公共住房制度

公共住房制度（精选11篇）

公共住房制度 篇1

住房问题是重要的民生问题。近年来,随着全国性住房价格的快速增长,住房问题已成为社会普遍关注的热点问题。在今年召开的两会上,人大代表和政协委员谈得最多的并且引起全国人民共鸣的也是住房问题。

本文试图通过客观分析住房商品的特点,深刻剖析住房消费规律,从理论、政策和实践层面出发,对完善我国住房保障体系进行理性思考,特别是对如何建立我国公共租赁住房制度提出相关建议。

一、住房特点与住房消费的客观规律

居住是人类最基本的需求,为低收入家庭解决住房困难是政府的职责,但解决住房问题必须遵循住房消费规律。因此,研究住房本质特点,揭示住房消费的基本规律对我们合理解决住房问题具有十分重要的意义。

在市场经济条件下,住房也是一种商品,但又是一种特殊的商品。住房作为一种特殊的商品与一般商品相比有六大特点:

一是依附性:

它是依附土地的,所有房屋都是建设在一定面积的土地上的,土地是住房的承载者。

二是固定性:

由于住房是依附在土地上的,而土地是不可移动的,因此,住房一般也是固定的,不可移动的,而其他商品都可以移动,故住房也被称为不动产。

三是耐用性:

住房的使用期限比一般商品使用期限长,即使是耐用消费品一般也只能使用几年多则上十年,而住房的使用年限一般在几十年甚至上百年。

四是价格高:

相对住房来说,一般商品价值量较小,住房商品一般都得上十万元、几十万元、甚至成百万上千万元。

五是差异性:

一般商品可以通过机器批量生产,同一类产品之间的性能和价格差异不会很大,但住房却不一样,即使面积相同,但由于位置不同、结构不同、朝向不同、楼层不同会有不同的功能和特点,其销售价格也不同。

六是有限性:

一般商品的供给可以是无限的,当某种商品价格上涨时,该种商品可以扩大再生产,以满足市场的需要,容易保持供求平衡。但土地资源是有限的,适合人类生存的土地更有限,并且土地又是不可移动的,因而,一个区域的土地供给是有限的,由此决定了一个地方的住房供给也是有限的。

住房的六大特点,决定了住房商品与普通商品的消费方式有根本不同:第一,消费模式不同。一般商品由于价值量不大,使用期限不长,消费的基本模式是买卖;住房由于价值量大,使用期限长,消费有两种模式,一是买卖,二是租赁,并且租赁是住房消费的主要模式。

第二,供求市场不同。一般商品主要是新产品供给市场,商品使用完后基本上就报废了,成了废品,基本没有旧货市场,即使像汽车这样的高档耐用消费品有旧货市场,但它决不是主要市场;住房由于其使用年限很长,且位置固定,住房不仅存在新房的供给,更大量存在旧房(二手房)的供给和需求,并且在房地产市场发达的国家和地区,二手房的供给在整个住房供给中占据主要地位,二级市场是住房的主要市场形式。

住房的特点决定了住房的供应和消费不同于一般商品,住房特有的消费模式决定了住房消费存在着特殊的规律。在市场经济条件下,住房消费将遵循递进替换规律(即梯级消费):一般而言,新组建的家庭(2人)由于资金有限,主要是购买或承租能满足其基本需求的面积较小的旧房或新房(面积约60平方米以下);随着家庭经济实力不断增强,家庭结构变化(3人或以上),则会卖掉或退掉原先购买或承租的住房,购买或承租面积较大、功能较全的住房(面积约90平方米左右);待其经济实力进一步增强,孩子长大之时,会将原来购买或承租的90平方米左右的住房卖(退)掉,购买或承租120平方米左右的住房;在其年老收入减少之时,他会卖(退)掉面积较大的房子,购买或承租面积较小的住房。这种规律在市场化程度较高的国家和地区是司空见惯的,在我国市场发育程度较完善、房价较高的大城市如北京、上海等也初现端倪。

二、我国住房供求体系中存在的问题及成因分析

从住房消费的特殊规律不难看出,住房消费有两种模式:一是购买,一是承租。在购买和承租中,承租是主要的消费方式。在购买中,又有两种:一是购买新房,二是购买旧房,且购买旧房占整个房地产市场中的主要部分。在整个住房供应和需求体系中,不仅有房屋的出售供应和购买的需求,还应该有住房的出租供应和承租的需求,而作为低收入家庭的住房消费中,承租住房应该占住房消费的重要部分。

事实上,在市场化程度较高的西方国家和地区,购买或承租住房两种方式是并行的。在美国,只有大约65%的家庭拥有住房产权,35%的家庭是通过承租住房来解决住房问题的,并且租赁住房的比例随着年龄的降低而增加,随着家庭收入的减少而增加:35岁以下拥有住房产权的人口只占同年龄的40%,即35岁以下人口中60%是通过租赁来解决住房问题的;而65岁以上拥有住房产权的人口约占同年龄的70%,即仍有30%是靠租赁来解决住房问题。中产以上的家庭是以购买住房为主,低收入家庭基本上都是靠租赁来解决住房问题。在住房买卖市场上,也是以存量住房为主,二手房交易占整个住房市场的80%以上,亦即在住房供应中存量住房占整个住房供应量的80%。

而我国城市的住房供求模式却不是这样。在我国城市的住房市场中,住房是以购买为主,租赁只占极小的部分,承租住房的绝大多数是外来的农民工(主要租住在城中村),城市居民大多不想通过租赁住房来解决住房困难;在住房的买卖市场上,又以购买新房为主,购买旧房只占很少的比例,一般市民都不想购买二手房,一谈买房,在人们的心目中就是买新房,并且,不管其收入高低,一买房就都想买大房,想所谓的一步到位,而根本不考虑自己的支付能力。

我国城市普遍存在的这种住房消费观念的偏差是与住房制度改革历程密切相关的。在计划经济时代,我国城市住房实行的是住房实物分配和低租金制。1980年实行住房制度改革以来,遵循的路线是住房商品化和社会化。住房制度改革为改善我国城市居民的住房条件做出了重要的贡献,但也存在偏差,主要是片面地把住房的商品化和市场化理解为住房私有化,住房制度改革时将主要目标放在公房出售上,提租补贴只是作为促进人们加快购房步伐的手段。观念上以为将公房通过房改转变为私房就是走市场化道路,以为要改善人民的住房条件就必须让人人拥有和购买住房。

同时,我国的房改过于强调发展住房一级市场,忽视了发展住房二级市场和住房租赁市场,强化了购买住房的消费方式,冲淡了租赁住房的消费方式,其实,按照市场化租金支付住房租金是住房市场化的最本质的表现形式。这种指导思想上的误区导致了我国城市居民住房消费观念的扭曲,扭曲的住房消费观念造成了目前我国住房市场的畸形发展,大多数消费者在住房消费时都倾向于购买商品房,以至于商品房供不应求,这也是造成当前全国大中城市房价居高不下的根本原因。

历经30年的住房制度改革和近20年来住房建设的快速发展,我国城市居民的住房条件大为改善,全国城镇居民人均住房建筑面积己达到31平方米(这个指标已达到中等发达国家的住房水平),我国城市居民的住房整体上达到了小康水平(1980年我国确定的住房小康标准是人居住房建筑面积达到16平方米),住房短缺的问题基本解决。但住房问题依然存在。不过,目前我国存在的住房问题不同于上世纪80年代的住房问题,80年代的住房问题是住房的严重短缺,当时,无论是高收入家庭还是低收入家庭住房条件都很差。而当前的住房问题主要是结构性问题,绝大多数家庭的住房条件实现了小康水平,但部分低收入家庭、进城务工人员以及刚毕业的大中专学生的住房条件没有得到有效解决。解决这部分群体的住房困难才是我们的当务之急。

但是,要解决这部分群体的住房问题在我国现行住房供应体系中是难以实现的。目前,我国己经建立的住房供应体系是三个方面:为高收入家庭提供商品房,为中低收入家庭提供经济适用房,对低收入住房困难家庭提供廉租住房。这种看似全面实则片面的体系对我国房地产市场特别是住房市场产生了很大的影响。由于经济适用房、廉租房严格限定了购买对象,且供应的数量很有限,不能满足广大中低收入住房困难家庭的需求,同时它也将广大农民工和刚毕业的大中专学生排除在保障体系之外。

这种住房供应体系运行的结果必然导致两个夹心阶层:一是高于低保住房困难户但又无力购买经济适用房的下夹心阶层;二是不符合经济适用房购买条件但又无力购买普通商品房的上夹心阶层。两个夹心层的住房问题被排除在现有的住房供应体系之外,成为当前住房市场上的一个突出问题。

因此,要从根本上解决当前的住房问题,决不是简单的降低房价问题,实际上,一方面,房价的快速上涨是由我国当前所处的城市化高速发展和城市改造步伐的大力推进所决定的,其实,在市场经济体制基本建立的今天,单纯依靠行政手段是不可能把房价降下来的,从一定程度上讲,房价快速下降比房价持续上涨更可怕,它将导致已购买住房的人们集体退房和拒绝还贷(前两年在深圳曾经发生过),从而引起社会动荡和金融危机的发生。另一方面,即使房价再低,两个夹心层也是买不起住房的。

事实上,这三个群体作为低收入阶层(或暂时低收入阶层)是不可能也不应该通过购买住房来解决住房困难的。要从根本上解决他们的住房问题,必须遵循住房消费规律,从理论、政策和实践层面引导他们转变住房消费观念,摒弃住房消费一次到位的消费误区,鼓励和引导“梯级消费”;特别是要切实转变“重买轻租”的消费理念,鼓励他们通过住房租赁市场解决住房问题。

三、建立和完善我国公共租赁住房制度的思考

针对我国住房供应体系中存在的缺陷和问题,我们认为,要切实解决我国城市化进程中的住房问题,就必须大力推进公共租赁住房建设,把公共租赁房作为解决中低收入困难家庭尤其是两个夹心层住房问题的重要途径。

(一)公共租赁住房供应对象和基本原则

所谓公共租赁住房是指在政府政策引导下,由政府、企业公司或社会团体兴建或筹集的,满足在城市刚就业的无住房人员(包括刚毕业的大中专学生和进城务工人员)或住房困难家庭基本居住需求,并以较为优惠的价格向他们提供租赁的住房。公共租赁住房的承租对象主要是在城市工作但没有住房并且暂时无力购买住房的人员或低收入住房困难家庭。主要包括以下四种对象:一是毕业到城市工作的大中专学生;二是城市退伍军人和户口转入城市的退伍军人;三是在城市打工的农民工;四是家庭收入较低且住房困难的家庭。

公共租赁住房建设要贯彻落实科学发展观,坚持以人为本,按照城乡统筹、协调发展的要求,落实总体规划,由政府主导,政策扶持,社会力量参与建设、运营、管理,以成本租金或准市场租金向在城市工作的无房户提供满足其基本居住需求的租赁住房,以新建、收购、调控等措施组织房源,以满足城镇各类住房困难群体的合理住房需求,解决城镇“新生代、夹心层”的住房困难,以实现城镇住房保障对象的“应保尽保”和全覆盖。公共租赁住房的建设坚持协调发展,实现五个结合:一是实物配租与货币配租相结合;二是公共租赁住房的兴建与存量闲置住房收购和收租相结合;三是公共租赁住房的集中建设与零星配建相结合;四是公共租赁住房的建设与旧城改造(棚户区改造、城中村改造)、新区建设相结合;五是公共租赁住房建设与城市经济发展和产业布局相结合。

(二)公共租赁住房的房屋来源

为住房困难家庭提供住房保障是全社会的责任,为此,要充分调动全社会参与公共租赁住房建设和管理的积极性,而不能完全由政府独自承担。公共租赁住房应包括以下四种:

1. 政府公共租赁住房:

由城市政府兴建或筹集的,用于解决暂时没有固定工作单位、残疾人或退休职工的住房困难。

2. 单位公共租赁住房:

由规模较大、用人较多且有生活用地或资金较充足的单位兴建或购买,满足本单位无房职工基本居住需求(含刚毕业的大学生、农民工)的住房,相当于以往的单位职工住房。比如大中专院校可建教师公寓和学生公寓(宿舍),有生活用地的企业可利用生活用地兴建职工公寓(宿舍)、农民工公寓(宿舍)。

3. 社会公共租赁住房:

主要包括两种类型,一是由房地产开发企业按照城市规划的要求,在旧城改造(含城市棚户区改造和“城中村”改造)项目中配建的、用于向拆迁户中住房困难的家庭出租的住房;二是开发区根据城市规划和产业布局的要求,在各类产业园区建设及升级改造中,在人数较集中的产业园区集中配套兴建的公寓、宿舍,用于满足开发区内无条件建房的中小企业职工的住房需求。

4. 公司公共租赁住房:

由公共租赁公司(或房管所)筹集的待出租的二手房。

(三)公共租赁住房的户型标准和租金标准

公共租赁住房是用来解决刚参加工作不久的毕业生或进城务工人员及低收入住房困难家庭的住房问题,公共租赁住房也并不是以往的无偿实物分配,加之政府财力有限,因此公共租赁住房只能是以满足不同对象的基本居住需求为目标。

从目前居民居住水平和基本住房消费需要来看,公共租赁住房的套型面积确定为50平方米左右为宜,原则上不超过60平方米,但要基本以成套为主,以1室1厅为主,兼有少量2室1厅户和共有卫生设施的单间,也可建设一批面向外来务工人员的集体宿舍。所有的公共租赁住房都要进行简单装修,根据不同情况,对有些类型的公共租赁住房要配齐基本家具和必需的家电。住房的建筑质量和环境及配套标准不宜过低,要尽可能满足人们快速提升的对住房功能的需求,避免沦为贫民窟。

公共租赁住房的租金标准应考虑公共租赁住房开发建设成本、市场租金水平和承租对象的支付能力等因素,依据基准租金和调节系数确定。由于各种类型公共租赁住房的建设和管理成本不同,因此,公共租赁住房的租金也不相同。

公共租赁住房的基准租金根据政府或单位的财力和职工情况确定,调节系数根据住房所处的区位、开发建设成本、住房质量等确定。租金在基准租金的基础上进行调节,可以提高公共租赁住房租金和政府及企业单位补贴的公平性。但对采取货币配租形式提供的公共租赁住房,其租金补贴标准要相对统一,建议分为两类:一是对低保无房户继续实行廉租补贴,二是对低收入无房户实行“公租补助”,单位面积的廉租补贴标准要高于“公租补助”的标准。

(四)公共租赁住房的管理机制

由于公共租赁住房是带有保障性质的住房,与完全市场化的商品房不同,它的建设管理模式与商品房不同。其管理可分为三个层次:

一是公共租赁住房的行政管理机构。

住房保障和房屋管理部门是公共租赁住房的行政管理部门,负责制定所辖区域公共租赁住房的政策、制度、发展规划和年度工作计划等,决策和协调公共租赁住房有关的重大事项,并对公共租赁住房建设管理实行监督。发展改革、建设、国土、规划、环保、民政、财政、监察、公安、价格、残联等部门根据各自职责,配合做好公共租赁住房管理有关工作。

二是公共租赁住房的开发建设部门。

公共租赁住房按其类型分为四种,除了收购或收租存量住房外,有三种是兴建的:一是政府公共租赁住房,由各地政府兴建或筹集的,建议成立公共租赁住房投资开发公司或者由各地政府委托国有开发公司投资建设。二是单位公共租赁住房,由各单位自建或委托开发企业代建。三是社会公共租赁住房,属于旧城改造项目中配建的,由各项目的房地产开发公司负责配建,属于在开发区中集中建设的公共租赁住房,由开发区管委会委托国有开发企业建设。

三是公共租赁住房租赁公司。

成立公共租赁住房租赁公司,由该公司负责本地区公共租赁住房的租赁管理工作。公共租赁住房租赁公司负责筹集房源,向符合条件的对象配房租赁,收取租金,发放补贴。

因此,公共租赁住房的建设和管理实行住房建设与租赁经营分离、租赁经营与行政管理分家,三者各司其职,相互合作。

(五)公共租赁住房的政策支持

公共租赁住房属于保障性质的住房,必须给予相关政策支持:

1. 土地政策:

规划国土部门应将公共租赁住房建设用地纳入规划,并对公共租赁住房的建设用地实行行政划拨。

2. 资金来源:

政府要向居民提供公共租赁住房,必须有资金来源保障。资金来源保障是公共租赁住房制度建立和维持的必要条件。公共租赁住房的资金来源主要有六种途径:

一是中央政府和各级地方政府的财政拨款。可考虑在各级政府年度财政预算中安排专门的公共租赁住房保障资金;

二是土地出让净收益。政府可以考虑在土地出让净收益中安排一部分用作公共租赁住房保障资金;

三是住房公积金增值收益余额。地方政府可以考虑在住房公积金增值收益余额中划出一部分用作公共租赁住房保障资金;

四是公共租赁住房租金收入;

五是各单位利用一部分福利资金,建设公共租赁住房;

六是社会资助、捐赠及其他方式筹集的资金。政府应该鼓励企事业单位及其他机构为公共租赁住房体系的建立和发展提供各种形式的资助、捐赠。

3. 税费政策:

公共租赁住房的建设项目在建设时享受经济适用住房政策优惠,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金,公共住房租赁公司在向符合条件的对象出租公共租赁住房时免收租赁环节的各项费用。

公共住房制度 篇2

一、申请时间：

20xx年5月3日开始。

二、申请对象及条件：

(一)城区中等偏下收入住房困难家庭。

1、具有本市城区常住户口满五年且实际居住满三年以上，无房或人均住房建筑面积在20平方米以下，家庭人均月收入在1700元以下;

2、申请人及家庭成员未租住公有住房，未购买过经济适用住房、房屋征收安置房和其他住房，未享受过房屋征收最低补偿等;

3、申请人及家庭成员自申请之日起前5年内无房产转让行为;

4、单身人士申请需年龄满30周岁且符合上述1-3条;

5、申请人与共同申请人之间有法定的赡养、抚养和扶养关系;

6、规定的其他条件。

7、城区低保、特困职工等无房家庭优先配租，须提供相关证件。

8、申请公共租赁住房必须由事业单位性质以上人员担保。

(二)新就业人员和外来务工人员。

1、新就业人员自大中专院校毕业不满五年;

2、持有就业地城镇户籍，或取得暂住证(居住证)满三年;

3、劳动关系稳定，已与用人单位签订劳动(聘用)合同，并在我市缴纳社会保险;

4、本人和配偶在本市区域范围内无私有房产且未租住公有住房。属于我市新就业人员，其父母在本市区域范围也无私有房产且无租住的公房;

5、申请之日起前5年内在就业地无房产转让行为;

6、规定的其他条件。

三、申请程序：

申请人自行从泰兴市房产管理局网站“表格下载”区域用A4纸下载表格,并按要求填写。城区中等偏下收入住房困难家庭到户口所属社区提交相关材料;新就业人员和外来务工人员交所在单位审查，由所在单位汇总，并附申请人员组合租赁的安置方案及单位担保函报泰兴市房管局。

特此公告。

咨询电话：0523-876348xx

查询网站：

xx市房产管理局

公共住房银行之中国的选择 篇3

就制度建设而言，发展政策性住宅金融机构，可以让住房保障的运作更加市场化，政府和市场的界限更加明确；企业化运作有利于提高效率；将一部分原本财政预算内拨付的资金由企业来操作，暗补改为明补，有利于财政预算账目明晰，和现代财政体制建设；企业化运作后，可能推动一定的住房金融创新；也可以为政府在房地产领域多一个调控手段。

尤其在新型城镇化战略中，发展政策性住宅金融机构，有利于筹措长期稳定资金推动棚户区改造和新移民市民化，降低城镇化成本，也是规范整合地方政府融资平台的一个重要手段。

二、不能期望过高

从国际经验中，我们一方面要看到，发展公共住房银行或政策性住宅金融机构，有其必要性和合理性。

但另一方面，也必须清楚看到，不要对公共住房银行或政策性住宅金融机构抱有不切实际的幻想，不要认为这是灵丹妙药，可以一蹴而就解决长期困扰中国住房保障和城镇化建设中的诸多难题。事实上，那么多国家，发展几十年的公共住房银行或政策性住宅机构，也不敢说很好地解决了住房问题。

尤其要注意，产生政策性住房金融的根本原因是，低收入家庭无法支付市场价格的住房消费。在这个背景下，发展政策性住房金融，或可以一定程度缩小低收入家庭支付能力与住房消费市场成本之间的差额，或通过金融手段延期支付，但最终来说，再精巧的工具设计和再科学的机构设置，也不可能像戏法一样，完全消除支付能力与市场成本之间的落差。这意味着，政策性住房金融领域，政府某种形式的补贴，仍然是必须的。

还需要强调，发债这种手段，在目前我国整体经济杠杆率比较高的背景下，难度较大。尤其政府信用担保下的发债，在品种和规模上，都需要谨慎。

三、起步的选择

对于公共住房银行或一般性而言的政策性住房金融，关键是把握好政策性和金融性的平衡点。政策性是根本，金融性是基础。一方面，政策性住宅金融机构的本质是金融，不是财政，更不是行政。所以一定要有资金价值的合理补偿，要能够返本付息、可持续发展，保持必要的流动性；另一方面，政策性住宅金融机构一定要服务既定和明确的政策目标，这是其立足之本，要与市场化的住房金融明显区别。政策性住房金融应该是商业住房金融的补充，而不是对其的替代。

从目前发展态势来看，中国目前初定的公共住房银行模式，是国家开发银行下设住宅金融事业部，以市场化方式发行住宅金融专项债券来定向筹资，再专项用于政策性住房开发和棚户区改造。从国际模式比较来看，中国这个起步的模式，介于法国模式和日本模式之间。在以发行债券等方式来筹资方面类似日本住宅金融公库的独立法人性质，在定向筹资后的投资方面类似法国国家信托储蓄银行（CDC）。但相对日本模式和法国模式，目前我国没有长期稳定的资金来源。反观中国的住房公积金，本身就带有很强的政策性住房金融属性，也有很多自身的优势与特点，具有巨大潜力。短期内，在各地住房公积金管理中心自愿基础上，鼓励各地住房公积金的结余闲置资金，认购国开行或财政部发行的住房金融专项债券，将保证债券认购资金来源。在中长期内，把中国的住房公积金体系，从目前的强制性住房储蓄，转变成政策性储蓄，是值得考虑的战略选项。

此外，就公共住房银行的数量来看，从国际经验来看，独家垄断会造成一定运作效率损失，2-3家的适度竞争，相对能对企业形成一定激励。但数量也不宜过多，否则规模不经济，管控难度会很大，政府隐性成本也会很高。

四、与地方融资平台的关系

从笔者的分析来看，现阶段，在我国推行公共住房银行，着眼点绝不仅仅是服务大规模保障房工程（包括棚户区改造），还剑指“地方融资平台”。对于城投公司这类地方融资平台，各方诟病很多，但一直缺乏有效替代办法。最近财政部打开禁区，在网站上称经国务院批准，2014年上海、北京、深圳、青岛四市和浙江、广东、江苏、山东、江西、宁夏六省试点地方政府债券自发自还，还制定了《2014年地方政府债券自发自还试点办法》。有些人认为，市政债券将来有望取代不规范的地方融资平台，使得地方资产负债更加公开透明。

但在一个非联邦制的国家中，地方政府财政收支并非完全自主，地方政府的资产负债表也缺乏实质独立性，这种背景下的地方政府债券的资信评级有什么实际意义，会不会导致大规模的政府道德风险，各方争议很大。

在地方市政债券规模不太可能铺得很大的背景下，发展公共住房银行这类的政策性金融机构，将有助于从另一个侧面规范地方政府的非财政投资融资，变政府信用为项目信用。这意味着，地方政府未来将更多地从国家开发银行这类政策性金融机构去争取资金，拿着项目，一个一个项目地谈。也可以预期，相应地，地方政府自己的融资平台将受到越来越多的限制。即，地方非财政融资权很可能会逐步收编到中央。这将对中央与地方的关系发生重大影响。

结语

公共住房制度 篇4

公共租赁住房制度既是我国住房制度改革30年深刻反思的必然结果, 也是我国目前保障性住房制度“失灵”的客观要求。站在新的历史起点上, 公共租赁住房制度应当担负起破解我国住房制度改革30年尚未解决的若干重大问题, 应推动我国住房制度改革发展。然而, 这些都必须首先依赖于政府在公共租赁住房制度中的科学定位与责任配置。因此, 当下公共租赁住房制度的着力点不应仅仅凭着热情鼓足干劲建设多少房子, 更不应把公共租赁住房制度作为克服保障性制度“失灵”的应急手段, 而应当特别强调政府在公共租赁住房制度中的责任。同时, 基于对世界各国普适经验的积极借鉴, 并基于我国当前及今后一个时期公共租赁住房制度的现状及走向, 政府在公共租赁住房制度中的责任应主要锁定在两个层面:一是政府的房屋供应责任, 二是政府的房屋管理责任。

2、政府的房屋供应责任

作为一种具有社会保障性质的住房制度, 公共租赁住房制度首先特别强调政府的房屋供应责任, 主要是政府财政保障责任与政府作为投资主体责任。从世界范围来看, 大多数国家的政府都是利用公共政策解决居民的住房问题, 主要措施包括政府的住房保障发展计划与综合财政保障等。譬如, “人人享有体面的住宅”是美国保障性住房制度的终极目标, 为了能够实现该目标, 政府采取了一系列措施:1934年, 国会通过了《国家住房法》, 政府根据该法成立了“联邦住宅局”, 其主要职责是为中低收入群体提供抵押贷款保险;1937年, 国会又通过了《公共住宅法案》, 继而成立“联邦平民建设总处”, 负责对公共住房建设提供长期补贴;70年代后, 政府不仅开展了相关立法活动, 而且制定了相应的保障性住房发展计划。这些计划成为各州每年制定住房发展计划的依据之一。每个州在制定住房发展计划时, 都需要具备三部分内容: (1) 3—5年地区房屋市场环境和市场分析; (2) 3—5年面向无家可归者和社区发展战略; (3) 制定无家可归者、低收入阶层下一年度住房实施计划等。在其他国家和地区, 政府为解决居民基本住房问题, 都实施了以住房保障发展计划和综合财政保障为主要内容的政策和立法。

我国住房制度改革30年来, 政府一方面通过住宅商品化, 发展建筑业和房地产业, 较快解决了住宅短缺问题, 大部分人以财产权的方式实现了住房权;另一方面, 追随世界公共住宅市场化潮流, 不断改革原有的住宅福利制度, 停止实物分房, 实行货币分房, 坚持市场化是我国住房制度改革的主线和基本方向。历史表明, 我国住房制度改革中的市场化过快和过度已经形成“路径依赖”, 不仅严重阻碍了政府对房地产市场的宏观调控, 而且极大损害了居民的基本居住权。结合世界普适经验, 立足国情, 我们认为, 当下政府不仅要在思想和认识上高度重视以公共租赁住房制度为核心的保障性住房制度建设, 更要勇于承担起应有的房屋供应责任。其主要包括:

1.政府应作为公共租赁住房的投资主体

就各国政府向居民提供保障性住房的经验来看, 大致有两种模式:一是通过房地产开发主体和房地产市场机制实现, 二是通过政府直接管理的住房机构组织建设与供应。前者市场模式需要良好的社会诚信机制、契约观念、完备的个人信用信息体系、健全的税收机制和较高的政府管理水平与能力;后者政府模式是以国家承担的不可推卸的住房保障责任为其理论基础的, 其特点是直接、有效。在两种模式中, 我国应选择后者。我国十多年来通过市场方式提供保障性住房成效甚微的事实便是很好的证明。政府作为公共租赁住房的直接投资主体, 需要通过相关立法明确政府年度财政预算中用于公共租赁住房的投资比例、增长机制、考核机制以及监督机制等配套改革。当然, 为了缓解财政压力, 政府需要鼓励并借助民间资本进入公共租赁住房建设。同时, 政府也需要与相关政策性金融机构合作。因为政府用于住房保障的财政支出不是直接交付给受益人, 而是需要住房金融机构帮其管理。政策性金融机构隶属于政府, 资金来源主要依靠政府拨款, 主要目的是为社会保障而不是追求商业利润。如美国联邦抵押贷款协会、英国住房协会等。当然, 无论是政府吸引民间资本进入, 还是与政策性金融机构合作, 都需要处理好投资与房屋用途管制、投资与利益分配关系等改革难题。

2.政府应积极整合民间闲置房源

政府除了直接参与投资建设公共租赁住房外, 还应积极整合民间闲置房源, 统一纳入公共租赁住房体系管理。伴随着我国住房制度改革和房地产市场不断发展, 不少城镇居民已经走出了“居者有其屋”的困境, 不仅拥有一套适合自己居住的房屋, 而且通过买卖、继承、赠与等途径获得了第二套、第三套甚至更多的住房。另外, 根据国家统计局数据显示:截止2007年3月, 全国商品房空置面积已经达到12617万平方米。在我国目前房屋租赁市场尚不发达的情形下, 政府通过多重优惠措施吸引并整合民间闲置房源, 把多渠道增加公共租赁住房与有效破解商品房空置问题有机结合起来, 将民间闲置房屋与空置商品房纳入公共租赁住房体系统一管理, 不失为一条既降低财政压力、又有利于房屋产权人的双赢发展思路。

3.政府应积极推进住房公积金制度改革

住房公积金制度的实质除了政府对职工家庭住房的社会保障外, 还包括引导居民在住房保障方面的自立精神与自主能力。国家通过强制性住房公积金制度, 在履行国家义务的同时, 要求居民也应承担其应有的自主义务。然而, 我国目前住房公积金制度普遍存在的覆盖面狭窄、利用率低、互助性作用未充分体现等问题使其在促进公共租赁住房制度建设方面的功能空间十分有限。为此, 政府应积极推进我国住房公积金制度改革, 使其与公共租赁住房制度建设有机连通。主要措施包括:以住房社会保障理念指引住房公积金制度覆盖面“扩面”改革;建立健全住房公积金制度全面参与公共租赁住房制度建设的各种机制;拓宽住房公积金增值渠道, 提高其使用效益;等。

4.政府应引导房地产开发商参与建设公共租赁住房

我国住房制度改革30年已经形成了一个住房自有率较高的局面。在20世纪70年代末, 我国城市住房自有化率仅在10%左右, 有些城市甚至低于4%。而在2002年, 我国城市住房自有化率已经高达82.1%。可以说, 城市住房自有化率迅速上升, 一方面归因于我国住房制度改革中的公房出售政策, 另一方面, 也与我国房地产市场发展过程中过度偏重房屋产权的消费理念密切相关。而从欧美各国的住房自有率来看, 我国居民住房自有化率已经相当高。在德国, 初次购房或建房的平均年龄高达42岁;在美国, 52%的首次购房者年龄为31岁;在比利时, 许多人都是在35岁之后才开始买房。在此前, 刚刚成家立业的年轻人大都是租房。我们说国家应保障“居者有其屋”, 并非是要保障居民有产权, 国家要破解“重购轻租”的观念, 通过租赁市场来满足国民居住需要, 不失为一条非常重要的发展思路。所有权利都是有成本的, 世界上还没有哪一个国家和政府承诺并有足够能力保障所有居民能够得到房屋产权。我们认为, 无论是基于世界房地产市场的发展趋势, 还是基于我国当下房地产市场宏观调控需要, 政府都应当鼓励并引导房地产开发商参与公共租赁住房建设, 并以此为契机推进我国房地产开发商发展模式转型, 即从直接建房卖房“单轨模式”向直接建房卖房和建房出租房屋“双轨模式”转型。

5.政府应实施房地产开发商强制建设保障性住房制度

例如, 英国政府通过规划手段, 强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房, 这个比例一般要求占项目建设总量的15%—50%。应当说, 强制房地产开发商按照一定比例建设面向低收入居民的住房, 不是政府推卸责任, 恰恰相反, 是房地产开发企业社会责任的本质要求。在我国房地产市场宏观调控的攻坚阶段, 如果在公共租赁住房制度建设中植入企业社会责任, 实现公共租赁住房制度建设与企业社会责任有机衔接, 不失为改革的一个突破口。基本思路是:依法规定房地产开发商新建的住宅项目都必须保持一定比例的面向中低收入居民的住房、配套监督制度以及相关法律责任等。

3、政府的房屋管理责任

政府除了扮演好公共租赁住房的“供应者”关键角色外, 还应当管理好用好公共租赁住房, 最终实现公共租赁住房制度应有的制度功能。从世界经验来看, 大多数国家和地区都成立了专门机构来负责保障性住房的建设和管理事项。新加坡于1960年成立了“住房保障局”, 其职能除了建造公共组屋外, 还要负责向中低收入家庭出租或出售组屋。美国在成立“联邦住宅局”的同时, 通过一系列政策优惠吸引房地产开发商和非盈利机构来增加公共住房的供给, 以弥补政府运作有时存在的低效率。相关专门机构要对公共住房申请者进行全面的监督, 对购买者进行严格的准入资格审查等。

我国住房制度改革30年历史表明, 尽管我国在制度层面上已经建立起能够覆盖所有不同居住需求层次家庭和居民的住房保障制度体系, 但在实践层面上仍然面临房价过高、保障性住房供应不足的双重困境。其中最关键的一个原因就在于许多制度在执行层面“走样”或被“异化”。因此, 总结我国住房制度改革的得失, 站在历史的新起点上, 公共租赁住房制度不仅要破解目前保障性住房制度“失灵”的困局, 更要担当起我国保障性住房制度改革的新使命。而要达成公共租赁住房制度承载的新的使命, 政府必须强化对公共租赁住房的管理责任。其主要包括:

1.政府应准确界定公共租赁住房制度的保障对象

人们普遍认为, 公共租赁住房制度是专门为解决那些收入处于中等水平、既无能力购买一般商品住房也不能享受经济适用住房和廉租住房的城镇居民而创设的一种新的住房保障制度, 也就是专门解决“夹心层”的住房问题。应当说, 我国住房制度改革30年的一项重大成果是已经在制度层面建立了能够覆盖所有人群的住房保障制度体系, 只是在制度执行层面, 制度“走样”和制度被“异化”等因素最终导致既有的住房保障制度未能实现改革目标。因此, 公共租赁住房制度是为解决“夹心层”住房问题而设计的说法其实是一种重大“误判”, 根本有害于政府容易在认识上陷入又一个困境, 即把公共租赁住房制度仅仅作为弥补目前保障性住房制度“失灵”的应急措施, 而不是科学挖掘公共租赁住房制度应有的制度功能。根据我们对公共租赁住房制度与经济适用住房制度和廉租住房制度的比较, 我们认为, 公共租赁住房制度应当包含经济适用住房制度和廉租住房制度的功能, 两者是包含和被包含的关系。同时, 站在历史的新起点上, 公共租赁住房制度应当作为我国保障性住房制度改革的新目标。基于此, 确定公共租赁住房制度的保障对象就应当涵盖经济适用住房制度和廉租住房制度的保障对象, 即城镇中低收入阶层的家庭和个人。所谓“中低收入阶层”, 国际上公认的标准是其收入水平在全社会收入水平最低的3/5层中。当然, “中低收入阶层”究竟如何界定, 无论如何都会遇到诸如考量因素可能不合理不科学、家庭和个人收入信息系统不健全、社会监督机制不发达等现实问题。但这并非意味着政府毫无作为。制度建设的着力点应在于:

一是实施公共租赁住房制度中的“去身份化”和“去福利化”改革, 建立面向城镇所有居民的公共租赁住房保障制度, 防止公共租赁住房制度中的“逆向改革”, 即把公共租赁住房制度的保障对象仅限于具有本地户籍的城镇居民。实际上, 在公民流动性日益频繁的背景下, 公共租赁住房制度更应当惠及那些为城镇发展作出贡献并具有一定租金支付能力的新职业群体。二是建立健全家庭和个人住房、工作、收入等信息系统, 使申请公共租赁住房的家庭和个人不仅要接受公共租赁住房管理机构的专门审查, 还要接受社会的广泛监督。三是实施全方位的动态管理, 确保应保尽保和公平合理。从严格意义上来讲, 申请并实际得到公共租赁住房的家庭和个人的人均住房面积、工作、收入等因素总是不断变化的, 这就要求政府对申请并实际得到公共租赁住房的家庭和个人实施动态管理, 实施相应的调整机制, 确保应保尽保和公平合理。

2.政府应制定合理科学的“候房”机制

从全世界范围来看, 政府在管理公共住房中如何确定一个合理科学的“候房”机制, 确实是一个难题。目前, 比较流行的做法包括登记配租和抽签配租等。前者以申请人登记的先后顺序确定其是否能够得到公共租赁住房, 但该模式始终无法解决登记中因为信息不对称等客观原因造成的后登记申请者面临的不公平对待等实际问题;后者以所有申请者中能够中签的确定其是否能够得到公共租赁住房。相比之下, 抽签配租克服了登记配租无法解决的一些不公平问题, 比较容易让大多数人接受。当然, 在公共租赁住房房源有限的情形下, 并非所有中签的申请者都能实际得到公共租赁住房, 这就要求制度设计保障那些未能实际得到房屋的申请者在下一轮“候房”程序中享有优先权。同时, 申请者如果因为自己原因导致不能得到房屋, 制度设计就应当取消其本轮“候房”资格。

3.政府应实施动态房屋管理活动

公共租赁住房制度本身是一项极其复杂的社会保障工程, 不仅投入大, 而且管理成本高, 还要解决各种不公平问题。如果说政府既提供了公共租赁住房, 又确定了保障对象和“候房”机制, 公共租赁住房制度也不会自动按照我们所预设的道路运行, 不会自动发挥其应有的制度功能。其中一个关键原因在于, 政府还应当对公共租赁住房实施动态管理, 通过健全成熟的管理模式和运行机制最大化实现公共租赁住房制度应有的制度价值。有三个层面的改革思路值得重视:

一是创新公共租赁住房管理模式。目前一些地方政府规定了包括社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会, 对公共租赁住房实施综合管理。我们认为, 这种多头参与的综合管理模式固然有其优势, 但同时也面临组织不力、相互推卸责任、管理架空等现实困境。从世界范围来看, 很多国家和地区在公共住房管理方面都专门设置了管理机构对公共住房实施管理活动, 尽可能兼顾公平和效率。因此, 改革的基本方向可以考虑为:一方面, 国家层面首先应设置一个全面管理包括公共租赁住房在内的保障性住房管理机构, 统一领导并实施相关管理工作。同时, 省级政府层面应设置一个相应的管理机构, 其主要职责是全面贯彻执行国家管理机构的相关政策和措施。另外, 公共租赁住房社区管理作用不容忽视, 社区管理工作应当围绕公共租赁住房申请者得到房屋后其实际居住资格是否发生变化而展开, 弥补公共租赁住房专门管理机构管理工作的不足。另一方面, 尽管政府在公共租赁住房供应方面承担了主导义务, 但这并不意味着政府一定要以家长身份独揽管理大权。实际上, 世界上很多国家因为政府对公共住房的管理成本过高进而转向激励租赁者购买房屋或者与民间机构合作。譬如, 英国政府在提供保障性公共住房后, 并不打算继续扮演房东的角色, 中央政府支持地方将政府公房管理机构改为有私人资金参与的非盈利性住房协会。政府原来的公房全部卖与该协会, 由协会负责公房的管理、维护和租金的收取。这对我国如何创新公共租赁住房管理模式具有积极的借鉴意义。

二是实施规范化管理。公共租赁住房规范化管理主要体现在两个方面:首先, 公共租赁住房的用途管制。公共租赁住房的社会保障属性决定了其只能用于符合申请资格的居住者自己居住之用, 不能出借或转租, 也不能用于从事经营性活动或改变房屋用途。其次, 公共租赁住房的配售政策。为了减轻政府在公共租赁住房管理上的成本, 许多国家都规定承租者在一定期限后就可以优先购买其所承租的房屋。改革的基本措施包括:在购买房屋产权上, 购买人可以根据自身的经济能力决定是否购买一套房屋的全部产权还是部分产权, 如果只买一部分, 剩余部分仍然需要缴纳租金, 待购买人日后在经济条件允许的情况下买下剩余的产权。在购买房屋模式上, 政府除了采用登记配售模式外, 还可以根据申请者的实际需要实施定购配售模式, 即申请者根据政府建房计划, 选择需要购买公共租赁住房的地理位置、户型结构等条件, 然后进行抽签, 中签者再进入购房的其它程序。在购买房屋补贴上, 政府应根据申请者所购买房屋的大小、户型和收入等情况, 对购买者提供不同等级的购房补贴。比如, 购买一套一居室的政府补贴1/3, 购买两居室的补贴10%, 购买三居室的补贴5%, 到了购买四居室的不但没有补贴, 还要按照成本价加价一定的比例。

公共住房制度 篇5

一、公共租赁住房退出机制存在的法律缺陷

1.立法体系不健全

任何社会保障制度要发挥其为广大民众服务的作用，都必须依靠严格的立法作为支撑。住房保障制度属于社会保障制度体系，作为其重要组成之一的公共租赁住房制度的规定应当体现在法律中，但当前我国并未出台专门的有关住房保障方面的法律法规。《指导意见》《管理办法》《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》和《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》等文件，都对公共租赁住房退出的主体、条件、程序、管理及责任方面都有所涉及，然而这些大多是政策的宏观指导，在具体实践指导方面只有一部《管理办法》。北京、上海、重庆等大城市根据自己的发展水平制定了公共租赁住房方面的具体法规规章，由于缺乏上位法的指导而显得过于杂乱。至于公租房退出方面的规定，很多城市仍处在探索阶段。且无论是《指导意见》《管理办法》等部委规章还是各地方的具体规定，都缺乏稳定性和强制性，加之法律责任不明确，使得在公共租赁住房退出制度的执行当中的随意性很大。

2.具体退出标准不完善

《管理办法》中规定了公共租赁住房合同到期的正常退出和包括拖欠租金退出、主体不适格退出和违反规定退出的强制退出两大情形，从表面上来看，这两大情形已经覆盖了全部，但具体分析起来每种情形具体设置的退出标准却并不完善。

一是对合同期限的设定存在不合理性。《管理办法》中规定，合同期满需要继续租住的承租者，应当在期满之前3个月内提交申请，若未按规定提交的在租赁期满后应当腾退，同时还概括性地规定了最长合同期限一般不超过5年。各个地方结合《管理办法》对合同期限也都有具体规定，大多将最低年限定为2-3年。笔者认为此设定存在一定的合理性，各个地区的发展是有差异的，有的一线城市也将合同的最低期限设为3年，这样的合同审查期限相对来说过长，使得部分承租者在经济情况已有所好转后仍居住在公共租赁住房内，与公共租赁住房的建设宗旨相违背。

二是对拖欠租金的规定缺乏详细规定。《管理办法》规定，租金拖欠的最长期限为累计 6 个月，若承租者未能在该期限内交纳租金则应退出其租住的公共租赁住房。笔者认为，拖欠租金具有一定的主观恶意性，应与正常的退出分离开来，而且《管理办法》中并未规定对已拖欠的租金怎样补交和是否需要缴纳滞纳金。

三是退出标准整体表现僵化。《管理办法》中关于退出条件，在承租期内仅有对家庭住房状况审查的规定，那些经济条件明显转好的家庭只有在申请续租时才被审查，这就造成了一些问题，即部分经济条件转好者在租赁期内不会按规定退出而是租住数年，既影响了公租房的高效流转，也侵害了部分符合保障条件的轮候人的基本居住权。

3.退出的相关制度不配套

一是现有的公共租赁住房退出的监管体制不健全。既缺乏专门的管理机构，且数据统计方式落后，虽然个别省市设立了专门的保障房管理机构，但受人员编制、财政等的影响，管理机构往往没有专门针对退出环节成立相应的机构，在工作中更多是对公租房进行笼统管理，难以发挥实质的监管作用。

此外，在日常管理中一般采用的都是承租人主动申报，工作方式较为被动，加之我国缺乏全面有效的住房征信信息化统计体系，居民住房、购房的相关数据分散，政府部门之间共享信息困难，使得数据统计严重滞后，难以满足退出管理的需要。

二是缺乏配套的奖惩机制。我国对于公租房的退出并没有设置明确的奖惩制度，虽然大多数城市在实施细则中对惩罚措施有一定规定，但力度薄弱。以拖欠租金为例，《管理办法》中仅规定拖欠租赁者应退出公租房，并没有惩罚规定。即使一些地方性规范中有所规定，也基本以补交租金或缴纳一定的违约金为主，惩罚性质较弱，难以起到威慑作用。此外，目前我国公共租赁住房退出制度中激励政策是空白的，只有上海等少数城市稍微有鼓励措施，由于缺乏上位法和相关法律法规，很难起到约束承租者主动退出的实质性作用。

三是缺乏退出后保障制度。《管理办法》中对于三种承租人资格不符的情形人性化地设置了合理的搬迁期限，但设置并不完善，缺乏具体的操作规范，加之各地方并未都规定搬迁期，使得搬迁期制度的运行不规范，难以真正发挥其保障效果。此外，退出后的过渡期也没有相关设定，因此这种没有过渡的体制是有明显缺陷的，容易导致按时腾退房屋者也可能面临经济压力，应加大完善力度。

二、完善公共租赁住房退出机制的法律建议

1.坚持立法先行，健全住房保障法律体系

公共租赁住房的实施要有严格的法律法规作为其执行的保证，因此，要完善公共租赁住房退出的立法问题，必须坚持立法先行，建立起一套保障性住房法律体系，从国家的基本法到部门规章、地方性法规都应当对公共租赁住房的退出进行明确规定，以法律的层面来规定违法行为及法律责任，从而保证住房保障制度可以在法律规范的制约下稳定运行。

具体到公共租赁住房的退出机制，应明确规定申请人员的范围、申请条件、退出条件、程序和相应人员的法律责任等，充分发挥法律的强制力和执行力。尤其是对于公共租赁住房的法律责任，要以严格的法律来详细规定各种可能发生的违法行为，对不同的违法行为作出区分，针对各种违法行为的主观恶性程度轻重制定不同的处罚力度，以保证公租房在实施过程中有法可依。

2.完善具体退出标准

一是优化合同期限标准。租赁期满退出是公共租赁住房退出的一种正常情形，因各地方的经济发展水平不一致，在设定合同的最高年限时要结合地区自身的发展水平和居民居住情况，发达地区的经济发展较快，公民收入或住房情形变化也会较快，这些地区的合同期限可适当缩短，反之经济欠发达地区的合同年限可适当加长。

二是补充对拖欠租金的详细规定。应当在《管理办法》中对于拖欠租金进行详细补充，除按租金标准补交租金外还应按照拖欠天数缴纳滞纳金，同时应当规定一旦拖欠次数达到3次，即便累计未到6个月也应强制退出。

三是动态调整退出标准。我国经济正处于不断向前发展时期，公民整体生活水平也不断提高，因此，笔者认为，公租房退出相关标准的制定必须要根据社会经济发展水平动态调整并且实现动态管理，和市场联动，掌握市场规律，合理且适时地调整退出标准。

3.完善公共租赁住房退出制度

一是完善相关的监管体制。公租房制度从建设到分配再到管理和退出涉及到很多领域的工作，要确保此工程有条不紊地进行，除应有专门的保障管理机构对其相关事务进行具体负责外，还应建立动态监管制度，包括完善公租房管理档案，建立统一的公租房信息管理平台、建立资格年审制度、加大巡查力度等，通过动态监管，使得公租房从建设、分配到后续的退出等阶段都能实现有效管理。

二是制定奖惩结合的配套措施。如对于违反公共租赁住房退出规定的人员给予严厉的惩罚措施，给予中低收入家庭买房提供优惠的税收政策、降低首付比例等，以鼓励承租者主动退出促进公租房的高效流转。

三是建立公共租赁住房退出后的保障体系。现行的退出机制缺少用户退出后的住房保障，可能导致中低收入群体的生活水平下降，降低了承租者主动退出的积极性。对此，笔者认为可制定公共租赁住房用户退出后的货币补贴政策。同时，《管理办法》中对退出过程中暂时不能搬离的承租者设置了搬迁期，但缺少腾退后过渡期的相关规定性。笔者认为，有必要补充设置，用来保障承租者退出公共租赁住房以后的住房需求，以起到鼓励主动退出的作用。

总之，完善公共租赁住房退出机制，不但对减少国家财政压力、避免社会资源的浪费具有积极意义，还能保证低收入群体的居住权益得到公平保护。因此，更应该从依法执政的角度出发，加快制定相关的法律法规，以促进公共租赁住房的健康发展，确保有限的公租房房源得到更好的循环使用。

公共住房制度 篇6

利用住房公积金投资公共租赁住房, 向住房困难缴存职工的缴存职工出租, 可以达到双赢目标:既有利于住房公积金制度健康发展, 保障广大职缴存工权益, 又有利于我国公共租赁住房保障体系的健康发展。

(一) 有利于完善住房公积金制度

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金、具有低存低贷、互助性特点。缴存职工可以利用住房公积金个人住房贷款购买、建造、翻建、大修自住住房。但仍有很大一部分缴存职工家庭因无力购房, 虽然履行了“低存”的义务, 却无法享受公积金“低贷”的优惠。利用住房公积金投资公共租赁住房, 向住房困难缴存职工的缴存职工出租, 恰好弥补了这一制度缺陷, 让履行了“低存”义务、无法享受“低贷”优惠的困难职工家庭, 享受低租金优惠政策。

(二) 有利于提高住房公积金使用效率

缴存的住房公积金在满足职工提取、个人住房贷款需求后, 还会有一部分沉淀资金。这部分沉淀资金, 未直接进入支持住房建设和住房消费领域, 未充分发挥解决、改善缴存职工住房的基本职能, 导致住房公积金资源一定程度上的浪费。将沉淀资金投资公共租赁住房向缴存职工出租, 可以盘活沉淀资金, 促进住房公积金使用效率的提高。

(三) 有利于促进我国公共租赁住房发展

住房公积金具有资金来源稳定、筹资成本低等特点, 可以作为支持公共租赁住房项目的资金来源。利用住房公积金投资公共租赁住房, 则可充分发挥住房公积金筹资优势, 从根本上解决公共租赁住房资金来源单一问题, 拓展资金来源途径、促成公共租赁住房多元化筹资机制, 有助于公共租赁住房制度健康、有序的发展。

二、住房公积金投资公共租赁住房经营模式

住房公积金投资公共租赁住房项目具有公益性投资项目管理性质, 应由具有独立法人资格的公积金投资专门机构具体运作, 由公积金中心、管委会分级决策, 并定期向社会公布运作情况。

(一) 投资规模控制

公积金投资公共租赁住房投资规模应满足两个要求:一是可供投资资金规模要求。住房公积金投资将归集的公积金在满足合理提取后的余额分为两个部分, 一部分用于通过个人住房贷款满足有购房能力缴存职工住房消费需求, 另一部分用于投资建设公共租赁住房, 满足无购房能力缴存职工租住住房需求, 个人住房贷款和投资资金比例结构可根据各地实际情况确定。二是满足缴存职工租房需求, 包括新就业大学生过渡租房需求、外来务工人员临时租房需求, 以及中低收入群体长期租房需求等。公积金中心可以根据资金量持续投资形式, 使公共租赁住房数量达到基本满足缴存职工租房需求的最佳规模。

(二) 投资建设模式

一是在投资决策阶段, 遵循科学、民主的原则, 公积金投资专门机构委托投资咨询服务机构对投资项目进行可行性研究论证, 并在广泛征求缴存职工意见基础上, 由公积金中心、公积金管理委员会逐级审批。二是项目建设准备及实施阶段, 按照《投资管理体制改革决定》 (国发[2004]20号) 精神, 推行代建制, 即通过招标方式, 选择专业化的项目管理单位负责实施, 严格控制项目投资、质量和工期, 竣工验收后移交公积金投资专门机构经营。

(三) 定向出租

一是住房公积金投资建设的公共租赁住房向履行缴存义务、并符合一定条件的职工家庭出租。二是缴纳租金来源多样化, 承租人家庭可以使用缴存的住房公积金、政府发放的住房困难家庭补贴以及家庭收入等支付房租。三是为了体现公积金互助意义, 租金水平应以成本租金为基础, 按市场租金水平的70%到80%向承租家庭收取。

(四) 项目运营管理

项目交付使用后, 公积金投资专门机构委托房屋租赁管理公司具体负责物业管理、收缴租金、房屋维修、房屋保养等工作。

三、建立风险防范机制

住房公积金投资公共租赁住房面临的主要风险为市场风险、信用风险、资金流动性风险。

(一) 市场风险

市场风险主要包括两个方面:一是由于房地产市场价格变化, 导致资产贬值、投资损失。公积金投资专门机构应加强资产价值监控, 并从租金收入中按一定比例提取投资减值准备。二是租金水平比较低, 可能导致公共租赁住房投资机构无法正常经营运转。公积金中心可利用公积金净增值收益 (提取风险准备金、管理费用后的余额) 向公积金投资运营机构提供租金补贴。

(二) 信用风险

信用风险主要是指承租家庭不符合承租条件, 拒绝迁出公共租赁住房的风险。在公积金投资公共租赁住房制度设计上可引入承租保证人制度转移风险, 另一方面通过加强欠租催收、法律途径清退等管理工作加以化解。

(三) 资金流动性风险

公共租赁住房项目具有周期长、投资大的特点, 投资资金会长期占压。为了提高资金流动性, 可通过资产证券化、向个人或机构出售产权等形式实现资金回笼。

四、需要的政策突破

住房公积金投资公共租赁住房项目既有利于公积金制度完善, 又有利用公共租赁住房发展, 但也面临着很多政策障碍, 需要政策突破和创新。

(一) 住房公积金使用方向的突破

《住房公积金条例》中规定公积金的使用方向仅为提取和个人住房贷款, 需要修改《住房公积金条例》增加住房公积金投资公共租赁住房使用方向。

(二) 住房公积金管理机构政策突破

设立具有独立法人资格的公积金投资专门机构, 符合推行项目法人责任制度要求, 能够极大提高公共租赁住房项目管理效率, 应允许突破《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》 (国发[2002]12号) “公积金中心不得兴办各类经济实体”的限制。

摘要：公共租赁住房是我国住房保障体系的重要组成部分, 自进入“十二五”以来得到迅速发展, 但依然面临资金来源高度依赖财政资金问题。文章主要探讨利用住房公积金投资建设公共租赁住房并定向向缴存职工出租方式, 以拓展公共租赁住房融资及运营的模式。

公共租赁住房管理办法 篇7

第一条 为了加强对公共租赁住房的管理, 保障公平分配, 规范运营与使用, 健全退出机制, 制定本办法。

第二条 公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理, 适用本办法。

第三条 本办法所称公共租赁住房, 是指限定建设标准和租金水平, 面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集, 可以由政府投资, 也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

公共租赁住房可以是成套住房, 也可以是宿舍型住房。

第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国公共租赁住房的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府住房城乡建设 (住房保障) 主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。

第五条 直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设, 建立和完善公共租赁住房管理档案。

第六条 任何组织和个人对违反本办法的行为都有权进行举报、投诉。

住房城乡建设 (住房保障) 主管部门接到举报、投诉, 应当依法及时核实、处理。

第二章 申请与审核

第七条 申请公共租赁住房, 应当符合以下条件:

(一) 在本地无住房或者住房面积低于规定标准;

(二) 收入、财产低于规定标准;

(三) 申请人为外来务工人员的, 在本地稳定就业达到规定年限。

具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定, 报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

第八条 申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定, 提交申请材料, 并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。

申请人提交的申请材料齐全的, 市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理, 并向申请人出具书面凭证;申请材料不齐全的, 应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房, 用人单位可以代表本单位职工申请。

第九条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门, 对申请人提交的申请材料进行审核。

经审核, 对符合申请条件的申请人, 应当予以公示, 经公示无异议或者异议不成立的, 登记为公共租赁住房轮候对象, 并向社会公开;对不符合申请条件的申请人, 应当书面通知并说明理由。

申请人对审核结果有异议, 可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核, 并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第三章 轮候与配租

第十条 对登记为轮候对象的申请人, 应当在轮候期内安排公共租赁住房。

直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求, 合理确定公共租赁住房轮候期, 报本级人民政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。

第十一条 公共租赁住房房源确定后, 市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。

配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积, 租金标准, 供应对象范围, 意向登记时限等内容。

(住房和城乡建设部第84次部常务会议审议通过, 现予发布, 自2012年7月15日起施行。)

企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围, 可以规定为本单位职工。

第十二条 配租方案公布后, 轮候对象可以按照配租方案, 到市、县级人民政府住房保障主管部门进行意向登记。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门, 在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的, 应当书面通知并说明理由。

第十三条 对复审通过的轮候对象, 市、县级人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式, 确定配租对象与配租排序。

综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。

第十四条 配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的, 配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。

配租结果应当向社会公开。

第十五条 复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等, 可以优先安排公共租赁住房。优先对象的范围和优先安排的办法由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定, 报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房, 只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。

第十六条 配租对象选择公共租赁住房后, 公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。

租赁合同签订前, 所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。

第十七条 公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容:

(一) 合同当事人的名称或姓名;

(二) 房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备, 以及使用要求;

(三) 租赁期限、租金数额和支付方式;

(四) 房屋维修责任;

(五) 物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任;

(六) 退回公共租赁住房的情形;

(七) 违约责任及争议解决办法;

(八) 其他应当约定的事项。

省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设 (住房保障) 主管部门应当制定公共租赁住房租赁合同示范文本。

合同签订后, 公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。

第十八条 公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。

第十九条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门, 按照略低于同地段住房市场租金水平的原则, 确定本地区的公共租赁住房租金标准, 报本级人民政府批准后实施。

公共租赁住房租金标准应当向社会公布, 并定期调整。

第二十条 公共租赁住房租赁合同约定的租金数额, 应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。

第二十一条承租人应当根据合同约定, 按时支付租金。

承租人收入低于当地规定标准的, 可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。

第二十二条 政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库, 实行收支两条线管理, 专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。

第二十三条 因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的, 经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意, 承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。

第四章 使用与退出

第二十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护, 确保公共租赁住房的正常使用。

政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决, 不足部分由财政预算安排解决;社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

第二十五条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

第二十六条 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的, 应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。

第二十七条 承租人有下列行为之一的, 应当退回公共租赁住房:

(一) 转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二) 改变所承租公共租赁住房用途的;

(三) 破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房, 拒不恢复原状的;

(四) 在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五) 无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

承租人拒不退回公共租赁住房的, 市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回;逾期不退回的, 市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

第二十八条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查, 发现有违反本办法规定行为的, 应当及时依法处理或者向有关部门报告。

第二十九条 承租人累计6个月以上拖欠租金的, 应当腾退所承租的公共租赁住房;拒不腾退的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼, 要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十条 租赁期届满需要续租的, 承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的, 准予续租, 并签订续租合同。

未按规定提出续租申请的承租人, 租赁期满应当腾退公共租赁住房;拒不腾退的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼, 要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十一条 承租人有下列情形之一的, 应当腾退公共租赁住房:

(一) 提出续租申请但经审核不符合续租条件的;

(二) 租赁期内, 通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的;

(三) 租赁期内, 承租或者承购其他保障性住房的。

承租人有前款规定情形之一的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期, 搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。

搬迁期满不腾退公共租赁住房, 承租人确无其他住房的, 应当按照市场价格缴纳租金;承租人有其他住房的, 公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼, 要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十二条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第五章 法律责任

第三十三条 住房城乡建设 (住房保障) 主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第三十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法, 有下列行为之一的, 由市、县级人民政府住房保障主管部门责令限期改正, 并处以3万元以下罚款:

(一) 向不符合条件的对象出租公共租赁住房的;

(二) 未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的;

(三) 改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途, 以及配套设施的规划用途的。

公共租赁住房的所有权人为行政机关的, 按照本办法第三十三条处理。

第三十五条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的, 市、县级人民政府住房保障主管部门不予受理, 给予警告, 并记入公共租赁住房管理档案。

以欺骗等不正手段, 登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的, 由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款, 记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的, 取消其登记;已承租公共租赁住房的, 责令限期退回所承租公共租赁住房, 并按市场价格补缴租金, 逾期不退回的, 可以依法申请人民法院强制执行, 承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。

第三十六条 承租人有下列行为之一的, 由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金, 记入公共租赁住房管理档案, 处以1000元以下罚款;有违法所得的, 处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款:

(一) 转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二) 改变所承租公共租赁住房用途的;

(三) 破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房, 拒不恢复原状的;

(四) 在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五) 无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

有前款所列行为, 承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的, 依法承担赔偿责任。

第三十七条 违反本办法第三十二条的, 依照《房地产经纪管理办法》第三十七条, 由县级以上地方人民政府住房城乡建设 (房地产) 主管部门责令限期改正, 记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员, 处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构, 取消网上签约资格, 处以3万元以下罚款。

第六章 附则

第三十八条 省、自治区、直辖市住房城乡建设 (住房保障) 主管部门可以根据本办法制定实施细则。

公共租赁住房支付能力研究 篇8

居民可负担房价与当期住房的价格或者租金水平决定了居民的住房支付能力,其能够反映居民通过市场购买或者租赁住房的能力,也能够反映住宅的市场价格或者租金水平是否脱离市场真实需求的支撑。美国低收入住房委员会、澳大利亚住宅国家发展委员会(NHS)等对住房支付能力的定义为:在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。

目前国内的住房支付能力研究大致可以分为两类,一类是利用住房可支付性指数(HAI)判断城市居民的住房支付能力,如王延龙(2006),向素一、龙奋杰(2007),吴刚(2009)等;另一类为结合当地的居民收入、消费情况,利用剩余收入法来分析不同收入阶层的住房支付能力,如虞晓芬(2004)、李爱华、成思危、李自然(2006)、周永馨、季峰(2007)等。笔者认为,住房可支付性指数所暗含的住宅消费不超过收入25%的标准不一定适合中国的国情,而考虑本地具体消费数据的住房可支付能力研究是一种值得提倡的方式。

住房支付能力分析涉及到不同类型的住宅产品、同类型不同套型的住宅产品、不同阶层的收入水平以及住宅产品的获得方式(租赁或者购买)等,因此,住房支付能力研究呈现多样化的特征。通过查阅相关文献,发现目前国内主要以购买的新建和存量商品房为分析对象,而对租赁型保障房的可支付能力进行分析的文章至今还较少。

二、公共租赁房可负担能力指数

本文借鉴住房支付能力研究的思路,提出反映承租住宅支付能力大小的公共租赁住房可负担能力指数。定义如下:

公共租赁住房可负担能力指数是指公共租赁住房保障对象的收入标准扣除必要的消费性支出所能负担房价(AP)与租金所对应的公共租赁住房内在价值(IV)的比值,其直接反映租户可负担房价与公共租赁住房寿命期内的使用价值之间的差距。即,

式中:———公共租赁住房可负担能力指数;———租户可负担房价;———公共租赁住房的内在价值。

判断标准:若该指数等于100%,意味着限定收入群体能够承受公共租赁住房的租金水平,也说明公共租赁住房的租金标准的设定是合理的;若该指数小于100%,意味着限定收入群体对公共租赁住房的租金水平是不可负担的,也说明设定的公共租赁住房的租金标准过高或者套型面积过大;若该指数大于100%,意味着公共租赁住房的租金水平过低,租户的住房支付能力较好甚至过剩。

1. 租户可负担房价

限定家庭年收入扣除必要的消费性支出后得到可用于住宅消费的最大额(即年住宅负担能力),再将其按现行住宅抵押贷款条件(贷款年限n年,首付30%,贷款利率为R)进行折现,结果便是租户可负担房价()。公式如下:

式中:X———年住宅负担能力(可用于住宅消费的年最大金额)占年可支配收入的比重,AP、R、n意义同上。

2. 公共租赁住房的内在价值

考虑到公共租赁住房“只租不售”的特点,不宜考虑采取市场上同类房屋的价格来求取公共租赁住房的内在价值,这是因为,首先,这不利于体现保障型公共租赁住房的真实价值,其次,也不利于体现限定收入群体对公共租赁住房租金水平的负担能力。因此,本文定义公共租赁住房的内在价值为:公共租赁住房在70年寿命期内的租金本利和的最大值按五年期存款基准利率折现所得到的现值。

假设业主在每3个月的月初收取一次租金(其中月租金为R1),通过测算,把租金按以下方式存入银行,可使70年寿命期内租金的本利和最大化。

首先,将月租金采用一年期零存整取的方式存入银行,得一年期租金本利和R2,测算如下:

其中取2008年12月23日人民银行发布的一年期零存整取年利率1.71%。

其次,将一年期租金本利和R2按照五年期整存整取的方式存入银行,得70年期租金本利和R3,测算如下:

其中i2取2008年12月23日人民银行发布的五年期整存整取年利率3.6%。

数据来源:中经网统计数据库。

注:表中“深圳”主要指福田区金地名津项目,建筑面积35~47平方米,具备入住条件时间是2008年4月,基准租金22元/平方米·月;“北京”主要指北京西二旗公共租赁房项目,该项目附近一居室市场月租金为2000元,两居室为2500~3000元;“青岛”主要指河石马公租房项目,建筑面积15万平方米,其中40~50平方米套一户型759户,55~56平方米套二户型1986户,其租金标准为11元/平方米·月。表中X(年住宅负担能力占可支配收入的比重)的确定方法为,根据表中的年收入标准对应表1中的年人均可支配收入,如果收入相近,则直接采用相对应的X值,如深圳的年收入标准对应较高收入一栏,X取值为28.80%;如果收入介于两个收入阶层之间,则取两收入阶层X值的均值,如北京“正在轮候的限价房申请家庭”的年收入标准29328元正好介于较高收入和高收入之间,则取X=(28.80%+35.77%)/2=32.29%,这也正是标注a的原因,再有表3中b、c以及表4中d。数据来源:四地公共租赁住房管理办法、深国房[2008]38号《深圳市国土资源和房产管理局关于保障性住房租售的通告》、京建住[2007]1129号《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》、京建住[2008]226号《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》、《北京市公共租赁住房建设技术导则(征求意见稿)》。

最后,公共租赁住房的内在价值的测算如下:

三、公共租赁住房可支付能力实证研究

公共租赁住房无疑会缓解一部分住房困难群体对解决住房问题的担忧,但对于限定收入群体来说,公共租赁住房是否是可支付的,需要利用公共租赁住房可负担能力指数进行合理的评价。

1. 数据来源与处理

公共租赁住房可负担能力指数主要涉及到以下数据,如限定收入、年住宅负担能力(可用于住宅消费的年最大金额)占年可支配收入的比重(X)、住房抵押贷款年限与利率、限定面积以及租金标准等。

限定收入:由地方相关部门出台的《公共租赁住房管理办法》限定。

年住宅负担能力(可用于住宅消费的年最大金额)占年可支配收入的比重(X):按理说应该查询市级统计年鉴有关居民家庭可支配收入、消费的数据,但限于资料获取的难度,本文采用全国分等级居民家庭平均可支配收入、每人全年消费性支出的数据,测算全国平均的X值,然后直接用于各地年住宅负担能力(可用于住宅消费的最大金额)的求取,具体见表1。

住房抵押贷款年限:本文考虑到公共租赁住房面临的群体多为城市中低收入阶层,该群体的住房支付能力较差,一般会考虑通过延长贷款年限来提高其住房支付能力,因此,选定住房抵押贷款年限为30年,利率为人民银行2008年12月13日发布的五年期贷款基准利率5.94%。

限定面积与租金标准:公共租赁住房的租金标准大多针对具体的项目设定,如深圳和青岛等地,常州针对低收入者和新就业人员分别设定租金标准,北京目前暂无具体的租金标准,本文暂定其为市场租金的70%;限定面积由具体项目拥有的套型面积,或者配套办法中设定的套型面积确定,如深圳、青岛属于前者,北京、常州属于后者。

2. 公共租赁住房可负担能力指数计算与分析

对于公共租赁住房可负担能力指数的计算,本文按申请家庭为1人、2人或者3人时进行分类计算,需要特殊说明的是,在没有具体文件规定的情况下,2人户、3人户家庭的年住宅负担能力分别是1人户家庭的2倍、3倍,如深圳、常州和青岛等,否则,则按有关文件规定的标准进行测算。

根据表2测算结果可知,在各地公共租赁住房的实践中,当1人家庭申请当地规定的公共租赁住房套型时,普遍表现出住房可支付能力不足的情形。其中:常州市的公共租赁住房可负担能力指数不大于2.26,结合上文的判定标准可以基本判定,常州市限定收入群体的住房支付能力过剩,公共租赁住房的租金水平过低,同时据有关报道,常州市公共租赁住房租金仅为市场租金的30%,而其他城市一般为市场租金的60%或者70%,可以说,租金低廉是常州市公共租赁住房支付能力过剩的一个重要原因;深圳市的公共租赁住房可负担能力指数不大于0.63,意味着限定收入群体对公共租赁住房的租金水平是不能负担的;北京市公共租赁住房的供应对象为该市中低收入住房困难家庭,包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。正在轮候的廉租房、经济适用房、限价房申请家庭的公共租赁住房可负担能力指数分别为0.05、0.34和0.49,可以看出廉租房、经济适用房以及限价房申请家庭的住房支付能力均严重不足,显而易见,处于廉租房与经济适用房之间的住房困难群体(下文称“夹心层I”)、经济适用房与限价房之间的住房困难群体(下文称“夹心层II”)均不能承受目前公共租赁住房的租金水平;青岛公共租赁住房限定收入群体的公共租赁住房可负担能力指数介于0.16到0.67之间,也存在住房支付能力严重不足的情形。

数据来源:同表2。

表3反映的是2人家庭对公共租赁住房支付能力情况,与1人申请家庭相比,其收入基本增加了一倍,套型面积也发生了较显著的变化。总的来说,住房支付能力仍严重不足,但已略有改善,其中:深圳的公共租赁住房可负担能力指不大于1.10,意味着收入线附近的部分租房群体能够承受公共租赁住房的租金水平,而大部分申请家庭的住房支付能力仍然较差;常州市限定收入群体的支付能力依然过剩,北京市“夹心层I”与“夹心层II”的住房支付能力仍然不足,青岛市限定收入群体中的绝大部分仍然不能负担公共租赁住房的租金水平。

表4反映的是3人申请家庭的住房支付能力情况,与1人家庭相比,收入大多增加了3倍,套型面积也有增加。除常州外,住房支付能力仍显不足,但亦有较大幅度改善,其中:深圳限定收入线所对应申请家庭的公共租赁房负担能力指数为1.4,说明能够负担公共租赁房租金的人数在增加;青岛市限定收入群体的指数介于0.35~1.46,意味着收入区间内的中高收入、高收入部分已经具备足够的住房支付能力;北京市“夹心层I”与“夹心层II”的住房支付能力有所提高,但仍处于不能负担的水平;常州市限定收入线对应申请家庭的公共租赁负担能力指数高达4.51,意味着制定的租金水平过于低廉。

通过图1说明,随着申请家庭人数的增加,住房支付能力也逐步增强,但除了常州市外,其他三城市的住房支付能力的增幅过小,如深圳限定收入线以下、青岛限定收入区间的大部分群体以及北京“夹心层I”的全部、“夹心层II”的绝大部分,仍然对目前的租金水平难以负担。再者,限定收入区间申请家庭的住房支付能力呈现“高收入部分明显优于低收入部分”的特征,且随着申请家庭人数的增加,限定收入区间上限、下限对应申请家庭的公共租赁住房负担能力指数之差呈扩大之势,如青岛市1人、2人、3人申请家庭限定收入区间上限、下限对应的公共租赁住房负担能力指数之差分别为0.5、0.8、1.1,北京市1人、2人、3人申请家庭“夹心层II”收入上限、下限对应的公共租赁住房负担能力指数之差分别为0.2、0.4、0.6。

数据来源:同表3。

注:北京1、2、3各指正在轮候的廉租房、经济适用房以及限价房收入群体,青岛1、2分别指限定收入群体的上限与下限。

通过上文的分析,可以基本判定,除常州外,其他三地普遍存在租金标准过高的问题,对于1人申请家庭来说,个别地方也存在套型面积过大的问题。再者,对限定收入区间内不同收入水平的申请家庭采用“一刀切”的方式设定租金,导致限定收入群体住房支付能力呈现收入高者愈高、低者愈低的特征。因此,应对不同的收入群体设定分级的租金水平,同时,这样也可以起到“劫富济贫”的效果,有利于在不过多增加政府负担的情况下更好的解决中低收入群体的住房困难问题。另外,本文1人、2人、3人申请家庭基本采取收入翻番的标准,这也导致不同人数申请家庭的限定收入区间上限、下限的公共租赁住房负担能力指数之差呈扩大之势,这不利于使各类型家庭获得均衡的住房支付能力,即会出现人数少的申请家庭住房支付能力不足或者人数多的申请家庭住房支付能力过剩的情况。因此,本文建议按家庭设定收入标准,不宜直接设定人均标准,这样也可间接导致人数多的申请家庭的收入标准有所下调,从而最大程度使住房保障政策惠及中低收入群体。

参考文献

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[5].吴刚.城市居民住房支付能力研究——基于2000—2008我国10城市经验数据.城市发展研究.2009.9

[6].虞晓芬.基于居民住宅负担能力的房价合理性评价研究——以浙江杭州为例.价格理论与实践.2004.11

[7].李爱华成思危李自然.城镇居民住房购买力研究.管理科学学报.2006.5

公共住房制度 篇9

近年来, 上海房价一直居高不下, 住房困难群体庞大, 虽然以廉租房和经适房为主的保障性住房体系已经初步建立, 但是仍然存在一定规模的“夹心层”, 发展公共租赁房是解决“夹心层”住房困难的重要途径。虽然公共租赁房政策在上海刚刚起步, 但是在许多其他国家, 如美国、英国、日本、韩国等国家, 经过一定时期的发展, 都已经建立了一套比较完整的公共租赁房体系来解决低收入人群的住房问题, 其发展经验很值得我们借鉴学习。

(一) 上海公共租赁房发展背景。

为了解决中低收入者的住房问题, 上海市已建立了动迁安置房、经济适用房和廉租房为主的多层次住房保障体系。然而, 由于各类保障性住房管理机制不同, 准入条件缺少有效衔接, 因此还存在一定数量的“夹心层”人群。上海市存在的“夹心层”人群覆盖面比较广, 主要分为两类, 如图1所示。 (图1) 其中一类以外来务工人员为典型代表;另一类以刚踏上工作岗位的低收入常住人口为代表。这些“夹心层”由于各种原因, 无法享受现有的保障性住房。因此, 公共租赁房就成为了他们改善住房条件的重要途径。目前, 上海市新建的公共租赁房主要有杨浦区新江湾尚景园、徐汇区华泾馨宁公寓等。

(二) 上海公共租赁房发展存在的问题。

由于上海公共租赁住房的发展刚刚起步, 难免会存在一些问题, 主要表现在以下几点:

1、房源不足。

上海在住房市场结构性失衡的情况下, 对公租房需求量大, 但目前由于用地紧张、公共租赁房收益低等因素, 地方政府缺少大规模开发的动力, 目前开发的公共租赁房还只是杯水车薪。

2、资金短缺。

公共租赁房的资金主要依靠政府投入。然而, 由于公租房开发建设投入大, 回收周期长, 单纯依靠政府投资难以满足对其的需求, 且在目前的融资条件下, 对民营资本的吸引力有限。所以, 资金缺口仍是公租房建设面临的一个难题。

3、公共配套设施不到位。

目前开发的公租房一般都处于郊区, 市区房源有限, 因此房屋配套不全成为公租房的通病。所以, 如何加强公共租赁房居住区的配套设施建设, 引进优质公共资源是公共租赁房需要解决的一个难题。

4、管理制度不健全。

目前, 上海市公租房管理制度尚不健全, 对公租房的资格审核和后续管理都缺少细则加以规范。即使相关部门提出过一系列的管理条例, 但是在目前缺少法律规范的前提下, 实施中存在着相当大的难度。

二、国外公共住房政策比较分析

与上海公租房刚刚起步不同, 对于一些发达国家, 由于住房市场化程度较高, 早已建立了与其国情相适应的公共住房的政策体系, 这些国家在这方面的发展经验值得我们去探讨学习。

(一) 国外公共住房运行机制比较。

在国外的住房政策上, 各个国家经过了一定时间的实践, 已经逐渐有了各自的运行机制, 需要从其国情出发, 对各国的公共住房发展模式进行比较。

1、英国的公共住房运行机制。

英国作为一个具有长久住房体系发展历史的国家, 在住房保障上的政策主要是通过财政支出提供补贴。近年来, 英国逐渐把财政预算中原来用于公房建设和维修的住房保障资金的一部分用于发放低收入居民的房租补贴。根据补贴对象的不同, 房租补贴分为直接补贴和间接补贴;直接补贴是指政府向住宅消费者发放补助, 直接资助其买房或租房;间接补贴是指向非政府的住房供给者提供补助, 包括向住房开发商提供的建屋补助及向私人房屋出租者提供的租金补助。对于租住公房的居民, 住满两年后就享有优先购买公房的权力, 并运用财政支持, 给予购房补贴。

2、美国的公共住房运行机制。

在美国, 公共保障房的运行机制主要通过住房市场, 采用实物与货币补贴相结合的模式。一种方式是提供公共住房实物, 即政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋, 主要用于出租, 租金标准根据家庭收入而定, 一般为家庭收入的1/3;另一种方式是采取货币性的租金补贴, 即对一些家庭收入为居住地的中等收入80%以下的家庭承租私人房屋, 政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者, 提供住房租金补贴, 享受补贴的家庭拿出其总收入的25%支付租金, 其余由政府发放的住房券支付。

3、法国的公共住房运作机制。

法国主要采取的是政府提供低租金的公共住房。法国政府规定, 全国所有市镇必须保证20%以上的住房是廉租房, 否则将受处罚。法国历届政府都把公共住房政策作为政府的重要任务之一。据统计, 目前在法国已经有约400万人享受公共住房待遇, 占全国人口的15%。

4、新加坡的公共住房运作机制。

新加坡帮助中低收入解决居民住房问题所采取的策略是提供廉价的公共房屋。由于经济发达, 新加坡公共住房的覆盖面十分广, 大约有85%的居民是居住在政府提供的公共房屋里, 其中主要是采取租赁的形式。

(二) 国外公共住房房源筹集方式比较。

各国不仅公共住房的运作机制不同, 在解决公租房房源筹集的问题上也各有妙招, 从而基本保证了公共租赁住房的供给。

1、英国的公共租赁房房源筹集方式。

英国的公共住房房源是通过对城市旧城区的改造取得, 强调综合开发, 统一利用。各个城市通过规划手段, 强制要求新建项目中必须有一定比例的中低价位住房。开发商一般采取两种方式建保障房: (1) 建好后以同类商品房价格的70%卖给公共房屋部门; (2) 在项目未建时就将一部分位置较好的土地以较低价卖给公共房屋部门, 由公共房屋部门建设。由于英国政府主要是通过房租补贴的方式来解决住房问题, 相关部门建设的公共租赁房的并不是很多, 大约占全国住房比率的20%。

2、新加坡的公共租赁房房源筹集方式。

新加坡政府在1966年颁布土地征用法, 它赋予了政府及住房开发局可以以低于私人开发商的支付价格征用任何私人的土地供国家使用。这一政策的实施, 为公共租赁房建设提供了充足的房源。相比于英国, 由于新加坡的土地较少, 为了避免土地浪费, 新加坡政府更加注重公共租赁房的开发, 私人开发商所建设的住宅只有15%, 其余的85%均为政府建设的公共住房。

3、美国的公共租赁房房源筹集方式。

美国政府建设公共住房房源主要来自于二手房屋的拆建。地方政府通过收购二手房、贫民窟等土地, 将土地进行整理, 分别用于建设公共住房和出售给开发商, 不仅解决房源不足的问题, 还保障了住房建设的资金来源。由于美国的住房补贴制度比较盛行, 所以政府需要建设的公共住房并不多, 很多公共住房都是私人开发商建设的。由于在公共住房上有利可图, 所以私人开发商也乐意配合政府或者主动建设公共住房。

4、法国的公共租赁房房源筹集方式。

在法国, 为了解决城市人口与住房短缺的问题, 政府实行了土地储备制。政府可以在公共利益的目标上征用私人土地, 这个政策与其他国家的一些政策有一定的相似之处。但是, 近年来法国在公共住房的政策上, 日益偏重于住房补贴, 公共住房开发比例降至8%。

(三) 国外公共住房资金筹集方式比较。

为了解决公共住房开发和建设受财政支出限制的问题, 各个国家都形成了一些特有的筹集资金的方式来筹集建设所需的资金。其中主要常见的有政府财政拨款、政府贷款、私人开发商投资、PPP模式、公积金制度等方式。

1、美国的资金筹集方式。

美国用来建设公共租赁房的资金来源主要是来自于私人开发商和政府贷款。美国政府通过采取多种引导性措施, 鼓励开放商开发建设公共租赁房。首先, 政府给予开发商多余项目面积的土地, 开发完成后相应比率的房屋将作为公共租赁房;其次, 政府通过鼓励措施使开发商将需要开发的土地和租赁房较少的土地一起开发。另外, 就是政府通过较低的贷款利息贷款给开发商, 让开发商运用贷款资金进行公共租赁房的建设。

2、德国的资金筹集方式。

德国公共租赁房资金来源主要渠道是政府投资和经营机构自筹资金。但是, 近几年一种新的投资模式——PPP (公私合作关系) 得到发展。PPP是指政府和一些私营企业、国营公司或特定专业领域的企业财团合作, 完成合作的项目。这种模式已经在德国的慕尼黑等地区实行, 得到了很好的效果。

3、新加坡的资金筹集方式。

在新加坡, 来自政府普通税收和中央公积金的投入是实现公共住房政策的重要保障。1968年新加坡中央政府开始实行公积金制度, 其中规定公积金储备的80%应当用于住房问题, 雇员和雇主必须按期提取公积金。除了支持居民购房, 公积金还可以为公共租赁房提供低息的开发贷款。

(四) 境外公共住房管理机制比较。

许多国家在公共住房的管理上已经形成了比较完善的管理制度, 甚至已经列入保障性住房的公共住房的相关立法之中, 从而保障了公共租赁住房能够得到高效的利用。

1、日本的公共住房管理机制。

日本的公共住房由政府部门统一管理, 并且每年进行2次左右的募集租户。他们在分配程序上具有比较严格的方式。在公布募集通知之后, 申请者需在指定的时间提交申请。有关部门在进行严格的审查之后, 将会发出公布。之后再进行抽签选房, 根据中选用户的收入和住宅申请情况, 签订合同。而对于租用的时间没有明确的规定。

2、香港的公共住房管理机制。

政府的有效管理是香港公共住房政策实行的重要保证。为了确保真正需要帮助的居民能够享受到优惠, 香港政府在公屋的申请、审核上有着严格的规定。公共住房申请人首先必须在香港居住七年以上, 且没有私人住宅, 之后房委会每年将对申请人的家庭收入和资产进行全面的审查。按照香港房屋条例, 申请人如果在申请公屋时作假, 将被视为违法行为, 可判最高罚款额为5万港币的罚款及监禁6个月。而申请人申请成功, 在公屋居住期满十年后, 必须每两年申报家庭收入及资产, 不申报家庭收入和资产, 或者资产净值超过指定的公屋住户限额的租户须缴纳双倍租金, 并于一年内迁出。

3、新加坡的公共住房管理机制。

为了避免有人利用公共住房进行投机活动, 新加坡政府制定了严格的法律法规对居民购买公共住房进行严格监控。政府根据家庭的收入情况作为公共住房的购买标准, 并且每一个家庭只能拥有一套保障住房, 在一定时期内不可以公开出售。这些制度都是公开、严格、透明的, 以接受居民监督。如果违反了规定, 那么违反者将会被指控到法庭, 受到相关惩罚。

三、对上海公共租赁房发展的启示与借鉴

通过对发达国家发展公共租赁住房在投入、建设和管理体制等方面的比较, 可以看出虽然采取的措施各有千秋, 但是都是从本国的实际情况出发的。因此上海也必须从目前城市社会、经济发展的现状出发, 从中汲取一些与其发展相适应的经验, 来加快公租房的发展。

(一) 完善公租房补贴机制, 适当提供租金补贴。

在西方发达国家, 为了缓解住房问题, 采取一项重要措施就是住房补贴。目前上海第二类“夹心层”比例较高, 且其对公共租赁房的需求将会随着其收入和房地产市场的调整发展而变化, 因此采取租金补贴既可以满足这类人群对住房的特定需求, 也可以降低政府集中建房所造成的资金压力。

(二) 加大政府对土地的管理。

新加坡之所以能够大量建设公共租赁房, 其主要原因是土地的提供政策。对上海而言, 目前公租房的房源仍然主要依靠政府集中新建的方式, 因此政府对土地使用的规划, 对公租房的发展至关重要, 只有建立相适应的土地储备制度, 才能有效地推动公租房的发展。

(三) 拓宽融资渠道, 吸引社会各界参与。

公共租赁房是为了解决社会居民住房问题而建设的, 因此政府应当与企业、社会民众及金融机构合作, 让全社会共同参与解决城市中低收入居民的住房问题。上海许多企业有建房的经验, 通过与企业合作共建公租房, 是推动公租房建设的有效途径之一。当然, 这里面需要明确政企的职责与权利。此外, 上海正在建设金融中心, 采取高效的金融工具, 实现资产证券化, 降低融资成本, 也是可选的方案。

(四) 建立公共租赁房管理运营机构。

上海建设公共租赁房的过程中, 还必须借鉴国外成功经验进一步完善公共租赁房管理运营机制。由于上海存在多种保障房形式, 且公租房申请人群更加宽泛, 因此其申请、审核、运营和退出更为复杂, 如果不建立完善的管理制度, 将会造成公共资源的浪费。

四、总结

虽然上海公共租赁房起步较晚, 但是上海是个国际化大都市, 通过吸取发达国家公共住房建设管理上的经验, 结合上海公租房的定位和特点, 建立符合上海社会经济发展要求的公共租赁房建设运营制度, 将会使目前上海的保障房体系得到进一步的完善, 切实改善中低收入者的住房条件。

摘要：随着住房保障制度的建设与完善, 2011年上海在原有廉租房和经适房的基础上, 又提出要发展公共租赁房, 其目的是为了解决原保障房体系中“夹心层”的住房问题。本文通过对国外一些公共住房发展比较成熟的国家和地区的相关政策和措施进行比较, 结合上海的实际情况进行分析, 希望对上海公租房建设提供有意义的启示。

关键词：上海,公共住房政策,启示

参考文献

[1]曽望军.论发达国家公共住房管理特点及对我国的启示.重庆交通大学学报 (社科版) , 2008.2.

[2]谢宏杰.欧盟公共住房体系比较研究及对我国的启示.重庆建筑大学学报, 2008.8.

公共住房制度 篇10

关键词 高特里克斯项目 美国 公共住房 住房政策

公共住房项目在芝加哥起步较早，但是由于一些相同原因和因素，到1960年代早期，芝加哥公共住宅区已经衰败的十分严重。以最著名的“罗伯特·泰勒之家”项目而言，这一全国最大公共住房项目所在社区，已经成为高失业率和暴力事件频发区域。面对这种情况和来自社会各方压力，芝加哥住房局对公共住房选址的规划和建造还是做了一定变化。在1965年新立项目公共住房中，芝加哥住房局提交了一份较能维持种族平衡的提案。在该提案中，有将近40%公共住房会建造在靠近白人社区区域内。但是新成立的发展与规划部的行政长官否决了这一提案。他将原有的这一草案作了修改，导致原先相对平衡被打破，在其削减下，白人社区内公共住宅选址仅剩一处。接着这一份被修改过的草案又转到了市议会接受听证，在听证过程中，仅存的这一处选址也被抹去。这样形成的一份公共住房选址草案已经与之前那些带有种族隔离性质住房选址计划案已经毫无两样了。当时曾有非裔美国人这样说道“相比于是否有体面的住房，我们现在更关心的是这些住房的选址…”。这一项目选址计划不仅刺激了当时广大普通非裔民众，更使相当一部分黑人民权运动领袖受到了刺激。西部联合会领导人就将一份搜集了将近53个非裔美国人社区的报告，交给了住房与家庭金融办事处主任罗伯特·韦弗。他是当时在政治上任职务最高的非裔美国人。西部联合会的领导人希望韦弗不要批准芝加哥住房局选址计划，因为这一计划包含着很明显种族歧视，既违反了肯尼迪在1962年签署的禁止住房歧视政策，也违反了1964年的公民权益法案。但是由于在政治权力斗争中失势，罗伯特·韦弗丧失了帮助非裔美国人阻止这一计划实施的机会。取而代之的办事处主任的玛丽·麦奎尔，对于黑人领袖们的报告写了一封回信。信中她拒绝对芝加哥住房局草案提出质疑，她认为芝加哥住房局的草案并没有涉及种族歧视。麦奎尔提到93%的提出申请公共住房的申请人是非裔美国人，而其中有94%的申请人愿意住在南部和西部地区（传统的非裔美国人社区）。她认为很明显的，芝加哥住房局是接受了申请人意见之后才会选择在这些区域建立公共住房的。她在信中也提到她希望也能够在其他合适的区域建造公共住房，只要在市议会得到充分支持。麦奎尔的这封信使得黑人民权运动的领袖们意识到按照这些官方的逻辑，非裔美国人们在住房问题上受到的歧视是不会得到解决。1966年珀利科夫代表芝加哥公共住房申请人们，提起了两项集体诉讼。一项是针对芝加哥住房局，另一项是针对美国住房与城市发展部。珀利科夫在这两个案子中控诉这两个政府部门违反了1964年公民权益法案，同时也违背了宪法第十四条修正案中关于平等的条款。

高特里克斯诉讼案

从一开始整个案件就是一波三折。作为检控官的理查德·B·奥斯汀曾开门见山的问律师珀利科夫，“你想要芝加哥住房局将房子建在哪？湖滨大道么？”尽管奥斯汀的这一诘问十分苛刻，让人对于其判案立场产生了怀疑，但他还是向珀利科夫保证，他将会通过对芝加哥住房局档案资料调查，来确认芝加哥住房局在选址过程中是否所作出带有歧视性选择，并不会带有任何主观色彩。而且事实上，奥斯汀个人也希望通过这一案子来真正推动他心目中公平正义社会的实现。案件进展缓慢，各方随着案件的进展都在小心翼翼不断调整着各自的策略。就被告方芝加哥住房局而言，委员会主席凯伊·库拉其早就意识到珀利科夫能够揭开芝加哥住房局住房政策实质，即妄图永远把非裔美国人排除在白人社区之外。而原告方珀利科夫事实上对于这场诉讼也很没把握。因为有诸多证据表明，芝加哥住房局是有意向将公共住房选址定在白人社区，只是在市议会听证时候没有得到批准。

在1967年11月的首次谈判中，珀利科夫率先提出了一个方案，要求将未来芝加哥新建公共住房项目中的50%规划在白人社区之中，并且平均分布在芝加哥市的北部、南部和西南部；原有的非裔美国人的社区将不再继续建造公共住房。芝加哥住房局就这一方案原则上予以接受，但是分歧也很明显。芝加哥住房局认为已经在建的公共住房可以不受此方案约束，当然这也就意味着贫民区又会矗立起1400套公共住房。其次，珀利科夫提出要求希望将公共住房这一概念范围扩大，以此能够充分利用联邦为该项目所提供的资金，来使各地方住房局能够将私人住宅低价出租给贫民。但在实际操作过程中，芝加哥住房局并没有积极的实施相关法案中的反种族歧视条例。但是芝加哥住房局不同意将这一项目纳入讨论的范畴，也不愿意对私人土地所有者施加压力，以此帮助更多非裔美国人从私人手中租到房子。

由于在以上这两个问题上产生了矛盾，谈判在1968年的2月中止了，双方都将这一案件再次提交给了奥斯汀法官。其实谈判的中止可以从一个侧面看到这样一个问题，那就是珀利科夫和芝加哥住房局在有关公共住房的问题上有着根本分歧。在珀利科夫看来清理贫民窟是毫无用处的，关键的是要把非裔人们从集中的公共住房在解放出来，将他们分散开来。而从芝加哥公共住房局的角度看，他们把自己描绘成是一个没有什么实权的单位，只是市议会和联邦政府的慈善机构，而他们所在进行的建造公共住房的行为已经是一种莫大的慈善了。芝加哥住房局认为自己只是联邦政策的传达者，而且他们还说“如果一定要怪我们为何将公共住宅都建造在贫民窟中，这就得归功于联邦法律。联邦法律要求我们在建造公共住宅时易于贫民区的重建和发展。”1969年2月10日，大法官奥斯汀宣判了珀利科夫胜利。法院宣布芝加哥公共住房局违反了第十四条修正案的平等条款，在承租人的选择和公共住房的的选址问题上都违反了上述原则。更为重要的是法官对于芝加哥住房局所提出理由予以驳回。法院认为如果芝加哥住房局在相关公共住房建设项目中确有提到在白人社区建造公共住房，但是因此没有得到市议会的批准，芝加哥住房局也应该拒绝实行带有种族歧视观点的住房项目。这就使得芝加哥住房局变得十分被动。就芝加哥住房局而言，他们自身在这一问题早就陷入了两难境地。如果严格执行法院的判决，那么他们则希望珀利科夫在定义“白”人社区时能够将入住进去的非裔美国人的“密度”变得“低”一点。这样才会使得这种分散性计划变得可行。但是，执行法院的判决却又有可能会造成政治领域两党矛盾激化，这又会影响到相关项目未来展开。正是有了这么多因素的影响，高特里克斯项目在判决案下发后的进展也没能一帆风顺。这仍是此后需要我们重点关注的领域。

注释：

[1]Alexander Polikoff，　Waiting　for Gautreaux：A　Story　of　Segregation，Housing，And　the　Black　Ghetto.　Evanston：Northwestern　University　Press，2006，P.1.

[2]Hunt，D.Bradford，Blueprint　for　Disaster：The　Unraveling　of　Chicago　Public　Housing，the　University　of　Chicago　Press.　Chicago　and　London.　2009.　p.247.

作者简介：

朱大恩，男，1987年11月5日，江苏无锡，浙江师范大学10级硕士研究生，人文学院，世界史，美国城市史。

公共租赁住房保障之“杭州模式” 篇11

一、公共租赁住房筹建的“杭州模式”

根据杭州“十二五”住房保障规划, 计划开工建设300万平方米以上的公共租赁住房, 按照“解困优先、人才优先”和“只租不售”的原则, 重点解决城市中等偏下收入家庭、新就业大学毕业生、创业人员、外来务工群体的住房困难。为加强市区公共租赁住房的建设管理, 2011年11月出台《杭州市区公共租赁住房建设管理实施细则 (试行) 》, 坚持“全市统筹、多主体实施”、“配建与独立选址建设相结合”、“成套为主、集体宿舍为辅”的原则建设公共租赁住房。截至目前, 全市已累计开工建设公共租赁住房面积372万平方米, 预计到“十二五”末累计开工建设公共租赁住房面积将超过400万平方米、约8万余套, 届时可解决8万余户家庭住房的困难, 逐步实现全市“住有所居”宏伟目标。

(一) 土地供应方式

杭州按照“增加民生用地”的布署, 明确将公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划, 并予以重点保障和优先安排。公共租赁住房建设用地供应方式主要有三种:一是在拆迁安置房项目中配建及独立选址建设的公共租赁住房, 其建设用地以行政划拨方式供应;二是在商品住宅项目中配建的公共租赁住房, 其建设用地以招拍挂方式供应;三是企事业单位自建公共租赁住房, 利用自有存量土地。

(二) 房屋筹建方式

为有效筹集公共租赁住房房源, 杭州实行多元化筹建方式, 市本级公共租赁住房筹建方式主要有三种:一是在行政划拨地块上独立选址集中建设;二是在商品住宅出让用地中按不少于10%的比例配建;三是在商品住宅出让用地上按照10%的比例选择集中地块配建。区级公共租赁住房筹建方式主要是在外来务工人员集中的开发区、工业园区, 独立选址建设。企事业单位筹建方式主要利用自身存量土地建设。截至目前, 市本级独立选址集中建设项目8个、原地配建项目27个、异地配建项目6个、人才房转公租房项目2个;区级独立选址建设18个;企事业单位自建项目3个。

(三) 资金解决方式

资金是公共租赁住房建设的核心问题, 也是其发展的主要瓶颈。面临巨额的建设资金问题, 杭州根据自身的财政体制, 采取多渠道、分层级方式解决公共租赁住房建设资金需求, 资金主要来源:一是土地出让金的2%;二是公积金增值收益;三是财政预算安排;四是社会捐赠资金等。市本级独立选址建设的公共租赁住房, 由市政府负责筹措建设资金;区级公共租赁住房项目, 由辖区政府 (管委会) 负责筹措建设资金。在商品住宅出让用地中不少于10%比例配建的公共租赁住房, 由土地竞得者全额承担建设资金;按商品住宅出让用地10%比例选择集中异地配建的公共租赁住房, 由做地主体负责筹措建设资金;企事业单位利用自有存量土地建设的公共租赁住房, 由企事业单位负责筹措建设资金。

(四) 房屋装修标准

为方便住房困难群体入住公共租赁住房和房屋后续周转使用, 杭州公共租赁住房室内装修根据《杭州市公共租赁住房建设技术导则 (试行) 》和《杭州市区公共租赁住房套内装修标准》, 按照“经济、实用、简洁、环保”的原则, 统一实施室内装修, 现行装修基准造价为每平方米315元。

(五) 配套设施标准

1. 配套公共建筑设置

为解决公共租赁住房小区周边公建配套问题, 杭州规定:在商品住宅等项目中配建的公共租赁住房, 其配套公共建筑在对应住宅项目中予以统筹配置;独立选址建设的公共租赁住房配套公共建筑应按照不超过项目地上建筑物总建筑面积的10%比例配置;以集体宿舍形式建设的公共租赁住房项目在配置的公共建筑中应设置文化活动室和符合环保、卫生等相关要求的独立餐饮服务设施等。

2. 停车位设置

为合理解决公共租赁住保障对象普通机动车和非机动车停车问题, 杭州规定机动车位:成套公共租赁住房应根据《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则 (试行) 》要求配置机动车停车位, 其中在商品住宅项目中配建的公共租赁住房按不少于0.5个/套的标准配置;其他成套公共租赁住房按照不少于0.2个/套的标准配置。集体宿舍形式的公共租赁住房按照不少于0.1个/间的标准配置。非机动车位设置标准, 成套公共租赁住房按照不少于2个/套的标准配置;集体宿舍形式的公共租赁住房按照不少于2个/间的标准配置。

3. 公共自行车设置

为解决公共租赁住房保障对象出行“最后1公里”的交通难问题, 杭州规定:根据公共租赁住房小区周边交通设施状况, 合理配置公共自行车租赁服务点。

二、公共租赁住房管理的“杭州模式”

公共租赁住房作为住房保障新的形式和发展方向, 是国家“十二五”规划保障性住房建设的重中之重, 将惠及千家万户。杭州保障性安居工程以“阳光分配”为生命线, 以“制度创新”为发展线, 以“阳光管理”为品质线, 借鉴国内外城市管理保障性住房的经验, 2011年10月, 出台《杭州市区公共租赁住房租赁管理实施细则 (试行) 》 (杭房局[2011]20号) , 旨在全面加强公共租赁住房资格准入和租后管理工作。全市公共租赁住房保障实行“一张网、一盘棋”信息化管理格局, 已累计惠及住房困难家庭1.3万余户, 管理公共租赁住房现房1.3万余套, 有效缓解了“夹心层”的住房困难。

(一) 资格准入方式

为把有限的住房保障资源进行公平分配, 杭州公共租赁住房按照“属地受理、三级审核、三次公示、按季摇号、公开选房”的阳光分配原则, 开展公共租赁住房申请受理、审核公示、摇号选房等工作, 做到信息公开全面及时。

1. 申请受理方式

为方便住房困难家庭申请公共租赁住房保障, 杭州根据“属地受理、属地公示、户籍不限”的原则开展日常申请受理工作, 无用人单位的申请人到户籍所在地街道 (社区) 提出申请;有用人单位的申请人向用人单位提出申请。经街道 (社区) 、用人单位初审公示后, 及时将申请材料交至辖区所在地区住房保障管理部门审核。

2. 资格审核方式

为提高公共租赁住房资格准入审核工作效率, 确保公平准入、公平分配, 杭州基于市政务信息交互平台, 建立房管、民政、人社、工商、地税、公安、公积金等七部门组成的经济收入联合协查系统, 实现数据共享方式的在线查询, 将申请家庭人员缴纳社保、公积金、纳税、车辆、企业登记等情况纳入核查范围, 实时全方位核查和比对, 有效防止了不符合条件者侵占保障性住房资源, 确保了保障资源的有效配置。对基本符合准入条件的申请家庭, 住房保障管理部门按月通过新闻媒介向社会公布, 接受社会各界监督和举报。

3. 摇号选房方式

为确保摇号选房的公平、公正、公开, 杭州公共租赁住房受理 (选房) 顺序、摇号程序经权威机构检测, 按既定的配租原则进行, 摇号选房过程在公证机构、人大代表、政协委员、申请家庭代表、行风监督员的全程监督下进行, 摇号选房过程在电视媒体进行录播, 摇号选房结果同步在相关新闻媒介上进行公告, 通过短信平台及时将摇号结果通知申请家庭。

(二) 制度创新方式

公共租赁住房作为新生的住房保障产物, 需在实践中不断对相关制度进行完善和创新, 以适应新时代住房保障工作的发展需要。杭州在总结前期工作经验的基础上, 研究创新推出优先保障、廉转公保障、房源调整、房源调换、公积金缴租等“五大惠民制度”。

1. 实施优先保障制度

为优先解决老、弱、病、残等住房保障问题, 2013年4月《杭州市公共租赁住房2013年受理公告》明确将申请家庭成员中有一至二级智力、精神、下肢、视力残疾人的, 年满70周岁的;属烈士遗属的;有见义勇为人士等情形纳入优先保障对象, 做到“受理优先、选房优先、配租优先”。

2. 实施廉转公保障制度

为实现保障性住房之间的无缝衔接, 破解“退出难”问题, 2013年7月, 杭州在廉租住房与公共租赁住房房源并轨管理的基础上, 出台《杭州市区廉租住房保障转公共租赁住房保障操作规程》, 针对原享受廉租住房实物配租保障家庭因人口、收入、财产等发生变化, 不再符合廉租住房保障条件, 但符合公共租赁住房城市中等偏下收入住房困难家庭准入条件的家庭, 实施廉租住房保障转公共租赁住房保障制度。

3. 实施房源调整制度

为最大限度地满足公共租赁住房保障家庭实际需求, 优化租后房源管理模式, 2013年5月, 出台《关于进一步规范杭州市区公共租赁住房房源调整工作的通知 (试行) 》, 对因结婚、生育等原因导致保障家庭人口增加或因家庭成员死亡、离异等原因导致保障家庭人口减少等情形的, 按照配租原则可申请调整公共租赁住房房源户型, 随机在同小区 (项目) 抽取房源, 同小区 (项目) 内确无相应户型房源的, 住房保障部门可酌情提供就近小区 (项目) 房源予以解决。

4. 实施房源调换制度

为解决“职住不平衡”、“子女就学”、“老人就医”等实际问题, 2013年5月, 出台《关于进一步规范杭州市本级公共租赁住房房源调换工作的通知 (试行) 》, 在现有住房保障信息管理系统的基础上扩展建立“房源调换”信息平台, 承租家庭可在有效租赁期内, 按照“自愿平等、自由选择、互不经济补偿、同房屋户型”的原则进行房源调换。

5. 推行公积金缴租制度

为方便承租家庭缴纳租金, 杭州在提供房屋租金银行代扣、现金缴纳等传统方式的基础上, 增加租金支付渠道, 开通住房公积金缴交全额公共租赁住房租金制度, 既减轻了承租家庭的经济负担, 也提高了租金收缴工作效率。

(三) 经租管理方式

公共租赁住房有别于传统的直管公房, 居住人群素质不同, 人员的流动性较大, 传统的直管公房管理模式难以适应。杭州总结经验、吸取教训、研究创新, 公共租赁住房实行“信息化、智能化、社会化”的管理方式, 建立“房管、社区、物业”等多部门的联动管理机制, 科学引入租赁合同公证管理制度, 实施三级门禁智能化管理、强化退出周转机制, 创建了“齐抓共管、安居乐业”的公共租赁住房全新租后管理模式。

1. 建立多部门联动管理机制

为实时掌握租赁动态、提供优质租赁服务、及时化解租赁矛盾, 充分发挥社区、物业在保障性住房日常管理中的作用, 杭州建立房管、社区、物业等部门的联动管理机制, 各司其职、密切合作、信息共享。同时, 积极引入共青团、妇联、残联、老龄事业发展机构、行业协会、公益基金等社会团体、公益组织参与住房保障管理服务工作, 为广大承租人提供包括就业、教育、医疗、文化、特殊关怀等其他基本生活服务, 丰富了住房保障内涵, 提高了住房保障满意度, 创建了住房保障和谐小区。

2. 引入合同公证管理制度

为增强公共租赁住房租赁合同的履约效力, 维护租赁各方合法权益, 提高租金收缴率, 破解“退出难”问题, 2011年, 杭州科学引入租赁合同公证机制, 对低收入家庭、大学毕业生和创业人员分别实施免收或减半收取公证费的优惠政策。引入合同公证管理制以来, 租后管理成效明显。

3. 实施三级门禁智化能管理系统

为加强公共租赁住房小区服务, 提高租金收缴水平, 实施“退出难”问题, 杭州创新推出公共租赁住房三级门禁 (单元门、电梯、入户门) 智能化管理系统, 全面优化了日常经租管理服务体系, 提高了公共租赁住房经租管理效率, 破解“退出难”问题。

三、探索发展公共租赁住房建管“杭州模式”

1.探索公共租赁住房“货币补贴”制度

目前, 杭州公共租赁住房以住房供给领域为主, 研究逐步与住房消费领域并行, 后续或将推出公共租赁住房“货币补贴”制度, 一是可缓解地方政府短期筹建公共租赁住房用地、资金困难;二是能及时解决困难家庭“住房难”和“职住不平衡”问题;三是可进一步发展房屋租赁市场、盘活存量住房。

2.探索公共租赁住房“配建变现”制度

为方便公共租赁住房后续经租管理工作, 研究在商品住宅出让用地中总配建面积较小的或地段较好且租金水平较高的配建项目拟按市场价变现, 专款用于购建公共租赁住房和发放公共租赁住房“货币补贴”。

3.探索公共租赁住房“房源收储”制度