住房管理

住房管理（精选12篇）

住房管理 篇1

邯郸市住房公积金制度始于1993年,至今已运行20余年。住房公积金制度作为一项住房保障制度,对邯郸市住房制度改革的深化和推进,对住房新体制和住房保障制度的建立和发展,都发挥了不可替代的重要作用。2005年3月,邯郸市住房公积金管理中心(下称邯郸中心)正式挂牌成立,是直属市政府管理的正县级自收自支事业单位。近年来,邯郸中心通过不断创新思路,出台有力措施,全力扩大住房公积金受益范围,使住房公积金制度得以快速稳步发展。20余年来,在住房公积金制度的大力支持下,邯郸市居民的住房条件得到极大改善,同时促进了社会经济的全面发展。

一、运行情况

20多年来,邯郸市住房公积金建制覆盖面不断扩大,归集量逐年增加,贷款量和提取量稳步提高。截至2014年底,邯郸市累计归集住房公积金总额164.45亿元,累计归集余额109.98亿元;累计发放个人住房公积金贷款49130户、85.48亿元,累计个人贷款余额58.92亿元,个人住房公积金贷款使用率为53.57% ;累计提取住房公积金54.47亿元。

目前,邯郸市住房公积金的缴存比例按照如下规定执行:职工缴存住房公积金比例按照上年工资总额确定,个人6%-8%,单位10%-15%。主城区财政供养人员为个人8%、单位12%,企业一般为个人6%-8%、单位10%12%不等。县(区)管理部一般为两个5%。邯郸市个人住房公积金贷款于1996年8月开办。目前,贷款额度由最初的5万元已逐步提高到40万元;贷款期限由最长15年延长到30年。对于住房公积金的提取,邯郸中心按照“应提尽提”的原则,确保缴存人的正常使用,提取率为35%左右。

邯郸中心的基本运作模式为:住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。下设15个直属管理的县(市、区)管理部,分别是涉县、武安市、永年县、邱县、峰峰矿区、馆陶县、曲周县、磁县、临漳县、大名县、魏县、肥乡县、成安县、广平县、鸡泽县管理部,全部为市中心统一管理,实现了“四统一”管理。

二、特点分析

通过对邯郸市住房公积金运行情况的初步了解,我们对邯郸中心近年来的工作成绩有了直观的印象。在这个基础上,我们进行了深入调研,进一步了解到邯郸中心在住房公积金管理方面的特点,以及创新管理模式上所作出的探索。

1.管营分离

在广泛调研国内先进城市管理模式的基础上,邯郸中心调整了内设机构,率先在河北省推行“管营分离”的运作模式,归集、提取、信贷三个业务处室负责政策制定、业务指导、考核监督等政策性、管理性、协调性的职能;设立归集、提取、信贷三个服务大厅和各县(市、区)管理部负责窗口服务、受理报批、审批操作等各项具体工作。管营分离的先进模式不仅能够使管理层和运营层之间互相制约,强化内部监控,有效防范资金风险,又有利于运营层集中力量运营住房公积金,简化受理和审批程序,提高服务水平,更好地发挥住房公积金的社会效益和经济效益,使邯郸市住房公积金管理工作更好更快发展。

管营分离的管理模式,实现了全市住房公积金垂直管理,中心退出住房公积金运营的“运动员”角色,成为专司住房公积金行政管理的“裁判员”,自下而上的统一模式有如下优势。一是管理体制理顺了,管理处室和管理部的职责更加明确,管理处室能够对政策、制度研究得更加深入,进一步提升管理水平;管理部或服务大厅只负责业务的具体运作,不负责管理,减少了管理环节,在服务质量上下功夫,提升了服务水平。二是加强了监督,保证了资金安全,中心规定三个业务处室对管理部和三个大厅的业务进行不定期的抽查,即时发现资金风险,防患于未然。三是为职工提供更便捷、高效的服务。由于中心和各管理部使用统一的信息系统,缴存职工可在不同管理部办理住房公积金缴存、提取、贷款等业务,提高了办事效率。

2.统一系统

管营分离模式的成功运行,需要统一的信息系统来支持。在河北省住建厅住房公积金监管办的主导下,探索建立全省统一的住房公积金管理信息系统的工作取得了实质性的进展。2014年3月,全省统一的信息系统顺利上线运行。邯郸继石家庄之后成为全省第二个上线城市。

在推进新系统运行中,邯郸中心主动承担了河北省住建厅住房公积金监管办《河北省住房公积金业务管理系统开发建设》课题研究工作,组成课题研究小组,参照邯郸市系统软件多年运行的工作实践,结合先进城市的信息化建设经验,深入调研,积极进行方案论证,确定业务办理模式、完善信息化建设功能,顺利完成了课题研究工作,实现了系统设计的前瞻性、完整性及业务功能的实用性、先进性,达到了全国先进水平。

2013年、2014年,邯郸中心全力推进软件开发和硬件需求研讨工作,搭建起新一代系统的网络运行平台,建设与“管营分离”管理模式相协调的共建共享、互动开放的新系统资源。

3.稳步扩面

邯郸中心通过开展“住房公积金归集建设年活动”,加大住房公积金政策宣传力度,严格执法,促进住房公积金归集工作,进一步提高住房公积金制度覆盖率。目前,邯郸市19个县(市、区)全部建立了住房公积金制度,非财政供养单位建立住房公积金制度也有所突破。住房公积金制度在邯郸市的覆盖面不断扩大,归集总量呈现出稳步攀升态势。截至目前,邯郸市建立住房公积金制度的单位累计为5964个,缴存职工人数达到43.9万人。

为维护广大职工利益,让更多职工享受住房公积金的优惠政策,邯郸中心针对未建制、少缴、欠缴等问题采取了以下措施:一是推进缴存单位与邯郸中心归集管理工作的互动,进一步加强与各单位住房公积金专管员的沟通与联系,及时掌握单位信息,确保各单位住房公积金管理规范、缴交及时,个人账户入账落实到位。二是开展“文明执法”、“宣传执法”、“基层执法”等活动,制定行政执法宣传文明用语,印制政策宣传小册子,深入企业一线,在职工中宣传,争取企业职工群众的理解和支持,为职工住房公积金权益保障、扩面工作奠定基础。三是进一步加大执法力度,及时查处单位应建未建、应缴未缴行为,加大对恶意欠缴单位的执法力度,协调法院配合,切实履行执法责任,维护职工合法权益。四是优化归集业务的办事方式,推行“先核定,后缴存”的业务办理模式,使住房公积金入账一步到位。

4.优质服务

为进一步提升住房公积金管理水平,为广大职工提供一个舒适、快捷、便利的服务环境,邯郸中心对服务大厅进行扩建改造,个贷、提取、归集服务大厅独立办公,为广大职工提供方便舒适的办事环境。同时,进一步修订和优化工作流程,实行手续内部传递,缩短审批时限,减少审批环节,个贷审批3个工作日办结,归集提取业务随到随办,符合条件的立等可取。选择多家银行集中在大厅联合办公,真正实现了“一站式服务、一条龙办公、一次性办结”的全新工作模式。

5.支持保障

2012年,邯郸市被住建部批准为利用住房公积金支持保障房建设项目的试点城市,邯郸中心根据住建部等七部委《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》要求,制定了《利用住房公积金贷款支持保障性住房建设实施方案》和《实施细则》,并及时提交该市管委会审议通过了安排10亿元用于邯郸市保障性住房建设项目贷款的工作计划及相关业务流程。目前,邯郸市申报的两个保障房项目已获住建部批准,市政府对两个公租房项目评审报告进行了批复,邯郸中心已经做好了各项准备工作,近期将逐步发放项目贷款。住建部督导组多次对该市试点工作进行督导,对邯郸中心推进支持保障性住房工作给予了肯定。

三、存在问题

在调研中,邯郸中心相关人士结合实际工作中遇到的问题,对现行住房公积金制度进行了鞭辟入里的分析。他们认为,目前的住房公积金制度主要存在法制不健全、监管不到位、管理制度不健全、制度设计不合理、建制扩面难等问题。

1.法制不健全

目前规范住房公积金管理的法规,除国务院《住房公积金管理条例》(下称《条例》)外,主要是建设部、财政部、人民银行、国家税务总局等部门发布的一些规范性文件。这些规范性文件虽然没有《条例》的法律效力高,但实践中却对各地住房公积金管理有着政令不统一的强制性要求。因此,这些规范性文件不免具有应急性、片面性、不稳定性等特征,不同部门或不同时期出台的规范性文件常常相互矛盾或发生冲突。

2.监管不到位

尽管住房公积金制度还有财政、审计、人民银行和银监局等部门参与监督,但这些外部监督大多流于形式。住房公积金管理中心没有设立专门的监管部门,也没有完备的业务管理制度。内部监管的缺失无疑会给个别工作人员违规操作、谋取私利提供可乘之机。

3.管理制度不健全

住房公积金管理委员会由当地政府、建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家、工会代表、职工代表和单位代表组成,负责对住房公积金管理的重大事项作出决策。这种决策机制虽然体现了一定的民主性,但不具备承担因决策产生的责任和风险的能力。相反,作为决策执行者的住房公积金管理中心不享有决策的权利,却要承担决策产生的风险责任。这种制度设计显然违背了民法的权利与义务 ( 责任 )对等原则,实践中容易导致作为决策者的住房公积金管理委员会滥用决策权利或虚置决策权利,不能真正发挥预期的决策作用,作为执行者的住房公积金管理中心承担了不应该由其承担的责任。同时,把住房公积金管理中心定性为事业单位。按照事业单位的财务管理和会计核算办法,住房公积金运营发生的成本不能在业务支付中体现,却只能从中心的管理费用中支出,造成运营成本不实、管理费用虚高。

4. 制度设计不合理

与当初制定《条例》时相比,目前发生了很大的变化。因此,住房公积金制度设计的不合理就凸显出来。

按照国家规定,职工缴纳的住房公积金当年归集的按活期存款利率计息,上年结转的按3个月整存整取存款利率计息,缴存者利息所获甚微。住房公积金中心将公积金存在银行的年利率是3.3%,这一部分利差,连同公积金中心发放公积金贷款的利差收益,构成公积金的增值收益,根据《条例》第二十九条的规定,它不归缴存人所有,主要归政府财政,显然违反了《物权法》中“孳息归属”的原则。本应由政府财政全额承担的廉租住房建设资金,却从属于缴存职工的住房公积金增值收益中上缴。

在住房公积金缴存者中,富者不屑于使用住房公积金贷款,贫者无力买房,得不到贷款,还为他人输血。只有中上等收入的缴存人在享受住房公积金贷款。多数职工在退休后方可提取全部住房公积金,意味着他们的住房公积金要存储十年、二十年、甚至三十年,如果每年的通货膨胀率为3%,30年后他们的住房公积金也就贬值殆尽了。

5.建制扩面难

随着经济体制改革的深化和非公有制企业的发展,非公有制企业的从业人员在数量上所占的比重越来越高,而现在非公有制企业及其从业人员未建立住房公积金制度的现象仍普遍存在,这已成为住房公积金制度能否持续、稳定、健康发展的重要问题,也是住房公积金管理工作的热点和难点。

非公企业建制扩面难主要原因在于:一是企业为控制用工成本,整体不为职工建立住房公积金制度;二是在企业内部职工建制不全面,即仅为部分管理层或技术层等较为稳定的岗位职工建制,对劳务派遣等岗位流动频繁的职工不建制。

再有,随着新型城镇化的推进,农村住房公积金的建制也面临很多问题。如果没有制度层面的规范,可能在推进中也会困难重重。

四、发展建议

1.强化法制建设

党的十八届四中全会提出的依法治国理念,应贯彻于住房公积金体制建设中。现行《条例》的执行力度较小,建议将《条例》这部法规提升为《住房公积金管理法》,加大住房公积金管理中心的执法力度,增强住房公积金的归集力度、执法力度。

在此基础上,加快住房公积金法制建设进程,在归集、提取、贷款等各个方面从法制化、规范化的角度不断强化,提升住房公积金的法律地位。

2. 统一住房公积金管理模式

应在全国范围内,至少在全省内统一住房公积金管理模式,统一操作流程,进一步提高住房公积金管理和操作水平,努力缩小地区间发展不平衡,使住房公积金管理更规范、更高效。

建议将住建部住房公积金监管司升格为副部级,成为住房公积金监管局,机构定为总、分、支局、管理部四级。总局和省、市、自治区分局为监管局,总、分局以下各级局为经办局。国家住建部住房公积金监管局内设机构主要包括:住房公积金综合业务司,主要职能为对全国的住房公积金归集、贷款、提取等业务的办理进行监管,统筹考虑对归集和使用资金的平衡和监管;信息中心,主要职能为住房公积金各项业务的办理提供信息系统的平台,以及研发全国统一的住房公积金信息系统;住房公积金政策法规司,主要职能为住房公积金的政策制定及法制建设,下设执法局,对各地执法队伍进行指导和检查;对内服务的综合司,主要职责为包括财务、审计、人事管理等职能,各地住房公积金分局、支局除对应总局设置的处室外,支局应增加设置执法处室,主要职能是承担住房公积金催建、催缴、缴存基数及人数的核查等工作。

3.全面建立贷款风险管理体系

建立个人住房公积金贷款信用评分体系,进行贷前信用评估。与人民银行全国征信系统进行信息交换,构建个人征信系统在住房公积金贷款等核心业务上的应用模式。建立贷后跟踪和评价体系。动态跟踪借款人的还贷行为,评价借款人预期违约率。加强贷款资产质量分类管理,完善呆账核销政策,建立以科学计算预期损失为基础的风险计提制度。

4.管好用好住房公积金

要树立科学发展观,搞好平衡,坚持经济与社会协调发展,对那些还没有实行住房公积金的单位严格按照《条例》强制执行。对于机关事业单位和效益较好的企业,不能一味地提高住房公积金的缴存比例或缴存基数,要确定一个相对合理、可行的比例,并定期进行调整,严格控制机关事业单位的缴存上限,规范缴交住房公积金工资基数构成。对效益好的企业规定缴存统一封顶额度,从机制上调整住房公积金不公平的收入分配。

住房公积金贷款应该以个人缴交住房公积金余额配比贷款。防止少存也能多贷的现象,并严格控制个人贷款的次数。采取鼓励购买中小户型的中低收入家庭以及首次使用贷款真正用来解决和改善住房条件的职工优先使用,对缴交规范的单位提供优质的服务等措施,使住房公积金真正能为“改善人居环境,造福万户千家”服务。

住房公积金管理中心应依据市场经济规律的要求执行国家经济政策,以提高经济效益,积极稳妥的探索,创新住房公积金运作使用机制,寻求使其保值增值的途径和方式。在保证住房公积金的安全情况下,体现在既要保障职工的合法权益,又要提高住房公积金资金的使用率,减少资金沉淀,增强保值增值的能力,促进住房公积金事业的全面发展。

从制度设计上,建议扩大住房公积金管理中心与银行的合作范围。随着住房公积金事业的发展,原规定只允许与工、农、中、建、交五大国有银行进行合作,存在很大的局限性,已明显落后于形势的变化,也不适应住房公积金事业发展的需要。实际上,很多地方住房公积金管理中心的合作银行早已不限于此。建议允许国有控股、地方政府主导控股的银行金融机构开办住房公积金业务,这样更有利于住房公积金事业的跨越式发展。

总之,要使住房公积金制度利益平衡,必须加强住房公积金制度建设,强化监督机制。防范管理风险必须加大宣传、普及相关知识,通过各种渠道,实现职工随时可进行个人账户、住房公积金贷款情况查询,同时起到对单位、住房公积金管理中心进行监管的作用,保障职工缴存住房公积金的安全。

住房管理 篇2

西安市集资建设住房管理办法

（二00五年四月一日）

第一章 总 则

第一条 为发挥国家、单位、个人集资建房积极性，改变国家、单位统包的住房建设体制和单位全额投资建设住房的办法，建立国家、单位、个人三者共同负担的住房建设新体制，加快住房建设，缓解职工、居民住房困难，加强集资建房的组织管理，根据《西安市深化城镇住房制度改革实施方案》，制定本办法。

第二条 集资建设住房是在政府、社团或单位倡导和组织下，把单位和个人用于建房的资金集中起来，按照城市规划和有关规定，解决职工住房的一种建房形式

第三条 集资建房包括集资建设新住房和集资改造旧住房。

第二章 范围和对象

第四条 本市范围内的党政机关、群众团体和企事业单位，均可组织职工集资建设住房和集资改造旧住房。

第五条 单位向职工集资建设住房的对象指本单位的固定职工、计划内合同工、离退休职工。临时工、计划外合同工不参加集 1 资建设住房。单位集资建房，男女职工享有同等权利，应鼓励职工积极参与。

第六条 参加集资建房的条件：

1.集资建房以户为单位，一户只能以自住为目的参加一次集资建房。

2.申请集资建房的个人应填写《集资建房申请表》，经单位批准后可参加集资建房。

3.无房户、人均居住面积四平方米以下的困难户可优先参加集资建房。

4.拆迁安置户、自有私房户，其住房达到规定面积标准或房改中以标准价购买公有住房的职工，均不可参加集资建房。

5.参加集资建房的住户，在住房建成分配后，必须退出原租住公房，历各种原因未能退出的，按成本租金的1.2倍计租。

第三章 组织管理与审批程序

第七条 市房改办是全市集资建房的行政主管机关，负责制定集资建房的计划和政策，审批各部门和各单位集资建房的方案，并实行监督和指导。

第八条 单位集资建房必须首先建立住房公积金制度。第九条 集资建房的面积标准，按照陕办发［1990］6号文件的规定执行，有条件的单位也可在国家统一规定的户均3.5人的测算标准内，按人均建筑面积20平方米控制。

第十条 集资形式和标准：单位向职工集资建房，个人集资额应不低于当年成本价的三分之一。随着标准价向成本价的过渡，要 相应提高集资额比例，逐步过渡到成本价集资建房。目前鼓励有条件和职工经济承受能力强的单位以实际成本价集资建房。

第十一条 集资建房审批程序： 1.集资建房单位必须制定本单位的集资建房方案上报市房改办。内容包括：建房计划、土地批文、资金来源、集资标准、集资总额、综合造价概算、集资职工名单等。2.单位集资建房方案经市房改办原则同意后，须将集资款及时存入市住房资金管理中心专户，专项储存、专款专用。市房改办审核资金到位后，签发《集资建设住房批复》。3.单位持《集资建设住房批复》到市规划局、土地局等有关部门办理建房和减免税费手续。

第十二条 单位组织职工集资，在市政府规划住宅开发区购买住房的，由出售住房的房屋开发建设单位持《集资建设住房批复》，到市有关部门办理减免税费手续。

第十三条 集资建房单位在住宅楼竣工后，经市房改办审查同意，应在三个月内到市房地产管理部门办理产权登记手续。

第十四条 集资建房预售方案审批程序：

单位集资建房经市房改办批准，工程正式开工且基础处理到正负零时，可按第十一条规定程序向市房改办申报集资建房预售方案。单位上报集资建房预售方案应附建房计划、土地批文、规划定点审核图、施工许可证、集资人员分配住房名单及集资金额。市房改办经现场察看核准后，方能正式批准单位集资建房预售方案。

单位集资建房预售方案批准后，建房单位应保证在18个月内(指普通砖混结构住宅)完成建房工程，交付使用，并与职工签订集资建房预售合同。在规定工期内建成的住房，职工集资款不计利息，职工个人可享受集资预售当年公布的标准价。超过规定工期的，则超期部分应给集资者支付利息，并应按实际竣工年月推前18个月时的售房政策出售。

第十五条 集资预售住房建成后，须向市房改办申报验收审核报告，经市房改办按原设计标准验评，才能向集资职工正式售房。售房办法按《西安市公有住房出售管理办法》规定执行，职工个人集资款可冲抵购房款。

第四章 优 惠 政 策

第十六条 集资建房的单位和职工享受下列优惠政策： 按零税率计征固定资产投资方向调节税；免征营业税、房产税；免缴城市规划费、拆迁管理费、开发管理费、人防工程费、市政公用设施配套费、邮电通讯建设费、商业网点建设资金、水电增容费、教育附加费等费。

第十七条 政府各有关部门要积极支持配合单位集资建房工作，以保证各项优惠政策的顺利实施。

第十八条 集资建房自有资金不足时，集资建房单位可向市住房资金管理中心和专业银行申请专项贷款。

第五章 权益和产权处理

第十九条 单位向职工集资建设的住房租赁给职工的，其产权为单位所有。参加集资的职工个人享有租住权，并按规定标准向产权单位缴纳租赁保证金和租金。参加集资职工个人投入的资金，扣除应缴租赁保证金，剩余部分按规定期限还本付息，还款期限三年至五年，利息按有关规定利率计付。也可用来逐月抵扣房租。第二十条 职工在规定期限内按组织建房单位确定的标准交清集资款，且集资款用以冲抵购房款的，对住房享有下列权益：

1.职工按成本价集资建造的住房，产权归个人所有；未达到成本价集资的，产权归单位和职工共同所有。购房人所占产权比例为购房当年公布的标准价和购房当年公布的成本价之比。

2.职工集资建房按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。一般住用五年后方可出售，集资建房单位有优先购买权。

第二十一条 以标准价、成本价购买的公有住房进入市场交易时，按《西安市公有住房交易管理办法》执行。

第二十二条 集资建设住房的维修管理，按《西安市公有住房售后维修管理办法》执行。单位可按规定提取属于单位部分产权的住房折旧费，用于住房维修。

第六章 附 则

第二十三条 集资建房的单位或职工，擅自向社会出售住房，除没收非法所得外，并按非法所得的一倍处以罚款。凡弄虚作假，骗取减免税费，除责令退回减免税费，并按减免税费的一至三倍处以罚款。

凡以公款充私款，骗取产权的，要收回住房或产权。第二十四条 市辖六县、阎良区可参照本办法制定实施办法，报市房改办批准后执行。

第二十五条 本办法由市房改委办公室负责解释。第二十六条 本办法自公布之日起执行。

单位集资建房：根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。什么是集资建房?

答: 集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定.个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。陕西省保障性住房管理办法（试行）

陕政发 „2011‟42号

第一章 总 则

第一条 为加强保障性住房的管理，根据国家和我省有关政策规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内保障性住房的规划、建设、分配、退出、运营和监督等管理。保障性住房是指廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房。

第三条 省人民政府对本省保障性住房工作负总责，并对省级有关部门和各设区市人民政府实施目标责任制管理。

市、县（市、区）人民政府负责本行政区域内保障性住房的建设和管理。

街道办事处（乡镇人民政府）负责保障性住房申请的初审工作。

社区负责保障性住房的申请受理工作。

第四条 省住房城乡建设行政主管部门负责编制全省保障性住房建设规划，并会同发展改革、国土、财政、民政、林业等部门，按照各自职责，指导和监督全省保障性住房管理工作。

市、县住房和城乡建设行政主管部门具体负责本区域保障性住房工作的实施和管理，并会同相关部门制定本区域保障性住房工作具体的规划、计划和落实措施，完善规章制度，规范管理程序，健全准入和退出机制。

第二章 项目管理

第五条 保障性住房目标任务应当纳入项目投资计划管理。发展改革部门会同住房和城乡建设部门、财政部门按照上级政府下达的保障性住房目标任务，积极落实项目，加快前期工作，编报投资计划，并按要求逐级上报。

第六条 所有保障性住房建设项目要严格按照国家和省上的有关规定，履行审批程序，及时办理项目立项审批、规划、土地、环评、节能等手续。

第七条 省发展改革委要按照中央下达的新建廉租住房投资规模计划，会同省住房城乡建设部门共同审定廉租住房投资项目计划，并及时下达。

第八条 省住房城乡建设部门会同省财政、发展改革部门对各市上报的新建公租房、廉租房购改租项目进行审查，对审查通过的项目纳入全省项目计划，列入中省资金补助范围。

第九条 市、县（市、区）发展改革部门会同住房城乡建设、财政等部门对本区域经济适用住房、限价商品房目标任务内的项目及时立项，并报上级主管部门备案。

第十条 列入计划的项目，应足额按时建成，不得多报少建。项目计划原则上不得调整，确需调整的，必须按程序报原项目批准部门核准。

第三章 规划与设计

第十一条 市、县（市、区）人民政府应当编制保障性住房建设规划、计划，明确保障性住房建设规模、土地、资金安排、项目布局、套型结构和工作机制等内容，并向社会公布。

保障性住房建设应当符合城乡总体规划、土地利用总体规划，优选规划设计方案，遵循经济适用、生活设施配套齐全、满足基本使用功能等要求。

第十二条 保障性住房建设项目应当依据经批准的土地利用总体规划、城乡规划，选择在地质条件安全可靠、环境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套相对完善的区域，本着节约集约用地的原则，充分利用储备土地、闲置土地，挖潜利用存量土地和产业结构调整土地。

第十三条 保障性住房的建筑设计应当符合节能、省地、环保要求，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第四章 土地管理

第十四条 保障性住房建设用地应当纳入土地供应计划，指标单列，应保尽保。市、县（市、区）人民政府应当进一步提高审批效率，对于急需建设的保障性住房项目应当优先使用政府储备土地，采取即报快批方式，缩短审批时限，加快供地速度。

保障性住房建设单位未取得原批准职能部门同意，不得改变保障性住房建设用地用途。

第十五条 市、县（市、区）人民政府要对列入保障性住房建设计划的建设用地实行统征统迁。

第十六条 廉租住房、政府投资的公共租赁住房和经济适用住房建设用地采用划拨方式供地。

其他方式投资的公共租赁住房建设用地可以采取市场方式出 让，也可以经过有资质的土地评估机构评估后以租赁或者作价入股等方式有偿使用。

限价商品住房建设用地，应当在市、县（市、区）人民政府限定房价的基础上，通过招、拍、挂方式出让。

第五章 资金管理

第十七条 各级政府应当确保保障性住房建设资金，可以按下列渠道筹集：

（一）各级财政预算安排的专项建设资金；

（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（三）不低于3%的土地出让成交价款（含招、拍、挂、协议出让等）；

（四）保障性住房建设融资（包括银行贷款和住房公积金贷款等）；

（五）出租出售保障性住房的收益；

（六）国家代地方发行的债券；

（七）保障性住房配建商铺等商业配套设施的出售、出租收入；

（八）其他方式筹集的资金。

第十八条 廉租住房纳入财政预算内基本建设程序管理，省级财政部门根据省级发展改革部门会同省级住房城乡建设部门审定的廉租住房投资项目计划下达中省补助资金预算；公共租赁住房由省级住房城乡建设部门会同省级有关部门审查通过并纳入全省项目计划，省级财政部门按计划任务下达中省补助资金预算。

第十九条 各级财政部门要按照上级政府签订的目标责任书确定的任务，以及省住房城乡建设、发展改革、财政等部门联合审定的项目批复计划，按照实施进度拨付保障资金。

纳入中省资金补助的保障性住房项目取得施工许可证后拨付中省补助资金；建设单位根据施工进度将建设资金向施工单位予以拨付。

第二十条 各级财政部门要切实加强保障性住房资金的使用管理，及时将中省市县筹集的保障性住房资金全部进入保障性住房资金特设专户，实行“专项管理、专账核算、封闭运行、专款专用”，严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用，也不得用于平衡本级预算。

省财政部门依据省住房城乡建设、发展改革、财政等部门联合审定的项目批复计划，对市、县资金使用管理情况进行定期和不定期检查。

第二十一条 符合租、购保障性住房条件的职工家庭可用住房公积金支付保障性住房房价款、租金。推进住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点。

第六章 建设管理

第二十二条 保障性住房建设应当严格执行基本建设程序、国家有关技术标准和强制性规定。开工项目和竣工项目信息应在开工和竣工验收后20个工作日内按项目逐个公开。

第二十三条 保障性住房来源包括：

（一）政府投资建设的住房；

（二）政府购买、改造、租赁的住房；

（三）政府依法收回、没收的住房；

（四）企业或者其他组织按照与政府约定建设的住房；

（五）住房建设中配建、代建的保障性住房；

（六）其他途径筹集的住房。

产权存在争议或者纠纷、存在质量安全隐患或者不符合保障标准的房屋，不得作为保障性住房房源。

第二十四条 以配建方式建设廉租住房、公共租赁住房的，配建的建筑面积、建设标准、收回和收购条件、价格等内容应当作为取得国有建设用地的前置条件，并在国有建设用地划拨决定书或者国有建设用地使用权出让合同中明确约定。

配建廉租住房、公共租赁住房的具体办法，由市、县（市、区）人民政府制定。

第二十五条 保障性住房套型建筑面积应当按下列标准控制：

廉租住房在50平方米以内；

公共租赁住房在60平方米以下；

经济适用住房在60平方米左右；

限价商品住房在80-100平方米。

第二十六条 市、县住房城乡建设行政主管部门依法对保障性住房的质量及造价等工程建设活动进行监督管理。开发建设单位应当对其开发建设的保障性住房在合理使用寿命内的质量承担责任。

第二十七条 廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房建设项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业性收费和政府性基金。

电力、通讯、市政公用事业等企业要对保障性住房适当减免入网、管网增容等经营性收费。各项税收按照国家规定从低征收。

第二十八条 市、县（市、区）人民政府应当将城镇住房保障人员经费和工作经费纳入财政预算，保证工作的正常开展。对在城镇住房保障工作中作出显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励。

第二十九条 省、市、县住房城乡建设行政主管部门应当建立住房保障信息管理系统，建立申领和退出廉租住房租赁补贴发放的个人信息、各类保障性住房建设项目信息等内容的电子档案，及时更新和维护数据，健全保障性住房档案检索体系，做好档案的录入、管理、使用、移除等工作。

第七章 分配管理

第三十条 保障性住房供应对象为城镇低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭。

低收入家庭收入线,根据《陕西省城市低收入家庭认定实施办法》（陕民发„2009‟57号）的规定，按照当地低保家庭收入线的1.5倍以下确定。

中等偏下收入家庭收入线按照当地城镇居民家庭人均可支配收入的80%以下确定。

中等收入家庭的收入线按照当地城镇居民家庭人均可支配收入为上限确定。

住房困难家庭按照家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房建筑面积的60%确定。

市、县（市、区）人民政府应当结合当地社会经济发展、居民 收入和住房水平，合理划定城镇居民低收入、中等偏下收入、中等收入标准和住房困难标准。

第三十一条 廉租住房保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭。

公共租赁住房保障对象为城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。

经济适用住房保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

限价商品住房保障对象为当地城镇中等收入以下住房困难家庭。

第三十二条 符合下列条件的可依照本办法申请租赁或购买1套保障性住房：

（一）满足市、县（市、区）人民政府规定的户籍、劳动关系和各项社会保险要求；

（二）符合市、县（市、区）人民政府划定的收入和财产标准；

（三）无房或者现住房面积低于市、县（市、区）人民政府规定的住房困难标准；

（四）市、县（市、区）人民政府规定的其他条件。

第三十三条 居民申请租用、购买保障性住房应当提供以下材料：

（一）家庭成员身份证件、户口簿等；

（二）家庭成员婚姻状况证明、收入证明；

（三）用人单位证明、劳动用工合同及社保证明；

（四）所在单位或者居住地街道办事处（乡镇人民政府）出具的住房情况证明；

（五）市、县（市、区）人民政府规定的其他需要提供 的材料。

第三十四条 申请保障性住房的家庭应当推举1名具有完全民事行为能力的成员作为申请人。

申请人向户籍所在地社区提出申请。

申请人为外来人员的由用人单位或本人向住地社区提出申请。

未设社区的，申请人可直接向住地乡镇人民政府提出申请。

第三十五条 社区应及时受理申请材料，并将符合条件的申请材料报送街道办事处（镇人民政府），同时在社区公示申请人名单。

街道办事处（镇人民政府）对申请材料进行审查，对申请人的家庭收入、住房状况等是否符合规定条件进行认定，并将符合条件的家庭报市、县住房城乡建设行政主管部门核准。

第三十六条 街道办事处（镇人民政府）应当在申请人户籍所在地、居住地或工作单位将审核结果公示15日，公示内容包括申请人姓名、收入、住房等情况。

市、县住房城乡建设行政主管部门对公示期满无异议的予以核准。核准结果在申请人户籍所在地、居住地或工作单位公示15日，并在当地电视、报纸、政府网站等媒体上公开。

第三十七条 对拒不配合调查，申请材料不齐全、不真实或者经审核不符合条件的，初审、复审或者审核部门应当退回其申请，书面告知申请人，并说明理由。

申请人如有异议，可以自收到书面告知之日起20日内，向原初审、复审和审核部门申请复核。原初审、复审或者审核部门应当自收到复核申请之日起15个工作日内进行复核，并将复核结果书面告 知申请人。

第三十八条 保障性住房实行轮候分配制度，按照抽签、摇号或其他公平、公正的方式确定轮候及分房顺序。未经相关程序不得擅自改变分配对象和轮候次序。

第三十九条 有下列情形之一的保障对象，予以优先分配：

（一）享受城镇最低生活保障的家庭；

（二）孤寡老人；

（三）家庭成员属于残疾、重点优抚对象以及获得省级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；

（四）居住在危房的。

第四十条 各市、县住房城乡建设行政主管部门应当将保障性住房的地段、户型、面积、价格、交付期限及供给对象等信息及时向社会公开。

各市、县住房城乡建设行政主管部门应当将保障性住房的配租、配售对象的姓名、家庭人口、收入、配租配售的房屋面积等信息及时在当地电视、报纸、政府网站等媒体上公开。

第八章 运营管理

第四十一条 保障性住房运营管理的责任主体为保障性住房产权所有部门或单位。

第四十二条 廉租住房租金和经济适用住房售价实行政府定价，租金成本由房屋的维修费和管理费构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。公共租赁住房租金和限价商品房售价实行指导价管理，租金成本由房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息等 构成。

第四十三条 保障性住房的物业服务费实行政府指导价，由使用人承担。

第九章 退出管理

第四十四条 享受保障性住房的对象有下列情况之一的，由市、县住房城乡建设行政主管部门作出取消保障资格的决定，保障性住房产权所有部门或单位收回或者回购保障性住房：

（一）虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、财产、住房等情况取得保障性住房的；

（二）违规出售、出租、出借，或者擅自改变住房用途且拒不整改的；

（三）无正当理由连续6个月以上未在廉租住房或者公共租赁住房居住的；

（四）无正当理由连续6个月以上未交纳廉租住房或者公共租赁住房租金的；

（五）家庭的收入、财产、人口、住房等情况发生变化，不再符合廉租住房或者公共租赁住房保障对象条件的；

（六）其他违反保障性住房政策规定的。

第四十五条 已经享受廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房的保障对象购买其他住房的，应当办理退出手续。

第四十六条 住房城乡建设行政主管部门做出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。当事人对取消保障资格决定有异议的可按照有关规定向有关部门申诉，当事人无 异议的应当在规定期限内退回住房。

第十章 监督管理

第四十七条 保障性住房住户不得擅自改变房屋用途，不得损毁、破坏、改变房屋结构和配套设施。

第四十八条 住房城乡建设行政主管部门应当加强保障性住房的成本控制，实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

第四十九条 各级住房城乡建设行政主管部门应当依法履行监督管理职能，定期或者不定期对保障性住房进行监督检查，监督检查结果要及时向社会公布，并通过设立举报电话、信箱、电子邮箱等方式畅通信访举报渠道，接受社会监督。

第五十条 违反本办法规定，应当退出保障性住房而拒不退出的，由市、县有关行政管理部门依法申请强制执行

第五十一条 享受保障性住房的保障对象违反本办法第四十四条、第四十七条的，由市、县住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；情节严重、拒不改正的，取消保障资格，收回保障性住房；被取消资格的保障对象在5年内不得再次提出住房保障申请。

第五十二条 对各相关管理部门的工作人员在住房保障管理工作中玩忽职守、滥用职权的，依法追究责任。

第十一章 附 则

第五十三条 本办法未尽事宜，按照国家有关规定执行。

《经济适用住房管理办法》出台 篇3

我国第一部经济适用住房管理办法已由建设部、国家发改委、国土资源部和人民银行联合颁布施行。

办法规定，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品房，严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。经济适用住房项目建设必须采取公开招标的方式确定开发企业，面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。确定经济适用住房的价格应当以保本微利的原则，销售实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

办法规定，政府有关部门应当对购买经济适用住房的申请人进行公示，只有符合规定条件的家庭才能购买或承租一套经济适用住房；经济适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再次购买经济适用住房。办法要求，用于个人购房贷款的住房公积金，优先向购买经济适用住房的个人发放。办法还明确指出，集资、合作建房也是经济适用房的组成部分。

政策解读集资、合作建房也属经济适用住房的一种

《经济适用住房管理办法》中首次规定集资、合作建房也属于经济适用住房的组成部分。

《办法》规定，各地的集资、合作建房标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等必须按照经济适用住房的相关规定，严格执行。集资、合作建房必须纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。今后，凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，将不得再次参加集资、合作建房。并严禁任何单位借集资、合作建房的名义，变相搞实物分配或商品房开发。

专家点评中国房地产协会秘书长顾云昌：把原来一些本不属于经济适用房范畴的集资、合作建房也纳入了，这意味着已经享受了这一政策的人就不能再享受经济适用房政策了。

政策解读经济适用住房面积有限制

我国首部《经济适用住房管理办法》明确规定，作为我国具有保障性质的政策性商品住房——经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，限制建设大面积高档经济适用住房。

《办法》规定，各地在加大经济适用住房的同时，必须将经济适用住房的面积严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房控制在60平方米左右。各市、县人民政府可根据地区的居民收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。

专家点评中国房地产协会秘书长顾云昌：面积不能过大，意味着经济适用房正朝着符合它本来面目的方向发展，使社会上真正的中低收入家庭都能享受到这一政策。

政策解读经济适用住房各项优惠政策

《经济适用住房管理办法》进一步明确了经济适用住房的各项优惠政策。

论军队公寓住房管理 篇4

军队公寓住房是保障军人住房问题的主要形式之一, 事关军人的核心利益。然而, 由于目前军人住房保障体系建设尚未完善, 导致军队公寓住房管理面临以下两个困境:

1.1 需求与供给矛盾显著

当前, 军队公寓住房的供求矛盾问题比较突出, 特别存在于驻大中城市的部队。受土地规划, 资金等问题的影响, 部队对公寓住房的需求远远大于其供给能力, 许多驻大中城市部队并不能满足“在职干部有房住”的需求, 这就导致了许多年轻干部不得不到市场上租房来解决住房问题。即使是住上了军队公寓住房, 也存在着住房面积不达标的问题。由于军队住房保障制度的保障能力相对不足, 许多达到购房条件的转业干部在离开部队后并不能拥有一套属于自己的住房, 因此其在部队所占的公寓住房并不能腾退。还有一些退休干部退休后在等房, 无法移交地方, 只能滞留部队。

在军队公寓住房供给能力不足的现实下, 这些无法腾退军队公寓住房的现象进一步加剧了供求矛盾, 形成了恶性循环, 极大地降低了军队公寓住房的保障能力, 不利于部队的稳定与长远的发展。

1.2 维护管理困难

军队公寓住房是由军队统一投资建设的, 其后期的房屋维护管理费用通常也由军队负责。由于部队单位人员的调入调出、晋职晋衔、转业退休等人事变更, 军队人员的公寓住房的轮换较为频繁, 使得军队公寓住房的折损速度较快, 维护管理的压力较大。然而, 军队公寓住房不能按面积领报营房管理费, 其维护管理的资金主要来源于房屋租金。目前, 军队公寓住房租金偏低, 但其房屋维护的任务又相对较重, 因此其维护管理力度十分不足, 无法满足其正常的房屋维护开销, 大大缩短了军队公寓住房的使用寿命。

2 造成军队公寓住房管理困境的原因

由现实的种种原因, 军队公寓住房普遍存在着供给能力及维护管理力度不足的问题。为找到解决这些问题的方法, 我们首先得分析造成这些问题的原因。

2.1 历史欠账太多

军队公寓住房建设是由军费支持的, 其经费来源是按照建筑工程立项的标准程序审批获得的。就目前而言, 我军的公寓住房的存量并不能满足部队官兵的实际需求, 供给能力有所欠缺, 这是由历史及现实原因造成的, 在改革开放之初一直到21世纪初, 我国为发展经济, 暂时放缓军费增长速率甚至减少军费数额。正如邓小平同志所说的“部队的同志在这一时期需要忍耐”, 部队在这一时期的经费远不能满足正常的训练生活, 还需要到市场上自谋出路, 更谈不上公寓住房的建设了。由于历史欠账太多, 我军的公寓住房的先天存量严重不足, 这就不可避免地造成了军队公寓住房供给端不足的问题。

2.2 经费分配不合理

目前我军的公寓住房的经费是通过专项管理的办法实现的。这种经费的管理办法具有高度的计划性, 能满足军委掌控军队建设全局与方向的需要。但在实际的工作中, 由于各单位的需求及财力水平参差不齐, 还存在着有些单位公寓住房的供大于求而有些单位的公寓住房不能满足广大官兵的需求。造成这种现象的根本原因是军队公寓住房的经费分配不合理。在现实情况中, 由于我军所需建设的基建项目很多, 难免会出现决策上的失误, 这就要求我们做到合理分配军队公寓住房的经费, 要分清缓急轻重, 保证做到解决广大官兵的住房需求。

2.3 军队公寓住房的租金过低

目前, 我军的公寓住房的租金仅为每月2.6元/平方米, 以一名营职干部的面积标准70平方米来算, 其公寓住房的月租金仅为182元, 远低于全国大多数地区的房屋市场租金。在公寓住房不能按面积领取营房管理费的现实下, 过低的租金使“以租养房”的政策难以实现, 而军队公寓住房的物业管理及房屋维护任务又相对较重, 进一步加大了其维护管理的难度。

3 解决军队公寓住房管理问题的途径

为解决军队公寓住房管理存在的供求矛盾及维护管理难的问题, 我认为主要可从以下几个方面着手:

3.1 加大并合理分配军队公寓住房建设的经费投入

自改革开放以来, 我国的经济高速增长, 国家财政收入也同步增长, 但军费的增长却在前期增长缓慢甚至不增长。尽管后来军费经历了补偿性增长的高速增长时期, 但总体上并不能满足高速增长的国防需求。站在军队公寓住房建设的角度而言, 我们还需加大对军队公寓住房建设的经费投入, 以解决前期建设不足的问题。

为合理分配军队公寓住房建设经费, 我认为应做好以下两点:一是要合理制定建设计划。计划制定的是否合理, 直接关乎经费的效用如何。这就要求我们在制定军队公寓住房建设计划时, 要进行考察研究, 确实做到了解各单位的住房实际情况, 分清哪些单位的公寓住房需重点建设, 哪些单位的非重点建设甚至不建, 哪些单位的住房工程需先动工, 哪些单位的可以后动工。在制定建设计划时, 一定要分清缓急轻重, 切不能盲目决策, 保证经费能用到刀刃上。二是要加强可行性研究。可行性研究就是在对影响拟建项目的各项因素认真进行调查的基础上, 通过分析, 提出可能采取的建设方案并加以反复研究, 预测各种建设方案的经济效果, 判别其技术、经济乃至社会环境等方面的可行性, 选出最佳方案, 以保证经费使用取得做大效益。我们在分配军队公寓住房建设经费时, 要科学决策, 不仅要考虑到其军事效益, 而且要考虑到其可能带来的经济效益, 努力达到两者的最佳统一。

3.2 设置科学合理的军队公寓住房租金标准

当前军队公寓住房租金偏低的问题, 难以实现公寓房“以租养房”的目标。因此, 我们有必要提高军队公寓住房的租金基本标准。军队公寓住房的基本房租标准要实现良性循环发展, 不能再走以往不可持续的老路, 而是要通过收取租金保障房屋的正常维护并逐步收回部分建房成本, 实现真正意义上的以租养房。具体的租金标准可参照当地的平均房租水平, 可按低于当地房租市场价一定比例给予军人优待。

3.3 建立健全军队公寓住房管理的法规制度

住房管理 篇5

第一条为规范已购公有住房和经济适用住房的上市出售活动，促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》及有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进人市场出售的管理。

第三条本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。

本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

第四条经省、自治区、直辖市人民政府批准，具备下列条件的市、县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场：

（一）已按照个人申报、单位审核、登记立档的方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对申报人在住房制度改革中有违法、违纪行为的进行了处理；

（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理办法；

（三）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（三）处于户籍冻结地区并已列人拆迁公告范围内的；

（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（六）上市出售后形成新的住房困难的；

（七）擅自改变房屋使用性质的；

（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

第六条已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：

（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；

（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；

（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；

（四）同住成年人同意上市出售的书面意见；

（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。

第七条房地产行政管理部门对房改住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

第八条经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。

成交价格按照政府宏观指导下的市场准则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。

第九条买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。

在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的房改住房在2000年底以前需要上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理 交易过户手续，办理完房屋所有权转移登记手续后三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权变更登 记手续。

第十条城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收人在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。

以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权 归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收人按照本条前款的规定处理；也可以直接上市出售，其收人在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职 工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳人地方住房基金专户管理。

第十一条鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市 出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。

第十二条已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共有部位、共有设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。

第十三条已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。

第十四条违反本办法第五条的规定，将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第十五条违反本办法第十三条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或者标准 价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元 以下罚款。或者按照商品房市场价格补交房价款，并处以10000元

以上30000元以下罚款。

第十六条房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十七条省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法的规定和当地实际情况，选择部分条件比较成熟的市、县先行试点。

第十八条已购公有住房和经济适用住房上市出售时，补交土地收益的具体办法另行规定。

第十九条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

加强住房公积金的高效管理 篇6

一、以住房公积金实际缴存率100％为目标。努力解决公积金归集的难题

归集是住房公积金制度的基础和前提。省级机关住房公积金具有优越的业务环境，但少数省直企业不能正确处理经济效益同职工利益的关系，不同程度地存在着不希望、不愿意给职工缴存公积金的现象，使我们的增人扩面工作面临许多困难和阻力。在这种情况下。我们应努力做好三个方面的工作。

“精耕细作”，巩固现有的归集成果。截至今年6月底，在省级机关住房资金管理中心开户缴存住房公积金的已达到1767户，144368人，归集余额超过了30亿元。这个规模相当可观。创业不易守业更难，如何巩固现有的归集成果，这是归集工作首先必须面对的问题。对已经办理缴存登记和账户设立手续的单位和个人，在建立健全缴存情况明细账的基础上，加强统计分析。实时掌握缴存信息，及时发现少缴、欠缴、不缴现象，以及账户未启用、缴存基数应调未调、缴存比例应补未补等问题，认真加以解决。同时，建立完善滚动清欠机制，通过电话、函件、上门等方式催缴，确保现有的归集规模不萎缩、归集余额不下降。

巧借外力，挖掘潜在的归集资源。省级机关公积金实际缴存率每年都比较高，但增人扩面的潜力还不小。要想把这些归集资源挖掘出来，不能等客上门，坐享其成，而要巧借外力，主动作为。积极争取有关部门支持，全面掌握省级机关公积金业务区域内新设立企事业单位的情况，以及已经建立养老保障制度、尚未建立公积金制度单位的情况，主动靠上去做工作，力求新设立单位应建尽建。积极协调有关部门把缴存公积金纳入劳动合同条款和企业年审内容，使之成为解决住房公积金拖欠问题的撒手锏。积极动员公积金业务受托银行利用各自的客户资源。协助做好增人扩面工作。

推进执法，化解归集的不利因素。住房公积金制度正处在逐步发展阶段，单位的缴存意识、个人的维权意识相对薄弱。对此，一方面，牢固树立依法管理的理念，注重通过法律途径，维护单位在职职工的合法权益，把少缴、欠缴、不缴公积金现象产生的负面影响降到最低限度。另一方面，充分利用媒体、网络、电信等渠道，广泛开展宣传工作，使公积金的政策规定家喻户晓，使相关者的缴存和维权意识不断提高，为公积金的归集营造良好的法治环境和舆论氛围。

二、以住房公积金服务满意率100％为目标。努力做好公积金使用的文章

公积金制度的出发点和落脚点是完善住房保障体系，支持中低收入职工解决住房问题。其中关键在于做好公积金使用这篇文章，推进住房公积金个人贷款业务规范发展。对此着重把握好以下几点：

推进制度设计，扩大公积金受益面。根据南京商品住房的平均售价、国家规定的普通商品住房面积标准、资金中心住房公积金可使用数额，合理确定、适时调整公积金最高个人贷款额度和首付比例。个人贷款的政策安排和制度设计，注重向自住购房者倾斜，向中小户型、中低价普通商品住房倾斜，向中低收入者倾斜，向首次买房者倾斜，最大限度地让最需要改善居住条件的公积金缴存者从中获益。

强化服务保障，增强公积金亲和力。牢固树立“以人为本，以缴存人为中心”的服务理念，规范服务行为，创新服务形式，提高工作质量和效率，把好事办好，让职工满意。优化贷款流程，简化办理手续，实行政务公开、“一站式”服务和限时承诺制，畅通咨询投诉渠道。合理降低费用，减轻职工负担，认真清理个人贷款涉及的收费项目，不让职工多花冤枉钱。根据消费需求，开展业务创新，满足借款人多样性、个性化的需求。加强对服务保障质量的检查考核，实行银行资金存储量与业务规模、完成进度、服务质量相互挂钩，使优质服务从一般号召变为自觉行动。

防范资金风险，提高公积金安全性。省级机关住房资金管理中心在任何时候、任何情况下，都必须把资金安全作为行使管理职能、履行负债义务的重要一环，始终抓住不放。要加强贷前调查，做到对住房贷款的项目、申请人和抵押物的情况应知尽知，从源头控制风险；加强贷中审查，严格贷款业务操作规程，完善贷款审批机制，提高风险管理水平，防止冒领骗贷；实行贷款逾期考核制度，加强贷后核查，及时发现贷款逾期行为，通过法律、行政等手段加大催收力度，落实风险防范责任。

三、以住房公积金核算准确率100％为目标，努力树好公积金管家的形象

住房公积金资金总量大，各种账目多，有总账、单位账、个人账，有资金中心账、受托银行账，还有纸质财务账、信息系统账，等等。账目再多，要求只有一个，就是账账相符、账实相符，不能各有一本账，互相不买账。要实现住房公积金核算100％准确率，为此必须确保“两到位，一落实”。

认识到位，高度重视核算准确率。公积金核算的数据信息，是反映公积金政策制度落实情况的晴雨表，对调整制定住房制度货币化改革的大政方针，具有重要的参考价值，必须真实准确。同时，公积金核算数据也是公积金管理的群众满意度、资金安全性和队伍专业化的集中体现，公积金管理者必须增强对核算数据的职业敏感，高度重视，常抓不懈。

措施到位，努力降低核算差错率。要创新住房公积金核算制度，构建科学缜密的核算数据监控体系，形成公积金管理各方既各负其责、相互制约，又协调配合、齐监共管的良好局面。要借助先进的计算机信息管理系统，对财务部门、委托银行和信息系统的住房公积金数据进行交叉验证，实时反映住房公积金管理的业务流、资金流和信息流，实现三流合一，为检索和纠正核算差错提供强有力的科技支撑。

效果落实，坚决纠正核算差错率。实现住房公积金核算100％准确率，必须有过硬的工作作风来保证。公积金核算一旦出现问题，就可能差之毫厘，失之千里，这就要求我们明察秋毫，不放过任何一个可疑点，不出现任何一个错漏处，对错误信息发现一个，追查一个，纠正一个，让广大人民群众满意。

四、以住房公积金科学发展率100％为目标，努力谋好公积金发展的大业

科学发展率100％．就是要坚持公积金管理的高标准，处理好事关住房公积金发展全局的重大问题。为此，应正确认识和处理好三个方面的关系。

正确认识和处理好宏观与微观的关系，坚持服从大局，确保公积金管理方向正确。准确把握公积金在国家宏观调控房地产市场中的发展定位，坚持在大局下行动．使国家对房地产市场的宏观调控政策在公积金管理中得到贯彻落实。放眼国家和地区经济发展走势、货币与金融政策、房地产和证券市场状况，自觉遵守住房公积金的经济规律，增强公积金管理的科学性、预见性。避免工作的盲目性、局限性。

正确认识和处理好资金中心与委托银行的关系，坚持科学分工，不断优化双方的合作模式。省级机关住房资金管理中心既不同于行政机关，又有别于金融机构。如何配置公积金业务，哪些由自己做，哪些由银行做，哪些该集中，哪些该分散，都必须认真调查研究，拿出切实可行的调整方案，循序渐进地付诸实施。

正确认识和处理好业务与队伍的关系。坚持建好队伍，为发展公积金事业提供有力的组织保证。事在人为，没有好的队伍就没有好的作为。资金中心应强化“四要四不要”(服务态度要和蔼热情，不要怠慢一人；服务行为要严格规范，不要越轨一寸；服务流程要科学高效，不要迟缓一瞬；服务作风要清正廉洁，不要贪财一分)的职业道德规范，推进队伍内强素质、外树形象。住房公积金业务受托银行是我们的服务“窗口”，每年定期开展业务受托银行行员的住房公积金业务培训，是提高公积金管理水平的重要举措。要严密组织，提高实效。

(执笔：王羽彬张圣峻)

公共租赁住房管理办法 篇7

第一条 为了加强对公共租赁住房的管理, 保障公平分配, 规范运营与使用, 健全退出机制, 制定本办法。

第二条 公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理, 适用本办法。

第三条 本办法所称公共租赁住房, 是指限定建设标准和租金水平, 面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集, 可以由政府投资, 也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

公共租赁住房可以是成套住房, 也可以是宿舍型住房。

第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国公共租赁住房的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府住房城乡建设 (住房保障) 主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。

第五条 直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设, 建立和完善公共租赁住房管理档案。

第六条 任何组织和个人对违反本办法的行为都有权进行举报、投诉。

住房城乡建设 (住房保障) 主管部门接到举报、投诉, 应当依法及时核实、处理。

第二章 申请与审核

第七条 申请公共租赁住房, 应当符合以下条件:

(一) 在本地无住房或者住房面积低于规定标准;

(二) 收入、财产低于规定标准;

(三) 申请人为外来务工人员的, 在本地稳定就业达到规定年限。

具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定, 报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

第八条 申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定, 提交申请材料, 并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。

申请人提交的申请材料齐全的, 市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理, 并向申请人出具书面凭证;申请材料不齐全的, 应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房, 用人单位可以代表本单位职工申请。

第九条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门, 对申请人提交的申请材料进行审核。

经审核, 对符合申请条件的申请人, 应当予以公示, 经公示无异议或者异议不成立的, 登记为公共租赁住房轮候对象, 并向社会公开;对不符合申请条件的申请人, 应当书面通知并说明理由。

申请人对审核结果有异议, 可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核, 并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第三章 轮候与配租

第十条 对登记为轮候对象的申请人, 应当在轮候期内安排公共租赁住房。

直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求, 合理确定公共租赁住房轮候期, 报本级人民政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。

第十一条 公共租赁住房房源确定后, 市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。

配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积, 租金标准, 供应对象范围, 意向登记时限等内容。

(住房和城乡建设部第84次部常务会议审议通过, 现予发布, 自2012年7月15日起施行。)

企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围, 可以规定为本单位职工。

第十二条 配租方案公布后, 轮候对象可以按照配租方案, 到市、县级人民政府住房保障主管部门进行意向登记。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门, 在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的, 应当书面通知并说明理由。

第十三条 对复审通过的轮候对象, 市、县级人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式, 确定配租对象与配租排序。

综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。

第十四条 配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的, 配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。

配租结果应当向社会公开。

第十五条 复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等, 可以优先安排公共租赁住房。优先对象的范围和优先安排的办法由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定, 报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房, 只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。

第十六条 配租对象选择公共租赁住房后, 公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。

租赁合同签订前, 所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。

第十七条 公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容:

(一) 合同当事人的名称或姓名;

(二) 房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备, 以及使用要求;

(三) 租赁期限、租金数额和支付方式;

(四) 房屋维修责任;

(五) 物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任;

(六) 退回公共租赁住房的情形;

(七) 违约责任及争议解决办法;

(八) 其他应当约定的事项。

省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设 (住房保障) 主管部门应当制定公共租赁住房租赁合同示范文本。

合同签订后, 公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。

第十八条 公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。

第十九条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门, 按照略低于同地段住房市场租金水平的原则, 确定本地区的公共租赁住房租金标准, 报本级人民政府批准后实施。

公共租赁住房租金标准应当向社会公布, 并定期调整。

第二十条 公共租赁住房租赁合同约定的租金数额, 应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。

第二十一条承租人应当根据合同约定, 按时支付租金。

承租人收入低于当地规定标准的, 可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。

第二十二条 政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库, 实行收支两条线管理, 专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。

第二十三条 因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的, 经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意, 承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。

第四章 使用与退出

第二十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护, 确保公共租赁住房的正常使用。

政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决, 不足部分由财政预算安排解决;社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

第二十五条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

第二十六条 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的, 应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。

第二十七条 承租人有下列行为之一的, 应当退回公共租赁住房:

(一) 转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二) 改变所承租公共租赁住房用途的;

(三) 破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房, 拒不恢复原状的;

(四) 在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五) 无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

承租人拒不退回公共租赁住房的, 市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回;逾期不退回的, 市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

第二十八条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查, 发现有违反本办法规定行为的, 应当及时依法处理或者向有关部门报告。

第二十九条 承租人累计6个月以上拖欠租金的, 应当腾退所承租的公共租赁住房;拒不腾退的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼, 要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十条 租赁期届满需要续租的, 承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的, 准予续租, 并签订续租合同。

未按规定提出续租申请的承租人, 租赁期满应当腾退公共租赁住房;拒不腾退的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼, 要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十一条 承租人有下列情形之一的, 应当腾退公共租赁住房:

(一) 提出续租申请但经审核不符合续租条件的;

(二) 租赁期内, 通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的;

(三) 租赁期内, 承租或者承购其他保障性住房的。

承租人有前款规定情形之一的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期, 搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。

搬迁期满不腾退公共租赁住房, 承租人确无其他住房的, 应当按照市场价格缴纳租金;承租人有其他住房的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼, 要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十二条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第五章 法律责任

第三十三条 住房城乡建设 (住房保障) 主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第三十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法, 有下列行为之一的, 由市、县级人民政府住房保障主管部门责令限期改正, 并处以3万元以下罚款:

(一) 向不符合条件的对象出租公共租赁住房的;

(二) 未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的;

(三) 改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途, 以及配套设施的规划用途的。

公共租赁住房的所有权人为行政机关的, 按照本办法第三十三条处理。

第三十五条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的, 市、县级人民政府住房保障主管部门不予受理, 给予警告, 并记入公共租赁住房管理档案。

以欺骗等不正手段, 登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的, 由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款, 记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的, 取消其登记;已承租公共租赁住房的, 责令限期退回所承租公共租赁住房, 并按市场价格补缴租金, 逾期不退回的, 可以依法申请人民法院强制执行, 承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。

第三十六条 承租人有下列行为之一的, 由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金, 记入公共租赁住房管理档案, 处以1000元以下罚款;有违法所得的, 处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款:

(一) 转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二) 改变所承租公共租赁住房用途的;

(三) 破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房, 拒不恢复原状的;

(四) 在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五) 无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

有前款所列行为, 承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的, 依法承担赔偿责任。

第三十七条 违反本办法第三十二条的, 依照《房地产经纪管理办法》第三十七条, 由县级以上地方人民政府住房城乡建设 (房地产) 主管部门责令限期改正, 记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员, 处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构, 取消网上签约资格, 处以3万元以下罚款。

第六章 附则

第三十八条 省、自治区、直辖市住房城乡建设 (住房保障) 主管部门可以根据本办法制定实施细则。

住房保障:完善管理和退出机制 篇8

其中, 有委员提议, 应将“审”、“批”保障房的职责划分清晰, 形成监督机制;也有委员呼吁, 要尽快出台《住房保障法》, 赋予各级住房保障部门行政强制权, 使其在执行强制退出时有法可依。

完善管理和退出机制

“近年来, 我国各地大规模推进保障性安居工程建设, 成效显著。但是, 在推进过程中, 还存在一些突出问题和矛盾。”全国政协委员、民盟中央副主席郑惠强在接受记者采访时指出, 在保障性安居工程快速推进过程中, 还存在一些突出问题和矛盾。

以租赁型保障性住房为例, 一方面, 我国现有廉租房和公共租赁房的两类产品和两种体系, 二者管理方式差异较大, 导致产品衔接不顺畅, 行政管理成本较高;另一方面, 各地租赁型保障性住房申请准入和供应分配机制相对完善, 但是配租后的管理机制和退出机制则相对薄弱。发达国家经验表明, 为有利于建设和管理, 租赁型保障性住房一般只有一个产品或体系。

在全国政协委员、重庆市政协副主席杨天怡看来, 保障性住房的后期管理, 尤其是退出管理将逐步成为各地住房保障工作的一项重要课题。据调查, 目前许多地方的保障性住房尤其是公租房存在违规、违约、取证难及强制执行退出难等问题。

“保障房的原意是要保障中低收入阶层的基本居住需要。但贪腐的出现令真正有需要的人得不到帮助。”全国政协委员、香港南华集团有限公司董事长张赛娥在提案中指出:“要将负责审、批保障房的两个职责划分清楚。使调查者和最终批准者权力制衡, 确保收入认定的客观性。”

全国政协委员、台盟南京主委胡友青则建议, 实现保障房“自然退出”, 就应建立分步退出机制, 在保障房和商品房之间建立一种过渡方式, 这种过程必须是分步的、缓和的、层层推进的。

他认为, 对租赁型保障房, 则应建立随承租人收入提高逐步提高其租金支付比例, 直至缴纳市场租金的机制, 以经济手段引导退出, 即采取更加人性化的方式, 允许因家庭收入增加不再符合配租条件的住户, 适当提高房租, 使其能继续租用保障房, 以有效解决退出难的问题。

推进廉租房与公租房并轨

除了有相应的退出机制外, 郑惠强认为要推进廉租房与公租房并轨。他建议, 首先要统一房源筹措, 分类安排使用。廉租房实物配租房源的建设筹措应全部纳入公租房体系, 统一公共租赁住房准入标准或廉租房实物配租准入标准。其次统一资格审查, 分类供应配租。第三, 统一租赁价格, 分类补贴租金。

“建议不再提供产权型保障房。”全国人大代表、湖北省联合发展投资集团有限公司董事长李红云表示, 我国现有的保障房包括经适房、廉租房等多种类, 建议保障房全部改成公租房。

“经适房、廉租房等类型的保障房, 是过去政府财力不够时的过渡办法, 以土地收益等方式建经适房、限价房, 但是这种产权型保障房容易滋生腐败。”李红云说, 保障房是公共资源, 住房困难家庭一旦拥有经适房、限价房等保障房, 等于就拥有了产权, 在其购房条件改善时可以出售, 这就势必占用了公共资源造成社会不公。从国外来看, 一般也不提供这种产权型保障房。

他建议以后用公租房来解决住房保障问题, 现在国家财力足够, 可以救助住房困难家庭, 甚至可以提供租房补贴, 而不要再提供产权型保障房。

李红云的观点得到不少人大代表的认同, 全国人大代表、建业地产董事长胡葆森在“两会”上就保障房建设、分配问题表示, 应取消经适房和限价房, 大力发展公租房。

谈莱钢住房公积金管理 篇9

一、规范住房公积金核算管理

针对莱钢核算单位多、地域分散的实际, 集团公司财务部开发了适应下属单位和分中心使用的公积金会计核算信息系统, 制定了《莱钢公积金核算管理办法》、《莱钢集团住房公积金使用办法》等管理制度, 分别对不同业务类型及需出具的票据和资料作了详细具体的规定和要求。根据住房公积金核算要求, 每月各独立核算单位首先对职工的支取、转移、调入、贷款冻结进行处理, 处理完毕, 形成公积金报表, 同时, 各单位必须按莱钢集团规定的日期报盘、报表及上缴公积金相关资料, 住房分中心以各单位上缴的基础核算资料进行审核、汇总, 并形成莱钢集团住房公积金会计报表、信息资料, 并按规定时间上报莱芜市住房公积金管理中心。

1. 确保信息资料处理的及时性和准确性。

莱钢住房中心目前有两套住房公积金核算系统。一套是住房公积金汇总合并系统, 另一套是住房公积金会计核算系统。在两套系统并行的情况下, 住房中心每月对于各单位上报的数据资料通过汇总合并系统接收汇总, 如有公积金重复计提、人员编码重复等现象, 系统会自动进行核对和校验, 及时进行处理。由于莱钢独立公积金核算单位多, 业务量大, 人员调动频繁, 要求莱钢集团每月必须与各单位公积金余额、人数核对一致, 为此, 针对住房公积金核算特点, 参照银行余额调节表, 编制了公积金余额调节表, 每月结账完毕, 及时根据会计记录与各单位上报的报表进行核对, 编制完成住房公积金余额调节表, 为下月核算奠定基础。让具备高度责任心和有较高业务能力的会计人员担任该项工作, 在业务处理时, 始终坚持及时、完整、准确的原则, 保证了两套住房公积金核算系统数据吻合, 业务处理及时、完整;一方面避免不规范操作, 保证公积金信息录入的及时性、准确性和完整性;另一方面以科学的会计核算信息系统为手段, 确保了住房公积金会计核算质量。

2. 加强住房公积金转移、计提和上缴业务的管理。

莱钢单位内部人员调整频繁, 职工流动性强, 使职工住房公积金的变动非常频繁, 住房中心和各单位人力资源部门及时沟通, 做到信息沟通及时、资料传递到位, 确保当月调动人员当月处理, 防止因资料传递原因住房公积金处理不及时的现象发生。由于住房公积金年度开始时, 还要调整公积金具体的计提基数和比例, 因此, 住房中心及时制定下发有关文件, 做好监督指导工作, 防止发生各单位职工交扣事项、计提基础各式各样、五花八门的问题, 确保住房公积金计提、缴存规范统一。结合莱钢改制工作的深入进行, 对单位因改制、重组、分离而发生的住房公积金变更现象, 及时进行业务指导, 规范其操作流程, 保证了住房公积金业务正常转移、计提和上缴, 有效维护了职工个人的切身利益。

3. 规范公积金核算管理秩序。

针对原来住房公积金缴存人编码、姓名与第二代身份证不相符, 给职工公积金网上查询、支取、贷款带来许多不便, 核算管理难以到位等问题, 莱钢于2008年3月份展开了住房公积金信息系统基础资料管理工作, 制定下发了《关于住房公积金管理有关问题的通知》文件, 要求各单位人力资源部门、财务部门, 对照第二代身份证将职工公积金的二级编码 (身份证号码) 和姓名进行逐一核对, 并将核对资料由职工逐一签字认可、单位盖章后, 上报莱钢集团。住房中心按照上报的资料与原公积金核算系统编码认真核实查证后, 形成了公积金编码转换电子文档。为提高工作效率, 编制了编码升级程序, 利用电话指导、网上传输和实地操作的形式, 采取先易后难、侧重难点的工作方法, 根据核对无误的电子文档, 按单位分类逐一进行了编码转换工作。在各单位和财务人员的全力配合下, 截止同年7月20日, 46家公积金独立核算单位全部职工的公积金编码升级工作圆满结束。7月底已按照新编码进行了公积金的计提、上缴等工作, 通过计提、上缴情况看, 核算程序运行正常, 达到了预期目的。这项工作的开展, 一方面解决了职工公积金编码与人力资源部门工资不一致的问题, 另一方面解决了因职工公积金基础信息准确性不高, 给网上查询、支取、贷款带来不便的矛盾。编码升级工作的顺利完成, 进一步提高了住房公积金管理和服务水平。

二、加快信息化建设, 提高公积金管理水平

住房公积金管理工作政策性强、操作面广, 涉及资金规模大, 而信息化建设则是统一政策、统一管理、统一操作、防范风险的有效途径。随着公积金业务量的不断增长, 计算机程序在住房公积金管理中的作用越来越重要。在加强硬件配备的同时, 我们立足原有住房公积金管理系统, 不断开发完善住房公积金业务程序, 实现了公积金系统与职工网上查询系统的链接。为进一步方便职工查询本人住房公积金账户余额, 使每个职工能够及时了解住房公积金业务的各项规定和流程, 熟悉相关政策与法规, 建立了“莱钢住房公积金信息网”, 并开通了莱钢职工个人住房公积金余额语音查询系统。莱钢职工个人公积金查询网站和语音系统以“公开、公平、高效、便民”为宗旨, 以职工应用为基本出发点, 以全面信息服务为手段, 突出信息提供、政务公开、便民服务职能, 面向社会服务和接受社会监督相结合, 通过一年多的运行, 达到了资源共享、安全可靠、服务快捷、公开透明的管理目的, 满足了职工动态查询个人公积金账户余额目的, 受到了职工的好评。通过住房公积金信息化管理, 确保了执行政策规范化, 住房公积金归集、提取、核算业务操作的标准化, 提高了住房公积金的科技管理水平, 防范了操作风险, 保证了住房公积金资金安全。

三、规范住房公积金资金管理运营

住房中心作为莱钢住房公积金的业务主管部门, 不断加强对各单位的业务监督和指导, 完善住房公积金核算业务和管理流程, 规范住房公积金资金管理运营, 不断提高公积金增值收益, 逐步开创住房公积金管理新局面。按照住房公积金核算管理规定, 依法提取风险准备金、管理经费, 提高增值基础会计收益。经过近几年的审计和公积金专项检查, 莱钢住房公积金资金管理制度完善、管理到位, 未出现资金管理风险。

四、防范住房公积金风险

住房管理 篇10

住房问题是城镇化过程中城市问题的集中体现,是世界各国遇到的共同难题。改革开放以来,通过一系列的住房制度改革,我国城镇居民住房条件得到了很大改善。但由于正处于历史上最大规模的城镇化进程中,我国总体上仍处于住房短缺时期,住房保障任务艰巨。住房保障是解决当前我国城镇住房问题的重要制度和手段,它的实质就是国家依据相关法律规定,利用各种行政措施,通过国民收入的再分配,保障居民基本居住条件。住房保障的最终目的,就是要让存在住房困难的城镇居民实现“住有所居”的目标,给他们提供合适的住房。

目前,我国住房困难的城镇居民群体众多,尽管一些住房保障工作较为先进的城市和地区已经开展了住房保障信息化工作以促进保障工作的科学性与合理性,但是由于系统功能、信息标准和数据格式等的不统一,各地的数据在统一整合上存在一定的困难。住建部通过对29个省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房保障规范化管理工作检查发现,当前,住房保障规范化管理仍存在一些突出问题,其中住房保障信息管理系统建设滞后,尚未建立有效的监管手段,不能及时监测保障性住房使用和保障对象经济状况变化情况是重要方面。中央政府近年不断加大城镇居民住房保障力度,“十一五”期间已经完成1000万套公共住房,再加上“十二五”期间计划完成的3600万套公共住房建设与筹集,整个“十二五”期间将有超过4000万套的公共住房建设实践与分配。如何将投入的大量的公共住房公平、科学、高效地分配到需求各异的保障对象手中,是各级住房保障部门急须解决的一大问题。

保障住房的公平分配,其前提是进入住房保障体系的保障对象,必须是真正需要实施保障的家庭和个人。传统住房保障对象的甄别工作,主要以民政部门的低保数据为基础,这种方法在实施廉租房保障过程中,发挥了重要作用。但随着保障对象范围的不断扩大,原有的保障对象甄别方式存在着很大的缺陷。而要对所有申报保障性住房的家庭和个人进行信息核对与分析,是一个耗资巨大的工程。借助信息技术,根据用户提供的申报资料,进行信息的内部属性校验,并结合公安、民政、银行、税务等部门的相关数据,进行交叉校验,能在一定程度上对申报资料的合理性进行分析,从而完成对保障对象的信息甄别工作,防止公共住房资源的浪费。

此外,在保障住房分配与使用过程中,除了在分配之前对保障对象的信息进行甄别外,在保障住房的使用过程中及时掌握保障对象信息的变化,对不再符合住房保障范围的家庭和个人要采取手段尽快让其退出住房保障体系,也是提升住房保障公平性的一个重要方面。仅仅依据保障对象自主申报的材料去核实,不仅工作量很大,而且核查难度也非常大,很难准确地对每一个保障对象进行监控。随着互联网的普及,特别是社会网络的发展,可以通过一些专业社区网络的信息分析,来挖掘对保障对象申报信息进行甄别的有用信息,从而加强对保障对象使用公共住房的监管工作。本文正是针对我国保障住房分配过程中出现的一系列问题,基于住房保障信息化手段来分析和解决当前保障住房建设与分配的难题,进而提高保障住房分配的高效性与合理性,提升保障住房规划与建设的科学性,保证保障住房分配的公平性。

2 国内外住房保障相关现状

国内外对于住房保障的研究已经开展了较长时间,但是由于国内外社会经济发展水平的差距和经济政治体制、社会人口构成的差别导致了国内外住房市场和住房保障的发展水平有很大不同,因此国外和国内关于住房保障的研究内容存在较大的差别。发达国家的经济实力较强,社会保障和社会福利较完善,住房保障发展的时间比较长,已经建立起科学的住房保障体系和制度,并辅以完备的法律、政策、财政、金融和税收支持。因此国外学者对住房保障的研究,已经从宏观体系的构架转移到住房保障体系内的运行机制和地区实践上来,研究大多集中在各种机制的运行、市场状况、住房保障可持续发展以及跨学科技术特别是信息管理和计算机工具在住房保障中的应用研究,研究方法通常是通过案例研究和定量实证,来构建相关数学、经济、计算机模型对住房保障的具体操作进行现状描述和评价决策研究。

我国由于人口众多、资源有限、住房保障发展历程较短等客观原因,住房保障体系架构尚未完全建立起来,学者和专业人员的研究仍然处于探索阶段,重点在住房保障制度及体系构架研究、相关政策及法律法规支持研究、政府职能研究以及住房保障对象的界定、保障模式的选择等方面。而对于住房保障体系之内的各种运行机制本身的研究,虽然有部分学者有所涉及,但是研究较少,而且研究方法多数为文献分析、国内外对比和借鉴等方法,理论层面的研究明显多于实践操作层面的研究。

当前,国家大力推进住房保障工作,一方面不断扩大保障对象的范围,一方面不断增加保障房的建设,因此各地政府部门关于保障工作的展开是一项极其艰巨的挑战。信息化是住房保障工作的重要管理和决策辅助工具,加快住房保障管理信息化建设,可以有效提高房改和住房保障工作效率,既是服务住房保障管理工作的需要,也是促进住房保障健康发展、改善民生和加强廉政建设的重要手段。

通过住房保障信息化建设,有利于科学全面、及时准确地反映住房保障业务的进展情况,为科学地进行宏观决策和政策制定提供真实可靠的依据。通过将住房保障的诸多环节纳入信息系统进行管理,可以提高住房保障事业工作效率和工作水平,减少业务经办过程中的人为干扰,提高保障性住房申请、建设和管理的规范化、制度化,实现对保障资金的有效监督。支持跨地区流动人员享受各地住房保障等需求,可以通过将住房管理和服务的职能向基层延伸,方便保障对象申请办理保障服务,从而提高保障住房的公开化,然后通过规范的流程保证分配的合理性和公平性,不断推进我国住房保障工作的顺利进行。

3 住房保障信息管理系统分析

随着国家大力推进住房保障建设,各个省市纷纷开始了住房保障信息化工作,按照“数据现势化、服务信息化、平台共享化、管理动态化”的指导思想,相继建立了与住房保障相关的信息系统,设计开发了各种专门的管理系统来提高住房保障办公效率和分配公平,取得了良好的效果和影响。通过对各地目前已经实施上线的系统进行分析,当前保障系统的主要功能包括保障对象管理、保障业务管理、棚户区改造管理、保障房源管理、保障资金管理、保障性住房项目管理、网络公务管理、统计查询和系统管理这几个模块(如表1所示)。

尽管各省市在住房保障信息化建设中取得了一定的成绩,但是仍然存在地区发展不平衡、信息化功能片面、基础数据缺乏交互和共享、数据协调和标准不统一、缺乏统一规划等缺陷和问题。这些问题直接导致国家保障房与需要保障的对象之间无法科学、准确、及时地进行匹配,也使得相关部门保障工作开展缓慢。“十二五”规划期间,住房保障信息化和城镇住房保障管理系统的建设与创新已经被提到重要的决策层面上来,落实全国住房保障信息化建设规划,通过保障住房管理系统的建设与推广应用,借助信息化技术和手段,可以进一步为住房保障提供科学的决策依据,保证住房保障体系的良好运行,以实现满足居民多层次住房需求与公平分配、实现“住有所居”,对构建和谐社会的伟大战略目标有重要意义。本文基于保障住房分配公平这一思路,结合我国当前住房保障制度体系与具体业务操作,提出了住房保障管理信息系统功能结构(如图1所示)。

要实现保障房的分配公平,首先,必须要信息公开透明,包括保障对象的基本信息、保障房的基本信息、分配结果的公开等。其次,分配流程的科学合理,保障房有多项属性,包括位置、周边环境、房屋套数、房屋结构、建筑面积等,而保障对象对住房的需求也有多样性,住房保障最终的目的就是实现保障对象与保障房的合理匹配,使得合适的住房给合适的人,需要房子的人有合适的住房,真正达到“住有所居”的目标。基于这样的基本功能要求,本系统建设思路分为内网与外网两个核心部分,其中外网功能主要针对保障对象和政府监管,一方面提供保障对象的在线申报,一方面将保障工作各类信息进行公示并接受全社会的监督举报。内网系统则主要是住房保障的业务操作功能,实现保障房的合理分配和动态管理。

3.1 外网系统

3.1.1 信息公示

信息公示将住房保障管理的各种制度规章、申请标准、保障房基本信息以及最终的分配信息在政务网上公之于众,以接受社会监督,为住房保障工作公开、公平、公正进行提供良好的平台,有力推进住房保障工作顺利开展。

3.1.1. 1 各种制度流程公示

各级政府部门会根据当地的经济、人口情况制定相关的保障标准、准入与退出机制,外网系统对这些保障条件和标准以及相关的政策法规进行公示,实现信息发布、维护功能、反馈功能。保障条件、保障标准和保障政策法规的在线公示,使得住房保障的受益对象清晰地了解保障范围和条件,一方面节省了政府部门关于保障房标准的宣传和咨询工作;另一方面保障工作的政策流程接受公众监督有效保证了保障的公开性,提高公众的信任度。

3.1.1. 2 保障房项目公示

政府结合城市发展规划与布局每年都会对保障性住房进行筹集建设规划,以现有土地资源以及保障性住房房源信息为基础确定未来筹集建设保障性住房的区位、户型、数量等。房源公示就是对开工、在建的保障性住房的地理位置、类型、规划、进度进行可视化的图形定位显示,这种显示基于公众较熟悉的Google地图嵌入外网系统,从而清晰地显示在建、待建项目在地图上的位置。不仅上级保障房管理部门可以清晰查看该地保障房建设布局规划情况,而且申请对象可以根据自身的需求做好提前申请的各项准备工作,使得保障工作更加公开透明的开展,方便保障对象,提高政府公信力。

3.1.1. 3 保障房房源公示

房源公示主要是将准备进行配给的已完成规划的保障房基本信息进行在线公示。公示的类型也是基于Google地图将保障房可视化的展示给公众,公示内容主要包括房源数量、单套建筑面积、地段、户型、周边环境、预登记时间和范围等。需要申请的保障对象则可以选择最适合自己的保障房进行申请,使得保障工作更加科学合理。

3.1.1. 4 保障房分配相关信息公示

经审核符合条件的申请人,由房产管理人员除在申请人户籍所在地街道办事处、社区居委会或所在单位张榜公示外,还在政务网外网上进行公示。公示内容包括申请人姓名,身份证号,配偶姓名,项目名称,市、区、街、小区,坐落地址,栋、单元、楼层、房号,建筑面积,户型,房屋属性,租金,补贴等信息。保障房分配人信息接受公众的监督以保证保障房分配的公开性,避免出现开宝马车住保障房的现象再次出现,有力推进住房保障的公平性。

3.1.2 在线申报

保障对象通过查阅政府住房保障主管部门公布的保障方式、准入条件等政策公文,符合申请住房保障条件的可以按照要求在线提交自己的真实信息,申请相应的保障方式并可以获知自己的审核结果和配给结果。这种电子化的申请方式避免了人为因素,可以更加公平的让保障对象申请保障房。

3.1.2. 1 申请人直接在线申报

符合保障标准的对象如果条件允许可以自行在住房保障网站上进行保障房申请,如实填写对象基本信息及相关材料电子版,当初步审核通过之后,再到保障部门提交必要的纸质材料。保障对象可以在线查询申请受理的状态,及时理解个人申请所处的环节,通过这种方式保障对象无需直接到保障部门提交材料,待初步审核通过再准备相应材料,一方面减轻保障部门的工作压力,一方面节省保障对象的时间,有助于保障工作的高效运行。

3.1.2. 2 社区集体在线申报

不方便上网的申请人,如果符合保障标准也可以向户口所在地的街道办事处或社区提出书面申请,填写申请表,并提交规定的材料,受理部门收到申请材料后,做出是否受理的决定,并向申请人出具书面凭证,对申请材料不齐全或者不符合法定形式的,会即时一次性告知申请人需要补齐的全部内容。街道办或社区在规定工作日内将全部申请材料在线提交保障管理系统。这种新的申请模式需要民政和相关部门在街道办或社区提供专门的设备和人员负责保障房申请,这种方式的优点在于管理的扁平化,节省政府资源优化人员配置,既提高了部门的办事效率,又方便了保障对象的申请,充分提高部门的办事能力。

3.1.3 监督举报

在公示期间,公众用户可以通过外网门户对保障对象信息不实者进行举报。监督举报功能有效地防止隐报、瞒报、虚报等不实行为,一旦被举报的对象复核确实为虚假申报,该用户的信用记录等将直接受影响,并在一定范围无法申请保障。这种严厉的惩罚手段能有效地保证保障工作的公平分配。

3.2 内网系统

3.2.1 住房分配

保障性住房的分配就是根据保障对象的属性信息和保障性住房的建设规划、地理环境、经济环境、就业环境等多方面因素,分析保障性住房与保障对象需求的匹配程度,在此基础上合理科学地进行保障性住房配给的过程,规范保障性住房的配给,是提升住房保障实施公平性与公开性的重要前提,能有效提升保障效率,杜绝徇私舞弊行为。

3.2.1. 1 保障对象信息管理

保障对象是住房保障管理的受益对象,也是保障工作的最终目标,因此,合理有效的管理保障对象信息能为住房保障部门提供准确、及时、真实的信息,从而实现精确的人房匹配,让最需要的对象得到相关资源。对象管理的思想是将申请对象细化到个体,建立保障对象档案管理,包含保障对象户籍、人口状况、房屋产权状况、住房面积、家庭收入、就业信息等。系统通过与外网的银行信息系统、税务信息系统、公安信息系统等对保障对象的信息进行实时核查。每个对象个体在保障系统的所有的操作都在系统中予以记录,一方面便于查询,一方面防止个体重复申请、约束其行为。

3.2.1. 2 保障房信息管理

房源是制定配租计划、推进住房保障的根本资源,因此对房源的准确管理,能帮助管理部门制定合理准确的计划和决策。房源管理中将所有的房源纳入其中,都按照统一的流程来管理,只是不同房源类型有不同的属性,房源数据动态变化,随时更新。既简化了处理不同房源类型的繁杂工作,又及时准确的管理了房源数据。进而能够制定科学合理的配租计划和相关规定,让保障工作的开展有的放矢,提高保障部门的决策水平。

3.2.1. 3 分配管理

我国目前保障性住房的配给主要是各省市结合当地的保障性住房房源供给量、人口现状、经济现状等条件制定各自的配给制度,主要采用的是轮候和摇号两种方式。轮候是一种对保障性住房申请人实行资格审核和准入,并根据符合保障性住房资质要求的人员信息建立数据库,而后再根据保障性住房建设进度对已通过审核的申请人按先后次序配给保障性住房或购买资质的配给方法。摇号是指对纳入保障性住房供应对象范围的家庭,确认参与供应摇号后,通过专门的摇号机器或者系统程序,由相关申购家庭代表、政府相关部门代表现场监督,由公证部门全程监督并出具证明。由机器选取出号码,保障性住房摇号的结果在摇号现场当场进行确认。

然而,在这种保障房分配体系下出现了配给过程套利,保障房申请造假,经济适用住房被公开叫卖等违规事件,保障性住房配给过程中暴露出越来越多的问题。为配合中央政府住房保障重大民生工程,推进住房保障工作的科学落实,提高保障性住房的配给效率,保证保障住房的配给公平合理,笔者认为应当构建一套保障性住房自动配给模型,通过对保障对象提交的个人信息和申报信息以及现有保障性房源信息(如楼盘、区域等)的分析,对保障性房源和保障对象之间进行智能撮合并自动生成配给结果,使双方的满意度达到最高。弥补了现有排队、摇号等方面所存在的缺陷,极大的提高保障性住房配给的科学性与高效性从而提高住房保障过程中的配给效率,保证配给的公平合理。

3.2.2 动态审核

对于申报人提交的材料,保障部门需要进行相应的审核以确保真实性,这也是保证保障房分配公平的重要环节。相比于以前的纸质材料审核,在信息化之后所有电子化资料也应当有相应的新的审核方式。动态审核就是能够按照一定的周期对保障对象情况进行动态管控,使进入和退出步入常态。

3.2.2. 1 申报审核

房产管理部门接到申请对象提交的申请材料后,对申请进行保障对象库的核查并与外网的银行信息系统、税务信息系统、公安信息系统进行实时核查,初步确认提交的信息是否属实,若属实则对审核结果进行公示,若公示期间,有公众提交举报信息,则应会同民政、公安、劳动和社会保障等部门采取入户调查、邻里访问、单位走访及信函索证等方式,对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。调查过后再次进行公示,最后确认保障对象的申请审核是否通过。

3.2.2. 2 按月复核

保障管理部门需要定期对保障对象的信息进行核查,当保障对象不再符合条件时,要求其退出保障或重新申请其他符合条件的保障方式。复核有两个方面,一方面是指保障对象审核通过后经公示有异议的,由房产管理部门针对所提异议会同民政、公安、劳动和社会保障、街道办事处等部门进行复核,然后录入复核意见;另一方面是保障对象信息动态变更后进行复核,当前信息复核一般采用按年为时间点,但这种方式无法动态跟踪保障对象的最新信息,信息化之后可以按月对保障对象进行信息复核(个人申报或者社区申报),如无变化可以批量复核通过,有变化的通知其重新申请新的保障方式或退出保障。这种动态管理不仅可以提高保障管理部门的办事效率,而且可以提高保障资源的利用率。

3.2.2. 3 动态变更

动态变更功能主要是加强保障对象的基本信息管理,在复核中发生变化的保障对象统一在变更管理中进行信息的更新和管理,从而确保对象信息的及时、准确,为保障政策的制定提供有效数据。

4 总结

随着大规模保障性住房建设的全面展开,保障性住房大面积交付期迫近,做好保障性住房配给管理工作也就成为了全社会广泛关注的话题。在2011年10月国务院保障性住房工作座谈会上,李克强副总理再次强调了保障性住房公平配给的问题。虽然政府在保障性住房的配给管理上做了大量的工作,但仍然存在一定的问题。保障性住房是民生工程,其配给能否公平、公正,关乎民心。本文旨在提高保障性住房分配公平,提出了基于住房保障管理信息系统的解决方案,笔者将保障房分配中存在的各种问题进行总结,借以信息化的手段加以解决,既可以提高保障房分配的公平性,也能有力地推动保障工作的效率和合理性。

住房保障管理系统的建设,其根本是利用信息化手段为住房保障服务。保障是目的和结果,系统是工具和手段。推进城镇住房保障管理系统就是以信息技术为手段,以住建部和各省(直辖市)住房保障网为平台,通过住房保障管理系统的建设与推广应用,重构和优化住房保障模式与业务处理流程,建立统一规范的规划管理体系、公平的保障性住房分配体系、完善的运营服务管理体系和科学的宏观管理体系。加快建设城镇住房保障管理系统,对落实住房保障各级财政专项补助,监测解决低收入家庭住房困难发展规划和年度计划的实施,监督各地贯彻落实各项政策措施,提高住房保障效率和公平,推进实施住房保障具有十分重要的意义。

摘要：随着大规模保障性住房建设的全面展开,如何做好保障性住房配给管理工作成为了全社会广泛关注的话题。保障性住房是民生工程,其配给能否公平、公正,关乎民心。本文旨在提高保障性住房分配公平,提出了基于住房保障管理信息系统的解决方案,将保障房分配中存在的各种问题进行总结,用信息化的手段加以解决,既提高保障房分配的公平性,也有力地推动保障工作的效率和合理性,为我国保障房管理工作提供一定借鉴。

关键词：住房保障,分配公平,管理信息系统

参考文献

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[9].周宇.在城市安一个温暖的家——关注流动人口住房保障问题.中国建设信息.2008.7

如何做好住房保障档案管理工作 篇11

一、住房保障档案的概念和归档范围

（一）住房保障档案的概念和基本分类

住房保障制度作为社会医疗、失业、养老等社会保障体系中的重要组成部分，对中低收入者的住房问题进行基本保障，是促进房地产市场健康、稳定、可持续发展的重要内容。住房保障档案，是指在住房保障管理工作中形成的或者依法取得的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录。可分为住房保障对象档案和住房保障房源档案两种类型。以余姚市为例，根据住房保障对象的不同，具体可分为公共租赁住房、经济适用房、限价商品房三种不同的住房保障类型。此外，纸质档案应当同步建立电子档案，各类住房保障档案之间应当彼此关联，相互印证。

（二）住房保障档案收集归档的具体范围

1.住房保障对象档案收集归档的范围

根据住建部《住房保障档案管理办法》第九条规定，住房保障对象档案指正在轮候和已获得住房保障的住房困难家庭或者个人的档案材料，收集归档范围为：

（1）申请材料：包括申请书，申请人的基本情况、住房状况和收入、财产状况证明，诚信申报记录等相关资料；

（2）审核材料：包括审核表，审核部门对申请人的基本情况、住房状况和收入、财产状况等审核记录；

（3）实施保障材料：包括轮候记录、实施保障通知书、房屋租赁合同、房屋买卖合同、货币补贴协议等相关材料；

（4）动态管理材料：包括对住房保障对象基本情况和住房、收入、财产状况等定期或者不定期的审核材料，不良信用记录及违规行为查处材料，变更或者终止保障等动态变更材料。

2.住房保障房源档案收集归档的范围

根据住建部《住房保障档案管理办法》第十条规定，住房保障房源档案指已分配使用的保障性住房的档案材料，收集归档范围为：

（1）申请材料：包括房屋来源和权属证明材料，房屋地址、所属项目或者小区名称、保障性住房类别、房号、户型、面积等情况记录材料；

（2）使用管理情况材料：包括房屋承租人、租赁期限、租金标准、租金收缴，房屋购置人、购置价格、产权份额，租售转换、上市交易，房屋入住、退出交接手续等情况记录材料。

二、住房保障档案管理中存在的主要问题

（一）重业务，轻档案

在具体的住房保障工作过程中，各县市区往往重视住房保障审核分配环节政策法规的贯彻实施，忽视后续的档案管理工作。一些县市区虽能根据上级的法律法规，及时跟进出台一系列住房保障政策，但在住建部于2013年1月1日正式实施《住房保障档案管理办法》以来，各县市区出台相关住房保障档案管理细则的少之甚少，比起对业务的重视度而言，对档案的关注度显然是欠缺的。《住房保障档案管理办法》只是针对普遍情况适用的管理办法，由于各地的住房保障工作开展情况不一，需要及时跟进相对应的档案管理配套政策，才能不断建立和完善各地的住房保障体系。

（二）重纸质，轻电子

在新形势新条件下，人们对档案管理的信息化要求日益提高。但目前，一些县市区的住房保障主管部门未将住房保障审批纳入政务网审批流程，仍以纸质资料审核为主，因涉及的部门多、资料多、流程多，导致审批时间过长，工作效率极其低下。有时一本纸质档案需数次流经同一个工作人员之手，导致多次重复翻阅，降低工作效率，且在流转到不同的审核部门时，经常还会因为个别工作人员不慎，发生保障对象档案资料流失或破损现象，最终导致申报家庭因补交资料而引发不满情绪，不利于维护政府部门的公信力。

（三）人员散，专业弱

由于住房保障工作的专业性和动态性，档案材料的归集形成在具体的工作部门，但归档又在不同的工作部门，加上保障家庭成员的人口、经济收入和住房登记等情况随时可能发生变化，导致保障档案资料会不断发生变化。由于专职档案员对于住房保障档案材料的增减、更新不易把握，加之从事保障工作的业务人员因机构编制紧等原因，临聘编制的工作人员占多数，流动性较大，给住房保障档案的管理工作带来一系列不稳定因素。同时，对住房保障档案管理人员缺少相应的专业培训，容易因专业基础薄弱，导致收集归档的材料不全、更新不及时，影响日后的利用效率。

三、加强住房保障档案管理的建议和措施

（一）健全制度，不断完善管理体制

做好住房保障档案管理工作，领导重视是关键。一是明思路，重发展。从提高认识入手，加强领导干部的责任感。改变工作思路，将住房保障档案管理工作纳入年度重要工作日程，将其作为民生档案工作的重要组成部分，作为政府提供公共服务的一项重要职责和维护群众利益的重要工作来抓。二是加大资金投入，不断提高保障工作的高效性。加大对档案管理人员、现代化办公设施设备的投入，逐步解决人员编制问题，减少工作流动性，提高办事效率。三是加强监督管理力度，规范住房保障档案管理工作。住房保障主管部门负责本市住房保障档案的监督和管理工作，定期对住房保障档案管理工作依法行使监督和指导职权，对违反档案管理法律法规的行为及时进行处罚，进一步健全档案的接收、收集、整理、保管、利用等各项规章制度，落实好管理细节。

（二）转变思路，提高信息化管理水平

新形势下的住房保障工作需要大量运用先进科学技术，从事该业务工作的人员不但要有过硬的专业知识水平，而且要与时俱进，熟练掌握计算机技术、网络技术，具备住房保障档案现代化管理的能力和水平。因此，当下建立住房保障管理信息系统是时代的需要，通过利用档案特别是电子档案可随时掌握保障性住房申请审核材料的审批情况、住房保障对象的情况及实物购房或实物配租情况、货币补贴发放等情况，运用云计算等信息化手段对住房保障相关数据进行统计和分析，在最短的时间内完成各级各类报表的生成和管理，大大提高工作效能。同时，在住房保障档案最初形成时就保证了纸质档案和电子档案的双套并存模式，特别是通过网上审批，一方面可以实现各部门信息数据互通共享，另一方面有利于缩短审批时间，同时避免纸质档案在流转审批过程中丢失，加快实现住房保障的规范、高效和动态管理。

（三）加强培训，提高档案专业管理水平

由于住房保障档案形成量大，专业性和政策性强。如果将档案全部移交给本单位综合档案室，将大大增加专职档案员的管理负担，而且专职档案员缺乏住房保障的相关业务知识，不利于该项工作的顺利推进；如果存放在业务工作部门，虽然利用方便，但不利于档案的安全保管。因此，建议建立住房保障专业档案室，由该业务科室的人员专人管理住房保障档案。同时，需进一步加强档案管理人员的业务培训。在不断提高工作人员业务素质和能力的同时，加强住房保障主管业务部门、审批部门相关工作人员住房保障档案业务培训，提高工作人员对做好住房保障档案管理工作重要性的认识和档案管理业务水平。

参考文献：

1.刘丰 王磊.保障性住房档案的数字化管理.山西档案.2008.05

2.谢小红.保障性住房档案与保障性住房建设.兰台世界.2013.04

3.中华人民共和国建设部.CJJ/T117建设电子文件与电子档案管理规范.中国建筑工业出版社.2007

4.中华人民共和国住房保障与城乡建设部.CJJ/T158城建档案业务管理规范.中国建筑工业出版社.2011

公共租赁住房的管理与思考 篇12

“蚁族”、“房奴”、“胶囊房”、“蜗居”、“夹心层”, 时下这一系列的时髦词把我们的眼球都吸引到了住房问题上, 我国经济迅速发展的背后也产生了许多新问题。城市中的高收入群体可以通过购买商品房、低收入群体又可以通过申购经济适用房和租用廉租房来解决各自的住房问题, 但是, 在现实生活中确实还存在另外一部分人, 他们既不是困难群体, 达不到申购政策房的标准, 又无力购买高价商品房, 但在数量上却占大多数的新就业职工的人群, 对于他们只能依靠自己的力量去解决住房需求。然而, 用他们现有的收入去应对日益飙升的房价显然是杯水车薪, 这部分群体被人们形象的称作“夹心层”。如何解决他们的住房问题, 引起了社会各界的关注。

在2009年3月11日住建部副部长齐骥明确提出要通过加快公共租赁房的建设来解决“夹心层”群体的住房困难。2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布, 旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难, 缓解新职工的阶段性住房压力以及改善外来务工人员的居住条件, 其中明确了公共租赁住房是归政府或公共机构所有, 用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租, 包括一些新的大学毕业生, 还有一些从外地迁移到城市工作的群体。2012年7月15日《公共租赁住房管理办法》颁布实施, 进一步明确和规范了公租房的申请条件、运营监管、退出机制、筹集方式等问题。目前, 上海、北京、天津、深圳、杭州、重庆等一些城市已经先行开展了试点工作。

2 公共租赁住房制度存在的问题

2.1 供给和需求存在严重的不对等

随着城市化进程的加速和社会人口流动性的增强, 再加上居高不下的房价这一群体的数量越来越多, 就目前夹心层群体的经济收入状况来说实在难以应对, 他们对于公租房的需求也会越来越大。然而, 目前就已经实施试点的几个城市来看, 各地由于房源供应不足, 再加上管理能力有限, 所以覆盖人群相对较窄, 都设置了一定的准入门槛———户籍制度。北京公租房的供应对象为城市中低收入住房困难家庭, 包括已通过廉租房、经济适用房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。广州、厦门等地的供应对象也都针对城镇户籍人口。重庆则较为宽松, 申请人只要年满18周岁, 在重庆有稳定工作和收入来源, 具有良好的支付能力, 符合政策规定就可以申请。上海规定如果持有本市居住证在同时满足其他政策规定的条件下也可申请。总的来看, 由于供应能力有限, 各地对户籍的限制性规定都将在一定时期内存在, 这就在一定程度上将外来户籍人员排除在政策体系之外。因此, 当务之急还是要加快建设的数量, 多方筹集房源。

2.2 选址

目前, 许多城市的公租房建设选址大都集中在城市郊区, 没有便利的交通和生活设施, 城市居民居住空间结构的异向分化日趋明显, 低收入群体聚集区的边缘化逐渐破坏了城市的整体和谐性。为了防止因低收入贫困群体逐渐移往城市边缘地带聚集居住而导致“平民窟”现象的发生, 应当逐渐发展多种房源筹资机制, 尽量把公租房同其他住房布局在一起, 实现融合居住[1]。

2.3 资金来源和融资机制

融资机制是影响公共租赁住房供给稳定性和持久性的关键因素, 是公共租赁住房制度安排亟待突破的瓶颈。公共租赁住房的性质和特征决定了其资金筹措过程中, 面临与廉租住房相似的问题, 主要包括: (1) 筹集、建设和发展公共租赁住房既要解决“房源”所需的资金, 又要负担长期的房屋维修费用, 所需资金与开发普通住宅一样数量庞大、且占用周期长; (2) 基于公共租赁住房建设的社会保障性, 公共租赁住房建设管理以“保本微利”为原则, 其租金实行政府限价, 租金标准较低, 难以形成建设资金投入产出的良性循环。 (3) 由于相关部门在保障性住房的计划审批、手续办理、落实优惠政策等方面拖拉、掣肘, 建房成本和风险大大增加, 使开发企业对建设公共租赁住房难以产生足够的兴趣[2]。

2.4 制度建设落后, 缺乏相应的管理机构

近年来, 我国中央政府一直高度关注住房保障制度的建设, 先后制定了相关的关于经济适用房、廉租房、公租房在内的一系列保障住房的法律法规, 《指导意见》虽然对公租房具体实施内容进行了规定, 但立法层次较低, 配套法律体系也不健全。同时, 住房保障是一项政策性、动态性、连续性很强的工作, 目前国内大部分城市都没有设立明确的管理公租房的相应部门, 也没有配备专职人员, 这就难以适应日益发展的公租房的要求。

3 发展我国公共租赁住房制度的建议

3.1 有效拓展资金来源渠道, 建立多样化的公租房

考虑到公租房的可持续性, 在建设资金上除了保证政府的投入外, 还要积极拓展其他有效的渠道, 增强公租房的生命力。香港房委会通过出租公共房屋附属的商业设施和停车场等非住宅设施, 获得稳定的收入和盈利来源, 这种以商养房的思路值得内地借鉴。今后, 在设计公租房时应保证一部分商业配套设施的兴建, 这样既方便了入住者, 又使公租房获得了稳定的资金补充。同时国家还应制定相应法律法规确保由此带来的收益要最终返回到公租房的建设使用上。

3.2 投资主体多元化, 给予公租房享受土地、财税、金融等多方面的政策支持

按照政府主导, 社会广泛参与的原则, 鼓励社会机构积极参与到公租房的建设当中以此解决土地、资金和房源的困难。同时也可借鉴英国政府的经验, 鼓励非营利组织将自身兴建的普通住宅转变为公租房, 从而缓解政府的资金压力, 拓宽投资渠道。其中政府主导, 就是要发挥政府的主体作用, 将发展公租房列为政府的职责范围, 通过直接投资、部分投资或通过“土地供应”、税收优惠、金融安排等手段提供支持[3]。

同时, 政府激励和引导拥有大量外来务工人员的企业共同建设公租房。既解决了员工的住宿问题, 也缓解了公租房的压力。所以, 对于符合政策规定的单位兴建的集体公寓, 政府配套给予一定的资金补助。鼓励社会机构、个人将拥有的闲置住房提供给政府指定的运营机构代理经租, 增加公租房房源, 对于社会机构可考虑从税收、资金、金融、土地等方面给予优惠和支持, 如在税收政策上, 可适当减少税种或降低税率, 减轻投资人的资金负担;在金融支持上优先为投资公租房的结果提供经营性抵押贷款, 并实行优惠利率;在土地支持方面, 公租房建设用地纳入各地年度土地供应计划予以重点保障, 并对公租房的建设用地实行行政划拨。还可以采用转让、租赁或作价入股等方式有偿获得土地使用权, 多种投资方式并存有效地解决了土地供应紧张的矛盾, 还可以有效降低公租房的建设成本[4]。

3.3 多种渠道筹集房源

《指导意见》中指出公租房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公租房除了要考虑土地成本之外还应结合生活需要, 应该选在土地资源相对比较丰富的城市近郊和产业园区附近, 同时应配套建设和完善必要的生活设施, 如医院、学校、银行、超市等, 方便承租群体的工作和生活。公租房还可以采取在商品房中配建的方式, 在土地招标之初就和开发企业事先约定必须在新建住房用地中配建一定比例的公租房。同时建议政府除了通过企业、社会团体组织及个人等社会资金参与新建公租房外, 在土地资源相对匮乏的中心地区, 可以通过收购盘活存量空置商品住房、厂房或仓库等, 多渠道增加房源供给总量, 这样既可以有效地实现闲置资源的优化配置, 又可以节省公租房建设的成本。

3.4 建立严格的准入和退出机制

各国 (地区) 在公租房出台初期为了保证制度的公平性都会制定较为严格的准入机制, 如英国就采取了严格的打分制, 香港也采取了严格的资格审查, 对违反规定的租户做出限制等。

在甄别入住对象时应该举房管部门、民政部门、社会保障部门、金融部门、公安部门几家之力协同调查和审核入住者的资格。同时把好出口关, 要定期地对入住公租房的对象进行审核, 一旦承租人的收入水平超过准入线或使用期间存在违法行为, 及时让其退出以实现资源的再次合理配置。

3.5 制定合理的租用期限和租金

一方面为了保证公共租赁住房承租人居住的稳定性, 另一方面也给承租人足够的缓冲期筹集资金, 租赁合同的期限一般3~5年, 合同到期后承租人还需要继续租赁公共租赁住房的, 由运营机构对承租人的资格重新进行审核, 符合条件的可续签。

公租房的租金水平应结合开发建设成本、各地的住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定, 一般应至少确定在市场租金水平80%以下, 并按年度实行动态调整。同时, 为减轻承租人租金支出负担, 符合条件的承租人可申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁房租金。

参考文献

[1]王琨.中心城市公共租赁住房实施比较及研究[J].建筑经济, 2010 (7) :17-20.

[2]陈杰.发展公共租赁住房的难点与对策[J].中国市场, 2010 (20) :53-55.

[3]谷俊青.发展公共租赁住房的背景与意义——2007—2009年保障性住房实施效果评价及政策建议 (连载四) [J].中国建设信息, 2010 (9) :15-17.