住房开发

2024-11-09

住房开发（精选8篇）

住房开发篇1

基于供应链管理的成品住房开发模式是以房地产开发企业为核心, 以成品住房开发项目为主要载体, 基于项目信息的交流与共享, 为了达到项目各参与方共赢的效果, 所采取的一种对项目的所有参与方 (包括设计方、施工方、材料设备供应方、监理方、金融支持方、营销方、物业管理方等) 协同集成化管理的开发模式。这种开发模式是典型的横向一体化战略管理开发模式。注重企业之间的合作, 避免传统开发模式的弊端, 可以最大程度降低系统的内耗, 实现参与企业的多赢, 最终使整个成品住房开发流程系统优化, 以达到控制和降低成本的目的。

一、成品住房内涵

2002年, 在全国住宅商会的年会上首次提出了“成品住房”的概念, 引起了业界的极大轰动与认可, 由于国内对于成品住房的研究起步较晚, 尚未有统一的定义, 很多开发单位对于成品住房内涵认识不清, 认为全装修住宅就是成品住房, 这种理解是不准确的。本文认为, 全装修住宅包括“有组织二次装修”后的全装修住房和成品住房。“有组织二次装修”后的全装修住房, 是指在土建、安装工程完成后进行的再装修, 建设单位交付给业主的是具有使用功能的住房。“有组织二次装修”后的全装修住房虽然在一定程度上避免了噪声扰民、污染环境等问题, 但是二次装修带来资源浪费、安全隐患等问题还是存在的。对于成品住房的内涵, 《江苏省成品住房装修技术标准》 (DGJ32/J99-2010) 认为, 成品住房是在土建、安装、装修的设计、施工、管理一体化的前提下, 套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成, 已具备基本使用功能的住房。成品住房强调建设的一体化, 将装修融入成品住房的建设程序中, 这也是区别于“有组织二次装修”后的全装修住房的最大特征。成品住房是实现住宅产业化的最佳载体, 无论是“节能省地”, 还是“四节一环保”, 甚至包括“绿色”、“健康”、“生态”等住宅科技和理念都可以通过成品住房的开发得以实现, 成品住房是住房建设的发展方向, 符合国家节能减排的方针政策。

二、供应链管理模式下成品住房开发企业应具备的核心竞争力

1. 市场分析能力

成品住房开发给房地产开发企业带来了发展机遇的同时也带来了生存的威胁, 只有提供一个紧扣市场定位、充分满足消费者对住宅的功能格局和环境等方面的综合需求、富有创新意识的成品住房产品才是成功的前提。因此, 房地产开发企业作为项目发起人必须具备市场分析能力, 通过市场调研以及营销机构所反馈的购房者需求信息, 对现有市场充分了解, 并根据消费者的需求进行项目调整和准确定位, 才能保证成品住房项目成功运作。

2. 资源整合能力

成品住房开发涉及的专业范围广泛, 房地产开发企业只是成品住房项目供应链上的一个节点。房地产开发企业应具备有效的资源整合能力, 通过协调、组织等职能迅速选择战略性合作伙伴形成一条供应链, 并建立统一的信息平台系统。各战略合作伙伴根据其要求进行业务流程重组, 获得供应链内的完全信息, 实现供应链上各个企业的信息共享, 并实施集中决策。

3. 协调管理能力

成品住房开发涉及专业多, 各专业的工作既相对独立又相互联系, 有效沟通和合理衔接各个环节是供应链成本控制的关键所在, 房地产开发企业应站在全程供应链管理者的角度, 全盘考虑, 统一规划, 通过了解各参与方的主要职能, 做到从宏观上把握项目进度, 深刻理解项目价值, 有效协调各专业资源的运作。成品住房项目供应链中各参与方的主要职能如表1所示。

三、基于供应链管理的成品住房开发模式

1. 成品住房开发项目的一体化发包模式

供应链管理思想强调企业的核心竞争力和业务外包, 房地产开发企业为了提高自身核心竞争力通常将设计、施工、监理、营销、物业管理等非核心业务委托给专业机构完成, 使自己成为供应链的核心企业, 组织引导各种有效资源, 提高自身竞争力。成品住房开发涉及专业众多且彼此有联系, 发包模式的选择必须有效降低协调成本, 利于项目整体优化, 设计总承包和施工总承包的一体化发包模式 (见图1) , 将会是我国成品住房项目发包的趋势和发展方向。这种发包模式设计、施工的责任分工明确, 形成了承发包各方清晰、完备的责任体系:设计总承包方承担项目设计的所有责任, 强调成品住房土建、安装和装修设计一体化;施工总承包方负责现场施工的所有责任, 强调成品住房土建、安装和装修施工的一体化。

2. 项目供应链的组织结构构建

结合设计总承包和施工总承包的一体化发包模式, 本文构建了以客户为导向、开发商为核心企业、其余参与方为核心伙伴的二维成品住房项目供应链组织结构体系 (见图2) , 该组织结构可以同时进行横向交流和纵向沟通。第一, 横向由成品住房各个开发环节上不同类型的企业子联盟集成。房地产开发企业通过适当的方法对候选的子联盟负责企业进行综合评价, 从而选择能在优质服务、技术创新、市场开发、产品设计等方面进行长期良好合作的企业与组织, 组成项目供应链。第二, 纵向由供应链各节点上两个或两个以上同类企业形成子联盟。成品住房通常规模化开发, 项目工程量大, 每个环节需要由多个企业采用动态合作机制共同完成。各子联盟的负责企业根据本环节的具体任务寻找合作伙伴以总发包或者联营体形式组成子联盟。这种二维的成品住房项目供应链组织结构有如下特征:

(1) 实现开发商业务分包。

开发商将设计、施工、监理、营销、物业管理等非核心业务外包给专业机构, 从而有更多精力去发展自身业务, 提高企业竞争力。

(2) 组织灵活。

在一个成品住房项目竣工后, 横向供应链上子联盟、纵向子联盟内部企业可以自动解散也可以继续保持长期合作, 以便开发商在确立新项目后可以迅速组建供应链。同时, 在项目开发过程中纵向子联盟内部通过动态合作机制不断以符合标准的企业来取代不合格的成员企业, 增强了各成员企业的竞争意识, 促使其不断提升自身的能力。

(3) 注重子联盟间横向合作。

该组织结构注重各子联盟的横向协调沟通, 供应链上各方采用合作共盟的思想, 通过共享信息、相互信任、风险共担、利益共享发展成为伙伴关系。

四、项目供应链的运行管理

成品住房项目供应链的运行管理应与组织结构相对应, 包括横向各子联盟之间的运行管理和纵向子联盟内部成员企业之间的运行管理, 通过有效的一体化管理措施实现成品住房开发建设的土建、安装和装修的设计、施工、管理一体化。

1. 横向运行管理

项目供应链上各子联盟之间的横向运行管理应努力实现管理一体化。开发商发挥自身所具备的核心竞争力, 负责组建信息平台系统, 保证项目供应链上所有子联盟都能根据具体需求作出快速反应。同时站在全程供应链管理者的角度对各子联盟工作流程进行监督;组织协调供应链上各子联盟之间的关系;运用信息平台系统, 对项目的管理业务进行分析与预测, 分析各种变动对项目可能带来的影响等。监理单位作为具有专业技能的独立的第三方来负责监督成品住房建设项目的“三控制”、“两管理”、“一协调”。其余各参与方在配合开发企业管理工作的基础上, 应积极完成自身职能, 同时加强横向沟通。

各子联盟之间的协调是确保成品住房建设项目成功的重要因素, 为了能更好地解决各方的协调问题, 确保成品住房开发供应链的高效运作, 可以成立一个由各个子联盟共同推举代表组成项目协调小组辅助开发商做好项目的协调与交流工作。协调小组主要职责在于以开发商建立的信息平台系统为载体, 通过两个子联盟之间或多个子联盟之间的沟通协调解决成品住房开发项目的总目标、项目契约、收益分配、解体以及项目各环节的工序搭接问题。

2. 纵向运行管理

供应链各子联盟的负责企业作为该子联盟的核心企业, 通过契约形式来明确子联盟内部各个成员企业的责任、义务与利益关系;在项目的整个运行过程中积极主动发挥主导作用, 做好各企业间的协调工作, 依据相关的技术、管理规范和契约来负责项目建设的实施。各成员企业应根据契约规定完成任务, 同时做好与其他成员企业的协调。

在纵向运行管理中, 设计子联盟跟施工子联盟内部企业的协调尤为关键, 成品住房的真正优势在于土建、安装和装修的设计、施工一体化。本文认为要实现设计一体化, 应借助协同设计等先进技术, 强化土建设计与装修设计的相互衔接问题, 当土建设计方案确定后, 装修设计就应提前介入, 设计单位应对建筑物进行必要的了解和实地勘察, 针对建筑物的平面布置、水电及管线布置提出相应的装修方案, 两个方案通过多次相互调整后, 最终在室内空间的设计、布局、水电点位的确定等方面形成一体, 避免毛坯房装修过程中存在的水电、墙体等拆改所造成的资源浪费、质量和安全隐患。要实现施工一体化, 应当在工序搭接、交叉作业、平行流水施工及产品保护等方面做到合理有效的安排, 才能保证土建施工与装修实施应同时完工, 从而达到缩短工期, 保证质量, 减小成本的目的;装修施工单位与土建单位应同时进场, 一方面由于土建与装修施工具有不可分割的系统工作链, 许多工序都是交叉进行;另一方面由于装修施工精度通常高于土建施工精度, 装修单位提早进程可以监督土建施工按照室内装修所需交工标准精确施工。

参考文献

[1].刘新科.基于供应链管理的房地产企业核心竞争力研究.价值工程.2008.1

[2].高云生.成品住宅开发的十大误区.城市住宅.2005.6

[3].孙克放光忠.谁来开发成品住房——成品房建设体制创新初探.住宅产业.2006.1

[4].祁神军单良骆汉宾.基于供应链的房地产集成开发研究.建筑管理现代化.2005.5

住房开发篇2

208月 7日，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》(国发〔〕24号)(以下简称《若干意见》)，要求加大对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持。根据这一指导精神，人民银行、银监会积极研究相关的配套政策，努力做好保障性住房发展的`金融服务工作。

对19《暂行规定》的修订就是人民银行、银监会认真落实《若干意见》精神的一项重要工作内容。人民银行、银监会将修订后的《暂行规定》更名为《经济适用住房开发贷款管理办法》(以下简称《办法》)，在利率、期限、项目资本金方面做出特殊规定，以引导有关金融机构在风险可控的基础上支持政府主导的经济适用住房开发建设，进一步发挥金融机构在解决低收入家庭住房困难方面的作用。

问：《办法》的主要内容是什么?

答：人民银行、银监会结合近几年金融机构在经济适用住房开发贷款中的实践经验和各有关部门的意见，在《暂行规定》基础上进行修订。《办法》共十八条内容，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求，做到既明确金融支持政策，又注重防范金融风险，既注重政策连续性、稳定性，又为银行业务创新留下空间。

问：《办法》中哪些规定体现了对经济适用住房建设的大力支持?

答：《办法》从多个方面鼓励金融机构加大对经济适用住房开发的金融支持力度。

首先，扩大了贷款人范围。与《暂行规定》相比，《办法》中规定的贷款人范围更广，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。

其次，放宽了贷款申请条件。《办法》规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，低于一般商业性房地产项目不得低于35%的规定。

第三，明确了利率优惠政策。《暂行规定》要求贷款利率按中国人民银行规定的同档次法定贷款利率执行;《办法》中明确提出了“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”的规定。

住房开发篇3

目前保障房建设面临巨大的机遇和挑战:十二五期间全国将建设保障性住房3600万套, 约20亿平方米, 规模巨大, 各级政府肩负房地产市场调控和经济转型发展重任。

在保障房建设中探索高品质、低成本、可复制的绿色建筑之路是一个很好的机遇。绿色建筑不等于昂贵的建筑, 在绿色思想的指引下, 只要将可行的绿色内涵附加, 保障性住房建设绿色建筑成本和品质都可兼顾。

近十年商品房建设绿色建筑初见成效, 培养了一批发展绿色建筑的人才, 积累了一定的经验, 国家和地方初步形成了推广绿色建筑的政策法规和标准体系。这为保障房的绿色建设打下良好的基础, 也为进一步推进绿色建设拓展了空间。

我们的主要做法

(一) 领导重视

市政府几乎每年都组团参加国际绿色建筑和建筑节能大会, 已参加了六届。主管副市长亲自带队, 并多次在大会主会场演讲。在2007年, 建立了“深圳市推行建筑节能和发展绿色建筑联席会议制度”, 副市长为召集人, 发改委、财政、国土、规划、建设、贸工等部门负责人为成员。

(二) 资金保障

每年均从墙改和散装水泥基金中安排上千万元, 用于绿色建筑、建筑节能的政策研究和标准制定以及示范项目补贴。建立了科研报告绿色建筑专篇审查制度, 确保政府投资项目在科研中落实推行绿色建筑的资金。设立建筑节能和绿色建筑发展专项资金。

(三) 出台绿色建筑相关政策

2004年颁布《深圳市节约用水条例》。

2007年颁布《深圳经济特区建筑节能条例》。

2009年颁布《深圳市建筑废弃物减排与利用条例》。

2010年颁布《深圳市保障性住房条例》, 以立法形式明确了新建保障性住房应当按照环保、节能、经济适用的原则进行建设。

2008年深圳市政府出台了《深圳生态文明建设行动纲领 (2008～2010) 》及《关于打造绿色建筑之都的行动方案》等九个配套文件, 第一次以市政府文件形式, 提出了“打造绿色建筑之都”的目标, 把绿色建筑上升到城市建设发展战略的高度。

2010年印发《关于我市保障性住房应按照绿色建筑标准建设并落实节能减排措施的通知》, 要求我市所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建设, 并安装太阳能热水系统和使用绿色再生建材产品。

创新土地出让制度, 在出让土地的同时明确住宅的建设标准绿色建筑技术要求。

(四) 建立具有深圳特色的绿色建筑技术规范体系

截至2010年, 共颁布《深圳市绿色建筑评价规范》等绿色建筑相关标准28部。初步形成了具有深圳特色的涵盖绿色勘察、绿色设计、绿色施工、绿色监理、绿色建材、绿色评价、绿色营运和绿色物业管理等全寿命周期的绿色建筑标准规范体系。

组织编制《深圳市绿色建筑和既有建筑节能改造技术路径集成库》。

制定《深圳市保障性住房建设标准》, 明确保障性住房按国家绿色建筑一星级或深圳市铜级标准建设。

建立居住建筑能耗和气象参数库、建筑围护结构热工性能参数库和建筑节能重点实验室。

开展建筑外墙节能技术及其热工性能、自然通风、外窗遮阳技术、玻璃幕墙复合遮阳技术、建筑与太阳能一体化、建筑装饰材料废弃物循环利用、中水雨水回收与利用等研究。

依托企业建立我市涵盖绿色建筑、绿色施工、建筑废弃物综合利用、建筑工业化等重点领域的首批8个建设工程技术研发中心。

(五) 培育绿色产业

绿色建筑设计咨询、可再生能源建筑应用、节能服务企业、LED照明、新型建材、钢结构等知识密集型新兴绿色产业国内领先。太阳能产业初具规模, 涌现出一批年产值超亿元的知名太阳能企业。建筑工业化初见成效, 形成了房地产骨干企业、部品生产企业和大学、科研机构组成的产业联盟。全市共有绿色建筑相关产业企业上千家, 年产值1200亿元, 带动相关产业发展产值2000亿元。

(六) 主要技术措施

1、太阳能利用技术

集中式+半集中式。

2、外遮阳

结合建筑形体, 实现被动节能。

3、自然通风

通过精细化分析优化室内外风环境 (10万平方米以上住宅小区必须进行通风模拟) 。

4、立体绿化

5、中水回用系统

采用人工湿地、MBR等措施, 主要应用于:浇灌绿地、河湖景观、公用设施等。

6、雨水回收系统

结合屋顶绿化、透水地面、浅草沟、景观水体等实现雨水回收利用。

7、住宅工业化

S-I分离化

集合住宅构成要素的主体与设备部分分离后进行设计与施工。

材料部品部件化

最大限度实现住宅部品部件标准化和通用化, 实现住宅部品的工业化生产、社会化协作配套供应。

技术集成化

整体浴室、整体厨房、家具产品集成、智能家居系统。

8、全装修保障性住房

9、地铁上盖建设保障性住房

根据国务院批复的《深圳市城市总体规划 (2010～2020年) 》, 深圳建设用地十分紧缺, 要求深圳应当根据资源、环境的实际条件, 坚持集中紧凑的发展模式, 节约和集约利用土地。

十一五期间, 深圳地铁1、2、3及5号线车辆段上盖保障性住房约2万套。节约土地约50公顷。

1 0、建筑废弃物循环利用

政府投资项目在满足结构功能的前提下, 优先采用建筑废弃物制品, 并明确使用的比例。

案例介绍

为推进绿色建筑的发展, 深圳市一直在探索如何以低成本、适用技术实现绿色保障性住房的目标, 并在很多项目中付诸实施。2010年, 光明新区6个项目采用了成熟和符合南方气候特点的技术措施, 通过优化设计, 绿色建筑增量成本平均不到60元/平方米, 其中4个保障性住房项目增量成本仅为34.3元/平方米。

(一) 梅山苑项目

绿色建筑目标:国家绿色建筑三星级标准。

概况:建筑面积:10.2万平方米, ;宅中户数:1565户;容积率:3.53;绿地率:35.3%。

技术:独立式太阳能光电系统;太阳能光热系统 (热水系统) ;B R中水处理技术 (冲厕、绿化、灌溉) ;人工湿地、雨水收集与利用;结构 (一栋建筑) ;专项防治 (幼儿园) 。

(二) 龙华保障住房0007地块

绿色建筑目标:国家绿色建筑二星级+深圳绿色建筑银级。

概况:总建筑面积:97342平方米;积率:2.49;地率:34%;动车总停车位:505辆。

亮点技术:室外热环境控制 (场地遮荫、架空等) ;阳能热水系统;水规模化利用;性能建材 (高强钢筋、砼) 使用;区垃圾分类收集处理等。

(三) 光明同富裕项目二期安居工程

绿色建筑目标:国家绿色建筑一星级标准+深圳绿色建筑银级。

利用精细化的设计手段, 达到建筑方案与绿色技术的融合, 充分利用适宜高效可感知的低成本技术, 创造适宜深圳气候特征的高舒适度居住小区。

技术体系:小区室内外物理环境优化设计:通过对住区声、光、热环境和住宅户型的采光、通风精细化设计等低成本技术手段, 结合透水地面和屋顶绿化等改善居住环境, 提高舒适度。

可再生能源利用:利用太阳能光热系统供应46.6%的住户的生活用水。

城市再生水利用:项目将城市再生水引入小区内用于绿化浇洒和地下室冲洗。

雨洪利用:采用屋顶绿化、雨水花园、透水地面消纳地面径流雨水, 地下室顶板覆土一米深以上, 减轻雨水洪峰流量时城市雨水管网压力。

地下室自然采光:结合室外景观规划, 将地下车库的采光通风天窗与景观相结合, 设计4个特色采光通风天窗, 达到美观与实用性统一结合的目的。

该项目单位面积增量成本约为39.4元/m2。

(四) 光明办事处用地保障性住房项目

绿色建筑目标:国家绿色建筑一星级标准。

概况:总用地面积:1 3 7 1 9 m2;总建筑面积为68470.9m2;总户数:556户。

方案阶段:将绿色理念与技术融入设计方案。朝向:主正南北, 与主导风呈一定角度;体型:迎风向上大面宽、浅进深;窗墙比:合理控制窗墙比, 各朝向均小于0.4;建筑关系:错落式布局。建筑间距大, 南侧建筑高度较低。

初设阶段:用精细化设计指导建筑设计。通风:提出外窗开启建议, 合理布置平面;围护结构:根据节能计算, 优选围护结构参数;日照:日照时数量化分析, 合理布置功能房间等。

施工图阶段:用科学态度落实绿色技术。中水:合理选择中水使用策略;隔声措施:量化围护结构隔声性能要求;高效设备:节水器具、微喷灌、高效灯具等;景观设计:根据遮挡分析, 合理选择不同习性的植物等等。

该项目单位面积增量成本约为34.6元/m2。

主要问题

(一) 成本问题

目前绿色建筑增量成本跨度较大, 从每平米几十元到上千元不等, 均有其存在的合理性。但对于保障性住房, 急需探索适宜低成本绿色建筑体系, 降低绿色建筑增量成本。

(二) 技术支持问题

保障性住房建设绿色建筑离不开有效的技术支持, 包括绿色建筑设计技术、建造技术、管理技术等, 但相关技术支撑力量不足。

绿色建筑的设计、建造与运营管理均有别于传统建筑, 各相关单位和技术人员的技术力量暂时还不能满足大规模快速建设的需求。

(三) 日照问题需进一步论证

因保障性住房具有集约利用土地的客观要求, 将保障性住房建设成为绿色建筑, 难以满足绿色建筑评价标准中的某些控制项要求, 例如住宅日照等。

(四) 后续管理问题

由于采用了太阳能热水系统及中水、雨水回收利用系统, 后续管理值得关注。

如果系统选型不当, 系统运行成本将过高。

下一步工作

《深圳市住房保障发展规划 (2011～2015) 》提出:“十二五”期间, 保障性住房项目将实现100%达到《深圳市绿色建筑评价规范》铜级标准, 打造10个绿色低碳生态示范社区, 推行可再生能源技术和垃圾减排技术, 实现30%保障性住房项目应用垃圾减量和垃圾分类技术产品。

(一) 因地制宜, 逐步推进, 进一步探索适用于保障性住房的低成本节能技术和产品

保障性住房的居住对象主要为低收入和“夹心层”, 在推广应用绿色建筑中, 必须探索应用低成本的技术和产品。

结合我市气候条件, 我市保障性住房项目将主要推广太阳能热水系统及中水、雨水回收利用系统和垃圾减排技术的应用, 确保住户用得划算。

(二) 总结经验, 不断完善后期运营管理

不断总结太阳能热水系统及中水、雨水回收利用系统运营管理的相关经验和做法, 探索完善可靠技术和产品, 确保住户用得舒心。

(三) 加强基础技术及对比研究, 为大规模应用绿色建筑探路

积极开展建筑外墙节能技术及其热工性能、自然通风、外窗遮阳技术、立体绿化、玻璃幕墙复合遮阳技术、建筑与太阳能一体化、建筑装饰材料废弃物循环利用、中水雨水回收与利用等研究, 完善绿色建筑技术支撑体系。

特别是研究探索绿色建筑应用于保障性住房和商品住房中的需求差别及相关量化指标, 为全国范围内大规模应用绿色建筑探路。

(四) 继续培育和发展绿色产业

通过税收优惠政策、补贴政策和信贷优惠政策等手段, 加大对绿色建筑产业中开发商群体的激励和引导, 加快太阳能、LED、钢结构、透水砖、预拌砂浆、节能门窗等产业发展。

住房开发篇4

一、申请

房地产开发企业持下列证件、材料向遵义市房产管理局（以下简称市房管局）申请建设经济适用住房：

1、申请开发建设经济适用住房的报告；

2、开发企业资质证书、营业执照复印件；

3、资金证明及近二年开发经营业绩等相关资料；

4、项目选址等资料。

二、现场查勘

遵义市经济适用住房发展中心(以下简称经房中心)对拟建经济适用住房土地进行现场踏勘，了解地块现状。

三、审核

对申请单位提供资料进行审核。

四、审批

对经审核符合建设经济适用住房申报条件的，上报市房管局审批。经审批同意的，由市房管局发文批复，经房中心监督、指导开发企业按照有关规定组织实施经济适用住房开发建设。

[房改程序]开发建设单位申请经济适用住房项目、预（销）售及权属办理应提供以下资料

一、申请经济适用住房项目材料

1、建设经济适用住房项目申请

2、营业执照

3、开发建设单位资质等级证书

4、开发建设单位自有资金证明（原件）

5、本溪市经济适用住房开发建设保证书

6、项目建设详规图（控规图）

二、申请经济适用住房预（销）售价格材料

1、市计委立项（原件）

2、建设用地规划许可证

3、建设用地批准书

4、城市房屋拆迁许可证

5、动迁安置方案的批复（附动迁户房屋产权灭籍单及动迁明细）

6、建设工程规划开工通知书

7、建设工程施工许可证

8、建设工程中标通知书

9、小区施工管网综合图及主体楼层平面图

10、经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表

三、申请经济适用住房预售许可证材料

1、市物价部门预（销）售价格批复（原件）

2、预售方案及分户图

3、预（销）售房屋面积测算报告

四、申请经济适用住房权属材料

1、经济适用住房预售许可证

住房开发篇5

与原规定相比, 《办法》中规定的贷款人范围更广, 除国有商业银行和住房储蓄银行外, 还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。此外, 《办法》放宽了贷款申请条件。规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%, 低于一般商业性房地产项目不得低于35%的规定。

此外, 《办法》明确了利率优惠政策。规定贷款利率按人民银行利率政策执行, 可以适当下浮, 但下浮比例不超过10%。为了确保贷款资金用于经济适用住房项目建设, 《办法》明确要求对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。

央行表示, 《办法》做到既明确金融支持政策, 又注重防范金融风险;既注重政策连续性、稳定性, 又为银行业务创新留下空间。央行要求各银行要根据规定要求, 抓紧制定或完善经济适用住房开发贷款管理操作细则, 于通知发布30日内向央行、银监会报备。

住房开发篇6

实行住房公积金制度是我国城镇住房改革的重要内容和中心环节。它直接关系城镇住房制度改革的成败,随着住房公积金制度朝着健康的方向深入发展,住房公积金归集数逐年增长,人民群众的购房支付需求也逐年增长。一方面为了减轻公积金缴存单位及住房公积金管理中心的工作强度,提高工作效率和工作质量,另一方面由于各基层单位的员工现状不断变化、以及所涉及的身份差异导致其公积金管理的复杂和操作频繁,如果仅靠传统的财务管理已不适应其缴交差异性和延续性。公积金不但涉及每个员工的切身利益、而且操作连惯性之长迫切需要提高各单位管理的规范化。我们开发该系统管理软件即是适应社会发展的迫切需求,也是办公自动化系统中的一个重要的信息平台。

二、系统分析

住房公积金管理(单位版)系统是一个管理机构与用户单位之间信息沟通平台。通过这个体系,一方面使各基层单位将每年年初的跨年汇交清册,年中的变更业务(增加、减少、约定提取、补交等等),可以通过电子媒介或邮件的形式上报给市中心,中心与各基层单位也可随时通过媒介数据进行对帐,及时发现错误并更正。减少各基层单位前往管理部排队时间及往返次数。另一方面管理中心也可将每年结转后的利息以数字媒介的形式传到各基层单位管理系统中,使各基层单位也可获取每个职工的公积金最新详细资料,为各基层单位领导规范化管理提供数据依据。我们通过对管理部门的业务流程充分了解以及考虑各基层单位计算机软硬水平的参差不齐状况,本着简单、可靠、安全的原则设计开发此高度实用型产品。

三、系统概述

1、业务流程(图1)

软件主要用于与市中心交换数据,包括导入信息和生成上报业务信息等。

导入信息包括:导入单位及个人基本信息、利息结存。

导出业务包括:上报变更业务、补缴业务、预约提取、跨年清册和个人开户。(图2)

2、系统构成与功能

通过对管理部门业务流程的了解以及对基层单位原有管理的延续性。我们将系统规范为六大模块构成即:初始化、业务处理、查询统计、辅助功能、固定报表、系统维护等。其具体模块功能如图3:

(1)初始化部分

(1)单位信息管理:管理单位信息主要是设置并导入缴存单位的基本信息。包含单位登记号、单位名称、单位性质、资金来源、管理部编号、建立公积金时、单位汇缴标志、单位缴存状态、当前汇缴年月、本年单位缴存率、本年个人缴存率、本年单位上限、本年个人上限、计算精度等业务。

(2)个人信息管理:管理个人信息主要设置职工基本信息。包含职工姓名、户口类型、证件类型、证件号、性别、出生年月、开户日期、参加工作时间、现单位工作时间、学历、职务、职称、资格、住房情况、贷款情况、本年缴存基数、本年单位缴存额、本年个人缴存额、本年月缴存额、配偶姓名、配偶证件号、配偶是否建公积金、公积金账号、当前余额等。

(3)房屋信息管理:房屋信息管理主要收集职工房屋(购买、修建、租赁)的详细信息以便下一步顺利做支取业务。

(4)年终结转:年终结转是将本年度的所有业务放入本单位的历史库中以备日后查询。

(5)接受对帐单:接受对帐单就是将职工缴交的公积金所获得利息通过本模块下载到各职工帐目中。

a、业务处理部分

·汇缴办理:管理变更信息,包括变更开户、启封和封存,负责打印变更增加清册和变更减少清册,并打印汇缴书。

·补缴办理:管理补缴信息,负责录入、打印补缴清册。

·业务报盘:将月汇缴变更、补缴、提取等业务以文件的形式上报管理部。

·内部调动:是单位内部各个部门之间的人员调动。

·统计计算:将数据库中所有流水业务进行快速统计。

·提取办理:

◇部分提取:职工对公积金进行部分金额的提取。

◇销户提取:职工因某种原因将所有的住房公积金进行全部提取。

◇转出提取:职工因调动(公积金由一个单位调到另一个单位)所进行的全部提取。

·补缴办理:是一个或多个职工对住房公积金进行补缴。

b、系统维护部分

·用户权限设置:管理使用本程序的用户(名称、密码)。

·数据备份及恢复:将数据备份到软盘、硬盘或其他存储介质中,也可以将其恢复。

·转入开户:汇缴单位收到转入通知书之后,由于某种原因并没有进行汇缴业务,通过本模块可先进行开户但该职工是处于封存状态,不参加本月汇缴。

·数据维护:是维护人员通过此模块对系统中数据库记录进行修改或删除。

·代码管理:可以设置部门名称、销户提取原因、储蓄开户行代码以进行预先代码设置加快做业务时输入速度。

c、固定报表

负责生成上报文件。包含变更业务(含开户、启封、封存)、补缴、提取、转入清册等公用表,还有职工存取明细表、部门存取情况表、单位各月缴存帐、公积金对帐单、部门汇缴统计表等自用表

d、辅助功能

·对帐处理

单位库中数据与中心数据进行比较,找出错误。

·修改编号、姓名

如果职工编号、姓名、发生错误可通过本模块进行修改。

·查询缴存状态

就是查询职工的缴存状态、开户时间。同时可以打印。

·转换18位身份证号

将系统内15位身份证号自动转换成18位形式

·调整储蓄卡号、开户行

可以在此界面修改储蓄卡和开户行等信息

e、查询统计

对本年度和历史年度进行职工基本情况、各月缴存情况、每月变更情况、补缴情况、提取情况等业务信息进行查询,用户可获取任何有关公积金的信息。

3、系统设计过程中统筹考虑要点

(1)由于使用该软件的用户是各个住房公积金缴存的基层单位,使用人员的操作水平、教育水平、业务专长、计算机配置等参差不齐,相差间距比较大。因此我们选定操作系统为Windows、数据库为Paradox 7、开发软件为Delphi 7.0。因为目前用户使用Windows系统占据绝对多数,而开发软件Delph7.0是一个面向对象的软件开发工具,它可以直观地、快速地进行Windows应用程序的开发,不仅由于它的面向对象,而且它的IDE也提供了很方便快捷的开发方式。此外,数据库Paradox7是美国Borland公司推出的一种关系型网络数据库,Paradox和Delphi绑定到一起应用可以很方便打开DB数据库,这个数据库安全性较好、功能也较强大、程序所占空间较小、安装维护方便。而较早地进入我国的BASE、Foxbase、Clipper之类的数据库。虽然Xbase数据库易学而被广泛地应用得到了用户的认可。但是受其安全性、拓展性方面局限,我们排除选择它们;而INFORMIX、SYBASE和ORACLE等关系数据库,因其原有在大中型计算机上开发、使用、完善的较长历史,这类数据库移植到微机上以后,仍然保留了其在大中型系统中的特点。即具有完整的安全性、数据库功能强大运行效率高,速度快等特点。但是他们占据使用空间较大、用户应用成本太高,系统维护要求也高。而基层用户管理的人员多者近万人、少者区区十几人,计算机配置相差也较大。考虑到中小用户占据相当规模,我们认为选定Paradox数据库和开发软件Delphi 7.0是较恰当选择。

(2)目前许多用户微机不仅仅只应用住房公积金管理系统,而微机上病毒、木马防不胜防,操作系统崩溃、误操作丢失数据已司空见惯。因此用户自身数据安全性问题我们充分考虑解决;我们在系统维护部分中设置数据备份及恢复功能将数据备份硬盘或其他存储介质中,也可一键快速将其数据恢复。

(3)对于已经进行CA认证的缴存单位结合统一的安全认证服务,提供完善的授权访问控制,确保对系统中应用功能的访问只有符合授权规则的才被允许,保证对信息的访问只开放给有权限的用户。通过统一信息交换平台完成采集数据的传输,保证数据在传输过程中的安全

四、结束语

根据国务院颁布的住房公积金管理条例要求,结合北京市和其它省市房改办及交存单位的实际情况,开发了这套管理系统。它包含了所有公积金的归集业务,及时反映公积金业务的详细情况,提高了系统规范化管理。通过数千基层单位的使用,验证了该系统在设计开发时必要的统筹考虑。为该管理系统的可靠性、安全性、功能扩充和系统的扩展性打下良好基础。

参考文献

[1]网冠科技.基础培训百例[M].DELPHI7.0.机械工业出版社.

住房开发篇7

在我国现有的保障性住房体系中, 针对中低收入不同的群体, 都对应安排了不同类型的保障性住房, 但是由于资源有限, 现阶段保障性住房还不能完全解决中低收入群体的居住需要。如何把有限的保障房资源为中低收入群体发挥最大居住的效用, 是每个市政府都要面临的急迫、现实问题。

在2011年, 南宁市全年保障房任务总量为39, 597套 (户) , 完成率为108.43%。其中公共租赁住房开工建设10, 492套, 占保障房建设的首要位置, 其次是廉租房, 建设9446套;跟着依次是, 限价商品房4, 734套, 经济适用房4, 401套;新增廉租住房租赁补贴6, 510户。 (以上数据来源:2012年2月13日南宁日报) 南宁市作为中国东盟经济贸易区的中心, 以及受益于国家对西部大发展的战略布局, “十二五”以来南宁市进入了城市高速发展的快速阶段, 每年都有大量的外来人口涌入。而大力发展公共性租赁住房是解决外来流动人口的有效途径。只有把公共性租赁住房做大, 才能解决更多的外来流动人口的居住, 才能保证社会的繁荣稳定, 经济的高速发展。

公共租赁房的建设和管理, 目前还处于一个起步阶段, 建设和管理都在摸索的过程中, 如何更有效地解决这些问题, 本文从以下几个方面对此进行了分析。

二、南宁市公共租赁房的现有开发、经营模式

由于财政有限, 公共租赁房的开发建设不可能完全依赖于财政, 这就需要多元化的融资, 而如何多元化的融资是公共租赁房建设者需要着重考虑的关键环节。从目前南宁市公共租赁住房的开发模式看, 以是否针对专门居住人群来分, 可分为定向开发和非定向开发两种, 定向开发就是企业或政府针对专门的人群建设公共租赁房。

(一) 定向开发模式。目前南宁市有下面三种类型:

1.产业园区集中配建模式。

即在工业园区、经济开发区等外来人员集中的地方, 由当地政府统筹规划, 按照集约用地、集中建设的原则, 由入驻企业出资、或政府直接投资兴建公共租赁房, 企业出资的, 产权归企业所有, 作为企业固定资产的一部分, 归企业管理, 由企业提供给他们自己聘用的员工或引进的人才。政府出资的, 由政府管理。例如, 在南宁市经济开发区北部湾科技园区的“娃哈哈饮料生产基地公共租赁房项目”。

2.单位自筹建设模式。

在符合城市发展规划的前提条件下, 经所在地县、市人民政府批准, 单位利用自身拥有的建设用地建设公共租赁房, 单位自建的公租房纳入当地政府统一管理, 单位在满足了本单位保障对象职工的需要外, 剩余的房源, 由当地政府分配给其他社会保障对象居住。例如横县信用联社公共租赁房项目。

3.社会投资建设模式。

对提供社会公共服务、能源、教育等行业负责建设的公共租赁房, 这部分企业不属于盈利单位, 大多靠财政拨款来运营, 对这部份企业兴建的公租房, 主要面向本系统对象供应, 管理上也基本上由单位负责运营。

(二) 非定向开发模式。

上述公租房是定向的, 普通老百姓最关心的还是面向社会供应非定向开发的公租房, 非定向开发可分下列几种模式:

1.政府投资建设模式。即由各地政府划专门直接拨土地并投资建设和管理公租房。各地政府也可通过收购、长期租赁等方式筹集公租房。各地政府投资建设的公租房项目可按城市规划设计要求配建商业服务设施, 统一经营管理, 租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设。目前, 南宁市公租房的开发主要采用政府直接投资模式。这种模式下由政府直接出钱兴建, 委托当地街道办、居委会或城区政府直接管理, 这些公租房应遍布南宁市各大城区, 在2011年, 开工的项目主要有新阳南49号公租房、仙湖大道南侧、菠萝岭东街125号等项目, 几年后, 这些房子将建成, 让更多的人受益。

2.开发项目配建模式。在财力有限的情况下, 可以采用政府和开发商共同开发公租房的模式, 这种模式下, 由政府给予优惠的政策扶持, 开发商出部分乃至全部的建设费用, 共同开发的模式。例如, 南宁市凤岭在水一方经济适用房小区的开发, 政府在开发商完成保障房建设任务后, 还给予部分土地建设商品房, 及其他一些优惠的政策, 实现政府与企业的双赢局面。即在新建普通商品住房或进行“三旧” (旧城镇、旧厂房、旧村庄) 改造时, 配建一定比例的公租房。根据南宁外来人口数量众多, 故公租房配建比例一般不低于规划住宅建筑总面积的10%, 具体配建比例还应根据地段和城市发展规划来定, 配建的公租房应与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。

3.利用集体土地建设公共租赁房模式。南宁市目前有许多城中村, 这些城中村土地的性质属于集体土地, 村民在集体土地上建的房屋, 办不了房产证, 属于“小产权房”。“小产权房”存在着巨大的政策风险, 但如果在农村集体的土地上兴建保障房 (公租房) , 则属于政策扶持的范围, 这部分城中村保障房的建设模式就可以采用政府给政策, 当地村民集资兴建, 建成后由当地村民管理运营, 扣除该交得税费后, 收益归当地村民所有。即按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则, 经省级人民政府批准, 在符合条件的地区开展利用集体建设用地建设公租房试点。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租, 也可由政府或企事业单位整体承租后再向符合住房保障条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权, 不得分拆确权。

三、南宁市公共租赁房的现有分配模式及改善

申请公共租赁房的申请人首先要符合公共租赁房的申请条件, 以家庭或单身人士为基本申请单位, 每个申请家庭原则上以户主作为申请人, 其他家庭成员作为共同申请人。申请人只限申请承租一套公共租赁房。申请公共租赁住房, 需要住房保障部门进行审核后进行配租。据介绍, 申请公共租赁房, 应向住房保障部门提交以下材料: 《公共租赁住房申请表》;身份证件;工作和收入证明;住房情况证明。申请者按顺序摇号选房, 市住房保障部门根据申请人的申请时间, 以及选择的公共租赁房的地点, 建立轮候顺序。在住房配租时, 按轮候顺序摇号选房, 选中房子者签订租赁合同;摇号后拒绝选房的, 视为自动放弃, 本轮次候号作废, 但可重新申请轮候。公共租赁房配租面积与申请家庭人数大致相当, 2人及以下配租建筑面积在40平方米以下, 3人及以下配租建筑面积为60平方米以下, 4人及以上配租建筑面积80平方米以下。因人员变动申请调整面积的, 可换租相应规定面积的公共租赁房。以上是南宁市现行公共租赁房的分配政策, 但在具体执行的过程中, 则存在下面需要完善的地方。

因为公共租赁房稀缺, 远远满足不了外来流动人口的需要, 在分配过程中, 大量符合条件的人在排队, 但却不知道什么时候能够轮到自己。能不能排到就像是买彩票中奖一样, 更多感到的是幸运。如果能够改变一下申请条件和分配方法, 让人们感到更多的公平和透明, 这将有助与社会的健康和谐。这里, 本文提出实行评分申请条件制度, 对需要申请公共租赁房的人群进行综合评分, 评分的类型根据南宁市经济发展的需要设定。笔者建议, 可以按照职称、职务、工作年龄、学历、工作经历、专业等进行综合评分, 分数由高到低排列, 公共租赁房也按分数的高低来分配, 并且定期公示。分数高的人对于不合地段或不满意的公租房, 可以放弃, 不影响下次选房。这样, 人们就知道他在整个申请人群中的位置, 什么时候能够申请到公租房。对于南宁市政府来说, 由于设定了评分条件, 所以能够更有针对性的引进适合南宁发展需要的人才。

四、结语

鉴于目前南宁市外来流动人口数量庞大且增长迅猛的特点, 南宁的保障房建设应以公共租赁房为开发重点, 尽可能多的兴建保障性住房, 扩大受益人群, 让更多的人享受到保障房的福利。其一, 南宁市公租房的开发运营应多元化, 这是为了更充分的调动更多的社会资源来建设公租房, 同时也是为了满足外来流动人口需求多样的特点, 这样我们的社会才能更加幸福和谐。其二, 南宁市公租房的分配上, 应引入评分制度, 由高分到低分分配公租房, 并且定期公示评分情况和房源情况, 这也是在公租房稀缺的情况下, 让更多南宁市需要的人才能解决租住的需要。其三, 在南宁市公租房的日常监管中, 注意审查租住者是否符合入住条件, 是否存在违法行为等等。只有解决好外来流动人口的居住, 才能保证南宁社会的和谐稳定的发展。

摘要：随着经济的发展, 大量的外来流动人口涌入南宁, 南宁市政府响应国家号召, 大力兴建保障房, 然而在实际的运营和管理中却碰到不少问题。如何解决外来流动人口的居住, 确保南宁社会的和谐稳定、经济的平稳发展, 这是摆在政府面前的紧迫课题。本文对南宁市保障房发展方向、公共租赁房的开发、经营、分配模式进行了分析, 并提出了切实可行的对策与建议。

关键词：流动人口,住房开发,经营管理

参考文献

[1].李爱娟.我国廉租房保障问题及对策研究[D].长沙:湖南师范大学, 2009

[2].吴海瑾.城市化进程中流动人口的住房保障问题研究——兼谈推行公共租赁住房制度[J].城市发展研究, 2009

[3].王春敏.公租房制度的现实选择与理想路径[J].中国房地产, 2011

住房开发篇8

社会保障性住房, 是指由政府提供的, 限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准, 具有保障性质的住房, 一般包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房和安置房等。在城市社会经济的快速发展进程中, 住房社会保障体系显得犹为重要, 作为住房供应体系的重要组成部分, 保障性住房的规划与建设将直接关系到社会低收入人群的安居乐业。

面对城市极其紧缺的土地资源, 我们有必要将部分保障性住房与一些公共设施综合开发建设, 以达到集约利用土地, 发挥更好的社会经济效益的目的。针对公交场站占地面积大, 开发强度低的特点, 规划建议将容积率较高的保障性住房项目结合场站进行建设, 在集约利用土地的同时, 将公交场站出行方便的特点与居民以公交出行为主的特点充分结合起来。

二、公交场站与保障性住房综合开发研究

1. 公交场站与保障性住房综合开发理论分析

(1) TOD模式

TOD (交通引导城市发展) 模式要求相对较高的开发密度, 包括就业、居住、商业以及公共设施等功能混合于一个大型的公共汽车或轨道交通站点周围适于步行的范围之内。“综合开发”的概念从空间上将居住、商业等内容由周边式布局向一体式布局转化, 突出“集约” (如图1) 。

(2) 联合开发

联合开发 (Joint development) 是一项房地产开发 (Real estate development) , 它依赖于运输设施所提供的市场活动及区域利益, 与大众运输服务和车站设施紧密相连。这种房地产开发通过立体化的交通模式和房地产开发项目紧密结合。“综合开发”主要指居住、商业、办公与公交场站的结合, 是联合开发的一种模式。

2. 公交场站与保障性住房综合开发条件分析

(1) 用地条件

保障性住房的建设用地不宜过小, 考虑建筑退线及实际建筑形态需要, 规划用地应在8 000 m2以上。结合各级公交场站的用地需求 (首末站1 300~2 000 m2, 枢纽8 000 m2以上, 停车场10 000 m2以上) , 选择综合开发的公交场站一般为公交枢纽站及公交停车场, 用地在8 000~30 000 m2左右。

(2) 区位条件

保障性住房作为一项为市民提供居住的项目, 应充分考虑居民的生活需求, 周边应有相应的配套设施。而公交场站的布局则根据实际交通需求, 布局较为分散。因此, 规划尽量选择城市建成区周边的场站进行综合开发, 而用地较偏, 配套不足的城市外围地区场站不宜进行综合开发。另外, 考虑保障性住房开发容量的需要, 城市航空限高较低区域内的公交场站也不宜进行综合开发。

(3) 环境景观条件

公交场站的选址是以交通需求为依据的, 部分场站若进行高容量的居住开发, 将对城市整体景观造成影响, 因此必须对其进行严格筛选, 选择合适站点进行综合开发。

(4) 安全条件

公交场站周边区域交通复杂, 交通压力大的场站不适合进行综合开发。另外, 综合开发场站应有明确的交通引导, 可结合天桥, 跨街平台等进行综合建设。

3. 功能与空间组织分析

(1) 功能要求分析

交通方面应能容纳多条线路, 配备公交停车场;功能方面一般设置保障性租赁房, 房型皆为小户型, 主要为一房户和两房户。

(2) 空间组织分析

合理组织交通, 对公交场站和保障性住房各自交通体系进行研究, 处理好保障性住房的垂直交通, 场站换乘等主要交通问题。如可采用大底盘群楼多层车库, 上设高层住宅。住户在裙楼屋面活动, 公交车社会车流和住宅人流分开。同时, 建筑设计中还应考虑保障性住房的停车问题 (包括自行车) 。

4. 交通流线分析

理顺公交停车、居民乘车与住户出行之间的关系, 使其相对独立, 互不干扰。规划重点分析周边交通条件, 选择好公交出行出入口。

5. 公交多层停车库 (场) 的技术要求和建议

(1) 公交多层停车库功能部分主要包括: (1) 停车区 (包括有停车位、车行道、人行道在内的停车部分; (2) 回车场地、坡道、升降机、移车机、车辆转盘、电梯在内的运行设施; (3) 保修工间区 (包括低保、小修、充电、轮胎等主辅修工间、吸烟室、洗车间) ; (4) 调度管理区 (包括办公室、调度室、场务司机室等) ; (5) 辅助区。

(2) 多层停车库的建筑面积宜按100~113 m2/每标准车确定 (其中, 停车区的建筑面积宜为67~73 m2/每标准车, 保修工间区的建筑面积宜为14~17 m2/每标准车, 调度管理区的建筑面积宜为8~10 m2/每标准车, 辅助区的建筑面积宜为6~7 m2/每标准车, 机动和发展预留建筑面积宜为5~6 m2/每标准车) 。规划为地下停车库时, 地下停车库主要用于停车, 其他建筑均安排在地面上。地下停车库的建筑面积按70 m2/每标准车确定。其地面建筑另行计算。

(3) 多层停车库的坡道宜布置在主体建筑之外。在条件不允许时采取布置在建筑物的中部、两侧或者两端, 但这时必须注意作为停车用的主体建筑的柱网和结构的处理。

(4) 多层停车库停车区车辆的停放形式有成0°的序列停放, 成30°、45°、60°的斜列停放, 成45°的斜角交叉停放, 成90°的直角停放, 在设计时应结合停放区的平面形状, 选用进出车最自由、占用停放区建筑面积最小的那一种作为该停放区的停放形式。公交车辆进出停放车位的方式宜顺车进、顺车出。在条件不允许时, 宜倒车进、顺车出, 不允许顺车进、倒车出或者倒车进、倒车出。

(5) 停车区内应采用单向行车, 车行道必须有足够的宽度和保证车辆能安全通车的转弯半径。为了减少车辆转弯次数, 并使通视距离保持在50~80 m范围内, 车行道应尽力维持直线形。

(6) 多层车库停车区的柱网确定须根据所停车型的停放形式、所需的安全间隔、车行道布置方式、占用的建筑面积最小以及使柱网采用同一尺寸等原则选定结构最合理、最经济的停车区柱网。在选定柱网时, 应首先确定柱网的单元尺寸、车位和车行道所需的合理跨度, 应避免为减少柱的数量而使跨度或地下车库埋深过分增大所带来的不利因素。当车位和车行道所需跨度尺寸无法统一时, 柱网可分别采用不同尺寸, 但不应超过两种。

(7) 停车区的层高除考虑因工作需要 (如装置各类管道) 需增加适当高度外, 层高不应过大, 一般为车身高度, 加0.2 m安全距离和结构所需高度之和。规划为地下停车库时, 地下车库的埋深应适当, 其顶部地面如要植树时, 其土层最小厚度应不小于2 m;种草或花卉时, 最小土层厚度应不小于0.6 m。

(8) 公共汽车库的坡道以直线形为宜, 条件不允许时, 也必须大部分为直线形, 兼配少量曲线段, 坡道的面层构造应有防滑措施, 要有与城市道路相一致的照度。公共汽车库直线坡道纵坡宜小于7%, 曲线形坡道的纵坡宜小于5%。坡道与行车交汇处、与平地相衔接的缓坡段的坡度为正常坡度的1/2;其长度, 标准车为6 m左右。直线坡道还应有纵向排水沟和1%~2%的横向坡度。

(9) 公共汽车的直线双车坡道最小宽度不小于6.8 m、曲线形双车坡道最小宽度内圈不小于7.2 m, 外圈不小于6.8 m。公共汽车坡道可在一侧设立宽1 m的人行道。

6. 环境影响及治理措施

保障性住房结合公交场站综合开发, 场站内公交车的运营将对住户产生一定影响, 其中以废气及噪音影响最为突出。规划应通过环保部门预先做好环境影响前置审批, 并提出相应治理措施。

(1) 科学组织交通

综合开发地块应合理组织交通, 尽量使居民、乘客及公交车流分离, 减少水平交织。

(2) 建筑形式补救措施

综合开发应提高建筑的水平隔离作用, 分隔居住区与公交停车场区的建筑平台可适当外伸, 并利用建筑平台增大绿化面积。

(3) 绿化补救措施

在增大绿化面积的同时, 科学选择绿化树种, 以净化空气能力强的树种为主, 如夹竹桃等。

(4) 公交车废气处理

选择清洁能源, 提高排放标准, 设置排烟兼排风风机, 通风系统的设计应尽量减少对住户的影响。

(5) 公交车噪音处理

做好公交车保养, 降低产生的噪音量。住宅建筑部分采用隔音材料, 提高施工质量。

7. 开发政策研究

(1) 土地取得形式

公交场站与社会保障性住房综合开发建设用地由市国土房产局按有关规定有计划供地。

(2) 公交场站功能需求

公交部门应根据实际情况, 提出相应站点的公交停车位需求数以及各场站公交配套用房建筑形式及建筑面积要求。

(3) 确定综合开发方案

规划部门负责核定各地块的开发模式, 同时编制综合开发的具体项目交通影响分析, 以确定项目容量与平面布置方式。

(4) 社会保障性住房建设

市建设与管理局负责组织全市社会保障性住房的建设和社会保障性商品房的销售、管理、回购工作, 市国土房产局负责组织全市社会保障性租赁房的分配、管理、回收工作。

三、案例分析

1. 观音山公寓

(1) 区位

项目位于思明区观音山片区, 观音山国际运营中心以北。总用地10 940 m2, 容积率6.99, 总户数936户, 公交停车位54个。

(2) 功能分区

建筑整体分为住宅与车库两大块, 车库分为地下社会车库与地上公交大巴车库, 分区划分明确, 住宅在不影响车库使用功能基础上, 充分利用屋顶空间布置绿地。

(3) 流线分析

在南北两平行道路上设置出入口, 人车互不干扰, 住宅入口独立设置, 全场站设置环通消防道路。

2. 古楼公寓

(1) 区位

项目位于前埔南区西南侧古楼, 环湖里大道以东。总用地13 381 m2, 容积率5.83, 总户数725户, 公交停车位86个。

(2) 功能分区

采用大底盘裙楼多层车库, 上设高层住宅方案。住户在裙楼屋面活动。公交枢纽站、公交停车场、社会停车场及经济租赁房四部分空间相对独立。

(3) 流线分析

用地出入口只集中在用地西侧的短边上, 规划将四部分用房在空间上做出水平分流, 竖向分隔。

四、公交场站综合开发条件评价

1. 公交场站分类及综合开发类型选择

公交场站按其功能一般分为枢纽站、首末站、综合车场、公交修理厂四类。其中, 综合车场分为公交保养场及公交停车场。公交保养场及公交修理厂由于特殊工艺要求, 规划不进行综合开发;公交首末站用地为1 300~2 000 m2, 规模太小, 也不宜进行综合开发。可进行综合开发场站类别为公交枢纽站、公交停车场。

其中公交枢纽站主要考虑“公交与对外交通方式衔接”和“公交之间衔接”两个方面。“与对外交通方式的衔接”主要是与机场、火车站、港口、长途客运站的衔接, “公交之间衔接”有轨道之间、轨道与常规公交、常规公交之间的相互衔接三种形式。停车场中不包括公交停保场, 保养场为车辆检修功能停车场, 需要开阔的场地, 不宜进行综合开发。

2. 公交场站综合开发方向分析

公交场站进行综合开发的方向包括居住、商业、办公等。规划应结合周边设施用地功能条件选择合适的开发方向。

(1) 结合居住综合开发

结合居住综合开发地块一般位于居住区周边, 就近利用学校、市场、文化娱乐等公共配套设施。

(2) 结合商业综合开发

对于商业区周边地块或轨道交汇点等人流密集地块, 可尽量结合商业综合开发, 并适当提高开发强度。

(3) 结合办公综合开发

对于商务办公区内规划的公交场站, 可根据片区需求, 结合办公综合开发。

五、结语

保障性住房作为近期政府主导的重点项目, 目前正由各全国各地方政府贯彻落实。面对紧缺的城市土地资源, 如何用好每一宗城市土地已是摆在各地方政府面前的一道难题。若能将保障房与公交场站等占地较大的公益性项目进行综合开发, 对于城市经营将是是一件双赢的美事。

参考文献

[1]郑思齐, 张英杰.保障性住房的空间选址:理论基础、国际经验与中国现实[J].现代城市研究, 2010.