住房质量论文

住房质量论文（共11篇）

住房质量论文 篇1

4月4日,浙江省宁波奉化市一小区发生居民楼倒塌事故,致1死6伤。此事故让住房安全质量相关问题再度成为社会关注的焦点。

在中国现行的《建筑结构可靠度设计统一标准》中明确规定,普通房屋设计使用年限为五十年。而近年来类似奉化塌楼事件屡见报端,其中大部分所涉建筑寿命在三十年之内,甚至曾出现在建房屋倒塌的案例。这难免让人产生疑问:房屋建筑质量究竟差到了什么程度?

房屋的建设质量取决于多方面因素,如果在勘察、设计、施工、监理等任何环节出现问题,便有可能出现地基沉降、偷工减料等问题,进而影响房屋使用寿命。一部分上世纪八九十年代建设的房屋之所以现在被鉴定为危房,甚至出现倒塌的状况,有专家指出与当时的经济社会发展水平和房屋建造标准、技术都有密切关系。

住房安全也有赖于居民自身的维护,居民对房屋的不当使用,可能会导致出现严重的住房安全事件。如随意改变房屋用途、拆除承重墙、改变房屋结构等做法,会加剧建筑物出现危险的可能性。在前述事件中,有媒体报道,倒塌楼房不仅存在水泥、砂浆不达标的情况,也存在住户在家庭装修时拆除承重墙的情况。

有专家表示,中国目前的工程建筑过程中,已经建立起相对严密的监督体系,建设方、设计方、施工方、监理方等在建设、验收等环节都要履行各自的义务,住建部门的质量监测站等也要在建材质量监测等方面发挥监管作用。

作为与质量最直接相关的主体,施工方对房屋质量安全有着最直接的关系。在《建设工程质量管理条例》中,明确规定施工单位对建设工程的施工质量负责,对于质量责任制、质量检验制度等也提出了明确要求,并对基础设施、主体结构以及防水、供热供电等系统的质量保修期限做出了明确规定。其中,房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为工程的合理使用年限。

此外,根据相关规定,房屋建设从勘察设计环节就要层层落实责任制,在建设过程中要严格遵守建材检验、施工监理制度,每一个环节都要经过严格程序。

但是,熟悉行业实情的人士称,目前我国的建筑业还处于粗放型经营的阶段,一些很好的标准到落实的时候可能就走样了。一些建筑施工队伍的人员素质参差不齐,监理过程很难发挥实效,开发建设过程中层层转包、过分逐利压缩成本等现象仍然存在,很难完全实现质量标准的严格落实,这都给房屋质量安全在一定程度上埋下了隐患。

对住房质量问题应该“零容忍”。目前已有不少地方出台了建筑质量责任终身制,一旦哪个环节出现了严重问题,就要根据相关法律严格追责倒查。

严厉的惩处有助于从源头防范“豆腐渣”工程,也体现出中国对建筑安全理念的重视。有报道称,奉化市居民楼倒塌的原因还在调查之中,多名相关责任人被拘捕。

人命关天。为了祭奠死去的也为了给生者以活着与生活下去的安全感,对于发生的问题有必要切实解决以警示今后、以防患于未然。

住房质量论文 篇2

根据我国法律规定，可以将房屋的质量问题分为三种：

(一)房屋主体结构质量不合格。主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体，必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。

(二)严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电，隔音效果不达标等等。

(三)其他一般质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

对上述三种不同的质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

因此，不同质量问题的正确处理方式可概括如下:

(一)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本过高，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。

(二)对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许购房者可解除合同并要求赔偿损失。

当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。

(三)对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。

房屋出现质量问题如何投诉

(一)找开发商协商

如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任。开发商与购房者的质量关系通过《商品房购销合同》和《商品房住宅质量保证书》来约束，如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿，开发商再根据质量原因依照合同约定追索责任单位赔偿。

(二)因商品房质量保修责任发生纠纷的，如开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉。对于影响房屋结构安全的问题，住户可以直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。

(三)提起仲裁或依法向人民法院起诉。如果上述途径都不能解决，购房者可以根据法律规定和自己的实际情况起诉开发商。

以下为住房具体的常见投诉问题 ：

（一）楼体不稳定：

主要表现为过了沉降期依然下沉不止以及不均匀沉降导致楼体倾斜或者因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。

（二）房顶或墙面渗漏：

主要是由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外、向楼下的水平或垂直渗漏。夏天雨水多时，或者厨房、卫生间用水量大时，渗漏会严重，这不但影响使用人的正常生活，破坏地面装修，还影响楼上楼下。

（三）墙皮脱落:

墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。

（四）裂缝(包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂

缝、温度裂缝、变形裂缝):

产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。

（五）隔音、隔热效果差:

由于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求，造成隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，影响正常生活或者屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。

(六）上下水出现滴漏: 由于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关，引起上下水管处出现滴漏。滴漏现象不仅浪费资源，也会影响人的正常生活。

（七）水、电、暖、气的设计位置不合理:

水表、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤

气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。或者用电设备存在漏电、火灾隐患等。

（八）房间或结构构件偏差及层高偏差：

主要原因有模板制作过程中尺寸控制较差，浇筑混凝土时，出现涨模现象，放线误差过大，结构构件支模时因检查核对不细致造成的外形尺寸误差，施工过程中，模板、支撑被踩踏、松动，造成截面尺寸误差较大。

（九）烟道、排气孔道、风道不通

排风软管,两端连接不严,脱落,断裂管道开裂，堵塞等，厨房烟道排烟排气受阻，造成返味逆止阀的两个半圆型的活动挡片,排风时开启,停止时关闭。挡片出现问题油烟排不出去。

（十）室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动

基层干燥，浇水润湿不够，使得水泥砂浆迅速失水，砖与砂浆粘结力降低；水泥砂浆或胶粘剂摊铺或涂刷时间过长，泥浆风干，不起粘结作用。砂浆加不过多，结合层不起作用。基层处理不干净或饰面砖施工前未浸水湿润或未清除砖背面浮土，干燥的砖将水泥砂浆中的水分很快吸走，造成砂浆脱水，影响了凝结硬化，施工时砂浆不饱满形成空鼓，或砂浆过厚，操作中敲打过重，使砂浆下沉，水分上浮，减弱砂浆粘结力，砂浆凝固后进行移砖纠偏。

(十一）墙体渗漏、结露：

小方块形的外墙体瓷砖易粘贴不饱满、空鼓，瓷砖勾缝局部不密实，勾缝表面有小孔或裂缝，雨水进入墙体造成渗水；外墙砼体螺杆洞渗水：在墙体抹灰之前没有将洞填密实，也没有作防水处理。墙体外保温设计不妥，特别是突出墙体的重点部位未设保温，产生冷桥，局部结露；如进行装修时，墙面潮气没有排尽，结露现象则更为严重。

（十二）门、窗密闭性差、变形

有的门窗自安装上开始，有 的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形 的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无 法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大。

（十三）公用设施设计不合理，质量不过关：

例如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，电梯大小、数量不能满足居住人流量要求，且速度慢，等候时间过长，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。

（十四）物业管理类：

对管理服务方面的投诉业主对物业服务质量的投诉主要有以下方面:用户的财产和人身安全是否能得到保障，物业服务是否规范、标准，物业人员礼仪礼貌是否得体，服务态度是否热情,办公或居住环境是否安静服务时间和服务是否及时快捷等。业主感觉到服务质量低于期望值肘，就会因不满而投诉。期望值来源于用户日常得到正常服务的感觉和物业公司的服务承诺。如果服务承诺过高，容易因期望值落差而投诉。另外当某项服务“失常”时，如工作人员态度恶劣，日常运作出现故障、维修人员未能按时完成作业等，业主会以投诉来倾诉自己的不满。

综合上述为全国住房投诉最普遍的问题，对其进行一个投诉排名：

1、墙体裂缝及楼板裂缝

2、墙皮脱落

3、房顶或墙面渗漏

4、墙体渗漏、结露

5、室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动

6、上下水出现滴漏

7、楼体不稳定

8、房间或结构构件偏差及层高偏差

9、物业管理类

10、烟道、排气孔道、风道不通

11、公用设施设计不合理，质量不过关

12、门、窗密闭性差、变形

住房保障与住房援助 篇3

关键词：住房政策，住房保障，住房援助，住房补贴，术语研究

中图分类号：N04;C913.7 文献标识码：A 文章编号：1673-8578(2012)04-0031-04

收稿日期：2012-05-26

基金项目：湖北省建设科技计划项目（项目编号2011112）

作者简介：张齐武（1976—），男，华中农业大学土地管理学院博士生、高级经济师，研究方向为住房政策、房地产经济。通信方式：qiwuzhang@sohu.com。 当前在查阅制度法规、政府文件、媒体报道和学术刊物时，对有别于商品房并由政府或社会提供援助的住房，在称谓上可谓眼花缭乱。所谓的“保障性安居工程”或“保障性住房”，一般指经济适用住房（简称经适房）、公共租赁住房（简称公租房）、廉租房、限价商品房、双限房（限户型、限房价商品房）等，有时也称为安居房、集资房、政策性住房、福利房、公房（如不出售完全产权的单位宿舍）。中国香港地区的公屋、澳门地区的社会房屋、台湾地区的国民住宅，新加坡的组屋、日本的公营住宅和公团住宅、德国的福利住房、荷兰的社会性租赁房、丹麦的公共住房与合作住房［1-2］，均类似于我国的“保障性住房”。在国内出版的学术刊物和专著中则大量出现公共住房(public housing)、社会住房(social rental housing)、可负担型住房（affordable housing）、低收入者住房(lowincome housing)等术语，这些概念大多是国外名词的直译或意译，经常在论文中混用。众所周知，术语的规范化意味着科学的发达，规范术语是学科建设当中必不可少的重要环节。术语首先应具备单名单义性和顾名思义性。为此本文拟通过辨析住房保障、住房援助、住房补贴这三个术语的区别和联系，归纳建构住房援助的方式和分类，并建议在不同场合分别使用“住房援助”和“住房保障”。

一 住房保障的起源与内涵 “保障”即保护防卫。我国社会保障的特点是广覆盖、保基本。重点是保障城乡居民的最低生活、基本医疗、基本养老的权利和需求。对于何为住房保障，目前国内并没有权威的解释或法律条文相对应。“住房保障”可能是从早期政府文件中“保障性安居工程”里衍生的一个术语，后多和体系、政策、工作、范围、水平等名词连用。一般代指政府为低收入居民和弱势群体提供的住房援助，使其享有基本的住房条件。

住房保障这个概念在改革开放之前的政治与社会发展语境中是不存在的，因为城镇居民住房基本都是由政府或单位解决的，公房是主流，私房只是零星存在，可以不严格地说当时采取的是一种全民福利住房制度。住房价格机制作用甚微，房地产市场尚未形成，实物分配往往根据家庭结构、年龄、工龄、职位、已占用住房状况等因素进行。

1994年6月，国务院批转《国家体改委经济体制改革实施要点的通知》时提出：“促进住房社会化、商品化和住房建设的发展。”其中主要的改革措施是公房提租、发展经济适用房和推出住房公积金制度。这个时期，住房制度改革的方向是产权改革，引入市场机制，并建立双轨制的住房供应体系。此时，住房保障尚没有正式文件涉及这一概念，更不用说纳入社会保障的范畴。国务院在1998年发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，具体目标是停止住房实物分配，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。此文件明确了由建设廉租房、经适房项目、发放住房补贴和推行公积金制度为中低收入家庭或职工购（租）房提供援助。该文件没有出现“住房保障”或“保障性住房”的字眼。

随着住房制度改革的深入，2003年8月官方首次以文件形式提出“加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度”［3］。国务院文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》强调坚持以需求为导向的基本方向。业界一般解读该文件是深化住房领域市场化改革的政策。随后近10年的实践也表明，我国住房拥有率不断上升，城市各阶层居民的住房状况得到极大改善，人力资源的合理流动也不再受到住房因素的过度制约。

2007年10月，十七大提出要加快推进以改善民生为重点的社会建设，特别是“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。当时提出社会保障的重点是基本养老、基本医疗、最低生活保障制度，尚未包含住房保障。指导性的意见是建立适应全体居民需要的多层次住房保障体系。在满足多层次多样性的社会需求方面，充分发挥各类市场主体和社会组织的作用，对能够实行市场运作的公共服务，应该发挥市场机制的作用［4］。

2008年在金融危机波及我国的背景下，国务院办公厅12月在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出“加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展”。此时的政策思路仍旧是把建设保障性住房看成是市场干预的一部分，主要是做加法。随着大中城市房价的进一步上涨，2011年1月26日国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作时确定，要落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，并将保障性安居工程建设纳入了地方政府的责任目标。在当年3月出台的《国家“十二五”规划纲要》中，提出“加大保障性住房供给”的战略。

综上，住房保障工作是伴随着住房制度改革的进程逐渐凸显并受到重视的，没有住房的市场化商品化也就没有住房保障。类似基本医疗、基本养老、义务教育，基本住房保障可视为一种兜底的制度，是一种国家构建的生活“安全网”和社会“稳定器”。然而是否将基本保障范围覆盖到更多居民甚至全体居民还存在很大争议，主流的意见是我国住房保障覆盖范围大约达到20%。住房保障的重点是低收入者和弱势群体，一般将解决最低收入者住房困难的廉租住房制度列入社会保障体系。

二 住房援助与住房保障的

区别与联系 在表示为帮助居民获取居住权利与空间的行为或行动时，比较适合的术语是住房援助。住房具有必需品性、高价值性和不可分割性［5］，这些特有的基本属性决定了绝大多数居民（不仅仅是低收入居民）都需要得到住房援助。除居民收入或财产禀赋特别高的情况外（例如住房来源于遗赠），要在城市购买一套舒适合意的住房都将花费家庭多年的积蓄。积蓄不足时就需要借款或得到其他形式的住房援助。例如针对中等收入居民购买商品房，常用的经济援助方式一是向首次置业的居民提供贷款利率优惠；二是通过调整预售政策降低首付比例；三是降低保障性住房的申请“门槛”。对租房家庭而言，房租一般也占日常支出的主要部分，政府通过评估房租占家庭可支配收入的比例来决定是否要给予租金补助，超过三成时一般认为是负担过重的。对于低收入者和弱势群体，负担住房更加困难，住房援助的必要性也就愈加明显。

为了减少“夹心层”现象，住房援助的对象比住房保障对象要更宽泛一些。从住房援助方式上看，相当灵活多样。除了经济援助以外，一些不属于传统社会保障范畴的政策工具和措施，如鼓励产出（建造）、限制投机、贷款优惠、减免税费、制定包容性规划、降低住房日常使用与维护费用等也经常在使用，并发挥着良好的援助效果。住房援助的内容涉及住房管理政策、安居工程项目建设、财税政策、金融支持、科技发展与应用、产权保护等诸多方面。实施主体可以是政府，也可以是家庭亲属、雇主、金融机构以及非政府组织。

我国目前的保障性住房体系中，经适房的援助方式主要是采用划拨方式提供了建房用地，从而间接降低了房价。公租房主要是租金补贴。廉租房制度最接近一种社会保障，政府或其委托机构承担了全部建设成本，并对后期的住房维护也提供了补贴。限价房主要是通过规划和限制市场准入间接提供了地价补贴。可以发现，不同类型的保障性住房项目的区别主要是产权结构和援助方式的不同，公租房和经适房的主要区别在于用货币补贴取代实物补贴，产权交易由租赁方式取代销售方式。我国住房保障的重点仍是“保基本”，是为了解决居民住房困难问题由国家主导的政法、经济、社会活动，使其获得基本居住所需。主要方式是供应保障性住房项目和提供货币补贴。住房保障是针对那些无法通过市场获得住房或无法负担市场租金的低收入者和弱势群体提供的一种住房援助。住房保障的制度创新主要体现在产权结构的设计和援助方式上的改进和创新。

住房补贴是相对市场化的一种经济援助方式，有两种形式。一指供给导向的住房补贴，又称供方补贴，俗称“补砖头”，一般指实物补贴方式。采用提供或依托于保障性住房的方法进行补贴。二指需求导向的住房补贴，俗称“补人头”，一般按照一定的标准直接发放给援助对象，是住房福利的货币化。我国住房货币补贴包括列入每月工资收入的房补、一次性的购房补助，也有针对特定群体的租房补贴。住房公积金是一种强制住房储蓄制度，通过利率上的低存低贷来为缴存对象提供援助，目前公积金贷款既可以购买保障性住房也可以购买商品房，实际是一种互助型的购（租）房补贴。住房补贴政策的比较一直是住房政策研究领域的热点。

三 我国住房援助的方式和内容 我国住房援助的方式可以分为五种类型，即政策型、项目型、金融型、科技型和非政府型。其中政策型和项目型是主要的两类援助方式，两者的区别在于政策型主要是提供制度激励与保护，而项目型则着重提供经济援助。政策援助可分为激励型和包容型。激励型政策的着眼点在于增加住房供应，从而降低房价收入比，提高居民的住房可支付性。这种援助具有引导性、主动性、支持性的特点，中高档的住房增加以后也会通过住房过滤间接增加低收入住房的供给［6］。包容型政策援助的着眼点在于构建公平获得住房机会的制度环境，其主要目标是纠正住房市场失灵、消除住房歧视和代际不公平。金融型是激励居民住房消费或提高住房支付性的一种援助工具。科技型援助指通过研发和应用新技术来提高住房建设效率和降低后期使用成本。非政府型援助主要包括家庭资助、居民互助、雇主单位提供援助、非营利开发等类型。

四 使用住房援助方便

进行学术交流 为了研究城市住房问题，笔者使用Google学术搜索进行检索，发现英语文献中非常少见housing security一词，少量文献关键词用housing security system或housing security measures，使用该词的基本上是中国作者。有趣的是，在英文中security housing指的是装有监控设备的住房，而不是中文对应的保障性住房。中文“保障性住房”对应public(rental)housing、affordable housing、lowincome housing、social(rental)housing、supportive housing、subsidized housing等词。由于social一词的释义为living together in communities，本义就是公共的、群居的，所以“社会住房”和“公共住房”差不多，译为“公共住房”形象一些，准确反映了其产权状况。国外本研究领域用得较多的术语是 housing assistance、housing allowances、housing subsidy，偶尔使用housing guarantee。显然在查找文献和国外交流时不宜使用housing security作为关键词。

各国及地区的政府或社会都积极为居民提供住房援助。香港特区政府为市民提供诸多住房援助计划，如低收入家庭租金援助计划、置业资助贷款计划等。日本在《生活保护法》中称住房援助为住宅扶助。美国的住房援助一般分为基于项目的援助(projectbased assistance)和基于房客的援助（tenantbased assistance）。2011年上述两项援助分别达到了195.51亿美元和93.76亿美元，是该国住房和城市发展部（HUD）预算中的最大支出项［7］。美国历史上还多次出台住房援助法案。国外住房援助的针对性强，方式也比较灵活多样，除一般的住房补贴和供应保障性住房外，还包括提供住房券（housing vouchers）、购房奖励、住房储蓄奖励、贷款补贴、租金控制与管制、税收抵扣（housing tax credit）等①。研究不同援助方式的政策（项目）绩效是国际上住房研究领域的主要方向。

五 结论和建议 住房保障和住房援助都可以表示支持和帮助居民获得适宜住房的行为或体系，但两者各有侧重。住房保障是伴随着住房市场化改革而产生发展的，基本住房保障是一种主要面向低收入者和弱势群体的住房援助体系。尽管目前在住房政策研究领域“住房保障”用得比“住房援助”广泛，但“住房保障”不宜用于表达众多为非保障对象提供的那些援助行为和举措。住房援助主体较多元，方式灵活多样，是实现全民住有所居、安居乐业的重要工作。建议在不同场合分别使用“住房援助”和“住房保障”，使本学科的术语具有单名单义性和顾名思义性，也便于学术交流。

注 释

①参考文献［6］将Lowincome housing tax credit（LITHC）译为“低收入住宅税收信贷”，实际上A tax credit is a sum deducted from the total amount a taxpayer owes to the state，因而译为“税收抵扣”比较准确。

参 考 文 献

［1］谭兵.香港、澳门、内地社会援助比较研究［M］.北京：北京大学出版社，2009:121-130.

［2］余南平.欧洲社会模式——以欧洲住房政策和住房市场为视角［M］.上海：华东师范大学出版社，2009.

［3］张元端.城市居民住房解决方案（陈杰著）序［M］.上海:上海财经大学出版社，2009：3.

［4］魏礼群. 加快推进以改善民生为重点的社会建设——十七大报告辅导读本［M］.北京：人民出版社，2007:301-315.

［5］刘洪玉，郑思齐. 城市与房地产经济学［M］.北京：中国建筑工业出版社，2007:8-11.

［6］阿瑟·奥沙利文.城市经济学［M］. 第6版. 北京：北京大学出版社，2008:285.

住房质量论文 篇4

关键词：住房质量,县域差异,空间演变

自住房制度改革以来,我国逐步推动住房的商品化与社会化,旨在满足居民“住有所居”的基本需求。房改在不断改善住房条件的同时也造成一些困扰,住房难、住房拥挤、住房设施差等问题成为我国民生问题之重,提高居民居住条件,更成为我国建设“全面小康社会”的重要内容之一[1]。随着人们生活水平的改善及相关住房政策的实施,我国住房基本上告别短缺,居住质量也不断得到改善,然而区域经济发展、居民收入差异,区域住房质量分化也日趋严重。因此了解我国居民住房质量的区域差异现状,对于解决住房不平等、实现社会和谐稳定具有一定现实意义。

目前,我国学者对于住房差异已有深入研究。易成栋[2]、姜永生[3]、万品良[4]等分别对我国农村、31个大中城市、城镇家庭住房状况的区域差异进行了评价,这些研究大多基于省际角度展开分析,方法也多采用因子分析、泰尔指数和聚类分析等传统统计方法,缺乏空间视角,忽视了事物在地理因素的空间关系[5]。随着探索性空间数据分析(ESDA)等空间分析方法的普及,张祚[6]、李方一[7]、林李月[8]等分别从住房来源、住房结构、流动人口方面,研究了我国居民住房差异的空间格局状况,但仍缺少从全国县域角度来综合评价住房质量的空间差异。ESDA方法是以空间关联度为核心,通过对事物或现象空间分布格局的描述与可视化,发现空间集聚和空间异常,揭示研究对象之间的空间相互作用机制[9]。因此,本文以县域为研究对象,结合传统统计方法和ESDA方法,从住房空间、住房设施、住房来源3个方面构建综合评价体系,运用层次分析方法进行赋权,对我国居民住房质量的县域差异及时空演变情况进行研究。

一、研究数据与方法

(一)研究单元与数据来源

本文以我国2000年与2010年的县域单元(不包括港澳台地区)为基础,由于这10年间部分县域间发生变动,主要表现为多数市辖区的合并与撤销,县改县级市、县级市改县及县域名称的更改等,因此为统一比较口径,将各地级市辖区合并统一称作各地级市区,由区改县、县改区的县域单元除外;涉及无县域范围等变化的,以2000年为基准作统一处理,最终得到2339个县域,主要包括县、区、县级市等。数据来源于第五次、第六次全国人口普查数据。

(二)研究方法

1. 住房质量综合评价测算。

(1)评价指标体系的构建。

住房是供人居住、休息的场所,其面积的大小、设施的齐缺、产权的有无直接影响居民居住质量的高低,本文所研究的住房质量考察正是基于此来进行。借鉴已有研究成果,根据指标体系构建原则,鉴于县域数据的可获得性,选取与居民生活日常较为密切的3个方面:住房空间、住房设施和住房来源,共包含9个二级指标,构建居民住房质量综合评价体系(见表1)。

(2)指标权重的确定。

鉴于多评价指标及多层次特征,本文采取层次分析方法,根据其原理,向5名专家发放判断矩阵打分表,采用10/10～18/2分数标度法建立判断矩阵,避免传统1～9标度法在评判重要程度上的不足[10],通过一致性检验后,对求得同一指标的权重进行算数平均,得到评价指标的综合权重(见表1)。

(3)评价模型。

由于原始数据间存在量纲差异,因此需要对其做标准化处理。本文选取最小——最大标准化法,公式为

式(1)中,xij表示第i个县域第j个指标数据,xij(min)、xij(max)分别为其最小、最大值,x'ij为xij对应标准化值。然后根据各指标相对目标层所占权重,与其相应的标准化值进行加权求和,即可得到住房质量综合得分,公式为:

式(2)中,y代表住房质量综合得分,wj为各指标对应的权重值。y值越大,说明该县域住房质量越高。

2. ESDA探索性空间分析。

ESDA用来探索数据的空间属性[11],可用全局空间自相关和局部空间自相关来测度。全局空间自相关主要反映属性值在整个区域的空间分布特征,判断全局是否有集聚性,常用Global Moran’sI进行测量。局部自相关则衡量局部区域与其邻近区域属性值的相关程度,可明确局部空间集聚现象的具体地理位置[12],常用Moran’s I,LISA及Moran散点图进行测量。具体指标意义和计算方法可参考鲁凤[13]学者的介绍。

二、我国县域住房质量的时空演变分析

(一)县域住房质量差异的系统演变特征

本文是从综合角度来分析区域住房状况的,其构成指标也是衡量住房质量的重要方面,因此首先运用SPSS软件,从时间角度对其构成指标的差异状况进行描述性的比较分析,结果见表2。

由表2可知,县域间住房质量各构成指标的标准差都较小(除人均住房建筑面积外),说明其绝对差异相差不大。具体而言,在住房空间方面,户均住房间数和人均住房建筑面积的偏度为正,说明这两年二者的分布形态均右偏,大部分县域户均住房间数和人均住房建筑面积处在全国平均水平之下。较之2000年,2010年户均住房间数和人均住房建筑面积的均值与中位数都变大,说明居民住房空间舒适度略微增强;在住房设施方面,厨房和厕所拥有率变动较小,均值都在0.6以上,两者偏度都为负,说明这两类设施拥有率在全国县域平均水平之上,普及率较好。管道自来水和洗澡设施拥有率均值都有所上升,其中管道自来水拥有率的偏度由正转变为负,虽已达到县域平均水平,但较之厨房与厕所,普及率仍较低。而洗澡设施拥有率在2010年仍在全国平均水平之下,表明县域居民在住房便利程度上较差;在住房来源方面,2000年、2010年县域自建住房率均值都高达70%以上,且自建住房率偏度为负,租房与购买住房率偏度为正,可见我国县域住房自有率较高,且以自建房为主,购买住房为辅。

(二)县域住房质量差异的空间演变特征

为了直观反映我国县域居民住房质量的空间格局及其演变,借助ArcGIS软件的自然断点分级法,以2010年为基准,将2000年、2010年全国县城根据住房质量综合得分划分为低、次低、次高和高质量4个等级,并根据10年间县域住房质量绝对变化量程度,将其划分为降低、低速提高、平稳提高、高速提高4个等级。

1. 县域住房质量总体上提高。

从分析结果可以看到,2000年低、次低质量住房县域数量较多,占县域总数的83.37%,高质量住房县域数最少,仅占县域总数的2.14%,县域数由住房质量低到高依次递减。到2010年4个等级的县域数都有大幅度的增减,低质量住房县域减少了753个,高质量住房县域增加了551个,次高、高质量住房县域占县域总数的比例增到59.85%。各等级县域数量按照住房质量由低到高先增后减,次高质量住房县域数最多,低质量住房县域数最少。同时,这10年间绝大多数县域的住房质量都在提高,共有2231个,占县域总数的95.38%,其中住房质量平稳增长县域数最多,达到1080个,仅有不到5%的县域住房质量在降低。此外,2000年、2010年我国住房质量综合得分均值分别为0.383、0.492,标准差分别为0.091、0.101,说明这10年间我国县域住房质量总体有较大改善,但绝对差异略微扩大。

2. 住房质量较高县域分布在沿海、沿江地区为主。

2000年、2010年住房质量较高的县域分布都以沿海、沿江地区为主,其中2010年高质量住房县域沿海主要分布在:[14],P值均为0.001,说明在99.9%置信度下,我国县域间住房质量有着显著的正空间相关,表明住房质量较高的县域,其邻县住房质量也较高,住房质量较低的县域也趋于邻近,且这10年间Global Moran’I值略微增加,说明县域住房质量的空间集聚性在增强。

(二)局部自相关分析

为深入了解我国县域住房质量的局部空间集聚特征,在P≤0.05的基础上得到2000年、2010年的LISA集聚图。根据与其周边县域的关系,可将各县域划分为以下4种类型:①HH型,指某县域与其周边县域的住房质量都较高。2000年、2010年HH型县域最多,分别为648个、826个,各占其县域总数50%左右。2000年HH型县域由北往南在环渤海(西南部)、长江三角洲、珠江三角洲等沿海地区断续集中分布,东北地区的黑龙江、吉林,中部地区的湖北、湖南,西部地区的四川、内蒙古等也有少数HH型县域分布。到2010年HH型县域分布更为集中,绝大多数在以上三大沿海地区连续密集分布,并往内陆地区延伸,尤其沿长江流域在安徽(南部)、湖北、湖南、重庆、四川等地区成带状集聚,仅内蒙古的一县域呈HH型孤立分布。②LL型,指某县域与其周边县域的住房质量都较低。这种类型的县域数由2000年的549个增加到2010年的622个,分布仍在以西部地区的内蒙古、陕西、宁夏、青海、西藏、贵州、广西以及南部的海南等地区为主。③LH型,指某县域住房质量较低而其周边县域住房质量较高。LH型县域在这10年间有所减少,2000年集中分布在沿海周边地区的LH型县域在2010年大多演变为HH型县域,2010年LH型县域主要集聚在河南(北部)、安徽(北部)、江西等地区,少数分布在湖北、四川等地区。④LH型,指某县域住房质量较低而其周边县域住房质量较高。相比2000年,2010年LH型县域数增加了69个,但县域数仍最少。这两年都较分散分布在宁夏、甘肃、新疆、云南、贵州及广西等地区。

总体而言,2000年、2010年县域住房质量均表现出显著的高高与低低型二元集聚特征。HL型县域主要分布在LL型县域周边,LH型县域主要分布在HH型县域周边,低质量住房县域对其邻县域有着明显的扩散作用,高质量住房县域对其周边县域的扩散作用也较显著,县域与其周边县域大体成趋同式变化,正空间效应显著,但应注意到HH型、LL型县域出现明显的断层分布现象。

四、结论

本文利用传统描述统计方法,比较分析了我国居民住房质量的县域差异情况,同时借助ArcGIS与GeoDA空间分析工具,深入分析县域住房质量的空间演化特征,主要得到以下结论。

第一,从住房质量构成指标的时间演变来看,2000—2010年住房质量差异受到住房来源的影响较小,其自有率一直都较高,县域整体差异不大,但住房空间舒适度不高,住房设施方面厕所和厨房普及率虽较好,管道自来水和洗澡设施普及率却较差,有待进一步提高。

第二,县域住房质量总体有较大改善,但绝对差异略微扩大。高质量住房县域主要分布在沿海、沿江地区,住房质量东高西低空间差异明显,但有缩小的趋势。县域住房质量与区域经济发展水平表现一定的相关性。

第三,在空间关联性上,县域住房质量全局表现显著的正相关性,且集聚性在增强。高高型与低低型县域分别主要聚集在我国中东部地区与西部地区,集聚二元性结构明显,正空间效应突出。

住房质量论文 篇5

一、工程质量总体情况及存在主要问题：

1、保障性住房工程：新建在建4个项目，总建筑面积18898.21

平方，总造价3118.8万元，其中廉租房1号楼已经进入装修阶段，限价商品房已施工（人工挖孔桩）没有办理施工许可；在建校方工程9个项目，总建筑面积23421.89平方，总造价2679.06万元，乍洋中心校、实验小学、四中教育综合楼进入预验收阶段； 总体工程质量基本处于有效受控。监督站共发出11份责令整改通知书，发现问题42条、已整改40条、整改率为95%。

2、存在主要质量问题反映在：

①、相关管理人员到岗履职情况仍不到位，特别是乡下校方工程施

工现场管理不到位。

②、主体结构质量一般，砼的蜂窝、孔洞、露筋、夹渣质量缺陷及

混凝土轴线位置、截面尺寸等尺寸偏差通病较多，实体砼强度不够均匀、极少部分强度回弹达不到设计值；对5个在建校方工程和保障性住房基础主体结构进行共回弹21混凝土构件，合格率94.8%；

影响混凝土强度的主要因素：1混凝土搅拌时间不足和搅拌不均匀；2水灰比、下料用量没有有效控制；3混凝土养护条件不到位；4砂级配不好偏细，含泥量偏大。

影响混凝土强度的外观质量缺陷及尺寸偏差主要因素：1模板拼接不严密造成漏浆；2混凝土从高处往低处浇倒时没有采取措施

使混凝土产生离淅现象；3人工振捣不到位；4模板爆模、刚度和稳定性不足造成混凝土外观质量缺陷和尺寸变形。

③、内外墙粉刷空鼓、龟裂、脱落、屋面、卫生间、窗台渗漏还时

有发生。

④、今年1-8月份材料送检共2028组，其中共发出材料检测不合格通知书11份，其中混凝土、砂浆试块7份、钢筋焊接4份。少数工程建筑材料、试样检测不具表代表性、真实性；1试块、试件不规范有经过特殊加工和精心制作；2不按材料检验批送检和送检频率达不到规范要求；3在数量、品种、规格存在差异；4建筑节能试块、材料送检薄弱。

住房质量论文 篇6

一、延长贷款期限，降低贷款利率

住房公积金制度作为住房保障体系的组成部分，如果把很大一部分中低收入者排除在制度之外，这有悖于该制度建立的初衷。为了推进住房保障体系建设，未来住房公积金发挥作用应考虑将更多的中低收入者纳入到购房群体中来，在贷款期限和利率方面体现出更强的优惠性。

假设新建商品房的市场价格是100万元（面积在90平方米左右），首付30%，借款额为70万元，融资期限为10年并利用住房公积金贷款，公积金贷款利率为4.3%，这样年还款额为8.62万元，年收入负担率为50%，所需要的年收入水平大约为17.24万元；如果融资期限从10年扩大至15年，则年收入12.68万元的社会阶层也可以购买住房而不至于负担过重。因此，融资期限仅延长5年，就使必要的年收入水平下降了26.45%。表1为延长融资期限的灵敏度分析结果（仅使用公积金贷款，且不考虑公积金的额度限制）。

如表1所示，融资期限延长，除了可以减轻贷款人的还款压力之外，还可以增强部分阶层的住房购买能力，扩大可购房人群。由灵敏度分析可以看出，延长融资期限的政策效果是很强烈的，目前我国大部分城市公积金贷款的年限是20年，如果将融资期限延长至25年甚至30年，可以使必要年收入下降约20%。

除了延长融资期限之外，降低利率也能够提高居民的购房能力，延续上面所有假设，公积金贷款利率的灵敏度分析（见表2）显示，在融资期限为20年，利率为4.3%时，可购房年收入水平为10.45万元；当利率降低至3.3%时，可购房年收入水平降低为9.57万元；当利率降低至2.3%时，可购房年收入水平降低为8.74万元，必要年收入改善16.36%，因此降低利率也是改善住房公积金效果的有效手段，有助于降低可购房的年收入门槛。

根据灵敏度分析结果，延长贷款期限、降低贷款利率，对于住房公积金贷款向中低收入阶层扩大效果明显。目前，我国的公积金存贷利差（以1年以上的住房公积金存款利率和5年以上的贷款利率计算）高达1.9个百分点，而新加坡的公积金存贷利差只有0.1个百分点，我国台湾地区也仅为0.2个百分点，相差10到20倍。因此，为了充分体现政策性住房金融对保障性住房消费的支持力度，应降低公积金贷款利率，扩大与商业贷款利率的差距。同时，政府应建立住房公积金的财政持续支持机制，使住房公积金在收支平衡的基础上提供期限和利率更加优惠的个人住房贷款，扩大住房公积金贷款的受益阶层，提高中低收入家庭的购房能力。

二、实行差异化配贷

在住房公积金个人贷款整体优惠的同时，还应当进行结构调整，实行差异化配贷，增加对中低收入者的倾斜力度。

发展住房公积金的差异化配贷方式可以考虑从首付款、配贷利率和偿还年限三个方面着手，并与所购房屋的性质和家庭的收入水平相联系，如果居民所购房屋为经济适用房或者居民的家庭收入处于较低水平，可以降低居民的首付款比例、降低配贷利率、延长偿还年限，从而增加中低收入居民进入购房市场消费的可能，减轻中低收入者的负担，改善居民的居住条件；反之，对于收入较高的人群，可以提高首付款比例、提高配贷利率、缩短偿还年限。低收入者的优惠利率差额可以由高收入者较高的配贷利率和住房公积金的增值收益来补充；缩短高收入人群的配贷年限可以加快住房公积金的还款速度，缓解住房公积金供不应求的矛盾。差异化配贷考虑了不同收入水平群体的负担能力，能够增强住房公积金的政策性功能，加快解决城镇住房矛盾。

三、完善住房公积金配贷的利益补偿机制

从我国住房公积金制度的两大特征——强制缴存和低存低贷来看，二者存在着不可避免的矛盾，因此建立和完善住房公积金制度的利益补偿机制就极为迫切。完善的利益补偿机制可以弥补住房公积金制度在公平和效率上的不足，增强制度的吸引力。从我国广大职工的住房实际情况和住房市场的发展来看，在广大的住房公积金缴存群体中，必然存在着一部分职工始终不能申请到住房公积金贷款。对这部分人而言，在互助设计中只履行了缴存义务而没有享受到权益，同时长期的低利率使得他们承担了存款贬值的风险，因此，住房公积金制度的良好发展离不开合理的利益补偿机制。

住房公积金利益补偿的渠道可以从多方面着手，比如利息补贴的方式，对于自始至终没有申请住房公积金贷款的缴存职工，住房公积金可以在增值收益中划拨部分资金补偿他们缴存公积金的利息损失。除此之外，还可以尝试住房公积金贷款的权益转让机制，对于没有使用公积金贷款的职工，可以考虑将其贷款的权益转让出去，这样一方面转让费用可以补偿自己缴存公积金的利息损失；另一方面，可以让需要公积金贷款的职工获得更大比例的公积金贷款。

基金项目：

本文得到国家社科基金项目（11BJY146）；国家社科基金项目（10BJY100）；教育部人文社科基金项目（10YJA790117）的资助。

浅谈保障性住房隐蔽工程质量管理 篇7

所谓隐蔽工程, 就是被隐蔽起来, 表面上无法看到的施工项目。包括基础各分项目工程、屋面工程、找平层、保温层、隔热层、防水层及所有各部位的钢筋工程。做好保障性住房隐蔽工程质量管理, 可以有效提高建设工程耐久性, 保障人民群众生命财产安全, 对建立稳定宜居的社会环境有着非常重要意义。

2 保障性住房隐蔽工程管理中存在的问题

2.1 未严格按施工图纸施工

由于保障性住房工程相对工期紧、结构复杂、地域分散, 个别施工单位质量管理意识不强, 工程层层分包, 在施工过程中随意改变施工图或不按施工图施工。

2.2 工程试验检测不规范

由于保障性住房工程结构面小, 且有些工程采用砖混结构, 单元复杂, 有些单元结构及建筑平面相互对称, 建设单位管理力量相对薄弱, 监理单位在施工监理过程中监理不到位, 施工单位为节省工程成本, 往往少报或瞒报工程检测面, 对结构性试件不在现场制作、养护, 特别是对有些检验批未严格按规范要求设置检测数量, 对材料检测按量不按次检测, 导致有些不同批次材料未经检测直接在工程中使用, 对实体检测采用开小灶办法, 检测数据缺乏代表性等问题都给工程质量带来潜在隐患。

2.3 建设各方主体市场行业不规范

一是监理公司未严格按监理合同、规范要求监理, 监理人员不到位;二是施工单位质量管理意识不强, 层层分包, 挂靠施工现场较为严重;三是设计单位对施工图设计不深入, 较多节点设计出现错误, 设计理念缺少科学性、前瞻性;四是建设单位盲目追求工程进度, 应付上级单位考核, 管理重心没有放在工程上。

2.4 建设行政主管部门监管力度不足

由于国家建设工程监管模式调整, 隐蔽工程由原来的必查改为抽查或巡查。建设行政执法队伍人员数量有限, 结构专业执法人员缺少, 由于近年在建工程较多, 尚在超负荷监管, 给施工单位有机可乘, 降低工程质量, 蒙混过关。

3 加强保障性住房隐蔽工程质量管理的措施

3.1 加强按图施工管理

要求设计单位在工程开工前对审查合格的施工图进行设计交底, 要求建设单位项目负责人、监理单位项目总监、专监、施工单位项目经理 (建造师) 、施工员、项目技术负责人等必须参加。会前认真仔细审阅施工图, 会中及时提出施工图审阅意见, 会后形成会议纪要, 会议中提出的问题, 要求设计单位以书面形式答复。建设行政主管部门在工程抽查、巡查过程中要严格核查施工图纸设计交底内容。

3.2 加强工程检测管理

一是要求施工单位、监理单位落实见证取样制度, 施工单位配备专职送样员, 监理单位配备专职材料送样见证员, 形成材料送样检测制度。所有材料必须先检测, 检测合格方可使用, 对检测不合格的材料要求施工单位必须退场, 不能在工程中使用。

二是对实体检测, 要求施工单位、监理单位、建设单位共同见证, 采取随机现场抽检方式, 以保证检测的真实性、客观性, 对实体检测不合格的情况, 应出具专门的修整方案, 复测的应提高检测数量 (扩测) , 经检测合格后方可进行下道工序施工。

3.3 加强建设各方市场行为管理

(1) 加强对施工企业管理。可采用政府投资项目预选承包商制度, 提高履约考评力度, 建设单位要配合建设行政管理部门加大对施工单位转包, 违法分包、层层转包等违法行为打击力度, 发现一起处理一起, 决不姑息迁就。

(2) 加强对监理企业管理。要求监理企业落实监理责任, 做到人员到岗到位。重点核查监理大纲执行情况、监理细则落实情况、监理旁站记录是否规范等情况。

(3) 加强对设计单位管理。在设计任务委托前, 建设单位应充分的调研, 分析保障性住房工程的特点, 形成有针对性的设计任务书, 设计单位在设计过程中, 要保持和建设单位的交流沟通, 发现问题及时商讨, 涉及设计文件的科学性、前瞻性问题, 要专门召开专家讨论会, 多方成吸取意见, 完善设计成果。建设行政主管部门在办理施工许可证时要严格核查施工图设计审查合格文件, 未经审查合格不得签发施工许可证。

(4) 加强对建设单位管理。建设行政主管部门在加强对建设单位市场行为的监管, 利用信用平台, 对违规建设的建设单位进行诚信公示。对建设单位政策处理不到位、盲目追求工期、片面压低工程施工造价和监理费收费费率的行为, 公共资源交管部门不得为其办理工程招投标手续。

3.4 加强建设行政监督力度

保障性住房工程作为一项重要的惠民工程, 质量好坏直接关系政府形象。建设行政管理部门要在上级质量监督体制调整的大背景下, 立足保障性住房工程的现状, 有针对性地出台保障性住房工程质量监督管理方案。特别是对隐蔽工程的签证必须由监理单位、施工单位、建设单位责任人共同到现场验收签证, 对事后补签的行为进行重点监管。加大对保障性住房工程参建各方责任主体行为和工程实体质量监督管理力度, 落实客保障性住房工程专门监督责任人员。

4 总结

保障性住房是我国政府为满足社会中低收入阶层住房要求的有效保障, 一旦出现任何问题都会给社会稳定与和谐发展带来消极影响, 因此必须要加强保障性住房的质量管理, 尤其是隐蔽性工程项目上的质量管理。需要做到科学规划, 合理布局, 将人力, 物力, 财力进行优化配置, 加强建设行政等的监督力度, 规范市场行为, 严格按照施工图纸等进行施工, 切实有效的做好施工质量的严格控制。

摘要：本文主要阐述了保障性住房隐蔽工程质量管理中出现的一些问题, 并做了简单的阐述, 以及提出了一些自己的看法, 就对如何加强保障性住房隐蔽工程的质量管理提出了一些简单的措施。

住房质量论文 篇8

一、建立杭州农民住房质量综合评价指标体系

我们在借鉴已有的指标体系, 特别是国外的结构特征、邻里特征、区位特征指标体系的基础上, 结合杭州市实际情况, 根据杭州市第二次农业普查资料的可获取程度, 设计建立杭州市农民住房质量综合评价指标体系 (见表1) 。并引入层次分析法来进行各项权重计算, 从而更准确地衡量农民住房状况的各因素。

二、层次分析法在农民住房质量评价中的应用

层次分析法是美国运筹学家T.L Saaty等人于20世纪70年代提出的对复杂问题做出决策的一种新方法。它将定性分析与定量分析相结合, 根据问题的总目标, 以系统的观点, 把问题分解成若干因素, 并按其支配关系构成递阶层次结构模型, 最终利用两两比较的方法确定各方案的相对重要性, 从而做出正确的决策。利用层次分析法, 对影响杭州农民住房状况的各个因素进行权重分析与计算。

(一) 指标的选择

杭州市位于浙江省西北部, 地处长江三角洲南沿和钱塘江流域, 地形复杂多样2009年末全市常住人口达810万人, 其中户籍人口683.38万人, 在户籍人口中, 农业人口328.9万人, 占户籍人口总数的48.1%。据抽样调查, 2009年, 全市农村居民人均纯收入11822元, 人均生活消费性支出9065元, 恩格尔系数为35.9%。杭州市农村居民人口数量庞大, 农村居民生活品质逐步提高, 农民住房也逐步改善。改革开放以来, 农村人均住房面积增长三倍。居住权是人类生存的基本权利, 因此关注农民的住房问题, 意义重大。根据杭州市的特殊情况, 本文主要选取结构特征、邻里特征、区位特征作为一级评价指标。

(二) 建立层次结构模型

依照杭州市农民住房质量的综合评价指标体系, 确定层次结构 (见图1) 。

(三) 构造判断矩阵

1、判断矩阵说明

根据层次结构模型, 根据指标变量元素的分布, 构造判断矩阵C (见图2) 。

根据1-9标度法, 逐项就任意2个评价指标进行比较, 然后参考专家意见和杭州市实际情况问卷调查确定他们的相对重要性并赋以相应的分值, 即判断矩阵各系数值Cij, 见结构特征判断矩阵 (见图3) 、邻里特征判断矩阵 (见图4) 、区位特征判断矩阵 (见图5) 。

2、求准则层各指标的权重

准则层各指标中C1最重要, 其次是C2, 再次是C3。通过上述分析, 得到判断矩阵, 计算得到权重向量为:W= (0.605, 0.291, 0.103) , 说明C1的权重为0.605, C2的权重为0.291, C3的权重为0.103。

3、结构特征判断矩阵 (见图3)

4、邻里特征判断矩阵 (见图4)

5、区位特征判断矩阵 (见图5)

(四) 计算各指标的权重

1、结构特征判断矩阵的最大特征向量为W= (W1, W2, W3, W4, W5) = (0.166, 0.436, 0.031, 0.285, 0.082)

其中5个分量为目标层5个元素C1、C2、C3、C4、C5的权重。其特征根λmax为:

检验判断矩阵的一致性指标CI为:CI= (λmax-n) /n-1=0.059375。检验判断矩阵的平均随机一致性指标RI, 对于五阶矩阵为RI=1.12。则判断矩阵的随机一致性指标CR为:CR=CI/RI=0.053。

显然矩阵具有满意一致性, 即CR=0.053<0.1, 故W中的权重可以应用。因此对于杭州市农民住房条件结构特征综合评价而言, 各指标的权重分别为: (0.166, 0.436, 0.031, 0.285, 0.082) 。

2、邻里特征判断矩阵的最大特征向量W= (W1, W2, W3, W4, W5) = (0.436, 0.1 66, 0.031, 0.082, 0.285)

其中5个分量为目标层5个元素C1、C2、C3、C4、C5的权重。其特征根λmax为:

检验判断矩阵的一致性指标CI为:CI= (λmax-n) /n-1=0.059375。检验判断矩阵的平均随机一致性指标RI, 对于五阶矩阵为RI=1.12。则判断矩阵的随机一致性指标CR为:CR=CI/RI=0.053, 显然矩阵具有满意一致性, 即CR=0.053<0.1, 故W中的权重可以应用。因此对于杭州市农民住房条件邻里特征综合评价而言, 各指标的权重分别为: (0.166, 0.436, 0.031, 0.285, 0.082) 。

3、区位特征判断矩阵最大特征向量为W= (W1, W2, W3) = (0.103, 0.605, 0.292)

其中3个分量为目标层3个元素C1、C2、C3的权重。其特征根λmax为:

检验判断矩阵的一致性指标CI为:CI= (λmax-n) /n-1=0.01925。检验判断矩阵的平均随机一致性指标RI, 对于三阶矩阵为RI=0.52。则判断矩阵的随机一致性指标CR为:CR=CI/RI=0.037, 显然矩阵具有满意一致性, 即CR=0.037<0.1, 故W中的权重可以应用。因此对于杭州市农民住房条件区位特征综合评价而言, 各指标的权重分别为: (0.103, 0.605, 0.292) 。

(五) 列出农民住房质量综合评价指标的计算式

农民住房质量综合评价指标=0.605C1+0.291C2+0.103C3

C1=0.166C11+0.436C12+0.031C13+0.285C14+0.082C15

C2=0.436C21+0.166C22+0.031C23+0.082C24+0.285C25

C3=0.103C31+0.605C32+0.292C33

其中C1表示杭州农民住房的结构特征, C2表示杭州农民住房的邻里特征, C3表示杭州农民住房的区位特征。C11-C15代表结构特征的各项指标, C21-C25代表邻里特征的各项指标, C31-C33代表区位特征的各项指标。

三、结论

农民住房质量评价是一项复杂的多目标决策问题, 层次分析法把复杂的问题分解为各个特征因素, 将这些特征因素按分项指标的设计及其重要性进行两两比较, 确定各分项指标的相对重要性, 然后综合判断以决定住房状况中结构特征、邻里特征、区位特征的重要性。在影响杭州农民住房质量的因素中, 农民住房的结构特征占了主导地位, 其次是农民住房的邻里特征, 住房的区位特征对质量的影响力度相对较小。在杭州市新农村建设中, 要注重对住房结构特征建设的引导, 对“一户一宅”制度进行严格控制, 提倡切实提高生活设施水平, 不能单一注重房屋外观的高大与美观。政府要统筹城乡发展, 改善基础设施落后地区的建设, 使村庄环境、教育配套、医疗配套等紧跟新农村建设步伐, 全面建设新农村, 提高农民居住质量与水平而努力。

参考文献

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[2]、单国旗, 吴海燕.基于层次分析法的医药连锁店长绩效评价模型实证研究[J].商业研究, 2009 (6) .

[3]、谷皓月, 张萌.基于层次分析法确定消费水平综合评价指标[J].理论探索, 2009 (6) .

[4]、国家统计局浙江调查总队课题组.浙江省农村居民住房状况研究[J].浙江统计, 2009 (2) .

住房质量论文 篇9

一、“以房养老”模式及各地的初步尝试

“以房养老”又称“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”, 起源于荷兰, 发展成熟于美国, 是指房屋产权所有者将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构, 后者对房屋进行综合评估后, 依据估值定期给房主发放固定养老金, 房主继续拥有居住权直至去世, 金融机构出售其抵押房屋, 所得用来偿还贷款本息, 剩余部分归抵押人或者其继承人所有。“以房养老”使房产兼具了居住和养老的双重功效, 其本质是在保证老人“居者有其屋”的前提下, 通过“倒按揭”取得一定的财产性收入, 为居民即期消费提供贴现的金融安排。

“以房养老”概念引入至今, 各方不断进行着各种尝试, 如北京成立“养老房屋银行”、上海实施“以房自助养老”、南京实行“以租换养”等模式, 试图推进中国式“倒按揭”的步伐。中信银行通过发行“信福年华”借记卡, 尝试“倒按揭”, 开启了国内银行试点“以房养老”业务的先河。“以房养老”理念很美, 但是试点结果均未取得预期的效果, 相关行业观望情绪浓重。对此, 大多学者将其原因归结为:一是传统观念的根深蒂固;二是住房价格和风险具有不确定性;三是人的寿命难以预测;四是房产评估存在问题, 二级房地产市场发展滞后;五是法律法规不健全等。目前, 北京、南京等地陆续将“以房养老”纳入十二五规划, 提出“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构, 开展试点业务”。

诚然, 试点不顺与上述种种解释不无关联, 但是“以房养老”之基乃是房屋, 没有房屋何谈“以房养老”?可以说, 房屋质量是“以房养老”的前提, 否则谈不上抵押价值, 更不存在资产收益。

二、“质量门”——“以房养老”模式的关键节点

当前, 很多房屋质量问题, 从“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼高高”、“楼歪歪”、“楼薄薄”、“楼裂裂”、“楼泡沫”到“墙脆脆”、“瘦身钢筋”、“屋漏漏”等等, 一度成为保障房质量的代名词, 并被解读为“质量门”频频被曝光, 甚至是一些知名房企也纷纷深陷“质量门”。

据业内人士透露, 当前爆出的各种“质量门”只是“冰山一角”。事实上, 墙体渗水、石材断裂、装修和施工中的“偷工减料”现象一直存在, 已经成为业内心照不宣的“通病”。旨在打造民心工程的保障房意在使“居者有其屋”和“经济适用”, 绝非不要质量。

政府部门逐项验收, 监督、监管似乎很周密, 但仍不能有效防止房屋建设的“怪象”迭出。究其原因, 所谓的程序往往都在“纸上”完成, 除了质监站对程序进行监管、备案, 只有监理公司在具体负责, 而监理公司又受开发商的雇佣, 即项目的质量保障基本上是靠开发商的自律。显然这种“自律”并不可靠。有专家指出, 由于技术原因, 即便是现场检测也会有很多质量问题难以发现, 更何况是这种“纸上验收”?保障房的监管看似“谁都管”, 到最后是“谁都不管”, 保障房质量谈何保障。诚信缺失、制度约束的缺位、监管形同虚设等因素成就了一系列“豆腐渣”工程。一位专家坦言:“如果质量不能保障, 将会形成一批数量庞大的垃圾工程, 造成非常大的浪费和遗留问题”。对于“以房养老”模式的房屋而言更是如此。

三、“短命”建筑难堪“以房养老”

我国是世界上每年新建建筑量最大的国家, 但建筑“短命”现象却相当普遍, 平均寿命只能维持25~30年。住房寿命可以说是“50年罕见, 30年普遍”。反观西方发达国家, 英国的建筑平均寿命达到132年, 美国的建筑平均寿命也达到了74年。在英、法等欧洲国家百年以上的老宅比比皆是, 许多老住宅在显要位置用醒目的阿拉伯数字标注着建造年代, 说明当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信。当今欧洲的居民也以能住上老住宅为荣, 并且认为其建造年代越久价值越高。国外的许多经验表明, 住宅的实际使用年限不仅应当超过规定为50年的设计使用年限, 而且许多还可以超过100年。

我国建筑短寿的原因, 诚然有城市规划的一面, 但更主要还是住宅质量。某些工程设计、施工规范或标准过低埋下了事故的隐患。德国之声电台网站指出, 与德国相比, 中国公路桥的造价过低, 完工时间过快。曾经发生事故的阳明滩大桥, 从开工建设到建成通车, 只用了18个月;而德国修建一座跨水域的高速公路桥至少要耗时2年, 最多5年, 并且在实际设计以及施工时会以该承重额的两倍左右的标准来修建, 以此做到“万无一失”。国外的建安成本一般占房地产总开发成本的70%, 其他的地价及税费仅占房价的30%左右;而在我国正好相反, 建安成本的占比仅在三成左右, 尤其是在土地成本快速增长之下, 建安成本的占比更加有限。中国工程院院士陈肇元曾指出我国设计规范要求的楼层使用荷载的承载能力, 大概只是国际通用标准的50%~60%, 混凝土结构中为钢筋锈蚀所需的保护层最小厚度有的只有国际通用标准的一半。

可以说, 建筑的长寿命才是奠定“以房养老”的基础, 造就“以房养老”在西方发达国家的推广与成熟。

面对房屋平均寿命30年的现状, 一旦超过这一年限, 也就意味着房屋寿命随时都有可能面临终止。30年后就已无住房, 谈何产权?剩下来的土地使用年限也将变得毫无意义。所以, 房屋寿命是讨论“70年大限”后住房产权的前提;同时, 也是诸如房地产市场的波动、房产处置渠道缺乏、房产价值缺乏权威的评估等其他障碍亟待破解的基础。

从“楼歪歪”、“楼脆脆”到“桥歪歪”、“桥脆脆”, 其反映的就是建筑质量之差。当前, 有些仅有二三十年房龄的房屋表面就已破旧不堪, 若达到70年之时恐怕已成危房, 试问又有谁愿意接受如此质量的房产作为抵押品?因此, 如果不能在房屋质量上有实质性突破, “以房养老”本身就是个伪命题。

四、几点建议

应积极采取措施确保房屋建筑的质量:在招投标、建设、验收等环节, 要扩大公民参与, 加强“第三方评估”;加大房屋建设领域的反腐败工作, 切断开发商与政府官员之间的利益链;推行项目法人对住房建设质量负永久责任, 以及参建单位负责人和项目负责人责任终身制;加大惩戒力度, 出现严重质量问题, 除了加大行政罚款、补偿额度外, 直至降低、吊销企业施工资质等。对于保障房建设, 在追求速度和数量的同时, 更应注重质量, 着力避免“有关部门”变成“无关部门”, “民心工程”沦为“闹心工程”。

浅谈商住房逐套分户验收质量控制 篇10

1 逐套分户验收工作

住宅工程质量逐套验收工作规定由建设单位组织、建设施工、监理单位专业技术人员按照逐套验收方案, 对每栋住宅逐套、逐项实施量测, 如实填写《住宅工程质量逐套验收检查记录表》, 并各自签章。全部验收后将逐套验收资料报送工程质量监督站, 由监督站随机抽查不低于总户数20%的逐套验收资料, 并量测总户数5%, 对不低于3户的工程实体进行核实, 发现逐套验收记录不完整的, 逐套验收成员不符合要求或实体抽测与逐套验收记录表不符, 极差较大的, 则认为该逐套验收无效, 责令建设单位重新组织逐套验收。

逐套分户验收在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上, 重点对每户住宅的观感质量和使用功能进行检查, 主要内容包括:1) 房屋室内空间尺寸;2) 地面、墙面和顶棚面层质量;3) 门窗、护栏安装质量;4) 室内防水工程质量;5) 给排水及采暖系统安装质量;6) 室内电气工程安装质量。通过开展住宅逐套验收工作, 使住宅工程的观感质量和使用功能有了一定程度的提高, 使产权人有了知情权, 减少了投诉, 满意度明显上升。

2 工程概况

该商住楼位于深圳宝安西乡某片区, 总建筑面积108 091.64 m2。本单位工程由六栋组成, 分别为13栋、14栋、15栋A座、15栋BC座、16栋及幼儿园栋。地下一层为车库、人防及设备用房。结构类型:基础为预应力砼管桩, 上部为剪力墙结构, 蒸压加气砼砌块 (部分蒸压灰砂砖) 填充墙。住宅总户数为915户。

3 质量分户验收方案

住宅工程质量分户验收是一项新的规定和质量管理模式, 没有一套现成的具体实施方案, 我们依据《深圳市住宅工程质量逐套验收管理规定》的内容和要求, 明确了“统一标准、完善方案、责任到人、逐项验收”的指导思想, 组织工程技术人员详细制定了质量分户验收具体的实施方案。

根据《市住宅工程质量逐套验收管理规定》的内容和要求, 结合施工图纸、国家工程质量标准、规范及相关文件, 组织编制相关的验收内容、相关数据、检查方法和应填写的各项检查验收表格资料。以理论学习和现场样板房模拟验收相结合的方式, 分析以往交房中最常见的质量通病, 如开间尺寸偏差大、感观不佳、空鼓现象多、渗漏水、门窗启闭不畅等问题, 统一内容、标准、时间和验收流程, 将参检每个人的责任和检查内容方法和要求逐一明确, 使之对掌握的内容、标准和检查方法做到心中有数。

验收流程为:防渗漏蓄水和淋水→感观的检查→套内的尺寸检测→水、电、门窗的检查→栏杆、扶手→墙门、地面、天棚→屋面→资料整理→维修整改→复验再维修→竣工验收及移交。

4 验收

4.1 复核竣工资料

验收人员根据施工单位、监理单位提供符合工程档案管理规范的全套竣工验收技术档案资料进行复核, 建设单位、监理和施工单位对工程的图纸会审记录的资料进行技术性、规范性的逐一复核, 其中包括施工过程中的隐蔽工程、分部分项工程验收情况的清查, 找出漏项和需补救的工作项目, 查验每项设备材料的进场验收记录和复验报告及合格证和技术文件等。

4.2 室内感观检查

各专业验收人员对房屋的感观进行细致查看与测量, 重点是:套间的层高等尺寸偏差是否符合设计规范, 是否平整、起砂, 墙面粉刷是否存在起皮、色差, 插座、开关面板、强弱电、配电箱、进排水安装的垂直水平度和门窗扶手、栏杆的平整度、光泽度等是否符合要求, 配电箱、开关、插座的安装牢度及光面整洁是否达到要求, 重要部位 (外墙、屋面、厨房、卫生间及门窗四周) 有无渗漏情况。同时对入户防盗门、各樘窗、内门的安装平整度、光洁度和启闭等进行检查。

4.3 通水、通电试验

在每栋的顶层装一个水压表, 观察其压力指数, 并提前24 h将屋面天沟、管道根部进行蓄水, 每个卫生间、厨房和阳台蓄入不低于2 cm的水, 随后逐个观察, 做到无一渗漏。排水主管及水平干管均做通球试验, 确保各户和排水系统畅通。电气试验时提前照明通电不少于2 h, 观察通电情况并逐回路检测绝缘电阻, 同时将每个插座均进行漏电、接零、接地、相线、零线的全面核对。为确保空气开关的灵敏度, 我们用一个2.5 k W电阻器为负荷进行通电试验, 每个开关连续启闭检查不少于10次, 观察其基本功能, 每个回路对照图纸进行现场复核。

4.4 门、窗淋水试验

针对沿海住宅雨季门窗渗漏返修较多的质量通病, 我们重点做室外淋水试验和室内观察是否存在渗漏现象, 在门窗全部密闭后, 用室外消防水枪向下的淋射方案, 提前1 h对其进行不少于30 min的淋射后逐户观察, 次日再逐户、逐樘门、窗观察一次, 检查是否有渗漏, 同时检查门、窗框缝隙密实和玻璃完好等情况。

4.5 楼地面、墙面和天棚面检查

该项检查是工作量较大的一项检查, 每组均有4人专项负责, 对每户房屋首先认真实测套间的各项尺寸合格与否。随后对“六面”采取网格式全面锤击检查, 当发现空鼓、起皮、脱落和各类裂缝, 立即用粉笔在现场标记, 并采用平面图标记方式记录在案。对空鼓、裂缝的尺寸在规范允许范围内的, 现场由小组长组织讨论确定整改与否, 原则上, 发现的问题只要感观上有可能影响业主交房, 我们就坚持给予及时整改。

4.6 复验

该项目通过建设单位、施工单位、监理单位在两轮共计45 d的质量分户验收中, 共检查出各类质量通病527处 (点) , 并边验收边组织技术力量随即进行整改。施工单位整改完毕后, 物业公司将担负今后的物业管理工作, 无形的压力和责任感, 使之在质量分户复验中做到认真细致、一丝不苟, 多发现一处质量问题就减少一处今后的维修工作。经过复验和整改, 最后由政府质监部门进行竣工验收和质量通病的再整改, 这样反复、多次的整改和验收, 彻底改变了过去以单元工程为对象的验收模式。从每一套房屋按质量标准全面地进行验收抓起, 较好地把住了每套房屋的“质量关”。业主在接收房屋时对质量, 特别是感观质量认同度高。同期相比之下, 进行质量分户验收比未进行质量分户验收交房的业主投诉和返修率下降了63%。

5 结束语

通过分户验收的全面推行, 会使原来按比例抽查不到的质量问题得以暴露, 从而使质量通病的防治效果大大改善, 同时必将督促施工单位加强施工过程中的质量管理, 以减少在分户验收中检查出质量问题。认真实施住宅工程分户质量分户验收, 无疑对于提高住宅质量具有较大的推动作用。

摘要：商品住宅工程质量直接关系到百姓的切身利益。住宅工程质量实行分户验收是建筑业深化改革的一项重大举措。质量分户验收是提高住宅工程质量、减少质量投诉的一项新的重大行政措施。结合作者多年工作实际, 探讨逐套验收的操作要点。

关键词：商住房,验收,质量控制

参考文献

[1]武树春.住宅工程质量分户验收指南与实例[M].北京:中国建筑工业出版社, 2006.

[2]郭培清.解读住宅工程质量“分户验收”[J].黑龙江科技信息, 2007, (4) :192.

[3]董建国.住宅工程质量分户验收管理规定贯彻实施及相关标准规范实用手册[M].北京:中国建筑工业出版社, 2006.

[4]中国系统工程学会.系统工程应用案例集[M].北京:科学出版社, 1988.

住房质量论文 篇11

1.全面建成小康社会的重要途径

党的十八大提出了“全面建成小康社会”的发展目标, 强调要在“发展平衡性、协调性、可持续性明显增强的基础上, 实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。科技进步对经济增长的贡献率大幅上升, 进入创新型国家行列。工业化基本实现, 信息化水平大幅提升, 城镇化质量明显提高。”

早在十几年前, 建设部领导就提出“小康不小康, 关键看住房。”全面建成小康社会, 涉及的范围很广, 但住房水平的提高与提升是必不可少的重要因素。衡量住房水平的标志, 一是数量增长, 二是品质提高。数量增长涉及到大部分居民通过市场化途径解决住房问题, 中低收入家庭通过住房保障改善住房条件。因此, 在市场化发展的基础上, 大力发展保障性住房依然是未来8年的重点任务。质量与品质的提高, 不可能依然依靠传统的建造方式, 需要在建设方式上进行大的变革, 需要学习西方发达国家的先进经验, 需要总结各地最近几年在新型建筑工业化方面所做的探索, 加大推进力度, 才能真正实现让人们住的舒心、放心、安心, 这才是在住的方面实现小康目标的具体体现。

2.实现经济结构战略调整的重要途径

在促进经济持续健康发展的目标中, 提出“推进经济结构战略性调整, 是加快转变经济发展方式的主攻方向。”大力推进住宅产业化, 不仅可以提高效率、降低成本, 更是一个企业、一个行业、一个城市全面转变经济增长方式的重要抓手。从沈阳市最近两年的实践与取得的成就中得到了充分的验证。沈阳市是在推进住宅产业化工作中力度最大的城市, 虽然起步不是最早, 但近几年来动作很大, 特别是自2010年被确定为现代建筑工业化试点城市之后, 市委市政府思想高度统一, 把住宅产业化、现代建筑工业化作为一个城市调整经济结构、转变增长方式的重要突破口, 不仅专门划出现代建筑工业园, 打造住宅产业全产业链的产业聚集模式, 还通过出台鼓励政策、发布新技术标准、新规范鼓励、指导现代建筑工业化的建设与发展, 并且通过多个保障性住房试点项目和公共建筑, 加大示范与引导力度, 在不到两年的时间里, 社会效益、经济效益、环境效益已日趋明显, 确实起到了试点城市的先导作用, 也吸引了全国大部分城市政府的主要领导、企业家们纷纷来沈阳取经学习。沈阳市仅与新型建筑工业化有关的产业链, 产值已达千亿, 一个老的工业城市, 借助产业化发展契机, 迎来的新一轮的发展高峰。

3.改善需求结构, 释放居民消费的重要途径

“十八大”提出, “必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点, 着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。要牢牢把握扩大内需这一战略基点, 加快建立扩大消费需求长效机制, 释放居民消费潜力, 保持投资合理增长, 扩大国内市场规模。”

从十几年的实践可以总结出, 改善需求结构, 建立扩大消费需求长效机制, 释放居民消费潜力, 主要是通过教育、住房、旅游休闲、汽车等方式。其中, 教育消费的增长依然拥有巨大的潜力, 汽车消费受到道路资源与停车的约束, 已不符合绿色环保的理念, 最大的消费潜力依然是住房。首先, 住房的价值量很大, 可以极大地把储蓄变成实在消费;其次是产业链较长, 不仅是购买了住房, 还涉及到家电、纺织、家具、家装及建材行业等;三是具有长期不间断投入性, 不仅是刚需的第一次消费, 还有二次、三次的改善型需求, 还有原住宅的更新改造需求, 还有装修及家具建材的更新等。因此, 要改善消费需求结构, 住房消费的拉动必不可少, 并且是不以人的意见为转移的首要需求。

4.实现资源节约型、环境友好型社会的重要途径

“十八大”提出, “要实现资源循环利用体系初步建立。单位国内生产总值能源消耗和二氧化碳排放大幅下降, 主要污染物排放总量显著减少。人居环境明显改善。”在中国, 建筑耗能占到接近全社会的30%左右, 因此, 节能降耗的重点在建筑房屋领域。新型建筑工业化和住宅产业化正是大幅度降低能源与材料的消耗, 实现节能、节地、节水、节材的目标。因此, 不论是改善人居小环境, 还是整个社会生态环境的建设, 都需要改变传统的、落后的、高耗能、高污染的生产建造方式, 通过装配式建造、应用新型材料、推广成品住宅、使用新能源等各种方式达到资源节约、环境友好的发展目标。

二、以政策为引导, 以科技为支撑, 正确理解住宅产业化的理念

1 9 9 9年, 国务院办公厅发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》 (国发[1 9 9 9]7 2号) , 至今已有13年了, 在“十五”和“十一五”期间, 住宅产业化进程主要是以试点项目为主, 到目前为止, 全国有近300多个国家康居示范工程项目, 有近260多个住宅小区通过了性能认定, 在全国已经先后建立了32个国家住宅产业化基地。但总体来看, 产业化进展相对缓慢。

进入“十二五”之后, 社会经济发展环境发生了很大变化, 在国家建设资源节约、环境友好的总体发展目标下, 改变经济增长方式, 调整结构, 促进转型升级成为社会主导潮流, 在此大环境下, 住宅产业现代化进程迅速加快, 各地呈现欣欣向荣的发展趋势。

对于住宅产业化, 一直缺乏统一的定义或衡量标准, 每个人都有不同的理解。但从总体上, 其内涵和外延应该至少包括以下8个方面:

一是住宅产业化的发展应以经济与技术政策为先导, 一个新生事物, 并且是国家倡导的发展方向, 必须政策引导先行, 才能引领各地方、各企业发展方向;二是以科技创新为支撑, 即住宅产业化的发展基础是科学技术的进步, 新技术、新产品和新工艺相对成熟, 在建设项目中可以放心应用, 并且符合节能环保绿色低碳等要求;三是要以新型建筑结构体系为基础, 住宅产业化的发展, 就是要改变传统的、低效率的、耗材浪费、质量不稳定的现场湿作业以手工操作为主的建设模式, 向发达国家先进的生产方式学习, 大力推进预制装配式等多种先进施工方式, 把建筑工人变成产业工人, 确保建筑质量;四是要以标准化、系列化、模数化为引导。住宅产业化的发展就是要在标准化、模数化的基础上, 提高通用产品应用比例, 形成规模化生产, 提高效率。五是要把建筑结构体系、标准化设计和通用部品体系等有机结合, 加强技术指导与交流。六是大量选用符合节能环保低碳标准的新技术、新材料, 提高产品的质量和性能;七是大力鼓励龙头企业按产业化方向发展, 包括国家住宅产业化基地企业;八是住宅产业化的发展应以降低成本, 提高劳动生产率, 全面提高住宅质量与性能为原则, 通过科技攻关和规模化生产, 提高效率, 达到促进房地产业、建筑业、建材业全面转型升级和可持续性发展的目标。

从以上的衡量标准体系可以看出, 有些地方只是在其中某个领域进行了积极的尝试, 还缺乏系统推进, 因此, 只能说是在住宅产业方面做了很多努力, 但还没有达到住宅产业化的总体标准。从当前各地推进住宅产业化的发展状况来说, 我们鼓励因地制宜, 通过各种方式、积极探索、力所能及、逐步推进。目前, 全面推行高标准、严要求下的住宅产业化, 不论是制度建设、政策准备、还是市场发展环境和市场需求都还不完全具备。

三、当前推进住宅产业化的主要特征与实践探索

目前, 全国各地推进住宅产业化热潮方兴未艾, 主要体现在五个方面的特征:

一是各地政府越来越重视产业化的发展。有些城市是市长、书记亲自抓产业化, 已有很多省市出台了推进住宅产业化的指导意见, 对于符合产业化标准的项目给予容积率等方面的奖励, 如上海、江苏, 北京、沈阳、黑龙江、重庆、宁夏等地。

二是一些城市的试点项目在全国起到了示范引导作用, 特别是在北京、上海、深圳、沈阳等城市的新型建筑工业化即装配式建设项目, 有些已成为保障性住房标志性样板工程, 有些还获得了相应的面积奖励。这些示范项目吸引了全国同行业前来参观、考察和交流, 当前这种趋势已在房地产业、建筑业等大型知名企业中日趋明显, 影响显著。

三是越来越多的企业开始积极主动地参与、关注住宅产业化的发展。如每年一次的住宅产业化技术交流大会, 吸引了很多传统知名的建筑施工企业集团组团参加, 并充满热情和激情地向产业化方向转型。有关住宅产业化发展的国际论坛, 每次都吸引大量的国内外同行共同交流探讨最新技术、最新产品和前沿发展趋势等。

四是已批准的32个国家住宅产业化基地在近几年大环境发展趋势带动下, 在住宅产业化的方向引领下, 在企业的自身努力下, 生产规模和经济效益迅速扩大, 发展势头强劲。基地企业按照住宅产业化的发展要求, 加入科研投入, 在政府主管部门和专家指导下, 不仅尝到了转型升级带来的显著经济效益, 还在全社会起到了重要的积极引导与示范作用。

五是住房保障、优秀建材部品和住宅产业化的结合日益紧密。

保障性住房具有政府主导、规模大、户型简单、标准基本统一等特点, 因此, 以保障房为载体推进住宅产业化已经形成共识, 各地很多试点示范项目都是依托保障房, 如预制装配式建造方式、标准化设计、成品住宅、太阳能与建筑一体化等项目。同时, 为提高保障房的质量与性能, 2011年7月, 住房和城乡建设部下文成立了“保障性住房建设材料部品采购信息平台” (简称建材平台) , 旨在为保障房建设提供优秀建材产品, 9月28日, 在第十届国际住宅产业博览会上, 建材平台正式启动, 目前已有2000多家实名注册的企业, 以建材生产企业为主, 还包括房地产开发企业、规划设计单位、施工企业、监理企业、物业管理企业等。2012年, 建材平台举办了三场大型保障性住房建设材料采购信息交流大会, 参会代表累计达到900余人, 与保障房有关的政府主管部门领导和专家介绍了保障性住房的发展趋势和对建材产品采购的新要求, 广大供需企业也在会上充分交流了各方意愿、要求与希望。可见, 现在已有越来越多的企业看准了保障房建设的巨大市场商机, 积极通过走产业化道路, 为保障性住房提供优质建材产品, 扩大企业市场份额, 寻求新的经济增长点。

四、依托建材平台, 借助保障房建设机遇, 寻求新的发展空间

保障性住房建设材料部品采购信息平台具有公益性质, 集聚了全国优秀建材企业, 不仅可以为各地保障房建设项目提供质优价廉的建材产品, 还可以以平台为依托, 全面推进住宅产业化。特别是针对保障性住房建设质量问题频出的现象, 根据住房和城乡建设部建设工作会议精神, 我们拟准备着手研究建立建材终身质量责任制, 从制度设计上, 可以包括优良部品库制度, 只有贴上优良部品标签的产品才可以进入保障房建设市场;建材身份识别系统, 所有的建材从出厂到运输、施工、维护管理都是信息记录;建立保险和赔偿机制, 建材产品一旦出现问题, 需要赔偿与补偿的数额将特别巨大。因此, 需要通过保险、担保机制来完善相关制度。

大规模的保障性住房建设对于广大开发企业和建材商来说, 既是机遇也是挑战。与商品住宅的定位与要求有所不同的是, 保障房性住房更加重视经济性、适用性、安全性、耐久性和舒适性。开发企业要积极参与各地的保障房建设中, 依靠政府主导工程, 寻求新的发展空间;建材生产企业要及时调整自己的产品结构, 分析是否符合保障房建设的要求, 借助保障房建设契机, 扩大市场份额。只有这样, 才能不断适应市场变化的要求, 为企业迎来新一轮的发展空间。

未来的保障性住房建设材料部品采购信息平台将在推进住宅产业化、提高保障性住房质量方面担负起更多的责任与使命。具体来说, 可以根据中长期发展目标, 设定平台展望目标为:

1、创建中国的优良建材部品库

2、建立产业化发展联盟

3、打造保障房招投标信息权威发布平台

4、建立建材终身信息跟踪系统

5、建立在线交易平台

五、积极探索, 加快推进住宅产业化进程

住宅产业化虽然在近几年得到较快发展, 但与城镇化、工业化、信息化的发展速度相比, 与房地产业特别是保障性住房的大规模建设相比, 发展严重滞后, 仅仅属于起步阶段、发展的初期。因此, “十二五”期间, 还要加快推进住宅产业化, 全面提高住房质量和性能。

从推进住宅产业化的制度设计上, 近一段时期应重点抓好以下几项工作:一是抓政策, 即一方面做好国家层级的政策储备, 另一方面继续指导各地方出台促进住宅产业化发展的指导意见;二是抓标准, 即适应新技术和新产品的发展要求, 继续抓紧新标准新规范的出台;三是抓体系, 包括建筑结构体系和通用部品体系以及二者的有效衔接;四是抓保障, 即以保障房为载体, 全面推进住宅产业化。各地方经济发展水平和住宅产业化程度差异很大, 全国不可能一刀切以一种模式推进产业化, 未来相当长的时期内, 一定是多种建设方式并存、多种推进方式并存的态势, 对此, 我们正在研究提出三个层级住宅产业化的衡量标准, 即基础性标准、一般性标准和引领性标准, 各地可根据当地发展条件, 选择适合自己的产业化方式作为起步阶段, 如预制装配式、CSI体系 (主体结构与填充物相分离) 、全装修、设计、施工与太阳能一体化等;五是抓龙头, 即规划设计, 去年进行了首届保障性住房设计竞赛, 目前, 优秀作品集已经正式出版。住房和城乡建设部还组织了全国二十多家设计院编辑出公共租赁住房标准样图, 也即将出版。这些都将引导全国保障性住房的规划设计水平迈上一个新的台阶;六是抓基础, 即建材部品。建材平台推出以后, 社会反响非常强烈, 所有优秀建材企业都可以免费入库, 平台对企业进行严格的面审, 并要求入库企业产品要有产品认证证书, 确保产品质量。目前, 各地保障性住房建设单位已开始从建材平台里选用优良产品用于保障房建设。由于建设材料涉及的门类很多, 建材平台与各行业协会和认证机构积极合作, 共同推出优秀建材企业和优良部品。总结以上分析, 在未来推进产业化进程中, 应重点做好以下八大任务:

1、政策先行, 标准跟进;

2、加强指导, 完善体系;

3、因地制宜, 先易后难;

4、抓好载体, 先行先试;

5、鼓励创新, 整合资源;

6、技术成熟, 全面推广;

7、培育人才, 加强宣传;