保障性住房的现状

保障性住房的现状（共12篇）

保障性住房的现状 篇1

1、“十一五”期间我国保障性住房建设取得初步成绩

“十一五”期间, 随着中央政府对保障性住房建设工作的日益重视, 保障性住房建设工程呈现“加速跑”的趋势。2005年底, 全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元, 而在“十一五”期间, 中央安排保障性安居工程专项补助资金为1336亿元。2005年底, 全国仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围, 截至2010年末, 通过各类保障性住房建设, 全国1500万户城镇中低收入家庭住房困难问题得到解决。

在2006年底, 全国尚有70个地级城市未建立廉租房住房制度, 全国城市低收入家庭中, 人均住房面积不足10平方米的还有1000万户, 约占城市居民家庭总数的5.5%。2007年8月, 国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责, 自这份具有里程碑意义的文件出台后, 我国住房保障制度建设开始进入建立、完善和有序发展的阶段。

2007年全国安排廉租住房资金77亿元, 超过历年累计安排资金的总和。2008年, 廉租住房保障资金首次写入政府工作报告, 当年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元。2009年保障性住房支出达到550.56亿元, 较上一年增长3.03倍。2010年中央安排保障性安居工程专项补助资金达802亿元。到“十一五”期末, 我国以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为主要形式的住房保障制度初步形成。“十二五”规划建议提出, 强化各级政府职责, 加大保障性安居工程建设力度, 加快棚户区改造, 发展公共租赁住房, 增加中低收入居民住房供给。未来5年, 我们将看到保障性住房建设的加速发展。

2、我国保障性住房的构成

保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念, 指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房。随着我国保障性住房的大规模建设, 住房保障范围从城市低收入住房困难群体, 到林区、垦区、煤矿等棚户区居民, 再到中等偏下收入群体, 已逐渐形成以廉租房、经济适用房、公共租赁房为主要形式, “低端有保障, 中端有支持”的住房保障政策框架。

(1) 廉租房

2006年之前, 廉租房建设推进速度非常缓慢, 地方政府积极性不高。在2006年后, 我国廉租住房建设资金投入快速增长, 由1999年至2005年累计不足50亿元快速攀升, 2010年仅中央财政用于各地廉租住房制度建设的资金投入就达到330亿元。从廉租住房开工建设来看, 近年我国廉租住房建设亦呈现飞速增长之势。1999年至2005年全国廉租住房新开工量仅为2.5万套左右, 而2009全国廉租住房新开工量接近180万套, 远超2009年以前的历年累计数量。2009年我国还通过购买、改建等方式筹集廉租房近28万套。

按照《2009～2011年廉租住房保障规划》的部署, 3年间我国廉租住房保障面会进一步扩大。从2009年起到2011年, 争取用三年时间, 基本解决747万户城市低收入住房困难家庭的住房问题, 三年内新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。2011年, 要解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中, 新增廉租住房房源161万套, 新增发放租赁补贴43万户。2011年9月28日, 国务院办公厅发布的《关于保障房建设和管理的指导意见》 (国办发[2011]45号) 中提出, 城镇低收入住房困难家庭较多、小户型租赁住房房源不足的地区, 要加快建设廉租住房, 提高实物配租比例。逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行。

(2) 经济适用房

虽然1998年房改文件规定, 经济适用房应占据住房供应的主导地位, 但实际上经济适用房从未发挥过主导作用。经济适用房新开工房屋面积占全部商品房新开工房屋面积下降明显, 从1998年的17%降至2009年的4.6%。部分城市新建经济适用房的热情并不高。比如, 2009年常州和长沙暂停了经济适用房建设, 转而推出货币化补贴方案, 凡是符合经济适用房准入条件的家庭, 去市场上购买商品住宅, 每户可有8万元的政府补贴。特别是经济适用房“非保非商”的定位, 使得其运行机制一直无法完善。我国经济适用房在发展过程中面临的最为突出的问题, 是被过度强化的商品属性替代了社会保障属性, 引发了权力寻租。本该受益的中低收入家庭没有得到住房, 相当部分住房流入了政府官员及社会权力阶层等“非保障人群”手中, 从而使经济适用房失去了“社会保障”的属性, 受到社会的诸多质疑。

(3) 限价房

2 0 0 6年5月份九部委联合出台“国十五条细则”首次勾勒了限价房雏形。其中明确界定:“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应, 土地的供应应在限套型、限房价的基础上, 采取竞地价、竞房价的办法, 以招标方式确定开发建设单位。”简称“双限双竞”。但事实上, 截至2010年, 我国的限价房建设规模都还很小, 仅北京、天津、广州、宁波、成都等少数城市有实质性动作。2010年1月, “国十一条”中要求各城市人民政府抓紧编制2010～2012年住房建设规划, 重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。2011年1月, “新国八条”提出, 进一步完善土地出让方式, 大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。2011年9月, 《关于保障房建设和管理的指导意见》 (国办发[2011]45号) 中提出, 要根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品住房建设。规范发展经济适用住房, 严格执行建设标准, 单套建筑面积控制在60平方米以内。房价较高的城市, 要适当增加经济适用住房、限价商品住房供应。

(4) 棚户区

2008年下半年, 我国开始了对国有林区、垦区、棚户区工程的改造, 如今棚户区改造范围进一步扩大。2010年1月, 住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部和人民银行等五部门印发《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》, 全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作, 并提出力争从2009年开始, 结合开展保障性住房建设, 用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造, 有条件的地区争取用3年时间基本完成总体目标。2011年9月, 《关于保障房建设和管理的指导意见》 (国办发[2011]45号) 要求加快实施各类棚户区改造, 棚户区 (危旧房) 改造要坚持政府主导、市场运作, 发挥多方面积极性, 改造资金由政府适当补助, 住户合理负担。国有林区、垦区和工矿 (含煤矿) 棚户区改造, 企业也要安排一定的资金。棚户区改造要尊重群众意愿, 扩大群众参与, 切实维护群众合法权益。同时, 要加大农村危房改造力度。抓紧编制农村危房改造规划, 逐步扩大中央补助地区范围, 加大地方政府补助力度。按照统一要求建立和完善农村危房改造农户档案管理信息系统, 提高规划设计水平, 加强资金和质量监管。

(5) 公共租赁房

随着廉租住房和棚户区改造力度的逐步加大, 城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是, “夹心层”住房问题日渐凸显。由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小, 部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因, 一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时, 随着城镇化的快速推进, 新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现, 外来务工人员居住条件也亟须改善。公共租赁住房就主要面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应, 单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主, 满足基本居住需要。租金标准由市县人民政府结合当地实际, 按照略低于市场租金的原则合理确定。

2008年年初, 住房和城乡建设部部长姜伟新表示, 要加大租赁市场方面的探索工作, 以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题;住房和城乡建设部还将研究制定《公共租赁住房指导意见》, 明确公共租赁住房供应对象等内容。2009年12月14日, 公共租赁住房被正式列入国家议事日程, 当日国务院常务会议, 专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施, 其中提出:增加普通商品住房的有效供给;适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。2010年6月, 住房城乡建设部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》, 弥补了长期以来“夹心层”住房政策的缺位。此后住房和城乡建设部负责人表示, 公共租赁房将成为今后保障房的主要保障形式, 要重点建设30～40平方米的小户型公共租赁房, 加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员的住房问题。发展公共租赁住房, 对于完善住房供应和保障体系、引导合理住房消费、缓解群众住房困难, 实现人才和劳动力有序流动、促进城镇化健康发展, 具有十分重要的意义。《关于保障房建设和管理的指导意见》 (国办发[2011]45号) 要求各地要根据实际情况适当增加公共租赁住房供应, 人口净流入量大的大中城市要提高公共租赁住房建设的比重。

3、“十二五”期间3600万套保障房建设的宏大目标

大规模推进保障性安居工程建设、建立健全中国特色的城镇住房保障体系, 是加快转变经济发展方式, 适应工业化、城镇化快速发展的要求, 保障和改善民生采取的重大举措。中央政府提出的目标, 是在“十二五”期间新建3600万套保障性住房, 到2015年实现保障性住房的覆盖面达到20%, 远高于2010年7%的水平。力争到“十二五”期末使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决, 新就业职工住房困难问题得到有效缓解, 外来务工人员居住条件得到明显改善。具体安排是2011年开工建设1000万套, 2012年再建设1000万套, 2013～2015年每年建设500～600万套。 (见图1)

数据来源:Wind资讯, 工行投行研究中心

重点发展公共租赁住房。公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应,

公共租赁住房以单套建筑面积4 0平方米左右的小户型为主, “十二五”期间经济适用住房的单套建筑面积将控制在60平方米以内。如果保障性住房按照每套50平方米计, 3600万套住房就有18亿平方米。而2006-2010年的5年时间里, 我国住宅销售面积合计为3 5.8 6亿平方米, “十二五”期间我国保障性住房建设面积将是“十一五”期间整个住宅销售总面积的5 0.2%;在过去的5年里, 我国住宅竣工面积合计为25.96亿平方米, “十二五”期间我国保障性住房建设面积将是“十一五”期间整个住宅竣工总面积的6 9.3 4%。 (见图2)

中央政府在2 0 1 1年的施政举措中, 是将保障房作为一个重要的政治工程。今年将建设的1000万套保障性住房包括三个部分:一是400万套棚户区改造住房, 二是经济适用房和两限 (限套型面积、限销售价位) 房200万套, 三是公共租赁住房220万套和超过160万套的廉租房。 (见图3)

2010年全国商品住宅销售面积为9.3亿平方米, 约900万套, 全国商品住宅竣工面积为6.1亿平方米, 约600万套。2011年建设1000万套保障性住房, 如果商品住房按照2010年的规模来向市场提供的话, 今年我国会头一次实现在住房供应方面, 保障类的住房超过市场类住房的总量。

2011年2月24日, 在全国保障性安居工程工作会议上, 国家保障性安居工程协调小组与各省级政府通过签订保障性安居工程建设目标责任书的形式, 将1000万套保障房建设任务分解到各地。保障性安居住房工作协调小组系由国务院各相关部委组成, 国务院副总理李克强任组长, 办公室设在住房和城乡建设部, 国家发改委、财政部、国土资源部、监察部、国家审计署都是该协调小组的成员单位。根据责任书, 地方政府在2011年的保障性安居工程建设任务, 必须在10月31日前开工建设。届时, 住建部将联合监察部、审计署等部门组成联合检查组进行检查, 对于未能按期开工的地方政府, 视情况对其行政首长负责人进行问责。保障性住房建设考核目标量化, 标志着有史以来中国最大规模保障性安居工程全面启动, 中国进入了大规模建设保障房的时代。

数据来源:Wind资讯, 工行投行研究中心

数据来源:工行投行研究中心

2011年9月28日, 《关于保障房建设和管理的指导意见》 (国办发[2011]45号) 明确省级人民政府对本地区保障性安居工程工作负总责;市县人民政府具体实施, 负责落实项目前期工作、建设资金、土地供应、工程质量监督、保障性住房租售管理和使用监管等。省级人民政府要指导市县人民政府, 加强住房保障管理机构和具体实施机构建设, 充实工作人员, 落实工作经费。要加强组织领导和督促检查, 周密部署, 精心落实, 注意总结经验, 优化审批程序, 简化办事手续, 把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。同时, 建立考核问责机制。各地区、各有关部门要加强对保障性安居工程建设的监督检查, 全面落实工作任务和各项政策措施。住房城乡建设部等有关部门要制定具体考核办法。住房城乡建设部、监察部等有关部门要建立约谈和问责机制, 对项目资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢地区的政府负责人进行约谈。对没有完成年度目标任务的地区, 监察部、住房城乡建设部等部门要视情况对其政府负责人进行问责。要严格规范保障性安居工程建设程序, 加强资金监管。对在保障性安居工程建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的政府及其相关职能部门工作人员, 要依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的, 移送司法机关处理。同时, 要求市县人民政府向社会公布年度保障性安居工程建设计划、项目开工和竣工情况, 以及项目名称、建设地址、建设方式和建设总套数等。

4、公共租赁住房是保障性住房发展的重点

近几年来, 通过棚户区改造等措施, 我国城市低收入住房困难家庭的解困面不断加大, 困难群众住房条件得到明显改善或看到了希望。现在比较突出的问题是, 部分中低收入居民既不住在棚户区, 也不符合申请廉租住房条件, 又没有能力通过市场购房改善居住条件, 处在“夹心层”的位置。帮助这部分群众解决基本住房问题, 是一个亟待破解的课题。在一些发达国家, 公租住房是解决中低收入居民住房的重要渠道。如在德国、英国、澳大利亚等国, 公租住房占保障性住房的比重很高, 占城市全部住房的比重也在20%以上;有的国家还通过立法规定公租住房占城市住房总数的比重, 这些做法值得借鉴。

2008年年初, 住房和城乡建设部部长姜伟新表示, 要加大租赁市场方面的探索工作, 有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。2009年12月14日, 公共租赁住房被正式列入国家议事日程, 当日国务院常务会议, 专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施, 其中提出:增加普通商品住房的有效供给;适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。2010年6月, 住房城乡建设部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》, 指出大力发展公共租赁住房, 是完善住房供应体系、培育住房租赁市场、满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措, 是引导城镇居民合理住房消费、调整房地产市场供应结构的必然要求。提出各地区、各部门要统一思想, 提高认识, 精心组织, 加大投入, 积极稳妥地推进公共租赁住房建设。此后, 公共租赁住房成为我国保障性安居工程建设的重点。

公租住房具有租金水平较低、租赁关系稳定、配套设施完善等优点, 不仅能够适应“夹心层”群体的住房需求, 还有利于合理引导住房消费。我国要实现住有所居的政策目标, 并非所有住房都由居民拥有产权, 而应是租房与购房并举, 能租则租、能购才购。现阶段大力发展公租住房, 在帮助中低收入家庭实现安居的同时, 能够引导形成先租后买、梯度消费的住房模式。部分群体如新就业职工、新毕业大学生, 收入水平可能并不低, 但工作时间短、积蓄较少, 面临的是阶段性住房困难, 发展公租住房可以较好地解决他们的现实困难。因此, 从我国国情和当前需要出发, “十二五”规划提出要重点发展公共租赁住房, 逐步使其成为保障性住房的主体。2010年全国新开工的590万套保障房中, 公租房只有40万套;而今年1000万套保障房中, 公租房为220万套, 数量明显超过廉租房、经济适用房、两限房等。北京市“十二五”期间就提出了两个60%的目标:一是保障性住房要占整体住房建设的60%;二是公共租廉住房占保障性住房建设的60%。

保障性住房的现状 篇2

保障性住房建设是党中央进一步加强民生建设的重要举措，是构建和谐社会的民生工程。按照市政协常委会工作重点安排，市政协牵头组织部分市政协委员和有关部门领导组成视察组，于3月27日至23日深入到廉租住房等地，从规划布局、质量安全、施工管理、配套服务等方面，对保障性住房建设管理情况进行全面了解，听取了市建设局对全市保障性住房建设管理情况的介绍。现将视察情况报告如下：

一、全市廉租住房和经济适用住房建设管理情况

（一）廉租住房建设及管理情况

根据《市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，我市廉租住房采取发放租赁补贴为主，实物配租为辅的方式。保障对象为家庭人均收入低于城镇居民最低生活保障线并已接受民政部门连续救助六个月以上、人均住房使用面积12平方米以下的住房困难户。据

年调查统计，全市共有

户、人符合住房保障条件。

2007年以来，在省委省政府、州委、州政府的领导下，我市紧紧抓住国家加大保障住房投入的机遇，高度重视，迅速行动，优化支出，完善措施，保障性住房建设取得显著成效。截止2010共争取我市廉租住房建设任务是4146套20.3万平方米，总投资为2.4亿元，其中：9.911万平方米、2057套已建成，已安排入住5.475万平方米、1145套；在建10.395万平方米、2089套。

廉租住房建设资金实行专帐核算，专款专用，严格逐级审批，按照工程进度拨付。截止年9月底，累计拨付上级补助及配套资金14700.91万元，其中：中央补助资金7093万元、省级补助资金3260.62万元，市级财政预算补助资金1434万元，分配公积金增值收益2461.18万元，土地出让金净收益安排452.11万元。完成投资1.2亿元。

（二）住房租赁补贴发放工作

我市从2007年开始发放住房租赁补贴，全市住房租赁补贴到位资金4277.59万元，截止年6月，全市发放住房租赁补贴513.92万元，结余3763.67万元。年9月底全市应保障低保家庭户数有3431户，已实施保障3291户，其中实物配租1145户、租赁补贴2146户，享受住房保障的家庭占全市城镇家庭户籍总数143026户的2.3%。

（三）经济适用住房建设

在加快推进廉租住房建设，发放住房租赁补贴的同时，积极推进经济适用住房建设。—年，省下达市经济适用住房建设计划86万平方米，实际实施60.442万平方米。其中：年下达20万平方米，实施14.6万平方米；年未下达计划；2007年下达50万平方米，实施45.6万平方米；年12月下达16万平方米，尚未实施。

二、主要做法

（一）加强组织领导。市委、市政府高度重视保障性住房建设工作，按照要求成立了市长为组长，分管副市长为副组长，由建设、发改委、财政、监察、民政、国土资源等部门负责人为成员的保障性住房建设工作领导小组，并设立了办公室。负责对保障性住房建设工作的组织领导，统筹全市的保障性住房建设管理工作，各县也成立了相应的组织机构，从而保证了全市保障性住房建设管理工作顺利开展。

（二）全面调查摸底，制定建设规划。根据调查摸底掌握的情况和国家的政策要求，把保障性住房建设纳入中心城区和各县《住房建设规划》范围，同时建立了住房保障对象档案数据库，实行动态管理。一是按省政府要求编制了——2011年保障性住房建设规划。二是制定了《市城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》、《市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法实施细则》和《市廉租住房申请审批管理工作规程》，为廉租住房建设、管理提供了依据。

（三）明确责任，强化管理，确保工程质量。为确保保障性住房建设项目任务的完成，市政府分别与各县（区）和有转自http://关部门签订了责任书，进一步明确了责任。在项目建设中，建设部门按照《廉租住房保障办法》和住房和城乡建设部《关于加强廉租住房质量管理的通知》规定，严格执行基本建设程序，严格按工程招投标、施工图审查、质量监督、工程监理、竣工验收备案等执行，同时加强对在建项目实施全程监管，确保了工程质量和施工安全。

（四）认真把好分配关。严格执行保障性住房申请、审核、公示、轮侯、复核、退出制度，做到了信息公开、政策透明、操作规范、分配公平。

三、建设管理中存在的主要问题

（一）建设资金缺口较大

年开始实施廉租住房建设以来，项目总投资达24349万元，中央和省级补助10353.62万元，各县应配套13995.38万元。由于地方财力困难，配套资金难以落实到位。根据云政发【】145号文件要求，廉租住房和经济适用住房保障对象将调整为：城镇人均月收入980元以下、人均住房面积13平米以下的住房困难家庭（包括乡镇中心学校教师和卫生院、计生服务站职工周转房）。保障面进一步扩大，建设和管理任务更加艰巨。

（二）建设用地落实困难

建设用地一直是困扰廉租住房建设的主要问题，各县对廉租住房建设用地给予了极大倾斜和支持，但由于前期工作滞后，土地征用和报批不及时，导致项目推进缓慢。

（三）管理机构不健全

目前各县区均没有设立住房保障工作机构，没有配备专门的工作人员（一个县只有一个兼职人员），工作经费没有保障，管理工作难以正常开展。

（四）经济适用住房保障作用不明显

目前各县区具有完全产权的商品房房价在1400元至2000元之间，而经济适用住房的成本价达1400元，属于小产权房，房价差距小，购买率低。

四、几点建议

（一）切实加强领导

各级政府、相关部门要以科学发展观为指导，进一步统一思想，增强大局意识，搞好协调配合，形成工作合力，把保障性住房建设管理工作摆上重要议事日程，及时协调解决好建设中的突出问题，加快推进我市保障性住房建设，让广大困难群众充分享受党和政府的惠民政策。

（二）多渠道筹措建设资金

廉租住房建设由中央和省级财政补助，市、县（区）人民政府按规定渠道落实资金。按规定各地应将住房公积金增值净收益全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房建设的资金比例不低于10%；从县城以上房地产开发税收中拿出不低于10%的资金支持廉租住房建设。引导金融机构在风险可控的原则下支持保障性住房建设，并在贷款利率、期限等方面给予优惠。同时采取鼓励社会资金参与保障性住房的投资建设、政企共建等办法，缓解资金压力。

（三）千方百计落实建设用地

统筹安排建设用地计划指标，对住房保障规划和计划安排的保障性住房建设项目，优先安排建设用地。

（四）健全完善管理机构

要建立健全各级住房保障管理机构、配备管理人员。按照同等条件下低保、特困家庭优先的原则，完善保障性住房申请、审核、公示、轮侯、复核、退出制度和社区、街道办事处（乡镇）、住房保障部门三级审核公示制度，规范保障性住房建设和管理。严格建设资金和补贴资金财政专户管理制度，确保资金安全、透明、高效管理使用。加强廉租房分配管理，廉租住房和配套设施建成完工且具备入住条件的，一个月内必须安排保障对象入住，避免国有资产闲置浪费。

（五）规范保障标准及租赁补贴

廉租住房保障标准按国家有关规定控制在人均13平米左右，单套建筑面积一般为50平米，考虑到部分人口较多和人口较少家庭的实际需要，还应规划建设部分60平米和35—40平米的户型，以满足不同家庭的住房需要。经济适用住房单套面积控制在60平米左右。我市租赁补贴资金结余较大，应及时足额发放到符合保障条件的住房困难家庭，尽力实现应保尽保目标。

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保障性住房的现状 篇3

摘 要：通过对新城镇化以来保障性住房市场存在的问题进行分析，得出影响保障性住房发展的原因，从而提出完善保障性住房建设的对策及建议，使保障性住房得以平稳有序的发展。

关键词：新型城镇化；保障性住房；建设

中图分类号： F299.23 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）27-71-2

0 引言

自十六大以来，我国新城镇化思路日益明确。2014年3月，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》指出，“十三五”期间我国将实现1亿农业转移人口落户城镇。为完成这一目标，住房问题亟待解决。就是说，截至2020年，要解决1亿人的住房问题。因此，城镇保障性住房建设及房地产市场健康有序的发展对加快新型城镇化的进程有着重要意义。居住权是人最基本的权利，实现中国梦之一的安居梦，一直是我国政府追求的目标，然而，在保障性住房政策实施过程中，保障性住房市场却出现了不少的问题。

1 我国保障性住房市场存在的问题

1.1 保障性住房的发展现状

1990年至2014年年底，我国城镇人口每年平均增加1863万人，城镇人口占比提高了将近30%，平均每年增幅1.18%。目前，我国的户籍城镇人口住房面积为32m2/人，预计，2015年至2020年居住面积的总需求将达到12.7亿平方米。为推进城镇化的发展，需改造棚户区1800万套，农村危房1060万户。然而，考虑到土地成本、资金筹集等因素，地方政府一般将保障性住房项目选在城郊，同时出让中心城区的土地，获取更大的收益、增加地方财政收入。因此，有限的资金投入使保障性住房的配套设施建设相对滞后，由此，带来一系列问题：房屋质量问题、居民满意度不高、“贫民窟”使政府管理困难等。

对于规模庞大的棚改任务，地方政府融资难仍是制约保障性住房建设的主要原因。尽管中央政府已经加大了棚改资金支持的力度，2015年财政补助资金达到1243亿，按每户房屋建设成本为25万元，到2017年，前期准备资金总额需要24000亿元，还不包括保障性住房的配套设施建设、老旧城区的改造费用。可见，保障性住房建设的资金缺口仍然存在。同时，审计部门还查处了部分单位通过谎报材料骗取资金、违规使用资金等问题。2011年安居工程挪用资金为29.55亿元，2012年违规使用57.99亿元，2013年冲高到93.7亿元。

1.2 主体分配不公

由于不完善的家庭收入水平及住房状况的评价系统，房管、公积金、地税、社保、民政等多部门联动未有效实施，经管机构的审查不严格。2014年，20600户不在保障范围的家庭通过审核，违规享有保障性住房10200套、货币补贴达到2191万元。由于保障家庭未及时上报家庭财产情况、经管机构未及时复核等因素，有23400户超出保障范围的家庭仍享有保障政策，占有保障性住房15300套、货币补贴达到1421万元。[1]对于个人信息的核查，“非低收入人群”普遍都存在少报、瞒报、不报的心理，使得保障性住房不能保障低收入家庭的利益，保障性住房失去了社会保障的意义。

1.3 法律法规不健全

虽然国家和地方政府都出台了相应的保障性住房管理制度，但申请退出的审核机制不健全，法律法规不完善，一些人钻政策空子，搭上了保障性住房的便车。我国保障性住房相关法律机制尚不完善，不具有强制的约束力，造成了保障性住房项目实行的过程中，保障对象不清晰、保障范围比较窄、违规成本比较低，减弱了保障住房政策的实际效果。[2]

1.4 保障性住房部门监管不到位

由于保障性住房相关部门的监管疏忽，保障性住房被转租。保障性住房的区域不集中，监管部门的有限人力，为保障对象转租获利提供了便利。已经享有保障性住房的家庭后续审核不及时，导致保障对象骗租骗购的现象发生。部分廉租房及公共租赁房的住户，由于部门的催缴不及时，导致保障对象拖欠租金的现象存在。

2 产生保障性住房问题的原因

2.1 保障性住房发展中存在的问题

①资金短板。我国保障性住房项目建设的融资渠道主要有中央政府的财政补贴、地方政府的财政预算、住房公积金、商业信贷等。其主要大部分资金需要地方政府提供，然而，一些地方政府存在困难，特别是中西部地区。一些地方的建设用地未能及时得以解决，延长建设周期，使资金回笼难，加大了地方政府的财政压力，同时，由于违规代价低，对保障性住房资金监管乏力，缺乏公众的监督使得保障资金被挪用，形成保障性住房的资金短板。②配套设施不完善。由于资金有限，地方政府考虑到土地成本，将保障性住房选在相对偏远的地方，公共交通设施不完善，保障对象的购物、出行、教育、就业及医疗得不到保证。开发商为了自身利益使得保障性住房的质量不达标、空间布局不合理、小区环境脏乱差，导致保障对象满意度不高。

2.2 保障对象的偏离

各地区发展不平衡，经济水平不统一，因而，各级政府因地施政，自行确定保障线，使保障对象界定不明确。保障对象界定主要依靠经济收入，然而，我国收入标准的模糊，没有明确的收入评价体系，由于灰色收入的存在，无法真实的了解一个家庭的准确收入，存在高收入人群也可能享有保障性住房，低收入人群无法享受保障性住房政策的现象，使得保障性住房的保障有失公平。资格审核不严，使得保障性住房体系不能形成有进有出的良性循环。

2.3 法律不完善、监管不力

现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。保障性住房工程质量有待提高。有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。相关部门的监管不力，使得保障性住房骗租骗购现象存在。

3 对策及建议

3.1 拓宽融资渠道，提高保障对象满意度

加大财政资金对保障性住房建设的投入。多方面筹措资金，积极鼓励创新型融资、财政税收政策、利用转移支付等手段，运用政府的手进行宏观调控。吸收社会资金，盘活市场存量，回收商品房。同时，保证保障性住房的工程质量、科学选址、合理建设配套设施。

3.2 建立保障性住房资格审核平台

把好保障性住房的“准入”关，通过建立信息共享平台，加大保障对象的准入、退出的动态监管力度。住房保障的相关部门实施信息共享，建立收入、房产、个人信用的档案。及时完善更新个人信息档案，明确保障主体，避免不符合条件的人骗购骗租保障性住房。同时，也应该扩大保障性住房的保障范围，刚毕业的大学生也应保障其最基本的住房权利。

3.3 完善保障性住房的立法层次，加大监管力度

我国在不断加快保障性住房体系建设和发展的同时，还应该注意到我国保障性住房领域的立法相对滞后，保障性住房的管理制度与实际实施过程中，缺乏统一的协调机制。法律不仅要规范政府的职能，还要规范开发商和保障对象的行为。完善保障房管理机制还应重视准入、退出制度的建立。在建立保障房管理机制的同时还应建立完善相应的监督机制，我国现有保障房监督机制不完善主要表现在监督依据不足、监督和处罚力度不够，因此完善保障房监督机制应从完善政策设计、强化监督意识、加强监督力度、加大惩罚力度等方面入手。

4 小结

我国的每位公民都应该享有住房的权利，也是人权的基本内容之一，应该受到法律保护。通过对新型城镇化保障性住房存在的问题进行分析，拓宽融资渠道，建立资格审核平台，完善保障性住房的立法，使得保障性住房平稳有序的发展，对我国住房保障有着重要意义。

参 考 文 献

[1] 2014年城镇保障安居工程跟踪审计结果[N].中国审计报，2015-08-19（003）.

保障性住房的现状 篇4

一、我国保障性住房的融资来源

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念,是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定的人群使用,起社会保障作用。由此看来,保障性住房的融资问题主要应由政府来解决,而政府的财政收入相对于地方的保障性住房建设来说是杯水车薪,依靠大部分财政收入填补,也难以解决资金的欠缺问题。当下地方政府仍旧是负债累累,据审计署6月27号报告,截止2010年底,全国地方政府债务余额已超过了10万亿元。

2011年我国将开工建设1000万套保障性安居工程,需要建设资金约1.4万亿元。总体来看,1.4万亿元中8400亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集,中央和地方政府需要总计投入5600亿元左右。可见,地方政府虽然是保障性住房的主要责任方,但是融资资金还主要依靠社会机构及个人的投入。

二、保障性住房融资模式的现状和问题

(一)现有保障性住房融资模式

1. 政府提供主要资金。

政府是支持保障性住房建设的最好责任方,主要依靠地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券来筹集。尽管当前政府难以独自提供所有资金建设保障性住房,但这种通过政府自身来融资的模式在2003年以前一直是保障性住房融资的主要形式。但从2007年以后,国家逐步回归到保障性住房的建设当中,尤其2011年以后,这种政府独自推行保障性住房建设的模式提出了极大挑战。

2. 社会机构提供以及自筹资金。

保障性住房是整个社会的保障福利分配问题,必定关切到处于社会之中的企业、机构,他们也必须从社会贡献的角度加以提供有限的帮助。目前其提供的资金主要依靠银行贷款、社保基金、保险资金等来筹集。从今年保障性住房资金来源结构可以明显看出,社会机构类的资金支持呈逐年递增趋势,而且增势较为明显。

(二)融资模式的现状和问题

1. 融资渠道单一,银行依赖度高。

今年政府提供的5000亿元资金支持里,有三分之二都是源自土地出让金,而其他的方式地方财政预算、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券都只有很少的数额,还有许多地方政府的债券不能够用于保障性住房建设之中,财政预算历来难以向保障性住房倾斜等等,这些都对政府融资的灵活性以及权威性提出了挑战。尽管政府有提供资金,但绝大多数的资金还是要靠社会机构来筹集,其筹集的方式更是七成集中于银行贷款,这无疑显示了社会机构在保障性住房资金投入上的局限性,而且融资集中于银行贷款很容易受政策的影响,很难持续性的利于保障性住房的长久稳定建设。

2. 融资手续复杂,实施效率低下。

保障性住房的建设,关系民生,但是当前保障性住房融资模式,显现出极大的滞后性,尤其在其对融资项目的审批、放资上。政府类的资金融资模式,极大的代表了这种手续复杂,效率低下的状况。保障性住房本身的建设周期就很长,如果资金的融资周期也很长,势必延缓整个保障性住房项目的保障及时性,比如土地出让金净受益融资模式中,地方政府必须通过国税部门、地税部门、地方财政部门等等层层部门审批核准才能有进展,这极大的不利于融资的展开。

3. 现有融资模式容易引起寻租现象。

不管是政府类的融资途径,还是社会机构类的融资模式,无一不跟政府有着密切的关系,而且程序上的冗杂也进一步加深了这一关系。在此背景下,寻租便变得近乎寻常。建立在政府基础之上的融资模式,加大了这种寻租的可能性。2009年6月12日,武汉市5141名困难家庭市民参与一个经济适用房小区公开摇号,结果摇中6个连号。经查,6人申请材料系造假,贿赂国家机关工作人员。其实,关于保障性住房中的寻租现象,全国范围内有很多,这背后的原因与融资模式的不独立有着很大的关系。

4. 现有融资模式的担保机制不完善。

住宅贷款担保由借款人以合法的房产向担保公司进行抵押反担保,一旦借款人出现违约情况,担保机构要负有相应的责任。目前,保障性住房融资模式下银行贷款、保险资金都有较为完善的与之配套的担保机制,可以很好的为贷款方服务。但是涉及到居民切身利益的公积金贷款、社保基金等都没能引入有效的担保机制,某种程度上这也可以说明这类融资模式的欠缺原因所在。有了担保的贷款,不用处理违约房产的繁杂手续,这将大大刺激放贷积极性,也会降低放贷成本,极大地促进公积金、社保基金等融资方式的实施。

三、对保障性住房新融资模式的探讨

(一)组建保障性住房投融资公司,实行综合专业管理

解决好保障性住房的融资资金问题,基本上就可以较快推动保障性住房的建设,融资问题具有较大的复杂和专业性,组建专业的保障性住房投融资公司具有极大的必要性,不仅能够有效避免融资过程中涉及政府部门的寻租现象,同时也可以极大地简化复杂的融资手续,提高办事服务的效率。比如,2011年5月3日,北京市政府已经召开专题会议,重点探讨组建北京市保障性住房投融资公司等事宜,为顺利实现公共租赁住房、定向安置房建设目标任务提供保障。通过这种模式,保障性住房融资的相关事宜全部委托由该公司来实施,必定能够加大融资的力度和效率,更加切实有效的保障我国中低收入居民的居住问题。

(二)培育多元化的融资主体,多样性的融资方式

保障性住房建设是为了改善低收入群体的居住条件,首先具有公益性,这在保障性住房的资金来源渠道和融资方式中可以体现:国家各级政府为保障性住房设立专门的投资基金,最大化的提供政策保障资金来源的多样化,住房公积金、社会保险金在购买保障性住房时均可使用;各大银行在住房贷款上都提供了较大支持的同时,在保障性住房的贷款方式上,又进行了创新;民间的筹资、借款、购买者所在企业的资金支持等,各种融资主体均参与到保障性住房的融资活动中。多渠道的资金来源、多元化的融资方式,一方面使保障性住房的公益性得以实现,同时又满足了各参与群体自身的利益。

(三)扩大信托基金(REITs)支持的保障性住房类型

将近十年的保障性住房融资经验告诉我们,信托基金能够有效的补充保障性住房融资的资金缺口。之前信托基金主要支持保障性安居工程的经济适用房、限价房和棚户区改造住房,这样能够快速回笼资金,对于廉租房和公共租赁房仍然较少的介入。其实,信托资金拥有成熟的运作团体和丰富的运作经验,完全可以扩大支持的住房保障类型,与廉租房和公共租赁房的承建方合作设立项目公司,负责公共租赁房建设,建成后由政府的公共租赁房管理中心进行回购,项目公司收回投资,信托资金退出。

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住房保障论文保障性住房论文 篇5

摘要：在现阶段规制政策执行力缺失及信用违约成本没有制度支持的情况下，保障住房市场的公平分配需要引入罚金与刑罚作为规制的手段，并且加快完善相配套法律及调动地方政府积极性，支持收入状况评定，直到建立行之有效的保障住房专业性机构。

关键词：保障性住房房地产市场分配公平

保障性住房建设对于加快解决群众住房困难，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展具有重要的促进作用。住房具有明显的社会保障性质，世界各国政府都对国民的住房问题给予了相当程度的关注，并采取了一系列调控措施，我国政府也不例外，自1998年住房实行货币化改革之后，出台了“富人购买商品房，中低收入者购买经济适用房，最困难的居民享受政府补贴的廉租房”政策，以实现“居者有其屋”的理想。但在实践运行中，保障性住房市场却出现了不少问题。

一、我国保障性住房市场现状

（一）保障性住房建设力度有待加强

1997-2008 年，尽管经济适用房投资总额从 185.5 亿元增加到 982.6 亿元，增长了429%，但其占城市住房投资比例却从 12％下降到 4.45％。1998-2007 年，经济适用房销售面积虽然从 1700 万平方米增加到 3500 万平方米，但从 2001 年开始，经济适用房的销售面积从绝对额上确实下降的。根据 2008 年的统计数据，全国已经建成的廉租房只有 350 万户左右，廉租房的保障面积尚不足 5‰。中央财政无法全包廉租房资金缺口，只能很有限地解决部分困难地区的廉租房建设资金缺口。按照相关政策，廉租房建设资金应以财政供应为主。然而，实际上只有少数城市可以做到。由于没有固定的经费来源，廉租房的建设和推广远未达到预定目标。

（二）政策保障的目标对象偏离

住房保障政策本应体现为中低收入家庭或低收入家庭的倾斜和支持，但在实施过程中，政策保障对象发生了偏离，导致了不公平现象的发生。在公积金政策中，住房公积金由个人和单位依照工资一定比例同时缴纳同样的份额，受制于单位经济效益和个人收入，因此导致单位效益好、收入高且稳定的非低收入阶层受益较多，而真正需要扶持的中低收入阶层却收益较少或被排斥在住房公积金的受益范围之外。在经济适用房政策的具体实施中，则出现“富人买经济房”现象。根据对北京、西安、太原三个城市的抽样调查，结果显示“经济适用房主要满足了中等收入偏上家庭的需要”。此外，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果不符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，享受的保障住房本应退出或者应相应减小面积，但实际中这部分非政策对象群体却依然享受政策保障。由于非政策目标群体占用了大量的住房保障资源，使得其他群体无法获得政策惠顾，造成了对住房保障公平性原则的损害。

（三）经济适用房申购管理混乱

经济适用房的居住与购买，为何会出现名实不符的情况呢？大多数人认为，各个环节的监督不力是导致种种怪现象的根源。通过调查了解到按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类领表填表、核定总额、登记备案、网上公示持证购房六个步骤，而现有管理流程却存在诸多漏洞。在北京，购买经济适用房的条件之一是家庭年收入不超过6万元，而由于我国并没有收入考评体系，使得这一规定形同虚设，很多高收入人群钻了政策的空子。

（四）廉租住房准入与退出机制及相关政策缺失

对低收入家庭采取住房保障的前提是需要一个合理界定收入的办法，这其中最重要的是确定合理的收入标准和有效的收入审核管理办法。目前全国对于收入监督系统均尚不健全，这对审核居民收入有相当大的难度。因此，缺乏有效的统计和监管机制是我国目前实施城镇低收入家庭的最大障碍之一。申请廉租住房的六个条件之一就是涉及到收入问题。由于银行不允许查询私人账户，致使一些申请家庭的收入与实际情况不符。目前，虽然已采取了通过街道居委会公示、监督等方式，但严格界定还是很难做到。从近几年的实施情况看，不少低收入家庭通过廉租住房制度切实改善了居住条件，但因收入增加或条件不符而退出廉租保障的人却寥寥无几。退出机制不完善，住房保障就是一个无底洞，一方面政府负担越来越重，而另一方面不该享受的人却不合理地享受了社会资源。

二、造成保障性住房分配不公的原因

（一）收入标准评估的模糊性

由于我国各地区经济发展水平和城镇居民住房状况千差万别，各地对于经济适用房申请者审核的标准各异。1994年建设部颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，“中低收入家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定”。因而各地方政府在制定实施细则时，有的把中低收入理解为包括70%的城市中的中低收入家庭，有的则理解为涵盖30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作为廉租住房申请对象的最低收入的10%家庭）。2003年以后，各地政府都把经济适用房政策的目标群体定位在中等偏下的30%家庭，但由于灰色收入等问题的影响，这一界定在操作上仍难以明确规定。由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭年收入并非易事。这使许多高收人的家庭或具有隐性收入的家庭也进入申请者的行列，这一现象被称为“购买对象失控”，从而使真正的中低收入家庭遭受排挤。

（二）资格审核不严

资格审核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的环节。保障性住房的分配首先要对申请人进行资格审核。目前资格审核程序表面看似公平，但由于我国金融系统和税务系统的不完善，以及个人信用制度的尚未建立，在资格审核的实际操作过程中住房保障的公平性极易受到损害。在审核家庭收入之时，目前所能计算的是面上的工资收入，而在工资之外的其他收入则是隐性的，几乎难以计算；住房保障所需的单位收入证明可信度也很差，容易弄虚作假，这就有可能导致实际高收入者也进入经济适用房购买和廉租房承租行列。虽然制定了保障对象的标准，但缺乏严格的审核制度；或即使建立了审核制度，但缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，无法准确审核保障对象的实际收入，造成了保障供给与保障对象存在一定程度的偏离，影响了住房保障政策的公平性。

（三）监督体系上互动性与时效性不足

首先，从购买销售上来说，在经济适用房分配过程中，坚持了住房申请者的分类体系。目前由于住房市场的需求大于供给，而且惠及人群的广泛性，这样不可避免出现了经济适用房的热销。其次，受益人群也出现难以甄别的状况，目前我国尚未建立科学的个人收入申报制度，从而使得“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。在社会诚信系统未建立的条件下，购房者家庭年收入等材料

都可以通过造假等多种渠道获得。最后，中国正处于经济高速起飞阶段，人们收入水平界定的不确定因素很大，明确界定中低收入阶层也不是一劳永逸的事情。这些原因导致经济适用房一部分流入实际上并不缺房而着眼于升值的投资者手中。

三、保障性住房分配公平的有效规制手段

（一）建立监督机制并增强惩戒力度

社会监督是保证公平性的有效手段。推行严格的审核和惩戒制度，把好住房保障最后一关。推行严格的审核和惩戒制度是保障性住房政策顺利实施的重要保证，我们应该明确界定购买对象，资格审核由多重门槛改为双重门槛，即住房条件、工种、收入、级别等条件改为依靠收入和住房条件来衡量，达到其福利保障的目的。增强惩戒力度，通过行政、法律手段对弄虚作假者进行处罚，增加其欺骗成本，遏制其骗购、骗租的企图。对通过弄虚作假已骗取住房保障者要通过法律及行政手段严厉惩戒，回收已购或已租住房，取消其在一定年限之内的购房或租房资格，并处以罚款，情节严重的通过法律手段追究其刑事责任，以维护住房保障的公平性。

（二）住房保障法规的建立与完善

我国自20世纪80年代启动的住房制度改革，虽然在不同的发展时期，曾经颁发了相应的条例和条令，但是迄今为止，还没有一部专门涉及住房保障的法令，甚至连基本的《住房法》都没有颁布，住房保障主要依靠行政手段加以干预，公共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障。住房法律制度的完善是保证住房货币化改革顺利实施的基础，住房法律为住房保障明确了保障目标、保障模式、保障计划、保障实施策略，这为解决城市边缘化群体的住房困难问题提供必要的法律依据。因此，我国应该借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。

（三）分权化治理进入和退出甄别机制

住房保障制度针对的是无力在房地产市场购买商品房的中低收入困难家庭，而不是面向全体社会成员的普惠制度，因此，准确界定购买对象是实施住房保障制度得以成功的关键。但是，由于国家没有建立完善统一的个人收入金融管理机制，个人收入的实际数额很难确定。而且，由于不同地区经济发展水平的差异，个人收入高、中、低的标准也难以统一。这就直接导致了无论是经济适用房制度还是廉租房制度，都无法由中央政府制定统一的准入标准。另外，各个地区中低收入家庭的户数、居民拥有的房产、保障性住房建设用地面积、实际的需求与供给规模等信息不同，中央政府如要全面掌握就显得勉为其难，而且这些信息还处于不断变动的状态之中。而地方政府在这个方面有着中央政府无可比拟的优势。无论是信息的收集、整理，还是对信息变化的追踪和反应，地方政府都比中央政府更准确、更快捷。因此，住房保障的分权型体制能够发挥地方政府对本地的信息优势，从而减少中央政府的信息成本。

（四）建立严格的收入考评制度

为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房，杜绝不符合条件的人“搭便车”，一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况。为此，一是要建立收入考评机构。近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查。

为了减少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一个机构或者由某个部门承担这项工作，或者几个部门联合开展工作，资源共享。二是建立家庭收入申报制度。国家税务总局在《个人所得税管理办法》中明确提出要建立个人收入档案制度，以提高纳税人信息来源的真实度。这是一项非常重要的工作，其意义不仅仅是有助于税务部门合理征税，对于社会保障管理部门和银行也是非常重要的。税务部门建立的收入档案其对象是纳税人，但除此外还有许多不符合纳税条件的家庭和个人的收入状况需要掌握。应当统筹考虑这个问题，可采取统一管理、部门分工、任务衔接的办法，比如由国家发展和改革委员会牵头，税务部门负责掌握符合纳税条件的家庭和个人的收入状况，其余家庭的收入状况由社会保障和建设等部门负责调查。

（五）建立行之有效的保障住房专业管理体系

在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指为公共 住房专门成立的决策协调机构，负责制定政策和长期发展计划，整体负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。

结论

综上所述，发达国家住房保障制度的演变过程表明，居民的住房保障问题，是一个长期性问题，随着具体情况的变化而不断发展。我国的保障性住房分配不公的问题与政策缺失以及社会发展程度有关，所以我们在分析的时候需要结合实际，首先在制度上规范准入与退出市场，加大惩罚力度，然后加快完善相关法律，建立严格的收入考评制度，逐步建立行之有效的保障住房专业管理体系。参考文献：

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保障性住房的困惑与出路 篇6

未来5年，我国的保障性住房将达到3600万套，今年建1000万套，明年建1000万套，后面3年还要建1600万套，使全国保障性住房的覆盖率达到20%。

从2011年“两会”前，国务院总理温家宝与网友交流时，传达出政府的这一坚定决心时开始，就不断有人猜测、憧憬、寄望于5年之后的景象，也许到那个时候，每5个人中就有1个人会享受保障性住房。

保障性住房，从诞生之日起就难逃配角命运，如今面临“翻身”机遇，谁又能够承担起保障保障性住房的重任呢？围绕这些待解的现实难题，“两会”期间，来自不同地区、不同民族、不同行业的人大代表、政协委员纷纷支招，媒体则穷根究底不断追问，房地产商和专家学者在微博上各抒己见，让“保障性住房”成为今年最热的话题。

为1000万套立下的“军令状”

时间进入到2011年3月，天津市民黄志强和老婆把生活调成了“两会模式”，因为学文科的女儿快要参加高考了，因此夫妇俩比平时更加“敏感”地关注着各种重要的时事新闻。3月5日上午，黄志强和老婆一早便坐在电视机前，等着看国务院总理温家宝作《政府工作报告》的直播节目。

顾不上吃饭，黄志强在小本子上帮女儿记下了这样一段话：“十一五”期间，我国大力实施保障性住房建设和棚户区改造，使1100万户困难家庭住上了新房；“十二五”期间，全国城镇保障性住房覆盖面将达到20%左右，其中在2011年，我国将进一步扩大保障性住房建设规模，再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。

在黄志强看来，这些内容即便对女儿的高考复习没有任何帮助，也非常有意义，因为无论是对于他“经营”的小家庭，还是对于他所在的国家来说，“这都是一件大事。”

去年，45岁的黄志强选中了位于天津市东丽区津滨大道南侧的一处限价商品房。他一直想给女儿一个相对独立的空间，可是眼看着商品房价格居高不下，黄志强只得“转移目标”，把购买保障性住房作为实现自己和家人愿望的捷径。

“我把两限商品住房、经济适用住房、廉租住房和政策性租赁住房都研究了一遍，最后根据自己家的条件，将目标锁定在限价房上。”黄志强介绍说，他满足具有天津市市内六区户口、家庭上年人均收入低于3万元、家庭住房建筑面积不超过60平方米等条件，于是递交了申请，经过住房核查、收入核查、公示、发证等一系列环节，终于可以购房了。

津滨大道是横贯天津市区东部的一条重要纽带，周边的普通商品房每平米的均价早已突破万元，而黄志强看中的嘉春园限价商品房项目每平米的均价不过6000元左右，“不仅价位吸引人，户型和周边配套也都不错，等女儿高考结束后，我们就可以着手准备迁入新居了。”谈到不久后的新生活，黄志强露出幸福的神情，“未来几年，像我这样能住上保障性住房的人会越来越多！”

黄志强对保障性住房的信心其实来源于“两会”前的一则新闻。2月24日，全国保障性安居工程工作会议在北京召开，保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年的《保障性住房目标责任书》，将1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。这份被业内称为“军令状”的目标责任书称：“各地必须在今年10月31日前开工，否则主要领导将遭到严厉处罚。”

军令状下，则是各地方官员们的决心。

像黄志强一样的天津市民可以放心的是，他们的市长黄兴国在两会期间表示，未来5年，天津要建40万套保障房。这位市长还说：“住房有两种属性，一种是商品的属性，一种是民生的属性，政府必须重视其民生的属性。”

另一位全国人大代表、重庆市市长黄奇帆则表示，重庆市计划用3年时间建设4000万平方米公租房，满足200万居民的需要。重庆市去年保障房开工建设50万套，竣工30万套，均占全国总量的10%。

全国人大代表、江苏省委书记罗志军谈到要加大保障性用房落实力度时说，“我们的预期要能够覆盖20%左右的人，这样能满足低收入和住房困难者的住房需求，江苏现在很多城市已经按照现行的保障标准，做到房等人，而不是人等房，当然随着我们经济水平的提高，这个标准和水平会有所提升。”全国人大代表、广东省长黄华华介绍说，“我们计划今年全省建设保障性住房包括棚户区改造31万套，省财政要加大这方面的支持力度。”

各省市主要官员面对军令状的表态和行动，在未来五年将逐步得到验证。

谁为保障房“保驾护航”？

保障性住房不是“空中楼阁”，就像少数民族的“千脚落地房”一样，它们的“每一根神经”都需要实实在在地“扎根”在土地和资金上。土地和资金，是为保障性住房保驾护航的“两员大将”。

大量的土地和资金从何而来？全国“两会”期间，住建部的几位官员就保障性住房建设和房地产市场调控等方面问题答记者问，媒体抛出的第一个问题就与“资金来源渠道”有关。住房和城乡建设部副部长齐骥回答称，在拟定1000万套保障性安居工程的目标任务时，就做了一个大致的测算，年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间。

按照1.3万亿的资金数量，齐骥进行了进一步分解：经济适用住房和两限房的建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决，在建设经济适用住房的时候，市县人民政府要无偿地划拨土地，这部分土地的成本，虽然没有算在直接投资当中去，但也是一笔不小的数目。

“这样算下来，完成今年1000万套的任务，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。”齐骥说。

中央政府的决心让人大代表、政协委员们充满了信心，他们积极为“十二五”期间建设3600万套保障性住房的宏伟目标出谋划策。

全国人大代表、无锡市市长毛小平称，把保障房从图纸变成实物重在执行力。有人测算，若以每套保障房70平方米，每平方米建设成本2000元估算，共需投资约1．4万亿元。江苏省今年的任务是39万套，算下来平均一个地级市有几万套，投资要几十亿元。“应该多渠道筹资。”毛小平建议，一是有信贷专项支撑；二是财政，包括预算内财政和土地收益；三是吸引社会力量参与，让有钱的企业投资。

全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵则再次提出保障房融资制度，他一直认为，保障房通过收取房租，可以形成地方政府的良性资产，因此资本市场会感兴趣。保险资金对保障房建设的热情为这一论点做出了有力的例证。全国政协委员、中国平安董事长兼首席执行官马明哲的观点与李稻葵不谋而合，他也在提案中建议，利用保险资金支持国家保障性住房建设，发挥保险资金改善民生的作用。

管好保障房

1000万套保障房要完成的不光是“数字”，还有“品质”。既要建设保障房，又要管好保障房，让它能够充分发挥作用，为更需要它的家庭服务。

大规模建设保障性住房，真的就能让“居者有其屋”的梦想变为现实吗？不少人大代表、政协委员对《小康》记者说出了他们的困惑与担忧。

全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，对目前的中国来说，要想有一个健康、安全并充满活力的房地产市场，最重要的原则不应是限制购买，而应该是大部分住宅不允许通过买卖转手来获取利润，这部分住宅既包括政府兴建的保障房，也包括大部分规划容积率较高的商品房，它们应该占到住宅供应量的85% 。只有剩余的15%高档住宅，可以成为自由买卖的奢侈品或投资品。

蔡继明并不认为大幅度增加保障房供应具有可操作性，“在房价已经高到大部分中低收入者买不起房的情况下，城市人口的大部分都只能排队等候保障房，这样的供求结构不发生根本改变，政府想通过增加保障房的供给来解决房地产难题是不现实的。”在蔡继明看来，商品房过高的房价所构成的系统，无法支持足够数量的保障房供应，国务院所下达的保障房指标是永远也不可能完成的。

“2010年5月，住建部与各省市签署2010年建设各类保障性住房700万套的住房保障工作目标责任书，年底前住建部宣称，全国保障性住房的建设任务已经超额完成。但在2011年元月发布的各省、市、自治区政府工作报告中，绝大多数省市都没有公布2010年保障性住房的开工数量，相当一部分省市只公布了“十一五计划”的五年间政府在住宅建设方面的数据，其中包括为多少万户提供了住房补贴，概念已经被严重扭曲和偷换了，而真实的情况却是，2010年的保障性住房建设计划很多还处于‘零开工’状态。” 蔡继明对保障房建设的隐忧直言不讳。

全国政协委员、中国城市建设控股集团董事长、总裁、中国城市发展研究院院长于炼则认为“保障性住房建设任务艰巨”。让于炼担忧的是，到目前为止，保障房覆盖率还不到8%，即便“十二五”期间能如愿完成3600万套保障性住房，覆盖率也仍然局限在20%。在2009年“两会”期间，于炼就曾建议政府提供“零租房”，他解释说，所谓“零租房”就是政府不收房租，让困难群体能享受到无租金住房待遇。他还建议，各地的经适房不要再建了，要多建廉租房。今年，于炼再次建议要针对特困群体推出“零租房”。

对于“十二五”规划中明确表述的“重点发展公共租赁住房，并逐步使其成为保障房的主体”，于炼表示赞成，“我们要重视一个现实，截至现在，我们的自有住房率已经达到80%，租赁住房率居然不到20%，而发达国家的自有和租赁的比例大约是各占50%，所以我们在今后发展的历程中，产业调整的历程中，可能逐步使租赁住房率的增幅要高于自有住房率的增幅。”

与官员、专家、学者不同的是，老百姓对于保障性住房的担忧是对能否公开、公平、公正地出售、分配保障性住房的忧虑。“如何确保1000万套保障房‘蛋糕’分配公平公正，杜绝‘开后门’现象，关键是制度设计先要堵住‘后门’。”全国人大代表、重庆市国资委主任崔坚在“两会”期间专门到位于北京鹿海园的公租房项目进行实地调研，他认为，在大规模建设保障房的过程中，必须警惕集资建房死灰复燃、开豪车买保障房等问题，国家应尽早作出顶层设计“防患于未然”。

中国保障性住房现状分析及展望 篇7

1中国住房政策发展回顾

正所谓安居才能乐业, 中国的住房制度随着历史变迁和社会发展也经历了几个重要的发展阶段。1949~1978年可称作改革前阶段, 这个阶段的住房政策可以概括为以计划经济为主导的福利性分配房, 即住房由员工所在的“单位”进行投资建设及分配。1978~1990年可概括为改革试点期, 改革开放为传统的住房制度注入了新的活力, 即鼓励住房私有化及民间资金投资房地产市场。在这之后, 1991年“全国第二次住房改革大会”的召开以及1994年《深化城镇住房制度改革的决定》中“住房公积金制度”和“经济适用房”这一概念的提出宣告进入以市场经济为主导的全面改革阶段, 即商品房与保障性住房双轨制互补。1998~2004年可被描述为后改革阶段, 住房的经济效益而非社会效益被过分强调及依赖。2005年后再生阶段的住房政策主要着眼于房地产调控, 即利用行政及财政手段抑制过度的市场投资投机和加大保障性住房的政策及资金扶持力度。

2保障性住房的现状分析

截止2010年底, 城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%, 在十二五期间计划还将兴建3600万套。在各地大量新建廉租房, 公租房, 经适房及限价房等的同时, 保障性住房的社会经济效益和伴随而来的问题也日益突显。

2.1保障性住房对商品房房价稳定作用

自2000年起房价逐年稳步上升, 2003年的“国务院18号文件”确立房地产在国民经济中的支柱地位更加剧了房价升温趋势。 (图1所示) 以普通商品房为例, 销售均价从2000年的2112元。/m2上涨到20012年的5790元/m2, 价格几乎翻了3倍。面对大量热钱的涌入和快速飙涨的房价, 真正以居住为目的的刚需购房者只能望房心叹。

但相比一路上扬的上海房价, 北京2000至2004年间北京商品房平均价格明显受同期经适房的市场供应量影响, 基本维持在5000元/m2。 (如图2所示) 由此可见, 保障性住房的入市对满足一部分市场刚需及稳定房价发挥了积极作用。

2.2房价收入比

从另外一个角度来看, 根据此前世界银行首席经济学家Andrew Hammer1992提出的观点认为, 合理的房价收入比应该介于3.0到6.0之间。而2007年的统计数据显示 (见表1) , 全国商品房平均售价为3864元/m2, 按2007年的“经适房管理办法”所要求的经适房均价应介于同等区位商品房售价的60%-80%之间, 同样以低收入家庭及60m2房屋作为研究样本, 普通商品房的房价收入比达到了9.8, 而同样大小的经济房房价收入比仅为5.1。可见, 经适房在拉低住房的准入门槛, 帮助低收入家庭实现居者有其屋这一目标中扮演了关键角色。

3保障性住房的困局

现有的保障性住房体制毫无疑问在稳定和抑制房价过快上涨以及拉低中低收入者的购房门槛上都发挥了积极的作用, 但其现有体制运行过程中所暴露出的高度依赖财政拨款融资渠道单一及规划选址不合理造成的社会问题都亟待解决。

3.1融资困难

保障性住房发展首当其冲面临的便是资金问题。据国家统计局2010年发布的数据显示, 尽管从1998年起经适房的投资总额从271亿元上涨至2008年的971亿元, 但其投资占比却从2000年的16.56%急剧下降至2008年的4.06% (见图3) 。经适房的社会性质和福利性质决定了项目本身难以受到民间资本的关注和青睐, 而面对庞大的社会需求, 仅仅依靠有限的财政预算无异于杯水车薪。

来源：国家统计局，2007

3.2空间错配、社会排斥及超标修建

现有经适房制度另一个饱受诟病的问题就是处于成本因素的考虑, 绝大部分经适房都位于配套设施相对滞后的偏远郊区, 这将难以避免的导致“空间错配”和潜在的“社会排斥”现象。由于拆迁成本, 土地价格, 城市总体规划等原因, 目前绝大多数的政府主导修建的经适房往往处在远离市中心, 周边配套设施严重滞后的郊区。John F.Kain称这种居住区域与工作区域空间位置上的巨大错位为空间错配, 而这种错配势必将大幅增加低收入群体的教育, 医疗及通勤成本。这从客观上导致了一方面有的经适房一房难求, 而有的乏人问津的尬尴局面。更令人担忧的是, 高度集中的经适房和廉租房社区还潜藏着一定的社会风险。正如Rex和Moore在《种族, 社区和冲突》一书中提到的, 不同的区位, 品质的住宅势必会导致或促使社会阶层分化, 让一些位置偏僻, 配套落后, 价格低廉的保障性住房被贴上“平民窟”的标签, 加剧社会矛盾的积压。

同时, 大量项目出于经济利益的考虑超标准修建也成了经适房制度实施过程中的愈发突显的问题。根据马光红的研究调查显示, 2000-2006年期间全国新建的经适房套均建筑面积达到了106.85m2, 更有个别项目到达了夸张的230m2。

来源：北京经适房调查，2010

具体到人均住宅建筑面积上, 国家住建部所给出的理想情况下的标准为35m2/人, 而北京2010年经适房调查显示, 有45.3%的经适房人均住宅建面大于35m2/人, 这一现状更是远远高于经适房25m2/人的建设标准。超标修建势必让经适房在总价上偏离“经济”及“适用”的初衷。

4探寻与展望

由此可见, 现有经适房的投资建设所暴露出的资金短缺和规划选址问题都是由于未能充分调动民间资金和片面追求经适房供应量而不注重规划标准与社区建设造成的。因此, 如何拓宽经适房的民间融资渠道、利用政策手段加强规划选址合理性便成了解决问题的关键。

4.1基于房地产信托基金 (REITs) 的融资

放眼西方国家, 在配套财政政策的支持下, 利用房地产信托基金 (REITs) 作为融资渠道为保障性住房提供资金支持已经成为一套成熟的开发模式。REITs作为房地产资产证券化的重要手段, 简而言之就是企业或机构利用发行收益凭证的方式汇集投资者资金用于房地产投资和经营管理, 并按约定对投资者进行收益返还。通常情况下, REITs更倾向与投资回报 (ROI) 更高的商业地产项目。但在1986年, 美国政府发布了低收入房屋税收补助政策 (LIHTC) , 规定如果开发项目的房价能被当地超过60%的当地居民所承受, 那么开发商和介入的REITs将在未来10年内享受到最高4% (修建成本) 的税收优惠政策。紧接着1999年颁布的《REITs现代化法案》更是规定, 如果90%以上的REITs利润被用于分红, 企业可以免交企业所得税。以上政策极大刺激了民间资本以REITs形式介入保障性住房建设的热情。以美国最大的REITs之一的USA-MIMCO为例, 在其353个投资项目中, 有112个为保障性住房。除了稳定的ROI (7.5%~8.0%) , 相对较低的认购价格也备受广大投资者青睐。

4.2规划及选址

把视线转向住房制度相相对完善的英国美国, 在二战结束后一方面英国政府虽大兴土木, 很快修建起了许多现代化的住宅。但另一方面, 很多批评者却指出政府的住房重建工程只是单一的强调了物质层面的房屋修建, 而忽略了更为重要的精神层面的社区重建, 纯粹以区域价格为主导的重建项目加剧了阶层分化, 这导致了不同程度的社会排斥现象。为此, 除了建立社会排斥办公室进行就业指导, 技能培训, 医疗救助等工作以外, 工党政府更对当时的规划法案进行了修订, 对新建房地产开发项目中配套的保障性住房占比 (15%) 进行了强制要求。类似的方式同样出现在1996年美国Yonkers的一个保障性住房项目中。在此项目规划方案制定之初, Oscar Newman提出了“迷你社区”的规划理念, 他将具有类似社会背景的人群所需求的房屋放在同一迷你社区内, 并根据人群需求进行房屋建设标准的指定, 再将不同的迷你社区放在一起, 实现了一个多元混居和谐的社区组合。

5结束语

正如Aneurin Bevan (1952) 年所说, “你可以把家当做冒险的大本营, 但是把大本营本身当做一场冒险是荒诞无稽的”。住房作为社会家庭生活的基石原本就该成为家家户户的必需品而非奢侈品。目前, 尽管很多人在经适房制度的帮助下实现了安居的愿望, 但要解决目前经适房制度融资及规划选址方面的问题, 让真正要所有对住房有切实需求者实现让居者有其屋, 还有很长的路要走。

摘要：分析了国内目前保障性住房制度的现状, 保障性住房的贡献及现有体制的不足, 针对现有制度的缺陷展望了未来发展方向。

关键词：经适房,融资渠道,规划选址,REITs,多元混居

参考文献

[1]中国指数研究院.中国保障房白皮书2011, 北京:中国指数研究院出版社, 2011.

[2]罗应光.中国保障性住房建设的理论与实践, 北京:中国中央党校出版社, 2011.

[3]张泓铭.中外住房保障法规比较研究, 上海:上海社会科学院, 2011.

[4]马光红.中国公共住房理论与实际研究, 北京:中国建筑工业出版社, 2010.

[5]Oscar Newman.Creating Defensible Space, New York:U.S.Department of Housing and Urban Development, 1996.

[7]Kain, J.F. (1968) , ‘The Spatial Mismatch Hypothesis:Three Decades Later’, Cambridge:Harvard University Press.

保障性住房的现状 篇8

日本学者早川和男认为:“住宅福利是社会福利之最”, “一个普通的安全、适用的住宅和居住环境是社会稳定的最基本条件”, “居住是贯穿人生一辈子的福利的基础。”符合人性的良好居住环境, 是保障人的安全、健康、幸福以及尊严的基础, 也是社会平安的基础。没有良好的居住环境, 福利也就不成立。社会福利应像利润一样引导人们行为, 实现资源的优化配置, 社会经济的运行以及资源的优化配置应以社会福利最大化为尺度和核心。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》的颁布, 标志着福利住房向商品化住房的转变, 也标志以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系的确立。我国在推进城镇住房商品化的同时, 也不断探索推进住房保障工作。2004年国务院发布了《中国的社会保障状况和政策》白皮书, 明确指出住房保障与社会保险、社会福利、优抚安置和社会救助共同构成了我国的社会保障体系。2007年在总结以往住房建设经验的基础上, 国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发200724号) , 要求把解决城市低收入家庭住房作为维护群众利益的重要工作, 作为政府公共服务的一项重要职责, 并提出要多渠道解决低收入家庭的住房困难。2008年, 国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 (国办发〈2008〉131号) , 意见的第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。2010年国务院印发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (国发[2010]10号) , 通知中提出了加快保障性安居工程建设等措施。2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 (国办发[2011]45号) , 更是将公共租赁住房作为保障性安居工程推进的重点, 要求进一步加强和规范保障性住房管理。

1.1 保障性住房建设特点

保障性安居工程是一项重大的民生工程, 也是完善我国住房政策和供应体系的必然要求。我国城镇保障性安居工程共有:廉租住房、公共租赁住房、经济适用房和限价商品房。保障性住房的内涵是随着住房制度改革和保障性住房建设而不断发展完善起来的, 针对不同的目标人群、不同的发展阶段、不同的需求来考虑的。

住房作为一种特殊商品, 具有经济和社会双重属性, 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中具有特殊性的一种类型住房, 它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定, 由政府统一规划、统筹, 提供给特定的人群使用, 并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定, 以保障低收入家庭的基本居住为职能, 起到社会保障作用的住房。从这方面讲, 主要体现住房的社会属性, 具有准公共物品的特性。因而保障性住房在设计、规划和建设等方面具有区别于普通商品住房的特点。

1.2 政府主导, 质量为先

保障性住房是重要的民生工程, 其建设质量直接关系到民众的生命安全, 也代表了政府的公信力, 安全、耐久是首要要求。目前, 保障性住房建设规模大、工期紧, 必须确保规划设计水平和建设质量, 满足基本住房需求, 确保群众住得安心。若相关质量监管配套措施不到位, 很可能会影响政策的实施。

1.3 建设量大, 工期较短

自改革开放以来, 我国的城镇化率增长约0.95%, 预计未来10~15年, 我国城镇化仍将保持年均0.8~1个百分点的增长速度, 意味着每年将有近1000万人口从农村转移到城市, 我国已经进入城镇化快速发展时期。城镇人口的不断增加, 使城镇低收入家庭、新就业职工、新毕业大学生和外来务工人员住房条件问题日益突出, 他们对改变住房状况有着强烈的期盼, 保障群众的基本居住需求成为当务之急, 巨大的中低收入家庭住房需求使得必须在较短的时间内建设大量保障性住房。

1.4 成本合理, 经济适用

保障性住房是由政府主导, 提供给中低收入家庭的政策性住房, 因此相对于商品住宅而言, 保障性住房无论是售价还是租金都低于其周边的商品住宅, 体现了保障性住房中低收入家庭居住的特点。为了避免造价过高, 降低开发企业参与保障性住房的积极性, 保障性住房的成本基本要控制在合理的范围内, 这对于减轻政府负担、增强保障功能都是十分有意义的。

在保障性住房中, 廉租住房的租金标准要严格按照维修费和管理费两项构成因素, 并结合当地低收入家庭的经济承受能力核定。公共租赁住房的租赁价格综合考虑当地经济发展水平及供应对象的支付能力, 按照低于本地区同一时期、同一地段、同一品质普通商品住房市场租金标准合理制定。经济适用房价则是按照保本微利的原则, 在综合考虑建设、管理成本和利润的基础确定。限价商品房是政府控制土地出让价格, 限定销售价格和套型面积, 向城镇中等收入家庭供应的普通商品住房, 其销售价格也在一定程度上低于普通商品住房。

1.5 面积有限, 功能齐备

由于保障性住房面积非常有限, 因此内部空间功能齐备十分重要。在建设规模大、个性化需求较低的情况下, 保障性住房采用标准化设计和工厂化建造可以有效提高建设质量, 采用经典适用的套型设计, 工厂化生产的部品、部件, 利用现场施工装配化提高住宅的质量和性能, 从而提高住宅建设效率的同时提升住宅品质, 保证保障性住房的经济、适用。为了合理、集约利用公共资源, 国家对于其他类型的保障性住房面积规定是:新建廉租住房套型建筑面积控制在50m2以内, 以经济适用房单套的建筑面积控制在60m2左右, 限价商品房单套住房建筑面积控制在90m2以内, 四口之家建筑面积50m2。

1.6 保障性住房建设面临的困难和挑战

1.6.1 建设质量亟待提高

随着保障性住房建设规模的扩大, 不少开发商积极参与到保障性住房建设中来。但由于保障性住房的售价或租金都较市场价格低, 开发商的利润空间极其微薄, 部分开发商为了营利而利用偷工减料、使用不合格的建筑材料等手段压缩成本。部分保障性住房存在施工质量不高、安全隐患较多、质量保证资料缺失较多等现象, 其中建材部品出现质量问题是重要问题之一。此外, 部分地区出现了保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严的问题, 这些都是保障性住房质量堪忧的原因。

1.6.2 规划设计有待改进

在用地紧缺的大中城市, 保障性住房大多布局在相对偏远、交通不便的位置, 部分保障性住房项目的供热、供水、供电等基础设施尚不完备, 教育、医疗、商业等服务设备不完善。加之保障性住房面积有限, 增加了在有限空间内实现布局完善的难度。很多开发、设计单位在努力缩短规划设计周期的同时, 往往忽略了保障性住房项目应有的设计考虑。保障性住房小区规划设计比较粗放, 住宅设计标准化、模数化意识薄弱, 存在套型功能空间设计不合理、浪费面积等现象, 对于针对中低收入家庭的公共空间设计也很不足。

保障性住房面积虽小, 并不意味着功能缺失, 保障性住房的户型设计应本着紧凑高效的原则, 坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求, 加大对中小套型保障性住房的设计研究, 特别是厨房、卫生间等功能空间标准化设计, 合理布局, 科学利用空间, 有效满足居住者各项基本居住需求, 体现对被保障家庭的尊重与关怀, 力争在有限的资源条件下提高保障性住房的居住品质, 为中低收入家庭提供人性化的住所。

2 住宅产业化的内涵与发展

2.1 住宅产业化的内涵

住宅产业化是住宅产业现代化的简称, 是住宅产业以工业化、信息化、低碳化为导向的现代化结构调整和转型, 是以新型住宅建筑体系和住宅部品体系为主体, 通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的产业链系化, 实现标准化基础上多样化, 工厂化生产基础上的装配化, 土建装修一体化基础上的低碳化, 以提高住宅质量和性能, 实现资源循环利用, 建设省地节能环保型住宅。

2.2 在保障性住房中推行住宅产业化的必要性

2.2.1 是克服资源、能源约束的需要

我国资源、能源总量相对丰富, 但人均严重不足, 克服资源、能源约束是保障性住房发展住宅产业化的重要目标之一。从土地资源看, 人多地少的国情决定了我国城镇人均住宅占地面积不可能无限制增长, 住宅建设必须采取有效的节能措施;从能源看, 目前建筑总能耗约占我国社会总能耗的37%左右, 被列为工业耗能之后的第二大能源消耗领域, 同时石油、天然气的进口依存度居高不下, 决定了我国必须高度重视建筑节能;从水资源看, 我国水资源严重短缺, 人均淡水拥有量是世界人均水平的25%, 且城市水资源的32%在住宅中消耗, 全国600多个城市中有2∕3缺水, 水资源短缺已成为城市发展瓶颈;从建设材料资源看, 在我国进行住宅二次装修过程中平均每户因拆改产生的建筑垃圾在2t左右, 多年来毛坯交房的方式造成了建设材料资源的大量浪费, 且住户二次装修产生了严重的环境污染和安全隐患, 迫切需要建设全装修成品住宅以减少建筑材料资源浪费。

2.2.2 是加快转变住宅产业发展方式的需要

“十二五”规划以加快转变经济发展方式为主线, 创新的、品牌、开拓新市场、节能减排等将继续成为企业发展的关键词, 而加速转型升级则是中国企业的首要任务。住宅产业是一个关联性很强的产业, 与40多个行业、成千上万种产品相关联, 有强大的带动作用。保障性住房产业现代化发展将促进提高保障性住房生产的劳动生产率, 提高保障性住房的整体质量, 降低成本, 降低物耗、能耗, 有力促进整个住宅产业的低碳转型。因此, 依托保障性住房建设发展住宅产业化是住宅产业生产方式升级换代的要求, 也是完成节能减排总体目标的重要手段。

2.3 在保障性住房中推行住宅产业化的可行性

2.3.1 社会经济的发展为推进住房产业化带来的巨大的机遇和空间

《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出五年内建设3600万套保障性住房, 保障性住房大规模集中建设为住宅产业化的实施探索提供了一个良好契机。保障性住房的建设规模巨大, 标准化程度高, 用户的个性化需求较低, 为住宅产业化提供了难得的契机和发展空间。在政府主导的保障性住房建设工作中, 如果能够尽快进行产业化探索, 必将为推动住宅产业化整体进程提供宝贵经验。

2.3.2 住宅产业化已有良好技术支撑

保障性住房产业化发展离不开住宅产业化技术, 住宅产业化技术的研发, 应用过程中企业扮演着重要角色。通过先进企业的住宅产业化实践, 我国住宅产业化发展已经具备一定的实践基础和形成了一定的技术集成体系。近年来我国住宅产业坚持可持续的发展道路, 通过“国家康居示范工程”和“住宅性能认定制度”的实施, 建设了一大批“节能省地型”住宅, 使开发企业以提高住宅品质为出发点, 积极促进住宅质量和性能的全面提升, 有效地促进了“省地节能型”住宅的建设和产业化成套技术的推广。通过已经批准的27个“国家产业化基地”, 逐步形成了支撑住宅产业化发展的技术创新体系和规模化实施能力。目前, 现有27个国家住宅产业化基地对住宅工业化结构体系进行了研发和应用;这些都为保障性住房产业化的发展奠定了实践基础和提供了技术支撑。

2.3.3 公租房标准样图为套型设计标准化奠定了基础

保障性住房设计标准化是我国正在着力推行的工作, 设计标准化有利于普遍提高保障性住房的设计水平, 全面落实节能、节地、节水、节材和环境保护的要求。根据住房和城乡建设部工作安排, 由中国建筑标准设计研究院等26家单位的技术骨干共同研究攻关、历经专家组多轮审查、修改和优选形成了供各地参考的《公共租赁住房优秀设计方案》, 并于2012年3月15日在住房和城乡建设部、国家建筑标准设计网上正式颁布。公共租赁住房标准样图的颁布为保障性住房套型设计标准化奠定了基础, 有利于为保障人群提供功能完备、性能良好的住房, 体现出对保障人群的尊重与关怀。

2.3.4 广州市保障性住房性能认定试点保障性住房性能评价机制经验

2010年5月, 广州成为全国的保障性住房开展住宅性能认定的试点城市之一, 并在保障性住房中全面启动该项工作。目前广州保障性住房开展住宅性能认定的项目已达10多个, 住宅建筑面积达244.70万㎡。广州市住房保障和房屋管理局开展保障性住房性能认定工作的思路如下:首先, 围绕《住宅性能评定技术标准》中的适用性能、环境性能、经济性能、耐久性能、安全性能, 同地市、区两级住房建设主管部门通过对“标准”和“导则”的学习和探索, 有效地组织和引导住宅建设单位来实施、贯彻。其次, 广州市房管局组织专家到项目建设单位进行辅导, 市、区两级主管部门的负责同志, 也深入项目建设单位分别听取意见、沟通思想、取得共识, 提高了执行“标准”和“导则”的自觉性。再次, 明确项目定位, 积极做好各项基础准备工作。通过从设计抓起、重视全过程的管理, 广州市保障性住房性能认定工作进展良好, 已探索出一条可以推广向全国的保障性住房性能评价机制, 对于提高保障性住房的质量和性能作用巨大。

3 在保障性住房中推行住宅产业化的发展现状和主要问题

3.1 在保障性住房中推行住宅产业化的发展现状

未来5年是住宅和房地产业发展的战略转型期, 加快推进住宅产业化不仅是住宅产业自身转型升级的内在要求, 也是构建资源节约型、环境友好型社会的必然选择。随着保障性住房的大规模建设, 我国保障性住房的产业化工作取得了一些进展。部分省市已意识到保障性住房建设是发展住宅产业化的重要契机, 纷纷探索了促进保障性住房产业化发展的激励政策并应用于试点项目中。广州等地通过在法律的框架下建立制度保证激励政策的实施, 适时制定保障性住房建设和产业化发展的计划, 以及出台金融政策、税收政策、土地政策等多种激励政策。同时, 通过试点先行、示范引路, 保障性住房产业化试点工作开展顺利, 广州等地的实践对于全国范围内推行保障性住房产业化试点具有一定示范意义。此外, 多个城市尝试在保障性住房建设中开展住宅性能认定的工作试点, 通过住宅性能认定这一手段, 不断提高新建保障性住房的整体质量和综合性能。

3.2 在保障性住房中推行住宅产业化的主要问题

3.2.1 对保障性住房产业化发展重视程度不高

保障性住房产业化发展, 将形成保障性住房建设与住宅产业化工作推进之间的互利局面。然而, 在各地保障性住房大规模快速建设的同时, 很多保障性住房建设管理部门对保障性住房产业化发展重视不够, 保障性住房主管部门、住宅产业化推动部门缺乏协调联动机制。由于保障性住房是否是节能省地型, 是否采用产业化成套技术, 不是保障性住房相关机构的考核内容, 因此绝大多数保障性住房相关机构忙于为各种各样的机构检查准备报告, 忙于在较短的工期内完成建设任务量, 忙于筹措资金和相关分配工作, 对于是否用产业化方式还是传统方式, 未给予足够的重视, 只有少数省市意识到保障性住房采取住宅产业化是住宅建筑发展的必然趋势, 将发展保障性住房产业化作为建设质量、性能优良的保障性住房的重要途径。

3.3.2 相关标准、规范滞后于保障性住房产业化建设

目前广州等地正在大力开展保障性住房产业化试点工作, 而相关标准、规范的制定严重滞后于保障性住房产业化建设, 不利于该项工作的科学发展。科学严谨的设计施工规范、验收标准等的缺位, 将使产业化试点项目的发展遇到瓶颈, 也会使保障性住房的适用性、环境性、经济性、安全性、耐久性等性能难以保证。

3.3.3 保障性住房性能认定尚未全面推广

经过多年发展, 我国商品住宅性能认定制度取得了一定成就, 对于促进住宅技术进步、提高住宅质量、推动住宅产业化及节能减排发挥了重要作用。保障性住房建设规模大, 保障人群多, 住宅性能评定的适用性、环境性、经济性、安全性、耐久性保障性住房来说尤为重要。2010年建办保函[2010]316号发布《关于开展保障性住房性能认定试点工作的通知》, 确定广州市作为保障性住房性能认定试点城市。急需扩大保障性住房进行性能认定的城市, 从试点走向全面推广。目前绝大多数地方割裂地看待保障性住房建设工作与住宅性能认定工作, 没有住宅性能认定指标约束的情况下, 对保障性住房性的各方面性能关注度不高。

3.3.4 对保障性住房产业现代化概念缺乏正确理解

住宅产业化概念本身包含多种内涵, 随着经济社会发展其内涵也不断地丰富和拓展, 保障性住房产业化发展过程中应鼓励对住宅产业化有多种理解, 在不同发展阶段因地制宜发展保障性住房产业化。然而, 各地实践中大量存在将“住宅产业化”片面理解为单纯的“混凝土预制部品部件工厂化”的现象, 一旦认为本地没有成规模的预制厂, 没有相应的技术储备, 没有条件搞“混凝土预制部品部件工厂化”, 就不再涉足于住宅产业化。各省市都在建设和消费住宅, 应因地制宜地发展适合本身的住宅产业现代化模式, 探索应用适合本地的各种各样的住宅产业化技术, 探寻保障性住房产业化发展路径。

3.3.5 相关技术人员对产业化技术的掌握程度与保障性住房产业化要求不相匹配

目前, 保障性住房建设、设计、施工、管理等单位对于保障性住房和住宅产业化的不熟悉和不了解, 使得实际工程中出现了很多问题。并且住宅产业化的发展离不开基层技术人员的技术支持, 技术人员住宅产业化相关技术储备上的不足也严重阻碍了以产业化方式建设保障性住房, 代建企业及其建设人员不熟悉预制结构体系, 设计及建造过程中难以应对等出现的问题。应对保障性住房建设相关的开发、设计、部品生产、施工、监理、检测等单位的负责人、技术人员进行保障性住房产业化技术培训, 包括保障性住房产业化的相关政策、技术标准和要求, 应当加深对推行住宅产业化重要意义的认识, 使其在技术储备上、认知观念上做好准备, 以利于大范围推广保障性住房产业化。

4 保障性住房与住宅建设发展建议

4.1 加强政府的宏观调控, 平抑房地产的周期波动

住宅建设作为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分, 是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业, 同时又推动工业化、城市化和现代化的进展。住宅建设的产业链长, 关联度大, 在我国住宅投资的增加, 被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个, 有力地促进整个国民经济的可持续发展。但房地产作为周期性消费产品, 又具有其固有的波动性较大的特征。所以政府宏观调控政策应设法平抑房地产周期波动带来的不利影响, 防止供求关系过大波动, 这可以作为衡量宏观调控是否有效的最重要的标准。具体分析来看, 供给方面应主要关注房地产投资问题。需求方面要调整消费预期, 平滑消费者消费需求。为使市场参与者对未来走势有较明确的预期, 政府应该注意政策的稳定性和信息的准确披露, 使市场中的开发商和消费者及时准确地掌握政府对于房地产业的政策变化, 对市场走势大致判断, 避免信息的不对称性。同时要注意政府应注重长远性和连续性, 应该让市场主体明确政府宏观调控的目标和边界。这样房地产供求波动较小, 总体市场的周期性波动也会平缓, 也就有利于促进总体经济的平稳发展。

4.2 坚持区别对待、有保有压的调控原则

对于各地区应该坚持区别对待、有保有压的调控政策。我国各地区经济发展水平相差很大, 总体呈现出东部沿海地区经济发展水平较高, 而中部和西北的发展相对缓慢。而这种经济上差异反映在房地产消费上就尤为突出。而我们经常关注的全国房地产数据只能基本反映个别较大城市的房地产消费情况, 它常常给我们造成一种假象, 以为全国的数据出“过热”, 总体就都“过热”。但实际上除去北京、上海、深圳等个别地区房地产泡沫明显以外, 大多数地区还是处于正常发展阶段。此时一刀切的调控政策对于一些地区刚刚起步的房地产市场打击很大, 而影响房地产行业的长远发展。对于经济欠发达的地区, 可以充分利用国家目前出台的一系列政策。加大经济适用建设的力度, 通过开发低成本住宅, 实行薄利多销, 同时带动本地区相关产业的发展, 从而促进本地区域经济增长。

5 结语

保障性住房的推行, 不仅可以解决中低收入市民的居住问题, 同时也对过高的房地产价格起到了平抑作用。同时这是一种对土地批租制度和高度市场化机制的补充和协调措施。保障性住房的实施改善了市民的居住条件。在一定程度上减小了贫富差距, 促进了社会安定。保障性住房在政府对房地产市场起到了积极的调控作用:一方面, 可以有效抵制房地产市场因私人垄断而产生的暴利行为;另一方面, 在房地产市场因经济原因下滑时还可以通过减少保障性住房的供应量来帮助恢复楼市。大力推行保障性住房, 而不是片面地拉动整个房地产特别是商品房投资, 这样可以避免经济被房地产业绑架。发展保障性住房, 既增加投资又不会减少与房地产相关行业和上下关联产业的下滑。

摘要：从20世纪末提出的“居者有其屋”到十七大报告提出的“住有所居”, 经过多年的探索, 我国已初步形成了包含廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房的住房保障体系, “低端有保障, 中端有支持”的住房保障政策框架日趋清晰。通过中央及地方出台一系政策措施, 我国住房保障工作取得了一定成效, 低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难得到缓解, 城镇人均住房建筑面积由2001年的18.7m2提高到2013年的31.6m2。保障性住房的规模建设不仅有效改善了中低收入家庭住房条件, 对促进经济增长与社会和谐也发挥了重要作用。

关键词：保障性住房,住宅产业化,居住福利,挑战

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我国住房保障体系现状及改进建议 篇9

在市场经济国家中, 住房因有“半公共性”的“特殊商品”属性, 存在市场失灵的现象, 故而不能放任市场调控, 主要表现在中低收入家庭住房问题的解决上。在主要发达国家, 都有适应本国国情建立的住房保障体系, 主要着力帮助中低收入家庭解决住房问题。我国1980年启动住房改革, 本着发展社会主义市场经济的思路, 着手改变计划经济体制下国家分配住房的局面, 开始走住房商品化道路, 1998年在总结前期房改经验的基础上, 提出“新的住房供应体系”, 即高收入家庭按市场价格购买、租赁商品住房, 中低收入家庭购买经济适用房, 最低收入家庭租赁由政府或单位提供的租赁住房 (2) 。至此, 我国在全国范围内停止实物性福利分房, 开始按市场经济原则构建多层次、完善的住房保障体系。

1978年改革开放后, 我国实行追赶式的渐进式市场经济改革路径, “摸着石头过河”, 鉴于此思路, 主要发达市场经济国家和地区的成功经验都值得借鉴, 同时结合我国国情取其精华弃其糟粕, 发展出适合我国实际情况的方法和路径。在房改和住房保障体系建立过程中也遵循这样的思路。经过三十多年的努力, 可以说我们的成绩是显著的, 但也暴露出很多新的问题, 在新形势下, 比照主要发达国家的成功经验及其近年来的发展, 对我国完善住房保障体系具有极大的现实意义。

一、我国住房保障体系现状及存在的问题

1998年房改后, 我国实行“新的住房供应体系”, 高收入群体的住房完全由市场解决, 对中低收入群体建立住房保障体系, 该体系由廉住房、租赁型经济适用房、出售型经济适用房和限价商品房共同构筑 (3) , 其基本思路是对中低收人群进一步细分, 廉租房定向出租给处于居民最低生活保障线以下的家庭, 并由政府财政给予相应补贴, 其所占比例不大;租赁型经济适用房面向低保线之上但又无力购买销售型经济适用房的家庭, 当其家庭收人达到一定水平后, 政府有权收回住房;而出售型经济适用房则专门针对高于上述两类群体的收入中等偏下的家庭;限价商品房面向境况更好一些的中等收入家庭。分层的住房供应体系是对中低收入阶层住房需求市场的细分, 分类标准直指家庭收入水平和住房负担能力, 应该讲起到一定的积极作用, 我国当前的多层次住房保障体系正是在这样的思想主导下一步步建立起来的, 尽管从逻辑上来讲这样的安排似乎是没有问题的, 但整个体系建立在拥有城市户口并以国有或集体所有企事业单位职工为核心, 忽视了改革开放战略实施后, 城市化进程进展飞快, 农村富余劳动力向城市转移这样一个客观现实, 无形中把一个庞大的中低收入人群排除在外, 随着岁月流逝, 这个不完整的住房保障体系将会有比较巨大的历史欠账, 所以这是一个相当有限的住房保障体系, 而且有损害农村转移劳动者利益的嫌疑, 因为这部分人群为城市化作出了贡献, 所在城市的正常运转明显已经不能离开他们的帮助, 而且即便是城市中的中低收入者相比他们境况也要好很多。作为一国的住房保障体系, 忽略如此庞大的境况更差人群, 从制度设计出发点上, 应该讲已经在犯错误, 损害了建立在城市之上的现代文明正义的基本精神。约翰罗尔斯在其名著《正义论》中强调正义是社会制度的首要价值, 正义的主题是社会结构, 是社会的主要制度分配的基本权利和义务。所有的社会改革都必须使社会中最不幸的人受益, 否则, 该制度就是不正义的。另一方面, 限价商品房的制度仍然有计划经济时代的影子, 从市场经济角度来说是无效率的, 会导致市场供给不足, 阻碍市场的资源配置效率, 造成浪费。

与“新的住房保障体系”相配套的是相应的金融支持, 由于住房支出是一笔相当昂贵的支出, 尤其是对广大的中低收入阶层而言。目前在我国, 主要是住房公积金制度和担保制度。住房公积金制度是吸取了新加坡业已成功的制度经验, 担保制度是部分吸取了美国的经验, 但无论是公积金制度还是担保制度与这些国家相比都还处于很不完善的阶段。

最后, 与“新的住房保障体系”相配套的还有面向中低收入人群的税收政策支持。

综上可以看出, 我国践行“新的住房保障体系”是在借鉴主要发达国家成熟经验基础上, 综合运用财政、税收、金融工具来解决中低收入阶层住房问题。但总体来看, 我国的住房保障体系还处在起步阶段, 制度设计上已实现多层次, 但仍不够完善。近年来, 我国房价屡创新高, 给各个收入阶层带来前所未有的压力, 尽管有城市化进程带来的刚需强劲因素, 但住房保障体系不完善和实施不力, 笔者以为是一个更大的影响因素, 这也暴露了我国经济强劲增长三十多年后, 因片面追求较高的G D P增长, 在经济结构和社会结构合理配置方面的较为巨大历史欠账, 这部分可以归因于渐进式、增量改革思路, 随着经济总量的大幅提升, 改革进入深水区, 需要进一步解决的迫在眉睫的大问题也变得越来越多, 其困难程度也越来越大, 就此来看, 在解决了温饱达到小康水平的今天, 早年的改革思路很有调整的必要。

房地产早几年已经成为我国经济增长的重要动力, 目前在国民经济体系中已经占据了一个很大的比重, 可喜的是我们有了一个比较成熟的房地产业, 令人担忧的是与房地产相关的改革问题与难度越来越多、越来越大, 不适当的改革措施动辄经由经济链条会对整个经济体系伤筋动骨, 但放任不管或继续默许历史欠账不断增大, 问题可能更加严重。在此背景下, 如何有效解决中低收入阶层住房问题, 从根本上完善住房保障体系, 就具有颇为重大的意义。一方面是社会结构合理配置问题, 另一方面关系房地产业健康发展, 进而关系经济稳定和可持续发展。

4二年、主第要1发1达期国中家旬和地刊区住房保障体系的经验

(总住第房5本7身0的期特) 点导致在任何一个国家都不能完全放T任i市m场e去s解决该问题, 尤其在保障人权成为现代文明的共识之后, 建立一个完善的住房保障体系以解决该国中低收入群体住房问题, 是世界主要发达市场经济国家和地区的共识, 这方面犹以美国、德国、新加坡最为成功。

美国幅员与我国相当, 历史上经历过城市化进程, 这跟我国目前的状况最为契合, 值得借鉴的经验也最多。德国和新加坡面积都较小, 人口也少, 成功的经验值得学习, 但在引进我国的时候, 需要根据国情特别调整的地方也最多。目前来看, 德国的住房储蓄模式在我国可行性还很小, 但不排除为我国住房改革提供思路的可能性, 新加坡因为同是华人国家, 文化上的相似性导致其住房公积金模式在我国可操作性很大, 但要根据国情和现状改进完善的地方仍很多。

三、完善我国住房保障体系的建议

近年来, 我国各大中城市房价飞涨, 以北京为例, 仅2009年一年就翻了一番, 2010年在国务院三令五申, 各种高压政策密集出台, 调控力度不断加大的情况下仍然上涨50%左右, 之后几年, 尽管一再调控, 但目前北京房屋均价仍到达3万每平以上, 首都领涨, 其他城市大抵如此, 一路高涨, 给广大中低收入阶层以前所未有的压力。对于房价飞涨的原因, 各方意见莫衷一是, 笔者认为, 这跟我国目前仍欠缺一个多层次的、完善的住房供应体系关系巨大, 对广大中低收入阶层住房保障不力, 加上我国庞大的人口基数, 而目前社会转型和城市化进程加快, 表面上是刚需旺盛, 实则由于城市住房供给的有限性, 在社会大众中产生一定程度上的住房恐慌, 本质上是一种非理性繁荣, 这也是我国早几年一味追求G D P增长而忽略社会保障的一种负面效应, 用一个不太准确的形容, “走得太快, 灵魂落在了后面”, 我们没时间思考, 一直向着一个方向冲, 最后获得了惯性, 出现了群体性的焦虑和紧张, 可是又不是很容易找到原因。

分析近年来的房地产政策, 可以发现政府加大了对住房保障体系的重视, 但收效甚微。业已形成的利益分配格局, 习惯了之前的模式, 本能地对抗可能发生的改革, 中低收入群体发声的渠道不畅, 力量也微弱, 尽快完善住房保障体系很难在全社会达成共识, 也让任何这方面的新举措都难以真正实施。根据我国以往历次改革的经验, 增量改革的路径是阻力较小, 见效也更快的方式, 因此关于完善我国住房保障体系的建议也主要关注增量层面。

(一) 总体上, 未来的住房保障体系应该突破户籍限制, 尝试使用居民概念

目前住房保障体系的对象都是拥有当地户籍的中低收入阶层, 但我国经济转型的整个过程中, 大概要有三亿农民离开土地, 其中很大比例要成为城市居民, 而且目前的现状是, 在各大城市的正常运转中, 也开始依赖这个群体, 在城市的发展中, 一直忽视这个群体显然是不可能的, 使用什么方式, 选择什么时机纳入这个群体, 尽管需要时间, 但笔者建议, 在政策上应该开始想到这个群体, 考虑突破户籍, 采用居民或别的概念, 笔者建议的居民概念是, 在某个城市居留时间达到一定时间以上或在某城市纳税多少年以上, 例如五年。在当前践行“中国梦”的背景下, 有必要更多地倡导公平、正义这些现代文明理念, 不一定要给和户籍居民一样的保障, 但至少尝试在城市中接纳这个群体, 给他们一个希望, 一个可能公平的机会。

(二) 廉租房制度上, 建议通过适当形式引入私人资本

我国廉租房保障制度这块, 目前完全由政府出资, 政府财政压力较大, 建议采用一定激励手段引入私人资本, 扩大廉租房保障范围, 借鉴美国的经验, 采用供给和需求的双向补贴, 增加廉租房供给量。一方面新建, 另一方面也要积极尝试充分利用存量房。同时, 在廉住房制度实施中, 关注穷人聚集所引发的不良社会效应, 尽可能分散化居住, 避免制造新的社会分化。

(三) 大力改革经济适用房制度, 扩大供给

关于这个中国特色的经济适用房制度, 看到一些文献建议逐渐取消, 改砖头补贴为人头补贴, 理由是可以将有限的资金惠及尽可金能多的融中低收入人群, 笔者认为我国巨大的人口基N数O决.定1了1满, 2足01补4Fi贴n的an人c口e将是一个十分庞大的数字 (, C有u限m的u资la金ti分v配et到y N个O人.名5下70必) 将十分稀少, 这一点资金在个人头上相信也办不成什么事情, 笔者认同经济适用房这种制度的发明, 但同样强烈建议对其进行大刀阔斧的改革, 目前经济适用房总量有限, 正是深化改革的良机。

改革现有经适房制度, 杜绝该市场上的投机行为, 笔者建议在经适房的产权方面设置国家和个人共同权属, 面积、规格上区别于商品房, 完善退出机制, 建立严格管理的二级市场, 也可以向社会承诺以稳定政策预期, 目前我国富人阶层已有相当数量, 将经适房市场从商品房市场中独立出来, 并不会影响其独立运行, 而且也不会对现有房地产业造成大的损伤, 相反还会扩大房地产市场, 给目前止步不行的房地产业注入新的活力, 创造更多就业机会, 在当前践行中华民族伟大复兴的“中国梦”关头, 也可以借此给广大中低收入阶层以信心, 在此基础上, 严格管理, 扩大供给。

扩大供给方面, 激励开发商进入经适房市场, 扩大供给, 制定一个中长期计划, 并尽可能让公众知悉, 传达政府在解决中低收入阶层住房问题上的决心, 缓解业已存在的集体住房恐慌, 某种程度上也可释放房价快速上涨的压力。

(四) 借鉴美国经验, 建立国家级住房担保机构, 探索适合我国国情的住房担保体系

我国目前的住房担保市场还处于起步阶段, 与成熟市场经济国家相比, 差距还很大, 住房担保公司发挥的作用也十分有限, 可以借鉴美国经验, 结合我国国情, 建立国家级住房担保机构, 探索适合我国国情的住房担保市场运行机制, 加强中低收入阶层住房担保信用水平, 或有可能逐步降低首付比例, 让更多的中低收入家庭可以买得起房。

(五) 完善住房公积金制度, 使其惠及中低收入群体

改变目前住房公积金仅能用于购房限制, 允许使用公积金支付房租和首付款, 在首付款支付上可以设置一个支付比例, 缓建中低收入家庭买房困难问题, 使其向中低收入家庭倾斜。在管理上, 尝试借助信息化手段在全国范围内打通, 破除地域行政限制, 使资金管理更为集中, 保值增值更为专业有效。

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保障性住房的现状 篇10

1 住房保障制度与住房金融政策

两者都是从宏观角度来对房地产行业的过热发展来进行有效抑制的, 一方面基于住房金融政策基础之上, 国家对于住房问题进行有效保护;另一方面, 住房金融的发展有助于促进住房需求, 提高居民消费水平, 促进经济发展。

1.1 住房金融体现社会主义本质。

由于我国房价收入比过高增长, 基于这个现实需求下, 住房金融发展起来, 而社会主义的本质是解放生产力, 发展生产力, 消灭剥削, 消除两极分化, 最终达到共同富裕, 住房金融的发展正好体现社会主义本质的要求。根据调查, 目前我国房价收入的平均比为1:8, 甚至在有些大城市达到1:10。并且在房地产市场持续过热的情况下, 有可能继续攀升。巨额的房贷使有房的也成为了房奴, 面对这种情况, 完善住房金融体系是势在必行的, 否则违背我国社会主义本质。

1.2 完善的住房金融体系能促进居民消费水平提高。

在我国人民传统的观念里, 家是一个人生活里最重要的一部分, 人们对于“家”的看重在一定程度上影响了住房需求的增加。因此家庭住房消费占了我国住房消费的极大部分比重。家庭住房消费除了取决于家庭现有的收入之外还包括未来预期收入。在家庭的预期收入增加之后, 通过借贷购买住房消费可以增加家庭住房福利。

1.3 促进社会经济发展。

在住房经济发展到一定程度之后, 住房金融制度发展起来。若是家庭住房储蓄达到一定数额, 居民可进行住房金融投资。一方面, 住房金融为住房的生产部门提供了资金基础, 另一方面开发商通过住房金融投资, 扩到了住房的再生产, 保障更多的住房供给。而住房金融在提供住房贷款的这个过程中, 就相当于完成了一次商品财富转换, 那么住房资金通过生产投资消费相互之间的循环, 保障了住房经济的发展。

2 我国城镇住房金融现状分析

二十世纪八十年代开始, 我国房地产住房金融发展起来。这些年来, 随着我国住房保障制度的不断完善, 我国的住房金融取得了一定的成就。但是从现实需求来看, 还是有需要改进的地方。

2.1 不公平现象依然存在。

我国是社会主义国家, 除了要保证效率之外, 公平也是一个很重要的考量方面。我国住房金融发展的最终目的是为了解决居民的住房问题。特别是对于中低收入人群来说, 买一栋房子几乎就要还一生的房贷。虽然国家有推行住房公积金保证制度, 但是对于低收入者来说, 这仍然是一个海市蜃楼般的存在。但是对于高收入者来说, 住房公积金却是其用来进行炒房的资本, 加剧了“劫贫济富”的问题。

2.2 机构体系不健全。

一个完整的制度和体系在一定程度上会改善相应的社会问题, 我国目前由于尚未建立完整的住房中介体系, 各住房机构之间各自为政, 缺乏一个既权威且专业的控制中心。而在业务方面, 政策与经营混为一谈, 程序冗杂, 效率低下, 导致在住房金融业务方面, 盈利性与非营利性分不开, 没有达到预期效果。

2.3 证券化程度低。

房地产项目价值高、生产的周期长, 需要融资。由于我国的住房金融缺乏较为发达的银行机构和保险市场的支持, 机构投资和个人投资队伍的不完善, 导致延长项目周期, 影响工程质量, 缩短居民住房使用年限, 引发众多房地产纠纷。

3 改革建议

众所周知, 我国人口众多, 虽然如今的住房金融已经取得了很大的成就, 但是仍然无法满足绝大部分普通居民对于住房的需求。我国目前的住房金融机构较少, 面对中低收入人群的住房贷款甚至没有。因此发展住房金融, 降低住房贷款门槛, 发展住房储蓄显得尤为重要。

3.1 设立专业性住房金融机构。

根据上文提到的, 专业性住房金融机构的缺失, 我国需要建立完善的住房保障制度。而商业银行针对这种情况, 可以开展相关的盈利项目。住房金融是民生大计之事, 发展的好能够解决我国大部分中低收入者的根本民生问题, 其融资规模巨大, 需要专门的机构来进行资产管理。国家需要建立相应的社会保障制度, 就目前而言, 一个比较可行的办法是政府成立新的政策性银行, 来专门针对住房金融业务的开展与办理, 并且这种政策性银行不以营利为目的。但是就目前而言, 此种方法的实现还需要很多方面的完善。

3.2 住房抵押贷款证券化。

住房抵押贷款的证券化是指在资本市场上, 充分运用能够带来资产收益的抵押贷款, 将其作为附属的抵押品, 给投资银行发行证券, 并且将其在二级市场上流通, 是以证券形式来进行的。然而就我国目前的国情而言, 住房抵押贷款的证券化条件尚未成熟, 也没有专门从事这种贷款证券化的机构来经营, 资金的良性循环无法保证。由此在我国的住房抵押贷款的证券化过程中, 需要吸收国外经验和教训, 将资本得以科学的运用, 使低成本创造高收益。

3.3 建立完善的监督机制。

我国城镇居民住房保障制度和金融政策体系在建立之后, 要想使其发挥最好的功效, 还需要对其进行有效监督。否则, 在市场经济发展之后, 由于各行业之间的相互交叉, 监督必然会出现复杂而且混乱的局面。对于我国在住房金融制度建立之后, 需要对其进行专业监督机构监督与政府监管机构的有效监督相结合。同时在监管过程中, 所监管的各部门又是独立存在的, 各司其责, 规范其职责范围和监管目标。这样我国城镇居民的住房金融体系才能具有长久的生命力。

结束语

经济的快速发展致使我国城市化进程的加快, 而住房价格的增长速度又远远超过居民收入的增长速度, 导致中低层收入人群在住房问题上寸步难行。对于关系到人民群众的切身利益方面, 国家需要加快其政策体系的建立, 对住房保障制度和金融政策不断完善, 构建和谐社会。

摘要：住房保障制度金融政策是住房的保障来源以及给住房融资提供支持的非常重要的条件, 它对于中低层收入的居民来说, 是决定住房条件是否得到改善的关键。但是同时它也具有“劫贫济富”的缺陷, 高低收入人群在这个体系中所得到的利益是不相匹配的, 因此, 需要对其进行研究, 使之得到改善。本文从我国城镇住房保障制度与金融政策的关系入手, 分析当今住房保障制度和金融政策的现状, 提出些许改革建议。

关键词：住房保障制度,金融政策,住房公积金

参考文献

[1]兰勤.我国城镇住房保障制度金融政策的现状评析与改革建议[J].社会保障研究, 2010 (3) .

[2]李丹丹, 王洋洋.完善我国城镇住房保障制度的探讨[J].魅力中国, 2011 (10) .

保障性住房管理存在的问题及建议 篇11

经济适用住房和廉租住房建设作为住房保障体系的重要组成部分，一直是嘉兴市政府着力解决的重大民心工程。从1996年大规模建设经济适用住房并率先在全省11个地市范围内实施廉租住房保障制度以来，嘉兴市相继出台了一系列保障性住房政策， 形成了经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次的住房保障体系。

截至2014年底，嘉兴市已累计开工建设经济适用住房27833套、建筑面积239.43万平方米，开工建设公共租赁住房51007套、建筑面积268万平方米，开工建设廉租住房2812套、建筑面积16.34万平方米；累计惠及住房保障家庭25.65万户、62.01万人，其中公共租赁住房（含廉租住房）受益54.24万户、11.71万人；经济适用住房受益2.47万户、5.79万人；城市旧住宅区综合整治受益10.47万户、25.09万人，保障性住房覆盖面占城镇常住人口的24.9%，一大批城镇中低收入住房困难家庭通过住房保障政策改善了居住条件。

二、嘉兴市住房保障管理存在的问题

虽然嘉兴市在保障性住房建设方面采取了一系列创新措施，特别是其推行的“住房保障货币化政策”得到了省建设厅的高度认可，但是在管理方面还存在一定的不足。

1.政策机制不完善

虽然住建部和省政府均出台了一系列保障性住房的管理办法，但对保障性住房特别是公共租赁住房年审如何实施并未进一步明确，公开透明的复审程序和指标体系也不健全，缺乏实际操作性。同时，申请保障家庭取得住房后如发现其不符合条件，尚无有效的退出机制和行政执法手段。

根据浙江省有关规定，从保障性住房的申请开始到最后的退出，都需要住建、民政、社保、公安、税务、银行、公积金、街道等相关部门的联合审查。而目前嘉兴市相关地市还未建立联合审查平台，难以形成监管合力，无法全面掌握申请家庭的收入情况或是申请家庭成员在异地的住房、证券以及其他固定资产等。家庭收入基本依靠个人提供或是街道等基层渠道提供的统计信息，个人收入核定难，跟踪管理难上难，势必需要进一步增加软件、资金、人力等各方面的投入。

2.缺失公平性

以经济适用住房为例。从建设主体来说，经济适用住房的开发商大都由政府指定，而不是通过公开招投标形式产生，不是所有开发商都有同等的机会参与开发建设。从消费主体来说，相关政策规定，经济适用住房的优惠政策只提供给经批准有资格购买经济适用住房的居民，即中低收入者享受，而并非全体公民享受。但在实际操作中，中低收入家庭通常是具有“国”字身份的家庭，即国企、事业、行政单位，这使得非“国”字身份的家庭就被排除在外，从而造成了同一社会的居民由于人为所定的“身份”不同，而受到不同的对待。

3.资金来源不足

近年来，嘉兴市通过大规模建设保障性住房，虽然解决了一大批城镇中低收入住房困难家庭的居住问题，但由于需要投入大量的建设资金及维护成本，特别是在公共租赁住房建设方面，虽然在短期内能缓解居民的住房困难，但公共租赁住房建设资金量大且回收周期长，给政府带来巨大的经济压力。

三、加强保障性住房建设与管理的建议

1.建立保障性住房标准体系，规范开发商行为

规范开发商行为，除了制定相关的法律、借助法律的强制性来实施以外，还应当借鉴发达国家保障性住房建设的经验，建立保障性住房标准体系。建立针对保障性住房的规划、设计标准，并在发展中不断完善。建设过程中应始终遵循经济性与合理性原则，优先考虑土地资源的优化利用。保障性住房应控制好规划设计、施工方法及材料采购等诸环节，降低工程造价，把合理运用政府补贴作为首要前提。

2.加快推进多渠道资金筹集机制和激励政策

通过税收优惠、财政贴息贷款、发行债券、房地产投资信托基金、融资担保等措施，发挥财政资金杠杆作用。鼓励社会资金投入保障性住房建设，推动社会企业参与公共租赁住房建设，对承建保障性住房的开发企业，实行拿地优先权，对企业所得税、营业税减免等。

3.提高住宅规划、设计、施工和产业化现代化水平

保障性住房价格和面积相对低一些，但不等于质量和水平也要低一些。从我国的国情出发，新建的保障性住房要在“经济合理、面积适当、质量优良、住得舒适”上大做文章。日本有不少中等收入者居住50-60平方米的住房，由于住房布局合理、功能齐全、环境优美、采用先进的材料和设备，仍能住得舒适、温馨。

保障性住房的现状 篇12

基于效率和过滤的基础理论,本文进一步扩展了供给补贴与需求补贴的有效性研究,从城市住房供给市场差异的角度,从供给弹性和住房过滤的角度探究了适宜城市特点和发展的财政补贴方式并提出政策建议。

1理论基础

从理论上来讲,当保障性住房供给量明显小于保障住房需求量时,采取需求方补贴将导致市场供给更加短缺,因此供给补贴应当成为主要的补贴方式。随着保障房供给的增加,保障住房的供需逐步平衡,或达到住房市场供给大于需求时,住房财政补贴的具体实施效果在很大程度上受到市场整体调节的影响。此时不能简单地采取需方补贴,需要从动态的市场变化进行分析,其中住房供给弹性以及住房过滤性是两个重要的影响因素。住房弹性主要是用来衡量住房增量市场的发展及其特点,而住房过滤则反映存量住房市场的交易及其特征。

从中国目前城市保障住房发展现状以及未来趋势来看,供给与需求相对平衡或供给大于需求是市场发展的主要特点。

1.1住房供给弹性与补贴效率

住房供给价格弹性是反映住房供给量随着住房价格或租金变化的重要指标。住房建设周期、政策管制和开发商的期权决策等因素对住房供给弹性产生影响。我国学者研究表明,不同城市间住房供给弹性存在明显差异。

需求方补贴促使保障对象直接进入住房市场进行房屋买卖或租赁,增加了市场的需求量,因此短期内会引起市场租金或房价的上涨。在住房供给弹性较大的市场,住房市场能够较有效地对价格上涨做出反应,增加供给,进而抑制租金的继续高涨,实现市场供需的匹配和平衡。但是,在住房供给缺乏弹性的市场,价格的上涨不能有效地刺激供给量的提高,由于需求补贴而导致的市场租金水平上涨,无法得到有效抑制。此时保障对象以及未接受住房补贴的租户住房支出均增加,社会福利受损,补贴净收益从政府和未享受补贴的租户转向住房所有者,降低了住房补贴的效率。因此,从理论上看,该类市场中,政府实施供给方补贴,包括对存量住房与新建住房的补贴,不仅能有效提高补贴效率,而且在一定程度上提高住房的供给弹性。相反在市场供给富有弹性的情况下,政府实施需求方补贴优于供给方补贴。但是,补贴模式的优化还需要考虑住房过滤的状况。

1.2住房过滤与补贴效率

住房过滤(Housing Filtering)理论由Burgess(1920)在解释芝加哥住房格局时首先提出,Lowry(1960)进一步解释了其内涵。住房过滤是均衡住房市场中普遍存在的一种自然现象,指在住房市场中,高收入人群原本居住的住房随着时间推移而发生老化,而新建的住房能够提供更好的住房质量,此时高收入人群为了追求更好的居住条件,从原有住房搬出,使得较低收入房客得以继续租住或购买原有住房的过程。家庭收入的变化以及消费偏好的改变是住房过滤现象产生的外部原因,而原有住房质量的下降和服务功能的退化是内部促使住房过滤发生的原因。

需方补贴的实施提高了低收入家庭的住房支付能力,增加低等级住房的需求,短期内引起住房租金的上涨,吸引中等级住房持有者向下过滤住房,并引发高等级住房向中等级住房市场过滤。从长期的角度,高、中、低等级住房的过滤能够使得住房租金趋于平稳,即需求方补贴促进了住房过滤。但是,供给方补贴在短期内增加低等级住房的供给量,一些原本可以通过过滤而获得低档住房的家庭选择了政府直接供给补贴的住房,使得中等住房的向下过滤受到阻碍。另外,由于通过供给方补贴而新建的住房一般面积小、密度大,处于住房等级的最下层,这类住房无法再向下过滤,未完成住房的整个生命周期便被拆除,易造成社会资源的浪费,降低了住房补贴的效率。

住房过滤从存量房的角度对市场调节机制进行了解释,是市场自主调节的结果。市场通过住房过滤机制能够为中低收入人群提供良好的住房条件,该过程不需要政府的额外投入。因此,在适当的住房市场中,若能保障住房市场过滤的畅通,则可以降低政府成本,为更多的中低收入人群提供住房, 增加社会福利。

1.3住房供给弹性与住房过滤综合分析

基于上述分析可以看出,住房供给弹性与住房过滤情况不同的地区,适用于不同的保障房财政补贴方式。综合来看,可得出如图1所示的结论。住房供给富有弹性且住房过滤顺畅的市场,能够很好地调节需求方补贴为市场带来的短期租金上涨,亦能够通过增加低收入人群的住房可支付能力,促使住房过滤,有效利用存量住房,大大提高了补贴的效率。住房供给富有弹性但住房过滤困难的市场,虽适合于实施需求方补贴,但存量市场能够提供的低等住房较少,可同时补贴二手房交易,盘活存量房市场。住房供给缺乏弹性但住房过滤顺畅的市场,虽然存量市场较为活跃,但需求方补贴易导致房价的持续上涨而有损于社会整体福利,因此较适宜于两种补贴方式的结合实施。最后,住房供给缺乏弹性且住房过滤困难的市场,需方补贴效率低下,适宜于采取供方补贴。但由于此时保障房供给量已经大于需求量,可考虑改善保障房的公共服务设施可达性(如交通、教育、医疗等),提高保障房的宜居性,或者通过补贴存量住房的流通,解决住房困难。

2我国城市特点以及保障性住房补贴模式分析

我国目前实施的供给方补贴方式有实物配售配租、建设经营单位税收及费用减免等。实物配售或配租,即中央政府给予一定资金补助,地方政府直接投资建设,通过土地优惠或税收政策,以低于市场价格的水平出售或出租住房给低收入家庭。建设经营单位税费减免指政府对于建设保障性住房的开发商以及经营保障性住房的单位实行税费减免及优惠,包括税收及贷款的优惠、土地划拨或出让金的优惠等政策。

需求方补贴方式有租房补贴(或购房补贴)、保障对象税收减免、住房公积金贷款利息减免等。租赁住房的货币补贴在大多数城市普遍采用;而购房货币补贴情况相对比较少见,如长沙市经济适用房货币补贴。

中央政府制定全国层面的保障性住房指导政策,地方政府根据实际情况负责实施。但是,目前各城市基本采取了相似的保障性住房财政补贴方式,即以实物配售配租为主,同时结合货币租金补贴解决低收入家庭的住房困难问题。

数据来源:Wang,S.T.,Chan,S.H.and Xu,B.H.Estimates of the Price Elasticity of New Housing Supply and Their Determinants:Evidence for China.Journal of Real Estate Research.

2.1城市特点分析:供给弹性和住房过滤

由于数据可得性所限,本文选取了4个一线城市和7个二线城市作为研究对象。借鉴Wang等(2010)的研究,选取这11个城市的新建住房供给弹性,如表1所示。

对于表1中3个供给弹性为负的城市(北京、深圳、广州),通过数据论证这些城市住房供给均十分缺乏弹性并将这3个城市的供给弹性设置为0。根据Wang (2010)的计算,我国35个大中城市供给弹性平均值为3.53,下文将以此将城市划分为供给富有弹性和供给缺乏弹性两类。

由上文分析可知,住房过滤的顺畅进行依赖于成熟、活跃的存量房市场。住房二级市场的开放力度、中介服务的成熟度以及住房流动性等因素都在一定程度上影响着住房市场的过滤。城市住房空置率越高,可以供过滤的住房数量就可能越高。但是由于数据的限制,本文只能通过各城市2010年二手房交易量D2与新建房交易量D1的比例来反映二手房市场的活跃程度,如式(1)所示,并借鉴武赟(2012)给出的各大城市住房2010年空置率数据分析市场的过滤,如表2。

图2将11个城市标定在以供给弹性为横坐标(以35个大中城市供给弹性平均值3.53为划分)、以过滤程度为纵坐标的坐标系中,反映城市住宅供给弹性和过滤程度分布。由于数据所限,所选城市没有既富有供给弹性,过滤程度也较好的城市。

北京、广州、深圳3个城市住房供给缺乏弹性,过滤程度较好。这三个一线城市的二手房交易非常活跃,二手房交易量超过新建商品住宅的交易量。根据表2的数据,这三个城市空置率水平均较高,易于过滤的进行。

郑州、长沙2个城市住房供给富有弹性,过滤程度较差。由表2可知,郑州、长沙虽然空置率水平较高,但二手房市场极不活跃,更加说明了这两个城市难以进行过滤。

上海、杭州、成都等8个城市属于住房供给缺乏弹性,过滤程度较差。但是,上海、宁波、南京三个城市二手房市场交易量与新建商品住宅交易量相差并不大(Fc略小于0)。

2.2补贴方式选择

综合上文的分析,我们对三种类型的城市所适宜采用的补贴方式进行说明,并以北京和郑州为例进行细致分析。

2.2.1第二象限:住房供给缺乏弹性,过滤程度好的城市

该类城市适宜采取供方补贴与需方补贴相结合的方式。以北京为例,根据计算结果,北京的住房供给弹性为-0.45,可见住房供给缺乏弹性,无法及时对价格波动做出反应和调节。但是,北京2010年二手房销售面积是商品房销售面积的1.325倍,二手房市场相对交易活跃。北京适宜采取供方补贴与需方补贴相结合的方式。一方面通过需方补贴进一步促进过滤的发生,另一方面通过增加供给缓解市场缺乏弹性而引起的房价上涨。

数据来源:武赟 . 公共租赁住房房源筹集模式评价与选择研究.北京:清华大学建设管理系.2012.94-100。

2.2.2第三象限:住房供给缺乏弹性,过滤程度差的城市

该类城市过滤程度差,难以通过市场过滤解决低收入人群住房问题。此外,若采取需方补贴,市场无法及时调节住房供给,很容易导致房价或租金的持续上涨。相对来说适宜采用供方补贴。但由于此时保障房供给量已经大于或等于需求量,在供方补贴中,应以促进改善保障房可达性,有效利用存量住房等为主要方式。

2.2.3第四象限:住房供给富有弹性,过滤程度差的城市

该类城市适宜通过政策激励等途径盘活存量房市场,并实施需方补贴。以郑州为例,根据计算结果,郑州的住房供给弹性为14.54,市场供给对价格变动十分敏感,能够及时对需方补贴引起的房价租金上涨做出调节,很好的弥补了需方补贴的不足。郑州2010年二手房销售面积仅为商品房销售面积的27.8%,二手房市场交易不活跃。郑州适宜在盘活存量房市场后实施需方补贴,能够在很大程度上节约政府财政支出。通过促进二手房交易等方式,鼓励更多的空置二手房进入存量房租赁市场;同时向保障对象发放租金补贴或购房货币化补贴,以及公积金贷款利息补贴等,引导保障对象到正常住房市场上寻租,从而以相对较低的财政成本,有效解决住房问题。

3结论与建议

本文基于住房供给弹性和住房过滤理论视角,探讨了不同城市所适宜采取的保障性住房财政补贴方式,并结合11个城市住房供给市场的不同表现,提出了城市差异性有效补贴方式。例如,在住房供给富有弹性、住房过滤畅通的市场,需求方补贴具有较高的效率,地方政府应当实施以需求方补贴为主的住房补贴方案,进而引导住房过滤,充分利用存量住房或空置住房。但是,由于数据所限,本文对于住房过滤的测试还有待改进。