城镇住房保障

城镇住房保障（共12篇）

城镇住房保障 篇1

1 选题的背景及意义

1.1 选题的背景

我国政府对于创建和谐社会的目标之一是解决住房难题, 保证国家和人民共享经济发展的成果。党和政府根据我国的具体国情, 并将关于保障性住房的先进经验和教训引进借鉴过来, 制定了许多政策方针, 促进了保障性住房建设事业的发展。

和谐社会的基石需要这一制度的创建, 虽然在一定程度上, 我国政府减缓了住房方面的困难, 但我国保障性住房政策在运行和实施过程中还存在较多棘手的问题。由于许多因素的制约, 例如资金问题、分配问题、融资问题和土地问题这住房建设中的四大难题, 使得我国在保障性住房的实施结果与目标制定方面存在着相当大的差距。由于社会各阶层的收入水平不同, 关于中低收入者在住房问题解决方面成效并不大。

1.2 选题的意义

1.2.1 理论意义

第一点, 研究我国保障性住房制度建设这一问题, 有利于促进地产投资及其发展相关的理论的进步。第二点, 研究保障性住房制度建设这一问题, 有利于促进国家市场的蓬勃发展和社会主义市场经济理论体系的发展与完善, 有利于体现政府作为的必要性。

1.2.2 现实意义

为了保证政府提高公民居住条件和生活舒适度的目标的实现, 我们必须加快保障性住房制度的创新和改革, 。每个公民都享有合法的权利, 保障性住房制度的发展和改革有利于维护公民的基本人权, 尤其是公民的居住权, 而这种制度的建设有利于社会和谐发展, 提高居民生活, 保障权益实现。

2 具体分析我国保障性住房制度建设

2.1 关于住房制度建设的基本要义和内容

目前我国实行的保障性住房制度主要由廉租住房制度、经济适用房制度, 以及公共租赁住房制度三项具体制度组成。在2014年以后, 廉租住房制度和公共租赁住房制度将进行并轨制度的运行, 并会将其纳入到保障性住房建设的重要位置上去。除此之外, 为了顺利实施我国的保障性住房制度, 在税收、金融、土地等三个方面, 我国政府都采取了相应的鼓励措施。

2.2 关于国家保障性住房制度目前的实施现况

为了促进经济和社会的全方位发展, 关于保障性住房建设已经有十几年的发展历史。所以归纳以下充分体现我住房建设的现况的几个要点:

(1) 我国在保障性住房建设方面设定的目标过高难以达到;

(2) 关于建设保障性住房的进展较为顺利通畅, 公共租赁住房成为主力之一;

(3) 政府加大了对保障性住房建设的支持力度和监管力度。

3 在运行实施我国保障性住房制度中出现的问题

3.1 关于制定目标方面出现的问题

3.1.1 有效存量住房不足令保障模式较为单一

主要考虑目前我国的住房有效数量严重不足, 这是为什么采用补贴模式进行建设的原因。我国较高的空置住房比例表明, 随着我国关于住房的持有成本越来越高, 许多家庭人员的观念改变, 对于投资出售的意愿更加强烈, 而并非出租出去。我国的政府不仅在资金方面压力很大, 而且在住房管理方面也有许多不足。

3.1.2我国的地方政府缺乏长远目标和规划, 工作意愿较弱

关于解决我国中低收入家庭住房困难的这一问题, 不仅中央政府的意愿比较强烈, 党政机关的相关人士也在积极呼吁大家参与其中。然而仅仅这样还不够, 还需地方政府积极的配合和响应, 努力将具体的工作落实到位, 而由于各地区经济状况的差距以及地理位置等多种原因, 目前难以实现。

3.1.3 保障对象范围由于城乡居民的经济差异而过于狭窄

鉴于我国的国情的特殊性, 现如今具有各个地区城市户口的住房困难家庭才是我国保障性住房的主要分配对象, 这是依据我国目前各个地区颁布的住房保障政策来判断的。主要原因是我国现阶段的城乡居民结构不同、经济差距较大、教育文化资源的不平等以及城乡现有的二元体制问题。就国家经济与社会发展方面来说, 许多从小城镇和农村去往大城市的务工人员, 尤其是农民工和专业方面稀缺的技术人才, 国家和政府理应为他们的居住需求解决问题, 因为他们都为美好城市的建设奉献了自己的努力和精力。

3.2 项目实施方面存在的问题

3.2.1 企业对房地产及相关产业过度开发, 使得城镇保障性住房建设的进度缓慢

我国现阶段保障性住房建设采用的是政府不直接参与的模式, 原因是国家想要给予优惠政策促使房地产开发企业支持国家的项目建设, 而且这种建设的主要开展模式是以住房建设和住房补贴为主的。一方面房地产开发企业中的多数都是被动的参与国家的保障性住房建设;另一方面, 他们将自己主要的财力与精力投入到其他的发展项目中, 如果国家将房地产开发商作为参与建设的重点目标, 是不合理的。

3.2.2 我国保障性住房制度存在明显缺陷, 定价机制僵化造成房屋供不应求

“空间不匹配”和“时间不匹配”造成了住房的供求不匹配, 而这两个突出的定价模式问题也是保障性住房存在的关键问题之一。定价机制存在严重不足并且有僵化的趋势, 使得大量保障性住房建成后仍然出现供求不平衡的情况, 造成许多分配方面的问题。

4 对于促进和发展我国保障性住房制度的建议

4.1 国家要提高立法意识, 促进城镇保障性住房立法体系建设

卢梭说:人人生而平等。我们每个人都享有获得住房保障的权利, 住房保障制度的保障对象应当是国家的每一位合法公民。要坚持适度原则和公平公正原则, 将出发点立于公民的基本生活方面, 保障公民关于基本住房的要求。国家必须实现和满足一种基本的福利水平, 并提供以经济、舒适和适用为主要特点的保障性住房。而政府应当加强管理与监督, 严厉打击一切非法行为, 促进保障性住房制度建设的立法进程。

4.2 中央和地方政府都要加大财政投入, 创建多元化和多渠道的融资方式

从保障性住房建设的实践过程中来看, 政府通过采取各种激励和扶持政策, 促进企业、民营和个人的资本等都进行住房建设, 实现其与政府财政投入的并行, 使政府经济压力得到一些缓解。我们必须坚持两方并行的机制, 包括政府的主导、社会资本如民营企业的积极参与, 以促进保障性住房在国家可持续发展要求方面的实现。

(1) 关于保障性住房建设, 必须坚持政府在经济运行中的地位, 充分发挥民营资本的自身融资优势。

(2) 积极引导社会资金如民营资本参加建设保障性住房, 创新住房发展机制。

(3) 努力引导商业银行等参与建设活动, 提高其积极性和主动意识。

4.3 促进城镇保障性住房重要建设中的供地制度的优化

(1) 创新保障性住房建设的规划、优化供地制度改革与改善监督和管理机制。

(2) 提高农民参与意识, 推动其主动使用农村土地参与建设保障性住房, 实现双运行模式的发展。

(3) 提高企业节约利用土地意识, 努力实现高效的使用效率并将其落到实处。

(4) 必须弱化依赖土地的特性, 将保障方式进行快速转变。

4.4 将来自全国各地的务工人员纳入城镇保障性住房制度中来

基对于外来务工人员这个群体的多样性考虑, 需要将他们纳入到保障性住房的庇护下。政府可以采取以下措施:一是在各个城市地区建立务工人口的安置点和安置区域, 并将其推广下去;二是对于我国目前实行的城镇保障性住房体系, 必须要将流动人口纳入进去, 尤其是上海、北京这样繁荣的一线城市;三是政府需要尽量创新思路, 通过统筹城乡一体化发展来解决问题。

4.5 对城镇保障性住房的各项管理制度进行完善与创新

城镇保障性住房管理制度包括准入制度、排队制度、退出制度以及监督管理制度等内容。对于国家强调的效率与公平, 这些保障性住房制度都明确体现了这一点, 政府必须创新完善各项管理及运行制度, 为促进国家管理与监督制度运行高效的实现, 确保保障性住房制度公平实施不懈努力。

参考文献

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城镇住房保障 篇2

第一章 总 则

第一条 为促进廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭的住房困难，根据国家、省和※※市规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 ××市城镇低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用于本办法。

本办法所称城镇低收入住房困难家庭，是指家庭收入、住房状况等条件符合规定要求的家庭。

第三条 市住房和城乡建设部门负责指导和监督廉租住房保障工作。市房产管理部门负责廉租住房保障具体工作。市发展改革、民政、财政、国土资源、统计、物价、监察等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。第二章 保障方式

第四条 廉租住房保障采取货币补贴和实物配租相结合的方式。货币补贴是指按照规定标准向符合条件的申请人发放租赁住房补贴，增强其承租住房的能力，由其自行承租住房。实物配租是指向符合条件的申请人提供住房，并按照规定标准收取租金。实物配租房源主要通过新建、收购、长期租赁等方式提供。

第五条 廉租住房保障面积标准根据家庭平均住房水平、财政承受能力以及低收入住房困难家庭人口数量、结构等因素，以户为单位确定，家庭的保障面积标准为建筑面积15平方米/人。

廉租住房保障面积标准、货币补贴标准应当根据经济社会发展及时调整，由市房产管理部门会同有关部门研究制定，经市政府批准后公布。

第六条 采取货币补贴方式的，补贴额度按照低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。

对最低生活保障家庭，目前按照市场平均租金每平方米4元补贴；对其他低收入住房困难家庭，按照每平方米3元（市场平均租金的70%）补贴。对低收入家庭中的无房户，应先确定租赁房源，再申请货币补贴。

第七条 采取实物配租方式的，配租面积为低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。

实物配租的住房租金标准实行政府定价，由市物价部门会同房产管理部门制定，最低生活保障家庭免收保障面积标准内的租金。

第三章 廉租住房保障资金和房屋

第八条 廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。主要包括：

（一）财政预算安排的廉租住房保障资金；

（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；

（四）上级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；

（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金；

（六）政府廉租住房的租金收入。

第九条 廉租住房保障资金实行专户管理、分账核算、专款专用，专项用于廉租住房保障开支，包括收购、改建和新建廉租住房开支以及符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支，不得用于其他开支。

提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于购买和建设廉租住房。土地出让净收益用于廉租住房保障资金，按照不低于10%的比例，划入廉租住房保障资金专户。廉租住房租金收入按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

第十条 实物配租的廉租住房来源主要包括：

（一）政府组织新建、收购的住房；

（二）腾退的公有住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）其他渠道筹集的住房。

第十一条 廉租住房建设用地在土地供应计划中优先安排，采取划拨方式供应。

廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。

廉租住房应当符合国家质量安全标准。廉租住房建设应当坚持经济、适用的原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。

第十二条 新建廉租住房，采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。

新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内，并根据低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

经济适用住房和普通商品住房项目中配套建设廉租住房的，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、套型以及建成后的无偿移交或按约定价格回购等事项。

第十三条 廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费按最低收费标准的30%收取。

鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，以及社会捐赠的廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行，并由市政府给予表彰奖励。第四章 申请与核准

第十四条 同时符合下列条件的家庭或年满35周岁的单身人员，可以申请廉租住房保障：

（一）在城市规划区内和镇政府（街道办事处）驻地内有城镇常住户口（非农村经济组织成员）；

（二）无房户或自有住房人均建筑面积低于12平方米（包括12平方米）的住房困难户；

（三）家庭人均年实际收入低于6000元（包括6000元）；

（四）规定的其他条件。

住房建筑面积以房屋所有权证的记载为准；无房屋所有权证的，以实地测量的建筑面积为准。

低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准根据经济社会发展情况及时调整。

第十五条 申请廉租住房保障，应当提供下列材料：

（一）家庭收入情况的证明材料；

（二）家庭住房状况的证明材料；

（三）家庭成员身份证和户口簿；

（四）婚姻状况证明；

（五）其他证明材料。

第十六条 申请廉租住房保障，按照下列程序办理：

（一）由申请家庭的户主向市房产管理部门提出书面申请，同时上报相关的证明材料；

（二）市房产管理部门自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出初审意见，并将符合条件的申请人的申请材料转市民政部门；

（三）市民政部门自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈给市房产管理部门；

（四）市房产管理部门自收到市民政部门反馈的材料10日内，将家庭收入、家庭住房状况等符合规定条件的申请家庭，在其所在单位公示，公示期限为7日，期满后将经公示无异议或者异议不成立的再次在新闻媒体、政府网站上予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，并向社会公开登记结果。经审核，不符合规定条件的，书面通知申请人，说明理由。

第十七条 市房产管理、民政等有关部门可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第十八条 市房产管理部门应将当实物配租的房源和廉租住房补贴计划向社会公布，由低收入住房困难家庭自行选择保障方式。当申请保障家庭多于保障计划时，优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭及最低生活保障家庭；对其他家庭由市房产管理部门采取公开摇号的方式确定。

第十九条 对已确定的低收入住房困难家庭，市房产管理部门应按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。

第二十条 租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。

廉租住房租赁合同应当明确下列内容：

（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；

（二）租金及其支付方式；

（三）房屋用途和使用要求；

（四）租赁期限；

（五）房屋维修责任；

（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金等；

（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；

（八）其他约定。第五章 监督管理

第二十一条 市房产管理部门应当将城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障情况报市政府同意后向社会公布，接受社会监督。

第二十二条 市房产管理部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

第二十三条 城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障对象，应当按向市房产管理和民政部门如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。

市房产管理部门应当根据城镇低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变动情况，相应调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。

第二十四条 低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途；违反规定的，应当退回廉租住房。

低收入住房困难家庭未按照本办法规定或合同约定退回廉租住房的，市房产管理部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。

城镇低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由市房产管理部门依照有关法律法规规定处理。第六章 法律责任

第二十五条 低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，市房产管理部门不予受理，并给予警告。

第二十六条 对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由市房产管理部门给予以下处理：

（一）对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；

（二）对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。

第二十七条 对廉租住房保障计划不落实、保障资金不到位、专款不专用的部门，给予通报批评，责令限期改正；逾期不改正的，依法给予行政处分。

在收取廉租住房租金时，对违反本办法规定，不执行政府规定的廉租住房租金标准的，由市物价部门依法查处。

第二十八条 对市房产管理等部门及其工作人员违反本办法规定，在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章 附 则

第二十九条 对承租政府直管公有住房或承租单位自管公有住房的低收入住房困难家庭，参照本办法规定进行管理，实行实物配租方式予以保障。

北京市城镇居民住房保障体系研究 篇3

关键词：住房保障 保障规模 配套措施

中图分类号：C812 文献标识码：A 文章编号：1006-5954 （2011） 02-66-03

住房是人类的基本权利和需要，保障居民“居住权”的社会公平是政府不可推卸的责任。城镇住房保障制度，是社会保障的重要组成部分，指政府为解决家庭收入和住房条件低于规定标准的城镇居民基本居住问题而采取的相关政策措施，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段解决居民住房困难。近年来，随着北京房价的持续快速上涨，低收入家庭住房困难情况日益凸现，原有住房保障制度不完善的问题也不断暴露，构建完善的城镇居民住房保障体系业已开始。

一、城镇住房保障体系建设的基本情况

北京住房保障体系的建设历程与国家城镇住房制度改革息息相关。住房市场化改革带来了商品房市场的迅速繁荣，与之相适应，传统以政府直接调控和非商品化为基础的住房福利分配模式也逐步向以政府间接调控和商品化为基础的住房保障模式转变。

2006年，随着房价过快上涨问题日益凸显，国家进一步加强楼市调控力度，核心内容是督促地方政府加快推进保障性住房建设。在此背景下，北京也加快保障性住房建设步伐，不断完善管理制度，进一步丰富保障性住房种类、扩大保障性住房建设规模。依据2007~2009年北京住房建设计划，3年共计划新建和收购保障性住房面积达到2530万平方米，超过2006年之前保障性住房建设总规模，达到同期住宅竣工面积的50%以上。

目前，北京已基本形成了由廉租住房、公共租赁房、经济适用住房、限价商品房等多种政策性住房组成的、保障对象梯级分布、保障方式多样的住房保障体系。

二、城镇住房保障体系存在的问题分析

总体而言，北京住房保障制度框架已基本形成，但住房保障体系的制度设计、运行机制、配套基础上仍存在一些问题，造成实际保障效果差，低收入家庭住房困难未能得到有效满足，集中体现为“三弱三过”。

（一）住房保障制度的设计基础弱

从北京住房保障制度建设的发展历程看，除廉租房制度在最初制定前，北京进行过最低收入群体的情况摸底外，其他各项制度的构建都是顺应住房体制改革的步伐而进行，保障制度建设成为改革的附属政策。保障对象界定相应较为随意、模糊。例如，为推进商品房市场化进程，扩大市场需求，北京建立了经济适用住房制度，在缺乏对市场走势和居民收入状况的深入分析基础上，确定了6万元家庭收入的购买标准，直接导致部分中高收入群体“混入”保障体系。此外，保障房建设目标不明确，主要由年度计划确定导致市场预期混乱，开发商不知道政府未来会建多少保障房，居民也不知道未来是否能纳入保障范围，如何被保障，进而严重削弱保障性住房作为商品房市场有效补充的积极作用。

（二）保障制度与市场机制的协作性弱

一方面，某些制度运行中对市场的负面影响作用不够重视，缺乏合理的监督机制。例如，两限房多采取配建方式，而政府对工程进度缺乏严格监督机制，使得开发商为实现利润最大化，通常放缓两限房建设步伐，更快推进小区内商品房的建设销售，这也正是近年来保障性住房建设规模不断扩大，但实际形成供应的保障性房源并不多的原因之一。

而另一方面，在一些方式上对市场力量利用又不足，制约了保障供给能力的增长。以廉租房制度为例，实物配租或租金补贴方式都受房源短缺制约，国内已有部分城市尝试采用房地产中介组织提供廉租房房源信息交流平台，而北京仍主要依靠政府力量，使得廉租房源很难实现快速增长。

（三）制度运行的配套基础弱

第一，房地产二级、三级市场发展严重滞后。居民解决住房的主要渠道是购房，梯级住房消费没有形成，使得中低收入群体多样化的需求对应单一化、断档式的供给，对住房保障的期望相应较高。

第二，个人信用体系建设仍处于起步阶段，与保障制度运行的要求相差甚远。住房保障标准的核心在于划定收入线，但在当前的信用环境下，家庭收入的实际情况很难掌握，直接导致部分高收入群体“混入”保障范围，保障退出机制也很难实现。

（四）保障对象过于模糊

一方面，覆盖面过于宽泛。当前的住房保障对象界定为中低收入家庭，而没有严格区分出不同阶层，采取更有针对性的保障方式，使得政府投入的大量资源被“低效”享受，真正最需要解决住房困难的群体往往没有得到最有效保障。

而另一方面，覆盖范围又有遗漏。“保租”与“保买”之间存在“夹心层”家庭，既无力“优惠买”，又不能“廉价租”。

（五）保障方式过于简单

当前，北京针对中等收入家庭的住房保障仍存在大规模实物保障（也称“补砖头”），如限价房和经济适用住房；而针对低收入家庭，虽然政府已提出加快建设公共租赁房，但实际运行中，仍以现金补贴方式（也称“补人头”）为主，廉租房实物配租比例明显较低。然而，深入分析这两类保障方式的利弊，可以看出，“补砖头”方式中，财政补贴直接投向生产者，有利于直接形成供给，在住房短缺情况下，能实现有效保障。但这种方式对政府管理能力要求较高。对于中等收入群体，以限价房或经济适用住房进行实物保障，政府监督成本远大于保障群体从市场获取住房的成本，不具可持续性。而“补人头”的方式能避免政府对住房市场的直接干预；财政补贴直接面向消费者，也不会被生产者挤占；节约政府监督成本。但这种方式对市场要求更高，需要有完善的梯级供应体系与居民不同层次的保障需求相适应。对于低收入群体而言，在北京住房租赁市场发展明显滞后的背景下，根据现有的租金补贴水平，通过市场获取租赁房源的难度较大，政府应承担更多责任。

（六）保障管理过于松散

保障机构比较分散，涉及了较多的政府部门和管理机构，缺少一个统一的执行机构，一定程度上造成管理效率低下和实施效果的弱化。

三、构建合理城镇住房保障体系

通过对北京住房保障体系建设历程及存在问题的分析，可以看出，北京住房保障制度建设仍有待完善，保障谁，如何保，如何管，仍需要进行更细致、全方位的设计。

（一）理论框架

1.主要原则

住房保障制度体系建设应首先突出“公平性原则”。即无力通过市场途径解决住房问题的居民都可享受住房保障，保障力度也因收入水平不同有所不同。其次是“多样性原则”。不仅应做到制度安排模式多样化，以便适应不同社会群体并满足需求；同时，水平结构也应多样化，即对不同收入水平群体在保障力度上要有所区别。三是“适度保障原则”。应根据财政的承受能力决定保障规模，政府承担有限责任，而非无限责任，住宅保障应重点倾向保障低收入家庭。四是“动态调整原则”。住房保障的广度和深度与当地经济发展水平、财政能力、居民的可支配收入、消费结构等密切相关，应随客观变量的变化而不断进行调整。

2.总体框架

构建住房保障体系框架的核心是解决三个问题：

第一，保障谁：理论上看，无力通过市场途径解决住房问题的居民都应成为住房保障的对象，其中又以城镇低收入家庭为主。从广义上说，住房保障不应仅限于本地居民，但按照“责权利对等”原则，又应绝对倾斜于本地居民，适当考虑非户籍常住人口。

第二，谁来保：地方政府是住房保障资金支付的绝对主体；中央支持作为补充，主要体现于制度创新及政策扶持；有效利用非营利机构、中介等市场力量。

第三，如何保：针对不同收入阶层采取不同保障方式，核心思想是“保居住，不保财产；保使用，不保所有”。对于无力购买商品住房的中等收入群体，基于缩小贫富差距的出发点，以现金补贴为主，适度保障；对于无力租赁商品住房的低收入群体，以实物配租方式为主，确保“住有所居”。

（二）保障规模测定

按照上述框架设计，根据居民收入水平、住房价格水平、租金水平等数据资料，可测算出保障对象的具体规模。

1.保障标准

面积标准。2009年北京城镇居民人均住房建筑面积约29平方米。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。综合考虑，将保障标准定为人均20平方米。

收入标准。根据一般商业银行住房贷款要求，月还款额不得超过月收入的50%。居民按照上述面积标准从市场上购买住房，如果还贷支出超过了收入的50%，则应被纳入住房保障范畴，政府给予一定现金补贴。2010年北京商品房交易均价为17782元/平方米，据此价格，按当前公积金贷款利率、首付30％计算，购买家庭人均20平方米住房的年还款额约为4.2万元。因此收入标准设为家庭年收入不高于8.4万元。其中，按照保障面积标准从市场上租赁住房，租金支出超过了同期收入50%的家庭应视为低收入家庭，作为“实物配租”的重点保障对象，据“我爱我家”房地产经纪公司数据，2010年北京城区普通住宅租赁均价为2335元/月·套。据此计算，“实物配租”的收入标准设为家庭年收入不高于6.1万元，

2.保障总规模测定

根据已经划定的保障收入线和北京城镇居民人均可支配收入的分布，可以推算出住房保障的总体规模。

受数据资料限制，在此采用区间百分比法进行估算，假设收入分布是均匀的，利用5分法中各组居民的人均可支配收入推算低于保障线的人口比例。计算公式为：

其中R为需要住房保障的家庭户数比例，ri是城镇居民分类家庭年收入线区间比例，Is是城镇居民住房保障家庭收入保障线；Ii是城镇居民分类家庭年收入线。

以家庭收入不高于8.4万元为保障线，根据对2010年各收入群体家庭年收入的预测数据，计算需要纳入住房保障范围的居民应占城镇总人口的比例为61％。其中，以家庭收入不高于6.1万元为“实物配租”的保障线，计算需要得到实物配租的居民占城镇总人口的比例为25％。

（三）配套措施

1.完善住房保障的进入、退出机制

建立严格的审查、登记制度，加强公示力度，建立严厉的惩罚机制，防止住房保障对象认定出现偏差，保障政策落在实处。同时，建立保障家庭收入档案，并实行动态管理。一方面，保障收入线应根据实际情况进行定期调整；另一方面，建立复审制度，定期对原保障对象进行重新认定。

2.培育住房租赁市场

规范房地产中介服务市场主体运作行为，归并住房租赁税费种类，建立行之有效的房屋租赁协管机制。落实租赁登记备案制，促进租赁市场规范有序发展。全面放开公有房屋转租行为。组建或者扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司，活跃租赁市场。

3.加强个人信用体系建设

研究制定北京市个人信用信息采集和使用的管理办法，加快建设个人信用基础信息共享交换平台，组织成立专门从事个人信用联合征信业务的征信机构，从重点群体和重要领域入手，逐步建立个人信用系统。

■ 参考文献

[1] 北京市统计局固定资产投资月报，2001~2009年。

[2] 商品房销售面积和销售额增长情况，中国国家统计局网站，2010年12月。

[3] 《中国房地产发展报告》，社会科学文献出版社，2006年。

江苏省城镇住房保障制度研究 篇4

在改革传统的实物分房制度的过程中, 为保证低收入和生活困难的社会成员有住房, 国家建立了新的住房保障制度, 这一制度包括住房公积金政策、经济适用房政策和廉租房政策。近年来经过不懈努力, 江苏省在住房保障方面已经取得了显著成效。

在住房公积金方面:截至2006年底, 全省住房公积金缴存总额已达到1057.19亿元, 账面余额为623.80亿元, 实际正常缴存的职工有500多万人, 覆盖率为86.74%。2006年, 全省向14.58万个职工家庭发放个人住房公积金贷款237.15亿元, 是全省商业银行个人住房贷款的30.96%。自住房公积金制度建立以来, 全省累计支持了68.9万户职工家庭的住房购建, 发放贷款总计756亿元。在经济适用房方面:2006年, 全省经济适用住房完成投资82.67亿元, 施工面积848.94万平方米, 竣工面积412.28万平方米。2006年经济适用房竣工面积占同期商品住宅竣工面积的比重为9.49%, 共解决4.47万户低收入住房困难家庭的住房问题。在廉租房方面:到2007年3月底, 全省13个省辖市和49个县 (市) 先后出台了城镇廉租住房管理办法, 占市、县总数的95.4%。13个省辖市全部建立了廉租住房制度;52个县 (市) 中, 有33个县 (市) 建立了廉租住房制度, 占县 (市) 的63.5%。

在取得成效的同时, 也存在着不少问题和困难:

(一) 住房公积金制度存在着安全隐患和“劫贫济富”现象

住房公积金是国家强制实施的住房储蓄, 由政府集中管理和支配, 目的是让中低收入居民通过互助购建住房。但是, 制度上存在的种种漏洞, 使得公积金实际运作状况与设计目标相去甚远。一方面, 大量的公积金被非法挪用;另一方面, 大多数中低收入者用自己的储蓄为少数中高收入者购房提供了补贴。由于许多中低收入居民没有能力取得公积金贷款, 那些中高收入者则可能将公积金低息贷款用足。

(二) 经济适用房制度不是对广大中低收入者的“雪中送炭”, 而是对非中低收入者的“锦上添花”

经济适用房政策的目的是解决中低收入者住房困难, 但政策实施的结果却是大量的经济适用房没有落到中低收入者手中, 而是被非中低收入者所购买, 同时不少经济适用房的面积太大, 超过国家规定的标准。

(三) 廉租房雷声大雨点小、名存实亡

在房改之前, 各地的房产管理部门有大量“廉租公房”, 但在房改过程中, 这些“廉租公房”按商品房或福利房被逐步卖掉, 从而使“廉租公房”越来越少, 有些城镇已根本不存在政府的“廉租公房”。1999年, 国家建设部出台了《城镇廉租房管理办法》, 然而时至今日, 廉租房政策的落实并不理想。

针对住房保障制度存在的种种弊端, 笔者认为, 产生诸多问题的主要原因并不在制度本身, 而是没有充分认识到带有福利性质的保障住房和公积金属于公共物品。在分配具有公共物品属性的保障住房时, 必然会出现制度本身无法克服的弊端。

二、住房保障制度弊端的形成机理分析

(一) 住房公积金

公积金的建立标志着个人收入转化为准公共资金。之所以说它是准公共资金, 因为它不像失业保障基金那样完全属于公共所有, 而是在一定的时间内属于参加者共同所有, 以便互助互济;但是所有权始终属于个人, 最终会回到个人手中。公积金之所以被大量非法挪用, 关键在于没有形成一套适合准公共资金特点的有效管理制度。许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色, 受托银行则变成了“中心”的出纳。公积金管理中心的这种职能错位, 使其既难以保障公积金所有者的权益, 又不具备承担金融风险的能力, 于是非法挪用等现象就不可避免地出现了。

和一般储蓄不同, 住房公积金作为一种强制性储蓄有两个特点:一是由个人收入转变为准公共资金;二是低存低贷, 即存款利率和贷款利率都低于市场利率。正是因为这个原因, 高收入者可能利用公积金贷款购买多套房子, 进行投资而不是居住, 而低收入者则可能连一套房子也买不起。于是便出现了大多数中低收入者用自己的储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的现象。住房公积金是一种公共物品, 本身不具备排他性, 无法排除一些人的多消费, 所以“搭便车”现象是一种正常而又不合理的经济行为。在市场机制不能发挥作用的情况下, 只能由政府在制度安排上加以解决。

(二) 经济适用房

经济适用房的一个重要特点是它的销售价格低于市场价格, 其差额是由政府承担的, 体现了政府对购房者的照顾。这个差额对于经济适用房的供给和需求两方面都有很大影响。对供给的影响表现在, 直接导致经济适用房供给严重不足;对需求的影响主要表现在, 经济适用房的需求旺盛, 分配对象错位严重。销售价格低于市场价格且不受供求因素影响的经济适用房无疑是一种特殊的商品, 其开发和销售环节都会出现市场失灵现象, 所以要积极发挥政府的作用以弥补市场的不足。

(三) 廉租房

廉租房属于准公共物品, 由政府提供, 所有符合政府规定条件的居民都有权利居住这种房子。准公共物品的特征使其供给和需求不同于私人物品。对于供给而言, 私人物品的产供销过程都是在市场机制的作用下进行的。公共物品则不同, 公共物品的特征决定, 消费者一般不愿向生产者支付享受代价, 不愿表露其需求偏好, 从而使公共物品的价格无法确定, 生产成本无法收回, 当然也不能或者较少给提供者带来直接利益, 企业不会像生产私人物品那样主动提供公共物品, 公共物品一般只能由政府提供。基于同样的理由, 实际公共物品的提供者也不像私人物品生产者那样主动积极。这就是我国廉租房制度雷声大雨点小的重要原因。

在需求方面, 一般情况下, 价格机制的作用使私人物品的需求不会出现超常膨胀, 从而不会形成严重的供不应求的状况。但作为准公共物品的廉租房则不同, 由于廉租房实行低租金制, 消费者租用廉租房要比租用商品房付出的租金低得多, 在城镇居民收入差距趋于扩大的情况下, 加上不可避免的“搭便车”现象, 对廉租房的需求很有可能膨胀。同时, 随着我国城市化进程的推进, 城乡逐步实行统一的户籍管理制度, 必然会有大量农村人口进入城镇, 其中相当一部分人会成为廉租房的需求者。因此, 未来廉租房的需求量会逐步扩大。

三、住房保障制度的改革建议

(一) 建立科学、严格的公积金管理制度

对于住房公积金来说, 要改变目前这种状况, 将住房公积金管理机构改造成金融机构是一种有效的途径。由中国人民银行和建设部所做的公积金改革方案已经完成, 其基本思路就是最终把现行公积金管理机构改造成为承担住宅政策金融业务的专业金融机构, 为参加公积金制度的社会成员提供特定的金融服务。对经济适用房和廉租房而言, 要建立健全一系列相关制度:首先, 要加强单位审核的责任。对于申请经济适用房的职工, 其所在单位要严格加以审核, 实事求是地反映其收入情况。如果存在弄虚作假或不负责任的现象, 直接责任人和单位领导都要承担相应的责任。其次, 应当建立一个独立的监督机构。为了保证住房保障制度的有效实施, 建立住房保障监督机构是必要的。它的主要职能是监督住房保障政策的执行情况。再次, 加强社会监督。社会公示是社会监督的重要形式, 但现在的公示范围比较小, 难以充分发挥作用。应当采取多种形式进行公示, 扩大社会公示的范围, 使更多的群众参与住房保障分配的监督活动。

(二) 建立严格的收入考评制度

为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房, 杜绝不符合条件的人“搭便车”, 一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况。为此, 一是要建立收入考评机构。近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查。为了减少信息搜集成本和提高工作效率, 有必要建立一个机构或者几个部门联合开展工作, 资源共享。二是建立家庭收入申报制度。国家税务总局在《个人所得税管理办法》中明确提出要建立个人收入档案制度, 以提高纳税人信息来源的真实度。这是一项非常重要的工作, 其意义不仅仅是有助于税务部门合理征税, 对于社会保障管理部门也是非常重要的。

(三) 明确界定购房对象, 并加强监督

经济适用房实施中出现的问题很大程度上是由于各地没有明确界定中低收入者, 致使许多高收入者挤进经济适用房的购房队伍中, 因此, 各级政府应根据当地的实际情况, 制定适合当地实际的中低收入家庭标准。在制定这个标准过程中, 可以考虑两个因素:一是家庭收入情况, 二是家庭住房面积。在家庭收入方面应包括家庭总资产和货币收入。

在购房之时要对购房者的收入和住房面积情况进行核查, 以确定经济适用房的购房对象为中低收入者。另外, 在购房者购完房后, 也要对其收入等情况进行监督, 防止高收入者“鱼目混珠”, 对于违规购得经济适用房的高收入者, 应制定一定的处罚措施。

摘要：城镇住房保障制度保证了低收入和生活困难的社会成员有房可住, 但由于没有充分重视保障住房的公共物品属性, 在实际运行中出现了住房公积金“劫贫济富”, 大量的经济适用房没有落到中低收入者手中, 以及廉租房雷声大雨点小名存实亡的现象。文章在对住房保障制度弊端的形成机理进行分析的基础上, 提出了相关的改革建议。

关键词：住房保障,公共物品,市场失灵,收入考评

参考文献

[1]包宗华.解决好我国住房问题的核心和关键[J].上海地产, 2005, (06) .

[2]陈伯庚等.城镇住房制度改革的理论与实践[M].上海:上海财经大学出版社, 2003.

城镇住房保障 篇5

发放实施方案

为进一步完善我县住房保障体系，不断改善城镇中低收入家庭住房困难，根据《平凉市住房和城乡建设局平凉市财政局关于转发<省住房和城乡建设厅省财政厅关于进一步做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的实施意见>的通知》（平住建发〔2017〕150号）、《静宁县人民政府关于印发静宁县城镇住房保障家庭租赁补贴发放实施细则的通知》（静政办发〔2017〕59号）文件精神，现就2017年城镇住房保障家庭租赁补贴（以下简称租赁补贴）发放工作制定如下实施方案。

一、申请对象

申请租赁补贴的家庭，必须同时具备下列条件： 1.申请人应年满18周岁；

2.申请人具有我县非农常住户口1年以上（含1年），且本人或家庭成员(指申请人本人、配偶、非婚子女及具有法定赡养、抚养、扶养关系的共同生活人员（下同））在本县租住住房进行日常生产生活及工作；

3.家庭人均可支配收入低于1426元/月（按照2016年度城镇人均可支配收入的80%计算），城镇社会救助对象应保尽保；

4.申请人及家庭成员名下无自有住房或家庭人均住房建筑面积低于15平方米（申请人或家庭成员在申请之日起将自有房屋产权（住房、商铺，其中商铺包括乡镇政府所在地）转让他人未满一年的，不纳入保障范围）；

5.申请人及家庭成员名下无私人轿车或大型客（货）运车，出租车（以出租标识为准，拥有七座及以下小面包车，单双排小型货车，农用车）除外（申请人或家庭成员在申请之日起将车辆转让他人未满一年的不纳入保障范围）；

6.申请人及家庭成员中无财政供养人员；

7.申请人及家庭成员在工商登记部门没有注册资金3万元及以上经营性实体（有两个注册经营实体的合并统计）；

8.申请人及家庭成员未享受公租房、廉租房、限价商品房等保障性住房。

二、提供证件

申请城镇住房保障家庭租赁补贴的家庭，应由本家庭内具有完全民事行为能力的一名成员向居住地所在居委会进行申报，并填写《静宁县城镇住房保障家庭租赁补贴申请表》，同时提交下列相关材料：

1.书面申请书；

2.申请人及家庭成员身份证和《居民户口簿》原件及复印件（“两半户”须同时提供非农业和农业户籍证明原件），申请人近期免冠1寸蓝底照片1张；

3.《城市居民最低生活保障证》原件及复印件； 4.租住房屋的《房屋所有权证》或《不动产权证书》、租赁5.婚姻状况的有效证件及复印件；

6.有关部门或单位出具的家庭成员收入证明； 住房协议（合同）原件及复印件； 8.证明家庭户籍、亲属关系、收入状况、财产状况等材料； 9.其他相关材料（残疾证、烈军属证件及其他）。

三、申报地点

户籍在乡镇且在城区租住的住房保障家庭及户籍在城区的住房保障家庭向所在居住地居委会提出申请。

四、实施步骤

1、申请阶段（2017年6月19日-7月8日）。各申请人按照自己所在社区向各居委会提出书面申请，并填写《静宁县城镇住房保障家庭租赁补贴申请表》，同时提交相关证件。居委会接到书面申请后，对申请家庭提供申报材料、资格条件进行审查，主要对户籍、住房、收入、财产等方面情况进行严格审核或调查，符合初审条件的，将申请家庭的基本情况在其居住地进行为期7天的公示。公示期内无异议的，将申请材料和公示情况上报城市社区管理委员会。

2、初审阶段（2017年7月9日-7月15日）。城市社区管理委员会对居委会上报的申请对象的申报材料、资格条件进行复审，提出复审意见并公示7日。公示期内无异议的，将申请材料、初审意见和公示情况一并报送县住房保障领导小组办公室（以下简称保障办）。

3、复审阶段（2017年7月16日-7月26日）。保障办对城市社区管理委员会报送的申报材料和复审意见进行审核，并会同公安、民政、人社、工商、税务、运管、人行、公积金中心等单位按照各自职责，就申请人的房产、户籍、车辆登记信息进行查询比对，提出复审意见并公示，凡申报、审核信息与查询比对信息不符的，一律退回城市社区管理委员会和居委会进行复核。经复核，不符合条件的不予准入；符合保障条件的，公示7日后，将申请材料、复审意见和公示情况送县住房保障领导小组审定。

4、审定阶段（2017年7月27日-8月2日）。县住房领导小组对保障办报送的申报材料和复审意见进行审定。审定结果通过县政府门户网站向社会公布。

5、发放阶段（2017年8月3日-8月10日）。县住房领导小组办公室对审批合格的对象，根据家庭非农人口按季度予以发放。对于在享受租赁住房补贴期间，若申请实物公（廉）租房以及其他保障性住房，享受之日起将取消补贴发放。对于已申请了公（廉）租房等保障性住房的家庭，还未享受实物保障的，本次可以申请租赁补贴，待享受实物保障之日起，取消补贴发放。

五、发放标准

对租住住房的城镇中低收入家庭按人均15㎡的标准给予保障；对自有住房人均建筑面积低于15㎡的城镇中低收入家庭，采取差额保障的形式保到15㎡。户均保障面积不得超过60㎡。对租赁住房的最低收入家庭（以县民政局核发的《城市居民最低生活保障证》为依据），每人每月每平方米发放租赁补贴7元；对租赁住房的中低收入家庭（家庭人均可支配收入低于2016年度人均可支配收入的80%，即1426元/月），每人每月每平方米发放租赁补贴6.5元。

六、工作要求

（一）加强组织领导。此次租赁补贴发放工作由县住房保障领导小组统一领导，各领导小组成员单位要高度重视，科学谋划，周密部署，层层包抓，夯实责任，重点抓好“政策宣传、入户调查、张榜公示”等关键环节，切实做到入户调查详实、张榜公示到位、档案资料齐全，管理机制健全，补助对象准确，确保按期完成审查审核及发放任务。

（二）加大政策宣传。城市社区管理委员会、县房产局要进一步加大宣传力度，切实做好宣传、公示工作，严把审核关，坚持公开、公平、公正的原则，对符合规定条件的住房保障家庭要做到应保尽保。

（三）严明工作纪律。对于此次租赁补贴的申报工作，各相关单位要高度重视，严明工作纪律，认真组织实施。对提供虚假证明材料的申请人，记入诚信档案报相关部门备案，申请人5年内不得再次申请租赁补贴；对出具虚假证明材料的单位或个人以及相关工作人员或者不依法履行监督管理职责的，侵害租赁补贴申请人合法权益等违法违纪行为的，采取责任倒查的方式，一查到底，依法依规严肃问责。

静宁县住房保障领导小组办公室（代）

城镇住房保障 篇6

关键词：中低收入群体；住房保障体系；公租房；廉租房

加快推进住房保障体系建设是国家深化经济体制改革的重点之一。在近几年的建设中，由于住房政策碎片化，缺乏顶层设计和整体思路，导致各地保障性住房实施路径千差万别。如果只简单规定保障性住房的建设目标和覆盖率，仍无法从根本上解决当前保障性住房建设中存在的问题。

一、构建城镇中低收入群体住房保障体系的意义

目前，我国中低收入群体人数众多，其住房问题的解决对于实现社会公平、缓和社会矛盾和建设和谐社会具有重要意义。

1、构建中低收入群体的住房保障体系是改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求。随着我国发展加快，住房问题日益突出。一方面旧城改造的任务繁重，另一方面高房价使得新就业职工、新毕业大学生及外来务工人员成为新的住房困难群体。构建中低收入群体的住房保障体系有利于缓解社会矛盾，促进社会和谐稳定。

2、构建中低收入群体的住房保障体系是调整经济结构、转变经济发展方式的有效途径。中低收入群体的住房保障体系构建既能增加投资，又能带动消费，从而增加其他商品的即期消费。

二、中低收入群体的界定

确定中低收入群体的数量是制定保障性住房准入标准和供应计划的基础，是住房保障政策的核心问题。近年来既买不起商品房，又不能得到廉租房和经济适用房的“第二类家庭”住房保障引起关注。按收入“五等分法”测算，现阶段“第二类家庭”约占城市家庭总数的 40%—45%，且将在我国城市长期存在。

三、我国城镇中低收入群体住房保障存在的问题

（一）目标定位不清

住房保障应保障居民“有房产”还是“有房住”，一直存在争议。一种观点认为政府调控住房市场的目标就是要“居者有其屋”；另一种观点则认为市场经济条件让所有人通过购买方式满足居住需要不现实也不必要。以我国现有经济发展水平，只能做到“人人有房住”。

（二）保障对象界定不明

多数学者主张住房保障应实行“选择性保障”而非“普及性保障”。但具体到保障对象上，在各地实践中居民收入水平难以整齐划一，缺乏科学的收入统计也使经济适用房供不应求。从社会政策视角来看，城市弱势群体住房保障的对象界定不明、定位过宽，受益范围主要是城镇住房困难的低保家庭和不是低保但存在住房困难的低收入家庭。而那些“夹心层”和大量流动人口仍不在保障范围内。

（三）供需矛盾突出

近年来我国经济适用房开发建设比重逐年下降，已无法满足城市现有政策对象的住房需求。在廉租房四个来源中，城市公房多数通过房改售给个人，随着大规模的城市建设和旧城改造，大批平房和小户型旧楼房又被列入拆迁范围，造成了廉租房的有效房源不足。

（四）住房金融体系不完善

学者们普遍认为，除住房公积金外，公共住房消费信贷的严格限制把许多中低收入阶层拒之门外，使现有住房融资体系有效性大打折扣。没有政策性住房抵押贷款风险担保机制，中低收入者贷款缺乏担保主体；参与住房金融的机构偏少。

四、中低收入群体住房保障体系构建的具体策略

基于对保障房该租还是该卖、保障房实施过程中的“概念扩容”、保障房融资渠道等问题的反思，现提出构建中低收入群体住房保障体系的具体建议。

1、统一保障性住房概念。各地对保障性住房的称谓混乱，不利于保障性住房建设。应该将保障性住房统一为公租房，并把非公租房纳入商品房供应体系。这样既可以防止一些地方政府和企业借保障房之名，行商品房开发之实，又可以有效防止保障性住房沦为部分群体的福利和特权者的专利，防止出现新的分配不公和变相瓜分公共资源、国有资产的现象。

2、公租房只租不卖。在公租房租期届满后能否出售的问题上，目前国家没有明确的规定。作为福利性质的公租房只需要满足中低收入群体基本的住房需求，实现“住有所居”。从实践上看，公租房只租不售，既可以使国家保障资金集中用于满足中低收入群体基本的住房需求，又可以有效防止权力腐败。

3、保障性住房建设需要多元化融资。保障性住房的建设资金是目前保障性住房建设过程中最难解决的问题。庞大的资金仅依靠政府财政投入是不可能的，必须建立多元化的融资渠道，为保障性住房建设提供充足的资金基础。

参考文献：

[1]陈颐.论健全我国住房保障制度.江海学刊.2007（6）.

[2]董藩等课题组研究方案.城市中低收入家庭住房保障模式的重构—货币化梯度补贴方案的提出与操作思路.

[3]马晓洁，邓小庆.关于我国城镇中低收入家庭住房问题的研究.云南财经大学学报.2007（2）.

[4]首都社会经济发展研究所课题组.解决中低收入家庭住房问题策论.人大复印报刊资料社会保障制度.2007（8）.

[5]王宏新，张健铭.经济适用房“内循环”制度探析—论《北京住房建设规划（2006-2010）中的住房政策.北京房地产. 2007（3）.

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[7]聂曙光，聂光宇.国外住房保障制度对我国的启示.经济纵横.2007（5） .

[8]王逵昱.完善城镇中低收入家庭住房保障体系的思考.海南金融.2007（7）.

[9]徐霞，程吉昕.城市中低收入家庭住房保障问题的思考.江苏商论.2004（12）.

[10]杨竞萌.从国际经验浅析我国中低收入者住房问题解决之道.中国房地信息.2007（6）.

[11]成思危，住房政策探讨： 基本观点和优先顺序[J]D.城市住宅，2010，（11）：13-15

[12]福建公租房租金标准拟按市场价60%-80%确定[N]D.中国日报，2011-06-16

[13]程恩富，新房改的未来方向[J]D.人民论坛，2011（9）

[14]贾康，孙洁，公私合作 共保保障房[N]D.中国社会科学报，2011-11-08（8）

城镇住房保障 篇7

一、住房保障的探索阶段:1980—1993年

从新中国成立到改革开放初期, 在计划经济体制下, 城镇居民住房一直实行公有住房实物分配制度。这一制度的特征为:“国家投资, 统一管理, 统一分配, 以租养房”。这种城镇住房福利分配制度, 是计划经济体制下整个社会福利保障制度体系的一个组成部分。然而, 随着经济发展和城镇人口的不断增长, 这种福利分配制度的弊端越来越明显, 政府和企业的财政负担越来越重, 住房资金不足的问题严重制约了居民住房条件的改善。为解决这些问题, 邓小平同志1980年提出了“出售公房、调整租金、提倡个人建房买房”的总体住房改革设想。住房制度改革初期, 房改目标是:按照社会主义有计划的商品经济的要求, 实现住房商品化。当时的主要做法是提高租金、出售公房, 并由1982年的少数城市试点单项改革发展到后来的全面推进和综合配套改革。虽然在这一阶段的改革中, 由于职工工资改革尚未全面启动、居民支付能力低等因素导致房改推进困难, 但是区别不同收入水平而采取不同住房供应方式、对低收入家庭购房提供补贴的思路已经提出, 主要包括几个方面:

1. 区分市场价和标准价售房

房改初期, 住房出售实行“三三制”, 个人只承担房价的1/3;1984年10月, 政策调整为:如果购房者收入条件好、单位补贴能力差, 个人可以承担房价的2/3或者全部;1986年3月又调整为:原则上全价出售, 如果单位有能力, 可以给低收入者适当的补贴。售房价格的调整体现了住房商品化的推进过程, 同时也体现了在政策上对于低收入群体购房的资助和扶持。这种区别化售房的思路在《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》 (国发[1988]11号) 和《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》 (国发[1991]30号) 文件中得到进一步的明确。国发[1988]11号指出:“向职工出售新建住房, 按标准价计算”、“旧住房的标准价, 按重置价成新折扣和环境因素等按质计价”、“出售新、旧住房的标准价和各项优惠措施, 不适用于年收入一万以上的住户”。国发[1991]30号指出:“职工购买公有住房, 在国家规定住房面积以内, 实行标准价”、“超过国家规定住房标准的部分, 按市场价计价”。

2. 售、租并举

国发[1988]11号提出了“新建住房, 要先卖后租, 尽可能做到大部分出售, 小部分出租, 主要租给低收入者”的方案, 从而在全面推进售房的环境下为低收入职工解决住房问题提供了出路。

3. 试点住房公积金制度

1991年上海开始试点公积金制度。根据上海市的住房改革方案, 要为职工建立“住房基金”, 钱由职工和企业共同负担, 数额为职工工资总额的5%, 由公积金中心统一管理, 用于向企业建房和个人购房发放贷款, 从而提高职工住房购买能力。与之相似, 烟台、蚌埠试点城市建立了房屋储蓄银行, 用于对个人、单位共同筹集的住房基金加强管理。

二、住房保障体系的初步建立:1994-1997年

1994年, 国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》 (国发[1994]43号) , 在继续推进租金改革、稳步出售公有住房的基础上, 明确提出全面推行住房公积金制度、加快经济适用住房的开发建设。在国发[1994]43号中, “建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”被确定为住房制度改革的基本内容之一, 并要求通过“建立住房公积金制度, 发展住房金融和住房保险, 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系”, 从而提高职工购、建住房能力。国发[1994]43号文件为新的住房保障体系建设提供了指导。

配合国发[1994]43号文件, 财政部、国务院房改领导小组、人民银行1994年底发布了《建立住房公积金制度的暂行规定》, 要求全面建立住房公积金制度。住房公积金制度源于国发[1988]11号文件中的住房券发放政策, 但是进行了改进和完善, 明确了住房公积金的归集人为单位和职工双方, 但属于职工个人所有, 专项用于住房消费。住房公积金制度作为一种互助型保障模式在解决城镇居民住房困难中发挥了重大作用。

1995年2月, 国务院转发了《国家安居工程实施方案》 (国办发[1995]6号) , 提出以大中型城市为重点, 有计划、有步骤地推进实施安居工程。文件要求, 安居房直接以成本价向中低收入家庭出售, 并优先出售给无房户、危房户和住房困难户, 在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房, 不售给高收入家庭, 充分体现了住房保障的目标。

同时, 根据国发[1994]43号文件, 集资合作建房在各地也大规模展开, 通过个人、单位共同出资建房方式, 解决了一大部分城镇居民的住房困难。虽然集资合作建房模式在以后的发展过程中因建设标准、集资范围等问题产生很大争议, 但是不能否认的是, 集资合作建房在改善住房条件的过程中曾发挥过重大作用。

到1997年, 以经济适用房、安居房、集资合作建房为主要内容的援助型住房保障体系以及以住房公积金制度为主体的互助型住房保障体系已经基本形成, 并成为城镇居民改善住房条件的重要途径。

三、住房保障制度的发展和完善:1998-2006年

1997年之前的住房保障体系都是以售房为前提, 即利用补贴、扶持等办法鼓励中低收入家庭购房, 推进住房商品化、社会化进程, 实现住房资金投入产出的良性循环, 促进房地产业和相关产业的发展。随着经济体制改革的推进和住房商品化的发展, 如何解决最低收入家庭的住房问题开始被纳入视野。1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号) , 通知提出“要建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”, 在住房供应体系中增加了向最低收入家庭提供廉租住房的内容, 廉租住房租金标准由政府定价。

配合国发[1998]23号文件, 1999年建设部发布了《城镇廉租住房管理办法》 (建设部令第70号) , 初步确定了廉租住房体系的政策框架。2003年, 建设部联合财政部、民政部、国土资源部、税务总局共同对《城镇廉租住房管理办法》进行修订, 并重新发布为《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》 (建设部令第120号) 。2005年, 建设部又会同有关部门发布了《城镇廉租住房租金管理办法》 (发改价格[2005]405号) 和《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》 (建住房[2005]122号) , 进一步健全和完善了廉租住房政策, 廉租住房供应体系正式建立。

但是, 国发[1998]23号文件要求全面停止福利分房、建立市场化住房体制, 进而把房地产业的重要性提高到国民经济支柱产业的高度上来, 在加快房地产业的同时也催热了房地产市场, 导致房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理, 同时经济适用房供应不足, 限制了居民住房条件的改善。

2006年, 国务院办公厅转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 (国办发[2006]37号) , 将经济适用房的供应对象由中低收入家庭修改为低收入家庭, 要求进一步完善经济适用住房制度, 解决建设和销售中存在的问题, 真正解决低收入家庭的住房需要。文件同时要求, 要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房, 采用限套型、限房价的方式供应土地, 从而形成了满足中等收入家庭改善住房需求的“两限房”供应体系。

至此, 以经济适用房为主体、以“两限房”为辅助的援助型住房保障体系、以住房公积金为主体的互助型住房保障体系和以廉租住房为主体的救助型住房保障体系共同构建成为新型城镇住房保障体制的框架。

四、新型住房保障体制的强化:2007年至今

2007年8月, 国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发[2007]24号) , 将解决城镇低收入家庭住房困难列为住房制度改革的重要内容, 要求政府将其列为公共服务的一项重要职责, 加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系, 将住房保障体制提高到前所未有的高度。2007年底, 建设部住房保障司正式挂牌, 充分体现了政府部门对于住房保障的重视。

配合国发[2007]24号文件, 2007年10月财政部发布《廉租住房保障资金管理办法》 (财综[2007]64号) 、2007年11月建设部、发改委等九部委发布了《廉租住房保障办法》 (建设部令162号) , 对廉租住房制度进行了细化和完善;2007年12月, 建设部、发改委等七部门印发了《经济适用住房管理办法》 (建住房[2007]258号) , 进一步明确了经济适用住房在住房保障体系中的定位, 并进一步严格了单位集资合作建房的管理。

我国城镇保障性住房覆盖率研究 篇8

关键词：保障性住房,覆盖率,制度,保障对象

原标题:我国城镇保障性住房覆盖率现状研究

保障性住房覆盖面的大小, 反映了一个国家或地区社会保障的范围及程度, 也从侧面反映出一个国家或地区的经济发展水平和社会文明程度。从目前来看, 我国城镇保障性住房覆盖率远远低于城镇中低收入人口比重, 这无疑加重了中低收入家庭住房困难的程度, 为构建和谐的社会主义社会埋下了隐患, 且不利于整个社会的持续稳定快速发展。为此, 我国“十二五”规划纲要已明确提出, 到“十二五”末, 全国城镇保障性住房覆盖率要提高到20%以上, 基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。然而, 从我国保障性住房近10年的发展来看, 实际保障覆盖情况并不乐观, 因此无论是从解决低收入家庭住房困难的现实出发, 还是从实现社会保障均衡的视角, 提高保障性住房覆盖率, 对保障性住房制度的可持续发展具有重要的理论意义和现实意义。

一、我国保障房覆盖率现状

就2013年来看, 我国城镇常住人口约有7.3111亿人, 以3.01人/户的全国家庭户规模计算, 保守估计, 当前我国城镇居民家庭约有2.4289亿户。按照中国社会科学院的测算标准, 我国城镇中低收入户占全部家庭户数的比重为65%, 由此可知, 目前我国城镇中低收入居民家庭约有1.5788亿户。根据目前住房和城乡建设部公布的2013年计划新开工城镇保障房666万套的数量来看, 仅仅可以得到4.22%的覆盖率。由此可见, 目前我国保障性住房覆盖率总体水平偏低。

二、覆盖率影响因素分析

(一) 住房保障对象覆盖范围小。

目前, 保障性住房政策仅覆盖城镇居民, 排斥了进城务工人员、流动人口等住房困难人群。包括打工者和农民工阶层, 使这类急需住房福利保障的同时又对我国城市建设和发展都做出了特殊牺牲和积极贡献的群体处于制度的灰色地带。然而, 随着城镇化进程加快, 流动人口也逐渐增多, 这类群体在不断地扩大, 住房需求的缺口也在扩大, 如果不及时解决这类群体住房困难的问题, 将阻碍城市发展步伐, 同时也会引起社会不安等现象。因此, 解决各阶层的住房困难, 满足多层次住房需求成为提高保障性住房覆盖率工作的当务之急。

(二) 保障性住房供需矛盾突出。

在我国, 住房保障计划是由中央政府制定, 然后由省政府负责, 市县等地方政府仅仅根据中央政府制定的保障计划来执行, 这种情况就会导致保障性住房建设的数量不是根据本地低收入家庭的实际需求量来确定, 而必须根据上级下达的指标来建设。这种地方政府忽视本地实际需求的行为导致了大批中低收入住房困难群体游离在住房保障制度之外。因此, 我国保障性住房供给的数量远远不能满足中低收入阶层对住房的需求, 强大的需求与有限的供给之间形成了突出的矛盾。同时, 一些地区保障性住房建设的区位选择不合理, 公共交通不发达、周边配套不齐全、人口密度小, 不少符合保障性住房资格的住户因负担不了生活成本而拒绝入住。大部分地区的一些经济适用房还存在功能或用材标准过高的问题, 例如部分经济适用房出现复式层、大阳台、落地窗以及高档外装修的现象, 这样的经济适用房背离了“经济”二字, 使中低收入户望而却步。也有一些地方政府为了“突击完成任务”, 使得保障性住房质量难以保证。以上种种原因都造成了保障性住房产生较高的空置率, 也造成了社会资源的严重浪费, 导致实际的覆盖面严重不足。

(三) 土地供应不足。

我国中央政府对参与保障性住房建设的开发商严格规定其利润应该控制在3%以下, 建设活动被政府限定在低盈利甚至亏本经营的范围内, 受这种体制的限制, 一些财政困难的地方政府对划拨土地建设保障性住房的积极性普遍不高。而且, 保障性住房建设所用土地的一部分是由国家无偿划拨, 地方政府不得改变保障性住房的性质, 再加上地方财政紧缺以及在高额的土地税利益的诱惑下, 许多地方政府大规模出租土地寻求利益, 任由房地产商大规模的兴建商品房, 导致了保障性住房的土地供应日渐短缺, 加剧了房地产市场中保障性住房和商品房的结构性比例失调。

(四) 保障性住房投融资渠道单一。

目前, 我国保障性住房建设的融资渠道主要以政府财政投入和银行贷款为主, 渠道单一, 缺乏金融产品的创新。比如, 保障性住房中的廉租房建设, 廉租房是公共用品, 具有福利性和公共性, 这决定了廉租房建设的出资主体和责任主体必须是政府, 然而, 政府财政收入能够投入到保障性住房建设过程中的资金是有限的, 远远不能满足廉租房建设所需资金, 同时也加重了地方政府的财政压力, 从长远看, 这样不利于保障性住房的可持续发展。银行贷款也是保障性住房建设资金的主要来源, 包括政策性银行和商业银行, 地方政府建设保障性住房主要是通过政策性银行进行融资, 然而, 这种对政策性银行的依赖不仅增加了大量的地方债务, 而且由于政策性银行受行业信贷投放比例控制, 不能提供充足的贷款支持。商业性银行虽然有较为充裕的资金, 但是由于其贷款程序复杂严格, 即便有心支持保障性住房的建设, 其放贷能力也受到了极大的制约。

(五) 缺乏科学的保障性住房退出机制。

现阶段, 一些已取得保障性住房的家庭, 随着家庭收入的增加不再符合保障条件, 然而由于目前缺少相应的法律措施以及动态监管手段, 有关部门无法发现这些家庭收入的变化, 使得这些家庭仍然继续享受着保障性住房。在我国保障性住房严重短缺的背景下, 这种现状一方面出现了一人多房的现象, 影响了保障性住房的有效流动, 限制了这一稀缺性资源效益最大化的配置;另一方面造成保障性住房资源未能真正供给于最需要的低收入家庭, 降低了保障制度的成效, 严重违背了住房保障政策的初衷。

三、提高覆盖率的政策建议

(一) 扩大保障性住房保障对象范围。

目前, 我国城镇中低收入家庭约占全国城镇家庭总数的65%, 要满足这65%人群的住房困难需求是一个艰巨的、长期的任务, 尽管如此, 我们仍然要坚持解决中低收入家庭住房困难问题, 逐步改善城镇住房困难群体居住条件。因此, 在住房保障体制中, 住房保障对象应该是:无法从市场上获得住宅的所有中低收入居民家庭, 逐步取消户籍限制, 制定合理的收入界定标准。在确定住房保障范围和划分保障对象时, 要因地制宜, 合理地划定保障对象, 切不可照搬照抄其他地区的划分标准。

(二) 以满足群众需求为目的制定保障计划。

需求决定供给, 因此, 保障性住房的建设应该根据本地低收入家庭的数量和保障性住房需求面积来制定保障计划, 而不是仅仅是为了完成国家下达的任务指标来建设。只有按照低收入人群的实际需求来制定保障性住房计划才能给民众一个稳定的预期, 也为保障计划的制度化实施奠定基础。由于不同的经济发展阶段, 住房的供求关系状况有很大的差别, 住房的需求程度也会相应的发生变化, 因此在分配过程中, 住房保障的对象、标准等也应该随着经济的发展而及时进行调整。

(三) 加大土地供应量。

确保保障性住房建设用地不仅仅是一个简单的土地供给问题, 它关系到城市在未来规划中发展成何种类型的城市, 因此我们在加大土地供应量的同时必须要考虑到是否符合城市空间结构的调整方向。比如, 在人多地少的香港, 为了解决保障性住房需求量大与可供建筑楼宇土地少之间的矛盾, 政府除采取土地划拨的形式外, 而且还在建设保障性住房的形式上采用高层高密度的住宅开发模式, 大部分层数为20~30层, 最高44层, 开发密度比商品房高出44%~72%, 充分发挥节地优势, 同时也减轻了塔式高层建筑产生的拥挤感。

(四) 拓宽保障性住房融资渠道。

政府可以建立保障性住房基金, 由政府和单位共同出资设立, 政府的资金可以通过补贴的方式发放。我国将在2014年着手进行房产税立法, 这样一来, 地方政府可以将取得的房产税收入专项用于保障性住房建设, 同时也可以缓解地方政府财政压力。商业银行可以将保障性住房贷款业务与普通商品房贷款业务区分开, 简化放贷程序, 提高信贷比例来增加贷款额度, 同时银监会要将此纳入到监管范围内。保障性住房建设资金回收期长, 可以发放中长期债券进行融资, 收益的稳定性能够满足那些风险规避者的投资需要, 同时也可解决保障性住房融资难的问题。同时, 还可以引入稳健型的基金、发放保障性住房特别国债、社会福利彩票以及保险资金投入等多种方式募集保障性住房建设资金。

(五) 健全保障性住房退出机制。

建立健全的保障性住房退出机制, 一方面要完善相关的法律体系, 通过研究国外发达国家的保障性住房政策发现, 一些保障性住房制度做得比较好的国家都有一整套比较完整的法律体系, 对于拒不退出的家庭要承担法律责任。同时, 也应该建立有效的激励机制, 鼓励住户主动退出。例如, 对于主动退出的家庭, 在购买商品房时可以获得低息或无息贷款;另一方面要强化社会动态监督, 由于保障性住房保障对象的家庭资产情况是实施保障的基础, 也是执行退出机制的重要依据, 因此对收入状况的动态监督是刻不容缓的。实践证明, 健全保障性住房退出的后续保障机制也是有必要的, 对于经济条件转好的公租房租户, 他们退出后仍然买不起商品房, 这时就应该给他们提供经济适用房或限价商品房, 这样不仅能有效保证公租房租户退出后有房可住, 还可以在一定程度上改善住户的居住条件, 这也是另一种形式的退出激励措施。同时, 建立健全保障性住房退出机制, 对扩大保障性住房覆盖面具有重要的基础性的作用。

参考文献

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[3]罗应光, 向春玲等.住有所居——中国保障性住房建设的理论与实践[M].中共中央党校出版社, 2011.5.

[4]陈航.现行城镇住房保障对象划分研究[D].南京农业大学, 2010.

城镇住房保障 篇9

关键词：城镇住房保障体系,管理机制,解决办法

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 是为解决贫困家庭住房问题而建设的, 不论在国内还是国外低收入者的住房问题都急需解决, 都是关系国计民生的大事。也是实现社会的公平性分配的一种有效途径。但如今我国的住房保障制度建设仍处在建设阶段, 因此, 如何建立保障性住房的管理模式, 形成保障性住房动态管理机制, 是当今社会亟待面对的问题。

1. 城镇保障性住房建设的基本情况

1.1 保障性住房体系的确立

社会保障性住房是不同于商品住房的城镇住宅建设中较具特殊性的一类住宅, 它是指由国家根据相关规定, 经过相关程序统一规划提供给特殊人群使用的一类限定标准、限定价格或租金的住房。一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。自1949~1978年, 我国福利型住房制度逐渐形成, 住房制度改革后, 公房产权政策经历了一波三折, 后来随着改革的深化, 现代社会保障性住房制度初步建立, 但最终住房实物福利分配体制还是被社会所淘汰了。随后我国又提出了适合中国国情的廉租住房供应保障体系, 经过多年的调整, 保障性住房体系才得以确立。

1.2 城镇居民住房保障性逐渐提高

保障性住房体系的建设使城镇中、低收入居民的居住条件得到了极大的改善, 促进了社会的和谐发展, 加快了城镇化的发展, 使城市的整体建设得以实现。在21世纪初期, 中国的保障性住房体系建设得到了快速的发展, 保障性住房在大部分城镇都得到了很好的反馈, 基本解决了城镇中、低收入家庭的住房问题。这表明了城镇居民住房保障性正在逐渐稳步提高。通过各地实践可以看出廉租房和危房改造房无论在住房条件上还是在惠民政策上都有了显著提高。各地政府也在不断加大保障性安居工程的规模和对保障性安居工程的资金投入力度。通过此种再分配的方法提高了社会的公平性, 使社会保障制度也得到了进一步的完善。

1.3 外来居民住房问题得以解决

随着民工潮现象的产生, 浩浩荡荡的民工大军南下北上, 东奔西跑, 新的住宅问题也随之产生, 这些人口数量庞大, 流动性较强, 从事的工作也无稳定性和保障, 而且一般收入都较低, 因此, 其住房问题更是亟待解决。所以国家根据社会需要逐步出台对外来务工人员结合当地缴纳养老统筹年限申请廉租房的政策, 此政策一经推行, 大批的外来人口得到了住房保障, 解决了长期以来这类人群要么无房住要么住危房的问题。与此同时, 还有一些地方政府还对棚户区进行了大面积地改造, 推行了本地回迁或异地搬迁的政策, 并根据当地情况, 实施了惠房政策, 将保障性住房以极大的优惠力度售出给外来居民。这一切政策措施都是经过实地考察、深入研究才颁布出台的。因此, 在各地得到了快速发展。

2. 城镇保障性住房建设过程中存在的问题

2.1 管理力度不够, 后续管理难

目前, 中国的保障性住房管理模式多种多样, 但同样都因为资金投入大、负债高、利润率低等原因, 导致各方的建设或管理的积极性都不高, 保障性住房的预期效果难以实现, 保障性安居工程建设管理不到位, 部分项目建设单位未严格履行管理责任, 在建设过程中, 有未按规划标准建设的, 还有施工管理不到位导致房屋质量不合格的。建成后, 由于保障性住房政策没有得到完善加上各地政府意识不够, 导致保障性住房的分配不公, 甚至出现不符合规定条件的家庭入住的情况, 从而引发社会矛盾。此外, 相关管理人员专业知识薄弱, 没有经过相关培训, 对保障性住房管理模式模糊, 也使得管理不到位。

2.2 资金筹集困难, 缺口大

由于城镇保障性住房建设收益小, 导致资金筹集困难、不到位, 许多城市对其重视不足, 将用于保障性住房建设的资金另作他用, 使得保障性住房建设难以进行。2012年的安居工程审计公告显示:“有29个单位违规拨付或滞留保障性安居工程资金23.33亿元;22个单位将29.55亿元工程资金用于非保障性住房建设、公司注册资本验资和市政工程建设等。此外, 因为社会资金在投入后, 难以得到相应地回报, 所以保障房建设难以吸引社会资金的参与, 但仅依靠中央拨款, 则难以满足保障性住房建设对资金的需求。因此, 在这种资金难以投入的情况下, 也难以保障保障性住房建设运营的可持续发展。

目前, 城镇保障性住房建设的融资渠道较为单一, 主要是依靠银行的贷款服务。而其他的融资平台由于多方限制, 融资手续复杂, 资金不够充足等因素弱化了其融资能力。同时由于城镇保障性住房项目选址偏远, 缺乏整体规划, 基础设施建设不完善, 导致周边的商业区难以形成, 影响了其商业性, 使得自身融资能力差。

2.3 开工仓促, 后续隐患较多, 物业问题严重

由于低收入人群住房矛盾突出及大量流动性人口的突然涌进, 政府又急于安置, 导致大量城镇保障性住房的建设施工仓促, 缺少前期规划, 从而引发一系列其他问题。在投入使用后, 更多的问题也会接踵而来。保障性住房小区的水、电、煤气供应不足, 停车位缺失, 绿化管理不达标。并且小区内部缺少专业的物业管理, 出现问题得不到回应解决, 治安得不到保障, 内部环境脏乱差, 没有清洁人员进行清理。周边环境混乱, 商贩就地摆摊, 给入住居民的生活和出行造成严重不便, 都体现出了城镇保障性住房相关管理制度体系的不健全。这些都影响了保障房的有效使用, 造成了国家资金的严重浪费。

3. 城镇保障性住房建设的可行性建议

3.1 完善制度, 合理规划

城镇保障性住房建设要与城市整体规划相衔接, 切实落实保障性住房政策。住房保障是社会保障的一个重要组成部分, 所以要建立、健全相关法律法规, 对于保障性住房的建设用地要进行明确划分和具体地规划。因为保障性住房的建设用地属公益性用地, 所以要在城市总体规划和前期建设规划中明确具体地块和范围。要根据具体的施工计划表安排施工进度, 并对整个工程进行好监督、督促工作。此外保障性住房要建设在方便保障对象出入、工作的地方, 要考虑到影响其入住的多方面因素, 合理进行规划, 保证城镇保障性住房建设的可持续发展。

3.2 建立惠民政策, 控制资金流动

政府始终是城镇保障性住房建设的主导者和第一责任人。有责任有义务为保障住房的建设进行投入。政府在继续加大公共财政支持力度的同时, 也应考虑建立对保障性住房建设的企业资金吸引政策, 可以将部分保障性住房转为商品房出售, 让投资的企业看到回笼的资金, 充分发挥市场机制的作用, 使得保障性住房建设不但是政府的公益性政策, 也应成为政府、企业的盈利性项目。建立可持续的资金投入机制和投资回收机制, 采取有效手段, 吸引长期稳定低成本的资金来源。可发展商业运作模式, 将保障性住房投入到市场, 使其可以得到回流的资金。

3.3 强化保障, 协力推进

在政策层面上应建立、健全完善保证性住房的建设和运营的政策法规, 指导地方建立健全保障房社区管理与服务的长效机制, 来吸引社会各界对保障性住房建设的关注, 使此项惠民政策得到认可与支持, 也可以制定优惠政策, 吸引社会机构参与保障房建设和运营。这样才能完善我国保障性住房制度, 使保障性住房管理工作健康发展。

结语

保障性住房制度是我国社会保障制度不可缺失的重要组成部分, 随着经济的发展和社会的进步, 中国现代化进程的推进, 保障性住房的管理问题得到了政府及社会各界的关注。因此, 做好保障性住房建设的管理工作, 是解决当前住房矛盾, 实现社会和谐发展的关键性步骤。

参考文献

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[4]吕萍, 修大鹏, 李爽.保障性住房共有产权模式的理论与实践探索[J].城市发展研究, 2013 (2) :144-148.

城镇住房保障 篇10

(一)覆盖率目标计算虚高

在我国保障性住房建设与分配实践中,对于城镇享受保障性住房的家庭户数(即“保障性住房覆盖率”的分子)统计口径过宽,除包括廉租房、公租房、经济适用房、双限房之外,还包括非严格保障房意义的棚户区改造房,甚至包括企事业单位的福利房。

而城镇常住人口家庭户数作为分母,又存在口径过窄的问题,仅包括城镇常住居民,没考虑进城务工人员、流动人口中的住房困难人群。分子口径过宽和分母口径过窄共同导致城镇保障性住房覆盖率20%虚高,有效覆盖率目标并没有达到20%。

(二)覆盖率目标各地趋同

2010—2011年,我国大多数省市区和部分县市陆续编制“十二五”住房建设和保障性住房规划。其中,多数地方政府在保障性住房建设规划中把覆盖率目标确定为20%左右。由于各地经济社会发展状况存在较大差别,同时房价水平以及居民收入水平也不尽相同,保障性住房覆盖率目标应该有所差别。如对于部分一线城市,房价普遍较高,但居民收入增长速度远远慢于房价上涨的速度和GDP增长速度,中低收入家庭买房或租房的成本过高;同时一线城市的流动人口也普遍较多,随着城镇化步伐的加快,这类群体在不断扩大,住房需求的缺口也在扩大,在这种情况下20%覆盖率显然远远不够。而对于一些经济欠发达地区,商品房价格较低廉,人口流失严重,并且可以根据情况以补贴的形式对低收入人群进行保障,保障性住房覆盖率达到10%左右就足够。趋同的覆盖率目标,会导致各地保障性住房建设与供应出现地区间的不平衡,有的地区过高,浪费资源;有的地区过低,催生社会矛盾。

(三)覆盖率目标结构畸形

无论是中央还是地方,在保障性住房覆盖率目标的设定上没有按类型设立分类目标,没有确定各种类型保障性住房的比例,导致非严格保障房意义的棚户区改造房比例偏高,有效的保障性住房覆盖率大幅“缩水”。如2011年我国新开工的1000万套保障性住房中,廉租房和公共租赁住房合计仅占38%,经济适用房和限价商品房总计占22%,而棚户区改造房所占比重达到了40%;2011年上海市建设和筹资建设保障性住房1500万平方米,包括经济适用房500万平方米、动迁安置房(棚户区改造房)800万平方米和公租房200万平方米,安置房建设比重占53%,公租房建设比重仅占13%;南京市“十二五”规划的五年内,计划建设完成各类保障性住房总计27万套,其中廉租房1万套、经济适用房3.2万套、公租房3.5万套、限价商品房1.3万套,而拆迁安置房达18万套,占67%。在少数地方,为了提高保障性住房覆盖率,除了加大棚户区改造房的比重外,甚至把中小型普通商品房也纳入到保障性住房体系中。显然,若剔除非严格意义的保障房,有效的保障性住房覆盖率总体水平偏低。

二、保障性住房覆盖率影响因素分析

(一)影响保障性住房需求的因素

1. 直接因素

(1)商品房市场住宅交易均价和房贷利率

商品房市场住宅交易价格和房贷利率决定着居民住宅房贷月还款额的大小,而房贷每月还款额的大小在一定程度上影响着居民对住宅的需求,过高的房贷金额对于中低收入人群来说无法负担,导致这类人群不得不去市场租房居住,或者申请保障性住房,因此商品房市场住宅交易均价以及房贷利率将直接影响居民对保障性住房的需求。

(2)住宅租赁市场平均租金

住宅租赁市场租金也在一定程度上影响中低收入人群对保障性住房的需求,市场租金水平越高,则更多买不起商品房的中低收入人群无法通过商品房市场解决租房问题,则需要保障的对象数量就越多,最终保障性住房的需求人群也会越多。反之,如果住宅租赁市场的租金是大多数中低收入家庭可以负担的,那么他们对保障性住房的需求也将减小。

(3)家庭剩余收入

家庭剩余收入是测度城市中低收入人群住房可支付能力的一个重要指标,其计算公式是:

剩余收入=家庭可用于住房消费的最大支出金额=家庭可支配收入-非住房必须支出-个人税

此方法最早由国外学者Stone提出,它强调了家庭可支配收入、住房成本和非住房必需品支出之间的相互关系。其中,家庭可支配收入可以用人均可支配收入乘以家庭人口数(即家庭户规模)来代替,而非住房必需品支出可以理解成扣除住房支出的消费支出,这里的非住房必需品具体包括食品、衣着、家庭用品、交通、娱乐以及医疗保健等。如果家庭可支配收入在支付了非住房必需品消费后仍然能够满足住房支出的基本需要,则认为该家庭具有住房承受能力,否则被视为无住房承受能力[1]。

2. 间接因素

从宏观层面看,包括一个国家或地区的宏观调控政策、生产力水平、经济发展水平、物价水平、就业与工资、城镇化水平等;从微观层面看,包括房地产市场的资源配置、投资与成本、供与求情况等。这些因素通过影响商品房市场住宅交易均价和房贷利率、住宅租赁市场平均租金、家庭剩余收入,最终对保障性住房覆盖率目标的大小产生影响。

(二)影响保障性住房供给能力的因素

1. 建设资金规模

目前,由于我国保障性住房建设的融资渠道主要是以政府财政投入和银行贷款为主,渠道单一,缺乏金融产品的创新,保障性住房建设资金规模偏紧。严格意义的保障性住房具有福利性和公共性,这决定了其出资主体和责任主体必须是政府,然而,政府财政收入能够投入到保障性住房建设过程中的资金是有限的,远远不能满足保障房建设所需资金。银行贷款包括政策性银行贷款和商业银行贷款,地方政府建设保障性住房主要是通过政策性银行进行融资,然而,这种对政策性银行的依赖不仅增加了大量的地方债务,而且由于政策性银行受行业信贷投放比例控制,不能提供充足的贷款支持。商业性银行虽然有较为充裕的资金,但是由于保障性住房的利润微乎其微,贷款程序复杂严格,其放贷能力也受到了极大制约。由于廉租房、公租房投资回收期较长,与银行资金使用时间周期不匹配,银行对于廉租房、公租房的贷款意向普遍较低。同时,地方政府参与不够积极、社会保障和社会捐赠有限以及金融工具缺失等问题突出,所以单纯依靠这三方面来源进行保障性住房建设融资,很难真正实现住房保障的目标。

2. 建设土地供应规模

我国政府对参与保障性住房建设的开发商严格规定其利润控制在3%以下,建设活动被政府限定在低盈利甚至亏本经营的范围内,受这种体制的限制,一些财政困难的地方政府对划拨土地建设保障性住房的积极性普遍不高。而且,保障性住房建设所用土地的一部分是由国家无偿划拨,地方政府不得改变保障性住房的性质,再加上地方财政紧缺以及在高额的土地税利益的诱惑下,许多地方政府大规模出租土地寻求利益,任由房地产商大规模兴建商品房,导致了保障性住房的土地供应日渐短缺,加剧了房地产市场中保障性住房和商品房的结构性比例失调。尤其是一线城市,由于人多地少,可供建筑用土地有限,这给建设保障性住房带来了一定的困难,成为扩大保障性住房覆盖率的障碍之一。

(三)其他因素

1. 建设标准

目前,我国一些地区保障性住房建设的区位选择不合理,公共交通不发达、周边配套不齐全、人口密度小,不少符合保障性住房资格的住户因负担不了生活成本而拒绝入住。大部分地区的一些经济适用房还存在功能或用材标准过高的问题,例如部分经济适用房出现复式层、大阳台、落地窗以及高档外装修的现象,这样的经济适用房背离了“经济”二字,使中低收入家庭望而却步。也有一些地方政府为了“突击完成任务”,使得保障性住房质量难以保证。以上种种原因都造成了保障性住房产生较高的空置率,也造成了社会资源的严重浪费,导致实际的覆盖面严重不足。

2. 准入与退出机制

现阶段,我国大多数城市保障性住房准入机制不科学,出现权力寻租以及骗购骗租现象,导致社会保障性住房资源严重浪费。同时,一些已取得保障性住房的家庭,随着家庭收入的增加,不再符合保障条件,然而,由于目前缺少相应的法律措施以及动态监管手段,有关部门无法掌握这些家庭收入的变化,使得这些家庭仍然继续享受着保障性住房。在我国保障性住房严重短缺的背景下,一方面出现了一人多房的现象,影响了保障性住房的有效流动,限制了这一稀缺性资源效益最大化的配置;另一方面造成了保障性住房资源未能真正供给于最需要的低收入家庭,降低了保障制度的成效,严重违背了住房保障政策的初衷。

三、科学制定城镇保障性住房覆盖率目标的对策建议

(一)目标要分层

保障性住房覆盖率目标制定时应该确定一个最小值和一个最大值。目标最小值是指政府应该至少提供的保障性住房数量,即最起码给城镇家庭剩余收入在平均值以下的家庭提供保障性住房。

(二)目标要分类

保障性住房具体包括:廉租房、公共租赁住房、经济适用房以及双限房,因此,政府应制定各类型的保障性住房覆盖率目标。

(三)目标要有效

1. 剔除两类住房

在计算保障性住房覆盖率目标时,需要剔除棚户区改造房以及单位福利分房等非严格意义的保障性住房建设量。

2. 建立健全保障性住房准入与退出机制

建立健全保障性住房准入与退出机制,保证保障性住房的流动性,充分节约社会资源。对于经济条件转好的保障房租户拒不退出的要承担法律责任。同时,也应建立有效的激励机制,鼓励租户主动退出。实践证明,健全保障性住房退出的后续保障机制很有必要,如果他们退出后仍然买不起商品房,这时就应给他们提供经济适用房或限价商品房,这样不仅能有效保证租户退出后有房可住,还可以在一定程度上改善租户的居住条件,这也是另一种形式的退出激励措施。因此,要达到保障性住房覆盖率目标,一定要全方位考虑各种情况,且需要各职能部门相互配合。

3. 政府要出台配套政策和措施

为了防止保障性住房空置,政府应充分考虑住房的选址、设计方案、造价以及质量等因素,需出台一些配套措施,例如关于住房选址的指导性意见、房屋质量意见、土地供给意见等。同时,关于保障性住房土地供给方面,不仅仅是一个简单的土地供给问题,它还关系到城市未来发展规划,因此,在加大土地供应量的同时必须要考虑到是否符合城市空间结构的调整方向。

参考文献

[1]李进涛,孙峻,李红波.城市居民住房承受能力测度研究——剩余收入视角[J].技术经济与管理研究,2011(3):74-77.

城镇住房保障 篇11

■前路漫漫，

“十二五”负重致远

2011年3月5日，第十一届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕，温家宝总理在会议上提出“十二五”规划纲要草案，而20%这一全国保障性住房覆盖率，3600万套这一保障性住房的新建数量。也随之进入公众视线。

作为“十二五”的开局之年，政府承诺开工建设1000万套保障房，中央财政先后投入1500多亿元，为确保开工进度提供了有力支持。截止到去年11月，全国开工率达100%，提前一个月完成了全年目标。

据住建部数据显示，2005年，全国城镇人均住宅面积为26.11平方米，目前我国城镇居民人均住房面积为31.6平方米，较2005年增长了21.03%，保障房覆盖率不到8%，据此折算，2015年底，我国人均住房面积需要达到43平方米，也就是增长36.08%，才能完成“十二五”规划的目标。因此，2011年取得的成绩并不能使我们掉以轻心，前面的路还很长，政府还有着大量的工作要做。

■问题重重，

保障房急需立法保障

而已经建成的数百万套保障性住房在建造时存在着诸多问题，建设资金筹措和征地拆迁压力非常大。一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。一些保障性住房周边的交通、教育等配套设施设计建造相对滞后，造成建成后不能入住，或入住后对生活造成极大不便。更有甚者，在设计、施工、监理、验收时的质量把关相对较松，影响房屋使用，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在安全隐患。

而相关部门对保障房申请资格的审核管理也存在诸多漏洞，在对住房、收入及金融资产等情况的基础信息的审核存在一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在弄虚作假，违规操作，甚至存在渎职现象。包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。实际操作中，还存在着政策解读不够清晰、利益调节难显公平，退出机制不够完善等问题。并且，政策的不稳定及相互衔接这一老大难问题在保障房的建设中也初露端倪。

而最大的问题在于，现行保障房政策都是以规范性文件的形式发布的，虽然对各级政府有一定的约束效力，但因为没有上升到法律层面，尚未达到以法律制度约束的效果，管理控制效果并不十分明显。从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上严格确定了准入及退出机制，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的公平分配。目前，深圳、厦门以地方性法规，规范基本住房保障制度，而酝酿许久的《北京市基本住房保障条例》已经完成前期立法调研，待参与调研的专家建议稿上报，经相关部门同意启动立法程序后，将择机启动立法程序。

但是地方性法规的约束力依然有限，强有力的《中华人民共和国住房保障法》自2008年开始起草，却迟迟没有完成审议。只有在立法上健全保障性住房的动态管理机制，才是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。

■现象：准入的买不起，

买得起的不达标

大方向虽然得到了控制，但是依旧存在着许多制度上的设计缺陷，亟待政府部门施策解决。2010年，上海首先在徐汇、闵行两区试点，以5000元/平方米左右的价格向审核通过的申请者出售经济适用房。令人匪夷所思的是，2000多户通过经济适用房准入资格审核的家庭，至今仍有数百户未能买房。究其原因，是由于根据划定的“准入收入”，很多通过审核、甚至摇到号的家庭实际上根本买不起经济适用房。在全市占40%比例的中低收入家庭，以平均年可支配收入约5万元，按一套经济适用房40万元计算，即使是拥有银行两成首付贷款资质的家庭，房价收入比仍然高达8倍，远远超过了其最高可承受能力范围。

面对这一尴尬局面，上海市政府只得放宽了经济适用房的准入条件，但是此举一出，立即引发舆论的广泛质疑，各方利益实难平衡。而针对经济适用房满5年可上市交易这一规定，又带来了公共资源分配不公的争议。有声音指出，一个总资产5万元的人，可以购买总价50万元的“保障房”，5年后，可以以200万元的总价卖出。哪怕只占到40%的产权比例，依然有30万元的盈利空间。这对无权购买保障房的群体，无疑是一种莫大的不公平待遇。

同样存在的还有继承权这一问题，政府虽然立即出台通知，堵死继承权的漏洞，然而众口难调，群众将经济适用房视为无底洞，特殊人群谋求利益的工具。几经反复，分配的困境始终难以调解，最终，经济适用房华泾项目调整为公租房、配套商品房。康宁公寓也被作为公租房项目推出。

■现象：经济适用房

专门只保障在职干部？

陕西省山阳县近千名经济适用房申请人名单中，国家公职人员多达一百多人，其中不乏各种“长官”，连科员也得到了真真切切的实惠。而更荒唐的浙江省苍南县专门出台规定：限价房销售对象主要为苍南县党政机关和其他全额拨款事业单位的在职干部、职工。800余套限价房，成了当地县乡一些领导干部的“保障房”。

与历年来依靠钻政策漏洞，将保障房违规分配这种渎职行为有所不同的是。最近曝光的违规分配事件，逐渐演变成为公开的、甚至有政策支持的违规行为。违规分配的对象，则多为政府机关、事业单位、央企国企等单位。被违规分配的保障房类型，也由过去的经济适用房这样可以上市交易获利的房源，扩大到廉租房、公共租赁房等出租房源。

更腐败的分配不公现象也依然存在，在一些小城市、县城，即便符合条件的申请者也要托关系送礼。申请者大多是中低收入家庭，很多人因为送不起礼，或者不愿意接受这种赤裸裸的剥削，而被硬生生地挡在门外。有特权的单位和个人能得到保障房，并从中获利。而真正需要保障房的收入低、住房困难的家庭，只是在制度层面被保障，实际上却长期处在保障房的门口排队。这种现象不仅令人担忧，更令人愤怒。

■分配不公，易激发

社会矛盾，应当立即整改

分配不公，引发了群众对保障性住房制度本身的质疑。大量保障房被有权有势的人获得，带来的最恶劣影响是给人指了一条不劳而获的路，这些人不需要努力工作解决住房问题，只是想方设法获得保障性住房资格，严重影响社会风气与意识形态。

对政府而言，以极大投入，极大风险而建设的保障房却没能有的放矢，失去了本身的价值。长此以往，保障房政策将彻底失去保障的意义。更令人担心的是到“十二五”期末，3600万套保障房将占到全社会住房总量的20%。

随之进入的分配环节，违规现象也将随之大幅增加。许多困难家庭的希望可能因此落空，这将加剧社会矛盾，产生不和谐因素，严重损害政府的公信力和形象，不利于民族的团结与稳定。这样一来，原本意在缓解矛盾的民生工程，将成为社会不稳定的导火索，从而与本身的目的背道而驰。因此，对于保障房各个环节的整改，已经刻不容缓。

城镇住房保障 篇12

关键词：保障性住房,新型城镇化,制度完善,措施

0 引言

城镇化是21世纪中国经济社会发展工作的重要内容之一, 十八大报告指出, 政府要坚定不移地推进新型城镇化, “新型城镇化”一词逐渐成为全民关注的热点。回顾中国的城镇化进程, 从1978年到2011年, 城镇人口从1.72亿人增加到6.9亿人, 城镇化率从17.92%提升到51.27%, 按照城镇化发展的国际经验, 中国城镇化将在一段时期内平稳较快的发展, 经济发展所带来的收入水平提高, 将引起人们对住房的旺盛需求[1]。

针对住房问题, 我国很早就开始对住房制度进行实质性的改革, 采取住房分配市场化和货币化。1998年国务院出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 初步建立了经济适用房、廉租房的住房保障体系。

十几年来, 虽然政府不断完善保障性住房制度, 但还是由于制度的缺陷, 管理的缺失等原因, 致使保障房不能很好的发挥其自身的保障功能。本文通过分析新型城镇化内涵和保障性住房建设的重要意义, 剖析现阶段保障性住房政策存在的缺陷和管理的不足, 同时借鉴新加坡成功的管理经验, 为更好的推行保障性住房制度, 从法制、体制、机制三个层面提出几点建议。

1 保障性住房建设和新型城镇化的内涵与联系

1.1 新型城镇化的内涵

我国政府早在十六大报告中提出, “坚持大中小城市和小城镇协调发展, 走中国特色城镇化道路”, 十八大上, 报告明确强调政府要坚定不移地推进新型城镇化。随着新型城镇化的提出, 许多学者也提出了对新型城镇化内涵的理解, 有学者认为所谓新型城镇化, 是指坚持以人为本, 以新型工业化为动力, 以统筹兼顾为原则, 推动城市现代化、集群化、生态化、农村城镇化, 全面提升城镇化质量和水平, 走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子[2]。新型城镇化是以科学发展观为指导, 以新型工业化和现代服务业为产业基础, 以现代交通通讯网络为物质技术手段, 形成大中小城市和城镇合理的结构和空间体系, 并以城乡和谐发展为目的, 城市带领农村发展, 从而形成国民经济全面、和谐和可持续发展的城市化道路[3]。新型城镇化就是坚持以人为本, 核心是农村人口转移到城镇, 而不是建高楼、建广场;改变过去的片面注重追求城市规模扩大、空间扩张, 更加注重人的作用和满足人的生活保障需要;以产业发展做支撑, 加大公共服务设施建设和城镇文化建设, 并考虑环境、资源承载能力的科学发展, 全面提升城镇化质量水平, 形成一个大中小城市和小城镇可持续协调发展的城镇化网络。

1.2 保障性住房建设

保障性住房是指由政府统一规划, 对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准, 具有社会保障性质的住房[4]。我国保障性住房建设依旧存在着许多问题, 比如, 保障性住房投入不足, 追求数量却忽略质量, 保障性住房没有为需要保障的人提供, 已竣工的配套设施数量较少, 入住率较低等。这些问题出现的主要原因之一, 即住房保障制度的不完善。因此需要深入完善相应的制度措施, 保证保障性住房建设的顺利实施。

1.3 保障性住房建设是新型城镇化健康发展的重要手段

2012年的中央经济工作会议指出, 要积极引导城镇化健康发展, 把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好, 走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。与新型城镇化相比, 我国目前传统城镇化模式存在本末倒置的现象, 过分关注土地城镇化和经济城镇化而忽视人口城镇化。最明显的特点就是地方政府过于依赖地产企业“造城”, 农村土地城市化速度快于人口城市化, 地产与其他产业发展不协调, 多地区房价泡沫严重, 空置房现象普遍存在。

随着新型城镇化理念的提出, 一些地产商借机炒高房价, 并言称“城镇化”即是城市空间的扩张, 城市需要建造更多的住房来满足这种住房市场需求, 导致抬高进城门槛, 居高不下的房价阻碍人口向城镇聚集。新型城镇化的健康发展必须考虑人们住房需求的真正满足, 保障房的出现能够极大缓解城镇化发展的住房需求, 从而抑制房价上涨, 为社会提供住房保障。

保障性住房建设是新型城镇化健康发展的重要手段。保障性住房建设可以进一步完善城市功能, 助推旧城改造和棚户区改造, 增强城市承载能力, 保证城镇活力和正常运转, 提高城镇化的质量和水平。保障性住房建设有利于拉动内需, 根据中国指数研究院的预计, 未来十年我国住宅新增需求约160亿平方米, 其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米。任何一个国家的保障性住房建设都有一个相当长的发展过程, 政府希望通过大量保障性住房建设来解决中低收入民众住房问题, 不仅政府财力有限, 而且在住房保障制度不完善的情况下, 将会面临许多问题[5]。

2 深化完善保障性住房制度

我国从1995年开始推行保障性住房建设, 但保障性住房在现实操作中效果不是很理想, 主要存在以下问题:一是现有制度设计不完备, 如住房和人群分类不够细化, 购买对象界定模糊、审核把关不严, 保障性住房与人群存在“错配”现象。二是制度执行不到位, 如经济适用住房管理不到位。三是配套政策不健全, 如保障性住房项目规划制定、对居民保障需求缺乏准确的调查统计。四是缺乏有力的组织机构, 保障性住房的规划、供地、建设、流通和管理等工作目前没有专门政府机构和相应人员组织实施。

2.1 建设健全的保障性住房法律规范体系

国外有很多国家很早就推行保障房建设, 住房保障法律制度也就作为一项法律规范被世界各国采用, 并且许多国家都有比较完善的法律规范体系, 使住房保障制度得以不断完善。新加坡的《建屋与发展法令》, 它明确了政府发展住房的目标、方针, 规定专门的法定机构行使建设、分配和管理职能, 制定了一系列配套措施及相应的处罚规定, 为住房目标实现打下坚实的基础。

我国目前已计划确立的《基本住房保障条例》仍处于征求意见稿的状态中。以往发布的关于住房保障的政策和措施多以政府文件的形式出现, 如《廉租住房保障办法》、《城镇经济适用住房建设管理办法》等。在用文件进行政策指导的情况下, 容易因政策起伏不定致使当地主管部门认知不同, 出现难以为继的情况。新型城镇化的背景下, 加快保障性住房法制规范体系建设, 对住房保障责任、资金筹措、建设、管理、运营、退出、罚则等方面的内容进行规范, 有助于提高政府各级主管部门保障性住房工作的重视程度, 使各参与方在保障性住房建设及管理中担负起更多的责任, 实现保障性住房分配的公平公正, 确保全面提升城镇化质量水平, 实现保障性住房可持续发展。

明确保障性住房建设的目标定位。在新型城镇化背景下, 首要目标就是保障人们最迫切的住房需求得到满足, 法律应明确保障性住房保障对象范围, 保障房和商品房的边界。在明确目标的前提下, 针对不同层次的保障对象及不同类型的保障性住房, 依据他们现有的生活条件, 对其保障方式做出相关规定, 如除了直接提供住房外, 还可以视情况采取住房补贴, 税收减免等方式。

明确政府主管部门和相关参与方的责任和惩处力度。通过规定他们的职责和惩处措施, 并制定相应的行为监督体系, 保证保障性住房建设的顺利实施。在保障性住房管理运营过程中, 由于信息公开、公众参与的缺失, 以及以部门和单位为基础的社会公共资源的分配体制, 一些单位和个人在审核与分配上弄虚作假, 严重影响住房保障工作。

明确保障性住房管理运营的工作流程, 建立相应的规范体系, 从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面确保分配的公平公正, 使住房保障工作有条不紊地进行, 保证新型城镇化下快速增长的住房需求得到满足。

2.2 建立有效的保障性住房建设管理机构和模式

目前, 政府的工作重点逐渐向社会民生转移, 在新型城镇化推进的今天, 住房保障作为人民群众最关心的问题之一, 迫切需要政府完善住房保障机构的设置, 落实好住房保障工作, 保证保障性住房需求得到满足。新加坡房屋发展局于20世纪60年代成立, 负责实施政府的建屋计划、规划设计住宅区、策划基础设施建设、安排承包商承建房屋, 以及负责公共住房的出租、出售和管理。房屋发展局隶属新加坡国家发展部, 主要职责是制定公共住房政策, 为居民提供住房保障, 同时也是住房的发展商和物业管理者[6]。我国住房用地的出让由国土部门负责, 住房的建设由建设部门执行, 而房屋的管理由房屋管理部门负责, 在保障性住房上, 除了这些, 保障对象的资格审查还要通过民政部门进行, 税务等其他部门参与配合等等, 这样的机构设置使得保障性住房的管理形成多部门协调配合的情况, 无论是住房和城乡建设部门, 还是住房保障和房屋管理部门或者政府其他主管部门中, 都没有设置相应的管理机构专门对保障性住房进行管理, 在一定程度上阻碍了保障性住房建设。

我国现有保障性住房建设按政府行为模式可分为以下三种。

第一种是政府投资建设型, 指的是政府作为唯一供给保障性住房的主体, 全面主导保障性住房建设, 不愿意借助市场来实现住房需求的满足。这种模式将使政府承受很大的资金压力, 而且只能满足有限的住房需求。

第二种模式是社会投资建设型, 政府只作为建设的直接参与者, 参与到规划、建设、管理等各个环节中, 通过有偿提供土地以及引入价格和税收等优惠政策, 当企业投资建成保障性住房后, 政府接收后进行管理。这种模式可以减少政府的资金投入, 大规模地利用市场闲置资源, 但困难在于, 政府应如何尽可能地吸引社会力量进行投资, 尤其是在商品房市场利润较高的情况下。随着住房需求的快速增长, 政府首先应采用这种模式, 努力引导企业或个人的大量资金进入保障性住房建设, 鼓励企业作为建设主体和政府一同参与保障性住房建设。

当住房市场需求逐渐得到满足, 即新型城镇化进行到一定阶段后, 政府可以考虑第三种模式, 即企业自主开发建设型, 企业利用自有建设用地存量或与拥有存量的企业合建公租房, 政府不直接参与到其中, 而是通过有效的政府工具和方法对市场进行引导, 最大限度动员社会力量参与建设, 引导新型城镇化健康发展。

2.3 构建完善的保障性住房建设运行管理机制

保障性住房建设运行管理包括建设监督、准入审查、分配、退出、物业管理等, 而现有的保障性住房机制主要包括准入、退出机制与联审机制, 由于机制的不完善及自身的不健全, 使得在保障性住房工作实施过程中, 无法准确界定住房保障对象, 缺乏对象认定的科学标准, 造成保障性住房监管工作的困难。

完善保障性住房建设机制。地方政府在制定保障性住房项目规划前要对居民保障需求进行调查统计, 建立适应地方实际情况的保障性住房供应体系, 使政府保障性住房建设规划与住房需求相匹配。要构建完备的行为监督制约机制, 落实对项目各参与方的行为监督, 通过利用经济、组织、法律等手段确保保障性住房政策得到具体落实。

建立保障性住房配套设施机制。新型城镇化下, 除了满足大量的住房需求外, 还要解决人们有房却生活工作不便的问题。在建筑规划时, 尤其是集中建设的保障性住房, 必须考虑周边环境、设施配套的情况, 按一定比例建设商业服务设施, 合理配置交通、教育、卫生等设施。通过建立配套设施机制, 合理配置保障性住房周围配套设施, 真正形成“人口城镇化”, 而非“土地城镇化”。

配套保障性住房运行管理机制。主管部门要健全准入审查机制, 对申请人工资收入、家庭消费等反应收入水平的指标进行全面调查, 并形成联审机制, 与税收、银行、工商等部门协调联动, 全面核查申请家庭的资产状况, 保证审核的准确性与科学性。要加大推行轮候制度, 代替不科学的摇号分配, 在符合准入条件的情况下, 按申请家庭的综合情况, 如家庭结构, 资产状况、工资收入等进行打分排队, 按先后次序分配保障房。要建立完善住房保障信息管理和公开制度, 通过建立信息档案和网上信息公开平台, 对分配对象、分配房源、分配过程、分配结果和退出情况等信息进行归档整理和公开。

要制定有效的退出机制, 一方面需要主管部门通过建立保障房信息管理平台, 对保障家庭的收入情况进行动态监管, 另一方面要尽快完善租赁补贴制度, 对超出标准又不愿搬出去的家庭, 政府可以通过按市场租金收取房租或购房税费减免等优惠条件, 以经济手段引导这些保障家庭主动退出。建立相应的保障房物业管理机制, 组织协调社区物业公司, 不以盈利为目的, 优先录用社区内保障人群参与物业管理工作, 住户只需缴纳一定比例的服务成本费, 政府给予相应的物业补贴, 通过一些这样的规定, 维持保障房物业管理的运转。

3 结论

新型城镇化时期, 巨大的住房需求要求政府主动参与保障性住房建设, 政府应鼓励建设小户型、功能齐全、质量可靠的住房, 大力发展公租房, 尤其在地方财政有限的中小城市和小城镇, 以满足住房租赁需求, 推动住房可持续发展。但现阶段由于制度的缺陷、管理的缺失等原因, 保障房建设未能达到预期的效果, 在不断完善保障性住房制度的前提下, 政府需采取一些有效的措施确保制度的顺利实施, 从而适应新型城镇化的要求。

建立健全的保障性住房法律规范体系是推行保障性住房建设的重要前提, 明确各参与方责任和义务, 规范保障性住房建设和运营。建立有效的保障性住房建设管理机构, 统一地制定保障性住房政策, 全面管理保障性住房的建设和运营, 同时协调其他相关政部门, 及时有效地处理保障性住房建设中出现的各种问题。通过法律建设和主管机构的管理, 规范住房保障责任、资金筹措、建设、管理、运营、退出、罚则等, 科学划定保障人群范围, 合理运用市场化运作, 吸纳社会资金、动员社会力量参与建设, 做到严格执行保障性住房政策, 使保障性住房真正发挥保障作用, 实现保障性住房科学可持续发展。

参考文献

[1]马庆斌.以保障性住房建设引导城镇化健康发展[J].宏观经济管理, 2011 (2) :39.

[2]周少华.规模与数量:工业低碳化转型的路径选择[J].求索, 2011 (9) :45.

[3]杨重光.新型城镇化是必由之路[J].中国城市经济, 2009 (11) :38.

[4]张占录.我国保障性住房建设存在问题发展障碍与制度建设[J].理论与改革, 2011 (3) :72.

[5]易宪容.城镇化助推房价上涨是曲解. (2013-01-28) [2013-02-05]http://www.ccstock.cn/review/hongguanshiping/2013-01-28/A1055475.html.