保障性住房思考（通用12篇）
保障性住房思考 篇1
1 问题的提出
由于贫富差距日益拉大, 人们对住房的需求层次也开始走差异化路线, 而针对中低收入者国家提出了保障性住房建设这一惠及民生的住房保障, 力求居者有其房的惠民政策。我国保障性住房的提议及实施细则较发达国家开始较晚, 制度体系也较不成熟, 存在许多诟病, 目前处于正在发展的阶段。
(1) 地方政府积极性不高。
进入21世纪, 伴随着“蜗居”、“蚁族”、“蜗婚”、“裸婚”等一系列网络名词的一个又一个的诞生, 真实地谱写着老百姓特别是“80后”的生活现状。面对如此严峻的住房问题, 政府一方面没有采取有力措施降低房价, 一味打“擦边球”, 即使在目前中央有意降低房价的情况下, 地方政府还是不见有所动作;另一面中央政府早在1998年就已提出加大力度建设保障性住房, 至今许多地方政府都无意推行保障性住房建设, 这样的悖论, 引人深思。
(2) 房地产商质量造次。
2009年8月, 北京首个限价房项目——北京海淀区西三旗瑞旗家园两业主装修时, 发现两家阳台之间的墙壁酥脆, 参与鉴定的昌平区建委两名工作人员, 对着阳台墙壁踢了几下, 墙上的土便“哗哗”往下掉。另一鉴定人员摇了摇露出的钢筋, 发现钢筋与主体墙壁和天花板都没勾连上。这就是后来被媒体称为“墙脆脆事件”。并且该事件并不是单一发生的, 在经过后期严格盘查中, 就北京市410个在施工程中, 发现还有三项存在严重质量问题。这样大大小小的事件还有很多, 层出不穷。
(3) 资格确认的难题。
由于随着经济的发展较快, 收入在不断的调整, 原来符合条件的住户可能在几年内, 由于收入的变动, 带来资格与保障性住房要求的住户收入不符合。这样势必带来需要这些住房条件的人没有享受到政府的优惠。另外, 由于监督的不完善, 带来的一些高收入者、高官员的寻租行为。
(4) 未纳入人员的何去何从。
还有一个群体, 他们一方面想永久地离开农村, 不愿返回农村生活定居;另一方面他们在城市却没有家的感觉, 找不到融入城市的钥匙。他们就是新生代农民工, 主要是出生在农村的80、90后, 他们较祖父辈受过更高的教育, 对社会的期望值更高。外出的经历使得他们早早的认识到城乡的差异, 因而他们的根虽在农村却对城市有着无限渴望, 可是高昂的生活成本、严格的户籍制度、冷漠的社会歧视等一道道无形的门槛不断粉碎着他们的城市梦。
2 原因的思考
(1) 政绩考核的疏漏和目标的冲突。
在当前行政体系的整体氛围下, 对各级政府部门的政绩考评, 事实上存在一个以经济建设为核心、以短期可见效的形象工程为依托、以GDP数据和财政收入为主要指标的考评体系。保障性住房的建设与供给尚未成为政绩目标中的“硬指标”。更甚的是, 保障性住房的建设, 要占用土地资源和财政资金, 减少了土地收入和房地产税费收入, 与此同时, 它也不能带来较大的GDP增长。其次, 大量的保障性住房建设与供给, 势必要挤占原来用作房地产开发建设的用地, 可能会改变房地产市场的供求, 有经验表明, 每当保障性住房的供应量增加5%, 将导致商品房售价降低3%左右, 这是地方政府不愿看到的, 因为很多地方政府把房地产当做支柱性产业, 不愿影响到支柱产业的发展。当然, 也并不排除确实有些地方政府财力不足的因素, 尤其是租赁类的房屋资金回收跨期太长, 在没有相应的税收和金融优惠支撑的前提下, 地方政府不想也没能力大量建设公共租赁房屋。
(2) 监管部门监管不足和开发商利益的驱使。
保障性住房质量问题令人堪忧, 无外乎两方面的原因, 一方面监管部门的监管力度不足, 没有进行实时跟踪检测。而在交房后, 也没有仔细盘查有无漏水、漏电、掉土, 配套设施等问题。另一方面, 保障性住房的房价基本都是政府统一的, 然后根据土地的价格和建设的成本给予开发商一定的收益, 相比较商品房而言, 利润并不丰厚, 因而导致开发商建设时偷工减料, 加快工期进程, 伺机以最快的速度, 以期最大程度的取得利润。政府的“不太在意”和开发商对利益的追逐, 最终导致了很多豆腐渣工程的出现。
(3) 居民收入的不透明和某些部门的以权谋私。
收入不透明, 使得很多不符合条件的人, 隐瞒自己的真实收入, 以侥幸心理参与保障性住房的申请, 而相关部分由于对居民收入信息掌握不完全, 因而造成了某些相对高收入者获得了保障性住房的居住许可。另外, 由于社会的某些潜规则, 或高收入者的收受贿赂、以权谋私等, 使得保障性住房寻租行为屡禁不止, 甚至某些政府部门将其归类为单位福利房, 优先为公务员而建设。
(4) 农民工人数庞大和“过客”身份。
全国大部分城市还是没有彻底把农民工住房问题纳入到保障范围内, 政府没有采取实际措施解决农民工的住房问题原因有两方面。首先, 农民工这支队伍十分庞大, 据调查第一代农民工人数约有2亿, 而新生代农民工约1亿, 在城市住房紧张的今天, 解决如此庞大人群的住房问题, 对于政府而言, 是一个严峻的挑战。其次, 不论哪一代农民工, 他们的根仍是在农村, 避免不了的成为城市的一个“过客”, 如何将他们纳入保障性住房以及纳入到哪种保障性住房之内, 都是一个难以衡量和难以解决的问题。
3 几点建议
(1) 下达“硬指标”及出台奖惩制度。
每年我们可以要求地方政府编制《住房投资项目》, 而这个项目里必须含有保障性住房的建设计划, 也就是给各地方政府下达一个保障性住房建设的“硬指标”, 然后根据实际情况进行财政援助, 而对于不执行的地方政府, 可以通过两个方面来实行惩罚, 一是中央政府进行严格监督, 对于少建设和不建设的地方政府给予严厉的惩罚制度;二是联合新闻媒体, 进行曝光, 督促地方政府, 增加他们的积极性。
(2) 颁发“税收优惠证”。
保障性住房建设中暴露出的质量问题, 可谓是屡禁不止, 根据这种情况, 建议地方政府可以给承建的开发商以其他方面的优惠。解决开发商积极性不高的情绪, 美国在1986年推出的税收优惠证 (low-income housing tax credit) , 它要求承建的开发商必须保证至少20%的住房给予低收入家庭, 这样就可以获得税收优惠证。同样我们可以采取税收优惠证, 并且实行税收优惠证的等级评分制, 越高等级的给予税收优惠越多。而等级的划分要依赖于其在建设中的质量达标情况, 达标越近, 等级越高。这样一方面可以提高开发商对保障性住房建设的积极性;另一方面, 可以尽量避免开发商由于利益趋向, 而出现的烂死工程。
(3) 建立完善收入征信系统。
建立健全城市收入征信系统和核对系统, 为廉租房住户提供全面的信息平台和信用平台。在取得个人同意的情况下, 本着保护隐私的原则, 对那些申请人的各项收入进行实时比对和汇总, 以掌握全面的住户收入信息。其次, 与住户所在单位或者周围从事同行业的人建立收入核对关系, 建立多方面监督系统。最后, 严禁政府人员对已过申请条件的人给予保障性住房, 若发现有寻租行为, 涉及到的相关部门及个人都要严惩不贷, 在确立相关制度以外, 要建立公众监督举报平台, 力求汇聚各方的力量, 确保保障性住房分配政策落到实处。
(4) 有区别的纳入多方人群。
首先, 对于业务、技术骨干等有着良好的职业技能和较高收入的人群, 可以纳入到限价房、经适房和经济租赁房体系内, 至于选择哪一种适合, 可以根据他们自己的切身需要, 自由选择、自由申请。而对于收入较低、工作不稳定的人群, 可以统一规划到廉租房申请的范围内;对于签有劳动合同、收入较低的民工, 可以根据用工单位自身的实际情况, 在住房上给予资金或实物补贴或直接提供暂住房。地方政府根据本省的实际情况, 协同各方努力, 切实抓好农民工的住宿问题, 加大公共住房的覆盖面积, 以保障不同群体的不同住房需求。
参考文献
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保障性住房思考 篇2
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保障性住房思考 篇3
一、临湘市保障房建设取得一定成绩，但进展相对缓慢
自2008年启动实施保障性住房建设以来，临湘市保障性住房建设取得了一定的成绩。2008年以来，新建廉租房项目6个1760套，其中204套已交付使用；发放租赁补贴 1722户，发放金额489.2 万元，惠及1722户低收入家庭；实施城市棚户区改造1100户、国有工矿棚户区改造1815户；新建公共租赁住房项目4个431套；新建经济适用房216套。
但受地方财力、土地指标、征地搬迁等因素限制，也存在诸多问题，比如项目开工率低、投资完成额低、问题整改率低等。有的廉租房建设项目至今没有得到落实；有的公共租赁房建设竣工后，尚未正式分配。据统计，2009年至2012年，全市廉租住房建设实际完成1760套，仅占计划项目5562套的32%，低于全省平均水平。
二、金融支持不足是保障房建设滞后的重要原因
临湘市保障性住房建设相对滞后的原因是多方面的，但金融支持不足是其中重要原因。调查显示，临湘市保障性住房建设难以取得银行信贷支持，银信机构不愿涉足保障性住房建设项目。截至2012年6月底，临湘市保障性住房开发贷款仅800万元，只占全市今年上半年新增贷款额的2.17%，个人住房按揭也因抵押问题还没有实现零的突破。金融资金之所以没有流入保障房领域，主要有以下原因：
（一）财政资金杠杆作用没有发挥。目前临湘市的保障性住房建设资金来源主要是中央和省市按比例的配套资金。2008年以来，累计争取中央和省级补助资金近3亿元。但巨额的财政资金并没有吸引民间资本和金融资本的跟进，还远没有形成一种“政府主导、多方参与”的投融资渠道。调查显示，目前临湘几乎所有在建项目都存在着建设资金严重短缺的问题，国有林场棚户区改造项目资金缺口达到2807万元。
（二）金融支持政策体系不完善。我国现在执行的保障性住房建设政策框架内，还没有形成一整套完备的金融支持政策体系。在项目审批条件审查、资本金到位审查、资产质量认定、不良贷款核销等方面只能执行等同于其他建设项目的金融政策，缺乏完善的担保、保险机制和配套的激励奖励措施，使得金融机构对保障性住房信贷投入动力不足。据调查的工、农、中、建和农信社负责人反映，金融监管部门至今没有出台金融支持实施细则，各商业银行也基本没有制定保障房贷款管理的具体办法，且延用商品房开发贷款的管理模式，难以操作实施。
（三）缺少专门的住房金融机构。发达国家和地区大多有政府引导的专业化住房金融机构，为公共住房建设提供资金支持、担保和监督，也可以为中低收入家庭购买住房提供贷款或担保，并提高资金使用效率。而我国目前缺少类似的专业性住房金融机构，主要还是依靠商业银行，而商业银行的盈利性原则不可能完全配合政府的政策意图。保障性住房建设资金需求量大、建设周期长、回报率低，因而风险也比较大，加之商品房市场的迅速发展所带来的高利润，造成了金融机构的信贷资金对保障性住房支持不足的现状。
（四）风险防范机制不健全。受保障性住房推进进度要求和财政实力薄弱影响，部分保障房建设项目企业存在“四证”不全、自有资金比例不达标等问题，甚至存在仅凭部门批文即先行开工的情况，使得个别保障房项目不符合银行信贷投放条件。再说，保障性住房购买对象大多数没有稳定的职业，且一般为低收入家庭，缺乏有效的抵押物和合格的担保人。保障性住房建设用地一般为划拨土地，免交土地出让金，无法作为抵押担保物。尽管目前推动落实保障性住房建设的载体多为政府融资平台企业，但受近年来政府投资项目多，融资需求大影响，负债率较高，且难以再提供用于融资的抵押物。
（五）信贷资金规模不给力。一方面，县域四大国有商业银行信贷项目授信权限均由上级行控制，没有自主放贷能力，无法介入保障性住房建设项目。农信社的信贷资金受到人民银行信贷规模限制，在支持“三农”发展，保证“三个高于”前提下，几乎没有信贷资金支持保障性住房建设。另一方面，近年实施稳健的货币政策效应逐步显现，各金融机构放贷能力受到了抑制。在这种情况下，利益最大化原则必然导致信贷资源投向那些风险小、效益稳定的项目，从而降低了对保障性住房的投入热情。
三、突破融资瓶颈是保障性住房建设顺利推进的重要保障
保障性住房建设是一项民生工程、民心工程和德政工程。在各职能部门进一步明确职责，密切协作，形成工作合力的基础上，只有创新融资方式，加大金融信贷投入，突破融资瓶颈，才能加快推进县域保障住房建设。
（一）创新融资方式，拓宽融资渠道。保障性住房建设责任主体是政府，政府要建立长期稳定的保障性住房预算资金。要按照“政府主导、多方参与”的投融资渠道，通过土地优惠、税收减免，引导社会资金投入保障性住房建设，减轻政府投资的资金压力，使保障性住房建设的运作保持较大规模并且有可持续性。还可采取“捆绑开发，以商养廉”的模式，实施商品住房用地项目配建保障性住房等方式不断拓展融资渠道，确保保障性住房建设资金及时供给。所谓“捆绑开发”，即：将土地整体规划，其中一部分建设廉租房、一部分建设经济适用房、一部分建设商品房；开发企业通过商品房的开发所赚取的部分利润，来弥补保障性住房资金的不足。
（二）健全政策体系，控制分散风险。一是制定相关措施，确保保障性住房项目配套资本金能够足额及时到位，为银行发放保障性住房信贷资金支持提供必要的前提条件。二是成立专门机构负责保障性住房项目资金监管，全程监控项目资本金、信贷资金、项目租售回收资金情况，最大限度地防范和降低信贷风险。三是建立政府保障性住房抵押贷款担保制度，明确保障性住房建设项目财政担保的有效性和合法性，有效降低金融机构面临的由于借款人违约带来的风险。四是制定保障性住房政府回购管理办法，并明确如果不能及时回购，对银行贷款损失补偿的资金来源。五是给予金融机构一些税收、风险补偿方面的特殊政策，解决金融机构的后顾之忧，使之承担的风险与收益相匹配。
（三）履行社会责任，加大信贷投放。一是人民银行要继续加大对金融机构履行社会责任评价制度，并把金融支持保障性住房建设情况作为考核的一项重要指标，引导金融机构强化社会责任意识，不断创新金融产品和服务方式，自觉积极投入保障性住房建设项目。二是金融机构要结合当地实际，制定出支持保障性住房建设的工作方案和实施细则。一方面，适当放宽保障性住房贷款受理条件；另一方面，积极开展信贷产品创新，尽力满足信贷需求。三是商业银行总行应将保障性住房建设纳入信贷投放倾斜和支持对象，单独安排保障性住房贷款新增计划，将普通商品房开发贷款业务与保障性住房开发业务区别开来，差别对待。监管部门也要政策倾斜。
我国保障性住房建设模式的思考 篇4
在政府科层结构下，如何在委托代理关系下确保基层部门认真履行国家的分配原则，应成为问题思考的切入点。在分配环节上若只是结果公开，而申请信息却严格保密，则难以杜绝“两岁就成为杰出人才”的荒唐申请信息的出现。但正因存在着委托代理关系，就使得从上到下的监督存在着诸多不足，这种不足主要反映在监督过程中的信息不对称。对此，就需要建立起全社会范围内的声誉约束机制来给与应对。具体而言，需开展全社会范围下的新媒体监督活动。
鉴于上所述，笔者将就文章主题展开讨论。
一、保障性住房建设模式的现状分析
对于保障房的购置主体来说，只要符合当地城市购置条件的家庭户，无论是持本地户口还是外地户口都应享受国民待遇。这种惠民政策能否落实，则需要在公平、公正、公开这三个方面下功夫。然而，最为重要的则是建立起真正意义上的公平机制，这种机制就要求不仅是制度公平，还应保证过程公平。正如上文所指出的，过程的公平性在委托代理关系下，并受到信息不对称条件的影响下，很难被完全遵循。
具体而言，现状分析可从以下两个方面展开：
（一）申请审批方面
主管部门在对申请人资格和申请材料进行审批时，一般从保护公民私密信息着手而采取非公开的审核制度。这种措施在维护公民正当权益的同时，也因审批环节的“黑箱”状态而暗藏着违规行为的可能;并也因“黑箱”所导致的信息不对称现象的产生，而使得违规行为能都在现实中成为可能。从近年来媒体所曝光的事件来看，诸多申请资料只要稍加推敲就能发现其中的猫腻，而却被主管部门审核通过了，这不能不说是一种悲哀。
（二）纠错机制方面
有这样一则新闻，某城市保障房小区内停放着许多高档轿车。这一事实隐含这一种机制缺位，那就是纠错机制。保障房建设不应结束于分配之时，还应存在于分配之后的管理之中。这就要求，应建立基于纠错需要的事后控制措施。但从现实出发也应明白，在缺乏监督效力的情况下，这种纠错机制或许容易建立却很难执行。毕竟，这存在着与既得利益者的博弈关系。
二、分析基础上的现状反思
保障房建设关乎着民生福祉，也是城镇化过程中的重要保障机制。若在建设过程中大量存在着失范行为，将严重削弱政府部门的公信力。但我们也需要知晓，在保障房建设过程中所暴露出的问题，属于系统性偏差。这就意味着，改进分配机制是一项长期任务。因此，从可操作性的原则出发应充分利用声誉约束机制的功能。
关于现状反思，可从以下两个方面来进行：
（一）针对审批方面的现状反思
在审批环节所出现的问题可归因于两个方面：第一，由于申请人实施了机会主义行为，却未被审核人员所发现;第二，审核人员明知申请材料有问题，却采取不作为的行为。对于前者而言，需要从优化审批程序上下功夫;而对于后者来说，则需要在社会监督机制下，通过建立声誉约束机制来增大审批人员实施违规行为的机会成本。可见，克服第二个问题则构成了本文关注的焦点。
（二）针对纠错方面的现状反思
有错必纠应是开展事后控制的目的，也是确保保障房建设合理展开的关键。然而正如上文所提到的，在与既得利益者进行博弈的过程中，主管部门相关人员难免会受到人际关上的影响，这在我国社会文化大背景下是难以跳脱的。因此，基于这一现状仍需要借助声誉约束机制的效能，并在社会监督体系的构建中来达成这一效能。
以上两个方面的现状反思告诉我们，从国情出发应实施全民监督活动。不难发现，随着新媒体时代的到来这种监督是可以产生的。
三、反思引导下的策略构建
根据以上所述并在反思引导下，建立全民监督的策略构建可从以下几个方面进行。
（一）对全民监督的解构
单从“监督”的要件来看，其不仅需要有监督主体，还需要有监督的客体。那么监督的客体是什么呢。对此，应该是事件。此时又存在一个问题，即为何该事件具有被监督的要求，以及实施监督该事件的合法性又怎样认定呢。当然，本文不打算从法学领域寻找答案，而只是结合这些反问建立起对全民监督特征的理解来。
1. 对监督主体的理解。
从字面上看全民监督的主体应是全部公民，但这只是汉语措辞的需要。众所周知，公民应兴趣偏好不同、获取信息的渠道不同，以及各自利益诉求不同，不可能形成真正意义上的“全民”监督态势。因此，只有在兴趣偏好、获取信息渠道、自身利益等都趋同的情况下，才可能建立起自发的监督活动。或者说，这时就在社会层面形成了一种虚拟的监督主体来。
正因为他们具有以上几个相似点，就意味着他们所实施的监督可能是持久的，也可能是暂时的兴趣使然。还可以这样认为，他们的监督可能是正义的，也可能是消极的。因此，在缺乏组织管理的情况下，监督主体呈现出虚拟化的特点。这种特点将直接降低全民监督的效力，而可能是一阵风的形式刮过之后也就消散在人们的记忆中。
2. 对监督客体的理解。
需要指出的是，监督的客体应是相关的事件。那么结合上文所提到的监督主体的形成机制，该事件应具备很强的普遍性、针对性、典型性。惟有这样，才能建立起大家都在关心的态势来。从近年来的保障房建设失范的案例中可知，大凡关系到违规申请、房屋建设质量，以及审核过程存疑等问题都自发建立起了全民监督的态势。
然而，这里又面临着一个难题，即全民监督的客体在被监督的过程中，是否会朝主流意识的方向前进，即向好的一面转换呢。对此，本文持否定态度。诸如目前的房姐问题、房叔问题，很多都来源于媒体的报料。接着政府相关部门前来整治，再后来似乎就不了了知了。
3. 对监督合法性的理解。
需要指出的是，能够纳入到全民监督体系内的保障房建设事件大都具有社会影响力。而事情是人做的，因此监督事件实则在于监督做该事情人的行为。诸如，保障房建设质量问题，需要监督的是开发商的整改情况、延迟工期的补偿问题。因此，这里就涉及到一个很有意思的问题，即如何理解监督的合法性。
（二）解构下的策略构建
1. 提升全民监督的主体意识。
针对目前监督主体构成的异质性特征，需要从提升全民监督的主体意识上下工夫。这是一项社会工作，就需要通过政府公权力的功能释放来实施。根据我国政府体系来看，应分别从中央政府和地方政府两极来开展工作。中央政府相关部门，应充分应用主流媒体和刊物，引导我国公民积极参与对保障房建设示范事件的监督之中，并强调在监督过程中应建立起自觉的合规行为。从具体的操作层面来看，则是地方政府的工作。
在借助宣传、教育手段来提升主体意识的同时，还应通过立法来对消极实施监督并造成恶劣社会影响的主体实施惩戒。关于这一点属于法学范畴的议题，笔者在本文只是给予提出。
2. 净化全民监督的客体内涵。
正如最近最高检察院某位负责人所指出的，对于一些事件不能小事变大、大事变炸。不难理解，诸多群体事件的产生在遵循上述逻辑的同时，也在于大部分民众并未充分了解事情真相。因此，这里就存在着净化全民监督的客体内涵问题。从净化的目的上讲，主要针对网络信息发布的真实性和可靠性而言的。为此，应通过制度安排、技术、舆论引导等多种渠道，来净化网络信息环境。结合本文的主题，主要谈谈制度安排问题。
这里的制度安排涉及到网络信息的发布制度，关于这一点，大多数门户网站做的比较好。但针对许多论坛、贴吧来说，则缺乏必要的监管。因此，信息化部门应通过建立行业章程来严把信息发布关。
3. 维护全民监督的合法地位。
对于合法性问题需要辨证的看待，全面监督本身是合法的，但部分民众的监督行为则是非法的。这种诸如造谣、误导等非法行为在现实中也出现过，因此这里则需要采取措施来给予规避，从而维护全民监督的合法地位。关于这一点，仍然需要通过建立制度约束机制。并在技术上，保障公民的私人信息不被他人所获取。
4. 引导全民监督的长效发展。
在我国开展法制建设的当下，完善全民监督机制是一项十分重要的工作。这不仅与我国国情相适应，也是解决我国社会管理盲区的有效手段。因此，政府在加强思想宣传的同时，还应在立法、技术等领域有所作为。最终，通过建立全社会自觉意识下的保障房建设监督机制，来配合法制和道德建设，这才是维护其分配合理性的最终归宿。
综上所述，以上便构成了笔者对文章主体的讨论。诚然，对于文章主题的讨论还可以从其它方面展开，但笔者仍在独特的视角下进行了有益的探讨。
四、其它方面的策略优化
以下在结合当前现实，对优化保障房建设的策略进行构建。
（一）应注意建设前的统筹规划
不难理解，保障性住房的建设仍然归属于城市整体建设的规划之中。城市整体建设规划包括：各功能区的布局、人口的有序分布、生产力的科学设置等。因此，保障房在建设前应首先满足这一大前提。同时，保障性住房具有较强的正外部性(社会公益性)，这就需要将方便、适宜等要素引入保障房的布局规划中。具体而言，便是尽量做到周边配套设施的齐备，以及区位的相对优越。毕竟，入住保障性住房家庭户的收入，处于工薪阶层的中下水平。从而，政府不应在区位设置上增加他们的交通出行成本。
（二）应注意建设中的科学合理
关于保障房的具体建设过程，已超出了本文的主题。这里，笔者只是强调应注意建设中的科学合理性。具体而言，在房屋室内面积的决定、户型设计、朝向等方面，应与本地实际需求相契合。从现阶段所呈现出的问题不难看出，诸多入住保障性住房的人口“体弱多病”。因此，在户型设计的实用性上，以及朝向的合理性上应下工夫。对于建筑质量，则须在竣工验收时严格把关。
（三）应注意建设后的公平公正
保障房建设后的分配阶段，应做到公平、公正。这不仅是保障房建设的初衷使然，也是切实践行社会主义核心价值观的内在要求。若要做到以上两点，便须通过一系列的制度安排来实现。包括保障房入住条件、入住人群范围，以及日后的退出办法等。从目前的情况来看，关于对申请入住的审核环节容易出现纰漏，从而导致配置失效。因此，各地政府应增强对申请人员身份的真实性，进行核查的力度。
可见，在关注保障房分配的同时，还需要对其规划、施工进行有效管理。但不论哪一环节，都可以在全民监督机制下来给与优化。当然，还需要配合公检法系统的支持。
五、结论
本文认为，因存在着委托代理关系，就使得从上到下的监督存在着诸多不足，这种不足主要反映在监督过程中的信息不对称。实践证明，在保障房资源十分稀缺的情况下，诸多违规申请事件在各地仍有出现。随着媒体的曝光，其中所产生的恶劣社会影响就不言而喻了。对此，就需要建立起全社会范围内的声誉约束机制来给与应对。但也要认识到，改进分配机制是一项长期任务。现状反思表明，从国情出发应实施全民监督活动。不难发现，随着新媒体时代的到来这种监督是可以产生的。
具体而言，针对目前监督主体构成的异质性特征，需要从提升全民监督的主体意识上下工夫;应通过制度安排、技术、舆论引导等多种渠道，来净化网络信息环境;诸如造谣、误导等非法行为在监督中也出现过，因此这里则需要采取措施来给予规避;政府在加强思想宣传的同时，还应在立法、技术等领域有所作为。
最后，文章权当抛砖引玉之用。
摘要：在政府科层结构下, 如何在委托代理关系下确保基层部门认真履行国家的分配原则, 应成为问题思考的切入点。正因存在着委托代理关系, 就使得从上到下的监督存在着诸多不足, 这种不足主要反映在监督过程中的信息不对称。对此, 就需要建立起全社会范围内的声誉约束机制来给与应对。但也要认识到, 改进分配机制是一项长期任务。现状反思表明, 从国情出发应实施全民监督活动。不难发现, 随着新媒体时代的到来这种监督是可以产生的。
关键词：保障性住房,分配,全民监督,思考
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住房保障论文保障性住房论文 篇5
摘要：在现阶段规制政策执行力缺失及信用违约成本没有制度支持的情况下，保障住房市场的公平分配需要引入罚金与刑罚作为规制的手段，并且加快完善相配套法律及调动地方政府积极性，支持收入状况评定，直到建立行之有效的保障住房专业性机构。
关键词：保障性住房房地产市场分配公平
保障性住房建设对于加快解决群众住房困难，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展具有重要的促进作用。住房具有明显的社会保障性质，世界各国政府都对国民的住房问题给予了相当程度的关注，并采取了一系列调控措施，我国政府也不例外，自1998年住房实行货币化改革之后，出台了“富人购买商品房，中低收入者购买经济适用房，最困难的居民享受政府补贴的廉租房”政策，以实现“居者有其屋”的理想。但在实践运行中，保障性住房市场却出现了不少问题。
一、我国保障性住房市场现状
（一）保障性住房建设力度有待加强
1997-2008 年，尽管经济适用房投资总额从 185.5 亿元增加到 982.6 亿元，增长了429%，但其占城市住房投资比例却从 12％下降到 4.45％。1998-2007 年，经济适用房销售面积虽然从 1700 万平方米增加到 3500 万平方米，但从 2001 年开始，经济适用房的销售面积从绝对额上确实下降的。根据 2008 年的统计数据，全国已经建成的廉租房只有 350 万户左右，廉租房的保障面积尚不足 5‰。中央财政无法全包廉租房资金缺口，只能很有限地解决部分困难地区的廉租房建设资金缺口。按照相关政策，廉租房建设资金应以财政供应为主。然而，实际上只有少数城市可以做到。由于没有固定的经费来源，廉租房的建设和推广远未达到预定目标。
（二）政策保障的目标对象偏离
住房保障政策本应体现为中低收入家庭或低收入家庭的倾斜和支持，但在实施过程中，政策保障对象发生了偏离，导致了不公平现象的发生。在公积金政策中，住房公积金由个人和单位依照工资一定比例同时缴纳同样的份额，受制于单位经济效益和个人收入，因此导致单位效益好、收入高且稳定的非低收入阶层受益较多，而真正需要扶持的中低收入阶层却收益较少或被排斥在住房公积金的受益范围之外。在经济适用房政策的具体实施中，则出现“富人买经济房”现象。根据对北京、西安、太原三个城市的抽样调查，结果显示“经济适用房主要满足了中等收入偏上家庭的需要”。此外，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果不符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，享受的保障住房本应退出或者应相应减小面积，但实际中这部分非政策对象群体却依然享受政策保障。由于非政策目标群体占用了大量的住房保障资源，使得其他群体无法获得政策惠顾，造成了对住房保障公平性原则的损害。
（三）经济适用房申购管理混乱
经济适用房的居住与购买，为何会出现名实不符的情况呢？大多数人认为，各个环节的监督不力是导致种种怪现象的根源。通过调查了解到按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类领表填表、核定总额、登记备案、网上公示持证购房六个步骤，而现有管理流程却存在诸多漏洞。在北京，购买经济适用房的条件之一是家庭年收入不超过6万元，而由于我国并没有收入考评体系，使得这一规定形同虚设，很多高收入人群钻了政策的空子。
（四）廉租住房准入与退出机制及相关政策缺失
对低收入家庭采取住房保障的前提是需要一个合理界定收入的办法，这其中最重要的是确定合理的收入标准和有效的收入审核管理办法。目前全国对于收入监督系统均尚不健全，这对审核居民收入有相当大的难度。因此，缺乏有效的统计和监管机制是我国目前实施城镇低收入家庭的最大障碍之一。申请廉租住房的六个条件之一就是涉及到收入问题。由于银行不允许查询私人账户，致使一些申请家庭的收入与实际情况不符。目前，虽然已采取了通过街道居委会公示、监督等方式，但严格界定还是很难做到。从近几年的实施情况看，不少低收入家庭通过廉租住房制度切实改善了居住条件，但因收入增加或条件不符而退出廉租保障的人却寥寥无几。退出机制不完善，住房保障就是一个无底洞，一方面政府负担越来越重，而另一方面不该享受的人却不合理地享受了社会资源。
二、造成保障性住房分配不公的原因
（一）收入标准评估的模糊性
由于我国各地区经济发展水平和城镇居民住房状况千差万别，各地对于经济适用房申请者审核的标准各异。1994年建设部颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，“中低收入家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定”。因而各地方政府在制定实施细则时，有的把中低收入理解为包括70%的城市中的中低收入家庭，有的则理解为涵盖30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作为廉租住房申请对象的最低收入的10%家庭）。2003年以后，各地政府都把经济适用房政策的目标群体定位在中等偏下的30%家庭，但由于灰色收入等问题的影响，这一界定在操作上仍难以明确规定。由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭年收入并非易事。这使许多高收人的家庭或具有隐性收入的家庭也进入申请者的行列，这一现象被称为“购买对象失控”，从而使真正的中低收入家庭遭受排挤。
（二）资格审核不严
资格审核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的环节。保障性住房的分配首先要对申请人进行资格审核。目前资格审核程序表面看似公平，但由于我国金融系统和税务系统的不完善，以及个人信用制度的尚未建立，在资格审核的实际操作过程中住房保障的公平性极易受到损害。在审核家庭收入之时，目前所能计算的是面上的工资收入，而在工资之外的其他收入则是隐性的，几乎难以计算；住房保障所需的单位收入证明可信度也很差，容易弄虚作假，这就有可能导致实际高收入者也进入经济适用房购买和廉租房承租行列。虽然制定了保障对象的标准，但缺乏严格的审核制度；或即使建立了审核制度，但缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，无法准确审核保障对象的实际收入，造成了保障供给与保障对象存在一定程度的偏离，影响了住房保障政策的公平性。
（三）监督体系上互动性与时效性不足
首先，从购买销售上来说，在经济适用房分配过程中，坚持了住房申请者的分类体系。目前由于住房市场的需求大于供给，而且惠及人群的广泛性，这样不可避免出现了经济适用房的热销。其次，受益人群也出现难以甄别的状况，目前我国尚未建立科学的个人收入申报制度，从而使得“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。在社会诚信系统未建立的条件下，购房者家庭年收入等材料
都可以通过造假等多种渠道获得。最后，中国正处于经济高速起飞阶段，人们收入水平界定的不确定因素很大，明确界定中低收入阶层也不是一劳永逸的事情。这些原因导致经济适用房一部分流入实际上并不缺房而着眼于升值的投资者手中。
三、保障性住房分配公平的有效规制手段
（一）建立监督机制并增强惩戒力度
社会监督是保证公平性的有效手段。推行严格的审核和惩戒制度，把好住房保障最后一关。推行严格的审核和惩戒制度是保障性住房政策顺利实施的重要保证，我们应该明确界定购买对象，资格审核由多重门槛改为双重门槛，即住房条件、工种、收入、级别等条件改为依靠收入和住房条件来衡量，达到其福利保障的目的。增强惩戒力度，通过行政、法律手段对弄虚作假者进行处罚，增加其欺骗成本，遏制其骗购、骗租的企图。对通过弄虚作假已骗取住房保障者要通过法律及行政手段严厉惩戒，回收已购或已租住房，取消其在一定年限之内的购房或租房资格，并处以罚款，情节严重的通过法律手段追究其刑事责任，以维护住房保障的公平性。
（二）住房保障法规的建立与完善
我国自20世纪80年代启动的住房制度改革，虽然在不同的发展时期，曾经颁发了相应的条例和条令，但是迄今为止，还没有一部专门涉及住房保障的法令，甚至连基本的《住房法》都没有颁布，住房保障主要依靠行政手段加以干预，公共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障。住房法律制度的完善是保证住房货币化改革顺利实施的基础，住房法律为住房保障明确了保障目标、保障模式、保障计划、保障实施策略，这为解决城市边缘化群体的住房困难问题提供必要的法律依据。因此，我国应该借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。
（三）分权化治理进入和退出甄别机制
住房保障制度针对的是无力在房地产市场购买商品房的中低收入困难家庭，而不是面向全体社会成员的普惠制度，因此，准确界定购买对象是实施住房保障制度得以成功的关键。但是，由于国家没有建立完善统一的个人收入金融管理机制，个人收入的实际数额很难确定。而且，由于不同地区经济发展水平的差异，个人收入高、中、低的标准也难以统一。这就直接导致了无论是经济适用房制度还是廉租房制度，都无法由中央政府制定统一的准入标准。另外，各个地区中低收入家庭的户数、居民拥有的房产、保障性住房建设用地面积、实际的需求与供给规模等信息不同，中央政府如要全面掌握就显得勉为其难，而且这些信息还处于不断变动的状态之中。而地方政府在这个方面有着中央政府无可比拟的优势。无论是信息的收集、整理，还是对信息变化的追踪和反应，地方政府都比中央政府更准确、更快捷。因此，住房保障的分权型体制能够发挥地方政府对本地的信息优势，从而减少中央政府的信息成本。
（四）建立严格的收入考评制度
为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房，杜绝不符合条件的人“搭便车”，一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况。为此，一是要建立收入考评机构。近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查。
为了减少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一个机构或者由某个部门承担这项工作，或者几个部门联合开展工作，资源共享。二是建立家庭收入申报制度。国家税务总局在《个人所得税管理办法》中明确提出要建立个人收入档案制度，以提高纳税人信息来源的真实度。这是一项非常重要的工作，其意义不仅仅是有助于税务部门合理征税，对于社会保障管理部门和银行也是非常重要的。税务部门建立的收入档案其对象是纳税人，但除此外还有许多不符合纳税条件的家庭和个人的收入状况需要掌握。应当统筹考虑这个问题，可采取统一管理、部门分工、任务衔接的办法，比如由国家发展和改革委员会牵头，税务部门负责掌握符合纳税条件的家庭和个人的收入状况，其余家庭的收入状况由社会保障和建设等部门负责调查。
（五）建立行之有效的保障住房专业管理体系
在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指为公共 住房专门成立的决策协调机构，负责制定政策和长期发展计划，整体负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。
结论
综上所述，发达国家住房保障制度的演变过程表明，居民的住房保障问题，是一个长期性问题，随着具体情况的变化而不断发展。我国的保障性住房分配不公的问题与政策缺失以及社会发展程度有关，所以我们在分析的时候需要结合实际，首先在制度上规范准入与退出市场，加大惩罚力度，然后加快完善相关法律，建立严格的收入考评制度，逐步建立行之有效的保障住房专业管理体系。参考文献：
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保障性住房思考 篇6
■前路漫漫，
“十二五”负重致远
2011年3月5日，第十一届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕，温家宝总理在会议上提出“十二五”规划纲要草案，而20%这一全国保障性住房覆盖率，3600万套这一保障性住房的新建数量。也随之进入公众视线。
作为“十二五”的开局之年，政府承诺开工建设1000万套保障房，中央财政先后投入1500多亿元，为确保开工进度提供了有力支持。截止到去年11月，全国开工率达100%，提前一个月完成了全年目标。
据住建部数据显示，2005年，全国城镇人均住宅面积为26.11平方米，目前我国城镇居民人均住房面积为31.6平方米，较2005年增长了21.03%，保障房覆盖率不到8%，据此折算，2015年底，我国人均住房面积需要达到43平方米，也就是增长36.08%，才能完成“十二五”规划的目标。因此，2011年取得的成绩并不能使我们掉以轻心，前面的路还很长，政府还有着大量的工作要做。
■问题重重，
保障房急需立法保障
而已经建成的数百万套保障性住房在建造时存在着诸多问题，建设资金筹措和征地拆迁压力非常大。一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。一些保障性住房周边的交通、教育等配套设施设计建造相对滞后，造成建成后不能入住，或入住后对生活造成极大不便。更有甚者，在设计、施工、监理、验收时的质量把关相对较松，影响房屋使用，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在安全隐患。
而相关部门对保障房申请资格的审核管理也存在诸多漏洞，在对住房、收入及金融资产等情况的基础信息的审核存在一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在弄虚作假，违规操作，甚至存在渎职现象。包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。实际操作中，还存在着政策解读不够清晰、利益调节难显公平，退出机制不够完善等问题。并且，政策的不稳定及相互衔接这一老大难问题在保障房的建设中也初露端倪。
而最大的问题在于，现行保障房政策都是以规范性文件的形式发布的，虽然对各级政府有一定的约束效力，但因为没有上升到法律层面，尚未达到以法律制度约束的效果，管理控制效果并不十分明显。从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上严格确定了准入及退出机制，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的公平分配。目前，深圳、厦门以地方性法规，规范基本住房保障制度，而酝酿许久的《北京市基本住房保障条例》已经完成前期立法调研，待参与调研的专家建议稿上报，经相关部门同意启动立法程序后，将择机启动立法程序。
但是地方性法规的约束力依然有限，强有力的《中华人民共和国住房保障法》自2008年开始起草，却迟迟没有完成审议。只有在立法上健全保障性住房的动态管理机制，才是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。
■现象：准入的买不起，
买得起的不达标
大方向虽然得到了控制，但是依旧存在着许多制度上的设计缺陷，亟待政府部门施策解决。2010年，上海首先在徐汇、闵行两区试点，以5000元/平方米左右的价格向审核通过的申请者出售经济适用房。令人匪夷所思的是，2000多户通过经济适用房准入资格审核的家庭，至今仍有数百户未能买房。究其原因，是由于根据划定的“准入收入”，很多通过审核、甚至摇到号的家庭实际上根本买不起经济适用房。在全市占40%比例的中低收入家庭，以平均年可支配收入约5万元，按一套经济适用房40万元计算，即使是拥有银行两成首付贷款资质的家庭，房价收入比仍然高达8倍，远远超过了其最高可承受能力范围。
面对这一尴尬局面，上海市政府只得放宽了经济适用房的准入条件，但是此举一出，立即引发舆论的广泛质疑，各方利益实难平衡。而针对经济适用房满5年可上市交易这一规定，又带来了公共资源分配不公的争议。有声音指出，一个总资产5万元的人，可以购买总价50万元的“保障房”，5年后，可以以200万元的总价卖出。哪怕只占到40%的产权比例，依然有30万元的盈利空间。这对无权购买保障房的群体，无疑是一种莫大的不公平待遇。
同样存在的还有继承权这一问题，政府虽然立即出台通知，堵死继承权的漏洞，然而众口难调，群众将经济适用房视为无底洞，特殊人群谋求利益的工具。几经反复，分配的困境始终难以调解，最终，经济适用房华泾项目调整为公租房、配套商品房。康宁公寓也被作为公租房项目推出。
■现象：经济适用房
专门只保障在职干部？
陕西省山阳县近千名经济适用房申请人名单中，国家公职人员多达一百多人，其中不乏各种“长官”，连科员也得到了真真切切的实惠。而更荒唐的浙江省苍南县专门出台规定：限价房销售对象主要为苍南县党政机关和其他全额拨款事业单位的在职干部、职工。800余套限价房，成了当地县乡一些领导干部的“保障房”。
与历年来依靠钻政策漏洞，将保障房违规分配这种渎职行为有所不同的是。最近曝光的违规分配事件，逐渐演变成为公开的、甚至有政策支持的违规行为。违规分配的对象，则多为政府机关、事业单位、央企国企等单位。被违规分配的保障房类型，也由过去的经济适用房这样可以上市交易获利的房源，扩大到廉租房、公共租赁房等出租房源。
更腐败的分配不公现象也依然存在，在一些小城市、县城，即便符合条件的申请者也要托关系送礼。申请者大多是中低收入家庭，很多人因为送不起礼，或者不愿意接受这种赤裸裸的剥削，而被硬生生地挡在门外。有特权的单位和个人能得到保障房，并从中获利。而真正需要保障房的收入低、住房困难的家庭，只是在制度层面被保障，实际上却长期处在保障房的门口排队。这种现象不仅令人担忧，更令人愤怒。
■分配不公，易激发
社会矛盾，应当立即整改
分配不公，引发了群众对保障性住房制度本身的质疑。大量保障房被有权有势的人获得，带来的最恶劣影响是给人指了一条不劳而获的路，这些人不需要努力工作解决住房问题，只是想方设法获得保障性住房资格，严重影响社会风气与意识形态。
对政府而言，以极大投入，极大风险而建设的保障房却没能有的放矢，失去了本身的价值。长此以往，保障房政策将彻底失去保障的意义。更令人担心的是到“十二五”期末，3600万套保障房将占到全社会住房总量的20%。
随之进入的分配环节，违规现象也将随之大幅增加。许多困难家庭的希望可能因此落空，这将加剧社会矛盾，产生不和谐因素，严重损害政府的公信力和形象，不利于民族的团结与稳定。这样一来，原本意在缓解矛盾的民生工程，将成为社会不稳定的导火索，从而与本身的目的背道而驰。因此，对于保障房各个环节的整改，已经刻不容缓。
保障性住房思考 篇7
关键词：保障性住房,建设,问题
保障性住房建设项目, 是中央确定的一项民生工程、民心工程, 既有利于拉动经济增长, 又有利于改善低收入群众的住房条件。近年来, 齐齐哈尔市来为实现“住有所居”的目标, 加大了保障性住房投入力度, 保障性住房建设取得了显著成效。在加大建设的过程中, 也引发了一些思考。
1 在保障性住房建设过程中的做法
1.1 积极出台相关配套政策措施。
为推进低收入家庭住房保障工作, 我市成立了住房保障工作领导小组, 多次召开专题会议研究并出台了《廉租住房保障管理规定》和《经济适用住房管理规定》等一系列配套政策措施。制定了低收入家庭住房保障的方式、条件和标准, 确定保障的办法、程序, 细化廉租住房货币补贴及实物配租、经济适用住房的申请、审核、评选、公示、轮候、复审等准入与退出机制, 确保了保障性住房的顺利推进。
1.2 摸清住房保障目标任务。
为了解全市保障性住房需求情况, 组织开展了城市低收入住房困难家庭住房状况及家庭收入调查, 在自愿申请的基础上, 采取入户调查、邻里访问等方式, 对申请人的家庭成员、收入和房产状况等进行核实, 截止去年底, 已完成住房保障申请对象的初审与公示工作。目前已初步形成了以棚改房、廉租住房为重点, 公租赁住房和危旧房综合改造相结合, 多渠道、多形式解决城市低收入家庭的住房困难。
1.3 加大保障住房建设综合投入。
在保障性住房建设上, 通过土地运作、经营城市、税费减免等政策扶持手段, 按照“政府为主、多方参与”的办法, 鼓励有实力的房地产企业参与开发与建设, 按照“政策到位、微利销售、群众满意”的原则, 在落实项目、土地供应、贷款融资、优惠政策、面积控制、销售管理等方面加强了保障性住房的建设管理。三年共投资68.9亿元, 改造棚户区362万平方米、6.2万户, 有4.5万户居民喜迁新居。建设廉租住房5885套、27.1万平方米。提升了补贴标准, 市区发放廉租住房补贴4494万户, 惠及16531户、33350人。
2 在保障性住房建设中的薄弱环节
我市住房保障工作在解决部分低收入家庭住房困难方面做了一些工作, 但仍然存在一些薄弱环节, 应引起重视。
2.1 准入清出机制不健全。
一些弱势群体按程序入住后, 对其后续的管理方面, 个别小区还不到位, 没有建立健全动态机制。一旦出住, 加之相关考核跟不上去, 很难分辨条件是否成熟, 无法做到动态管理。
2.2 保障性住房的总量不足。
我市保障住房需求仍大, 保障门槛设置偏高。特别是对家庭收入高于城镇低收入标准, 但还达不到购买经济适用住房条件的中等收入家庭, 目前住房保障政策还缺乏具体的保障措施, 这部分家庭无力购买普通商品房, 也享受不到相应的住房保障政策。
3 在保障性住房建设中引发的思考
通过近几年的保障性住房建设, 引发了一些思考。
3.1 健全制度、尽快完善住房保障体系。
制度建设是保障性住房的关键所在。特别是在建设和入户过程中, 必须健全完善住房保障各项制度。当前应根据国家出台的有关政策, 完善保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度, 健全社区、乡镇和住房保障部门三级审核公示制度;建立规范化的收入、财产和住房情况审查制度, 形成科学有序、行为规范、信息共享、办事高效、公开透明的住房保障工作机制。只有细化各项管理办法和实施意见, 才能逐步解决中、低收入群体的基本住房需求。
3.2 科学规划、落实好住房保障各项任务。
科学规划是做好住房保障工作的前提。个相关部门必须在充分调查的前提下, 落实住房保障规划和分年度实施计划, 统筹安排优先保证保障性住房用地, 落实各项税费优惠政策, 切实加大政策支持力度, 确保如期完成建设。特别是要突出重点, 对新增中央预算内投资新建廉租住房项目建设, 要进一步落实工作责任、严格项目管理、加快工程进度、加强资金管理、强化监督检查。
3.3 领导重视、健全住房保障运行机制。
领导重视是保障性住房顺利推进的重要保证。各地各部门应强化组织领导, 协调各有关部门形成齐抓共管的合力。健全住房保障工作机构, 切实落实好住房保障政策, 做到合理确定廉租住房保障范围和标准、完善廉租住房保障方式、实行廉租住房可租可售。进一步加大廉租住房房源筹集力度, 采用配建、改建、收购、置换、社会捐赠等多种方式筹集廉租住房房源。认真落实廉租住房保障资金, 应将廉租住房保障资金纳入年度预算, 并逐年增加安排。只有各部门各司其职、各负其责、通力协作、密切配合, 强化服务, 共同做好这项工作。
3.4 政府主导、全社会共同推进住房保障工作。
在住房保障工作中, 各地应多方筹集资金, 及时兑现相关配套的优惠政策, 应将保障性安居工程列入为民办实事项目, 切实加大住房保障工作力度。应将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。应采取有效措施, 保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于5%。应按照“政府为主、多方参与”的办法, 切实从财政预算、土地出让净收益、社会多渠道筹资、加强城市廉租住房保障资金使用管理监督等方面落实保障性住房建设资金, 加强政府主导和市场运作, 多渠道筹集城市廉租住房和经济适用房建设资金。
3.5 加大宣传、营造和谐住房保障氛围。
关于保障性住房建设的思考和建议 篇8
近几年由于房价上涨, 妥善解决城市居民特别是贫困居民的住房问题成了社会关注的热点难点问题, 为此党中央和国务院大力推动各地实施保障性住房建设, 各地政府也投入财力物力建设保障房。具体的保障性住房主要指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准, 具有社会保障性质的住房, 主要有经济适用房、廉租房、人才公寓等形式。在进行保障性住房建设过程中, 主要有建设资金和土地供应两大难题, 特别是2011、2012年各地“地王”频出, 土地价格高涨的情况下, 如何保障对保障房建设的土地供应和资金筹集, 这将是我们需要面对的困难, 其他还包括如何公平合理的分配保障房等问题。
1.1 保障性住房的性质定位
保障性住房主要是政府解决部分社会困难群体的一种制度安排, 主要着眼于满足群众在住房方面的基本需要, 以此来解决无房可居或少房可居的情况, 缓解社区不同群体之间的矛盾, 保证和平稳定的经济发展局面。同时, 保障性住房要求具有明显的刚性, 因此, 制定保障标准不能太高, 建筑标准不能过度超前, 一定要与本地经济社会发展水平相适应。如果将保障性住房建设标准拔高到商品房建设标准, 就会扰乱商品房的生存空间, 也不利于保障性住房的制度建设。
1.2 保障性住房的适用对象
保障性住房的适用对象包括以下几类: (1) 收入低或完全没有收入的贫困户、低保户等社会群体; (2) 收入有限, 有自己住房, 但家庭成员多, 又无力自己解决住房问题的阶层; (3) 新近就业或创业的大学生或优秀的人才, 有收入, 但短期无法自己购买房屋的。不同的保障对象各有不同的特点, 政府在进行保障性住房建设时也要有的放矢, 区别对待。
1.3 保障性住房实施的租售并举、以租为主的方法
基于保障房的主要特征, 结合过去发展保障房的经验, 租赁比出售更适合保障性住房的实际需要。保障性住房的保障水平很大程度上取决于其供需缺口的大小, 缺口越大, 保障水平越低;反之, 则可以高一些。而租赁比出售可以更好的、更迅速的缩小供需缺口。在保障对象的总体数量大致稳定情况下, 租赁状况下的保障性住房需求也会大致稳定, 而供需总量大致持平下, 可以使每年新增供给量保持平稳, 有利于保障性住房建设的持续运行。通过使更多的家庭租赁住房方式改善住房条件, 加快租赁住房的周转, 可以大幅减少保障性住房的净需求量, 减轻政府的财政负担, 促进保障性住房的合理高效的运行。
1.4 保障性住房的运行模式应以政府为主, 同时调动社会上其他团体的力量
保障群众必要的居住权是政府的责任, 也是维护社会稳定和经济发展的内在要求。但政府主动不是意味着政府全程参与、全程管理, 保障性住房的工程建设、修缮、维护、日常管理等方面的事务, 可以委托社会团体来经营和实施, 政府只要做好监督检查的工作, 利用社会的各种人力、物力、资金的资源, 做好保障性住房的工程, 让各方都能从中受益, 而政府重在协调和制定有效的制度机制。
1.5 保障性住房的退出机制
保障性住房在当前房价高涨的情况下是属于稀缺性的资源, 所以要建设完善的退出机制, 当保障性住房对象的收入提高后要有必要的退出, 由政府出价收回, 重新分配给更需要的群体, 保证保障性住房的数量和供应, 同时也要对初始分配保障性住房的资格条件进行审查, 对不符合条件的家庭应予清退, 从而保证制度的公平性和公正性。
具体到常熟市虞山镇在建的保障房项目情况, 常熟市的保障房建设在这几年也如火如涂的进行, 在保障房建设中主要以城市投资开发建设公司为主, 已开工的项目包括经济适用房建设, 人才公寓建设和农宅动迁安置房建设等, 通过符合条件的居民申请, 政府进行摇号选中能购买或租住的居民, 这样每年都有一批保障房和廉租房建成投入使用。
2 保障性住房建设目前存在的问题
2.1 保障性住房建设数量不足
目前住房市场上还是以商品房建设为主, 社会保障性住房供应与城市居民的实际需求有差距, 由于房源紧张, 建设保障性住房速度赶不上需求的速度, 所以出现符合申请条件的居民需要进行摇号抽签来取得保障房。出现人等房现象, 只能部分解决居民的居住要求, 据统计数据, 全国已经建成的廉租房只有350万套左右, 廉租房的保障面积不足5‰, 经济适用房投资总额从1997年的185亿元增长到2008年的982.6亿元, 但占城市住房投资比例却从12%下降到4.45%。
2.2 保障房具体供应的结构要合理
在保障房建设过程中, 主要以经济适用房和廉租房为主, 而且大部分建设的是经济适用房, 廉租房的比重相对较小, 在建设经济适用房过程中也以远郊为主。政府必须要建设必要的交通基础设施以及生活配套设施, 而且经济适用房的面积有的过于大, 总价过高, 不适合低收入的保障对象, 出现保障房建成了投资房, 将经济适用房、廉租房转手倒卖或出租获利等怪象。
2.3 保障房建设主体单一
在经济适用房建设过程中政府是主体, 主要的土地供应也是以政府为主, 没有更多的调动社会上其他经济实体的资源和能力。建设资金供应主要以财政供应为主, 由于资金总量的不足, 导致保障房建设的速度较慢, 带来了保障性住房供应的短缺。
2.4 农民工及大学毕业生等特定群体的居住困难的解决缺失
沿海很多城市除了当地的居民居住困难外, 还应关注外来农民工的居住困难, 新就业大学生的居住困难, 实际情况大部分农民工及部分大学生居住在城乡结合部和城中村的平房、附房甚至地下室, 环境拥挤, 条件很差, 需要政府关注这部分居住困难群体。
3 保障性住房建设的政策建议
3.1 制度住房保障法规
作为住房供应的底线, 保障性住房供应要完善相应的法规条例, 保证有必要的资金和土地等支持。目前我国还是以政策来保障保障房的建设, 通过立法可以使保障房的建设更持续。在当前可以优先出台《住房保障条例》, 时机成熟后, 考虑开展《住房保障法》的立法工作。
3.2 充分调动社会资源参与保障房的建设
建设保障房, 政府要动员全社会的力量, 通过制定优惠政策, 吸引有实力的企业来参与到保障房的建设中, 比如中央企业实力强, 融资渠道多, 作为建设保障房的主力是当之无愧的;同时可以通过发行政府债券来筹集资金, 通过出售经济适用房, 租赁廉租房等还款;再有就是可以进行房地产的证券化, 将建设的保障房项目作为一个资本进行运作, 发行相应的基金, 由不同的市场主体进行认购, 这样能更广泛的吸引社会资金参与保障房建设, 关于REITs这方面国外和我国香港、台湾多有成功的实践。
3.3 加快廉租房建设步伐, 逐步取消经济适用住房
各级政府应重视廉租房的建设, 优先发展廉租房, 科学制定和实施廉租房发展规划, 充分保证廉租房的用地需求, 政府要优先供应建设廉租房的用地, 保证廉租房建设资金, 还可以通过扩建、收购、回购等途径来增加廉租房的房源, 以尽快建立和完善一批标准适中、区位合理、管理科学的廉租房。从实际效果来说, 廉租房更能保障居民的基本住房需求, 因此各级政府可以将原本用于经济适用住房的土地和资金转向廉租房的建设, 逐步实现重心转移。
3.4 完善保障房的运行管理机制, 建立合理的保障房分配机制
管理好保障性住房同样也要引起各级政府的重视, 对于有限的保障性住房, 如何分配?如何运营?都提出很高的要求, 政府成立了相应的保障房建设的管理机构, 还要有一套合理科学可操作的运行模式, 可以将基础设施建设、物业管理等事物通过招标形式委托专业公司, 政府则重点专注对廉租房分配问题。要与税务、民政、统计等政府部门合作, 建立和完善家庭收入调查制度, 包括全部家庭成员的收入情况、财产信息和居住情况等, 对不符合条件的家庭要及时清除, 并制定相应的惩罚性措施。
3.5 建设人才公寓、打工楼等短期租赁住房, 解决新就业大学生和农民工住房问题
对于沿海的工业城市来说, 除了本地居民有居住困难外, 外来农民工和新就业的大学生的居住困难也不小, 作为当地政府也应建设一批宿舍楼来解决这一问题, 具体可以以企业自己申请用地, 自己建设并租赁给员工;也可以由当地的政府、村 (社区) 、个人共同出资或出地建设宿舍楼, 用租客所付租金作为投资的回报, 实现多方共赢。在建设这些宿舍楼的过程中, 本人认为当地政府应该出台优惠的政策, 减少部分规费, 减轻建设成本, 从而为减少农民工和大学生的租金提供保证。
摘要：提供居民保障性住房是政府的责任, 通过对保障性住房建设、分配等环节的分析, 发现其中有待完善的问题, 分析其中的原因, 然后对此提出了一些改进的建议。
关键词：保障性住房,经济适用房,廉租房
参考文献
[1]邢伟, 加大保障性住房建设的建议[J].宏观经济管理, 2009 (3) .
完善保障性住房体系的几点思考 篇9
关键词：保障性住房,体系,不足,对策
保障性住房具有社会保障性质, 主要是立足于解决低收入家庭的“住房难”问题。随着我国保障性住房建设力度不断加大, 保障性住房取得了重要成效, 在很大程度上缓解了老百姓特别是困难群众的住房问题。习近平总书记曾经指出“构建以政府为主提供保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”, 进一步明确了我国各级政府在保障性住房建设和管理方面的重要作用。在新的历史条件下, 加强保障性住房建设, 特别是发挥政府的作用, 进一步健全和完善保障性住房体系, 不仅有利于推动我国保障性住房更好更快发展, 而且对于促进公平公正、增加百姓福祉同样具有重要意义。
一、保障性住房体系存在的问题
(一) 法律体系不够完善
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以及住建部等相关部门的政策和规章, 是我国保障性住房的制度基础, 各级政府都应当据此制定符合自身实际的相关政策, 而我国目前还没有一部诸如《住房保障法》的保障性住房法律, 因而各地只能按照目前的法律法规制定自己的相关政策, 但由于法律位阶较低, 因而缺乏法律约束, 同时也导致地方政府执行力不强, 制约了我国保障性住房建设和发展。
(二) 保障功能仍然有限
目前各地制定的保障性住房的范围和标准还不够合理, 比如某市将保障性住房条件由原来的人均60%的可支配收入放宽到80%, 导致保障性住房的保障功能无法体现, 造成了保障性住房有可能成为低收入、中收入乃至高收入“普遍福利”的问题, 而且由于社会保障住房的标准过高, 造成了“改善居住条件”而不是“保障居住”的作用。此外由于保障性住房建筑密度大、建筑楼层高, 特别是由于配套设施不到位, 对于后期“退出”造成了一定影响, , 这与“社会保障”的性质有所背离。
(三) 融资渠道受到限制
从保障性住房的性质来看, 本文认为其具有“准公共产品”的特征, 因而保障性住房更多的要靠政府的资金投入, 因而目前保障性住房融资渠道不畅是制约保障性住房建设的重要瓶颈。目前我国保障性住房在利用社会资金方面, 尽管各地都出台了一系列政策措施, 但还没有建立有效的激励机制, 也没有建立具体的操作流程, 导致保障性住房更多依靠政府投入, 给地方政府造成了较大的财政压力, 对未来我国保障性住房建设造成了重要影响。
(四) 监管力度有待加强
当前我国保障性住房最为突出的问题, 就是对保障性住房运行的监管不到位。尽管我国各地对保障性住房都根据自身实际, 设置了较多的准入条件, 还设置了公示环节, 但因为真正关注告示的只有参加摇号的人, 所以公告的作用不明显, 这样就导致了很多人鱼目混珠, 开宝马坐奔驰的人也参加保障性住房摇号。再加上保障性住房的“未来交易性”, 更让一些人动起了歪脑筋, 不符合条件的人, 也伪造相关资质文件参加摇号等问题, 导致保障性住房分配不公平, 对保障性住房的保障性、公平性、公正性造成了影响。
二、完善保障性住房体系的对策
(一) 完善保障性住房法律体系
我国应进一步健全和完善保障性住房法律体系, 特别是从“依法治国, 建设社会主义法治国家”的战略要求出发, 着眼于推动我国保障性住房步入法制化轨道, 尽快研究制定《中华人民共和国住房保障法》, 使我国保障性住房更加有法可以。各级政府要转变保障性住房发展理念, 从“建设为主”向“建管并重”转变, 进一步健全和完善建设、供应、管理、退出、责任体系, 努力使我国保障性住房步入法制化和规范化轨道。
(二) 完善保障性住房标准体系
各级政府要从解决当前保障性住房存在的建设标准过高、建设资源分散、社会保障不足的问题出发, 进一步健全和完善保障性住房标准体系, 制定和完善符合自身实际的《保障性住房发展意见》, 在房屋设计、房屋面积、户型设计、室内设计、配套设施等做出明确规定, 特别是要对保障性住房的面积要进行科学测算, 切实改变当前存在的社会保障住房“福利化”倾向, 同时要做好配套设施的建设, 避免出现中低收入家庭住进保障性住房仍然生活难的问题。
(三) 完善保障性住房融资体系
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》吹响了新一轮市场化改革号角, 各级政府应抢抓我国新一轮市场化改革的有利契机, 抓紧研究“多元化”的保障性住房融资体系, 既要按照国家的政策规定, 通过财政投入、土地出让收益、住房公积金收益来解决, 同时要大力实施社会资本进入社会保障住房领域, 研究制定土地、税收、成本等优惠政策, 鼓励更多的社会资本进入保障性住房建设, 形成“多元化”融资体系。
(四) 完善保障性住房组织体系
加强我国保障性住房建设, 必须进一步健全和完善保障性住房组织体系, 提供强有力的组织保障。各级政府在开展保障性住房建设过程中, 应建立专门的组织机构, 比如建立“保障性住房领导小组”, 下设办公室, 办公室单独设置, 不设在任何部门, 从发改、规划、国土、建委、房管、物价、财政、民政、公安、税务、工商、劳动等部门抽调专人组成, 确保其独立性, 只有这样才能使保障性住房建设不受干扰和影响, 确保保障性住房建设取得成效。
三、结束语
保障性住房对于解决中低收入人群住房问题以及推动我国房地产市场理性回归都具有重要意义, 因而必须进一步健全和完善保障性住房体系, 确保我国保障性住房科学、平衡运行。从目前我国保障性住房体系建设来看, 仍然存在着法律体系不够完善、保障功能仍然有限、融资渠道受到限制、监管力度有待加强等问题。在新的历史条件下, 必须以改革创新精神, 进一步健全和完善保障性住房体系, 推动我国保障性住房步入更加法制化、科学化、规范化、高效化轨道。
参考文献
[1]张远索.重构保障性住房体系的几点思考[J].中共山西省直机关党校学报, 2014 (01)
保障性住房思考 篇10
改革开放之后,伴随着我国经济和城市化的不断发展,住房除了基本的居住功能之外,同时也成为了社会功能的重要载体。中国作为一个发展中国家,中低收入阶层等需要受到社会保障的人口仍占社会总人口的多数,这部分人的住房问题不仅事关经济发展大计,也与社会的和谐稳定息息相关。我国保障性住房一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。住房保障制度的实施过程包括保障性住房的建设、准入、管理运营等环节,其中准入环节是住房保障功能的实现环节。在当前保障房的供应还不充足的情况下,应该设计出合理、有力、有效的准入机制,使有限的资源能够发挥最大的作用。
2 目前我国城市保障性住房准入机制存在的缺陷
2.1 准入标准难以进行公平合理的量化
在保障性住房的准入机制中,准入标准往往模糊不清。现行的3 种保障性住房制度在确定准入对象时,都以城镇居民最低生活保障线、社会平均工资的一定比例为界限作为准入标准。就我国来说,主要的准入标准是以家庭住房支付能力为主要依据,在此基础上界定了“中低收入”和“最低收入”家庭的内涵。即以工资收入作为界定中低收入者的指标。这些用收入指标作为判别的标准存在一定的不确定性,比如:隐性收入并没有一个很好的涵盖和量化标准。
2.2 准入过程中承租错位现象频发
保障性住房是准公共产品,政府可以进行干预,并限定供给对象,其运营具有非营利性等基本特征。我国保障性住房对其准入对象的界定是指那些既不满足廉租房和经济适用房的申请和保障资格,同时也无力承担商品房价格的群体,主要包括城镇中的中低收入人员与家庭以及外来务工人员。然而在实际中却出现收入较高、住房公积金缴存率较高,个人财产较多的家庭,在准入过程中成功率较高的现象;反之,收入不高的家庭、住房公积金上缴比率低,最该得到保障的人群,却恰恰被排斥在外。
2.3 缺乏严格的监督和惩罚机制
就现状来看,保障性住房在准入机制方面仍然存在着很多由于监管不力造成的欺诈行为。一部分并不符合保障性住房准入条件的申请者通过隐瞒、伪造个人收入情况、家庭住宅面积等方式骗租,一经查处,对他们的处理也仅仅是腾退保障性住房,或是3~5年不得再申请,或是对其采取经济处罚等手段。这样的手段对于一些实际收入较高的违规者本身而言并无太大损失,犯规成本太低,倘若这些违规者骗购成功,则可以较低的价格获得具有较高价值的保障性住房。
3 完善我国保障性住房准入机制的建议
3.1 引入信息科技,在政策上制定更为清晰的量化标准
在准入标准设立环节,不仅要涵盖准入对象的家庭财政总额、人均住房面积等因素,而且也要将申请者是否有其他经营性收入、隐性收入纳入考虑范围。为了保证政策实施的公正和公平,建议在此基础上建立起大数据平台,建立科学完善的个人财产申报制度和信用评估体系。这样一来,住房保障部门就能准确掌握准入对象的相关资料,对准入对象的个人收入、家庭财产、家庭人口等情况进行动态监管,使住房保障部门对保障性住房政策中的准入标准制定得更加科学,在实际中操作起来更有效率,也极大地减压了寻租空间,避免徇私舞弊引起的保障性住房分配不公问题。
3.2 明确准入对象的划分,建立多层次的准入机制
我国可以尝试在全国范围内分区域进行一次住房情况普查,针对各地居民的家庭情况形成具体的报告。在此调查的基础上,确定重点准入地区和准入对象。必须分阶段、分区域地解决不同人群的住房问题,建立多层次、全覆盖的准入体系。准入标准要既能适应不同收入群体的住房需要,扩大保障性住房的覆盖面,也要更好地维护社会的公平正义,从一定程度上缓解政府部门的财政压力。
3.3 加大监督力度,设立严格的惩罚措施
首先,要建立明确的法律制度。法律法规中必须明确准入对象的义务,并强调提供虚假信息需要承担的法律责任;其次,建立完善的个人信用评估体系,从外部监督,将个人收入、家庭资产等指标来评判准入对象的信用等级,并通过此来审核准入对象的准入资格;最后,住房保障部门应该与管辖范围内的办事处、居委会等组成联合调查小组,定期对准入对象进行检查,作出及时调整。严格落实“三审两公示”的制度,及时对通过审核的准入对象进行公示,通过举报邮箱、热线电话对通过审核的准入对象的具体情况进行监督,鼓励社会公众对违规行为进行举报。
4 结语
本文研究的重点是住房保障系统中的准入机制,它看似只是关系到中低收入者的住房问题,实则影响到我国社会、经济的大局,对我国经济社会的发展以及我国住房保障政策的建设具有重要的意义。
摘要：随着我国城市化的不断发展及城乡统筹工作的进一步落实,大量外来务工人员涌入城市,部分农村人口也渐渐融入城市。为了解决外来人口的住房问题,城市保障性住房机制的完善也成为当务之急。本文从保障性住房准入机制这一角度出发,阐述了我国保障性住房准入机制的实施现状,分析了其存在的问题,并提出了3项可操作化建议,以期更好地维护社会的公平正义,促进社会和谐发展。
关键词：城市,保障性住房,准入机制,多层次,数据化
参考文献
[1]张琪.保障房的准入与退出制度研究:一个国际比较的视角[J].社会科学战线,2015(6).
[2]向晶,张玉华,高文书.保障性住房制度改革:进展、问题与建议[J].中州学刊,2015(7).
2010年保障性住房一瞥 篇11
建设力度大 惠及人群广
在2010年楼市调控威力初显的背景下,作为楼市调控重头戏的保障性住房建设,成为当前各级政府和社会各界关注的重点。2010年,住建部确定的保障性安居工程建设目标是:建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,改造农村危房120万户。如果预定目标完成,预计今年将新增开工面积1.68亿平方米。最让人振奋的是,2010年,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房,达到了供应总量的77%。 以经适房人均面积不超过15平方米计算,1.68亿平方米的建设规模能解决1120万人的住房难题,将极大缓解群众的住房压力,稳定楼市和国民经济的发展。
此次保障性住房建设备受关注的是户籍制度的突破,我国的住房保障政策正逐渐打破户籍藩篱。6月12日,住房和城乡建设部等七部委发布文件:中国将通过公共租赁住房的建设,解决城市中等偏低收入家庭住房困难,改善外来务工人员居住条件。公共租赁住房首次将非本地户籍的外地人纳入住房保障范围。据悉,今年北京将建设1万套、约50万平方米的公共租赁房。6月3日,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍,上海已制定公共租赁房的政策:公共租赁房的供应对象除户籍人口外,也包括持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限的外来人口。这是上海首次明确把非户籍人口纳入政府主导的住房保障工作的范围。5月31日,深圳市委书记王荣公开表示,“十一五”期间,深圳已经基本解决户籍低收入家庭住房困难的问题,“十二五”期间政府的工作目标是将住房保障重点拓展到中等收入家庭和人才群体。重庆市政府表示,将在2010年底前投放20万平方米公共租赁房,并明确指出,“申请者不受户籍限制,农民工和外地来重庆的工作人员符合条件的均可申请。”
这些大城市有着共同的特点:人口规模大,外来人口比例较高。北京、上海、深圳属于中国内地房价最高的城市之列,重庆也正进入房价上涨最快的阶段。而此前,这些保障性住房资源的分配往往跟户籍挂钩。
住房和城乡建设部副部长齐骥5月表示,最近正同相关部门研究发展公共租赁住房的意见,对公共租赁住房的供应对象界定为城市中等偏下收入住房困难家庭,“有条件的地方,可以把符合条件的新就业职工,以及在城市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员纳入到公共租赁住房的供应范围。”为保障政策落实,5月19日,住房和城乡建设部,以及各省、自治区、直辖市人民政府,以及新疆生产建设兵团签订了2010年住房保障工作目标责任书,明确责任,调拨资金,年底验收。
完善审核制度 明确责任分工
保障性住房制度从建立之初至今,能否从根本上解决我国的住房难题,一直存在争议。面对此次历史上最大规模的的保障房建设,不少人心存疑虑:是否惠及低收入者?能否抑制高涨的房价?建设资金从何而来?
在经济适用房问题上,老百姓们最关注的是,国家花费这么大力气兴建住房,如何才能确保符合条件的中低收入群体真正享受到这些房子?对此,北京市政府不断完善“三级审核、两级公示”和公开摇号的审核分配制度。除了保证居者有其屋,国家下大力气建设保障性住房的另一个重要目的则是通过大量保障性住房的上市,抑制部分地区房价过快上涨的局面。对此,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示,保障性住房主要都是中小套型,今年还将推中小套型的商品房,在房屋供应上肯定会大大增加,可以有效缓解房价过快上涨。对于颇受关注的保障性住房的资金来源,财政部门将进一步加大保障性住房建设投资力度。中央财政安排用于保障性住房建设的资金达到632亿元,比上年增加81.44亿元,增长14.8%。同时,落实好有关税费减免的优惠政策,促进廉租住房建设和棚户区改造。
今年7月,是保障性住房开工的最后期限。按照2010年住房保障工作目标责任书要求,截至记者发稿时,各地的保障性住房建设进展顺利:上海新开工保障性住房的总体目标为1200万平方米,其中经济适用住房约400万平方米,动迁安置房约800万平方米。上海已启动新一轮以保障房为主的大型居住社区的规划选址工作,新选址基地共23块,可建设住宅约8000万平方米,预计到2011年将基本完成土地储备工作。2010年北京具备供应条件的土地不低于6000公顷,其中住宅不低于4500公顷。2010年全年计划供地规模将超过3000公顷, 2010年政府计划住宅用地供应中将加大保障性住房供应,其供应面积按照市政府的要求将达到50%。力图形成商品房集中供应有土地,低端住宅需求有保障,中端住宅需求有支撑,高端住宅需求有市场的土地供应模式,以促进房地产市场良性发展。南京公布的市区2010年保障性住房用地供应计划显示,今年该市市区保障性住房用地计划供应土地总面积将达到500公顷,是去年的2.4倍。广西、宁夏、天津、厦门和深圳等省市的保障性住房建设正如火如荼地展开。
借鉴成功经验 解决住房难题
随着经济的高速发展,不断攀升的高房价一直是观念传统的中国低收入家庭不可承受之重。中国城镇居民人均住宅建筑面积,从1978年的6.7平方米提高到2009年的26平方米左右,與此相伴而生的是高不可攀的房价。目前中国一般城市的房价/家庭收入比大部分超过了12,远远高于国际上的3～5的标准。同时,房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。在如此严峻的形势下,保障性住房是解决住房困难的良方。从当前的实施情况看,现行住房保障制度发挥了保障中低收入家庭住房、调控房价的积极作用,在一定程度上消除了住房市场发展的障碍,有效地促进了房地产市场的良性发展。但是,由于住房保障问题的提出时间相对较短,政策制度设计不可避免地会存在缺陷,伴随着住房保障制度的实施,也涌现出了一些新的问题。
问题的解决会促进历史的发展,放眼周边国家的房地产形势,韩国的成功经验值得我们借鉴:2000年至2006年,韩国住宅建设以年均20%以上的速度逐年增加,房价持续快速上涨,首尔成为高房价的“重灾区”。经济高速发展、城市化过程往往伴随着大量中低收入群体无法支付高额的房价,韩国政府主导大力发展面向城市中低收入户的公共住房政策。韩国公共住房政策通过建设中小型住房和租赁住房等公共住房,致力于解决中低收入户的住房问题,并且为此在财政、宅地、金融和税制等方面给予优厚支援。保障目标明确、公共住房建设严格控制面积和完善的法律保障成为韩国公共住房政策取得成效的重要原因。
对照我国的保障性住房建设,经济适用房购买主体范围偏大,对象定位于中低收入家庭的标准不够细化,购买对象资格审查、房型建设标准和政府与开发商间监督环节失控。廉租房的制度重视不足,覆盖面小,面临分配对象如何界定的难题。依据韩国发展经验可清晰看到,政府强势地位和资金投入才能确保保障性住房,才能取得实效并持续下去,这是中国保障性住房能否真正达到目标的关键。而此次声势浩大的保障性住房建设,都力图从根本上解决保障性住房在中国历史上曾遭遇到的困境:以责任书的形式规范和保证各省市的保障性住房的建设规模、上海明确表示将吸纳社会资金以支持保障性住房的建设、重庆将通过发行债券的方式解决保障性住房融资难的问题。
保障性住房思考 篇12
关键词：就业,收入分配,住房保障
1 引言
全面小康, 意味着是劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居等全方位保障。然而在全面建成小康社会的过程中, 就业、收入分配、住房保障等民生问题仍存在许多“短板”。因此清楚认识到当前就业、收入分配和住房保障的现实状况, 并理清就业、收入分配、住房保障之间的内在关系以及和国民经济的互联作用, 对于改善民生, 促进经济发展, 实现全面建成小康社会有重大的现实意义。
2 就业、收入分配、住房保障存在的问题
2.1 就业结构性矛盾
就业市场之所以出现“用工荒”和“就业难”并存的局面, 根本原因是就业市场供需之间的结构性不平衡, 其主要表现为以大学生为的主的白领劳动力和以农民工为主的蓝领劳动力在供给和需求方面的结构性矛盾。由于我国第二产业占主导, 劳动力需求主要集中于第二产业, 因此以农民工为主的蓝领劳动力需求旺盛。然而, 随着老一代农民工逐渐“老龄化”, 新生代农民工“新潮化”, 蓝领劳动力逐渐短缺, 出现供不应求的局面。又由于我国第三产业发展缓慢, 吸纳劳动力不强以及高校扩招, 大学毕业生供过于求, 年年遭遇就业难的困境。
2.2 收入分配不公严峻
目前, 我国不同行业之间的收入差距较大, 其中垄断行业与竞争性行业之间的收入差距尤为明显, 更糟糕的是从事这些行业的群体逐渐分化并固化, 一部分人拥有更多的社会资源, 是利益阶层, 而另一部分人则始终是收入下层。城乡收入差距则表现得更为严峻, 如图可知:从1978年以来, 中国城乡收入差距不断拉大, 2012年城乡收入比达到3.10。
注:数据来源:国家统计局《2013年统计年鉴》。
2.3 住房保障有待完善
首先, 保障性住房存在分配管理缺陷。第一, 保障对象狭隘。一方面存在大量闲置住房, 一方面大量的中低收入者难以申请入住。第二, 缺乏有效退出机制。由于廉租房低于市场租价, 出于利益考虑, 很多人会将住房转租他人, 但是国家明文规定廉租房不得转借、转租或者改变用途。其次, 保障房空间布局边缘化。一方面, 保障性住房通常是困难企业职工、退休和下岗职工等中低收入家庭积聚区域, 本身相对缺乏完整的社会保障。另一方面, 保障性住房空间分布边缘化, 绝大部分保障房居住区距离医疗和商业中心较远, 造成低收入者生活成本增加、受教育和求职机会减少, 甚至放弃保障住房申领资格, 从而导致贫者愈贫、富者愈富的社会两极分化趋势。
3 就业、收入分配与住房保障内在联动与协同作用
就业、收入分配、住房保障它们三者之间的内在联系以及这三者与国民经济的关系可以用一个图来说明 (如图2) :就业能影响收入分配, 收入分配也能作用于就业, 同时收入分配还影响住房保障情况, 住房保障不仅可以调节收入分配, 还可以促进就业;而就业、收入分配、住房保障协调与否直接影响整体国民经济, 国民经济的整体发展也会对就业、收入分配和住房保障产生影响。
3.1 就业影响收入分配的作用机理
就业是劳动者获取收入的主要方式, 是参与初次分配的前提。充分就业能有效地缩小收入差距, 调整目前收入不公的格局, 失业和就业的不稳定则会加剧收入差距。由于失业会造成劳动力供给的增加, 劳动力市场就业竞争就会更加激烈, 劳动要素的价格就会降低, 最终形成雇与被雇方利润与工资的畸形分配, 贫富差距进一步拉大。此外, 就业不充分, 劳动力要素投入不足的情况下, 生产规模达不到最佳, 就难以创造出最优的生产总值和国民收入, 这不利于收入分配的改善。其次, 就业结构也会影响收入分配。据丁元 (2014) 等人实证研究表明, 第一产业就业人员的增加会加剧未来我国居民收入的差距, 而二、三产业就业人员的增加会有效缩小收入差距。因此促进产业结构转型, 优化就业结构意义重大。
3.2 收入分配作用于就业与住房保障的机理
首先, 收入分配会对就业产生影响。不断扩大的收入差距会造成更多的失业。由于大部分穷人拥有少量财富, 少量富人拥有大部分财富;穷人有惜购心理, 不愿多加消费, 富人物品齐全, 无需额外消费, 这样最终会造成消费需求严重不足, 直接影响企业经济效益。企业效益不佳, 必然会降低人力成本。因此较大的收入差距对促进就业显然不利。另外, 一定的收入差距却能产生积极影响。合理的收入差距能调动劳动者的积极性, 激励他们通过诚实劳动和合法经营获取所得。因此, 适度的收入差距有利于提高就业质量。其次, 收入分配还影响住房保障。现行的住房保障政策是依据不同的收入家庭实行不同的供房政策。高等收入家庭购买或租赁商品房, 而中等收入以下的群体购买经适房或者租廉租房。此外, 不合理的收入分配会使住房保障工作遭遇“夹心层”问题, 即一部分低收入群体超过申请廉租房条件却达不到经适房申请条件的, 一部分超过经适房申请条件却买不起商品房或者经适房的, 这部分人本应在保障范围之内却被排在政策之外了。合理的收入分配结构应该是橄榄型的, 中等收入群体占多数, 高、低收入者占少数, 因此合理的住房体系也应该是绝大部分商品房和一定量的保障性住房格局。而作为保障的主体应该是低收入或者扩大到中低收入, 和以一些特殊群体 (比如老年人、残疾人等) 为补充。
3.3 住房保障调节收入分配与就业的作用机理
住房保障可以通过影响国民收入初次分配和二次分配调节收入分配。在初次分配领域, 住房保障是通过住房公积金方式来调节收入分配的。住房公积金是企业和员工共同承担, 并按照一定比例缴纳的, 具有强制性。所缴纳的款项来自于初次分配, 最终进入住房公积金个人账户, 归个人所有, 其实质是为职工提供住房消费的专用资金保障。企业为职工缴纳的住房公积金部分实质是提高了劳动者的工资, 此外该部分费用无需纳税, 所以说住房公积金制度在初次分配中就将雇主利益部分转移给了雇员。另外, 住房公积金的存款收益还能在二次分配中给保障性住房的建设提供补充资金, 用于解决低收入者的住房问题。保障性住房的资金还来源于财政支出、土地出让金以及社会捐助, 其中政府的财政支出是基础。只有政府的财政投入才能吸引社会资金流入到住房保障体系中来, 因此政府在二次分配中发挥着重要作用。政府通过减少财政收入和增加财政支出的方式调节收入分配。首先减少低收入者在住房方面的税收如住房抵押贷款免息;其次通过增加住房保障财政投入, 以补贴和建设保障性住房的形式将社会资金转移支付给低收入者。另一方面, 住房保障还能促进就业。保障性住房好比“公共产品”, 需要大量的资金投入, 同时还会带动相关产业的发展, 这势必会增加就业岗位, 促进就业。此外, 居者有其屋, 保障性住房能消除掉低收入者居无定所的心理负担, 摆脱脏乱差的生活环境, 为健康的身心保驾护航, 同时还减少了不必要的医疗支出, 为低收入群体创造了更好地就业条件。
3.4 就业、收入分配、住房保障与国民经济的互联作用
首先, 国民经济的增长会带动就业增长, 充分的就业可能能缩小收入差距, 同时能增加劳动报酬。劳动报酬的提高会促进居民的消费水平, 进而拉动内需, 促进宏观经济的增长。宏观经济增长还能增加财政收入, 使更多的资金用于住房保障;完善的住房保障体系通过促进就业和调节收入分配, 使就业更加充分, 收入分配更加公平, 进而促进经济的良性发展。其次, 充分的就业水平、公平的收入分配和科学的住房保障能促进国民经济可持续发展。较高的失业率、较大的收入差距和落后的住房保障体系会危及国民经济安全。因此就业、收入分配、住房保障和国民经济是互为联动的关系。
4 着力改善民生促进全面建成小康社会的几点建议
就业、收入分配和住房保障问题是民生改善的重难点。在全面建成小康社会的过程中, 清楚认识并厘清就业、收入分配、住房保障之间的内在关系以及和国民经济的互联作用, 对于改善民生, 促进经济发展, 实现全面建成小康社会有重大的现实意义。为切实有效地解决在全面建成小康社会过程中的就业、收入分配、住房保障问题, 给出如下建议。
4.1 加大职业教育力度
劳动力素质低下和职业培训滞后是结构性就业矛盾产生的根源。培养高素质人才, 尤其是具有较强研究、创造、管理及专业技能的高素质人才是推动区域经济发展的关键。此外政府还应在公民文化素质普遍提高的基础上, 对相应产业升级要求的职业教育和培训给予大力支持。
4.2 调整收入分配结构
一是完善基本工资制度, 通过提高按劳分配在初次分配中的比重逐步提高职工的工资水平。二是建立健全工资集体协商制度, 进一步完善收入分配方面的法律法规和执行机制, 为劳动者获得合法收入提供法律保障。三是加大企业收入分配宏观调控的力度, 如对最低工资标准根据发展情况定期调整。
4.3 保障中低收入者住房需求
住房需求是人民生活的最基本是需求, 为保障居者有其屋, 首先要在不断发展经济的基础上, 不断提高中低收入者的收入。有了购房能力, 才能解决好住房问题。其次, 应加快保障房的建设速度, 可以覆盖更多的中低收入人群。再次, 要稳定房价, 不能让房价上涨削弱了中低收入者的购买能力。
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