住房公积金改革（共12篇）
住房公积金改革 篇1
住房公积金的合理健康发展是我国经济制度不断完善、居民生活质量提高和金融改革深入发展的重要体现。在十八届三中全会之后, 进入了全面深化改革的关键时期, 住房制度改革正在有条不紊的进行, 在这种情况下, 探讨住房制度改革对住房公积金管理带来的影响有着非常现实的意义。
一、住房公积金缴存
住房公积金缴存是指负有缴存义务的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体均须按规定到住房公积金管理中心, 为所属在职职工办理住房公积金开户登记手续, 按时足额缴存住房公积金的行为。职工个人缴存部分和所在单位为职工缴存的部分均属职工个人的一种长期住房储金, 属于职工个人所有。要强调所有单位都应给职工交缴公积金, 单位为职工办理公积金缴存登记是其应尽的法定义务。
及时足额缴纳住房公积金, 对企业或单位会带来如下好处:
第一, 增强企业员工的凝聚力。企业员工在工作时期, 通过企业缴纳相应的住房公积金, 可以在很大程度上降低个人购置房屋的负担, 减小员工的生活压力, 这样员工就能够以更加充沛的精力投入工作, 在自身的岗位上为企业创造更多价值, 提高整体员工的凝聚力和向心力。
第二, 增加员工忠诚度, 稳定职工队伍。从当前具体的情况来看, 并不是所有的单位或企业都给员工缴纳住房公积金, 因此, 给员工缴纳住房公积金的企业, 对员工的吸引力就会大大提高, 增加员工忠诚度, 稳定职工队伍, 减小员工的流动, 降低企业的人力资源培训成本。
第三, 丰富企业文化内容。合理完善的员工福利是企业文化的重要内容, 企业文化凝聚着企业精神和员工的职业道德素养。企业通过给员工缴纳住房公积金, 可以激发员工的爱岗敬业精神, 不断丰富企业文化的精神内涵, 增强员工对企业长远发展的信心。
第四, 对于个人来说, 最主要的作用在于降低个人的购房压力。员工使用住房公积金贷款购房, 可以比商业银行贷款省去不少利息。总的来说, 企业给员工及时足额的缴纳住房公积金, 是当前住房制度改革的重要内容之一, 在一定程度上规范了整个社会住房保障体系, 是整体住房制度进步和完善的重要体现, 也是企业员工福利提高的重要途径。
从另一方面看, 如果企业不及时给职工缴交公积金, 会起到和上述相反的效果。具体来讲, 从企业发展的宏观角度分析, 企业没有按照国家规定的相关政策法规给员工缴纳住房公积金, 是一种违规违法行为, 与当前住房制度改革的方向和目标相悖, 有损企业的形象和声誉, 不利于企业引进优秀人才, 对于企业的长远发展是不利的。从微观的角度分析, 主要是对员工个人层面造成不利影响, 缴存公积金是支取和贷款的前提和平台, 员工所在企业不能缴纳住房公积金, 员工在购置房屋时, 其经济负担就会加大, 只能全款购房或利用商业贷款。
二、住房公积金的支取和贷款
整体上讲, 住房公积金在实际生活中, 如果可以更加顺畅的支取和贷款, 对于企业和个人都是有益的, 从宏观层面看, 住房公积金不能总是沉淀在账户上, 它要进入流通领域, 在符合相关准则标准的前提下, 应当鼓励员工使用住房公积金贷款购房, 这样不仅可以使得公积金发挥作用, 还可以提高员工的购买力, 推动房地产市场的发展。从微观层面看, 住房公积金是对员工个人的一种福利, 是国家在住房领域为员工考虑的一种策略。国家住房制度的改革, 基于微观层面的重要原因, 就是要降低个人的购房负担, 是在员工个人医疗保险, 社会养老保险等之外的住房补助。住房公积金最基本的特性是强制性、社会性和互助性, 这三个特性有着内在的关联。强制性的对象指对在职职工及其所在单位的缴存, 互助的成员也是所有缴存住房公积金的职工, 体现了住房公积金制度的优越性和现实意义。公积金制度体系促进了社会的稳定, 经济的发展。而且较快的积累了住房建设基金, 并投入到国家住房建设中, 同时向资金短缺的职工发放住房贷款, 以及规划各地区廉租住房, 使资金流向良性循环。
三、新形势下提高住房公积金管理水平的建议
(一) 拓宽渠道, 提高住房公积金的使用效能
新形势下, 住房制度的改革, 在住房公积金使用范围上, 要进一步扩大, 以更加多元化的发挥住房公积金的功能。考虑到企业员工的自身利益, 减少资金的沉淀成本, 应当拓展更加丰富的资金使用流通渠道, 结合不同城市住房公积金管理的实际情况, 可以适当的逐步调整关于住房公积金提取的一些限制条款, 这样可以降低中低收入职工的住房消费压力, 对于当前下行的房地产市场来说, 也需要这样的刺激和政策支持。在住房公积金的贷款种类上, 相关金融部门还需要丰富贷款产品, 简化贷款审批流程, 提高住房公积金贷款业务的办理效率, 切实维护中低收入者的利益。
(二) 完善财务会计法律机制, 加强外部监督
对于管理中心中出现的违法行为与现象, 相关部门必须建立并完善财务监管法律机制, 实现有法可依, 且能够全面贯彻落实与实施, 特别是要注意典型案例惩罚力度的加强, 从而让有关工作人员切实了解到违法行为的严重性。此外, 政府有关部门应定期对管理中心进行检查或审计, 从而有效提升监管的水平, 避免或控制违法违规现象的出现。
(三) 实行全面预算管理, 提升财务管理水平
现阶段住房公积金全面预算管理具体表现在:编制总预算、目标明确之后, 构成分业务、部门以及级别的预算, 实现住房公积金的量化管理。在进行预算时, 必须对预算结果与实际核算结果进行差异性分析, 从而明确调控的对策, 对住房公积金的财务管理加以有效的干预, 从而确保其在正确的方向上展开预算管理工作。此外, 对预算管理的结果加以有效的分析、归纳、总结以及评价, 制定有效的奖惩制度, 从而保证预算管理能够实现正常、有序、可持续发展。
(四) 健全住房公积金管理中心的内部控制
住房公积金管理中心应当建立完善的内部控制制度, 对于重大事项应该实行集体讨论, 然后制定出科学合理的制度;注意关键性岗位的设置, 确保岗位的平衡;注重内部审计的定期核查, 以便有效提高财务管理的水平, 降低住房公积金营运的风险。同时, 还必须注意决策机构住房公积金管理委员会决策公示制度的健全与完善, 以便促使决策的民主化、科学化。另外, 还必须强化职工的法律意识。住房公积金管理中心应当定期开展培训活动, 使职工的业务素质和专业知识不断提升。
(五) 逐步推进资产证券化, 拓展住房公积金的增值渠道
根据权威数据统计, 2012年底中国的银行信贷总额为63万亿元人民币左右, 其中消费信贷为10.4万亿元, 房贷占到了8万亿元。比较一下美国目前的30年固定房屋贷款利率为4.0%, 而10年美国国债收益率为2.4%, 两者利差仅为1.6%。证券化产品层面有着持续现金收入, 和长期支出要求的机构投资者, 比如保险基金、养老基金、社保基金、住房公积金。由于其资金成本低, 对信用风险的要求却很高, 标准化的房贷抵押债券应该可以满足其回报率的要求。因此, 从这个角度看, 未来住房公积金可以提高资产证券化的比率, 在保证满足员工住房贷款需求的基础上, 实现一定程度的增值收益。
参考文献
[1]董天东.补贴公积金“零贷”应提上日程[J].中国房地产业, 2014, (3) .
住房公积金改革 篇2
——以上海市为例
单克强
2012-11-28 10:32:00 来源：《海南金融》2012年第9期
摘要：住房公积金改革要着力于保值增值，促进住房公积金规模不断扩大，成为多数职工住房筹资渠道的主要来源。由于资金管理专业能力和风险控制水平的差异，银行比公积金管理中心更能够支付缴存人较高的回报；公积金管理中心应当与资金经营管理分离，专门履行对公积金的政策监管。住房公积金存款利率高于商业存款的市场利率，对公积金存款利率设置保值的最低保障线。由于高收益伴随着高风险，要分离公积金贷款与存款的资金联系，将公积金经营风险转移到承办银行，实现公积金运行风险的可控。
关键词：经济金融，住房公积金体制改革
由于住房资金需求量很大，构建住房公积金制度以积累住房资金，从而提高职工购买住房的能力。国外住房公积金模式可分为强制储蓄型和合同储蓄型。强制储蓄型是通过国家法律和行政规定等强制性手段，要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持雇员住房消费，比如新加坡的中央公积金制度。合同储蓄为借贷双方通过契约筹措住房资金，日本的邮政储蓄模式和德国的契约模式都属于合同储蓄模式。中国1991年启动住房公积金制度，1999年4月颁布实施的《住房公积金管理条例》，在2002年曾修订过一次，最近中华人民共和国住房和城乡建设部(以下简称住建部)已启动第二次修订工作。除对住房公积金的用途进行调整和强化监管外，还应当积极推进管理体制的改革。由于上海市对住房公积金管理比较规范，公积金数据的信息披露比较全面，以上海市为例能较好地分析我国当前公积金管理状况。
一、住房公积金运行基本情况分析
从1991年上海市在我国率先启动住房公积金制度，至2011年已经运行21年，上海市当年归集住房公积金499亿元，累计归集公积金3150亿元，2011年末公积金缴存人数达到450.2万人，累计为156.4万购房户发放公积金贷款，公积金制度为支持城镇职工购房取得一定的效果。
(一)公积金对解决职工住房问题贡献较小
住房公积金制度的初衷，是为职工积累购房资金来源。我国经济呈长期稳定高速增长，职工收入逐年稳定增长，住房购买力不断提高。但从住房公积金归集购买力，即公积金归集与商品住房销售额比重看，在1997年达到最高的27.64%，而在2004年下降到7.71%，依靠公积金归集资金难以积累住房购买能力；从住房公积金使用购买力，即公积金提取额加上贷款与商品住房销售额比重看，在2000年达到最高的33.8%，而在2004年甚至下降到9.78%，住房公积金的使用没有成为购买住房主要资金来源。住房公积金存款低利率政策，导致公积金对住房购买力严重贬值，职工收入的倍增都没有赶上房价上涨。在现行住房公积金体制和政策下，公积金对解决职工住房难有较大贡献。
(二)职工公积金购房能力下降
住房公积金归集21年，对于个人累计缴存将逐年增加，对住房购买能力必然是呈上升趋势，应当成为职工购房的主要资金来源。但职工对于住房公积金的缴存购买力，即人均累计缴存公积金与90平米普通住房售价比，不仅增加非常缓慢，而且在2004年、2007年、2009年和2010年反而下降，住房公积金累计缴存额很难赶上房价的上涨，缴存购买力到2011年仅5.78%。对于仅能够惠及部分缴存人的公积金贷款，按照当年户均贷款购买90平米普通商品住房，在1999年达到30.17%以后，呈逐年下降的趋势，到2004年仅为17.04%。近年来有所增加但也一般都在三成以下，职工依靠住房公积金缴存离买房距离偏远，而依靠公积金贷款也难圆买房梦。
(三)当前住房公积金贷款是少数人受益
即使不考虑公积金缴存的退出人数，公积金贷款受益人数占缴存人数的比重也很低。从公积金贷款受益率，即当年公积金贷款人数与缴存人数比重看，2002年达到3.96%高点以后，出现拐点逐年下降到3%以下徘徊，在2007年和2009年，由于房价大涨出现两个公积金贷款购房高点，最高为5.05%。从贷款累计受益率，即公积金贷款累计人数与缴存人数比重看，在2009年最高达到37.47%后，出现拐点并呈逐年下降的趋势。由于公积金贷款存在同一人多次贷款，以及存在公积金缴存人退出群体，因此贷款受益率尤其累计受益率将更低。从住房公积金体制运行21年以来，公积金缴存人大多数没有获得公积金贷款，多数职工仅仅是住房公积金廉价资金的提供者。
二、对住房公积金管理体制的分析
我国住房公积金制类似于强制储蓄型，是政府用强制手段筹集住房建设和职工购房资金。住房公积金管理中心是“不以营利为目的的独立的事业单位”，具体从事住房公积金的行政管理、存贷款审批和管理、风险管控、资产保值增值、保障性住房的投资和管理等业务[1]。公积金管理中心与缴存职工存在债权债务法律关系，归集资金除了发放房贷，资金的主体留存在住房公积金管理机构，主要投放在国债、银行存款等安全资产，资金流动性仅是以城市为管理单位，采取自我循环的封闭管理模式。住房公积金为了低贷而实行低存，增值收益用于建立贷款风险准备金、管理费用和建设廉租房的补充资金。
(一)公积金没有强化惠民的定位
公积金对职工住房贡献较小，是因为对公积金性质没有强化惠民的定位，留下了对缴存人不公平性的制度隐患，阻碍缴存人参与公积金的积极性，因而制约了公积金规模的扩大，导致公积金对住房保障效果较小。由于制度安排没有从缴存人利益出发，因而对存款利率定得非常低，严重低于资产价格上涨幅度，甚至低于通货膨胀率，处于不断贬值的状态，而且对提取公积金设置了很高的门槛，广大职工看着自己的公积金在不断贬值无能为力。由于住房公积金规模没有迅速做大，而且公积金管理中心的风险管理水平也不高，导致住房公积金大量闲置在银行。据2008年末全国数据，公积金存款余额12116亿元，贷款余额仅6194亿元，存贷比仅51.12%。由于住房公积金在客观上没有惠及大多数缴存人，如果说合理避税对高收入群体参加公积金还有一点吸引力，而广大中低收入群体甚至把公积金看成政府的收费，住房公积金在不断贬值下成为缴存人的捐款和奉献。
(二)公积金所有人的权益分离
公积金积累资金购房能力难以提高。这是因为公积金所有人权益没有得到重视和保护，所有人的公积金缴存人与管理人的公积金管理中心存在权利倒置，管理人对公积金实质上行使了金融企业法人的权力，而所有人对公积金归集、运用、收益的制度和管理中没有任何话语权，管理人不可能会对缴存人尽责的动机。一是公积金所有人对管理人缺乏约束。公积金怎么用、贬值怎么办、风险怎么防等，成为与公积金所有人不相干的事。比如，管理人拟大量利用公积金贷款支持保障性住房建设，据住建部2010年在28个城市启动试点，申请贷款额度共约493亿元。公积金贷款支持保障性住房建设本无可厚非，但未见管理人对支持保障房的公积金保值增值的论证，也未见管理人在贷款风险防范任何的制度安排，反映了管理人对公积金只能是从自身需要来考虑，不会顾及到公积金缴存人的意愿和利益。二是公积金管理中心成为利益主体。住房公积金管理中心是住房行政部门的代理人，与住房行政部门存在上下级和利益共同体的关系，住房公积金由住房行政部门制定政策(立法规)，而公积金中心既是监管人又是经营支配人，实际上形成了立法、监管、经营一体化，公积金管理中心成为公积金的利益主体，公积金成了管理人低成本集资的小金库。如果说我国基本制度难以分离立法与监管，那么就必须分离对住房公积金的监管与经营，否则，对于住房公积金出台的任何制度，都将会有利于公积金管理中心而有损于公积金缴存人。如果对住房公积金管理没有新的制度安排，就不会改变公积金缴存人资金不断贬值的状态。
(三)公积金保值增值与风险防范
现行住房公积金体制下，公积金面临不断贬值的风险，基本不存在增值的可能，防范公积金的案件风险，控制公积金的投资风险，是当务之急。公积金不能增值就难以做大规模，而风险原则也将减少对中低收入群体的贷款，从而制约了公积金发挥对广大缴存人住房保障的作用。一是对公积金管理人缺乏必要的制约。近年来，发生了北京住房公积金管理中心朝阳分中心原主任刘毅腐败案、云南省丽江市住房公积金管理中心原主任王琼英腐败案、河北保定3亿元住房公积金被挪用等事件。因此，迫切需要加强对公积金的统一监管，强化对公积金中心负责人的制约，积极消除属地化监管的弊端。二是公积金利率机制偏向高收入群体。实行低成本吸收存款和低利率发放贷款，按照贷款风险管理对偿还能力的要求，住房公积金贷款发放应当优先高收入家庭，而当前高房价又使低收入家庭买不起住房，公积金贷款成为了高收入家庭的特权。广大低收入家庭公积金存款在不断相对贬值，而少数高收入家庭享受公积金贷款优惠利率，形成低收入家庭补贴高收入家庭的“逆向”机制。三是对公积金防范风险应当是重中之重。由于对公积金的管理不够严密，出现了个人利用公积金贷款炒房的现象，给公积金带来较大的风险。有人提议对闲置的住房公积金，是否可以进入资本市场实现增值。笔者认为必须禁止公积金进入资本市场，不仅因为资本市场还缺乏良好的市场环境，而且公积金管理中心也不具备合格代理人主体性质，并且公积金存在委托人和受托人职责不清的双缺位，进入资本市场必然会遭受重大损失。
三、对住房公积金管理体制改革的建议
对住房公积金管理体制改革的建议，离不开对公积金管理中心的性质定位。可以归纳为三种主要观点：一是住房公积金管理中心要承担好监管职能，并拓展信贷管理和资金营运等金融职能；二是将住房公积金管理中心定位于政策性金融机构，改变目前住房公积金中心的“事业单位”性质，将其发展成为吸收公积金存款、直接发放公积金贷款的金融机构；三是剥离公积金管理中心目前所具有的经营职能，使之从金融机构转变为一个纯粹的不受部门利益牵制的监管者，将运作交由有信誉的专业公司承担[2]。第一种观点将强化公积金管理中心的监管与经营职能，目前住房公积金管理体制的弊端将进一步放大。第二种观点是弃本求末，既要再组一个建新的公积金监管机构，又要强人所难把公积金管理中心转为金融机构。第三种观点比较符合我国住房公积金管理的实际，笔者建议对公积金专业管理可以交由承办银行，这样既体现住房公积金管理体制的延续，又利用银行资金经营和风险管理的专业能力，实现住房公积金的保值增值和风险控制。
(一)强化住房公积金惠民的定位，努力扩大公积金规模
对于住房公积金管理体制改革，要进一步强化住房公积金专款专用，用于职工自住住房的购买、建造、翻建、大修等方面，逐步实现住房公积金由“制度全覆盖”向“人群全覆盖”的转变。但改革的出发点是要强化住房公积金惠民的政策定位，保证公积金缴存人资金的合理回报，以促进住房公积金规模不断扩大，成为职工住房筹资渠道的主要来源。一是公积金存款利率应当高于资金的市场利率。由于公积金具有个人强制储蓄属性，而且公积金存款具有明显的长期存款性质，从住房公积金政策的惠民出发，就应当给予公积金存款较高的优惠利率。建议公积金存款利率必须高于银行同期存款利率，可以适当高于同期长期债券利率，并对公积金存款利率设置保值的最低保障线，这样可以促进居民参与公积金的积极性。二是由政府对公积金贷款提供补贴。公积金贷款优惠利率的资金补贴，不应该来自公积金缴存人，公积金不应当定位一些人补贴另一些人的“互助基金”，更不是低收入者补贴高收入者，而应该是由政府财政贴息的“普惠基金”，以及政府规定承办银行对公积金贷款的合理让利。建议政府建立住房保障的专项基金，对公积金贷款利息进行补贴，优先资助符合享受保障性住房条件的家庭。
(二)分离公积金的监管与经营，保护公积金所有人权益
住房公积金参与者及利益关系中，存在公积金管理中心、承办银行、缴存人三方，公积金管理中心代表政府的政策监管，承办银行提供公积金的金融服务，缴存人是公积金的所有者和受益者。因此公积金体制改革的关键点是，公积金管理中心不是成为政策性金融机构，而是分离对公积金经营管理的职能，这有利于履行对公积金的政策监管，更好地保护缴存人的所有者权益。一是要分离住房公积金的监管与经营职能。应当创新住房公积金运作体制，公积金管理中心专门承担公积金的政策监管职能，将公积金的经营职能分离出来交给承办银行，与承办银行不再是资金的委托管理关系，转为公积金缴存人与承办银行的委托管理关系。二是明确对公积金缴存人服务的定位。公积金管理中心承担公积金的政策服务，负责对公积金的归集管理和资金运用审核，对承办银行的公积金经营进行监管；承办银行承担公积金的金融服务，负责对公积金账户设计、记息和结算，为缴存人提供公积金贷款等金融服务。在对公积金缴存人提供服务的制度设计上，公积金管理中心与承办银行应当是相互制约关系。比如，公积金贷款优惠利率来自财政贴息和银行让利，就可以设计成公积金中心与承办银行的相互制约和博弈。
(三)转移分散公积金管理风险，保障公积金保值增值
住房公积金体制改革的难点和重点目标，应当着力于公积金的保值增值，以及转移和分散公积金管理风险。一是促进公积金保值增值。要保障公积金的保值增值和缴存人的高回报，也决定了公积金应当交由承办银行经营。因为缴存人的高回报意味着公积金的高风险，如果由公积金管理中心经营公积金，或者是对公积金进行高风险投资，很可能造成公积金的重大损失；或者是由于受到资金经营和风险管理能力的限制，将公积金存入银行成为资金的二手中介，难以为公积金缴存人提供较高的利率。而银行具有较高的资金专业能力和风险管理水平，能够支付缴存人较高的利率和承担较高的经营风险，比如银行理财产品就向客户支付了较高的回报。二是转移公积金管理风险。市场原则是利率高存就应当与高贷、高风险匹配，建议分离公积金存款与贷款的资金联系[3]，将公积金风险转移到承办银行，实现公积金运行风险的可控，保障公积金缴存人的利益不受损害。三是分散公积金管理风险。对公积金由各承办银行管理也有利于分散风险，公积金缴存人与承办银行是特殊委托关系，公积金存款属于承办银行的负债，进入缴存人个人的专用银行账户，政府委托银行承办公积金贷款，按照商业房屋贷款的风险管理程序办理，公积金贷款额度控制应当与缴存期和缴存余额挂钩，承办银行给予适当和合理利率折扣。对于中低收入群体或者初次办理公积金贷款的缴存人，贷款利率可以分档次享受政府的财政补贴。
参考文献：
对住房公积金制度改革的新期待 篇3
一、对制度执行更加公平公开的期待
住房公积金制度建立20多年来，有一点是社会公众认可的，那就是住房公积金制度是我国房改实践中实行货币化分房覆盖面最广、受益人数最多、发展速度最快、最成功的住房改革制度。可以肯定的说，在全国住房公积金制度已经实现国有行政企事业单位全覆盖、民企私企等非公有单位部分覆盖，并且利用住房公积金购房、还贷、租房以及发放个人住房贷款与保障房建设项目贷款等方面，已经展现其住房保障的特色功能。住房公积金制度的功绩是将各级政府从过去实物分房的沉重包袱中解脱了出来，并为建立中国特色社会主义市场经济制度的住房保障体系奠定了坚实基础，提供了核心内容。
然而，在成绩的背后也存在不足。主要的问题就是制度执行存在不公的缺陷，大多数民企私企等非公有制单位不能很好的推行住房公积金制度，致使城镇众多的从业者和广大的农民工等中低收入群体无法享受住房公积金最基本的住房保障政策待遇。有媒体认为，“因为现行住房公积金制度的呆板、教条、不近人情，才造成了越是有购房能力的高收入群体，越能尽情享受住房公积金带来的益处，而没有购房能力的低收入阶层，倒不能享受住房公积金的福利待遇，这种‘济富不助贫’的制度缺陷，不仅对低收入者不公平，而且也有悖住房公积金制度的设计初衷”。
住房公积金制度执行中的不均衡、不公正、不科学，不能对城镇从业人员全覆盖，大多非公有单位职工的住房权益没有法律保障。这是《住房公积金管理条例》（下称《条例》）过时的表现，主要问题是推进制度的执法性不强，住房公积金权益未能纳入劳动合同管理的内容，职工维权和诉求无法依《条例》得到具体落实。
住房公积金制度是住房制度改革的成果，为了让改革的成果惠及更多群体，让全体城镇从业者都能分享房改的红利，住房公积金制度改革的方向规定为坚持城镇职工全覆盖、保低限高、统筹兼顾的方针，以增强公平性、适应流动性、保证可持续性为重点，把住房公积金制度改革深化为保障城镇职工住房的一项基本住房保障制度。这是社会公众对全面深化住房公积金制度改革的最大期待，也是对《条例》内容修订的新期待。
二、对提取使用更加科学合理的期待
建立住房公积金制度的目的是国家让人们集腋成裘，互帮互助，从而保障大家都买得起房或租得到房，是解决住有所居问题的一种住房制度安排。因此，全面深化住房公积金改革的活力在于改进住房公积金的提取使用办法，真正发挥住房保障的主要功效，合理兼顾特别情况下的提取使用。这是社会公众关注的焦点。
此前，有人质疑住房公积金“用来买房，杯水车薪”、“用来装修，政策不符”、“用来看病，涉嫌违规”等尴尬。职工即使是买房，想动用公积金也并不容易。甚至还出现了一些买不起房，也用不了公积金的“夹心层”。尤其是生活在大城市的职工，工资收入和公积金额度远远赶不上房价上涨的速度，好不容易凑足了首付款，公积金贷款的额度又够不上总贷款需要。有人说，用公积金支付房租，还得看房租支出是否超过家庭收入的一定比例，此比例往往较高，条条框框不少。还有农民工代表建议，不能用于买房的公积金不如发到职工手里，帮助他们改善生活质量。总之，提取公积金用于住房消费、治大病和生活困难等方面均存在一些条条框框，有较大难度，说明住房公积金的提取使用管理还未能与时俱进。
避免公积金制度需要时“帮不上忙”的尴尬，应降低住房公积金使用的门槛，使住房公积金回归保障“夹心层”职工，解决中低收入群体住房难和生活难的问题。因此，就必须全面深化改革住房公积金的提取使用管理规定，坚持贴近实际、贴近生活、贴近群众的原则，应改进住房公积金的提取使用办法，实行分类管理、科学管理和创新管理。例如，当缴存人遭遇家庭困难、重大疾病、天灾人祸等危及生活和生命时能提取住房公积金解困，这是体现生命权和生存权优先的原则，实为以人为本之举；当缴存人租赁住房、装修大修住房、未就业或初就业子女购房等与其有必然关联的住房消费支出时能提取住房公积金使用，此项功能为住房公积金的功能拓展；当缴存人为农民工、季节工、临时工、建筑工等流动性较强的工种时，大胆地放宽至凡是在个体、私营、民营等非公有企业或单位的从业员工随走随提、随用随提，且只凭身份证和住房公积金联名卡到住房公积金服务前台即可办理提取手续，又可提高住房公积金“非公扩面”的吸引力和职工缴存住房公积金的积极性，倒逼用工单位自觉履行为员工缴存住房公积金的义务。这是社会公众对住房公积金提取使用改革的最大期待。
三、对监管体制更加廉洁高效的期待
建立住房公积金的公开规范管理运营制度，确保资金的保值增值和安全高效。是社会公众对住房公积金监管体制改革的又一期待。十八大报告指出：建立健全权力运行制约和监督体系。坚持用制度管权管事管人，保障人民知情权、参与权、表达权、监督权，是权力正确运行的重要保证。要确保决策权、执行权、监督权既相互制约又相互协调，确保国家机关按照法定权限和程序行使权力。这就为住房公积金监管体制改革提出了总要求，我们要按照此方针全面深化住房公积金监管体制改革。
第一，要建立一个科学的住房公积金管理体制和机制，坚持决策和管理分离、监督和运营分开的原则，实行决策民主化、管理规范化、监督行政化、运营金融化、服务现代化，使决策权、执行权、监督权三个方面既相互制约又相互协调，促进住房公积金事业科学和谐发展。如提出住房公积金实行“管委会决策、分机构执行、受多种监督”的原则等。
第二，要建立一套完善的住房公积金管理机构和服务体系，上至国家层面，下至街道和乡镇。例如，在顶层设立全国住房公积金管理委员会，管理大政方针、制定宏观决策和协调各部委办，该机构为非常设机构；在住建部按大部制的架构设立住房公积金监督管理局，监管全国住房公积金管理机构及其制度政策执行情况，该机构为常设行政机构；在各省、直辖市设立住房公积金管理局，垂直管理到市、县（区），专设住房公积金行政管理、执法管理和监督管理，该机构为常设公务机构；以省（直辖市）住房公积金管理局为发起人设立“全省住房公积金储蓄银行”，为一级法人金融机构，再在其下各市、地、州建立分支机构，并将营业服务网点延伸到县（区）和较大的城镇。同时建立和完善住房公积金相应的行政管理、金融服务体系。
第三，要改革完善现有住房公积金的缴存、提取、贷款、核算等办法，与制度改革和机构改革相匹配，并应用现代信息技术管理手段加强管理和提升服务效能。例如，建立全国统一的住房公积金管理信息平台，开发应用统一的住房公积金业务软件，让全国住房公积金管理信息共享、资源共用、业务对接、转移顺畅。目前住房公积金制度改革已进入攻坚克难时期，住房公积金管理中心转型势在必行。
全面深化住房公积金制度改革在即，在“万事俱备”之后，“三中全会”的东风已吹拂神州大地，翘首以盼的住房公积金改革方案呼之欲出。而全面深化住房公积金改革必须从基层群众的角度出发，坚持以人为本的理念。习总书记说，改革要从群众最期盼的领域改起，从制约经济社会发展最突出的问题改起，让全社会感受到改革带来的实实在在的成果，最大限度地凝聚改革正能量。
住房公积金改革路在何方 篇4
住房公积金制度在改善职工住房问题、促进居民住房消费等方面的作用日愈凸显。这项1991年发轫于上海的住房制度, 24年来已经帮助数以千万计的家庭圆了住房梦。随着住房公积金制度的日益壮大, 覆盖人群的增加, 该项制度受到的关注与质疑越来越多。
现状:住房公积金助千万家庭圆梦, 但扩面艰难
李凡在南宁市五象新区购买了一套90平方米的商品房, 他申请了38万元住房公积金贷款, 每月还款额不到2000元, 大约占去工资的一半。“日子过得紧一点, 但是明年就可以拥有自己的房子了, 感觉心安得多。”他说。
住房城乡建设部联合财政部、人民银行今年6月披露的2014年全国住房公积金年度报告显示, 截至2014年底, 全国住房公积金缴存职工人数达到11877.39万, 比上年增长9.19%。
2014年末提取总额37806.26亿元, 占缴存总额的50.51%, 其中住房消费类提取5714.52亿元, 占提取总额75.37%。2014年全年发放个人住房贷款222.51万笔、6593.02亿元。截至2014年末, 累计发放个人住房贷款2185.85万笔、42245.30亿元。 (详见表1)
此外, 另有775.80亿元用于保障性住房建设试点项目贷款。
虽然无准确的官方统计数据, 但从上述数据可以看出, 自推行以来, 住房公积金制度累计帮助了数以千万计的家庭解决了住房问题或改善了居住环境。
从1994年开始在全国全面推行的住房公积金制度, 是我国城镇住房制度改革的一项基本内容, 是实现职工住房社会化、商品化的一种重要方式, 同时也是在社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的一个重要途径。
与此同时, 在推行20多年后, 住房公积金却陷入了扩面艰难的瓶颈状态。目前, 我国行政机关、事业单位、国有企业基本实现了住房公积金全覆盖, 但吸纳就业人员众多的集体企业、私营企业等单位却尚有大部分未帮职工缴纳住房公积金。
《住房公积金管理条例》规定, 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体 (以下统称单位) 及其在职职工缴存的长期住房储金。
住房公积金缴存人数应与养老金缴存人数保持一致。人力资源和社会保障部今年7月公布的《中国社会保险发展年度报告 (2014) 》显示, 截至2014年底, 城镇职工基本养老保险参保人数达到34124万。也就是说, 住房公积金缴存实际覆盖率约为34.81%。
_虽然无准确的官方统计数据, 但从上述数据可以看出, 自推行以来, 住房公积金制度累计帮助了数以千万计的家庭解决了住房问题或改善了居住环境。 (黄飞鸣/摄)
住房公积金扩面困难重重。
根据笔者观察, 主要有三个方面原因:
首先, 对一些单位来说, 为每位员工缴存上一年度月平均工资5%~12%的公积金, 是一笔不小的开支, 为谋求成本最小化、利润最大化, 不少企业能避就避, 能躲就躲。
其次, 部分企业职工本身也不愿意缴存住房公积金。在扣除劳动法强制规定的社会保险后, 剩余工资大多仅能满足职工基本生活消费, 职工并不愿意再缴住房公积金, 而部分进城务工的人员, 由于对住房公积金制度认识不足, 更愿意领现钱而非缴纳住房公积金。
第三, 监管也很艰难。住房公积金监管机构即使发现企业存在拒缴公积金现象, 但受职能所限, 具体的取证数据没法查证, 申请法院划扣也难以实现。
困境:住房公积金制度诟病不少
目前, 已有成千上万的职工通过提取住房公积金和申请利用住房公积金贷款, 改善了居住条件。住房公积金制度是缓解普通职工应对巨大购房压力的重要渠道, 是一种社会福利的体现。
然而, 住房公积金在为职工购房提供资金保障的同时, 也暴露出颇有争议性的问题:比如使用率不高致使巨额资金“沉睡”银行、“劫贫济富”住房公积金成为隐形福利……诸多问题不断叩问住房公积金制度。
争议话题一:万亿住房公积金在“沉睡”?
根据2014年全国住房公积金年度报告, 2014年末全国住房公积金提取总额37806.26亿元, 占缴存总额的50.51%。也就是说, 缴存余额达到37046.83亿元。
6月份报告甫一披露, 即引来媒体聚焦解读“3万亿住房公积金在沉睡”。实际上, 从报告中我们也发现, 2014年末个人住房贷款余额25521.94亿元, 个人住房贷款率68.89%, 另有775.80亿元用于支持保障性住房建设试点项目贷款, 48.86亿元购买了国债余额。
也就是说, 全国住房公积金实际使用的资金达到26346.6亿元, 资金使用率超过了70%。所谓“万亿住房公积金在沉睡”的说法, 并不切合实际。
不过各地住房公积金使用情况不均衡、部分省份住房公积金使用率低下的情况却真实存在。报告显示, 东部发达省份住房公积金资金使用率普遍高于平均水平, 中西部省区则相对较低。由于房地产低迷、使用门槛过高等原因, 山西省住房公积金的使用率全国最低, 仅为25%。
住房公积金资金使用率低下, 使强制缴存所汇聚的住房公积金资金, 没能高效率地为住房消费和住房供应在内的住房体系输送更多的资金, 而是通过银行存款流向了非住房流域, 这背离了住房公积金制度的本意。
如何唤醒沉睡的资金?今年以来, 全国各地不断推出新措施, 比如通过扩大住房公积金覆盖人群、将进城务工人员纳入保障范围、降低使用门槛等方式, 逐步提高住房公积金使用率, 使住房公积金能最大化地解决职工住房问题。
_各地住房公积金使用情况不均衡、部分省份住房公积金使用率低下的问题确实存在。但是, 今年以来, 全国各地不断推出新措施, 比如通过扩大住房公积金覆盖人群, 将进城务工人员纳入保障范围等, 逐步提高了住房公积金使用率。
争议话题二:住房公积金“劫贫济富”?
住房公积金制度作为一项住房保障制度, 对改善居民住房条件无疑起到了很大的作用。住房公积金制度具有互助性, 其设计的初衷是让不再享受到福利分房的职工能够买得起商品房, 但住房公积金制度是否真正关照到“中低收入者”?住房公积金制度的公平性问题一直饱受争议。
公平性问题, 主要表现为参缴者之间享受住房公积金制度福利存在不公平。
从缴存说起, 按照《住房公积金管理条例》及有关政策规定, 单位和职工每月应分别按不低于职工上一年度月平均工资的5%缴存住房公积金, 最高缴存比例原则上不高于12%。缴存住房公积金的月工资基数, 原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍。
由于收入贫富悬殊, 因此即使同一个城市, 不同单位或者同一单位不同级别身份的职工缴存金额差别都可能很大, 多者可上万元, 少者几十元。
具体到享受方面, 高收入者相对而言更具有进入市场购房的消费能力, 所以能够申请享受到住房公积金的低息贷款优惠, 而低收入者无力购房, 更难以享受到住房公积金的低息政策优惠。
造成更不公的一个事实是, 由于住房公积金实行利率低存低贷, 无法贷款的中低收入缴存者的储蓄存在低息损失, 而他们在住房公积金账户的余额, 却不断流向有能力贷款的高收入缴存者, 无形中造成了逆向补贴的不合理现象, 成了媒体所说的“劫贫济富”。
争议三:住房公积金是否该向保障房“开闸”?
2009年, 我国正式启动利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作。2010年, 北京、天津、重庆等28个城市被确定为首批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。2012年全国又新增了64个试点城市, 试点项目439个。
资料显示, 截至2014年末, 累计发放试点项目贷款775.80亿元。其中, 经济适用住房209.60亿元, 棚户区改造安置用房313.21亿元, 公共租赁住房252.99亿元。累计收回项目贷款本金324.94亿元, 项目贷款余额450.86亿元, 104个试点项目的贷款本息已结清。
住房公积金能否用于保障房项目建设?近年来该话题争议不断, 各方说法不一。
争议的焦点是住房公积金属于职工个人私产, 而非社会公益基金, 利用住房公积金支持保障房建设, 实质是政府为了完成绩效任务而动用了职工私产, 属于不合法行为。
有专家表示, 即使对住房公积金本金的使用未必对交纳人提款和贷款造成实质性影响, 这样的做法看上去“合乎道义”, 却依然违背现代法治所倡导的程序正义精神。
也有不少专家赞成利用住房公积金贷款支持保障性住房建设。现行的住房公积金制度本身就存在低收入缴存者补贴高收入缴存者的不合理现象, 将住房公积金用于保障房建设, 优先服务缴存群体中的低收入、买不起房的缴存者, 可让公积金制度会更显公平。
住房公积金每年有大量结余资金, 而保障房建设资金面临巨大压力——住房公积金支持保障房建设正是在这样的背景下开始运行试点。而为了能够更大规模地利用住房公积金支持保障房建设, 《住房公积金管理条例》将加速进行修订。
该条例于1999年出台, 2002年进行过修订, 2009年之前就已开始酝酿第二轮修改, 住房公积金支持保障房建设或将写进新条例, 让住房公积金支持保障房建设能够“有法可依”。据了解, 《条例》修订草案今年年初已完成, 但何时出台目前尚无准确消息。
_住房公积金的公平性问题, 主要表现为参缴者之间享受住房公积金制度福利存在不公平。
改革:转型住房保障银行?
在住房从计划经济时代向市场体制转轨过程中发挥了巨大作用的住房公积金制度, 目前饱受诟病, 其改革已迫在眉睫。
但如何改革?方向在哪里?
从去年开始, 不断有媒体曝出住房城乡建设部提议在住房公积金基础上筹建国家住房保障银行的消息。今年5月, 住房城乡建设部住房公积金监管司司长张其光和处长崔勇联合撰文称“国家住房银行设立条件已经成熟”, 但何时成立目前尚未有确切时间表。
事实上, “住宅政策性金融机构”早在2013年就已被写进十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》, 之后该词就频频见诸报端。
张其光和崔勇在其文中提出, 可利用现有全国342个公积金管理中心机构、网点和人员, 组建国家住房银行分行和支行, 在中央设立总行, 实行垂直管理。全国住房公积金贷款风险准备金中500多亿元的超额拨备, 可转化为住房银行资本金, 解决住房公积金提取、审核周期长、各地标准不统一等问题。
1.南宁五象新区的一个楼盘。接受住房公积金贷款的新楼盘越来越多。住房公积金惠及的职工每年都不断增加。 (刘文华/摄)
2.百色静安家园是广西申请利用住房公积金贷款进行建设的项目之一。
住房保障银行, 或说住房信贷银行, 是很多国家都采用的一种用来为居民购房提供补贴或者低息贷款额度政策性银行。据了解, 山东烟台和安徽蚌埠都曾试点建立住房储蓄银行, 但因整体制度设计不合理等原因最终夭折或与其他商业银行合并。
改革方向让人振奋, 但目前全国各地的住房公积金管理中心多为参公单位或事业单位, 实行属地管理, 要改为企业性质的银行, 除了职工身份要转变, 更将住房公积金管理中心的管理权限从地方收归中央, 从而引起一系列的利益调整, 改革路径或将面临重重困难。
住房公积金改革 篇5
按要求，我省行政区域内的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工应按照规定缴存住房公积金。有条件的城镇单位聘用进城务工人员，用工单位和职工可缴存住房公积金。城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
《办法》规定，职工住房公积金的个人月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。
公积金缴存比例均不得低于职工工资的5%，初始建立住房公积金制度的县(市)可适当低于此比例。单位缴存比例最高可以提高到职工工资的15%，个人缴存比例可以提高到职工工资的10%。
12月15日以后参加工作的职工，单位为其缴存的住房公积金比例最高可以达到职工工资的25%，个人缴存比例不得低于职工工资的10%，但不高于15%。
对连续亏损两年且单位职工平均工资水平低于当地职工上一年度月平均工资50%的，可以申请降低住房公积金缴存比例。降低缴存比例或者缓缴住房公积金的期限每次不超过一年。
单位合并、分立、撤销、破产、解散或者改制的，应当为职工补缴以前欠缴的(包括未缴和少缴)的住房公积金。
单位如何缴存住房公积
一、老单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金账户。住房公积金管理中心建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。
二、新单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。
三、合并、分立、撤销或者破产的单位，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。
个人如何缴存住房公积金
一、单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。
二、单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。
住房公积金改革 篇6
一、延长贷款期限，降低贷款利率
住房公积金制度作为住房保障体系的组成部分，如果把很大一部分中低收入者排除在制度之外，这有悖于该制度建立的初衷。为了推进住房保障体系建设，未来住房公积金发挥作用应考虑将更多的中低收入者纳入到购房群体中来，在贷款期限和利率方面体现出更强的优惠性。
假设新建商品房的市场价格是100万元（面积在90平方米左右），首付30%，借款额为70万元，融资期限为10年并利用住房公积金贷款，公积金贷款利率为4.3%，这样年还款额为8.62万元，年收入负担率为50%，所需要的年收入水平大约为17.24万元；如果融资期限从10年扩大至15年，则年收入12.68万元的社会阶层也可以购买住房而不至于负担过重。因此，融资期限仅延长5年，就使必要的年收入水平下降了26.45%。表1为延长融资期限的灵敏度分析结果（仅使用公积金贷款，且不考虑公积金的额度限制）。
如表1所示，融资期限延长，除了可以减轻贷款人的还款压力之外，还可以增强部分阶层的住房购买能力，扩大可购房人群。由灵敏度分析可以看出，延长融资期限的政策效果是很强烈的，目前我国大部分城市公积金贷款的年限是20年，如果将融资期限延长至25年甚至30年，可以使必要年收入下降约20%。
除了延长融资期限之外，降低利率也能够提高居民的购房能力，延续上面所有假设，公积金贷款利率的灵敏度分析（见表2）显示，在融资期限为20年，利率为4.3%时，可购房年收入水平为10.45万元；当利率降低至3.3%时，可购房年收入水平降低为9.57万元；当利率降低至2.3%时，可购房年收入水平降低为8.74万元，必要年收入改善16.36%，因此降低利率也是改善住房公积金效果的有效手段，有助于降低可购房的年收入门槛。
根据灵敏度分析结果，延长贷款期限、降低贷款利率，对于住房公积金贷款向中低收入阶层扩大效果明显。目前，我国的公积金存贷利差（以1年以上的住房公积金存款利率和5年以上的贷款利率计算）高达1.9个百分点，而新加坡的公积金存贷利差只有0.1个百分点，我国台湾地区也仅为0.2个百分点，相差10到20倍。因此，为了充分体现政策性住房金融对保障性住房消费的支持力度，应降低公积金贷款利率，扩大与商业贷款利率的差距。同时，政府应建立住房公积金的财政持续支持机制，使住房公积金在收支平衡的基础上提供期限和利率更加优惠的个人住房贷款，扩大住房公积金贷款的受益阶层，提高中低收入家庭的购房能力。
二、实行差异化配贷
在住房公积金个人贷款整体优惠的同时，还应当进行结构调整，实行差异化配贷，增加对中低收入者的倾斜力度。
发展住房公积金的差异化配贷方式可以考虑从首付款、配贷利率和偿还年限三个方面着手，并与所购房屋的性质和家庭的收入水平相联系，如果居民所购房屋为经济适用房或者居民的家庭收入处于较低水平，可以降低居民的首付款比例、降低配贷利率、延长偿还年限，从而增加中低收入居民进入购房市场消费的可能，减轻中低收入者的负担，改善居民的居住条件；反之，对于收入较高的人群，可以提高首付款比例、提高配贷利率、缩短偿还年限。低收入者的优惠利率差额可以由高收入者较高的配贷利率和住房公积金的增值收益来补充；缩短高收入人群的配贷年限可以加快住房公积金的还款速度，缓解住房公积金供不应求的矛盾。差异化配贷考虑了不同收入水平群体的负担能力，能够增强住房公积金的政策性功能，加快解决城镇住房矛盾。
三、完善住房公积金配贷的利益补偿机制
从我国住房公积金制度的两大特征——强制缴存和低存低贷来看，二者存在着不可避免的矛盾，因此建立和完善住房公积金制度的利益补偿机制就极为迫切。完善的利益补偿机制可以弥补住房公积金制度在公平和效率上的不足，增强制度的吸引力。从我国广大职工的住房实际情况和住房市场的发展来看，在广大的住房公积金缴存群体中，必然存在着一部分职工始终不能申请到住房公积金贷款。对这部分人而言，在互助设计中只履行了缴存义务而没有享受到权益，同时长期的低利率使得他们承担了存款贬值的风险，因此，住房公积金制度的良好发展离不开合理的利益补偿机制。
住房公积金利益补偿的渠道可以从多方面着手，比如利息补贴的方式，对于自始至终没有申请住房公积金贷款的缴存职工，住房公积金可以在增值收益中划拨部分资金补偿他们缴存公积金的利息损失。除此之外，还可以尝试住房公积金贷款的权益转让机制，对于没有使用公积金贷款的职工，可以考虑将其贷款的权益转让出去，这样一方面转让费用可以补偿自己缴存公积金的利息损失；另一方面，可以让需要公积金贷款的职工获得更大比例的公积金贷款。
基金项目：
本文得到国家社科基金项目（11BJY146）；国家社科基金项目（10BJY100）；教育部人文社科基金项目（10YJA790117）的资助。
住房公积金改革 篇7
我国自1991年实施住房公积金以来, 得到了广泛应用, 截至2010年年中, 我国住房公积金缴存人数已超1亿人, 累计余额高达10831亿元以上, 公积金提取总额高达3967亿元, 贷款总额高达5194亿多元。从这些数据可以看出, 住房公积金实施后逐渐变成了我国住房制度中的重要部分, 获得了社会各界的称赞, 为广大职工分担了购房难题。但是, 随着我国经济市场的发展, 社会经济也发生了翻天覆地的变化, 在这样的背景下, 住房公积金也逐渐显露出与社会经济发展不协调的问题。例如, 住房公积金监督机制不够完善、管理不到位、资金使用率较低、贷款手续复杂等, 甚至被用于避税。2006年, 世界银行指出, 住房公积金在实施过程中, 存在存款利率低、使用不公等问题, 一些中低收入职工难以使用住房公积金, 有可能导致我国贫富差距越来越大。上述问题, 可通过制定应对措施、加强管理来不断改进和完善, 但一些涉及住房公积金制度的问题, 必须尽快解决。
二、明确住房公积金的价值取向, 完善其住房保障功能
目前, 我国住房公积金在管理方面游离于行政和金融的边缘, 陷入一种误区。从业务层面上分析, 住房公积金具有金融性职能, 业务特点与商业银行相似。但从管理层面上来说, 其管理模式又具有行政管理的特点。住房金融与保障功能两者呈相互矛盾关系, 住房金融具有一定的市场性质, 价值取向主要以营利性为主, 而保障功能具有政策性, 价值取向以保障性为主, 两者互不兼容。如果强制兼容两者, 最终也会由于利益关系, 更倾向于金融营利性。一旦住房公积金出现倾向发展趋势, 将会助推房价, 也有可能会影响公积金征缴, 降低制度强制性。追求利益是金融的根本性质, 不管是商业银行还是其他银行, 都具有营利性, 追求最大化的利益。每一家银行贷款的最终目的都是获取一定比例的收益, 贷款对象必须满足一定条件才可以获得贷款资格, 经济条件越好, 贷款越易, 而穷人难以获得贷款。如果住房公积金倾向于金融方向发展, 将有可能导致房价升高, 使职工再次陷入买房难的危机中。在住房公积金征缴方面, 如果缺乏强制性措施, 则会减小住房公积金的资金规模, 降低其覆盖率。住房公积金实施的根本目的是解决职工的住房问题, 其建立初衷具有公共性, 属于公益行为。因此, 只有抛却利益, 以公共利益为目标, 才能更好地履行其职能, 实现其专用性和普惠性。在住房公积金管理方面, 应避免金融模式和行政模式, 明确价值取向, 以住房保障为根本, 制定住房公积金社会保障制度, 正真做到普惠利民。
三、建立规范的管理机构, 实现统一管理
《住房公积金管理条例》明确规定, 由管理委员会负责住房公积金管理, 由管理中心负责管理运作, 而管理中心必须是不具营业性质、直属城市人民政府的独立事业单位。但根据我国住房公积金管理现状来看, 其管理体制混乱, 主管部分有财政局、有建设局、有政府办;级别也各不相同, 有正科、副处、正处等;有事业单位、行政单位, 又分为自收自支、差额及全额等事业单位之分, 但直属城市人民政府管理中心非常少。再加上缺乏省级与中央级领导的重视, 住房公积金管理缺陷更加明显。经过不断实践发现, 住房公积金决策制度作用不够明显, 虚伪矛盾较为突出。大部分城市管理委员会都没有根据相关条例要求, 如期召开管理会议, 也有少数委员会召开会议, 但并没有全面履行职责, 最终使管理制度流于表面形式。实际上, 住房公积金决策参与者并不承担任何风险, 也没有与之相关的切身利益, 不肩负任何实际责任。为了充分发挥住房公积金的保障功能, 应采用统一管理的模式, 制定相应政策, 建立管理总局, 直属财政部或国务院正部级系列管理事业单位, 以此提高住房公积金的公信力。设计一个省级管理局, 由财政部门直属或所在省人民政府直属系列管理事业法人单位, 在县级与市级分别设立办事处和分局。根据《国家公务员法》进行工资级别、用人体系及行政级别等管理, 以免因事业单位采取的企业化管理模式影响住房公积金管理, 保证住房公积金的安全性。待住房公积金管理水平提高时, 可将医保资金管理、失业保险、养老、社保及住房公积金管理机构进行合并, 使其变成覆盖医保资金、社保资金的公积金, 从而使住房公积金管理机构转变为行政机关。最后, 应升级公积金的管理系统, 如信息管理系统, 由建设部门监管司组织一些先进城市, 开发完善的住房公积金信息管理系统, 并调配给各地、各省住房公积金管理中心, 与传统的信息管理系统并行, 待条件成熟后, 可逐渐取代传统信息管理系统, 从而实现全面流通、统一监管、全国统一的管理开面。除此之外, 还应建立与其他保障资金的联系, 充分发挥保障资源的保障作用。部分城市已有试点开始实行自由支配住房公积金政策, 实现其他社会保障资金与住房公积金的流通。
四、关注民生, 充分发挥住房公积金的公共福利性
应进一步提高住房公积金的福利性和使用效率, 明确公积金改革方向, 发挥公积金在住房方面的保障作用。首先, 应先提高住房公积金的范围和使用效率, 放宽公积金贷款和提取条件。例如, 在职工生活遭受重大变故、身患重疾的情况下, 可提前领取公积金;或对于一些低收入家庭, 可允许其用公积金支付物业服务费、物业维修费、房租;低收入群体可用公积金支付两限房、经济适用房首付;可用公积金进行贷款, 消除异地购房限制, 采用住房公积金通贷的管理模式。其次, 应建立住房置业担保机构, 使其具备国家信用资格, 为困难家庭及低收入家庭发放免息贷款或提供公积金贷款担保, 负贴息责任。将公积金增值收益、地方土地出让收入及中央财政补贴作为住房置业担保机构的资金。
五、统一城乡, 完善住房公积金的保障制度
有数据显示, 在我国城镇职工中, 享有住房公积金制度的职工仅占40%, 为了使社会更加和谐, 应给予农民与职工一样的待遇。为了加快城乡一体化、减少城乡差异, 实现农村城镇化, 应进一步完善住房公积金保障制度, 重视农村住房制度的改革, 制定农村住房保障制度。强化行政执法管理, 提倡进城务工农村人员与个体工商户缴存住房公积金, 让这一部分农村人员享受住房保障制度。根据自愿原则, 由个人、集体及国家合理负担, 推进农村试点, 可由市、省、中央政府补贴一部分资金, 乡、镇及县统筹一部分资金, 其他资金由个人缴纳承担。经过试点后, 总结成功经验与教训, 逐渐完善农村住房公积金保障制度, 逐渐推行。在资金运营、管理方面, 应借鉴城镇公积金试点成功经验, 合并城镇住房公积金, 实现统一使用、统一管理。
六、结语
综上所述, 在住房公积金的发展改革道路上, 应协调各地区的缴纳比例, 实现全国统筹的局面, 致力于服务居民。将分散于各地的住房公积金体系整合成统一的政策性机构, 加强风险管理, 建立内部控制机制。可根据当地的实际情况, 制定业务管理自由度和自裁权利, 但必须以全国统一运作为前提, 统一调度资金, 提高住房公积金业务管理方面的抗风险能力。
参考文献
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住房公积金改革 篇8
一、住房公积金制度保障功能定位
(一)推进住房分配货币化改革,加快城镇住房建设
在传统的城镇住房体制之下,住房建设投资是由国家和单位进行的,住宅建设完成之后再以实物形式进行住房福利分配。与国家投资和单位筹资建房的旧住宅融资渠道相比,住房公积金制度开辟了以个人为中心的新的融资渠道,住房公积金归集的资金具有稳定、广泛之特质,极大地缓解了资金短缺的困扰。
(二)培育个人住房贷款,支持公民住房消费
住房公积金以资金来源稳定、数额大、限期长之特质,形成新的住房金融体制,个人贷款业务稳步增长。商业银行亦着手调整资产结构比例,个人住房贷款成为新扩展之业务范围。住房公积金与商业银行之住房信贷资金相互结合,相得益彰。公民的住房消费能力的增强,众多居民之住房需求与良好居住环境愿望得到实现。
(三)发挥政策优势,改善公民住房条件
住房公积金以公民个人拥有之住房储备资金的形式存在,通过工作单位资助、国家税收优待、利率优惠,形成住房货币化之国家住房保障机制。在住房融资机制与住房制度的转变之中,以强制性储蓄计划为特质的公积金制度发挥国家政策之优势,积极改善公民的住房条件,为公民良好居住环境的改变发挥重要作用。
二、住房公积金制度存在的问题
(一)制度安排上存在缺陷
制度安排的缺陷,能力与责任的不对称,不可避免地会导致多种问题的产生。此种无成本、无责任风险的融资方式可能导致潜在信心危机之突然爆发。住房公积金管理中心对吸纳的缴存人资金负责进行管理,本质之上乃是中心的负债资产,管理中心应当承担作为债务人之给付义务。与一般债权债务之不同在于:缴存人与住房公积金管理中心之间不是以意思自治签订的储蓄积累合同,而是依据国家法律的强制性规定进行的强制定向储蓄,融资的用途则仅限于住房相关领域。
(二)住房公积金享受权利主体少
即使法律明文规定的缴存公积金主体,亦有以企业效益不佳为由或者利益驱使导致拒绝缴存住房公积金。特别是对于住房公积金缴存额低的阶层,利用公积金偿还贷款显得杯水车薪,最后的结果就是只有高收入者能够利用住房公积金贷款购房。公积金执行的低缴存少贷款之政策,更让无法使用公积金贷款的中低收入阶层蒙受利息损失。住房公积金制度之缺陷导致住房改革体制领域分配的不公正,己经达到必须进行制度改革的地步。
(三)住房公积金使用效率低
公积金支持中低收入阶层购买住房的实际效果并不如预想之初明晰。虽然公积金消费亦可以用来提供住宅的维修装饰,但是此两项的应用较少。当前的重要难题之一即是住房公积金只能进行住宅购买之消费,而难以用于租赁住宅之时支出的租金。高涨的住房价格让众人望尘莫及,巨额的商业贷款倾其所有亦无力偿还,抑或成为终身房奴。住房公积金使用空间的过度狭窄,使买不起住房的个人与家庭要想享受到自己缴存的住房公积金之福利,是异常困难的。
(四)住房公积金监管的缺失
住房公积金如此巨额的资金池任凭管理中心进行支配,却没有相应的有效监督机制对其产生制约,频发的违法事件将住房公积金制度陷入困境之中。住房公积金的发展已然偏离制度设计的轨道,沉淀的资金池与频发的挪用腐败案件威胁着公积金的安全,亦使公众产生住房公积金的信任危机。
三、住房公积金制度改革的路径
(一)制度安排上的改革路径
公积金制度改革的根本,即形成独立的责任人,住房公积金运营职能必须分离,成立单独的运营机构,如以住房储蓄银行的方式出现,且运营机构应为独立的企业法人,负责公积金贷款业务的办理以及公积金的保值增值。与此同时,国家应在中央机构的等级层面,成立统一的、能够统领全国的住房公积金管理局,以公积金的专业化管理为重要职责。依据中国人民银行的设立方式,在全国范围之内适当分区,成立大的区域性的住房公积金管理局,省市的住房公积金管理局以分支机构形式设立,以此可以在大区之内合理调整公积金贷款供给,进行有效管理,借以解决公积金使用不均衡、资金容易沉淀的难题。住房公积金制度是体现国家与政府之政策性质、公共福利特征与社会互助性的公共住房保障制度,公积金的管理运营不能完全以市场化的经济方式进行,必须要施以适宜的方式进行干预、规范和管理,以期扩大归集、规避风险。
(二)扩大制度的覆盖范围
扩大住房公积金制度覆盖范围,关键是建立有效的利益引导机制,增强住房公积金制度对单位和职工吸引力,同时强化缴存行政执法,严肃查处拒缴和欠缴行为。建议采取以下三项措施。一是加大对城市政府考核力度。将住房公积金制度纳入城市政府民生指标,调动城市政府积极性。浙江、江苏等省已先行探索实践,取得明显成效。二是建立对单位和职工利益引导机制。完善住房公积金存贷款利率政策,对未使用住房公积金贷款的缴存职工,在销户提取时给予合理补偿,以弥补存款利率损失。在保证提取和个人住房贷款前提下,利用住房公积金投资建设公共租赁住房,提供给中低收入无房缴存职工。三是增加公共财政投入。对部分困难企业和职工,中央和地方财政给予适当补助,解决缴存“保底”资金来源问题。将住房补贴和补充公积金纳入住房公积金统一管理。严格执行缴存“限高”政策,防止通过住房公积金拉大职工收入差距。
(三)提高资金的使用效率
住房公积金使用效率之增进可以采纳多种方式,循序渐进地推广。一是租房可以列入住房公积金的使用范围。此举对于无力购买住房的公民阶层来讲,可以解决其实际的住房问题。尽管是租房消费支出,但是住房公积金能够起到实质的作用,可以有效调动公民使用住房公积金的积极性。具体来讲,住房公积金管理中心以租房补贴的形式进行资金的发放,如此既可以引导部分缴存人以租房方式解决住房困难的问题,亦可以减少公积金的沉淀,达到双赢。二是住房公积金贷款领域之内个人信用评级之考量。如北京、上海等市已经在住房公积金贷款之中引入个人信用评级体系,信用等级最高位3A级的,公积金贷款金额可以40万元为基准,上浮30%;2A级的信用等级,可上浮15%。此种方能够保证住房公积金贷款的稳定与资金安全,有利于对公积金的科学管理,亦可以制度作鼓励,方便住房公积金缴存数额不大、但信用水平较高的公民取得住房公积金贷款。
(四)建立健全公积金制度的监管机制
首先,明确法律的责任后果,保障法律制度之严格执行效力。住房公积金的监管必须使住房公积金管理条例上升至基本的经济法律制度层面,制定详细的监管规范,对违反公积金法律之者加强约束力与威慑力,形成完备的监管法律制度,保障住房公积金法律制度强有力的被执行。
其次,监管部门之间的协调与配合,监管手段的多管齐下。中国人民银行、住建部、财政部、审计监察等监管主体要相互协调与配合,住房公积金管理中心的公共行政服务与投资行为亦要进行整合规范,保证资金安全与合理使用。
再次,引入必要的社会监管,以住房公积金重要管理信息的及时公示与公开之方式,接受公众监督,监督资金的使用情况,以实现其合法权益。
最后,完善风险防范机制,使外部的专业机构监管、社会监督与内部的自律监管相互协调。故此,需要建立提前的预防机制,完善内部自律制度,使两者相互配合与协调,保障住房公积金的安全与科学管理。
参考文献
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住房公积金改革 篇9
一、住房公积金制度的重新定位
我国住房公积金制度建立的主要目的是推进住房货币化改革,培育住房市场的有效需求。时至今日,住房公积金制度建立之初设立的目标已基本实现,福利分房制度向市场化住房制度的转变基本完成,住房公积金制度应当重新定位。
1. 弥补住房市场失灵
现代经济理论认为,住房不是一般商品,它具有准公共产品的属性,住房市场具有不完全竞争性,土地供给的有限性和住房建设的长周期性导致住房供给缺乏价格弹性,追求较高边际收益的资源配置机制使住房市场缺乏向社会提供中低价位普通住房的有效动力。住房市场的特殊属性决定了依靠市场难以实现住房资源的优化配置和社会公平,必须通过政府相关政策加以干预和引导。因此,现阶段住房公积金制度的目标定位应由“培育住房市场”转向“弥补市场失灵”。当前,我国住房市场的失灵主要表现在:随着城镇化进程快速推进过程中住房消费贷款需求的不断扩大,中低价位住房供给不足,保障性住房建设资金严重短缺、房价居高不下,夹心层住房压力进一步加大。因此住房公积金发挥作用的重点应由培育市场有效需求向补充住房供给转移,将住房公积金闲置资金用于经济适用房、棚户区改造和公共租赁房等保障性住房建设的试点无疑是一个正确的方向。但关键是要在住房公积金运作过程中通过利益补偿机制解决公平性问题。
2. 政策性住房金融
住房市场的政府干预政策可以分为供给干预和需求干预两方面。住房供给政策主要包括:通过政府直接建设或对住房供给方的补贴来增加公共住房的供给;通过提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本等形式减少投资成本,引导社会资源向住房建设倾斜,间接增加中低价位住房供给。住房需求政策是政府直接提供住房货币补贴或者通过税收、财政贴息和优惠贷款等方式间接提高中低收入者购房能力的举措。不同于单纯的供给或需求干预,住房公积金制度是从两个方面影响住房市场的。从需求拉动方面,通过强制储蓄和低息贷款使个人具备购房能力,增强了有支付能力的住房需求;从供给推动方面,通过公积金资金融通,为住房建设提供资金。住房公积金制度是国家、单位、个人三者共同负担解决住房问题的体现,其本质属于普遍性的住房保障,但又不同于政府财政的无偿补贴或救助,住房公积金除其资金来源于强制性储蓄而与银行有所不同,其他存贷业务与银行并无二致,实质上是典型的金融业务,应定位于政策性住房金融。
综上所述,现阶段我国住房公积金制度的定位应当是政府实施普遍性住房保障的主要内容,是政策性住房金融的核心。
二、住房公积金管理体制的改革路径选择
经济制度决定其体制的根本性质和主要特点,体制则是经济制度具体的外在表现形式和实施方式。现阶段在我国住房市场快速发展的过程中,面向中低收入者的住房金融服务缺失与制度建设滞后日益凸现。这不仅给住房公积金制度的重新定位带来挑战和机遇,同时也对住房公积金管理体制和运营模式提出了更高要求,即管理机构必须遵循安全性和流动性的资金运作原则才能更好地发挥保障性作用。
1. 住房公积金管理中心的体制改革
目前住房公积金管理中心在实践中出现了两种倾向:一部分公积金管理中心倾向于强化行政机构色彩即“参公”管理,另一部分则倾向于强化金融职能即转向政策性金融机构。单从机构本身来看,参公管理相对于转向政策性金融机构在成本上似乎更有优势,但是从公积金制度的功能和效用来看,则无异于强化行政管理,回到“重积累、轻运营”的传统,实际上是放弃了公积金的部分管理职能。实践证明,公积金业务委托银行运作,难以从根本上消除受托银行的逐利性与公积金运作的社会效益性之间的矛盾冲突,结果必然造成公积金使用效率的损失。
如果将住房公积金管理中心改造为政策性金融机构,虽然短期看在人员和设施等方面会增加成本,但是可以从根本上解决公积金运作效率低下和分散管理的混乱局面,可以建立起良好的公司治理结构和内部风险控制制度,改变其功能与组织形式不匹配的现状,有利于提高住房公积金制度的运行效率。同时也有利于培育专业化队伍,并且建立相应的考核与激励约束机制,增强内部竞争,提高工作效率。当然,由于目前各地公积金管理中心的发展水平参差不齐,集体转型难度较大,因此应选择一些采用直接管理模式、基础较好的中心先行试点,这样可以大大降低改革的成本。
也有人提出,住房公积金管理中心参公管理有利于强化行政执法力度,提高公积金的归集能力,而政策性金融机构虽然在公积金运作方面效率更高,但缺少行政执法权力,而且参公管理的事业单位在公信力上优于政策性金融机构。关于公积金的强制归集,如果仅强调行政权力保障是远远不够的。随着我国经济体制改革的深入和大量非公企业的诞生,行政干预式的公积金归集面临挑战,私营企业和大量的外商投资企业实施住房公积金制度的比例很小。如果制度本身存在激励缺陷或者管理服务水平低下,难以吸引缴存者,再严格的管理也无法实现公积金的良性运转和持续发展,相反只能引起各种逃避管理的手段不断“创新”。因此,公积金归集必须走依法管理的路子,新加坡的公积金制度正是以立法先行、执法严格作为保障的。至于公信力问题,事业单位与政策性金融机构差别不大,政策性金融机构是由政府创立、参股或保证的,不以盈利为目的,按照政府的意图与计划从事信贷活动的金融机构。而且,政策性金融机构在治理结构、监管和透明度等方面要明显优于权责不清的事业单位,资金运用效率的提高以及对缴存者利益的保障才是公信力的坚实基础。
此外还有一种观点,在住房公积金管理中心内部实行“管营分离”,即一套人马两块牌子,一方面强化归集力度,另一方面提高运营效率。这种观点对现有体制改动较小,从理论上讲兼顾了改革成本和收益,但其可操作性似乎不大。改革实践多次证明,行政职能和商业职能如果集于一身,不论体制上如何设计,最终都难免陷入政企不分、高风险低效率的困境。
2. 住房公积金监管体制的改革
我国住房公积金管理中心的行政监管机构包括财政部门、建设行政部门、监察部门、审计部门、人民银行及分支机构、银监局等,这些部门建立了联席会议制度、联合督查调研制度,先后出台了十几个规范性文件。但是,由于公积金管理中心的功能与组织形式不匹配,其作为吸收存款发放贷款的资金融通部门却被定性为事业单位,因此,现有的监管手段基本上属于静态监管和事后监管,即财政部门将监督的重点放在审议管理中心编制和提供的财务报告上,审计部门和上级建设行政部门主要是对业务办理结果进行监督检查,在实际工作中面向公积金运作过程的动态监管手段严重不足。由于管理中心并非金融机构,所以基本被排除在地方人民银行、银监局的监管范围之外。同时,住房公积金的多头监管已经暴露出许多问题,监督主体分散,监督责任不明,地区分割监管,有些地区监管形同虚设,住房公积金管理中心基本上依靠自我管理。在公积金管理中心改造为真正的政策性住房金融机构的同时,必须彻底改变当前住房公积金管理体制下的监管缺位现象,有效解决对住房公积金的监督问题。
我国现行的金融监管体制是典型的分业监管,而住房公积金的归集和使用具有明显的银行业务性质,如果成立政策性住房金融机构,则纳入银行业监管体系是顺理成章的。同时,按照金融机构的标准建立有效的监督管理机制,以及规范的会计审计、信息披露制度和相应的风险防范机制。但是,由于住房公积金的政策性和住房保障的普遍性、重要性,还应当考虑设立专门的监管机构对相关住房政策性业务进行指导和监督,包括依据有关法律、法规和政策,制定和调整住房公积金的具体管理措施并监督实施;拟订住房公积金的具体缴存比例;确定住房公积金的最高贷款额度;审批住房公积金归集、使用计划;根据社会经济发展情况适时调整住房保障政策,督促住房公积金管理机构根据住房保障政策调整其业务活动,等等。该监管机构可以在住建部住房公积金管理司的基础上组成,对政策性住房金融机构进行垂直监督管理,不受地方政府的约束,以保证其执行独立的住房金融政策,将住房公积金业务与政府公共住房政策有效结合。
三、住房公积金运营模式的改革路径选择
目前住房公积金的运营模式可以概括为:强制储蓄,低存低贷;封闭运行,保守投资;无资本运营。按照普遍性住房保障和政策性住房金融的定位,结合现阶段我国基本住房困难问题和住房条件改善问题并存的特点,住房公积金运营目标应当立足于两个方面:一是扩大对中低收入者的覆盖范围,二是保证资金回流和持续利用。
1.“强制储蓄,低存低贷”需要调整
强制储蓄是住房公积金运行的重要支撑。这种支撑最集中地体现在它为住房公积金制度赖以生存和发展的社会成员之间的互助关系的实现,提供不可替代的强有力保证。因为强制储蓄要求一切符合条件的社会成员都必须参加储蓄,这不仅为住房公积金制度中的互助关系的稳定性提供了保证,而且可以使住房公积金的储蓄力度保持在一定水平之上,从而满足互助机制的大数法则要求,使互助关系普遍化,达到必要强度的互助效应。尽管在西方主流经济学中,从整个国民经济发展的角度对强制储蓄的作用评价褒贬不一,但就中国现阶段人均收入水平较低、金融市场发育不完全的状况而言,强制性储蓄可凭借政府的强制力在较短的时间内让职工自己为购房、养老、医疗等基本生活保障迅速积累所需要的资金。因此,当前我国的住房公积金制度仍需延续强制募集的做法。
在强制储蓄下,参加强制储蓄者都可能有损失,但在统一的强制标准下,每一个参加者的损失是不相同的,这是制定强制标准时必须充分考虑的重要因素。对于住房公积金制度,制度的参与者也会因为强制储蓄的作用受到不同程度的损失,尤其是对那些没有能力购房的参储者而言损失更大。我国住房公积金实行强制储蓄,低存低贷,如果存贷匹配的话,那么强制储蓄参与者的损失可以获得相应报酬作为合理的补偿,但是,由于储蓄者和借款人是不配对、不对称的,结果是大多数储户的低息存款收益损失转化为少数人低息贷款的补贴或供少数人支配的“增值收益”,这正是当前社会公众对公积金存有质疑的主要问题之一。相比国外的一些做法,可以看出其具有明显的不合理性。如在新加坡模式下,虽然也是强制储蓄,但是高存低贷,并且保证了储蓄者自存自用,以存定支。而德国的住房储蓄虽然是低存低贷,但是自愿储蓄,政府奖励,而且存贷挂钩,储蓄与贷款是配对的,这样低息存款的损失最终能通过储蓄者的低息贷款收益得到弥补。因此,在住房公积金制度强制性缴存不变的前提下,应采取措施对不同参储者进行相应的补偿,如将“低存低贷”政策调整为“平存低贷”甚至“高存低贷”,并对高收入者多次贷款和缴存额度进行严格限制等。同时应通过配贷机制允许并鼓励缴存人自愿缴存,以扩大公积金的资金来源,保证公积金运行的可持续性。
2. 现有的公积金封闭运行系统应当打破
住房公积金的封闭式运行系统一方面指资金是封闭运作的,即它只吸收公积金存款,也只向公积金缴存者放贷,而且仅限于一定的行政区域范围内;另一方面,还包括其单一的存贷业务,即经营收入主要从存贷利差中获得,几乎不进行任何其他投资(除国债和银行存款)。封闭运行虽然可以免受市场波动的影响,保证公积金的安全性,但是也造成资金大量沉淀,使用率不高。或为银行占用,谋求商业利益;或为地方政府占用,谋求政绩与形象。事实上造成了职工利益的损失,加大了资金保值的风险,这不符合资本受益原则和经济资源使用方面的市场规律。况且,公积金贷款业务在封闭运行系统中没有风险的补偿与分散机制,因此其安全性亦存在隐忧。
住房公积金封闭运行的弊端已经在实际工作部门形成了共识,之所以至今尚未打破,实际上是与公积金管理机构的“事业单位”身份密切相关。如果将住房公积金管理中心定位于政策性金融机构,纳入金融体系管理运行,这一问题便可迎刃而解,公积金的使用效率将会提高,风险也将得到有效分散。例如,在保险市场、基金市场进行多渠道投资保值增值,通过发行债券筹集资金,通过介入银行同业拆借市场解决住房公积金的流动性,通过住房公积金在全国范围内的调剂实现公积金利用效率的最大化,等等。
3. 公积金的运营需建立资本金制度
虽然公积金贷款名义上的发放主体是银行,但是按照《贷款通则》,银行作为“受托人只收取手续费,不承担贷款风险”。因此,住房公积金的贷款风险事实上只能由公积金管理中心承担,而管理中心作为“非营利性事业单位”并无资本金,一旦出现亏损,受损失的将是公积金缴存人,公积金管理中心自然没有清偿债务的责任,这种缺乏约束的运营机制势必导致公积金管理的低效率。新加坡中央公积金所归集的个人储蓄用于偿付银行住房按揭贷款的首付款及分期还款,而不是用于发放补贴贷款,这是与我国住房公积金制度的一个关键区别。中央公积金局将归集的资金一部分作为准备金,另一部分存入金融管理局(新加坡的中央银行),用于购买政府的债券。政府将国债筹集来的资金,以高于公积金存款利率和低于市场借贷利率贷给建屋发展局。无论是负责公积金归集、管理和增值的新加坡中央公积金局,还是专门负责建造公共组屋的新加坡建屋发展局都是政府机构,其主要业务都不是用公积金发放个人低息购房贷款,因此并无资本金要求。建屋发展局仅仅为特定的低收入家庭提供贴息按揭贷款,这种住房贷款只占公积金的一小部分,且贴息贷款的融资不是直接来自于中央公积金成员的存款,而是来自于新加坡财政部向建屋发展局提供的贷款。新加坡的公积金主要用于建房,我国的公积金主要用于发放个贷,这表明我国公积金具有明显的金融属性,也蕴含金融风险,必须按照现代金融机构管理的原则建立资本金制度。
综上所述,我国住房公积金的无资本运营机制是不可持续的,应当在公积金尚未出现亏损的情况下尽早建立资本金制度。如果继续按照事业单位甚至参公管理方向发展,住房公积金管理中心一旦发生流动性危机甚至清偿力危机,只能由政府埋单。随着公积金规模的日益庞大,其冲击力和破坏力难以估量。只有将住房公积金管理中心定位于政策性金融机构,作为一个独立的企业法人,有其独立的法人财产,可以明确地区分企业法人财产与缴存人的缴存资金,才能够承担经营风险和法律责任,也才能够建立起有效的住房公积金运营的监督和约束机制。
参考文献
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住房公积金改革 篇10
关键词：改革,完善,公积金,保障住房,制度
住房公积金制度是我国住房制度改革的重要内容和中心环节, 其实质是一种住房保障制度, 也是住房分配货币化的一种形式, 同时还是在社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的有效途径。十多年来, 我国住房公积金制度基本建立, 规模不断扩大, 在推进住房制度改革、加快城镇住房建设等方面, 发挥了重要作用。各地利用住房公积金解决了一部分城镇居民的住房问题, 不少城镇居民用住房公积金贷款购买了住房, 居住条件得到改善。
但是, 随着我国经济的快速发展, 社会环境的快速变化, 原有的住房公积金制度的问题与缺陷逐渐暴露出来, 并影响到其住房保障作用的发挥。
一、我国住房公积金制度存在的问题与缺陷
(一) 缴存比例不规范、缴存额差距大, 分配不公。
由于工资收入差距悬殊, 住房公积金缴存基数差距大, 进而导致公积金缴存额差距扩大。高收入者却可以通过低息的公积金贷款购买多套住房。而相对的低存低贷, 实际上是低收入家庭承受了利息损失, 高收入者过多占用了这一资源, 这一奇怪现象被一些学者称为“劫贫济富”。
(二) 使用率不高, 资金沉淀率高。
全国住房公积金运用率 (个人贷款余额与购买国债余额之和占归集余额的比例) 仅为54.5%, 全国仍有沉淀资金余额1959.5亿元, 占归集余额的比例仅为45.5%。住房公积金的沉淀率过高, 表明资金没有被充分利用, 因此影响到其住房保障功能的发挥, 也是一种资源的浪费。
(三) 覆盖面窄, 受惠人数少。
全国住房公积金实际缴存职工人数为6329.7万人, 仅占在岗职工人数的58.4%, 如果再加上国企改制后大批下岗的工人, 起码有超过半数的工人阶级无法利用国家公积金的住房保障制度, 目前他们的住房问题如何解决将是一大难题。而一些单位即使建立了住房公积金制度, 住房公积金的缴存的随意性也较大, 部分企事业单位迟缴、缓缴、甚至不缴住房公积金。日前, 建设部强调, 今年住房公积金缴交率 (缴交范围) 将提高5%, 要将农民工也纳入覆盖范围。笔者私下认为, 在按时全部发放农民工工资的问题尚未完全解决的情况下, 要求雇主和农民工缴纳公积金未必不是鞭长莫及。
(四) 资金违规使用情况严重。
全国各地方不断爆出挤占挪用住房公积金、利用住房公积金贷款大上项目、甚至是贪污挪用住房公积金用于个人挥霍和豪赌的重大案件。倍受社会关注的湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪涉嫌贪污、挪用上亿元住房公积金一案正式开庭审理, 被称之为“全国住房公积金第一案”, 同时也牵出了震惊全国的湖南郴州腐败大案。
二、出现问题的原因分析
(一) 国民收入差距拉大, 原有的制度不再适应新情况。
随着我国经济的快速发展以及国民收入进一步拉大, 一些经济效益差的企业可能缴不了住房公积金, 而一些企业却超标准缴存公积金来变相逃税。国民经济的发展带来新的社会状况, 原有的住房公积金制度已不能完全适应, 尤其难以解决中低收入者的住房问题和保护他们的利益。
(二) 住房公积金贷款门槛过高。
个人要想获得住房公积金的贷款, 不仅要有众多而复杂的资料证明并经过繁琐的程序, 还有许多条件要求抬高贷款门槛。例如累计缴存住房公积金满2年 (即单位为职工汇缴累计满24次) 并且贷款前6个月为连续缴存。借款人家庭 (一对夫妇) 没有住房公积金债务或其他数额较大, 可能影响还贷能力的债务。同时, 在房地产价格节节攀升的情况下, 不低于20%的住房首付款也让很多中低收入者家庭难以承担, 即使能凑齐首付款, 他们也注定要沦为”房奴”。
(三) 制度实施不彻底。
无论是从住房公积金的缴交范围还是缴交率来看, 许多地区和企业都没有达到要求。国家的制度制定后, 能不能在基层彻底的实施是关键。住房公积金制度是通过地方住房公积金管理中心实施的, 同时还涉及到地方政府部门、银行、房地产开发商、企业以及职工本人等。从全国各地方来看, 一些企业逃避为职工缴纳公积金, 一些房地产开发商还没有和住房公积金管理中心签订协议, 等等, 这些都导致了制度实施的不彻底。
(四) 资金管理与监管不力。
虽然住房公积金管理中心每年要向财政部门递交财务报告, 但这种监督也是一种静态的监督。这些都导致了案情不断发生, 一方面是老百姓的“活命钱”源源不断地流入住房公积金管理的混乱而导致损害事件频频, 另一方面是住房公积金管理的混乱而导致损害事件频频。
三、完善我国住房公积金制度的几点建议
(一) 加大对住房公积金的监控力度, 严处挤占挪用公积金的行为。
成立独立的监管机构, 该监管机构可以直接隶属于国务院的监管机构, 对住房政策性金融机构进行垂直监督管理, 不受地方政府的约束。政策性住房金融机构必须定期公布住房公积金及住房信贷等业务的运作情况, 如每季度公布一次公积金经营运作的情况。同时, 住房银行监管每半年公布住房银行运作的监督报告。对住房公积金的缴存情况、管理和使用情况透明化, 让广大缴纳公积金的职工参与监督, 防止挤占挪用。加强完善立法, 严厉打击私自挪用住房公积金的行为, 对挤占挪用公积金的个人提起公诉, 追究其刑事责任。
(二) 提高贷款限额, 放宽贷款条件, 调整贷款利率。
一是提高贷款限额;二是放宽贷款条件;三是调整贷款利率。同时, 对于二次或多次购房者, 应提高贷款利率直至与商业贷款持平.
(三) 实行向中低收入者倾斜的政策, 加强廉租房建设和经济适用房的建设。
对于中低收入家庭, 可以在住房首付款、公积金贷款额、贷款利率和贷款期限等方面给予优惠。同时, 加大廉租房建设的投入资金和投入力度, 可以要求地方政府将土地拍卖所得的土地出让金的一定比例用于廉租房建设, 这样, 在土地价格和住房价格不断爬升的情况下, 用于廉租房建设的投入资金也会不断得到提高。出台更多的政策鼓励房地产开发商多开发经济适用房, 例如税收优惠, 低开发贷款利率优惠等, 以提高经济适用房的建筑面积, 优化住房结构。
参考文献
[1]李勇辉.《城镇居民住宅消费保障制度》.中国经济出版社, 2005年版.
[2]文林峰.《创新住房公积金使用制度充分发挥住房保障作用》.北京房地产, 2006/12.
住房公积金之惑 篇11
近一个时期，随着住房公积金在归集、支取、管理、贷款等方面存在问题的逐渐曝光，这项实施了15年、已帮助3000万家庭改善住房条件的制度，正受到越来越多人的质疑和关注。许多专家和群众开始质疑：这样一项制度，究竟是雪中送炭还是锦上添花?
住房公积金诟病
国家建设部的统计显示，截至2006年5月底，全同住房公积金累计缴存人数已超过一亿人，实际缴存人数6245万人；公积金缴存总额、缴存余额分别达到10831亿元、6864亿元；公积金提取总额、贷款总额分别为3967亿元、5194亿元；个人住房贷款余额为3125亿元。目前，全国约3000万职工通过提取住房公积金和公积金贷款，改善了居住条件。然而，作为一项福利制度，住房公积金在为部分人群购房提供资金保障的同时，也暴露出发人深省的问题：福利惠及面不够、巨额资金“沉睡”银行、安居钱沦为“唐僧肉”……到底谁应是这项制度的受益人，这项制度应该如何圆百姓安居梦，公积金管理部门到底是事业单位还是“金融机构”?这些问题都在不断地拷问着中国的住房公积金制度。
世界银行的《中国经济季报》指出，中国城镇实行的住房公积金可以用来为中低收入群体提供能承受的住房融资，但是这种制度仍需要进一步改革。世行在报告中指出，中国城镇目前实行的住房公积金制度仍存在三大问题：一是住房公积金作为提供住房贷款的机构还比较薄弱。截至2005年底，中国住房公积金累计金额6260亿元，但只有45％的住房公积金被用来发放住房贷款，而且只有17％的缴费者获得了公积金贷款。二是住房公积金贷款主要使收入较高的家庭受益。由于大部分非正规就业或失业的中低收入者无法参加公积金，很多低收入的成员因为承受能力的制约而无法使用其公积金。三是在公积金风险分散和监管方面还存在一些政策问题。由于住房公积金大部分的资产是某个特定地区的房地产贷款，因而公积金的贷款组合没有进行充分的风险分散。在监管方面，建设部门缺乏金融机构监管的专业能力。同时，在促进住房开发和安全合理贷款二者之间也存在潜在的利益冲突。
谁是公积金的真正受益人
住房公积金制度并没有真正关照到中低收入者，原因之一在于，当初出于方便操作的考虑，在缴存数额上简单设计成职工本人工资的一定比例。作为一项社会福利保障制度，本应是“高收入者不补贴，中低收入者较少补贴，最低收入者较多补贴”，但在现行制度安排下，反而是收入越高受益越大，收入越低受益越小，从而人为地加大收入差距。目前，各地各行业公积金个人缴存数额相差悬殊，高的月缴存额数千元，低的只有一二十元。这一制度被人形象地比喻为“只锦上添花，不雪中送炭”。
尽管住房公积金在保障群众购房方面发挥了一定作用，但制度覆盖面低，征缴肥瘦不均等问题仍使许多人不免发出“到底谁是公积金制度真正受益人”的疑问，尤其是这项制度造成的分配差距也备受关注。一方面，部分高收入群体住房公积金缴存比例较高，可以享受由此带来的种种实惠；另一方面，部分低收入群体却很难享受这一制度带来的好处。公积金的这种制度设计，甚至使它成了一些效益好的电力、通信、能源、金融等垄断行业的“第二工资”和“避税港湾”，甚至有的每月缴存数额比其它行业普通员工当月拿到手的工资还要多。
住房公积金制度没有真正关照到中低收入者，另外一个原因在于，公积金制度并没有覆盖最需要它的人群——由于住房公积金是基于工作就业的，绝大部分非正规就业或失业的中低收入者被排除在外，而他们可能才是最需要保障其居住条件的人群。就是“有单位”的正规就业人员，仍有很大一部分人没能受惠于公积金制度，如绝大部分私营企业、民营企业等非公有制企业员工，以及一些国企、事业单位编制外的聘用员工等。公积金的这种现状，不仅难以“济贫”，甚至在世界银行的报告看来有“劫贫济富”的嫌疑：那些由于没有缴纳公积金，或无法逾越购房首付门槛等诸多原因而“永远无法获得公积金贷款”的居民，其中大部分是中低收入者，他们“被迫以低于市场利率的水平进行(养老)储蓄，为能够获得按揭贷款的收入较高的家庭提供补贴”。
如何让中低收入者买得起房，一直是决策层高度关注的重要问题。近年来，政府频出重拳平抑房价，防范金融风险。如出台的若干宏观调控政策措施着眼于调整住房供给，使之适应中低收入群体的需求及承受能力。但政府在为满足这些弱势群体住房需求而发展的配套融资方面，措施则似乎有些滞后。正因为如此，尽管公积金制度存在诸多弊端和不足，但它作为一项重要的住房融资手段，还是得到了肯定。如中国青年报与新浪网联合开展调查表明，56％的人仍认为公积金制度“应该保留，但相关政策需要调整”。世界银行的报告也指出，中国城镇实行的住房公积金可能可以用来为中低收入群体提供能承受的住房融资，“但是这需要进行一些改革”。
靠制度创新化解公积金之惑
中国的住房公积金制度已实行15年，它挟带着集职工之力共同融资解决住房困难的美好愿望出生，成长为今天的问题少年，其间所发生的偏差正印证了目前管理所出现的巨大体制性漏洞。
现在，国内公积金的管理机构由政府和专家、工会代表和职工代表、单位代表各占三分之一。公积金的缴存、转移和封存，均与劳动关系的建立、变更、解除等相关。公积金，本来定位于带有社会保障与扶助性质社会集资，但这些相对粗略的规定能否符合其目标、功能，也缺乏深入细致的研究。
应该说，住房公积金制度通过改革和创新，能够获得更高的使用效率，使得公积金能够更好地针对那些难以从银行获得融资的群体。如针对公积金缴存义务的强制力不足和覆盖率偏低问题，应进一步强化用人单位的义务，重点保障未被覆盖的职工群体的相关权益。设立“公积金投诉”制度，许可当事人和公益组织以仲裁、诉讼等方式主张权益；针对垄断行业为其员工过高缴存公积金的福利腐败，可以规定公积金缴存以其工资为基数，实行超额递减比例，并实现最高额限制。对已经不合理地超额缴存的，应纳入个人收入额，依法征收个人所得税。同时，加大力度遏制和根除以公积金为“避税港湾”、“第二工资”福利腐败现象；针对需要重点保障和扶助的中低收入者，可以实施差别性的借款利率或者财政贴息保护。统一的借款利率，不能反映公积金的社会保障和重点扶助的功能。因此，在个人收入与信用档案制度建立和运行后，对不同收入群体可以制定差别利率。
根据世界银行建议，可以通过按揭贷款违约保险、证券化及资产出售，以及整合不同的住房公积金等多种方式，缓解住房公积金贷款过于集中问题，并把不同的住房公积金整合为一个大的贷款机构，实现贷款发放标准化和分散风险。同时，为住房公积金成员提供更多的选择，如个人可以选择参加不同的公积金或允许个人在不同公积金之间转移等，如此各个公积金就有更大的积极性来为存款提供有竞争力的收益率，提供更多的按揭贷款产品。
住房公积金改革 篇12
住房公积金在本质上属于个人财产的范畴, 在正常情况下, 个人应该可以自由支配其所有的财产。但是, 《住房公积金管理条例》的专项管理、专款专用限制了个人自由支配其财产的空间, 而且与《物权法》中“孳息归属”的原则相背离, 这正是目前问题难解的根源所在。实际上, 住房公积金制度并非我国特有, 新加坡、德国都有类似的制度, 但由于采取的是市场化路径, 所以并没有出现我国这样的问题。另外一个可以类比的, 就是我国的教育问题, 上学贵也曾经是一个老大难的问题, 但由于没有采取行政化的路径, 而是采取教育储蓄、助学贷款、家庭经济困难学生资助等以市场化为主的办法, 却也成功解决了上不起学的问题。
无论如何改革, 住房公积金作为一项稳定住房秩序、解决住房困难的社会福利, 应该得到保留, 甚至应该强化, 只不过实现路径可以在市场化的主导下, 在保证个人可以自由支配个人财产的基础上更加科学合理。
首先, 住房公积金福利“保底额”的确定可以借鉴甚至与最低工资制度相结合。在“保底额”的确定上, 应该明确国家支持、单位补贴和个人负担的科学比例, 根据每一个城市的房屋租赁价格的平均水平, 像最低工资制度一样, 动态调整单位补贴的额度。在公积金的发放上, 直接将单位补贴和个人应该缴纳的这部分所得, 计入最低工资总额进行发放, 并实行免税政策。这样, 既保证了住房公积金的社会福利性质, 也解决了公民对个人财产自由支配的问题。
其次, 住房公积金的国家支持可以以多种形式来实现。其一, 成立各级政府的住房支持基金, 这一部分的资金来源, 可采取初始资金由财政划拨, 后期补充从国有企业分红中抽取, 并交由专业机构进行市场化运作以保值增值, 明确这部分资金专用于保障房建设和个人首次购买商品房补贴, 并为商业金融机构的住房抵押贷款提供信用担保、资金支持、税收优惠等便利。其二, 建立住房储蓄制度, 出台专门政策, 储户根据自己的住房需要和储蓄能力与政策性金融机构签订《住房储蓄合同》, 坚持“权利与义务对等”、“以存定贷、存贷挂钩”、“资产负债期限结构与利率结构对称”等原则, 根据储户连续储蓄金额和时间, 确定低息配贷的不同额度与还贷时间。
现行住房公积金制度的种种限制条件, 使得许多低收入人群无法满足最低提取条件, 而有能力支付首付款的高收入人群, 则可提取公积金贷款, 这就实际背离了当初给中低收入人群“雪中送炭”的初衷, 成了给高收入人群的“锦上添花”。4月4日, 《南方日报》与新浪乐居联合开展的一项网络调查显示, 近八成受访网友认为住房公积金对解决住房问题有帮助, 但是有超过九成受访网友担心, 在房价过快上涨的背景下, 住房公积金的保障能力会相对下降, 七成网友期待公积金制度改革, 以让公积金发挥更大的作用。