住房需求（通用11篇）
住房需求 篇1
一、引言
城镇化的核心是实现 “人的城镇化”,即实现进城农民工在经济、制度、文化、心理等方面实现由农民向市民的全方位转变。住房作为家庭的物质载体,在农民工市民化诸要素中处于重要地位,这是因为住房方式与条件同农民工就业稳定性、人力资本积累、 定居预期等存在广泛而深刻的联系。特别是 “居者有其屋” 的朴素民生思想使住房对农民工在迁入地的社会融合发挥着重要作用。近年来, 我国学术界围绕农民工住房条件、住房选择及影响因素以及住房改善的制度设计等方面开展了大量研究, 农民工住房条件差、住房行为影响因素复杂、 政策需求多样化已成为共识。 在国际上, 住房消费需求领域的经济分析为了解城市新移民住房需求特性,进而制定针对性的住房支持政策提供了重要支撑,而我国在农民工住房消费研究领域尚缺乏这类微观经济分析。 本文通过对县级城镇农民工住房消费函数的构建和住房价格、 收入弹性的测算,初步分析了农民工住房消费的特性,以期为改善农民工住房条件, 促进农民工市民化提供政策启示。
二、理论框架
1.住房需求函数
根据Goodman〔１〕和Zabel〔２〕构建的住房消费分析框架,家庭的住房效用函数由消费的住房数量(q)、住房以外其他商品数量(C) 决定。假设所有家庭具有相同的效用函数模式,同时人口统计学特征(D)的不同会导致效用的差异。向量D中包含诸如年龄、学历、职业等影响消费者偏好的变量。第i的家庭的效用函数可表示为:
每个家庭在既定收入和商品价格的约束下实现效用的最大化,即:
这里假设第i个家庭共消费单位的非住房消费品,其价格为1。在方程(2)的约束下进行方程(1)的最大化,得到第i个家庭的住房需求函数(3)。
即住房消费量是住房价格、家庭收入和家庭人口统计学特征诸变量的函数。
2.关于住房价格与消费量
住房是典型的异质性商品,即由多种属性构成的复合商品。消费者对住房的实际消费数量不能够直接通过房屋的套数或面积直接衡量。在现实中表现为,人们在购买、租赁和评价一套住房时,除了关注它的面积外,还关注它的位置、结构、新旧程度、周边环境及其公共服务水平等,这些因素共同构成了一套房屋的实际消费量并直接影响其市场价值。因此,在住房需求函数构建前,必须对实际住房消费量和单位住房商品的价格进行衡量和确定。根据Lancaster〔３〕提出的新消费者决策理论,商品的各特性相互结合形成影响效用的属性束,效用的大小取决于商品属性束中各种特征的数量。因此,消费品的价格是由各种特征的价格构成。本文采用了基于此理论的享乐回归(HedonicRegression)方法,即特征价格法来衡量住房价格和消费量,步骤如下:
首先,根据建立住房价格与住房特性之间的回归方程,即住房价格是住房特征的函数:
vｉ为第i个家庭住房的价值,即该套住房的市场价格。Hｉ为影响该套住房价格的特征向量,β为回归系数向量。
取得上述回归方程后,通过设定一套标准住房的特征向量Hｓ来获得一个标准住房价格:
接下来,用第i个家庭的住房价值除以标准住房价格,即可得该家庭的实际住房消费量,亦即该家庭消费的标准住房数量:
在具备住房消费的数量qｉ,住房消费的价格p=vｓ,家庭i的收入mｉ及影响偏好的家庭人口统计学特征Dｉ,就可以对住房消费函数方程(3)进行估计。
3.方程形式的确定
特征价格理论并没有对Hedonic回归的方程给出具体的形式。在实际运用中,往往依靠经验进行模型形式的选择,对数-线性模型在Hedonic回归中最为常见。但现实市场环境中因变量与自变量之间的非线性关系可能并不一致。为避免模型形式选择偏误导致产生不一致的估计,本文采用Box-Cox转换(BoxandCox〔４〕) 方法。这种方法可以放松线性模型关于变量独立正态分布及方差一致性的假设,具有两个优点:一是可以检验多种模型形式从而得到更适合的回归方程;二是使残差更接近正态分布并减小异方差性(FontenlaandGonzal- ez〔５〕)。Box-Cox转换回归方程共有四种衍生模型形式, 即只对因变量进行转化的左手边模型(Lhs), 只对自变量进行转换的右手边模型(Rhs),因变量、自变量同时转换且转换系数相等的模型(Lambda)和自变量同时转换且转换系数不等的模型(Theta)。使用Box-Cox方法对变量的转换后的方程形式如下:
Box-Cox转换要求被转换变量严格为正,因此变量中如果含有0变量或负值变量则仍以原值进入回归方程,方程(6)中的Z向量即为未进行转换的变量。此方程为4种Boc-Cox转换模型中的最一般形式。当θ=λ=1时,此方程即为一般的线性模型。当θ=λ=0时为双对数模型,当θ=λ=-1时,方程变为倒数变换模型,当转换系数为0.5时,为平方根变换模型。
除Hedonic方程外,本文对所有回归均采用4种模型进行检验,然后依据以下4个标准反复比对,以获得合适模型形式:一是模型整体的拟合效果。Box-Cox转换后的模型采用极大似然估计法进行估计,因此通过似然比卡方检验模型的拟合效果。二是转换系数的显著性。如果模型整体拟合效果理想,但转换系数显著性不强,那么也不采取该模型形式。三是对模型特殊形式假设的似然比检验,如模型中转换系数为1、-1或0的检验。四是模型系数显著性。
4.弹性值的计算
通过上述模型形式可以发现,非线性方程的变量系数并不是对变量求导而得到的斜率。通过弹性的定义,我们可以计算出Box-Cox模型中因变量对自变量的弹性为。
三、实证分析及结果
1.数据说明
本文所用数据来自在河北省丰宁满族自治县县城开展的问卷调查。调查采取面对面访谈填写的方式,共获得有效问卷406份。受访者平均年龄37岁;男性212名、女性194名;小学及以下学历、初中、高中、大专及以上学历比例分别为8.4%、60.8%、27.8%和3%,平均月工资2017元,平均家庭年收入4万元。在住房基本情况方面,自购住房和租住房的农民工家庭占比分别为21.4% 和53.2%,其余25.4%的农民工通过单位宿舍或投亲靠友等方式解决住房。其中,自购房类型分为楼房、普通平房两类,平均建筑面积96.7平米,平均价格22.6万元;租住房类型分为楼房、普通平房、平房的偏房三类,平均建筑面积46.7平米,平均月租金2360元。
2.农民工家庭永久性收入的获得
消费者在特定时期内的消费行为不仅由其在当期的收入所决定,而且受其整个生命周期内的收入影响,这个收入即永久性收入(弗里德曼,1957)。住房支出在人们的消费总支出中一直占有重要比重,进行住房消费时人们更可能参考其长期内获得收入的能力。尤其对于购房的家庭来说,所需的资金可能占其终生收入的很大比重。因此,在估计住房需求的收入弹性时,考虑使用当前收入还是永久性收入是影响估计准确性的重要因素。〔６〕但永久性收入无法通过直接观察取得,只能由消费者的消费行为进行推算。在实证研究中,可通过多种手段来获得永久性收入的近似结果。在住房消费领域的研究中,取得永久性收入的方法主要分为4类,一是采取分组平均的方法。〔７〕二是采用滞后期收入作为工具变量(Lee,1968;LeeandKong,1977等)。三是用多年收入的平均代替永久性收入(Carliner,1973;Friedman,(1978)等)。四是通过建立当前收入与影响收入变量之间的回归对永久性收入进行预测(Struyk,1976;Matías,2009等)。本研究采用的是问卷调查获得的截面数据,并且获得较为详细的家庭人口统计学特征,同时,由于大多数被调查者没有日常记账的习惯,对几年前的收入无法准确回忆和核算,所以本文采用了第4种方法,即通过回归预测的方法取得农民工家庭永久性收入的替代变量。
3.租房及自购房市场的Hedonic回归
住房市场为典型的区域性市场。通过Hedonic回归方法,可以为每一个住房市场建立一个标准的住房价格。多数关于住房需求函数构建的研究对象都包含多个城市,或者将单个城市依据多个城市中心功能区的分布划分为多个市场区域。这种划分使得每个市场产生各自的住房标准价格。而一些针对单一住房市场的研究往往由于缺乏价格上的差异而在函数估计时舍弃了价格变量,从而导致对其他变量系数的有偏估计。本论文尝试将县城中的住房市场划分成不同的区域,从而获得价格上的差异,使价格能够进入需求方程。划分方法参考了伯吉斯的同心圆理论。由于本研究选取的县城属于典型的单中心城市,基础设施状况、公共服务水平和生活便利程度等要素随离城市中心地带的距离增加而降低。城市功能区布局与土地价值呈现非常明显的环形带状分布。据此,本文依据距离城市中心距离不同将租房市场划分为1里以内、1~2里、2~3里、3里以上4个环形区域;将购房市场划分为2里以内、2~3里、3里以上3个环形区域。表1、表2显示了农民工租房市场4个区域和购房市场3个区域的Hedonic模型结果。租房市场前两个区域采取了左手边转换的Box-Cox转换方法,区域三的回归中,由于在所有的4种转换方式中,有3种模型不能拒绝回归为线性模型的假设,因此,在该区域的回归中采用了线性模型。而第4个区域则选取了两边转换系数不同的模型。购房市场经过比对均选择了左手边转换的LHS模型。取得结果后,在租房、购房两类市场,分别将每个市场区域房屋各特征的均值作为标准住房特征向量,代入Hedonic价格方程,获得该区域的标准住房价格。再以每个家庭的房屋价格除以此标准价格,得到每个家庭的标准住房消费量。
4.农民工住房需求函数的回归结果
注:*代表在10%水平下显著,**代表在5%水平下显著,***代表在1%水平下显著。
注:*代表在10% 水平下显著,* * 代表在5% 水平下显著,***代表在1%水平下显著。
使用家庭永久性收入的租房需求函数回归结果发现,永久性收入变量不显著,表明农民工租住房需求量对永久性收入不敏感。表3显示了使用当期收入的租房需求函数估计结果。而在购房需求函数中,当期收入不显著,表4报告了使用永久性收入的需求函数估计结果。
接下来,利用弹性计算公式计算农民工租住房的收入需求弹性和需求价格弹性。本文采用的是中位数法,即采用样本中收入和价格的中位数代入方程(7)计算弹性。结果为:农民工家庭租住房的需求收入弹性为0.3,需求价格弹性为-1.7;购房需求收入弹性为0.43,需求价格弹性为0.56。
注:*代表在10% 水平下显著,* * 代表在5% 水平下显著,***代表在1%水平下显著。
四、结果分析与政策建议
1.结果分析
实证分析结果发现,农民工租房市场的需求价格弹性绝对值为-1.7,说明租住房消费对价格高度敏感,这一结果远高于其他针对发展中国家0-1的研究结果(Matias,2009),表明房租水平的上升会明显降低农民工家庭的住房消费水平。农民工购房市场的价格弹性为正值,这与传统消费理论相悖,即出现了价格越高购房需求越多的现象。这一方面体现了快速城镇化过程中住房不仅作为消费品,同时也作为投资品的重要属性;另一方面,也说明一部分农民工在小城镇稳定居住置业的趋势。农民工租房消费对当期收入敏感,购房消费对永久性收入敏感,表明农民工在购房时考虑到家庭长期获得收入的能力,也从某种程度上说明了人力资本对农民工家庭在城镇定居的重要作用。
注:*代表在10% 水平下显著,* * 代表在5% 水平下显著,***代表在1%水平下显著。
2.政策建议
(1)重视小城镇在新型城镇化中的地位。近年来,小城镇吸纳外出农民工就业数量占整体外出农民工总量的35%左右,吸纳能力与地级城市基本相当,明显高于直辖市和省会城市。小城镇生活成本低,产业结构和层级更适合农民工人力资本状况,能更好发挥人际关系等社会资本优势,更有利于农民工就业定居和社会融合。本研究中,农民工自购住房比例达到21%,远高于1%的全国水平,从一个侧面说明农业人口就近城镇化具有明显的经济成本和社会成本优势。因此,应充分发挥小城镇在新型城镇化战略中的吸纳作用,在基础设施建设、用地制度、财税金融和行政管理体制改革等方面加大对小城镇的倾斜力度。
(2)构建差别化住房保障体系。农民工由于城镇定居预期、工作性质、收入水平、家庭结构等方面的差异,对住房解决方式和质量的需求具有多样性特点,应构建针对农民工的差别化住房保障体系。对在城镇中有稳定工作的农民工,应逐步纳入住房公积金覆盖范围,在农民工住房贷款条件、利率和还款期限上给予适当优惠。同时增加面向农民工的公租房、廉租房供给,并规范房屋租赁市场。从本文实证结果看,在改善农民工住房质量的政策选择上,在租房市场采取地价优惠、税费减免、供方补贴等干预措施以降低租房价格,比直接发放租房补贴更具效果。
摘要：本文基于对河北省丰宁县城406个农民工家庭的问卷调查数据,根据消费者行为理论,运用住房经济学方法构建了农民工住房消费的需求函数,测算了农民工租房、购房的需求价格弹性和需求收入弹性。结果发现:农民工租房消费需求对当期收入敏感;购房需求对永久性收入敏感;租房消费对价格变化高度敏感。购房需求价格弹性为正,体现出农民工自有住房与城镇居民一样,兼具消费与投资品属性。政策取向上,应重视小城镇吸纳农民工就业定居的作用,构建差别化的农民工住房支持政策,在租房市场上应侧重于供方干预措施,降低租房成本,改善农民工住房质量。
关键词：农民工住房,需求特性,实证分析
住房需求 篇2
今年以来，国家出台了一系列政策来调控房地产市场，房地产市场也相应地出现了一些调整，发生了一些变化。那么，这种调整是暂时的还是长期的？成交量会不会持续低迷？杭州房地产市场会不会出现大起大落？这些都成为摆在我们面前的新问题，也非常受老百姓关注。我们通过这次大规模的杭州市居民住房现状及购房需求调查，通过真实的、科学的实际情况来反映我市房地产市场的需求状况，提
供给大家，作为判断市场的依据。同时，调研分析报告也为政府决策提供参考，并在市场发展过程中起一定的引导作用。
概括起来说，现在居民住房现状呈现四大特点。一是居民现有住房条件一般；二是居民对住房整体满意度一般；三是自有住房者的第二套（及以上）住房空关率较低，说明楼市总体上是以自住性需求为住，二级市场风险较小；四是居民住房条件主要决定于收入、学历、职业、年龄、工龄等因素。
对此作了详细分析，总体来说，市民对住房的潜在需求是大的。它也体现几个特点，一是总量上，各类居民购房意愿较强，潜在住房需求量大；二是需求结构上，市民拟购新建商品房和经济适用房的比例过高，选择二手房比例低；三是区位特征，需求集中于成熟区块，高收入者出现购房郊区化趋势；四是时间上，近期购房者仍占一定比例，3个月内打算购房者以解决无房为主；五是目的特征，自用性住房占绝对地位。以尽可能体现各个层面的居民对住房问题的需求及看法。三是调查地点分布广泛。多个街道社区、政府机关、写字楼、专业市场等场所，人才市场、商场超市、广场等地点进行了以求尽可能反映各个阶层居民住房现状与需求。四是涉及内容广泛。此次调研内容除了调查者基本信息之外，还有目前居民的居住现状、居民未来购房需求、居
刚性需求与住房空置率 篇3
目前楼市胶着，以住建部总经济师冯俊为代表的一派认为“现在房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降，并不等同于负增长，属于正常的市场调节”；以万科老总王石为代表的则比较悲观，认为“楼市进入了下半场”。中国家庭金融调查与研究中心发布的空置率无疑也是一枚震撼弹，因为依据西方国家的经验，空置率超过10%，就被认为存在严重泡沫。现在，我国的空置率达到了22.4%，比“国际警戒线”高出了一倍多，岂不意味着房地产已病入膏肓，惟有“崩盘”一条路了？
而实际情况并非如此，10%的“国际警戒线”于我国之前已经失效，再以此为依据做预测，结论岂不是荒谬。同样是数据说话，美国居民购买房产按揭负债达到了居民總资产的70%左右，而我国目前居民资产中房地产占比还只有47.9%，其中按揭负债仅占居民总资产的10%。以此为依据，“楼市崩溃”的可能性目前几乎不存在。正因为如此，中国家庭金融调查与研究中心的报告也说：“虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”
住房空置率，作为判断房地产市场走向的一个重要指标，直接关系着政府决策，可谓意义重大。然而，为何住房空置率这一指标在我国的参考意义并不大呢？住建部总经济师冯俊说的很直白，一方面，空置率没有一个准确的官方定义，现在很多媒体、专业人士讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念；另一方面，我国现在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念。一个概念都不清楚的指标，怎有参考价值？
我们常说，住房是刚性需求。然而，住房除了作为生活必需品之外，还可以作为投资品。于是，我们就没有注意“刚性需要”和“刚性需求”两个概念的区分，我国城市化的进程决定了住房在我国相当长时期内，无论是出于自住，还是投资投机，“刚性需要”都会非常旺盛。然而，只有居民的收入能够负担得起房价，“刚性需要”才可能转化为“刚性需求”。而这，正是西方国家统计“住房空置率”的基础，也是调控房屋持有成本的依据之一。
联合国已经对住房单位、空置房和空置率进行了定义，大多数国家只是结合国情略作更改。以美国为例，对住房空置率的统计，除了强调无人居住之外，更强调已经建好并已经售出，因为这样更有利于对“刚性需要”的判断。而我国住房空置率的统计，官方是以已建成一年以上仍未售出占近3年来竣工总量的比例。表面上看，这种统计有利于评价“刚性需求”，然而，房屋未售出的原因，除了“刚性需求”之外，还有很多其他因素，比如开发商自持、现房销售，或者建的房屋根本就不适合居住等。
市场规律说“供求关系决定商品价格”，我们往往异化为“刚性需求”决定商品价格。实际上，就房地产来说，更多的是“刚性需要”决定着房价走势。更糟糕的是，由于我国的贫富差距较大，即使是官方公布的2013年全国居民收入基尼系数也达到了0.473，民间统计或估计的更高，使得测算“刚性需要”向“刚性需求”的转化率非常困难。加上我国计划生育导致的两个甚至三个家庭支撑一套房的“刚性需要”，更使得“刚性需求”失真。正因为如此，我国住房空置率统计，就更加失去了意义。
京津冀地区住房需求分析 篇4
一、调查样本的描述性统计分析
测量城镇居民住房需求偏好的量表中,大多指标因素都是根据文献整理而来,因此在正式量表发放之前,需要通过探索性因子分析检验量表的合理性,即各量表的建构效度,并通过验证性因子分析检验量表模型的拟合优度。探索性因子分析的样本主要来自于京津冀地区城镇居民。
参与本次调查问卷的人,主要集中在20~50岁,也正是这一人群,是购买房屋的主力军。而不同年龄段的人群,对买房的主要目的不同。在刚性购房需求中,20~29岁人群占40.68%,30~39岁人群占到了46.86%,在改善性购房需求中,30~39岁人群占到了63.51%,40岁以上人群占26.67%。随着年龄的增长,人们逐步从刚性购房需求转变成改善性购房需求。(表1、表2)
从人口对商品房需求偏好的影响调研评价体系的因子分析结果表3可见,对影响因素指标进行KMO和Bartlett检验,检验结果显示KMO=0.823>0.5,近似卡方统计量为1150.439,Sig.=0,检验结果表明,信度系数均大于0.5,说明基本适配指标理想。(表3)
二、住房需求影响因素分析
(一)收入对住房需求的影响。在本次调查的人中,家庭平均月收入在2,000~6,000元的人群占受访比例54.43%,月收入在6,000~1万元的占比26.35%,超过1万元的占比19.22%。
1、月收入为2,000~6,000元。家庭月收入在2,000~6,000元的人群中,55.89%的人会选择继续购房。这部分人群中,79.63%的人继续购房是为了满足改善性和刚性住房需求。房屋类型的选择偏好于3室和2室。购房面积偏向于101~140平方米。
2、月收入为6,000~10,000元。家庭月收入在6,000~10,000元的人群中,57.53%的人会选择继续购房。这部分人群中,87.16%的人继续购房是为了满足改善性和刚性住房需求。这个收入人群放弃了1室住房,偏向于3室住房。购房面积偏向于101~140平方米,对81~90平方米和140平方米以上的倾向基本持平。
3、月收入为1万~1.5万元。家庭月收入在1万~1.5万元的人群中,53.77%的人会继续购房。继续购房人群中,66.67%的人继续购房是为了满足改善性住房需求,28.07%的人继续购房是为了满足刚性住房需求。对于购房户型,这个收入人群也放弃了1室住房,偏向于3室住房。这部分人群在面积选择上放弃了81~90平方米和141~150平方米两种选择,更倾向于101~140平方米和150平方米以上的住房。
4、月收入为1.5万~2万元。家庭月收入在1.5万~2万元的人群中,54.84%的人会选择继续购房。这部分人群中,70.59%的人继续购房是为了满足改善性住房需求。这个收入人群偏向于3室和4室住房。这部分人群在面积选择上放弃了71~80平方米和101~110平方米两种选择,更倾向于110平方米以上的住房。
5、月收入为2万~4万元。家庭月收入在2万~4万元的人群中,51.61%的人不会继续购房,48.39%的人会继续购房。继续购房人群中,42.86%的人继续购房是为了满足改善性住房需求,35.71%的人继续购房是为了满足刚性住房需求,这部分人来自天津和北京。对于购房户型的要求,这个收入人群也放弃了1室住房,偏向于3室住房。这部分人群在面积选择上放弃了71平方米以下、91~100平方米、131~140平方米和141~150平方米四个选择,更倾向于101~130平方米和150平方米以上的住房。
6、月收入为4万元以上。家庭月收入在4万元以上的人群中,57.14%的人不会继续购房,42.86%的人会继续购房。继续购房人群中,44%的人是为了满足改善性住房需求,66%的人是为了投资。对于购房户型,这个收入人群偏向于5室住房。这部分人群在面积选择上放弃了81~90平方米、101~110平方米、111~120平方米、131~140平方米、141~150平方米五种选择,更倾向于150平方米以上的住房。
由此可见,家庭收入水平的不同直接导致了人们对于是否购房的选择,对于购房的用途、购房的类型也都会产生很大的影响。
(二)房价、物业和周边设施对住房需求的影响。回收的983份问卷中,人们在选择住房的时候,对周边配套的选择偏向于学校、公园和医院。对于购房主要考虑的因素在所有选项中前三名的分别是价格22.69%、物业20.65%和孩子上学近18.51%。在主要考虑价格因素的前提下,人们对其他因素的选择是物业30.25%、孩子上学近20.28%、房屋设计16.73%、周边配套16.37%、地段9.96%、品牌6.41%。
(三)年龄对住房需求的影响。对住房偏好进行年龄结构的分析可得,20~29岁人群在购房时考虑更多的是价格、物业和孩子上学较近等因素;30~39岁人群在购房时考虑更多的是孩子上学近、价格、物业;40~49岁人群在购房时考虑更多的是价格、物业、孩子上学近;50~59岁人群在购房时考虑更多的是物业、价格、房型设计和地段;大于60岁的人群在购房时会放弃房型设计和地段因素,更多考虑物业、价格和周边配套。由此可见,不同年龄阶段的人对于住房的偏好也各不相同,呈现出不同的结构。
三、总结
本文主要是通过调查问卷,从不同年龄段的人对购房的需求种类、不同收入的人对购房的偏好以及购房的综合影响因素等方面对京津冀地区住房需求现状进行调查分析,得出以下结论:
(一)在京津冀地区,超过半数以上的人有购房需求,而这些有购房需求的人中绝大多数人都是购房用于居住,不是用于投资。
(二)不同年龄阶段、不同购房目的其购房的需求种类不同。随着年龄的增长,购房需求也逐渐从刚性购房需求转变为改善性购房需求。综合来看,刚性购房需求主要集中在20~29岁这一年龄段。
(三)无论是刚性购房需求人群还是改善性购房需求人群,半数以上选择购买的是新房而不是二手房。而且刚性购买需求人群中有相当一部分选择多层楼房,而改善性需求人群中,相当一部分选择的是花园洋房。
(四)月收入的高低导致人们对于住房需求的层次也不同,是人们选择住房的重要影响因素。在一定范围内,随着人们月收入的增加,选择购房的面积也呈现增加的趋势,并且逐渐从刚性购房需求转换成改善性购房需求;但是随着月收入超过一定的范围,有相当一部分人群选择不再继续购房,在选择继续购房的人群中主要是改善性购房需求的人群居多,投资需求的人群也在逐步增加。
(五)房屋价格、基础设施建设、物业管理情况是影响人们购房偏好的三大主要影响因素。其中,购房人群对于周边设施的偏好,主要是偏向于学校、公园和医院。
摘要：本文通过对京津冀地区住房需求进行问卷调查,发放问卷1,008份,回收有效问卷983份。在效度和信度分析都通过的前提下,从收入、价格、年龄等因素,分析京津冀地区住房需求的偏好问题,得出随着年龄增长,住房的需求从刚性转变为改善型,价格、物业、区位是京津冀地区购房主要考虑的因素。
住房需求 篇5
1998年金融危机后，为扩大内需，拉动国民经济的发展，国家提出将住宅建设作为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，并将住房制度由福利型分配转为货币型分配，大力推进住宅产业现代化，住房开发投资持续增长，开发规模不断扩大，产销两旺（见图1）[1]。针对我国房价上涨过快的现状，从2003年6月央行121号文件开始，中央出台了一系列抑制房价过快增长的政策措施，比如“121”文件、“831”大限、“71号”文件等等，但是至今为止，我国对于房地产调控的宏观政策未取得预期的效果。而过快上涨的房价直接或间接的造成了一系列的经济、社会问题，尤其是被市场“抛弃”的中低收入购房者，住房成为他们最头疼的问题。谁来保障城市中低收入者的住房需求，怎么保障，保障过程中会面临怎样的一系列问题成为本文将要着重探讨的问题。
图1：1997年至2009年我国商品房销售面积和销售额情况
（数据来源：国家统计局数据整理绘制）
******7年1999年2001年2003年2005年2007年2009年商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）
一、我国房地产市场发展现状
我国对房地产市场真正意义上的宏观调控是从2003年4月的第121号文件开始的，此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕[2]。七年来的宏观调控大体可以分为四个阶段：第一阶段（2003年至2005年）；第二阶段（2006年至2008年上半年）；第三阶段（2008年下半年至2009年）；第四阶段（2009年底开始）。如果以房价为衡量标准，前三轮调控都以房价的飙涨而告失败，究其原因主要是供需矛盾。
（一）供需矛盾致使房价飙升
1．刚性需求、改善性需求、被动性需求集中释放，投资投机需求旺盛 改革开放30年，我国经济保持平均每年以9%的速度高速增长，城镇化率不断提高，越来越多的人进入到城市当中来，房屋需求也日益增加。1998年住房制度市场化改革，特别是2003年确定房地产业为拉动国家经济发展的支柱产业之一以后，我国房地产业高速发展，但新建商品住房还是满足不了市场的需求，近年来随着人民收入的持续增长和民生的改善，更呈现出刚性需求、改善性需求和由城镇拆迁改造带来的被动性需求高度重合，加剧了市场房屋供不应求的状况。
作为有着保值增值优良属性的投资产品和对未来我国经济发展的良好预期，房地产日益成为投资者青睐的投资品种。由于去年财政政策和货币政策比较宽松，加之房地产市场各种优惠政策的推出和其他投资渠道的不足，使各类投资者投机者携带大量资金进入楼市，加剧了房地产市场的供求不平衡状况。
作为经济上的优势群体，投资者和投机者往往是“一掷万金”，一出手就是几套，十几套的购买，马上付现，没有丝毫犹豫，甚至出现“炒房团”所到之处房价应声上涨的夸张现象。有些住宅小区，空置率非常高，很多房源都为投资投机者所有，另一方面却是城市里众多的蜗居族、蚁居族，社会住房状况日益失衡。
2．住宅市场供应不足
一方面是市场的需求旺盛，另一方面市场的住宅供应量也相对不足，而住宅供应量不足问题主要体现在土地供应上。我国土地根据权属不同，分为国有土地和集体土地，而作为商品房开发销售，必须在国有土地上进行，而城市的土地供应量非常有限，造成土地供应量的紧缺。捂地炒地的行为更是加剧了土地的供需矛盾，土地价格也节节攀升，地王层出不穷，直接间接推高了城市房价。
一些原本有能力通过市场购买商品住房的人群，也因为房价的暴涨，加入到“买不起房”的阵营中来。而原本就买不起房的困难群体更是雪上加霜。
（二）住房保障制度建设滞后
目前我们所讲的“保障性住房”，是指1998年国务院23号文件以后形成的经济适用房、廉租房，主要用以解决低收入和最低收入者的居住问题[3]。因此，我国的保障性住房开发建设、运营模式、法律法规、各项政策措施还处于摸索阶段。
而至今还未有一部能保障中低收入者住房需求的法律，仅有1999年的《城镇廉租住房管理办法》和2004年5月发布的《经济适用住房管理办法》两部法规和一些具体操作办法。在房价暴涨的如今，住房保障问题的重要性越来越凸显出来，引起了很多社会人士的重视。
住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和公共商品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。我国十多年来的“房地产市场化”的确大大刺激了经济的快速发展，但它在快速驶过的沿途中却不可避免地委我们流下了一些遗憾，反映在房地产上的最显著的问题之一就是低收入家庭的居住问题[4]。
住房问题是重要的民生问题，是每个人基本生活保障的前提，也是家庭和睦。社会稳定的关键。但我国从2003年以来的房价快速增长，居高不下，买房成为许多人，特别熟中低收入家庭的奢望。面对高额的房价，他们也只能望而兴叹。对于低收入家庭而言，他们没有能力通过市场经济来解决住房问题，只能寄希望于通过国政府保障途径来满足居住和住房条件的改善等需求。因此如何保障中低收入家庭的住房条件，保证社会和谐稳定发展成为当前我国住房工作中亟待解决的问题。
1．住房保障供应体系还不明确、市场机制不完善
我国目前的住房供给体系主要分为两块，一块是以市场为主导的商品性住房供给体系，另一块是以政府为主导的保障性住房供给体系。但在日益强调住房商品化的今天，保障性住房对商品住房市场冲击的担忧成为地方政府不愿主动推进保障性住房建设的主要原因之一。
首先，住房保障和住房商品化之间关系不明确。在市场化进程日益加快的情况下，因担心大力发展保障性住房会损害市场机制，而在住房保障制度又不健全的情况下，保障性住房让位于商品房发展就让人不难理解了。本来住房保障与住房商品化“两条腿走路”，只要关系处理得好，并不矛盾，并且会对社会产生巨大的积极作用。现在一味强调商品化，住房保障体系建设又处于缓慢甚至是局部停顿状态，形成了“一条腿长一条腿短”的畸形发展形态，随着各地房价的飞涨，缺乏住房保障的中低收入家庭买房难租房难的问题越来越突出，这样的住房制度“跑起来”自然“跑不快”，“两条腿”甚至会相互牵制、阻碍。
其次，以政府为主体的住房保障体系不完善，干部政绩考核制度不合理。世界各国的经验教训都告诉我们，市场机制不能解决低收入家庭的住房问题，不能保证人人享有适当的住房。要实现“住有所居”的目标，保障低收入家庭的住房权益必须靠政府履行其公共服务职责。商品住房发展能有效拉动当地GDP发展，特别是在经济困难的时期，房地产业对经济的拉动作用十分明显，而大力发展保障性住房一方面需要政府出钱出地还得减免税费，而且并无明显政绩“可图”，专注政绩的官员自然而然的更青睐商品房市场。鼓励开发商高价拿地开发，进一步推动房价的上涨。
2．高房价的挤出效应
越来越高的房价使中等收入的购房者尴尬不已，一方面高涨的房价越来越负担不起，另一方面他们不够资格申请经济适用住房，导致形成了刚开始提到的夹心层群体。有地方政府想出了“限价房”的特殊房种，价格介于商品房与经济适用房之间，堪称是为夹心层群体量身打造的住房。但是，往往好的想法常常得不到准确实施，最近北京一限价房楼盘爆出被农业部公务员集体团购，这并非独立事件，深圳的豪华车经济适用房小区，公务员骗购经济适用房等事件，暴露出来的问题不仅是监管的不力，更是对我国住房保障制度的讽刺。
3．各方面的配套措施还未理顺
首先是我国住房保障领域没有立法支持；其次，我国各地对保障性住房建设投入不足。各地政府热衷于上京“争取”保障性住房建设经费，上面给多少就建多少，缺乏主动性。另一方面，保障性住房建设资金来源较少，特别是需要一次性投入的廉租房建设。建设资金还有一个重要来源就是当地土地出让金收入不低于10%投入廉租房建设，但往往也是杯水车薪，且土地出让金每年收入波动较大，无法保证资金来源的稳定。第三，保障性住房的动态管理规范并不明确，比如如何界定是否具备申请保障性住房条件、当不符合条件时如何退出、界定经济适用房的产权，对于违反经济适用房管理规定出租的如何监督等等。
二、国家宏观调控政策的完善
商品房市场与保障房体系密不可分，健康稳定的商品房市场能更有效的调节市场需求，引导民众自购商品住宅，尽可能少的接受政府的援助，减轻政府的财政压力。反过来同样，运行良好的住房保障制度能缓解民众对于住房的忧虑，切实保障住房需求，稳定房地产市场。
（一）调节需求增加供给
1．尽可能满足自住性和改善性购房需求
对自住性需求首套房的消费者给予贷款优惠利率和相关税费的减免。加大保障性住房的供给，明确各地方建设保障房的套数，对没有完成规定任务的负责人进行问责。
2．坚决抑制投资投机需求
应该吸取以往单向堵截失败的经验，应该把“堵”与“疏”相结合。一方面是“堵”：加快物业税的实施推进工作，对购买二套房以上的取消所有优惠措施，首付比例提高至50%。对购买时限不足两、五年出售房屋的，征收房屋增值税，对增值部分征收税率分别按50%、20%计算。
更重要的一方面是“疏”：应尽快发展实体经济，让金融市场尽快繁荣起来，让资金流到实体经济和金融资本市场上去，让人们有更多的投资渠道[5]。
3．完善土地市场管理制度
（1）完善土地“招、拍、挂”制度
住房供应的紧张和需求的旺盛造成房价节节上涨，又推动开发商的拿地热情，土地的拍卖也是水涨船高，“地王”的价格最终也会让消费者来承担，涨价趋势预期也极大推动各类购房者的需求热情，加剧了供不应求的状况，形成一个完整的涨价循环。在土地的一环中，政府应该调整土地的交易方式，防止开发商们非理性的拿地。采取“暗标”的形式，房地产企业评估土地后，在规定时间内，把土地的报价交到土地交易中心保存，在开标的那天才能揭晓，价高者得。最大限度的防止了企业之间盲目互相抬价。
（2）严厉打击囤地炒地
各地方严格执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的30%征收土地闲置费[6]。建立土地使用黑名单制，凡是土地被政府收回的房地产企业，两年内不准在当地拿地，并在当地进行公开曝光。参与土地拍卖、竞标的企业收取土地起拍价20%作为定金。土地成交后按合同的规定，在约定期限内支付全部土地款，禁止向银行贷款支付土地出让金，未在规定时间内支付全部出让金的，无偿收回土地，没收定金。
（3）调节土地供应结构
国土部门适当调整用地计划，增大土地供应量，以起到利用土地供应量调控住房供应量的作用。严格控制低密度商品住房用地，加大对普通尤其是90平方米等中小户型的商品住房土地供应，对140平米及以上面积的房屋加收3%的契税，加大对保障性住房的土地供应。土地单块出让面积不得超过300亩，土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，剩余款项在一年内付清，特殊项目在两年内付清，未按规定付清的依法收回土地并没收已缴纳的土地出让金。
大幅增加保障性住房建设的土地规模，保证一定比例的土地用于保障性住房建设。
（4）适时适度调整区域规划
适度调整区域城市规划，适度增加城市土地供应量。大力发展中小市镇经济，吸引农村人口进入中小城镇，缓解大中城市的人口土地压力。
（二）完善住房保障制度建设 1．明确住房保障供应体系
将目前的住房供应体系分为三类：中、高收入家庭，提供二、三级市场上的中高档住宅，对中低收入家庭，提供经济适用住房和存量住宅，对最低收入家庭，提供廉租住房。
发展的最终目标是两级供应市场体系，即自购住房与政府提供廉租型住房两类。因为管理的复杂性和市场寻租特征，经济适用住房将在合适的时机退出历史舞台，但在目前的特殊条件下，有必要继续实施经济适用房制度，以满足中间夹心层的需求。随着经济的发展，政府投入的增加，廉租住房覆盖面将会更广，而健康稳定的房地产市场也将满足一部分民众的需求。
2．加大对住房保障领域的投资
无论是中央政府还是地方政府都应加大对保障性住房的建设，加大资金投入和管理投入，将住房保障建设资金纳入到地方财政支出中。探索和引导民间资本参与保障性住房的开发建设运营。从中央到地方层层细化每年的保障性住房建设指标（套数、面积），将指标纳入政府工作报告中，对未完成任务的相关官员进行问责。使保障性住房建设真正得到落实而不是空喊口号。
3．完善相关配套措施，支持住房保障制度建设
加快制定《住房保障法》，明确政府住房保障的职责。建立全国联网的住房信息系统，加强信息公开，以强有力的措施威慑骗购保障性住房的行为，对于骗购保障性住房的国家公务人员实行一票否决制。健全保障性住房的管理制度，在制度里明确保障性住房的建设标准，完善进入退出流动机制。
参考文献：
住房需求 篇6
关键词：社会阶层，基础教育获得，居民住房需求偏好
中图分类号：F299.2文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2016）10-0038-46收稿日期：2016-09-01???
1 引言
城市社会空间重构现象，对城市政治、经济、社会和空间等多方面有着深远影响，从公共服务设施着手开展城市社会空间重构的研究具有非常重要的意义。与其他公共服务设施相比，基础教育资源是决定人力资本积累和经济长期增长的重要因素，基础教育资源分布不均衡可能形成社会空间分异的格局。随着市场化改革的推进、住房市场进一步发育，中产阶层正在把住房消费与选择嵌入到优质教育资源的获得中，从而造成基础教育发展不均衡现象。
针对我国基础教育发展不均衡的相关研究主要是定性描述其产生背景、形成原因和社会效应等内涵特征，但对于不均衡形成的机理及其产生的社会空间效应的分析有待进一步研究。因此，本文拟从社会阶层视角出发，对城市居民住房需求偏好与基础教育均衡发展进行有益的探索与解构，以期为我国城市基础教育均衡发展研究提供一定的理论思路。
2 阶层视角下基础教育发展的理论分析框架
从社会阶层视角出发，构建基础教育发展的理论分析框架，分析不同阶层城市居民住房需求差异及阶层背景对基础教育资源获得的影响，并结合“社会—空间”统一理论，阐释“学区”现象的内涵（见图1）。
2.1 不同社会阶层的住房需求偏好差异
2.1.1 价格与收入对住房消费的影响
需求，反映的是主观偏好与客观能力的统一，其中消费者客观支付能力的主要影响因素包括：居民的收入水平（财富水平）、相关商品的价格（卖价）。这反映在消费者主观偏好一定的情况下，消费者收入水平和相关商品的价格是影响消费者形成有效需求的重要因素。在微观经济学中，消费者是一个理性的“经济人”，在一切经济活动中商品满足其欲望的能力被称为“效用”，即居民住房消费行为一定追求“效用最大化”。
2.1.2 社会环境及个人特征对住房消费的影响
对于住房的需求，由于不同的消费者对于住房属性的关心程度存在不同的偏好，在住房的选择上必然存在差异。在选择购房时，人们考虑的不仅仅是房子本身，也考虑其背后所能带来的公共服务水平。因此，城市基础设施配套具有公共品的经济特点，公共服务成为“价格”已经折入到房价中产生教育资源资本化现象。根据马斯洛的需求层次原理，居民对于住房属性的偏好也呈现出层次性（见图2）。在我国，教育是提升人力资本、实现个人价值的有效方式，高收入群体更加注重对于子女教育的投资。
2.2 不同社会阶层对优质教育资源获得存在差异
由于我国城市优质教育资源的不均衡分布，产生了居住环境、文化氛围、服务设施等方面资源及其空间载体的优劣性，导致部分群体为使子女获取良好的教育资源而迁往优质学区，造成优质稀缺资源导向的基础教育不均衡现象。具体而言，由于优质教育资源的非均衡性特征，拥有较好经济能力的中产阶层会“用脚投票”，搬迁到其他学区以让子女拥有更好的教学环境与学习条件，即跨区就读现象。跨区就学现象的增加带来教育资源的内生性，强化了“学区房”空间分布的不均衡，并进一步引发优质学区内房产价格高企，抬高了准入门槛，由此引发基础教育不均衡现象的发生。
2.3 基础教育不均衡现象的社会空间理论
“空间-社会”的研究范式来自于法国社会学家Lefebvre（1991）的空间生产理论：“空间”是社会与空间的辩证统一。将社会空间统一体理论运用于由基础教育不均衡引致的社会空间效应中，有两层释义。第一是社会与空间相互依存。一方面，社会具有空间性，即基础教育不均衡现象在一定的空间中进行。另一方面，优质学区形成的空间已经具有社会性，其发展和演化是经济、文化、制度等因素相互作用的结果。第二是社会与空间相互影响。一方面，基础教育不均衡现象会对原有空间进行改造甚至重构，同时原有空间存在的社会基础以及邻里关系等可改变迁入居民的价值观、态度和行为；另一方面，居民的价值观、思想行为也不可避免地影响着邻里和社区（蒋亮、冯长春，2015），因此基础教育不均衡现象存在着一种双向的辨证关系。
3 基础教育不均衡现象的产生及其社会空间效应分析
深入分析基础教育不均衡所引起的社会分异现象，需探索其产生的相关作用因素，并厘清基础教育不均衡所带来的的社会空间效应。本文从政府政策、房地产市场、不同社会阶层的住房需求偏好等方面分析基础教育不均衡现象的相关作用因素及其产生过程（见图3）。
3.1 基础教育不均衡现象的产生
3.1.1 政府推动相关制度的建立
土地制度使政府决定着土地使用权的分配。但中央政府在做决策时遵循全社会利益最大化，加强土地资源的合理配置，保障房地产市场稳定，最终实现经济社会健康发展。而土地潜在的巨大收益使得一些地方政府通过“推高地价—抬高房价—增加财政收入”的方式谋求自身利益最大化，形成与中央政府间的“委托—代理”问题。随着学区制度的建立，我国在全国范围内积极推行义务教育制度和“学区制”，进一步约束了“就近入学”，使“学区房”成为将学校与住宅紧密整合在一起的载体，这在一定程度上助推了基础教育发展不均衡现象的形成。
3.1.2 房地产开发商的市场行为
房地产开发商连接着土地市场和房地产市场，既是土地市场中的需求方，同时也是房地产市场中的供应方。由于教育资本化在住房市场中的客观存在，在利益的驱使下，房地产开发商为了迎合中产阶层及高收入阶层对优质教育资源的市场需求，往往在优质教育资源的所在区域建造“学区”住宅。
此外，房地产开发商为获得高额不当收益，通常采用价格合谋的方式。并且，开发商、地方政府分别具有寻租的强烈意愿和设租条件，故双方极有可能为谋取各自的经济利益而产生不恰当的市场行为，从而加剧由“学区房”引致的资本化效应。
3.1.3 城市居民住房需求对教育配套的偏好差异
为客观反映城市居民住房需求偏好，本文以天津市为例，采用《2016年天津市交通与住房状况调查》相关数据予以分析。此次调查采用问卷调查法，研究样本区域为天津市中心城区，发放问卷5125份，回收有效问卷5095份。经筛选后，选取能够反映居民个人及家庭属性、购房关注特征的样本2994份，针对天津市居民住房需求偏好差异进行深入分析。
3.1.3.1 不同社会阶层对教育配套偏好的差异
（1）不同收入人群的住房需求偏好。由图4可知，教育配套（中小学）已普遍成为城市居民购房时考虑的主要因素。天津市的相关数据反映出月收入介于10000-20000元的家庭，住房的教育配套设施尤为重要，相应占比为38.16%，其次关注因素为公共交通，相应占比为24.96%；对于月收入小于10000元的家庭来说，购房时对于教育配套和公共交通都较为关注，两者占比分别为31.51%、31.27%；月收入大于20000元的家庭购房时对教育配套的关注也最为突出，占比为36.84%，其次关注因素是商业服务配套，相应占比为27.53%。
（2）不同学历人群的住房需求偏好。由图5可知，对于研究生及以上学历、本科学历的群体而言，购房时更为关注的因素仍然是教育配套（中小学），占比分别达到42.58%、34.83%，其他学历人群对于教育配套的关注并不显著。
基于上述分析，可知天津市居民的住房需求偏好集中体现在购房时对于教育配套（中小学）的关注上。
具体而言，即不同社会阶层，包括不同职业人群、不同收入人群以及不同学历人群，对于所购买住房教育配套设施分布的关注占很大比重，这在一定程度上影响住房市场，推动了基础教育不均衡现象的产生。
3.1.3.2 不同家庭背景对基础教育获得的差异
人的受教育过程具有累积性，后期人们在教育方面取得的成就会直接受到先前人们获得教育的影响。正是人们意识到教育具有累积的特性，故多数家庭在子女很小的时候便通过各种方式对其未来接受教育的学校进行选择。但由于“学区制”的存在，人们选择学校时约束过多，使得不同家庭背景的家庭对优质基础教育资源获得存在差异性。考虑到天津市学区的相关政策内容，本文从《2016年天津市交通与住房状况调查》问卷中，以家庭中小学生所在学校为条件，对已有的有效样本进行了进一步筛选。
（1）不同职业背景的家庭对基础教育获得情况。由表1可知，子女在重点学校入学的家庭，其父母职业为党政机关或事业单位的样本明显高于普通学校，同时职业性质为个体户、自由职业者、其他的群体，其样本数量均低于普通学校。
（2）不同收入家庭基础教育获得情况。由表2、表3的分析结果可知，收入对于优质基础教育获得具有显著的影响。对于户主月收入在5000-8000元这一区间，占比分别为42.58%、22.22%，重点学校明显大于普通学校。且在≥10000元这一区间，收入对优质基础教育资源获得的作用最为明显，重点、普通占比分别为12.26%、3.10%。对于家庭月收入在10000-15000元这一区间，也有类似规律，占比分别为34.19%、20.37%；在≥20000元这一区间，重点、普通占比分别为15.48%、4.32%。
（3）不同学历情况的家庭对基础教育获得情况。为了更好地分析不同家庭在文化资本方面的差异，将受访者的学历作为其家庭能够达到的文化资本的水平，进而比较不同家庭的差异。不同学区内的家庭户所能达到的文化资本的最高水平是有着明显差异的。从表4的统计分析中可以看出，重点学校对应的家庭户主受教育程度为研究生及以上的比例为16.67%，对应普通学校的只有4.32%；重点学校对应的家庭户主接受过高等教育（大专及以上）的比例达到85.81%，普通学校这一比例为74.69%。
3.2 基础教育不均衡产生的社会空间效应
3.2.1 社会角度
3.2.1.1 社区和邻里重构
首先，社区内家庭和人口结构发生了根本变化，社区结构及其邻里结构都有所改变，学区制引致的空间分异构建了中产阶层个体及群体之间日常交往和沟通的空间实体。其次，社区的公共、服务设施等有了明显改善。此外，社区文化也彻底更新，此种新的社区文化给中等收入阶层带来身份认同感的同时，产生了社区独有的文化观和价值观。
3.2.1.2 家庭及个人发展
中产阶层对于优质教育资源的渴望使其选择“用脚投票”的方式，把原先能用作生活消费的积蓄用于购买住房，产生教育“资本化”现象，引起群分效应。更为严重的是，这当中也为“马太效应”提供了“契机”，能够获得优质教育资源的家庭大都条件优越，无形中也会对这部分教育资源产生额外的“帮助”。反之，对于那些条件不理想的家庭，对相应的教育资源并无促进。长此以往，“良性循环+恶性循环”就会导致社会群体的分化。
3.2.2 空间角度
3.2.2.1 城市空间结构异化
由于中等收入阶层为实现子女获取良好的教育资源，不断迁入优质学区。同时，由于教育资本化的存在造成了被置换的居民通常很难在原居住地或者附近区域继续购买、租赁住房，造成大部分居民向城市边缘地带迁移。其次，基础教育发展不均衡使得新型社区代替了旧社区，引起整个城市社区的重组和空间再分布。再者，基础教育不均衡使得人口从整体上表现出优质学区人口的增加和非优质学区人口的减少。但在许多城市中产阶层迁入，同时也伴随着低收入阶层从原住社区的迁出，故基础教育不均衡对城市人口整体分布的影响并不十分显著。
3.2.2.2 城市公共服务供给失衡
基础教育不均衡改变了地区人口分布，造成公共服务设施的供给的不确定因素增加，造成地方公共服务设施供给失衡。一方面，人们对于优质基础教育资源的追求，会导致此类人群对原住地义务教育需求的减少，引发原住地教育设施“供给过剩”的情况，继而引发学校撤并和其他社会问题。另一方面，部分人群对于优质教育资源的追求引致的居民迁移，加快了优质教育所在区域的人口增长，使得原有的城市规划难以适应公共服务设施应有的供应规模，进而对设施和服务的配置与供给造成影响。
4 城市基础教育均衡发展的完善与优化路径
基础教育不均衡现象的本质是教育供给与社会分层化带来需求多样化之间产生矛盾的结果，其产生的根源在于教育资源的配置问题。因此，基于阶层视角分析，从教育资源差异与社会分层的现实背景出发，提出城市基础教育均衡发展的完善与优化路径，从而一定程度上缓解基础教育不均衡现象及其所带来的负面效应。
4.1 以法律为保障，健全基础教育制度建设
通过立法手段推行教育制度建设。一方面通过法律保证教育经费的供给和需要；另一方面完善当前“学区制”的相关财税政策，逐步实现统一收支，专款专用，支持弱势学区发展，达到均衡教育资源的目的。从长期看，“学区制”财税体制的完善应当与房产税征收挂钩，“学区房”的增值部分来源于政府对优质教育的投入，因此“学区房”所有者缴纳的房产税应部分作为教育财政收入，由政府进行资源再分配，均衡基础教育的发展。
4.2 推行“大学区”模式，优化基础教育资源配置
建立不同类型学校之间的教师、学校设施等教育资源的共享机制，在实现教育资源配置动态平衡的基础上有效促进教育资源的集聚效益，进而推动基础教育的均衡发展。大学区是指以一所优质的学校为中心来吸纳邻近相对水平较低的学校，从而形成的共同发展、共同提高的教育发展联合体。在资源丰富与资源不足的学校之间建立互助模式，通过条件好的学校帮助条件不好的学校，实现优质教育资源的共享。
4.3 基于哈夫模型科学划分学区，提高基础教育整体效益
居民点到学校的空间可达性、学校布局的公平和效率都是规划学区时要考虑的基本要素，也是规划的目标和基本准则。在进行学区划分时既要考虑教育资源空间均衡分布的理念，借助哈夫模型，既考量居民点和学校之间的空间可达性指标，同时也兼顾学校规模效益对区域居民点的吸引力，通过所得数据、结合区域内学校基础教育资源配置的现状，利益GIS的技术划分，从而得到基础教育资源空间配置均衡的学区。
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作者简介：
张颖，天津城建大学经济与管理学院硕士研究生，主要研究方向为城市与区域经济。
杨楠，天津城建大学经济与管理学院硕士研究生，主要研究方向为房地产经济与管理。
透视沈阳城市居民住房消费需求 篇7
一、沈阳城市居民购房需求特点
房交会作为沈阳房地产市场的晴雨表、风向标, 它所提供的一系列数据表明沈阳居民购房需求具有以下六大特点:
(一) 钢性需求占绝对主导
从购房次数和购房目的两项调查中 (见上表) 不难发现, 一次置业和二次置业者占到绝大多数, 而这一数据正好和购房目的调查数据相符, 结婚、改善型住房和拆迁购房将成为沈阳今年房地产市场消费的主力。调查中, 29.61%的受调查者买房是为了结婚, 而婚房消费是钢性需求的重要组成部分, 2009年沈阳预计将有6万对新婚夫妇。80后新人观念较新, 追求独立, 收入预期较高, 敢于超前消费购房。而购房目的是为了改善生活的人所占比例为23.06%。随着城市改造和城区扩容, 今年全市计划拆迁4万户, 因拆迁被动购房的钢性需求量逐年增大。几项钢性需求占到购房总需求的近80%。这对沈阳房地产市场稳步发展形成了强有力的支撑。近期的市民购房意向征集调查结果显示, 有93%的被调查对象认为今年是购房的最佳时机。这些钢性需求将有效拉动沈阳房地产市场的持续健康发展。
(二) 购房区域相对集中
如上表所示, 在区域的选择上, 铁西区、沈河区、和平区成为市民喜欢居住的区域前三名。铁西区交通便利、距离市中心较近的地段优势已经深入人心, 这也是铁西区楼盘畅销的重要原因。市民理想的楼盘位置在一环、二环内, 这部分人约占总人数的60%, 选择三环或不计较地段好坏的人还是少数。随着市中心土地资源的日益稀缺, 大部分住宅供应集中在二环附近。在调查中, 许多购房者表示即使牺牲居住面积, 也愿意选择在二环之内安家。还有沈河区与和平区虽然房源供应量非常有限, 且房价较高。但是由于大量市中心拆迁居民加入到购房者行列, 因此, 也使得这两个区的住宅炙手可热。另外, 浑南新区以其环境、教育配套等优势成为新区中的购房首选。
(三) 4000元/㎡价位的中小户型最受欢迎
在购房可承受的房屋总价调查中, 购买30万元以下的消费者占大多数。而住宅单价调查中, 单价在3000元～4000元的价位受到众多购房者的欢迎。此外, 3000元以下和4000元～5000元这个区间也受到购房者青睐。从可以承受的房屋总价来看, 也是同住房单价成正比的。4000元每平方米, 总价30万元左右的中小户型将成为今年市场消费的主力。很多开发企业也看清了这一点, 甚至从去年年末开始就调整开发战略, 增加小户型开发比例, 市场销售也取得了预料中的好成绩。但是, 值得注意的是, 在金融危机蔓延的情况下, 一些人在购房上持观望态度, 一旦经济形势好转, 这些人的购房需求将迅速被激发, 因此片面追求小户型也许不是明智之举。
(四) 购房者首选的付款方式是按揭
市民可以承受的首付款额度在10万元以下和10万元～19万元的占了大多数, 这和降低首付比例的政策有着直接的关系。在市民可以承受的月还款额度选择上, 选择月还款2000元～2999元的比例较大, 占50.42%。
目前选择贷款买房的大多为年轻人, 大多数家长会提供赞助。随着市区、周边大量拆迁占地, 部分人已获得大量的拆迁补偿款。他们的钱虽然不足以支付全额房款, 但是用于首付还是绰绰有余的, 这些资金很大一部分将成为自住新房或子女购房的首付款。
(五) 购房者期望购买的产品类型是50㎡～90㎡中小户型
在目前沈阳房地产市场上, 中小户型仍是主流产品。与前两年不同的是, 50平米以下一室一厅的小户型似乎风头不再, 50平方米～99平方米的两室一厅、两室两厅成了最受欢迎的户型。这也说明以改善居住环境为目的的购房者正日渐增多, 本次调查的数据也恰恰证明了这一点。而公寓和洋房产品各具优势, 因性价比高受到了购房者欢迎, 分别占了11.74%和9.05%。
(六) 选择精装修房的购房者数量增加
此次调查显示, 选择精装修的购房者越来越多。很多选择清水房的被调查者表示, 之所以不选择精装修房并不是因为不喜欢, 而是可选择的空间有限。如果有一些基本装修价格又相对合理, 也会考虑选择。这也说明, 购房者对于住宅产品的选择越来越成熟, 只要是性价比高的产品, 就一定会有市场。近两年, 万科、绿地、恒大等越来越多的品牌开发商开始涉足精装房领域, 而购房者也逐渐接受了这种更为环保、省心省力的产品。调查数据显示, 38.85%的人有意愿购买精装修的房子, 打破了以往清水房一统天下的局面。
调查结果表明, 目前沈阳市房地产市场仍处于成长期, 市场需求旺盛。一方面是城市新增人口的需求, 一方面是改善住房条件的需求, 还有结婚购房需求和被动性购房需求。这些有效的市场需求支撑了沈阳房地产业持续健康地发展。根据沈阳城市居民购房需求的特点, 结合本次调查的其他相关数据和情况, 我们对购房者、开发商和政策制定者分别提出如下建议和对策。
二、提出的建议和对策
(一) 对购房者的建议
1. 理智看待房价, 不抱有不切实际的期望。
房交会取得的成果表明, 随着国家拉动内需各项措施的全面启动, 东北老工业基地的加速振兴, 沈阳市经济的快速发展, 市民消费能力的不断增强, 25条房产新政的政策效应, 沈阳房地产市场将继续保持健康平稳的发展态势, 仍将是全国最好的房地产市场之一, 房价下行空间极为有限。就目前的市场而言, 是较好的购房时机, 同样的预算可选择的范围更广, 所以, 一旦达到购买力就到了该出手的时候了。而且, 国家的很多政策都是有时限的, 在如今购房政策大幅优惠的条件下, 观望太久难免会错失购房良机。
2. 尽量回避一些问题开发商的期房。
目前大部分开发商资金链状况还是比较安全的。但近段时间以来, 关于各个楼盘延期交房或者交房质量问题的现象也越来越多。对于某些盲目扩张以及实力弱小的开发商, 资金链断裂的危险在加大, 楼盘烂尾的危险也在加大。所以买期房的时候一定要选品牌开发商, 这样安全性会高一些。
3. 可以考虑二手次新房。
二手房, 看得见、摸得着、实实在在。相比期房要安全许多。在国家将二手房营业税征收从5年降至2年以后, 这些次新房的优势明显体现出来。这样的次新房既可以避免期房烂尾的危险, 又有新房的品质, 优势明显。
4. 对于所谓内部价、关系价, 要提高警惕。
目前确实有许多团购价和内部价存在, 但许多不法分子也在趁此机会招摇撞骗。所以提醒大家注意价格, 价格不可能低的太离谱, 当心骗局。
5. 投资性购房关注市中心区域的小户型。
小户型总价低, 好出手。而且市场供应比较少, 供求关系上占优势。但一定要注意地段, 一般中心区域及医院、学校、车站等流动人口多区域的小户型会比较受捧。这些小户型可租可售, 而且租金收益一般较高, 投资价值比较大。
6. 不看单价, 看总价, 量力而行, 不要透支。
许多楼盘在销售上玩起了文字游戏, 什么“赠送、按套内算”等宣传字眼都会让购房者犯迷糊。购房者不要被这些宣传手段所迷惑, 明白自己的需求和预算, 看房子的总价。那些单价的高低很多都只是算法而已。在金融危机的情况下, 意外随时可能发生。所以, 购房者一定要防范风险, 不要透支购房。
(二) 对开发商的建议
1. 适应市场营销模式的变化, 进行精准营销。
2009年沈阳房地产市场上最为引人注目的现象恐怕是期房营销模式将大规模退出市场, 现房将成为市场绝对主角。究其原因, 一是由于个别开发企业不讲诚信, 在期房从签定合约到交房的过程中, 购房者不仅要付出巨大的财务成本, 还会常常遭遇各种麻烦, 如实际产品与广告宣传或沙盘、效果图等差距太大等, 购房者对期房营销模式已经完全丧失信任。二是出于付款后就想入住, 是购房者普遍心理。三是购房者认为在等待期房变成品房期间, 变数太多, 缺少心理安全感。期房销售模式已经到了必须退出市场的时候。开发商必须在对自己产品定位充分把握的前提下, 进行合理的市场及客户细分, 然后利用精准的客户名录进行销售。
2. 确立理性的利益定位, 抛弃暴利心态。
在房地产火爆时期, 日提一价, 捂盘惜售等恶劣行径令开发商在获取暴利的同时也招致各界唾弃。造成这样的原因是与开发商没有进行理性利益定位是分不开的。在现阶段, 开发商应确立理性且明确的利益定位, 抛弃暴利心态, 从企业的长期可持续发展出发, 设定合理的利润率。在为企业谋求合理且长期收益的同时, 也适当地让利于民。这样做将产生购房者心理平衡、从业者长期跟随、企业可持续发展等诸多好处。
3. 拓宽赢利模式, 提供延伸服务。
在目前的市场态势下, 拿地、建房、出售并通过售房获利这样单一的赢利模式已严重影响开发商的发展, 因为在销售回款不力的情况下, 其资金链必然会出现严重问题, 这也是导致大多数开发商在目前的市场状况下陷入困境的重要原因。就房产开发而言, 开发商的赢利模式可进行充分拓宽。如业主入住前, 必然要进行装修、家电、家居、大件生活用品等方面的消费。若开发商能和相关产品及服务 (家用电器、净水机、空气净化机、家具、装潢公司等) 供应商建立战略合作关系, 在为业主带来便利与优惠、给供应商带来销售利润的同时也给自己带来可观的收益。
4. 兼顾企业经济效益和社会效益, 制定中、长期发展战略规划。
一些开发商在经营中缺乏长远的战略规划, 追逐暴利、捂盘惜售、盲目拿地、草率扩张。其结果是导致企业品牌形象差、美誉度低、资金链紧张、运作效率降低。而合理的战略规划是要制定中、长期发展战略, 不应以追求暴利为企业核心目标, 而应使企业经济效益和社会效益得以兼顾, 致力提高企业知名度及美誉度, 在资本运作、项目推进、人才储备、品牌战略等方面制定切实可行的规划。
(三) 对政策制定者的建议
1. 诱导消费者行为, 促使消费者购房向理性回归。
面对全国房地产市场持续低迷的形势, 各级领导和主管宣传的部门应加大对媒体的指导, 各宣传媒体要以加快保障性住房建设, 鼓励住房合理消费, 促进房地产市场健康发展为基调, 大力宣传中央和地方出台的各项政策措施及其成效, 着力稳定市场信心。以此消除不良舆论影响, 端正消费者的心理预期, 提高购房意愿。
2. 提高土地效率, 加大闲置土地处理力度。
当前房地产市场形势变化已逐渐调整市场供需关系, 建议市、区进一步发挥土地供应计划、年度住房建设计划、年度住房保障计划等对住房供应的调整作用, 并逐步改善土地供应机制, 建立长效工作机制, 确保各类年度计划的有效实施。同时, 要加大闲置土地处理力度, 盘活存量土地, 加快旧城改造, 多种渠道满足广大普通居民家庭和低收入家庭的住房用地供应。
3. 深化90/70政策 (指新建住宅项目的户型比, 套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上) , 重点发展各类保障性住房。
近年来, 国家一系列文件和政策已明确, 住房供应主要是面向广大普通居民家庭和低收入家庭。因此, 建议今后沈阳市在住房建设与房地产调控方面, 主要立足于发展中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房, 在供应年度各类住房用地时, 优先确保各类保障性住房用地, 争取保障性住房供应总量达到年度住房供应总量的20%以上, 满足广大普通群众和低收入住房困难家庭的住房需求。
4. 规范市场秩序, 加强房地产市场综合治理。
一是相关部门要重点针对房地产市场存在的违规开发、恶意炒作、哄抬房价以及合同欺诈、虚假广告等行为, 依法进行严厉查处, 从而加强对房地产开发建设和销售全过程的监督。二是要进一步加强房地产中介机构管理, 制定规范房地产经纪管理的规定, 完善经纪人员职业资格制度, 并落实监管工作机构, 避免经纪活动中的违法违规行为发生。
5. 科学规划加大投入, 尽快完善城市基础设施配套建设。
坚持从我国人多地少的基本国情出发。按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求, 建立科学、合理的住房建设和消费模式。住房建设要合理规划, 优化布局, 科学建设。为购房者提供设施完善、配套齐全、交通便利, 以及教育、医疗资源丰富理想房源。
城镇化对住房需求的实证分析 篇8
1、大量人口不断涌入城市, 这其中包括数量庞大的农业人口, 而其中一部分人会在城市首次置业, 部分人会租赁住房, 从而形成一定的新增住房需求。
2、城镇化必然会导致城市大规模的拆迁、改建、扩建, 从而会对原有房屋的居民产生被动性的住房需求。
3、城镇化带来的城市经济的快速发展, 势必会使城镇居民的收入快速增长, 从而产生改善性住房的需求。
一、经济计量分析
1.1变量的选取
本文主要研究城镇化对居民住房需求的影响程度, 并试图通过建立一定的模型, 进行定量分析, 从而准确把握居民住房需求。本文将住房需求选作为被解释变量, 城镇化所引起的三个住房需求作为解释变量来进行分析。影响被解释变量住房需求的因素包括住房价格, 住房的销售面积, 消费者对住房的预期等。本文选取住宅的销售面积作为主要影响因素, 原因是虽然住房价格对住房需求的影响很大, 但是若选取这个因素, 则本文则会变为研究城镇化对住房价格的影响, 关于这方面的研究, 曾江辉已经有这方面的具体研究 (详见《商场现代化》2010年6月中旬刊第614期, 城镇化对中国房地产价格影响的实证分析) 。故本文选取住房销售面积作为最大影响因子。销售面积能够准确反映居民的住房需求, 我国连续几年住房销售面积呈上升态势 (除了2008年) , 这表明居民住房需求的旺盛。接下来选取解释变量。农村人口大量转入城市, 说明我国城市化进程的步伐不断加快, 故选用城市化率作为分析因素。城市每年改扩建, 都会购置大量的土地, 所以第二个影响因素我们选取历年土地购置面积。城镇化使城镇居民收入提高, 故选用历年城镇居民可支配收入作为第三个影响因子。最终我们选定历年城市化率、每年土地购置面积、城镇居民可支配收入作为最终的解释变量。
1.2数据的选取
为了保证数据的权威性, 本文从国家统计局网站收集到以下数据, 并且选取1997~2012年的数据, 保证了数据的有效性。
1.3模型的设定
采用EViews软件进行分析和估计模型。设定Y为住房销售面积, X2为城市化率, X3为城镇居民可支配收入, X4为土地购置面积。输入数据, 作出这四个变量的线性图, 如图1.1
从图中可以看出Y、X4是曲折上升的, X3是逐年增长的, 但增长速率有所变动, 而X2在多数年份呈现水平波动, 说明变量之间不一定是线性关系, 可探索将模型设定为以下对数模型:
其中u为随机变量
1.4估计参数
将数据输入EViews软件来进行分析, 如图1.2
可得以下模型
从图1.2可以看出, 解释变量系数检验的t值不显著, 而且解释变量的系数太小, 并且X4 (历年土地购置面积) 的系数与住房需求成反向关系, 这显然不符合实际情况。综合以上因素, 剔除X4, 重新设定模型
根据样本数据, 再次使用普通最小二乘法估计参数, 得到样本回归模型如 (图1.3) :
1.5模型检验
1.5.1经济意义检验。
从回归结果看, 各个解释变量的系数都为正, 符合经济意义。城镇化率的提高和城镇居民收入的增长对居民的住房需求有显著影响。
1.5.2统计推断检验。
1.5.2.1拟合优度:
从回归的结果看, 可决系数R2=0.967227, 修正的可决系数 , 这说明模型对样本的拟合很好。
1.5.1.2 t检验:
分别针对H0:βj=0 (j=1, 2, 3) , 给定显著性水平α=0.05, 查t分布表得自由度为n-k=16-2=14的临界值
tα/2 (n-k) =2.145。由表2.3中数据可得, 与β1、β2、β3对应的t统计量分别为-3.325、2.867、2.627, 其绝对值均大于
tα/2 (n-k) =2.145, 这说明在显著性水平
α=0.05下, 分别都应当拒绝H0:βj=0 (j=1, 2, 3) , 也就是说, 当在其他解释变量不变的情况下解释变量“城镇化率” (X2) 、“城镇居民家庭收入” (X3) 分别对被解释变量“居民住房需求”Y都有显著的影响。
1.5.2.2 F检验:
针对H0:β1=β2=β3=0, 给定显著性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度为k-1=2-1=1和n-k=16-2=14的临界值Fα (1, 14) =4.6。由表2.3中得到F=191.8344, 由于F=191.8344>Fα (1, 14) =4.6, 应拒绝原假设H0:β1=β2=β3=0, 说明回归方程显著。
1.5.2.3自相关性检验:
给定显著性水平0.05, 查DW表, 当n=16, k=2时, 得下限临界值dL=0.737, 上限临界值dU=1.2 5 2, 因为D W统计量为1.9 2 4, 1.2 5 2<1.9 2 4<4-1.252=2.748, 根据判定区域知不存在自相关。
1.5.1.5异方差性检验:
运用W h i t e检验法n R2=1 1.3 2 0 9 7, 由W h i t e检验知, 在α=0.0 5下, 查χ2分布表, 得临界值χ20.0 5 (5) =1 1.0 7 0 5, 因为n R2=11.32097>χ20.05 (5) =11.0705, 所以拒绝原假设, 表明模型存在异方差。
1.6模型修正
1.6.1对异方差的修正
运用加权最小二乘法 (WLS) 进行估计, 分别选用权数w1t=1/Xt, w2t=Xt2, w3t=1/sqr (Xt) , 生成序列w1, w2, w3, 经估计检验, 选取权数w2t效果最好, 然后再进行White检验。如图1.4
经检验可知n R2=2.643249>χ20.05 (3) =7.814。通过检验, 证明原方程不存在异方差。但是回到经过加权之后估计的结果, 又发现经过加权之后的模型, 自相关性又不能通过检验。 (见图1.5) 所以还需进行进一步修正。
1.6.2对自相关性的修正。
采用一阶自回归形式, 运用广义差分法进行修正, 可以发现经过修正后D W统计量为1.9 8 8, 1.2 5 2<1.9 8 8<4-1.252=2.748, 符合要求。 (见图1.6) 最后进行偏相关系数检验和BG检验, 也符合要求。
这样, 经过一系列的修正, 可决系数R2、t、F统计量也均达到理想水平。
由此, 我们得到最终的居民住房需求模型为
二、模型的解释与使用
2.1城镇化率对居民住房需求有显著影响。在假定其他变量不变的情况下, 当年城镇化率每增长1%, 平均说来住宅销售面积会增长3152.687万平方米。原因是城镇化是伴随着大量人口涌入城市, 他们或许有自己买房的需求或许有租赁的需求, 这就刺激住房销售面积的增长。现阶段, 我国正处于城镇化加速发展时期, 1997年全国城镇化率为31.91%, 2012年增至52.6%, 年均增长1.293%。快速的城镇化进程给房地产行业带来深刻的影响, 不仅促进了城市建设, 更直接刺激了住宅需求, 这种需求的表现形式以首次置业为主。另外, 每年进入城市工作的农业人口数量也非常庞大, 据2006年《中国农民工调研报告》统计, 我国外出农民工数量为1.2亿人, 其中极小部分人会在城市首次置业, 部分人会租赁住房, 从而也形成一定的住宅需求。这部分人的居住问题可以通过若干途径解决, 如购买商品住宅、保障性住房 (经济适用房和廉租房) , 租赁住房等。根据《中国统计年鉴》可以大致估算出, 城镇人口每年增加2000万, 加上每年大约有10万的“农转非”人口, 未来五年约有1亿城镇新增人口, 约3300万个家庭需要新增住房需求, 其中包括购房和租赁, 假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房, 户均面积为90平米, 则其总需求为14.9亿平方米左右。而依据模型所得出的结果, 城镇化率未来五年总共增长6.3%, 那么住房销售面积未来五年将会增加7.5亿平方米。而居民总需求为14.9亿平方米, 二者相差7.4亿平方米。这说明住房销售市场潜力巨大。
2.2城镇居民收入对住房销售面积确实存在影响。在假定其他变量不变的情况下, 当城镇居民年收入每增长1%, 平均说来住房销售面积会增长2.059万平方米。这与理论分析和经验判断相一致。人均收入的快速增长, 会带来改善型住房的需求。自从2002年以来, 我国城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度, 2012年全年城镇居民人均可支配收入为24565元, 比上年增长12.6%, 扣除价格因素, 实际增长9.6%。在我国宏观经济持续向好的大环境下, 预计未来五年城镇居民个人可支配收入依然可以保持年均10%左右的增长。可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力, 近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高。
另外, 从国际经验看, 人均GDP超过2000美元后, 住宅消费将步入加速升级阶段, 而我国2006年人均GDP已超过2000美元, 2007年全年城镇居民人均可支配收入亦接近2000美元。因此, 现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。此外, 随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化, 城镇家庭小型化的趋势越来越明显, 包括婚房在内的购房需求在一定程度上也属于改善性需求。
按照2012年国家统计局的数据, 我国城镇人口数为7.11亿, 城镇平均家庭人口数为2.97, 那么城镇家庭数为2.39亿个。按收入水平划分, 高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右, 也即0.478亿个家庭有能力改善居住水平, 由此可以在一定程度上佐证, 全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。按发达国家经验, 一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求, 若按未来五年内有50%的中国富裕家庭, 也即约0.239亿个家庭会购买新房, 若按户均100平米计算, 未来5年将有23.9亿平米的改善型购房需求存在。很多零散的调查也表明, 目前在很多大城市, 改善型需求已成为市场上的主导性需求。
2.3本文未能从计量经济学的角度证明历年土地购置面积对住房销售面积的影响, 但“历年土地购置面积是影响住房销售面积的重要单一变量”的结论应当是合理的, 通过每年的土地购置面积与购置用途, 可以反映出每年有多少土地用于住宅建设, 然后再通过房地产公司统计出住房销售面积。本项研究在这方面的失败, 原因可能是历年土地购置面积只能从侧面反映住房销售面积, 不能从直观上直接体现, 也有可能是对解释变量的选取错误 (主要是因为对全国每年拆迁、扩建、改建的数据不容易获取) 。
三、政策建议
3.1有条不紊的阶段性推进城镇化。
城镇化会带动基础设施, 城市交通运输、城市住房建设、商业餐饮的发展, 是经济持续健康发展的新的增长点。大力推进城镇化的建设步伐, 尤其是发展以中小城镇为主的城市, 大力发展县域经济, 让本地居民能够就地就业, 就地居住。城镇化过程中不仅要注重商品房的建设, 还应当加强对廉租房、公租房的建设以及建设大量适合大众阶层能够购买起的住宅 (2) 。同时政府部门还应当简化便民服务手续, 促进房地产业持续健康发展, 出台措施控制房价, 防止房地产商囤积居奇、抬高房价, 以此来满足广大人民对住房的需求。
3.2大力提高居民收入水平。
近年来随着我国经济的持续快速发展, 城镇居民的可支配收入持续增长, 居民的住宅条件得到了很好的改善, 体现了收入对居民住房需求的改善有着极大的支撑作用。但是从2002年起我国城镇居民收入每年大约增长12.3%, 而全国平均房价从2002年至2012年平均每年增长9.54%, 虽然居民收入增长幅度大于房价的增长幅度, 但是由于房价的基数大于城镇居民的收入, 故仍需要努力提高居民收入 (3) 。这就需要对相关产业进行升级换代, 借助于城镇化, 以建促业, 同时还应当提高最低工资标准, 提高居民初次收入分配中的比重, 减少企业赋税, 规范市场秩序, 健全社会保障体系, 增加居民投资渠道, 降低居民投资门槛等。
3.3土地购置面积对住房销售面积的影响不大, 但是确实存在影响。
为此, 在城市改扩建、拆迁的时候也不能忽略这部分人对住房的需求。他们大部分或者由政府直接补偿房屋或是拥有补偿款, 对购买房屋的意愿也是相当强烈。尤其长期生活在狭小的空间之内或者是由于各种生活设施的不便利以及生活环境的不理想, 使得他们对较好的住宅有了更强的需求。因此就必须充分考虑这部分人的意愿。城市在进行改造的时候, 应当尽其所能为其提供可供选择的住宅。
最后, 由于本文讨论的是城镇化, 在设定模型的时候也给出了随机变量, 因此也不能忽视随机变量对模型的影响。首先在进行城镇化过程中, 各级政府应将城镇住宅发展、用地规模纳入到城市规划之中, 控制土地出让规模, 杜绝自建房屋和违章用地。其次, 应严格控制商品房住宅价格的上涨, 保证人民住有其居, 居有其所。如加强房地产的监控, 征收房产税等。最后, 抑制住房投机行为, 适当提高城镇人口购买第二套房的条件 (4) 。当前“房姐”现象屡见不鲜, 这些人在一定程度上推高了房价, 为此有必要出台相关措施来制止这一现象。如居民在购买第二套房的时候可适当提高银行贷款的“首付比例”和贷款利率, 让真正需要住房的人有房可买和有房可住。
参考文献
[1] .马井静, 李静安徽城镇居民住房需求的影响因素分析, 《安徽农业大学学报》2010年第5期
[2] .帅有良.中国人口城市化对城镇住宅市场需求的影响[J].《统计研究》, 2005, 9:75-79
[3] .影响住宅需求的四大因素[E B/O L] (2 0 0 8-0 5-0 2) http://blog.sina.com.cn/s/blog_54193e310100mxgl.html
[4] .王峰, 王要武.“十一五”期间我国城市化进程与住宅市场需求分析[J].《沈阳建筑大学学报》, 2006, 9:877-880
住房需求 篇9
细观这份报告,我们发现《报告》给出的数据可能存在一些问题,其结论也未必可靠。
一、潜在住房需求与过剩问题
《报告》认为中国城镇地区可实现刚性住房的需求上限大约是2300万套,可以实现改善型的住房需求上限大约是950万套,总计达到了3250万套。同时城镇地区家庭的自有空置住房是4898万套,待售的商品住宅是350万套,总的供给达到5248万套。由此可以知道,即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给,现有存量住房也可以满足可实现住房需求。一言以蔽之,把现在空置的待售待租的住房分配给所有有购买力的无房户和改善性住房家庭,绰绰有余。不考虑流量,即使是存量都已经过剩了。
上述推导与我们的感觉及对现实的认识大不一样。可实现的改善性住房需求竟然不到刚性需求的一半,这令人难以认同。仔细看其定义,改善型需求来自于潜在改善型住房需求。作者对潜在改善型住房需求的定义是“在现有住房居住满20年,或住房人均面积低于全省居住面积中位数并且居住时间超过5年”,不涉及到购买力和购买欲望。这意味着如果居住未满20年,但超过全省居住面积中位数的家庭被排除在潜在改善型住房需求之外,同时对居住面积低于中位数且未满5年的也没有潜在住房需求。一般认为,收入、财富分布和住房面积是严重右偏的,即中位数小于平均数。现在各省的平均居住面积人均一般在30平方米左右。即使我们把中位数放大到平均数,按照报告的标准,1993年之后三口之家凡是居住面积超过90平方米的家庭都没有潜在的改善型住房需求。这符合现实吗?在这种相当苛刻的标准下,《报告》最终给出的潜在改善性住房需求的家庭比例为13.1%,即大约1/8的家庭存在潜在改善性住房需求。对于《报告》后面继续给出的根据潜在改善性住房需求家庭的收入和住房情况计算的可实现住房需求,笔者没有意见。但由于《报告》大大低估了潜在改善性住房需求,后面的结论自然也难以令人信服。
实际上,这种按照《报告》主观制定标准的衡量潜在住房需求的方法本身就是靠不住的。我们如果与其争辩20年、5年或人均居住面积标准,那就会坠入《报告》设定的思维范式中。也许更合理的办法是把潜在住房需求的决定权让渡给调查对象而不是主观设定标准。我们可以直接询问调查家庭对现有居住面积的满意程度。一般如果回答不满意,那就表征存在潜在住房需求。然后再根据调查对象的收入和现有住房情况来评估其是否有购房能力,来计算《报告》所公布的“可实现住房需求”。
另外,《报告》的结论忽视了中国城镇住房供给中的结构问题。根据“六普”的数据,截止到2010年年底,还有接近1/4的家庭居住在1990年之前的房子里。城市还有14.2%的住房内部无厕所,城镇的比例更高达到28.3%。尽管在过去三年住房销售大涨,这个比例应该有所降低。即使我们完全相信《报告》给出的现有空置房近5000万套的数据,但无论是可实现的刚性需求还是可实现的改善性需求需要的是这些房子吗?完全忽视住房供求的空间、户型、面积、设施不匹配问题而认为存量过剩有多大合理性呢?
笔者也同意中国现阶段城镇住房供给过剩,但那是流量意义上的过剩,并非存量。2010年之后,每年住房竣工量超过1000万套住房,而收入增速放缓、贷款可得性和利率都在上升,预期出现逆转,导致有效需求相对不足。住房需求是有弹性的,政策的变化、人们的心理和预期对住房需求影响会非常大,甚至从严格意义上讲,我们其实难以测定需求的数量,尤其是对住房这种复杂的商品。需求在经济学意义上的界定是“在给定价格下,消费者愿意购买且有能力购买的某种商品的数量”。而当约束条件和外部环境发生变化时,需求会发生方向性的变化。大家回顾一下2008-2009年中国住房市场的戏剧性变化,就会了解住房需求是很不稳定的。当然,《报告》测定的是“可实现住房需求”从而避免了在需求测定上的困扰。但《报告》测定的这种“可实现住房需求”实际上为“住房需求”设定了天花板。我们还是需要保留一点对市场的敬畏,避免出现“理性的自负”。
二、住房空置率问题
《报告》的第二部分涉及到住房空置的问题。其基本结论是,中国城镇住房空置率高达22.4%,这么高的空置率难以置信。大大高于很多研究者先前的估计。不过,能够根据微观调查的结果给出中国城镇总体住房空置率,确实如甘犁教授所说,“填补了国内空白”。
这么高的住房空置率是如何计算出来的?《报告》认为,一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房和多套房家庭既未自住也无他人居住的住房都为空置房。调查数据显示,人房分离的空置率为5.1%,多套房空置率在17.3%。这种定义是没问题的。以美国人口普查局公布的住房空置的定义为例,为“在调查时点无人居住(并非暂时无人居住)的住房”。出现下列两种情况的住房也视其为空置:一种是当被调查住房单元的所有者在其他地方另有更为常住的住房时,该套住房视为空置;另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住房(即第二套住房,Held for Occasional Use)也视为空置,但是对那些危房或等待拆迁的住房并不被视为空置房。尽管人房分离造成的空置可能会被人认为不算空置,但仔细想来,这些人房分离的家庭现在居住的住房可能会因为这些家庭返乡重新纳入空置统计中来(在现实中,很多外出务工家庭往往合租一套房,考虑到这个因素,重新纳入空置统计后空置率会降低)。
为了显示住房空置率的严重性,《报告》在国际比较中给出了其他国家的数据,例如美国2011年住房空置率为2.5%。并说明此数据来自美国住房空置率调查。笔者本人恰好曾经研究过美国住房空置率的数据(《城市住房空置率统计的国际经验与初步估计》载《现代经济探讨》2011年第9期)。此2.5%的数据其实是美国2011年出售住房空置率即Homeowner Vacancy Rates。此空置率的分子为出售住房中的空置住房,并非所有空置住房。另外,美国出租住房中的空置率为9.5%。由于分母不同,出租住房的空置率与出售住房的空置率不能直接相加。美国2011年总住房空置率(Gross Vacancy Rates)的准确数据为14.2%(即1.32亿套住房中有1875万套空置房)。1965-2013年的住房空置率最低也在8.32%(1978年),从上个世纪90年代以来一直都在10%以上。当然,这只是一个细节问题。但鉴于我们经常拿美国做比较,还是有必要特别指出。至于我国香港的4.7%的住房空置率,这个没有争议。但香港属于城市经济体,其空置率不具有代表性。
另外,还必须认识到住房市场存在着一个自然空置率(natural vacancy rate)问题,即类似劳动力市场存在着由于劳动力的正常流动导致的自然失业一样(政府追求的充分就业并非意味着没有失业,如果有4%的失业率就往往被认为实现了充分就业),住房市场也是如此。住房的流动性比较差,且搜寻成本高(搜寻成本高到足以养活一个庞大的房地产中介行业),其空置率在任何情况下都不可能达到0的状态。学术界一般认为如果实际空置率超过自然空置率,租金就有下降的压力。反之,租金就会上涨。
那究竟中国城镇的自然空置率是多少,这个问题目前还没有令人信服的解答。但至少我们要有一个基本的认识,即认识到住房市场存在着一个自然空置率,不要一谈到空置就色变。
在讨论住房空置率时必须考虑到我国住房市场的一些特殊性。我国的住房市场交易多以增量房为主导,且大多为毛坯房,加上小区的交通与教育等公共配套往往滞后住房交付等原因,大量居民购置新商品住房后仍暂居住在原来的老住房,从原有住房搬迁到新购房的转移过程可能较长,需要一段时间。即使入住新房了,很多家庭也保留老房,既不出售也不出租。其他包括投资需求的膨胀以及住房持有的偏好都可能会导致我国的住房空置率比较特殊。
最后,还是直接表明笔者的观点,即中国城镇住房空置率可能比较高,但不大可能高到《报告》给出的22.4%。尤其是《报告》公布一线城市如北京的空置率达到19.5%,上海达到18.5%。我们可能需要对《报告》的调查方法、原始数据采集过程、数据处理方法等内容进行评估,但这些内容没有与数据一起发布,因此评估无从下手。
三、城镇住房存量面积的计算问题
与上述空置率相关的一个问题就是城镇住房存量的总面积问题。在甘犁教授回应任志强的文章中,甘犁教授认为:“1998年,中国城镇地区人均建筑面积18.7平方米,城镇人口为4.2亿;至2012年,城镇(常住)人口为7.1亿,中国城镇地区人均建筑面积已大幅增至32.9平方米。住建部姜伟新部长在2010年12月表示城镇家庭人均住宅建筑面积在2009年底已经达到约30平方米,与中经网数据一致。据此推算,1998年至2012年间,城镇地区净增住房面积为156亿平方米”。
甘犁教授认为2012年的城镇住房存量面积有233.6亿平方米(32.9乘以7.1),而1998年的存量面积为78.5亿平方米(18.7乘以4.2)。两者相减可得到城镇住房增加面积。这种计算方法大有问题,关键就是不能根据城镇居民人均住房建筑面积乘以常住人口得到城镇住房存量面积。笔者以前也犯过类似错误。
为什么这是个错误呢?因为2010年中国在第六次人口普查中抽取了10%的人口进行了住房抽查,已经得到全国城镇住房建筑面积为179亿平方米。人口普查包括了大量的无产权登记的私房、自建房等非正式住房。这个数据应该是相当准确的。而2010年国家统计局公布的数据是城镇常住人口为6.7亿,城镇居民人均住房建筑面积为31.6平方米,所以一些人包括甘犁教授就以这两个数据的乘积得到城镇住房总建筑面积为211.7亿平方米(31.6乘以6.7)。但从这普查数据与统计局公布数据的差可以看出,硬是有30亿平方米的差距。
以上海2010年数据为例,上海统计局公布的2010年上海城镇居民人均住房建筑面积为34.6平方米。上海当年总共有2302万人口,扣除农业人口157万,还有2145万城镇常住人口(可能有部分外地户籍的常住人口在上海农村,但没数据),所以按照传统的计算方法,可以得到上海城镇住房建筑面积为7.42亿平方米。但是,上海何时有过这么大的住房存量面积?上海自己的统计年鉴公布的2010年上海总共住房存量只有5.26亿平方米。现在不敢确定这5.26亿平方米是全上海的还是仅仅是上海城镇的。但不管是哪一种,按照传统逻辑计算的总存量面积都比上海自己公布的存量面积要至少高出2.16亿平方米。所以,即使不利用“六普”的数据,也能根据上海自己公布的统计年鉴数据得出不能根据统计局公布的城镇人均住房建筑面积乘以常住人口得到总建筑面积。
上海“六普”中的数据显示,上海2010年年底家庭户人均住房建筑面积只有27.25平方米,共825万个家庭户2059.34万人。这个家庭户是包括了农村家庭户的。另外还有64万集体户接近250万人,集体户的人均住房建筑面积应该是小于27.25平方米的,即使我们按照这个放大的数据,认为这就代表了上海城镇居民人均住房建筑面积,上海2010年也只有6.27亿平方米的存量房,这仍然比按照传统逻辑计算的7.42亿平方米少1个多亿。
原因出在哪里?原因出在国家统计局的抽样调查均为以当地城镇居民家庭为对象。为保证其稳定性,这些家庭一般都是有当地城镇户籍的,而且一般都是有住房的。这样的调查通常排除了流动性较强的持异地户籍在本地工作的非农户籍人口以及农业户籍的农民工。而这两部分人中的多数或绝大多数人是没有住房的。这样,此抽样调查实际上排除了相当多的无房人群。还是以上海为例,上海统计年鉴中公布的每百户城镇居民房屋产权状况显示租赁公房和租赁私房的有20%,但实际上“六普”的结果表明,上海家庭户中租赁住房的有接近40%。
中国社科院的蔡昉研究员在《人口与劳动绿皮书》(2011)专门探讨了住户调查中的偏差问题。今年社科院的郑玉歆也谈到了这种调查偏差对住房市场统计的不良影响。
再给一个证据,2005年建设部公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》里面说2005年底,全国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米,全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米。结果统计年鉴中反而说2005年全国城镇居民人均建筑面积有27.8平方米。如果按照2005年城镇常住人口计算的城镇存量面积会有156亿平方米之巨,与建设部的数据有近50亿平方米的差距。这又如何解释呢?笔者并不是说2005年建设部的数据就一定准确,但现有的证据已经一再指明,利用常住人口与统计局公布的城镇人均住房面积推算城镇住房存量面积不可靠。
所以,如果没有“六普”的数据,那全国城镇住房存量面积只能说是一笔糊涂账。去年徐滇庆教授在天则所的双周论坛上说全国住房存量远远不够。笔者也不同意徐滇庆教授的观点。统计部门也任由这些争论发酵,不过,等到2017年不动产登记完毕之后可能会摸清家底。我们拭目以待。
最后,在后续的回答各方的质疑过程中,《报告》发布者认为,通过测算,“仅对家庭持有的多套房征收2.68%的房地产税,就可以房产税取代土地财政。而征收房地产税增加了持有多套房的成本,若房地产税使得持有一套房屋的成本高于收益,则户主会选择出售房产。数据核算显示,在对多套房征收2.68%的房地产税后将至少激活1132万套存量住房售出”。这种政策建议在笔者看来是不具有任何可行性的。如此高的税率,可谓世界之最。多套房不是洪水猛兽,打压多套房需求包括采用税收措施促使闲置的多套房流入市场形成有效供给,都是可取的。像江苏常州那样直接从居民手中收购多套房形成公共租赁房更是难得。但这种2.68%的持有税率只会使得没有人敢于持有多套房。那租赁房市场全靠公共租赁房吗?
住房需求 篇10
1 城镇新移民的就业特征
1.1 近九成外出农民工呈现就业城镇化
据国家统计局《2012年全国农民工监测调查报告》抽样调查结果推算,2012年全国外出农民工城镇化就业总数达14474万人,占外出农民工就业总量16336万人的88.6%。从外出农民工就业的地点看,在直辖市务工的占10%,在省会城市务工的占20.1%,在地级市务工的占34.9%,在县级市务工的占23.6%,在直辖市和省会城市务工的比重比上年下降0.7个百分点,在地级市务工的农民工比上年提高1个百分点。
1.2 新生代农民工逐渐成为外出农民工的主体
在进行就业选择时,较为年轻的农村劳动力选择外出从业的倾向明显更高。以20-29岁和40-49岁这两个年龄组的农村劳动力为例进行对比,20-29岁年龄组的农村劳动力选择从事本地务农、本地非农活动和外出从业的比例分别为37.6%、13.2%和49.3%,而40-49岁年龄组的农村劳动力选择从事本地务农、本地非农活动和外出从业的比例分别为67.2%、21.1%和11.7%。
1.3 农民工从业仍以制造业、建筑业和服务业为主
(%)
数据来源:国家统计局。
在农民工中,从事制造业的比重最大,占35.7%,其次是建筑业占18.4%,服务业占12.2%,批发零售业占9.8%,交通运输仓储和邮政业占6.6%,住宿餐饮业占5.2%。从近几年调查数据看,变化较明显的是建筑业,农民工从事建筑业的比重在逐年递增,从2008年的13.8%上升到2012年的18.4%,从事制造业的比重则趋于下降(见表1)。
1.4 大部分农民工就业处于低层次稳定
大部分农民工就业处于稳定状态。2011年外出农民工中,78.8%处于稳定状态,其中51.9%工作持续三年以上。外出农民工就业稳定性与生命周期密切相关。随着年龄的增长、收入的增长,就业的稳定性也提高。从不同年龄组来看,16-20岁年龄组中从事现职5年以上的占1.3%,21-30岁的占7.6%,31-40岁的占22.3%,41-50岁的占24.5%,50岁以上的占21.9%。
但是,农民工就业稳定是一种低收入、缺少保障的低层次稳定。总体上,外来城镇新移民存在工作时间较长、劳动合同签约率和社会保障参保率较低等问题,就业质量较低。稳定就业的农民工中有55.1%每周没有一天休息日,近六成(59.3%)每天工作时间在9小时以上。同时他们的劳动保障没有落实到位,1/3没有签订劳动合同,养老、医疗、工伤保险的参保比例仅为30.7%、34.9%和29.5%。
1.5 从事职业决定了农民工居住方式和区位
低端外来务工新移民的聚集呈现出与职业较高的相关性。制造业和工矿企业的农民工,一般交纳少量住宿费,居住在企业提供的集体宿舍;建筑行业的农民工,一般居住在企业免费提供的简易工棚,有些居住在未竣工的房屋中;从事批发零售业的,收入相对较高且较为稳定,一般独自或与人合租城乡结合部农民房或“城中村”的房屋,个别的购买商品房或二手房;从事浴室、餐饮等工作的,一般居住在工作场所;从事家政服务的,一般居住雇主家中或自行租房居住。
2 城镇新移民的收入和支出特征
2.1 农民工收入逐年增长,但仍大幅低于城镇职工水平
2012年末,外出农民工人均月收入水平为2290元,比上年提高241元。分地区看,东、中、西部地区分别为2286元、2257元、2226元,总体上趋同。但远低于我国城镇单位就业人员的收入水平,2011年平均月收入为3483元,在岗职工月收入为3538元(见表2)。
(元/人)
数据来源:国家统计局。注:农民工的就业地区除东部、中部和西部地区外,另有0.3%的外出农民工在港澳台地区及国外从业,境外就业的农民工月收入水平为5550元。
数据来源:国家人口计生委,2013《中国流动人口发展报告》。
在大中城市务工的农民工收入水平相对较高。从外出农民工的从业地点看,在直辖市务工的农民工人均月收入水平2561元,比上年增加259元;在省会城市务工的农民工月收入水平2277元,增加236元;在地级市和县级市务工的农民工月收入水平分别为2240元和2204元,分别增加229元和222元。大城市的务工收入水平和增加幅度都要高于中小城市的水平。
2.2 不同行业收入水平差别较大,住宿餐饮和服务业平均收入水平较低
从外出农民工从事的主要行业看,收入水平较高的是交通运输仓储邮政业和建筑业的农民工,人均、月均收入分别为2735元和2654元;收入较低的是服务业、住宿餐饮业和制造业的农民工,月均收入分别为2058元、2100元和2130元。
2.3 城镇新移民与户籍人口之间存在同工不同酬现象
在同一行业、同为雇员的情况下,城镇新移民和户籍人口之间的劳动报酬明显不同。考虑到外来新移民的就业强度较大、劳动时间较长,采用小时工资数来分析,所有行业的户籍人口平均小时工资远远超过外来新移民, 其中差异最大的是制造业,达到41%(见表3)。
2.4 以食品和住房消费为主的支出占收入一半以上
由于流入地生活成本较高,虽然农民工收入有所增加,但对家庭收入增长的贡献能力减弱。根据国家统计局调查,2006年农村进城务工人员平均每月个人平均支出463元,占收入的47.93%,其中食品消费为235元(50.8%)、住宿消费为72元(15.6%)。根据国家人口计生委公布数据,2012年农民工在流入地的总支出占其收入的52.8%,其中,住房和食品占总支出的72%。在大城市,外来农民工每月的生活支出占收入的比例均在60%以上,开支占收入的比重更大。
2.5 农民工平均支出远低于本地居民,节余收入主要寄回家乡
外来农民工与本地居民支出结构和规模差异较大。总体上外来农民工消费水平远低于本地居民。农村进城务工人员除了维持日常开支外,其余基本上寄钱回家乡或存钱带回家乡,作为留守老人、孩子的基本生活来源。
2.6 用于子女教育和改善农村生活条件的预防性储蓄较高
多数农民工由于自身持续工作能力有限,消费水平和观念不强,将收支结余基本都转化为银行存款。出于这样几个方面考虑:子女教育、改善在农村家人的住房及其他生活方面的条件、进行养老和防范重大疾病的医疗支出。2011年农民工家庭消费结构是:流入地消费每月人均1029元占45.7% ;给老家汇款167元占7.4% ;预防性储蓄1056元占46.9%。
3 城镇新移民的住房支付能力
3.1 房租支出占收入比例较低、大城市农民工住房支付困难
住房支出是城镇外来新移民在流入地最主要的支出之一,也是当前所面对的最重大的生活压力之一。外来务工新移民的房租费用支出较高。2011年,租住私房的新生代城镇新移民和上一代住房租金占家庭总支出的比例分别为25%和23.4%。研究表明,房租收入比超过25%是家庭住房支出困难的界限。外来新移民租住私房者中住房租金收入比超过25%的占10.7%。北京市新生代农民工住房支付困难的比例高达22%。
3.2 购房能力不足、大部分超过住房保障收入标准
外来农民务工人员的收入往往低于城镇职工的平均工资水平,无力购买商品住房。按照家庭中有2人能够达到平均收入的进城务工人员家庭购买80平方米的当地均价商品住房考虑,2008年,深圳、苏州、重庆进城务工人员家庭的房价收入比分别为25、13和11(各城市户籍家庭的房价收入比分别为20、10和8),购买商品住房的支付能力不足(见表4)。
外来农民务工人员的平均月收入显著高于最低工资标准,也超过了当地保障性住房的申请条件。如果目前大城市住房价格快速上涨、进城务工人员收入增幅低于城镇职工的问题得不到有效改善,外来农民务工人员住房支付能力不足的情况将进一步恶化。
3.3 新就业青年群体阶段性住房支付能力不足
青年群体租金收入比(RIR)过高,支付能力显著困难。通常认为超过30%的收入用于房屋消费就是住房支付困难,如果超过50%更是属于住房支付能力严重困难。留驻南京的大学毕业生租房群体中,有大半毕业生将四到五成的工资用于租房,除去基本的生活费,工资所剩无几,更不用谈购房了。
父母资助是新就业大学生购房主要资金来源。大学毕业1年后和在上大学期间购买第一套住房的毕业生中,86%的购房资金来源(除贷款外)主要是父母资助。南京青年已购房者资金来源分布为:完全由自己负担者占45.1% ;首付由父母资助,按揭由自己负担者占42.1% ;全部由CHINA REAL ESTATE父母资助者占12.8%。
(单位:元/ 月)
数据来源:卢华翔,2011《进城务工人员住房问题调查研究》。
(单位:%)
数据来源:国家统计局。
(单位:%)
数据来源:国家人口计生委,2012《中国流动人口发展报告》。
3.4 户籍制度因素困扰农民工住房消费意愿和支付能力
中国大部分社会保障与户籍制度挂钩,受户籍制度的影响,农民工群体无法享受与城镇户籍人口同等的社会保障和公共服务。外来农民工在流入地享有的社会保障中,城镇医疗保险覆盖率最高,但还不到27%,失业、生育、住房公积金均不足15%(见表5、表6)。农民工家庭获得带有补贴性质住房的机会较小,这增加了农民工群体在城镇永久居留的不确定性,进而影响了其住房消费意愿和支付能力。
(%)
数据来源:国家统计局。
3.5 房价高、收入低,住房保障缺乏
目前我国城市住房价位居高不下,对于绝大多数低收入的农民工和新就业青年群体来说,难以实现其在城市购买或租住配套较好的住房。城镇外来新移民的低收入决定他们无力购买普通商品房,也无力承受过高的房屋租金。由于政府财力有限,以及城乡二元住房结构的影响和户籍制度的限制,外来新移民长期以来未被纳入流入地住房保障体系之内,他们所享受的住房保障与城市户籍人口相比,水平低,幅度小。
覆盖外来新移民的城镇住房保障体系尚未建立。外来城镇新移民其拥有住房公积金的比例相对较低。2011年,新移民在流入地拥有住房公积金的比例仅为5.8%,在各项社会保险拥有比例中最低。外来新移民在流入地无法享受廉租房,可以申请公租房。但由政府提供公租房居住的比例极低,仅占0.3%。而且公租房的租金对外来农民工群体的价格优势不明显,离就业地点较远,配套设施发展滞后,申请手续繁琐。
3.6 赡养人口多制约了农民工的住房支付能力
农民工家庭人口数往往比城镇家庭要多。因此,较城镇家庭低的收入水平和不稳定的就业状况导致农民工群体所要承担的生存成本远远高于城镇家庭。大多数(尤其是第一代农民工)对自己没有过高的生活要求,但子女教育支出占其总支出的比重却非常高,普遍占了农民工家庭消费总支出的三分之一以上,如果在外打工收入不高,家中子女又多,教育费用可能占总费用的一半以上。这严重制约了农民工在城镇实现长期定居的能力(见表7)。
4 城镇新移民的住房需求
4.1 一半左右农民工希望能在城市定居
根据国家统计局的《城市农民工生活质量状况调查报告》,农村进城务工人员中,近七成对城市生活感觉比较适应。据调查,有55.14%的农村务工人员设想未来在城市发展、定居。接近一半的新生代农民工有在城市定居的打算。未婚的新生代农民工打算将来在城市定居比例更高。
城市务工的高收入是吸引低端外来务工新移民留城的最大动力,其次是追求更高质量的生活。但是,从现实的角度看,新生代农民工要想在城市定居下来还存在诸多困难。调查结果显示,新生代农民工群体认为,在城市定居下来的最主要困难和障碍依次是“收入太低”、“住房问题”、“社会保障不完善”、“老人无法照料”、“子女教育问题”等。
4.2 新就业青年群体对小户型保障房需求旺盛
对住房保障形式的需求多数为购买型保障房。据调查,在广州市“十二五”期间新进的无自有产权住房的新入职大学生、符合条件且有需求的10.6万人中,20%对租赁型保障房有需求,64%对购买型保障房有需求,13%希望获得租赁补贴,3%希望获得其他形式的保障。在南京,新就业大学生中76.4%的人表示希望得到政府的政策照顾。对保障房户型的需求以两居为主。2011年广州市新入职大学生中,56%受访者希望户型是两居。
4.3 多数农民工希望享受住房保障政策、提供邻近工作地的低租住房
根据国家统计局《城市农民工生活质量状况调查报告》,低端外来务工新移民最希望政府解决的问题中,有19.62%在住房和医疗方面,其次是农民工权益、培训、户籍等。
由于居住心理和收入水平的原因,低端外来务工新移民希望政策在解决中短期低租金住房方面提供更多的实质性帮助。超过40%的低端外来务工新移民希望政府提供邻近上班的低租金住宅,以及改善城中村和其他低租金居住区的环境;超过或接近25%的人希望为购买商品房提供政策支持、纳入城镇住房保障体系和强化用工单位的住房供应责任。
4.4 农民工家庭化对面积较大、功能较齐全的住房需求增多
在逐渐形成亲缘、血缘、地缘式大家庭后,选择面积较大、功能较齐全的住房成为农民工居住需求的新趋势。组成亲缘、血缘、地缘式的家庭成员多以初次外出打工者居多,多以减少住房消费支出选择普通租赁住房集中居住,由此形成城市外来打工者的“群租式”居住方式。生存状况较好的农民工“群租式”居住人群也有选择租金较高的商品住房者,其目的主要是为了大家庭居住和工作便利的需要。这些来自农村的群居劳动者已经由个人、夫妇的单体转变成为大家庭或拥有血缘、地缘关系的复合体,其对住房的需求也发生了变化。家庭团圆以及生活上的相互照应使他们需要较大面积、功能较齐全(包括厨房、卫生间、卧室、客厅,能洗澡、洗衣服等)的住房,而不再是面积狭小、功能简单的单个房间。
4.5 不同地域农民工对住房需求具有差异性
在沿海开放地带,经济发达,城市开放水平很高,对移民的接纳吸收也非常容易。但由于房子价格比较高,以农民工为主体的城市移民无法承受高房价,大多数对住房需求还是选择租住。在一般城市,尽管开放程度较低,城市规模也比较小,对移民的接纳程度不像大城市那样高,但房子价格也相对较低,尤其是素质较高的青年一代农民工经过努力可以购房并定居。不同地域条件所决定的农民工住房需求差异,直接关系城市住房政策的制定与执行。
5 中国特色新型城镇化发展政策中要全面考虑城镇新移民
5.1 给予城镇新移民全方位的市民待遇
在“以人为核心的城镇化”和“提高城镇化质量”的发展理念指导下,应当扩大城镇各项福利制度覆盖面,将城镇新移民纳入进来。由于土地管理、户籍制度、教育制度、社会保障制度、农民工权益保障制度等一系列机制、制度尚不够健全,实现这一目标,还需要解决一系列的难题。
健全新移民社会保障。完善城镇新移民的养老保险、医疗保险、失业保障、住房公积金等各项保障制度,为符合条件的城镇新移民提供和原市民同等的子女教育条件、就业指导培训。
5.2完善租金补贴制度,提高城镇新移民的租房支付能力
对于租金水平超过租户家庭月收入一定比例(25%-30%)的部分,依申请给予补贴。租金补贴可以由政府提供、也可以由用人单位提供。因为用人单位有责任保障本单位职工的合理居住水平。内蒙古自治区人民政府《关于进一步加强和完善城镇保障性住房建设和管理的意见》规定:“原则上符合廉租房住房保障条件低保家庭的租赁补贴由政府承担;其他低收入家庭房租水平超过家庭月收入30%的部分,由所在单位和企业承担。”在这方面做了很好的探索。
5.3 以金融税收手段提升城镇新移民的自住型住房购买力
住房需求 篇11
弹性是经济学理论体系中一个重要的概念，需求弹性分析是经济分析的一个重要工具。国内学者热衷于把需求弹性分析运用于住房市场的相关分析中，多限于需求价格弹性与需求收入弹性分析。由于目前我国住房市场还不完善，国民经济统计指标的某些不合理，“住房消费”这一统计指标的含义不明确，且数据质量较差，迄今尚未发现关于住房需求收入弹性的特性和计算方法的深入研究成果。部分学者，以整个住房市场为对象，利用宏观数据估计的收入弹性及偏差，只能对其需求弹性进行初步的分析。
随着市场化程度越来越高，住房需求影响因素众多，单纯的价格与收入因素不足以反映住房市场需求的特点。因此，对住房的需求弹性进行分析，应与宏观经济状况、房地产开发状况及消费者的承受能力相结合。本文将弹性分析理论应用于住房需求，进一步探讨黑龙江省城镇居民住房消费需求弹性与其诸多影响因素之间的关系，力求正确把握房地产市场发展方向，引导城镇居民合理住房消费，以及解决居民住房困难提供参考。
二、研究方法
(一) 弹性分析的原理与方法
弹性，是指一个物体对外部力量的反应程度。在经济数学中，函数的弹性系数指的是，当自变量发生相对变化时，函数值随之发生变化的比率，即函数对自变量的变化所做出的反应程度的大小。用数学语言如下描述：
设函数y=f (x) 在点x可微，且f (x) ≠0，函数值的相对改变量△y/y与自变量的相对改变量为f (x) 在区间[x, x+△x]上的弹性系数，记作E，表示y对于x的相对变化，f (x) 的平均相对变化率。
(二) 弹性分析的内容
住房需求是人们基本需求之一，其影响因素主要有：家庭收入水平、房屋价格、GDP及个人住房消费贷款额度等。
———家庭的收入水平。收入是消费的前提，消费必须以一定的支付能力为基础，收入是影响房地产需求最根本的因素，居民没有收入就没有购买力。家庭财富对房地产需求也构成影响，但从动态角度来看，财富是收入积累的结果，因而收入是影响居民消费的最根本因素。
———房屋价格。由于房屋既具有消费品性质，又具有投资品性质，因而房价变动对住屋需求的影响方向是复杂的。从消费的角度看，房价上涨将给消费者带来预算约束效应，即房价上涨将增加消费者的购房负担，消费者将减少房地产需求量，因而房价上涨对住屋需求起抑制作用。
———GDP。经济发展状况将影响GDP和国民收入，经济增长意味着GDP和国民收入的增加，金融景气、经济繁荣、就业增加、物价与工资处于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产需求增加，促使房地产价格上升。
———个人住房消费贷款额度。随着家庭住房分配制度的改革，城镇家庭主动购房的动机加强了，银行对个人住房消费贷款额度也将成为影响住房需求的一个重要变量。
三、结果与分析
(一) 收入弹性分析
鉴于黑龙江省城镇居民收入存在差距，将城镇居民按收入分为低、中、高收入阶层。根据2002～2006年黑龙江省统计年鉴数据，得出家庭收入整体呈现上升趋势，平均增长速度11.4%、11.6%和12.8%，且高收入阶层人均可支配收入的增速均快于前两者，导致城镇居民家庭收入差距的不断扩大。
住房消费需求的收入弹性，住房消费变化的百分比与引起该变化的城镇居民家庭收入变化的百分比的比值，它反映城镇居民家庭收入水平的变动对住房消费需求影响程度的大小，公式为：
式 (1) 中，EI—住房消费需求的收入弹性、Q—住房需求量、I—收入。由于收入与需求量成同方向变化，收入弹性为正值。采用双对数回归计量模型，测算低、中、高收入阶层的住房消费需求弹性为0.60、1.83、2.89。可知，住房消费支出随收入水平的提升而增加。
由于低收入者的收入增加，大部分甚至全部会用于衣食等基本生活的改善，对住房需求的影响不大，弹性比较小 (图1Ⅰ) ，并且很难获得住房贷款，住房消费难以实现。
中等收入阶层收入每增长1%，住房需求相应增加1.83% (图1Ⅱ) ，说明中等收入家庭收入增加，购房主要用于自住，满足生活基本需求。
高收入阶层收入每增加1%，住房消费相应增加2.58% (图1Ⅲ) ，因为高收入家庭不再把住房当作是遮风避雨和休息场所，更多地是实现生活舒适、地位和财富象征，及获取投资收益。
总之，随着经济发展、住房市场活跃以及居民收入水平的提高，城镇居民家庭对住房投资需求会逐渐增加，进而导致住房需求收入弹性上升。
由表2可知，随着家庭收入的增多，恩格尔系数将越来越小，城镇居民的住房消费支出比例在上升。对住房消费支出比重与恩格尔系数之间相关性进行分析，得低、中收入阶层的相关系数明显偏低，为0.0735、0.0721，住房消费支出和收入之间没有形成明显的联系;高收入阶层相关性比较显著，为0.875，二者存在稳定的函数关系，回归结果为：Y=-0.2568X+36.699，式中Y—住房消费支出比重、X—恩格尔系数，可见，随着收入水平的提高和消费结构的变化，消费需求倾向于住房消费需求。
国际经验表明，恩格尔系数与住房消费支出比重成反向变动关系，当恩格尔系数从59.0降到50.0时，住房消费支出比重由7%～8%上升至11%～12%;当继续下降40.0时，相应上升到15%～20%。
由于黑龙江省经济水平较国际化低，且房屋价值量大，没有达到相应水准。伴随黑龙江省经济发展、房地产市场的繁荣，住房消费将快速增长、消费群体的范围不断扩大和消费结构升级。
(二) 价格弹性分析
住房消费需求的价格弹性，住房消费变化的百分比与引起该变化的住房价格变化的百分比的比值，它是用来衡量住房价格对住房消费的影响的指标，公式为：
式 (2) 中，EP—住房消费需求的价格弹性、Q—住房需求量、P—住房价格。价格与需求量呈反比关系，利用价格弹性，判断求量对价格变化的灵敏程度。
根据上式测算价格弹性为-0.86，小于1，说明房价每上涨1%，住房需求相应减少0.88%，城镇居民家庭对房价变动不敏感，缺乏弹性。主要是因为房地产品价值量大，价格微小变化并不能引起需求量较大幅度的波动。
需求者心理预期，是指购房者的心理预期。如果需求者心理预期高，则住房需求价格弹性较低。价格的微量上涨或降低，并不能引起需求的大幅增加或减少。
(三) 其他因素弹性分析
房地产业的发展与国民经济发展具有较强的互动作用，通过住房需求与GDP之间的弹性关系，可观察房地产业在国民经济中地位和作用。对国民经济的拉动作用如何以及国民经济对住房经济的促进作用有多大。住房需求GDP弹性系数为正，表明二者的变化方向相同，需求与整个国民经济发展相互促进，经济发展水平越高，消费者对住房需求就越强烈。
根据统计数据，测算出住房需求的GDP弹性为2.38 (图3Ⅰ) 。如果以GDP的增长率作为参照，增长率大于这个参照的行业属于发展潜力大的行业。需求弹性系数大于1，表明需求是富有弹性的，增长速度快于国民经济。事实上，2002年以来，黑龙江省住房销售量一直高速增长。在GDP保持高速增长情况下，按照现有弹性系数所反映的趋势，黑龙江省住房市场在未来具有相当大的发展潜力，成为支撑全省国民经济增长的新亮点。
同上，测算住房消费贷款弹性1.23 (图3Ⅱ) 。伴随住房消费观念的转变，贷款购房已经成为住房消费热点，住房抵押贷款，不仅在一定程度上使买房摆脱了价值量大、消费时间长而造成的“流动性约束”，而且有利于居民追求住房消费效用的最大化。由于住房业的发展离不开金融的支持，尤其在住房消费领域表现得更为明显，住房抵押贷款在增加住房商品消费、促进住房业和国民经济发展方面发挥着越来越重要的作用。
四、结论与讨论
(一) 结论
第一，不同收入阶层的住房需求弹性不同。低、中等收入阶层的住房消费支出与收入没有形成明显的联系;高收入阶层相关性比较显著。
第二，由于房地产品价值量大和需求者心理预期，导致城镇居民家庭对房价的变动不敏感，缺乏弹性。
第三，住房消费需求的GDP和住房消费贷款弹性比较高，城镇家庭购房需求的欲望已经显现出来，城镇家庭住房消费观念不再停留在福利房分配上。同时，银行对城镇家庭住房贷款的扩大也提高城镇家庭的住房需求。
(二) 讨论
第一，收入是居民实现其住房消费的货币保障，由于购置实物资产与购置其他耐用消费品不同，居民需要支付一大笔资金，因此，居民实物资产的选择不仅取决于当期收入，而且取决于长期收入和以往金融资产的积累，只有强有力的货币支持，才能保证城镇中低收入家庭顺利进入住房市场进行消费。
在黑龙江省中低收入阶层占城镇总人口的绝大部分，他们是消费主体，高收入阶层收入的快速增长和收入差距的不断拉大，势必影响城镇居民家庭总体住房消费。同时，即使中低收入家庭想要通过获得住房消费贷款实现住房消费的愿望，也需要具有稳定收入来源和一定收入水平才能具备贷款资格。可见，收入水平的高低是影响城镇居民家庭住房消费的一个直接且重要因素。就当前实际看，小幅度地提高低收入阶层的收入对于增加居民住房消费需求并没有太大的效果，所以，有效地启动低收入阶层住房消费市场，要么大幅度地增加低收入阶层的收入，要么采取其他措施刺激居民的住房消费需求。
第二，黑龙江省城镇住房需求的价格弹性低说明：一方面，住房价格的小幅度上涨不会造成住房需求的大幅度减少;另一方面，住房价格的小幅度下降，对刺激居民住房消费需求的作用也不显著。这种状况是由于鼓励房地产开发商或租赁机构实行提价策略而使消费者处于不利地位造成的，同时，也加大了城镇住房制度改革和启动城镇居民住房消费的难度。
第三，随着经济的发展和房地产市场的活跃，特别是存量住房买卖和租赁市场的活跃，居民家庭对住房的投资需求会逐渐增加;而随着住房金融政策的完善，居民根据预期收入调整自己住房需求的能力也会不断提高，这些因素都会导致住房需求弹性的变化，由此对房地产市场产生的影响，当引起更多的关注和研究。
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