住房社会政策

住房社会政策（精选11篇）

住房社会政策 篇1

一、问题提出及概念界定

安居才能乐业。如何解决居民的住房问题,特别是广大中低收入家庭的住房问题是世界各国政府都面临的重大问题。发达国家如此,发展中国家更是如此。住房政策是社会政策的一个分支,是政府为解决居民住房问题而制定的政策。而作为社会政策的住房政策重点是指政府为解决贫困者和中低收家庭住房困难而制定的各种政策,这也是本文所要讨论的重点。

新中国成立以来,我国的住房制度经历了几次大的调整和变革,特别是近30年,我国一方面把住房实物福利分配的方式转变为以按劳分配为主的货币工资分配方式,同时大力促进房地产业和相关产业的发展。在这种不断变革的背景下,住房问题日益显露出来,房价的疯涨致使越来越多的人无力支付,政府官员利用职权炒卖安置房等等现象屡见不鲜,也引发了更多关于贫富差距、社会分层以及公共政策是否异化的思考。

二、我国公共住房政策现状及问题

国务院1998年23号文件出台,标志着在中国实行了近五十年的实物分房制度告一终结,中国从此进入货币化购房的时代。由此,中国房地产作为国民经济的一个重要组成部分,迎来了他们的春天,有如雨后春笋,迅速发展起来,在很短的时间内成为了国民经济的支柱产业。我国城镇住房制度改革有其特殊的背景和内在动因,即实现房地产经济健康发展。然而随之而来的主要是房价畸高、住房市场供求失衡。遗憾的是,我国现行住房制度即是以市场化为导向,政府并没有发挥应有的作用,“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式,一些政府官员视房价高为经济发达的标志,将本地房价与其它地区盲目攀比,一些城市政府对经济适用房、廉租房弃而不建,而把兴趣用于批建高档住宅上,导致当地房价居高不下,公共住房制度改革后这种现象依然存在着,甚至愈演愈烈,早就了越来越多的“房奴”。如上海市2005年住宅商品房平均销售价格为6698元/平方米,比上年上涨9.7%,2006年8月上旬商品住宅成交均价为8786元/平方米。高昂的房价与中低收入居民的收入水平形成一个巨大的反差。至此,那些既买不起房,又不符合廉租房、经济适用房规定的人成为了痛苦的“夹心层”,房奴的队伍无限壮大。

为什么设想美好的公共住房制度到最后却是个“美丽的梦想”,而现实却让消费者对着高涨的房价“望房兴叹”?

1、从制度上分析,公共住房存在七个方面的政策缺陷

(1)公共住房建设未提升到一个法律的高度予以保障

从住房保障制度的演变过程可以看到,中国政府对于公共住房的建设和管理颁了很多管理办法,通过行政手段予以保障,但立法方面的保障却基本空白。从这个层面上看,住房保障成为一种行政义务而不是法律强制,也就出现了政府对公共住房建设的热情不高、财政补贴过低、执行国务院和各部委的文件力度不大的现象。有的地方政府甚至各行其是,另搞一套。如今年出现的温州官员利用职权炒卖安置房一案。

(2)公共住房建设缺乏一个长期科学的发展计划

通过目标明确、布局科学合理、决策民主的住房发展计划,来实现其住房发展目标,是许多国家住房政策的显著特点。而在我国出现的状况是,2005年3月成都新开盘的6000余套经济适用房,到6月仅卖出2000余套,空置率高达60%,其原因在于:①房价居高难下,买得起的不符合条件,符合条件的买不起;②选址定点不完全符合购房者的购买意愿和心理需求;③户型偏大、总价较高。2005年6月13日发生在北京天通苑经济适用房项目上连夜排队等候放号的“放号风波”,引发人们对购买经济适用房“排队之累”的反思:大批缺房或无房户何时不再彻夜排队。这些现象的发生充分说明了公共住房政策计划性、科学性的重要性。

(3)分配政策存在着标准多重化

分配是公共住宅供应中的核心问题,能否科学合理、公平地分配公共住宅,关系到政府公共住房政策实施的有效性。然而我国的政策存在着标准多重化,实际实施中对象不合理,中低收入者在排号等待时可能被“有权者”排挤出去,以及户口歧视等现象。这些都制约这政策的公平性,造成了一些富人住经济适用房这一现象。

(4)经济房不经济

公共住房是为了解决中低收入阶层的居住问题,其本身的独特性决定了它的经济性。笔者认为,公共住房的经济性应该体现在两个方面:一是价格的经济性,二是建筑面积的经济性。要让中低收入阶层都在其经济承受范围内买得起房、租得起房。据调查,相当长时间,我国各地经济适用房的面积偏大、价格不低的现象比较突出,如北京市2006年以前经济适用房每套的平均建筑面积为106.8平方米,最大建筑面积为230平方米,80～120平方米的占62.9%,2004年经济适用房平均销售价格为2953元/平方米。迫切需要购房的中低收入阶层普遍反映:经济房不经济。

(5)经济房出租出售现象

公共房屋是享受了国家诸多优惠政策的福利性房屋,同时它又是一项稀缺性资源,因此它的转售、转租应该受到严格的限制,以确保国家有限的财力解决更多的中低收入阶层的居住问题,同时,也确保福利性住房不被拿来作为私人投资不正当牟利的工具。在我国出现的经济房出租出售现象也从侧面反映了其被富者占用的现实。

(6)公共住房的金融保障乏力

完善的金融财政政策是公共住房顺利实施的重要保障,我国的现状使货币补贴、住房公积金等形式都没有得到充分发挥。

(7)公共住房政策的监督问题

公共住房政策是关系到千百万中低收入阶层的安居乐业问题,操作过程应该是高度透明、完全公开的。但是目前,我国还很难找到这种监督机制。这就很难保证住房政策不出现大的偏差。

2、公共住房政策发展和完善的方法

(1)推进公共住房的立法工作,制定有关公共住房面的法律;

(2)制定科学合理的公共住房发展计划,体现公共住房的经济适用;

(3)严格操作程序,彰显社会公平,主要包括:一是政策涵盖了所有的公民,即全民性;二是资格公平,即购买或租赁公共住房时,符合条件的居民有权买、租公共住房;三是过程公平,即公共住房政策的整个操作过程是合法的、透明的;四是配售公平。

(4)限制对住房的使用权,避免住房被当作商品进行投机;

(5)完善金融财政政策,提供金融财政支持;

(6)通过媒体等手段加大社会监督力度,确保政策落到实处。

三、总结与反思

本文通过对公共住房政策有关概念的界定,改革演变的说明,文献的综述,从政策自身的角度分析了我国公共住房制度的缺陷和不足,并依次提出了七点改进的建议,具有一定的新颖性和意义。但是,公共住房政策实施多年,在现实中遭遇的重重障碍造就了我国独特的住房情况,并且,正如前文提到的,房地产经济的发展是我国住房改革的内在动力,这就造成了我国市场和政策之间的特殊关系。所以,高昂的房价为什么不能被控制下来,我国的房奴队伍为什么日益壮大,这背后还存在着更多更复杂的形成机制,本文所叙述的,只是其中的一个方面而已。

在政策的具体实施方面,同样存在着很多的问题。如经济适用房的集中选址,造成了城市空间的极化,即平民窟的形成;对农民工的住房关注过少,居住问题严重;处在保障体系和高价房屋之间的“夹心层”何去何从等等问题。同时,这些现象也已经越来越受人们的关注,近日描述房奴生活的电视剧《蜗居》从热播到叫停,引发了关于“蜗居到底刺痛了谁?”的争议,字里行间,矛头直指开发商和部分政府官员。经济问题的蔓延终将引发严重的社会问题,制度的完善,减少不公平和由此造成的社会分层是势在必行的。

如何从别人的经验中吸取营养,建立起一套适合我国国情的公共住房制度,实现“居者有其屋”,是我们需要深思的。

摘要：我国现有的公共住房制度由经济适用房、廉租房以及货币补贴制度、住房公积金制度等实物与非实物手段组成,每个部分都被期望去迎合不同群体的需求。只有清晰的认识和界定公共住房制度的概念,了解这一制度的演变历史及研究方向,我们才能更好的分析我国现行政策所面临的问题,并由此提出改进建议。

关键词：公共住房制度,政策缺陷,外国启示

参考文献

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[7]徐琴.制度安排与社会空间极化——现行公共住房政策透视[J].南京师大学报,2008,5.

住房社会政策 篇2

发表时间：2010-12-0

2来源：星辰在线-长沙晚报

进入业主论坛

2011年长沙市将要完成330万平方米棚户区改造。昨日，长沙市住房保障局党组副书记、副局长李志坚接受长沙市政府门户网站访谈，就长沙住房保障政策进行解读。

25万棚户区居民搬入新居

据了解，长沙市从2009年起启动了大规模棚户区改造工作，当年完成棚户区拆迁200万平方米，2010年的目标是完成200万平方米，2011年的目标是完成330万平方米。

“在工作推进过程中，我们坚持把解决低收入家庭住房困难问题作为根本的价值取向，统筹兼顾深化住房保障制度改革、保护历史文化名城、推进宜居城市建设等工作。”李志坚说，去年以来全市共立项86个，目前改造完成20个，8万多户25万棚户区居民搬入了新居。

今年，长沙加快启动了中山西路、火车北站、南湖片区、滨江新城、湖橡社区、东牌楼等一大批重点棚改项目。到10月底，全市已启动棚户区改造的项目有47个，完成拆迁达到了8753户。同时，年内已启动实施第一批11个国有工矿棚改项目，大部分项目可在年内竣工封顶。

符合两条件可申请廉租房

下阶段长沙将进一步加大廉租住房建设，规范经适房货补，大力推进公共租赁住房。

“是不是所有的无房户都能申请廉租住房？要到哪里申请？大概多长时间能申请下来？”有网友发问。

李志坚解释说，不是所有的无房户都能够申请廉租住房，还必须同时符合以下条件：第一是具有长沙市城镇非农业户口五年以上的本市居民；第二是经民政部门审定的低收入家庭。符合条件的低收入住房困难家庭，可以到户籍所在地的社区、街道进行申请，按相关的程序进行审批。从申请、受理、审批、公示到取得资格一般在一个月以内。

谈住房限购政策 篇3

第二，即使均贫富以提高社会效用的假说成立，它也无法用来支持限购令。北京的限购政策是以户籍和驻京缴税年期为依据的。具有北京户口和在京缴税五年，横看竖看都不是穷人的标志，为什么要专门提到均贫富的要子处，专门搬出效用函数，来为这个政策辩护?

第三，房地产的供应很有弹性。在即使不增加一寸建筑面积的情况下，房地产的高价本身就能诱使那些本来想住更大房子的人，把自己现有的空间腾出来。也就是说，即使供给总量完全不变，价格的变动也可以使原来的需求者变成供应者，使资源得到更合理的配置。

事实上，房源是不断在增加的，大部分人的居住条件得到了巨大的改善。通过改变容积率的行政限制、通过旧房拆迁新建、通过解除国营企业占地用途管制、通过新增批地、甚至通过改变建市的审批条件，都能增加土地和房屋的供应。而所有这些活动，牵涉无数环节，其中许多是对价格的诱惑相当敏感的。

第四，有瓦遮头是必需品，有房可住是正常品，买房可是奢侈品。很多人说，买房是中国人的传统，所以是必需品。细想可不是这样。二十年前，绝大部分人住的是公房，只有使用权而没有转让权。说买房是传统，那也只是近二十年的传统。

第五，我从来不懂什么叫“投资需求”，而打击投资是大错。我只知道需求，只知道有一种需求，那就是对居住服务的需求。几年前曾经有一位证券公司的经济学家，对房地产的自助需求和投资需求作了区分，并建议政府辟出一些不好的地段，供那些只有投机需求而无居住需求的投机家们炒作。

在变幻无穷的价格背后，我们永远要看到对居住服务的需求。是那个地方有价值了，人们在个地方能更有作为了，那里的地价和房价才会起来。网上曾经流传过美国底特律一些超便宜的住宅，哗然的看客不知道，那里可是个麦当劳餐厅的柜台都装防弹玻璃的地方。那样的房子您买不买?买了是投资还是投机?

投资和投机，从可观察的行为看，是没有区别的。如果所有人都坚信，这幢楼明年能卖一千万，那么这幢楼的价格就不会等到明年才涨到一千万，而是今天就涨到一千万。这样，今天花一千万买房的人，到明年就赚不到一分钱，他也就不是什么投资者或投机者了。真实的情况是，他猜今天卖八百万的房子明年能卖一千万，而市场上其他人与他看法不同!恰恰是因为看法不同，他才可能只以八百万的价格买入这幢房子。他的这一行为，进而鼓励了市场把更多资源调配过来，生产和储备更多的房子。

到明年，他的看法若是对了，即真有人愿意出一千万来购买这房子的居住服务，那么这位投资者就是凭着他的远见为他人提供了方便，他理应获得其中的差价作为报酬。如果他只偶然对了一次，经济学上就把那差价称为利润；如果他总是更正确，那差价就称为他禀赋的租。当然，如果他的看法错了，那他就血本无归，承担后果。

住房社会政策 篇4

关键词：廉租住房,房地产信托投资基金,金融工具,信托计划,合规性

一、背景分析

(一) 廉租住房建设资金需求总量很大

根据我国《2009-2011年廉租住房保障》规划, 3年时间要解决至少747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。粗略估算:若不考虑东、中、西部地区经济发展速度不同, 统一每户按照50平方米, 1700元/平方米的建造成本计算, 3年我国中央和地方政府用于廉租住房的建设资金将达到6349.5亿元, 其中, 中央对廉租房建设的补贴资金 (统一按照400元/平方米计算) 约为1494亿元, 归属地方政府解决的廉租房建设资金为4855.5亿元。可见, 从上述数据来看, 无论中央和地方政府, 筹措建设廉租住房的资金总量很大。

(二) 廉租住房建设资金不足情况普遍存在

目前, 绝大多数省市都存在廉租住房建设资金严重不足的情况。以贵州省相关数据为例, 在贵州省2009-2011年廉租住房规划中, 3年内, 贵州省计划将人均住房建筑面积15平方米以下的27.4万户低收入家庭纳入保障, 除国家补助外, 各级地方政府需要配套资金150多亿元。但是, 实际情况是截至2009年上半年, 贵州省到位资金仅7.5亿元, 尚有140多亿的资金不能到位。根据中国社科院财政与贸易经济研究所2007年发布首份住房绿皮书, 1998-2006年全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元, 2007年1月-2007年11月全国投入资金也仅为83.2亿元, 远远没有满足“十一五”期间每年近500亿元的廉租房资金需求。廉租住房建设资金不足情况普遍, 资金缺口很大。

二、原因与潜在风险分析

(一) 廉租住房建设资金不足的原因

廉租住房建设资金不足的主要原因有两个方面:一是在财政收入本身有限的情况下, 地方政府一般不愿将资金投入到“不能体现政绩、很难拉动地方GDP”的廉租住房工程上, 政府财政配套资金不到位。二是廉租住房建设很难得到商业银行和非银行的金融企业支持, 廉租住房建设资金的筹措渠道很有限。

(二) 廉租住房建设资金不足的潜在风险

毋庸置疑, 因廉租住房建设资金不足将导致中央关于廉租住房保障规划和制度的搁浅, 城镇低收入群体人员无法做到“应保尽保”。近期在河南、贵州等地出现的廉租住房“租售并举”的现象, 实际上已经把廉租住房保障对象从城镇最困难的低收入人群转移到有一定购买能力的“夹心层”上。如果都因建设资金不足为由这样“变通”, 那么城镇低收入人群的住房问题可能要更难解决。所以, 应该引入新的融资渠道来解决这个长期不能解决的难题。

三、我国房地产信托投资基金 (RE-ITs) 的发展

(一) 房地产信托投资基金的概念

房地产信托投资基金 (又称房地产投资信托基金, Real Estate Investment Trust或REITs) 产生于20世纪60年代的美国, 是一种专营于房地产项目的金融工具, 它通过向市场发售可自由流通的受益凭证, 集聚众多中小投资者的资金, 然后凭借专业机构的管理参与房地产项目的投资组合, 最后将投资收益项目以股息、红利的形式分配给投资者。

(二) 房地产信托投资基金 (REITs) 的理论研究现状

综观国内对REITs的研究文献, 主要集中在四个方面:一是关于我国发展REITs的必要性、重要性方面的研究;二是关于对国外REITs优、缺点和借鉴意义的研究;三是关于“私募”房地产信托投资基金的研究;四是关于发展房地产信托投资基金制度和法律建设方面的研究。总之, 目前有关房地产信托投资基金理论研究领域比较宽泛, 但是研究深度还有待突破, 特别是结合具体项目的研究更是匮乏。

(三) 房地产信托投资基金 (REITs) 的实践发展现状

当前, 真正意义上的房地产信托投资基金 (REITs) 在我国还不存在, 现在市场上普遍操作的是一些“类房地产信托投资基金 (REITs) , 或者称之为“私募型”房地产信托投资基金 (REITs) , 这种类型的REITs基本上是投资于特定项目的单一信托计划, 房地产公司兼有开发角色和投资角色, 信托投资基金应有的组合投资、分散风险的作用不能完全发挥。但是, 这种“私募型”房地产信托投资基金 (RE-ITs) 发展非常活跃, 融资规模很大, 国家有与之匹配的法规《信托公司集合资金信托计划管理办法》做为业务支撑。

四、可行性分析

(一) 合规性分析

1、从立法角度分析

客观地讲, 目前我国房地产信托投资基金 (REITs) 所处的法律法规环境还不十分完善, 还存在一些需要立法和完善的工作。但是, 就目前我国已颁布的相关法律法规而言, 应该说运作房地产信托投资基金 (REITs) 是可行的。截至2010年, 我国已经先后颁布了《中华人民共和国信托法》、《投资基金法》、《信托公司集合信托计划管理办法》、《公司法》等与 (REITs) 相关的一些法律法规。REITs实际上是基金和房地产领域的交汇业务, 因相关领域比较成熟, REITs的发展具有一定的基础, 欠缺的是要有专门的“房地产信托投资基金管理办法”出台。

2、从项目角度分析

廉租住房建设项目相对于一般的商品住房或者商业项主要有如下特点:廉租住房的产权主体是地方政府;土地是采取划拨方式获取;建设资金规模较小, 资金主要用于土建和市政方面;不存在滞销问题, 因本身主要用于出租, 所以也无关销售问题;租金水平明确, 并具有相当的稳定性;从项目角度看, 因廉租住房本身属于民生工程, 一旦确定为廉租房工程, 就不存在不合规的风险, 开发过程应该会比较顺利。

(二) 操作性分析

房地产信托投资基金 (REITs) 的操作模式就需要有针对性的调整:

1、募集方式

已颁布的《信托公司集合信托计划管理办法》第八条规定:信托公司推介信托计划时, 不得有以下行为:一是以任何方式承诺信托资金不受损失, 或者以任何方式承诺信托资金的最低收益;二是进行公开营销宣传;三是委托非金融机构进行推介。若要用信托资金参与廉租住房建设, 则需要政府或者政府委托的国有公司与专业的信托投资公司建立合作关系, 通过信托公司已有的募集渠道来筹措资金, 这也与其他一般性的房地产项目信托融资募集方式基本一致, 具有操作性。

2、融资规模

单一的廉租住房项目所需资金并不大, 以10万平方米、1700元/平方米、50平方米/户为例, 解决2000户住房困难户住房问题所需资金为1.7亿元人民币, 这对于动辄二三十亿融资规模的信托融资来讲规模偏小, 很难调动信托公司的积极性。为此, 地方政府可以县或者市为单位, 将廉租住房建设项目打包, 依此来与信托公司合作则具有可行性, 当然需要地方政府做大量的协调和配合工作。

3、参与主体

因为廉租住房的所有方是政府, 建设主体可能是地方政府, 也可能是政府委托的专业管理部门或者国有的房地产公司, 建设主体只负责廉租住房的建设事宜, 工程竣工后按照要求向政府交纳廉租房。按照这个逻辑关系, 若要发行廉租住房信托计划, 其参与主体可能有两种形式:一是政府、信托公司、投资人;二是政府委托的专门公司、信托公司、投资人。无论何种形式, 都需要政府出台政策加以规范和约定后, 具体业务才能操作。

4、资金安全性

廉租住房建设引入信托资金, 在实际操作中需要突破的环节是投资人资金的安全性问题。对于廉租住房而言, 既不存在所谓的房地产项目公司, 也不存在土地权证的抵押关系, 因此, 关于这一点需要地方政府进行创新和突破。如能否通过契约的方式约定, 如果发生项目风险或者在信托计划终止投资人收回本金时, 政府可用财政收入进行收购等。

5、信托计划的期限

信托计划期限《管理办法》约定不少于1年, 实际操作中一般信托产品是2年-3年, 廉租住房若进行信托化运做, 期限应该延长。一方面, 要考虑信托计划终止时投资人本金的支付问题。之所以地方政府有资金困难, 才采用信托基金方式融资, 如果也采用2年-3年的短期限计划, 无疑地方政府是不能筹集相应的资金, 相应的信托计划产品风险是不可控的。客观上只有放大计划期限, 给地方政府更多的时间, 来争取更多的方式和机会偿还资金。

6、投资回报率

一般的私募房地产信托基金的年投资汇报率在6%以上, 低于这个水平就很难受到资金的青睐。对于廉租住房, 上文也提到物业出租的风险很小, 租赁客源比较稳定, 并且在租金收取上也有所保证, 地方政府根据政策也有相当数量的租金补贴。所以, 为了吸引更多的资金投资, 投资回报率不妨可以设定的高一些, 在高回报率的条件下, 中长期投资才有可能。

(三) 风险控制分析

对于一般商业项目的房地产信托投资基金运作, 存在的风险主要有三方面:

1、项目销售层面的风险问题

对于廉租住房而言, 这项风险主要在于租金收益的稳定性, 以及在租金收益不足以支付基金投资人投资收益时, 政府的租金差额能否及时补充到位的问题。对于这个风险, 在项目的前期评估环节, 基金公司应该就租金收益水平和政府的租金补贴政策进行广泛的市场调研, 对于待投资的项目的租金收益进行详细务实、客观地评估。另外, 政府也应该就此问题出台一些租金保障的办法, 以打消基金投资人的顾虑。

2、项目合规层面的风险问题

因项目的拆迁、规划、土地等原因造成项目搁浅和无法继续实施。对于廉租住房而言, 唯一需要考虑的是在拆迁问题上的风险, 如果拆迁成本增加, 以及拆迁进度受阻, 对于信托计划来讲都有很大的影响。不过, 信托资金完全可以在拆迁完成后进入, 以规避风险。

3、项目管理风险问题

因基金管理公司的专业化管理问题造成项目亏损而带来的风险, 直接影响是基金投资人不能按约定获取投资收益。对于廉租住房而言, 这项风险即管理风险的规避问题。除了一般的规避办法外, 对于廉租住房项目地方政府可在资金的收支环节、租金的收取环节追加更严格的管理措施和监督措施, 以确保信托计划顺利实施。

五、结论与建议

综上所述, 在廉租住房建设资金不足这个大背景之下, 引入房地产信托投资基金 (REITs) 这个特殊的融资渠道非常必要, 用REITs参与廉租住房建设在法律政策层面有依据可循, 客观上可行、实践上有操作性。建议政府重点在如下方面进行改革创新, 为REITs参与廉租住房建设铺平道路:一是建立完善相关的法律制度和政策, 立法的落脚点应放在如何维持和建设一个公平、公开、透明的房地产信托投资市场之上;二是调整相关的税收制度, 出台房地产信托投资基金税收优惠管理办法, 如果将REITs引入到廉租住房建设, 政府应该在税收方面进行让步和优惠;三是加强信息披露与监督管理工作、加强信托权证的登记管理制度。总之, 通过实施一系列的制度建设和监督监管工作, 房地产信托投资基金 (REITs) 定会在更多的领域发挥融资作用。

参考文献

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[7]、中华人民共和国证券投资基金法[S].

多地调整住房公积金政策 篇5

业内专家分析认为，各地调整公积金政策，既有利于提高购房者生活水平，也意在加大对房地产行业的支持力度。国家统计局数据显示，自去年以来全国房地产开发投资增速持续回落，今年上半年名义增长4.6%，比1-5月份继续回落0.5个百分点。上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比仍大幅下降33.8%。

同时，中国各地房地产市场高库存现象明显。国家统计局统计数据显示，6月末，全国商品房待售面积65738万平方米，同比增长20.8%。目前不少三四线城市库存压力明显，放宽公积金政策，明显有利于增强放这些城市的去库存动力。

从各地公积金结余情况来看，以放宽公积金政策加大对楼市的支持有其合理性。据山东省住房和城乡建设厅数据，2014年，山东省发放住房公积金贷款370亿元，拉动住房消费785亿元，公积金贷款占个人住房贷款的19.4%。同时，公积金缴存余额不断增长，已从2004年的295亿元增长到去年的2198亿元。

去年以来，国家相关部委已多次发文要求不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。以公积金“减余”计划推动房地产市场健康发展，已成为一些地方的明确目标。例如，河南省推出180亿元的“减余”计划，力争到2015年底，全省住房公积金个贷率达到70%，结余资金比2014年底减少180亿元。

破解住房政策难题 篇6

议不断。

很多人认为, 住

房保障体系的

目标应当是“人人买得起住房”, 这个认识有很大片面性。根据国际经验和我国的国情, 住房保障体系完善的首要标志, 是“人人享有适当住房”。

还有人说, 保障性住房应当和商品住房分开, 保障房归政府, 商品房归市场;并由此提出, 政府的政策不应当干预商品住房范畴中应当建什么房子、建多

大房子的事。在2008年末以来, 甚

至有些声音指责政府建保障房“影响了商品房的购买力, 打击了房产市场”。这些认识也是片面的。

其实, 住房保障体系是世界各国普遍采用的一项公共政策。从本质上说, “住房保障”要解决的, 不是“人人买得起住房”的问题, 而是有人“买不起房时怎么办”的问题。其目的在于保障社会成员的基本人权 (生存权、居住权等) 、维护社会稳定和促进社会公平。建立和完善住房保障体系是政府的职责。

2008年底, 中央政府推出四万亿刺激经济计划, 其中, 将九千亿用于保障性住房建设, 同时, 国务院明确提出, 争取三年内解决750万户农村低收入家庭的住房困难, 这能不能恢复我国住房市场的活力, 以带动经济发展, 改善老百姓住房需求, 促进国家第三拨的消费高峰?值得关注。

7月10日-11日, 由北京大学林肯研究院发展与土地政策研究主办的“中国低收入住房现状及政策”研讨会在北京大学英杰交流中心成功举办。

会议由北大-林肯中心主任满燕云教授与国务院发展研究中心对外经济研究部隆国强部长主持, 住房和城乡建设部住房保障司侯淅珉司长、世界银行顾问Alain Bertaud先生和Bertrand Renaud先生分别作了主题讲演。

参加研讨会的还有来自北京大学、清华大学、中国人民大学、中国社会科学院、南京大学、香港大学、香港理工大学及国外多所大学的数十位专家学者。此外, 国务院发展研究中心、建设部研究中心、财政部财政科学研究所、北京住房资金管理委员中心、香港差饷物业估价署等机构的专业人士与会并发言。

住房保障政策19年 篇7

1980年4月, 邓小平发表了关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话, 揭开了中国城镇住房制度改革的帷幕。此后, 随着房改的推进, 其间出现了住房保障的过渡形式, 主要有兴建解困房, 进行危陋房屋改造等形式。

1991年12月31日国务院颁发了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》, 首次提出了建设经济适用房的新思路, 并以集资合作建房方式为主。

1994年, 在房改全面试点的第六个年头, 国务院终于选择了第二种思路, 亦即“住房商品化、社会化”。

当年发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》提出:全面推行住房公积金制度, 积极推进租金改革, 稳步出售公有住房, 大力发展房地产交易和社会化的房屋维修、管理市场, 加快经济适用住房建设。

1994年, 《城镇经济适用住房建设管理办法》出台, 1996年, 国务院房改领导小组制定了《关于加强住房公积金管理的意见》。这意味着公积金制度和经济适用房制度成为住房保障的两大支柱。

1998年～2006年:逐步弱化

1998年, 我国开始实行住房货币化改革, 那一年, 有很多人幸运地踏上了福利分房的末班车, 亦有很多人从此被抛向了商品房市场, 其中一部分人因屡屡踏空市场的节奏而望房兴叹。

1998年6月, 国务院召开全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议, 明确提出要建立和完善以经济适用住房为主体的、多层次城镇住房供应体系, 把采取扶持政策、加快经济适用住房建设作为发展住宅建设的重中之重。

1999年, 国务院颁布了《城镇廉租住房管理办法》, 从而在当时基本形成了以廉租房、经济适用房, 尚未房改的低租金公房等为主体的住房保障体系。

2004年5月, 原建设部等4部门印发了《经济适用住房管理办法》。这些规定, 明确了建立以普通商品住房为主的住房供应体系, 完善了经济适用住房和廉租住房保障政策。

从1998年到2006年的政策历程可以看出, 住房保障在政策体系上开始逐步完善。但这6年中现实的情况是, 住宅商品化、市场化速度过快, 导致房价持续快速增长, 而住房保障被部分地方政府忽视和漠视, 从而引发群众买房难等诸多社会矛盾。

2006年～2008年:回补功课

2006年开始, 鉴于高房价带来的社会矛盾, 我国在住房保障进程上开始回补功课。

当年5月, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 提出六项措施调控房地产, 其中一条便是——加快城镇廉租住房制度建设, 规范发展经济适用住房。

2006年8月, 原建设部出台《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》, 严厉要求各地建立廉租房制度并制定中长期发展规划。

2007年, 住房保障的制度调整动作继续加大, 当年8月, 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。在很多业内人士看来, 这是对此前房改的总结, 是建立住房新模式的转折点。紧接着, 《廉租住房保障办法》出台。

数据显示, 2007年全国用在廉租房建设上的资金为94亿元, 是2006年的4倍多, 开工16.5万套, 是2006年的3倍。

2008年至今:快马加鞭

保障房进程从2008年开始出现了质的飞跃, 尤其是在建设数量上。

2008年11月, 继国家推出“四万亿”计划之后, 9000亿安居工程出炉。即2009～2011年, 将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房, 另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造, 总投资可能达到9000亿元。

2009年3月全国保障性安居工程工作会议提出, 三年内解决750万户城市低收入家庭, 240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房困难。随后, 住建部、发改委、财政部等部门发布了《2009-2011廉租房保障规划》, 称用3年时间解决747万户城市困难家庭住房。

2010年4月中旬, 国务院出台的“新国十条”指出, 要继续大规模推进保障性安居工程建设。

6月中旬, 住建部等七部门发文要求加快发展公共租赁房。

2010年8月, 北京等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。

10月, 中共17届5中全会审议通过了“十二五”规划, 同时, 由住建部、国家发改委等部门联合编制的“十二五”房地产规划已经起草完毕, 其中详细制定了未来5年里商品房开发面积、投资规模、保障房开发面积、房屋面积、结构调整比例等指标。

积极探索中国特色住房政策 篇8

30多年来, 中国积极探索适合中国国情的住房政策, 在城镇建设方面, 总的思路是不断深化住房制度改革, 深层次发挥市场作用。

在解放初期, 住房建设年均建设面积超过7.5万平方米, 到1987年总共开发建设面积为5.3亿平方米。最近几年, 住宅的质量和配套环境水平有了明显提高。通过住房制度的改革, 工业住房的出现和商品住房的发展, 住房的产业结构发生了非常大的变化。住房供应包括正式产权的房屋, 也包括单位的房屋, 改革初期供应住房占比例是90%, 余下的10%主要是留下来的房屋。现在, 私有住房达到了82%, 近10年, 城镇住房年均增长20%。

同时, 城镇家庭的租住用率达到74%, 住房的产权结构发生了重大的变化, 这种变化为住房成为个人家庭财产, 起到很重要的促进作用。2002年, 国家统计局做过一个调查, 在家庭财产方面, 包括金融资产、住房、生产性的资产, 还有一些消费品, 其中住房占47%, 这对促进社会和谐稳定, 起到了非常大的作用。

在农村, 坚持实行一户一宅的政策, 农民自行建设住宅, 但是, 随着农村经济发展和农民生活水平的提高, 农村住房质量有了大大的提高, 农村的住房面积由改革初期人均9.4平方米, 提高到了2007年的人均29.2平方米。随着中央政策不断加大对农村基础设施和公共设施的建设, 住房质量得到不断改善。在推进住房市场化改革的过程中, 初步形成了以廉租住房、经济适用房和公积金为基本政策的住房方式。但是受体制、机制和思想各方面影响, 住房保障进行缓慢, 长期得不到改善。

为了更快地解决家庭住房问题, 2007年, 中国政府提出了全体人民“住有所居”, 提高居住水平, 作为全面建设小康社会的重要任务。同年, 国务院要求继续将低收入家庭作为公共服务对象, 并要求加大力度。2008年1月, 为应对国际金融危机的影响, 中国政府把加快建设保障性安居工程, 作为扩大内需、平稳较快增长的任务之一。2008年12月, 国务院明确提出, 争取三年内解决750万户农村低收入家庭的住房困难, 这些群体主要包括:

第一部分是解决林区、垦区的住房困难, 同时, 扩大农村危房改造事业。

第二部分是在城市规划之外设立的工矿、企业的林区、垦区, 作为今后的改革计划。

第三部分是扩大危房改造事业, 由于农村规划不变, 各地区老百姓对住房的要求比较大, 对城市来说, 任务更大, 时间更长。为实现城市住房保障的目标, 地方政府和中央政府出台了一系列的制度政策, 如实行信贷支持等。其中, 从2003年开始, 中央政府为建设保障性安居工程投资693亿元, 不过, 当时全部加起来不到500亿, 然而, 今年却加大投资力度, 准备投493个亿, 目前, 正在与有关部门进行规划。

这说明了低收入家庭廉租住房、煤矿地区改造以及其他国有工矿的改造工程, 取得长足发展。总体希望:在3年时间大约解决1500万户, 城镇包括工矿企业居民的住房, 农村的危房改造试点, 并正在扩大。希望通过这三年的保障性安居工程的规划实施, 使城市户籍人口中的低收入家庭住房得到解决。

然而, 当前中国的住房保障工作还处于一个起步阶段, 要实现十七大政府工作报告提出的“住有所居”, 还需要加快建立适应中国国情的政策体系。而在政策体系研究制定过程中, 需要做深入的探讨, 加大理论、实践创新力度。

要认识住房发展的阶段, 分辨清楚中国目前处于什么样的发展阶段, 就要考虑经济快速发展阶段所面临的问题。

按照国外标准, 人均GDP为3000-8000美元。是解决居民住房最重要的时期。现在, 我国人均GDP已经达到并超过了3000美元。处在住房需求快速增长的阶段。不过, 这个发展阶段, 居民收入差距也会进步扩大。目前, 基尼系数已经达到了0.47%, 75%的财富集中在30%的家庭。30%-60%的非户籍人口, 高收入人群支撑了中心城市。房价长期上涨的趋势是存在的, 至少在20年内, 这个需求是有影响的。

从国际经验看, 当前发展阶段是住房矛盾最突出的一个时期。大量的大学生、外来人口、非本地户籍人口涌入大小城市, 使得现行住房政策面临挑战。

第一、需要进一步加强交流探讨如何界定各地住房保障政策之间的责权关系。实际上, 从住房保障角度和其他一些社会的特点趋势来看, 事权不断下放到住房保障。就出现了财权和事权的问题。在事权划定和财力分配方面, 如何把专项住房保障资金衔接好、落实好, 是需要探讨的问题。

第二、住房保障制度应该包括哪些制度。从国外的经验来看, 分为两个方面, 一是供方, 另是需方, 这些都要进行法律制定。廉租住房推出方面, 面临一些问题, 能不能由政府指导, 市场运作?还有经济适用房是中国住房改革演变必经的一个过程, 对解决中低收入家庭住房问题, 有很重要的影响。今后应该继续保留这一项制度, 但是要不要给居民提供支持, 让他们都拥有产权?

第三、管理上存在不规范的问题, 需要怎么改进?中国地域经济发展程度差距太大, 各地的居住状况不同, 中、东、西部面临的住房需求也不一样。在小城市, 住房发展水平很低, 通过廉租房, 可以实现保障的衔接。但在大城市就很难出现商品房和廉租房的衔接, 这对需求方也很有影响。

第四、中国住房自市场化改革以来, 在金融方面一直没有新的突破。由于住房公积金停止了对经济适用房等低价位住房的待遇, 因此, 政策性金融在中国是倒退的。在改变住房的问题中, 这最高明的手段, 需要继续扩大力度。

住房社会政策 篇9

一、走向广义的保障

住房保障的概念是伴随着住房在人的生存中的地位而提出来的。住房是保证人生存的基本生活必需品。缺失必要的住房, 将使人的生存受到严重影响。故而, 保障人的住房权利, 成为保障人权的重要组成部分。如果住房是一种投资品, 社会显然不需要去保障人获得它的这种权利。也正基于此, 低收入家庭自己没有保障住房权利的能力, 政府作为社会的管理者, 有责任通过直接的住房供应, 或者其他方式的援助, 为他们提供合适的住房。作为人权, 所有公民应当平等地享有, 并不因为收入高低, 来区分是否应该享有。

对公民住房权利的保障, 并非保障公民的住房需求愿望, 而是保障其基本生活。住房保障并不是无偿的全额福利供给, 而是保障满足基本居住需求, 并且根据家庭收入不同, 给予差异化的福利。住房权利保障, 不能与政府的公共财政补贴等同起来。

向低收入等社会群体提供公共服务是社会保障的重点。最近几年, 住房保障的重点是解决低收入家庭的住房困难问题。这使得住房保障也狭义化, 被局限于对低收入家庭提供福利性的住房, 或者给低收入家庭提供住房补贴。从住房权利保障的角度, 所有社会成员都应当享有住房保障。只是由于不同社会成员的收入不同, 获得合适住房的能力不同, 政府需要提供的财政支持强度也不同。保障全体社会成员的住房权利, 实际上应该从两个方面来描述, 第一是保障住房供应, 维护市场秩序, 保证社会成员从市场上公平获得可负担的合适住房的机会;第二是对满足基本住房需求能力不足的社会成员, 提供适当的政策支持, 包括适当的公共财政支持。

既然住房是一种关系到人类生存的基本消费品, 政府有责任使公众的基本消费品需求得到满足。这个目标并非都需要通过福利性的住房供给来实现, 而是可以通过市场的机制, 同时政府给予适当的政策支持来实现。住房供应不可能单纯依靠市场, 政府的资助、政策的支持始终是住房供应体制的重要内容。

在正常情况下, 对高收入家庭住房权利的保障主要是维持正常的市场秩序, 并不需要公共财政的支持。比如, 市场交易行为的规范, 消费者权益的保护, 都需要政府制定规则、加强监管。在一些特殊情况下, 比如重大灾害, 高收入家庭的住房权利保障同样需要政府给予直接的财政支持。在四川汶川地震中, 政府对受灾居民发放的救济性重建住房补助, 并不区分家庭收入高低, 目的是保障居民的基本生活。

对低收入家庭, 由于支付能力不足, 不能通过自身的力量获得合适的住房, 政府需要通过公共财政的支持, 向其提供福利性住房。在福利性住房的供应中, 并不排斥市场机制的作用, 也不必追求百分之百的纯福利。

在低收入家庭与高收入家庭区间中的中等收入家庭, 住房的支付能力有很大差异, 不能简单地说适应市场, 或者不适应市场。住房的供应, 总体上还是以发挥市场机制的功效为主, 政府给予适当的政策支持。

不同收入家庭对市场的适应度是不同的, 而住房又是必要的生活消费品, 中等收入家庭不属于保障对象, 又承受不了市场价格住房, 陷入了“两头落空”的政策困境。房价上涨对他们改善住房条件的影响最大, 而他们恰恰又占社会群体的大部分。政府的公共服务职能不仅仅是提供公共福利, 对市场的适当干预, 或者对保障民生的事业予以政策支持, 都属于公共服务职能的范畴。

2008年, 城镇居民家庭中, 中等偏下收入家庭人均可支配收入为10195.56元, 家庭平均人口3.06人;低收入家庭人均可支配收入为7363.28元, 家庭平均人口3.22人;中等偏下收入家庭的年收入比低收入家庭高31.58%, 实际金额高7489元。如果以租房为比较标准, 低收入家庭享受了廉租住房, 每年的租金支出为2000元;中等偏下收入家庭租赁市场价格的住房, 同样的住房面积租金年支出为8000元, 中等偏下收入家庭减去住房支出后的实际剩余收入仅比低收入家庭高1489元;如果让中等偏下收入家庭购买住房, 与廉租住房同样面积的50平方米, 按2008年商品住房平均价格, 全额贷款, 按商业贷款0.85折计算贷款利息, 30年等额本息还款, 每年还款金额为1.16万元, 减去住房支出后的实际剩余收入比低收入家庭还少2518元, 买房使他们的生活水平低于低收入家庭。

对住房市场化供应中的政策支持, 容易被曲解为政府对住房市场直接的价格干预, 通过政府对住房价格的控制, 甚至人为地降低住房价格, 以达到使中等收入家庭买得起住房的目的。这种措施, 在特殊情况下可以采用, 但正常的市场状态下不宜采用。因为会扭曲住房市场的价格形成机制, 最终并不能取得良好的效果。以市场化为基础的住房供应中, 并不排除政策的支持。尤其是对于中等收入家庭, 政策支持将使他们增加获得住房的机会, 提高他们获得合适住房的能力。

二、政策性住房的福利固化与财富效应

中国的政策性住房供应主要有三种:廉租住房、经济适用住房和限价商品房, 争议较大的是经济适用住房。对经济适用住房的批评, 甚至对限价商品住房的批评, 都集中在一部分社会群体获得了低价住房, 是社会分配不公。这一批评并不完全正确。

根据国家统计局2005年1%人口抽样调查资料反映的城市情况, 购买经济适用住房的家庭中, 有91.15%的家庭月收入在3000元以下;根据统计资料反映, 2005年城镇中等收入家庭月均全部收入为2430元, 中等偏上收入家庭月均全部收入为3161元, 显然, 绝大多数经济适用住房还是中等以下收入家庭购买的。

政策性住房供应的争论焦点其实在于:不具备条件的家庭购买了, 公共福利非正当外泄;不能适应家庭收入变化, 使公共福利凝固在收入已经提高的家庭上, 转化为不合理的财富效应。

理论上, 最理想的模式是, 政策性住房不出售, 只供租赁, 既保证了政策性住房住户的相对流动性, 因住户的收入变动实现更换, 又保证政策性住房长期作为公共资产, 不会转化为私人财富;对低收入家庭, 减免公共住房租金, 或者按正常租金同时发放租赁补贴;对租赁社会住房的低收入家庭, 则发放租赁补贴。但这依赖于政府有能力建造并持有相当数量的政策性住房, 或者社会有相当数量的住房可供租赁。

严格意义上, 廉租住房应该属于政策性住房的组成部分, 只是政策支持的强度大、福利因素多。相比于廉租住房, 经济适用住房的福利成分要小得多。逐步减少住房福利的过度占有, 增加市场化的因素, 正是住房供应政策需要不断完善的考虑基点。对于政府政策性住房的供应, 争论的焦点表面在于是卖还是出租, 本质上在于利益调节机制。卖, 容易使住房福利转化为私有财产;出租, 住房福利转化得到控制, 但政府的短期投入会加大。这也是两难的选择。

大多数发达国家对中等收入家庭住房的政策支持主要通过买房补贴、税收优惠、信贷支持来实现, 这也是一些学者否定中国以较低价格供应经济适用住房、限价商品住房的理由。但是, 他们忽略了一个事实。外国的土地主要是私有, 政府并不掌握住房建设用地的供应, 而中国城市住房建设必须在国有土地上进行, 土地的供应完全掌握在政府手中。通过土地供应的优惠或者土地供应价格的限制, 使住房的供应价格降低, 在中国能做到, 在外国很难做到。这也是为什么在中国经济适用住房、限价商品住房能存在, 而大多数发达国家难以存在的原因。所以, 中国城市的政策性住房供应主要通过土地的供应政策、政府让渡土地利益来体现, 减少了公共财政的直接支出。这必然出现住房市场供应价格的双轨制。

就帮助中低收入家庭提高住房支付能力、获得合适住房的角度, 双轨制的住房价格也没什么不好, 毕竟既推进了住房商品化, 又加快了住房发展。但是, 直接的低价住房供应, 使住房福利凝固在购房家庭上, 构成特殊的牟利机制。同时不能适应家庭收入的梯度分布, 使客观上存在较大收入差异的社会群体, 享有同一的住房政策支持;也不能适应家庭收入的变化。

真正使政府直接的政策性住房供应出现社会矛盾, 是房价上涨所导致的。一开始有经济适用住房时, 比同地段商品住房只低10%左右, 并不具有较大的牟利功能。当年经济适用住房的政策设计, 自然无法预见到房价会这么涨。只是随着住房市场价格飞速上涨, 政策性住房的财富效应逐步显现, 社会的抨击才逐步升级。如果没有房价如此速度的上涨, 政策性住房就不会具有牟利功能, 住房福利不能转化为家庭财富, 对它的批评大概也会少得多。

问题在于经济适用住房这种政策性住房究竟应该扮演什么角色。政策性住房供应的本意是帮助较低收入家庭解决住房问题, 但变相地使一些家庭获得了意外的财富。也正是这意外财富的诱惑, 使一些地方将经济适用住房供应给并非急需住房的特殊社会群体。

在相当长的时期内, 对中等收入以下的家庭购置住房的政策支持还是必要的, 问题的核心是支持他们满足基本住房需求, 而不是营造一个使他们牟利的机制。合理控制住房福利转化为家庭财富, 是使政策性住房供应起到本质功效的重点。

政策性住房出租比出售更有利于防止住房福利转化为家庭财富, 但短期内公共租赁住房难以形成规模, 而中等收入家庭的住房又是突出的社会矛盾, 向中等收入家庭出售政策性住房, 对于较快增加住房供应, 减轻政府的住房投资压力, 促进社会和谐、稳定, 有积极的作用。尤其在住房供应总体短缺, 不能满足城镇居民家庭改善居住条件需求的情况下, 以出售的方式供应政策性住房还得在相当长的时期内存在。只是要严格限制建设标准, 严格控制只供应给住房困难的中等或者中等偏下收入的家庭, 严格限制住房福利转化为家庭财富收益。

三、围绕功能设计制度

政策性住房的供应之所以被批评, 最重要的原因是政策性住房被不该享有的家庭占有, 又形成了不该占有家庭的巨额财富, 甚至成为牟利工具。于是, 政策性住房被认为加剧了社会分配不公。

从住房权利保障的角度来认识, 无论哪种形式的政策性住房, 其基本功能都是保障居民家庭的基本居住需求, 并不承担增加居民家庭收入的功能, 不能寄希望通过政策性住房的供应改善居民家庭的财富占有结构。政策性住房也不应承担满足享受型住房需求的功能。一项政策, 承担的功能越多, 政策目标就越难实现。政策性住房, 只应该承担解决住房问题的功能, 而不应该承担增加家庭财富的功能。因为有些家庭住不起满足基本生活条件的住房, 或者没有房住, 影响到了生存, 政府才给予福利性的补助;这种补助有些通过租赁补贴来实现, 有些通过租金减免来实现, 有些通过土地收益的让渡来实现;对于有钱、有房的家庭, 政府也保障其住房权利, 但并不需要福利性的补助。明确了政策性住房的功能定位, 政策性住房的迷局也就可以解开。

由政策性住房的功能所决定, 政策性住房只能供应给住房比较困难的家庭, 而政策性住房的租金应当根据租户的收入来确定。住户租赁面积较小、福利成分较大的政策性住房, 按租金占收入的一定比例交纳租金, 低收入家庭自然就能够租赁廉租住房, 享受不同幅度的住房福利;其他收入家庭, 因为收入高, 租金会按市场标准收取, 主要是享受了住房供应的机会, 政府并不给予补贴。符合条件的家庭也可以购买或者租赁价格低于市场价格的政策性住房。低收入家庭如果自愿购买政策性住房, 也应该允许。反之, 住房条件已经达到满足基本居住需求标准的家庭, 不能申请廉租住房。住房条件已经达到满足舒适型居住需求标准的家庭, 不能申请购买或租赁政策性住房。这样, 应该能够将不该享有政策性住房的家庭排除出去, 使政策性住房真正起到帮助居民家庭改善住房条件的作用。

既然政策性住房是用于解决住房有困难的家庭居住问题, 享受了政策性住房福利的家庭就必须用于自住, 不能出租、转租、出借、转让, 不得改变用途, 也不能闲置。否则, 政府应当收回。这在住房和城乡建设部2010年4月发布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》和《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》中都有了明确的政策规定。

家庭收入的变化始终是政策性住房遇到的难点。租赁的政策性住房, 可以要求收入提高了的家庭迁出;如果政策性住房的面积标准有一定控制, 租金又与市场价格相差不多, 高收入家庭也未必愿意继续在那里住。而出售的政策性住房, 要求收入提高了的家庭迁出就比较困难。对于出售的政策性住房, 关键是管住牟利机制。

对于享受政策性住房的家庭, 收入提高了, 应该鼓励其改善住房条件。对购置或租赁了其他住房的家庭, 同样由政策性住房的功能所决定, 购置或租赁了其他住房, 自然不必居住在政策性住房里, 应当退出政策性住房, 使公共资源惠及其他住房困难的家庭。这样, 可以有效防范将政策性住房作为牟利工具。一旦政策性住房不能带来财富效应, 占有它的欲望就不会那么强烈了。

对住房福利转化为家庭财富的限制, 也不是突发奇想的新鲜招数。在美国的一些城市, 如圣地亚哥, 政府对中等收入以下的家庭首次购房给予房价的4%、不超过7500美元的补贴, 如果购房家庭在6年内出租或者出售, 则收回政府的补贴;西班牙政府规定, 购买合作社住房的家庭, 10年内不得出售合作住房, 如果购买其他住房的, 应当将合作住房退还住房合作社。

住房社会政策 篇10

关键词:住房政策;公共性;影响;动因;对策

在我国现阶段，住房问题已不只是简单的经济问题，而是复杂的社会问题、政治问题，它不仅涉及到公民个人的基本住房权益、市场各主体之间的利益均衡、还牵涉到社会财富的公平公正分配、住房及土地资源的有效利用等重大问题。这就需要政府按照社会公共利益的要求，制定并执行以公共利益为核心价值基础、具备公共性内涵的住房政策来协调相应主体之间的利益关系，寻求公共利益关系的平衡点，切实确保公民基本住房权利，以保障社会公平正义，促进社会公共利益的逐步增进与合理分配，促进住房市场健康稳定发展，减小住房市场风险，进而维护社会和谐与稳定。

一、中国住房政策及其公共性概述

中国住房政策具有双重性功能，即经济功能和社会功能。对于经济功能而言，其主要以稳定房地产市场秩序，推进房地产业发展为目标；对于社会功能而言，其主要以合理配置社会资源，提高社会整体福利，确保社会中每一个公民均能够享受到住房权利为目标。随着我国经济制度的完善和社会转型，中国住房政策发生着不断的转变，自建国起截止现阶段，中国住房政策先后经历了三个阶段，一是社会化的福利分配住房政策阶段，二是福利分配到市场化的住房政策转化阶段；三是市场化的住房政策形成阶段。住房政策的实施始终围绕缓解公民住房问题为中心，以公共性为原则指导，通过促进住房制度改革，切实改善公民的住房问题。

二、中国住房公共性缺失的影响

1.住房政策丧失社会功能

住房政策公共性作为一种市场利益协调机制，对维护社会的和谐和稳定起着至关重要的作用。现行住房政策缺失直接导致其丧失社会功能，首先，随着房地产市场竞争日益激烈，其住房与土地资源的配置失衡现象愈加严重，再加上，住房政策对土地资源引导、控制以及分配功能失效，不利于充分发挥住房政策的市场利益协调作用，进一步加剧了住房市场中的矛盾，使其经济问题逐渐趋于社会问题、政治问题转化；其次是住房政策公共性缺失将造成其流于形式，调整和协调功能丧失，整个社会将趋于不公平性、不合理性发展，房地产市场问题和矛盾将大幅度增加。

2.住房政策严重脱离核心价值取向

在住房政策公共性缺失的状态下，政府部门将一味追求提升住房政策的经济效率，忽视了社会公平需求的重要性，导致地方政府将绝大多数的土地建设商品房，以此下去，将使得商品房供大于求，保障性住房供不应求，严重破坏了住房供应结构，造成大量的商品房空置；另一方面，住房政策公共性的缺失，使得更多的人一心着眼于眼前的利益，以牺牲后代人的利益，实现自身的利益，浪费了大量的社会资源，因此，住房政策严重脱离核心价值取向的行为将进一步加剧我国社会见的贫富差距，很大程度上制约着社会的发展与进步，不利于我国社会的可持续发展。

三、住房政策公共性缺失动因

1.缺乏完善的公民政策参与机制

中国是社会主义国家，每个社会公民都具有参与政治活动的权利。现阶段，我国缺乏完善的公民政策参与机制，其主要表现在：首先，受我国传统冷漠型政治文化和制度的影响，使得我国公民政策参与积极性不高，即使关系到自身的切实利益，仍有诸多公民避而远之，给予住房政策的制定和执行产生了较大的负面影响；其次，在现代民主社会环境中，当价值和利益发生冲突时，经济实力雄厚的集团企业将利用自身种种优势使住房政策脱离合法轨道；最后，我国金字塔式的集权结构阻碍了公民参与渠道，在信息传递过程中，极易造成信息“失真”，使其上级部门难以获取到真实的公民信息，久而久之，将导致公民对政府部门失去信任，不能够主动地参与到决策中去。

2.住房政策过于注重经济效率目标

自住房政策颁布以来，其发生着不断的完善，但其完善过程中尚未摆脱偏重于经济效率目标的不良现象，以至于住房政策趋向于两个极端发展：一是实物分配制度。住房政策下的实物分配制度坚持公平性原则、以户籍管理核心，由政府部门统筹管理，该制度过于注重保障公民住房权，忽视了住房资费分配效益，导致住房资源分配呈现平均主义，不利于实现社会的公平性、公正性；二是多层次住房分配制度。住房政策下的多层次住房分配制度坚持效率性原则，以住房商品化、市场化为核心，该制度制定过程中涉及住房资源分配的公平与效率问题，一旦政府一味重视经济效率，忽视社会公平需求的重要性，将导致住房政策难以朝着预期经济效率目标发展，进而，难以确保其社会公平目标的实现。

四、实现住房政策公共性的对策

1.构建住房政策体系，统筹效率与公平目标

政府住房政策质量的高低往往依据住房政策评估标准进行评定，随着我国房地产市场竞争的日益激烈，住房政策公共性所发挥的作用日益突出，我国政府部门应切实保障住房政策的公共性，统筹效率和公平目标，依据我国公民整体住房水平，结合我国经济效率和社会公平的需求，构建富有弹性的住房政策体系，并不断完善动态的住房政策目标调节机制，以此，保证我国住房政策公共性的实现，有效缓解我国公民住房难问题，促进我国社会主义和谐社会的构建。

2.健全公众参与机制，树立公众参与意识

在当今公众参与意识薄弱，各项机制不健全的大环境下，健全公众参与机制，树立公众参与意识已是迫在眉睫。因此，政府部门应积极开展各项有效活动，增强公众的参与意识，通过加强对社会公众的法制教育，使其能够认识到自身应有的合法权益和所承担的各项义务，确保其能够积极、自主的参与到住房政策制定和落实过程中，将住房政策公共性落实到位；另外，政府还应加强公民的素质教育，针对于弱势群体建立保障机制，切实保证每一个社会公民都有权利参与住房政策制定和落实，同时，不断提高公民实际政策参与能力，充分发挥公民应有的职责。

3.坚守公共利益的价值取向，建立城市基本住房保障制度

在现代文明社会里，坚守公共利益取向是住房政策公共性实现的基础和前提。住房政策所追求的价值是对社会期望的适当回应，其制定必须坚守公共利益价值取向、关注公民居住权益保护与社会公平问题，化解住房问题所带来的经济社会政治问题。因此，在目前住房价格居高不下、住房政策偏重于经济导向而缺失公共性、众多中低收人家庭自己无力解决住房的形势下，政府应修正住房政策目标，建立普惠制的城市基本住房保障制度，特别是城市基本住房土地使用权制度，既弥补现有狭义住房保障制度的不足(仅对中低收入及以下家庭)，也促使政府依法提供适足的基本住房用地，遏制地方政府的“土地财政”和“寻租”行为，保证城市基本住房用地的供应，消除住房结构失调的价格上涨因素，还可提升城市居民住房保障的安全感，消除城市居民的“地荒”、“房荒”的恐惧心理，抑制潜在住房需求的提前释放，在一定程度上消减住房交易“变现”能力，抑制住房投资投机行为，消除非正常住房需求增长的价格上涨因素，从而使住房价格平稳回落，促进住房政策公共性的理性回归。

参考文献:

[1]周 望:世界各国构建住房保障体系的基本模式和经验归纳[J].当代世界，2010（9）.

[2]赵 伟 曾繁杰:我国住房保障体系的症结与改革思路[J].甘肃社会科学，2010（4）.

[3]唐 钧:从社会政策视角看中国住房保障问题[J].中共中央党校学报，2010(1).

政策性住房金融担当重任 篇11

从世界各国的情况来看,为保证公共住房政策的有效推进,必须有相应的政策性住房金融体系做支撑。否则,无本之木,无源之水,终难实现既定的政策目标。比如,实行“合同储蓄”模式的英国、德国、奥地利等国,其房贷的实质是“合作”而非赢利。在德国,合同储蓄大约占到房贷总额的一半,而且期限长达30年,这种长周期设计几乎可以抗衡任何金融市场的波动。再比如,新加坡、马来西亚等国实行强制性储蓄融资和公积金制度,美国的联邦住房银行系统,韩国的国民住宅基金,巴西的国家住房银行都发挥着政策性住房金融的功能。

目前,作为我国政策性住房金融主体的住房公积金制度,对改善人居条件,推进我国住房体制市场化改革发挥了积极的作用。但在这一制度的发展中也存在一些问题。

因此,我们在完善政策性住房金融体系的过程中,首先要对住房公积金制度进行深化和创新,兴利除弊,使其政策性住房金融的功能被进一步强化。为了使住房公积金制度回归本位,对其进行全面改革的呼声甚高。首先应明确住房公积金只能用于向保障性住房的建设、运营管理、修缮等提供低息贷款,向购买和租用保障性住房的家庭提供金融支持。与此同时,要扩大住房公积金的提取和使用范围,允许公租房家庭利用住房公积金缴纳租金。通过“有扩有限”的政策,使住房公积金制度成为我国政策性住房金融的基本制度。

在此基础上,要加快研究建立真正符合中国国情的保障性住房金融支持体系,包括覆盖保障性住房土地开发、房屋建设、消费信贷和运营管理的金融支持政策。未来住房保障目标的实现,最根本的保证在于金融支持的力度。对保障性住房的直接融资和间接融资,都需要配置专项融资规模,进行专项管理,实施“定向宽松”的政策。可以尝试在政府作为投资主体的公共租赁房建设中发行房地产投资信托基金,以优惠的政策吸引公众参与,为公共租赁房建设获得稳定、长期、低成本的运营资金。以市场化方式发行的住宅金融专项债券,重点支持棚改及城市基础设施等相关工程建设,更是被国家明确倡导的政策性住房金融体系建设中的关键环节。在这方面,国家开发银行已在内部设立住宅金融事业部,开始进行住宅金融专项债券的尝试。