“永续使用”，这就意味着政府将来要继续投入更大的财力建设新的保障房。
面对地方政府上述“对策”，有媒体报道称，住建部一位内部人士曾表示住建部也研究过这种出售保障房产权的做法，最初并不认可。但由于今年保障房建设任务重、困难多。因此现在住建部“对此表示默许，允许各地试点，不会卡得太死，但也不会专门推广”。
朱中一表示，短期试点要和长期制度相结合，比如采用共有产权模式的保障房要占到当地保障房的多少比例，这部分保障房将来转成经适房后还要建设多少套，要充分估计好形势和自身的财力。但共有产权、先租后买作为探索中的模式，现在还不宜下定论。
共有产权保障性住房 篇4
发展共有产权保障性住房的目的不同,政策性质必然不同。应以什么作为发展共有产权保障性住房的目的呢?是要刺激经济增长,还是要促进民生?是要收回政府投入于保障性住房的资金,减轻政府债务负担,还是让政府福利显性化?是要筹集保障性住房建设资金,调动居民个人住房消费潜力,加快保障性住房建设,还是要盘活保障性住房存量?是促进居民住房水平提高,还是促进居民住房自有化水平提高?是要解决居民住房问题,还是解决居民之间的收入分配问题?是要促进住房保障,还是要增进住房福利?不同的选择,会有不同的制度设计,因此要进行共有产权保障性住房的制度设计,先要确定发展共有产权保障性住房应以什么为目的,当然,也有必要了解这些目的的实现需要什么条件。
1 以刺激经济增长为目的,还是以促进民生为目的
以何者为目的取决于保障性住房的功能定位。保障性住房是实现住房保障的手段,住房保障的基本功能定位是实现居民的基本住房消费需要,因此只要是保障性住房,无论是何种形式,都应该以促进民生为目标。尽管共有产权保障性住房在产权安排等方面不同于其他保障性住房,但其基本功能定位应该与其他形式的保障性住房相同。如果共有产权保障性住房得以发展,从投资的角度看,应该会有刺激经济增长的作用,但这并不是发展共有产权保障性住房的目的,而是其可能会带来的结果。实际上,只要保障性住房发展能导致投资需求以及居民住房消费需求的增长,不只是发展共有产权保障性住房可以刺激经济增长,发展其他形式的保障性住房也可以刺激经济增长,但能否刺激经济增长并不是发展保障性住房的依据。换言之,如果发展共有产权保障性住房不能够促进住房保障,即便它能够刺激经济增长,那也不应该发展,而如果发展共有产权保障性住房能够促进住房保障,即便它不能刺激经济增长,也应该发展。
那么发展共有产权保障性住房能否实现促进住房保障发展的目的呢?这取决于共有产权保障性住房的具体制度安排,取决于共有人的选择和激励制度。
首先来分析共有人选择的影响。如果共有人只限低收入住房困难居民,可以防止住房保障利益的泛化(不应该享受住房保障的却享受了住房保障),但这样就不可能改变住房保障资源投入不足的格局,住房保障就难以发展;如果共有人不限于低收入住房困难居民,则无法防止住房保障利益的泛化和错配,这样虽然会有更多的资源流入住房领域,但住房保障对象并不能受益。由此来看,产权共有可以起到促进住房发展的作用,但并不一定能促进住房保障的发展。
其次来分析激励制度安排的影响。如果有健全的现代产权制度安排,政府对共有产权保障性住房的投资给予优惠政策,可以刺激共有产权保障性住房的投资,从而加快共有产权保障性住房的发展,反之,即便实行产权共有,也难以促进保障性住房的发展。当然,如果其他类型的产权式保障性住房和租赁式保障性住房也有健全的现代产权制度安排,政府对共有产权保障性住房的投资也给予优惠政策,也同样可以促进这些类型保障性住房的投资,从而加快这些类型的保障性住房的发展。这就意味着,虽然发展共有产权保障性住房应以促进住房保障为目的,但产权是否共有并不是住房保障发展快慢的决定因素,具体的激励制度安排才是住房保障发展快慢的决定因素。
2是以收回政府投入于保障性住房的资金、减轻政府债务负担为目的,还是以让政府住房福利显性化为目的
发展共有产权保障性住房是否能够发挥出收回政府投入于保障性住房的资金和减轻政府债务负担的作用主要取决于政府政策优惠、住房出售价格和个人产权最低比例及拥有完全产权时限的规定,如果政策过度优惠、出售价格低廉、个人产权最低比例过低、对拥有完全产权的时间规定过长,其作用会非常有限。不过这里的问题不是发展共有产权保障性住房能不能发挥出收回政府投入于保障性住房的资金和减轻政府债务负担作用的问题,而是是否应该发挥这方面的作用的问题。是否应该发挥出这方面的作用,取决于住房保障发展的阶段。在住房保障发展的低级阶段(保障性住房和市场住房供不应求的阶段),政府应该考虑的不是如何从住房保障对象那里挖掘“潜力”收回资金、减轻政府债务负担,而是如何从其他渠道筹集住房保障资源来增加住房保障供给、如何通过保障性住房非保障资源部分的运营收回资金、减轻政府债务负担的问题,到了住房保障发展的高级阶段(保障性住房和市场住房供过于求的阶段),就应该考虑通过合理的产权共有制度安排来收回投入于保障性住房的部分资金,并减轻政府债务负担。让政府住房福利显性化应该成为住房保障制度深化改革的重要目标,是包括共有产权保障性住房在内的各类保障性住房都应该实现的目标,不管是共有产权,还是其他产权形式,无论是租赁式保障,还是产权式保障,都应该通过科学的制度设计实现政府住房福利显性化。
但共有产权保障性住房是否能实现政府住房福利显性化呢?这也同样取决于共有产权保障性住房的制度安排。如果依然是类似于传统的经济适用住房的共有产权制度安排,政府住房福利显性化是无法实现的。实际上,是否能实现政府住房福利显性化并非取决于是否实行产权共有,而是取决于政府所投入的资源的核算范围的全面性、资源定价(或计价)的市场化、产权归属的明晰化、产权权利的完整性、对称性等。如果政府所投入的资源的核算范围全面、资源定价(或计价)完全市场化、产权归属明晰、产权权利完整、对称,无论是否是产权共有,都能实现政府住房福利的充分显性化,如果政府所投入的资源的核算范围残缺、资源定价(或计价)非市场化、产权归属不明晰、产权权利不完整、不对称,就无法实现政府住房福利的充分显性化。这意味着,产权共有并不是政府住房福利显性化的必要条件,充其量只是实现政府住房福利显性化的一种方式。
3是要调动居民个人住房消费潜力,促进保障性住房建设资金的筹集,从而加快保障性住房建设,还是要盘活保障性住房存量
促进保障性住房建设资金的筹集和盘活保障性住房存量都可以作为发展共有产权保障性住房的目的,尤其是从当前保障性住房建设和管理所面临的现实问题来看,的确既需要促进保障性住房建设资金的筹集,也需要盘活保障性住房存量。但能否实现这些目的,既取决于共有产权保障性住房的制度设计,也取决于其他政策的配套和住房市场状况。
从共有产权保障性住房的制度设计来看,是否能达到促进保障性住房建设资金筹集的目的,主要取决于:(1)对购买权人收入水平的规定。对购买权人的收入水平限定越严,筹资效果会越差;(2)对购买权人初始产权比例的规定。初始产权比例越低,筹资效果会越差;(3)对剩余产权购买时限的规定。剩余产权购买时限越长,筹资效果会越差;(4)出售价格。出售价格越是低于成本,筹资效果会越差;(5)转让限制。转让限制越严,筹资效果会越差。这就意味着,并非只要实行共有产权,就一定有利于筹集保障性住房建设资金,从而加快保障性住房建设。如果要达到比较好的筹资效果,需要放宽对购买权人收入水平的限定、高定购买权人初始产权比例、规定较短的剩余产权购买时限、按市场价格出售、放宽转让限制,但若如此,其与住房保障的功能定位会出现冲突。
至于能否盘活保障性住房存量,则首先取决于保障性住房共有产权的制度安排是否包括保障性住房存量,如果不包括存量,则共有产权的制度安排难以起到盘活现有的保障性住房存量的作用,如果包括存量,则要受对购买权人收入水平的规定、对初始产权比例的规定、对剩余产权购买时限的规定、出售价格、转让限制等因素的影响。对于实行产权共有的保障性住房增量形成的新的存量,产权共有对盘活存量的作用也取决于对购买权人收入水平的规定、对初始产权比例的规定、对剩余产权购买时限的规定、出售价格、转让限制等因素。总的来看,对购买权人的收入水平限定越严、初始产权比例越低、剩余产权购买时限越长、出售价格越低、转让限制越严,越难起到盘活保障性住房存量的作用。
除了共有产权保障性住房的制度设计本身,发展共有产权保障性住房是否能促进保障性住房建设资金的筹集和盘活保障性住房存量,还取决于其他相关政策的配套和住房市场状况。从相关政策配套来看,其一是信贷政策,如果信贷政策宽松,则可增加符合条件的购房人的购房能力,从而促进其购房;其二是担保政策,如果政府能提供额度较大的、费用低廉的信用担保,则会激励住房金融机构放宽贷款政策;其三是税费政策,如果购买共有产权住房可以享受税费优惠,则会激励符合条件的购房人积极购房;其四是补贴政策,如果政府给予购买共有产权住房贷款以利息补贴,则会激励符合条件的购房人购房。此外,基础设施的供应等也会对发展共有产权保障性住房的筹资效果、存量盘活效果等产生影响。从住房市场的影响来看,住房市场越是供不应求,住房价格越是高企,发展共有产权保障性住房的筹资效果、盘活存量的效果会越好,反之,则越差。
4 是要促进居民住房水平提高,还是要促进居民住房自有化水平提高
在住房保障发展的低级阶段,住房保障最重要的作用是确保低收入住房困难居民的基本住房保障,而不是实现他们的住房自有,并且在保障性住房存量不足和住房市场供不应求的条件下,为了确保低收入住房困难居民的基本住房保障,还必须确保保障性住房存量的足够数量和相应的增长,也就是说还有必要限制将租赁式保障性住房转为产权性质的保障性住房。在这一阶段,促进居民住房自有,应主要通过促进住房市场的发展来实现,而不是通过发展保障性住房来实现。到了住房保障发展的高级阶段,才应该将保障性住房产权共有作为提高居民住房自有化水平的手段。
发展共有产权保障性住房是否能够以及在多大程度上促进居民住房水平和住房自有化水平的提高,取决于共有产权保障性住房制度设计以及相关政策配套。如果共有产权保障性住房制度设计以及相关政策配套有利于保障性住房建设,则可促进居民住房水平的提高,否则即使是产权共有,也难以起到促进居民住房水平提高的作用。是否有利于住房自有化水平的提高,主要取决于住房政策优惠,政策优惠越多,越有利于住房自有化水平的提高。不过,这里的问题在于如果政策优惠超出住房保障的范畴,就会演变为购房人的超保障福利,其与社会公平原则就会发生冲突。
5 是要解决居民住房问题,还是要解决居民之间的收入分配问题
住房保障发展的直接目的是解决低收入住房困难居民的住房问题。低收入住房困难居民的住房问题根源在于收入分配,住房保障是社会保障的重要组成部分,是国民收入再分配的重要工具,其根据收入水平而进行的差异化住房补贴(货币补贴、实物配租形式的补贴、实物配售形式的补贴等)也是要通过增加对低收入居民的转移支付来改善收入分配。应该说包括共有产权保障性住房在内的住房保障的发展在解决居民之间的收入分配差距问题中可以发挥积极的作用,也不排斥将改善收入分配作为住房保障的目的之一,但最终对收入分配产生何种影响并不是住房保障所关心的事,它所应该关心的是是否实现了低收入住房困难居民的基本住房保障,只要实现了低收入住房困难居民的基本住房保障,住房保障的任务就完成了。当然我们要观察住房保障对收入分配所产生的影响,但目的不在于它是否改善了收入分配,而是从收入分配方面去判断住房保障制度是否合理。评判住房保障制度的合理性主要是看它是否有助于实现低收入住房困难居民的基本住房保障,住房保障本身的分配是否公平。
应该明确发展共有产权保障性住房的直接和主要目的是解决低收入住房困难居民的住房问题,而不是解决收入分配问题,否则会造成共有产权保障性住房漫无边界。至于发展共有产权保障性住房是否有助于解决居民住房问题和居民之间的收入分配差距,则要取决于共有产权保障性住房制度设计。如果共有产权保障性住房制度设计科学,可以促进解决居民住房问题和居民之间的收入分配差距,相反,则会无助于解决居民住房问题和居民之间的收入分配差距,甚至可能恶化住房问题和收入分配(这已在经济适用住房制度实施中显现出来)。关键问题不是是否实行保障性住房共有产权制度,而是共有产权制度如何设计。我们认为不应通过产权式的住房保障来改善收入和财富分配,因为无法避免的设租和寻租所带来的结果只会是破坏分配公平,恶化收入和财富分配。
6 是要促进住房保障,还是要增进住房福利
住房保障实际上也是住房福利的一种形式,住房福利包括住房保障,但为了叙述的便利,这里将住房福利界定为超过住房保障的福利部分。发展共有产权保障性住房到底是为了促进住房保障,还是要增进住房福利,这似乎是不问应明的问题,实则不然。因为若仅促进住房保障的发展,那么现有的公共租赁住房政策、限价商品住房政策等本可支撑住房保障的发展,那为什么还要发展共有产权保障性住房呢?并且,无论共有产权保障性住房制度如何设计,除非是无偿赠予,低收入住房困难居民如想购房,都会很困难,那也就意味着发展共有产权保障性住房另有其目的,其中一种可能性就是增进居民的住房福利。如果发展共有产权保障性住房仅为促进住房保障,那就应该按照如何有利于住房保障的发展和住房保障的公平分配来进行设计。如果发展共有产权保障性住房是为了增进居民的住房福利,则应当考虑其与经济体制和住房体制深化改革的方向是否相吻合,如果相吻合,那还得考虑共有产权保障性住房分配的公平性。如果共有产权保障性住房实行“普惠制”。
实际上,在这种情况下,其已超出了住房保障的范畴,不过是借保障性住房的名义而分配住房福利。并且遵循利益均衡的分配原则,那么可以实现分配的公平,否则就无法实现分配公平。在共有产权保障性住房实行“特惠制”的情况下,无论是否遵循利益均衡的分配原则,都会造成社会分配的不公平,因为只有那些享有购买权的人才能从中获得利益;在共有产权保障性住房实行“普惠制”,但不遵循利益均衡的分配原则的情况下,也会造成社会分配的不公平,因为即使符合水平公平的原则,基于住房的特性,地段等因素而有很大的差别,结果是所获得的经济利益各不相同。当然,能在多大程度上造成社会分配的不公,则主要取决于住房出售价格与其市场价格的偏离程度,偏离程度越大,分配不公平越严重。从中国当前的情况来看,发展共有产权保障性住房不宜以增进居民的住房福利为目的,而应该以促进住房保障为目的。
发展共有产权保障性住房是否能促进住房保障的发展,要取决于共有产权保障性住房的具体制度设计。如果共有产权保障性住房制度安排能促进保障性住房建设资金的筹集,也能盘活保障性住房存量,有利于解决保障性住房腾退难的问题,否则,即便是产权共有,也难以促进住房保障的发展。
产权共有不是住房保障发展的目的,只是住房保障发展的手段,发展共有产权保障性住房不仅需要合理确定其目的,也需要考虑如何科学设计共有产权保障性住房制度,使之既可以促进保障性住房建设,又能实现住房保障分配的公平和住房保障资源的高效利用。
摘要：近两年理论界研究和地方进行试点的共有产权保障性住房不同于此前已经存在的经济适用住房、限价商品住房等共有产权的保障性住房,而是在现行的保障性住房制度之外新增加的保障性住房制度。是否要发展以及如何发展共有产权保障性住房是城镇住房保障制度和体系改革与创新所面临的重要问题。能满足住房保障可持续高效发展的需要是对住房保障制度的基本要求,而是否能满足住房保障可持续高效发展的需要,则取决于住房保障制度的设计。共有产权保障性住房作为一种新的保障性住房制度,首先需要明确的是构建这种保障性住房制度应该以什么作为目的。以笔者之见,作为保障性住房制度,它应该以促进民生、使政府住房福利显性化、促进保障性住房建设资金的筹集、促进居民住房水平提高、解决居民住房问题、促进住房保障为基本目的。
共有产权保障性住房 篇5
各市、自治州人民政府，省政府各部门：
现将《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一○年十二月二十八日
甘肃省廉租住房实施共有产权
管理办法(试行)
第一条 为了加快全省保障性住房建设，切实解决城市低收入家庭的住房困难，规范廉租住房共有产权管理，特制定本办法。
第二条 廉租住房共有产权是指国有产权和保障对象私有产权。国有产权由国家和地方各级政府对廉租住房建设的补助资金以及土地、税费优惠等政策性补助形成。保障对象私有产权由符合享受廉租住房保障条件的家庭购买取得。
第三条 廉租住房实行先租后售、租售并举，实施共有产权管理。坚持保障对象自愿、国家和个人产权比例明晰、付款方式灵活、售后管理完善的原则，通过国家政策扶持和保障对象个人尽力，切实解决城市低收入家庭的住房困难。
第四条 省建设厅负责全省廉租住房共有产权管理工作，省发展改革委负责价格政策指导及监管，省财政厅负责资金专户监管。
第五条 市州政府负责本地区廉租住房共有产权管理工作，其住房保障管理部门负责组织实施并督促落实，发展改革、财政等部门按照各自职责负责具体实施。
第六条 廉租住房共有产权的比例，由市州政府根据国家扶持政策和城市低收入家庭的支付能力确定。
第七条 保障对象购买廉租住房的部分产权时，可以根据其支付能力及付款方式确定产权比例。一次性付款的，可取得廉租住房个人份额的全部产权；确因特殊困难不能一次性付款的，可以据其支付数额确定产权比例。
第八条 廉租住房产权出售价格由市州政府按照“成本价或略低于成本价出售部分产权”的规定，结合当地财力、城市低收入家庭的支付能力确定，并向省建设厅和省发展改革委备案。省建设厅会同省发展改革委，依据廉租住房建设成本、城市低收入家庭的经济条件等因素进行价格指导。
第九条 廉租住房成本的构成，参照国家关于经济适用住房成本构成的规定确定。廉租住房成本应包括征地和拆迁补偿费、前期工程费、勘察设计费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非经营性配套公建费)、经营服务性收费、贷款利息和税金等。
第十条 廉租住房建设免收行政事业性收费和政府性基金。行政事业费包括防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建设工程质量监督费。政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育费附加、地方教育费附加、城镇公用事业附加。
第十一条 廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，依法支付土地补偿费、拆迁补偿费。
第十二条 廉租住房产权管理，按照产权比例和销售总额的3％缴纳住宅专项维修资金，并依据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令〔2007〕第165号)进行缴纳、使用和管理。
第十三条 各地住房保障管理部门要与廉租住房配售对象签订统一印制的《甘肃省廉租住房配售合同》。合同中应载明购房人的权利及义务、购房款支付、上市交易约束条件、物业管理、违约责任以及争议解决方式等。
第十四 条各地住房保障管理部门配售廉租住房，使用省财政厅统一印制的“甘肃省廉租住房共有产权配售专用票据”。配售金额上缴同级财政，实行“收支两条线”管理。
第十五条 廉租住房配售后由住房保障管理部门到房屋登记部门统一办理廉租住房所有权证。房屋登记部门应当在房屋所有权证“附记”栏中注明“廉租住房”和有限产权比例。
第十六条 各地住房保障管理部门要严格执行廉租住房配售登记、审核、公示等制度，做到工作程序严谨，管理标准规范。
第十七条 各地住房保障管理部门要加强廉租住房配售后的管理。在规定的期限内不得出售、出租、出借、转让、置换、抵押、赠予等。有特殊原因确需出售的，由当地住房保障管理部门按原售价购回，用作廉租住房房源。
第十八条 保障对象未按照合同约定擅自改变廉租住房用途或者违规使用的，由市州住房保障管理部门负责收回。
第十九条 各市州政府可以根据本办法制定廉租住房共有产权管理实施细则，报省建设厅备案。
第二十条 本办法自印发之日起施行。
主题词：城乡建设 廉租住房 产权 通知
共有产权保障性住房 篇6
在住房保障事业的不断发展中，住房保障究竟应采取何种形式，一直都是一个关键问题。这不仅关系到住房保障的顺利推进，也事关整个住房供给体系的构建。
人人享有适当的住房，是住房保障的目标，也是人类的居住理想。所谓“适当”，就是说不同收入水平的人要对应不同的保障形式。而保障形式的选择，是以租赁型为主，还是以产权型为主，或者是两者按一定的比例供应，则取决于特定时期的国情民态。对此，包括业界在内及至社会各阶层有不同的声音。有人主张，现阶段应发展廉租房、公租房等租赁型保障房；也有人主张，经适房、限价商品房等产权型保障房应大力建设。
共有产权住房探索 篇7
党的十八届三中全会后,中央提出将公租房与廉租房并轨运行,推广共有产权保障住房,去年12月住建部表示将指导地方有序开展共有产权保障房的探索。今年,在全国“两会”多个场合“共有产权住房”被多个部门屡屡强调。《政府工作报告》中提出,“今年将增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。住建部副部长仇保兴表示“共有产权住房”将先纳入现行的保障房体系管理,此后将作为市场主体来供应。北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安被住建部明确为“全国共有产权住房试点城市”。国土资源部副部长胡存智称,今年会在一线城市和部分供需关系紧张的二线城市,加大共有产权房的土地供应量。这都意味着这一住房制度或许将成为今后楼市保障性住房的主力,解决长期缺位的城镇新就业人口中的“夹心层”住房需求。目前,住建部已出台关于做好2014年住房保障工作的通知,并加紧调研各地的住房保障和供应体系构成,包括住房保障政策体系、供应体系、配套设施建设、规划编制等多个方面,了解地方住房保障和供应体系的情况,探索建立“符合国情的保障性住房供应体系”。
共有产权住房推进的关键 篇8
早在2007年,江苏省淮安市就率先在全国推出共有产权房。2009年底,上海也开始在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。自2010年以来,上海已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛,目前三人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。
从淮安、上海的实践不难看出,所谓共有产权住房,即政府与购房者共同承担住房建设资金,分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务;退出时由政府回购,购房者只能获得自己资产数额部分的变现,从而实现保障住房的封闭运行。
旨在为住房困难群体解决居住问题的共有产权住房制度在推进过程中,有几个关键问题有待明确。
其一是“共有产权住房”的界定。何为共有产权住房?目前比较通行的解释是,共有产权住房是将政府用于建设经济适用住房的财政性支出(主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用)转化为投资,政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、收益等相应权利。从这一解释可以看出,共有产权住房与之前的经济适用住房有一定的相似之处。但是,为了避免经济适用住房推行过程中出现的诸多弊病,共有产权住房在大力推行之初就应进行明晰的确权,确定产权共有双方的边界和比例,确定产权所有边界和比例是此类房屋入市、溢价收益划分、所有者产权转让等方面的规则基础。这也是保证这项惠民工程落到实处的关键。
其二是共有产权住房的相关规范。共有产权住房在本质上是一种保障性住房,应该严格遵守保障性住房的边界,在户型、面积、配套等方面要区别于市场化的商品房。在这个基础上,要有相关的一系列规范对共有产权住房的产品及其机制体系的合理化设计,包括产品的户型、规格等建设指标的合理化,购买人资格的合理化、进入和退出机制的合理化等众多方面的约束。
共有产权保障性住房 篇9
一、英国共有产权住房制度
(一)发展历程
1.共有产权住房有共有产权(shared ownership)和共享权益(shared equity)两种形式
英国的共有产权住房有两种模式,一种是共有产权(shared ownership,以下简称SO),一种是共享权益(shared equity,以下简称SE)。这两种模式是低成本自有住房(Low-cost home ownership)的主要形式,均属于中间住房(Intermediate tenures)。
2. 1980年代以来,多项低成本自有住房计划涵盖了共有产权住房
上世纪以来,英国住房自有率快速提升,逐步成为占主导地位的住房形式。随着住房价格的不断上升,人们拥有资产的愿望越来越强烈。为了满足无力在市场上购买住房,但又不符合社会租赁住房的“夹心层”的住房自有愿望,政府采取了新的低成本住房自有政策。共有产权和共享权益住房是两个重要类型(见表1)。
资料来源:CLG,Live tables on housing: Table 1000
共有产权住房(SO)开始于1980年代,共有权益住房(SE)开始于1990年代。此后,多项低成本自有住房计划均涵盖了这两种形式(见图1)。
(二)发展规模
1.1990年代以来,共有产权住房得到较快发展,但占住房总存量的比例仍不足1%
自90年代开始,包含共有产权住房和共享权益住房的低成本自有住房新增供应逐步增加。但在住房总存量中,共有产权住房仍不足1%。主要有两个因素助推了共有产权住房数量的增加。
2.购房者条件的放宽助推了共有产权住房规模的扩大
低成本住房计划最初一直是面向公务员、教师、警察、护士、公交司机等中低收入的关键工作者(Keyworkers)。但后来,供应对象扩大为家庭年总收入6万英镑及以下的首次购房家庭,这是一个非常宽松的条件。如表3所示,6万英镑超过了年平均家庭收入约4万英镑的水平,基于相当于较高收入家庭收入水平。
3.将提供可支付住房作为住宅项目规划批准的前置条件助推了共有产权规模扩大
共有产权住房的增加和英国规划政策有很大关系。1990年开始实施的《城乡规划法》第106章节(S106)以及相配套的《规划通告》、《规划政策指引》中规定,如果住房开发项目超过一定规模(这个规模是25户或者1公倾,在伦敦内城则是15户或0.5公顷),开发商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房价高、住房供需矛盾大的地方,这个要求更强烈。如果开发商不这样做,项目很难通过地方政府批准。配建可支付住房成为住房项目规划得到批准的重点前置条件(Material considerations)。由于共有产权住房的购买者收入要比社会住房住户高,为了使项目更好销售,开发商更愿意配建共有产权住房。在英格兰,S106条款下的共有产权住房(SO)占可支付住房比例由2001/02年的13%,提高到2007/2008年的38%。
(三)两种模式的运作机制比较
1.运作机制不同,本质相同
共有产权住房(SO)是购房者先购买房屋价值的部分份额,一般在25%-75%之间,购买部分购房者可以应用传统抵押贷款。剩下的部分由住房协会购买,购房者需要给住房协会支付租金,租金水平是比市场租金低的优惠租金。也就是说,对于购房者没有购买的部分,是享受了政府的租金补贴的。随着购房人支付能力的提高,购房人可以逐步购买剩余份额,直至获得全部产权。所购住房可以是住房协会开发、建设、持有的住房,也可以是在公开市场上购买的住房。
共享权益住房(SE)是购房者应用自有资金和传统抵押贷款购买一部分产权,一般在20%-50%之间,剩下的部分通过权益贷款购买。购房者直接取得了房屋全部产权。权益贷款可以是住房协会、政府、开发商或者私人金融机构提供,也可以是几方联合提供。权益贷款部分有的收利息,有的不收利息,有的利息随时间增加而增长。一般在出售房屋时,要归还权益贷款本金并支付房屋增值收益。购房者一般是在公开市场上购买住房。
两种共有产权模式运行机制不同,但本质是相同的,都体现为“共享资产增值收益,共担资产缩水损失”。不同的是,分享权益的依据一种是共有产权契约,一种是权益贷款合同契约。
2. SE比SO的灵活度大
由于SE的购买者直接取得了全产权,然后通过权益贷款合同分享资产增值收益。因而,相比SO,SE抵押、出售等方面的限制更少,处理起来法律关系更加明晰。此外,权益贷款的提供者不仅仅限于政府、住房协会,还可以是市场主体。SE灵活运用了市场机制,充分发挥了市场的作用。
3. SO基本采取了封闭运行模式
SO的购房者取得完全产权后,如果要出售住房,住房协会有优先购买权。未取得完全产权时,如果要转让,也只能在住房协会指定的有资格的购房人中间转让。因此,SO基本采取了封闭运行的模式。同时,SO通常是土地批租物业(Leasehold property),也就是说,达到一定年限,房屋所占土地所有权仍归住房协会所有。这种模式保证了保障房源的不流失。
(四)两种模式的购房者特征比较
选择SO和SE同时应用,并且制度设计变动不大的时期(2000.4-2005.3)进行比较。图3是这段时间两种住房的发展规模。
1. SO的购买者年青人多、单身多,SE的购买者年龄稍大,结婚成家的多,SE购买者收入略高于SO
SO的购买者年龄在30岁以下的占46%,SE为35%,30-49岁之间的SO为47%,SE为60%,对比而言,SO的购买者年青人多。从家庭类型看,SO单身购买者显著较高,占40%,SE购买者家庭型居多。从购买者收入来看,大多集中在15000-45000英镑之间,SE的购买者收入略高于SO。
2. SO的购买者多来自于“临时居所”和私人租赁部门,SE的购买者多来自于社会租赁住房部门和私人租赁部门
共有产权购买者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“临时居所”、私人租赁住房以及社会租赁住房。SO来自于“临时居所”、私人租赁的居多,SE来自于私人租赁、住房协会租赁的居多。
3. SE购买者所购房屋比SO稍大,房价压力小的地区更为突出
伦敦所在的南部地区是英国房价较高的地区,北部地区是房价相对较低的地区。从两个地区共有产权住房购买者看,SE购买者所购房屋比SO稍大。在伦敦,SE购买平房的比例占到71%,SO为50% ;北部地区更突出,SE购买平房的比例占95%,SO为62%。从卧室数量也可以得到同样的结论,在伦敦,55%的SO购买2个卧室的住房,而50%的SE购买3个卧室的住房。在北部地区,48%的SO购买2个卧室的住房,而63%的SE购买3个卧室的住房。
4. SE和SO购买者都倾向购买距离工作地点近的住房,SE倾向更强些
共有产权住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭,因此,购买者都倾向于选择距离工作地点更近的住房。SE的购买者的倾向性比SO更强些。
5. SO和SE不是市场上价格最低的住房,SO比SE价格还要稍高
通过共有产权住房的价格与首次购房家庭购买的住房价格对比发现,SO和SE的价格比首次购房者所购住房价格高。原因是首次购房者不一定买离中心城区特别近的住房,因此,即使是通过市场购房,住房价格不见得高。而共有产权住房的购房者倾向选择离工作地点近的住房,因此,即使是通过共有产权方式购买,价格也不见得低。通过对比,SO的购房者所购房屋价格比SE要高些。
6. SO购房者比SE购房者的房价收入比高
由于共有产权住房购买者所购住房价格相对较高,而收入比首次购房家庭要低,因此,房价收入比高。SO为5.5,SE为4.5,而首次购房者仅为2.7。
7. SO购房者比SE购房者承受的住房成本高
每月的住房成本包括按月归还的抵押贷款、房租、权益贷款费用、物业费、维修费等住房支出。住房成本占月收入的比例,SO为32.5%,SE为26.3,而首次购房者仅为13.8%。
(五)正反两方的意见
1.赞成方认为:共有产权房帮助“夹心层”实现住房自有,增加了社会租赁住房供应量,还有助于社区融合发展
一是,帮助公务员、教师、警察、护士、公交司机等关键工作者(Key workers)以及其他支付能力不足的工人实现了住房自有的梦想,让这些家庭也有权享受资产增值。并且,相对于私人租赁市场,这种居住方式更加稳定、体面、有保障。
二是,使住房协会在较少的政府补贴下,可以建造更多的社会住房,解决更多家庭的住房问题。
三是,有助于社区融合发展。在高收入阶层社区里有共有产权房,或者在社会租赁房社区里有共有产权住户,均有利于发展混合社区,减少低收入阶层的过度集中。
四是,增加住房总的供应量,以及空出更多的社会租赁住房投入使用,减少社会租赁房排队人数。如果这类住房供应量不断增加,很可能会影响房价。
2.反对方认为:政府财政补贴应该用于住房最困难家庭,而不是满足住房自有
一是,共有产权住房是满足一部分“夹心层”的住房需求,他们往往不是住房最困难的家庭。政府拿出这么多或明或暗的补贴帮助这些家庭不是最有价值的。政府补贴应当优先满足社会租赁住房需求。当前的社会环境下,政府可支付住房补贴应当集中提供给可负担的租赁住房,而不是满足住房自有需求。
二是,如果共有产权住房是住房协会建造,出售是为了回笼资金,增加资金流动性,以便建造更多的社会住房,这是可以理解的。但如果仅仅是花了政府的补贴,帮助部分家庭从公开市场上购买住房,这是政府资金的一种流失。
三是,共有产权住房在各种住房形式中所占比例非常小,并且没有广泛应用,也没有显著提升住房自有率,也没有显著降低房价。这种住房形式虽然没有过多的坏处,但大多数情况下,只是一个政治噱头。因为,社会住房轮候名单上排队的家庭依然有增无减。
四是,对于参与共有产权计划的家庭,由于其收入水平不高,他们欠债、拖欠、房屋收回的风险都很大,抵押贷款往往不愿涉及这一领域。
五是,共有产权住房满足了一部分“夹心层”的住房自有愿望,但这部分人是收入水平相对较高的家庭,有一部分家庭根本连最便宜的共有产权住房也无力购买,也不符合社会住房标准,又形成了新的“夹心层”。这些“夹心层”应该通过私人租赁市场解决住房问题。因此,提高私人租赁市场住房环境,保护租房者利益是当务之急。或者,如果一定要发展共有产权住房,还可以通过中间租赁住房(Intermediaterent)、先租后买(Rent to Home Buy Schemes)的方式来满足这部分“夹心层”的需求。
二、对我国的启示
(一)共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种制度选择
共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种途径。这部分“夹心层”无力从市场上购买住房,也不符合社会租赁住房的条件。这些家庭的成员或部分成员都是有工作的,他们有些是关键工作者,有些是工资水平相对较低工作者。共有产权住房制度可以满足这部分家庭拥有自有住房的需求,让他们有机会分享资产增值的收益。
(二)发展共有产权住房的同时,不能放松公共租赁住房发展
在各国的住房制度安排中,与住房自有、私人租赁、社会租赁相比,共有产权形式均是“小众”。比如,2011年的英国,住房自有率为65.3%,社会租赁住房占17.3%,市场租赁住房占17.4%,而其他形式住房不足1%。共有产权住房是满足有部分支付能力的家庭逐步获得住房产权的制度安排,过低收入的家庭是无力进入共有产权住房的。因此,在发展共有产权的同时,决不能放松租赁型保障房发展。
(三)需要设计共有产权住房与公共租赁住房相互转化机制
从英国共有产权经验可以看出,是否购买共有产权住房,以及购买什么位置、什么价格、什么户型的房子,购房者有自己的选择。当由政府建设、分配共有产权住房时,需要注重与实际需求的匹配度。距离过远、房型过小或者其他不可预料的原因,都很可能造成空置。因此,需要设计共有产权住房与公共租赁住房的转换、衔接机制。如果共有产权房销售不出去,可以转为公共租赁住房。同样,公共租赁住房在满足某些条件时,也可以转换成共有产权住房。
(四)政府对共有产权住房的政策支持可以是多种形式
不论购房者是和政府共有产权、还是和住房协会共有产权、或者由政府引导和开发企业共有产权,没有政府的政策支持,是不可能做到的。这种政策支持体现在政府的租金补贴(如SO住房协会持有的低租金部分)、权益贷款的利息补贴、以及规划管制(开发住宅小区配建可支付住房)等。因此,发展共有产权住房,政府的政策支持可以有多种形式。
(五)应当随房地产形势变化灵活设计共有产权住房实施规则
无论是房价上升时期,还是房价下降时期,共有产权住房均能起到一定调节作用。在房价上升期,共有产权住房一方面解决了“夹心层”的住房问题,另一方面,足够量的住房,能够增加住房供应量,改善住房供求关系,影响房价。在房价下降阶段,发展共有产权住房,能够刺激房地产市场发展,促进市场走出低谷。而且,在房价下降时,更加有利于利用开发企业等市场主体发展共有产权住房,开发企业也会有发展共有产权住房的积极性。因此,需要根据经济形式和房地产市场形势变化,灵活设计共有产权住房实施规则。
在英国,受2008年经济危机影响,住房的开工、竣工量一直较低迷,2013年英国政府推出的Help toBuy计划,对于发展共有产权住房就给了相对较宽松的条件,使更多的家庭可以参与其中。此外,该计划中还推出了政府抵押贷款担保,对于新建住房降低首付比的支持政策。但同时,吸取美国次贷危机的教训,各项产品均要求了至少5%的首付款,权益贷款也设置了20%的高限,这有助于防范贷款无法收回的风险。(附背景资料)
背景资料
英国可支付自有住房计划Affordable home ownership schemes
当前,应用于英格兰的低成本自有住房计划(Help to Buy)。该计划有四种类型:
一、共享权益(Help to Buy: equity loans)
适用于英格兰的首次购房者以及新建住房家庭(mover s on new-build homes),最高购买价限定在60万英镑。应用这个计划的家庭不能转租这套住房,并且这套住房必须是家庭唯一住房。
(一)运作机制
必须交至少房价的5%作为定金(deposit);政府至多给予房价20%的权益贷款;余下的最多为75%的部分需要购买家庭运用抵押贷款(见表1)。
(二)权益贷款费率(Equity loan fees)
最初五年,对于权益贷款部分,购买家庭不需要交任何费用,第六年,对于贷款部分需要交1.75%的费率。之后,费率每年递增。递增率按零售价格指数(Retail Prices Index)加上1%计算。购买家庭所归还的权益贷款部分不收费。
(三)申请权益贷款
去地方Help to Buy agent申请权益贷款。应用该计划必须要购买注册的Help to Buy建筑商建造的房屋。Help to Buy agent会提供一个注册建筑商的名单以供购买者选择。
(四)出售住房并归还贷款
购房者必须在25年后归还贷款或者在出售住房时归还贷款,两都谁先发生,以谁为准。需要归还多少以当时的市场价格为准(见表2)。
购房者可以在任意时间归还部分或全部权益贷款份额。需要归还的最低市场价贷款比例为10%。按市场价归还的贷款部分,其时间可以自己任选(见表3)。
二、抵押贷款担保(Help to Buy:mortgageguarantees)
抵押贷款担保帮助能交房价5% 的定金的购房者购买住房。适用于全英国的首次购房者、新建住房家庭(home movers for new-build)以及老年人家庭,最高购买价限定在60万英镑。这个担保由政府提供给抵押贷款借款人,而不是给购房者。
符合条件的家庭:所购房屋价格在60万英镑或少于60万英镑;不是共有产权或共有权益购房者;不是第二居所;购买后不是用于出租。所购房屋不一定非是新建住宅。购房者不一定是首次购房者,对于收入水平也没有特别的限制。但是购房者不能将Help to buy和其他任何公共资金抵押贷款计划(publicly funded mortgage scheme)共同使用,该计划也不适用于付息抵押贷款(interest-only mortgage)。
三、共有产权计划(shared ownership schemes)
共有产权计划是通过住房协会提供的。购房者可以购买部分产权(可以在房屋价值的25%-75%之间),剩下的部分付租金。自己购买的份额部分,可以采用抵押贷款。共有产权物业通常是土地批租物业(Leasehold property)。
(一)符合条件的家庭
家庭年收入等于或少于6万英镑;首次购房者或者过去拥有住房,但现在没有购房支付能力的家庭;目前租赁地方政府或住房协会住房的家庭。
(二)对于老年人
年龄超过55岁的家庭可以选择老年人共有产权计划,这个计划和通常的共有产权计划运作机制一样,但是,购房者购房份额最多可到75%。一旦拥有75%的产权,剩下的部分不需要支付租金。
(三)对于残疾人
对于长期残疾的家庭可以通过长期残疾共有产权计划(HOLD)购买任何住房。如果Help to Buy计划不能满足需求,可以申请HOLD,比如,这类家庭需要一个位于一层的住房。
(四)购买更多的份额
购房者可以在任何时间购买更多的份额,这就是众所周知的阶梯方式(staircasing)。新的份额的购买成本取决于购买时的房屋价值,如果当时房价上涨,则购房者支付的价格比首次购买时高;如果当时房价下跌,则购房者支付的价格相对于首次购买时便宜。住房协会会给出当时房屋的购买价,让购房者知道新购入份额的成本,购房者需要支付相应的评估费。
(五)房屋出售
如果购房者拥有了100%的产权,就可以出售该房屋。住房协会拥有优先购买权。在购房者拥有完全产权后的21年内,住房协会拥有优先取舍权。在购房者仅拥有部分产权时,如果需要出售房屋,住房协会有权为这套住房寻找买家。
四、新建房屋购买(New Buy)
New Buy计划让能交房价5%的定金的购房者购买住房。
购买条件:一个新建筑,第一次出售或者第一次处于目前的形式(比如,过于是一套房子的一部分,现在是一个新公寓);价格在50万英镑或者低于50万英镑;购房者的主要居所,购房者不能应用New Buy购买第二居所或者用于出租的物业;必须是全产权购买,不能应用New Buy购买共有产权房或共有权益房;通过一个建筑商参与这个计划而建造的住房;必须具备下列条件之一才能有资格参加Newbuy :一个英国公民;拥有无限期在英国的权利的人;购房者不一定是首次购房者,对于收入水平也没有特别的限制。但是购房者不能将Newbuy和其他任何的公共资金抵押贷款计划(publicly fundedmortgage scheme)共同使用。
共有产权保障性住房 篇10
一、共有产权限价房的制度背景
根据福州、成都、南京、无锡、南通等若干城市公务员住房的调研,我们发现很多城市已经把公务员住房保障纳入整个社会住房保障体系,体现了住房制度改革货币化、市场化的潮流。这暗含着一个前提条件:级别越低的城市,其公务员收入水平相对于房价来说呈现较高的水平,因此较为容易实现住房货币化,推进货币化的阻力小得多。北京作为政治文化中心,国家公务员工资制度改革和住房货币化补贴是全国各地公务员工资改革的参照基准,“触一发而动全身”,国家公务员工资制度改革较为谨慎,因此形成与住房货币化相匹配的薪酬制度尚需漫长的时日。在这种制度背景下,对国家公务员进行住房实物供给便成了题中之义。
以何种方式提供实物供给呢?国家公务员住房保障不能脱离公共住房保障体系,只能属于公共住房保障体系中的一条小分支。按照现行的住房保障思路,经济适用房、廉租房的保障对象是低收入群体,限价房和经济租赁房保障中等收入群体,高收入者购买商品房。公务员属于中等收入者,因此必须从限价房和经济租赁房上寻找自己的归属和实践的起点。
丰富多彩的地方实践赋予公务员住房保障制度创新的灵感。各地在保障中等收入者的实践中创新出不少值得借鉴的模式,譬如江苏的“共有产权经济适用房”,福州的经济租赁房等等。各种住房保障模式中都考虑到当地居民可支配收入、财政收入以及住房习惯,具有浓郁的地方特色。但其合理的核心部分,如共有产权、退出机制、审核条件、监督管理、建设模式仍然可以为我所用。
二、共有产权限价房的含义由来
“共有产权限价房”的关键词有两个:一为“限价房”,一为“共有产权”。我们为什么要把这两个似乎不相干的概念融合在一起?原因在于共有产权和限价房各有其优点。取其优点,采其精髓,就有可能构建富有特色的中央公务员住房制度。
限价房是在探索保障中等收入群体住房出现的新名词。“限价房”在各地的实践探索过程中,出现了许多与“限价房”相关联但不同的概念,如宁波提出以“四限定、两公开”为核心的“限价房”政策,福州提出包含“邹限价房”的“三限房”概念,广州提出“双竞双限”、“两竞一限”、“三限双竞”等“限价房”操作模式。由于限价房的概念还没有得到统一的认识,导致在实践中的混乱。有的地方打着“限价房”的名义其实是在建设“回迁房”,如福州。也有的地方经济适用房实质上是“限价房”,如南通市经济适用房“限房价限套型限对象限转让”,其实也具有“限价房”的特征。
几乎所有的保障性住房都具有“限价”的表面形式。所有社会保障性住房在价格上有所限制,因此必然低于市场价。无论是廉租房、经济适用房,还是限价房、经济租赁房,都是政府在土地税收等方面给与优惠,必然在产权上予以约束、在价格上予以限制(租金也是价格的一种表现形式)。因此,判断表面限价形式的住房是否是真正的限价房,必须根据限价房的价格形成方式、销售对象、上市条件和政府组织四个标准(成都、福州调研报告已作论述)。再者,限价的程度问题。如果限价为100%就是商品房,限价为0%变为实物免费分配。在两个极端之间有很大的操作空间,譬如按照北京市确定的“比周边普通商品房价格低10%～15%”的定价原则,海淀区西三旗首批限价房定价为6350元/平方米、比周边楼盘价格低3000元左右,实际上将近低了33%左右。中央国家机关公务员住房采取何种限价形式,主要是公务员收入状况、财政状况等综合考虑。在有关部门尚未清楚界定限价房的实质前,可以利用“制度弹性”建设公务员住房保障制度。
共有产权本是用于经济适用房制度创新的一个概念,现在正在江苏无锡、如皋等城市进行试点,其全称为“共有产权经济适用房”。共有产权是一个中性的概念,它是对产权状态的一种描述,并非经济适用房所专用。按照民法“一物一权”的原则,一处房产法律只承认一个所有权,但一个所有权可由一个民事主体所独有,也可以由两个或两个以上的民事主体所共有。也就是说,既可以存在共有产权经济适用房,也可以存在共有产权限价房甚至共有产权商品房。共有产权制度的具体形式是,凡由政府提供补贴的住房,均为按份共有住房,由政府和购房人按照出资比例共同享有产权,政府和购房者按规定共同申请领取《房屋共有权证》,表明房屋所有人为政府和购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障部门持有并行使相关权利。共有产权的发源地是英国,这是支持部分在市场上购房有困难的家庭,通过分步购买产权的方式,逐步拥有完全产权住房(Home Ownership Ladder)的一项政策(秦虹、张智,2007)。由于英国住房协会非常发达,剩余产权往往由协会持有。这项制度已经取得了较好的效果,因此也可能移植成适合我国中央公务员住房保障制度。
共有产权制度也有较大的制度优势和制度弹性。一是政府在产权构成拥有一定份额,可以限制私人产权;二是共有产权的产权分割可以随着购房者的收入状况变化而变化,每一个具有资格的购房者都可以根据自身的状况来选取产权的比例,因此就避免了较穷的公务员难以购买整套住房的难处;三是共有产权决定了政府有优先购买权,有利于建立公务员保障住房的内部循环机制。
三、共有产权限价房的基本内涵
共有产权经济适用房设计对象是中低收入家庭,设计依据是贫困是阶段性的,中低收入家庭是一个动态的群体,不断有受助者脱贫致富,退出住房保障;又不断产生新的符合救助条件的中低收入家庭,需要享受住房保障优惠。在穷人走向富裕的过程,也是逐渐购买完全产权的过程。由于公务员工资收入比较稳定,但也没有多少富裕的机会,因此在总价上予以限制。因此与共有产权经济适用房的价格相比,共有产权限价房的价格可能更优惠。
共有产权限价房的基本含义是,政府用于公务员住房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让收入和税费),转化为投资,政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。房屋产权公私合有、房屋使用者买租结合。
共有产权限价房体现了保障性和商品性的统一。在共有产权制度下,限价房保障性表现在,中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权的前提下,仅自己所能出资购买住房的部分产权,而获得住房完全的占有权和使用权;政府投资获得住房的另一部分产权,但向受助购房者无偿让渡占用权和使用权。此外,对公务员职工住房总价进行限制,原则上以收回成本为目标,这充分体现了住房保障功能和目标。在共有产权制度下,限价房商品性表现在政府依据投资比例拥有相应产权,并按照产权面积收取租金。当公务员家庭逐渐富裕时,可以购买完全产权,完全产权可以上市交易并获得增值收益。同时,政府也获得了限价房的完全成本甚至部分增值收益,用于公务员保障性住房扩大再生产。
四、共有产权限价房的创新点
相比于旧有公务员职工住宅,公务员共有产权限价房具有以下创新:
转变了土地供应方式和建造方式。以往国家公务员职工住宅的土地通过划拨或拆迁或置换,这种取得土地的方式已经难以为继。建议转变为公开“招拍挂”的方式,将土地价格显性化。不过为了避免政治影响,建议和北京建委商议在土地拍卖中加上配建的内容,明确户型比例,由国管局回购。回购价格为成本价加上一定利润。套型比例按照国家公务员队伍的职级比例来确定,保证分配的大致均衡。按传统取得土地的方式仍然可以延续,由国管局直接通过招标选择建筑商,减少中间环节,节省开支。在房地产市场供求平衡或者供大于求的条件下,甚至可以由有关管理部门出面同开发商购买中小型商品房,作为共有产权限价房的房源。
改变了定价方式。国家公务员职工住宅的价格组成内容应增加土地出让金、税费等等,将房屋建造成本以及土地费用完全摊入房屋成本,形成低于商品房价但高于经济适用房的价格。存量土地价格,如通过划拨、拆迁和置换土地价格,应该参考周边商品房土地价格,综合考虑,注意平衡,将显性化的土地价格计入限价房的价格。
建立了内部交易市场。国管局之所以为职级调整不断换房而不胜其烦,其原因是用行政手段取代市场手段造成的苦果,对市场管得太多以致不能自拔。一方面可以按照某个时段确定一个大限,这时相应职级的公务员就有对应的住房面积,确定一个职级基准点。等职级调整后,按照调整后职级与基准点的职级的面积差额的市场价格一次性补给该公务员。再者,可以建议成立内部交易市场。有两种交易方式:外部交易和内部交易。外部交易是指公务员购买共有产权限价房的政府产权部分后,然后上市交易。而部分产权的限价房也可以在内部交易市场流动。因为部分公务员职级比较高也比较年老,处于空巢期,可能不需要较大的住房面积,他们可能更偏好于现金,因此内部交易市场可以实现以大房换小房,同时对缩减的面积予以现金补贴。判断一个制度的好坏在于它是否能调动人的积极性,感觉换房物有所值,因此补贴数额的确定是关键因素。具体的补贴办法可以制定细则。
改变了交易方式。房改以前的旧房可以上市,但房改以后的新增公务员职工住宅却不能上市,这有悖于政策的连续性。不仅妨碍了公务员变卖房产自由选择居住地的权利,而且对于有关管理单位来说,资金凝固在实物上难以形成循环机制,对住房资金的压力势必加大。如果采取共有产权限价房的模式,只要购房者购买了政府所持有的产权部分,就可完全上市,有关管理单位亦将回收资金用于住房扩大再生产。交易方式有三种,一是共有产权限价房产权整体出让,由政府和购买者按比例分配售房收入;二是政府出资收购购买者产权,将其转给其他公务员住房困难户;三是向购买者出让政府产权,政府收回现金,再投入共有产权限价房建设。
改变风险收益分担方式。现有的公务员职工住宅虽然售价比较优惠,但是上市权利受到限制,仅仅用于居住,承担所有风险而不能获得变现住房带来的增值收益。对于公房管理单位来说,虽然一售了之获得回款,但对职工住宅失去了控制权,也失去了增值收益。共有产权形式使公房管理单位和购买者按照份额共担风险,也共享住宅的增值收益。十七大指出:“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。不动产收入是主要的家庭财产性收入之一,尝试共有产权限价房制度是落实党中央国务院精神的重要举措。
五、共有产权限价房的优越性
首先,共有产权形式的好处在于可以避开限价房套型面积和公务员职级住房面积相冲突的矛盾。限价房保障对象是中等收入者,为了体现其保障性的特征,其套型面积限制在90平方米以下。国家也出台90/70政策,鼓励省地型中小户型。但是《在京中央国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》(厅字[1999]10号)却规定处级干部住房面积为90平方米,副司级为105平方米,司级以上干部则更高。共有产权的形式可以将超过的面积化成国家持有的产权部分,对处级以上的干部实行市场租金或租金减免。这样既体现了职级差别,鼓舞年青公务员积极上进,又回避了两种政策之间的冲突。
其次,共有产权限价房可以根据公务员的收入状况选择相应的产权形式,避免降低公务员家庭的生活质量。公务员家庭由于人口状况、健康水平、灾害等情况导致家庭人均收入水平不高,如果按照一次性交纳售房款的销售方式,必然给公务员家庭带来沉重的负担。可供选择的产权份额可以让公务员家庭享受同等面积的住房,而生活质量并不会降低,并不增加额外的负担。
再者,共有产权限价房可以实现住房保障资源的累积倍增,促进公务员住房保障体系的形成。政府将用于公务员住房的投资转化为产权,不仅能够保值而且会增值,随着共有产权限价房的发展,政府用于公务员住房保障的财力具有累积倍增的效应,能够不断扩大住房保障规模,实现住房资金的良性积累。
最后,能够扩大公务员住房的选择权。公务员职工住宅通常地段比较好,交通便捷,配套设施齐全。但是也未必是公务员的最佳选择。不同的公务员家庭,由于小孩择校、配偶上班以及家庭赡养人口多寡等因素,对住房的位置和面积有不同的要求。但是现有的公务员职工住宅并不能变卖,因此削弱了他们购买商品房的支付能力。共有产权限价房允许一定条件下的上市交易和内部交易,这无疑扩大了公务员住房的选择范围。
六、共有产权限价房的实施建议
理论上共有产权限价房集合了共有产权和限价房的优点,能够灵活变通地满足公务员的住房需要。但是实施起来殊非易事,对政府管理能力和执政能力提出了挑战。因此建议如下:
1、设置专门管理机构。
共有产权限价房的实施需要诸多条件,不仅需要专业知识,而且还需要繁琐程序来保障公务员住房分配的公平性。公务员很难承担这些大量的繁重的专业任务,因此特别需要专业人才来管理。譬如审核条件、确定产权份额、回购价款确定、内部交易价格换算等等。较为可行的是,在公务员住房管理部门的领导下成立事业编制的管理单位,采取行政收费的方式补偿人工成本。此外,部分工作还可委托其他社会中介机构进行。
2、组织试点。
派人到无锡市、如皋市、高迪市、苏州市等地取经,学习各地的“共有产权房”试点经验,再吸取各地关于限价房的经验,制定初步的实施方案。经过试点,总结经验,广泛讨论和论证,制定出适合北京房价水平和公务员收入水平的实施方案。
3、完善有关法规体系。
为鼓励住房保障制度创新,有必要在试点的基础上适当修改有关法规。例如共有产权保障性住房,就应从试点实践中进一步完善产权的分割、确认、交易、管理和监督等制度,待条件成熟时在有关法规文件中予以规范。
4、确定最低私人产权比例。