商品住房市场

商品住房市场（精选7篇）

商品住房市场 篇1

一、以往房地产调控政策指向整个商品住房市场

房地产调控一般是指国家运用土地、财政、税收、信贷等经济杠杆, 采取必要的行政手段, 调节房地产市场供求关系, 干预房地产市场运行状态的各项政策措施及实施过程的总和, 调控目的是为了稳定房价, 促进产业平稳健康发展。按照这样的理解, 我们可以把2003年8月国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》作为这一轮房地产调控的开端。8年中, 国务院、国务院办公厅下发房地产调控文件9个。学习研究这些文件, 可以看到以下特点:

第一, 调控范围是商品住房。不管文件用词是“房地产”还是“住房”, 具体政策内容不涉及非住宅, 因此房地产调控实质上是“住房调控”。

第二, 是否属于普通商品住房常作为调控政策界限。有关市场供应比例及供应重点、信贷、税收等的差别化政策, 往往以中小套型普通商品住房或者套型建筑面积90平方米为政策界限。如:国办发 (2006) 37号文件规定了“90/70政策”;国发 (2010) 10号文件规定了“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的政策。总体上看, 调控政策的指向仍然覆盖整个商品住房市场, 但往往将是否属于中小套型普通商品住房或者套型建筑面积90平方米以下住房, 作为适用宽严不同、优惠不同的调控政策的界限。

第三, 具体规定过有关普通商品住房的面积标准。国务院办公厅《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 (国办发[2005]26号) 明确规定, 享受优惠政策的中小套型、中低价位普通住房应同时满足“住宅小区建筑容积率在1以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动, 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%”的条件。国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 (国办发[2006]37号) 明确规定, “十一五”时期, 要重点发展普通商品住房。新开工的商品住房建设, 套型建筑面积90平方米以下住房 (含经济适用住房) 面积所占比重, 必须达到开发建设总面积的70%以上。这些规定及相应实践, 是划分普通商品住房和高端商品住房, 制订相关政策的基础。

二、以往房地产调控政策遇到的困难

2003年以来的房地产调控取得了预期成效。通过2003年至2007年的房地产调控, 改善了供应结构, 遏制了投资投机, 规范了市场秩序, 加强了住房保障;通过2008年四季度至2009年底的房地产调控, 促进了房地产投资, 活跃了房地产市场, 为保增长、保稳定作出了重要贡献;通过2010年初以来的房地产调控, 进一步落实了政府责任, 遏制了不合理的购房需求, 房地产市场正朝着宏观调控的预期方向积极转变。但是, 取得上述成效很不容易, 期间遭遇了困难、经历了曲折。主要表现在:

第一, 各级政府调控难。2003年以来, 国家连续实施房地产调控, 几乎每年下发文件、召开会议、开展督查, 其时间之长、决心之大、力度之猛, 为各行各业所少见。但是, 政府调控依然遇到了困难。一是在与宏观经济协调方面。房地产市场发展有自身的周期, 一般包括上升、过热、回落、整理等阶段。由于投资数额大、生产周期长、预售制度等特点, 房地产业发展周期与宏观经济周期、其他行业周期不可能完全同步。因此, 在某些特殊时期, 房地产调控不得不中断行业本身需要的产业政策, 向适应宏观经济总要求的调控政策转变。这种政策转向累积的矛盾, 往往加重了下一阶段的调控任务。2009年下半年发生的市场过热、房价上涨过快的问题, 与2008年底房地产市场本身尚未调整到位、为了宏观经济需要实施刺激政策有一定的关系。二是在调控手段、政策力度把握方面。政府调控期望的结果是市场平稳、价格平稳, 即使发生波动, 也应当保持在一定幅度之内, 大起大落各方面都“伤不起”。所以, 调控政策出台和实施均小心翼翼。在调控手段上, 一般先采取土地供应、信贷、税收等间接手段, 不得已才使用限购、限贷等行政手段 (如2010年初到年底逐渐趋紧的政策变化) ;在政策力度上, 先温和、保持灵活性, 最后作出严厉、硬性的规定 (如首付、利率提高的信贷政策变化) 。三是在落实责任方面。房地产调控往往先通过政策引导, 期待开发企业、购房者、银行机构等自觉遵守、执行, 促使市场朝预期方向转变。在政策效果不明显, 或者市场可能出现反复、已经取得的阶段性成果可能丧失的时候, 采取严格措施落实责任。例如, 今年年初以来, 就采取房价控制目标责任、建立强化约谈制度等措施, 落实各级政府责任。

第二, 企业决策经营难。在房地产调控的大背景下, 参与市场的各方主体的投资决策和经营行为变得十分纠结。对开发企业来说, 就遇到了以下困难。一是在投资决策方面。按照传统方法进行产品定位、价格预测和投资分析的开发企业 (以本地企业为代表) 往往在土地招投标中落败, 使企业难以保持理性。而认为房地产项目具有稳定收益甚至超额收益的企业 (以上市公司为代表) 虽然一时胆大竞得土地, 但在调控政策随时趋紧的情况下, 也常常面临高位入市被套的风险。“地王”项目运作成功又助长了更多的资金涌入房地产业。可以说, 在调控的大背景下, 决定何时拿地入市、何时实行产业扩张, 投资分析仅仅作为参考, 多数依靠资金实力是否雄厚, 而有的就完全看能否踏准调控的节拍。二是在产品定位方面。受调控政策影响, 有的开发项目启动以后一直举棋不定, 有的被迫中途调整品种结构, 有的想方设法钻政策空子。在2006年国家出台“90/70”政策但尚未实施限购的情况下, 个别楼盘推出的“双拼房”, 就是钻了政策空子。在2011年初出台限购政策以后, 又有一些企业转向开发商业地产、酒店式公寓等产品。在目前房价出现稳中略降趋势的时候, 为了不引起老客户不满, 有的企业将全装修改为毛坯房, 有的企业将住宅项目改作商住项目。三是在销售经营方面。开发项目分几期开盘、何时开盘、如何定价, 均需反复斟酌掂量。在房价看涨阶段, 开盘过早、定价过低, 不但“企业赚零头炒家赚大头”, 而且容易踏错节拍。囤地、捂盘惜售等违法违规现象之所以屡禁不绝, 原因就在于此。在房价看跌阶段, 新盘若定价过高, 无人问津等于不开, 结果有的楼盘已建到“现房”还不能决定何时申领预售证;而很多老盘又纠结于政策何时松绑、市场何时转暖、要否降价、降幅多少等问题。除开发企业外, 在房地产调控的大背景下, 购房人、存量房业主甚至银行等市场参与者均或多或少遇到了两难问题。

第三, 住房保障完成难。总体上说, 国发 (2007) 24号文件下发以来, 住房保障取得了巨大成就, 城镇低收入家庭住房困难问题大幅缓解, 但是, 从制度层面分析, 住房保障工作也遇到较大困难。一是住房保障任务过重。根据国家统计局发布的《2010年国民经济和社会发展统计公报》, 2010年全年全国商品住房新开工129468万平方米、竣工75961万平方米。全年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套、基本建成370万套。如果商品住房按100平方米/套、保障性住房按70平方米/套计算, 那么商品住房与保障性住房的新开工面积比为75.8:24.2, 新开工套数比为68.7:31.3;竣工面积比为74.6:25.4, 竣工套数比为67.3:32.3。简单地说, 2010年全国保障性住房至少占到住房建设总量的1/4。这就意味着, 当年1/4的新增住房建设用地将不产生土地出让金收入, 同时全社会1/4的住房建设资金将由政府为主筹集。因此, 单就建设任务来说, 各地城市政府均难以持续地承受如此沉重的住房保障任务。二是住房保障范围过宽。国发 (2007) 24号文件规定廉租住房、经济适用住房两种保障方式, 责任主体、资金来源均比较清楚。近年来, 保障性住房外延扩大到包括棚户区 (旧住宅区) 改造、两限房、公共租赁住房等种类, 资金渠道包含财政性资金、社会机构投资、保障对象及其所在单位出资。

三、以往房地产调控政策遇到困难的原因分析

第一, 政府调控难, 原因在于要尊重市场的作用。由于一方面我们要逼退投机投资资金、保护正常投资、保护自住及改善性住房消费积极性, 另一方面又要尊重市场的作用, 因此在实施房地产调控中, 在选择措施、把握政策力度、明确责任主体等方面均需反复拿捏, 由于我们要做到两者兼顾, 所以使得调控十分困难、十分吃力。可以说, 只要我们仍将房地产业作为当前我国社会对资本最开放、最活跃的行业, 不从基本制度、政策层面对其作出必要的规制, 房地产调控必定还会十分困难, 必定还会是今后全社会关注的难点、热点问题。

第二, 企业决策经营难, 原因在于要担当社会责任。2003年以来, 在房地产业迅速发展的同时, 企业决策经营环境发生了明显的变化, 表面看是由于政府部门不断加强政策调控, 实质上是从一个侧面反映房地产业发展应当担当更多、更复杂的社会责任。一是从经济角度看, 房地产业成为国民经济的重要产业, 固定资产投资的重要部分, 其发展速度、增长方式势必影响国民经济全局, 一定程度上还与其他产业的投资和发展相关。房地产业发展还依赖于建设用地供应, 而土地供应有严格的管制制度。因此, 房地产业不能是完全竞争性的产业, 它必须受到中长期发展规划和年度用地计划的规制。二是从社会角度看, 房产已成为家庭财富的主要形态。由于房产的直观形象, 房产很容易成为全社会关注劳资、分配、保障问题时的争议对象。同时, 住房是大众生活必需品。在政府部门越来越走向决策公开、信息透明的大背景下, 房价不会因为“法定的自由定价制度”而离开公众关注的视线。因此, 房产已经不是简单的商品, 也不是普通的小额的生活必需品, 它必须担当经济社会发展、房地产业发展带来的更多、更复杂的社会责任。

第三, 住房保障任务重, 原因之一在于调控政策尚未取得预期成效。一是由于自2003年以来房价总体呈上涨态势, 使得部分原来有能力通过房地产市场解决住房问题的城镇中等收入家庭买不起住房, 客观上累积了一定的住房保障任务。加大住房保障力度, 在许多地方其实就是偿还前几年房价过快上涨加剧住房问题的旧帐。二是由于房价的过快上涨, 住房问题成为社会问题, 在调控政策尚未取得预期成效的情况下, 社会舆论更趋激烈。推进住房保障, 解决低收入家庭的住房困难, 客观上可以分散原来全部挤在商品住房领域的部分中等偏下收入家庭的住房需求;更重要的是, 通过发布住房保障规划, 缓解住房供求矛盾, 稳定公众预期, 从而稳定住房价格。因此, 在调控政策尚未取得预期成效的情况下, 推进住房保障必然是房地产调控不可或缺的措施之一。

综合以上分析可以看出, 调控政策实施过程中遇到的各种困难, 其根本原因在于我们在理论上认为商品住房具有经济、社会双重属性, 而在实践中又把“整个商品住房”作为调控对象。只要仍坚持这样的理念和做法, 那么, 在各级政府实施调控中必须会遇到资本的反作用力;房地产企业在正常决策经营中必然会受到调控政策的各种“干扰”;在调控政策未取得预期效果的情况下, 住房保障任务必然加码。解决这个问题的根本出路, 在于重新认识两类商品住房的属性差别, 将普通商品住房和高端商品住房严格区分开来, 并制订实施不同的政策制度。

四、构建完善两套商品住房政策制度

1. 区分两类不同性质的购房需求

住房的基本功能是居住, 但住房也时常成为奢侈消费、投资炒作的对象。目前, 社会购房需求呈现多样化的特征, 至少可分以下几类:一是居住性购房, 包括无房户或者仅有一套小面积住房的居民家庭, 购买首套住房或者购买第二套改善性住房, 购房目的主要是为了解决居住问题。二是奢侈性消费, 包括有了一套甚至一套以上大面积住房的家庭, 仍要购买别墅、排屋或者超大面积高档公寓, 购房目的主要是为了追求舒适奢侈消费。三是炒房, 与居住、奢侈性消费不同, 购房纯粹出于投资炒作。四是保值购房, 目的是为了不使现有资金缩水、寻找比存银行更好的保值增值渠道。

居住性购房是居民家庭为了满足生活、学习、工作的需要而购房, 具有鲜明的民生特质。奢侈性消费购房和炒房, 与民生无关。保值性购房介于两者之间, 实际上如果能在一个时期内保持供应稳定、价格稳定, 大部分保值性购房将转化为后来的居住性购房;反之, 在房价过快上涨的阶段, 保值性购房需求也将加入到炒房队伍中。因此, 可以把多样化的购房需求简单地分成两类, 即:居住性购房需求和其他购房需求。

2. 建立两个商品住房市场

应建立两个商品住房市场:一个是普通商品住房市场, 满足居住性购房需要;一个是高端商品住房市场, 满足其他购房需求。两个市场的供应品种、价格和购买对象, 实行严格的区别政策。在品种上, 前者仅供应普通商品住房, 一般为标准面积 (如120平方米) 以下的普通公寓;后者可以包括符合土地、规划要求的所有住房产品, 即别墅、排屋、标准面积 (如120平方米) 以上的公寓等。在价格上, 前者以商品价为基础, 实行政府调控;后者由市场供需调节, 实行市场定价。在购买对象上, 前者的购买对象应当限定在无房户或者仅拥有一套标准面积 (如90平方米) 以下住房的城市居民家庭, 而后者的购买对象可以不受限制。

3. 实行两套商品住房运行制度

在住房供应上, 普通商品住房由政府部门通过制订中长期规划、年度计划, 择优选择企业进行开发建设, 确保市场供应;而高端商品住房主要由开发主体根据市场形势自主决策和组织建设。在市场准入上, 普通商品住房的建设单位, 应当符合房地产开发资质要求, 以提高开发主体的专业性和稳定性;而高端商品住房仍可允许国内外个人、企业和其他组织通过受让土地、设立项目公司的方式开发经营。在土地价格和土地取得方式上, 普通商品住房应当牢固树立地价服从、服务于住房价格控制的总体目标, 土地出让采取“限房价竞地价”、以限定房价为基本条件的招标等方式;而高端商品住房用地可以采用“招拍挂”等竞价性的出让方式。在税收和信贷政策上, 实行差别化政策, 对普通商品住房的开发和购买给予税收和信贷方面的支持、优惠;对高端商品住房的开发和消费, 根据国家税收和金融政策, 按照公平合理和风险原则执行。在市场监管上, 对普通商品住房市场进行现房销售、一次性开盘、综合验收等试点工作, 继续坚持透明售房、预售销售方案备案等监管制度;而对高端商品住房市场, 严格执行法律、法规规定制度, 不实行临时性、试点性监管措施。

概括地说, 对普通商品住房市场实行有计划的商品住房制度, 突出住房的民生属性和社会属性, 加强政府调控和指导, 通过稳定供应、稳定价格, 确保城市居民家庭的居住性购房需求。对高端商品住房市场则实行完全市场制度, 突出住房的市场属性和经济属性, 以法律法规和国家财政政策为基本依据, 提高制度规则的公开性和预先性, 尽量减少临时性的行政干扰, 努力发挥市场自我调节功能, 满足其他购房需求。

五、构建完善两套商品住房政策制度的积极意义

第一, 弥补了理论上存在的缺陷。在商品住房领域, 我们一直坚持商品住房既有经济属性又有社会属性, 住房问题既是经济问题又是民生问题的观念, 往往就整个商品住房研究讨论其功能性质, 制订实施调控措施也往往针对整个商品住房市场。对于调控政策, 不少专家学者质疑其是否符合市场化原则, 而舆论又反过来质疑调控的实际效果。将商品住房分为普通住房和高端住房, 普通住房突出社会属性, 高端住房突出经济属性。普通住房市场加强调控管治力度, 高端住房市场则充分发挥市场自我调节作用。将该管的牢牢管住, 将该放的彻底放开, 有助于解决对调控效果和调控是否符合市场化的质疑。

第二, 克服了实践中遇到的困难。将商品住房分为普通住房和高端住房以后, 由于实行住房价格控制目标、市场准入限制、地价监管、税收信贷政策支持优惠、市场监管等5项制度, 同时限定面积标准、申购对象, 政府对普通住房市场供求和价格的调控将不再遇到阻力。高档住房市场的开发经营将完全遵循市场规则, 经营的预见性、正确性、稳定性将大大提高。普通住房将解决相当一部分中等收入家庭的住房问题, 降低了保障性住房的建设压力;同时建立完善普通商品住房政策体系以后, 可以将限价房、危旧房改造等建设形式纳入其中, 进一步规范了住房保障形式, 明确了政策内涵。总之, 将以往商品住房与保障性住房两分法改为高档商品住房、普通商品住房、保障性住房三分法以后, 政府调控的困难、市场主体的困惑、住房保障的压力均将得以解决。

第三, 拓展了行业发展的空间。当前, 在一些地区, 房地产业在经济全局中占比过重, 土地出让金和房地产业税收在地方财政中占比过大, 当前市场呈现稳中略降的态势, 在这样的形势下, 如果市场过快回落, 必将对经济社会产生比2008年更大的冲击。如何避免出现过快回落?或者从更长远角度讲, 如何避免“一放就乱、一管就死”恶性循环?划分普通住房和高端住房两个市场, 实施不同的政策, 是一条积极有效又现实可行的出路。

六、构建完善两套商品住房政策制度的关键环节

第一, 抓住时机。今年下半年以来, 房地产市场正朝着调控的预期目标发展。投资保持适度增长, 销售明显降温, 价格稳中略降。多数房地产企业特别是近两年新加入的房地产企业, 资金压力不断加大。市场正处在深刻的、实质性的调整变化之中, 舆论上出现放松“限购”政策的声音。这是政策把握的关键时刻, 政策过紧、持续过长, 对经济和社会产生严重影响;政策放松过快、过宽, 又容易引发报复性反弹。在这个时候, 将普通住房市场与高档住房市场分开, 放开一头又管住一头, 不仅是当前的应对措施, 也是长远的行业发展政策。

第二, 注重立法。建立完善普通住房市场和高档住房市场制度, 必须注重立法。用立法形式, 明确告知社会全体成员高档住房市场和普通住房市场不同的制度、规则和政策, 各自的品质、定价办法和购买对象, 并保持较长时间的政策稳定。增加政策的公开性、预见性, 临时性的行政干预措施要在法律框架内有所作为, 这样才能使参与市场的企业和个人能够对未来作出明确规划。

第三, 加强宣传。媒体特别是新媒体对公众的引导作用巨大, 社会舆情对决策的影响力逐步显现。多年来, 有关调控、房价、保障等政策事项, 参与群众广泛, 各方面的建议、意见不一。在此情况下, 对相关政策、制度、对每户家庭的具体影响、政策实施的总体效果等必须作大力的宣传解释, 最大限度地凝聚共识, 有利于相关政策制度落实到位。

第四, 加强监管。住房保障工作推进以后, 有关准入、配售、上市交易等方面的管理工作复杂繁多。划分普通住房市场和高端住房市场以后, 也会产生类似问题。法律政策明确以后, 日常监督是最重要的环节。政府应当通过住房情况调查, 制订中长期住房发展规划, 合理确定高档住房市场、普通住房市场、保障性住房之间的比例。政府还应当监管三个住房市场的建设主体、购买对象的资格;监管三个住房市场相关法律制度的落实情况。只有加强监管, 才能发挥三个住房市场各自的功能作用, 共同为促进经济发展和社会和谐稳定服务。

商品住房市场 篇2

关键词：房地产,调控政策,商品住房市场

2007年美国爆发次贷危机, 我国经济受到一定程度冲击, 房地产业逐渐萧条。随着2008年11月中央政府投资4万亿元进行救市计划的出台和落实, 以及适度宽松的货币政策的实施, 2009年中国经济形势开始逆转, 房地产市场更是日趋活跃, 相当一部分城市在一年之内房价几乎翻倍。对于全国房地产市场短期偏热的状况, 国家作出了对房地产市场实施新一轮的紧缩性宏观调控的决策。国家房地产调控政策对吉林省商品住房市场的供给者和各种类型需求者, 对吉林省商品住房各级市场均产生不同影响, 本文将分别加以详细分析。

一、对供给者和需求者的影响

(一) 对供给者的影响。

商品住房市场的供给者是房地产开发企业, 国家的房地产调控政策对吉林省的房地产开发企业主要产生以下影响:

1. 调整住房供应结构。

大户型住宅的利润要高于小户型住宅, 所以房地产开发企业向市场提供大量大户型住宅和别墅, 随着国家要求增加中小套型普通住房的有效供应, 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于总住房用地供应量的70%, 房地产企业为适应政策要求, 在土地拍卖上获得优先权, 就要调整住房供应结构, 规划、设计、建设更多的中小户型普通商品住房。

2. 加快土地开发。

国家政策对房企购买用地和贷款管理力度不断加大, 严禁土地闲置和炒地行为, 对于这种行为禁止商业银行对该房地产开发公司的新项目进行贷款。房地产企业在招拍土地时要做好对土地开发利用的计划, 不可以将土地搁置不理或者坐等地价上涨, 对于已经持有的闲置土地要尽快进行开工建设。

3. 改善销售模式。

随着政策对房地产企业交易秩序监管力度的增加, 房地产企业要对已经取得预售许可证的项目在规定时间内发布所有房源, 并且标明每一户房源的总价, 不可以再对房源进行囤积, 捂盘惜售, 不断抬高房价。

4. 继续增加投资。

从“国四条”开始的这轮房地产调控政策对吉林省房地产开发企业的投资行为并未产生实质影响。吉林省房地产开发企业没有因为这一系列调控政策的出台而减少投资额。2010年到2012年吉林省房地产开发投资额一直保持较快增长。2010年房地产开发投资额921.01亿元, 比2009年增长29.79%;2011年房地产开发投资额1195.39亿元, 比2010年增长21.72%;2012年房地产开发投资额1310.03亿元, 比2011年增长9.59%。以上数据说明随着国家对房地产市场的调控已成为常态, 吉林省房地产企业已经做好准备, 能够理性应对。调控政策对房企的投资行为未产生过多影响, 房地产企业对房地产市场长期发展还是比较肯定的。

(二) 对需求者的影响。

1. 轻微影响刚性需求人群。

因为国家调控政策对象是投资投机性购房人群, 所以对刚需人群基本没有产生影响。这轮调控政策中对于刚需人群影响最大的政策应该是“国五条”。“国五条”刚刚颁布后, 部分计划购买二手房的刚需人群预期细则中交易20%个税的政策在吉林省落实后税负会转嫁到购房一方, 二手住房价格将要上涨, 所以纷纷恐慌性地追赶政策末班车。在长春“国五条”细则公布后, 并未提及20%个税的问题, 政策逐渐明朗化, 刚需们又开始恢复理性购房。可见, “国五条”也仅仅是在短期内影响刚需们的房价预期, 造成刚需们的恐慌性购房, 政策并未对刚需人群产生长期性影响。

2. 殃及改善型需求人群。

国家紧缩性调控政策的出台是要打击投资投机行为, 但是其推出的限购政策和不断升级的限贷政策在很大程度上影响着部分改善型需求人群。在长春限购政策下, 已经拥有两套住房的家庭想要改善居住条件再购买新的住房, 只得被迫先出售一套现有住房才符合政策, 给改善型需求人群带来很多不便和限制。在限贷政策下, 二套房贷款首付下限和按揭利率的提高将一部分经济实力不够强的改善型需求人群拒之门外。

3. 挤出部分投资投机人群。

前面所说的限购、限贷政策同样影响着投资投机人群, 对投资投机需求产生挤出效应。部分投资投机人群会因为限购政策的限制, 不具有在长春再购买住房的资格而放弃在长春投资住房的计划, 较高的二套房贷款首付和利率也使得部分投资投机者由于投资成本的提高而放弃对住房市场的投资。

4. 产生规避政策的不正当交易行为。

所谓“上有政策, 下有对策”, 对于国家调控政策的限制, 部分购房者开始动歪脑筋, 采取所谓的对策, 他们要规避的政策大多也还是限购、限贷政策。由于限购政策的束缚, 不少家庭失去继续购买住房的资格, 限贷政策又提高了二套房贷门槛, 部分购房者便通过“假离婚”的方式获取购房资格或者较低的贷款首付及利率, 或兼而有之。“假离婚”还伴有假“假离婚”现象, 即夫妻双方离婚事实是假的, 连离婚证也是假的, 由于房地产交易部门和民政部门之间缺乏沟通, 婚姻信息没有共享, 房产交易部门只看离婚证, 而并不调查离婚证的真伪, 所以出现这种现象。限购政策对外地人口在长春买房也作出限制, 规定必须能够提供一年以上纳税证明或社会保险证明才可以购买住房, 由此, 一些中介机构又增加了代办假纳税证明的服务项目, 使那些既没有长春市户口也没有纳税或社保证明的购房者具有在长春买房资格。这些购房者为应对国家房地产政策做出的不正当的行为是房地产调控政策对购房者和社会产生的负面影响。

二、对吉林省商品住房各级市场的影响

(一) 对土地市场的影响。

虽然国家对房地产市场的严厉调控使开发商面临着较大的资金压力, 但是吉林省房地产开发企业对房地产市场依然长期看好。2010年到2012年吉林省房企拿地热情有增无减, 土地市场一直温度未减。2010、2011、2012年吉林省房地产开发企业购置土地面积为861.25万平方米、1516.40万平方米和1539.01万平方米, 分别比上年增加18.98%、76.07%和1.49%。土地购置费用也逐年增加, 2010、2011、2012年吉林省房地产开发企业购置土地费用分别为125.3亿元、186.8亿元、225.59亿元, 比上年增加75.74%、49.08%、20.77%。国家的房地产调控政策并未对吉林省的土地市场产生过多影响, 吉林省房地产企业拿地情绪一直保持高涨。

(二) 对新建商品住房市场的影响。

下面分析一下这轮调控对吉林省商品住房市场供需情况的影响。供给方面, 吉林省房地产开发住宅施工面积每年都有大幅度增加, 2010年住宅施工面积57, 588, 659平方米, 比2009年增加29.74%, 2011年和2012年分别比上年增加26.15%和17.17%。需求方面, 吉林省住宅销售面积也在平稳增加, 2010、2011、2012年分别为21, 053, 282平方米、21, 223, 389平方米、21, 594, 307平方米。吉林省房地产市场以刚性需求为主, 一直保持供需两旺的态势, 国家的房地产调控政策对吉林省商品住房市场供需方面基本没有产生影响。

这轮调控对吉林省新建商品住房价格产生较大影响。2009年吉林省商品住宅平均价格为2, 788元/平方米, 2009年末开始出台的房地产调控政策由于时滞原因, 2010年和2011年吉林省商品住房价格依然上涨, 2010年吉林省商品住宅价格为3, 495元/平方米, 比2009年上涨25.36%, 2011年吉林省商品住宅价格为4, 161元/平方米, 比2010年上涨19.06%。随着调控政策的延续, 2012年吉林省商品住宅价格开始呈现下降趋势, 为3, 875元/平方米, 下降幅度为6.87%。

(三) 对二手住房市场的影响。

二手住房转让营业税征收政策的改变, 降低了二手住房市场的活跃度。政策延长了征收营业税的住房购买时间, 由对购买两年内住房对外销售征收营业税恢复为五年内销售征收营业税, 之后又对征税对象进行调整, 不再按照销售收入与房屋原值的差额征收营业税, 而是按照销售收入全额征收营业税。国家对二手住房营业税政策的调整, 大大增加了五年内二手住房, 尤其是二到五年住房的交易成本, 不利于二手住房的市场交易, 打击了普通住房的投资行为。

该轮房地产调控针对二手房市场出台的最严厉的政策当属2013年3月1日出台的“国五条”细则中提到二手房交易征收差额20%的个人所得税政策。该政策对吉林省乃至全国最显著的影响就是催热了二手房市场, 尤其是三月份二手房交易出现“井喷”。二手房个税政策的调整对吉林省的二手房交易市场产生巨大推动力。2013年吉林省二手房交易量为1693.26万平方米, 比2012年增长53.51%。由于市民担忧四月初“国五条”地方细则出台会开始差额征税, 所以在三月份这个政策“空窗期”吉林省突击办理二手房交易手续的市民数量大幅增加, 全省掀起了一个二手房过户排队高潮。进入五月份以后, 二手房交易量明显回落, 但是较往年同期仍呈增长趋势, 吉林省二手房市场仍处于活跃期。“国五条”不但未对吉林省二手住房市场的需求起到抑制作用, 相反, 却在短期内刺激吉林省二手住房市场需求的迅猛增加。

这轮调控对吉林省商品住房的市场结构也产生一定影响。房地产市场上没有完全竞争市场, 只存在垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场的市场结构。2009年12月17日, 由财政部、国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》要求开发商将来拿地时, 除特殊项目都要在一年内付清所有土地出让金, 而且首次缴款比例下限为50%。如果开发商有拖欠行为, 将不允许再拿地。由于土地成本占开发商成本较大比重, 该政策的出台和实施使得吉林省一些资金不充裕, 实力较弱的开发商被迫退出市场, 吉林省商品住房市场结构由垄断竞争市场逐渐向寡头垄断市场发展。

参考文献

[1] .吉林省统计局.吉林省统计年鉴[M].北京:中国统计出版社, 2013

[2] .国家统计局.中国统计年鉴[M].北京:中国统计出版社, 2013

[3] .高波, 赵奉军.中国房地产周期波动与宏观调控[M].北京:商务印书馆, 2012

[4] .崔宁.中国房地产调控政策对吉林省房地产市场影响的分析[D].吉林大学, 2012

商品住房市场 篇3

收录日期:2012年3月21日

农村集体土地产权, 对于农民来说, 主要是指农村土地的使用权, 相比在农地上的农作物种植, 在中国的城市化进程中, 农民对土地的使用权更多的是通过对农村土地使用权的流转, 即对农村土地承包经营权的流转、农村集体建设用地的流转、农民宅基地及房屋的流转。

一、农村土地使用权的几种流转模式

1、“土地换社保”及“农民变市民”的模式。

这种模式是在城乡统筹配套改革试验基地进行试验的, 农民可以以户为单位, 自愿放弃承包地和宅基地, 政府按标准给予农民一定数额的经济补偿, 同时农民转变为“市民”, 在农民转变为市民后, 可继续享有原来的农村合作医疗。这种土地使用权流转模式一方面在一定程度上实现了部分农村土地的规范经营, 维护了农民的权益;另一方面可以加快中国的城市化进程。但它也有不足, 毕竟是处在试验阶段, 在保证农民的长远生计方面还缺乏足够的政策依据和法律保障。

2、集合土地进行出租并分红的模式。

这种模式一般在工业园区较发达的地方被采用, 即把全村土地的一少部分用作每户的口粮田, 大部分集中起来作为工业园, 这种模式首先是和农民达成协议, 把全村的大部分土地集中起来, 在不改变土地集体所有性质的前提下, 把土地出租收取租金给村民分红。这种集体土地流转模式比较受到农民的推崇, 因为自身的利益基本可以得到保障, 但是这种模式也有着很明显的弊端, 一旦工业园受到国家宏观经济影响效益不好, 其土地分红效益将会得到极大减弱, 此时回收土地在进行流转或自营都将耗费极大的成本。

3、土地流转经营合作社模式。

这种模

农村集体土地产权实现方式与商品住房价格

□文/曹培引

式是在农村大部分人外出打工的情况下、农村部分耕地得到荒废的前提下在一些农村使用的, 其运作模式是:农户将所承包土地的经营权转化为长期股权, 将土地的具体经营委托给合作社, 按股从合作社获取分红收益。合作社的最高权力机构是股东大会和股东代表大会, 接受村民的入股申请, 承办土地入股的登记、核准、发放、变更以及红利分配等事项, 合作社对于实际可转包的土地, 通过招标方式统一对外发包。这种模式可以解决农村的粗放经济模式。

二、农村土地所有权流转中存在的问题

当前, 农村土地所有权在流转过程中存在着很多问题, 其中比较突出的是农村土地产权制度缺陷、土地所有权和土地使用权模糊等。

1、农村土地所有权主体的模糊性和所有权本身的脆弱性。

法律规定, 农村土地所有权的主体是比较明确的, 但在实际情况中, 又是模糊的。首先, 农村土地所有权主体多元不明确。农村土地所有权归农民集体所有, 产权主体分为三类, 村级农业集体经济组织或者村民委员会、村民小组、乡 (镇) 农民集体经济组织;其次, “集体”的范围不稳定, 农民集体组织因区划调整等原因会有变动, 加上没有相应的土地统计、档案、发证制, 留下了大量的争论, 又增加了土地产权主体的复杂性;再次, 土地集体所有本身也是个很模糊的产权界定。因此, 土地所有权的主体不明确, 试想, 如果土地产权主体尚不明确, 何来土地产权的实现。

2、农民土地使用权的模糊性。

首先, 在承包合同中对农民拥有土地产权 (即土地使用权) 的内容缺乏明确界定, 农民土地使用权的产权权能和内容具有很大的不确定性, 农民也缺乏有效手段对抗非产权主体对其利益的侵犯, 如政府和各利益群体对农村土地可以随意征用和使用的情况, 只有“无主”财产才可能出现这种状况;其次, 土地要素的流转属于处分行为, 但农民却缺乏处分权。而农户享有的仅是占有、使用、部分收益的权利。这是一种不充分的权利。

3、农村土地国有化的随意性。

随着社会的改革, 我国农村土地集体所有制也出现许多问题, 如农地产权的法律制度不完善、土地权属转移过程中农民利益受损等, 在城市化的进程中, 政府对集体土地的随意征用, 不保障农民的基本收益, 虽然增加了地方财政, 但这些问题严重影响社会稳定、经济安全、可持续发展, 难以实现共同富裕。

三、如何最优化实现农村集体土地产权

通过以上介绍, 个人觉得最重要的一点就是明确农村集体土地产权, 在国有化农村集体土地的过程中, 在占用耕地建设的过程中, 最大量度的保证农民的收入。实际上, 土地在国有化的过程中, 很多操作是不恰当的, 反倒是土地未国有化的前提下, 农民的权利能得到保证, 但落后的城乡二元结构以及农村集体土地产权主体的不明确, 又恰恰要求对农村集体土地进行国有化。所以, 这里给出一些集体土地在国有化过程中的建议。首先, 在推动土地国有化的过程中, 必须加快立法改革进程;这要求我们在思想认识上明确农村集体土地的国有让渡性质、明确其对推动我国社会主义和谐社会建设的积极意义, 并在法律制度的高度, 来推动这项工作的顺利开展;其次, 建立和完善土地管理体制, 农地在转为非农用途的过程中, 审批权限归国务院, 要致力于改变土地管理中的一些不利于土地管理的机制、现行的上下级土地管理部门的指导关系、土地管理部门与同级人民政府的隶属关系, 这样才能使土地管理部门真正行使依法管理土地的职责;再次, 加大土地出让收益返还力度, 要让我国农民具有融入城市社会的能力与保障, 摆脱与土地的直接利益关系。

四、农村集体土地产权的实现方式与商品住房价格的关系

前几年风行一时的小产权房, 只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”也称“乡产权房”, 是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以, “小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”, 它并不真正构成严格法律意义上的产权。一般情况下, 小产权房的价格比市场上的一般住宅价格是便宜许多的, 正因为这样, 开发商才看中了小产权房的前景, 国家不准小产权房进入房地产市场进行流通买卖, 但是还是有小产权房的出现, 所以个人认为房地产市场商品住房价格的居高不下和产权有着密切的联系。

农村集体土地在国有化过程中, 政府部门的补贴不到位, 以及政府地价的较高出售, 大大地增加了国家的财政收入, 但这是以拉高房地产价格和损害农民土地产权为代价的, 因此农民也不惜以违法的方式来经营自己的土地。

这些年我国城市化发展速度加快, 农村土地进入城市圈的越来越多, 地产价值日益显化。由此带来的矛盾也越来越尖锐, 主要是城镇边缘地带的农民或者农村集体经济组织自己将集体土地作为地产来经营, 这与国家现行法律相关规定是冲突的。这正是由于在农村集体土地产权国有化实现过程中农民的权益得不到切实保障所造成的, 但是个人觉得在农村集体土地产权上国家不能统一指定标准, 应该具体问题具体分析, 因为土地产权问题是一个大问题。完全的产权和财产租赁权相比至少有一个差别:是否有土地财产抵押和出售权。不过现在真正能在市场上实现抵押、出售功能的也就是沿海经济发达地区或者是城郊接合部的一部分农村集体土地, 真正远离城镇的农地其实是不值钱的。所以, 土地产权国有化也应区别对待, 因而农村土地产权问题需要进一步细化, 加以分析, 区别对待。这种区别对待也会对商品住房的价格有所缓冲。

摘要：本文主要介绍农村集体土地产权的实现方式以及存在的问题, 提出解决措施, 并探讨农村集体土地产权的实现方式与商品住房价格的关系。

关键词：农村集体土地产权,实现方式,土地国有化

参考文献

[1]文宗瑜.农村土地使用权流转的不同模式及评价.财政部财政科学研究所.

[2]张萍.我国农村土地国有化问题探析.

商品住房市场 篇4

一、进一步加强房地产市场监管

(一) 加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目, 房地产开发企业不得进行预售, 不得以认购、预订、排号、发放V I P卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用, 不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目, 房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格, 并严格按照申报价格, 明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售, 不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房, 不得进行虚假交易。

(二) 严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可, 但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售, 以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为, 要严肃查处。

(三) 加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的, 应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示;额外提供的延伸服务项目, 需事先向当事人说明, 并在委托合同中明确约定, 不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号, 不得在代理过程中赚取差价, 不得通过签订“阴阳合同”违规交易, 不得发布虚假信息和未经核实的信息, 不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

(四) 加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本, 积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能, 物业会所、车位等设施归属, 交付使用条件及其违约责任做出明确约定, 并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。

(五) 健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设, 及时准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息, 在销售现场清晰明示。

(六) 鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际, 制定商品住房现售管理办法, 鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房, 应符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件;在商品住房现售前, 房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。

二、完善商品住房预售制度

(七) 严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际, 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求, 预售许可的最低规模不得小于栋, 不得分层、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区, 要建立商品住房预售许可绿色通道, 提高行政办事效率, 支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。

(八) 强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的, 应当报主管部门备案并公示。

(九) 完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方, 要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户, 由监管机构负责监管, 确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨, 但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

(十) 严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制, 认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为, 对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后, 未在规定时间内签订预售合同的, 预订应予以解除, 解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的, 双方应递交申请并说明理由, 所退房源应当公开销售。

三、加强预售商品住房交付和质量管理

(十一) 明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准, 制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时, 应当向购房人出示上述相关证明资料。

(十二) 完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度, 确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验, 通过地方立法, 完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理, 积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

(十三) 落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任, 勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的, 购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后, 有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。

(十四) 强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案, 应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体, 由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制度, 研究建立专业化维修制度。

四、健全房地产市场监督管理机制

(十五) 全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查, 准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况, 并将清理情况向社会公开;对尚未开盘的商品住房项目, 要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市 (自治区首府城市) 、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。

(十六) 加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施, 加强房地产市场行为监管, 加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目, 要重点核查。对存在违法违规行为的, 要责令限期整改, 记入房地产信用档案, 并可暂停商品住房网上签约;对拒不整改的, 要依法从严查处, 直至取消其开发企业资质, 并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门, 限制其参加土地购置、金融信贷等活动。

(十七) 加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面, 发挥信用档案作用, 将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系, 信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为, 应当记入房地产开发企业信用档案, 公开予以曝光。

(十八) 严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人, 无论其在何职何岗, 身居何处, 都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失职渎职的有关工作人员, 要依法追究行政责任;对以权谋私、玩忽职守的, 依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

商品住房市场 篇5

住房是居民赖以生存的基本条件,随着居民生活水平的日益提高,对住房及居住环境要求也越来越高。对住房满意度的研究,一方面将有助于更好地满足居民需求;另一方面也能够帮助开发商更好地把握消费者的需求,开发出适销对路的住房产品,在市场竞争中获胜。由于房地产市场具有极强的地域性,因此,对区域房地产市场满意度研究对当地房地产行业的长远发展意义重大。

2居民商品住宅满意度指标体系

学术界关于住房满意度的研究起源于20世纪30年代基于社会学和心理学的满意理论研究,其代表人物分别为Hoppe和Lewin。之后美国学者Cardozo于1965年把顾客满意度这一概念引入到营销领域,认为顾客满意度与其行为模式密切相关,从而引起企业和学术界对顾客满意度的研究和应用。然而,对于“满意度”这一概念,学界一直没有一个统一的定义,争议也比较多。从满意度判断依据进行定义,可以分为理性认知型和感觉型。持“理性认知型”观点的学者认为,顾客满意度是通过顾客在消费产品或服务后的实际感受与其期望的差异程度来反映的;而持“感觉型”观点的学者认为,满意度是根据顾客的经验和主观感觉所决定的。本文采用的是第二种定义,认为:与顾客满意度不同, 居民住房满意度更多地关注居民对住房使用一段时间后的实际感受,这种感受包括住房的品质、功能及其延伸服务等三个方面。具体到居民住房满意度的影响因素,可分为四个来源:房屋本身、所在小区内部环境与设施、小区外部环境与设施、小区物业管理。

据此,我们建立了居民商品住宅满意度评价体系,并把该体系分为三个层次。第一个层次即目标层,为居民商品住房满意度,称为一级指标;第二个层次为准则层,即二级指标,由房屋设计与质量、小区内部环境与设施、小区周边环境与设施和物业管理等四个维度组成;第三个层次为具体指标层,由18个三级指标构成。每个二级指标的影响因子构成如下。

2.1房屋设计与质量

房屋设计与质量主要围绕房屋建筑物的设计和工程的施工质量是否满足居民的需要进行考量,可分为四项主要内容:一是住房面积是否能够满足居民的需要;二是户型设计是否合理、实用,主要体现在出房率大小,厨卫、卧室、客厅餐厅、书房等各个功能区的布局,房屋的采光、通风等内容;三是建筑工程质量是否良好,如房屋渗漏情况、房屋梁板或墙体等开裂情况、门窗变形情况等;四是私家车停放,主要指所设计的车库、车位数量及其布局是否满足居民使用的需要。

2.2小区内部环境与设施

小区的内部环境与设施是指居住小区内部的人文景观环境与设施,可分为四方面内容:一是小区内部的绿化,主要包括绿化的数量和质量,可以用绿地率和绿化率两个指标进行考量; 二是小区的布局,主要包括小区的建筑、道路、 绿化及其他设施的平面布置是否方便居民的需要;三是小区内的活动健身场所和设施,主要包括小区内的广场、会所、休憩场地、各类建筑小品、各类运动场地和设施等;四是小区内的人文环境,主要考量小区居民的整体素质和生活氛围是否良好。

2.3小区周边环境与设施

这类因素主要是指属于小区之外的影响居民生活、工作和学习的各类因素,归纳起来可分为交通区位因素、学区因素、自然景观环境因素、 治安环境因素、生活服务和休闲娱乐设施等五个方面。

2.4物业管理

物业管理的优劣会直接影响居民的生活质量,是考量居住住房满意度的重要因素,从居民住房满意度角度通常可分为小区保安与保洁、 公共设施设备的保养和维护、小区秩序维护、各类便民服务、物业服务收费等五个方面。

3居民商品住宅满意度指标赋权

当满意度指标体系建立之后,需要确定各指标在整个体系中的权重。目前,确定指标权重的方法主要有两种,一种是根据专家的经验、知识对各指标进行权重赋值,另一种是通过数理方法,对客观数据进行分析而得到权重。考虑到满意度本身就是调查对象对客观事物的主观感受,研究中将采用主观赋权方法。为避免单一方法的缺点,将采用德尔菲法与层次分析法(AHP) 相结合进行研究。

德尔菲法,又称为专家意见征询法,是以匿名的方式轮番征求一组业内专家的意见,并在专家分析判断的基础上综合他们的意见,对市场趋势做出判断。在研究影响居民住房满意度影响因素重要性排序时,首先运用德尔菲法对影响因素的重要性进行两两比较,从而确定各影响因素的重要性。德尔菲法的优点是能够充分发挥专家的专业知识和行业经验,集成专家的集体智慧进行定性分析,但无法进行定量分析。研究中将采用层次分析法进行权重赋值。

层次分析法(AHP)较好地弥补了这一缺点, AHP可以把复杂的决策问题表示为一个有序的递阶层次结构,并通过人们的主观判断和科学计算确定各层次的结构权重,是一种定性与定量相结合的方法。首先,通过对每一层次中各因素的重要性采用德尔菲法进行两两比较,用九级比例标度将比较结果量化,然后建立权重判断矩阵,最后运用矩阵理论进行权重系数求解,并进行一致性检验。该方法思路清晰、系统性强, 能把定性判断转化为定量结果,弥补了德尔菲法只能进行定性分析的缺陷。

4义乌居民商品住房满意度实证分析

4.1义乌居民商品住宅满意度的特点

与普通商品相比,义乌居民商品住房满意度具有以下两大特点:

第一,评价主体的多层次性。义乌作为国家级国际贸易试点城市,其开发程度和经济外向度都很高,居民的住房需求存在很大的差异,即便是同一个住房商品,不同的人群也存在不同的满意度。因此,在考量满意度时,应结合居民的主观感受。

第二,研究对象的外部性。在考量居民住房满意度时,其满意度焦点并非仅仅局限于住房本身,还包括小区的环境、学区的配套、政府对小区周边的未来规划、政策等因素,具有很强的外部性。

4.2居民商品住宅满意度指标赋权分析

首先,运用德尔菲法和层次分析法对影响居民商品住房满意度的4个二级指标进行赋权, 判断矩阵一致性检验值C.R.=0.003679<0.1, 通过了判断矩阵一致性检验。然后用同样的方法分别对三级指标行赋权,并通过了判断矩阵一致性检验。其中,“房屋设计与质量”的判断矩阵一致性检验值C.R.=0.0034240.1,“小区内部环境与设施”的判断矩阵一致性检验值C.R.=0.0403320.1,“小区周边环境与设施” 的判断矩阵一致性检验值C.R.=0.0118700.1, “物业管理”的判断矩阵一致性检验值C.R.=0.0261020.1。最后计算其综合权重,如表1所示。

从权重计算结果来看,二级指标中,房屋 “自身”因素比重占45.5%,房屋外部因素(包括小区内部环境、小区周边环境与设施和物业管理)比重占54.5%。可见,住房作为商品,其价值已远远超出房屋本身。在房屋外部因素中,小区周边环境与设施比重最大,占26.3%。结合三级指标,在房屋“自身”因素中,“户型设计”和 “工程质量”比重较大,分别占到本层级比重的47.0% 和28.4%。房屋外部因素比重最大的小区周边环境与设施各指标中,教育配套最为重要, 在本层级中比重占43.3%,可见,在教育资源不均衡的环境下,学区对住房价格的影响程度之大。综合来看,目前影响义乌居民商品住房满意度最主要的三个因素依次是户型设计、工程质量、教育配套。

4.3居民商品住宅满意度问卷调查

根据居民住房满意度评价体系,问卷设计包括了24项内容,其中,总体满意度1项,满意度指标层内容18项,业主及房屋基本信息5项。 本次调查共发放问卷400份,收回384份,其中有效问卷367份。从样本分布看,年龄主要集中在26-45岁之间,占61%,籍贯为义乌的占绝大多数,为70%。楼龄为1-5年和5-10年的分别占26%和46%,两项合计占72%。调查中,满意度相关内容分为非常不满意、不满意、一般满意、满意、非常满意五个等级,分别记为1、2、3、4、5。 根据问卷中“总体满意度”一项的统计结果,居民商品住房的总体平均满意度为3.46,介于“一般满意”和“满意”之间,其他各项三级指标满意度见表1“调查分值”一栏。

4.4居民商品住宅满意度分析

满意度调查结果显示了调查对象对总体满意度及各项三级指标满意度的主观感受,为了调查结果更具科学性,接下来将利用各项指标权重计算总体满意度,并利用二级三级指标权重计算出各项二级指标的综合满意度,以更好地了解义乌居民商品住宅满意度现状。

4.4.1总体满意度

利用二级指标和三级指标的权重计算各指标的综合权重,并结合问卷调查的平均分值计算综合分值,对综合分值累计加总,得出居民商品住房满意度分值为3.39,与直接通过问卷调查得出的“总体满意度”分值3.46十分接近,居民商品住房整体满意度处于“一般满意”和“满意”之间,数据与所构建的商品住房满意度评价体系体现了一致性。

4.4.2二级指标满意度

房屋设计与质量、小区内部环境与设施、小区周边环境与设施、物业管理在总体满意度中的权重依次为0.455、0.141、0.263、0.141,把各个分项的调查满意度平均值与权重进行综合计算,得出房屋设计与质量、小区内部环境与设施、小区周边环境与设施、物业管理四大指标的满意度分值依次为3.30、3.54、3.29、3.46。可见, 虽然房屋设计与质量对居民住房满意度影响最大,但目前义乌居民对此项指标的满意度较低。

4.4.3三级指标满意度

“私家车停放”一项满意度最差,为2.54, 可见开发商在商品住房开发时对义乌车辆增长和车位的需求估计不足;“健身场所与设施”“自然环境”和“小区秩序”的满意度分别为3.10、 3.20和3.20,与总体满意度有一定差距;其他各项的满意度与总体满意度较为接近。

5结论与建议

商品住房市场 篇6

与保障性住房相对应, 商品房是指经政府有关部门批准, 由房地产开发经营公司开发的, 建成后用于市场出售出租的房屋, 包括住宅、商业用房以及其他建筑物商品房。目前, 商品性住房在我国房地产市场中占绝大多数, 但保障性住房在我国也发挥着越来越大的作用, 尤其在改善民生、促进社会稳定和谐、带动相关产业以及扩大消费等方面有着重要的意义。保障性住房在很多方面都区别于商品性住房, 下面将结合我国现行的法律做一些比较分析。

一、融资方式不同

根据国家方针, 保障性住房建设资金应来源于:1.年度财政预算安排的住房保障资金, 包括中央和地方各级政府的财政预算;2.贷款风险准备金和住房公积金增值净收益;3.土地出让净收益中安排的住房保障资金;4.社会捐赠以及其他方式筹集的资金。其他资金来源还包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。在近几年的实践中逐渐也出现了几种新的融资方式, 如建设——移交协议和房地产投资信托。

与保障性住房不同的是, 商品房的融资方式主要包括土地使用权的抵押、项目资本金和预售款。房地产开发商取得土地使用权后, 将其以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保。不能履行债务时, 抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。这是房地产开发资金的重要来源, 大多表现为银行贷款。资本金是企业在工商行政管理部门登记的注册资金。《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定:“房地产开发项目应当建立资本金制度, 资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”因而开发项目资本金也是商品房建设资金的来源之一。另外, 由于我国的商品房预售制度, 房地产开发经营单位可以将建设中的商品房预先出售给承购人, 由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权。《城市商品房预售管理办法》第一条规定:“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。”在实践中, 房屋预售款往往被用作房地产开发商的下一轮土地使用权的购买。

二、用地取得方式不同

保障性住房用地以划拨的方式为主, 具体的操作过程则灵活多样。第一种选择是由政府出地、投资、管理, 由政府无偿划拨土地, 利用自己的融资平台, 通过财政预算和提取的土地出让净收益取得资金, 保证土地优先用于保障性住房。第二种选择按照政府划拨土地, 吸引开发企业等机构参与保障性住房建设, 这种模式能够帮助企业解决员工的居住问题。第三种选择是政府拿出一部分定了性的土地, 专门用来建公共租赁住房, 让各类企业通过市场方式取得这些土地, 然后自己去建设公租房。

而商品房适用土地使用权出让的方式取得建设用地, 同时须交纳土地出让金。土地使用权的出让一般适用于经营性用地, 国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给商品房开发商, 并由开发商向国家支付土地使用权出让金。同时《房地产管理法》还规定, 土地使用权的出让, 应采取拍卖、招标或者双方协议的方式进行。

三、销售 (分配) 方式不同

保障性住房享受政府优惠, 其购买对象是特定的, 不同类型的保障性住房有不同的销售 (分配) 条件, 实行的都是申请审批制度, 也有着与普通商品房不同的销售或分配方式以及价格政策, 而商品房购买对象和条件不受限制, 其销售方式和销售价格由市场决定。

购买条件和对象不同。保障性住房的购买或分配条件和对象往往有所限制。例如廉租房针对的是在各个地方每年或每月收入在各地最低生活保障线以下、或居住条件在各地人均面积以下的低收入居民, 同时也满足规定的申请条件, 并经过申请、初审、复审、配租、公示以及签订协议等程序。一旦租赁期间承租人不再符合规定条件, 即将停止发放租赁住房补贴, 或者由承租人按照合同约定退回廉租房;再如, 公共租赁住房的供应对象确定为中低收入住房困难家庭, 包括已通过经济适用房、限价房资格审核, 尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭, 以及刚毕业的大学生和外来务工人员。

销售 (分配) 方式不同。普通商品房的销售方式不受限制, 基本由市场决定, 而保障性住房的销售或分配均需经过申请程序。如经济适用房的销售有两种方式, 其一是在经济适用房房源供过于求时, 按照申请顺序销售;其二是在经济适用房房源供不应求时, 摇号销售。廉租房在分配方式上实行货币补贴和实物配租这两种保障方式, 前者指政府向申请廉租房的住房困难家庭发放租赁住房补贴, 由其自行承租住房, 后者指政府向申请廉租房的住房困难家庭提供住房, 并按规定标准收取租金。

价格政策不同。廉租房以政府核定的低租金租赁给低收入家庭;经济适用房实行政府指导价, 不得擅自提价出售;两限商品住房在发售时便由政府限定价格, 所以不会像商品房那样由市场掌控价格的波动;公共租赁住房虽是按照市场租价向住房困难家庭提供可租赁住房, 但政府对承租家庭会按月支付相应标准的住房补贴。然而商品房出售价格完全由市场决定, 受宏观调控干预影响不大。

四、产权所属和租赁关系不同

商品房上市出售后, 产权归个人所有, 对房屋享有占有权、使用权、受益权和处分权, 其出租业不受限制。根据《城市房地产管理法》第五十四条“房屋租赁, 出租人和承租人应当签订书面租赁合同, 约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款, 以及双方的其他权利和义务, 并向房地产管理部门登记备案。”所以, 只要是具有处分权的购买者就可以将其房屋出租, 并向房地产管理部门登记备案即可。

然而, 保障性住房的占有使用人往往只拥有有限产权或者没有产权, 同时也是严格限制其租赁。例如廉租房只租不售, 承租人没有产权, 只享有对廉租房的占有权和使用权。有些地方规定承租人可申请分几次购买其成足额的廉租房的部分产权甚至全部产权, 并应重新签订廉租房租赁合同或购房协议。廉租房一般也不可再转租, 因为廉租房本身即为解决住房困难居民提供, 一旦转租即失去了廉租房的意义, 同时也可能违反对廉租房租赁主体的特别限制。再如, 经济适用房属于政策性住房, 购房人只拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年的, 不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用房满五年的, 购房人可转让经济适用住房, 但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款, 政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后, 也可取得完全产权。同时, 为了防止投资、炒卖经济适用房的行为, 确保经济适用房发挥解决中低收入者住房困难问题, 许多地方规定个人购买的经济适用房在取得完全产权以前不得用于出租, 只售不租。

五、税费不同

税费制度是调节房地产市场房屋价格的重要手段, 也是国家宏观调控的必要手段。我国目前涉及房地产的税费种类非常多, 主要有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税等等。相比较而言, 保障性住房所征收的税种较少, 税费较少, 这是由保障性住房的目的所决定的。

除政府提供的各种激励之外, 保障性住房还可享受大量的税务优惠。如对个人购买经济适用房, 在法定税率的基础上减半征收契税。同时还可享受免征城市基础设施配套和商业网点建设费以及契税, 减半征收水电增容费等各种税费的优惠政策。此外, 根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》, 对廉租住房、经济适用住房免征营业税、房产土地使用税、土地增值税和印花税等五项税收。另外, 在相关文件中对公共租赁住房建设也提供了税收优惠, 包括免征土地使用税、印花税等, 暂定执行期限为三年, 至2013年9月27日结束。由此通知可以看出, 国家对于保障性住房是给予极大地优惠的, 涉及到多项税费的减收或者免收。而普通商品房没有以上税费优惠。

由此可见, 商品房和住房保障性住房在融资方式、用地取得、销售 (分配) 方式、产权所属、租赁关系、税费等方面都存在着不同之处。正是与商品房的这些不同之处使得保障性住房在改善民生、促进社会稳定和谐、带动相关产业以及扩大消费等方面有着重要的意义。尤其是“十一五”期间, 我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度已经初步形成, 全国上千万户城镇低收入家庭和三百多万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。虽然与商品房相比, 我国目前的保障性住房制度还很不完善, 但在我国已经提出要加大保障性住房建设力度的前提下, 我们有理由相信, 保障性住房将进一步改善人民群众的居住条件, 帮助更多困难家庭实现安居梦。

摘要：保障性住房是近几年来国家为解决城镇低收入家庭的住房问题而推行的一种住房保障制度。作为我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅, 保障性住房与目前在我国房地产市场中占绝大多数的商品住房在融资方式、用地取得、销售 (分配) 方式等方面存在着许多不同之处。

商品住房市场 篇7

房地产专业机构99份, 占50.5%。其中:从事房地产研究或教学的专业机构29份 (政府的10份、独立的12份、企业的7份) 。从事房地产管理的专业机构30份 (政府管理部门12份、行业社团18份) 。从事房地产经营的企业40份 (投资商10份、开发商26份、中介经纪咨询商4份) 。

非房地产专业机构97份, 占49.5%。其中:党政部门23份、媒体22份、其他事业机构38份、企业14份。

现本人对问卷回答的结果不做主观评价, 在《中国房地产》杂志上公开, 以迎更多人研究之需 (请引用转载者注明原始出处) 。全部16个问题的回复统计结果如下。

问题1.十年调控必要性 (单选)

必要, 149份;不必要, 19份;可有可无, 24份。

问题2.十年调控总体成效 (单选)

好, 2份;可以接受, 68份;不好, 106份;完全不可接受, 11份。

问题3.你评价十年调控好坏的依据是 (单选)

供求依然失衡、房价越来越高, 130份;供求失衡和房价涨幅尚可接受, 45份;供求基本平衡、房价基本稳定, 15份。

问题4.你认为十年调控总体成效不彰的原因 (可复选)

房屋交易政策 (进入或退出) 有问题, 94份;土地政策 (数量、进入或退出) 有问题, 153份;配套政策 (税收、金融) 有问题, 141份;地方政府不积极, 111份;房地产商不配合, 35份。

问题5.十年调控供求政策有哪些问题 (复选)

需求管理 (单选) :过严, 43份;过松, 26份;混乱, 120份。

供给管理 (单选) :过严, 43份;过松, 29份;混乱, 103份。

土地管理 (单选) :过严, 31份;过松, 29份;混乱, 126份。

问题6.十年调控配套政策有哪些问题 (复选)

金融管理 (单选) :过严, 28份;过松, 51份;混乱, 107份。

税收管理 (单选) :过严, 50份;过松, 39份;混乱, 97份。

住房保障 (单选) :过严, 37份;过松, 21份;混乱, 117份。

问题7.十年调控地方政府不积极的原因 (单选)

片面政绩观, 63份;财政税收压力, 126份;感情用事对着干, 5份。

问题8.你认为房地产调控的目的应该是 (单选)

推动供求和房价基本稳定, 160份;推动经济和财政增长, 8份;推动房地产业增长, 4份;满足购房者的要求, 20份;满足有房者的要求, 0份。

问题9.你认为房价合理涨幅标准应该是 (复选)

相对CPI指数 (单选) :低于, 48份;等于, 76份;高于, 49份。

相对GDP增长率 (单选) :低于, 92份;等于, 52份;高于, 23份。

相对人均可支配收入增长率 (单选) :低于, 97份;等于, 68份;高于, 20份。

问题10.你认为合理的楼市调节机制是 (单选)

完全市场调节, 12份;完全政府调节, 3份;市场调节为主、政府调节为辅, 158份;政府调节为主、市场调节为辅, 19份。

问题11.你认为合理的住房需求政策是 (复选)

对为自家居住的购买实行 (单选) :允许, 66份;鼓励, 128份;抑制, 2份。

对用于租赁居住的投资购买实行 (单选) :允许, 132份;鼓励, 34份;抑制, 30份。

对不作居住使用的购买实行 (单选) :允许, 45份;鼓励, 12份;抑制, 132份。

问题12.你认为合理的住房供给政策是 (复选)

对普通的中小套型住房供给实行 (单选) :允许, 36份;鼓励, 153份;抑制, 5份。

对改善的中大套型住房供给实行 (单选) :允许, 139份;鼓励, 52份;抑制, 8份。

对豪华的大套型住房供应实行 (单选) :允许, 76份;鼓励, 2份;抑制, 113份。

问题13.你认为合理的住房土地供给政策是 (单选)

根据预先确定的计划供给, 28份;根据市场实际需要供给, 160份。

问题14.你认为合理的楼市经济调节手段是 (单选)

以稳定的税收为主、以灵活的信贷为辅, 94份;以灵活的信贷为主、以稳定的税收为辅, 38份;灵活的税收和灵活的信贷结合, 57份。

问题15.你认为合理的楼市行政调节手段 (复选)

实施时机 (单选) :在房价疯涨时使用, 65份;在房价大涨时使用, 57份;在房价起涨时使用, 76份。

办法 (可复选) 是:临时的限价, 55份;临时的限购, 91份;限价限购都不用, 而用……, 79份。

结束时机 (单选) :市场显露平稳迹象时, 52份;市场显露明显平稳迹象时, 64份;市场完全平稳时, 58份。

问题16.你认为合理的楼市税收调节手段是

税种 (单选) :交易税为主, 31份;个人所得税为主, 9份;不动产财产税 (即房产税) 为主, 88份;综合协调有升有降, 63份。

不动产财产税是替代土地财政的较好办法 (单选) :是, 133份;不是, 51份;或应该是什么?请简答……8份。