个人住房信贷风险分析

个人住房信贷风险分析（精选6篇）

个人住房信贷风险分析 篇1

近来, 由美国次贷危机所引发的金融风暴几乎席卷了整个世界, 这使得个人住房信贷问题再次成为人们关注的焦点。因此, 如何防范此种危机的发生也成为一个迫切需要解决的问题。

从已有的经验来看, 加强对个人住房贷款风险的研究, 保持清醒的头脑, 正视存在的问题, 建立完善的制度, 严格操作程序等至关重要, 只要商业银行在此项业务上做到人员到位、管理到位、结算手续到位, 个人住房贷款风险便能得到有效的防范, 真正使其成为优良资产。

一、个人住房信贷风险的表现形式

1. 选择项目的风险。

一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题, 具体来说又包括如下情况:一是规划报建手续瑕疵。如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等, 这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷, 现实中这种纠纷往往造成购房户集体拒付个人住房贷款, 对这种项目发放个人住房贷款将给银行带来极大的风险;二是该房地产开发项目事先未做好市场分析, 市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途;三是开发商自有资金不足, 或者开发商缺乏经验, 没有高素质的人员组成的管理队伍等, 出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房, 如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务, 则该贷款从开始就面临成为坏账的可能。还有一种情况是个人住房贷款针对的商品房类型不同面临的风险有较大差别, 一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自我居住为目的的购房户的风险, 商业房大于住宅, 而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。

2. 开发商引发的风险。

一是开发商的欺诈行为。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会, 以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产, 用以筹措资金, 甚至伪造购房人诈骗银行资金, 行按揭贷款之名, 作套取乃至诈骗银行资金之实, 一旦资金到手, 就挪作它用, 甚至携款潜逃。二是开发商将购房款入账后, 由于经营不善, 导致楼盘烂尾, 或因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼, 由此引发购房人停还银行借款, 使银行被迫陷入纠纷。三是由于开发商所建楼房存在质量缺陷, 不符合合同要求等原因, 购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。四是开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证, 无法取得房产证或开发商违法预售等原因, 导致银行风险等。

3. 借款人引发的风险。

一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化, 不能按期或无力偿还贷款, 被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等, 都会影响借款人收入的稳定, 影响还款计划的顺利执行;同时, 由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督, 对楼市的预测也相当困难, 较难对借款人资信的真实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时, 信贷资产表面上是安全的, 担保也靠得住, 但随着借款人资信状况的变化, 尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全, 私下的房产交易盛行, 使银行贷款担保失效或悬空, 造成商业银行的信贷风险。二是购房人死亡或者被宣告死亡、失踪, 继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。三是购房人存在欺诈行为, 故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素, 导致借款人丧失履行合同的能力, 而形成贷款风险。

4. 假按揭造成的风险。

一是开发商通过个人虚假购房套取贷款。开发商以其亲属、内部员工、关联企业员工甚至民工的名义按揭购房, 套取银行贷款用于自身资金周转, 并负责按月偿还贷款。二是开发商虚构购房行为或伪造相关手续套取贷款。通过伪造借款人身份证或购房合同向银行申请按揭贷款, 或以伪造的产权证明作抵押进行虚假按揭。三是开发商与购房人或银行员工串通套取贷款。 (1) 开发商为解决部分购房人首付款不足问题, 尽快达成交易, 在售房合同中将房屋实际价格提高一定比例, 再向购房人出具首付款收据, 在没有真实首付款的情况下套取按揭贷款。 (2) 开发商与购房者相互串通, 以高于同地段的房价进行购房交易, 通过购房者套取银行信贷资金, 并分期向购房者归还超出真实房价的贷款本息。 (3) 开发商与银行员工勾结, 向虚拟借款人或没有真实购房行为的借款人发放按揭贷款。

二、个人住房贷款风险变化的原因分析

1. 银行管理不善, 形成不良贷款。

一是银行内控制度不完善, 贷款管理力度不够。由于个人住房贷款业务近几年才开办, 开展时间不长, 加之部分贷款到期, 一些银行规章制度尚不建全, 相应的配套管理措施跟不上, 形成贷款不良。二是信贷人员重贷轻管的现象普遍存在。有些信贷人员对于逾期期数较短的贷款认为既没有必要也没有精力催收, 向借款人发出了拖欠银行贷款也没人管的错误信号, 不利于贷款的按期回收。三是个人资信评估制度不健全, 还款能力难以控制。在涉及个人还款能力评估时, 虽然银行要求借款人出具本人及配偶的工资、收入证明, 但其真实性、有效性及还款意愿的好坏, 只能主观被动地去评定, 缺乏统一的标准格式和制约措施, 过分依赖第二还款来源, 忽视了第一还款来源的合规性。

2. 购房人违约, 形成不良贷款。

一是购房者由于投资方式的失败拖欠银行贷款。近年来, 由于房价的上涨, 购房者对市场的估计不够, 采取以租养贷等方式进行投资, 受各种因素的影响造成无力偿还贷款, 这种情况多在“第二套住房”借款人中出现。二是购房者由于收入水平下降, 无力偿还贷款。个人住房贷款属于中长期信贷, 其还款期限通常要持续20年左右, 在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性, 由于个人支付能力的下降导致信用缺失的情况很容易发生, 使银行的贷款形成不良。

3. 潜在风险。

商业银行一向把个人住房贷款当作一种低风险业务来发展, 只看重利润, 而忽视了潜在风险。潜在风险主要体现在两方面:一是个人住房贷款市场的不规范, 银行之间的无序竞争, 造成放宽对贷款的审批条件, 增大银行的贷款风险。二是个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全, 造成很多不必要的纷争, 潜在着不确定的风险。

三、防范个人住房信贷风险的对策

1. 加强项目前期评估工作。

通过项目的前期评估工作, 严格客户的准入标准, 可以选择市场前景好的项目给予贷款支持, 从而避免项目选择风险、销售价格不实风险, 和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有:通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析, 可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件, 从而择优挑选好项目。

2. 加大力度严防假按揭。

拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估, 经银行确认后, 确定合理的贷款成数。对期房价格的正确市场评估, 以避免开发商高价销售策略给银行带来的风险。同时, 通过评估还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续, 套取了银行现金, 但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押, 在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下 (银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度, 预留开发商对购房者的保证金, 以保证在建项目的资金需求) , 开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款, 否则银行一旦处分抵押住房, 加上银行预留的保证金, 应该可以使贷款风险降到最低, 而开发商则得不偿失。对期房价格的市场价格评估, 还可以避免抵押住房的资本价值风险。

3. 建立完善的个人信用评级制度。

建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导, 能够调阅各商业银行的电脑网络资料, 出具的资信评级结论在各商业银行通用, 适用于一切个人消费信贷领域, 并可进行实时跟踪, 一旦发现不良信用记录, 随时调整其个人信用等级, 对近三年信用良好的个人, 可以按操作规程调高其个人资信等级。建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立, 可以掌握个人真实收入和财产, 评价个人的还款能力。实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时, 个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料, 从而评定信用等级。建立个人银行账户。将目前个人收支以现金为主, 改为以个人银行账户转账收支为主, 个人只有零星的现金收支。这样, 银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产 (通过转账和税收确认) , 个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。

4. 健全法规, 完善社会保障制度。

个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规, 通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度, 通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律, 可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明, 使抵押住房不存在权利瑕疵, 保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案, 实现电脑和文件资料 (原件) 的双重管理, 加强内部监督、内部牵制, 以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理, 对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收, 并纳入“黑名单”, 加强贷后管理工作力度。

在创新催收手段方面, 一是掌握好诉讼时效的中断。对于一般债务, 诉讼时效为主债务期满两年。但个人住房贷款有一个明显区别于其他债务的特征即分期还款。对于分期还款债务的诉讼时效中断, 从谨慎性原则出发, 银行应按照分期分别计算诉讼时效, 按照第一期还款日期中断个贷时效, 则在诉讼中应按照债务人未按协议约定的时间和数额按期全部履行, 则银行在每期期限届满后可以分别起诉, 也可以不分别起诉, 积极向法院主张, 尽最大可能维护银行利益。二是积极应用诉前最后通牒, 即通过发送律师函或者直接以银行的名义发送书面文书, 限期要求借款人归还贷款本金和利息。三是灵活运用支付令。四是充分利用借款合同公证。

个人住房信贷风险分析 篇2

人民银行XX市中心支行：

根据《关于开展个人住房信贷领域风险排查工作的通知》的要求，我行立即组织开展了相关排查，具体由风险管理部牵头落实，现将排查结果报告如下：

一、基本情况

截止XX年XX月XX日，XX分行共有个人住房按揭贷款XX笔，金额XX万元。其中一手住宅按揭贷款XX笔，余额XX万元。二手住宅按揭贷款XX笔，余额XX万元。

二、房地产政策及市场走势判断

2017年以来，“四限”政策持续发力，热点城市在保持现有调控政策不变的同时，部分城市进一步升级调控。XX作为新晋“三线”城市，从2017年7月1日起开始执行《XX市促进中心城市房地产业健康发展的意见》，意见从多个角度调控房地产市场，提出包含“商品房现房销售”等若干条调控措施。

与此同时，房地产信贷“去杠杆”持续推进，在按揭贷款额度紧缩的同时，各地又开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场，央行也明确支持北京、深圳、南京等地首套房贷利率不同比例上浮，房贷资金全面紧缩。我市各金融机构贷款额度也有不同程度的缩紧、各行房贷利率不同程度提高，开发企业按揭贷款回款周期拉长。但房产交易量仍然处于高昂上涨态势，月度交易量均为去年同期的2倍左右。据统计，XX区、XX区等多个地区的房价较去年同期上涨20%以上。房地产市场前景看好，吸引了诸多知名开发商前来投资，万达、万科已入驻我市，中粮、保利等大型房产公司也已与XX市政府对接，纷纷囤地。预测未来半年我市房地产市场仍将持续高昂态势，房价及交易量均将稳中有升。

三、个人住房按揭贷款情况

1、我行于XX年三季度正式开展个人住房按揭贷款业务，至XX年底已投放XX笔，余额XX万元，主要合作楼盘为XX、XX、XX。其中首套房贷款XX笔，贷款余额XX万元，占比XX，利率执行基准下浮10%，首付比例均不低于20%；二套房贷款XX笔，贷款余额XX万元，占比XX，利率执行基准上浮10%，首付款比例不低于30%。

2、XX年始我行新准入了XX、XX两家楼盘，至XX年底共投放个人住房按揭贷款XX笔，新增金额XX万元，其中首套房贷款XX笔，贷款余额XX万元，占比XX，利率执行基准下浮10%，首付款比例不低于20%；二套房贷款XX笔，贷款余额XX万元，占比XX。利率执行基准上浮10%，首付款比例不低于30%。

3、自2018年以来，截止2018年5月31日，我行新投放个人住房按揭贷款XX笔，新增金额XX万元，均为首套房贷款，利率执行基准上浮10%，首付款比例不低于20%。

综上所述，我行个人住房按揭贷款主要集中于XX年XX月-XX年XX月之间投放，自XX年XX月XX日以来，我行对个人按揭贷款政策收紧，不仅提高了按揭贷款利率，在额度上也较去年有大幅下降，按揭贷款增幅较低。已发放的个人住房按揭贷款多为首套房按揭，购房人员主要为进城务工人员，购房用于自住，以刚性需求为主。

四、个人住房按揭贷款风险

截止XX年XX月XX日，我行个人住房按揭类无逾期贷款，无不良贷款。我行主要从以下几点防范风险，具体如下：

1、严格审查项目准入

自2017年7月份以来，各地土地成交规模显著回升，但规模的上升并未带来土地价格的回落，地价持续走高。一线城市持续放量，受政策限制和租赁土地集中出让影响，成交均价及溢价率均有所回落；二线和三四线市场均呈现土地出让“郊区化”现象，XX市万科、郎诗、万达等著名房企纷纷囤地在市区“非核心位置”囤地，带动了周边地价上升。地价上升导致的企业开发成本提升，因此我行在对项目的选择上更加谨慎，充分考虑了项目的选址、类型、物业配套及开放商经济实力、开发经验等多方面因素，在合作项目的选择上优先选取了大型房源，目前在合作的仅有XX、XX两家楼盘。

2、充分调查抵押物实际价值

房产价格增长过快容易引起经济“泡沫”，我行在按揭贷款的受理过程中高度关注抵押物价格，确保抵押物评估价值合理，规避抵押物实际抵押率过高的风险。

3、实时关注本地房贷政策

房地产业作为支柱产业，相关购买及信贷政策也是调节经济的重要手段。近年各种“限购”、“限贷”政策层出不穷，对开发商的销售进度、回款进度影响重大，我行时刻关注各类房地产政策，并在业务开展过程中及时调整政策。

4、把控客户个体风险

（1）XX地区刚需性购房贷款依然占按揭贷款总量的50%以上，按揭群体普遍为进城务工人员，经济实力一般，我行在客户群体的筛选上高度关注还款来源与征信记录，为把控还款来源稳定性，我行要求追加借款人配偶作为共同还款人，并根据客户具体情况要求追加担保人等。

（2）我行严控“首付贷”，深入调查消费类贷款的用途，严禁消费类贷款流入房地产市场；深入核查首付款来源，严控居民高杠杆购房的信贷风险。

五、个人商业用房按揭贷款风险

决不可低估住房市场的信贷风险 篇3

当前，对于银行来说，总是把住房按揭贷款看作是优质资产，总是千方百计希望突破政策的限制增加住房按揭贷款。2011年国内房价调整是谁也无法改变的现实。过度地增加住房按揭贷款，风险决不可低估。

据报道，在浙江的一些地方，个人投资住房只要付一成首付，就能够从银行获得七成以上的贷款，其中的二成首付由房地产开发商来垫付。有些地方的房地产开发商，甚至以零首付的方式，让住房投机炒作者进入市场。不管该报道的真实性如何，有一点是肯定的——住房市场之所以能够在短时期内繁荣，完全在于个人住房按揭贷款的创新。近十年来的房地产市场，就是由住房按揭贷款这个杠杆来撬动的。如果没有住房按揭产品的的创新，现在中国的住房市场，可能仍然停留在2002年的状态。

我们可以看到，住房按揭贷款作为一项伟大的创举，对房地产市场的发展至关重要。在发达的金融市场，它有一套成熟的法律制度来保证住房按揭贷款有效运行，从而降低贷款发放过度所面临的风险。否则，个人住房按揭贷款无论以何种方式扩张，都可能吹大房地产泡沫，给整个金融体系带来巨大的风险，比如2008年美国房地产泡沫的破灭。1997年，香港为何能够逃过金融危机一劫?其原因就在于监管当局能够要求商业银行对个人住房按揭贷款的信贷扩张采取较为谨慎的态度。

对于住房按揭贷款，由于中国金融体系的价格及规模管制，以及中国金融体系由政府信用担保，它的内涵与成熟金融市场有本质上的差别，因为，在价格管制下，为了短期的GDP，政府可以不让住房按揭贷款由商业银行进行风险定价，而是把住房按揭贷款利率以优惠政策的方式压低到最低水平(或以公权力把存款人的利益转移给贷款人)。这就必然促使投机者利用银行金融杠杆奋不顾身地涌入住房市场，把住房市场作为一个无风险的投资赚钱工具，结果把住房价格炒高而挤出了真正的住房消费者。

由于银行是由政府的信用担保，国内商业银行也就不再遵循市场法则对贷款者进行风险定价，而是千方百计把这个由政府担保的银行体系使用到极致。这样，商业银行的短期利润上升了，信贷员的奖金增加了，银行体系的巨大金融风险也积累了。可怕的是，这种风险是由整个社会来承担的。这就是为何政府的货币政策由从紧到适度宽松，就立即会出现2009年信贷增长达9.6万亿元的极度信贷规模扩张，而且国内没有任何一家商业银行愿意减缓这种信贷规模快速扩张的趋势。这就是为何浙江一些银行能够允许开发商垫付首付从而把银行信贷撬出的根源所在。

从上述的分析可以看到，在中国这种特殊的金融体系下，政府、商业银行、投机炒作者及房地产开发商等，这些住房市场上的行为主体，都在千方百计地滥用公共性的银行体系，各得其所地使其利益摄大化，但其积累的巨大的银行体系风险，最后却要全国人民来买单。特别是在2009年之后，这种滥用银行体系的行为已经发挥到极致。据我所知，由于银行的工作人员(无论是银行管理层还是一般工作人员)都有动力滥用公共性银行体系(表现为个人利用优惠信贷自己购买住房，及把更多的信贷发放出去)，结果使得“国十条”以来所出台的不少房地产信贷政策大打折扣，使得政府希望通过管住银行信贷来调控房价的意愿几乎落空。

个人住房信贷风险分析 篇4

2007年美国的次级抵押贷款危机(简称次贷危机)爆发。基于当今世界经济金融的紧密联系,美国经济在全球的引领位置,次贷危机不仅给美国,也给世界其它地区带来了极大的震动。我国房地产市场近年来迅速增长,如何加强管理,避免类似美国次贷危机的发生,是我国房地产业和金融业面临的重大而紧迫的问题。本文从个人住房消费信贷风险管理的角度,对该问题进行探讨。

一、消费信贷

消费信贷是指商业银行以消费者的信用为基础,按照银行的有关贷款规定,向消费者发放的用于购买耐用消费品或个人消费支出不足时给予的贷款。它是消费者在其收入约束内,实现对商品和劳务超前消费的一种借贷行为,实质是适度的超前消费。消费信贷具有以下几个基本因素:

1. 贷款对象。

消费信贷的贷款对象是自然人。按照我国规定,贷款对象是具有完全行为能力的自然人。银行为了控制风险,消费信贷往往具有附加条件,比如贷款人要有稳定的工作和预期收入。

2. 贷款机构。

在我国,消费信贷的提供者是各类商业银行。商业银行从事消费贷款活动,属于其众多业务中的“零售业务”。

3. 贷款用途。

用于个人或者家庭的最终消费,如住房贷款、耐用消费品贷款等。生产性消费、经营性消费、集团性消费等则不属于个人消费信贷的范畴。

4. 贷款条件。

贷款条件是指在贷款过程中贷款的金额、期限、利率的限定,是消费过程中贷款申请人和贷款机构都十分关心的基本要素。金融机构往往要通过各种途径和方法,对贷款申请人的信用状况进行评估,然后决定贷款额度、期限和利率。

5. 贷款的审查与风险防范。

一方面,银行需要建立起个人消费信贷登记制度,对消费者的申请资料进行审查核对,确保资料的真实性;另一方面,在整个贷款和回收过程中,始终需要进行风险的防范,确保贷款质量。

二、个人住房消费信贷

个人住房消费信贷是金融机构向消费者提供融资,以帮助其购买或建造住房、进行住房装修或维修,从而达到提高居民生活水平、刺激消费、启动经济新的增长点的目的。同其他贷款相比,个人住房抵押贷款具有以下特性:

1. 贷款对象的特定性。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定:个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为的自然人。

2. 贷款用途的专一性。

个人住房贷款是为了配合我国住房制服改革,拉动内需,支持城镇居民购买自用房,促进国民经济增长而推出的业务,其用途只能用于支付所购买住房的房款。

3. 贷款期限的长期性。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过3 0年。

4. 分散性。

个人贷款笔数多、金额小。

三、个人住房消费信贷风险管理

1. 消费信贷风险理论

(1)信用脆弱理论。信用的脆弱性,可以从信用运行特征来解释。信用是联系国民经济运行的网络,这个网络使国民经济各个部门环节相互依存、共谋发展,但这个网络上的任何一个环节即使是偶然的破坏都势必会引起连锁反应,信用良好的银行或企业也会因此受到牵连而陷入信用混乱之中。信用的连锁性和依存性是信用脆弱、产生风险的一个重要原因。

(2)预期收入理论。普鲁克诺在《定期放款与银行流动理论》中提出的预期收入理论认为:任何银行资产能否到期偿还或转让变现,归根结底是以该资产所投资的项目或借款人的未来收入为基础。如果未来收入可以加以分析估算并有保障,那么即使是长期性放款,通过分期还款的形式,也可以保持该资产的赢利性、流动性与安全性;反之,如果未来收入没有保证,即使短期贷款,也有可能发生坏帐,产生到期本息不能收回的风险。因此,商业银行除了发放商业贷款以及投资有价证券作为二级储备金外,还可以对一些未来收入有保障的项目和个人借款,发放中长期贷款,如项目贷款、设备贷款、住房抵押贷款和耐用消费品贷款等。

(3)信息不对称理论。根据申农的信息论,信息是用来消除某种不确定性的东西,不确定性实质上就是一种信息不完全的状态,而作为不完全信息重要表现形式的不对称信息是风险形成的根本原因。在商业银行信贷活动中,商业银行与借款人、商业银行内部的信息不对称,是信贷风险产生的根本原因。

借款人作为资金的使用者,对资金的实际用途、使用资金的负责和努力程度、资金使用的损益等情况拥有完备的信息;而作为资金提供者的银行,处于资金使用信息的劣势。借款人可利用自己的信息优势,从自身利益最大化出发,违反合同规定,隐藏资金使用的真实信息,将资金投资于高风险的领域,有可能造成银行资金本息不能按期归还,产生信贷风险。

信息不对称情况同样存在于商业银行内部上级行与下级行、管理者与信贷员之间。信贷员作为信贷活动的具体执行者,对信贷项目的风险、收益、偿还概率以及自己在信贷工作中的努力程度,具有较完备的信息,而管理者由于信息来源渠道的间接性和获取信息成本的存在,处于信息的劣势。因此,代理人信贷员可能为了实现自身效用的最大化,不按委托人的意愿行事,如在信贷工作中勾结借款人,虚报调查材料,贷款审查中徇私,对贷款使用的监督和催收不积极等,从而使信贷风险产生或加剧。

2. 个人住房消费信贷风险管理

个人住房消费信贷风险是指银行个人住房消费贷款不能按期收回,造成信贷资金损失的可能性。由于个人住房消费信贷的发放和收回之间存在着一定的时间间隔,在此期间内各种不确定因素的影响,导致借款人不能按期还贷,造成银行贷款不能收回,消费信贷风险由可能性转变为现实性。这种风险是客观存在的,除来自借款人和银行外,消费贷款一旦发放,还面临着自然灾害、市场变化、经济政策改变等风险因素的作用。

四、加强我国个人住房消费信贷风险管理的措施建议

我国个人住房信贷风险防范体系的基本框架可以描述为:个人信用制度的风险预警机制,贷款银行内部风险管理机制,贷款保险担保和消费信贷证券化的风险分散机制以及体现政府参与和保障作用的风险监管机制。这四个方面内容的有机统一、相互协调形成“四位一体”的风险防范体系。为了避免美国次贷危机在我国重蹈覆辙,需要加强对个人住房消费信贷风险的管理。

1. 建立和完善个人信用制度及体系。

在市场经济发达的西方国家,信用是一个人在社会中生存的“通行证”。我国的住房贷款当前面临着个人信用制度的“瓶颈”制约。建立个人信用制度,一方面,可以降低银行事前风险控制的成本;另一方面,可以通过信用制度的奖罚机制,有效降低消费者的“道德风险”,使“信用抵押”比没有保障的房产抵押来的更有效。具体措施包括:

(1)建立个人账户体系严格依靠法律手段实施以储蓄实名制为基础的综合性信用账户,并结合个人收入申报制等有关税收政策,使个人作为“立信”基础的货币资产具有真实的衡量标准。

(2)建立一个设置科学、机制灵活、管理方便的个人信用管理机构,是建设个人信用制度的基本前提。

(3)注重与国际行业标准接轨,建立科学严谨的个人信用评价指标体系。

(4)建立网络化的信息交换制度。现代信息技术的应用和以分行为单位的数据集中的实现,为个人信用评估动态调整提供了条件。可以利用网络技术,加强银行同业间的信息交流,实现信息共享、资源共享从而简化消费信贷受理环节,降低交易成本。

2. 完善贷款银行内部风险管理体制。

从银行内部,要加强内控管理,规范业务操作,严格个人住房事前审批,完善贷后管理机制,全力控制个人不良贷款持续增加的局面。对重点、优质客户实行客户经理制,落实责任,为其提供差别优质服务、特色服务;对不守信用者,则要采取措施强化其信用观念。

3. 建立良好的住房信用风险分摊机制。

虽然市场经济下的主体是企业,但是政府在个人住房贷款风险管理上,也可以发挥一定的作用。在住房信用分摊上,一方面,可以通过政府的手段进行分担,如建立健全政府中介担保服务;另一方面,通过金融工程的理论的应用,创新保险品种,有效防范贷款风险。

4. 建立和完善住房二级抵押市场。

诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒于1 9 9 0年指出:“不动产证券化将是未来金融发展的重点。”住房抵押贷款证券化不仅能够缓解居民购房时面临的收入约束和流动性约束,而且有助于培育高效、公平和具有合理价格的房地产市场,这些都将大大刺激居民对商品房的消费需求,使住宅成为新的消费增长点、房地产成为新的经济增长点。

5. 加强政府监管力度,建立全方位的住房金融监管体系。

个人住房信贷风险分析 篇5

[摘 要] 面对人们日益增长的消费需求，商业银行推出个人消费信贷服务。由于人们信用意识薄弱，我国个人信用制度没有完 全建立，缺乏完善的法律体系及配套制度，使得银行贷款风险增加。如何降低消费信贷的风险，已经成为政府和商业 银行亟待解决的问题。转变消费观念，提高信用意识、建立和完善个人信用制度和信用体系、健全消费信贷相关法律 体系、建立有效的内控体系，实行浮动贷款利率以及采用科学的信用评分技术等应成为防范信贷风险的基本思路。

[关键词] 个人消费信贷；风险；防范对策

随着我国经济持续的发展和人民生活水平的提高，个人金融资产有了较大的增长，个人信用需求旺盛，“信用消费”逐渐进入了人们的生活。但是，随着消费信贷业务规模的不断扩大，消费信贷中存在的问题和消费信贷的风险也逐渐暴露出来，而且已经严重阻碍了我国消费信贷的健康发展。

一、我国个人消费信贷风险的现状

我国个人消费信贷从20世纪80年代中期开始发展至今，业务范围已经得到了明显的扩大，主要包括个人住房消费贷款、个人住房装修贷款、汽车消费贷款、个人存单质押贷款、个人耐用消费品贷款、个人助学贷款、个人旅游贷款等业务。有的金融机构还开展了个人小额信用贷款、个人综合授信额度贷款等业务。截止到2006年底，我国的个人消费信贷余额为24127亿元，是1997年的140.3倍。但在我国个人消费信贷市场，普遍存在着消费信贷总体规模仍然偏低、消费信贷增长速度明显下降、消费信贷中个人住房贷款占绝对比例的现象。

在我国，随着消费信贷的逐年发展，制约该项业务发展的风险也逐步暴露和突出，需要引起足够的重视。目前，消费信贷风险主要表现在以下几个方面。

1.借款人风险。由于我国居民收入尚未完全货币化，收入来源多样化，透明度低，使得实际收入与名义收入差距很大。而且借款人提供的资料只能表明当期情况，社会化保障程度不高的现实又使得未来预期支出变得不可测，很难用科学的评估方法来确认未来的状况，因而贷款期越长，发生变故的几率越大。再加上现在社会部门间信息沟通共享渠道不畅，没有个人信用劣迹的记录，则无从判断借款人的资信程度，也没有个人破产的制度，这给许多信用意识薄弱的借款人留下了可乘之机，因而逆向选择和道德风险问题无法彻底解决。借款人的多头贷款、故意不还款或是恶意透支在目前个人信用体制不健全的状况下使得银行信息不对称，防范风险的能力大大降低。

2.信用风险。信用风险主要是由消费者和银行之间存在的信息不对称造成的。由于缺乏个人信用制度，银行在监管客户的风险防范方面产生难度，信用风险出现的可能性大大增加。而我国目前尚未建立起一套完备的个人信用制度，银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段。据世界银行的研究结果，利用征信系统即个人信用制度，大银行客户的违约率可减少41%，小银行可减少78%，因此我国有必要先在制度上弥补这一空缺。

3.法律风险。国家鼓励消费信贷开展的政策是明确的，但配套政策、法律法规、行政措施尚未到位，可适用法规不完善。目前，商业银行主要是依据《商业银行法》、《担保法》、《票据法》、《贷款通则》、《经济合同法》等对消费信贷进行管理，而这些法规调整的对象主要是商业银行与企业的信贷关系，以生产性贷款为约束对象。商业银行将以生产性贷款为约束对象的政策法规移植到消费信贷的发放与管理上，不可避免产生消费信贷风险防范和抵押物处置上的矛盾。

4.抵押物风险。一般情况下，银行为确保自身的安全，在对个人发放消费贷款时往往要求提供抵押物。当借款人无力偿还贷款时，银行就应该取得对抵押物的处置权，但抵押物可能会因各种自然、人为灾害或周围经济、交通环境的变化而造成价格下降或价值灭失。此外，目前我国现有的法律法规还不足以保障银行顺利实现对抵押物的处置权，法院往往会从社会安定、和谐的角度考虑，在债务人无力偿还贷款时，法院即使做出了判决，也往往难以执行，这些因素都导致了信贷风险大大增加。

5.流动性风险。流动性风险是指银行等金融机构发放的消费贷款尤其是个人住房贷款债权的流动性较差而产生的风险。目前在配套市场条件不健全的情况下，尚缺乏盘活这块资产的措施。由于目前消费信贷在各银行所占比例还较低，且经济较为疲软，整个社会资金需求不旺盛，因而银行资金充裕，流动性风险尚未暴露。但随着消费信贷的迅猛发展，其比重在银行资产中的增大，资金“短进长出”的矛盾会日益突出。当经济高涨，整个社会资金需求旺盛时，若这块资产还不能盘活，银行很有可能会出现流动性危机，给经济发展和社会稳定造成不良影响。

二、我国个人消费信贷风险产生的原因

由于消费信贷的对象涉及不同的个体消费者，且在我国出现不久，各种规章及配套措施尚不健全。从内外因角度来看，导致信贷风险的原因主要有以下几点：

1.银行自身管理薄弱。从银行内部来看，其经营管理的制度是存在缺陷的。近年来，一些商业银行为了扩大消费信贷规模，对基层行下达硬性的放贷指标。由于市场竞争的激烈，不少银行擅自降低贷款标准和担保条件，这种现象的蔓延将造成新一轮的风险积聚，不利于消费信贷业务的健康发展，带来极大的隐患。并且，还存在着信贷人员贷前调查不深入、贷中审查不严、贷后管理不力的松懈行为，放松了消费信贷资金使用的有效监控，这是导致借款人多头贷款和道德风险形成的原因之一。

2.个人信用体系不健全。一方面，我国尚未建立起个人财产申报制度，个人及家庭的收入状况很不透明，居民收入中包含着许多非货币的收入和“灰色收入”，相当一部分借款人出具的收入证明的真实性无从查证，导致银行无法确切计算和查证贷款申请人的实际收入水平。另一方面，根据我国现行的政府管理体制，符合国际惯例的、完整的个人信用风险评估的信息和数据主要来自于公安、税务、工商、法院、银行、保险、公共事业收费等部门，但目前除银行以外，分布于这些部门的大部分个人信息仍处于封锁状态，银行无法通过正规的渠道取得相关信息，这就使得商业银行难以对个人的信用做出客观、真实、公正的评估，从而难以对消费信贷业务的信用风险做出准确判断。

3.风险防范法规体系不完善。一方面，我国尚未出台一部完整的《消费信贷法》，目前商业银行主要是依据《商业银行法》、《担保法》、《贷款通则》、《经济合同法》以及一些人民银行出台的办法如《个人住房贷款管理办法》等对消费信贷进行管理，其针对性当然不强，并且对现有法规也有不统一的理解，也未出台什么解释进行规范。另一方面，在国内，个人信用制度、个人破产制度、社会保障制度等与消费信贷配套的制度政策尚未建立或有待完善。由于保护银行债权的法规不健全，特别是在个人贷款的担保方面缺乏法律规范，风险控制难以落实。从目前情况看，我国尚未形成完整的法律体系，缺乏配套措施，使消费信贷缺乏完备的操作依据，无疑给贷款的安全性带来影响。

4.利率尚未市场化。利率尚未完全市场化，消费信贷缺乏相应的风险补偿机制。消费贷款的一个显著特点是客户分散且数量大、客户风险状况存在显著差异。因此，对不同客户群应采取不同的利率定价，以实现贷款风险收益的最大化。但由于目前我国利率尚未完全市场化，商业银行无法通过差别定价的贷款策略，增加对高风险客户贷款的风险贴水，从而不能有效地降低消费贷款的平均损失率。

5.信用评分技术落后。主要体现在：第一，由于缺乏个人信用基础数据，普遍采用专家法评分模型以应对个人信贷业务的快速增长。第二，评分模型的种类较少。随着消费信贷品种日益增多，其显现的风险特征各不相同，全国各地的经济发展也存在较大的差异，而目前除了信用卡业务的评分模型针对性较强外，对于其他消费信贷产品未根据信贷品种、担保方式、区域经济特点的不同开发相应的评分模型，而是一个评分模型“一统天下”。第三，对评分模型的使用还限于贷款申请、审批环节，在贷后风险管理、风险预警、风险计量方面的运用基本是空白。

三、我国个人消费信贷风险的防范对策

1.建立和完善个人信用制度和信用体系。首先，加快个人信用征信机构建设的步伐，使其以商业化运作方式收集和使用有关个人信用档案的信息，同时兼顾公益性，逐步形成拥有全国基础信用信息资源的大型、综合性征信机构和众多提供信用信息评估等信用增值服务的各具特色的区域性、专业性征信机构，形成一个既能充分利用各项资源，发挥规模效益，又能适应不同征信需求，多层次、多方位的征信机构体系。其次，应加快全国统一的个人基础信用信息数据库的建设。目前，我国各地区经济发展水平不同，在构建我国个人信用制度的战略布局中，可以实行让一部分条件成熟的城市或地区先上的政策，先在一些信用消费发展较快的大城市推行个人信用制度，建立类似上海的个人信用联合征信系统，然后逐步向其他中小城市推广，最后形成覆盖全国的个人征信网络。第三，充分利用政府的力量，整合协调和掌握各部门的个人信用数据、运用人民银行的网络形成全国个人征信的数据库，由一个专门性的全国个人信用管理局对数据进行加工、整理、定价，产生一个个人信用档案的管理、查阅、购买信息的服务，从而实现市场化的运作。

2.建立健全消费信贷相关法律体系。一是要将消费信贷列入国家整个法律体系特别是经济、金融法律体系中，从总体上加以规范和完善，要尽快对《担保法》、《合同法》、《贷款通则》、《商业银行法》等相关经济、金融法规中的有关消费信贷条款进行相应修改、完善和补充，尽量简化手续、降低费用、放宽条件，使之有利于促进和规范消费信贷的发展。二是要根据消费行为和消费信贷行为的需要，制定专门的法律制度和具体的实施细则，让居民有参加消费信贷的积极性和还贷的约束性，让银行有开办消费信贷业务的动力和责任感，形成“居民对银行有信心，银行对居民能放心”的良好格局及“有借有还，再借不难”的信用秩序。三是要进一步完善社会保障制度、住房制度、抵押贷款担保制度、医疗制度等相关制度，从而分散和共担个人信用风险。

3.建立有效的内控体系，实行浮动贷款利率。首先，银行内部要建立专门机构，具体办理消费信贷业务，同时建立消费信贷审批委员会，作为发放消费信贷的最终决策机构，做到审贷分离，形成平衡制约机制，以便明确职权和责任，防范信贷风险。其次，要进一步完善消费贷款的风险管理制度，从贷前调查、贷中审查、贷后检查几个环节明确职责，规范操作，强化稽核的再检查和监督。第三，建立一套比较完善的消费信贷风险的预警机制。对借款人不能按时偿还本息的情况，或者有不良信用记录的，应当列入“问题个人黑名单”加大追讨力度，并拒绝再度借贷。第四，加强量化考核、质量监测，实行竞争上岗、奖罚分明，完善多劳多得的分配机制，最大限度地发挥工作人员的创造性和积极性，提高信贷管理水平，促进消费信贷规范发展。第五，实行浮动贷款利率，加快利率市场化进程，在利率浮动比率、贷款比例和期限安排上，给商业银行以更大的余地，以便商业银行更好地为客户服务，更好地防范风险。

4.采用科学的信用评分技术。首先，由于专家法评分模型的局限性，就要求商业银行高度重视个人信贷业务基础数据的搜集、整理与建库工作，改进现行的业务系统，加强新受理业务数据录入完整性、准确性的监控管理，特别是对未获批准的申请人信息的收集。其次，商业银行应根据数据资源的不同采用不同的方法开发评分模型。建议对不同的产品设置不同的评分模型，由于目前各项基础条件较薄弱，在具体实施过程中可分产品分步推进。最后，必须将信用评分技术用于个人信用风险管理的全过程。建议国内商业银行尽快发掘银行内部贷款账户信息，开发欠款催收评分模型、风险预警评分模型等行为评分模型，进一步开发相应的自动化账户管理系统、催收管理系统，提高个人贷款贷后风险监测、不良贷款管理的效率。

5.转变消费观念，提高信用意识。我国居民长期以来有着“勤俭持家”、“量入为出”的传统消费观念，对于“负债消费”还比较陌生。商业银行应通过多种营销方式，向消费者大力宣传消费信贷，并创新服务品种、改进服务手段、提高服务效率，在开展业务的过程中培育消费者的信用消费观念、创造信用消费需求，实现业务发展和观念转变的互动，使人们增加安全感，消除后顾之忧，提高即期消费欲望，从而积极使用消费信贷。同时，政府可以通过电视、报纸、互联网等各种媒介，形成强大、广泛的宣传和监督系统，提高社会群体的信用意识，以此来推动和保障信用制度的建立。建立个人信用制度对于我们来说，仅仅是再造信用的一种手段，而提高整个社会的信用程度才是我们最终的目的，我们要用信用的约束来促进社会公众整体素质的提高，从而促进国内消费信贷业务的快速健康发展。

参考文献：

个人住房信贷风险分析 篇6

关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

一、引言

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

1.市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

2.地区差异风险

各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

3.贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

1.信用风险

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

2.策略风险

任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

3.操作风险

近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

(一)主观风险因素的对策研究

1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

(二)客观风险因素的对策研究

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立住房贷款担保机构

消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

(三)风险防范的创新思路

资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动性隐患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

五、结束语

本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

参考文献:

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