住房投资（精选11篇）
住房投资 篇1
一、住房公积金投资公共租赁住房的意义
利用住房公积金投资公共租赁住房, 向住房困难缴存职工的缴存职工出租, 可以达到双赢目标:既有利于住房公积金制度健康发展, 保障广大职缴存工权益, 又有利于我国公共租赁住房保障体系的健康发展。
(一) 有利于完善住房公积金制度
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金、具有低存低贷、互助性特点。缴存职工可以利用住房公积金个人住房贷款购买、建造、翻建、大修自住住房。但仍有很大一部分缴存职工家庭因无力购房, 虽然履行了“低存”的义务, 却无法享受公积金“低贷”的优惠。利用住房公积金投资公共租赁住房, 向住房困难缴存职工的缴存职工出租, 恰好弥补了这一制度缺陷, 让履行了“低存”义务、无法享受“低贷”优惠的困难职工家庭, 享受低租金优惠政策。
(二) 有利于提高住房公积金使用效率
缴存的住房公积金在满足职工提取、个人住房贷款需求后, 还会有一部分沉淀资金。这部分沉淀资金, 未直接进入支持住房建设和住房消费领域, 未充分发挥解决、改善缴存职工住房的基本职能, 导致住房公积金资源一定程度上的浪费。将沉淀资金投资公共租赁住房向缴存职工出租, 可以盘活沉淀资金, 促进住房公积金使用效率的提高。
(三) 有利于促进我国公共租赁住房发展
住房公积金具有资金来源稳定、筹资成本低等特点, 可以作为支持公共租赁住房项目的资金来源。利用住房公积金投资公共租赁住房, 则可充分发挥住房公积金筹资优势, 从根本上解决公共租赁住房资金来源单一问题, 拓展资金来源途径、促成公共租赁住房多元化筹资机制, 有助于公共租赁住房制度健康、有序的发展。
二、住房公积金投资公共租赁住房经营模式
住房公积金投资公共租赁住房项目具有公益性投资项目管理性质, 应由具有独立法人资格的公积金投资专门机构具体运作, 由公积金中心、管委会分级决策, 并定期向社会公布运作情况。
(一) 投资规模控制
公积金投资公共租赁住房投资规模应满足两个要求:一是可供投资资金规模要求。住房公积金投资将归集的公积金在满足合理提取后的余额分为两个部分, 一部分用于通过个人住房贷款满足有购房能力缴存职工住房消费需求, 另一部分用于投资建设公共租赁住房, 满足无购房能力缴存职工租住住房需求, 个人住房贷款和投资资金比例结构可根据各地实际情况确定。二是满足缴存职工租房需求, 包括新就业大学生过渡租房需求、外来务工人员临时租房需求, 以及中低收入群体长期租房需求等。公积金中心可以根据资金量持续投资形式, 使公共租赁住房数量达到基本满足缴存职工租房需求的最佳规模。
(二) 投资建设模式
一是在投资决策阶段, 遵循科学、民主的原则, 公积金投资专门机构委托投资咨询服务机构对投资项目进行可行性研究论证, 并在广泛征求缴存职工意见基础上, 由公积金中心、公积金管理委员会逐级审批。二是项目建设准备及实施阶段, 按照《投资管理体制改革决定》 (国发[2004]20号) 精神, 推行代建制, 即通过招标方式, 选择专业化的项目管理单位负责实施, 严格控制项目投资、质量和工期, 竣工验收后移交公积金投资专门机构经营。
(三) 定向出租
一是住房公积金投资建设的公共租赁住房向履行缴存义务、并符合一定条件的职工家庭出租。二是缴纳租金来源多样化, 承租人家庭可以使用缴存的住房公积金、政府发放的住房困难家庭补贴以及家庭收入等支付房租。三是为了体现公积金互助意义, 租金水平应以成本租金为基础, 按市场租金水平的70%到80%向承租家庭收取。
(四) 项目运营管理
项目交付使用后, 公积金投资专门机构委托房屋租赁管理公司具体负责物业管理、收缴租金、房屋维修、房屋保养等工作。
三、建立风险防范机制
住房公积金投资公共租赁住房面临的主要风险为市场风险、信用风险、资金流动性风险。
(一) 市场风险
市场风险主要包括两个方面:一是由于房地产市场价格变化, 导致资产贬值、投资损失。公积金投资专门机构应加强资产价值监控, 并从租金收入中按一定比例提取投资减值准备。二是租金水平比较低, 可能导致公共租赁住房投资机构无法正常经营运转。公积金中心可利用公积金净增值收益 (提取风险准备金、管理费用后的余额) 向公积金投资运营机构提供租金补贴。
(二) 信用风险
信用风险主要是指承租家庭不符合承租条件, 拒绝迁出公共租赁住房的风险。在公积金投资公共租赁住房制度设计上可引入承租保证人制度转移风险, 另一方面通过加强欠租催收、法律途径清退等管理工作加以化解。
(三) 资金流动性风险
公共租赁住房项目具有周期长、投资大的特点, 投资资金会长期占压。为了提高资金流动性, 可通过资产证券化、向个人或机构出售产权等形式实现资金回笼。
四、需要的政策突破
住房公积金投资公共租赁住房项目既有利于公积金制度完善, 又有利用公共租赁住房发展, 但也面临着很多政策障碍, 需要政策突破和创新。
(一) 住房公积金使用方向的突破
《住房公积金条例》中规定公积金的使用方向仅为提取和个人住房贷款, 需要修改《住房公积金条例》增加住房公积金投资公共租赁住房使用方向。
(二) 住房公积金管理机构政策突破
设立具有独立法人资格的公积金投资专门机构, 符合推行项目法人责任制度要求, 能够极大提高公共租赁住房项目管理效率, 应允许突破《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》 (国发[2002]12号) “公积金中心不得兴办各类经济实体”的限制。
摘要：公共租赁住房是我国住房保障体系的重要组成部分, 自进入“十二五”以来得到迅速发展, 但依然面临资金来源高度依赖财政资金问题。文章主要探讨利用住房公积金投资建设公共租赁住房并定向向缴存职工出租方式, 以拓展公共租赁住房融资及运营的模式。
关键词：住房公积金,投资,公共租赁住房
住房投资 篇2
项目名称： 对经济适用住房建设投资计划审批
办理机构： 上海市发展和改革委员会
办理地址： 人民大道200号
联系电话： 23111111转
办理时限： 受理后15个工作日答复意见，每年分批次下达计划
申办对象资格： 经济适用住房建设单位
申报材料：
1、投资计划申报表；
2、附项目核准或备案批复；
3、项目初步设计及概算批复；
4、项目用地划拨决定书或国有土地出让合同等。
审批条件：
新开工项目：已通过划拨方式取得建设用地，已经按投资管理和项目建设要求办理了项目核准、初步设计及概算批复等手续，在年内能进行实质性开发建设。续建项目：列入上一年的经济适用住房建设投资计划，已开工尚未竣工的项目。办理程序：
在规定时间内，市级经济适用住房项目，由建设单位统一向市住房保障房屋管理局申报；区级经济适用住房项目以及配建经济适用住房的其他普通商品住房项目，由建设单位向所在区（县）住房保障房屋管理局申报，经区（县）住房保障房屋管理局会同区（县）发展改革委审核后，转报市住房保障房屋管理局，经市住房保障房屋管理局汇总审核后报市发展改革委统一平衡下达。
办理依据：
1、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）第3项
2、《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发［2009］29号）
有关住房公积金组合投资策略分析 篇3
关键词：住房公积金 组合投资 策略
经济发展的根本目的在于提高人们的生活水平和生活质量，尤其是近几年房地产市场的繁荣和发展，居高不下的房价不得不让人们产生畏惧心理，社会矛盾也变得尖锐起来，为了缓解社会矛盾，解决人们的住房问题，我国开始实行住房公积金制度，我国的住房公积金尚处于初步发展阶段，是在我国现有国情的基础上建立起来的，为了与国际接轨，实现住房公积金的可持续发展，对住房公积金进行组合投资已是当今世界的发展潮流。
一、住房公积金的内涵
所谓住房公积金，指的是公司或单位以及公司员工和单位职工在职期间所缴纳的长期的住房储蓄金，它是住房分配的法制化、货币化以及社会化的主要形式，是社会保障制度的重要组成部分，根据我国的相关法律规定，单位和职工有缴纳住房公积金的义务，这里所说的单位包括外商投资企业、国有企业、城镇集体企业、国家机关、城镇私营企业，还包括民办非企业单位、事业单位、城镇企业、社会团体。
二、新加坡住房公积金的投资模式分析
新加坡在对公积金的投资管理上，有着先进的理念和发展模式，对于我国住房公积金制度的完善有着极强的借鉴意义，同时，新加坡的住房公积金投资模式也很好的为我国住房公积金的投资指明了方向。下面我们简单地分析一下新加坡住房公积金的投资模式。
（一）住房公积金直接受中央公积金局管理
在新加坡，中央公积金局对住房公积金进行直接管理和投资，以建立基金为主要手段，通过发放非交易型政府债券进行融资，根据规定，政府债券的利率的计算方式为，对银行一年定期存款的利率与储蓄存款的利率进行加权平均，所得到的就是政府债券的利率，每个季度都要对利率进行一次修订。依据新加坡的相关法律政策规定，公积金资产可以获得2.5%的名义最低回报率，特殊的账户可以在普通账户的收益率之外获得1.5%的附加回报率。
（二）住房公积金的投资权归个人所有
新加坡对住房公积金的投资实行自主投资，就是说个人拥有对住房公积金的投资权，可以自行决定住房公积金的投资意向，其主要目的就是分散住房公积金的投资风险，提高个人对住房公积金投资的积极性和主动性。这种投资方式不仅灵活，而且投资的范围也比较广泛，包括保险、股票、黄金、债券、信托基金等。
（三）住房公积金的保险基金
新加坡住房公积金的政策规定，中央公积金拥有许多个保险计划，比如家属保险、住房保险、大病医疗保险等等，保险计划基金主要用于投资外包给资产管理公司，包括可转让存款凭证、定期存款、股票以及债券等。
三、我国住房公积金的投资策略
住房公积金的投资需要遵循国家的相关政策和规定，进一步完善住房公积金的财务会计和预算管理制度，加强对住房公积金使用的管理，努力做到专款专用，严防腐败行为的发生。新加坡的公积金投资模式为我国住房公积金的投资提供了发展的目标和方向，实践证明，唯有保证住房公积金的保值、安全以及增值，才能够增强住房公积金抗拒風险的能力。从我国的国情出发，我国住房公积金的投资可从以下几个方面进行：
第一，加大住房公积金对住房建设的投资，在相关规定的范围内，为经济适应房的建设提供必需的贷款，同时购买专门用于经济适用房建设的债券，这样能够确保住房公积金增值，又能节约经济适用房的成本，减轻低收入家庭的购房负担。
第二，加强住房公积金与市场的联系，开发新的经营模式，引入商业运作的概念，在现有的政策允许的投资领域（包括购买国债、定期存款和职工贷款等）内，最大限度的发挥住房公积金投资的效益，实现住房公积金增值的目的。
第三，模仿新加坡中央公积金的办法，建立我国国情相符合的全国性住房公积金，比如在房地产发展相类似的区域，成立一个公积金管理中心，以它为中心向周围区域辐射，进行统一管理。住房公积金在全国范围内统一流通，参与资本市场运作，可以有效提高住房公积金的使用效率，实现住房公积金的增值和保值。
四、总结
住房公积金投资的意义在于让职工享受政策性贷款，从而改善居住环境，同时公积金的保值和增值上缴当地政府，作为廉租房建设的补充资金。我们在对住房公积金进行投资规划时一定要谨而慎之、思前虑后，对当前的金融市场进行充分的调查之后再决定自己的投资方向，而不要盲目投资。对于住房公积金的投资，应当优化投资方式，采用世界上先进的投资组合理论，结合当前我国经济发展的实际以及金融市场的发展前景，谨慎规划好投资意向，保持对投资市场的冷静和理性。
参考文献：
[1]井欢,白丽华.论住房公积金的风险管理[J].经济师,2007(03)
[2]荣喜民,宋庆凤.住房公积金的组合投资研究[J].山西大学学报(自然科学),2008(3)
[3]柏高原.新加坡社会保险基金投资于监管制度的启示[J].医学与社会，2011(24)
广西农户住房投资影响因素分析 篇4
关键词：广西农户,住房投资,影响因素
1 引言
随着农民收入增长和生活水平提高, 广大农户富裕先建房, 住房面积不断增加、房屋结构趋向多样、住宅外观更加美观, 居住条件得到改善。从投资的角度看, 农户住房投资额不断增加, 在农户投资总额中所占的比重较大。农户住房投资对繁荣农村经济至关重要, 也关系到农民的安居乐业, 深入分析农户住房投资发展趋势对了解农民生产生活状况和促进农业经济发展具有重要意义。
当前, 国内外专家、学者把对农户投资行为的研究重点放在农户农业投资上, 对农户住房投资的发展趋势如何、影响因素有哪些等问题的研究和关注较少, 只有少数学者进行过农户住房投资方面的研究。如乔家君, 祝英丽【1】基于河南农户调查数据从农户微观个体视角对比分析了在村域内部农户对住房资源投资的区位及其变化, 发现农户经济实力及其变化对住房的建造与修缮有着决定性影响, 农户原有住宅偏小、家庭小型化是农户住房资源投资区位变化的主要原因。李君、陈长瑶【2】通过对河南农户调查数据进行分析发现, 农村家庭生命周期变动在农户居住需求中的影响逐步显现, 现有住宅改造时间和现有住宅结构对农户预期住宅投资意愿具有显著影响, 农户住宅投资观念与投资需求共同影响其未来住宅投资意愿。
目前尚没有关于广西农户住房投资方面的研究, 本文将以1991年至2009年广西的有关经济发展数据为基础, 从较宏观的角度对广西农户住房投资总额变动的影响因素等相关问题作实证研究, 以把握广西农户住房投资趋势。
2 广西农户住房投资影响因素分析
根据相关经济理论及实践经验, 本文选取的影响农户住房投资的因素有:农民纯收入、农户存款、农户农业固定资产投资额、农户住房面积、农户家庭人口、农民生活消费支出、农民家庭经营费用支出、建筑安装工程固定资产投资价格指数等。
(1) 农户纯收入。农户住房投资资金主要来自于农户收入, 农户家庭收入是影响农户投资的基本因素, 农户家庭收入越高, 进行住房投资的能力就越强。本文选择上年农民人均纯收入作为自变量, 用X1表示。
(2) 农户存款余额。由于投资建房往往花费巨大, 所以农户住房投资行为不仅受上年收入的影响, 更是受一定时期内储蓄水平的影响。本文选择上年年末农户人民币存款余额为自变量, 用X2表示。
(3) 农民住房价值。住房价值是衡量居民居住条件的一个综合性指标, 它能综合反映居民住房面积、住房类型、住房结构、住房新旧程度等。如果住房面积小、结构落后、房屋老旧, 农户就会有改善住房条件需求和愿望;他人住房条件的提高, 也能刺激住房条件较差的农户产生建房的动力。本文选择上年年末农村居民家庭人均住房价值为自变量, 用X3表示。
(4) 农户农业固定资产投资。建房投资和农业投资是目前农户固定资产投资的两个主要方向, 在收入水平确定的情况下, 农户的投资规模也基本确定, 如果农业投资较多, 建房投资可能会相应减少, 本文选择农户当年固定资产投资完成额为自变量, 用X4表示。
(5) 农户户均人口数。一般情况下, 家庭人口增加会引起住房面积需求增加, 本文选取农村居民家庭户均常住人口数为自变量, 用X5表示。
(6) 生活消费支出。农户的生活消费支出和生产住宅投资支出是呈反方向的, 农户可支配收入主要用于生产、消费和投资等三个方面, 一方若是多支出, 另外两方面支出就必然减少。为了避免产生多重共线性问题, 本文采用农户生活消费支出占总支出的比重为自变量, 用X6表示。
(7) 农户家庭经营费用支出。农民既是消费主体, 也是生产和经营主体, 农户在进行住房投资的时候仍要进行家庭经营。如果农户家庭经营费用支出增加, 可能会抑制住房投资增加。同样, 为了避免产生多重共线性问题, 本文采用农户生活消费支出占总支出的比重为自变量, 用X7表示。
(8) 建筑安装工程固定资产投资价格指数。与农户农业投资具有连续性不同, 农户建房投资具有短期性和阶段性, 农户会在建筑材料价格较低的时候抓紧时间建房, 也可能因建筑材料价格过高而推迟建房时间。本文选择建筑安装工程类固定资产投资价格指数为自变量, 用X8表示。
3 广西农户住房投资影响因素的计量分析
3.1 相关分析
为把握各因素与农户住房投资之间的关系, 利用SPSS软件对1991~2009年的农户住房投资额和其影响因素有关数据进行相关分析。分析结果见表1:
**Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) .*Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) .
从表1可以看出, 农户住房投资与农民人均纯收入、农户存款余额、农户农业投资、住户价值和户均人口数的相关关系非常显著。但是与农户农业投资总额为正相关、与户均人口数是负相关, 这与预期相反。农户住房投资完成额与农户生活消费支出占总支出的比重、农户家庭经营费用支出占总支出的比重、建筑安装工程固定资产投资价格指数无显著相关。
3.2 回归分析
(1) 模型选择
模型中引入农户住房投资完成额作为被解释变量Y, 8个因素作为解释变量X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8。为了很好地解释各变量对农户住房投资的影响程度大小, 建立线性回归模型:
其中, Y为农户住房投资、α为常数项, Ut为随机干扰项。
由图1, 结合相关分析可知, 农户住房投资与上年农民纯收入、上年农户存款、农户农业固定资产投资完成额、上年农户住房面积、上年农户常住人口等因素有较强的线性关系, 与农民生活消费支出占总支出比重、农民家庭经营费用支出占总支出比重的线性关系较弱, 故将X6和X7剔除出模型, 暂保留固定资产投资价格指数变量。
对数据进行正态性检验, 各组数据均能通过Kolmogorov-Smirnov检验。进行回归分析, 对相关分析的有关结论进行验证。
(2) 线性回归
先采取强行进入法进行回归, 从结果看, 模型整体拟合优度好, 且在95%的水平下是显著的。但除了上年人民币存款余额和上年农民住房价值外, 其余4个变量未通过T检验, 在模型中不是重要变量, 使用容许度和方差膨胀因子检验法进行多重共线性检验, 模型存在严重的共线性。
采用逐步回归分析的方法来剔除不显著变量。逐步回归后, 只有上年人民币存款余额、上年农民人均纯收入和上年农民住房价值三个因素被引入模型。模型的拟合优度良好, 各自变量也均为显著变量。通过Durbin-Watson残差序列相关性检验进行分析, D-W=2.345, 接近于2, 表明残差独立。从标准化残差的P-P图看, 所有残差点都分布在对角的直线附近, 说明残差的正态性假设基本成立。从标准化残差图来看, 不管Y的标准化预测值如何变化, 标准化残差的波动范围基本保持稳定, 说明残差方差齐性。但是上年住房价值的符号与实际情况相反, 进行容许度和方差膨胀因子检验, 发现模型仍然存在严重的多重共线性。
(3) 岭回归分析
为消除多重共线性, 采取岭回归办法。将上年农村居民家庭人均纯收入、上年农户人民币存款余额和上年农民人均住房价值三个因素作为自变量进行岭回归, 得到不同k值时的决定系数和各变量系数的变化情况、各自变量的岭迹图 (图2) 、决定系数与k值的线图 (图3) 。
当K=0.12时, 回归系数趋于稳定, 选K=0.15, 相应的回归方程中三个变量的系数分别为0.385414、0.448400和0.091781。图2为将不同k值时各变量的回归系统连成的曲线, 即岭迹, 当K到达0.15时, 三条岭迹都趋于平稳;图3为不同K值时绝对系数的下降情况, 一开始决定系数明显下降, 但当K超过0.15时, 绝对系数一直处于缓慢下降中, 没有出现明显波动, 两图反映的信息支持前面做出的结论。得出模型为:
将标准化公式还原, 得到关于原始数据的模型为:
根据回归模型, 各因素在其它条件不变的情况下对农户住宅投资额变动的影响程度如下:上年农民人均纯收入每增加1元, 农户住宅投资增加231.5万元;上年农民人民币存款余额每增加1万元, 农户住宅投资增加0.1万元;上年农民人均住房价值每增加1万元, 农户住宅投资增加20.8万元。
3.3 模型结论与评析
(1) 农户住房投资水平主要由自身经济实力决定, 改善住房条件是当前农户建房的主要动力。
上年农民人均纯收入及农民存款余额与农民住房投资存在显著的正相关关系, 这与现实情况吻合。收入是投资的基础, 上年纯收入反映了当期农户的经济能力和投资能力。同时对于一般农户来讲, 住房投资要耗费家庭多年的资金积累, 且由于受各种条件限制, 农户向银行借贷比较困难, 建房资金主要来自于自己的储蓄积累, 因此建房投资受储蓄水平的影响也较大。
农户人均现有住宅价值对农户住房投资具有显著影响。因为人均现有住房价值提高, 代表农户整体居住水平提高, 同时意味着那些住房价值较低的农户的居住条件变得相对更差, 改善住房的欲望也就越强。现有分析结果在一定程度上说明, 在居住水平整体提高的同时, 农户对现有住房内在品质的提升和外在形式的改善越来越重视。
农户人口数与农户住房投资额存在显著的负相关关系, 与农户因人口增长而产生居住需求的预期相反, 也能从侧面说明农户进行建房投资主要是由于生活水平提高而主动寻求居住条件的改善。
(2) 投资价格对农户住房投资总额变动无显著影响, 但并不意味着对农户投资行为无影响。
实证分析结果表明, 建筑安装工程类固定资产投资价格对农户固定资产投资额的影响不显著, 这可能是两方面因素导致的:一方面是由于农民建房对于农户家庭是件大事, 一旦对建房做出预先计划安排, 就很少因投资价格的变动而轻易调整建房时间, 已经开始的建房行为更不会因价格上涨而中止;另一方面, 投资价格可能会影响部分农户的建房行为, 但由于投资成本增加, 即使小部分农户因价格上涨推迟了建房, 其他仍继续建房的农户建房投资总额也不一定减少, 反而有可能增加。
(3) 由于建房对农户家庭影响巨大, 农户在建房前会有周详的准备和安排, 不会受生活消费和生产支出的影响。
生活消费支出占总支出比重、家庭经营费用支出占总支出比重与农户住房投资额不显著相关的原因主要有:一是农户住房投资和消费水平主要由农户收入水平和储蓄水平决定, 而当前农户投资和消费保持“量入为出”的传统, 在建房投资前基本上已准备好资金;二是农户生活消费支出具有刚性, 而家庭经营费用支出会影响未来农民收入, 农户不会因住房投资而降低消费支出和家庭经营费用支出的比重;三是农民建房投资一般是谋划已久的行为, 不会受短期的家庭经营活动和消费的影响。
同样, 农业投资与建房投资存在显著的正相关关系, 也与预期相反, 说明农户增加农业投资和建房投资都是建立在收入增加的基础上的, 不会因改善住房条件而牺牲农业生产, 反之亦然。
4 结论与政策建议
通过分析可知, 随着农村经济的发展和农民收入水平的继续提高, 农户对改善居住条件具有较大热情, 住房投资将依然是广西农户家庭投资的重要内容。农民收入、存款和当前住房价值等三个因素对广西农民住房投资额的变动有较大影响, 表明农户经济能力和当前居住水平决定着农户建房选择。针对以上实证研究的结果, 在引导农户住宅投资方面提出如下几点政策建议。
(1) 增加农民收入, 减轻农民负担, 增强农民投资能力。提高农民自身的经济实力是促进农民投资增长的根本。首先要努力增加农民收入, 政府应通过多种渠道引导提高农业生产效益, 随着当前农民工资性收入占纯收入比重逐步提高, 还必须重视增加农民非农收入, 积极为其创造就业机会, 努力扩大务工就业, 提高农民自我积累水平。其次要采取各种有效措施, 减轻农民负担, 巩固农村税费改革成果, 维护农民合法权益, 坚决杜绝向农民收取其它不合理费用, 从而增加农户投资能力。
(2) 拓宽农户融资渠道, 为农户投资贷款提供信贷支持。自金融机构商业化改革以来, 商业性银行或金融机构普遍认为, 对农户发放贷款的风险太大, 交易费用太高, 因此农户贷款比较困难, 进行建房投资主要是依靠自身积蓄和非正规金融借贷。为此, 要设法提供适合农户需要的农村信贷业务和服务, 对农村信贷实行适当的政策性补贴, 解决农民因借贷困难产生的住房投资难题。
(3) 了解农户住房结构情况, 把握农民住房建设与改善趋势, 进行住宅规划建设。当前农户具有积极的住房投资倾向, 但农户建房行为具有很大的随意性, 在选址、布局、结构、外观等方面往往不科学, 住房价值下降较快。因此要引导农户合理地进行住房更新或重建, 适度审批宅基地, 确保宅基地资源的有效利用;提高村庄住房建设统一标准和整体规划, 逐步完善住房结构, 提高农户住宅建设质量水平, 避免今后产生重复建设。
(4) 加强政策引导, 结合农村建房补贴政策促进农户改善住房条件。一方面要利用农村建房补贴政策, 增大政府参与和影响农户建房行为的力度, 结合新农村建设等相关政策, 使政府在调节农户建房投资方面发挥作用;一方面要利用建房补贴政策对促进农户住房投资的刺激作用, 既为资金不足的农户和困难农户改善居住条件提供帮助, 也能刺激资金充裕的农户进行住房投资, 带动农村经济发展。
在实际生活中, 金融借贷政策、自然灾害等因素也可能对农户住房投资产生影响, 但由于无法取得农户建房投资借贷资金数据, 也难以量化自然灾害对农户投资产生的影响, 故无法在这些方面进行更深入的分析, 需要继续探讨。
参考文献
[1]乔家君, 祝英丽.基于农户调查的村域住房投资区位及变化分析[J].资源科学, 2008 (2) :206-212.
[2]李君, 陈长瑶.影响农户预期住宅投资意愿的因素分析[J].统计与决策, 2009 (4) :78-81.
[3]张平伟, 艾洪娟.新疆农户农业投资行为影响因素的实证分析与对策研究[J].安徽农业科学, 2008, 36 (33) :14808-14810.
[4]张文彤, 董伟.SPSS统计分析高级教程[M].北京:高等教育出版社, 2004, 9:127～130.
[5]张文彤.世界优秀统计工具SPSS11.0统计分析教程 (高级篇) [M].北京:北京希望电子出版社, 2002, 6:335-337.
住房投资 篇5
2009年12月21日 16时09分129
主题分类: 建设建筑 计划物价
“中央投资”
“建设项目”
河北省住房和城乡建设厅关于加强新增中央投资建设项目管理工作的通知
冀建综[2009]639号
各设区市建设局、城乡规划局、城管（公用）局、住房保障和房产管理局，各扩权县（市）建设管理部门：
最近，中央检查组在对我省贯彻落实扩大内需促进经济增长政策落实情况进行检查时，对我省新增中央投资项目建设进行了重点检查，针对存在的问题提出了整改意见和要求。省政府召了电视电话会议，对全省加快新增中央投资项目建设进行了专项部署，提出了明确要求。为贯彻落实会议精神，加强廉租住房、污水和垃圾处理设施建设、农村危房改造等新增中央投资项目建设过程管理，确保项目按时完成，提出如下要求：
一、高度重视，进一步增强工作责任感
新增中央投资项目是保增长、扩内需、调结构、惠民生的重大举措，既是当前经济工作的重点，也是一项重大政治任务。这些项目的建设不仅关系到当前我省经济发展，而且关系到结构调整和优化升级，更直接关系到民生的改善。从项目实施和中央检查组检查情况看，仍存在一些不容忽视的问题，部分项目进展迟缓，一些项目存在手续不完备、申报情况不实、重大设计变更未按要求报批、工程未按规定进行招投标、工程质量监控体系不完善、项目建
成后未及时竣工验收等问题。这些问题的存在直接影响项目实施的效果，进而影响今后国家对我省的支持力度。各级建设管理部门要针对存在的问题深入剖析原因，抓紧整改，进一步增强责任感和紧迫感，把新增中央投资建设项目管理作为重要工作内容，抓到实处，抓出实效。
二、加强项目管理，加快新增投资项目实施进度
要把落实项目配套资金和督促项目开工作为当前工作的重点来抓。
（一）落实地方配套资金，规范资金管理和使用。各级建设管理部门要积极协调有关部门，统筹安排好各类财政性资金，充分发挥政府各类投融资平台的融资功能，按项目落实银行贷款资金，广泛吸纳社会资金参与项目建设，保证项目实施阶段配套资金及时足额到位，不留缺口，确保新增中央投资建设项目顺利实施。切实加强建设资金管理，落实好项目配套资金，项目建设资金做到专户存储、分账核算、专款专用，不得截留、挤占和挪用。
（二）加快项目建设进度。各级建设管理部门要对新增中央投资建设项目实施情况进行全面检查，在确保工程质量的前提下，努力加快项目实施进度。对尚未开工的项目，要采取切实有力措施，督促和协助建设单位及早做好项目前期工作，确保年底前全部开工。对已开工项目，要进一步加快施工进度，争取按时竣工。对已竣工项目，要尽快做好收尾工作，确保项目正常发挥效益。
（三）加强项目建设过程管理。城市新增中央投资建设项目应在城市总体规划确定的建设用地范围内进行选址，并与相关专项规划搞好衔接。规划管理部门要加快审批，主动协助项目建设单位做好规划设计方案。加强招投标管理，严格依法依规进行招标投标，防止弄虚作假，违规操作。加强建设管理，对符合条件的项目，必须在规定时限内发放施工许可证。要对工程勘察、设计、施工、招标采购、监理、竣工验收等环节严格把关，同时要监督建设单位严格按批准的建设内容、规模和标准组织施工。
（四）强化项目质量安全管理。各级建设管理部门要加强对新增中央投资建设项目质量管理，加强过程控制和事前预控，对建设单位、施工企业和监理单位现场质量保证体系和主要质量保证措施的运行情况、三检制度落实、监理记录、实体抽查及施工现场主要材料质量控制情况进行重点检查。要督促建设单位明确专人负责施工安全管理工作，按规定办理建设工程安全监督备案手续，合理安排工期，监督施工企业做好现场安全防护。要建立施工现场质量安全责任制，定期组织质量安全检查，努力消除质量通病和安全隐患。
三、明确责任，有针对性地抓好整改落实
各级建设管理部门要按照职责分工，切实抓好新增中央投资项目的建设实施和管理。
住房保障部门要会同有关部门，要及时办理项目建设相关手续，落实筹集廉租住房各项资金的相关规定，足额安排建设资金，加强项目调度，做到项目建设各种手续齐全有效，管理规范，确保工程质量。新申报项目要依据本地住房建设总体规划，结合当地土地供应、配套资金筹集等情况，合理确定廉租住房建设规模，满足城市低收入家庭住房需求。
建设或城管（公用）部门要加快做好污水和垃圾处理设施建设项目的立项、环评、核准、土地征收等工作，落实好项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制，在确保工程质量的前提下，进一步加快项目建设进度。
农村危房改造主管部门要按规定切实做好农村危房改造户的确定、建设施工的监管和技术指导工作，按照满足最基本居住和安全的要求，控制建筑面积和总造价。要经常下乡督导，及时查看农村危房改造建设施工情况，对发现的问题及时解决，确保项目顺利完工。
四、加强组织领导，强化监督检查
（一）加强组织领导。项目所在地的市县建设管理部门要建立健全项目组织机构，负责管理、协调和监督当地新增中央投资项目的实施工作。要逐项目明确责任人，逐层抓好落实，确保项目顺利推进。要加强和发改、财政、土地、环保等部门的密切配合，畅通信息沟通渠道，建立健全工作衔接机制，形成推进项目的合力。各级规划、建设管理部门要切实履行职能，加强项目规划许可、施工许可、质量监督和安全监管工作，为新增项目建设开辟“绿色通道”，进一步简化程序，改进服务，提高效能，切实加快项目建设进度。
（二）加强监督检查。各级建设管理部门要按照“保开工、保进度、保质量、保安全”的要求，对新增中央投资项目进行全过程定期监督检查。加强对履行职责和责任制落实情况的考核，对责任不落实、措施不得力、监管不到位影响项目建设的，要提请有关部门追究相关责任人的责任。鼓励企业争创国家、省、市质量安全奖。各市可增加质量、安全、科技创新奖项在评标中的权重，并在招标文件和合同中明确对获得国家、省、市级质量、安全、创新奖项的奖励办法。
（三）完善周报、月报制度。针对中央检查组对我省新增中央投资项目提出的问题和整改要求，做好相关项目的整改工作，项目主管部门每周三前要将整改进度和工作情况报省住房和城乡建设厅对口处室。其他未检查的新增中央投资项目，项目主管部门每月5日前要将项目进展情况报省住房和城乡建设厅对口处室。建立项目督查制度，省住房和城乡建设厅将会同有关部门，不定期组织项目督查，对进展缓慢、工作不力的进行通报，以加快推进项目建设。
住房投资 篇6
《计划》指出，2003年经济适用住房年度投资规模为1578亿元，2004年经济适用住房年度投资规模为1663亿元。根据规定，2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，其中：续建面积6959万平方米，新开工面积13064万平方米；年度投资规模1578亿元。2004年新开工面积规模12720万平方米，同时2003年在建项目未竣工面积自动结转为2004年续建面积规模，国家将不再下达计划。《计划》要求，经济适用住房价格经价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高，也不得在批准的房价外加收任何费用或强行推销及搭售商品。经济适用住房户型面积标准应严格限定为中小套型，要明确界定购买对象，建立申请、审批、公示制度。
中国人民银行进一步加强房地产信贷业务管理
通知要求，商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
商务部颁发《关于外商投资举办投资性公司的规定》
《规定》明确，外商举办的投资性公司可以作为发起人设立外商投资股份公司。条件包括：投资者在中国境内已设立了外商投资企业，其实际缴付的注册资本的出资额已超过1，000万美元，并有三个以上拟投资项目的项目书已获得批准；或者该投资者在中国境内已设立了10个以上从事生产或基础设施建设的外商投资企业，其实际缴付的注册资本的出资额超过3，000万美元；申请前一年该投资者的资产总额不低于4亿美元。《规定》自今年7月10日起施行。台湾、香港和澳门地区的投资者在大陆投资举办投资性公司的，适用该《规定》。
国家旅游局、商务部发布《设立外商控股、外商独资旅行社暂行规定》
根据《暂行规定》，境外投资方可在我国国家旅游度假区及北京、上海、广州、深圳、西安5个城市设立控股或独资旅行社。设立外商控股旅行社的境外投资方，应符合下列条件：是旅行社或者是主要从事旅游经营业务的企业；年旅游经营总额4000万美元以上；是本国（本地区）旅游行业协会的会员；具有良好的国际信誉和先进的旅行社管理经验。设立外商独资旅行社的境外投资方，除符合上述要求外，年旅游经营总额应在5亿美元以上。《暂行规定》还明确，外商控股或独资旅行社不得经营或变相经营中国公民出国旅游业务以及中国其他地区的人赴香港、澳门特别行政区和台湾地区旅游的业务。
民政部加强城市居民最低生活保障金发放的监督管理
通知要求，各省、市、自治区的民政部门要逐月向社会公布本地区的低保人数、低保资金累计支出数、当月资金支出数和低保金月平均支出水平，并按月均支出水平对各市（县）进行排序，以保障低保工作的公开、透明，随时接受社会监督。今后，凡压低水平发放和按低水平平均发放低保金的地方，一律视为克扣低保金；凡不能做到按月发放的地方，将一律视为拖欠低保金。对于克扣、拖欠低保金的地方，一经发现，民政部将通报批评，并建议其上一级人民政府予以严肃处理。
国家发改委发布《制止价格垄断行为暂行规定》
《暂行规定》把五种行为列为价格垄断行为：一是经营者之间通过协议、决议或者协调等串通方式操纵价格。二是经营者凭借市场支配地位，在向经销商提供商品时强制限定其转售价格。三是经营者凭借市场支配地位，牟取暴利。四是经营者凭借市场支配地位，以排挤、损害竞争对手为目的，以低于成本的价格倾销；或者采取回扣、补贴、赠送等手段变相降价，使商品市场销售价低于商品自身成本。五是经营者凭借市场支配地位，在提供相同商品或者服务时，对条件相同的交易对象在交易价格上实行差别待遇。《暂行规定》从2003年11月1日起施行。
劳动和社会保障部颁布《关于非全日制用工若干问题的意见》
《意见》提出，从事非全日制工作的劳动者，可以与一个或一个以上用人单位建立劳动关系。用人单位与非全日制劳动者建立劳动关系，应当订立劳动合同。劳动合同的内容由双方协商确定，应当包括工作时间和期限、工作内容、劳动报酬、劳动保护和劳动条件五项必备条款，但不得约定试用期。关于非全日制用工的社会保险，《意见》明确了“小时工”应当参加基本养老保险，原则上参照个体工商户的参保办法执行。“小时工”还可以以个人身份参加基本医疗保险，并按照待遇水平与缴费水平相挂钩的原则，享受相应的基本医疗保险待遇。此外，用人单位还应当按照国家有关规定为建立劳动关系的“小时工”缴纳工伤保险费。
建设部制定《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
《暂行办法》规定，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《暂行办法》自2003年9月1日起施行。
国土资源部出台《协议出让国有土地使用权规定》
根据《规定》，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。如果低于最低价时国有土地使用权不得出让。
卫生部加强散装食品卫生管理
《散装食品卫生管理管理规范》规定：散装食品由专人负责销售，并为消费者提供分拣及包装服务。销售人员必须持有有效健康证明，操作时须戴口罩、手套和帽子。销售的食品必须有防尘材料遮盖，设置隔离设施以确保食品不能被消费者直接触及，并具有禁止消费者触摸的标志。经营者必须提供给消费者符合卫生要求的小包装，供消费者直接品尝的散装食品应与销售食品明显区分，并标明可品尝的字样。禁止将不同生产日期的食品混装销售。超过保质期限的散装食品，不得重新加工销售，应由经营者或制售者负责销毁并保存相关记录。
国资委明确国有大中型企业主辅分离辅业改制的有关问题
《通知》说，国有大中型企业实行主辅分离、辅业改制的范围是国有及国有控股的大中型企业，其中国有控股是指国有绝对控股，即在企业的全部资本中，国家资本（股本）所占比例大于百分之五十的企业。改制后为国有法人控股的企业是指国有法人绝对控股，这些企业应尽量减少控股比重，一般不得超过百分之七十五。《通知》指出，在界定企业辅业资产范围时，要以精干壮大主业、放开搞活辅业、提高企业核心竞争力为目标，合理确定企业辅业资产。实施改制分流的辅业资产应主要是与主体企业主营业务关联不密切，有一定生存发展潜力的业务单位及相应资产。
国家发改委、农业部等下发《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》
《意见》指出，“十五”时期，要继续加大对农产品流通设施建设的支持力度，把农产品流通设施作为社会基础设施，采取相应的政策予以扶持。主要政策包括：1、做好农产品流通设施的统一规划工作，防止重复建设和批发市场之间的竞争。2、鼓励社会资金多渠道投资农产品流通设施建设。3、继续实行银行贷款、财政贴息的政策。4、加大政府投入和扶持力度。5、扩大农产品流通设施领域的对外开放。6、整顿农产品批发市场及运输环节的各种收费。
2003年7月份市场经济政策索引
时间：2003-07-16
标题：《关于进一步明确国有大中型企业主辅分离辅业改制有关问题的通知》
部门：国有资产监督管理委员会
时间：2003-07-15
标题：《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》
部门：国家发改委、农业部等
时间：2003-07-09
标题：《散装食品卫生管理规范》
部门：卫生部
时间：2003-07-09
标题：《协议出让国有土地使用权规定》
部门：国土资源部
时间：2003-07-02
标题：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
部门：建设部
时间：2003-07-01
标题：《关于非全日制用工若干问题的意见》
部门：劳动和社会保障部
时间：2003-06-30
标题：《制止价格垄断行为暂行规定》
部门：国家发展和改革委员会
时间：2003-06-18
标题：《关于外商投资举办投资性公司的规定》
部门：商务部
时间：2003-06-18
标题：《设立外商控股、外商独资旅行社暂行规定》
部门：国家旅游局、商务部
时间：2003-06-17
标题：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
部门：中国人民银行
住房投资 篇7
一、上海住房公积金投资公租房的现状
2011年上半年, 上海市住房公积金管理中心 (下称“中心”) 从公积金增值收益中出资近15亿元, 收储了新江湾“尚景园”公租房项目 (15万平方米2200余套房源) , 实现了公积金投资公租房零的突破。
尚景园的产权属于中心所有, 公积金中心作为将该公租房的租赁管理、物业管理等交由杨浦区公租房运营公司运作。目前, 已经正式向社会开放招租, 并将优先出租给符合条件的公积金缴存人, 受到了社会的好评。2012年, 中心将继续加大公积金增值资金投资公共租赁房的力度, 并积极探索使用公积金结余资金直接支持公租房建设的道路。
二、住房公积金投资建设公租房面临的问题
住房公积金投资建设公租房, 除了具有资金规模大、来源持续稳定、筹资成本相对较低等优势外, 对于完成自身功能结构转型, 实现制度可持续健康发展, 无疑具有十分重要的意义。但是, 住房公积金投资建设公租房还面临以下风险。
1. 政策障碍
根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 (国办发[2011]45号) “住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后 (即城市廉租住房建设补充资金) , 全部用于廉租住房和公共租赁住房建设”。也就是说, 住房公积金增值收益支持公租房建设已无政策障碍。但是, 公积金结余资金直接投资公租房建设, 需要国家在政策上予以明确。
2. 资金保值增值
目前, 住房公积金投资建设公共租赁住房, 完全靠租金回收资金, 回收周期长、循环慢、成本压力较大。而住房公积金属于全体缴存人所有, 不同于财政资金, 有保值增值的需求。因此, 住房公积金投资公租房建设也需确立投资回收期。如果投资不能回收, 没有一定的资金回报率, 长久看来, 公积金资金也会入不敷出, 不利于公租房的可持续发展。
3. 流动性风险
一是住房公积金投资公租房, 将现金资产转换为固定资产, 导致住房公积金资产流动性大为降低。二是如何平衡公积金正常使用, 即提取、贷款与投资建设公租房资金比例, 确保公积金缴存人权益不受侵害, 对住房公积金管理者来说是一个新的课题。
4. 管理难题
公租房作为一种租赁性的保障性住房, 运营管理在一定意义上比投资和建设更为复杂。一方面, 公租房的运营管理需要多部门的协调, 包括相关部门与保障对象、参与企业以及其他主体等, 怎样协调、如何管理, 这是一个难题;另一方面, 从国际经验看, 公租房运营管理最大的难点在于退出管理, 如何建立科学的退出机制, 是关系到住房保障效果的关键点, 也是难点所在。
综观世界各国在投资发展公租房方面的经验:一是建立有效的融资机制, 通过税收、补贴等政策给予支持和倾斜, 从而吸引社会资金参与, 保障资金供给;二是完善的管理体系, 特别是在公共租赁住房制度的推行过程中, 建立科学完善的监管、退出机制来保证公租房的可持续发展;三是法律的强力保障, 国外的公共住房政策基本是以法律形式出现的, 公共租赁住房体系的建立也得益于法律的强力保障。国外的成功经验, 对于我国住房公积金投资建设公共租赁住房具有重要的借鉴意义。
三、对住房公积金投资公租房建设领域的几点建议
1. 加紧修订《住房公积金管理条例》
如前所述, 虽然目前住房公积金增值收益投资公租房建设已无政策障碍, 但是利用住房公积金结余资金直接投资公租房建设, 尚无明确的政策支持。目前, 住建部已经启动《住房公积金管理条例》的修订工作, 建议在修订该《条例》时进一步明确资金使用规定, 使得住房公积金投资公租房做到有法可依。
2. 给予相应的政策支持
为确保住房公积金资金安全, 同时也为了加快公租房发展, 建议公租房建设用地由政府无偿划拨, 税费予以减免。除此之外, 还要积极防范资金流动性风险, 确保资金的流动性平衡。住房公积金资金流动性偏紧时, 应建立政策托底机制, 由市政府指定机构托底收购;在租金收益率低于运行成本时, 由政府财政安排专门的资金给予公积金托底支持。
3. 明确资金退出机制
目前尚景园的产权归属公积金中心, 当时的收购价格为9500元/平方米, 而目前周边项目售价每平方米在3万元左右。从这点来说, 已体现了收购价值, 实现了资金的保值增值。但按照目前的政策, 这部分房源只能出租, 不能出售。为确保公租房的融资收益和资金安全, 可考虑建立租售并举、动态平衡的偿债机制:一是可借鉴香港公屋“以商养租”的成功经验, 公租房项目可以规划建设配套商业服务设施, 统一管理经营, 以实现资金平衡;二是在一定时期后, 应允许住房公积金中心在不改变公租房性质的前提下转让产权, 收回投资。
4. 强化公租房供给对象管理
个人投资性住房的税收风险探析 篇8
一、个人住房交易的征税规定
个人住房交易中买卖双方都发生了纳税义务, 买卖双方应分别就自己的 (买卖) 行为按如下规定申报纳税:
(一) 个人将购买不足5年的普通住房对外销售应缴的税 (费)
1. 房产转让方 (以下简称卖方) :
(1) 营业税= (销售收入-购买房屋的价款) ×5%; (2) 城市维护建设税=实际缴纳的营业税额×7% (纳税人在市区税率为7%, 县城、镇税率为5%, 不在市区、县城、镇的税率为1%, 下同) ; (3) 教育费附加=实际缴纳的营业税额×3%; (4) 个人销售住房暂免征收印花税; (5) 个人销售住房暂免征收土地增值税; (6) 个人所得税=应纳税所得额×20%;
应纳税所得额=销售收入-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用。
2. 房产承受方 (以下简称买方) :
(1) 契税=购买价×1.5%; (2) 印花税:按房屋产权证、土地使用证贴花, 每件贴花5元。
(二) 个人将购买超过5年 (含5年) 的普通住房对外销售应缴的税 (费)
1. 卖方:
(1) 免征营业税; (2) 城市维护建设税、教育费附加随营业税免征; (3) 个人销售住房暂免征收印花税; (4) 个人销售住房暂免征收土地增值税; (5) 个人所得税=应纳税所得额×20%, 个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得, 免征个人所得税。
2. 买方:
(1) 契税=购买价×1.5%; (2) 印花税:按房屋产权证、土地使用证贴花, 每件贴花5元。
(三) 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售应缴的税 (费)
1. 卖方:
(1) 营业税=销售收入×5%; (2) 城市维护建设税=实际缴纳的营业税额×7%; (3) 教育费附加=实际缴纳的营业税额×3%; (4) 个人销售住房暂免征收印花税; (5) 个人销售住房暂免征收土地增值税; (6) 个人所得税=应纳税所得额×20%。
2. 买方:
(1) 契税=购买价×3%; (2) 印花税:按房屋产权证、土地使用证贴花, 每件贴花5元。
(四) 个人将购买超过5年 (含5年) 的非普通住房对外销售应缴的税 (费)
1. 卖方:
(1) 营业税= (销售收入-购买房屋的价款) ×5%; (2) 城市维护建设税=实际缴纳的营业税额×7%; (3) 教育费附加=实际缴纳的营业税×3%; (4) 个人销售住房暂免征收印花税; (5) 个人销售住房暂免征收土地增值税; (6) 个人所得税=应纳税所得额×20%, 个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得, 免征个人所得税。
2. 买方:
(1) 契税=购买价×3%; (2) 印花税:按房屋产权证、土地使用证贴花, 每件贴花5元。
个人转让住房除按上述分税种计算缴纳各种税费外, 还可选择综合征收率计证方式, 即个人转让住宅房屋统一按6.5%的综合征收率征税, 其中营业税5%, 城市维护建设税0.35%, 教育费附加0.15%, 个人所得税1% (广西壮族自治区地方税务局桂地税发[2008]164号) 。
二、个人投资性住房的税收风险
(一) 税收政策改变导致的风险
1. 税收政策是国家制定的指导税收分配活动和处理各种税收分配关系的基本方针和准则, 税收法规是税收政策的法律形式和集中体现。国家的税收政策在不同的时期和不同的税收法律制度中有不同的表现形式和内容。正因为税收政策是不断变化的, 同一税收政策在不同的时期法律效用不一样, 所以纳税人就有可能没有及时掌握新的税收法规而导致税务法规滥用或错用, 从而带来税收风险。
2. 国家财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知 (财税[2009]157号) 规定:“自2010年1月1日起, 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的, 全额征收营业税, 个人将购买超过5年 (含5年) 的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的, 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年 (含5年) 的普通住房对外销售的, 免征营业税。”2010年营业税免征年限由此前的2年重新恢复到5年, 这已是自2005年开征此项税费至今五年之内的第四次调整。如一套总价现100万元, 当初购买价80万元, 如果是普通住房, 购买未满2年的不受政策改变的影响, 3-5年内的住房将比此前多缴纳13000元 (综合征收率:6.5%) , 超过5年的不征收税费。如果是非普通住房, 则未满2年的按全额征收政策不变, 3-5年内由原本差额征收13000元增至65000元, 增加了52000元的税收, 超过5年的按差额征收13000元。营业税政策对于非普通住房的征收力度相当大, 尤其是政策改变后, 3-5年非普通住房缴纳税收最多。
3. 个人销售住房, 无论是普通住房还是非普通住房, 都暂免征收印花税和土地增值税。这是一项税收优惠政策。但任何的税收优惠都会有一个时间范围。目前对个人转让门面、车库、商铺等非住房印花税按合同所载金额×0.05%;土地增值税按30%-60%的四级超率累进税率计算缴纳, 对不能取得评估价格, 又不能提供购房发票的, 按销售价格核定征收。
(二) 税务行政执法导致的风险
1. 随着我国国民经济的发展和国家财政支出的不断增长, 国家对税收检查和处罚的力度不断加强。从国家税务总局到地方各级税务机关, 都不断出台新的规范税务检查工作的文件和政策, 这就意味着纳税人在规范纳税操作方面的工作必须相应加强。
2. 我国目前税务行政执法主体多元, 主要包括财政、国税、地税等多个政府部门, 各部门之间在税务行政执法上常常重叠, 且税务执法部门拥有较大的自由裁量权, 只要税法未明确的行为, 税务机关就有权根据自身判断认定是否为应纳税行为。个人在转让住房时, 普通住房与非普通住房的界定;成交价格的核实;家庭唯一生活用房界定;住房购 (销) 发票的有无;分税种计征或者综合征收率计征方式的选择等等, 都有可能与税务执法机关存在不一致, 从而给纳税人造成税收风险。
3. 税务行政执法人员素质参差不齐和其他因素影响, 税收政策执行偏差的可能性是客观存在的。
(三) 可能出台的新税收政策导致的风险
1.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (国办发[2010]4号) 第二条第4款指出:“继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房, 首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的, 一律不得给予相关税收优惠。同时, 要加快研究完善住房税收政策, 引导居民树立合理节约的住房消费观念。”
2. 中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声在听取上海市政协十一届三次会议的大会发言后, 谈及自己所思虑的问题之一, 就是住房问题。他说:“这个住房解决难点是在这里, 不是说公共租赁房和解决经济适用房, 这不是难点, 难点是下决心, 上海不欢迎投资性住房。我们是不是采取有效的经济政策来遏制。”
3. 物业税的身影忽近忽远, 倏明倏暗。 (1) 著名经济学家樊纲认为:“物业税是房价的稳定器, 能够起到打击投机的作用。” (2) 北京市人大代表, SOHO中国董事长潘石屹表示:“如果要抑制房价, 降低空置率, 提高房屋使用效率, 出台物业税是有效办法之一。” (3) 著名经济评论人叶檀断言:“物业税推出之时就是房地产暴跌之日。原因在于, 物业税使投资房地产成为高昂的风险投资——当投资者等着收获房地产红利的时候, 发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。为了降低物业持有成本、尽快收回红利, 投资者唯一的办法就是抛售物业, 但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法, 结果只有一个, 投资者根本无法在市场上套现, 能够收回成本已经是上上大吉。”
尽快开征物业税, 不仅增加住房的保有成本, 有助于活跃二手房市场, 缓解新增住房市场的压力, 而且能够改变住房购买者对未来的预期, 抑制超前消费, 减缓房价上涨的势头。不仅如此, 它还为地方政府提供新的税收增长点, 调动地方政府的积极性, 利于中央宏观调控政策的贯彻落实。
三、个人投资性住房税收风险的防范
(一) 树立税收风险防范意识
1. 全面了解, 熟悉税收法规政策, 及时掌握税收政策的变化, 必要时加强与中介组织的合作。税收问题先天具有的专业性、复杂性和实效性使得个人仅凭自己的力量往往很难应付, 非税务专家个人往往不能全面地掌握业务涉及的税收政策, 又不方便直接与税务执法人员沟通, 寻找一个专注于税收政策研究与咨询的中介组织就显得十分必要。
2. 依法诚信纳税, 要按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》规定, 按时申报, 足额缴纳税款, 以纳税健康之身进行经济活动。
3. 在签定房屋转让合同时, 要明确双方的纳税义务, 防止当事人转嫁税务风险, 对合同条款要认真推敲, 防止发生涉税歧义和误解, 尽量分散税务风险。
(二) 营造良好的税收征纳关系
在现代市场经济条件下, 税收具有财政收入职能和经济调控职能。政府为了鼓励纳税人按自己的意图行事, 已经把实施税收差别政策作为调整产业结构, 扩大就业机会, 刺激国民经济增长的重要手段。制定不同类型的且具有相当大的弹性空间的税收政策, 而且由于各地具体的税收征管方式不同, 税务执法机关拥有较大的自由裁量权。因此, 纳税人要注重对税务机关工作程序的了解, 加强联系和沟通, 争取在税收法规政策的理解上与税务机关取得一致。
(三) 审慎投资
只要有市场经济, 就有房产投机, 房产投机和炒股一样, 是合法的经济活动。但炒房和炒股不同的是, 股票就是个数字, 不是物品, 人们炒股除了浪费人力资源外, 不会浪费其他有形资源。房产则不同, 如果社会上过多的人炒房, 房屋的空置率就会提高, 就会对土地资源、建材、能源等造成了极大的浪费, 降低了总体经济发展效率。房地产市场是市场, 住房是商品, 但它是特殊商品, 它的市场是区域市场, 不像黄金、股票跨国都可以交易。而且住房这个商品有特殊的功能, 虽然也有投资、储蓄的功能, 但根本的功能是居住。
参考文献
[1]中国注册会计师协会.税法[M].北京:经济科学出版社, 2009.4.
[2]聂银学.我国现行房地产税收制度问题探讨[J].财政与税务, 2009, (8) .
住房投资 篇9
剩余住房公积金是指住房公积金的供给与需求之差,即沉淀于银行的住房公积金资金。按照目前住房公积金使用优先次序的相关政策规定,住房公积金首先要满足住房公积金提取和贷款的需求,其他缴存余额只能购买国债或存入银行。住房公积金沉淀在银行,银行按照超额准备金率支付给住房公积金管理中心存款利息,目前我国的超额存款准备金利率为0.72%。沉淀在银行的住房公积金是否存在贬值,取决于实际利率和通货膨胀水平。
按照欧文·费雪提出的费雪方程,关于实际利率与名义利率、预期通货膨胀率之间关系为:
r=R-e (1)
其中,r为实际利率;R为名义利率;e为预期通货膨胀率。
我国宏观经济近年来一直伴随着通货膨胀的压力。根据中国人民银行的预测,我国2010年的预期通货膨胀率为3%,由此看来住房公积金管理中心把大量的住房公积金沉淀在银行实质上是贬值的,银行支付的利息不能弥补通货膨胀所带来的损失。因此,在住房公积金供给大于需求阶段,中心工作的核心是要确保住房公积金的保值增值。
2 建立剩余住房公积金保值增值的投资决策优化模型
本文在讨论住房公积金供给剩余资金的投资对策时,将主要借鉴马柯维茨(Markowitz)资产组合理论和夏普(Sharpe)资产定价模型的理论成果。但是他们的成果都是一种静态分析,即在整个投资周期内投资资金如何组合问题。事实上在整个投资周期内每年住房公积金供需差是动态变化的,如果按照静态考虑很可能会出现某一年份的资金供给满足不了当年的需求,而要等到后续年份来进行“补充”,或者,前面年份中资金供给过大,在后续年份中分摊,这显然会给住房公积金的实际运行带来很大的不便。本文的模型是基于对投资各年份进行逐年投资与运行的过程分析而进行的动态性设计,对各年份的资金需求与供给做了详细的设计,充分保证了资金运作的安全性与流动性。
2.1 投资运营的原则
1)安全性原则。住房公积金属于社会保障基金的一部分,因此安全性是住房公积金投资中最重要的原则。2)流动性原则。流动性即住房公积金投资在不受损失的前提下,具有迅速变现的能力。要在预测住房公积金供需关系的基础上,选择合适的投资品种和投资期限。3)盈利性原则。盈利性即实现住房公积金的增值。在现代市场经济框架下,剩余住房公积金作为资本要求通过投资活动得到合理的回报。
2.2 变量及参数的设定
令n为从投资第一年起到供需均衡点前一年的总年数,即供需均衡点一定出现在第n年末或第n+1年的年中;i为各种可能的投资年限(投资持有期),且其可能值的集合为I={i|i=1,2,…,m},即i∈I,m为i可能取到的最大值,即最长投资年限。
Pj为从投资第一年起,第j年的基本持有额,其中P1包括上一年末住房公积金累计余额、当年归集额、当年住房公积金贷款还款额和当年的增值收益计提贷款风险准备金后的资金,P2,P3,…,Pn只包括当年归集额、当年住房公积金贷款还款额和当年的增值收益计提贷款风险准备金后的资金,因为进行投资活动后,上年末的余额全部用于投资;Dj为第j年住房公积金需求额;Xij为第j年新增投资额中对持有期为i年的投资项目的投资比例,且有:
2.3 动态投资过程的描述
2.3.1 第一年资金运转过程描述
1)当年年初投资额。
第一年的投资额E1等于第一年的住房公积金基本持有额P1与当年的需求额D1的差,即:
2)当年净投资收益。
第一年的投资净收益R1是指当年初投资额(P1-D1)在当年内可获得的总投资净收益,即年初投资额(P1-D1)与第一年投资组合收益率的乘积,亦即:
3)当年年末回收投资额。
第一年末的回收投资额H1是指第一年年初用于持有期为1年的投资在年末的资金回收额,即:
4)下一年可支配金额。
住房公积金在下一年的可支配额Z2等于本年的净投资收益R1、本年末回收投资额H1与下一年基本持有额P2的总和,即:
在本年的投资决策中,除了在年初投资额确定上要考虑保证满足本年住房公积金需求的限制(即E1=P1-D1)之外,还必须保证下一年的可支配资金总额能够满足下一年的住房公积金需求,即:
2.3.2第n年资金运转过程描述
第n年是供需均衡点出现的前一年,也就是说本年内的住房公积金可支配金额仍然需要能够满足需求,但是从下一年开始,可以不再作此要求。本年的住房公积金投资资金运转过程描述如下:
1)当年新增投资额
在的前提下,本年的新增投资额为:
2)当年净投资收益。
3)当年末回收投资。
4)第n+1年可支配资金额。
因为第n+1年将出现住房公积金供不应求,所以不必再要求Zn+1≥Dn+1,也即从第n+1年起,将不再增加新的投资。
2.3.3剩余投资回收描述
剩余投资回收各年的投资净收益和资金回收额描述如下:
2.4投资风险的描述
我们引进风险系数β值作为风险衡量指标,系数β的大小反映了投资项目的市场风险。其计算公式(资本资产定价模型)为:
其中,rm为市场投资组合收益率;ri为任一投资种类的收益率。β系数反映的是个别项目的系统风险相对于市场组合风险的变动程度,即项目i的市场风险系数βi是项目i的收益率与市场组合收益率的协方差与市场组合本身的方差之比。当β>1时,投资项目风险大于市场平均风险;当β=1时,投资项目风险等于市场平均风险;当β<1时,投资项目风险小于市场平均风险。设β为投资组合的风险系数,βi(i∈I={i i=1,2…})为第i种项目的风险系数,则可得整个投资过程中的组合投资风险为:
2.5投资决策优化模型
基于住房公积金的投资原则的分析,作者认为风险最小化模型更适合住房公积金的投资,这样在保证最低的投资风险的情况下,可以使得住房公积金最合理的运用。
设投资者确定rc为最低收益水平;βc为最高风险承受水平。结合投资过程分析结果得优化模型如下:
3投资决策优化模型中投资对象的选择
上述住房公积金动态投资决策优化模型中,对于投资对象的选择可以借鉴国际上养老基金的投资经验。国际上养老金的投资方向包括国债、金融债券、企业债券、国家基础设施项目和投资基金等。任何投资工具都将面临投资风险,而投资工具的多元化是降低住房公积金投资风险的有效途径。应将剩余住房公积金按适宜比例投资于合适的投资品种,进行组合时尽量选择相关系数小的投资品种,并考虑使所选择的各类投资的风险可以互相冲抵。根据住房公积金储备期限的长短,还要注意投资期限的搭配,做到长、中、短期投资合理搭配。剩余住房公积金的投资首先要满足住房公积金提取和贷款的需要,所以在准确预测住房公积金的供需差的基础上,进行住房公积金的组合投资,才能保持住房公积金良好的流动性。
摘要：通过分析住房公积金起始年到供需平衡点出现年份之前的若干年的动态投资过程以及动态投资的风险,运用Markowitz资产组合理论和Sharpe资产定价模型,设计了投资风险最小化模型作为住房公积金动态投资决策优化模型。
关键词：住房公积金,保值增值,投资
参考文献
[1]王振宇.基于西安市增加城镇廉租住房资金的住房公积金扩大规模研究[D].西安:西安建筑科技大学硕士学位论文,2004.
[2]卢飞.住房公积金增值收益分配与运营模式分析[J].集团经济研究,2007,222(2):283-284.
住房投资 篇10
发行利率低是住房贷款证券化优势
7月1日,中国债券信息网公布了民生银行关于未来两年“企富”系列个人住房抵押贷款资产支持证券的注册申请报告,报告显示,民生银行本期RMBS预计分4期发行,注册有效期为两年。二季度以来,随着央行注册发行管理的ABS实质性落地,资产证券化的基础资产类型和发行规模有了显著扩容。6月以来,除大部分以公司贷款作为基础资产外,汽车抵押贷款、租赁资产、个人消费类贷款、个人住房抵押贷款等都已开始陆续加入本轮资产证券化产品发行的浪潮中。
尽管我国资产证券化的发展历程已逾10年,但在3次试点中仅发行4单以住房贷款为基础资产的产品,累积发行额170亿元左右,较美国市场高峰期万亿美元的发行规模相差甚远。虽然RMBS产品入池资产利率较低,但RMBS的风险也较低。考虑到首付比例和入池贷款均已存在一定的账龄,入池资产借款人的违约风险较低且预期违约后的回收率水平很高;随着市场接受度的不断提高,RMBS产品的发行利率将会逐步降低,减缓RMBS利差较为有限的问题。而对于RMBS产品抵押权变更登记的问题,部分机构已采取了事后变更,若无法成功变更便予以赎回等缓释措施。但我国住建部有批量变更的途径,建行2005-1和2007-1均采取了信托设立时抵质押权批量变更登记。据悉,新一期的建行RMBS也会批量变更。目前,我国法律对债权入池时抵押权是否需要事前完成变更登记没有明确规定,具体情况要根据律师出具的相关意见和实际的项目情况而论。”
一位信用评级公司结构融资部人士认为,目前资产证券化产品的发行利率较低,因此银行有意愿将本身利率就比较低的个人住房贷款打包转让,以换取流动资金。据了解,未来监管层将酝酿放宽优质资产“入池”限制以及扩大投资者范围。尽管相较其他品类的资产支持证券,RMBS可能面临超额利差有限、无法实现抵押权变更登记等问题,但中债资信ABS团队分析师祖欣表示,随着市场接受度的不断提高,RMBS产品的发行利率将会逐步降低;此外,在一定的政策支持下,RMBS的发展未来有望推动我国住房市场和银行放贷业务形成一定的良生循环。
资产证券化将会成为债券市场重要产品
从房贷业务的需求端来看,自去年11月以来,房贷利率一降再降,消费者还贷压力相对减小,所以还是会有庞大的消费者群体选择银行房贷。房贷业务作为银行信贷业务的重要组成部分,不会被轻易放弃。因为,毕竟RMBS在我国还是新生事物,RMBS短期不会呈现大规模的发展;但长期而言,肯定会成为中国债券市场的重要产品。尤其随着RMBS产品逐步获得市场认可,发行RMBS可使银行减轻资本充足率压力并获得一定的利差收入;在一定的政策支持下,发行RMBS回收的资金会重新流回房地产市场,再用来发行新的RMBS,形成一定的良性循环,有效增加房地产市场的资金供给。据了解,目前银行体系内资金流动性充裕,今年以来,监管审批流程简化也并未刺激信贷资产证券化产品交易市场如预期般活跃,未来监管层将酝酿放宽优质资产“入池”限制,以及扩大投资者范围。
关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》,我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。《管理办法》第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产,支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。
另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。
这是在汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,应逐步向个人投资者开放MBS业务,这样可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理性行为;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。
未来将进一步放宽优质资产“入池”
去年7月22日,中国邮政储蓄银行在全国银行间债券市场成功发行“邮元2014年第一期个人住房贷款证券化产品”,该产品规模为68.14亿元,其中优先级资产支持证券在全国银行间债券市场交易,次级资产支持证券由邮储银行持有,基础资产为23680笔个人住房抵押贷款。邮储银行此次发行的个人住房贷款证券化产品,是国内首例采取延迟变更抵押权登记的产品,也是2007年后我国首笔在银行间债券市场登陆的个人住房贷款支持证券化产品,更是2012年资产证券化试点重启以来的第一笔个人住房贷款作为基础资产的证券化产品。
作为2007年以后国内第一家采纳个人住房贷款作为入池资产的商业银行,邮储银行此次创新发行的个人住房贷款证券化产品,是落实国务院提出的“盘活存量、用好增量”的重要举措,对于推动我国信贷资产规模中占比12.5%的个人住房贷款证券化,撬动其他住房抵押类贷款证券化,进一步盘活期限长、数量大的资产具有指导意义,对于其他银行开展住房贷款证券化具有示范借鉴作用。
但是,就目前而言,开展住房贷款证券化进程还受到一些限制,因为现阶段,我国RMBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定;“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”我国向个人投资者开放RMBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。
按照国务院高层的计划,新一批信贷资产证券化试点新增规模将达到5000亿元,继续完善制度、简化程序,鼓励一次注册、自主分期发行;规范信息披露,支持证券化产品在交易所上市交易,同时要求试点银行腾出的资金要用在刀刃上,重点支持棚改、水利、中西部铁路等领域建设。有业内分析人士判断,未来不排除会放开优质信贷资产“入池”的限制,丰富可以参与证券化处理的资产类型,在基础资产方面,消费金融领域的信贷资产打包转让有市场空间,但不良资产“入池”仍不可能短期内放开。由于中国目前的信贷资产证券化的基础资产池的结构,还是一般的企业贷款比较多,这个比例占到90%,未来,发展个人住房按揭贷款等零售贷款的信贷资产证券化是央行推进的一个方向。
住房投资 篇11
房地产投资信托于1961年首次在美国上市, 标志着房地产投资信托的诞生, 经过调整与发展后, 90年代进入快速发展时期。20世纪末亚洲房地产投资信托蓬勃发展起来, 马来西亚 (1993年) 、新加坡 (1999年) 、日本 (2000年) 、韩国 (2001年) 、中国台湾和香港地区 (2003年) 分别制定了房地产投资信托法规。在我国内地, 由于2003年央行实行严格控制房地产信贷规模的政策, 以及2004年香港领汇的上市, 形成了发展房地产投资信托的热潮;近期房地产投资信托再次被热议, 主要源于解决保障性住房尤其是公共租赁住房的融资难题。纵观国内外对房地产投资信托的研究, 美国起步较早, 房地产投资信托产品最为成熟与发达, 是世界各国学习的模板, 因而研究成果也最为丰富;在亚洲, 香港地区房地产投资信托最为典型, 研究成果也较为成熟与深入。从研究方法上看, 20世纪80年代之前主要为定性研究, 之后以定量研究为主。从研究内容看, 主要包括两方面:一是从法学的角度出发, 研究相关的法律制度;二是从经济学的角度出发, 研究融资、投资组合与报酬问题。因此, 本文基于公共租赁住房融资角度, 主要从制度设计、投资组合、机构投资者的参与、分红政策等维度, 对美国与香港地区的房地产投资信托研究成果进行述评。
二、房地产投资信托制度与组织结构
(一) 美国房地产投资信托制度与组织结构研究
经济环境的变化以及随之产生的税收优惠制度的变化, 是美国房地产投资信托发展的主要动力, 在发展的过程中, 依据税收优惠制度的改革实现了组织结构的变革。因此, 美国房地产投资信托发展模式是典型的税收优惠驱动下的市场化模式 (毛志荣, 2004) 。虽然我国法律体系与美国差异很大, 但美国房地产投资信托制度演变的过程及现代成熟的制度值得借鉴。经济环境的变化是法律制度的变化的主要动力, 因而, 研究制度变迁过程时, 需要从经济学的角度研究法律, 即从制度经济学的角度进行研究。诺斯 (1994) 认为制度变迁的动力在于对“潜在利润的追求”, 变迁过程是渐进的并且是路径依赖的。制度变迁的根本原因在于制度变迁的主体 (个人、群体或者国家、政府) 可以从新的制度安排中获得更大的效用 (林毅夫, 1994) 。 (1) 马萨诸塞信托。房地产投资信托的实质是商业信托, 其基本理念源于产生于19世纪中叶的马萨诸塞信托, 马萨诸塞信托最初为逃避马萨诸塞州政府禁止公司拥有房地产 (除非房地产是其整体商业的一部分) 法律, 是第一种合法的被允许投资房地产的商业实体, 拥有与公司相同的权力, 且能享有特定的税收优惠 (陈淑贤等, 2004) 。 (2) 《1960年国内税收法典》。1960年美国颁布了《国内税收法典》, 明确定义了房地产投资信托的内涵与外延, 但那时的房地产投资信托在经营和投资方面有很大的限制:如收入分配的90%法则、5/50法则、必须是房地产的投资者、总收入90%与75%标准、总资产的75%标准。如果房地产投资信托不能满足如上标准与法则, 就不符合特定的税收减免条件。以上部分组成了房地产投资信托制度的主要框架, 即组织结构制度、资产配置制度、收入来源制度、投资者结构制度以及收入分配制度, 在满足上述五项之后, 可以享受税收优惠制度, 虽然几经改革, 但房地产投资信托制度基本范畴没有发生改变。因此, 《1960年国内税收法典》将房地产投资信托设计为一个“被动”的投资工具, 禁止其主动转手拥有的物业或直接管理物业, 房地产投资信托雇用顾问公司为其制定管理与投资策略, 根据Mc Mahan (1994) 的研究, 顾问公司的经理在所服务的房地产投资信托中, 投资份额一般较小, 因此, 从房地产投资信托诞生开始, 即存在潜在的委托代理问题。在20世纪60年代, 房地产投资信托发展较为缓慢, Schulkin (1971) , 指出在1963年至1968年, 房地产投资信托总市值增长极为缓慢, 只有少数的初始发行额超过1000万美元。 (3) 《1976年税制改革法》。由于房地产投资信托的管理者缺乏房地产投资的经验, 贷款者之间的竞争、外部顾问与房地产投资信托之间的代理问题以及《1960年国内税收法典》对资产买卖的限制, 在20世纪70年代初, 房地产投资信托遭遇了前所未有困难。根据《1986年房地产投资信托实情报告》, 1973年末至1975年末, 房地产投资信托资产总额约减少40%, 普通股市值减少了约68%, 绩效回报指数下降了约60%。为了帮助房地产投资信托渡过困难时期, 美国国会颁布了《1976年税制改革法》, 调整房地产投资信托纳税条款, 使得其能更好的适应低迷的市场环境。主要包括:若非有意不满足总收入75%和95%检验标准, 不予处罚;允许在8年内进行亏损结转;授予其为了转售目的持有物业的权力。Sanger, Sirmans, and Tuinbull (1990) 的研究表明, 《1976年税制改革法》以及1975年和1976年对相关法律的修改, 有效降低了房地产投资信托与证券市场整体的相关性风险, 并提高了其经营绩效。但是, 由于问题太多, 房地产投资信托复苏过程进展十分缓慢。Nossiter (1982) 估计, 公开上市和私募房地产投资信托总数, 从1972年的250家, 下降到1982年的124家;资产的价值从1974年204.8亿美元的最高值, 下降至1981年的71亿美元;公开交易的市值直到1985年也没恢复到1972年的70亿美元。但是相关法律调整, 以及房地产投资信托5行业认识到抵押型房地产投资信托过度放贷以及过度使用财务杠杆所引发的问题, 为行业的复苏奠定了基础。 (4) 《1986年税制改革法》。《1986年税制改革法》的核心内容在于:第一, 允许房地产投资信托进行积极的内部管理, 而不完全是由外部顾问提供建议和指导。这赋予其较大的物业经营控制权, 带来了管理上的一致性以及更多的股东权益, 一定程度上缓解了使用外部顾问带来的代理问题。Su Han Chan and Ko wang (2003) 等认为在降低房地产投资信托代理成本方面, 使用内部顾问比雇用外部顾问管理更具有优势。Capozza and Seguin (2000) 比较了美国1985-1992年外部管理房地产投资信托的业绩普遍比内部自我管理房地产投资信托平均低7%。Ambrose and lineman (2001) 的研究发现, 在1990年年至1996年, 大多数使用内部顾问的房地产投资信托, 都通过积极的物业买卖与开发, 不断寻求新的增长策略, 因此在平均规模上, 使用内部顾问的房地产投资信托远远高于雇用外部顾问的房地产投资信托。第二, 允许房地产投资信托基金采取公司形式实行自我管理和经营, 即房地产投资信托可以采取“信托基金”与“基金公司”两种形式。Capozza and Seguin (2000) 以及Cannon s.E.and S.Vogt. (1995) 的研究都表明, 房地产投资信托的管理模式与经营业绩有高度相关, 公司型的业绩普遍好于信托型。Gyourko和Sinai (1999) 撰文指出, 公司型房地产投资信托能带来的成本和利益上的双重优势, 并提出了一个具有说服力的案例, 证明了公司型组织形式产生的净效益, 因而, 在美国房地产投资信托基金应采用的是公司型的组织形式。 (5) 《REIT精简法》与《REIT现代化法》。1992年至1993年, 一些房地产商将有限合伙制与房地产投资信托结合起来, 将所持有的房地产证券化上市融资, 促成了UPREIT (伞形合伙房地产投资信托) 与DOWNREIT (下属合伙房地产投资信托) 的出现, 使得房地产投资信托的组织结构实现了历史性变革。UPREIT和DOWNREIT作为物业拥有者实现上市融资的理想渠道迅速发展起来, 促进了房地产投资信托市场的繁荣。1997年, 美国颁布了《REIT精简法》 (即《1997年纳税者减免法》) , 主要内容包括:取消由于为租户提供不符合条件的服务, 租金收入不享受纳税优惠的条款;取消了股东在后期分配中所得到的可保留资本利得的纳税义务;废除了房地产投资信托持有作为长期投资的资产的销售收入不能超过总收入30%的规定。美国1999年通过了《REIT现代化法》, 在2001年开始实施, 主要内容包括:在组织制度方面, 肯定了UPREIT与DOWNREIT的组织结构;赋予房地产商将所持有房地产出资组建UPREIT与DOWNREIT的免税待遇;允许房地产投资信托子公司向其所属租户提供常规服务与非常规服务;允许REIT持有100%的REIT子公司股份;将房地产投资信托应纳税收益的分配比例从95%降到90%。至此, UPREIT与DOWNREIT组织结构变革在法律和税收制度方面得到了认可。Sirmans (1997) 认为与传统房地产投资信托结构相比, UPREIT与DOWNREIT具有组织灵活、扩张迅速、延迟纳税、和降低道德风险等优势。从组织类型上看, 在这一时期权益型房地产投资信托得到极大的增加。1990年权益型房地产投资信托的市值占总市值的64%, 1995年增加到87%;同时抵押型房地产投资信托与混合型房地产投资信托的数量与市值在相对减少, 原因在于, 第一, 抵押型房地产投资信托回报波动较大;第二, 由于UPREIT的结构优势, 吸引了大量的投资, 而UPREIT只适用于权益型房地产投资信托。Brown (2000) 的研究结果表明, 在20世纪80年代末、90年代初, 较高的财务杠杆以及所贷物业所有权的特点, 使得抵押型的房地产投资信托在市场低迷时产生了巨大的财务问题, 使得大量资产和市值从抵押型的房地产投资信托转移到权益型房地产投资信托。除了要符合1933年《证券投资法》外, 美国房地产投资信托最主要依据的法律是针对房地产投资信托的税法, 税法的演变是决定其组织结构、规模与业绩的主要因素, 美国房地产投资信托成为典型的税收优惠驱动模式 (毛志荣2004) 。从改革趋势上看, 美国房地产投资信托制度由严格向宽松发展, 投资范围的逐渐扩大, 对经营活动的限制逐渐放松 (2001年, 美国国内税务署收入条例规定房地产投资信托可以主动开展贸易和商业活动作为其典型房地产租赁业务的一部分) , 结构形式日趋多样化, 税收优惠的加大。
(二) 亚洲房地产投资信托制度研究
亚洲国家和地区, 在充分借鉴美国成熟房地产投资信托制度的基础上, 通过修改信托法、投资法等相关法律, 对房地产投资信托设立专门法律予以规范, 明确规定房地产投资信托设立条件、组织结构、投资范围、财务杠杆、收入来源以及红利分配等。因而, 亚洲房地产投资信托模式是专项立法模式 (毛志荣, 2004) , 即建立类似于美国房地产投资信托条件的专项法规, 提出设立房地产投资信托的条件以及监管要求, 房地产投资信托在组织结构、投资范围与红利分配方面与美国房地产投资信托很相似。由于在亚洲发展历史较短, 且是满足法规要求的形式, 因而, 在亚洲各个国家, 房地产投资信托没有结构变异。但是, 由于各国家、地区经济社会发展情况不同, 法律传统、现行法律体系不同, 设立房地产投资信托的初衷也不尽相同, 从而使得各国与地区房地产投资信托制度具有“本土化”的特色, 各国和地区对房地产投资信托制度的设定也存在一定的差异。我国香港地区是属于英美法系, 许多规范与制度多采英美体制, 但是2003年限定房地产投资信托只能采取信托单位的模式 (2006年修改后允许采用公司制模式) ;其设立房地产投资信托的目的, 一是丰富投资产品的种类, 二是加强香港国际金融中心的地位, 因此香港地区的房地产投资信托被允许进行海外投资。日本是大陆法系国家, 其发展房地产投资信托的原因在于地价下跌、房地产金融市场的资金需求从间接金融到直接金融的转变, 在先有REATs的基础上, 通过设立及修改专项法律, 建立并发展了房地产投资信托。亚洲各国与地区最初普遍对房地产投资信托持审慎态度, 因此, 与美国房地产投资信托相比, 亚洲对房地产投资信托的立法和监管更为严格、细致, 从设立到运行都必须遵循严格的程序和规则。以中国香港地区为例, 香港《房地产投资信托基金守则》对设立条件、组织结构、从业人员资格、资产结构、持有年限、负债比率、利润分配等方面均有严格要求。从类型上看, 香港房地产投资信托基金属于权益型基金, 必须投资于可产生持续租金收入的房地产, 禁止投资于闲置土地、不可从事地产开发活动;而美国房地产投资信托基金不仅有权益型基金, 还有以发放房地产抵押贷款为主营业务的抵押型基金;而且香港必须是信托型, 在美国是信托型与公司型房地产投资信托共存。在资产结构上, 房地产投资信托基金房地产投资的比重至少为90%;而美国要求房地产投资信托基金75%以上的资产由房地产、现金或政府债券组成。在资产持有年限上, 香港要求房地产投资信托基金须持有所投资的房地产的最低年限为两年, 而美国对此未作要求。在资产负债率上, 香港要求负债总额不得超过净资产的35%, 而美国在此方面并没有作出法律限制。香港模式对参与各方, 如从业人员资格、持有人、管理人、信托公司等都做了严格的规定。除此之外, 香港模式与各国典型不同之处在于, 并没有给房地产投资信托特殊的税收优惠。香港模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用, 这在一定程度上限制了房地产投资信托的发展。近来, 随着房地产投资信托市场的逐步成熟, 以及出于刺激遭受金融危机打击的市场考虑, 亚洲各国与地区对房地产投资信托的规制呈现出越来越宽松的趋势:税收优惠逐步加大, 允许投资海外。
三、房地产投资信托投资组合风险、影响及分红政策
(一) 房地产投资信托投资组合风险
房地产投资信托的基础资产是房地产物业组合, 在较大程度上受地段因素影响与经济周期的影响, 因此, 投资于不同类型与地区物业的房地产投资信托的收益率与风险不同, 这一点已经得到了学术界的一致认可。Gyourko和Nelling (1996) 物业类型不同, 权益型REITs系统性风险不同, (Chen and Peiser1999) REIT的股票报酬与公司经营的不动产类型是相关的。因此, 在选择投资组合时就出现了应该分散投资于不同物业类型或不同地区物业的“分散型”投资组合还是专注投资某一类型或某一地区的物业即“集中型”的投资策略?传统理论认为, 房地产投资信托任何时候都应进行分散化的投资, 即投资组合应包括各种类型与不同地理位置的物业, 以保证在不断变化的市场环境中获取较为稳定的现金流。但是自20世纪90年代后期开始, 美国房地产投资信托投资组合越来向集中化方向发展, 这是否表明在风险与收益方面, “专一型物业”优于“分散型物业”, 20世纪90年代以来, 很多学者开始对采用集中化还是分散化的投资策略进行了研究。Avidon (1995) 引用了很多著名的信托投资管理人的观点, 认为成功的关键在于分散的投资市场与多样化的租户。Simonoff and Baig (1997) 建议投资者应选择投资于不同类型与区域物业的房地产投资信托。Hartzell (1986) 等发现不同物业类型之间相关系数较低, 因此分散物业类型对投资有利。Mc Mahan (1994) 通过观察, 发现1993年之后上市的房地产投资信托公司, 具有专注投资于某种类型物业的特征, 同时大部分经理人将精力集中在在特定类型的物业上, 并和其他经理人组成团队。Benefield, Anderson和Zumpano (2009) 分别运用1995年至2001年和2002年至2006年的数据使用单变量模型与多变量模型进行实证分析, 指出在不同时期内采用不同投资策略会使得房地产投资信托业绩水平不同。NAREIT在2000年的统计摘要中, 可以看出权益型不动产特别聚焦于某类型的不动产, 1994年分散投资类型的REIT还有48家, 到2000年只剩20家。Ambrose和Linneman (2001) 以75%作为界限, 投资某一类型物业的比重超过75%的, 为集中化的投资, 否则为分散化投资;研究表明, 1990年至1996年在美国上市的139支权益型房地产投资信托中, 使用内部管理人的有72%集中投资于某一类型的物业, 使用外部管理人的比重为84%。越来越多的REIT专注于各自的主流产品, 代表整个潮流趋向于集中投资。集中化成为投资趋势的原因在于, 第一, 分散化能否有效的降低房地产投资信托的风险, Gyourko和Nelling (1996) 构建了不同物业类型与地理位置的回报率模型, 检验了公开上市交易的权益型REITs系统风险与投资多样化问题, 结果表明, 没有证据能够支持物业类型和地理位置的多样化能有效的降低风险。第二, 集中化能有效的降低房地产投资信托的运营成本费用, 并提升股票的流动性。Capozza and Seguin (1998) 以1985年至1992年在美国公开上市时间8年以上的75支权益型房地产投资信托为依据, 检验了房地产投资信托投资组合对现金流与公司价值的影响。他们发现在项目层面上分散化投资现金流量事实上较高, 但是被较高的管理费用、行政费用以及利息费用所抵消, 因此采取何种策略对REIT来说并不是关键, 均不会造成净利润的增加。一年之后, Capozza and Seguin延伸他们的分析, 他们发现REIT若更专注于他们经营的不动产及区域, 可以增加REIT股票的价值 (相对于采分散化投资策略的REIT) , 增加的部分来自于集中投资策略可以增加流动性。分散的投资策略导致贷款银行或股票持有人不易评估REIT的持有价值而降低了流动性, 因为这些持有必需以较高的成本获得REIT的经营信息。相对于采集中策略的REIT, 持有人较容易评估未来REIT的发展, 因而有了较高的流动性。Capozza and Seguin (1999) 建议REIT应采取集中投资策略, 原因为REIT会更容易流通或交易, 对投资人会更有吸引力。第三, 集中化能使经理人更深入的了解某个市场。Ralph L.Block (2007) 提出, 每种商业房地产都有其一系列特有的经济规律, 熟悉一类房地产特性和供需问题的房地产投资信托的管理者远比那些试图不断适应几种不同房地产门类变化的公司更可能更好地通过在激烈竞争的市场环境中保持正确的经营方向, 充分利用微小的机会获得更好的回报。即集中化的投资经营策略对专门化的市场有更好的理解, 避免了关注多种房地产市场而带来的高理和运作成本。传统的观点不可能一无是处, 深入了解分散化投资的优点有助于我们更好的理解集中化。分散化的优点在于分散风险, 但这决不是唯一的优点。如果是唯一的优点, 那么投资者可以通过自行投资于不同的房地产投资信托进行风险分散。分散化投资的另一个优点在于在项目层面上可以获取稳定且较高的现金流Capozza and Seguin (1998) 。现金流量稳定与否, 对于经理人非常重要, 原因在于, 一方面, 一个高度不稳定现金流量的房地产投资信托会给投资者不好的感觉, 对一个采取集中投资的房地产投资信托来说, 可能会有特别好的一年或特别不好的一年 (与全部REIT的平均报酬率比较) , 在绩效不佳时可能会遭到抱怨, 甚至留下不好的印象;另一方面, 不稳定的现金流量会增加房地产投资信托的财务成本。这在采取高杠杆操作时相当重要, 因为现金流量波动剧烈, 银行会要求较高的利率以负担额外的风险, 此时, 若不动产很难被评价或者市场对于此种不动产需求相当小, 此时采取分散化投资的策略, 以降低相关成本或破产的风险。因此, 分散化的投资更适用于高杠杆或者持有较难出售的不动产的房地产投资信托。由于受法律的制约, 房地产投资信托通常采用低杠杆的运作方式, 且物业信息取得会越来越容易, 因此, 我们预言未来会有越来越多的REIT采集中投资策略。
(二) 机构投资者的影响
美国在1960年确定房地产投资信托制度时设立了5/50规则, 规定5大股东持股比例不能超过50%, 这在一定程度上限制了机构投资者的参与。由于房地产投资信托高现金分红的特点, 吸引了诸如养老基金等机构投资者, 但是由于5/50规则的限制了他们的参与。《1993年综合预算调整法》允许养老基金按其所有者数目来计算其投资人数, 以规避5/50规则。随着房地产投资信托制度对机构投资者限制的逐步放松, 机构投资者持股比例越来越高, 促进了房地产投资信托的积极发展。在美国, 1981年机构投资者所是由的房地产投资信托股票的交易量占全部交易量的10%, 1999年该比例上升到39%;另一方面, 零机构持有的股票比例从约1981年的11%下降到1999年的3%。在交易量小、可用信息较少、代理成本高、需要股东对经理人进行监督的市场中, 机构投资者的作用更为重要, 主要表现在:监督经理人的决策, 降低代理成本。房地产投资信托与经理人之间的代理问题是不可回避的一个难题, 随着机构投资者监督能力的提高, 代理问题会最小化。原因在于机构投资者如果大量投资于某一房地产投资信托, 它们就有更多的动力监督其投资和融资决策, 关注该信托及其管理队伍的业绩。Downs (1998) 的研究表明机构持股水平对房地产投资信托的价值有所贡献, 机构投资者持股数量的绝对变化, 与风险调整回报紧密相关, 即房地产投资信托所经历的机构持股数量的增加 (减少) , 将通过同期其股票业绩更好 (或更差) 的形式表现出来。机构投资者的研究将提供更多的信息, 降低投资房地产投资信托的风险, 提高其股票的流动性。Chan, Erickson&Wang (2003) 指出, 机构投资者的增加, 使得对权益型房地产投资信托的研究增多, 投资者能获取更多的信息, 这是导致风险随时间降低的因素之一。Crain, Cudd, and Brown (2000) 的研究发现, 机构投资者增持房地产投资信托股票时, 权益型房地产投资信托股票的非系统性风险显著降低。声誉效应。机构投资者会为他们所发起的、刚起步的房地产投资信托提供信用支持与信用贷款, 考虑到机构投资者的帮助, 普通投资者会预测该房地产投资信托会有更好的业绩, 因此, 正如香港领汇的经验, 机构投资者的参与对房地产投资信托股票价值和绩效有明显影响。
(三) 房地产投资信托投资分红政策
按各个国家与地区法律的规定, 房地产投资信托必须向股东支付一定比例以上的分红, 如美国《1999年现代化法案》将房地产投资信托的分红额从收益的95%降至90%。但实际上, 整体而言, 他们比要求的支付得更多 (陈淑贤, 2004) 。Wang, Ko, John Erickson and George Gau (1993) 发现在其样本期间, 房地产投资信托支付了应税收入的165%, Bradley, Michiael, Capozza, and Seguin (1998) 指出在其样本期间, 房地产投资信托分红额平均为其净收入的两倍。房地产投资信托有能力支付比法律要求更高的红利支付比率的原因在于, 由于房地产物业高额折旧的存在, 使得年度现金流远远高于应纳税收入。虽然外部融资如债务融资费用很高, 但房地产投资信托依然实施高额分红比例, 原因在于:第一, 高额的红利能够吸引投资者。Forest (1994) 的研究表明, 较高的分红是房地产投资信托对投资者投资于该市场的主要动因, 尤其吸引了追求稳定分红回报的的个人投资者与机构投资者。第二, 高额分红能向市场传递未来现金流与发展前景信息。与投资者相比, 经理人拥有房地产投资信托未来现金流与发展前景的信息, 因此, 经理人可以通过分红政策向市场传递信息, 投资者则根据分红政策调整房地产投资信托的股价。Wang, Ko, John Erickson and George Gau (1993) 根据1979年至1989年182份分红公告, 发现股票价格一般在公布分红增加后上涨, 在宣布消减分红后明显下降。另外, 在权益型REITs中, 由于存在更严重的投资者与经理人之间信息的不对称, 所以, 权益型的分红公告向市场传递了比抵押型更多的信息。这表明, 经理人可以以分红公告为媒介, 向投资者传递关于未来现金流与发展前景的信息。Wang, Ko, John Erickson and George Gau (1993) 研究了影响房地产投资信托分红比例的因素, 基于1985年至1988年期间的数据, 发现分红政策受四个因素所影响:房地产投资信托的类型、资产增长率、资产负债率与资产回报率。权益型房地产投资信托红利水平显著高于抵押型;资产增长率高的倾向于支付更少的红利;资产负债率较高的房地产投资信托倾向于较高的红利支付水平;资产回报率较低时, 管理者尽力支付最多的红利, 当绩效较好时, 红利支付比率则较低。
四、结论与启示
目前我国频繁提及房地产投资信托, 基于两方面的原因, 一是促进房地产行业的健康发展, 化解银行信贷风险, 利用金融促进经济发展;二是解决保障性住房, 尤其是公租房建设的资金问题。有迹象表明, 房地产投资信托最有可能在保障房领域开花结果, 形成中国特色的房地产投资信托发展格局。根据文献述评结果, 我们认为发展公共租赁住房房地产投资信托应从如下方面入手:第一, 先立法规范, 后发展, 不适用于摸着石头过河, 风险太大, 美国的房地产投资信托多次兴衰可以证实。中国应借鉴亚洲国家与地区的经验, 对房地产投资信托进行统一立法, 制定专门法规, 加快立法进程, 节约立法成本, 同时专门立法也利于操作。从各国的发展历程可以看出, 对房地产投资信托一般采取先严格后宽松的政策, 一开始立法比较严格, 以控制风险, 随着房地产投资信托逐渐成熟, 在投资范围、组织结构、业务范围以及税收优惠等方面的限制逐渐放宽。因此, 我国对房地产投资信托也要从严立法, 对投资范围仅限定在公共租赁住房或是保障性住房, 随着发展成熟, 再逐渐扩展到商业地产。第二, 运用集中化的投资策略。当集中化策略成为房地产投资信托的发展趋势之后, 设立集中投资于公共租赁住房的房地产投资信托具备了可行性。一般建议以市级公共租赁住房及其附属商业作为基础物业。在选择试点城市时, 要选择风险小的。庞新军、龚晓红 (2011) 对北京、上海、深圳、重庆四个城市资金配置进行分析, 表明, 深圳的投资收益率最高, 北京与上海接近, 从风险的上来看, 深圳和上海的投资风险最大, 北京次之, 重庆最小。第三, 建议采用信托型与权益型房地产投资信托。虽然美国房地产投资信托表明公司型的业绩更好, 但是美国一开始也只允许发展信托型, 主要原因在于公司型具有更多的委托代理问题, 同时在我国设立信托型的房地产投资信托需要突破的法律限制较少, 因此, 在发展初期, 我们建议设立信托型, 待发展相对成熟之后, 再引入公司型房地产投资信托。由于抵押型房地产投资信托将主要资产配置在抵押贷款上, 这也导致了其较高的财务杠杆, 这使得在市场不景气时抵押型房地产投资信托容易出现较大的财务问题。权益型房地产投资信托的收入主要源于租金, 这正适合于公共租赁住房的特性。此外, 权益型抵押型受利率的影响相对更小, 可以更好地规避利率风险, 有利于稳健投资。因此, 建议引入权益型房地产投资信托。第四, 重点培育机构投资者。在交易量小、可用信息较少、代理成本高、需要股东对经理人进行监督的市场中, 如房地产投资信托市场中, 尤其是刚形成的房地产投资信托市场中, 机构投资者的作用更为重要, 这也是天津廉租房信托投资选择在银行间市场发行的原因之一。因此, 政府应鼓励养老基金、投资基金、银行理财产品等积极配置公租房投资信托产品。第五, 注意保障投资者的利益。在国内绝大多数是把房地产投资信托作为解决房地产行业资金来源、化解银行信贷风险的一种手段, 而忽视了房地产投资信托作为投资工具的另一面, 可能带来的后果是对房地产投资信托投资者保护不足的问题, 进而损害投资者利益, 增大房房地产投资信托发行与运营的风险。因此, 在发展公租房投资信托时要注意投资者保护。
摘要：20世纪60年代以来, 全球诸多国家与地区纷纷设立了房地产投资信托, 在成功的解决了房地产公司融资问题的同时, 使得普通投资者能以较少的资金投资不动产、享受不动产不断增值的益处。目前我国一方面资金问题成为发展公共租赁住房的瓶颈, 另一方面, 投资者缺乏多样化的投资渠道, 与此同时, 房地产信托的规模逐年增大, 因此, 中央政府提出运用房地产投资信托解决公共租赁住房融资问题。本文对国内外房地产投资信托研究成果进行了评述, 以期为发展公共租赁住房投资信托提供参考。