个人住房贷款风险管理

个人住房贷款风险管理（精选12篇）

个人住房贷款风险管理 篇1

购房成为我国居民的重要消费。随着房价的上涨, 越来越多的居民选择贷款买房。房贷为银行带来巨大收益的同时, 也由于我国房贷风险监管机制的漏洞给银行带来越来越多的风险。特别是目前房价正处于上涨的势头, 商业银行为抢占市场份额, 会不断降低房贷标准, 为银行个人房贷风险的出现埋下了隐患。本文将从个人住房贷款的种类出发, 分析个人住房贷款出现的原因并提出个人住房贷款风险防范建议。

一、个人住房贷款风险种类及成因分析

个人住房贷款风险主要有信用风险、流动性风险、操作风险、利率风险、政策风险、市场风险、抵押物风险等。

(一) 信用风险

信用风险就是违约风险, 即受信人不能有效履行合同给授信人带来经济损失的风险。信用风险产生的原因有很多, 如受信者个人品质、资产状况、家庭状况、就业变化等。因为个人住房抵押贷款的客户数量多且分布零散, 风险点多且不易控制。在房价上涨阶段, 很多人会选择抢购住房, 这种抢购中有部分顾客是在没有对自己的收入等状况进行衡量后的盲目购房。而银行为抢占市场往往会降低个人住房信贷门槛, 减少对受信人信用状况的评估, 从而增加了信用风险的可能性。

(二) 流动性风险

流动性风险是指贷款者持有的住房贷款债权或者抵押资产债权不易变现而遭受损失的可能性。个人住房属于固定资产, 不动产, 按照时间划分就是长期资产, 这种资产有流动性差、变现能力弱等弱点。银行客户的存款属于银行的短期扶植, 流动性大, 如果银行的个人住房贷款数量达到一个值会占用银行大量资金, 降低资金的流动性, 增加了银行面临的流动性风险。

(三) 操作风险

操作风险是指在个人住房贷款办理过程中由于操作不当而造成的风险。按照导致失误的因素, 可以将操作风险分为:人员因素、流程因素、系统因素、外部环境等导致的操作风险。操作风险产生的原因主要是因为办理贷款的人员在放贷过程中的不当操作造成的。

(四) 利率风险

利率风险是指在贷款期间由于外部经济市场环境的不可预见变化而导致的利率变化。在房市周期的各个阶段都有利率风险的存在。近年来, 为给房市降温, 我国也不断出台政策控制房产热, 因此在贷款利率上会不断出现调整。我国个人住房贷款采用浮动式利率, 利率风险被从银行转移到贷款者身上。

(五) 政策风险

政策风险是指国家出台与房地产相关或者房地产贷款相关政策而导致的风险。房地产的发展是带动我国经济发展的先导产业, 当经济过热时就会出现房价疯涨、固定资产投资过多的状况, 为促进我国经济的健康发展, 政府会出台相关政策来限制房地产的发展, 比如增加利息、减少利息、征收交易税等, 这些都会影响到个人住房贷款业务。

(六) 市场风险

市场风险是指由于房地产市场的变化而给个人住房贷款业务带来的风险, 主要是房地产市场的发展大幅下滑造成的。房地产市场的发展也是有其生命发展周期的, 在房地产市场的快速发展阶段和平稳发展阶段的市场风险小, 给银行带来损失的可能性小。而在房地产市场的衰退期, 银行可能面临更大的风险。因为其具有不可预测性。

(七) 抵押物风险

抵押物风险是指由于抵押物无法处置、贬值或毁损等原因造成的给银行带来损失的风险。抵押物无法处置是由于抵押物的处理成本高、产权不明等原因造成的银行无法处理抵押物的风险。抵押物贬值风险是指抵押物随着市场变化价值降低难以弥补银行损失的风险。抵押物损毁风险是指由于各种不可抗力导致的抵押物损毁而给银行带来损失的风险。

二、个人住房贷款风险防范建议

个人住房贷款风险是每个银行都有的风险, 而我国的个人住房贷款管理体系尚不健全, 这样使得银行出现风险损失的机率增加。因此, 需要对个人贷款风险进行防范, 降低银行因个人住房贷款风险给银行带来的经济损失。

(一) 加强信用风险防范

加强信用风险防范包括两个方面, 即健全个人信贷评估体系和加强对房地产开发商的信贷评估体系。

1. 健全个人信贷评估体系

个人住房贷款办理过程中, 一个重要的环节是对受信人的信用状况进行评估。国外已经建立起了完善的个人信贷评估体系, 为个人信贷状况提供专业的信用评估报告。而我国在这方面的管理和建设非常欠缺。阻止我国个人信贷评估体系建设的一个重要原因是信息不能共享。而国外个人信贷评估体系已经建立了完善的信息共享数据库, 各机构之间可以共享信息在最短时间、最低成本下提供个人信贷评估体系。因此, 我国应健全个人信贷评估体系, 降低评估成本, 实现信息共享。同时建立个人信贷数据库, 对影响个人信贷风险的各种因素, 如受信人的学历、工作、薪酬、负债状况等进行记录, 为个人信贷评估提供资料。

2. 加强对房地产开发商的信贷评估

防范个人房贷风险的一个重要措施是对房地产进行评估。房地产商从银行贷款一般是将房产抵押给银行后进行的。房产作为抵押物, 其价值是保证贷款人债权安全的主要屏障。

对房地产开发商在建工程的评估是我国期房抵押贷款中的重要环节。此环节是评估房屋价值的基础, 同时也是房地产公司获得贷款的需要。当房地产商将房产抵押给银行获得贷款, 房地产商所需要承担的由房屋贬值带来的损失风险就转移给了银行, 因此银行需要对房地产商的信用进行评估。银行可以根据自己的客户信用评级标准和体系, 评估企业顾客的信用等级, 从而确定授信额等。

(二) 加强流动性风险防范

前文提到, 流动性风险是指由于住房贷款长期占据了银行的流动负债而导致的风险。因此, 要想加强流动性风险的防范, 需要采取措施解决住房金融发展过程中所需要的长期资金问题。我国的社会资金以短期社会资金为主, 如何将社会短期资金稳定地为住房金融发展服务是解决问题的关键。对此, 可以采取的方法有以下几点:

1. 寻找稳定住房贷款资金

储蓄是我国居民的主要理财方式。随着房地产市场的发展, 也有一部分居民将购房作为一种投资理财方式。为形成稳定的住房贷款资金, 需要根据我国的国情推出一些住房理财产品, 鼓励住房储蓄。住房储蓄的时间线要长于社会短期存款, 同时给储蓄人一定的优惠政策, 会吸引大量顾客, 从而形成稳定的住房贷款资金来源, 解决住房贷款长期占据银行资金流动性差的问题。

2. 完善我国住房公积金制度

完善我国的住房公积金制度是我国一项带有政策性和义务性的住房融资方式, 其为解决我国住房金融的资金问题作出了重要贡献。因此, 要防范住房贷款的流动性风险, 应该不断完善我国的住房公积金制度。近年来, 住房公积金在我国得到很好的推广和发展, 但是, 我国住房公积金制度还存在着如缺乏对资金的监管、管理不到位、相关法律法规尚不健全等缺陷。如采取不同的利率措施引导和鼓励职工消费、采用浮动利率吸引职工消费等措施完善我国的住房公积金制度。

(三) 加强操作风险防范

操作性风险的产生是由于在贷款操作过程中由于人为等的失误造成的风险。因此, 加强操作性风险的防范的关键是加强对贷款操作的管理。贷款操作过程中主要的参与者是银行的放贷工作人员。房贷工作人员每月都有房贷指标, 为了留住顾客和完成自己的工作指标, 会在放贷过程中放松对受信人的信用评估。为避免此类情况的发生, 需要加强对员工的培训, 加强对放贷工作人员的职业道德教育和职业操守教育, 提高放贷人员的业务素质, 增强放贷人员的风险意识。其次, 对个人信贷业务实行集约化管理, 提升管理空间和层次, 实行审贷分离, 设立专门机构对个人住房贷款信用状况进行评估。银行可以设立专门的理财中心解决此问题。第三, 银行应不断优化自己的放贷产品结构, 改进和优化放贷流程, 对放贷过程实施规范化管理, 做好个人住房贷款放贷过程中的每个环节, 同时对顾客信息进行集中管理, 避免用户信息的泄露等。

(四) 抵押物风险防范

预防抵押物风险, 需要银行加强对宏观经济及房地产行业的分析研究。银行不能只因为抢占顾客盲目降低房贷的放贷门槛, 需要及时的掌握国家的政策和地方经济发展趋势, 根据国家政策和地方经济状况把握当地房地产市场的发展规律, 尽量避免因为国家政策或当地房地产市场政策的改变所造成的抵押物贷款风险。银行应成立相应的机构对国家房地产政策等进行研究, 并根据研究适当调整银行的个人房贷业务, 同时及时搜集相关信息为银行决策做参考。同时, 银行要不断研究和完善现行的抵押物评估的办法和标准, 考虑抵押物的静态和动态价值。银行应对抵押物进行合理的分类, 各个分类的估值计算方法也应该进行调整, 不能使用统一的单调的估值计算方法。对抵押物价值的合理估算和处置及将抵押物变现的速度和可能性增加也是有效防范抵押物风险的有效办法之一。

抵押物的处置是银行的一个重大问题, 且不是一朝一夕能够完成的。抵押物处置的时间越长, 耗费的时间、精力和成本就会越多, 但是银行加快抵押物的处置速度又会遭受损失, 因此, 银行应制定抵押物处置措施将银行损失降到最低。

(五) 建立内部审查问责制

前面提到, 很多个人住房贷款的风险是由于在放贷过程中的操作不当造成的, 因此, 需要采取相应措施规范放贷过程中的操作问题。建立内部审查问责制是一个有效的方法。内部审查问责制的建立, 可以增加放贷人员的责任感, 减少放贷信用审查掺水现象, 规范放贷过程中的信用审查。严格银行放贷的审核环节, 从根源上降低个人住房贷款风险的出现, 减少银行坏账。

房地产市场的活跃为商业银行住房贷款业务发展提供了新的机遇同时也伴随着挑战。银行作为金融市场的重要机构, 在参与市场经济活动中应该降低自己面临的风险, 降低自己的损失机率。个人住房贷款风险出现的影响因素很多, 包括授信人信用状况、市场变化及国家政策的变化等, 银行应增强对风险的防范能力。

个人住房贷款风险管理 篇2

发布者: 魏宝 发布时间:2004-11-29

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个人住房贷款按揭风险及防范

近年来，国内商业银行个人住房贷款业务一直呈快速发展的态势，据资料显示，1998年以来我国个人住房贷款年均增长速度成倍以上。但随着个人住房贷款业务的不断发展，其经营管理风险已日益显现。我们在内部审计中发现，个人住房贷款业务中违规问题较为严重，不良贷款比例呈上升趋势，且存在不同程度的虚假按揭，有的按揭项目已形成呆帐损失。因此，努力揭示个人住房贷款风险点，对于提高银行资产质量，防范、规避和化解个人住房贷款风险，推进银行房贷业务健康地发展，具有重要意义。

一、个人住房贷款风险的主要表现形式

（一）房地产开发商及项目风险

来自房地产开发商及项目的风险包括：一是开发商欺诈行为，串通购房人套取银行现金，或取得按揭贷款后改作他用，或卷款而去，其中期房按揭发生的机率最大；二是房地产开发商资信能力较差，存在决策失误，经营管理不善，导致楼盘“烂尾”，按揭协议无法正常履行，贷款连带担保责任落空；三是开发商所开发的楼盘建筑质量不合格、配套设施不完善、产权存在争议等，导致购房人要求解除合同，或拒绝归还银行贷款。以上都可能给银行带来风险，甚至造成银行资产巨大损失。

从近年来我们在内审中掌握的情况看，开发商采取虚假住房按揭方式套取银行资金，是形成个人住房贷款风险的主要因素，“假按揭”在个人住房不良贷款总额中的占比已超过50%。开发商采取欺诈手段，形成“假按揭”贷款风险具体有以下方式：

1、开发商恶意诈骗。开发商以非法占有银行资金为目的，隐瞒真相，采取虚构购房事实、骗取银行贷款后挪作他用，造成银行信贷资产损失。某支行于2000年10月开始向某酒店公寓发放的按揭贷款，经核实 “假按揭”户数100户占比达86%，贷款本金7,397万元。该开发商采取虚增购房面积、价格、重复备案登记等以本公司及关联公司员工名义向银行申请按揭贷款，并将已办理按揭的房屋再次对外销售。当开发商诈骗行为暴露后，尚欠该支行前期开发流动资金贷款1,861万元利息144万元，虽然该支行采取了法律措施，但仅执行到酒店公寓部分房产，贷款损失明显。另外，某分行分理处1998年9月至2000年9月向某基地商住楼项目提供按揭贷款286户2,379万元，开发商采取编造虚假房号、重复按揭、同一人多次贷款和借用他人身份证方式，恶意骗取银行资金，其所办理的按揭贷款全部为“假按揭”。现该房产开发公司已停业倒闭，假按揭贷款余额及利息无法收回。

2、重复按揭。开发商将同一房屋向两个以上的自然人出售，并以重复出售的房屋到银行办理按揭。某支行在经办一“双塔”型电梯公寓按揭项目时，开发商将1、2号楼名称变更为A、B号后虚拟了10个房号再次向银行申请按揭贷款，这样，通过变更房号重复售房方式共套取银行“假按揭”贷款20笔1268万元。

3、无购房事实按揭。即虽有真实的房屋、真实的价格、真实的面积，但购房者没有真实的购房意愿和购房事实。房地产项目因选址失误、住房套型结构设计不符合市场需要，造成商品房无法达到预期销售目的，开发商为解决资金短缺矛盾以内部及关联企业员工以及工程往来单位员工身份向银行申请按揭贷款，按揭贷款的实际借款人和还款人均为开发商，当其经营状况恶化时，导致银行贷款风险。

我们在对某分行内控审计时发现，该分行向某商业城项目提供的商用房按揭贷款4800万元共165户，已出现全部逾期。经现场查实，按揭购房人均是开发商及其子公司内部员工。2001年以来该项目出现连续拖欠，其还款来源主要是开发商在银行留存的保证金。目前，该开发商尚拖欠前期开发流动资金贷款3500万元，信贷风险较大。2003年9月，审计人员在对某县级支行压缩不良贷款真实性核查中发现，该支行向某“服装城花苑小区”提供按揭贷款723万元共38户，其中19户按揭贷款属“假按揭”，开发商伪造了银行“现金交款单”（复印件）及其他相关资料，骗取银行资金。目前，该开发商已被注销房地产开发资格，其建造的商品房因市政规划调整，至今仍难以销售，营业房大部分处于闲置状态。

4、返租按揭。开发商与购房者有真实的房屋交易事实，但以高出同地段房产成倍价格进行交易，通过购房者名义向银行办理按揭，为开发商套取现金。此后开发商以租金方式分期将贷款本金连同高息返还购房者的非法融资方式。审计人员在审计某商业广场按揭项目时发现，1999年8月至2001年7月期间银行先后向该项目提供商用房按揭贷款28,636万元共569户。开发商与其中的531户商用房业主签定了补充协议，将所出售商用房返租，交由其子公司统一经营，购房人再以租金来偿还按揭贷款。2001年以来由于该开发商资金紧张，按揭贷款出现集体逾期，银行则采取扣收贷款保证金方式来压缩逾期贷款，其保证金帐户资金最低余额仅有437.37元。

5、购房单位假借个人名义办理按揭。随着房地产业的迅猛发展，部分企事业单位特别是某些小公司或私营企业具有较强的购房需求，但是由于受到当前信贷政策的限制，无法通过正常渠道获取按揭贷款，于是购房单位便与开发商串通，以单位领导及职工名义向银行申请按揭贷款。这样，虽有真实的房屋交易，但按揭贷款的实际借款人和还款人却是购房单位。在实际操作中，开发商通常是采取虚增房屋面积和房屋价格的手段，达到零首付目的后向银行申请等额按揭，进一步加大了银行的信贷风险。2003年10月，审计人员在对某支行个人住房贷款风险审计调查时发现，该支行1999年至2001年向某综合楼提供住房按揭贷款4083万元共110户，其购房合同编号属开发商自编号，按揭总面积26,000平方米，购房用途为住房，借款人均未婚，月收入为8000元或9000元。而实际购房人为八家餐饮娱乐及建筑单位，购房面积仅为11,000余平方米，用途为商用房。

6、集资建房按揭。即无真实的个人集资建房事实，部分单位通过“假集资建房”以职工个人名义申请个人住房贷款，套取资金用于其他周转。审计人员在对某花园小区集资建房按揭项目审计时发现，某厂职工集体购买该项目一期住房155套，所购住房中有149户每户贷款均为16万元，贷款担保方式全部以该厂法人房产作抵押。住房建筑面积每平方米单价均为1,758元，而同一地段房产对外实际售价仅为980元至1250元。按揭贷款资金进入开发商帐户后，开发商再以“退房款”方式将贷款资金转入该厂存款帐户。

（二）借款人信用风险

银行提供的住房按揭贷款由于具有借款人分布范围广、还款周期长等特点，因而面临的不确定因素较多，但造成借款人不能按期偿还的根本原因是贷款主体（购房人）偿债能力发生变化或资信状况恶化。

借款人（购房人）信用风险主要有以下方面：

1、借款人过高估计还款能力，当家庭收入不足以支付，或发生其它足以影响其偿债能力的情况时，无力继续供楼；

2、借款人死亡，继承人不再供楼，或因意外事故造成伤残、失业，失去还款能力，或借款人因家庭矛盾，如夫妻纠纷、离异等，银行债务的承担发生争议，借款人不肯归还银行贷款；

3、购房人提供虚假主体资格或经济状况证明材料，主观上有“赖帐”心理，其“收入证明”可信度低，实际还款能力不足。如我们在审计某分理处经办的某广场项目按揭贷款时发现，同一人以不同身份办理两笔以上贷款的有13户，其中某借款人分别以个体户、无业及公司职工身份累计取得按揭贷款4笔184万元，其配偶再次办理按揭贷款1笔40万元。

4、购房人购买按揭房并非自住，而是出于投机目的，将按揭房出租或转让以获取收益，当房地产业或整个宏观经济形势变化时，如租金下降或不能顺利转让，则必将导致贷款拖欠发生。

（三）银行内部控制风险

银行是按揭楼盘开发资金和个人按揭贷款的直接提供者，是按揭业务的主要操作者，因此，经办人员违规操作，贷款审批及监督机制不健全等是造成个人住房贷款风险的又一重要因素。具体主要有以下方面：

1、银行工作人员有章不循。一是贷前调查流于形式。银行内部对按揭项目贷前调查虽有明确的规定，但在实际操作中较普遍存在深度不够，质量不高现象。如某支行向某开发项目提供近一个亿的按揭贷款，信贷人员撰写的项目调查报告仅700余字。二是放宽个人住房贷款条件。由于个人住房按揭贷款具有收益稳定、风险相对较小等特征，各商业银行均将该业务作为支柱业务来发展。但迫于市场竞争压力，银行对借款人资信能力和对象审查常常采取降低贷款标准的办法来争取客户，扩大贷款规模，降低其因历史原因而形成的不良贷款占比。如降低贷款保证金比例，个贷品种从支持购买普通住房延伸至高档住房、商铺、别墅等；三是贷时审查和贷后管理简单粗放。由于个人房贷业务现阶段处于买方市场，银行对前来申请按揭贷款的人几乎来者不拒，贷款申请遭到拒绝的现象很少发生。当借款人不能按期还款时，银行往往采取扣收开发商保证金方式来压缩不良贷款，从而掩盖了贷款的实际风险，且丧失了化解贷款风险的最佳时机。

2、银行工作人员存在道德风险。由于目前银行在个人住房贷款发放与风险控制上尚存在漏洞，部分不法开发商恶意利用银行按揭骗取资金，其主要方法是重金贿赂银行工作人员，内外勾结，合力骗取银行资金。

从目前已发现的“假按揭”贷款中，购房合同房号、面积、价格、备案登记等存在明显漏洞，借款人身份与收入证明严重不符，但信贷人员均“未发现”或知道情况却不反映、不阻止，反而积极推荐上报；借款人首付款证明齐全，但资金从未进入银行结算帐户，甚至开发商伪造银行现金进帐单（复印件）数百万元仍能逃过信贷审查关；按揭贷款在尚未办妥房产抵押登记手续前提下，开发商能随意动用贷款保证金。如某支行在经办某酒店公寓期房按揭项目中，在工程完工交付前，开发商多次挪用保证金归还项目开发贷款及其关联公司流动资金贷款。当该开发商“假按揭”欺诈行为暴露后，其保证金帐户余额仅为10,921.61元，贷款损失已无法避免。

3、银行内控制度不健全。当前，个人住房贷款风险已在其经营和管理的多个环节显现着或潜伏着，但一直未能引起有关管理部门和经办行的足够重视。一是个人住房贷款风险评估和控制机制不完善。经办行较普遍存在办理个贷业务的信贷人员力量不足、素质不高、结构不合理等情况，有的经办行一个信贷员经办业务量多达几个亿。同时，银行现行个贷业务操作程序依然是客户申请、上级行审批后，由经办行负责发放贷款和进行贷后管理，带有计划体制色彩，而在市场经济条件下，银行应遵循寻找客户—风险评估—发放贷款的信贷程序，但银行至今尚无一套完整的对开发商和按揭项目的风险识别标准及办法，也缺乏风险评估专业人士及相应的组织机构，风险识别和控制能力较差；

二是现行个人住房贷款操作办法中对贷后管理方面的规定内容简单，跟踪检查的范围、频率及考核标准不明确，贷款发放后银行对按揭房屋入住情况、借款人经济收入变化等情况不清，贷后管理制度形同虚设；

三是银行内部在健全纵向与横向监督制约机制方面存在不足，长期以来，银行上级业务管理部门重点是对公司贷款业务进行监管，内审部门也由于个贷业务不良率低，贷款利息实收率高等原因而未把个人住房贷款作为审计重点；另外，个人住房不良贷款按“一逾双呆”只统计分期还款额，五级分类不准确，这样，个贷不良贷款统计额度与实际贷款风险数据相差较大，在一定程度上掩盖了贷款的真实风险。

二、个人住房贷款风险的防范

房地产业既是我国国民经济的支柱产业，又是一个高风险的特殊行业，因此，银行要保证长时期较高的收益率，就必须高度重视对个人住房贷款风险的防范控制，以确保该项业务健康发展。

（一）针对开发商及项目的风险防范

重视并加强对开发商和开发项目的贷前调查，建立和完善对开发商及房地产项目的风险评估体系，是防范个人住房贷款风险，杜绝“假按揭”行为发生的首要举措。银行在选择开发商和开发项目时应建立科学的准入机制，对风险相对较大的开发商和开发项目应适时采取有效的退出策略，以规避自身的经营风险。

首先，要对开发商的资信状况等进行严格的审查。一是审查开发商的资信能力，如开发商是否具有房地产开发权，是否有较好的经营管理能力和经验等。银行应首选与实力雄厚、信誉良好的专业房地产公司进行合作，对资信能力较弱的开发商则应提高贷款标准或拒绝合作；二是除对开发商本身的财务状况要有充分了解外，还要严格审查开发商法定代表人和重要关系人个人情况。如开发商的老总或大股东将个人资产移至国外，或个人负有巨额债务，或经营上喜好“投机冒险”等情况，那么开发商一旦出现经营决策失误或资金周转不灵等情况时，就可能通过假按揭贷款渠道套取银行资金。

其次，要对开发项目进行深入审查。银行应审查开发商项目设计及开发资金到位情况，是否取得合法的土地使用权及用途、期限，报批报建手续是否合法，是否取得预售许可证，项目资金流向是否合理等。同时，银行经办人员应有高度的风险责任意识，要进一步审查按揭房产项目的口岸、结构、地理环境、类似房产价格、销售情况等，并综合分析房产项目优劣后，择优选择房产项目进行合作。

第三，对风险较大的开发商和开发项目应择机逐步退出。银行在房地产市场竞争中应坚持审慎原则，调整经营理念和策略，正确识别个人住房贷款业务风险，对风险相对较大的开发商和开发项目应择机退出，将房贷风险拒之门外。

（二）针对借款人本人的风险防范

个人住房贷款的风险防范及对策 篇3

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1． 贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2． 贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3． 贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4． 贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5． 偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析

1． 个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

2． 欺诈行为带来的风险。

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

3． 由银行自身操作带来的风险。

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。

4． 抵押物产权带来的风险。

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

5． 抵押物处分引起的风险。

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

6． 贷款条件风险。

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

7． 其他不可抗力风险。

其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三、个人住房贷款风险防范对策

1． 狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。

为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。

首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。

人民银行于近期发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。

2．加强内部管理，努力防范金融风险。

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。

3． 加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。

在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。

参考文献：

1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．

2．沈丽．创新风险防范机制，拓展消费信贷业务．商业研究，2002，（7）．

3．孙从海．消费信用理论研究与经验考查．西南财经大学出版社，2003，（5）．

作者简介：南京永佳房地产咨询服务有限公司副总经理、经济师。

个人住房贷款法律风险分析 篇4

一、“假按揭”风险

“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段, 利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款, 从而达到套取银行信贷资金的目的。房地产开发商虚构房屋买卖关系, 恶意套取银行贷款是最常见的假按揭方式。在假按揭中, 开发商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价, 然后指使其亲属、朋友、员工等一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收入证明, 再让他们持自己有效身份证件和其他相关材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假, 申请贷款所需的材料在形式上是完整的, 银行很难发现问题。借款人申请到贷款后, 银行的一般做法是把贷款直接划入开发商的账户。在假按揭人数众多的情况下, 银行划入开发商账户的就是一笔巨额资金。

在假按揭中, 借款人与银行签订的合同借款合同是以欺诈的手段使银行在违背真实意思的情况下签订的合同, 根据《合同法》第五十四条的规定, 该合同属可撤销合同, 银行可以据此向法院申请撤销该合同, 要求借款人返还借款, 赔偿损失。

在日常办理个人住房贷款过程中, 要防止假按揭的出现, 首先, 商业银行在与房地产开发商签订合作协议时就要进行严格的资信审查。其次, 在贷款审查阶段, 银行要加强对借款人的资信审查。要认真审查借款人的真实身份、家庭情况、工作单位、住址、联系方式、收入水平等情况, 最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。改进对购房人还款能力的评估方式, 客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据, 还要要求其提供银行缴款凭证, 以防开发商伪造。最后, 在贷款的贷后管理上要积极关注借款人的还款情况, 借款人一期未还款就要引起重视, 找出原因, 制定措施防止更大的损失。

二、由于房屋发生瑕疵的风险

如果开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵, 比如1.房屋有严重的质量问题, 无法正常居住;2.住房面积缩水, 以次充好, 抬高房价, 造成购房者的损失, 导致购房者抵触情绪大, 而拖欠贷款;3.开发商没有履行承诺, 未及时完成消防等配套工程, 推迟入住;4.开发商尚欠缴地价、配套费, 拖欠工程款, 未办妥房产证, 使部分业主拖欠贷款, 放弃供楼, 造成信贷风险;5.开发商为了售楼, 过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议, 由于出租不理想或开发商拖欠返租款, 使业主也拖欠银行贷款;6.物业管理不善, 造成业主与开发商的纠纷, 使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。

此现象表面上属开发商与借款人之间的问题, 但其问题的出现将严重影响贷款银行的贷款收回。要防范此类风险的出现, 就是要加强贷款后的项目管理工作。对于未完工的工程, 要对其工程进度进行实时监控, 随时注意开发商的经营、管理等情况, 一旦出现有可能影响银行贷款回收的情况 (如房屋建设中存在较大质量问题可能会影响借款人的还款意愿、开发商经营困难可能使房屋难以完工) , 要及时停止放贷, 并要求房地产开发商留足保证金, 一旦出现开发商违约导致借款人不还款的情况时, 立即扣划该保证金以清偿银行债权。

三、个人住房贷款诉讼案件执行风险

2005年1月1日起施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》, 该司法解释对个人所有房屋的执行做了如下规定:“第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品, 人民法院根据申请执行人的申请, 在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后, 可予以执行。”从以上规定可以看出, 人民法院倾向于保护被执行人及其所扶养家属的生存权的保护。而随着个人住房贷款业务的发展, 势必有越来越多的借款人因为无法还款而导致抵押房屋被执行, 那么, 在借款人仅有一套房屋居住的情况下, 法院对第六、第七条的理解与执行势必对银行能否实现抵押权产生直接的影响。因为在执行实践中, 我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的, 也许被执行人还有别的房屋, 只是不为人所知。这无疑对银行债权的实现大大增加了难度。

为防止个人住房贷款案件执行不能的情况发生, 贷款银行在诉讼中就必须尽可能地挖掘借款人的财产, 采取必要的措施防止借款人转移财产, 尤其是借款人用于贷款抵押以外的房产被转移。同时在贷款前, 对借款人的还款能力必须进行的充分调查与评估, 尤其是对购买第一套住房的借款人的贷前调查、贷后管理环节应该严格把关, 防止该类案件的发生。

个人住房贷款风险管理 篇5

2011-11-14 22:21:41

第一章 总则

第一条为逐步改善云南省城镇居民住房条件，提高城镇居民的购房能力，根据《住房公积金 管理条例》、《 贷款通则》、《 担保法》、《 合同法》 和《个人住房贷款管理办法》等法律、法规，结合云 南省的实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于云南省州、市住房公积金管理中心（以下简称中心）。

第三条 个人住房公积金贷款是指中心用其管理的住房公积金按规定委托银行向住房公积金缴存 职工个人发放的用于解决自住住房的一种政策性住房贷款。

第四条 各地中心只能委托经住房公积金管理 委员会确定并与中心签订委托协议的银行（以下简称受托银行）发放住房公积金个人住房贷款。中心与银行只能签订手续委托，不能签订责任委托。

第五条 中心应以提高住房公积金使用效率、改善职工居住条件为目的，以服务住房公积金缴存 人为宗旨，实施住房公积金个人住房贷款。

第六条 中心应强化资金安全意识，有效防范贷款风险，确保住房公积金个人住房贷款的安全。

第二章 贷款的对象和条件

第七条 贷款对象是按《条例》 规定建立住房公积金制度的单位职工。

第八条 借款人向中心申请住房公积金个人贷款应具备以下条件：

（一）申请贷款的用途必须是购买、建造、翻建、大修自住住房或偿还个人购、建住房贷款；

（二）借款人具有完全民事行为能力；

（三）在所工作的城市中心连续按月缴存住房公积金12个月以上；

（四）购买住房并已订立有效的购房合同及付清了不低于20 ％的首付款；或持有自建、翻建、大修自住住房的批准文件及工程施工合同，并已完成 建设投资20 ％以上；

（五）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（六）同意用所购、建的住房及其他价值相当的住房作为贷款的抵押或提供符合本办法规定的其 他合法、有效的保证方式进行担保。

第三章 贷款额度和贷款期限

第九条 各地住房公积金管理委员会可根据住房公积金的归集量、贷款需求量及房价等因素确定 贷款的最高限额，但最高不得超过30 万元人民币。贷款不高于房价款总额的80 ％；不高于按照借款人（含其配偶，下同）有效工作时间内合理的月还款额计算的贷款额，计算公式为：贷款额＝借款人家庭月收入×合理还债比例 × 有效工作时间（月），合理还债比例为20 ％—40 ％，具体比例由各州、市住房公积金管理委员会确定。根据以上不同的方式计算贷款额度后，应以最低的额度作为借款人的贷款限额。

第十条 住房公积金的贷款年限应根据借款人的职业稳定情况和有效工作年限合理确定，但最长 不得超过30 年。

第四章 贷款的利率

第十一条 住房公积金贷款利率按照中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见 后，报国务院批准的利率执行。

第十二条 住房公积金贷款期限在一年以内（含一年）的，遇法定利率调整，按贷款约定利率执行，不分段计息；贷款期限在一年以上的，遇法 定利率调整时，于次年1月1日开始，按照相应利率档次执行新的利率标准。

第五章 贷款的程序

第十三条 符合条件的借款人向中心直接申请 住房公积金个人住房贷款。

第十四条 借款人申请住房公积金贷款应填写《贷款申请表》，并按要求提供以下资料：

（一）借款人、配偶及其他相关权利人的有效身份证明、婚姻关系证明；

（二）购房合同或自建、翻建、大修自住住房的批准文件或证明文件；

（三）借款人、配偶及其他共同还款人的收入证明。借款人及其配偶缴存住房公积金的工资基数 按《条例》要求确定的，借款人可不提供收入证明，中心直接以借款人及其配偶缴存住房公积金的工资作为收入依据核定贷款；

（四）有效的购房首付款证明；

（五）借款人及共有人出具的同意以购买、自建的住房作抵押的书面承诺；以其它资产或权利作 抵、质押的，应提供抵、质押物的权属证明；采取 其他担保方式的，应提供保证人资信证明及保证人 同意担保的承诺书。

第十五条 中心应在接受借款人申请后的15个工作日内完成贷款审核，做出准予贷款的决定，或 调整贷款的建议，或不予贷款的决定。

第十六条中心审核批准借款人的贷款申请后，向受托银行下达贷款委托书，由受托银行（或 者受托银行与中心共同）与借款人签订借 款合同、抵（质）押或其他保证合同。抵押物必须办妥抵押 登记手续，质押物必须办妥保全手续。中心不得单 独与借款人签订借款合同及抵（质）押担保合同或 其他保证合同。

第十七条 借款合同生效后，受托银行按合同 约定的时间，用转帐方式将贷款资金划转到售房单 位或售房者个人在银行开立的帐户。用于自建、翻 建、大修自住住房的，由受托银行按建设进度分期 将贷款资金划转到借款人在银行开立的帐户。

第六章 贷款控制及组合贷款

第十八条 每户家庭购买一套自住住房原则上只能享受一次贷款，在上次贷款未还清前，不能发 生新的贷款。如归集资金不能满足贷款需求时，应优先满足首次借款人的贷款需求，并根据缴存住房 公积金的时间长短实行轮候制或实行组合贷款。

第十九条 组合贷款是借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房的价款时，借款人既申 请住房公积金贷款，同时又向受托银行申请自营性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中的住房公积金贷款由中心审批；自营性个人住房贷款由受托银行审批。两种贷款期限必须一 致，以贷款所购住房作为共同的抵押物。

第二十条 组合贷款应体现风险共担，利益分享，住房公积金贷款保证优先的原则，借款人按比 例偿还贷款本息。处置抵押物时，原则上按借款比例偿还贷款本息，也可协商优先偿还住房公积金贷 款。

第七章 贷款种类

第二十一条 中心应根据国家有关规定委托银行发放个人住房抵押贷款、质押贷款。根据住房公 积金管理使用的特性，各地应积极开展住房公积金互保贷款。

第二十二条 住房公积金个人住房抵押贷款是 中心以借款人的房产作为抵押物而委托银行发放的 贷款。

（一）对抵押物的规定：、以所购新房作为贷款抵押物的，购房合同价款可以作为抵押物价值，贷款抵押率不得超过抵押物价值的80 ％；用旧房作为抵押物的，其价值须 由经中心认可的有资质的房地产评估机构进行评估 并出具评估报告，评估费用由借款人承担，贷款抵 押率不得超过评估价值的70 ％。、借款人以共有房产作为抵押的，须征得其他共有人的书面同意，抵押物价值以抵押人所有的 份额为限。、借款人可根据需要自愿购买抵押物保险和抵押合同公证。

（二）在签订借款合同的同时，借款人须与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订抵押合 同，也可以直接在借款合同中明确抵押权益。抵押合同自签订之日生效，至借款人还清全部贷款本息 终止。

（三）以所购房屋作为抵押物的，在抵押物未取得其所有权证并办理他项权利登记前，应该采取以下阶段性的保证方式：、购买预售商品房和现房的，中心应充分调查，与开发商签订按揭合作协议，由开发商提供阶 段性连带责任保证，并按规定交纳10－30 ％的保证 金，并承诺在规定的期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续。、购买他人现房（即二手房）的，应由借款人办妥抵（质）押物的房屋所有权证书和他项权利 证书等手续后发放贷款；也可由经中心认定有资质的房产中介机构提供阶段性担保，并承诺在规定的 期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权 利证书等手续后发放贷款。、自建、翻建、大修自住房的，应由借款人提供抵押物并办理登记或提供质押物后方能贷款。第二十三条 住房公积金个人质押贷款是中心以借款人或第三人提供的有价证券作为质押物而委托银行发放的贷款。可作为质押物的有价证券包括：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等。质押贷款率不得超过质押有价证券面值的80 ％。在签订贷款合同的同时，借款人须与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订质押合同，也可以直接在贷款合同中明确质押权益。质押合同自签订之日生效，至借款人还清全部贷款本息终止。

第二十四条 住房公积金互保贷款是以正常缴存住房公积金的其他数名职工的住房公积金缴存余额加贷款期内的预期缴存额作为还款保证所发放的贷款。企业职工预期住房公积金缴存余额原则上不 能作为互保贷款还款保证。

住房公积金互保贷款数额不得超过保证职工的住房公积金缴存余额与贷款期内的预期缴存额的70 ％之和。为借款职工提供住房还款保证的职工必须在借款人签订借款合同时亲自到场与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订住房公积金还款互保合同。自合同签订后至借款人还清贷款之前，互保职工不得提取、转移其个人帐户内的住房公积金，也不得再为其他职工提供还款担保。

第二十五条 各地根据本办法的规定推出各类住房公积金个人贷款，应与保险公司联合开办贷款 人意外伤害还款保险。

第八章 贷款的偿还

第二十六条 借款人应按借款合同约定的方式 按期偿还贷款。

（一）贷款期限在一 年以内（含一年）的，实行到期一 次还本按季付息或实行到期一次还本付息，利随本清。

（二）贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息。具体可分为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法：即贷款期内每月以相等的额 度平均偿还贷款本息。

等额本金还款法：即贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

第二十七条 借款人可以全部或部分提前归还贷款本息。提前还贷时，事先向受托银行（或中 心）提出书面申请。提前还贷后，根据合同约定的期限、利率和贷款余额按实际占用天数计收利息，已计收的利息不作调整。

第二十八条 借款人未能按还款计划归还贷款本息的，自到还款日的次日起，即为逾期贷款。受 托银行和中心对逾期贷款本息及时进行催收，并按照中国人民银行有关逾期贷款罚息的规定计收罚息

第二十九条 借款人连续3 个月或累计6 个月 未归还逾期贷款本息的，自到期限次日起，即为呆 滞

贷款。中心对呆滞贷款应及时发出《要求限期一次全部偿还贷款的通知》，要求借款人限期归还全 部债务，保证人履行保证责任。

实行互保贷款的，中心有权从借款人和保证人住房公积金帐户中强制扣收住房公积金用于归还借 款人所欠债务，将所扣金额书面通知借款人和保证人并对外进行公告。

第三十条 借款人、保证人未能在要求的时限内归还全部债务的，中心应按合同约定直接扣抵借 款人及其共有人的住房公积金或处置抵（质）押 物。如处置抵押物受阻，应及时开展司法诉讼，向 有管辖权的法院起诉，请求法院判令拍卖、处置抵（质）押物以抵偿全部债务。如拍卖、处置抵（质）押物所得价款不能偿还全部债务，中心依据国家有 关法律、法规继续追偿。

第九章 合同的变更和终止

第三十一条 借款合同需要变更的，必须经中心、银行和借款人三方协商同意，变更《借款合同》 的有关条款如涉及保证人、出质人、抵（质）押物共有人的，应由有关当事人出具同意变更的书面证明。第三十二条 借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、受益人或监护人继续 履行《借款合同》。

第三十三条 保证人失去担保资格或能力时，借款人必须提供新的保证人，重新签订保证合同或 补充协议。

第三十四条由于不可抗力或因国家建设需要，将已设定抵押的房屋纳入拆迁范围的，借款人 应及时通知中心或受托银行，并用拆迁补偿金归还住房公积金贷款本息或用其他房产作为抵押，重新 签订抵押合同或补充协议。

第三十五条 借款人在借款期内出售用贷款所购且设定为抵押物的住房，需经中心和受托银行同 意，收回的售房款，首先用于归还贷款本息。

第十章 附 则

第三十六条 各州、市住房公积金管理委员会根据本办法的规定制定实施细则，报省建设行政主 管部门备案。

第三十七条 本办法未尽事宜，按照国家有关法律法规和相关办法执行。

第三十八条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。

个人住房贷款风险管理 篇6

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.

个人住房按揭贷款的银行风险管理 篇7

随着我国房地产产业的迅猛发展, 未来几年, 我国很可能进入个人住房按揭贷款风险的高发期。而最先受到风险影响的就是与社会大众生活息息相关的商业银行。基于此, 我国社会日趋意识到管理个人住房按揭贷款业务银行风险的重要性。控制银行风险有利于维护房地产产业的活跃性, 保障银行业的正常运营, 保持国民经济的持续健康快速发展, 提高人民的生活水平和幸福感。

一、按揭贷款业务银行风险产生原因

银行风险是指银行在货币经营和信用活动中, 由于事先无法预料的不确定因素的影响, 使银行的实际受益与预期受益发生偏离, 从而导致银行资金、财产或信用损失的可能性。

(一) 于宏观经济环境的风险

当一国出现严重的通货膨胀现象的时候, 银行贷款的实际利率就会下降甚至变为负数。个人住房按揭贷款属于长期贷款, 在存在严重通货膨胀的情况下, 放贷银行很可能陷入流动性危机。

(二) 购房者的风险即违约风险

个人住房按揭贷款的违约风险是指借款人没有按时偿还银行的本息, 从而造成银行损失的可能性。违约风险可分为理性违约和被迫违约。理性违约是指借款人在有能力偿还的情况下的主动违约。这种违约多发生在房产价格下降的条件下, 常见的就是因利率提高引发的提前还款的行为。被动违约则是指借款人仍具有还款意愿, 但基于一些被迫的因素使得还款能力丧失的情况。

(三) 源于房地产开发商的风险

商业银行作为放贷人有保障贷款者的权利不被侵犯的责任。开发商能否按期交房, 购房者是否可以如期得到合同上约定的房屋等情况均会对商业银行是否能够按期收回贷款造成影响。一方面, 如若开发商未能按约定期限完工交楼, 那么就会造成购房合同无法履行, 从而延长商业银行收回按揭贷款的时间, 引发商业银行的风险。另一方面, 如果开发商交房时, 购房者发现开发商提供的房子与购房合同表述的不一致时, 购房者存在解除购房合同的可能性, 因而损害了银行的利益。

(四) 银行内部风险

由于员工职业道德观念的不同, 银行内部存在的部分员工疏于职守, 或者是为了个人利益, 办理“假按揭”的现象, 同样会造成银行的重大损失。

二、政策建议

(一) 个人住房按揭贷款证券化制度

我国的个人住房抵押贷款业务的发展受到金融市场不完善的条件制约, 这同时决定了我国个人住房按揭贷款更易受到宏观经济波动的影响。分析美国的贷款运作方式可以发现个人住房按揭贷款证券化可以降低成本、加速资金回笼、分散风险。为了降低宏观经济环境变动对个人住房贷款风险的影响, 应建立健全我国个人住房按揭贷款的一级市场, 并根据住房抵押贷款规模的不同设计不同的资产证券化产品。

(二) 健全消费者征信信息记录、查询体系, 以期把信息不对称的危害降到最低, 将部分潜在的风险消灭在萌芽期

虽然我国现在已经建立了个人征信系统, 但是其所记录的信息量过少, 评价标准不统一, 信息不够透明。据统计, 截至2008年底, 我国个人征信系统收录了6.4亿自然人的信息, 但其中仅1.4亿人有信贷记录。故笔者认为, 我国一方面应建立起一个由国家主导的、非盈利的、信息透明度高的、具有同一评级标准的个人征信体系, 另一方面要完善个人信用信息网上查询系统。

(三) 住房按揭贷款的风险保险和担保机制

我国的房地产产业还处于发展初期。前些年, 国家为拉动房地产市场的发展, 放宽了房地产市场的准入条件, 推行按揭贷款制度, 使得房地产预售制度盛行。但是, 该制度的缺陷在一定程度上为开发商不正当的谋取利益创造了条件, 从而提高了个人住房贷款业务中开发商造成的风险。因此, 为最大限度降低个人住房按揭贷款业务中源自房地产开发商的风险, 商业银行应设立相关的风险转移机制。一方面规定开发商分阶段向银行交纳担保, 以便于商业银行设立开发商的专项资金账户, 监控资金的使用;另一方面, 要求保险公司介入个人住房按揭贷款业务, 提供相应的保险产品, 为银行转移部分风险。

(四) 内部监管

针对日趋浮躁、利益至上的社会环境, 为加强内部控制, 银行应该加强员工道德操守的教育, 树立内控人人有责的观念, 营造良好的内部控制文化氛围。

参考文献

[1]《商业银行个人住房按揭贷款违约风险研究》[J].集体经济, 2010;11

[2]刘海峰.《个人住房按揭中银行风险防范与控制研究》[D].贵州:贵州大学, 2007

[3]刘琳.《我国个人住房按揭贷款风险》[D].厦门:厦门大学, 2006

[4]孙从海.《消费信用理论研究与经验考察》.成都:西南财经大学出版社, 2003

[5]赵鹏飞.《中国个人消费信用风险管理制度建设研究》.北京:经济科学出版社, 2011

个人住房贷款的风险和防范对策 篇8

关键词：个人住房贷款,发展,风险,风险防范

一、我国个人住房贷款的现状

(一) 我国个人住房贷款的不良现象

1. 不良贷款率逐年增加。

随着我国经济体制改革的不断深入, 社会经济水平明显提高, 市场经济发展速度越来越快, 人们对住房需求越来越大, 但由于目前中国的基本国情, 大部分普通民众并不具备现金购房条件, 因此商业银行个人住房抵押贷款业务受到了欢迎, 在住房体制改革和提高居民住房条件, 优化住房消费方面发挥了重要作用。但由于我国商业银行个人住房抵押贷款业务起步较晚, 所以在发展中存在着诸多问题, 随着个人住房抵押贷款余额的快速增加, 使得这些问题日益突出, 其不良贷款率明显提高, 且呈现上升趋势, 个人住房贷款风险被大大提高, 这十分不利于我国房地产业的发展, 更不利于个人住房抵押贷款业务的持续发展, 逐年增加的不良贷款率, 让银行感受到了危机感。从相关统计数来看, 自一九九五年后, 商业银行个人住房抵押贷款的不良贷款率就开始呈现上升趋势, 二零零七年其影响越来越明显, 虽然比率不高, 基数却比较大, 其风险已不容忽视, 加强不良贷款风险治理势在必行。

2. 个人住房贷款的流动性差。

当中长期贷款比例较大或到期时间分布不合理时, 会给银行带来流动性风险。由于个人住房贷款的期限一般都在10~20年, 最长可达30年, 属于长期贷款。危机来临前, 市场流动性过剩, 低成本资金随处可见, 个别个人住房贷款的风险不易被察觉。但危机袭来时, 很多贷款的风险集中爆发, 使得尽管资本状况良好的银行仍因为流动性紧张而经营困难, 甚至被迫关闭。究其原因, 是因为很多银行没有审慎的管理流动性, 背离了流动性风险管理的基本原则, 最终使自己陷入了困难的局面。

3. 个人住房贷款易受到市场和政策的影响。

个人住房贷款很容易受到市场的影响。当经济处于繁荣期时, 市场对个人住房贷款的需求量比较大;当经济处于萧条期时, 市场对个人住房贷款的需求量较少。另外市场周期的波动带动利率的波动, 由于个人住房贷款的利率为浮动利率, 当利率高涨时, 借款人承受更大的利息负担, 造成借款人还款意愿降低;个人住房贷款易受到政策调控个人住房关系到民生, 关系到社会的安定, 当个人住房情况不利与社会时, 国家将出台政策对房地产行业进行调控, 比如2010年4月出台的房产新政国十条遏制了房地产行业的捂盘惜售和房价高涨的现象, 人们对房地产行业持观望态度, 期待房价的进一步下跌, 使个人住房贷款的增量降低。

二、个人住房贷款存在的风险

(一) 个人的信用风险

个人信用风险是个人住房贷款中存在的主要风险之一, 且也是最长发生的风险。个人信用风险通常分为三种情况。第一种情况也是危害最大的情况, 借款人通过伪造信用资料故意诈骗, 骗取银行贷款, 并逃避还款。第二种情况是由于借款人家庭、工作、收入等客观因素导致借款人失去偿还能力, 无法按期偿还, 不得不放弃购房, 这便会对银行损益产生影响。第三种情况是由于借款人不按合同定额期限还款, 进行提前还款, 造成当时的市场利率低于合同利率, 使银行利息收益降低。其中任何一种风险都会对银行最终的贷款收益造成影响, 使银行遭受损失。

(二) 银行的流动性风险

从个人住房贷款的性质来看, 属于中长期贷款, 可能会带来流动性风险。这种风险对商业银行的影响较大, 极有可能给银行带来经济损失。这种风险的具体表现为:银行资产结构中的中长期贷款比重过高, 现金和国库券等不足以应付提款需要, 又缺乏及时融入现金的手段和渠道, 给商业银行带来资金问题, 影响整体的运营。另一方面, 贷款抵押物也会给商业银行带来风险。例如, 抵押物处置风险, 抵押物价格风险等等。从处置风险来看, 如果抵押物成本过高, 而变现渠道缺乏, 就会造成抵押物难以变现, 银行就会遭受损失。并且目前我国对于抵押物的处置相关法律法规比较缺乏, 交易法规并不完善, 且交易费用高, 造成抵押物难变现。另外, 如果抵押物价格下跌, 造成抵押物价值不能覆盖银行贷款本金和利息, 也会给银行带来损失。抵押物变现的风险通常是在贷款人违约的情况下给商业银行带来流动性风险。

(三) 市场和政策风险

市场风险是影响最大, 影响效果最明显的风险。近些年来, 随着我国经济体制改革的不断深入, 市场环境日益复杂, 市场风险随之提高, 经济活动中从繁荣到萧条的周期波动较大, 这种波动就会对房地产产业造成影响, 使银行遭受顺势。并且房地产对经济周期敏感性较强, 失业率的上升, 贷款数量的增加, 房价的下跌, 都会引起坏账损失。

政策风险对整个银行的运用都会产生影响, 自然会对个人贷款业务产生影响。政策风险是由于政府进行政策调整以及经济宏观调控随引起的市场变化或经济环境变化, 给商业银行带来的损失, 引起的损失风险。近几年来, 我国对经济政策的调整十分频繁, 因此银行可能遭受到的政策风险越来越多, 虽然一些宏观调控目的处于对产业的控制与优化, 但控制结果却事宜愿为。

三、个人住房贷款风险的防范对策

(一) 发展住房贷款证券化, 通过二级市场提高流动性

住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券, 然后通过在资本市场上出售给投资者, 以融通资金, 并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。这样商业银行可以大量回笼资金, 解决当前在我国商业银行中普遍存在的“短存长贷”问题, 从而在一定程度上化解商业银行的流动性风险。但推行住房抵押贷款的证券化必须要在风险可控的情况下推行, 否则就有可能酝酿出金融危机。

住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式, 它能促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能, 转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工, 而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构, 从而提高了整个金融体系的效率, 增加了整个金融体系的安全性。扩大银行的经营范围, 提高其经营效益。银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊, 银行可以进入许多过去不曾涉及的领域, 从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。

(二) 加强对开发商的监管

通过前文分析不难看出, 个人贷款风险防范的重要性和必要性, 想要保障房地产经济的持续发展, 必须降低个人贷款风险, 加强对开发商的监管。俗话说“没有规矩不成方圆”, 所以必须要构建想要的审查制度, 严格规定开发商资质和资金, 约束开发商行为, 确保每一项项目都要“四证”齐全。另外, 要规定开发商自有资金比例, 从而降低整个工程的风险, 自有资金比率不应低于总投资的百分之三十。若开发商自有资金比例低或不具备相应资质, 必须限制放款。制度的制定能够为开发商监管提供依据, 能够为个人房贷风险防范创造条件。

其次, 在为某一项目提供个人住房贷款支持时, 应当与开发商签订合作协议, 明确双方的权利、义务和责任, 特别要约定如因开发商原因造成贷款风险, 开发商需承担连带责任;签订合作协议应逐级报批和“一事一审、一事一批”, 即使是同一开发商建设的不同项目也要分别审批。

最后, 要构建开发商筛选机制, 明确准入条件, 把优质、诚信的开发商及政府扶持的重点住宅项目作为贷款支持重点。建立退出机制, 根据开发商资质、经营状况、诚信度等情况及时调整客户结构。积极联合金融、工商、税务及相关行政管理部门, 及时掌握开发商的信贷及商业活动信息, 联合抵制不诚信行为及不良发展倾向。

通过上述的分析, 我国个人住房贷款业务需要通过完善我国的信用体系, 加大对借款人的信用要求来降低信用风险, 降低不良贷款率;需要发展住房贷款证券化, 通过二级市场提高个人住房贷款的流动性;需要建立风险预警系统, 加强对宏观经济的监控, 防范市场和政策风险;需要规范银行的操作, 降低操作风险;需要加强对开发商的监管, 降低来自开发商的风险。

信贷发展应遵循一定经济规律科学运营, 如果在个人住房按揭贷款风险管理上过于简单化, 必然会给商业银行带来巨大的风险, 也会影响信贷业务健康发展。从前面我国房贷风险控制存在的问题出发, 根据国民经济发展的内在需求的变化, 科学构筑商业银行个人住房按揭贷款风险管理机制。

参考文献

[1]张红, 殷红.房地产金融学[M].北京:清华大学出版社, 2007.

[2]中国银行从业人员资格认证办公室.风险管理.北京:中国金融出版社, 2010.

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[4]唐路路, 周淑君, 龚玉晶.浅析我国商业银行个人住房信贷风险.时代金融, 2011.2.

[5]王福林.国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及我国的启示.中国房地产金融, 2009.8.

[6]吴丽霞.我国现阶段个人住房贷款风险及控制对策研究.金融与投资, 2009.

[7]薛瑜.商业银行住房抵押贷款现状及风险防范.商场现代报, 2009.6.

[8]王海生.商业银行个人住房贷款集中管理的改革探讨.金融经济, 2009.11.

[9]姚斌, 秦波.商业银行发展个人住房贷款业务的风险防范对策, 经济师, 2009.7.

[10]陈向东.当前个人住房贷款风险分析及防范对策.济南金融, 2007.2.

[11]余慧涛.个人住房贷款高增长的潜在风险与贷后防范.宏观经济, 2010.4.

个人住房贷款风险管理 篇9

一、我国个人住房抵押贷款的现状

在个人消费信贷中, 由于个人住房抵押贷款占据了重要地位。1998年以来, 随着我国房地产业的迅速发展, 个人住房抵押贷款业务已成为我国商业银行主要业务之一。在表1中, 2004—2009年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在79%以上, 2005年、2006年、2007年连续三年达到82%左右。2010年个人住房抵押贷款余额为57252亿元, 是2000年的13.51倍, 个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

(数据来源:国家统计局统计公报 (1998—2010) 。)

个人住房抵押贷款前十年快速发展的主要原因在于以下两点:一是持续的地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产, 不良贷款率较低。在当前的经济环境下, 这两点原因都将发生或已经发生了变化, 随着“新国八条”为代表的新一轮针对房地产的调控政策的实施的作用下, 商业性房地产贷款增速明显放缓, 这是房地产投资增速减缓、房地产市场交易量下降、金融机构对房地产贷款投放谨慎, 以及居民观望气氛浓厚等共同作用的结果, 也是房地产业周期性调整的具体表现, 这些将会对个人住房抵押贷款的不良贷款率产生比较大的影响。因此对商业银行的个人住房贷款风险进行研究并防范是必要的, 这可以更好的保障国民经济的健康运行, 以2008年美国次贷危机为例, 个人住房抵押贷款违约率上升正是危机的起因之一。

二、个人住房抵押贷款的风险

对于个人住房抵押贷款, 在目前我国宏观经济环境下, 其风险发生有其一定的可能性, 这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定, 具体而言, 我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险。

1、信用风险。

信用风险又称违约风险, 是指借款人不能依约按期偿还住房贷款本息而给商业银行带来的经济损失。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险, 也是商业银行在抵押贷款业务中面临的最大风险。个人住房抵押贷款的申请和执行过程中, 存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素, 既有主观的, 也有客观的, 最终形成信用风险, 也就是不良的个人抵押贷款。随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增加, 个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升, 迄今为止, 我国个人住房抵押贷款的不良率在1%左右, 最高达到过2%。按照国际经验, 个人住房抵押贷款的风险暴露期为3至8年, 如果房价大幅回落超过30%, 个人住房贷款不良率平均将上升近1倍, 对于整个银行系统而言, 这种风险也是不容忽视的。随着我国个人住房抵押贷款业务的发展, 以及国家对房地产业调控力度的加强, 房价下跌可能导致抵押物不足以覆盖贷款本息, 不良贷款率和理性违约比例将上升。以我国个人住房抵押贷款较为成熟的上海为例, 2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1%左右, 到2006年9月末, 平均不良率上升到0.86%, 两年多时间上升7倍多, 而到2009年3月末, 平均不良率仍保持在0.71%。

2、政策风险。

政策风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场的变化而给商业银行带来的损失。国家每次出台房地产行业或信贷业务的相关政策, 均会对房地产相关产业造成一定影响。市场政策风险包含两个方面:一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动, 影响房地产业的市场风险, 一旦经济情况朝地产业不利方向发展引起房价下跌, 商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失;二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。由于我国整个经济处于转轨时期, 市场机制不健全, 政府的定位不明确, 由于住房消费是居民的大额消费, 投资乘数大, 房地产业对经济增长具有较强的拉动作用, 从而成为政府调控经济拉动消费, 促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力, 出现泡沫和经济过热, 与调控宏观目标相违背, 政府会采取房地产调整政策, 随着房地产业的调整和收缩, 商业银行也将面临政策风险。进入2011年以来, 央行以每月一次的频率连续上调存款准备金率, 如此频繁的调升节奏历史罕见。6月14日央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点, 年内第六次上调使得存款准备金率达到了21.50%。中国人民银行近期宣布从7月7日起上调上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点, 进一步对市场资金面进行收缩, 释放紧缩政策信号。除了依据整体经济环境调高存款准备金率、进行加息外, 直接针对房地产的一系列调控措施也日趋严厉, 也势必会影响到与地产业密切相关银行个人住房贷款业务。

3、提前还款风险。

个人住房抵押贷款额度较大, 期限也较长, 个人需要支付大量的利息, 并且期限越长, 这个比例会越大。因此, 只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率, 其就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为, 之所以会给银行带来风险, 是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性, 拖累房贷余额的增长同时给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前偿付会使债权人的库存现金增加, 从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求, 因此一定市场收益的损失在所难免。提前还贷的导火索之一是加息, 加息将会增加抵押贷款的每月还息压力从而使得更多的债务人选择提前还贷。治理国内的通货膨胀是经济的一项重要的任务, 从2007年开始通胀苗头出现, 当年CPI同比增幅4.8%, 2008年高达5.9%, 经过2009年后次贷危机时代的短暂回落, 2010年CPI增幅3.3%, 进入2011年之后, 通胀情况日趋严重, 统计数据显示上半年CPI增幅达5.4%, 在负利率存在的背景下, 未来国家对通胀力度的治理将会进一步加强。国家收紧货币供给会直接影响房地产, 而货币收紧政策首要的决策依据是反通胀, 通胀预期在未来两三年都在存在, 这国家不会因为地产业和银行业的压力过大而改变货币紧缩政策的基本趋势。因此在当前的宏观经济背景之下, 提前还贷对商业银行因提前还贷所带来的潜在风险不容忽视。

三、我国个人住房抵押贷款风险防范对策

1、加强住房贷款的审批制度和贷后管理。

要控制好住房抵押贷款风险需要做到以下几点:首先加强对抵押物的审查和评估, 做好动态监控和重评工作, 着眼于易于保值, 易于变现, 易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定, 不得抵押的房地产不能用于贷款抵押, 动态监控和跟踪抵押房产权属和价值的变化情况, 确保事先防范抵押人的道德风险和抵押物悬空风险。其次把防险责任落实到个人, 强化其持续监控的责任感和主动性, 严把客户准入关, 遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为, 把客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的前提条件, 防止简单依据第二还款来源选择和评判客户。最后在合同的其他条款上增加了抵押人和借款人明确承诺。督导工作人员一对一地及时知悉相关信息, 及时向贷款人履行告知义务, 防止由此产生的违约风险。

2、推行反向抵押贷款制度安排。

“反向抵押贷款”是指在老年居民中推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务。投保人将房屋产权抵押给保险公司;保险公司按月向投保人 (受益人) 支付给付金, 也是终身支付;直至投保人亡故, 保险公司才将该房屋收回, 进行销售、出租或者拍卖。此项业务一旦开展, 将使拥有私人房产的老年人在保有房屋居住权的同时又可将房屋财产在生前变现, 提前得到房屋的销售款。对商业银行来说, 可以进行金融创新寻求新的金融产品, 将住房反向抵押贷款与传统的住房抵押贷款有机结合起来, 因为两者的现金流是反向的, 从而可以合理匹配, 可以使每期的现金流入与现金流出基本一致。同理, 对于另一方保险公司而言, 也可以根据同一时段的不同资金流向将保险业务与住房反向抵押贷款匹配, 以平衡同一时段的现金流入与现金流出, 也是有利于保险业发展的。在实行资产负债匹配时, 要注意匹配的合理性, 贷款数额要匹配, 其次期限要匹配, 最后要结构比例匹配。同时可以适当提高贷款机构的准入门槛, 对申请从事住房反向抵押贷款的金融机构进行严格审核, 只有具备一定经济实力、管理体制科学、信用级别高的金融机构才能开办住房反向抵押贷款业务, 以进一步降低房产抵押贷款的系统风险。

3、加强住房贷款的利率风险管理和流动性管理。

加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理, 一是开发可调整利率抵押贷款, 其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整, 利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比, 它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况, 把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人, 同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。二是开发固定利率抵押贷款, 固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内, 贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下, 商业银行承担了大部分的利率风险, 如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配, 如发行固定利率债券, 利率互换等, 可以避免相应的利率错配和流动性风险。三是套期保值, 我国金融期货市场正逐步开放, 商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理, 通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化, 如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理, 用银行间期权、互换和互换期权进行长期利率风险管理。四是大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场, 通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售, 换取贷款资金或流动性高的短期债权, 提高流动性。

参考文献

[1]高波:全球金融风暴下中国房地产业的周期性调整及政策选择[J].现代经济探讨, 2009 (5) .

[2]刘萍:个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究, 2002 (8) .

个人住房贷款风险管理 篇10

在美国的房地产信贷市场上, 住房按揭贷款分为三个层次: (1) 信用分数在660分以上的优质贷款; (2) 信用分数在660分到620分之间的“Alt-A”贷款; (3) 信用分数在620分以下的次级贷款。次级贷危机就是银行次级住房贷款在资产证券化的推动下, 通过杠杆效应扩张信用, 而后在房地产进入熊市时引发金融风险报复性回归, 导致资本市场市值严重紧缩和流动性恶化的过程。究其原因主要有以下几种:

(一) 利率上升和住房市场降温是次贷危机产生的直接原因

2001年美联储采取了扩张性货币政策, 经13次降息, 到2003年6月, 联邦基准利率下调至1%1。同时, 2001年后, 美国为鼓励信用较低阶层购房, 推出高息住房贷款。低利率和国家对房地产市场的支持, 促进了房地产市场的发展。根据摩根士丹利的统计, 美国房地产市场价值与GDP之比由1945年的65%上升到2005年的180%2, 美国房价上涨脱离了经济水平的支撑, 房地产市场的泡沫化程度严重。

繁荣的房地产市场、宽松的信贷环境导致次贷市场的快速发展, 次贷规模从1994年的350亿美元发展到2004年的8000~13000亿美元3。但从2004年中期开始, 美联储多次加息, 将基准利率从1%上调至2006年7月的5.25%4。利率大幅上升加重了购房者的还贷负担, 信用风险随之上升。另一方面, 2006年以来美国居民住房需求逐渐饱和, 房地产市场逐步降温。利率上升和住房市场降温使次贷违约率迅速上升, 在2006年底达到了14%, 2007年第一季度增至16%5。

(二) 资产证券化加速次贷危机的爆发

与次贷业务同步发展的, 是次级贷款的资产证券化。次级住房按揭贷款经信用评级和信用增级之后, 通过资产证券化, 形成房贷资产抵押证券。鉴于次级贷款的信用分数较低, 因而具有高收益率 (年息10~12%) 6。对机构投资者来说, 国债和公司债等传统投资产品因其低收益率而缺乏吸引力, 信用相对较低但收益相对较高的次级贷证券化产品由此成为机构投资者追逐的对象。

资产证券化分散了次贷风险。但是, 金融创新、激烈竞争和市场乐观预期刺激了次贷规模的超常增长, 形成过度的资产证券化, 导致信用膨胀, 放大了风险。在美国次贷违约率上升的情况下, 次贷资产抵押证券的价格大幅下降, 进而导致各个金融机构大量抛售次贷资产抵押证券, 引发证券市场大幅下跌。杠杆效应通过投资银行、对冲基金和结算银行不断扩散和放大, 导致整个金融市场的危机。

(三) 借款人方面存在大量欺诈

由于次级房贷的借款者是信用评分较低的群体, 因此存在大量欺诈。美国弗吉尼亚州的一家住房抵押贷款资产研究所2006年4月对100笔次贷进行了跟踪调研, 对借款人在申请贷款时申报的收入和其提交给国内税务署的税务申报进行比较发现, 90%的贷款人高报个人收入5%以上, 其中60%借款人虚报收入超过实际收入一半7。

(四) 信用评级机构的道德风险导致市场低估次级贷风险

在对资产证券化产品的投资中, 投资者对证券化产品的抵押资产缺乏了解, 完全依赖信用评级机构对产品的评级进行投资决策。然而, 信用评级机构能否对按揭贷款给出客观的评级值得怀疑。

有关资料显示, 标准普尔、穆迪等四大评级机构从美国按揭贷款评级中获得的收益累计超过30亿美元8。基于这一联系, 信用评级机构可能通过提高信用评级的方式争夺业务。在次贷市场, 大约有75%获得AAA的评级, 10%得到AA, 8%获得A, 仅有7%被评为A级以下。然而, 随着次贷问题变得越来越严峻, 评级机构迅速降低对次贷的评级。从2005年底到2006年底, 标准普尔把大约1210亿美元的次级贷款评级予以调降, 其中80%被调降到BBB及以下的评级;穆迪把520亿美元的次贷评级降到BBB及以下的评级9。

二、我国房地产市场及商业银行个人住房贷款现状

(一) 房地产开发投资持续高位运行

国家统计局数据显示, 房地产开发投资一度在2006年有所回落, 但在2007年上半年快速增速, 在6月底达到28.5%。2007年全国完成房地产开发投资25, 280亿元, 同比增长30.2%, 较2006年提高8.4个百分点。2008年1-10月全国完成房地产开发投资23, 918亿元, 同比增长24.6%10。

(二) 房地产市场泡沫严重

2008年9月, 中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭就美国金融危机发布报告, 指出我国房地产市场泡沫严重。该报告对中国几个主要城市的数据进行分析得出, 在目前房价下, 2008年样本城市的家庭月供收入比达到75%, 房价下降42%才能使月供收入比降至40%;即使是收入排名前60%的中高收入家庭, 他们的月供收入比也高达54%11。

(三) 房地产市场逐渐降温, 部分地区房价出现“拐点”

国家统计局数据显示, 2007年, 70个大中城市房价平均上涨7.6%, 比上年增加1.8个百分点。其中北京、上海等个别城市房价的涨幅甚至高达40%以上。但是, 2007年11月起房地产市场逐渐降温, 见图2-1。到2008年10月份, 全国70个大中城市房价同比上涨仅为1.6%;其中, 深圳下降15.0%、广州下降7.4%、重庆下降3.5%、昆明下降2.9%、惠州下降2.8%、南京下降2.6%12, 部分地区房价出现“拐点”。

(四) 银行贷款是房地产开发资金的主要来源

银行贷款是房地产开发的主要资金来源。据中证证券研究所研究显示, 在房地产开发资金来源中, 自筹资金主要来自于商品房销售收入, 而商品房销售收入大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30%计算, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款, 定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款13。以此计算, 截至2007年6月底, 房地产开发中使用的银行贷款的比重应在50%以上。

资料来源:国家统计局网站

(五) 低利率水平与流动性过剩刺激个人住房贷款的增长

从5年期以上贷款利率来看, 2006年8月19日央行加息后, 中长期贷款的名义利率已经不低, 但从实际利率看却是另外一回事。在2004年10月份到2005年3月份利率下降到2.31%;而后开始上升, 在2007年3月份达到4.70%的高度后又开始下降。见表2-1。

低利率水平与流动性过剩刺激了个人住房贷款的增长。国家统计局数据显示, 在2003、2004年个人住房贷款分别增长42%和35%;受利率上调和通货膨胀率较低的影响, 2005年个人住房贷款贷款增速降为15.8%。在2006年, 尽管实际利率处于5%左右的偏高水平, 贷款增速却达到19%。究其原因:一方面, 在2006年流动性过剩的背景下, 银行信贷投放增多;另一方面, 房价的持续上涨, 使得消费者对房价上涨的预期增强, 买房意愿增大。在2007年一季度同样是这种情况, 实际利率在4.70%的水平, 购房贷款增速却上升到19.9%。

资料来源:中证证券研究所

(六) 基准利率不断上升

自2000年以来, 我国存贷款利率基本处于较稳定、较低的水平, 但从2004年10月以来, 基准利率不断上升, 影响个人住房贷款利率的5年以上贷款基准利率经九次加息, 由2004年10月以前的5.04%, 上升到2007年9月的7.83%, 并维持至今14。

(七) 个人住房贷款中假按揭现象严重

假按揭是指开发商将暂时没有卖出的房屋以内部职工或开发商亲属的名义购下, 从银行套取住房贷款。我国假按揭现象严重, 银监会于2006年底完成的一次大规模房地产贷款调查显示:截至2006年6月末, 涉及假按揭的贷款金额达数十亿元人民币。

综上所述, 触发美国次贷危机的要素我们现已大体具备。商业银行是我国房地产投资最主要的融资渠道, 由于贷款证券化尚在尝试中, 银行无法通过转让贷款来分散风险, 房地产市场的风险高度集中于银行体系成为了必然。

三、加强商业银行个人住房贷款风险管理的建议

(一) 客观认识个人住房贷款风险

在我国, 住房按揭贷款被各家商业银行视为低风险的优质资产业务, 但事实可能未必如此。首先, 我国没有较为完整的个人信用记录和较为严格的个人信用评价体系。尽管中国人民银行的个人征信数据库已经启用, 但目前存在的个人房贷款大都在之前发放, 此外, 这个征信系统处于起步阶段, 不少地方还需要逐步完善。其次, 我国房地产价格在过去几年里涨幅显著, 房价泡沫比较严重。而房价一旦停止上涨, 如果利率继续上涨, 必然加大购房者的还贷负担, 信用风险随之上升。

(二) 建立平衡风险与回报的经营机制

商业银行应建立平衡风险与回报的经营机制, 一方面细分产品结构, 如将住房贷款细分为面向经济适用房、普通住宅、低密度住宅、别墅、商业物业等, 另一方面根据全国各地不同的房地产市场风险度细分区域, 以个人住房贷款产品和区域两个维度制定不同的产品政策和贷款利率, 合理配置信贷资源。探索对个人住房贷款的风险定价机制, 借鉴美国个人住房贷款的三个层次对住房贷款申请人进行信用评级, 确定不同的贷款利率。

(三) 严格落实贷前调查

银行应全面掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、家庭成员等信息。在审查借款人时特别需要注意的借款人收入的真实性的审查。为防止虚假收人, 银行要认真核查借款人出具的收入证明, 防止开发商与借款人互相串通, 提供虚假文件和开具虚假证明来骗取银行贷款;提高信贷员的鉴别能力, 对借款人的基本情况进行分析, 分析其所处行业的发展前景、从事该行业的专业年限等因素, 判断其职业的稳定性和未来的收入水平。同时, 还应注意考察客户及配偶 (或财产共有人) 是否按要求签署了同意抵押登记、参加保险、公证并承担相关费用的文件。

(四) 加强贷后管理

加强贷后管理, 通过设定诸如有无违约记录、借款人年龄高低等标准, 对目前仍处于正常状态的个人贷款进行风险筛选, 及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素, 如就业和收入的变动情况, 每月监控其还本付息情况, 出现逾期及时采取措施。关注抵押房产情况, 掌握交房、入住等时间, 及时办理抵押登记手续, 保证第二还款来源。

(五) 适度发展信贷资产证券化步伐

虽然资产证券化是美国次贷危机的成因之一, 但并不能否定其在解决个人住房贷款未来现金流量不确定问题和帮助银行回笼资金方面的优势。在我国, 目前商业银行面临严重的“短存长贷”问题, 解决这一问题的重要途径就是将已投放的贷款进行证券化, 提前回收流动性, 防止因为资产负债期限错配所引发的流动性风险。但在发展资产证券化的过程中, 要吸取美国经验, 避免因过度的资产证券化而导致的信用膨胀和放大金融风险。

(六) 加快个人信用评分工具开发

我国目前处在信用体系发展的初级阶段, 征信行业才刚刚起步, 缺乏个人信用评分工具。没有工具, 执行力就无从谈起。应加快个人信用评分工具的开发, 如信用评分卡, 逐步实现个人信贷业务的自动化审批, 提高审批效率的同时保证全行风险标准的一致性。通过对个人信用的合理评分, 提前识别客户违约的可能性, 在借款客户出现违约初始特征阶段及时识别并加强催收, 通过机控和人控的结合, 切实提高贷后管理能力。

(七) 建立针对个人住房贷款抵押物的市场价值动态评估制度

按揭贷款还款期间, 贷款人无法偿还银行贷款时, 银行将面临抵押物的处置问题。在按揭贷款抵押物价格下跌的情况下房屋处置变现后就难以确保银行贷款本息全额收回。银行应改变现行的以房屋销售价格和中介机构初始评估价格测算抵押率的做法, 密切关注一手房、二手房的市场价格走势, 建立专门针对个人住房贷款抵押物的市场价值的动态评估制度, 已抵押物的市场公允价值测算抵押率。

参考文献

[1]余永定美国次贷危机:背景、原因与发展[J]中国社会科学院世界经济与政治研究所国际金融研究中心2008 (10)

[2]宋延新个人住房贷款的风险分析与防范建议[J]现代企业教育2008 (2)

[3]国民信托研究与资讯中心美国基准利率继续保持不变国民信托2007 (2) .http://www.na-trust.cn/economic/research_report_content.jsp?id=295

[4]符浩东构建风险应急机制稳健推进金融创新———次级贷危机对中国资本市场的启示[N]证券市场导报2008 (6)

[5]邵烨美国次级债危机给中国消费信贷操作风险管理的启示[J]金融观察2008 (2)

[6]戴书文美国次贷危机及对我国商业银行个人住房贷款风险管理的警示[J]淮南师范学院学报2008 (3)

不良个人贷款外包业务风险及防范 篇11

关键词：风险管理 不良贷款 外包 风险防范

个人消费贷款具有笔数多、金额小、客户群体复杂等特点，银行贷后管理人员相对较少，信息量小，近年来，商业银行因内部控制存在薄弱环节和外部信用环境差，产生了大量不良个人消费贷款，传统的清收方法耗时长，成本高，效果不明显，已不能满足清收需要，因此，部分银行将不良消费贷款外包清收。

外包，是指金融机构将自身提供的服务交由外部服务商的一种安排。目前银行外包清收不良个人消费贷款的品种主要包括个人住房按揭贷款、汽车消费贷款、助业贷款、装修贷款、工程机械贷款等，清收不良贷款的范围主要是可疑类和损失类贷款。当前的外包清收及风险控制主要有以下两种模式。

一是完整外包模式。外包清收的前台实施部门具体负责不良资产包的选定、外包公司准人、协议签署及执行过程中的风险控制；后台管理部门负责外包业务的监督、检查以及向管理层汇报等工作；银行决策部门负责制订清收决策，对外包业务风险及实施情况进行总结评价。外包公司作为具体清收机构，负责对不良资产调查摸底、风险排查和清收管理工作。

二是部分外包模式。有的银行外包业务处于尝试阶段，发生的业务量较小。由不良个人消费贷款管理部门——零售业务部负责对外包清收业务进行统一管理，与外包公司签订风险代理协议，委托其进行前期调查，信贷人员与外包公司人员共同进行清收。经过一段时间的实践，对不良贷款清收实施外包为解决清收难问题提供了一个有效途径，但是外包业务中存在的问题及潜在的风险不容忽视。表现在以下六个方面：

第一，外包业务内部控制制度建设有待加强。银行外包业务管理办法不够细化，缺乏立项、可行性研究、审批及执行监控等环节规定，特别是缺乏具体的实施细则和操作流程以及分析统计制度、执行监督制度、应急报告制度和后评价制度。如在准人执行程序方面，对外包公司的准人程序和标准定性方面的规定较多，定量方面的规定较少，在执行过程中主要依据经验进行形式判断，很难对外包公司执业能力进行有效评估，无法审视外包公司的服务质量。

第二，管理架构有待进一步完善。目前的外包业务主要是按业务条线管理，实质性决策由前台部门完成，高级管理层不能及时全面深入了解外包业务风险状况。

第三，外包协议不够规范。目前实施的外包协议比较简单，特别是缺乏执行控制、质量控制、权利与义务控制等方面的细化规定。在外包过程中发生的新情况、新问题、新风险，只是进行口头约定，没有签署补充协议进行明确规定。外包公司不作为，容易引发违约风险；外包公司过度作为，容易引发法律风险；外包公司违规作为，容易引发操作风险、声誉风险和法律风险。

第四，外包清收资金控制存在风险漏洞。在实际执行过程中，外包公司没有在银行存放保证金或只存放少量保证金，与清收大量资金的工作职责不匹配。银行单方面依据外包公司反馈数据进行账务核对，没有与客户进行对账，有可能造成清收资金流失。有的外包公司在清收过程中存在收取现金情况，极易引发操作风险。

第五，客户资料保密存在问题。我国《商业银行法》、《人民币银行结算账户管理办法》等法规明确规定银行不得向外部人员透露客户信息，外包公司在工作过程中掌握大量客户信息，有的银行委托外包公司进行档案管理，部分外包协议没有对客户资料保密进行详细规定，存在潜在法律风险。

第六，大部分外包业务处于监管盲区。除外包营销外，目前我国银行监管法规体系尚无关于其他业务外包的规定，监管当局难以获得外包业务数据及信息，也无法对外包公司进行现场检查。

外包清收作为一种创新的不良消费信贷处置方式，存在一定的风险，同时也引发了我们关于外包业务的一些思考。

其一、哪些业务可以外包？一般意义上的外包，是发挥外部服务商的比较优势，将劳动密集型业务或外部技术型业务外包，如业务数据录入、软件开发等，但外包发展到今天，已经渗透到银行的核心业务或核心业务的重要环节，我们认为，在适度行协办的范围内允许业务外包，有利于补充银行当前人员和技术的不足，发挥外部服务商的优势，促进金融创新。

其二，应如何看待主动外包与被动外包。外包的业务应该是银行能够掌控其风险的业务，相应地，银行在外包活动中应处于主动地位，开展外包之前应充分评估风险，外包后应进行有效的后评价。而目前部分银行在部分业务发展初期盲目追求速度，忽视风险管理，造成一段时间后风险集中暴露，而此时银行已经没有能力处置这些风险，只能被动地将有关业务外包。我们认为，应该鼓励银行通过主动外包节约成本，发挥外部优势。对银行由于无暇顾及从而被动外包的业务应给与更多的关注，要求银行在外包中制定阶段性外包计划，限期结束外包工作；严格实行外包资产封闭管理，不得随意追加；要查找风险集中暴露的原因，进行责任追究，防止类似风险重复出现。

其三，外部服务商行为是否应该纳入监管范围。国际经验表明，将外部服务商适当纳入监管范围是对金融机构实施有效监管的保证。根据我国目前监管资源短缺、银行外包业务量占比较小的实际，建议尽快出台外包业务监管政策，要求银行将外包业务相关资料向监管当局备案，定期报告业务情况和风险控制情况，赋予监管当局延伸检查权，以便监管当局对外包业务风险做出全面、正确的评价。

我国个人住房抵押贷款的风险分析 篇12

近几年, 个人住房抵押贷款已成为我国商业银行重点拓展的贷款投向。2000年~2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上, 2004年、2005年则到达80%左右。个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。我国市场经济处于发展初期, 法律制度欠缺, 个人信用征信体系不健全, 商业银行风险管理水平低, 个人住房抵押贷款存在很大风险, 因此商业银行必须加强个人住房抵押贷款风险防范, 完善风险管理机制来确保个人住房抵押贷款良性发展。

二、个人住房抵押贷款风险分析

1. 信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式:

(1) 被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后, 因实际支付能力下降或突发事件的发生, 无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。

(2) 理性违约。理性违约是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大, 继续还款的成本大于放弃还款的收益, 借款人会理性违约。

(3) 提前还款。提前还款是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时, 提前偿还贷行为就有可能发生, 提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入, 另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

2. 抵押风险

(1) 抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高, 商业银行不能顺利、足额、合法变现, 就会遭受抵押处置风险。

(2) 抵押物价格风险。抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。

3. 利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小, 甚至出现贷款利率低于存款利率, 导致银行收不抵支的风险。如个人住房抵押贷款是固定利率, 如果存款利率上调, 银行的资金成本就会上升;个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时, 如果银行资金成本不变, 银行的利差也会缩小。

4. 流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征, 商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金, 个人住房抵押贷款期限长、回收慢, 资金的来源和运用在时间上明显不匹配, 存在“短存长贷”的问题, 因此商业银行面临着及时变现的风险。

三、防范个人住房抵押贷款风险的建议

1. 完善银行信贷管理机制

(1) 加强贷款流程全过程管理, 从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点, 落实管理职责, 规范操作流程。

(2) 加强借款人信息的收集和分析, 信息收集量越大, 信息质量可能就越高, 信息分析结果可能越准确, 为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据。

2. 建立个人住房抵押贷款风险预警系统, 防范市场风险

建立风险预警的数据库, 从各个方面取得数据, 针对我国实际情况, 开发合适的风险预警模型, 建立快速反应和预控机制, 对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解, 来防范金融市场的风险。

3. 加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理

(1) 开发可调整利率抵押贷款, 其利率根据市场利率的不断变化而做周期性调整。与我国现行的浮动利率相比, 它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况, 把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人, 同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

(2) 开发固定利率抵押贷款, 在固定利率抵押贷款模式下, 商业银行承担了大部分的利率风险, 如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配, 如发行固定利率债券, 利率互换等, 可以避免相应的利率错配和流动性风险。

(3) 大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场, 通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售, 换取贷款资金或流动性高的短期债权, 提高流动性。

4. 发展个人住房抵押贷款风险转移机制

(1) 建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险:一是房屋毁损的风险, 二是贷款的信用风险, 三是借款人的人身风险。在保险品种上, 可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种, 在保险机构上, 可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险, 为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。

(2) 推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险, 个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾, 可以适时推出个人住房抵押贷款证券化, 有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。

摘要：近几年, 个人住房抵押贷款成为我国商业银行贷款投放的重点对象。但是我国市场经济体制发展还不健全, 个人住房抵押贷款存在信用、抵押等一系列的风险问题。因此, 要采取完善银行的信贷机制、加强个人信贷的风险管理等措施, 来确保我国金融市场健康稳定发展。

关键词：个人住房抵押贷款,风险,建议

参考文献

[1]刘萍:个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究, 2002 (8)

[2]江世银:论信息不对称条件下的消费信贷市场[J].经济研, 2000 (6)