城镇住房需求

城镇住房需求（精选10篇）

城镇住房需求 篇1

伴随着我国城镇化进程的高速推进, 居民对住房的需求也越来越旺盛。这主要表现在以下三个方面:

1、大量人口不断涌入城市, 这其中包括数量庞大的农业人口, 而其中一部分人会在城市首次置业, 部分人会租赁住房, 从而形成一定的新增住房需求。

2、城镇化必然会导致城市大规模的拆迁、改建、扩建, 从而会对原有房屋的居民产生被动性的住房需求。

3、城镇化带来的城市经济的快速发展, 势必会使城镇居民的收入快速增长, 从而产生改善性住房的需求。

一、经济计量分析

1.1变量的选取

本文主要研究城镇化对居民住房需求的影响程度, 并试图通过建立一定的模型, 进行定量分析, 从而准确把握居民住房需求。本文将住房需求选作为被解释变量, 城镇化所引起的三个住房需求作为解释变量来进行分析。影响被解释变量住房需求的因素包括住房价格, 住房的销售面积, 消费者对住房的预期等。本文选取住宅的销售面积作为主要影响因素, 原因是虽然住房价格对住房需求的影响很大, 但是若选取这个因素, 则本文则会变为研究城镇化对住房价格的影响, 关于这方面的研究, 曾江辉已经有这方面的具体研究 (详见《商场现代化》2010年6月中旬刊第614期, 城镇化对中国房地产价格影响的实证分析) 。故本文选取住房销售面积作为最大影响因子。销售面积能够准确反映居民的住房需求, 我国连续几年住房销售面积呈上升态势 (除了2008年) , 这表明居民住房需求的旺盛。接下来选取解释变量。农村人口大量转入城市, 说明我国城市化进程的步伐不断加快, 故选用城市化率作为分析因素。城市每年改扩建, 都会购置大量的土地, 所以第二个影响因素我们选取历年土地购置面积。城镇化使城镇居民收入提高, 故选用历年城镇居民可支配收入作为第三个影响因子。最终我们选定历年城市化率、每年土地购置面积、城镇居民可支配收入作为最终的解释变量。

1.2数据的选取

为了保证数据的权威性, 本文从国家统计局网站收集到以下数据, 并且选取1997~2012年的数据, 保证了数据的有效性。

1.3模型的设定

采用EViews软件进行分析和估计模型。设定Y为住房销售面积, X2为城市化率, X3为城镇居民可支配收入, X4为土地购置面积。输入数据, 作出这四个变量的线性图, 如图1.1

从图中可以看出Y、X4是曲折上升的, X3是逐年增长的, 但增长速率有所变动, 而X2在多数年份呈现水平波动, 说明变量之间不一定是线性关系, 可探索将模型设定为以下对数模型:

其中u为随机变量

1.4估计参数

将数据输入EViews软件来进行分析, 如图1.2

可得以下模型

从图1.2可以看出, 解释变量系数检验的t值不显著, 而且解释变量的系数太小, 并且X4 (历年土地购置面积) 的系数与住房需求成反向关系, 这显然不符合实际情况。综合以上因素, 剔除X4, 重新设定模型

根据样本数据, 再次使用普通最小二乘法估计参数, 得到样本回归模型如 (图1.3) :

1.5模型检验

1.5.1经济意义检验。

从回归结果看, 各个解释变量的系数都为正, 符合经济意义。城镇化率的提高和城镇居民收入的增长对居民的住房需求有显著影响。

1.5.2统计推断检验。

1.5.2.1拟合优度:

从回归的结果看, 可决系数R2=0.967227, 修正的可决系数 , 这说明模型对样本的拟合很好。

1.5.1.2 t检验:

分别针对H0:βj=0 (j=1, 2, 3) , 给定显著性水平α=0.05, 查t分布表得自由度为n-k=16-2=14的临界值

tα/2 (n-k) =2.145。由表2.3中数据可得, 与β1、β2、β3对应的t统计量分别为-3.325、2.867、2.627, 其绝对值均大于

tα/2 (n-k) =2.145, 这说明在显著性水平

α=0.05下, 分别都应当拒绝H0:βj=0 (j=1, 2, 3) , 也就是说, 当在其他解释变量不变的情况下解释变量“城镇化率” (X2) 、“城镇居民家庭收入” (X3) 分别对被解释变量“居民住房需求”Y都有显著的影响。

1.5.2.2 F检验:

针对H0:β1=β2=β3=0, 给定显著性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度为k-1=2-1=1和n-k=16-2=14的临界值Fα (1, 14) =4.6。由表2.3中得到F=191.8344, 由于F=191.8344>Fα (1, 14) =4.6, 应拒绝原假设H0:β1=β2=β3=0, 说明回归方程显著。

1.5.2.3自相关性检验:

给定显著性水平0.05, 查DW表, 当n=16, k=2时, 得下限临界值dL=0.737, 上限临界值dU=1.2 5 2, 因为D W统计量为1.9 2 4, 1.2 5 2<1.9 2 4<4-1.252=2.748, 根据判定区域知不存在自相关。

1.5.1.5异方差性检验:

运用W h i t e检验法n R2=1 1.3 2 0 9 7, 由W h i t e检验知, 在α=0.0 5下, 查χ2分布表, 得临界值χ20.0 5 (5) =1 1.0 7 0 5, 因为n R2=11.32097>χ20.05 (5) =11.0705, 所以拒绝原假设, 表明模型存在异方差。

1.6模型修正

1.6.1对异方差的修正

运用加权最小二乘法 (WLS) 进行估计, 分别选用权数w1t=1/Xt, w2t=Xt2, w3t=1/sqr (Xt) , 生成序列w1, w2, w3, 经估计检验, 选取权数w2t效果最好, 然后再进行White检验。如图1.4

经检验可知n R2=2.643249>χ20.05 (3) =7.814。通过检验, 证明原方程不存在异方差。但是回到经过加权之后估计的结果, 又发现经过加权之后的模型, 自相关性又不能通过检验。 (见图1.5) 所以还需进行进一步修正。

1.6.2对自相关性的修正。

采用一阶自回归形式, 运用广义差分法进行修正, 可以发现经过修正后D W统计量为1.9 8 8, 1.2 5 2<1.9 8 8<4-1.252=2.748, 符合要求。 (见图1.6) 最后进行偏相关系数检验和BG检验, 也符合要求。

这样, 经过一系列的修正, 可决系数R2、t、F统计量也均达到理想水平。

由此, 我们得到最终的居民住房需求模型为

二、模型的解释与使用

2.1城镇化率对居民住房需求有显著影响。在假定其他变量不变的情况下, 当年城镇化率每增长1%, 平均说来住宅销售面积会增长3152.687万平方米。原因是城镇化是伴随着大量人口涌入城市, 他们或许有自己买房的需求或许有租赁的需求, 这就刺激住房销售面积的增长。现阶段, 我国正处于城镇化加速发展时期, 1997年全国城镇化率为31.91%, 2012年增至52.6%, 年均增长1.293%。快速的城镇化进程给房地产行业带来深刻的影响, 不仅促进了城市建设, 更直接刺激了住宅需求, 这种需求的表现形式以首次置业为主。另外, 每年进入城市工作的农业人口数量也非常庞大, 据2006年《中国农民工调研报告》统计, 我国外出农民工数量为1.2亿人, 其中极小部分人会在城市首次置业, 部分人会租赁住房, 从而也形成一定的住宅需求。这部分人的居住问题可以通过若干途径解决, 如购买商品住宅、保障性住房 (经济适用房和廉租房) , 租赁住房等。根据《中国统计年鉴》可以大致估算出, 城镇人口每年增加2000万, 加上每年大约有10万的“农转非”人口, 未来五年约有1亿城镇新增人口, 约3300万个家庭需要新增住房需求, 其中包括购房和租赁, 假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房, 户均面积为90平米, 则其总需求为14.9亿平方米左右。而依据模型所得出的结果, 城镇化率未来五年总共增长6.3%, 那么住房销售面积未来五年将会增加7.5亿平方米。而居民总需求为14.9亿平方米, 二者相差7.4亿平方米。这说明住房销售市场潜力巨大。

2.2城镇居民收入对住房销售面积确实存在影响。在假定其他变量不变的情况下, 当城镇居民年收入每增长1%, 平均说来住房销售面积会增长2.059万平方米。这与理论分析和经验判断相一致。人均收入的快速增长, 会带来改善型住房的需求。自从2002年以来, 我国城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度, 2012年全年城镇居民人均可支配收入为24565元, 比上年增长12.6%, 扣除价格因素, 实际增长9.6%。在我国宏观经济持续向好的大环境下, 预计未来五年城镇居民个人可支配收入依然可以保持年均10%左右的增长。可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力, 近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高。

另外, 从国际经验看, 人均GDP超过2000美元后, 住宅消费将步入加速升级阶段, 而我国2006年人均GDP已超过2000美元, 2007年全年城镇居民人均可支配收入亦接近2000美元。因此, 现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。此外, 随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化, 城镇家庭小型化的趋势越来越明显, 包括婚房在内的购房需求在一定程度上也属于改善性需求。

按照2012年国家统计局的数据, 我国城镇人口数为7.11亿, 城镇平均家庭人口数为2.97, 那么城镇家庭数为2.39亿个。按收入水平划分, 高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右, 也即0.478亿个家庭有能力改善居住水平, 由此可以在一定程度上佐证, 全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。按发达国家经验, 一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求, 若按未来五年内有50%的中国富裕家庭, 也即约0.239亿个家庭会购买新房, 若按户均100平米计算, 未来5年将有23.9亿平米的改善型购房需求存在。很多零散的调查也表明, 目前在很多大城市, 改善型需求已成为市场上的主导性需求。

2.3本文未能从计量经济学的角度证明历年土地购置面积对住房销售面积的影响, 但“历年土地购置面积是影响住房销售面积的重要单一变量”的结论应当是合理的, 通过每年的土地购置面积与购置用途, 可以反映出每年有多少土地用于住宅建设, 然后再通过房地产公司统计出住房销售面积。本项研究在这方面的失败, 原因可能是历年土地购置面积只能从侧面反映住房销售面积, 不能从直观上直接体现, 也有可能是对解释变量的选取错误 (主要是因为对全国每年拆迁、扩建、改建的数据不容易获取) 。

三、政策建议

3.1有条不紊的阶段性推进城镇化。

城镇化会带动基础设施, 城市交通运输、城市住房建设、商业餐饮的发展, 是经济持续健康发展的新的增长点。大力推进城镇化的建设步伐, 尤其是发展以中小城镇为主的城市, 大力发展县域经济, 让本地居民能够就地就业, 就地居住。城镇化过程中不仅要注重商品房的建设, 还应当加强对廉租房、公租房的建设以及建设大量适合大众阶层能够购买起的住宅 (2) 。同时政府部门还应当简化便民服务手续, 促进房地产业持续健康发展, 出台措施控制房价, 防止房地产商囤积居奇、抬高房价, 以此来满足广大人民对住房的需求。

3.2大力提高居民收入水平。

近年来随着我国经济的持续快速发展, 城镇居民的可支配收入持续增长, 居民的住宅条件得到了很好的改善, 体现了收入对居民住房需求的改善有着极大的支撑作用。但是从2002年起我国城镇居民收入每年大约增长12.3%, 而全国平均房价从2002年至2012年平均每年增长9.54%, 虽然居民收入增长幅度大于房价的增长幅度, 但是由于房价的基数大于城镇居民的收入, 故仍需要努力提高居民收入 (3) 。这就需要对相关产业进行升级换代, 借助于城镇化, 以建促业, 同时还应当提高最低工资标准, 提高居民初次收入分配中的比重, 减少企业赋税, 规范市场秩序, 健全社会保障体系, 增加居民投资渠道, 降低居民投资门槛等。

3.3土地购置面积对住房销售面积的影响不大, 但是确实存在影响。

为此, 在城市改扩建、拆迁的时候也不能忽略这部分人对住房的需求。他们大部分或者由政府直接补偿房屋或是拥有补偿款, 对购买房屋的意愿也是相当强烈。尤其长期生活在狭小的空间之内或者是由于各种生活设施的不便利以及生活环境的不理想, 使得他们对较好的住宅有了更强的需求。因此就必须充分考虑这部分人的意愿。城市在进行改造的时候, 应当尽其所能为其提供可供选择的住宅。

最后, 由于本文讨论的是城镇化, 在设定模型的时候也给出了随机变量, 因此也不能忽视随机变量对模型的影响。首先在进行城镇化过程中, 各级政府应将城镇住宅发展、用地规模纳入到城市规划之中, 控制土地出让规模, 杜绝自建房屋和违章用地。其次, 应严格控制商品房住宅价格的上涨, 保证人民住有其居, 居有其所。如加强房地产的监控, 征收房产税等。最后, 抑制住房投机行为, 适当提高城镇人口购买第二套房的条件 (4) 。当前“房姐”现象屡见不鲜, 这些人在一定程度上推高了房价, 为此有必要出台相关措施来制止这一现象。如居民在购买第二套房的时候可适当提高银行贷款的“首付比例”和贷款利率, 让真正需要住房的人有房可买和有房可住。

参考文献

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[5] .庞皓.计量经济学[M].北京:科学出版社, 2010

城镇住房需求 篇2

关键词：住房消费；需求特征；调控

Abstract：With the deepening of the urban housing system reformation，the housing market demand raise rapidly. The supply of the housing market is lack of flexibility in a short time，so the housing price trend has a close relationship with the housing market demand. In this paper，we analyze the characteristics of the demand in housing consumption market and the housing asset market at this stage，point the effects on the housing market by different needs of the people’s behavior，then give some advice on housing market regulation.

Key Words：housing，demand character，regulate and control

中图分类号：F830 文献标识码：B 文章编号：1674-2265（2012）10-0064-04

1998年住房制度深化改革以来，伴随着国民经济的飞速发展和快速的城市化进程，我国住房市场取得了较大的发展。截至2010年底，城镇居民人均住房建筑面积达到31.6平方米，居民住房需求水平和居住质量都有了较大程度的提高。这一阶段也是我国住房市场需求快速增长的阶段，商品住房销售面积从1998年的10827万平方米增长到2010年的90625万平方米，年均增长19.4%；商品住宅销售额从1998年的2006.9亿元增长到2010年的43953.3亿元，年均增长29.3%。由于住房市场供给短期内缺乏弹性，因此短期内住房市场价格走势和市场需求的旺盛程度有关。当前我国住房市场需求非理性程度较高，研究需求群体内部不同类型主体的行为特征、分析其对住房市场发展所造成的影响，对于从需求治理出发、弱化市场正反馈机制具有非常重要的意义。按照市场需求主体购买住宅的目的，可以将住宅产品需求类型划分为三类：自住需求、投资需求和投机需求。2010年以来，严厉的房地产市场调控政策使得住房市场投资与投机性需求得到了有效抑制，因此在限购限贷政策不放松的前提下，今后一段时间内住房市场需求主要来源于自住型的消费需求。

一、住房消费市场

（一）自住需求

自住需求是指购房者的动机在于满足自身的居住需要，包括无房户解决自身居住问题需要而产生的购房需求和有房者因为改善自身居住条件而产生的需求。进一步自住需求还可以分为两类：一类购房需求呈主动性，居民主动地解决住房问题。比如新成立的小家庭买房、毕业几年有一定积蓄不愿再租房的工作人群买房，或者为了改善和提高住房条件主动购买住房等；第二类需求是被动的，购房者从自身意愿出发并没有买房需求，但是因为城市规划和房屋拆迁导致居民原有住房不能使用进而“不得不”购买住房。如城市化发展中的城市外延扩大、基础设施建设征地引起的居民大量动迁等。自住需求购买住房时的成本收益分析和消费者购买其他普通商品并没有本质上的区别，需求方主要是依据家庭收入水平决定的购买能力以及住房产品的性价比来决定购买行为。

（二）住房消费市场与住房资产市场

分析住宅市场上各种需求类型，以自住为目的的住宅购买形成了住房消费市场，而无论是住宅投资还是住宅投机，只要购买目的不是为了自用而是为了获得收益，就形成了纯粹的住房资产市场。

住房消费市场和住房资产市场分别对应住房自住需求和住房投资或者投机需求，但是二者之间存在着相互交叉和重叠的关系。对于普通消费者而言，其购房需求往往是自住和投资需求的综合体。初次置业阶段选择的住房不仅是为了解决自身居住问题，还希望通过强制储蓄的方式使得自己在将来的二次改善型置业中具有一定的积累；改善型的置业一方面是为了提高居住质量，另一方面也是为了资金的保值增值。对于投资者而言，在市场存在过度的暴涨、房价产生较大泡沫空间时，原有的理性投资行为可能向投机行为（从某个角度看，投机行为的产生也基于理性的套利）转化以获取短期内更高额的利润回报，这种市场的叠加性使得住房市场需求分析更为复杂。

由于住房消费市场需求方的购买目的是追求自身消费效用的最大化，无论是首次置业、改善型置业还是被动型的置业需求，在一定程度上都是出于生活居住和使用的目的而进行的购买，此类群体的需求价格弹性相对较小，整体上看具有一定的刚性特征。

二、首次置业群体需求特征

（一）首次置业型需求的购买成因表现多样化

第一，城市化进程中大量新增人口进入城市增加了住房需求。除了城市户籍人口增加所带来的潜在需求外，流动人口的增加也是需求增长的重要原因。国家统计局第六次全国人口普查第1号公报显示，全国居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致、且离开户口登记地半年以上的人口为2.6亿人，比2000年增加了1.1亿人，增长81.03%。北京、上海等一线城市外来人口的比例接近40%，在此群体中产生的定居型人口的首次置业需求不可忽视。他们的购房成因也各不相同，有的购房者是为了解决城市户口（如武汉市自2008年规定在武汉市中心城区购买住房面积超过100平方米和总价超过50万元，在远城购买住房面积超过90平方米和总价超过30万元的购房者可按有关规定在项目所在地办理武汉市入户手续，目前很多城市均有此类政策），有的购房者是为了子女入学，有的则是从社会保障养老角度的考虑。

第二，新婚人口增长是首次置业需求增长的重要原因。由于我国特有的文化背景，成家过程只要能力许可通常会购买住房，这使得首次置业需求的购买意愿是很强的。从需求规模看，新婚人数主要受到出生人口年龄结构的影响，在社会稳定、经济发展时期，这一部分的需求规模总体趋势比较稳定。据统计，进入二十一世纪后我国平均每年结婚人数达1000万对以上，这部分需求的刚性比较强，需求价格弹性不高。从人口年龄分布数据来看，70后人口总量为2.17亿，80后人口总量2.22亿，90后人口总量为2.03亿，婚龄人口基数较大。

（二）首次置业型需求的年龄层次较轻

由于婚龄人口的购房比例较高，使得不仅在首次置业型需求中、甚至在整体住房市场需求中，购房人的年龄结构呈现年轻化的趋势。据链家地产市场研究中心与光大银行2010年的住房市场调查结果显示，北京首套房贷款者的平均年龄为27岁，而在2008—2010年中，英国首次购房者的平均年龄由33岁上升至37岁，日本和德国为42岁，美国首次购房年龄也在30岁以上，我国住房市场首次置业型需求的年龄比发达国家要快一代人的时间。上世纪70—80年代婴儿潮期间的出生人口在城市化进程中提前进入置业阶段，使得首次置业需求集中在这一阶段实现，加大了市场需求压力。

（三）首次置业型需求的后验性较强

住宅产品是典型的后验性商品，首次置业型的消费者在住房购买前缺乏足够的消费体验和消费经验来对其质量和功能进行准确判断，再加上我国目前住房市场以期房预售的形式为主进行销售，消费者在购买时，住房产品还未被生产出来，因此首次置业型需求的定位较为模糊，购房者往往只考虑了住房价格、住房面积和房型，而对住房背后的区域属性、城市公共产品背景的考察不足，因此在大城市出现了很多首次置业型需求买房后由于交通不到位、小区周边公共配套设施建设不足而继续租房消费的行为。当这部分群体收入水平提升后，加上有首套房置业进行的有效资金沉淀和积累，出于改善目的进行的购房行为就非常普遍。从这个角度看，当前住房市场改善型需求的产生存在较强的现实基础。

（四）首次置业型需求的产品选择范围较少

首次置业时，购房者大部分是年轻人。受收入水平限制，其在住房产品选择上倾向于中小户型。但是住宅市场上，开发商提供的产品类型里中小户型占比较低，在2006年的“90/70”政策执行后，中小户型比例略有上升。此类细分市场产品供求的不平衡，直接造成了同一区域内中小户型住宅的定价要高于大户型。特别是近年来大中城市住房价格飞速上涨，在支付能力有限的情况下，由于中小户型供给的短缺，2003—2009年间北京、上海等一线城市首次置业型需求的消费偏好经历了从增量市场开发的中小户型、城市存量市场成色较新的二手房、上个世纪80—90年代建设的老公房的转变。因为供给的有限性和需求的集中性，中小户型在住房增量市场和住房存量市场都出现了较快速度的上涨。

（五）首次置业型需求实现中的代际支持现象非常明显

首次置业型需求方购房年龄的年轻化使得在购房时，即使购房者收入水平不错，但由于工作后的积累时间较短、首付能力不强，单凭个人能力在住房价格上升的过程中难以承担相应的支出。因此，大部分一线城市的年轻人在购房时获得了来自上一辈老人的支持，新婚家庭通常双方父母都会在首付乃至贷款偿还上对子女进行帮助，使其实现住房的提前消费。

三、改善型置业群体需求特征

改善型的置业需求由于是在个人或家庭的基本居住需要得以满足后产生的，因此在需求实现过程中表现出来的特点与首次置业型需求有一定区别。

（一）改善型需求的支付能力较强

由于改善型置业是在拥有了一套或者数套住房的基础上进行的，此类需求者家庭整体收入能力处于社会中等水平以上，家庭的财富积累能力和理财意识相对较强。另一方面，由于已经拥有的住房可以通过存量市场交易变现，也增强了其支付能力。2010年二套房政策重新收紧以来，据中原置业对所代理楼盘的销售情况的统计调查，二次置业者在2010年4、5、6月份选择一次性付款的比例分别为34.2%、48.7%和44.0%。在较强的支付能力支撑下，即使政府执行差别化信贷政策，也难以达到对需求的全面抑制。

（二）改善型需求的购买目的主要在于提高居住水平和进行预防性储蓄

改善型置业需求的实现一方面在于原有住房不能满足其新的居住需要，比如住房面积相对家庭人口数量偏小、住房户型不合理、交通不便等，另一方面，居民预期未来的不确定性增强，教育、医疗与社会保障方面的预期支出在不断扩大，而经济高增长情况下的货币贬值又在侵蚀着居民储蓄存款，因而大部分的居民都将住房购买作为了防范未来不确定性风险的预防性储蓄手段。从这两个角度出发进行的改善型置业需求的刚性较强，在通胀预期加强的背景下很难抑制这类需求的实现。

（三）改善型需求中异地置业比例不断提高

随着居民收入水平的不断提高，改善型需求呈现置业异地化的趋势，购房者在其户籍和工作地点所在地已有住房，但选择在其他城市再次置业。异地置业的典型趋势：一是集中在自然风景优美、气候宜人的旅游城市，置业者购买此地住宅作为自己的休闲住所。二是体现在资源高度集中的一线城市。我国各地区城市发展不平衡，好的教育资源与医疗资源都集中在一线城市。随着人口流动性的加剧，有一定支付能力的家庭选择在资源优化配置城市购房的比例在增加。

四、被动型置业群体需求特征

城市化过程中，地方政府会加大对城市存量土地的整理力度，对一些土地利用现状与规划不符、经济价值未得到有效体现、居民居住条件恶劣的项目进行拆迁。如表1所示，目前我国存量住宅中1995年后建成的住宅占比非常低，大量的城市住宅供应时间集中在上个世纪的80、90年代，房屋大多为砖混结构、建筑质量一般，并且以多层为主，土地利用效率低下。因此，通过拆迁来整理出新的城市建设用地非常必要。在住房市场上，因为城市拆迁而产生了大量被动型置业需求。

（一）被动型需求刚性特征明显

因为拆迁而产生的住宅市场置业需求呈现出较强的刚性特征，普通被拆迁居民原有的居住场所已经被拆除或即将被拆除，必须另外找寻安家的住处。目前普遍采取的是货币化的拆迁补偿方式。在接受拆迁补偿后，居民选择租赁方式进行住房消费的非常少，基本上都是重新购买住房。城中村改造或者居民私房拆迁面积较大、居民获得拆迁补偿款总额较高时，购买自住所需要的居所后，多余的补偿资金大部分也是选择购买住房，以实现资金的保值增值。由于被动型需求刚性特征明显，因此当城市拆迁规模扩大时，会立刻放大当期市场需求，当期的市场住宅供给水平却缺乏弹性，容易造成市场的不平衡，住房成交量和住房价格短期内迅速上升。

（二）被动型需求市场规模不断扩大

近年来住房市场被动型置业需求的市场规模呈现不断增加趋势。以武汉市为例，2009年武汉城中村及旧城改造的拆迁量达到了1500万平方米，为改革开放以来的最高峰，全市重点工程征地拆迁共涉及70多个项目。2009年武汉市住宅竣工面积为824.58万平方米。在多方需求支撑下，2009年武汉市住宅销售面积达到1041.39万平方米，比2008年提高52.4%。被动型置业需求市场规模的不断扩大使得住房市场整体需求的刚性一定程度得以增强，在这个过程中不仅被拆迁家庭需要购买住房，投资投机型的需求也进行住房购买，需求整体呈现增加趋势，住房市场的调控难度进一步加大。

五、结论与建议

住房市场需求的旺盛发展是改革开放以来，伴随着我国的经济发展和城市化进程，在住房制度有效改革和住房市场不断发展的基础上出现的必然现象，是住房消费市场需求和住房资产市场需求共同作用的结果。住房消费市场近年来首次置业需求、改善型需求、被动型需求都呈现快速增长趋势，且在预期价格上涨前提下的需求价格弹性较低，住房资产市场投资投机型需求也非常旺盛，加剧了所在区域的住房市场供给压力，同时还对自住型需求产生挤出效应，促使住房价格进一步上升，住房市场内部呈现严重的非均衡发展态势。

本文认为当前我国住房市场总量和结构的非均衡发展与整体市场需求过于旺盛有着密切关系。当前调控背景下，住房投资市场需求得到有效抑制，但通过分析住房消费市场需求主体行为特征，可以看到首次置业和被动型置业的需求呈刚性，且2003年后这部分需求随着城市化进程带来的人口增加和土地短缺格局而呈逐年增加的态势，改善型需求在当前经济大背景下购买意愿和购买能力均较强。因此对于因自住型需求过于旺盛带来的住房市场非均衡发展问题，要建立在解决居民住房问题的基础上来进行。首次置业者之中有足够支付能力的需求者可以选择购买住房，而对于支付能力不足的需求者可考虑通过合理改变居民的置业心理以及提供保障性租赁房的方式解决住房问题；对于改善型置业者，通过金融支持其依靠自身力量来购买住房；对于被动型置业者，则需要政府合理制定拆迁计划，不要让这类需求集中在短时期内爆发，此外可以考虑以回迁方式而不是完全货币化补贴的方式来进行拆迁。

宏观调控的目标取向是市场均衡发展，努力保持市场供求总量与结构的基本平衡。在需求旺盛的背景下要达到这一调控目标，一方面应对需求进行有效调控，坚持市场化方向，利用市场手段将部分有效需求转化为潜在需求或者放缓需求的实现节奏，而更为重要的方面还是在于提高市场有效供给，以供给的增加来保障居民住房消费权利，真正达到居者有其屋，从而促进住房市场持续、健康、稳定发展。

参考文献：

[1]仇保兴.我国房地产市场调控的难点与对策[J].城市发展研究，2011，（1）.

[2]李涛.房价波动的需求变异因素分析[J].经济问题，2010，（8）.

[3]李云山.房地产市场的结构性特征及其宏观调控需求[J].金融发展研究，2008，（1）.

[4]樊雪志，董继华.中国城镇居民住房市场化改革的实证分析[J].经济理论与经济管理，2007，（5）.

城镇住房需求 篇3

1 城镇新移民的就业特征

1.1 近九成外出农民工呈现就业城镇化

据国家统计局《2012年全国农民工监测调查报告》抽样调查结果推算,2012年全国外出农民工城镇化就业总数达14474万人,占外出农民工就业总量16336万人的88.6%。从外出农民工就业的地点看,在直辖市务工的占10%,在省会城市务工的占20.1%,在地级市务工的占34.9%,在县级市务工的占23.6%,在直辖市和省会城市务工的比重比上年下降0.7个百分点,在地级市务工的农民工比上年提高1个百分点。

1.2 新生代农民工逐渐成为外出农民工的主体

在进行就业选择时,较为年轻的农村劳动力选择外出从业的倾向明显更高。以20-29岁和40-49岁这两个年龄组的农村劳动力为例进行对比,20-29岁年龄组的农村劳动力选择从事本地务农、本地非农活动和外出从业的比例分别为37.6%、13.2%和49.3%,而40-49岁年龄组的农村劳动力选择从事本地务农、本地非农活动和外出从业的比例分别为67.2%、21.1%和11.7%。

1.3 农民工从业仍以制造业、建筑业和服务业为主

(%)

数据来源:国家统计局。

在农民工中,从事制造业的比重最大,占35.7%,其次是建筑业占18.4%,服务业占12.2%,批发零售业占9.8%,交通运输仓储和邮政业占6.6%,住宿餐饮业占5.2%。从近几年调查数据看,变化较明显的是建筑业,农民工从事建筑业的比重在逐年递增,从2008年的13.8%上升到2012年的18.4%,从事制造业的比重则趋于下降(见表1)。

1.4 大部分农民工就业处于低层次稳定

大部分农民工就业处于稳定状态。2011年外出农民工中,78.8%处于稳定状态,其中51.9%工作持续三年以上。外出农民工就业稳定性与生命周期密切相关。随着年龄的增长、收入的增长,就业的稳定性也提高。从不同年龄组来看,16-20岁年龄组中从事现职5年以上的占1.3%,21-30岁的占7.6%,31-40岁的占22.3%,41-50岁的占24.5%,50岁以上的占21.9%。

但是,农民工就业稳定是一种低收入、缺少保障的低层次稳定。总体上,外来城镇新移民存在工作时间较长、劳动合同签约率和社会保障参保率较低等问题,就业质量较低。稳定就业的农民工中有55.1%每周没有一天休息日,近六成(59.3%)每天工作时间在9小时以上。同时他们的劳动保障没有落实到位,1/3没有签订劳动合同,养老、医疗、工伤保险的参保比例仅为30.7%、34.9%和29.5%。

1.5 从事职业决定了农民工居住方式和区位

低端外来务工新移民的聚集呈现出与职业较高的相关性。制造业和工矿企业的农民工,一般交纳少量住宿费,居住在企业提供的集体宿舍;建筑行业的农民工,一般居住在企业免费提供的简易工棚,有些居住在未竣工的房屋中;从事批发零售业的,收入相对较高且较为稳定,一般独自或与人合租城乡结合部农民房或“城中村”的房屋,个别的购买商品房或二手房;从事浴室、餐饮等工作的,一般居住在工作场所;从事家政服务的,一般居住雇主家中或自行租房居住。

2 城镇新移民的收入和支出特征

2.1 农民工收入逐年增长,但仍大幅低于城镇职工水平

2012年末,外出农民工人均月收入水平为2290元,比上年提高241元。分地区看,东、中、西部地区分别为2286元、2257元、2226元,总体上趋同。但远低于我国城镇单位就业人员的收入水平,2011年平均月收入为3483元,在岗职工月收入为3538元(见表2)。

(元/人)

数据来源:国家统计局。注:农民工的就业地区除东部、中部和西部地区外,另有0.3%的外出农民工在港澳台地区及国外从业,境外就业的农民工月收入水平为5550元。

数据来源:国家人口计生委,2013《中国流动人口发展报告》。

在大中城市务工的农民工收入水平相对较高。从外出农民工的从业地点看,在直辖市务工的农民工人均月收入水平2561元,比上年增加259元;在省会城市务工的农民工月收入水平2277元,增加236元;在地级市和县级市务工的农民工月收入水平分别为2240元和2204元,分别增加229元和222元。大城市的务工收入水平和增加幅度都要高于中小城市的水平。

2.2 不同行业收入水平差别较大,住宿餐饮和服务业平均收入水平较低

从外出农民工从事的主要行业看,收入水平较高的是交通运输仓储邮政业和建筑业的农民工,人均、月均收入分别为2735元和2654元;收入较低的是服务业、住宿餐饮业和制造业的农民工,月均收入分别为2058元、2100元和2130元。

2.3 城镇新移民与户籍人口之间存在同工不同酬现象

在同一行业、同为雇员的情况下,城镇新移民和户籍人口之间的劳动报酬明显不同。考虑到外来新移民的就业强度较大、劳动时间较长,采用小时工资数来分析,所有行业的户籍人口平均小时工资远远超过外来新移民, 其中差异最大的是制造业,达到41%(见表3)。

2.4 以食品和住房消费为主的支出占收入一半以上

由于流入地生活成本较高,虽然农民工收入有所增加,但对家庭收入增长的贡献能力减弱。根据国家统计局调查,2006年农村进城务工人员平均每月个人平均支出463元,占收入的47.93%,其中食品消费为235元(50.8%)、住宿消费为72元(15.6%)。根据国家人口计生委公布数据,2012年农民工在流入地的总支出占其收入的52.8%,其中,住房和食品占总支出的72%。在大城市,外来农民工每月的生活支出占收入的比例均在60%以上,开支占收入的比重更大。

2.5 农民工平均支出远低于本地居民,节余收入主要寄回家乡

外来农民工与本地居民支出结构和规模差异较大。总体上外来农民工消费水平远低于本地居民。农村进城务工人员除了维持日常开支外,其余基本上寄钱回家乡或存钱带回家乡,作为留守老人、孩子的基本生活来源。

2.6 用于子女教育和改善农村生活条件的预防性储蓄较高

多数农民工由于自身持续工作能力有限,消费水平和观念不强,将收支结余基本都转化为银行存款。出于这样几个方面考虑:子女教育、改善在农村家人的住房及其他生活方面的条件、进行养老和防范重大疾病的医疗支出。2011年农民工家庭消费结构是:流入地消费每月人均1029元占45.7% ;给老家汇款167元占7.4% ;预防性储蓄1056元占46.9%。

3 城镇新移民的住房支付能力

3.1 房租支出占收入比例较低、大城市农民工住房支付困难

住房支出是城镇外来新移民在流入地最主要的支出之一,也是当前所面对的最重大的生活压力之一。外来务工新移民的房租费用支出较高。2011年,租住私房的新生代城镇新移民和上一代住房租金占家庭总支出的比例分别为25%和23.4%。研究表明,房租收入比超过25%是家庭住房支出困难的界限。外来新移民租住私房者中住房租金收入比超过25%的占10.7%。北京市新生代农民工住房支付困难的比例高达22%。

3.2 购房能力不足、大部分超过住房保障收入标准

外来农民务工人员的收入往往低于城镇职工的平均工资水平,无力购买商品住房。按照家庭中有2人能够达到平均收入的进城务工人员家庭购买80平方米的当地均价商品住房考虑,2008年,深圳、苏州、重庆进城务工人员家庭的房价收入比分别为25、13和11(各城市户籍家庭的房价收入比分别为20、10和8),购买商品住房的支付能力不足(见表4)。

外来农民务工人员的平均月收入显著高于最低工资标准,也超过了当地保障性住房的申请条件。如果目前大城市住房价格快速上涨、进城务工人员收入增幅低于城镇职工的问题得不到有效改善,外来农民务工人员住房支付能力不足的情况将进一步恶化。

3.3 新就业青年群体阶段性住房支付能力不足

青年群体租金收入比(RIR)过高,支付能力显著困难。通常认为超过30%的收入用于房屋消费就是住房支付困难,如果超过50%更是属于住房支付能力严重困难。留驻南京的大学毕业生租房群体中,有大半毕业生将四到五成的工资用于租房,除去基本的生活费,工资所剩无几,更不用谈购房了。

父母资助是新就业大学生购房主要资金来源。大学毕业1年后和在上大学期间购买第一套住房的毕业生中,86%的购房资金来源(除贷款外)主要是父母资助。南京青年已购房者资金来源分布为:完全由自己负担者占45.1% ;首付由父母资助,按揭由自己负担者占42.1% ;全部由CHINA REAL ESTATE父母资助者占12.8%。

(单位:元/ 月)

数据来源:卢华翔,2011《进城务工人员住房问题调查研究》。

(单位:%)

数据来源:国家统计局。

(单位:%)

数据来源:国家人口计生委,2012《中国流动人口发展报告》。

3.4 户籍制度因素困扰农民工住房消费意愿和支付能力

中国大部分社会保障与户籍制度挂钩,受户籍制度的影响,农民工群体无法享受与城镇户籍人口同等的社会保障和公共服务。外来农民工在流入地享有的社会保障中,城镇医疗保险覆盖率最高,但还不到27%,失业、生育、住房公积金均不足15%(见表5、表6)。农民工家庭获得带有补贴性质住房的机会较小,这增加了农民工群体在城镇永久居留的不确定性,进而影响了其住房消费意愿和支付能力。

(%)

数据来源:国家统计局。

3.5 房价高、收入低,住房保障缺乏

目前我国城市住房价位居高不下,对于绝大多数低收入的农民工和新就业青年群体来说,难以实现其在城市购买或租住配套较好的住房。城镇外来新移民的低收入决定他们无力购买普通商品房,也无力承受过高的房屋租金。由于政府财力有限,以及城乡二元住房结构的影响和户籍制度的限制,外来新移民长期以来未被纳入流入地住房保障体系之内,他们所享受的住房保障与城市户籍人口相比,水平低,幅度小。

覆盖外来新移民的城镇住房保障体系尚未建立。外来城镇新移民其拥有住房公积金的比例相对较低。2011年,新移民在流入地拥有住房公积金的比例仅为5.8%,在各项社会保险拥有比例中最低。外来新移民在流入地无法享受廉租房,可以申请公租房。但由政府提供公租房居住的比例极低,仅占0.3%。而且公租房的租金对外来农民工群体的价格优势不明显,离就业地点较远,配套设施发展滞后,申请手续繁琐。

3.6 赡养人口多制约了农民工的住房支付能力

农民工家庭人口数往往比城镇家庭要多。因此,较城镇家庭低的收入水平和不稳定的就业状况导致农民工群体所要承担的生存成本远远高于城镇家庭。大多数(尤其是第一代农民工)对自己没有过高的生活要求,但子女教育支出占其总支出的比重却非常高,普遍占了农民工家庭消费总支出的三分之一以上,如果在外打工收入不高,家中子女又多,教育费用可能占总费用的一半以上。这严重制约了农民工在城镇实现长期定居的能力(见表7)。

4 城镇新移民的住房需求

4.1 一半左右农民工希望能在城市定居

根据国家统计局的《城市农民工生活质量状况调查报告》,农村进城务工人员中,近七成对城市生活感觉比较适应。据调查,有55.14%的农村务工人员设想未来在城市发展、定居。接近一半的新生代农民工有在城市定居的打算。未婚的新生代农民工打算将来在城市定居比例更高。

城市务工的高收入是吸引低端外来务工新移民留城的最大动力,其次是追求更高质量的生活。但是,从现实的角度看,新生代农民工要想在城市定居下来还存在诸多困难。调查结果显示,新生代农民工群体认为,在城市定居下来的最主要困难和障碍依次是“收入太低”、“住房问题”、“社会保障不完善”、“老人无法照料”、“子女教育问题”等。

4.2 新就业青年群体对小户型保障房需求旺盛

对住房保障形式的需求多数为购买型保障房。据调查,在广州市“十二五”期间新进的无自有产权住房的新入职大学生、符合条件且有需求的10.6万人中,20%对租赁型保障房有需求,64%对购买型保障房有需求,13%希望获得租赁补贴,3%希望获得其他形式的保障。在南京,新就业大学生中76.4%的人表示希望得到政府的政策照顾。对保障房户型的需求以两居为主。2011年广州市新入职大学生中,56%受访者希望户型是两居。

4.3 多数农民工希望享受住房保障政策、提供邻近工作地的低租住房

根据国家统计局《城市农民工生活质量状况调查报告》,低端外来务工新移民最希望政府解决的问题中,有19.62%在住房和医疗方面,其次是农民工权益、培训、户籍等。

由于居住心理和收入水平的原因,低端外来务工新移民希望政策在解决中短期低租金住房方面提供更多的实质性帮助。超过40%的低端外来务工新移民希望政府提供邻近上班的低租金住宅,以及改善城中村和其他低租金居住区的环境;超过或接近25%的人希望为购买商品房提供政策支持、纳入城镇住房保障体系和强化用工单位的住房供应责任。

4.4 农民工家庭化对面积较大、功能较齐全的住房需求增多

在逐渐形成亲缘、血缘、地缘式大家庭后,选择面积较大、功能较齐全的住房成为农民工居住需求的新趋势。组成亲缘、血缘、地缘式的家庭成员多以初次外出打工者居多,多以减少住房消费支出选择普通租赁住房集中居住,由此形成城市外来打工者的“群租式”居住方式。生存状况较好的农民工“群租式”居住人群也有选择租金较高的商品住房者,其目的主要是为了大家庭居住和工作便利的需要。这些来自农村的群居劳动者已经由个人、夫妇的单体转变成为大家庭或拥有血缘、地缘关系的复合体,其对住房的需求也发生了变化。家庭团圆以及生活上的相互照应使他们需要较大面积、功能较齐全(包括厨房、卫生间、卧室、客厅,能洗澡、洗衣服等)的住房,而不再是面积狭小、功能简单的单个房间。

4.5 不同地域农民工对住房需求具有差异性

在沿海开放地带,经济发达,城市开放水平很高,对移民的接纳吸收也非常容易。但由于房子价格比较高,以农民工为主体的城市移民无法承受高房价,大多数对住房需求还是选择租住。在一般城市,尽管开放程度较低,城市规模也比较小,对移民的接纳程度不像大城市那样高,但房子价格也相对较低,尤其是素质较高的青年一代农民工经过努力可以购房并定居。不同地域条件所决定的农民工住房需求差异,直接关系城市住房政策的制定与执行。

5 中国特色新型城镇化发展政策中要全面考虑城镇新移民

5.1 给予城镇新移民全方位的市民待遇

在“以人为核心的城镇化”和“提高城镇化质量”的发展理念指导下,应当扩大城镇各项福利制度覆盖面,将城镇新移民纳入进来。由于土地管理、户籍制度、教育制度、社会保障制度、农民工权益保障制度等一系列机制、制度尚不够健全,实现这一目标,还需要解决一系列的难题。

健全新移民社会保障。完善城镇新移民的养老保险、医疗保险、失业保障、住房公积金等各项保障制度,为符合条件的城镇新移民提供和原市民同等的子女教育条件、就业指导培训。

5.2完善租金补贴制度,提高城镇新移民的租房支付能力

对于租金水平超过租户家庭月收入一定比例(25%-30%)的部分,依申请给予补贴。租金补贴可以由政府提供、也可以由用人单位提供。因为用人单位有责任保障本单位职工的合理居住水平。内蒙古自治区人民政府《关于进一步加强和完善城镇保障性住房建设和管理的意见》规定:“原则上符合廉租房住房保障条件低保家庭的租赁补贴由政府承担;其他低收入家庭房租水平超过家庭月收入30%的部分,由所在单位和企业承担。”在这方面做了很好的探索。

5.3 以金融税收手段提升城镇新移民的自住型住房购买力

建立购租并举的城镇住房制度 篇4

购租并举还原了房地产市场供需结构。自我国城镇以低房租为基本特征的住房制度被打破以后，取而代之的是以购买住房产权为主的住房商品化，发展至今，虽然住房供应总量不再短缺，但是需求却难以平衡，高企的房价导致买不起产权的城镇常住人口难以解决住房问题，发展住房租赁市场不仅可以满足不同意愿城镇常住人口的需求，而且也益于补齐房地产市场供应短板。

购租并举是深化城镇住房制度改革的重要举措。我国城镇住房制度，应是多元投资体制、多种建设模式、多种供应机制、多种保障措施并举的，既要不断满足城镇原住民日益增长的住房需求，又要适应在新型城镇化过程中不断涌现出的新市民的住房需求。实施购租并举，有利于推进我国城镇住房制度的顶层设计。

购租并举可以化解楼市库存压力。当前，我国住房市场面临较大的去库存压力，单一出售产权的住房销售形式已经使房地产市场处于低迷状态，甚至成为经济增长的拖累。将住房租赁市场作为房地产市场的重要组成部分予以发展，是各国解决住房问题的成功经验，也应该成为我国房地产市场发展至现阶段的必然选择。

购租并举是一种选择机制。选择出售，对于开发商而言，回笼资金快，可迅速开发下一个项目；对于消费者而言，在不具备购房能力的情况下，或者债台高筑，或者陷于居住窘境。选择租赁，对于开发商而言，资金投入大、回笼慢、风险大；对于消费者而言，不仅出资少就可获得满意住房，而且具备改善居住条件的灵活性。由此看来，开发商需要择机把握营销方式，消费者则需要厘清住房理念。

城镇住房需求 篇5

1 农业转移人口的类型

根据不同标准可以将农业转移人口划分为不同的类型,其中主要包括以下各种类型。

1.1 主动转移型和被动转移型

根据农业转移人口是主动还是被动转移到城镇可将其分为主动转移型农业转移人口和被动转移型农业转移人口。主动转移型农业转移人口是指为追求事业发展、更高收入和生活水平、城镇生活方式或者出于其他目的而主动进入城镇工作和生活的农业人口;被动转移型农业转移人口是指因土地被征用或者因为其他原因而被迫进入城镇工作和生活的农业人口,其中主要是失去了从事农业生产经营活动所必须的土地的农业人口,即失地农业人口。

1.2 返乡型、徘徊型和留居型

根据农业转移人口未来留居城镇工作和生活的态度和倾向,可将其分为返乡型农业转移人口、徘徊型农业转移人口和留居型农业转移人口等三种基本类型。所谓返乡型农业转移人口是指当前在城镇工作和生活,但最终要返回农村(原籍地)的农业转移人口。对返乡型农业转移人口而言,在城镇工作只是为了有更好的工作机会,获得更高的收入。徘徊型农业转移人口是指当前在城镇工作和生活,但对最终是留居城镇,还是返回农村(原籍地)游离不定的农业转移人口。之所以会出现这一类农业转移人口群体,一方面是因为他们在城镇工作可以有更好的工作机会,获得更高的收入,也可以获得更好的公共服务,特别是子女可以获得更好的教育服务和发展机会,因此觉得留居城镇会是一个好的选择;另一方面因为他们在城镇社会地位和经济地位都比较低,对农村土地和生活方式以及自然和社会环境比较留恋,因此往往将自己当作城镇的过客,返乡的倾向也比较高。这部分人最终是留居城镇,还是返乡,会受年龄、发展机会、父母或者子女的倾向、原籍地自然、经济、社会发展状况等因素的影响。留居型农业转移人口是指具有强烈的留居城镇工作和生活倾向的农业转移人口。这部分人口,或者基于对城镇工作与生活机会及方式的强烈偏好,或者基于对子女受教育机会和发展机会的考虑,或者基于对城乡未来发展趋势的判断,无论其在城镇工作和生活状态如何,都会选择留居城镇。

1.3 自营型、受雇型和无固定职业型

根据农业转移人口所从事的职业的状态的不同,可将其分为自营型农业转移人口、受雇型农业转移人口和无固定职业型农业转移人口。自营型农业转移人口是指自己投资、自己组织生产经营活动的农业转移人口,主要包括个体工商户和私营企业主等。受雇型农业转移人口是指受雇于城镇企业和行政、事业单位,并且工作比较稳定(受雇期限较长)的农业转移人口,主要为“打工者”群体。受雇型农业转移人口是一个非常庞大的群体,包括“黑领”(从事矿物开采、管网安装和维护等工作的劳动者群体,如矿工、天然气管道安装和维修工、自来水管网安装和维修工、排污管网安装和维护工等)、“蓝领”(从事工业产品加工、建筑等行业简单劳动的产业工人群体)、“黄领”(从事清扫等环卫服务工作的劳动者群体,如环卫工人等)、“绿领”(从事公园绿地养护等工作的劳动者群体,如在公园、植物园、道路等公用设施等单位从事绿化工作的工人、在动物园等单位从事动物养护工作的工人)、“类白领”(从事商业、酒店餐饮、会展、旅游、娱乐服务、办公室日常性事务服务等工作的劳动者群体,如这些行业的销售人员、服务员、秘书等)、“灰领”(从事汽车、电器修理、设备安装等具有一定技术含量的工作的劳动者群体,如汽车修理工、电器修理工等)、“金蓝领”(从事较高技术含量或者较高管理知识和能力含量的工作的劳动者群体,如机修钳工、维修电工、电焊工、化工仪表维修工、烹调师、中高级管理人员等)等多种具体类型的人口。无固定职业型农业转移人口是指没有长期稳定的就业单位以及没有固定职业的农业转移人口,一类是工作能力较为单一或者只专门从事某一种职业,但没有固定的受雇单位,例如街头揽活的油漆工、木工等,一类是没有专门的技能,只能从事一些简单劳动的没有固定受雇单位的群体,例如挑夫、医院护工、家政清洁服务工等,还有拾荒者等,就业形态主要是散工和零工。此外还包括那些无正当职业的农业转移人口,包括乞丐以及其他无正当职业者等构成的群体。

1.4 在乡在土型、在乡离土型、离乡离土型和离乡在土型

根据农业转移人口是否远距离迁移和是否从事农业生产经营活动,可将其划分为在乡在土型、在乡离土型、离乡离土型、离乡在土型四种类型。在乡在土型农业转移人口(不离乡不离土)是指在本村附近的城镇从事非农经济活动,但同时又未放弃农业生产经营活动的农业转移人口,这部分人基本上是农闲时到附近城镇从事非农经济活动,农忙时则从事农业生产经营活动。在乡离土型农业转移人口(离土不离乡)是指在本村附近的城镇从事非农经济活动,并放弃了农业生产经营活动的农业转移人口。离乡离土型农业转移人口(既离乡又离土)是指在本乡镇之外的距离较远的城镇从事非农经济活动,并且放弃了农业生产经营活动的农业转移人口。离乡在土型农业转移人口(离乡不离土)是指在本乡镇之外距离较远的城镇从事非农经济活动,但同时又未放弃利用承包的土地从事农业生产经营活动的农业转移人口,这部分人基本上是农闲时节到外地从事非农经济活动,农忙时节则回乡从事农业生产经营活动。

1.5 流动性较强型、相对稳定型和长期留居型

根据流动性程度的不同,可将农业转移人口分为流动性较强型农业转移人口、相对稳定型农业转移人口和长期留居型农业转移人口。可以从多种不同的角度分析流动性程度的差异,从而划分出农业转移人口的不同的类型出来,这里是根据农业转移人口在不同城镇之间的流动性程度来划分农业转移人口的类型。流动性较强的农业转移人口是指非常频繁或者比较频繁地在不同的城镇流动的农业转移人口。相对稳定型农业转移人口是指相对固定地在一个城镇工作和生活的流动性较低的农业转移人口。长期留居型农业转移人口则是指固定地在一个城镇工作和生活,不再在城镇间迁移的农业转移人口。

1.6老年转移人口、壮年转移人口和青年转移人口

根据进城农业转移人口年龄的不同,可将农业转移人口划分为老年农业转移人口、壮年农业转移人口和青年农业转移人口。老年、壮年和青年的年龄界限世界各国以及国际组织的界定不尽相同,这主要是因为生活、医疗条件等的差异造成了不同国家同一年龄段身体状态有着很大的差异。根据我国不同年龄段农业人口的身体状态,结合出生时间,可以将老年、壮年和青年农业转移人口做如下界定:年龄在55岁以上的为老年农业转移人口(主要是“50后”),年龄在35—55岁之间的为壮年农业转移人口(“60后”、“70后”),年龄在35岁以下的为青年农业转移人口(“80后”、“90后”)。

1.7 单个转移型、夫妻共同转移型和举家转移型

根据农业转移人口向城镇转移的家庭成员结构的特点,可将其分为单个转移型、夫妻共同转移型和举家转移型。单个转移型农业转移人口主要是指未婚的青年人或者已婚但只有一方外出(主要是男方)的农业转移人口;夫妻共同外出型农业转移人口主要是指夫妻双方共同外出的农业转移人口,这部分农业转移人口或者未生育子女,或者将子女留在乡村成为留守儿童;举家外出型农业转移人口主要是夫妻双方携子女,部分携父母等家庭成员全部迁移到城镇的农业转移人口。

1.8 高收入转移人口、中等收入转移人口和低收入转移人口

根据农业转移人口收入水平的高低,可将其划分为三种基本类型,即高收入农业转移人口、中等收入农业转移人口和低收入农业转移人口。在进行具体分类时,是以农业转移人口收入,还是以城镇户籍居民收入,或者城镇常住人口收入,作为收入划分标准,可以根据研究的需要来确定。由于这里主要考虑的是农业转移人口对城镇的住房需求,因此以城镇户籍居民收入或者城镇常住人口收入作为划分标准更为合适。当然是以收入等分的办法,还是以平均收入、收入中位数的办法来划定三种类型的农业转移人口,是实践中需要研究的问题,不过无论采用什么办法,都可以按收入水平的高低对农业转移人口进行分类。高收入农业转移人口是指农业转移人口中收入水平处于高收入阶层或者收入水平达到高收入标准的农业转移人口;低收入是指农业转移人口中收入水平处于低收入阶层或者收入水平符合低收入标准的农业转移人口;中等收入农业转移人口则是指介于高收入和低收入农业转移人口之间(高于低收入人口,而低于高收入人口)的农业转移人口,即收入水平处于高收入阶层和低收入阶层之间或者收入水平低于高收入标准而高于低收入标准的农业转移人口。

1.9向采掘业转移型、向建筑业转移型、向制造业转移型、向传统服务业转移型和向新型服务业转移型

按照农业转移人口所从事工作的行业类别的不同,可以将农业转移人口划分为向采掘业转移型、向建筑业转移型、向制造业转移型、向传统服务业转移型和向新型服务业转移型。向采掘业转移型农业转移人口是指从事金属和非金属矿采掘工作的农业转移人口;向建筑业转移型农业转移人口是指从事土木工程、房屋建设等建筑业工作的农业转移人口;向制造业转移型是指从事食品、服装、家用电器等轻工业和钢铁、汽车等重工业产品生产工作的农业转移人口;向传统服务业转移型是指从事商业、修理、理发、餐饮、家政服务等传统服务行业工作的农业转移人口;向新型服务业转移型是指从事金融、保险、旅游、信息咨询等新型服务行业工作的农业转移人口。

1.10 向特大城市转移型、向大城市转移型、向中等城市转移型和向小城镇转移型

按照农业转移人口转移目的地城市规模的不同,可以将农业转移人口划分为向特大城市转移型、向大城市转移型、向中等城市转移型和向小城镇转移型。按照目前对城市规模的界定,特大城市是指城区人口在500万人以上的城市,大城市是指城区人口在100万人以上,500万人以下的城市,中等城市是指城区人口在50万人以上,100万人以下的城市,小城镇则是指城区(镇)人口在50万人以下的城镇。据此,向特大城市转移型农业转移人口则是指以特大城市为转移目的地的农业转移人口,向大城市转移型农业转移人口则是指以大城市为转移目的地的农业转移人口,向中等城市转移型农业转移人口则是指以中等城市为转移目的地的农业转移人口,向小城镇转移型农业转移人口则是指以小城镇为转移目的地的农业转移人口。

1.11 省域内转移型和跨省域转移型

按照农业转移人口是否跨省域转移可以将其划分为省域内转移型和跨省域转移型。省域内转移型农业转移人口是指在省域范围内由乡村向城镇转移的农业转移人口,如从乡村向所在县市的城镇转移,从乡村向所在省的省会城市或者省域内的其他大、中、小城市转移。跨省域转移型农业转移人口是指由户籍所在的省域向非户籍所在省域城镇转移的农业转移人口,如四川省农业人口向深圳、广州等广东省城市的转移,河北省农业人口向北京市的转移等。

1.12 向东部地区转移型、向中部地区转移型和向西部地区转移型

按照农业转移人口转移经济地带的不同,可以将农业转移人口划分为向东部地区转移型、向中部地区转移型和向西部地区转移型。向东部地区转移型农业转移人口是指向东部经济地带各省市城镇转移的农业转移人口,包括东部经济地带内部的农业转移人口和中西部地区向东部经济地带转移的农业人口。向中部地区转移型农业转移人口是指向中部经济地带各省(自治区)城镇转移的农业转移人口,包括中部经济地带内部的农业转移人口和其他经济地带各省份向中部经济地带转移的农业人口。向西部地区转移型农业转移人口是指向西部经济地带各省(市、自治区)城镇转移的农业转移人口,包括西部经济地带内部的农业转移人口和其他经济地带各省份向中部经济地带转移的农业人口。

2 进城农业转移人口的类型结构对城镇住房需求的影响

进城农业转移人口类型结构的特点及趋势的变化,会对城镇住房需求产生影响,一方面可能会影响城镇住房需求总量,另一方面可能会影响城镇住房需求结构,还可能同时影响城镇住房需求总量和结构。

2.1 主动转移型和被动转移型农业转移人口的结构及变化对城镇住房需求的影响

农业转移人口中主动转移型和被动转移型的结构不同,对城镇住房需求规模和结构会造成不同的影响。因为决定这两种类型的因素存在差异,被动转移主要取决于城镇发展以及大型工程建设、自然灾害等因素,主动转移主要取决于城乡比较利益以及农业人口对城、乡生活方式的偏好。被动转移型农业转移人口的增长处于被动状态,相对而言,确定性程度较高,由于被动转移基本上是以失去宅基地和住房被拆迁特征的,因此被动转移型农业人口转移多少,就需要多少住房,住房需求强度很高,并且往往主要形成的是对被征地和被拆迁地城镇的住房需求,即主要形成或者首先形成的是对本地城镇的住房需求。主动转移型农业转移人口的增长相对而言不确定性程度高,转移目的地的变化要比被动转移型大得多,并且主动转移型农业人口并不以丧失宅基地和农村自住住房为前提,一般而言都仍然保有宅基地和农村自住住房。因此,他们对城镇的住房需求强度要低一些,住房需求的地区结构变化很大,主动转移型中跨地区转移的比重更高(被动转移型中就地转移就业的比重非常高),相对来看,其对外地城镇住房需求的比重应会高于被动转移型农业人口对外地城镇住房需求的比重。

主动转移型农业转移人口对城镇的住房需求还要受最终转移倾向、职业状态、转移距离、流动性程度、年龄、转移成员结构、转移目的地城市的规模等多种因素的影响,这是下文所要分析的。

主动转移型农业转移人口对城镇的住房需求也要受最终转移倾向、职业状态、转移距离、流动性程度、年龄、转移成员结构、转移目的地城市的规模等多种因素的影响,但也受一些特殊因素的影响。首先是征地和拆迁补偿政策。一般来说,特大城市和大城市对被征地农业人口不仅会给予土地征收补偿款,也会对被拆迁住房给予实物或者货币性补偿,因此这部分农业转移人口基本不存在对住房保障的需求。但中、小城市(镇),特别是小城市(镇)的情况则有不同,由于中、小城市(镇)经济发展水平较低,并且往往以土地使用优惠为条件来吸引投资,因此对被征地和被拆迁住房的补偿标准低下,使得被征地和被拆迁住房的农业人口不仅要努力通过市场解决住房问题,还因此形成了新的住房保障需求。其次是补偿方式。许多城镇对被征地和被拆迁住房的补偿标准并不低,但因为补偿方式不同,有的地区被征地和被拆迁住房农业人口能够顺利足额获得补偿,有的地区则无法获得足额补偿,由此对住房需求的标准、面积等就会出现差异。最后是就业政策。有的地区能解决被征地和被拆迁住房农业人口的就业问题,因此这部分转移人口往往选择就地就业,但有的地区则不能解决被征地和被拆迁住房农业人口的就业问题,失地失房的农业人口就只能到外地城镇寻求就业机会,这样就造成住房需求地区结构的差异。

2.2 返乡型、徘徊型和留居型农业转移人口的结构及变化对城镇住房需求的影响

农业转移人口中返乡型、徘徊型和留居型的结构不同,对城镇住房需求规模和结构带来的影响会不同。返乡型农业转移人口由于没有强烈的融入和留居城镇的愿望,城镇不过是其暂居地,在城镇工作不过是为了改善在乡村的亲属的生活水平或者为了改善回乡后的生产与生活条件,因此他们对在城镇的住房条件要求不高,以最低的支出获得基本的居住条件当是他们的基本行为方式,租赁住房会成为他们的首选,对产权性质的住房的购买意愿应会很低。徘徊型农业转移人口最终会分流,但在分流以前,他们的住房要求不会有多高,住房需求会以租赁需求为主,即使是那些最终决定留居城镇的,也会先选择租赁住房来满足其住房消费需要。留居型农业转移人口会以最终拥有自有产权住房为目标,因此留居型农业转移人口的规模越大,所占比重越高,对城镇商品住房和二手住房市场的需求规模会越大。不过因为不同规模城镇住房价格差异很大,在房价收入比非常高的城镇,特别是大城市和特大城市,他们首先会要经历比较长的依靠租赁住房来满足其住房消费需要的阶段,只有到房价收入比低到他们承受能力范围之内的时候,才会以购买住房代替租赁住房。但在房价收入比比较低的城镇,特别是小城镇,他们往往会选择购买住房,因为租赁住房既难以作为投资,更不能作为财产。

从城镇化的长期发展趋势来看,在农业转移人口中,农业转移人口中恋农、恋乡的倾向会不断下降,返乡型、徘徊型农业转移人口的比重因此会不断下降,而留居型农业转移人口的比重会不断上升,城镇基本公共服务常住人口全覆盖、均等化政策和居住证制度的推行会进一步促进留居型农业转移人口的比重的上升,由此首先会使城镇住房租赁需求持续扩大,其后会使城镇住房购买需求持续扩大。

2.3 自营型、受雇型和无固定职业型农业转移人口的结构及变化对城镇住房需求的影响

自营型、受雇型和无固定职业型农业转移人口的结构及变化对城镇住房需求的影响与其留居城镇的倾向有关,留居倾向越强,住房需求和购房需求越大。相对而言,在留居倾向一定的条件下,自营型农业转移人口的比重越高,住房需求和购房需求越大,自营型农业转移人口的比重越低,住房需求和购房需求越小,因为自营型农业转移人口的收入水平更高,经营活动多已形成对城镇市场的依赖。不过自营型、受雇型农业转移人口的内部差异也是很大的。从收入水平的高低来看,自营型农业转移人口至少可以分为高收入、中等收入和低收入三个层次,尽管高收入和中等收入阶层会将资金投放于生产经营活动,而选择租房居住,但因租赁市场承租人租赁期限得不到保障,加之购买住房具有投资价值,因此他们往往会选择购买住房,特别是举家迁居城镇的情况下更会如此。低收入阶层基于其能力,只能选择租房来满足住房消费需要。受雇型农业转移人口包括“黑领”、“蓝领”、“黄领”、“绿领”、“类白领”、“灰领”、“金蓝领”等多种具体类型的人口,“灰领”、“金蓝领”等收入水平较高的人口所占的比重越高,购买住房的需求越大,低收入人口所占的比重越大,住房租赁需求会越大。无固定职业型农业转移人口一般属于低收入人口,基本没有购买住房的能力,他们所形成的基本上都是对低租金住房的租赁需求。

总体而言,农业转移人口中自营型人口所占比重越高,购房需求会越大,自营型人口所占比重的提高会使购房需求扩大,受雇型人口所占比重越高,住房租赁需求会越大,受雇型人口所占比重的提高会使住房租赁需求扩大;在自营型、受雇型农业转移人口中,高收入人口所占的比重越高,购房需求会越大,高收入人口所占的比重提高,会使购房需求扩大。未来城镇住房需求的结构既取决于农业转移人口结构的变化,也取决于农业转移人口收入水平的变化。如果城镇化和工业化能持续推进,可以预料农业转移人口中自营型人口和高收入人口所占的比重会提高,因此购房需求会扩大。但住房租赁需求规模会随着农业转移人口规模的扩大而扩大,在未来会出现购房需求和住房租赁需求双扩大的阶段。

2.4在乡在土型、在乡离土型、离乡离土型和离乡在土型农业转移人口的结构及变化对城镇住房需求的影响

在乡在土型、在乡离土型、离乡离土型、离乡在土型农业转移人口结构及变化对城镇住房需求规模和结构都会有很大的影响,因为不同类型的农业转移人口对城镇住房需求及方式有不同的选择。对于在乡在土型农业转移人口,一般可在村宅居住,特别是在道路条件改善和交通工具现代化的条件下,在城镇干活而回村宅居住已是非常简单的事,因此在乡在土型农业转移人口基本上不会形成对城镇的住房需求。就在乡离土型农业转移人口而言,从消费角度看,也完全能够选择在城镇工作而回村宅居住的方式,因此总体来看,基本上也不会形成对城镇的住房需求。当然,如果在乡离土型农业转移人口不是受雇,而是自营,在城镇的购房需求和租赁需求会大一些。从离乡离土型农业转移人口来看,因为其离乡,因此只有通过在城镇租房或者买房来满足住房消费需要,因为其离土,因此留居城镇的倾向更为强烈,因此长期租赁住房或者购房的需求就会很大。从离乡在土型农业转移人口来看,因其离乡,其必须在城镇通过租赁住房或者购买住房来满足其住房消费需要,但因其未离土,因此他们更多地会选择通过租赁住房来满足其住房消费需要。在乡在土型、在乡离土型、离乡离土型、离乡在土型农业转移人口中,离乡离土型和离乡在土型农业转移人口所占的比重越大,所形成的城镇住房需求规模越大,离乡在土型农业转移人口所占的比重越大,所形成的城镇住房租赁需求越大,离乡离土型农业转移人口所占的比重越大,城镇购房需求会越大。“在乡型”农业转移人口(在乡在土型、在乡离土型)和“离乡型”农业转移人口(离乡离土型、离乡在土型)结构的变化会改变对城镇的住房需求规模,从城镇化的长期发展趋势来看,“离乡型”农业转移人口的比重会提升,由此带来的会是城镇住房需求规模的不断扩大。在“离乡型”农业转移人口中,离土型和在土型农业转移人口结构的变化会导致城镇住房租赁需求和购房需求结构的变化,离土型农业转移人口比重的上升会导致购房需求比重的上升。从长期趋势来看,离土型农业转移人口比重的上升是不可避免的,因此城镇购房需求会因此扩大。当然,离土型和在土型农业转移人口结构的变化也会引起城镇住房需求规模的变化,离土型农业转移人口比重的上升会导致城镇住房需求规模的扩大,因为离土以后,就只能依靠在城镇购房或者租房来满足住房消费需要,也只能依靠在城镇购买或者租赁更大、更好的住房来改善住房条件。

2.5流动性较强型、相对稳定型和长期留居型农业转移人口结构及其变化对城镇住房需求的影响

农业转移人口流动性程度的高低除了要受农业转移人口自身流动偏好的影响,还要受就业行业、就业地区经济发展的波动性、产业结构的变化、产业升级、城镇间比较收入的变化等多方面因素的影响。无论农业转移人口流动性程度的高低是由什么因素决定,只要其导致流动性较强型、相对稳定型和长期留居型农业转移人口结构发生变化,就必然会对城镇住房需求产生影响。其他因素一定,在农业转移人口中,长期留居型和相对稳定型农业转移人口所占比重越大,对城镇住房需求的规模就越大,购房需求越大,他们对工作所在城镇的住房需求越稳定,相反,流动性较强型农业转移人口所占的比重越大,对城镇住房需求的规模就越小,购房需求越小,而住房租赁需求越大,特别是对低租金住房的租赁需求越大。因此,在农业转移人口中,长期留居型和相对稳定型农业转移人口所占比重提高,对城镇住房需求规模就会扩大,购房需求会扩大,而如果流动性较强型农业转移人口所占的比重提高,对城镇住房需求的规模就会缩小,购房需求也会下降,而住房租赁需求则会变大。据此,可以通过了解流动性较强型、相对稳定型和长期留居型农业转移人口结构的长期变化趋势来推断城镇住房需求规模和需求结构的变化趋势。

2.6老年农业转移人口、壮年农业转移人口和青年农业转移人口的结构及其变化对城镇住房需求的影响

老年农业转移人口、壮年农业转移人口和青年农业转移人口对乡村的眷恋、对农业生产经营活动的偏好和对农业生产经营技能的熟悉程度等都存在很大的差异,文化水平、对城镇生活方式的接受程度、城乡均等意识等也存在着很大的差异。这些差异使不同年龄段的农业转移人口在留居城镇的倾向等诸多方面都会形成不同的选择。一般而言,越是高年龄段的农业转移人口,对乡村的眷恋程度越高、对农业生产经营活动的偏好越强、对农业生产经营技能的熟悉程度越高,而文化水平越低、对城镇生活方式的接受程度越低、城乡均等意识越弱,越是低年龄段的农业转移人口,对乡村的眷恋程度越低、对农业生产经营活动的偏好越弱、对农业生产经营技能的熟悉程度越低,而文化水平越高、对城镇生活方式的接受程度越高、城乡均等意识越强,由此,在农业转移人口中,高年龄段的农业转移人口所占的比重越高,留居城镇的比重会越低,反之,留居城镇的比重会越高。因此,如果在农业转移人口中,低年龄段的农业转移人口所占的比重提高,留居城镇的比重会相应提高,农业转移人口留居城镇的规模会越大,对城镇的住房需求会因此越大。未来相当长的时期内,低年龄段的农业转移人口所占的比重提高会是必然的趋势,由此可以推断,城镇住房需求会因此而不断上升。从目前的情况来看,东部地区城镇和大中城市依然是农业转移人口的主要迁居地,从结构上来看,东部地区城镇和大中城市的住房需求将会呈现出快于其他城镇的增长。

2.7单个转移型、夫妻共同转移型和举家转移型农业转移人口的结构及变化对城镇住房需求的影响

农业转移人口家庭成员结构不同,留居城镇的倾向有很大的差异。总的来看,举家转移型农业转移人口留居城镇的倾向会高于夫妻共同转移型,夫妻共同转移型农业转移人口留居城镇的倾向会高于单个转移型,因此在农业转移人口中,举家转移型和夫妻共同转移型农业转移人口所占的比重越高,将留居城镇的农业转移人口的比重会越高,留居城镇的农业转移人口的规模会越大,对城镇住房需求的规模会越大,反之,对城镇住房需求的规模会越小。由于农业和非农业比较收益的差异、生活条件、家庭生活、子女教育、基本公共服务政策的改革等方面因素的影响,举家转移型和夫妻共同转移型农业转移人口所占的比重会趋于提高,由此未来城镇住房需求会相应上升。

在农业转移人口中,举家转移型、夫妻共同转移型与单个转移型农业转移人口所占的比重也会影响城镇住房需求结构。就举家转移型农业转移人口来看,因其有强烈的留居城镇的倾向,只要他们确定了留居地,具备购房能力,自然会选择在城镇购买住房。在农业转移人口中,举家转移型农业转移人口所占的比重越高,购房需求就越大。从夫妻共同转移型农业转移人口来看,一方面在住房租赁市场中,会寻求符合夫妻独立生活需要的住房,包括公寓或者符合独立生活要求的住房(要有卧室、卫生设施、厨房等,可将其称为套型住房),另一方面如果最终目标是举家迁居城镇,最终必然会要选择购房,当然基于支付能力,无论是租房,还是购房,首先选择的都会是低价住房,城中村、城乡结合部、中小户型二手房会首先成为他们的需求对象。由此来看,在农业转移人口中,夫妻共同转移型农业转移人口所占的比重越高,对套型住房的租赁需求越大,也会使购房需求扩大。从单个转移型农业转移人口来看,一方面不需要套型住房,另一方面也会要尽可能节省住房消费开支,因此他们更多地会选择住集体宿舍或者多人合租来满足住房消费需要,而不会选择以购房的方式来满足住房消费需要,由此如果单个转移型农业转移人口所占比重高,基本上不会有购房需求,对集体宿舍和符合多人合租需要的住房需求会很大。从农业转移人口的结构来看,举家转移型、夫妻共同转移型农业转移人口的比重会逐步提高,未来城镇购房需求和对套型住房的租赁需求会相应上升。

2.8 高收入转移人口、中等收入转移人口和低收入转移人口

由于不同收入水平的居民的住房消费能力和结构会有差异,因此在农业转移人口中高收入农业转移人口、中等收入农业转移人口和低收入农业转移人口的结构不同,城镇住房需求规模和结构会不同。在其他因素一定的条件下,在农业转移人口中高收入农业转移人口所占的比重越高,城镇住房需求规模会越大,现实的购房需求或者建房需求会越大;低收入农业转移人口所占的比重越高,城镇购房需求或者建房需求会越小,对“城中村”、非标准住房住所的需求会越大;中等收入农业转移人口所占的比重越高,对城镇住房租赁需求规模会越大,租赁需求的地域和住房类型越分散,潜在的购房需求或者建房需求会越大。一旦高收入农业转移人口、中等收入农业转移人口和低收入农业转移人口的结构发生变化,城镇住房需求规模和结构也会发生相应的变化。当然,自营型、受雇型和无固定职业型农业转移人口的住房消费倾向会有不同,即自营型农业转移人口、受雇型农业转移人口和无固定职业型农业转移人口中的高收入者、中等收入者和低收入者会有各自不同的住房消费倾向,但总体而言,农业转移人口中高收入人口的比重和规模越大,对城镇住房消费的能力会越强,留居城镇的倾向会越高,购房或建房的能力越强、购房或建房倾向越高,对住房质量的要求也越高。由于不同城镇产业结构、经济成分结构、岗位开放性程度等不同,农业转移人口中高收入者、中等收入者和低收入者的比重会有不同,因此即便移入的农业转移人口规模相同,产生的住房需求规模和结构也会不同。了解农业转移人口中高收入者、中等收入者和低收入者的比重及其变化,对于制定具有针对性的住房政策和住房市场调控政策十分重要。

2.9向采掘业转移型、向建筑业转移型、向制造业转移型、向传统服务业转移型和向新型服务业转移型农业转移人口的结构及变化对城镇住房需求的影响

由于行业和行业用工性质的不同,因此在农业转移人口中,向采掘业转移型、向建筑业转移型、向制造业转移型、向传统服务业转移型和向新型服务业转移型农业转移人口的结构不同,所产生的城镇住房需求也会不同。

由于采掘业依存于矿藏资源的分布,而矿藏资源的分布服从于地质成矿规律,具有不均匀性,其生产产量具有递减性、生产成本具有递增性,因采掘业而兴起的城镇如果不能实现产业升级和产业结构的调整,往往会因为矿藏资源的枯竭而衰退,这就意味着就业于采掘业的农业转移人口不太可能安居于某个城镇,流动性会比较高。由此带来的住房需求会具有不稳定的特点,而且会以租赁需求(以集体宿舍或者多人合租住房需求)为主。当然如果因采掘业而兴起的城镇能持续发展,则也会带动农业转移人口定居,购房和建房需求会因此上升。

建筑业工作基本是在工地,建筑业工作场所随着工地的变化而变化,尽管城镇化过程中城镇建筑行业十分兴旺,但企业所承揽的建筑项目的地点则不断变化,因为建筑业企业的雇员均相对固定,这就使得在建筑业就业的农业转移人口会随着建筑项目地点的变化而变化,具有相当高的流动性,他们的居住问题往往是通过受雇企业以提供集体宿舍或者符合标准的板房等方式来解决,因此在建筑业就业的农业转移人口对城镇住房需求不大,但其中的高收入者(包工头等)则会因其高收入往往会在其所满意的城镇产生购房或建房需求。

制造业对市场环境、供应链等有比较高的要求,而且厂房、设备等固定资产形成的沉淀成本较高,所以制造业企业一旦落地往往具有较高的稳定性,其对劳动力的需求规模大,对熟练工人的需求强度大。中国工业化所处的阶段决定了制造业要经历从劳动密集型为主向资金密集型和技术密集型为主的阶段转换,目前劳动密集型部门依然是吸纳农业转移人口最多的部门。在制造业就业的农业转移人口的住房问题显然不能像采掘业、建筑业那样,因为工作地点的固定性,他们需要有相对固定和比较方便的居住场所,往往因此会产生住房需求,特别是举家转移型、夫妻共同转移型农业转移人口更需要有固定的居住场所,这就意味着农业转移人口向制造业的转移会带来城镇住房需求的相应增长,并且主要和首先产生的是住房租赁需求。同时因为规模经济的原因,制造业企业生产规模的扩大往往是在同一地点的扩大,因此产生的住房需求从地理上来看具有高度集中的特点。大规模、集中性是制造业农业转移人口城镇住房需求的两个突出特点。

传统服务业和新型服务业对劳动力的需求都很大。与制造业不同,在服务业就业的农业转移人口收入差别往往更大,一方面大量的自营业主分布在这个行业,另一方面服务业集中了一批“灰领”、“金蓝领”农业转移人口,收入水平低下的“黄领”等也集中在这个行业。自营业主和“灰领”、“金蓝领”往往会形成城镇新的购房需求。

总的来看,在农业转移人口中,向制造业转移型、向传统服务业转移型和向新型服务业转移型农业转移人口所占的比重越高,对城镇住房需求的规模越大,向服务业转移型农业转移人口所占的比重越高,购房需求规模会越大。不同的城市因为产业结构不同,因农业转移人口所带来的住房需求就会有不同的特点。就宏观层面而言,服务业比重的提高是产业结构演变的长期趋势,向服务业转移型农业转移人口所占的比重会呈现出长期上升的趋势,城镇住房需求和购房需求会因此而长期扩大。

2.10向特大城市转移型、向大城市转移型、向中等城市转移型和向小城镇转移型农业转移人口的结构及变化对住房需求的影响

在农业转移人口中,向特大城市转移型、向大城市转移型、向中等城市转移型和向小城镇转移型农业转移人口的结构不同,对不同类型城镇的住房需求规模会不同,因此会导致住房需求区域结构的不同。显然,在农业转移人口中,向特大城市转移型、向大城市转移型的比重越高,向特大城市和大城市转移的农业人口越多,特大城市和大城市的住房需求规模会越大,向中等城市转移型和向小城镇转移型的比重越高,向中等城市和小城镇转移的农业人口就会越多,中等城市和小城镇的住房需求规模会越大,农业人口转移的区域结构不同会形成住房需求的不同的区域结构。农业人口转移的区域结构既取决于不同规模城市的发展竞争,也取决于政府的城镇化战略、城镇落户政策和基本公共服务政策。从目前的情况来看,城市规模越大,发展越快,提供的就业机会和发展机会越多,并且基本公共服务均等化政策强调覆盖常住人口,因此农业转移人口更倾向于向特大城市、大城市流动,农业转移人口的城市分布结构基本上是依城市规模由大到小比重由高到低,由此来看,未来对特大城市、大城市的住房需求会更大。

农业转移人口转移目的地城市不同,其满足住房消费需要的方式会不同,这对不同规模城市(镇)的住房需求结构会产生影响。考虑到房价收入比的差异以及土地使用管制、住房建设管制等的差异,农业转移人口在特大城市、大城市、中等城市和小城镇会以不同的方式来解决其住房问题。在特大城市、大城市、中等城市,一方面因为房价收入比很高,另一方面因为城市规划和房地产开发的管制制度复杂和严格,除了城中村和城乡结合部“原住民”等的违法违章建设外,居民基本上不可能靠自建住房解决住房问题,因此在这些城市的农业转移人口大多数只能依靠租房来解决住房问题,因此住房租赁需求会很大。在小城镇,一方面房价收入比不高,另一方面因为没有制度化的城镇规划和房地产开发的管制或者管制宽松,居民既可以购买商品住房和私房,也完全可以通过自建住房来解决住房问题,因此住房租赁需求会很小,而购房需求和自建房需求会很大。由于农业转移人口移居城市类型的差异的变化,住房需求结构也会因此而发生变化。

2.11 省域内转移型和跨省域转移型农业转移人口的结构及变化对城镇住房需求的影响

在农业转移人口中,省域内转移型和跨省域转移型农业转移人口的结构及变化会对省域住房需求规模和结构产生影响。在农业转移人口中,省域内转移型所占的比重越高,省域内城镇住房需求规模就会越大,对外省城镇住房需求规模就越小;跨省域转移型所占的比重越高,农业转移人口对本省城镇住房需求规模就会越小,对外省城镇住房需求的规模就会越大。省域内转移型和跨省域转移型的结构不同,住房需求的省域结构会不同,省域内转移型和跨省域转移型结构的变化会导致住房需求省域结构的变化。省域内转移型和跨省域转移型农业转移人口结构的特点及变化取决于省域经济的发展,农业人口所在省域经济发展越快,发展水平越高,吸纳农业转移人口的能力会越强,省域内农业转移人口的比重会越高,反之,跨省域转移的比重就会越高。这就意味着省域经济发展水平和发展速度的变化会使省域内转移型和跨省域转移型农业转移人口结构发生变化,继而会改变农业转移人口城镇住房需求的省域结构。

2.12向东部地区转移型、向中部地区转移型和向西部地区转移型农业转移人口的结构及变化对城镇住房需求的影响

农业转移人口是更多地向东部地区转移,还是更多地向中西部地区转移,主要取决于就业机会和比较收入水平。如果东部地区能够提供更多的就业机会和更高的比较收入,农业转移人口更多会向东部地区转移,东部地区城镇住房需求就会扩大,如果中部和西部地区能够提供更多的就业机会和更高的比较收入,农业转移人口则会更多地向中部和西部地区转移,中部和西部地区城镇的住房需求就会扩大。从近三十多年的情况来看,中西部地区的经济发展水平和发展速度一直低于东部地区,因此农业转移人口呈现出来的特点大规模向东部地区转移,一方面东部地区农业转移人口主要集中于东部地区,且其又主要集中于农业人口所在的省域之内,中部和西部地区农业转移人口的转移地也主要集中于东部地区。由此造成的结果是东部地区城镇住房需求增长要快于中西部地区,需求规模远大于中西部地区。不过,由于东部地区土地价格的上升,再加上全国农业转移劳动力工资率的趋同,中西部地区的后发优势逐渐显现出来,东部地区和中西部地区经济发展失衡的格局会逐步有所变化,特别是劳动密集型产业向中西部地区的转移会促进中西部地区的经济发展,增加中西部地区城镇吸纳本地农业转移人口的能力,这样中西部地区的农业转移人口的比重和规模都会出现上升,中西部地区城镇住房需求会相应扩大,农业转移人口城镇住房需求在东部地区和中西部地区的结构会因此而发生变化,相对于过去三十多年的结构,中西部地区住房需求所占的比重会相对上升,东部地区住房需求所占的比重会相对下降。从中部地区和西部地区整体来看,中部地区经济发展水平高于西部地区,未来中部地区会比西部地区获得更快的发展,相对于西部地区,其吸纳的农业转移人口会更多,因此中部地区因农业转移人口增长而带来的城镇住房需求会有更快的增长,需求规模也会更大。

城镇住房需求 篇6

在市场经济条件下,市场化的分配过程必然会产生高收入、中等收入、低收入阶层。随着城市化进程的加快以及房改政策的进行,当前在我国的一些大中城市,房价收入比已远远高出世界银行的权威认定水平。而广大低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差,因此,低收入阶层仅仅依赖市场机制是难以解决其自身的住房问题。随着我国城市化的快速发展和贫富差距的不断扩大,中低收入家庭的支付能力与住房价格之间的差距越来越大,住房问题不仅仅是一个经济问题,更是一个民生问题和社会问题。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)指出我国城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。并指出切实解决城市低收入家庭住房问题的意见,加大廉租房建设规模,健立健全城市廉租住房制度。

《中国统计年鉴》中对城镇家庭收入采用“七分法”,将所有调查户按户人均可支配收入由低到高排队,按10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%的比例依次分成:最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户、最高收入户等七组。而低收入和中低收入人群对于住房需求的选择是不同的。因为国家住房保障制度中的廉租房是以一定的价格租给被保障人群的,而经济适用房是以一定的价格卖给被保障群体的。因此,最低收入家庭和中低收入家庭高的区别不仅仅是在“七分法”中所占比例不同,实质上的区别在于前者是通过“租”廉租房来享受住房保障,而后者则是通过“便宜的买”来享受住房保障。

本文以低收入家庭为研究对象,对安徽省廉租房需求进行分析和预测。具体的方法是首先收集和整理相关数据,通过计算找出历年城镇低收入的人口数量;其次建立相应的回归模型,预测未来低收入人群的规模;然后通过人均居住面积的标准推算出满足这一部分人住房需求所需要的保障住房的面积;最后,通过某一个参照指标得出低收入家庭的住房需求缺口。

1 安徽省城镇居民低收入人口和住房需求预测

1.1 思路和模型

住房需求预测的思路是首先通过低收入人口预测未来低收入人口的规模,然后再算出低收入人口的总的住房需求。但是,总的住房需求还包括现有低收入人口的住房存量,因此,安徽省城镇居民低收入人口和住房需求预测的内容应该为实际需求量,即实际需求量=总需求量-现有存量,用公式表达为(1)式:

其中:M代表安徽省城镇居民低收入人口和住房实际需求量;

P代表未来安徽省城镇居民低收入人口规模;

m代表未来安徽省城镇居民人均住房面积;

m1代表安徽省现有低收入人口住房存量。

1.2 假设和计算

由分析可知,安徽省城镇居民低收入人口和住房需求预测的计算公式为(1)式,那么分别计算P、p和m1即可。

1.2.1 P的计算:

假设Q为安徽省某一年最低收入人群的数量(万人),N为年份,则相应的回归模型为:Q=a N+b。

通过《安徽省统计年鉴》找出历年安徽省的人口数据,根据“七分法”把总人口5%的认为是低收入人口的数量,将1998-2008数据代入上述模型,并用EVIEW5.0进行运算,得到如下回归方程:

带入方程,得出近似的相应年份的最低收入人口的预测值,如表1所示。

(单位:万人)

1.2.2 m值的确定:

根据2008年安徽省建设厅对安徽省廉租房建设的标准,新建(含配建)廉租住房以满足基本住房需要为原则,人均建筑面积原则上控制在13平方米左右,因此本文将m取值为13。

1.2.3 m1的计算:

通过搜集资料,得到安徽省城镇最低收入家庭,即低收入家庭(低保户)中的住房困难户的住房情况(如表2所示)。

通过表1和表2可以相应的算出2010-2019年低收入人口中家庭人均住房面积在4m2以下,4-5m2,5-6.5m2,6.5-7.5m2,7.5-8m2的人口规模。

由P的计算可以得到到安徽省2008年低收入人口规模为337.05万人,那么就可以得出2008年相应的4m2以下,4-5m2,5-6.5m2,6.5-7.5m2,7.5-8m2的人口规模,如表3。

取4-5m2,5-6.5m2,6.5-7.5m2,7.5-8m2中间值(另外4m2及以下的取4)4.5,5.75,7,7.75作为相应人群的近似住房面积,那么由相应群体的人口乘以近似的人均住房面积(例如4m2及以下的住房存量=122.69×4=490.76万平米)然后相加,就可以近似算出安徽省现有低收入人口住房存量为1778.61万平米。

1.3 计算结果

将P、p和m1带入(1)式,即可以得到2010-2019年安徽省低收入家庭实际住房需求量如表4所示。

根据2008年安徽省建设厅对安徽省廉租房建设的标准(人均面积为13平方米),上文对安徽省廉租房的需求进行了预测。而由表3可以看到,低保户都没有达到人均13平方米的居住要求,把距离13平米的这个差距看作是这一部分人的住房需求缺口,即政府如果能“填平”这一部分低保户的需求缺口就看做是基本满足了这部分人的住房需求。

(单位:万平方米)

根据安徽省住房保障制度的规定,对于上述需求缺口的补贴包括实物补贴和现金补贴等措施来满足低保户的住房需求。本文采取用实物补贴来进行研究,即用一定的住房面积来补贴没有达到13平方米的低保户的住房需求。例如,人均面积只有4平米的低保户,政府需要给他们每人补贴13-4=9平米的住房需求。由于所得数据是包含在一个区间里面的,并且在此区间内每人住房面积的分布不均匀,因此,取4m2-5m2,5m2-6.5m2,6.5m2-7.5m2,7.5m2-8m2的中间值(另外4m2及以下的取4)4.5,5.75,7,7.75作为相应人群的近似的人均住房面积,那么就可以近似的算出补贴低于13平方米的相应的低保户人群的具体面积(如表5)。

由表5可知,安徽省低收入家庭住房需求除了表4中列出来的2010-2019年每年的住房实际需求预测值外,还需要加上额外补贴的面积2831.31万方米。

2 结束语

本文通过建立回归模型,选取了户籍人口历年的数据,运用EVIEW5.0软件大致的预测了一下未来十年的常住人口数量,进而预测了低收入群体未来的住房需求。但是城镇人口的增长或者变化是受很多因素影响的,比如说本地经济的发展,国家的计划生育政策,人口流动等。本文的不足在于预测低收入人口的时候没有考虑所有的因素,预测的数据可能会有偏差。其次,统计年鉴上所说的“七分法”也是根据整个国家的数据大致划分的,每个省的情况又有差别也不是很精确。第三,由于8m2-10m2,10m2-13m2,13m2-15m2,15m2-16m2住房困难户的分布结构不清楚,只能通过假设和取中间值来近似计算住房需求量,可能有所偏差。

本文以低收入家庭为研究对象,预测了其住房需求量和补贴的额度,在之后的研究中,可选取中低收入家庭作为研究对象进行进一步的研究。并且可以通过引入房价收入比的概念,来更深层次的研究居民收入对于保障性住房的需求影响。其次,在预测未来中低收入家庭数的时候可以更多的选取影响城镇人口变化的因素来建立模型进行预测,以期取得更好的效果。

参考文献

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[2]褚超孕.城镇住房保障模式研究[M].北京:经济科学出版社,2005.

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[4]张可成,王晓辉.低收入人群住房保障制度研究[J].山东社会科学,2009(11):106-108.

城镇住房需求 篇7

城镇化的核心是实现 “人的城镇化”,即实现进城农民工在经济、制度、文化、心理等方面实现由农民向市民的全方位转变。住房作为家庭的物质载体,在农民工市民化诸要素中处于重要地位,这是因为住房方式与条件同农民工就业稳定性、人力资本积累、 定居预期等存在广泛而深刻的联系。特别是 “居者有其屋” 的朴素民生思想使住房对农民工在迁入地的社会融合发挥着重要作用。近年来, 我国学术界围绕农民工住房条件、住房选择及影响因素以及住房改善的制度设计等方面开展了大量研究, 农民工住房条件差、住房行为影响因素复杂、 政策需求多样化已成为共识。 在国际上, 住房消费需求领域的经济分析为了解城市新移民住房需求特性,进而制定针对性的住房支持政策提供了重要支撑,而我国在农民工住房消费研究领域尚缺乏这类微观经济分析。 本文通过对县级城镇农民工住房消费函数的构建和住房价格、 收入弹性的测算,初步分析了农民工住房消费的特性,以期为改善农民工住房条件, 促进农民工市民化提供政策启示。

二、理论框架

1.住房需求函数

根据Goodman〔１〕和Zabel〔２〕构建的住房消费分析框架,家庭的住房效用函数由消费的住房数量(q)、住房以外其他商品数量(C) 决定。假设所有家庭具有相同的效用函数模式,同时人口统计学特征(D)的不同会导致效用的差异。向量D中包含诸如年龄、学历、职业等影响消费者偏好的变量。第i的家庭的效用函数可表示为:

每个家庭在既定收入和商品价格的约束下实现效用的最大化,即:

这里假设第i个家庭共消费单位的非住房消费品,其价格为1。在方程(2)的约束下进行方程(1)的最大化,得到第i个家庭的住房需求函数(3)。

即住房消费量是住房价格、家庭收入和家庭人口统计学特征诸变量的函数。

2.关于住房价格与消费量

住房是典型的异质性商品,即由多种属性构成的复合商品。消费者对住房的实际消费数量不能够直接通过房屋的套数或面积直接衡量。在现实中表现为,人们在购买、租赁和评价一套住房时,除了关注它的面积外,还关注它的位置、结构、新旧程度、周边环境及其公共服务水平等,这些因素共同构成了一套房屋的实际消费量并直接影响其市场价值。因此,在住房需求函数构建前,必须对实际住房消费量和单位住房商品的价格进行衡量和确定。根据Lancaster〔３〕提出的新消费者决策理论,商品的各特性相互结合形成影响效用的属性束,效用的大小取决于商品属性束中各种特征的数量。因此,消费品的价格是由各种特征的价格构成。本文采用了基于此理论的享乐回归(HedonicRegression)方法,即特征价格法来衡量住房价格和消费量,步骤如下:

首先,根据建立住房价格与住房特性之间的回归方程,即住房价格是住房特征的函数:

vｉ为第i个家庭住房的价值,即该套住房的市场价格。Hｉ为影响该套住房价格的特征向量,β为回归系数向量。

取得上述回归方程后,通过设定一套标准住房的特征向量Hｓ来获得一个标准住房价格:

接下来,用第i个家庭的住房价值除以标准住房价格,即可得该家庭的实际住房消费量,亦即该家庭消费的标准住房数量:

在具备住房消费的数量qｉ,住房消费的价格p=vｓ,家庭i的收入mｉ及影响偏好的家庭人口统计学特征Dｉ,就可以对住房消费函数方程(3)进行估计。

3.方程形式的确定

特征价格理论并没有对Hedonic回归的方程给出具体的形式。在实际运用中,往往依靠经验进行模型形式的选择,对数-线性模型在Hedonic回归中最为常见。但现实市场环境中因变量与自变量之间的非线性关系可能并不一致。为避免模型形式选择偏误导致产生不一致的估计,本文采用Box-Cox转换(BoxandCox〔４〕) 方法。这种方法可以放松线性模型关于变量独立正态分布及方差一致性的假设,具有两个优点:一是可以检验多种模型形式从而得到更适合的回归方程;二是使残差更接近正态分布并减小异方差性(FontenlaandGonzal- ez〔５〕)。Box-Cox转换回归方程共有四种衍生模型形式, 即只对因变量进行转化的左手边模型(Lhs), 只对自变量进行转换的右手边模型(Rhs),因变量、自变量同时转换且转换系数相等的模型(Lambda)和自变量同时转换且转换系数不等的模型(Theta)。使用Box-Cox方法对变量的转换后的方程形式如下:

Box-Cox转换要求被转换变量严格为正,因此变量中如果含有0变量或负值变量则仍以原值进入回归方程,方程(6)中的Z向量即为未进行转换的变量。此方程为4种Boc-Cox转换模型中的最一般形式。当θ=λ=1时,此方程即为一般的线性模型。当θ=λ=0时为双对数模型,当θ=λ=-1时,方程变为倒数变换模型,当转换系数为0.5时,为平方根变换模型。

除Hedonic方程外,本文对所有回归均采用4种模型进行检验,然后依据以下4个标准反复比对,以获得合适模型形式:一是模型整体的拟合效果。Box-Cox转换后的模型采用极大似然估计法进行估计,因此通过似然比卡方检验模型的拟合效果。二是转换系数的显著性。如果模型整体拟合效果理想,但转换系数显著性不强,那么也不采取该模型形式。三是对模型特殊形式假设的似然比检验,如模型中转换系数为1、-1或0的检验。四是模型系数显著性。

4.弹性值的计算

通过上述模型形式可以发现,非线性方程的变量系数并不是对变量求导而得到的斜率。通过弹性的定义,我们可以计算出Box-Cox模型中因变量对自变量的弹性为。

三、实证分析及结果

1.数据说明

本文所用数据来自在河北省丰宁满族自治县县城开展的问卷调查。调查采取面对面访谈填写的方式,共获得有效问卷406份。受访者平均年龄37岁;男性212名、女性194名;小学及以下学历、初中、高中、大专及以上学历比例分别为8.4%、60.8%、27.8%和3%,平均月工资2017元,平均家庭年收入4万元。在住房基本情况方面,自购住房和租住房的农民工家庭占比分别为21.4% 和53.2%,其余25.4%的农民工通过单位宿舍或投亲靠友等方式解决住房。其中,自购房类型分为楼房、普通平房两类,平均建筑面积96.7平米,平均价格22.6万元;租住房类型分为楼房、普通平房、平房的偏房三类,平均建筑面积46.7平米,平均月租金2360元。

2.农民工家庭永久性收入的获得

消费者在特定时期内的消费行为不仅由其在当期的收入所决定,而且受其整个生命周期内的收入影响,这个收入即永久性收入(弗里德曼,1957)。住房支出在人们的消费总支出中一直占有重要比重,进行住房消费时人们更可能参考其长期内获得收入的能力。尤其对于购房的家庭来说,所需的资金可能占其终生收入的很大比重。因此,在估计住房需求的收入弹性时,考虑使用当前收入还是永久性收入是影响估计准确性的重要因素。〔６〕但永久性收入无法通过直接观察取得,只能由消费者的消费行为进行推算。在实证研究中,可通过多种手段来获得永久性收入的近似结果。在住房消费领域的研究中,取得永久性收入的方法主要分为4类,一是采取分组平均的方法。〔７〕二是采用滞后期收入作为工具变量(Lee,1968;LeeandKong,1977等)。三是用多年收入的平均代替永久性收入(Carliner,1973;Friedman,(1978)等)。四是通过建立当前收入与影响收入变量之间的回归对永久性收入进行预测(Struyk,1976;Matías,2009等)。本研究采用的是问卷调查获得的截面数据,并且获得较为详细的家庭人口统计学特征,同时,由于大多数被调查者没有日常记账的习惯,对几年前的收入无法准确回忆和核算,所以本文采用了第4种方法,即通过回归预测的方法取得农民工家庭永久性收入的替代变量。

3.租房及自购房市场的Hedonic回归

住房市场为典型的区域性市场。通过Hedonic回归方法,可以为每一个住房市场建立一个标准的住房价格。多数关于住房需求函数构建的研究对象都包含多个城市,或者将单个城市依据多个城市中心功能区的分布划分为多个市场区域。这种划分使得每个市场产生各自的住房标准价格。而一些针对单一住房市场的研究往往由于缺乏价格上的差异而在函数估计时舍弃了价格变量,从而导致对其他变量系数的有偏估计。本论文尝试将县城中的住房市场划分成不同的区域,从而获得价格上的差异,使价格能够进入需求方程。划分方法参考了伯吉斯的同心圆理论。由于本研究选取的县城属于典型的单中心城市,基础设施状况、公共服务水平和生活便利程度等要素随离城市中心地带的距离增加而降低。城市功能区布局与土地价值呈现非常明显的环形带状分布。据此,本文依据距离城市中心距离不同将租房市场划分为1里以内、1~2里、2~3里、3里以上4个环形区域;将购房市场划分为2里以内、2~3里、3里以上3个环形区域。表1、表2显示了农民工租房市场4个区域和购房市场3个区域的Hedonic模型结果。租房市场前两个区域采取了左手边转换的Box-Cox转换方法,区域三的回归中,由于在所有的4种转换方式中,有3种模型不能拒绝回归为线性模型的假设,因此,在该区域的回归中采用了线性模型。而第4个区域则选取了两边转换系数不同的模型。购房市场经过比对均选择了左手边转换的LHS模型。取得结果后,在租房、购房两类市场,分别将每个市场区域房屋各特征的均值作为标准住房特征向量,代入Hedonic价格方程,获得该区域的标准住房价格。再以每个家庭的房屋价格除以此标准价格,得到每个家庭的标准住房消费量。

4.农民工住房需求函数的回归结果

注:*代表在10%水平下显著,**代表在5%水平下显著,***代表在1%水平下显著。

注:*代表在10% 水平下显著,* * 代表在5% 水平下显著,***代表在1%水平下显著。

使用家庭永久性收入的租房需求函数回归结果发现,永久性收入变量不显著,表明农民工租住房需求量对永久性收入不敏感。表3显示了使用当期收入的租房需求函数估计结果。而在购房需求函数中,当期收入不显著,表4报告了使用永久性收入的需求函数估计结果。

接下来,利用弹性计算公式计算农民工租住房的收入需求弹性和需求价格弹性。本文采用的是中位数法,即采用样本中收入和价格的中位数代入方程(7)计算弹性。结果为:农民工家庭租住房的需求收入弹性为0.3,需求价格弹性为-1.7;购房需求收入弹性为0.43,需求价格弹性为0.56。

注:*代表在10% 水平下显著,* * 代表在5% 水平下显著,***代表在1%水平下显著。

四、结果分析与政策建议

1.结果分析

实证分析结果发现,农民工租房市场的需求价格弹性绝对值为-1.7,说明租住房消费对价格高度敏感,这一结果远高于其他针对发展中国家0-1的研究结果(Matias,2009),表明房租水平的上升会明显降低农民工家庭的住房消费水平。农民工购房市场的价格弹性为正值,这与传统消费理论相悖,即出现了价格越高购房需求越多的现象。这一方面体现了快速城镇化过程中住房不仅作为消费品,同时也作为投资品的重要属性;另一方面,也说明一部分农民工在小城镇稳定居住置业的趋势。农民工租房消费对当期收入敏感,购房消费对永久性收入敏感,表明农民工在购房时考虑到家庭长期获得收入的能力,也从某种程度上说明了人力资本对农民工家庭在城镇定居的重要作用。

注:*代表在10% 水平下显著,* * 代表在5% 水平下显著,***代表在1%水平下显著。

2.政策建议

(1)重视小城镇在新型城镇化中的地位。近年来,小城镇吸纳外出农民工就业数量占整体外出农民工总量的35%左右,吸纳能力与地级城市基本相当,明显高于直辖市和省会城市。小城镇生活成本低,产业结构和层级更适合农民工人力资本状况,能更好发挥人际关系等社会资本优势,更有利于农民工就业定居和社会融合。本研究中,农民工自购住房比例达到21%,远高于1%的全国水平,从一个侧面说明农业人口就近城镇化具有明显的经济成本和社会成本优势。因此,应充分发挥小城镇在新型城镇化战略中的吸纳作用,在基础设施建设、用地制度、财税金融和行政管理体制改革等方面加大对小城镇的倾斜力度。

(2)构建差别化住房保障体系。农民工由于城镇定居预期、工作性质、收入水平、家庭结构等方面的差异,对住房解决方式和质量的需求具有多样性特点,应构建针对农民工的差别化住房保障体系。对在城镇中有稳定工作的农民工,应逐步纳入住房公积金覆盖范围,在农民工住房贷款条件、利率和还款期限上给予适当优惠。同时增加面向农民工的公租房、廉租房供给,并规范房屋租赁市场。从本文实证结果看,在改善农民工住房质量的政策选择上,在租房市场采取地价优惠、税费减免、供方补贴等干预措施以降低租房价格,比直接发放租房补贴更具效果。

摘要：本文基于对河北省丰宁县城406个农民工家庭的问卷调查数据,根据消费者行为理论,运用住房经济学方法构建了农民工住房消费的需求函数,测算了农民工租房、购房的需求价格弹性和需求收入弹性。结果发现:农民工租房消费需求对当期收入敏感;购房需求对永久性收入敏感;租房消费对价格变化高度敏感。购房需求价格弹性为正,体现出农民工自有住房与城镇居民一样,兼具消费与投资品属性。政策取向上,应重视小城镇吸纳农民工就业定居的作用,构建差别化的农民工住房支持政策,在租房市场上应侧重于供方干预措施,降低租房成本,改善农民工住房质量。

中外城镇居民住房制度对比分析 篇8

一、中国城镇居民住房制度

我国建国以来, 传统的住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。这种制度曾经起过历史作用。但这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾, 其根本问题在于国家无力有效地满足城镇居民的住房需求, 不适应社会主义商品经济的客观要求, 也很不适应社会发展。实行低租金出租的办法, 房租低得连住房的维修费也补偿不了, 不但国家投入住宅建设的大量资金收不回, 每年还要大量资金补贴。因此, 对这种传统的城镇住房制度有必要进行全面彻底的改革, 实现机制转换, 以创立具有中国特色的新型住房制度, 实现住房商品化、市场化、社会化。中国城镇住房制度改革经历了三个阶段。

(一) 城镇住房制度改革的探索和试点阶段

1982年开始实行补贴出售住房的试点, 即政府、单位、个人各负担房价的三分之一。截至1985年底, 全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房, 共出售住房1093万平方米。自1986年以后, 城镇住房制度改革取得了重大突破, 掀起了第一轮房改热潮。1986年2月, 成立了“国务院住房制度改革领导小组”, 下设办公室, 负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”, 同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》, 标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

(二) 城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展, 结束了一段时期以来的徘徊局面, 进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。1991年11月, 国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》, 这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件, 明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的, 这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段, 进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

(三) 城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》 (以下简称《决定》) , 确定房改的根本目的是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度, 实现住房商品化、社会化;加快住房建设, 改善居住条件, 满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制, 包括:改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制;改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制;改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度, 包括:建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险, 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度, 积极推进租金改革, 稳步出售公有住房, 加快经济适用住房的开发建设, 做好原有政策与《决定》的衔接工作等, 标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 宣布从1998年下半年开始, 全国城镇停止住房实物分配, 实行住房分配货币化。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系主要包括三方面。

第一, 调整住房投资结构, 重点发展经济适用住房, 加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

第二, 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决, 也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主, 实物配租和租金核减为辅。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。对高收入家庭购买、租赁的商品住房, 实行市场调节价。

第三, 发放住房补贴。停止住房实物分配后, 职工购房资金来源主要有:职工工资, 住房公积金, 个人住房贷款, 以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

二、国外城镇居民住房制度

(一) 美国

美国是一个居住水平很高的国家, 实行商品化的住房保障形式, 住房商品化程度较高, 私人拥有住房比例较大, 其住房政策方面有许多成功经验。

1. 通过立法保障住房措施的落实。

美国在住房保障方面最具特色的, 就是各项措施通过立法保障来落实、实施。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题, 先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等, 对住房保障作了相应的规定。一是扩大房屋抵押贷款保险。除了少数富人家庭外, 很少能一次付清房款, 通常按房价25%支付现款, 其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。《住房法》规定。政府必须为低收入者提供较低租金住房, 其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低利息贷款建房。《国民住宅法》规定, 政府提供低利息贷款, 鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅, 建成后的住房, 优惠提供给受城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族和宗教歧视。

2. 加快住房自有化步伐。

美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。美国家庭消费中用于住房租金的比例呈现上升趋势, 绝大多数人逐步由租房转向买房。自有住房占总住房面积的比例, 1940年为44%, 1970年为63%, 到现在已超过90%。据统计, 上世纪80年代初美国平均一户拥有的住房就已超过一套, 住房自有化水平及居住水平均居世界前列。

3. 发达的房地产金融。

美国房地产金融发达, 金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款, 特别是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行, 房地产抵押贷款证券化趋势突出, 私人金融机构中的非银行储蓄机构, 如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构, 如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放款协会提供贷款二级市场, 为买房提供抵押贷款保险与资金。

(二) 英国

英国政府通过提供公共住房和住房补贴两种途径来实施住房保障制度。英国住房, 分为私人住房和公共住房。公共住房又称社会住房, 是由地方政府和非营利机构——住房协会共同拥有和管理的, 主要用于解决低收入者的住房困难。20世纪80年代, 经历了大规模的住房私有化浪潮后, 英国政府开始削减新建住宅资金和旧房维修基金的投入, 扶植住房协会, 并由其提供低成本的公共住房。1988年修订颁布的《住房法》规定, 允许租户通过自愿投票, 将其居住的公房整体转让给住房协会。目前, 英国共有公共住房520万套, 其中地方政府拥有三分之二, 住房协会拥有三分之一。地方政府的公共住房建设资金来自于中央政府。在英格兰, 地方政府每年编制解决住房问题的计划, 上报中央政府。中央政府对计划下达指导原则, 并通过这些原则来评估和筛选地方政府提交的项目。在政府公共住房建设资金紧缩的情况下, 这些计划成为有效控制住房资金膨胀的工具。住房协会则更多地利用房屋抵押, 从私人资本市场上借得资金。这在一定程度上缓解了政府投入的不足, 但也提高了借入成本。住房补贴。住房补贴是以低收入家庭为主要对象的社会保障。住房建设资金和住房补贴来自两个不同的政府部门。劳动和社会保障部制定住房补贴政策, 地方政府的相关部门负责审核和执行。住房补贴支出完全取决于低收入家庭的住房需求, 没有预算限额。任何人, 只要其收入低于政府设定的标准, 都可申请住房补贴。

(三) 新加坡

新加坡是一个市场经济高度发达的国家, 但在住房建设与分配上, 新加坡并不是完全通过市场调节来实现的, 而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式, 即中、低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供, 高收入者住房由市场提供的体制。新加坡的住房体制可谓计划与市场相结合的典范。新加坡为中、低收入者提供的住宅, 统一由半官方的机构——建屋发展局负责投资和组建;高收入者的住房则由私人投资商投资建设。政府根据居民收入线水平对居民进行住房分配, 低收入者可享受廉租屋 (Low-rent house) 待遇, 中等收入者可享受廉价屋 (Low-price house) 待遇, 中高档收入者则可享受入息公寓 (即由政府按市场价格提供的高级公寓) 待遇。除个别特殊对象在分配上优先照顾外, 符合政府配房条件的住户一律排队轮候政府分配住房。四十多年来, 新加坡共兴建了九十多万套住宅。目前, 新加坡三百二十多万人口中, 约有86%住在组屋中, 其中约有90%的人拥有自己的住房产权。私人住宅目前约有18万多个单位, 类型有独立式别墅、半独立式别墅、排屋和公寓等。两相对比, 可以看出, 新加坡政府建造的公屋在住宅市场中占有相当大的比重。组屋分布在不同的市镇, 目前新加坡共有23个市镇。一个典型的市镇由5—7个邻区组成, 每个邻区则由至少6个邻里组成, 而每个邻里由4—8座组屋组成。一座典型的组屋可以容纳120户左右的家庭。组屋由建屋局进行统一的规划、设计和建造。施工采用招投标制, 由专门的承建商建造;物业管理则由各镇的市镇理事会负责。组屋实行配售制度, 每位合格的组屋申购人 (家庭) 可以向建屋局两次申购建屋, 但可以无限制多次从二级市场购买。直接向政府申购的组屋约为市场价的50%—70%, 购买者须住满一定时间后 (目前是两年半) 才可在二级市场上出售。新组屋的地契为99年。新加坡将其公共住房的成就主要归功于以下四个因素:一是政府的强有力支持, 二是全面的新镇发展, 三是鼓励居者有其屋, 四是良好的物业管理。

三、中外城镇居民住房制度对比分析

从政策属性上看, 房地产政策是一种经济政策, 它归根到底主要着眼于市场效率。住房政策则属于社会政策范畴, 更注重社会公平和居民的基本住房诉求, 它要解决的问题是用什么手段, 使不同收入状况的市民居者有其屋。多数国家的经验证明, 住房既要靠市场手段, 也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目标是让人们各得其所, 基本努力方向:一是建立“便于进入”的市场, 一是帮助中低收入者获得“能够支付”的住房。然而, 我国住房改革没有把住房和房地产这两个表面相似而实质属于不同范畴的事物区别开, 没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。政府忽视了普通民众最基本的住房需求, 住房保障职责缺位, 廉租房、经济适用房建设滞后;在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面, 政府所应发挥的功能也严重缺失。截至目前, 我国94%的住房开发定性为“商品房”, “经济适用房”只占6%, 其性质却是微利“商品房”, 而廉租房制度根本就没有真正建立起来, 截至2005年底, 全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元, 仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。全国有13个省 (区) 没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市 (区) 、县人民政府工作的目标责任制管理, 70个地级以上城市 (占总数的近1/4比重) 根本就没有建立廉租住房制度。可见, 在住房制度的完善上, 我们任重而道远。

四、结论

住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题, 解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面, 通过分析我国住房制度的现状以及其他相关国家的经验, 我国应不断完善面向整个社会的住房制度。国家应当提供更多廉租房, 不管是货币贴租形式还是实物贴租, 国家将首先保证社会上最贫困那部分人群都有房子住, 其次对已有房产但日常收入过低无法进一步改善居住质量的人群也应被优先纳入保障体系, 而且未来住房保障体系还应更多给予农村进城务工人员以购房支持。总之, 中国的住房制度应涉及所有需要住房与需要改善的人。我国的住房制度应采取政府调节与市场调节相结合的形式, 即中、低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供, 高收入者住房由市场提供的体制。一个健康的住房政策的合理政策导向应是, 将房地产市场 (例如高档商品住房、别墅等) 完全划归为市场化的范畴, 按照市场经济规律, 由市场决定供应和需求, 以达到均衡价格。而对具有保障性质的住房建设和供应, 政府通过公共政策手段, 严格根据住房需求, 科学确定住房供应。

参考文献

[1]江莉.上海市低收入家庭住房保障运行机制的研究[J].上海建设科技, 2004 (3) .

[2]陈伯庚.论住房制度改革中的公平与效率——纪念城镇住房制度改革30周年[J].上海房地, 2008 (3) .

[3]张跃庆.在市场经济体制的基础上加快住房制度建设[J].中国房地信息, 2008 (4) .

青海省住房需求的实效分析 篇9

【关键词】 住房需求；多元线性回归

【Abstract】With the rapid development of economy and city's construction in Qinghai province， it will increase the effective demand for housing， the real estate industry has become the main power to promote Qinghai's economic development. This article sets up a housing demand model of Qinghai province， and it analyzes the development of real estate in Qinghai， and expects to discover the actors in the demand for Qinghai's housing.

【Key Words】demand for housing； multivariable linear regression model

【中图分类号】G64.21【文献标识码】A【文章编号】2095-3089（2016）07-00-01

住房是满足人们生存与发展的不可或缺的物质条件。只有明确住房需求才能促进房地产业持续稳定发展，保持国民经济的平稳快速增长。提供足量的适合各类消费群体的住房，有利于满足广大群众的基本住房需求。

一、影响住房需求因素的理论分析

住房需求是指在一定的时间、价格水平下，人们愿意并能够购买的住房数量①。根据安虎森的《新区域经济学》，影响住房需求的因素主要包括：住房价格水平（P）、家庭收入水平（Y）、宏观政策因素（M）、城市人口数量和结构（UP）及预期（E），即需求函数D=f（P，Y，M，UP，E）。本文研究的是房地产的“使用市场”②。

二、青海省房地产业发展的现状

（一）青海省房地产业是经济社会发展的重要动力

随着城镇住房制度的改革，促进了房地产市场的发展，青海省房地产业的增加值从2001年的30.03亿元增加到2013年的130.98亿元，年均增速为13.4%，超过全省经济的增长速度。在住房商品化和社会化的新观念推动下商品房销售大幅增加，住房成为必要消费品。

（二）青海房地产业在发展过程中存在的问题

首先，东部地区的气候宜居，尤其是西宁市在医疗和教育上的先进性，致使人口积聚引致住房需求的迅速膨胀，这些共同导致商品房的价格居高不下；其次，住房供应结构调整步伐慢，大户型住房总量过多，与青海当前所处的发展阶段不相适应；最后，忽略了住房的保障功能，经济适用房的建设规模远小于社会需求。

三、青海省住房需求的实效分析

随着青海城镇居民收入水平的提高，将进一步增加对房地产的有效需求。本文通过建立合适的需求模型，找出影响青海省住房需求的主要因素。

（一）指标的选择

本文选择了城镇人均住宅面积作为住房需求量的指标。同时选择了7个影响因素作为自变量，分别为：X1城镇居民人均可支配收入、X2城镇存款储蓄余额、X3城镇人均存款储蓄余额、X4 GDP、X5人均GDP、X6本年完成投资额、X7城镇人口。

（二）相关数据收集

本文所用数据都来源于1988—2014年《青海省统计年鉴》。

（三）模型的建立和检验

1、模型的建立

本文利用EViews软件，采用普通最小二乘法，建立多元线性回归模型。假设因变量和自变量之间存在线性关系，数学模型如下：

2、模型的检验

（1）统计检验

拟合优度检验：Adjusted R-squared为0.969480，说明回归方程拟合优度较好。F检验：临界值为，，说明模型中所有解释变量对被解释变量的总体影响是显著的。t检验：临界值2.093，所有的t值都小于临界值，说明指标对住房需求的影响均不显著。计量检验：借助方差膨胀因子来检验多重共线性，，因此存在较严重的多重共线性，需要利用逐步回归法来处理。

（2）逐步回归

在逐步回归的过程中，最终保留了X1和X2。因此符合青海省住房需求的多元线性回归方程为：

上式的异方差检验未通过，怀特检验对应的伴随概率小于0.05，表明存在异方差。因此利用加权最小二乘法得到修正以后的结果：

四、结论和启示

（一）结论

1、居民收入和储蓄是影响青海住宅需求的主要因素

青海省房地产市场的需求量随着人均可支配收入和存款储蓄余额的增加而增加。首先，人均可支配收入每增加1元，住房需求量仅增加0.000769平方米，表明住房需求收入弹性较低。原因是由于中低收入阶层受消费水平的限制而购买力不足。城镇居民的持久收入增长缓慢，而暂时性收入增加，导致居民对住房的需求减少。所以储蓄对住房需求的影响较小，即储蓄额每增加1万元，住房需求量仅增加1.07E-06平方米。

2、人口因素和城镇化水平对青海省住房需求的影响不显著

青海省城镇化水平不高，2013年青海省城镇化水平只有44.7%，城市人口的数量和增速上升缓慢，使得人口对青海省住宅的需求量影响较小。再者，青海老龄化社会加快，中老年比例突出，65岁及以上的人口占总人口的6.3%，导致住房消费需求低迷。

（二）启示

1、增加居民收入是增强住房需求的主要动力

收入水平会影响家庭在住宅上持续不断地支付现金的能力，从而影响住宅需求。在居民收入增加的同时青海省住宅价格不断上升，甚至超过了物价上涨幅度。

增加中低阶层的收入，切实提高他们对于住房的有效购买力的同时，政府需要直接采取行动，如实行房租补贴、加大经济适用房的建设等，满足中低收入群体对温饱型住房的需求。

2、加快青海省城镇化建设

城镇化影响着青海房地产市场的有效需求总量，这是由于房地产业是一种城市形态的产业。青海省必须强化西宁作为青藏高原区域性中心城市的地位，加快海湖新区建设，进一步扩市提位，带动形成以西宁为中心的东部城市群。同时，实施中小城镇建设工程，把重大基础设施、住房工程同小城镇和新农村建设紧密结合起来。加强城镇基础设施建设，增强公共服务功能，提高城镇的综合承载力和聚集效应。

注释：

①安虎森的《新区域经济学》

①迪帕斯奎尔，惠顿《城市经济学与房地产市场》

参考文献：

【1】迪帕斯奎尔，惠顿.城市经济学与房地产市场[M].经济科学出版社，2002.

【2】孙敬水、马淑琴.计量经济学[M].清华大学出版社，2004.

城镇住房需求 篇10

一、中国特色城镇住房供应体系现状

(一)国有土地上的住房供应

国有土地上的住房供应包括商品房和保障房两大类。从居民住房选择方式看,有购房和租房两种形式(见图1)。

按以上两个维度划分,商品房供应中,有出售型商品房和租赁型商品房两类。一般来说,有购房支付能力的家庭,选择购买商品房来满足需求;购房支付能力不足、有租房支付能力的家庭,选择租赁商品房居住。目前,有一部分群体因为租房支付能力不足,还会选择地下室、或者“群租”等非正规的商品房租赁形式。

在保障房供应中,分为出售型保障房和租赁型保障房两大类。出售型保障房的供应对象一般是无力从市场购买商品房,但有部分购房支付能力的住房困难家庭。这类住房因为有政府的土地、税收等政策支持,或者直接限价,所以房价比商品房低。目前,这类住房主要有自住型商品房、两限房、经济适用房等形式。

租赁型保障房的供应对象是市场购房支付能力不足,市场租赁支付能力也不够的住房困难家庭。目前,这类住房的主要形式是廉租房和公共租赁房。

(二)集体土地上的住房供应

集体土地上的住房供应包括出售型的“小产权房”和农村租赁房两类。“小产权房”的供应对象是村集体经济组织以外的城镇家庭。大多数家庭是因为在商品房市场购房支付能力不足被迫购买“小产权房”以满足自己的基本住房需求,当然,也有少数高收入家庭购买别墅型“小产权房”以满足自己的改善性住房需求。

农村租赁房一般分布在“城中村”、城乡结合部或者工业园区周边村庄,主要供给那些租房支付能力弱、追求较低居住成本的外来务工人员,也有一部分供应给刚入职的青年人。

二、当前城镇住房供应体系存在的问题

(一)出售型住房供应多,租赁型住房供应不足

一个健康的房地产市场应该是由租、售两个部分组成。在我国,形成了以售为主的住房供应模式,住房租赁的发展严重滞后于住房买卖市场。当前,我国处于快速城镇化阶段,每年都有大量的新进入城镇就业的青年人和从农村流入的外来务工人员,这些人购房能力显著不足,过渡性租房需求巨大。但在城镇国有土地上,商品房供应基本以开发销售为主,现行的政策安排也是基本按开发企业开发、出售设计的,没有鼓励企业出租住房的政策。保障性公共租赁住房是从2009年才开始发展的,起步也比较晚。租赁住房尤其是价格低廉的租赁住房供应显著不足。根据第六次人口普查数据,我国城镇住房自有率在75%左右,也就是说,约有25%的家庭租房住。而德国住房自有率约为43%,一半以上的家庭租住房屋;美国住房自有率长期保持在65%左右,约1/3的家庭租住房屋。与发达国家相比,我国住房的自有率较高,租住率较低。

(二)住房供应主体单一,缺乏企业及各类社会机构参与提供租赁住房

目前,我国租赁型商品房供应主体单一,主要以个体房东为主。根据学者禤文昊、张杰2010年的网络调查,在北京商品房租赁市场的供给主体中,个体房东的市场份额约占65%,个体二房东约占17%,租赁代理机构约占13%,物业持有机构租赁的仅占5%,且以计划经济时代遗留的就业单位、房管部门等为主,开发企业、各类社会机构基本没有住房租赁业务。

在公共租赁住房供应中,基本以政府、开发园区企业提供为主,其他各类企业参与不够,保险、担保等追求低利润回报的机构投资者参与保障房建设也不充分,住房合作社、住房协会等非营利组织提供保障性住房的制度土壤还不具备。这都导致公共租赁房不能形成大规模供应。

(三)保障房供应数量不足,供应对象界定与实际需求不匹配

当前,相对于庞大的城镇住房困难家庭的需求,保障房供应数量远远不够,覆盖面仍然偏小。目前,大多数城市住房保障只覆盖到户籍人口,但在外来人口流入较多的城市,住房最困难的群体往往不是本地居民,而是城镇化带来的外来务工人员和新入职的青年人。由于难以通过住房保障来解决住房问题,他们只能选择城中村、城乡结合部农民住房、城区地下室或者采取“群租”等非正规方式解决住房问题。

此外,目前部分保障房供应对象的界定与实际需求不匹配,严重影响了保障房供给效率。比如,经济适用住房供应对象为城镇低收入家庭,但大多数低收入家庭连经济适用住房的支付能力都不具备。再如,公共租赁住房要求将外来务工人员纳入保障范畴,但国有土地上建设的公租房租金水平和市场租金相差有限,低端务工人员仍然支付不起,政府也没有实力面向大量的外来务工人员提供廉租房或者发放租房补贴。另外,公共租赁住房也不完全受本地中低收入住房困难家庭欢迎,因为有的家庭希望通过购买方式拥有保障房,有的家庭原本也有小面积住房,当其儿女结婚、生育子女时,住房不足凸显,这时四五十平方米的公租房往往难以满足他们的需要,再加上公租房位置偏远,增加其生活成本,就更加不受欢迎。

(四)集体土地上住房供应发挥了极大作用,但游离于法律监管之外

客观上,集体土地上住房有效弥补了国有土地住房供应不足的问题,以其低廉的价格满足了城镇外来人口的购房需求和租房需求,对我国城镇化发展起到了重要的保障作用。目前,无论是出售型的小产权房还是农村租赁房,其数量大、涉及范围广都已经是不争的事实。

根据REICO工作室数据,小产权房数量约占北京市场楼盘总量的20%左右,销售价格仅为临近地段商品房价格的25%-30%。据媒体报道,截至2011年,深圳违法建筑达到37.94万栋,建筑面积达4.05亿平方米,是深圳住房总建筑面积的49.27%。据四川省社科院农村经济研究所研究员陈武元统计,小产权房已经占到了整个成都商品房市场的30%左右。据笔者调研,在太原,小产权房数量大约占到市场在售楼盘总量的15%左右。

据估计,全国范围内,国有土地上房屋租赁面积与集体土地上房屋租赁面积比大致为3:1。但在部分大城市,集体土地上租赁住房占比更大,比如广州约为55%,深圳接近80%。在推进城镇化过程中,为解决外来务工人员解决居住问题发挥了巨大作用。

在现有制度框架内,小产权房、农村租赁房难以禁止。如果这部分住房长期脱离法律监管之外,任其自由发展,不仅容易产生严重的社会治安、质量安全、消防卫生等问题,还干扰了正常的房地产市场秩序,增加了未来管理的难度。

三、城镇住房供应体系的改进

城镇住房供应体系的架构不应该是不切实际的想象,而是要与现实的住房需求相匹配,与需求对象的支付能力相匹配,与城镇化发展阶段相适应。城镇住房供应体系的设计,既要寻求突破,又要尊重现实。我国已经形成了“出售型+租赁型”、“商品房+保障房”、“国有土地上住房+集体建设用地上住房”的城镇住房供应体系,当前,对这个体系更多的是改进,而不是重构(见图2)。

(一)增加保障房供应数量

加速城镇化阶段,住房购买需求旺盛,房地产开发企业可以十分轻易地取得高利润回报,因而没有动力持有经营租赁型住房。在这一阶段,需要发挥政府作用,增加保障性住房,尤其是租赁型保障房的供应数量。

目前,公共租赁住房增速过慢,主要受制于资金的约束。因此,一方面,政府需要加大投入建设公共租赁房;另一方面,还需要培育多元住房供应主体,积极引导非营利组织、企业及其他社会机构投资建设、持有运营公租房。比如,可以采取划拨、出让、租赁、作价入股等多种方式供应土地;可给予长达30年的贷款支持,并采取财政贴息的方式降低贷款利息;另外,还可以采取运营一定年限后允许分割出售的投资退出机制等。

此外,可灵活采取“补砖头”和“补人头”两种住房保障方式。在住房供应不足的城市,可更多地采取“补砖头”的方式,在住房供应较充足的城市,可更多地采取“补人头”的方式。通过发放租赁补贴,不仅充分运用市场机制,盘活更多的存量住房进入住房保障领域,还可以刺激更多的社会、市场主体建设、持有经营租赁住房,增加租赁住房供应。

(二)统筹城乡住房管理

当前,集体土地上住房已经实际承担了住房保障的责任,为工业化、城镇化做出了巨大贡献。众所周知,没有“城中村”就没有深圳的城镇化,没有各村镇租赁住房,就没有东莞工业化,其他许多城市也是如此。因此,要将其统一纳入城镇住房供应体系。近期,需要妥善处理历史上形成的小产权房,并将农村租赁房纳入统一规范管理中,承认并继续有效发挥其作用。长远看,在符合用途管制的前提下,要建立城乡统一的建设用地市场,根据城镇化进程的现实需要,统一规划布局、合理安排建设数量、统一进行监管,形成城乡统一的住房市场。

集体土地上住房供应仍然包括出售型和租赁型两类,出售型农村住房主要供应给商品房购买能力不足又有乡村居住偏好的城镇住房困难家庭,随着老龄化社会的到来,这样的需求会越来越多;少量低密度住宅可供给城镇高收入阶层。供应主体是村集体、农民、开发企业。农村租赁房供应对象为追求低租金的外来务工人员、新入职青年群体和有乡村居住意愿的老年人等。

(三)调整供应产品的供需匹配度

对目前部分保障房供应对象的界定与实际需求不匹配的情况进行适当调整:对有市场支付能力的家庭,通过商品房购买与租赁方式解决住房问题;对住房极度困难的城镇居民,采取廉租房方式解决,也可通过发放租赁补贴,让其在市场上寻找合适房源居住;公共租赁房和出售型保障房主要用于解决“夹心层”的住房困难,主要供应对象为有部分支付能力的关键就业者,如公务员、引进人才、教师等,还有支付能力阶段性不足的青年人以及稳定就业并有一定支付能力的外来务工人员。对于选择公共租赁房的家庭,要有一定的租赁补贴,一般对于租金超过其工资水平30%的部分给予补贴,领取补贴的家庭,也可选择在市场上自由寻找合适住房;对于选择出售型保障房的要有住房公积金贷款、降低首付比、延长贷款年限等金融税收政策支持。在一定条件下公共租赁住房可以转成出售型保障房,当供应对象收入水平提高时,可以逐步将产权所有者手中的权益份额逐步购买为个人产权。

就业具有不稳定性、支付能力弱、进入城市工作主要是为了资金积累的外来务工人员以及追求较低居住成本的新入职青年人,主要采取农村租赁房、产业园区公共租赁房、包括企业职工宿舍解决居住问题。当城镇化趋于稳定、城镇保障房数量不断增加时,集体土地上住房数量将随之减少。