住房信贷

住房信贷（精选7篇）

住房信贷 篇1

近来, 由美国次贷危机所引发的金融风暴几乎席卷了整个世界, 这使得个人住房信贷问题再次成为人们关注的焦点。因此, 如何防范此种危机的发生也成为一个迫切需要解决的问题。

从已有的经验来看, 加强对个人住房贷款风险的研究, 保持清醒的头脑, 正视存在的问题, 建立完善的制度, 严格操作程序等至关重要, 只要商业银行在此项业务上做到人员到位、管理到位、结算手续到位, 个人住房贷款风险便能得到有效的防范, 真正使其成为优良资产。

一、个人住房信贷风险的表现形式

1. 选择项目的风险。

一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题, 具体来说又包括如下情况:一是规划报建手续瑕疵。如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等, 这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷, 现实中这种纠纷往往造成购房户集体拒付个人住房贷款, 对这种项目发放个人住房贷款将给银行带来极大的风险;二是该房地产开发项目事先未做好市场分析, 市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途;三是开发商自有资金不足, 或者开发商缺乏经验, 没有高素质的人员组成的管理队伍等, 出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房, 如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务, 则该贷款从开始就面临成为坏账的可能。还有一种情况是个人住房贷款针对的商品房类型不同面临的风险有较大差别, 一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自我居住为目的的购房户的风险, 商业房大于住宅, 而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。

2. 开发商引发的风险。

一是开发商的欺诈行为。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会, 以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产, 用以筹措资金, 甚至伪造购房人诈骗银行资金, 行按揭贷款之名, 作套取乃至诈骗银行资金之实, 一旦资金到手, 就挪作它用, 甚至携款潜逃。二是开发商将购房款入账后, 由于经营不善, 导致楼盘烂尾, 或因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼, 由此引发购房人停还银行借款, 使银行被迫陷入纠纷。三是由于开发商所建楼房存在质量缺陷, 不符合合同要求等原因, 购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。四是开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证, 无法取得房产证或开发商违法预售等原因, 导致银行风险等。

3. 借款人引发的风险。

一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化, 不能按期或无力偿还贷款, 被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等, 都会影响借款人收入的稳定, 影响还款计划的顺利执行;同时, 由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督, 对楼市的预测也相当困难, 较难对借款人资信的真实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时, 信贷资产表面上是安全的, 担保也靠得住, 但随着借款人资信状况的变化, 尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全, 私下的房产交易盛行, 使银行贷款担保失效或悬空, 造成商业银行的信贷风险。二是购房人死亡或者被宣告死亡、失踪, 继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。三是购房人存在欺诈行为, 故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素, 导致借款人丧失履行合同的能力, 而形成贷款风险。

4. 假按揭造成的风险。

一是开发商通过个人虚假购房套取贷款。开发商以其亲属、内部员工、关联企业员工甚至民工的名义按揭购房, 套取银行贷款用于自身资金周转, 并负责按月偿还贷款。二是开发商虚构购房行为或伪造相关手续套取贷款。通过伪造借款人身份证或购房合同向银行申请按揭贷款, 或以伪造的产权证明作抵押进行虚假按揭。三是开发商与购房人或银行员工串通套取贷款。 (1) 开发商为解决部分购房人首付款不足问题, 尽快达成交易, 在售房合同中将房屋实际价格提高一定比例, 再向购房人出具首付款收据, 在没有真实首付款的情况下套取按揭贷款。 (2) 开发商与购房者相互串通, 以高于同地段的房价进行购房交易, 通过购房者套取银行信贷资金, 并分期向购房者归还超出真实房价的贷款本息。 (3) 开发商与银行员工勾结, 向虚拟借款人或没有真实购房行为的借款人发放按揭贷款。

二、个人住房贷款风险变化的原因分析

1. 银行管理不善, 形成不良贷款。

一是银行内控制度不完善, 贷款管理力度不够。由于个人住房贷款业务近几年才开办, 开展时间不长, 加之部分贷款到期, 一些银行规章制度尚不建全, 相应的配套管理措施跟不上, 形成贷款不良。二是信贷人员重贷轻管的现象普遍存在。有些信贷人员对于逾期期数较短的贷款认为既没有必要也没有精力催收, 向借款人发出了拖欠银行贷款也没人管的错误信号, 不利于贷款的按期回收。三是个人资信评估制度不健全, 还款能力难以控制。在涉及个人还款能力评估时, 虽然银行要求借款人出具本人及配偶的工资、收入证明, 但其真实性、有效性及还款意愿的好坏, 只能主观被动地去评定, 缺乏统一的标准格式和制约措施, 过分依赖第二还款来源, 忽视了第一还款来源的合规性。

2. 购房人违约, 形成不良贷款。

一是购房者由于投资方式的失败拖欠银行贷款。近年来, 由于房价的上涨, 购房者对市场的估计不够, 采取以租养贷等方式进行投资, 受各种因素的影响造成无力偿还贷款, 这种情况多在“第二套住房”借款人中出现。二是购房者由于收入水平下降, 无力偿还贷款。个人住房贷款属于中长期信贷, 其还款期限通常要持续20年左右, 在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性, 由于个人支付能力的下降导致信用缺失的情况很容易发生, 使银行的贷款形成不良。

3. 潜在风险。

商业银行一向把个人住房贷款当作一种低风险业务来发展, 只看重利润, 而忽视了潜在风险。潜在风险主要体现在两方面:一是个人住房贷款市场的不规范, 银行之间的无序竞争, 造成放宽对贷款的审批条件, 增大银行的贷款风险。二是个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全, 造成很多不必要的纷争, 潜在着不确定的风险。

三、防范个人住房信贷风险的对策

1. 加强项目前期评估工作。

通过项目的前期评估工作, 严格客户的准入标准, 可以选择市场前景好的项目给予贷款支持, 从而避免项目选择风险、销售价格不实风险, 和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有:通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析, 可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件, 从而择优挑选好项目。

2. 加大力度严防假按揭。

拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估, 经银行确认后, 确定合理的贷款成数。对期房价格的正确市场评估, 以避免开发商高价销售策略给银行带来的风险。同时, 通过评估还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续, 套取了银行现金, 但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押, 在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下 (银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度, 预留开发商对购房者的保证金, 以保证在建项目的资金需求) , 开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款, 否则银行一旦处分抵押住房, 加上银行预留的保证金, 应该可以使贷款风险降到最低, 而开发商则得不偿失。对期房价格的市场价格评估, 还可以避免抵押住房的资本价值风险。

3. 建立完善的个人信用评级制度。

建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导, 能够调阅各商业银行的电脑网络资料, 出具的资信评级结论在各商业银行通用, 适用于一切个人消费信贷领域, 并可进行实时跟踪, 一旦发现不良信用记录, 随时调整其个人信用等级, 对近三年信用良好的个人, 可以按操作规程调高其个人资信等级。建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立, 可以掌握个人真实收入和财产, 评价个人的还款能力。实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时, 个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料, 从而评定信用等级。建立个人银行账户。将目前个人收支以现金为主, 改为以个人银行账户转账收支为主, 个人只有零星的现金收支。这样, 银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产 (通过转账和税收确认) , 个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。

4. 健全法规, 完善社会保障制度。

个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规, 通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度, 通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律, 可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明, 使抵押住房不存在权利瑕疵, 保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案, 实现电脑和文件资料 (原件) 的双重管理, 加强内部监督、内部牵制, 以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理, 对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收, 并纳入“黑名单”, 加强贷后管理工作力度。

在创新催收手段方面, 一是掌握好诉讼时效的中断。对于一般债务, 诉讼时效为主债务期满两年。但个人住房贷款有一个明显区别于其他债务的特征即分期还款。对于分期还款债务的诉讼时效中断, 从谨慎性原则出发, 银行应按照分期分别计算诉讼时效, 按照第一期还款日期中断个贷时效, 则在诉讼中应按照债务人未按协议约定的时间和数额按期全部履行, 则银行在每期期限届满后可以分别起诉, 也可以不分别起诉, 积极向法院主张, 尽最大可能维护银行利益。二是积极应用诉前最后通牒, 即通过发送律师函或者直接以银行的名义发送书面文书, 限期要求借款人归还贷款本金和利息。三是灵活运用支付令。四是充分利用借款合同公证。

住房信贷 篇2

南京工程学院 焦磊

论文摘要：消费信贷是经济发展到一定程度，货币信用关系发展到较高水平时，为缓解消费与生产之间的矛盾，使消费增长速度适应生产增长速度而出现的一种金融服务产品。我国的个人消费信贷是在改革开放后伴随住房制度改革起步的。然而，与发达国家相比，我国的个人消费信贷发展水平还是比较落后。本文在阐述我国消费信贷现状并同美国信贷模式的比较为基础，就我国个人住房消费信贷发展中存在的问题进行探讨，对当前个人住房消费信贷发展中存在的问题进行实证分析，并在深入分析问题形成原因的基础上提出切实可行的对策方案。

关键词:个人住房消费；消费信贷；问题及对策

引言

消费信贷，又称信用消费，是指银行、其他金融机构或商业企业向消费者个人提供的,主要用来购买劳务、房屋和各种耐用消费品的信贷。消费信贷能够推动经济增长，促进商品价值的实现，加速资金周转，而资产证券化具有扩大消费信贷资金来源，化解信贷资金风险的功能。消费信贷是指以刺激消费、扩大商品销售、加快商品周转为目的，用贷款人未来收入做担保，由金融机构向消费者提供的，以特定商品为对象的信贷行为和消费方式。它是在“买方市场”条件下孕育而生的。马克思强调消费信贷不仅可以加速生产，而且在加速消费的同时加速整个社会再生产。消费信贷一方面可以增加居民的即期消费，另一方面可以有效刺激投资，推动消费曲线和供给曲线双双向右移，进而使得GDP均衡点加速右移。在“买方市场”条件下，消费信贷可以缓解生产与消费脱节的矛盾。银行通过向居民发放消费信贷既增强居民即期消费能力，促进剩余部分商品价值得到实现，又能促进银行生产信贷资金循环顺畅。资产证券化通过将流动性差的金融产品通过信用强化和流动性强化转化为流动性强的金融工具，从而达到吸收资金分散风险的目的。

1.我国商业消费信贷概述

1.1消费信贷的概念

消费信贷是指银行或其他金融机构采取信用、抵押、质押担保或保证方式，以商品型货币形式向个人消费者提供的信用。消费信贷作为我国金融理论与实践研究的新事物，无论是对商业银行拓展业务领域，还是对我国经济保持持续稳定 发展都具有特殊的意义。1.2我国商业信贷的发展

1977年以来，我国个商业银行开始介入消费信贷的经营领域，其所提供的消费信贷主要是个人住房贷款和汽车消费贷款。个人住房贷款的主要种类是由各地住房公积金中心委托银行发放的公积金贷款和银行自营的住房抵押贷款，其中以工商银行和建设银行的市场份额最大。住房抵押贷款业务发展较快的地区主要是沿海经济发达的地区，对象主要是高收入群体。分期付款方式下的中短期消费信贷还处于试验阶段。1985年，中国建设银行深圳市分行发放了深圳市首笔同时也是全国首笔个人住房抵押贷款。但之后的十余年间发展一直缓慢，且业务品种只停留在单纯的住房消费信贷上。中国人民银行于1999年3月颁布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，至此了，消费信贷业务在我国才开始蓬勃发展。同时，消费信贷业务品种也由之前的单一品种发展到如今的个人住房按揭贷款、汽车消费贷款、教育助学贷款、住房装修贷款、大额耐用消费品贷款等多种形式。一些商业企业在汽车、家用电器、家具等耐用消费品的分期付款销售方面进行了尝试。信用卡方式下的信贷消费，在个商业银行信用卡业务的基础上有了一定的发展，但是由于在2003年以前，我国没有发行贷记卡，信用卡是先存款后消费的，而且允许的透支期限短、罚息重，所以，信用卡的消费业务要各家银行纷纷将消费信贷业务从原来的对公信贷业务中独立出来，设立了专门经营、管理消费信贷业务的机构和部门。1.3我国消费信贷结构的特点

随着商业银行转变经营机制，优化信贷结构，为消费信贷的发展提供了内在的动力，消费信贷的品种不断丰富，结构体系也日趋完善。我国的个人消费信贷逐步形成了以按揭贷款为主体、汽车消费贷款、综合消费贷款、教育助学贷款等多种贷款品种组成的贷款业务体系。我国消费信贷结构的主要特点有：

（1）消费信贷中个人住房信贷占绝对比例。中国人民银行的统计显示2003年个人住房贷款余额为11779.74亿元，同比增长了42.46%，是1998年的27.64倍，这6年间，个人住房贷款的比重平均超过了75%。由于住房贷款的期限较长，更主要的是个人还款意识普遍高于企业，所以个人住房贷款的不良贷款率非常低，只有0.5%。因此，个人住房贷款成为消费信贷中最受重视，同时也是市场竞争最激烈的产品。2003年来，四大国有商业银行消费贷款余额总计12358亿元，其中个人住房贷款余额9780亿元，占整个消费贷款余额的79.14%。

（2）汽车消费信贷成为仅次于个人住房贷款的消费品种。目前，在我国，商业银行是提供汽车销售信贷主要的金融机构，其他如汽车集团财务公司和汽车金融公司所占市场份额非常小。中国加入WTO后，在汽车价格下跌、居民收入水平提高等因素的推进下，汽车消费大幅度攀升，而且贷款购车比例已达20%以上，有力地激活了汽车消费市场2001年全国汽车消费信贷余额为436亿元。到2002年末，已上升到945亿元。到2003年末，全国汽车消费信贷余额超过1800亿元，几乎比上年增加了1.5倍。

（3）信用卡消费信贷金额较小，但发展势头良好。从形式上来看，除了抵押贷款之外，信用卡透支也有了一定程度的进步，从以前几乎没有信贷功能的借记卡发展成为“准贷记卡”和“贷记卡”，信用卡的信贷功能得到一定程度的发挥。但是，由于我国金融市场发育不足，使用机制尚未建立，以致信用卡目前仍处于萌芽状态，其消费信贷功能还有待进一步发展。

2.个人住房消费信贷业务发展的现状

我国住房消费信贷的发展与我国经济和社会生产力的发展是密不可分的。改革开放前,我国生产力水平低,无法充分满足人民的物质文化需要。银行的资金主要投向生产领域,通过发放生产性贷款以支持生产需要,不可能开展消费信贷业务。改革开放后,随着生产力水平的提高,供需矛盾逐步得到缓解,为住房消费信贷业务的产生提供了条件。1984年,我国首先开办了个人住房抵押贷款;1988年建设银行深圳市分行发放了第一笔住房按揭贷款,标志着我国银行贷款业务步入消费领域。从1984一1997年,我国个人住房消费信贷业务发展缓慢,主要集中于沿海和发达城市,在这些地区也只有部分银行开办了住房按揭业务,服务对象主要是港澳台和外籍人士,贷款币种主要为外币。到1997年末,全国个人住房消费贷款余额仅为172亿元,不足银行全部贷款余额的1%。1998年以来,住房消费贷款业务在我国得到了较快的发展。随着市场格局由“卖方市场”转入“买方市场”,通货紧缩、有效需求不足问题浮出.为了扩大内需,推动经济发展,国务院于1998年出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,将房地产业作为拉动内需的支柱产业,并于1998年6月停止实物分房,逐步实现住房分配货币化。人民银行为保证住房制度改革顺利进行,先后颁布了《关于加大信贷投入，的精品业务,全力推进消费信贷业务的发展,市场规模迅速扩大。截止2001年末,全国住房消费贷款余额达到5598亿元,占GDP的5.8%,占银行全部贷款余额的6.9%,其中2001年当年新增2282亿元,占银行全部贷款新增额的21.54%,较1997年末增长了32.5倍,平均年增长率达到813.“%。图3一1展示了从1997一2001年我国住房消费信贷发放量的情况,可以看出这几年住房消费贷款发放金额呈几何数增长。在2001年支持住房建设和消费的通知》、《关于开展个人消费信贷的指导意见》,鼓励银行开办消费信贷特别是住房贷款业务,1999年又将个人住房消费信贷的最长期限由20年延长到30年,并将贷款利率降低到同期法定贷款利率以下。

3.我国个人住房消费信贷业务中存在的问题

3.1个人住房消费信贷资金供给约束 3.1.1融资渠道狭窄。

我国个人住房消费信贷的资金来源主要集中于商业银行,没有充分动员起社会上的闲散资金。商业银行用于个人住房消费信贷的资金来源主要是居民存款、住房公积金和住房基金存款,资金规模十分有限。从居民存款来看,我国规定个人住房贷款利率低于同期法定贷款利率,且无政府贴息,5年以上住房消费信贷的贷款利率为5.58%,同期存款利率为2.88%,利差仅2.7%,除去相关的操作成本,银行的盈利空间非常狭小,因而银行不愿意将其资金用于发放收益相对较低的个人住房贷款。从公积金来看,缴存比例低,仅为工资的10%(国外为35一50%),一般双职工家庭至少要100多年才能按市价购买一套普通住房;规模小,全部公积金总量每年至多能满足1.5%的职工家庭的融资需要;其次,公积金归集不到位,60%的单位有不同程度的拖欠公积金现象。从住房基金存款来看,由于大多数国有企业经济效益差,企业住房基金不能从企业留利中得到补充,而政府住房基金由于财政困难也难以追加。从银行的角度来看,银行发放抵押贷款后必须持有到期,已投入资金就无法再提供更多的贷款;此外,银行资金来源主要是短期存款,缺乏专门用于发放住房消费信贷的长期资金。3.1.2贷款方式欠佳。表现为:第一、贷款品种单一。为确保银行信贷资金的安全,我国商业银行发放的住房消费贷款以住房抵押贷款为主，还款方式为按月等额偿还,并且在发放贷款时就以贷款期限规定了贷款利率水平,如若贷款者提前还贷,利息必须照付。该种贷款方式的业务总额达到个人住房消费贷款总额的90%以上。第二、贷款期限短、贷款比例较低。限制贷款期限和贷款比例,是商业银行防范信贷风险的需要。期限越短、贷款比例越低,银行承担的风险就越低;反之则越高。但是,贷款期限越短,要求借款人所具有的还款能力就越高;贷款比例越低,借款人能获得的贷款就越少。1999年,为促进住房消费信贷的发展,人民银行将个人住房抵押贷款的贷款期限延长至30年,最低首付率降为20%。但在实际操作中,商业银行的实际贷款期限一般在10年左右,首付率也远远大于20%。一套价值16万元的住房,即便首付率为20%,首付金额为3.2万元。截止2001年末,我国城镇居民年平均可支配收入为6860元,按每户3人计算,3.2万元的首付相当于一个家庭一年半的可支配收入。现行的个人住房消费贷款方式对解决借款人购买住房的资金问题所能起的作用较小,没能达到其预期的效果,阻碍了住房业的健康发展。3.2个人住房消费信贷有效需求不足

随着我国住房体制改革的深入、住房实物分配的停止以及城市化速度的加快,住房私有化的观念已深入人心。居民对住房的需求量很大,相应的对住房消费信贷的需求也应该很大,但居民对住房消费信贷的有效需求却不足,集中表现为贷款发放量远远小于理论需求量。2001年末,我国个人住房消费贷款余额为559忿亿元,而空置商品房超过11576万平方米,其中2001年空置住房6773万平方米,比2000年新增185万平方米。若以2000为夕平方米的价格出售,并由银行提供八成按揭,要消化掉2001年新增的空置住房当年还需要发放296亿元个人住房消费贷款,若要消化掉2001年以前所有空置商品房至少还需要发放10836.8亿元个人住房消费信贷资金,而已发放的个人住房消费信贷资金约为需求总量的53.89%。据人民银行估计,以每年1%速度增长来计算,到2010年我国城市化率将达到46%,城市人口将达到6.4亿人,净增加1.9亿人,每年新增人口1852万,以目前我国城镇人均居住面积的标准20平方米计算,每年至少需要新增住房37040万平方米,若每平方米住房售价为2000元,银行提供八成按揭,则需要发放住房信贷资金5.9万亿元。截止2002年9月,我国个人住房消费贷款余额不足理论需求量的15%。

3.3个人住房消费信贷供给需求脱节

在供给与需求双不足的情况下,我国住房消费信贷在供求结构上还存在不合理问题。表现为:中低收入者贷款需求量大,获贷比例小;高收入者承贷能力强,贷款需求小。在实际中,我国住房消费信贷市场的贷款群体主要是高收入阶层,该群体的需求已基本得到满足对住房贷款需求非常有限的。而中低收入群体占我国居民总人数的90%,这部分人群人均住房面积小,对住房消费信贷的需求特别强烈,考虑到借款者的偿还能力,银行不愿向其发放贷款。以重庆市为例,全市缺房户1.69万户,人均居住面积在4平方米以下的住房困难户有8700户,而这一部分群体大多人均月收入在800元以下,他们急需住房消费信贷的帮助解决住房问题,但是这部分人的获贷几率与高收入群体相比小得多。银行在对贷款人进行审核的过程中往往以风险过大、承贷能力弱将其拒之门外。相反银行更愿意把将贷款发放给高收入群体。高收入者承贷能力强,其贷款风险较小,自然成为住贷发放的重点对象。

3.4个人住房消费信贷业务风险过大

个人住房消费信贷属于中长期贷款,期限一般在5-30年,且我国推行住房抵押贷款采用固定利率还款,加上银行发放贷款的资金多为居民和企业的短期存款,期限一般在0-5年,银行住房信贷资金在存贷上的“错配”,使得银行面临相当大的利率风险。长达数十年的贷款期限内,利率将会发生多次变动,只要利率发生变动,无论升降,银行都会遭受损失。这是因为,按中国人民银行的规定,贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年1月1日开始,按相应利率档次执行新的利率。若利率上升,一方面银行要承担存款利率上升而造成的资金成本增加;另一方面银行又不能及时享受到因利率上升而增加的贷款收益。若利率下降,贷款人可能通过资本市场筹集资金提前还款,使得银行过去预期的高利息收入无法实现。

4.促进个人住房消费信贷发展的对策

4.1增强居民承贷能力 4.1.1 提高居民收入水平

消费是收入的函数,收入水平的高低决定居民的消费需求和贷款承受能力。政府应采取积极措施,增加城镇居民特别是中低收入家庭的收入水平,以增强居民家庭的有效需求和提高购买力。国家在收入政策上应积极拓宽就业渠道,相对增加就业者的个人收入,保证城镇居民收入水平有一个合理的增长幅度。要提高国有企业下岗职工、失业人员以及城镇居民最低生活保障对象等低收入者的生活保障水平,并增加企事业单位的工资和离退休人员的养老金,以提高居民的收入预期和支付能力。在分配政策上要进一步缩小收入差距,从而改变居民的预期收入,以刺激消费贷款的合理增长。取消居民收入中的各种明补、暗补,使居民收入完全货币化,为建立个人信用查询体系创造条件。

4.1.2降低商品住房价格

降低房价是提高居民购买力,促进个人住房消费信贷发展的重要途径。通过降低住房销售价格,可以缩小居民收入房价比,增强居民的贷款承受能力。

首先,就政府而言,应通过落实相关政策达到降低房价的目的。具体有:(1)政府降低地价。目前房价中一般包含很大比重的地价,降低地价可促使房价下降。(2)规范各种税费。坚决取缔各种不合理收费,压缩房价中不合理部分,理顺收费标准。»引入竞争体制,打破市场垄断,降低房地产利润。(4)杜绝炒卖土地。对房地产开发用地,严格按招标挂牌拍卖方式出让土地使用权。其次,就开发商而言,应确定一个适当的利润率,确定“薄利多销“的思路,减少开发利润率,使房价有所下降(也可以通过行政干预手段得以实现),进而刺激居民对住房消费信贷的要求。

4.2 广辟信贷资金来源 4.2.1加大政府支持的力度

现行个人抵押贷款利率偏高,居民的还本付息能力有限,制约了住房消费信贷的发展。如果政府能够采取贴息措施,将有助于抵押市场的启动,减少被迫违约的风险。即使不考虑因贴息而新增加的贷款人的贷款能力,据估计贴息率1%相当于利率下降1%,而由此带来的消费存贷款能力可增加10%。贴息的资金可来自财政和房改基金增值部分两种途径。有关专家指出,财政贴息并不是一种净支出,通过财政贴息可启动大量的资产贷款,增加住房销售量,能带来更大的财政收入。贴息的时间也可选择,由于居民的家庭收入会随时间的推移逐步增长,还本付息的能力随之同步提高,只需贴息贷款最初的3-5年即可。4.2.2加快贷款证券化步伐 借鉴西方发达国家抵押贷款证券化的模式,结合我国实际情况,在房地产市场较为成熟的地区走个人住房抵押贷款证券化的道路,不仅可以增加信贷资金来源,降低信贷资金成本,还可以增强住房信贷资金的流动性,化解商业银行的信贷风险。由于银行本身不能发行债券,其抵押权转移给信托公司,由信托公司在证券市场上发行抵押贷款债券,在证券市场上自由流通。在这样的结构中,银行只起到一个桥梁的作用,而业主以所有权作抵押、获得来源于证券市场的资金,这无疑减轻了银行的压力和风险、避开了银行本身存贷结构中的缺陷。在一定程度上,提高了银行的信贷能力,优化了信贷资金数量和质量。另外,由于信托公司本身具有较好的信用及一定的经济实力,易于将抵押权转化为债权,并实现一、二级市场流通。购房者在以后的还贷或者赎回所有权的过程中.如果拥有这种债券,可以冲消债务。由此可以看出,抵押贷款证券化具有良好的融资和分散风险的作用。社会闲散资金通过证券市场流入房地产市场,有利于资金的合理配置和有效使用,促进个人住房抵押贷款的良性发展。4.3健全住房金融体系 4.3.1简化商业银行放贷程序

面对日趋多元化的个人信贷要求,各家银行的个人住房按揭贷款,个人住房公积金贷款,.个人住房抵押贷款,住房组合贷款,二手房交易抵押贷款以及个人住房维修贷款都要逐步走向规范化、标准化和系统化的轨道。在此基础上还要针对不同的客户要求,创造住房贷款新产品和优质的金融服务。应针对中低收入这个巨大的住房需求群体,重点推行住房抵押贷款和公积金贷款的组合贷款,在简化手续的同时又降低了贷款的利率。对采取存单制抵押方式申请住房贷款时应允许跨行存单或第三人授权存单。银行还可适应不同居民的需要分别采用递进还款、月均还款、递减还款的方式,根据职工年龄不同贷款期限不同,接近退休年龄的工人贷款期限稍短一些;年轻的国家公务员和企事业单位工作人员贷款期限可长达30年以上。

4.3.2完善个人资信评估体系

西方消费信贷发达国家已形成了一套比较完整的个人信用制度体系,包括个人资信档案登记机制、个人资信评估体系、信用风险预警机制、信用风险管理机制、信用风险转嫁机制等多项内容。充分借鉴西方国家经验,建立零售客户与银行间的充分信任和合作机制,实现消费信贷业务的突破性发展,加快建立个人信用制度步伐刻不容缓。在己取得成果的基础上,尽快建立符合我国实际的个人信用体系。首先,应建立消费信用信息库。结合存款实名制的落实和个人信用卡、储蓄帐号的规范统一,由中央银行牵头,包括各商业银行、证券公司、保险公司等融资机构共同参与,各金融机构信息子库相互联网。信息库通过所开发的个人资信评估系统,对有关个人消费信用的各种信息进行收集、汇总、分析、传送等处理。银行在贷款申请时,先查询该借款人的信用记录,再决定是否与之发生信用关系。

4.3.3建立健全社会担保体系

借鉴美国的联邦住宅管理局(P玉IA)、退伍军人管理局(VA),由国家财政提供初始资本金,当贷款人不能按期归还贷款时,可通过该机构支付银行与未偿债务等额的信用债券,债券本息可由政府负担,从而积极为广大居民特别是中低收入阶层提供担保,使房地产保险中的信用风险在更广阔的时间和空间上得以分散。这些机构担保的购房者可以得到金融机构提供的全部抵押贷款,可使首付款从房价的20%降到5%、提供担保的贷款偿还期限从早期的5一15年,发展到2于一30年。不仅可以增强抵押贷款一级市场上金融机构的信心,降低呆坏帐的几率,还引导更多资金流向住房抵押市场,大大扩展住房抵押市场的资金来源。待在条件成熟时可以成立一批私营抵押贷款保险公司,形成一个以政府机构为主的全国性贷款抵押担保网,并在此基础上引进再担保保险机制。这种做法已成为国外为解决普通家庭住房问题的主要途径,其运作经验对分散一级抵押市场上贷款风险,提高贷款的安全性与流动性,促进住房信贷资产良性循环以及为金融机构在二级市场上顺利转让债权或发行抵押债券具有重要借鉴意义。应加强政府对住房金融的监管力度,通过审计部门对住房金融机构的财务收支和经营效益的审计,保证其收支活动的合法性;实行集约化经营,增加金融业的自我积累能力,防范短期行为;通过人民银行与审计部门的监管合作,提高住房金融稽核与国家审计的力度和强度。

5.结束语

个人住房消费信贷能有效提高居民的住房消费能力,促进房地产业的发展,进而促进国民经济的发展。我国个人住房消费信贷是在住房建设贷款较为成熟,住房大量闲置,整个市场出现供大于求的背景下起步的,因此其发展严重滞后于房地产和经济的发展状况。我国个人住房消费信贷发展中存在的问题主要有:住房消费信贷资金供给需求双不足,且供需结构不合理,商业银行个人住房消费贷款风险过大。我国住房消费信贷资金供给不足的原因主要是住房贷款二级市场尚未启动,资金来源主要集中于商业银行的信贷资金,未能利用社会上的闲散资金,使得住房信贷资金来源少、成本高。提高居民收入水平,降低住房价格是提高居民承贷能力的有效途径,也是提高居民消费意愿的有效手段,而住房二级市场的发展能有效调节一级市场价格过高的情况。此外,消费信贷外部环境的建设也能增强居民的消费意愿。加强与消费信贷有关的法制建设,能有效地保护消费者的权益,使消费者能够放心消费;健全社会保障体系,为消费者解决后顾之忧;深化住房体制改革,转变居民消费观念,使贷款买房的思想深入人心。

目前我国住房消费信贷风险过大主要有:利率风险、流动性风险、信用风险和抵押风险。住房贷款证券化能为商业银行提供长期稳定的资金来源,既可降低住房消费贷款的流动性风险,又能有效解决商业银行信贷资金结构不合理问题,降低利率风险。住房二级市场的发展可以加快抵押物变现速度,减小抵押风险。完善个人信用评估体系,可大大降低银行贷款面临的信用风险。贷款风险的降低能增强银行开展个人住房消费信贷的积极性,促进住房消费信贷的发展。

参考文献

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致 谢

经过将近一年的准备，我的论文终于完成了。在此，我要特别感谢我的指导老师XXX老师。在论文的写作期间，得到了李老师的悉心指导和教诲，本论文才得以顺利完成，在此谨向XXX表达最真诚的谢意!

住房信贷 篇3

【摘要】 通过对襄樊市住房贷款余额和商品房成交均价两组时间序列的协整分析,发现二者之间存在长期的均衡关系 ,住房贷款的放大是近年来中等城市房价迅速走高的重要原因。

【关键词】 房价;住房贷款;协整分析

一、研究背景

2004年前后,我国中等城市的住房价格继一线城市房价迅速飚升之后开始出现大幅上涨。学界比较认同的原因主要:一是1998年后实施积极财政政策调控的效果彰显;二是城市化进程加快和居民财力增强对住房需求日趋旺盛所致,而往往会忽略金融领域对房价的影响。事实上,房地产业的发展与银行的信贷支持密不可分。

襄樊作为中部重镇,被列为湖北的省域副中心城市,在我国中等城市中较具代表性。试图运用最新的时间序列数据,对其银行信贷和住房价格关系进行定量分析,探讨银行金融支持对房价走势的影响程度,以期对我国中等城市的房市调控和金融风险防范提供一些参考。

二、协整分析

选取2001年至2009年上半年襄樊市(包括区、县)的商品住房成交均价(HP)和商业银行住房贷款余额(L)的季度数据作为时间序列,数据由襄樊市统计局和人民银行的相关资料整理而得,其中L主要包括襄樊市各商业银行、信用社的住房开发贷款和个人住房贷款(包含住房公积金贷款)余额,不含单位购建房贷款、个人住房装修贷款和房地产开发企业流动资金贷款。

采取ADF(Augmented Dickey-Fuller)法来检验变量的平稳性,从表1中的检验结果看,在5%显著性水平下,HP和L的检验统计量值均大于相应临界值,不能拒绝零假设,表明二者均存在单位根,是非平稳序列。再对其一阶差分序列DHP和DL进行ADF检验,(从表1所示)的检验结果可见,其ADF统计值都小于5%显著性水平下的临界值,不存在单位根,均是平稳序列。非平稳性时间序列HP和L均为一阶单整变量,可用于协整分析。

接下来采用Engle—Granger两步法来检验HP和L之间是否存在协整关系。如果它们是协整,则它们之间存在着一个长期稳定的均衡关系。第一步,运用OLS法进行协整回归,得到如下协整方程(长期均衡方程):

HP = 610.0199401 + 0.4601042474*L (1)

(38.4177) (50.5732)

[0.0000][0.0000]

R-squared=0.9888;Adjusted R-squared=0.9884;

F-statistic=2557.644

(1)式中上下括号里的值分别为t统计量值及其对应的相伴概率。由各检验统计量值及回归方程实际值与预测值的拟合图可见方程拟合的效果非常好。再观察其估计残差序列的折线图,也具备平稳序列的特征。第二步,对残差序列作单位根检验,其ADF检验结果(见表2)。

其中t检验统计量值小于各显著性水平下的相应临界值,从而拒绝零假设,表明残差序列不存在单位根,是平稳序列。检验说明HP与L二变量之间存在协整关系,即襄樊市住房均价同住房贷款之间存在长期稳定的均衡关系。采用Granger因果关系检验法进行检验,结果说明原假设L不是引起HP变动趋势的原因被拒绝,L的变动能够影响到HP的变动,二变量之间存在一个因果关系。

既然变量HP与L之间存在协整关系,可以建立其一阶差分DHP和DL的误差修正模型ECM如(2)式。误差修正模型不再单纯地使用变量的水平值(指变量的原始值)或变量的差分建模,是把两者有机地结合在一起,充分利用这两者所提供的信息。

DHP = 6.996223883 + 0.4180543198×DL - 0.52919404 65×E(-1) (2)

该模型各检验值为:R-squared=0.6327,F-statistic =23.2572, D.W.=1.7373,AIC和SC值分别为10.70和10.84,说明模型合理且整体解释力较强。模型估计结果表明,襄樊市住房价格的变化不仅取决于住房贷款的变化,而且还取决于上一期房价对均衡水平的偏离,误差项ecm的估计系数表明系统存在误差修正机制,即上一期偏离越远,本期修正的量就越大。具体来说,襄樊市住房均价的短期变动可以分为两部分:一部分是短期住房信贷波动的影响,从短期看,襄樊市住房贷款每增加一个百分点,其住房均价便会增加0.418个百分点,其影响较为显著;另一部分是偏离长期均衡的影响,误差修正项ecm 的系数的大小反映了对偏离长期均衡的调整力度,系数估计值(-0.529)表示,从长期看,当短期波动偏离长期均衡时,将以-0.529的调整力度将非均衡状态拉回到均

衡状态,可见调整力度较大,误差修正项对长期稳定趋势的偏离起了很大的收敛作用。

三、结论与政策建议

在长期中,我国中等城市住房均价同商业银行的住房贷款之间存在着稳定的均衡关系。银行对住房开发贷款和个人住房贷款的增多,会刺激住房市场发展,拉动住房需求,造成房价上涨,房价上涨又带来银行的住房信贷扩张。通过这种相互促进和联动,中等城市的房价和住房信贷在长期具备基本相同的增长趋势和波动变化。从短期看,在我国中等城市,商业银行住房贷款量的变化是引起房价变动的重要原因,且其影响较为显著,房价上涨是否是银行住房信贷扩张的原因却未得到证实。短期内住房贷款膨胀带来房价上升,说明我国运用货币政策对房价进行调控,其政策传导效果在地市一级能够得到较好显现,房地产市场流动性充分与否能够影响到房价的涨跌。

上述结论对我国信贷政策和房地场市场调控具有一定参考意义:

1.通过货币政策手段调整商业银行的住房贷款,无论是在长期中还是在短期内都会对中等城市的住房价格产生实质性影响,房地产信贷政策在地市一级中等城市的传导是有效的。

2.在当前经济环境下,出于担心本地经济滑坡的考虑,一些地方政府出台了支持房地产业的政策。其中当然包括通过各种途径促使银行放大信贷支持,这时必须考虑到授信放大会带来房价迅速上涨,反而抑制百姓的购买力和需求。

3.银行对房地产业信贷量的不断上升,在长期中会累积地方银行系统的风险,中等城市的银行业在拓展相关业务的同时要密切防范不良资产增加。

参考文献

[1]段忠东.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛.2007(2)

[2]江彤.我国银行信贷与房地产价格关系实证分析[J].中国房地产金融.2007(4)

住房信贷 篇4

2007年美国的次级抵押贷款危机(简称次贷危机)爆发。基于当今世界经济金融的紧密联系,美国经济在全球的引领位置,次贷危机不仅给美国,也给世界其它地区带来了极大的震动。我国房地产市场近年来迅速增长,如何加强管理,避免类似美国次贷危机的发生,是我国房地产业和金融业面临的重大而紧迫的问题。本文从个人住房消费信贷风险管理的角度,对该问题进行探讨。

一、消费信贷

消费信贷是指商业银行以消费者的信用为基础,按照银行的有关贷款规定,向消费者发放的用于购买耐用消费品或个人消费支出不足时给予的贷款。它是消费者在其收入约束内,实现对商品和劳务超前消费的一种借贷行为,实质是适度的超前消费。消费信贷具有以下几个基本因素:

1. 贷款对象。

消费信贷的贷款对象是自然人。按照我国规定,贷款对象是具有完全行为能力的自然人。银行为了控制风险,消费信贷往往具有附加条件,比如贷款人要有稳定的工作和预期收入。

2. 贷款机构。

在我国,消费信贷的提供者是各类商业银行。商业银行从事消费贷款活动,属于其众多业务中的“零售业务”。

3. 贷款用途。

用于个人或者家庭的最终消费,如住房贷款、耐用消费品贷款等。生产性消费、经营性消费、集团性消费等则不属于个人消费信贷的范畴。

4. 贷款条件。

贷款条件是指在贷款过程中贷款的金额、期限、利率的限定,是消费过程中贷款申请人和贷款机构都十分关心的基本要素。金融机构往往要通过各种途径和方法,对贷款申请人的信用状况进行评估,然后决定贷款额度、期限和利率。

5. 贷款的审查与风险防范。

一方面,银行需要建立起个人消费信贷登记制度,对消费者的申请资料进行审查核对,确保资料的真实性;另一方面,在整个贷款和回收过程中,始终需要进行风险的防范,确保贷款质量。

二、个人住房消费信贷

个人住房消费信贷是金融机构向消费者提供融资,以帮助其购买或建造住房、进行住房装修或维修,从而达到提高居民生活水平、刺激消费、启动经济新的增长点的目的。同其他贷款相比,个人住房抵押贷款具有以下特性:

1. 贷款对象的特定性。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定:个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为的自然人。

2. 贷款用途的专一性。

个人住房贷款是为了配合我国住房制服改革,拉动内需,支持城镇居民购买自用房,促进国民经济增长而推出的业务,其用途只能用于支付所购买住房的房款。

3. 贷款期限的长期性。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过3 0年。

4. 分散性。

个人贷款笔数多、金额小。

三、个人住房消费信贷风险管理

1. 消费信贷风险理论

(1)信用脆弱理论。信用的脆弱性,可以从信用运行特征来解释。信用是联系国民经济运行的网络,这个网络使国民经济各个部门环节相互依存、共谋发展,但这个网络上的任何一个环节即使是偶然的破坏都势必会引起连锁反应,信用良好的银行或企业也会因此受到牵连而陷入信用混乱之中。信用的连锁性和依存性是信用脆弱、产生风险的一个重要原因。

(2)预期收入理论。普鲁克诺在《定期放款与银行流动理论》中提出的预期收入理论认为:任何银行资产能否到期偿还或转让变现,归根结底是以该资产所投资的项目或借款人的未来收入为基础。如果未来收入可以加以分析估算并有保障,那么即使是长期性放款,通过分期还款的形式,也可以保持该资产的赢利性、流动性与安全性;反之,如果未来收入没有保证,即使短期贷款,也有可能发生坏帐,产生到期本息不能收回的风险。因此,商业银行除了发放商业贷款以及投资有价证券作为二级储备金外,还可以对一些未来收入有保障的项目和个人借款,发放中长期贷款,如项目贷款、设备贷款、住房抵押贷款和耐用消费品贷款等。

(3)信息不对称理论。根据申农的信息论,信息是用来消除某种不确定性的东西,不确定性实质上就是一种信息不完全的状态,而作为不完全信息重要表现形式的不对称信息是风险形成的根本原因。在商业银行信贷活动中,商业银行与借款人、商业银行内部的信息不对称,是信贷风险产生的根本原因。

借款人作为资金的使用者,对资金的实际用途、使用资金的负责和努力程度、资金使用的损益等情况拥有完备的信息;而作为资金提供者的银行,处于资金使用信息的劣势。借款人可利用自己的信息优势,从自身利益最大化出发,违反合同规定,隐藏资金使用的真实信息,将资金投资于高风险的领域,有可能造成银行资金本息不能按期归还,产生信贷风险。

信息不对称情况同样存在于商业银行内部上级行与下级行、管理者与信贷员之间。信贷员作为信贷活动的具体执行者,对信贷项目的风险、收益、偿还概率以及自己在信贷工作中的努力程度,具有较完备的信息,而管理者由于信息来源渠道的间接性和获取信息成本的存在,处于信息的劣势。因此,代理人信贷员可能为了实现自身效用的最大化,不按委托人的意愿行事,如在信贷工作中勾结借款人,虚报调查材料,贷款审查中徇私,对贷款使用的监督和催收不积极等,从而使信贷风险产生或加剧。

2. 个人住房消费信贷风险管理

个人住房消费信贷风险是指银行个人住房消费贷款不能按期收回,造成信贷资金损失的可能性。由于个人住房消费信贷的发放和收回之间存在着一定的时间间隔,在此期间内各种不确定因素的影响,导致借款人不能按期还贷,造成银行贷款不能收回,消费信贷风险由可能性转变为现实性。这种风险是客观存在的,除来自借款人和银行外,消费贷款一旦发放,还面临着自然灾害、市场变化、经济政策改变等风险因素的作用。

四、加强我国个人住房消费信贷风险管理的措施建议

我国个人住房信贷风险防范体系的基本框架可以描述为:个人信用制度的风险预警机制,贷款银行内部风险管理机制,贷款保险担保和消费信贷证券化的风险分散机制以及体现政府参与和保障作用的风险监管机制。这四个方面内容的有机统一、相互协调形成“四位一体”的风险防范体系。为了避免美国次贷危机在我国重蹈覆辙,需要加强对个人住房消费信贷风险的管理。

1. 建立和完善个人信用制度及体系。

在市场经济发达的西方国家,信用是一个人在社会中生存的“通行证”。我国的住房贷款当前面临着个人信用制度的“瓶颈”制约。建立个人信用制度,一方面,可以降低银行事前风险控制的成本;另一方面,可以通过信用制度的奖罚机制,有效降低消费者的“道德风险”,使“信用抵押”比没有保障的房产抵押来的更有效。具体措施包括:

(1)建立个人账户体系严格依靠法律手段实施以储蓄实名制为基础的综合性信用账户,并结合个人收入申报制等有关税收政策,使个人作为“立信”基础的货币资产具有真实的衡量标准。

(2)建立一个设置科学、机制灵活、管理方便的个人信用管理机构,是建设个人信用制度的基本前提。

(3)注重与国际行业标准接轨,建立科学严谨的个人信用评价指标体系。

(4)建立网络化的信息交换制度。现代信息技术的应用和以分行为单位的数据集中的实现,为个人信用评估动态调整提供了条件。可以利用网络技术,加强银行同业间的信息交流,实现信息共享、资源共享从而简化消费信贷受理环节,降低交易成本。

2. 完善贷款银行内部风险管理体制。

从银行内部,要加强内控管理,规范业务操作,严格个人住房事前审批,完善贷后管理机制,全力控制个人不良贷款持续增加的局面。对重点、优质客户实行客户经理制,落实责任,为其提供差别优质服务、特色服务;对不守信用者,则要采取措施强化其信用观念。

3. 建立良好的住房信用风险分摊机制。

虽然市场经济下的主体是企业,但是政府在个人住房贷款风险管理上,也可以发挥一定的作用。在住房信用分摊上,一方面,可以通过政府的手段进行分担,如建立健全政府中介担保服务;另一方面,通过金融工程的理论的应用,创新保险品种,有效防范贷款风险。

4. 建立和完善住房二级抵押市场。

诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒于1 9 9 0年指出:“不动产证券化将是未来金融发展的重点。”住房抵押贷款证券化不仅能够缓解居民购房时面临的收入约束和流动性约束,而且有助于培育高效、公平和具有合理价格的房地产市场,这些都将大大刺激居民对商品房的消费需求,使住宅成为新的消费增长点、房地产成为新的经济增长点。

5. 加强政府监管力度,建立全方位的住房金融监管体系。

住房信贷 篇5

银发〔2010〕275号

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局，国家开发银行、各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的有关精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，现就相关信贷政策通知如下：

一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行，并及时上报执行情况。

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会

住房信贷 篇6

近年来, 人们只知道全球金融危机, 对企业、金融机构、事业单位以及其他组织机构的绝对实质影响, 却很少针对其实质展开相关思考, 分析其成因。在我国, 不论是一线城市还是二线城市, 近年来地产市场中的房产成交量大幅度下滑, 有些开发商的资金筹集渠道往往得不到有效疏通, 资金周转失控、失灵, 对我国的经济稳定造成了很大的冲击。

2 有限理性与自我控制理论

2.1 有限理性

货币的宽松政策, 是引发房贷偏低定价的重要诱因之一。但如果考虑到银行自身的理性认识, 他们能够完全认识到宽松货币政策的缺陷, 即不可持续性的短期行为产生的弊端。同时, 假设这种有限理性认知可以抑制房产价格的持续上涨, 那么泡沫经济也就不会形成;而泡沫经济形成对金融机构本身也会造成实质性影响。事实上, 为使房地产市场的泡沫经济限制在一定范畴内, 形成有效打压, 需要对金融机构的完全理性假设进行客观修正, 于是有限理性应运而生。

2.2 自我控制

在住房信贷市场中, 可以认为金融机构存在着自我控制问题, 即因为银行家的私人利益、外部竞争压力以及股东的压力等因素, 导致金融机构过分关注短期的成本收益。相应的时间偏好结构特征表现为长期时间偏好率低, 短期时间偏好率高。也就是说, 金融机构在长期较为理性, 知道不应该对住房信贷偏低定价, 但在短期则容易受到诱惑而对住房信贷偏低定价, 并且降低贷款条件。

3 宽松货币政策导致的住房信贷定价偏低成因分析

3.1 无风险利率降低

货币宽松政策的施行, 在一定程度上使住房信贷定价偏低。首先根据贷款定价模型可知, 风险贷款的实际价值和无风险利率本身是成正比关系的。也就是说, 风险利率降低会使贷款过程的相应风险降低。其次, 放宽货币政策, 使相关的金融投资方式, 诸如国债投资、基金等行为都异常活跃, 也就是说, 它们逐渐把矛头指向了风险高、回报收益率也高的住房信贷领域, 从而加剧了国内住房信贷的偏低定价。

3.2 银行救市行为的加息政策实施对购房的实际影响

(1) 央行加息的客观意义。从央行几度加息的情形来看, 说明银行金融机构已经认识到货币政策对于房产价格波动风险的重要意义。因为, 从整体来说, 加息是有利于挤出当前资产的经济价格泡沫的, 有利于房市的长期健康发展, 这也可能是银行自身机构的自我调整与自救行为。因此, 需要我们认识到利率风险的严重性, 增强利率风险防范意识。否则, 银行和贷款购房者都可能蒙受巨大损失。

(2) 加息调整贷款利率对消费者心理影响最大。央行利率的上调, 对于消费者的实际成本支出影响并不大;但由于央行采取这种频繁的利率上调方式, 表明利率再度上调的概率非常大, 从而会让消费者产生后期成本明显增加的一个预期, 其对住房消费者的心理预警作用进一步加大, 使住房需求会得到更有效的抑制, 特别是投资性需求。

短期内加息对房产市场不会产生较大影响, 对于房产市场的冲击不会很明显。因为此次央行的加息应该在市场的预期之内, 市场上对于此次加息已经进行了提前“消化”;利率上调和税率下调, 其最直接的影响在于消费者对于储蓄意愿的增强, 而与其密切度相对较高的应该是资本市场, 而不是房产市场。也就是说, 加息后, 对民众来说, 贷款购房的影响性还不是很大, 其本质作用是抑制住房信贷, 从而维持这种“有限理性”。

3.3 政府隐性担保行为的干预

在有些经济行为影响下, 也会形成住房信贷定价偏低, 如金融机构的分摊风险行为, 通过关注房地产实时动态可知, 房地产价格上涨必然会推动金融机构的投资收益率上涨, 而当房地产价格下调时, 金融机构还可以通过国家政府协调, 使自身风险分摊出来。也就是说, 不论是资本市场的政府干预行为, 还是金融机构的自身救市行为, 实际都能够使金融机构自身得到实质性好处, 但同时也导致了房产信贷偏低定价问题更为严重。

4 结论与建议

第一, 强化住房信贷的定价走向。这是由于住房信贷的定价合理性与理论性都直接影响着房地产市场的良性、健康发展。另外, 之所以要强化住房信贷的定价理论研究, 就是因为现有的贷款定价模型还不能完全适用于当前较多的不稳定因素房地产市场。

第二, 货币政策的施行, 要考虑到金融机构自身的稳定性。由于在宽松货币政策的影响下, 住房信贷定价偏低。房贷定价偏低还会使房地产价格波动加剧, 从而逐渐加大房产的投资效应, 致使其过度压力化膨胀。因此, 只有采取货币紧缩政策, 而货币紧缩只能解决阶段性的泡沫市场经济, 即还是泡沫化的恶性循环。因此, 我们应当认识到货币政策理论研究的重要性, 反思金融机构稳定与房市之间的紧密关系。但不论如何, 当前国内央行加息政策的施行, 还是说明其已经认识到货币政策有限理性的重要含义与房贷偏低定价的风险性。而这确实对于整体国家整体房市调控是极为有利的。

参考文献

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住房信贷 篇7

为满足盘锦市不断增长的社会公民住房和改善农村住房需求, 充分发挥农发行“建设新农村的银行”的骨干和支柱作用, 加快推进小城镇建设, 今年4月初, 经农发行辽宁省分行审批, 农发行盘锦市分行计划投放3.8亿元贷款, 用于盘锦市双台子区铁东新村农民住房集中整治项目。该建设项目占地面积220万平方米, 拆迁户数3606户, 其中住宅平房3076户、住宅楼房234户及配套房10户、企业286家。项目回迁房总建筑面积25.6万平方米。截至5月20日, 已发放1.45亿元, 剩余贷款将按照项目建设进度陆续发放。