住房使用现状

住房使用现状（精选8篇）

住房使用现状 篇1

近年来, 山东省住房公积金缴存和使用规模不断扩大, 截至2013年12月, 山东省住房公积金缴存总额达到3, 390亿元, 缴存余额1, 876亿元, 累计向111万户家庭发放住房公积金个人贷款1, 948亿元, 为651万名职工提取住房公积金1, 514亿元, 为提高职工购房能力提供了有力的资金支持。

一、山东省住房公积金资金使用现状

(一) 住房公积金资金使用率逐年提高。

从山东省资金使用效率来看, 住房公积金个贷率 (住房公积金的贷款余额与住房公积金归集余额的比率) 由2006年的33%, 逐步提高到2013年的66.9%;住房公积金使用率 (个人提取总额、个人贷款余额、试点项目贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例) 由2006年的58.6%, 逐步提高到2013年的82.2%, 山东省资金使用率和个贷率逐年提高。

从山东省资金需求来看, 年度贷款额由2010年的256亿增加到2013年的415亿, 年度支取额由2010年的155亿增加到2013年的353亿, 资金需求也越来越大。

(二) 住房公积金资金使用存在不均衡。

由于各地市经济发展情况的差异和住房公积金地区间无法调剂使用等原因, 造成山东省不同城市间资金不足与闲置并存的现状。一些地区住房公积金供不应求, 需要严格控制贷款额度, 另一些地区资金又大量闲置, 导致住房公积金使用效率不高。据统计, 2013年山东省住房公积金个贷率超过70%的城市达8个, 其中青岛市住房公积金个贷率超过了90%, 这意味着其住房公积金资金链处于比较或十分紧张的状况, 如果不能有效解决好资金流动性不足风险, 会对住房公积金管理的安全造成重要影响。2013年山东省住房公积金个贷率低于50%的城市为5个, 其中莱芜为27.7%、菏泽仅为22.7%。这意味着这些地区贷款发放较少, 住房保障作用发挥有限。

二、山东省住房公积金资金使用现状分析

住房公积金个贷率是反映住房公积金资金整体构成的一个重要指标, 也是分析住房公积金资金使用状况的重要指标。通过个贷率指标可以对住房公积金的资金使用状况进行有效分析。

住房公积金管理中存在这样的矛盾:若住房公积金个贷率过小, 住房公积金资金安全性得到保证, 但住房公积金的互助性、保障性不能得到充分发挥, 对缴存职工解决自住住房需求支持不足。同时其管理部门获取的增值收益减少, 不能提供更多的城市廉租住房建设资金;若住房公积金个贷率过大, 极大地发挥了其互助性、保障性, 收益也能增加, 但也直接导致住房公积金支付能力下降, 一旦出现提取审批后拿不到钱或贷款审批后放不了款的情况, 将降低住房公积金制度的信誉度, 甚至波及社会稳定大局, 住房公积金的安全不能得到有效保障。

在住房公积金资金管理中, 安全性是前提, 而住房公积金个贷率是反映住房公积金安全的一项重要指标, 要确保住房公积金个贷率控制在一个合理区域内。该合理区域的上限可参照商业银行设置存贷比的上限75%, 考虑到住房公积金资金来源相对商业银行存款来源要稳定, 住房公积金个贷率可略高于这一比例, 可将上限设置为85%。

三、应对山东省住房公积金资金使用问题的对策

针对山东省资金使用率逐年提高, 各地资金需求不均衡的现状, 可从以下三个方面提出合理化建议对策。

(一) 各地住房公积金管理中心建立资金预警机制。

为最大程度地发挥住房公积金的社会保障作用, 又确保住房公积金的安全, 建立资金运行预警机制。按照个贷率不同, 将资金运行状态划分为三种模式, 适时调整住房公积金的管理政策, 加强资金运行管理。

1. 低运行状态模式。

当住房公积金个贷率在60%以下, 为低运行状态模式。住房公积金管理中心应一方面加大住房公积金贷款宣传力度, 另一方面根据当地的房价和职工缴存住房公积金余额情况, 可适度调高当地住房公积金贷款的最高额度, 提高贷款使用率。

2. 正常运行状态模式。

当住房公积金个贷率在60%~85%, 为正常运行状态模式。住房公积金管理中心应一方面执行正常规定的当地住房公积金贷款最高额度, 按照正常规定办理住房公积金贷款的审核、审批工作;另一方面准备干预方案, 加强监控, 应对将要出现的公积金贷款资金的流动性紧张问题。

3. 预警运行状态模式。

当住房公积金个贷率在85%以上时, 为预警运行状态模式。住房公积金管理中心应采取应对措施, 如下调调整贷款最高额度、提高二次申请贷款的首付款额度、停止单套建筑面积在144平方米以上的住房贷款、暂停贷款申请与发放等其他缓解资金紧张的方法。

(二) 由山东省住房公积金管理部门建立资金统一调剂模式。

目前山东省住房公积金使用率为82.2%, 青岛等城市已超过90%, 而部分城市使用率不足50%, 沉淀资金占比较大, 资金使用很不均衡。在保证资金安全和资金调出市收益的前提下, 充分发挥住房公积金的社会效益, 让资金相对紧张城市的职工能更多享有公积金贷款的机会, 山东省住房公积金管理部门应建立资金统一调剂模式, 解决资金使用不均衡现状。

(三) 与商业银行建立公积金贷款与商业银行贷款的互转模式。

与商业银行积极沟通, 建立公积金贷款与商业银行贷款的互转模式。一方面, 贷款资金需求量大的城市, 通过住房公积金贷款转银行商业贷款并贴息的办法, 可以解决资金需求问题;另一方面, 对个贷率低的城市, 也通过银行商业贷款转住房公积金贷款, 提高资金使用效率, 让更多的职工享受到住房公积金低息贷款。

四、结语

本文以山东省住房公积金资金使用现状为研究对象, 通过对住房公积金个贷率指标进行分析, 并提出建立资金预警机制、资金统一调剂模式、公积金贷款与商业银行互转模式等三种模式, 为解决山东省住房公积金资金使用不均衡等现状提出合理化建议。

参考文献

[1] .鞠燕妮.对我国住房公积金有关制度的重新认识[J].中国房地产金融, 2012, 1

[2] .冯晋强.浅析住房公积金贷款风险与防范[J].内蒙古科技与经济, 2010, 23

[3] .范纯建.借鉴银行经验加强住房公积金贷款的风险管理[J].科技信息 (学术版) , 2006, 1

住房使用现状 篇2

甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）根据公司发展的实际情况，在条件允许的前提下，经甲乙双方协商同意，就住房使用问题达成如下协议：

一、住房位置、面积、价格

乙方住房位置面积价格标准每月80元（大写捌拾元）

二、使用费用支付方式

1、具体支付方法：（1）有甲方人力资源部从乙方个人当月工资中扣除（2）房租以现金形式上交财务结算中心，已备冲减房屋构建固定资产占用费等。（根据实际情况选择其一）

2、单职工宿舍楼居住，只收取住房费用，不再收取水、电、暖费用。

三、甲方的权利和义务

1、甲方提供给乙方的家属楼住房配备完善的水、电、暖等设施，职工宿舍单间房只负责提供照明用电，楼层供水和集中供暖。

2、因生产经营需要，甲方有权随时收回乙方所住房屋的权利，乙方要在接到甲方发出的搬出通知后3天内搬出。

3、所有收取的住房费用不在退还。

四、乙方的权利和义务

1、乙方必须听从甲方的统一安排，服从甲方的统一管理，遵守

甲方制定的各项管理规定。

2、乙方对单间住房（家属楼住户除外）只有居住使用权，严禁私自使用电饭锅、电磁炉、高压锅电热壶、液化气、空调、电暖器等生活用具烧水、做饭、取暖等，一旦发现，甲方将严肃处理，直至取消乙方的使用权。

3、乙方不得对使用的住房乱拆、乱改、乱装、破坏住房原有结构和设施，对违反规定者，甲方将按照有关规定给与严肃处理。

4、乙方因工作调动或其他原因（辞职、辞退、解聘、开除、自动离职）需要退房时需书面通知甲方，办理完相关手续后，于3日内全部搬出，搬出后甲方将停止收取住房费用。

五、其他事宜

1、乙方退房时，由甲、乙两方共同检查核实，确保住房完好无损后，方可办理相关的交接手续。

2、甲方有权按照协议规定不定期对住户（主要指职工宿舍单间房住户）进行安全用电方面的检查。

3、有甲方协同各有关部门共同做好协议的签订工作。

六、本协议一式三份，甲、乙、档案室各执一份。

七、本协议自甲、乙、两方盖章（签字）之日起生效，未尽事宜由甲乙双方协商解决。

住房使用现状 篇3

关键词：住房公积金,中央公积金,公积金贷款

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金, 是住房分配货币化, 制度化和法制化的主要形式, 是国家以法律形式建立的一项重要的住房社会化保障制度, 具有强制、互助、保障等特性。目前我国《住房公积金管理法》规定职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%。这一制度确实在一定程度上缓解了人们买房难的问题, 而且近期推出了住房公基金三级信息披露制度, 大大提高了这一制度的透明度, 增加了人们的信任。2015年低, 在全国住房城乡建设工作会议上, 住房和城乡建设部部长陈政高指出, 2016年将进一步用足用好住房公积金。继续释放结余资金、支持住房消费, 进一步放宽使用范围、扩大使用群体成为工作重心, 这不仅关系到城市居民住房这一民生问题, 更关系到房地产行业乃至宏观经济的健康发展。

1鞍山市住房公积金使用情况的调查

1.1问卷调查的基本情况分析

为了更加清楚的了解鞍山市住房公积金发展的基本情况, 我们采用抽样调查的方式对鞍山市居民随机发放调查问卷, 并对调查结果进行了分析研究。这次调查我们一共发放了300份调查问卷, 回收了296份调查问卷, 除去少填、漏填的调查问卷, 有效问卷285, 回收率98.7%, 有效率96.3%。

1.2调查结果分析

1.2.1调查对象对住房公积金制度基本情况的了解程度

根据调查问卷, 选择不了解住房公积金制度的是112人, 占总调查比例的39.36%, 而一般了解有105人, 比例达到了36.8%, 远远高于选择了解这一制度的67人。

1.2.2对调查者住房情况的帮助程度分析

住房公积金设计的初衷无论是在帮助中低收入群体解决住房需求, 还是在深化我国住房体制改革等方面都占有举足轻重的地位, 但是实际情况却不尽如人意。约有占59%的人选择了有帮助, 其次, 对此项不太清楚的有59人, 约占21%, 同时认为很有帮助的和认为没有帮助的人数比较接近, 分别为32人和25人。按理而言, 在针对住房公积金制度了解程度分析中, 选择不了解这一制度的人数是最多的, 约占39.36%。

1.3扩大住房公积金使用范围意愿分析

在回收的285张有效调查问卷中希望扩大住房公积金使用范围的有200张, 不希望的有40张, 无所谓的有45张。统计知70%的人希望扩大公积金的使用范围。同时我们又对希望扩大公积金使用范围的200人右上图可知50%的人希望在养老方面有所帮助, 34%的人希望在医疗方面有所帮助, 16%的人希望用于应急事件。

2鞍山市住房公积金使用过程中存在的主要问题

2.1住房公积金缴纳比率比较低

根据国家公积金制度设计的初衷, 除离休、退休职工以及合资企业的外籍职工以外, 应在全社会实现全面覆盖, 甚至包括各种类型企业的农民工。但事实上, 鞍山市住房公积金缴纳比率目前近52%, 这一水平与世界平均水平有很大的差距。而且当前鞍山市所属的农村, 尤其是鞍山市民营企业中, 为农民工缴纳住房公积金的企业少之又少, 根本没能够体现出住房公积金所应具有的保障普遍性的特点, 住房公积金制度的作用还远没有充分发挥出来。

2.2住房公积金使用率比较低

住房公积金具有信贷资金的特点。国家在构建住房公积金制度的时候, 就是要将职工缴存的住房公积金交由本地政府所属的管理机构来管理, 在保证全部职工正常提取需要的前提下, 将剩余下来的资金用于解决住房困难职工的居住需求, 向他们给予贷款支持。鞍山市在实施住房公积金制度后, 市级部分县 (市、区) 进行了住房公积金贷款尝试, 取得了一定的成绩和效果。鞍山市向职工大规模地住房公积金贷款, 目前的个贷余额也达到了8.2亿元, 但这与国家和省要求的水平还是有比较大的差距, 住房公积金制度为缴纳职工解决住房困难和矛盾的作用还没完全显现出来。

2.3使用范围窄、提取条件高

多数的居民认为住房公积金对他们购房没有太大帮助, 对于上述公积金制度的弊端究其根源由于我国的公积金使用范围太窄。目前来看, 我国的老龄化越来越严重, 而我国社会保障制度并不是很完善, “两个儿女, 四个老人”给80、90后带来极大负担。“因病致贫”已不少见, 看病贵, 养老难问题不容忽视。对此, 我们可以借鉴一下新加坡的公积金制度。它为新加坡公民提供了多样化的社会保障的同时, 还为国家建设和发展提供了大量资金。不仅加强了政府的宏观调控能力, 还有利于提高国民国民素质, 培养他们自力更生艰苦创业的精神, 对社会经济发展的影响可谓是全方面的。我国可以在适应国情的基础上适当借鉴。

3对于扩大住房公积金使用范围的一些建议

3.1利用公积金为无房者支付房租

对于众多的无力购房的中低收入人群, 即便是已经缴纳了住房公积金, 但因收入比例不符而无法利用公积金制度改善居住条件。这不仅会影响到这一群体缴纳的积极性, 而且也使“住房公积金改善居民居住条件”这一总目标无法得到根本实现。应该从政策上允许无房的缴费者, 享受公积金的优惠政策, 提取公积金通过租房改善居住环境和条件。这完全符合弱势群体的利益要求, 而且能够提升职工缴纳的热情和积极性。

3.2提取公积金支付装修费用

随着人民生活水平的提升, 居住环境多样性已经成为人们个性发展的必然要求, 购房后装修成为一个必须的环节、但购房已使职工承担了巨大的资金压力, 面对高额的装修支付, 许多购房者已力不从心。建议对于购房而没有使用公积金贷款的家庭可以申请按比例提取本人或配偶住房公积金账户中金额来支付装修所需的部分费用。

3.3定期支取公积金支付居住相关费用

近些年, 新建小区基本已经实现了物业化的管理方式。居民在享受良好物业服务的同时, 需要缴纳每平0.5元-2元不等的物业费及电梯费。同时对于北方的居民而言还要承受每平20多元的供暖费用。这些和居住相关的费用在一定程度上影响着居民的居住需求, 造成生活负担。可以通过公积金管理中心与物业公司、供暖公司建立联系, 可以转账的方式直接把公积金转入物业公司、供暖公司的财务账户, 完成居民的缴费责任。

3.4可用公积金支付居民重疾的医疗支出

住房公积金是一项社会福利, 具有社会保障的性质, 在其使用的过程中应与整个社会保障体系配合起来。在这方面, 可以借鉴其他国家的现有做法, 如新加坡的中央公积金制度。参加医疗保险和大额补充医疗保险的职工罹患重大疾病, 当支付的金额超过保险保障限度时, 允许职工本人或其直系亲属提取公积金缓解医疗费用不足。

参考文献

[1]赵翔宇.提高住房公积金贷款市场份额研究[J].现代经济信息, 2015 (7) .

[2]崔凤岭.通胀压力下公积金管理模式展望[J].经营管理者, 2015 (11) .

[3]邹江山.住房公积金存在的问题及对策[J].中国科技信息, 2011 (16) .

住房公积金管理使用探析 篇4

根据建设部通报, 截至去年末, 全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元, 同比增长27.54%;缴存余额为12116.24亿元, 新增余额2511.13亿元, 增幅为26.14%。目前, 公积金已经成为了地方财政手中最大的一笔闲置资金, 合理利用可以为解决地方财政困难提供巨大的帮助, 同时可以增加社会的整体福利的供给量。

二、住房公积金余额使用的制度限制

(一) 住房公积金是一笔规定用途资金, 是否可以移为他用

目前公积金使用的实际情况是, 每年申请公积金贷款买房的人群比例仅占缴费者的两三成。也就是说, 有七八成的缴费者, 他们缴纳的公积金自身是没法利用的。这些缴存的费用, 虽然所属权仍归自己, 但因为是存放在公积金中心, 利息很低, 不如存在银行或者拿来运转产生的经济效益高, 这相当于产生了一笔损失。与此同时, 一些中、高收入人群因为具有足够的购买能力, 他们能将这些沉积在公积金中心的钱 (贷款部分远远超过自己缴纳的那部分) 贷出买房, 利息非常低。换句话说, 在这时, 公积金实质上只是让那些买得起住房的中、高收入群体享受到了优惠与好处。正因此, 目前我国住房公积金制度一直存在“劫贫济富”的嫌疑。

所以说要改变这种状况, 真正的使公积金起到社会保障的作用, 其使用渠道必须放开, 但是放开的前提首先要修改《住房公积金管理条件例》, 其次要设立严密的监管制度保证获得的收益真正的用到保障中低收入人群住房需求上。

(二) 住房公积金的所有者是缴存人, 政府是否有权利动用

这一问题是住房公积金制度的最大软肋。住房公积金制度上有国务院《住房公积金管理条例》, 下有各地的住房公积金法规政策, 但住房公积金缴存人和公积金管理机构之间的法律关系未曾在法律上厘定清楚。虽然公积金条例明确, 公积金管理机构每年对缴存人所缴住房公积金进行结息, 但这不等于明确管理机构和缴纳人之间, 是储户和吸存机构之间类似储户和银行的关系。在法律意义上, 大家把公积金交予公积金管理中心, 是因为各地住房公积金管理中心被法定具有对公众缴存之公积金受托管理的职责, 而并非因为公积金管理中心有什么特别资信。事实上, 公积金中心只是一个事业单位, 没有注册资金。显然, 管理中心和缴存人之间类似一种法定的公众财产信托关系, 这意味着公积金管理中心所有关于公积金资产投资运用的决策, 应该经过信托财产产权人表决同意。

回到“公积金建房是否需要缴存人同意”这个问题上来, 显然, 在《物权法》已有的法律环境中, 任何人都不得不承认, 基于私人产权的公积金集合资金, 作为产权人的缴存大众, 完全是可以有理由过问其信托财产的用途和去向, 并对如何监管具有话语权、知情权、决策权、参与权和监督权。所以, 要将公积金用于其他用途, 首先要需要修订《住房公积金管理条例》, 这是绕不过的一个法律程序。

三、住房公积金余额的合理流出

解决以上两个问题之后, 下一步面对的就是公积金如何才能合理流出的问题, 从上述讨论我们可以知道, 这部分资金是不能随意挪用的, 如若移为他用, 首先制度上要有突破口, 也就是修改《住房公积金管理条例》, 其次就是怎么流出的问题。

住房公积金存款利率低, 存贷不挂钩影响居民缴存公积金的积极性。从建设部最新发布的个人住房公积金存贷款利率表可以看出, 住房公积金存款和贷款的利率都低于当前银行的存贷款利率, 同时, 居民虽然缴存了住房公积金, 但由于受到缴存时间和额度等条件的限制, 不一定能申请到住房贷款, 这些因素影响了居民缴纳公积金的积极性和委托办理公积金业务的商业银行发放贷款的积极性, 也纵容了公积金管理机构不积极运用公积金而坐享利差收入的态度。

现在比较好的流出方式是在赞成公积金属于缴存人的前提之下, 征求住房公积金管理委员会的同意之后, 采用借款形式, 利息比照公积金贷款利息, 借款主体应为当地政府的代理人, 当地财政应作为借款的担保人。即由各级地方政府出面借用资金, 而不是由公积金管理中心出面使用。国家管理部门应强调借用住房公积金余额用于其他途径, 应该提出一个指导性比例, 防止过分借用住房公积金余额, 影响公积金的正常和安全运行, 也防止地方财政推卸责任。

四、拓展住房公积金余额的使用途径

在保证公积金可以合理有效流出之后, 就可以着手拓宽公积金使用范围, 充分发挥住房公积金的作用。目前我国已经在名为《规范廉租住房保障资金管理》的文件中规定, 廉租住房保障资金来源中包括了住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额。并且目前相关部门已经开始研究将公积金余额用于经济适用房的建设试点, 能够进一步发挥住房公积金的使用效益。然而, 作为一名暂时没有购房需求的住房公积金缴纳者, 将住房公积金用于支持经适房建设仍难以充分发挥住房公积金的最大效能, 更难以给广大缴存公积金的个人带来实惠和好处。这是因为, 按照我国现有《住房公积金管理条例》, 职工只有在购买住房、离退休、偿还购房贷款本息等几种情况下, 才能提取住房公积金。换言之, 虽然职工月月都在向账户里缴存公积金, 但是, 由于不少人买不起房或者没有购房的需求, 使得缴存的公积金在离退休之前实质上成了一笔没法动用的“死钱”。

从这个层面上说, 如何充分拓展住房公积金的使用途径, 使它能给那些买不起住房或者没有购买住房需求的群体也带来切实的好处, 的确是一个重大的问题。相比之下, 新加坡和德国的住房公积金的用途就很广, 可以用来支付保险费、医疗费、教育费用等。新加坡的公积金制度不仅包括住房, 是集养老、保健、住房、家庭保障等多种功能于一身的综合性社会保障体系。当前, 在住房公积金沉淀金额较多的状况下, 打通“三金”, 可以让每个缴存者根据自己的需要选择用途。因此, 我国的住房公积金可以在保证资金安全的前提下, 适当拓宽使用范围, 比如适当考虑年轻人和低收入群体的现实需求, 允许他们提取公积金用于支付房租, 用于大单看病, 用于教育消费等, 与养老保险、医疗保险等进行结合, 互相补充, 使我国的法定福利制度发挥更大的作用。

显然, 若能如此, 将能更大限度地发挥我国住房公积金的效能。其实, 住房公积金作为一种福利制度的形式, 它应该是一种旨在促进社会公共福利总量的政策选择, 而闲置的公积金可提出来支付房租、医疗、教育等应急费用, 恰恰就是一种促进公积金持有人福利或权益增加的措施, 能让公积金这种制度的功能进一步增值, 而不单单是一种盘活公积金的做法。一言以蔽之, 理性地拓宽住房公积金的提取和使用范围, 这有助于促进我们追求自身权益和福利的最大化, 能更好地改善我们自身福利的可能程度, 而这样一种探索或改革, 也必然会增进和改善我们每一个人的福利状态, 同时也增加了整个社会公共福利的供应量, 远远比让公积金搁在公积金中心“劫贫济富”好。

参考文献

[1]张恩逸.住房公积金制度在住房保障中应发挥主导作用[J].体制改革, 2008 (9)

[2]丛诚.中国住房和公积金制度发展大纲[M].上海:上海辞书出版社, 2008

如何提高住房公积金的使用效率 篇5

一、住房公积金使用效率低下的原因

(一) 使用范围的局限性是造成公积金使用效率低下的重要因素

住房公积金制度是我国住房制度改革的产物, 它的建立增强了居民购房能力, 扩大了住房消费。在公积金的发展初期, 其使用方向只能用于购房, 无论是公积金提取还是贷款, 都以是否购房作为先决条件, 使用范围的局限性造成了公积金使用效率的低下。随着公积金的不断发展, 本着为民服务的原则, 公积金条例的内容在逐步完善, 使用范围也逐渐扩大。2005年1月10日, 建设部、财政部、中国人民银行联合发布相关指导意见明确:遭遇突发事件, 造成家庭生活严重困难的, 提供有效证明资料, 经当地住房公积金中心审核, 可以提取本人住房公积金账户内的存储余额。近年来, 成都、湘潭等很多城市允许大病提取公积金, 正是依据这一指导意见。大病提取在一定程度上拓展了公积金的使用范围, 但公积金使用率低下的问题依然存在。

(二) 公积金贷款手续繁杂, 条件过多

由于公积金允许各地依照本地区的情况出台条例, 所以每个地区、城市的条例各不相同。有些地方的条例, 贷款手续繁琐, 设置的条条框框过多, 贷款人感觉非常麻烦, 宁可选择利率较高的商业银行贷款。

(三) 公积金使用情况缺乏有效的社会监督

公积金使用信息不公开, 无法被公众了解, 是现在普遍存在的现象。不光是在政府网站, 就是在很多公积金网站也无法查到公积金的提取、贷款及存贷比等情况。信息不公开, 公积金使用情况缺乏社会监督, 会使个别公积金管理部门对于公积金使用情况不够重视, 成为公积金使用效率低下的重要原因之一。

二、提高公积金使用效率的具体措施

(一) 结合社会实际情况, 逐步扩大公积金的使用范围

由于公积金到退休时可一次性提取, 还允许大病提取, 使公积金逐渐由原来的住房保障制度演变成一个集养老、住房、医疗于一体的社会保障制度。2009年国家同意将公积金贷款用于保障房和公租房建设, 这一措施为保障性安居工程提供了有力的资金支持, 并在一定程度上解决了中低收入人群的住房问题。但实施五年来, 保障房和公租房实施力度不大, 主要原因是贷款回收难度大于个贷, 所以必须形成一整套严格的贷款回收渠道, 设置专户对贷款资金加强监管, 全力把好风险管控关。贷款资金的安全回收, 是加大保障房、公租房建设的前提, 而“两房”建设不仅可以缓解住房上的供需矛盾, 还有效提高了公积金的使用效率, 可谓一举两得。国务院在关于公共租赁住房的文件中明确提出:应当吸引企业和其他机构参与公租房建设和运营, 多渠道增加公租房供应;住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后, 全部用于廉租住房和公租房建设。

公积金用于公租房建设有成本控制和运营的优势。公积金中心是不以盈利为目的事业单位, 参与公租房建设, 省掉了开发利润, 降低了建设成本;住房公积金增值收益稳定, 以其作为公租房建设贷款还款来源, 信用度高, 融资成本低;公积金中心不成立专门机构, 以委托代建方式运作, 用承租职工公积金账户内的资金直接冲扣房租, 管理成本大大降低。目前, 上海和大连是将公积金增值收益用于公租房建设做得比较好的城市, 由点及面, 把他们的先进经验推广至全国, 势必会大大提高公积金的使用效率。

(二) 简化贷款条件和程序

公积金使用当中, 最重要也是所占比重最大的是贷款。各公积金管理部门在制定贷款细则时, 要依据个人申请贷款的客观实际, 适当放低贷款“门槛”;贷款程序化繁为简, 尽量缩短贷款审批时间。同时应建立网上查询系统, 贷款人自受理贷款后, 可在公积金网站上自助跟踪查询贷款的办理进度, 对贷款情况做到心中有数。

(三) 建立健全住房公积金信息公开制度

各地应把住房公积金使用情况, 列入政府考核范畴, 充分利用电视、电台、报纸等新闻媒体, 适时向社会公布公积金使用情况。建立网上信息公开制度, 增加公积金使用情况的透明度。

摘要：当前, 公积金归集额庞大, 但使用率却一直保持在较低水平, 如何在保证公积金资金安全的情况下, 提高公积金的使用效率, 努力实现公积金的社会效益最大化, 一直以来是公积金管理部门努力的方向和目标。提高公积金使用效率的办法是:扩大公积金使用范围;简化贷款程序;公开公积金使用信息的措施。

住房使用现状 篇6

1.1 公有住房交易的性质

(1) 交易的必要性。公有住房是由国家出资、政府扶持而建立, 其具有成本低、性价比高的特点。公有住房的交易具有很大的优势, 一是公有住房的建设成本低, 而市场租金相对较高, 所以可以通过交易赚取差价而盈利;二是公有住房的交易实际上是“房改”政策的延伸, 通过在市场上的流通, 可以从中获利;三是如果公有住房的交易到了一定使用年限, 可以获得拆迁补偿的收益。

(2) 交易的失范。公有住房使用权和交易问题还没有完善的法律规定, 存在很大的漏洞, 这可能会产生非法交易的现象, 导致交易市场的失范。例如公有住房使用权交易泛滥, 将公共住房的价格炒到很高, 带来了一股盲目跟风的热潮, 造成了社会的混乱。另外还存在公有住房的承租人进行私下买卖交易的现象, 造成了交易市场的混乱。

(3) 交易的长期性。目前我国公有住房使用权交易体制还不成熟, 还没有完全打开交易市场, 人们对公有住房使用权的交易还不能够完全了解, 这就对以后公有住房使用权的交易提出了要求, 再加上随着我国城市现代化的发展, 城市人口越来越多, 城市住房形势紧张, 城市居民的购房欲望和购买力不成正比。所以目前这种情况决定了公有住房使用权的交易将会有一段很长的路要走, 也决定了其长期性和艰巨性。

1.2 公有住房交易的法律问题

公有住房使用权的交易可以为中低等收入的家庭缓解住房困难的问题。但我国公有住房使用权交易的相关法律还不完善, 在交易的过程中和交易后就可能产生一些法律上的纠纷, 比如如何对交易后的财产收益进行计算、征税比例问题的计算等。公有住房使用权的交易中出现这些问题大部分都是其使用权和所有权的分离导致的, 所以使用权交易要严格界定所有权和使用权的范围和内容, 否则将会对使用权交易产生不利的影响, 还会引发使用权者和所有权者的矛盾, 不利于社会的稳定。

1.3 交易的现实问题

(1) 没有详实的交易规则, 具体操作起来较困难。虽然公有住房使用权的交易在很多年前就做出了试点的要求, 但就目前来看, 仍没有统一制定交易的原则和规范, 导致住房使用权交易的过程中出现无序、混乱的现象。

(2) 交易空间小。公有住房使用权的交易仅限于市内直属的公共住房, 涉及的范围狭窄, 大量自主管房都不在交易的范围内, 这对住房使用权的交易是一种极大的限制。所以公有住房使用权交易仍处在一种滞后的状态, 尚未达到预期的效果。

(3) 给购房者带来了巨大的经济压力。公有住房使用权交易的最初的目的是想要缓解住房紧张的问题, 为一些中低等收入的家庭提供性价比较高的住房, 从而满足他们的生活需求。但是在实际的操作过程中, 公有住房使用权的交易却出现很多不利因素。第一不允许购房者进行分期付款, 中低等收入的家庭的经济收入较低, 一次性购买公有住房对他们来说是一个巨大的挑战。第二住房使用权的交易手续费较高, 比如住房者以转租的形式进行交易, 那么受租者需要交纳百分之二十的受租金额。高昂的交纳费用给购房者带来了极大的经济负担。第三是交易后续租金庞大。公有住房使用权交易只是对住房的使用权进行买卖和出租, 受租人只有占有、使用等权利, 而不享受到住房所有权, 所以购房者还想继续由拥有住房的使用权、占有权等权利, 那就要按照受租合同继续交纳租金。

2 公有住房使用权交易的形式

2.1 公有住房差价交换

差价转换主要是指使用权人用公住房换购私人住房而得到的差价, 还可以让其他人租住, 实现互换的目的。公有住房差价交换主要有两种方式, 一是将公有住房的使用权和私人房进行互换。在这种情况下, 公有住房的使用者把使用权作为一种商品进行折现, 使用者一般会卖给私有者或者房地产开发商, 双方达成一致的协议, 从而使公有住房使用者从变卖使用权的差价中再去购买经济房或者豪华房。二是将住房的使用权互换, 这种形式相对来说较为原始, 它可以使人们的生活更加快捷。公有住房之间存在大小不等的差价, 这种差价是由住房方向、位置和豪华度决定的。在进行使用权的交换时, 双方在自愿达成一致意见的前提下, 住房价值较高的一方获得另一方的住房补贴。这两种方式的的推行可以促进公有住房使用权的流通, 使用权者可以获得差价收益然后再自己购买更好的住房, 为他们很好地解决了“住房难”的问题。

2.2 使用权的有偿转让

转让使用权并不意味着要变更使用权的性质, 使用权仍旧是使用权, 只是它的使用者换成另外的人。当公有住房使用者将房屋的使用权转让给他人, 那么接收方就成为新的住房使用者, 同时获得住房使用权。这种交易方式由来已久, 被人们普遍采用。目前公有住房交易范围较狭窄、交易方式不透明, 容易暗箱操作, 这成为住房使用权交易的巨大障碍。但在房改政策得到有效推行之后, 公共住房使用权的交易在形式和内容上都发生了变化, 尤其是住房使用权的交易形式日益丰富起来, 交易也开始转向透明化和合理化。

2.3 公有住房使用权的转租

公有住房使用权的转租主要是将使用权在市场上出售、转让给他人。但转租人仍旧有义务对原住房承担相应的法律责任, 同样, 受转租人也同样是承担者。如果原来的租赁合同到期或者因某种原因终止, 那么转租合同也会因此而终止。

3 公有住房使用权及其交易问题的对策

3.1 制定并完善物权法

公有住房使用权把住房作为一种“私有化”财产, 对房屋有着相对占有、使用和转租的权力, 但是没有绝对的使用权。租住人可以把交易的公有住房作为在一定期限内的私有财产, 但不能完全拥有。我国所有权住房包括占有、使用、收益和处分四项权力, 当然公有住房也有这四项权力, 只是这四项权力不同于所有权住房中的定义。具体来说, 一是占有权。是指公有住房的使用权人可以对住房进行控制。二是使用权。是指公有住房使用权人可以对住房进行合理有效地使用。三是收益权。是指公有住房的使用权人可以通过一些形式获得收益, 但不能作为商业用途来盈利。四是处分权, 公有住房的使用权人没有处分权, 不能将住房按照自己的医院随意处置, 因为住房不属于公有住房使用权者。

3.2 政府要提出公有住房使用权交易的统一原则

目前我国公有住房使用权的交易刚开始起步, 没有步入正轨, 但在交易的过程中还是要遵循统一的标准和原则。交易的原则要由最高政府统一划定, 其中要规定的内容有交易双方的职责、交易的流程、交易的违约赔偿等。这将关系到公用住房使用权的权限, 从而更好地分辨其与住房所有权的差异。

3.3 保护公有住房承租人的利益

公有住房使用权人是指名义上的承租人, 他享有的住房使用权的主要内容有两项, 一是居住使用权。即使用者享受占有住房、对住房进行维修, 并进行出租互换获得收益的权利。二是购买优先权。由于公有住房的承租人是住房名义上的产权者, 因此他享受到购买住房的特殊优待, 可以以成本价格进行公有住房的购买, 还可以享受到优先的待遇。但是这种购买优先权通常会被限制。目前我国相关的法规规定名义上的承租人是公有住房使用权的交易不包括处分权, 也就不能随意地对公有住房进行出售或者买卖。为了保障公有住房使用者的权力, 要加强地方政府的立法, 明确公有住房的责任主体, 建立公有住房专项基金, 与公有住房的出租人达成协议, 共同做好公有住房的维修和维护工作, 提高现有公共住房的服务, 为城市居民提供住房的便利。

4 结语

公有住房使用权的交易已经在我国进行试点工作, 随着房改政策的试用和推行, 人们对公有住房使用权交易中应享有的权利有所疑惑, 在实际的交易中既面临着法律上的问题, 又面临着交易的现实问题。所以要完善关于公有住房使用权交易的法律法规, 保护合法人的权利, 促进公有住房使用权交易的有序、平稳运行。

参考文献

[1]刘晓巍.公房产权归属法律纠纷问题研究[J].理论界, 2013 (12) :108-110.

[2]薛峰, 李玉斌.涉公有住房若干法律问题的调查研究——从司法角度考察[J].东岳论丛, 2013 (12) :150-154.

浅析住房公积金的提取和使用改革 篇7

关键词：住房,公积金,提取,改革

自党十八届三中全会召开以来, 在中共中央关于全面深化改革若干重大问题中明确指出:要建成符合当前国情的供应体系, 通过建成规范、公开的住房公积金制度, 优化住房公积金提取与应用机制。这不仅对住房公积金事业发展点明了方向, 同时也对住房公积金发展提出了更大的要求。在新形势下, 住房公积金必须主动承担时代要求与责任, 以规范并促进住房公积金顺利发展, 让改革为广大职工提供更多的优惠。

一、当代住房公积金提取潜在的问题

(一) 缴存额所占比重偏小应用程度低

在建成住房公积金的初期, 住房公积金在职工工资所占的比重并不高, 由于房屋价格偏低, 对改善群众住房条件发挥了很大作用。在居民经济水平不断提高的今天, 商品房价格也在发生变化, 群众缴纳的公积金和城市房价相比, 如同杯水抽新。尤其是买不起房, 用不了公积金的夹层, 这样公积金就成了摆设。

(二) 提取条件的限制

在《住房公积金管理条例》中, 对于住房公积金提取与贷款申请的条件限制较多, 职员购房与租房需要的费用很难全部提取。尤其是职工面临危机与家庭困难时, 因为失去购买力, 所以不满足提取要求, 不能取出公积金。

(三) 提取与应用手续复杂

职工提取住房公积金, 不仅需要出示单位证明、身份证, 还需要相关材料证明与复印件。每次提取住房公积金, 都需要提供很多复印件与证件, 很多时候还需要来回奔波, 这样对正常工作与生活也带来了困扰。

二、住房公积金提取难的原因

(一) 住房公积金缴存率低、覆盖面小

之所以设立住房公积金, 其初衷是相互帮助、积少成多, 当前农民工与私企很少或者缴纳数额很低的公积金, 购房时难以使用公积金进行贷款, 这样公积金就失去了应有的意义与价值。对于普通缴存人员来讲:缴存比例相对较小, 在上百万的房贷前, 公积金贷款额度明显不够, 能够提取的额度更少, 这样根本不能满足购房需要, 最后职员不得不寻求利率较高的商业银行进行贷款。

(二) 资金应用不均衡

一般情况下, 公积金都是以城市为单位设置管理部门, 机构相对独立, 不存在通用关系。对于北上广等大城市, 因为住房需求大、公积金应用率偏高, 部分城市已经产生入不敷出的问题。西北地带的公积金应用率相对较小, 让大量资金被迫沉淀于账户。让很多地区形成了资金无处可用与没有资金可用的情况。从缴纳公积金的员工角度来看:住房公积金还没有实现全国性联网, 不同地区使用政策不一, 异地贷款与购房受限, 通取通贷难以真正贯彻, 都约束了公积金的应用与提取。

(三) 公积金提取与应用过程不公

目前, 住房公积金的贷款额度和职工缴纳直接挂钩, 受低缴存、低收入等一系列因素影响, 账户资金很难长时间存储, 在贬值与缩水的情况下, 逐渐成为垄断业员工贷款的来源, 在公积金劫贫济富的情况下, 都影响着公积金提取与应用。

三、加快住房公积金提取与应用改革的方法

(一) 优化顶层设计提高公开力度

在十八大三中全会中明确指出:必须建成规范的公积金制度。为了公开相关制度, 必须让公积金覆盖到城市居民。首先, 促使《条例》上升成国家法律, 公积金的初衷是普惠, 让所有权重都能得到实惠。由此, 开始强制实施相关制度, 从制度和政策领域保障法律法规。同时让更多的非公组织加入发展过程, 促进实体经济发展, 让自由职业者、个体商户等各种非公组织的从业人员建立起良好的公积金体系, 同时这也是改善与服务民生的重要渠道, 对创建和谐社会, 满足社会需求具有重要影响。国家对此应该给予配额补贴, 把革新成果渗透到更多区域。

为了让公积金体系在城镇化建设中发挥更好的作用, 在党的十八大三中全会中明确指出:推动以人为本的城镇化建设, 以人为基准, 确保供应结构与住房保障, 最大程度的提高公积金应用率。在风险控制上, 当前公积金投资方式太窄, 除去个贷, 更多的是国债, 拓展自己渠道, 能最大程度改善社会效益与资金使用率。

(二) 做好制度建设增强风险预控

公积金制度是一项系统、长期的工作, 它需要不断规范, 以增强制度建设, 完善公积金体系。首先, 建立起公积金管理框架, 以管理为出发点解决问题, 在业务与管理相互协调的同时, 建成有效的制度体系与模式。其次, 建成有效、科学的廉政风险管控结构, 结合监管中的脆弱面, 有目的的做好风险防控。最后, 充分利用文化管理的约束功能, 将文化管理作为出发点, 利用公积金文化组织与框架, 促进思想转变, 提高干部职工对相关文化的认同, 行动上远离腐败。

受理支取业务期间严格按照“三级审批”“四个核对”执行。其中“三级审批”是初审、复审与审批, 将责任落实到具体人员;“四个核对”是核对住房公积金支取资料、单位财务章、公章, 支取人与身份证是否相符等。原则上, 缴存职工只能通过一定方式查询, 在电话设置与互联网开放式公积金查询中, 必须加密。另外, 严肃处理违法违规行为, 对于套取查实的人员, 应该通知本人退回款项, 纳入“黑名单”, 同时暂停提取, 约束公积金贷款申请。

(三) 加大监管力度

规范管理作为做好监管工作的重要保障, 规范管理不仅能改善服务效率, 同时也是发挥监管价值的基准。首先, 建成统一的调度资金平台, 当前国内公积金明显分布不均, 很多城市资金应用率偏低, 沿海城市还存在流动风险的隐患。对此, 可以考虑在全国形成规范的资金运营与调剂, 从而形成有效的风险管控平台。其次, 形成统一的管理体系与计算机网络, 对公积金进行统一监管。为优化监管体系, 除了要调整公积金主体框架, 还必须突出财务、金融与审计专业地位, 通过优化社会、法律监管, 从根本上改善监管权, 做好主体监察。

四、结语

在市场经济不断发展的今天, 各种新问题与矛盾随之产生。在这种情况下, 必须控制好公积金提取, 有源头上避免各种隐患与风险, 同时结合实际情况, 降低提取公积金的门槛, 让公积金的作用得到真正发挥。

参考文献

[1]牛蕊.浅析住房公积金的提取和使用改革[J].新经济, 2015, 14:79.

[2]路君平, 李炎萍, 糜云.我国住房公积金制度的发展现状与对策研究[J].中国社会科学院研究生院学报, 2013, 01:50-59.

住房使用现状 篇8

在当今历史条件下, 公有住房使用权是一种形式上具有债权特征实质上是物权的权利, 具体地说是用益物权。由于公有住房的特殊性, 造成了它的准用益物权性。公有住房使用权作为用益物权的理由, 笔者认为主要有以下四个方面:

1. 公有住房使用权具有“他物性”。

从现实情况来看, 虽然公有住房使用权出现了物权化、所有权化的倾向, 但是在现有的法律政策框架下, 无论从历史还是现实的角度来说, 都不可能否定国家或单位作为产权人的事实。无论所有权化的程度有多深, 就形式而言, 国家或单位依旧是所有权人;就实质而言, 在公有住房价值的股权结构中国家或单位始终占有一定的比例。所以说, 公有住房使用权是在国家或单位所有之物上享有的占有、使用、收益等权利。这点与土地使用权、农村土地承包经营权相同, 都是在他人所有之物上设立的一种权利, 符合用益物权的基本特征。

2. 公有住房使用权具有限制性。

限制性物权主要是相对所有权而言的。公有住房使用权的限制性表现在两个方面:

一是其本身权能范围是有限制的。公有住房使用权在市场准入制度放开之前, 其权能范围主要是占有、使用。建设部《城市公有住房管理规定》严禁通过转租等形式进行收益, 这种精神后来被地方吸纳。市场准入制度放开之后, 公有住房使用权人不仅可以占有、使用, 而且可以将公有住房以市场行为出租, 还可以进行转让, 直接获得收益, 享有相当广泛的权能。但是同完全物权意义上的所有权比较, 按照现行的政策规定, 公有住房使用权人不能在公有住房上设定抵押等他项权, 不能对公有住房实行彻底的决定其最终命运的处分, 在买卖产权时, 受到所有权人即国家或单位的限制, 所有权人对其支配力有一定的约束力。

二是公有住房使用权对所有权有相当程度的限制。公有住房使用权虽然以所有权为权源, 但事实上在其产生之后, 所有权权能的绝大部分由使用权人行使。例如, 按现行政策规定, 公有住房使用权人可以按照自己的意志享有对公有住房占有、使用、收益的权利, 并对公有住房使用权享有处分权, 而不受所有权人干涉。由于无期限等原因, 形成实质上的控制权与支配权, 而所有权反倒被虚化了。所以说公有住房使用权对所有权构成了相当程度的限制。

3. 公有住房使用权反映了利用物的使用价值的目的性。

用益物权与担保物权最大的区别就在于, 前者是利用物的使用价值, 后者是利用物的交换价值。“使用”是按物的自然属性、法定用途或约定方式, 对物进行实际上的利用。公有住房使用权产生的初衷和主要目的, 是为了解决本人和其他家庭成员的居住需要。至于后来市场准入制度放开之后, 公有住房使用权上市交易, 对于买卖行为的买受人而言, 其获得公有住房使用权的主要目的仍然是满足居住的需要。

4. 公有住房使用权人实现了对标的物即公有住房的实际占有性。

公有住房使用权人这种占有与一般意义上用益物权的占有相比, 其控制力更强, 这主要表现在使用权的无期限性特征上。土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权都有年限的限制, 但是公有住房使用权没有。

因此, 笔者认为公有住房使用权本质上属于用益物权, 形式上属于准用益物权。之所以说是准用益物权, 主要是因为公有住房使用权在形式上仍具有债权特征。在现有的政策规定上, 虽然没有明确其物权还是债权的性质, 但是从相关立法和政策规定来看, 大多将其归入债权调整范畴, 例如国家和一些地方的房屋租赁管理办法基本上将公有住房承租权纳入《合同法》调整的范围。虽然后来随着市场准入制度的放开, 公有住房使用权的物权特征体现出来, 尤其是随着交易的活跃, 其用益物权的特征日益明显, 但是毕竟在现实的政策规定中, 还没有绕过形式上的“债权”这道坎。事实上, 在公有住房使用权人变更之前, 公有住房使用权必须支付一定的租金, 即使是象征性的, 也表明了其债权特征。鉴于这点, 笔者认为公有住房使用权本质上属于用益物权, 形式上属于准用益物权。

二、公有住房使用权的用益物权性与现行住房制度的冲突

如果从法律上将公有住房使用权的法律性质明确为用益物权, 将与现行相关政策产生冲突。

第一, 公有住房使用权用益物权性质与现行公有住房政策的冲突与协调。

各地公有住房使用权交易办法大多规定, 继受取得的公有住房使用权仍然适用原办法, 即在“新房新办法, 旧房旧办法”的房改思路下, 继受取得的公有住房仍适用旧办法。这就会造成两个方面的问题。

一是继受取得的公有住房仍然适用提租政策, 造成对公有住房使用权继受取得人权利的侵害。因为继受取得人是通过市场行为按照等价交换的方式取得公有住房使用权。天津市现在继受取得的办法就是一种典型的市场行为, 如同现有的土地使用权招拍挂的竞价方式一样。在这种情况下, 继受取得人所使用的公有住房没有任何福利补贴的成分, 有关福利补贴等利益已经转让给出卖人和政府。如果各地现行的办法实际上仍然将其纳入“老房”的系列来对待, 仍然适用提租政策, 这实际上是对继受取得人利益的一种侵害。

二是继受取得公有住房使用权再交易仍然征收相同的税费, 也会造成对公有住房使用权继受取得人权利的侵害。一方面, 现行办法规定公有住房所有人与使用人的性质没有变化, 仍然为租赁关系;另一方面, 实质上作为用益物权的交易收取税费, 部分地方甚至比所有权转移的标准例如私产房交易的契税标准还高, 例如杭州、大连、鞍山的收费均在成交价的20%以上, 远远高于当地契税标准, 造成了事实上的不合理现象。

三是“旧房旧办法”的思路势必造成个人合法财产的不确定性和不稳定性。原始取得公有住房使用权是职工个人实物工资的一种体现, 继受取得是货币交换的具体体现, 都是个人的财产性权利。如果只是因为其设定的标的为旧的住房制度下的公有住房而不加以确认和保护, 不承认其私有财产性, 势必带来严重的社会隐患, 产生大量的市场交易短期行为。

第二, 公有住房使用权交易与现行房改政策的冲突与协调。

我国对公有住房采取的改革措施是“租售并举”, “租”是指通过缩小公房租金与市场租金的差距, 以促进公有住房出售;“售”是指鼓励职工购买产权。租售并举的目标都是实现住房市场化、商品化。一旦公有住房使用权性质在法律上得到确立, 事实上的永久性、独立性、可转让性将对现行的公有住房“租售并举”政策产生巨大冲击。公有住房出售政策将受到严峻挑战。

第三, 继受取得公有住房使用权与现行拆迁政策的冲突与协调。

从现实考虑, 主要有两点冲突:

一是拆迁补偿费性质与公有住房使用权性质的冲突。2001年11月在全国实施的《城市房屋拆迁管理条例》与原拆迁条例相比, 有两点变化, 首先是缩小了被拆迁人的范围, 即被拆迁人是指房屋的所有人而不包括使用人;再就是拆迁补偿时不再计算居住的人口。当公有住房遭遇拆迁时, 被拆迁人只是所有人不是使用人。当因拆迁补偿款的分配发生纠纷时, 公有住房使用权人获得补偿的性质被认为是“共同居住人的共有”。笔者认为, 对于公有住房使用权的性质和拆迁补偿款的性质应该从两个方面加以界定:通过原始取得的公有住房使用权及其拆迁补偿款, 应为“准共有”;通过继受取得的公有住房使用权及其拆迁补偿款则不一定。继受取得的公有住房使用权实质上只能是继受取得人, 如为两人共同出资继受取得则为共有, 如为一人出资应为单独拥有。如果在实际拆迁补偿时不加区别地将原始取得和继受取得同等对待, 势必在家庭成员之间引起纠纷。