公共租赁住房动态管理

公共租赁住房动态管理（共7篇）

公共租赁住房动态管理 篇1

第一条 为了加强对公共租赁住房的管理, 保障公平分配, 规范运营与使用, 健全退出机制, 制定本办法。

第二条 公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理, 适用本办法。

第三条 本办法所称公共租赁住房, 是指限定建设标准和租金水平, 面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集, 可以由政府投资, 也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

公共租赁住房可以是成套住房, 也可以是宿舍型住房。

第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国公共租赁住房的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府住房城乡建设 (住房保障) 主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。

第五条 直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设, 建立和完善公共租赁住房管理档案。

第六条 任何组织和个人对违反本办法的行为都有权进行举报、投诉。

住房城乡建设 (住房保障) 主管部门接到举报、投诉, 应当依法及时核实、处理。

第二章 申请与审核

第七条 申请公共租赁住房, 应当符合以下条件:

(一) 在本地无住房或者住房面积低于规定标准;

(二) 收入、财产低于规定标准;

(三) 申请人为外来务工人员的, 在本地稳定就业达到规定年限。

具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定, 报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

第八条 申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定, 提交申请材料, 并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。

申请人提交的申请材料齐全的, 市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理, 并向申请人出具书面凭证;申请材料不齐全的, 应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房, 用人单位可以代表本单位职工申请。

第九条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门, 对申请人提交的申请材料进行审核。

经审核, 对符合申请条件的申请人, 应当予以公示, 经公示无异议或者异议不成立的, 登记为公共租赁住房轮候对象, 并向社会公开;对不符合申请条件的申请人, 应当书面通知并说明理由。

申请人对审核结果有异议, 可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核, 并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第三章 轮候与配租

第十条 对登记为轮候对象的申请人, 应当在轮候期内安排公共租赁住房。

直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求, 合理确定公共租赁住房轮候期, 报本级人民政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。

第十一条 公共租赁住房房源确定后, 市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。

配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积, 租金标准, 供应对象范围, 意向登记时限等内容。

(住房和城乡建设部第84次部常务会议审议通过, 现予发布, 自2012年7月15日起施行。)

企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围, 可以规定为本单位职工。

第十二条 配租方案公布后, 轮候对象可以按照配租方案, 到市、县级人民政府住房保障主管部门进行意向登记。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门, 在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的, 应当书面通知并说明理由。

第十三条 对复审通过的轮候对象, 市、县级人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式, 确定配租对象与配租排序。

综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。

第十四条 配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的, 配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。

配租结果应当向社会公开。

第十五条 复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等, 可以优先安排公共租赁住房。优先对象的范围和优先安排的办法由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定, 报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房, 只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。

第十六条 配租对象选择公共租赁住房后, 公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。

租赁合同签订前, 所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。

第十七条 公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容:

(一) 合同当事人的名称或姓名;

(二) 房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备, 以及使用要求;

(三) 租赁期限、租金数额和支付方式;

(四) 房屋维修责任;

(五) 物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任;

(六) 退回公共租赁住房的情形;

(七) 违约责任及争议解决办法;

(八) 其他应当约定的事项。

省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设 (住房保障) 主管部门应当制定公共租赁住房租赁合同示范文本。

合同签订后, 公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。

第十八条 公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。

第十九条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门, 按照略低于同地段住房市场租金水平的原则, 确定本地区的公共租赁住房租金标准, 报本级人民政府批准后实施。

公共租赁住房租金标准应当向社会公布, 并定期调整。

第二十条 公共租赁住房租赁合同约定的租金数额, 应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。

第二十一条承租人应当根据合同约定, 按时支付租金。

承租人收入低于当地规定标准的, 可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。

第二十二条 政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库, 实行收支两条线管理, 专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。

第二十三条 因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的, 经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意, 承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。

第四章 使用与退出

第二十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护, 确保公共租赁住房的正常使用。

政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决, 不足部分由财政预算安排解决;社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

第二十五条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

第二十六条 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的, 应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。

第二十七条 承租人有下列行为之一的, 应当退回公共租赁住房:

(一) 转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二) 改变所承租公共租赁住房用途的;

(三) 破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房, 拒不恢复原状的;

(四) 在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五) 无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

承租人拒不退回公共租赁住房的, 市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回;逾期不退回的, 市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

第二十八条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查, 发现有违反本办法规定行为的, 应当及时依法处理或者向有关部门报告。

第二十九条 承租人累计6个月以上拖欠租金的, 应当腾退所承租的公共租赁住房;拒不腾退的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼, 要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十条 租赁期届满需要续租的, 承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的, 准予续租, 并签订续租合同。

未按规定提出续租申请的承租人, 租赁期满应当腾退公共租赁住房;拒不腾退的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼, 要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十一条 承租人有下列情形之一的, 应当腾退公共租赁住房:

(一) 提出续租申请但经审核不符合续租条件的;

(二) 租赁期内, 通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的;

(三) 租赁期内, 承租或者承购其他保障性住房的。

承租人有前款规定情形之一的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期, 搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。

搬迁期满不腾退公共租赁住房, 承租人确无其他住房的, 应当按照市场价格缴纳租金;承租人有其他住房的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼, 要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十二条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第五章 法律责任

第三十三条 住房城乡建设 (住房保障) 主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第三十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法, 有下列行为之一的, 由市、县级人民政府住房保障主管部门责令限期改正, 并处以3万元以下罚款:

(一) 向不符合条件的对象出租公共租赁住房的;

(二) 未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的;

(三) 改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途, 以及配套设施的规划用途的。

公共租赁住房的所有权人为行政机关的, 按照本办法第三十三条处理。

第三十五条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的, 市、县级人民政府住房保障主管部门不予受理, 给予警告, 并记入公共租赁住房管理档案。

以欺骗等不正手段, 登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的, 由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款, 记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的, 取消其登记;已承租公共租赁住房的, 责令限期退回所承租公共租赁住房, 并按市场价格补缴租金, 逾期不退回的, 可以依法申请人民法院强制执行, 承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。

第三十六条 承租人有下列行为之一的, 由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金, 记入公共租赁住房管理档案, 处以1000元以下罚款;有违法所得的, 处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款:

(一) 转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二) 改变所承租公共租赁住房用途的;

(三) 破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房, 拒不恢复原状的;

(四) 在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五) 无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

有前款所列行为, 承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的, 依法承担赔偿责任。

第三十七条 违反本办法第三十二条的, 依照《房地产经纪管理办法》第三十七条, 由县级以上地方人民政府住房城乡建设 (房地产) 主管部门责令限期改正, 记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员, 处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构, 取消网上签约资格, 处以3万元以下罚款。

第六章 附则

第三十八条 省、自治区、直辖市住房城乡建设 (住房保障) 主管部门可以根据本办法制定实施细则。

浅析我国公共租赁住房政策 篇2

一、公共租赁住房的定义

公共租赁房，是解决新就业职工、农民工等夹心层群体住房困难的一项新兴住宅。公共租赁住房产权不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生、外来务工人员等。

公共租赁住房属于保障性住房，但又不同于福利制度下的房租较低的公房，从大的方面来看，属于廉租住房的一种形式，只是保障范圍更广泛，是一个过渡性解决住房困难的方法。保障的群体不仅仅局限于低收入人群，还包括目前没有能力购买住房、通过市场无法解决住房的群体。当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。

二、公共租赁住房和廉租住房的不同

（一）保障供应对象不同

廉租住房的保障对象是符合各地规定条件的城市低收入住房困难家庭。公共租赁住房的供应对象是城市中等偏下收入家庭、新职工、外来务工人员和已经通过廉租住房资格认定但没有享受廉租住房实物配租的家庭。已购买经济适用住房和已享受廉租住房实物配租的家庭，不得承租公共租赁住房。

（二）产权属性不同

廉租住房由政府投资建设，其产权归各级地方政府所有。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”。产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是用低于市场价、承租者承受得起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。

（三）建设标准不同

廉租住房为成套住宅，建设应当坚持经济、适用原则，新建廉租住房单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符合安全卫生和节能要求。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

（四）土地供应形式不同

廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。公共租赁住房建设用地各地要纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。

（五）住房供应方式不同

廉租住房目前在我国部分城市实行租售并举的管理政策。廉租住房可以统一对低收入家庭配租，也可以按照比例出售给有一定购买能力的低收入家庭。公共租赁住房按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）规定为“所建住房只能租赁，不得出售”。

三、发展公共租赁住房的必要性

（一）发展公共租赁住房有利于社会和谐

从其他国家的保障性住房发展历程来看，公共租赁住房政策必定会成为我国住房保障政策的重要组成部分，并能有效解决当前房价居高不下引起的社会矛盾。公共租赁住房和廉租住房、经济适用住房政策相比具有保障覆盖面广泛、补贴标准灵活性强、各类对象可分层次保障、操作方便、便于建立退出机制等特点。

（二）发展公共租赁住房符合我国国情

目前，我国的房地产市场发展不够健全,特别是保障性住房的供应与需求偏差较大。我国现有的中小户型住宅大部分是上世纪七八十年代的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地旧城改造和棚户区拆迁工作的不断推进，这部分适合中低收入家庭的小户型、低价位房源越来越少。大力发展公共租赁住房就是解决这一矛盾、缓解保障性住房供应不足问题的有力措施。

（三）发展公共租赁住房是社会需要

目前，各地市兴建的廉租住房大多在城市边缘地区，而低收入群体中有很大比例的人群为服务业人员、个体小商贩等，这部分群体往往随着工作变动而迁移居住场所，住所的流动性较大，因此，公共租赁住房更符合他们的住房要求，可以有效减少生活和出行成本；对于刚毕业的大学生或外来务工人员等人群因暂时买不起住房，可以选择公共租赁住房以满足居住需求。所以， 建立健全住房保障市场，大力发展适合多种层次人群居住需要的公共租赁房市场是非常必要的。

（四）发展公共租赁住房可以弥补住房制度的不足

大力发展公共租赁住房有利于弥补我国现行住房保障政策的不足，进一步健全住房保障制度，形成低收入家庭以享受廉租住房租赁补贴和租住廉租住房为主，中等收入家庭以购买经济适用住房为主，大中专毕业生和外来务工人员等“夹心”人群以租赁公共租赁住房为主的多层次住房保障体系。

市公共租赁住房管理实施细则 篇3

第一条为进一步完善住房保障体系，解决城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭和新市民住房问题，加强和规范公共租赁住房管理，根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）和《甘肃省公共租赁住房管理办法》（甘政办发〔2010〕159号）等文件的规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条本细则所称公共租赁住房（以下简称公租房），是指政府投资或者提供政策支持，限定套型、面积和租金标准，面向城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、新就业无房职工、引进人才及城镇稳定就业外来务工人员供应的保障性住房。

第三条公租房建设管理，坚持既尽力而为又量力而行，在国家统一政策目标指导下，因地制宜加大公租房发展力度，遵循政府组织、社会参与，多方建设、统一管理，公平公开、严格监管的原则。积极引导、鼓励社会力量参与公租房投资建设，有计划、分层次解决保障对象的住房困难。

第四条住房保障管理部门负责全市公租房的审核、公示、配租及建设管理工作。

市发展改革、财政、住建、自然资源、民政、税务、统计、公积金、社区及金融管理等部门根据职责分工，负责公租房有关工作。

第二章筹资渠道与房屋筹集

第五条公租房建设实行“谁投资、谁所有”。投资者权益可依法转让，但不得改变公租房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

第六条公租房筹资渠道：

（一）政府投资公租房保障资金主要渠道：中央及省级补助资金，财政年度预算安排资金，住房公积金增值收益及土地出让收益中安排资金以及公租房租金收入等；

（二）非政府投资公租房建设资金主要渠道：中央及省级补助资金，银行、非银行金融机构和公积金贷款，公租房租金收入和企事业单位自筹资金等。

第七条政府投资建设公租房的租金收入，应按照非税收入管理的规定缴入市级国库，实行“收支两条线”管理。政府投资公租房租金收入专项用于偿还公租房贷款本息及维修养护、管理等。维修养护费用主要通过公租房租金收入及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决。

其它主体所有的公租房，租金收取、维修及管理费用，由投资人负责。

第八条公租房建设用地以划拨方式供应，并享受公租房建设的有关土地供应及税费减免等优惠政策；

有偿方式出让的，土地出让收益、地方政府权限范围内的税费，原则上全额安排用于公租房建设。

第九条公租房的房源筹集渠道主要包括：

（一）国有投资公司集中建设的住房；

（二）政府从市场上回购或租赁符合条件的住房；

（三）在经济适用住房、商品住房开发中配套建设的住房；

（四）企事业单位利用自有土地建设的住房；

（五）社会捐赠及其他渠道筹集的住房。

第十条公租房设计面积应设计为40—90㎡，套型为一居室、一室一厅、两室一厅，以50—60㎡小户型为主，根据家庭人数不同配置相应面积的住房。

（一）政府出资新建的公租房采取集中建设或配建相结合的方式，面积控制在60㎡以内，套型原则上以一室一厅、两室一厅小户型为主；

（二）劳动密集型企业利用自有土地建设的公租房，面积控制在40㎡以内，套型以一居室公寓为主；

（三）为利于引进优秀人才，可适当建设部分90㎡以内的三居室公寓，配建比例不超过公租房总量的30%。

公租房保障面积标准根据家庭平均住房水平、财政承受能力以及居民最低收入家庭的人口数量、结构等因素确定，适时调整。

第十一条公租房的规划，应充分考虑住房困难群体交通、就业、就学、就医等需求，合理安排区位布局。

第十二条公租房建设用地纳入住房规划年度实施计划，列入年度土地利用计划并优先保障。

第十三条企事业单位利用符合城市总体规划的自有土地进行公租房建设，涉及改变土地用途的，应按照有关规定变更为住宅用地后，方可进行建设。

第十四条社会捐赠住房作为公租房的，按照国家规定的有关税收优惠政策执行。

第十五条公租房要达到基本设施完善、功能齐全，具备基本居住条件。公租房的建设，应当积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作，提高住宅建设的整体水平。

第三章申请与审核

第十六条公租房供应对象为城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、引进人才、大中专院校及职校毕业新就业学生和稳定就业2年以上外来务工的无住房人员。

在符合同等申请条件下优先安排计划生育特殊困难家庭、独生子女户和农村二女节育户。

第十七条政府引进的特殊专业人才,在本市工作的全国、省部级劳模、英模，荣立二等功以上的复转军人、军烈属及重度残疾人住房困难家庭申请政府建设的公租房不受收入限制。符合保障条件的本市户籍退役军人，同等条件下可优先配租公租房；

大中专院校及职校毕业新就业学生收入超过上一年度嘉峪关市居民人均可支配收入的，保障期限不超过3年。

第十八条持有《甘肃省城市居民最低生活保障证》的最低生活保障对象且无住房或人均住房面积不足10㎡的家庭申请公租房，应同时具备以下条件。由申请人向其实际居住地的社区服务中心（镇政府）提出书面申请，并提交相关材料。

（一）申请人须同时具备以下条件

1.家庭人均住房建筑面积在10㎡以下或在嘉峪关市无住房；

申请人、配偶及未成年子女名下无机动车辆；

2.申请人及其他家庭成员均具有本市户口，并在一起实际居住；

3.享受本市居民最低生活保障连续救助6个月以上；

4.家庭人口为2人以上且在同一户口簿登记，成员之间有法定的赡养、扶养或抚养关系，或年龄25周岁以上的单身（含未婚、离异、丧偶）人员；

5.国家或省上规定的其他条件。

（二）提交资料

1.《嘉峪关市最低生活保障家庭公租房申请表》（由社区服务中心提供）

2.民政部门出具的《甘肃省城市居民最低生活保障证》（验原件留存复印件）；

3.家庭户口簿或家庭成员身份证（验原件留存复印件）；

4.实际居住地或户籍所在地社区服务中心（镇政府）出具的住房情况证明；

5.家庭成员的收入情况证明；

6.特殊家庭还应提供特殊情况证明；

7.名下无宅基地证明（持有嘉峪关市农村或乡镇户籍的，由户籍所在地镇政府证明）；

8.根据实际情况需要提供的其它材料。

第十九条城镇中低收入住房困难家庭申请公租房，应同时具备以下条件。由申请人向其实际居住地的社区服务中心（镇政府）提出书面申请，并提交相关材料。

申请条件

1.具有本市常住户口满2年；

2.家庭人均收入不超过上一年度嘉峪关市居民人均可支配收入（嘉峪关市城镇居民人均可支配收入与农村居民人均可支配收入的平均值）；

3.以家庭为单位进行申请，家庭成员为夫妻双方及其未成年子女，或年龄25周岁以上的单身（含未婚、离异、丧偶）人员；

4.申请人及其配偶、未成年子女在本市范围内无住房和机动车辆，且未租住公有住房的；

5.国家或省上规定的其他条件。

（二）提交资料

1.《嘉峪关市中低收入家庭公租房申请表》（由社区服务中心提供）；

2.申请人身份证、户口簿（查验原件留存复印件）；

3.其它与婚姻、收入、就业相关的证明材料；

4.名下无宅基地证明（持有嘉峪关市农村或乡镇户籍的，由户籍所在地政府证明）；

第二十条大中专院校及职校毕业新就业学生申请公租房，应同时具备以下条件。由申请人向其实际居住地的社区服务中心（镇政府）提出书面申请，并提交相关材料。

（一）申请人须同时具备以下条件

1.申请人具有大中专院校及职校毕业证书，从毕业当月起计算未满8年；

2.申请人属市属行政事业或企业（不含个体工商户）单位正式职工，签订劳动（聘用）合同1年以上，且合同履行满6个月，并自合同履行之日起连续缴纳社会保险费；

3.申请人单位无职工公寓；

4.申请人、配偶及未成年子女名下无机动车辆，在嘉峪关市无住房。

（二）提交资料

1.《嘉峪关市大中专院校及职校毕业新就业学生公租房申请表》（由社区服务中心提供）；

2.申请人的学历证明；

3.与单位签订的劳动合同（或干部介绍信、编制单等）、社会保险证明；

4.申请人身份证、户口簿（查验原件留存复印件）；

5.申请人及配偶的收入证明；

第二十一条引进人才申请公租房，应同时具备以下条件。由申请人向其实际居住地的社区服务中心（镇政府）提出书面申请，并提交相关材料。

（一）申请人须同时具备以下条件

1.经嘉峪关市人才管理部门认定的引进人才；

2.已与引进人才单位签订了服务合同的引进人才；

3.申请人在嘉峪关市无住房。

（二）提交资料

1.《嘉峪关市引进人才公租房申请表》（由社区服务中心提供）；

2.引进人才认定文件；

3.与引进人才单位签订的服务合同；

4.用人单位的担保文件；

5.申请人身份证（查验原件留存复印件）。

第二十二条外来务工人员申请公租房，应同时具备以下条件。由申请人向其实际居住地的社区服务中心（镇政府）提出书面申请，并提交相关材料。

（一）申请人须同时具备以下条件

1.具有嘉峪关市的《居住证》，年龄在60周岁以下，并在本市实际居住满2年；

2.申请人在本市的劳动关系稳定，已与本地用人单位（本地行政事业单位、社会团体、注册企业）签订劳动（聘用）合同3年以上，且合同履行2年以上，并自合同履行之日起连续缴纳社会保险费；

3.家庭人均收入不超过上一年度嘉峪关市居民人均可支配收入（嘉峪关市城镇居民人均可支配收入与农村居民人均可支配收入的平均值）；

4.申请人、配偶和未成年子女在本市范围内无住房，未租住公有住房，且用人单位未安排住房；

5.申请人、配偶和未成年子女在嘉峪关市及户籍地无机动车辆。

（二）提交资料

1.《嘉峪关市外来务工人员公租房申请表》（由社区服务中心提供）；

2.与单位签订的劳动合同、养老保险证明；

3.申请人身份证和嘉峪关市居住证（查验原件留存复印件）；

4.申请人及配偶的收入证明；

5.其它与收入、住房、就业相关的证明材料。

第二十三条申请程序

根据“放、管、服”工作要求，简化申请审核程序。

（一）社区初审公示。申请人提出书面申请，由社区受理、初审并进行公示(公示期3个工作日)。

（二）住房保障管理部门复审公示。符合条件的申请家庭，申请资料报送市保障性住房管理服务中心进行审核，对审核通过的家庭进行公示（公示期3个工作日）。

（三）公租房公示无异议，符合公租房货币补贴的保障对象，于次月开始享受公租房补贴；

符合公租房实物配租的的保障对象，发放《嘉峪关市公租房租赁资格证》，列为公租房轮候对象，参加配租摇号。公示有异议且异议成立的，取消资格并书面告知申请人。

申请人对审核结果有异议，可以向市保障性住房管理服务中心申请复核。市保障性住房管理服务中心应当会同有关部门进行复核，并在5个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第四章配租、使用和退出

第二十四条政府统一配租的公租房通过摇号方式配租，实行轮候制度。

公租房配租由市保障性住房管理服务中心按照配租方案和申请人选择的公租房地点，通过摇号确定配租对象和选房顺序，经公示无异议或者异议不成立的，按照顺序进行摇号选房。申请人选定住房后，在10个工作日内与市保障性住房管理服务中心签订《嘉峪关市公共租赁住房租赁合同》，办理入住手续。

第二十五条企事业单位利用自有土地建设的公租房，供应对象的认定标准由企事业单位书面提出申请，经市保障性住房管理服务中心核定后，由企事业单位安排符合核定标准的供应对象办理入住手续，并报市保障性住房管理服务中心备案。

第二十六条《嘉峪关市公共租赁住房租赁合同》应当明确下列内容：

（一）合同当事人的名称或姓名；

（二）房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备以及使用要求；

（三）租赁期限、租金数额和支付方式；

（四）房屋维修责任；

（五）物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的交纳责任；

（六）退回公租房的情形；

（七）违约责任及争议解决办法；

（八）其他应当约定的事项。

第二十七条公租房配租管理

（一）已准予实物配租的家庭，凭社区、镇政府出具的公示期无异议的证明与市保障性住房管理服务中心签订《嘉峪关市公共租赁住房租赁合同》，并办理入住手续。

（二）已准予货币补贴的家庭，凭《房屋租赁证》与市保障性住房管理服务中心签订《嘉峪关市公共租赁住房货币补贴合同》，办理《嘉峪关市公共租赁住房货币补贴领取证》。市保障性住房管理服务中心按季度统一核发租赁补贴至保障对象个人账户，由保障对象用于交纳房屋租金。《嘉峪关市公共租赁住房货币补贴合同》应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。

（三）保障对象无正当理由拒绝配租的，重新轮候。在轮候期间，保障对象基本情况发生变化的，申请人要及时报告，经核实后进行变更登记。

（四）申请人由于房源不足，轮候1年后仍未配租公租房，经再次审核符合条件的，可享受公租房租赁住房补贴，待有房源时予以配租，同时停发补贴。

第二十八条公租房实行动态管理。享受公租房的家庭按年度向社区、镇政府或单位如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。社区、镇政府或单位对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实意见报市保障性住房管理服务中心。市保障性住房管理服务中心据此调整补贴额度或实物配租面积、租金等。对不再符合公租房保障条件的，应当停止发放租赁住房补贴或者由承租人按照合同约定退回公租房。

第二十九条配租对象有下列情况之一的，除不可抗力外视为放弃资格:

（一）摇号入围但无故拒绝选定住房的；

（二）未在规定的时间内签订租赁合同的；

（三）签订租赁合同后放弃的；

（四）其他放弃资格的情况。

第三十条承租人享有按照合同约定租赁期限内使用公租房的权利。承租人应当爱护并合理使用房屋及附属设施，不得改变房屋结构对房屋进行装修。

第三十一条公租房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事经营性活动。

第三十二条公租房承租期内实行准市场租金，租金标准按上一年度全市住宅市场平均租金的60%确定;持有《甘肃省城市居民最低生活保障证》的最低生活保障对象实物配租的租金标准按上一年度全市住宅市场平均租金的10%核定。全市住宅市场平均租金由价格主管部门会同统计等相关部门每年第四季度公布1次。公租房租金标准由价格主管部门会同住房保障管理部门，每年元月上旬公布一次。

第三十三条公租房采取货币补贴方式的，补贴额度按照保障对象家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房租金补贴标准确定。公租房租金补贴标准按上一年度全市住宅市场平均租金的40%核定；

持有《甘肃省城市居民最低生活保障证》的最低生活保障对象按上一年度全市住宅市场平均租金的90%核定。公租房补贴标准由价格主管部门会同住房保障管理部门，每年元月上旬公布一次。

保障家庭实际发生房屋租金、面积超出补贴标准部分由承租家庭自行承担。

货币补贴计算公式为：补贴金额＝（15㎡×保障人数-家庭现有住房面积）×公租房租金补贴标准。

第三十四条因就业、子女就学等原因需要调换公租房的，经市保障性住房管理服务中心同意并备案，承租人之间可互换所承租的公租房。

第三十五条公租房的租赁合同期限最高不超过5年，合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需继续承租的，应在合同期满前3个月内提出申请，经市保障性住房管理服务中心审核符合条件的续签租赁合同。

第三十六条保障对象因重大疾病、家庭变故等客观原因，致使一定时期或长期处于生活困难状态的，经保障对象申请，社区和民政部门审核同意，由市保障性住房管理服务中心提出减免方案，经住房保障管理部门同意，可以减免租金。

第三十七条住房保障管理部门应当加强对公租房使用的监督检查。公租房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公租房的情况进行巡查，发现有违反规定行为的，应当及时依法处理或者向有关部门报告。

第五章法律责任

第三十八条申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，市保障性住房管理服务中心不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案。以欺骗等不正当手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市保障性住房管理服务中心处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案；

登记为轮候对象的，取消其登记；

已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房。

第三十九条承租人有下列行为之一的，由市保障性住房管理服务中心责令退出公租房：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租公租房的；

（二）改变所承租公租房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（四）在公租房内从事违法活动的；

（五）无正当理由连续6个月以上闲置公租房的；

（六）累计6个月以上拖欠公租房租金的；

承租人有（一）至（五）项行为之一的，由市保障性住房管理服务中心责令按照市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公租房管理及承租人个人信用档案；

住房保障管理部门处以承租人1000元以下罚款；

有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。承租人自退出公租房之日起5年内不得再次申请公租房。

第四十条合同期满、家庭人口、收入及住房等变动不再符合公租房保障条件的，市保障性住房管理服务中心责令享受实物配租的家庭限期腾退住房；

停止租赁补贴发放。逾期未退回的，承租家庭确有正当理由不能按期腾退的，经市保障性住房管理服务中心批准，自应腾退之日起3个月内按上一年度全市住宅市场平均租金的70％收取房租，满3个月后按上一年度全市住宅市场平均租金收取房租；

承租家庭无正当理由拒不按期腾退的，按按上一年度全市住宅市场平均租金收取房租。并在适当范围内公告，必要时由市保障性住房管理服务中心申请人民法院强制执行。

保障对象拒绝接受前款规定的，由市保障性住房管理服务中心按照《嘉峪关市公共租赁住房租赁合同》条款及有关规定处理。

承租人拒不退出公租房的，市保障性住房管理服务中心应当责令其限期退出；

逾期不退出的，市保障性住房管理服务中心可依法申请人民法院强制执行。

第四十一条房地产经纪机构及其他经纪人员不得提供公租房出租、转租、出售等经纪业务。违反规定的，依照《房地产经纪管理办法》第三十七条，住房保障管理部门局责令限期改正，记入房地产经纪信用档案；

对房地产经纪人员，处以1万元以下罚款；

对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元以下罚款。

第四十二条公租房的委托运营单位违反本办法，有下列行为之一的，由住房保障管理部门责令限期改正，并处以3万元以下罚款：

（一）向不符合条件的对象出租公租房的；

（二）未履行公租房及其配套设施维修养护义务的；

（三）改变公租房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。

第四十三条对公租房申请、使用、退出等环节失信主体实行分级分类管理，存在严重失信行为的列入失信联合惩戒对象名单予以联合惩戒；

发生较重失信行为或多次发生轻微失信行为但尚未达到严重失信行为标准的，列入重点关注对象名单，依法实施与其失信程度相适应的惩戒措施。

第四十四条住房保障管理部门会同有关部门对公租房承租人履行合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人应予以配合，如实提供资料。有关单位为公租房申请人出具虚假证明材料的，对其主管人员及直接责任人依法依纪追究责任。

第四十五条市住房保障管理部门及其工作人员在公租房管理工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依纪依规给予处分；

构成犯罪的，依法追究法律责任。

第六章附则

第四十六条申请公租房所提供的资料，除个人申请以外，所有证明均由夫妻双方出具。

第四十七条城镇中低收入家庭人均收入超过上一年度嘉峪关市居民人均可支配收入（嘉峪关市城镇居民人均可支配收入与农村居民人均可支配收入的平均值）且不超过嘉峪关市城镇居民人均可支配收入的，因病等客观原因致贫并导致住房困难，申请人提出申请，社区服务中心核实情况后，经住房保障管理部门行政会议研究同意后，可承租公共租赁住房，房租标准按照收入超过上一年度嘉峪关市居民人均可支配收入比例同比例上浮执行。

贵阳市公共租赁住房管理暂行办法 篇4

筑府发〔2011〕32号

市人民政府关于印发

贵阳市公共租赁住房管理暂行办法的通知——————————

各区、市、县人民政府，市政府各工作部门：

《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○一一年五月九日

贵阳市公共租赁住房管理暂行办法

第一章总则

第一条为完善我市多层次住房供应体系和保障体系，改善城镇中等偏下收入住房困难群体居住条件，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》、《廉租住房保障办法》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和《中共贵阳市委、贵阳市人民政府关于实施“住有所居”行动计划的意见》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、申请条件和租金标准，用于解决城镇中等偏下收入家庭住房困难的保障性住房。

第三条本市云岩区、南明区、小河区、花溪区、乌当区、白云区（含高新区）和金阳新区的公共租赁住房保障适用本办法。

第四条公共租赁住房保障遵循政府主导、社会参与、租补分离、梯度保障的原则，由市级政府统筹实施管理，区级政府按规定承担相应职责。

第五条公共租赁住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准，由市政府根据本市家庭平均住房水平及财政承受能力等因素确定，并向社会公布。

第六条公共租赁住房保障对象为符合本市公共租赁住房保障条件的家庭或单身人员。

第七条市住房和城乡建设部门是全市公共租赁住房保障的行政主管部门，负责制定全市公共租赁住房保障政策及相关配套措施，督促、指导全市的公共租赁住房保障工作；会同相关部门共同编制公共租赁住房建设规划和建设计划；负责组织全市公共租赁住房保障政策业务培训；负责云岩区、南明区、小河区、花溪区、乌当区、白云区（含高新区）和金阳新区范围内租赁住房补贴的组织发放及申请家庭的核准和资料建档、归档工作；负责组织公共租赁住房配租工作；负责督促指导保障家庭的动态管理和复核工作；统筹和指导公共租赁住房建设、房源筹集和运营管理等工作。

云岩区、南明区、小河区、花溪区、乌当区、白云区（含高新区）和金阳新区住房和城乡建设部门负责本辖区内申请家庭的资格审核；负责指导街道办事处（包括乡、镇人民政府、社区服务中心，以下统称“街道办事处”）开展公共租赁住房保障工作；负责组织对辖区内保障家庭的动态管理和复核工作；负责相关报表的填报及电子档案数据上报等工作。

街道办事处负责辖区范围申请家庭的受理、调查核实、资格初审、档案录入和资料上报等工作；负责辖区范围内保障家庭的公示、复核、动态数据上报等日常管理工作。

发展改革、财政、民政、国土资源、城乡规划、环保、税务、审计、林业绿化、物价、监察等

有关部门按照职责分工，确保规范有序开展公共租赁住房建设和管理工作。

政府指定机构负责市级统筹公共租赁住房建设、管理和资金筹措；负责在市场上收储公共租赁住房房源工作。

公共租赁住房出租单位负责公共租赁住房的日常服务和管理工作。

第八条公共租赁住房建设免收行政事业性收费和政府性基金。

第二章资金来源

第九条公共租赁住房保障资金来源：

（一）中央和省下达的补助资金；

（二）财政预算安排的资金；

（三）按国家和省规定从土地出让金中应提取的资金；

（四）银行或非银行金融机构贷款；

（五）发行债券；

（六）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的资金；

（七）公共租赁住房配套设施收益；

（八）经济适用住房补交的土地出让金；

（九）收回的经济适用住房项目土地使用权进行招标、拍卖、挂牌的土地出让金净收益；

（十）公共租赁住房租金收入；

（十一）社会捐赠及其他渠道筹集用于公共租赁住房保障的资金。

第十条公共租赁住房保障资金纳入专户管理，专账核算，定期审计，专项用于公共租赁住房建设、收储和发放租赁住房补贴，不得挪作他用。

第十一条政府投资建设公共租赁住房的租金收入，按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。

第三章房源筹集

第十二条公共租赁住房的房源筹集渠道主要包括：

（一）政府指定的机构和社会投资者新建、改建的住房；

（二）政府指定的机构向社会收购或租赁的住房；

（三）在商品房开发等项目中配建的住房；

（四）直管、自管公房按有关规定转换的住房；

（五）社会捐赠及其他渠道筹集的住房。

第十三条新建公共租赁住房规划选址由城乡规划、国土资源、住房和城乡建设、环保等部门会同各区人民政府落实，依据城市总体规划、土地利用总体规划、近期建设规划和产业布局，充分考虑供应对象就业和生活要求，按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居”原则进行布点规划，尽可能安排在交通便利、公共设施齐全的区域，可采取集中建设和配套建设的方式。集中建设的公共租赁住房，可配建相应的经营用房和公共服务设施。

第十四条公共租赁住房建设用地按国家和省规定供应。公共租赁住房建设用地应符合土地利用总体规划、城乡规划和城镇建设规划，纳入土地供应计划，予以重点保障。涉及新增建设用地的，要优先安排土地利用指标。各区人民政府受市人民政府或其指定机构委托负责辖区公共租赁住房建设用地范围内房屋的征收与补偿，确保按时供地。

第十五条积极鼓励社会投资者投资建设、运营公共租赁住房。鼓励农村集体经济组织，在符合城乡规划和土地利用总体规划前提下，使用集体建设用地与社会投资者合作建设公共租赁住房，专用于出租给政府指定的保障对象。鼓励单位和个人出售、出租、捐赠符合安全卫生标准的闲置住房用作公共租赁住房房源。社会捐赠住房作为公共租赁住房的，税收按照国家规定的有关政策执行。

第十六条公共租赁住房建设遵循户型小、功能齐、配套全的原则，单套建筑面积严格控制在60平方米以下，主要满足基本居住需求。

第十七条公共租赁住房建设应当积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作，提高住宅建设的整体水平。

第十八条政府指定机构在市场上收购住房用于公共租赁住房的，收购价格按相关部门审定的价格进行核算。

第十九条政府指定机构在市场上收储住房作为公共租赁住房房源的，房屋租金可参照市住房和城乡建设部门公布的房屋租赁市场租金参考价，以合同约定进行核算。

第二十条商品住宅面积在5万平方米（含）以上的房地产开发项目，应按照不低于5%的比例配建公共租赁住房，并应在配建项目国有土地使用权招标、拍卖、挂牌条件中予以明确，建成后由政府指定机构按建筑安装成本回购。

第四章申请条件及程序

第二十一条申请公共租赁住房应当以家庭为单位，原则上以具有完全民事行为能力的户主作为申请人，不具有完全民事行为能力的申请人由其监护人代为申请。达到法定结婚年龄的单身人员，可独立申请。

第二十二条申请公共租赁住房应符合以下条件：

（一）具有本市城镇居民户籍的家庭：

1.符合市政府公布的收入和住房困难标准；

2.申请之日起前3年内（含）无转让私有房屋或涉及转租、转让自管、直管公房行为；

3.申请人及共同申请的家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系，且在本市居住；申请人配偶及未达到法定结婚年龄的子女应作为共同申请的家庭成员；

4.申请人因离婚失去住房1年以上（含）。

（二）非本市城镇居民户籍的家庭：

1.申请人取得本市《居住证》，并在本市连续缴纳社保3年以上（含）或持本市税务部门2年以上（含）完税证明；

2.符合市政府公布的收入标准；

3.在本市无私有房屋，且申请之日起前3年内（含）无转让私有房屋行为；

4.共同申请的家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系，且在本市居住。

第二十三条申请公共租赁住房应提交以下资料：

（一）具有本市城镇居民户籍的家庭提交下列材料：

1.公共租赁住房申请表；

2.申请人及共同申请家庭成员的身份证复印件、户口簿复印件、婚姻状况证明材料；

3.申请人及共同申请家庭成员收入情况证明材料；

4.申请人及共同申请家庭成员现住房情况证明材料；租住房屋的须提供经住房和城乡建设部门登记备案的《房屋租赁合同》；

5.其他需要提供的材料（残疾证、优抚证等证明）。

（二）非本市城镇居民户籍的家庭提交下列材料：

1.公共租赁住房申请表；

2.申请人及共同申请家庭成员的身份证复印件、婚姻状况证明材料；

3.申请人及共同申请家庭成员在本市的《居住证》；

4.申请人在本市缴纳社保证明或税务部门完税证明；

5.申请人及共同申请家庭成员收入情况证明材料；

6.租住房屋的须提供经住房和城乡建设部门登记备案的《房屋租赁合同》；

7.其他需要提供的材料。

第二十四条下列住房面积认定为申请家庭现有住房面积：

（一）私有住房；

（二）承租的公有住房（直管公房、自管公房）；

（三）已达成拆迁安置补偿协议的安置住房；

（四）采取货币补偿方式达成拆迁补偿安置协议未满3年（含）的原住房面积；

（五）居住直系亲属的住房。

第二十五条申请及办理程序

（一）申请：申请人向户籍所在地街道办事处或《居住证》办理所在地街道办事处提出书面申

请并填写《贵阳市公共租赁住房申请表》。街道办事处收到申请人的申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场告知申请人；对申请材料齐备的，在3个工作日内受理。

（二）初审：街道办事处在30日内采用查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请家庭人口情况和住房状况进行走访核查。经初审不符合申请条件的，应当书面告知申请人；经初审符合申请条件的，应当在其户口所在地社区或实际居住地社区进行公示，公示期为5天。公示后街道办事处应当在3个工作日内将公示无异议和异议经核实不成立的申请材料、初审意见和公示情况等报送区住房和城乡建设部门审核。

（三）审核：区住房和城乡建设部门应当自收到街道办事处报送的申请材料之日起10个工作日内进行审核。对住房情况符合条件的申请家庭，将收入认定材料送区民政局；区民政局在接到区住房和城乡建设部门出具的书面审核意见和收入认定材料后，在25个工作日内进行收入认定，出具家庭收入认定结果并及时反馈给区住房和城乡建设部门。区住房和城乡建设部门在接到区民政局反馈的收入认定材料后5个工作日内出具书面审核意见。

（四）核准：区住房和城乡建设部门将调查报告和已审核通过的申请材料报市住房和城乡建设部门进行核准，市住房和城乡建设部门应在接到区住房和城乡建设部门报送的材料及调查报告之日起15个工作日内，对申请材料、初审意见和公示情况进行审核。对符合保障条件的家庭由市住房和城乡建设部门在媒体和网站进行公示，公示期7天，公示无异议或者异议不成立的，出具核准批复。公示有异议且异议经核实属实的，市住房和城乡建设部门应当书面告知区住房和城乡建设部门，由区住房和城乡建设部门在5个工作日内书面告知申请家庭。

第五章租赁住房补贴管理

第二十六条人均收入在政府公布的公共租赁住房保障收入标准65%（含）以下的核准家庭，直接纳入公共租赁住房保障；人均收入在政府公布的公共租赁住房保障收入标准65%至100%的核准家庭，轮候纳入公共租赁住房保障。

第二十七条租赁住房补贴标准根据市住房和城乡建设部门定期公布的市场房屋租金参考价的平均值确定；租赁住房补贴金额根据保障家庭收入和住房情况按梯度分层次确定。单人户按2人标准发放，2 人户以上家庭按实际保障人口发放。

（一）月租赁住房补贴金额=每平方米租赁住房补贴标准×（人均应保障建筑面积-人均现住房建筑面积）×保障人口数×补贴系数。

1.家庭人均月收入为政府公布的公共租赁住房保障收入标准65%至100%，补贴系数为0.3；

2.家庭人均收入为政府公布的公共租赁住房保障收入标准65%（含）以下的非低保家庭，补贴系数为0.5；

3.最低生活保障家庭，补贴系数为0.9。

（二）每季度领取租赁补贴少于50元的保障家庭，其租赁补贴按每季度50元发放。

第二十八条人均收入为政府公布的公共租赁住房保障收入标准65%（含）以下的家庭，应在规定时间内持经登记备案的《房屋租赁合同》与区住房和城乡建设部门签订《租赁住房补贴确认书》，从签订《租赁住房补贴确认书》本季度起，政府指定机构按季度发放租赁住房补贴。

人均收入为政府公布的公共租赁住房保障收入标准65%至100%的家庭，须轮候与政府确定的公共租赁住房出租人签订《房屋租赁合同》，并经登记备案后，与区住房和城乡建设部门签订《租赁住房补贴确认书》，从签订《租赁住房补贴确认书》本季度起，政府指定机构按季度发放租赁住房补贴。

第六章租赁管理

第二十九条符合保障条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。符合保障条件的单身人员可按设计房间为最小出租单位，申请合租一套公共租赁住房，且人数不宜超过3人。

第三十条保障人口2人（含）以下的家庭，原则上申请一室一厅及以下户型住房；保障人口3人（含）以上的家庭，可申请二室一厅及以上户型住房。

第三十一条市住房和城乡建设部门每年应根据公共租赁住房建设情况，向社会公布公共租赁住房的座落位置、套数、户型、租金标准、物业管理收费标准及申请租住条件等相关情况。保障家庭根据公布的房源情况，在规定时间内向住房和城乡建设部门提出申请，逾期未申请的视为放弃此

次实物配租。

第三十二条对申请租住公共租赁住房的家庭，由市住房和城乡建设部门结合申请家庭保障人口对应的房屋户型，通过公开摇号或抽签等方式确定，并将配租结果在媒体和网站公示。

第三十三条已确定租住公共租赁住房的家庭，持市住房和城乡建设部门出具的《入住通知书》在规定时限内到指定地点办理入住手续并入住。逾期不办理入住手续的，视为放弃。

第三十四条租住公共租赁住房按建筑面积缴纳租金，租金标准根据本同地段房屋市场租金，由市住房和城乡建设部门会同价格主管部门定价。

第三十五条公共租赁住房租赁合同文本内容由市住房和城乡建设部门另行制定。

第三十六条公共租赁住房租赁合同期限原则上为3年。承租人享有在合同约定租赁期限内使用公共租赁住房的权利，但不得改变房屋结构和用途。承租人基于对房屋的合理利用进行的二次装修需征得出租人同意，所形成的附属物在退租时不予补偿。承租人应按时缴纳房屋租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务管理等费用。

第七章后续管理

第三十七条公共租赁住房保障实行复核制度。

（一）复核时间：每年第一季度

（二）复核程序：保障家庭应按时主动填报《贵阳市公共租赁住房复核表》，由区住房和城乡建设部门组织街道办事处对本辖区保障家庭的收入、住房等情况进行复核，填写《贵阳市公共租赁住房保障家庭复核变更汇总表》和《贵阳市公共租赁住房保障家庭复核退出汇总表》，并报市住房和城乡建设部门进行核准。

（三）复核时保障家庭应提交如下资料：

1.家庭成员户口证明；

2.家庭成员身份证明；

3.家庭成员现住房状况；

4.家庭成员现收入状况；

5.公共租赁住房租赁合同或租赁住房补贴领取证明。

第三十八条公共租赁住房出租单位负责公共租赁住房日常服务和管理工作。掌握住户入住情况，负责办理入住、退出等相关手续；协助住房和城乡建设部门建立管理档案；开展日常巡查，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员的收入、资产、住房变化情况，对住户转租、转借、转让、调换、空置等违规行为进行调查、核实，并将日常巡查结果定期报住房和城乡建设部门；承担租金收缴工作；负责协助物业服务企业或社区共同做好公共租赁住房小区的清洁和绿化及其配套设备设施的维护、修缮和更新工作。

第三十九条保障家庭有下列行为之一的，停止发放租赁住房补贴；或解除租赁合同，收回其租住的公共租赁住房：

（一）将租住的公共租赁住房转租、转让、转借和从事经营活动的；

（二）累计6个月未缴纳租金的；

（三）累计6个月未在租住的公共租赁住房居住的；

（四）采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入以及住房等欺骗方式取得公共租赁住房的；

（五）未按时填报《贵阳市公共租赁住房复核表》的；

（六）参加集资建房、购买商品房及其他方式取得私有房屋的；

（七）应当收回公共租赁住房的其他情况。

第四十条调整和退出：

（一）租赁住房补贴

经街道办事处初审，家庭人口、住房、收入等情况发生变化的租赁住房补贴保障家庭，区住房和城乡建设部门会同同级民政部门审核，对需调整发放租赁住房补贴金额的家庭，报市住房和城乡建设局复核。市住房和城乡建设部门作出同意调整意见后，按调整的租赁住房补贴对其进行发放。对不再符合保障条件的家庭，或有第三十九条

（四）、（五）、（六）、（七）行为之一的，市住房和城乡建设部门作出取消其保障资格起，停止向该家庭发放租赁住房补贴。

（二）租住公共租赁住房

租住公共租赁住房的家庭，至被取消保障资格起6个月内未腾退公共租赁住房的，按市场租金标准缴纳房屋租金；6个月至1 年内未腾退公共租赁住房的按市场租金的1.2倍缴纳房屋租金；1年以上未腾退公共租赁住房的按市场租金的1.5倍缴纳房屋租金；对拒不退出又不按规定缴纳房屋租金的，出租单位可向人民法院申请强制执行。

第四十一条集中建设的公共租赁住房，可选择专业的物业服务企业进行物业服务管理，物业服务企业在同等条件下优先聘用小区内的公共租赁住房保障家庭人员。配建的公共租赁住房，纳入项目统一物业服务管理。

第八章监督管理

第四十二条实行反向抽查制度。区住房和城乡建设部门应按不低于街道办事处报送总户数的5%进行随机入户调查，出具调查报告并每半年报送市住房和城乡建设部门；市住房和城乡建设部门应按不低于区住房和城乡建设部门报送总户数的2%进行随机入户抽查，并将抽查结果进行通报。

第四十三条对不如实提供相关情况、隐瞒收入和住房状况，骗取租赁住房补贴和公共租赁住房的，住房和城乡建设部门应取消其申请资格并记入个人信用信息基础数据库，有关部门同时将此情况记入其建立的个人诚信记录体系，3年内不得申请公共租赁住房保障。

第四十四条社会单位为申请人出具虚假证明材料的，由有关部门对直接出具虚假证明材料的主管人员及直接责任人依法依纪追究责任。

第四十五条住房和城乡建设部门要在进行房屋登记时，先行查询公共租赁住房保障数据库，对已纳入公共租赁住房保障的家庭，应当办理退出手续，否则不予进行房屋登记。对应腾退公共租赁住房而未腾退的家庭，住房和城乡建设部门不予办理房屋登记。

第四十六条市、区住房和城乡建设部门应畅通投诉举报渠道，对举报投诉骗取公共租赁住房保障的行为，一经查实，要严格处理，并及时向社会公布处理结果。

第四十七条纪检监察、审计等部门应定期对公共租赁住房申请、审核、保障情况及后续管理情况进行监督检查，对存在的问题提出相关整改意见；对工作人员滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；情节严重的，移送司法机关处理。

第九章附则

第四十八条企业利用自有土地投资建设公共租赁住房，安置符合保障条件的企业职工，所建公共租赁住房可纳入全市统筹管理，也可由企业自行管理。租金缴纳标准由企业自行制定，并报市住房和城乡建设部门备案。

第四十九条社会投资者建设、运营公共租赁住房的，执行国家和省相关扶持政策措施。第五十条开发区、产业园区投资建设的公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租，申请条件、程序和租金缴交标准另行制定。

第五十一条已纳入廉租住房保障的家庭，按本办法规定实施保障。

第五十二条本办法自发布之日起施行。《贵阳市城镇廉租住房管理暂行规定》（筑府发〔2007〕97号）、《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》（筑府发〔2010〕63号）同时废止。

第五十三条本办法由市人民政府负责解释。

第五十四条清镇市、修文县、息烽县、开阳县公共租赁住房保障可参照本办法实施。

南京市公共租赁住房管理办法细则 篇5

第一章 总则

第一条 为加快公共租赁住房建设，规范公共租赁住房管理，完善住房保障体系，根据国家有关规定及《江苏省公共租赁住房管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、栖霞区、雨花台区行政区域内的公共租赁住房的规划、建设、租赁和管理，适用本办法。

第三条 本办法所称公共租赁住房，是指政府投资或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。

本办法所称城市中等偏下收入住房困难家庭，是指本市行政区域范围内，家庭人均年收入低于上人均可支配收入的80%、人均住房面积在保障标准以下的家庭。

本办法所称新就业人员，是指自大中专院校毕业不满5年，在本市有稳定职业的从业人员。

本办法所称外来务工人员，是指在本市有稳定职业，非本市户籍的从业人员。

凡引进的各类人才，可申请承租定向公共租赁住房，具体办法另行制定。

第四条 公共租赁住房工作应遵循“政府主导、社会参与、市场运作、循序渐进”的原则，发挥好政府在制度建设、政策支持等方面的主导作用，注重引入市场机制，积极引导、鼓励社会力量参与公共租赁住房投资建设，有计划、分层次解决保障对象的住房困难。

第五条 建立和实行公共租赁住房申请、审核、公示、轮候保障和退出等制度，确保公共租赁住房的分配和管理公开、公平与公正。

第六条 南京市住房和城乡建设委员会是本市公共租赁住房的行政主管部门，负责组织公共租赁住房的统筹建设、监督管理工作，市住房保障办公室负责公共租赁住房的日常管理工作；市发改委负责新建公共租赁住房项目核准审批工作；财政部门负责政府投资的公共租赁住房建设资金的筹集、管理工作；规划部门负责公共租赁住房选址、规划等工作；国土部门负责建设项目用地保障等工作；民政部门负责城市中等偏下收入住房困难家庭申请对象的收入审查工作；税务部门负责建设与运营中相关税收优惠政策的落实；价格管理部门负责制定公共租赁住房的租金价格标准；公安部门负责流动人口管理等工作；监察部门负责公共租赁住房建设、运营的全程监督工作；各区县政府、产业园区(工业园区)负责组织本区域内公共租赁住房的建设管理工作，并配合市级公共租赁住房建设和管理。第二章 政策支持

第七条 公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，参照经济适用住房和廉租住房的优惠政策执行。

第八条 公共租赁住房建设用地纳入土地供应计划，实行计划单列、专地专供。

政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行行政划拨，并在土地供应计划和申报用地计划中单独列出优先安排。非政府投资建设的公共租赁住房，建设用地采取出让、租赁或作价入股等有偿方式供地，并将所建公共租赁住房的套型、建设标准和设施配套条件等作为土地供应的前置条件予以明确。

第九条 公共租赁住房实行谁投资、谁所有，投资者权益可以依法转让，但转让后原土地和房屋的性质、用途不得改变。

第十条 鼓励房地产企业参与公共租赁住房投资和建设。房地产企业投资建设的小户型普通商品住房，建成后可由政府承租，作为公共租赁住房。

政府承租普通商品住房作为公共租赁住房期满后，如不续租则房源归还房地产企业上市交易。在政府承租期内，政府对承租的普通商品住房，按市场租金标准适当补差，资金在住房保障资金中列支。

第十一条 根据国家和省政府相关规定，对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。公共租赁住房建设期间用地及建成后占地免征城镇土地使用税，对公共租赁住房经营管理单位建造公共租赁住房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配建的公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，可按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税和印花税。

购买住房作为公共租赁住房的，免征契税、印花税。对公共租赁住房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。第三章 规划建设和房源筹集

第十二条 市政府负责制定本地区公共租赁住房发展规划和实施计划，由市住房保障行政主管部门向社会公布。

第十三条 公共租赁住房建设和房源筹集应当符合公共租赁住房发展规划及实施计划。

新建公共租赁住房采取集中建设或者混合建设相结合的方式。市政府可以在住房土地出让时，要约收购普通商品住房作为公共租赁住房。

公共租赁住房建设分为住宅和宿舍两类。

第十四条 市、区政府建立长期稳定的公共租赁住房保障资金筹措渠道。政府投资建设的公共租赁住房保障资金主要包括:

(一)市、区财政预算安排的保障性安居工程保障资金；

(二)住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金；

(三)土地出让净收益中安排的不低于10%的廉租住房保障资金；

(四)上级财政补助的公共租赁住房保障资金；

(五)符合国家规定的住房公积金贷款；

(六)商业银行贷款；

(七)在规划的公共租赁住房地块配套开发商品房所获收益；

(八)公共租赁住房的租金收入和配建的经营性物业租赁收入；

(九)社会捐赠的资金；

(十)其他符合国家规定的资金。

第十五条 政府筹措的公共租赁住房保障资金实行专款专用，专项用于新建、改建、购买和租赁公共租赁住房。

第十六条 经政府批准同意的，通过住房公积金贷款、商业银行贷款筹措的政府投资的公共租赁住房建设资金，可以由同级财政从今后归集的公共租赁住房保障资金中列支偿还。

第十七条 政府投资建设的公共租赁住房租金收入按照政府非税收入收缴管理制度的规定，实行收支两条线管理。租金收入专项用于偿还政府投资建设的公共租赁住房贷款及公共租赁住房的维护、管理等支出。

第十八条 公共租赁住房房源主要包括：

(一)政府投资新建、改建、购买、租赁的住房；

(二)各类开发区、产业园区投资新建、改建、购买、租赁的住房；

(三)企业事业单位、社会团体和其他组织投资新建、改建的住房；

(四)商品房项目中配建的公共租赁住房；

(五)退出或者闲置的廉租住房、经济适用住房；

第四章 申请和审核

第二十二条 城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租公共租赁住房，应当同时具备下列条件：

(一)具有本市市区常住户口满5年；

(二)家庭人均年收入低于上市区人均可支配收入的80%；

(三)人均住房建筑面积在保障标准以下。

年满三十五周岁的单身人员可以作为独立家庭进行申请。

住房保障标准和收入标准由市住房保障行政主管部门会同有关部门制定或调整，报市政府批准后公布执行。

申请家庭收入及住房面积按下列标准认定：

(一)申请公共租赁住房，除申请人及配偶以外，下列家庭成员可作为分摊家庭收入的人口：

1、与申请人或配偶具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员；

2、正在服义务兵役的子女；

3、在外地读书的未婚子女。

(二)除申请人及配偶外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：

(六)闲置的直管公房；

(七)社会捐赠的住房；

(八)其他可以用于公共租赁住房的房源。

第十九条 公共租赁住房应当按照有关规定办理公共租赁房屋产权登记，但不得办理分户产权证。

第二十条 公共租赁住房及其用地不得转变用途，不得分割登记，不得分户转让。

第二十一条 任何单位不得以出租公共租赁住房等名义变相进行实物分房。不得擅自利用农村集体建设用地、企业工业用地兴建公共租赁住房。

外来务工人员集中的大型企业、新就业人员较多的高等院校等单位，在符合土地利用总体规划和城乡总体规划确定的土地用途前提下，经市政府批准，可以利用自有土地新建、改建、扩建公共租赁住房，或者改造现有闲置房作为公共租赁住房，所需资金由建设单位自主筹集。

1、共同居住且他处无住房的直系亲属；

2、正在服义务兵役的子女；

3、在外地读书的未婚子女；

4、原同户籍的劳教或服刑人员。

(三)下列房屋应当认定为申请人家庭的住房：

1、家庭成员的私有房屋；

2、家庭成员承租的公有房屋；

3、现住房为父母或者子女的房屋；

4、因离婚不满2年失去的自有或共有的住房(含承租公有住房)；

5、家庭成员转让或被拆迁不满5年，其原自有、共有的住房(含承租公有住房)；

6、依合同尚未交付的房屋。

第二十三条 城市中等偏下收入住房困难家庭承租公共租赁住房申请审核程序：

(一)由户主或其配偶向户籍所在地的街道办事处提出书面申请，并按要求提交下列材料：

1、承租公共租赁住房申请书；

2、家庭收入情况的证明材料；

3、家庭住房状况的证明材料；

4、家庭成员身份证和户口簿及需提交的其他材料。

(二)街道办事处应当自收到申请材料之日起15个工作日内，完成对申请人的家庭住房、收入、人口等情况的核查，提出初审意见，由社区居民委员会组织评议，并在社区内公示10日。经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区住房保障办公室。

(三)区住房保障办公室应当自收到材料之日起的10个工作日内完成对申请人家庭住房状况的审核，并通知区民政部门对其中住房状况符合保障条件的申请人的家庭收入进行审核。

(四)区民政部门应当自收到移交的材料之日起的10个工作日内就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见并反馈区住房保障办公室。特殊情况可适当延期。区住房保障办公室接到反馈意见后应将全部材料及时报送市住房保障办公室。

(五)市住房保障办公室对区住房保障办公室报送的审核材料进行复核，对其中符合规定条件的登报公示10日。公示期满无异议或异议不成立的，批准其申请。

经批准的申请人与公共租赁住房管理单位签订公共租赁住房租赁合同。

经审核，不符合规定条件的，按照审核程序由审核部门书面通知申请人，并说明理由。

第二十四条 新就业人员申请承租公共租赁住房，应当同时具备下列条件：

(一)大中专院校毕业当月起计算未满五年；

(二)劳动合同或聘用合同规范、完备，并有稳定收入；

(三)在本市正常缴存社会保险和住房公积金；

(四)本人(含配偶)在本市无私有房产，未租住公有住房。第二十五条 新就业人员承租公共租赁住房申请审核程序：

(一)申请人向用人单位提交申请书及下列证明材料：

1、申请人和共同承租家庭成员的身份证；

2、户口簿或者其他居住证明；

3、劳动合同或者聘用合同；

4、大中专院校毕业证书；

5、婚姻状况证明及所需的其他材料。

(二)用人单位对申请人提供的有关证书真实性进行初审，并连同分配方案在本单位公示10日。

(三)用人单位按公示的方案安排公共租赁住房，并办理相关手续。用人单位应当将申请人的申请材料、分配方案、分配情况等报送市住房保障办公室备案。

(四)市政府重点发展、无条件筹建公共租赁住房、按时足额为职工缴存住房公积金、人数具备一定规模、纳税达到一定额度的单位，其新就业人员可以申请政府投资建设的公共租赁住房。具体条件由市住房保障行政主管部门会同规划、国土、财政、工商、税务、住房公积金等部门制定。

经审核后批准承租政府建设的公共租赁住房的，由市住房保障行政主管部门与用人单位签订房源供应合同，用人单位分配给符合条件的申请人，并将承租公共租赁住房申请人的相关材料报市住房保障办公室备案。

第二十六条 外来务工人员申请承租公共租赁住房，应同时具备下列条件：

(一)签订了劳动合同或聘用合同；

(二)有固定收入并有支付能力的证明；

(三)在本市连续五年缴纳社会保险；

(四)本人及配偶在本市无私有产权房，未租住公有住房。

第二十七条 外来务工人员申请承租公共租赁住房的审核程序：

(一)向用人单位提交申请书及下列证明材料：

1、申请人和共同承租家庭成员的身份证；

2、户口簿或者其他居住证明；

3、劳动合同或者聘用合同；

4、婚姻状况证明；

5、所需的其他材料。

(二)用人单位对申请人提供的有关证书真实性进行审核，并在本单位公示10日。

(三)经公示无异议或者异议不成立的，用人单位按经公示的分配方案安排公共租赁住房，并办理相关手续。同时将申请人的申请材料、公示情况、分配方案等报送市住房保障办公室备案。

外来务工人员承租用人单位的公共租赁住房，应结合劳动合同中的用工期限约定租期。

(四)在本市务工期间获得市级以上劳动模范称号、市级以上共青团组织授予的“新长征突击手”或“杰出青年”称号、职工职业技能竞赛活动市级以上技术能手称号或竞赛综合成绩前三名、取得技师以上职业资格证书或高级工资格证书且在本市连续缴纳社会保险满2年、在本市工作并连续缴纳社会保险达10年以上的外来务工人员，经市政府认定后，可承租政府投资建设的公共租赁住房。

第二十八条 有下列情形之一的，不得享受公共租赁住房保障：

(一)在本市已经领取拆迁安置补偿金5年以内的；

(二)户籍系以购买商品房或二手房方式迁入本市的；

(三)正在享受住房保障政策的；

(四)市政府规定的其他情形。

新就业人员、外来务工人员有下列情形之一的，不得享受公共租赁住房保障：

(一)申请之日起前5年内在本市有房产转让行为的；

(二)本人或者配偶、未成年子女在本市有私有产权房屋的；

(三)本人或者配偶已经租住公有住房的；

(四)申请人父母、子女或申请人配偶的父母在本市拥有2套(含)以上住房、且人均住房建筑面积达到35平方米以上的。第五章 租赁和管理

第二十九条 市政府根据本市经济社会发展水平、人均可支配收入水平和住房状况，确定城市中等偏下收入住房困难标准和收入线标准，适时调整并向社会公布。

第三十条 供应城市中等偏下收入住房困难家庭的公共租赁住房以成套住宅为主，供应新就业人员、外来务工人员的公共租赁住房以宿舍为主。具体配租标准由市住房保障行政主管部门另行制定。

第三十一条 公共租赁住房装修应满足基本生活需求，具体装修标准由市住房保障行政主管部门会同有关部门制定，报市政府批准。

第三十二条 政府投资建设的公共租赁住房的供应实行多渠道、轮候制、就近安置。

轮候批次以市住房保障行政主管部门核准的时间顺序确定，优先安排符合配租条件的市级以上劳模、荣立三等功以上的转业、复员、退伍军人等特殊人群家庭。

轮候期间，申请人的申请条件发生变化的，应及时向所在区住房保障办公室报告。经重新审核确认不符合保障条件的，市住房保障办公室将撤销原批准决定。

选房工作应当由市、区住房保障办公室组织，以摇号等随机方式确定，所选房号不得更换。

第三十三条 由开发区、产业园区等单位自建的公共租赁住房，可依照本办法规定根据本单位实际制定相应的承租标准，并将配租方案、分配结果报送市住房保障办公室备案。

有剩余房源的，可以交由市住房保障行政主管部门调剂租赁给其他符合公共租赁住房保障条件的对象。

第三十四条 市住房保障行政主管部门负责制定公共租赁住房合同。申请租赁政府投资建设的公共租赁住房的，申请人应与公共租赁住房管理单位共同签订公共租赁住房租赁合同，新就业人员和外来务工人员作为承租人的，用人单位为合同履行的担保人。

第三十五条 申请人不接受配租的房源、不签订公共租赁住房合同、不按规定时间办理入住手续的，视为弃权。弃权后，2年内不得再次申请公共租赁住房。

第三十六条城市中等偏下收入住房困难家庭，初次承租公共租赁住房的期限为5年，租金标准(含物业费，下同)不高于同类房屋同地段市场租金的70%，承租人应按6个月租金标准交纳保证金。政府供应的公共租赁住房的租金标准，由市住房保障行政主管部门会同市物价局制定，并定期调整公布。

初次承租期满后，承租人续租的，应于租赁期满3个月前向市住房保障办公室提出申请，符合保障条件准予续租的重新签订书面合同。

新就业人员初次承租期为3年。单位投资的公共租赁住房承租期应与用工期相适应，租金标准由所在单位确定，但不得高于同地段市场同类房屋租金的70%。

第三十七条 公共租赁住房的租赁合同、租赁证不作为户口迁移、拆迁征收的依据。

第三十八条 承租人因保管不善造成房屋或设施毁损、灭失的，应当依合同约定承担赔偿责任。

第三十九条 城市中等偏下收入住房困难家庭在承租期内，不再符合市政府公布的住房困难标准或者收入线标准的，应当按规定及时退出公共租赁住房。退出确有困难的，经市公共租赁住房管理部门同意，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。延长期内，按同区域同类住房市场价格收取租金。

新就业人员和外来务工人员在承租期内，在本市行政区域内已购买住房、另行承租房屋或者不在本市行政区域(指本办法第二条所称范围)内就业的，应当按规定及时退出公共租赁住房。

第四十条 政府投资建设的公共租赁住房产权由政府指定的机构所有，产权人组建或选聘专业物业服务企业承担小区物业管理工作。

产权人组建或委托的房屋管理机构负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务企业工作进行指导监督。

第四十一条 承租人有下列情形之一的，出租人可以解除公共租赁住房租赁合同：

(一)转借、转租公共租赁住房的；

(二)改变承租的公共租赁住房居住用途的；

(三)无正当理由连续3个月以上未在承租的公共租赁住房内居住的；

(四)连续3个月或累计6个月拖欠租金经催告后仍不缴纳的；

(五)获得其它形式政策性住房保障的；

(六)违反物业管理公约拒不整改的；

(七)依照租赁合同应当解除的。

第四十二条 承租人有第四十一条行为之一被解除合同仍超期居住的，退房后5年内，均不得再次承租公共租赁住房。第六章 法律责任

第四十三条 公共租赁住房申请人以欺骗等不正当手段获得公共租赁住房申请资格的，一经查实，市住房保障行政主管部门应立即取消其申请资格；已经承租公共租赁住房的，由市住房保障行政主管部门责令其退回，并按照市场租金标准计缴承租期的租金。经催告后仍未退回的，按同区域同类房屋住房市场租金的1.5倍计缴使用费。

公共租赁住房申请人有前述行为的，依法记入个人诚信记录，自被取消资格或者责令退回之日起5年内不得申请住房保障。

承租公共租赁住房有转借、转租行为的，由市住房保障行政主管部门责成出租人终止租赁合同，责令其退出公共租赁住房，并按照市场租金标准计缴承租期的租金，同时依法记入个人诚信记录，不得再享受任何方式的住房保障。

用人单位出具虚假证明材料的，由市住房保障行政主管部门处以500元以上1000元以下的罚款，并依法记入企业诚信记录。

第四十四条 违反本办法第二十一条规定，以出租公共租赁住房等名义进行实物分房的，由市住房保障行政主管部门责令限期改正。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第四十五条 承租人有本办法第四十一条、第四十二条、第四十三条规定情形之一且未主动退出或者退回公共租赁住房的，由市住房保障行政主管部门责令其退出或者退回。逾期未退出或退回的，由市住房保障行政主管部门依法申请人民法院强制执行。

第四十六条 市住房保障行政主管部门及有关部门的工作人员或者市住房保障实施机构的工作人员，在公共租赁住房保障工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其任免机关或者监察机关依法给予处分。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第七章 附 则

第四十七条 江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县，可参照本办法制定具体实施细则，报市住房和城乡建设委员会备案。

公共租赁住房动态管理 篇6

黄石市正是抓住了作为公共租赁住房试点城市的契机, 积极探索新制度、新模式、新体系, 将廉租房、经济适用房等政策、保障性住房产品统一归并为公共租赁住房, 形成“政府主导、政策引导、政策保障与市场运作相结合”的保障体制, 通过公共租赁住房这种新的保障产品, 推进住房保障制度创新, 建立全方位、广覆盖、多层次的住房保障体系, 努力实现“住有所居”的目标。按照“市场租金、分类补贴、租补分离、以租为主、先租后售、可租可售、租售结合”的办法, 整合国有公房、廉租房、社会和个人闲置住房等资源, 紧紧围绕“三改”抓公租房建设, 推进城市现代化。探索构建在对低收入住房困难家庭应保尽保的基础上, 逐步向“新生代”、“夹心层”和外来务工人员, 甚至是有住房需求而不愿购房的群体全覆盖的保障模式, 走出一条既符合国情又有地方特色的住房保障道路, 实现住房保障的可持续发展。

在制度创新、体系构建、模式运行等软件研究方面, 黄石市已经走在全国的前列, 然而如何通过一个有效的平台将已有的成果体现、运行起来, 成为目前“黄石模式”推广的最关键要求。随着制度创新、保障范围的扩大, 住房保障人数的不断增加、申请审批档案材料的堆积, 有关保障性住房的配置、住房补贴和现有保障资源等信息的查询、复查及更新等管理工作越来越复杂, 传统的手工填报和计算的工作方式已经无法适应新模式下住房保障体系的运行, 如何运用信息技术将传统低效的保障性住房信息管理转变成为一项高效和规范的工作, 已经成为黄石市住房保障管理部门急需解决的问题。

一、系统建设框架

在对黄石市住房保障制度改革与业务处理详细分析的基础上, 始终坚持系统与制度配套、简单好用、解决问题的根本原则, 对黄石市住房保障信息系统进行统一规划设计。结合制度创新内容, 将原有住房保障系统统一更名为黄石市公共租赁房管理信息系统, 一方面, 将原有的廉租房、公租房、经适房统一定义为公共租赁住房进行管理, 按照统一的标准流程规范处理业务, 简化操作过程, 提高工作效率。另一方面将保障对象对不同业务的申请过程统一为一个申请流程, 方便用户使用, 便于理解。本系统的设计紧紧抓住人员和房源两条住房保障的根本主线, 围绕主线展开保障业务的全面展开。系统的总体建设框架如图1所示。

事实上, 住房保障最终的目的就是实现人与房子的合理搭配, 使得合适的房子给合适的人住, 需要房子的人有合适的房子。因此, 抓住了人和房源这两个核心对象, 就抓住了住房保障的关键。本系统的基础设计就是这两个核心对象库, 即保障对象信息库和房源信息库, 有了两个基础库便可以通过适当的配租手段实现两者的优化组合, 真正达到“住有所居”的目标。

在该建设框架中, 申请对象无论是申请实物配租 (廉租房、经适房、公租房等) 还是申请租赁补贴, 都使用统一的申请登记、审核、公示、轮候、配租流程, 只是系统根据不同业务的差别自动区别业务属性和所需材料, 这样既有利于申请对象的理解与使用, 又便于保障中心工作人员处理业务, 操作简单, 便于接受。而对于房源的管理统一使用项目管理流程, 从融资开始, 到项目、进度、生成楼盘表, 最后进入房源库, 所有的房源均可按照这一处理流程来操作, 系统会根据不同房源属性记录不同的房源信息, 真正实现一个统一归口的目标。当家庭库与房源库完成数据载入之后, 通过配租实现两者的合理组合, 完成配租之后人员管理方面进行补贴发放、租金收缴、物业费收缴等工作, 房源管理方面则会处理相关的房源变更管理 (纳入) 、物业维护管理等工作, 当业务推进到一定程度的时候最后推出保障体系。整个系统的框架设计简单便于理解、思路清晰、重点突出, 基本涵盖住房保障所有业务工作。

二、系统建设特色

黄石市公共租赁住房管理系统以黄石住房保障制度创新为基础, 借助信息化方式融合制度创新与体系建设, 全面推进全国住房保障试点改革工作, 系统主要特色如图2所示。

概括起来, 本系统的主要特色就是在一个综合管理平台上, 抓住人员、房源两条管理主线, 清晰管理思路;通过三种申请渠道方便对象申请;利用四类两级公示, 力求公开、公平、公正;使用五个统一对待简化业务处理, 提高工作效率。

(一) 两条管理主线

黄石市公共租赁住房管理系统紧紧抓住人员和房源两条主线, 所有的业务处理、流程设计、数据存储均以两条主线为基础, 以两个基础库 (家庭库和房源库) 为驱动, 推动整个住房保障工作的展开。

1.人员管理

人员是住房保障管理的受益对象, 也是保障工作的最终目标, 因此合理有效的管理人员信息能为住房保障部门提供准确、及时、真实的信息, 从而实现精确的人房匹配, 让最需要的对象得到相关资源。人员管理的设计思想是将申请对象细化到个体, 而不是以前的家庭, 以个体为单位, 家庭为组合来管理信息, 包括个人的收入、学历、住房、个人信用等信息的管理。每个对象个体在保障系统的所有的操作都在系统中予以记录, 一方面便于查询, 一方面防止个体重复申请、约束其行为。

2.房源管理

房源是制定配租计划、推进住房保障的根本资源, 因此对房源的准确管理, 能帮助管理部门制定合理准确的计划和决策。房源管理中将所有的房源纳入其中, 无论是廉租房、公租房、经适房, 还是自有私有、公房等都按照项目来管理, 有新的房源就相当于一个新的项目, 项目录入完毕房源库中自动增加一个房源数据, 动态变化, 随时更新。既简化了处理不同房源类型的繁杂工作, 又及时准确地管理了房源数据。

(二) 三种申请方式

为方便对象申请, 最大限度利民, 让群众真正体会到保障住房应保尽保、申请便利、方式多样的目标, 该系统设计了三种保障业务申请方式:申请者直接网上申报;申请者到社区或单位集体申报;申请者直接到保障中心窗口申报。

(三) 四类两级公示

该系统通过多种方式的公示力求做到公开、公平、公正, 让业务处理的整个过程都能让群众看到, 接受全社会的监督, 提高住房保障的公信力。

1.四类公示

预公示:申请者申请业务成功后在社区进行预公示, 接受群众举报监督。

审核公示:申请对象业务申请通过审核后通过政务网、房管局网、社区进行公示。

信用公示:申请对象因虚假材料被审、被举报或者租金物业费严重迟缴、损坏入住小区公共设施等行为在网上做信用公示, 起到警告作用, 有效约束申请者行为。

配租公示:配租完成后对已经得到配租的对象进行长期网上公示, 随时查询, 随时举报。

2.两级公示

社区公示:申请对象所在社区的小范围公示。市局公示:申请对象全社会范围的公示。

(四) 五个统一对待

1.保障对象统一对待

无论保障对象是何种类型的申请者都按照统一的对象管理对待。

2.保障房源统一对待

所有的房源管理都是按照统一的过程来管理, 无需工作人员区分不同类型房源需要不同的材料与内容, 系统自动实现房源类型的区分, 便于录入与管理。

3.保障方式统一对待

各种保障方式都按照统一的保障方式进行处理, 统一申报, 统一处理。

4.办理流程统一对待

申请对象无论申请何种保障业务, 都是通过统一的页面、统一的流程进行, 必须经过申请登记、审核、公示、轮候、配租的管理流程, 系统自动根据业务类型确定申请者所需填报相关资料。

5.补贴实物统一对待

实物配租和补贴处理都当做统一的保障业务, 按照统一的流程处理。

三、系统功能设计

在建设框架和建设特色的基础上, 通过对黄石市保障业务的流程分析, 提取设计出了黄石市公共租赁住房管理系统的总体功能结构图, 如图3所示。该系统主要包括7个子模块:

保障对象管理、项目房源管理、公租房业务处理、房改业务处理、棚户区改造、查询统计与报表分析、系统管理。

(一) 保障对象管理

保障对象管理主要包括业务受理、申请审核、审核公示、家庭档案管理、家庭信用管理、轮候管理、对象数据导出7个子功能。

1.业务受理

住房保障管理系统业务受理实现所有业务统一管理模式, 将房屋租赁申请与补贴申请纳入统一管理流程, 根据申请业务的不同自动分类管理。市住房保障中心受理申请人的申请业务, 可以通过三种方式办理, 每种申请方式都有相应的处理流程对应。

2.申请审核

市住房保障中心对已经进入家庭保障档案库的申请人提取其房改、产权交易以及外地保障情况信息, 确定通过条件的将其家庭信息及收入情况进行社区预公示, 同时进行抽查, 若社区有举报需入户核查, 都核实通过的进行资格审查和评议是否通过, 否则按照虚假材料情况予以公示或取消资格。审核、评议, 通过审核后则申请人业务受理审核通过。

3.审核公示

市住房保障中心对已经通过申请审核的申请人在政务网、房管局网和社区进行审核公示, 如果无投诉则申请人进入轮候队列, 否则进行复查, 复查发现提交虚假材料的进行信用公示。

4.家庭档案与信用管理

家庭档案与信用管理主要是针对已保障对象和申请保障对象家庭档案信息与家庭信用的综合管理, 整个保障业务处理过程中所有家庭基本信息和信用信息全部进入家庭保障档案库。该库保存所有申请对象的历史信息, 以便业务受理审核以及统计保障状况。

5.轮候管理

轮候管理主要包括评分管理和调整管理。评分管理是对进入轮候队列的申请家庭进行评分, 根据申请者家庭情况, 住房保障中心相关科室对其打分, 根据评分高低形成轮候队列的先后顺序。调整管理是对申请者在轮候期间家庭情况发生变化后调整轮候顺序的管理。

6.对象数据导出

对象数据导出就是根据保障中心对保障对象数据不同维度的要求导出为电子表格形式, 方便统计查询。

(二) 项目房源管理

1.资金管理

资金管理主要是对房源建设资金来源分类统计管理, 包括:中央投资补助、中央专项补助、省级财政补助、地方政府债券、市县预算投资、企业及建设单位自筹、银行贷款及其他。

2.项目信息管理

项目信息管理主要是对房源基本信息做综合录入管理, 包括房源属性 (经适房、廉租房、公租房、公房、社会出租房、私房) 、筹集方式 (集中新建、配建、购买、改建、租赁、社会捐赠) 、项目名称、所属区域、项目地址、建筑面积、计划投资、总套数、项目上报时间、计划 (实际) 开工时间、竣工时间、房屋结构 (钢混、砖混、砖木、简易、其他) 等房源基本属性的管理。

3.进度管理

进度管理主要是针对新建项目在建设过程中每个阶段的实时信息管理, 包括:前期准备、基础施工、结构施工、结构封顶、内外装修、竣工、交房、当前进度状态、开始时间、历史进度开始时间、每个进度阶段的图片等进展信息。

4.楼盘表生成

楼盘表生成主要是根据楼栋生成楼盘表, 同时生成所有的房屋信息 (直接生成) , 并与测绘数据同步。

5.房源数据导出

房源数据导出就是将所有系统中房源基本信息导出为电子表格形式, 方便统计查询。

(三) 公租房业务处理

1.配租管理

配租管理是在家庭库与房源库都已有数据的情况下进行的合理组合过程, 也是保障中心的核心处理业务。配租管理根据通过审核公示的家庭与纳入配租计划房源, 由保障中心依据相关的优先配租制度与规则, 进行实物配租和租赁补贴管理。配租管理有两种类型三种方式, 两种类型即实物配租和租赁补贴, 三种方式为集中配租、实时配租和补贴处理。配租过程特殊家庭优先配租, 之后根据轮候管理中生成的轮候顺序, 领取号码进行现场摇号处理, 摇号规则可根据实际情况制定, 一般按照分区、分房源进行摇号。当摇号后有房子则展示房子相关的基本信息和可能支付的租金、补贴、物业费等相关信息, 如果为低保户还应当给出警告提示, 申请者可以选择放弃, 如果放弃则重新轮候, 在有房源的情况下最多可以轮候三次, 当连续两次摇到房子放弃则取消三年轮候资格。若确定要摇到的房子则判断房源类型, 廉租房、公租房、经适房还需要计算补贴并审核公示。确定之后判断申请者是否原来享受住房保障相关政策, 如果原有保障方式为自有私房的, 需要将原有私房纳入房源变更管理, 统一由住房保障中心管理, 最后签订配租合同, 保障中心备案。

2.补贴发放

配租完成之后对于房源类型为自有私房、租赁私房、租赁公房的补贴申请业务, 需要做补贴发放处理。保障中心根据不同类型补贴标准设置计算公式, 系统自动计算出各类申请补贴的金额, 然后由工作人员进行审核处理, 通过后自有私房申请者需提交个人补贴专用账号, 租赁私房和公房申请者提供私房承租者和公房所属单位账号, 之后签署三方协议, 保障中心备案。

3.补贴使用审批

切实执行租补分离的租赁制度, 对于发放的私房租赁补贴只能用于改善住房环境, 补贴的使用需要经过审批才可以使用, 否则专用账户处于冻结状态。对于租赁私房和公房没有纳入公租房管理的也需先冻结补贴账号, 使用补贴需要先申请登记, 审核使用通过之后才能解冻账号使用相应的资金额度。

4.物业与租金收缴

物业与租金收缴的处理流程基本一致, 首先系统计算生成物业、租金费用, 并给租户发放收缴通知单, 正常缴纳之后出具缴费收据, 延迟缴纳的进行延迟处理, 根据延迟的不同程度分别进行催缴、公示、入户控制的管理措施。所有操作均进入家庭保障档案库, 影响家庭信用等级。

5.复核变更管理

复核变更管理紧密贴合黄石制度创新体制, 将原有按年复审, 按月对保障业务进行复核变更处理。没有业务变化直接按照上月执行;根据对象自己申报、社区或单位申报、保障中心入户调查、抽查发现需要变更的, 判断是否属保障方式变化, 如果是则需通知对象重新申报保障, 如果不是则根据变更情况直接调整相应的保障金额。复核变更管理的设计淡化了退出管理机制, 使保障业务的运行经常化、动态化, 能够借助信息化这个平台及时跟进保障对象的情况变化, 并做出相应的处理。

6.异地证明管理

异地证明管理主要是对在外地享受了保障政策的申请者的约束机制, 保证了黄石市住房保障体制的公平原则, 在业务申请审核的过程中如果发现该申请者已经享受了异地保障, 则不予以批准其保障方式的申请。

(四) 房改业务处理与棚户区改造

房改业务与棚户区改造都属于房源后期管理中房源储备的管理, 需要根据黄石市住房保障局实际的业务流程来进一步细化。

(五) 查询统计与报表分析

该模块主要实现对系统常用分析报表的展现, 提供及时准确的分析数据, 动态分析人员、房源、租金、物业管理费等动态分析, 为及时调整住房政策提供数据支持。其主要功能包括:人员查询统计、房源查询、房源信息状态查询、已轮候未安置信息查询、房源统计数据查询、租金缴纳情况统计、物业费缴纳情况统计、内部报表统计、省厅报表统计、住建部上报统计等。

(六) 系统管理

该模块只要对系统的公用功能进行设置, 保证系统需要的基础信息录入, 主要功能包括:用户管理、角色管理、权限管理、消息管理、日志管理、系统参数管理、系统编码管理、菜单管理、相关标准、报表、基础数据字典的设置管理。

公共租赁住房动态管理 篇7

关键词：公共租赁住房；租金；补贴；负担能力；房租收入比

根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等文件精神，国家将在“十二五”期间重点发展公共租赁住房（以下简称“公租房”），以解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，并且公租房的租金水平要统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定。对符合廉租房保障条件的家庭承租公租房的，可以申请廉租房租赁补贴。各地在执行中基本参照市场价的八折来确定公租房租金并且大都只对廉租房保障对象给予补贴，这就使得真正意义上的城镇“夹心层”的自付房租支出在自身收入中所占的比重过大，直接造成2012年初上海、武汉、郑州等地所推出的公租房项目遭遇了叫好不叫座的尴尬境地。因此，政府应给予“夹心层”适当的公租房租金补贴，并须考虑租金补贴范围与廉租房、经济适用房等保障范围，以及公租房与廉租房租金负担能力的无缝衔接，以实现公租房在保障性住房制度中的预期作用。

由于各地的社会经济发展水平差距较大，公租房项目的套型、面积、设施配置以及租金标准不尽相同，为增强分析数据的可比性，选取经济发展状况接近的上海、北京两市的现有租金标准和设施配置，同时按照今后的发展趋势确定基准的套型和面积作为比较的基础。公租房的套型和面积过大，会使租金总额增加，设施配置的齐全程度也与租金总额密切相关，以上两方面是分析公租房租金时首先需要厘清的重要影响因素。

一、 公租房租金影响因素的厘清

对建设部《关于印发公共租赁住房优秀设计方案汇编的通知》（建质[2012]34号）中所附21个套型平面图分析可知，今后公租房的建筑面积最高将控制在50平方米左右，户型有一室、一室一厅和二室一厅，建筑面积分别对应30平方米左右、40平方米左右和50平方米左右。套型紧凑之处在于或卧室与起居室合一、或起居室与餐厅合一、或厨房与餐厅合一、或过厅与餐厅合一，其中一室户的卧室、起居室与餐厅三者合一或卧室与起居室合一，同时厨房与餐厅合一。这与北京厅室合一的单居套型、小套型和中套型以及上海的一室户、一室一厅（或二室）户、二室一厅户完全匹配，此三种套型将主要面向一人、二人和3人户家庭配租，但各套型的单套面积远小于两市现有项目的实际情况。

《关于上海市新建公共租赁住房实施室内装修的暂行意见》（沪建交联[2011]398号）中明确规定，成套公租房的固定家具（橱柜、壁柜等）和固定设备（燃气灶或电磁灶、脱排油烟机、燃气热水器或电热水器等）应配置到位。卧室应当配置分体式空调，起居室、餐厅可根据实际需要确定。床、沙发、储藏柜、桌椅等活动家具以及电视机、微波炉、冰箱、洗衣机等活动家用电器作为选配内容。从上海的两处市统筹项目馨宁公寓和尚景园，北京的首个面向社会公开配租的项目远洋沁山水的具体情况来看，基本遵循这些原则。但上海的项目将活动家具配齐，活动家用电器除洗衣机外也都配齐，而且租赁费用包含在房租中，不再另外收取。北京的项目分别按套型和配置档次，在房租外另行收取活动家具和家用电器（含空调）的租赁费用。此外，两地的房租中一般还包括物业费、房屋维修费等多项费用，但不包括水、电、燃气、通信、有线电视等费用。北京由于地处北方，其房租中还包含冬季供暖费。为统一比较标准，可按北京的公租房设施配置作为基准，同时为计算简便，将北京的冬季供暖费和上海的活动设施租赁费均看作首推项目的临时性优惠政策。

二、 公租房租金补贴范围

从各地公租房项目的遇冷情况来分析，公租房很有必要参照廉租房的货币补贴方式也由政府提供一定的租金补贴，这也契合国家所提倡的公租房和廉租房两种租赁性保障房的统筹建设、并轨运行的大方向。北京廉租房申请条件的人均收入限制960元/月与2010年职工月最低工资标准相同，与现有的最低生活保障标准520元/月亦相差不多。其经适房申请条件5人及以上户人均收入限制在1 000元/月，非常接近960元/月，最高的1人户也只有1 892元/月。由此可见，北京廉租房与经适房保障对象的收入区间基本连续，并且各自的幅度较小，一来保障面太窄，轻微的收入变化也可能导致丧失相应保障房的申请资格；二来“夹心层”隐含在经适房保障对象甚至可能在部分限价房保障对象中。北京限价房申请条件的人均月收入限制的区间幅度较大，从4人及以上户最高不超过2 417元/月到3人及以下户最高不超过7333元/月，而公租房的申请条件又放宽了此项限制，分别提高到2708元/月、8 333元/月。考虑到2010年北京城镇居民五等分收入组里从低到高的人均可支配收入分别为1 141元/月、1 737元/月、2 166元/月、2 716元/月和4 478元/月，按线性假设采用插值法得出中等收入组与中高收入组的临界值为2 441元/月，同年各收入组的平均可支配收入为2 423元/月等相关统计数据，北京限价房的申请条件已放得很宽，而公租房申请条件除廉租房、经适房及限价房保障家庭外又有所放宽，但政府的租金补贴只能覆盖城镇“夹心层”及以下家庭。

从北京拟执行的申请公租房租金补贴的条件来看，除廉租房公开摇号的轮候家庭外，其余家庭必须同时满足公开摇号、无房户、人均收入最高不超过2 400元/月和限价房的人均资产限制四个条件。强调无房户主要是认为有房家庭可以依靠出租房屋的创收来自我减轻房租负担。综上所述，北京公租房租金补贴范围从符合三人户限价房申请条件的无房家庭向下全覆盖，基本涵盖五等分收入组里的中等收入户、中低收入户和低收入户，并与2010年度人均月可支配收入相适应（如图1所示）。

比较来看，上海廉租房申请条件的人均收入限制在2011年下半年调整为三人及以上户1 600元/月，二人及以下户1 760元/月，超出现有的最低生活保障标准570元/月的2倍左右。回顾其前两次的廉租房申请条件的人均收入限制的调整情况，2009年和2010年均是调整到当年的职工月最低工资标准，但2011年调整的标准明显高于当年的职工最低工资标准1 280元/月，这其中就将部分“下夹心层”纳入了廉租房的保障对象并能享受廉租房租赁补贴。上海经适房申请条件的人均收入限制3人及以上户为5 000元/月，2人及以下户为6 000元/月，而2010年上海高收入组的人均可支配收入为5 205元/月。这样看来，剩余“夹心层”主要位于经适房保障对象的下段，即人均收入超过1 600元/月或1 760元/月，不到2 500元/月或3 000元/月，接近2010年的人均可支配收入2 653元/月。2010年上海城镇居民5等分收入组里从低到高的人均可支配收入分别为1 250元/月、1 815元/月、2 290元/月、2 927元/月和5 205元/月，按线性假设采用插值法得出中等收入组与中高收入组的临界值为2 609元/月，接近当年各收入组的平均可支配收入2 653元/月。综上所述，今后上海可参照北京的公租房租金补贴范围的划分方式，大致将补贴范围认定为符合经适房申请条件中人均月收入限制中值以下的家庭，基本涵盖5等分收入组里的中等收入户、中低收入户和低收入户，并与2010年度人均月可支配收入相适应（如图2所示）。

三、 公租房租金负担能力

分析租户住房承受能力的方法主要有两个：房租收入比法和剩余收入法。此两种方法分别用房租支出占家庭总收入的比重和家庭总收入扣除房租支出后剩余的收入是否能够支付基本的非住房类生活消费品来衡量家庭对租金的承受力。本文计算的房租收入比是在房租中减去政府补贴后的自付租金收入比，同时考虑了政府对城镇收入不到最低生活保障线人群的差额补足。自付租金收入比的数值可由政府通过增减补贴力度的方式进行调整，同时此项指标也可以看作人均自付租金与人均收入之比，避免了因家庭成员人数不同产生不可比性。另外，从各地制订的“十二五”期间公租房保障规划可知，公租房基本以新建为主，套型面积、配租对象甚至设施配置渐趋统一，地理位置和布局也有很大相似，其自身的差异较小。因此，用自付租金收入比作为考察中低收入家庭租赁公租房的实际负担，克服了房租收入比指标的不足之处，并且比剩余收入法有更直接的指标针对性。

假设北京的住房困难家庭为“一家三口，两大一小”的无房户，而且家中子女还是需单独居住的未成年人，该家庭人均月收入分别满足低保收入和廉租房最高限制收入，大致对应符合廉租房实物配租或租金补贴的低保家庭及其他家庭，配租套型为50平方米的二室一厅，参照北京远洋沁山水项目41元每平方米的月租金，不考虑活动家具和家用电器的月租赁费用，且廉租房实物配租自付租金计算公式中的调节系数为零，补贴系数为0.95，负担系数为0.1。若按现有的廉租房实物配租补贴标准，家庭自付房租分别为102.5元/月、234.5元/月，自付房租收入比为7%～8%；若按租金补贴标准，家庭自付房租分别为850元/月、1 500元/月，自付房租收入比均在50%以上。按北京拟执行的公租房租金补贴标准，若以低保收入和和廉租房最高限制收入的中值作为实物配租与租金补贴的界限，廉租房轮候家庭自付房租分别为102.5元/月、205元/月和615元/月，另外在人均960元/月～1 200元/月、1 200元/月～1 800元/月和1 800元/月～2 400元/月3个收入组中，自付房租分别为1 025元/月、1 537.5元/月和1 845元/月。所有自付房租从高到低与所在人均收入组中的最低与最高收入相比，自付房租收入比为34%～26%、43%～29%、36%～29%、28%～21%、13%～9%和7%。

比较来看，假设上海的住房困难家庭的成员组合和配租套型与北京的一致，参照上海馨宁公寓和尚景园两项目平均的41元平方米的月租金，上海廉租房的自付房租收入比在人均可支配收入1 200元/月～1 600元/月、570元/月～1 200元/月两个组中，若按实物配租分别为6%、5%，若按租金补贴分别为27%～20%、29%～14%。考虑到上海2011年职工最低工资标准为1280元/月，在今后的实际操作过程中视为享受公租房租金补贴的人均可支配收入组约在1 280元/月～1 600元/月，即部分“下夹心层”的自付房租收入比为25%～20%。剩余“夹心层”暂无任何政府补贴，其大致所在的1 600元/月～2 653元/月的收入组中的自付房租收入比为43%～26%。

如何考察两地的自付租金收入比是否合理，大致可以参考一些国际经验。美国早在20世纪30年代就把住房支出收入比作为联邦政府住房计划的门槛标准（用于制定租金补贴标准）。在1969年～1971年间，此标准被提高到25%；从1981年起，又被30%的标准所取代。此处的住房支出收入比是不考虑任何政府补贴的，同时房租中一般还包括水、电、气等家庭日常生活开支，远较自付租金收入比的计算口径宽泛。即使按此标准来看，北京和上海的公租房自付租金收入比也是偏高的。廉租房轮候家庭除实物配租家庭的自付租金收入比在5%～8%外，其余享受公租房或廉租房租金补贴家庭的自付租金收入比最高要接近30%，明显出现了收入差距不大而房租负担差距很大的现象。除此以外的真正“夹心层”的自付租金收入比甚至最高超过40%，各档之间以及与廉租房保障对象收入界限处的自付租金收入比跨档差值大都在15%左右，更是远高于租户实际承受力。

四、 结论及建议

比较上海和北京两地的廉租房、公租房租金政策可知，上海通过适当扩容廉租房保障对象的方式将部分“下夹心层”纳入廉租房租金补贴范围，使此部分人员基本能够负担公租房的租金，但剩余“夹心层”没有享受到任何补贴，所以依靠自身收入水平无法负担公租房的租金。北京公租房租金补贴的范围广，涵盖所有“夹心层”，但租金补贴力度明显不如上海，除廉租房保障对象外，真正“夹心层”普遍无法负担公租房的租金。

今后，各地在制订公租房租金补贴政策时，补贴的范围应该包括城镇“夹心层”及以下住房困难家庭，租金负担能力既要与廉租房租金负担能力相比呈递增趋势，并在两者间有一个平缓的过渡，又要使真正的“夹心层”能负担得起。同时宜遵循“计算公式相对固定，具体标准年度调整”的原则，并按以下步骤进行：

（1）在每年下半年依据上半年出台的当年职工最低工资标准和上年五等分收入组的可支配收入，并参照当地最新的城市居民最低生活保障标准，主要以人均可支配收入来划定享受公租房租金补贴的保障家庭范围，最低3档可分别以低保标准、申请廉租房实物配租收入标准和申请廉租房租金补贴收入标准为限。

（2）按租补分离的原则，租户全额缴纳当月房租，政府补贴最迟次月返回个人账户，返还金额为房租与家庭上年平均月可支配收入一个浮动比例的差值，以北京的6档补贴为例，此浮动比例从低到高宜分别设为5%、10%、15%、20%、25%和30%。这样既能保证廉租房实物配租、廉租房租金补贴和公租房租金补贴各档之间的租金收入比的跨档差值固定在5%，各档之间平稳过渡而又无缝衔接，又能避免在各收入组的下限出现租金收入比畸高的现象。

（3）若在当年一段时间（如三个月内）物价持续涨幅较大，CPI或低收入CPI均超过一定幅度时，可考虑向全部公租房租金补贴对象额外发放临时房租补贴。

参考文献：

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基金项目：江苏省社科联研究课题（项目号：11SB- 061）、东南大学高校基本科研业务费创新基金项目（项目号：SKCX20110018）。

作者简介：汤磊，东南大学财务处会计科科长，东南大学土木工程学院博士生；李德智，博士，东南大学土木工程学院副教授、硕士生导师。