住房属性（共3篇）
住房属性 篇1
住房价格问题只是房地产市场的一种现象。应该说, 地方财政对土地收入的依赖度、土地价格上涨、房地产投资高利润、土地过度竞争、流动性充裕等, 都是造成这个现象的原因, 但不是本质的因素。房价问题的根源在于房地产市场的深层次矛盾, 而住房政策的价值取向是产生矛盾的根源, 也是认识、化解矛盾的着眼点。
一、房价上涨使住房市场化改革面临挑战
从1998年城镇住房制度发生根本性的变革算起, 到2008年的10年间, 城镇居民家庭人均住房建筑面积增加了12平方米多;竣工商品住房4091万套, 相当于城镇居民家庭户数的20%;按成套住房面积占城镇住房面积的比重计算, 成套住房占82%。根据《2005年全国1%人口抽样调查资料》, 随着住房商品化改革, 包括城镇公有住房改革, 到2005年, 城市有47.24%的家庭购买了商品住房、经济适用住房和原公有住房, 乡镇有22.67%的家庭购买了商品住房、经济适用住房和原公有住房;75.72%的城市家庭拥有了自有住房, 81.52%的乡镇家庭拥有了自有住房。这个进步的取得, 没有住房市场化改革是难以想象的。但是在坚持城镇住房市场化改革方向的同时, 需要反思市场化过程中出现的问题。
在住房市场化不断推进的过程中, 房价上涨越来越成为社会关注的热点。其实, 房价是不是高了, 是一个与收入增长相关联的问题。
1991年至1998年, 全国商品住房价格年均增长13.7%, 城镇居民人均可支配收入年均增长18%, 再加上当时的商品住房供应比重并不高, 城镇大多数家庭的住房还依靠单位分配, 期间虽有些年份商品住房价格上涨较快, 但与收入增长相比, 房价上涨并未形成较大的社会压力。
2003年与1998年相比, 全国商品住房平均销售价格上涨了19%, 年均增长3.54%, 城镇居民人均可支配收入增加了56%, 年均提高9.3%, 房价上涨速度远低于收入增长速度, 没有人将高房价作为一个问题来研究, 也听不到老百姓关于高房价的呼声。
2009年与2003年相比, 全国商品住房平均销售价格上涨了104%, 城镇居民人均可支配收入增加了103%, 房价上涨快于收入上涨。如果按家庭收入增长作比较, 城镇居民家庭平均每户人口呈下降趋势, 2009年城镇居民家庭收入比2003年增长91.95%, 商品住房平均价格上涨快于家庭收入增长12.05个百分点;以年度增长作比较, 商品住房平均价格年上涨幅度高于城镇居民家庭收入1.14个百分点。
大城市房价增长速度要远快于居民收入增长速度。2009年与2003年比较, 北京商品住房价格上涨幅度比居民收入增幅高出104.17个百分点;上海高出53.86个百分点;杭州高出84.84个百分点;广州高出40.75个百分点。
房价上涨快于居民家庭收入增长, 使越来越多的家庭不能适应住房市场化供应体制。面对房价上涨, 低收入家庭、新就业职工的住房矛盾更加突出。
二、市场化不可能惠及低收入家庭
1998年, 城镇居民家庭人均可支配收入与商品住房价格相比, 为2.93:1, 其中, 最低收入家庭为1.34:1, 低收入家庭为1.78:1, 中等偏下收入家庭为2.22:1, 中等收入家庭为2.76:1, 中等偏上收入家庭为3.44:1, 高收入家庭为4.25:1, 最高收入家庭为5.91:1。到2008年, 城镇居民家庭人均可支配收入与商品住房价格相比为4.41:1, 其中, 最低收入家庭为1.33:1, 低收入家庭为2.06:1, 中等偏下收入家庭为2.85:1, 中等收入家庭为3.91:1, 中等偏上收入家庭为5.38:1, 高收入家庭为7.34:1, 最高收入家庭为12.2:1。10年来, 各收入分组家庭购置住房的能力, 最低收入家庭降低了1%, 低收入家庭提高16%, 中等偏下收入家庭提高29%, 中等收入家庭提高42%, 中等偏上收入家庭提高57%, 高收入家庭提高73%, 最高收入家庭提高106%。尽管总体上城镇居民家庭购置住房的能力在提高, 但较低收入家庭购置住房能力的提高远不及较高收入家庭。如果将住房支付能力作为不同收入家庭住房市场化供应的适应度来评价, 显然, 收入越低的家庭对住房市场化的适应度越低;而且, 收入越低的家庭适应市场的能力提高得越慢。
虽然有少数低收入家庭购置了住房, 但不是普遍现象。住房供应政策的设计不能建立在少数现象的基础上。低收入家庭买不起住房, 租赁市场价的住房也难以承受。唯一的办法是通过公共财政的资助, 使他们能够满足基本居住需要。事实上, 由于家庭收入差距存在, 任何一个国家的住房供应都不可能完全实行市场化。住房供应市场化是改革的方向, 但不是住房供应的唯一渠道。
三、回归住房的消费品属性
房价畸形上涨, 原因很简单, 是供求关系出了问题。供小于求, 才会出现价格非正常上涨。关于房价上涨的各项因素分析, 事实上是通过供需矛盾在发挥作用。
问题是, 理想的住房供求平衡是不存在的。城镇化加速、人口增加、收入提高, 总是使住房的需求曲线向高位移动, 住房供应不充分总是表现出来。土地资源的有限性和政策上对土地取得所维持的竞争度, 更使得住房供应始终处于不充分状态, 无限扩大住房供应实质上是做不到的。而资金的充分供应却推动住房需求的扩张。住房供求矛盾的扩大就会成为必然现象, 供求不平衡导致的价格上涨就不可避免。
然而, 真实的住房消费需求真的是在短时期内迅速扩张, 导致供应严重短缺, 从而引起房价飞速上涨吗?真实的消费需求总是被收入所制约, 在相对稳定的收入增长中, 真实的住房消费需求没有理由违反规律畸形扩张。如果将住房注入过多的投资品概念, 房价飞涨就不难解释。
住房首先是生活必需的消费品, 由于不动产的增值功能, 又具有投资品属性。住房需求实质上由消费需求和投资需求两部分组成。近年来的住房价格飞涨, 使住房逐渐被资本化, 在住房需求中投资性需求所占的比重越来越高。随着住房的财富效应越来越强, 投资性需求对住房价格快速上涨的推动力也越来越强。2009年, 北京二手住房成交同比增长191%, 相当于新建商品住房成交量的90%;杭州同比增长208%, 相当于新建商品住房成交量的88.62%;深圳同比增长250%, 相当于新建商品住房成交量的154.6%。从二手房出售方判断, 一般情况下, 不会有人将自己需要居住的住房出售, 相当一部分二手房出售是投资回收行为。城镇居民家庭将住房作为投资品的现象非常普遍。
不动产增值的特性, 使得对住房购置者的意愿是消费还是投资很难作出判断, 在一定的范围内, 两者也是可以转换的。但是, 总体上, 如果家庭拥有的住房数量明显超过实际居住需要, 其投资倾向就十分明显了。
严格意义上, 投机也是一种投资, 只不过投机牟取短期的超额利润。因此, 购置住房投资与投机的差别主要在保有期的长短, 保有期相对较长的, 是投资行为;保有期较短的, 是投机行为。一般来说, 拥有富余住房出租的, 应当是投资行为, 因为租赁关系约束了住房资产变现;而将住房空置着、随时准备“快进快出”获利的, 则含有很大成分的投机意愿。
很难判断在住房交易中投机的成分占多大比重, 但住房作为生活必需的消费品, 如果投资、投机成分对需求量扩张的影响相当大, 价格的畸形上涨就会是必然的趋势, 对普通消费者就会构成十分巨大的压力。现在一些热点城市, 据媒体报道少则20%多的购置住房者是为了投资, 住房的基本属性就被扭曲了, 住房的消费品市场就演变成投资品市场。尤其是住房市场投机过盛, 市场的畸形也就值得警惕了。如果一种生活必需品成为“暴炒”的对象, 就会出现社会不安定。
住房的投资、投机需求加大了住房的供求矛盾, 使住房供应不充分的情况更为严重。道理很简单, 住房的投资、投机需求会吞噬住房的有效供应。假设住房市场的供应是100套, 消费性住房需求是120套, 缺口是20套。住房供不应求产生了涨价预期, 引发了投资需求。一般来讲, 投资者的住房支付能力较强, 对住房价格的接受能力占绝对优势, 而普通消费者住房支付能力较弱, 希望房价下降。住房支付能力的差别导致在供不应求的情况下, 投资者总能先买到住房。如果投资者买到了40套住房, 并且不将所购住房投入到租赁市场, 住房供应与消费需求的缺口就是60套, 住房有效供给减少, 住房价格将进一步上涨。
适度的住房投资不是什么坏事, 有利于增加住房租赁市场供给。但住房投资都潜伏成投机了, 不但没有增加住房有效供给, 市场的不稳定也会凸现。如果住房资源的占有过于不均衡, 通过住房的媒介作用, 有钱的更有钱, 没钱的更买不起房, 收入分配差距就会进一步扩大。
尽管不可能完全排除住房投资品属性, 但毕竟首先需要将其基本的消费品属性作为住房政策的基本立足点。住房政策首要的价值取向是明确住房是人民生活的必要消费品, 满足公众的消费需求, 而不是鼓励投资需求。
既然房价过快上涨的根本原因是供需矛盾, 缓解住房供需矛盾的重要方法之一当然是扩大供给。但是, 除非住房供给能够快速扩大, 以满足所有的消费需求, 否则, 投资需求就像一个“黑洞”, 源源不断地吸纳增加供给的能量, 使有效供给不能满足消费需求。
四、要突出住房发展的社会功能
由房价、住房问题而引发的另一个争论是房地产究竟应不应该成为支柱产业。其实, 是不是支柱产业, 不是由谁来认定的, 也不是凭空能够扶持起来的, 而是在经济发展中客观形成的。
根据《中国统计年鉴》的资料, 2007年, 房地产业的增加值在GDP中的比重为4.77%, 在第三产业中的地位仅次于批发和零售业 (7.33%) 、交通运输、仓储和邮政业 (5.75%) 、金融业 (5.18%) 。2007年, 商品房销售额29889亿元, 相当于社会商品零售总额的33.5%;其中商品住房销售额25565.81亿元, 相当于社会商品零售总额的28.66%。2009年, 商品房销售额43995亿元, 相当于社会商品零售总额的35%;其中商品住房销售额38161亿元, 相当于社会商品零售总额的30%。无论从增加值占GDP的比重还是销售额来分析, 客观上房地产业在经济发展中的地位已经十分重要。
一个产业如果与居民消费无关、与提高人民生活水平无关, 在国民经济中也很难有重要地位。住房的发展, 既具有经济功能, 也具有社会功能。并不因为其具有社会功能而忽视其经济功能, 同样, 并不因为其具有经济功能而忽视其社会功能。房地产业的健康发展, 遏制投机性需求是十分重要的方面。
住房发展所具有的双重功能, 在不同的阶段, 也可能被突出强调某一方面的功能。在以经济增长为主导的评价体系中, 房地产对经济增长的快速效应容易被强调。住房发展的社会功能是满足人民群众的居住需求;经济功能是通过住房建设和消费, 扩大国内需求, 拉动经济增长。满足居住需求是住房发展的根本动力, 没有居住需求, 没有住房发展的社会功能, 住房发展的经济功能就成了空中楼阁。只有在住房发展的社会功能被实现的前提下, 其经济功能才会得以实现。如果片面强调住房发展的经济功能, 而忽视其社会功能, 住房发展的目标就会被不断异化, 最终也不能有效拉动经济增长, 甚至可能损害经济的稳定、健康。根本上, 住房发展首要的是社会功能。这并不排斥在保证住房发展社会功能的同时发挥其经济功能。
五、正确处理市场和住房保障的关系
如果城镇居民家庭的收入可以截然划分为两个阶层:一个是完全不能适应住房市场化供应体制的, 由政府提供福利性的住房;一个是完全能够适应住房市场化供应体制的, 由市场去解决他们的住房。这确实非常理想。
但是, 居民家庭收入是有差异的, 收入从低到高呈连续渐进、缓坡上升分布, 不会是落差甚大、截然分割的两个平台。对处于收入分布两端的家庭, 容易提出解决的方案, 困难的正是处于收入分布中间的家庭。按照居民家庭收入分组五等分的统计方法, 三类中等收入家庭的比重占60%。在住房市场化供应体制的发展过程中, 中等收入家庭的住房供应, 正是住房政策的难点。
对于住房价格持续上涨, 感到压力最大的, 也正是中等收入家庭。2003年以来, 许多大城市住房价格上涨速度快于中等收入家庭收入增长速度, 中等收入家庭在大城市生活的压力遽然增大。虽然多数城市住房价格上涨速度低于中等收入家庭收入增长速度, 但是, 在收入增长过程中, 人们的消费结构升级, 对住房的期望也在增长。房价上涨, 使中等收入家庭实际购置住房能力的提高与期望之间, 形成一个差距。
把中等偏下收入家庭的住房也纳入住房保障的范畴, 由政府供应福利性住房, 是一些人士的呼声。问题是, “保障线”不断往上划, 划到哪里算到尽头;把中等偏下收入家庭划在住房保障线里, 又会形成与中等收入家庭实际收益的反差。不断地扩大福利性住房供应的范围, 并不是解决问题的好办法。
住房供应的市场化改革, 并不能狭义地理解为将福利性住房供应与市场住房供应严格区分。福利性住房供应中可以有市场化的因素, 市场化住房供应中同样可以有政策性因素。
在相当长的时期内, 对中等收入以下的家庭购置住房的政策支持还是必要的, 问题的核心是支持他们满足基本住房需求, 而不是营造一个使他们谋利的机制。合理控制住房福利转化为家庭财富, 是使政策性住房供应起到本质功效的重点。政策性住房的价值取向是帮助能力不足的家庭改善住房条件, 其功能是解决居民的居住问题, 而不应当承担增加居民财富的功能。正因为政策性住房可能产生的财富效应, 才导致其成为某些家庭的谋利工具。政策性住房的基本功能是保障居民家庭的基本居住需求, 并不应承担增加居民家庭收入的功能, 不能寄希望通过政策性住房的供应改善居民家庭的财富占有结构。从政策性住房的功能定位去设计制度, 可以有效堵住利用政策性住房谋利的漏洞, 真正起到加快解决住房问题的功效。
住房市场化推进所表现出来的矛盾, 恰恰是“上不就, 下不能”的中等收入家庭的矛盾, 简单地把政府住房保障线上、下划, 总是解决不了发挥市场配置资源作用的问题, 解决不了图1中竖线a左右的“夹心层”问题, 也解决不了线下获得住房补贴后实际福利超过线上而导致的“悬崖效应”问题。住房供应的政策支持, 应当是与收入相关的递进关系。
图1中的横坐标是收入, 纵坐标表示政策支持度和市场化程度的强弱。阴影部分是市场的功效。随着居民家庭的收入从低到高排列, 政府的政策支持逐渐减小;对收入达到一定水平的, 完全由市场供应住房;对较低收入家庭, 根据其低的程度, 由低到高逐渐减少政策支持的强度;最低收入家庭, 则主要依靠政府的政策支持。根据家庭收入的高低对住房保障强度进行灵活机动的调整, 可以提高住房保障的效率, 有效避免不同收入水平家庭享受同等保障的问题, 也可以避免单一保障线所导致的夹心层问题。当然, 这对政府的公共管理能力也提出了较高的要求。
住房属性 篇2
国外对公共住房分配研究涉及较少,主要因为发达国家或地区住房福利体系相对完善,并且公共住房资源相对丰富,他们对公共住房的研究多集中在政府政策对住房体系以及保障家庭支付能力的影响,以及住房评价体系的构建和应用。
而国内虽然对公共住房分配领域关注较多,但大多集中在分配政策和制度体系上 , 或者对比介绍其他发达国家的分配模式,且大多都是定性的论述,没有形成实际可操作的方案;也有部分学者从搜寻成本角度考虑了市场住房的匹配情形,但忽视了公共住房分配的社会因素特征。在实际操作中,国内许多城市现有公共住房主要是靠摇号方式进行分配,这种方式看似简单可行,但忽略了保障家庭对住房的偏好要求,导致待分配的住房和保障家庭心理预期有较大差异,从而造成政策认知高但满意度低的现象,甚至出现本来作为稀缺资源的公共住房出现人为空置、闲置等极端现象。显然,摇号制度在“谁需要”、“需要什么”、“支付能力”等问题上有明显的弊端。正是在此背景下,本文针对如何识别保障家庭的住房需求,如何建立住房分配规则体系展开研究,并提出一种基于多属性双边匹配的住房分配方法,在考虑保障家庭住房偏好的基础上,用定量的研究方法为住房保障管理部门分配决策提供科学参考。
1 住房双边匹配分析
公共住房的分配可以表述为候选保障家庭和待分配公共住房之间的双边匹配决策问题。双边匹配决策最早由Gale和Shapley提出,起初是针对古典婚姻匹配和大学招生录取的应用背景。Roth最早给出了双边匹配的定义,“双边”(two-sided)是指所有待匹配的主体都分别属于两个互不关联的集合,“匹配”(matching)是指两个分别属于前述两个不关联集合的主体建立一对一的关联。双边匹配决策如图1所示,F和H是两个互不关联的集合,Fi和Hj分别代表其中第i个和第j个个体,个体Fi和个体Hj之间的连线(或弧)表示有向的两个权值,这两个权值分别代表Fi对Hj的匹配程度(或满意度)和Hj对Fi的匹配程度(或满意度)。双边匹配的目的就是确定连接节点的匹配关系,找到一个合理的匹配结果,使得这些匹配主体之间的总权值,也就是总体匹配程度(或满意度)最大,或者能够形成稳定的匹配解。
双边匹配理论已广泛用于人力资源管理、市场交易、金融经济活动等众多领域,但是由于各自应用背景不同,双边匹配理论的应用和相应模型的构建各有差异。以股票交易为例,这种双边匹配又称为撮合,类似的还有电力交易、双向拍卖等,通常是将买卖双方按照某种规则分成两类序列集,匹配结果一般由价格、数量和序列先后顺序三要素决定,涉及市场清算、撮合匹配、交易量确定、交易价格确定、收益计算等步骤,匹配目标通常是使交易数量或交易金额最大化;而在以电子商务为代表的双边交易中,通常是建立买卖双方的满意度或匹配度函数,以双方满意度或匹配度总和最大化为匹配目标,这种匹配通常把买方卖方各个实体等同看待。公共住房和保障家庭的匹配问题同后者有些类似,但亦存在较大的背景差异,在构建公共住房匹配模型时,尤其需要考虑以下几个特点:
第一,保障家庭对公共住房的考量因素众多。由于政府的调控作用,公共住房和保障家庭的匹配情形中,价格并不是主要决定要素,而是仅作为商品重要属性之一加以考量。理论上保障家庭对公共住房每个属性都有相应的心理预期,保障家庭在某属性上的心理预期和公共住房此属性实际值之间的匹配程度,称为两者在该属性上子匹配度。各属性子匹配度的取值组合直接影响了保障家庭和公共住房两者之间匹配度的取值。因此,公共住房分配的第一步即是建立每个属性子匹配度的评价体系。
第二,各公共住房属性和各个保障家庭不能等同对待。虽然公共住房有许多属性,如住房地址、居住面积等,但是保障家庭对这些公共住房属性的重视程度因人而异,有的在意住房的所在位置,有的更在意住房面积,故公共住房的各个属性不能等同视之,也不能“一刀切”的分配固定权值,这一点恰恰是电子商务交易匹配模型中所忽视的。此外,大多数城市的住房分配过程中,一些特殊家庭(如孤寡、重病、伤残、军烈等)都会优先获得住房保障资源,即候选家庭具有不同的分配优先级,不能等同视之。因此,公共住房分配必须根据各属性子匹配度和各属性之间重要性关系,确定保障家庭和公共住房之间的匹配度计算规则,进而确定考虑保障家庭分配优先级的总匹配度的计算规则。
第三,数量和分配规则的限制。由于公共住房是一种稀缺的社会福利资源,所以不可能有电子商务交易中一对多或多对多的匹配情形。每一个候选的保障家庭最多只可能被分配到一套公共住房,同样每套公共住房最多只可能被分配给一个保障家庭。由于两者是人和资源之间的匹配,并非涉及买卖双方,因此两主体之间只有一个权值代表单边的匹配程度,在本背下仅考虑保障家庭的总体匹配感受。除此之外,两者的匹配还受到相关住房分配规则的约束,如果假定候选家庭都是符合住房分配规则的门槛要求(一般是家庭经济收入和现有住房状况方面的约束),通常出于避免资源浪费等目的,政府在分配住房时往往希望拟分配公共住房的户型结构与对应保障家庭的人口结构相适宜,并为此制定相关的约束规则。
2 数据采集设计和预处理
本文将保障家庭对公共住房各属性的期望值和对各属性的重要性感受称为保障家庭的住房偏好,保障家庭和公共住房之间的匹配度即是由保障家庭的住房偏好和公共住房属性实际值所共同决定。所以,公共住房分配首先需采集保障家庭的住房偏好信息和公共住房各属性实际值的信息。此外,还需收集保障家庭的人口结构信息和公共住房的户型结构信息,这是进行双边匹配的数据来源。
理论上,每个保障家庭对公共住房的每个属性都有一个内心期望值和重要性认知感受,但是公共住房属性众多,有些属性并不被大多数保障家庭群体关注,或者公共住房的某些属性的数值几乎没有波动而缺乏讨论意义。经调查访谈之后,本文认为住房地址、居住面积、市场租金、楼层高度和周边环境这五个住房属性是公众最为关注的住房属性。换言之,在本文中,保障家庭的住房偏好就是其对这五个关键属性的期望值以及对这五个属性重要性程度的认知感受。由于保障家庭对属性重要性程度的认知感受难以直接测量,从数据采集便捷性的角度出发,本文用保障家庭对这五个属性重要性先后顺序信息来表达其对属性重要性的认知感受。
此外,保障家庭数量众多,为了提高其住房偏好的规范性以及合理性,同时也为适应在线大规模的信息采集方式,保障家庭对五个住房关键属性的期望值需从当地住房保障部门根据其所供应公共住房的实际情况而给出的若干个指定选项中选择。本文所述方法的数据采集设计说明如表1所示。
将候选的保障家庭集合记为F,家庭数量记为m,Fi表示其中的一个保障家庭,i∈[1,m],并假定保障家庭集合中的元素是按照其分配优先级高低进行排序,即F1具有最高的优先级,F2次之,依次类推,Fm的优先级最低。待分配的公共住房集合记为H,住房数量为n,Hj表示其中的一套公共住房,j∈[1,n]。公共住房的五个关键属性住房地址、居住面积、市场租金、楼层高度和周边环境分别记为u1、u2、u3、u4和u5。为描述属性的重要性顺序,我们用“φ”表示“更重要”,如果某保障家庭对这五个住房关键属性的重要性排序第一是住房地址,第二是居住面积,第三是市场租金,第四是楼层高度,第五是周边环境,则记之为u1φu2φu3φu4φu5。
保障家庭Fi对住房地址的期望记为αi,对居住面积的期望记为βi,对市场租金的期望记为γi,对楼层高度期望记为δi,对周边环境的期望记为εi。公共住房Hj住房地址的实际值记为aj,居住面积的实际值记为bj,市场租金的实际值记为cj,楼层高度的实际值记为dj,周边环境的实际值记为ej。保障家庭Fi和公共住房Hj在住房地址属性上的子匹配度是由αi和aj两个参数值所决定,将其记为f1(αi,aj),同理两者在居住面积、市场租金、楼层高度和周边环境的子匹配度分别记为f2(βi,bj),f3(γi,cj),f4(δi,dj)和f5(εi,ej)。下文将给出这些子匹配度函数的计算规则,并定义它们函数值波动范围均在0和10之间,数值越大,匹配程度越高,其中0为最小值,10最大值。
住房地址信息包括区、街道、社区三级地址数据,保障家庭Fi对区地址的期望值记为αi1,对街道地址的期望值记为αi2,对社区地址的期望值记为αi3,αi={αi1,αi2,αi3},若某项为不限区域,则标记为0。同理,公共住房Hj的区地址实际值记为aj1,街道地址的实际值记为aj2,社区地址的实际值记为aj3,aj={aj1,aj2,aj3}。此项属性的子匹配度随区、街道、社区各自期望值和实际值的不同而变化,当三级地址的实际值和预期值完全一致或者保障家庭对地址无特定偏好时,f1(αi,aj)取值最大;反之,当三级地址的实际值和预期值完全不一致且保障家庭对地址有特定的选择偏好时,f1(αi,aj)取值最小。f1(αi,aj)函数随αi和aj变化的取值情况如公式(1)所示。
居住面积期望值有15平方米以上、30平方米以上、45平方米以上、60平方米以上、75平方米以上和不限面积六个选项,分别可用βi=15、βi=30、βi=45、βi=60、βi=75和βi=0来表示。如果βi不超过bj,或者βi等于0,那么该属性的子匹配度为最大值10,反之如果βi大于bj,则子匹配度随两者的差值增大而降低,直到降为最低值0为止。f2(βi,bj)函数随βi和bj变化的取值情况如公式(2)所示。
市场租金和居住面积类似,100元以下、200元以下、300元以下、400元以下、500元以下和不限租金六个选项可分别记为γi=100、γi=200、γi=300、γi=400、γi=500和γi=+ ∞。如果γi不低于cj,或者γi为正无穷大,那么该项子匹配度为最大值10,反之,如果γi低于cj,则子匹配度随两者的差值增大而降低,直到降为最低值0为止。f3(γi,cj)函数随γi和cj变化的取值情况如公式(3)所示。
不管是楼层高度的预期值δi还是实际值dj,它们的取值均为以下某项:首层,记为h1;低楼层,记为h2;中高楼层,记为h3;顶层,记为h4;预期值δi除此之外还可能是不限楼层,记为h0。即δi∈{h0,h1,h2,h3,h4},dj∈{h1,h2,h3,h4}。f4(δi,dj)随δi、dj变化的取值情况如表2所示。
周边环境一项同以上四项属性略有不同,保障家庭对公共住房周边环境的期望εi由其若干个周边环境子属性选项组成,其中周边教育环境记为εi1、周边医疗环境记为εi2、周边交通环境记为εi3和周边生活环境记为εi4,即εi{εi1,εi2,εi3,εi4}。公共住房的周边环境实际值ej由周边教育环境实际值(记为ej1)、周边医疗环境实际值(记为ej2)、周边交通环境实际值(记为ej3)和周边生活环境实际值(记为ej4)组成,即ej={ej1,ej2,ej3,ej4}。用g(x)表示εi和ej元素之间的映射,即ejk=g(εik),k=1,2,3,4。用|εi|表示集合εi包含元素的数量。如果εi为空集,即保障家庭在此属性的选择是不限环境,与此对应f5(εi,ej)为最大值10 ;否则其取值为保障家庭在此属性上选择的子属性所对应实际值的平均数。f5(εi,ej)函数随εi和ej变化的取值情况如公式(4)所示。
由于房源和家庭的匹配还涉及保障家庭人口结构和公共住房户型结构是否符合住房分配规则,于是用ηi表示保障家庭Fi的人口结构,用pj表示公共住房Hj的户型结构,用f(ηi,pj) 表示Fi和Hj之间是否符合分配规则,若f(ηi,pj)=1则表示两者符合分配规则,若f(ηi,pj)=0则表示两者不符合分配规则。在本文设计的分配方法中,人口结构有以下几种情形:单人家庭,记为ηi=r1;双人夫妻家庭,记为ηi=r2;双人非夫妻家庭,记为ηi=r3;三人含夫妻家庭,记为ηi=r4;其它类型家庭,记为ηi=r5。户型结构有以下几种情形:单间小户型,记为pj=t1;一室一厅,记为pj=t2;二室一厅,记为pj=t3;三室一厅及以上的大户型,记为pj=t4。f(ηi,pj)随ηi、pj变化的取值情况如表3所示。
3 匹配度定义
保障家庭Fi和公共住房Hj在五个关键属性上的子匹配度整体信息用五维空间里的某一点表示,记为Tij,其坐标为(f1(αi,aj),f2(βi,bj),f3(γi,cj),f4(δi,dj),f5(εi,ej))。由于保障家庭对各个关键属性的重要性排序有先有后,故需对点Tij的坐标进行适当的变换以体现各属性不同的重要性程度。
将保障家庭Fi对住房地址、居住面积、市场租金、楼层高度和周边环境五个属性的重要性指数分别记为wi1、wi2、wi3、wi4和wi5。属性重要性排序的排序值转化为对应的重要性指数的方法很多,但通常无外乎满足下述三个条件:第一,重要性指数都大于零;第二,排序越靠前,重要性指数越大,反之越靠后,重要性指数越小;第三,根据心理感受,按照排序从前到后,重要性指数降低的速度越来越小。为简化起见,本文直接给出一种重要性指数可行的取值方案:排序第一的属性重要性指数为2,排序第二的属性重要性指数为1.6,排序第三的属性重要性指数为1.3,排序第四的属性重要性指数为1.1,排序第五的属性重要性指数为1。即有wik∈ {2,1.6,1.3,1.1,1},其中k=1,2,3,4,5。变换后的点用Tij*表示,其坐标可用(wi1f1(αi,aj),wi2f2(βi,bj),wi3f3(γi,cj),wi4f4(δi,dj),wi5f5(εi,ej))表示。
对保障家庭Fi而言,最不理想住房可用此多维空间内的点Ti′表示,其坐标为(0,0,0,0,0);最理想住房也可用其中的点Ti″表示,其坐标为(10wi1,10wi2,10wi3,10wi4,10wi5)。如果点Tij*同点Ti′距离越远,同点Ti″距离越近,则认为点Tij*反应了五个属性整体更高的匹配度。记点Tij*同负理想点Ti′距离为D1(Fi,Hj),同正理想点Ti″距离为D2(Fi,Hj),并记保障家庭Fi和公共住房Hj之间的匹配度为Dij。根据Minkowski距离定义,有
其中Tijk*、Tik′和Tik″都是点Tij*、Ti′和Ti″中的对应坐标值。当q=1时,即为绝对距离;当q=2时,即为欧氏距离;当q=∞时,即为切比雪夫距离。当q取不同值时,对应的距离值和匹配度也有所变化。本文取q等于2,采用基于欧氏距离的相对接近度来衡量匹配度,并考虑户型和人口结构匹配情况,D1(Fi,Hj)、D2(Fi,Hj) 和Dij函数定义分别如公式(5)(6)(7)所示。
4 匹配模型
给定保障家庭Fi和公共住房Hj的匹配度Dij后,两者之间的匹配可以用运筹学里的指派问题模型来描述。每套待分配的住房最多只能分配给一个保障家庭,每个保障家庭最多只能分配到一套公共住房。考虑到每个保障家庭具有不同的分配优先级,记保障家庭Fi的分配优先级指数为Mi,用xij表示保障家庭Fi和公共住房Hj之间的匹配情况。若xij=1则表示两者有匹配关系,若xij=0则表示两者没有匹配关系。该匹配模型如公式(8)(9)(10)(11)所示。
根据公共住房实际分配情况,分配优先级指数Mi有两种赋值方案。第一种称为严格优先匹配,此情形下,M1、M2、M3…Mm都是正无穷大的实数,并且满足M1>>M2>>M3>>…>>Mm,其中“>>”表示“远大于”。这种模型可用多目标规划求解,由于各目标的优先级已经由Mi大小决定,可按照优先级顺序从M1到Mm逐次根据目标函数进行求解。这种匹配模型求解算法相对比较容易,称为顺序循环算法,其思路如下:
第1步,将可选的公共住房集合记为H,计算保障家庭Fi(i的初始值为1)和集合H中所有元素的匹配度,记为集合Si。
第2步,从集合Si中找出任意一个最大的元素,记为Si*。若Si*=0,则进入第3步;若Si*≠0,则找出该元素对应的公共住房H*,将公共住房H*分配给保障家庭Fi。同时更新集合H,将H*从集合H中删除,H=H-H*。
第3步,令i=i+1 ;重复第1步,直至i=m或者集合H中非零元素数量为0。
第二种称为非严格优先匹配,每个保障家庭的优先级指数用一个具体的数值表示,MiDij便是模型效率矩阵中的各个元素,对优化目标公式(8)进行最大值最小值变换,当m与n不相等时,用零元素加以补充使得新效率矩阵的行列数相等,即可构建传统指派模型。在本文中,非严格优先匹配情形下的Mi取值如公式(12)所示。其中M1和Mm是所有分配优先级指数中的最大值和最小值,可参考实际住房分配情况进行调整。
传统的指派问题求解算法有很多,如匈牙利法、隐枚举法、割平面法、运输法、分支定界法等,此外指派问题亦可以转化为图论中二分图的权匹配问题。1955年,Kuhn在求解指派问题时引用匈牙利数学家Konig证明的一个结论,并提出改进算法。该算法称为匈牙利算法,是求解指派问题最常用的一种算法,它基于如下两个定理:第一,若从效率矩阵中每一行(列)分别减去一个数,所得新效率矩阵的最优解等价于原效率矩阵的最优解;第二,效率矩阵中独立零元素的最多个数等于能覆盖所有零元素的最少直线数。目前已有大量文献对匈牙利算法展开研究,并提供基于多种编程语言的匈牙利算法程序代码,其算法思路如下:
第1步,每行减去该行最小的数,每列减去该列最小的数,使矩阵每行每列均有零元素。
第2步,寻找独立零元素,若独立零元素的数目s等于效率矩阵的行数或列数,则最优解即是这些独立零元素对应的匹配结果;否则进入第3步。
第3步,找到覆盖所有零元素的最少直线,若该最少直线数l不等于s,则重新返回第2步;否则进入第4步。
第4步,寻找未被上述直线覆盖的最小元素,对未划线的行减去该最小元素,划线的列加上该最小元素,这样创造新的零元素后,返回第2步。
5 算例分析
为更清楚展示本文所述方法的管理含义,我们给出了基于严格优先匹配和非严格优先匹配两种情况的数值算例。在实际住房分配情况下,候选家庭数量通常比公共住房的数量要多,于是选取15个保障家庭和10个公共住房。保障家庭对五个关键属性的预期值和重要性排序,以及其家庭人口结构信息如表4所示。公共住房的五个关键属性实际值和户型结构信息如表5所示。为便于表示住房地址中区、街道和社区的名称,在表4和表5中用A1,A2,A3…表示不同的区;用B1,B2,B3…表示不同的街道;用C1,C2,C3…表示不同的社区。此算例非严格优先匹配中M1和Mm取值分以下三种情形,第一种令M1为2.4,M15为1,即优先级指数依次递减;第二种令M1为1.7,M15为1,即递减差距更小;第三种令M1和M15都为1,即所有家庭优先级指数均相同。以保障家庭F1和公共住房H1为例,由于住房地址的预期值和实际值仅有区一级地址一致,故f1(α1,a1)值为4 ;居住面积预期值和实际值分别为30和60,故f2(β1,b1) 值为10 ;市场租金预期值和实际值分别为100和350,故值f3(γ1,c1)为5 ;楼层高度的预期值和实际值分别是低楼层和首层,故f4(δ1,d1)值为8 ;周边环境的预期选项为教育、交通和医疗,而对应的实际值为6、9和6,所以f5(ε1,e1)为三者平均值7。此外,反映两者人口结构和户型结构是否匹配的f(η1,p1)的取值为1。故点T11的坐标为(4,10,5,8,7)。由于保障家庭F1的属性重要性排序中住房地址为第二序位,居住面积是第一序位,市场租金是第三序位,楼层高度是第四序位,周边环境是第五序位,故w11为1.6、w12为2、w13为1.3、w14为1.1、w15为1。变换后可求得点T11*的坐标为(6.4,20,6.5,8.8,7)。点T1′和点T1″的坐标分别为 (0,0,0,0,0) 和(16,20,13,11,10)。距离D1(F1,H1)和D2(F1,H1)为24.69和12.18,所以最后D11为0.67。在非严格优先匹配情况下,若M1为2.4,则M1D11为1.61;若M1为1.7,则M1D11为1.14。依次类推,计算Dij,其取值情况如表6所示。
根据前述所述的顺序循环算法求解严格优先匹配情形,有x16,x24,x37,x48,x55,x69,x7,10,x81,x93和x10,2的值为1,其余为0 ;用匈牙利算法求解非严格匹配情形,当M1=2.4,M15=1时,有x16,x24,x37,x41,x55,x68,x7,10,x82,x93和x10,9的值为1,其余为0 ;当M1=1.7,M15=1时,有x16,x24,x37,x48,x55,x7,10,x81,x93,x10,9和x13,2的值为1,其余为0 ;当M1=M15=1时,有x24,x37,x48,x55,x81,x93,x10,9,x11,10,x13,2和x15,6的值为1,其余为0。另外,本文根据随机函数模拟10次随机摇号分配进行对比,严格优先匹配、非严格优先匹配以及这10次随机摇号分配的匹配结果如表7所示。
(保留两位小数)
6 匹配结果对比分析
从表7中可以看出,前两种分配情形中,10套公共住房全部都分配给了优先级顺序在前的10个保障家庭。这同保障家庭优先级指数Mi的取值有关,若Mi远大于Mi+1,则必定是顺序在前的10位保障家庭可分配到公共住房;若Mi同Mi+1差值越小,则排序在后的家庭才有可能分配到公共住房,当Mi和Mi+1值全部相等时,此算例中优先级排序在后五位的保障家庭F11,F13和F15分配到了公共住房。在严格优先匹配情形下,由于保障家庭分配优先级Mi是一个正无穷大的数值,无法直接计算总匹配度D的数值,但有M1>>M2 >>M3>>…>>Mm,所以,只要依据保障家庭优先级顺序逐次选择与之匹配度最大的公共住房,就可保证总体匹配度最大。在非严格优先匹配情形下,匈牙利算法和10次随机摇号匹配的总匹配度如表8所示。对比可发现,当M15=1,在M1=2.4、M1=1.7和M1=1的三种取值方式下,匈牙利算法生成的总匹配度比10次摇号生成的总匹配度均值要分别高出62.61%,58.93% 和54.73%。因此本文所述方法对公共住房资源的分配更具合理性。
7 结论
本文所述的公共住房分配方法,首先是构建各属性子匹配度的评价体系,依据保障家庭的期望值和公共住房的实际值计算相应属性的子匹配度,然后采用多维空间正负理想点法计算保障家庭和公共住房之间的匹配度。再后依据保障家庭优先级的不同取值方式,将双边分配问题用多目标规划求解模型和经典指派模型来描述,并用成熟算法求解。对比传统的随机分配的方法,该方法将保障家庭的住房偏好纳入了考量,以考虑保障家庭优先级的匹配度总和为优化目标,使得公共住房资源配置更具有合理性。
在严格优先匹配情形下,公共住房分配优先保障优先级指数较大的家庭,保障家庭可以在可选的公共房源中挑选和自身匹配度最大的公共住房。由于这种分配方式是根据保障对象优先级逐步进行匹配,在实际操作过程中,可以引入保障家庭的互动机制,可推荐同该保障家庭匹配度最大的若干个公共住房房源供其自由选择。但是倘若待分配的公共住房数量小于候选保障家庭的数量,则优先级指数在后的m-n个保障家庭必定不能分配到公共住房。这种分配方式在保障家庭分配优先级存在较大差异且住房供应紧张的情形下较为适用。
(保留两位小数)
住房属性 篇3
一、“责令限期办理”的法律属性
(一) “责令限期办理”是一种具体行政行为
具体行政行为有四个要素:一是行政机关实施的行为, 这是主体要素;二是行使行政权力的单方行为, 这是成立要素;三是对特定的公民、法人或者其他组织做出的, 这是对象要素;四是做出有关特定公民、法人或者其他组织的权利义务的行为, 这是内容要素。根据这四项要素, “责令限期办理”是一种具体行政行为。
(二) 住房公积金管理中心具备做出具体行政行为的各项要素
1. 主体要素。
住房公积金管理中心是《条例》授权的具体公共事务管理职能的组织, 在实施行政行为中地位等同于行政机关, 依据法定职责做出的行政行为受到相关法律、法规的约束, 同时享有法定职权。
2. 成立要素。
住房公积金管理中心依据《条例》做出的责令相关单位限期办理缴存登记和职工账户设立手续的决定, 无需经过相关单位的同意, 且该决定一经做出, 即发生法律效力。
3. 对象要素。
住房公积金管理中心只能在《条例》确定的范围内, 针对特定对象做出。
4. 内容要素。
住房公积金管理中心只能依法对特定对象做出与住房公积金有关的权利与义务的具体行政行为。
(三) 做出责令作为具体行政行为是住房公积金管理中心的法定职权
《条例》第十条规定:“直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市 (地、州、盟) 应当按照精简、效能的原则, 设立一个住房公积金管理中心, 负责住房公积金的管理运作。”第十一条第一款规定:“住房公积金管理中心履行下列职责: (一) 编制、执行住房公积金的归集、使用计划。”第三十四条规定:“住房公积金管理中心和职工有权督促单位按时履行下列义务: (一) 住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记; (二) 住房公积金账户的设立、转移或者封存; (三) 足额缴存住房公积金。”第三十七条规定:“违反本条例的规定, 单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的, 由住房公积金管理中心责令限期办理;逾期不办理的, 处1万元以上5万元以下的罚款。”
从以上条款可以看出, 《条例》第十条授权住房公积金管理中心负责住房公积金的管理运作, 此处管理运作的含义包括了住房公积金管理的各个环节, 虽然笼统, 但却明确了住房公积金管理中心管理运作住房公积金的主体地位。在第十一条明确的职责中, 第一款即为“编制、执行住房公积金的归集、使用计划”, 其中“执行”之意便包含了包括行政执法行为在内的实现住房公积金归集、使用计划的各种行为。第三十四条、第三十七条更是明确了住房公积金管理中心有权针对哪些事项做出具体行政行为, 以及为实现住房公积金行政管理可采取的具体行政行为。
由此, 可以得出结论, “责令限期办理”, 是住房公积金管理中心依据法定职权, 向特定对象做出的一种责令作为具体行政行为。
二、“责令限期办理”的强制执行
(一) “责令限期办理”的具体行政行为可以申请人民法院强制执行
住房公积金管理中心依法定程序、按法定要素、做出了“责令限期办理”的具体行政行为, 如果相对人在法定期限没有提起诉讼又不履行的, 完全可以依照相关法律规定申请人民法院强制执行。
(二) 完善“责令限期办理”的具体可执行内容, 使之具有可执行性
按照有关法规规定, 行政机关申请执行其具体行政行为, 必须具有可执行内容。由于“责令限期办理”所确定的是相对人的行为义务, 即在规定时间内, 带相关资料办理单位缴存登记或职工账户设立手续。这就需要在《责令限期办理决定书》中明确告知单位办理的方法和应提供的资料, 可在内容上明确列出“限你单位在某某日之前, 携带单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证、单位职工名册、职工工资表、单位印章 (等) 至某某 (地点) 办理单位缴存登记及职工住房公积金账户设立手续”。这样, 在申请人民法院强制执行时, 内容是明确的, 被执行人是有能力执行的。因为对于一个单位来说, 上述证件、资料是该单位进行日常运作和管理必备的要件。作为被执行人, 单位如果不提供这些资料, 或者推诿称无法提供, 根本无法令人信服。同时, 这也为人民法院执行人员在执行时提供了明确的目标, 只要取得这些证件、资料, 管理中心就可以为该单位及职工建立住房公积金制度, 确定单位及每名职工每月明确的缴存额度。如果该单位仍不能自动按时足额缴存, 管理中心则可以依据缴存登记的相关信息, 做出具有明确给付金额的《责令限期缴存决定书》, 申请人民法院强制执行。
(三) 人民法院强制执行的适用规定