住房资产

住房资产（精选5篇）

住房资产 篇1

一、引言

上世纪末,美国采取低利率刺激消费的方式,在给美国的经济注入强劲活力的同时,也为房地产泡沫埋下了隐患。2006年,次贷危机在美国开始逐步显现,危机迅速蔓延,致使全美金融危机的爆发,并危席卷了世界主要金融市场,引发全球大规模经济激变。公允价值计量在推动金融危机迅速蔓延中扮演了重要的角色,它的顺周期性促使金融危机在初始阶段的显现,并催化了金融危机的大规模蔓延。从而使顺周期性的显著特点充分显现,即在繁荣时加速经济发展,在衰退时恶化经济形势。现行的已发生损失模型也同样具有“顺周期性特点,这是亟待改进与完善的步骤。

现行“已发生损失模型”存在的诸如顺周期性及利息收入大幅度波动等一系列问题对于经济稳定具有不利的影响,为此金融稳定理事会(FSB)提出了改进资本监管和减值拨备的设想以期达到缓解顺周期性的目的。美国财务会计准则委员会(FASB)和国际会计准则理事会(IASB)也加快了对金融工具确认、计量和报告等有关的会计准则的修订。2009年11月,IASB发布了《国际财务报告准则第9号———金融工具》(IFRS9),旨在分三个阶段逐步取代《国际会计准则第39号———金融工具的确认和计量》(IAS39)。随后IASB发布了《金融工具:摊余成本和减值》征求意见稿,提出了预期损失模型。该模型的提出意在解决已发生损失模型存在的一系列问题,这对具有大量金融资产的商业银行提出了新的挑战。

目前 , 我国大多 数http://www.chinairn.com/report/20140327/083504292.html房地产市场开始由繁荣转向衰退,成交价格和成交量两方面都有下跌的趋势。中国指数研究院调查全国100个主要城市, 结果显示,2014年5月城镇住房均价环比下降0.32%,在房价持续上涨两年后首次下降。虽然各地具体情况有所不同,但总体趋势是价量齐跌,同时房地产贷款增长出现放缓势头。2014年3月末金融机构房地产贷款余额15.42万亿元,同比增长18.8%,增速比上年末低0.3个百分点。我国房地产贷款涨速持续在多个季度增加后的首次回落。中国人民银行发布的《2014年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示,个人购房贷款余额11.12万亿元,同比增长17.5%,增速比上季末低0.9个百分点;前三季度增加1.33万亿元,同比少增400亿元。

2013年下半年开始,我国银行业提升对房地产市场风险的判断,预期未来房价可能下降,房地产贷款抵押品价值下跌,会带来潜在损失,银行业开始收紧贷款,减少贷款额度。针对我国目前个人住房贷款紧张、贷款难度大等情况,中国人民银行希望商业银行能够加强对个人住房贷款的服务,对符合标准的个人住房贷款提高放款效率。应央行的要求,各大银行不得不放宽针对住房市场的信贷紧缩政策,同时也增加了贷款的风险。所以我国银行应该科学地计提贷款减值准备。鉴于目前采用的“已发生损失法”相比于“预期损失模型”具有明显的顺周期性,在一定程度上会对当前情况判断不够,风险预期不准确,从而影响金融市场的繁荣与稳定。因此,我国银行应该借鉴IASB的做法,改用“预期损失法”,利用“预期损失模型”计提减值准备。

二、关于预期损失法的国外理论

(一)公允价值计量的顺周期性

根据国际会计准则的规定,已发生损失法即在资产负债表日有客观证据表明贷款已经发生减值时,才可以按照贷款的摊余成本和未来现金流量的现值之差计提贷款减值准备。经济繁荣时期,银行借贷的违约率与损失率较小,计提较少的贷款损失准备,利润增加,借贷规模增大,经济持续上行;在经济衰退时期,银行借贷的违约率与损失率较大,计提较多的贷款损失准备,借贷规模缩小,财务状况继续恶化。由此可见,已发生损失模型对于贷款损失准备的确认时间较晚,在贷款信用周期的早期计提准备金的金额较少,这使贷款早期利息收入被高估,贷款损失准备金无法得到有效积累以吸收经济下行时期产生的信用损失。

(二)贷款和其他金融工具计提减值准备方法的改革

2008年10月,IASB与FASB共同成立了金融危机咨询组(FCAG),提出使用考虑了预期信用风险的模型取代目前金融资产减值所使用的已发生损失方法。

2009年6月,IASB提出,可以用预期损失模型来取代现行的已发生损失模型。该方法的优越性在于,能够在项目初期合理估计,科学使用金融工具,对现金流量进行宏观把握,尽可能减少不必要的损失。

2009年11月IASB发布了《国际财务报告准则第9号———金融工具分类和计量》以及《金融工具:摊余成本和减值》征求意见稿。预期现金流量法提出了预期现金流量法的预期损失模型,摒弃了之前提出的公允价值模型、动态减值模型等备选方案。此时,FASB暂时决定保留已发生损失法。

2010年5月FASB发布了一份会计准则征求意见稿《金融工具会计以及衍生工具和套期活动的修订》(Proposed Accounting for Financial Instruments Update),综合考虑金融资产的分类和计量、减值和套期的。在减值模型方面最主要的变化是移除了确认减值的阀值 (threshold),并且提出了在初始确认整个生命周期的预期损失的要求。

2011年1月31日,IASB和FASB联合发布了2009年11月的征求意见稿的补充文件《金融工具:减值》(下称“补充意见稿”)。补充意见稿建议依据金融资产现金流量可收回性的预期,区分好账 (Good Book) 和坏账(BadBook)分别确认预期信用损失。

针对意见反馈者提出的相关质疑,IASB和FASB于2011年6月提出预期损失模型“三分类法”,建议将金融资产按照内部信用层级区分为三类,信用风险由低到高分为第一类,第二类和第三类。

FASB认为“三分类法”不易理解、难以操作和计算,于2012年12月,发布了征求意见稿《金融工具:信用损失》,用以提高信用损失确认的及时性和额外信用风险的透明度。该征求意见稿建议用FASB替代现行美国GAAP中的“已发生损失模型”。FASB要求确认金融资产整个寿命期内的预期信用损失。FASB就当前状态对金融工具进行预期损失的确认,不考虑其信用质量自初始确认以来是否恶化。

2013年3月,IASB发布了征求意见稿《金融工具:预期信用损失》,提供了关于金融资产、信贷承诺的预期信用损失的相关信息,该征求意见稿提出的“预期信用损失模型”取消初始确认阀值(Ini-tial Recognition Threshold)(即识别信用损失事件),而是主体应基于对合同现金流量在报告日的预期缺短金额作出的当前估计值确认预期信用损失。

三、FASB“当前预期信用损失模型”与 IASB“预期信用损失模型”之争

FASB和IASB的模型在对预期损失的确认和计量方面要求不同,IASB建议依据信用质量的不同级别分别确认12个月的预期信用损失和生命周期的预期信用损失。FASB就当前状态对金融工具进行预期损失的确认,不考虑其信用质量自初始确认以来是否恶化。在“当前预期信用损失模型”下,在最初确认时即确认金融工具到期前所有预期信用损失;而“预期信用损失模型”要求在信用风险显著增加时才确认金融工具到期前所有预期信用损失。

IASB建议的“预期信用损失模型”和FASB建议的“当前预期信用损失模型”在确认信用损失方面表现的更为谨慎,二者都在征询意见稿中要求取消确认阀值。建议主体需要预期确认信用损失,并在预期损失发生变化时更新预期信用损失。相比于FASB规定主体在估计预期信用损失时只能使用有效利率对现金流进行折现;IASB建议主体在对预期信用损失估计进行折现时,可以选择有效利率或无风险利率,由于在使用无风险利率时,是用较低的利率对现金流进行折现,存在预期信用损失被高估的风险,因此需要从有效利率和无风险利率中选择一个合理的利率。此外,在确认预期信用损失时,IASB和FASB的最新征求意见稿考虑广泛的信息,比如:主体的历史信息,当前金融工具信用质量状况及可靠和有根据的预测。IASB的模型能更加准确地接近金融工具的经济实质,但其可操作性的难度较高;FASB的模型对计提减值准备的预测更为谨慎,最大限度地、简捷高效地反映股东需求。

四、我国采用预期损失模型的选择及实施难点

IASB近年来进行金融工具会计准则的修订工作,预期信用损失模型基本已成定局,我国应及时考量应对之策。预期信用损失模型旨在平滑各期利润,保证企业稳健运行,主要体现了金融监管的要求,但严重影响了会计的独立性。征求意见稿为了准确地反应金融工具的经济价值,在金融工具信用质量转好的情况下,可以转回前期计提的减值准备,但这种做法可能存在盈余管理的风险。IASB并未对转回提出严格的信用标准要求,并认为这样会降低会计信息的有用性、中立性和如实反映原则。因此,我国应结合实际情况制定相应的措施,我国商业银行需要重建会计政策和内部控制系统,以确保持续核对信用损失的估计。另外,我国商业银行还应该对其内部信息系统进行完善或者重建,以确保能够提供相关的原始数据以支持对信用损失的估计。预期信用损失法的实施将会导致银行大幅度提高准本金,最高增幅可能达到50%,但我国银行原本已经比较审慎的拨备计提制度以及存贷比制度的限制,预期信用损失模型的实施对我国商业银行造成的压力会比较小。

IASB最新征求意见稿中强化了风险管理的作用,并提出了较高的要求。这对金融机构尤其是银行业会产生较大的影响,因为信贷资产占了总资产的绝大部分。我国商业银行等金融机构的资本环境同国外的资本市场有很多相近之处,相对于其他行业,商业银行内部控制和风险管理体系更加合理,更加完善,更有利于进行资本运作。但是银行业风险管理的水平总体较低,尚处于建设和完善阶段,对风险识别、计量和预测等方面的能力仍亟待提高。另外,最新征求意见稿所要求的信用风险管理和平常的信用风险管理存在很大的差异,如果采纳预期信用损失模型,就要求改善现有的信用风险管理系统,增加实施成本。

住房资产 篇2

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第一章总则

第一条 为完善城市廉租住房制度，保障城市低收入住房困难家庭的基本住房需要，根据《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指符合市人民政府规定的家庭收入、住房状况等条件的家庭。

第三条 市人民政府应在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划。

第四条 市房产管理局是本市廉租住房保障行政主管部门，负责本市行政区域内廉租住房保障管理工作。

市建设、发改、监察、民政、财政、规划、国土资源、人民银行、税务等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。

第二章保障方式

第五条 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。

货币补贴是指政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。

实物配租是指政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。

实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。

第六条 市人民政府根据本市家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。

第七条 采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。

每平方米租赁住房补贴标准由市人民政府根据本市经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭，可以按照本市市场平均租金确定租赁住房补贴标准；对其他城市低收入住房困难家庭，可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。

第八条 采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。

实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市人民政府规定的租金标准确定。对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

第三章保障资金及房屋来源

第九条 廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。

廉租住房保障资金来源包括：

（一）财政预算安排的廉租住房保障资金；

（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。

第十条 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，全部用于廉租住房建设。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。政府的廉租住房租金收入按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

第十一条 实物配租的廉租住房来源主要包括：

（一）政府新建、收购的住房；

（二）腾退的公有住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）其他渠道筹集的住房。

第十二条 廉租住房建设用地，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。

廉租住房建设坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。

第十三条 新建廉租住房，采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。

新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，按总建筑面积5%的比例以单元方式配建。在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。

第十四条 廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。

第四章申请与核准

第十五条 申请廉租住房保障，应当提供下列材料：

（一）家庭收入情况的证明材料；

（二）家庭住房状况的证明材料；

（三）家庭成员身份证和户口簿；

（四）市人民政府规定的其他证明材料。

第十六条 申请廉租住房保障，按照下列程序办理：

（一）申请廉租住房保障的家庭，由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；

（二）街道办事处或者镇人民政府自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送区（县）人民政府住房保障主管部门；

（三）区（县）住房保障主管部门自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转区（县）民政部门；

（四）区（县）民政部门自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈区（县）住房保障主管部门；

（五）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由区（县）住房保障主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象报区（县）人民政府予以核准登记，将登记结果报市住房保障行政主管部门备案。同时书面通知申请人，并向社会公开登记结果。

经审核，不符合规定条件的，区（县）住房保障主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向市住房保障行政主管部门申诉。

第十七条 区（县）住房保障主管部门、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第十八条 区（县）住房保障主管部门综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。

对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。

实物配租优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。

第十九条 对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，区（县）住房保障主管部门，按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。

发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。

第二十条 租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。

廉租住房租赁合同应当明确下列内容：

（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；

（二）租金及其支付方式；

（三）房屋用途和使用要求；

（四）租赁期限；

（五）房屋维修责任；

（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；

（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；

（八）其他约定。

第五章监督管理

第二十一条 市人民政府定期向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。

第二十二条 市、区（县）人民政府住房保障主管部门按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

第二十三条 已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。

街道办事处或者镇人民政府可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报区（县）住房保障主管部门。

区（县）住房保障主管部门根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等，同时将变化情况上报区（县）人民政府核准，并报市住房保障行政主管部门备案；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。

第二十四条 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：

（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；

（二）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

第二十五条 城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，区（县）住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。

城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由区（县）住房保障主管部门报市住房保障行政主管部门依照有关法律法规规定处理。

第二十六条 城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市人民政府每年向社会公布一次。

第二十七条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第六章法律责任

第二十八条 城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，区（县）住房保障主管部门不予受理，并给予警告。

第二十九条 对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由区（县）住房保障主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。

第三十条 市、区（县）住房保障主管部门违反本办法规定，不执行政府规定的廉租住房租金标准的，由价格主管部门依法查处。

第三十一条 违反本办法规定，市、区（县）住房保障主管部门及有关部门的工作人员在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第三十二条 本办法由市房产管理局会同市建委、发改委、监察局、财政局、规划局、国土局、人民银行、地税局负责解释。

第三十三条 对承租公有住房的城市低收入家庭，可以参照本办法有关规定，对住房保障面积标准范围内的租金予以适当减免。

住房资产 篇3

近年来, 钟祥市在保障性住房 (经济适用房、廉租房、公租房、安置房、回迁房等) 建设过程中, 派生了大量的国有资产 (下称派生国有资产) , 包括门面房、物业房、架空层、专用车库以及余房 (因建设需要超过规划数量的住房) 等。目前这些派生国有资产家底不清, 权属旁落, 随意处置, 收益流失, 管理尚为盲区。

7月初, 钟祥市政府办抽调审计、财政、监察等部门组成专班, 对全市派生国有资产开展专项清理。截止10月底, 共清理出派生国有资产14.36万m2, 其中门面224间, 2.38万m2;廉租房727套, 4.5万m2;物业房3960.16㎡;储藏室 (架空层) 1929间, 3.12万m2;车库371间, 8453.09m2;余房275套, 3.12万m2, 基本摸清了全市派生国有资产状况, 为规范派生国有资产管理打下基础。

住房资产 篇4

公有住房又称国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅, 在住宅未出售之前, 住宅的产权 (拥有权、占有权、处分权、收益权) 归国家所有。目前居民租用的公有住房, 按房改政策分为两大类, 一类是可售公有住房, 一类是不可售公有住房, 上述两类房均为使用权房, 笔者以下称房改时已经售出的公有住宅为已购公有住房。随着社会的迅速发展, 城市人口不断增多, 城市面积不断扩大, 所需住宅面积急剧增加, 而城市中的住宅用地又是土地利用的主要部分, 因此选择合理的土地资产处置方式对防止国有土地资产流失有重要意义。随着我国土地使用制度改革的深化, 土地资产的价值逐步得到体现, 在城市建设等方面发挥着重大作用。而土地交易过程中又存在诸多问题, 如划拨土地大量非法入市, 隐形交易等, 使得大量应由国家取得的土地收益流到一些单位或个人手中。我国土地资源十分缺乏, 烟台又是全国首批对外开放的14个沿海城市之一、国家重点开发的环渤海经济圈重要城市之一, 土地资源缺乏的现象也更为明显;笔者通过对烟台市已购公有住房上市交易状况调查, 综合考虑几种土地资产处置方式的利与弊, 选择合理的土地资产处置方式, 防止国有土地资产流失, 使国有土地资产得到最大程度的利用。

一、烟台市已购公有住房上市交易状况调查

已购公有住房上市交易是指已购公有住房及其附属设施连同相关土地使用权依法买卖、互换、赠与、继承、析产、典当、租赁、抵押的行为。为了深化住房制度改革, 有效促进房地产市场发展, 烟台市针对1996年—2000年间已购公有住房上市交易有关土地资产的处置问题陆续出台了一系列规定, 主要包括以下几个方面的问题。

1.关于土地出让金。在2004年4月17日以前办理过户的购房者, 房屋所占土地不管是行政划拨还是出让, 都需缴纳土地出让金, 因为在1996年烟台市政府进行住房制度改革实施时城镇职工所购公有住房是按成本价 (或标准价) 计算的, 职工所缴款项中实际不包括土地成本, 没有考虑地段 (区位) 差别, 没有考虑基础设施完备度和公用服务设施完善度, 仅仅是按当时的建筑费用和前期工程费用等确定的标准价。

凡是在1996年—2000年参加房改的城镇职工家庭均有一套“房改房”, 随着城镇职工收入的提高, 许许多多的“房改房”上市交易, 与此同时, 新建商品住房销售逐渐升温, 价格不断上涨。目前在市场上购买到的一手房, 绝大多数是土地制度改革后新建的, 房价中包含了土地取得成本、土地开发成本, 以及土地所有权收益等, 加上房地产开发行业超高利润率, 因此, 新房市场价比“房改房”时的售价高出十几倍, 甚至二十几倍。现在“房改房”上市交易价格也较“房改房”当时的售价高出十几倍, 高出部分如果除去物价上涨因素, 绝大部分增值额应归功于土地的增值, 成交房价中包括了土地出让金。那么已购公有住房上市交易时, 土地出让金如何缴纳?由出售人缴纳还是由购房者缴纳, 缴纳数量应如何确定?烟台市在已购公有住房上市交易时, 只是由购房者按房屋成交价的1%缴纳土地出让金。

2.关于收益金。所谓收益金是指已购公有住房的所有权人作为售房者上市出售已购公有住房取得的价款, 扣除应得的基本收益 (即按“房改”时应享受的住房面积标准计算出的房款) 和上缴有关税费后的增值部分。

对于收益金的处置烟台市未作规定。其实, 这部分收益金, 一部分是由土地增值带来的;另一部分是由于房屋需求量加大而带来的增值;当然也包括物价上涨等因素。收益金中包括两部分:一是控制标准内的增值收益;二是超出控制范围内的增值收益。这两部分的处置国家有相关规定。烟台市对于这部分收益金如何处置未有明确规定。实际上, 已购公有住房上市交易时, 售房者获得的收益, 除缴纳有关税费后的余额, 全部归个人所有。这对于在1996年—2000年没有享受“房改”政策的城镇职工而言, 显然是不公平的, 当然不符合国家已购公有住房上市交易收益分配的相关规定。

3.关于土地增值税。我国针对1992年—1993年房地产开发过热实行宏观调控, 1994年1月开征土地增值税, 为了抑制当时过热的土地市场, 征税实行30%—60%的四级超额累进税率。如前所述, 已购公有住房上市交易所获得的收益中, 一部分是由土地增值带来的, 这部分如果在数额上符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定标准, 应缴纳土地增值税, 烟台市在这方面未有规定, 实际上未向已购公有住房出售人收缴土地增值税。

4.关于土地使用权性质。根据烟台市房产交易中心提供的资料, 烟台市已购公有住房上市交易的案例中, 绝大部分土地为行政划拨土地, 在我国全面实行国有土地有偿使用制度的今天, 行政划拨土地上的已购公有住房上市交易, 购房者应当办理土地出让手续, 缴纳土地出让金。出让年限如何界定, 出让金按什么标准缴纳, 烟台市未作规定。

二、烟台市几种土地资产处置方式的利与弊

所谓土地资产处置, 是指已购公有住房上市交易时, 依据国家法律法规及地方政策规定, 对原有占用的土地使用权按照一定的方式和原则进行处置的行为, 如出让、划拨和租赁等方式。

1.办理土地出让手续。

烟台市对已购公有住房上市交易时, 原来房屋占用的土地使用权性质自2004年1月17日之后, 一律办理土地出让手续。

土地使用权出让, 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

以出让方式处置土地使用权, 可以十分清晰地确定土地财产关系, 保证国家的财政收入, 但是, 这种处置方式需要缴纳出让金后才能取得相应的土地使用权, 据调查在烟台市商品房价格构成中, 约40%—60%属于土地成本。如果让购房者按实际情况缴纳土地出让金, 无疑是相当沉重的经济负担。但国家可以得到数额较大的出让金, 为城市建设积累资金。

2.保留原行政划拨方式。

2004年4月17日之前, 烟台市已购公有住房上市交易时, 原有房屋占用土地无论是行政划拨还是出让, 一律按规定保留原来的土地使用权性质, 即原有土地使用权为行政划拨, 购房者在办理土地使用证时应保留划拨形式。土地使用权划拨, 是指县级以上人民政府依法批准, 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用, 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照我国城市房地产管理法的规定以划拨方式取得土地使用权的, 除法律、行政法规另有规定外, 没有使用期限的限制。

以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产时经有批准权限的政府批准, 可以不办理土地出让手续, 如私有住宅转让后用于居住的。但应当将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或另作其他处理。这种方式符合我国《城市房地产转让管理规定》。

三、选择合理的土地资产处置方式, 防止国有土地资产流失

1.缴纳土地出让金, 办理土地出让手续。

烟台市在已购公有住房上市交易时, 由购买者按房屋成交价的1%缴纳土地出让金。从两个方面分析均是不合理的:一是从房价构成中土地成本的比例上分析;二是从区位对房地产价格的影响上分析。烟台市住宅用地分为五级, 各级地之间的基准地价相差很大, 根据烟台市最新基准地价可以发现一级住宅用地与五级住宅用地的地价差额达六倍多 (见下表) 。

注:烟台市国土资源局提供

据调查, 烟台市一级地与五级地上房价仅差两至三倍, 即房屋交易价格差距相对偏小。因此, 应针对各级地上的房屋征收不同数额的土地出让金;或者是按照房屋坐落位置标定地价的合理百分比缴纳土地出让金或者是相当于土地出让金的价款。已购公有住房上市交易时应补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。计算公式如下:补交土地价款 (元) =标准地价 (元/平方米) ×缴纳比例 (≥10%) ×上市房屋分摊土地面积 (平方米) ×年期修正系数。

2.征收土地增值税。

烟台市在已购公有住房上市交易时, 未作有关征收土地增值税方面的规定, 实际上未向已购公有住房出售人收缴土地增值税。这具有一定的不合理性:土地的价格上涨 (特别是当土地的价格快速上涨) 时, 一些企业或个人自然就会利用自己手中持有的土地, 对土地进行囤积、对土地进行炒作, 而土地的囤积与炒作, 必然会推高市场土地的价格, 多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。随着土地价格的上涨, 已购公有住房上市交易过程中, 售房人获得较高的利润, 会导致已购公有住房持有者争先上市交易, 出现交易混乱, 国有土地资产流失现象。因此, 土地增值税的征收, 一定意义上可以遏制房地产市场土地的流转与炒作, 防止国有土地资产流失。

3.合理分配土地收益金。

为培育和发展住房二级市场, 规范已购公有住房上市交易的收益分配和管理, 根据城市房地产管理法和财政部、国土资源部、建设部颁布的已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定, 结合烟台市实际, 对已购公有住房上市交易土地出让金和收益分配管理问题应当按照如下方式处理。

售房者上市出售已购公有住房取得的价款, 扣除应得的基本收益 (即按应享受住房面积标准和届时的经济适用房价格计算的房款) 和上交的有关税费后, 其增值收益部分的分配, 可按下列原则分配: (1) 控制标准内增值收益的分配。售房职工在出售已购公有住房前后的半年内购买自住商品住房且实际购房款等于或大于已出售房的价款的, 其增值收益部分全部留给职工个人;售房职工将已购公有住房变现后不再购买住房的, 其增值收益应按规定比例上交国家或原产权单位。增值收益不超过基本收益50%部分, 按增值额收益的10%的比例上交;超过50%以上部分, 按增值额收益的20%上交。 (2) 超过控制标准部分的增值收益的分配。经批准上市交易的超控制标准面积的住房, 其超过住房控制面积标准部分购买时已执行市场价的, 不再缴纳所得收益;超过标准部分执行房改成本价的, 其获得的增值收益 (售房价款扣除原房价款、加价款及相关费用) 全额上交国家或原产权单位。

四、结语

已购公有住房是我国在上世纪90年代由房改政策推动产生的城镇职工私有房产, 在当前烟台市商品房交易中, 所占比例不大, 但它涉及到国有土地资产与私有房产增值收益处置中许多矛盾, 如何正确选择房屋占有土地的处置方式, 防止国有土地资产流失, 是当前乃至今后很长一段时间, 关系到国家利益与个人利益及国家利益与地方利益合理分配的难题, 只有从烟台房地产市场的实际出发, 才能探索出一条符合本地实际的已购公有住房上市交易土地资产处置方式之路。随着烟台市社会经济的迅速发展, 城市人口不断增多, 城市面积不断扩大, 所需住宅面积急剧增加, 而城市中的住宅用地又是土地利用的主要部分, “二手房”市场逐渐成为房地产市场的主要组成部分, 在“二手房”交易时, 更多的涉及到国有土地资产处置问题, 因此选择合理的土地资产处置方式, 对防止国有土地资产流失有着十分重要的意义。

参考文献

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[3].郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境科学出版社, 2005

[4].李元.土地行政管理[M].北京:地质出版社, 2000

[5].杨沛川, 黄猛, 宋海鸥.论我国划拨土地使用权制度的弊端及其完善[J].重庆大学学报 (社会科学版) , 2004

住房资产 篇5

一、放宽个贷和提取政策,使住房公积金资金严重告急

今年以来,按照住房和城乡建设部关于切实提高住房公积金使用效率,放宽贷款、提取等政策的要求,大连中心进一步放宽住房公积金个贷和提取政策,缩短住房公积金缴存期限,延长职工最大还款年龄,取消担保、评估等中介业务,放宽个贷楼盘续签合作协议审核条件,放宽租房提取住房公积金政策,等等。这些措施为职工群众,特别是中低收入家庭改善居住条件提供了有力支持,促进了大连市房地产市场呈现活跃态势,同时也带来住房公积金流动性紧张问题。1—9月,大连中心发放个人住房公积金贷款2.91万户、102.73亿元,比上年同期分别增长24.4% 和31.8%,职工提取住房公积金96.76亿元,同比增长21.9%,住房公积金流出共计199.49亿元;但同期住房公积金归集、贷款本息回收等流入共计184.95亿元,住房公积金净流出14.55 亿元。截至9月末,全市住房公积金运用率达101.4%,住房公积金沉淀已使用殆尽。预计到年底,全市住房公积金缺口将达30 亿元。在此期间若再实行住房公积金异地贷款政策,资金缺口将更大。

二、流动性紧张是近两年我国住房公积金管理中遇到的新课题,各城市正纷纷探寻破解之策

流动性紧张是国内住房公积金运用率较高城市近两年出现的一个新问题,并呈蔓延扩大趋势。大连、重庆、杭州、武汉、厦门、常州等城市较早出现这一问题。面对住房公积金流动性紧张形势,各城市住房公积金管理中心为保证职工群众购房贷款和提取需求,促进住房公积金制度健康发展,纷纷开展调研、积极探寻破解难题的创新举措。

目前,各城市应对住房公积金流动性紧张的措施主要有两种:一是住房公积金贷款转商业贷款,二是个贷资产证券化融资。这两种融资方式各有利弊。

一是住房公积金贷款转商业贷款。即对符合住房公积金贷款条件的借款人由住房公积金中心协调商业银行放贷,借款人只按住房公积金个贷利率付息,高于住房公积金个贷的差额利息由住房公积金中心补贴。重庆、杭州、厦门、常州等城市采取这种方式。在这种方式下,住房公积金中心需承担商业贷款高于住房公积金个贷的差额利息,现在5年期以上贷款利率差为1.9%。但实施该业务需与银行协调一致,并调整住房公积金计算机管理系统、重新编写系统程序,前期准备时间较长,业务启动较慢,往往难以立竿见影解决紧急之需,只可作为解决住房公积金流动性紧张的中期方案。

二是个贷资产证券化方式。即通过证券交易所将住房公积金管理中心的存量个贷资产打包发债,以融取增量资金,住房公积金管理中心承担所发债券与个人住房贷款之间的差额利息及发债所需的中间费用。杭州、武汉等城市已采取这种方式。目前,采取这种方式住房公积金管理中心所需承担的综合成本约2.25%,费用成本相对较高。而且实施该业务的调查、审批程序较复杂,一般需要3个月时间,同样难解紧急之需。

三、大连中心首推个贷资产收益权融资方式,审批快捷、成本更低

在广泛考察、借鉴同行业做法、经验的基础上,大连中心与多家银行、资产管理公司进行深入接触,积极探索更低成本、更方便快捷、更符合自身实际的融资措施。经多方考察、比较后,大连中心近日决定,与中国工商银行大连市分行合作推出个贷资产收益权融资措施,首期计划融资5 亿元,并将根据资金情况和业务需求滚动发行,分期融资。

所谓个贷资产收益权融资,是指住房公积金管理中心将所管理的个人住房公积金贷款资产收益权打包出售,由特定投资者认购,以融取住房公积金管理中心所需资金,而住房公积金管理中心则需将该收益权未来产生的现金流用于支付融资本金和利息。按照这一融资方式,大连中心委托工商银行下属的投资管理公司——工银瑞投投资管理公司设计和发行该融资产品,中国工商银行大连市分行以自有资金进行认购,大连中心则按约定将未来一定时期收回的现金流用于支付融资本息。

与其他融资方式相比,个贷资产收益权融资方式具有明显优势:一是审批效率高,因其业务审批流程全部在银行内部完成,无需通过证券交易所,因此,从启动尽职调查到资金到账只需大约1 个月时间,比个贷资产证券化融资时间缩短一半多。二是融资成本低,只需受托的投资管理公司一家中介机构,不用像个贷资产证券化融资那样需委托承销、评级、审计等中介机构,中间环节大幅减少,融资成本相应大幅降低。