住房保障制度（共12篇）
住房保障制度 篇1
“住有所居”是保障和改善民生的重要内容。目前，我国已经形成了由经济适用房、限价商品房、廉租房、公共租赁住房组成的住房保障体系。但在具体运作中存在保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、运作不规范等现象。我国仍未建立《住房保障法》, 现有的部门法规以及一些地方性法规实施随意性强，缺乏统一的法律指导和约束。
房价高企和公共住房缺位掏空了中等收入家庭上代人的积蓄和这代人未来的收入，严重降低了他们的生活水平，对其它消费产生强烈的挤出效应。因此，控制地价、控制税费、控制利润以发展公共住房是摆在政府面前的严峻课题。
首先，发展公共住房具有法律依据和政策基础。我国宪法规定了国有土地公共服务的性质，国有土地必须为全体人民服务，政府垄断的住房供地必须以改善全体居民的住房条件为基础，符合大多数人民的利益。调控地价和房价必须坚持住房是准公共产品的执政理念，符合人民的愿望和房价收入比的国际惯例，土地财政不能偏离国有土地的社会主义属性。
其次，控降房价是全国人民的强烈要求。2009年以来地价和房价再次非理性上涨更加证明，现行的商品住房制度已经无法满足中等收入家庭的住房需求，全国人民要求深化住房制度改革的呼声再次高涨。要刺激消费，扩大内需，必须首先把挤占居民即期甚至远期消费能力的过高房价调低到合理区间。
一、建议国务院成立“深化住房制度改革领导小组”，领导二次房改，尽快提出建立三三制住房制度和四定两竞公共住房改革的具体方案并发布执行。
一是改革住房制度，建立三三制住房制度的基本框架。一个好的住房制度，必须同时满足低收入、中等收入、高收入家庭即全体国民的住房需求。国家《2009-2011年廉租住房保障规划》出台后，保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住条件。商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，却无法满足中等收入家庭的住房需求。因此，建议国家尽快进行二次房改，建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度)，即准市场化的平价住房制度。
二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府划拨方式供地，由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标，即“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”，由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地，由建筑开发商开发建设，户型面积和房价由开发商自主确定，满足高收入家庭的住房需求。以上概括起来就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”，简称“三三制住房制度”，改革目标是建立“低端有保障，中端买得起，高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。
二是改革供地方式，发展四定两竞公共住房的五项内容。改革供地方式、实行“四定两竞”招标是住房制度创新的必要条件。
1. 确定公共住房供地指标。政府将每年的住房供地计划分为三个部分，首先保证保障性住房用地和公共住房、公共租赁住房用地，然后安排商品住房用地，并向社会公示。
2. 创新公共住房供地招标方式。以招标底价为准，实行“四定两竞”招标。
3. 公共住房户型建筑面积控制在90平方米以内，实行轮候制和订单式开发建设。
4. 动员社会力量参与公共住房建设。支持大企业、企业协会、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和合作建房等非盈利公益性建房机构，共同参与公共住房建设。
5. 实行一户一宅的准入制度。公共住房只出售给在本地工作满2年且购买第一套自住房的国内居民家庭和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭。实行一户一宅的准入制度，购买公共住房后若出售，买方必须符合准入条件，且不得高于政府确定的本楼盘最高限价;出租须按公共租赁住房的租金限价收租。购买公共住房以后可以再购买商品住房。
四定两竞公共住房改革简便易行，改革成本低，兴利除弊，各方共赢。不需要政府增加投入，不减少正常的土地财政收入，也不会给商品住房市场带来太大冲击。开发商给富人盖房子还会有高于公共住房的利润，政府也会增加财政收入。四定两竞使房价合理，预期明确，解决了房价的不确定性和信息不对称性，有利于增加住房消费。短期看会带动高房价合理下行，但也封杀了房价非理性下跌的空间，形成三种住房制度相互制衡机制，有利于促进房地产市场稳定健康发展。四定两竞改革使建房成本公开透明，也将成为防止房地产腐败的利器。我们建议应着手挑选试点城市进行试验。
二、建议全国人大常委会加快《住房保障法》立法，最终实现“居者有其房”的目标。
制定和实施兼顾社会各收入阶层的完善的住房供给制度，是政府的一项重要的社会职责。其核心在于对不同收入阶层的居民实行不同的住房价格政策。鼓励高收入家庭购买、租赁商品房，中低收入家庭通过不同方式的补贴，购买保障性住房，最低收入家庭租赁由政府提供补贴的廉租住房，最终实现“居者有其房”的目标。
2008年10月，全国人大常委会立法规划会议确定，《住房保障法》列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一。2009年5月，住房和城乡建设部召集中央有关部委和地方的代表，启动了《住房保障法》起草工作。对此，我们建议尽快通过立法确立三三制住房制度，建立起符合我国国情的、人民满意的多层次良性发展的、长治久安的住房供应体系。加快立法进度，并注重解决以下三个立法原则问题：一是在法理上要确立住房是准公共产品的执政理念，摒弃住房全面市场化的错误思想;二是在法条上要搞大保障，不要搞小保障，要保障全体城乡居民的住房权，不要只保障城镇户籍低收入家庭的住房权，全心全意实现民生住房、和谐住房、住有所居的目标;三是在制度设计上要实现三三制住房制度的改革和创新。
“三三制”住房制度：由保障性住房制度、公共住房制度和商品房制度三种制度组成;相应实行政府划拨、“四定两竞”招标和“招拍挂”三类供地方式;由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商三支队伍共同参与住房建设。即“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”。
“四定两竞”：以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”方式招标供地。
住房保障制度 篇2
各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：
《广东省住房保障制度改革创新方案》已经省人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向省住房城乡建设厅反映。
广东省人民政府办公厅
二○一二年二月二十八日
广东省住房保障制度改革创新方案
为进一步完善我省住房保障制度，切实保障和改善民生，实现住有所居目标，制订本方案。
一、总体要求
坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，探索建立具有广东特色的新型住房保障制度。到“十二五”期末，全省保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭，下同）住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
二、建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度
（一）保障性住房以公共租赁住房为主体。
逐步将全省现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房（以下简称公租房），只租不售。通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。
（二）合理确定供应对象。
公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。
城镇低收入家庭年人均收入线标准按照上城镇居民人均可支配收入的60%左右确定；住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于13平方米确定。各市、县人民政府要结合实际，合理确定并公布本地区住房保障对象条件。
（三）实行分类保障。
符合条件的住房保障对象主要通过申请轮候公租房解决基本居住需求。其中，低收入住房困难家庭优先予以保障。
新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员主要通过企事业单位和其他机构建设的公租房解决基本居住需求。
（四）合理确定户型面积和租金标准。
新建的成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右为主。鼓励各地积极发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。公租房租金标准参照市场租金水平确定。
（五）实行租金补贴。
符合条件的低收入住房困难家庭租赁公租房的，由当地政府按照分档补贴的原则给予租金补贴，具体办法由各市、县人民政府制订。
（六）以需定建，轮候保障。
各地应根据确定的保障对象、方式和标准，开展需求申报，制订建设规划，定点建设，轮候分配。
1．开展需求申报。按照各市、县人民政府公布的申报条件，由符合规定条件的申请人向户籍或就业所在地街道办事处（镇政府）申报住房保障需求。各类产业园区的外来务工人员由其所在企业统一申报。
2．制订建设规划。各市、县人民政府应根据需求对象申报情况，结合当地财政承受能力，按照定期轮候、逐年分步解决的原则，组织制订公租房建设规划。
3．定点登记需求。各市、县人民政府按照公租房建设规划，向社会公布项目选址地点和建设方案，接受符合条件的申请人进行定点需求登记，并按照登记情况组织编制建设计划。定点需求登记结果应在政府网站等当地主流媒体进行公示。
4．实行轮候分配。根据公租房建设规划、建设计划和定点需求登记情况，对保障对象实行轮候分配。具体轮候规则和轮候期限由各市、县人民政府确定。
（七）创新建设模式。
1．政府投资建设模式。即由各地政府划拨土地并投资建设和管理公租房。各地政府也可通过收购、长期租赁等方式筹集公租房。各地政府投资建设的公租房项目可按城市规划设计要求配建商业服务设施，统一经营管理，租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设。
2．社会投资建设模式。即由政府有偿提供土地并给予优惠政策支持，由房地产开发等各类企业或其他投资机构出资建设公租房。鼓励房地产开发等各类企业和其他投资机构以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关税费优惠政策。
3．单位自筹建设模式。即在符合城乡规划前提下，经市、县人民政府批准并办理有关用地手续，由企事业单位利用自有存量建设用地或与拥有存量建设用地的单位合作建设公租房。单位自建公租房纳入当地政府统一
2监管，优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租，剩余房源由当地政府调剂安置其他保障对象租住。
4．开发项目配建模式。即在新建普通商品住房或进行“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造时，配建一定比例的公租房。公租房配建比例一般不低于规划住宅建筑总面积的10%，具体配建比例和管理方式由各市、县人民政府确定，并在土地出让合同中约定。配建的公租房应与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。
5．产业园区集中配建模式。即在外来务工人员集中的开发区、产业园区等，由当地政府统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，由政府直接配建或引导投资主体建设公租房。集中配建的公租房面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。
6．利用集体建设用地建设模式。即按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，经省人民政府批准，在符合条件的地区开展利用集体建设用地建设公租房试点。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位整体承租后再向符合住房保障条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权。
（八）严格准入与退出管理。
1．严格准入管理。从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积等方面严格把关，强化准入管理。依托个人住房信息系统，完善住房保障管理信息系统，加强部门联动，实现信息共享，提高资格审核的公正性和准确性。
2．规范分配管理。加强对公租房分配方案的审核和监督，实行登记结果、分配过程、分配结果三公开，确保公租房分配公开、公平、公正。
3．健全退出机制。通过鼓励群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查。强化合同管理，对不再符合保障条件的，及时取消其保障资格。
三、落实配套政策和保障措施
（一）资金保障。
1．加大政府财政投入。省财政逐步加大对保障性住房专项补助资金的支持力度。各级人民政府要将公租房建设资金纳入财政预算，通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入。土地出让收益用于公租房建设的比例不低于10%。财政预算资金安排不足的地区，要提高从土地出让收益提取住房保障资金的比例。
2．发挥住房公积金作用。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公租房建设。其中贷款风险准备金达到住房公积金贷款余额的1%时，当年可不再提取贷款风险准备金。积极争取符合条件的城市纳入国家住房公积金贷款支持公租房建设试点。试点城市在优先保
3证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放公租房建设贷款。同等条件下，住房公积金缴存职工优先承租公租房。
3．规范发展企业债券融资。有条件的地区可设立公租房投融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。投融资公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公租房建设。承担公租房建设项目的其他企业，可在政府核定的公租房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。对发行企业债券用于公租房建设的，优先办理核准手续。
4．组织开展金融创新试点。在公租房建设任务重、资金需求量大的城市，积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。积极探索通过商业银行贷款、社保基金、保险资金等渠道筹措各类低息、中长期贷款支持公租房建设。
5．落实税费减免政策。公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金，并落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。
（二）用地保障。
1．完善土地储备制度。将公租房用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块。储备土地和收回使用权的国有土地，要优先安排用于公租房建设。政府投资建设和管理的公租房项目，其建设用地使用权以划拨方式供应；其他方式投资建设的公租房建设用地使用权，可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。
2．确保用地供应。国土资源部门要将公租房建设用地纳入建设用地供应计划；涉及新增建设用地的，要在土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。对需要办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。
（三）规划保障。
1．定期编制规划。各市、县人民政府要组织编制公租房建设规划和建设计划，并将公租房建设规划、计划纳入城市近期建设规划。公租房项目的选址要安排在交通便利、公共设施配套完善的区域，并同步做好小区内外市政、公共配套设施的规划。
2．适当提高容积率。在符合城市规划控制指标的前提下，公租房项目容积率可按照控制性详细规划指标的上限掌握，并适当预留公共绿地，为今后改造提升预留空间。公租房项目规划设计要遵循建筑节能要求，体现岭南建筑风格。
（四）体制保障。
1．设立住房保障委员会。各市、县可设立住房保障委员会，成员由政府部门公职人员、人大代表、政协委员、专家学者、群众代表等组成，行使本地区住房保障工作的决策权和监督权。具体职责由委员会章程规定。
2．设立或明确住房保障管理机构。各市、县人民政府住房保障管理机构负责拟订住房保障政策，组织编制住房保障发展规划、建设计划并监督实施，指导监督公租房建设。
3．设立住房保障具体实施机构。各市、县可设立非营利性专业化住房保障具体实施机构，负责承办公租房的需求调查、登记、建设、运营管理和维修养护等事务。有条件的地区也可通过建立法定机构，采取政府向社会组织购买服务等方式，负责承办上述事务。
四、加强组织领导
省政府成立省住房保障制度改革工作领导小组，负责制订全省住房保障制度改革重大政策措施，研究部署和指导实施住房保障制度改革工作。省住房城乡建设厅要会同省编办和省发展改革委、监察厅、财政厅、国土资源厅、金融办、法制办等部门，加强对全省住房保障制度改革创新工作的统筹协调和检查督导。
国外住房保障制度综述 篇3
原产地效应即品牌原产地效应又称为原产地形象，是指由于进口商品原产地的不同而使消费者对它们产生了不同的评估，从而对进口商品形成的一种进入当地市场的无形壁垒。原产地效应是产品的原产地影响消费者对产品的评价,进而影响购买倾向。
一、我国节能与新能源汽车发展现状
在能源危机和环境污染两大全球性问题日趋严重的时代背景下，新能源汽车的开发与应用问题已经成为世界各国汽车生产厂商积极探索的焦点。世界各主要汽车生产国和大型汽车公司都加大了对节能与新能源汽车的研发投入及其应用力度。对于我国这个环境压力较大、石油资源匮乏的国家来说，大力发展新能源汽车以及推动新能源汽车产业化的进程有着巨大的现实意义和战略意义。当前，全球新能源汽车产业迎来良好的发展机遇。但新能源汽车有些技术瓶颈还需突破，价格相比传统汽车偏高，相关配套的设施如充电站等还未能完善，这些已成为制约新能源汽车产业发展的重要因素。
二、我国节能与新能源汽车研究现状
全国政协常委、经济委员会副主任陈清泰认为近年来汽车节能技术迅猛发展，燃料电池、混合动力、电动汽车、天然气汽车、醇类汽车等新技术、新概念不断涌现，近中期，必须寻找技术和商业化成熟的、节能和环保性能突出的过渡性技术作为桥梁，现实来看，提高传统汽车的燃油效率，仍是节能、环保的重要途径，是不能放弃的。
全国政协副主席、科学技术部部长万钢认为应加快推进我国节能与新能源汽车自主创新成果产业化。近一个时期以来，为应对国际金融危机，党中央、国务院做出了一系列重大决策部署，在一揽子计划中，特别强调要重视知识和科技的力量。以提高自主创新能力为核心，通过加快国家科技重大专项的实施与科技创新成果的推广应用，支撑重点产业振兴。
华泰汽车总裁童志远认为，未来二三十年内，柴油车和汽油车还将在市场上占主导地位。世界汽车工业已经发展了100年，传统汽车基础设施已经很完善，但是新能源汽车却面临着基础设施不完善的问题。比如插电式混合动力车，要建很多充电的设备，这要花多长时间？从历史上看，每个动力总成的出现都需要大概20年，才可能真正走向成熟。
清华大学汽车安全与节能国家重点实验室主任欧阳明高教授认为我国具有实现交通能源动力系统变革的后发优势。尽管发达国家政府均大力推动各种代用燃料汽车的应用和向氢能燃料电池汽车动力系统的转型，但是其传统汽车产业庞大，石油基础设施完善，消费习惯难以转变，实施转型社会成本高昂，转型难度很大。
三、结论和建议
（一）从战略上致力于持续改进或重新塑造民族汽车品牌在国人心中的形象。研究结果显示消费者对本国汽车品牌固有的印象在形成消费者态度过程中具有最大的影响力。国产汽车品牌不论是从产品设计还是各项质量性能都比以前有了巨大的进步，而这种进步必须要通过促销和推广活动让消费者真切地体验，并在品牌形象没计和定位时体现出来，这样才能让消费者在认知上有所改变。
（二）强调汽车产业的民族经济支柱作用，激发消费者民族中心主义倾向。相关研究已经表明我国国民的消费者存在明显的民族中心主义倾向，特别是在目前国内汽车市场份额近80％为国外品牌垄断的情况下这种倾向有可能被激发出来。可以借鉴韩国的发展经验，通过政府和行业协会进行相关的推广活动，倡导消费本国汽车品牌。
（三）针对性地开展“放心消费本土品牌汽车”活动，降低消费者的风险感。本研究再次证实了感知风险与消费者态度的负相关关系，而且物质风险在其中最为突出，也就是说消费者很大程度上对消费本国汽车品牌对自己和他人可能产生安全问题存在严重的不确定性。在这种情况下，一方面需要本国的汽车企业持续性地致力于产品质量及安全性能的提高，另一方面也要及时地与消费者进行沟通，让消费者对于目前本国汽车品牌的质量真实地呈现给消费者。
（四）通过事件营销，强化消费国产品牌汽车的社会规范研究证实，社会规范在由消费者信念形成消费者购买意向的过程中起着重要的调节作用。在目前国产汽车品牌和团外汽车品牌从技术、研发和管理等各方面存在巨大差距并且消费者信念一时半刻可能有根本性转变的情况下，笔者认为有必要通过营销努力在社会上营造消费固产品牌汽车的社会规范。
住房保障制度 篇4
1 住房保障对住房租赁市场有一定的依赖性
为了正确理解住房租赁和住房保障之间的关系问题, 有必要事先进行几个重要关系的再认识。它们分别是:住房保障与住房市场、住房租赁市场与住房销售市场以及住房租赁市场与住房保障制度之间的关系。
1.1 住房保障与住房市场
实际上, 住房保障与住房市场之间的关系问题, 就是政府和市场之间的关系问题。住房保障从根本上来说是市场在配置住房资源的时候出现了“市场失灵”以后, 由政府出面对住房问题的干预。因为, 住房是一种特殊的商品, 兼有商品和福利的属性。单凭市场方式, 不可能满足所有人的住房需求。为了解决低收入人群的住房问题, 作为市场的补充手段, 应由政府进行相应的住房保障。可以说, 住房保障和住房市场分别是住房问题上的“两只手”, “两手都要抓, 都要硬”, 才有可能较好地解决住房问题。
1.2 住房租赁市场与住房销售市场
租赁和销售是住房市场上两种基本的流通和消费方式。并且, 住房租赁市场与住房销售市场之间通过住房租售比的变化进行相应的作用和变化, 并共同影响和构成住房市场。住房租赁市场与住房销售市场相互作用并共同构成住房市场的具体机理是:首先, 在既定的房地产存量水平上, 通过租赁市场的需求的变化发现均衡租金R, 使房地产需求量和存量达到平衡。然后, 这个租金水平R通过资本化率i决定房地产的市场价格P, 即P=R/i。再接下来, 该价格水平将决定新的房地产开发建设量。最后, 这个新的建设增量C将加入房地产的原有存量而形成新的存量。由此可见, 住房租赁市场在住房市场体系中占居特殊地位。事实上, 在市场经济发达国家, 住房租赁市场起着极为重要的作用。比如, 下表是部分欧盟国家20世纪末的收入水平和住房产权结构情况。图1是2002年各国住房自有率%。从中可以看出, 在这些国家, 住房租赁在住房消费和流通中起着重要的作用, 住房租赁市场在整个住房市场体系中举足轻重。
资料来源:Paul Balchin:Housing Policy in Europe, 1996;王诚庆.建立住房保障体系和完善房地产市场的关系[J].中国城市经济, 2008 (2) .
资料来源:崔光灿.住房租赁市场的国际比较研究[J].上海房地产, 2007 (4) .
1.3 住房租赁市场与住房保障制度
住房租赁市场主要满足以下三种人群的需求:首先是买不起住房的低收入人群, 如老年困难户;其次是暂时买不起住房的成长性低收入人群, 如年轻白领;然后是不适宜买房的流动人群, 如因工作需要而短期外派的人员。住房保障制度往往分别通过供给方政策和需求方政策达到保障特定人群基本居住权的目的。其中, 供给方政策主要是政府直接或间接提供公共租赁住房, 专门出租给特定人群。需求方政策主要是以补贴的方式提高特定人群的住房消费能力, 让他们在住房租赁市场上租住相应的住房。考察住房租赁市场与住房保障制度的目标人群可以发现, 两者有可观的交叉部分。因为, 住房保障制度的两种政策实施都与住房租赁市场有着一定的关系。供给方政策的实施可能由于住房的福利属性对业已形成的住房租赁市场有一定的影响, 但也在一定程度上受益于其如思想接受等方面的因素而利于实施。而需求方政策则在较大程度上依赖于住房租赁市场的良好运行。可见, 住房保障制度对住房租赁市场有一定的依赖性, 培育和发展住房租赁市场有利于构建和完善住房保障制度。
2 典型国家发展住房租赁市场的经验启示
英国的住房租赁市场以控租和公共住房建设为主, 美国的住房租赁市场以租金补贴和少量的公共住房为主, 日本和德国的住房租赁市场以政府为主导、以民间为主要力量。虽然不同国家、不同时期的管理力度和具体措施有所不同, 但在发展住房租赁市场、解决住房问题、进行住房保障的过程中, 都从不同角度为我们提供了可以借鉴的相应经验和启示。在这些经验启示中, 租赁房源渠道、租赁住房特征和租赁市场管理等几个方面值得一提并引起相应的注意。
2.1 租赁房源渠道多样
从世界住房租赁市场的发展经历了自由租赁、公共租赁政策产生与发展和自由租赁与公有租赁并行三个阶段。自由租赁和公有租赁是住房租赁市场中两种基本的交易形式。住房租赁市场的房源可以由政府直接投资建设, 也可以由政府引导和鼓励个人和企业参与供给。住房租赁市场的供给主体包括政府、单位和个人, 从源头上解决了租赁住房的供给渠道问题。
2.2 租赁住房特征明显
住房销售与住房租赁的消费方式和需求主体都有着明显的特征, 相应地, 租赁住房也具备了与其消费方式和需求主体相适应的产品特征。以日本为例, 租赁住房面积小、配套少、结构简单、舒适度不高, 消费群体有明显的职业特征, 大部分都是工薪阶层, 收入需求弹性呈现负数。图2就是日本租赁住房按面积分类的图示。从中可知, 日本占73%的租赁住房面积在50m2以下, 是日本租赁住房的主体部分;50～100m2的租赁住房较少, 约占24%;100m2以上的租赁住房则更少, 仅为3%。
资料来源:陈慧君.日本住宅租赁市场特征与成因浅析[J].住宅科技, 2003 (6) .
2.3 租赁市场管理有方
住房租赁方式中, 住房的流通和消费是同时进行的。相应地, 住房租赁市场主体之间的契约关系存续时间比较长。俗话说, 夜长梦多。住房租赁市场的管理也就显得更加重要。事实上, 住房租赁市场的发展与完善依赖于市场秩序的良好维护和市场管理的有效进行。法制建设是有效方式之一。比如, 德国制定了比较完备的住房合同管理、租金管理以及相关秩序管理方面的法律。再如, 对中介人连带责任的规定, 对二房东的明确禁止等。德国住房租赁市场, 乃至住房市场与住房制度的发展和完善与其对租赁市场管理的重视和法律建设是分不开的。
3 发展住房租赁市场, 完善住房保障制度
如前所述, 住房租赁与住房保障之间关系密切, 住房保障制度对住房租赁市场有一定的依赖性, 培育和发展住房租赁市场有利于构建和完善住房保障制度。本文认为, 着眼于完善住房保障制度发展住房租赁市场, 需要特别注意以下几个方面。
3.1 立足国情、实事求是, 恰当处理政府与市场之间的关系
住房保障是政府无可推卸的责任。住房市场的调控和管理, 是政府工作的重要内容。因此, 着眼于完善住房保障制度发展住房租赁市场, 必将涉及政府与市场之间的关系问题。同时需要注意以下几点:一是立足国情、实事求是, 把典型国家的经验与启示同本国、本市的具体实际相结合, 避免生搬硬套、教条主义。二是坚持市场原则, 采取市场化方式, 以促进住房保障政策的贯彻实施。比如, 鼓励私人和企业参与租赁住房的供给, 以拓宽租赁房源, 培育和完善住房租赁市场。另外, 还可以在住房保障政策实施的适当环节尽量引入市场机制。这样, 不仅可以减轻政府的负担, 而且可以提高住房保障政策的实施效率。
3.2 正确认识住房租赁市场本质, 真正摆好住房租赁市场位置
住房租赁市场是住房市场的重要组成部分, 与住房保障制度的关系密切。完善和发展住房租赁市场, 有利于完善和发展住房市场体系的同时, 有利于住房保障制度的构建和完善。健康、成熟的住房租赁市场, 有助于住房梯级消费模式的实现, 是解决中低收入家庭住房问题的必要条件之一。现阶段, 有必要在落实中央30/70政策的同时, 鼓励企业参与住房租赁活动, 其形式可以是成立租赁公司专门经营, 也可以是“开发+租赁+销售”的方式参与经营。另外, 还可以通过税收优惠政策引导私人参与住房租赁供给。
3.3 积极采取鼓励措施, 构建和培育住房租赁市场
国家统计局全国1%人口抽样调查资料显示, 到2005年年底, 城镇居民家庭中, 39.8%的家庭户住房为自建房 (主要是在居民可以获得土地的县城和镇) , 14.1%的家庭户是购买的商品房, 5.7%的家庭户是购买的经济适用房, 18.3%的家庭户是购买的原公有住房, 只有17.7%的家庭户租房居住, 其中大约2/3租用商品房, 1/3租用公有住房。近两年随着大中城市房地产业的大发展, 城镇居民购房的数量不断上升, 估计租房居住的家庭占家庭总数的比例已下降到15%以下。可见, 现阶段我国住房租赁市场依然滞后, 积极采取鼓励措施, 构建和培育住房租赁市场, 应该是近期内住房市场方面重点抓起的工作。
3.4 切实加强市场管理和法制建设, 发展和完善住房租赁市场
住房租赁市场的管理和建设方面, 我国政府和有关部门也做了不少努力, 并取得了相应的成绩。有目共睹, 我国住房销售市场已经有了较为可观的发展成果。但是, 现阶段我国住房租赁市场依然滞后。可见, 在鼓励举措实施的同时, 随着住房租赁市场的进一步发展, 需要进一步切实加强市场管理和法制建设。并且, 始终强调立足国情和市情的基础上, 注意借鉴其他国家和地区的经验, 做好住房合同管理、租金管理和相关秩序管理及其法制建设。也就是说, 在当前必须正视住宅销售市场异常发达的实际情况, 在现行制度框架下探索有效路径、高起点培育住宅租赁市场。
摘要：住房租赁市场是住房市场的重要组成部分。本文通过住房保障与住房市场、住房租赁市场与住房销售市场关系的再认识, 说明了住房保障制度对住房租赁市场的依赖性。同时, 着眼于我国住房租赁市场发展滞后的现状, 在借鉴典型国家住房租赁市场发展经验的基础上, 提出了现阶段在我国发展住房租赁市场、完善住房保障制度的若干建议。
关键词：住房租赁,住房市场,住房保障
参考文献
[1]毕铭.“住房保障与住房市场”专题论坛综述[J].上海房地产, 2008 (6) .
[2]王诚庆.建立住房保障体系和完善房地产市场的关系[J].中国城市经济, 2008 (2) .
[3]陈慧君.日本住宅租赁市场特征与成因浅析[J].住宅科技, 2003 (6) .
[4]崔光灿.住房租赁市场的国际比较研究[J].上海房地产, 2007 (4) .
[5]喻琦.论积极完善和发展房屋租赁市场[J].江西科技师范学院学报, 2005 (4) .
[6]张跃庆, 张连城.城市经济学教程[M].北京:经济日报出版社, 1995.
[7]纪尽善.加快培育和发展我国住房租赁市场的建议.浙江在线永康频道, yk.zjol.com.cn, http://yk.zjol.com.cn/06yk/system/2008/02/23/009235877.sht ml.2008.2.23.
[8]张汉亚.重视和发展多层次的住房租赁市场[J].中国投资, 2008 (12) .
[9]魏效军.培育住房租赁市场的有效路径[J].上海房地产, 2008 (6) .
[10]邓卫, 宋扬.住房经济学[M].北京:清华大学出版社, 2008.
[11]张昕, 张宇祥.典型国家和地区住房保障政策的经验与启示[J].宏观经济研究, 2008 (3) .
住房保障制度 篇5
[提要]：随着住房制度改革、职工工资制度改革和社会主义保障制度改革的不断深入,现行住房公积金制度中存在的问题日益显现出来，由于制度的缺陷以及缴存者对制度认识的偏见,使得在实践中住房公积金没有能很好发挥其应有的保障功能，造成了城镇低收入群体住宅消费保障的低效运行。本文就公积金制度的缺陷方面进行了初步的探析,并对其保障功能提出了相应的对策。
[关键词]： 住房公积金 保障功能 缺陷
对策
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业，事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，它是我国借鉴新加坡等国住房基金制度经验，推进城镇住房制度改革的一项创举。
我国住房公积金制度自1991年率先在上海市建立以来，逐步向全国推广。1999年4月3日国务院发布了《住房公积金管理条例》，并于2002年3月24日对条例进行了修改。经过多年的改革实践，目前我国已初步形成了以普通商品住房为主的住房供应体系，确定以经济适用住房、廉租住房和住房公积金制度为主要内容的住房保障体系，并且按照“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户储存、财政监督”的原则建立了住房公积金管理体制的基本框架。但是，随着住房制度改革、职工工资制度改革和社会主义保障制度改革的不断深入, 从现实情况来看，住房公积金制度仍然存在不少问题，急需改进和完善。
一、现行《住房公积金管理条例》制度本身的缺陷
我国住房公积金制度在住宅消费保障中虽然起到了很大的作用，但由于我国住房公积金制度本身存在许多不够完善的地方。具体表现在以下几个方面：
（一）、《住房公积金管理条例》规定和现行实际矛盾较大。按照《住房公积金管理条例》规定：职工和职工所在单位缴存的住房公积金属于职工个人所有，但是《住房公积金管理条例》又规定住房公积金的增值收益作为用于建设用于住房公积金贷款风险准备、管理中心的管理费和建设城市廉租住房的补充资金。这样资金所有者不能享受到自己的资金收益，所有权和收益权分离造成个人缴存资金的积极性不高。
（二）不是金融机构，却要承担金融机构的责任。《住房公积金管理条例》规定公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运行、银行专户存储及财政监督原则。但是，房公积金管理中心是行政单位，没有自有资本所以没有承担资金风险的能力。但是《住房公积金管理条例》规定：住房公积金管理中心发放贷款并承担由此引起的风险。这样一旦出现危机必将给公积金所有者带来损失。
（三）《住房公积金管理条例》本身的规定与实际操作有冲突。《住房公积金管理条例》规定的缴存范围不明确，虽然单位缴存规定可以执行，但是，具体到个人比如“在职职工”的概念，农民合同工如何缴存没有明确说明。再比如“自住住房”的概念，《住房公积金管理条例》第五条规定：“住房公积金应用于职工购买、建造、翻修、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”，建设部住房制度改革办公室、国务院法制办、建设部政策法规司联合编写的《住房公积金管理条例释义》中对“自住住房”作了这样解释：“本项所说的‘自住住房’是指缴存住房公积金的职工居住期内且对该房屋拥有所有权的住房，明确将必须是自己居住且需有产权。那么职工租住的仅有使用用权的房子不能使用住房公积金。
二、当前我国住房公积金管理制度方面存在的缺陷
（一）“房委会决策”流于形式。虽然各地成立了住房资金管理委员会，也制定了住房资金归集、使用、管理的规定，实行重大事项报告制度，但委员会形同虚设。公积金管理中心的外部监管基本缺失，住房委员会制度没有真正发挥职能作用。
（二）财政、银行监督形同虚设。按照《住房公积金管理条例》规定，对公积金的提取和使用，不仅有着严格的审批程序要求，而且明确规定，财政部门有“对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况”进行监督的职责。但事实上，财政部门或暗渡陈仓或明目张胆挪用公积金的事情屡屡发生。银行以吸储为中心的考核机制，监管不力甚至不管、主客观上都为住房公积金被挪用留下了缺口。
（三）自律意识不强，内控制度不健全。住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；公积金管理中心缺乏严格的内控制度，通过内部调账、补签合同、修改合同等方式违规使用资金的情况比比皆是。甚至也不乏某些公积金管理人员卷款而逃、海外旅游，甚至豪赌、抵押挪用公积金投资炒股等现象。
（四）住房资金和公积金混同使用和挪用，企业自行归集住房公积金的现象依然存在。一是各地住房资金管理中心和公积金管理中心是两块牌子，一套人马，因此在政府职能部门干预下，住房资金和公积金混同使用和挪用的情况相当严重。二是一些中央直属的大型国有企业，不执行《住房公积金管理条例》自行归集和管理住房公积金，资金的安全存在很大隐患。
（五）手续繁琐、限制条件多。来自建设部的资料显示，截至2005年末，全国公积金运用率仅58%，其沉淀资金达1656亿元人民币，也就是说，住房公积金贷款“叫好不叫座”，全国将近一半住房公积金在银行里“睡觉”，并产生负收益。经调查发现，一方面手续繁琐、审批时间长，贷款条件多，让许多前来办理个人贷款业务的人烦不胜烦，是影响职工使用公积金贷款积极性的重要原因；另外一些地方房产管理部门在办理房产抵押、评估等业务时设置障碍较多，公积金管理中心个人住房贷款基本采取缴存人联保方式放贷，贷款余额及规模受到较大限制。
（六）区域间不可流通，是住房公积金本身存在的制度缺陷，造成一些地区公积金供不应求，需要严格控制贷款额度，另一些地区又大量闲置，使用效率不高。以北京市为例，2005年成交的商品房60%都是外地人购买，而在本地居民购买的40%的商品房中，缴存了住房公积金的职工所占比例很小。
除去以上存在的政策性问题之外，笔者认为公积金执行中缴存和使用也存在很多问题，现将其一一指出。
三、当前住房公积金政策执行中存在的问题及原因
（一）缴存比例不规范、缴存额差距大，分配不公
一是缴存基数差异大。由于《住房公积金管理条例》未规定缴存基数的上限，加之不同行业和单位之间的工资收入差距悬殊，造成缴存基数差距大。虽然2005年建设部要求缴存基数原则上不超过所在城市平均工资的2-3倍，但无强制性。经对某城市住房公积金的调查，每月缴存基数最高为8万元，最低为10元，相差8000倍，单位平均缴存基数最高与最低相差408倍。
二是缴存比例差不等。《住房公积金管理条例》未规定缴存比例的上限，由于近几年不同行业、企业的收入差距拉大，各地执行的住房公积金占职工工资收入的比例由5%到20%不等，差距比较大。缴存基数高的单位，其缴存比例也普遍偏高，最高达30%，而缴存基数低的单位其缴存比例仅为5%，相差达6倍。
三是成为“合理避税”的渠道。由于对住房公积金的缴存比例税务部门有严格的限制，比例超过上限，超过部分企业和个人分别要缴纳企业和个人所得税，但对缴存基数却没有严格的规定，加之住房公积金管理中心对各单位上报的缴存基数审核流于形式，造成很多单位通过虚假高报工资基数，将住房公积金作为工资薪金外发放奖金、津贴的渠道，从而达到逃避缴纳个人所得税的途径。四是使用上存在不公。虽然住房公积金作为政策性低息贷款，比商业银行发放的住房贷款利率低，然而由于住房公积金贷款的条件比较严格，部分中低收入者，却难以通过这个渠道获取融资购房，永远也享用不到自己长年缴存的住房公积金，只能到退休时全额领取。而相对的低存低贷，实际上是让低收入家庭承受了利息损失。
(二)使用率不高，资金沉淀率高
根据建设部提供的数据，到2005年底，全国住房公积金累计已归集9759.5亿元，职工提取3499.9亿元，结存6259.5亿元，已向523.5万个家庭发放个人住房贷款4599亿元。究其原因：一是资金的安全性要求高，使用渠道单一；二是贷款手续繁琐、限制多，门槛高；三是支取条件严格，提取数受到限制；四是政策障碍，有些人无法享受；五是部分地区房价绝对水平较低，消费者还不习惯负债消费，一般都通过自筹资金一次性付款，造成这部分地区公积金只存不用，使用效率偏低；六是住房公积金管理中心市场竞争意识不强，市场推广力度较弱，开发企业更愿意选择与商业贷款合作，更为重要的是，由于个人住房贷款一直是银行的“优质品种”，很多商业银行在发放开发贷款时，要求开发企业从本行发放个人贷款，在一定程度上挤占了公积金贷款市场份额；七是住房公积金政策性住房金融优势不明显，表现在与商业银行贷款利率差距较小，又受到贷款额度的限制，很多消费者需要办理组合贷款，额外多支出很多相关费用，这也在很大程度上影响了购房者选择公积金贷款。
(三)覆盖面窄，受惠人数少 事实上，和“三险”一样，住房公积金也是一种强制性社会福利，但未能享受到这项福利的人并不在少数，根据国家建设部提供的数据显示，截至2005年底，全国住房公积金实际缴存职工人数为6329.7万人，仅占在岗职工人数的58.4%。这个数据还不包括城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围的群体。
另外我们在调查中发现，不仅有许多私营、民营企业没有参加到公积金体系中来，就连某些大型国有企业或事业单位也实行“二元模式”：对正式编制内员工缴纳公积金，而对聘用员工不缴纳公积金。
四、加强住房公积金制度及其保障功能的对策及解决办法 针对目前我国住房公积金在制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题，本人认为应进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证资金安全的前提下，提高资金的使用率。
（一）加强住房公积金的归集、使用和管理
住房公积金管委会应切实履行起职责，尽快按照要求，规范缴存基数，坚决杜绝擅自扩大缴存基数、超比例缴存公积金问题，避免公积金中心成为缴存单位工资外发放薪金补贴及避税的渠道。住房公积金管理中心应加强资金的管理，在国家规定的商业银行内开设公积金缴存、贷款及增值收益账户。购买国债应严格限定在一级市场。对委托中央债券登记结算有限责任公司托管的国债应随时进行监管，避免发生国债回购、质押、担保等问题，保证国债的保值、增值和安全完整。
（二）提高贷款限额，放宽贷款条件，降低贷款利率
一是提高贷款限额。各个地方应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况，及时调整贷款限额。
二是放宽贷款条件。可参照商业银行的住房贷款发放条件，适当降低个人购房的首期付款金额，放宽一手房屋的竣工年限。如对所购房屋竣工年限在5年内(含5年)的, 申请个人住房公积金贷款可参照一手住房贷款条件。
三是降低贷款利率。公积金贷款是政策性贷款，带有保障性质，因此应适当拉大与商业贷款利率差距，减少中低收入家庭的购房支付负担，或实行差别利率，对于购买自住、小户型低收入家庭，应提供更加优惠的贷款利率，确实起到政策性住房金融的作用。
（三）更新观念、简化贷款手续，提高公积金使用率
一是要转变观念，切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好和怕麻烦的消极思想，认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等问题，强化服务意识，提高服务水平。
二是简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款。
三是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷款的优势。
（四）创新贷款品种，充分发挥住房公积金的作用
目前由于政策原因，职工申请住房公积金贷款，受许多条件限制，其中最主要的两条是：只有缴存住房公积金的职工才能申请公积金贷款；公积金贷款只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住住房。因此大部分有强烈改善住房需求的城镇职工因为没有建立住房公积金账户，而无法获得住房公积金贷款；其次一些低收入行业的职工因为工资低，受缴存额少的限制，能够申请到的住房公积金贷款却难以满足购房需求；第三，住房公积金只能用于房屋购买不能用于租赁，导致租赁房子的家庭，无法享用住房公积金的政策优惠。
要解决好以上三个问题，主要从以下几个方面抓起：（1）加强宣传，强化归集工作，扩大公积金制度的覆盖面，扩大住房公积金贷款的人群；（2）制度创新，扩大使用方向，开辟住房公积金贷款的新业务。一是增加公积金贴息业务，即在办理商业银行个人住房贷款时,可申请公积金贴息。二是开展租房公积金贷款业务。除用于房屋购买、自建和维修外，还应加大对低收入家庭的支持力度，开辟申请租房住房公积金贷款业务。
（五）实行全国联网，统筹运用资金，改变目前条块、地域分割现状
近几年来，全国住房公积金使用率一直徘徊在50%—60%之间。截止到2004年底，全国住房公积金覆盖率为58％，全国建立住房公积金职工人数为6138万人，累计归集公积金7400亿元，累计发放个人住房贷款3404亿元，共支持434万户职工家庭购建住房。但地区间差异较大，经济发达、房地产业发展较快的城市，使用率最高的已超过90%，如北京市到2004年底使用率达到96%。但在一些中小城市，受多种因素影响，最低的还不到30%。因此应积极探索住房公积金统筹运用的有效途径，实现全国联网，加强区域间的流通，合理调度公积金，充分发挥住房公积金低息贷款的优势，千方百计提高公积金的使用率。
从以上我们对现行住房公积金制度及其保障功能的研究可以发现，尽管我们已经建立了住房公积金制度，在实际工作中也作了大量的工作，但是由于政策的缺陷和认识的不足，在复杂的宏观经济面前，还是存在很多缺陷，要想使该项政策发挥到位，仍需我们对这项制度不断进行改革和完善。
参考文献：
[１] 李勇辉《城镇居民住宅消费保障制度》中国经济出版社 [２]《住房制度改革法规文件选编》中国建筑工业出版社 [３]《常用住房制度改革法律法规》
住房保障制度 篇6
一、我国住房制度发展及现状
我国住房制度发展经历了城镇住房制度改革、经济适用住房建设、大力发展保障住房几个阶段。1991年至1997年是我国正式开始实施和推进城镇住房制度改革，全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，使全国一部分城镇居民拥有了自己的住房。
1995年，国务院决定实施国家安居工程，推动了经济适用住房的起步和发展。
1998年，我国开始由传统的福利性住房制度向商品性住房制度转变，一部分城镇居民开始转向通过市场渠道解决住房问题。在国家积极财政政策的引导下，提出了停止住房实物分配，实行住房制度分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。在全国范围内正式建立了以经济适用住房和廉租住房为主的住房保障体系。
二、现行住房保障体系中存在的不足
（一）经济适用住房制度存在的问题
随着住房保障政策的推行，经济适用住房政策在实际运用中的一些问题也逐渐显现出来。主要有几点：一是经济适用住房管理难度大，各项配套政策不够健全。二是经济适用住房出现了种种难以控制的违规现象。三是在开始推行新制度的一段时间里，按要求以建设经济适用住房为主，即平均占建设比例80%左右，而这7年建得最多的年份只有6%，差距太大。四是．每年建设经济适用住房只占总量6%以下，市场上销售的绝大多数是任由市场自发调节的商品房，而商品房又以大户型、高房价住宅为主。
（二）廉租住房制度存在的问题
廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的关键。2008年以来，我国投入了1363亿多元资金用于保障性住房建设，使一部分群众的住房困难得到了解决。但距我国住房保障的目标还有一定差距。目前，我国廉租住房制度存在的问题主要有:
1．仍有许多城市廉租住房制度没有扩大到低收入家庭，导致廉租住房覆盖范围不够广，与国家要求有较大差距。而相当数量的城市廉租住房建设进展缓慢，无法满足实际需求。廉租住房制度覆盖面有待进一步扩大。
2．部分城市尚未建立稳定、规范的资金渠道，使得廉租住房的资金问题得不到解决。除去近几年国家在保障性住房方面的扶持资金以外，目前只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，而多数城市依靠住房公积金的增值收益、土地出让净收益按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金作为廉租住房资金来源的主渠道。
3．部分地区廉租住房退出问题较多。已享受住房保障政策但年度审核不符合条件的家庭退出保障体系难度较大，按规定，建设（住房保障）主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。但实际工作中，廉租住房一旦配租出去就很难再收回。
4．低收入家庭认定难度较大。按照规定，城市低收入家庭收入标准主要包括家庭收入和家庭财产……财产性收入主要包括投资收入、出租房屋等资产收入……家庭财产是指家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等。具体工作中，对家庭财产包含的存款、有价证券等内容进行核对时需要多部门的配合，认定难度较大。
5．面向低收入家庭的房源仍然不足。随着国家对保障性住房资金扶持力度的加大，各地廉租住房建设面积稳步增大，提供了一批可供低收入家庭使用的房源，但随着城市旧城改造的推进，市场中可供租赁的小户型、低价位房源又日趋减少，所以仍有一部分廉租住房保障家庭领取租赁补贴后难以租到合适的房屋。而且大部分城市还没有建立面向低收入家庭的房地产资料信息服务，不能及时提供房源信息，帮助低收入家庭租到合适的住房。
三、进一步健全住房保障制度建设的几点措施
（一）通过立法来保障住房保障政策的实施
从国际上看，美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》《国民住宅法》等，日本的公共住宅立法达40多部。我国从1995年提出“安居工程”，正式建立了住房保障制度。
（二）合理制定中长期规划
住房保障制度不能仅仅停留在短期的政策层面，需要将其作为一项长期规划来考虑。2010年6月，住建部、国土部、发改委等六部委联合下发《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，要求各地做好2010～2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。按照确定的目标，到2012年末，我国将基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；2015年，人均住房建筑面积13平方米以下的低收入住房困难家庭基本得到保障。未来5年，我国的保障房继续维持高速建设的态势。以廉租住房单套户型面积50平方米计算，按照通知要求2012年将建设廉租住房7.7亿平方米。以目前二、三线城市住宅建设成本每平方米1500至1700元计算，完成2012年保障目标需投资12320亿元，但从2008年以来我国政府投入了1363.75亿资金用于保障性住房建设，还有一部分资金依靠地方政府投资和民间资本。因此，完成2012年保障目标各地政府均有很大压力，如何解决资金瓶颈是下一步保障工作的重点。
（三）拓宽保障住房资金来源渠道
保障性住房资金来源从国际上看主要有四个：政府拨款、低息贷款、发行专项债券和公房出租受益，其中政府拨款和政府担保或贴息的低息贷款，是主要的资金来源。而我国目前保障住房所需资金主要是依靠政府安排，给一些地方政府造成很大压力，造成各地资金短缺局面较为严重，在一定程度上影响了保障性住房的实施效果。政府今后在住房保障方面应尽快建立健全社会资金投入的政策体系，充分发挥政策手段的作用，运用金融、税收等各方面政策优惠措施，形成社会力量投入的最大化。
（四）健全个人收入和信用申报体系
我国住房保障制度主要是为了解决针对城市中低收入家庭的住房问题。目前还没有建立完善的收入和财产申报制度，个人收入状况不透明，在实际工作时核定中低收入群体，尤其是低收入家庭资格成为一大难点。只有健全了个人收入和信用体系，才能够保证我国的住房保障政策真正落到实处。
今后，应该从政策制定和社会监督两方面来加快个人申报体系的建立。第一，应在借鉴其他国家个人信用制度的基础上，通过各部门协调、配合，出台政策成立统一的数据使用平台，推动申报体系的建立。第二，利用社会力量，建立监督体系。利用政策扶持个人申报信息信用评估机构成立，建立申报信息评估制度，通过社会力量的监督，保证申报信息的及时性和正确性。
浅析我国住房保障制度 篇7
伴随着近代城市化进程的不断发展和居高不下的房地产价格，广大中低收入群体居住需求成为当今社会重要课题。住房保障制度是保障广大人民群众住房问题而出台的当代新体制。
二、我国住房的发展过程
商品房出现之前，由于国家和企业财力不足，无法大规模建筑房屋以满足人们的住房需求。国家实行实物分配的租金低廉的公房，计划经济体制下这种住房政策满足了城镇职工的最基本要求，但广大人民群众的居住条件仍有待改善。这一时期市场计划经济体制下，住房保障是完全依靠政府的单一政府保障制度。深化住房改革过程中，单一政府保障慢慢开始向市场供应过渡。
住房政策改革进程中，住房改革逐步让位于市场，商品房开始登上历史舞台，公产房可以出售，鼓励买房，提倡需求者住房自治管理。总体来说，我国住房体制改革由政府主导走向了政府市场机制相结合。到2003年，中国房地产业进入发展迅猛期，一些区域住房供求矛盾日益明显，房产价格和投资人群迅猛增长，国务院颁发了“后国八条”、“国六条”等一系列重要文件，对房地产业实施调整政策。在房地产市场“高房价”的背景下，政府出台宏观调控政策以平衡总供给与总需求之间的关系是必要的，由于政府过分相信住房的市场化供给来解决住房保障，以及过度依赖房地产业对发展经济的拉动效益，政府宏观调控政策手段都是以解决当前突出矛盾，并不能解决住房保障长期发展目的，全国长期性的住房保障制度建设进度缓慢。
三、保障性住房政策开展情况
国发【2007】24号文件提出将廉租住房明确作为保障的重点，对经济适用房实行动态管理和有限产权认购，住房保障的落实情况开始纳入对城市政府的政绩考核之中。保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准, 具有社会保障性质的住房。城镇居民普遍有改善住房的需求，住房政策的启动，以及我国人均收入日益增长，使刚性需求不断增长。
我国保障性住房政策的开展，实现了住房资源在市场的有效配置，广大群众的居住条件得到了快速改善。中央加大保障房建设以来，国土资源部一直强调保障房用地要“应保尽保”。截止到目前，2012年已落实保障性住房供地2万公顷，保障性安居工程实施三年以来，实现了用地应保尽保，其中，全国2010年共落实了用地2.51万公顷，2011年共落实了用地4.36万公顷，2012年已经安排准备供应土地4.76万公顷，这个数量为年度测算用地需求的1.76倍。政府在住房保障宏观调控上成效显著，实现广大住房需求者成功入主保障房，持续不断坚持调控房地产政策，使中低收入家庭都能够有房住。
现阶段，我国初步形成了适合我国国情的住房政策的基本框架—即以廉租住房制度、经济适用房制度、住房公积金制度等几项制度为主要内容。政府为推动住房保障政策发展成效，为保障住宅用地的供应，国土资源部门对廉租房、经济适用房以及中低价位中小套型普通商品住房的用地进行重点管理，明确供应的时序，给予优先供应;多部位对保障性住房贷款问题给予支持，并要求银行业支持公租房建设，银行金融机构要对合格的政府融资平台发放贷款，而且贷款利率可在基准利率9折的范围内向下浮动。
四、我国现阶段住房保障制度存在的主要问题
（一）我国住房保障定义过于宽泛，制度中受益者界定范围不够细致
按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。许多家庭经济状况导致对经济适用房和限价房仍然没有支付能力;户籍问题导致大批外来务工人员不能享受当地住房保障制度，外来务工人员的居住环境亟待改善。部分城市已经出台相关政策，以满足外来务工人员的住房问题，但仍有待普及推广。住房保障制度的根本目的，应该是帮助社会弱势群体在市场经济为主的住房体系中获得基本的居住权益，住房保障的对象应该是城镇弱势群体，即中低尤其主要是低收入阶层中住房困难户，定位在救济性为主，改善性为辅的程度上。
（二）住房保障面临巨额成本，地方政府对保障住房的重视不够
住房保障政策需要大量的财力支撑，廉租房的租金要大大低于市场价格范围，而经济适用房的价格也要低于成本价，剩余的部分将由政府承担。现行保障体系是经济适用房和限价房为主的政策体系，政府需要不断建造经济适用房和限价房以满足广大人群的居住需求。出售后的保障房原则上是不能回收的，为此政府需要不断建设新的保障房。地方政府对保障住房资金投入不够、对保障住房项目土地放量较少。因此造成保障性住房的市场供应严重不足，特别是解决低收入家庭的廉租房建设无法满足众多特别困难的家庭需要。
（三）经济适用房制度本身有待完善
现行经济适用房制度缺乏相关部门出台的统一实施细则，执行制度主要由地方政府掌控。享受保障房家庭收入有待加强审核管理和改进方法，防止具有中高收入人群成为保障房受惠者，杜绝搭便车现象。
（四）保障性住房建设缺少统一标准
各城市经济发展水平不同，但对于保障性住房的标准一般是以小户型为主。在建设保障房范围以及方位，周边配套要求和构建标准，尚没有统一标准，导致各城市保障型住房标准参差不齐。
五、关于住房保障制度的若干建议
（一）出台相关法律法规，为保障房保驾护航
我国实施住房保障政策尚未出台相关法律法规，政策得不到保障，应制定住房保障法，做到有法可依，对我国目前的住宅建设加以规范。
（二）开征房地产税，用经济手段调控房价
住房保障政策实质上是福利保障制度，需政府大额资金支持，这种机制难以长期持续。要解决目前存在的住宅难题，需要从房价和人均收入比例关系着手，合理确定保障房供应量。开征房产税可以使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道，缓解保障性住房建设的资金不足问题。开征房产税加大拥有多套住房居民的成本和风险，这样就使得部分房主卖出多余住房，从而调节住房市场的供给关系，抑制一些不通过信贷而用自有资金购买多套房的需求行为。
（三）多渠道筹措资金，缓解政府资金压力
稳定的资金来源，是建立基本住房保障制度的重要基础。因此，应建立以财政预算为主、多渠道的资金筹措机制。同时，鼓励和吸引社会资金参与保障房建设，弥补政府财力不足。也可以充分利用社会闲散住房，租住给居住困难家庭，政府通过补贴、减免税费等，给房主一定补偿。土地收益应该首先用于保障房建设支出。
六、结束语
随着我国经济的高速发展，城市化进程加快，住房价格居高不下，远远超出了一般家庭能承受的范围。而住宅问题关系到人民群众的切身利益，住房保障制度成为民生工程的重中之重。只有不断发展完善住房保障制度，才能保障人民群众的切人利益，真正实现和谐社会的构建。
摘要：目前, 中国房地产市场面临调整, 诸多大中城市房地产价格依然居高不下, 解决中低收入家庭住房需求, 实施住房保障制度刻不容缓。住房是人们生活的必需品, 而作为特殊商品的住房, 价值量大, 短期需求增幅变化较大时, 供给不能及时满足, 使得住房成为投资商品。文章探究中国住房制度应由原来单一的政府保障向市场供应和政府保障相结合的结构过渡。中国住房保障制度建设已经形成了适合中国国情的基本框架, 但是仍然存在诸多问题, 有待出台相关法规予以界定保护, 制度本身需要不断完善。
关键词：住房保障,经济适用房,廉租房
参考文献
[1]陈颐.发展“政府公房”, 健全住房保障.2007 (5) .
[2]符轩.稳定房地产市场——可以借鉴的德国模式.2008 (9) .
[3]张泓铭.完善城镇住房保障法律制度的讨论.2000 (11) .
我国住房保障制度的演变 篇8
新中国成立后, 我国的住房制度经历了几次大的调整和变革, 特别是近3 0年, 我国一方面大力推进住房改革, 把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式, 同时大力促进房地产业和相关产业的发展。在此背景下, 住房保障制度便成为住房体制改革中的一项重要工作。随着社会生产关系的改变, 随着住房制度改革不断深入, 住房保障的形式和相关制度也在不断调整。
二、1978年以前的住房保障体系及人们的居住形态
1949年新中国成立, 国家确立了以公有制为基础的发展路线。自1949年到197 8年, 在住房领域, 国家把住房放在福利的范畴内, 在城镇、工厂、矿区等全民所有制范围内采用实物分配的方式解决广大职工的住房需求。这一时期, 国家不允许国有土地所有权和使用权出让、转让, 不承认房屋是商品。职工虽然不拥有房屋的产权, 但可以以极低的租金成本居住在采用实物分配的方式提供给职工的住房里。这一历史时期, 住房供应本身就带有非常浓厚的福利和保障色彩。由于住房的建设和维护的成本几乎全部由国家和各单位负担, 因此导致了国家和各单位负担过重, 对住房建设的积极性逐渐下降, 建设效率也不高, 加之人口数量的急剧增长, 就使得人们的居住水平不但没有大幅度的提高, 反而在很多地方还略有下降 (见表1) 。
资料来源于《新中国城市5 0年》, 国家统计局城市社会经济调查总队编, 新华出版社, 1 9 9 9年
在这一历史时期, 受生产关系的影响, 建设起来的住宅有相当一部分是非成套住宅, 套型的功能单位不完善, 比如, 有的住宅套型里缺少洗澡的空间, 有的缺少厨房, 有的缺少客厅。甚至还有一种极端简化的居住形态——筒子楼, 在这一历史时期的住房建设中大量的存在。大量的非成套住宅的存在是与当时在特定时期下形成的特殊的生产关系和社会组织形式密不可分的。这一历史时期国家采取了全面福利的政策, 国家办大社会, 企业和单位办小社会。几乎每一个企事业单位都自称系统, 有自己的福利和较为全面的服务设施配套。比如, 几乎每个企事业单位都有自建的澡堂、食堂、舞厅等, 大一点的企业还有自己的公园、体育场、电影院、俱乐部、活动中心、溜冰场、医院、学校等, 因此“家”在当时仅仅是睡觉的场所, 其所附带的功能需求并不多。比如, 洗澡的问题可以到单位的公共澡堂去解决, 吃饭问题通过单位的食堂来满足, 与同事和朋友的交往可通过单位的公园、舞厅、电影院、俱乐部、活动中心等来完成, 所以住宅功能被简化了。
三、1978-1999年期间住房制度的改革与住房保障体系的建设
1978年以后, 我国全面恢复以经济建设为中心的发展线路, 开始着手进行住房制度的改革。1 9 7 8年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1 9 8 0年4月邓小平同志在一次谈话中 (《邓小平谈建筑业和住宅问题》) , 对建筑业的地位问题和住宅政策问题提出了指导性的意见, 同时, 也谈到了住房制度改革实施后, 国家还要“对低工资的职工要给予补贴”。在邓小平同志《谈话》指引下, 我国全面展开了城市住房制度改革, 住宅建设取得了巨大的成就。1 9 8 0年9月北京市住房统建办公室率先挂牌, 成立了北京市城市开发总公司, 拉开了房地产综合开发的序幕;1 9 8 2年国务院在四个城市进行售房试点 (郑州、常州、四平、沙市) ;1 9 8 4年广东、重庆开始征收土地使用费。19 87年深圳市政府首次公开招标出让住房用地;1 9 9 0年上海市房改方案出台, 开始建立住房公积金制度;1991年开始, 国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
在1978-1991年的这段时间里住房制度改革不断推进, 提高租金、销售公房是各地普遍采用的改革方式。同时, 各地方在稳步推进改革的过程中都对低工资的职工给予了一定政策上的倾斜, 比如发放额外的补贴, 或对此类职工所占的房屋暂缓改革等等。
在住房制度改革的过程中, 国家意识到, 住房商品化并不能彻底解决低工资职工的住房问题, 因此, 建立完善的住房保障体制也应当作为住房制度改革的一项重要工作来做。
1 9 7 8年以后, 无论是保障性住房还是新建商品住宅都以成套住宅为主, 并且对过去遗留下来的非成套住宅实施了大规模的改造, 成套住宅率 (成套住宅在全部住宅中所占的比例) 曾经一度成为地方政府在建设领域当中的一项考核指标。
1994年7月国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》, 标志着住房制度改革进入了一个新的阶段。
《决定》详细阐明了住房制度改革的目的和内容:
(一) 城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分, 其根本目的是:
建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度, 实现住房商品化、社会化;加快住房建设, 改善居住条件, 满足城镇居民不断增长的住房需求。
(二) 城镇住房制度改革的基本内容是:
把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险, 建立政策性和高业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场, 逐步实现住房资金投入产出的良性循环, 促进房地产业和相关产业的发展。
同时, 《决定》还把建立住房保障体系明确地写在了住房制度改革的基本内容里, 这为日后的住房保障体系的进一步建立和完善打下了制度基础。
1 9 9 4年1 2月建设部、国务院住房制度改革领导小组财政部等联合印发了《城镇经济适用住房建设管理办法》, 首次对经济适用住房性质、适用范围、建设方式、土地供应方式、资金来源、销售价格、成本构成等做了系统的规定。
1 9 9 8年7月, 国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 确定了深化城镇住房制度改革工作的目标, 并明确提出停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化, 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系, 继续推进现有公有住房改革。
同是1998年的7月, 建设部、国家计委等联合颁布了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》, 强化了经济适用房建设的制度保障。
1999年4月, 建设部印发了《城镇廉租住房管理办法》, 扩展了住房保障体系的覆盖人群, 并对廉租住房性质、适用范围、建设方式、申请和退出机制做了系统的规定。
在新的住房制度下, 我国确立了以经济适用房和廉租房为核心的住房保障体系, 在依靠市场经济进行资源优化, 满足人们不同层次的住房需求的同时, 还以社会保障的形式向中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等提供了解决住房需求的途径。
四、2000年后住房保障体系的建设
2000年建设部印发了《进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知》, 全面叫停了福利分房, 各地方不得再以历史遗留问题为借口进行福利分房, 至此, 历时2 0余年的住房制度改革走完了第一步。
2000年以后, 国家的工作重点放到了稳步推进房地产业发展, 规范房地产市场, 完善相关法律、法规, 完善住房保障体系等方面。
同时2 0 0 0年以后, 住房领域内的矛盾有所加深。一方面, 房屋价格不断上升, 增加了居民购房负担;另一方面, 之前制定的与住房保障相关的制度跟不上实际环境的变化, 制度中存在一定的漏洞, 很多中低收入者、住房困难户的住房需求没有得到很好的保障, 因此相关制度需要进一步调整以适应新环境、新变化。
2 0 0 2年1 1月, 建设部和国家计委联合印发了《经济适用住房价格管理办法》。
2003年12月, 建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局等联合印发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。
2004年5月, 建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、人民银行等联合印发了《经济适用住房管理办法》。
2007年11月, 建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等部门在进行了充分的调研和分析后, 同时出台了新的《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》, 对以前的关于住房保障体系的相关规定做了进一步修订和改进, 使之更加符合群众的利益, 指导方针更加明确, 从制度上加强并完善了住房的保障体系, 消除了制度漏洞。
至此, 我国的住房保障制度建设进入了一个全新的时期, 在2007年出台的两个《办法》的指引下, 各地方充分重视人民的需求, 进一步加强保障性住房的建设和住房补贴的发放, 使得广大中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等的住房需求有了有效的解决途径。
五、经济适用房和廉租房制度的演变
自1994年起, 我国就陆续出台了关于经济适用房和廉租房的相关管理规定, 随着住房制度改革的不断推进, 房地产业的不断发展, 住房领域里的问题与矛盾也逐渐增多, 最突出的矛盾就是中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等的住房需求难以通过市场手段得到满足, 因此, 随着形式的不断变化, 相关管理规定也经历了几次修订和更改。通过对过去各个时期管理规定的对比, 可以分析出国家在住房保障领域中的管理方式和认识上的发展过程 (见表2、表3) 。
通过上述对比分析, 可以得出以下结论:
1.经济适用房的定义越来越具体, 保障人群更加明确。如, 在2004年的规定中, 经济适用房的覆盖人群还包括“政府确定的供应对象”, 这就使得这一时期很多地方的经济适用房实际上并没有分配给真正有需要的人, 而是变相的成为了“公务员小区”等, 极大的损害了人民的利益。在2007年的规定中, 这一点得到了纠正, 弥补了制度上的漏洞。
2.政策优惠力度越来越大。2007年的规定中, 明确指出, 对于经济适用房的建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
3.涉及部门越来越多。这说明关于人民的住宅保障问题受到了越来越广泛的重视, 建设、土地、税务、金融等部门都提供政策和工作上的支持。
4.户型控制越来越严格。经济适用房是具有保障性质的住房, 因此, 户型面积当受到严格控制, 这一点在2007年的规定中体现的非常充分。
5.产权及再上市交易规定越来越明确。
通过上述对比分析, 可以得出以下结论:
1.廉租房的界定发生了明显的变化。1999年的规定中, 仅认为实物形态的住房才能成为廉租房, 而2003年以后, 廉租房的定义发生了扩展, “廉租房”不再仅仅指实物形态的房屋, 而是指包含实物分配和货币分配在内的一套保障体系。
2.保障人群范围有所扩大。如, 在2007年的规定中, 覆盖人群由过去的住房困难的最低收入家庭扩展为住房困难的低收入家庭。
3.政策优惠力度越来越大。2007年的规定中, 明确指出, 对于廉租房的建设免征行政事业性收费和政府性基金。
4.保障资金来源越来越明确。2007年的规定中, 具体规定了用于廉租住房的资金来源, 同时, 还做了数量上的要求, 这就使得保障资金有了可靠的、连续性的来源, 使得政策更具有可操作性。
5.涉及部门越来越多。这说明关于廉租房问题受到了越来越广泛的重视, 建设、土地、税务、民政、监察、财政、金融等部门都提供政策和工作上的支持。
6.户型控制越来越严格。2007年的规定中明确指出了新建廉租房户型严格控制在5 0平方米以下。
7.保障方式越来越灵活, 保障力度越来越大。2007年的规定中, 提供了实物配租和货币补贴两种保障形式, 而且, 根据家庭情况的不同, 采用实物配租的方式, 租金最低可以降到零, 采用货币补贴的方式, 补贴最高可以和市场平均价格持平。保障力度较以前有了大幅度的提高。
上述的对比, 可以看出, 我国在住房保障体系建设方面思路越来越明确, 保障力度也越来越大, 覆盖人群越来越广, 这都是顺应着时代和环境的发展而做出的积极有效的政策调整, 同时也表明了国家对建立完善、高效住房保障体系建设的决心和信心。
六、结语
经过三十年的改革和发展, 我国在住房领域内遇到了一些前所未有的艰巨问题, 但本着以人为本, 充分考虑弱势群体的需求的原则, 改革和制度建设取得了巨大的成功, 虽然在发展的过程中也出现了许多不良现象, 但相信, 随着制度化建设的不断推进, 中国社会必将走向和谐。
参考文献
[1] 杨慎.房地产与国民经济[M].北京:中国建筑工业出版社.2002年.
共有产权住房保障制度创新研究 篇9
一、当前住房保障制度存在的问题分析
针对当前社会上存在住房问题, 我国政府也根据不同的时期、不同的住房现状、不同的房地产市场等颁布了许多的政策文件, 对住房问题不断进行改革和创新。这些措施的颁布主要是依据我国不同的社会发展现状、居民住房需求、经济发展等的各种情况而作出的, 就目前而言, 我国的住房保障问题依然存在以下问题:
1. 不重视住房所有权对中低经济收入家庭财富积累的影响。
1998年以前我国实行的公房出售政策, 其目的就是向当时中低经济收入的家庭提供住房所有权。但是经有关人员的调查, 真正享受到这一政策益处的, 只是当时具有特殊身份的人群, 而大多数中低收入人群并没有享受到这一政策的优惠。其实从1994年实施的经济适用房制度, 其初衷就是为了满足中低收入家庭对居住权以及资产拥有权的享有, 但是由于制度设计本身存在的缺陷, 并没有真正地实现这一目的。2009年有关部门开展了公共租赁住房与经济适用房的探索, 但是其并没有从我国经济社会的现状出发, 没有认识到影响我国住房问题的根本原因是什么, 当前我国住房问题不仅仅是消费不公的问题, 更多的是住房分配的不公。当前实施的以公共租赁为主附加经济适用住房的保障住房政策, 从本质上忽略了对中低经济收入家庭财富积累的影响, 要想彻底解决住房问题, 就必须解决财富分配问题。
2. 城市中低收入家庭的资产享有权起点不公。
无论是1998年的公房出售政策, 还是2009年至今的以公共租赁为主的住房保障制度, 都无法满足对中低收入家庭的住房拥有权的享有公平。一个家庭能否拥有住房的所有权或仅仅是拥有住房的使用权, 对该家庭的财富积累以及对住房的处分都存在着重大的影响。有学者认为:每一个人的一生中都应该有一次机会获得政府以成本出价的住房, 并且该住房能够成为公民的合法私有财产。而当前住房保障政策中却无法提供使公民拥有住房所有权的机会, 传统的经济适用房虽然能够一定程度满足, 但却存在户籍的限制。提供公平的资产拥有权起点, 对于解决住房问题意义重大。
3. 缺乏体系化的住房政策。
实践中, 住房保障政策作为社会保障体系的一部分, 但是理论上却和我国社会保障体系的整体框架相分离。产生这一现象主要基于我国经济改革形势, 主要包括:住房公积金与社会保障金的分离、廉价住房与城市低收入者社会保障之间的分离等。与此同时, 我国有关部门针对住房保障问题提出的或颁布的政策, 无法形成一个完整的体系, 表现出支离的状态, 没有立足社会整体保障现状, 与其他社会保障体系相衔接。
对此, 提出了住房的共有产权。具体来说就是, 从购房成本上, 对政府和购房者的产权份额进行划分, 提出按照购房出资比例共享住房产权的共享标准。与此同时, 建立非营利性住房保障机构授权其直接参与住房管理, 并积极引导多种社会资本进驻到住房保障领域当中来。
共有产权, 即参与购房活动、共同出资的个人、组织或其他私营机构等, 按照各自的出资比例, 对住房共同享有产权的模式, 从定义上看, 所有出资人对住房享有的都是不完整的所有权, 与之相对应的就是不完整的使用权、处分权及占有权。住户在处置住房时存在较大的限制, 需要与其他共同出资人进行协商, 协商同意处分住房的, 因住房产生的收益按比例共同享有。
其实我国早期就存在共有产权的雏形, 比如早期的合作社住房以及传统意义上的经济适用房等。以传统的经济适用房为例, 经济适用房住户在居住的过程中无需向产权共有者交纳租金, 双方实际上也并不存在租赁关系, 只是一旦住户要处置住房时就会产生一定的限制, 因为, 住户如果后期要转让住房, 则需要向政府补齐规定数额的价款, 由此取得完整的产权。这样产生的结果是:住房持有者成为利益的最大享有者, 一时间传统的经济适用房制度备受争议, 在这里, 笔者认为利用共有产权改革经济适用房能够一定程度上缓解这一现状, 共有产权通过对经济适用房制度改革道路的探索, 能够有效地解决我国居民的住房问题, 不仅可以缓解城市中低收入人群的消费不公问题, 同时也为他们提供了一个获取住房产权的便捷通道。既可以使他们享受到因产权所有带来的财富增值, 又可以从另一个角度促进社会的稳定和发展, 有效避免政府补贴不公的现象。
二、我国推行共有产权住房保障制度带来的必要性分析
1. 积极的社会意义:
促进消费、利于社会和谐、满足社会消费需求、有效缩小贫富差距。由于传统理念的影响, 许多中国公民以拥有一个舒适的家作为其社会地位的象征。基于我国当前社会现状和居民的经济收入水平, 针对中低收入群体实施这个按份共有的共有产权住房, 不仅可以满足其对生存居住这一基本条件的心理需求, 同时还能一定程度的增强公民的社会地位, 有效激励中低收入人群努力奋斗, 缩小贫富差距、促进经济发展、保障社会的和谐稳定。
2. 客观的经济利益:
有效缓解政府财政压力, 实现资金的循环利用。政府作为共有产权的一方, 通过投资来获取住房产权, 实现了政府资金的流动性和收益性, 在用户居住的过程中, 政府通过租金收回、购房成本投入资金收回以及产权溢价等方式来实现政府资金的循环利用。其中这三种方式均来自于不同的时期, 租金收回是源于用户居住过程中, 而投入资金收回和产权溢价则是用户后期处置住房时所产生的。当政府收回所有的居民住房补贴时, 住房将失去其福利性脱离保障房体系。此时, 政府可以将收回的资金再次投入到保障房建设资金中, 由此一来, 不仅可以实现政府资金的循环利用同时也可以一定程度上缓解政府财政困难。
共有产权住房保障制度的实施, 为大多数城市中低收入家庭提供了获取住房产权的便捷通道, 缓解了由于支付能力有限导致被排除在住房市场之外的尴尬境地, 同时还可以增加居民的财富积累;对于政府和投资者而言, 共有产权住房即去除了传统经济适用的弊端, 又缓解了政府财政困境, 为投资者带来合理的回报。
三、我国推行共有产权住房保障制度可行性措施
1. 由政府授权, 建立非营利性住房保障专业化管理机构, 独立运作决策。
针对当前保障住房参与主体、管理主体责权利不明晰的状况, 迫切需要建立起一个非盈利性质的住房保障专业化管理机构来处理相关事务。例如参照英国住房协会, 由政府授权组建一个非营利性的独立机构, 在负责住房保障日常事务专业化管理的基础上, 对共有产权住房乃至整个住房保障制度的运行实施调控并监督。针对共有产权住房的各项后期管理工作, 包括维修基金的管理、租金的收取及分配、小区物业公司的招标工作等, 可按照国家有关政策规定独立决策并执行。此外, 该机构甚至可以作为融资媒介, 联通购房者与银行之间的信贷业务, 缩短购房周期、降低购买风险。
2. 由政府牵头, 通过引入适度竞争,
鼓励民间组织参与合作建设共有产权住房, 在实际操作过程中施行建管分家、监管分离, 不但可以使保障资源在市场上更为高效地流转, 更大程度地发挥其福利保障作用, 而且能够在一定程度上对政府职责进行合理分摊, 不失为一条双赢途径。
纵观世界范围住房发展历史, 可知住房问题的复杂性, 特别是当今住房问题的解决已不仅仅满足简单的住房消费需求, 住房对家庭资产或家庭财富的积累, 似乎更能彰显住房对家庭和社会的影响。
参考文献
[1].刘波, 赵继敏.世界城市住房保障政策比较研究[J].国际城市规划, 2012 (1)
[2].戴炜, 包振宇.包容性发展视阈下我国住房保障法律制度的建构[J].理论导刊, 2012 (1)
[3].张永岳, 谢福泉.关于共有产权房模式的认识[J].科学发展, 2012 (1)
[4].履端.共有产权房是住房保障的制度创新[J].上海房地, 2012 (1)
[5].江丹.完善保障性住房共有产权制度的几点思考[J].上海房地, 2012 (1)
建立廉租住房保障制度的思考 篇10
一、廉租住房制度的建立及发展情况
廉租住房的实行在国外已有100多年的历史, 目前已被世界各国政府广泛采用。廉租住房保障制度起源于解决住宅短缺问题和居民的住宅公平问题。政治安定、社会公平等因素是国家建立廉租住房制度的基本前提。“居者有其屋”是廉租住房政策的具体体现, 廉租住房是让中低收人家庭来分享国家财富和国家发展的利益, 从社会公平的角度来保障每一个公民的基本权利。廉租住房政策的实施, 不仅解决了低收入居民的住房问题, 而且还实现了政府的经济与社会宏观调控目标。通过廉租住房的建设, 带动相关行业的发展, 创造了更多的就业机会, 提高了经济自主发展能力。通过廉租住房的供应, 可在一定程度上抑制房价上涨。随着廉租住房政策的逐步发展和完善, 国外廉租住房制度呈现出以下特点:一是逐步由对住宅供应市场的干预转向现金补贴, 出现了“补砖头”向“补人头”的转移趋势。这种现金补贴支持方式, 更具有选择性、针对性和高效性, 更能保证政府的补贴真正用于解决低收入家庭住房困难, 避免对住宅市场自身运行规律和效率干预, 从而减少政府的住宅开支, 提高存量住宅的使用效率。二是各国政府都对廉租住房建设提供稳定的财政支持。采取建房贷款支持、财政预算安排、政府住房补贴等形式, 对廉租住房提供稳定的的财政支持。三是廉租住房的收益对象广泛, 不仅减轻了生存的压力, 而且还降低了劳动成本。四是充足廉租住房房源, 一方面满足低收入阶层的住房需求, 另一方面对房地产市场的供求产生影响, 使得房价相对保持平稳。
我国传统的住房实行实物分配形式, 1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》, 提出了“廉租房”概念, 规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策, 最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房”。同时, 取消了福利分房制度, 住房被推向了市场, 开始实行货币化。随着住房制度改革不断深化, 城市住宅建设持续快速发展, 城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也同时存在一些问题, 城市廉租住房制度建设相对滞后, 经济适用住房制度不够完善, 政策措施还不配套, 部分城市低收入家庭住房还比较困难。2005年5月1日, 建设部、国家发改委联合下发的《城镇廉租住房租金管理办法》正式施行, 该办法规定, 廉租住房租金要实行政府定价, 租金调整必须向社会进行公示, 因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的, 应当按商品住房的市场租金补交租金差额。“国六条”以及“十五条实施细则”和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 要求把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容, 作为政府公共服务的一项重要职责, 加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。总体目标是力争到“十一五”期末, 使低收入家庭住房条件得到明显改善, 农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。解决低收入家庭住房困难, 要坚持立足国情, 满足基本住房需要;统筹规划, 分步解决;政府主导, 社会参与;统一政策, 因地制宜;省级负总责, 市县抓落实。
甘肃张掖市从2007年开始启动廉租住房的。根据初步调查, 全市城镇符合政府规定的人均8平方米以下廉租住房保障条件的有3800户, 其中无房户或人均4平方米以下的有1828户。为保障城市最低收入家庭基本住房需要, 根据国家、省上的相关规定, 结合张掖市实际, 制定了《张掖市城市最低收入家庭廉租住房管理实施办法》, 从城市最低收入家庭廉租住房的申请、审核、退出和资金管理等方面做出了明确、详细地规定。
按照职责分工, 由财政部门牵头, 房管、建设、民政等部门积极配合, 共商筹资、建设管理等办法, 廉租住房制度如期启动, 运行顺利。从资金安排上, 实行从土地出让金净收益和住房公积金增值收益中计提, 财政预算安排和社会捐赠资金等办法筹措。城镇廉租住房保障资金纳入政府收支预算管理, 专项用于最低收入家庭租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修等。借鉴国内外的经验, 廉租住房保障以发放租赁住房补贴为主, 实物配租和租金核减为辅。廉租住房租金实行政府定价, 补贴标准原则上按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。保障面积不超过当地人均住房面积的60%。申请廉租住房的家庭必须同时具备具有本市非农业常住户口3年以上, 家庭成员人均收入低于当地当年城市居民最低生活保障标准并连续享受低保待遇1年以上, 家庭人均住房面积符合县区廉租住房政策规定的面积标准等条件。截止2007年10月底, 我市已筹措廉租住房保障资金281万元, 对近1800户符合廉租住房保障条件住房困难家庭发放了租赁补贴, 并积极组织房源, 以实物配租形式解决了29户困难家庭的住房问题。
二、完善廉租住房保障制度的几点建议
住房问题与人民幸福安康息息相关。加快建立适应全体居民需要的多层次住房保障体系, 尤其是建立健全廉租住房制度, 是社会主义科学发展观的内在要求。解决住房困难问题, 只能从保障最低收入家庭基本住房需求入手, 分步解决。
(一) 保证资金来源, 落实税费支持政策, 合理确定保障对象和保障标准。
各级政府要以关注民生、为民服务为出发点, 制定科学合理的廉租住房计划, 按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求, 切实落实廉租住房保障资金。一是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设;二是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%;三是要将廉租住房保障资金纳入年度预算;四是转让适用经济住房按照同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例补缴土地收益, 补缴收益作为廉租住房资金来源;五是积极争取上级廉租住房保障的各种专项补助资金。财政部门要建立和完善廉租住房资金的相关管理制度, 确保资金使用安全。廉租住房资金实行财政专户管理, 专项用于廉租住房的建设和维护。
落实解决低收入家庭住房困难的各项税费支持政策。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供地, 除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外, 一律免收土地出让金。三是对于捐赠的廉租住房, 执行公益性捐赠税收扣除政策。
廉租住房保障对象、标准应由政府根据当地统计部门公布的相关数据确定。保障对象要以家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例, 结合城市经济发展水平、住房价格水平和城市居民最低生活保障标准确定。保障面积标准要以当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理, 由政府每年向社会公布一次。随着经济发展和财政实力的增强, 要逐步扩大廉租住房制度覆盖范围。
(二) 建立以政府为主导, 多渠道拓宽房源的供给机制。
逐步建立以政府为主导的廉租房供给机制。从目前形势看, 可以通过收购、改建以及鼓励住房租赁、社会捐赠等方式多渠道增加廉租住房房源, 必要时可以考虑新建部分住房, 来弥补其不足。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内, 主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建, 并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购。积极发展住房租赁市场, 鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。要把经济适用住房供应对象与廉租住房保障对象相衔接, 优先解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方, 政府要加大廉租住房建设力度。可规定开发商按总住房面积的一定比例建设廉租住房, 政府在土地、税费等方面给予一定的优惠。
(三) 逐步实施货币直补, 健全完善准入退出机制。
要逐步实施以租赁住房补贴为主的货币直补住房保障方式, 把补贴资金直接发到低收入家庭手中。简单地说就是“一保两补”。“一保”就是重点保障低收入家庭。“两补”就是实施租赁住房补贴和购买住房补贴两项货币直补, 用市场化的办法, 实现“居者有其屋”的目标。具体就是用政府补贴形式, 直接补助到困难户, 由他们从市场上自主购买、租赁住房, 变“暗补”为“明补”, 变“补砖头”为“补人头”。这样最大程度地给予低收入家庭自主选择权。符合条件的家庭, 可以自主选择, 宜买则买, 宜租则租, 实现群众、政府、市场的“三赢”。同时, 要辅之以一定规模的实物配租, 实物配租的廉租住房重点考虑孤寡老人, 丧失劳动能力的残疾人员等特殊情况家庭。
各级政府应当结合当地实际状况, 合理确定廉租住房供给范围, 明确廉租住房适用对象, 主管部门要建立健全住房保障对象档案, 并对其实施动态管理。承租廉租住房应当依法签订租赁合同, 合同期满要求续租的经重新审查, 凡符合条件者准予续签续租。当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时, 应当让其按期腾退已承租的廉租住房或停发租金补贴。同时, 建立起一套相应的廉租住房规章制度, 如申请审核制度、住房轮候制度、收入申报制度等, 规范廉租住房的准入退出机制。通过公示、评议等方式, 让广大群众参与管理, 促进有限的廉租住房得到公平合理分配。
(四) 制定完善廉租住房保障法规, 强化监督管理。
建立并完善廉租住房保障的法律法规, 以法律法规条文规定廉租住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金来源、专门管理机构的建立, 以及对违法违纪行为的惩处等, 确保这一制度有章可循, 有法可依。各级政府应当结合本地经济发展的实际, 制定廉租住房保障配套性规章制度。通过法律法规和配套性规章制度的建立, 为廉租住房制度的运营提供法律支持, 确保这一制度规范实施。
各地政府对解决本地区城市低收入家庭住房困难工作负总责, 将廉租住房保障情况纳入政府的政绩考核当中, 实行目标责任制管理。建立相关部门廉租住房工作联系会议制度, 定期或不定期研究解决城市低收入家庭住房困难的有关政策, 协调解决工作实施中存在的问题。廉租住房保障情况要接受人民群众的监督, 每年在政府工作报告中要向人民代表报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。建立廉租住房租赁管理机构和廉租住房监督委员会相分离的制度。前者负责租住者的资格认定和日常管理, 后者负责监督管理机构和承租者违法行为的查处。
廉租住房制度的建立在我市是一项新的工作, 更是一项民心工程, 财政作为资金筹集管理的主要部门, 责任重大, 管好、用好廉租住房保障资金, 是体现财政工作为民服务的重要方面, 各级财政必须紧密加强与相关部门的协作配合, 准确掌握信息, 全面贯彻党委、政府的部署, 把解决低收入家庭住房问题的实事办实、办好。
参考文献
〔1〕焦建国, 郎大鹏.住房社会保障制度:由来、问题、借鉴与改进建议〔J〕.经济研究参考, 2005 (76) .
〔2〕赵燕菁.廉租房建设与国家宏观经济〔J〕.城市发展研究, 2005 (3) .
〔3〕刘晓风, 莫连光.廉租房政策的国际经验及我国的选择路径〔J〕.中国财经信息资料, 2007 (05) .
住房保障制度 篇11
住房保障制度中对受保障群体往往采取实物补贴、货币补贴和两者相结合等三种主要方式。住房保障的理论模型说明实物补贴限制了人们的选择范围，减弱了住房保障制度的适应弹性；增加了政府行政管理成本；推动住房空置量增加；不利于引入市场竞争机制，资源使用效率低下。相对而言，货币补贴具有更强的效率特征，可以有效地解决甄别、监督和管理的困难，节约政府直接进行实物分配的行政管理成本，同时不存在干扰市场竞争机制的负面效应，有利于提高公共资金的使用效能。
关键词：住房保障制度；实物补贴；货币补贴；效率
中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：
10085831（2015）06008607
一、研究问题与文献回顾
由于每个人的天然禀赋不同，后天所获得的知识和技能也存在差异，最终导致其获得收入的能力千差万别。进一步地，由于受制于外部经济、政治和社会环境等存在的不公平因素，将导致社会中有一部分人收入水平低下，难以满足其正常的最低生活需求，其中人们的居住状况往往是最为明显也最受关注的领域。当人们住房较为窘迫时，存在非常强烈的改善居住条件的动力，会对社会提出最强烈的不满。由此，不少学者要求政府运用公共资金对之进行补贴，提高人们的住房支付能力，以改善社会收入分配的不公平状况，促进社会和谐[1-4]。
可以说，这种观点对人们极富吸引力，人们似乎可以享受“免费的午餐”，但实际上这是一种极大的误解。政府动用公共资金对一部分人进行补贴，补贴资金只可能来自于财政资金，来自于人们缴纳的税收，是一种收入再分配过程。对于动用社会力量和资金对小部分低收入者进行补贴，人们通常不会有什么疑问，都会同意帮助不幸的人是一种美德，应当提倡和鼓励。诱发人们争议的一个重要方面在于，补贴采取何种方式最佳？如何使补贴资金给定情况下扩大覆盖面，满足更多人的需求？同时不产生较严重的福利损失？这些疑问反映了人们同样关注补贴方式的效率问题。
同时，不少人持有这样的观点：当人们缺乏住房时，直接给予住房更能满足人们的需求，也能够避免人们消费住房以外的其他“不该消费”的产品和劳务，“专款专用”才符合政府的初衷，才是对接受补贴者负责任，在住房保障制度执行过程中应当将补贴方式集中于实物补贴，直接提供满足人们需求的住房，实现住房资金的封闭使用[5-6]。
从补贴方式看，大致可以划分为三种形式，即实物（直接）补贴、货币（间接）补贴以及两种补贴相结合的形式。所谓实物补贴就是政府收集廉租住房房源提供给符合条件的城市居民租赁，或者政府提供土地由开发商开发建设经济适用住房或限价房供符合条件的城市居民购买[7]。所谓货币补贴则是由政府根据相关政策规定，对符合条件的城市居民发放租赁补贴或购房货币补贴，一般为了避免人们用获得的补贴购买其他商品或劳务，通常规定补贴专项使用，比如，先行购房后凭购房发票领取补贴。所谓实物和货币补贴相结合的形式，是将前述两种补贴方式结合起来，既有实物补贴部分又有货币补贴部分[8-9]，例如，最低收入家庭获得廉租房后缴纳廉租房租金存在较大困难时，部分地区发放一些货币补贴[10]。
对于保障性住房的范围和补贴方式，近些年政府出台了许多相关政策，通过通知、意见、实施方案等在全社会推广。例如，国务院2013年3月发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中指出，加快保障性安居工程规划建设，完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。这是一种以实物补贴为主体的住房保障模式。在国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见[国发〔2007〕24号]》中指出，要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力；对于经济适用住房，规定其供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接[11-12]。
从国务院公布的各类文件看，城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴形式提高低收入家庭的承租能力。而经济适用住房、自住房、双限房、共有产权房等则往往是通过限制地价、限制户型和限制房价的形式来实现补贴。从各省市地方政府执行的政策看，差异较大，部分地区准备或已经大力强化实物补贴部分[13]。
在当前中国各地正在推行或拟议中的住房保障制度，往往采取实物补贴、货币补贴或者两者某种程度组合的方式，那么哪种方式在经济上更有效率？更能减少住房资金的浪费？更能提高人们整体的福利水平？这是本文拟解决的核心问题。
二、住房保障补贴的理论模型分析
根据上述讨论的基本意蕴，本文提出如下的保障性住房补贴的理论模型。这一模型可以视为政府和居民（住户或消费者）双方的经济交互作用模型。
（一）基本模型
本文以政府作为一个完整实体来考虑，虽然政府中实施政策的执行人员的个人偏好会对住房补贴产生重要影响，但为简化模型，突出分析实物和货币补贴的影响，此处不考虑这种影响。此外，由于模型重点考虑政府和居民的关系，房地产开发商行为作为外生变量来处理，不影响本模型的基本结论。
先考虑没有保障性住房的一般情形。这时，政府的目标函数为社会福利最大化，则有
Max SW1S
s.t. S1=Gr1
其中，W1为基本模型下的社会福利水平，S1为政府提供各种公共服务和行政开支总额，Gr1为基本模型下政府获得的所有收入。
这时，政府的决策非常简单，就是在给定政府收入水平的情况下提供尽可能多的公共服务以及满足正常行政开支的需要。
居民的目标函数为效用或福利最大化，则有
其中，U为居民的效用水平，H为住房消费的数量，其价格为PH，E为除住房消费外其他产品和劳务的消费数量，可以视为一种包括其他所有产品和劳务的复合商品，其价格为PE，I1为基本模型下居民的总收入。
求解居民的决策问题，构造拉格朗日函数，有
式（1）的含义相当明确，即居民希望在住房消费与其他产品和劳务的消费间达到均衡，各自的边际效用和价格之比相等。其经济含义在于，当得自住房消费的边际效用降低或住房价格提高时，居民宁愿减少其消费增加其他商品和劳务的消费而提高自己的总体效用水平。在没有政府行为干预的情况下，居民会调整自己的消费结构以提升自己的效用水平。
（二）引入保障性住房实物补贴的模型分析
当政府决定为居民提供保障性住房以实现其社会目标，这时，政府的目标函数和约束条件变为
其中，HS为保障性住房数量，PHS为保障性住房价格（此时如果考虑以租赁方式提供保障性住房，则可以理解为租金，不影响模型的基本结论），下标2表示在引入保障性住房实物补贴后的公共服务水平和政府收入水平。
政府面临的约束条件也有重要含义，即当政府提供保障性住房时，要么以减少其他公共服务为代价，要么增加税收为其融资，即或者增加Gr，或者减少S，当然也可以同时增加Gr且减少S。要想使Gr2=Gr1，政府必须增加税收。同时政府需要为建设、分配、管理保障性住房支付相应的成本，这类成本也需要通过增加居民税收来补偿。
居民的目标函数和约束条件在此时变化为
式（2）表明，在政府提供保障性住房情况下，保障性住房与商品住房、其他产品和劳务的消费之间存在强替代性。从整体上说，居民要么减少商品住房的消费，要么减少其他产品和劳务的消费。
同时，如果保障性住房直接以实物形式提供给居民，相当于价格为零，那么，式（2）表明保障性住房会趋向于完全替代商品住房，因为保障性住房不可能无限制提供，居民会替代到保障性住房的最高额度，同时表现为日益需求更多的保障性住房。即当某种产品的价格为零时，趋向于将需求放大到无限。实践中，政府往往采取直接或间接低价的形式提供保障性住房（例如，经济适用房、双限房相当于直接以低价形式提供，住房福利分配以隐性价格如身份、职位、岗位、所处行业等形式提供）[14-15]。
不失一般性，假定保障性住房价格低于商品住房，即PHS 式（2）的经济含义表明，保障性住房以实物形式进行补贴造成了相对价格扭曲，扰乱了居民的消费决策，同等税收负担下居民需求更多的保障性住房，相当于人们会需求在没有保障性住房情况下不会消费的量，低价格的保障性住房替代了居民的其他产品和劳务的消费，降低了居民的总体效用水平。 （三）引入保障性住房货币补贴的模型分析 引入保障性住房货币补贴时，模型变为 其中，下标3表示在引入保障性住房货币补贴后的公共服务水平和政府收入水平。 这时政府面临的约束条件表明，当政府提供保障性住房并使用货币补贴时，同样要么以减少其他公共服务为代价，要么增加税收为其融资。将约束条件变形可得：S3=Gr3-HS·PHS，这一条件与基本模型相似，不同之处在于政府需要先获得收入然后再以保障性住房货币补贴的方式支出，净效应相当于耗费税收和支出成本将税收部分返还给居民或一部分居民。 居民的目标函数和约束条件变化为 当政府以货币方式进行补贴时，可以假定PHS=PH，式（3）这一边际条件与基本模型相似，居民的最优消费结构与基本模型一致，保障性住房与商品住房和其他产品和劳务的消费之间没有价格差异引发的强替代性。 货币补贴模式下与基本模型的差异在于：Gr3>Gr1，I3 可以看出这种变化属于转移支付式的变化，影响了居民群体的收入分配结构，有益于某些群体，而有损于其他群体。其净成本在于政府执行保障性住房政策需要增加收税和支出成本、保障性住房方面的管理成本、甄别有资格获得保障性住房居民身份的成本[16]。这些成本当然需要政府以税收收入来抵补。 （四）模型结论 综合上述分析，可以得出如下结论。 第一，三种情形下的福利结果为W1>W3>W2，即不存在保障性住房时的福利水平超过货币补贴的水平，而货币补贴的福利水平超过实物补贴的水平。 第二，实物补贴扰乱了居民的消费决策，消费结构向保障性住房倾斜，使原本居民会消费的一部分其他产品和劳务转移到保障性住房上来，降低居民的总体效用水平。 第三，货币补贴的均衡条件与基本模型类似，不会对居民的消费结构产生扭曲影响。 第四，不管是实物补贴还是货币补贴都需要通过增加居民税收的方式补偿政府为此额外耗费的建设、分配、管理保障性住房的成本。 第五，改变模型的条件，例如实物补贴和货币补贴相结合不会影响前述四点结论，情形会复杂一些，大致可以认为结合模式中货币补贴成份越高，效率结果越接近第3种情形，反之则接近第2种情形。 三、实物补贴面临的主要问题 从政府实施住房社会保障制度的初衷而言，确实能够取得改善民生、提高居民的居住水平和增进社会和谐的作用，缓解社会贫富两极分化。但是，目标值得我们追求，并不意味着手段一定是合理的、有效率的。前述模型揭示出采取实物补贴的办法面临着严重的低效率，不利于有限的公共资金发挥最大的效能。 （一）限制了人们的选择范围，减弱了住房保障制度的适应弹性 一旦政府采取实物补贴的办法，如上述模型得出的结论，人们选择范围受限，加上受制于住宅的空间固定性，难以与人们工作、生活条件变动相适应，即当人们的工作地发生变化时，保障性住房交换或调整面临着许多行政性障碍。人们退出社会保障相对较为容易，但是重新申请则需要花费许多时间和精力，再加上找到一份满意的工作以后可能不再符合住房保障的标准，人们通常会选择隐瞒实情。这样，在正常市场交易情况下，人们很容易通过交易来调整工作地与居住地的距离，但在实物补贴情况下改变住房区位变得异常困难。因此，运用实物补贴作为住房保障的手段的适应弹性很弱，不利于从根本上改善人们的居住条件[17]。
（二）增加了政府行政管理成本
建立实物补贴型保障性住房的成本大致包括以下两方面：一是建设成本，包括土地成本、建安成本和配套设施等成本；二是管理成本，包括申请、审核、公示、轮候、管理等方面的成本，这些成本是要长期支付的，模型中体现为G增加。
从根本上说，保障性住房是通过税收方式来融资的，即通过向全体国民征收税收，然后从税收中提取一定的份额用于建设和管理保障性住房。在这种情况下保障性住房在实质上是一种收入再分配的制度，其成本一方面由保障性住房的受益方承担了一部分（这部分人群也需要纳税），另一方面则是由社会中其他未享受保障性住房利益的群体分摊。保障性住房的受益面控制得越小，则社会中其他未受益群体的负担就会越轻；反之，社会中其他未受益群体的负担会随着受益面扩大而增加。如果将受益面扩大到中等收入，那么事实上直接受益群体的综合福利结果可能是受损，即所承担成本可能会超过受益量，这一过程中相当于模型中S部分会被挤占。运用保障性住房形式来进行收入再分配，中间经过政府行政部门的两个环节，即收和支两个环节，从社会的角度看，一只手收进来，另一支手支出去，增加了两道手续，耗费了大量的人力和物力资源，社会总体福利效应为负。
采取实物补贴方式，除了耗费行政资源，更重要的是行政资源涉足专业管理领域，政府势必需要招聘与保障性住房管理相适应的专业技术人员，增加了相关行政管理费用的支出，由于行政人员与保障性住房管理没有直接的利益关系，其激励水平较低，通常又需要政府增加监管人员，又会增加行政管理费用。一般而言，政府行政管理费用增加的速度往往会超过保障性住房量增加的速度，从而使有限的住房保障资金相当部分用于行政管理活动。
（三）推动住房空置量增加
实物补贴降低社会福利水平的另一个效应是推动住房空置量增加。主要原因如下。
其一，保障性住房面向的通常是低收入群体（当然有些地区将其扩展到中低收入群体），这些群体的购房支付能力往往较低，这些人群接受经济适用住房保障往往要以损害其他方面的消费为代价，即这些人群的收入是有限的，尽管保障性住房的价格较低，但仍然比根据自己的收入水平就工作地距离进行租赁的成本高，而这种负担又是长期性的。
其二，在这种情况下，这些保障性住房如果属于经济适用房和配套商品房的话，要使相关人群能够购买得起，其地点只可能处于工作地和生活地通常难以协调的区域，相关人群的通勤成本和时间将大幅提高。人们在权衡了通勤成本和时间之后，最可能的选择是取得经济适用住房和配套商品房（由于其价格与普通商品房价格相比较为低廉，人们如果具备一定的支付能力会选择购买）后，将其空置，如上述模型所示，新的相对价格水平下人们选择保障性住房降低了消费者总体的效用水平。
其三，如果保障性住房地点选择在离市中心较近的区域，一方面会大幅度增加财政负担，另一方面这些区域的生活成本远远超过接受廉租房群体的支付极限。此外，生活环境和生活水平的反差还会造成相关低收入群体巨大的心理压力。
（四）不利于引入市场竞争机制，资源使用效率低下
采取实物补贴方式时，政府在某种程度上就成为一家垄断性的开发商，在市场经济中既扮演参与者的角色，又充当规则制定和执行者的角色，这种角色混同必然会造成利益冲突，从而不利于促进市场竞争。竞争的核心作用是给相关参与者一种有形和无形的压力，如果相关参与者不积极考虑提高竞争能力，只会在市场竞争中失败。竞争的结果是使市场参与者能够不断降低运作成本，从而使消费者和用户受惠。相比较而言，政府作为独一无二的企业也没有动力参与市场竞争，不会努力采用新技术和新方法，从而必然造成资源使用效率低下的问题。
四、货币补贴的效率特征
相对于实物补贴，货币补贴则具有较强的高效率特征，即政府可以直接向满足特定标准的受保障群体发放现金补贴，让受保障群体自行选择，让他们根据自己的工作、收入（包括保障性的补贴收入）、生活、家庭等各种条件选择居住类型和区位。
在此情况下，受保障群体可以根据自身条件作出最优化选择，在综合考虑工作地调整、子女就学、生活成本、收入变化等情况下，直接选择离工作地较近、离学校较近或者收入能够容许的地方购买或租赁住房。前述模型表明，货币补贴相当于直接增加了受保障群体的收入，不改变保障性住房与其他产品和劳务的相对价格，这些群体能够按收入增加时的最佳选择方向调节自己的行为。政府在设计住房保障制度时就不需要考虑受保障群体千差万别的需求，由这些群体自我选择、“对号入座”，可以有效地解决政府甄别、监督和管理保障性住房的困难及高额成本耗费。
货币补贴同时能够大大节约政府进行直接实物分配时产生的行政管理成本，政府相关机构能够降低人力成本，将这些资源配置到增加可消费产品和劳务的工作上去，就增加了社会总体可用的生产性资源。
最为关键的是，政府的货币补贴没有干扰市场经济本身的运作，没有改变市场相对价格比率，竞争机制得以有效地保留。由于政府不是市场活动的参与者，就能够公平、公正地执行市场规则，规范市场运行。同时，提供住房的开发商、业主要为争取购房者或租户而竞争，竞争的结果将使消费者整体支付的价格下降，具有提高整个消费者群体福利水平的正效应。
当然，也会存在对货币补贴的批评意见，认为人们得到现金补贴以后会把资金用于其他消费领域，比如吃饭、抽烟、喝酒，等等。这些现象确实会存在，但是对于理性的消费者来说，如果他们这样选择只能意味着他们自己认为这是最佳的，也就是说住小一点而多喝一次酒给他们带来的满足更大，别人对他们选择的干涉缺乏依据。关键在于，我们应当把每一个受保障者视为能够自立、自重而理性的消费者，保障只是避免其落入更不幸境地的一种权宜之计。货币补贴的重点是建立一种机制，使得受保障群体能够依据自己的条件，提高适应环境变化的能力，并进而在处境改善情况下提升自己的技能，在较短时期内摆脱“受保障”的境地。
五、简要的结论
目前的住房保障制度中对受保障群体往往采取实物补贴、货币补贴或两者并举等三种方式，部分地区希望住房保障制度经过一段时期的运行，扩大覆盖面，增加实物补贴的比重。可以说，这种政策导向的基本用意良好，但就其实际执行效果而言存在一些严重的问题，实物补贴限制了人们的选择范围，减弱了住房保障制度的适应弹性；增加了政府行政管理成本；推动住房空置量增加；不利于引入市场竞争机制，资源使用效率低下。
本文提出的理论模型指出，不存在保障性住房时的福利水平超过货币补贴的水平，而货币补贴的福利水平超过实物补贴的水平。如果实施住房保障制度，那么保障性住房货币补贴具有更强的效率特征，让受保障群体自行根据自己的工作、收入、生活、家庭等各种条件进行调节，这样政府在设计住房保障制度时就不需要考虑受保障群体千差万别的需求，由这些群体自我选择、“对号入座”，可以有效地解决甄别、监督和管理的困难，节约政府直接进行实物分配的行政管理成本，同时不存在干扰市场竞争机制的负面效应，有利于提高公共资金的使用效能。参考文献：
[1]方建国.政府住房保障制度新政的经济学分析——重新认识“实物补贴”和“货币补贴”问题[J].中山大学学报：社会科学版，2008（6）：194-198，205.
[2]郭玉坤.创新住房保障模式解决“夹心层”住房问题[J].中国房地产，2011（6）：27-32.
[3]胡放之.保障住房、增加就业与改善民生的可持续性——以湖北黄石棚户区改造为例[J].理论月刊，2014（12）：147-151.
[4]孙春雷.有关住房的两个观点——基于社会保障制度层面上的权利分析[J].中国城市经济，2010（11）：310-311.
[5]李洪侠.城镇基本住房保障体系研究[D].北京：财政部财政科学研究所，2012.
[6]中国人民银行日照市中心支行课题组，王德业.经济适用住房货币直补改革：日照模式[J].济南金融，2011（12）：50-54.
[7]唐燕云，陈方正.货币型补贴与实物型补贴公共住房政策比较[J].探索与争鸣，2009（5）：62-64.
[8]冯云.中国教育不平等对居民收入差距影响研究[D].大连：东北财经大学，2014.
[9]苟兴朝.不同外部约束条件下的住房保障供给模式选择[J].现代城市研究，2014（4）：50-55.
[10]杨美成.构建统筹城乡利益分享机制[D].成都：西南财经大学，2012.
[11]国务院发展研究中心和世界银行联合课题组，李伟，Sri Mulyani Indrawati，等.中国：推进高效、包容、可持续的城镇化[J].中国经济报告，2014（4）：19-33.
[12]刘斌.中国住房保障政策的经济效应实证研究[D].成都：西南财经大学，2014.
[13]谢义维.主要发达国家住房保障制度及中国的实践研究[D].长春：吉林大学，2014.
[14]ZANG B， LV P， WARREN C M J.Housing prices， rural–urban migrants settlement decisions and their regional differences in China[J].Habitat International，2015，50（December）：149-159.
[15]HUANG Z H， DU X J.Assessment and determinants of residential satisfaction with public housing in Hangzhou[J].China， Habitat International，2015V，47：218-230.
[16]CHEN K J.A lifecycle analysis of social security with housing[J].Review of Economic Dynamics，2010，13（3）：597-615.
要积极完善和创新住房保障制度 篇12
各地在住房保障的实践探索中, 因地制宜, 积极探索适合本地实际情况的住房保障方式, 取得了显著效果。总结各地的实践模式, 主要有实物配租模式、租金补贴模式、租金减免模式、公共租赁住房模式以及结合拆迁改造、房改与保障相结合的模式等。如深圳市公共租赁住房主要面向低收入住房困难群体、产业配套工人和机关事业单位初级工作人员等。厦门市则实现了面向非低收入家庭的全覆盖, 保障性商品房不设收入和资产限制, 面向所有城镇非低收入无住房人群。
目前, 我国基本上已经建立起由住房公积金、经济适用房、廉租房组成的住房保障政策体系。但是, 在具体运作中还缺乏科学合理的目标和长远规划;保障性住房公共财政支出严重缺位;供应量与需求量相比严重不足;保障对象覆盖面过于狭窄, 各类夹心层、外来流动人员、农村低收入家庭还未被纳入保障范围内;住房公积金并没有发挥出政策性住房金融的优势作用, 对低收入家庭增强住房支付能力作用偏弱, 保障方式单一、各种金融、税收和土地等配套政策支持不足等诸多问题。同时, 住房法律缺位、住房档案不健全、没有建立收入征信系统等根本性问题仍然没有得到实质性突破。另外, 机构、人员不足也是制约保障性住房快速、规范有序发展的重要因素。
目前, 我国城镇化率已从18%增长到45%, 到2020年预计将提高到55%~60%, 农村贫困人口、进城务工人员将成为未来保障重点;城镇居民住房短缺问题依然严峻, 特别是大城市的高房价导致中低收入家庭购房能力减弱, 未来住房保障任重道远, 将是一项长期艰巨任务。
针对住房保障发展过程中存在的缺失与问题, 应重点做好以下几方面工作, 以引导住房保障工作的健康有序可持续发展:
一是完善法律法规。一个行业的发展应基于完善的法律制度和政策框架之下。特别对于房地产这样一个与国民经济各个行业以及资源环境都密切相关的产业, 涉及到相关的土地、财政、税收、金融等一系列配套政策的支持, 法律滞后于行业发展以及带来的一系列相应问题, 已严重影响了房地产业的规范发展和住房公共政策实施的严肃性和可持续性。
二是完善住房档案, 制定科学合理的发展规划。当前, 各城市住房资源底数不清、困难家庭住房状况和要求不明等问题严重影响了科学编制住房保障发展规划。因此, 健全住房保障制度的最紧迫任务是尽快进行全国性的住房普查工作, 摸清家底, 包括中低收入家庭的住房状况和收入水平, 无房户和住房困难户的数量和支付能力, 存量住房资源中的空置房状况等。只有这些基本情况搞清楚了, 在此基础上编制的住房发展规划才具有可操作性和实际指导意义。
三是逐步建立个人收入征信系统, 完善准入与退出机制。随着住房保障范围的逐步扩大, 单纯依靠民政部门低保证来核定准入标准已远远不能满足需求, 廉租住房上浮收入线后的界定与审核, 公共租赁住房准入的审核, 各种保障性住房退出制度的有效实施等, 都需要完备的收入征信系统。因此, 要与庞大的住房保障规划相适应, 就必须建立全社会完备的收入征信系统。
四是尽快建立健全城乡统筹的住房保障供应体系。根据中国的国情和住房困难的轻重缓急, 宜采取分步走的发展战略, 即第一步重点解决城镇住房困难群体、夹心层家庭和棚户区、危改区, 同时, 有重点地解决农村住房困难户, 同时做好流动人员住房支持政策的研究工作。第二步则把制度重心和保障重点放在进城务工人员和城市边缘地带的中低收入家庭。
五是制定相关配套的支持制度, 包括金融、税收、土地的支持政策等。结合我国经济发展和财政能力不断增强的现实国情, 逐步建立以财政支持为主, 辅以金融支持 (充分发挥住房公积金的作用) 的住房保障支持体系。加大对财政困难地区的支持。增强对低收入家庭住房消费的财政扶持力度, 如通过贴租、贴息和发放购房补贴等方式。
要根据住房发展目标, 制定长远、稳定、可持续性的房地产税收制度。包括根据国家资源环境发展规划, 对不同户型进行差别化的税收政策;对自住和改善型住房实行低税制等产业支持政策;减化税种, 合并减费降税, 适时推出物业税等。当然, 实施物业税的基础依然是完善的住房档案、收入征信系统和评估制度。