住房制度改革

住房制度改革（精选12篇）

住房制度改革 篇1

城乡居民住房条件得到很大改善。改革开放以来, 我国基本改变了住房严重短缺状况, 解决了大多数人的住房问题。2008年全国城镇竣工住房面积达65812.9万平方米, 比1978年增长近17倍。在城镇人口不断增加的同时, 城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米提高到2000年的20.7平方米, 2008年达到28平方米以上。特别是1998年以来, 城镇居民人均住房建筑面积年均增加1.07平方米, 保持了较快的发展速度。同时, 住房质量和居住环境也有较大的提高和改善, 基础设施配套水平不断提高, 具有独立厨房、厕所的成套住宅占实有住宅比例超过80%。

截至2008年底, 通过廉租住房建设和棚户区改造, 主要以实物方式解决了295万户城镇低收入家庭的住房困难。另外, 有500多万户低收入住房困难家庭通过经济适用住房等措施解决了住房问题。从2008年四季度到2009年8月, 全国廉租住房新开工133万套, 完成投资481亿元;新增发放租赁住房补贴154万户;2009年1月~8月, 经济适用住房新开工4718万平方米, 完成投资659亿元。林区、垦区、煤矿棚户区和城市棚户区改造全面启动。住房保障制度的不断完善, 帮助更多低收入住房困难家庭解决了住房问题。

截至2008年底, 全国农房建筑面积达235.9亿平方米。近年来, 全国每年新建、翻建住房的农户保持在300万户以上, 年竣工建筑面积约5.5亿平方米, 年建设投入约2000亿元。2008年底, 农民人均住房建筑面积达到32.4平方米, 比197 8年增加24.3平方米。新建农村住宅质量稳步提高, 住宅内部功能趋于合理。200 8年末, 农村居民住宅中混合结构以上比重超过60%。住房安全进一步得到重视和保障。

城镇住房制度改革稳步推进。1998年, 国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 决定停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化。同时, 建立了职工住房补贴制度, 完善住房公积金制度。2003年, 国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出调整住房供应结构, 逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房, 进一步推进了住房商品化。在推进住房商品化的同时, 2007年, 为加快解决城市低收入家庭住房困难问题, 国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 强化了政府的住房保障职能, 对一部分低收入住房困难家庭实行保障住房制度。2008年, 为应对全球金融危机, 根据中央保增长、扩内需的决策部署, 国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场稳定健康发展的通知》, 加大了保障性安居工程建设力度, 促进居民合理住房消费。

城镇住房制度改革, 对于居民生活水平、居民消费结构、经济发展等都产生了深远的影响。一是确立了市场机制配置住房资源的基础性地位, 普通商品住房市场成为居民解决住房问题的主渠道, 住房成为城镇居民消费结构中的主导消费品。二是培育和发展了以住宅为主的房地产业, 房地产业的健康发展成为拉动国民经济增长的重要力量。三是在促进居民居住条件明显改善的同时, 住房建设带动了城市公共设施和基础设施建设、环境建设, 使得城市建设飞速发展。四是帮助越来越多的群众拥有了自己的财产。我国广大城镇居民通过购买原承租公房或在市场上购买商品住房, 住房成为家庭财产结构中比重最大的财产。

6 0年来, 虽然我国居民住房条件得到很大改善, 住房制度改革稳步推进, 城乡建设事业取得了很大的成绩。但仍然面临诸多挑战。面对这些挑战, 我们应当勇敢直面, 坚定信心, 把应对挑战的过程转化为提升住房和城乡建设事业发展水平的契机。

住房和城乡建设要更加关注和改善民生, 牢牢把实现城乡居民住有所居作为我们工作的首要任务。一是完善住房政策体系。二是健全住房保障制度。三是加强质量安全监管, 确保建设工程质量。落实建设活动各方主体的质量安全责任, 保障人民生命财产安全。四是不断提高市政公用设施服务供给能力, 满足人民群众对市政公用设施服务日益增长的需要。五是采取有效措施防止在城镇房屋拆迁中损害群众利益, 维护社会稳定。加强物业管理。

摘编自姜伟新在《中国建设报》发表的署名文章, 标题为编者所加。

住房制度改革 篇2

1996-10-03

第一条 为了鼓励城镇居民、职工通过合作建设住房改善住房条件，加强对合作建设住房的管理，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本市城镇居民、职工合作建设住房（以下称合作建房）的管理，均适用本办法。

第三条 本办法所称合作建房，是指城镇居民、职工为改善自身住房条件，在政府扶持下，通过组建住宅合作社，采取以个人出资为主，单位资助为辅的办法进行的住房建设及其管理。

第四条 合作建房应遵循自愿参加、自筹资金、合作建设、民主管理的原则。

第五条 市房地产行政管理部门负责本市合作建房管理工作。区、县房地产行政管理部门，按市房地产行政管理部门规定的分工，做好各自辖区内合作建房管理工作。

计划、规划、土地、税务等部门按各自职责，做好合作建房管理工作。

第六条 合作建房的主要组织形式是住宅合作社。

住宅合作社是城镇居民、职工组建的，并经房地产行政管理部门批准的，按规定从事合作建房的，具有法人资格的公益性组织。

第七条 居民职工申请加入住宅合作社应具备以下条件：

（一）有本市城镇户口；

（二）家庭收入居于中低水平；

（三）住房条件低于政府规定的标准；

（四）自愿按规定的标准出资。

家庭中低收入水平标准，由市房地产行政管理部门会同有关部门制定。

第八条 组建住宅合作社应向房地产行政管理部门提出书面申请，经审查合格，方可从事合作建房。

第九条 成立住宅合作社应符合下列条件：

（一）有相应的管理人员；

（二）有相应的办公场所和办公条件；

（三）有符合国家和本办法规定的章程草案；

（四）有可行的合作建房方案；

（五）成立职工型的住宅合作社应有经本单位职工代表大会通过的建社决议，且其单位已按本市的规定开展了住房制度改革。

第十条 住宅合作社的主要任务是，发展社员，筹集资金，组织房屋建设、分配，组织居住区管理和生活服务，培育社员互相合作意识，兴办为社员服务的其他事业。

第十一条 住宅合作社的最高权力机构是社员大会或社员代表大会。

住宅合作社通过社员大会或社员代表大会制定本社章程，决定本社重大事项，选举产生本社委员会。

住宅合作社委员会为常设机构，主持本社日常工作。

第十二条 住宅合作社合并、分立或终止，应经社员大会或社员代表大会讨论决定，并报房地产行政管理部门批准。

住宅合作社合并、分立或终止，本社委员会必须负责保护社内财产，依法清理房屋产权产籍和债权债务，向社员大会或社员代表大会提交房屋产权清理和财产结算报告，在经社员大会或社员代表大会通过后，办理申请变更、注销手续。

第十三条 市房地产行政管理部门应根据本市住宅发展政策制定本市合作建房计划和发展规划，并送市计划、建设、规划、土地部门会审，报市人民政府审定。

市计划、土地部门应将市房地产行政管理部门按合作建房发展规划提出的用地计划纳入本市用地计划。市计划和有关住房发展、金融机构应给予专项贷款等方面的支持。

第十四条 合作建房资金有下列来源：

（一）住宅合作社社员个人出资；

（二）单位资助；

（三）其他合法资金。

住宅合作社社员出资，不得低于国家规定的标准。

第十五条 住宅合作社组织合作建房应按下列程序办理有关手续：

（一）向房地产行政管理部门提出申请并提供本办法第九条第一款第四项、第五项的有关资料或证明；

（二）凭房地产行政管理部门的批准件到相关部门办理用地、规划、税费减免和工程建设等手续；

（三）建房工程通过验收１５日内报请房地产行政管理部门查验房屋建设和住房分配方案等有关情况；

（四）凭建设工程规划许可证、用地规划许可证和通过房地产行政管理部门查验的证明办理房屋所有权登记手续。

第十六条 按本办法规定从事合作建房，应享受国家、省、市有关合作建房的优惠政策。

第十七条 合作建设的住房应由住宅合作社向房地产行政管理部门申请房屋所有权登记，领取《房屋所有权证》。

房地产行政管理部门按各方出资金额确定房屋所有权份额。

第十八条 合作建设的住房不得出租、出卖或以其他形式转让，但政府另有规定的除外。

住宅合作社社员确实不需要使用合作建设的住房，可退给住宅合作社。住宅合作社按法定的评估机构现场勘估价和住宅合作社社员出资比例结算办理退款手续，同时注销住宅合作社社员的资格。

住宅合作社由社员职工退回的合作建设的住房，应当用于吸收新的住宅合作社社员。

第十九条 住宅合作社应协助房地产行政管理部门贯彻有关房地产管理的法律、法规、规章和政策，协助规划、房地产部门制止房地产违章行为。

第二十条 住宅合作社应按国家有关规定在居住区自行组织物业管理或委托物业管理部门进行物业管理。

第二十一条 不具备本办法规定的有关条件，以虚假或欺骗手段获准组建住宅合作社或进行合作建房的，由房地产行政管理部门宣布撤销其住宅合作社，追缴有关税费。

第二十二条 本办法由市房地产管理局负责解释。

第二十三条 本办法自发布之日起施行。

武汉市经济适用住房价格管理暂行规定

1997-01-02

一、为深化住房制度改革，切实加强对经济适用住房价格管理，促进经济适用住房建设的健康发展，根据国办发〔１９９５〕６号文，建设部、国务院房改领导小组、财政部〔１９９４〕７６１号文，湖北省物价局、湖北省房改领导小组鄂价房地字〔１９９４〕１５１号文和武汉市武政〔１９９３〕４４号文件，结合我市实际情况，特制定本暂行规定。

二、经济适用住房（包括“安居工程”住宅）是为城镇中低收入家庭提供的、符合一般住宅设计标准的、市政和生活服务配套设施齐全的单元式楼房住宅。其销售对象是人均居住面积在八平方米以下的城镇住房困难户。

三、依据“积极开发、政策扶持、定向销售、控制价格”的指导思想，凡列入市计委、市房改办联合下达计划的经济适用住房，实行统一政策、统一领导和分级管理，其销售价格实行国家定价。

四、确定经济适用住房价格，应本着有利于推进住房制度改革，按照住房商品化和社会化的要求，切实促进住房投资体制、分配体制和管理体制转换，使其售价与中低收入职工家庭的承受能力相适应。

五、经济适用住房出售价格按保本微利的原则确定。其价格构成如下：

１．征地拆迁安置补偿费：指国家规定的征用土地补偿费和地面附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发基金，以及房屋（构筑物）拆迁中按规定支付的各项费用。其费用标准按武汉市人民政府批准的，市物价局、市征地拆迁办和有关部门定期公布的补偿标准执行。

２．勘察设计和前期工程费：包括总体规划设计、勘察（水文、地质、文物）和测绘、施工图设计、“三通一平”（即通水、通电、通路、平整场地）等费用。

３．住宅建筑安装工程费：列入建筑安装施工图项目结算费用，如住宅土建工程费，安装工程费，材料、人工、机械价差，工程监理费等，按统一的预算定额、费用定额、取费标准计入；

４．水电增容费：根据建设工程实际情况计入。

５．管理费：以上述１—４项之和为基数，按３％计入。

６．贷款利息：指借用住房基金、银行贷款、或施工单位自带建设资金，由此而发生的利息。

７．利润：以前１—４项之和为基数，利润率按不超过５％核定。

８．税金：按实际发生计入。

六、根据各类房屋的地段、装修、设备等条件及楼层因素，可调节售房价格。

１．经济适用房开发小区内３０％房屋可作为商品房出售，其出售价格按商品住宅作价办法执行。

２．地段差价、装修设备差价由市物价局制定。

３．楼层差价由市房改办制定，但整栋楼房的楼层调节差价代数和为零。

４．出售经济适用住房以元／建筑面积为计算单位。

七、经济适用住房定价程序：

１．填报《武汉市经济适用住房价格申请表》。发包工作完成后，由市经济适用住房发展中心，按第五条中规定的各项费用及有关资料填写《武汉市经济适用住房价格申报表》一式三份，报市房改办，由市房改办审核后报市物价局审批。

２．对因开发过程中发生合理的不可预见费用确需调整价格时，按规定的定价程序重新申报审批，并由市物价局和市房改办监督差价款的收退工作。

八、经济适用住房价格构成中不包括经市政府批准减免的各种税费，如土地批租费、市政、人防、教育、商网等配套费以及固定资产投资方向调节税等。除政府收费管理部门明文规定的收费项目外，任何单位和个人不得以其它名目乱收费。

九、经济适用住房必须按市物价局审批的价格出售。任何单位和个人擅自定价出售经济适用住房和商品房的，属价格违法行为，超出成本部分为违法所得，由物价检查机构依照《中华人民共和国价格管理条例》予以查处。

十、各郊区、县参照本办法执行。

十一、本暂行规定由市物价局、市房改办负责解释。

十二、本暂行规定自发布之日起执行。本市过去所作有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。

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武汉市直管公有住房使用权有偿转让管理试行规定

颁布机关: 武房物(1997)第134号文 执行日期: 1997-05-04 武汉市直管公有住房使用权有偿转让管理试行规定 第一条

为了规范直管公有住房使用权有偿转让行为，改善群众居住生活，盘活存量房地产，促进商品房销售，促进房地产市场健康发展，根据《武汉市房产管理条例》，借鉴上海经验，结合武汉实际，制定本规定。第二条

本规定适用于本市直管公有住房使用权有偿转让管理。

本规定所称直管公有住房使用权有偿转让是指直管公有住房承租人，经审批，将自己承租使用的直管公有住房使用权按规定的程序有偿转让给他人的行为。第三条

直管公有住房使用权有偿转让应当以调剂住房余缺、提高房产使用效能、改善居住条件、盘活存量房地产、促进销售商品房为目的，按照平等互利、自愿有偿、诚实信用、依法转让的原则进行。第四条

市房地产管理局是直管公有住房使用权有偿转让的主管机关。

武汉市房屋调换站按市房地产管理局划定的职权范围负责全市直管公有住房使用权有偿转让的业务管理。市直属房地产公司、区房地产公司房屋调换站按确定的职权范围搞好本辖区直管公有住房使用权有偿转让工作。第五条

有下列情形之一者，经审批，承租人可以将自己承租使用的直管公有住房使用权实行有偿转让：

（一）为购买商品房而筹措资金；

（二）为购买直管公房而筹措资金；

（三）自住有余。

本市居民为改善居住条件，经审批，可以有偿受让直管公有住房使用权。第六条

有下列情形之一者，不得有偿转让直管公有住房使用权：

（一）拖欠房屋租金的；

（二）有房屋租赁纠纷的；

（三）损坏房屋未按要求承担修复、赔偿责任的；

（四）独用单元式厅室结构房屋转让其中一部分住房使用权的；

（五）拆迁行政主管部门公告将要拆迁的；

（六）转让后转让人人均居住面积低于８．５平方米的；

（七）法律、法规及政策规定其他不得转让的。第七条

有偿转让直管公有住房使用权，下列当事人有优先受让权：

（一）市直属房地产公司、区房地产公司及房屋所有权人；

（二）该户房屋的团结户，其中包括共厕、共厨、共厅房屋的住房；

（三）人均居住面积低于８．５平方米的。第八条

有偿转让直管公有住房使用权，可以有偿转让给辖地房屋调换站。经同意，也可以转让给他人。第九条

转让直管公有住房使用权，转让价格应当由转让双方在参照房屋调换站评估意见的基础上协调议定。第十条

房屋调换站评估被转让直管公有住房使用权，应当实行现场评估，并参照当地当时商品房价格确定评估价值。第十一条

转让直管公有住房使用权，当事人应当持签定的转让协议、合法的租赁契约、个人身份证、户口薄等有关证件，按市房地产管理局规定的程序到房屋调换站办理转让手续，缴纳规费。第十二条

实行直管公有住房使用权有偿转让，应当对转让人予以经济补偿，补偿金额按房屋调换站评估价值的百分之七十予以支付。第十三条

房屋调换站将受让的直管公有住房使用权转让给他人，应当按评估价值收取有偿转让费，确保国有资产保值增值。第十四条

办理直管公有住房使用权转让手续，应当按市物价管理局核定的标准收取手续费。第十五条

有下列情形之一者，经房屋调换站审批同意，其手续费减半缴纳：

（一）为购买商品房而转让直管公有住房使用权的；

（二）家庭人均收入低于１２０元的。第十六条

在有偿转让直管公有住房使用权活动中，房屋调换站收取的有偿转让费应当作为房屋维修费和换房业务活动经费，并健全财务管理制度，实行专款专用。第十七条

实行直管公有住房使用权有偿转让，受让人今后如遇国家房改售房而购置该房产权时，应按公房出售政策办理，不得以受让时支付的转让费、手续费冲抵购房资金。第十八条

转让直管公有住房使用权，当事人不得私下成交，不得擅自将自己承租使用的公有住房使用权转让给他人。违者，房屋调换站不予办理过户手续，并由房管机关按非法买卖公房予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第十九条

直管公房各级管理人员应当遵守规定，恪守职业道德、秉公办事，不得徇私舞弊、以权谋私。违者由房地产公司按有关规定作出严肃处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第二十条 本规定由房地产管理局负责解释。第二十一条 本规定从公布之日起施行。

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武汉市职工个人住房公积金贷款管理办法

武汉市人民政府令[第92号]

发布实施日期:[1997年10月13日]

第一章 总 则

第一条 为了贯彻落实本市住房制度改革方案，建立社会主义市场经济条件下的住房新体制，支持和鼓励职工购、建住房，改善居住条件，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 职工个人住房公积金贷款，是为实行住房公积金制度的职工，在本市购、建（包括翻建和大修，下同）自住住房开办的专项委托贷款（以下称公积金贷款）。

第三条 公积金贷款属于政策性住房贷款，实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金权利与义务对等的原则。

第四条 公积金贷款依法实行担保方式。

第五条 公积金贷款由市房改委资金管理中心审定、发放并与借用公积金贷款职工（以下称借款人）签订公积金贷款合同（以下称贷款合同），有关金融手续委托银行办理。第二章 对象和条件

第六条 凡在本市按规定足额缴存住房公积金的职工，均有资格成为公积金贷款申请人。

第七条 公积金贷款申请人应同时具备下列条件：

（一）有本市城镇常住户口，且有完全的民事行为能力；

（二）足额缴存住房公积金（新实行住房公积金制度单位的职工或新参加工作的职工，连续一年足额缴存住房公积金）；

（三）在市房改委资金管理中心指定的银行专户存有不低于所购、建住房总价２０％、存期不少于３个月的购、建房款；

（四）有按时偿还公积金贷款本息的能力。第三章 额度、期限、利率

第八条 公积金贷款额度包括可贷额度和最高额度。公积金贷款可贷额度，为借款人（借款人的配偶足额缴存住房公积金的，包括配偶；未足额缴存住房公积金的，不包括配偶）年工资总额之和×３５％×贷款期限；公积金贷款最高额度为人民币１０万元，一般不超过所购、建住房总价的５０％，最高不超过所购、建住房总价的７０％。

公积金贷款额度由市房改委资金管理中心按缴贷挂钩原则和借款人具体情况核定。

第九条 公积金贷款期限一般为５至１０年，最长不超过１５年。

第十条 公积金贷款利率由市房改委按国家有关规定确定和发布。第四章 贷款程序

第十一条 借款人借用公积金贷款应如实填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，经所在单位审查同意后，连同下列证明材料交市房改委资金管理中心：

（一）本人具有法律效力的身份证明（身份证和户口簿）；

（二）本人所在单位出具的经济收入的书面证明；

（三）所购住房的合法房地产权属证件或购买住房的协议；

（四）批准自建住房的文件和其它相关证明；

（五）市房改委资金管理中心要求提供的其它证明材料。

第十二条 市房改委资金管理中心应对借款人的申请进行审核。经审核同意的，应分别办理手续：是购买住房的，签发公积金贷款承诺书，由其据以与售房单位签订购房合同；是自建住房的，书面通知其办理房屋估价手续。

第十三条 借款人在与市房改委资金管理中心签订贷款合同前，应按下列规定提供担保：

（一）以房地产抵押担保的，与市房改委资金管理中心签订抵押合同，并到房地产管理部门办理抵押登记手续；

（二）以有价证券质押担保的，与市房改委资金管理中心签订质押合同（以记名式有价证券质押担保的，再到发售单位进行出资登记）；

（三）在抵（质）押合同签订后，办理住房公积金贷款综合保险，或经市房改委资金管理中心同意，请具有民事行为能力的法人作为第三方保证人，并办理房产保险；

（四）将房地产管理部门颁发的《房屋他项权证》或经注记的房屋预售、预购合同、质押登记的法律文书和有价证券、保险单等，交市房改委资金管理中心保管（签订住房预售、预购合同的，在房屋竣工后，按国家有关规定到房地产管理部门补办《房屋他项权证》，并将《房屋他项权证》交市房改委资金管理中心保管）。

第十四条 市房改委资金管理中心在与借款人签订贷款合同后，通知委托银行发放公积金贷款；用于购买住房的，由银行以转帐方式划转到售房单位在指定银行开立的结算帐户内；用于自建住房的，由银行直接划拨到借款人在指定银行开立的专户内。第五章 担 保

第十五条 借款人用所购、建住房抵押，抵押值最高不得超过抵押房产现值的７０％；用经认可的国债、银行定期存单质押，质押金额不得低于所借公积金贷款本息。

第十六条 抵押或质押担保的范围，包括公积金贷款本息、罚息、违约金、损害赔偿金和市房改委资金管理中心实现债权的费用。

抵押权益自抵押物登记之日起生效，质押权益自有价证券移交之日起生效。

第十七条 抵押期内，抵押人（借款人，下同）不得擅自将抵押物在抵押担保的范围内作重复抵押；质押期内，出质人（借款人）不得以任何理由对质押物挂失或追索。

第十八条 抵押人未经抵押权人（市房改委资金管理中心，下同）同意，擅自改变抵押物结构，使抵押物价值少于抵押权价值，以及抵押人人为造成抵押物价值减少，抵押权人有权要求抵押人以其它财产为减少的价值提供担保。

第十九条 借款人不履行贷款合同，由抵押权人按有关规定处分抵押物或质押物，以所得款项清偿公积金贷款本息和本办法第十六条第一款规定的其它费用；处分抵押物或质押物所得款项，不足以清偿公积金贷款本息和支付有关费用，市房改委资金管理中心有权向借款人或保证人追索；所得款项超过偿还公积金贷款本息和有关费用的部分，应予退还。

第二十条 抵押权、质押权与其担保的公积金贷款债权同时存在。公积金贷款债权解除时，抵押权、质押权随之解除，市房改委资金管理中心亦随之将有关保管物予以归还，同时办理抵押权、质押权注销登记手续，贷款合同终止。

第二十一条 本办法规定的第三方保证为连带责任保证，保证人应具有代为偿还公积金贷款本息的经济能力，保证范围为贷款合同中约定的全部债权、债务。

第二十二条 因合法事由变更保证人，借款人必须及时办理变更手续；未办理变更手续的，原保证继续有效。

第二十三条 保证人履行保证责任后，市房改委资金管理中心应将设定的抵押权或质押权转让给保证人；保证人有权向借款人追索。第六章 保 险

第二十四条 借款人办理公积金贷款综合保险或房产保险，投保期限不得低于抵押期限，投保金额不得低于公积金贷款金额，且必须指明市房改委资金管理中心为保险受益人，享有保险金请求权。

第二十五条 抵押有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，市房改委资金管理中心有权代为投保，一切费用由借款人承担。第七章 偿 还

第二十六条 借款人应恪守信用，严格履行贷款合同，按期偿还公积金贷款本息。

第二十七条 公积金贷款本息应按下列公式计算的月还款额，逐月等额偿还，借款人可每月到银行交款，也可委托所在单位每月从工资中代扣转交银行。

公积金贷款期限（月数）

公积金贷款利率×（１＋公积金贷款利率）

月还款额＝公积金贷款本金×－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

偿还期限（月数）

（１＋公积金贷款利率 －１

第二十八条 借款人提前偿还公积金贷款本息，市房改委资金管理中心应按实际贷款期限计算利息。

质押的有价证券的兑现期先于公积金贷款还款期，市房改委资金管理中心应在与借款人协商后，按期将有价证券兑现，并将兑现价款用于提前偿还所担保的公积金贷款本息。

第二十九条 借款人未按期偿还公积金贷款本息，市房改委资金管理中心应及时发出催还通知书，并按国家有关规定罚息。

第三十条 借款人连续３个月不按贷款合同规定偿还公积金贷款本息，市房改委资金管理中心应向保证人发出催还通知书，并有权要求保证人承担代为清偿的责任；办理公积金贷款综合保险的，由保险人代为清偿。第八章 附 则

第三十一条 公积金贷款双方的任何一方要求变更或提前解除贷款合同，必须书面通知另一方；在未达成新的协议前，原贷款合同继续有效。

第三十二条 履行贷款合同中发生纠纷，由双方协商解决；协商不成，任何一方均可向人民法院提起诉讼。

第三十三条 本办法由市房改委资金管理中心负责解释。

第三十四条 本办法自发布之日起施行。１９９６年１月３０日市人民政府办公厅印发的《武汉市职工个人住房公积金贷款管理试行办法》（武政办〔１９９６〕１７号）同时废止。

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武汉市城市房屋租赁管理办法

1997-10-26

《武汉市城市房屋租赁管理办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布施行。

第一条 为维护城市房屋租赁市场秩序，保障城市房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市房产管理条例》和建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市区和建制镇房屋的租赁及其管理适用本办法。

第三条 房屋所有权人将房屋出租给他人居住、从事经营活动，或以房屋与他人合作从事经营活动以及承租人经出租人同意，按规定将承租房屋转租的，均应遵守本办法。

经规划部门批准的临时建筑，在批准的有效期内出租的，亦适用本办法。

第四条 房屋租赁应遵循自愿、平等、互利、合法的原则。

第五条 市、区县房地产管理局按照市人民政府规定的职责权限，负责城市房屋租赁管理工作，所属房屋租赁管理机构（以下简称房管机构）具体负责房屋租赁登记备案工作。

第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）房屋权属有争议或无合法权属证件的；

（二）经鉴定确认不能保证居住或使用安全的；

（三）未经房屋所有人同意，或共同共有房屋未取得共有人同意的；

（四）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；

（五）按拆迁行政主管部门公告将要拆除的；

（六）法律、法规禁止出租的其他情形的。

第七条 房屋租赁当事人应签订房屋租赁合同。合同应载明下列主要事项：

（一）当事人姓名或名称及住所；

（二）房屋的座落、结构、面积、装饰及设施状况；

（三）租赁用途及期限；

（四）租金数额及支付方式；

（五）房屋修缮责任；

（六）转租的约定；

（七）变更和解除合同的条件；

（八）违约责任；

（九）当事人约定的其他事项。

签订房屋租赁合同，应使用统一的房屋租赁合同文本。

第八条 房屋租金分为标准租金和协议租金。标准租金由市人民政府统一制定，协议租金由租赁双方当事人协商议定。

出租房地产管理部门直接经营管理的公有住宅、非住宅用房及单位自管住宅用房，执行标准租金。

出租其他房屋和转租前款规定的房屋，可以实行协议租金。

第九条 实行协议租金的房屋租赁当事人应在租赁合同签订之日起１５日内，向所在地房管机构申请办理登记备案手续。

第十条 房屋租赁当事人申请办理房屋租赁登记备案手续，应提交下列证件：

（一）房屋权属证件；

（二）房屋租赁合同；

（三）当事人的合法身份证件或资格证明；

（四）法律、法规规定的其他证件。

出租委托代管的房屋，还应提交委托代管人授权出租房屋的证明和委托代理人的身份证件。

出租共同共有的房屋，还应提交其他共有人出具的同意出租房屋的证明。

第十一条 房管机构应在收到办理房屋租赁登记备案手续申请之日起７日内审查完毕，并对审查合格的发给《房屋租赁证》。

出租房屋，国家法律、法规规定须办理工商登记手续的，从其规定；向暂住人口出租房屋的，还须按《武汉市暂住人口管理条例》办理有关手续。

《房屋租赁证》每年验审一次。严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。

第十二条 房屋租赁当事人申请办理房屋租赁登记备案手续时，应如实申报租金（申报的租金明显偏低的，以房管机构评估的租金为基数），并按规定缴纳有关税费。

第十三条 以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建造的房屋出租的，应按市人民政府有关规定，将租金中所含土地收益的部分上缴国家。

第十四条 房屋租赁期限由双方当事人协商议定。

将以出让方式取得使用权的国有土地上建造的房屋出租的，租赁期限不得超过土地出让的剩余使用年限。

第十五条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止；出租人继续出租房屋的，原承租人在同等条件下有优先承租权；达成续租协议的，应重新签订租赁合同，并按本办法第九条的规定申请办理租赁登记备案手续。

第十六条 房屋租赁期限内，一方当事人要求解除租赁合同，应征得另一方当事人同意。

第十七条 房屋租赁期限内，出租人转让房屋所有权的，在同等条件下，承租人有优先受让权；承租人放弃优先受让权的，房屋受让人应继续履行原租赁合同的约定。

私房出租人在租赁期限内死亡的，继承人应继续履行原租赁合同。

第十八条 出租人应依照租赁合同约定的期限将出租房屋交付承租人使用；承租人应按租赁合同约定的时间和方式支付租金。

第十九条 房地产管理部门和有关单位对出租的公有住宅用房和自管住宅用房应经常检查、及时维修，保证房屋及其附属设施能正常使用，保证承租人的使用安全。

第二十条 住宅用房承租人与其有本市常住户口、他处无住房、同住时间在３年以上的近亲属，对承租的房屋享有共同承租权。

享有共同承租权的成年人要求单独承租的，在房屋可以分割使用，且不造成居住和使用困难的情况下，出租人应予支持。

第二十一条 承租人应爱护并合理使用承租的房屋及其附属设施；确需改变承租房屋用途、结构或增添设施的，应征得出租人同意，并就费用承担和增添设施权属签订书面协议。

第二十二条 转租房屋，应订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法第九条的规定申请办理登记备案手续。

房屋转租的期限不得超过原租赁合同约定的期限。出租人与转租人另有约定的除外。

第二十三条 转租合同生效后，转租人享有并履行转租合同规定的出租人的权利和义务，并应履行原租赁合同规定的承租人的义务。出租人与转租人另有约定的除外。

第二十四条 承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋；由此造成损失的，由承租人赔偿：

（一）擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人，与他人调换使用或入股合营的；

（二）擅自改变承租的房屋的结构、用途的；

（三）拖欠租金的时间累计在６个月以上的；

（四）无正当理由闲置承租的公有住宅用房时间在６个月以上的；

（五）利用承租的房屋进行违法活动，损害他人或社会公共利益的；

（六）法律、法规规定的其他情形的。

第二十五条 违反本办法规定的，由市、区县房地产管理局依法予以处罚；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第二十六条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按管理权限由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第二十七条 本办法第三条规定的将房屋出租给他人从事经营活动，包括出租房屋内的柜台、摊位。

本办法第三条规定的以房屋与他人合作从事经营活动，包括以房屋为条件进行联营、承包经营等。

第二十八条 本办法具体应用中的问题，由市房地产管理局负责解释。

第二十九条 本办法自发布之日起施行。

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武汉市人民政府关于进一步加快出售旧公有住房促进已售公房上市的通知

1998-04-21

各区县人民政府，市人民政府各部门、各直属机构：

为进一步推动我市住房制度改革，逐步实现职工住房商品化，住房分配货币化，盘活存量住房，改善居民居住条件，促进房地产业的健康发展，培育我市新的经济增长点，根据国务院有关深化城镇住房制度改革的文件精神，结合我市实际，经研究，现就进一步加快出售旧公有住房，促进已售公房上市的有关问题通知如下：

一、出售范围

本市公有住房除无法确认产权的房屋，委托代管房屋，属保护文物、优秀历史建筑房屋，危险房屋，违章房屋，经市人民政府确定不宜出售的房屋不能出售外，其它均可出售。

单位公有住房产权来源无争议，且不属违章建筑，但因缺乏建房资料而未办理房地产确权手续的，在各单位提供有关真实有效的证明，房地产管理部门办理了房地产权属登记手续的房屋也可出售。临街底层住房经过产权单位批准已部分改为营业用房的也可出售。

二、售房对象

凡具有本市城镇户口，已合法租住或由单位调整分配的、属于出售范围内国家直管和单位自管公有住房的住户或职工（以下统称承租住户），都可以申请购买现租住公有住房。

公有住房产权单位对本单位和非本单位的承租住房购买公有住房要执行统一售房政策，不得限制非本单位承租住户购买公有住房。

三、购买公有住房面积计算

承租住户购买租住的公有住房按户购买，按租住公有住房实有建筑面积计算（包括每户分摊的公共面积）。对高层住宅公用设备、设施占用的建筑面积应按户分摊，并计算其产权面积，但不计算房价，也不计入超面积基数。

根据有关规定，我市购买公有住房控制面积标准暂定为：

（一）按户籍人口控制标准。以城镇户口为依据，户人均建筑面积新房２０平方米、旧房３０平方米。现役军人、带薪留学人员、户籍在校的大中专学生作家庭人口计算；家庭独生子女、３０岁以上未婚大龄青年可按２人计算；劳教、有期服刑人员为有利于其劳动改造，也可作家庭人口计算。

（二）按职级控制标准。科级及科以下干部、职工７５平方米，处级干部１００平方米，局级干部１３０平方米。有专业技术职称的人员按相应级别掌握。

以上两种控制标准可由购房人选择，此标准只作为购买自住公有住房享受不同售价政策的依据。

四、出售价格

按照《武汉市深化城镇住房制度改革方案》的规定，１９９８年出售公有住房（包括腾空住房）按１９９５年的房改成本价出售。各类结构住房房改成本价详见附表一。

实际售价＝〔（１９９５年房改成本价－年工龄折扣额×夫妇双方到１９９２年的工龄和）×（１－年折旧率×已竣工使用年限）－负担价×现住房折扣率〕×地段调节率×楼层调节率×朝向调节率×（１－一次性付款折扣率）×建筑面积

凡承租住户所购公有住房面积在控制面积以内或超过控制面积５平方米以内的售价按上述公式计算；超过５－１５平方米部分的售价不给予工龄和现住房折扣；超过１５平方米以上部分的售价按１９９５年确定的市场价格计算，各地段房屋市场价格详见附表二。

出售经过产权单位批准已部分改为营业用房的临街底层住房，其价格按１９９５年确定的市场价格计算。

五、公有住房出售的折扣政策

按房改成本价政策出售公有住房，实行下列折扣政策：

（一）承租住户购买租住公有住房，按承租人夫妇双方１９９２年以前的工龄之和乘以工龄折扣额折减。工龄折扣额为每年每平方米３．４３元。１９９２年前离、退休职工的工龄计算到实际离、退休年份；丧偶单身职工购买租住公有住房时，计算工龄可加上其配偶去世前实际工龄；离异单身职工购买租住公有住房时，可加上其配偶离异前的实际工龄。

（二）旧公有住房出售按使用年限成新折扣，平均每年折旧率为２％。使用３０年以上的旧公有住房按３０年计算折旧。

（三）承租住房购买租住公有住房，对其负担价予以折扣。１９９８年现住房折扣率为３％，以后每年降低１％。

（四）公有住房实际售价根据朝向、楼层、地段等因素进行调节，各类调节率详见附表三、四、五。

（五）承租住户购买租住公有住房，一次性付款按实际售价折扣２０％。

（六）承租住户购买租住公有住房，一户只能享受一次折扣政策优惠。每个承租住户的购房家庭人口、夫妻双方工龄不得分别重复计算。

六、购买公有住房的其他政策

（一）承租住户按房改成本价购买租住公有住房，付清购房款后即获得住房的完全产权（占有权、使用权、处置权和收益权），取得市人民政府有关职能部门发给的、由国家建设部统一制定的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（以下简称房地产权属证件），产权归个人所有，受国家法律保护。

（二）本文件发布前，已按房改政策以标准价购买公有住房部分产权的，可按当年房改政策补足以标准价计算的实际付款与当年以房改成本价计算的应付房价款的差额后，即取得住房完全产权。

（三）承租住户按照市人民政府批准的房改方案第一次购买公有住房的，免征契税。属下列情况之一的，视为第一次购买公有住房：

原住房未达到规定面积标准，重新购房的；

职务、职称晋升，原购住房退还，重新购房的；

职工异地调动、交流、原工作地所购住房退还，在新工工作地重新购房的。

但所购房屋超过市规定控制面积标准的部分，按超过面积的购房款计征契税。

（四）承租住户购买租住公有住房一次性付款有困难的，可向市房改委资金管理中心或银行申请抵押贷款。

七、促进已售公有住房的交易

（一）承租住户已购公有住房在取得完全产权后，可以进入市场交易，所售房款如不新购房或新购房后的余额，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

（二）鼓励卖旧房买新房的计征税费方式：

１、已购公有住房上市出售后，为简便征收有关税费，对出售所购公有住房取得的售房收入，依全额按统一规定的５％综合征收率征收营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等各项税费作为保证金。

２、对售房收入中用于新购房款的部分免收综合征收率５％的税款。具体运作时，出售人先向征收机关按综合征收率交纳５％的保证金；新购进住房后，再办理保证金退还手续。

（三）大力发展房地产中介组织，鼓励中介组织从事房地产交易代理业务，加快培育房地产交易二、三级市场。

八、出售或购买公有住房的交易办证

（一）自管房产权单位按本文规定向市房地局（房改办）提出出售自管公有住房申请，经批准后，由房地产管理部门办理交易立契和权属登记手续，发放统一的房地产权属证件。已出售的自管公有住房，可由单位集中申办房地产权属证件。

（二）出售直管公有住房，由承租住户向属地房管所提出购房申请，经房地产公司审核后，报市房地局审批并办理交易立契手续、发放房地产权属证件。

（三）房地产管理部门应为购房人提供申请、审批、交易、办证一条龙服务，自受理出售公有住房单位申请办理权属登记之日起，一个月内办完交易立契手续、发放房地产权属证件。可以采取先收款，后办证的办法，对购房所交的房价款按建筑面积核实发放权属证件后，多退少补。

九、公有住房出售后的管理与维修

公有住房出售后，由售房单位从售房款中提取１０％，并由购房人按每户每月每平方米使用面积０．１０元按年一次性缴纳，作为房屋共用部位和共用设施的维修基金；高层建筑配有电梯设备的从售房款中提取３０％，购房人按每户每月每平方米使用面积０．２０元按年一次性缴纳，作为维修基金。基金的使用帐目定期按栋公布，维修资金不足时，再由购房人按各自住房建筑面积分摊。购房人购得住房后，必须遵守《公有住房售后共用部位和共用设施的管理与维修协议》，正确使用和爱护房屋，不得擅自改变房屋内部结构，确保住房安全。公有住房出售后，由售房单位组建或委托物业管理部门实行社会化、专业化物业管理。

十、售房资金的管理和使用

全市公有住房售房资金归售房单位所有，实行集中存储，分级管理。由售房单位设立专户，存入武汉市商业银行（原武汉城市合作银行），由同级财政会同房地局（房改办）、房改委资金管理中心监管，确保售房单位专项用于住房制度改革。

十一、售房相关配套政策

（一）从１９９８年７月１日起，停止公有住房无偿分配，出售旧公有住房实行房改成本价，停止实行标准价。

（二）承租住户按现行房改成本价政策购买公有住房的时间截止到１９９８年１２月３１日。

（三）从１９９８年７月１日起，尚未出售的公有住房月租金标准由每平方米使用面积０．８８元调到１．２０元，以后逐步增加，到２０００年原则上调整到占职工家庭月工资收入１５％的水平。

（四）未享受房改成本价政策购买公有住房的职工家庭，其住房问题将通过住房分配货币化方案确定的方式解决。

（五）对收入低于全市最低生活保障线的困难家庭，仍实行廉租住房政策。廉租住房的租金实行政府定价。困难家庭收入增加时，应腾退廉租住房或对其收取标准住房租金。

十二、出售、购买公有住房的有关要求

为保证我市出售旧公有住房工作顺利进行，各区县、各部门、各企业、事业单位要充分认识这项工作的意义，加强领导，成立由主要领导同志挂帅，有工会、纪检、监察等部门参加的工作专班，精心组织，加强宣传，积极推进，严格执行政策，不得弄虚作假。纪检、监察部门要加强监督检查，对违纪违规者要严肃处理。各有关部门要提高办事效率，特别是各级房地产管理部门要简化办事程序，公开收费标准和办事时限，促进我市旧公有住房出售和已售公房上市工作健康顺利进展。

本《通知》从下发之日起执行，并由市房地局（房改办）负责解释。

市房地（房改办）、财政、地税局等有关部门于１９９８年５月１日前要制订出相关配套办法报市人民政府认可后发布实施。

市人民政府以前制定的有关出售公有住房的文件与本《通知》规定不一致的，按本《通知》执行。

附件：

一、１９９５年房改成本价格表

二、１９９５年房改市场价格表

三、住房城区地段调节率表

四、住房朝向调节率表

五、住房楼层调节率表

附件一：１９９５年房改成本价格表

单位：元／平方米

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 房屋结构 ｜房改成本价｜负担价｜抵交价

－－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－｜－－－ 钢混结构 ｜１０００ ｜７７７｜２２３

－－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－｜－－－ 砖混一等结构 ｜ ８００ ｜５７７｜２３３

－－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－｜－－－ 砖混二等结构 ｜ ６１４ ｜３９１｜２２３

－－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－｜－－－ 砖木一等结构 ｜ ６２０ ｜３９７｜２２３

－－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－｜－－－ 砖木二等结构 ｜ ４３４ ｜２１１｜２２３

－－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－｜－－－ 砖木三等结构 ｜ ３８６ ｜１６３｜２２３

－－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－｜－－－ 简易结构 ｜ ３４３ ｜１２０｜２２３

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

附件二：１９９５年房改市场价格表

单位：元／平方米

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 市场价格｜ 房 屋 结 构

／ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

地段等级｜砖混一等｜砖混二等｜钢混多层｜钢混高层 －－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－ 一级 ｜１３９１｜１１９４｜１８５１｜２４４２ －－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－ 二级 ｜１３９１｜１１９４｜１８５１｜２４４２ －－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－ 三级 ｜１３９１｜１１９４｜１８５１｜２４４２ －－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－ 四级 ｜１３６５｜１１６８｜１８２５｜２４１５ －－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－ 五级 ｜１３３９｜１１４２｜１７９８｜２３８９ －－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－ 六级 ｜１３１３｜１１１６｜１７７２｜２３６３ －－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－ 七级 ｜１２８６｜１０８９｜１７４６｜２３３７ －－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－ 八级 ｜１２６０｜１０６３｜１７２０｜２３１０ －－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－ 九级 ｜１２３４｜１０３７｜１６９３｜２２８４ －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

附件三：住房城区地段调节率表

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

地段等级｜ 一 ｜ 二 ｜ 三 ｜ 四 ｜ 五 ｜ 六 ｜ 七 ｜ 八 ｜ 九

－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－

调节率％｜１３０｜１００｜８０ ｜７８ ｜７６ ｜７４ ｜７２ ｜７０ ｜７０

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

注：地段划分详见《武汉市土地等级》

附件四：住房朝向调节率表

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 朝向 ｜ 朝东向 ｜ 朝南向 ｜ 朝西向 ｜ 朝北向

－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－ 调节率％ ｜ ９５ ｜ １００ ｜ ９０ ｜ ８５

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 注：按主要卧室定朝向，如果只有一个朝向直接计算；如果有几个朝向则调节率直接按９２％计算。

附件五：住房楼层调节率表

单位：％

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 楼房层数／｜ 四 ｜ 五 ｜ 六 ｜ 七 ｜八层及 居住层次 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜以上

－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－ 一 ｜９７ ｜９５ ｜９５ ｜９５ ｜９５

－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－ 二 ｜１００｜１００｜１００｜１００｜１００

－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－ 三 ｜１０５｜１０５｜１０５｜１０５｜１０５

－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－ 四 ｜９８ ｜１０５｜１０５｜１０５｜１０５

－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－ 五 ｜ ｜９６ ｜１０５｜１０５｜１０５

－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－ 六 ｜ ｜ ｜９４ ｜１００｜１００

－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－ 七 ｜ ｜ ｜ ｜９２ ｜９５

－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－ 八层及以上｜ ｜ ｜ ｜ ｜９０

－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－ 顶层 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜８５

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

注：八层以上有电梯的楼房，住房免费使用电梯的，三楼以上均为１０５％，顶层８５％；住房交电梯使用费的，二楼以上均为１００％，顶层８５％；一层有架空层的，有独用小院的，在主干道临街的，为１００％。三层（含三层）以下调节率为１００％。

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武汉市公有住房出售收入管理办法

（武汉市财政局、武汉市房地产管理局、武汉市住房制度改革委员会办公室、武汉市住房制度改革委员会资金管理中心（一九九八年五月二十二日）

第一条 为了加强公有住房出售收入的管理，按照《市人民政府关于进一步加快出售旧公有住房促进已售公房上市的通知》（武政〔１９９８〕３４号）精神，根据有关法规和现行财政财务制度规定，制定本办法。

第二条 公有住房出售收入（含标准价改成本价的价差款，以下简称售房收入）是指公有住房产权单位向职工（居民）出售公有住房回收的资金。具体包括：

（一）房地产行政管理部门直管住房的出售收入。

（二）行政、事业单位自管住房的出售收入。

（三）企业自管住房的出售收入。

第三条 售房收入是专项用于住房制度改革的政策性资金，归产权单位所有，由各级财政部门会同房地局（房改办）、房改委资金管理中心负责监督管理，实行集中存储、分级管理。第四条 出售自管公有住房的行政、事业单位和企业、各级房地产管理部门、各级财政部门必须分别在武汉市商业银行（原武汉城市合作银行以下简称市商业银行）设立“单位住房基金专户”、“直管住房出售收入专户”、“城市住房基金专户”，用于售房收入的存储和收支核算管理。

第五条 行政、事业单位和企业出售自管公有住房必须报经同级房地局（房改办）批准。售房收入必须在收取当日全额存入本单位在市商业银行设立的“单位住房基金专户”，行政事业单位售房收入纳入财政预算外资金统一管理；企业售房收入纳入本单位财务统一管理。售房完毕，各售房单位将售房收入全额存入市商业银行“单位住房基金专户”的、由该行出具统一印制的售房收入专户存储证实书，报同级房地局（房改办）审核认定，作为办理房地产权属证件的必备依据。

第六条 自管公有住房出售收入必须专款专用，主要用于：

（一）提取１０％（有电梯设备的可提取３０％）作为房屋共用部位和共用设施的维修基金。

（二）住房补贴、提租补贴、单位缴纳公积金补贴支出。

（三）住房制度改革方面的其他支出。

行政、事业单位安排使用售房收入，必须报同级财政部门审核批准。企业单位安排使用售房收入，应经过职工代表大会讨论通过，加盖公章后，报同级房地局（房改办）审核。

第七条 直管公有住房出售收入由市、区房地局分别收取，全额存入在市商业银行设立的“直管住房出售收入专户”。

（一）直管公有住房出售收入１０％由市房地局集中，用于房屋抢险排危等专项支出。按财政预算外资金管理办法管理。

（二）直管公有住房出售收入９０％划缴市、区财政在市商业银行设立的“城市住房基金专户”。市、区财政从各自管理直管公有住房售房收入中分别提取１０％（有电梯设备的高层建筑可提取３０％）建立房屋共用设施维修基金。为推进房产公司转机建制，市、区财政集中的售房收入中可提取５％用于房产公司改革支出。其余７５％的售房收入，专项用于住房补贴等住房制度改革支出和政府确定的其他特殊住房支出。

第八条 各级房地局（房改办）在批准出售公有住房时，负责开具在市商业银行房改专柜存储售房收入的通知书，并连同批文同时抄送市商业银行和同级财政部门备案。各级房地局按月向同级财政报送直管住房出售收入收、存和收入分解及有关情况，并及时解缴资金。

市商业银行按月向同级财政部门、房地局（房改办）报送售房收入存、付、余情况。市财政局按季向市人民政府报告售房收入管理情况，同时通报有关部门。

第九条 对违反本办法存储售房收入的，房地局（房改办）暂停办理房地产权属证件，并督促有关单位予以纠正后补办。对违反本办法使用售房收入的，市商业银行要暂停支付，并报告财政部门和房地局（房改办）查处。

第十条 各级财政、审计部门、房地局（房改办）、房改委资金管理中心负责售房收入管理使用的检查监督，并对同级人民政府负责。

第十一条 蔡甸区、江夏区、黄陂县、新洲县的售房收入管理比照本办法执行。

第十二条 执行武汉市房改方案的中央、省、外地驻汉单位（机构）的售房收入管理，应按本办法执行。

第十三条 本办法由市财政局负责解释。

第十四条 本办法从１９９８年５月１日起实行。在本办法实行前制定的有关规章与本暂行办法不符的，以本办法为准。此前出售旧公有住房收入由财政部门会同房地（房改办）部门按此办法进行规范管理。

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武汉市人民政府关于加快我市经济适用住房建设步伐的通知

1998-11-27

各区县人民政府，市人民政府各部门、各直属机构：

为了认真贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔１９９８〕２３号文）和《省人民政府批转省建设厅关于加快发展我省经济适用住房建设意见的通知》（鄂政发〔１９９８〕６５号文）精神，建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系，更好地解决城镇居民的住房问题，使住宅建设成为新的消费热点和新的经济增长点，经研究，现就加快我市经济适用住房建设步伐的有关事项通知如下：

一、实施经济适用住房建设必须在政府的计划指导下进行。坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，合理用地，节约用地；坚持政府扶持、单位支持、个人负担的原则，立足市场，面向广大居民；坚持市场价商品房建设与经济适用住房建设协调发展的原则，实现我市各类住房建设的良性循环，以适应市场不同层次消费对象的支付能力和需求。

二、经济适用住房建设应符合我市城市土地利用总体规划和城市总体规划。１９９８至２００２年，我市经济适用住房建设总规模确定为６００万平方米，并将其纳入全市社会经济发展计划。

三、市人民政府组织实施的经济适用住房建设项目，在具有开发资质、社会信誉好、开发能力强的房地产企业中择优确定。

四、在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，城市中心区以外的科研院所、大专院校、文化团体、卫生机构及其它企业、事业单位和驻汉部队，可利用单位规划生活区内的自用土地建设经济适用住房，享受我市经济适用住房建设的优惠政策。

五、经济适用住房的建设计划及用地计划由市经济适用住房建设工作协调领导小组审定。其建设用地采取行政划拨方式供应，重点在汉口后湖、古田、汉阳泗新、武昌南湖等地区布局，由市规划、土地部门从住宅建设用地规划中一次规划，分年实施。

城市中心区内的单位利用本单位自用土地建设经济适用住房，原则上应按照我市经济适用住房建设规划布局的要求，将土地置换到规划区域内进行建设。

为本单位职工建设经济适用住房所用的自用土地，经市规划、土地部门批准后，列入全市经济适用住房建设土地利用计划。

经济适用住房用地未经市规划、土地部门批准，不得改变用途，不得有偿转让。

六、经济适用住房项目工程建设施工必须在市建设工程招标投标中心进行招标投标确定施工单位，其规划、设计方案也应采用招标、方案竞选等方式，择优选定。

要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，保护环境。

要严格执行国家验收规范及《住宅小区竣工综合验收管理办法》，通过验收的经济适用住房方可入住。

七、经济适用住房实行工程质量保证制度，开发建设单位对工程质量负最终责任。房屋交付使用时，须向住房提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

八、经济适用住房及其配套的公共设施，按零税率计征固定资产投资方向调节税。对经有批准权部门批准的各种行政性收费，各级政府已发文明确免征的，继续免征；未免征的，减半征收。

建立经济适用住房开发企业负担卡制度，明确收费项目和标准，加强对建设项目收费的政府监控和社会监督。

九、经济适用住宅小区内的公益性、非经营性配套设施由建设单位建设，移交有关部门使用，其费用可以摊入建房成本；对经营性、盈利性的公建设施，应按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则实行有偿转让，配套建设的经营性设施不得无偿划转给其它部门或单位。对重点经济适用住宅小区项目以及市政大配套设施建设难度大的经济适用住宅小区，经市人民政府批准，其规划红线外的市政道路、排水配套设施建设项目，可列入城建计划中安排。

从１９９８年起，新批准建设的经济适用住宅小区项目，不再执行小区３０％以下的住宅可以作为市场价商品房销售的政策。

十、购买经济适用住房实行申请、审批制度，优先出售给无房户、危房户和住房困难户；在同等条件下，优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户。

单位和驻汉部队自建的经济适用住房应全部用于解决本单位、本系统职工住房，不得对外销售。

经济适用住房预（销）售时，须办理预（销）售许可证，并使用全市统一的购销合同文本。

十一、认真贯彻落实《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发〔１９９８〕３４号文）中关于保持经济适用住房价格稳定的有关精神，加强对经济适用住房成本费用的监控，做好经济适用住房价格调控的各项工作。

出售经济适用住房实行政府限价销售政策，其最高限价由市人民政府物价部门会同有关部门，依据建设部、发展计划委员会、国土资源部确定的新建经济适用住房价格构成的８项因素审核制定，每年公布一次。

１９９９年底前竣工的单位自建经济适用住房，可以按房改成本价向职工出售。

十二、市计划、建设、规划、土地、开发、教育、市政、环卫、园林、税务、物价、银行、供电、电信、自来水、燃气等部门和单位，要按照全市的经济适用住房建设计划，积极支持经济适用住房建设。

十三、新建成的经济适用住房，要严格执行《武汉市住宅小区管理办法》（市人民政府第８６号令）和《武汉市城镇物业管理办法》（市人民政府第８７号令），全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。开发建设单位移交小区时，应按移交的住宅建设造价的１．５％，提取住房公共部位、设备和小区公共设施的专项维修基金，用于物业管理，维修基金列入建安工程费。

十四、经济适用住房建设由市经济适用住房建设工作协调领导小组办公室组织实施，市房地局（房改办）承担日常管理工作。

十五、市人民政府以前发布的经济实用住宅建设规定，凡与本通知精神不一致的，以本通知为准。

——————————————————————————————————————-武汉市住房制度改革委员会关于停止住房实物分配的通知

1998-12-24

【实施日期】1998/12/24【颁布单位】武汉市住房制度改革委员会

各区人民政府，市人民政府备部门，备部属、省属驻汉单位，各大专院校、科研机构，市属备单位：

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》及《省人民政府贯彻国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，我省应在今年年底之前停止任何形式的住房实物分配。我市在1998年4月21日下发的武政（1998）34号文件中也对停止公有住房无偿分配作出了规定。现就我市停止住房实物分配通知如下：

一、全市机关团体和企业、事业单位（包括部属、省属在汉企业、事业单位）（以下简称“单位），从1998年12月31日起，一律停止住房实物分配。从停止住房实物分配之日起，单位不得购买商品房、经济适用住房以实物的形式向职工分配。

二、对1998年12月31日前已经办理规划立项、建设许可证并于：999年底前交付使用的经济适用房和单位建房及1998年12月31日以前签订购房合同，交纳定金并于1999年底前交付使用的单位购房，可以按房改成本价和折扣政策向职工出售，也可以按市政府规定的经济适用住房的微利价格由职工购买。

三、单位在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，利用已取得合法使用权的土地建设住房，必须纳人经济适用住房建设渠道，按政府规定的微利价格向本单位职工出售。

四、停止住房实物分配以后，将逐步实行住房货币化分配。职工可运用工资收入、住房公积金、住房货币补贴和申请购房抵押贷款等自行购、租商品房或经济适用住房解决住房问题。

五、市区房改办、房地局要会同同级纪检、监察部门加强对停止住房实物分配的管理和监督，设立并公布举报电话，实施群众监督和舆论监督。对违反本《通知》，继续进行实物分房的单位，要追究领导人的责任，已分配的住房必须退出。

武汉市人民政府办公厅关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用住房的通知

【实施日期】1999-02-02【颁布单位】武汉市人民政府办公厅

各区县人民政府，市人民政府各部门、各直属机构：

为了认真贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用住房若干意见的通知》（国办发〔１９９８〕１３０号文）精神，支持中央、省、市属在汉科研院所、大专院校、文化团体和卫生单位（以下简称科教文卫单位）利用单位自用土地建设经济适用住房，以利进一步改善在汉科教文卫单位职工的居住条件，经市人民政府研究同意，现将有关事项通知如下：

一、各有关部门要高度重视科教文卫单位利用自用土地建设经济适用房问题，采取优先安排计划，简化手续等有效措施，支持这些单位自建经济适用住房，改善其职工的住房条件。

二、科教文卫单位自建经济适用住房必须符合我市土地利用总体规划和城市规划，其计划由市房地局会同市规划、土地局根据本经济适用住房建设计划总规模优先予以安排。

三、对科教文卫单位自建经济适用住房，应按《市人民政府关于加快我市经济适用住房建设步伐的通知》（武政〔１９９８〕１２５号文）中的有关规定执行，享受各项优惠政策，并执行下列政策：

（一）为本单位职工建设经济适用住房所用的自用土地仍保留原划拨土地使用权性质，申请用地变更登记，免收土地出让金；

（二）科教文卫单位建设经济适用房，应在符合本单位建设发展规划的条件下，在教学、科研等业务区外，避免占用绿化、活动场地，结合现有居住用地统筹规划建设，所建成的住房应全部用于解决本单位、本系统职工住房，不得对外销售；

（三）建设规模超过１万平方米的，须成立住宅合作社，按照住宅合作社模式实行规范化建设管理；

四、国有商业银行可根据国家有关规定，支持科教文卫单位自建经济适用住房项目和职工购买经济适用住房所需贷款。

五、对已经实行住房公积金缴纳办法的，其职工购买单位自建经济适用住房，需要申请住房公积金贷款的，在同等条件下应予优先安排。

六、科教文卫单位自建经济适用住房，应按照房改政策向职工出售。在房改货币化方案出台前开工、１９９９年底前竣工的自建经济适用住房，按《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔１９９４〕４３号）规定的成本价向职工出售。有条件的单位可以按《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔１９９８〕２３号）规定的经济适用住房建设成本向职工出售，并按我市房改货币化的规定向职工发放住房补贴。

七、科教文卫单位经规划部门核准在自用土地上自建住房，但未能列入我市经济适用住房建设计划，按规定参加我市住房制度改革并交纳住房公积金，经市房地局（市房改办）批准集资建房的，可按地段等级，按每亩３－７万元的标准收取土地有偿使用费，固定资产投资方向调节税按零税率计征，并减半征收城市基础设施配套费、人防工程费、商业网点配套费。

_______________________________________________________________________________ 武汉市人民政府关于深化住房制度改革扩大居民住房消费的通知

1999-09-07

各区人民政府，市人民政府各部门、各直属机构：

为了进一步搞活我市房地产市场，加快房地产业发展，拉动全市经济增长，经研究，现就我市深化住房制度改革扩大居民住房消费问题通知如下：

一、加大房改力度，促进房地产经济发展

（一）实行住房货币分配。认真贯彻落实国务院有关文件精神，改革住房分配体制，停止住房实物分配，实行住房货币化分配。由市房改办会同市财政局制定《武汉市职工住房货币分配实施办法》，１９９９年９月底前发布施行。

（二）调整公有住房租金标准。从１９９９年９月１日起，将公有住房平均月租金标准由每平方米使用面积０．８８元调整到１．４２元，不再增加新的住房租金补贴。对离休干部、烈属、残疾军人、特困职工家庭和民政部门确认的社会救济户实行租金减免政策。

（三）鼓励公房出售，加大公有住房出售力度。将不可出售住房向社会公示，方便群众申购。２０００年底前将可出售住房全部出售完毕。调整出售公有住房折扣政策，出售公有住房一次性付款优惠２０％执行至１９９９年底，２０００年１月１日起调整为１０％，２００１年１月１日起取消一次性付款优惠。现住房折扣率２％执行到１９９９年底。

二、实施优惠政策，搞活房地产二级市场

（一）放宽准入制度。直管公房除不可出售的，凡是现住户自愿购买的住房必须出售。单位自管公房可出售的，非本单位承租户要求购买，应执行我市统一的售房政策，不得限制出售。职工按《市人民政府关于进一步加快出售旧公有住房促进已售公房上市的通知》（武政〔１９９８〕３４号）文件规定以成本价购买的公房，取得房屋所有权证书和土地使用权证书后，即可上市出售。按标准价购买的公房，在补足成本价，取得完全产权后即可上市出售。

（二）完善住房上市交易、办证程序。对已购公有住房和经济适用房上市出售的，市房地、土地部门受理申请、办理交易、核发权证等工作实行一个窗口对外的一条龙服务。对房屋所有权、土地使用权等权属证书、证件规定资料齐全的，必须在３０日内办理完毕权属变更登记手续。在本意见实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在２０００年底以前需要上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，受让人持变更后的房屋所有权证书在３０日内到市土地部门办理土地使用权变更登记手续。

（三）降低住宅交易税费。住宅交易计税从１９９９年８月１日起执行国家《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔１９９９〕２１０号）文件，对个人购买并居住超过一年的普遍住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普遍住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计税；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，减半征收契税；对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。对居民个人拥有的普遍住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。凡按要求实行限价销售的积压空置商品住宅，２０００年底前免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政、事业性收费（空置商品住宅限于１９９８年６月３０日以前建成尚未售出的商品住房）。对降价销售积压空置商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚息。住宅交易登记收费从１９９９年７月１日起严格执行《省物价局省建设厅关于印发房地产交易市场（中心）综合服务收费有关规定的通知》（鄂价房地字〔１９９９〕１８３号）文件，不得超标准收费。继续试行直管公房使用权有偿转让，直管公房使用权有偿转让收费标准降为每平方米４０元。

三、规范房地产开发建设，取消不合理收费

（一）完善拆迁还建政策，推行货币安置。市物价、征地拆迁管理部门要抓紧制订“货币安置”办法和标准，１９９９年底前出台。实行统一拆迁，“货币安置”，减轻开发单位的社会负担，落实拆迁安置工作，促进社会稳定。

（二）进一步清理不合理收费，降低房价，减轻负担。市物价部门要组织对房地产开发收费进行清理，对国家明文规定取消的收费项目坚决予以取消，并逐项检查落实。对未经物价部门批准，各行政管理部门发文出台的收费项目应暂停收费，并应按规定的权限和程序重新报批。对经物价部门批准的各项收费，应公布收费依据、标准和用途，接受监督。对拒不执行国家规定，乱收费的行为要严肃查处。

四、加大金融对住房消费的支持，提高居民购房能力

（一）加大住房公积金投入，大力发放个人住房消费贷款。依法加大公积金归集力度，从１９９９年９月１日起，调整住房公积金缴存基数，以１９９８年职工月平均工资总额为基数，提高公积金缴存额。鼓励外商投资企业职工住房公积金缴存比例，由原来企业、职工各缴存工资总额的５％均提高到１５％，鼓励有条件的企业、事业单位由原来单位、职工各缴存工资总额的５％均提高到１０％。扩大公积金制度覆盖面，重点向尚未建立公积金制度的非公有经济领域延伸。理顺公积金管理体制，调整住房公积金使用结构，加大公积金对个人住房贷款的力度，放宽贷款最高额度的限制。

（二）积极发挥商业银行的资金优势，发展住房金融市场，全方位支持住房建设和住房消费。加强市房改委资金管理中心与各商业银行的合作，推进和完善住房组合贷款，提高商业信贷资金的组合比例，满足不同消费层次的个人住房贷款需求。凡是承办政策性住房资金业务的商业银行，都应按多存多贷原则增加发放个人住房消费贷款。对目前资金一时周转困难，销售前景看好的住宅开发项目，发放封闭性建设贷款。对房地产开发企业贷款提供按揭，转换贷款主体，通过开发企业对购房人提供贷款支持。

（三）简化公积金和商业银行个人住房贷款手续。放宽贷款条件，延长贷款期限，最长可延至２０年。实行“一门三步”式服务，即：接受申请、承诺贷款、通知放款“一条龙”服务，把办理贷款时间缩短到２０天以内。将住房贷款范围扩大到二级市场交易的住宅。

（四）完善住房置业贷款担保办法。市房地、财政部门应尽快组建住房置业担保公司，为居民购房贷款提供担保。

五、改革住房维修管理体制，做好公房售后维修和服务工作

（一）全面推进社会化、专业化、经营型的物业管理，引导和扶持房地部门所属房地产公司转换经营机制。直管公房售房资金的１５％用于房地产公司转机建制，对转制过程中发生的税费，给予优惠支持。

（二）规范住宅小区物业管理收费行为，从严控制收费标准，市物价部门应分别按普通建设标准和高标准对各类物业分类制定并公布全市物业管理服务收费标准。

（三）加强公有住房售后维修服务。制定公房售后服务办法，落实公共部位、共用设施维修基金。多层住宅按售房款的２０％，高层住宅按售房款的３０％提取维修基金，购房者按购房款的２％向售房单位缴交维修基金。维修基金专款专用，切实加强房屋公共部位、共用设施的维修管理，保障其正常使用。

————————————————————————————————————----武汉市职工住房分配货币化实施办法

【颁布日期】 1999-09-16 武汉市人民政府

为了进一步深化我市住房制度改革，推进住房分配货币化，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，结合本市实际，制定本办法。

一、指导思想、基本原则

（一）指导思想：改革住房分配体制，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。将过去住房实物分配中的暗贴改为以货币形式发放的住房补贴，逐步理入职工工资。促进居民成为住房市场的消费主体，建立健全适应社会主义市场经济体制的城市住房新制度。

（二）基本原则：在国家统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行；国家、单位和个人合理负担；按劳分配，效率优先，兼顾公平；老职工老办法，新职工新制度；一次性补贴和按月补贴相结合；新老政策相互衔接，确保房改稳步推进。

二、住房补贴对象、形式及标准

（一）住房补贴对象：全市机关团体和事业单位的下列职工均属住房补贴对象： 1、1998年12月31日以前参加工作的单身职工或双职工家庭配偶双方均未租住或购买公有住房的职工（以下简称“无房老职工”）； 2、1998年12月31日以前参加工作的单身职工或双职工家庭配偶双方虽已租住或购买公有住房，但未达到规定面积标准的职工（以下简称“未达标老职工”）； 3、1999年1月1日以后参加工作的职工（以下简称“新职工”）。

（二）住房补贴形式：

1、无房和未达标老职工的住房补贴，采取一次性补贴和按月补贴相结合形式发放，即：对老职工1998年12月31日以前工作年限的住房补贴一次性核定，由各单位根据住房资金的转化情况，按职工工龄、职级、住房情况等因素综合排序，轮候计发；对老职工1999年1月1 日以后工作年限的住房补贴，按职工标准工资的一定比例，在其参加工作的剩余年限内按月计发。一次性住房补贴和按月补贴的发放年限累计不超过32年。

有条件的单位，也可以将老职工32年的住房补贴一次性全额核定计发。

2、新职工的住房补贴，按职工标准工资的一定比例，在其参加工作的32年内按月计发。

3、双职工家庭配偶双方的住房补贴，按各自的住房补贴标准，由所在单位分别计发。

4、离退休职工的住房补贴，参照本办法办理。

（三）住房补贴标准：

1、无房老职工的住房补贴

1998年12月31日以前工作年限的一次性住房补贴＝（基准补贴每平方米450元＋工龄补贴每平方米每年7元×建立住房公积金前工龄）×职工住房补贴面积标准÷32年×1998年（含）前实际工龄

1999年1月1日以后剩余工作年限的月住房补贴＝职工月标准工资×32％

2、未达标老职工的住房补贴

1998年12月31日以前工作年限的一次性住房补贴＝（450元＋7元×建立住房公积金前工龄）×未达标面积÷32年×1998年（含）前实际工龄

1999年1月1日以后剩余工作年限的月住房补贴＝职工月标准工资×32％÷职工住房补贴面积标准×未达标面积

未达标面积＝职工住房补贴面积标准－已购（租）公房面积

3、新职工的月住房补贴按职工月标准工资的32％计发。

4、老职工职务晋升后，根据增加的住房补贴面积标准，相应增补住房补贴。增补住房补贴按每平方米基准补贴乘以增加的住房补贴面积一次性补发。

（四）东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲区应根据本地区住房价格、职工工资水平和可转化的住房资金来源等情况另行制定住房补贴标准，报市房改委批准后执行。

三、住房补贴资金的筹集、管理及使用

（一）按照调整财政支出结构，转化财政和单位原有住房资金的原则，切实做好住房补贴资金的预算、核定和划转工作，多渠道筹集住房补贴资金，使住房补贴的发放有稳定的资金来源。

（二）财政核拨人员经费的行政、事业单位住房补贴资金的主要来源为各级财政、各部门、各单位原购建住房的转化资金，单位自管房出售收入等单位住房基金、按规定集中的直管公有住房出售收入等城市住房基金。单位住房基金支付职工住房补贴的不足部分，可按规定向同级财政申 请补助。

（三）非财政供给的事业单位住房补贴资金来源于单位住房基金。不足部分，经财政部门核定后从相关费用中列支。

（四）职工住房补贴资金在政府指定银行设立单位住房基金专户，并按职工个人设置住房补贴明细帐进行专项核算。职工住房一次性补贴和按月补贴统一实行专户储存管理。

（五）职工住房补贴应专款专用，在其购买、修建自住房时支付。职工退休时可将专户储存的住房补贴余额一次性提取；职工在职期间去世的，其储存的住房补贴余额可由其合法继承人一次性提取。

（六）建立单位职工住房补贴申报、轮候、核拨制度。职工在使用住房补贴时，由个人提出申请，单位按计划统筹安排，银行按规定支付。

（七）职工与单位终止劳动关系，原工作单位应从当月起停止计发住房补贴，将原计发情况记入职工人事档案；本人重新参加工作时，新工作单位可按规定继续计发住房补贴。

四、加强领导，确保住房分配货币化工作顺利实施

（一）各部门、各单位要切实加强职工住房分配货币化工作的领导，大力宣传实行住房分配货币化的重大意义及有关政策，加强协调配合，切实保证我市住房分配货币化工作的顺利实施。

（二）各行政机关和事业单位的职工住房分配货币化方案按财政分级管理原则，分别报市、区房改办和同级财政部门联合审批后实施。

（三）各单位要严格按照本办法的规定筹集、管理和发放住房补贴；按照统一部署，抓紧建立职工个人住房档案。各级纪检监察部门要加强监督检查，对违反房改政策的单位和个人予以查处。

（四）企业的职工住房分配货币化方案可参照本办法规定，结合各自经营状况制定，提请职代会（职工大会）、工会讨论通过，经上级主管部门批准后实施，报市、区房改办备案。

（五）本办法自1999年1月1日起施行，由市住房制度改革委员会办公室和市财政局负责解释。

—————————————————————————————————————

武汉市房地局(房改办)关于经济适用住房建设项目申报与审批程序的通知

颁布机关: 武房字〔1999〕第78号 执行日期: 1999-10-22 武汉市房地局(房改办)关于经济适用住房建设项目申报与审批程序的通知

各有关建设单位：

为了贯彻武政(1998)125号文件精神，加强和规范经济适用住房项目的管理，推进住宅建设的健康发展，现就我市经济适用住房建设项目申报与审批程序通知如下：

一、经济适用住房建设项目审批原则

1、符合城市用地总体规划和城市建设总体规划；

2、贯彻“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设，分期实施，节约用地”的原则；

3、坚持利用现有市政设施和存量用地，成片进行项目建设的原则。

二、经济适用住房建设项目的申报

申报经济适用住房建设项目的开发(建设)单位，须提供下列资料与文件。

1、申请报告；

2、房地产开发企业资质等级证书和营业执照，自建单位法人执照（复印件）；

3、土地部门批准的用地文件或土地使用权证(复印件)或签订的用地转让合同文本；

4、项目所处地理位置的1／2000地形图(用红笔注明)；

5、项目可行性分析报告；

6、有关资金证明(开发企业开户银行出具的自有资金证明或自建单位职工公积金交缴证明)。

三、经济适用住房建设项目的审批

1、市房地局(房改办)根据市场需求和全市布局建设情况，对申报的建设项目工作部门逐个进行初审，将初审意见提交局例会讨论；

2、经济适用住房建设项目经初审后，提交市经济适用住房建设工作协调领导小组办公室审定；

3、根据领导小组审定意见，由市建委、市计委、市房地局（房改办）、市规划土地局、市人行等部门会签计划报告，上报省有关部门待批。

四、经济适用住房建设项目的下达

1、经审定上报的项目，由市房地局(房改办)先行下达前期计划，建设单位凭前期计划(原件)到市规划土地局办理前期有关手续，并与商业银行联系贷款事宜；

2、省有关部门批准我市上报的计划后，由市建委、市计委、市房地局(房改办)、市规划土地局、市人行联合下达正式计划；

3、在正式计划下达后，由市房地局(房改办)与建设单位签订建设协议书和计划管理目标责任书，并对建设项目进行跟踪管理与监督。

一九九九年十月二十二日

关于出售直管公有住房有关问题处理的通知

武房管［1999］301号 99年11月11日

各区房地局、房改办、房地产公司，市交易互换心，市登记发证中心：

为了认真贯彻武政(1999)98号文件，加快直管公有住房出售工作，促进房地产业的健康发展，现就出售直管公有住房中的有关问题提出处理意见如下：

一、未与开发单位办理产权交接手续的拆迁还建住房出售时：

1、属于开发单位还建的“散户”按还建时的“散户”建筑面积出售收款，待测绘部门测绘后，售房款按测绘后的建筑面积多退少补，产权证待产权交接手续完毕后发放。

2、属于开发单位集中还建的拆迁户，按建使比1．33系数测算建筑面积出售收款，待测绘部门测绘后，售房款按测绘后的建筑面积多退少补，产权证待产权交接手续完毕后发放。

二、在拆迁还建住房中，还建户按高于成本价的价格获得使用权的住房出售时：

1、按拆迁还建部分与高于成本价格获得使用权部分分开计算售房款，对高于成本价获得使用权的部分按市政府(1998）34号文件计算房价，再按50％折减后出售。

2、对高于成本价获得使用权部分的建筑面积计算办法，按当时拆迁协议书上增加的使用面积乘以当时建使比系数。

三、关于房屋公用部位出售时，购房人必须与公用部位共有人签订“使用协议”后方可出售。

四、规划近期需要拆除改造的住房已在市规划局领取拆迁许可证，即将拆除的住房，暂不出售。

五、直管非住宅用房承租单位将承租的非住宅用房经过改造为成套民用住宅的，可向房地部门提出申请改变为民用住宅，经市房地局同意后可以出售，但出时应由承租单位统一代为办理。

附：《关于出售直管公有住房有关问题处理的通知》的办理程序

一九九九年十一月十一日

关于开展职工住房分配货币化试点工作的意见

武房改办［2000］2号

2000年4月3日

各区房改办、财政局，有关试点单位：

根据我市房改工作安排，现就部分行政事业单位住房分配货币化试点工作提出如下意见：

一、指导思想：

为全面贯彻《武汉市职工住房分配货币化实施办法》，推动全市行政事业单位职工住房分配货币化工作的开展，拟通过在部分行政事业单位先行开展职工住房情况登记，建立职工住房档案，测算住房补贴，发放住房补贴等工作，探索住房分配货币化的具体程序和办法，使这项工作尽快全面展开，帮助职工形成现实的购房支付能力，切实启动个人住房消费。

二、试点单位：

试点区：江岸区、江汉区、桥口区

试点单位：市规划局、市统计局、市档案局、市计生办、市委党校、市劳教局等。

三、试点方式： 

1、市房改办、市财政局组织工，作专班，对试点单位进行指导。

2、试点单位成立有分管领导任组长、房管(房改)、财务、工会、人事、纪检等部门参加的住房分配货币化工作小组。

3、试点区房改办、财政局根据辖区实际情况，制定职工住房分配货币化实施意见，选择部分行政事业单位试点。

4、试点单位和试点区，要开展宣传动员，组织职工进行住房情况登记，建立住房档案，并做好住房补贴的测算和核定工作。

四、试点时间安排

(一)试点单位：

3月31日，召开试点单位负责人参加的动员会议；

4月1日至10日，各试点单位筹备动员；

4月11日至25日，试点单位职工住房登记；

4月26日至30日，试点单位职工住房登记汇总，建立职工住房档案；

5月1日至15日，试点单位进行职工住房补贴测算，制定单位补贴方案；

5月16日至20日，试点单位上报职工住房补贴方案，填报《职工住房补贴资金核定表》；

5月2l至31日，市房改办审批单位住房补贴方案、市财政局审批单位住房补贴资金；

6月，试点单位开始按规定发放住房补贴； 7月，扩大试点，逐步推开。

(二)试点区：

4月上旬，召开匡房改委工作会议； 4月中旬．区房改办、区财政局测算区属行政事业单位职工住房补砧需求，明确划转资金渠道；

5月底以前，制定区属行政事业单位职工住房分配货币化实施意见；

5月至7月，指导区属行政事业单位开展货币化分配工作试点。

8月，试点单位开始按规定发放职工住房补贴。

五、其它事项：

各试点单位要按工作步骤要求，尽快成立工作专班，组织实施住房分配货币化试点的相关工作，并将试点中遇到的各种问题及时向市房改办、市财政局反映，确保房改工作稳步推进。

二○○○年四月三日

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_武汉市经济适用住房管理暂行规定

武汉市人民政府 2001年2月22日

第一条 为保证经济适用住房建设的顺利进行，逐步改善中低收入家庭的居住条件，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发［1998］23号)精神及有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定所称经济适用住房，是指建设用地实行行政划拨，行政事业性收费享受政府规定的减免政策，以微利价格向中低收入家庭出售的普通商品住房。

第三条 经济适用住房建设规模，按与商品房建设协调发展的原则确定。建设规模，控制在上全市住宅建设竣工总规模的15%以内。

第四条 经济适用住房建设，应符合本市城市土地利用规划和城市总体规划；具体布局，由市城市规划、土地部门按《市人民政府关于加快我市经济适用住房建设步伐的通知》(武政［1998］125号)规定，从住宅建设用地规划中一次规划，分期实施。] 第五条 市经济适用住房建设工作协调领导小组(以下简称领导小组)决定和协调全市经济适用住房建设管理的重大问题。领导小组办公室负责经济适用住房建设管理的日常协调工作。第六条 经济适用住房建设实行计划管理，严格执行基本建设程序。计划管理按《国家发展计划委员会等部委关于进一步加快经济适用住房(安居工程)建设有关问题的通知》(计投资［1998］1474号)精神和省、市人民政府有关规定执行。第七条 申请建设经济适用住房，应具备下列条件：

(一)有独立的企业法人资格、房地产开发企业资质证书和营业执照；(二)申请建设的经济适用住房有5万平方米以上的规模；(三)有占建设项目总投资30%以上的自有资金；(四)有市规划部门出具的选址意见书。

第八条 建设经济适用住房的申请，经领导小组核准后，由市计划、建设、房地、规划、土地、开发管理等部门和人民银行以及有关国有商业银行联合上报省有关部门批准，并联合下达建设单位，再由建设单位按有关规定办理用地、规划、开工等手续。

第九条 经济适用住房建设，应按有关规定实行项目法人制、招标投标制、工程监理制、合同管理制和工程质量竣工验收备案制。

第十条 确定经济适用住房设计标准，应充分考虑本市社会经济发展水平和居民承受能力，户均建筑面积应控制在80平方米，最大房型建筑面积不得超过100平方米。

第十一条 经济适用住房的规划设计，必须严格执行有关设计规范，并由具有相应资质的规划设计单位承担。规划设计方案采用招标投标、方案竞选等方式择优选定。

第十二条 建设经济适用住房，应坚持综合开发、配套建设的原则，严格执行国家建设标准和技术规范，以提高经济适用住房的安全性、舒适性，优化人文居住环境。

第十三条 经济适用住房的勘察、设计、施工，实行工程质量保证制度。施工现场安全，由施工单位负责。建设单位对工程质量实行终身责任制。

第十四条 经济适用住房未经竣工综合验收合格，不得交付使用。通过竣工综合验收的经济适用住宅小区，应按有关规定实行物业管理。第十五条 经济适用住房在交付使用时，建设单位必须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第十六条 经济适用住房销售价格，应按保本微利的原则，由市物价部门商有关部门依照国家确定的经济适用住房价格构成因素，结合区位和质量差价核定。

未经核定价格的经济适用住房，不得销售。经济适用住房价格一经核定，任何单位和个人不得随意变动。

第十七条 经济适用住房面向本市城镇中低收入家庭出售。购买经济适用住房，一户限购一套，而且必须同时具备下列条件：(一)有本市城镇常住户口；

(二)人均住房建筑面积低于上全市人均住房建筑面积；(三)家庭人均收入低于上全市城镇人均收入。

第十八条 购买经济适用住房，应向房屋所在地的区房地部门书面申请，有工作单位的，应附所在单位和主管部门出具的对其经济收入和住房情况的书面证明；无工作单位的，应附户口所在地居委会、街道办事处出具的对其经济收入和住房情况的书面证明。

区房地部门收齐申请，应张榜公布30天，并建立举报制度，接受群众监督；并将经过初审，符合本规定第十七条规定条件的上报领导小组办公室核定。 对购房户经济收入和住房情况的书面证明应符合实际；有关单位出具虚假证明的，出具的证明无效，并由有关部门追究责任人的责任；购房户弄虚作假、骗取虚假证明的，5年内不得申请购买经济适用住房；弄虚作假购得经济适用住房的，房地、土地部门不予办理房地产交易和过户手续；造成经济损失的，由购房户自行承担。

第十九条 下列家庭不需核定家庭年收入，可凭有关证明购买经济适用住房：(一)市人民政府批准的重点工程和市政建设工程的被拆迁居民家庭；(二)市、区人民政府组织实施的危房改造项目的异地安置居民家庭。

第二十条 建设单位销(预)售经济适用住房，应事先取得开发管理部门统一印制的《武汉市商品房销(预)售许可证》，且不得向不符合本规定第十七条规定条件的购房户销(预)售经济适用住房，否则，房地、土地部门不予办理房地产交易和过户手续。

第二十一条 已购经济适用住房上市出售，必须严格按建设部发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部［1999］69号)的规定执行。

第二十二条 经济适用住房建设、勘察、设计、施工单位，违反有关法律、法规和本规定的，按有关法律、法规处理。

第二十三条 有关部门及其工作人员应认真执行本规定；玩忽职守、以权谋私、徇私舞弊的，由有关主管部门依法查处；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。第二十四条 驻汉部队建设经济适用住房和企业组织本企业职工集资建设经济适用住房，按有关规定办理，且不得向社会销售。 第二十五条 本规定自发布之日起施行。

____________________________________________________________________ 武汉市人民政府关于经济适用住房建设城市基础设施配套补偿费征收问题的通

知

【实施日期】2001-03-15【颁布单位】武政〔2001〕35号

各有关部门：

为完善我市经济适用住房建设管理，根据《国务院关于进一步深化城镇住房建设制度改革加快住房建设的通知》(国发［1998］23号)和《省人民政府批转省建设厅〈关于加快发展我省经济适用住房建设意见〉的通知》(鄂政发［1998］65号)精神，经研究，决定从2001年3月15日起，凡在我市建设经济适用住房，其城市基础设施配套补偿费减半征收。 特此通知。

武汉市人民政府 2001年3月7日

__________________________________________________________________ 市人民政府办公厅转发财政部建设部关于抓紧落实机关事业单位住房补贴资金

有关问题的通知的通知

武政办［2001］134号

2001年7月3日

各区人民政府，市人民政府各部门、各直属机构：

现将《财政部建设部关于抓紧落实机关事业单位住房补贴资金有关问题的通知》(财综〔2001〕18号)转发给你们，请认真贯彻落实。市人民政府及其办公厅以前制发的关于公有住房出售收入使用、管理的有关规定，凡与财综〔2001〕18号文件精神不一致的，请按财综〔2001〕18号文件精神执行。

武汉市人民政府办公厅

二○○一年七月三日

财政部建设部关于抓紧落实机关事业单位住房补贴资金有关问题的通知

财综［2001］18号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，建设厅(局)，房改办；新疆生产建设兵团财务局：

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号，以下简称《通知》)规定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。目前，全国绝大多数市县已按照《通知》精神出台了住房分配货币化方案，许多市县已经建立住房货币化分配体制。但少数地区由于原有住房建设资金转化为住房补贴的政策还未落实等原因，使住房分配货币化改革仍然难以真正启动。为此，根据《通知》精神，现就落实机关事业单位住房补贴资金来源有关问题通知如下：

一、建立稳定的住房补贴资金来源渠道是实施住房分配货币化改革的前提和根本保证。各地财政和建设(房改)部门要采取积极措施，做好机关事业单位住房补贴资金的落实工作，使住房分配货币化真正落到实处，确保住房制度改革工作顺利进行。

二、住房补贴资金主要立足于财政、单位原有住房建设资金的转化。按《通知》规定应该发放住房补贴的地区，应以不低于1996—1998年3年预算内住房建设资金平均支出为基数，尽快将其转化为住房补贴资金，并在以后年份保证资金来源的稳定性；1996—1998年期间预算内住房建设资金投入较少，或1998年底前的职工无房、未达标较多，且财政状况较好的地区，可在每年预算中安排一定的资金用于住房货币化补贴。各地区、各单位出售直管公房、自管公房的收入，在按规定留足住宅共用部位和共用设施设备维修基金以及房管机构改制资金后，要全部用于发放住房补贴，并制定出使用计划。各地区、各单位不得以任何理由挪用、截留公有住房出售收入。各地区、各单位要结合本地区、本单位实际，多渠道筹集住房分配货币化资金，建立稳定的资金来源，积极推进机关事业单位住房分配货币化改革的顺利实施。

三、停止住房实物分配、实行货币化分配后，机关事业单位原则上不得再自建或联建职工住房，财政预算不再安排建房资金。当地住房分配货币化方案出台前已立项并开工建设的住宅项目，未完工程建设资金应通过银行贷款予以解决，不得挤占住房补贴资金。

四、要抓紧制定和完善住房分配货币化配套政策，加强住房补贴资金管理，在职工住房普查和建立住房档案工作的基础上，要准确核定住房补贴对象和住房补贴资金需求量。尽快制定机关事业单位住房补贴资金筹集、拨付、管理办法，推进住房补贴发放管理的规范化、科学化。研究制定住房补贴资金专户管理办法，加强财政监督，保证住房补贴专项用于职工住房消费支出。财政部门要按照效率优先、兼顾公正的原则，科学有序地分配住房补贴，严格监督有关部门向符合条件的职工发放住房补贴。

中华人民共和国财政部

中华人民共和国建设部

二○○一年三月二十八日 —————————————————————————————————————

武汉市城镇最低收入居民家庭住房保障暂行办法

2002-08-31

武政[2002]87号

第一条为建立和完善城镇住房保障制度，改善城镇最低收入居民家庭的居住条件，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内城镇最低收入居民家庭的住房保障适用本办法。

第三条市房产行政主管部门负责全市住房保障工作的组织、协调和管理工作。各区房产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内住房保障的具体实施工作。

民政部门负责对城镇最低收入居民家庭的认定工作：财政部门负责住房保障资金的筹集、管理和使用监督工作；政府其他有关部门按照各自职责，负责做好与住房保障相关的工作。

第四条住房保障的方式包括租金核减和配房租赁等。

租金核减是指对城镇最低收入居民家庭现承租的公有住房按照廉租住房的租金标准计收租金，其与公有住房标准租金的差额由产权单位予以核减。

配房租赁是指对符合条件的家庭调配一处廉租住房供其承租使用。

用于配房租赁的廉租住房人均住房使用面积不低于8平方米，廉租住房的租金标准为公有住房标准租金的50％。

第五条申请租金核减的家庭应当具备下列条件：

（一）享受城镇居民最低生活保障待遇；

（二）现承租的住房为公有住房。

第六条申请租金核减按照下列程序办理：

（一）申请租金核减的家庭向户籍所在地的区房产行政主管部门提出申请，并提交有关部门颁发的最低生活保障金领取证、户籍证明、承租公有住房的证明等材料；

（二）区房产行政主管部门应在收到申请租金核减的家庭所提交的全部证明材料后，15个工作日内对其申请审查完毕，符合条件的，书面通知房屋产权单位给予租金核减；不符合条件的，书面通知申请租金核减的家庭并说明理由。

第七条申请配房租赁的家庭应当具备下列条件：

（一）家庭成员均具有本市城镇常住户口，其中至少一人具有本市城镇常住户口三年以上，成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；

（二）享受城镇居民最低生活保障待遇一年以上；

（三）家庭人均住房使用面积在6平方米以下。

第八条申请配房租赁按照下列程序办理：

（一）申请配房租赁的家庭向户籍所在地的区房产行政主管部门提出申请，并提交下列证明材料：

1．家庭成员所在单位或者户籍所在地街道办事处出具的住房困难证明；

2．民政部门颁发的最低生活保障金领取证；

3．户籍证明及其家庭成员关系证明、身份证件。

（二）区房产行政主管部门在收到申请配房租赁的家庭所提交的全部证明材料后，30个工作日内对其申请审查完毕，并定期将审查结果在申请配房租赁的家庭户籍所在或者实际居住地予以公示，公示期为15日。公示期间无异议的，报经市房产行政主管部门核准后，予以登记；不符合条件的，书面通知申请配房租赁的家庭并说明理由。

（三）对己登记的家庭，按照本办法第十条规定的轮候原则，确定实行配房租赁的家庭。

轮候期间，申请配房租赁的家庭的住房状况、经济收入和家庭人口等基本情况发生变化的，应当及时向区房产行政主管部门报告，经市房产行政主管部门审核，不再符合申请条件的，应退出轮候。

第九条市房产行政主管部门应当根据全市住房保障资金、廉租住房房源及需求情况，每年向各区房产行政主管部门下达配房租赁计划。各区房产行政主管部门应当将下达的配房租赁计划予以公告。

第十条房产行政主管部门应当按照公平、公正的原则，采取排序等公开方式有计划地实行配租廉租住房，对符合条件的孤寡老人、残疾人等特殊困难家庭应优先纳入实施范围。

第十一条租赁廉租住房的家庭，应当与区房产行政主管部门订立《廉租住房租赁合同》，并按照房产行政主管部门的规定和合同约定，缴纳应由其承担租金等相关费用。原住房为公有住房的，应当在规定期限内退出，并交由市房产行政主管部门继续用于配房租赁。

第十二条实施住房保障的资金来源包括：

（一）市、区人民政府安排的住房保障专用资金；

（二）住房公积金的增值收益中提取的专用资金；

（三）配租廉租住房的租金收入；

（四）接受社会损赠的资金；

（五）通过其他渠道依法筹集的资金。

住房保障资金应当专项用于廉租住房的购置、兴建、维修以及管理等，具体使用管理办法由市房产行政主管部门会同市财政部另行制定。

第十三条配租廉租住房的房源包括：

（一）政府出资购置的存量住房等；

（二）政府依法收回、收购土地上的住房；

（三）政府出资兴建的住房；

（四）承租廉租住房的家庭退出的原公有住房；

（五）接受社会捐赠的住房；

（六）通过其他渠道依法筹集的住房。

购置、兴建廉租住房的有关优惠政策由市人民政府另行规定。

第十四条享受住房保障的家庭，其住房状况、经济收入和家庭人口等 情况发生变化时，应当及时向区房产行政主管部门报告。区房产行政主管部门应当每年对享受住房保障的家庭的基本状况进行复核，发现不再具备享受住房保障条件的，应当报经市房产行政主管部门核准后，按照本办法 第十五条的规定予以处理。

第十五条享受住房保障的家庭人均收入连续12个月超过本市城镇居民最低生活保障标准的，由区房产行政主管部门报经市房产行政主管部门核准后，分别按照下列规定予以处理：

（一）对享受租金核减的家庭，通知房屋产权单位终止租金核减；

（二）对享受配房租赁的家庭，终止《廉租住房租赁合同》，限期退出廉租住房，因正当理由不能退出的，经区房产行政主管部门批准，可在一定期限内续租，住房租金按公有住房标准租金收取；逾期不退的，住房租金按市场租金标准收取。曾经按照本办法第十一条规定腾退原公有住房的，对原住房与现住房的面积差额部分按市场租金标准收取租金。

第十六条申请租金核减或配房租赁的家庭应当如实提供情况，虚报、隐瞒有关情况或者伪造有关证明而获得租金核减或者租赁廉租住房的，由区房产行政主管部门报经市房产行政主管部门核准后，两年内不予受理其住房保障申请，并分别作如下处理：

（一）对享受租金核减的家庭，通知房屋产权单位终止租金核减；

（二）对享受配房租赁的家庭，责令其退出廉租住房，追缴廉租住房租金与市场租金的差额。

第十六条享受住房保障的家庭不按照合同约定行使权利和履行义务的，由房产行政主管部门按照国家有关规定予以处理。

第十八条房产行政主管部门和有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第十九条市房产行政主管部门可根据本市社会、经济发展水平适时调整本办法规定的有关住房保障标准，并予以公布。

第二十条本办法自2002年11月1日起施行。市房产行政主管部门可根据本办法制订具体实施意见。

二○○二年八月三十一日

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武汉市房产管理局、武汉市民政局关于贯彻《武汉市城镇最低收入居民家庭住

房保障暂行办法》的通知

武房指［2002］199号

2002年10月28

各区房产管理局、民政局：

建立城镇最低收入居民家庭住房保障制度，是解决弱势群体住房部题 重大措施，是落实江泽民总书记“三个代表”重要思想的具体体现。现就贯彻实施《武汉市城镇最低收入居民家庭住房保障暂行办法》(以下简称《办法》)(武政［2002］87号)，作如下通知：

一、思想上要高度重视，工作上要密切配合

各区房产管理局、民政局要把城镇最低收入居民家庭实施住房保障工作作为大事来抓。要明确领导分管，落实工作责任，选拨得力干部，切实将这项惠及百姓，涉及稳定的工作抓紧抓好。

二、要搞好宣传培训

各区要召开有区属部门和房改单位参加的动员会议，并通过多种途径，大力宣传对最低收入居民收入居民家庭实施住房保障的重大意义及操作办法。同时，要组织有房改、做到统一思想，统一下策，统一操作办法。

三、要按各自职能和工作程序做好工作

各区房产管理局要按规定负责做好本行政区域内最低书入居民家许住房保障的计划分解、资格审查、落实到户等工作。各区民政局和街道办事处民政科负责本行政区域内最低生活保障居民家庭的调查摸底和受理初审工作，并按《办法》的要求，及时掌握并通报享受住保障家庭的经济收入变化等情况。各社区居委会和单位要负责做好申请家庭的现住房情况和人口状况的核实工作。

四、严格执行政策，严肃工作纪律

按照《办法》规定的政策，坚待公平、公正、公开的原则，做好住房保障家庭资格审查和保障措施的落实工作。对于玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的工作人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

二○○二年十月二十八日 _____________________________________________________________________________

武汉市住房公积金对账簿管理办法 2004/6/21 武资中发[2004]13号 第一章 总则

第一条 为了加强住房公积金管理，维护公积金所有者的合法权益，使职工能及时、准确掌握本人公积金缴存明细情况，根据《住房公积金管理条例》制定本办法。

第二条 凡在本市缴存住房公积金的职工均属住房公积金对账簿的发放范围，各受委托银行必须遵守本办法的规定。

第三条 本办法所称住房公积金对账簿（以下简称对账簿）主要记载职工住房公积金的缴存、提取、使用、结息及余额等情况。

对账簿作为职工缴存住房公积金的唯一有效凭证，由职工长期保存，具有法律效力，是职工申请办理有关公积金业务的必要证件。从2004年起不再发放对账单、查询卡。

第四条 根据《住房公积金管理条例》的规定，“职工个人缴存的住房公积金是由所在单位每月从其工资中代扣代缴，集中汇缴到住房公积金专户内，由受委托银行计入职工住房公积金账户。”对账簿不能作为单位或个人汇缴住房公积金业务凭证，但可作为职工住房公积金的缴存证明。

第五条 根据《住房公积金管理条例》的规定，“职工提取住房公积金账户内的存储余额，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。”对账簿只能作为职工提取公积金的资料之一。

第二章 住房公积金存款利率和计息

第六条 住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照人民银行规定的利率计算利息。

职工住房公积金按年结息，每年6月30日为结息日。

当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告活期存款利率计息，上年结转的公积金存款按结息日挂牌公告三个月整存整取存款利率计息。

根据财政部、国家税务总局有关规定，住房公积金存款利息所得免征收个人所得税。

第七条 缴存住房公积金职工对公积金存款利息结计有异议时，有权向受委托银行申请复核。受委托银行应当无条件受理并作答复。

第三章 对账簿的印制和发放

第八条 对账簿由武汉住房公积金管理机构监制，受委托银行印制、管理及发放给职工所在单位转至职工个人。对账簿由本人妥善保存，任何单位及个人不得扣留或代管。每年缴存、提取、余额情况由本人持对账簿随时到受委托银行营业网点或自助终端上进行明细打印。如对账簿满页后可到受委托银行公积金缴存网点的房改专柜更换新对账簿，已满页的对账簿仍由本人留存。

第九条 新设立的单位和单位新录用的职工，应当自设立或录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审批文件，到所在单位的缴存银行办理职工住房公积金账户的设立或转移手续。缴存银行在办理开户手续的同时发放对账簿。

职工因工作需要在本市内调动，在同一缴存银行和同一中心内办理转移的，对账簿仍可有效使用，个人账号是唯一的，但必须将公积金账户随工作关系一并转移到新单位。在不同缴存银行和不同中心之间转移的，在其公积金账户随工作关系一并转移到新单位后，由缴存银行重新发放对账簿。

第十条 对账簿从2004年7月1日开始发放，初始账务记录反映的是2003年7月1日余额，与2003年6月30日发放的对账单余额一致，并反映2003年7月1日以后的所有账务记录。

第四章 住房公积金的账务查询

第十一条 缴存住房公积金职工有权查询本人的住房公积金缴存、提取情况，受委托银行应热情、及时为职工提供查询，不得拒绝、推诿。

第十二条 受委托银行开办电话查询业务。缴存住房公积金职工可根据对账簿上提供的公积金账号，通过电话随时查询本人当前余额、最后一次缴存月份及月缴存额。

第十三条 受委托银行在各营业网点或自助终端上，受理持对账簿的职工随时打印明细业务。职工如对其公积金对账簿所登记的缴存、提取、余额有疑问，可随时与缴存银行进行对账。如仍有异议的，可提请武汉住房公积金管理机构复查。

第五章 住房公积金存款账户的管理

第十四条 根据《住房公积金管理条例》，“每个职工只能有一个住房公积金账户”的规定，各单位在受委托银行发放对账簿之前，应到其缴存银行领取《住房公积金帐户信息核对表》，核对、确认职工账户信息。

对一个职工有多个住房公积金账户的，应向缴存银行出具《职工住房公积金账户合并申请表》，办理账户合并手续，确认其唯一账户。

对已调离或已离岗职工的账户，应按规定办理转移或封存手续。

每个缴存住房公积金职工只能发一本对账簿。

第十五条 单位应主动与缴存银行核对账户余额，受委托银行应随时受理单位账户查询与核对，并打印单位对账单。每年6月30日结息后由受委托银行打印单位个人明细清单（或送盘片），供单位对账和登记住房公积金明细账。如有不符，应及时调整相符。

第六章 对账簿的补办

第十六条 对账簿因遗失、损坏需补发的，由职工向本单位提出补办申请，单位同意后再由个人到缴存银行办理对账簿。补发时需收取工本费。

第七章 附则

第十七条 本办法由武汉住房公积金管理机构负责解释。

第十八条 本办法自颁布之日起施行。

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武汉市经济适用住房购买资格核准工作暂行规定

2004-10-30 武房字[2004]21号

各区房产局、房改办，各有关开发建设单位：

为进一步加强我市经济适用住房管理工作，确保经济适用住房优惠政策落实到中低收入住房困难家庭，特制定《经济适用住房购买资格核准工作暂行规定》，现予印发，请遵照执行。

第一条 为进一步规范我市经济适用住房销售管理工作，保障中低收入住房困难家庭的合法权益，根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行印发的《经济适用住房管理办法》（建住房［2004］77号），结合我市实际，制订本暂行规定。

第二条 规定适用于购买由房地产开发企业投资建设、面向中低收入家庭销售的经济适用住房的家庭。

第三条 经济适用住房购买资格核准实行申请、公示、核查制度，由各区房产局（房改办）负责组织实施，市经济适用住房发展中心负责指导与监督。

第四条 购买经济适用住房的家庭须具备下列条件：

（一）有本市城镇常住户口；

（二）无房家庭（含旧城改造、重点工程拆迁家庭），或家庭现住房人均住房面积（建筑面积）低于本市城区居民人均住房面积；

（三）家庭人均收入低于本市城区居民人均可支配收入；

（四）未购买过经济适用住房或参与过集资、合作建房。

“城区居民人均住房面积”和“城区居民人均可支配收入”的具体标准，以武汉市统计局每年公布的上年末指标为准。

第五条 符合购房条件的家庭，应按如下程序申请核准其购房资格：

（一）申请人在户籍所在区房产局（房改办）领取并如实填写《武汉市城镇居民购买经济适用住房申请表》（共一式两联，一份由区房产局留存，一份转交市经济适用住房发展中心备案）；

（二）申请人及其配偶提请各自所在工作单位出具收入和住房情况的书面证明，并在《武汉市城镇居民购买经济适用住房申请表》上加盖公章确认。若申请人或其配偶无工作单位，则由社区居委会出具相应证明；

（三）申请人持《武汉市城镇居民购买经济适用住房申请表》，向户籍所在区房产局（房改办）提出购房资格核准申请，并同时提交下列资料：

1、户口簿、夫妻双方身份证（附复印件）；

2、现住房的产权证明或房屋租赁合同、房屋拆迁补偿协议书（附复印件）；

3、申请人及其配偶所在单位或社区居委会出具的收入状况证明。

第六条 对申请资料完整、有效，且符合购房条件的家庭，区房产局（房改办）应自受理申请之日起1个月内，在申请人户籍（居住）所在地社区居委会进行公示，公示期限为7天。

第七条 公示期内有投诉的，由区房产局（房改办）进一步调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，由区房产局（房改办）向申请人核发《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》，该证明有效期限为18个月。

第八条 取得《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》的家庭，在有效期内持该资格证明可购买一套经济适用住房，并凭该资格证明办理《房屋所有权证》。

第九条 经济适用住房项目的房源和价格信息，由市房产局通过本市主要报刊和市房产局公众网站集中向社会公示，便于中低收入家庭掌握信息，并及时办理经济适用住房购买资格核准手续。

第十条 开发建设单位不得向未取得《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》的家庭出售经济适用住房。擅自向未取得购房资格证明的家庭出售的，购房合同无效，由市经济适用住房发展中心责令其开发建设单位须限期收回；不能收回的，由开发建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差；情节恶劣，造成严重影响的，将依法追究责任。

第十一条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，须退出已购经济适用住房或按市场价补足购房款，并将提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，将提请其上级主管部门追究单位主要领导的责任。

第十二条 房产部门的工作人员在购房资格审查和监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十三条 本规定由市房产管理局负责解释。

第十四条 本规定自通知发布之日起施行。购买2004年以前批准建设的经济适用住房的中低收入家庭，其购买资格核准工作仍按原有规定执行。

武汉市房产管理局

武汉市住宅制度改革委员会办公室

2004年10月14日

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关于调整公有住房承租权有偿转让过户费的通知 武房市〔2004〕99号

2004年10月21日

各区物价局、各区房地产公司、各有关单位：

为了搞活房地产二、三级市场，根据市人民政府《关于促进房地产业持续健康发展的意见》（武政〔2004〕61号）的文件精神，经研究，对公有住房承租权有偿转让过户费标准进行调整，现将有关事项通知如下： 一、七个中心城区公有住房承租权有偿转让过户费按每平方米使用面积35元计收，城郊各区每平方米使用面积按30元计收。

二、原《武汉市直管公房使用权有偿调换转让管理办法》（武房〔1998〕224号）文件、《关于调整市直管公房使用权有偿转让收费的通知》（武房管〔1999〕274号）文件中涉及的有关收费标准的内容停止执行，其他内容仍按（武房〔1998〕244号）文件规定执行。

三、各单位要严格按调整后的新标准收费，并向广大住户公示办事程序及收费标准。

四、要加强对房屋转让、调换工作的管理，积极做好宣传工作。严禁弄虚作假，做到为广大住户排忧解难。

五、本通知从2004年10月1日起执行，此前已缴纳的有偿转让过户费，一律不予退还。

附件：1.武汉市公有住房承租权有偿转让申请书

2.武汉市公有住房承租权有偿转让审批表

武汉市房产管理局

武汉市物价局

二 ○ ○ 四 年 十 月 二 十 一 日

关于印发《武汉市个人住房商业性贷款转公积金贷款暂行办法》的通知

2005/1/27 武资中发〔2005〕2号

武汉市房改委资金管理中心

各公积金个人住房贷款业务受托银行：

为支持广大职工充分运用住房公积金改善住房条件，减轻职工经济负担，现将《武汉市个人住房商业性贷款转公积金贷款暂行办法》印发你们。请各受托银行自文件发布之日起，迅速在行内选择经办支行和少数客户进行试点运行，及时总结经验，制定并完善操作程序，以保证此办法从2005年4月1日起正式全面实施。

二○○五年元月二十七日

武汉市个人住房商业性贷款转公积金贷款暂行办法

第一章 总 则

第一条 为支持广大职工充分运用住房公积金改善住房条件，减轻职工经济负担，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《武汉市职工个人住房公积金贷款管理办法》、《武汉市住房公积金个人住房委托贷款实施办法》及相关文件规定，特制定本办法。

第二条 个人住房商业性贷款转公积金贷款，是指已办理个人住房商业性贷款且具备公积金贷款资格的借款人，在还款期间要求将商业性住房贷款余额（以下称“原商业贷款”）转换成由武汉市房改委资金管理中心（以下称“市资金中心”）对其发放的公积金个人住房贷款，称为转公积金贷款。

第三条 转公积金贷款必须是在市资金中心委托的公积金贷款受托银行的经办支行（以下称“贷款银行”）办理，非公积金贷款受托银行向个人发放的住房商业贷款不能办理转公积金贷款。转公积金贷款的借款人（以下称“转贷借款人”）和原商业贷款的借款人必须是同一人；对已办理了个人住房组合贷款的职工不再办理转公积金贷款。

第四条 转公积金贷款由市资金中心负责审批，有关贷款手续由发放原商业贷款的同一家贷款银行办理。

第五条 转公积金贷款必须由市资金中心认可的担保公司提供担保。

第六条 经贷款银行同意，借款人可以申请将其商业性个人住房贷款转为个人住房组合贷款。

第二章 贷款对象和条件

第七条 凡具有武汉市城镇户口(包括蓝印户口或暂住证)、正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工，个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房商业贷款且能够按时偿还贷款本息的，可以申请办理转公积金贷款。

第八条 申请转公积金贷款，转贷借款人必须同时具备下列条件：

1、原商业贷款必须正常还款1年以上，并出具由贷款银行提供的无逾期还款记录；

2、因购建房提取过住房公积金的，必须自提取之日起继续正常缴存住房公积金一年以上；

3、办理转公积金贷款的房屋，必须是已在市资金中心进行了登记备案的正规、合法的住宅开发项目；

4、办理转公积金贷款必须征得原商业贷款银行的同意；

5、房屋产权属共有的，产权共有人应出具同意抵押的证明并办理公证；

6、转贷借款人申请转公积金贷款时其婚姻状况已发生变化的，应提供相关证明和房产合法权属公证书。

第三章 贷款额度、期限、利率

第九条 转公积金贷款金额不得高于原商业贷款余额（取千元以上整数），且最高贷款额度不超过现行规定的贷款限额，最高贷款比例不得超过该房屋原购房合同总价的70%（单方职工不超过50%），上述三项条件中以金额低的为准。

每个转贷借款人的具体贷款额度，在依据前述规定的同时，由贷款银行根据转贷借款人（含配偶）的公积金缴存情况及还款能力按下述计算公式综合确定：

转贷借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限

上述公式中，如转贷借款人配偶未正常缴交住房公积金的，其计算公式中的月工资收入则不包括配偶方。

第十条 转公积金贷款审批额度与原商业贷款余额的差额部分，由转贷借款人用自有资金结清。

第十一条 转公积金贷款的期限，不得超过原商业贷款的剩余年限及房屋的剩余使用年限，同时不得长于转贷借款人距法定退休年龄的剩余年限。

第十二条 转公积金贷款利率，按照中国人民银行规定的个人住房贷款利率标准执行。

第四章 贷款的办理

第十三条 转贷借款人申请办理转公积金贷款，需向贷款银行提交下列资料：

1、《个人住房商业贷款转公积金贷款申请审批表》（以下简称“转公积金贷款申请表”）；

2、转贷借款人夫妻双方身份证、户口簿、结婚证及《武汉住房公积金对账簿》或《武汉市住房公积金缴交情况证明》原件及复印件；

3、转贷借款人夫妻双方所在单位出具的《经济收入证明》；

4、办理原商业贷款的《商品房购销合同》、《借款合同》和《借款抵押合同》原件及复印件；

5、贷款银行提供的转贷借款人原商业贷款的正常还款记录和贷款余额；

6、房屋产权共有权人出具同意抵押的证明及公证书；

7、担保公司出具的阶段性担保承诺函；

8、住房未办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的，提供由开发商重新出具的该房产转公积金贷款阶段性担保书；

9、贷款银行办理转公积金贷款需要的其他资料。

第十四条 贷款银行负责对转贷借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性和贷款的可行性进行调查核实，贷款银行对转公积金贷款的审批，按现行各贷款银行办理公积金贷款的程序和方式进行，对同意办理转公积金贷款的，应在《转公积金贷款申请表》上签署意见后报市资金中心审批。

第十五条 转公积金贷款经市资金中心批准后，贷款银行与转贷借款人重新签订借款合同、抵押合同，并办好相关贷款手续，在转公积金贷款发放前，将转公积金贷款额度与原商业贷款余额的差额部分，由转贷借款人用自有资金先存入原商业贷款银行的扣款账户内，作为转贷借款人归还原商业贷款的预付资金。

第十六条 担保公司提供阶段性担保的期限，从转公积金贷款借款合同签订之日起至房地产管理部门重新办妥该房屋抵押登记手续、并将抵押登记权属证明交给贷款银行保管之日止。

担保公司应依据上述规定履行担保责任，并与转贷借款人和贷款银行签订《保证合同》。

第十七条 转贷借款人的全部贷款手续办理完毕，借款合同生效后，贷款银行根据与转贷借款人签订的委托扣划协议，将转公积金贷款资金和转贷借款人已存入的自有资金同时划入转贷借款人的原商业贷款账户内，结清剩余的全部贷款本息。

第十八条 原商业贷款本息全部还清后，转贷借款人、贷款银行、担保公司应共同到原房产抵押登记部门，办理原商业贷款房屋抵押登记注销，同时重新办理转公积金贷款抵押登记手续。

第十九条 以房产作为抵押的，转贷借款人、保险公司、贷款银行应办理变更房屋保险手续。

第二十条 贷款银行要严格按照规定的用途，监控转公积金贷款资金的使用，保证转公积金贷款抵押权益的落实，按照武汉住房公积金管委会《武汉市住房公积金个人住房委托贷款实施方法》（武房改公[2000]5号）的规定，做好转公积金贷款委托业务。

第五章 附 则

第二十一条 各贷款银行应结合本办法制定本行的操作实施细则，报市资金中心审核备案。

第二十二条 本办法由武汉市房改委资金管理中心负责解释。

第二十三条 本办法自四月一日起实行。

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市人民政府关于印发武汉市经济适用住房管理办法的通知

武政[2005]30号

05年6月7日

各区人民政府,市人民政府各部门：

现将《武汉市经济适用住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

武汉市经济适用住房管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范经济适用住房的建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003)18号)和建设部等部门发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第三条 本办法适用于本市江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区和武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区范围内经济适用住房的建设、交易和管理。

第四条 市经济适用住房建设和管理工作协调领导小组负责决定和协调本市经济适用住房建设和管理工作中的重大问题。

市房产行政主管部门(以下简称“市房产部门”)负责本市经济适用住房的管理工作。

市计划、规划(国土资源)、建设、城市综合开发、物价、民政等行政主管部门根据各自职责，负责经济适用住房管理的有关工作。

第五条 市计划部门应当会同市房产、规划(国土资源)部门，依据全市产业布局、人口分布情况和城市建设发展需要，在做好市场需求分析和预测的基础上，编制全市经济适用住房发展规划。

第二章 项目组织与建设

第六条 经济适用住房建设项目应当符合以下选址和用地条件：

(一)项目选址应当位于《武汉市建筑规划管理技术规定》确定的密度二区和密度三区的规划居住用地范围，密度一区、城市重要控制区域(文化保护区、风景区)不宜选址建设。

(二)经济适用住房项目的最小净用地规模原则上不少于16666．67平方米，建筑面积不少于3万平方米。

第七条 市房产部门应当会同市规划(国土资源)部门依据全市经济适用住房发展规划，按照经济适用住房建设项目选址和用地条件，做好项目储备工作，为逐年滚动开发创造条件。经济适用住房建设用地应当逐步纳入本市政府上地储备计划。

第八条 利用政府储备土地建设经济适用住房的项目，应当实行项目法人招标。市房产部门应当会同市规划(国土资源)等部门，公开项目规划条件、建设标准、土地费用等信息，并通过公开招标选择具有相应资质、项目资本金、开发业绩和社会信誉良好的房地产开发企业承担建设任务。招标的具体办法由市房产部门会同市规划(国土资源)、物价等部门另行制定。

第九条 经济适用住房建设实行计划管理。市计划部门应当会同市房产、规划(国土资源)部门依据全市经济适用住房发展规划和项目储备情况，按照总量控制、均衡分布、合理布局的原则，在每年第四季度编制下一的经济适用住房建设投资和用地计划，报经市人民政府批准后下达执行。

第十条 列入经济适用住房建设投资和用地计划的经济适用住房项目建设用地，应当纳入本市土地供应计划。经济适用住房建设项目的土地费用原则上按土地取得成本(土地购置成本、拆迁补偿费用、前期整理等费用之和)确定。

第十一条 经济适用住房建设投资和用地计划下达后，已明确建设主体的项目，其建设单位应当在计划下达后60日内，持计划文件到规划(国土资源)部门办理登记手续；实行项目法人招标的项目，中标单位应当在中标后30日内持计划文件和中标通知书到规划(国土资源)部门办理登记手续。逾期末登记的，视作自动放弃。

第十二条 经济适用住房应当严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。具体户型面积和各种户型的比例，由市房产部门会同市规划(国土资源)部门根据本市居民的收入和居住水平等因素予以确定。

第十三条 经济适用住房的规划设计，应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案。

经济适用住房建设应当严格执行国家有关技术规范和质量、安全、环保标准，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。

第十四条 经济适用住房的设计、施工、监理，应当按照《中华人民共和国招标投标法》的有关规定实行招投标。

第十五条 经济适用住房的建设单位必须向买受人出具《质量保证书》和《使用说明书》，并依法承担保修责任。

第十六条 经济适用住房项目应当以保本微利为原则，严格按照原国家计委等部门发布的《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002)2503号)的规定确定其销售价格，具体办法由市物价部门另行制定。

第三章 优惠政策

第十七条 经济适用住房建设用地实行行政划拨，建设和经营中的行政事业性收费按国家经济适用住房政策规定征收。

划拨土地取得后，严禁改变其经济适用住房土地用途，变相进行商品房开发。

第十八条 经济适用住房行政事业性收费实行收费卡制度。有关部门依法收取费用时，应当填写物价部门核发的交费登记卡。

禁止任何单位和个人违法向经济适用住房建设单位收费、罚款、摊派。

第十九条 经济适用住房项目开发贷款和个人住房贷款的办理，按《经济适用住房管理办法》的有关规定执行。用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。

第四章 销售对象

第二十条 购买经济适用住房，实行资格申请、公示、核准制申请购买经济适用住房的家庭须符合以下条件：

(一)有本市城镇常住户口(含符合本市安置条件的军队人员)；

(二)无房家庭或家庭现住房人均住房面积低于本市城区居民人均住房面积；

(三)家庭人均年收入低于本市城市居民人均可支配收入。

“城区居民人均住房面积”和“城市居民人均可支配收入”的标准，按照市统计部门每年公布的上年末标准执行。

第二十一条 申请人应当持家庭户口簿、所在单位或社区居委会出具的收入和住房情况证明或房屋拆迁补偿协议书等资料，向其户籍所在地的区房产部门申请核准购房资格。

第二十二条 经审查符合购房条件的家庭，区房产部门应当自受理申请之日起1个月内，在申请人住所地的社区进行公示，公示内容应当包括家庭人口、现住房面积、收入等情况，公示期限为7天。公示期内无人对申请人购房资格提出异议或经调查、核实异议不成立的，由区房产部门发给《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》，申请人凭该证明可选购一套经济适用住房。《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》有效期为24个月。

第五章 销售管理

第二十三条 经济适用住房项目在施工形象进度达到主体结构一层后，建设单位可受理已取得购房资格家庭的购房登记，但不得以任何名目收取款项；在多层主体结构达到层数的三分之

二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一时，建设单位方可申请销(预)售许可，销(预)售许可申请由市城市综合开发管理部门统一受理，市城市综合开发管理部门、市房产部门共同审核。建设单位在按规定取得销(预)售许可批文后，方可实施经济适用住房的销(预)售。

销(预)售经济适用住房应当明码标价，销售价格不得超过物价部门批准的基准价格和浮动幅度。

第二十四条 经济适用住房在同等条件下优先向取得经济适用住房购买资格的房屋被拆迁人销售。销售经济适用住房时，登记购房家庭数量小于实际供应当量的，按照购房登记的先后顺序进行销售；登记购房家庭数量超出实际供应量的，具体销售办法由市房产部门另行制定。

市房产部门应当会同工商等部门通过推行统一格式的经济适用住房买卖合同，保障购房者的合法权益，并使购房者明确了解其权利和义务。

第二十五条 市房产部门应当将经济适用住房项目的地址、房源数量、销售价格、预计发售时间等信息向社会公示。

第六章 交易和售后管理

第二十六条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理房屋产权和土地使用权权属登记。在办理经济适用住房权属登记时，房屋登记部门应当在房屋所有权证上加注“经济适用住房”字样和房屋总价；国土资源登记部门应当在国有土地使用权证上注明土地性质为“划拨土地”并加注“经济适用住房”字样。

第二十七条 居民个人在取得经济适用住房房屋所有权证和国有土地使用权证满5年后，可以按市场价出售；出售时，应当在市人民政府规定的收费窗口按照出售时该房屋市场评估价与购买时该房屋总价差额的一定比例交纳收益，凭缴款证明，房产部门办理房屋权属转移登记手续，国土资塬部门办理土地出让手续并予以土地变更登记。转让后的房屋所有权证取消原有加注内容，国有土地使用权证所记载的土地性质变更为“出让土地”。

前款规定交纳收益的具体比例由市房产部门会同市物价部门确定，并可根据实际情况适时予以调整。

已购经济适用住房出售所交纳的收益，由征收部门集中向市财政部门上缴，专项用于全市住房保障工作。

第二十八条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以取得经济适用住房时的价格出售给有经济适用住房购买资格的家庭后，方可再次申请。

第二十九条 个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。

第七章 集资、合作建房和军队经济适用住房

第三十条 集资、合作建房和军队经济适用住房应当纳入本市经济适用住房建设投资和用地计划统一管理。

本市集资、合作建房仅限于住房困难家庭集中的工矿区和困难企业，其建设标准、优惠政策、供应对象、上市条件等应当按照本市经济适用住房的有关规定严格执行。

军队经济适用住房的建设标准、供应对象按照总后勤部的有关规定执行，优惠政策、上市条件按照本市经济适用住房的有关规定严格执行。

第三十一条 在符合经济适用住房项目选址条件的前提下，集资、合作建房项目应当符合本单位内部生活区建设的要求，以拆旧建新为主，不得占用现有生产、办公、教育、绿化、体育及其他配套设施用地；军队经济适用住房项目应当在军队后勤部门划分的售房区或规划生活区范围内。

第三十二条 集资、合作建房和军队经济适用住房实行项目申报制度。集资、合作建房申报单位应当向市房产部门如实提供本单位职工住房和收入情况，军队经济适用住房申报单位应当按国家规定提供总后勤部和上级部门下达的计划批准文件。市房产部门在受理项目申报后，应当对巾报情况认真核实，对符合条件的，按规定程序纳入本市经济适用住房建设投资和用地计划。

第三十三条 集资、合作建房由参与建房的职工或社员个人全额出资建设，出资款项按项目建设的综合成本费用确定，建设单位只允许收取规定的管理费用，不得从中获取利润，不得对外销售，其综合成本费用应当报物价部门核定，并接受物价部门的监督。

第三十四条 集资、合作建房单位向职工或社员收取的集资、合作建房款项，应当实行专款管理、专项使用，并接受本单位职代会或社员代表的监督，收取款项前，应当与参与建房的职工或社员签订集资合作建房协议书。

第三十五条 集资、合作建房和军队经济适用住房在办理经济适用住房权属登记时，房屋登记部门应当在房屋所有权证上加注“集资、合作建房”或“军队经济适用住房”字样。

第八章 监督管理

第三十六条 在经济适用住房建设、交易中有下列行为之一的，有关部门应当依法予以查处：

(一)未经批准，擅自改变经济适用住房用地用途的，由国土资源部门依法予以处罚；

(二)擅自提高经济适用住房销售价格及价外收费的，由物价部门依法予以处罚；

(三)擅自向未取得经济适用住房购房资格的家庭出售经济适用住房或对外出售集资合作建房、军队经济适用住房的，由房产部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资合作建房与商品房价格差。

第三十七条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由房产部门追回已购经济适用住房或由购房当事人按市场价补足购房款，并提请所在单位对申请人予以行政处分；对出具虚假证明的单位，由房产部门提请上级主管部门追究单位主要领导人的责任。

第三十八条 房产部门的工作人员在经济适用住房购房对象资格审查和监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，将提请司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第三十九条 本市东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲区经济适用住房的管理参照本办法的规定执行。

第四十条 本办法自发布之日起施行，此前已购买和签订买卖合同或集资合作建房协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。2001年2月22日市人民政府发布的《武汉市经济适用住房管理暂行规定》同时废止。

武汉市人民政府办公厅

对住房公积金制度改革的新期待 篇3

一、对制度执行更加公平公开的期待

住房公积金制度建立20多年来，有一点是社会公众认可的，那就是住房公积金制度是我国房改实践中实行货币化分房覆盖面最广、受益人数最多、发展速度最快、最成功的住房改革制度。可以肯定的说，在全国住房公积金制度已经实现国有行政企事业单位全覆盖、民企私企等非公有单位部分覆盖，并且利用住房公积金购房、还贷、租房以及发放个人住房贷款与保障房建设项目贷款等方面，已经展现其住房保障的特色功能。住房公积金制度的功绩是将各级政府从过去实物分房的沉重包袱中解脱了出来，并为建立中国特色社会主义市场经济制度的住房保障体系奠定了坚实基础，提供了核心内容。

然而，在成绩的背后也存在不足。主要的问题就是制度执行存在不公的缺陷，大多数民企私企等非公有制单位不能很好的推行住房公积金制度，致使城镇众多的从业者和广大的农民工等中低收入群体无法享受住房公积金最基本的住房保障政策待遇。有媒体认为，“因为现行住房公积金制度的呆板、教条、不近人情，才造成了越是有购房能力的高收入群体，越能尽情享受住房公积金带来的益处，而没有购房能力的低收入阶层，倒不能享受住房公积金的福利待遇，这种‘济富不助贫’的制度缺陷，不仅对低收入者不公平，而且也有悖住房公积金制度的设计初衷”。

住房公积金制度执行中的不均衡、不公正、不科学，不能对城镇从业人员全覆盖，大多非公有单位职工的住房权益没有法律保障。这是《住房公积金管理条例》（下称《条例》）过时的表现，主要问题是推进制度的执法性不强，住房公积金权益未能纳入劳动合同管理的内容，职工维权和诉求无法依《条例》得到具体落实。

住房公积金制度是住房制度改革的成果，为了让改革的成果惠及更多群体，让全体城镇从业者都能分享房改的红利，住房公积金制度改革的方向规定为坚持城镇职工全覆盖、保低限高、统筹兼顾的方针，以增强公平性、适应流动性、保证可持续性为重点，把住房公积金制度改革深化为保障城镇职工住房的一项基本住房保障制度。这是社会公众对全面深化住房公积金制度改革的最大期待，也是对《条例》内容修订的新期待。

二、对提取使用更加科学合理的期待

建立住房公积金制度的目的是国家让人们集腋成裘，互帮互助，从而保障大家都买得起房或租得到房，是解决住有所居问题的一种住房制度安排。因此，全面深化住房公积金改革的活力在于改进住房公积金的提取使用办法，真正发挥住房保障的主要功效，合理兼顾特别情况下的提取使用。这是社会公众关注的焦点。

此前，有人质疑住房公积金“用来买房，杯水车薪”、“用来装修，政策不符”、“用来看病，涉嫌违规”等尴尬。职工即使是买房，想动用公积金也并不容易。甚至还出现了一些买不起房，也用不了公积金的“夹心层”。尤其是生活在大城市的职工，工资收入和公积金额度远远赶不上房价上涨的速度，好不容易凑足了首付款，公积金贷款的额度又够不上总贷款需要。有人说，用公积金支付房租，还得看房租支出是否超过家庭收入的一定比例，此比例往往较高，条条框框不少。还有农民工代表建议，不能用于买房的公积金不如发到职工手里，帮助他们改善生活质量。总之，提取公积金用于住房消费、治大病和生活困难等方面均存在一些条条框框，有较大难度，说明住房公积金的提取使用管理还未能与时俱进。

避免公积金制度需要时“帮不上忙”的尴尬，应降低住房公积金使用的门槛，使住房公积金回归保障“夹心层”职工，解决中低收入群体住房难和生活难的问题。因此，就必须全面深化改革住房公积金的提取使用管理规定，坚持贴近实际、贴近生活、贴近群众的原则，应改进住房公积金的提取使用办法，实行分类管理、科学管理和创新管理。例如，当缴存人遭遇家庭困难、重大疾病、天灾人祸等危及生活和生命时能提取住房公积金解困，这是体现生命权和生存权优先的原则，实为以人为本之举；当缴存人租赁住房、装修大修住房、未就业或初就业子女购房等与其有必然关联的住房消费支出时能提取住房公积金使用，此项功能为住房公积金的功能拓展；当缴存人为农民工、季节工、临时工、建筑工等流动性较强的工种时，大胆地放宽至凡是在个体、私营、民营等非公有企业或单位的从业员工随走随提、随用随提，且只凭身份证和住房公积金联名卡到住房公积金服务前台即可办理提取手续，又可提高住房公积金“非公扩面”的吸引力和职工缴存住房公积金的积极性，倒逼用工单位自觉履行为员工缴存住房公积金的义务。这是社会公众对住房公积金提取使用改革的最大期待。

三、对监管体制更加廉洁高效的期待

建立住房公积金的公开规范管理运营制度，确保资金的保值增值和安全高效。是社会公众对住房公积金监管体制改革的又一期待。十八大报告指出：建立健全权力运行制约和监督体系。坚持用制度管权管事管人，保障人民知情权、参与权、表达权、监督权，是权力正确运行的重要保证。要确保决策权、执行权、监督权既相互制约又相互协调，确保国家机关按照法定权限和程序行使权力。这就为住房公积金监管体制改革提出了总要求，我们要按照此方针全面深化住房公积金监管体制改革。

第一，要建立一个科学的住房公积金管理体制和机制，坚持决策和管理分离、监督和运营分开的原则，实行决策民主化、管理规范化、监督行政化、运营金融化、服务现代化，使决策权、执行权、监督权三个方面既相互制约又相互协调，促进住房公积金事业科学和谐发展。如提出住房公积金实行“管委会决策、分机构执行、受多种监督”的原则等。

第二，要建立一套完善的住房公积金管理机构和服务体系，上至国家层面，下至街道和乡镇。例如，在顶层设立全国住房公积金管理委员会，管理大政方针、制定宏观决策和协调各部委办，该机构为非常设机构；在住建部按大部制的架构设立住房公积金监督管理局，监管全国住房公积金管理机构及其制度政策执行情况，该机构为常设行政机构；在各省、直辖市设立住房公积金管理局，垂直管理到市、县（区），专设住房公积金行政管理、执法管理和监督管理，该机构为常设公务机构；以省（直辖市）住房公积金管理局为发起人设立“全省住房公积金储蓄银行”，为一级法人金融机构，再在其下各市、地、州建立分支机构，并将营业服务网点延伸到县（区）和较大的城镇。同时建立和完善住房公积金相应的行政管理、金融服务体系。

第三，要改革完善现有住房公积金的缴存、提取、贷款、核算等办法，与制度改革和机构改革相匹配，并应用现代信息技术管理手段加强管理和提升服务效能。例如，建立全国统一的住房公积金管理信息平台，开发应用统一的住房公积金业务软件，让全国住房公积金管理信息共享、资源共用、业务对接、转移顺畅。目前住房公积金制度改革已进入攻坚克难时期，住房公积金管理中心转型势在必行。

全面深化住房公积金制度改革在即，在“万事俱备”之后，“三中全会”的东风已吹拂神州大地，翘首以盼的住房公积金改革方案呼之欲出。而全面深化住房公积金改革必须从基层群众的角度出发，坚持以人为本的理念。习总书记说，改革要从群众最期盼的领域改起，从制约经济社会发展最突出的问题改起，让全社会感受到改革带来的实实在在的成果，最大限度地凝聚改革正能量。

对中国住房制度改革的思考 篇4

改革开放三十年来, 中国住房制度经历了一场由福利化分房和低租金公房制度向住房商品化、市场化、社会化的重大转变。1978年, 全国城镇人均住房面积仅7平方米建筑面积, 约47.5%的城镇居民家庭缺房或无房[1]。改革开放之后, 中国住房制度改革大致经历了以下四个发展阶段。

1. 尝试起始阶段 (1978—1990年)

1980年, 邓小平同志在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中肯定了建筑业在国民经济中的重要作用, 改变了计划经济体制下的福利性分房制度, 建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配、交易市场和房屋维修市场。

1988年, 国务院下发了《关于在全国城镇分期分批推进住房制度改革的实施方案》, 标志着住房制度改革进人了整体方案设计和全面试点阶段, 其基本思路是“提高工资, 增加工资, 变暗贴为明补, 变住房实物分配为货币分配, 通过提高租金促进售房。”

2. 正式改革阶段 (1991—1997年)

1991年, 国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》中明确了城镇住房制度改革的总目标和分段目标。总目标是要从改革公房低租金着手, 将公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。

3. 全面深入推进阶段 (1998—2005年)

1998年7月3日, 在前一阶段改革实践的基础上, 国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》, 该文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配, 全面实行住房分配货币化, 同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系, 发展住房金融, 培养和规范住房交易市场。这标志着新的住房政策体系开始实施, 开始向住房社会化、商品化的城镇住房制度改革目标迈进。

4. 重新审视、调整与规范阶段 (2006年至今)

2006年5月国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 提出六项措施调控房地产, 其中一条是:“加快城镇廉租住房制度建设, 规范发展经济适用住房, 积极发展住房二级市场和租赁市场, 有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”这一阶段, 主要是对上一阶段住房保障滞后的原因重新审视, 提出住房保障的主要任务是针对低收入家庭提供廉租房和经济适用房。另外, 针对中等收入家庭的限价房和经济租用房也开始尝试, 这两类产品属于政策性住房, 并不属于严格意义上的住房保障范畴[1]。

二、中国住房制度改革的成就

以1998年为起点, 中国住房制度进入了全面社会化、商品化和市场化的历史新阶段。作为中国渐进式改革的重要组成部分, 城镇住房全面社会化、商品化和市场化的改革对于促进房地产业与其相关行业市场的发育以及改善城镇居民的居住条件起到了极大的推动作用。所取得的改革成就主要体现在以下几个方面。

1. 房地产业的年度完成投资总额逐年增加

房地产业的蓬勃发展是中国住房市场化改革的一项重要成就。自1998年以来, 房地产业进入其发展的黄金时期, 其年度完成投资总额逐年增加, 年平均增长率为22.41%, 2003年、2004年年增长率分别达到30.33%和29.59%, 创历史新高 (见图1所示) 。到2005年, 全国房地产业年度完成投资总额为15 909.25亿元, 其中仅商品房建设投资就达11 314.91亿元, 成为拉动经济增长的重要力量。

2. 全国商品住宅的销售量逐年攀升

1991年全国商品住宅的销售面积仅为2 745.17万平方米, 销售额为207.60亿元;至2006年达到55 422.95万平方米, 销售额为17 287.81亿元, 全国商品住宅的销售量逐年攀升 (见图2所示) 。

3. 房地产开发企业的经营收入及利润快速增长

1998年全国房地产开发企业个数为24 378个, 至2006年底全国房地产开发企业个数比1998年增加34 332个, 在房地产业拉动经济增长的同时, 房地产业的经营总收入即营业利润也以很快的速度发展 (见表1所示) 。

4. 房地产业的从业人数不断增加

房地产业的快速发展还体现在从业人员数量的增加上。全国房地产业的从业人数在1985年时仅为36万人, 占当时城镇就业人数的0.28%, 到2006年则发展为160万人, 接近城镇就业人数的0.46%。

2004年底, 房地产业企业法人单位的就业人员为396.3万;房地产业个体经营户3.8万, 就业人员9.1万 (见表2所示) 。

5. 城镇居民居住条件不断改善

自1991年全国推行住房制度改革后, 城镇人均住房建筑面积从1985年的10.0平方米, 增加到1997年的17.8平方米, 年均增加0.65平方米。但自1998年以来, 城镇人均住房建筑面积的增速明显加快, 即从1998年的人均18.66平方米增加到2005年的26.10平方米, 超过了1990年代初期中等收入国家平均20.1平方米的水平, 也逐步拉近了与发达国家的距离 (见图3所示) 。

数据来源:中国统计年鉴2007。

数据来源:2005-12-17《人民日报》。

6. 促进了住房金融业的发展

2007年8月30日中国社会科学院发布的数据显示, 从开始个人住房贷款业务的1998年起, 个人住房贷款占个人消费贷款的比重一直高达75%~97%。1998年年初全国个人住房贷款余额仅为190亿元, 至2006年底个人住房按揭贷款余额已经达到了1.99万亿元, 短短十年内增长了52倍。个人住房按揭贷款如今已经占到全部贷款的8%, 相当于中长期贷款的16%。通过住房抵押贷款业务的发展, 房地产业也带动了金融市场的深化和发展。

三、中国住房制度改革存在的问题

住房全面社会化、商品化和市场化改革的影响不只是局限于住房市场本身, 还存在着房价持续过高, 住房供需结构错位;扩大财富差距;加剧居住区分割;社会成本过高等问题。

1. 房价持续过高, 住房供需结构错位

2003年年底以来, 一些城市房地产投资规模过大, 商品住房价格上涨过快, 市场秩序混乱, 住房问题成为近阶段全社会关注的热点问题。产生这些问题的一个重要原因是, 商品房销售行为不规范、管理不严格, 一些违法违规行为滋生, 既扰乱了正常的市场秩序, 也诱发和加剧了短期投机炒作。同时房地产的价格应该与消费者当时的收入变化比例相一致。房价收入比 (即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例) 是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1, 联合国的标准是3∶1, 美国的比例是3∶1, 日本是4∶1[2]。而在中国, 这一比例大约在10~15∶1, 可见中国房价之高。

此外, 房价持续过高还与住房供需结构错位有关。合理的住房供需结构应是“金字塔”型, 即其底部时满足广大居民需求的普通商品房、经济适用房、廉租房, 中部是中产阶层需求的中等档次商品房, 最顶端才是一小部分人能消费的高档豪华住房。而目前恰恰相反, 虽然原建设部曾明文规定, 要求各地住宅开发应建设70%左右的普通商品房、经济适用房, 但在实际开发建设中, 其比例远小于此, 满足不了中低收入家庭的购房需求[3]。

2. 居民财富差距进一步拉大, 影响社会稳定

需要强调是住房市场上的很多问题本身不是住房市场带来的, 也不是在住房体制内部能解决的。比如高房价很大程度是由于收入差距过大造成的, 以上海为例, 在1997—2005年上海中低收入阶层对住房支付能力严重恶化的同时, 高收入者对住房的支付能力反而改善了很多 (陈杰、郝前进, 2006) 。但与此同时, 住房市场本身的发展确实也会成为一个“助推器”, 加速扩大不同人群的收入与财富差距, 加剧社会分化。

对房产地产的投机和炒作造就一批暴发户, 在中国2002年度100名富豪中, 竟然有40多人涉足房地产业。房价的快速飞涨, 让绝大部分普通老百姓只能望楼兴叹, 即使是一些属于高薪收入的白领阶层, 也沦落为“房奴”。因此, 在房地产指数节节上扬、银行账面上的资产越来越多、政府的财税收入也日渐上升的时候, 却隐藏着很多的社会问题[4]。

3. 居住区分异现象加剧, 影响到“和谐人居”的构建

1998年以后的住房市场化改革彻底打破了由单位统一分配住房的模式, 城镇居民在获得自由选择居住地点权力的同时, 客观上也出现了居住区分异的现象。也就是说, 基于收入差距和对房价的不同承受力, 城市居民逐渐出现了按收入的群分效应, 高收入者开始聚居于高房价的高端社区, 低收入者则聚居于低房价的贫穷社区, 即低收入者主要居住在城市核心周围, 中、高收入者居住在郊区。

4. 城镇土地利用率低, 造成社会成本过高

房地产的表面繁荣是以极高的社会成本为代价的。一方面, 房地产大量占用农用土地, 这些土地的闲置率过高, 造成极大浪费。2006年6月14日《经济参考报》报道, 近年, 房地产业用地占到全国供地总量的30%左右。根据国土资源部2004年对18个省、35个城市、196个市区县的土地利用动态遥感检测测算, 35个城市新增建设用地45万亩, 其中占用耕地32.5万亩, 占72%, 也就是说城市的发展有2/3以上是在利用外延占用耕地, 而且这些城市中有12.7%的用地不符合土地利用总体规划。过多地占用土地, 导致城市土地大量闲置, 城市闲置土地占新城区建设用地的15%。截至2004年年底, 全国城镇规划范围内共有闲置土地、空闲土地和批而未供的土地将近400万亩, 相当于现有城镇用地总量的17.8%。另一方面由于强行拆迁和征地, 对农民的补偿过低, 失地农民的基本生计不能得到有效保障, 从而导致社会矛盾激化。

四、中国住房制度改革的趋势与措施

通过以上分析, 笔者认为, 中国未来住房制度改革的趋势与措施应从以下几个方面入手。

1. 及时、科学制定和实施住房建设规划

国办发[2006]37号文件规定, “各级城市 (包括县城) 人民政府要编制住房建设规划, 明确‘十一五’期间, 特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标, 并纳入当地‘十一五’发展规划和近期建设规划”。建规[2008]46号文件要求“地方各级人民政府要采取有力措施, 加强对住房建设规划制定工作的指导和监督。”这些政策文件的颁布是我国初步建立起了较为完善的住房供应保障体系。

2. 在坚持住房市场化方向的同时, 大力发展住房租赁市场

要大力发展规范的租房市场, 推动租房服务产业化, 是实现中国房地产市场健康和可持续发展的一个重要条件。发达的住房租赁市场也更能够进一步促进劳动力要素的流动。围绕租房市场, 通过信息中介、物业管理、维修服务等环节, 也可以创造相当可观的就业机会, 实现丰厚的服务产业附加值, 形成一个大的产业。当前制约中国租房产业发展的一个瓶颈问题是户口制度。租房住的人, 往往只能落个集体户口, 并且将来子女的入学也十分困难。克服了这个户口瓶颈, 租房市场在中国将会有跳跃式的发展。

3. 正视住房的福利性、保障性、社会性, 健全经济适用住房及廉租住房构成的住房保障体系

随着房地产业的不断发展, 单纯以市场化为取向的住房供给制度所固有的片面性与局限性逐步暴露出来。中国住房体制改革与医疗体制、教育体制改革一样, 存在相似的缺陷:由市场替代政府提供公共服务, 政府供给职责严重缺位。商品房与经济适用房发展的不协调迫使房屋需求者基本上只能通过市场解决住房问题, 导致商品房价格快速上升, 中低收入人群改善住房条件的意愿越来越难以满足。从民生角度理解, “住有所居”指的是老百姓都能住得上房, 具体包含了两层意思:有购房能力的居民可以根据需求买得起房, 无购房能力的居民可以通过保障体系租得上房、住得上房。因此, 当务之急是建立健全住房保障体系, 使低收入人群得到应保尽保, 避免把他们推向商品房市场。

参考文献

[1]杨红旭.改革开放30年, 住房保障在曲折中发展[J].上海房地, 2008, (6) :10-14.

[2]肖元真, 陈达, 朱少麟.国外房地产市场发展的基本状况和调控政策[J].长江论坛, 2006, (3) :17-21.

[3]王晓瑜, 郭颂海, 等.住房社会保障理论与实践[M].北京:中国经济出版社, 2006:263.

住房制度改革 篇5

湖 南 省 财 政 厅

湘直房改办[2004]130号

湖南省直单位住房制度改革领导小组办公室 湖南省财政厅关于贯彻落实《中共湖南省委 办公厅湖南省人民政府办公厅关于转发<省 建设厅省委组织部省财政厅关于易地调动干部

住房管理的有关规定>的通知》的通知

省直各单位：

根据中共中央办公厅、国务院办公厅《印发<建设部、中共中央组织部、财政部关于易地调动干部住房管理暂行规定>的通知》（厅字[2003]13号）和中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅《关于转发省建设厅省委组织部省财政厅关于易地调动干部住房管理的有关规定的通知》（湘办[2004]19号）文件中“调动干部在原工作地已购买公有住房的，在新工作地只能购买商品房。购房时也可向调入单位申请领取地区差额补贴，但只限于夫妻一方，补贴额按照原职级住房面积标准和两地普通商品房平均价格的差额计算”的规定，结合省直单位实际，经研究，就易地调动干部发放地区差补贴问题通知如下 ：

一、补贴对象

凡二00四年三月三十日以后，因组织需要跨县市区和跨市州、跨省调入省直单位，并按照组织程序办理调动手续的国家公务员或实行公务员管理的党政干部，符合以下条件的可申请领取地区差补贴：

1、在原工作地已购买公有住房，调入省直单位后购买商品房的；

2、在原工作地未购买公有住房或将原工作地所购公有住房按原价格退回原售房单位，调入省直单位无存量公房及市区内无经济适用住房可供购买，只能购买商品房的。

凡申请享受地区差补贴的干部不再享受住房面积补贴和住房工龄补贴。领取地区差补贴仅限夫妻双方中的一方。

二、补贴计算方式

补贴总额=原工作地和新调入地商品房平均价格的差额×职工原职级应享受的户控面积

三、补贴面积标准按干部调动前职级所享受的户控面积标准执行。

四、建筑面积每平方米住房补贴标准为干部新调入工作地与原工作地商品房平均价格的差额。商品房的平均价格由省财政厅和省直房改办根据当地物价、房地、统计部门公布的相关数据核定公布。干部在长沙市区内购买的商品房价格高于公布的平均价格的，以平均价格计算；若低于公布的平均价格的，以购买实际价格计算。

五、申报程序

1、调动干部向单位递交申请书。

2、单位向省财政厅和省直房改办申报，并提供以下资料；（1）干部申请领取地区差补贴的报告；（2）组织部门的调令复印件；

（3）干部职级证明和身份证、家庭户口复印件；（4）干部购买商品房合同书和首付款发票复印件；（5）干部原工作单位和当地房改部门相关证明。

3、省直房改办会同省财政厅审批。

4、发放补贴资金。单位有公有住房售房款的在公有住房售房款中列支，无售房款的由省财政厅负担。

二00四年十月十一日

住房制度的再次变革 篇6

关键词：产权期限；耐用消费品；变革

中图分类号：F294 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）08-0080-02

据2013年社会蓝皮书资料显示，最近每年因各种社会矛盾而发生的群体性事件多达数万起甚至十余万起，征地拆迁引发的群体性事件占一半左右。同时，地王在多个地区频频涌现，炒房团、房虫也经常见诸报端。住房的居住和投资双重属性，使得房价不断高涨，而住房高空置率必将引发社会仇富心理，危及社会的安全稳定。

住房成为投资品，源源不断地吸引各路资金流入，与其本身的基础价值以及增值预期密不可分。住房作为居住的载体，同衣食一样，是生活必需品。但是，在我国当前国情和特殊政策条件下，住房除了最基本的居住作用外，又兼具众多其他功能。当前我国各地区的经济发展水平不一，户籍红利分配严重不均，人的逐利流动性驱使着人们从相对贫穷落后的地区涌向经济更发达、社会福利保障更好的地区。而在现有国家政策下，住房与户口挂钩，户口又作为教育、婚姻、计生、医疗、养老等公民权益和社会保障的基本前提，住房的价值就不仅仅是满足于居住耐用消费品，还是一张载满众多隐形福利的通行证。因此，地区间的福利差距是促使人口流动的重要源动力，进而推动部分地区的住房潜在需求。但是，潜在需求群体往往只是住房消费的“最终接棒者”，是房价的接受者，房价的引导者和制定者却是高收入群体。根据收入来源可将高收入者分为获得利润型收入的实业阶层，获得资源型收入的资源阶层，获得非法型收入的贪腐阶层，还有作为少数凭借工资型收入跻身高收入群体的工资新贵。这四类群体在社会财富的初次分配和再分配过程中，瓜分巨额财富，手中持有大量的可用于投资住宅的自由资金。该群体从供需两方面影响房价：首先，在市场经济条件下，货币化表现出的需求更有现实意义。与主观意愿要求住有所居的中低收入群体相比，高收入群体具有强大的购买力，而且价格需求弹性较小，对于他们而言，并非住房是不可或缺的生活必需品，而是当把住房作为投资品时，购入价格的高低并不是最主要的考虑因素，更为重要的是，房价始终保持一定的增长速度和幅度，通过跨期持有，转手卖出仍然可以获得可观的利差。庞大的资金在杠杆化的放大效应下，形成巨大规模的市场需求，对推高房价起到不可忽视的作用。从供应的角度来看，将以非市场化等形式获得的住宅大量囤积，不仅直接影响住宅市场的供应量，而且削弱了新增住宅的增量效应。在确定的区域内，鉴于房屋的非移动性，住宅数量是一定的，特别是区位优势明显，配套资源丰富的地区，更是一房难求。高需求低供应，直接推动房价上行。即使周边地区有新房源出现，由于在定价方面也会类比既有房价，从而隐形拉高更多新增住宅价格，削弱由于增量住房减小供需缺口推动房价下行的影响。

房价的节节攀升，与其耐用消费品的属性相违背。随着使用年限的增加，房屋的居住性能逐渐下降，其价值和价格也理应随之降低。然而现实情形下，二手房的价格不仅坚挺，而且一路上扬，甚至出现与新房价格倒挂的奇怪现象。因此，单从居住角度无法合理解释房价攀升的根由，也就更无从解释住房投资的根基，仅仅凭借故意渲染和诱导炒作房价腾高，不会形成稳定的预期。住宅是房地综合体，当住房的价值随着时间的延续减弱时，其所依附的土地却随着不断膨胀的货币化宏观经济发展因区位优势和稀缺性而不断升值。投资房产更确切的是投资地产，“十八亿亩红线”更加强化了人们对未来住宅用地越加稀缺的判断。2006年“十一五”纲要明确提出，“18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线”。为保住红线，国家采取了行政分配土地的方式，每年六百多万亩，分到各个省，省会如法炮制分到各个地级市。如此带来的影响是，土地稀缺，政府垄断。在后续的土地市场上，寡头垄断，千家争购，地王纪录被频频刷新，最终土地成本都将体现在房价中。然而，土地的稀缺和升值并不能作为个人投资增值的充分理由。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，我国现行的居住用地使用权最高出让年限为七十年。购房者只是获得土地的使用权，而非所有权。尽管新施行的《物权法》第149条进一步规定，住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。但是《物权法》关于“自动续期”的规定仅仅是笼统而原则的，并无明确的规定和说明。由此，住房投资者对承载住宅的土地预期是一厢情愿的看法，土地并不真正为个人所有。忽视或淡化土地的国有（或集体）属性，模糊住房与土地之间的产权（或使用）期限，导致房屋变相绑架土地，形成华而不实的投资价值根基。然而，在宏观流动性充足、地方政府“财政饥渴”、银行逐利、房地产商炒作、组织和散户的推波助澜等多个环节的强化和放大作用下，这种模糊不清的悬而未决的根基却大大推动了房价的上涨。

针对房价的高涨，国家出台了一系列的调控政策，自2010年年初，限购、限价等多种调控政策轮番推出，房地产市场取得了一些成效，但调控效果与民众预期目标仍有距离。一线城市的住房销量有所下降，房价涨幅有所下降，但全国房价上涨趋势并未改变。数据显示，2011年上半年全国的住房平均价格（全国住房销售总额除以住房销售总面积）从2010年底的4 724元上涨到5 188元，涨幅近10%，经过短暂的低迷，2012年全年，中国商品房全国均价依然上涨了8.10%。进入2013年，楼市回暖进一步延续，新建商品住宅和二手房交易量价齐升。其中，刚性需求在受压制后有反弹，但是，只要投机的价值基础存在，那么逐利的资本仍然会卷土重来，以各种形式渗入到房地产交易中，引发住宅市场的紊乱。因此，必须采取标本兼治的措施，从更大的格局来破解当前的房价难题。

正本清源，匹配房产和地产期限。住宅和土地的使用期限错配，致使房屋变相绑架土地，进而房产和地产的整体定价失去确定的价值基础。这便是投机的筹码所在。若要彻底解决房价问题，必须从匹配住宅和土地的使用期限入手。基于我国的社会制度现实，土地不可能完全私有化，也就决定了土地只能是有限期的转让，可改变的就只有房产的期限。住房作为耐用消费品，其本身具有一定的设计使用年限，既然作为商品，应该与其他商品一样，有一个保质期限，最优选择是使土地与住宅的可用期限一致。无论是处于安全角度，还是时代潮流的变化，建筑的新旧更替是必要的。借助立法的形式，确保土地出让期间使用人的合法权益，保护地上建筑持有人的财产权；当期限届满时，政府将土地连同地上建筑强制收回，根据情况选择拆除或整体续租。由此，房地产无论用于居住还是投资，都建立了可财务折现的基础，房价也就具备了制定依据，从根源上抑制房价的非理性膨胀。

因地制宜，满足居住和投资需求。住房刚需和投资保值在当前的市场框架下都是合法并合理的，关键在于认识住房投资的方式。当房地整体可使用期限一致时，则商品房与其他商品一样，只具备一定期限的使用价值，不同之处在于，当使用期届满时，某些小件商品由于残值较小或减为零，且危害范围有限，所以处置权变得相对无关紧要。然而对于大件商品，以机动车为例，将于2013年5月1日开始施行的最新《机动车强制报废标准规定》提出，为保障道路交通安全、鼓励技术进步等目的，对达到报废标准的机动车实施强制报废，并对各种车型设定了对应的使用年限。住房作为耐用消费品，与机动车具有类似的属性。因此，可以根据不同的住宅类型和不同的区位因素，为房屋设定不同的年限。比如，市区范围内由于引领社会潮流，更新速度较快，可实行短租制。为保证市场化运行，建筑整体可由开发商或投资机构设立公司运作管理。政府只负责监督运行，分期收房产税。住户可以根据个人偏好或家庭情况自愿选择居住的社区。从租户的角度，较短的租期不仅可以避免因居住而一次性支出较大，而且具备灵活的选择性，可以根据出行便利性或家庭财务状况选取合理的居住地。对于投资者而言，可以通过购买基金或入股的方式投资于房地产物业获得理性收入，以避免盲目不确定性的炒作。由于租期较短，政府因公共利益需要更新城市建设时，征地及补偿形式大大简化。因为土地及地上建筑只是于特定空间特定时间内的存在，所以补偿价值容易确定，而且，谈判只限于政府与管理公司之间，与跟单个住户协商相比，过程更为快捷。

着眼于长期，合理规划用地是关键。十八亿亩红线源于保障国家粮食安全。现代的农业技术及工业水平日新月异，而十八亿亩红线是基于粗放式农业生产的考量，伴随着集体化经营、精细化管理，这个数字可以改变。因建筑技术不断升级，土地不仅可以得到全季度利用，而且在空间方面也具有突破的潜力。人的居住由二维平面拓展到三维空间，粮食的种植也可以增添新的维度，建筑农业可为稀缺的土地释放更多空间，土地的利用和分配也就有了回旋的余地，进而稳定市场对土地的预期，避免土地垄断与炒作。住房才能回归正常耐用消费品，这才是解决房价过高和民生安居的应有之道。

参考文献：

[1]中国社会科学院社会学研究所.2013社会蓝皮书[M].北京：社科文献出版社，2012.

[2]巴曙松.房地产大周期的金融视角[M].厦门：厦门大学出版社，2012.

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[4]国家商务部，等.机动车强制报废标准规定[EB/OL].商务部网站，2013-01-14.

[5]宗庆后.明确住宅建设用地使用权期满后处置办法议案[EB/OL].中国新闻网，2011-02-28.

我国城镇住房制度改革反思与展望 篇7

客观来看,住房制度改革较为成功,有效地提高了居住质量和实现了住房市场化、社会化,但同时也带来了一些社会问题,如房价居高不下、中低收入家庭住房问题住宅市场化过快发展等,这些都严重地影响到了房地产的可持续发展与和谐社会的构建,因此对我国城镇住房制度改革进行反思既有助于完善我国住房制度,又可以促进房地产业的可持续发展与社会和谐。

1 住房制度改革历程回顾

第一阶段(1978—1985年):住房改革试点和探索阶段。主要是进行以租金改革、成本价售房为核心的探索,采取多种措施逐步推进住房商品化改革进程。从1980年起,我国开始推行以“价格双轨制”为特征的城镇住房制度改革,一方面通过逐步提高公房租金,以期实现住房的简单再生产;另一方面推出优惠价与市场价两种不同价格的住房供给。

第二阶段(1986—1993年):住房商品化推进阶段。这一阶段的住房改革是以提租补贴制度为重点、以“售、租、建”等多种形式推进房改的思路。1988年明确提出住房制度改革的目标是实现住房商品化,基本思路是提高房租、增加工资、鼓励职工买房,提租增资成为城市住房制度改革的新战略重点。但由于1988年我国出现严重的通货膨胀和地方利益集团的抵制和反对, 很快便终止了。

第三阶段(1994—1997年):住房制度改革深化阶段。1994年7月,国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(下称《决定》), 标志着城镇住房制度改革进入深化阶段。《决定》确定房改的根本目的是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。该决定正确处理了国家、单位和个人利益,明确地规划了具体政策,克服了福利分房的不公平性和不能以租养房的弊端,正式开启了城镇住房制度改革之路。随后,1995年出台了《国家安居工程实施方案》、1996年出台了《关于加强住房公积金管理的意见》,以配合住房改革和解决中低收入家庭的住房困难问题。

第四阶段(1998—2003年):住房分配货币化阶段。1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配, 全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系, 标志着我国福利分房时代的结束。1999年中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》,贷款购房、按揭等住房金融形式开始出现。随后建设部等多部门出台了关于廉租房、经适房的管理办法,意在配合住房改革建立完整的住宅供给体系。

第五阶段(2004年至今):住房市场宏观调控及住房保障体系构建阶段。2001年以来住宅价格日益攀升,中低收入群体依靠市场解决居住需求的愿望无法实现,同时以经济适用房和廉租房为主的住房保障体系的实际执行情况非常不理想。在这种背景下,国家开始介入房地产市场,进行宏观调控和支持保障性住房建设。2005年国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》,表明我国城镇住房制度改革进入房地产市场调控阶段。在房地产调控中实施了众多措施,如重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房;大力调整和改善住房供应结构,实行“90/70”政策等;加大控制投资性购房需求的力度、提高首付比例等。在调控房地产市场的同时,政府也开始加快城镇廉租住房制度建设、规范发展经济适用住房、有步骤地解决低收入家庭的住房困难,尤其是从2007年开始我国把保障性住房提到前所未有的高度,标志着从“重市场、轻保障”向“市场、保障并重”的正确方向回归;从“重买房、轻租赁”向“租售并举”的合理模式回归,也标志着我国住房保障体系的初步确立。

2 住房制度改革绩效分析

2.1 住宅供给量持续增加,居住质量显著提高

随着我国渐进式城镇住房制度改革的深入, 城镇居民的整体居住质量发生了显著变化,使居民不仅能够使用足够面积的住宅,同时极大地改善了居民生活环境质量,提高了居住水平。

其一,住宅建设面积呈显著上升趋势,人均居住面积明显增加。1978年我国城镇新建住宅面积为0.38亿平方米,人均住房仅3.6平方米,经过20年发展,到1999年城镇新建住宅面积为5.59亿平方米,人均住房19.4平方米;在1998年结束福利分房后,住宅建设进入新高潮,新建住宅面积以每年0.325亿平方米的速度递增,截至2011年达到9.49亿平方米,人均住房32.7平方米,平均每年增长1.11平方米(城市人均住宅建筑面积数据1978-2005年由住房和城乡建设部提供;2006-2011年为城镇住户抽样调查数据〈不含集体户〉.资料来源:中国统计年鉴.http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/), 已达到国际文明居住标准30平方米。可见,经过30多年的发展,我国住房紧张状况已经得到了有效缓解,居民居住条件得到了极大改善。

其二,住宅性能得到完善。住房成套率显著提高,住宅功能不断完善,厕所、自来水、清洁炊事燃料普及,住宅科技含量不断提升。

其三,居住环境得以维护和改善。原有的福利分房体制不能使住房资金投入产出形成良性循环和实现以房养房,加上缺乏充足资金用于住房管理、维护等,导致住宅质量和小区环境恶化,而在住房商品化之后,通过引入专业化、社会化的物业管理模式和缴纳维修基金等可以使住宅和小区设施、环境得到有效维护,人均绿地面积不断增加、居民公共服务越来越便利,生活质量不断提高。

其四,赋予居民更多选择权,提高居住水平。不同的人有不同的需求,只有满足相应需求才能提高其满意度,但是福利分房使居民丧失选择权,只能根据工龄、职务、职称、学历等进行选择,而住房商品化则赋予居民自由选择权,可根据其偏好进行选择,从而提高居住水平。

2.2 住房市场化、社会化程度提高

通过城镇住房制度改革,使城镇居民的住房观念发生了转变,开始积极主动通过各种途径获得住房。国家统计局数据显示,我国城镇人均住房现金消费支出从1995年的250.18元上升到2011年的1405.01元,每年增长11.4% ;居民个人购房贷款余额则从1997年的190亿元增长到2011年的71400亿元,每年增加52.7%。同时,经过数十年的发展,住房市场化程度也得到了显著提高。有研究显示,在全社会范围,住房市场化程度由1998年的32.6%提高到2008年的72.7%,在城镇范围之内住房市场化的程度更高, 2008年城镇住房市场化程度达到84.6%。

住房市场化程度提高也使住房不再是国家和单位的沉重包袱。在住房福利分配体制下,住房建设资金来自国家财政拨款和工作单位,个人仅象征性地缴纳少量租金,同时又要承担住宅保养和维修责任,国家和单位的负担很重。改革之后,以单位为主体的住房产权格局发生了根本变化,通过市场发挥了住房资源配置的作用,在很大程度上减轻了国家和单位在职工住房方面的负担,彻底改变了国家和单位在住房投资上有进无出的局面,使国家和单位摆脱了住房包袱。

2.3 房地产业的发展有效促进了经济增长

原有的住房制度抑制了住宅市场的发育, 使房地产业难以成为消费热点和经济增长点, 然而住房市场化改革将大量的住宅需求推向市场,促进了房地产业发展。从全国房地产开发企业个数来看,每年增加4077个。从房地产从业人员来看,每年增加6.59万人。从居民个人购房贷款余额来看,从1997年的190亿元增长到2011年的71400亿元,每年增加52.7%。从房地产开发投资额来看,由1987年的149.90亿元增长为2011年的61796.89亿元,每年增加28.5%。蓬勃发展的房地产业也成为经济迅速增长的动力之一,有效促进了经济增长。从房地产开发投资额占GDP比重来看,由1987年的1.24%增长为2011年的13.07%,每年增加10.3%。从房地产投资额占全社会投资额来看,由1995年的14.04%增长到2011年的19.84%。从房地产增加值来看, 从1978年的79.9亿元增加到2011年的26708亿元,每年增长19.3%,其占GDP的比重由2.19%上升到5.65%,每年增长2.9%。

资料来源 : 搜房网、国家统计局,其中 2013 年数据为计划量。

2.4 政府初步建立住房保障体系,市场失灵开 始得以矫正

城镇住房制度改革的目的是实现住房商品化,使居民通过市场途径获得住宅,这对高收入群体并无多大影响,但对中低收入者影响甚重。由于中低收入者收入有限,同时缺少必要的融资渠道,存在市场失灵,需要政府进行矫正,否则将这样一个群体推向市场将会引起社会动荡。因此,1994年11月财政部等机构联合发布了《建立住房公积金制度的暂行规定》,使公积金制度在全国范围内得以推广,同年12月建设部等部门联合颁发《城镇经济适用住房建设管理办法》, 解决中低收入家庭住房困难的政策开始实施。1995年1月,国务院住房制度改革领导小组及有关单位拟定的《国家安居工程实施方案》出台, 确定在60个城市和1个单位进行国家安居工程试点,标志着国家安居工程正式启动。在随后的几年里又陆续进行了多项改革和实践以确保中低收入者可以获得住房,如1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,允许开展个人消费信贷,引入贷款买房、按揭等方式,同年建设部发布《城镇廉租住房管理办法》,对廉租房进行规范;2010年6月,住建部等七部门出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,在全国范围内启动了公共租赁住房建设计划。自2007年以来,我国不断强化住房保障措施,通过表1可以看到,从2008年到2011年保障房开工量和建设量大幅度持续增加,短短三年时间增长近5倍,可见保障力度之强。至此,我国初步形成了经济适用房、廉租房、公共租赁房共存的住房保障体系,政府也在矫正住房市场失灵中发挥着重要作用。

3 住房制度改革偏差分析

3.1 住房改革目的与改革手段混淆,导致住房 政策多变

我国住房改革的目标是改善整体居住环境和提高整体居住质量,实现这个目标的手段是住房政策,但从我国住房改革历程来看,改革过程中将目标和手段混淆,导致住房政策多变。改革之初实行的“三三制”售房方案在于解决“租不养房”的局面,为房屋建设、维修等回笼资金, 实际执行中变成了推进住房私有化,短短的3年里就出售了1093万平方米公房。提租补贴政策的初衷是促进公房销售,却演变成了以提租补贴为主要内容的住房制度改革,公房租金水平在3年之内从每平方米使用面积0.08—0.13元提高到1.2元左右。1993年第三次全国房改工作会议提出的“以出售公房为重点,售、租、建并举”的房改新方案在实际执行中变成了以出售公房为目标,各地竞相出台优惠政策,导致大量的公房被贱卖,至1999年底,全国除辽宁等少数省市外,其余省市可出售公房的50%以上已出售, 重庆、河南、新疆等一些省、区的售房比例已达到可出售公房的80%以上,在出售公房过程中国有资产流失量达到80%。而1998年决定停止住房实物分配,追求住房私有化率,直接导致此后我国房地产投资额连续13年保持两位数的快速增长和全国平均房价连续9年上涨,在2004年达到顶峰,涨幅为18.7%。2003年发布的18号文将1998年23号文中提出的“多数人购买经济适用房”变为“多数人购买普通商品房”,直接导致2004年全国住宅价格同比增长18.7%。可以看出,房改过程中由于目的和手段的混淆,思路不清,对住房改革发展缺乏全局上的把握,陷于事务性工作之中,缺乏宏观政策和长远规划致使住房改革进入“已有的困境—暂时性政策—新的问题—暂时性弥补对策—新的困境”的不良循环,导致我国未能实施稳定连续的住房政策。

3.2 房价持续高速上涨,中低收入家庭住房问 题突出

房价问题自2010年以来在城市居民关注的十大社会热点问题中稳居前两位,主要是因为自2003年正式确定房地产业作为国民经济的支柱产业,提出要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房以来,迅速上涨的房价远远超出居民承受能力。从房价增长率和城镇居民收入增长率对比来看,由图1可知,从2003年开始房价增长率远远超过城镇居民收入增长率,二者差距最大时达到14%,2008年由于受金融危机影响,房价增长率低于居民收入增长率,但2009年随即出现了报复性反弹,房价增长率高出居民收入增长率19%,2010年以来由于受宏观调控影响,房价增长率低于居民收入增长率5%左右。但考虑到前几年房价迅猛上升的情况,实际房价仍然处于居民可支付能力之上。

资料来源:中国统计年鉴(http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj)。

另一方面,从房价收入比来看。假设住宅价值为V,居民年收入为I,则原始的房价收入比 (Housing Price to Income Ratio,PIR)公式:

依据公式(1)可以得到不同时间段内房价收入比,见图2。

另外借鉴改进后的房价收入比公式来计算自有住房家庭的支付能力及其变化,改进的模型不仅考虑住房价格、家庭收入,还考虑抵押贷款利率、贷款期限和家庭收入中用于住房消费的上限比例,是判断居民住房支付能力的主要工具。假设住宅价值为V,居民年收入为I,首付比例为B,收入中用于支付住房贷款的比例为K, 贷款利率为r,还款年限为n,则根据财务中等额年金贴现公式可得到如下公式:

公式(2)经变换后得到改进后的房价收入比模型,即公式(3):

根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定商业银行对个人发放住房按揭贷款不得超过住房价格的80%,还款额不超过贷款者全部收入的50%(含50%)。同时根据相关研究和调研结果,取首付支付比例B=0.2,收入中用于支付住房贷款的比例为K=0.3,还款年限n=30,贷款利率r以中国人民银行公布的基准利率和优惠利率为准。则依据公式(2)可以计算不同利率水平下的房价收入比,见图2。

如图2所示,可以看到,房价收入比从1997年开始呈上升趋势,在7.17到7.96之间波动, 在2007年达到最大,后呈U型变化,最近三年在7.4左右浮动。将实际房价收入比与标准和优惠利率下房价收入比进行比较,可以发现实际房价收入比超过了优惠利率下居民住房支付能力约20%,在标准利率水平下则超过约40%。

经由以上分析得到如下结论,按照全国平均水平,房价自住房改革以来整体呈上升趋势, 且已达到中等收入家庭无力承担的地步,拥有住房对低收入家庭来说则更是遥不可及,然而这与住房市场化改革的初衷是背离的。

资料来源:中国人民银行 http://www.pbc.gov.cn/publish/zhengcehuobisi/

3.3 住房不公平程度加重,社会整体福利水平 下降

住房公平实质上在保证公民基本住房需求满足的前提下,坚持公民非基本住房需求供应的差异性,它的内涵有以下两点:其一是政府有责任保证居民的基本居住权,其二是政府有责任矫正市场失灵,并优化住房资源的配置。显然, 从我国实施的住房市场化改革中可以看出,改革过分强调了住房的经济特性和商品功能,过于追求效率而忽视了公平。首先是早期的公房出售就存在不公平:第一,纵向不公平,即将住房以优惠的价格出售给现期居住者,而未来成员不能获得这种优惠;第二,横向不公平,即按照一定的比例补贴买房者或按一定的比例补贴租金,对购买或租住面积大的个体优惠力度更大,而对购买或租住面积小的个体优惠相对较少;第三,以统一的价格出售或者出租公房忽略了级差地租的存在,对购买或者租住城市中心的个体更有利。其次是住房商品化过程中,房价持续上涨,同时住房保障政策严重错位和缺失, 造成社会弱势群体不能平等利用住房资源和获得社会发展机会,而使稀有的住房资源不断向社会强势群体集中,造成住房资源配置的横向和纵向不公平。游惠雯等通过调查发现52.9%的受访者认为住房改革未能改善城市居民住房条件,超过70%的受访者认为住房分配不公已成为一个严重的社会问题。另有调研结果显示职工普遍认为干部和管理人员在住房改革中受惠最多, 住房改革未能实现居民心中的公平愿望。李斌等在2005年进行的调研也证实了这些结论,结果显示49.4%的住户认为福利分房制度更优,因为福利分房时工人们都参加讨论,较为民主,而住房改革以后,企业建设了厂长大楼、工程师大楼, 对工人很不公平。

根据住宅过滤理论,由于其耐久性特征,可以在较长的时间内折旧使用,随着它的使用,其维修成本逐渐提高,所提供的服务水平和质量下降,当住宅使用到不能为房主提供所需的服务时,原房主就会抛弃住宅而转移到新的住宅中,较低收入的房客继续使用该住宅。但由于住房不公平程度加剧,高收入群体需要不断淘汰较低档住宅而低收入群体却无力购买或承租, 造成住房资源紧缺和住房空置同时存在的现象, 不仅导致高收入家庭难以充分利用住房资产获取收益,而且导致中低收入家庭住房福利水平下降。根据福利经济学理论,这种状况可以进行帕累托改进,即可以在不降低高收入群体住房福利前提下,提高中低收入者的住房福利水平。因此,由于我国住房不公平现象的日益加剧,整体和个体社会福利水平不断下降。

3.4 房地产业发展付出一定代价,社会问题日 益突出

经过30余年的发展,我国房地产业取得了长足的发展,呈现出一片繁荣的景象,却也付出了一定的社会代价。首先是房地产开发占用耕地问题。由表2可知,从2006年开始,我国建设用地供应量不断增加,到2012年已经增加了1倍多,达到69万公顷,其中相当大一部分建设用地占用的是耕地。而房地产开发用地又在建设用地中占了相当大比例,虽然其占建设用地供应量的比重一直呈下降趋势,但其绝对量持续增加。同时,每年房地产待开发土地面积持续增加, 到2011年已经达到40220.8万平方米。耕地大量被占用同时又被闲置,不仅造成资源的浪费,而且危及我国粮食安全和耕地保护红线。

其次是贫富差距日益扩大问题。由表3可以看出,自1999年开始,我国住宅价格出现了稳定的上升势头,大部分城市的平均房价在十余年内上涨了近5倍,使大部分人望楼兴叹,但也有人斩获颇丰,城中村改造一夜成千万富翁、温州炒房团等报道屡见报端。不仅反映了我国房地产业蓬勃发展,也折射了房地产业发展同时带来的日益扩大的收入分配不均问题。

再次是因征地拆迁引起的社会稳定问题。虽然2007年出台了《物权法》,但并未真正实现保护群众财产的目标,因征地拆迁引起的流血冲突、群体性事件时有发生。2010年上半年,住建部受理举报138件,房地产市场方面54件,高达39.1%,涉及房屋拆迁20件,主要反映违规强制拆迁、拆迁补偿安置不合理等问题,占到44.4%。数据统计显示,2010年IRI网络舆情指数75分以上的前100个较大事件中,仅由强拆征地引起的重大事件就占9%。直到2012年这一现状仍然没有好转,群体性事件的形成原因以征地拆迁冲突、环境污染冲突和劳动争议为主, 其中仅征地拆迁引发的群体性事件就占总量的一半左右。可见,因房地产发展引起的征地拆迁问题非常严重,而这将在很大程度上影响我国的社会稳定。

资料来源 :2011 年中国国土资源公报及凤凰网等网站。

资料来源:中国统计年鉴(http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/)。

3.5 住房市场化程度过度,保障政策未尽其实

我国住房市场化程度已经达到了非常高的水平,在2008年城镇住房市场化水平就已经达到了84.6%,但是我国住房保障工作却未能及时跟进, 甚至出现了巨大的政策偏差。一方面是经过二十余年的发展,我国仍然没有建立完善的住房保障体系,回顾历史可以看到所执行的政策都是短期策略,缺乏长远规划和整体协调性;各种类型的保障住房缺乏明显的保障标准和范围,导致政策实施过程中出现空白,不能涵盖所有需保障人群。另一方面是所实施的各项保障政策都存在偏差,如住房公积金在一定程度上促进了住房市场货币化改革,并提升了居民购房能力,但缴存、使用等原则与实际相差甚远,还存在保障面窄、缴存基数和比例不合理、内部治理、外部监督等问题;经济适用房的寻租和分配不公也是非常突出的问题,此外监管不力、基础设施不完善、运行机制不健全、质量问题等普遍存在,由于这些原因自2008年起,江西、广东、河南等省部分或全部城市停止新建经济适用房;廉租房政策出台后由于租金低,减轻了低收入人群住房方面的经济压力,让一部分低收入家庭获得了实惠,但也存在供给量不足、筹资渠道有限、管理和运行机制不健全等问题;后来出现的公共租赁房也因配套设施不完善、租金过高、进入和退出机制不健全、面积等问题而受到冷遇,在相关部门进行改进后才有所好转。

可以看出,我国住房保障体系未能真正建立起来,如资金缺乏、配套不完善、管理和运行机制不健全等问题一直存在,住房改革过度市场化、未能真正落实的住房保障政策共同导致了我国面临严峻的住房问题。

4 住房制度“再改革”之思路

4.1 综合制定房地产政策,对普通住宅实行“限 价、限购”

房地产业涉及面广,对其进行调控需全面考虑,综合利用信息、土地、金融、财政等多方面政策,建立长期调控机制。信息政策首先是要求房地产开发商披露其成本、利润、税费等,提高市场透明度,建立互信的社会风气,维护房地产市场的正常秩序;其次要建立独立的研究机构,及时为社会提供准确、真实的房地产信息; 再次要对房地产市场信息披露进行监督,确保信息传递及时、有效。土地政策就是利用土地出让、规划等政策对房地产市场进行区分,保证中低档住宅用地和保障性住房用地供应,如实施限房价竞地价、限套型建筑面积等措施,将高中低收入者区分,使他们在不同市场中竞争,保障中低档住宅市场的有效供给。金融政策包括利率政策和信贷政策,由于利率政策无法有效遏制房地产投机需求反而可能抑制刚性需求,故主要考虑信贷政策,利用信贷政策区分投机和刚性需求,如提高二套房首付比例、提高二套房贷款利率等。财政政策包括转移支付政策和税收政策,政府利用转移支付政策为中低收入家庭提供保障性住房,或为他们提供补贴;利用税收政策抑制投机,通过有区别性开征房产税、增值所得税等增加房地产保有和交易成本,降低投机需求,稳定房地产市场。

政府在综合制定政策调控房地产市场的同时,还应对普通商品住宅实行限价、限购政策, 其原因有两点,一是普通商品住宅作为重要民生问题,政府必须予以保障。2007年胡锦涛在中共第十七次全国代表大会上提出“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居,推动建设和谐社会”,从国家层面上强调住房问题,住房问题作为群众最关心、最直接、最现实的民生问题,将影响到社会安定团结与和谐社会的构建,因此政府必须予以保障。二是普通商品住宅是一种特殊的商品,不能完全由市场配置。住房具有高价值、长寿命的特点, 依靠市场价值规律、供求关系来调整住宅的价格和供给,会导致住宅价格偏高、供给不均,将出现供求不均衡、低收入人群无力购买的现象, 因此需要政府对住宅市场进行规制,调整资源配置。通过对普通商品住宅进行限价、限购确保价格能够承受、供需能够匹配,使大部分人群能够购买住宅,实现住有所居的民生目标。

4.2 解决保障工作关键性问题,构建完善的住 房保障体系

从我国住房保障发展历程可以看到,资金缺乏、配套不完善、管理和运行机制不健全等问题一直存在,阻碍住房保障目标的实现,主要原因在于缺少顶层制度设计、地方政府毫无积极性、缺乏有效的监督问责机制等。要改善目前保障不得力现状,首先应该考虑系统设计住房保障制度框架,包括保障水平、保障方式、保障房用地供应方式、保障房资金筹措、保障房建设与运营、住房保障监管制度等,做到应保尽保、需保适保。其次结合财政、金融制订贷款、担保、税费等住宅消费政策,并使之更多地向中低收入人群倾斜,通过增强其融资和支付能力使其改善居住状况,缩小住房不公平差距,提高居住福利水平。再次要加强对地方政府住房保障工作的监管和问责,将住房保障工作作为政府工作绩效的评价指标之一,通过设计合理的考核机制和落实考核工作,及时奖惩和进行通报,促进地方政府进行住房保障工作。同时还要不断改进住房保障政策,借鉴和推广具有良好社会效应的工作方式,提高住房保障效率。

4.3 加强住房消费引导,从重“居者有其屋” 转变为“住有所居”

我国住房改革过程中重点在于进行产权私有化,把住房市场化等同于住房产权私有化,直接把“住有所居”理解成“住有其产”,在改革认识上存在严重偏差。目前中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%),相对于私有化特征显著的西方国家而言,我国却拥有最高的住房私有率。但就目前房价水平、居民收入状况来看,难以实现大多数家庭购买商品住房。因此,政府应加强住房消费引导,强化宜租则租、能买则买的消费观念,促进形成租购均衡的住房市场。首先要稳定住宅市场价格,为社会提供一个稳定的预期,不用担心住宅价格过度上涨而被迫购房。其次是政府要建立和规范租赁市场,如建立房屋租赁统一管理机制、增加租赁型保障住房供给、鼓励企业机构进行租赁业务、对私人房屋租赁给予优惠政策等。再次要积极引导和促进合理适度的住房消费观念和方式的 形成,一方面引导树立“先租后买,先小后大”的购房观念,提倡量力而行、合理适度消费;另一方面通过政策促进居民进行合理消费,如研究住房公积金支持住房租赁的方案,引导居民通过租赁市场解决住房问题。

摘要：经过30多年的探索和发展,我国城镇住房制度成功地由住房实物分配的福利体制转向了住房配置货币化的市场模式,客观来看,这项改革取得了一定成就。通过回顾这一历程发现住房制度改革提高了城镇居民居住质量、提高了住房市场化和社会化程度、促进了房地产业的发展、初步建立了住房保障体系,但也存在改革目标与改革手段混淆、中低收入家庭住房问题突出、住房不公平程度加剧、社会为住房改革付出沉重代价和市场化程度过度的偏差。最后提出综合制定房地产政策并实行普通商品住宅限价限购、进一步完善住房保障体系、政府加强住房消费引导等政策建议。

住房制度改革 篇8

一、住房公积金缴存

住房公积金缴存是指负有缴存义务的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体均须按规定到住房公积金管理中心, 为所属在职职工办理住房公积金开户登记手续, 按时足额缴存住房公积金的行为。职工个人缴存部分和所在单位为职工缴存的部分均属职工个人的一种长期住房储金, 属于职工个人所有。要强调所有单位都应给职工交缴公积金, 单位为职工办理公积金缴存登记是其应尽的法定义务。

及时足额缴纳住房公积金, 对企业或单位会带来如下好处:

第一, 增强企业员工的凝聚力。企业员工在工作时期, 通过企业缴纳相应的住房公积金, 可以在很大程度上降低个人购置房屋的负担, 减小员工的生活压力, 这样员工就能够以更加充沛的精力投入工作, 在自身的岗位上为企业创造更多价值, 提高整体员工的凝聚力和向心力。

第二, 增加员工忠诚度, 稳定职工队伍。从当前具体的情况来看, 并不是所有的单位或企业都给员工缴纳住房公积金, 因此, 给员工缴纳住房公积金的企业, 对员工的吸引力就会大大提高, 增加员工忠诚度, 稳定职工队伍, 减小员工的流动, 降低企业的人力资源培训成本。

第三, 丰富企业文化内容。合理完善的员工福利是企业文化的重要内容, 企业文化凝聚着企业精神和员工的职业道德素养。企业通过给员工缴纳住房公积金, 可以激发员工的爱岗敬业精神, 不断丰富企业文化的精神内涵, 增强员工对企业长远发展的信心。

第四, 对于个人来说, 最主要的作用在于降低个人的购房压力。员工使用住房公积金贷款购房, 可以比商业银行贷款省去不少利息。总的来说, 企业给员工及时足额的缴纳住房公积金, 是当前住房制度改革的重要内容之一, 在一定程度上规范了整个社会住房保障体系, 是整体住房制度进步和完善的重要体现, 也是企业员工福利提高的重要途径。

从另一方面看, 如果企业不及时给职工缴交公积金, 会起到和上述相反的效果。具体来讲, 从企业发展的宏观角度分析, 企业没有按照国家规定的相关政策法规给员工缴纳住房公积金, 是一种违规违法行为, 与当前住房制度改革的方向和目标相悖, 有损企业的形象和声誉, 不利于企业引进优秀人才, 对于企业的长远发展是不利的。从微观的角度分析, 主要是对员工个人层面造成不利影响, 缴存公积金是支取和贷款的前提和平台, 员工所在企业不能缴纳住房公积金, 员工在购置房屋时, 其经济负担就会加大, 只能全款购房或利用商业贷款。

二、住房公积金的支取和贷款

整体上讲, 住房公积金在实际生活中, 如果可以更加顺畅的支取和贷款, 对于企业和个人都是有益的, 从宏观层面看, 住房公积金不能总是沉淀在账户上, 它要进入流通领域, 在符合相关准则标准的前提下, 应当鼓励员工使用住房公积金贷款购房, 这样不仅可以使得公积金发挥作用, 还可以提高员工的购买力, 推动房地产市场的发展。从微观层面看, 住房公积金是对员工个人的一种福利, 是国家在住房领域为员工考虑的一种策略。国家住房制度的改革, 基于微观层面的重要原因, 就是要降低个人的购房负担, 是在员工个人医疗保险, 社会养老保险等之外的住房补助。住房公积金最基本的特性是强制性、社会性和互助性, 这三个特性有着内在的关联。强制性的对象指对在职职工及其所在单位的缴存, 互助的成员也是所有缴存住房公积金的职工, 体现了住房公积金制度的优越性和现实意义。公积金制度体系促进了社会的稳定, 经济的发展。而且较快的积累了住房建设基金, 并投入到国家住房建设中, 同时向资金短缺的职工发放住房贷款, 以及规划各地区廉租住房, 使资金流向良性循环。

三、新形势下提高住房公积金管理水平的建议

(一) 拓宽渠道, 提高住房公积金的使用效能

新形势下, 住房制度的改革, 在住房公积金使用范围上, 要进一步扩大, 以更加多元化的发挥住房公积金的功能。考虑到企业员工的自身利益, 减少资金的沉淀成本, 应当拓展更加丰富的资金使用流通渠道, 结合不同城市住房公积金管理的实际情况, 可以适当的逐步调整关于住房公积金提取的一些限制条款, 这样可以降低中低收入职工的住房消费压力, 对于当前下行的房地产市场来说, 也需要这样的刺激和政策支持。在住房公积金的贷款种类上, 相关金融部门还需要丰富贷款产品, 简化贷款审批流程, 提高住房公积金贷款业务的办理效率, 切实维护中低收入者的利益。

(二) 完善财务会计法律机制, 加强外部监督

对于管理中心中出现的违法行为与现象, 相关部门必须建立并完善财务监管法律机制, 实现有法可依, 且能够全面贯彻落实与实施, 特别是要注意典型案例惩罚力度的加强, 从而让有关工作人员切实了解到违法行为的严重性。此外, 政府有关部门应定期对管理中心进行检查或审计, 从而有效提升监管的水平, 避免或控制违法违规现象的出现。

(三) 实行全面预算管理, 提升财务管理水平

现阶段住房公积金全面预算管理具体表现在:编制总预算、目标明确之后, 构成分业务、部门以及级别的预算, 实现住房公积金的量化管理。在进行预算时, 必须对预算结果与实际核算结果进行差异性分析, 从而明确调控的对策, 对住房公积金的财务管理加以有效的干预, 从而确保其在正确的方向上展开预算管理工作。此外, 对预算管理的结果加以有效的分析、归纳、总结以及评价, 制定有效的奖惩制度, 从而保证预算管理能够实现正常、有序、可持续发展。

(四) 健全住房公积金管理中心的内部控制

住房公积金管理中心应当建立完善的内部控制制度, 对于重大事项应该实行集体讨论, 然后制定出科学合理的制度;注意关键性岗位的设置, 确保岗位的平衡;注重内部审计的定期核查, 以便有效提高财务管理的水平, 降低住房公积金营运的风险。同时, 还必须注意决策机构住房公积金管理委员会决策公示制度的健全与完善, 以便促使决策的民主化、科学化。另外, 还必须强化职工的法律意识。住房公积金管理中心应当定期开展培训活动, 使职工的业务素质和专业知识不断提升。

(五) 逐步推进资产证券化, 拓展住房公积金的增值渠道

根据权威数据统计, 2012年底中国的银行信贷总额为63万亿元人民币左右, 其中消费信贷为10.4万亿元, 房贷占到了8万亿元。比较一下美国目前的30年固定房屋贷款利率为4.0%, 而10年美国国债收益率为2.4%, 两者利差仅为1.6%。证券化产品层面有着持续现金收入, 和长期支出要求的机构投资者, 比如保险基金、养老基金、社保基金、住房公积金。由于其资金成本低, 对信用风险的要求却很高, 标准化的房贷抵押债券应该可以满足其回报率的要求。因此, 从这个角度看, 未来住房公积金可以提高资产证券化的比率, 在保证满足员工住房贷款需求的基础上, 实现一定程度的增值收益。

参考文献

住房制度改革 篇9

如何进行深化改革,如何把握变革的方向,不仅关系住房制度自身的完善,也关乎整体社会经济的良性运行。应该明确的是,当前住房制度的深化改革,已经不能再局限于住房所有制度的变革,而是应该更加重视住房市场的平稳运行、住房保障的效率提高。同时,还应该明确的是,当前在住房权属明晰的情况下,强调通过促进住房权益的流转和转化,实现住房供需的平衡和稳定,实现住房的多重效用。尊重市场规律,促进住房市场过滤形成是当前住房市场平稳运行的关键;而关注公民权益,强调住房保障的民生和社会意义则是住房保障效率的重点,且这两者又是有着密切联系的,是推动住房制度改革的关键问题,也是促进社会和谐发展的根本。

一、促进住房过滤,形成市场良性循环

住房市场是流动的和运动的。住房为不动产、尽管具有其特殊性,但依然遵循着市场的一般运行规律。住房过滤就是住房市场运行中的规律之一。通过住房过滤过程,住户由于住房质量下降向上迁移,而住房价格、质量和收入向下过滤,从而形成对偶运动。

对住房过滤机制最先提出和讨论的是20 世纪20年代的伯吉斯(E.W.Burgess)和20世纪60年代的劳瑞(Lowry)。通过劳瑞的解释,住房过滤更为简单明了,即指在住房市场中,最初为较高收入阶层建造的住房,随着时间推移,住房质量发生老化,同时新建住房供应增加,导致房价降低。这时较高收入阶层为了追求更好的居住条件,会放弃现有住房,而收入较低阶层会继续使用该类住房。美国教授Stuart S. Rosenthal在2013年发表的研究中,对住房过滤机制和过滤速率进行了定量分析和论证,并取得突破进展。研究利用1985-2011年的面板数据,通过“重复收入”模型进行估计,得出租赁住房真实的年过滤速率比产权住房快,前者是2.5%,后者是0.5%。这些研究均论证了住房过滤机制的重要和现实意义。

住房过滤机制发挥作用需要具备相应的假设条件。就现实中国城市而言,社会依然存在不同的收入阶层,且不同阶层对住房的需求存在巨大差异;对于各个收入阶层而言,尤其是中低收入阶层住房改善的成本相对较高;当前各个城市增量住房的增加尽管速度放缓,但是依然不断有住房建成和推出。如果住房政策能够鼓励高收入群体的住房改善性需求,适当调整市场住房供应结构,促进住户向上迁移;同时出台政策鼓励住房租赁市场和二手房交易市场发展,促进住房进行过滤运行,如此循环,高、中、低收入的住房供给都会增加,市场能够进入良性循环状态,且亦可打通商品房和保障房的联动通道,通过商品房过滤增加保障房的供给。

住房过滤机制反映了住房消费和市场交易的特殊性,即住房消费不仅受到消费者收入变化的影响,也受到市场上住房特征变化的影响。这些住房的特征除了可以表现为新、旧,或者高档、中档和低档以外,还可以进一步细化为住房的区位、卧室数量、车库(位)数量等,而这些特征的差异又都可以通过价格的差别得到体现。

随着住房市场的不断发展,我国住房市场区分从价格上已经明显表现出来。从北京、上海、广州、深圳一线城市,天津、重庆、西安、宁波二线城市的新建住房价格可以看出,市场存在明显的价格差异,且这种价格差异在不同城市存在差别。利用2010-2013年的数据计算可得,几个一线城市别墅和高档住房价格与普通住房价格的比例大约在1-3 之间,几个二线城市的比例大约在1-2之间。住房价格梯度的存在能够满足不同收入群体购房的需求,也为住房过滤创造了条件。

二、提升城市阶梯,促进社会的稳定和发展

农业阶梯,单指农业社会各个阶层由下而上的上升过程,即由雇农、佃农、自耕农到地主,由下而上的过程;反之,由地主、自耕农沉沦到佃农、雇农,是下降的过程。一般而言,农业社会的稳定应该以多数人为自耕农而得到巩固,农业地价和收入的高低及其相对变化影响上升的过程和周期。借鉴农业阶梯的概念,城市阶梯可以有这样一种表述方式,即社会的各个阶层由租赁低租金房、租赁高租金房、购买低价房到购买高价房,由下而上的上升过程,城市地价、房价、居民收入及其相对变化影响城市阶梯的上升过程和周期。就中国现实的社会来讲,更多的人拥有低价房应该是社会最为稳定的状态,这不仅源于中国的文化传统,也取决于现实社会的状况。

住有所居、乐有所居和安居乐业,是我们社会发展所追求的主要目标,从某种意义上讲也是一个递进的目标。因此,鼓励首次购房、鼓励拥有自住房,是促进城市阶梯的重要举措,同时鼓励更多的人通过努力不断改变和提升住房状况,也是最终稳定社会和发展和谐社会的主要内容。

由于种种原因,城市中总是存在收入低且住房困难的群体。这些人靠自身的力量解决住房难度很大,政府一般要为他们专门制定住房货币补贴和实物补贴政策,如我们最初提出的廉租住房政策,这种社会现象和政策是无可厚非的。然而,尽管不同时期社会阶层的存在是客观的,但是各个阶层的成员却应该是变动的,且一个良好运行的社会,其阶梯应该是上升的。即通过个人和社会共同的努力,能够使住在廉租房的群体,在未来能够得到改善,能够租住更好的住房或者购买自己的住房。阶梯上升结果或者效果可以如下:其一,社会中每个群体都有目标和预期,这样会激励他们为实现目标上进和努力;其二,住房条件是社会地位的重要标识,通过改善住房状况,而达到提升社会地位的目的,能够促进社会和谐和进步。

对于进城务工的农民工愿意在城市中居住的,初期的目标是有地方居住,但是最终的目标应该是融入城市,他们或者是他们的后代能够体面地生活。根据中国人民大学课题组2013年的调查数据显示,有近80%的农民工愿意在城里居住,其中又有接近一半的农民工表示愿意通过努力坚持在城里生活。对于这些人,租赁或者购买住房是需要解决的基本问题,也是最终能否融入城市的重要问题。对于刚刚就业的城市新居民,可能会由于职业的差异,最初选择租赁或者购买较小住房解决居住问题,但是最终会随着他们收入的增加和需求的变化,选择租赁、购买较大的住房或者更高标准的住房。这是他们生活目标的一个重要部分,也是要为之奋斗的方向。

三、住房制度改革调整重点和对策

为了实现两个转换,住房制度改革的重点应该关注几个方面。首先,要基于住房的社会需求调整住房的发展目标和方向,要充分考虑到当前城镇化过程中人口变动带来的住房需求的变化趋势,尤其是考虑未来人口结构变化带来的住房需求的变动,主要包括年龄的变化、户籍变动或者流动人口的变化等对住房需求的影响,确定住房的供给目标和供应体系。人口结构的变化将直接影响收入阶层的变动,并影响住房过滤机制的作用和城市阶梯的提升。人口老龄化、外来人口增加均会带来中低收入阶层的扩大,对住房需求产生深远影响,是进一步深化住房制度改革需要考虑的重要内容。

其次,要从住房存量和增量两个方面调整住房的供给和发展。随着多年住房建设大规模的推进,城市住房水平已经得到极大的提升,住房供求矛盾也得到缓解。未来住房的变化,一是取决于新增无房人口的需求,二是已有住房人口的改善需求,除此之外还应该考虑一部分投资性需求。不论是哪种需求都涉及到存量房和增量房,即都可以通过这两个通道得到解决。如,新增无房人口的住房需求,既可以通过增量住房解决,也可以通过已有住房人口住房改善后退出的存量房解决。而已有住房人口的住房改善要求,可以通过增量住房解决,同样也可以通过其他有房人口住房改善后退出的存量房解决。整个住房市场应该是流动的和协调的。

最后,要从住房和保障房统筹的视角解决住房的供求矛盾和问题。住房保障是政府的职责之一,为中低收入无房人群提供保障性住房,是解决住房保障问题的重要途径。多年来,以廉租房和经济适用住房为基本形式的,各种保障性住房以新增性住房形式得到大力建设和发展,不仅解决了城市中的住房困难问题,也缓解了住房的供求矛盾。然而,随着住房建设的增加、住房矛盾的缓解,保障性住房的供应渠道,同样可以是多样化,特别是要与整个住房建设统一和协调。住房保障可以通过实物形态和货币形态实现,且不论是实物还是货币形态,都可以通过实物住房的存量和增量的调整得到实现,所以将保障房纳入住房体系统筹考虑,利用市场规律、借助市场的力量,能够更为有效地发挥政府提供住房保障的作用,也利于促进市场良性运行。

不论是一般的经验,还是基于当前我国住房市场和住房保障的运行状况,促进住房过滤机制有效发挥作用、提升城市阶梯,都是当前需要认真对待和研究的关键问题,也是制定住房政策和深化住房制度改革的重要抓手。

参考文献

[1].刘潇然.土地经济学.中国土地学会.2003

[2] .Stuart S.Rosenthal,2013,Are Private Markets and Filtering a Viable Source of Low-Income Housing?

[3] .Estimates from a“Repeat Income”Model,Forthcoming:American Economic Review BURGESS,ERNEST W.The Growth of the City:An Introduction Research Project[J].The Trend of Population,1925,(18):85-97.

住房制度改革 篇10

1 认真总结, 二十年房改成效显著

1.1 群众住房观念发生了深刻变化

长期低租金无偿分配福利住房的制度, 使广大城镇居民普遍存在着住房靠国家的观念。随着房改的不断深化, 通过房改的宣传教育和各项房改政策的实施, 使广大住房消费者从消极观望到积极参与, 消费理念发生了深刻变化。对破除住房旧体制, 建立住房新体制, 逐步形成共识, 人们普遍地认识到房改是改革开放的必然产物, 是市场经济体制的客观要求, 必须通过自身的努力和国家的政策扶持, 主要从市场上求得住房解决, 群众参与房改的热情越来越高。

1.2 居民的住房条件得到较大的改善

据江苏省建设厅和国家统计局江苏调查队2007年对13个省辖市和3个县 (市) 10000户居民家庭抽样调查资料显示, 该市人均住房建筑面积从改革之初的6.7平方米逐步提高, 2007年6月底达到32.59平方米。住宅成套率从15%提高到92.4%, 同时住宅的功能、质量和基础设施配套水平不断提高, 多数家庭住房条件和水平有了较大改善。

1.3 住房分配体制改革取得突破性发展

通过近二十年来住房制度的改革, 使住房的投入、产出、使用、逐步朝着投入、产出、使用机制的良性循环的方向发展。住房二级市场发展, 存量住房交易日趋活跃, 市场中介服务业务快速发展, 统一的房地产市场体系建立, 市场在资源配置中的基础性作用得到确立和越来越充分的发挥。

1.4 住房新的供应体系已初步建立

针对不同收入层次的居民, 采取了五种方式解决或改善居民住房问题: (1) 廉租住房; (2) 经济适用住房 (集资建房) ; (3) 限价商品房; (4) 危旧房、老旧小区改造安置房; (5) 商品房。并明确目标:争取用三年时间使低保家庭住得上廉租房, 低收入家庭住得起经济适用房, 新就业人员租得起房, 困难群众人均住房面积不少于20m2。

1.5 住房交易日趋活跃, 为建立与完善住房的供应体系创造了条件

住房二、三级市场繁荣, 全市房地产交易市场规范而有序。全市二手房上市交易占当年房产交易的35%左右。随着房改的深入, 该市房改房交易市场繁荣和房地产中介服务体系日益完善, 实现了增量房市场和存量房市场比较好的联动, 且两者互惠互利、相互促进、共同发展, 满足了不同层次社会群体的住房需求, 推动了市场的健康发展。住房交易税已是市主要财政收入之一。

2 深入反思, 存在问题不容忽视

2.1 县 (市) 实行“小步提租, 不发补贴”政策不合理。

1992年11月省政府出台了《江苏省县 (市) 住房制度改革实施意见》 (苏政发[1992]82号) 。该意见明确了县 (市) 住房改革的原则精神。当时这个文件所明确的县 (市) 住房制度改革与省辖市以上城市房改有两点不同:一是县 (市) 不搞住房公积金而实行公益金制度;另一个是省辖市实行“提租发补贴”而县 (市) 实行的是“小步提租, 不发补贴”, 这个有别于省辖市以上城市的两个政策对于县 (市) 干部职工来说是不公平的, 目前第一个问题在1995年全面推行住房公积金制度时已解决;第二个问题至今尚无说法, 致使县 (市) 工作的职工比省辖市以上城市职工少了工资含量5—8%租金补贴, 月人均近200元, 而县 (市) 的公房租金水平则与省辖市却大体一致。

2.2 老职工的一次性住房补贴政策比较脆弱

从当前的住房分配体系看, 虽然停止了住房实物分配, 初步建立了住房货币化分配制度, 但这种补贴政策很脆弱。主要表现在单位对货币化补贴认识不高, 重视不够, 资金无法筹措, 补贴到位率低、发放面很小等现象。据测算, 该市自1998年12月1日执行老职工一次性住房补贴以来, 每平方米的补贴额只调了一次, 也只有200元/m2, 还是2003年调整的, 最近几年未作调整。平均工龄15年的一般职工, 可以拿到手的补贴也只有2万多元, 而房价却涨到了以前的2.5倍, 对于市区商品房高达每平方米3000多元的价格, 住房补贴简直是杯水车薪。即使如此, 也由于单位没有财力而无法落实, 一定程度上来说, 该项政策形同虚设, 完全流于形式。

2.3 对拥有私房的不发住房补贴, 要求给予补贴的呼声较大。

据调查, 镇干部中至少约四分之一的人有私房。按照省政府、省房改办文件规定, 有私房不能算无房户, 也就不能按无房户享受住房补贴。对此, 镇干部议论多、呼声大。他们认为, 自己不惜负债买房、建房, 从未享受过单位一分钱补贴, 坏了都自己花钱修, 且辛辛苦苦为单位工作几十年, 现在有私房没有补贴, 觉得很不合理。

2.4 住房公积金制度建立存在不公平现象。

比如, 归集额增幅高于覆盖率的增幅。该市约有改制企业及民营企业职工5万人, 占职工总数70%以上。这些职工大多未建立住房公积金制度, 存在不公平问题, 住房公积金制度的全面建立还有很长的路要走。同时, 两极分化现象严重, 效益高的单位缴存基数和比例不断突破上限, 效益差的单位不断要求降低缴存基数和比例。主要表现在烟草、电力、金融、通信、石化和盐业等垄断行业, 缴存的住房公积金基数普遍较高, 缴存比例高于规定比例的上限;纺织、煤炭等其他生产型企业, 执行的缴存基数和比例较低, 效应差的企业不能正常缴存, 甚至断交。

3 深化改革, 促进住房市场化和住房保障和谐发展

住房新制度是社会主义市场经济体制的组成部分, 它的核心是实现住房社会化、市场化、商品化, 这“三化”的方向完全是正确的, 一定要坚定不移地走下去, 绝不能走回头路。

3.1 研究制定和协调把住房消费含量理入工资的货币化分配政策, 积极稳妥地推进新的住房分配制度。

与此同时, 强化住房保障, 不断扩大低收入住房困难家庭住房保障覆盖面。

3.1.1 统一将住房消费理入工资。

考虑到住房货币化分配是住房新制度的基本特征, 最终的表现形式应该是通过住房消费含量工资化来体现住房货币分配化。在当前, 建议相关部门研究, 整合住房公积金制度及各种形式的住房补贴 (含租金补贴) 政策, 出台全国统一的相对刚性的将住房消费含量彻底工资化新的住房货币化分配方案。住房消费含量约占工资总额的15—25%, 各地在这范围内结合实际确定比例。管理可以参照当前的住房公积金管理模式进行, 以充分发挥互助性。

3.1.2 出台一系列相关配套政策。

国家相关部门要出台实施细则, 统一相关口径, 明确相关财税政策, 杜绝五花八门的土政策。

3.2 强化住房保障体系建设, 调整供需关系, 完善住房供应体系

一要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品, 要有适当超前意识, 尽管是经济适用住房, 但面积也不宜过小, 可以放宽为80m2左右, 功能不能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致。

二要倡导租售并举, 引导合理的住房消费, 改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的唯一途径, 应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解, 在市场经济发达国家, 通过租赁解决住房的人占60%以上, 自有住房率在40%左右。要合理引导人们的住房消费观念, 首先要“有房住”, 其次才是“有房产权”, 二者可分步解决, 不求一次到位。

三要巩固现有的廉租住房保障制度, 细化考核办法, 加大廉租住房建设力度, 适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭, 应逐步列入廉租房保障对象, 采取适当补贴支持向市场租房或实物配租, 逐步消除住房“夹心层”。

住房保障制度的国际比较 篇11

【关键词】住房保障；住房公积金；住房储蓄

住房保障既是世界各国发展过程中都要面对的一项民生问题，又是推动经济增长的重要力量。20世纪之后，随着城市化进程的加快，以及住房矛盾的突出，世界各国都开始重视解决居民住房问题，制定了各有特色的住房政策。中国在改革开放之后也逐步实现了住房建设商品化、住房分配货币化、住房消费市场化、住房服务社会化。比较各国不同的住房保障政策，有利于进一步完善我国的住房保障体系。

一、我国住房公积金制度的发展及现状

我国住房公积金制度产生于实物分房向住房货币化的过程之中，是当前国内最为重要的住房保障制度。上世纪90年代以前，国内住房分配以福利实物分房为主。为完成住房改革，上海于1991年借鉴新加坡的住房保障经验，在国内首创住房公积金制度，以增加居民住房储蓄，之后该制度在全国迅速铺开。随着1994年《建立住房公积金制度的暂行规定》和1999年《住房公积金管理条例》的颁布，住房公积金制度正式进入法制化、规范化发展时期。住房公积金在保障居民，特别是低收入群体住房方面发挥了巨大作用，使居民养成了较好的住房储蓄习惯，并促进了房地产市场的快速发展。

二、各国住房保障制度比较

1.新加坡公积金管理制度

新加坡的公积金制度始建于1955年，制度建立之初并非完全针对住房保障，而是为解决失去工作居民的社会保障问题，建立的一项强制储蓄计划，由政府机构负责。后期，新加坡不断完善这一制度，使其社会公用由养老保险逐步扩大到住房、医疗等领域，特别对居民购房发挥了重要作用。同时，新加坡的公积金制度与其住宅建设政策相互配套的。新加坡在解决住房问题方面，鼓励居民自主购房。其中，对于高收入居民，实行完全的住宅商品化；对中低收入居民，则实行住宅准商品化，由政府投资建造社会住宅并按优惠条件出售。但无论个人购房还是国家建房，其资金主要来源都是公积金，居民购房款项（包括购房首付和银行贷款）都可用自己的公积金储蓄偿还。与我国公积金制度相比，新加坡有两方面特点：一是管理更为统一，更有利于资金集中调配与使用。二是杠杆作用更大，首付款和购房贷款均可使用公积金。

2.美国住房抵押贷款体系

住房抵押贷款是指贷款人以房屋产权作为抵押，并以稳定收入作为还款来源，向银行申请的以购房为目的贷款，贷款后贷款人须分期向银行偿还本息，若不能按期还本付息，则银行可将房屋出售，以抵消欠款。住房抵押贷款是美国最为核心的住房金融工具。二战后，美国国内住房需求旺盛，政府也大力推行居者有其屋政策，使住宅抵押信贷规模迅速扩大。由于美国幅员辽阔，住房建造提供方式多种多样，住房抵押贷款多样化的信贷模式，能够更好地满足不同的住房需求。同时，依托于住房抵押贷款的快速发展，美国住房抵押二级市场蓬勃兴起。住房抵押二级市场是指住房抵押贷款债权转让市场，可以分为证券化市场和非证券市场两部分，其中，证券化市场是美国住房抵押二级市场主要形式。抵押贷款证券化（MBS）最早产生于60年代的美国。其基本结构是，把若干笔符合一定条件的住房抵押贷款集中起来，形成一个组合，利用住房抵押贷款组合的本息现金流发行证券，期间可由政府背景的金融机构对该证券进行担保增信，以促进MBS二级市场的流通。因此，美国的MBS实际上是一种具有较强住房保障色彩的证券化商品。相比于我国的住房保障制度，美国的住房抵押贷款具有以下几方面特点：一是实行完全的市场化商业运作，能够快速满足不同的住房消费需求，提供灵活多样的服务；二是具备完整的一、二级市场体系，特别是二级市场体量大、参与者多、专业性强，有利于扩大资金来源并分散风险。

3.德国住房储蓄银行管理模式

德国的主流住房金融保障模式是住房储蓄银行。住房储蓄银行是一种为特定储户提供购建房服务的“互助式契约储蓄系统”，实行“先存后贷、利率固定，专款专用，封闭运作”的管理模式。客户首先要与银行签订合同，成为住房储蓄者，并按合同进行存款，存足最低金额和期限后，才可申请进行贷款。无论存贷业务，该项服务的资金运作只针对特定住房储户，储户的资金不会被用于其他投资行为。实际上，参与住房储蓄的居民，既是当前贷款资金的提供者，也是未来贷款的受益者。该模式有利于帮助居民降低贷款成本，改善居住条件，也有助于减轻政府的财政负担。因此，我国从2004年开始引入该住房保障模式，成立了中德住房储蓄银行。但从近年发展情况看，效果并不尽如人意。究其原因，主要有两个方面：一是近年来我国房地产市场发展迅猛，房价快速上涨，使得住房储蓄资金成本低的比较优势大打折扣；二是我国住房公积金制度发展迅速，覆盖了主流住房消费群体，对其他住房金融工具形成了一定的挤占效用。

住房制度改革 篇12

我国的住房公积金制度, 是以新加坡中央公积金制度为借鉴, 结合我国住房制度改革逐渐摸索发展起来的。自1991年11月国务院提出“逐步推行住房公积金制度”以来, 已有23年的发展历程。随着时间的推移和条件的变化, 深层次的弊端逐渐显现, 急需予以调整和改善。

1 现行制度的主要弊端

1.1 使用范围的收窄限制了作用的发挥

1994年12月国务院出台的《建立住房公积金制度暂行规定》中, 明确住房公积金的使用用途有三:一是职工购买、建造自住住房, 自住住房大修理可申请提取或申请贷款;二是城市经济适用住房建设、单位合作建房、集资建房可申请项目贷款;三是余额可用于购买国债。而1999年4月国务院颁布的《住房公积金管理条例》中, 项目贷款已不在住房公积金使用用途之列。

1) 使用范围收窄, 削弱了住房公积金的效率, 导致资金大量闲置沉淀。截至2014年6月末, 全国缴存总额6.47万亿元, 缴存余额3.27万亿元, 使用率仅为50.5%。

2) 项目贷款这一制约房价杠杆作用的缺失, 间接助推了十多年住房价格的飙升。在市场经济条件下, 决定住房价格的关键因素是住房的供需。供需相对平衡, 房价就会相对稳定。而要解决供需相对平衡, 一是政府要按照高中低收入人群, 分类设计其住房、土地的供应渠道, 以保证高中低收入人群的住房消费与高中低收入的住房供应形成较合理的对应关系。二是要引进住房供应体系中集资房、经济适用房、商品房等各开发种类之间的价格竞争机制, 促使各类住房价格在一定条件下相互影响, 从而抑制商品房价格的急剧增长。

1999年之前, 由于住房公积金可用于住房项目贷款, 且只针对单位合作建房、集资房、经济适用房, 有效地压缩了这类住房的建设成本, 从而也有效地制约了商品房的销售价格。因此在我国住房制度改革前十年, 住房整体价格相对平稳。而1999年之后, 由于国家取消了住房公积金的项目贷款功能, 加之地方政府受利益驱动影响, 减少单位合作建房、集资房、经济适用房的开发土地供应, 促成商品房开发一家独大, 不仅摆脱了价格竞争束缚, 还造成了三类住房需求挤向一个“独木桥”, 从而助推了其后的房价疯涨。

1.2 区域化管理体制制约了住房公积金的使用潜力

国务院《住房公积金管理条例》对住房公积金运作管理机构的定位是, 以设区城市为单位设立住房公积金管理中心, 实行区域化管理。这种体制设置不利于住房公积金使用潜力的发挥, 也不适应我国城镇化发展的要求。

1) 从全国范围看, 由于经济、文化和消费理念等因素的差异性, 导致各地区住房公积金使用效率的不平衡。如东南部地区住房公积金使用入不敷出, 出现“钱荒”, 部分城市不得不采取“轮候制”措施;而中西部地区住房公积金使用效率偏低, 造成资金大量沉淀。而在区域化管理体制下, 无法实现对各地住房公积金调剂余缺的常态化。

2) 随着城镇化改革步伐的加快, 城市人口自由流动的加剧, 住房公积金异地贷款需求十分旺盛和迫切。囿于住房公积金区域化管理体制, 难以做到缴存人信息互联互通, 难以甄别缴存人贷款资料的真实性、购房信息的合法性。因此“异地互认、异地贷款”的风险无法掌控, 难以操作。

1.3 互助作用没有得到真正发挥

我国设计住房公积金这一“惠民”制度, 目的就是通过单位、个人两方的缴存“蓄水”、政府的存储免税和贷款低息让利等举措, 为城镇居民特别是中低收入家庭改善住房提供资金支持具有明显的“互助”性质和特征。但自2000年以来各地商品房价格急剧攀升, 中低收入人群“望房兴叹”, 享受政策贷款支持的几率极低, 反而成了社会上盛传的“劫贫济富”的工具。

1.4 强制特征没有得到真正体现

按照国务院《住房公积金管理条例》的规定, 城镇单位及其职工, 都是住房公积金的义务缴纳者。而事实上截止2014年6月末, 全国城镇居民约7.3亿, 缴纳住房公积金人数仅1.05亿, 实际缴纳人数不足七分之一。

尽管《住房公积金管理条例》对不缴、少缴行为出台了一系列的罚款、罚息、责令整改等规定, 但收效甚微。主要原因:一是信息不明, 收缴部门只知已交单位, 却不知还有哪些单位应交未交。二是执行乏力, 对拒不缴交的没有必要的能力和手段。

1.5 监管形同虚设, 严重缺位

国务院《住房公积金管理条例》对住房公积金管理体制的定位是, “管委会决策, 中心运作, 银行专户, 财政监督”。其中管委会是住房公积金重大事项的决策管理机构, 中心是住房公积金的日常运作机构, 地方财政是住房公积金运作的监督机构。看似设计严谨的监管体系, 但在实际运行当中却是监管虚设, 管理缺位, 监督乏力。

一是管委会是一松散机构, 成员多由政府、专家、工会等代表兼职组成, 管委会主任一般由政府主管住房公积金管理中心的副市长兼任;常设的办公室主任一般由市住房公积金管理中心主任兼任。这种设置注定在费用预算等重大决策上, 必然凸显和倾向住房公积金管理中心的意志。

二是地方财政部门并不是住房公积金专项基金的专业监督机构, 不仅起不到日常运作的监管作用, 而且在年度的增值收益的监管上也没有过多的话语权。因为增值收益分配的最终审批决策权属于管委会, 地方财政部门充其量只是“出纳”而已, 其监督意愿和监督力度可想而知。

从多年的实践来看, 正是这种乏力的监管机制, 导致了住房公积金管理领域大案要案频发, 造成了大量资金风险和重大损失。如全国许多住房公积金管理中心, 在前一波证券市场的乱局中, 就被几家国字号的证券公司以购买国债后委托理财, 套去了上百亿元。最后证券公司则以破产重组而“金蝉脱壳”, 致使缴存者的利益遭受重大损失。此外, 全国还有许多住房公积金管理中心存在大量违规项目贷款, 一部分已难以收回, 形成重大资金风险。

2 改革方向

我们的一切改革都要坚持“从实践中来, 到实践中去”。住房公积金制度改革也一样, 要通过实践不断总结经验, “对症施治”, 以达到“兴利除弊”的目的。

2.1 在管理体制上, 要实行全国统一的线性垂直管理体系, 实现系统内分级运作格局

目前可借鉴且能满足“垂直统一管理, 有效解决资金拆借、调节余缺、提高使用效率”要求的管理机构模式有二:一是住房政策性金融机构, 即住房保障银行。二是住房公积金管理局。二者相比较, 将住房公积金管理中心改制为住房保障银行具有更多的优势。

一是符合中央城镇化规划中提出的“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”要求。二是有国际经验模式可循。如美国上世纪30年代成立的储蓄-贷款协会、70—80年代成立的“两房”;日本二战后成立的住房金融公库等, 均是支持居民住房资金需求的政策性金融机构。三是能发挥金融机构的储蓄功能, 协助国家实现保障性住房及时、长期、有效供应的战略意图。四是能发挥金融机构的融资平台作用, 通过设计出差异化的、服务不同目的的适合房地产投资的金融理财产品, 吸引民间住房融资, 抑制住房实物投机, 减缓房价推高因素。五是能建立和完善一套符合金融和住房公积金政策服务相容的绩效考核、效益激励、纪律约束、责任追究及处罚等机制。

2.2 在监管机制上, 要设置专门的专业监管机构。

从目前住房公积金的运营模式、经营方式、服务宗旨、服务标准、利率调控等方面看, 与商业银行极为相似。不论将来采用哪种管理模式, 其监管职能都应划归人民银行和银监会等监管机构。这样既能实现专业监管的目的, 又能简化重复机构的增设。

2.3 在用途范围上, 要将建设部现行的项目贷款试点

做法正式列入住房公积金的正常使用范围, 实行常态化运作。

同时为保证项目贷款既能起到提高使用效率目的, 又能体现调节房价杠杆作用, 必须落实以下配套政策:1) 项目贷款必须定向用于保障性住房 (包括经济适用住房、城市安置用房、公共租赁住房) , 严禁用于商品住房开发。以最大限度压低项目贷款支持的住房建造成本, 牵制商品住房的销售价格。2) 要将保障性住房的土地供应和项目建设纳入地方政府的政绩考核体系, 务必使此类住房供应与商品住房供应, 以高中低收入人群为界定基础, 形成合理的比例关系。

以保证高中低收入人群住房需求权利的对位“伸张”, 从而使住房公积金真正起到“扶弱济困”作用。3) 地方政府要定期制订并公布高、中、低收入的标准, 界定各类住房消费的门槛条件, 完善履行各类住房消费门槛的强制制约措施和监管督查机制, 防止和杜绝住房方面的腐败现象。

2.4 在配套措施上, 要制定切实可行的强制征缴措施。

不论将来采用哪种管理模式, 都需要强化其政策的强制性功能。其关键就是要建立以地方政府为主导的相关部门的协同联动机制。一要解决信息互享问题。工商行政管理部门应定期向强制征缴部门提供新增营业单位相关信息, 以便强制征缴部门进行比对甄别, 明确征缴对象。二要采取分级征缴措施。首先是采取电话通知、上门告知、责令整改等措施;其次是催缴措施无效, 则追加向人民银行征信系统上传该企业信用状况, 启动商业银行的金融制裁措施;再次是在上述两项措施无果情况下, 填制“协办通知单”, 载明事项理由, 附带证据资料, 由工商行政管理部门协助吊销其营业执照。

3 结语