住房制度

2024-08-18

住房制度（共12篇）

住房制度篇1

“住有所居”是保障和改善民生的重要内容。目前，我国已经形成了由经济适用房、限价商品房、廉租房、公共租赁住房组成的住房保障体系。但在具体运作中存在保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、运作不规范等现象。我国仍未建立《住房保障法》, 现有的部门法规以及一些地方性法规实施随意性强，缺乏统一的法律指导和约束。

房价高企和公共住房缺位掏空了中等收入家庭上代人的积蓄和这代人未来的收入，严重降低了他们的生活水平，对其它消费产生强烈的挤出效应。因此，控制地价、控制税费、控制利润以发展公共住房是摆在政府面前的严峻课题。

首先，发展公共住房具有法律依据和政策基础。我国宪法规定了国有土地公共服务的性质，国有土地必须为全体人民服务，政府垄断的住房供地必须以改善全体居民的住房条件为基础，符合大多数人民的利益。调控地价和房价必须坚持住房是准公共产品的执政理念，符合人民的愿望和房价收入比的国际惯例，土地财政不能偏离国有土地的社会主义属性。

其次，控降房价是全国人民的强烈要求。2009年以来地价和房价再次非理性上涨更加证明，现行的商品住房制度已经无法满足中等收入家庭的住房需求，全国人民要求深化住房制度改革的呼声再次高涨。要刺激消费，扩大内需，必须首先把挤占居民即期甚至远期消费能力的过高房价调低到合理区间。

一、建议国务院成立“深化住房制度改革领导小组”，领导二次房改，尽快提出建立三三制住房制度和四定两竞公共住房改革的具体方案并发布执行。

一是改革住房制度，建立三三制住房制度的基本框架。一个好的住房制度，必须同时满足低收入、中等收入、高收入家庭即全体国民的住房需求。国家《2009-2011年廉租住房保障规划》出台后，保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住条件。商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，却无法满足中等收入家庭的住房需求。因此，建议国家尽快进行二次房改，建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度)，即准市场化的平价住房制度。

二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府划拨方式供地，由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标，即“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”，由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地，由建筑开发商开发建设，户型面积和房价由开发商自主确定，满足高收入家庭的住房需求。以上概括起来就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”，简称“三三制住房制度”，改革目标是建立“低端有保障，中端买得起，高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。

二是改革供地方式，发展四定两竞公共住房的五项内容。改革供地方式、实行“四定两竞”招标是住房制度创新的必要条件。

1. 确定公共住房供地指标。政府将每年的住房供地计划分为三个部分，首先保证保障性住房用地和公共住房、公共租赁住房用地，然后安排商品住房用地，并向社会公示。

2. 创新公共住房供地招标方式。以招标底价为准，实行“四定两竞”招标。

3. 公共住房户型建筑面积控制在90平方米以内，实行轮候制和订单式开发建设。

4. 动员社会力量参与公共住房建设。支持大企业、企业协会、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和合作建房等非盈利公益性建房机构，共同参与公共住房建设。

5. 实行一户一宅的准入制度。公共住房只出售给在本地工作满2年且购买第一套自住房的国内居民家庭和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭。实行一户一宅的准入制度，购买公共住房后若出售，买方必须符合准入条件，且不得高于政府确定的本楼盘最高限价;出租须按公共租赁住房的租金限价收租。购买公共住房以后可以再购买商品住房。

四定两竞公共住房改革简便易行，改革成本低，兴利除弊，各方共赢。不需要政府增加投入，不减少正常的土地财政收入，也不会给商品住房市场带来太大冲击。开发商给富人盖房子还会有高于公共住房的利润，政府也会增加财政收入。四定两竞使房价合理，预期明确，解决了房价的不确定性和信息不对称性，有利于增加住房消费。短期看会带动高房价合理下行，但也封杀了房价非理性下跌的空间，形成三种住房制度相互制衡机制，有利于促进房地产市场稳定健康发展。四定两竞改革使建房成本公开透明，也将成为防止房地产腐败的利器。我们建议应着手挑选试点城市进行试验。

二、建议全国人大常委会加快《住房保障法》立法，最终实现“居者有其房”的目标。

制定和实施兼顾社会各收入阶层的完善的住房供给制度，是政府的一项重要的社会职责。其核心在于对不同收入阶层的居民实行不同的住房价格政策。鼓励高收入家庭购买、租赁商品房，中低收入家庭通过不同方式的补贴，购买保障性住房，最低收入家庭租赁由政府提供补贴的廉租住房，最终实现“居者有其房”的目标。

2008年10月，全国人大常委会立法规划会议确定，《住房保障法》列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一。2009年5月，住房和城乡建设部召集中央有关部委和地方的代表，启动了《住房保障法》起草工作。对此，我们建议尽快通过立法确立三三制住房制度，建立起符合我国国情的、人民满意的多层次良性发展的、长治久安的住房供应体系。加快立法进度，并注重解决以下三个立法原则问题：一是在法理上要确立住房是准公共产品的执政理念，摒弃住房全面市场化的错误思想;二是在法条上要搞大保障，不要搞小保障，要保障全体城乡居民的住房权，不要只保障城镇户籍低收入家庭的住房权，全心全意实现民生住房、和谐住房、住有所居的目标;三是在制度设计上要实现三三制住房制度的改革和创新。

“三三制”住房制度：由保障性住房制度、公共住房制度和商品房制度三种制度组成;相应实行政府划拨、“四定两竞”招标和“招拍挂”三类供地方式;由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商三支队伍共同参与住房建设。即“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”。

“四定两竞”：以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”方式招标供地。

住房制度篇2

国发〖1998〗23号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设，现就有关问题通知如下：

一、指导思想、目标和基本原则

（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

（四）1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。

停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

（五）全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5%，有条件的地区可适当提高。要建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。

（六）停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制订，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系

（七）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。

（八）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。

（九）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市（县）人民政府制定。

（十）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人

民政府制定。

四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场

（十一）按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》）规定，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各地可根据实际情况制定减、免政策。

（十二）按照《决定》规定，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。

校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法按教育部、建设部有关规定执行。

（十三）要在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为，建立个人住房档案，制定办法，先行试点的基础上，并经省、自治区、直辖市人民政府批准，稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定。

五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设

（十四）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

（十五）各地可以从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济适用住房设计和建设标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。

（十六）经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。要严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。

（十七）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

（十八）完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。

（十九）经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件生产供应方式。

六、发展住房金融

（二十）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

（二十一）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

（二十二）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。

（二十三）调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。

（二十四）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。

七、加强住房物业管理

（二十五）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管

理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

（二十六）加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。

（二十七）物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。

八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施

（二十八）各级地方人民政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。各地可根据本通知精神，结合本地区实际制定具体的实施方案，报经省、自治区、直辖市人民政府批准后实施。建设部要会同有关部门根据本通知要求抓紧制定配套政策，并加强对地方工作的指导和监督。

（二十九）加强舆论引导，做好宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证城镇住房制度改革的顺利实施。

（三十）严肃纪律，加强监督检查。对违反《决定》和本通知精神，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要认真查处，从严处理。国务院责成建设部会同监察部等有关部门监督检查本通知的贯彻执行情况。

本通知自发布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本通知不一致的，一律以本通知为准。

一九九八年七月三日

福建省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知

闽政[1998]32号

宁德地区行政公署，各市、县（区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

为贯彻落实国发[1998]23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，现根据我省实际情况，提出实施意见，现通知如下：

一、进一步深化城镇住房制度改革的指导思想、基本原则与近期目标

（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我省省情的城镇住房新制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家和省里统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。

（三）深化住房制度改革、加快住房建设的近期目标是：

1．全省所有市县最迟不得超过1998年12月1日停止住房实物分配，并逐步实行住房分配货币化。

2．1999年各市县住房公积金缴交率应达到6％，有条件的市县和单位可适当提高。1999年出台实施《福建省住房公积金条例》。

3．到2000年底全省城镇公有住房租金水平应当达到占双职工家庭平均工资的10％，有条件的市县可达到15％。各市县提租可与当地增加工资相结合。

4．到2000年底基本解决城镇人均居住面积不足6平方米的住房困难户，住房成套率力争达到70％。

5．初步建立起以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；建立和完善城镇住房抵押贷款制度。

二、进一步深化城镇住房制度改革的主要政策措施

（一）停止住房实物分配后，房价收入比（即本市县一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的市县，可以对无房职工和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。房价收入比在4倍及4倍以下的市县不发放住房补贴。

住房补贴的发放标准可根据当地经济适用住房平均价格、职工工资、工龄和住房补贴面积标准等因素计算确定。计算住房补贴的面积标准按闽政〖1995〗40号文件规定的购房面积控制标准的上限执行。住房补贴的具体办法，由市县人民政府根据本地实际情况制定，报省人民政府批准后执行。

住房补贴资金从财政和单位可转化的原有住房建设资金和公有住房出售收入中解决。具体的核定划转办法由各级财政部门会同房改部门制订。

（二）按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，不断完善住房公积金制度。各市县应当努力提高住房公积金的归集率。各级财政部门在安排财政预算时，应当把由财政列支的住房公积金纳入预算，并按期拨付；缴交住房公积金有困难的单位，须经单位职工（股东）代表大会通过，并按规定报批后方可暂缓交纳。各市县要规范住房公积金的管理与使用。1998年底各市县要实现住房公积金记帐、核算到个人，同时建立起严格的住房公积金使用的审核、审批制度。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。

没有实行住房补贴的市县，可以加大住房公积金缴交力度，以增加职工工资中的住房消费含量。

（三）根据家庭收入状况建立起三个层次的住房供应体制。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。最低收入、中低收入及高收入家庭的界定办法由市县人民政府制定。

廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建，租金实行政府定价。新建经济适用住房原则上只售不租。购房对象由当地房改部门审定。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。

购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市县人民政府制定。

（四）按照国发〖1994〗43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》）要求，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，并与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，实行减免政策。

同时，按照国务院《决定》和闽政〖1995〗40号文件要求，继续搞好现有公有住房出售工作。从1998年下半年起出售公有住房，不再执行标准价，一律按成本价出售。今后售房成本价应当逐步过渡到经济适用住房价格。对已腾空的旧公有住房，原则上只售不租，或作为单位提供的廉租住房。对于在1998年12月1日前已立项开工并将于1999年底之前竣工交付使用的单位自建住房，允许各单位继续按照国务院《决定》规定的办法向职工出售。机关、学校以及当地政府规定的其它企事业单位中不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法按国家和当地政府有关规定执行。

（五）已购公有住房、集资建房和经济适用住房的上市交易实行准开、准入制度、各市县要对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行

为，建立个人住房档案，在此基础上，制订办法并经省人民政府批准后可先行试点，而后方可放开已购公有住房、集资建房和经济适用住房的交易市场。

（六）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

各市县可以从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济适用住房面积设计和装修标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。取消各种没有法律、法规规定的摊派、集资和收费；停止征收商业网点建设费；个人购买经济适用住房固定资产投资方向调节税适用零税率；水、电增容费按照“对等替换”原则，扣除原有基数，新增部分减半征收；其他经有权部门批准的行政事业性收费项目，在原有标准基础上减半征收。同时，不再无偿划拨经营性公建设施。

经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设和设计、施工单位，以提高工程质量，控制成本。同时，要完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房使用说明书制度、住房设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度。经济适用住房建设管理工作由当地房地产行政主管部门负责。

（七）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。提倡、鼓励职工参加由市县人民政府组织的统一集资建房。各地房改新方案出台后，集资建房个人出资比例不得低于当年出售公有住房成本价的70％。随着职工工资中住房消费含量的不断提高，各地集资建房应逐步过渡到个人按经济适用住房价格出资。停止单位新征土地集资建房，严格控制行政、事业单位挤占单位非住宅建设用地集资建房。

已停止单位集资建房的市县，继续按原规定执行。

（八）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。

（九）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。

物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引人竞争机制，促进管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。

三、对进一步深化房改实施方案及其配套政策的报批规定

（一）各级有关部门关于住房制度改革的各项配套政策的出台，必须经同级房改领导小组（或房委会）讨论同意后，联合发文；

（二）宁德地区行政公署、各市、县人民政府要制订进一步深化城镇住房制度改革的实施方案、住房补贴办法和放开住房交易市场管理办法，并报省人民政府批准后实施；

（三）宁德地区行政公署、各市、县人民政府制订的关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案和住房补贴办法，地市应当于1998年底前按规定上报，县及县级市应当于1999

年3月底前按规定上报；

（四）宁德地区、各市县其它各项房改的配套政策、措施应当于1999年6月底前出台实施。

四、加强领导，健全机构，严格监管，确保房改各项政策措施落到实处

（一）各地要切实加强对城镇住房制度改革和住房建设工作的领导。各级住房制度改革领导小组更名为住房制度改革委员会（简称“房委会”），并适当调整组成人员，领导城镇住房制度改革工作。房委会办公室设在建设或房地产行政部门，负责房委会的日常工作；

（二）加强舆论引导，做好房改宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证住房制度改革的顺利实施；

（三）严肃纪律，加强监督检查，对违反《通知》和本实施意见规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要认真查处，从严处理。省人民政府责成省房委会会同省监察厅监督本实施意见的贯彻执行情况。

五、自本实施意见下发之日起，除经房改部门确认的单位集资建房项目外，各级计划部门一律停止单位购建住房项目的审批。

六、以上实施意见适用于行政、事业单位，企业参照执行。

住房制度的再次变革篇3

关键词：产权期限；耐用消费品；变革

中图分类号：F294 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）08-0080-02

据2013年社会蓝皮书资料显示，最近每年因各种社会矛盾而发生的群体性事件多达数万起甚至十余万起，征地拆迁引发的群体性事件占一半左右。同时，地王在多个地区频频涌现，炒房团、房虫也经常见诸报端。住房的居住和投资双重属性，使得房价不断高涨，而住房高空置率必将引发社会仇富心理，危及社会的安全稳定。

住房成为投资品，源源不断地吸引各路资金流入，与其本身的基础价值以及增值预期密不可分。住房作为居住的载体，同衣食一样，是生活必需品。但是，在我国当前国情和特殊政策条件下，住房除了最基本的居住作用外，又兼具众多其他功能。当前我国各地区的经济发展水平不一，户籍红利分配严重不均，人的逐利流动性驱使着人们从相对贫穷落后的地区涌向经济更发达、社会福利保障更好的地区。而在现有国家政策下，住房与户口挂钩，户口又作为教育、婚姻、计生、医疗、养老等公民权益和社会保障的基本前提，住房的价值就不仅仅是满足于居住耐用消费品，还是一张载满众多隐形福利的通行证。因此，地区间的福利差距是促使人口流动的重要源动力，进而推动部分地区的住房潜在需求。但是，潜在需求群体往往只是住房消费的“最终接棒者”，是房价的接受者，房价的引导者和制定者却是高收入群体。根据收入来源可将高收入者分为获得利润型收入的实业阶层，获得资源型收入的资源阶层，获得非法型收入的贪腐阶层，还有作为少数凭借工资型收入跻身高收入群体的工资新贵。这四类群体在社会财富的初次分配和再分配过程中，瓜分巨额财富，手中持有大量的可用于投资住宅的自由资金。该群体从供需两方面影响房价：首先，在市场经济条件下，货币化表现出的需求更有现实意义。与主观意愿要求住有所居的中低收入群体相比，高收入群体具有强大的购买力，而且价格需求弹性较小，对于他们而言，并非住房是不可或缺的生活必需品，而是当把住房作为投资品时，购入价格的高低并不是最主要的考虑因素，更为重要的是，房价始终保持一定的增长速度和幅度，通过跨期持有，转手卖出仍然可以获得可观的利差。庞大的资金在杠杆化的放大效应下，形成巨大规模的市场需求，对推高房价起到不可忽视的作用。从供应的角度来看，将以非市场化等形式获得的住宅大量囤积，不仅直接影响住宅市场的供应量，而且削弱了新增住宅的增量效应。在确定的区域内，鉴于房屋的非移动性，住宅数量是一定的，特别是区位优势明显，配套资源丰富的地区，更是一房难求。高需求低供应，直接推动房价上行。即使周边地区有新房源出现，由于在定价方面也会类比既有房价，从而隐形拉高更多新增住宅价格，削弱由于增量住房减小供需缺口推动房价下行的影响。

房价的节节攀升，与其耐用消费品的属性相违背。随着使用年限的增加，房屋的居住性能逐渐下降，其价值和价格也理应随之降低。然而现实情形下，二手房的价格不仅坚挺，而且一路上扬，甚至出现与新房价格倒挂的奇怪现象。因此，单从居住角度无法合理解释房价攀升的根由，也就更无从解释住房投资的根基，仅仅凭借故意渲染和诱导炒作房价腾高，不会形成稳定的预期。住宅是房地综合体，当住房的价值随着时间的延续减弱时，其所依附的土地却随着不断膨胀的货币化宏观经济发展因区位优势和稀缺性而不断升值。投资房产更确切的是投资地产，“十八亿亩红线”更加强化了人们对未来住宅用地越加稀缺的判断。2006年“十一五”纲要明确提出，“18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线”。为保住红线，国家采取了行政分配土地的方式，每年六百多万亩，分到各个省，省会如法炮制分到各个地级市。如此带来的影响是，土地稀缺，政府垄断。在后续的土地市场上，寡头垄断，千家争购，地王纪录被频频刷新，最终土地成本都将体现在房价中。然而，土地的稀缺和升值并不能作为个人投资增值的充分理由。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，我国现行的居住用地使用权最高出让年限为七十年。购房者只是获得土地的使用权，而非所有权。尽管新施行的《物权法》第149条进一步规定，住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。但是《物权法》关于“自动续期”的规定仅仅是笼统而原则的，并无明确的规定和说明。由此，住房投资者对承载住宅的土地预期是一厢情愿的看法，土地并不真正为个人所有。忽视或淡化土地的国有（或集体）属性，模糊住房与土地之间的产权（或使用）期限，导致房屋变相绑架土地，形成华而不实的投资价值根基。然而，在宏观流动性充足、地方政府“财政饥渴”、银行逐利、房地产商炒作、组织和散户的推波助澜等多个环节的强化和放大作用下，这种模糊不清的悬而未决的根基却大大推动了房价的上涨。

针对房价的高涨，国家出台了一系列的调控政策，自2010年年初，限购、限价等多种调控政策轮番推出，房地产市场取得了一些成效，但调控效果与民众预期目标仍有距离。一线城市的住房销量有所下降，房价涨幅有所下降，但全国房价上涨趋势并未改变。数据显示，2011年上半年全国的住房平均价格（全国住房销售总额除以住房销售总面积）从2010年底的4 724元上涨到5 188元，涨幅近10%，经过短暂的低迷，2012年全年，中国商品房全国均价依然上涨了8.10%。进入2013年，楼市回暖进一步延续，新建商品住宅和二手房交易量价齐升。其中，刚性需求在受压制后有反弹，但是，只要投机的价值基础存在，那么逐利的资本仍然会卷土重来，以各种形式渗入到房地产交易中，引发住宅市场的紊乱。因此，必须采取标本兼治的措施，从更大的格局来破解当前的房价难题。

正本清源，匹配房产和地产期限。住宅和土地的使用期限错配，致使房屋变相绑架土地，进而房产和地产的整体定价失去确定的价值基础。这便是投机的筹码所在。若要彻底解决房价问题，必须从匹配住宅和土地的使用期限入手。基于我国的社会制度现实，土地不可能完全私有化，也就决定了土地只能是有限期的转让，可改变的就只有房产的期限。住房作为耐用消费品，其本身具有一定的设计使用年限，既然作为商品，应该与其他商品一样，有一个保质期限，最优选择是使土地与住宅的可用期限一致。无论是处于安全角度，还是时代潮流的变化，建筑的新旧更替是必要的。借助立法的形式，确保土地出让期间使用人的合法权益，保护地上建筑持有人的财产权；当期限届满时，政府将土地连同地上建筑强制收回，根据情况选择拆除或整体续租。由此，房地产无论用于居住还是投资，都建立了可财务折现的基础，房价也就具备了制定依据，从根源上抑制房价的非理性膨胀。

因地制宜，满足居住和投资需求。住房刚需和投资保值在当前的市场框架下都是合法并合理的，关键在于认识住房投资的方式。当房地整体可使用期限一致时，则商品房与其他商品一样，只具备一定期限的使用价值，不同之处在于，当使用期届满时，某些小件商品由于残值较小或减为零，且危害范围有限，所以处置权变得相对无关紧要。然而对于大件商品，以机动车为例，将于2013年5月1日开始施行的最新《机动车强制报废标准规定》提出，为保障道路交通安全、鼓励技术进步等目的，对达到报废标准的机动车实施强制报废，并对各种车型设定了对应的使用年限。住房作为耐用消费品，与机动车具有类似的属性。因此，可以根据不同的住宅类型和不同的区位因素，为房屋设定不同的年限。比如，市区范围内由于引领社会潮流，更新速度较快，可实行短租制。为保证市场化运行，建筑整体可由开发商或投资机构设立公司运作管理。政府只负责监督运行，分期收房产税。住户可以根据个人偏好或家庭情况自愿选择居住的社区。从租户的角度，较短的租期不仅可以避免因居住而一次性支出较大，而且具备灵活的选择性，可以根据出行便利性或家庭财务状况选取合理的居住地。对于投资者而言，可以通过购买基金或入股的方式投资于房地产物业获得理性收入，以避免盲目不确定性的炒作。由于租期较短，政府因公共利益需要更新城市建设时，征地及补偿形式大大简化。因为土地及地上建筑只是于特定空间特定时间内的存在，所以补偿价值容易确定，而且，谈判只限于政府与管理公司之间，与跟单个住户协商相比，过程更为快捷。

着眼于长期，合理规划用地是关键。十八亿亩红线源于保障国家粮食安全。现代的农业技术及工业水平日新月异，而十八亿亩红线是基于粗放式农业生产的考量，伴随着集体化经营、精细化管理，这个数字可以改变。因建筑技术不断升级，土地不仅可以得到全季度利用，而且在空间方面也具有突破的潜力。人的居住由二维平面拓展到三维空间，粮食的种植也可以增添新的维度，建筑农业可为稀缺的土地释放更多空间，土地的利用和分配也就有了回旋的余地，进而稳定市场对土地的预期，避免土地垄断与炒作。住房才能回归正常耐用消费品，这才是解决房价过高和民生安居的应有之道。

参考文献：

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[2]巴曙松.房地产大周期的金融视角[M].厦门：厦门大学出版社，2012.

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[5]宗庆后.明确住宅建设用地使用权期满后处置办法议案[EB/OL].中国新闻网，2011-02-28.

居民住房改善与城镇住房制度改革篇4

截至2008年底, 通过廉租住房建设和棚户区改造, 主要以实物方式解决了295万户城镇低收入家庭的住房困难。另外, 有500多万户低收入住房困难家庭通过经济适用住房等措施解决了住房问题。从2008年四季度到2009年8月, 全国廉租住房新开工133万套, 完成投资481亿元;新增发放租赁住房补贴154万户;2009年1月~8月, 经济适用住房新开工4718万平方米, 完成投资659亿元。林区、垦区、煤矿棚户区和城市棚户区改造全面启动。住房保障制度的不断完善, 帮助更多低收入住房困难家庭解决了住房问题。

截至2008年底, 全国农房建筑面积达235.9亿平方米。近年来, 全国每年新建、翻建住房的农户保持在300万户以上, 年竣工建筑面积约5.5亿平方米, 年建设投入约2000亿元。2008年底, 农民人均住房建筑面积达到32.4平方米, 比197 8年增加24.3平方米。新建农村住宅质量稳步提高, 住宅内部功能趋于合理。200 8年末, 农村居民住宅中混合结构以上比重超过60%。住房安全进一步得到重视和保障。

城镇住房制度改革稳步推进。1998年, 国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 决定停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化。同时, 建立了职工住房补贴制度, 完善住房公积金制度。2003年, 国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出调整住房供应结构, 逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房, 进一步推进了住房商品化。在推进住房商品化的同时, 2007年, 为加快解决城市低收入家庭住房困难问题, 国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 强化了政府的住房保障职能, 对一部分低收入住房困难家庭实行保障住房制度。2008年, 为应对全球金融危机, 根据中央保增长、扩内需的决策部署, 国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场稳定健康发展的通知》, 加大了保障性安居工程建设力度, 促进居民合理住房消费。

城镇住房制度改革, 对于居民生活水平、居民消费结构、经济发展等都产生了深远的影响。一是确立了市场机制配置住房资源的基础性地位, 普通商品住房市场成为居民解决住房问题的主渠道, 住房成为城镇居民消费结构中的主导消费品。二是培育和发展了以住宅为主的房地产业, 房地产业的健康发展成为拉动国民经济增长的重要力量。三是在促进居民居住条件明显改善的同时, 住房建设带动了城市公共设施和基础设施建设、环境建设, 使得城市建设飞速发展。四是帮助越来越多的群众拥有了自己的财产。我国广大城镇居民通过购买原承租公房或在市场上购买商品住房, 住房成为家庭财产结构中比重最大的财产。

6 0年来, 虽然我国居民住房条件得到很大改善, 住房制度改革稳步推进, 城乡建设事业取得了很大的成绩。但仍然面临诸多挑战。面对这些挑战, 我们应当勇敢直面, 坚定信心, 把应对挑战的过程转化为提升住房和城乡建设事业发展水平的契机。

住房和城乡建设要更加关注和改善民生, 牢牢把实现城乡居民住有所居作为我们工作的首要任务。一是完善住房政策体系。二是健全住房保障制度。三是加强质量安全监管, 确保建设工程质量。落实建设活动各方主体的质量安全责任, 保障人民生命财产安全。四是不断提高市政公用设施服务供给能力, 满足人民群众对市政公用设施服务日益增长的需要。五是采取有效措施防止在城镇房屋拆迁中损害群众利益, 维护社会稳定。加强物业管理。

住房制度改革宣传标语篇5

1. 改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。

2. 改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。

3. 改革住房分配体制。由原来的`行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。职工根据自己的经济承受能力，通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。

4. 建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。

5. 建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。

6. 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。

住房保障制度的国际比较篇6

【关键词】住房保障；住房公积金；住房储蓄

住房保障既是世界各国发展过程中都要面对的一项民生问题，又是推动经济增长的重要力量。20世纪之后，随着城市化进程的加快，以及住房矛盾的突出，世界各国都开始重视解决居民住房问题，制定了各有特色的住房政策。中国在改革开放之后也逐步实现了住房建设商品化、住房分配货币化、住房消费市场化、住房服务社会化。比较各国不同的住房保障政策，有利于进一步完善我国的住房保障体系。

一、我国住房公积金制度的发展及现状

我国住房公积金制度产生于实物分房向住房货币化的过程之中，是当前国内最为重要的住房保障制度。上世纪90年代以前，国内住房分配以福利实物分房为主。为完成住房改革，上海于1991年借鉴新加坡的住房保障经验，在国内首创住房公积金制度，以增加居民住房储蓄，之后该制度在全国迅速铺开。随着1994年《建立住房公积金制度的暂行规定》和1999年《住房公积金管理条例》的颁布，住房公积金制度正式进入法制化、规范化发展时期。住房公积金在保障居民，特别是低收入群体住房方面发挥了巨大作用，使居民养成了较好的住房储蓄习惯，并促进了房地产市场的快速发展。

二、各国住房保障制度比较

1.新加坡公积金管理制度

新加坡的公积金制度始建于1955年，制度建立之初并非完全针对住房保障，而是为解决失去工作居民的社会保障问题，建立的一项强制储蓄计划，由政府机构负责。后期，新加坡不断完善这一制度，使其社会公用由养老保险逐步扩大到住房、医疗等领域，特别对居民购房发挥了重要作用。同时，新加坡的公积金制度与其住宅建设政策相互配套的。新加坡在解决住房问题方面，鼓励居民自主购房。其中，对于高收入居民，实行完全的住宅商品化；对中低收入居民，则实行住宅准商品化，由政府投资建造社会住宅并按优惠条件出售。但无论个人购房还是国家建房，其资金主要来源都是公积金，居民购房款项（包括购房首付和银行贷款）都可用自己的公积金储蓄偿还。与我国公积金制度相比，新加坡有两方面特点：一是管理更为统一，更有利于资金集中调配与使用。二是杠杆作用更大，首付款和购房贷款均可使用公积金。

2.美国住房抵押贷款体系

住房抵押贷款是指贷款人以房屋产权作为抵押，并以稳定收入作为还款来源，向银行申请的以购房为目的贷款，贷款后贷款人须分期向银行偿还本息，若不能按期还本付息，则银行可将房屋出售，以抵消欠款。住房抵押贷款是美国最为核心的住房金融工具。二战后，美国国内住房需求旺盛，政府也大力推行居者有其屋政策，使住宅抵押信贷规模迅速扩大。由于美国幅员辽阔，住房建造提供方式多种多样，住房抵押贷款多样化的信贷模式，能够更好地满足不同的住房需求。同时，依托于住房抵押贷款的快速发展，美国住房抵押二级市场蓬勃兴起。住房抵押二级市场是指住房抵押贷款债权转让市场，可以分为证券化市场和非证券市场两部分，其中，证券化市场是美国住房抵押二级市场主要形式。抵押贷款证券化（MBS）最早产生于60年代的美国。其基本结构是，把若干笔符合一定条件的住房抵押贷款集中起来，形成一个组合，利用住房抵押贷款组合的本息现金流发行证券，期间可由政府背景的金融机构对该证券进行担保增信，以促进MBS二级市场的流通。因此，美国的MBS实际上是一种具有较强住房保障色彩的证券化商品。相比于我国的住房保障制度，美国的住房抵押贷款具有以下几方面特点：一是实行完全的市场化商业运作，能够快速满足不同的住房消费需求，提供灵活多样的服务；二是具备完整的一、二级市场体系，特别是二级市场体量大、参与者多、专业性强，有利于扩大资金来源并分散风险。

3.德国住房储蓄银行管理模式

德国的主流住房金融保障模式是住房储蓄银行。住房储蓄银行是一种为特定储户提供购建房服务的“互助式契约储蓄系统”，实行“先存后贷、利率固定，专款专用，封闭运作”的管理模式。客户首先要与银行签订合同，成为住房储蓄者，并按合同进行存款，存足最低金额和期限后，才可申请进行贷款。无论存贷业务，该项服务的资金运作只针对特定住房储户，储户的资金不会被用于其他投资行为。实际上，参与住房储蓄的居民，既是当前贷款资金的提供者，也是未来贷款的受益者。该模式有利于帮助居民降低贷款成本，改善居住条件，也有助于减轻政府的财政负担。因此，我国从2004年开始引入该住房保障模式，成立了中德住房储蓄银行。但从近年发展情况看，效果并不尽如人意。究其原因，主要有两个方面：一是近年来我国房地产市场发展迅猛，房价快速上涨，使得住房储蓄资金成本低的比较优势大打折扣；二是我国住房公积金制度发展迅速，覆盖了主流住房消费群体，对其他住房金融工具形成了一定的挤占效用。

住房制度篇7

一、住房公积金制度中的委托代理关系

在我国住房公积金的制度设计中, 实际上存在以下的委托代理主体:住房公积金缴存者、地方政府、住房公积金管理中心以及商业银行。由此产生了这样的委托代理链条:公积金缴存者———政府———公积金管理中心———商业银行。其中主要的委托代理关系有:公积金缴存者与政府、政府与住房公积金管理中心、住房公积金管理中心与商业银行、商业银行与公积金使用者之间的委托代理关系。在这诸多主体构成的委托代理环节中, 每一环节中的代理人同时也是下一环节的委托人。这样一种委托代理关系是造成住房公积金制度偏离设计初衷, 造成“济富不济贫”的根本原因。

二、住房公积金制度中的问题

正是由于住房公积金制度中存在着以上复杂的委托代理关系, 而各环节的委托代理关系中又存在着制度设计的缺陷, 这就导致了住房公积金制度设计的各环节委托代理问题的产生。

首先, 住房公积金缴存者与政府之间的委托代理关系。由于政府通过政策规定了公积金缴存的强制性, 这就意味着住房公积金的缴存者在选择代理人时将受到限制, 无法自由地选择。但是, 政府对于这种强制性也支付了相应的成本, 即给予公积金缴存者实际上的税收减免以及低息贷款的回报, 从而使得公积金实际上变成了委托人的一种社会福利, 在缴存资金没有风险的情况下, 委托人必然倾向于多缴, 这也是中高收入者倾向于多缴的原因。

其次, 政府与住房公积金管理中心的委托代理关系。根据我国现行体制, 住房公积金管理中心是隶属地方政府部门的事业单位, 既不是政府机构, 也不是政策性金融机构或会员制的法人实体, 而是一个地方性的“行政化”机构。在行政化之下, 住房公积金管理中心的负责人往往是由政府所选派的。由于政府官员不是公积金的实际所有者, 其代理权的取得不以其代理能力为条件, 也无需为代理行为承担经济责任, 这样政府官员在选择公积金管理中心的管理者时, 往往不完全根据候选者的实际工作能力, 从而容易导致“廉价投票权”问题的产生。同时, 就住房公积金管理中心的管理者而言, 只有把住房公积金的规模做的越大, 所支配的资源才可能越多, 这样尽管国家有缴存比例、缴存金额的各种限制, 但在实际操作中, 公积金管理中心往往默许缴存者的多缴, 并在办理业务时给予多缴者更多的贷款额度, 从而使得住房公积金在制度设计上更多地支持了中高收入者。

再次, 住房公积金管理中心与银行之间的委托代理关系。住房公积金政策确定的非市场化原则导致委托人对于代理人的激励约束力度较弱。按照相关规定, 大多数城市住房公积金具体业务的代理银行主要是通过行政或其他非市场化的方式指定的, 委托人并没有直接更换代理人的决定权利, 只是拥有建议权, 具体更换代理人的决策权由房委会掌握。同时, 中低收入者在办理业务时还存在规模不经济的问题, 这些都使得银行缺乏动力努力开展针对中低收入者代理业务。除此之外, 委托人与代理人之间的弱约束关系也使得道德风险问题更加突出。主要是代理业务与银行自身主营业务之间存在竞争关系, 随着公积金业务的大力发展, 公积金贷款业务将与商业银行竞争个人住房贷款、甚至住房开发贷款业务。这种特殊的竞争关系导致银行有更大的利益动机, 降低服务质量、甚至说服贷款人放弃公积金贷款转而选择商业贷款, 这也是部分中低收入者在缴存公积金的情况下仍选择商业贷款的重要原因。

三、相关对策

改革和完善现有的住房公积金制度, 成立全国统一、规范的住房公积金管理中心, 使它成为我国中低收入者住房金融体系的重要主体。住房公积金制度设计中“行政化”因素是导致公积金制度设计出现“异化”的根本原因, 弱化“行政化”因素、强化“市场化”运作是提高住房公积金运作效率、发挥其对中低收入者支持作用的关键。因此, 要本着市场化的方向对我国住房公积金制度进行改革。

首先, 对于参与者与政府之间的委托代理关系的市场化来说, 并不意味着应当消除公积金制度缴交的强制性, 相反这一环节的强制力度还应进一步加强。其关系的市场化应让参与者有更多的选择权, 可以通过设立信号传递和信息甄别机制达到目的。如, 可以借鉴德国的合同储蓄模式, 设计多种存贷组合以供参与者选择, 特别应当为中低收入者提供较优惠的存贷方式, 以在提高参与者整体利益的前提下, 使利益更多地向中低收入者倾斜, 从而增加整体效用。

其次, 政府与住房公积金管理中心之间的委托代理关系的市场化的关键在于使住房公积金管理机构真正实现从“行政化”管理向“法人治理”的转变。这就要考虑以下几方面的改革:一是将住房公积金管理中心定位于政策性金融机构, 要建立独立的法人治理结构, 建立起规范的会计、审计、信息披露、内部风险管理制度和外部监督机制, 提高经营效率, 更好地发挥其聚资、融资的功能;二是要实现选择管理者时的市场化, 努力克服“廉价投票权”问题。对于政府官员, 要通过考核制度的完善、代理权追究制度的建立等限制其“廉价投票权”的能力;对于住房公积金管理中心的管理者, 选拔时要真正地引入竞争机制;三是从长远看, 要改变目前住房公积金中心的“事业单位”性质, 将其发展成为吸收公积金存款、直接发放公积金贷款的准银行金融机构。

最后, 住房公积金管理中心与受托银行之间代理关系的市场化是当务之急。为此, 应当积极引入代理人竞争机制:要扩大住房公积金业务代理人的选择范围, 采用市场化的手段, 如以公开招标的方式选择代理人以降低代理成本;政府应授予住房公积金管理中心更换代理人的决策权;改变当前代理人一旦产生就固定不变的模式, 而应当采取固定代理期限, 代理期限到期后通过招标等市场化方式重新选择。从长远来看, 应将住房公积金管理中心发展成为非“事业”性质的准银行金融机构, 这样, 其中的委托代理问题也就迎刃而解了。

参考文献

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[3]罗广, 刘红军.住房制度国际比较及对我国的启示.特区经济, 2006.1.

住房制度篇8

本文试图通过客观分析住房商品的特点,深刻剖析住房消费规律,从理论、政策和实践层面出发,对完善我国住房保障体系进行理性思考,特别是对如何建立我国公共租赁住房制度提出相关建议。

一、住房特点与住房消费的客观规律

居住是人类最基本的需求,为低收入家庭解决住房困难是政府的职责,但解决住房问题必须遵循住房消费规律。因此,研究住房本质特点,揭示住房消费的基本规律对我们合理解决住房问题具有十分重要的意义。

在市场经济条件下,住房也是一种商品,但又是一种特殊的商品。住房作为一种特殊的商品与一般商品相比有六大特点:

一是依附性:

它是依附土地的,所有房屋都是建设在一定面积的土地上的,土地是住房的承载者。

二是固定性:

由于住房是依附在土地上的,而土地是不可移动的,因此,住房一般也是固定的,不可移动的,而其他商品都可以移动,故住房也被称为不动产。

三是耐用性:

住房的使用期限比一般商品使用期限长,即使是耐用消费品一般也只能使用几年多则上十年,而住房的使用年限一般在几十年甚至上百年。

四是价格高:

相对住房来说,一般商品价值量较小,住房商品一般都得上十万元、几十万元、甚至成百万上千万元。

五是差异性:

一般商品可以通过机器批量生产,同一类产品之间的性能和价格差异不会很大,但住房却不一样,即使面积相同,但由于位置不同、结构不同、朝向不同、楼层不同会有不同的功能和特点,其销售价格也不同。

六是有限性:

一般商品的供给可以是无限的,当某种商品价格上涨时,该种商品可以扩大再生产,以满足市场的需要,容易保持供求平衡。但土地资源是有限的,适合人类生存的土地更有限,并且土地又是不可移动的,因而,一个区域的土地供给是有限的,由此决定了一个地方的住房供给也是有限的。

住房的六大特点,决定了住房商品与普通商品的消费方式有根本不同:第一,消费模式不同。一般商品由于价值量不大,使用期限不长,消费的基本模式是买卖;住房由于价值量大,使用期限长,消费有两种模式,一是买卖,二是租赁,并且租赁是住房消费的主要模式。

第二,供求市场不同。一般商品主要是新产品供给市场,商品使用完后基本上就报废了,成了废品,基本没有旧货市场,即使像汽车这样的高档耐用消费品有旧货市场,但它决不是主要市场;住房由于其使用年限很长,且位置固定,住房不仅存在新房的供给,更大量存在旧房(二手房)的供给和需求,并且在房地产市场发达的国家和地区,二手房的供给在整个住房供给中占据主要地位,二级市场是住房的主要市场形式。

住房的特点决定了住房的供应和消费不同于一般商品,住房特有的消费模式决定了住房消费存在着特殊的规律。在市场经济条件下,住房消费将遵循递进替换规律(即梯级消费):一般而言,新组建的家庭(2人)由于资金有限,主要是购买或承租能满足其基本需求的面积较小的旧房或新房(面积约60平方米以下);随着家庭经济实力不断增强,家庭结构变化(3人或以上),则会卖掉或退掉原先购买或承租的住房,购买或承租面积较大、功能较全的住房(面积约90平方米左右);待其经济实力进一步增强,孩子长大之时,会将原来购买或承租的90平方米左右的住房卖(退)掉,购买或承租120平方米左右的住房;在其年老收入减少之时,他会卖(退)掉面积较大的房子,购买或承租面积较小的住房。这种规律在市场化程度较高的国家和地区是司空见惯的,在我国市场发育程度较完善、房价较高的大城市如北京、上海等也初现端倪。

二、我国住房供求体系中存在的问题及成因分析

从住房消费的特殊规律不难看出,住房消费有两种模式:一是购买,一是承租。在购买和承租中,承租是主要的消费方式。在购买中,又有两种:一是购买新房,二是购买旧房,且购买旧房占整个房地产市场中的主要部分。在整个住房供应和需求体系中,不仅有房屋的出售供应和购买的需求,还应该有住房的出租供应和承租的需求,而作为低收入家庭的住房消费中,承租住房应该占住房消费的重要部分。

事实上,在市场化程度较高的西方国家和地区,购买或承租住房两种方式是并行的。在美国,只有大约65%的家庭拥有住房产权,35%的家庭是通过承租住房来解决住房问题的,并且租赁住房的比例随着年龄的降低而增加,随着家庭收入的减少而增加:35岁以下拥有住房产权的人口只占同年龄的40%,即35岁以下人口中60%是通过租赁来解决住房问题的;而65岁以上拥有住房产权的人口约占同年龄的70%,即仍有30%是靠租赁来解决住房问题。中产以上的家庭是以购买住房为主,低收入家庭基本上都是靠租赁来解决住房问题。在住房买卖市场上,也是以存量住房为主,二手房交易占整个住房市场的80%以上,亦即在住房供应中存量住房占整个住房供应量的80%。

而我国城市的住房供求模式却不是这样。在我国城市的住房市场中,住房是以购买为主,租赁只占极小的部分,承租住房的绝大多数是外来的农民工(主要租住在城中村),城市居民大多不想通过租赁住房来解决住房困难;在住房的买卖市场上,又以购买新房为主,购买旧房只占很少的比例,一般市民都不想购买二手房,一谈买房,在人们的心目中就是买新房,并且,不管其收入高低,一买房就都想买大房,想所谓的一步到位,而根本不考虑自己的支付能力。

我国城市普遍存在的这种住房消费观念的偏差是与住房制度改革历程密切相关的。在计划经济时代,我国城市住房实行的是住房实物分配和低租金制。1980年实行住房制度改革以来,遵循的路线是住房商品化和社会化。住房制度改革为改善我国城市居民的住房条件做出了重要的贡献,但也存在偏差,主要是片面地把住房的商品化和市场化理解为住房私有化,住房制度改革时将主要目标放在公房出售上,提租补贴只是作为促进人们加快购房步伐的手段。观念上以为将公房通过房改转变为私房就是走市场化道路,以为要改善人民的住房条件就必须让人人拥有和购买住房。

同时,我国的房改过于强调发展住房一级市场,忽视了发展住房二级市场和住房租赁市场,强化了购买住房的消费方式,冲淡了租赁住房的消费方式,其实,按照市场化租金支付住房租金是住房市场化的最本质的表现形式。这种指导思想上的误区导致了我国城市居民住房消费观念的扭曲,扭曲的住房消费观念造成了目前我国住房市场的畸形发展,大多数消费者在住房消费时都倾向于购买商品房,以至于商品房供不应求,这也是造成当前全国大中城市房价居高不下的根本原因。

历经30年的住房制度改革和近20年来住房建设的快速发展,我国城市居民的住房条件大为改善,全国城镇居民人均住房建筑面积己达到31平方米(这个指标已达到中等发达国家的住房水平),我国城市居民的住房整体上达到了小康水平(1980年我国确定的住房小康标准是人居住房建筑面积达到16平方米),住房短缺的问题基本解决。但住房问题依然存在。不过,目前我国存在的住房问题不同于上世纪80年代的住房问题,80年代的住房问题是住房的严重短缺,当时,无论是高收入家庭还是低收入家庭住房条件都很差。而当前的住房问题主要是结构性问题,绝大多数家庭的住房条件实现了小康水平,但部分低收入家庭、进城务工人员以及刚毕业的大中专学生的住房条件没有得到有效解决。解决这部分群体的住房困难才是我们的当务之急。

但是,要解决这部分群体的住房问题在我国现行住房供应体系中是难以实现的。目前,我国己经建立的住房供应体系是三个方面:为高收入家庭提供商品房,为中低收入家庭提供经济适用房,对低收入住房困难家庭提供廉租住房。这种看似全面实则片面的体系对我国房地产市场特别是住房市场产生了很大的影响。由于经济适用房、廉租房严格限定了购买对象,且供应的数量很有限,不能满足广大中低收入住房困难家庭的需求,同时它也将广大农民工和刚毕业的大中专学生排除在保障体系之外。

这种住房供应体系运行的结果必然导致两个夹心阶层:一是高于低保住房困难户但又无力购买经济适用房的下夹心阶层;二是不符合经济适用房购买条件但又无力购买普通商品房的上夹心阶层。两个夹心层的住房问题被排除在现有的住房供应体系之外,成为当前住房市场上的一个突出问题。

因此,要从根本上解决当前的住房问题,决不是简单的降低房价问题,实际上,一方面,房价的快速上涨是由我国当前所处的城市化高速发展和城市改造步伐的大力推进所决定的,其实,在市场经济体制基本建立的今天,单纯依靠行政手段是不可能把房价降下来的,从一定程度上讲,房价快速下降比房价持续上涨更可怕,它将导致已购买住房的人们集体退房和拒绝还贷(前两年在深圳曾经发生过),从而引起社会动荡和金融危机的发生。另一方面,即使房价再低,两个夹心层也是买不起住房的。

事实上,这三个群体作为低收入阶层(或暂时低收入阶层)是不可能也不应该通过购买住房来解决住房困难的。要从根本上解决他们的住房问题,必须遵循住房消费规律,从理论、政策和实践层面引导他们转变住房消费观念,摒弃住房消费一次到位的消费误区,鼓励和引导“梯级消费”;特别是要切实转变“重买轻租”的消费理念,鼓励他们通过住房租赁市场解决住房问题。

三、建立和完善我国公共租赁住房制度的思考

针对我国住房供应体系中存在的缺陷和问题,我们认为,要切实解决我国城市化进程中的住房问题,就必须大力推进公共租赁住房建设,把公共租赁房作为解决中低收入困难家庭尤其是两个夹心层住房问题的重要途径。

(一)公共租赁住房供应对象和基本原则

所谓公共租赁住房是指在政府政策引导下,由政府、企业公司或社会团体兴建或筹集的,满足在城市刚就业的无住房人员(包括刚毕业的大中专学生和进城务工人员)或住房困难家庭基本居住需求,并以较为优惠的价格向他们提供租赁的住房。公共租赁住房的承租对象主要是在城市工作但没有住房并且暂时无力购买住房的人员或低收入住房困难家庭。主要包括以下四种对象:一是毕业到城市工作的大中专学生;二是城市退伍军人和户口转入城市的退伍军人;三是在城市打工的农民工;四是家庭收入较低且住房困难的家庭。

公共租赁住房建设要贯彻落实科学发展观,坚持以人为本,按照城乡统筹、协调发展的要求,落实总体规划,由政府主导,政策扶持,社会力量参与建设、运营、管理,以成本租金或准市场租金向在城市工作的无房户提供满足其基本居住需求的租赁住房,以新建、收购、调控等措施组织房源,以满足城镇各类住房困难群体的合理住房需求,解决城镇“新生代、夹心层”的住房困难,以实现城镇住房保障对象的“应保尽保”和全覆盖。公共租赁住房的建设坚持协调发展,实现五个结合:一是实物配租与货币配租相结合;二是公共租赁住房的兴建与存量闲置住房收购和收租相结合;三是公共租赁住房的集中建设与零星配建相结合;四是公共租赁住房的建设与旧城改造(棚户区改造、城中村改造)、新区建设相结合;五是公共租赁住房建设与城市经济发展和产业布局相结合。

(二)公共租赁住房的房屋来源

为住房困难家庭提供住房保障是全社会的责任,为此,要充分调动全社会参与公共租赁住房建设和管理的积极性,而不能完全由政府独自承担。公共租赁住房应包括以下四种:

1. 政府公共租赁住房:

由城市政府兴建或筹集的,用于解决暂时没有固定工作单位、残疾人或退休职工的住房困难。

2. 单位公共租赁住房:

由规模较大、用人较多且有生活用地或资金较充足的单位兴建或购买,满足本单位无房职工基本居住需求(含刚毕业的大学生、农民工)的住房,相当于以往的单位职工住房。比如大中专院校可建教师公寓和学生公寓(宿舍),有生活用地的企业可利用生活用地兴建职工公寓(宿舍)、农民工公寓(宿舍)。

3. 社会公共租赁住房:

主要包括两种类型,一是由房地产开发企业按照城市规划的要求,在旧城改造(含城市棚户区改造和“城中村”改造)项目中配建的、用于向拆迁户中住房困难的家庭出租的住房;二是开发区根据城市规划和产业布局的要求,在各类产业园区建设及升级改造中,在人数较集中的产业园区集中配套兴建的公寓、宿舍,用于满足开发区内无条件建房的中小企业职工的住房需求。

4. 公司公共租赁住房:

由公共租赁公司(或房管所)筹集的待出租的二手房。

(三)公共租赁住房的户型标准和租金标准

公共租赁住房是用来解决刚参加工作不久的毕业生或进城务工人员及低收入住房困难家庭的住房问题,公共租赁住房也并不是以往的无偿实物分配,加之政府财力有限,因此公共租赁住房只能是以满足不同对象的基本居住需求为目标。

从目前居民居住水平和基本住房消费需要来看,公共租赁住房的套型面积确定为50平方米左右为宜,原则上不超过60平方米,但要基本以成套为主,以1室1厅为主,兼有少量2室1厅户和共有卫生设施的单间,也可建设一批面向外来务工人员的集体宿舍。所有的公共租赁住房都要进行简单装修,根据不同情况,对有些类型的公共租赁住房要配齐基本家具和必需的家电。住房的建筑质量和环境及配套标准不宜过低,要尽可能满足人们快速提升的对住房功能的需求,避免沦为贫民窟。

公共租赁住房的租金标准应考虑公共租赁住房开发建设成本、市场租金水平和承租对象的支付能力等因素,依据基准租金和调节系数确定。由于各种类型公共租赁住房的建设和管理成本不同,因此,公共租赁住房的租金也不相同。

公共租赁住房的基准租金根据政府或单位的财力和职工情况确定,调节系数根据住房所处的区位、开发建设成本、住房质量等确定。租金在基准租金的基础上进行调节,可以提高公共租赁住房租金和政府及企业单位补贴的公平性。但对采取货币配租形式提供的公共租赁住房,其租金补贴标准要相对统一,建议分为两类:一是对低保无房户继续实行廉租补贴,二是对低收入无房户实行“公租补助”,单位面积的廉租补贴标准要高于“公租补助”的标准。

(四)公共租赁住房的管理机制

由于公共租赁住房是带有保障性质的住房,与完全市场化的商品房不同,它的建设管理模式与商品房不同。其管理可分为三个层次:

一是公共租赁住房的行政管理机构。

住房保障和房屋管理部门是公共租赁住房的行政管理部门,负责制定所辖区域公共租赁住房的政策、制度、发展规划和年度工作计划等,决策和协调公共租赁住房有关的重大事项,并对公共租赁住房建设管理实行监督。发展改革、建设、国土、规划、环保、民政、财政、监察、公安、价格、残联等部门根据各自职责,配合做好公共租赁住房管理有关工作。

二是公共租赁住房的开发建设部门。

公共租赁住房按其类型分为四种,除了收购或收租存量住房外,有三种是兴建的:一是政府公共租赁住房,由各地政府兴建或筹集的,建议成立公共租赁住房投资开发公司或者由各地政府委托国有开发公司投资建设。二是单位公共租赁住房,由各单位自建或委托开发企业代建。三是社会公共租赁住房,属于旧城改造项目中配建的,由各项目的房地产开发公司负责配建,属于在开发区中集中建设的公共租赁住房,由开发区管委会委托国有开发企业建设。

三是公共租赁住房租赁公司。

成立公共租赁住房租赁公司,由该公司负责本地区公共租赁住房的租赁管理工作。公共租赁住房租赁公司负责筹集房源,向符合条件的对象配房租赁,收取租金,发放补贴。

因此,公共租赁住房的建设和管理实行住房建设与租赁经营分离、租赁经营与行政管理分家,三者各司其职,相互合作。

(五)公共租赁住房的政策支持

公共租赁住房属于保障性质的住房,必须给予相关政策支持:

1. 土地政策:

规划国土部门应将公共租赁住房建设用地纳入规划,并对公共租赁住房的建设用地实行行政划拨。

2. 资金来源:

政府要向居民提供公共租赁住房,必须有资金来源保障。资金来源保障是公共租赁住房制度建立和维持的必要条件。公共租赁住房的资金来源主要有六种途径:

一是中央政府和各级地方政府的财政拨款。可考虑在各级政府年度财政预算中安排专门的公共租赁住房保障资金;

二是土地出让净收益。政府可以考虑在土地出让净收益中安排一部分用作公共租赁住房保障资金;

三是住房公积金增值收益余额。地方政府可以考虑在住房公积金增值收益余额中划出一部分用作公共租赁住房保障资金;

四是公共租赁住房租金收入;

五是各单位利用一部分福利资金,建设公共租赁住房;

六是社会资助、捐赠及其他方式筹集的资金。政府应该鼓励企事业单位及其他机构为公共租赁住房体系的建立和发展提供各种形式的资助、捐赠。

3. 税费政策:

“蚁族”住房制度问题探讨篇9

关键词：“蚁族”,住房制度,公租房

一、“蚁族”住房现状

(一) “蚁族”概况

“蚁族”是对“大学毕业生聚居群体”的典型概括, 该群体高智、弱小、聚居, 是继三大弱势群体 (农民、农民工、下岗职工) 之后的第四大弱势群体。他们受过高等教育, 但是大部分处于失业半失业状态;他们主要聚居于城乡结合部或近郊农村, 形成独特的“聚居村”。

(二) “蚁族”的住房现状

1. 居住面积狭小。

就近期相关人士调查的数据显示:“蚁族”大多居住在面积狭小、租金低廉的出租屋内, 人均居住面积在10平方米到20平方米之间。这样的居住条件甚至未能达到现下普通群众居住面积的一般标准。

2. 治安力度一般。

“蚁族”居住地周边的治安条件一般, 虽然没有严重的居住风险和安全问题, 但是存在着类似以收取“水费”为名收取保护费的现象。这样的居住环境说明治安监管不严, 存在安全隐患。

3. 卫生状况堪忧。

“蚁族”集中住房的区域内卫生状况十分不好, 存在垃圾堆积无人清理等现象, 使得住房区域经常处于一种脏乱的环境下, 卫生问题十分严重。

二、“蚁族”住房存在的问题

1.形成的特殊的“贫民窟”。“蚁族”集中居住的地方住宿条件简陋, 已经形成了自给自足、自我封闭的生活圈, 相当于一个新生的“贫民窟”, 这样的怪圈虽然给“蚁族”提供了廉价的居住区域, 满足了他们的住房需求, 但是这样的居住地只是生存压力下“蚁族”的无奈之选, 并不是长远之计, 而且这也不符合和谐社会的形象, 久而久之会使得“蚁族”与社会其他成员之间的分裂越来越明显, 不利于社会的团结和人民的共同发展。

2.压抑气氛成“包围圈”态势蔓延。“蚁族”都是为了稳定生存和站稳脚跟而被迫居住在如此恶劣居住地的大学毕业生, 他们工资收入不高, 每天为了生计不停奔波, 工作更换频繁, 但是却又实现不了自己的理想, 在这样的情况下, 内心压力可见一斑, 不仅生成了由于现实与书本知识的巨大落差引发的对社会事实的潜意识的抗拒, 而且自身才华没有用武之地的失落感也充斥全身, 这种情况下, 整个“蚁族”生存的区域气氛就显得尤其压抑、阴霾, 笼罩在一片“愁云惨雾”中, 一旦这样的氛围不断扩散, 将会成为阻碍社会稳定的一大不利因素, 甚至阻碍社会前进, 所以, 政府很有必要改善“蚁族”的居住环境, 让“蚁族”首先能有一个安稳的生活环境, 从而可以解决更深层次的问题。

三、对解决“蚁族”住房问题的对策思考

目前政府推出的住房保障制度虽然带给了“蚁族”一些希望, 但是它的受益群体是城镇中等及低收入居民, “蚁族”是一个“漂流群体”, 对于他们是否能够获益还未有明言, 由于政府在解决“蚁族”住房问题这一块上还是没有明确的指示和行动, 所以“蚁族”住房问题的解决形势不够明朗, 问题也得不到实质性的解决。所以政府应该尽早做出详细的针对计划来救助“蚁族”, 帮助他们解决住房问题。

(一) 政府应在公租房制度上给予“蚁族”保障

目前, 出台的公租房制度的适用对象为城镇低收入家庭, 而“蚁族”作为一个特殊的新兴群体, 并未包含在这一受益群体内。政府应给予“蚁族”一些特别的规定, 将其纳入公租房的适用范围, 给予特殊的扶持, 使在大城市谋生的年轻大学毕业生减轻就业压力, 享有一个更为舒适的居住环境, 帮助他们解决居住困境的同时, 让他们树立一种回馈社会的意识, 更好的激发他们的热情和动力。现有的公租房制度也应该根据不同的适用对象而选择不同的区位和布局, 在城镇外围的提供给城镇低收入家庭, 而交通相对便利的房子应该适度偏向有此需要的“蚁族”, 以此更好的满足他们的生活工作需要。

(二) 政府应赋予“蚁族”居住权利

针对目前的大部分“蚁族”在大城市扎根生长的心理, 政府可以推出对“蚁族”适用的贷款政策, 以低于市场普通水平的利率向“蚁族”发放贷款, 可以设立分阶段累次还款措施。第一阶段, 以较低的首付获得房屋的居住权, 初期以较低的年金还款;第二阶段, 利率缓慢提高, 还款数额逐步增加;第三阶段, 等“蚁族”具备相当还款能力时, 以较高年金还贷, 直至付清尾款。公租房固然很好, 但是对于希望扎根城市的年轻人来说, 买房是迟早的事情。但是, 过高的房价让“蚁族”望而却步, 所以政府应该更多的给予“蚁族”居住权利, 帮助其解决基本生活需要, 让其安心工作。

(三) 政府应建立相应的“蚁族基金”

“蚁族”的经济能力有限, 遇到合适的机会也因为经济能力的制约无法大施拳脚, 一展抱负。政府对于这群有知识、有能力、有抱负和有理想的年轻人应该给予更多的帮助, 建立起专为其服务的“蚁族基金”。通过这一基金, 在经济上提供后盾, 为“蚁族”的创业奠定一个扎实的基础, 先提升了这部分人的经济能力, 再通过他们带动更多的人发财致富以回报社会。这一举措不只是简单的“授之以鱼”而是实现了“授之以渔”。政府在帮助他们建立经济基础、解决住房问题的同时, 也让“蚁族”实现了社会价值和自我价值。

(四) 政府应督促各地基层组织关注“蚁族”

“蚁族”是一个在大城市彷徨不安的群体, 面临着巨大的生活压力, 内心难免焦虑、压抑, 而从小到大培育的优越感和自尊心使他们不可能轻易服输, 更不善于向外界诉苦并且寻求帮助, 如果政府以及居委会以及类似的基层组织不主动向他们伸出援手, 他们在孤独感加深的同时不满因素逐渐积淀, 可能成为威胁社会和谐的一大因素。所以, 基层组织应该更密切的关注本地区“蚁族”的发展态势, 在规范引导的同时送上更多的关怀和温暖, 提供更多的人文关怀, 激励鼓励安慰他们, 排遣他们内心的怨气和不满, 让他们用更宽容平和的心态看待这个社会, 坚强应对暂时的困境, 积极应对生活中的不平, 从而可以更健康、平稳的发展。

(五) 政府应呼吁用人单位给予“蚁族”关怀

现如今, 随着市场竞争的日益激烈, 很多用工单位为了节约成本, 不再为员工安排宿舍, 不考虑员工的安置问题。对于外地求职者, 这是一个很不利的变化。而对于“蚁族”来说更是如此。刚刚毕业的大学生平均月工资在二千左右, 而大城市交通便利处的出租房租金会花去他们大半的月收入, 这样的状况无疑会使他们陷入生存困境。用人单位应该实施相应措施来帮助本公司新进毕业生解决住房问题。第一, 财力比较雄厚的企业可以建设一定数量的员工宿舍和人才公寓, 照顾那些外地来的刚刚毕业的大学生, 企业可以象征性的收取一定房租, 但更多的是作为企业提供给员工的福利, 在这种情况下, 员工一定会更加珍惜工作机会, 同时也可以吸引到更多的优秀人才;第二, 财力比较薄弱的企业可以相互合作, 租赁合适的公寓以供新进员工居住, 不仅节约企业的成本, 也有效地解决了员工的住房问题。

总之, “蚁族”住房问题关系到社会主义和谐社会建设“大计”, 希望通过对这个问题的研究, 探讨解决“蚁族”住房问题的途径, , 使“蚁族”住房形势得到缓解, 让“蚁族”能更好地融入社会大家庭。

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[3]楚明钦.关于郑州市“蚁族”问题的思考[J].经济研究导刊, 2010 (15) .

浅析我国住房保障制度篇10

伴随着近代城市化进程的不断发展和居高不下的房地产价格，广大中低收入群体居住需求成为当今社会重要课题。住房保障制度是保障广大人民群众住房问题而出台的当代新体制。

二、我国住房的发展过程

商品房出现之前，由于国家和企业财力不足，无法大规模建筑房屋以满足人们的住房需求。国家实行实物分配的租金低廉的公房，计划经济体制下这种住房政策满足了城镇职工的最基本要求，但广大人民群众的居住条件仍有待改善。这一时期市场计划经济体制下，住房保障是完全依靠政府的单一政府保障制度。深化住房改革过程中，单一政府保障慢慢开始向市场供应过渡。

住房政策改革进程中，住房改革逐步让位于市场，商品房开始登上历史舞台，公产房可以出售，鼓励买房，提倡需求者住房自治管理。总体来说，我国住房体制改革由政府主导走向了政府市场机制相结合。到2003年，中国房地产业进入发展迅猛期，一些区域住房供求矛盾日益明显，房产价格和投资人群迅猛增长，国务院颁发了“后国八条”、“国六条”等一系列重要文件，对房地产业实施调整政策。在房地产市场“高房价”的背景下，政府出台宏观调控政策以平衡总供给与总需求之间的关系是必要的，由于政府过分相信住房的市场化供给来解决住房保障，以及过度依赖房地产业对发展经济的拉动效益，政府宏观调控政策手段都是以解决当前突出矛盾，并不能解决住房保障长期发展目的，全国长期性的住房保障制度建设进度缓慢。

三、保障性住房政策开展情况

国发【2007】24号文件提出将廉租住房明确作为保障的重点，对经济适用房实行动态管理和有限产权认购，住房保障的落实情况开始纳入对城市政府的政绩考核之中。保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准, 具有社会保障性质的住房。城镇居民普遍有改善住房的需求，住房政策的启动，以及我国人均收入日益增长，使刚性需求不断增长。

我国保障性住房政策的开展，实现了住房资源在市场的有效配置，广大群众的居住条件得到了快速改善。中央加大保障房建设以来，国土资源部一直强调保障房用地要“应保尽保”。截止到目前，2012年已落实保障性住房供地2万公顷，保障性安居工程实施三年以来，实现了用地应保尽保，其中，全国2010年共落实了用地2.51万公顷，2011年共落实了用地4.36万公顷，2012年已经安排准备供应土地4.76万公顷，这个数量为年度测算用地需求的1.76倍。政府在住房保障宏观调控上成效显著，实现广大住房需求者成功入主保障房，持续不断坚持调控房地产政策，使中低收入家庭都能够有房住。

现阶段，我国初步形成了适合我国国情的住房政策的基本框架—即以廉租住房制度、经济适用房制度、住房公积金制度等几项制度为主要内容。政府为推动住房保障政策发展成效，为保障住宅用地的供应，国土资源部门对廉租房、经济适用房以及中低价位中小套型普通商品住房的用地进行重点管理，明确供应的时序，给予优先供应;多部位对保障性住房贷款问题给予支持，并要求银行业支持公租房建设，银行金融机构要对合格的政府融资平台发放贷款，而且贷款利率可在基准利率9折的范围内向下浮动。

四、我国现阶段住房保障制度存在的主要问题

（一）我国住房保障定义过于宽泛，制度中受益者界定范围不够细致

按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。许多家庭经济状况导致对经济适用房和限价房仍然没有支付能力;户籍问题导致大批外来务工人员不能享受当地住房保障制度，外来务工人员的居住环境亟待改善。部分城市已经出台相关政策，以满足外来务工人员的住房问题，但仍有待普及推广。住房保障制度的根本目的，应该是帮助社会弱势群体在市场经济为主的住房体系中获得基本的居住权益，住房保障的对象应该是城镇弱势群体，即中低尤其主要是低收入阶层中住房困难户，定位在救济性为主，改善性为辅的程度上。

（二）住房保障面临巨额成本，地方政府对保障住房的重视不够

住房保障政策需要大量的财力支撑，廉租房的租金要大大低于市场价格范围，而经济适用房的价格也要低于成本价，剩余的部分将由政府承担。现行保障体系是经济适用房和限价房为主的政策体系，政府需要不断建造经济适用房和限价房以满足广大人群的居住需求。出售后的保障房原则上是不能回收的，为此政府需要不断建设新的保障房。地方政府对保障住房资金投入不够、对保障住房项目土地放量较少。因此造成保障性住房的市场供应严重不足，特别是解决低收入家庭的廉租房建设无法满足众多特别困难的家庭需要。

（三）经济适用房制度本身有待完善

现行经济适用房制度缺乏相关部门出台的统一实施细则，执行制度主要由地方政府掌控。享受保障房家庭收入有待加强审核管理和改进方法，防止具有中高收入人群成为保障房受惠者，杜绝搭便车现象。

（四）保障性住房建设缺少统一标准

各城市经济发展水平不同，但对于保障性住房的标准一般是以小户型为主。在建设保障房范围以及方位，周边配套要求和构建标准，尚没有统一标准，导致各城市保障型住房标准参差不齐。

五、关于住房保障制度的若干建议

（一）出台相关法律法规，为保障房保驾护航

我国实施住房保障政策尚未出台相关法律法规，政策得不到保障，应制定住房保障法，做到有法可依，对我国目前的住宅建设加以规范。

（二）开征房地产税，用经济手段调控房价

住房保障政策实质上是福利保障制度，需政府大额资金支持，这种机制难以长期持续。要解决目前存在的住宅难题，需要从房价和人均收入比例关系着手，合理确定保障房供应量。开征房产税可以使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道，缓解保障性住房建设的资金不足问题。开征房产税加大拥有多套住房居民的成本和风险，这样就使得部分房主卖出多余住房，从而调节住房市场的供给关系，抑制一些不通过信贷而用自有资金购买多套房的需求行为。

（三）多渠道筹措资金，缓解政府资金压力

稳定的资金来源，是建立基本住房保障制度的重要基础。因此，应建立以财政预算为主、多渠道的资金筹措机制。同时，鼓励和吸引社会资金参与保障房建设，弥补政府财力不足。也可以充分利用社会闲散住房，租住给居住困难家庭，政府通过补贴、减免税费等，给房主一定补偿。土地收益应该首先用于保障房建设支出。

六、结束语

随着我国经济的高速发展，城市化进程加快，住房价格居高不下，远远超出了一般家庭能承受的范围。而住宅问题关系到人民群众的切身利益，住房保障制度成为民生工程的重中之重。只有不断发展完善住房保障制度，才能保障人民群众的切人利益，真正实现和谐社会的构建。

摘要：目前, 中国房地产市场面临调整, 诸多大中城市房地产价格依然居高不下, 解决中低收入家庭住房需求, 实施住房保障制度刻不容缓。住房是人们生活的必需品, 而作为特殊商品的住房, 价值量大, 短期需求增幅变化较大时, 供给不能及时满足, 使得住房成为投资商品。文章探究中国住房制度应由原来单一的政府保障向市场供应和政府保障相结合的结构过渡。中国住房保障制度建设已经形成了适合中国国情的基本框架, 但是仍然存在诸多问题, 有待出台相关法规予以界定保护, 制度本身需要不断完善。

关键词：住房保障,经济适用房,廉租房

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[2]符轩.稳定房地产市场——可以借鉴的德国模式.2008 (9) .

[3]张泓铭.完善城镇住房保障法律制度的讨论.2000 (11) .

完善我国的住房公积金制度篇11

关键词：住房公积金；覆盖面；监管

中图分类号：D922文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）02-0109-01

一、我国住房公积金制度概述

住房公积金制度是一项政策性住房保障制度，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。同时规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。住房公积金是国家推行住房制度改革的重要措施，是解决群众住房问题的有效办法，也是实施住房保障制度的主要内容。住房公积金制度实质是政府为解决职工家庭住房问题提供的一种政策性融资渠道，在我国住房保障和社会保障体系中占有非常重要的地位。

住房公积金对中国住房体制市场化改革发挥了十分积极的推动作用，对改善中国城市居民住房条件，乃至中国住房保障事业都意义重大。因此，住房体制和整体经济改革的深入开展又促进了住房公积金制度的改进与完善。住房公积金具有政策性、保障性、强制性、工资性、长期性、福利性、互助性、专款专用性等特征。

住房公积金的发展状况主要体现在：首先，全国住房公积金缴存使用比例稳步上升，从纵向和横向来看，我国住房公积金缴存比例近幾年均呈现出显著上升趋势。其次，住房公积金缴存使用的地区非均衡现象较明显。我们发现全国住房公积金缴存使用情况呈现明显的非均衡特征。东部沿海省份对于公积金的缴存使用认知度较高，其次是中西部地区（江西省除外），除北京以外的东北、华北地区相对较滞后。

二、我国住房公积金制度中存在的问题

住房公积金制度的全面实施，在推进城镇住房制度改革，支持城镇住房建设，促进住房消费，拉动国民经济增长，构建和谐社会方面，发挥的积极作用有目共睹。这一制度为广大职工解决住房困难、改善居住条件带来直接希望和切实利益，因而广受社会欢迎和各界密切关注。然而仍然存在着问题值得我们重视，主要体现在：

（一）制度覆盖面比较窄，受益人群范围小

我国住房公积金制度仅适用于城镇单位的在职职工，不涉及农村居民。据国家住建部统计，我国目前缴存住房公积金的人数约9 100万人，不到全国人口总数的十分之一，且其中政府机关和事业单位缴存人数达 6 100 万人，占 67%。

（二）存在风险防范能力不足和潜在的流动性问题

各地住房公积金以城市为基础的管理模式，使住房公积金处于分散管理的状态，缺乏横向和纵向的业务关联。导致风险防范能力不足和流动性问题，系统性风险管理和风险分散机制也存在着严重缺位。

（三）管理和监督体系不完善，存在违法违规和资金流失的问题

住房公积金具有自身的特殊性，其实质是归属缴存人所有，其管理部门不是金融机构，全国规模近万亿元的资金不在金融监管部门的视野之内。近年来，涉及住房公积金的非法案件，在全国各地不断发生，很值得我们警惕和重视，同时也说明现行的监管制度存在缺陷，尚有很多亟须完善和改进的地方。

三、完善我国的住房公积金制度

为了建立科学的住房公积金运行机制，使公积金的归集、存储、分配和使用步入良性循环，加快筹集住房建设资金，促进我国住宅建设的发展，还需对住房公积金制度及其有效运行做进一步深入研究。积极解决住房公积金制度中的问题，完善我国的住房公积金制度。

第一，要按照国务院住房公积金管理条例的规定，完善住房公积金民主、科学决策机制，健全相关工作规章制度，明确住房公积金缴存基数、缴存比例的上限和下限，通过税收和财政补贴政策，合理调节高收入和低收入阶层缴存额，真正让低收入群体享受到住房保障。

第二，建立统一的风险管理和流动性管理机制。通过管理模式的创新来打破各地方住房公积金独立运作的现状，通过金融工具创新来改善全国住房公积金资金的流动性问题、提高公积金的资金使用效率，才能有效发挥住房公积金的政策性住房金融功能。

第三，加强住房公积金监管，实施绩效考核，维护缴存人合法权益。住房公积金的安全性始终是第一位的。加强住房公积金监督管理，防止出现违法违纪和贪污腐化等犯罪行为，是防止公积金资产流失的重要措施。一是可以通过立法，将公积金管理部门划入金融企业范畴，由银监会监管，执行金融企业管理办法，以保证公积金资金安全完整；二是实施绩效考评制度，及时考核公积金管理部门的管理业绩，给予相应的奖惩；三是实行多方监管，向社会公开公积金信息，提供缴存人查询，回答公众质疑；四是通过财政、审计和社会的监督检查，及时发现问题并限期纠正和整改。

随着我国社会主义市场经济体制的不断完善、住房制度改革的不断深化、房地产市场的不断发展、住房公积金资金规模的不断扩大以及对资金管理要求的不断提高，住房公积金制度发展过程中也暴露出一些问题。对于这些问题，我们应当引以重视，要不断深入分析研究，要立足本国的实际，提出有益于完善我国住房公积金制度的对策和建议。

参考文献：

[1]田如柱.住房公积金制度需要改进和创新[N].经济参考报，2013 .

[2]陈伯庚.城镇住房制度改革的理论与实践[M].上海人民出版社，2003.

我国住房保障制度的演变篇12

新中国成立后, 我国的住房制度经历了几次大的调整和变革, 特别是近3 0年, 我国一方面大力推进住房改革, 把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式, 同时大力促进房地产业和相关产业的发展。在此背景下, 住房保障制度便成为住房体制改革中的一项重要工作。随着社会生产关系的改变, 随着住房制度改革不断深入, 住房保障的形式和相关制度也在不断调整。

二、1978年以前的住房保障体系及人们的居住形态

1949年新中国成立, 国家确立了以公有制为基础的发展路线。自1949年到197 8年, 在住房领域, 国家把住房放在福利的范畴内, 在城镇、工厂、矿区等全民所有制范围内采用实物分配的方式解决广大职工的住房需求。这一时期, 国家不允许国有土地所有权和使用权出让、转让, 不承认房屋是商品。职工虽然不拥有房屋的产权, 但可以以极低的租金成本居住在采用实物分配的方式提供给职工的住房里。这一历史时期, 住房供应本身就带有非常浓厚的福利和保障色彩。由于住房的建设和维护的成本几乎全部由国家和各单位负担, 因此导致了国家和各单位负担过重, 对住房建设的积极性逐渐下降, 建设效率也不高, 加之人口数量的急剧增长, 就使得人们的居住水平不但没有大幅度的提高, 反而在很多地方还略有下降 (见表1) 。

资料来源于《新中国城市5 0年》, 国家统计局城市社会经济调查总队编, 新华出版社, 1 9 9 9年

在这一历史时期, 受生产关系的影响, 建设起来的住宅有相当一部分是非成套住宅, 套型的功能单位不完善, 比如, 有的住宅套型里缺少洗澡的空间, 有的缺少厨房, 有的缺少客厅。甚至还有一种极端简化的居住形态——筒子楼, 在这一历史时期的住房建设中大量的存在。大量的非成套住宅的存在是与当时在特定时期下形成的特殊的生产关系和社会组织形式密不可分的。这一历史时期国家采取了全面福利的政策, 国家办大社会, 企业和单位办小社会。几乎每一个企事业单位都自称系统, 有自己的福利和较为全面的服务设施配套。比如, 几乎每个企事业单位都有自建的澡堂、食堂、舞厅等, 大一点的企业还有自己的公园、体育场、电影院、俱乐部、活动中心、溜冰场、医院、学校等, 因此“家”在当时仅仅是睡觉的场所, 其所附带的功能需求并不多。比如, 洗澡的问题可以到单位的公共澡堂去解决, 吃饭问题通过单位的食堂来满足, 与同事和朋友的交往可通过单位的公园、舞厅、电影院、俱乐部、活动中心等来完成, 所以住宅功能被简化了。

三、1978-1999年期间住房制度的改革与住房保障体系的建设

1978年以后, 我国全面恢复以经济建设为中心的发展线路, 开始着手进行住房制度的改革。1 9 7 8年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1 9 8 0年4月邓小平同志在一次谈话中 (《邓小平谈建筑业和住宅问题》) , 对建筑业的地位问题和住宅政策问题提出了指导性的意见, 同时, 也谈到了住房制度改革实施后, 国家还要“对低工资的职工要给予补贴”。在邓小平同志《谈话》指引下, 我国全面展开了城市住房制度改革, 住宅建设取得了巨大的成就。1 9 8 0年9月北京市住房统建办公室率先挂牌, 成立了北京市城市开发总公司, 拉开了房地产综合开发的序幕;1 9 8 2年国务院在四个城市进行售房试点 (郑州、常州、四平、沙市) ;1 9 8 4年广东、重庆开始征收土地使用费。19 87年深圳市政府首次公开招标出让住房用地;1 9 9 0年上海市房改方案出台, 开始建立住房公积金制度;1991年开始, 国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

在1978-1991年的这段时间里住房制度改革不断推进, 提高租金、销售公房是各地普遍采用的改革方式。同时, 各地方在稳步推进改革的过程中都对低工资的职工给予了一定政策上的倾斜, 比如发放额外的补贴, 或对此类职工所占的房屋暂缓改革等等。

在住房制度改革的过程中, 国家意识到, 住房商品化并不能彻底解决低工资职工的住房问题, 因此, 建立完善的住房保障体制也应当作为住房制度改革的一项重要工作来做。

1 9 7 8年以后, 无论是保障性住房还是新建商品住宅都以成套住宅为主, 并且对过去遗留下来的非成套住宅实施了大规模的改造, 成套住宅率 (成套住宅在全部住宅中所占的比例) 曾经一度成为地方政府在建设领域当中的一项考核指标。

1994年7月国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》, 标志着住房制度改革进入了一个新的阶段。

《决定》详细阐明了住房制度改革的目的和内容:

(一) 城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分, 其根本目的是:

建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度, 实现住房商品化、社会化;加快住房建设, 改善居住条件, 满足城镇居民不断增长的住房需求。

(二) 城镇住房制度改革的基本内容是:

把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险, 建立政策性和高业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场, 逐步实现住房资金投入产出的良性循环, 促进房地产业和相关产业的发展。

同时, 《决定》还把建立住房保障体系明确地写在了住房制度改革的基本内容里, 这为日后的住房保障体系的进一步建立和完善打下了制度基础。

1 9 9 4年1 2月建设部、国务院住房制度改革领导小组财政部等联合印发了《城镇经济适用住房建设管理办法》, 首次对经济适用住房性质、适用范围、建设方式、土地供应方式、资金来源、销售价格、成本构成等做了系统的规定。

1 9 9 8年7月, 国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 确定了深化城镇住房制度改革工作的目标, 并明确提出停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化, 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系, 继续推进现有公有住房改革。

同是1998年的7月, 建设部、国家计委等联合颁布了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》, 强化了经济适用房建设的制度保障。

1999年4月, 建设部印发了《城镇廉租住房管理办法》, 扩展了住房保障体系的覆盖人群, 并对廉租住房性质、适用范围、建设方式、申请和退出机制做了系统的规定。

在新的住房制度下, 我国确立了以经济适用房和廉租房为核心的住房保障体系, 在依靠市场经济进行资源优化, 满足人们不同层次的住房需求的同时, 还以社会保障的形式向中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等提供了解决住房需求的途径。

四、2000年后住房保障体系的建设

2000年建设部印发了《进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知》, 全面叫停了福利分房, 各地方不得再以历史遗留问题为借口进行福利分房, 至此, 历时2 0余年的住房制度改革走完了第一步。

2000年以后, 国家的工作重点放到了稳步推进房地产业发展, 规范房地产市场, 完善相关法律、法规, 完善住房保障体系等方面。

同时2 0 0 0年以后, 住房领域内的矛盾有所加深。一方面, 房屋价格不断上升, 增加了居民购房负担;另一方面, 之前制定的与住房保障相关的制度跟不上实际环境的变化, 制度中存在一定的漏洞, 很多中低收入者、住房困难户的住房需求没有得到很好的保障, 因此相关制度需要进一步调整以适应新环境、新变化。

2 0 0 2年1 1月, 建设部和国家计委联合印发了《经济适用住房价格管理办法》。

2003年12月, 建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局等联合印发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。

2004年5月, 建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、人民银行等联合印发了《经济适用住房管理办法》。

2007年11月, 建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等部门在进行了充分的调研和分析后, 同时出台了新的《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》, 对以前的关于住房保障体系的相关规定做了进一步修订和改进, 使之更加符合群众的利益, 指导方针更加明确, 从制度上加强并完善了住房的保障体系, 消除了制度漏洞。

至此, 我国的住房保障制度建设进入了一个全新的时期, 在2007年出台的两个《办法》的指引下, 各地方充分重视人民的需求, 进一步加强保障性住房的建设和住房补贴的发放, 使得广大中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等的住房需求有了有效的解决途径。

五、经济适用房和廉租房制度的演变

自1994年起, 我国就陆续出台了关于经济适用房和廉租房的相关管理规定, 随着住房制度改革的不断推进, 房地产业的不断发展, 住房领域里的问题与矛盾也逐渐增多, 最突出的矛盾就是中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等的住房需求难以通过市场手段得到满足, 因此, 随着形式的不断变化, 相关管理规定也经历了几次修订和更改。通过对过去各个时期管理规定的对比, 可以分析出国家在住房保障领域中的管理方式和认识上的发展过程 (见表2、表3) 。

通过上述对比分析, 可以得出以下结论:

1.经济适用房的定义越来越具体, 保障人群更加明确。如, 在2004年的规定中, 经济适用房的覆盖人群还包括“政府确定的供应对象”, 这就使得这一时期很多地方的经济适用房实际上并没有分配给真正有需要的人, 而是变相的成为了“公务员小区”等, 极大的损害了人民的利益。在2007年的规定中, 这一点得到了纠正, 弥补了制度上的漏洞。

2.政策优惠力度越来越大。2007年的规定中, 明确指出, 对于经济适用房的建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

3.涉及部门越来越多。这说明关于人民的住宅保障问题受到了越来越广泛的重视, 建设、土地、税务、金融等部门都提供政策和工作上的支持。

4.户型控制越来越严格。经济适用房是具有保障性质的住房, 因此, 户型面积当受到严格控制, 这一点在2007年的规定中体现的非常充分。

5.产权及再上市交易规定越来越明确。

通过上述对比分析, 可以得出以下结论:

1.廉租房的界定发生了明显的变化。1999年的规定中, 仅认为实物形态的住房才能成为廉租房, 而2003年以后, 廉租房的定义发生了扩展, “廉租房”不再仅仅指实物形态的房屋, 而是指包含实物分配和货币分配在内的一套保障体系。

2.保障人群范围有所扩大。如, 在2007年的规定中, 覆盖人群由过去的住房困难的最低收入家庭扩展为住房困难的低收入家庭。

3.政策优惠力度越来越大。2007年的规定中, 明确指出, 对于廉租房的建设免征行政事业性收费和政府性基金。

4.保障资金来源越来越明确。2007年的规定中, 具体规定了用于廉租住房的资金来源, 同时, 还做了数量上的要求, 这就使得保障资金有了可靠的、连续性的来源, 使得政策更具有可操作性。

5.涉及部门越来越多。这说明关于廉租房问题受到了越来越广泛的重视, 建设、土地、税务、民政、监察、财政、金融等部门都提供政策和工作上的支持。

6.户型控制越来越严格。2007年的规定中明确指出了新建廉租房户型严格控制在5 0平方米以下。

7.保障方式越来越灵活, 保障力度越来越大。2007年的规定中, 提供了实物配租和货币补贴两种保障形式, 而且, 根据家庭情况的不同, 采用实物配租的方式, 租金最低可以降到零, 采用货币补贴的方式, 补贴最高可以和市场平均价格持平。保障力度较以前有了大幅度的提高。