个人住房信贷

个人住房信贷（精选8篇）

个人住房信贷 篇1

银行个人住房信贷业务发展情况汇报

x银监分局:

根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下：

一、至2006年8月房地产信贷业务发展情况

我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止2006年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。相较而言，我行自建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷款的不良占比均比年初有所上升。

总体而言，我行2006年前8月在个人住房贷款不良余额比年初下降x万元，个人住房贷款累计收回x万元以及新发放个人住房贷款只有x万元的情况下,不良占比比年初上升x个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品种的不良占比均在x以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达x，均高于省农行规定的单个贷款品种不良占比不能超过x的比例。

三、我行个人住房贷款的主要风险分析

1、收入证明存在虚假现象，且x地区社会经济发展相对缓慢，第一还款来源风险明显。为取得住房贷款，借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明，很多单位也应借款人的要求出具不实证明，导致银行无法真正把握借款人的风险状况，第一还款来缺失，形成信贷风险。

2、信用环境、司法环境不尽人意，执行个人住房贷款抵押物往往遇到起诉清收难，抵押物处置损失大，第二还款来源风险现显。对贷款抵押物起诉清收要经过受理、审理、判决、申请执行、执行、拍卖抵押物归还贷款本息等一系列过程，持续时间长，难度大。同时，由于执法环境不佳，往往“赢了官司输了钱”。另外，由于部分房产评估中介机构为谋取利益出具不实房产价值评估书，个人住房贷款在发放时抵押物评估价就过高，导致抵押物拍卖价款不足以全额收回不良贷款本息，形成贷款损失。

3、信贷人员对业务、操作流程不熟悉，形成操作风险，甚至涉嫌假按揭现象。业务操作风险，直接导致我行住房贷款风险，教训十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加强学习和培训，严格执行个人住房贷款规章制度。去年末，省行对所有个贷品种进行整合，编印了《个人信贷产品操作手册》，该手册不仅是办理个人住房贷款业务的规范性文件，更是个贷从业人员学习信贷规章制度的教科书。我行组织有关业务人员进行认真学习，熟悉个人住房贷款规章制度和房地产业务知识，了解相关行业信息，不断提高业务能力和风险识别能力。

2、强化对个人住房贷款的风险管理，加快不良贷款处置。

个人住房信贷 篇2

从已有的经验来看, 加强对个人住房贷款风险的研究, 保持清醒的头脑, 正视存在的问题, 建立完善的制度, 严格操作程序等至关重要, 只要商业银行在此项业务上做到人员到位、管理到位、结算手续到位, 个人住房贷款风险便能得到有效的防范, 真正使其成为优良资产。

一、个人住房信贷风险的表现形式

1. 选择项目的风险。

一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题, 具体来说又包括如下情况:一是规划报建手续瑕疵。如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等, 这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷, 现实中这种纠纷往往造成购房户集体拒付个人住房贷款, 对这种项目发放个人住房贷款将给银行带来极大的风险;二是该房地产开发项目事先未做好市场分析, 市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途;三是开发商自有资金不足, 或者开发商缺乏经验, 没有高素质的人员组成的管理队伍等, 出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房, 如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务, 则该贷款从开始就面临成为坏账的可能。还有一种情况是个人住房贷款针对的商品房类型不同面临的风险有较大差别, 一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自我居住为目的的购房户的风险, 商业房大于住宅, 而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。

2. 开发商引发的风险。

一是开发商的欺诈行为。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会, 以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产, 用以筹措资金, 甚至伪造购房人诈骗银行资金, 行按揭贷款之名, 作套取乃至诈骗银行资金之实, 一旦资金到手, 就挪作它用, 甚至携款潜逃。二是开发商将购房款入账后, 由于经营不善, 导致楼盘烂尾, 或因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼, 由此引发购房人停还银行借款, 使银行被迫陷入纠纷。三是由于开发商所建楼房存在质量缺陷, 不符合合同要求等原因, 购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。四是开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证, 无法取得房产证或开发商违法预售等原因, 导致银行风险等。

3. 借款人引发的风险。

一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化, 不能按期或无力偿还贷款, 被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等, 都会影响借款人收入的稳定, 影响还款计划的顺利执行;同时, 由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督, 对楼市的预测也相当困难, 较难对借款人资信的真实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时, 信贷资产表面上是安全的, 担保也靠得住, 但随着借款人资信状况的变化, 尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全, 私下的房产交易盛行, 使银行贷款担保失效或悬空, 造成商业银行的信贷风险。二是购房人死亡或者被宣告死亡、失踪, 继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。三是购房人存在欺诈行为, 故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素, 导致借款人丧失履行合同的能力, 而形成贷款风险。

4. 假按揭造成的风险。

一是开发商通过个人虚假购房套取贷款。开发商以其亲属、内部员工、关联企业员工甚至民工的名义按揭购房, 套取银行贷款用于自身资金周转, 并负责按月偿还贷款。二是开发商虚构购房行为或伪造相关手续套取贷款。通过伪造借款人身份证或购房合同向银行申请按揭贷款, 或以伪造的产权证明作抵押进行虚假按揭。三是开发商与购房人或银行员工串通套取贷款。 (1) 开发商为解决部分购房人首付款不足问题, 尽快达成交易, 在售房合同中将房屋实际价格提高一定比例, 再向购房人出具首付款收据, 在没有真实首付款的情况下套取按揭贷款。 (2) 开发商与购房者相互串通, 以高于同地段的房价进行购房交易, 通过购房者套取银行信贷资金, 并分期向购房者归还超出真实房价的贷款本息。 (3) 开发商与银行员工勾结, 向虚拟借款人或没有真实购房行为的借款人发放按揭贷款。

二、个人住房贷款风险变化的原因分析

1. 银行管理不善, 形成不良贷款。

一是银行内控制度不完善, 贷款管理力度不够。由于个人住房贷款业务近几年才开办, 开展时间不长, 加之部分贷款到期, 一些银行规章制度尚不建全, 相应的配套管理措施跟不上, 形成贷款不良。二是信贷人员重贷轻管的现象普遍存在。有些信贷人员对于逾期期数较短的贷款认为既没有必要也没有精力催收, 向借款人发出了拖欠银行贷款也没人管的错误信号, 不利于贷款的按期回收。三是个人资信评估制度不健全, 还款能力难以控制。在涉及个人还款能力评估时, 虽然银行要求借款人出具本人及配偶的工资、收入证明, 但其真实性、有效性及还款意愿的好坏, 只能主观被动地去评定, 缺乏统一的标准格式和制约措施, 过分依赖第二还款来源, 忽视了第一还款来源的合规性。

2. 购房人违约, 形成不良贷款。

一是购房者由于投资方式的失败拖欠银行贷款。近年来, 由于房价的上涨, 购房者对市场的估计不够, 采取以租养贷等方式进行投资, 受各种因素的影响造成无力偿还贷款, 这种情况多在“第二套住房”借款人中出现。二是购房者由于收入水平下降, 无力偿还贷款。个人住房贷款属于中长期信贷, 其还款期限通常要持续20年左右, 在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性, 由于个人支付能力的下降导致信用缺失的情况很容易发生, 使银行的贷款形成不良。

3. 潜在风险。

商业银行一向把个人住房贷款当作一种低风险业务来发展, 只看重利润, 而忽视了潜在风险。潜在风险主要体现在两方面:一是个人住房贷款市场的不规范, 银行之间的无序竞争, 造成放宽对贷款的审批条件, 增大银行的贷款风险。二是个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全, 造成很多不必要的纷争, 潜在着不确定的风险。

三、防范个人住房信贷风险的对策

1. 加强项目前期评估工作。

通过项目的前期评估工作, 严格客户的准入标准, 可以选择市场前景好的项目给予贷款支持, 从而避免项目选择风险、销售价格不实风险, 和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有:通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析, 可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件, 从而择优挑选好项目。

2. 加大力度严防假按揭。

拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估, 经银行确认后, 确定合理的贷款成数。对期房价格的正确市场评估, 以避免开发商高价销售策略给银行带来的风险。同时, 通过评估还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续, 套取了银行现金, 但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押, 在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下 (银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度, 预留开发商对购房者的保证金, 以保证在建项目的资金需求) , 开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款, 否则银行一旦处分抵押住房, 加上银行预留的保证金, 应该可以使贷款风险降到最低, 而开发商则得不偿失。对期房价格的市场价格评估, 还可以避免抵押住房的资本价值风险。

3. 建立完善的个人信用评级制度。

建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导, 能够调阅各商业银行的电脑网络资料, 出具的资信评级结论在各商业银行通用, 适用于一切个人消费信贷领域, 并可进行实时跟踪, 一旦发现不良信用记录, 随时调整其个人信用等级, 对近三年信用良好的个人, 可以按操作规程调高其个人资信等级。建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立, 可以掌握个人真实收入和财产, 评价个人的还款能力。实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时, 个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料, 从而评定信用等级。建立个人银行账户。将目前个人收支以现金为主, 改为以个人银行账户转账收支为主, 个人只有零星的现金收支。这样, 银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产 (通过转账和税收确认) , 个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。

4. 健全法规, 完善社会保障制度。

个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规, 通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度, 通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律, 可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明, 使抵押住房不存在权利瑕疵, 保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案, 实现电脑和文件资料 (原件) 的双重管理, 加强内部监督、内部牵制, 以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理, 对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收, 并纳入“黑名单”, 加强贷后管理工作力度。

个人住房信贷 篇3

关键词：个人住房贷款 贷款 风险

随着经济的发展和住房制度的不断改革，个人购买商品住房的欲望越来越强烈，但是不断上涨的房价导致很多人无法承担，同时住房市场中供给和当前有效需求不足，这两者之间的矛盾使得按揭买房的形式产生。虽然按揭买房对于买房人比较有利，但是各个商业银行却来自商品房开发供应链两头的强大风险压力。针对此种现状，如何抵御存在的风险，值得我们深深地思考。

一、商业银行个人住房信贷的历史及发展

在我国，商业银行个人住房信贷业务大致经历了三个历史阶段：20世纪80年代中期到90年代中期，我国住房消费信贷业务开始摸索尝试阶段，这时候有些金融机构开始给城镇居民发放住房贷款；1997年开始到1999年，我国开始了个人住房信贷业务试点工作，中 国银行颁布《人人住房担保贷款管理试行办法》，1999年颁布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，各大商业银行开始面向广大城市居民推广个人住房信贷业务；2000年之后，我国个人住房消费信贷业务发展迅速，同时也成为各大银行一个主要的业务品种，其竞争激烈。

根据中国城镇人口的发展速度2020年将达到7亿多，城市化水平将达到55%，不断增加的城镇人口导致住房需求的不断扩大，建房速度也不断增加。未来时期，我国个人住房需求将会越来越旺盛，个人住房信贷业务将会扮演至关重要的作用。但随之而来，其引起的风险越随之增加。

二、商业银行个人住房信贷存在的风险

关于商业银行个人住房信贷所存在的风险，归纳总结，主要有以下几个方面：

第一，市场方面存在的风险。市场方面的风险导致住房信贷危机是比较常见的一个因素。其中包括三大风险：首先是因通货膨胀出现，因为一旦爆发通货膨胀，就会导致物价上涨，货币贬值，居民的购买能力下降，那么借贷人不能按时还款的话，借贷银行也会受到很大很大损失；其次就是机会成本导致的风险，这种情况主要表现为当其他金融投资的报酬高于住房贷款的时候，贷款人就会把融资资金投入到其他投资中，从而收益就会变得减少。

第二，利润方面的风险。主要是贷款利率风险和存款利率风险。因为在金融借贷市场，资金的供应关系是随经济和政府的变化而变化，住房贷款利率不变，市场利率增大的话，贷款的人利息收入就会减少，导致损失；内外部环境的变化引起存款利率的变化，如果利率上升的话，那么融资成本就会增加，存款利率增加的话，贷款人要是按照原合同的约定来提供借款人的资金，那样就会导致利润大大降低。

第三，信用方面的风险。这方面主要主要是借款人和开发商两部分的信用风险。借款人信用方面的风险包括提前还款和不还款两种情形，借贷人当然希望能及早还清银行贷款，但是作为银行来说，如果借贷人提前还款，银行利息就会降低，同时闲置资金就会增加，的投资压力和风险也会加大，而且银行必须对原还款合同的内容进行重新的计算和修正，这样无形之中就会增加银行的成本；提前还款对银行不利，但是不还款的话，风险更大，有些情况下是由于借款人被迫不还，比如借款人丧失劳动能力、下岗或者其他情形，贷款人对这种情况无法预测和监控，但有些情况下是借贷人蓄意不还，这种人一般都是基于私人利益。但不论是借贷人故意还是被迫都是会导致银行的风险加大。

第四，银行自身的管理引发的风险。银行方面的风险主要是以下几个方面导致的：借贷前没有详细调查，因为在实际的操作中，到银行来借贷人比较多，这就可能导致银行的监管不严，对很多情况调查不到位，那么就会引发威胁；对个人信贷的审批不严谨贷后的管理又不是很到位，虽然银行对每笔借贷业务都要求定期检查报告，但是如果数量达到一定程度的时候，就无法逐笔检查；对抵押物的评估不准确，尤其是对房价的评估高于实际价值的时候，就会引发借贷风险。

第五，法律方面的风险。根据法律规定，我们必须对借款人的借款资格和借款的用途进行审查，但是在实际借贷过程中，很多时候银行容易忽视对借款人的主体资格审查，而且有些人会打着房贷的名义将借贷来的资金用于非法活动，那么这样的贷款往往会很难收回。

三、如何防范个人住房信贷存在的风险

针对以上个人住房信贷方面存在的各种风险，我们通过以下几个方面来加以控制和改善：

1、将贷款的发放方式采取利率可变性。我们可以根据市场利率的变化来对利率做周期性调整，这样的话会帮助改善银行存贷款期限方面的匹配状况，将银行利率风险和借款人直接进行转嫁，利率上升时，银行承担的风险转嫁给借款人，下降时，借款人承担的风险转嫁给银行。

2、加大银行在贷款审批前的审查力度和监控水平。银行在批借贷前，必须对借款人的信用状况和现有能力进行严格把控，对不同还贷能力的借贷人采取不同还贷计划安排，并且在整个还款期间进行有效的管控，如果发现有违反协议的人，必须采取相应的措施来进行处理。

3、重视网络技术与银行借贷业务之间的有效结合。因为随着银行借贷业务量的不断增大，单纯依靠人工手段的，不但成本较高、而且出错的几率也会比较大，所以我们必须将科技手段融入银行借贷业务中来，这样的话，才能保证银行个人住房信贷操作方面的规范化，降低银行借贷方面的风险，这也是未来银行业务手段的必经之路。

参考文献：

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[4] 曾国安.《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.

[5] 胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范[J]，经济师，2007，（6）.

当前住房信贷存在的问题及建议 篇4

向秋芳

（中国人民银行恩施州中心支行，湖北恩施 445000）

作者简介：向秋芳，（1966.08－），男，湖北省恩施市人，大学本科，经济师，曾在省及省以上刊物发表金融理论文章十余篇，并于1996年获湖北省金融科研成果三等奖。摘要：

关 健 词：信贷；住房信贷；思考 中图分类号：

住房信贷是目前我国消费信贷的主要形式，它对于启动消费，扩大内需，推动经济增长，具有重要的意义。但目前由于诸多因素的制约，我国住房信贷发展缓慢,还存在着许多问题，需要进一步完善。

一、我国住房信贷发展现状

我国住房信贷起步较晚，国外在40年代住房信贷就有了较大的发展，二战以后，美国居民依靠信贷来支持消费已经成了普遍现象，而我国直到1996－1998年，住房信贷才开始真正起步。1996年，中央银行开始允许国有商业银行办理个人住房贷款，个人住房贷款业务在我国才开始起步。1998年以来，为了扩大消费需求，中央决定加快发展消费信贷，人民银行先后出台了一系列促进住房信贷业务开展的政策，发布了《住房贷款管理办法》，允许所有的商业银行开办个人住房贷款业务；发布了《关于加大信贷投入，支持信宅建设和消费的通知》；1999年3月，发布了《关于开展个人消费信贷指导意见》，提出把消费信贷作为新的增长点，要求各商业银行积极开办住房信贷业务，并将住房贷款的最高限额由消费品价值的70%提高到80%；1999年9月，又将个人住房贷款的最长期限由20年延长到30年，并将贷款利率降低到同期法定贷款利率以下。这些政策的出台，大大地推动了我国住房信贷业务的发展。以我国住房信贷业务发展最快的建设银行为例，1998年末，建设银行个人住房贷款余额仅为450亿元，到2000年3月末累计发放个人住房贷款1460亿元，贷款余额已达993亿元，占全行贷款的比重由1998年末的2.11%增长到5.9%。可以说，我国住房信贷有一个良好的开端。然而，和许多西方国家相比，尽管各商业银行加大了住房贷款的发展力度，但我国住房贷款的发展目前还是初步的，在存在着许多问题的同时也还存在着巨大的潜力。在我国消费总额中，住房贷款所占比例1998年末不到1%，1999年末也不到3%。而西方发达国家这一比例都高于20%，越是优良的银行这一比例越高。1999年我国住房贷款占GDP的１０%，而美国几乎占到现有DGP的60%。由此可见，我国住房信贷目前还处于起步探索阶段，还有待于进一步开拓和发展。

二、住房信贷落后的种种表现

1、住房抵押融资机制尚未形成，个人住房抵押贷款难以推行。我国自1986年开展个人住房抵押贷款以来，开展面积小、量不大，只有100多亿元，在整个房地产贷款中占不到10%，而发达国家一般占25%以上，从这一点看，住房信贷的发展离经济发展的要求还差得很远，远未发挥其应有的作用。其中的原因十分复杂，既有其它方面的原因，也有金融部门自身的原因。主要表现在：一是由于住房商品化远未实现，真正购买商品房的居民不多，因而对住房抵押融资的现实需求未普遍化。二是由于目前的商品房价格相对于居民的收入而言显得太高，因而即使抵押融资，普遍居民家庭也缺乏定期还本付息的能力。三是住房抵押贷款成数都有在七成以下，期限多为10年以下，10年期的月利率近10%。这种贷款条件显然为一般家庭无法接受。四是抵押贷款资金来源有限，规模受到控制。五是二级市场即抵押债权的转让市场远未形成，致使抵押贷款缺乏流动性，阻碍了资金的周转。六是与房地产抵押相关的法律法规还很不健全，致使这个过程多不规范。此外，还存在对抵押物评估困难、担保不规范、房屋拍卖市场不成熟导致银行抵押的房地产很难通过市场拍卖收回资金等问题。

2、住房金融机构不健全，现有的金融机构对住房金融业务的关系尚未理顺。表现在：一是没有一个全国性的专业住房金融机构（烟台、蚌埠两个住房储蓄银行只是作用有限的地方地方机构）；二是各专业银行对房改金融业务和政策性资金恶性竟争；三是现有商业银行的房地产信贷都普遍存在与行内其它业务部门在业务和人员分工上的不明确，容易引发业务纠纷，造成内耗。

3、住房融资工具不多，创新不足。目前我国住房融资工具主要是住房存贷款，还有少量的住房债券及股票，远不足满足多元化的住房融资需求。由于缺乏大量的速效工具可供选择，这在很大程度上制约了住房融资市场的拓展。

4、公积金制度推行不理想，尚未成为重要的住房资金来源。建立公积金的主要作用是为建房和购房提供一个稳定的低成本资金来源，我国自90年代初推行公积金制度以来，到目前存在以下问题：一是公积金归集量小，到1996年底，全国归集的公积金为393亿元，公相当于当年全国住房总投资的8%；二是地区之间很不平衡，沿海地区的公积金归集率高达90%左右，其中上海120亿元，而其它内地省份只有40%左右，其中上海120亿元，；三是公积金缴存比例较低，仅为职工工资的10%（职工及其单位各缴5%）；四是一些地方对公积金的管理比较混乱，出现乱用、滥用或挪用现象。

三、住房信贷难以拓展的原因

1、居民收入在量的分配上相对落后，在结构上的严重分化，造成了在住房信贷需求上的弱化和异化。收入是决定社会消费的中心因素，消费是收入的函数。改革开放20年来，我国国民收入一直保持着较快的增长速度，然而近几年来居民（尤其是农村居民）收入增长速度明显下降，大大低于国民生产总值的增长速度，在1986－1998年间，城乡居民的收入水平的年均增长率比GDP年均增长率少4个百分点，比同期人均GDP年均增长率少2.6个百分点。从结构上分析，这部分增加的收入大部分归少数高收入者尤其是暴富群体所有。据测算，1998年占城镇居民20%的最高收入户的年收入是20%最低收入户年收入的4.5倍；最高收入户收入水平比上年增长6.9%，最低收入户仅比上年增长1.9%，前者的增幅比后者高出5个百分点。农村的情况是，最高收入户人均收入达到5925.51元，是最低收入户733.15元的8.1倍。最近国家统计局组织的调查表明，我国高收入阶层年总收入一般在20万元以上，人数不到总人数的1%；占20%的高收入被调查者拥有着相当于42.4%的全部调查者财富。在农村，占农村20%的的高收入人群拥有50%的收入和购买能力。在任何时候，中低收入的人群永远是相对的大多数，也是住房信贷需求的主力军。所以说，城乡居民这种在量的分配上相对落后和在结构上的严重分化，造成了在住房信贷需求上的需求量的弱化和需求结构的异化，进而制约了住房信贷需求的扩大。

2、未来预期的影响，至使边际消费倾向下降，住房信贷需求减少。1994年以来，我国经济体制改革力度加大，使人们对未来收入的预期下降，提高了储蓄倾向，减少了即期消费需求。在深化国有企业改革的过程中，一方面现有的企业要实现减员增效，这就造成了大量的国有企业职工“下岗”，1997年国有企业职工下岗总数达1275万人，其中只有少部分人重新就业，1998年和1999年继续有大量的国有企业职工下岗；与此同时尽管国家实施了国有企业限期“解困”，但国有企业亏损面扩大、亏损额增加的状况仍然未从根本上改变。另一方面，国有企业结构性调整又压缩和淘汰了一部分多余的、落后的生产能力，这在一些传统的产业如纺织业、煤炭业当中表现得尤为明显。再加上国家行政体制的改革，这些都会引发失业的增加，需求减少。旧的福利制度被打破，新的保障体制尚不完善，未来收入的不确定性增强，养老、医疗、教育等福利制度的改革又造成人们预期支出的增加，居民不得不以压缩消费而增加储蓄的方式来自我保障。

3、传统消费观念的影响。开展个人住房信贷最大的障碍来自人们的消费观念。在中华民族的传统文化中，以勤俭持家、量入为出、不可“寅吃卯粮”为美德。这与我国生产力一直比较低、社会物质财富不丰富有关。但目前物质财富丰富了，人们的消费观念却没有改变，仍没有迈出负债消费的第一步。中国经济景气监测中心对北京和上海两地居民的抽样调查显示，对消费信贷感兴趣的居民仅占31%，不愿接受或表示担忧的居民所占的比重达69%，其中25%的居民明确表示不接受消费信贷。17%的居民对消费信贷慧疑虑，15%的居民认为其经济状况无力进行信用消费。

4、相关法规不健全，缺乏必要的住房信贷担保制度。我国关于信贷方面的法律、法规有《担保法》、《票据法》和《贷款通则》等，这些法律法规都是针对生产性贷款而立的，针对消费性贷款的法律法规尚属空白。我国现行的担保法中缺乏对消费信贷的规定，并且由于房地产二级市场发育滞后等原因，作为贷款抵押的住房产权变现能力较差，不能为银行提供有效的风险保障。所以在住房信贷回收过程中，一旦出现贷款本息回收困难、涉及到担保保证的履行、抵押物的处理、质押品的拍卖等，缺乏强制性的法律保障。根据我国目前的法律和社会环境，住房按揭申请一旦违约，处理抵押物将成为银行非常棘手的事情。如果违约人与银行合作，可以通过在房地产中介机构挂牌销售和转按揭形式解决，但目前违约人往往不愿意采取以上方式处理，只有通过法院裁定后进行拍卖，以此种方式处理，进间长、拍卖费昂贵、透明度低，银行费时费力，还可能达不到保全资产的目的。

5、个人信用制度欠缺，消费者资信度难把握。住房信贷一般金额较大，为确保住房信贷资金的安全，银行在承贷时对消费者个人的资信情况进行了解至关重要。我国目前尚未建立个人信用制度，即没有对自然人进行身份证明；个人帐户、收入来源、个人可支配收入、用于抵押的资产以及信用状况记录，也没有实行家庭财产登记制、个人财产破产制没有相应的评信制度，更没有个人资信状况适用等级的专业信用认定机构对个人客户的资信状况进行认定。目前我国虽然实行了存款实名制，但是由于缺乏全社会、全范围的个人信用制度，单个银行内部个人客户的信息民尚不完善，共享性差，要了解个人客户在本行以外其它经济活动中的信用，银行花大量的时间也难掌握消费者的信用状况，对此银行贷款时往往采取繁琐的手续以保证贷款的安全，这也就必然影响到住房信贷的开展。

6、短期资金长期使用，住房信贷的期限结构错位。个人住房贷款期限较长，而银行负债的期限相对较短，这往往造成银行资产负债期限结构的不对称。发达国家一般采用资产证券化来解决资产的流动性问题，对住房信贷普遍采用的是抵押资产的证券化。我国目前在允许银行参与的资本市场发育尚不健全的情况下，银行无法通过资产的证券化等方式建立融通长期资金的渠道，从而出现“短存长贷”的格局，不能实现资产负债期限结构的合理对称，经营的流动性风险增大。

7、住房金融工具创新不足。我国住房抵押贷款的信贷资金主要来自住房基金存款，包括政府和企业住房基金存款、公积金及住房储蓄存款，其中，政府和企业住房基金在大部分城市还未建立，而且这两项基金主要用于困难户建房和单位购房贷款，很少用于个人住房抵押贷款；在公积金方面，归结的数额较小，北京市自1992年建成立公积金至今，实际建立住房公积金的人数占应建成人数的比重不足20%，归集住房公积金公3.5亿元；住房储蓄也很小，截止1993年未，建成设银行储蓄存款余额公32亿元，而同期住房抵押贷款余额为42亿元，缺口10亿元。因此，单纯地把住房基金存款作为住房信贷资金来源在一定程度上也制约了住房信贷业务的拓展。在国外商业银行的贷款中，抵押贷款占有1/4—1/3，其中住宅抵押贷款占90%以上，美国1984年住房抵押贷款总额占金融机构全部净贷款的47。2%，其它发达国家也大都在25%以上。

7、住房信贷利率较低，影响银行的积极性。目前国家对住房贷款的利率作出了严格的规定，要求个人住房贷款利率低于同期法定存款利率，由于住房贷款业务繁琐，牵制了信贷人员的时间和精力，办理成本相对于企业贷款而方言，成本较高。又不允许收取合理的费用，所以许多行出地自身利益的考虑，开办此项业务的积极性不高。

四、拓展住房信贷业务的建议

(一)、建立完善的个人信用制度，构建住房信贷的支撑平台。市场经济归根到底是信用经济，所以，建立和健全适合于市场经济支行要求的个人信用制度，是顺应客观世界发展的必然结果。由于种种原因，目前我国相对来讲仍处于跨系统跨行业相互封闭的状态，其各自所拥有的信息，也基本上处于相对保密状态，很难予以沟通。从而使得个人的信用透明度不高、信用信息无法共享、评估标准互不相同，缺乏权威性和统一性。所以，要想建立健全能覆盖全社会的信用网络查询系统，还需要作许多的协调工作。而且个人信用制度的基本内容是由自然人的身份证明和个人社会档案、个人社会保险、个人银行帐户和收入来源个人可支配的并被金融机构认可的可用于进行抵押的资产等组成。所以，建立一个全社会共享的公正的个人资信咨询网络，就成了开展个人住房信贷业务至关重要的一环。从目前我国的实际出发，建立完善的个人信用制度可以分步实施。首先，各商业银行应在目前信用卡客户资料的基础上，建立个人客户信用信息系统和个人客户信用等级评定体系。在此基础上，由人民银行牵头，通过同业公约的形式，实现各银行之间个人客户信用信息的交流，并发展与税务、法院等机构的信息交流。其次，在住房信贷业务发展到一定程度，形成一定规模后，可借鉴国外经验，组建地区性、全国性的个人信用咨询公司，从社会各方面搜集个人信用信息，并有偿向社会各方提供服务。在我国建立个人信用咨询公司，必须从我国国情出发，体现中国特色。一是为了保证该机构的高效运转，促使其不断提高经营管理水平，个人信用咨询公司应定位于商业性质的公司；为保障充分竞争，避免独家经营带来的种种弊端，在同一地应允许设立几家同类机构。政府登记、税收等方面应给予优惠政策，银行给予大力支持，促使其早日发展状大，发挥应有的作用。二是个人信用咨询公司信息的采集，在采集个人信用资料时，除银行之外应向社会各部门广泛收集，要充分体现广泛性、全面性、即时性、真实性。在个人信用资料的处理上，要充分利现代网络技术，实行个人信用实码制和计算机联网查询，以求形成一个覆盖面广、实用性强的个人信用网络。三是个人信用咨询公司的动作模式。对于沿海发达地区，因其经济基础雄厚，民间资金富裕，应鼓励民间投资兴办；对于西部地区，可以按行政区划，由政府牵头控股，组建股份制的个人信用咨询公司。四是依法规范征信行为，保证良好的信用收集与运用秩序。信用法应对个人信用收集办法、保管方式、使用方法和征信公司应承担的保密义务，以及对违反规定动作的处罚办法等做出规定。以维护信用资源正常的按挖掘、加工和使用，充分发挥个人信用资源在银行消费贷款及经济往来等方面的重要作用。

（二）、健全住房信贷法规制度，完善各种配套措施。

1、建立完善的住房金融法律法规体系。一些国家和地区中央银行对商业银行发放个人住房贷款进行监管，确定了一些指导性原则，这保证了住房金融的有序健康发展。如香港金融管理局规定，按揭贷款与抵押贷款的比例必须维持在70%的谨慎水平，并要求商业银行将房地产贷款维持在其贷款组合的左右；新加坡金融管理局要求银行和金融公司发放贷款时，不能超过房地产价格的80%；1990年4月，日本大藏省发布政令，要求商业银行房地产贷款增长率不得超过其贷款增长率，如不遵守，则要受到“提醒”。1991年大藏省进一步规定，如果商业银行房地产贷款超过其贷款增长率的3%，必须加以注意，如果超过5%，音乐会受到惩罚。为了保证我国住房信贷的有序发展，必须尽快建立一套适合于我国国情的住房金融法规。目前应加紧制定诸如《住宅金融法》、《住房抵押法》等法律及《住房公积金管理办法》。

1、建立健全信用法律制度，夯实住房信贷的信用基础。目前，依据道德的力量已无法规范混乱的社会信用行为，亟待制定一部信用法，统一对失信行为的处罚标准，并加大打击力度，强力规范社会信用行为，培养践诺守信的良好风气，为消费信贷业务提供社会信用保障。信用法应对以下几点做出规定：一是允许对失信者进行名誉处罚。债权人可请求法院将债务人的失信行为在新闻媒体上曝光，并记入个人信用档案。二是对失信者在经济上从重处罚，使之付出的代价远远大于所得到的好处。对因失信危害社会或给他人造成较大经济损失的，应当追究当事人的刑事责任。四是信用状况不同者所得到的待遇也不同。对信用状况良好者，可提供一定的信用消费优惠，并给予诸多好处和便利；对信用不良者，应提出苛刻的条件，使他感到没有信用寸步难行。只有建立奖惩分明的法律制度，才能形成信用至上的社会风气，住房信贷才能健康、快速的发展起来。

2、建立初级市场的政府担保机构,减少金融机构贷款风险。目前我国居民收入水平不高，中低收入阶层所占比重较大，而且居民收入较不稳定，导致金融机构的贷款风险增大，对个人的住房押贷款发展缓慢。因此，可考虑由政府设立住房贷款担保机构，对中低收入家庭的住房贷款提供担保。金融机构对经担保的购房者可降低首付款比例（如美国为５％），延长贷款归还时间，以增强购房者的购买 力。同时，政府住房担保机构可按担保金额的一百分比收取手续费。完善担保制度。

（1）、完善担保法。增加有关住房等消费信贷的规定。

（2）、培育规范住房的二级市场，使抵押的房地产能够方便的变现。

（3）、建立初级市场的政府担保机构，减少金融机构贷款风险。目前我国居民收入水平不高，中低收入阶层所占比重较大，而且收入较不稳定，导致金融机构贷款风险增大，对个人的住房住房抵押贷款发展缓慢。因此可考虑由政府设立住房贷款担保机构，对中低收入家庭的住房贷款提供担保。金融机构对经担保的购房者可降低首次付款比例（如美国为5%），延长贷款归还时间，以增强购房者的购买力。同时政府住房担保机构可按担保金额的一定百分比收取手续费。

（4）、可研究由政府出面组建住房信贷担保公司，为住房信贷提供担保。这是西方发达国家发展消费信贷的成功经验。如美国有四家政府性质的按揭担保机构，主要为符合规定条件的个人提供住房贷款担保，并向银行收购部分个人住房贷款，发行住房按揭担保债券，从而在很大程度上解决了部分居民难以提供担保和银行的资金流动性问题，促进个人住房贷款的发展。

3、开展保险保障消费信贷业务的开展。1998年出台的住房保险业务推出几个月后因种种原因停止，它是保险公司为解决购房者申请贷款业务的保险制度，但要注意的是，在尽可能减少银行银行信贷风险和增加保险企业收入的同时，不能过高的收取保费，增大贷户的支出。保险引入消费的信贷业务可考虑开办：消费贷款履约保证保险，为借款的消费者履行贷款合同作担保；财产保险及责任保险的推出，使消费者通过投保财产保险及责任保险，在财产遭受损失或要向他人承担民事赔偿责任时，从保险公司获得补偿，从而不致于降低还款能力；人身保险的引入，可以使消费者在死亡、伤残、疾病的情况下，从保险公司获得保险金，以保证自己式继承人有能力偿还贷款。

4、健全住宅抵押贷款保险机制。住宅抵押贷款保险具有特殊的运行机制，从事住宅抵押贷款保险的金融机构必须依照一国的担保法和住宅法等法律法规设立，具有独特的官方半官方性质，以国家权利为后盾，具有无限清偿能力，绝不能由一般的商业保险机构承办。现阶段，我国可以先利用中国人民保险公司开展住宅贷款保险业务，然后建立符合法律规范的专门的保险机制。可以利用加拿大房屋抵押贷款与住宅公司（CMHC）依据加拿大的《国家住房法》开展的房屋抵押贷款保险，对其规模和作用加以分析。CMHC规定：凡是借款与房价之比超过75%的房屋抵押贷款必须向其投保，保费比例一律不低于2.5%。由于全额违约的情形很少发生，实际可承担的违约率在3%以上。从目前各地发放个人住房贷款的情况，实际逾期率均在2%以下，采用住宅抵押贷款保险以后，上述的逾期水平上限可提高1个百分点，这意味着贷款具有更高的安全性，使金融机构预期收入水平显著提高。

5、中国人民银行应尽快制定住房信贷业务相关的法规政策，对个人住房贷款的对象、条件、金额、期限、利率、风险预期等作出全面科学的规定，使商业银行在具体的操作中有障可循。

（三）、引导广大消费者转变传统的消费观念。发展住房信贷不公是银行增加的一个信贷业务品种，要把它提高到促进国民经常发展，提高人民生活水平的高度来认识。勤俭持家是中国老百姓的传统习惯，在社会主义市场经济条件下，这并不与创造财富去享受生活相矛盾。目前在很多家庭住房消费观念中，还是依赖自身几十年的积累，先积累、后消费，这种消费观念落后于现代经济生活。现在的问题是要引导广大居民摒弃传统的消费观念，以适应现代生活的需要。要克服“无债一身轻”的定势，使广大居民能够享受生活，在条件允许的范围内要敢于负债消费。对那些高收入者要引导他们趋于起到消费的示范作用，从而形成新的消费热潮。要增强人们的金融意识和信用观念，合理确定人们收入与消费信贷的组合方式，建立起社会主义市场经济条件下的消费观念、消费方式和消费行为，使人们运用消费信贷等多种手段享受更好的生活安排和生活质量。

（四）、完善住房信贷政策体系，加快利率市场化进程。一是对贷款期限长、利率风险大的住房贷款尽快实行固定利率和浮动利率并行的利率制度。固定利率是指按照事先确定的利率计算全部贷款期内的全部利息，该利率并不再做任何调整和改变。浮动利率是指在贷款合同有效期内，只规定最初一段时间的利率，在规定的时间到期后，就要根据合同中事先规定的新利率计算方法，按照当时的市场利率重新确定下一阶段的利率，并按照新的贷款利率计息，浮动利率包括一年期、三年期、五年期等不同期限的浮动利率。通过消费者对两种利率的自由选择，增加消费者的风险和收益意识，规范消费者和银行之间的关系。二是在利率浮动比例和期限安排上，给商业银行以最大的余地，以便更好的为客户服务，更好地防范风险。三是允许商业银行在办理业务中收取必要的手续费、服务费，以补偿商业银行在办理住房信贷业务中额外付出的成本。四是灵活还本付息方式，银行在贷户因经济条件的改变而无力还贷时，可以重新提供贷款服务，如延长贷款期限，以减少每月支付数额。五是扩大住房贷款发放品种。目前住房贷款公是固定利率、固定期限的贷款，品种单一，难以满足住房信信贷市场发展的需要，因此商业银行有必要推出更符合市场需求的新品种，如浮动利率、分级还款等。六是着手完善住房抵押贷款的证券化，建立住房金融的二级市场。七是银行要和与消费信贷有关的法律、评估、保险、公证等机构紧密合作，简化手续，为消费者提供高效快捷的“一条龙”服务。

（五）、增加居民收入。当前制约住房信贷的业务发展的一个重要因素就是居民收入水平低，经济承受能力差，因此，要改革分配体制，增加广大居民的收入。要调整现有的工资结构，使现有的主要保证居民“吃、穿、用”等基本生存需要的工资结构，逐步过度到包括住房、医疗、教育等福利性消费在内工资结构。要解决分配不公的问题，重点解决知识分子收入偏少的问题。掌握知识、现代化意识强的人，有了钱才能敢于和勇于消费。同时，要提高社会福利程度，对下岗失业人员给予必要的生活保证，让他们有起码的生存了需要。

（六）、降低住房价格。政府有关部门要大力支持房地产开发商的商品房建设，给予优惠政策，降低房源价格，缩小房屋售价与个人收入的比差，使住房贷款面向中等偏低收入的社会群体，使其成为个人住房贷款的主要需求者，只有这样住房贷款业务才能大规模发展，才会有广阔的市场。

（七）、建立开放型的住房二级市场和住房金融二级市场。开辟与发展住房二级市场，是当前呼声较高的建议，一方面它可以使已拥有住房的消费者在二级市场上实现卖旧购新，住房升级，同时低收入居民可以购买这些转让房，实现新的消费增长点。另一方面，消费者对住房的需求打破计划分配的约束，居民的消费结构将更加合理。应该尽快建立和完善住房管理和交易系统，规范动作机制，促进住房市场的发展和良性循环。建立善的住房二级金融市场包括住房信贷市场、住房抵押市场、住房保险市场等，以保证金融业全方位的介入房产业，规避转移一级市场中可能发生的各种风险。

（八）、增加农民收入，激活农村住房信贷市场。农村住房信贷市场潜力巨大，农村人口占全国的70%左右，而在住房信贷市场中农村的份额不足40%，即使把自给部分的消费考虑进去，农村居民在全国居民住房消费中所占的比例也不到50%。所以整个住房信贷市场环境要创造好，必须激活农村的住房信贷市场。而要激活农村住房信贷市场必须增加农民的收入，减轻农民的负担。据国家统计局近日公布的调查结果显示，今年上半年近八成（78.9%）的农户的年均生活费支出不足2000元，在我国消费品市场强劲回升的背景下，农村消费品市场相对萎缩。虽然农村人口是城市人口的3倍，但是消费总量公为城市居民的91%，其消费对国民经济增长的贡献率公为4.64%，只相当于城市居民的1/8。所以提高农民的消费水平，既是当前启动消费的现实选择，又是农村金融机构大力开拓住房信贷市场的极好契机。扩大农村住房信贷市场，就必须千方百计地增加农民收入，增强其消费能力，提升消费水平，缩小城乡差距。为此我们要做好以下工作：一是加快乡政府机构改革的步伐，精简人员，坚决杀住“三乱”之风，切实减轻农民负担。埂整顿农村市场秩序，严肃查处坑农害农行为，提供价廉物美的商品，让农民放心消费。农村金融机构要大力支持农村经济的调整、农业产业化建设和培育特色农业等方面的工作，促进农村经济上台阶，努力增加农民收入。四是中央银行应加大对农村金融机构的贷款力度，保证农村金融机构有充裕的支农资金。

（九）、开放住房二级市场。美国住宅金融主要采取住房抵押贷款模式，住房抵押银行在资本市场上发行以住房作担保的住房抵押贷款，形成一级抵押贷款市场，又通过抵押贷款证券化转让贷款债权，形成抵押贷款的二级市场。这一模式能有效运行必须具备下列条件：

1、要有发达的资本市场，这样才能保证住宅抵押证券具有销售市场，保持高度的流动性。

2、要有众多的机构投资者，美国住房抵押证券的主要持有者是投资体贴构，众多的投资机构保证了住房抵押银行获得充足的资金。

3、要有众多的担保、抵押、保险、估价、信用评级等机构，这样才能防御和化解住宅金融机构的风险。

4、要有标准化的金融工具。住宅抵押贷款证券化的实施，要求住宅抵押贷款和住宅抵押证券在利率、偿还方式、期限等方面匹配，这对金融工具标准化提出了很高的要求。90年代以来，我国增量住房交易市场即一级市场发展迅速，但存量住房交易市场即二级市场发育缓慢。培育和规范住房交易关健是开放住房二级市场。通过住房贷款二级市场转让贷款债权，一方面使非销售性的银行资产转变为可上市交易的债券，从而实现资产证券化；另一方面，银行可解决现存资金来源的短期性与资本运用长期性之间的矛盾。目前有两种方案可供选择：

第一种方案是当金融机构掌握的抵押债权达到一定的规模后，可由保险机构进行抵押债权的保险，然后发行经抵押后的抵押债权证券，通过证券交易所向广大投资者出售。金融机构筹集到资金后，再到抵押一级市场上发行各种不同类型的抵押贷款，从而形成金融机构的资金来源和运用。投资者的投资收益可从金融机构的投资收益中分离一部分，按债券利率的大小分期支付。

第二种方式是当金融机构掌握的抵押债权达到一定规模后，可申请由政府提供担保，政府审核通过后，金融机构委托信托投资公司或证券交易所发行证券，通过投资者购买而为金融机构筹集资金。投资者的证券收益目前可由我国融资中的政策性资金予以偿不。第二种方案更适合我国的现实条件。

（十）、建立以住房消费性融资为重心的消费信贷新体系。住房消费信贷行为，从根要上说是在消费者对购买住房有强大的需求及助记词价格与消费者收入的差距较大时才产生的，房地产开发商进行住房生产的最终目的也是把住房商品顺利销售出去，实现其价值并最终保证盈利。因此，以住房消费性融资为重心来构筑消费信贷新体系，能很好地解决我国的住房有效消费需求不足的问题：一是可以使住宅的生产结构与需求结构相一致；二是可使住宅的建设投资实现回流和进行再投资；三是可改变过去由职工单位作为住房支出主体的现象；四是能有效地动员居民储蓄，通过抵押贷款业务把居民未来收的相当大部分预先固定在储蓄形式上。

（十一）、大力推广个人住房抵押贷款，开拓和完善抵押贷款市场。抵押贷款是解决住房价值与职工购买力之间巨大差距的最重机制，也是拓展住房消费信贷的重要手段。为大力推广个人住房抵押贷款，开拓和完善抵押贷款市场，必须做好以下工作：一是迅速制定有关政策。对开拓这一领域进行明确的政策导向，尽快在更大范围内推行这一融资机制。二是拓展抵押贷款资金来源。加大公积金的归集力度和其它政策性资金来源；延长抵押贷款期限、降低贷款利率和首次付款成数。建立和健全抵押贷款的担保制度。推动二级抵押市场的形成。二级抵押市场实际上就是抵押债权的转让市场，抵押债权证券化是这一市场动作的核心。因此要在证券发行和流通上予以政策支持；同时要实现抵押债权组合的标准化，即使其成为标准化的可供交易的组合；另外要建立和完善抵押债权的买卖机构，从国外经验来看，投资银行是从事这一业务的适当机构，因此要建立和完善我国的投资银行。三是加快住房融资工具和融资方式的创新。除继续发展和规范现有的各类存贷款工具外，要充分利用股票、债券等工具融通长期资金，允许各种存单和商业票据在房地产金融市场上转让流通；在融资方式上，一方面，根据国民收入等具体情况开发新的住房储蓄方式，同时设立金融机构间的相互融资方式；另一方面根据贷款对象的不同要求，在贷款期、偿还、利率、成数等方面作出合理的安排，个人住房贷款应进一步丰富贷款品种，如固定偿额抵押贷款、分享增值抵押贷款，对中青年可实现还贷付款递增抵押贷款，对老年人推行养老住房抵押贷款，还可开发人寿保险住房抵押贷款等等。此外要充分重视住房抵押贷款资产的证券化，实现现代住房金融市场与资本市场的有机结合。主要参考文献（美）保罗.A.萨缪尔森，威廉..D.诺德豪斯，1992：《经济学》，中国发展出版社。2 3 4 5 6 7 李爽，1998：《消费的陷阱》，珠海出版社 厉以宁，1984：《消费经济学》，人民出版社 李转良，1999：《全球经济一体化》，天津人民出版社

个人住房信贷 篇5

地址：___________________________

贷款银行：_______________________

地址：___________________________

签订日期：_______年_____月_____日

借款单位（简称甲方）：__________________________

贷款银行（简称乙方）中国人民建设银行房地产信贷部

甲方为_________________需要，依据《中国人民建设银行房地产信贷部单位住房贷款办法》，特向乙方申请借款，经乙方审查同意发放。为明确双方的权益和责任，特签订本合同，共同遵守。

一、甲方向乙方借款人民币（大写）______________万元，保证用于__________________。借款期限为_______年_______个月，即从_______年_______月_______日至_______年_______月_______日。

二、乙方保证按以下用款计划供应资金：

_______年_______月_______日_______万元_______年_______月_______日_______万元

_______年_______月_______日_______万元_______年_______月_______日_______万元

三、甲方保证按以下还款计划归还贷本金：

_______年_______月_______日_______万元_______年_______月_______日_______万元

_______年_______月_______日_______万元_______年_______月_______日_______万元

四、贷款利息，自支用贷款之日起，以转入结算户数额按月利率________‰计算，按季结息。甲方不按期归还贷款，逾期部分加收利息________％，不按规定用途使用贷款，加收利息________％。

五、乙方未能按用款计划提供贷款，按违约数额和延期天数，每天付甲方万分之三的违约金。甲方不能按时付息，乙方有权从甲方帐户中扣收或暂时停止支付贷款。

六、在本合同有效期内，如国家调整利率，从调 整之日起，乙方即按调整后的贷款利率计算利息，同时书面通知甲方和担保单位。

七、借款到期后甲方如不能按期偿还，乙方有权从甲方存款帐户中扣收或用其抵押物清偿。采取第三方担保的，由担保方代为偿还。担保单位在收到乙方还款通知一个月后仍未归还，乙方有权从其存款帐户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。

八、在本合同有效期内，甲方保证按季向乙方提供统计、会计、财务等方面的报表及其它有关资料。乙方有权了解甲方生产或项目的经营管理活动，检查贷款褂们榭觥?/p>

九、甲方法人变更时，应提前三十天通知乙方，变更后的法人继续履行原法人所订合同规定的权利和义务。

十、甲方填报的借款申请书，抵押或担保协议书，均为本合同的组成部分。变更合同条款，需经甲乙双方协商一致，并签订借款合同补充文本。

十一、本合同自签订之日起生效，贷款本息全部偿清后失效。

十二、本合同正本三份，甲方、乙方和担保方各执一份；副本________份，送_________________

信贷个人工作总结 篇6

“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，这句屈原的诗歌用在我身上是很恰当的，我在信用社工作了很多年了，虽然工作的任务和我早都知道了，可是我还是觉得自己学的还是不够，还要认真努力的工作。

在过去的一年中，我做的还是不错的，虽然“天将降大任于斯人也，必先苦其心志。劳其筋骨，饿其体肤，行拂乱其所为”，但是我经受住了这些考验，我在工作中达到的一定的高度。

2017年，在联社信贷科与信用社领导的关心及全体同志的帮助下，我认真学习业务知识和业务技能，积极主动的履行工作职责，较好的完成了本的工作任务，在思想觉悟、业务素质、操作技能、优质服务方面都有了一定的提高。现将本的个人工作总结如下：

一、精诚团结，为提高经营效益尽心尽力。

一年来，我与同事们能搞好团结，服从领导的安排，积极主动的做好其他工作，为全社经营目标的顺利完成而同心同德，尽心尽力。

1、勤勤恳恳的完成领导交办的其他任务，除做好本职工作外，我还按照领导的安排做好其他工作，如每天的上门收款，旺季时深入到学校代收学费等，都能够与大家一起协调好，共同完成任务。

2、千方百计拉存款，我经常利用业余时间走亲串朋动员储蓄存款，为壮大信用社实力不遗余力，全年共吸储xx多万元，较好的完成了信用社下达的任务。

3、积极主动的营销贷款，我不断强化贷款营销意识，破除“惧贷”的思想，寻求效益好的贷户，在保证信贷资产质量的前提下，主动做好贷户的市场调查，对于那些有市场、讲信用的个体工商户给予信贷支持，全年累放贷款xxx多万元，年底余额xxx万元，无一笔逾期。

二、加强学习，努力提高政治与业务素质。

一年来，我能够认真学习建设具有中国特色社会主义的理论，自觉贯彻执行党和国家制定的路线、方针、政策，具有全心全意为人民服务的意识。能遵纪守法，敢于同违法乱纪行为作斗争，忠于职守、实事求是、廉洁奉公、遵守职业道德和社会公德。

认真学习了“三个代表”精神，能较好的理解了“三个代表”精神的，在“三个代表”学习过程中，能及时的发现存在的问题及对“三个代表”精神领悟不透的地方并及时加强学习，予以改正，使我在思想觉悟方面有了一定的进步。

同时，利用工余时间认真学习金融业务知识，不断充实自己的工作经验，对于联社下发的各种学习资料能够融会贯通，学以致用，业务工作能力、综合分析能力、协调办事能力、文字语言表达能力等方面，都有了很大的提高。

三、履行职责，踏踏实实的做好本职工作。

我热爱自己的本职工作，能够正确认真的去对待每一项工作任务，把党和国家的金融政策及精神灵活的体现在工作中，在工作中能够采取积极主动，认真遵守规章制度，能够及时完成领导交给各项的工作任务。

1、提高工作质量，及时准确的做好信贷基础资料的管理。

搞好信贷基础资料的记载、收集、管理，是信贷内勤重要的工作之一，这项工作即繁琐又重要，需要经常加班加点来完成。我坚持做到了当天帐务当天处理完毕，从台帐、分户帐，到插卡、抽卡;从销帐、记息，到登记贷户经济档案，全部核对从不过夜。

2、严格规章制度，把好信贷资产质量的第一道关口。

作为一名信贷内勤，我深感自己肩上的担子的分量，稍有疏忽就有可能出现信贷风险。因此，我不断的提醒自己，不断的增强责任心。

针对城区居民集中，贷款户身份证容易使用混乱的状况，我建议领导将贷户的证件按申请先后顺序登记名字、号码后，在城区信用社全部核查，确定无贷款后再办理手续。

一年来无论是炎热的夏季，还是寒冷的冬天，我坚持到其他信用社核查，对于多户贷款者、垒大户者坚决不予办理。同时，为了更好的把关守口，我还通过关系，向有关单位的同志，学会了真假身份证的辨别能力，只要是假的证件，我一眼就能辨别出来，从而把好了信贷资产质量的第一道关口。

3、坚持信贷原则，做好贷款的审查。

我深知：信贷资产的质量事关信用社经营发展大计，责任重于泰山，丝毫马虎不得。

一年来，我坚持贷款的“三查”制度和联社制定的信贷管理制度，对每一笔贷款都一丝不苟地认真审查，从借款人的主体资格、信用情况、生产经营项目的现状与前景、还款能力，到保证人的资格、保证能力，抵、质押物的合法有效性;从库存的检查、往来账目的核对到房屋和设备的实地考察;从资产负债情况的计算、产销量和利润的分析到经营项目现金净流量的研究、贷款风险度的测定，直至提出贷与不贷的理由，每一个环节我都是仔细审查，没有一丝一毫的懈怠。

在贷前审查时，我做到了“三个必须”，即贷款条件必须符合政策、贷款证件必须是合法原件、贷款人与保证人必须到场核实签字，并且做到生人熟人一样对待，保证了贷款发放的合规、合法。

回顾一年的工作，自己感到仍有不少不足之处：

1、只是满足自身任务的完成，工作开拓不够大胆。

2、业务素质提高不快，对新的业务知识学的还不够、不透;

3、本职工作与其他同行相比还有差距，创新意识不强;

一年来，本人在支行党组的领导下，按照党员领导干部的标准严格要求自己，坚定政治信念，加强政治理论、法律法规、金融知识学习，转变工作理念，改进工作作风，坚持廉洁自律，自觉遵纪守法，认真履行职责，以实际行动实践“三个代表”。

本人分管、协管的股室较多，工作范围广、任务重、责任大，由于本人正确理解上级的工作部署，坚定执行党和国家的金融方针政策，严格执行支行的规章制度，较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，充分调动广大员工的工作积极性，较好地完成了分管和协管股室全年的工作任务。

在新的一年里，我将努力克服自身的不足，在专业科和信用社的领导下，认真学习，努力提高自身素质，积极开拓，履行工作职责，服从领导。当好参谋助手，与全体职工一起，团结一致，为我社经营效益的提高，完成将来一年的各项目标任务作出自己应有的贡献。信贷个人工作总结

我原是xx邮电支行下面的一名普通营业员，自转岗信贷工作仅半年，调查贷款客户达40位，成功放款20笔，发放贷款达93万元，而且所有贷款均属于正常类贷款。自在信贷路上从零开始的艰辛跋涉。我认为有以下几点体会;

面对一个全新的岗位，开始我还真有些胆怯。从19xx年参加工作以来，本人一直在邮政储蓄一线做柜员，基本上是坐等客户上门。而新的岗位需要三天两头跑到客户家中，实地了解客户的基本情况、经营信息，调查掌握客户的贷款用途、还款意愿，分析客户的还款能力。这些对于不善与人交流的我来说，实在是太难了。起初的一个月里，我总在心里想，把钱放出去还不上怎么办?有时打起了退堂鼓，觉得还是继续干老本行比较好。

支行领导了解到信贷员们的普遍心态后，及时和大家座谈，让大家解放思想，放下包袱，说：“还没干就不要轻易否定自己，你们一定会慢慢地喜欢上信贷这个岗位的。”领导的耐心开导和对发展前景的描绘，使大家对自己的工作渐渐鼓起了勇气。思想顾虑消除了，整个队伍开始有了活力。我和大家一样，也受到了很大鼓舞，下定决心从零开始学起。

通过专业化的培训和自学，渐渐地掌握了小额贷款业务和操作流程。

通过支行前期的大力宣传，陆续有一些有需求的客户开始上门咨询，我也迎来了第一位贷款客户。那天，我怀着复杂的心情，与另一名同事坐了一个半小时的公车来到了xx村。这位客户是个农户，有十多年的养殖历史，对市场非常了解。在客户家，我作了自我介绍后，便开始按培训时要求的调查顺序逐项询问。由于是第一次与客户进行“营销”交流，加上对xx行业了解不够，心里很紧张，问了不到20分钟，客户突然说：“我不贷了，你们走吧，不就是从你们邮局贷点款嘛，跟审犯人似的。”我见状，赶忙解释，可这位农户就是不再配合了。无奈，我与同事扫兴而归，第一次营销就此“流产”。

回去的路上，我翻来覆去地回忆刚才的场景，又问同事的感受是什么。经过分析，我找到了答案：问题不在客户，完全是自己根本不会跟客户交流，不懂对方的需求和困难所在才造成了尴尬局面。

扪心自问，如果总是这样不善于与客户交流沟通，以后谁还敢来找我贷款?不行，必须改，从头练!从此，每天上班后就和同事们一起上街作宣传，与小商户们聊天，练习介绍贷款业务;下班后还走亲访友，介绍邮储小额贷款，把他们当成练习对象。功夫不负有心人。现在我自认为交流技巧有了很大提高。辛劳踏出丰收路

邮储小额贷款如何融入当地经济，成了支行信贷工作的重要突破点。我们调查得知：。

开发信用村将是支行以后的重点发展客户，深入了解掌握农户的经营情况和规律，尽快了解行业，是自己的首要任务。通过亲戚找到几户农户，与同事一起实地去了解情况。时间一长，渐渐地习惯了这种工作。

半年的工作业绩虽然不理想，但我深感自己的工作离不开领导和信贷部团队对我的关心和支持;同时，更感激一直默默无闻在背后支持我工作的家人。我要用“舍小家顾大家”的敬业精神，努力工作争起做一名合格的邮政银行信贷员。信贷个人工作总结

大学毕业到现在已经几年了，毕业以后我就考取了银行的工作，来到我们的农商行。时间悄然走过，今年我成为了农商行的一名客户经理，做信贷工作的日子已经有了差不多10个多月，感触甚多。在刚开始的时候我并不熟悉我的工作，还好我认真努力的工作，积极的熟悉我的工作业务。现将本的工作总结如下：

首先谈谈我个人的工作态度，这份工作是我大学毕业后的第一份工作，因此我视其如宝。从培训到工作这段时间里，常常听到很多人说这份工作太辛苦、太劳累，但出于多这行的热爱，我也咬牙坚持了下来。有人说工资太低，而我眼光不会那么肤浅，我看到是未来的舞台而不是现在的待遇，况且进行后发现工资待遇也不错。现在我真的特别喜欢这份工作，因为在这里我可以看到实现我人生的价值和梦想。

在工作过程中，我发现这份工作单单不是放款收款那么简单而容易，而是要自己所要学习的东西还有很多很多。比如：做过一件事，总会有经验和教训。为便于今后的工作，须对以往工作的经验和教训进行分析、研究、概括、集中，并上升到理论的高度来认识。第一、要学会看人，要学会看企业状况。因为我们是做贷款，如果你第一步看错了，以后收贷款的时候说再多的好话，恐怕都很难达到你预期的效果。收款最怕的就是这种有钱但不愿意还的人，而不是实在没有钱没有办法还的人。

第二、要学会培养客户、留住客户，但更要记住“打江山容易守江山难”这句话，我们不仅要在原有的基础上开发新客户，但更要要老客户维护好，老客户往往会给你有“意外”的惊喜。

打下的“江山”我们必须要想到以后如何地守住“江山”。贷户是人，人是有感情的，当他们成为我们的顾客时，我们要用真诚的心对待他们，在他们有困难的时候我们帮助他。我们要努力成为他们的“知心朋友”，要是做到这点那么这客户你是就放心。我们农商行就有我们这批人，有像我们这样走进村村户户农家服务，将金融便利带进园区，处处为客户着想。第三、要学会管理。我们的客户多了，如果你没有很好的管理能力，那么你的问题就来了，问题烦到你心烦、郁闷。首先你得学会合理分配你的时间，这样你才能更好地工作。虽然你的时间是为贷户而定，而贷户是很多，你不可能满足所有贷户，那么我们就得学会如何管理好自己的贷户。还有一个，你必须学会管理账目，因为我们做的金融业务涉及是钱的问题，而人们对钱是最严肃和认真的。我们不能马虎、不能大意，我们要认真管理好自己的账单对贷户负责、对农商行负责、更是要对自己负责。

第四、要学会做人。

“要学会做事，先得学会做人”其实这句话是非常有道理。如果你不会做人，那么你就不会做出更好的事情。因为你做事时，首先面对的是人，当你进入一个公司你不能马上适应你的工作环境、你的人际关系，何谈做出更好的事。我们首先必须在自己所在的农商行跟老员工沟通好，处理好人际关系，做到天天上班都是怀着愉快的心情、带着积极向上的精神风貌，做到农商行就是我家，到农商行就像回到自己温暖、和谐的家里一样幸福快乐。面对顾客时，我们更好做好自己本职的工作，展现自己优秀的服务态度、专业素质，做到贷户和自己是亲如一家人。还有我们要学会时常回访客户。我们的业务不是放出贷款就完了，而是要收回贷款，那么我们就要保持和贷户有良好的联系，有着他们的最新收成信息、有着他们的思想动态，这样我们就不会被动。如果做好这些工作那么我相信业务量会直线上升，以后的回收率更是百分之百。

第五、要熟知专业知识。

1、在领导指导下，明确了工作的程序、方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路。在成为一名信贷员后，我本着“把工作做的更好”这样一个目标，开拓创新意识，积极圆满的完成领导分配的各项工作，在余限的时间里，加强学习业务工作，为下一步工作打好基础。明确努力方向，提出改进措施。

作为一名信贷员，深地感到肩负重任，自己的一言一行也同时代表了我行的形象，所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己，加强自己的专业知识和技能。

2、认真、按时、高效率地做好行里所交办的具体工作。为了工作的顺利进行及与各支行之间的工作协调，除了做好本职工作，积极配合本行其他同事做好工作。

3、工作态度和勤奋敬业方面。要热爱自己的本职工作，能够正确认真地对待工作的每个细节，热心为农民服务，认真遵守劳动纪律，保证按时出勤，坚守岗位。

个人住房信贷 篇7

为满足盘锦市不断增长的社会公民住房和改善农村住房需求, 充分发挥农发行“建设新农村的银行”的骨干和支柱作用, 加快推进小城镇建设, 今年4月初, 经农发行辽宁省分行审批, 农发行盘锦市分行计划投放3.8亿元贷款, 用于盘锦市双台子区铁东新村农民住房集中整治项目。该建设项目占地面积220万平方米, 拆迁户数3606户, 其中住宅平房3076户、住宅楼房234户及配套房10户、企业286家。项目回迁房总建筑面积25.6万平方米。截至5月20日, 已发放1.45亿元, 剩余贷款将按照项目建设进度陆续发放。

个人住房信贷 篇8

关键词：后危机时代；次贷危机；住房信贷市场管理

中图分类号：F207 文献标志码：A 文章编号：1002—2589（2012）25—0063—02

2007年，美国金融危机爆发，受其影响，股指大幅下挫，失业率猛增，经济增量放缓，而后，危机蔓延至全球。

这场危机源于次级贷款，一种以还款能力有限且信用不佳的购买者为对象发放的住房抵押贷款。2001年至2004年间，在美联储过宽的货币政策下，美国房地产市场一片火热，次级贷款业务发展迅速，这些抵押贷款与其他抵押贷款随即被打包，衍生出多种金融衍生产品，相继在证券市场出售以回笼资金。2004年至2007年，美联储连续加息，这一举措加重借款人还款压力，违约率猛增，进而影响下游产业。2007年次贷危机爆发。

时至今日，这场危机已大大缓解，在后危机时代，中国仍可从次贷危机中借鉴经验教训，应对住房信贷市场管理中出现的问题，避免重蹈覆辙。

一、次贷危机的原因

（一）次级贷款设计存在缺陷

次贷产品的设计存在严重的缺陷，不利于风险防范。第一，执行过低的贷款发放标准。在顺市下房价虚高贷款利率低廉，住房市场前景一片大好，贷款发放机构依托着高房价一再放宽贷款审批要求，允许接受私人提供的个人收入证明甚至免于提供。借款人的还款能力得不到保证，存在较高违约风险。其次，次贷产品设计复杂。住房抵押贷款采用低首付或零首付，前期利率低且固定，后期实行市场浮动利率，平均利率高[1]。低首付甚至零首付极具诱惑力，后期的市场浮动利率意味着未来月供金额高。申请房贷时借款人难以预知未来政府的调息政策，如此设计，借款人无法对未来的应还款金额和还款能力作出理性判断，盲目选择贷款种类无形中增加了违约风险。

（二）利率升高

利率升高是导致次贷危机爆发的直接外因之一。2004年至2006年，货币政策由松至紧，借款人还款利率大幅攀升，次级住房抵押贷款的利率远远高于优质贷款利率，因此拥有更大的增长幅度。此外，高利率压低房价，使得房产交易越发困难，住房持有人难以将持有的房产短期内变现。利率升高加重了借款人的还款负担，超出了其还款能力，也加大违约风险。

2006年后，房价回落，违约数量不断增加，贷款发放机构不得不采用紧缩政策减少贷款发放数量，房屋需求数减少，房价继续回落，如此恶性循环，房地产市场每况愈下，最终危机爆发。

（三）缺失监管

监管当局对次级贷款运作的监管不严有着难以推卸的责任。

其一，监管部门并没有发挥应有的监管职能。对发放的贷款审批不严格，由此而隐藏下的危机将对下游产业带来致命打击。另外，对各种金融衍生品的发放数量及规模没能实行严格控制，对风险的忽视和衍生品的过度使用引发次贷危机。

其二，监管机构的监管漏洞较多。款项被借出后，抵押贷款将被集中卖给投资机构，进而汇入贷款池，分级后证券化，衍生出多种金融产品在证券市场上出售。产业链条涉及各个众多不同机构，需要各监管部门密切配合，系统太过庞大繁杂容易出现监管漏洞和死角。

另外，监管部门对表外信息不够重视。部分证券化产品属表外业务，并不在资产负债表里体现，短期内无法快速预测风险。

二、中国住房市场现状

（一）房价过高，催生泡沫

如今中国住房市场现状与次贷危机前的美国有相似之处。因住房价格已大大超出支付能力，购房者普遍借助贷款买房。近年来房价飙升，持续出现强劲增长，中国持续不断地进行房地产调控，限购和限贷双管齐下，试图稳定房价，遏制炒房现象。虽然调控初见成效，房价增速放缓，但远未回归合理价位，仍然偏高。

联合国有关机构指出，当发展中国家房价收入比不超过6倍时，中等收入家庭有能力进入住房市场。然而，2002年至2007年，中国房价的平均年上涨幅度超过10%，同期，平均房价收入比高达7.4[2]，其中北京、沈阳、南京、广州等中大城市的比率均超过20，2010年起实施的宏观调控并未使房价出现明显回落，这意味着在这些城市中，房价仍处于高位，中等收入家庭购房能力十分有限。

按国际通行惯例，月供收入比的三分之一为还款警戒线[3]。2008年对中国几个主要城市的调查分析显示，样本城市的家庭月供收入比达75%，对于收入排名前60%的中高收入家庭的月供收入比高达54%[2]，这意味着中等收入家庭将面临较重的还款负担，银行面临高违约风险。

（二）公共住房供需矛盾突出

公共住房主要面向对住房有刚性需求又不具备负担能力的群体。我国住房供应体系包括廉租房等11种住房，住房供应多样化，其中属于公共住房性质的有5种，其中4种与公共住房交叉[4]。目前我国公共住房的建设仍处于起步阶段，资金尚未到位且缺乏有效管理，住房供不应求仍是主要的问题。第一，我国欠发达地区的城镇居民生活水平和收入均较低，对公共住房有较大需求。第二，近年来出现了处于保障范围和市场之间，无力购房的同时也无法被纳入住房保障体系的“夹心层”群体，包括收入超出保障标准却无力购买商品房，或有能力购买但是无力购买自认“适合”的商品房的群体，以及因户籍问题或其他因素不符合保障性住房标准却无力购买商品房的人。这部分群体的数量逐渐增加，且流动性大，相关的住房保障政策仍未明确[4]，供需矛盾日益突出。

（三）融资方式单一，资产证券化尚在起步阶段

国内房价及房价收入比长期居高不下，民众凭借一己之力无法进入购房市场。在中国，融资渠道较为单一，很大程度上依赖银行贷款，因此，金融系统成为风险聚集地。资产证券化是分散和转移风险的有效手段。2005年，《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》的实施标志信贷资产证券化试点工作启动[5]。资产证券化在中国的运作时间短，现仍处于起步阶段，现阶段的业务在监管机构的严格监督下进行，同时对发行总量进行控制，目前业务发展较为规范[5]。

三、后危机时代中国住房信贷风险防范

（一）加强贷款审批，加强监管

降低违约风险应从加强审批和监管做起。银行等金融机构首先要对贷款人的还款能力和抵押资产作出准确评估；对贷款人还款能力评判标准进行细化和量化，让操作有据可依，有标准可参照，过程中严格执行。现阶段，国内的审批制度太过于依赖收入证明，这类文书容易伪造且可信度不高，因此应考虑结合贷款人缴税单，银行对账单等资料，共同判断贷款申请人的收入情况和还贷能力。再则，在全国范围内建立客户信用信息网络，区域之间进行资讯共享，并对贷款人进行信用跟踪。同时，有关部门应建立密集的监督网络，实行强有力的功能监管，建立完善的风险监管体系。

（二）遏制房地产投机行为

房价高居不降，催生了一群贪婪的投机者，期望从低买高卖的过程中赚取高额利润。投机活动难以预测，顺市下投机者在房价走高时买进，推高房价催生泡沫，扰乱市场秩序；当泡沫破裂时价格回落，投机者大量抛售加剧房价下跌，将给国民经济带来不可估量的冲击。

2010年起，虽各地纷纷出台调控措施，限购和限贷双管齐下，在打击投机行为上已有不小成效，但强制性政策打压和限制购房需求并不是长久之计，还应更多遵循市场规则。对购买多套房和高级住宅的人群，可制定不同的贷款政策，适当提高贷款利率或加大其首付比例，严格执行房产转让过程中的征税政策，针对购房者拥有的房产数和房产特征，对高档住宅提高税率，增加多套房所有人的购房成本和转让成本，从而更好地抑制投机购房现象。

（三）提高风险防范意识

宏观调控前，央行须对可引起的后果进行充分估计。美联储连续17次加息，成为次贷危机的导火索。美联储进行调息之前绝非没有考虑房价大跌的可能，但没充分估计到调息后一系列连锁反应的严重性。央行应借鉴经验教训，提高风险防范意识，在进行宏观调控前应充分估计到可能引起的房价变动，以及受房价变动产生的有利或不利影响，对宏观调控所能引起的后果进行充分估计，制定应急预案，不能掉以轻心。

对住房贷款的发放审批时刻保持警惕。目前，房价仍居高不下，通胀较高，在缺乏有效投资途径的中国市场，房地产投资被普遍认为是保值抗通胀的有效方法之一，相同的，住房抵押贷款被各大银行认为是优质资产，备受青睐。这些现象容易使贷款发放机构放松警惕，放宽审批标准，或发放贷款后疏于管理。因此，各大商业银行应对信贷业务可能带来的风险有清醒的认识。

（四）适度推广住房证券化[6]

中国的住房信贷市场拥有融资渠道单一的特征，很大程度上依赖银行。对于商业银行而言，资产证券化是很好的分散和转移风险的手段，不仅能有效化解银行业内的大量积聚的风险，还能推动促进金融衍生产品的创新。资产证券化不能消除风险，其最终结果好坏取决于金融资产质量以及行业监管环境，目前我国的金融体制和银行系统有待完善，還需加强贷款审批和风险把控，谨慎提防因过度证券化而引发的危机。

（五）加快住房建设

解决住房问题是我国重要的民生项目之一，加快住房建设，解决低收入人群的住房问题刻不容缓。目前为止，廉租房、经济适用房和经济租用房的建设管理虽然尚未到位，但已经开始缓解住房压力。针对新出现的“夹心层”群体，除了提供廉价租赁房和公租房以外，还可选择发放住房补贴，通过完善税制来调节房地产经济，平缓房价，减轻购房压力，满足具有刚性住房需求的群体。

参考文献：

[1]翟晨曦.美国次贷危机引发全球金融危机的思考[M].北京：经济科学出版社，2009.

[2]郝益东.中国住房观察与国际比较[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.

[3]白璐.由美国次贷危机看我国房贷市场管理策略[J].哈尔滨商业大学学报，2011，（1）.

[4]宋斌.次贷危机与我国住房信贷风险防范[J].财经科学，2009，（5）.

[5]孙念北，陈建辉，胡继元.美国次贷危机对中国资产证券化业务的影响及建议[J].中国货币化市场，2008，（8）.

[6]温志强.美国次贷危机对我国政府完善房贷市场管理的启示[J].财会研究，2011，（11）.