廉租住房

廉租住房（精选9篇）

廉租住房 篇1

摘要：20多年以来, 我们国家住房制度改革在不断地深化, 但是广大的低收入者阶层的住房问题仍然是一个突出的问题, 值得普遍关注。从我国廉租住房制度的实施现状着手, 深入分析了通过扩大保障范围、增加廉租住房房源和保障资金投入等方式加强廉租住房建设, 解决低收入家庭的住房问题。

关键词：廉租住房制度,低收入家庭,保障

廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能, 向本辖区具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的普通住宅。

1我们国家廉租住房建设的现状

早在1999年建设部就出台了《城镇廉租房管理办法》, 提出向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房的政策。随后2004年颁布实施的《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》和2007年颁布的《廉租住房保障资金管理办法》, 进一步规范了廉租房建设制度。廉租住房制度已在多个城市推广实施, 从1998年到2006年12月, 全国就有512个城市建立并实施了该房制度。2009年十一届全国人大二次会议提出, 加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度, 争取用三年时间, 解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、绿区、煤矿等棚户区居民的住房问题。2011年2月27日, 温家宝总理在与网民们交流时坚定地表示, 保障性住房将以公租房和廉租房为主, 我国计划在今后5年新建保障性住房3600万套。

为保障廉租住房政策的顺利推进, 国家积极加大资金投入。住房和城乡建设部副部长齐骥指出, 廉租房保障资金逐年增加, 从1998年算起, 到2007年年底, 地方政府累计投入用于廉租住房制度建设的资金仅为165亿元, 而到2011年中央预算内投资计划350亿元, 用于支持地方新建廉租住房, 着力解决城镇低收入家庭的住房困难问题。

虽然, 我国廉租住房制度建设有了一定程度的推进和发展, 但仍存在一些突出问题。

1.1部分地区对廉租住房制度建设重视不够, 社会对廉租住房认识不足

廉租住房制度虽然已推行了相当一段时期, 但仍存在着认识不到位, 重视力度不足的情况。还有部分居民虽然知道有链子住房制度, 但仅有很少群众能够较为全面地了解廉租住房政策, 对申请条件、程序等的认识模糊、混乱。廉租住房制度和政策认识缺失将会直接影响到该制度的顺利推进。

1.2廉租住房建设资金不足

自2008年1月1日起, 财政部出台并于实施了《廉租住房保障资金管理办法》, 对廉租住房保障资金的来源进行了明确的规定。就现实情况来看, 廉租住房的资金得到了相当程度的保障, 但部分城市廉租住房的保障建设资金仍显不足。

1.3廉租住房选址偏远, 增加交通等其他成本

为节约用地成本, 我国现有的一部分廉租住房大多建在离市区较远的地方。这样, 虽然在一定程度上减轻了低收入家庭置房的经济负担, 但也相应地提高了其上班、上学、购物和看病等的生活成本。

1.4廉租住房的建设结构混乱、规划不科学

现阶段, 廉租住房建设并未完全成熟, 相当一部分的廉租住房在规划、建设的过程中问题频出, 违背了廉租住房建设的本意。当前, 部分地方政府建设廉租住房缺乏全局性、系统性的规划。

2推进和深入廉租住房建设措施

我国廉租住房政策虽然有了相当程度的健全和发展, 但面对问题, 我们笔记积极探寻解决路径, 在国家“十二五”规划的总体指导下, 切实做好廉租住房工程的建设和推进。

2.1进一步扩大廉租住房制度的保障范围

城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径, 为解决好关系国计民生的住房问题, 必须不断扩大廉租住房保障对象的范围。廉租住房保障体系要完善, 逐渐扩大廉租房政策的覆盖面, 逐步实现“应保尽保”的目标。

2.2合理确定廉租住房保障对象和保障标准

廉租住房是国家的一项改善低收入家庭居住条件的有效措施, 必须慎重地甄选符合条件的家庭予以帮助, 这就要求必须科学地界定保障对象和保障标准。保障对象的家庭收入标准和住房困难标准, 应由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例, 结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。

2.3多渠道增加廉租住房房源

房源是有效推进廉租住房建设的重要保障, 国家和各级地方政府要进一步加强对房地产市场的调控, 调整住房供应结构, 增加廉租住房的有效供给, 采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。

2.4确保廉租住房保障资金来源

要顺利推进廉租住房建设必须解决好保障资金问题。地方各级人民政府要制定严格的廉租住房工作的年度计划, 安排足量的年度资金预算, 切实落实廉租住房保障资金。

积极推进廉租住房建设, 关注民生, 解决直接关系广大人民群众切身利益的问题, 努力建设社会主义和谐社会。

参考文献

[1]王新.现阶段廉租房制度存在的问题与对策[J].中州学刊, 2010, (1) .

[2]裘颖.廉租房建设管理中的问题及其对策[J].经济导刊, 2010, (8) .

[3]胡锦涛.高举中国特色社会主义伟大旗帜——为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗[R].2007, (10) .

廉租住房 篇2

尊敬的领导：

我是拖白煤矿辖区刘琳，女，汉族，1979年8月29日生。户口在弥阳镇吉山派出所。

我与拖白煤矿的卞盈飞结婚14年，后因夫妻感情不合，在2012年1月离婚后，变得一无所有。现带着一个读小学五年级的女儿卞秋雨。

离婚后，女儿的生活费用卞盈飞分文不给，我们母女的衣食住行全靠我一个人打工维持，生活非常困难。

恳求领导给我们母女俩照顾，望批一廉租房，解决住房问题为谢！

此致!敬礼！

申请人：刘琳

试论廉租住房监管机制 篇3

廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房[1]。作为解决最低收入家庭住房问题的一种手段,廉租住房制度具有调控住房市场和调节收入分配的作用,它与经济适用房、商品房相衔接,形成住房分类供应体系,加快房地产市场化的进程,解决住房问题上的“市场失灵”,符合社会发展和进步的需要。

我国的廉租住房管理体制尚待完善,从目前全国各地廉租住房运作情况看,管理体制存在较多问题:管理机构未能理顺;廉租住房分配审批不严、廉政同步监察不力;廉租住房资金挪作他用等现象。

监管就是指依据一定的规则对个人和经济主体的活动进行限制的行为。廉租住房监管是政府对廉租住房市场实施的一种政府管制行为。廉租住房运行的监管不仅仅是颁布几条法律、法规或成立一些监管机构,而是一个涉及法律、经济、房地产市场和政府部门相互配合协调的系统工程,从而保证社会的稳定与和谐,同时促使廉租住房资源的最优化配置。

下面就以廉租住房配租模式为依托,从各个阶段来分析如何加强监管。

2 廉租住房审批阶段的监管

根据申请廉租住房的程序,实行严格的准入制度,资质审查制度。各街道办事处负责所辖区域内最低收入家庭申请住房保障的受理、初审管理工作,区(县)房产管理部门负责审核、公告及配租后的复核管理工作,市住房保障中心负责登记、配租、协调管理等。建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务局和社会保障等部门按照各自职责对廉租住房进行监督和管理。

在审批过程中,重要的是建立个人信用体系和个人财产申报制度。收入不透明,无法规范个人租赁廉租住房行为,一些城市出现“投机”,中低收入者不能享受到政府为他们提供的住房保障服务,加剧了低端住宅市场的供需矛盾。首先,制订《个人信用报告法》,以立法的方式规范信息的收集、提供、使用和管理,用法律的形式对个人账户体系,个人信用记录与移交,个人信用档案管理,个人信用级别的评定、披露和使用,个人信用主体的权利义务及行为规范等作出明确规定,以确保个人信用制度的规范发展,保证个人信用信息的客观、公正和正确利用。另外,建立个人财产申报制度,完善个人储蓄存款实名制,保证个人的财务数据完整;建立个人基本账户制度。

对违背个人信用制度者进行制裁,形成强有力的外部约束。对于有违约记录的人,应实行全社会共同监督,联合制裁的方法,建立合理的惩罚尺度以对不同程度的失信行为施以相应的处罚,依法追究严重失信者的民事或刑事责任。建立快速收到有关失信行为的信息或举报机制及不良信用记录数据库。建立被惩罚人申诉机制,并对诬告、诽谤者诉诸法律,提高违约者的成本,从而促进信用观念的提高,在全社会形成良好的信用环境和信用秩序。

3 廉租住房配租阶段的监管

廉租住房按照供给模式可以划分为:实物配租、租金补贴、租金核减、租金补贴还贷购房四种,见图1。以下将逐个分析如何监管。

3.1 实物配租模式的监管

我们按照廉租住房制度运行当中所采用的不同模式进行划分,可分为:政府集中购建廉租住房和政府分散购建廉租住房。廉租住房制度作为社会保障的一部分,房租收入有限,不能靠房租弥补自身运行需要,否则存在大量资金缺口。为了确保资金来源,地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划,切实落实廉租住房保障资金。对工作不落实、措施不到位的地区,要通报批评,限期整改,并追究有关领导责任;对在解决城市低收入家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的,依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

3.2 租金补贴模式的监管

租金补贴模式分为限定性租金补贴模式和非限定性租金补贴模式[2]。由于租金补贴模式能满足不同廉租对象对住房区位、房型以及周边环境的多样化偏好,且由于该方法的易执行性,退出成本较低,所以目前这种配租方式应用最广。

对于限定性租金补贴模式,政府要监督廉租对象,看是否专款专用,还要帮助和监督廉租对象寻找适合的廉租住房。对于非限定性租金补贴模式,政府无需监督廉租对象如何使用补贴租金的费用,只要帮助和监督寻租。承租人对所使用的住宅设备要妥善保管、不得私自转租、转借、转让他人;对租金拖欠者,收取滞纳金。如果接受廉租住房的家庭擅自改变房屋用途且拒不改正的,擅自转租、转让使用权的,或者连续6个月以上未在廉租住房居住的,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房,或者停止发放租金补贴,已骗取廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额,情节恶劣的,并可处以1 000元以下的罚款。

3.3 租金核减模式的监管

租金核减模式:政府对已经租住符合廉租住房标准的廉租对象按照配租标准减免其已交房租中的超额部分。该模式由于已经界定了廉租对象,配租标准,所以只有在定期核查的时候,街道办事处或者区(县)房产管理部门监督承租人是否有擅自转租、转让使用权的,或者连续6个月以上未在廉租住房居住的或已经超过当地制定的最低保障线,如有这种情况存在,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房或停止租金核减,已骗取廉租住房保障的,责令其补交核减的租金,情节恶劣的,并可处以1 000元以下的罚款。

3.4 租金补贴还贷购房模式的监管

租金补贴还贷购房模式:针对拆迁地区的最低收入家庭在购买安置房时,通过用政府为其提供的租金补贴,偿还部分购房贷款。租金补贴还贷政策的实施,可以使大量原本无法享受公积金贷款的低收入家庭,在购房时得到政府低息贷款的金融支持。按租金补贴还贷购房政策购买的住房,不得私自转让,转租,如遇特殊情况需转让住房时,由市房产管理部门收购。房产管理部门要加强监督,定时审查财务数据,对于购买家庭月人均收入连续一定年限内超过当地最低生活保障标准的,房产管理部门将根据其收入水平调整租金补贴还贷额,有关规定另行制定。

4 廉租住房腾退阶段的监管

当配租家庭人均收入连续一定年限(根据当地政府实际情况制定年限)超过城镇居民最低生活保障标准;现有住房已被列入动拆迁范围内的家庭;人口情况发生变化,人均面积超过当地规定的配租面积标准。以上三种情况都要涉及到廉租住房的腾退问题[3]。对虚报、隐瞒情况或者伪造有关证明享受政策的配租家庭,由房地产行政主管部门取消其申请资格,已骗取廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额,或者补交核减的租金,两年内不得申请并执行相关的经济处罚规定。

除了强制性的监管措施外,因地制宜的制定廉租住户申请主动退出优惠政策,鼓励廉租户自行置业,促使条件转好的廉租住户申请主动退出,购买经济适用房或商品房。廉租住户自觉主动退出廉租福利后,能得到政策性优惠,提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等。这种激励机制能够使条件转好的家庭主动退出廉租住房,减少监管成本。

5 结语

廉租住房作为住房保障体系的一部分,有很多优点,如用地较少、成本较低和可反复使用等优点,是住房保障制度中最经济、最公平、最能满足城市低收入者的住房需求的制度。但廉租住房制度还处在襁褓中,因此需要法律、经济、房地产市场和政府部门相互配合协调,建立一套完善的监管机制,使得它能为更多的低收入家庭带来福音。

参考文献

[1]刘晓君.廉租住房纵览[M].北京:中国建筑工业出版社,2005:3-4.

[2]王吓忠,巫月娥.廉租房相关问题研究[J].城市问题,2006(6):61-64.

廉租住房分配方案 篇4

实物配租分配方案

第一章总 则

第一条为尽快解决满洲里市低收入家庭住房困难问题，根据《满洲里市城镇廉租住房实物配租实施细则》【满政办字（2007）第84号】及相关规定，结合我市廉租住房房源实际情况，制定本分配方案。

第二条廉租住房是指地方人民政府在住房领域实施社会保障职能，向本市非农业常住户口的低收入且住房困难家庭提供的租金低廉，具有社会保障性质的普通住房。

第三条实物配租是指地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入且住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。

第四条满洲里市建设局是全市廉租住房工作的行政管理机构，负责制定并组织实施本市廉租住房实物配租的分配方案和相关政策，同时指导、协调本市廉租住房保障的审核、监督和管理工作。

满洲里市建设局廉租住房管理办公室，具体负责廉租住房实物配租的行政审批和日常管理工作。

第五条本分配方案适用于满洲里市行政辖区内廉租住房的实物配租管理工作。由满洲里市建设局廉租住房管理办公室实行单列管理，建立廉租住房管理台帐、电子档案（实名制和照片相对应的数据）、签订《廉租住房租赁合同》及租赁收缴卡等管理制度。

第二章申请和审批

第六条申请廉租住房的家庭必须同时具备以下条件：

（一）具有本市非农业常住户口5年以上，并在本市居住生活的。（家庭为单人的，应当符合晚婚年龄。离异的应当满三年。）

（二）家庭人均收入符合本市城市低收入家庭认定标准，并且有相关部门出具的低收入证明。低保家庭要连续享受最低保障一年以上。（根据每年公示一次的本市城市低收入家庭认定标准和房源实际情况，从最低收入家庭到低收入家庭依次进行实物配租保障）

（三）无住房及租、借住私房的家庭（不含有赡养关系的借住、租住关系）或家庭人均住房建筑面积在13平方米以下（含13平方米）、家庭总建筑面积在50平方米以下的家庭，且申请人和家庭成员5年内未出售或转让过房产。

第七条廉租住房实物配租实行申请、审批、轮候制度。

（一）申请廉租住房实物配租的低收入家庭，应当由户主按照规定程序提出书面申请。在街道办事处进行初审，各区廉租住房管理办公室复审后，报送市廉租住房管理办公室。

（二）市廉租住房管理办公室收到申请后，应在15日内完成审核并备案。经审核符合条件的，应当予以公示。

（三）经登记公示无异议或者异议不成立的，对于申请实物配租的家庭，由市廉租住房管理办公室按照规定条件排队轮候。根据轮候顺序，填发《办理廉租住房实物配租通知书》对申请人配租廉租住房。

（四）实物配租轮候期间享受租赁补贴的保障对象自行寻找符合租赁条件的房源。保障对象与房屋出租人签订廉租住房行政主管部门统一印制的《住房租赁合同》，并办理备案手续，由廉租住房行政主管部门按季将廉租住房补贴资金通过指定银行存入房屋出租人的银行账户内。

（五）实物配租的轮侯期间，申请家庭收入、人口、住房等情况发生变化，申请人应当及时告知市廉租住房管理办公室，经审核后，市廉租住房管理办公室应对变更情况进行变更登记。不再符合廉租住房保障条件的，由市廉租住房管理办公室责令退出保障。

（六）经市廉租住房管理办公室确定可配租廉租住房的家庭，应当与市廉租住房管理办公室签订《廉租住房租赁合同》明确责任、权利和义务。同时办理轮候期间租赁住房补贴停发手续。

第三章廉租住房分配

第八条实物配租优先解决满洲里市最低收入（低保）家庭和孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他需要救助家庭的住房困难。

第九条每户低收入住房困难家庭只能租住一套与家庭人口数量相当的廉租住房。

（一）按照家庭成员人口分配住房。原则上家庭人口较多（5-6）人家庭，房屋面积控制在45-50平方米、家庭人口（3-4）人家庭，房屋面积要控制在40-45平方米、家庭人口2人以下（含2人）家庭，房屋面积要控制在40平方米以下。

（二）严格按照家庭成员年龄、身体状况分配楼层。家庭成员有身体残疾、患有重大疾病、70岁以上老人的优先分配1—2楼。最后会同纪检监察、公证处等相关部门分类摇号确定房间号。（坐轮椅出入的在1楼范围内摇号）

（三）七十岁以上老人、智力残疾、精神残疾以及重大疾病造成生活不能自理的三无（无法定赡养人、无劳动能力、无经济来源）单人家庭，不在廉租住房保障范围之内，结合社会福利措施予以安置。（不属三无人员，符合保障条件的必须有法定监护人）

第四章廉租住房的管理

第十条满洲里市行政辖区内的廉租住房保障对象全部按照申请廉租住房实物配租管理。在各区集中新建的廉租住房交付使用前，发放实物配租轮候期间的租赁住房补贴。

第十一条确定实物配租的低收入家庭不接受配租方案的，原则上不再享受实物配租和租赁住房补贴。

第十二条享受廉租住房实物配租的低收入家庭应当按照规定缴纳租金。廉租住房租金标准随着城市低收入家庭认定标准的调整进行相应调整。

（一）廉租住房租金由房屋维修费、管理费二项费用构成。

（二）廉租住房维修费是指维持廉租住房在预定使用期限内正常使用所必需的修理、养护等费用。

（三）廉租住房管理费是指实施廉租住房管理所需的人员、办公等正常开支费用。

第十三条廉租住房租赁使用期间发生的租金和水、电、燃气、物业等项费用，由享受实物配租家庭承担。

第五章退出

第十四条对享受廉租住房实物配租的家庭每年进行两次复核。有下列情况的责令退出;

（一）低收入家庭申请廉租住房时，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况而弄虚作假的;

（二）享受廉租住房实物配租期间，家庭人口、收入发生变化不再符合廉租住房保障条件的；

（三）享受实物配租的承租人将承租的廉租住房转让、转借、转租的；

（四）擅自改变房屋用途的；

（五）连续6个月以上未在廉租住房居住的；

第十五条保障对象对责令退出有异议的，可以在接到通知书10日内向满洲里市廉租住房管理办公室提出复核申请。

第十六条保障对象也可以自行申请退出。

第六章责任

第十七条享受实物配租的家庭要严格履行《廉租住房租赁合同》不得擅自改动廉租住房内一切设施。因人为改动造成损坏的赔偿一切经济损失。造成严重后果的依法追究其法律责任。

第十八条申请实物配租的家庭，不得隐报、瞒报家庭收入和房产。对已骗取廉租住房保障的，责令退出廉租住房，并且补缴市场平均租金与廉租房标准租金的差额。情节恶劣的，依法追究其法律责任。

第十九条廉租住房管理部门或其他有关行政管理部门的工作人员，在廉租住房管理工作中利用职务上的便利收受他人财物或者其它好处的、对已经批准的廉租住房不依法履行监督管理职责的、或发现违法行为不予查处的，给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第二十条扎区、东湖区可参照此方案制定分配方案报市建设局廉租住房管理办公室批准实施。

第二十一条本分配方案由满洲里市建设局负责解释。

建立廉租住房保障制度的思考 篇5

一、廉租住房制度的建立及发展情况

廉租住房的实行在国外已有100多年的历史, 目前已被世界各国政府广泛采用。廉租住房保障制度起源于解决住宅短缺问题和居民的住宅公平问题。政治安定、社会公平等因素是国家建立廉租住房制度的基本前提。“居者有其屋”是廉租住房政策的具体体现, 廉租住房是让中低收人家庭来分享国家财富和国家发展的利益, 从社会公平的角度来保障每一个公民的基本权利。廉租住房政策的实施, 不仅解决了低收入居民的住房问题, 而且还实现了政府的经济与社会宏观调控目标。通过廉租住房的建设, 带动相关行业的发展, 创造了更多的就业机会, 提高了经济自主发展能力。通过廉租住房的供应, 可在一定程度上抑制房价上涨。随着廉租住房政策的逐步发展和完善, 国外廉租住房制度呈现出以下特点:一是逐步由对住宅供应市场的干预转向现金补贴, 出现了“补砖头”向“补人头”的转移趋势。这种现金补贴支持方式, 更具有选择性、针对性和高效性, 更能保证政府的补贴真正用于解决低收入家庭住房困难, 避免对住宅市场自身运行规律和效率干预, 从而减少政府的住宅开支, 提高存量住宅的使用效率。二是各国政府都对廉租住房建设提供稳定的财政支持。采取建房贷款支持、财政预算安排、政府住房补贴等形式, 对廉租住房提供稳定的的财政支持。三是廉租住房的收益对象广泛, 不仅减轻了生存的压力, 而且还降低了劳动成本。四是充足廉租住房房源, 一方面满足低收入阶层的住房需求, 另一方面对房地产市场的供求产生影响, 使得房价相对保持平稳。

我国传统的住房实行实物分配形式, 1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》, 提出了“廉租房”概念, 规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策, 最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房”。同时, 取消了福利分房制度, 住房被推向了市场, 开始实行货币化。随着住房制度改革不断深化, 城市住宅建设持续快速发展, 城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也同时存在一些问题, 城市廉租住房制度建设相对滞后, 经济适用住房制度不够完善, 政策措施还不配套, 部分城市低收入家庭住房还比较困难。2005年5月1日, 建设部、国家发改委联合下发的《城镇廉租住房租金管理办法》正式施行, 该办法规定, 廉租住房租金要实行政府定价, 租金调整必须向社会进行公示, 因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的, 应当按商品住房的市场租金补交租金差额。“国六条”以及“十五条实施细则”和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 要求把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容, 作为政府公共服务的一项重要职责, 加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。总体目标是力争到“十一五”期末, 使低收入家庭住房条件得到明显改善, 农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。解决低收入家庭住房困难, 要坚持立足国情, 满足基本住房需要;统筹规划, 分步解决;政府主导, 社会参与;统一政策, 因地制宜;省级负总责, 市县抓落实。

甘肃张掖市从2007年开始启动廉租住房的。根据初步调查, 全市城镇符合政府规定的人均8平方米以下廉租住房保障条件的有3800户, 其中无房户或人均4平方米以下的有1828户。为保障城市最低收入家庭基本住房需要, 根据国家、省上的相关规定, 结合张掖市实际, 制定了《张掖市城市最低收入家庭廉租住房管理实施办法》, 从城市最低收入家庭廉租住房的申请、审核、退出和资金管理等方面做出了明确、详细地规定。

按照职责分工, 由财政部门牵头, 房管、建设、民政等部门积极配合, 共商筹资、建设管理等办法, 廉租住房制度如期启动, 运行顺利。从资金安排上, 实行从土地出让金净收益和住房公积金增值收益中计提, 财政预算安排和社会捐赠资金等办法筹措。城镇廉租住房保障资金纳入政府收支预算管理, 专项用于最低收入家庭租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修等。借鉴国内外的经验, 廉租住房保障以发放租赁住房补贴为主, 实物配租和租金核减为辅。廉租住房租金实行政府定价, 补贴标准原则上按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。保障面积不超过当地人均住房面积的60%。申请廉租住房的家庭必须同时具备具有本市非农业常住户口3年以上, 家庭成员人均收入低于当地当年城市居民最低生活保障标准并连续享受低保待遇1年以上, 家庭人均住房面积符合县区廉租住房政策规定的面积标准等条件。截止2007年10月底, 我市已筹措廉租住房保障资金281万元, 对近1800户符合廉租住房保障条件住房困难家庭发放了租赁补贴, 并积极组织房源, 以实物配租形式解决了29户困难家庭的住房问题。

二、完善廉租住房保障制度的几点建议

住房问题与人民幸福安康息息相关。加快建立适应全体居民需要的多层次住房保障体系, 尤其是建立健全廉租住房制度, 是社会主义科学发展观的内在要求。解决住房困难问题, 只能从保障最低收入家庭基本住房需求入手, 分步解决。

(一) 保证资金来源, 落实税费支持政策, 合理确定保障对象和保障标准。

各级政府要以关注民生、为民服务为出发点, 制定科学合理的廉租住房计划, 按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求, 切实落实廉租住房保障资金。一是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设;二是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%;三是要将廉租住房保障资金纳入年度预算;四是转让适用经济住房按照同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例补缴土地收益, 补缴收益作为廉租住房资金来源;五是积极争取上级廉租住房保障的各种专项补助资金。财政部门要建立和完善廉租住房资金的相关管理制度, 确保资金使用安全。廉租住房资金实行财政专户管理, 专项用于廉租住房的建设和维护。

落实解决低收入家庭住房困难的各项税费支持政策。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供地, 除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外, 一律免收土地出让金。三是对于捐赠的廉租住房, 执行公益性捐赠税收扣除政策。

廉租住房保障对象、标准应由政府根据当地统计部门公布的相关数据确定。保障对象要以家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例, 结合城市经济发展水平、住房价格水平和城市居民最低生活保障标准确定。保障面积标准要以当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理, 由政府每年向社会公布一次。随着经济发展和财政实力的增强, 要逐步扩大廉租住房制度覆盖范围。

(二) 建立以政府为主导, 多渠道拓宽房源的供给机制。

逐步建立以政府为主导的廉租房供给机制。从目前形势看, 可以通过收购、改建以及鼓励住房租赁、社会捐赠等方式多渠道增加廉租住房房源, 必要时可以考虑新建部分住房, 来弥补其不足。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内, 主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建, 并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购。积极发展住房租赁市场, 鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。要把经济适用住房供应对象与廉租住房保障对象相衔接, 优先解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方, 政府要加大廉租住房建设力度。可规定开发商按总住房面积的一定比例建设廉租住房, 政府在土地、税费等方面给予一定的优惠。

(三) 逐步实施货币直补, 健全完善准入退出机制。

要逐步实施以租赁住房补贴为主的货币直补住房保障方式, 把补贴资金直接发到低收入家庭手中。简单地说就是“一保两补”。“一保”就是重点保障低收入家庭。“两补”就是实施租赁住房补贴和购买住房补贴两项货币直补, 用市场化的办法, 实现“居者有其屋”的目标。具体就是用政府补贴形式, 直接补助到困难户, 由他们从市场上自主购买、租赁住房, 变“暗补”为“明补”, 变“补砖头”为“补人头”。这样最大程度地给予低收入家庭自主选择权。符合条件的家庭, 可以自主选择, 宜买则买, 宜租则租, 实现群众、政府、市场的“三赢”。同时, 要辅之以一定规模的实物配租, 实物配租的廉租住房重点考虑孤寡老人, 丧失劳动能力的残疾人员等特殊情况家庭。

各级政府应当结合当地实际状况, 合理确定廉租住房供给范围, 明确廉租住房适用对象, 主管部门要建立健全住房保障对象档案, 并对其实施动态管理。承租廉租住房应当依法签订租赁合同, 合同期满要求续租的经重新审查, 凡符合条件者准予续签续租。当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时, 应当让其按期腾退已承租的廉租住房或停发租金补贴。同时, 建立起一套相应的廉租住房规章制度, 如申请审核制度、住房轮候制度、收入申报制度等, 规范廉租住房的准入退出机制。通过公示、评议等方式, 让广大群众参与管理, 促进有限的廉租住房得到公平合理分配。

(四) 制定完善廉租住房保障法规, 强化监督管理。

建立并完善廉租住房保障的法律法规, 以法律法规条文规定廉租住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金来源、专门管理机构的建立, 以及对违法违纪行为的惩处等, 确保这一制度有章可循, 有法可依。各级政府应当结合本地经济发展的实际, 制定廉租住房保障配套性规章制度。通过法律法规和配套性规章制度的建立, 为廉租住房制度的运营提供法律支持, 确保这一制度规范实施。

各地政府对解决本地区城市低收入家庭住房困难工作负总责, 将廉租住房保障情况纳入政府的政绩考核当中, 实行目标责任制管理。建立相关部门廉租住房工作联系会议制度, 定期或不定期研究解决城市低收入家庭住房困难的有关政策, 协调解决工作实施中存在的问题。廉租住房保障情况要接受人民群众的监督, 每年在政府工作报告中要向人民代表报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。建立廉租住房租赁管理机构和廉租住房监督委员会相分离的制度。前者负责租住者的资格认定和日常管理, 后者负责监督管理机构和承租者违法行为的查处。

廉租住房制度的建立在我市是一项新的工作, 更是一项民心工程, 财政作为资金筹集管理的主要部门, 责任重大, 管好、用好廉租住房保障资金, 是体现财政工作为民服务的重要方面, 各级财政必须紧密加强与相关部门的协作配合, 准确掌握信息, 全面贯彻党委、政府的部署, 把解决低收入家庭住房问题的实事办实、办好。

参考文献

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〔3〕刘晓风, 莫连光.廉租房政策的国际经验及我国的选择路径〔J〕.中国财经信息资料, 2007 (05) .

廉租住房PPP项目应用研究 篇6

城镇廉租住房是指政府 (单位) 在住房领域实施社会保障职能, 向具有本市非农业住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。由于廉租住房的社会公益性和福利性特点, 使得廉租住房项目的开发建设融资仍以财政拨款、社会保障等纯政策性资金为主, 资金来源单一、数量有限且供给不稳定, 成为制约廉租住房建设的瓶颈。鉴于此, 本文引入了目前国际上流行的P P P模式, 并对该模式在廉租住房建设的方面的应用进行了分析, 以有助于解决廉租住房开发和运作过程中的资金问题。

2. PPP模式简介

PPP (Public-Private Partnership) 模式, 即公共私人关系, 是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作形式, 这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式, 其实质是政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来加快基础设施的建设和有效运营。

PPP模式典型的结构为:政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签订特许合同, 由特殊目的公司负责项目的筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议, 这个协议不是对项目进行担保的协议, 而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签订的合同支付有关费用的协定, 这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。按照英国的经验, 适于PPP模式的工程包括:交通、卫生、公共安全、国防、公共不动产管理等。其主要运作思路见图1:

3. PPP模式在廉租住房项目中的应用渠道分析

P P P模式在廉租住房项目中的具体应用渠道可以有以下四种:

(1) 当以集中构建模式或以分散构建模式大规模新建廉租住房时, 一般所需的资金较多, 可引入相应的P PP模式融资。这一渠道我们可以称其为合作建房的P P P模式。它采用的是典型的公私合作模式, 即指国家主导、私人房地产公司积极配合参与的形式, 各方有不同的权利和义务。

(2) 将现有私人机构开发项目中部分新建积压房产或二手房市场上的房产调整为廉租住房, 即以分散构建模式提供廉租住房。对于私人新建但空置、积压的房产或二手房产, 政府和私人达成合作协议, 由政府出面以低于消费者个人购买的价格购入, 同时给予私人一定的利润, 然后将其转为廉租住房出租给低收入人群, 巧妙地将商品房积压问题转化。

(3) 政府腾退现有公共用房并经过一定的改建、维修提供给租户。

(4) 私人投资者参与的现有廉租住房的改建、维修和物业管理, 即指政府对一些旧的, 已不适合居住房屋利用私人资本进行修复与改建, 或者进行公共房屋的物业管理。各应用渠道对应的P P P模式如表1所示:

4. 廉租住房PPP项目运作的两个关键问题分析

4.1 私人投资者“有利可图”

资本的逐利性决定了私人投资者的投资目标是既能够还贷又有投资回报的项目。廉租住房作为我国住房供应体系和保障体系的重要组成部分, 实施的主要目的是为了实现社会效应, 相应的经济效应比较低。目前各大城市对实物配租家庭收取的月租金一般在每平方米0.5至2.5元之间。如按月租金1.5元/m2测算, 每年的租金仅为18元/m2, 根据我国目前建筑市场现状, 普通砖混结构建筑物造价约10 50/m2 (不含土地取得费用) , 不考虑后期管理及维修费用, 投资者要收回成本需要5 0多年, 项目投资回收期过长, 投资效益比较低, 仅仅依靠项目本身收益难以实现投资方的投资回报。因此, 政府可以考虑通过给私人投资者税收优惠、贷款担保及沿线土地优先开发权等, 以增加对私人投资者的吸引力。

4.2 合理的风险分配策略

应用PP P模式是否能够成功最主要的因素是项目的风险分担是否合理。政府部门在设计风险分担结构时要考虑项目方案的吸引力, 一个合理的风险分担结构是一个项目方案是否具有吸引力的关键。P P P模式分配风险应注意的问题有:

(1) 由对引发风险的事件最有控制力的一方承担相应的风险。一方对某一风险最有控制力意味着他处在最有利的位置, 能减少风险发生的概率和风险发生时的损失, 从而保证了控制风险的一方用于控制风险所花费的成本是最小的, 同时由于风险在某一方的控制力之内, 使其有动力为管理风险而努力。

(2) 承担的风险程度与所得回报相匹配。这主要针对P P P项目存在的一些双方都不具有控制力的风险, 如不可抗力风险。对于双方都不具有控制力的风险, 应遵循承担的风险与所得的回报成正比的原则。

(3) 承担的风险要有上限。该原则是指在合同的实施阶段, 项目的某些风险可能会出现双方意料之外的变化或风险带来的损害比之前估计的要大得多, 出现这种情况时, 不能让某一方单独承担这些接近于无限大的风险, 否则必将影响这些大风险的承担者管理项目的积极性。廉租住房P P P项目合理的风险分配过程如图2所示:

5. 廉租住房项目应用PPP模式应注意的其他问题

(1) 建立健全相关法律法规。政府在私人投资者的谈判与合作中, 所遵循的不仅是我国国内的法律法规, 同时也要考虑到国际惯例。政府应该在政策上给予鼓励, 支持P P P模式在我国的应用, 完善我国的投资法律法规, 使其适应这一形势的发展。

(2) 转换政府角色, 建立有效的监管构架。政府应由过去在公共基础设施建设中的主导角色转变为与私人企业合作提供公共服务中的监督、指导以及合作者的角色。同时, 政府必须建立纳入所有利益相关方的监管机制。

(3) 加强人才培养。PPP模式操作复杂, 需要懂经济、法律、财务、合同管理和专业技术等各方面的人才。在我国P P P模式尚属新生事物, 我们在这方面经验不足。因此要着重加强培养复合型、开拓型人才, 确保项目立项、签约、实施能够高效率地完成。

6. 结束语

廉租住房项目引入P PP模式将有助于改变“廉租住房建设以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金安排为主”的局面, 推动廉租住房建设市场化进程, 促进我国住房分类供应体系的完善, 使更多公民特别是低收入公民实现“居者有其屋”的梦想。

摘要：针对目前我国廉租住房项目融资方式单一、融资渠道不畅的问题, 本文将PPP模式引入廉租住房项目, 并对其应用渠道、风险分配等相关问题进行了研究, 以期解决其融资难的问题。

关键词：PPP模式,项目融资,廉租住房

参考文献

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[9]刘颖.中国廉租住房制度创新的经济学分析[M].上海:上海人民出版社, 2007.

赣州市廉租住房的后续管理 篇7

一、充分准备, 夯实后续管理

第一, 2005年, 赣州市人民政府审议通过了《赣州市中心城区廉租住房管理办法》, 此举为中心城区的廉租住房管理打下了良好的制度基础。

第二, 在每批承租户入住前, 做好集中培训学习工作。管理部门以召开全体承租户动员培训大会的形式, 组织承租户集中学习《廉租住房租赁管理办法》、《物业管理条例》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《赣州市中心城区廉租住房管理办法》等法律法规, 让承租户学法、懂法、守法。

第三, 在签订住房租赁合同时, 向每位承租户发放《廉租住房使用说明与注意事项》与《承租户须知》。通过多种形式的教育与宣传, 规范承租户的生活行为与方式, 为以后的后续管理打下了良好的基础。

二、动态管理, 彰显以人为本

第一, 承租户入住小区后, 管理站工作人员采取申请资料与入户调查相结合的方式, 进行逐户调查建档, 包括家庭人口、收入和联系方式等基础资料, 并建立房屋管理资料和住房租金管理账册。

第二, 研发赣州市廉租住房住户电子管理系统, 详细记录每户承租户的住房情况、经济状况、人口结构、社会关系、身体状况和就业情况等, 做到如有需要可随时提供小区内每户的综合情况。

第三, 根据详实的承租户资料, 采取定期、不定期、月访、季度访、半年一核、一年一审的管理方式, 登记每户的经济收入、人口、住房变动情况, 调查核实每位承租户是否仍然符合居住廉租条件。

第四, 在严格执行管理办法的同时, 管理部门坚持统一标准, 做到公开、公平、不徇私情, 但对于一些轻微的违纪行为, 比如短时的租金迟交、乱堆 (丢) 垃圾等, 依据改而过之的原则, 重在教育。

三、多方合作, 创建和谐文明

小区内设廉租住房管理站、社区居委会、治安警务室和物业管理委员会。同时, 建立了维权维稳服务站、健康医疗服务站、扶贫帮困服务站、文化服务站、再就业服务站、党员活动站等服务机构, 在住房的维修与管理、小区环境、计划生育、小区治安、邻里关系等综合治理上, 各部门信息与资源共享、协调联动, 齐抓共管。

第一, 设立管理站, 加强内部管理, 完善管理制度, 制订小区安全生产责任状、管理站长责任制度、房管员责任制度、维修人员责任制度等有关制度。

第二, 公开招标选聘资质高、信誉好的物业公司, 负责小区内保洁与安全, 实行24小时值班制度, 并将物管服务费与住房租金捆绑, 采用由承租户自行到指定的银行缴纳, 再由银行定期代扣。最终统一由管理部门收缴后按合同划账给物业公司。

第三, 为了提高住户的文明意识与卫生环境意识, 管理站与物业公司设立集中晾晒区、垃圾分类箱和无障碍通道等。同时, 管理站不定期地举办各种讲座, 指导与教育承租户爱护居住环境, 营造环境优美、卫生洁净的良好环境。

四、真诚服务, 创“爱心服务社”

“爱心服务社”由“爱心超市”、活动中心、和谐创业社等三部分组成。

“爱心超市”的创立让社会爱心源源不断地流入承租户的心坎上。为了让这一惠民、利民举措规范化和制度化, 管理部门制订了“爱心超市”规范管理的七项措施等相关制度。广开渠道, 从市民政部门、慈善会等社会各界获得爱心帮助, 丰富困难承租户的物品需求。采取定期、不定期相结合的方式, 通过张榜爱心物品与房管工作人员的嘘寒问暖, 有针对性地利用、采购困难承租户的生活必需品。

建立住户活动中心。管理站通过组建小区艺术团, 成立书报阅览室, 举办形式多样的活动, 提供医疗服务、法律援助等帮助, 丰富承租户的精神与物质生活。

管理站联合社区居委会成立“和谐创业社”, 从根本上解决承租户的贫困问题。“和谐创业社”通过管理站与社区居委会收集社会各界用工信息, 为承租户提供创收与就业渠道, 有针对性地开展残疾人自强就业培训, 积极协助困难群众就业, 为缓解小区住户生活困难尽最大努力。

五、依托组织, 寓服务于管理

第一, 管理部门选派素质高、有爱心、事业心强的党员干部到管理站工作, 发挥共产党员的优良传统, 依托“爱心服务社”, 每位党员采用帮扶结对的形式把“送温暖”常态化, 让弱势群体感受党和政府的温暖。

第二, 针对小区承租户成分复杂、难于管理的问题, 在市公房管理处下属党支部的组织下, 在每个小区成立党建联席协会, 联合驻地居委会、治安警务室、物业公司等机构党员, 将小区住户内的党员组织起来, 并组建小区党员志愿者服务队伍, 扩大党建工作的覆盖面, 以点带面, 积极管理小区与帮扶困难承租户, 建设和谐社区。

第三, 为了调动小区住户子女的学习积极性, “爱心服务社”每年定期采购一批书包、护眼灯等学习用具, 奖励品学兼优的学生。

第四, 实施“教育、管理、服务”并重的管理理念, 对住户加强行为规范、文明、卫生、法制等方面的教育, 帮助住户去除不文明、不卫生的陋习。

我国城镇廉租住房退出机制的探讨 篇8

关键词：廉租房,退出机制

1 廉租住房流转的理论研究

廉租住房保障政策是政府为真正的住房弱势群体所提供的社会保障。然而，住房弱势群体的“弱势”会处于一种变动状态，他们可能通过自己的努力或其他方式使自己的收入高于保障标准或获得了超过保障范围的住房。及时地让已转化为非弱势群体者退出保障范围，不仅有利于减轻国家的财政负担，而且体现了公平、公正原则。因此，建立廉租住房流转就成为我国住房保障制度建设的重要内容之一。

廉租住房保障退出机制，是指政府为了有效地配置有限的住房资源，体现公平、公正原则，通过具体的行政主管机构审核，对住房保障对象，的资格进行规制，让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。[1]

无论享受何种保障形式的住房保障对象，一旦家庭收入或住房条件得到改善,就要退出保障范围，把机会留给更困难的居民。退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措，是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。究其本质，主要有以下特点：

一是规则性。对住房保障家庭的退出必须严格依退出程序实施。

二是变动性。住房保障退出机制必须与当地的经济发展相适应，不同经济发展时期，最低收入标准不同，政府制订的退出条件不同。

2 我国城镇廉租住房流转问题现状及存在的主要问题

2.1 我国城镇廉租住房流转问题现状

在2008年召开的第十一届全国人大一次会议上，温家宝总理再次强调了“要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给”。[2]转眼间，廉租房制度已推行了近十年，也正是该制度的推行让众多低收入者如愿以偿，圆了住房梦。但近期通过调研发现，廉租房制度的执行现状并不乐观，当前，一些地方出现了廉租房“转租”现象，有的住户甚至还将廉租房当作自己的产权房，以为“自己不住了儿孙还可以接着住”。

据统计，1998年以来，全国共有95万户居民通过廉租房制度改善了居住条件，但因个人收入增加或生活条件好转而“腾退”廉租房的人数却寥寥无几。[3]这种情况一方面加重了政府的财政负担；另一方面也形成了一种令人忧心的社会现象：许多本该享受到廉租房政策待遇的人无房可居，而那些不符合条件的人却“霸占”了社会资源。

由于低收入者的收入变化难以监测，要想让那些不符合政策条件的人退出廉租房变得难上加难：银行不准许查询个人账户，社会收入又具有隐性化；而就算是查明了真相，叫他们立即从廉租房里搬出来也不是一件容易的事。显然，廉租房退出机制不完善，已成为廉租房制度向前推进的一大瓶颈。

2.2 我国城镇廉租住房流转存在的主要问题

(1）廉租住房采用实物配租形式,退房更是难上加难。

廉租住房的实物配租形式，即由政府直接向被保障家庭提供符合基本居住功能要求和面积标准的住房。廉租房租金按维修费、管理费两项因素确定，租金标准实行政府定价，可按最低收入家庭收入的5%或公房租金水平的5%～10%确定。[4]实物配租影响了住房租赁市场的正常竞争秩序。因实物分配中，国家对廉租房用户实行“暗补”策略，租金标准只由管理费和维修费两部分组成，且廉租房用地实行行政划拨，土地成本低，从而其建成后租金水平明显低于同等条件下住房租赁市场的房租水平，在这样的情况下，已搬入的住户因生活条件转好，脱离了廉租住房入住标准仍想继续享受这种优惠，不愿意迁出。

(2）低收入者的收入变化状况难以监测,退出机制始终未能有效运转。

作为廉租住房制度运转核心的退出机制，在一些地方始终未能有效运转的主要原因，在于这些地方低收入者的收入变化状况难以监测。由于难以完全搞清楚低收入者的收入变化状况，因而导致民政和建设部门在廉租房退出机制上对接困难，形成了“只进不出”的现状。

(3）廉租住房退房期间租金不合理，居民往往不愿意迁出。

在《廉租住房保障办法》中明确：对不符合廉租住房保障条件的，应“退回廉租房，逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。”调整租金，则无形中助长了不退出廉租房的风气。另外，在将要实施的《廉租住房保障资金管理办法》中，对“不符合廉租住房保障条件的，按照市场租金收取廉租住房租金”。[1]这种纯粹的按市场租金，对于有些家庭来说，可能一时难以承受。因为一些不符合廉租住房条件的家庭，其经济收入只稍微好转一点，微超廉租房准入条件中的低收入标准。如果按市场租金收取，那么，其家庭由于支出加大，经济生活会比符合廉租房保障条件时的要差，相对地增加了这些家庭的经济压力，因而居民更不愿意迁出了。

(4）我国社会保障体系不完善,阻碍了廉租住房流转。

目前，廉租房制度的保障对象都局限在住房困难的低保家庭，覆盖范围小；我国信用体系不健全,居民隐性收入无法确认，民政部门在认定住房困难家庭的经济收入情况时，就只能通过社区了解、人为估算来作出评定。[5]由于缺乏强有力的硬性指标和数据，使一些经济收入不在低收入标准内的家庭“浑水摸鱼”，租住廉租住房，这不仅影响保障工作的公正性，也可能会滋生腐败。为准确认定低收入家庭，确保真正困难的家庭享受廉租住房，我们应尽快建立完善的社会保障体系，使那些不属于低收入却占有廉租住房的用户，及早地退出廉租房。

3 完善我国城镇廉租住房退出机制的建议

3.1 实行租金配租的保障方式

廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合，应该说，这是非常切合被保障家庭实际情况制订的措施。利用实物配租，可以更好更快地解决一些家庭的住房困难。但是，实物配租的退房难情况时时发生，而租赁补贴就不会有这种问题，对不符合保障条件的，直接停发租赁补贴。因此，要有效实施廉租房退出机制，必须消实物配租的保障方式。相比于实物配租，租金配租方式将成为今后廉租房分配的主流方式。实行租金配租，能够与房地产市场机制有效结合，提高低收入阶层的住房支付能力，有效地提高住房消费水平。通过加速“过滤”，充分利用旧房，节约了社会资源。而由于低等级住房租金水平提高，房主可拿出一部分钱维护住房，在一定程度上避免了弃置现象。另外，租金配租方式灵活，有利于退出机制的形成。租金补贴额可以根据廉租户的收入变动及时进行调整，一旦原廉租对象的收入超过最低收入标准，可以立即停发补贴，避免廉租房“终身制”，有利于形成良好的退出机制。[6]如：属低保家庭的，其租赁住房时，政府全额负担；属低保边缘家庭的，其租赁住房时，政府出资70%、廉租户自行负担30%。同时，对出租房屋的房产经营公司，需有一定的限制条件，如：公司资质等。通过政府参与、部门指导、市场运作，被保障家庭不愁租不到房子，而廉租房保障部门也不怕退不出住房。

3.2 建立收入如实申报制

作为廉租住房制度运转核心的退出机制，在一些地方始终未能有效运转的主要原因，在于这些地方低收入者的收入变化状况难以监测。由于难以完全搞清楚低收入者的收入变化状况，导致民政和建设部门在廉租房退出机制上对接困难，形成“只进不出”的现状。为此，应使享受廉租住房保障的最低收入家庭按年度向有关部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时，对那些“连续六个月以上未在廉租住房居住、转租转借廉租住房、改变房屋用途”和“未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况；家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准”的原保障对象，必须按规定取消其享受廉租住房保障的资格。

3.3 细化租金标准

笔者认为，不能采用“一刀切”的方法，而应细化租金调整标准，逐步提高姐金额。比如：自规定退回廉租房起，6个月内的，按公房租金缴纳；6～9个月内的，提升租金150%，9～12个月的，提升200%……[7]最后达到或接近市场租赁价格。这样可以缓解一部分家庭的压力，也驱使不应该享受廉租住房保障家庭早日退出廉租房。制定科学的租金收取制度，用累进制方法制定廉租房租金的收取标准。比如在入住后前半年实行免租，提供或取得工作岗位后1～2年内实行低租金，以后按每年5%比率提高租金直至与市场租赁价格一致。[8]这样，使得租记户必须提高自身谋生技能，否则，在一定时间后，其租房廉租房与租住市场提供的房屋无异。

3.4 应建立和健全社会信用体系

目前，属于廉租住房对象的低收入者收入变化难以监测，银行不准许查询个人账户，社会收入隐性化等问题，是无法掌握低收入者收入变化的主要原因。因此，对于廉租住房保障对象的低收入者的认定问题，应采取社会认同的办法，由社区民主讨论、公示，大家认同，然后再召开讨论会通过，并公示和确认。同时，还应向社会公布包括保障对象名单的轮候时间表，让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。[1]此外，每年还应对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况复核，对不再符合享受廉租住房条件的，要停发租赁住房补贴（或收回承租的廉租住房、停止租金减免）；实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配租房屋的，购房者不再作为廉租住房保障对象，必须退出保障范围；对复核中发现违法、违规行为的，要及时处理。

参考文献

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[7]林玲:《如何加强廉租房的退出机制建设》[J];《现代企业文化》2008(18):60。

城镇廉租住房物业管理问题与对策 篇9

(一) 城镇廉租住房含义

根据建设部《城镇廉租住房的管理办法》的定义, 城镇廉租住房是指政府和单位在住宅领域实施社会保障职能, 向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。也可以说, 廉租住房, 是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭, 提供租金补贴或实物配租的具有社会保障性质的住房。廉租住房建设其目的是为社会贫穷者提供住房。

(二) 廉租住房物业管理研究对象界定

廉租住房的供给模式有广义和狭义之分。广义的廉租住房供给模式采用实物配租、货币补贴或者二者兼容的模式。狭义的廉租住房供给模式主要是指实物配租。其中, 实物配租目前主要有两种方式, 即集中供给和分散供给。集中供给是指由地方政府划拨土地, 由地方政府或非营利性组织出资集中兴建或购置廉租住宅小区, 然后出租给廉租对象集中居住;分散供给是指地方政府或非营利性组织将来源不同的但符合廉租住房标准的住宅汇集起来分别出租给廉租对象分散居住。

本文界定的城镇廉租住房物业管理是指基于政府集中新建或购置供给模式下的廉租住房小区物业管理。

(三) 城镇廉租住房特点

1. 社会保障性。

廉租住房不同于经济适用房, 更不同于商品房。它是针对社会低收入家庭, 同时又是住房困难人群的保障性住房, 是我国住房保障体系的核心内容之一, 同时也是政府实施社会救济和保障的具体体现。

2. 社会公益性。

政府加大廉租住房建设以弥补以往住房公益性的不足, 也是消除社会贫富差距、调节政府与民众财富分配的重要环节。廉租住房不仅能使城镇最低收入家庭获得生存空间, 而且将产生一系列良好社会效益, 有利于提高人们的整体居住水平, 有利于提高城市的整体形象, 有利于社会的和谐稳定。

3. 政府补贴性。

廉租住房政策是我国社会保障体系的重要组成部分。由于廉租住房所针对的是城镇最低收入家庭, 这部分家庭无力承担市场价住房, 廉租住房的租金必然要低于市场价和成本价。其目的在于“保障”和“底线救济”而非营利。因此, 政府必须提供经济补贴, 提供资金保障。

4. 居住人群流动性和复杂性。

廉租住房的居住人员可能在居住期间, 因为自己或家庭收入增加而脱离低收入家庭的范围, 这样就有必要把廉租住房腾让出来给其他更需要的人, 人员的流动性就比较大。政府为了达到规模效益, 会把低收入家庭相对集中居住, 这样人员就有可能来自各个地区, 人员构成相对复杂。

5. 社区劳动力富余性。

由于廉租住房的租住面积具有经济性, 人员的居住密度相对较高。大部分人知识水平低下, 找工作的压力相对较大, 劳动力容易富余下来。

二、城镇廉租住房物业管理存在的问题

(一) 廉租住房物业管理费问题

国务院关于廉租住房保障办法中明确指出, 廉租住房租金标准由维修费和管理费两项因素构成。政府考虑到廉租住房的社会保障性和福利性以及廉租住房家庭的特殊情况, 根据有关规定, 廉租住房家庭不用交纳基本物业管理费, 只需交纳一定的房租, 房屋的维修和管理费都包含在内。但是, 这些资金相对于物业管理的成本投入和日常的运行费用只是杯水车薪, 无法正常支持廉租住房社区的物业管理服务。

(二) 廉租住房物业管理模式问题

目前, 我国廉租住房物业管理大部分以政府行政管理为主, 这与物业管理的市场性相违背, 不便于提高廉租住房社区物业管理效率, 也不利于廉租住房社区可持续的物业经营。然而物业管理是专业化的企业通过市场, 用经济手段进行社会化的有偿管理和服务。廉租住房有其社会保障性和社会福利性特点, 虽然廉租住房“以租养房”, 但实际收了租也养不了房, 仍然需要大量的财政补贴和保障资金投入。如果政府对廉租住房后期物业管理干预, 无形中增加了廉租住房物业管理运行成本, 增加政府财政负担。

(三) 廉租住房社区劳动力闲置问题

我国廉租住房小区物业管理基本上没有充分利用社区劳动力资源。比如部分安保、保洁以及维修工人可以安排廉租住房社区富裕劳动力, 另一方面可以解决社区劳动力就业问题, 为部分人员增进收入, 确保社区平稳运行, 建立协调社区环境。

(四) 缺乏廉租住房家庭收入增长后的过渡措施

如何保证在廉租住房家庭入住后物业管理服务与前期的承诺之间没有落差, 并且物业管理公司在不增加廉租住房家庭经济负担的前提下, 对社区进行有效运营, 以实现可持续发展, 须探索廉租住房社区物业管理新模式。

三、城镇廉租住房物业管理对策

(一) 加大政府主导物业管理方向, 加强住房社会保障效果

城镇廉租住房具有社会保障性和公益性, 无论是在前期建设还是在后期物业管理上, 政府都是一个主导者, 体现政府实施社会救济和保障功能, 因此, 政府应当通过公共政策手段, 从其资金保障、制度设计、规划建设、分配管理及后期物业管理等各方面都要做出严格的制度保障和政策安排, 积极鼓励各种民间机构和社会力量支持廉租住房物业管理, 确保物业管理“价低、质优”。

(二) 加强物业管理企业的技术选择和业务指导

因廉租住房物业管理具有社会保障性, 同时还需遵循市场经济的规律开展物业管理和经营服务, 体现物业管理行为的市场性和经济性。廉租住房既要让社会低收入人员有房可住, 也要使入住居民住得起、住得好, 这就要求政府必须加强对物业管理企业的选择和监管, 委托具有较高物业管理服务能力和水平的企业进入廉租社区物业管理, 以最大限度保障廉租住房物业管理工作的稳定性和高质量。

(三) 针对项目特点开展服务, 合理增加资金来源

城镇廉租住房社区的特殊性决定了其区别于一般住宅小区和普通房地产项目的运营模式。在项目整体规划和设计施工中, 就考虑到廉租家庭的实际情况, 在户型设计、日照、通风、隔音、隔热等方面有许多周到之处, 力图从每一个细节上体现对廉租家庭的人文关怀与体贴周到。而作为廉租房社区的物管公司, 首要任务就是应该按照服务对象的不同, 准确判断廉租家庭的服务需求, 从而有针对性的为其提供服务。按照服务的水平和深度, 廉租住房社区物业管理服务大致可以分为必备型服务、完备型服务和完善型服务三个层面。必备型服务主要是指提供适合廉租住房家庭的无障碍生活环境, 社区服务要求完善周到, 以满足他们便利出行、安全居住、整洁生活的需要。完备型服务要达到能够根据廉租住房家庭的特点, 为其提供全面性、人文化的规范物业管理服务。完善型服务是三个服务层面中的最高层次, 是要根据每户廉租住房家庭的需求特点, 带有前瞻性的主动提供个性化服务。

针对入住廉租住房社区的对象多为双困、特困家庭和低保家庭, 据此, 作为一个专业物业管理公司的各项管理服务举措, 应根据居住对象的特殊性开展相应的服务。在具体实践中应把握好以下两方面:首先;物管公司在提供服务的同时, 还要进行经营管理。其次, 物管公司在提供服务的同时, 应努力拓展能够保持经营型物业管理模式的滚动发展、多元化收入的资金来源。

(四) 积极发挥廉租住房人力资源在物业管理中的作用

基于廉租住房住户中拥有较多的劳动力资源, 可以考虑将这些有效的人力资源通过培训用于自身的物业建设, 同时帮助他们解决就业问题。在廉租住房的物业管理工作中, 需要调动他们的积极性和主动性, 使廉租住房物业管理产生互动效应, 以提高管理功效, 促进小区和谐。

摘要：为了让城镇中低收入家庭、住房困难家庭在城市化进程中实现“住有所居”, 政府加大了城镇廉租住房建设。但是要实现“住优所居”, 就要在开发廉租住房小区基础建设的同时配套引入物业管理机制, 实现“软硬”结合。本文主要探讨了城镇廉租住房含义、特点, 梳理了其物业管理现存的问题并提出建议。

关键词：城镇廉租住房,物业管理,问题,建议

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