城市住房

城市住房（通用8篇）

城市住房 篇1

城市住房问题调查

中国是一个大国，拥有着13亿多人口。随着时代的不断发展人口不断的积聚。然而住房便成了问题，住房老龄化，现在住房如何解决便成了一个大问题。

目前，我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中，针对中低收入者的住房问题，采取的是大力发展经济适用住房的做法。经济适用住房政策实施以来，虽然取得了一定的成效，但也暴露出一些问题。认真研究分析问题所在，下面将就发展中的几个问题做一探讨。

一、科学评估“中低收入家庭”经济状况，正确引导住房消费需求的有效增长

科学评估“中低收入家庭”涉及到整个社会分配制度的运作、监控机制，要完善这些机制在短期是难以实现的。但是，尽管如此，我们还是应该创造条件，积极向这个方向努力，力求逐步准确、科学地对“中低收入家庭”进行评估，以完善住房市场流通体制，提升住宅产业发展的整体效益水平。一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理，切实保障中低收入家庭的利益。二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制，改变中、低收入一勺烩的局面，提高政府住房政策的针对性。三是积极引导居民树立正确的消费观念，提倡有能力的居民应从市场上去实现在我国目前中央与地方财政均十分有限的情况下，有必要建立起效率优先兼顾公平的各类收入阶层消费需求的分流机制。

二、严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，达到解决中低收入家庭居住问题的目的与完全意义上的商品房相比，经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异，具有特殊性，具体表现为：(1)价格残缺。(2)价格实行政府指导价。(3)政府对经济适用房的消费对象有一定的限定，因而其价格只存在于局部市场

目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比

高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。分析造成经济适用住房价格偏高的原因，主要表现在以下几方面：一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免。二是公建配套设施建设费用较高，加大了经济适用住房的建设成本。三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中，并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处，把政府要求减免的费用仍然打入成本，或加收不合理费用，从中赚取规定外的利润。四是由于目前对经济适用住房的认购对象还缺乏严格的界定，加之审核确认制度不健全不规范，一些高收入者为了投资增值之目的，通过各种关系购买经济适用住房，也抬高了经济适用住房的价格。

经济适用住房是以经济为前提的，因此其合理的价格定位尤为关

键。而在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。为此，在对经济适用住房的价格管理方面，首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例，严格规范价格构成，这是促进我国住房建设加快发展的重要保证。目前，应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定来规范经济适用住房的价格构成，明确经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延，划定哪些费用应当计入成本，哪些不合理的费用应取消。可考虑削减或免去以下费用：大市政或小区内公建配套建设费、减半或免收一些行政事业性收费。

其次，经济适用房指导价格的制定应遵循价格形成规律，各类经济适用房价格也应有差异，避免“一刀切”。国家指导价格的制定应充分体现价值规律和供求规律的作用，综合各地区经济发展水平、居民收入水平、房地产发展水平等方面因素，体现“物有所值”。具体而言，各地区、各类型经济适用房价的差别应包括地区、地段、结构、标准、质量、朝向的差别等等，以避免市场价差关系引发的混乱及形成新的空置和分配不公

最后，应强化价格审核制度，建立经济适用住房成本约束机制，严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名，低价获得土地，高价销售房子，赚取额外利润。

三、适度地确定经济适用住房的建设规模，提高城市发展的动态社会效益

经济适用住房建设是一项长期工作，即使是经济发达国家，仍存

在建设经济适用住房的问题。建设经济适用住房在其政府公屋住房政策中，仍是不可或缺的重要部分。我国是发展中国家，建设经济适用住房将是一项长期的任务。具体来说，可采取如下策略。

首先，在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前，低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。其次，经济适用住房应该以销定产。第三，经济适用房的发展在一定程度上可以减少增量住宅形成新的空置房，但也可能对原有空置房的销售构成冲击。经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换，采取平进平出的原则，以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估，双方价格确认后补差置换，在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售。如此可扩大经济适用房配售的受益面，业务空间也将更为广阔。

第四，在现阶段，应实行“补人头”和“补砖头”并举的政策。发放住房补贴俗称“补人头”，免土地出让金和规费减半的经济适用住房俗称为“补砖头”。尽管“补人头”做法更符合住房货币化发展的要求，但目前或者相当长的一段时间里，不少企业和单位还发不出住房补贴，即无法实现“补人头”，政府用发展经济适用住房的办法“补砖头”，也是十分必要的。当然，“补人头”是优于“补砖头”的一种政策选择。因为，其一，能够避免对住房市场的直接干预；其二，财政补贴的作用直接到达需要补贴的人员，并全部转化为消费者的福利满足，而不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者所占

有；其三，政府不需要付出巨额的监督成本，提高了政府的市场调控效率；其四，能充分地鼓励居民自置住房。因此，应创造条件在一些地区的一些单位率先对自愿购房的中等偏低收入家庭采用更为有效的现金补贴方式，鼓励他们从市场上解决居住问题。作为一项社会再分配政策工具，各地在实施经济适用住房政策时，应因地制宜，量力而行

总之，政府职能部门的主要责任应该是搞好服务，加强监管力度，促使开发企业发挥技术优势、规模优势、竞争优势、降低开发成本，提高开发质量，在满足社会住房消费需求的基础上，增强企业的内部收益，上缴更多的税收，最终达到既增强企业开发实力又提升住房开发国家收益水平的根本目的。只有这样，才能在住房建设开发领域完善社会主义市场经济体制，促使住宅产业的可持续发展，成为国家经济建设中源源不断、最稳定、最有活力的经济增加.现代服务于管理系 物流管理092班张瑶瑶

学号：0904030231

城市住房 篇2

2008年5月, 北京市开始进行两限房购买资格审批。如今, 通过申请、审核、公示, 4万户居民获得了两限房的购买资格, 3.6万户完成签约。“北京效率”的背后, 不仅有相关工作人员的辛劳, 更体现了他们无私的“服务员”意识。

做好住房保障工作, 首先要改变重审批轻服务的观念。北京市住房保障中心主任程建华说:“住房保障工作是一项花钱办实事的工作, 也是一件服务性的工作。”抱着这样的理念, 北京市民想到的一些关于保障性住房的问题, 主管部门已经提前为他们准备好了答案。

一是多层次。除廉租住房、经济适用住房、两限房以外, 北京市还积极进行研究和试点工作, 参照兄弟城市的经验, 引入公共租赁房概念。“北京一直坚持多元化解困。”

二是跨区选。户口和工作单位不在一个区怎么办?户口在郊区, 工作单位却在市区怎么办?自己的户口和老人不在一个区怎么办……这些问题有望在今年得到解决。据了解, 北京市正在研究两限房“跨区选”问题。除此以外, 两限房的价格定位、与购买人群的对接、审核程序的简化和提高效率等诸多方面也将得到改善。

三是深调查。实物配租还是货币补贴?宣武区房管局局长肖建认为, 在廉租房的保障方式上, 一定要做好调查。他给记者讲了一个故事:在入户调查的时候, 白纸坊街道有一位叫李民生的居民, 怎么也不肯接受给他安排的廉租房。经过询问才知道, 他患有重度脊椎炎, 为了看病方便, 更愿意选择货币补贴。“百姓的需求不一样, 这就要求我们做好入户调查, 真正实现以人为本, 不能想当然地一刀切。”肖建说。

四是重质量。便宜的房子是不是意味着质量差?在保障性住房刚刚推出的时候, 市民曾有这样的疑问。不过, 疑问很快就被打消了。在北京市目前推出的9块两限房用地中, 北京住总、北京城建、金隅地产等国企背景的企业占有相当比例, 保利、富力等知名企业也有参与。金隅集团先后开发建设了建欣苑、晋元庄、朝阳新城等6个经济适用房项目, 以及金隅美和园、金福苑等4个两限房项目, 总占地面积达到2 8 8公顷。对此, 金隅集团房地产开发部经理王世忠表示:“住房不仅仅是商品, 更体现一种保障。尽管利润低, 但是更体现企业的社会责任, 房屋质量不能比商品房差。”

2007年, 宣武区作为北京市住房基本保障体系建设试点区, 在陶然亭街道率先启动了试点工作。试点工作正式进入咨询、受理阶段以后, 社区的居民反响特别热烈, 还有其他地区的居民也到区住房保障办公室和街道进行咨询。作为北京市“三审两公示”的发源地, 宣武区共散发宣传材料19.5万份, 至今已进行了25批次的公示和7次摇号。不少工作人员累得讲不出话, 有的甚至晕倒在办公现场。工作刚刚展开的时候, 宣武区安排了20多个人专门负责接电话, 为市民做咨询服务, 最多的时候1个月能接8000多个电话。

目前, 全市18个区县的314个街道或乡镇都已经开设了保障房审核窗口。据了解, 北京市户籍人口目前已达到1 3 0 0万人以上, 但市、区、街道等各级住房保障主管部门的工作人员加在一起还不到2000人;面对在3年时间内基本解决全市28万户居民住房困难的任务, 北京市住房保障中心的工作人员克服困难, 在严格审核的前提下, 加快解决住房困难家庭的实际问题。

重庆:努力改善农民工居住条件

重庆市按照“政府引导, 市场运作, 谁用工谁负责”的原则, 制定了相应的引导政策, 多渠道增加农民工租赁房源, 并参照经济适用房政策, 鼓励企业在工业园区为农民工建设集体宿舍或经济公寓。

俗话说, 安居才能立业, 农民工又何尝不是这样。重庆秋田公司党委副书记贺永林在回忆起陈年旧事的时候连连摇头:“厂里7 0%以上都是农民工, 但是我们总是留不住人。后来才知道, 上夜班的工人回不了家, 他们在城里也租不起房”。

重庆建桥工业园80余家入驻企业反映的同一个问题就是农民工在城市里没有家, 员工的流动性比较大。为此, 根据重庆市的相关政策, 建桥工业园投资4亿元, 从2007年开始兴建小户型农民工蓝领公寓。目前, 一期“蓝之托”和“蓝沁苑”已经竣工, 且水电气齐全, 共可容纳两万余名农民工居住, 2000余名农民工已正式入住。

蓝领公寓不仅为企业的发展提高了软环境, 而且在农民工住得起、政府拿得出、企业能负担的前提下, 让农民工逐渐夯实了经济基础。搬到建桥工业园以后, 秋田公司以成本价购买了3栋楼、共240套农民工公寓, 一下子解决了住宿的大问题。“现在我们特别愿意请外资企业来参观我们的宿舍, 企业形象提高了, 效益自然也好了, 工人们自然也赚得多了。企业骨干和家庭可单独住一套, 其他的住集体宿舍, 新员工学徒期间可以不要钱。”贺永林说, “我们的厂子就在公寓对面, 房子由园区进行统一的物业管理, 省心、省力、省钱。”

重庆市通过适当补贴的方式, 鼓励街道、社会单位和集体将存量房、闲置房改建为适合农民工居住的“阳光公寓”, 并通过税费减免, 鼓励个人把宽余的住房向农民工出租。

在重庆, 农民工经济租用房已成为和廉租房、经济适用房、限价商品房并列的4大住房保障方式。同时, 支持农民工购房的相关政策和住房公积金也已成为改善农民工住房条件的重要手段。

据重庆市国土房管局副局长孙力介绍, 目前有300万名以上的农民工在重庆市和周边打工, 住房问题突出, 甚至比公务员、大学生更迫切。“农民工出来就是为了赚钱, 我们要为他们想办法节约支出。”孙力说。

据统计, 2008年重庆市通过闲置房屋改造、工业园区集中修建等方式新增农民工集体宿舍或公寓30余万平方米。截至2008年底, 重庆市已为农民工提供了8 1万平方米的经济公寓。2009年上半年, 又新开工建设25万平方米。

此外, 重庆市农民工在事业上小有所成的不在少数, 所以该市也鼓励农民工自主购房改善居住条件。重庆市出台了农民工购买商品住房的契税优惠政策, 对农民工首次在城镇购房免缴契税。目前, 根据有关规定, 重庆市凡是人均可支配收入和住房面积符合经济适用住房购买条件的进城务工农村家庭, 都可以申请购买经济适用住房用以改善居住条件。据统计, 2 0 0 8年, 重庆市户籍的农民在主城区购买商品房1 7 5 9 3套, 已占全年交易量的1 5%。另外, 重庆市还督促有条件的单位为聘用的外来务工人员缴存住房公积金。截至2 0 0 8年底, 隆鑫、力帆等150余个单位为4万多名农民工缴存了住房公积金。

武汉:青山工棚变新屋

作为全国6大老工业城市之一, 武汉市在计划经济时代秉承的是“先生产、后生活”的指导思想, 住房问题历史欠账较多, 住房矛盾十分突出。改革开放以前, 武汉市城镇居民的住房水平在全国省会城市中排名落后, 人均住房建筑面积仅为7平方米, 近一半的城镇居民家庭缺房或无房。

上世纪50年代, 为建设武钢、青山热电厂等一批国有大中型企业, 大批工人集聚青山。随着企业的建成, 在企业附近也产生了一处处为建筑工人搭建的工棚及简易住宅。这些工棚及简易住宅集中于工人村、青山镇、厂前3个街道办事处的11个社区, 占地面积6220亩, 房屋总建筑面积59万平方米, 居民1.3万余户, 常住人口4万余人。据初步统计, 该区域低收入家庭达8100多户, 其中低保户达3000余户。该区域居民约占青山区总人口的十分之一, 是武汉市规模最大的棚户区。这些住宅建设时间长、房屋质量差、户均面积小、基础设施配套不全、生活环境质量较差, 群众生活十分不便, 各类安全事故多发。当地居民群众热切期盼改善居住条件和生活环境。

湖北省、市、区各级政府都高度重视青山老工业区棚户区改造工程, 把改善产业工人的居住条件作为贯彻科学发展观、为民造福的一件大事来抓, 作为以人为本、关注民生、构建和谐社会的一项“惠民工程”来落实。武汉市市委、市政府经深入调研, 专题研究, 于2006年9月决定实施青山老工业区棚户区改造工程。武汉市成立了以副市长尹维真为组长的支持青山老工业区棚户区改造工程建设领导小组, 确定了“政府主导、企业参与, 统一规划、分步实施, 政策支持、市场运作, 封闭运行、总体平衡”的原则及一系列支持政策。2 0 0 8年、2009年, 市政府连续两年将安居工程建设列入为民办理的10件实事之一, 进一步加大了青山老工业区棚户区改造工程的实施力度。

青山区借鉴东北等其他地方的经验, 充分发挥市场机制的作用, 成立了武汉青山安居建设工程有限公司, 作为棚户区改造项目的业主。公司注册资金1亿元, 于2007年8月1日挂牌运作。为此, 青山区先后从全区机关和企事业单位抽调了200余名干部参与棚户区改造拆迁、建设和安置工作, 为棚户区改造工作搭建了一个有效的工作平台。

同时, 为了进一步加大青山棚户区改造的工作力度, 武汉市明确了武汉地产集团作为青山老工业棚户区改造的项目业主, 发挥其国有大型房地产开发企业的优势, 负责项目的资金筹措、建设组织等工作。武汉地产集团的及时加入, 为棚户区改造工作增加了有效载体, 大大加快了工程实施的进程。

临江港湾小区是青山棚户区改造第一个安置项目, 北临长江, 西望正在建设中的天兴洲大桥, 东南与青山港相伴, 自然环境宜人, 非常适宜居住。小区占地面积约1 0 0亩, 总建筑面积16.83万平方米, 共安置棚户区拆迁居民2286户。小区还配备智能化管理、控制系统, 绿化率达到3 5%。

小区在设计之初和工程建设中, 考虑到棚户区居民经济收入有限, 所有的房屋都设计成简装修的安居房, 并采用节能灯具、节水马桶、环保涂料等高质低耗产品, 回迁居民拿钥匙即可入住。而且小区视线景观良好, 配套设施齐全, 可以说价格不高质量好, 面积不大功能全。

临江港湾小区建设工程于2007年4月立项, 7月开始拆迁, 1 0月开工建设, 实现了当年立项、当年拆迁、当年开工建设、当年见形象进度的良好开局。目前, 小区建筑已全部结构封顶, 今年6月底全面竣工, 7月初开始分批交房。

为切实做好临江港湾2286户回迁户的安置工作, 青山区成立了以区主要领导为组长的安置工作领导小组, 并组建工作专班, 制定了房屋分配、选房、房款缴纳、两证办理、小区物业管理、社区组建等工作方案, 确保公开、公平、有序、稳定回迁。为了照顾棚户区内住房特困居民, 在市、区相关部门的大力支持下, 临江港湾小区内特别设计、建设了50套廉租房, 并在拆迁和选房过程中, 对低保户和经济特别困难的棚户区居民给予优先安排。目前, 临江港湾小区50套廉租房已全部被回迁的特困居民申请、选房完毕。

青岛:三大理念说保障

为了解决好群众的住房问题, 青岛市坚持“政府有所作为、重点保障低收入家庭、城市土地出让收益回馈民生”的3个理念, 连续3年把住房保障工作作为市政府为民办好的实事之首。

全面保障全力支持。“老百姓需要什么, 咱就干什么。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长杜本好如是说。话不是凭空来的。在他身后, 由青岛市政府全额投资5亿元建设的河马石租赁住房项目的15栋住宅楼已接近完工, 将提供近3000套的各类租赁住房给青岛市的住房困难家庭。

不同条件的家庭需要不同的住房保障方式。在青岛, 几乎所有的住房困难家庭都能找到适合自己的住房保障方式。通过几年的实践, 青岛市已经建立了廉租住房、经济适用房、限价商品房和以商品房为主体, 政府投资建设与市场化方式建设的两类租赁住房作为补充的“4+2”住房保障与供应体系。目前, 他们正在探索整合廉租住房制度和保障性租赁住房制度, 将更多的‘夹心层’家庭纳入保障范围。

在“4+2”体制的背后, 青岛市建立起了市、区两级财政统筹安排的住房保障资金筹措机制。2009年, 该市还将投入6.21亿元, 专项用于廉租住房的筹建, 投入近1亿元用于发放廉租住房租金补贴。价格低, 质量绝不打折“南北通透, 紧邻核心商业区, 提包即可入住……”。听上去似乎是高档公寓的广告词, 但这却是青岛市道口路保障性住房项目的实际情况。这个用于回迁的小区, 不仅距离青岛最繁华的台东商业区仅仅几百米, 更吸引人的是, 该项目的42套廉租房每月仅需要居住家庭每月支付不到50元的租金和10余元的物业费;而另外的27套经济适用房的售价, 也远远低于该区域普通商品房超过每平方米9000元的售价。而另一个保障性住房项目——新岭花园小区, 容积率仅为2.21, 绿化率则达到了4 0%, 甚至超过了普通商品房小区的建设标准。

在土地供应方面, 青岛市规定, 所有旧城区、“城中村”改造项目和纳入土地储备、规划为住宅用途的企事业单位用地, 都必须严格按照规定比例配建保障性住房, 从而有效保证了保障性住房的土地供应, 把钱用在刀刃上。

青岛市积极采取建、购、改的方式, 多渠道筹集保障性住房房源, 充分利用并改造现有存量房源, 降低建设成本。2007年, 青岛市将“杭州支路——鞍山路快速路”部分腾空房屋, 按照廉租住房标准进行了改造, 配租给了430余户低保家庭。作为典型的改建型廉租住房项目, 从加盖每户独立的卫生间、厨房, 到添设3个“温馨之家”便民服务点, 杭鞍快速路项目的建设工作可谓十分周全。

厦门:愿作住房保障试验田

当很多城市开始学习“逐级审核多次公示”的“厦门蓝本”时, 厦门市已经实现了“五审两监督两公示”的新模式;当《住房保障法》还处在酝酿准备阶段时, 《厦门市社会保障性住房管理条例》 (以下简称《条例》) 已经呱呱坠地。作为特区, 厦门市的经济发展快人一步, 而厦门市住房保障工作的“金点子”, 似乎也总是快人一步。在保障性住房制度不断发展完善的过程中, 厦门市一次次站在全国的前列, 充当了“试验田”。

《厦门市社会保障性住房管理条例》已于2009年6月1日起正式施行。作为全国第一部社会保障性住房地方法规, 《条例》从立法上强调解决居民的住房困难是政府的重要职责, 并涉及保障性住房的规划与建设、申请与分配、售价与租金、使用管理、退出和法律责任等多项内容。《条例》的施行, 使厦门市住房保障制度迈出了由建立到健全的重要一步。

据厦门市人民政府办公厅保障性住房处处长王朝晖介绍, 厦门市从2006年开始实施社会保障性住房政策工作以来, 先后制定出台了20多个管理规范及操作办法, 为《条例》的出台提供了依据和基础。但是, 保障工作仍然存在很多局限和不足, 如涉及范围广、牵扯单位多、覆盖人群数量大, 而且关于退出机制和惩罚措施也一直缺乏法律依据。

实践也证明, 仅靠政策完善住房保障制度是不够的, 人们期望住房保障制度能上升到立法的高度。目前, 我国的住房保障体系已经基本建立, 但是如果要健全, 政策法制化与规范化就成为一个重要的环节。住房和城乡建设部住房保障司2009年的工作内容, 就包含了《住房保障法》的调研与起草工作。

从2008年开始, 厦门市社会保障性住房开始进入分配和入住阶段。因此, 如何有效防止骗租、骗购现象和转租牟利行为, 加大对违规者的处罚力度, 成为厦门市思考的一个重要问题。《条例》的出台不仅为管理与处罚提供了依据, 也是对厦门市近年来住房保障工作的一种总结和肯定。

《条例》首先强调了政府的责任, 确立了政府的主导地位;其次在保障对象上体现了全覆盖、多层次、多元化的立法思路, 并规范了社会保障性住房的规划、建设、资金使用等环节, 对住房的分配和使用都做出了相应的规范。

厦门市认为, 市民都应该享受改革开放和经济发展的成果, 但只要在住房保障的问题上划分档次、制定收入标准, 就难以实现真正意义的“全覆盖”, 从而出现“夹心层”。

为此, 厦门市向无经济能力购买经济适用房的住房困难家庭, 提供出租的保障性租赁房。按照市场租金标准, 政府根据不同家庭收入标准给予不同租金补助的住房。

由于厦门市人口总数相对较少, 财政收入较高, 保障住房工作开展较早, 因此厦门市又首先提出“保障性商品房”的概念, 将非低收入无住房家庭纳入社会保障性住房体系, 通过价格调节实现对该群体的适度保障。此外, 厦门市还为刚参加工作的公务人员提供了过渡性租赁住房, 为亟须的人才提供了人才住房。

城市二手住房特征价格研究 篇3

关键词 特征价格;住房特征;住房

中图分类号 F293.35文献标识码:A

1 引 言

特征价格方法是研究异质性产品差异特征与产品价格之间定量关系的有效手段.应用特征价格法进行研究最早可以追朔到Waugh的文献中,他运用这一理论方法分析了蔬菜的质量因素对价格的影响,并估计了每个特征的隐含价格^[1].通常认为,将特征价格法引入房地产研究领域的是Lancaster与Rosen.其中,Lancaster的新消费者理论为特征价格法提供了微观经济学基础^[2].而Rosen则进一步提出了具体的住房特征价格模型^[3].

20世纪90年代以后,国内开始出现关于特征价格理论研究及模型应用的相关文献.就目前可检索到的文献来看,最早将特征价格理论方法引入国内研究中的是中国人民大学蒋一军、龚江辉,他们对利用特征价格模型计算异质商品价格指数的方法进行了概括^[4].王德、黄万枢在其文章中详细系统地介绍了特征住宅价格法的模型框架及其应用,探讨了国内应用的可行性^[5].从总体来看,特征价格法已广泛应用于房地产市场研究领域中,但是多数文献均以一线大城市作为研究对象,对于二线中小城市,尤其是二线城市中的二手住房市场,尚存在着研究空白,亟需进行深入研究.

2特征价格模型的应用

2.1 理论基础与假设条件

特征价格模型的理论基础源于Lancaster的新消费者理论.之后,Rosen建立了特征价格分析的实证研究框架,其基本原理是:任何一种异质性商品的差异都是来源于其本身具有的可以满足消费者某项需求的特征,可以通过回归方法找出这些特征的隐含价格.该价格反映了市场中众多消费者与生产者彼此间的出价与要价,特征价格函数即出价和要价的包络函数,当二者价格互为一致时,形成市场均衡价格.

此外,同其他方法一样,特征价格法在应用时也需要一些假设条件,这些前提条件包括研究对象应具有异质性、所研究的商品在统一的市场上自由交易、市场具有隐含性以及研究对象处于市场均衡状态等.

2.2 模型函数形式的选择

住房价格P与住房特征之间关系的一般表达方式为:

p=fz1,z2…zn ,(1)

在式(1)中,z1,z2,…,zn依次为影响住房价格的各特征变量,如建筑面积(area)等.线性函数、对数-线性函数、线性-对数函数以及Box-Cox函数是特征价格模型较为常见的函数形式,由于线性形式与双对数形式能够较好地表征特征价格和特征价格弹性,因此,在实际应用中这两种形式应用最为广泛,即:

线性形式:

p=β0+∑nk=1βkzk+ε.(2)

双对数形式:

ln p=ln β0+∑nk=1βkln zk+ε. (3)

回归分析利用最小二乘法得到相关系数,进而得到相应的估计形式,最后根据统计结果进行讨论分析.此外,还要通过检验来判定模型能否反映所研究的经济活动中诸因素之间的关系.这些检验包括显著性检验、异方差性检验、多重共线性检验及经济意义上的验证.

3 特征价格模型变量设计

3.1 样本数据来源

本文样本数据采用“搜房石家庄”网2009年3月的二手房出售登记信息.样本数据共计2 075个.信息内容包括卖家的挂牌价格、建筑面积、建筑年龄、结构类型、卧室数量、客厅数量、卫生间数量、楼层相对位置、所在行政区域以及邻里环境特征等外部性信息.

3.2 变量设计

影响住房价格的特征主要分为区位特征、建筑自身特征与邻里特征等.表1为住房特征变量的汇总表.

4 回归结果检验与模型构建

4.1 回归结果检验

模型试算采用线性与双对数形式分别进行估计和检验.双对数函数公式右边仅对连续变量取对数.估计和检验的具体步骤是首先对模型进行多元回归,估计待定参数,再通过对回归系数各种检验,从而得到最优回归方程.本文运用统计软件Stata9.0对样本数据进行回归.

对两种模型形式进行试算后,要对结果进行检验.在显著性检验中,线性形式与双对数形式的判定系数R2分别为0.515 8和0.525 0,但由于两种形式当中的因变量不同,并不能据此认为双对数形式在拟合优度方面优于线性形式,要利用计量经济学理论将之化为同一变量再进行比较^[6].采用公式

R2=∑(Yi-)(i-)2∑(Yi-)2∑(i-)2(4)

可得到双对数形式相对于因变量p的拟合优度R2=0.505 1,据此可以认为线性形式在拟合程度方面优于双对数形式.

在多重共线性检验方面,本文采用方差膨胀因子(VIF)这一计量经济学指标.经检验,两种形式模型中各变量的方差膨胀因子均小于10,通过多重共线性检验.

异方差性检验主要检验是否满足方差齐性假设.方差齐性是指残差的分布是常数,与自变量或因变量无关,即残差应随机分布在穿过y轴零点的垂直直线两侧.

图2 线性形式模型残差与预测值散点图

从图2和图3中分别可以看到线性形式模型绝大部分观测值随机落在y轴的正负2 000之间,基本满足方差齐性的假设,而双对数形式的模型,散点分布并不是随机分布,可知该两种形式的模型具有异方差性,不满足方差齐性假设.

4.2 模型构建与结果分析

根据回归检验结果,本文最终采用线性形式作为特征价格模型的最终形式.此外,本文将模型试算时并不显著的连续变量如bedroom,liveroom,bathroom去掉,对剩余变量进行线性回归.回归结果见表2.

表2中的系数一栏代表二手住房的特征价格,例如:bus变量对应的系数为61.528 38,这代表住房附近每增加一条公交线路,其价格将增加61.528 38元/平方米.变量hospital对应的系数为373.397 1,表明住房周边1公里范围之内如建有大型医院,则该住房价格即增加373.397 1元/平方米.从表2中的第4和第5列中也可以看到,进入模型的大部分特征变量是高度显著的^[7],只有gaokaiq和bottomfloor两个虚拟变量不显著,表明两者相对于各自的基准变量变化不大,并不对模型的有效性构成影响.此外,依据表2中的beta值,可以判定对石家庄城市二手住房价格有正面影响的十大特征变量依次为:是否为精装修(jingzh)、是否位于二环内(erhuan)、医疗配套(hospital)、环境配套(park)、商贸配套(market)、公交线路数量(bus)、教育配套(education)、是否为简装修(jianzh)、是否为钢混结构(gangh)、是否位于裕华区(yuhuaq).根据表2,可以得到本次研究的特征价格方程:

p=3 337.57+152.578 6yuhuaq-177.854xinhuaq+34.701 1lgaokaiq-107.945chanq-118.025qiaodongq+472.138 6erhuan+61.5283 8bus-112.203topfloor+18.407 98bottomfloor+181.837gangh-1.833 96area-8.141 58year+192.678jianzh+488.778 5jingzh+220.680 4education+373.397 1hospital+340.253 2park+304.601 7market

5 结 论

本文将特征价格模型应用于具体的二手住房市场当中,结合石家庄住房市场的具体情况,将影响住房价格的特征因素分为区位特征、建筑自身特征与邻里特征,对表征以上3个特征的自变量进行了设计,并据此搜集和整合了相关研究数据.在此基础上对线性形式与双对数形式的模型进行了模型试算,通过相关检验,最后确定了最终的模型函数形式,以此构建了城市二手住房特征价格模型.

最后,本文的价值主要体现在:在消费者进行购房决策时,可以利用本文构建的特征价格模型及得出的特征价格,预估住房价格,从而在购房博弈中占据有利地位;在开发商制定住宅项目价格时,也可以利用本模型制定出适应市场的项目均价.此外,本文还为房地产评估机构提供了一种更为有效的二手住房价格评估方法.

参考文献

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[7] 赵琰.基于hedonic模型的石家庄城市住宅特征价格研究[D].保定:河北农业大学城乡建筑学院,2009.

Hedonic Price Study on Urban Second-hand Housing:

the case of Shijiazhuang City

ZHAO Yan1, LIU Xiao-jun2 ,CHENG Ya-peng3

(1.Xi′an University of Architecture and Technology, School of Civil Engineering, Xi′an, Shaanxi 710055,China;

2.Xi′an University of Architecture and Technology, School of Management, Xi′an, Shaanxi 710055,China;

3.Agriculture University of Hebei, School of Civil Engineering, Baoding, Hebei 071001,China)

Abstract This paper applied hedonic price theory to the second-hand housing market in Shijiazhuang. After collecting and trimming 2075 housing price and characteristic samples in Shijiazhuang city, this paper selected housing structure, location and neighborhood characteristics as explanatory variables, and implemented OLS regression to estimate the parameters of the model, then analyzed the main characteristics that affected second-hand residential housing price. Based on this, we established ahedonic model of Shijiazhuang second-hand housing market and explained the quantitative relationship between housing price and housing characteristics.

中国城市家庭住房消费调查报告 篇4

《中国住房消费发展报告(1998—2015)》、《中国城市家庭住房消费调查报告(2015)》24日在南开大学发布。报告指出，“一线城市的城镇居民中有超过80%认为所在城市房价非常高或者较高”，“几乎4/5的城市家庭认为当前购房时机并不合适”。

报告基于对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查数据研究而成，样本覆盖全国32个城市，共收集2056个家庭户样本、5201个家庭成员样本，并建立了相应的数据库。

对于取消限购，“55.08%的城市居民认为其购房行为不会受到影响”“54.14%的城市居民认为限贷政策不会影响其购房行为”。报告认为，“在住房价格居高不下的情况下，取消住房限购、限贷政策对城镇居民住房需求弹性影响有限，但会对居民住房行为结构产生影响。”报告显示，在城镇居民最希望房贷松绑类型分析中，“降低贷款利率是城镇居民最希望松绑的类型，有39.17%的城镇居民认为利率偏高，希望能够降低贷款率;22.32%的城镇居民希望能够下调二套首付比例。”报告反馈也与今年我国出台相应房地产政策及央行屡次降息相呼应。

报告同时发布的“住房价格风险指数”对全国70个城市近五年的`住房价格风险进行了评估，根据指数显示： 2015年，住房价格风险排名前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。

在未来家庭住房消费选择中，报告指出，“一线城市的城镇居民中有超过80%还是认为所在城市房价非常高或者较高”，在对于当前住房市场的评价中，“几乎4/5的城市家庭认为当前购房时机并不合适”。

中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院周京奎教授为该项研究主要牵头人，其博士生、硕士生为核心成员;同时，项目邀请包括南开大学数量经济研究所、天津工业大学、山东大学、湘潭大学、徐州师范大学、太原师范学院、哈尔滨商业大学、秦皇岛职业技术学院等高校的教师加入。

唐山市城市住房制度改革试行方案 篇5

【发布日期】1988-01-11 【生效日期】1988-01-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

唐山市城市住房制度改革试行方案

为了改革旧的城市住房制度，逐步推行住房商品化，根据唐山市的具体情况，制订本方案。

一、一、住房制度改革的指导思想是：改革现行的低租金、福利性的住房制度，逐步把住房的生产、交换、分配、消费纳入有计划的商品经济轨道，促进消费结构和产业结构的合理化，实现住房建设资金良性循环；采取经济手段抑制住房的不合理需求和不正之风，更好地满足人们对住房日益增长的需要。

二、二、改革的基本原则是：体现国家、地方、企业和个人合理经济负担，从各方面积极筹措资金，把住房改革不断推向前进。坚持多住房多拿钱的原则，调动各方面的积极性，采取优惠政策，鼓励职工个人买房、建房。

三、三、改革的基本做法是：“提租补贴（发券），劳人（职工）结合，建立基金，分步实转。”即在分步提高租金的同时，以职工工资为基数，发放相应比例的住房补贴，对超过现行住房标准的面积和改革后新出租的公有住房，收取新标准租金。个人领取的住房补贴用于交新增租金，节余部分存入银行，纳入个人购建房基金，不冲击其它消费品市场。

四、四、实施范围：坐落在本市路北区、路南区、开平区、东矿区、新区的城市公有住房（不含简易房），均按本方案规定提高租金。

五、五、补贴对象：行政机关、部队、人民团体、全民和集体所有制企事业单位的职工，租住改革范围内公有住房的下列人员（包括承租人及其家庭成员中的职工），以1986年底工资为依据，按本方案规定发给住房补贴。

（一）固定职工、劳动合同制工人；

（二）离、退休职工；

（三）按国发〔1978〕104号文件规定，享受40％生活补贴的退职职工；

（四）经劳动部门批准的城市正式户口的临时工；

（五）带工资服现役的战士和带工资上学的职工；

（六）改革范围内企、事业单位聘用的停薪留职人员；

（七）未开除公职的劳动教养人员；

（八）配偶（无配偶者以父母为准）租住改革范围内公有住房，本人住集体宿舍者；

（九）改革后调入本方案实施范围内工作和新就业的职工；

（十）中外合资企业的中方人员。

不符合上述规定范围的职工不发住房补贴。

六、六、住房补贴的计算基数：

（一）参加1985年工资改革，执行行政事业工资标准的职工（含离退休职工）以基础工资、职务工资、工龄津贴之和为基数；

（二）参加1985年工资改革，执行企业工资标准的职工（含离退休职工）以标准工资加五元副食品补贴之和为基数；

（三）未参加1985年工资改革的离退休职工，以离退休时的标准工资加五元副食品补贴及十七元生活补贴之和为基数；

（四）按照国发〔1978〕104号文件规定享受40％生活补贴未重新就业的退职职工，以原标准工资为基数；

（五）带工资服现役的战士和带工资上学的职工以其原标准工资为基数；

（六）被聘用的停薪留职人员以其原标准工资为基数；

（七）劳动教养人员以其劳教前的标准工资为基数；

（八）在国外工作的人员、中外合资企业的中方人员，以其原国内标准工资为基数。

七、七、租金、补贴及实施步骤：公有住房每平方米使用面积的平均月租金（准成本）暂定为一元零八分，同时按住房的环境、层次及室内设施等因素，适当拉开差价。全市职工平均住房补贴数为24％，按照“劳人（职工）结合”原则，其中18％按职工工资挂钩发放，6％按定额每个职工发四元八角。租住公有住房的职工，由所在单位发给住房补贴。

为使改革顺利起步，在总的租金水平和补贴系数不变的前提下，在三年内分三步实施。

第一步：从1988年1月份开始，在现行住房租金的基础上，每平方米使用面积月租金提高二角四分，同时按补贴计算基数的6％发给职工住房补贴。住房标准、层次及设施等调剂因素差价，以及房租补贴办法，仍按原规定执行；取消原规定的住房未达控制标准的奖励办法和超标准住房收费办法；超过住房标准的部分一律按每平方米月标准租金一元零入分计收。改革后新租住公有住房的职工（不含改革后新分配的军队转业干部和上级分配来唐等人员）按工资的6％发给住房补贴，并执行原规定的房租补贴办法，但其所租住的住房，每平方米使用面积月标准租金按一元零八分计收。

第二步：在第一步的基础上实行“劳人结合”。每平方米使用面积月租金累计平均达到八角四分；住房补贴发放系数增加6％，累计达到12％，同时按月发给每个职工四元八角定额补贴；取消原承租人所在单位发放的房租明贴；调整设备、层次等因素的差价，增加环境差价。

第三步：在第二步的基础上，每平方米使用面积月租金增加二角四分，累计月平均租金水平达到一元零八分；住房补贴发放系数增加6％，累计达到18％，加上定额补贴四元八角，从全市总量上计算，补贴系数相当于职工平均工资的24％。二、三两步的实施，在第一步实施后，根据实际情况，可作适应调整。

八、八、租金收缴办法：改革后由承租人单位同产权单位签订合同，租金由承租人所在单位统一收缴，产权单位以托收无承付方式与承租人所在单位结算。

九、九、改革范围内的职工在本方案实施后，购买住房和自建住房者，发给相当于工资18％的住房补贴和四元八角的定额补贴。

十、十、本方案实施范围以外的职工（含现役军人），户口在本市并租住公有住房，以及户口在外地，配偶在本市租住公有住房者，由其所在单位按照本方案规定发放住房补贴。十一、十一、1937年7月7日以前参加革命工作的老干部，发放的住房补贴不足以交纳改革后新增加的租金部分予以免交；经民政部门批准的社会救济户、享受抚恤金待遇的烈属和残废军人，其家庭成员没有工资收入的，因提高房租而增加支出，生活确有困难者，由有关部门给予补助。十二、十二、随着住房制度改革的推进，租金水平逐步提高，少数人口多、工资收入低的职工家庭，由于经济负担加重，影响基本生活的，可由承租人所在单位用自有资金予以适当补助。十三、十三、按本方案规定发放的住房补贴资金来源，主要从原有住房资金（包括建房、维修，企业已进成本的折旧和大修理基金，及出售公有住房回收的资金等）中筹集解决，并从企业留利的后备基金和其它留成资金中筹集一部分资金；不足部分，行政事业单位列入经费支出，企业可有控制地少量进入成本。十四、十四、确定合理的住房售价，采取优惠措施，积极鼓励个人买房。

（一）出售给职工的住房，新房按单方工程造价计算，旧房按原造价和重置价的平均价格成新折扣计价；

（二）职工个人买房首次付款不低于房价的30％，其余部分可向银行申请长期低息低押贷款；有条件的单位，可以给职工贴息。十五、十五、在改革中，把围绕住房发生的生产、经营、消费资金集中起来，使之合理化、固定化、规范化、建立城市、企业、个人住房基金，定向使用，不得挪用。十六、十六、由市政府委托专业银行成立房地产信贷部，专门办理住房建设的资金筹集使用、住房消费贷款发放等业务。房地产信贷部实行单独核算，自主经营，自求平衡；就地完税，三年免予缴税，不分红利；缴存款准备金有困难的，可适当降低比例。信贷部盈利，纳入市级住房基金。十七、十七、本方案实施细则由市住房制度改革办公室另行制定。十八、十八、原规定与本方案有抵触者，以本方案为准。

城市住房 篇6

二、调查范围和内容

（一）调查范围

本市市区居住、具有本市市内常住户籍及非常住户籍的居民家庭或人员（以下统称居民家庭）

（二）调查内容

1.住房状况（含建筑面积、建成年代、占用套数、用途、房屋座落、完好水平、住用状态、产权状况）

2.家庭人口、家庭收入状况；

3.住房需求（住房需求意向、住房需求原因、购（租）房区域意向、购（租）房面积意向、购房价格意向、购房时间意向、购房套数意向、购房付款方式意向、租赁房屋租金意向）

三、组织机构及职责分工

负责调查工作的组织领导和重要事项的协调。市政府成立由相关职能部门参与的住房状况调查领导小组。

领导小组成员名单：

组长： 副市长；副组长： 市政府办公室主任；成员：略；

（一）市建设局

具体承担市住房状况调查工作领导小组办公室（以下简称市住房状况调查办公室）职责。市住房状况调查工作领导小组领导下具体做好以下工作：负责做好全市住房状况调查工作的计划准备、宣传、后勤保证工作；负责做好与市住房状况调查工作领导小组、职能部门的协调工作；负责做好住房状况调查员培训工作（包括培训教材的编写及有关调查说明资料）负责做好调查表格的设计；负责提出住房状况调查表格录入系统和数据分析系统开发设计要求；负责全市住房状况调查数据汇总分析工作；负责住房状况调查经费的预算和使用；负责向市住房状况调查领导小组定期汇报工作进展情况；负责住房建设规划的编制。

（二）市统计局

负责提供与调查相关的统计信息；负责住房状况调查统计汇总的技术指导；配合做好统计分析工作。

（三）市财政局

负责调查经费的落实和保障。

（四）市公安局

负责居民家庭、户籍资料的提供；负责全市出租的住宅房屋有关资料的提供；负责调查的治安保证工作。

（五）市民政局

负责提供区、街道、社区相关信息和最低收入居民家庭户数、人口等相关数据。

（六）市国土资源局

负责提供住宅用地土地供应情况及用地规划相关资料。

（七）市发展和改革局

负责提供全市国民经济中长期发展规划。

（八）四个街道办事处

负责辖区住户的入户调查协调配合工作。

四、工作方式和步骤

工作方式：采取入户抽样调查和问卷调查相结合的方式。入户抽样调查样本量确定为全市居民户数的10%具体工作委托 市房产处完成。

工作方法：

（一）组建机构

组建市住房状况调查工作领导小组及领导小组办公室，年 月 日之前。完成机构设置和人员安排。

（二）选调查员

完成调查员选调配备工作。调查员要具有较好文化基础知识和个人素质；熟悉所负责调查区域内的居民家庭分布情况；具有良好的沟通能力和较强的责任心，房产处在 年 月 日之前依据行政区居民家庭和人口情况。计划组织40人进行调查。

（三）组织培训

讲解调查的要求、方法、内容和《 市住房状况调查表》填报要领，市住房状况调查办公室于 年 月 日对调查员进行培训。解入户调查的基本知识。

（四）入户调查

市房产处组织调查员进行入户调查，年 月 日至 月 日。依照要求完成调查表的填写、收集和汇总。

（五）媒体调查

各街道负责发问卷24000张。年 月 日至 月 日在平面媒体和网络上同时开展有奖问卷调查。

（六）装置统计软件顺序

应完成住房状况调查表格录入系统和数据分析系统的装置工作。

（七）数据初审及录入

市住房调查办公室组织人员于 年 月 日前完成对入户抽样调查及问卷调查数据进行审查录入。

（八）数据汇总及分析

于 月 日之前形成《 市住房状况调查分析演讲》和住房状况调查统计资料数据、汇编初稿，市住房状况调查办公室利用数据管理系统汇总入户抽样调查和问卷调查的数据资料并进行全面分析。按要求上报市住房状况调查领导小组进行评估确认。

（九）全市住房建设规划的编制

由市建设局负责完成全市住房建设规划的编制。

五、工作经费

包括：入户调查费用4700元，市住房状况调查的工作经费预算总费用2万元。培训费2300元，问卷调查费用6500元，数据审查、录入费用5000元，购买统计、分析软件费用1500元。

六、工作要求

（一）加强领导。住房状况调查工作时间紧、任务重、要求高、难度大。要圆满完成任务。明确落实调查工作责任。各级各单位领导要克服房屋调查与己无关、工作忙顾不上等错误思想，把住房状况调查工作列入重要议事日程，集中人力，保证时间，统筹布置，确保调查工作顺利进行。

（二）加强宣传动员。情况复杂，广大群众的参与和支持是调查顺利进行的保证。要采取群众喜闻乐见的形式，有针对性地宣传房屋调查的目的意义，做到家喻户晓、人人皆知，使广大干部群众自觉参与、积极配合住房调查工作。

（三）严把住房状况调查质量关。真实准确是住房状况调查的关键。关系到广大群众切身利益，意义重大。住房调查必需建立质量责任制，级级负责，层层把关，发现过失，立即返工重新调查。坚决杜绝瞒报、重报、漏报、谎报等现象。

（四）严肃住房状况调查纪律。住房状况调查员必需经培训。严禁工作推诿扯皮、吃拿卡要和泄露被调查人秘密。要设立、公布监督举报电话。相关部门要认真查处群众举报的违规行为，对造成严重后果经查实的从严追究当事人和主管领导的责任。

城市住房 篇7

关键词：多重属性,住房资源,可持续发展

城市在城市化的起步期、加速期、稳定期会呈现不同的运动和发展的状态,我国正处于城市化的加速期,预计到2050年我国的城市化水平将达到65%左右,我国将进入城市化的稳定期,那时我国的总人口也将越过峰值而缓慢下降,我国的城市体系将进行内部调整。从微观物质层面讲,城市的可持续发展有赖于组成城市的建筑、管网、道路等在其全寿命周期能够充分发挥其价值,实现自然资源的有效利用。房屋建筑一旦建成就有它的长期性。所以研究利于住房资源统筹利用和城市可持续发展的问题很有必要。大规模的拆建不仅不利于城市文化的传承,同时也是对资源的巨大浪费。解决城市居民的住房问题,一方面要扩大建设,另一方面要盘活现有的住房资源,使现有住房资源的使用效率最大化,充分发挥它的社会效益。

1 住房的多重属性

住房既是维持人民生活的必需品,又是提高国民生活的消费品和奢侈品,还是社会资源的稀缺品,正是住房的多重属性使住房问题非常复杂。

必需品———人人都得用,多数人得有,事关国民生存权。

消费品和奢侈品———人人都想改善,会出现新旧更替的现象。稀缺品———有些人可能不会有,甚至用不起,具有投资价值。住房的这三个性质表明,它不是单纯意义上的商品或公益品,而是兼具两者特点的特色社会产品。对社会低收入群体应该有合适的照顾,这个体现了它的公益性质;而大多数人需要通过市场来购买,这又体现了它的商品性质。在公益性质和商品性质之间需要有兼具两者特性的过渡空间存在。

住房的建设需要消耗大量的非可再生资源,住房一般有50年～70年的使用寿命,没有达到使用年限就拆除住房是对自然资源的巨大浪费。虽然有可能拆除后可以换取更大的经济利益,却表现出原来建设决策的局限性。应该注意使用寿命内的住房本身就是社会资源,既然是资源就应该重视资源的利用率,使自然资源和住房资源发挥它的经济效益和社会效益。

市场经济是一种资源配置的有效方式,在这样的经济模式中,可以实现资源的优化配置,社会财富的增加和社会的快速发展。中国改革开放三十多年证明以社会主义市场经济为基本内涵的中国特色社会主义道路是我国发展的正确道路,是实现中华民族伟大复兴的历史选择。

房地产行业在1998年我国住房制度改革之后得到了蓬勃的发展,国民的平均住房条件有了很大的改善,城市建成区面积不断扩大,城市处在一个快速生长的时期。我国房地产行业的繁荣主要有两个基本动力,首先是我国改革开放实现了国民财富的增加,国民对改善住房条件提出了新的要求;其次是我国城市化的快速推进。这两个条件互为因果共同促进了我国房地产行业的繁荣发展。

但是市场经济主要是从住房的商品性上来调配资源的,但住房的公益性质不可能完全通过市场经济来实现。住房的公益性质和教育、医疗这两个事关国民发展权、生存权的两个社会部门有类似之处,只是住房的公益性质要比教育、医疗的公益性质要弱些。

随着我国市场经济的深入发展,必然会有国民收入差距的出现,这只要在一个适度的范围内对社会发展效率是有利的,这时社会就必须承担起保障低收入群体基本生存权利和发展权利的责任,如果保证不了,社会是不稳定的。而居住权是国民的基本生存权利的一部分。

2 城市人群和现有住房资源分析

从住房的使用群体分析,社会人群的收入是有差别的,生活方式和水平也是有差异的,而且这个差异也体现在同一个人的不同阶段。这就出现了住房资源在不同收入人群和人生不同阶段合理分配和置换的问题。从住房的商品性考虑,这个问题是完全可以由市场经济解决的。但兼顾住房的公益性质,这个问题就不能单单依靠市场或单单依靠政府政策来解决,两方面需要相互配合。在坚持住房市场分配为主的原则下,分类制定相应的政策来调控现有住房资源的配置,这里地方城市政府无疑是解决这个问题的主角。

我国正处于城市化快速推进的时期,大量的农村人口迁入城市。在大城市,社会人群大概可分为以下几种:有祖产(多套房)的土生城市人群和城中村“村民”,可称其为“城市原住民”;在城市工作多年,已经有稳定的家庭收入,且有一套较好住房(或还有一套旧房)的移民,可称其为“老移民”;新近搬入城市的工作者,收入尚不稳定还没有解决住房问题的移民,可称其为“新移民”。这种分法只是非常粗略的对城市人群进行了分类,这个分类更主要是体现在居民的城市归属感上。而有没有住房和有没有城市归属感又有着很大的关系。以上三类人群按收入水平可分为高、中、低三个水平,这样就大致把大城市人群分成了9类不同人群。再加上不在城市生活的外地住房投资者,城市住房的受众大概可分为10类人群。

城中村土地属于集体土地性质,不作为城市商业用地开发,城中村村民大都已经不再是农业人口而是城市原住民。这些集体性质土地可以转化为城市用地,村中现有住房由集体土地的转换收益来补足其土地出让金,把房屋的小红本转化为大红本。集体土地置换为城市用地完成后,村委会也就变成了居委会,“农民”也就变成了市民。而集体财产则可以拍卖或转化为股权进行企业化管理,与居委会脱离关系。

下面我将对城市住宅进行分类。按年代分为:老宅(新中国成立以前)、1999年以前、1999年以后,共三类。三类中,每类按照房屋质量和满足现代生活需要的潜能,可分为高、中、低三档。这样城市的9个不同人群就以自有或租赁的方式居住在这9类住房中。

高档的老宅以及成片区的中档老宅一般都是历史文物,重新修缮可以满足现代生活需要的,其商品价值还是非常大的。买这类住房的人应该承担起保护文物的责任。修缮建设必须由有相关资质的设计单位设计并由城市建筑部门和文物部门批准后方可实施。对于愿意留在老宅继续居住的城市原住民也应该承担起和购买老宅人相同的责任。同时应该为这类住宅设立一定数目的文物保护基金,在修缮保护中发挥作用。孤立的中档老宅可以迁建保护,而低档的老宅,没有历史价值的可以拆掉。

1949年～1999年的高档住宅很少,应积极动员社会力量更新改造,成为保障性住房或保障性出租房。对于其中有历史价值的住宅建筑,应该按照文物保护起来,可以参照以上老宅的保护模式。

1999年以后建设的房屋以商品房为主,也包括一些新的福利分房,基本上产权都归国民私有。这些住房是可以经过分类分为高档、中档、低档三类。

3 住房资源的统筹利用

城市居民获得住宅的方式市场上主要是直接购买和租赁两种。作为社会保障体系的一部分,廉租房和保障性商品房应该是体现住宅公益性质的辅助配置方式。前段已经对现有住房资源进行了分类,使这些住房资源充分利用和流转顺畅是住房资源统筹利用的两个着眼点。

城市政府制定房地产政策时应该按照住房的类型、人群阶层来制定相应的税收、福利保障和贷款政策。用中央政府或省级政府一刀切的方式来解决住房问题难度大,也不太现实。因为住房问题有它宏观的一面,而更多的体现在中观和微观领域。城市政府应该在城市房屋流转领域发挥指导作用,积极制定有利于盘活城市所有的住房资源的城市政策。

保障性商品房是城市收入较低的城市居民以保障性价格购买的住房。从经济学角度讲,低价格的保障性商品房必然是与相对低质量联系在一起的,这样才可以保证其使用者是真正需要社会照顾的对象,而档次不合适的保障性商品房则可能被其他社会阶层的人群侵占,而不能发挥它的社会效益。从设计规划角度讲,新建的保障性商品房要么面积小、功能不全,要么偏远。所以保障性商品房这类低质量的房屋可以从城区中的老旧二手房中寻找。而建设档次和老旧房屋一样的新房是对资源的浪费,同时这类住房的未来使用方面也存在问题。这些老旧住房本身已经存在,往往还集中在城市老城区,重建改造难度往往很大,这些房屋的所有者很多已经搬离而住进了新的改善性住房。所以应该制定一套好的盘活这类住房的政策,使住房的所有者可以转让这些住房的所有权并从中套现资金,来改善自身的住房条件。这样从流通领域着手,可以实现住房资源的合理利用,同时也有利于城市的保护更新和住房资源的循环利用,还有利于保持城市各阶层混杂居住的社会必要复杂性。

保障性出租房主要供城市租不起普通出租房的城市人群包括新城市移民租用。同样作为带有福利性质的房子,房源也可以从城市老旧房屋中来找,将这些资源盘活。现在也出现了新建的低价出租房,如城中村中的出租屋,这种房屋的出现,对于城市规划和管理者来说是个顽疾,而对于保障性出租房它却是一条重要来源,有一定的正面意义。

普通出租房主要供城市暂时买不起保障性商品房新城市移民租用。普通出租房也是城市政府应该提供的政策保障,以控制城市的房租水平。房屋类型可以是一房一厨一卫、两房一厨一卫或多房组合,这样的房子和普通商品房没有太大差异好转换,这类房子可以由开发商去做,城市政府以政策形式要求其一定比例的房子在一定期限内为出租屋,期限过了以后可以进入商品房市场。政府也可以建设一些公租屋,这类公租屋的房屋类型有单房、一房一卫、一房一卫一厨,并带有一些公共空间,如:洗衣房、电视机房、棋牌室等。

通过这两类出租房和城市已有出租房源可以解决城市需要租房人群的住房问题。同时也可以为解决城中村这一城市顽疾提供条件,等到基本上没有人愿意去租用城中村房屋时,城市顽疾的问题就解决了。当然也应该支持这些房屋通过新的规划建设改造转化为条件好的出租房。

房租水平比较高的高档出租房则由私有住房提供。“炒房”作为财富投资方式是合法的,它对支持房地产事业的繁荣有重要作用,政策应该在一定范围内是支持的。但是房屋作为一种稀缺资源,使其长期闲置而不发挥它的社会效益是不合理的。所以城市政府可以以高额的“房屋空置税”促使房屋所有者将房屋租出去,这将为高档出租房提供房源。“房屋空置税”是和房租相联系的,也就是其额度要足以促使房屋所有人即使不把它卖出去最起码也得把它租出去。住房作为商品,就微观个体来讲,出现一些价格的波动很正常。但就整个房地产行业来讲,它牵动着社会经济的敏感神经,社会经济不希望出现房地产行业的大起大落甚至崩盘,一旦出现大的起落,那么对社会经济的打击是巨大的、严重的、长期的。这就使住房问题更加的复杂化。因此需要探索人民大众的幸福度、经济的平稳发展、资源的合理利用这三者兼顾的房地产行业发展模式和相应的调控政策。

住房具有必需品、消费品、稀缺品三个属性,决定了它不能单单依靠市场或政府就可以解决,而必须寻找社会利益、经济利益、资源利用的平衡点,这是一个动态的复杂过程。这就要求城市有更高的管理水平,促进城市的新陈代谢和可持续发展,使城市成为居民幸福指数高、经济繁荣、稳定发展、对境外人才和资金吸引力高的幸福城市、活力城市、魅力城市。

参考文献

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[2]向德平.城市社会学[M].武汉:武汉大学出版社,2009.

[3]沈玉麟.外国城市建设史[M].北京:中国建筑工业出版社,2005.

[4]当代中国社会阶层研究报告[M].北京:社会科学文献出版社,2008.

城市住房 篇8

关键词：城市住房保障；历史演变；政府责任

衣、食、住、行是人类生存的基本需求元素，“居者有其屋”既涉及到公民的基本生存权利，又影响着社会的稳定和经济的可持续发展。市场机制的局限性凸显了不同利益集团在市场竞争中的功利色彩，同时也决定了政府在住房保障体系中的重要责任。随着市场化改革的深入，我国社会保障制度建设紧紧围绕党和政府的工作中心蓬勃发展，住房保障建设也经历了不断发展的过程，特别是政府责任在发展中日臻成熟和完善。为了有效面对取得的显著成就，迎接新的困难和挑战，我们有必要对我国城市住房制度的历史演变以及政府责任的定位进行一些深层次的探析，力求能从中获得教益和启迪。

一、我国城市住房保障制度的历史演进

20世纪初，我国民主革命的先驱者孙中山先生，把“居者有其屋”列入建设中国方略的一项重要任务，从而把“居者有其屋”提高到国家战略的层面。

建国后，在计划经济体制下，我国在城镇实行福利化的住房政策，包括政府机关和事业单位同包住房建设，对职工实行福利分房，整个住房制度具有明显的福利保障特征，但这种制度也逐步暴露出诸多弊端，如排斥市场机制，资金得不到良性运行；加重了政府和企事业单位的经济负担，助长了平均主义但又难以保证公平；各个管理环节之间缺乏合理的协调机制，管理效率低下。

在实行改革开放政策的初期，邓小平同志针对城镇居民住房日渐困难的情况提出了住房制度改革的设想，但由于当时受到多方面的约束，城镇住房体制改革尚无法深化。1988年国务院召开了第一次城镇住房制度改革工作会议，此后多次发布相关通知及文件，要求逐步进行住房制度改革。这一时期，我国初步建立了向不同收入家庭提供商品房及经济适用房的住房供应体系并全面推行住房公积金制。

1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，在全国范围内确立了住房社会化、商品化的改革方向，标志着我国全面推进住房市场化改革制度的确立。

1995年3月国家建设部出台了《实施安居工程的意见》，这是党和政府为推动房改，加快城市住宅建设及解危、解困和建立住房新制度的又一重大举措。1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在制度上确立了市场化住房体制，全国停止住房实物分配，在此前的商品房及经济适用房的基础上，适当增加由政府或企事业单位提供的廉租房，逐步建立以经济适用房为主体的多层次住房供应体系。

2000年以后国民经济和社会发展的“十五”规划又提出了要加快解决低收入群众的住房困难问题，尽快建立、健全最低收入家庭住房保障体系，以保障公民的基本居住权利，确保社会的安定团结。2004年建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局等部门联合，先后发布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》，我国开始着手建立和完善新形势下的住房保障制度。

此后，国务院针对全国房价大幅上涨的态势，先后出台了《稳定房价八条意见》及《关于促进房地产业健康发展的六点意见》，提出要高度重视稳定住房价格，大力调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，并要求各地制定和实施住房建设规划，国务院九部委还对新建住房的面积提出了具体的比例要求。

2007年8月国务院又颁发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，勾勒了我国市场经济体制下住房制度的总体框架，确立了把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系的指导思想，提出到“十一五”期末，廉租房建设应保尽保的分年度目标，表明我国的住房保障制度有了重大调整，保障制度的重心将由经济适用住房转向廉租住房。据此，2007年末建设部等部门修订了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，财政部发布了《廉租住房保障资金管理办法》。2008年初国家发改委发布了《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》。廉租住房保障制度的建立，政策框架的构建，为实现“人人享有适当住房”奠定了制度保障和政策基础。

从我国住房保障制度的历史演进看，政府在住房保障方面确实是花费了较大的精力，根据我国社会主义市场经济的发展，完成了住房保障制度的3大转变：从完全福利性向部分福利性转变；从非商品化向商品化转变；从以财政政策为主向财政政策、金融政策综合运用转变等。这项政策的推行在实践中取得了一定的成绩，解决了部分群众的实际困难，维护了社会的稳定与和谐发展。

二、城市住房保障中的政府责任

（一）政府是住房保障的第一责任人

住宅作为生活必需品，是人的基本生存条件的重要组成部分。居住需求属于人类的基本需求，因此，居住权也构成基本人权的组成部分。很多国家居住消费支出占其消费总支出的比重都在20%左右。因此，最低收入阶层是难以依靠自身力量解决其住房问题的。在这种情况下，政府必须把住房保障工作纳入重要议程，采取强有力的措施，提供住房保障，否则无家可归或居住条件恶化的人就会逐步增多，从而造成社会的不稳定，住房问题就会演变成社会问题。

从住宅的外部性特点看，它具有一定的准公共品的性质，总体上属于私人产品，但是贫民窟、棚户区等的存在会使区域环境和卫生状况恶化，也不利于社会的稳定。合理的公共政策选择，是政府对低收入阶层的居住问题给予某种形式的援助，使其居住条件和居住环境得到改善。

住宅政策是国际公认的社会政策的重要组成部分。1981年4月在伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的《住宅人权宣言》指出，拥有一个环境良好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权，1996年6月召开的联合国第二次人类住区大会通过的伊斯坦布尔宣言更是承诺：将致力于实现“人人有适当的住房”和“城市化进程中人类住区可持续发展”的目标。但是要让承诺变为现实，只有政府能担当起这一神圣使命。

（二）政府是住房保障政策有效实施的关键

第一，政府是住房保障政策能否有效实施的关键。在住房建设供应、交易秩序维护、住房消费分配等各个环节离不开政府的参与，尤其对弱势群体的住房保障问题，政府更是责无旁贷。如果说在市场体系中政府还主要扮演间接调控角色，那么在住房保障领域，政府则是不折不扣的政策制定者和实施者。因为政府自身的施政伦理和制度建设，是住房保障政策能否有效实施的关键。

第二，政府在确立完善的住房保障目标中其作用无可替代。住房保障目标既要有宏观和长远的，也要有短期的、现实的、具有可操作性的，如美国有法案规定，凡收入低于当地平均收入的50%（人口多的家庭放宽到80%）的家庭，政府有义务使其住房支出不超过收入的1/3。近几年，我国对住房保障要达到的目标也做了很多细化规定。如国务院“24号文”提出，“面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型住房用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”等，还要求地方政府“都要制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要制定解决城市低收入家庭住房困难的年度计划”等等。

第三，政府是住房保障责任落实的主体。一般各国住房政策都是中央政府负责制定政策，地方政府负责落实，包括提供土地和组建公营租房公司，但同时中央政府帮助提供实施住房政策的融资。这样做的必要性是在于避免因地方贫富不均而造成住房政策落实能力的分化。在强调政府要承担起住房保障责任的同时，必须对政府行政的科学评价体系和严格监管体制提出更高要求，这就像一枚硬币的两面不可分割。否则，再准确的政府责任定位、再好的制度设想，都可能成为“与民争利”或腐败寻租的温床。

（三）政府是住房保障规范管理、有效运营和持续发展的保证

建设有中国特色的住房保障制度，是困难群体参与社会再分配，享受经济增长所带来的福利增加的一种手段，对于稳定社会秩序、缩小贫富差距、体现社会公平都有很大的意义。但要保证住房保障制度落到实处，没有政府的严格监督、科学管理和适时投入是万万不行的。政府作为城市住房保障的责任主体，在制定、修改、完善住房保障制度过程中承担着义不容辞的责任。如在住房保障的立法方面，提供一个健全的法律框架，在制度设计和创新方面发挥绝对的主导作用，承担起成立组织机构，给予财力支持，提供服务、培育市场的责任。

当前，随着房价的快速上涨，住房保障问题日益突显。现阶段，完善住房保障制度对于避免贫富差距过大、保证社会公平、维护社会稳定、构建和谐社会具有着重要意义。

住房保障制度的产生必须满足两个条件：一是社会文明的进步。即只有当生存权成为人权后才会有保护弱者的呼声，也只有住房成为人类生存必需品得以普遍认可后才会有住房保障之说；二是市场机制在住房资源的配置中起主导作用。由于种种先天、后天的因素，人们拥有的生产要素有极大差别，一部分弱势群体在竞争中处于劣势地位，这是市场机制本身无法解决的问题。正如萨缪尔森所言“一个富人家猫喝的牛奶也许正是一个穷人家小孩维持生命所正需要的”。如果听凭市场配置，很可能弱势群体连满足基本生活住房的需求都难以实现，因此需要政府建立住房保障制度，通过制度对市场运行进行某种程度的修正。面对美国“次贷”危机给全球经济带来的动荡和深重教训，特别是格林斯潘的低头认错，使人们更加意识到在市场经济发展的过程中，发挥政府的主导作用，合理把脉住房保障中的关系平衡显得是多么的重要。

因此，必须强化政府住房保障职能，建立健全住房保障体系，多渠道解决好低收入家庭的住房问题，使其能够共享改革和发展的成果，为全面小康目标的实现奠定基础，促进社会和谐稳定发展。

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6、文林峰.完善与创新廉租住房制度研究[J].城市开发,2008(7).

＊本项目获广西民族大学研究生教育创新计划gxun-chx0811资助。