27《个人住房贷款管理办法》

27《个人住房贷款管理办法》（共8篇）

27《个人住房贷款管理办法》 篇1

中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知

银发[1998]190号

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城市合作银行由当地人民银行转发）：

为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：

一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。

二、个人住房贷款限用于购自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。

三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。

一九九八年五月九日

个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条 个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿让本息的连带责任。

第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款人须同时具备以下条件：

—、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款；有住房补帖的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：

一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，有权部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章 贷款程序

第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条 贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的２倍。

第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过２０年。第十—条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在１年以内（含１年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在１年以上的按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为１年期以下（含１年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为１至３年（含３年）的，执行６个月至１年期（含１年）法定贷款利率；期限为３至５年（含５年）的，执行１至３年期（含３年）法定贷款利率；期限为５至１０年（含１０年）的，执行３至５年（含５年）法定贷款利率，期限为１０年以的，在３至５年（含５年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过５％。

第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在３个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为１年至３年（含３年）的，加１．８个百分点，期限为３至５年（含５年）的，加２．１６个百分点，期限为５至１０年（含１０年）的，加２．３４个百分点；期限为１０至１５年（含１５年）的，加２．８８个百分点，期限为１５年至２０年（含２０年）的，加３．４２个百分点。第十四条 个人住房贷款期限在１年以内（含１年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在１年以上的、遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵 押

第十五条 贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。

第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

第十八条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押和保证

第二十一条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条 对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条 借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户，保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力、并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可、原保证合同不得撤销。

第七章 房屋保险

第二十五条 以房产作为抵押的、借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，在保险期内、如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第八章 借款合同的变更和终止

第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人重新办理担保手续。

第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十—条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条 借款人有下列情形之—的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁，出售、转让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十章 附 则

第三十六条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

第三十七条 贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条 本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

27《个人住房贷款管理办法》 篇2

1. 个人住房贷款的特性。

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买普通住房的贷款, 贷款不得用于购买豪华住房。贷款人发放贷款时, 借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式, 也可以同时并用以上三种担保方式。个人住房贷款风险具有分散性、多样性、隐蔽性和滞后性等特点。

2. 个人住房贷款业务的风险。

我国的个人住房贷款于1992开始发展, 自1997年以来规模不断扩大。到2005年年底, 中国商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元, 占金融机构人民币贷款余额的8.9%。与此同时, 个人住房贷款的风险也日渐突出, 特别是个人住房贷款风险往往是在业务大规模发展后的3年~8年里才集中地暴露和显现, 具有一定的滞后性, 所以个人住房贷款风险控制已成为当前值得关注的重要课题。

二、个人住房贷款的风险分析

1. 银行的流动性风险。

由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产, 以致不能清偿到期债务, 满足客户提取存款要求的风险。随着国内资本市场的逐渐壮大, 必然导致国内居民资产从银行存款大量分流, 到时银行很可能面临资金流动性问题。特别是一旦房地产市场崩盘, 银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现, 而且拍卖本身也具有很高的交易成本, 这些抵押贷款将会迅速转变为不良贷款。

2. 开发商的风险。

个人住房贷款的抵押物大多是开发商开发的房产, 在未正式过户到购房者名下并办理抵押登记手续之前, 开发商一般都需要承担阶段性保证责任, 有时银行还会要求开发商承担回购责任, 因此, 开发商将给银行带来经营风险、虚假贷款风险、信用风险、营销风险、超值抵押风险。

3. 个人住房贷款的操作风险。

银行对贷款的调查不深人细致, 只求数量扩展, 不求质量提高。从制度或管理上放宽贷款要求而造成的违规操作。另一方面, 银行对借款人的资信情况难以做准确的评价。贷后贷款档案管理不健全不规范。因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失, 使收贷无据可依。银行监控催收不力, 造成借款人赖账或拖欠不还。根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。

4. 个人住房贷款的信用风险。

个人住房贷款单笔金额相对较小, 受信的消费者分散, 加之现代人口因素具有较强的易变性, 因而在个人房贷的授信与受信中存在着严重的信息不对称, 可能导致信贷的逆向选择效应和道德风险。

5. 住房贷款的利率风险。

房地产消费信贷的利率风险是指在贷款期限内, 因市场利率的变化而使消费信贷的提供者从消费信贷中所得到的利息收入受到影响, 导致利润下降的可能性。我国对个人住房贷款实行浮动利率制度, 商业银行发放的中长期贷款, 实行的是逐年调整利率的计息方式, 住房贷款一般期限较长, 借款人的利息支出始终处于不确定状态。在这种制度下, 当利率上升时, 借款人只有通过提前还贷的办法, 来减少损失, 规避风险。

三、个人住房贷款风险的控制对策

1. 开展住房抵押贷款证券化。

中国个人住宅融资的渠道以商业银行中长期贷款为主, 而商业银行的资金来源主要是短期存款, 客观上存在期限匹配不一致的问题。开展个人住房抵押贷款证券化, 可以调节商业银行短存长贷的结构匹配, 缓解商业银行流动性压力, 增强商业银行整体抗风险能力。住房抵押贷款经过证券化处理以后, 发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让, 这样住房抵押贷款面临的各种风险可以通过证券市场得到转移。

2. 加强对开发商的审查和监管。

首先加强开发商的贷款申请审查, 主要包括资信审查和开发项目的审查。其次强化开发商的担保责任。从市场经济的发展来看, 银行贷款的安全性越来越差, 为减少贷款风险, 在抵押的基础上再设立一种保险机制, 以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。

3. 提高从业人员的政治素养与业务水平。

经办人员严把贷前审查关。要对借款人的个人信息进行认真核对及审查、核实借款人的收入证明, 使收入证明体现借款人的真实收入状况。强化对个人住房贷款业务档案的管理。由专人负责保管个人住房贷款业务档案, 逐步建立、完善借款人的违约档案, 实现电脑和文件资料 (原件) 的双重管理。

4. 建立社会信用体系。

建立科学有效的个人信用档案体系是银行控制消费信贷风险的前提保证。可以银行内部的信用卡个人信息资料为基础, 将其他各专业部门保存的个人客户信息资料集中起来, 建立全行性个人客户信用数据库, 鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享;另外, 应建立一个公正、权威、独立的资信评级机构。该机构可由央行牵头建立并进行业务指导, 联合各金融机构、政法部门、企事业单位等, 搜集整理个人收入、信用、犯罪等记录, 评估个人信用等级, 为发放消费信贷的金融机构提供消费者的资信情况。

5. 加大对个人住房贷款利率风险的控制。

在借款人提前还贷的情况下, 必然造成银行预期利息收益的降低。当银行提高贷款利率时, 会加重借款人的利息负担, 甚至会因此导致借款人的违约风险。大力发展衍生金融工具, 例如利率期货、期权和互换等金融衍生品, 可以把风险控制在一定的范围内。

摘要：近年来随着个人住房贷款额度逐年攀升, 随之而来也给银行带来了一定的金融风险。如何解决住房贷款中存在的风险成为近年一个热点问题。本文针对我国个人住房贷款中存在的风险因素进行了分析, 并提出了相应的对策与建议。

关键词：个人住房贷款,风险,管理

参考文献

[1]高军:个人住房贷款风险控制的思考[J].中国房地产信息, 2005年9月

个人住房贷款风险管理 篇3

关键词：商业银行 个人住房贷款风险 管理

1 我国商业银行个人住房贷款风险的概述

我们通常所说的个人住房贷款主要是指个人住房抵押贷款。住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过银行贷款来获得资金支持以弥补当期消费能力的不足，而贷款者将消费所购住房抵押给银行，作为偿付款的担保。个人住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性，主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。其特征有：

1.1 贷款对象特殊；根据央行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

1.2 偿还方式特殊；相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

1.3 时间上具有滞后性；中长期贷款是个人住房贷款的主要选择，期限一般在5年以上，最长的可达到30年。从国外个人住房金融发达国家的经验来看，个人住房贷款的风险高发期一般是在贷款发放的3-8年之后，而我国的个人住房贷款是在最近几年开始发展的，总体来看，也只有小部分的贷款处于这个危险阶段。而随着时间的推移，个人住房贷款的风险也将会日益凸显。

1.4 风险表现的多样性；影响个人住房贷款的因素有很多，风险的表现形式也是多种多样的，归纳起来看，有银行自身的原因，有贷款人的原因，有房地产开发商的原因等。

2 我国商业银行个人住房贷款风险的成因

2.1 从银行方面来讲

2.1.1 商业银行与贷款人的信息不对称 商业银行不能全面地掌握贷款人的信息，原因有两个：一是贷款人的个人信息数据分散不全。我国个人资信调查报告的信息和数据主要来自于公安、街道、工商、银行、司法等，但是这些部门并没有很好地建立个人信用档案，使商业银行个人征信工作缺乏基础。二是贷款人的个人信用资料封锁。到目前为止，我国居民的个人信用信息的基本上掌握在公安、法院、工商、人事、劳动保障等政府相关部门中或银行中，这些部门和机构的个人信息数据文件系统都是封闭的，不能实现信息资源共享。

2.1.2 商业银行信贷内部管理的缺陷 在个人住房贷款中，商业银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人。而在商业银行信贷内部管理中出现以下情况：①为向客户提供便利的贷款手续，却忽视完善和规范贷款的相关手续；②商业银行对已经发放的贷款的还款情况没有进行有效监控和跟踪；③对信贷人员监管不力及未建立完善追责制度从而常出现道德风险。

2.2 从贷款人方面来讲 一方面，对于那些资金实力有限、资信评价较差的开发商，为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多重按揭等手法套取商业银行的信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。另一方面，有些购房者利用商业银行掌握的贷款人的信息不全的空子，在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款，在一定程度上使银行的贷款风险增加。

3 防范个人住房贷款风险的对策

3.1 从银行方面来讲

3.1.1 完善对贷款人的资信评价 个人住房贷款的资信评价作为个人信用评估的组成部分，是以借款人财产数据、信用数据等数据为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、税单等资产证明。对借款人还款意愿的评价主要依赖于对借款人质量的考察，通过了解借款人的学历、职业、年龄、收入等综合评定，并通过与借款人的直接对话，判断其资信情况。我国商业银行要建立完善的客户信用评级系统，对贷款客户的经济实力、信誉情况要加强分析，通过各种管道了解借款人的还款能力，借款人能否按时支付在银行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的银行中相互套现还款的现象。

3.1.2 发展住房贷款证券化 住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后通过在资本市场上出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式，它能①提高银行贷款资产的流动性，使银行的长期贷款得以流动，从根本上解决了“短存长贷“的矛盾；②促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能，转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工，而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构，从而提高了整个金融体系的效率，增加了整个金融体系的安全性。③扩大银行的经营范围，提高其经营效益。使银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊，银行可以进入许多过去不曾涉及的领域，从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。

3.2 从政府方面来讲

3.2.1 建立健全社会信用体系，完善个人信用制度 目前，我国已经建成了全国集中统一的企业和个人信用信息基础数据库，截至2007年8月底，企业信用信息基础数据库已经建立了1232万户的企业信用档案，个人信用基础数据库也为5．86亿自然人建立了信用档案。然而，我国的个人信用体系还处于刚刚起步阶段，有待完善。

3.2.2 建立和完善个人住房贷款担保、保险机制 抵押贷款担保与保险相结合的最终效果是转移和降低了贷款风险，特别是信用风险。首先，“必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。”其次，“我国可尝试在全国成立专门性、不以盈利为目的的政策性住房贷款保险机构，专门为中低收入者提供保险。”

3.2.3 为个人住房贷款的证券化积极准备 个人住房贷款证券化作为世界住房金融的发展方向，并作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具，我国应当借鉴运用。但是，结合目前我国的情况，要在我国广泛推行个人住房贷款证券化还缺乏一定的市场基础，应该先在部分条件成熟的地区进行试点。例如，北京和上海，住房贷款证券化可先在这些地区展开，在实践过程中应找出不足，不断完善运作机制，待条件成熟时再向其它地区推广。

参考文献：

[1]李柯.国内商业银行个人住房贷款风险管理策略[D].复旦大学.2007.

[2]张红、殷红.房地产金融学[M].清华大学出版社.2007.

[3]陈瀚.我国商业银行个人住房贷款风险及管理[D].广西大学.2007.

[4]刘冰封.论发展个人住房贷款业务的风险防范.[J].中国高新技术企业.2008:27.

商业银行个人住房贷款条例及办法 篇4

个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：（1）个人购置住房贷款（包括期房和现房）；（2）个人二手住房贷款；（3）个人住房装修贷款；（4）个人家居消费贷款；（5）个人商用房贷款；（6）个人住房组合贷款；

一、个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

（一）个人住房公积金贷款期限和利率

个人住房公积金贷款期限为1—30年（其中购买二手住房贷款期限为1—10年），并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1—3年。

个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下的元月一日。贷款期限在一年以内的（含一年），贷款利率不作调整。

（二）个人住房公积金贷款额度

购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%；购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为：

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限（如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方）。

2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%；

3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

（三）个人住房公积金贷款操作的全过程

1、咨询，领取表格；

2、提出申请；

3、签订借款合同和抵押合同；

4、办理抵押登记手续；

5、办理房屋登记手续；

6、办理房屋财产保险；

7、贷款转帐；

8、每月还款；

9、贷款结清注销。

（四）申请办理个人住房公积金贷款

借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：

1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明（提供原件及复印件）；

2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》；

3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据；自建住房的应提供批准建房的文件；

4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：

1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》

2、所购房屋评估报告书

3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄；

4、购房合同

（五）借款人偿还贷款

根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：

1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息；

2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。

1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

二、个人购置住房贷款

个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。

（一）个人住房贷款的期限

个人住房贷款的贷款最长期限是30年。

（二）个人住房贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。

（三）个人住房贷款操作的全过程

个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：

第一阶段，提出申请，银行调查、审批；

第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款；

第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。

（四）个人住房贷款需提供的资料

借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时

需提供如下资料：

1、借款人资料：（1）借款人合法的身份证件；（2）借款人经济收入证明或职业证明；（3）有配偶借款人需提供夫妻关系证明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；（5）有保证人的，必须提供保证人的有关资料。

2、所购房屋资料：（1）借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》；（2）首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件；（3）贷款人要求提供的其他文件或资料。

（五）办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续

贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：（1）购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件；（2）借款合同、抵押合同各一份；（3）房地产抵押申请审核登记表；（4）全部购房合同；（5）房地产部门所需的其他资料。

房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。

（六）办理个人住房贷款的房屋财产保险手续

房屋抵押是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人（抵押权人）便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。

房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：

（1）以贷款金额保险的：保险费=贷款额度×0.5‰×贷款年限；

（2）以房屋价格保险的：保险费=房屋总价×0.5‰×贷款年限；

上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿；以贷款金额保险的，按“实际损失金额×（贷款金额÷抵押房产的重置价）”计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行

承担。

（七）借款人不按时偿还贷款应承担的后果

1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。

（1）等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：

每月还款金额=贷款本金／贷款期数（按月计）+（贷款本金—累计已归还本金额）×月利率

2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。

（1）借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的；

（2）《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。

（八）借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款

1、年龄在18岁（不含）以下，或在65岁（不含）以上的申请人；

2、不具有完全民事行为能力的自然人；

3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人；

4、已查知有不良信用记录的申请人。

二、个人二手住房贷款

个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。

借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件；

2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号；

3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；

4、贷款人要求提供的其他文件或资料。

三、个人住房装修贷款

个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。

借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料；

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；

3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件；

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

四、个人家居消费贷款

个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过10年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、购置大件家居商品的合同或意向书原件；

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；

3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件；

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

五、个人商用房贷款

个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过10年。

六、个人住房组合贷款

27《个人住房贷款管理办法》 篇5

2011-11-14 22:21:41

第一章 总则

第一条为逐步改善云南省城镇居民住房条件，提高城镇居民的购房能力，根据《住房公积金 管理条例》、《 贷款通则》、《 担保法》、《 合同法》 和《个人住房贷款管理办法》等法律、法规，结合云 南省的实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于云南省州、市住房公积金管理中心（以下简称中心）。

第三条 个人住房公积金贷款是指中心用其管理的住房公积金按规定委托银行向住房公积金缴存 职工个人发放的用于解决自住住房的一种政策性住房贷款。

第四条 各地中心只能委托经住房公积金管理 委员会确定并与中心签订委托协议的银行（以下简称受托银行）发放住房公积金个人住房贷款。中心与银行只能签订手续委托，不能签订责任委托。

第五条 中心应以提高住房公积金使用效率、改善职工居住条件为目的，以服务住房公积金缴存 人为宗旨，实施住房公积金个人住房贷款。

第六条 中心应强化资金安全意识，有效防范贷款风险，确保住房公积金个人住房贷款的安全。

第二章 贷款的对象和条件

第七条 贷款对象是按《条例》 规定建立住房公积金制度的单位职工。

第八条 借款人向中心申请住房公积金个人贷款应具备以下条件：

（一）申请贷款的用途必须是购买、建造、翻建、大修自住住房或偿还个人购、建住房贷款；

（二）借款人具有完全民事行为能力；

（三）在所工作的城市中心连续按月缴存住房公积金12个月以上；

（四）购买住房并已订立有效的购房合同及付清了不低于20 ％的首付款；或持有自建、翻建、大修自住住房的批准文件及工程施工合同，并已完成 建设投资20 ％以上；

（五）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（六）同意用所购、建的住房及其他价值相当的住房作为贷款的抵押或提供符合本办法规定的其 他合法、有效的保证方式进行担保。

第三章 贷款额度和贷款期限

第九条 各地住房公积金管理委员会可根据住房公积金的归集量、贷款需求量及房价等因素确定 贷款的最高限额，但最高不得超过30 万元人民币。贷款不高于房价款总额的80 ％；不高于按照借款人（含其配偶，下同）有效工作时间内合理的月还款额计算的贷款额，计算公式为：贷款额＝借款人家庭月收入×合理还债比例 × 有效工作时间（月），合理还债比例为20 ％—40 ％，具体比例由各州、市住房公积金管理委员会确定。根据以上不同的方式计算贷款额度后，应以最低的额度作为借款人的贷款限额。

第十条 住房公积金的贷款年限应根据借款人的职业稳定情况和有效工作年限合理确定，但最长 不得超过30 年。

第四章 贷款的利率

第十一条 住房公积金贷款利率按照中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见 后，报国务院批准的利率执行。

第十二条 住房公积金贷款期限在一年以内（含一年）的，遇法定利率调整，按贷款约定利率执行，不分段计息；贷款期限在一年以上的，遇法 定利率调整时，于次年1月1日开始，按照相应利率档次执行新的利率标准。

第五章 贷款的程序

第十三条 符合条件的借款人向中心直接申请 住房公积金个人住房贷款。

第十四条 借款人申请住房公积金贷款应填写《贷款申请表》，并按要求提供以下资料：

（一）借款人、配偶及其他相关权利人的有效身份证明、婚姻关系证明；

（二）购房合同或自建、翻建、大修自住住房的批准文件或证明文件；

（三）借款人、配偶及其他共同还款人的收入证明。借款人及其配偶缴存住房公积金的工资基数 按《条例》要求确定的，借款人可不提供收入证明，中心直接以借款人及其配偶缴存住房公积金的工资作为收入依据核定贷款；

（四）有效的购房首付款证明；

（五）借款人及共有人出具的同意以购买、自建的住房作抵押的书面承诺；以其它资产或权利作 抵、质押的，应提供抵、质押物的权属证明；采取 其他担保方式的，应提供保证人资信证明及保证人 同意担保的承诺书。

第十五条 中心应在接受借款人申请后的15个工作日内完成贷款审核，做出准予贷款的决定，或 调整贷款的建议，或不予贷款的决定。

第十六条中心审核批准借款人的贷款申请后，向受托银行下达贷款委托书，由受托银行（或 者受托银行与中心共同）与借款人签订借 款合同、抵（质）押或其他保证合同。抵押物必须办妥抵押 登记手续，质押物必须办妥保全手续。中心不得单 独与借款人签订借款合同及抵（质）押担保合同或 其他保证合同。

第十七条 借款合同生效后，受托银行按合同 约定的时间，用转帐方式将贷款资金划转到售房单 位或售房者个人在银行开立的帐户。用于自建、翻 建、大修自住住房的，由受托银行按建设进度分期 将贷款资金划转到借款人在银行开立的帐户。

第六章 贷款控制及组合贷款

第十八条 每户家庭购买一套自住住房原则上只能享受一次贷款，在上次贷款未还清前，不能发 生新的贷款。如归集资金不能满足贷款需求时，应优先满足首次借款人的贷款需求，并根据缴存住房 公积金的时间长短实行轮候制或实行组合贷款。

第十九条 组合贷款是借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房的价款时，借款人既申 请住房公积金贷款，同时又向受托银行申请自营性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中的住房公积金贷款由中心审批；自营性个人住房贷款由受托银行审批。两种贷款期限必须一 致，以贷款所购住房作为共同的抵押物。

第二十条 组合贷款应体现风险共担，利益分享，住房公积金贷款保证优先的原则，借款人按比 例偿还贷款本息。处置抵押物时，原则上按借款比例偿还贷款本息，也可协商优先偿还住房公积金贷 款。

第七章 贷款种类

第二十一条 中心应根据国家有关规定委托银行发放个人住房抵押贷款、质押贷款。根据住房公 积金管理使用的特性，各地应积极开展住房公积金互保贷款。

第二十二条 住房公积金个人住房抵押贷款是 中心以借款人的房产作为抵押物而委托银行发放的 贷款。

（一）对抵押物的规定：、以所购新房作为贷款抵押物的，购房合同价款可以作为抵押物价值，贷款抵押率不得超过抵押物价值的80 ％；用旧房作为抵押物的，其价值须 由经中心认可的有资质的房地产评估机构进行评估 并出具评估报告，评估费用由借款人承担，贷款抵 押率不得超过评估价值的70 ％。、借款人以共有房产作为抵押的，须征得其他共有人的书面同意，抵押物价值以抵押人所有的 份额为限。、借款人可根据需要自愿购买抵押物保险和抵押合同公证。

（二）在签订借款合同的同时，借款人须与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订抵押合 同，也可以直接在借款合同中明确抵押权益。抵押合同自签订之日生效，至借款人还清全部贷款本息 终止。

（三）以所购房屋作为抵押物的，在抵押物未取得其所有权证并办理他项权利登记前，应该采取以下阶段性的保证方式：、购买预售商品房和现房的，中心应充分调查，与开发商签订按揭合作协议，由开发商提供阶 段性连带责任保证，并按规定交纳10－30 ％的保证 金，并承诺在规定的期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续。、购买他人现房（即二手房）的，应由借款人办妥抵（质）押物的房屋所有权证书和他项权利 证书等手续后发放贷款；也可由经中心认定有资质的房产中介机构提供阶段性担保，并承诺在规定的 期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权 利证书等手续后发放贷款。、自建、翻建、大修自住房的，应由借款人提供抵押物并办理登记或提供质押物后方能贷款。第二十三条 住房公积金个人质押贷款是中心以借款人或第三人提供的有价证券作为质押物而委托银行发放的贷款。可作为质押物的有价证券包括：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等。质押贷款率不得超过质押有价证券面值的80 ％。在签订贷款合同的同时，借款人须与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订质押合同，也可以直接在贷款合同中明确质押权益。质押合同自签订之日生效，至借款人还清全部贷款本息终止。

第二十四条 住房公积金互保贷款是以正常缴存住房公积金的其他数名职工的住房公积金缴存余额加贷款期内的预期缴存额作为还款保证所发放的贷款。企业职工预期住房公积金缴存余额原则上不 能作为互保贷款还款保证。

住房公积金互保贷款数额不得超过保证职工的住房公积金缴存余额与贷款期内的预期缴存额的70 ％之和。为借款职工提供住房还款保证的职工必须在借款人签订借款合同时亲自到场与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订住房公积金还款互保合同。自合同签订后至借款人还清贷款之前，互保职工不得提取、转移其个人帐户内的住房公积金，也不得再为其他职工提供还款担保。

第二十五条 各地根据本办法的规定推出各类住房公积金个人贷款，应与保险公司联合开办贷款 人意外伤害还款保险。

第八章 贷款的偿还

第二十六条 借款人应按借款合同约定的方式 按期偿还贷款。

（一）贷款期限在一 年以内（含一年）的，实行到期一 次还本按季付息或实行到期一次还本付息，利随本清。

（二）贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息。具体可分为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法：即贷款期内每月以相等的额 度平均偿还贷款本息。

等额本金还款法：即贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

第二十七条 借款人可以全部或部分提前归还贷款本息。提前还贷时，事先向受托银行（或中 心）提出书面申请。提前还贷后，根据合同约定的期限、利率和贷款余额按实际占用天数计收利息，已计收的利息不作调整。

第二十八条 借款人未能按还款计划归还贷款本息的，自到还款日的次日起，即为逾期贷款。受 托银行和中心对逾期贷款本息及时进行催收，并按照中国人民银行有关逾期贷款罚息的规定计收罚息

第二十九条 借款人连续3 个月或累计6 个月 未归还逾期贷款本息的，自到期限次日起，即为呆 滞

贷款。中心对呆滞贷款应及时发出《要求限期一次全部偿还贷款的通知》，要求借款人限期归还全 部债务，保证人履行保证责任。

实行互保贷款的，中心有权从借款人和保证人住房公积金帐户中强制扣收住房公积金用于归还借 款人所欠债务，将所扣金额书面通知借款人和保证人并对外进行公告。

第三十条 借款人、保证人未能在要求的时限内归还全部债务的，中心应按合同约定直接扣抵借 款人及其共有人的住房公积金或处置抵（质）押 物。如处置抵押物受阻，应及时开展司法诉讼，向 有管辖权的法院起诉，请求法院判令拍卖、处置抵（质）押物以抵偿全部债务。如拍卖、处置抵（质）押物所得价款不能偿还全部债务，中心依据国家有 关法律、法规继续追偿。

第九章 合同的变更和终止

第三十一条 借款合同需要变更的，必须经中心、银行和借款人三方协商同意，变更《借款合同》 的有关条款如涉及保证人、出质人、抵（质）押物共有人的，应由有关当事人出具同意变更的书面证明。第三十二条 借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、受益人或监护人继续 履行《借款合同》。

第三十三条 保证人失去担保资格或能力时，借款人必须提供新的保证人，重新签订保证合同或 补充协议。

第三十四条由于不可抗力或因国家建设需要，将已设定抵押的房屋纳入拆迁范围的，借款人 应及时通知中心或受托银行，并用拆迁补偿金归还住房公积金贷款本息或用其他房产作为抵押，重新 签订抵押合同或补充协议。

第三十五条 借款人在借款期内出售用贷款所购且设定为抵押物的住房，需经中心和受托银行同 意，收回的售房款，首先用于归还贷款本息。

第十章 附 则

第三十六条 各州、市住房公积金管理委员会根据本办法的规定制定实施细则，报省建设行政主 管部门备案。

第三十七条 本办法未尽事宜，按照国家有关法律法规和相关办法执行。

第三十八条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。

个人贷款营销管理办法 篇6

个人优良客户贷款营销管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为规范个人贷款业务管理，优化信贷资产质量，激发员工的营销潜能，创造新的收入增长点，提高经营效益，防范化解信贷风险，规范贷款营销管理，保证正蓝旗农村信用合作联社贷款业务健康发展，根据《商业银行法》和《个人贷款管理暂行办法》及自治区联社相关信贷管理制度，结合我联社实际制定本办法。

第二条 本办法中借款人用途必须符合国家相关法律、政策等相关规定。

第三条 个人优良客户贷款应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第二章 借款人与保证人条件

第四条 借款申请人须为具有提前还款意愿且具有提前还款能力的客户，并应满足以下条件：

（一）具有完全民事行为能力的自然人；

（二）有合法的经济收入，且年收入在10万元以上；

（三）借款人年龄应在18—60周岁之间；

（四）有固定住所；

（五）个人信用良好，无不良记录；

第五条 借款人应提供符合规定条件的担保。保证人必须符

—1—

合以下条件：

（一）担保人不允许与借款人互保。

（二）具有完全民事行为能力的自然人；

（三）有合法的经济收入，且年收入在10万元以上；

（四）借款人年龄应在18—60周岁之间；

（五）有固定住所；

（六）个人信用良好，无不良记录；

第六条 根据申请人具体情况将借款客户分为优质客户、良好客户。优质客户指行政单位公务人员、事业单位人员、金融从业人员、国有大中型企业职工；良好客户指有产业的个体经营者，种养殖大户等。

第三章 贷款期限、方式、限额及权限

第七条 贷款期限

贷款期限限定：贷款最长期限不超过8个月。第八条 贷款方式

优质客户、良好客户可采用质押、抵押、保证、信用等方式。第九条 还款方式

采用按月付息，到期一次还本。第十条 利率

贷款利率在人民银行规定的范围进行浮动，贷款期限内，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。

第十一条 贷款限额及权限

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（一）营业部主任必须完成100万元的贷款营销任务；

（二）部室经理、政通信用社主任必须完成40万元的贷款营销任务；

（三）部室副经理、营业部副主任、政通信用社副主任、各网点正式委派会计必须完成30万元的贷款营销任务；

（四）科室职工、试用期委派会计、网点柜员（不含试用期的职工和临时工）完成20万元的贷款营销任务。

可以使用单笔或多笔方式营销贷款任务，各放贷网点委派会计和柜员在本网点营销发放贷款，营业部、政通信用社和各部室干部职工营销的贷款在中小企业贷款中心发放。

第十二条 符合以下条件之一的，不得营销贷款：

（一）放贷网点主任、副主任和信贷人员不得营销贷款；

（二）在信用社有超过小企业贷款中心、信用社和分社贷款授信审批权限的贷款未还清的职工不得营销贷款；

（三）近三年内贷款工作中有违规行为的职工不得营销贷款。

第四章 业务流程

第十二条 申请办理个人贷款的操作流程如下：

（一）受理。

1、借款人填写借款申请书；

2、借款人需要提供以下要件的原件及复印件。

身份证、户口簿或其他有效证件；结婚证及配偶身份证或单身证明、离婚证明；财产共有人同意担保承诺书。有关资信证明

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材料（个人征信开通后提供）；在信用社开立个人结算帐户。

3、担保人应提供： 身份证、户口簿或其他有效证件；结婚证及配偶身份证或单身证明、离婚证明；同意履行连带责任保证，财产共有人同意证明。

4、营销贷款责任人填写《营销贷款承诺书》；

（二）调查。

按照以下内容开展调查工作，调查其是否符合贷款条件。

1、借款人与担保人是否为互保。

2、核对客户提供的有效证件的真伪。

3、对客户提供资料的完整性、真实性、有效性进行核实。

4、通过家访综合考虑客户特征，参考担保方式、客户来源、客户职业等因素，核实借款人工作单位、收入情况，判定其是否诚实守信。

5、查看其资产证明材料，初步核实其真实性；通过查询信贷管理系统，查看其是否有贷款和担保，是否有不良记录。

6、通过查询核心业务系统，查看其开户证明、存款证明或入股证明是否真实有效。

7、调查客户信用及品行状况。客户及其保证人生产经营是否合法、正常；了解客户目前借款、其它负债和提供的担保情况，对外提供的担保是否超出客户的承受能力等；了解客户的品行、经营管理能力和业绩，是否有个人不良记录等。

8、分析贷款需求和还款方案。查阅客户的资料，对客户资产

—4—

负债率、收入、支出等情况进行分析；分析调查贷款需求的原因及贷款用途的真实性、合法性，贷款用途必须明确支付对象和方式；分析还款来源和还款时间的可能性；

9、测算贷款的风险度。

10、对保证人的调查参照借款人的调查内容执行；如果保证人为企业法人客户，其调查内容参照企业法人客户贷款的调查内容执行。

第五章 业务管理

第十三条 贷款营销人为清收责任人，营销贷款实行“包放、包收、包管理、包效益”的四包责任制。

第十四条 网点负责人作为有权审批人根据调查、审查、审议意见，在授权范围内审批，严把贷款出口关。若由于疏于管理，把关不严，造成贷款风险或形成损失，和贷款营销人共同承担清收责任。

第十五条 个人营销贷款在借款人提供完整的资料后原则上不超过3个工作日办理完毕。

第六章 签订合同

第十六条 贷款批准后，应及时通知借款人和担保人在规定时间内办理贷款相关手续，并签订以下合同及借款借据。

（一）签署《借款合同》；

（二）签署《担保合同》；

（三）填写借款借据；

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第十七条 上述文件的签署必须实行“面签制度”，即借款人和担保人与客户经理必须当面签署。合同中应约定贷款种类、贷款用途、贷款金额、贷款利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。

第七章 贷后管理

第十八条 员工营销的贷款到期不得展期，不得倒据，如展期或倒据，一经发现严肃处理营销贷款责任人和经办人员，贷款到期逾期10日不能收回贷款本息的，营销贷款责任人下岗清收，下岗清收贷款期间只发最低生活保障工资，扣留工资不予返还。不能清收造成损失的，营销贷款责任人采取各种措施积极筹集款项补偿损失直至补足为止（如变卖房产、支取存款、转让股金等措施）。

第十九条 员工营销的贷款最高使用期限为8个月，可以提前归还。

第二十条 员工营销的贷款实行按月结息，如不能按月结息，扣发营销贷款责任人当月工资代借款人偿息，并对其按当月利息额的10%进行处罚。

第二十一条 营销贷款必须符合法律法规的规定和信贷管理制度规定的条件，完善控险措施方可办理，必须确保业务操作规范，各社必须按照审批权限逐级审批，严把贷款“出口关”，不允许逆程序操作和违规违纪发放贷款。

第二十二条 对贷款营销中出现的“吃、拿、卡、要”等现

—6—

象，一经联社发现，严肃从重处理。有违规违纪行为、恶意发放贷款等，造成贷款损失或重大风险，触犯有关法律的，一律开除公职。贷款到期后，借款人无正当理由不能足额归还贷款本息的，应及时采取追究担保人担保责任等措施收回贷款本息。

第二十三条 个人贷款办理过程中所发生的所有费用均应由借款人承担。

第二十四条 要认真贯彻落实贷款“三查”制度，做好双人尽职调查，双人尽职审查，按贷款程序发放贷款，确保贷款资料齐全、手续合法严密、贷款到期收回。

第二十五条 根据借款人资产、负债、家庭实力等情况，本着实事求是、客观公正的原则核定其最高贷款担保额。

第二十六条 建立贷款预警监测分析机制，如出现借款人未按期归还贷款、担保人不履行保证责任等现象，采取必要措施，防范贷款风险。

第八章 附则

第二十七条 本办法由正蓝旗农村信用合作联社负责解释、修改。

第二十八条 本办法自下发之日起执行。

27《个人住房贷款管理办法》 篇7

一、个人类贷款押品管理现状分析

(一) 各商业银行押品管理模式存在较大差异

目前, 我国各家商业银行押品管理的内容、模式、职能分工等情况尚不统一。现行的押品管理模式主要有两种情况:集中模式和分散模式。从各大商业银行情况看, 采用相对集中模式的有中国银行、农业银行和工商银行;采用分散管理模式的有建设银行和交通银行。各行具体执行情况归纳如表1所示。

(二) 押品抵押权落实工作效率较低

据有关数据统计, 商业银行90%以上的个人类贷款为抵押类贷款。就某商业银行江苏省分行2013年底数据显示, 个人类贷款中抵押类贷款占95%左右, 其他质押、保证类贷款仅占5%。

尽管抵押类贷款在个人类贷款占主导地位, 但作为主要业务品种的个人新建住房贷款和个人新建商业用房贷款的正式抵押登记到位率还比较低的。如:某商业银行江苏省分行2013年底数据显示, 新建住房贷款和新建商用房贷款正式抵押登记到位率分别为53.4%、61.7%。

(三) 押品价值评估过分依赖外部评估机构

我国商业银行在审批个人贷款或处置押品时, 由于涉及关键的业务决策和资产定价, 通常会聘请外部评估机构进行评估或是通过房产部门鉴证过的买卖合同价格来确定资产价格, 这样往往会造成“价格虚高”的情况。贷款一旦出现违约变化时, 押品很难发挥其风险缓释作用。此外, 目前外部评估机构市场尚未统一规范, 缺乏有效的外部监管。

(四) 押品信息管理系统更新速度加快

近年来, 随着商业银行业务的不断发展和风险管理监管力度的逐步加大, 押品信息系统的开发也日趋精细化、专业化和流程化, 通过系统的刚性控制实现了部分风险管控功能。

二、个人类贷款押品管理中存在的问题

(一) 对押品管理理念认识不足, 管理职责缺失

首先, 我国商业银行缺乏风险管控和定量管理的理念, 比较重视贷款业务的持续发展和不良贷款的清收工作, 而忽视贷后押品的动态管理和定期监控。其次, 在押品管理具体操作工作上缺乏统一规范的管理制度和独立明确的管理部门。在我国大多数商业银行中, 押品管理往往分散于业务、授信、风险、资产保全等多个部门。工作职责不明确, 难以做到有效管理。

(二) “期转现房”抵押权清收难度大

清收难度大主要存在以下几个方面的原因:一是客户因缴纳费用、自身投资或与他人存在矛盾不愿办理正式抵押登记手续;二是开发公司因未缴纳相关费用或交付验收未通过无法办理;三是由于受房产部门的工作效率以及工作特点的限制, 抵押登记落实效率低;四是银行合同文本中缺少相应的约束机制。

(三) 押品价值评估不规范, 缺乏监控机制

押品的合理估价是确定贷款额度的重要依据, 也是控制贷款风险的关键所在。而目前, 我国商业银行在押品价值评估方面还存在诸多问题, 尚未形成准确合理、连续动态的评估机制, 导致估值结果无法反映出押品的真实价值。

(四) 押品相关管理系统不够完善

尽管我国商业银行押品管理工作较以往有所改善, 但与日益加强的押品监管要求还有很大差距, 主要体现在:一是对押品从贷前到贷后的系统化管理不够规范, 与其配套的流程规范不清楚不明确。二是部分商业银行依然是手工台帐, 虽然实现了电子化台账功能, 但是与实际业务操作的要求还有一定差距, 有待进一步优化完善。三是押品重估操作流程过于粗糙, 随意性较大。

(五) 押品管理专业人才缺失

在个人类贷款押品管理中, 一方面商业银行所谓的押品管理人员基本上是由贷后管理的相关人员兼职担任, 无专职人员对押品贷前、贷中和贷后进行系统化、流程化管理, 呈现一种“各家自扫门前雪”状况。因此, 对押品的准入、档案保管、抵押权收妥、处置等环节无法全面掌控。另一方面, 商业银行的押品重估工作也是近几年刚刚起步, 对押品的重估的基本理念、定期重估能力、风险预警能力等还很缺乏, 相对应的押品评估专业技术人才大量缺失。

三、个人类贷款押品管理的对策与建议

(一) 设立职能部门, 形成内部押品价值评估体系

目前, 押品管理作为现代商业银行风险管理的一个重要方面, 对有效防范风险, 提升资产质量具有不容忽视的作用。商业银行应成立一个独立的押品管理部, 制定规范、合理、统一的管理制度以及操作流程, 对押品进行贷款生命周期的全流程管理。其中押品价值评估及后期的重估工作必须由商业银行内部设立的自上而下的垂直管理部门完成, 不应隶属于业务的调查、审查、审批等信贷流程序列。充分体现押品重估工作的独立性、客观性、公平公正性, 进而摆脱外部评估机构对商业银行押品价值评定的束缚, 同时也达到了巴塞尔资本协议中关于“抵押物的管理应由银行一个专门的部门负责”的管理要求。

(二) 完善相关的法律体系, 建立贷款制约机制

针对个人类贷款发放后, “期转现房”抵押权落实难的问题, 建议相关部门做好以下两点工作:一是有关部门应有针对性地制定对包括房地产开发企业、借款人、房管部门、中介机构和商业银行在内的相互约束机制, 并规范工作流程进一步健全相关法律法规制度, 以便尽快消除抵押权落实、抵押品处置方面的障碍。二是商业银行应修订合同文本, 增加对借款人贷款抵押权落实情况的制约条款, 强化借款人办理正式抵押登记的意识。

(三) 建立押品管理标准化流程

新巴塞尔协议特别规定合格的押品必须满足一整套严格的风险管理程序和最低操作要求, 其核心是要确保借款人违约时, 风险暴露受保护部分可以获得有效抵补, 有效降低违约损失率。因此, 我国商业银行应结合信贷风险管理流程, 整合和规范押品的管理流程。商业银行要明确押品管理部门和人员在标准化操作流程中的责任和角色;同时, 商业银行应规范押品的相关政策, 完善押品管理的操作流程和步骤, 并严格按照有关规程评定押品价值以及可能带来的风险, 保证押品权益的安全性和法律上的可执行性。

(四) 优化系统, 为押品管理提供强有力的数据支持

我国商业银行应优化并完善现有押品管理模式, 优化管控流程, 使得押品管理的每个环节相互依存、相互作用。而只有开发集中的押品信息管理系统, 才能够对大量繁杂的押品进行标准和高效的管理。为达到流程管理电子化、档案管理标准化、价值管理动态化的管理要求, 我国商业银行亟需对系统进一步优化升级和改革创新:

1、建立专门的押品信息管理系统。

将押品准入、审核审批、抵押权落实进程、押品重估、押品退出等环节进行专业化、精细化管理, 保持其管理流程的连贯性。

2、优化押品重估功能。

目前系统提供两种押品重估方法:市场比较法和指数跟踪法。由于个人类贷款笔数较多, 市场比较法涉及工作量大、人力成本较高, 我国商业银行基本使用指数跟踪法, 因此, 需要押品管理系统要植入全面的样本数据以及要求数据样本及时更新。根据中国版巴塞尔协议III———《商业银行资本管理办法》要求, 在整个押品管理的过程中, 最核心的任务将是准确评估押品的价值。

(五) 加大押品管理专业人才的培养力度

在我国商业银行的押品管理中, 不仅需要一套科学的押品管理模式, 一个先进的押品信息系统管理平台, 还需要一支高效率、高标准、高水平的专业管理团队。商业银行在成立专门押品管理职能部门的基础上应做好以下专业人才的培养工作:

1、押品评估人员的培养。

押品数量大、专业性强、专业化程度高, 因此, 商业银行应选择有一定管理基础和工作经验的人员, 经过严格的专业知识培训, 专门负责押品评估工作。其主要职责是对押品的外部评估价值进行内部审核, 在押品存续期间进行押品重估, 对市场价格波动进行风险预警, 并负责外部评估机构准入工作等。

2、抵押登记人员的培养。

抵押登记管理工作是个人贷款押品管理的一个重要环节, 对于个人类贷款多侧重于抵押权的落实工作。该工作流程中涉及到房管部门、房地产开发企业、中介机构等相关机构或个人。抵押登记人员不仅要清楚商业银行内部有关的管理政策制度, 还要了解上述机构的制度规范和行为准则, 确保商业银行抵押权能够及时落实到位, 避免押品价值受到市场环境影响以及市场价格波动而产生信贷风险。

3、系统管理和操作人员的培养。

近两年来, 随着押品管理要求的不断提高, 押品信息系统的变化也是日新月异。系统的管理与操作不再依靠业务能力和管理经验的积累, 更注重经办人员的适应能力、学习能力和创新能力。押品管理涉及环节多、内容广, 因此, 商业银行更应该培养一支适应能力强、操作能力强和业务能力强的专业系统管理团队。

面对日益严格和不断变化的内外监管要求, 我国各大商业银行更应加紧研究步伐。进一步规范和提升押品管理标准及要求, 逐步向国际通行的监管准则靠拢, 切实有效防控信贷风险, 促进个人类贷款业务的健康稳定的发展, 为创建具有前瞻性、稳健性的全面风险管理的国际银行奠定坚实的基础。

摘要：个人类贷款押品的管理一直是我国商业银行的风险管理的薄弱环节。本文结合自身工作实践, 对当前我国商业银行个人贷款押品管理现状及其存在的问题进行分析、思考, 并提出相应的对策及建议。

关键词：商业银行,个人类贷款,押品管理

参考文献

[1]董翠香.金融债权司法保护的问题与对策——以抵押权的实现和独立担保的认可为视觉[N].烟台大学学报, 2012-1.

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[3]刘堃.我国商业银行信用风险预警与缓释:基于全面风险管理视角[J].湖南人民出版社, 2010, (12) .

个人住房贷款风险如何化解 篇8

住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的贷款在期限、利率、抵押房产类型等方面具备共性的抵押贷款汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以发行债券的方式(包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券)出售给投资者的融资过程。

其作用可以有效地分散和转移风险。住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险。

建立住房抵押保险制度

购房抵押保险，是指被保险人因意外事故或病故等原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因导致无法继续归还购房贷款时，由保险公司一次给付被保险人在保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。由保险机构向放贷银行提供抵押贷款，人寿保险和贷款信用保险介入住房消费信贷也是当前银行化解风险的较好途径。

法国早在70年代末就将寿险产品与银行业务组合起来运行，如死亡险，法国的银行在发放个人信用贷款时，强制性要求客户必须购买。死亡险虽在法国极为低廉，但个人一旦发生意外丧亡，其遗产继承者就能获得一份不薄的保险赔偿金，而且不用缴纳遗产税，银行、贷款个人、保险公司三者皆可得益。我国也可借鉴法国的先进经验，推出相应的保险品种进入我国住房消费信贷市场。

个人住房抵押贷款需政策支持

在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。

研究抵押房产处置的途径

随着个人住房贷款业务的迅速发展，不良贷款绝对数量会明显增加。认真研究抵押房产处置的途径，可减少不良资产，有效化解风险，一方面当确认借款人丧失还款能力时，应将其抵押房产处置交由专门机构负责，以提高效率和规范性。另一方面要采取各种可行的方式处置抵押物，能够将抵押物直接变现，清偿债权最好；也可以通过调换住房缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题。

建立相关配套措施和制度

1)银行拓展房地产评估业务是贷款风险防范的关键环节。由于银行降低贷款风险的关键之一是采取抵押，而对抵押物的估价，则是抵押的关键环节。特别是对作为抵押物的房地产的评估，由于其评估的价值大，隐蔽性较强，如果估价不准确，银行的贷款风险就会大打折扣，一旦银行贷款发生风险，作为中介机构的估价部门并不承担任何法律责任。银行要摆脱这种困境，提高抵押物的资产质量，迫切需要自己的房地产评估机构，自己承办房地产评估业务。

2)在管理上落实贷款风险管理责任制。个人住房贷款业务，当前需着重抓好：首先在操作岗位上，对贷前调查、合同订立、会计核算及贷后回收都需要有明确要求；然后在管理岗位上，对贷时审查、贷后检查应分工明确、职责清楚。