保障性住房建设

保障性住房建设（精选12篇）

保障性住房建设 篇1

党和国家对保障性住房建设工作十分重视。胡锦涛总书记指出, 保障性住房建设是一项重大的民生工程, 也是一项重大民心工程。但是, 由于保障性住房建设是一新生事物, 没有现成档案资料可供参考和借鉴, 因此, 不管是为现实考虑, 还是为未来打基础, 建设保障性住房档案是一件有着重要意义和历史意义的事情。本文就保障性住房档案建设方面的问题与大家一起探讨。

一、保障性住房的界定与类别

保障性住房是指政府在对中、低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准, 具有社会保障性质的住房。我国保障性住房主要包括:城市低收入住房困难的廉租房, 经济适用房, 农民安置房, 棚户区改造房, 还包括在一些林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工程。

二、目前, 我国保障性住房建设存在的一些问题

虽然我国已经构建了多层次的住房保障体系, 保障性住房建设方面取得一定的效果和成绩, 但目前仍存在不少问题, 主要体现在:

1. 保障性住房在政策落实中存在有不合理的现象。

由于多方面原因, 如工作人员没有深入理解文件精神;档案信息资料不完整;人情“关系户”等等多方面原因, 导致保障性住房在政策落实的过程中存在有分配不合理的现象。有富裕家庭进入了保障范围, 享受到保障性住房的待遇。而应该要得到政府关心, 急需享受保障性住房待遇的困难家庭, 反而迟迟没有入住保障性住房。这样, 导致了一些真正的困难家庭没有房住, 住房问题没有真正得到解决。同时, 与之相伴随出现了一人有多套住房的现象。这些现象的存在, 更违背了保障性住房政策的初衷。

2. 保障性住房档案信息收集不及时。

由于保障性住房档案信息收集不及时, 当申请人条件发生变化时相关管理部门又难以有效监督。保障性住房申请人条件发生变化包括:保障性住房申请人家庭成员的变化;保障性住房申请人家庭成员收入的变化;以及保障性住房申请人家庭状况的其他一些变化等等。而这些信息及时收集是很关键的一个环节。就目前而言, 保障性住房信息的收集, 最主要的只能依靠保障性住房住户的自行申报。而保障性住房申请人受各种因素的影响, 对家庭收入、经济状况以及其他一些情况的变化, 没有及时地反馈给保障性住房管理工作部门, 导致保障性住房在回收和流通管理的过程中, 出现回收与退房管理困难的局面。很显然, 这样, 对于保障性住房的建设、规划、管理也带来一系列的问题。

3. 保障性住房建设缺乏长期规划。

由于保障性住房档案信息材料收集的不及时, 保障性住房档案材料的不完整, 以及保障性住房档案管理部门、职能管理部门的问题, 我国保障性住房建设仍缺乏长远住房保障规划, 仍然没有解决在城市务工的农民工住房问题。保障性住房建设见效慢、建设进度不快, 周期长, 保障房无法竣工和入住, 保障性住房建设大多建设在郊区和离城市较远的地方。被动地执行中央确定的保障性住房政策。这些影响了社会的安定, 激化了社会矛盾。

三、保障性住房档案与保障性住房建设的关系

解决我国保障性住房存在的问题, 方式应是多方面、全方位、多角度地进行, 当然, 对有条件的地方, 应积极地建设好保障性住房档案, 通过建设保障性住房档案, 使房管职能部门更清楚、更准确摸清急需解决住房的人群, 尽最大努力地做到“阳光普照”。具体可以体现在以下几方面。

1. 保障性住房建设的目的是“改善城市中、低收入居民的居住条件。

是重要的民生问题, 是加快建设保障性安居工程, 是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措, 是解决中、低收入家庭住房困难的重要方式。要实现这些目的, 除了有政府的关心、各职能部门的努力, 更重要的是要建有保障性住房档案。保障性住房档案中所包括的城市中、低收入家庭的工资收入状况、家庭成员的基本情况以及平均人口的收支情况、现有家庭成员居住情况等一系列的信息记录, 这些信息和资料, 能为保障性住房建设的需要, 提供真实可靠的数据。

2. 保障性住房档案, 给保障性住房建设部门 (决策部门) 提供真实可靠参考依据。

保障性住房档案, 可以给保障性住房建设部门提供真实可靠参考依据, 从而使建房计划、投资金额等“有的放矢”。与商品房相比, 我国保障性住房建设数量不多, 制度还很不完善, 计划也得不到精准, 为此, 2011年2月24日举行的全国保障性安居工程工作会议提出, 今年全国共将建设城市保障性住房1000万套, 比去年增加70%多, 改造农村危房150万户以上。而这些建房目标, 并非政府决策部门“凭空而定”的, 而是经过实地调研、社会调研, 通过具体部门提供的第一手材料, 掌握真实数据后作出的可行性计划。而这当中有很大一部分数据, 则是各级民政部门所提供的档案信息资源, 通过对这些中、低收入家庭情况准确的统计、核实, 确实地为决策部门在资金的投入、资金的筹措、建房计划以及政策性补贴提供可靠的参考。

3. 保障性住房档案的建设, 在保障性住房建设过程中充当了“保镖”的角色, 促进了社会安定团结与社会的和谐发展。

住房是民生之重, 安居才能乐业。老百姓住“蜗居”、当“房奴”的问题如果得不到有效的解决, 必将影响经济社会的和谐发展。充分利用保障性住房档案的信息资源, 可解决社会、生活中的纠纷, 促进社会的稳定与和谐。保障性住房档案中的信息, 可以说是“来之于民, 用之于民”。对于它的真实性, 我们不要有任何的怀疑, 因为, 保障性住房档案中的信息、数据以及家庭住房的情况, 都是进行公布和公示的。因此, 这些档案中的信息利用得好, 将会是事半功倍。将着实地为急需要房的中、低收入家庭解决实际困难, 使得他们安居乐业, 促使社会更加和谐。

四、对保障性住房档案管理的思考

我国保障性住房建设存在的问题是多方面的, 但有一点, 就是要加强对保障性住房档案的管理。因为, 不管是资金问题也好、用房制度监管和退出机制不完善也罢, 还是住房保障形式单一, 住房保障缺乏长期规划, 其归根结底是没有很好地利用档案这一宝贵的信息资源。准确的信息资料、可靠的住房普查统计数据以及合理的管理制度, 对保障性住房建设无疑起着至关重要的作用。当然, 加强对保障性住房档案的管理也十分必要。

1. 保障性住房档案信息资料必须完整齐全。

一套完整的保障性住房档案不仅包括住房申请者个人的基本信息资料、收入情况, 同时, 也包括住房申请者家庭其他人员信息资料、收入状况以及家庭成员全年的平均收支情况, 家庭人员的住房情况等等。除此之外, 还有上级有关部门对申请者请示的批文:有政府部门对中低收入家庭相关政策性的文件;更有房产部门关于房屋租赁或者买卖等方面的文件材料。因此说:一套完整的保障性住房档案所包括的信息量是比较“丰富”的, 对保障性住房建设可以提供比较好的参考作用。

2. 对保障性住房档案实行动态管理。

以人为本, 所以对保障性住房档案也要实行动态管理的管理方式。“随着人们工资的提高, 家里慢慢有了积蓄, 他们的廉租房、公租房还可以变为商品房, 他们也可以把房子买下来。房租的租金很重要。所以廉租房、公租房应该照顾群众的利益, 使他们租得起, 使租金更加合理”。这是温家宝总理说的一段话。因此, 对保障性住房档案中的一些相关信息、数据也要进行适时的增删, 同时, 也要做好保障性住房退出等方面的事情。由于多种原因, 人们通过各种努力, 原本享受政策范围, 入住保障性住房的人员, 他们的经济、他们的家庭收入、家庭条件已超出了政策照顾的“范围”, 已甩掉了“贫困”这顶帽子, 甚至不再需要住保障性住房。所以说对保障性住房档案实行动态管理是完全必要的。

3. 建设好保障性住房档案信息管理系统。

由于相关部门的工作任务十分繁忙, 建设好保障性住房档案信息系统, 通过这样的信息平台, 可以方便、快捷地把繁忙的档案工作任务处理好, 从而提高工作效率, 降低行政成本, 促进“阳光普照”的社会救助, 使社会更加和谐。另外, 电子信息这个平台, 可以对中、低收入家庭信息情况更好地实行监管, 从而减少政府救助中一些不必要的工作环节, 同时, 可以避免一些不必要的纠纷。

温家宝总理在谈到房屋质量时, 他强调:保障性住房的建设, 从设计到施工, 从监理到验收, 全过程都要贯穿着“质量第一”。当然对所有工程都要重视, 对保障性住房建设要更加重视, 确保安全。设计中的户型要配套齐全。房子小而精, 户型虽小但功能齐全, 这是面向广大中、低收入者最合理的设计理念, 还要注意设施的配套, 使大家住着感到方便。

参考文献

[1]陈西宜.保障性住房政策实施过程的问题及对策[J].经济纵横, 2010 (11) .

[2]王晓明.我国保障性住房管理中的问题与对策[J].中国住房, 2009 (1) .

[3]王丽梅.浅析保障性住房建设存在的问题及措施[J].吉林农业, 2012 (5) .

[4]谢小红.建立低收入家庭档案, 为构建和谐社会服务[J].兰台世界, 2011 (2) .

保障性住房建设 篇2

住房和城乡建设部检查组检查利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作

2011年9月1日，住房和城乡建设部利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作检查组一行6人，对西宁市经济适用房发展中心所承建青海毛纺厂棚户区改造项目贷款的试点工作进行督导检查。青海省建设厅领导、中心负责人陪同检查。检查组在甬期间，认真听取了中心负责人对本项目公积金使用情况、工程进展有关情况的汇报，并且查看施工工地现场，对工程质量、房屋户型大小表示满意。检查组领导还细心询问了本项目在还款期限内是否具备还本付息的能力、原厂职工回迁安置方式以及今后小区内住户的采暖方式等情况。

检查组在听取汇报、现场检查后，充分肯定了由我中心承建项目贷款试点工作所取得的成绩。

保障性住房建设 篇3

关键词：住房公积金；保障性住房；问题及对策

一、住房公积金贷款支持保障性住房建设过程中存在的问题

（一）缺乏法律支持和依据

我国公积金制度之1991年从新加坡引进的，发展历史之短、经验之浅薄可以想象。公积金制度发展之初是政府作为主导，然后逐渐走向全国。公积金建设之初的主要目的是从单位和员工处集结建设资金来支持安居工程的建设，解决城市居民存在的住房问题。但是住房公积金在使用的过程中存在着严重的管理体制问题和监管体制问题，导致了公积金坏账和呆账现象非常严重，国内上下很多地区的公积金严重亏空，国家这才渐渐停止了用公积金贷款给安居工程建设，在之后的很多年这些资金仍有未被收回的。从1999年开始我国开始推行公积金管理条例，这是我国公积金的用途全部转向个人贷款的重要标志，从这之后住房公积金归个人所有，国家和集体不得以任何形式、任何名义占用，公积金的使用用途局限在购买、翻修和建造住房上，但是利用公积金贷款来支持保障性住房建设，贷款对象并没有成为所有权人，保障性住房建成之后的享受者也和所有权人无关，这是和公积金管理条例严重不符的。当前住房公积金支持保障性住房建设仅仅是靠行政命令，执行效力比较低，并且这也和我国目前的条例是冲突的，这导致了我国公积金贷款支持保障性住房的执行一直处于无法律保护的状态，法律制定不足风险一直是其面临的主要风险这个问题不容我们回避，因为它一方面涉及到公积金储存者自身的权益，一方面会影响到群众对公积金制度的权威性的质疑。

（二）基础环节不牢固

公积金支持保障性住房建设贷款模式过于粗放，该项业务活动基本维持了住房公积金的管理运作模式，不同的是贷款的发放是通过银行进行的，不论是从住房公积金的角度分析还是从委托银行的立场上来看，这种运作模式都过于粗放。因为有了住房公积金管理委员会和当地城府的干预和指导，银行在这个贷款运作的过程中经常忽略风险因素，只考虑将贷款发放出去即可，至于款项带给谁、贷款期限、贷款金额多少都较少关心，这导致了委托贷款的运行模式显得过于粗放和不细致。另外住房公积金管理中心既不属于政府机构也不属于盈利机构，自有资本金缺乏，规范的会计制度、审计制度和信息披露制度更是稀缺，但是其却承担着公积金缴存、贷款发放、呆账坏账管理的功能，尤其是保障性住房贷款工作更是需要专业的金融人才来辅助，工作体制和工作人才的缺失使得公积金支持保障性住房建设工作的开展一直处于粗放经营状态。

（三）资金回款存在风险

在利用公积金进行经济适用房和保障性住房建设的过程中进行的建设贷款，最长期限为三年；在利用公积金来对政府投资的公共租赁住房建设进行建设贷款的时候，最长期限为五年。经济适用房和保障性住房建成值周依靠项目销售收入和其他收入作为资金的来源来归还款项；政府投资建成的公共租赁住房则要以租金收入和其他资金作为资金来源。公积金贷款来支持保障性住房建设最重要的环节就在于资金的回收，如果资金届时不能回收的话，那么投资收益不能实现的问题仅仅是次要的，缴存者在需要购房而支取住房公积金的时候会难以满足其需求者必然引起社会矛盾的激发，甚至使得公积金遭受流动性风险。目前我国公积金支持保障性住房建设过程中普遍存在着资金回收慢、成本回收时间过长和收入不能覆盖本息的问题，这导致公积金资金回收上存在着严重的风险。

二、健全公积金贷款支持保障性住房建设的实际措施

首先，建立项目回款制度，保障资金回收的安全性。如前文所述，公积金贷款支持保障性住房建设的项目类型集中在经济适用房、保障性住房和公共租赁房之上，其中经济适用房和保障性住房的建设主体为房地产开发企业，所以贷款对象也为房地产开发企业，在这个过程中只要保证专款专用，将项目的建设达到应有的配套水平，那么基本上可以通过出售住房实现成本的回收。笔者在这里要着重强调的是共公租房的资金回收问题：在公共租房的资金回收中，租金、出租比率和贷款利率成为影响资金回收最主要的三个因素。经过简单的测算我们就可以发现资金只要提升一个百分点，资金回收期可以缩短3-4年，提升出租率也可以适当地缩短投资回收的时间；在贷款利率上降低一个百分点就可以将投资回收期缩短两年左右，在确定资金投资回收时间的长短问题上，笔者认为最重要的问题就是租金的定价问题，租金定价不合理的话会出现两种情况：如果租金定价过低的话，那么久难以覆盖贷款的利息，公积金面临着欠息挂账的问题，承担着严重的利息负担，最终到这亏损经营，资金难以回收；如果租金定价过高的话，那么公共租房的出租率就会下降，这样租金收入的绝对额就会下降，还本付息的时间就会向后拖延。合理的公共租房的定价机制在于年租金收入应该不低于贷款利息，这样公积金最基本的安全问题才能得到保障。

其次，建立健全的担保机制。虽然公积金贷款支持保障性住房建设可以将在建项目作为抵押物抵押，但是在实际操作中其风险管理成本是比较高的，加之保障性住房建设的在建项目在抵押上具有特殊性，抵押价格不舍特别高，后续处理程序也相对繁琐，这意味着现行的抵押担保并不是保证资金安全的决定保证。在这种情况下，我们迫切需要一个有效的风险控制与风险转移机制，引入第三方贷款担保制度的引入可以弥补原本抵押担保的缺陷和不足，让公积金贷款近能够较快地回收回来。第三方担保公司应该首先应该在担保的能力范围之内提供贷款的担保，在债务人不能按照合同的规定还本付息的时候，第三方住担保公司就应该承担连带责任并为之偿还。担保公司在履行了连带责任之后有权向债务人要求还款，必要时对抵押资产进行处置、变卖和经营管理，这样能够保证公积金资金能够及时收回，避免资金回收风险。

参考文献：

[1]黄修民.由韩国住房金融制度看中国公积金制度的改革和完善[J].公共经济与管理，2012

[2]于洪东，刘文杰.当前住房公积金管理中存在的问题和解决建议[J].住房公积金，2013

保障性住房建设 篇4

一、深化对企业社会责任感的认识, 为又好又快建设提供思想保障

加大保障性住房建设, 满足中低收入人群的住房需求, 是落实以人为本执法理念的重要体现。作为国有单位, 必须以高度的社会责任意识全面承担并努力做好建设保障性住房工作。为此, 在保障性住房建设中, 我们积极开展思想政治工作, 发挥思想政治工作优势, 进一步统一思想、深化认识, 为又好又快建设提供思想保障。

第一, 以开展形势任务教育为载体, 深化认识。围绕保障性住房建设, 结合当前经济形势, 通过在参建人员中开展专题讲座、培训等形式, 对保障性住房建设的相关政策及面临的形势进行讲解, 深入了解保障性住房建设在解决民生问题中的重要意义及在推进社会经济科学发展、协调发展中的重要作用, 深化对保障性住房建设的认识。一是保障性住房建设是保持经济平稳较快发展的有效措施。当前形势下, 推进保障性住房建设, 既能拉动各方投资, 又能刺激居民消费, 是扩大政府公共性支出、拉动投资、刺激消费的有效结合点, 是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。二是保障性住房建设是改善民生的重大措施。加快保障房建设, 为低收入住房困难群众提供基本的住房, 成为改善民生, 保障社会整体发展和和谐稳定的最直接、最有效的方式。三是保障性住房建设是促进房地产市场健康发展的必要条件。只有建立比较完善的保障体系, 才可能提高群众的预期消费能力, 从而促进房地产业健康发展, 并对促进消费、对相关产业发展产生带动作用。

第二, 以强化宣传思想工作为手段, 凝聚人心。一是对重点工程的重要意义开展宣传。强化对员工思想的引导, 认清形势, 转变观念, 切实增强工作责任感和紧迫感。二是加强典型宣传。大力宣传在保障性经济适用房建设中兢兢业业、无私奉献、成绩卓越的先进典型, 充分发挥先进典型的引领作用, 提升先进人物的影响力, 从而以点带面, 为保障性住房又好又快建设提供了强有力的思想保障。

二、科学管理, 为又好又快建设提供制度保障

保障性住房建设是解决住房民生问题最切实有效的途径, 是保障广大中低收入群众切身利益最直接、最关键的环节。近年来, 天津市房产总公司在承接经济适用房及租赁型经济适用房建设工作中, 坚持以科学发展观为指导, 以学习实践科学发展观活动为契机, 自找差距、解放思想、更新观念、以“科学管理年”活动为载体, 将思想政治工作与经营管理工作相结合, 建立和完善了一系列科学的管理机制, 从多条途径建立科学的管理模式, 为保障房又好又快建设提供了强有力的制度保障。

第一, 实施目标管理。围绕加快保障性住房建设, 确定了“精心组织、全员参与、真抓实做、循序渐进、严细考核、成在长效”24字管理工作方针, 完善了决策目标、执行责任、考核监督、科学奖罚四大体系。签订《工作目标责任书》, 确定工作目标, 分解任务指标, 明确落实责任, 以决策目标为基础, 以执行责任为关键环节, 以考核监督做保证, 科学奖罚为手段, 形成有效的激励约束机制, 最大限度地调动各方面的积极性、主动性和创造性, 确保各项工作规范有序、高效运行, 真正落到实处。

第二, 实施系统管理。根据公司承接的保障性住房建设体量大、涉及部门多、工作难度大的实际情况, 将涉及保障性住房建设工作的部门及人员编成七大系统, 分别为房产经营管理系统、财务管理系统、市场营销管理系统、工程技术管理系统、人力资源管理系统、综合管理系统和思想政治工作系统, 并将各系统的整体架构、组织结构、各部室职能及与部门间工作内容对接、工作流转程序及重要工作的内容分工及流转程序进行规范、明确并整理成册。通过系统的专业化管理, 以求形成责任明确、清晰工作接口、自动自发地实施管理的目标。做到管理有专人、指导有专业、监督按系统、组织有计划。

第三, 坚持持续改进。在保障性住房建设工作中, 我们坚持边干、边学、边查找差距, 边持续改进, 制定了持续改进的八个步骤:发现问题、分析原因、解决方案、固化方案、反复培训、认真执行、严细考核、严格奖惩。在重点工程建设中, 紧密结合自身特点, 要求所有参建单位都要严格按照“四定”原则抓好具体工作落实, 即:定工作内容、定工作标准、定责任人、定完成时限, 确保“所有的人都有责任, 所有的事都不耽误”的要求落实, 形成了事事有人管、项项有人抓、层层抓落实的局面。

第四, 完善资金运作。建设经济适用房, 特别是租赁型经济适用房投资大, 利润低, 融资十分困难, 一是努力拓宽融资渠道, 及时制定资金计划, 科学统筹资金使用。二是主动适应市场变化, 在保障工程质量的前提下, 科学控制项目成本。如2008年下半年建筑材料快速上涨, 这意味着建设成本将大幅提高。面对这个难题, 我们经过对国内国际市场原材料价格趋势的仔细研究和建筑市场需求的客观判断, 统一思想, 大胆决策, 对秋怡家园、杜鹃道租赁型经济适用房项目钢材集中采购, 一次性降低成本约2000万元。

第五, 完善监督机制。一是保障性住房开发过程监督, 研究制定《保障性住房开发工作流程》, 有效地加大了对保障性住房开发项目经营决策和管理环节的监督控制力度, 进一步规范了项目开发运作程序。比如:施工一定要选择技术过硬、素质优秀、操作规范的正规施工队伍;工程发包必须公开进行招投标, 实行第三方审核;规范签证程序, 实行两级签证管理;严把材料、设备采购环节, 关键材料实行“甲控”办法;严把结算关, 实行“分段、分序”结算;成立图纸会审小组, 规范施工方案变更等, 切实保障工程质量优良。二是资金使用情况监督。制定《重点工程资金使用管理办法》, 建立了资金会审制度, 实行重点项目金流量曲线图分析检测, 强化了事前审核、事中控制、事后检查, 确保了重点工程建设各项经费使用严格按照程序运行, 充分保障重点工程建设资金的安全和有效使用, 同时通过一系列的制度制约, 防止了腐败现象的发生, 确保了保障性住房项目建设工程优质、干部优良。

三、以保障性住房建设工程为平台, 加强人才队伍建设

经营要突破, 管理要跟进, 人才是保障。实践证明, 在重点工程建设中, 不仅要科学管理、用好资金, 还必须强化人才队伍建设、注重人才的培养, 打造一支想干事、会干事、能成事的人才队伍, 为确保工程建设更好更快完成提供持久的人力保障和智力支持。

第一, 平等竞争给机遇。建立和完善公开、公平、公正的人才使用竞争机制, 不论参加工作时间长短, 资历深浅, 只要有能力就能得到重用。在重点工程建设中, 大胆启用青年人才, 将“完全成熟”上岗改为“基本成熟”岗上锻炼。将有潜质的青年人才、优秀人才派到工程第一线, 压担子, 委以重任, 积极调集青年专业技术人才到重点工程一线参与工程建设, 通过在一线的摸爬滚打和“实战”锻炼, 全面提高他们的经营管理水平, 培养干大事的能力。在参与保障房建设的成员中, 90%以上为35岁以下青年人才, 一线工程人员全部为40岁以下工程技术人员。实践证明, 在重点工程中大胆使用青年人才, 一方面, 可以充分发挥青年人的热情和干劲, 为工程的顺利开展提供动力;另一方面, 可以使青年人才在实际工作中增加工作经验, 加深阅历, 为提升工作水平打下了良好基础。

第二, 加强交流给平台。在重点工作中实施轮岗和挂职锻炼。在全公司内积极选拔“可造型”人才, 有计划、有重点地安排在重点岗位中进行轮岗、挂职、见习, 进行多岗位学习和锻炼。通过轮岗锻炼等形式, 可以使优秀人才开阔视野, 增加不同岗位的阅历, 提高自身的综合适应能力和驾驭经济工作能力, 同时也有利于总公司人才队伍的梯队建设。

第三, 优化结构给机制。一是注重创新, 搞活用人机制。实现了“能上能下”、“能进能出”的用人体系, 真正选派那些对事业有激情、对百姓有感情, 敢抓敢管、肯于吃苦、甘于奉献的人员放到保障性住房建设的关键岗位上委以重任、经受锻炼、接受考验。二是采取当面点评的方式, 对于年轻干部, 针对年轻干部经验不足现状, 一对一进行指导, 面对面帮助分析, 协助解决难题, 加速了青年干部的成长、成熟。三是竞争上岗, 以“实战”说话。通过竞聘的方式选拔人才, 促进优秀人才尽快走上领导岗位, 同时也充分调动了优秀人才参与保障性住房建设的积极性。

第四, 强化教育上水平。一是针对保障性住房建设的相关人员开展多种业务技能培训及管理培训, 做到职工培训有计划、有专员、有效果。二是推行职业职工教育系列活动, 制定了职业职工标准和模范职业职工标准, 要求一般干部职工遵循职业职工标准, 党员必须达到模范职业职工标准的要求, 使干部职工以模范履行好自己的职责为基本要求, 以充分发挥职能作用为更高标准, 增强了广大干部职工职业化意识, 激发了从业热情。三是广泛开展廉政教育, 特别是对重点岗位人员加强相关法律法规的宣传教育, 时刻提醒干部职工不忘廉洁自律, 营造反腐倡廉的良好氛围, 使廉政勤政意识深入人心, 警钟长鸣。

聚焦河南保障性住房建设 篇5

昨日，《人民日报》以《委员聚焦诤言点评河南的保障性住房如何建》为题对此进行了报道。全文如下：

○●齐抓共管保障性住房建设

【新闻背景】

3月16日，郑州第二批实物配租廉租房入住仪式在兴华南街与长江路交叉口南侧的宏鑫花园小区举行，51岁的杜新慧女士在接过房门钥匙的一刹那失声痛哭，她说，一家三口此前一直在城中村租房住，挤在一套30平方米、又黑又破的小房子里。现在能住进70平方米的新房，每月租金还不到30元钱，感觉像做梦一样。

记者在实物配租的廉租房内看到，新居都已经统一装修过，马桶、水池、橱柜等一应俱全，入住家庭只需搬过来几件简单家具就能入住。郑州市第二批实物配租廉租房共415套，下一步，郑州市廉租办将向其他395户“双困”家庭发放廉租房钥匙。

长期以来，河南省委、省政府高度重视解决城市低收入家庭住房困难，积极推进廉租住房和经济适用住房建设，加快实施城市和国有工矿棚户区改造，有效增加保障性住房供应。特别是2008年以来，为应对国际金融危机的影响，河南认真落实党中央、国务院的决策部署，紧紧围绕保增长、保民生、保稳定的中心任务，科学部署、强化管理、落实责任、完善机制、强力推进保障性住房建设。

河南省住房和城乡建设厅副厅长陈海勤对记者说，目前，河南省廉租住房保障范围已基本实现从低保住房困难家庭向低收入家庭的覆盖，廉租住房建设规模不断扩大；经济适用住房管理进一步规范，并逐步实现与廉租住房政策相衔接；城市和国有工矿企业棚户区改造工作全面铺开，相关政策措施日臻完善；政府公共租赁住房和农民工集体宿舍、外来务工人员公寓等住房政策正在积极进行研究和试点，住房保障工作取得了明显成效。

【委员点评】

王辉（河南省政协委员）：量化保障性住房基数以平抑房价，各级政府应根据地方经济和人口量化保障性住房基数，并限期完成，从而平抑房价，惠及民生。政府在下达每年的房地产开发计划中，应采取系统化措施，保证至少有50％以上的保障性住房。可以将保障性住房建设达标与否，列为地方领导考核指标，甚至对保障性住房建设完成量低于一定比例的官员“一票否决”。

○●逐步规范经济适用住房制度

【新闻背景】

近年来河南省及时调整经济适用住房政策，进一步规范经济适用住房管理。一是严格建设标准。经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。二是严格控制供应范围。对经济适用住房购买条件和购买对象实行动态管理，每年向社会公布，并严格上市交易管理，经济适用住房在上市交易时，实行政府优先回购政策。三是规范经济适用住房建设。严格实行经济适用住房计划管理，严禁将划拨供应的经济适用住房建设用地挪作他用。控制单位集资合作建房，禁止行政机关和财政拨款单位搞集资合作建房。四是确保经济适用住房供应。将经济适用住房供应对象调整为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象相衔接，使其成为具有一定支付能力的低收入群体改善住房条件、享受社会公共资源分配和增加财产性收入的重要途径。

【委员点评】

焦世忠（河南省政协委员）：通过立法来落实和实施各项住房保障措施，迫在眉睫。应尽快制定住房保障法规，内容包括住房保障工作的总体要求，住房保障的对象、标准及实施方式，完善住房公积金制度，加强和改善保障性住房建设工作，规范保障性住房的分配与管理，建立严格的住房保障监管机制和责任追究制度等。监督机构应提前介入，参与社会保障性住房建设、分配、管理等各重要环节，定期或不定期地对建设资金的使用、房源的分配、房屋的管理等情况进行跟踪监督，保证各环节的公开、公平和公正，杜绝在住房建设、分配、管理工作中的腐败违法行为。

○●完善廉租住房“租售并举”制度

【新闻背景】

为加快推进河南省廉租住房项目建设，探索符合河南省实际的廉租住房产权管理和产权处置模式，河南省住房城乡建设、发展改革、财政、国土资源等部门联合印发了《关于加强廉租住房管理和规范产权处置的指导意见(试行)》，其中明确了廉租住房保障对象可自主选择购买或承租所分配的廉租住房，购买价格在成本价的基础上给予一定幅度优惠的政策。

目前河南省已确定郑州、洛阳、新乡、安阳、商丘、许昌等6市地为公共租赁住房试点城市，要求今年制定出台办法，全面启动试点工作。

【委员点评】

卢一博（河南省政协委员）：我国可借鉴香港“公屋”政策，实施以租为主、租售并举的保障性住房政策，大力建设公共租赁住房，公租房的准入条件应进一步放宽，并实行年审制度，建立退出机制。

○●不断提高住房保障能力

【新闻背景】

截至2010年4月，河南全省累计实施廉租住房保障25.82万户，其中发放租赁住房补贴24.04万户，实物配租及租金核减1.78万户。廉租住房保障户数比2007年底增加了22.42万户，是2007年保障户数的7.18倍。其中，实物配租户数比2007年增加了1.66万户，是2007年的3.07倍。

全省廉租住房保障平均面积标准，由2007年人均8平方米以下实施保障，提高到目前人均13至16平方米以下均实施保障；保障家庭收入标准已从城市低保住房困难家庭逐步扩大到城市低收入住房困难家庭，廉租住房保障范围进一步扩大。

到今年4月，全省累计竣工经济适用住房3419.97万平方米，37.74万套，累计完成经济适用住房建设投资324.57亿元。其中，2009年当年竣工经济适用住房321.6万平方米、4.1万套，累计完成投资54.3亿元，经济适用住房政策惠及城市低收入人数达13万人左右。

【委员点评】

韩冠先（河南省政协委员）：应制定人均住宅标准。住房是人民生活的必需品，而土地是人民赖以生存的稀有品。在我国这样一个人均土地资源很少的国家，住房应该以满足人民的基本居住需求为根本目的，不能像一般国家和地区那样无限度地提高人均住宅面积和住宅套数。应当制定一个适当的人均住宅标准，严格控制户均住宅套数和人均住宅面积，以保护耕地面积和城市公共用地面积。

人民日报记者曹树林

郑州市已有18772户低收入者享受廉租房政策

“截至2010年8月底，郑州市已累计有18772户低收入住房困难家庭享受到了廉租住房政策。”郑州市廉租住房管理办公室主任李保宪昨日告诉记者，截至2010年8月底，郑州市已累计有6110户不再符合条件的家庭退出了廉租住房保障序列，目前实际在保家庭12662户，其中：发放租赁住房补贴11500户，租金核减701户，实物配租461户。目前，全市已累计开工建设廉租住房项目31个，建筑面积42.85万平方米，计8609套。这些项目将在近两年内陆续交付使用。年底前，全市还将再筹措约1000套廉租住房进行实物配租。

保障性住房建设 篇6

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或者租金标准，具有社会保障性质的住房。按供应对象的可支付水平，全国各地市县政府推出了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房等保障性住房。

二、我国保障性住房存在的问题

我国保障性住房建设仍存在不少问题。第一、住房保障法制建设滞后。目前，我国住房保障制度均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的，这样导致住房保障制度的法律权威性不够，政策措施的强制性力度不足。

第二、保障运行机制不完善。当前，我国保障性住房在运行机制上实行审批核准制。但在实践操作中，这种“申请——审批——公示”程序的审批核准制在各个环节都存在缺陷，致使保障性住房的实施效果与预期之间存在很大差异，公平性严重受损。

第三、保障性住房建设标准偏高。保障性住房建造标准的提高，提升了保障住房的品质，但也较大地抬高了住房的价格，导致许多有机会购买保障住房的中低收入家庭因价格过高、无力购买而放弃。

第四、保障性住房建设城郊化严重。目前，我国的经济适用房和廉租房建设出于成本考虑，忽略了当前消费者对周围环境的重视和社会的影响，大多集中在较偏僻的郊区，交通、教育、医疗等配套基础设施建设不足，造成住户的生活不便。

三、部分城市在保障性住房上的经验做法

（一）淮安市保障性住房建设尝试“共有产权”模式

2007年3月,淮安市委市政府出台了《民生帮扶“九大工程”实施意见（淮安市安居工程实施意见）》，在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式。

所谓共有产权房模式，就是由购房者和政府按照出资比例购买住房,各自享有相应比例的产权。淮安市确定了购房者和政府分别持有7:3和5:5两种比例结构。购房者可以在一定年限内回购政府手中的产权。按照淮安市的共有产权房政策，购房人如果5年内购买政府手中持有的产权，按原价结算;5年后8年内购买的,按原价加当年利息结算；8年以后购买按届时市场评估价格结算。而在8年之后,如果购房者仍无力购回政府持有的产权,政府就将自己持有的产权部分,以廉租房的方式向购房者收取租金。这样,购房者仍然可以“居者有其屋”。

对于政府“出资”（所占产权比例）30%或50%资金,淮安市政府采取了三种途径。一是针对拆迁安置房的被动购房群体,把政府资金投入部分先期列入拆迁项目预算,提前解决问题;第二种是针对主动消费人群,由当地国企采用“反哺”模式,国有开发企业把商品房的盈余作为启动资金;第三种则是把“暗补”改为“明补”,把集中建设保障房的划拨土地改为出让土地,然后把土地出让收入作为产权投入。土地出让金、规费优惠产生的收益和政府的直接投入,构成了政府共有产权的保障资金。

在购买价格方面,政府参考普通经适房的有关规定,给予房地产开发商3%的利润和3%的管理费。但如果企业提高管理水平,就不仅仅是6%的利润了。承建共有产权房的企业虽然利润空间相对狭窄,但不存在风险,无需营销费用,这6%或更高的利润完全是板上钉钉的事。

在共有产权经济适用房实际运行了近3年后,淮安市开始将这一做法以政策的形式固定下来。《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》（草案）已经完成了征求意见,修改后将以政府文件的形式下发。目前淮安共有产权这一模式得到来自中央财经领导小组、国务院研究室、财政部、住房和城乡建设部等部门的领导和专家对这一模式给予充分肯定。

（二）九江财政三管齐下支持保障性住房建设

近年来，九江市将保障性住房建设工作作为一项重要的“民心工程”，通过扩大住房保障覆盖范围，积极发展廉租房、公共租赁住房和棚户区改造等多项措施来做好住房保障工作，切实解决好城镇低收入家庭住房困难。为提升保障性住房建设绩效，九江市财政局积极主动策应市委、市政府的工作部署，充分发挥职能作用，积极筹措建设资金，加强专项资金监管，全力保障工程顺利完工，让低收入群众如期住进“放心房”。

多方筹措建设资金。着力优化财政支持结构，将中央和省级有关保障性住房资金认真落实到位的同时，多渠道筹措建设资金，增加财政预算在保障性住房上的投入。九江市按要求将当年土地出让净收入的10%和住房公积金增值净收益全部用于廉租房建设，并积极拓展投融资渠道，协调商業银行和金融部门加大对保障性住房的信贷支持力度，及时发放项目贷款。

认真落实优惠政策。一是减免有关收费。对保障性安居工程建设按照上级相关扶持政策，建设用地实行行政划拨供应，免收了各项行政事业性收费、政府性基金以及土地出让收入，包括市政公用设施配套费、人防易地建设费、地方教育附加费等等。二是落实税收优惠政策。对廉租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，调动房地产企业参与保障性住房建设，多渠道增加保障性住房供应。

严格加强资金监管。对保障性住房资金实行统筹安排、专户管理、封闭运行、分账核算、专款专用、严格审核，全过程监督。一是事前做好项目预算评审。二是事中进行跟踪监管。把日常监管与集中检查结合起来，严格按工程进度拨款，促进保障性住房资金使用规范、安全廉洁。三是事后进行跟踪问效，做好资金绩效评价和决算审定工作，充分发挥资金的使用效益。

参考文献:

[1]刘伟.城市“弱势群体”居住需求研究.西安建筑科技大学.2007.9.

[2]马光红,田一淋.廉租房制度的创新、动态演化与完善.城市问题.2009(03).

[3]何元斌.保障性住房政策的经验借鉴与我国的发展模式选择.经济问题探索.2010(6).

保障性住房建设 篇7

然而，我国保障性住房建造过程中也逐渐显现出一些问题，比较突出的有工程质量问题、建设进度问题、住宅产业化程度低的问题，如现场施工操作以手工为主、技术水平低、工程质量不稳定、安全性差、建造效率低下、成本难以控制等。如何防止将保障性住房建成劣质产品，高质量、高速度地建设保障性住房，同时又能促进住宅产业化的发展，是摆在我们面前的一个重要课题。由赛博思公司投资建设的武汉紫润明园(南区)保障房项目，也许能给我们一些启示。

“用高性价比为普通老百姓建高性能房子”

武汉紫润明园(南区)保障房项目占地约6.97万㎡，总建筑面积约15.3万㎡，共由16栋小高层及高层建筑组成，提供了1920套保障性住房房源。该项目采用了由赛博思公司先

紫润明园(南区)保障房项目采用的该住宅体系，以钢结构作为主要支撑承重骨架，以轻质材料作为围护结构，在柱、梁、梁柱连接节点、楼板、内外墙体、钢结构防火及抗侧力结构体系等构成上形成了独具特色的完整体系。

其中，柱采用高频焊接冷弯方形管内灌高性能混凝土，相比常用的四块钢板拼焊而成的箱型柱，具有焊接变形影响范围小，焊接质量稳定，承载能力高，节能、抗震和耐火性能好等优点。梁采用热轧H型钢，其特点是受力性能好，产品质量稳定。梁柱节点采用外套管T型件连接节点，相对于传统连接节点，全部采用高强扭剪型螺栓，避免了现场高空施焊，保证了节点连接的可靠性，同时解决了内灌混凝土的密实性，且实现了构件光杆运输，节省了运输费用。楼板采用镀锌压型钢板上面现浇钢筋混凝土，不需要模板及脚手架，简化了钢筋绑扎，安装快捷，现场废料少，施工质量优;其下部采用石膏板吊顶，解决了普通住宅楼板撞击声达不到国家规范要求的通病。内外墙体采用轻质加气混凝土砌块，具有质轻、保温、隔热的性能，且施工速度快，为了保证整体建筑的使用效果，赛博思公司对其防火、隔声、保温隔热、防雨水、耐老化等性能进行了大量理论和实践研究，保证了其内外墙体的整体效果。钢结构防火采用厚涂型防火涂料并外包砌块，在保护防火涂料的同时，也提高了钢结构的耐火极限，并改善了钢结构的防腐性能。整体结构体系采用冷弯方钢管混凝土柱与热轧H型钢梁作为框架，钢筋混凝土核心筒作为抗侧力体系的钢管混凝土框剪核心筒结构体系，具备了协同工作能力。

施工完成之后，业内人士普遍认为，此保障房项目充分体现了钢结构建筑抗震性能好、节能、节水、节地、节材、环境影响小、材料可再循环利用、易于实现住宅产业化和性能价格比高的优点，高度符合武汉市实践建设“两型社会”的要求，也使得“用高性价比为普通老百姓建高性能房子”成为现实。

工厂化生产，装配化施工

赛博思公司通过十多年的不断研究实践，在注重新技术的产品化及规模化生产的同时，不断创新，兼收并蓄，不仅自主开发形成了完整的“SBS-CFT”多高层钢结构住宅体系，还引进了一流生产线和设备，在武汉市硚口工业区内建成年产300万㎡钢结构住宅工业化生产基地，进行了住宅工业化生产，实现了“像造汽车一样造房子”的理念。通过工厂化的生产，避免了现场湿作业，改善了工人作业环境，保证了产品的高质量，同时缩短了建设工期。

紫润明园(南区)项目在办理前期各项行政审批手续期间，于施工图审核合格后，即开始进行住宅结构构件和配套部品的工厂化预制生产，现场具备安装条件后，立即将预制好的构件和配套部品运送至现场，通过高强螺栓等可靠方式连接、组装和装配成整体，像装配汽车一样造房子，这大大提高了施工的机械化水平和劳动生产率，而且装配期间各种工序立体交叉作业，显著地提高了施工效率。据记者了解，若将“SBS-CFT”多高层钢结构住宅体系应用在我国北方受到施工季节影响的地区，因为可全天候施工作业，工期优势愈发明显。

紫润明园南区保障房钢结构型材均采购自武钢集团和马钢集团等国家大型钢铁生产企业，每支型材都具有明确而详细的规格、型号标注和出厂检验合格记录，质量可靠性强。构件制作在“赛博思钢结构住宅工业化生产基地”内完成，通过网络计算机和数控机床结合，结构构件在工厂内标准化精确预制，其加工精度和品质是传统现场施工作业无法比拟的，能够实现建筑精度由厘米到毫米的转变，具有极高的效率和精确度，避免了传统结构住宅建造因现场施工的不可控因素造成的质量缺陷，显著提高了建筑质量。而且，每栋楼的钢结构构件的数量、规格、型材厚度都是固定的，根本不可能出现传统钢砼结构建筑中少放几根钢筋等偷工减料现象。

节能环保，循环利用

现阶段，住宅建设是我国资源消耗和温室气体排放的主要产业，约占社会能耗总量的40%。据专业机构研究，建造钢结构住宅二氧化碳排放量约为每平方米480千克，较传统混凝土住宅碳排放量每平方米740.6千克，降低35%以上。

紫润明园南区保障房采用的“SBS-CFT”多高层钢结构住宅体系，大幅减少了水泥、砂石等资源消耗，也就间接大幅减少了矿物开挖、冶炼及运输过程中的碳排放;施工过程中无需木模板和脚手架，也就间接减少了木材砍伐;现场装配化施工大幅减少了施工用水及污水排放，同时大大降低了施工现场噪音扰民及粉尘污染，开创新时代建筑文明施工;建筑使用寿命期满后需拆除时，钢材还可以完全回收再生利用，较传统混凝土结构住宅垃圾排放量减少约60%。

目前，“SBS-CFT”多高层钢结构住宅体系已在不少工程中得到应用，除武汉紫润明园(南区)工程外，还在武汉赛博园保障性住房、黄金口岸保障性住房、北京石景山保障性住房、云南昆钢管庄保障性住房、云南省校安工程及新疆喀什巴楚楚源大厦等众多工程中应用，充分体现了“SBS-CFT”多高层钢结构住宅体系的节能环保。也正因如此，“SBS-CFT”体系已经获得“国家住建部产品推荐”及“中国钢结构协会二等奖”，并取得了多项国家专利，被列入国家标准图集。

从欧美国家和香港的发展历史来看，面向中低收入群体的住宅产品很多都是工业化方式生产的，国际经验业已表明保障性住房是适合标准化、工业化、产业化的。“十二五”期间我国将建成3600万套保障房，由于保障性住房限定建设标准和户型面积，用户的个性化需求不高，标准化程度较高，正为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。面向保障性住房，将更易于实现标准化、系列化、工业化、配套化、一体化的钢结构住宅应用进去，可以实现保障性住房的标准化、规模化、工业化、配套化生产，缩短建造时间、保证建造质量。钢结构住宅是实现住宅产业化的最佳突破口，是实现“十二五”保障房建设目标的最佳方式。

紫润明园南区保障房项目正是从这一基本点出发，将钢结构住宅应用于保障房领域，开创了我国保障房建设采用更易于实现产业化的钢结构建造的新局面。“钢结构住宅产业化”必将成为住宅产业升级和发展的历史趋势。

保障性住房建设 篇8

一、对保障性住房建设贷款超出使用范围的评述

有观点提出, 目前实施的《住房公积金管理条例》 (以下简称《条例》) 第5条规定, 除职工购买、建造、翻建、大修自住住房等法定情形外, 任何单位和个人不得挪作他用。在《条例》相关条款还未经法定程序作出相应修改的前提下, 现在住建部等七部门联合发文对职工住房公积金的使用范围作出改变的行政行为, 显然与作为行政法规、同时也是“上位法”的《条例》存在法律冲突, 并且与依法行政的基本法律要求不相符合。

的确, 不独是《条例》第5条有限制性规定, 在第24条、第26条的提取和贷款办理的条款中也有呼应性规定, 即缴存住房公积金的职工符合条件的可以提取住房公积金账户内的存储余额, 也可以申请住房公积金贷款。此中非常明确的是住房公积金贷款的申办主体是“职工”而不是“职工所在单位”或者其他组织。1999年5月6日, 在建设部组织学习《条例》的全国住房公积金管理工作会议上, 建设部官员还专门强调指出:“各地不得在上述情况之外新发放任何建设项目贷款, 更不能突击放款或采取修改协议和合同时间等弄虚作假的手段。对于突击放款和弄虚作假的, 一定要严肃查处”。

到了2002年, 国务院在修改《条例》时仍然没有改变既有的规定, 也没有为现在的保障性住房建设贷款留下法律适用的“接口”。相反, 当时特别强调加快收回项目贷款, 杜绝风险隐患。据此, 从条文直接援引和适用上看, 住房公积金贷款用于保障性住房建设确实在《条例》中找不到明确的法律依据。但这并不妨碍我们从其他角度对试点工作进行多角度的法律观察。

第一, 立法目的。《条例》第1条开宗名义指出住房公积金管理的立法意义一方面是加强住房公积金管理, 维护住房公积金所有者的合法权益;另一方面是促进城镇住房建设, 提高城镇居民的居住水平。当然, 职工个人住房公积金贷款最终以购买款名义流入住房建设资金。但直接向住房建设项目发放贷款更加不超出“促进城镇住房建设”的范畴。国务院法制办等部门主编的《住房公积金管理条例释义》一书在解释立法目的时也指出:“1995年以来, 各地按照有关规定, 利用住房公积金及其他房改资金, 推动了国家安居工程的实施和经济适用住房建设的发展。天津、广州、南京等地开始利用住房公积金增值资金, 建设或收购一批面向最低收入居民家庭的廉租住房, 促进了城市廉租住房供应体系的建立。”可见, 住房公积金贷款用于保障性住房建设至少没有偏离《条例》的立法目的。

第二, 试点定位。《实施意见》的出台并非空穴来风, 此前在2008年底国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中就已经埋下伏笔:“为拓宽保障性住房建设资金来源, 充分发挥住房公积金的使用效益, 选择部分有条件的地区进行试点, 在确保资金安全的前提下, 将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设”。这次住建部按照国务院要求出台实施细则, 至少不是恣意而为, 在合法性上多了些许依据, 况且住房公积金贷款支持保障性住房建设并非完全突破《条例》的全面开花, 而是选择部分城市试点, 更显政府部门谨慎心态。为此, 《实施意见》规定:各省、自治区、直辖市人民政府要在《实施意见》印发后60日内, 将试点城市名单及实施方案送住建部、财政部、人民银行审核批准, 非试点城市不得利用住房公积金发放任何项目贷款。

二、对管理中心无权决定保障性住房建设贷款的评述

有观点提出, 公积金的所有权属于缴交者, 各地的公积金管理中心只是管理者, 无权随意支配资金 (包括增值部分) , 因此公积金管理中心并没有权利决定投资。否则违背了谁的财产谁主张权利的基本常识。还有人担心, 按照《实施意见》规定, 贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行, 是否会对个人住房贷款在一定时期内产生“挤出效应”?此种担心暗含的观点是:不应由公积金管理中心决定用于保障性住房建设的贷款规模, 否则会蚕食个贷额度。对这些观点的深度分析涉及到住房公积金的法律属性以及住房公积金管理应有的法理框架。

首先, 住房公积金用于何种用途, 仍应当遵循现有《条例》确立的决策和管理分离机制。《条例》第8条规定, 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市, 应当设立住房公积金管理委员会, 作为住房公积金管理的决策机构。第9条规定了管委会履行6个方面的职责, 其中第一项即是制定和调整住房公积金的具体管理措施并监管实施。因此, 决定保障性住房建设贷款试点方案及其额度应由管委会审议。笔者注意到, 《实施意见》还特别规定“试点城市人民政府在制定试点实施方案时, 必须征求缴存职工意见”。公积金管理中心仅仅是管理运作机构, 与管委会是决策和执行的关系。因此, 从公积金属于缴交者所有, 推演出公积金的决策事项也应由全体缴交者作出, 似乎过于武断。正是基于公积金决策事项事实上不可能由全体缴交者共同作出的考虑, 《条例》采取“代议制”的委员会决策方式, 即职工代表和单位代表作为管委会法定比例 (各1/3) 的成员, 代言缴存者的声音。当然, 实际运作中存在对管委会形同虚设的质疑, 以及对所谓试点实施方案征求缴存职工意见可能流于形式的担心, 但这是另一层面的问题, 至少这一既有的决策机制是法定的, 只不过存在完善的问题。同样, 声称公积金管理中心决定保障性住房建设贷款的投向和额度大小, 似乎也有意无意地忽视了对《条例》的研究。

其次, 《实施意见》中的术语“闲置资金”不能混淆。它是“在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下, 可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设”。从内涵来说, 它不等同于通常所说的住房公积金, 也不同于住房公积金增值收益。按照2008年全国住房公积金管理情况通报数据, 至2008年末, 全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元, 扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。

最后, 应理顺公积金个贷和保障性住房建设贷款的关系。毫无疑问, 用于保障性住房建设的前提是该城市有闲置资金, 足以保障职工个贷需求。因此, 即使成为试点城市, 公积金个贷是首先应当满足的, 尽管其利率低于保障性住房贷款利率;没有参加试点的城市, 不存在所谓“挤占”问题。《实施意见》对此明确规定“优先保证职工提取和个人住房贷款”, 换言之, 从文件规定上看政府不允许发生“挤占”个贷的情况, 但是考虑到试点城市管理中心出于保值增值的趋利动机或者迫于政府资金饥渴的压力, 不排除以降低最高贷款额度或者不提高个贷最高贷款额度的办法变相地规避执行, 因此, 主管部门理应出台约束性的规定消除大家的疑虑。

三、对保障性住房建设贷款风险承担的评述

有观点提出, 缴存者作为公积金所有人直接承担了保障性住房投资的风险, 一旦投资出问题, 可能引起社会的广泛不满, 甚至不安定。

应当说, 这一担心不无道理, 也是该项试点工作成功与否最为关键的变数。我国住房公积金制度建立之初曾经发放大量经济适用住房、安居房、解困房等项目贷款, 此后出现坏帐一度是社会舆论集中火力批评的“标靶”, 有的至今尚未收回。据住建部公布的数据, 2008年, 全国共回收2002年以前发放的项目贷款、单位贷款和挤占挪用资金4.77亿元。2008年末, 项目贷款、单位贷款和挤占挪用资金余额还有12.67亿元没有收回, 相当于缴存余额的0.10%。前车之鉴, 不能不警觉, 保障性住房建设贷款再也不能重蹈覆辙。

笔者简单地对比了一下此次保障性住房建设贷款和此前项目 (单位) 贷款操作方式的变化, 至少有四个方面体现出风险控制的不同:第一, 要求设立资金监管专项账户, 对贷款资金流动实行全程封闭管理;而此前项目 (单位) 贷款只是按照普通贷款发放和回收流程操作, 缺乏对贷款资金流出的总量和分进度划拨监管, 也缺乏对建设项目产生现金流入的偿还监管。第二, 严格控制贷款资金流向, 要求公积金管理中心对贷款项目进行严格评审, 并提交试点城市住房公积金管理委员会审议、人民政府批准;而此前项目 (单位) 贷款一般由公积金管理中心审核批准。第三, 落实贷款抵押, 借款人必须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押;而此前项目 (单位) 贷款很多没有落实抵押, 或者没有足额抵押或者仅仅是一纸保证, 最后到了债务不能清偿时, 根本无法追及抵押财产。第四, 规定试点城市政府承担落实偿还贷款的责任, 确保贷款本息按时偿还;而此前政府并不对项目 (单位) 贷款承担责任。

当然, 笔者认为, 《实施意见》现有规定并非无安全之忧。从贷款评估、审批、发放、偿还等操作程序上看, 这些规定只是原则性和框架性的, 需要住建部等部门出台更切实可行、更详细可循的操作细则。比如, 城市政府落实偿还贷款责任如何实现, 政府财政收入是否承担垫付责任, 责任的落实有什么具体手段和措施, 在什么期限内能够落实贷款按时清偿, 等等。

四、有关住房公积金制度定位的联想

保障性住房建设的国际比较 篇9

新加坡国土面积为707.1平方公里, 人口约为498万, 主要民族为汉族、印度族和马来族。新加坡的保障房被中国媒体称为组屋 (或“公共组屋”) , 上世纪六十年代, 新加坡公共组屋兴建之初, 为了在有限的土地上最大效率的利用空间, 保障房的建筑形态通常以高层联排楼房为主, 组屋由此得名。组屋是指政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房。 (见图1)

数据来源:新加坡建屋发展局, 工行投行研究中心

纵观新加坡房地产市场, 我们可将其划分为五个阶段:第一个阶段是指1960年以前, 新加坡处于英国殖民者统治之下, 居民的基本住房需求无法得到满足。按照英国的法律, 当时的新加坡政府批准了《新加坡改进信托法》, 以此法律为公民提供住房。第二阶段是指1960年~1980年, 新加坡独立后, 民众的住房问题成为影响新加坡政局稳定的一大隐患。新加坡政府成立建屋发展局, 提出“居者有其屋”计划, 力求尽快为民众解决住房问题。第三阶段是1980年~1990年, 组屋建设已初具规模, 民众的基本住房需求得到满足, 政府开始为住宅提供更好的基础设施和配套设施。第四阶段是1990年~2000年, 即房地产复兴和升级换代阶段。最后一个阶段是2000年以后, 经济腾飞, 新加坡房地产市场在基本住房需求和改善性住房需求之间趋于平衡, 形成比较完善的住房供应体系。

在这个富饶的东南亚小国中, 公共组屋的全国覆盖率堪称世界第一。新加坡住房供应体系包括两个方面:一是政府投资建设的公共组屋;二是私人开发商建设的中高档住宅 (类似于我国的商品房) 。经过近五十年的发展, 新加坡境内约有84%的人口居住在公共组屋中, 这一纪录是全新加坡人的骄傲。与我国的房地产市场不同的是, 私人开发商建设的中高档住宅仅占新加坡住宅市场份额的16%。温家宝总理出访新加坡时, 曾多次参观新加坡的多民族组屋社区, 以求吸取经验, 为我国保障房建设添砖加瓦。

1.1 新加坡建屋发展局:公共组屋的缔造者

研究新加坡的组屋建设, 首先要研究新加坡建屋发展局 (The Housing and Development Board, “HDB”) 。上世纪六十年代, 新加坡正处于住房危机中, 只有9%的人口居住在政府提供的房屋中, 75%左右的居民住在贫民窟或窝棚里, 浪迹街头的失业者随处可见。“屋荒”引发各种社会问题, 严重制约了新加坡经济发展。

为了解决广大中低收入居民的住房问题, 建屋发展局于1960年应运而生, 它是新加坡国家发展部 (The Ministry of National Development) 的下属机构。在建屋发展局成立的最初三年, 它建设了两万一千套组屋;到1965年, 累计建设了五万四千套组屋;到1970年, 累计建设了十二万套组屋, 为40万人口解决了住房问题;到20世纪70年代中期, 已经有超过一半的新加坡民众生活在公共组屋里, 时至今日, 这一比例扩大到84%。

建屋发展局运转良好, 主要依赖三大基础:机构独立、管辖全面、政府支持:

(1) 独立机构

新加坡国有部门有两种主要形态, 一是法定机构, 二是政府控股公司。建屋发展局是新加坡最大的法定机构, 也同时是独立性质的非营利机构, 建屋发展局具有政府和企业的双重职能, 既能代表政府行使部分行政权力, 同时又是自主经营的政府企业。它的财政预算被纳入国家计划, 可以低价得到政府划拨的土地。在资金方面, 建屋发展局一靠国家投资, 二靠个人集资融资, 即通过中央公积金系统来实现, 三靠购房资金贷款。

(2) 管辖全面

建屋发展局的触角涉及到公共组屋建设的方方面面。从一开始的设计、规划、整理土地等前期工作, 到负责建设施工、完工验收, 直至居民入户后的物业管理, 可以说, 建屋发展局不仅负责新加坡所有公共组屋的规划、设计、建造, 还是最大的物业经营管理者。如果没有建屋发展局合理、详实的规划设计和强大的执行运作能力, 新加坡的公共组屋建设不会形成今日的规模。

(3) 政府支持

新加坡政府强大的财政支持, 成就了建屋发展局, 也成就了新加坡的公共组屋体系。我们之前提到的组屋建设资金来源之一就是政府投资, 国家每年会拨出大量专款支持组屋建设。在独立之初的1966年, 国内资金十分短缺, 新加坡政府还是给建屋发展局拨款364.9万多新元, 并逐年加大资金投入。1984年政府投入1.2亿新元, 1990年投入3.17亿新元。新加坡政府还对组屋建设中的亏损部分给予补贴, 并为建屋发展局提供大量低息贷款, 补充其流动性。此外, 完善的立法体系 (如1966年《土地征用法》的颁布) 和监督机制, 也帮助新加坡早期的组屋建设计划走向正确的方向, 而没有中途偏离轨道。

1.2“居者有其屋”计划

新加坡资政李光耀先生曾说过:“建屋, 是我们的基本国策, 我们的新社会, 居者有其屋, 是关键。”

“居者有其屋”计划, 是在1964年提出的。为保证这一计划的顺利实施, 1968年9月, 新加坡政府进行了第一次住房改革, 即推行中央公积金住房制度, 允许会员使用公积金购买建屋发展局所建的公共组屋。60年代中期至70年代中期, 房改主要针对低收入阶层。为此, 建屋发展局集中力量建设了大批廉价组屋, 力求尽快解决这部分人的住房问题。随着经济快速发展, 居民生活水平得到极大提高。1975年, 新加坡政府开始推行第二次住房改革, 这一阶段的房改主要满足中等收入家庭的购房需求, 允许并鼓励中产阶级 (中央公积金制度会员) 购买组屋。许多新加坡公民动用公积金储蓄, 购得建屋发展局的普通组屋或中等入息公寓。80年代初, 新加坡政府开始推行第三次住房改革。中央公积金局实施私人住宅产业计划, 允许会员使用公积金存款在新加坡购买私人住宅产业, 除供自己居住外, 也可作投资或出租。

三次住房改革构成了新加坡“居者有其屋”计划的全部内容。时至今日, 新加坡共完成了十个“五年建屋发展计划”, 使“居者有其屋”计划不断深入, 在解决居民住房问题的同时, 带动相关产业发展, 促进国民经济腾飞。 (见图2)

数据来源:新加坡建屋发展局, 工行投行研究中心

1.3 公共组屋的建设及分配

首先, 来看公共组屋的土地来源。

公共组屋的建设, 土地征用是第一步。新加坡的土地分为国有和私有两种。1920年颁布的《土地征用法案》 (The Land Acquisition Ordinance) , 授予英国委任的殖民地总督一定的土地征地权。1966年, 新加坡政府颁布新的《土地征用法案》 (The Lands Acquisition Act) , 规定政府有权征用私人土地用于国家建设;可在任何地方征用土地用于建造公共组屋。被征用的土地, 只有国家有权调整价格, 价格规定后, 不受市场影响, 任何人不得随意改变价格。当然, 政府征用私人土地需要提供补偿, 但这种补偿远低于市场水平, 一般会低于市价的20%。《土地征用法令》带有严厉的强制性, 也因此得以顺利推行, 政府拥有的土地面积随之水涨船高, 从1968年的26.1%, 上升到1980年的67%, 1985年达到75%。国家成为最大的土地所有者, 新加坡也形成了以政府供应为主、私人供应为辅的土地市场体系。在《土地征用法令》的庇护下, 建屋发展局可以从政府国土部门处获得物美价廉的土地, 从地价上先保证组屋成本低廉。

其次, 来看公共组屋的建设与资金来源。

公共组屋的建设由建屋发展局统一安排实施, 由选址到设计再到施工, 可谓“一条龙服务”。

首先是组屋的选址。组屋选址并不是以“哪里地价便宜就选哪里”为原则, 建屋发展局在选址前需要做大量的调查工作, 详尽分析历年来住宅建设的数量和销售情况, 并针对申请购买组屋家庭的数量、户型要求、区域要求、基础设施、社会服务设施以及未来就业机会进行充分分析研究, 预测今后五年内的区域发展状况和人口承载能力, 从而选择最佳开发地点。建屋发展局一般会避开人口稠密的市中心, 而会在配套设施比较完备的城市边缘进行开发建设, 以缓解市中心人口居住密度, 将人口逐渐向外圈转移。城市边缘区域地价相对便宜, 地价和基础处理费用偏低, 拆迁量少。随着交通设施的日益完善, 城市轻轨、地铁、公车、巴士等多方位立体交通系统逐渐将公屋引至一些远郊区县。这些公共组屋小区虽然与市中心距离较远, 但住房费用比市区便宜近四成, 且交通便利, 所有屋村都有公共巴士、轻轨地铁相连接。

除选址外, 组屋建设的另一个方面就是资金来源。建屋发展局是一个非营利性质的独立机构, 它的筹资渠道主要有三种。首先, 它的职能属性决定了政府必然会给其相应补贴。由于组屋定价较低, 基本属于公益性质住宅, 几乎无利可图, 所以每年建屋发展局都会形成亏损。政府会针对亏损部分给予补贴, 并给建屋发展局提供大量低息贷款。组屋建设的另一部分资金来源于政府建房贷款。政府建房贷款可视为中央公积金的转化形式。中央公积金局把公积金归集起来后, 除保留部分资金满足会员提款外, 会将其余资金用于购买政府债券, 之后政府再将这笔资金低息贷给建屋发展局。公共组屋建设的第三种资金来源于中央公积金系统。 (见图3)

数据来源:新加坡建屋发展局, 工行投行研究中心

第三, 公共组屋的分配与购买。

公共组屋并不是所有人都可以申请的, 新加坡政府为组屋申请者设定了四个门槛, 分别是:国籍限制、房产限制、收入限制、家庭构成限制。组屋申请人必须提供准确详实的资料, 一旦发现弄虚作假, 当事人将面临5000新元 (约相当于2.6万人民币) 的罚款或六个月的监禁。 (见表1)

组屋交易市场分为两种:一级市场和二级市场。一级市场意味着居民可以直接向建屋发展局购买组屋。由于土地由政府划拨, 又享受各方面的税费优惠, 一级市场组屋价格相当于市场价格的50%~70%。二级市场相当于我国的二手房市场, 只是交易的商品不是商品房, 而是保障房, 居民可以通过二级市场直接购买或转售组屋。二级市场价格会受到市场因素影响, 但因为申请购买二手组屋仍然有一定的准入资格限制, 所以, 二手组屋价格仍低于市价, 一般相当于购房者家庭年收入的五倍左右, 但组屋出售人需要将20%的出售收入交给政府, 其余增值部分归个人所有。

新加坡政府对组屋的流转也多加限制, 谨防有人通过组屋牟利。在购买组屋五年内, 居民不可将组屋出租、出售。如遇有特殊原因要出售组屋, 则必须通过政府机构, 而不可直接在市场上出售。五年后, 允许将半套组屋出租, 但房主必须与房客合住。组屋拥有完全产权也需要五年时间, 之后可以进入市场流通。

考虑到居民有追求更好居住环境的权利, 新加坡政府实行灵活且通情达理的组屋购买制度, 而不是要求居民在享受到公共组屋的价格优惠后, 要终身居住于一套房屋中。新加坡居民拥有两次购买组屋的权利, 在购买第一套组屋满五年后, 若因为家庭人口增加或追求更舒适的住宅环境, 可将第一套组屋出售, 然后再申请购买一次组屋, 但前提条件是家庭收入水平没有达到高收入的标准。若家庭收入水平达到高收入标准, 则不能享受第二次购买组屋的权利。

第四, 新加坡公积金制度。

新加坡公共组屋体系的基础是中央公积金制度。上世纪五十年代, 一系列的社会问题亟待解决。新加坡政府在大量考察欧美、香港社保体系的基础上, 于1955年建立中央公积金制度并成立中央公积金局。中央公积金制度从最初的只为退休雇员和提前非自愿脱离劳动力的雇员设立的强制性储蓄计划, 逐渐扩展至医疗、教育、住房、保险、投资等生活的各个方面。

1968年以后, 公积金开始介入住房领域, 与“居者有其屋”计划的结合, 由此, 公积金成为公共组屋建设的主要经济来源。公积金账户分为三个户头:一是普通账户 (公积金的72.5%) , 用于家庭投资, 如购买组屋等;二是特别账户 (公积金的10%) , 达到退休年龄后方能领取;三是医疗账户 (公积金的17.5%) 。公积金的缴纳以每月6000新元 (约相当于3.16万人民币) 为最多, 超过6000新元部分不计算公积金。

新加坡的公积金制度, 与其完善的公共组屋体系相辅相成、协同发展。公积金制度犹如灌溉的水, 为组屋建设提供养料, 促使它茁壮成长, 二者缺一不可, 相得益彰。

资料来源:北京城建研究中心《新加坡住房保障》, 工行投行研究中心

2、香港模式

香港是全世界最为繁华的城市之一, 同时, 也面临着地少人多的窘境。香港人口稠密, 住房问题突出, 高额的房价并不是普通港人所能轻易负担的, 居于陋室甚至无房可居是困扰香港民众和港府的一大问题。

经过50多年的努力, 香港中低收入家庭的居住条件得到了改善。政府通过推行公共房屋计划, 为中低收入居民提供适当的房屋, 而只收取他们所能负担的楼价或租金。目前, 香港约有1/3人口居于公共租用房屋中, 另有两成购置了政府资助的自置居所。香港成为世界上公认的住房问题解决得比较好的地区。探讨香港公共房屋的成功经验, 对于国内建设保障性住房大有裨益。

2.1 香港保障房的发展历程

第一阶段:从私人建房到“十年建屋计划”

香港的公租房, 始自一个私人团体——香港房屋协会。上世纪四十年代, 香港饱受战火洗礼, 大量内地人口涌入, 人口规模激增, 住房严重短缺。许多普通居民只能在“寮屋”中安身。“寮屋”是指在私人或公共土地上兴建的质量低下的非法房屋, 一般是简陋的木棚。恶劣的生存环境引起私人团体的关注, 1948年, 私人性质的非牟利机构“香港房屋协会”正式成立。具有慈善性质的“香港房屋协会”通过政府获得廉价拨地和长期低息贷款, 通过自行筹集资金兴建廉价出租住房, 并以较低金额出租给香港居民。这种廉价出租的住宅虽然覆盖人群较少, 也不是由政府主持兴建的, 但它具有公租房的特征, 是港人保障房建设的最初实践。

五年后, 香港九龙石硖尾“寮屋”区突发一场大火, 近五万“寮屋”居民流离失所、无家可归。香港政府在安置灾民的同时, 开始思考长远解决“寮屋”问题的办法。1954年4月, 香港屋宇建设委员会 (香港房屋委员会的前身) 成立, 负责建造为中等收入家庭提供居所的保障性房屋。

保障性房屋筹建之初 (1950年至1960年) , 以安置灾民为目的, 形成了以“徙置区为主” (灾民暂时安置地) 、“廉租屋为辅”的保障房体系, 缺乏详实长远的建屋计划。

进入六十年代, 香港经济快速成长, 居民收入水平显著提高, 早期的徙置楼和廉租屋过于简陋狭小, 无法满足居民的生活需求。1972年, 前港督麦理浩公布“十年建屋计划”, 计划在1973~1982的十年间, 为180万香港居民提供设备齐全、居住环境良好的住所, 重建那些不符合标准的徙置区, 改善现有屋村的居住环境。香港政府将各机构合并重组, 形成全新的香港房屋委员会, 统筹公共房屋的建设管理。1982年, 香港政府决定顺延计划至1987年, 以完成尚未实现的建屋指标。

香港长达十五年的建屋计划, 总共为150万人口提供了保障性住宅 (包括可以租住的“公屋”和可以申请购买的“居屋”两种形式) , 这是香港政府第一次提出的较为长远周密的公共住房发展政策。十五年间, 政府建屋的重点, 也由单纯的看重建房数量, 转变成为居民兴建质量好、环境佳的公共住宅。

第二阶段:长远建房策略提出, 双轨制住房体系形成

“十年建屋计划”后, 1987年, 香港政府提出长远房屋策略 (1987年~2001年) , 其主旨在于扩大公共住房返修重建, 鼓励并协助市民自置居所。楼市供应以私人楼宇为主, 尽量利用私人机构的资源满足整体房屋需求。

这一时期香港住宅市场的特点为“双轨制”。一方面, 政府集中力量为有需要的家庭提供保障性住房, 但逐渐改变开发商的角色, 停止兴建、出售政府资助的各种公共房屋, 通过各种手段鼓励居民自置居所。香港政府针对不同收入居民, 分别采取住房货币化补贴、降低贷款利率或进行贷款利息补贴、延长贷款期限、减免购房税费、支持非营利性机构开发面向中低收入群体的低成本住房等等。另一方面, 政府把住宅市场的主导权交还给私人开发商, 私人开发商向中高收入家庭提供私人永久房屋。

香港的保障房包括居屋和公屋两种, 居屋是指承租人可以通过政府提供的优惠政策购买该住宅, 公屋是指居民租住的保障性住房, 并不对外出售, 类似于我国的公租房。对于公屋来讲, 香港政府对申请人的资格有严格限制。香港房委会规定, 每月收入及总资产低于政府规定限额的家庭, 其大部分成员在港住满七年并且没有私人住宅、没有签订协议购买住宅、没有持有一家拥有住宅的公司50%股权的居民, 才有资格申请租住公屋。公屋的分配实行轮候配屋制, 房委会设有公屋轮候册, 所有符合资格的公屋申请者会按照登记的先后次序排列在公屋轮候册内, 房委会严格按照轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区办理审查及配房手续。对于高龄人士 (年满六十岁) , 房委会有多种优先配屋计划, 缩短符合资格的高龄人士的轮候时间, 或在配屋方面获得特别安排。 (见图4)

2.2 全面居住保障, 惠及各个阶层

香港保障房体系的另一大特点, 就是针对不同阶层、不同年龄的人群, 推出多重置业计划, 其中包括“租者置其屋计划”、“居者有其屋计划”、“长者安居乐住屋计划”、“长者租金津贴计划”、“置业资助贷款计划”和“夹心阶层住屋计划”。

(1) 政府让利, 帮助居民实现置业梦想

“居者有其屋计划”和“私人机构参建居屋计划”分别于1978年和1 9 7 9年开始推行。香港的“居者有其屋计划”与新加坡的“居者有其屋”计划名同而意不同, 香港版本涉及范围较小, 只针对一部分特定人群, 是香港住房保障体系中的一个部分, 而新加坡版本则是整个新加坡公共组屋建设的统筹性计划。

数据来源:工行投行研究中心

香港的“居者有其屋计划”是指使租住于公共房屋、临时房屋区和平房区的住户和其他符合家庭收入和资产净值上限的中低收入家庭, 以远低于市场价格的折让价购买目前所居住的房屋, 以满足中低收入家庭的置业需求, 并鼓励较为富裕的公屋居民迁出租住房屋, 让公共住房惠及更多真正有需要的家庭。

在建屋方式上, 香港推出“私人机构参建居屋计划”, 该计划采取以房委会建房为主, 与私人机构参建居屋相结合的方式, 加快房屋建设步伐, 逐步推行公屋住宅商品化、市场化。

在“居者有其屋计划”推出20年后, 港府又推出异曲同工的“租者置其屋计划”, 帮助公共房屋的租户以可负担的价格 (一般为房屋市值的40%~50%) 购买现居的租住单位。这个计划包括多方面优惠, 例如, 若居民在“租者置其屋计划”推出的前两年内购买所居住宅, 居民可以享受“楼价折上折”的特别折扣优惠。这种特别优惠包括:若居民在第一年内购买所居住宅, 特别折扣优惠为居所定价的30%;若在第二年内购买所居住宅, 特别折扣优惠为居所定价的15%;但到第三年或以后才购买所居住宅, 居民则无法享受这种特别折扣优惠。此外, 为减轻购房者对房屋日后维修保养问题的担忧, 香港房委会极为周到的为每个单位注资114万元作为维修基金, 以支付未来10年预期的大型维修保养工程开支。

“租者置其屋计划”实行至2002年。2003年起, 为避免与私人住宅市场竞争, 特区政府停止出售居屋。自1978~2002的24年间, “居者有其屋计划”、“私人机构参建居屋计划”和之后的“租者置其屋计划”共计推出超过4212万个住宅单位, 以折扣价出售给符合资格的家庭或个人, 使超过两成的香港居民完成置业梦。

(2) 惠及夹心阶层, 关怀老年人居住

上世纪九十年代后, 香港政府又推出“夹心阶层住屋计划”和“长者安居乐计划”。

所谓“夹心阶层住屋计划”, 顾名思义, 就是为介于中低收入与高收入阶层之间, 收入超过公屋或居屋申请资格, 却又没有能力在私人住房市场置业的特定居民制定的置业计划。在此计划下向“夹心阶层”人群出售住宅, 这种住宅价格低于香港市价, 但又略高于政府新建房屋的价格, 大量的“夹心阶层”完全可以负担。

香港的“夹心阶层住屋计划”对内地住宅市场有很好的借鉴意义。随着城市经济的飞速发展和城镇化进度的推进, 中国内地有越来越多的“夹心阶层”, 他们受过良好的教育, 有稳定的工作, 但其薪酬尚无法负担大城市中动辄百万的商品房, 也没有资格申请到便宜的保障性住房。然而, 他们又需要在大城市中有一处稳定的住房, 解决了后顾之忧, 才能全心全意为社会贡献价值。我们可以借鉴香港“夹心阶层住屋计划”, 通过政府适当补贴, 在有效监管和严格准入的机制下, 帮助“夹心阶层”完成置业愿望。

除了惠及“夹心阶层”外, 香港政府还充分考虑到老年人的住房需求, 于1999年推行“长者安居乐计划”, 修建长者安居乐屋苑, 为中等收入老年人提供集物业管理、医疗健康护理、社交及康乐活体一体化服务, 让老年人在良好的生活氛围下颐养天年。

“长者安居乐计划”的住房是以“长期租约”形式推出的, 老年人一次性或分期缴纳房租后即可入住, 之后无需再缴纳月租, 但需要支付基本管理费和服务费。老年人购买的是终生租住权, 有长期居住保障, 直至老人去世或自愿终止, 香港房屋协会才会收回房屋, 任何有关该房屋的权利不会由承租户的遗产继承人或亲属继承。老人所缴纳的房租按年龄不同也有所不同, 年纪越大的长者, 所缴纳的房租越低, 如果老人希望中途终止租约, 房屋协会也会将老人缴纳租金的余额如数返还。

其实, 香港政府对老人的关怀并不是始自1999年的“长者安居乐计划”。早在1979年和1985年, 香港房委会就推出过高龄人士优先配屋计划和高龄单身人士优先配屋计划。除此之外, 香港政府还为老人提供其他福利, 例如推出长者租金津贴实验计划和多种置业资助贷款等等, 充分显示出政府对长者的人文关怀。对于步入老龄化社会的中国大陆, 香港政府对老年人的关怀和福利非常值得我们学习借鉴。

3、美国模式

美国是全世界最发达的资本主义国家, 拥有完善的社会保障体系。与我们之前介绍的区域面积较小的新加坡和香港不同, 美国疆域辽阔, 是一个由五十个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家, 国土面积超过962万平方公里, 人口总量也超过三亿人, 是仅次于中国和印度的人口大国。美国的保障房体系, 对同样幅员辽阔的中国来说, 有一定的借鉴意义。

美国的住房保障体系, 主要是围绕着金融扶持展开的, 政府通过立法, 将一定额度的补贴或优惠政策提供给购房或租房困难的中低收入家庭。美国政府从抵押贷款保险、担保、租金资助、税金减免等几个方面, 帮助中低收入家庭解决住房问题。

3.1 抵押贷款保险和担保制度

美国拥有非常成熟的住房金融体系, 并且鼓励公民购买自己的私人住宅。1934年, 美国成立的联邦住宅管理局 (FHA) 和联邦储蓄贷款保险公司 (FSLIC) , 为中低收入家庭提供抵押贷款担保, 鼓励中低收入家庭购买私人住宅。抵押贷款保险和担保的具体做法是当满足条件的中低收入家庭分期贷款购房时, 可向政府申请贴息担保, 个人只需支付首付款并承担一小部分利息, 政府承担还款风险和大部分利息。在此帮助下, 中低收入家庭可以凭借较低的首付资金和较低的利息获得私人住宅。上世纪八十年代, 符合资格的中低收入家庭, 按规定购买四居室以下房屋, 可获得由联邦住宅管理局保险的抵押贷款额度分别是6.75万美元、7.6万美元、9.2万美元和10.7万美元, 贷款期限最长为30年, 对于购买2.5万美元以内私人住宅的中低收入家庭, 首付款只需支付房价的3%, 超过部分也只需支付5%, 提前还款也不会受罚。

除对中低收入家庭提供住房贷款保险和担保外, 美国退伍军人管理局为退伍军人提供全面的住房抵押贷款担保。由退伍军人管理局提供的抵押贷款担保无需支付保险费、利率更低、偿还期限更长, 甚至可以免交首付款, 也就是说, 退伍军人以零首付就能拥有一套住房。

3.2 住房税金信用计划

与香港鼓励私人机构建造为中低收入家庭居住的房屋相似, 美国政府也鼓励私人开发商和非营利组织为中低收入家庭建造住房, 将政府职责部分转移到私人开发商或非营利机构身上。但美国政府并不是让私人开发商做慈善事业, 联邦政府和州政府对私人开发商、相关机构或个人发放税金信用证, 使他们拥有一定额度的税收减免。美国政府每年为此提供近百亿财政补贴, 开发商承建项目的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上。美国政府对私人开发商或相关机构个人的税金减免政策值得我们学习。其实不光美国, 世界上许多保障房体系完善的国家均鼓励私人开发商为中低收入家庭兴建住宅, 并给予税费减免或税收补贴。保障性住房带有部分慈善性质, 盈利能力较低, 无法吸引私人开发商进入。我国的保障房主要由政府背景的开发商负责, 私人开发商介入较少。政府可以效仿美国, 尝试给私人开发商一些切实可行的税收优惠或税费减免, 调动私人开发商投资建设保障性住房的积极性, 将政府建房的负担部分转移至开发商身上。

当然, 美国的住房税金信用计划有比较严格的准入限制。申请税金信用证时, 申请人必须满足以下条件:

(1) 税金信用仅针对为中低收入阶层提供出租住宅的项目, 如果想获得税金信用证, 住宅项目至少要将20%的房屋出租给收入低于当地平均收入水平一半的家庭, 或者将至少40%的房屋出租给收入低于当地平均收入水平60%的家庭。

(2) 低收入家庭支付的租金, 由住房和城市发展部 (HUD) 根据不同区域的平均收入水平和租住房屋户型来确定, 开发商或业主不得私自定价。

(3) 至少在十八个月内, 享受税金信用计划的住宅项目要执行租金管制要求, 业主每年需要对低收入租户的收入进行审查。

3.3 租金资助计划和特别资助计划

美国政府还为租房的中低收入家庭提供租金补贴, 以防止租金占用家庭消费的比例过大, 影响中低收入家庭的基本生活。美国政府推行租金资助计划, 这个计划的核心是帮助中低收入家庭、62周岁以上的孤寡老人、残障人士、无家可归者等生活有困难的民众, 如果他们用于住房的支出超过家庭总收入的30%, 政府将为其提供房屋租金差额补贴, 由住房和城市发展部负责计划的具体实施。住房和城市发展部需要考核租户的资格, 并向其提供证明书和担保函。租金资助计划使美国数以百万的人群受益, 在低收入家庭得到政府补贴的同时, 联邦政府也背上了沉重的财务包袱。

除租金资助计划外, 联邦政府还通过了特别资助法案。特别资助法案规定, 凡能够支付每月房屋抵押贷款账单, 但没有足够的钱缴纳购房首付的美国家庭, 可以向地方相关机构申请低收入家庭特别资助。这项法案的实质是帮助首次购房者缴纳购房首付以及办理房屋过户手续的相关费用。

保障性住房建设遭地方敷衍 篇10

最近在北京就出现了同一开发商，商品房没有问题，而保障性住房却成了豆腐渣工程的现象，北京市大兴区的明悦湾小区9栋保障性住房中，8栋被查出问题，6栋被要求推倒重来。

按计划，2010年全国要建设保障房580万套，5月19日，各地政府与住房和城乡建设部签订2010年保障房建设目标责任书，已经5个多月过去了，全国保障房的开工率却只有70%。目前，公众不仅担心保障房的质量，还担心其建设速度。

保障房变身豆腐渣工程

10月9日，北京市大兴区旧宫三角地保障房项目中，明悦湾小区的6栋楼正式开始拆除。

2010年7月底，在北京市与大兴区两级住建委对大兴区明悦湾小区9栋保障房的检查中，该项目8栋在建保障房混凝土强度未达设计要求。经过两个多月的停工检测论证，其中6栋楼地面部分将拆除重建，另外2栋楼进行加固。

记者在现场看到，该项目中5万平方米的商品房已经全部封顶，部分楼的外立面也已经完成。而8栋保障房全部属于施工阶段，最高的只盖到9层，最低的只有4层。此次混凝土强度被查出问题，出现质量问题的8栋楼房都是保障房。

对此，该项目开发商北京日月房产开发有限公司办公室负责人白川解释说，商品房部分是建工集团做总包的，而保障房项目是北京住宅第二开发建设有限公司(以下简称“住二”)总包。

9栋保障性住房，8栋被查出了问题，这样的结果让很多人担心。白川解释道：“建委已经给我们明确了相应的几方责任，主要是涉及到四方：首先是混凝土的供应商，它负有质量的责任;作为地产的发展商，负有监督质量的责任;施工方负的是施工和管理上的责任;监理方也有相应的责任。四方都有各自承担的责任。”

从预拌混凝土生产单位到建设单位，再到施工单位和监理单位，很多人在问，不合格的混凝土为什么可以连闯四关?

白川直言，为了建设保障房，他们先开发了商品房，前期以1.1万元出售了部分房源，用这些回款建设保障房。因此，两个部分的总包不同，材料以及流程和建设时间都不同，不能理解为保障房利润低，质量就会差。相反，这次事件发生后，住建委已经监管了他们的账户，每一笔开销都要上报，因此重建工程的每一个进度，住建委都能监管，质量一定会有保证。

颇有些意味的是，根据报道，北京日月房产开发公司开发的明悦湾小区实际上包括商品房和保障房两个项目，因为保障房项目质量出了问题，有的业主也开始担心起自己购买的商品房质量。而开发商相关负责人表示，明悦湾商品房的质量经过相关部门的检测没有查出问题。

中央任务遭遇地方折扣

在2010年的政府工作报告中，温家宝总理提出全国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。2010年即将结束，保障性住房的建设情况如何?

根据国土资源部的数据显示，上半年保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷，占1至6月份住房用地实际供应量的75%;全国保障性住房用地实际供应量9472公顷，与去年同期实际供应量相比增加约133%，保障性住房用地增长明显。

但数据同时显示，各地在保障性住房政策的落实力度上表现不一。

东部情况较好，如北京、天津和江苏等省市上半年优先安排保障性住房用地，土地、规划、资金三到位，实现了时间过半，任务完成过半。

而中西部地区保障性住房的开工率和完工率则比较低，如鄂尔多斯，2010年计划新建经济适用房仅完成14%;而计划新建公共租赁房2085套，至今没有开工。

“完成保障性住房建设目标难度很大，虽然住建部和各地政府签订了责任状，但是真正完成，不仅靠督查，还要靠地方政府的统筹协调。”对于全国的保障性住房建设情况，中房协副会长朱中一这样表示。

而且尽管中央三令五申加快保障房建设，但是很多地方似乎却按兵不动。2009年1月到11月，我国保障性住房用地供应仅完成年度计划供应量的46%。2010年8月，国土资源部更是查处了92宗擅自改变土地性质的保障房用地。

诸多信息显示，保障房建设中仍存在诸多问题，自9月10日开始，住建部已经派出了多个督察组，一般由副部级官员带队，奔赴全国各地检查地方保障房建设。

住房和城乡建设部部长姜伟新曾对此次督察表示，“将利用两周的时间对各地开工建设情况进行一次全面的督促检查，完成结果不好的要通报批评，完成好的要给予奖励。”他表示，实现今年保障性安居工程建设目标，是政府作出的庄严承诺，一定要不折不扣地完成。

在中央问责压力下，截止到9月底，全国保障性安居工程开工520万套，开工率90%。这虽然没有达到9月中旬国务院保障性安居工程会议所要求的9月底全部开工的要求，但从数据上看，已经接近完成。

保障性住房亟须多方资金保障

2010年被广泛看作保障房“大跃进”之年，住建部更是提出建设580万套保障房的目标。如今，调控目标尚未达成，地方财政却已告急，并开始殃及保障房建设。

按照有关测算，对于今年计划建设580万套保障性住房的任务，至少需要投入8000亿元资金，但眼下却只到位了4700亿，占全年计划的60%，缺口将近一半。

除建设所需的4000亿元资金外，土地的无偿使用将减少土地出让收入2500亿元，另外各种税费的减免也将减少政府收入1500亿元，资金缺口使得地方政府资金更加捉襟见肘，乐观估计今年能完成该计划的50%。

国家统计局数据显示：2010年1至6月，全国保障房投资额为433.19亿元，同比缩水1.7%。

在全国31个省、市、自治区中，有21个地区的保障房投资额同比在减少。其中中部和西部分别减少7.5%和21.7%，东部尽管增长12%，但几乎全部来源于广东省的增长，其2010年保障房投资额增长275%，为全国之最。在东部11省市中，仅有3省市的保障房投资额同比增长。

国家统计局内部人士透露：“统计局数据主要是靠广东、山西、河南、广西、青海等少数几个省撑场面的，要不然，全国的数据会很难看。”

8月5日，包括北京、天津等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。

住建部部长姜伟新强调：“为完成今年的建设任务，中央已经下拨600多亿元资金，有关政策措施均已确定并以文件形式下发。”

上海房地产研究专家杨红旭认为，由于需要大量财政投入，地方政府对于住房保障建设一直不是很积极。而且今年的调控对各地的土地财政收入影响比较大，投入保障性住房上的资金也比较紧张，保障房的土地规划总量虽然足够，但是实际开工建设的项目比例不高。

在住建部政策研究中心副主任王珏林看来，保障性住房所需资金主要还是由地方政府解决，而资金的困难只是认识问题，“主要还是看地方政府的重视程度，想干就一定能干成。”

8月21日，李克强在江苏常州召开的加快保障性安居工程建设工作座谈会强调，“实施保障性安居工程，地方政府是责任主体。”

据了解，即使未能成为此次公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市，但常州市近年来采取包括集中新建、分散配建、定向代建、批量收购、零星收购和园区自建等6种方式筹集保障性房源，已经形成廉租房、公共租赁房、经济适用房为主体的较为完整的住房保障体系，对住房困难家庭实现了“全覆盖”。

常州近期还组建了公共住房建设投资公司，以该公司为住房保障的投融资平台，通过土地运作、市场融资，快速解决住房保障的资金难题。

同时，9月28日晚间，财政部和国家税务总局发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公租房建设和运营中包括土地使用税、印花税等在内的多项税收予以免征优惠，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。

此前在北京考察时，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强也指出，要从投资、土地、财税等方面采取有力措施，加快推进保障性安居工程，尽快增加基本住房供给，各地应从实际出发，科学构建多层次的住房保障和供应体系。

保障性住房建设 篇11

关键词：保障性住房建设 未来房产市场发展 关联性 影响性 措施

保障性住房，就是政府出资兴建，专门为中低阶层收入家庭所提供的住房，在现阶段，保障性住房有多种形式，如廉租房、经济适用房等等，这些住房区别一般商业房，具有社会保障的性质，但是，时至今日，我国房产市场的产品主体百分之九十都是商品房，具有商业盈利性质，保障性住房的出现，是政府为了遏制近几年房价的过快增长，而开始着手兴建的，对于房产市场的发展具有特殊意义。

一 保障性住房的建设与房产市场发展的关联性

保障性住房的建设与房产市场发展的关联性，主要从两个方面来进行分析，即保障性住房建设的时代性，和房产市场发展的趋势。

首先，保障性住房建设的时代性，主要表现在房产市场发展存在隐患，我国社会主义市场经济体制下，政府有责任和义务通过宏观政策，建设保障性住房，对房产市场进行有效的宏观调控，改善房产市场供需结构，从而减轻房产市场迅速膨胀的泡沫经济，遏制过快疯涨的房价，促使房地产市场资金的健康流通。而保障性住房建设具有时代性，一方面，是源于小康社会建设的时代性，进入21世纪之后，政府加快了小康社会的建设力度，而另一方面，房地产产业是我国的支柱产业，但是，随着城镇化建设加快，我国房地产市场供小于求，存在过分炒房的行为，引发房价节节攀升，泡沫经济的风险与日俱增，恰好在这个时候，国际金融危机不断出现，而这些金融危机的罪魁祸首，正是存在的泡沫经济，因此，为了让我国经济稳定健康发展，政府推出了保障性住房建设。

其次，房产市场发展的趋势，是保障性住房建设的重要原因之一。具体来说，随着近几年城镇化速度的加快，大量乡村人口涌入城市，并逐步投资购房定居，这就导致城镇房屋供不应求，再加上我国人口众多，对房屋的需求量自然也就相对较大，这也就让房地产市场具备了高力度的发展潜力，除此之外，房地产市场中还隐藏着土地买卖，这一个环节加上房屋本身的利润空间，直接导致房地产存在巨大的空间利润，而房地产是我国的支柱产业，国家为了鼓励经济快速发展，对房地产市场的控制力度相对偏小，让众多市场商人有巨大的可操作性，为泡沫经济的膨胀创造了可能，更为高房价的出现创造了可能，按照现有的发展势头，房地产市场的价格依旧节节攀升，如果政府不进行保障性住房的建设，用以平衡市场供需，未来房价的高度将会无法预期，居民的住房问题将会成为小康建设的一大阻碍。

二 保障性住房的建设对未来房产市场发展的影响性

对于房产市场来说，保障性住房的建设可以说是一把双刃剑，其影响既有有利影响，也存在着不利影响。

首先，保障性住房的建设，对未来房产市场发展具有有利影响，而这种有利影响主要是通过稳定房产市场来实现的；保障性住房的建设，是开展于房产市场供不应求的基本背景之下，在这样的市场环境中，房地产商以及各种土地买卖商家，因为有利可图，往往通过多方转让，而实现暴利，在这个转让的过程中，正是市场供不应求这一类市场环境的存在，才让炒房牟利的行为得以存在，而正是这些谋取暴利的商人，让房产和土地的转让经过不断的中间环节，实现了价格的阶级攀升，扰乱了房产市场的秩序性健康运行，而保障性住房，是政府出资兴建，相对于市场当中的商品房，其具有价格低廉的优势，能够满足中低阶层的购房需求，这也就相对于满足了房产市场中的大部分房屋需求，从而能够相对实现房产供需的基本平衡，实现房产市场的基本稳定。

其次，保障性住房的建设，对未来房产市场发展存在着不利影响，主要表现在，保障性住房的建设，致使房产市场的供需结构趋向平衡，从而让房产市场的发展出现层次划分，对于高层次的消费者来说，精品房的价格也将不断提升，而中低层次的消费者自此之后，将对保障性住房形成一种依赖，导致商品房的市场空间缩小，降低了房产商的积极性，从而减少了房产市场未来发展的活力，此外，鉴于商品房市场空间的缩小，广大房产商为了继续获取暴利，也将会进驻保障性住房的购买和炒作当中，从长远的角度来看，保障性住房的建设，只是为未来房产市场的发展提供了更多的可盈利性，并没有促进房产市场发展的长期稳定，当然，政府也能够从宏观调控角度来进行控制，实施购房限制，但是，这样也只会让保障性住房的建筑商为了获利而降低房屋的质量，最终损害的也是消费者的利益，对房产市场的健康发展依旧不利。

三 以保障性住房的建设促进未来房产市场健康发展的措施

保障性住房的建设，对于未来房产市场的发展既有有利影响，也存在着不利影响，但是，住房问题是关注民生的大事情，在未来的发展道路中，有必要寻求通过保障性住房建设，来促进未来房产市场趋利避害，实现其健康发展的措施。

首先，要规范保障性住房的建设流程，保证保障性住房的质量，从而用高质量的住房，保障消费者的利益，增加消费者对房产市场的信心，从而实现未来房产市场的健康发展。在对保障性住房的建设对未来房产市场发展的不利影响中，就明确了保障性住房可能带来的众多问题，如住房质量差、房产商积极性受损等等，针对这些问题，要能够避免其中的损害，就必须要能够对问题进行针对性的处理，住房质量差，就要在保障性住房的建设过程中，进行全程监督，在交接房屋的时候，要进行严格的考核，在房屋建设的合同中，要严格提出对原料和房屋质量的要求，而对于房产商的积极性受损这一问题，政府就要给予宏观调控，让房产商在进入保障性住房销售的同时，又通过房屋限购和实名认购等方式避免炒房的行为。

其次，要进一步规范保障性住房交易流程，促使房屋市场交易的流程化、秩序化和公平化，让保障性住房的健康交易流程，带动整个房产市场的交易流程趋向健康，发挥保障性住房建设对房产市场发展的有利影响，促使房产市场的健康发展。能够达到这样的效果，是因为保障性住房建设与未来房产市场发展具有关联性，如第一部分所分析的一样，保障性住房作为房产市场的重要组成部分，随着其建设规模的不断扩大，整个房产市场的供需也将会相对之前而获得一定的平衡，让房产商没有足够的炒房空间，也就能够促使房产市场的健康发展，所以，政府必须要增加保障性住房的建设，并规范其交易流程，遏制炒房行为，带动整个房产市场的秩序发展。

结论

保障性住房的建设与房产市场的发展之间存在极大的关联性，这种关联性表现在，相对于房产市场而言，保障性住房建设就是一把双刃剑，其本身既能够带动未来房产市场的健康发展，也会对未来房产市场埋下一定的隐患，因此，在未来房产市场的发展中，政府一定要认识到其中的利弊，采用宏观调控政策，趋利避害，促使房产市场的可持续发展。

参考文献：

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【2】夏 楠，胡雅丽，陆 彦. 以保障房建设推动住宅产业化的发展[J]. 工程管理学报. 2012（06）

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【4】张艳丽. 关于我国保障性住房的经济学思考[J]. 科技情报开发与经济. 2008（16）

保障性住房建设及施工控制 篇12

加快保障性住房建设, 完善住房保障体系, 是贯彻党的十七大精神, 落实“富民优先, 民生为重”的重要举措。切实做好住房保障工作, 关系到广大人民群众的切身利益, 关系到社会公平, 关系构建和谐社会的长远大计, 意义十分重大。唐山市是一座震后复建城市, 1976年大地震后, 市委、市政府为尽快安置受灾群众, 以满足居民基本需求为目标, 组织建设了一大批简易平房。这些平房受当时条件限制布局分散 (有的位于城市边缘) 、居住环境差、房屋建设标准低、配套设施不齐全、服务功能不完善, 有的无上下水、暖气、煤气, 无独立卫生间和厨房;有的地处开滦矿区采煤沉陷波及区, 居住安全均存在隐患。因此, 唐山市这几年建设了一大批保障性住房, 以解决危旧平房及广大中低收入居民的住房困难。为此保障性住房建设中的项目控制成为重要的环节。

1 保障性住房的市场需求

保障性住房根据市场需求分为廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房四种。

1.1 廉租住房

廉租住房由政府投资建设并“拥有房屋产权”, 向低收入住房困难家庭“配租”。廉租住房的保障对象是既买不起经济适用住房又租不起市场上普通商品房的最低收入和较低收入的困难家庭, 原则上每套户型面积不超过50平方米。在任何国家、任何时候都会有相当一部分人, 只能租住廉租房。在这一人群中, 包含孤、老、病、残等, 且只能靠最低生活保障维持生计的最低收入家庭.

1.2 公共租赁住房

是指政府提供政策支持, 限定户型面积、供应对象和租金水平, 面向唐山市中低收入困难家庭及大地震棚户居民等群体出租的住房。公共租赁住房建设、分配和管理工作坚持政府支持、市场运作、多方建设、统一管理、公平公开、严格监管的原则。新建公共租赁住房采取集中建设或配建相结合的方式, 户型以一、二居室小户型为主。公共租赁住房建设用地实行有偿使用, 其中对于政府所属机构或政府批准的机构建设的, 其用地可采取租赁方式, 按年缴纳土地租金。

1.3 经济适用住房

经济适用住房, 是指政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有保障性质的政策性住房。经济适用住房建设用地以政府划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划, 在申报年度用地指标时单独列出, 确保优先及时供应。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套等费用。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。

1.4 限价商品房

限价商品房是一种限价格限面积的商品房, 主要解决震后棚户改造住户和中低收入家庭的住房困难, 是目前限制商品高价商品房的一种临时性举措, 并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路, 采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是, 限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象, 政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后, 设定土地出让的价格范围, 从根本上对房价进行调控。限价房套型建筑面积一般控制在90平方米以下, 其中, 50平方米左右的一居室和70平方米左右的两居室, 占到总数的70%左右。

2 保障性住房建设过程的项目控制

保障性住房建设项目管理从进度控制、质量控制、安全控制三方面入手, 并在施工过程中制订具体措施。

2.1 进度控制

保障性住房进行进度控制的目的, 是要按照承包合同规定的进度和质量要求完成工程建设任务;同时把项目费用控制在预算范围内, 进度计划的管理包括进度的制定和进度计划的实施两部分。一是制订进度计划:工程施工单位在投标时已经按照招标文件和有关规定编制了宏观的施工方案和进度计划, 中标后再根据合同的具体要求和施工条件的编制出科学合理施工进度计划。二是组织进度计划的实施:按施工进度计划严格执行, 科学合理调配人力、施工物资和资金, 及时检查和发现影响进度的问题, 并采取适当的技术、组织和管理措施, 保证进度计划的有序进行。

2.2 质量控制

质量控制是为通过监督质量形成过程, 消除质量环节上所有阶段引起不合格或不满意效果的因素, 以达到质量要求, 获取经济效益, 而采取的各种质量作业技术和活动。保障性住房工程开工前, 建设单位要对施工单位提出明确的工程质量目标。推行现场施工技术负责人技术处理工作责任制, 以严谨的科学态度和认真的工作作风严格要求。正确贯彻执行政府的各项技术质量政策, 科学地组织各项技术工作, 建立正常的工程技术秩序, 明确施工单位技术质量管理工作的重点要集中放到提高工程质量、缩短建设工期和提高经济效益的具体工作任务上。施工单位编制的施工组织设计应及时报送监理机构审批, 对于关键部位以及有专项要求部位施工, 施工单位提前提出具体的施工技术方案、施工技术保证措施和质量控制措施, 要及时报送监理工程师审批。工程施工过程, 除按质量标准规定的复查、检查内容进行严格的复查、检查外, 在重点工序施工前, 必须对关键的检查项目进行严格的复核。同时要求项目管理坚持实行“三管和三检”制度。即总包单位、分包单位、工序班组三层管理制度和每道工序完工后, 首先由作业班组自检, 再由施工员、技术负责人组织有关施工人员进行互检和交检的三检制度。隐蔽工程在做“三检”的基础上再由监理工程师审核并签证认可后才能进行下道工序。所有原材料、半成品必须有合格证或复试检查报告。所有隐蔽工程记录, 必须经监理工程师等有关验收单位签字认可, 方可组织下道工序施工。

2.3 安全控制

项目进场实施后, 施工单位必须建立科学的有效的系统安全管理体系, 确定明确的安全生产管理目标:达到五无目标, 即“无死亡事故, 无重大伤人事故, 无重大机械事故, 无火灾, 无中毒事故”。同时 (1) 建立以项目经理为主要负责人的安全生产领导机构, 组织有序的开展安全管理活动, 并承担组织、领导安全生产的责任。 (2) 建立总公司安全管理机构、项目安全员和班组安全责任人组成的三级人员安全管理的生产责任制度, 明确各级人员的管理职责和义务。抓制度落实、抓责任落实, 定期检查安全责任落实情况, 及时报告。 (3) 一切从事生产管理与操作的人员、依照其从事的生产内容, 分别通过企业、施工项目的安全审查, 进行必要的安全教育和培训, 特种作业人员还需按规定参加安全操作考核并取得劳动监察部门核发的特种作业岗位上岗证, 坚持"持证上岗"。 (4) 项目管理机构应定期或者不定期的进行项目安全检查。同时对一些重要部位、重大结构的施工措施要进行必要的及时的安全论证。安全检查是以发现人的不安全行为和物的不安全状态的为目的, 是以消除事故隐患, 防止事故发生, 保障项目人和财产安全为目的的重要方法。在控制安全生产的同时还应注意施工现场的卫生、环保和粉尘的控制, 真正做到保护环境、降低噪音和扬尘的绿色施工现场。

3 结语

保障性住房工程是政府投资的重点工程, 也是改善民生的重点工程, 加强保证性住房建设过程的控制, 对保障性住房建设的质量控制及安全控制具有重要的意义;同时通过对不同层次的保障性住房的建设, 积极构建以政府为主导, 运用市场规律形成的多层次的住房保障体系, 切实解决好低收入家庭的住房困难, 并运用市场规律和市场调节机制维护房地产市场的健康稳定发展, 有效地抑制商品房价格过快增长, 保证不同收入群体的住房需求。这都将有利的推动本市中、低收入住房困难家庭保障性住房“应保尽保”目标的实现。

摘要：本文通过对保障性住房的介绍, 阐明了保障性住房的市场需求及如何对保障性住房建设进行控制。