个人住房公积金贷款办理指南

个人住房公积金贷款办理指南（共8篇）

个人住房公积金贷款办理指南 篇1

个人住房公积金贷款办理指南

一、贷款条件

1、新开户缴交公积金的单位，借款人连续缴交公积金一年以上，缴存账户为正常状态。

2、已在中心开户的单位，借款人连续6个月缴交住房公积金，缴交账户为正常状态。

3、借款人夫妻双方无贷款，未为其他人做贷款担保。

4、已签约《商品房买卖合同》，并已缴纳不少于购房总款20%的首付款，购房行为在贷款申请之日一年内。

5、提供已取得产权的《房屋所有证》作抵押。（本人或第三人的都可以）

6、借款人夫妻双方只有一方建立公积金或借款人为单身（未婚、离异、丧偶）的需要找一担保人（担保人条件：在呼市地区建立公积金的、未贷过款、没有为他人做过担保人）；月还款金额不超过借款人家庭收入的50%的可以不找担保人。

7、职工贷款期限不得超过法定退休年龄。

二、贷款前准备

（一）查询公积金账户余额

查询方法

1、中心营业大厅触摸屏查询

2、短信查询：发送GJJ身份证号到106295003、电话查询：网通：16883000电信：168170004、网上查询：登陆

（二）查询公积金账户状态

在营业大厅柜台、咨询台查询：

（1）核实在住房公积金账户姓名、身份证号与实际证件是否相符，如有不符，由开户单位开证明更正。

（2）查询账户缴交公积金是否正常，是否有断开或欠交情况，是否有需要合并账户的情况等。

（三）咨询领表

在中心前台领取《申请审批表》1份，《借款合同》5份，《抵押合同》4份，《房地产他项权利登记申请表》1份。

（四）核对证件

核对借款人、抵押人夫妇双方身份证、户口本、结婚证及抵押房本上登记的姓名、身份证号是否一致。

三、中心初审（以下资料看原件留复印件，必须统一用A4纸复印）

1、完整填写《申请审核表》并盖章后，带所需材料的原件、复印件到中心综合柜进行初审、登记外调。

2、需提供材料

（1）借款人夫妻双方身份证原件、复印件（二代身份证复印正反两面）各4份；夫妻双方户口本原件、复印件（首页、本人页、变更页）各2份；借款人结婚证（首页、带照片页）或婚姻关系证明原件、复印件各2份，单身者由单位出具单身证明。

（2）抵押房屋产权证（用他人房产做抵押者，提供抵押房屋产权人

夫妻双方身份证，结婚证和户口本）原件、复印件2份。

（3）首付房款凭据证明（购房款总额20%以上）原件、复印件1份。

3、二手房贷款

需提供房屋过户的不动产发票、契税票、原产权人调档票原件、复印件各1份。

4、借款人为单身者

必须有一名在中心或（呼市地区）建立住房公积金的职工为其作担保人，提供担保人身份证原件、复印件1份，月还款金额不超过借款人家庭收入的50%的可以不找担保人。

单身者还需提供以下材料：

（1）未婚：单位开具的单身证明2份

（2）离异：离婚证、离婚协议书或法院判决书，单位开具的离异未再婚证明各2份。

（3）丧偶：医院或派出所开具的配偶死亡证明，单位开具的未再婚证明各2份。

四、担保公司外调

初审登记后，担保公司将按照登记的先后顺序，逐一对借款人的购房行为、个人信用、抵押物进行现场外调评估，依据调查情况，最终确定贷款期限、贷款额度、担保方式和贷款金额拟划入的单位、开户银行、账号。

五、签订合同、交件

1、担保公司外调符合条件的，由外调人员在《外调表》及《申请审

批表》上签字后到中心综合柜进行微机录入，并打印《职工住房公积金贷款信息单》。

2、借款人夫妻双方、抵押人夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证、抵押房屋产权证、购房合同、首付款发票（收据）原件，担保人携带身份证原件，到担保公司柜台签订《抵押合同》《借款合同》《质押合同》贷款凭证等相关文书，再到公证处柜台办理公正签字。

3、三日后在担保公司柜台取担保材料，在公证柜台取《公证书》。

4、持《公证书》、房本，在产权处（三楼）办理抵押登记，取得《他项权利证》后，凭《职工住房公积金贷款信息单》向担保公司缴纳担保服务费，将所有材料移交到中心综合柜台。

六、银行放款

借款人交件后中心进行内部审批，在贷款审批会通过后统一送银行放款。放款后中心将电话通知借款人来担保公司柜台领取还款存折及相关资料。

七、借款人还款

借款人领取还款存折后，从放款次月开始每月15日前，在还款存折内足额存入每月应还金额。（由于不按时还款或不足额存款造成逾期，产生的滞纳金由借款人承担）

一、购买商品房支取住房公积金所需材料

1、购房合同原件、复印件一份或产权证原件、复印件一份。

2、缴款收据原件、复印件一份或不动产发票原件、复印件一份。

3、支取人身份证原件、复印件一份。

4、支取人单位介绍信（加盖单位公章）

5、支取申请书（第一、二联加盖单位财务印鉴）

二、购买二手房支取住房公积金所需材料

1、买卖双方已过户的房屋所有权证原件、复印件一份。

2、完税凭证原件、复印件一份。

3、支取人身份证原件、复印件一份。

4、支取人单位介绍信（加盖单位公章）

5、支取申请书（第一、二联加盖单位财务全套印鉴）。

三、一次性偿还购房款支付公积金所需材料

1、借款合同原件和复印件一份。

2、还款单据原件和复印件一份。

3、支取人身份证原件和复印件一份。

4、支取人单位介绍信（加盖单位公章）

5、支取申请书（第一、二联加盖单位财务全套印鉴）

个人住房公积金贷款办理指南 篇2

关键词：住房公积金,个人住房贷款率,资金使用

一、住房公积金个人住房贷款率标准的探讨

(一) 住房公积金个人贷款率概念

住房公积金个人住房贷款率是指住房公积金个人住房贷款余额占住房公积金缴存余额的比例。该指标是衡量住房公积金使用率和流动性的指标之一, 与住房公积金使用率正相关, 与住房公积金流动性负相关。

(二) 住房公积金个人住房贷款率现状

目前, 由于全国各地住房公积金发展极不均衡, 因此住房公积金个人贷款率参差不齐。以广东省为例, 2011年末, 该省部分城市个人贷款率高达95.1%, 而另有部分城市个人贷款率则为零。住房公积金个人贷款率过高和过低, 都会影响住房公积金管理中心正常运作, 限制住房公积金制度住房保障功能的正常发挥。

根据《中华人民共和国商业银行法》规定, 商业银行的贷款余额与存款余额的比例不得超过75%, 商业银行应当按照中国

分, 对于有效发挥内部控制机制的功能和作用, 促进金融机构的健康长远发展具有非常重要的意义, 因此要想有效控制金融会计风险, 就必须要建立健全金融会计体系。在金融会计体系的建设过程中, 要确保其全面性、适用性以及规范性, 并做到与其它业务之间的有效配合, 尽可能地堵塞漏洞, 有效地化解会计风险。

(二) 有效发挥会计核算监督职能

会计核算与会计监督作为会计工作的两大职能, 对于有效控制和降低会计风险, 促进金融机构的生存和发展具有重要的作用, 因此必须要积极采取有效措施确保会计核算监督职能的有效发挥。在会计核算中, 要坚持合法性、真实性、完整性的工作原则, 而在会计监督中则要遵循及时性、独立性、有效性的工作原则, 特别是要做好会计工作的事前监督和事中监督, 将会计风险消灭在萌芽之中, 减少损失。

(三) 运用现代化的会计运作手段

现代化的会计手段不仅仅表现在形式上, 同时也表现在内容上。形式上主要指的是会计电算化, 而内容上主要强调的是会计核算监督体系的完善。金融行业实现业务处理的电算化不仅能够有效改善服务质量, 提高竞争力, 同时还能够规范会计工作的操作程序, 从而减少人工处理的随意性, 降低金融会计风险。但是由于电脑处理系统本身存在着一定的风险, 因此在操作过程中必须要加强安全防护。

(四) 加强金融会计队伍建设

首先, 各级领导与管理人员要统一思想, 充分认识到金融会人民银行的规定, 向中国人民银行上缴存款准备金, 留足备付金。此规定要求商业银行保持足够的流动性, 以保证存款的支付和清算的需要。国家通过调整法定存款准备金率的方法, 可以影响金融机构的信贷资金供应能力, 从而间接调控货币供应量。然而, 其对住房公积金却暂无法定存款准备金的要求。国家住房与城乡建设部和财政部共同制定的《住房公积金管理中心业务管理工作考核办法》中, 与流动性相关较为密切的考核指标是住房公积金个人住房贷款率, 但也只规定个人住房贷款率考核的标准值为45%, 住房公积金管理中心考核年度的个人住房贷款率低于50%的, 不能评为优秀, 而没有指明住房公积金个人住房贷款率的上限。相关法规和业务考核指标体系的缺失, 是个别地区住房公积金个人住房贷款规模失控的原因之一。

(三) 住房公积金个人住房贷款率的合理范围

住房公积金管理中心为住房公积金缴存人提供政策性住房金融服务, 住房公积金的存贷款业务与商业银行类似, 但缴存人

计风险防范工作的重要性, 从而在人员配置与岗位设置等方面给予一定的支持。其次, 要在职业道德、政纪法纪等方面对会计人员加强教育, 增强他们的自我约束意识, 使其自觉遵守和执行各项规章制度。此外, 还要为会计人员提供多种形式的学习和培训机会, 提高他们的业务能力, 使他们能够在实际工作中及时发现和解决问题, 降低会计风险。

四、总结

在市场经济环境下, 各个行业之间总是有着或多或少的联系, 如果某个行业出现问题就会影响和波及到其它行业, 进而影响到整个社会的稳定。特别是金融行业作为国民经济的命脉, 一旦发生金融危机就会对整个国家产生致命性的打击。因此, 我们必须要对金融会计风险有一个比较全面的认识和把握, 积极采取有效措施加以防范, 确保金融行业的健康稳定发展。

参考文献:

[1]李文, 刘芳.论金融风险的会计防范措施[J].商业经济, 2010, (11) .

[2]吴艳, 蔡飞.论金融风险的会计防范[J].经济师, 2008, (12) .

[3]邓芳梅.论金融风险的会计防范措施[J].现代管理科学, 2009, (3) .

[4]李小全.防范金融风险的会计对策[J].长春金融高等专科学校学报, 2004, (2) .

[5]李小全.试探金融风险的会计防范[J].金融与经济, 2011, (3) .

提取住房公积金和申请住房公积金贷款都需要符合政策规定的条件并经住房公积金管理中心审批, 这与商业银行客户的存取自由有着本质区别。相对而言, 住房公积金的使用有一定的限制性, 因此住房公积金管理中心预留备付金的比率, 可以略低于商业银行的法定准备金率与备付金率之和。不考虑历史遗留的项目贷款和试点城市的保障房项目贷款因素, 住房公积金的个人住房贷款率的上限可以在商业银行存贷比率上限的基础上适当上浮, 设定为80%。考虑住房公积金管理中心的业务与商业银行的共性与差异性, 借鉴《中华人民共和国商业银行法》的相关规定和央行规定的金融机构存款准备金率当前水平 (2012年5月18日起, 大型金融机构存款准备金率调整为20%, 小型金融机构存款准备金率调整为16.5%。) , 结合建设部、财政部住房公积金业务考核指标, 在当前条件下, 住房公积金个人住房贷款率控制在45%至80%之间比较合适。

二、合理控制住房公积金个人贷款率

(一) 合理控制住房公积金个人贷款率的必要性

住房公积金个人贷款率过高或者过低都不利于住房公积金事业的健康发展。在提取额和国债余额不变的情况下, 住房公积金个人贷款率过低, 会引致住房公积金使用率偏低, 限制住房公积金作用的发挥。住房公积金个人贷款率过高, 会引发住房公积金流动性风险, 导致住房公积金资金无法满足提取和住房公积金贷款正常发放的需要。因此, 必须将住房公积金个人贷款率控制在合理的范围之内。

(二) 住房公积金个人住房贷款率的主要影响因素及解决措施

住房公积金个人住房贷款率=住房公积金个人住房贷款余额÷住房公积金归集余额=住房公积金个人住房贷款余额÷ (住房公积金归集总额-住房公积金提取总额) , 从公式可见, 影响住房公积金个人住房贷款率高低的因素主要有住房公积金个人住房贷款、住房公积金归集余额、住房公积金提取总额等。

1. 住房公积金个人住房贷款的规模

住房公积金贷款的规模与当地房地产行业的发展及国家政策密切相关。近几年的情况表明, 房地产企业发展好的地区, 住房公积金个人住房贷款率较高。住房公积金管理中心应综合考虑国家政策、当地房地产业发展情况和风险控制等因素, 采取相应的调节措施。当个人贷款率低于45%时, 住房公积金管理中心应加大宣传力度, 让缴存人了解住房公积金贷款的实惠性, 使更多的缴存人乐于通过住房公积金贷款解决住房问题, 同时可根据当地收入水平和房地产价格等情况, 适当调高个人住房公积金贷款的额度、增加贷款品种。以东莞市为例, 2007年5月21日起东莞市开始推行住房公积金装修贷款;2007年6月最高贷款额由38万元调整为46万元;2009年5月4日起, 东莞市住房公积金管理中心可受理珠三角合作城市住房公积金互贷业务;2011年4月7日起夫妻双方缴存住房公积金的, 住房公积金贷款最高额度调整为66万元, 2011年7月试行个人商业住房贷款转住房公积金贷款业务等, 这些都是扩大住房公积金个人住房贷款规模的措施。当住房公积金个人住房贷款率高于80%时, 住房公积金管理中心则应该采取紧缩贷款的措施。近一年多来, 东莞市住房公积金个人贷款率持续上升, 至2012年7月末已接近75%。而其他一些经济水平、住房公积金事业发展程度与东莞相当的城市中, 有相当一部分住房公积金个人贷款率已远远超过80%, 部分城市已爆发严重的住房公积金流动性危机, 个人贷款率接近100%, 出现轮候贷款等窘境, 某些城市迫于流动资金紧缺, 甚至开办公转商贷款贴息业务 (即由商业银行向公积金缴存人发放商业贷款, 住房公积金管理中心向借款人补贴商业贷款与公积金贷款的利息差额) 。东莞市住房公积金管理中心未雨绸缪, 为防止此类流动性危机的爆发, 经住房公积金管理委员会审议通过, 对住房公积金贷款严格实行差别化住房贷款政策:首套房公积金贷款仅限于购买144平方米 (含) 以下的普通住房;提高二套住房公积金贷款门槛;停止第三套房的住房公积金贷款。该政策自2012年8月1日起实施, 预计可有效地把住房公积金个人住房贷款率控制在合理的幅度内。

2. 住房公积金归集金额的规模

住房公积金制度是我国住房保障制度的重要组成部分, 这使得扩大住房公积金制度的覆盖面成为住房公积金管理中心的使命。因此, 住房公积金管理中心不能为提高住房公积金个人住房贷款率, 而刻意降低住房公积金归集规模。只有在个人住房贷款率过高的情况下, 住房公积金管理中心才能运用控制归集金额的方法调节个人住房贷款率。当个人住房贷款率持续攀升, 可能面临失控时, 住房公积金管理中心应采取措施扩大住房公积金覆盖率, 提高住房公积金的资金流入。就东莞而言, 在当前全球经济低迷的情况下, 住房公积金管理中心应找准切入点, 着重推进有条件的非公企业建缴住房公积金, 稳步提升住房公积金的归集业务, 以降低住房公积金个人住房贷款率。

3. 住房公积金提取额

个人提取住房公积金必须符合规定的条件, 其提取的额度、频率都会直接影响住房公积金积存的金额和积存时间。当住房公积金个人住房贷款率偏低时, 住房公积金管理中心可以在政策允许的范围内, 降低提取门槛, 提高提取额度和提取频率。例如, 东莞市向住房公积金贷款人提供委托代扣住房公积金服务。与住房公积金管理中心签订委托代扣协议的缴存人, 由住房公积金管理中心每月将其当月缴存的住房公积金自动划转至住房公积金贷款的还款账户。目前每月代扣住房公积金的金额已超过两千万。在住房公积金个人住房贷款率偏高的情况下, 住房公积金管理中心则可以适当提高住房公积金提取门槛, 清理与政策有冲突的提取类型, 降低提取的额度和频率。如前所述, 目前东莞市每月通过委托代扣提取的住房公积金超过两千万元, 若按以往的偿还贷款提取住房公积金政策, 两次提取住房公积金至少需要间隔半年。即假如委托代扣的资金在住房公积金管理中心多积存半年, 按平均每户贷款金额35万元计算, 每月多结存资金约可多发放60笔贷款。

三、结语

由于影响住房公积金个人住房贷款率的各项因素具有相关性, 因此, 控制个人住房贷款率的措施也是相辅相成的。住房公积金管理中心应合理分析当前形势, 及时调整政策, 多管齐下, 把住房公积金个人住房贷款率控制在合理的范围内, 促进住房公积金事业健康发展, 充分发挥住房公积金制度在住房保障体系中的重要作用。

参考文献

论山西焦煤住房公积金个人贷款 篇3

关键词：住房公积金；贷款

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1000-8136(2009)23-0058-02

公积金制度最早是在1955年由新加坡提出并建立，是一项具有住房、医疗、投资等社会保障职能的社会保障制度。

我国的住房公积金制度是在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上建立起来的，是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，是一项单一性制度。住房公积金制度的参加者是城镇在职职工，住房公积金的用途也仅限于住房消费。

山西焦煤集团公司所属西山、汾西、霍州等子分公司根据原中国统配煤矿总公司《关于实行职工建房互助金办法的通知》，于1993年先后建立了互助金制度，实质就是住房公积金的前身，其参加职工的范围、计提原则和方法，基本与现执行的住房公积金制度相一致。1995年各子分公司先后停止执行建房互助金制度，开始推行住房公积金制度。2006年1月山西焦煤集团公司对住房公积金的管理予以了统一和规范。

住房公积金个人贷款是指住房公积金中心运用归集的住房公积金，委托商业银行向正常缴存住房公积金的购房人发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。也就是说，住房公积金贷款的操作由住房公积金中心委托的商业银行办理，住房公积金中心或住房公积金中心委托的管理部负责贷款对象、额度、期限的审批。

当前，改善住房条件日益成为广大市民主要的消费需求，住房信贷市场呈现出供需两旺、倍数增长的态势。在这种情况下，个人住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，就突显出其重要性来。下面就住房公积金个人贷款的作用、贷款特点、贷款风险及防范等几方面略谈一下个人看法。

1住房公积金个人贷款的作用

住房公积金贷款对职工的作用主要体现在以下3个方面：①对缴存住房公积金的职工提供了一种通过住房公积金贷款融资取得住房的渠道；②由于住房公积金贷款利率较低，因此职工的还款负担相应也较低，提高了职工购房的支付能力；③办理住房公积金贷款费用成本要远远低于商业银行的费用成本。

2住房公积金个人贷款的特点

2.1贷款对象特殊

山西焦煤住房公积金个人贷款的对象，必须是山西焦煤集团公司具有完全民事行为能力并按规定缴存住房公积金的职工，是购房合同约定的所购住房的产权人。

2.2贷款用途专一

个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

2.3贷款数量较大

对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

2.4贷款期限较长

个人住房贷款多数为中长期贷款。

3住房公积金个人贷款风险

3.1制度风险

它是指由个人住房公积金相关制度因素而引起的贷款风险。制度风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。2000年4月，国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心(以下简称中心)不能办理金融业务，应当委托住房公积金管理委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务。由于这项贷款的委托方与受托方是两个不同的利益主体，特别是商业银行是以利润最大化为目标的经济实体，虽然签定了委托合同，仍难以解决各自因不同利益趋势，而在运作过程中产生的利益冲突。

3.2政策风险

它是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。①住房公积金政策性特征决定了个人住房贷款服务对象主要是广大的中低收入者，其中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。②公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄、低进低出”的政策性住房资金，在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策，符合我国的现实国情，也有力地推进了住房公积金制度的发展。但是，由于公积金个人住房贷款的期限长，因此容易产生市场风险。住房公积金业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险的机制，更加剧了其风险性。

3.3信用风险

它主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。①主观原因造成的风险。由于公积金贷款利率低，罚息也低，不能够引起借款人足够的重视，因此存在拖欠贷款，造成不良资产产生的现象。②客观原因造成的风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款，社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产等导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。

4住房公积金个人贷款风险的防范

4.1逐步建立个人信用库

由于公积金个人贷款期限长，不确定因素多，一笔贷款的发放是否成功，起决定作用还是借款人的信用状况。联合银行、税务、社保、房地产等部门，利用计算机网络技术，建立个人信用系统，实现资源共享。建立科学的指标分类体系，为个人住房贷款评审提供科学依据。

4.2建立、健全个贷风险管理制度，并严格执行，落实到位

由于个贷业务频率高、数额大、时间长，为了有效地防止风险，应建立健全各项风险管理制度。制定具体的操作规程和实施细则，以规范个贷的发放、管理、控制、回收程序。其次，加强日常的个贷业务管理，提高办事人员的自律意识和责任意识。主要是建立完善的审核机制、内控机制，加强个贷合帐及档案资料的登录和收集，实现规范化、制度化、科学化管理。加强贷后管理和催收。加大清收力度。

住房公积金个人贷款息的审批原则4句话：正常缴存、购房属实、落实担保、保证还款。具体来讲，“正常缴存”是指职工及所在单位按月足额缴存住房公积金；“购房属实”是指不得隐瞒、伪造购房行为；“落实担保”是指职工申请住房公积金个人贷款必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，由担保人承担偿还本息的连带责任；“还款有保证”是指借款人家庭有可靠的收入来源，能保证在贷款期限内按月偿还本息，而不致影响家庭基本生活。

4.3加强对受托银行的监督，使受托银行切实负起责任。避免在贷款发放过程中产生潜在风险

“中心”应严格按照《委托协议》监督受托银行按规定履行其应尽义务，做好贷款发放和贷款本息回收工作。

4.4加强对信贷人员的管理

提高信贷人员的责任意识、风险防范意识和识别真伪的能力，加强软硬件设施建设，使之有充足的物质保障。

4.5法律保障

“中心”应有自己的法律顾问，至少应做到涉及法律方面的问题有法律方面的人士予以把关，使“中心”所做的每一个法律文书均严谨、具有法律效力。

4.6严格相关财务管理办法规定，提取风险准备金。核销坏、死账

财政部发布的《住房公积金财务管理办法》(财综字[1999]59号，第五章第二十四条：住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60％，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅(局)确定。第二十五条：住房公积金呆账贷款，由公积金中心提供详实资料，经本级财政部门审核，报省、自治区、直辖市财政厅(局)批准核销。具体核销办法按财政部规定执行。《财政部关于住房公积金财务管理补充规定的通知》中规定：建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60％核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1％核定，从住房公积金增值收益中分配。

4.7加强与有关部门合作

与房地产管理部门的合作，建立商品房销售备案登记和抵押登记查询制度；与受托银行、房地产管理部门、公证部门、法院各部门密切配合，使恶意逃债者无空可钻。

武汉公积金个人住房贷款指南 篇4

（一）贷款对象

具有武汉市城镇户口或有效居留证件（蓝印户口或暂住证），正常足额缴存住房公积金（新参加工作和提取住房公积金后连续缴交一年以上）的在职职工，为购、建自住住房，均可以申请住房公积金贷款。

（二）贷款条件

1、具有完全民事行为能力；

2、所购、建房屋，属国有土地上具有完全产权的房屋；

3、以所购、建房屋作抵押；

4、售房单位同意提供阶段性担保；

5、具有稳定的经济收入，有能够按时偿还贷款本息能力；

6、无不良信用记录、个人信用良好；

7、同意办理抵押房屋财产保险。

二、贷款期限与利率

（一）贷款期限

购买一级市场住房和自建住房贷款期限最长为30年，购买二手房贷款期限最长为20年，贷款期限均不得长于借款人距法定退休年龄的剩余年限（男性职工为65岁、女性职工为60岁）；

（二）贷款利率

公积金个人住房贷款利率，由武汉住房公积金管理委员会根据中国人民银行制定的贷款利率进行公布。贷款期限内如遇国家调整利率，则新发放的公积金贷款利率亦作相应调整；已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下的元月1日；贷款期限在一年以内的（含一年），贷款利率不作调整。

三、贷款额度

（一）公积金个人住房贷款最高额度由武汉住房公积金管理委员会确定。现行公积金贷款最高额度为：购买一级市场住房和自建住房为30万元，一级市场单套住房建筑面积在90平方米（含，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成）以内的，其公积金贷款最高比例为房屋总价的80%（单方职工为50%）；对购房面积在90平方米（不含）以上的，公积金贷款比例为房屋总价的70%（单方职工为50%）；购买二手房为25万元，二手房贷款的最高比例为房屋总价的70%（单方职工为50%）。

（二）在不超过最高贷款限额及比例的同时，每一借款人的具体贷款额度，按照借款人夫妻双方还款能力系数和公积金贷款最高额度计算确定，其计算公式为：

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款期限

上述计算公式中，如借款人未婚或配偶未正常缴交住房公积金，其月工资收入只限借款人单方

补充：

武汉住房公积金管理委员会昨发出通知，从2009年01月15日起，武汉地区个人住房公积金商品房、经济房、二手房的贷款额度均提高，首次申请公积金贷款购房，首付比例调整为20%。

通知明确规定，居民购买商品房、经济适用房、集资(合作)建房的公积金贷款最高限额由此前的39万元提高到50万元，贷款比例不超过房屋总价的70%。二手房公积金贷款最高限额由32万元提高到40万元，贷款最高比例也为70%。

据介绍，武汉住房公积金其他已有明确规定的贷款政策和条件不变，继续按原规定执行 一级市场住房贷款

一级市场住房是指新建的商品房、经济适用住房（含集资合作建房，下同）的统称。对一级市场住房发放公积金贷款，相关住宅开发项目须经武汉市房改委资金管理中心审核备案后方能办理。

1、商品房、经济适用房

多层住宅的建设进度要求主体封顶，高层住宅的建设进度达到2/3，并提供下列资料：

（1）国有土地使用证；

（2）建设用地规划许可证；

（3）建设工程规划许可证；

（4）红线定位册（图）；

（5）建设工程施工许可证；

（6）商品房和经济适用房销（预）售许可证；

（7）开发商出具的阶段性担保。

如开发商能提供该房屋《商品房权属证明》的，则不需提供上述资料。

2、集资（合作）建房

购房对象必须是集资单位职工，房屋建设进度要求主体封顶，并提供下列资料：

（1）主管部门对集资（合作）建房的批文；

（2）集资（合作）建房方案；

（3）国有土地使用证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规则许可证；

（6）红线定位册（图）；

（7）建筑工程施工许可证。

3、建造自住住房

具有完全产权的自住住房因房屋年代久远，经房屋管理部门鉴定为危房需要进行重建或大修的房屋，其建设进度必须主体封顶，同时提供下列资料：

（1）原房屋的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；

（2）房屋管理部门出具的房屋鉴定报告书；

（3）区级以上规划部门批准的规划施工许可证；

（4）与承建方签订的施工合同（协议）及预算方案；

（5）所建房屋评估报告书。

一级市场住房贷款办理程序

贷款咨询→提交申请→办理手续→贷款发放→按月还款→贷款结清→注销抵押

1、贷款咨询。

借款申请人可向公积金缴存银行网点或所购房屋公积金贷款按揭银行进行贷款咨询，领取《武汉市公积金个人住房贷款申请表》。

2、提交申请。

借款申请人应向贷款银行提交以下申请材料：

（1）《武汉市公积金个人住房贷款申请表》、《经济收入证明》、《公积金缴存证明》或《武汉住房公积金对账簿》；

（2）借款人夫妻双方身份证、户口薄、婚姻状况证明的原件及复印件（如未婚提供未婚证明）；

（3）购房合同的原件、首付款收据的原件及复印件；

（4）贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人自建住房的，除提供上述（1）、（2）、（4）项申请材料外，还应提供：①《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》；②区级以上规划部门批准的建房规划施工许可证；③房屋评估报告书；④与承建方签订的合同（协议）及预算方案。

3、办理手续。

（1）借款申请经市资金中心批准后，借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件；

（2）由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记；

（3）办理抵押房屋财产保险。

4、贷款发放。

在上述手续办妥后，由市资金中心委托贷款银行将贷款资金发放给借款人，并以转账方式将贷款资金直接划入售房单位账户；借款人用于自建住房的，可以用现金方式支取。

5、按月还款。

自贷款资金发放的次月起，借款人应按《借款合同》约定，每月按时偿还贷款银行本息，直至全部贷款结清。

6、贷款结清。

借款人结清最后一次贷款时，本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。

7、注销抵押。

借款人偿还完全部贷款本息后，凭贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同原件或房产证原件及个人身份证，到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指用住房公积金与银行信贷资金，向同一借款人共同发放的贷款。两种贷款分别按照住房公积金贷款利率和住房商业性贷款利率计息，其贷款年限一致。借款人因申请住房公积金贷款不能满足其购房所需资金时，可选择住房组合贷款，并直接向贷款银行提出组合贷款申请。

个人住房组合贷款的购房类型主要是一级市场住房。

个人住房组合贷款中公积金贷款部分的贷款条件、额度、年限、利率以及办理程序，与现行公积金贷款的规定一致；商业性贷款部分按各商业银行的贷款规定执行。

二手房公积金贷款

二手房是指在住房二级交易市场上购买的自住房，二手房公积金贷款经市资金中心预审登记后才能办理。

借款人购买的二手房，必须是具有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的成套住宅。

二手房公积金贷款办理程序

购买二手房申请办理公积金个人住房贷款，有两种方式：

1、借款人直接向市资金中心申请办理贷款。

其办理流程：到“中心”咨询、登记 → 提交申请资料 →“中心”受理、审批 → 买卖双方交易过户 → 与银行签订合同 → 办理抵押登记 → 贷款资金发放 → 借款人按月还款 →结清贷款→注销抵押。

第一步

“中心”咨询,领取申请表：由房屋买卖双方及配偶（未婚或离异应出具证明），持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证原件，以及户口薄、身份证和结婚证原件，到市资金中心进行预登记，领取公积金贷款申请表。

第二步

借款人向市资金中心提交以下贷款资料：

（1）公积金贷款申请表；

（2）公积金缴存证明（或住房公积金对账簿）及经济收入证明；

（3）所购房屋的评估报告书；

（4）买卖双方签定的《存量房购房合同》；

（5）原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》（原件及复印件）；

（6）夫妻双方身份证、户口薄、婚姻证明（原件及复印件，单身职工应提供单身证明。）

第三步 “中心” 受理审批：市资金中心受理借款申请人资料，审批确定贷款额度及年限。

第四步

交易过户: 房屋买卖双方到房产局及土地局办理“两证”交易过户手续。

第五步

签订合同：借款人持已办理交易过户的“两证”及契税完税发票（原件及复印件）到市资金中心，由市资金中心出具贷款承诺书到指定银行（湖北省建行营业部，地址：武汉市建设大道709号建银大厦；工行天安支行，地址：单洞路18号）签订《借款合同》、《抵押合同》等贷款文件，卖方在贷款银行开立存款专户。

第六步

办理抵押：借款人到房产局办理抵押房屋登记并领取《房屋他项权证》。

第七步

发放贷款：贷款手续全部办妥后，由市资金中心将贷款资金通过银行直接划转到卖房方已开立的存款专户内。

第八步

按月还款：借款人按借款合同约定按月偿还贷款本息，直至贷款全部还清。

第九步

结清贷款：借款人结清最后一次贷款时，本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。

第十步

注销抵押：借款人偿还完全部贷款本息后，凭贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同原件或房产证原件及个人身份证，到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

2、借款人委托中介公司代办手续。

武汉市住房担保有限公司和武汉百居易房地产经营咨询有限公司，可以为借款人代办二手房公积金贷款的中介公司。担保公司和百居易公司承担相应的连带保证责任，其贷款可在房屋抵押登记手续办妥前，先发放公积金贷款，为借款人提供较为快捷的贷款服务。

第一步

客户直接向担保公司或百居易公司咨询，领取贷款申请表。

第二步

借款人将全套贷款资料提交担保公司或百居易公司，由担保公司 或百居易公司送市资金中心办理审批。

第三步

市资金中心对贷款资格、额度及年限审批后，发放贷款承诺书。

第四步

担保公司或百居易公司为房屋买卖双方代办房产证和土地证过户手续，贷款银行与借款人签订借款、抵押合同，并与担保公司或百居易公司签订提供担保的三方协议。

第五步

房屋产权证单证过户后，市资金中心即可发放贷款资金，将贷款资金通过银行以转账方式直接划转到卖房方开立的存款专户内，借款人按借款合同约定从次月开始按月偿还贷款本息。

第六步

担保公司或百居易公司为借款人办理房屋抵押登记手续，将房屋他项权证移交贷款银行收妥归档。

商业贷款转公积金贷款

1、转贷对象、范围

（1）凡具有武汉市城镇户口（包括蓝印户口或暂住证）、正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工，个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房商业贷款且按时偿还贷款本息的借款人，可以申请办理商业贷款转公积金贷款。

（2）已办理住房组合贷款和购房时已提取住房公积金的职工，不再办理转公积金贷款。

（3）原商业贷款必须是在市房改资金中心委托的公积金贷款银行网点办理，非公积金贷款受托银行向个人发放的住房商业贷款不能办理转公积金贷款。

2、转贷条件

（1）转公积金贷款的借款人和原商业贷款的借款人必须是同一人；

（2）原商业贷款正常还款１年以上，并有贷款银行提供的无逾期还款记录；

（3）因购建房提取住房公积金的，必须自提取之日起继续正常缴存住房公积金１年以上；

（4）办理转公积金贷款必须征得原商业贷款银行的同意；

（5）办理转公积金贷款的房屋，必须是在市房改资金中心进行登记备案的住宅开发项目，尚未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的，由开发商提供阶段性担保书或《商品房权属证明》；

（6）同意由市资金中心认可的担保公司提供担保。

3、转贷额度、期限、利率

转贷额度：

（1）转公积金贷款的金额不能高于原商贷余额（取千元以上整数），且不能超过公积金贷款的最高限额，一级市场单套住房建筑面积在90平方米（含，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成）以内的，转公积金贷款最高比例不能超过该房屋原购房合同总价的80%（单方职工不超过50%）；对购房建筑面积在90平方米（不含）以上的，其转公积金贷款最高比例不能超过该房屋原购房合同总价的70%（单方职工不超过50%）。

（2）转公积金贷款借款人的具体贷款额度按以下公式计算：

转贷借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×１２个月×３５％×贷款年限。

（3）转公积金贷款审批额度与原商业贷款余额的差额部分，由转贷款借款人用自有资金结清。

转贷期限：

转公积金贷款的期限，不得超过原商业贷款的剩余年限，同时不得超过转贷借款人距法定退休年龄的剩余年限。转贷利率：

按人民银行规定的个人住房贷款同等期限的同档次利率标准执行。

4、转公积金贷款办理程序

（1）咨询申请。转贷申请人到原商贷银行咨询并领取《转公积金贷款申请表》，填好后附上以下相关资料交给原商贷银行办理：

①《转公积金贷款申请表》、夫妻双方的《住房公积金缴交证明》或《武汉住房公积金对账簿》、《经济收入证明》；

②夫妻双方身份证、户口薄、结婚状况证明原件及复印件（如未婚应提供未婚证明）；

③原商贷银行提供的商业贷款正常还款记录和剩余贷款金额证明（由银行提供）；

④办理原商贷的《商品房买卖合同》、与原商贷银行签订的《借款合同》及《抵押合同》原件。

（2）资料送审。贷款银行对转贷借款人全部资料进行审查核实后报市资金中心审批。

（3）签订合同。市资金中心批准后，贷款银行与转贷借款人签订公积金借款合同、抵押合同，同时转贷借款人与担保公司签订担保合同。

（4）资金预存。转贷借款人在公积金贷款发放前，将公积金贷款与原商业贷款余额的差额部分，用自有资金存入原商贷银行的存款专户内用于结清贷款。

（5）变更保险。转贷借款人持原商贷保险单到保险公司办理变更房屋保险手续，保险受益人由原贷款银行变更为市资金中心

（6）资金划拨。市资金中心划拨贷款资金，由转贷银行发放公积金贷款的同时结清原商业贷款，并通知转贷借款人。

（7）按月还款。转贷借款人从结清原商业贷款的次月开始每月按时还款，直至贷款全部还清。

（8）结清贷款：借款人结清最后一次贷款时，本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。

（9）注销抵押：借款人偿还完全部贷款本息后，凭贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同原件或房产证原件及个人身份证，到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续

五、担保

目前，公积金贷款的担保方式仅限于房屋抵押和有价证券质押，可以办理贷款抵押的财产和有价证券主要是：

1、借款人所购的具有合法、完全产权的房屋；

2、第三人提供的具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的中心城区房屋，并经市资金中心认可，房屋产权共有人出具同意抵押书面证明并经公证机关进行公证；

3、国库券及银行定期存单；

4、贷款银行认可的依法可以用于抵押的其他财产。

六、抵押物保险

根椐中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》及武汉市人民政府下发的《武汉市职工个人住房公积金贷款管理办法》的规定，以房屋抵押方式办理贷款的借款人，必须办理公积金贷款房屋财产保险，保险期限不得低于房屋抵押登记期限，保险金额不得低于贷款金额，投保人享有保险金请求权。房屋抵押有效期内，借款人不得以任何理由或方式中断或撤销保险，否则，市资金中心或贷款银行有权代为投保，其保险费用由借款人承担。

应缴纳房屋财产保险费=房屋总价×0.5‰×贷款年限

七、偿还贷款

（一）按月还款

根椐贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放的次月按月还款：

1、现金还款。在每月应还款日前借款人到贷款银行用现金偿还贷款本息。

2、委托贷款银行扣款偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人在每月应还款日以前在就近银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄账户中扣划应还贷款本息。

（二）提前还款

借款人在正常还款6个月后，可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数计算贷款利息；提前偿还部分贷款本金，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款额或贷款期限。

（三）还款方式

1、贷款期限在1年以内的（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；

2、贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息，其还款贷方式有两种：

（1）等额本息还款法：每月按相等金额偿还贷款本息，直至贷款结算还清；

（2）等额本金还款法：每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减直至贷款结算还清。

（四）贷款逾期

借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行可根椐中国人民银行逾期罚息利率规定执行。逾期天数从还款日次日计算至实际还款日，当发生下列任何一种情况时，贷款银行将会同市资金中心处置抵押房屋（或质物）：

1、借款人在贷款期内连续3个月未按时偿还贷款本息；

2、借款人在贷款期内累计6个月未按时偿还贷款本息。

八、提取公积金还贷

已办理住房公积金贷款，在正常还款12个月以上（无逾期贷款），贷款后又连续正常缴存住房公积金的借款人及其配偶，均可以使用公积金归还个人住房贷款（包括组合贷款）。借款人及配偶每年可以办理一次提取公积金还贷。

一、提取原则

1、借款人提取住房公积金归还个人住房贷款按年办理；

2、提取的住房公积金直接用于归还贷款本息，不转入储蓄卡、信用卡；

二、提取金额

借款人及其配偶提取住房公积金存款时，其金额不超过住房公积金贷款余额，并保留公积金存款账户有一元以上余额。

三、还贷方式

目前推出的提取公积金还贷方式有“三类六种”，因各公积金贷款银行微机系统的差异，借款人可根据贷款银行的实际情况在一次还款期内选择一种还款方式办理：

1、提前一次性归还全部贷款本息方式。

（1）现金提取方式。借款人先用自有资金结清剩余的全部贷款本息，在结清贷款之日起一年内，可凭银行出具的“贷款结清证明”到公积金缴存银行提取本人和配偶的公积金，提取金额不超过“贷款结清证明”上的还贷本息金额。

（2）转账提取方式。借款人及其配偶用其公积金账户内的余额委托缴存银行办理公积金转账，提前一次性结清贷款本息，如公积金存款不足以偿还全部贷款本息，其差额部分用现金补足。

2、提前部分还本方式。

（1）贷款期限不变，月还款额减少。借款人归还部分贷款本金后，贷款利率、贷款期限不变，并按剩余贷款本金重新计算借款人的月应还款金额。

（2）月还款额不变，贷款期限缩短。借款人归还部分贷款本金后，贷款利率不变、贷款期限缩短。

3、预还若干月还款方式。

（1）“预还若干月贷款本金”方式。预还期间，只预还若干月本金，暂停还款。在预还到期后的首期，借款人需一次性结清预还后的剩余贷款本金在预还期间产生的利息。

（2）“预还若干月贷款本息”方式。预还期间，预还若干月的本金和利息，按正常月还款计算利息。

选择预还若干月还款方式，在预还期间，不能申请办理提前一次性结清全部贷款本息和提前部分还本。

九、贷款结清、注销抵押

个人住房公积金贷款办理指南 篇5

（复印件请用A4纸）

一、凡办理个人住房公积金贷款的客户，均需提供以下书面材料：

1.借款人及其配偶（包括房产共有人）的身份证、户口本、结婚证原件及其复印件各3份；注：借款人户口不在本市的需提供有效的长期居住证明。

未婚者（含离异、丧偶未再婚）须提交单位未婚证明原件（离异、丧偶者另须提供离异或丧偶证明）及其复印件2份，并在提交申请表时当场填写“个人婚姻状 况声明”。

2.20%以上（商品房、集资房、经济适用房、房改房）或30%以上（二手房、自建房）的首付款（自建房为已付土地款、材料款、工程款）凭据原件及其复印件3份。

3．“贷款申请表”（一式三份），“客户谈话笔录”1份（贷款申请表、谈话笔录须由借款人本人到场签字确认）。

二、除提供上述材料外，根据购（建）住房类型各异，还需提供不同材料：

（一）购买商品房（经济适用房）所需提供材料

1.经房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》原件及其复印件各1份。

2.《预（销）售商品房许可证》复印件2份；“开发商开户证明”原件及复印件各1份。

（二）购买二手房所需提供资料

1.买卖双方签订的《房地产买卖契约》原件1份及其复印件2份。

2.缴纳房产契税的税票原件及其复印件2份；房产价值评估报告书原件及其复印件2份。

3.已办理过户的房屋产权证及土地使用权证原件及其复印件各2份。

（三）购买单位房改房所需提供材料

1.《桂林市房改出售公有住房完全产权评估计价核定表

（三）》原件及其复印件2份。

2.职工与售房单位签订的《房改住房买卖契约》原件及其复印件1份。

（四）集资建房（市场化运作建房）所需提供材料

1.职工与单位签订的《集资建房协议》原件及复印件2份。

2.《土地使用权证》和《建设用地批准书》、《立项批文》（指计划文或定点文）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《集资建房批文》、职工建房花名册（需经房改主管部门盖章认可）原件及复印件1份（职工贷款由集资建房单位组织统一提交）。

（五）个人建房所需提供材料

1.所建住房的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及立项文、定点文原件及其复印件各2份。

2.房地产价值评估报告的原件及其复印件2份。

注：①以上相关证件的原件（购房合同、买卖契约、集资建房协议等除外）仅供验证，验证完毕后当场交还客户。

省直住房公积金贷款自己办理流程 篇6

1、拿着贷款要求的资料到省直住房公积金管理中心（经三路 纬二路交叉口东北角、经三路上）提交资料，除了合同、户口本复印件、身份证复印件，公司开具的收入证明，如果工资不够可以另外加奖金证明，另外还要复印房管局信息备案表复印两份、住房公积金龙卡卡片复印（正反），买房合同第2、7页复印两份；（在那里复印总有一中被宰的感觉，看个人爱好）

2、提交资料经过审核会通知你去签贷款合同，一式五份，只有签名和按手印的权力，仔细看看自己的贷款信息（如果想提前还款最好选择等额本金的还款方式，选择一个合适自己的还款方式），这时会缴费（80＋贷款额×1/1000），然后拿走合同去售楼盖章：公章、法人章；然后去拿回来交还给省直住房公积金管理中心，回去等通知；

3、过了一周左右会通知你去建行办理抵押，位置金水路与防疫路交叉口东北角，门在防疫路上(有时候需要看开发商的五证，有时候不需要，一般开发商会派人和你一起去)；最好8点多点去排号啊，虽然9点才开始办理，一个人也就几分钟，如果资料都齐全的话；然后建行基本上就可以放款，你就准备还款吧。两周后会有人和你联系去拿资料，包括贷款合同、信息备案表等等。（注：今天去办理的时候那个房管局的男的真恶心，请大家到时候做好心里准备，绝对不是人身攻击）！

支取住房公积金方法：

1、一年取一次

2、直接办理一个按月抵扣

第一种方法可以一次取出来现金，但是不能超过你本年的还款额；

第二种方法你就不用管了，每个月会自动把钱给你转到你的还款卡上去，如果多的话就转你当月的还款额，如果少的话就凑整百，剩下的你要记得去存钱，不要被催，有违约金还影响信誉；

个人住房公积金贷款办理指南 篇7

住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度, 有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担, 同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互助性、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中, 发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是, 目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。

一、我国住房公积金个人贷款存在的问题

(一) 覆盖面低, 分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款, 但是由于公积金是基于工作就业的职工, 而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金, 从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格, 同时房价飞涨, 很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房, 所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用, 只能到退休时全额领取, 而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外, 公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁, 从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度, 必须尽可能地扩大其覆盖率, 更好地为低收入家庭服务。

(二) 使用效率不高, 大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房, 但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债, 使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例, 2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元, 其中贷款金额26.99亿元, 占同期归集金额的34.97%, 比上年的49.85%下降了14.88个百分点, 进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高, 支取条件严格, 提取数额受到限制。同时, 住房公积金管理中心市场竞争意识不强, 市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。

(三) 商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言, 如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有, 若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段, 使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长, 降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复, 但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公, 借款人需向每个部门提供相同的材料, 顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间, 而不管是开发商还是购房者, 贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款, 也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式, 这样会额外支出很多相关费用, 使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。

(四) 担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下, 担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为, 其目的是减少贷款风险, 保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的, 属于垄断经营地位, 同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支, 使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例, 如果贷款年限为1~10年 (含10年) , 每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取, 担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:

1、贷款年限为1~10年 (含10年)

担保费=担保额×0.5‰×贷款年限

例如:王小姐买了一套房子, 通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元, 贷款年限为10年, 公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000 (元)

2、贷款年限为10年以上

担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰× (贷款年限-10)

例如:王小姐买了一套房子, 通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元, 贷款年限为20年, 公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰× (20-10) =1800 (元) 。

通过以上计算可以得出, 每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠, 加重了贷款者的还款负担。

(五) 各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性, 归集资金不能全部贷出, 必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求, 否则满足贷款要求的购房者贷不到款, 符合提取条件的职工拿不到钱, 一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看, 2009年个贷率 (个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例) 为56.39%, 但地区分布十分不平衡, 一些内陆中部地区, 如河北省2009年个贷率为43%, 但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况, 比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%, 市区该比例更是高达98.88%, 这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出, 将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题, 满足公积金缴存人不断增加的贷款需求, 将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。

二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策

(一) 加强公积金管理, 严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围, 个人缴存部分又免交个人所得税, 故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高, 这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责, 尽快按照要求规范缴存基数, 规定公积金缴存上限, 坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存, 避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本, 比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。

(二) 简化贷款手续, 取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的, 不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下, 资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来, 双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范, 互相设置壁垒, 极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度, 实行一条龙服务, 提高贷款工作效率, 进一步简化贷款程序, 降低使用门槛, 努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用, 减轻职工负担, 真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。

(三) 创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一, 考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担, 而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修, 而不能用于租房, 故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二, 可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款, 允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款, 提高公积金使用率, 体现住房公积金互助性的特点;第三, 我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度, 新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围, 如一位缴纳了住房公积金的市民, 如果他的爱人患上了癌症, 当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用, 这样不仅能提高公积金的使用效率, 更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。

(四) 实行全国联网, 统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡, 实行区域内外融通, 改变目前地域分割现状, 由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作, 由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款, 建立风险共担的合作关系, 从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市 (区) 就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。

(五) 规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度, 打破垄断, 向市场开放, 同时可采用多种形式的担保, 如抵押、质押、保证等形式。

三、结束语

建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势, 加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题, 本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议, 让公积金贷款更好地服务于职工购房, 为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。

摘要：本文通过对目前我国住房公积金个人贷款存在问题的分析和探讨, 就如何有效扩大公积金覆盖范围、个贷率和如何创新公积金使用方法等方面提出相应的对策建议。

关键词：住房公积金,个人贷款,存在问题,对策

参考文献

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浅谈住房公积金的贷款管理 篇8

【关键词】 住房公积金贷款 流程管理 建议

一、引言

随着近年来我国房价的不断攀升，住房公积金贷款成为我国城市居民购买房产的主要资金来源。住房公积金贷款业务的推广，有效拉动了内需，促进了我国房地产市场的发展，改善了我国城市居民的生活条件。但同时，我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，这些问题既有体制制度层面的也有操作层面的，本文作者结合多年工作经验，指出当前我国住房公积金贷款管理所存在的不足，从流程管理的角度出发，为贷前、贷中、贷后管理三个方面给出合理化改革意见，为改善我国住房公积金贷款管理提供有益的参考，同时为其他贷款业务的管理工作提供借鉴。

二、住房公积金贷款的特点以及管理的基本原则

当前我国的住房公积金贷款分为自营性住房贷款和委托性住房贷款，这两类贷款的性质及特点各不相同。自营性住房贷款是以银行的信贷资金为来源的住房贷款，这一类贷款的执行者和风险承担者都是商业银行，贷款的利率由人民银行确定，贷款的申请条件须由各商业银行总行按照人民银行要求确定；委托性住房贷款则是以职工缴纳的公积金存款为资金来源的住房贷款，这一类贷款的执行者是公积金管理中心委托银行，风险承担者是公积金管理中心，贷款的利率是政策性优惠利率，贷款申请条件由各地公积金管委会确定。通过分析住房公积金贷款所具备的特点，我们可以总结出住房公积金管理应该具备的原则。

首先，住房公积金贷款必须具备安全可靠性原则。这是任何贷款业务都必须具备的首要原则，公积金贷款业务作为贷款业务的一种，必须具备这一基本原则。安全性指的是借款对象必须具备应有的还本付息的能力；可靠性指的借款对象必须有良好的信誉，只有保证了安全和可靠，才能保证贷款的偿还。

其次，住房公积金贷款必须符合法律和政策的规定。《住房公积金管理条例》是我国规范住房公积金贷款管理的专门法律，住房公积金贷款的对象、期限、额度、适用范围、划款方式等都必须遵守这部法律。同时，住房公积金贷款管理还必须符合我国住房公积金管委会确立的政策要求。

第三，住房公积金贷款必须遵守服务居民的原则。我国的住房公积金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善广大居民的生活条件是住房公积金贷款的目的所在，只有保证了服务人民的原则才能实现住房公积金贷款设立的目的，也才能体现我国国家制度的优越性。因此，在保证安全可靠、合理合法的基础上，还需要遵循服务居民的原则。

三、当前我国住房公积金贷款管理存在的主要问题

随着我国房地产市场的持续升温以及房价的不断上涨，住房公积金贷款业务在我国发展迅速，为拉动内需、改善人民生活条件作出了重大贡献，但同时需要指出的是，当前我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，下面就从贷前、贷中、贷后三个流程进行分析。

1、贷前风险评估问题

贷前风险评估问题指的是在发放住房公积金贷款前需要充分合理地评价借款人的还款能力以及还款的信誉。一方面，个人信贷消费在西方发达国家已经有很长的发展历史，有很成熟的信用评价体系以及风险预警体系，但我国的个人信贷消费尚处于起步探索阶段，公积金贷款系统与银行征信系统相互孤立，不能实现实时的信息共享，贷款人对借款人的信用评价残缺不全，只能依靠职工所在单位所出具的征信证明。而工作单处于员工福利的考虑，往往会夸大员工的信用等级，造成银行对贷款人信用评价的不实，给公积金贷款带来巨大风险；另一方面，住房贷款消费属于长期信用消费，需要以借款人长期稳定的收入作为保障，但借款人很难对贷款人未来几十年的收入变动做出科学合理的判断，这都会给银行的贷前信用风险评估带来巨大的困难。在这两方面因素的影响下，我国不断出现住房公积金贷款违规业务，一些人员虚开信誉证明骗取住房公积金贷款，还有一些金融机构高估了贷款者的还款能力和收入水平，给住房公积金贷款管理带来了巨大的风险。

2、贷中的规范性问题

贷中的规范性问题主要指的是住房公积金贷款业务办理过程中内部或者外部操作不当造成的不规范的问题。这类问题主要表现在以下几个方面。

第一，电子信息录入错误，纸质档案管理混乱。出现这种情况一方面是申请人出具的材料本身就有错误所造成的，另一方面业务办理人员责任心不强，专业能力低下，不能够按照相关的规章制度，规范合理的录入电子信息，保管好纸质档案信息，给住房公积金的贷款管理带来诸多不便，造成了管理的混乱。

第二，贷款管理中部门不协调。公积金贷款涉及到很多部门，是一个比较复杂的过程，要想规范公积金贷款管理，必须协调好各方面的业务关系，理顺业务流程，进行统一规范的业务培训。

第三，一人多贷问题。出现这种问题主要是申请人出于自身利益的考虑，违法违规操作，隐瞒个人收入等情况，提供虚假证明材料，从银行骗取公积金贷款，给银行的公积金贷款管理工作带来了很大的混乱。

3、贷后的还款问题

当前我国的经济总体发展速度放慢，特别是经历全球性的经济危机之后，公积金的还款问题更是成为了公基金管理的重中之重。公积金贷款的发放是大额一次性发放的，而还款则是小额按月进行的，是一个长期连续的过程，需要以借款人长期稳定的职业收入作为保障，一旦借款人出现了工作或者人身的意外，丧失还款能力，会给借贷银行带来巨大的风险。特别是随着我国市场经济的发展，居民收入的变化遇到了越来越多的外界影响因素，给住房公积金贷款管理工作带来了新的、巨大的挑战。

四、完善我国住房公积金贷款管理工作的建议

住房公积金是保证城市居民改善生活条件的重要手段，但当前我国住房公积金贷款管理工作在贷前、贷中、贷后管理方面存在着一系列的问题，要解决这些问题，需要从以下几个方面入手。

1、加强贷前风险评估，做好公民信用记录

贷前风险评估是防范住房公积金贷款风险的前提，只有在贷前做好充分的风险评估，审核借贷人所提供的各种证明材料以及借贷申请，才能证明公积金借贷人具有还款能力。同时，要想在长期范围内促进公积金消费的有效进行，还需要增加全民的信用意识，培养公民的信用消费习惯，促使消费者有正确的理财观念和还款意识，构建起全社会的信用体系，做好全民的信用记录，让每一位公民都自觉树立信用消费、按时还款的理念，才能从根本上杜绝公积金贷款的风险，使我国公积金贷款管理走上良性的轨道，使公积金贷款真正起到拉动内需、改善老百姓生活条件的作用，让老百姓真正享受住房公积金带来的福利，为老百姓安居乐业，为维持社会稳定作出贡献。

2、加强业务员专业技能培训，建立起综合办公信息化平台

在做好贷前的风险评估和公民信用记录之后，还需要注意在办理公积金贷款过程中的规范操作问题，防止在业务办理过程中出现差错。一方面需要加强相关人员的专业技能和素质的培养，颁布标准化的业务流程和审批程序，从流程上保证每一项业务的标准化，从审批程序上防止部分工作人员利用职务之便，与公积金贷款人勾结，出现“寻租”行为。另一方面，还需要建立起还需要建立起综合办公信息化平台。公积金贷款业务涉及到方方面面，公积金贷款是一个很复杂的程序，只有借助先进的信息技术，推动公积金贷款业务审批和办理程序的信息化，才能让公积金贷款管理更加透明化，办理效率更加高效化。同时，综合的信息平台还能将公积金贷款管理的所有信息集中在一起，可以有效防止“一人多贷”问题的出现，能更好地加强内部控制。同时，还需要加强对住房公积金贷款管理工作的监管，防止某些工作人员利用职务之便，为不符合条件的人员办理住房公积金贷款业务。

3、完善全社会公积金缴纳体系

随着当前整体经济增长速度的下降，越来越多的企业选择了裁减员工来度过经济困难时期，一些企业选择了减少员工住房公积金缴纳的比例，甚至一些企业不再为新入职员工缴纳基本的“五险一金”，这就导致了一些公民在职业生涯发生改变的时候对公积金贷款的还款带来了巨大的困难，直接给贷款银行带来巨大的危机，这也是蔓延全球的“次债危机”发生的根源。要杜绝这种现象的发生，国家必须完善全社会的公积金缴纳体系，防止员工失业后无法缴纳住房公积金。还要出台相关政策，要求企业必须给辞退员工缴纳一定时间的住房公积金，直至员工找到新的工作单位，再由新单位缴纳住房公积金。同时还需要强化居民职业生涯发展意识，引导和教育居民在岗位上尽职尽责，保证工作岗位的稳定性，确保居民收入变化的稳定性，减少居民频繁更换工作所带来的社会成本以及自身收入变化的动荡。

4、加强保障房建设

居民使用住房公积金贷款买房的原因主要是当前我国房价过高，一般老百姓无力付全款买房，只能依靠住房公积金贷款买房。老百姓的收入变化和偿付能力的变化都会给房地产商带来风险，通过住房公积金贷款买房，房地产商成功的将风险转嫁给银行。要想从根本上解决住房公积金贷款买房的风险，还需要国家尽快出台相关政策调控房价的增长速度，加快保障房建设的速度，让老白姓能够买得起房，尽量减少居民买房贷款的规模和年限，减轻老百姓的买房负担，改善老百姓的生活条件，从根本上解决住房公积金贷款管理的各种问题。

五、结语

本文作者结合多年住房公积金管理的工作和研究经历，从流程的角度分析了当前我国住房公积金贷款管理在贷前、贷中、贷后每一个流程上出现的问题，并针对相应的问题给出了具体的解决措施，从流程管理的角度给我国的住房公积金贷款管理工作提供了有益的借鉴和参考。但同时需要指出的是，住房公积金贷款是一项惠民政策，需要贷款人和各部门的通力合作才能真正实现其初衷。因此，要想真正提高我国住房公积金贷款管理水平，不仅仅需要每一个管理流程上不能出问题，还需要全体公民有信用消费的理念，相关部门有为人民服务的意识。

【参考文献】

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