保障性住房供给（精选10篇）
保障性住房供给 篇1
从直接补贴对象角度可以将保障性住房补贴划分为供给方补贴(生产者补贴)与需求方补贴(消费者补贴)两种模式。供方补贴是指政府直接投资建设保障性住房或通过为房屋供应方提供税收等方面的优惠政策,降低保障住房开发成本,为低收入人群提供低售价或低租金的住房。相对应的,需方补贴指政府为保障对象提供资金支持,通过提高低收入人群的住房可支付能力,使得保障对象能够在市场中自主进行房屋的购买或租赁。这两种住房补贴模式在中国多数城市均有实践。
基于效率和过滤的基础理论,本文进一步扩展了供给补贴与需求补贴的有效性研究,从城市住房供给市场差异的角度,从供给弹性和住房过滤的角度探究了适宜城市特点和发展的财政补贴方式并提出政策建议。
1理论基础
从理论上来讲,当保障性住房供给量明显小于保障住房需求量时,采取需求方补贴将导致市场供给更加短缺,因此供给补贴应当成为主要的补贴方式。随着保障房供给的增加,保障住房的供需逐步平衡,或达到住房市场供给大于需求时,住房财政补贴的具体实施效果在很大程度上受到市场整体调节的影响。此时不能简单地采取需方补贴,需要从动态的市场变化进行分析,其中住房供给弹性以及住房过滤性是两个重要的影响因素。住房弹性主要是用来衡量住房增量市场的发展及其特点,而住房过滤则反映存量住房市场的交易及其特征。
从中国目前城市保障住房发展现状以及未来趋势来看,供给与需求相对平衡或供给大于需求是市场发展的主要特点。
1.1住房供给弹性与补贴效率
住房供给价格弹性是反映住房供给量随着住房价格或租金变化的重要指标。住房建设周期、政策管制和开发商的期权决策等因素对住房供给弹性产生影响。我国学者研究表明,不同城市间住房供给弹性存在明显差异。
需求方补贴促使保障对象直接进入住房市场进行房屋买卖或租赁,增加了市场的需求量,因此短期内会引起市场租金或房价的上涨。在住房供给弹性较大的市场,住房市场能够较有效地对价格上涨做出反应,增加供给,进而抑制租金的继续高涨,实现市场供需的匹配和平衡。但是,在住房供给缺乏弹性的市场,价格的上涨不能有效地刺激供给量的提高,由于需求补贴而导致的市场租金水平上涨,无法得到有效抑制。此时保障对象以及未接受住房补贴的租户住房支出均增加,社会福利受损,补贴净收益从政府和未享受补贴的租户转向住房所有者,降低了住房补贴的效率。因此,从理论上看,该类市场中,政府实施供给方补贴,包括对存量住房与新建住房的补贴,不仅能有效提高补贴效率,而且在一定程度上提高住房的供给弹性。相反在市场供给富有弹性的情况下,政府实施需求方补贴优于供给方补贴。但是,补贴模式的优化还需要考虑住房过滤的状况。
1.2住房过滤与补贴效率
住房过滤(Housing Filtering)理论由Burgess(1920)在解释芝加哥住房格局时首先提出,Lowry(1960)进一步解释了其内涵。住房过滤是均衡住房市场中普遍存在的一种自然现象,指在住房市场中,高收入人群原本居住的住房随着时间推移而发生老化,而新建的住房能够提供更好的住房质量,此时高收入人群为了追求更好的居住条件,从原有住房搬出,使得较低收入房客得以继续租住或购买原有住房的过程。家庭收入的变化以及消费偏好的改变是住房过滤现象产生的外部原因,而原有住房质量的下降和服务功能的退化是内部促使住房过滤发生的原因。
需方补贴的实施提高了低收入家庭的住房支付能力,增加低等级住房的需求,短期内引起住房租金的上涨,吸引中等级住房持有者向下过滤住房,并引发高等级住房向中等级住房市场过滤。从长期的角度,高、中、低等级住房的过滤能够使得住房租金趋于平稳,即需求方补贴促进了住房过滤。但是,供给方补贴在短期内增加低等级住房的供给量,一些原本可以通过过滤而获得低档住房的家庭选择了政府直接供给补贴的住房,使得中等住房的向下过滤受到阻碍。另外,由于通过供给方补贴而新建的住房一般面积小、密度大,处于住房等级的最下层,这类住房无法再向下过滤,未完成住房的整个生命周期便被拆除,易造成社会资源的浪费,降低了住房补贴的效率。
住房过滤从存量房的角度对市场调节机制进行了解释,是市场自主调节的结果。市场通过住房过滤机制能够为中低收入人群提供良好的住房条件,该过程不需要政府的额外投入。因此,在适当的住房市场中,若能保障住房市场过滤的畅通,则可以降低政府成本,为更多的中低收入人群提供住房, 增加社会福利。
1.3住房供给弹性与住房过滤综合分析
基于上述分析可以看出,住房供给弹性与住房过滤情况不同的地区,适用于不同的保障房财政补贴方式。综合来看,可得出如图1所示的结论。住房供给富有弹性且住房过滤顺畅的市场,能够很好地调节需求方补贴为市场带来的短期租金上涨,亦能够通过增加低收入人群的住房可支付能力,促使住房过滤,有效利用存量住房,大大提高了补贴的效率。住房供给富有弹性但住房过滤困难的市场,虽适合于实施需求方补贴,但存量市场能够提供的低等住房较少,可同时补贴二手房交易,盘活存量房市场。住房供给缺乏弹性但住房过滤顺畅的市场,虽然存量市场较为活跃,但需求方补贴易导致房价的持续上涨而有损于社会整体福利,因此较适宜于两种补贴方式的结合实施。最后,住房供给缺乏弹性且住房过滤困难的市场,需方补贴效率低下,适宜于采取供方补贴。但由于此时保障房供给量已经大于需求量,可考虑改善保障房的公共服务设施可达性(如交通、教育、医疗等),提高保障房的宜居性,或者通过补贴存量住房的流通,解决住房困难。
2我国城市特点以及保障性住房补贴模式分析
我国目前实施的供给方补贴方式有实物配售配租、建设经营单位税收及费用减免等。实物配售或配租,即中央政府给予一定资金补助,地方政府直接投资建设,通过土地优惠或税收政策,以低于市场价格的水平出售或出租住房给低收入家庭。建设经营单位税费减免指政府对于建设保障性住房的开发商以及经营保障性住房的单位实行税费减免及优惠,包括税收及贷款的优惠、土地划拨或出让金的优惠等政策。
需求方补贴方式有租房补贴(或购房补贴)、保障对象税收减免、住房公积金贷款利息减免等。租赁住房的货币补贴在大多数城市普遍采用;而购房货币补贴情况相对比较少见,如长沙市经济适用房货币补贴。
中央政府制定全国层面的保障性住房指导政策,地方政府根据实际情况负责实施。但是,目前各城市基本采取了相似的保障性住房财政补贴方式,即以实物配售配租为主,同时结合货币租金补贴解决低收入家庭的住房困难问题。
数据来源:Wang,S.T.,Chan,S.H.and Xu,B.H.Estimates of the Price Elasticity of New Housing Supply and Their Determinants:Evidence for China.Journal of Real Estate Research.
2.1城市特点分析:供给弹性和住房过滤
由于数据可得性所限,本文选取了4个一线城市和7个二线城市作为研究对象。借鉴Wang等(2010)的研究,选取这11个城市的新建住房供给弹性,如表1所示。
对于表1中3个供给弹性为负的城市(北京、深圳、广州),通过数据论证这些城市住房供给均十分缺乏弹性并将这3个城市的供给弹性设置为0。根据Wang (2010)的计算,我国35个大中城市供给弹性平均值为3.53,下文将以此将城市划分为供给富有弹性和供给缺乏弹性两类。
由上文分析可知,住房过滤的顺畅进行依赖于成熟、活跃的存量房市场。住房二级市场的开放力度、中介服务的成熟度以及住房流动性等因素都在一定程度上影响着住房市场的过滤。城市住房空置率越高,可以供过滤的住房数量就可能越高。但是由于数据的限制,本文只能通过各城市2010年二手房交易量D2与新建房交易量D1的比例来反映二手房市场的活跃程度,如式(1)所示,并借鉴武赟(2012)给出的各大城市住房2010年空置率数据分析市场的过滤,如表2。
图2将11个城市标定在以供给弹性为横坐标(以35个大中城市供给弹性平均值3.53为划分)、以过滤程度为纵坐标的坐标系中,反映城市住宅供给弹性和过滤程度分布。由于数据所限,所选城市没有既富有供给弹性,过滤程度也较好的城市。
北京、广州、深圳3个城市住房供给缺乏弹性,过滤程度较好。这三个一线城市的二手房交易非常活跃,二手房交易量超过新建商品住宅的交易量。根据表2的数据,这三个城市空置率水平均较高,易于过滤的进行。
郑州、长沙2个城市住房供给富有弹性,过滤程度较差。由表2可知,郑州、长沙虽然空置率水平较高,但二手房市场极不活跃,更加说明了这两个城市难以进行过滤。
上海、杭州、成都等8个城市属于住房供给缺乏弹性,过滤程度较差。但是,上海、宁波、南京三个城市二手房市场交易量与新建商品住宅交易量相差并不大(Fc略小于0)。
2.2补贴方式选择
综合上文的分析,我们对三种类型的城市所适宜采用的补贴方式进行说明,并以北京和郑州为例进行细致分析。
2.2.1第二象限:住房供给缺乏弹性,过滤程度好的城市
该类城市适宜采取供方补贴与需方补贴相结合的方式。以北京为例,根据计算结果,北京的住房供给弹性为-0.45,可见住房供给缺乏弹性,无法及时对价格波动做出反应和调节。但是,北京2010年二手房销售面积是商品房销售面积的1.325倍,二手房市场相对交易活跃。北京适宜采取供方补贴与需方补贴相结合的方式。一方面通过需方补贴进一步促进过滤的发生,另一方面通过增加供给缓解市场缺乏弹性而引起的房价上涨。
数据来源:武赟 . 公共租赁住房房源筹集模式评价与选择研究.北京:清华大学建设管理系.2012.94-100。
2.2.2第三象限:住房供给缺乏弹性,过滤程度差的城市
该类城市过滤程度差,难以通过市场过滤解决低收入人群住房问题。此外,若采取需方补贴,市场无法及时调节住房供给,很容易导致房价或租金的持续上涨。相对来说适宜采用供方补贴。但由于此时保障房供给量已经大于或等于需求量,在供方补贴中,应以促进改善保障房可达性,有效利用存量住房等为主要方式。
2.2.3第四象限:住房供给富有弹性,过滤程度差的城市
该类城市适宜通过政策激励等途径盘活存量房市场,并实施需方补贴。以郑州为例,根据计算结果,郑州的住房供给弹性为14.54,市场供给对价格变动十分敏感,能够及时对需方补贴引起的房价租金上涨做出调节,很好的弥补了需方补贴的不足。郑州2010年二手房销售面积仅为商品房销售面积的27.8%,二手房市场交易不活跃。郑州适宜在盘活存量房市场后实施需方补贴,能够在很大程度上节约政府财政支出。通过促进二手房交易等方式,鼓励更多的空置二手房进入存量房租赁市场;同时向保障对象发放租金补贴或购房货币化补贴,以及公积金贷款利息补贴等,引导保障对象到正常住房市场上寻租,从而以相对较低的财政成本,有效解决住房问题。
3结论与建议
本文基于住房供给弹性和住房过滤理论视角,探讨了不同城市所适宜采取的保障性住房财政补贴方式,并结合11个城市住房供给市场的不同表现,提出了城市差异性有效补贴方式。例如,在住房供给富有弹性、住房过滤畅通的市场,需求方补贴具有较高的效率,地方政府应当实施以需求方补贴为主的住房补贴方案,进而引导住房过滤,充分利用存量住房或空置住房。但是,由于数据所限,本文对于住房过滤的测试还有待改进。
保障性住房财政补贴方式的选择对于政府有效分配财政资源,确保保障性住房顺利进行的关键因素之一。有效的财政补贴需要综合考虑城市发展和住房市场的差异,以及城市的动态发展。因此,本文的基础理论和研究方法对于分析同一城市不同发展阶段的财政补贴的调整也有重要作用。
保障性住房供给 篇2
加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径
加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。
加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。
保障性住房供给 篇3
摘要：一线城市的住房价格和需求不断攀升，直接导致投资过热。开发竞争又引发地价哄抬，最终导致供给侧的开发投资泡沫形成。文章首先通过假设开发法和剩余法分析住房投资开发的成本和利润构成，然后将住房的投资收益率与经济基本面增速对比，从而定量估算北京市住房开发投资泡沫化水平。结果表明，北京市住房开发项目的房价中，利润占比较高;住房开发项目平均投资收益率偏高，开发投资的预期上升，供给侧整体呈现轻微泡沫化趋势。但由于需求端的投资预期和刚性需求持续增长，短期内呈现供需两旺，市场风险总体可控。
关键词：投资收益率;房地产泡沫;房价;地价
住房开发投资是房地产投资中最为重要的一部分。随着GDP增速进入破“7”时代，住房开发投资作为经济引擎也进入周期性调整。但是国家提出了供给侧改革政策后，北京市住房市场不仅没有受库存高企的基本面影响，反而仍旧地王频现，相继出现近8万/㎡的楼面地价和40万/㎡的“学区房”。北京住房开发市场是否存在泡沫化趋势，关系着整体经济运行的风险水平。本文就住房开发投资泡沫的存在性及测度方法进行探讨。
一、 住房开发投资泡沫测度方法研究
1. 理论框架。住房投资是否存在泡沫成为了学者关注的焦点，测度方法和应用也有多种角度。主要分为模型检测方法和指标检测方法。
模型检测方法主要分为以下几类：
第一类是经济领域里的耐用商品的特性，提出如租售比（市盈率）、房价收入比指标，借鉴资产泡沫检验方法，通过“净租金收入流”代替资产价格定价模型中的“收益现金流”来计算住宅的基本价值，通过价格比对，衡量泡沫大小，然后通过横向或者纵向对比判断区域间相對的泡沫程度。该方法虽然易获取数据，但主要停留在经济指标的宏观分析，数据可获得性和准确性较差。
第二类为计量经济和数理统计的计量检验法。布兰查德（Blanchard）的理性泡沫理论，给出了刻画理性泡沫性质和发展状态的模型，早起理性泡沫存在性检验方法是方差易变性检验。迪巴（Diba）等通过对资产价格和红利做单位根检验和协整检验来判断“爆炸”型的理性泡沫是否存在。诺登（Norden）等提出switching regression模型，给出理性泡沫的性质，与单位根、协整检验相比，有更好的小样本性质;史兴杰等的switching authoregressive（AR）模型给出了模型参数估计方法以及泡沫检验方法。这类方法提供了定量分析的工具，却容易过于关注数据逻辑的自洽性，脱离实际的市场情况。
第三类为社会经济和空间分布实证调查方法。苑德宇等通过CD检验统计量对35个城市的房价泡沫分析，得出先后顺序和可能的传染态势。从传统的静态泡沫转向动态的泡沫演化研究。余柏蒗等通过灯光和用地数据计算住房空置率，进而得出房地产泡沫的空间分布和状况。主要通过空间计量的方法来表征社会问题。这对数据依赖度较高，整理难度大，成果以描述性统计和问题探索为主。
而住房投资泡沫检测指标类型也很多，主要分为从价格、需求、供给三个类别，每个指标也存在着各自不同的评价阈值。
综上，现有的模型和指标尽管已经建立相对完善的测度体系，但研究单纯基于社会经济学，割裂了住房作为投资标的和空间场所的双重属性。同时，研究尺度也集中在宏观的城市研究，没有基于空间实证数据，难以指导具体的管理决策措施。
2. 研究思路及模型方法。基于以上理论，本文提出了以住房交易价格、居住用地土地出让数据为基础数据，首先通过剩余法测算住房开发项目中的销售利润率、投资利润率、年复合增长率;最后将扣除基本收益后所剩的泡沫收益的总体均值与经济基本面增速作比较，并采样取均值，得出该地区总体的住房投资泡沫水平。该方法主要有两个步骤：基于剩余法的投资利润率测算、基于经济基本面的泡沫评价方法。
（1）基于剩余法的投资利润率测算。
①土地出让成交价格折现。获取的房价和地价数据中，房屋销售价格样本全部为某个时间点（此处为2015年8月）截面数据。而每块宗地实际出让的时间（t）却各不相同;要计算住房投资利润率，首先假定全部用地为某一时间点交易获得，并在一个开发周期后，全部房源上市销售完毕。因此不同期的宗地出让价格按某一假设开发初始时间进行折现，公式如下：
p=PV（1+r）τ-K-t
其中，p是该开发初始时间的土地成交价;PV是土地出让历史成交价;r为折现率，取4%;τ为期末年份，此处设为2015年8月，K为项目开发销售周期，此处设为3年，t为实际宗地土地交易年份。
②销售利润率与投资利润率测算。住房开发利润率测算的难点在于利润的测算。因为住房开发中的各项税费标准、土地出让价格、房屋销售均价都较为容易获取或者估算。本文采用剩余法计算各项指标，公式为：
利润=楼价-（土地费用+建安成本+管理费+利息+税费）
销售利润率=利润/销售收入
投资利润率=利润/投资成本
本文参考了北京市部分住房开发财务报表、相应的市场税费等因素，估算指标如表2。
因此估算得出单个开发项目的销售利润率ROS与投资利润率ROI的计算公式：
ROS=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/P
ROI=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/（107.2%X+114.4%p）（1）
（2）基于经济基本面的泡沫评价方法。本文测度住房泡沫采用的指标是开发方面中投资增长率。该指标主要用项目平均开发投资增长率与GDP增长率比值表示。住房开发投资市场由于其开发系统的复杂性，属于垄断竞争性市场，当投机需求增加时，短期土地供给缺乏弹性，房价大幅上涨，在成本没有改变且经济增速保持相对稳定时，其地区项目开发市场的平均投资复合增长率快速提高，住房市场出现泡沫。已知某个住房开发项目的K年累计投资利润率ROI，则该项目的年复合增长率计算公式为：
CAGR=-1（2）
借鉴Levin and Wright提出的基于基本价格和非基本价格的思想，住房项目复合增长率CAGR可以分为两部分：基于经济基本面的基本年收益率β和基于投机行为的泡沫年收益率γ。即CAGR=β+γ
基本年投资收益率β可以用无风险投资收益率表示，即与开发周期等长的存款年基准利率。
泡沫化水平μ，代表着地区内n个项目的泡沫收益率总体均值γ超越地区宏观经济增速V的大小程度。即泡沫年收益率μ=f（γ，V），此处V为该地区的宏观经济增长速度（本文用该地区周期内GDP年增速的平均值带指代）。因此可以简单定义μ=γ/V
由以上各式整理得到该地区泡沫化水平测度：
μ=（3）
二、 住房开发投资的实证分析
以北京市的2015年8月的住房挂牌价格、2004年～2014年居住用地土地出让数据为实证基础数据，假定一个地产项目开发销售周期为3年，其他税费、基准利率、GDP年增速均以统计年鉴和官方平台为准，计算2015年北京市总体住房投资泡沫化水平。
北京市的房价中包含的地价成本基本小于40%，平均值为24.75%，低于行业水平。这说明尽管北京楼面价屡次突破新高，但由于房价弹性更大，地价占房价的比重仍旧不高。同时，销售利润率反映着销售利润在房价中的比重，主要在20%～40%之间，处于高位水平，初步判定有一定的投资泡沫化趋势。
三、 住房投资泡沫水平检验与分析
1. 住房投资泡沫的存在性检验标准。除了宏观上定性判断泡沫风险，泡沫是否存在，需要定量测算和标准对比分析。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量住房开发投资增长快慢的指标是住房开发投资的泡沫收益率与GDP增长率比值μ，一般应该不超过2倍，超过3倍属于较为严重。由此，我们设定μ的评价范围及其对应阈值如下表：
2. 住房开发投资泡沫水平分析。根据公式（1）、（2）、（3）综合整理，我们可以得到2015年北京市住房泡沫水平计算公式为：
μ=（
-13.71）
式中，μ为地区住房开发泡沫水平，n为该地区开发项目总数，Pi、pi分别为第i个项目的销售房价、地价现值。
计算结果表明，北京市住房投资泡沫化水平总体呈现正态分布态势，总体均值为2.5，参考表4，属于轻微泡沫化;从分区统计看，有四个地区也表现出投资过热，但主要为中心城区，泡沫化水平总体可控。其他地区均处于无泡沫或者理性泡沫范围，以增加住房投资和供应，满足市场需求为主要策略。
四、 结语
实证分析表明，北京的地价涨幅较大，但房价变动的弹性系数更大，地价占比仍旧较低，利润占比较高。在供给侧，整体的投资泡沫化趋势仍旧存在。但由于需求端的投资预期和刚性需求持续上涨，造成了目前供需两旺的局面，短期风险水平仍旧较低。在供给侧改革的背景之下，预防和减少投资过热形成的泡沫尤其重要，也有待更深入研究。
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基金项目：国土资源部公益性行业科研专项“京津冀土地优化利用一体化管控关键技术与应用”（项目号：201511010-3A）。主持人：冯长春。课题承担单位：北京大学（国土资源部国土规划与开发重点实验室）。
作者简介：冯长春（1957-），男，汉族，北京市海淀区人，北京大学城市与环境学院教授、博士生导师，研究方向为城市与区域规划、土地经济与房地产发展;陈剑阳（1989-），男，汉族，福建省泉州市人，北京大学城市与环境学院硕士生，研究方向为土地利用、房地产市场;王乾（1990-），男，汉族，山西省长治市人，北京大学城市与环境学院博士生，研究方向为城市地理、区域经济。
保障性住房供给 篇4
关键词：供给需求,保障性住房,统计分析
收录日期:2014年1月9日
赣州市位于赣江上游, 江西南部, 东邻福建, 南毗广东, 西接湖南, 北与本省吉安、抚州市相连, 辖2个县级市、15个县、1个市辖区, 面积39, 000多平方公里, 占全省面积的23.6%, 人口860.15万, 是江西省最大的行政市。赣州人口众多, 民生问题自然也成为政府关心的热点, 虽然赣州也属于经济仍欠发达地区。但政府注重民生工作, 也在解决居民住房问题上做了大量的富有成效的工作。但随着房价市场的不断膨胀, 出现了很多没有经济能力买商品房, 又没有足够资格承租保障性住房的居民, 这也直接导致了提供保障性住房供给规模、建设资金的筹措等面临了巨大的困难挑战。本文通过分析总结当前赣州市中心城区住房供给现状和存在的问题的基础上, 找出当前影响赣州市中心城区加快保障性住房建设、增加住房有效供给的种种制约因素, 为政府更好地建设民生工程奠定基础。
一、赣州市住宅需求统计分析
1、赣州市住房供给现状分析。
由于住房制度改革, 房地产业的不断发展, 赣州市房地产投资额不断增长, 特别是近几年来投资额有较快的增长, 2004~2010年赣州市房地产开发年度完成的投资增长了3.66倍, 其中, 住宅投资增长了5.86倍。2010年开发完成投资达到了100.48亿元, 同比增长31.1%, 占全省房地产开发投资的14.22%。在2006~2010年间, 赣州市的商品房施工总面积4, 303.38万平方米, 新开工面积达1, 942.75万平方米。全市商品房销售面积1, 563.11万平方米, 其中住宅1, 345.86万平方米, 2010年商品房销售面积占全省的比重已达到15%, 赣州市的房地产处在飞速发展中。 (表1)
一般来说, 经济发展水平越高, 对住宅的需求越旺盛, 对住宅需求的层次越高。经济发展水平对住宅的影响是通过住宅价格水平和居民的收入水平等因素体现出来的。城市住宅需求的关键是城市居民的支付能力, 而支付能力的大小取决于居民的收入和收入分配以及政府的补助能力。而在表2中可以看出, 赣州市的人口数量及人均可支配收入呈现持续增长状态中, 而人均住房面积也在增长。但这几年的房价增长速度过快, 已远远超出了一些中低阶段收入民众的接受能力, 这也意味着政府的保障房供应数量面临着巨大的问题。 (表2)
2、赣州市保障性住房供给现状。
赣州市政府近几年积极响应党中央号召, 大力开展建设民生工程, 投入投资的保障性住房主要有廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等几种形式。截至2010年, 赣州已开工建设廉租住房159.12万平方米, 其中市中心城区先后建设了六期廉租住房, 总建设规模达63.43万平方米、11, 350套, 已建成并摇号分配18.11万平方米、2, 892套。此外, 市中心城区还开工建设并分配经济适用住房33万平方米、3, 091套;建设公共租赁住房2, 600套;完成棚户区改造139.84万平方米。但其中也还要排除一部分非政府供给的住房, 如赣州市江西理工大学、赣南师范学院这些单位提供住房, 但为了防止人员频繁流动情况, 产权仍属于学校。虽然这在某一程度上解决了一部分群众的居住问题, 可其中因缺乏有效管理和资金支持等原因, 也导致了这一类人群的住房问题仍亟待解决。
3、赣州市保障性住房供给存在的问题。
虽然赣州市政府在近几年花了大量的人力、物力在保障性住房建设中, 但是仍存在着不少的问题, 首先是资金的缺乏, 导致在建设投资过程中不能施展开, 存在着很大的压力, 廉租房建设进度不平衡;经济适用房放弃购房情况严重, 拆迁困难等情况, 都亟待解决, 保障民众的居住条件得到改善, 实现民生工程。
资料来源:赣州市统计年鉴
二、解决保障房供给问题的意见
1、发展经济, 增加收入。
在国民经济持续稳定增长的条件下, 居民收入不断增加, 是提高对住房有效需求的重要条件。人们有了钱, 才能以小换大, 以旧换新, 从而形成消费热点, 活跃住宅市场。因此, 积极扩大就业, 加快发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业和各类所有制中小企业;规范劳动力市场秩序, 鼓励劳动者自主创业和自谋职业, 促进多种形式就业, 增加城镇居民收入。完善最低生活保障制度, 适时提高城镇居民最低生活保障标准, 积极扶持生活困难群体自主脱贫。继续完善和规范公务员工资制度。建立健全收入分配调节机制。坚持完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度, 鼓励劳动、资本等生产要素按贡献参与分配。更加注重社会公平, 以共同富裕为目标, 着力提高低收入者收入水平, 扩大中等收入者比重, 有效调节过高收入, 努力缓解部分社会成员收入分配差距扩大的趋势。完善年薪制、职工持股、技术和知识产权入股等分配制度。合理调节行业收入分配, 加强对垄断行业和收入过高企业的工资内外收入的监管。规范职务消费和公务消费, 加快推进机关事业单位福利待遇货币化。规范个人收入分配秩序, 治理整顿不合理收入, 依法取缔非法收入。加大监察力度, 严格执行最低工资制度, 禁止拖欠、克扣工资等侵害职工利益的行为。加强对城镇低收入群体的扶助, 发展和完善适合市场经济体制的开发式扶贫机制。认真解决好低收入群众的医疗、子女就学困难等问题。强化个人所得税征管理。
2、加大住房制度改革力度。
首先, 要加大住房制度改革方案的落实力度。要加紧制定符合实际并与实施方案相配套的政策措施, 将实施方案落实到每一个单位和企业。比如:政府应该对低收入者进行住房补助或建设廉价出租、降低住宅建设期间的交易税费、放宽购买住宅的贷款担保条件或进行贴息等, 降低进入的门槛, 从而刺激和扩大住宅消费;同时, 政府也可以通过控制土地批租量来影响住宅的总供给, 调节住宅的需求。
3、转变保障性住房用地的供给方式。
为转变现有的保障性住房土地供给方式, 可以在商品住房项目中强制要求建设一定比例的保障性住房, 同时按保障性住房建成面积比例给予减免土地出让金、行政事业性收费和城市基础设施配套费等优惠政策。
4、强化税收调节作用, 完善税收政策。
保障性住房 篇5
着重分析上海市的经济适用房和廉租房
经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。上海市申请购买经济适用住房条件
（一）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。
（二）申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。
（三）3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均财产低于120000元（含120000元）；2人及以下申请家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均财产低于132000元（含132000元）。
（四）申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。
同时符合上述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满三年的人士），可单独申请购买经济适用住房。
经济适用房弊端
经济适用房已经在风风雨雨中走过了十多个春秋，政府推出经济适用房的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。国家为了支持经济适用房的建设，对经济适用房项目规定，免收土地出让金，减免多项税费，同时各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。这就降低了开发商的建设成本。由于经济适用房的价格通常要比商品房低10％－20％，因此，在当今商品房价格高不可攀的情况下，经济适用房便成了市场中的香饽饽。
但从现实情况看，经济适用房的种种弊端越来越引起人们的关注：
一经济适用房并不经济。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后把人群一分为二，非此即彼。这条线定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。以上海当前经济适用房的价格为例，上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。而且会引发的另一个问题就是摇号，不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。
二房屋质量得不到有效的保证。由于开发商、监理部门和买房者存在着严重的信息不对称，偷工减料现象时有发生，被揭发后还时常以建造经济适用房利润低为由替自己的违规行为开脱。有些开发商为了压缩建设成本，通常要提高住宅的容积率，这就使得经济适用房大多呈现三大弊端：楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。而且在部分保障房建设部门官员看来，你本来没钱买房，政府花大价钱帮你建保障房，已经是莫大的恩赐了，你还有什么理由挑三拣四的？正是因为有这种观点，经济适用房才成为劣质房。如果这些房子问题成堆，改善
低收入人群居住条件只能是一句空话。
三市场上不断传出部分住房宽裕的官员和高收入者通过各种渠道取得一套甚至多套经济适用房进行投资或者出租。这样不仅使政府的补贴以及公众资源流向了非目标对象，而且给政府权力的寻租提供了机会。经适房价格是周边商品房一半还不到，每平方米差价5000-7000元，每套住房就可套利30-40万，即使是有限产权（个人与政府7：3分享），买者也能套利大部分。事实上，当前中国社会，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公务员等体制内人士优先，这些人开低收入证明太容易了，就算假证明被查出来了，能有任何惩罚么？在寻租成本非常低、寻租收益非常大的背景下，寻租根本无法控制。保障住房一定要从消除谋利空间入手，让收益与成本基本匹配。否则打着民生旗号的住房保障，只会加剧社会不公正，败坏政府声誉。
在经济适用房各种弊端日渐暴露的情况下，一些专家和学者认为经济适用房已经走进死胡同，强烈呼吁取消经济适用房制度。
笔者认为，废除经济适用房制度不可行，一方面因为经济适用房确实是解决中低收入阶层住房问题的一个有效途径，另一方面由于经济适用房有利于抑制房价的快速上扬。
针对种种弊端，我们需要不断完善经济适用房制度。（这个我感觉太理论太官方了，但是也实在不知道该怎么提出不错并能得到执行的建议）
首先要严格审核购房者的资格，避免申请者以伪造的个人信息进行骗购。我们要严厉追究骗购经济适用房的业主责任，并对出具虚假证明的单位进行大力度的惩罚以及曝光，对揭发骗购经济适用房的个人进行奖励。
其次要对地方政府机关进行严格监督，发现违规购房行为，决不手软，对违规单位的主要负责人进行严肃处理，从而约束地方政府不去滥用职权，使更多的经济适用房能够为中低收入阶层所购买。
第三有很多人质疑开发商在放号的过程中存在着猫儿腻。为了使放号过程更加公平合理，必须把住房分配与开发商严格分开。政府应与开发商各司其职，开发商专心建房，而住房分配则要由政府指定的机构专门负责，并要加强对此类机构行为的监督。
第四建设更多的经济适用房用以销售。倒卖房号现象之所以会普遍出现，还因为物以稀为贵。提高经济适用房项目的建设比例，使更多的中低收入者能够通过正规渠道买到经济适用房。这样可以有效地抑制房价快速上涨，降低资金追逐房地产的热情，对防止国外热钱流入、抑制流动性过剩也有一定的积极意义。
最后要大力发展廉租房。它可以用来满足中低收入者的不同需求。购买经济适用房需要一定的购买力，而对于那些处于生活最低保障线左右的人群，拥有一套经济适用房对于他们来说简直是天方夜谭。政府给予一定补贴的廉租房正好可以满足这部分人群对住房的需求。经适房处境尴尬，“只租不售”的廉租房成为取代经济适用房，解决困难户安居问题的众望所归，然而最近一些地区却在酝酿推出廉租房产权“私有化”，成为争议的焦点。廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。上海市廉租住房保障申请条件、保障标准，同时符合下列条件的本市城镇居民家庭，可以申请廉租住房：
（一）申请家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；
（二）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口满3年，且具有申请所在地城镇常住户口满1年；
（三）申请家庭人均居住面积低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均财产低于50000元（含50000元），2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均财产低于55000元（含55000元）；
（四）申请家庭成员在申请前5年内未发生过出售或赠与住房而造成住房困难的行为。《通知》规定，同时符合上述条件，且具有完全民事行为能力、年满35周岁的单身人士（包括未婚、丧偶，或者离婚满3年的人士），可以单独申请廉租住房。
今年全国1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。
8月16日，上海市房管局透露本市部分区下半年将会试点廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推开。房管局表示此举目的在于让困难群众有希望逐步改善住房条件。（这边其实有一个平原县的案例，但因为不是上海的，所以不确定要不要放上来）
然而同策咨询研究部总监张宏伟表示，虽然在当前的保障性住房融资较难的市场背景下，此举对于缓和地方政府财政压力具有一定的作用。出售可让保障性住房客群享受部分或全部产权，对于保障对象来说，有了一定的产权保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，长远来看将导致未来可供租赁的用房逐渐减少。市场受惠覆盖面，尤其是对于需要租房生活的人群来说会越来越小，廉租房也就起不到对于这类人群的市场保障作用。
而克而瑞分析师杨晨青在接受记者采访时更是直言，这么做实质上就是将廉租房的租赁性质变为了产权性质，不利于保障房为更多的用户服务。“我认为，理想的保障房体系应当是以租赁为主，这样的做法与此无疑是背道而驰的。”他认为，廉租房是用来保障最底层的居住需要，与其让它先租后售，不如设立更好的退出机制。即当保障对象的经济实力有所上升后，转由公租房、经适房进行保障，而退出的廉租房可以转而提供给需要的人群。
廉租房和经济适用房有较大区别，廉租房“私有化”或将损害真正的低收入群体利益，容易造成社会不公，对于各种形式的保障房建设“压力转移”方式政府需谨慎对待。
（由于这一事件发生不久，所以好像网上没有很多不同意见的评论）（冯海宁）其实，廉租房出现“共有产权”并不是因为1000万套保障房任务，而是早在两年前就出现了，有地方政府称此做法为“创新”，笔者曾公开撰文指出这是“危险的创新”，很多有识之士也公开反对这种做法，然而，今天廉租房产权私有化非但没有收敛，反而愈演愈烈，参与这种模式的地方政府越来越多，呈现扩大化、复杂化、失范化趋势。
保障房管理并不是不能创新，但创新要有边界，比如，在融资、分配、退出等方面都可以创新，不过创新要坚持基本原则：一是不能背离国家对每一类保障房的角色定位；二是要遵守国家相关法规。从这两个原则来审视，无论是廉租房“产权共有”，还是“租售并举”，显然都越位了。
从九部委2007年联合发布的《廉租住房保障办法》来看，并没有允许地方政府搞“共有产权”。对于地方公权力来说，“法无授权即禁止”是基本常识，地方政府岂能自作主张搞创新？在笔者看来，“共有产权”并不是什么“创新”，而是地方政府在玩转嫁融资、投资责任的把戏。廉租房之所以出现“共有产权”，目的是通过保障对象购买廉租房来缓解地方政府资金压力。在中央不断强化政府住房保障责任的今天，廉租房“共有产权”显然是政府责任担当倒退的体现。这是一个危险的信号，是最值得警示的问题。也就是说，廉租房本该政府来投入，但地方政府却让低收入群体来“买单”。
《廉租住房保障办法》第三章对廉租房保障资金的五种来源规定很清楚，地方政府为何不依法筹集资金，却要让低收入群体来“买单”？笔者以为，要么是地方政府“懒政”，要么是保障房资金挪作他用，要么是地方政府财政投入不积极。当然，这也与中央部门对经济欠发达地区财政转移支付力度不够有关。
其次，警示低收入群体利益受损。一方面，对购买廉租房“共有产权”的低收入群体来说，本没有购房能力，却被迫拿出一笔资金来购买廉租房，增加了债务负担。另一方面，对于等待分房的低收入群体来说，由于本该流动的廉租房固定化了，那么，可用于安排他们居住的廉租房房源就不足，不能满足需求。
再者，警示产权式保障房弊端多多。比如，有产权性质的经济适用房、限价房在不少地方变成了公务人员的“权力房”；再如，“共有产权”的廉租房转嫁了政府的责任、增加了低收入者负担、违反了国家廉租房制度等等。因此，笔者建议理应早日终结产权式保障房，进入无产权的住房保障时代。
另外，还警示保障房制度不完善，监管责任没有落实。如果《廉租住房保障办法》对产权问题进行明确规定，对违规者有相应罚则，如果《住宅保障法》早日出台，对廉租房进行规范化约束，或许就不会出现廉租房产权私有化问题了。如果监管部门在廉租房“产权共有”现象刚露出苗头时就叫停，也不会愈演愈烈。
保障性住房供给 篇6
“蚁族”最早是西方媒体对日本的工人群体的一种称谓。这主要是因为人多地少的日本工薪阶层居住拥挤、住房狭小、劳动时间长,同时日本人又具有像蚂蚁一样的团队合作、任劳任怨、工作尽忠的民族精神。
近年来,随着我国城市化进程的不断深入,以及就业形势严峻、房价过高等原因。在北上广深等一二线大城市也出现了初踏入社会的大学生群体,他们收入普遍偏低,并且具有高智、弱小、群居的特点,与蚂蚁这种生物非常相似,我们把这个群体叫做“大学生蚁族”。这个群体不同于农民工和城市下岗职工,他们虽然现阶段物质贫乏,但是基本都受过高等教育,精神上富有,他们有理想,有抱负,但是囿于现实起步阶段的艰难,难以实现事业的起步。但他们今后却是我们社会的中坚力量,需要社会给予更多的支持。根据权威机构的调查,“大学生蚁族”普遍在毕业五年以内,仅有将近7%的人群毕业超过五年。这说明,这个阶段的大学生蚁族是能够通过并且也愿意通过自己的努力在短时间内使自身的境遇得到改善,实现自己的理想,在事业和经济上取得很大进展,去选择更好的工作和生活居住环境。
无论如何,现在的大学生蚁族毕业之后不久大部分将成为社会的中坚力量。政府和社会应当高度关注大学生蚁族当前的生活窘境,使他们的基本生活权益得到保障。政府和社会当前为改善低收入人群居住条件,筹建了了许多公租房,应该也将大学生蚁族纳入到保障范围之内,部分公租房的建设和管理也应围绕大学生蚁族的需求进行。
2大学生蚁族的住房现状及问题
2.1大学生蚁族居住区自然环境条件恶劣
根据当前对多个一二线城市的调查数据显示,大学生蚁族因为需要考虑租金成本和交通便捷,往往选择城中村或城乡结合部,但是这些地区建筑规划凌乱,楼与楼之间间距近,很难保证居住的采光、通风等问题,而且室内面积狭小,功能布局不合理,人均居住面积在在10到20平方米之间,与当下政府规定的人居居住面积标准相距甚远。
2.2大学生蚁族居住区基本生活服务缺失
大学生蚁族选择居住的城中村和城乡结合部,是城市发展过程的中间产物,存在着很多治安和卫生问题。城中村和城乡结合部居住人群鱼龙混杂,打架斗殴、偷盗抢劫等治安案件时有发生,对于刚毕业的大学生来说,初出社会,安全防范意识还很差,很难应付这么复杂的生活环境。另外,城中村内因为没有专门的物业公司管理,仅有当地的居委代为管理环境清洁、垃圾回收等工作,存在垃圾堆积、环境杂乱等卫生隐患。
2.3大学生蚁族居住区精神生活匮乏
大学生蚁族为了在大城市站稳脚跟,每天都迫于生计不停奔波,有的工作更换频繁,有的自己创业承受巨大资金风险,内心压力非常大,他们急需在工作之余有一个舒缓压力的空间。但是现实是他们下班后往往没有固定的社交场所和空间,没有体育锻炼的设施设备,没有符合精神文化层次的社区活动。往往只能在网络虚拟平台上发泄精神压力,网络社交的良莠不齐,网络娱乐的单一不能给大学生蚁族提供丰富的精神生活环境。
3基于马斯洛需求层次理论的大学生蚁族居住需求分析
马斯洛需求层次理论是由美国心理学家亚伯拉罕·马斯洛1943年在《人类激励理论》论文中所提出。这个理论最著名行为科学的理论之一,该理论将人类需求按照阶梯一样从低到高按层次进行划分,分别是:生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。这些需求对个体而言并不是成并列关系的,而是由低到高逐层上升。人们只有物质的低层次需求得到满足后,才会有精神的更高层次的追求,而且在同一时期,虽然有多种需求存在,但只有一种需求占主导地位。只有低层次的生理需求得到了满足,才能用高层次的精神需求去激励个体的行为。
根据马斯洛的需求层次理论,就大学生蚁族住房的五个层次的需求进行细分,其具体细分需求如表1。
4国外在公租房解决大学生蚁族在内的低收入群体住房需求的经验
国外在公租房的建设、供给和申请方面有着长期的实践经验,有许多值得我们借鉴学习的地方。大部分国家并没有刚毕业大学生的申请公租房资格进行单独界定,而是以家庭或个人为单位计算收入,只要符合政府规定的最低收入限制标准,都可以归为低收入群体并具有申请公租房的权利。在建设上,各国政府都会根据城市化进程的发展和城市居民的需求变化,根据他们的实际需求对公租房的选址、规划、建设方案、功能改善等进行设计。
4.1美国经验
美国政府的公租房建设起步很早,延续了几十年的美国公租房制度,着力解决美国低收入社会群体的住房问题,满足了低收入民众的住房需求。部分公租房项目运作有序,维护状况良好,美国政府也随着城市的发展不断调整公租房的供应以适应社会的需求。早在20世纪30年代初,政府就创建了全方位、宽领域的公租房建设、管理及运作的国家政策体系,早期开发的公租房项目美学设计与配套设施水平上乘,与贫民聚居区的老旧住房形成强烈反差。20年后,为满足城市中产业工人的居住需求,继续推行大批量的公租房修建计划,但建设适宜低层次的粗放型建设为主,建成了大片区的低密度厂区性住宅。近年来,美国政府为构建和谐社区的公租房居住环境,吸纳中产乃至资产阶层人士,在公租房建设上采取了提高住房标准、优化设计、确保品质、提升社区认同度,与周边居民区的有效融合等一系列措施。整个公租房社区居住要素齐全、功能完备,环境宜人。但是,美国公租房也存在许多问题,大体量的高层建筑占用大量用于旧城改造的社区用地,设计也过于整齐划一,并与周边社区彼此隔绝,地方管理部门对公租房产权归属的规定显得生硬,缺乏操作灵活性。因为一些潜在的社会原因,公租房的社会认同感不高。
4.2韩国经验
韩国政府在上世纪六十年代年制定了《住宅共营法》,规定地方政府和大韩住宅公社为低收入家庭提供租赁和出售较低廉的住房服务。韩国政府在2000年大规模建设国民租赁住宅,并把住房保障内涵扩大,保障人们都能在最低标准以上的住房环境中生活。韩国政府注重住房保障范围的中低收入人群的住房需求的层次性,并科学地遵循这种层次性需求的变化,提供的公租房也随着经济、社会、环境状况的变化而变化,在保障性住房供给中根据需求进行相应的区分和产品创新。韩国拥有类型丰富的公共租赁住宅产品体系,使用面积上有40平方米以下、40-60平方米、60-85平方米、以及85-149平方米等不同种类;租赁期限也有永久租赁住房、50年租赁住房、30年租赁住房、5年或10年租赁住房、5年租赁住房可以选择;来源也多样化,包括买人租赁住房,公共建设租赁住房和民间建设租赁住房;建设经费的来源渠道也非常多样化,涵盖财政、基金、个人、事业者、企业、租赁保证金及其融资等。
5基于马斯洛需求层次理论解决大学生蚁族居住需求的途径
5.1从生理需求出发,调整大学生蚁族申请公租房租住准入条件
随着住房制度的改革和城市化进程的发展,大学生蚁族成为近年来城市人口转移的主要来源,但是政府部门并未将公租房租住纳入这一群体内。当前大部分城市的公租房申请对象为城镇低收入家庭,大学生蚁族多为外地户籍,户籍制度限制了大学生蚁族在就业、教育、医疗、待遇等方面的待遇。调整公租房的申请条件,符合大学生蚁族这一类人群的需求和能力,改善他们的居住条件,从而政府部门给予大学生蚁族在公租房组织制度上的保障。
最有效的措施首先应是调整现有的户籍制度,政府可以与高校对接,对刚毕业并愿意留在城市创业就业的大学生进行户口登记,实行“过渡户口”制度,过渡期为五年,为他们提供五年内的户口证明和收入证明,并将这些证明作为租用政府公租房的依据,五年后政府将大学生蚁族真正推入社会,不再为其提供公租房等一系列优惠政策。另外目前的大部分大学生蚁族内心还是希望扎根大城市,政府可以向大学生蚁族推出量身定做的贷款政策,并通过相关政策引导银行,使大学生蚁族可以凭借自身信誉以低于市场的银行利率申请贷款,同时享受到分阶段的租住权限和还款措施。初期可以较低的租金租住公租房,也可以较低的还款利息和还款金额购买公租房,随着居住时间的增长,租住的可以逐步提高租金,购买的逐步提高还款额度和还款利息,五年后以正常或较高利息归还贷款,直至付清尾款,获取公租房所有权。政府和社会应该通过各种手段和措施筹措资金,整合资源帮助大学生蚁族获取居住权,解决基本生活需要,让其能够享受到国家的安居保障福利。
5.2从安全需求出发,提升大学生蚁族公租房物业管理服务
我国的公租房一般由社区党组织、社区成员大会、居民委员会等社区自治组织进行直接管辖,也引入物业公司、业主委员会等其他社会组织参与管理服务。社区居委会是公租房管理的领导层,执行层一般为社区工作站或公共事务服务站等。
大学生蚁族绝大部分为刚毕业的学生,社会经验缺乏,独立生活能力不强,智商高又有提前消费的意识,同时因为工作和创业导致时间不充裕,这些特点使他们成为集中居住公租房的特殊群体,他们需要居住地不但能保障基本的安全服务,还希望能提供性价比较高的生活配套服务,最好是性价比较高的管家服务。这样才能使大学生蚁族不只把公租房作为一个临时居住的居所,而是把它看做像家一样的温暖港湾。根据国内外特别是我国香港地区公租房的社区管理做法,我们可以采取企业化管理模式进行管理,这种管理的具体形式是通过社会招标的物业公司牵头,组织居民共同承担社区综合管理服务任务,也可以通过设置社区服务站,社区服务站一般为居委会下属专业机构,直接为社区居民提供日常的的生活性无偿或有偿服务,社区居委会成为辅助组织。政府也可以借鉴香港经验,香港社区建设的重要辅助力量是香港的注册社会工作者,这些社会工作者具有较高的专业素质和学历,免费为公租房社区提供义务服务,我们也可以大力培育和使用社会工作者和义务工作者免费为我们的公租房等保障性居住社区提供免费服务。同时大学生蚁族可以自建社区义工队伍和服务机构,提供自给自足的服务。这样既可节约生活成本,又能为自己量身定做洗衣、清洁、快餐、快递、租车等经济便捷的基本生活服务。
5.3从社会需求出发,改进大学生蚁族公租房建筑选址和设计方案
我国现有的公租房主要提供给城市低收入家庭,较好地满足了他们居住的基本生活需求,但是这对于有更多出行、交友等较高层次社会需求的大学生蚁族很难满足。
我国的公租房应根据不同的居住申请对象,为他们选择不同的区位和布局,给普通的城镇低收入家庭提供城镇较外围的公租房单位,而尽量为大学生蚁族提供交通相对便利,靠近工业园或科技园的公租房项目,以此更好的满足他们的生活工作需要。为了节省用地,可以对现有城中村进行改造,因为城中村天然满足交通便利和租金低廉的条件,配合政府的城中村改造,对原有的已形成的聚居城中村改造;还可结合城市的发展规划,在新规划的工业区、科学城等劳动密集型的办公板块选址建公租房。建筑的结构尽量选择高层或超高层建筑,建成附带居住、娱乐、餐饮、运动等多功能一体的综合性商住娱一体化建筑。公租房设计中要特别注重公租房的配套设施设计,使配套设施的面积占总面积的10%以上,充分满足年轻人的现实需求以及出行及购物的方便性。入口门厅是整座建筑中居民的必经之路,是使用最频繁的地方。在设计中增加入口门厅的建筑面积,方便人们的相互交流,人们相互交往机率,利于形成相互之间认同感和领域感。大学生蚁族公租房建筑内部空间的设计要考虑人的心理及精神上的舒适和愉悦,必须兼具私密性和开放性,实用性和舒适性。楼梯、电梯和走廊等公共交通部分的设计,要考虑既能满足人们日常行走的需要,同时兼顾搬运家具、紧急疏散的要求。为了便于大家日常的交流,可以在住宅的入口、较为宽敞的楼梯和楼梯平台的延伸、过道和走廊上处设计出适合人们停留的小空间。
5.4从尊重需求出发,营造大学生蚁族公租房租住社区文化
大学生蚁族因为其具有较高的学历背景,大多都对生活抱有美好的追求,在未来短时间年内有房有车是他们的梦想。尽管这些梦想支撑着他们在大城市奋斗下去的勇气,但是根据调查的实际情况分析,能够实现梦想还得需要更长时,很可能会参与网络签名、网络声讨、人肉搜索等网络群体性事件,再加上媒体和现实环境的互动,很容易促成群体性事件的爆发,对自身和社会造成危害。
政府应督促各地基层组织关注大学生蚁族群体,在他们居住集中的公租房内建设和谐正能量的社区文化。由于社会改革进程中,社会各阶层的矛盾经过网络发酵会产生很多不良影响,置身其中的大学生蚁族内心也会产生自卑、偏执、焦虑、压抑等不良情绪。他们在面临着巨大的生活压力时碍于自尊心,不善于向外界诉苦,不轻易服输。政府、居委会以及基层社区的服务团体应通过各种社区文化活动和宣传措施减少他们的孤独感,清除他们逐渐积淀的不满因素,减少威胁社会和谐的因素。基层居委应该密切关注大学生蚁族公租房的社区文化发展态势,引导积极向上的社区风气,提供温情的人文关怀,送上政府的关爱和温暖,排遣他们内心的怨气,让他们用更积极健康心态看待这个社会,应对生活中暂时的困境和生活中的不平,从而在事业和生活上有更好的发展。
5.5从自我实现需求出发,探索大学生蚁族公租房附加服务
政府和社会团体应以大学生蚁族公租房为平台,搭建如“大学生蚁族基金”、“大学生创业基金”等公益组织。大学生蚁族刚参加工作或创业起步,没有一定的经济能力,遇到合适的投资项目也因为资金压力无法抓住机遇,施展抱负。政府和社会团体对于这群有知识、有能力、拥有梦想、渴望成功的年轻人应该给予更多的帮助,为他们提供一定的资金支持和服务平台。在经济上给予帮助,为大学生蚁族的创业奠定一个资源的平台和信息的桥梁。提升了大学生蚁族的经济能力,通过他们带动更多的人创造财富回报社会。政府和社会团体在帮助他们建立经济基础、解决住房问题的同时,也为他们提供实现社会价值和自我价值的机会。另外政府和社会团体可以公租房居住地为平台,为他们提供更多的人脉资源、资金支持、信息传播等附加服务。
参考文献
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[9]王雅玲.公租房建设的国外经验及借鉴[J].中国市场,2014(7).
关于增加住房有效供给的思考 篇7
一、供给增加但依旧供不应求
可以说, 近年来住房供给在不断增加。以2010年为例, 国家统计局发布的“全国房地产市场运行情况”表明, 2010年, 全国住宅竣工面积6.12亿平方米, 同比增长2.7%;江苏省住建厅发布的“江苏省房地产市场快报”表明, 2010年全省省辖市市区商品房批准预售面积共计4377万平方米, 同比增长20.38%。由此不难推断, 房地产市场供不应求的原因, 不是因为市场供给没有增加, 而是市场需求扩张太快, 供给增量难以填补需求缺口。事实亦如此:一方面, 随着我国社会经济的发展, 优质资源集中的大城市人口高度集中, 中小城市城市化进程不断加快, 城镇居民家庭人口结构调整, 形成了庞大的住房刚性需求;另一方面, 当前我国面临着资金流动过剩和通涨压力持续加大的问题, 由于楼市具有增值、保值功能, 大量投资、投机性需求涌入楼市。在最新一轮楼市调控中, 国家一方面增加供给, 另一方面以“限贷”、“限购”等手段抑制非理性需求, 可谓是因情施策、对症下药。
二、住房供给不足的成因
既然国家要求各地增加住房供给, 房地产市场需求又十分旺盛, 那么涉房各方为何不“顺势而为”加快建设增加供给呢?笔者认为, 主要原因集中在以下几点。
一是住宅土地有效供应不足。一方面, 政府既要坚守18亿亩耕地红线, 又要加快工业化和城镇化, 致使建设用地的供需矛盾十分突出。据有关统计, 2004-2009年, 全国住宅土地供应量总体呈下降趋势。一线城市的供需矛盾尤为突出, 北京市近几年土地计划供应量连年减少且都没有完成;上海市亦然, 2007-2009年的住宅土地供应量只有2001-2003年供应量的1/3。2011年, 各地上报的建设用地需求量为1600多万亩, 而2010年国家批准用地仅有600多万亩, 即使国家今年加大土地供应力度, 也注定难以满足各地的实际需求。另一方面, 已供出的土地被部分闲置。以江苏为例, 由于政府规划变动、开发商计划变动以及拆迁受阻等原因, 2010年国土部查出江苏省闲置土地累积已达12万亩, 超过2010年江苏全省土地出让总量20万亩的一半。此外, 融资用地也占用了部分用地计划。为筹措城市基础设施建设所需的资金, 政府常常利用土地进行融资, 用地计划当中用来融资的土地直接对房地产项目用地的供应产生冲击。
二是开发企业增加供给面临滞销风险。由于近几年中国楼市忽冷忽热, 起落较大, 加之房地产开发节奏常常比市场变化慢一拍, 房地产开发企业不得不审慎把握开发节奏。以当前房地产市场形势来看, 调控政策愈来愈紧, “限购”、“限贷”的常态化使市场需求受到强力遏制, 此时加快推房节奏, 一旦供过于求形成滞销, 企业自身受损。所以, 在政策趋紧的情况下, 许多开发企业主观上不愿增加住房供给, 或将重点转移到非住宅地产项目, 或有意放缓开发节奏。
三是房地产项目自身建设周期较长。一个完整的房地产项目开发过程通常包括土地购置、规划设计、建筑施工、项目预售、竣工入住等5个环节, 时间周期为3年左右。房地产项目开发手续繁杂、工序繁多、资金占有量大, 涉及到的相关上下游部门和行业众多, 每个环节都要按部就班地实施。生产和销售方式的特殊性决定了商品房不能像家用电器等商品那样易于调整产能。
三、增加住房有效供给的建议
一是稳定政策预期。当前, 房地产市场已进入一个敏感期, 楼市“拐点论”频出。近几年的房地产调控历程表明, 如果政策过早过快放松, 市场会出现反弹, 甚至是报复性反弹。因此, 在调控目标尚未到位的情况下, 不能放松调控, 要确保房地产政策的连续性、持续性。将房地产业捧得过高或压得过低, 都不利于房地产市场发展。政策方向明确了, 政策预期稳定了, 开发企业投资建设的积极性才会增强, 信心指数才会提高, 才会有利于市场供应的稳定。
二是切实增加住宅土地有效供给。土地供应不足是当前楼市调控的“最短板”, 政府首先应该增加土地供应并切实完成年度土地计划供应量, 其中既要增加保障性住房建设用地, 也要大幅增加普通商品住房建设用地, 从源头上解决住房供给不足的问题。
三是加快结构调整。进一步加大经适房、公共租赁房等政策性保障住房的建设力度, 真正形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的格局。前者以商品房为主, 面向市场, 用以满足中高收入群体改善性住房需求;中间以限价房、公租房为主, 主要面向城市“夹心层”;后者以经适房、廉租房为主, 主要面向城市低收入家庭。当前住房市场主要压力来自后两者, 解决这部分居民住房问题尤为迫切。因此, 在大力促进商品房市场发展的同时, 各级地方政府更应将政策性保障住房放在首位, 加大资金投入力度, 加大市场中低价位中小户型及公租房、经适房、廉租房的开工建设力度, 多建、快建一批政策性保障住房, 以分流商品房市场压力, 扭转市场供需失衡的局面。
四是挖掘存量住宅供给潜力。大量投机资金涌入房地产市场, 有其深层次原因, 但是消耗了大量资源的商品房因为投机资金的进入而处于闲置状态, 造成的国民福利损失无法计量。因此, 需采取合适的措施, 提高投机者囤积房地产的成本, 有效刺激闲置商品房入市。
五是加大治理整顿力度。一方面, 继续加大对闲置土地的清查整饬力度。各地各部门应严格贯彻执行国家关于闲置土地处理办法, 坚决依法无偿收回满两年的闲置土地, 对开发商形成强大压力, 促使其加快开工建设进度。另一方面, 尽快统一和明确开发商捂盘惜售行为的界定标准。当前, 打击捂盘惜售大多以政府规范性文件形式下发, 没有对具体的概念、内涵、构成条件等予以解释明确, 由此造成该行为识别上的困难, 这一政策措施的可操作性不强。在此基础上, 进一步加大对开发商捂盘惜售等违规市场行为的查处力度, 才能够真正杜绝开发商通过推迟开盘等方式应对国家调控政策的现象。
武汉市公共租赁住房用地供给研究 篇8
1 武汉市公共租赁住房用地供给状况分析
1.1 武汉市公共租赁住房用地供给总量
“十二五”期间, 武汉市将重点发展公共租赁住房, 2011年计划建设3万套公共租赁住房。这项政策的有效实施以及计划目标的完成都要建立在公共租赁住房用地供给的前提之上, 这在一定程度上对武汉市公共租赁住房用地供给数量提出了要求。
2011年武汉市中心城区计划住宅用地供给18880亩, 而保障性住房用地为6890亩, 占中心城区计划住宅用地供给总量的36.49%, 其中公共租赁住房用地300亩;开发区和远城区计划住宅用地供给15450亩, 而保障性住房用地为690亩, 占开发区和远城区计划住宅用地供给总量的4.47%, 其中公共租赁住房用地630亩。可以看出, 武汉市公共租赁住房用地计划供给量占整个保障性住房用地计划供给总量的比例较小。
按武汉市住房困难户30万户, 户均建筑面积40平方米计算, 共需建公共租赁住房1200万平方米, 公共租赁住房容积率按不大于2.5计算, 需用地480万平方米, 约7180亩。而实际上, 武汉市的“夹心层”群体人数远远超过30万, 对公共租赁住房的需求量非常大, 这也就意味着公共租赁住房用地供给的数量要更大。
可以看出, 尽管武汉市公共租赁住房用地供给有相关的计划做指导, 量化其用地供给总量有利于缓解“夹心层”群体住房困难的局面, 但是其用地供给总量偏小, 还远不能满足所有“夹心层”居民的住房需求。因此, 政府应加大公共租赁住房用地的供给量, 使“夹心层”群体的住房问题得到更快更好的解决。
1.2 武汉市公共租赁住房用地供给价格
2011年5月, 武汉市房管局公布的《市人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见》中指出, 公共租赁住房建设用地纳入全市年度土地供给计划, 实行计划单列、专地专供, 予以重点保障。已储备的土地要优先用于公共租赁住房的供给。政府新建公共租赁住房, 建设用地实行划拨供给。政府所属机构或者政府批准的机构建设公共租赁住房的, 其用地可采取租赁的方式, 按年缴纳土地租金。其它方式投资建设的公共租赁住房, 建设用地可以采取划拨、出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用, 并将所建公共租赁住房的总体规模、单套建筑面积、套型结构、房屋权属、租金水平、建设标准和设施条件等作为土地供给的前提条件。可以看出, 武汉市公共租赁住房用地供给的方式具有多样性。对于采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用土地的, 政府应降低土地供给价格, 通过减少土地出让金、降低土地租金等方式减少开发商取得土地的成本, 让利于开发商, 从而有利于降低公共租赁住房租金, 真正惠及到“夹心层”群体。
因此, “十二五”期间, 武汉市要重点加强公共租赁住房建设, 使这项惠民政策真正落到实处, 降低其土地供给价格, 减少开发商取得土地的成本是必不可少的一个环节。
1.3 武汉市公共租赁住房用地供给区位
2010年6月, 国家七部门联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中指出, 新建公共租赁住房以配建为主, 也可以相对集中建设。要科学规划, 合理布局, 尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域, 同步做好小区内外市政配套设施建设。2011年5月, 武汉市房管局公布的《市人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见》中也指出, 按照“科学规划、合理布局、集约用地”的原则, 在交通便利、公共设施较为齐全的区域, 建设和发展公共租赁住房, 同步做好小区内外市政配套等设施的建设。这表明国家和武汉市政府都非常注重公共租赁住房用地供给的区位, 体现出了区位在公共租赁住房建设中的重要性。
而实际上, 2011年武汉市中心城区计划公共租赁住房用地供给300亩, 远城区为630亩。可以看出, 武汉市公共租赁住房用地供给主要集中在远城区。而远城区相对于中心城区而言, 交通不够便利, 公共基础设施也不够完善, 增加了“夹心层”群体生活、学习、工作等方面的负担, 导致这项惠民的住房保障政策并没有真正给需要的人带来实惠。因此, 政府应遵循土地供给区位的均衡性原理, 依据实际情况, 认真规划好公共租赁住房用地供给, 合理安排其用地供给区位, 完善不同地段的相关基础配套设施建设, 让这项好的政策真正带来好的结果。
2 确保武汉市公共租赁住房用地有效供给的措施
大力发展公共租赁住房是满足城市中低收入家庭的基本住房需求, 实现“住有所居”, 促进社会稳定的重要举措。“十二五”规划中也明确强调要重点推进公共租赁住房建设, 形成以公共租赁住房为主, 经济适用住房、廉租住房为补充的住房保障体系。而公共租赁住房用地供给又是政府目标实现的基本前提, 因此, 政府应采取必要措施重点加强对公共租赁住房用地供给的管理, 保证公共租赁住房合理建设, 促进其有序发展。
(1) 挖掘城市土地供给潜力, 建立保障性住房建设用地供给长效保障机制, 保证公共租赁住房用地长期有效供给。由于城市土地资源十分紧缺, 各地方政府应通过盘活城市存量土地, 通过加大土地整理复垦力度来保证建设用地指标缺补平衡以及通过利用农村零散的宅基地等多种方式来保证保障性住房用地供给, 尤其是公共租赁住房用地供给。公共租赁住房用地应纳入地方年度土地供给计划中, 采取划拨、出让、租赁等方式供给, 建立公共租赁住房用地供给长效保障机制, 保证其长期有效供给。
(2) 降低开发商取得土地的成本。对于由社会单位利用自用土地建设公共租赁住房的, 地方政府应采取协议租赁方式供给土地, 可以根据实际情况一次性的降低土地投入的成本;对于由农村集体经济组织利用建设用地建设公共租赁住房的, 地方政府可以采用占地的方式供给土地, 承担居民的拆迁、补偿、安置等费用。政府通过最大限度地降低开发商取得土地的成本的方式来最大限度地降低公共租赁住房租金, 保障其利益真正惠及到住房困难群体。
(3) 合理安排公共租赁住房用地供给区位。地方政府应按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居”的原则, 对公共租赁住房进行合理的选址和规划, 避免造成居住隔离、贫困集聚, 形成不利于社会融合的公共租赁住房“贫困陷阱”现象。地方政府可以借鉴包容性区域规划等政策手段, 将公共租赁住房用地供给安排在商品房社区中, 将公共租赁住房和商品房社区融合在一起, 形成混合社区, 既方便中低收入居民的生活, 又可以增加他们的社会活动和就业机会, 促进不同收入阶层居民的社会融合。
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住房反向抵押贷款的供给机构选择 篇9
一、住房反向抵押贷款运作的特点
(一) 运营时间长, 风险大
反向抵押贷款业务的运营跨时长, 从老年人将自有住宅抵押给贷款机构, 到相应的金融机构获得房屋的产权, 往往需要十多年乃至数十年才能兑现, 届时还要面对变现性较差的房屋资产的风险。同时, 在住房反向抵押在实施过程中, 还涉及住房价值波动风险、长寿风险、利率风险等诸多风险;在贷款结束后, 贷款机构还面临支付风险、变现风险等其他一系列风险。
(二) 大规模集约经营
反向抵押贷款业务的运营是风险大、事项多, 为减弱和防范业务运营的风险, 必须依托大机构的规模运作, 如此才可以减弱各种特定的个体风险, 小规模开办则会出现运营成本高、不易监管、规模效应差等诸多缺陷。推行反向抵押贷款制度的社会公共管理方式, 具有规模经济效应, 促进管理成本的下降, 同时可以兼顾社会公平, 有利于实现养老生活得资金保障和收入替代的双重目的。
(三) 运作资金量多
为保证反向抵押贷款在数十年里大规模正常运行的需要, 不仅要求贷款机构拥有雄厚的经济实力, 还要在每个运营周期都有持续、稳定、长期的资金流入, 否则就会因资金链条的中断, 导致业务的无法进行。由于贷款机构在开办此业初期到相当长时间内, 只有大规模的现金持续支出, 而无相应的现金流入, 从而导致资产的流动性大大降低。反向抵押贷款的这一特点对业务开办机构提出了很高的要求。
二、我国住房反向抵押贷款供给机构的选择
(一) 商业银行是发展住房反向抵押货款的主力军
我国商业银行有着数额巨大、延续期长且来源稳定的现金流, 能够满足反向抵押贷款的启动预算。其次, 我国的商业银行一直负责操作传统的房地产贷款业务, 所以对和房地产有关的金融产品的开发、核算及资产转让等方面有着非常丰富的经验。故商业银行可以借鉴开展按揭贷款的经验用于对住房反向抵押贷款产品的开发和推广。
商业银行开展反向抵押贷款同时存在一定的缺陷和明显的不足。从商业银行经营过程中讲求营利性、安全性和流动性原则角度来看, 反向抵押贷款的经营期限较长, 一般需要十多年甚至二三十年, 这种“短存长贷”现象, 容易使资金陷入流动性不足的困境。其次, 考虑到我国房屋价值及未来房价走势、人均预期寿命等, 还缺乏长期稳定的表现, 银行控制风险的难度很大。一旦房产出现大幅贬值, 会给银行造成大量呆账坏账, 资产质量严重恶化。
(二) 保险公司是发展住房反向抵押货款的有生力量
根据我国的实际情况, 从技术上, 目前最适合开办反向抵押贷款业务的金融机构应该是保险公司。首先, 保险公司本身就承担房屋所有者的人身保险和房屋财产保险的业务, 并借此积聚了大量长期的资金。这些资金都具有长达5年乃至更长的期限, 可以满足反向抵押贷款长期运行中持续不断的大量资金的需求。其次, 保险公司已有现成的遍及全国的销售网络和强大的营销体系, 能为保险公司降低经营和推广成本。随着时间的延长, 代理人的经验也越来越丰富, 还可以降低业务开办以后的成本。第三, 寿险业务中的最大风险是保户预期存活寿命同实际余命差异的风险, 这一点同反向抵押贷款产品设计时需考虑借款人的预期寿命风险, 显然有很大的相似性。保险公司尤其是寿险公司在寿命风险控制有较好的经验, 且形成了一整套的分析技术和管理方法, 能确保在合同条款设计时预留与风险相对的收益空间, 这也是保险公司尤其是寿险公司开办这业务的最大优势。
我国保险公司开展反向抵押贷款业务的最大障碍就是中央对保险业、证券业、信托业和银行业等金融机构实行“分业经营、分业管理”的限制。因此, 我国保险公司还不具备金融信贷的功能, 需要同银行、房地产部门进行充分的合作。其次, 我国保险公司几乎未曾涉足过房地产行业, 缺乏开发、经营和房地产有关金融产品的经验, 更难以对房屋资产价值做出合理的评估。
(三) 社会保障机构是积极参与者
反向抵押贷款通过社会保障机构开办也是一种思路。社会保障机构主要指其中的养老保障和住房公积金管理部门, 其基本职责就是建立强有力的社会保障体系, 增加养老保障资金筹措的渠道, 促进养老事业的发展。而反向抵押贷款作为一种金融参与养老保障的新融资方式, 本身就属于社会保障的一部分。其次, 社会保险基金和住房公积金具有资金来源稳定, 且收入和支出时间间隔期长的特点, 使其具备了开展此项业务的经济实力, 加之社会保障机构有着丰富的养老保险基金的运营和个人账户的管理经验, 说明了社保机构有开展此业务的可行性。
社会保障机构单独开办反向抵押贷款业务还是存在一定障碍。反向抵押贷款业务开办中的一些环节, 如抵押房地产的评估、拍卖、交易等一系列工作, 则非社会保障机构能独立完成的。同时, 社会保障机构同保险机构一样存在制度障碍, 即在目前的法律框架下不具备金融信贷的功能。所以, 本业务的实际开办中, 社会保障机构只是个有益选择。
(四) 一般企业公司不适合开办
反向抵押贷款业务开办的风险很大、内容复杂, 且需要的长时间的稳定资金流出, 而一般企业公司规模普遍较小、管理水平低、抗风险能力弱, 且不具有如此雄厚的经济实力。同时, 客户也无法将涉及到养老的重任如此倾心相托给企业公司。故一般性企业公司是不适合开办这一业务的。
三、结语
综上所述, 鉴于住房反向抵押贷款模式运行的复杂性, 在具体运作形式上, 笔者建议商业银行等几家单位以共同出资、独立核算、利益共享、风险共担方式成立一个联营股份制合作公司。在股份制公司的架构内, 成立专职部门, 分别负责市场调研、产品设计、审批标准、信息披露、产品营销、售后服务等业务。由银行部门负责贷款的审查、发放、回收等各项工作;由房地产部门负责产品的营销, 选择和确定目标客户, 联合保险部门进行谈判, 在住房二级市场将回收的住房变现, 回笼资金等等。到房产到期变现时, 由几家单位以一定比例分享房产的增值部分。这样既可以充分利用相关组织机构的优势, 又可以分散贷款风险, 达到多赢的目的。
摘要：住房反向抵押贷款在国外被认为是一种非常理想的个人理财方式, 在我国社会保障不完善的背景下, 反向抵押贷款对于缓解我国的人口老龄化危机具有重要的意义。
保障性住房供给 篇10
蚁族群体是特指我国高校毕业生由于初入社会, 在工作生活巨大压力下, 因自身收入绵薄而形成的居住形式上具有“群聚群居”特点的群体。此外, 因为我国户籍制度的限制, 很多异地务工大学生即使有意愿留城也无法负担高额的房价, 更加促进了蚁族群体的发展。因为居住上的这一特点, 过多的人员流动容易造成很多社会不和谐问题。在 《中国人才蓝皮书 (2010) 》中保守估计北京地区“蚁族”就有10 万人以上。此外, 据初步分析, 全国“蚁族”人数将在百万人以上, 一些经济发展快速, 有着良好建设基础的大型生活城市中, 例如上海、广州、长沙、武汉、西安、重庆等城市都具有庞大规模的蚁族群体。
为了缓解城镇低收入群体的住房问题, 目前我国的城镇保障性住房构建模式发展与创新并存, 仅就成熟程度可以分为三大类别:经济适用房、廉租房、公共租赁房。而蚁族群体构成多为85 后和90 后毕业生, 他们属于社会保障性住房保护对象的“夹心层”, 处于十分尴尬的地位。由于诸如户口、婚姻现状和工作地域的限制他们基本不具备经济适用房和廉租房的居住条件。虽然公共租赁房可以缓解蚁族群体的安置, 但是从供给角度看, 由于政府构建的该种房源投资金额过高, 回报率颇低, 许多承建公司并不乐意继续施工, 公共租赁房源建设计划形成了“滞胀”状态。以上的实践与案例都证明目前行使的保障房政策根本没有达到安置蚁族住房的问题。因此, 探索和推出解决城市蚁族安置问题, 提供合理保障性住房的供给模式势在必行。
1.1 经济适用房
根据《经济适用住房管理办法》的描述, 经济适用房源是指“政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有保障性质的政策性住房。”根据国家相关政策规定, 经济适用房的选购条件可总结为三条:第一, 当地城镇户口;第二, 家庭收入符合当地限定的贫困收入水平之下;第三, 无房户或现居住面积低于当地贫困居住水平。我国很多大学生毕业后签署外地工作, 却因为户籍限制无法获得经济适用房的居住权, 只能聚集在工作地点附近的城中村等居住条件不高的地方, 进而促使蚁族群体的扩大。
1.2 廉租房
廉租房。周艳琼在《发展廉租住房任重道远》中解释道“廉租房是政府在住房领域具有社会保障性质的实践活动”。笔者认为廉租房就是政府承担社会职能, 发挥公共服务均等化思想, 以低廉微薄的租金补贴和房源配置来解决城镇困难住户的住房问题, 是我国住房供给货币化的成果之一。廉租房相比经济适用房更加具有社保性质, 但是同样的, 廉租房的产权具有一定局限性, 产权的限制使得居民不能第一时间获得心理保障。与此同时, 廉租房的多年实践表明, 过分依赖于户籍和家庭收入水平两个因素, 都不能在最大程度上缓解蚁族群体的安置问题。“目前, 出台的公租房制度的适用对象为城镇低收入家庭, 而“蚁族”作为一个特殊的新兴群体, 并未包含在这一受益群体内。”
1.3 公共租赁房
直到2010 年年底国家政府工作报告才指出“大力发展公共租赁房”来缓解城市居民的住房困难问题。政策实践方面, 齐骥在《建设公共租赁房可以有多种模式》中指出, 2010 年我国共开工建设公共租赁住房40 万套, 2011 年新开工建设的廉租房220 多万套, 其数量已逐步超越廉租房的构建。都说明了社会对于“夹心层”的重视。公共租赁房的建设已经使得蚁族安置问题变得不再触不可及, 但是公共租赁房也有自身存在难以克服的问题:投资回报不高、发展缓慢、运作周期长。这就致使除了政府为投资主体的项目这种建设模式外, 很多承建公司都会规避投标活动。因此公共租赁房的建设起步较晚且发展跟不上蚁族住房的需求, 该种保障性住房供给模式仍然存在较大的供给缺口。
2 蚁族安置的对策———BOT模式下的青年公寓
BOT公共租赁房设计模式内涵主要由三部分组成:B (Bulid) 建设、O (Operate) 运作、T (Transfer) 转交。也就是政府是项目发起者, 将具有社会公共服务性的保障类项目运营权利转交给私人或者第三方部门承建, 在政府的监督和指导下由其自身筹集资金, 对项目的建设权负责, 将完成的项目成果转交回政府以获得利润。
BOT模式的青年公寓是公共租赁房的特殊衍生房型, 专门针对我国青年蚁族群体城市住房压力的保障性住房供给模式, 总结后发现, BOT模式的青年公寓在安置蚁族群体问题上具有普通公共租赁房所不具备的很多特点。
2.1 现代青年公寓的构建:蚁族安置过程
BOT模式在蚁族安置中的过程中会起到较大的作用。关键点在于如何将BOT思想与公共租赁房的构建相结合。根据上文探讨的BOT模式运作, 现在加上针对解决蚁族群体住房困难问题的公共租赁房构建, 就形成了效用最大化具有公共服务均等化思想的运作方式。首先, 近年来政府对于蚁族群体的关注重视越来越多, 已经开始大量建造公共租赁房来缓解问题, BOT模式初始就是由政府和相关部门对不同城市蚁族群体的住房需求调研结果分析后, 起草项目运作合同, 接着建设部门和社保部门审核后形成正式项目。
第二步就是进行社会公开招标, 有意向的承建公司将对特有的针对蚁族群体的公共租赁房项目进行竞标, 获标者与政府签署项目合同意向书, 正式成立青年公寓建设队伍。
第三, 也就是建设阶段, 这是整个青年公寓建设过程中最重要的一环, 既要进行招商引资又要建设符合蚁族生活工作习惯的公寓。在建设的前半段, 青年公寓的融资需要多渠道拓展, 与政府签订合同获得特许经营权后, 承办地产商就要获得足够运营资金。自2010 年以后我国开始大力发展公共社会保障性住房建设, 银行贷款成了主要的建设资金来源, 中央财政的运作也不及银行的直接贷款数额。据中央银行的统计资料显示, 我国在保障性住房的投入建设, 2011 年银行贷款筹资就比其他贷款余额增速2 倍多。可见几乎都是依赖于政府的公信力和银行的建设放款政策实践。但是如果过分的依靠这种单一的筹资方式, 地方债务的加剧必然会导致公共租赁房的建设速度放缓和信贷体系的瘫痪, 甚至引起经济崩溃。现在在BOT筹资模式中, 承建公司除了自身累积资本和简易的借贷外, 特许经营公司还要从银行以及各金融机构贷款。此时政府在监管的同时也自身信用担保, 运行各金融政策, 委托银行以低于市场利率的标准向公司放款, 并把运营风险转移给承建公司。这样的多元化筹资方式使得原本公共租赁房建设的资金缺乏和运用问题一并解决, 减轻了政府对于我国新兴的蚁族群体城市住房问题突然形成的压力, 企业也更有意愿的去更多得承建公共租赁房的建设, 最终缓解了蚁族群体住房的压力。
在第三步骤的后半阶段, 特许方将全力打造青年公寓。青年公寓是特别针对城市蚁族而建立的, 所以其建筑特点也别具风格。内部单位居住面积不高, 但是具有青年人需要的公共书吧和网吧, 有的青年公寓还配备了办公区域以便蚁族的生活工作两不误。这些独特的内部设计是在共有产权的前提下而进行的, 都符合当下青年人的生活工作需求与审美。青年公寓从这方面考虑, 多具备职业招聘信息宣传工作室, 在公寓较为醒目口设立。实时更新职业招聘和生活常识信息, 再次满足了青年蚁族的生活起居需要。此外, 既然是社会保障福利房, 就有使用期限, 到达了合适的居住阶段产权必须转移, 满足条件的蚁族群体将退出产权的使用, 这就是所谓的退出机制。因为青年公寓隶属于我国的公共租赁房这一社会保障性住房的体系。房源本身就具有明显政策的强迫性。通常, 我国公共租赁房的租赁期限为3~5 年, 最多不可超过6 年。按蚁族群体的年龄构架看, 6 年后一般蚁族群体年龄都接近30 岁, 失业和经济积累也有了一定保障, 必要的退出机制一方面确保了新形成蚁族群体的住房保障, 另一方面也体现了租赁房产权的界定清晰。为了更加合理的安置蚁族群体, 退出机制的具体要求需要在租赁合同中强调指出, 若违反约定即将记入个人信用档案。最后第四步就是运营权的无偿移交了, 这一阶段里青年公寓已经构建完成, 待政府和第三方监理公司审核后由政府获得青年公寓的分配权力, 特许经营公司获取建造酬劳。双方都有利润创收的同时也缓解了蚁族住房困难的问题, 保证了运行的可行性。
2.2 BOT蚁族安置展望