长春市个人住房公积金贷款管理办法实施细则

长春市个人住房公积金贷款管理办法实施细则（通用7篇）

长春市个人住房公积金贷款管理办法实施细则 篇1

关于调整住房公积金二手房贷款有关政策的通知

长住金字[2013]8号

第一条为加强个人住房公积金贷款（以下称公积金贷款）管理，规范贷款操作，有效防范贷款风险，保证贷款资产安全，根据《长春市个人住房公积金贷款管理办法》（以下称《办法》），制定本实施细则。

第二条《办法》第五条第一款第（二）项是指借款人缴存住房公积金情况应同时符合下列条件：

（一）开立个人住房公积金账户并缴存须满一年以上；

（二）申请公积金贷款时，其个人住房公积金账户应处于正常缴存状态；

（三）自申请公积金贷款之日起向前推算，连续、足额缴存住房公积金须满十二个月以上。借款人因工作单位变动等原因，造成断缴3个月（含）以内住房公积金，在申请贷款时已将欠缴的住房公积金补齐并恢复逐月缴存的，该断缴期间可视同连续缴存。

对申请贷款时所在单位连续欠缴超过三个月的借款人，长春市住房公积金管理中心（以下称中心）不予贷款。

第三条《办法》第五条第一款第（三）项所称住房主要包括：新建商品住房、存量住房（即二手住房）、自建住房。

第四条《办法》第五条第一款第（五）项所称内容是指：

1、借款人家庭使用公积金贷款购买首套住房的，自筹资金比例按以下情况区分确定：（1）购买商品住房的，自筹资金比例不得低于购房款总额的30%；（2）购买存量住房的，贷款额度不得超过所购住房交易价格与估价值较低值的60%，但所购住房房龄在10年（含）以内的，贷款额度可以提高到所购住房交易价格与估价值较低值的70%；（3）建造、翻建、大修自住住房的，自筹资金比例不得低于工程概（预）算的30%。

2、借款人家庭使用公积金贷款购买第二套住房的，自筹资金比例按以下情况区分确定：（1）购买商品住房的，自筹资金的比例不得低于购房款总额的60%；

（2）购买存量住房的，贷款额度不得超过所购住房交易价格与估价值较低值的40%。

3、借款人家庭购买第三套（含）以上住房的，不予办理公积金贷款。

第五条借款人购买商品住房申请公积金贷款的，该商品住房开发单位应当已与中心签订《住房公积金贷款合作协议》（以下称《合作协议》），且借款人购买的成套商品住房应在《合作协议》范围内。

第六条借款人购买存量住房申请公积金贷款的，该存量住房应同时具备下列条件：

（一）售房人已就该交易房屋取得《房屋所有权证》；

（二）房龄不超过29年；

（三）售房人对该交易房屋具有完全处置的权利；

（四）该交易房屋的其他共有人同意转让。

第七条借款人申请公积金贷款，必须提供担保。购买商品住房、存量住房申请公积金贷款的，一般采取阶段性担保加抵押或抵押的担保方式。

借款人购买自住住房的，应以本次贷款所购住房为抵押物。建造、翻建、大修自住住房的，可用中心认可的其他房产作为抵押物。抵押物需要评估的，为保证评估价值的真实性，由借款人到中心认可的房地产评估机构申请办理，评估费用由借款人承担。

第八条《办法》第八条第二款所称“借款人家庭（本人及配偶）月工资总收入”按借款人及其配偶的住房公积金月缴存基数确定。

第九条《办法》第九条所称法定退休年龄是指：男职工年满60周岁、女职工年满55周岁；如果借款人按国家有关规定符合延长法定退休年龄的，贷款期限可相应延长，但应出具相关证明材料。

借款人购买存量住房申请公积金贷款的，贷款期限加上所购住房房龄不得超过29年。

第十条职工家庭购买第二套住房申请公积金贷款的，贷款利率执行同期首套公积金款利率的1.1倍。

第十一条《办法》第十一条第（三）项所称身份证明，是指借款人（配偶）的户口簿、个人有效身份证明、婚姻状况证明（借款人未婚的，需提供单身证明或声明；借款人已婚的，需提供结婚证；如果户口簿上注明已婚而事实单身，还需提供离婚证或人民法院出具的离婚判决书、离婚调解书）。

个人有效身份证明包括：居民身份证、军官证、警官证、文职干部证、护照及其他有效身份证明。

第十二条贷款发放后，借款合同中已确定的还款方式不再变更，借款人应按借款合同约定按月偿还贷款本息。

借款人还款账户发生变化时，应持本人有效身份证明、新的还款卡（折）及时办理变更手续。新的还款账户自办完变更手续时生效。

借款人联系方式发生变化时，应及时申请变更，以便中心及贷款银行与借款人联系。

第十三条还款期内，借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人或受遗赠人或监护人或财产代管人应继续履行借款人签订的借款合同。

第十四条公积金贷款偿还一年后方可办理提前还款；公积金贷款偿还不足一年如遇特殊情况，须经中心审核同意后方可办理提前还款。

《办法》第十六条第二款所称规定数额是指人民币五万元。借款人办理部分还款后，可以选择月还款额不变、还款期限缩短，也可以选择还款期限不变，月还款额减少。

第十五条借款人有下列情形之一的，贷款银行有权宣布借款合同提前到期，要求借款人在规定的期限内清偿全部贷款本息，或要求担保人履行相应的担保责任。借款人或担保人拒绝履行义务的，贷款银行可以依法处分抵押物。

（一）在还款期内，借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的；

（二）借款人超过借款合同最后期限一个月仍未还清贷款本息的；

（三）借款人在申请借款时提供虚假证明材料，已经或可能造成贷款损失的；

（四）借款人擅自将抵押房屋出售、出租、转让、改建、赠与或重复抵押的；

（五）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

（六）还款期内，借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产的合法继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝履行借款合同的；

（七）借款人发生其他可能影响归还贷款本息的行为。

第十六条借款人按借款合同约定偿还全部贷款本息后，贷款银行根据中心出具的贷款结清证明，将抵（质）押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第十七条本实施细则由长春市住房公积金管理中心负责解释。

第十八条本实施细则自发布之日起施行。

长春市个人住房公积金贷款管理办法实施细则 篇2

关键词：住房公积金,个人住房贷款率,资金使用

一、住房公积金个人住房贷款率标准的探讨

(一) 住房公积金个人贷款率概念

住房公积金个人住房贷款率是指住房公积金个人住房贷款余额占住房公积金缴存余额的比例。该指标是衡量住房公积金使用率和流动性的指标之一, 与住房公积金使用率正相关, 与住房公积金流动性负相关。

(二) 住房公积金个人住房贷款率现状

目前, 由于全国各地住房公积金发展极不均衡, 因此住房公积金个人贷款率参差不齐。以广东省为例, 2011年末, 该省部分城市个人贷款率高达95.1%, 而另有部分城市个人贷款率则为零。住房公积金个人贷款率过高和过低, 都会影响住房公积金管理中心正常运作, 限制住房公积金制度住房保障功能的正常发挥。

根据《中华人民共和国商业银行法》规定, 商业银行的贷款余额与存款余额的比例不得超过75%, 商业银行应当按照中国

分, 对于有效发挥内部控制机制的功能和作用, 促进金融机构的健康长远发展具有非常重要的意义, 因此要想有效控制金融会计风险, 就必须要建立健全金融会计体系。在金融会计体系的建设过程中, 要确保其全面性、适用性以及规范性, 并做到与其它业务之间的有效配合, 尽可能地堵塞漏洞, 有效地化解会计风险。

(二) 有效发挥会计核算监督职能

会计核算与会计监督作为会计工作的两大职能, 对于有效控制和降低会计风险, 促进金融机构的生存和发展具有重要的作用, 因此必须要积极采取有效措施确保会计核算监督职能的有效发挥。在会计核算中, 要坚持合法性、真实性、完整性的工作原则, 而在会计监督中则要遵循及时性、独立性、有效性的工作原则, 特别是要做好会计工作的事前监督和事中监督, 将会计风险消灭在萌芽之中, 减少损失。

(三) 运用现代化的会计运作手段

现代化的会计手段不仅仅表现在形式上, 同时也表现在内容上。形式上主要指的是会计电算化, 而内容上主要强调的是会计核算监督体系的完善。金融行业实现业务处理的电算化不仅能够有效改善服务质量, 提高竞争力, 同时还能够规范会计工作的操作程序, 从而减少人工处理的随意性, 降低金融会计风险。但是由于电脑处理系统本身存在着一定的风险, 因此在操作过程中必须要加强安全防护。

(四) 加强金融会计队伍建设

首先, 各级领导与管理人员要统一思想, 充分认识到金融会人民银行的规定, 向中国人民银行上缴存款准备金, 留足备付金。此规定要求商业银行保持足够的流动性, 以保证存款的支付和清算的需要。国家通过调整法定存款准备金率的方法, 可以影响金融机构的信贷资金供应能力, 从而间接调控货币供应量。然而, 其对住房公积金却暂无法定存款准备金的要求。国家住房与城乡建设部和财政部共同制定的《住房公积金管理中心业务管理工作考核办法》中, 与流动性相关较为密切的考核指标是住房公积金个人住房贷款率, 但也只规定个人住房贷款率考核的标准值为45%, 住房公积金管理中心考核年度的个人住房贷款率低于50%的, 不能评为优秀, 而没有指明住房公积金个人住房贷款率的上限。相关法规和业务考核指标体系的缺失, 是个别地区住房公积金个人住房贷款规模失控的原因之一。

(三) 住房公积金个人住房贷款率的合理范围

住房公积金管理中心为住房公积金缴存人提供政策性住房金融服务, 住房公积金的存贷款业务与商业银行类似, 但缴存人

计风险防范工作的重要性, 从而在人员配置与岗位设置等方面给予一定的支持。其次, 要在职业道德、政纪法纪等方面对会计人员加强教育, 增强他们的自我约束意识, 使其自觉遵守和执行各项规章制度。此外, 还要为会计人员提供多种形式的学习和培训机会, 提高他们的业务能力, 使他们能够在实际工作中及时发现和解决问题, 降低会计风险。

四、总结

在市场经济环境下, 各个行业之间总是有着或多或少的联系, 如果某个行业出现问题就会影响和波及到其它行业, 进而影响到整个社会的稳定。特别是金融行业作为国民经济的命脉, 一旦发生金融危机就会对整个国家产生致命性的打击。因此, 我们必须要对金融会计风险有一个比较全面的认识和把握, 积极采取有效措施加以防范, 确保金融行业的健康稳定发展。

参考文献:

[1]李文, 刘芳.论金融风险的会计防范措施[J].商业经济, 2010, (11) .

[2]吴艳, 蔡飞.论金融风险的会计防范[J].经济师, 2008, (12) .

[3]邓芳梅.论金融风险的会计防范措施[J].现代管理科学, 2009, (3) .

[4]李小全.防范金融风险的会计对策[J].长春金融高等专科学校学报, 2004, (2) .

[5]李小全.试探金融风险的会计防范[J].金融与经济, 2011, (3) .

提取住房公积金和申请住房公积金贷款都需要符合政策规定的条件并经住房公积金管理中心审批, 这与商业银行客户的存取自由有着本质区别。相对而言, 住房公积金的使用有一定的限制性, 因此住房公积金管理中心预留备付金的比率, 可以略低于商业银行的法定准备金率与备付金率之和。不考虑历史遗留的项目贷款和试点城市的保障房项目贷款因素, 住房公积金的个人住房贷款率的上限可以在商业银行存贷比率上限的基础上适当上浮, 设定为80%。考虑住房公积金管理中心的业务与商业银行的共性与差异性, 借鉴《中华人民共和国商业银行法》的相关规定和央行规定的金融机构存款准备金率当前水平 (2012年5月18日起, 大型金融机构存款准备金率调整为20%, 小型金融机构存款准备金率调整为16.5%。) , 结合建设部、财政部住房公积金业务考核指标, 在当前条件下, 住房公积金个人住房贷款率控制在45%至80%之间比较合适。

二、合理控制住房公积金个人贷款率

(一) 合理控制住房公积金个人贷款率的必要性

住房公积金个人贷款率过高或者过低都不利于住房公积金事业的健康发展。在提取额和国债余额不变的情况下, 住房公积金个人贷款率过低, 会引致住房公积金使用率偏低, 限制住房公积金作用的发挥。住房公积金个人贷款率过高, 会引发住房公积金流动性风险, 导致住房公积金资金无法满足提取和住房公积金贷款正常发放的需要。因此, 必须将住房公积金个人贷款率控制在合理的范围之内。

(二) 住房公积金个人住房贷款率的主要影响因素及解决措施

住房公积金个人住房贷款率=住房公积金个人住房贷款余额÷住房公积金归集余额=住房公积金个人住房贷款余额÷ (住房公积金归集总额-住房公积金提取总额) , 从公式可见, 影响住房公积金个人住房贷款率高低的因素主要有住房公积金个人住房贷款、住房公积金归集余额、住房公积金提取总额等。

1. 住房公积金个人住房贷款的规模

住房公积金贷款的规模与当地房地产行业的发展及国家政策密切相关。近几年的情况表明, 房地产企业发展好的地区, 住房公积金个人住房贷款率较高。住房公积金管理中心应综合考虑国家政策、当地房地产业发展情况和风险控制等因素, 采取相应的调节措施。当个人贷款率低于45%时, 住房公积金管理中心应加大宣传力度, 让缴存人了解住房公积金贷款的实惠性, 使更多的缴存人乐于通过住房公积金贷款解决住房问题, 同时可根据当地收入水平和房地产价格等情况, 适当调高个人住房公积金贷款的额度、增加贷款品种。以东莞市为例, 2007年5月21日起东莞市开始推行住房公积金装修贷款;2007年6月最高贷款额由38万元调整为46万元;2009年5月4日起, 东莞市住房公积金管理中心可受理珠三角合作城市住房公积金互贷业务;2011年4月7日起夫妻双方缴存住房公积金的, 住房公积金贷款最高额度调整为66万元, 2011年7月试行个人商业住房贷款转住房公积金贷款业务等, 这些都是扩大住房公积金个人住房贷款规模的措施。当住房公积金个人住房贷款率高于80%时, 住房公积金管理中心则应该采取紧缩贷款的措施。近一年多来, 东莞市住房公积金个人贷款率持续上升, 至2012年7月末已接近75%。而其他一些经济水平、住房公积金事业发展程度与东莞相当的城市中, 有相当一部分住房公积金个人贷款率已远远超过80%, 部分城市已爆发严重的住房公积金流动性危机, 个人贷款率接近100%, 出现轮候贷款等窘境, 某些城市迫于流动资金紧缺, 甚至开办公转商贷款贴息业务 (即由商业银行向公积金缴存人发放商业贷款, 住房公积金管理中心向借款人补贴商业贷款与公积金贷款的利息差额) 。东莞市住房公积金管理中心未雨绸缪, 为防止此类流动性危机的爆发, 经住房公积金管理委员会审议通过, 对住房公积金贷款严格实行差别化住房贷款政策:首套房公积金贷款仅限于购买144平方米 (含) 以下的普通住房;提高二套住房公积金贷款门槛;停止第三套房的住房公积金贷款。该政策自2012年8月1日起实施, 预计可有效地把住房公积金个人住房贷款率控制在合理的幅度内。

2. 住房公积金归集金额的规模

住房公积金制度是我国住房保障制度的重要组成部分, 这使得扩大住房公积金制度的覆盖面成为住房公积金管理中心的使命。因此, 住房公积金管理中心不能为提高住房公积金个人住房贷款率, 而刻意降低住房公积金归集规模。只有在个人住房贷款率过高的情况下, 住房公积金管理中心才能运用控制归集金额的方法调节个人住房贷款率。当个人住房贷款率持续攀升, 可能面临失控时, 住房公积金管理中心应采取措施扩大住房公积金覆盖率, 提高住房公积金的资金流入。就东莞而言, 在当前全球经济低迷的情况下, 住房公积金管理中心应找准切入点, 着重推进有条件的非公企业建缴住房公积金, 稳步提升住房公积金的归集业务, 以降低住房公积金个人住房贷款率。

3. 住房公积金提取额

个人提取住房公积金必须符合规定的条件, 其提取的额度、频率都会直接影响住房公积金积存的金额和积存时间。当住房公积金个人住房贷款率偏低时, 住房公积金管理中心可以在政策允许的范围内, 降低提取门槛, 提高提取额度和提取频率。例如, 东莞市向住房公积金贷款人提供委托代扣住房公积金服务。与住房公积金管理中心签订委托代扣协议的缴存人, 由住房公积金管理中心每月将其当月缴存的住房公积金自动划转至住房公积金贷款的还款账户。目前每月代扣住房公积金的金额已超过两千万。在住房公积金个人住房贷款率偏高的情况下, 住房公积金管理中心则可以适当提高住房公积金提取门槛, 清理与政策有冲突的提取类型, 降低提取的额度和频率。如前所述, 目前东莞市每月通过委托代扣提取的住房公积金超过两千万元, 若按以往的偿还贷款提取住房公积金政策, 两次提取住房公积金至少需要间隔半年。即假如委托代扣的资金在住房公积金管理中心多积存半年, 按平均每户贷款金额35万元计算, 每月多结存资金约可多发放60笔贷款。

三、结语

由于影响住房公积金个人住房贷款率的各项因素具有相关性, 因此, 控制个人住房贷款率的措施也是相辅相成的。住房公积金管理中心应合理分析当前形势, 及时调整政策, 多管齐下, 把住房公积金个人住房贷款率控制在合理的范围内, 促进住房公积金事业健康发展, 充分发挥住房公积金制度在住房保障体系中的重要作用。

参考文献

论山西焦煤住房公积金个人贷款 篇3

关键词：住房公积金；贷款

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1000-8136(2009)23-0058-02

公积金制度最早是在1955年由新加坡提出并建立，是一项具有住房、医疗、投资等社会保障职能的社会保障制度。

我国的住房公积金制度是在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上建立起来的，是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，是一项单一性制度。住房公积金制度的参加者是城镇在职职工，住房公积金的用途也仅限于住房消费。

山西焦煤集团公司所属西山、汾西、霍州等子分公司根据原中国统配煤矿总公司《关于实行职工建房互助金办法的通知》，于1993年先后建立了互助金制度，实质就是住房公积金的前身，其参加职工的范围、计提原则和方法，基本与现执行的住房公积金制度相一致。1995年各子分公司先后停止执行建房互助金制度，开始推行住房公积金制度。2006年1月山西焦煤集团公司对住房公积金的管理予以了统一和规范。

住房公积金个人贷款是指住房公积金中心运用归集的住房公积金，委托商业银行向正常缴存住房公积金的购房人发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。也就是说，住房公积金贷款的操作由住房公积金中心委托的商业银行办理，住房公积金中心或住房公积金中心委托的管理部负责贷款对象、额度、期限的审批。

当前，改善住房条件日益成为广大市民主要的消费需求，住房信贷市场呈现出供需两旺、倍数增长的态势。在这种情况下，个人住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，就突显出其重要性来。下面就住房公积金个人贷款的作用、贷款特点、贷款风险及防范等几方面略谈一下个人看法。

1住房公积金个人贷款的作用

住房公积金贷款对职工的作用主要体现在以下3个方面：①对缴存住房公积金的职工提供了一种通过住房公积金贷款融资取得住房的渠道；②由于住房公积金贷款利率较低，因此职工的还款负担相应也较低，提高了职工购房的支付能力；③办理住房公积金贷款费用成本要远远低于商业银行的费用成本。

2住房公积金个人贷款的特点

2.1贷款对象特殊

山西焦煤住房公积金个人贷款的对象，必须是山西焦煤集团公司具有完全民事行为能力并按规定缴存住房公积金的职工，是购房合同约定的所购住房的产权人。

2.2贷款用途专一

个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

2.3贷款数量较大

对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

2.4贷款期限较长

个人住房贷款多数为中长期贷款。

3住房公积金个人贷款风险

3.1制度风险

它是指由个人住房公积金相关制度因素而引起的贷款风险。制度风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。2000年4月，国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心(以下简称中心)不能办理金融业务，应当委托住房公积金管理委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务。由于这项贷款的委托方与受托方是两个不同的利益主体，特别是商业银行是以利润最大化为目标的经济实体，虽然签定了委托合同，仍难以解决各自因不同利益趋势，而在运作过程中产生的利益冲突。

3.2政策风险

它是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。①住房公积金政策性特征决定了个人住房贷款服务对象主要是广大的中低收入者，其中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。②公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄、低进低出”的政策性住房资金，在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策，符合我国的现实国情，也有力地推进了住房公积金制度的发展。但是，由于公积金个人住房贷款的期限长，因此容易产生市场风险。住房公积金业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险的机制，更加剧了其风险性。

3.3信用风险

它主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。①主观原因造成的风险。由于公积金贷款利率低，罚息也低，不能够引起借款人足够的重视，因此存在拖欠贷款，造成不良资产产生的现象。②客观原因造成的风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款，社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产等导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。

4住房公积金个人贷款风险的防范

4.1逐步建立个人信用库

由于公积金个人贷款期限长，不确定因素多，一笔贷款的发放是否成功，起决定作用还是借款人的信用状况。联合银行、税务、社保、房地产等部门，利用计算机网络技术，建立个人信用系统，实现资源共享。建立科学的指标分类体系，为个人住房贷款评审提供科学依据。

4.2建立、健全个贷风险管理制度，并严格执行，落实到位

由于个贷业务频率高、数额大、时间长，为了有效地防止风险，应建立健全各项风险管理制度。制定具体的操作规程和实施细则，以规范个贷的发放、管理、控制、回收程序。其次，加强日常的个贷业务管理，提高办事人员的自律意识和责任意识。主要是建立完善的审核机制、内控机制，加强个贷合帐及档案资料的登录和收集，实现规范化、制度化、科学化管理。加强贷后管理和催收。加大清收力度。

住房公积金个人贷款息的审批原则4句话：正常缴存、购房属实、落实担保、保证还款。具体来讲，“正常缴存”是指职工及所在单位按月足额缴存住房公积金；“购房属实”是指不得隐瞒、伪造购房行为；“落实担保”是指职工申请住房公积金个人贷款必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，由担保人承担偿还本息的连带责任；“还款有保证”是指借款人家庭有可靠的收入来源，能保证在贷款期限内按月偿还本息，而不致影响家庭基本生活。

4.3加强对受托银行的监督，使受托银行切实负起责任。避免在贷款发放过程中产生潜在风险

“中心”应严格按照《委托协议》监督受托银行按规定履行其应尽义务，做好贷款发放和贷款本息回收工作。

4.4加强对信贷人员的管理

提高信贷人员的责任意识、风险防范意识和识别真伪的能力，加强软硬件设施建设，使之有充足的物质保障。

4.5法律保障

“中心”应有自己的法律顾问，至少应做到涉及法律方面的问题有法律方面的人士予以把关，使“中心”所做的每一个法律文书均严谨、具有法律效力。

4.6严格相关财务管理办法规定，提取风险准备金。核销坏、死账

财政部发布的《住房公积金财务管理办法》(财综字[1999]59号，第五章第二十四条：住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60％，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅(局)确定。第二十五条：住房公积金呆账贷款，由公积金中心提供详实资料，经本级财政部门审核，报省、自治区、直辖市财政厅(局)批准核销。具体核销办法按财政部规定执行。《财政部关于住房公积金财务管理补充规定的通知》中规定：建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60％核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1％核定，从住房公积金增值收益中分配。

4.7加强与有关部门合作

与房地产管理部门的合作，建立商品房销售备案登记和抵押登记查询制度；与受托银行、房地产管理部门、公证部门、法院各部门密切配合，使恶意逃债者无空可钻。

长春市个人住房公积金贷款管理办法实施细则 篇4

第一章 总则

第一条 为了规范住房公积金个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》，中国人民银行《贷款通则》、《宁夏回族自治区住房公积金职工个人住房贷款实施办法》、《银川住房公积金个人住房贷款管理办法》及有关法律、法规和规章制度，制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称住房公积金个人住房贷款（以下简称贷款）是指宁夏住房资金管理中心（以下简称管理中心）运用归集的住房公积金委托银行向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的政策性专项贷款。

第三条 本贷款由管理中心指定贷款对象，承担贷款风险，委托银行办理，并与受委托银行签订书面委托协议。

第四条 为保障借款人、贷款委托人（管理中心）、贷款受托人（受委托银行）三方的权益，贷款实行抵押方式。

第二章 贷款对象和条件

第五条 贷款对象是按规定在本管理中心正常缴存住房公积金的在职职工及符合异地贷款条件的在职职工。

第六条 借款人应具备下列条件并提供相关证明：

（一）具有城镇常住户口或有效居留身份；

（二）有稳定的经济收入、良好的信用和偿还贷款本息的能力；

（三）借款人及所在单位按照规定在申请贷款时已连续、足额缴存住房公积金12个月以上（不含一次性补缴），且借款人夫妻双方12个月之内无住房公积金支取；

（四）有所购住房总价款规定比例的首付资金；

（五）具有合法的购买住房的合同或协议，且合同或协议的有效期在12个月之内；

（六）同意按照本实施细则办理贷款手续；

（七）管理中心规定的其它条件。

第三章 贷款期限、利率和额度

第七条 贷款期限：贷款最长年限不超过30年，并且不超过法定退休年龄延后五年；二手房还必须同时满足房龄加贷款年限不超过30年，且房龄不得超过20年。

第八条 贷款利率按照中国人民银行的规定执行。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整时，贷款利率从次年1月1日起，按相应档次利率进行调整。

第九条 贷款额度：一手房贷款额度最高不超过35万元，且所购住房在90平方米以下的，不超过房款的75%；所购住房在90平方米以上的，不超过房款的70%。二手房贷款额度最高不超

过30万元，且不超过所购房款的60%。

第四章 贷款程序

第十条 借款人应携带相关资料到管理中心领取《贷款申请审批表》。

（一）一手房应携带本人及配偶的身份证、户口本、结婚证（或单身证明、离婚证或判决书）的原件及信用报告、经房管部门备案的购房合同正本及副本原件、首付款收据原件。

（二）二手房应携带本人及配偶的身份证、户口本、结婚证（或单身证明、离婚证或判决书）的原件及信用报告、买卖契约原件、所购住房房产证原件、契税完税证原件、抵押调档单。

第十一条 管理中心对借款人的贷款资格进行初审，对具备资格的借款人发给申请审批表。借款人应认真填写申请审批表，并提供以下资料：

（一）本人及配偶的身份证、户口簿、婚姻状况证明（有配偶的提供结婚证，单身的由户口所在地民政部门出具的单身证明）及信用报告；

（二）符合规定的购房合同或买卖契约（含契税完税证、房产证、房屋抵押调档单）；

（三）首付款发票或收据；

（四）借款人及配偶的收入证明（按中心规定格式提供）；

（五）管理中心要求提供的其它证明材料。

第十二条 管理中心对借款人所提供的资料及资信情况进行审核，并自受理贷款申请之日起7个工作日内作出准予贷款或不准予贷款的决定，并通知申请人。

第十三条 对准予贷款的，借款人持经管理中心批准后的申请审批表及有关资料在相关房地产部门和指定的贷款受委托银行办理贷款手续。

第十四条 受委托银行应当按照借款合同约定的时间和金额，以转帐方式将贷款资金支付给房屋出售人（二手房也可支付给购房人）。

第五章 贷款偿还

第十五条 贷款本息采取按月等额本息还款方式。

第十六条 贷款期限在一年以内（含1年）的，在贷款期限内，借款人可以提前结清全部贷款，并按原合同利率和实际贷款期限计算利息，但不得提前部分还本。

第十七条 贷款期限在1年以上的，借款人可以提前归还全部贷款本息或部分贷款本金。

提前归还部分贷款本金的, 还款额不低于一万元，高于一万元的按千元递增；

第六章 违约责任

第十八条 借款人有以下情况之一的，受委托银行可以提前

收回贷款。

（一）借款人提供虚假材料，可能造成贷款损失的；

（二）借款人擅自改变贷款用途，挪做他用的；

（三）借款人将已设定为抵押权的财产出售、转让、赠与或重复抵押的；

（四）借款人不按照合同约定，连续3个月或累计6个月未偿还贷款本息的。

第十九条 借款人在约定还款日没有按照双方签署的各种协议规定还本付息，应还款额将计收逾期利息。逾期利率按人民银行规定执行。

第七章 其他

第二十条 借款人住房公积金个人帐户为封存状态，则不能申请办理贷款。

第二十一条 如借款人原在其它住房公积金管理中心缴交住房公积金，现在本管理中心缴交，且原所缴住房公积金已转至本管理中心，如要申请贷款仍须在本中心按月正常缴满1个月方可申请办理贷款。

第二十二条 再次申请贷款的，必须还清前次贷款本息一个月以上。

第八章 附则

长春市个人住房公积金贷款管理办法实施细则 篇5

武汉房地产一级交易市场个人住房公积金贷款实施细则

第一条 为规范我市房地产一级交易市场个人住房公积金贷款业务操作，根据《武汉住房公积金管理条例》、《武汉个人住房公积金贷款管理办法》，制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称房地产一级交易市场个人住房公积金贷款(以下称“公积金贷款”)，是指武汉住房公积金管理中心及所属分中心(以下称“管理中心”)委托商业银行(以下称“受托银行”)向在本市行政区域内房地产一级交易市场上购买经济适用房、商品房、集资合作建房的购房人发放的公积金贷款。借款人申请公积金贷款不足以支付购房款时，其不足部分可同时向受托银行申请商业性个人住房贷款，由受托银行以住房组合贷款形式向借款人发放。

建造、翻建、大修自住住房的职工，申请公积金贷款参照本实施细则办理。

第三条 管理中心负责公积金贷款的审批和管理。受托银行根据管理中心规定，负责借款人贷款申请、贷款受理、贷款初审、合同签订、贷款复审、贷款发放、贷款归还、贷后管理等日常贷款业务的办理。

第四条 贷款对象

在本市行政区域内按规定连续正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的职工，可申请公积金贷款。

第五条 贷款条件

(一)借款人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力;

(二)借款人及其配偶信用良好，同意由受托银行查询并打印个人信用报告，并符合管理中心的《个人住房公积金贷款信用审核标准》(以下称“信用审核标准”);

(三)有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力(提供经济收入证明应同时附上近期6个月及以上的工资[包括奖金]收入流水明细或个人纳税记录);

(四)购房合同签订时间在一年之内，首付款不少于购房总价的20%;

(五)无尚未还清的公积金贷款，并且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务;

(六)同意以所购住房进行抵押;或以国债、银行定期存单等管理中心认可的有价证券作为质押;

(七)购买经济适用房以其子女名义申请公积金贷款或父母子女(不包括与多个子女)联名购买房地产一级交易市场住房申请公积金贷款，必须共同签定抵押合同，房屋产权人或共有产权人还必须出具同意将房屋用作抵押且共同还款的具结书，并进行公证。父母子女直系亲属关系的认定，以户口簿、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准。如果父母有多个子女的，只能选择与一个子女联名购房申请公积金贷款，且父母还须出具在该笔贷款本息未全部还清前、父母同意将所购房产全部应继承份额归申请公积金贷款联名购房子女继承的具结书，并进行公证。

第六条 贷款额度

(一)公积金贷款额度实行限额管理，每一借款人的公积金贷款金额应取以下三项限额标

准计算的最小值，同时不超过管理中心规定的还贷比例：

1.不得高于当年规定的贷款最高限额;

2.不得高于当年规定的贷款最高比例：

(1)首次申请公积金贷款，贷款最高比例不得超过所购房屋总价的80%;非首次申请公积金贷款，贷款最高比例不得超过所购房屋总价的70%(建筑面积在90平米以下可放宽至80%);

(2)借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%，但公积金月缴存额达1400元及以上的(具体金额以管理中心公布的数据为准)，在考虑其偿还能力的基础上，可放宽至不超过规定的贷款最高比例;

3.不得高于按照还款能力确定的贷款额度，其计算公式为：

贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)×35%×12个月×贷款期限

(二)符合住房困难家庭标准、信用良好且有偿还能力并具备公积金贷款条件的职工申请公积金贷款购买经济适用住房的，可适当放宽贷款额度，以武汉住房公积金信息管理系统(以下称“公积金系统”)贷款试算的可贷额度为基数实行适当上浮，上浮最高比例不得超过30%，并不得超过规定的贷款最高限额和最高比例。

对同时符合下列条件的职工家庭可认定为住房困难家庭：

1.具有各区房管部门核发的《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》(自核发之日起两年内有效);

2.住房困难家庭(限于以户口簿为准的父母子女)人均住房面积标准(以市政府公布的数据为准)为上年度人均住房建筑面积60%以下或无房家庭的，提供户籍所在地街道办事处出具的证明，并经辖区房管部门审核确认。

第七条 贷款期限

(一)购买经济适用房、商品房、集资合作建房的公积金贷款最长期限不超过30年;

(二)建造、翻建、大修自住住房的公积金贷款最长期限不超过20年。

上述贷款期限同时不得超过借款人法定退休年龄后5年，即：男职工为65岁，女职工为60岁，贷款期限取实际年龄的整年计算。组合贷款中的公积金贷款和商业贷款的期限必须一致。

第八条 贷款利率

公积金贷款利率按照人民银行公布的利率标准执行。贷款期限内如遇国家调整利率，贷款期限在1年(含1年)以内的实行合同利率，不分段计息;贷款期限在1年以上的，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下年度的1月1日，按相应利率档次进行调整。

第九条 贷款程序

(一)贷款咨询、申请

受托银行应按管理中心的政策规定,负责公积金贷款的咨询服务。借款人申贷前可在受托银行所属的经办支行咨询公积金贷款的有关政策及办理程序，领取并填写《个人住房公积金贷款资料夹》(以下称“资料夹”)。受托银行应指导借款人正确完整填写资料夹，借款人应向受托银行提交以下资料：

1.借款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件;

2.婚姻状况证明原件及复印件(单身证明由民政部门出具);

3.已在房地产管理部门进行销售登记备案的房屋购销合同和不低于房屋总价20%的首付款收据原件及复印件;

4.售房单位为借款人出具的办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》之前的阶段性保证书;

5.管理中心和受托银行要求提供的其他材料;

6.建造、翻建、大修自住住房，提供本款1、2、5点要求的资料外，同时必须提供以下资料原件及复印件：

(1)借款人建造、翻建、大修自住住房，提供借款人名下的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;

(2)建造、翻建自住住房应提供区级以上规划部门颁发的《建设工程规划许可证》;大修自住住房应提供区级以上房地产管理部门出具的房屋督修单等批准文件;

(3)与施工单位签订的建造、翻建、大修自住住房的施工工程合同及预算方案;

(4)管理中心认可的评估机构出具的《房屋估价报告书》;

(5)不低于已建造、翻建、大修完工的自住住房房屋评估价值30%的工程款发票。

对建造、翻建、大修自住住房发放的公积金贷款，须由借款人先垫付资金，待房屋具备办理抵押登记条件时，再办理贷款手续。

(二)贷款受理、初审

银行工作人员在受理贷款申请时，应按管理中心的政策规定，实行与借款人的面谈制。认真审核提交贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性,确保各类文书上申请人的签名真实有效。

1.在征得本人同意的前提下，查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，填写谈话记录;调查了解其信用状况;如借款人和配偶存在不良信用记录，但符合管理中心信用审核标准的，需由当事人签署承诺按时还款的保证书;

2.银行工作人员审核相关资料的原件，并在复印件上签署“原件已审”字样;对符合贷款条件的借款人，在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款期限以及还款方式，确定担保方式;

3.银行工作人员对审核无误的借款人资料，应按管理中心的政策规定及时在公积金系统中准确、完整地录入借款人信息并进行初审，贷款初审通过后，打印贷款审批信息确认表，签署初审意见并加盖银行公章;对公积金系统初审未通过的，及时通知借款人并告知原因。

(三)合同签订

贷款初审通过后，银行工作人员应与借款人、购房人面签借款(抵押)合同和房产抵押登记等相关贷款资料。

(四)抵(质)押登记

1.对采取“抵押登记收件单”划款的开发项目，受托银行应指定银行工作人员专人负责抵押登记的办理;为明确售房单位对公积金贷款实行收件单划款应承诺的相应责任，售房单位必须对每笔公积金贷款单独出具阶段性“个人住房贷款担保书”;

2.受托银行工作人员应在签订《个人住房公积金贷款借款(抵押)合同》后及时办理抵(质)

押手续：以住房抵押担保的，向房地产管理部门提交抵押登记资料;以凭证式国债、银行定期存单质押担保的，到出质银行或部门办理出质手续;受托银行工作人员领取“抵押登记收件单”或抵(质)押证明后，及时在公积金系统中准确录入抵(质)押信息。

(五)贷款复审

受托银行复审人员应按照管理中心的公积金贷款政策规定对借款人的全套贷款资料进行复审。主要对借款人提供和填写的贷款资料正确性、完整性审核,对银行工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性审核，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，提出复审意见:

1.借款人贷款资料重要要件欠缺或不符合公积金贷款条件的或贷款录入人员将申请信息或抵押信息录入错误的，银行复审人员将贷款资料返回上一级操作柜员，终止贷款复审;

2.对审核确认无误的贷款资料及信息，在公积金系统中作通过提交，并在贷款审批信息确认表上签署复审意见后加盖受托银行公章，将贷款资料送交管理中心进行终审。

(六)贷款终审

管理中心对受托银行送交的贷款资料进行终审，要求贷款资料完整，手续齐全、合规，填写准确、粘贴格式规范，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，对于审核未通过的贷款资料，应及时通知受托银行复审人员，告知退件原因并在公积金系统和贷款审批信息确认表的相关栏目中进行简要说明;对审核通过的贷款资料，办理贷款终审，同时在公积金系统中打印放款通知单加盖贷款审批专用章，随贷款资料返回受托银行，办理资金的发放。

(七)资金发放

贷款终审通过后，受托银行依据管理中心的放款通知单，进行贷款资金的发放，并将借款人的贷款资金以转账方式划入售房单位;建造、翻建、大修自住住房的，将贷款资金划入借款人储蓄账户，并及时通知借款人。

第十条 办贷时间

办理公积金贷款的时间为7个工作日。购房合同经房地产管理部门备案后，自借款人提交贷款资料之日起，受托银行应在5个工作日内完成银行内部审批及取得《抵押登记收件单》并送交管理中心;管理中心自收到资料后2个工作日内完成贷款审批及放款手续。第十一条 贷款归还

(一)公积金贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息。

(二)借款人可选择等额本息还款方式、等额本金还款方式或管理中心认可的其他还款法，偿还每月应还贷款本息。

(三)借款人可以用现金方式归还公积金贷款本息，也可以提取本人及配偶住房公积金账户内的存储余额用于偿还公积金贷款。具体手续由受托银行按管理中心相关文件规定办理。

(四)本市城镇居民最低生活保障家庭、低收入家庭职工首次使用公积金贷款的，其父母子女可以申请提取本人住房公积金账户内存储余额帮助其偿还公积金贷款(具体手续按管理中心相关文件规定办理)，并出具以下证明：

1.最低生活保障家庭应提供民政部门核发有效的《武汉市城市居民最低生活保障金领取证》;

2.低收入家庭人均可支配收入低于上年度人均可支配收入(以市政府公布的数据为

准)60%以下的，提供由家庭成员所在单位出具的工资收入证明并经户籍所在地街道办事处核实。

(五)正常还款6个月后，借款人可以提前归还部分贷款本金或全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不作调整和退还。

使用现金提前归还部分贷款本金的，每年可办理3次，每次还款金额不得少于5000元。提前归还贷款，借款人应当向受托银行提出书面申请，提前还款后由受托银行重新计算剩余贷款的每月还款额或剩余还款期限。

(六)借款人结清全部贷款本息后，受托银行将抵(质)押的权利凭证等资料返还给借款人。以房产抵押的，凭受托银行出具的抵押注销证明，到房产管理部门办理抵押注销手续;以凭证式国债或银行定期存单作质押的，凭受托银行出具的出质撤销证明，到出质银行办理质押解除手续。

第十二条 贷款抵押房屋保险

借款人自愿选择办理公积金贷款抵押房屋财产保险。如选择办理抵押房屋财产保险时应当依照担保法及相关规定，指明管理中心为保险第一受益人，享有保险金优先请求权。第十三条 贷后管理

受托银行应建立完善的贷后管理体系，保证公积金贷款的正常收回，规避公积金贷款风险。

(一)受托银行应跟踪贷款抵押权证的回证和换证情况。对采取《抵押登记收件单》划款的开发项目，应在抵押登记的1个月内换发《期房抵押证明》;对已办理《期房抵押证明》的房产，应及时换发《房屋他项权证》。当抵押权证换发后，受托银行工作人员应及时在公积金系统中进行抵押信息的更新，并将加盖银行公章的《期房抵押证明》或《房屋他项权证》复印件送交管理中心。

(二)受托银行负责按月收回公积金贷款本息，借款人未按借款合同约定时间归还贷款本息的，受托银行应按与管理中心签订的《委托贷款协议书》的约定及公积金贷款逾期管理的相关规定，进行逾期贷款的催收管理。

(三)受托银行应建立完备的公积金贷款档案资料管理制度，按照资料齐全、及时归档、妥善保管、保管安全的原则，加强公积金贷款档案资料的管理。

(四)贷款发放后，借款人及配偶的工作单位及联系方式等信息发生变化的,受托银行应将更新后的信息不定期的报管理中心进行公积金系统数据维护。

第十四条 本实施细则由武汉住房公积金管理中心制定并负责解释，原《武汉市个人住房公积金贷款操作细则(试行)》(武资中发[2007]40号)以及各分中心此前制订的相关办法同时废止。以往办法中与本实施细则不符的均以本实施细则为准。

第十五条 管理中心依照本实施细则结合铁路系统实际情况，另行制订铁路系统自管产权房和铁路沿线异地商品房的公积金贷款操作流程。铁路系统职工在本市行政区域内购买房地产一级交易市场住房申请公积金贷款的按照本实施细则办理。

第十六条 本实施细则自发布之日起实行

武汉住房公积金管理中心

武汉个人住房公积金贷款管理办法 篇6

第一章总则

第一条为改善职工家庭居住条件，规范住房公积金贷款管理，支持城市中低收入家庭住房保障体系建设，根据国务院《住房公积金管理条例》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》以及《武汉住房公积金管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称个人住房公积金贷款（以下称“公积金贷款”），是为住房公积金缴存职工，在本市行政区域购买、建造、翻建、大修自住住房时发放的贷款。武汉铁路系统公积金缴存职工，在公积金缴存单位所在地购买、建造、翻建、大修自住住房时可以申请公积金贷款。

本办法所称个人住房组合贷款，是指借款人申请公积金贷款不足以支付购房款时，其不足部分可同时向商业银行申请商业贷款，两种贷款总称为组合贷款。

第三条公积金贷款业务由武汉住房公积金管理中心（以下称“管理中心”）及其分支机构委托商业银行（以下称“受托银行”）办理。管理中心及其分支机构负责公积金贷款的审批及管理，受托银行负责借款合同的签订、贷款发放与回收并办理相关手续。

第四条公积金贷款须由借款人或第三人提供符合管理中心及其分支机构要求的担保。借款人办理了组合贷款的，管理中心要成为该组合贷款担保权的第一受益人。

第二章贷款对象和条件

第五条凡在本市行政区域内按规定连续正常缴存住房公积金达6个月（含6个月）以上的职工，可申请公积金贷款。

第六条借款人应同时具备下列条件：

（一）持有合法的身份证件，且具有完全民事行为能力；

（二）有较稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力；

（三）购买、建造、翻建、大修具有完全产权的自住住房；

（四）提供符合管理中心及其分支机构认可的担保；

（五）购房首期付款的金额不低于规定比例；

（六）借款人及配偶无住房公积金还贷债务且无尚未还清并数额较大、可能影响公积金贷款归还的其他债务；

（七）借款人及配偶个人信用良好，无还贷方面的不良信用记录。

（八）购买经济适用房以其子女名义申请公积金贷款，房屋产权人必须出具同意将房屋用作公积金贷款抵押的具结书。

父母子女联名购买自住房必须共同签定抵押合同。父母子女直系亲属关系的认定，以户口簿、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准。

第三章贷款品种、额度、期限、利率

第七条公积金贷款品种为：一手房（包括经济适用房、商品房、集资合作建房）公积金贷款、二手房（指房屋产权交易房）公积金贷款、个人住房商业贷款转公积金贷款。

第八条公积金贷款额度实行限额管理，每笔公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：

（一）不得高于按照房屋类型及房屋总价确定的最高贷款比例；

（二）不得高于按照房屋类型确定的公积金贷款最高限额；

（三）不得高于按照还款能力确定的贷款额度，其计算公式为：

贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×35％×12个月×贷款期限

符合住房困难家庭标准且有偿还能力并具备公积金贷款条件的职工申请公积金贷款购房的，管理中心可以适当放宽贷款额度，但不得超过本条

（一）、（二）、（三）款规定的限额标准。住房困难家庭的认定以武汉市政府确定的未达到家庭人均建筑面积的标准为准。公积金最高贷款比例和最高贷款限额，由管理中心根据社会经济发展、职工个人收入和房地产市场状况拟定和调整，报经武汉住房公积金管理委员会批准后执行。

第九条公积金贷款最长期限：一手房为30年、二手房为20年，且不得超过借款人法定退休年龄后5年。组合贷款中的公积金贷款和商业贷款的期限必须一致。

第十条公积金贷款利率，按照人民银行规定的利率标准及相应档次利率执行。

第四章贷款范围和项目备案

第十一条贷款范围。办理公积金贷款的房屋类型有：

（一）经济适用房、商品房、集资合作建房；

（二）建造、翻建、大修自住住房；

（三）二手房。

上述各类房屋，必须是开发建设或房屋产权等手续资料齐全，符合房地产管理部门办理房屋抵押登记条件。

第十二条项目备案。管理中心对办理公积金贷款的开发项目应进行贷前调查，并对符合公积金贷款条件的项目办理备案手续。

（一）经济适用房、商品房、集资合作建房应具备以下条件：

1、具有房屋建设开发资质，开发项目的《国有土地使用证》、《用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《红线定位册》等建设证件齐全；

2、具备房屋销售资格，可以提供《商品房预（现）售许可证》或《经济适用房销售许可证》和集资合作建房批文等证件；

3、房屋建设进度达到贷款抵押规定标准。

（二）建造、翻建、大修自住住房，应提供以下资料原件及复印件：

1、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，且借款人为该房屋的产权人；

2、建造、翻建自住住房应提供区级以上规划部门颁发的《临时建房许可证》、《施工核位图》；大修自住住房应提供区级以上房地产管理部门出具的房屋督修单等有关文件;

3、与施工单位签订的建造、翻建、大修自住住房的施工工程合同及预算方案；

4、房屋估价报告书。

（三）二手房应提供合法有效的《存量房买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《契税完税凭证》及《房屋估价报告书》。

第五章贷款程序

第十三条公积金贷款的基本程序

（一）借款人向管理中心及其分支机构或受托银行提出申请；

（二）管理中心及其分支机构或受托银行对借款申请及资料进行审查；

（三）受托银行与借款人签订借款合同及填写贷款相关资料；

（四）办理担保手续；

（五）受托银行发放贷款；

（六）借款人归还贷款；

（七）借款人结清贷款，受托银行解除担保。

第十四条借款人可以委托管理中心认可的中介机构代为办理二手房公积金贷款的有关手续。

第六章贷款担保

第十五条公积金贷款可以采取抵押、质押等担保方式。管理中心及其分支机构可根据借款人情况确定贷款担保的具体方式。

（一）以住房抵押担保的，应签订抵押合同，并到房地产管理部门办理抵押登记手续；

（二）以凭证式国债、银行定期存单质押担保的，应签订质押合同并到出质单位办理登记；

（三）以保证人担保的，由管理中心及其分支机构认可，具有代为清偿债务能力的法人、其他组织作为第三方保证人提供连带责任担保。第十六条借款人用所购、建住房抵押，抵押值最高不得超过抵押房产现值的80％；二手房不得超过房屋评估价、成交价、计税价（三者取低值）的70％。如该房屋尚未办理产权证书，应由售房单位提供阶段性连带责任保证；用经认可的凭证式国债、银行定期存单质押，质押金额不得低于公积金贷款本息。

抵(质)押权益自签订抵(质)押合同之日起生效。

第十七条公积金贷款担保的范围，包括公积金贷款本金、利息、罚息、损害赔偿金和受托银行为实现管理中心债权的费用。

第十八条公积金贷款债权解除时，抵(质)押权随之解除，受托银行或管理中心及其分支机构应将抵(质)押物归还借款人，由借款人办理抵(质)押权登记注销手续。

第十九条以保证人担保的，保证人履行保证责任后，受托银行或管理中心及其分支机构应将设定的抵(质)押权转让给保证人；保证人有权向借款人追索。

第七章贷款抵押房屋保险

第二十条借款人自愿选择办理公积金贷款抵押房屋财产保险。在办理抵押房屋财产保险时应当依照担保法及相关规定，指明管理中心及其分支机构为保险第一受益人，并享有保险金优先请求权。

第八章贷款归还

第二十一条借款人应恪守信用，严格履行借款合同，按期归还公积金贷款本息。

第二十二条公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息。

第二十三条按月归还贷款本息的借款人，可以选择按照每月等额本息还款法、每月等额本金还款法或者管理中心认可的其他还款方式归还每月还款额。

第二十四条借款人可以用现金方式归还公积金贷款本息，也可以提取本人及配偶住房公积金账户内的存储余额用于偿还公积金贷款。本市城镇居民最低生活保障家庭、低收入家庭职工首次使用公积金贷款的，其父母、子女可以申请提取本人住房公积金账户内存储余额帮助其偿还公积金贷款。低收入家庭的认定以武汉市人民政府规定的最低工资标准为准或者工资收入高于最低工资标准但仍属最低生活保障的家庭。

第二十五条借款人可以提前归还部分贷款本金或全部贷款本息，按照借款合同已计收的贷款利息不作调整、不退还，也不收取违约金。提前归还部分贷款本金的，借款人应当以书面形式向受托银行提出申请，提前还款后由受托银行根据剩余的贷款本金，重新计算出贷款的每月还款额或剩余还款期限。

质押的凭证式国债、银行定期存单的兑现期先于公积金贷款还款期，借款人可以与管理中心及其分支机构或受托银行协商将兑现的价款用于提前归还所担保的公积金贷款本息。借款人也可另行提供经管理中心及其分支机构认可的担保，否则质押人应转存质押物并继续办理出质登记。

第二十六条借款人死亡、被宣告失踪或者丧失民事行为能力的，其财产的继承人、受遗赠人或者代管人应当继续履行借款合同，但继承人放弃继承或者受遗赠人放弃遗赠的除外。

第九章法律责任

第二十七条受托银行未按照借款合同约定的时间、金额发放贷款，造成借款人损失的，根据借款合同约定应当赔偿损失。

第二十八条借款人未按期归还公积金贷款本息，应按国家有关规定计收罚息。借款人再次申请公积金贷款时，将在贷款资格上受到限制。

第二十九条根据担保法规定以保证人担保的，当借款人连续3个月不按借款合同约定归还公积金贷款本息时，受托银行应向保证人发出催还通知书，要求保证人履行代为清偿的责任。

第三十条借款人未按期归还公积金贷款本息时，受托银行应按管理中心及本银行制定的住房逾期贷款催收管理相关办法的规定，对逾期贷款及时进行催收管理。受托银行对公积金逾期贷款未履行催收责任，由此造成的损失由受托银行承担。

第三十一条借款人要求变更或提前解除借款合同，根据合同法规定必须向受托银行提出书面申请；在未达成新的协议前，原借款合同继续有效。

借款合同当事人可以通过协商解决合同争议。当事人不愿协商或者协商不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。

第三十二条借款申请人对管理中心及其分支机构作出的不予贷款的决定有异议的，可以依照行政复议或者行政诉讼法律的有关规定，向武汉住房公积金管理委员会申请复议或者向人民法院提起诉讼。

第十章附则

第三十三条本办法由武汉住房公积金管理中心负责解释，以往办法中与本办法不符的均以本办法为准。

第三十四条管理中心应依照本办法制定一手房公积金贷款、二手房公积金贷款、个人住房商业贷款转公积金贷款和开发项目备案管理的相关实施细则。

第三十五条管理中心应依照本办法结合铁路系统实际情况，制定铁路系统自管产权房及铁路职工异地购房的公积金贷款操作细则。第三十六条本办法自发布之日起实行。

2010年3月8日

长春市个人住房公积金贷款管理办法实施细则 篇7

住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度, 有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担, 同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互助性、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中, 发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是, 目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。

一、我国住房公积金个人贷款存在的问题

(一) 覆盖面低, 分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款, 但是由于公积金是基于工作就业的职工, 而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金, 从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格, 同时房价飞涨, 很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房, 所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用, 只能到退休时全额领取, 而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外, 公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁, 从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度, 必须尽可能地扩大其覆盖率, 更好地为低收入家庭服务。

(二) 使用效率不高, 大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房, 但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债, 使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例, 2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元, 其中贷款金额26.99亿元, 占同期归集金额的34.97%, 比上年的49.85%下降了14.88个百分点, 进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高, 支取条件严格, 提取数额受到限制。同时, 住房公积金管理中心市场竞争意识不强, 市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。

(三) 商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言, 如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有, 若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段, 使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长, 降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复, 但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公, 借款人需向每个部门提供相同的材料, 顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间, 而不管是开发商还是购房者, 贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款, 也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式, 这样会额外支出很多相关费用, 使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。

(四) 担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下, 担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为, 其目的是减少贷款风险, 保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的, 属于垄断经营地位, 同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支, 使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例, 如果贷款年限为1~10年 (含10年) , 每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取, 担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:

1、贷款年限为1~10年 (含10年)

担保费=担保额×0.5‰×贷款年限

例如:王小姐买了一套房子, 通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元, 贷款年限为10年, 公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000 (元)

2、贷款年限为10年以上

担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰× (贷款年限-10)

例如:王小姐买了一套房子, 通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元, 贷款年限为20年, 公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰× (20-10) =1800 (元) 。

通过以上计算可以得出, 每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠, 加重了贷款者的还款负担。

(五) 各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性, 归集资金不能全部贷出, 必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求, 否则满足贷款要求的购房者贷不到款, 符合提取条件的职工拿不到钱, 一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看, 2009年个贷率 (个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例) 为56.39%, 但地区分布十分不平衡, 一些内陆中部地区, 如河北省2009年个贷率为43%, 但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况, 比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%, 市区该比例更是高达98.88%, 这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出, 将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题, 满足公积金缴存人不断增加的贷款需求, 将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。

二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策

(一) 加强公积金管理, 严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围, 个人缴存部分又免交个人所得税, 故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高, 这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责, 尽快按照要求规范缴存基数, 规定公积金缴存上限, 坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存, 避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本, 比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。

(二) 简化贷款手续, 取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的, 不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下, 资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来, 双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范, 互相设置壁垒, 极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度, 实行一条龙服务, 提高贷款工作效率, 进一步简化贷款程序, 降低使用门槛, 努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用, 减轻职工负担, 真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。

(三) 创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一, 考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担, 而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修, 而不能用于租房, 故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二, 可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款, 允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款, 提高公积金使用率, 体现住房公积金互助性的特点;第三, 我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度, 新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围, 如一位缴纳了住房公积金的市民, 如果他的爱人患上了癌症, 当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用, 这样不仅能提高公积金的使用效率, 更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。

(四) 实行全国联网, 统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡, 实行区域内外融通, 改变目前地域分割现状, 由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作, 由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款, 建立风险共担的合作关系, 从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市 (区) 就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。

(五) 规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度, 打破垄断, 向市场开放, 同时可采用多种形式的担保, 如抵押、质押、保证等形式。

三、结束语

建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势, 加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题, 本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议, 让公积金贷款更好地服务于职工购房, 为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。

摘要：本文通过对目前我国住房公积金个人贷款存在问题的分析和探讨, 就如何有效扩大公积金覆盖范围、个贷率和如何创新公积金使用方法等方面提出相应的对策建议。

关键词：住房公积金,个人贷款,存在问题,对策

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