个人住房贷款优化

个人住房贷款优化（通用6篇）

个人住房贷款优化 篇1

一、个人住房贷款期权分析

许多贷款协议人都要求借款人提供抵押资产作为担保, 以保证贷款能够归还。一旦违约, 贷款人就获得抵押物的所有权。但对没有追索权的贷款来说, 贷款人对抵押物以外的财产没有追索权。这种协议就给了借款人一个隐含的看涨期权。假如借款人在到期时需要偿还L元, 而其抵押物价值ST元, 现在的价值为S0。借款人拥有这样的选择权, 在贷款到期时, 如果ST>L, 则借款人按按时归还贷款;如果ST

将L作期权的执行价格, 则上式就是期权平价关系。图1~图3说明了这个事实。其中a) 是贷款人收到的还款的价值, 等于ST与L的小者。b) 则将其表示为ST与隐含的看涨期权 (贷款人出售、借款人持有) 的收益的差。c) 则将视其为L与看跌期权收益的差。

当ST超过L时, 借贷被再支付并要求抵押品。否则, 抵押物丧失, 总的再支付仅值ST。

二、个人住房贷款博弈分析

根据上述期权分析的结果, 可以认为在房地产抵押贷款市场上, 借款人和贷款人之间的行为是相互影响的, 每一个利益方都需要首先推测或了解对方对自己所采取的某一个行动的反应, 然后, 在考虑到对方的这些反应方式的前提下, 再采取最有利于自己的行动。因此, 借款人和贷款人之间的相互影响和相互作用的关系就如同博弈一样。

可以看出, 借款人只有惟一的一种收益, 即L;而贷款人可以选择较小的一个成本。在每一种情况下, 他们都选择了对自己最有利的策略。在一个博弈中, 只要每一个参与者都具有占优策略, 那么, 该博弈就一定存在占优策略均衡。因此, 在以上的博弈中, 每一种状况都达到了均衡。通过博弈分析, 可以得出以下结论:由于利益的不对称, 借款人在与贷款人博弈过程中始终处于劣势地位。因此, 笔者认为金融机构对抵押贷款进行的定价在防范个人住房贷款风险中显得尤为重要。

三、个人住房贷款欧式期权定价模型应用

Black和Scholes和Merton关于期权定价理论的开创性研究, 为住房抵押贷款定价研究提供了基本的思想和方法。假设F包括由于借款方违约而导致的必要成本 (如启动破产程序成本、法律成本等) 。在上述假设之外, 也像资本资产定价模型那样做通常的假设: (1) 资产在一个无摩擦和完美的市场中进行交易, 没有税收、交易成本以及卖空的限制; (2) 所有资产都是无限可分的; (3) 资产的交易是连续的; (4) 利率r也是确定的 (如果用随机利率, 则分析更加复杂, 且并不改变结果) 。在前面的假设条件下, 贷款的价值为:

其中, 贷款的价值为F, 抵押物的市场价值为Q, P (Q, F, r) 为抵押资产Q的欧式卖出期权 (European put option) , 有固定的收益Q和与F相同的执行价格。上式存在两个重要推论:

推论1:贷款的供给随着抵押物价值波动增加而下降。如果贷款是由波动率很大的资产提供担保的话, 贷款方会倾向于不发放贷款。因为卖出期权没有价格下降趋势的风险, 抵押资产价值波动率的增加提高了与贷款相联系的卖出期权的价值。因此, 抵押资产价值波动率的增加使卖出期权执行的机会增加。随着抵押资产价值波动率的增加, 抵押资产价值的增加也会增加贷款违约的机会。这可以部分解释为什么某些中介机构不愿意接受证券作为抵押物。

推论2:对利率提高的预期会降低货款供给, 即紧缩的货币政策通常对货款的供给有负面影响。这个结果显示利率的提高导致贷款供给的降低。结果背后的基本原理是利率的提高降低了贷款中债券部分的现值和卖出期权的执行价格。两部分的共同作用降低了贷款供给。这个结果也可以解释为什么中央银行在贷款的环境和条款比较严格特别是在商业周期的复苏阶段时会倾向于降低利率。

目前, 在我国一些城市的房价出现了涨幅过高的迹象, 投资性需求与消费性需求导致了个人住房贷款的激增。如何更好地避免风险则需要以下措施:

首先, 现在个人住房抵押贷款业务的一个特点是商业银行在房价过高可能存在泡沫的情形下, 往往会提高借款人的首付比例, 甚至提高利率等。从推论1看到, 如果房价波动幅度较小, 那对贷款的影响不大, 而房价波动幅度大的话, 则会减少贷款的供给。因此商业银行采取的提高首付比例的措施, 实际上降低了贷款的供给, 能比较好地规避房价波动的风险。而这种措施在房价较高时尤其重要, 因为房价的波动同样会影响房屋 (抵押物) 的价值。另外如果房屋价格的波动幅度越大, 显然其收益率的波动幅度也越大, 而收益率波动幅度越大, 对贷款供给的影响也越大, 因此推论2市场的投机行为有着重要的意义。因为只有通过采取一系列措施, 抑制商业银行对房地产市场的贷款冲动, 才能在资金源头上抑制房地产市场的投机之风, 可以说商业银行目前对房地产行业贷款态度的转变不仅降低了自己承担的风险, 也有利于房地产市场的持续、健康发展。

其次, 另外一个影响个人住房抵押贷款业务的因素是利率。2000年中央银行为促进房地产市场的发展, 出台了对个人住房抵押贷款采取优惠利率的做法, 当时的背景是通货紧缩的阴影依然存在, 因此采取降低利率的手段, 实际上可以增加贷款的供给。而从推论2可以明确地看到, 利率的提高显然降低了贷款的供给。商业银行采取的提高首付比例及利率的情况也反映了这个事实。

参考文献

[1]戴建国、黄培清:《住房抵押贷款定价研究进展》, 《管理工程学报》2001年第1期。

[2]朱海燕、王苗苗:《从博弈论视角看商业银行在房地产业贷款中的风险》, 《上海金融学院学报》2005年第4期。

[3]张维迎:《博弈论与信息经济学》, 上海三联书店, 上海人民出版社1996年版。

个人住房贷款优化 篇2

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。

个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。

个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

自住房组合贷款还款方式

1、什么是个人住房组合贷款（以下简称“组合贷款”）

组合贷款是指北京住房公积金管理中心委托商业银行向借款人发放用于其购买个人自住住房的住房公积金贷款和商业银行向同一借款人发放用于其购买同一个人自住住房的商业贷款的贷款组合。

即当购房人可申请到的公积金贷款额度无法满足实际购房需要时，可通过办理组合贷款，使用公积金贷款和商业贷款满足购房所需。

※注：北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心的组合贷款业务，按照中央国家机关分中心的有关规定在中央国家机关分中心办理。

2、组合贷款的适用对象

组合贷款的适用对象为同时符合公积金贷款条件和商业银行贷款条件，在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

3、组合贷款的受理部门

购房人办理组合贷款，即可以向公积金管理中心住房公积金贷款中心或远郊（区、县）管理部提出组合贷款申请，也可向能够办理组合贷款的商业银行提出组合贷款申请。

组合贷款申请被受理后，购房人应按公积金管理中心和经办银行工作人员的要求，提供有关资料并完成贷款的审核办理。

4、组合贷款的担保方式

购房人办理组合贷款，须提供公积金管理中心及商业银行认可的担保，担保方式有以下三种：

Ⅰ 抵押＋第三方保证担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保，由北京市住房贷款担保中心为组合贷款中住房公积金贷款提供连带责任保证，由银行认可的保证人为组合贷款中商业贷款提供自贷款发放至抵押登记完成期间的阶段性连带责任保证。

Ⅱ 抵押担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保。借款于抵押登记完成后发放。

Ⅲ 质押担保。即出质人以质押财产出质，为组合贷款债权提供担保。借款于质押手续完成后发放。

5、组合贷款的年限

组合贷款的贷款年限须符合公积金管理中心与商业银行的规定，最长贷款年限为30年。

6、组合贷款的利率

组合贷款中住房公积金贷款和商业贷款分别适用各自的贷款利率。

7、组合贷款的还款方式

组合贷款中，公积金贷款部分采取自由还款方式，商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式。

8、组合贷款的偿还

组合贷款的借款人应提供同一还款银行的两个还款账户（两张还款卡或两个还款存折）分别用于偿还公积金贷款和商业贷款。

组合贷款对提前还款不作商业贷款部分和公积金贷款部分的比例要求。借款人提前还款，可自愿选择提前偿还任意部分贷款。

组合贷款中住房公积金贷款部分和商业贷款部分的逾期扣款按照公积金管理中心、商业银行的各自规定执行。

※注：借款人欲办理组合贷款除还款相关事宜外的其它变更业务时，应同时通知公积金管理中心及商业银行进行办理。

本手册仅供宣传之用，具体规定以北京住房公积金管理中心规定为准。

住房公积金贷款自由还款方式

一、自由还款方式 1.什么是自由还款？

自由还款就是您申请住房公积金贷款时，住房公积金管理中心根据您的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后您在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。

2.自由还款方式有哪些特点？

1）只要不低于最低还款额，每月的还款金额可以自由设定；

2）可以通过客户服务部电话委托的方式调整每月的还款额，操作省时省力；

3）除最后一期外，每月先按照您通知的金额扣款，如果还款账户余额不足扣款失败，还要按照最低还款额进行二次扣款，可以减少您贷款逾期的可能性。

3.最低还款额是怎么确定的？

住房公积金管理中心根据您申请的借款期限、借款金额和房屋折旧，确定您的最低还款额。

4.客户服务部功能简介

客户服务部是北京住房公积金管理中心为大家提供的服务平台。您可以通过客户服务部调整月还款额，还能查询到您贷款的相关情况，同时客户服务部为您提供人工咨询服务。

二、自由还款方式下偿还贷款

1、我想调整月还款额时，如何办理手续呢？

在借款偿还期间，您可根据自身经济状况，在不低于最低还款额的前提下，可通过以下方式调整月还款额：一是您可通过客户服务部电话委托调整月还款额，每期有两次利用该方式调整月还款额的机会；二是您本人携带身份证到贷款业务柜台，通过柜台书面委托办理调整月还款额操作，每期有一次利用该方式调整月还款额的机会。

需注意的是：您需要至少于三个工作日前办理手续；若您在一期内进行了多次的通知，则以您向客户服务部电话委托和柜台书面委托的最后一次有效通知金额为准；您不能一次通知多个月的还款额，但在此期间，如您不再通知，就以上次通知额一直扣划下去，直至再次进行调整为止。

2、我怎么办理提前还款手续呢？

在自由还款方式下，由于您可以自由设定还款额，所以不存在提前部分还款。如果您想提前还清全部贷款，有两种办法：

一种办法是：您可以于下一还款日把贷款全部还清，但您需要于三个工作日前通过客户服务部进行委托或到贷款业务柜台办理手续。

另一种办法是：您也可以在下一还款日的三个工作日（不含）前把贷款全部还清，但您须于三个工作日前到贷款业务柜台办理手续。

3、我的贷款逾期了，怎么办？

若您的贷款逾期了，您可以在下一还款日或约定的某一天按照提前还清全部贷款的办法偿还逾期贷款。

4、我偿还贷款的钱都包括什么？

您的钱是这样分配的：如果您的个人贷款逾期，按照先偿还逾期，后偿还正常的原则，对于逾期的部分，先偿还最早一期的逾期额，然后依次按顺序偿还。如果您的个人贷款没有逾期，或逾期部分还清后还有剩余，则先偿还利息，后偿还本金。

5、我这次还款钱还的比较多，以后几个月是否可以不还款了？

不可以，您以前还的钱不能用于冲抵以后的还款，您每月还需要按时还款，否则您的贷款将要逾期。

6、既然只要每月不低于最低还款额还款就不逾期，那我每月就按照最低还款额还就行了吧？

虽然您每月以最低还款额偿还贷款不会有逾期，但如果一直按最低还款额度还款，到贷款到期时就会有一大笔剩余贷款要还，比如说您购买一套住房，借款期限20年，金额30万元，则您每月的最低还款额为1493元，您如果一直按照最低还款额偿还贷款，那么，您最后一期要偿还222224.77元。如果不能偿还也是要计算逾期罚息的，而且贷款已经到期了，不能还款的话房子要被处置，想要慢慢偿还已经来不及了，所以您还是应该根据自身情况合理设置每月还款额度，不要使自己最后面对巨额贷款无力偿还，自由还款是为借款人提供了一个根据自身不同阶段收入支出进行合理规划安排贷款偿还的自由，而不是简单降低借款人每月还款额度。

三、特别提示：

1、日对日还款：放款日为几号，还款日即为每月几号，如该月无对应的还款日，则在当月最后一天还款。例如：1月31日放款，2月28日还款。

2、交通银行还款卡包括太平洋借计卡和太平洋公积金卡，太平洋借计卡每年要收取年费，而太平洋公积金卡目前不收年费，建议您采用太平洋公积金卡偿还贷款。

3、您应该在还款日前一天将还款资金存入还款卡或存折。

4、如果您不慎将用于还款的银行卡或存折丢失，请您携带同一银行的银行卡或存折及时到贷款业务柜台办理变更手续。

5、如果您将客户服务部电话委托系统的密码遗忘，您可以持身份证原件、复印件、《电话委托服务协议》至贷款业务柜台办理手续，重新设置密码。

6、您的贷款全部还清后，您可以到贷款业务柜台领取还清全部贷款证明。

注：本手册仅供宣传之用，具体内容以中心规定为准。因住房公积金政策调整，手册内容会有修改，届时以中心相关规定为准。

提前还款相关事宜

提前还款-基本简介

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。提前还款-还款手续

一、办理程序说明：

1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。

2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押＋保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

3.原贷款担保方式选择抵押＋保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押＋保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

4.原贷款担保方式选择抵押＋保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。

二、办理提前还贷手续

根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。

各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。

部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。

值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。提前还款-注意事项

一、提前还贷 别忘退保

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月)；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。

二、提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

三、提前还贷 别忘退税 另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

四、最初一年不要提前还款

要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。

提醒一：提前还贷选择等额本金还款法

中国工商银行理财专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。举例来说，许先生贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63元为本金，一年来这位客户共还本金为745.63×12月＝ 8947.56元，偿还利息为3160.99×12＝37931.88元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。此时若选择提前还贷，会有大量利息损失。如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法，贷款期限也不宜过长。

提醒二：违约金阴影下可选转按揭

按中国百姓的消费观念，有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现，但银行并不情愿。个人住房贷款风险相对较小，收益相对安全，这样的“黄金业务”对银行来说是难得的，但是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划，也损失了贷款所带来的稳定的利息收入。实际上有方法能避开缴违约金。各银行都提供转按、换按等办法，往往在看中新房子或换大的房子时，会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上，个人住房转按贷款完全可以帮助市民避开提前还贷违约金的紧箍咒。

提醒三：不可盲目跟风提前还款

提前还款虽然是个很普遍的现象，但面对升息预期而选择还款确须“三思”后行。

1、住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调，也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年１月１日开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。要知道，和银行打交道可是“还钱容易借钱难”，因此提前还贷应量力而为。

2、借款人是否有更好的投资渠道。有点余钱与其去银行还款，不如寻觅好的投资渠道进行“钱生钱”，投资股票或基金也是不错的选择。

3、时间价值的损耗应考虑。在住房贷款中，提前还款之所以少付了许多利息，原因就是归还本金的速度在加快，所占用的银行资金减少了而已。但是货币是有时间价值的，比如别人向您借了1万元，由于物价上涨因素，可能半年后还回来的1万元实际上只值九千多。所以在物价上涨时，那些本来打算一次付清房款的人，可以去找银行贷款，而对于已经贷款买房的，一般也没有必要提前还清。

另外如果购房者选择的是公积金贷款，在提前还贷后，公积金将停止使用，并按活期利率存起来，到退休时才能提取，这一块资金在未来的岁月里带来的收益就太少了。当然，公积金政策根据地区会有所不同，部分地区允许以一年为单位提取公积金用来偿还房屋贷款，此时也可以考虑灵活利用公积金。提前还款-选择方案 提前还款方案比较

向房贷一族提供五种提前还贷的选择方案。

例：这是一套今年4月份购买的，价值100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。按目前的利率，用等额本息还款法计算，房子的月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。从明年1月1日起新的利率会上调，因此房主决定提前还款。以此案为例，对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。

第一种：将所剩贷款一次还清。利息总额就是提前还贷前的利息额，27972.01元。

利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元。

第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款10万元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月。这样，利息总额为390353.07元。

第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元。这样，利息总额为486450.1元。

第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年。利息总额396897.93元。

第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年。利息总额246657.49元。

由此看来，第一种和第五种的还款方式是最经济的。专家提醒，选择哪种还款方式，最重要的是要看自己的经济情况，凡事都要量力而为。提前还款-不宜人群

第一类：使用应急资金还款

对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在频繁加息的情况下，部分“房奴”压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能“因小失大”。

第二类：等额本息进入还款中期 目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。

第三类：等额本金还款期已达1/4

从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。

第四类：有更好的投资理财渠道

如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。提前还款-利息计算

由于借款人的生产经营状况或者其他情况会发生变化，因此有时会出现借款人不需要所借的资金而提前偿还借款的情况。当事人在借款合同中对提前还款有约定的，按照约定确定是否经贷款人同意及利息如何计算等问题。当事人在合中对提前还款没有约定的，提前还款不损害贷款人利益的，可以不经贷款人的同意，利息按照实际借款期间计算；提前还款损害贷款人利益的，贷款人有权拒绝借款人提前还款的要求。贷款人同意提前还款的，视作贷款人同意变更合同的履行期，借款人应当按照变更后的期间即实际借款期间向贷款人支付利息。提前还款-贷款违约金

为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准，但一般是指在12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。有些银行在这个概念下，要求借款客户支付提前还款的违约金。

提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%)；或规定若干个月份的利息。但最高违约金受到合同或法律的约束。

违约金的有效期通常不会超过3年（也有的为5年）。有效期过后，违约金的比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。每年只要部分提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。

不是所有的贷款都必须缴纳违约金，一般固定利率的贷款有违约金，可调节利率的贷款没有违约金，有些特殊种类的贷款没有违约金。所以在签订贷款合同前，借款人需要知道贷款是否有违约金、是多少、是在什么期限内有效。

违约金是借贷双方可以协商的。如果借款人是长期贷款，当贷款因素变化时，借款人需要重新优化贷款，这时，就会启动合同上的违约金条款。为避免缴纳违约金，借款方可以申请在合同中取消违约金。一般的，贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般的带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25%到1.00%。

当然，也存在掠夺性的贷款方，它将提前还款违约金强制的塞进合同里，对借款人剥皮扒骨，有时法律也奈何他们不得。一般地讲，掠夺性贷款是指任何有损借款人并最终影响其信用或拥有权益的不公平信贷手法。所以借款人要仔细评估含有违约金的合同，选择是否接受含有违约金的合同。贷款方有义务随时解答借款人对违约金的询问（包括文字上的答复），帮助借款人作出知晓的决定。贷款方一般鼓励借款方选择有违约金合同，这样可以防止将来利率下落时，能够劝阻借款人选择重新优化贷款计划。

总之，违约金是一个双方都可以谈判的项目。它依据于借款人的个人决定：借款人目前的财务状况，借款人是否需要重新优化贷款计划，借款人想要持有抵押品多长时间。甚至即使在贷款过程中也可以重新协商违约金。如果借款方不满意，可以提前结束在当前贷款机构的贷款，改在别的贷款机构作重新优化贷款。当然最好是在违约金效期之后。

什么是公共维修基金

公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。当乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。商品房的公共维修基金

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，自2008年02月01日起执行新标准办法。

此前，北京是以总房款的2%交纳公共维修基金。更新后的标准为：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。市建委有关负责人表示，“这是因为不同的住宅的建筑安装成本是不一样的。”

建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用

什么是契税

概述

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属;或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。

契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。

各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。契税的计税依据，归结起来有4种：

一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。

一、土地使用权的出让，由承受方交。

二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。

三、房屋买卖：

1、以房产抵债或实物交换房屋。

2、以房产作投资或股权转让。

3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。

四、房屋赠与 赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。

五、房屋交换 在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%－5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收

应纳税额的计算

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定

3、交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税

4、房屋附属设施征收契税的依据（今年新补充内容）：

（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税

（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相 同的契税税率。税收优惠

一、契税优惠的一般规定

1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

二、特殊规定

1、企业公司制改造

一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是不同的概念。企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

2、企业股权重组

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。

国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税

3、企业合并、分立

（1）两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

（2）企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

4、企业出售

国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税

5、企业关闭、破产

债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税

6、房屋附属设施（今年新增）

对于承受与房屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

7、继承土地、房屋权属

法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税； 非法定继承人应征收契税

8、其他

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。契税的征收管理

一、纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、契税征管

要先交契税，才能办过户手续，即先契后证。契税（deed tax)在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。契税的特点：

1、契税属于财产转移税。

2、契税由财产承受人缴纳。近期契税变化：

从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

什么是等额本息还款法

等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。每月还款额计算公式如下：

［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］ 下面举例说明：

假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为1324.33元。

上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额20万元，应支付利息840.00元（200000×4.2‰），所以只能归还本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息837.97元（199515.67×4.2‰），归还本金486.37元，仍欠银行贷款199029.30元，以此类推。

此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。

什么是等额本金还款法

等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。

此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。等额本金贷款计算公式：

每月还款金额=（贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率 小额贷款且利率较低时：

举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限10年 等额本息：10年后还款151750.84元，总利息31750.84元 等额本金：10年后还款149403.00元，总利息29403.00元 两者差额：2347.84元/10年，一年才差235元

个人住房贷款风险及其防范 篇3

一、个人住房贷款风险种类及成因分析

个人住房贷款风险主要有信用风险、流动性风险、操作风险、利率风险、政策风险、市场风险、抵押物风险等。

(一) 信用风险

信用风险就是违约风险, 即受信人不能有效履行合同给授信人带来经济损失的风险。信用风险产生的原因有很多, 如受信者个人品质、资产状况、家庭状况、就业变化等。因为个人住房抵押贷款的客户数量多且分布零散, 风险点多且不易控制。在房价上涨阶段, 很多人会选择抢购住房, 这种抢购中有部分顾客是在没有对自己的收入等状况进行衡量后的盲目购房。而银行为抢占市场往往会降低个人住房信贷门槛, 减少对受信人信用状况的评估, 从而增加了信用风险的可能性。

(二) 流动性风险

流动性风险是指贷款者持有的住房贷款债权或者抵押资产债权不易变现而遭受损失的可能性。个人住房属于固定资产, 不动产, 按照时间划分就是长期资产, 这种资产有流动性差、变现能力弱等弱点。银行客户的存款属于银行的短期扶植, 流动性大, 如果银行的个人住房贷款数量达到一个值会占用银行大量资金, 降低资金的流动性, 增加了银行面临的流动性风险。

(三) 操作风险

操作风险是指在个人住房贷款办理过程中由于操作不当而造成的风险。按照导致失误的因素, 可以将操作风险分为:人员因素、流程因素、系统因素、外部环境等导致的操作风险。操作风险产生的原因主要是因为办理贷款的人员在放贷过程中的不当操作造成的。

(四) 利率风险

利率风险是指在贷款期间由于外部经济市场环境的不可预见变化而导致的利率变化。在房市周期的各个阶段都有利率风险的存在。近年来, 为给房市降温, 我国也不断出台政策控制房产热, 因此在贷款利率上会不断出现调整。我国个人住房贷款采用浮动式利率, 利率风险被从银行转移到贷款者身上。

(五) 政策风险

政策风险是指国家出台与房地产相关或者房地产贷款相关政策而导致的风险。房地产的发展是带动我国经济发展的先导产业, 当经济过热时就会出现房价疯涨、固定资产投资过多的状况, 为促进我国经济的健康发展, 政府会出台相关政策来限制房地产的发展, 比如增加利息、减少利息、征收交易税等, 这些都会影响到个人住房贷款业务。

(六) 市场风险

市场风险是指由于房地产市场的变化而给个人住房贷款业务带来的风险, 主要是房地产市场的发展大幅下滑造成的。房地产市场的发展也是有其生命发展周期的, 在房地产市场的快速发展阶段和平稳发展阶段的市场风险小, 给银行带来损失的可能性小。而在房地产市场的衰退期, 银行可能面临更大的风险。因为其具有不可预测性。

(七) 抵押物风险

抵押物风险是指由于抵押物无法处置、贬值或毁损等原因造成的给银行带来损失的风险。抵押物无法处置是由于抵押物的处理成本高、产权不明等原因造成的银行无法处理抵押物的风险。抵押物贬值风险是指抵押物随着市场变化价值降低难以弥补银行损失的风险。抵押物损毁风险是指由于各种不可抗力导致的抵押物损毁而给银行带来损失的风险。

二、个人住房贷款风险防范建议

个人住房贷款风险是每个银行都有的风险, 而我国的个人住房贷款管理体系尚不健全, 这样使得银行出现风险损失的机率增加。因此, 需要对个人贷款风险进行防范, 降低银行因个人住房贷款风险给银行带来的经济损失。

(一) 加强信用风险防范

加强信用风险防范包括两个方面, 即健全个人信贷评估体系和加强对房地产开发商的信贷评估体系。

1. 健全个人信贷评估体系

个人住房贷款办理过程中, 一个重要的环节是对受信人的信用状况进行评估。国外已经建立起了完善的个人信贷评估体系, 为个人信贷状况提供专业的信用评估报告。而我国在这方面的管理和建设非常欠缺。阻止我国个人信贷评估体系建设的一个重要原因是信息不能共享。而国外个人信贷评估体系已经建立了完善的信息共享数据库, 各机构之间可以共享信息在最短时间、最低成本下提供个人信贷评估体系。因此, 我国应健全个人信贷评估体系, 降低评估成本, 实现信息共享。同时建立个人信贷数据库, 对影响个人信贷风险的各种因素, 如受信人的学历、工作、薪酬、负债状况等进行记录, 为个人信贷评估提供资料。

2. 加强对房地产开发商的信贷评估

防范个人房贷风险的一个重要措施是对房地产进行评估。房地产商从银行贷款一般是将房产抵押给银行后进行的。房产作为抵押物, 其价值是保证贷款人债权安全的主要屏障。

对房地产开发商在建工程的评估是我国期房抵押贷款中的重要环节。此环节是评估房屋价值的基础, 同时也是房地产公司获得贷款的需要。当房地产商将房产抵押给银行获得贷款, 房地产商所需要承担的由房屋贬值带来的损失风险就转移给了银行, 因此银行需要对房地产商的信用进行评估。银行可以根据自己的客户信用评级标准和体系, 评估企业顾客的信用等级, 从而确定授信额等。

(二) 加强流动性风险防范

前文提到, 流动性风险是指由于住房贷款长期占据了银行的流动负债而导致的风险。因此, 要想加强流动性风险的防范, 需要采取措施解决住房金融发展过程中所需要的长期资金问题。我国的社会资金以短期社会资金为主, 如何将社会短期资金稳定地为住房金融发展服务是解决问题的关键。对此, 可以采取的方法有以下几点:

1. 寻找稳定住房贷款资金

储蓄是我国居民的主要理财方式。随着房地产市场的发展, 也有一部分居民将购房作为一种投资理财方式。为形成稳定的住房贷款资金, 需要根据我国的国情推出一些住房理财产品, 鼓励住房储蓄。住房储蓄的时间线要长于社会短期存款, 同时给储蓄人一定的优惠政策, 会吸引大量顾客, 从而形成稳定的住房贷款资金来源, 解决住房贷款长期占据银行资金流动性差的问题。

2. 完善我国住房公积金制度

完善我国的住房公积金制度是我国一项带有政策性和义务性的住房融资方式, 其为解决我国住房金融的资金问题作出了重要贡献。因此, 要防范住房贷款的流动性风险, 应该不断完善我国的住房公积金制度。近年来, 住房公积金在我国得到很好的推广和发展, 但是, 我国住房公积金制度还存在着如缺乏对资金的监管、管理不到位、相关法律法规尚不健全等缺陷。如采取不同的利率措施引导和鼓励职工消费、采用浮动利率吸引职工消费等措施完善我国的住房公积金制度。

(三) 加强操作风险防范

操作性风险的产生是由于在贷款操作过程中由于人为等的失误造成的风险。因此, 加强操作性风险的防范的关键是加强对贷款操作的管理。贷款操作过程中主要的参与者是银行的放贷工作人员。房贷工作人员每月都有房贷指标, 为了留住顾客和完成自己的工作指标, 会在放贷过程中放松对受信人的信用评估。为避免此类情况的发生, 需要加强对员工的培训, 加强对放贷工作人员的职业道德教育和职业操守教育, 提高放贷人员的业务素质, 增强放贷人员的风险意识。其次, 对个人信贷业务实行集约化管理, 提升管理空间和层次, 实行审贷分离, 设立专门机构对个人住房贷款信用状况进行评估。银行可以设立专门的理财中心解决此问题。第三, 银行应不断优化自己的放贷产品结构, 改进和优化放贷流程, 对放贷过程实施规范化管理, 做好个人住房贷款放贷过程中的每个环节, 同时对顾客信息进行集中管理, 避免用户信息的泄露等。

(四) 抵押物风险防范

预防抵押物风险, 需要银行加强对宏观经济及房地产行业的分析研究。银行不能只因为抢占顾客盲目降低房贷的放贷门槛, 需要及时的掌握国家的政策和地方经济发展趋势, 根据国家政策和地方经济状况把握当地房地产市场的发展规律, 尽量避免因为国家政策或当地房地产市场政策的改变所造成的抵押物贷款风险。银行应成立相应的机构对国家房地产政策等进行研究, 并根据研究适当调整银行的个人房贷业务, 同时及时搜集相关信息为银行决策做参考。同时, 银行要不断研究和完善现行的抵押物评估的办法和标准, 考虑抵押物的静态和动态价值。银行应对抵押物进行合理的分类, 各个分类的估值计算方法也应该进行调整, 不能使用统一的单调的估值计算方法。对抵押物价值的合理估算和处置及将抵押物变现的速度和可能性增加也是有效防范抵押物风险的有效办法之一。

抵押物的处置是银行的一个重大问题, 且不是一朝一夕能够完成的。抵押物处置的时间越长, 耗费的时间、精力和成本就会越多, 但是银行加快抵押物的处置速度又会遭受损失, 因此, 银行应制定抵押物处置措施将银行损失降到最低。

(五) 建立内部审查问责制

前面提到, 很多个人住房贷款的风险是由于在放贷过程中的操作不当造成的, 因此, 需要采取相应措施规范放贷过程中的操作问题。建立内部审查问责制是一个有效的方法。内部审查问责制的建立, 可以增加放贷人员的责任感, 减少放贷信用审查掺水现象, 规范放贷过程中的信用审查。严格银行放贷的审核环节, 从根源上降低个人住房贷款风险的出现, 减少银行坏账。

个人住房贷款形式 篇4

1、个人住房贷款组合贷款。

个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

2、个人住房贷款委托贷款；

个人住房委托贷款，通常称为公积金贷款，指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。

3、个人住房贷款自营贷款；

个人住房贷款法律风险分析 篇5

一、“假按揭”风险

“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段, 利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款, 从而达到套取银行信贷资金的目的。房地产开发商虚构房屋买卖关系, 恶意套取银行贷款是最常见的假按揭方式。在假按揭中, 开发商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价, 然后指使其亲属、朋友、员工等一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收入证明, 再让他们持自己有效身份证件和其他相关材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假, 申请贷款所需的材料在形式上是完整的, 银行很难发现问题。借款人申请到贷款后, 银行的一般做法是把贷款直接划入开发商的账户。在假按揭人数众多的情况下, 银行划入开发商账户的就是一笔巨额资金。

在假按揭中, 借款人与银行签订的合同借款合同是以欺诈的手段使银行在违背真实意思的情况下签订的合同, 根据《合同法》第五十四条的规定, 该合同属可撤销合同, 银行可以据此向法院申请撤销该合同, 要求借款人返还借款, 赔偿损失。

在日常办理个人住房贷款过程中, 要防止假按揭的出现, 首先, 商业银行在与房地产开发商签订合作协议时就要进行严格的资信审查。其次, 在贷款审查阶段, 银行要加强对借款人的资信审查。要认真审查借款人的真实身份、家庭情况、工作单位、住址、联系方式、收入水平等情况, 最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。改进对购房人还款能力的评估方式, 客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据, 还要要求其提供银行缴款凭证, 以防开发商伪造。最后, 在贷款的贷后管理上要积极关注借款人的还款情况, 借款人一期未还款就要引起重视, 找出原因, 制定措施防止更大的损失。

二、由于房屋发生瑕疵的风险

如果开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵, 比如1.房屋有严重的质量问题, 无法正常居住;2.住房面积缩水, 以次充好, 抬高房价, 造成购房者的损失, 导致购房者抵触情绪大, 而拖欠贷款;3.开发商没有履行承诺, 未及时完成消防等配套工程, 推迟入住;4.开发商尚欠缴地价、配套费, 拖欠工程款, 未办妥房产证, 使部分业主拖欠贷款, 放弃供楼, 造成信贷风险;5.开发商为了售楼, 过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议, 由于出租不理想或开发商拖欠返租款, 使业主也拖欠银行贷款;6.物业管理不善, 造成业主与开发商的纠纷, 使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。

此现象表面上属开发商与借款人之间的问题, 但其问题的出现将严重影响贷款银行的贷款收回。要防范此类风险的出现, 就是要加强贷款后的项目管理工作。对于未完工的工程, 要对其工程进度进行实时监控, 随时注意开发商的经营、管理等情况, 一旦出现有可能影响银行贷款回收的情况 (如房屋建设中存在较大质量问题可能会影响借款人的还款意愿、开发商经营困难可能使房屋难以完工) , 要及时停止放贷, 并要求房地产开发商留足保证金, 一旦出现开发商违约导致借款人不还款的情况时, 立即扣划该保证金以清偿银行债权。

三、个人住房贷款诉讼案件执行风险

2005年1月1日起施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》, 该司法解释对个人所有房屋的执行做了如下规定:“第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品, 人民法院根据申请执行人的申请, 在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后, 可予以执行。”从以上规定可以看出, 人民法院倾向于保护被执行人及其所扶养家属的生存权的保护。而随着个人住房贷款业务的发展, 势必有越来越多的借款人因为无法还款而导致抵押房屋被执行, 那么, 在借款人仅有一套房屋居住的情况下, 法院对第六、第七条的理解与执行势必对银行能否实现抵押权产生直接的影响。因为在执行实践中, 我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的, 也许被执行人还有别的房屋, 只是不为人所知。这无疑对银行债权的实现大大增加了难度。

为防止个人住房贷款案件执行不能的情况发生, 贷款银行在诉讼中就必须尽可能地挖掘借款人的财产, 采取必要的措施防止借款人转移财产, 尤其是借款人用于贷款抵押以外的房产被转移。同时在贷款前, 对借款人的还款能力必须进行的充分调查与评估, 尤其是对购买第一套住房的借款人的贷前调查、贷后管理环节应该严格把关, 防止该类案件的发生。

浅谈我国个人住房贷款业务 篇6

一、发展个人住房贷款业务的必要性

目前,我国正在经历由企业保障制度向社会保障制度改革的过程,旧的高福利制度被打破,而新的与我国经济发展状况相适应的统一的社会保障制度尚在建立过程中,职工养老制度、医疗保险制度、就业制度、教育制度等多项齐头并进,这都形成了居民的支出预期。由于未来支出的不确定性,消费者将理智地确定消费和储蓄的比例,采取预防性措施,首先是紧缩预算,减少不必要的消费支出,其次是减少或推迟必要的消费支出。结果造成用于即期消费的部分缩小,用于储蓄来增加保险和未来消费的部分增加。

从我国城镇居民的购房能力实现角度来看,居民购房需要金融业的有效支持。居民购房不单是运用过去的收入,更重要的是以未来收入来实现,因此所谓的具备购房能力,并不是指具备了一次性或短期内支付全部购房款的能力,而是在住宅金融制度即住宅消费信贷支持下的支付能力。

从居民的年龄层次分析,大多数普通工薪阶层的中年人家庭,基本上已购置好了一般的耐用消费品,对他们来说,拥有自己的住房是第一需要。从90年代以来,我国住房的商品化更是推动了这一需要的发展,但是我国住房价格昂贵却使他们望而止步,对住房的有效需求普遍难以变成现实的购买,因而居民希望有金融机构为其提供资金支持。对于那些走上工作岗位不久的年青人更是面临着购房和购买耐用消费品的双重任务,而他们的积累却更少,更加希望能得到金融机构提供的消费信贷服务,从而能早日消费到所需商品。因此,从居民个人来说,存在着对个人贷款业务的需求。

银行业也存在着对开展这一业务的供给意愿。企业是银行主要的贷款对象,但好的企业资金周转灵活,不急于求助银行贷款,经营情况不好的企业需银行提供信贷但不能保证贷款按期归还。在这种情况下,银行一方面普遍出现“惜贷”行为,对一般的贷款对象选择慎而又慎,另一方面对于好的企业所有银行都争着去贷款,出现了银行求企业的竞争局面。因此银行开拓居民个人的贷款业务,可以大大拓展银行资金运作的空间,其风险也相对较小。所以很多银行都将个人贷款业务当作新的利润增长点来培育。

二、我国个人住房贷款业务发展迅速

1998年以来,随着货币化房改的深化,住房建设已成为我国国民经济新的增长点,我国商业银行的信贷投资也开始向住房贷款倾斜。为加快住房消费,促进内需,并保证各大商业银行的有序竞争,央行在1998年出台了《个人住房贷款管理办法》和《关于加大信贷投入,支持住宅建设和消费的通知》等文件,允许各家商业银行在所在城市,对所有普通商品房开办个人住房贷款业务。1999年央行又出台了旨在促进消费,推动内需,提高银行信贷资产质量的专项规定即《关于开展个人消费信贷的指导意见》。各大商业银行充分把握国家发展住房消费,推动经济增长的有利契机,积极适应房地产市场的调整和发展趋势,对自己的经营策略进行了重大调整,改变了过去重开发企业流动资金贷款,轻个人住房消费贷款的做法,加大了个人住房贷款的投放力度。如今,个人住房信贷业务已成为各家银行资产质量最好的业务品种,而且正在对我国银行改善信贷资产质量,产生十分积极的推动作用。

我国个人住房贷款业务发展迅速,并取得了可喜的成绩,但因起步晚,在发展中存在了一些问题。如:个人住房贷款不良率虽然相对较低,但随着业务的发展而呈逐年上升趋势;在个人住房抵押贷款中存在抵押物不真实或不合法等问题。尽快解决这些存在的问题,对个人住房贷款业务的发展非常重要。

三、加强管理,推动个人住房贷款业务发展

1、个人住房不良贷款形成的原因及应对措施

目前,个人住房贷款不良率虽然远低于工商企业贷款和房地产建筑企业贷款,但是不良率和不良额正在随着个人住房贷款业务的迅猛发展而逐年上升,其原因主要有以下几个方面:

(1)金融机构争夺个人住房贷款业务的竞争日趋激烈,金融机构放松了对个人住房贷款条件的审查,增加了个人住房贷款形成不良贷款的机率。个人住房贷款由于贷款质量状况好,被各家金融机构列为贷款营销的重点,这也使得争夺个人住房贷款业务的竞争日益激烈。在竞争过程中,部分金融机构为了扩大贷款份额,放松了对楼盘和借款人的审查,让一些问题楼盘和还款能力欠佳的借款人进入了个人住房贷款市场,增加了个人住房贷款的风险,使个人住房贷款形成不良贷款的概率大大增加。

(2)金融机构落后的贷款经营管理模式。重贷款发放,轻贷前调查和贷后管理,是我国金融机构大量不良贷款形成的一个重要原因。这种落后的经营管理方式,在个人住房贷款业务中一样存在。尤其近几年来,在各家金融机构大力发展个人住房贷款业务,争抢个人住房贷款市场的竞争中表现更为突出。

(3)个人住房不良贷款催收手段和方法单调,缺乏有力有效的催收措施。如在催收对象上,将催收的重点放在比重较小的、逾期长、难回收的贷款客户上,忽视了对占绝大部分比重的、逾期短、容易回收的贷款客户的催收,使逾期短、容易回收的贷款得不到及时的催收而逐渐成为逾期长、难回收的贷款,最终形成贷款损失。在催收手段上,过分依赖寄发催收通知书和电话催收。在催收人员的安排上,注重在房信部门内安排几个专职或兼职的催收人员对逾期长的,为数较少的贷款客户的催收,而忽略了利用房信部门众多的前台业务人员在空闲时间内对逾期短的、为数较多的贷款客户的催收。

针对以上情况,第一,要重视个人住房不良贷款的预防和催收。既要重视贷款数量,又要重视贷款质量;既要重视增加前台业务人员,又要重视配备相应的后台不良贷款催收人员;既要重视创新个人住房贷款品种,又要重视贷后管理制度的完善和落实;既要重视下达个人住房贷款发放指标和市场份额指标,又要重视下达个人住房贷款不良控制指标。第二,加强风险防范意识,严格贷前审查和完善贷后管理。第三,对已形成不良的个人住房贷款要采取灵活多样、切实可行、行之有效的催收手段和方法。

2、个人住房抵押贷款中的抵押物不真实或不合法问题

抵押物不真实或不合法是个人住房抵押贷款中存在的最严重的问题,也是个人住房抵押贷款损失的主要原因。其中包括以下几种情况:(1)抵押人以同一房地产重复抵押;(2)抵押人以他人房地产做抵押;(3)抵押人以非法房地产做抵押。另外还存在抵押物评估价格不准确的问题。

解决的办法的是:

(1)加强管理,严格贷前审查。贷前审查是规避风险的基本保障,作为商业银行首先应建立起较为严格的贷款评审制度,对借款人和抵押物正确评价;对抵押物的真实性、合法性的认定要有法律依据,对重复抵押现象要从根本上杜绝;同时贷款合同条款要健全,内容要完备,表述要清楚。

(2)准确评估抵押物价格。由于确定贷款额度的主要依据之一就是抵押物评估值,所以评估结果的真实、准确与否就直接决定了贷款风险的大小。为确保贷款的安全性,评估机构应在评估中对抵押物情况、价格及估价结果适用范围做出准确的定义。另国家应加强对评估行业的管理,对由于评估不准确给贷出方造成损失的要承担责任,赔偿损失。

总之,我国个人住房贷款业务经过几年的快速发展,已取得了可喜的成绩。虽然还存在一些问题,但随着这些问题的逐步解决,将使我国个人住房贷款业务更加完善、发展更加迅速。

参考文献

[1]喻旭兰，论我国居民住房抵押贷款市场[J]．金融与保险，1998，(5)．