住房融资

住房融资（通用7篇）

住房融资 篇1

摘要：解决住房问题对于每个人来说都是一生的头等大事, 我国政府也一直不断出台政策以稳定房价让老百姓得以买得起房。本文首先介绍了住房储蓄模式的概念, 然后论述了中德住房储蓄银行在我国的开展情况, 最后对其优势和在我国发展的前景进行了初步分析。

关键词：住房储蓄模式,优势

自2009年12月份开始楼市调控以来, 我国的房地产市场调控政策经历了四次升级, 分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”, 2011年1月的“新国八条”。而今年3月1日出台的“国五条”是第五次调控升级, 严厉程度堪称“史上之最”。在政府已经对房地产信贷踩“急刹车”的背景下, 中德住房储蓄银行只有3.3%的固定低房贷利率令人眼前一亮。那么, 中德住房储蓄银行采取的住房储蓄贷款模式究竟是怎样运作的呢?

一、住房储蓄模式概述

目前, 世界各国存在的住房贷款模式主要有三种:住房公积金贷款、商业银行贷款和住房储蓄贷款。住房储蓄是一种合作互助性质的个人住房贷款模式, 最初在德国建立, 是为获得住房消费贷款而进行的有目的、有计划的专项储蓄。在达到贷款条件时, 客户就可以获得一份固定低利率的住房贷款, 其核心思想就是“先存后贷”, 更强调“计划性”购房。

二、住房储蓄模式在中国的建立与发展

在我国, 住房公积金贷款一般是居民购置新房的首选, 只有达不到申请公积金贷款的要求才会选择利率居高不下的商业银行贷款, 住房储蓄贷款还仅仅处于发展起步阶段。

事实上在房改初期, 中国人民银行1987年批准在烟台、蚌埠两市试办城市住房储蓄银行。由于缺乏完善的住房储蓄制度用以借鉴, 因此虽然在成立初期有基本思路, 但没有明确成熟的住房储蓄制度支持, 思路得不到落实, 仅对房地产开发商提供存贷业务, 既没有体现出住房储蓄业务的特点, 又没有其他商业银行多年来形成的物质基础和经营经验, 最终以失败告终。

2004年, 中国建设银行 (持股75.1%) 和德国施威比豪尔住房储蓄银行 (持股24.9%) 合资组建中德住房储蓄银行, 在天津进行试点, 这是中国第一家也是唯一一家按照国际通行标准运作的专业化住房储蓄银行。“先存后贷, 利率固定, 专款专用, 封闭运作”是中德银行的运作模式, 只要客户向银行账户中存满合同额50%的存款, 就可以享受银行3.3%的低息贷款, 除此之外, 还享受1.5%的政府补贴。这一产品是我国金融领域的第一款住房储蓄贷款产品, 它的出现帮助更多人圆了自己的住房梦。

三、住房储蓄模式的优势分析

1. 贷款利率优势明显

住房储蓄模式作为一种全新的个人住房融资模式, 其最大的亮点就在于采取自愿存款, 公平配贷, 并有一定平衡储户贷款的措施, 使所有储户都能以较低的利率获得贷款支持。中德住房储蓄银行推出的最优贷款年利率仅为3.3%, 较个人住房公积金贷款利率低1.65%, 较个人住房按揭贷款利率低4.08%。此外住房储蓄银行的客户还能够享受到政府的补贴奖励, 进一步减少了客户贷款的成本。众所周知, 对于住房贷款这样一比大额贷款来说, 还贷年限一般较久, 从而最终还清本息之后会发现利息占了很大一部分, 有的甚至超过贷款本金。贷款利率低的直接好处就是使客户少付贷款利息, 为客户省钱。

这一融资模式不仅仅对中低收入群体有很大的吸引力, 对于刚刚步入社会的应届毕业生群体也是不二之选。虽然毕业生初入职场, 但是也希望能够尽早地拥有自己的住房成家立业, 然而公积金账户寥寥无几的累积额面对飞涨的房价显然杯水车薪。不仅如此, 就算愿意承担高额利息以个人名义向银行申请住房按揭贷款, 银行也很有可能将他们拒之门外。其中原因有四点: (1) 毕业大学生经济基础薄弱; (2) 资信较低; (3) 群体中个别人存在违约行为; (4) 保证性贷款可贷金额较少。但是住房储蓄银行却愿意接受这样的客户, 刚开始的时候大学生只需要向账户定期存款, 随着他们职业生涯的发展, 几年之后也拥有了一定的经济基础, 此时再对其进行低息配贷, 银行也不会承担过多的违约风险。

2. 固定利率政策便于理财规划

由于住房储蓄银行的存、贷款利率是由中央银行给定的, 一经确立不会轻易更改。储户一旦与住房储蓄银行签订住房储蓄合同, 利率就按照合同约定利率执行, 完全不受资本市场利率波动和通货膨胀的影响。客户把钱存入住房储蓄银行用于购房, 可以准确预知未来各年的还款额, 而且减少了资金贬值的可能性, 有利于家庭长期的理财规划。

3. 降低银行自身的风险

住房储蓄模式中, 储户获得配贷需要满足两个条件:其一, 存款必须达到贷款额度的50%;其二, 存款期限至少达到2年3个月。虽然银行给出了低息贷款, 但客户得到贷款所需的时间长并且需要自己负担的金额比例也比一般商业银行要多, 从而很大程度上控制了客户的违约风险。

由于住房储蓄银行吸纳的资金和储户的还款只用于对于客户的配贷, 不用于风险投资, 这样在保证住房储蓄银行的安全运营的同时保障了储户的利益。除了最低存款额要求外, 银行还运用一套严格的资格评定体系来甄别客户, 用存款额与存款时间相乘所得的“评估值”来评定对住房储蓄的贡献程度, 进而决定其配贷顺序。在对客户授信前进行充分的评估, 有利于降低房贷信用风险。

四、结语

在我国现有的宏观大环境下, 借鉴德国住房储蓄银行的成功经验, 结合我们国家房地产市场自身的特点, 建立具有中国特色的住房储蓄模式, 从而进一步开拓和完善我国的住房信贷市场, 为我国房地产市场走向成熟做出贡献。

参考文献

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保障性住房融资模式探讨 篇2

一、扩大参与主体, 大力探索BT模式

BT (B—Build, T—Transfer) 即“建设-移交”, 由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资, 并对工程进行施工建设, 在工程验收合格后完成移交等工作, 并由政府在约定时间内向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。采取BT模式, 通过公开招标的方式确定投资人, 投资主体可以是投资公司、房地产开发企业、建筑施工企业, 可以是一个投资人, 也可以是多个企业组织的投资联合体, 能够鼓励各种资本参与保障性住房建设, 有效缓解保障性住房建设资金困难。同时, 由于保障性住房无须市场推广和销售, 房地产开发公司的附加值被降至最低, 使建筑施工企业的优势更加凸显出来。通过招投标的方式可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来, 减少了中间环节, 在其获得相对较高利润的同时, 提高了保障性住房建设项目的运作效率和质量, 节约了政府建设投资成本。

二、搭建融资平台, 深化银政合作模式

这一模式的基本思路是政府成立保障性住房投融资平台, 通过“一揽子”业务加强与商业银行的合作, 银行通过信贷的形式向保障性住房建设项目主体、购买人 (主要指经济适用住房) 提供资金。银行作为以盈利为目的的企业, 其目标是追求利润最大化, 决定了其信贷投向必然是向高回报的行业倾斜, 而保障性住房建设作为微利、甚至是保本项目, 以及其购买人作为中低收入阶层, 无法给银行带来很高的回报和附加值, 导致银行对保障性住房建设项目投放贷款的积极性不高。对此, 为引导和激励银行向保障性住房提供资金, 各地政府应整合银行业务资源, 在测算分析的基础上, 将政府类 (包括地方所属的国有企业) 高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行“打包”, 采取招标的形式选择合作银行, 通过签订银政合作协议将保障性住房贷款额度、期限、利率等确定下来, 并由政府设立的保障性住房投融资平台 (如住房投资公司等) 负责与银行进行有效对接, 以确保保障性住房建设贷款按时足额发放到位。

三、细化工作举措, 积极试行专户模式

按照《经济适用住房管理办法》、《城镇廉租住房管理办法》和《廉租住房保障资金管理办法》等规定, 廉租住房实物配租和货币补贴的资金主要来源于住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额、不低于10%的土地出让净收益、市县财政预算资金, 以及中央、省补助资金和社会捐赠资金, 称之为廉租房专项资金。在上述资金中, 由于对扣除额没有明确的界定, 导致在实际计算廉租房保障资金时许多不该扣除的金额被扣除, 使廉租房保障资金大打折扣。因此, 应对《廉租住房保障资金管理办法》中规定的资金来源进行细化, 特别要对允许扣除项予以明确和量化, 对地方财政投入廉租住房的资金也要进行量化, 如可以将投入资金明确为占财政收入或房地产税收收入的一定比例。同时, 为了提高地方政府对廉租住房的重视程度、督促地方政府履行相应的责任, 可以考虑将廉租房资金账户上设一级, 即市级 (省辖市) 、县级账户分别设在省、市, 由省、市对廉租房资金账户进行考核, 纳入各市、县的综合考核。而经济适用住房建设的优惠政策则体现在对相关税费的减免上, 但在实际执行中, 由于部门利益的存在, 导致相关优惠政策落实不到位, 不该收的税费在保障性住房建设中照收不误, 变相增加了成本, 因此, 应在对相关办法进行梳理的基础上, 出台或联合出台统一的优惠标准, 并纳入相关部门的考核, 使保障性住房的优惠政策真正落到实处。同时, 用公积金贷款支持保障性住房建设要在试点成熟的基础上, 积极稳妥地进行推广。

四、整合产业资源, 稳步推进REITs模式

REITs (Real Estate Investment Trusts) 即房地产投资信托基金, 实际上是一种证券化的产业投资基金, 通过发行基金, 集合公众投资者资金, 在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人, 从而使投资人获取长期稳定的投资收益。但从保障性住房来看, 其资源主要包括廉租房、公共租赁房和经济适用房三种, 其中廉租房、公共租赁住房比较适合做REITs, 但其收益一般较低, 难以吸引众多投资者。对此, 可以考虑将收益较高的国有商业地产整合到REITs中, 适当提高REITs整体收益, 也可以考虑通过财政补贴的形式使REITs达到一定的收益水平, 以吸引更多的投资者。从投资对象来看, 除了广大的社会投资者, 可以考虑将社保基金纳入投资对象范围, 因为这类资金在确保安全性的基础上, 对收益水平的要求并不高, 而保障性住房RE-ITs能够很好地兼顾上述两个方面。

保障性住房投融资研究 篇3

一、保障性住房投融资的困境

纵观住房保障在我国的发展历程, 从最初的计划分房, 到住房的市场供给阶段, 再到市场供给和保障性住房体系并举的时期。制约保障性住房发展的最大的因素就是资金瓶颈约束。

(一) 政府财政负担的加大

从最初的政府和单位投资建设, 分配和维修保养住房, 给政府和单位造成巨大的财务负担, 此后的经济适用房建设时期, 由于可以按成本价出售住房, 政府的财政投入才能形成循环, 但是由于政府资金规模的限制, 长期以来, 保障性住房的投资规模并不大。进入公租房为主的保障阶段。传统的政府直接投资的模式已经远远不能满足社会对于保障性住房的需求, 这就迫切要求引入其他投资主体进入保障性住房投融资领域。

(二) 以贷款为主的单一融资渠道

在目前保障性住房投融资体系不成熟的阶段, 住房保障的建设资金过多依赖政府的直接投资和银行贷款。在我国保障性住房建设资金中, 贷款占很大比例。包括商业银行贷款、政策性银行贷款、住房公积金贷款等, 2010年保障性住房建设资金中贷款占到30%以上, 而2013年保障性住房建设所用贷款比例上升至70%。由于保障性住房具有投资周期长, 资金规模大, 资金流动性低等特征, 这么大规模的贷款进入保障性住房领域投资, 在某种程度上存在很大的风险隐患。

(三) 民间资本介入渠道有待拓宽

保障性住房由于具有社会公益性和福利性的特征, 主要是依赖政府的转移支付来实现住房保障所需资金的投入。保障性住房是政府主导投资的社会公益项目, 民间资金进入保障性住房投资的天然门槛很高, 民间资本介入的积极性也不高。

(四) 保障性住房资金流动性差

保障性住房的公益性, 造成了保障性住房投融资模式与商业地产的投融资方式截然不同, 这是由保障性住房的社会福利性和公益性造成的。保障性住房在投融资方面主要依赖内源性融资, 也就是这类房产投资主要依赖于政府的补贴和政策扶持。一般意义上来讲, 政府的财政资金和相关配套政策的支持越大, 保障性住房的建设落实状况就越好。加之房地产投资自有的内在规律, 属于长期投资, 这就在一定程度上造成了保障性住房投资资金的流动性较差。

二、保障性住房投融资存在瓶颈的原因

(一) 地方政府财政资金瓶颈

在当前保障性住房投融资以及资金的循环回收较为困难的现状下, 保障性住房的建设资金在某种程度上主要依赖于地方政府的财政资金支持。而政府的资金主要由中央的财政拨款和地方财政预算为主。面对巨大的社会住房需求以及庞大的存量房的维修和保养给政府带来沉重的财政负担。由于保障性住房所产生的土地挤出效应以及依赖政府政策扶持和税收扶持, 大规模建设将会极大地影响地方政府的土地出让金收入以及税收收入, 这就导致了地方政府对于投资保障性住房的积极性不高, 诸多因素造成地方政府在保障性住房建设上的财政支持是有限的。

(二) 保障性住房项目的公益性

在保障性住房的投资建设中, 经济适用房、限价房和棚户区改造项目都是以销售为主的, 可以在较短的时间内安全的回笼资金, 这些项目往往容易吸引民间资金投资。但由于公共租赁住房一般采取的方式是“只租不售, 中短期租赁”, 在客观上造成了这类保障性住房投融资的风险较大, 一方面投资规模较大, 但另外一方面资金的回收期特别长, 这就造成了民间资本多不愿参与这类保障性住房的投融资。而廉租房等面向社会老弱病残保障对象的保障性住房, 由于收取的租金较低, 无法形成建设资金投入产出的良性循环, 此类保障性住房的经济效益较小, 无法吸引民间资本投入。

(三) 融资渠道不畅

当前保障性住房投融资的实践过程中暴露出的一大弊端就是渠道相对单一, 金融创新较少, 主要依赖于政府的内源性融资和金融机构的贷款, 无法有效的吸引社会资本参与保障性住房的投资建设。这些都是由于保障性住房的公益性和福利性造成的。目前主要的政府融资渠道主要是依赖政府财政资金、公积金增值收益以及土地出让金收益, 这就造成了保障性住房严重依赖政府, 同时也在某种程度上加重了地方政府的债务负担。

(四) 保障性住房投融资市场不成熟

保障性住房投融资资金瓶颈, 在客观上就要求资本市场为保障性住房建设提供资金支持。国外比较成熟的资产证券化以及房地产投资信托基金 (REITs) 对于成熟的资本市场依赖很大, 这就在客观上要求资本市场的进一步完善。从而将资本市场引入保障性住房建设, 为社会资本投资保障性住房建设, 降低融资成本和交易成本。为保障性住房的健康发展, 提供良好的资本市场支持。让各种金融创新在保障性住房领域得以实践, 但这些在国内还无法实现。

(五) 保障性住房立法的缺失

各国保障性住房建设的实践证明, 完善的保障性住房立法有助于保障性住房的顺利开展, 有了成熟的法律体系保障保障性住房的建设, 可以保障社会资本投资保障性住房的安全性。通过相关法律的设立, 保护民间资本进入和退出的安全性。只有完善的法律保障才能产生良好的保障房投融资环境。

三、保障性住房投融资对策研究

(一) 拓宽融资渠道, 缓解资金压力

房地产行业一个突出的特点就是资金压力较大, 不仅是商品房资金压力大, 保障性住房资金压力更大, 这就使得资金瓶颈成为摆在保障性住房建设面前的一个首要的障碍, 这就客观上要求拓宽融资渠道, 将多方资金引入保障性住房建设, 让民间资本在保障性住房领域有利可图, 同时也要利用好政府的各项金融工具和平台为保障性住房提供融资渠道, 逐渐采用市场化的运作方式来运作保障性住房的各项资金。才能从根本上缓解保障性住房的资金压力。

(二) 创新投融资模式, 成熟化运营

金融市场是一个不断创新的市场, 这也是金融市场的活力所在。保障性住房的投融资也需要一定程度的金融创新。利用国外成熟的房地产信托投资基金, 可以为保障性住房的投融资模式产生新的创新。可以运用房地产信托投资基金的模式来解决保障性住房投融资, 降低保障性住房的融资成本。通过整合信托投资基金的五个方面:信托公司、信托基金、投资者、资产管理公司和物业管理公司使的保障性住房的投融资模式更加成熟化。通过保障性住房信托投资基金, 对于保障性住房运营和银行都可降低资成本, 减少投资风险。保障性住房是政府的民生工程, 需要稳定的资金和较高的工程要求, 而保障性住房信托基金可以很好的满足这些要求。

(三) 建设资本市场, 降低融资成本

一个成熟的资本市场, 可以极大地降低保障性住房的资金成本。可以将保险资金、债务资本市场、房地产信托基金的资金引入保障性住房的投融资。一个成熟的资本市场, 可以为保障性住房带来融资成本的节省。只有资本市场的各类主体的积极参与, 和完善的资本市场制度安排, 各类资金主体才能在保障性住房投融资领域发挥自身的优势。

(四) 引导和推进民间资本投资

从各国实践的趋势看政府参与保障性住房建设的方式, 逐渐转变为从直接投资建设向间接提供补贴或者政策支持为主, 而如何弥补政府直接投资的缺口, 就需要大力吸引民间资本在保障性住房领域投资。可以采取以下的一些形式吸引民间资本进入保障性住房投融资领域。

一是采用项目融资模式引入民间资本。通过项目融资的形式, 主要是将保障性住房的资产、预期收益或权益做抵押取得一种无追索权的融资或者贷款。可以采取BOT、TOT、BLT、PFI等项目融资模式, 加强政府与民间资本的合作, 可以将项目融资的成熟经验, 运用在保障性住房的建设上。这是由于保障性住房要求很强的专业性, 分工明显。采用项目融资的方式可以最大的程度上保证项目的质量, 提高保障性住房的运营效率。二是防范贷款风险, 构建贷款担保体系。在商品房市场上住房贷款担保已经很成熟了, 但是在保障性住房领域相关的贷款担保市场还很不发达。通过设立相应的保障性住房担保制度, 可以有效的解决保障对象购房的资金困难, 更好地实现居者有其屋的目标。由于保障性住房投融资自身所有的复杂性, 需要从资金运作、资金规模以及风险上加以构筑贷款担保体系。

(五) 完善保障性住房立法, 构建住房政策性金融体系

目前保障性住房的建设和供应依赖于量化型、指令式、行政性手段, 这就客观上需要借鉴相关经验, 加快住房保障投融资相关的立法工作, 从保障性住房的投融资方面入手制定完善的法律, 通过立法来为保障性住房投融资活动提供一个良好的法律环境, 使得保障性住房投融资有坚实的法律保障。

(六) 建立专门保障性住房金融机构, 构建住房政策性金融体系

可以将住房公积金机构提升为专门的住房银行, 在兼具商业性金融机构的同时, 兼顾保障性住房的政策性机构, 建立专门的住房政策性金融机构, 构筑保障性住房融资体系。采取市场化的运作方式, 承担更多社会公益职能。为保障性住房的投融资提供资金支持, 以及为住房保障对象购房提供资金支持。

摘要：本文通过研究保障性住房投融资困境, 揭示保障性住房投融资困境所产生的根源, 提出发挥民间资本, 运用资本市场, 进行金融创新等途径引导多渠道资金用于保障房建设。

关键词：住房保障,住房政策,投融资

参考文献

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公共租赁住房融资方式比较与创新 篇4

1.1 财政资金

利用财政资金支持公共住房建设主要有以下四种方式, 每种方式都有各自适用的阶段和优缺点。

1.1.1 财政拨款

政府直接向公共住房供应商提供无偿使用的开发资金、维修资金, 直接支持公共住房的供给, 通过财政投入的导向鼓励住房开发与消费。在战争及经济大萧条等带来住房短缺问题突出等背景下, 政府会大规模地用资金来建设公共住房。欧美国家和日韩等国家在二战后都有大规模公共住房修建计划, 财政资金是主要来源。

财政资金规模有限, 主要起示范作用, 解决问题只是杯水车薪, 同时政府投资的资金使用效率往往低下, 投入资金沉淀在住房资产上, 无法循环利用。另外政府大规模的建设公共住房, 如果后续的管理和维护跟不上, 很可能会造成这些区域的配套设施和公共服务差, 形成贫民窟, 造成社会的不安定。

1.1.2 财政低息贷款

用财政低息贷款支持住房开发, 住房建成出售后贷款本金和利息得到回收, 财政资金得到滚动利用。财政低息贷款也大量用于资助私营住房建筑商乃至个人建房者, 用于支持出租的公共住房开发, 公共住房建成出租后, 贷款本金和利息分期得到回收。

这种做法主要发生在一国经济起飞或重建复苏阶段, 此时民营资本偏向投入获利丰厚的生产性行业和基础设施行业;同时这个阶段居民收入较低, 住房消费需求不足, 需要政府提供保障型的公共租赁住房。但相比较其他投资, 公共租赁住房建设的利润率较低, 难以吸引大规模的投资。所以政府需要用低息财政贷款来引导私人部门的住房投资, 加快住房开发与建设, 以达到快速增加住房供给量的目标。美国1968年住房法案, 向私营发展商提供低息财政贷款, 从而鼓励其为中低收入者提供低于正常市场租金水平的住房。日本长期坚持通过财政向住房建设进行大规模贷款融资。

财政低息贷款的缺点在于它对私人投资者往往是一种“软约束”, 政府对私人部门的财务状况缺乏有效的监督, 没有有效的方式进行贷款对象的选择或贷款风险的控制, 并且在借款人违约的情况下缺乏有效的的追偿手段, 因此很容易形成坏账。

1.1.3 利息补贴

贴息是为了降低借款人的利息负担, 增加目标人群对贷款的试用机会。公共住房的投资者只需要按照政府规定的优惠利率向其贷款人支付利息, 政府对借款人进行利息补贴, 弥补优惠利率与市场利率之间的差额。一般面向特定对象进行补贴, 如对专门从事中小户型住房建设的开发商及普通公民首套住房的购房贷款。

相对政府直接提供的贷款, 贴息的方式可以减少高额现金流支出, 只需支付利差就可以带动较多的商业贷款发生, 资金杠杆效率较高。同时还可以避免政府贷款对商业住房贷款的替代和挤压, 操作相对简便。但对哪些住房和人群可以适用、以及贴息幅度往往有争议。如果适用面和贴息幅度过大, 那么在通胀条件下有可能引发政府严重的财政负担。

1.2 公共住房银行

公共住房银行是政府设立的具有公共性质的特别住房金融机构, 负责直接或间接向特定的住房开发商发放优惠的住房贷款, 又被称为国家住房银行。公共住房银行启动资金来自政府财政拨款, 运营资金通过发行债券、会员募集等形式筹集, 日常经营活动包括为开发商提供低息贷款、贷款担保、商业贷款贴息、特殊住房融资等多种公共服务。典型的公共住房银行有日本住宅金融公库、德国联邦复兴银行、韩国国家住宅基金、瑞典住房金融公司, 美国联邦住房贷款银行等。

这类机构都与政府部门有直接或间接的关系, 他们的设立比较容易, 只需要政府通过财政拨款提供一定的启动资金, 配备相关专业人员即能够进行日常运作。但是, 由于公共住房银行主要贷款给具有非营利性质的公共住房项目, 因此无法按照商业银行的标准来进行管理和运行, 所以其风险管理比较复杂, 监管成本大, 贷款的坏账率和投资风险难以控制。

发达国家的金融市场资本充裕, 住房银行的作用不是十分突出。但在发展中国家, 资本短缺, 住房银行往往是唯一或最主要的住房金融提供者, 对公共住房建设起到很大的推动作用。

1.3 公共住房融资的变化

在20世纪50至60年代, 公共住房建设贷款是很常见的, 政府的目标是增加住房供给, 缓解住房供求紧张状况。随着住房短缺的情况得到缓解, 政府开始关注公共住房建设的效率, 希望公共住房的建设采用市场化的运作方式, 将公共住房建设贷款利率提高到市场利率的水平。但是由于当时公共住房建设贷款主要由政府提供或者由政府补贴投资者所付利息与市场正常利息的差额, 这样安排将风险转移到中央政府身上, 持续加大公共支出压力。

20世纪70年代以来, 由于金融自由化程度加深, 利率大幅变化, 政府支持能力下降, 以及政府政策取向变化等原因, 公共住房融资遇到了很多问题。为此, 在对公共住房融资进行改革的同时, 开始逐渐建立资本市场性的住房金融体系。

2 对我国公共租赁住房融资机制创新的设想

当前我国保障性住房投资主要依赖于政府财政资金, 公共租赁住房同样如此, 在地方财政日益捉襟见肘的情况下, 如果不能在融资机制上税收政策创新, 公共租赁住房建设就会面临很多制约。总体上说, 政府需要为公共租赁住房的建设搭建一个融资平台, 配合税收政策和土地政策等方面的优惠, 鼓励社会资金投资于公共租赁住房建设和管理, 对于无法实现社会平均利润率的项目给予适当的补助, 以实现公共租赁住房建设的持续发展。

在借鉴外国经验的基础上, 对公告租赁住房的融资渠道创新设想, 主要包括:商业银行长期贷款融资、债券融资、房地产信托基金、社保资金和保险资金、住房公积金等。

2.1 商业银行长期贷款

在公共租赁住房投资主体符合商业银行要求的资本金比例、抵押担保等贷款条件时, 商业银行按照《贷款通则》《银行业监督管理法》《商业银行法》《固定资产贷款管理暂行办法》等规定发放贷款用于公共租赁住房建设运营。

商业银行贷款的优势在于资金充裕, 有成熟固定的贷款程序。商业银行贷款的劣势在于抵押物、资本比例等方面必须符合严格的监管要求, 资金只能以贷款的形式发放, 审批流程较为复杂。商业银行贷款利率根据借款人的资信状况, 在人民银行公布的贷款基准利率基础之上确定。也可以采用财政对市场贷款利率进行补贴的形式, 政府向商业银行支付利差, 以减轻投资主体的利息支付负担, 从而吸引更多的开发商进入公共租赁部门。

2.2 企业发展中长期债券

可以考虑允许公共租赁住房投资建设主体发行中长期债券来筹集公共租赁住房的投资资金, 由公共租赁住房的租金和一部分的政府补贴来还本付息。目前, 我国金融监管部门对企业债券的规定较为严格, 公共租赁住房投建主体发行企业债券需要具备的条件较为苛刻, 通过债券融资的难度较大。

2.3 房地产信托投资基金

房地产信托投资基金不仅可以为投资者提供高收益、低风险和流动性强的投资产品, 而且可以为住宅建设增加心的融资渠道。

由信托公司设立公共租赁住房基金计划, 向投资者募集资金用于购买公共租赁住房运营管理实体所持有的资产的收益权, 通过租金实现本金回收和投资回报。公共租赁住房公积供给主体将出售资产收益权所获得的资金继续建设或收购用于租赁的住房, 实现资金的快速两性循环。

通过信托基金的方式融资的本质是资产证券化, 将公共租赁住房及其配套的商业地产的未来现金流的收益权打包出售给资本市场的投资者。从目前市场情况看, 在无担保的情况下, 收益率要达到5%以上的途径有两种。一是将公共租赁住房与附属的商业设施捆绑在一起进行资产证券化。二是政府对公共租赁住房实行优惠的地价, 减免有关的税收和收费, 使公共租赁住房的成本降低, 再辅以一定的租金补贴, 使投资者的收益率达到市场平均收益率。

2.4 社保基金、保险 (担保) 资金

随着新《保险法》的正式实施, 保险资金被允许投资包括房地产在内的不动产。保险企业不仅可以拓宽保险资金的投资范围, 而且更重要的是房地产投资还将有助于保险资产的优化配置。但是, 房地产投资受流动性、区域性方面存在较高的风险, 保险资产投资比例不宜过高。一般情况下, 房地产在保险资产组合中占比多低于5%, 有的国家仅为1%。

由此观之, 新的保险法生效以后, 一旦监管政策允许将一部分保险资金配置到不动产, 这对保险业分散风险、优化资产组合、改善资产组合收益及分享未来中国经济高速发展带来的财富创造机遇都具有十分积极的意义。

从目前来看, 保险企业从事房地产投资主要有实物投资与金融投资两种选择。其中, 实物投资是直接购买不动产, 金融投资是购买房地产股票。一般而言, 保险企业可以根据对两种投资方式的收益性、流动性、价格稳定性、实用性等因素的比较决定采用哪种投资方式。

鼓励和引导社保基金、保险资金进入公共租赁住房部门。进入方式有多种选择:既可以投资房地产信托基金, 也可以是由社保基金、保险担保资金单独或联合组建公共租赁住房投资主体, 或者是通过信托资金贷款的形式给公共租赁住房投资主体, 基本原理和操作与银行贷款类似。在国外, 很多担保险等机构投资者持有房地产权益, 由于租赁住房的现金流与负债较为匹配, 受到机构投资者的青睐。

2.5 住房公积金贷款

扩大住房公积金营业范围, 增加住房公积金贷款种类, 不仅为公共租赁住房在内的住房保障体系建设提供资金支持, 同时也是住房公积金自身保值增值的需要。从支持公共租赁住房的必要性看, 住房公积金作为缴存人委托管理性质的公共住房基金, 在运作中享受税费减免的政策, 其使用方向上应以缴存人住房消费需求和公共住房建设为主导;公共租赁住房建设和运营周期长, 对贷款资金的需求大, 需要有向住房公积金这样大规模的资金支持。从住房公积金运营的可行性看, 一方面, 住房公积金管理中心经过多年的发展, 已经具备了公积金运营风险防范与控制能力, 为经营新的贷款品种创造了条件;另一方面, 公共租赁住房的建设又具有资质和信誉的社会主体承担, 其运营能够每年产生较为稳定的现金流, 从而形成可靠地贷款偿付能力, 能够保障住房公积金资金需求对接, 不仅为公共租赁住房建设提供必要的启动资金, 也为住房公积金自身的运营提供有吸引力的利息收益, 增强住房公积金在复杂环境中的运营安全性。

住房公积金为公共租赁住房建设及运营提供贷款, 主要用于解决成片建设公共租赁住房的开发贷款问题, 以及公共租赁住房在运营过程中出现的流动资金贷款需求。在贷款期限设计上, 可以设计为公积金长期开发贷款和短期流动资金贷款。由于住房公积金属于长期强制性专项储蓄, 原则要求缴存人在退休后方可提取, 提前支取的条件较为严格, 因此其资金来源具有相当的稳定性, 其资产可以支持5年以上较为长期的住房开发贷款品种, 也可支持1年期的短期流动资金贷款品种。在贷款利率的设计上, 要考虑资金的时间价值和机会成本、公共租赁住房建设及运营的政策性, 同时也要考虑住房公积金缴存人的利益。其利率不应低于缴存人偿还住房公积金贷款的优惠利率, 也不应高于商业银行同档期同类风险状况的贷款利率水平。具体贷款利率的设定可参考商业银行贷款业务经营管理实践, 综合采用目标收益率定价、基础利率定价、成本加成定价、成本———收益定价以及客户盈利分析定价等多种方法, 通过成本、收益及风险的核算确定。

现阶段我国住房公积金的运营受地方政府的影响较大, 如果政策允许公积金用于公共租赁住房建设, 那么, 其贷款风险是不容忽视的。地方政府可能为了短期政绩而影响公积金运营的决策, 从而置公积金存款人的利益于不顾, 甚至会严重威胁公积金的资产安全。因此, 在贷款资产管理过程中, 应改革住房公积金管理体制, 保持公积金资产管理和运营的独立性, 同时要高度关注风险管理问题。

2.6 融资租赁

融资租赁又称金融租赁或财务租赁, 是指出租人根据承租人对公户人或租赁标的物的选择, 由出租人向供货人购买租赁标的物, 然后租给承租人使用。融资租赁的主要特征:由于租赁物件的所有权只是出租人为了控制承租人偿还租金的风险而采取的一种形式所有权, 在合同结束时最终有可能转移给承租人, 因此租赁物件的购买由承租人选择, 维修保养也由承租人负责, 出租人只提供金融服务。它实质上是依附于传统租赁上的金融交易, 是一种特殊的金融工具。融资租赁属于表外融资, 不体现在企业财务报表的负债项目中, 不影响企业的自信状况。

3 结束语

由此可见, 我国住房公积金的运营要由各个方面的通力配合, 才能够保证此项业务的顺利进行, 在贷款资产管理过程中, 相应的要改革住房公积金管理体制, 保持公积金资产管理和运营的独立性, 同时要高度关注风险管理问题, 再注意对风险的规避。因此, 政府需要为公共租赁住房的建设搭建一个好的融资平台, 配合税收政策和土地政策等方面的优惠, 鼓励社会资金投资于公共租赁住房建设和管理, 对于无法实现社会平均利润率的项目给予适当的补助, 以实现公共租赁住房建设的持续发展。

摘要：公共租赁住房是各个国家和地区普遍采用的住房保障和支持形式, 发展历程已超过50年, 其中包括大量的实物建设。大部分国际和地区租赁住房保障收入线标准较高, 政府对不同收入的保障对象家庭给予不同的帮助, 对实物住房本身并没有做区分, 一般统称为公共租赁住房。受历史文化传统、住房问题特点、认可和资源条件等因素影响, 各国家和地区公共租赁住房机制各有不同, 本文从公共租赁住房融资机制创新着手, 对比分析了公共住房融资的各种方式, 提出了对我国公共租赁住房融资机制创新的设想。

关键词：公共租赁住房,融资方式,贷款

参考文献

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[3]邱峰.保障房融资障碍及其破解策略研究[J].西部财会, 2012 (01) .

[4]陈桂龙.保障房融资新突破[J].中国建设信息, 2012 (03) .

[5]陈华, 张梅玲.基于公私合作 (PPP) 的保障房投融资创新研究[J].财政研究, 2012 (04) .

住房融资 篇5

一、保障性住房建设融资问题

首先, 融资渠道相对单一, 资金来源主要是政府的投入。现阶段, 我国住房建设的发展不够均衡, 商品房市场发展较快, 保障性住房占整体住房结构的比例较低, 整体不同类型的住房存在着失衡的现象。与此同时, 政府的宏观调控的实施也存在一定的问题, 对于保障性住房的干预较大, 不利于保障性住房资金的多样化有效融入。

其次, 保障性住房建设资金的社会组成比例较低。保障性住房的投资整体投资周期较长, 并且具备较高的管理与经营成本, 整体投资收益较低。现代社会对于投资利益的需求也是不断提高的, 保障性住房的建设投资难以满足社会投资的需求。另外, 社会资金的流入, 还要结合考虑当地是实际政策与投资风险等问题。

最后, 保障性住房建设的融资手续过于冗余, 资金流入手续繁杂, 整体投资工作开展的效率较低。保障性住房是基本社会福利体系中的重要一环, 与人民群众的切实生活有着重要的关联, 也是人们的基本利益。目前, 保障性住房建设融资还存在很大的滞后性, 融资手续以及审批都存在一定的问题, 不利于资金的高效流通。保障性住房的建设周期较长, 并且资金投入周期较其他项目更长, 如果不能保证资金的高效流入, 就会影响保障性住房的及时使用, 不利于社会福利工作的开展。

二、解决保障性住房建设融资问题的对策

1.提高融资渠道的多元性

要解决现有保障性住房建设融资难的问题, 就必须要针对于现有融资渠道进行进一步的完善, 并且对于融资路径进行拓宽。在开展保障房建设的过程中, 需要讲公益性与自利性进行良好的结合, 并且达到合理的平衡标准。首先, 政府可以以自身为主体, 设立投资基金项目, 通过多种渠道来为保障性住房的建设提供有效的资金来源基础。政府也可以通过补助等有效的措施, 提高自身融资能力。其次, 在托管融资渠道时, 要考虑社会资金的来源, 通过采取有效的对策, 促进社会资金的进入。最后, 政府可以通过设立公租房基金, 从而对于公租房发展中存在的问题进行解决, 更好的鼓励房地产企业的加入, 并且通过出台有关优惠政策, 促进保险资金的进入。

2.增加财政投入

对于部分困难地区的保障房建设过程中, 其地方如果存在任务过重, 筹资困难的情况时, 政府要加强财政资金的投入。政府有关部门要提高对于保障性住房建设工作的重视程度, 并且采取针对性的措施, 对于重点地区的保障性住房建设投入进行加强, 通过地方财政资金的流入, 促进地方保障性住房建设工作的顺利开展。

3.为参与建设企业提供良好的政策环境

在地方房地产建设中, 住房类的房地产开发商开发地产时, 其主要目的是为了获取企业利润。因而, 商品房成为了房地产开发商的第一选择, 而经济适用房与租赁类的住房成为开发商的第二选择。廉租房与公租房等福利性的住房在开展工程建设中, 经常存在资金不足的情况。由此可见, 要想真正的推动保障性住房的建设工作, 就必须考虑到开发企业自身的利润情况, 并且为其提供良好的政策环境, 有效的推进开发商参与到保障性住房的建设当中, 并且对于目前保障性住房建设资金不足的情况进行环节。例如, 对于保障性住房建设完成后, 政府可以对开发商所开发的地产赋予商业价值, 并且推动配套设施的建设, 弥补开发商在保障性住房建设中所造成的例如损失。另外, 多种税收、土地一级信贷方面的优惠, 也可以为承建企业提供良好的优惠环境。

4.提高融资手段的灵活性

保障性住房建设融资问题的解决, 需要依靠多种手段, 积极的对融资手段进行探索, 提高融资手段的多样化与灵活性。首先, 可以采用按揭贷款的融资模式。按揭贷款融资的模式的开展, 可以以普通个人贷款方式来进行操作, 并且将保障性住房作为按揭主体。通过按揭贷款的方式, 将保障性住房建设所需要的资金以房产为抵押, 并且规定其房屋租赁资金以及周边配套商业设施的收益为主要还款资金。其次, 采用理财的方式来进行融资。政府、商业银行以及信托公司可以互相合作, 发行用于保障性住房建设的有关理财产品, 并且由政府进行提供担保, 从而更好的促进保障性住房建设资金的流入, 为保障性住房的建设工作提供保障, 同时也可以满足投资者自身的收益要求, 提高资金利用效率。最后, 企业债券的发行。企业债券的有效期较长, 并且利率较低, 可以有效的为保障性住房建设融资提供资金来源。企业债券的审批程序较为精简, 可以有效的保证建设资金的快速到位。在利用企业债券的同时, 还要注意规避潜在风险, 加强监管, 有效的落实款项的使用。

三、结束语

现阶段, 我国保障性住房建设中, 存在资金不足的问题, 并且融资方式较为单一, 融资的手续与审批流程过于复杂, 不利于提高资金的利用效率。与此同时, 我国保障性住房融资的监管力度与担保还存在很大的不足, 需要不断的进行改善。一系列的融资问题, 对于我国保障性住房建设工作的开展, 制造了很多困难。有关部门必须要予以重视, 并且拓宽融资渠道, 实现融资方式的多样化, 从而更好的为融资提供有效的资金来源保障, 促进保障性住房建设工作的开展。

参考文献

[1]彭金媛, 赵栋梁.完善保障性住房融资机制[J].合作经济与科技, 2012;5

[2]韦颜秋.我国保障房融资体系建设现状与构建[J].中国国情国力, 2012;2

[3]毛鹏, 王旭.我国保障性住房融资模式特点及创新研究[J].建筑经济, 2011;12

住房融资 篇6

1 REITs模式的基本内涵和分类

1.1 REITs模式的基本内涵

房地产投资信托基金 (REITs) :是一种由专门机构通过发行收益凭证汇集众多分散的闲散资金, 并以房地产领域为投向, 进行专业化经营管理以取得投资收益的一种信托基金, 同时也是一种“租约变现”的房地产融资方式。REITs投资于房地产, 因有稳定的租金收入, 能够实现持续的现金流入, 从而获得可观的收益。在美国, 投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%, 远远高于银行存款的收益, 而且其风险却小于一般的股票。

1.2 REITs模式的分类

REITs有多种模式, 根据组织形式, REITs可分为公司型和契约型, 公司型REITs以《公司法》为依据, 而契约型REITs则以信托契约成立为依据, 通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产;根据投资形式的不同, REITs分为权益型、抵押型与混合型三类, 市场上流通的抵押型与混合型REITs所占比例不足10%, 而权益型REITs因具有稳定的市场价格、活跃的流动性以及长期高额的投资回报而成为最广泛的流通模式;根据运作方式的不同, REITs分为封闭式与和开放式, 封闭式基金在存续期间资本总额不能改变, 而开放型REITs的资本总额在存续期间可以变化, 可以随时为了追加投资发行新的股份, 也可以随时买入和赎回;根据基金募集方式的不同, REITs又被分为公募与私募型, 私募型REITs以非公开方式向资金规模较大的特定投资者募集资金, 公募型REITs则以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金。

2 发达国家或地区运用REITs模式的研究分析

2.1 美国的REITs模式

美国的REITs模式以权益型房地产投资信托为核心方式, 公司制为组织形式, 公募方式为募集手段。权益型房地产投资信托, 能够提升投资信托基金的效率和收益, 同时其投资风险小, 安全系数比较高, 从而大量吸引那些稳健型的投资者, 而且加上美国出台的配套税收政策, 再辅以严格的信息披露制度, 使REITs的运作在高度的透明化下得到了蓬勃发展。1986年至1995年, 美国80万套的中低档住房投放于市场, 其中相当一部分就是用REITs投资的廉租住房项目。美国REITs在廉租房的成功运用, 为我国将REITs模式引入公共租赁住房融资项目中提供了良好的启迪作用。

2.2 香港的REITs模式

香港采用的是契约制的REITs模式, 其主体有投资者、基金管理人和托管人。运作流程是:由基金管理人向投资者发行信托凭证, 投资者提供资金, 然后托管人将募集到的资金投入到房地产项目或者是房地产相关证券资产中, 获得收益, 向投资者分配收益并支付相关费用。可见, 契约制的REITs模式结构明确, 专业性强, 风险分散, 有较高的效率和市场回报率, 更重要的是, 契约制的投资者对其债务只承担其有限责任, 而其股息率却很高, 所以将信托投资和投资基金有效结合的REITs, 无论对投资者还是房地产开发商来说都具有明显的优势。

3 REITs模式运用于我国公共租赁住房融资运行方式的探讨

通过上述对美国和香港运用REITs模式的分析, 对我国将REITs模式运用于公共租赁住房融资中有很好的借鉴作用。结合我国公共租赁住房目前的融资情况, 采用REITs融资模式建议以下几个方面:第一, 在组织形式上选择契约型, 因我国现行的《公司法》对目前采用公司型的REITs有很大的制约, 同时缺少相关的税收政策作为必要的支持, 而且中国市场经济的发展落后于发达国家水平, 采用公司型的REITs必然影响股东的利润分配, 所以目前我国适用契约型的RE-ITs, 契约型的REITs具有所有权和收益权相分离的特点, 基金收益风险小有保障, 而且根据中国目前发展的大环境来看, 契约型的REITs更加符合我国的公共租赁住房资金融资条件;第二, 在投资形式上选择市场上广为流通的权益型REITs模式;第三, 运行方式上采用封闭式的REITs, 开放式的REITs因易受到房地产及证券市场波动的影响, 所以要求房地产市场不仅规模大而且需要发展成熟, 而我国目前房地产市场并不具备上述条件, 同时考虑到我国的投资者倾向于追求长期稳定的收益, 所以我国目前适合封闭式的REITs, 封闭式的REITs相对开放式的REITs而言, 它不仅能够更好地回避外部环境带来的消极影响, 而且在资本总额存续期间不能变更的规定更适合进行房地产这种长期投资;第四, 募集方式选择从私募开始并逐步发展为与公募相结合的方式, 根据中国目前的实际情况, 可以先推行开展私募房地产投资信托模式, 待其达到一定水平时, 再加以完善相关的政策制度, 为REITs公募发行奠定基础, 逐步发展成私募与公募相结合的融资模式。

4 结论

目前, 我国公共租赁住房建设面临着房源需求巨大与建设资金严重不足的问题, 而REITs在中国作为一种崭新的融资手段, 将其应用到公共租赁住房融资中, 可以将充足的社会资本注入到公共租赁住房建设中。REITs模式投资风险小回报率较高不仅可以满足这些社会资本追求利润回报的要求, 而且也能有效缓解我国公共租赁住房建设资金不足的状况, 能够实现双赢。在当前中国市场环境下, 为促进REITs良好运作, 需要出台相关政策和法规为其创造良好的发展环境, 同时需要加快专业化人才和机构投资者的培育, 另外还要进一步规范我国房地产市场的发展, 相信通过政府、社会和企业三方的配合, REITs在我国公共租赁住房融资上必定能展现巨大的效应。

参考文献

[1]侯莉.我国公共租赁住房社会资本融资模式研究[D].武汉:华中师范大学, 2011.

[2]熊璐瑛, 宋志勇.房地产投资信托基金及其在我国的发展[J].广州大学学报 (社会科学版) , 2009, (10) .

[3]李子昌.REITs在中国发展的模式探讨[J].经济研究导刊, 2009, (10) .

河南省保障性住房融资问题研究 篇7

关键词：河南省,保障性住房,融资问题,融资模式

一、引言

目前, 保障性住房 (以下简称“保障房”) 建设已经成为社会经济发展的约束性指标, “十二五”期间, 河南省保障房要建设210万套, 仅2012年而言, 河南省保障房新开工目标定为40万套, 实际落实43.6万套, 超目标完成任务九个百分点。在资金方面, 各类保障房建设资金需求约为532亿元, 截至2012年7月份已经筹措424.67亿元, 资金到位率79.84%。即便是这样, 河南省保障房建设仍然面临资金难题, 融资约束依旧是制约保障房建设的一大障碍。与此同时, 河南省现有保障房融资模式也存在缺陷, 主要是以政府提供资金为主, 以自筹资金、社会供应资金为辅, 如此大的建设工程仅仅依靠传统的政府单一融资模式必定无法满足巨大的资金缺口。然而面临着融资渠道不畅、融资形式单一、担保机制不健全、手续繁杂等一系列难题, 自筹资金、社会资金难以发挥作用。因此, 通过拓宽融资渠道、完善相关立法、探索融资模式创新来解决资金问题刻不容缓。

二、文献回顾

基于本文研究的需要, 仅对国内有关保障房融资问题的研究文献进行回顾。王建英 (2011) 通过分析近三年河南省房地产行业运转特点提出房地产行业参与保障房的机会及应对战略, 对房地产商而言, 此时是进入保障房建设领域的最佳时机, 项目风险有限, 利润尚可确保, 对政府而言, 减轻了保障房资金负担。王建业 (2012) 使用SWOT方法分析了PPP模式在河南省公租房建设运用中的可行性, 以期可以得到相关部门关注, 对公共租赁住房融资难题有一定的指导意义。何元斌和王雪青 (2013) 认为保障房融资问题主要表现为资金需求量大、缺乏稳定来源、地方政府缺乏推动力以及保障房的金融创新不足等方面, 他们提出首先要设立和完善地方以政府为主导的保障性融资机制。其次要推动地方投融资平台的建立, 缓解保障房的融资困境。最关键的是积极主动地探索多元化融资模式, 刺激私营企业投资参与保障房建设项目。郑慧 (2013) 针对保障房建设面临的困境, 提出解决资金、土地、监管、机制、运营等方面的对策。罗霞和王崇锋 (2013) 结合国际住房公积金模式分析了我国保障房融资问题, 并提出了相应的对策, 如引入PPP模式或BOT模式, 进行保障房资产证券化或信托化, 创新公积金管理联动机制。

通过对国内相关文献进行回顾可以发现, 目前学者们对保障房融资问题主要关注两个方面, 一方面是保障房融资过程中存在哪些问题及如何解决, 而另一方面是如何创新保障房融资模式, 使其更好地解决保障房面临融资难的问题。而且大多数学者是针对我国保障房总体融资情况进行研究, 而对于具体省市的保障房融资问题的研究较为稀少, 特别是针对河南省保障房融资问题的研究就更为稀缺, 而河南省保障房建设任务的落实在全国保障房建设任务中占有举足轻重的地位, 因此本文认为研究河南省保障房融资现状及问题具有重要的现实意义。

三、河南省保障房融资现状及问题

(一) 融资模式单一

落实保障房的资金来源问题是保障房项目建设得以运行和发展的前提。其在实践中对资金的要求主要表现为三个方面:一是筹资渠道必须畅通;二是资金来源必须稳定;三是所筹资金必须满足保障房的建设需要。然而面对这三项要求, 河南省或多或少存在一些问题。首先, 保障房建设的根本目的是政府为了弥补市场化可能带来的不公平现象和保护社会低收入弱势群体的住房利益, 这决定了其本身具有公益性的特点。保障房与其他保障制度相类似, 都是政府向居民提供的一项公共福利产品。这也意味着其建设、使用以及处置均处在政府的主导力量之下。而当前保障房筹资来源主要是财政拨款、住房公积金超额收益以及土地出让净收益, 这三方面来源归根结底都是国家的财政收入。可是一些地方由于推广保障房积极性不高未按有关政策提取、使用建设资金, 影响了保障房的建设。其次, 目前河南省保障房资金来源主体主要为各级地方政府。如果投资只依靠地方政府举债或者补助, 财务压力相当大, 而且接连大规模举债投资, 形成的财政负担是政府难以承受的, 很可能导致政府性财政风险。除此以外, 随着商品房价格连续上涨, 中低收入阶层对保障房的需求日益增加。当日益增加的保障房需求与微乎其微的资本供应之间的资金缺口日益膨胀, 单一的财政资金已无法满足其对资金的需求。而由于没有突破政府单一融资模式, 私人资本基本不能介入该领域, 只有少量无偿的私人捐助资金进入该领域, 以营利为目的的大规模私人资本并未被引入。虽然财政预算拨款在政府投资中所占比例最高, 但是其稳定性较差, 当中央或地方政府因特定原因财政吃紧时, 保障房的资金在一定程度上可能被挤占。所以必须突破政府单一融资模式, 推行政府主导的多元化融资模式。在以政府为主导的前提下, 引入社会资本, 吸收闲散资金, 共同建设保障房, 达到政府与民间资本的双赢。

(二) 金融工具缺失

近年来, 由于有土地收益和地方税收做担保, 商业银行也将目光投向了保障房项目, 逐渐增加保障房的信贷支持力度, 在一定程度上缓解了政府财政压力。但对银行部门来说, 保障房占有资金量极大, 收益低且回收期长, 特别是由于宏观调控和信贷政策影响, 国家多次上调存款准备金率, 进一步紧缩银根, 使多数银行对保障房持谨慎态度, 从而导致政府单一融资模式、金融工具无法发挥实质作用的僵硬局面。因此, 河南省住房保障项目应该更加积极探索金融创新, 将僵化、死板的政府单一融资局面转换为政府主导下的市场化运作方式。

(三) 融资效率低

依据现有财税体制, 土地收益是地方政府主要的预算外收入。但是为了严格执行中央下达的指示, 地方政府不得不努力实现保障房项目的建设与推广, 这就意味着地方政府要为保障房无偿或者以较低的价格提供土地使用权。从而导致地方政府既放弃了土地收益, 又不得不占用大量财政资金建设保障房的不利局面出现。这些问题的出现必然影响地方政府的GDP, 这一直是地方政府以消极态度建设保障房的最根本原因。这种来自双重财政的压力, 会导致地方政府拨地和拨款积极性不高, 进而导致保障房融资效率低下。

四、国外保障房融资模式借鉴

保障房项目建设融资困难是世界各国普遍面临的难题, 但由于西方发达国家住房保障项目起步比较早, 经过多年探索与研究已建立起较为完善的保障房融资体系, 已初步解决这一难题, 这为解决河南省保障房融资难题提供了值得借鉴的经验。

(一) 新加坡的中央公积金制度

以新加坡为例, 新加坡的住所按其类型和处境分为两大类:组屋以及私宅。“组屋”是指政府管辖的建屋发展局为广大中低收入群体所提供的廉价公共住房, 其覆盖率达到新加坡居民的86%, 其中82%是屋主自住组屋, 4%为出租组屋;“私宅”是指由私人房地产商投资建设的, 完全按照市场价格运行的向高收入群体供应的高品质住宅。

为了有效缓解严峻的房荒问题, 1960年, 新加坡成立了建屋发展局, 其主要目的是向低收入群体提供廉价房屋。与此同时为了鼓励人民拥有自己的组屋, 1964年, 建屋发展局提出“居者有其屋”计划, 这一计划实施的特别之处在于采用政府分配为主, 市场出售为辅的方式将政府与市场完美结合。它的组屋资金来源主要是中央公积金存款, 其中央公积金存款是由中央公积金局统一管理和使用。与我国住房基金类似, 它由雇主和雇员按照一定比例将工资收入缴存。其功能主要体现在两个方面:一是公积金制度使政府积聚了大量的住房建设资金, 这使居民的住房问题总是能在比较短的时间内解决;二是公积金会员有权使用公积金购买组屋, 这有效解决了居民购房支付能力不足的问题, 极大地刺激了中低收入家庭购房。这样就形成了良性循环, 不仅为建设公司提供了建设资金, 也为居民购买、居住组屋提供了资金。中央公积金制度使新加坡保证了组屋的充足供给, 并使其在保障房方面成为世界典范。

(二) 德国的住房储蓄制度

以德国为例, 德国十分关注住房保障体系的构建, 其主要内容涉及三个方面:住房补贴制度、住房储蓄制度、购房税收优惠政策。按照德国法律, 家庭收入不足以租赁适当住房的德国公民, 有权享有住房补贴政策, 其中房租补贴的资金是由联邦政府和州政府共同承担的。对于因其他原因找不到房子的家庭, 例如经济收入低, 或某一民族、信仰某一宗教或孩子太多, 政府通过资助私人投资者和地方房地产公司的方式, 促使他们为市场上无能力购买住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房进行翻新改造, 以供低收入家庭居住。另外, 德国政府还实行“住房金”制度, 提供福利性公共住宅供其租住, 并大力推广“社会住房”和“住房金”等资助政策。所谓“社会住房”, 是指供出租的公寓楼以及合作社住宅。政府经过不同的补贴形式, 把这类住房供应给低收入阶层。

德国住房保障制度的最大特色便是住房储蓄制度, 主要有以下特点:一是先储蓄、后贷款。即储户先按照自己住房需求以及储蓄实力, 和住房储蓄银行签定储贷契约, 储户每个月按合同约定存钱, 当存满储贷金额的一定比例后, 便可获得贷款权。二是贷款利率稳定、低息互助, 住房储蓄制度是一种封闭运行的融资体系, 独处于德国资本市场, 存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。

(三) 美国的政府支持下的信贷援助模式

以美国为例, 在住房保障项目建设发展历程中, 美国实施的是以提供间接补助金或信用为支撑, 以信贷市场为主的融资模式。这一融资模式主要包括以下四种方式:第一, 为开发商提供优惠贷款和保证支持等战略来支持公共住房项目建设的政府财政创新补贴方式。例如1970年, 美国联邦政府允许大众住房开发商依照市场利率从私人金融机构进行贷款, 仅需支付1%的贷款利率, 差额部分由联邦政府贴息, 从而吸引大批房地产开发商从事大众住房项目的建设。第二, 成立联邦住宅管理局和退伍军人管理局为低收入群体、退伍军人及其家眷的住房抵押贷款提供保险, 支持金融机构发展住房抵押贷款。第三, 创设联邦家庭贷款银行并利用政府债券融资, 为低收入家庭提供低息贷款。1932年大萧条后, 罗斯福政府在全国创设了12家“联邦家庭贷款银行”, 以财政部发行专门债券形式廉价筹集资金, 再由其资助商业银行以低息发放贷款。当前, 美国有80%的金融机构是该系统的成员。第四, 督促改进市场化融资形式, 吸引社会资本投入保障房建设。20世纪七八十年代, 因为可享有房地产开发的税收优惠, 美国社会资金主要通过辛迪加组织广泛参与美国住房和经适房建设。20世纪90年代以后, 房地产投资信托成为建造、选购和持有房地产的另一种架构体例, 且房地产投资信托通常是免税的。截至2009年末, 美国房地产投资信托上市公司约200家, 资产规模高达3 400亿美元。

五、研究结论及政策建议

综上所述, 可以看出, 虽然保障房的大规模建设对解决河南省中低收入群体住房问题具有重要作用, 但是融资渠道狭窄、资金供给不足致使保障房建设受阻, 而当务之急便是如何更有效地解决资金问题。经过对国内相关文献进行回顾, 不难发现有效解决保障房融资困境的首要之举应为建立和完善保障房相关政策和法律法规。西方发达国家之所以妥善解决保障房的融资问题, 主要在于其有一套完善的法律法规作为依据。完善的财政政策和专项的立法是保障房融资的基础。政府应该依据经济社会发展情况, 建立并逐步完善保障房相关法律体系。这一法律体系应涉及多个方面, 包括专门机构的构建和准入、政策性住房的建设支持、政府贷款以及辅助政策等。除此之外, 政府应建立相应的财税金融政策为市场的正常运行提供有利条件。如美国实施信贷援助政策, 设立联邦家庭贷款银行, 为中低收入家庭提供低息贷款等。除了相应的立法体系, 完善的金融系统以及强有力的金融支持也是保障房融资的基本保证。河南省乃至全国应该借鉴西方发达国家在这一方面的经验。首先建立专门的政策性住房金融机构, 如新加坡的中央公积金局, 美国的住房储备协会。其次通过金融创新产品拓宽融资渠道, 使保障房项目可以在金融机构得到长期和低息的贷款, 保证保障房项目建设资金的充足。最后, 为了顺利获得银行贷款, 政府应出面组织担保机构, 为金融机构发放的住房贷款提供担保, 激励金融机构向中低收入者提供住房贷款。

参考文献

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