新加坡住房与中国住房

新加坡住房与中国住房（共9篇）

新加坡住房与中国住房 篇1

1 新加坡的住房保障制度

新加坡是一个市场经济的国家, 但在住房建设与分配上采取政府分配与市场出售相结合的形式, 而不是完全通过市场调节来实现, 即政府向中、低收入阶层投资建设住房并实行有偿提供, 市场向高收入阶层提供住房的体制。具体模式如下:

1.1 保障性住房的建设

新加坡由专门的机构——建屋发展局进行投资和建设, 统一为中、低收入者提供保障性住房 (组屋) ;高收入者的住房, 则由私人投资商投资建设。正是由于新加坡建屋发展局及相应的配套政策支持, 因此在保障性住房的土地供给、建设资金的筹集、住宅建设的统一规划等方面都能很好的协调实施和执行。

1.2 住房公积金保障制度

新加坡解决居民住房问题的重要保障就是其完善的公积金制度, 它为新加坡组屋的建设和实现“居者有其屋”计划提供了强大的金融支持。

新加坡于1955年建立公积金制度, 它是由雇主和雇员共同缴纳, 以解决雇员退休生活保障问题的一项强制性储蓄制度。

1.3 分级提供保障性住房补贴

新加坡严格按家庭收入情况来确定享受的住房保障水平, 住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住保障性住房。政府对购房补贴也采用分级的办法:对二室一套的, 政府补贴三分之一;三室一套的, 政府只补贴5%;四室一套的, 政府不仅没有补贴, 而且按成本价加5%的利润;五室一套的, 政府按成本价加15%的利润。由于房价上涨, 出售保障性住房所赚得的利润必须向建屋发展局缴纳一部分。这项规定基本上保证了中低收入家庭能够买到保障性住房。

1.4 保障性住房的合理配售

保障性住房建成后, 建屋发展局以公民的收入水平为标准, 按照公平合理的原则进行住房分配。配售方式由登记抽签制改为订购抽签制, 抽签活动由本选区国会议员主持, 更增强了权威性和代表性。

1.5 健全的保障性住房法律法规

为了防止房地产开发商的炒作, 保障中低收入人群住房利益, 新加坡政府制定了细致和周全的法律法规。例如, 建屋发展局将保障性住房定位为“以自住为主”, 对居民购买组屋的次数作出严格限定;居民购买组屋后一定年限内不得整房出租, 仅允许房主与租户合住;组屋在购买后5年之内不得转让, 也不能用于商业性经营, 否则将受到法律严惩。此外, 新加坡实行征收房产税, 按照规定, 业主出售购买不足一年的房屋, 要缴纳高额房产税, 这对平抑商品房价、杜绝“炒房”也起到了很好的作用。

2 我国的住房保障体系

2.1 住房公积金制度

我国的住房公积金是一种长期性住房储金。在职工工作期间, 职工个人和所在单位均应按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月缴纳, 归职工个人所有, 作为职工个人住房基金。职工工资越高, 则个人和企业缴纳的越多, 自己收入就越多, 因此, 公积金具有激励职工努力工作的特点。

2.2 经济适用房制度

1998 年国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》明确了建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系, 向城镇中低收入家庭提供经济适用房, 是一种兼有经济性和适用性的商品住宅。政府通过减免土地出让金和减免税收等方式来促进房地产公司能够向中低收入家庭提供低于市场价格的住宅。

2.3 廉租房制度

针对的对象是城镇最低收入家庭。城镇廉租住房是指政府和单位在社会住房领域实施的社会公共福利和社会保障职能, 即向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的住房。廉租房只租不售, 出租给城镇中最低收入的居民。廉租住房制度是我国住房保障制度的最后一道防线, 对最低收入家庭实施住房保障无疑是对人的基本生存权利的肯定。

属于非市场化保障方式的廉租房制度, 入住者只需要提供低廉的租金。但与由市场和地产公司提供建设资金的经济适用房制度相比, 廉租房的建设资金主要由政府提供, 产权属于国家, 租赁者只是拥有暂时的居住权。

3 新加坡住房保障制度模式对我国的借鉴意义

要想提高我国群众的住房水平, 满足广大群众的住房需要, 使得“居者有其房”, 进而提高人民的生活水平, 就必须对我国目前的住房体系作进一步改善。通过对比新加坡的住房保障制度, 可得到以下几方面的启示:

3.1 加强政府的主导作用

新加坡政府在住房保障中发挥了主要的作用:设立专门的住房保障机构——建屋发展局;建立金融支持体系——公积金政策;为购房居民提供优惠贷款和财政补贴, 增强居民购房能力。在市场机制不足、就业收入差距日益扩大的情况下, 政府可发挥其资源调控作用, 维护社会公平, 为中低收入家庭提供住房。我国在社会主义市场经济条件下, 政府应承担起中低收入阶层的住房供应问题, 并从机构设置、法制制度、财政金融等方面予以支持。

3.2 加大保障性住房供应

保障性住房是政府为社会公众提供的非常重要的公共产品, 新加坡有超过80%的人口享受公共住房保障制度的好处。近年来我国住房制度改革不断深入, 但对于中低收入阶层, 我国主要提供的经济适用住房和廉租住房开发力度不够, 无法从根本上解决数目众多的中低收入群体的住房问题。因此政府应根据实际需求做好保障性住房的供应, 使其在社会新增住房中占较大比例。

3.3 制定完善的住房保障法规

我国的经济适用住房政策虽在不断的完善, 仍存在一些问题, 如供给对象的错位, 经济适用住房是用来保障中低收入阶层的, 但是现实情况中真正买经济适用住房的却有大部分富人。因此要制定专门的住房保障法律, 完善住房保障的配套法规, 来保证国家政策的真正落实。目前, 我国的廉租房、经济适用房制度的立法仍停留在部门规章的层次上, 影响各项工作的实施效果。因此, 应尽快制定一部统一的住房保障法, 对住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立等做出更细致的规定。

3.4 发展政策性金融, 支持住房保障体系建设

政策性金融支持在国外对低收入的家庭提供住房保障制度起了很大作用。我国自1991年上海建立住房公积金制度以来, 公积金制度为居民的住房消费融资做出重大贡献。但是我国尚未有直接面向中低收人家庭发放的低息或无息贷款, 且住房公积金制度还不够完善, 如保障范围的不平等。我国金融机构应建立贷款担保机制, 降低中低收入居民申贷门槛, 并不断完善公积金制度, 增强居民购房能力, 促进住房保障制度的顺利构建。

参考文献

[1]白贵秀.住房保障制度研究[J].兰州学刊, 2008, (5) .

[2]张建平.完善住房保障制度的几点思考[J].现代经济, 2008, (2) .

[3]叶剑平.政府是住房保障的主体[J].中国地产市场, 2007, (10) .

[4]张静.国外住房保障制度对我国的启示[J].城市开发, 2002, (2) .

居者与其屋新加坡的住房 篇2

11月21日上午，正在新加坡访问并出席东亚领导人系列会议的中国国务院总理温家宝，赴新加坡建屋发展局了解新加坡提供公共住屋的政策和经验。在听取了相关政策和经验介绍后，温家宝站到大厦三十二层的平台眺望，一栋栋规划有序的组屋楼尽收眼底，组屋楼与周边自然景色相近相融，令温总理不禁点头赞赏。随后，温家宝走进大牌145座摩天组屋的居民家和大巴窑西区民众俱乐部。在大巴窑组屋区的一户住户家里，温家宝听到了新加坡居民对政府住屋保障政策的高度肯定。而在大巴窑西民众俱乐部，青少年表演中国丝竹、印度武术和马来民族音乐，展现了一幅不同族群融合共处的和谐画图。

几年前，温总理曾经考察过新加坡的组屋，他认为“受到不少启发”。作为世界上人口最多的一国的总理，温家宝在这次考察中坦言，中国“改革开放三十年来，居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房的面积平均超过二十平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见”。

中国正在建立和完善居民住房保障体系。为保证人民群众的住房需求，政府加大了经济适用房及廉租房的建设力度。然而，一个拥有十三亿人口的大国，既要守住赖以生存的十八亿亩耕地，还要保障居民住房用地，这无疑是一对矛盾，而要化解这一矛盾，必须要建立和完善符合国情的住房保障体系。

早在1998年，时任国务院副总理的温家宝就在全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。”近十年来，随着改革开放的深入和国家经济的发展，中国各级政府也确实不断加大对经济适用房和廉租房的投入。现在，中国住房保障制度需要破解的现实问题是，在土地资源十分有限的条件下，市场意义上的商品房和民生意义上的经济适用房应该各占多大比例？对于支柱型产业的房地产行业，政府的宏观调控政策还需要怎样调整？

没有信手拈来的答案，也没有想当然的方案。

新加坡住房与中国住房 篇3

1 我国住房保障制度的情况

保障性住房, 通常是指由政府统一规划, 统筹, 提供给特定人群使用, 限定了建造标准和销售价格或租金标准, 起到社会保障作用的住房。 其具有跟普通商品房不一样的特性, 即属于公共品或准公共品的范畴。我国在解决中低收入群体的住房供应过程中, 实施了一系列的住房保障制度体系建设, 这种住房保障制度是国家或政府依据法律规定, 通过国民收入再分配, 保障居民基本居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度, 实质是政府利用国家和社会的力量, 通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房, 解决他们的住房问题。其主要由经济适用房制度、廉租房制度和政策性租赁房制度所组成。当前, 政府为切实解决中低收入群体的住房问题, 2011年政府计划建设万套保障性安居工程1000万套, 与2010年590万套保障房建设规模相比有大幅度增加, 并计划在整个“十二五”期间共建设3600万套保障房。而解决保障房的资金、土地供应和质量及管理等问题就成为我们须予以关注的重点。

2 新加坡住房保障制度的成功经验

2.1 新加坡住宅建设现状

新加坡是东南亚的一个岛国, 位于马来半岛南端, 毗邻马六甲海峡, 国土面积710平方公里, 人口将近518万 (2011年10月统计) 。新加坡在独立前就面临房荒问题。1959年, 占全国人口40%的人口居住在肮脏的贫民窟和棚户区中, 经过近半个世纪“居者有其屋”计划的实施, 成功解决了所有国民的住房问题。截止2009年, 新加坡建屋发展局建设了888 143 套组屋, 85%居民住在建屋发展局的组屋, 其中95%的人拥有组屋产权。正如新加坡总理李显龙所说:“放眼世界, 没有任何一个国家拥有如此全面的公共住屋计划, 而新加坡也是全球国民拥屋率最高的国家之一。”新加坡住宅市场分为公有住宅市场 (即政府组屋) 和私有住宅市场两种。其中85%的新加坡人居住在从政府购买的组屋里;另外15%的居民住在由私人房地产商提供的高级住宅。新加坡政府在建国初期将解决住房问题作为一项基本国策, 成立了建屋发展局 (Housing & Development Board) , 推出了 “居者有其屋” (Home Ownership Scheme) 的政府组屋计划。该计划的主要内容是政府拨出国有土地和适当征用私有土地作为建房之用, 并且由银行和中央公积金局提供建房所需的资金。新加坡政府在实施组屋计划过程中, 形成了由建屋发展局负责组屋的规划和建设、中央公积金局和邮政储蓄银行等金融机构提供建设组屋资金的完整组屋供应体系。正是由这些部门的通力合作、相互配合, 组成了新加坡完善的住房保障制度的形成。

2.2 新加坡住房保障制度的成功经验

2.2.1 政府提供住房所需的土地及出台相关的土地征收政策

新加坡虽是典型资本主义国家, 但是其有别于一般资本主义国家一个突出特征是政府严格控制全国土地资源, 保障组屋建设所需的土地资源。1949年, 英国皇室拥有新加坡31%的土地;1965年, 新加坡独立时, 新加坡政府公开占有整个土地总面积中的49.2%;1975年是66%, 1985年为76.2%, 而1998年达到80%。目前, 新加坡政府及其法定机构则拥有国家90%的土地。正是政府将土地资源牢牢掌握在手中, 从而能够满足组屋建设大量土地。新加坡能实现让80%以上的居民住上公共住房的最主要的原因之一即能大量建造低成本住房。而低沉本住房计划的基石来自于早在1955年建屋发展局成立的时候颁发的《新加坡土地收购法》。根据其后出台的法律规定:当某一土地符合公共利益或发展公共事业需要时, 政府可以征收该地块;并且政府有权调整被征用土地的价格, 价格规定后, 任何人不得随意抬价。这使得政府建设组屋的土地价格远低于市场上土地的价格, 从而政府能以较低价格将组屋进行出售或出租。

2.2.2 高效的财政保障政策也是新加坡政府住房保障制度成功的重要原因

建屋发展局作为新加坡政府组屋的建设者和管理者, 其主要经费来自于组屋的出租和出售, 以及购房者的贷款利息和管理费用, 经费支出则用于偿还中央公积金局、邮政储蓄银行及其它金融机构的本金和利息及相应的日常管理费用等。尽管建屋发展局从政府手中以极低的价格拿到用于开发的土地, 这大大降低了费用开支。但是, 组屋的出售价格毕竟远低于市场出售的房屋, 甚至低于其成本价, 此外建屋发展局作为组屋的管理者还要承担组屋的翻新和改造费用。因此, 建屋发展局仅靠其收入是难以为继而经营的, 每年产生巨额财政赤字, 在2008-2009财政年度, 产生了21.19亿新元的赤字。为此, 政府在财政上对组屋给予大量补贴, 每年都向其注入巨额贷款和津贴。建屋发展局实行独立核算、自主经营的政策, 其财政预算纳入国家计划。该局的经费由国家以低息贷款的形式划拨。2008-2009财政年度, 政府想该局提供了14亿新元的住房发展贷款和471亿新元的抵押金融贷款。在政府给建屋发展局的津贴中, 从1960年该局成立至2009年底, 政府给予其津贴总额达192.81亿新元。政府在财政保障制度方面对该局的支持是其成功实施组屋计划的基石之一。

2.2.3 强制性的中央公积金制度是其成功实施住房保障的关键支撑

新加坡公积金制度在解决本国居民住房问题的成功经验得到世界各国的普遍认同。新加坡1955年建立中央公积金制度, 并成立中央公积金局专门负责整个公积金的管理运营。中央公积金制度不仅是政府规定的强制储蓄制度, 也是一种强制性的社会保障制度, 公积金的缴交由雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳, 公积金的本息归雇员所有, 通过强制加纳、限制使用的方式实行。根据新加坡《中央公积金法》规定, 会员缴交公积金占工资35%。为了支持国民购买组屋, 中央公积金局在公积金账户上建立一个普通账户, 用于家庭投资, 其主要用来购买政府组屋。不仅如此, 公积金局还将其资金借贷给建屋发展局, 作为投资, 这样也为建屋发展局筹措建房资金。所以说, “居者有其屋”计划的成功实施, 与中央公积金制度的支撑是密不可分的。

2.2.4 完善的法律保障措施是其成功的制度保障

为了加强对组屋的合理配售, 保障中低收入群体的合法权益, 确保组屋分配的公平有序, 新加坡政府制定并实施了《建屋与发展法》, 同时还颁布了《建屋局法》和《特别物权法》等相关法律法规。这些严格而缜密的法律法规共同组成了新加坡的住房法律体系, 它们对组屋购买者的申请条件, 购买程序, 住宅补贴等均作出严格的规定, 按照公平原则对组屋进行分配, 为此政府形成了一整套规范而有效的住房管理制度。在准入和退出方面也作了详细规定:一, 在准入方面, 政府制定了不同不同收入水平居民的购房准入政策, 并随着生活水平的提高不断调整收入上限。在1970年代, 只有月收入低于1500新元的居民才可以申请购买组屋;1980年代则提高到2500;直至目前的8000新元。二, 在退出方面, 政府规定居民购买的组屋在购买5年之内不得转售, 也不能用于商业性经营, 如果实在需要出售, 只能出售给政府。由于严格的法律措施, 确保了新加坡组屋在分配上的公正、合理。

3 新加坡住房保障制度对我国的启示

3.1 提高政府在住房保障制管理方面的效率水平

近年来, 国家为了控制居高不下的房价, 采取了一系列房地产市场调控措施, 尤其是最新一轮的号称史上最严厉的房价调控办法, 止住了量价其高的房价行情, 有利于缓解中低收入群体买房难的问题。但是, 单靠市场的调控并不能真正解决低收入群体的住房问题。而要解决好这个问题, 必须发挥政府的作用, 让政府直接介入到住房供给, 以公共住房的方式为低收入群体提供廉住房和公共租赁住房。为此, 政府需统筹规划, 协调好政府各职能部门和金融部门等方面的关系。此外, 政府作为公共住房主要提供者, 需要在公共住房的土地供应、资金配套及规划选址等方面履行其相应职能。具体实施方案可借鉴新加坡政府在解决组屋问题上所实行的土地管理措施和解决住房资金上的经验。

3.2 实行以公共财政为主的多元化政府融资渠道

我国住房保障制度的一个突出特征是住房保障覆盖面窄、住房保障功能不够完善。而政府在建设和完善保障房供应过程中面临一个棘手的问题是如何筹措足额而稳定建房资金。新加坡在财政上对公共住房给予大力支持以帮助建屋发展局筹集组屋建设资金的做法值得我们学习。结合我国实际情况, 可从这些方面来筹措公共住房资金。 (1) 增加政府财政预算拨款来筹措资金。将住房保障支出纳入国家财政正式年度预算。根据新的收支分类改革, 可考虑归入“社会保障和就业”类, 并增设“住房保障支出”科目。具体资金来源可通过将压缩基本建设、行政成本支出节约部分和新增财政收入增量部分用于住房保障。 (2) 从政府土地出让金收入中拿出部分用于保障房建设资金。可提高原规定的各地从土地出让净收益中安排5%用于城镇廉租房建设的规定, 将比例提高到5%-15%或更高。 (3) 借助社会力量的参与来筹措保障房建设资金。政府在保障房建设中可运用“公私合作伙伴关系” (Public Private Partnership) 机制, 让民营部门参与到政府主导的保障房建设, 从而使政府和民营部门实现双赢的局面。具体做法可采用BOT模式让社会资金进入到公共住房的建设中来。

3.3 发挥住房公积金在住房保障方面的重要作用

相比新加坡成熟中央公积金制度, 我国住房公积金制度在住房保障方面还处在发展完善阶段。从新加坡中央公积金制度对推进住房保障的经验, 我们在这些方面还有有待完善地方需要借鉴学习。第一, 在制度安排上面明确住房公积金在全社会住房保障体系中的地位和作用。现阶段, 住房公积金还没用真正在住房保障方面发挥其应有作用。第二, 要扩大住房公积金的社会覆盖面, 让更多真正需要住房公积金的中低收入群体通过住房公积金圆他们的住房梦。第三, 要在法律上规定住房公积金缴纳的强制性并建立相应的保障机制, 增加住房公积金的总量以便扩大其覆盖的范围。

3.4 健全和完善我国住房保障制度法律体系的建设

尽管我国在城镇住房保障法律体系方面建立了包括《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》和《住房公积金管理条例》等相关的法规和规范性文件, 但始终缺乏像新加坡那样统一而完善的住房保障法律体系, 因此, 我国相关部门应尽快制定符合我国国情的统一的住房保障法律法规, 从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障资金的来源等并成立专门的政府机构来管理和运作住房保障方面的工作, 确保住房保障资金和保障房真正发放在那些中低收入群体手中, 解决住房领域的公平问题。期待着我国第一部《住房保障法》的出台以填补我国保障房法律体系上立法的空白, 并在实践中不断的完善。

参考文献

[1]冯念一, 陆建忠, 朱嬿.对保障性住房建设模式的思考[J].建筑经济, 2007.

[2]孙光德, 董克用等.社会保障概论[M].北京:中国人民大学出版社, 2000.

[3]张晨子.新加坡住房保障政策对我国保障性住房建设的启示[J].成都大学学报 (社会科学版) , 2011.

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[5]张祚, 朱介鸣, 李江风.新加坡大规模公共住房在城市中的空间组织和分布[J].城市规划学刊, 2010.

[6]张昕.新加坡公共住宅政策对我国保障性住房建设的启示[J].价格理论与实践, 2011.

新加坡住房与中国住房 篇4

[关键词]住房政策 居住水平

在安定社会，住房是大家关心的事，也是政府关心的大事，国家出台过不少政策。房地产业也是经济发展的晴雨表，下面以1949至1980年中国住房政策为例来说明国家政策与居民的居住水平的密切关系(以城镇为例)。

一、新中国成立初期，国家对住房逐步实行了接管、没收与整顿

1.接管了帝国主义在华房产，没收了官僚资本的房产。

2.国家制定了有关政策，限制高租，对私有房屋采取了保护措施。《内务部地政司对目前城市房产问题的意见》第一条:保障私人房屋所有权及其合法收取租金关系是当前的城市房屋政策，在现阶段应没收的是一些汉奸，卖国贼，官僚资本家及战争罪犯等房产，其余城市房屋应受到保护，并允许房产所有人对其房产有出卖、租赁、典当、赠与等自由。出租房屋应收租金，住房应交租，租金不宜过高也不宜过低。这就对解放后中国的住房政策在过渡时期做出了规定，这是指导方针。

3.对于公有房产

⑴推行租赁。在政务院1951年3月《关于进一步整理占用的公房收租》中规定:原则上应做到公有房屋一律收租。国务院关于国家机关工作人员自今年（1955）七月起全部实行工资制待遇的通知：全部实行工资制后，工作人员住用公家房屋收费。1949年人均居住面积4.5平方米。

⑵租金:周总理在三中全会指示：住房收费标准租金一般地应包括折旧、维护、管理三项费用，必须适当地提高，一般平均每平方米每月收租金约为0.25元，一般占职工工资收入6-10%，平均8%左右。在实际中租金很低。房租低的原因中从照顾职工负担方面考虑的多，从养护方面考虑的少。房租低的坏处对低租的公房不能进行正常养护，缩短了使用年限；引起职工群众都向公房里挤，并要求住得宽，造成人为的房荒;影响了自建公助建房办法的推行;增加了国家对机关，企业宿舍不必要的补贴修缮费用的开支。

二、私有房屋的社会主义改造

1956年1月中共中央批转中央书记处第二办公室关于城市私有房产社会主义改造的意见认为对城市私房的社会主义改造是完成城市社会主义改造的一个组成部分，按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策进行，通过采用国家经租，公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法来逐步改变所有制，争取在一两年内完成这一任务。在1957年7月的《城市服务部关于召集城市房产工作座谈会给国务院第五办公室的报告》指出继续进行对私房的社会主义改造。1958年3月《第二商业部关于城市私房改造问题的报告》要求城市私房在1958年全面展开改造，在1959年进行扫尾，两年内基本完成城市私房的改造任务。实际工作一直延续到1964年。

1962年10月《中共中央、国务院关于当前城市工作若干问题的指示》城市的公有住宅，中小学校校舍和机关、事业单位的房屋，由市人民委员会统一经营管理，统一规章制度，统一租金标准，统一调剂和分配，统一组织维修，统一建设。在1963年第二次城市工作会议上对实行的范围和步骤做了明确的规定。这是我国房产管理制度一项重大改革。

在房屋的社会主义改造完成后，特别是文革开始后，公开的私房买卖，出租基本被取消了，国家机关所需房产采取了政府行政调拨，计划分配，无偿或低租使用制度；个人用房也采取了由房地产管理部门或单位统一分配，统一维修管理，无偿或低租使用制度，形成了一种投资找国家，分配按计划，使用无代价，维修管理统一化的模式。实践证明，它违背了房产商品属性，造成了房产经济活动效益低下和管理混乱。1979年人均居住面积3.9平方米。

三、中国房地产的复苏与初步形成

十一届三中全会后，房产问题上的错误开始纠正，房屋的商品属性逐步得到了确认。随着私房政策的落实，住房制度的改革，房屋的买卖、租赁、交换活动也日趋频繁。国务院文件中提出一条原则：解决城市住宅问题，要发挥国家、地方、企业、个人四个积极性，1978年9月《国家计委，国家建委，财政部，国家物资总局关于自筹资金建设职工住房的通知》要求各地每年必须在自筹资金中安排一部分资金建设职工住房。全民所有制企业职工住房建设资金应在企业基金中优先安排。1980年8月《中华全国总工会，国家城市建设总局批转全总生活部关于公建民助，民建公助建设住宅情况的调查报告的通知》指出组织公建民助和民建公助是调动企业和职工个人的积极性，加快住宅建设，改善群众住房紧张状况的一个有效办法。

新加坡住房与中国住房 篇5

(一) 英国住房保障制度的产生

1919年, 英国政府开始建立初步的住房保障制度, 原因有以下四方面:首先, 住房问题成为社会焦点。进入“3盎司黄金” (即人均生产总值达到3盎司黄金) 发展期后, 土地、劳动力和资本成为稀缺资源, 在基本需求和投资需求不断增长的拉动下, 供需矛盾不断扩大, 住房问题成为社会矛盾和冲突的构成因素之一。其次, 人们表达意愿的成本降低。这一时期, 英国的议会制度及选举制度得到进一步发展, 公民能够通过投票选举来表达个人偏好和意愿, 使人们对解决住房问题的要求能够影响议会和政府政治取向。再次, 稳定的实施机构降低了成本。19世纪中叶, 英国建立文官制度, 使得政府制定的政策能够在执政党和内阁发生更迭后保持稳定, 降低了行政成本。最后, 非营利住房合作组织的存在进一步降低了交换的交易费用。从1844年开始, 英国陆续成立了众多为改善无房者住房的住房协会, 成为市场主要的住房开发者。这些非营利组织的出现极大地降低了住房保障制度运行的衡量和实施成本。

(二) 英国住房保障制度的演变

英国住房保障制度大致可以分为两个阶段。

1. 第一阶段:公共住房投入期

1919年, 英国政府开始建立住房保障制度, 主要政策有:一是租金管制。由区议会确定租金, 房屋出租者无权决定租金, 降低租房成本。二是政府收购住房。政府可以收购私有住房作为公共住房。三是政府投资兴建公共住房, 以合理的租金租给无房者。这一阶段政府主要从租赁市场入手, 增加公共住房供应, 实现供求平衡。区议员们为获取更多选票, 以降低房屋租金换取更多支持, 使得房屋租金收入不足以支付房屋的维修和持有成本, 极大地降低了房屋所有者投资住房和持有住房的偏好, 最终导致他们竞相向政府出售住房。二次世界大战后, 因战争破坏, 住房出现了严重的短缺, 政府不得不开始大规模建设公共住房。经过多年的投入, 英国公共住房占存量住房的比例由1950年的18%上升到1981年的30.3%。在政府低租金供应公共住房的政策作用下, 低收入阶层的住房问题得到了很好地解决。

2. 第二阶段:住房私有化时期

1979年, 政府为减轻财政负担, 刺激经济复苏, 推行了一系列改革措施, 一方面改革公共部门的管理方式, 转变政府角色和职能;另一方面推行民营化, 减少政府对经济的干预。住房私有化和公共住房管理改革是其中重要的内容:一是改革公共住房管理部门。首先将房屋管理机构改造为非营利的住房协会;其次将公共住房整体有偿转让给住房协会经营管理;再次加强对住房协会的金融和财政支持, 促进住房协会的发展;最后提高公共住房的租金, 维持合理的房价租金比, 提高住房租赁市场效率。二是加强立法, 促进住房私有化。从1980年起, 政府先后颁布《住房法》 (1919年颁布, 1980年修改) 、《住宅与建筑法》 (1984年) 、《住房协会法》 (1985年) 、《住宅与规划法》 (1986年) 、《地方政府和住房法》 (1989年) 等。通过立法, 一方面明确居民购房的资格和权利, 另一方面明确购房优惠措施。三是提供住房信贷支持。政府于1986年出台了《住房金融互助会法》, 明确住房金融互助会的所有者为存款人和借款人;同时放宽住房贷款的限定条件。通过改革, 英国政府将公共部门转变为住房政策的制定者和监督者而非实施者, 同时依托市场机制, 将非营利组织作为住房保障的实施主体。到20世纪末, 英国的自有住房比例从1981年的56%上升到67%, 房价收入比控制在1:2.93至1:3.16之间。

对比英国住房保障制度两个阶段的变化, 从政府直接供应转变到通过市场供应, 从以租赁方式为主到住房私有化, 从政府供应到非营利组织实施, 交易费用成为制度变迁的关键, 它型塑了英国住房保障制度变迁的路径。

二、美国

(一) 美国住房保障制度的产生

1783年独立战争结束, 美国摆脱英国的殖民统治, 逐步建立起立法、司法、行政分权制衡的资产阶级联邦共和制, 于1850年左右人均生产总值达到“3盎司黄金”。此后, 北方工业与南方种植农业在劳动力拓展及关税保护方面发生利益冲突。1861—1865年爆发南北战争, 最终以北方获胜结束, 奴隶制得以终结, 美国进入快速发展期。到1934年, 美国在政治、经济方面发生了一系列变革, 为建立住房保障制度创造了条件。1934年美国颁布《国民住宅法》, 并建立联邦住房管理局 (FHA) , 标志美国政府开始建立住房保障制度。

(二) 美国住房保障制度的演变

大致分为三个时期。

1. 公共住房建设期 (20世纪30—60年代)

20世纪30年代, 罗斯福政府为应对经济大萧条, 加大财政在公共产品和服务领域的投入, 提供就业机会, 增加社会福利, 刺激消费增长。政府建造公共住房成为干预住房市场的重要手段。1937年, 政府实施公共住房项目, 以低价出租给低收入家庭, 旨在解决低收入家庭的住房困难。二次世界大战后, 在凯恩斯主义政策引导下, 政府对住房市场的干预继续扩大, 1949年杜鲁门政府颁布《1949年住房法令》, 内容包括公共住房建设、贫民窟清理和社区重建等。

2. 政府补贴建设期 (20世纪60—70年代)

这一时期, 政府在经济上继续执行凯恩斯主义政策, 在行政上则倾向管理主义。此时公共行政研究认为:“一是公共行政与私部门的行政没有区别, 二是强调一般管理或类同管理, 三是企业绩效优于政府绩效, 而主张师法企业, 提高政府绩效”。1961年肯尼迪政府签署《综合住房法》, 增加中低收入家庭的低息贷款和保险以及鼓励私营发展商为低收入家庭建造低价住房等政策。该法案标志美国的住房保障政策由政府建造公共住房转向政府补贴引导私营部门通过市场提供低价住房。1965年约翰逊政府开始对穷人实行租金补贴, 1968年政府签署《开放住房法案》, 确定在10年内提供600万套政府补助房给低收入家庭购买或租住。在1970-1973年间, 美国住房存量中新增了170万套补贴住房。

3. 房租补贴期 (20世纪70年代至今)

20世纪70年代, 美国经济进入“滞涨”状态。随着新右派主张和新公共管理运动的兴起, 政府逐步消减预算, 减少对经济的干预, 公共物品特别是混合物品的生产和供应引入市场机制, 主要由私营部门来生产和供应, 政府则通过财政手段来引导市场需求。1970年尼克松政府暂停公共住房建造。1974年政府签署《住房与社区发展法案》第8条款计划, 一方面明确私营和非营利发展商承担新建和修复工作, 并可获得政府担保的金融支持。另一方面实施租金证明和租金优惠券:一是获得租金证明的家庭到限定区位的市场上承租住房, 承租者支付部分不超过其收入的25%。二是获得租金优惠券的家庭, 持租金优惠券到市场上租房, 当房租低于政府确定的市场租金时, 允许承租人保留未花完的优惠券以后使用;高于时, 所产生的费用自付。1980年, 里根政府开始实行保守主义的经济政策, 内容包括降低税率、压缩政府支出、消减赤字、平衡财政预算。为此, 政府修订第8条款计划, 一是终止实施新建住房部分;二是将承租人支付部分提高到30%;三是降低政府确定的市场租金标准;四是提高低收入认证条件;五是给予提供低收入家庭住房的业主一定的税收优惠。截至1993年, 超过130万户低收入家庭参与了租金证明或租金优惠券计划”。布什政府期间, 政府开始向低收入家庭出售旧有公共住房。克林顿政府修改第8条款计划, 将享受租金证明方式承租政府补贴建房的部分承租人, 转为租金优惠券方式。至1998年, 成功转换7.6万套政府补贴建房, 约占住房总存量的6%。

在美国住房保障制度的演变过程中, 有着明显的政党轮替痕迹, 上台执政的政党运用其信奉的政治和经济主张主导了住房保障制度的演变。而从政府直接建造供应到政府补贴私营部门建造供应, 从政府直接补贴供应方到政府直接补贴保障对象, 降低制度的衡量和实施成本成为美国住房保障制度变迁的关键, 交易费用塑型了美国住房保障制度变迁的路径。

三、新加坡

(一) 新加坡住房保障制度的产生

1824年新加坡正式成为英国的殖民地, 1959年, 通过与英国举行宪制谈判, 取得完全自治权利。在当年的全民直选立法会选举中, 人民行动党成为执政党。1960年新加坡的人均国民生产总值进入“3盎司黄金”期, 而此时新加坡政府面临着严重的住房短缺和高失业率问题。为解决住房问题, 1960年新加坡成立了建屋发展局 (HDB) , 建立以政府供应公共组屋为核心的住房保障制度。究其根源有三个方面:一是新加坡人多地少, 特别是进入“3盎司黄金”期后, 土地稀缺日益严重, 住房成为社会矛盾的焦点。二是新加坡自治后, 实行立法、行政和司法三权分立的议会民主制, 立法会由公民直接选举产生, 立法会席位最多的党组阁执政, 而这种选举政治使执政党在政策制定和实施中较为注重民意的价值取向, 住房问题得到普遍重视。三是执政当局构建起由高素质的公务员队伍组成的官僚体系, 降低了制度的运行成本。

(二) 新加坡住房保障制度的演变

虽然新加坡自1960年自治开始, 人民行动党就一直保持执政党的地位, 使新加坡的住房保障制度一直保持着稳定性和延续性, 但是其住房保障制度还是存在渐进演变的过程。1960年新加坡政府制定《新加坡建屋与发展法令》, 明确政府发展住房的方向和目标, 成立建屋发展局。1961年新加坡制定第一个建房五年计划。1964年推出“居者有其屋”计划, 主要是为公民提供公共组屋, 公共组屋可租可售, 保障了不同收入阶层的需求。1967年政府颁布《土地征用法令》, 土地产权分为国有和私有, 私人房地产商必须通过土地批租有偿获得土地使用权, 而法定的非营利机构则可以无偿获得划拨土地, 为政府实施“居者有其屋”计划提供了土地保障。1968年政府修改《中央公积金法》, 允许公积金会员使用公积金购买公共组屋, 提高中低收入家庭的购房支付能力。1981年政府颁布《中央公积金法 (修正案) 》, 推出了强制性住房保险计划, 明确当组屋拥有者在丧失还款能力时仍能拥有该房, 欠款由中央公积金负责清偿。1988年成立以选区为基础的社区组织市镇理事会, 负责控制、管理、维修与改善公共组屋居住环境, 推进旧组屋及其公共设施的翻新计划。通过40多年持续实施“居者有其屋”计划, 有87.6%的居民居住在组屋内, 其中79%是廉价屋。

新加坡政府在主导住房保障制度演变的过程中, 有以下四个特点:一是成立在法律授权下的非营利政府组织建屋发展局, 同时通过无偿划拨土地, 建造出售不包括土地成本的组屋, 降低了组屋建设的实施成本和价值的衡量成本;二是修改公积金法, 允许使用公积金购买组屋, 提高居民的支付能力, 改变了居民购买偏好;三是以选区为基础建立非营利社区公共组织, 采取企业化的管理模式, 将民意与选举紧密挂钩, 提高社区组织及选民对住房保障制度运行的参与权、监督权, 极大地降低了交换双方的衡量和监督成本;四是通过制定上市交易条件, 增加交换双方的交易费用, 达到降低居民对出售所拥有组屋的偏好和投机行为的目的, 进而降低社会总寻租成本, 最终导致住房制度的社会交换成本降低。

四、启示

英国、美国和新加坡虽然在历史、文化、政治与经济以及住房保障制度的具体实施方面存在差异, 但是在住房保障制度的产生和变迁中也有共同之处:一是在进入“3盎司黄金”经济发展期后, 由于市场机制改变了人们对住房消费的偏好, 产生住房市场的供需矛盾, 导致住房价格和房租的上涨。而政治规则的改变降低了人们表达解决住房的意愿和偏好的成本, 传统官僚制的建立降低了住房保障制度的行政成本, 加之非营利组织的形成降低了制度的交易成本, 最终形成了通过实施以政府收购或投资建设方式向社会供应低租金的公共住房 (组屋) 的住房保障政策, 相对价格和个人偏好的变化以及交易费用的降低成为三个国家住房保障制度产生的根源。二是在住房保障制度演变过程中, 政府通过学习和运用所掌握的政治和经济理论主导了住房保障制度的变迁, 从政府直接供应转变到通过市场供应, 从以租赁方式为主到推动住房私有化, 从政府供应到非营利组织实施。而降低交易费用成为制度变迁的关键, 它型塑了三个国家住房保障制度变迁的路径。这些共同之处对我们分析和研究中国城市住房保障制度的产生和演变具有重要的借鉴意义。

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[5].张成福党秀云.公共管理学 (修订版) .中国人民大学出版社.2007

新加坡住房与中国住房 篇6

据悉,国家开发银行,这家目前世界上最大的开发性金融机构,已在内部设立住宅金融事业部,将该行现有的棚改等保障性安居工程建设贷款一并划入事业部统一管理,其授信评审、会计核算体系以及绩效考核都单独进行。国开行还称,住宅金融事业部将采取市场化方式发行住宅金融专项债券,向邮储等金融机构和其他投资者筹资,鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与,重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

市场预测,国开行将预计发行3000亿-4000亿元的住宅金融专项债券。种种迹象表明,国开行正在快速加大在棚改项目方面的融资支持力度。根据公开资料,国开行今年前4个月向棚改项目发放贷款1079亿元,同比增长388%,其中4月份发放棚改贷款834亿元,是前3个月发放额的3.4倍。截至2014年4月末,国开行累计发放棚改贷款5153亿元,贷款余额3929亿元,在同业中占比超过60%。同时,国开行通过开展棚改项目银团贷款,引导商业银行资金366亿元;累计发行涉及棚改的企业债和私募债97只,引导社会资金693亿元;以股权投资和夹层投资等形式累计支持棚改项目12个,金额30亿元。

关于组建新型政策性住宅金融机构,十八届三中全会就已定调。2013年11月15日发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出建立透明规范的城市建设投融资机制,其中关键一条便是“允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道,研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。2013年12月14日闭幕的中央城镇化会议更从五个方面规划了新型城镇化可持续的资金来源,其中再次提及“当前要发挥好现有政策性金融机构在城镇化中的重要作用,同时研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。

在新型城镇化战略的驱动下,中国版的公共住房银行,正在迅速逼近我们。那么,到底什么是“公共住房银行”?公共住房银行能带来什么?国际上的公共住房银行又是如何操作的呢?

公共住房银行之国际视野

所谓公共住房银行,顾名思义,是带有公益性目的的住房银行,与逐利性的商业住房银行相区别。但公共住房银行,是政策性住宅金融机构的一种,为此在国际比较中需要将其放在政策性住房金融体系的整体框架下来分析,只有与其他类型的政策性住宅金融机构或政策性住房金融工具进行相互比较,才能更加清楚地看出公共住房银行的优势与特殊功能所在。

一、政策性住房金融体系的必要性与内涵

众所周知,住房是世界性难题。住房需求量大、资金要求高、使用周期长,还兼有投资品、商品和保障品等属性于一身,这些特性使得住房金融模式在住房的供给与消费中发挥着非常关键的作用。然而,基于市场机制的商业住宅金融机构,以逐利为运营出发点,还因为借贷双方之间的信息不对称,“嫌贫爱富”,门槛高,导致中低收入家庭往往很难进入商业住房金融市场,引发一系列“市场失灵”,进而导致社会不和谐、不稳定。联合国人居署一系列研究表明,“住房消费的困乏,是贫困、疾病、社区衰败、骚乱等一系列社会问题的触发点”。

所以,世界上几乎所有发达国家都设计了各种类型的政策性住房金融工具,再由政策性住宅金融机构作为平台予以贯彻和执行。政策性住房金融体系,就是政策性住房金融工具和政策性住宅金融机构的组合。虽然各国政策性住房金融体系运作机制和运转模式大相径庭,但共同的目标是,通过政府的干预之手,帮助中低收入家庭以较低的成本来满足合理的住房需求,同时也帮助非盈利性和公益性的社会住房部门获得长期稳定和廉价的资金支持。

国际货币基金组织(IMF)的“2011年全球金融稳定报告”中曾经对19个新兴经济体和14个发达国家的政府在住房金融方面的参与程度做过一个排名。所有33个国家与地区中,新加坡和巴西并列第一,得分都是0.75,其次是泰国,得分0.69,而再次是印度和印度尼西亚,得分都是0.63。而发达国家中排名最高的是美国和荷兰,分别是0.56和0.50,在全部33个国家与地区中排名第6和第7。

相比之下,中国政府在住房金融部门中的“存在感”反而是比较低的,得分只有0.38,新兴经济体中排名第9,全部经济体中排名第12。虽然这个排名只是做一个参考,但足以反映中国在政策性住房金融方面,工具比较少,机构比较匮乏。

可以注意到,国际货币基金组织(IMF)这份报告还揭示,一国的住房自有率高低,与该国政府在住房金融部门的参与程度呈正比关系。

二、国际上政策性住房金融工具的类型

政策性住宅金融机构,可以说,就是各国政府运用政策性住房金融工具的实施平台。所以,要了解政策性住宅金融机构的运作机理与政策目标,首先需要了解政策性住房金融工具。

政策性住房金融工具主要包括:强制性住房储蓄、政策性住房储蓄、财政担保、财政贴息或财政贷款、税收优惠或退税、住房津贴或租赁补贴等。这些政策性住房金融工具的应用,往往都基于政策性住宅金融机构。后四者相对简单和容易理解,前两者值得多说一些。

强制性住房储蓄模式。强制性住房储蓄,主要体现在中国、新加坡、巴西、墨西哥、尼日尼亚等国所特有的住房公积金或全能型公积金。如新加坡的中央公积金(CPF)是一项全面性的强制性储蓄,具有养老、医疗、教育、家庭保险等多方面功能,并不限于住房消费。墨西哥对私营部门雇员的“职工国家住房基金”(INFONAVIT) 和公营部门雇员住房基金(FOVISSSTE),巴西的失业与养老保障公积金(FGTS)等同样也有较强的养老、社保、失业保险等综合性社会保险功能,但这里都把它们作为强制性住房储蓄的一个案例看待。

政策性住房储蓄模式。以法国各类开放性住房储蓄为最主要代表。法国各类住房储蓄计划,是法国政府1960年代在对德国式自愿合同住房储蓄改造基础上形成的。同样也是基于自愿参与原则。但与德国式合同住房储蓄不同的是,法国政府对各类住房储蓄计划进行税收减免和贴息等重力度奖励,但没有专门的储蓄机构,而由各商业银行通过设置个人储蓄账户来归集资金,汇集的资金除了让储户可以得到优惠贷款,主要进行社会住房投资,也包括其他公益性投资。

三、国际上政策性住宅金融机构的类型

政策性住宅金融机构,按照政府出资比例和主导性的强弱,可以依次归类为:国家住房银行、政府性住房贷款担保公司、公共住房基金、政府支持企业(GSE)、社会住房互助基金等。

国家住房银行。国家住房银行的定义是,由政府发起和财政出资的、以贷款发放方式定向配置资金用于公益性住房开发与消费的政策性银行。国家住房银行的典型案例包括,挪威的国家住房银行(SHB)、印度的国家住房银行(NHB)、泰国的政府住房银行(GHB)等。在历史上的著名代表还包括,韩国的已经被合并在韩国国民银行的韩国住宅银行(KHB)(1967-2000)和巴西已经消亡的国家住房银行(BNH)(1964-1986)等。需要指出,一些国家虽然没有明确的国家住房银行,但其开发性银行往往代行驶国家住房银行的职能。如法国的国家开发银行——国家信托储蓄银行(CDC),就兼任了法国的国家住房银行功能。

需要强调,能否直接吸收居民储蓄,是商业银行与非银行金融组织的界限,但对于政策性银行来说,则基本上都不能吸收居民储蓄,主要通过发债来获取流动资金。还可以注意,如果不限于政策性住房金融领域,那么各国几乎都有由政府全资或控股的开发性银行。这方面的典型案例如日本战后重建中发挥巨大作用的“三行”(开发银行、政策性投资银行和进出口银行)、法国的国家信托储蓄银行(CDC)等,在性质和功能上完全相当于中国的国家开发银行、进出口银行、农村发展银行等政策性金融机构。

政府性住房贷款担保机构。现代政策性金融体系中,政府往往不再直接提供贷款,而更多以担保形式来撬动贷款资金用于政策性目的,政府性住房贷款担保机构就是承担这个功能。这方面的典型案例包括美国的联邦住房管理局(FHA)、加拿大的加拿大抵押住房公司(CMHC)和瑞典的国家住房信贷担保局(BKN)。另一个典型,荷兰的社会住房担保基金(WSW),则是政府与社会住房协会共同出资的股份制机构,按股份公司方式运作,主要向社会住房协会提供住房建设融资担保。当基金无力偿还担保债务时,由政府代替基金履行担保债务责任。

随着现代住房金融的创新发展,住房金融的重心越来越从一级市场走向二级市场,住房贷款证券化则是主要发展方向,这样,政府性住房贷款担保机构不仅可以对住房贷款资产本身进行担保,也可以对住房贷款收益进行担保。政府性住房贷款担保机构往往在一国的住房贷款证券化发展过程中发挥了非常关键的推动作用。这方面的典型代表包括美国的吉利美(GNMA)、日本的住房金融代理公司(JHFA)、韩国的住房金融公司(KHFC)等。它们都是国有全资的政策性金融机构,都在推进该国的住房抵押贷款证券化过程中发挥了关键甚至全部的作用。

公共住房基金。公共住房基金也是由政府发起、专注支持公益性住房开发与消费的政策性住宅金融组织。公共住房基金和国家住房银行十分相像,业务上也有不少重叠,很难完全区分。但较国家住房银行,公共住房基金的来源往往更加多样化,不限于财政,用途也更加多元,不限于住房开发,在住房消费领域也不限于购房,还可以用于租房融资等,使用方式也不限于贷款,还可以用于担保或贴息等。公共住房基金的代表性案例有,日本的住宅金融公库(GHLC)(创立于1950,2007年被日本住房金融公司JHF所取代)、韩国的国民住宅基金(NHF)、芬兰的国家住宅基金(HFB)、捷克的国家住房发展基金(SHDF)等。

政府支持企业(Government-Sponsored Enterprise, GSE)。政府支持企业是指那些不是政府出资或控股,但由政府提供显性或隐性担保的公司化组织。其资本金往往是私人或机构投资者的钱,或者发起会员单位认缴,其运作也相当市场化,具有逐利性,但需要严格遵守政府依据立法确定的管制规则,承担很多公益性义务。在政策性住房金融领域,政府支持企业(GSE)的典型代表就是大名鼎鼎的美国房地美和房利美(下称“两房”),以及美国在一级住房金融市场上向成员银行提供再融资资金的联邦住房贷款银行(FHLB)。“两房”不直接放贷,而是活跃在住房金融的二级市场上,通过在资本市场推行抵押贷款证券化来增加住房贷款资金的流动性,扩大资金来源,从而降低美国人购房的融资成本。

而美国的吉利美(GNMA,正式名称是政府国民抵押协会),是美国联邦政府住房和城镇开发部(HUD)下属的政府全资子公司,虽然名声没有“两房”那么大,但与“两房”一样,同样从事住宅抵押贷款证券化。不过只担保,不购买。而且吉利美只负责推进有政府背景的住房抵押贷款证券化,如由联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)、公共住房机构、农业部等提供保障的住房贷款。有戏言,吉利美只负责美国“央产房、军产房、农产房”的抵押贷款担保。吉利美本身还是政府机构,还通过地方政府或社区给低收入阶层提供住房补贴,补贴资金来源于国会拨款。

此外,法国土地信贷银行(Crédit Foncier deFrance)虽然是股份制商业银行,但也享受政策扶持和承担政策性住宅金融业务,则可以算是法国半官方的“国家住房银行”。

社会住房互助基金。欧洲很多国家社会住房部门都有自己的互助担保基金,往往是会员发起,资金主要来源于会员内部认缴,对政府的独立性更强一些,不过政府仍然负有隐性担保,或对其有指导权。代表性案例如法国的社会住房担保互助基金 (CGLLS)等。荷兰的社会住房中央基金(CFV),是针对社会租赁住房部门紧急融资需求的公共基金,由各社会租赁住房协会每年提取其租金收入的1%作为资金来源,但同时还是荷兰政府系统内对社会租赁部门实施监督和管理职能的公共权力机构,具有对社会住房协会在平时进行财务监管和在危机时候进行财务重组的双重职责。法国的社会住房所有权担保基金(FGAS),是由社会信贷机构自发的股份制组织,法国政府没有股份,但仍对其有管辖权和指导权,也是法国政策性住房贷款补贴发放的主要网络平台。

需要注意,同一个政策性住宅金融机构,可能同时担保多个政策性住房金融功能,所以很多时候很难准确界定一个政策性住宅金融机构到底是哪种类型。如加拿大抵押住房公司(CMHC),既放贷,又做贷款担保。而在2007年取代日本住宅金融公库(GHLC)的日本住房金融代理公司(JHFA),相比美国的吉利美,业务范围更广,承担与美国“两房”一样面向普通家庭的住房抵押贷款证券化功能,业务类型也多元化,既购买贷款,又做贷款担保,而且还提供传统的住房贷款发放,以及做贷款担保。韩国2004年创立的韩国住房金融公司(KHFC)同样也发挥了多种功能,不仅有贷款证券化业务,也有传统的贷款发放与担保,还在推行“反向按揭”业务。

从这个角度,国际比较研究中,常用“公共住房银行”来广泛代指各种类型的政策性住宅金融机构,尤其可以包括些不是政府直接出资、但受政府指导、贯彻政府意志的金融机构。而“国家住房银行”,一般则特指政府全资所有的政策性住房银行。

公共住房银行之国际样本与经验总结

一、公共住房银行发展的若干典型案例

本文主要介绍公共住房银行,但不单纯介绍公共住房银行,而是介绍各国如何基于公共住房银行来发展适合本国国情的政策性住房金融系统。以下具体介绍国外在公共住房银行方面的几种典型发展模式。

1.挪威模式:国家住房银行兼任住房政策执行者和住房福利发放者

挪威国家住房银行(SHB),依据法律于1946年创立,为挪威政府全资所有的国有银行,具体由区域发展部控制。挪威国家住房银行的贷款只用于住房目的, 曾经是挪威最大的金融机构, 其贷款总额在全国住房贷款总额中曾经占据一半的份额,二战后挪威新建住房有一半从该机构得到融资。但近年只占8%左右,这主要与挪威国家住房银行后期更多转型为政府对居民住房津贴福利的提供者有关。挪威国家住房银行还具有政府机构职能,是挪威政府实施住房政策的最重要机构之一。

2.法国模式:国家住房银行吸收政策性储蓄资金进行公益性投资

法国没有专门的国家住房银行,但法国政府独资的国家信托储蓄银行(CDC)则在社会住房融资领域代行了“国家住房银行”的职能。法国国家信托储蓄银行(CDC)对社会住房的投资资金,主要来自政策性住房储蓄计划。

法国各类住房储蓄计划,基于自愿参与原则,但政府进行税收减免和贴息等奖励。各商业银行都可以设置个人储蓄计划账户来归集资金,汇集的资金除了让储户可以得到优惠贷款,主要进行社会住房投资,也包括城市更新改造等其他公益性投资。

如Livret A储蓄账户,这是法国非常受欢迎的一个储蓄品种,在各家储蓄银行和邮政银行都可以开户。储蓄利率由政府控制,每人限开一本,当前年利率为2.75%,利息免税,每本最多存入数额为15300欧元,储蓄由政府担保,流通性很好。2013年4月,法国有6330万人拥有Livret A储蓄账户,储蓄余额达到2300亿欧元。Livret A储蓄账户本身其实与住房没有直接关系,但由于汇集Livret A储蓄账户大部分余额都由法国国家信托储蓄银行(CDC)控制,2013年占到65%,然后法国国家信托储蓄银行(CDC)又把资金主要用于法国的社会住房融资及城市维新。此外,即使没有在法国国家信托储蓄银行(CDC)控制的Livret A储蓄账户头寸也肩负公益性投资要求。另一方面,法国社会住房融资的大部分又主要来自法国国家信托储蓄银行(CDC)。如2012年法国社会住房建设规模达到15万套,贷款规模达到100亿欧元,其中73%来自法国国家信托储蓄银行(CDC)。因此,法国国家信托储蓄银行(CDC)和Livret A储蓄账户的结合,就成了法国政策性住房金融的代名词。

3.日本模式:公共住房银行通过国家财政投融资体制吸纳政策性储蓄资金

日本在战后为了加快经济复兴和社会重建,构建了庞大的政策性开发金融体系,其中面向低廉住房建设的住宅金融公库(GHLC)一直是日本政策性金融的重要组成部分,相当于日本的“公共住房银行”。

与日本政策性金融体系相配套的是,日本独特的财政投融资体制。具体而言,日本将长期的邮政储蓄、国民养老金和简易人寿保险等靠国家信用归集起来的资金与财政预算资金相协调,通过转移给住宅金融公库(GHLC)这样的机构来进行政策性开发投资。邮政储蓄是日本政府创办的、有国家的信用担保,不像民间金融机构有破产倒闭的风险,加之其网点多、分布广、存款利率相对商业银行有优势,曾经在相当长的时间里,邮政储蓄归集的资金占日本个人储蓄存款的30%左右。邮政储蓄除满足储户日常提取存款外,大部剩余资金成为政府财政投融资体制长期资金的主要来源。因此,在1970-1990年代日本财政投融资年度资金计划中,邮政储蓄通常占50%左右,这使得日本政府有了较多的长期稳定低成本资金用于改善民生和政策性开发建设。

如在公共住宅领域,住宅金融公库有四个资金来源:(1)财政投融资体制中获得的配额贷款;(2)中央政府利差补贴;(3)公营法人名义发行的特殊;(4)回收的借贷资金。住宅金融公库将其资金有偿借贷给公共团体(住宅公团)修建廉价的住宅(公营住宅),或有偿借贷给符合政府住房政策的民间住宅开发企业修建和个人自建符合政策要求的住宅。在1950-1990年代,日本财政投融资体制提供的贷款资金长期占日本住宅贷款资金的20%-30%。

近年来日本逐步放弃财政投融资体制,更加趋向美国的市场化模式。2007年日本住房金融代理公司(JHFA)代替了住宅金融公库(GHLC),成为日本新版“公共住房银行”,而日本政府主要只起资产证券化中的担保作用。但日本历史上的政策性住宅金融成功经验还是很值得我们借鉴。

4.美国模式:公共住房银行,民营所有、市场化运转、政府提供担保

美国以高度发达的自由市场经济国家而著称,但政府看得见的手随处可见,其政策性住房金融体系也十分发达,拥有一个十分庞大的体系。

以联邦住房和城市发展部(HUD)为主要政策制定者和规制者,美国联邦政府一手缔造和统辖了从联邦住房管理局(FHA)、联邦住房金融管理局(FHFA),到联邦住房贷款银行系统(FHLB)和“两房”和吉利美等一大摊具有金融功能或监管金融的实体组织。其中,虽然联邦住房管理局(FHA)、联邦住房金融管理局(FHFA)和吉利美都是政府机构,但只有联邦住房金融管理局(FHFA)是纯粹的行政监管机构,联邦住房管理局(FHA)和吉利美都具有保险或担保等金融功能。

如果说在美国的政策性住房金融体系中存在一个“公共住房银行”的话,那应该是联邦住房贷款银行(FHLB),其为成员银行提供住房方面的再融资,地位相当于住房融资领域内的央行。再宽松一些说,如果把联邦住房贷款银行(FHLB)看作是住房贷款一级市场上的“公共住房银行”,那么美国的“两房”和吉利美则是二级市场上的“公共住房银行”。

但值得注意,这四家机构虽然都是美国联邦政府提供立法发起,但除了吉利美是美国政府全资所有,其他三家都没有政府资金介入(常态下),为民间资本股份制所有。尤其“两房”是由私人和机构持股所有,都曾经长期是纽约证交所上市公司(直至次贷危机后于2008年9月被美国政府接管,2010年6月从纽交所主板退市)。但这三家因其有很强的政府显性担保特征,被称为所谓“政府支持企业”(GSE),为此可以看作是美国特色的住宅政策性金融机构。而且事实上,这三家企业在日常经营中都受到诸多政府优惠,包括免除联邦收入税和更低的资本金保证等。

美国模式的好处是,政府不直接从财政出钱,只提供隐性担保,提升民营企业信用等级,加上市场运作,运作效率高。在市场好的时候,动员资金多,加快住房信贷市场的资金流动性,利于降低住房融资成本;市场不好的时候,也可成为政府反向周期调节的工具之一。但坏处是,“政府支持企业”在企业天然的逐利性和政府要求的公益性之间很难平衡,企业管理层和股东很容易发生道德风险,滥用政府的隐性担保,为一已之私而大肆购买高收益但高风险的“毒药资产”,尤其住房贷款在过度的资产证券化后,责任与风险模糊不清,政府很容易担负上过高的政治风险和财政风险。

5.印度模式:可吸收居民储蓄和推进金融创新的国家住房银行

印度国家住房银行(NHB),依据1987年的《国家住房银行法案》而在1988年7月8日创立,其设立目标是“推进住房金融具有包容性的稳健扩张”。总部在新德里,规模很小,2008年时候只有雇员80人。印度国家住房银行是印度储备银行全资所有的国有金融公司,但带有政府机构性质,具有住房金融监管职能,其工作内容包括制定住房金融发展方针,监管民营住房金融公司,推进房地产业发展,同时也通过管理和以再融资等形式促进社会住房项目。2012年末,印度国家住房银行的资产总额为49.2亿美元,与大多数其他国家的国家住房银行不同,印度国家住房银行可以直接从居民那里吸收定期储蓄,同时也接受住房金融机构的定期存款。当然,印度国家住房银行通过发债和向国有金融机构借贷,仍是获取运作资金的主要手段。

印度国家住房银行在推进印度住房金融创新方面做了很多表率,如在印度推进住房抵押贷款证券化和发展次级房贷市场方面起到了一个领导者的作用。印度国家住房银行于2000年8月在印度金融市场先导性地发行了住房抵押贷款证券(MBS),还被政府授权为其他民营金融机构发行住房抵押贷款证券提供担保,提高它们的信用等级。印度国家住房银行还率先发行了以房养老的“反向按揭”产品。此外,2011年印度国家住房银行开设“节能住房金融项目”,专门为环保节能的住房建设提供融资支持。

印度国家住房银行还有一个职能是,对外作为印度政府在国际上关于住房发展项目的融资机构。如2013年8月14日,世界银行向印度政府提供了一笔1亿美元的25年期无息贷款,专门用于印度低收入家庭的住房改善计划,就是由印度国家住房银行来具体承担的。

6.巴西教训:不当设计导致国家住房银行被迫终结

巴西国家住房银行(BHN),创建于1964,终结于1986年,其兴起曾经是发展中国家政府发展政策性住房金融的一个旗帜性榜样,但其终结也给后人留下了很多发人深省之处。

要介绍巴西国家住房银行,需要了解一下巴西政策性住房金融体系(SFH)的一些背景。巴西政策性住房金融体系(SFH)包括两个主要组成部分:(1)强制性储蓄系统——失业与养老保障公积金(FGTS),类似中国的住房公积金,用于支持对社会住房的资助;(2)自愿储蓄体系(SBPE)系统,由商业银行、建筑协会、储蓄协会等在政府规制下使用。

巴西国家住房银行运行期间,其资金来源主要来自失业与养老保障公积金(FGTS),但也可以接受自愿储蓄(SBPE),还可以发行债券。巴西国家住房银行再把这些汇集资金以管制利率提供贷款给国有或社会住房开发者及公积金缴存人。巴西国家住房银行此外还负有对住房金融机构的管理职能。通过巴西国家住房银行对低成本储蓄资金的有效动员,巴西政府在20年共新建了约500万套住房,平均每年为40万套住房提供贷款。巴西国家住房银行一度看上去很成功。

但由于1960年代巴西经济发展长期不稳定,通胀居高不下,巴西境内工资与债务都普遍与通胀指数挂钩,同比增长,这种背景下,巴西国家住房银行也从一开始就把贷款债务与通胀指数挂钩。但同时为了吸引贷款人,该机构又在1967年设立“工资等效计划”(PES),即承诺还贷支出上升程度不超过工资上升幅度的一定比例,还贷不足部分计入贷款债务本金,累计后由政府另外设立的“工资变动补偿基金”(FCVS)支付。相当于政府承诺,国家住房银行的借款人所借贷款债务,实际还贷支出不会比其工资增长更快。如果通胀不是很高情况下,或通胀与工资增幅差别不大,这种做法尚可维持。但在1980年代开始,巴西爆发金融危机,恶性通胀的同时工资水平严重衰减,双重打压下,失业与养老保障公积金(FGTS)的资金池迅速枯竭,而巴西国家住房银行发放的抵押贷款价值也遭受巨大损失,很快面临资不抵债,政府也面临“工资变动补偿基金”(FCVS)债务不断迅速膨胀的巨大压力。

到1984年11月21日,巴西政府终于不堪重负,不得不将巴西国家住房银行关闭清算,其对社会住房金融机构的管理职能转给巴西中央银行,其动员强制性储蓄和自愿性储蓄资金用于社会住房开发的职能,连同留下来的“工资变动补偿基金”(FCVS)债务大窟窿,都一并转交联邦储蓄银行(CAIXA)。

但由于政治的动荡和不连续,巴西政府直到1992年3月才正式通过立法废除了“工资变动补偿基金”(FCVS)对按揭贷款所承诺的债务调整担保,从2000年才开始正式清算FCVS所遗留下来的上千亿雷亚尔(约合500亿美元)的债务窟窿。而巴西国家住房银行被迫终结后,巴西政策性住房金融体系长期群龙无首,处于较为混乱的状态之中,近年来通过几次调整,才重新上了正轨。

本来,巴西这种“强制性储蓄+国家住房银行”的政策性住房金融体系,低存低贷,应该是相对容易运转的。有相似制度基础的新加坡,依靠中央公积金(CPF)体系和建屋发展局(HDB)的密切配合,就很好地实现了新加坡组屋的良性循环和公民90%的住房自有率。但巴西在历史上,一方面缺乏稳定坚实的经济与金融环境,另一方面政府过于大包大揽,做出超出经济规律和自身能力的不当承诺,导致了巴西国家住房银行的悲剧。这方面教训值得我们反思。

二、公共住房银行的国际经验总结

从各国历史经验来看,各国发展各种类型的公共住房银行或更广泛意义上的政策性住宅金融机构,主要期望达到以下政策目标:

1.公共住房银行的政策目标

(1)促进住房民生

降低住房成本负担,解决低收入家庭的住房问题,是公共住房银行的最根本出发点。如房利美的口号是“我们的业务就是美国梦”,房地美的口号则是“让有房成为可能”。不少国家的公共住房银行,如挪威国家住房银行和美国的吉利美,甚至就直接承担了政府职能来向居民发放住房津贴或提供补助。

(2)推动城市更新改造

公共住房银行往往与城市更新改造紧密相关。如加拿大抵押住房公司(CMHC)早期是解决二战后退伍军人的住房问题,但后期就在城市更新改造的融资方面提供大量资金。法国的法国国家信托储蓄银行(CDC)同样也是主要关注城市更新和社区改造。

(3)调节房地产波动和平抑经济周期

公共住房银行或政策性住宅金融机构,还经常被政府当做在房地产领域实施货币政策的金融工具,作为宏观货币政策实施的补充,尤其在反向经济周期调节时候。以美国“两房”为例,2006年次贷危机爆发后,美国抵押贷款市场上人心惶惶,大多数银行和金融机构都无力或拒绝放贷,融资规模萎缩严重,只有“两房”因为贯彻美国政府托市意志而逆势扩大融资规模,仅2007年“两房”就新增抵押贷款融资6000亿美元,同比上涨12%。尤其2008年以来,近80%的新抵押贷款都是“两房”提供或担保的。没有“两房”的鼎力支撑作用,美国金融危机期间的住房市场危机很可能会演化到不可想象的深渊。这个角度来看,“两房”2008年夏出现危机和最终被政府接管,也是因为在替政府买单。

(4)培育和刺激住房金融创新

从美国、日本、韩国和印度的经验都可以看出,公共住房银行或国有背景的政策性住宅金融机构,在推动抵押贷款证券化、反向按揭等住房金融创新上具有不可替代的先锋作用。就中国而言,住房公积金也是领先于普通商业按揭贷款而产生的,为后者培育了市场基础。

2.公共住房银行的经验教训

从各国经验来看,公共住房银行或一般性而言的政策性住房金融,能不能成功的关键在于,政策目标是不是明晰、合理和可行。世界上很多国家政策性住房金融失败的原因,往往在于同时设立多个相互冲突的政策目标,最原本和最重要的政策出发点反而被模糊,导致没有一个政策目标能够令人满意地得到落实。

国际经验还表明,政策性住房金融体系不仅关系民生福利,关系金融效率,而且还直接关系国家经济安全。2007年美国“次贷危机”爆发,让美国特色的政策性住宅金融机构“两房”濒临破产,美国政府不得不在2008年9月国有化“两房”,并注资1875亿美元来解救“两房”。2008年9月8日《华尔街日报》社论对此评论说,“这是我们这个岁月最严重的政治丑闻之一”。而且很多事后的分析指出,“两房”在次贷危机爆发前扮演了很不光彩的角色,不仅没有遏制次贷蔓延,反而推波助澜,大肆收购或担保收益率高但风险极大的私人抵押贷款证券(PLS),最终导致次贷危机爆发,不仅带来美国经济百年以来的大衰退,还引发国际金融危机,给全球经济都带来深重灾难。

美国“两房”的一大教训就是,我们既要高度重视政策性住房金融体系的构建,但也要认真研究政府在住房金融中应该发挥的作用,不能过度。政策性住宅金融机构的机制设计十分重要。

公共住房银行之中国的选择

一、制度建设的好处

就制度建设而言,发展政策性住宅金融机构,可以让住房保障的运作更加市场化,政府和市场的界限更加明确;企业化运作有利于提高效率;将一部分原本财政预算内拨付的资金由企业来操作,暗补改为明补,有利于财政预算账目明晰,和现代财政体制建设;企业化运作后,可能推动一定的住房金融创新;也可以为政府在房地产领域多一个调控手段。

尤其在新型城镇化战略中,发展政策性住宅金融机构,有利于筹措长期稳定资金推动棚户区改造和新移民市民化,降低城镇化成本,也是规范整合地方政府融资平台的一个重要手段。

二、不能期望过高

从国际经验中,我们一方面要看到,发展公共住房银行或政策性住宅金融机构,有其必要性和合理性。

但另一方面,也必须清楚看到,不要对公共住房银行或政策性住宅金融机构抱有不切实际的幻想,不要认为这是灵丹妙药,可以一蹴而就解决长期困扰中国住房保障和城镇化建设中的诸多难题。事实上,那么多国家,发展几十年的公共住房银行或政策性住宅机构,也不敢说很好地解决了住房问题。

尤其要注意,产生政策性住房金融的根本原因是,低收入家庭无法支付市场价格的住房消费。在这个背景下,发展政策性住房金融,或可以一定程度缩小低收入家庭支付能力与住房消费市场成本之间的差额,或通过金融手段延期支付,但最终来说,再精巧的工具设计和再科学的机构设置,也不可能像戏法一样,完全消除支付能力与市场成本之间的落差。这意味着,政策性住房金融领域,政府某种形式的补贴,仍然是必须的。

还需要强调,发债这种手段,在目前我国整体经济杠杆率比较高的背景下,难度较大。尤其政府信用担保下的发债,在品种和规模上,都需要谨慎。

三、起步的选择

对于公共住房银行或一般性而言的政策性住房金融,关键是把握好政策性和金融性的平衡点。政策性是根本,金融性是基础。一方面,政策性住宅金融机构的本质是金融,不是财政,更不是行政。所以一定要有资金价值的合理补偿,要能够返本付息、可持续发展,保持必要的流动性;另一方面,政策性住宅金融机构一定要服务既定和明确的政策目标,这是其立足之本,要与市场化的住房金融明显区别。政策性住房金融应该是商业住房金融的补充,而不是对其的替代。

从目前发展态势来看,中国目前初定的公共住房银行模式,是国家开发银行下设住宅金融事业部,以市场化方式发行住宅金融专项债券来定向筹资,再专项用于政策性住房开发和棚户区改造。从国际模式比较来看,中国这个起步的模式,介于法国模式和日本模式之间。在以发行债券等方式来筹资方面类似日本住宅金融公库的独立法人性质,在定向筹资后的投资方面类似法国国家信托储蓄银行(CDC)。但相对日本模式和法国模式,目前我国没有长期稳定的资金来源。反观中国的住房公积金,本身就带有很强的政策性住房金融属性,也有很多自身的优势与特点,具有巨大潜力。短期内,在各地住房公积金管理中心自愿基础上,鼓励各地住房公积金的结余闲置资金,认购国开行或财政部发行的住房金融专项债券,将保证债券认购资金来源。在中长期内,把中国的住房公积金体系,从目前的强制性住房储蓄,转变成政策性储蓄,是值得考虑的战略选项。

此外,就公共住房银行的数量来看,从国际经验来看,独家垄断会造成一定运作效率损失,2-3家的适度竞争,相对能对企业形成一定激励。但数量也不宜过多,否则规模不经济,管控难度会很大,政府隐性成本也会很高。

四、与地方融资平台的关系

从笔者的分析来看,现阶段,在我国推行公共住房银行,着眼点绝不仅仅是服务大规模保障房工程(包括棚户区改造),还剑指“地方融资平台”。对于城投公司这类地方融资平台,各方诟病很多,但一直缺乏有效替代办法。最近财政部打开禁区,在网站上称经国务院批准,2014年上海、北京、深圳、青岛四市和浙江、广东、江苏、山东、江西、宁夏六省试点地方政府债券自发自还,还制定了《2014年地方政府债券自发自还试点办法》。有些人认为,市政债券将来有望取代不规范的地方融资平台,使得地方资产负债更加公开透明。

但在一个非联邦制的国家中,地方政府财政收支并非完全自主,地方政府的资产负债表也缺乏实质独立性,这种背景下的地方政府债券的资信评级有什么实际意义,会不会导致大规模的政府道德风险,各方争议很大。

在地方市政债券规模不太可能铺得很大的背景下,发展公共住房银行这类的政策性金融机构,将有助于从另一个侧面规范地方政府的非财政投资融资,变政府信用为项目信用。这意味着,地方政府未来将更多地从国家开发银行这类政策性金融机构去争取资金,拿着项目,一个一个项目地谈。也可以预期,相应地,地方政府自己的融资平台将受到越来越多的限制。即,地方非财政融资权很可能会逐步收编到中央。这将对中央与地方的关系发生重大影响。

结语

新加坡住房与中国住房 篇7

住房反向抵押贷款是风行于国外一些老龄化国家的居家式社区养老、以房养老的措施, 它是全球人口老龄化、居民自有住宅率提升等多重因素共同作用的结果。尽管住房反向抵押贷款在盘活市场住房资源、补充老年人养老资金缺口、丰富社会住房金融层次等方面益处颇多, 但就目前具体业务在国内开展的情况来看依然不容乐观。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》专门论及“积极应对人口老龄化, 加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”, 将其纳入“建立更加公平可持续的社会保障制度”层面。制约我国住房反向抵押贷款发展的关键因素有哪些?怎样利用域外相关的制度经验对其予以破解?如何构建和推进中国特色的住房反向抵押贷款制度和实践?本文拟就以上问题作初步探讨。

一、住房反向抵押贷款的本土实践

(一) 住房反向抵押贷款的中国变迁

早在2002年左右, 我国理论界便已探讨如何通过开展以房养老, 解决老年人养老问题。2005年后, 一些地方的养老院、住房公积金管理中心探索了数种以房养老服务形式, 如南京汤山留园公寓“以房换养”模式、上海“以房自助养老”、北京的“养老房屋银行”等等。在反向抵押模式方面, 2007年, 国家有关部门批准幸福人寿保险公司进行住房反向抵押贷款的试点, 但迄今为止该公司仍未正式推出公司的反向抵押贷款产品。

2011年, 中信银行推出了针对“幸福年华卡”业务, 这项业务的主要内容是:凡年满55岁且身体健康的市民, 或年满18岁的法定赡养人, 可以以自有房产抵押申请养老按揭贷款。这种按揭贷款模式是真正意义上的反向抵押贷款。到2014年3月保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见 (征求意见稿) 》, 对保险公司开展住房反向抵押养老保险的试点时间、地点、申请人资格、开办保险公司资格等进行了规定。

(二) 业务发展的主要受制因素

住房反向抵押贷款业务的开展往往受到多重因素的影响, 即有在宏观层面的因素, 又有微观层面的因素。具体来说, 目前制约我国住房反向抵押贷款业务开展的因素除了传统的养儿防老的消费习惯, 老年人对以房养老顾虑较多, 房地产市场不够成熟, 金融业分业监管、监管不畅之外, 还突出体现在以下几个方面:

1. 法律政策缺位, 监督管理不明确。

目前我国住房反向抵押贷款并未上升到一项重要的国家决策和制度安排。我国现阶段关于住房反向抵押贷款的规范性文件包括:一是2013年9月14日国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》 (国发[2013]35号) ;二是2014年3月保监会下发的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见 (征求意见稿) 》。我国当前从政府层面推进以房养老, 将住房反向抵押模式界定为养老保险的一种, 对于银行等其他金融机构、社会组织能否开展住房反向抵押、以何种方式参与其中尚未作出规定。缺乏明确的政策法规依据和必要的配套制度措施, 不仅使得公众对于住房反向抵押贷款顾虑重重, 政府与市场主体之间的监管关系难以理顺, 而且使得有意开展该项业务的金融机构、公积金管理中心等事业单位畏缩不前。

2. 业务形式单一, 市场空白较多。

如前所述, 以房养老除了住房反向抵押贷款模式外, 还包括多种以房换养模式, 如老年人将自用房屋同时出租, 以租金补贴日常开支;或是以大房换小房, 用房屋差价养老。。目前我国以房养老业务多以街道办事处、公积金管理中心、养老院以及部分企业为老年人提供以房换养服务为主, 而银行、保险公司等金融机构尚未充分介入以房养老市场。这说明握有大量金融资源、能提供必要融资服务的金融机构, 与街道办事处、公积金管理中心、养老院之间未能构建起衔接、配合关系, 使得以房养老在我国住房反向抵押贷款的开展更显萎靡状态。另外, 我国目前住房反向抵押贷款的开展多集中于大城市。城市经济发达、人口密集、房地产市场较为繁荣的特点, 使其具有先天区位优势。而农村地区由于房地产市场相对不发达, 房屋估值、转让存在较多障碍, 住房反向抵押贷款面临更多的阻碍。

3. 业务风险较大, 防范机制不畅。

住房反向抵押贷款中的风险主要体现为两种不同主体所面临的风险, 一是老年人面临的风险, 二是承办机构面临的风险。

老年人面临的风险主要包括: (1) 承办机构违约、破产导致业务难以为继, 老年人利益受损。 (2) 房屋转让后, 因房地产市场行情变化、房价走高导致经济利益损失。

相比较而方, 承办机构面临的风险更大一些, 这些风险除了老年人违约风险、寿命风险之外, 还包括: (1) 市场风险, 如利率波动、房产价值起伏; (2) 经营风险, 如内部控制制度不健全导致经营操作失误带来损失; (3) 政策风险, 如政府土地住宅政策、养老福利政策的变化, 使得以房养老前景不确定等等。其中, 对于老年人的违约风险、承办机构自身经营的风险等可以通过完善内部控制制度尽量加以规避, 而来自市场环境、社会形势方面诱发的市场风险、政策风险仅靠承办机构一己之力则难以规避和消除。

4. 流动性不足, 融资窘境凸显。

相比较以房养老的其他模式, 反向抵押贷款的承办机构更易面临流动性不足的问题。以房换养模式下, 老年人自行或者是承办机构代为出租、出售房产, 以该笔收入供老年人养老, 承办机构无须垫付大量款项, 融资问题并不突出。而在反向抵押贷款模式下, 承办机构需分期支付给老年人贷款年金, 期满后再将房产出租、出售, 取得流动性资金以实现资金的借贷循环。由于反向抵押贷款合同存续长达十多年基至数十年之久, 对于承办机构资本充足率要求较高。但是, 许多承办机构的资金是短期资金, 贷款的投入与回收在期限结构上的错位必然使金融机构的流动性面临重要考验。若后期房产变现受阻, 资金流入不能及时补偿前期的贷款支出, 则金融机构将遭受损失乃至资金流断裂, 甚至面临破产风险。虽然我国对开展住房抵押养老保险试点的保险公司在注册资本、偿付能力充足率方面提出了较高要求, 但并不能从根本上解决承办机构在业务开展过程中有可能遇到的流行性不足的问题。

二、住房反向抵押贷款的域外经验

(一) 境外的基本实践

毋庸讳言, 目前我国住房反向抵押贷款业务市场尚处于起步阶段, 无论参与业务的老年人数量还是业务成交量, 与发达国家相比都不可同日而语。在一些发达国家或地区, 受益于发达的金融市场和房地产市场, 住房反向抵押贷款开办较早, 具体业务形式丰富多样, 其成功的经验值得深入思考和借鉴。

1. 美国。

美国住房反向抵押贷款始于1980年前后。目前, 美国市场上较为流行的反向抵押贷款包括三类。

第一类是单一目的型 (或称延期偿还型) 贷款。该种贷款有以下特点: (1) 支付的贷款金额多为一次性给足金额; (2) 贷款主要用来支付房屋税、房子修缮费用, 或者是用于将房屋改建为适宜老年人居住处所的费用; (3) 贷款多由州政府负责承办, 主要提供给低收入户, 也有些州政府限定只提供给伤残人士或老年人。

第二类是受贷人保障所有权 (Lender-insured proprietary RMs) 贷款。这种贷款的特点是: (1) 通常由私人公司、银行或抵押贷款公司提供; (2) 贷款主要针对较高档房屋, 62岁以上老年人也是该贷款的服务对象; (3) 贷款所得可用于任何目的, 不限定特定用途; (4) 贷款人通过向借款人收取一笔保险费用以防范借款人的违约风险。

第三类是房屋净值转换型贷款 (HECM) 。该种贷款的特点是: (1) 发放贷款的对象主要是年龄在62岁以上房屋所有人, 贷款可用于任何用途; (2) 贷款给付方式有一次性给足式 (A Single Lump Sum) 、信用额度式 (Line of Credit) 、每月固定年金式 (Fixed Monthly Payments) 等, 或由以上方式组合而成的复合型给付方式; (3) 贷款须在房屋被出售后或借款人死亡后予以偿还, 在一些特殊情况下, 贷款人基于风险考虑可要求先偿还贷款余额; (4) 项目审批、保费收取、保险基金管理等具体的运营工作主要由美国联邦住房管理局 (FHA) 负责。

2. 英国。

英国以房养老主要包括终身抵押贷款 (Lifetime Mortgage) 和房屋转换计划 (Home Reversion) , 其中以前者占多数。

终身抵押贷款面向55岁以上的老年人设计开发:老年人在贷款期间拥有住房的使用权, 并承担房屋的维护责任。待老年人死亡、搬离或是移居养老院, 贷款到期后用出售住房所得收入支付贷款本息, 剩余部分归老年人所有或由其继承人继承。

房屋转换计划主要面向65岁以上老年人开发:老年人将住房产权全部或者部分出售给金融机构, 一次性获得一笔用于养老的现金。期间, 老年人可以交少量租金就继续居住于自己房屋内, 并对房屋负有维护义务, 直到去世或搬离住房为止。

3. 澳大利亚。

澳大利亚的以房养老项目首次出现在20世纪80年代末期, 项目早期主要受众群体为财产价值在10万美元左右的单独居住的中产阶级, 目前逐步向低收入群体的老年人倾斜。其中具有代表性的是逆向年金抵押贷款 (Reverse Annuity Mortgages) 。

澳大利亚的逆向年金抵押贷款, 借款人需满足以下条件: (1) 系澳大利亚居民, 且已年满65周岁; (2) 住房系自有房产; (3) 贷款的目的是个人使用; (4) 信用卡、基于个人使用目的贷款的再贷款外, 没有其他借款。逆向年金抵押贷款的用途为支付房屋维修与翻新、购置新车、医疗费用、度假费用, 或者只是用来补充日常开支。

3.我国香港地区。

我国香港地区住房反向抵押贷款是安老按揭计划。2011年7月11日, 香港按揭证券有限公司发起设立安老按揭计划:年满55周岁、持有香港身份证明的老年人可用其在香港的自住物业作为抵押, 向参与银行申请安老按揭贷款。按照该计划, 老年人可在固定年期内或终身每月取得年金, 同时可以提取一笔特别贷款用于偿还原有按揭、支付房屋维修保养费用、支付医疗开支等。在此期间, 老年人继续安居于该物业直至终老, 除非永久迁出或贷款项目因其他原因被终止, 否则老年人可以终身无须还款。

相比较而言, 香港的安老按揭计划在房产赎回和房产溢价归属方面也进行了较为人性化的设置。首先, 安老按揭终止时或老年人亡故后, 老年人或其继承人可优先全数偿还安老按揭贷款以赎回房产。如选择不赎回物业, 银行将出售该房产以偿还借款人的安老按揭贷款。其次, 假如出售房产后所得的款项超过安老按揭贷款, 银行会将全数偿还安老按揭贷款后的余额归还给借款人 (或其继承人) 。倘若出售物业后所得到的款项不足以偿还安老按揭贷款, 则该差额会根据按揭证券公司与银行之间的保险协议由按揭证券公司承担。

(二) 境外经验的启示

他山之石, 可以攻玉。总结美国、英国、澳大利亚和我国香港地区开展住房反向抵押贷款的成功经验, 有以下几点可供我国完善住房反向抵押贷款借鉴:

1. 完善政策法规, 落实配套制度。

明确的政策导向、完善的法律制度, 是发达国家住房反向抵押贷款成功开展的关键条件。借鉴发达国家经验, 有必要从政策层面进一步肯定以房养老在社会养老体系中的积极作用, 通过制度借鉴以及模式学习转化, 建构比较完善的政策法律体系, 出台产业扶持、税收激励等政策和制度措施。

2. 成立专门机构, 主司监管服务。

养老服务涉及公共利益和公众福利, 具有公共产品性质, 因此, 在一些发达国家或地区, 政府直接介入住房反向抵押贷款市场, 成立专门的监管机构和服务机构, 或者出资设立具有政府背景的企业, 其目的是加强服务和监管:一是监督住房反向抵押贷款开展状况, 对申请贷款的老年人的资历进行审核;二是为金融机构承办业务中遭受的损失兜底, 如美国联邦住房管理局、香港按揭证券有限公司和韩国住宅金融公社等就是起这样的作用。

未来完善我国住房反向抵押贷款, 可以参考美国和我国香港地区经验, 成立专门的住房反向抵押贷款业务管理监督机构——住房反向抵押贷款中心, 该中心主要负责相关政策细则的制定、运作流程的监督、业务交易的管理协调、为双方提供担保乃至于对承办机构经营业务中遭遇的风险损失进行兜底等。

3. 丰富市场层次, 满足多样需求。

与一些发达国家住房反向抵押贷款服务种类丰富、花样繁多相比, 我国相关产品与服务的开发能力有限, 未能针对不同经济能力、消费习惯、资产状况的老年人群体进行服务的设计和开发, 不能满足老年人多样化的需求。未来进行改革, 应以参与主体多元化、服务方式多样化为基本导向。

所谓参与主体多元化, 是指除了目前允许试点的保险公司外, 还应当充分肯定养老院、地方公积金管理中心等在以房换养模式中的积极作用, 发挥商业银行网点较多、资本较充足的优势参与进住房反向抵押贷款中。所谓服务方式多样化, 就是指既要鼓励老年人依靠自有房产以出租、出售、大房换小房等方式自行养老, 又要调动其他市场主体开发多种以房养老服务品种, 丰富市场产品和服务的结构、种类, 特别是在以房换养模式之外进行住房反向抵押贷款的设计与开发。

三、优化住房反向抵押贷款的本土化方略——以资产证券化为中心

建立有效的风险分担机制, 依靠市场的纵深顺利转嫁和分散业务风险, 是除了完善政策法规、加强业务监管之外, 发达国家开展住房反向抵押贷款极为重要的一条借鉴经验, 亦是我国相关业务迈向市场化、法制化的必由之路。具体来说, 就是在业务风险防范和融资渠道扩展方面, 通过优化业务模式、引入资产证券化, 分散承办机构开办业务中的可能面临的市场风险、经营风险和政策风险等, 在承办机构流动性不足时补充业务所需资金。

(一) 优化住房反向抵押贷款的业务形态

正如上文所述, 住房反向抵押贷款中承办机构贷款发放和后期住房回收、变现偿还贷款之间存在着十年甚至数十年的时滞, 增大了承办机构开展业务的风险系数, 特别是来自流动性方面的压力。业务周期较长、不确定因素较多, 是部分金融机构怠于参与以房养老反向抵押贷款的主要原因之一。笔者认为, 可以借鉴目前以房换养模式的特点对现行反向抵押贷款进行优化, 即由目前的老年人保留房屋使用权变为老年人向承办机构出让房屋使用权、入住老年公寓。主要包括以下步骤:

(1) 老年人向承办机构提出贷款申请, 承办机构审核后与老年人订立合同。

(2) 合同期间, 老年人向指定的房产处置机构转让房屋使用权, 同时老年人入住老年公寓。

(3) 房产处置机构将房产出租或出售, 扣除服务费用后将所得转移给承办机构。

(4) 承办机构与老年公寓结算老年人入住费用。其流程如图1所示:

图1流程说明: (1) 咨询业务事宜; (2) 申请贷款; (3) 签订合同; (4) 转让房屋使用权; (5) 入住老年公寓; (6) 结算房产出租、出售收入; (7) 结算老年人入住费用; (8) 申请担保; (9) 提供担保、监管; (10) 监管。

这种将目前一些地方较为流行的以房换养与传统的住房反向抵押贷款相结合的模式, 其优点在于:一是可以充分发挥老年公寓在为老年人提供生活起居及医疗保健等服务的优势, 使住房反向抵押贷款由简单的养老金补充发展为更全面的老年人养护。二是通过养老机构、房地产机构和金融机构的协同参与, 提升反向抵押贷款的专业化、市场化程度。三是可以加快抵押贷款回笼速度, 提高资金流转率和利用效率, 减少金融机构开展业务的风险。四是在业务过程中形成了较为充足的现金流, 为后续开展住房反向抵押贷款创造了必要条件。

(二) 推动住房反向抵押贷款资产证券化

资产证券化是指发起人将缺乏流动性但能在未来产生可预见的稳定现金流的资产或资产组合出售给特定目的机构 (SPV) , 并转化成由资产产生的现金流担保的可自由流通的证券, 再将证券销售给投资者。实现住房反向抵押贷款的资产证券化大致包含以下几个步骤:

1.组建专司以房养老资产证券化业务的SPV, 各地市公积金管理中心和发放个人反向抵押贷款的商业银行 (即承办机构、证券发行人) 以“真实销售”方式向SPV转让应收账款, 形成资产池。

2.由信用增级、评级机构对组合的贷款资产进行信用增级、评级, 出具增级、评级报告, 为投资者决定是否购买该证券提供参考依据。

3.实施资产证券化运作, 由SPV通过承销商向投资者销售住房反向抵押贷款支持证券, 销售收入的大部分按合同约定支付给发起人。

4.承办机构对资产池进行管理, 并由其委托的房地产处置机构收集借款人房产出租、出售所得的现金流, 并存入指定账户, 用以支付投资者的证券投资收益。

5.合同到期后, 若资产池产生的收入在还本付息、扣除各项服务费用后还有剩余, 则按合同约定在发起人和SPV之间进行分配。

图2流程说明:①咨询业务事宜;②申请贷款;③签订合同;④转让房屋使用权;⑤入住老年公寓;⑥转让应收账款, 组成资产池;⑦评级、增级;⑧订立承销合同;⑨销售证券;⑩收回证券销售收入;11收回证券销售收入;12收回证券销售收入;13结算老年人入住费用;14结算房产处置收入, 存入指定账户;15监督;16结算投资者投资本息;17申请担保;18提供担保、监管;19监管。

摘要：住房反向抵押贷款在中国已从理论研讨走向试点运营, 但当下住房反向抵押贷款法律政策缺位、监管关系不明、业务形式单一、风险防范机制不力、再融资存在瓶颈等诸多因素, 制约了住房反向抵押贷款的纵深发展。本文认为, 美、英、澳等国家和我国香港地区成熟的立法和业务开展经验可供借鉴。同时, 要从健全立法、强化监管、丰富产品等方面入手, 优化业务模式、引入资产证券化, 为住房反向抵押贷款在中国的发展保驾护航。

关键词：住房反向抵押贷款,以房养老,资产证券化

参考文献

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[3] .黎民, 权晓妮.反向抵押贷款养老的中国困局及其突破.贵州社会科学, 2012;3

[4] .张芳, 李炜.反向抵押贷款制度研究——以美国经验为借鉴.湖北社会科学, 2013;4

[5] .宋光辉, 谢晓莹.住房反向抵押贷款流动性风险及对策分析.商业时代, 2013;36

新加坡住房与中国住房 篇8

一、加强住房公积金管理的重要意义

加强住房公积金管理, 事关经济体制改革、国民经济发展和社会稳定工作的许多方面。首先, 住房公积金制度作为住房分配货币化的重要内容和住房金融体系的重要组成部分, 能够形成稳定的住房资金来源, 转换住房分配机制, 提高职工解决住房的能力。其次, 住房公积金的工资性决定了住房公积金管理本质上是对职工个人资金的管理, 因而它是一项政策性、社会性、群众性很强的工作。特别是在当前构建和谐企业的新形势下, 贯彻落实住房公积金管理制度, 是让广大职工共享企业发展成果的现实要求。所以, 我们要充分认识住房公积金管理工作的重要性, 结合实际完善制度并落实到工作中去, 切实维护职工利益, 真正把这件利国利民的好事办好。

二、当前中国住房公积金管理中存在的问题

1. 保障功能范围小。

由于政府职能转变, 事业单位改革, 财政供养人员逐步减少;国有经济战略性调整, 国企改制, 国有单位职工也将减少;很多非公有制单位的职工, 如个体工商业者、社会自由职业者、进城务工人员尚未参加住房公积金制度;非公有制经济单位基本上游离于制度之外等因素都在一定程度上影响了住房公积金的归集。因此, 住房公积金制度覆盖面范围有缩小的趋势。

2. 地区发展不平衡, 行业缴存差距大。

城市经济发展的不平衡, 导致区域间业务发展的不平衡性进一步加大;职工住房公积金缴存余额存在较大差异, 职工公积金余额最高的有十几万元, 最低的只几千元, 折射出职工在工资收入上存在不公平现象。过大的缴存差距有损制度的和谐。

3. 住房公积金管理决策制度不健全, 决策主体不明确, 住房公积金管理委员会决策流于形式。

目前国家规定, 对住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户储存、财政进行日常监督的基本原则。但在实际工作中住房公积金管理委员会决策流于形式, 住房公积金管理中心基本代替履行了其全部的职责。全国各地住房公积金管理中心隶属关系复杂, 大多数地方的资金管理中心隶属于房地产管理局, 也有一些地方的资金管理中心隶属于财政局或其他部门, 并且各地对分中心的设立也不统一。因此, 造成了自上而下的管理机制不顺畅, 难以做到统一管理和监督, 政策、措施的执行也会遇到一些障碍, 各地各行其是, 致使住房公积金的管理工作出现了很多问题。

4. 配套法规缺乏, 监管理不力, 挤占、挪用住房公积金等违法违规现象时有发生, 住房公积金存在风险隐患。

《住房公积金管理条例》 (以下简称《条例》) 自发布以来虽然起到了一定的约束作用, 但因相关配套法规的滞后, 其执行情况并不很好。目前, 全国未收回的项目贷款和挤占、挪用住房公积金仍有数百亿元, 这些存在风险隐患的资金, 很多是由于决策体制不完善、管理机构设置不规范造成的, 如不及时消除这些风险隐患, 不仅会危及住房公积金制度存在的基础, 甚至成为引发社会不安定的因素。

5. 公积金贷款手续复杂, 风险多, 办理公积金贷款的手续复杂、步骤多、拖延的时间长。

另外, 公积金贷款存在一定的风险。随州市住房资金管理中心喻凤平在《住房公积金贷款风险及防范对策》一文中将住房公积金贷款的风险总结为物产权风险、信用风险、欺诈风险、贷款条件风险、流动风险、运作风险、小可抗力风险、法律风险等八种, 分析得比较全面、准确, 因此本文中不再作详细的分析。

三、加强住房公积金管理对策

1. 加快住房公积金的法律建设。

针对中国住房公积金的现状, 中国企业要规范住房公积金的管理, 要严格按照法律法律来进行检查, 并且有违纪的现象就要进行处理。只靠几次的拨款不能满足人们的需求, 要想彻底解决问题, 就要加快相关法律法规的建设, 用法律的措施来保障制度的顺利实施, 所有部门都要按照规章制度来处理各种事情, 确保住房公积金在使用的过程当中有法可依。加强和改进住房公积金管理, 是维护职工合法权益要求, 要坚决查处和纠正住房公积金管理和使用过程中出现的违法违纪行为。对已被违规挤占、挪用的住房资金, 要采取有效措施, 加大追缴力度限期收回, 确保公积金安全。对因违规使用住房公积金而造成资金损失的, 要依法追究直接责任人及有关领导的责任, 构成犯罪的, 依法追究其刑事责任。

2. 要解决住房公积金管理工作效率低的问题。

首先, 必须加强资金管理中心的主体地位, 采取资金管理中心自营模式, 可以实现责、权、利的统一。这样既能有效地消除委托方式中的利益冲突, 又做到了职责分明在运行机制上资金中心处于主导地位, 减少不必要的工作环节。其次, 将住房公积金管理中心从财政部门独立出来, 将其转型成住房银行, 按照政策性银行的模式纳入金融机构的主流监管体系, 不再受财政部门和建设部门的行政领导, 而是成为独立的资金运作机构, 具体投资模式无需另行设计, 按照基金的模式即可。这样一来, 将彻底改革和完善中国个人住房公积金贷款的委托运作机制。最后, 要避免住房公积金在信贷操作中出现的法律风险, 最有效的办法就是在住房公积金贷款的过程中办理公证。加强法制建设, 实行信贷公证, 通过国家公证机关为住房公积金管理中心提供法律服务, 是防范, 降低和化解信贷风险行之有效的手段之一。有力维护了住房公积金管理中心的权益, 值得住房公积金中心在信贷管理中广泛应用。

3. 要解决手续繁多、限制条件多的问题。

更新观念, 简化贷款手续, 不断地取缔各种限制条件。一是要转变观念, 切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好和怕麻烦的消极思想, 认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时问长等问题, 强化服务意识, 提高服务水平。简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制度, 实行一条龙服务, 提高贷款工作效率, 方便职工贷款。要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用, 减轻职工负担, 真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷款的优势。

4. 要解决住房公积金的使用和沉淀资金大的问题。

提高公积金的使用率, 充分发挥住房公积金的作用。不断地完善各项贷款使用等制度的基础上, 进一步扩大公积金的使用范围, 并根据当地的经济发展状况和实际需要提高公积金贷款使用额度, 支持当地的经济发展, 满足职工的住房需求。具体的方法如下:加强宣传, 强化归集工作, 扩大公积金制度的覆盖面, 扩大住房公积金贷款的人群。制度创新, 扩大使用方向, 开辟住房公积金贷款的新业务。一是增加公积金贴息业务, 即在办理商业银行个人住房贷款时, 可申请公积金贴息;二是开展租房公积金贷款业务。除用于房屋购买、自建和维修外, 还应加大对低收人家庭的支持力度, 开辟申请租房住房公积金贷款业务。

5. 开发统一规范的计算机管理系统软件, 实现跨行转移、一览式查询。

要大力开发能够实现跨行转移、一览式查询等功能的简捷适用公积金系统软件, 不断减少各个管理环节的工作量, 实现中心、单位与银行同时进行事前、事中、事后全过程的监督。住房公积金的管理涉及的资金量大, 面向每一个缴存人, 所以尤其要注重文档管理, 应严格按照相关规定建档立册, 以便可随时查找到相关的资料。

6. 加强管理和监督。

要加强规范化管理, 住房公积金具有保障性和互助性的特点, 各个地区要严格按照法律条文执行, 要进行规范化管理, 还要能够充分利用银行等各种资源来降低管理成本。住房公积金管理中心要加强监督的力度, 明确管理中心职工的责任以及权利, 资金的流向一定要通过委员会的签字, 还要能够及时给财政部门汇报财务情况。要充分发挥住房公积金管理委员会的作用, 让全社会来监督住房公积金的具体使用情况。住房公积金是征服强制实行的长期住房储备金, 是关系到职工利益的, 所以职工一定要有知情权。如果不能妥善管理住房公积金, 就会损害职工的利益, 影响地方的财政, 造成很大的风险。

7. 加强宣传。

凡用人单位招聘职工, 单位和职工个人都须承担缴存住房公积金的义务。对不办理住房公积金缴存登记或不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续、不缴或少缴住房公积金的单位, 住房公积金管理机构要根据有关规定进行处罚, 并可申请人民法院强制执行。要严格执法和监督, 采取多种措施, 努力提高住房公积金的归集率, 督促有关单位按时足额缴存住房公积金, 维护职工合法权益。实现大众化。要扩大公积金使用方向, 除用于房屋购买、自建和维修外, 还应加大对低收入家庭的支持力度, 包括按月按年支取支付房屋租金等。降低公积金贷款利率, 或实行差别利率, 对于购买自住、小户型、低总价的低收入家庭, 应提供更加优惠的贷款利率, 要进一步创新、丰富贷款品种, 使其充分发挥政策性、保障性金融的作用。要简化贷款手续, 提高服务水平, 提高住房公积金运营效率和服务水平, 加强宣传, 用足用好住房公积金。加大公积金抵押贷款力度, 重点支持经济适用住房建设, 着重解决广大中低收入居民的住房困难。

参考文献

新加坡住房与中国住房 篇9

2004年以来房价快速上涨引发国内学者对房价上涨原因分析的研究热潮, 其中地价过快上涨推高房价论点为广大学界人士及普通民众所接受。然而国土资源部2009年对全国105个地价动态监测城市620个项目开展的“房地产项目用地地价专项调查”显示:620个项目地价房价比平均为23.2%, 356个项目比例在15%～30%, 比例在30%以下的约占总数的78%。东部地区共有项目316个, 地价房价比平均为27%, 地价房价比高于全国平均水平;中部和西部地区共有项目分别为158个和146个, 地价房价比平均值分别为21%和18%, 均低于全国平均水平。地价上涨最快的一线城市北京、上海、广州和深圳地价房价比分别为26.8%, 26.7%, 33.2%和34.4% (1) , 虽高于全国最高水平, 但是从国际经验来看此比值也在合理范围之内。地价房价比为判断住房市场与土地市场的协调状况、分析地价占房价比重的合理性从而为改善宏观调控政策提供了有效依据。但是全国甚至是一线城市房价与地价处于协调状态, 二者比重合理的调查结论为普通民众所不能接受。为此很多学者指出该指标具有如下缺陷:一、地价房价比仅涉及地价与房价两个指标, 地价与房价不能充分反映土地市场与住房市场整体状况。二、由于房地产开发两到三年的周期导致地价房价比存在时差, 历史地价与当期房价的比值必然会人为缩小其比值。鉴于以上地价房价比评价住房市场与土地市场协调性不可避免的缺陷, 笔者首次将耦合协调度模型引入以更为客观全面地评价二者协调性。耦合协调度衡量的两系统 (住房市场与土地市场) 涉及指标多且较为全面, 且住房市场与土地市场均为同期两系统的协调性衡量, 由此规避了地价房价比缺陷。

2 住房市场与土地市场耦合协调度模型介绍

2.1 住房市场与土地市场耦合协调度模型表达式

借鉴物理学中的容量耦合概念及容量耦合系数模型, 可以直接得到住房市场与土地市场的耦合度函数 (2) , 表示为:

C={ (X×Y) / (X/2+Y/2) 2}1/2 (1)

耦合度对判别住房市场与土地市场耦合作用的强度具有重要意义, 然而它只能说明两个系统间相互作用程度的强弱, 无法反映协调发展水平的高低, 如当两个系统发展水平都较低时, 同样也可以得到两个系统协调度较高的结果。因此借鉴已有学者的研究成果, 构建一个能够客观反映住房市场与土地市场协调发展水平的耦合协调度模型, 以评价不同城市不同年份住房市场与土地市场交互耦合的协调程度, 其计算公式如下:

D= (C×T) 1/2, T=αX+βY (α=β=0.5) (2)

式中:C为耦合度;D为耦合协调度, 取值范围为0≤D≤1;T为住房市场与土地市场综合评价指数。D的取值范围与协调度类型如下:D<0.2, 极不协调;0.2≤D<0.4, 不协调;0.4≤D<0.5, 不太协调;0.5≤D<0.6, 基本协调;当0.6≤D<0.8, 比较协调;0.8≤D≤1, 高度协调。

2.2 住房市场与土地市场指标体系说明

(1) 指标体系结构表。

本着指标选取的综合全面性、重要性以及数据的可获得性等原则本文选取住房市场与土地市场指标如表下1所示。

(2) 指标数据来源。

2001—2009年全国及35个大中城市八大指标数据来源分别如下:土地供给结构指标中城市居住用地面积和城市建设用地面积均来源于《中国城市建设统计年鉴》, 居住用地价格来源于中国城市地价动态监测系统, 房地产开发本年土地购置面积及其他指标均来源于相关年份《中国统计年鉴》。住房市场中人均居住面积来源于《中国城市年鉴》, 其余四大指标数据来源于相关年份《中国房地产统计年鉴》。

2.3 住房市场与土地市场耦合协调度计算步骤

(1) 原始数据标准化 (极值变换法) 。

本文采取极值变换法对住房市场与土地市场指标原始数据进行无量纲化处理, 同时也满足了耦合协调度对数据非负化的要求。极值变化法非负化原始数据公式为:

xij′= (xij-xijmin) / (xijmax-xijmin) +0.01 (3)

式中xij为i地区第j项指标原始数值, xij′为原始数据标准化数值, xijmin和xijmax分别表示选取年份指标最小值和最大值。

(2) 指标权重赋予 (熵值赋权法) 。

作为客观赋权法中重要的一种熵值赋权法避免了主观因素带来的偏差, 不掺杂评价者的主观期望。根据熵值赋权法计算步骤及公式, 本文选取全国及35个大中城市八大指标2001—2009年数据计算得出土地市场三大指标与住房市场五大指标权重如表2所示。

(3) 住房市场与土地市场综合指数的计算。

土地市场综合水平指数和住房市场水平综合水平指数计算公式为:

Xi=ai1×xi1′+ai2×xi2′+…+aim×xim′ (4)

Yi=bi1×yi1′+bi2×yi2′+…+bin×yin′ (5)

式中, X、Y 分别为i地区市土地市场综合水平指数和住房市场综合水平指数, m、n 分别为i地区土地市场和住房市场下属指标数目, aim、bin 分别为i地区土地市场和住房市场下属具体指标权重, xi1′…xim′、yi1′…yin′分别为i地区土地市场和住房市场指标原始数据通过极值变化法标准化数值。最后将各地区住房市场与土地市场综合指数X和Y代入式 (1) 和式 (2) 计算得出各地区各年份耦合协调度并判断其协调类型。

3 基于耦合协调度对住房市场与土地市场协调性的考察

3.1 全国住房市场与土地市场耦合协调度

根据耦合协调度计算公式及评价步骤, 计算得出全国住房市场与土地市场耦合协调度如表3所示。虽然耦合协调度较好地反映了二者协调状况, 但是住房市场与土地市场各自发展状态如何却反映不出来, 因此笔者在这里结合标准差法标准化原始数据的方法, 即xij′= (xij-xij平均) /δ, yij′= (yij-yij平均) /γ, 其中xij、yij为i地区土地市场与住房市场第j项指标原始数据, xij平均、yij平均为第j项指标2001—2009年平均值。采用各项指标标准

化数值与权重乘积之和算出土地市场与住房市场综合指数分别为X和Y, 从二者综合指数的正、负来判断发展水平的趋前与滞后, 这样能更好地分析出二者各自的发展状态。

从上表数据可以看出, 2001—2009年全国住房市场与土地市场协调状况良好, 且遵循了基本协调→比较协调→高度协调的路径, 协调性越来越好。2004年及之前年份住房市场发展落后于土地市场, 土地市场先于住房市场发展为后者提供了有效支撑作用, 带动了2004年起始的住房市场快速发展。随着住房市场的快速发展二者逐渐达到协调状态, 2008年达到高度协调。全国住房市场与土地市场协调状况趋好的态势通过下图可以更为直观地显示出来。

3.2 一线城市住房市场与土地市场耦合协调度

从计算出来的35个大中城市耦合协调度来看, 住房市场与土地市场协调状况趋势与全国基本相同 (故限于篇幅本文不再对所有35个大中城市耦合协调度进行分析) , 东北部地区耦合协调度状况最好, 中西部地区次之, 一线城市耦合协调度也趋势好转, 但是仍然低于全国水平。现仅就一线城市状况进行分析 (如表4所示) , 其他城市协调度变化趋势可参考全国趋势图。

将一线城市耦合协调度与全国耦合协调度比较可以看出, 一线城市耦合协调度趋势不如全国逐年递增那么明显, 一线城市波动性比较大。2008年一线城市受经济危机波动影响最为突出:与全国趋势相反北京和上海土地市场与住房市场都受到严重冲击, 二者协调状态转为非协调状态, 广州和上海亦由比较协调状态转变为基本协调状态。由此可见, 一线城市等热点城市受经济波动影响较为突出。经济危机之后2009年四个城市土地市场与住房市场迅速转好二者协调性也随之转好。总体看来, 一线城市及其他35个大中城市住房市场与土地市场协调性良好。

3.3 模型分析结果评析

模型分析结果显示中国以及35个大中城市住房市场与土地市场协调性良好, 这与国土资源部公布的地价房价比显示结果一致, 两模型分析结果与普通民众主观感知或预期 (地价过快上涨推高房价) 不符。导致民众认为土地市场非健康发展且与住房市场不协调的认知主要在于土地市场与住房市场仍然存在诸多不协调的问题。

(1) 房地产调控不力, 开发商房价上涨预期推高地价。

中国房价上涨的原因除了供求原理的作用外, 房地产开发商对房价上涨的预期是导致地价上涨的重要原因。住房具有商品属性的同时也是生活必需品, 因此住房市场化的同时也离不开中央宏观调控政策对居民住房基本需求的保障。2004年以来房价快速上涨加大了中央宏观调控政策力度与强度, 但是政策经常变化, 房地产开发商预期政府宏观调控不会长久从而依循原有市场行为路径, 调控长期成为“空调”。因此短期化的调控政策是房地产开发商预期房价上涨从而推动地价上涨的主要原因, 并非地价上涨推高房价。

(2) 招拍挂制度导致地王频现, “囤地”、“捂地”坐等土地升值。

招拍挂的土地出让制度促进了土地市场化并与住房市场化相辅相成推动了中国房地产市场发展。但是现有土地出让制度存在诸多缺陷:一是以价高者得为竞标原则, 导致住房市场供求结构矛盾。出价最高的房地产开发商为了谋求利润往往注重开发别墅、高档公寓等高档住房, 而广大消费者需求的小户型、小面积住房稀缺。二是单纯以购地坐等土地升值为目的, 利用地王地块地理位置等方面的稀缺性推高了社会整体对地价过高的感知。土地出让制度对房地产开发商囤地、捂地缺乏强制有效的规范, 导致开发商投机心理拉长开发周期, 并非当初土地出让价格过高。

(3) 财税制度不合理, 地方政府过于依赖土地财政。

1994年的分税制改革提高了中央政府财力但同时也导致中央与地方财权与事权相分离, 地方政府财源有限。作为地方政府财源的土地出让金成为其扩大财力的重要渠道。地方政府土地财政绝对量的增加是土地市场化改革的必然, 但土地财政占地方财政收入比重的上升则在于地方政府财源有限。

4 住房市场与土地市场协调发展的房地产宏观调控政策建议

正如国土资源部地价房价比和本文耦合协调度模型分析结果显示:中国住房市场与土地市场协调性整体良好, 但是抑制二者协调发展的问题依然存在, 根据这些问题本文提出以下政策建议。

4.1 调控由短期政策向长期制度转变, 有效转变市场主体预期

房地产宏观调控手段主要有行政手段和经济手段, 行政手段和经济手段的有效结合才能推动房地产市场健康发展。2010—2011年房地产调控逐步升级, 行政手段“限购令”、“限价令”调控效果初显需要推进这些行政措施的短期化, 这样才能从根本上发挥其有效抑制投资投机性需求的作用;经济手段中的差别化信贷政策、货币政策更有必要也有可能去短期化, 加大对普通自主性消费需求的支持;同时保障性住房要制定长期规划, 保障中低收入阶层基本住房需求。通过以上房地产调控措施的去短期化, 市场主体包括地方政府、房地产开发商以及购房者房价持续上涨预期才能得到有效扭转, 从而改变目前市场主体特别是房地产开发商房价上涨预期对低价的推动作用。

4.2 完善土地出让制度及土地增值税征管制度, 促进土地供给结构合理化

土地出让制度要改变招拍挂中以价高者得的原则, 制定竞标的综合性标准, 配以房价、户型、面积等综合指标进行考察, 解决住房供求结构矛盾;同时制订并公布土地中长期供应计划, 提高中小户型、中低价位等普通商品房建设用地比例, 控制高档住房用地供应, 促进土地供给结构的合理化;同时完善土地增值税征收制度, 扩大增值税征收范围并做好土地增值税专项评估, 同时加强对房地产开发经营过程监控, 以挤占开发商坐等土地升值的赢利空间, 有效打击“囤地”、“捂地”行为。

4.3 完善现有财税体制, 扩大地方政府财源减轻其对土地财政过于依赖

地方政府对土地财政严重依赖的根本原因在于现有财税体制下地方政府财源有限与其事权不相匹配, 推进财税体制的改革是减轻地方政府土地财政依赖促进住房市场与土地市场进一步协调的重要举措。在此特别提出房产税作为一种房地产宏观调控措施目前在上海与重庆两地已试点征收, 要在两试点经验总结基础上准确对房产税进行功能定位, 制定房产税推广规划促进房产税抑制投资投机性需求的同时扩大地方政府财源。

摘要：地价房价比是评价住房市场与土地市场协调性的重要指标, 但是其具有指标单一与地价房价“时差”性两大缺陷, 为众多学者及民众所质疑。在此背景下笔者将耦合协调度模型首次引入评价住房市场与土地市场协调发展状况, 计算结果与地价房价比结果一致, 都显示中国住房市场与土地市场协调性良好。笔者据此分析出导致模型结果与普通民众预期不一致的问题所在, 并提出房地产市场宏观调控政策建议以促进二者进一步协调发展。

关键词：住房市场,土地市场,协调性,耦合协调度

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