住房消费需求（共12篇）
住房消费需求 篇1
2008年的冬天刚刚过去, 在世界金融危机的大背景下, 沈阳的房地产行业无疑体验到了冰天雪地的寒意。去年冬天, 沈阳的房地产相对其他地区, 似乎有“冬天里的一把火”的迹象, 这种说法更多地表达了人们对市场的良好预期, 当然也看到了经过盘整的沈阳房地产行业走向复苏的征兆。伴着春天的脚步, 2009沈阳春季房交会开幕了, 据房交会组委会统计, 五天展期, 实现房屋成交159.35万平方米, 成交额52.21亿元。其中, 商品住宅成交87.64万平方米, 成交额32.75亿元;存量住宅成交71.71万平方米, 成交额19.46亿元。
一、沈阳城市居民购房需求特点
房交会作为沈阳房地产市场的晴雨表、风向标, 它所提供的一系列数据表明沈阳居民购房需求具有以下六大特点:
(一) 钢性需求占绝对主导
从购房次数和购房目的两项调查中 (见上表) 不难发现, 一次置业和二次置业者占到绝大多数, 而这一数据正好和购房目的调查数据相符, 结婚、改善型住房和拆迁购房将成为沈阳今年房地产市场消费的主力。调查中, 29.61%的受调查者买房是为了结婚, 而婚房消费是钢性需求的重要组成部分, 2009年沈阳预计将有6万对新婚夫妇。80后新人观念较新, 追求独立, 收入预期较高, 敢于超前消费购房。而购房目的是为了改善生活的人所占比例为23.06%。随着城市改造和城区扩容, 今年全市计划拆迁4万户, 因拆迁被动购房的钢性需求量逐年增大。几项钢性需求占到购房总需求的近80%。这对沈阳房地产市场稳步发展形成了强有力的支撑。近期的市民购房意向征集调查结果显示, 有93%的被调查对象认为今年是购房的最佳时机。这些钢性需求将有效拉动沈阳房地产市场的持续健康发展。
(二) 购房区域相对集中
如上表所示, 在区域的选择上, 铁西区、沈河区、和平区成为市民喜欢居住的区域前三名。铁西区交通便利、距离市中心较近的地段优势已经深入人心, 这也是铁西区楼盘畅销的重要原因。市民理想的楼盘位置在一环、二环内, 这部分人约占总人数的60%, 选择三环或不计较地段好坏的人还是少数。随着市中心土地资源的日益稀缺, 大部分住宅供应集中在二环附近。在调查中, 许多购房者表示即使牺牲居住面积, 也愿意选择在二环之内安家。还有沈河区与和平区虽然房源供应量非常有限, 且房价较高。但是由于大量市中心拆迁居民加入到购房者行列, 因此, 也使得这两个区的住宅炙手可热。另外, 浑南新区以其环境、教育配套等优势成为新区中的购房首选。
(三) 4000元/㎡价位的中小户型最受欢迎
在购房可承受的房屋总价调查中, 购买30万元以下的消费者占大多数。而住宅单价调查中, 单价在3000元～4000元的价位受到众多购房者的欢迎。此外, 3000元以下和4000元～5000元这个区间也受到购房者青睐。从可以承受的房屋总价来看, 也是同住房单价成正比的。4000元每平方米, 总价30万元左右的中小户型将成为今年市场消费的主力。很多开发企业也看清了这一点, 甚至从去年年末开始就调整开发战略, 增加小户型开发比例, 市场销售也取得了预料中的好成绩。但是, 值得注意的是, 在金融危机蔓延的情况下, 一些人在购房上持观望态度, 一旦经济形势好转, 这些人的购房需求将迅速被激发, 因此片面追求小户型也许不是明智之举。
(四) 购房者首选的付款方式是按揭
市民可以承受的首付款额度在10万元以下和10万元～19万元的占了大多数, 这和降低首付比例的政策有着直接的关系。在市民可以承受的月还款额度选择上, 选择月还款2000元～2999元的比例较大, 占50.42%。
目前选择贷款买房的大多为年轻人, 大多数家长会提供赞助。随着市区、周边大量拆迁占地, 部分人已获得大量的拆迁补偿款。他们的钱虽然不足以支付全额房款, 但是用于首付还是绰绰有余的, 这些资金很大一部分将成为自住新房或子女购房的首付款。
(五) 购房者期望购买的产品类型是50㎡～90㎡中小户型
在目前沈阳房地产市场上, 中小户型仍是主流产品。与前两年不同的是, 50平米以下一室一厅的小户型似乎风头不再, 50平方米～99平方米的两室一厅、两室两厅成了最受欢迎的户型。这也说明以改善居住环境为目的的购房者正日渐增多, 本次调查的数据也恰恰证明了这一点。而公寓和洋房产品各具优势, 因性价比高受到了购房者欢迎, 分别占了11.74%和9.05%。
(六) 选择精装修房的购房者数量增加
此次调查显示, 选择精装修的购房者越来越多。很多选择清水房的被调查者表示, 之所以不选择精装修房并不是因为不喜欢, 而是可选择的空间有限。如果有一些基本装修价格又相对合理, 也会考虑选择。这也说明, 购房者对于住宅产品的选择越来越成熟, 只要是性价比高的产品, 就一定会有市场。近两年, 万科、绿地、恒大等越来越多的品牌开发商开始涉足精装房领域, 而购房者也逐渐接受了这种更为环保、省心省力的产品。调查数据显示, 38.85%的人有意愿购买精装修的房子, 打破了以往清水房一统天下的局面。
调查结果表明, 目前沈阳市房地产市场仍处于成长期, 市场需求旺盛。一方面是城市新增人口的需求, 一方面是改善住房条件的需求, 还有结婚购房需求和被动性购房需求。这些有效的市场需求支撑了沈阳房地产业持续健康地发展。根据沈阳城市居民购房需求的特点, 结合本次调查的其他相关数据和情况, 我们对购房者、开发商和政策制定者分别提出如下建议和对策。
二、提出的建议和对策
(一) 对购房者的建议
1. 理智看待房价, 不抱有不切实际的期望。
房交会取得的成果表明, 随着国家拉动内需各项措施的全面启动, 东北老工业基地的加速振兴, 沈阳市经济的快速发展, 市民消费能力的不断增强, 25条房产新政的政策效应, 沈阳房地产市场将继续保持健康平稳的发展态势, 仍将是全国最好的房地产市场之一, 房价下行空间极为有限。就目前的市场而言, 是较好的购房时机, 同样的预算可选择的范围更广, 所以, 一旦达到购买力就到了该出手的时候了。而且, 国家的很多政策都是有时限的, 在如今购房政策大幅优惠的条件下, 观望太久难免会错失购房良机。
2. 尽量回避一些问题开发商的期房。
目前大部分开发商资金链状况还是比较安全的。但近段时间以来, 关于各个楼盘延期交房或者交房质量问题的现象也越来越多。对于某些盲目扩张以及实力弱小的开发商, 资金链断裂的危险在加大, 楼盘烂尾的危险也在加大。所以买期房的时候一定要选品牌开发商, 这样安全性会高一些。
3. 可以考虑二手次新房。
二手房, 看得见、摸得着、实实在在。相比期房要安全许多。在国家将二手房营业税征收从5年降至2年以后, 这些次新房的优势明显体现出来。这样的次新房既可以避免期房烂尾的危险, 又有新房的品质, 优势明显。
4. 对于所谓内部价、关系价, 要提高警惕。
目前确实有许多团购价和内部价存在, 但许多不法分子也在趁此机会招摇撞骗。所以提醒大家注意价格, 价格不可能低的太离谱, 当心骗局。
5. 投资性购房关注市中心区域的小户型。
小户型总价低, 好出手。而且市场供应比较少, 供求关系上占优势。但一定要注意地段, 一般中心区域及医院、学校、车站等流动人口多区域的小户型会比较受捧。这些小户型可租可售, 而且租金收益一般较高, 投资价值比较大。
6. 不看单价, 看总价, 量力而行, 不要透支。
许多楼盘在销售上玩起了文字游戏, 什么“赠送、按套内算”等宣传字眼都会让购房者犯迷糊。购房者不要被这些宣传手段所迷惑, 明白自己的需求和预算, 看房子的总价。那些单价的高低很多都只是算法而已。在金融危机的情况下, 意外随时可能发生。所以, 购房者一定要防范风险, 不要透支购房。
(二) 对开发商的建议
1. 适应市场营销模式的变化, 进行精准营销。
2009年沈阳房地产市场上最为引人注目的现象恐怕是期房营销模式将大规模退出市场, 现房将成为市场绝对主角。究其原因, 一是由于个别开发企业不讲诚信, 在期房从签定合约到交房的过程中, 购房者不仅要付出巨大的财务成本, 还会常常遭遇各种麻烦, 如实际产品与广告宣传或沙盘、效果图等差距太大等, 购房者对期房营销模式已经完全丧失信任。二是出于付款后就想入住, 是购房者普遍心理。三是购房者认为在等待期房变成品房期间, 变数太多, 缺少心理安全感。期房销售模式已经到了必须退出市场的时候。开发商必须在对自己产品定位充分把握的前提下, 进行合理的市场及客户细分, 然后利用精准的客户名录进行销售。
2. 确立理性的利益定位, 抛弃暴利心态。
在房地产火爆时期, 日提一价, 捂盘惜售等恶劣行径令开发商在获取暴利的同时也招致各界唾弃。造成这样的原因是与开发商没有进行理性利益定位是分不开的。在现阶段, 开发商应确立理性且明确的利益定位, 抛弃暴利心态, 从企业的长期可持续发展出发, 设定合理的利润率。在为企业谋求合理且长期收益的同时, 也适当地让利于民。这样做将产生购房者心理平衡、从业者长期跟随、企业可持续发展等诸多好处。
3. 拓宽赢利模式, 提供延伸服务。
在目前的市场态势下, 拿地、建房、出售并通过售房获利这样单一的赢利模式已严重影响开发商的发展, 因为在销售回款不力的情况下, 其资金链必然会出现严重问题, 这也是导致大多数开发商在目前的市场状况下陷入困境的重要原因。就房产开发而言, 开发商的赢利模式可进行充分拓宽。如业主入住前, 必然要进行装修、家电、家居、大件生活用品等方面的消费。若开发商能和相关产品及服务 (家用电器、净水机、空气净化机、家具、装潢公司等) 供应商建立战略合作关系, 在为业主带来便利与优惠、给供应商带来销售利润的同时也给自己带来可观的收益。
4. 兼顾企业经济效益和社会效益, 制定中、长期发展战略规划。
一些开发商在经营中缺乏长远的战略规划, 追逐暴利、捂盘惜售、盲目拿地、草率扩张。其结果是导致企业品牌形象差、美誉度低、资金链紧张、运作效率降低。而合理的战略规划是要制定中、长期发展战略, 不应以追求暴利为企业核心目标, 而应使企业经济效益和社会效益得以兼顾, 致力提高企业知名度及美誉度, 在资本运作、项目推进、人才储备、品牌战略等方面制定切实可行的规划。
(三) 对政策制定者的建议
1. 诱导消费者行为, 促使消费者购房向理性回归。
面对全国房地产市场持续低迷的形势, 各级领导和主管宣传的部门应加大对媒体的指导, 各宣传媒体要以加快保障性住房建设, 鼓励住房合理消费, 促进房地产市场健康发展为基调, 大力宣传中央和地方出台的各项政策措施及其成效, 着力稳定市场信心。以此消除不良舆论影响, 端正消费者的心理预期, 提高购房意愿。
2. 提高土地效率, 加大闲置土地处理力度。
当前房地产市场形势变化已逐渐调整市场供需关系, 建议市、区进一步发挥土地供应计划、年度住房建设计划、年度住房保障计划等对住房供应的调整作用, 并逐步改善土地供应机制, 建立长效工作机制, 确保各类年度计划的有效实施。同时, 要加大闲置土地处理力度, 盘活存量土地, 加快旧城改造, 多种渠道满足广大普通居民家庭和低收入家庭的住房用地供应。
3. 深化90/70政策 (指新建住宅项目的户型比, 套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上) , 重点发展各类保障性住房。
近年来, 国家一系列文件和政策已明确, 住房供应主要是面向广大普通居民家庭和低收入家庭。因此, 建议今后沈阳市在住房建设与房地产调控方面, 主要立足于发展中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房, 在供应年度各类住房用地时, 优先确保各类保障性住房用地, 争取保障性住房供应总量达到年度住房供应总量的20%以上, 满足广大普通群众和低收入住房困难家庭的住房需求。
4. 规范市场秩序, 加强房地产市场综合治理。
一是相关部门要重点针对房地产市场存在的违规开发、恶意炒作、哄抬房价以及合同欺诈、虚假广告等行为, 依法进行严厉查处, 从而加强对房地产开发建设和销售全过程的监督。二是要进一步加强房地产中介机构管理, 制定规范房地产经纪管理的规定, 完善经纪人员职业资格制度, 并落实监管工作机构, 避免经纪活动中的违法违规行为发生。
5. 科学规划加大投入, 尽快完善城市基础设施配套建设。
坚持从我国人多地少的基本国情出发。按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求, 建立科学、合理的住房建设和消费模式。住房建设要合理规划, 优化布局, 科学建设。为购房者提供设施完善、配套齐全、交通便利, 以及教育、医疗资源丰富理想房源。
我们相信, 通过对沈阳城市居民住房消费需求的调查研究, 会对沈阳房地产业相关方面带来有益的启发。沈阳的房地产业一定会伴着春天的脚步, 走向繁荣, 走向未来。
住房消费需求 篇2
上海市市民住房需求调查（已结束）
参与本次调查，将有机会获取价值50元的小礼品。获奖名单在上海统计网公布，并通过电子邮件进行通知。
1.您最近一年是否在上海居住？ 是
否 2.您是否有上海户籍？
是
否 3.若您尚无上海户籍，您来沪生活多少年：
1.不到1年
2.1-3年
3.3-5年
4.5-10年及以上
4.目前您每月住房支出（租金、还贷等）约为
1.500元及以下
2.500-1000元
3.1000－3000元
4.3000-5000元 5.5000-8000元
6.8000元以上
7.无支出 5.您最近有无在上海的购房计划：
1.无购房计划
2．1年内
3.2-3年 4.3年以后
5.有想法，但不确定时间
6.若有购房计划，最主要目的是：
1.购置婚房，成家立业 2.改善现有居住条件 3.为父母购房 4.为子女购房
5.投资升值
6.其它 7.若无购房计划，最主要原因是：
1.目前居住条件较好，购房需求不迫切 2.房价过高，难以承受首付 3.房价过高，未来升值潜力不大
4.贷款压力大，影响正常生活
5.租房更经济实惠
6.盼望通过各类保障性住房政策解决 7.有可能离开上海去其他城市发展
8.其他(请注明)8.对于上海计划出台的公共租赁房政策，您有何看法（可多选）
1.希望所在单位自建面向职工的公租房
2.建议多造农民工公寓，为外来务工人员提供公租房
3.建议在生活便利、公共交通沿线区域发展公租赁房
4.希望公租房价格比市场租赁房优惠
5.建议在配套成熟的普通商品住房小区中配建公共租赁住房 6.希望可使用公积金支付公租房租金
基本情况
1.您的出生年份是： 请选择 1910 1911 1912 1913 1914 1915 1916 1917 1918 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1933 1934 1935 1936 1937 1938 1939 1940 1941 1942 1943 1944 1945 1946 1947 1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 年（中奖后，凭身份证核对出生年份领奖）2.参加工作的年数
1.不到5年
2.5-10年
3.10-20年
4.20年以上
5.尚未工作 3.您的文化程度
1.小学及以下 2.初中 3.高中（含中专、技校）4.大专 5.本科及以上 4.您的工作单位性质
1.国家机关、行政事业单位 2.国有企业
3.私营企业 4.外资或中外合资企业 5.社会组织机构
6.个体工商户 7.自由职业 8.其他
5.您的职业是： 请选择 1.管理人员（总经理、厂长、副总、车间主任、部门经理等）2.专业技术、科研人员（具有工程师、会计师等职称）3.公司职员、办事人员等 4.商业、服务业人员（商场、餐饮、快递、物业、家政等人员）5.生产、建筑、运输等操作人员（司机、建筑工人、流水线工人等）6.在校学生 7.自由职业 8.失业、待业 9.离退休人员
其他（请注明）
6.您家庭2009年全年总收入（居住在上海的家庭成员的收入总和，包括工资、奖金和各种经营收入等）约为
1.2万元以下
2.2-5万元
3.5-10万元
4.10万元-15万元
5.15-20万元
6.20万元及以上
如需参加抽奖，并接收中奖通知，请留下您的EMAIL： 上海市民住房需求调查（共1527人参与）[已结束] 计划购房（共1119人）的主要目的
近期无购房计划（共408人）的主要原因
每月住房支出
房产新政下本市市民购房意愿调查报告 国家统计局上海调查总队 2010-12-16 内容摘要：在中央密集实施房地产调控政策的背景下，本市市民购房意向和需求如何？近期，国家统计局上海调查总队在“上海统计”及“中国上海”门户网站，就购房意愿、主要目的，以及对本市即将出台的公共租赁房政策的建议等内容开展了一次网上调查。调查显示，在房产宏观调控新政下，本市市民购房观望气氛仍浓，约半数受访者想购房，但近三年无计划。仅二成多受访者欲在三年内购房，改善型和安置型需求为主要动力；相对而言，中高收入者一年内和投资性购房比重较高。约四分之一受访者不打算购房，收入低、购房负担过重是主因。对于即将出台的公共租赁房，受访者最希望政府多提供生活便利、配套成熟的公租房。
去年年底以来，国务院为促进房地产市场健康发展接连出台了“国四条”、“国十一条”、“新国十条”，直至今年9月出台“9.29”新政，以遏制部分城市房价过快上涨。在中央密集实施房地产调控政策的背景下，本市市民购房意向和需求如何？近期，国家统计局上海调查总队在“上海统计”及“中国上海”门户网站开展了一次网上调查。调查内容包括购房意愿、主要目的，以及对本市即将出台的公共租赁房政策的建议等。调查显示，房产新政下，本市市民购房观望气氛仍浓，约半数受访者想购房，但近三年无计划。仅二成多受访者欲在三年内购房，改善型和安置型需求为主要动力；相对而言，中高收入者一年内和投资性购房比重较高。约四分之一受访者不打算购房，收入低、购房负担过重是主因。对于即将出台的公共租赁房政策，受访者最希望政府多提供生活便利、配套成熟的公共租赁房。
一、调查基本情况
本次调查采用网上调查，在“上海统计”和“中国上海”门户网站发布问卷，共收到回答问卷1523份，其中年龄在20～70岁之间、拥有初中及以上学历、具有一定家庭收入的受访者填写的问卷1460份，样本有效率达到95.9%。从受访者结构来看，一是年轻人较多，45岁以下占七成；二是高学历居多，大专及本科以上学历占近八成；三是家庭年收入5万元以上的占近三分之二，其中家庭年收入在5～10万元的约占三分之一（见表1）。受访者构成显示，参与此次网上调查的，主要是正值购房需求高峰期的，具有一定收入水平的中青年群体，他们的看法大致反映了本市市民主流购房意愿和需求。表１ 调查对象的基本分布 二、二成多受访者计划在三年内购房
调查显示，大部分市民有在本市购房的意愿，计划在未来3年内购房的占23.4%，其中意愿明确、计划一年内购房的占12.6%；而想要购房但近3年暂无计划的占50.7%；25.9%无购房计划。这表明，在目前宏观房市调控的大背景下，本市市民购房观望气氛仍浓。图1 受访者购房意愿 1、30岁以下和60岁以上受访者购房意愿较强
本市购房需求呈现年轻化和老龄化趋势。30岁以下和60岁以上的受访者购房意愿较为强烈，计划三年内购房的比重均在27%～28%（见图2）。
30岁以下人群，正值成家立业阶段，购房是他们面临的迫在眉睫的现实问题，因此购房意愿强
烈。其中，工作年限短、学历高、职业相对稳定者购房意愿更为强烈。调查显示，工作年限5年以下的年轻人中，有30.5%计划三年内购房，其中16.9%计划一年内购房；本科及以上学历者，近三分之一计划三年内购房，其中17.4%计划一年内购房；从事管理岗位和专业技术岗位工作者，有36.7%计划三年内购房，其中22%计划一年内购房。图2 各年龄段受访者计划三年内购房的比重
60岁以上受访者的购房意愿高且较为明确，有27.9%计划三年内购房，其中约20%计划一年内购房。这部分人群购房意愿强的主要原因与其适龄子女即将进入婚嫁阶段有关。
2、改善型或安家置业型的刚性需求超过七成
改善现有住房、安家置业等刚性需求是市民购房的主要动力。调查显示，计划三年内购房的受访者中，有44.2%是为了改善现有居住条件，31%是为了购置婚房、成家立业，两者合计为75.2%；14.3%是为子女购房，仅3.8%纯粹为投资升值购房（见图3）。这表明，改善现有住房条件，购置婚房、成家立业，以及为子女购房是购房的三大主因，市民购房刚性需求仍占主导地位。图3 计划三年内购房者的主要目的
3、不同年龄段群体的购房目的特征明显
计划三年内购房的受访者，除了改善居住条件这一普遍需求外，其购房目的呈现明显的年龄特征。45岁以下主要是购置婚房、成家立业，而45岁以上则偏向于为子女购房。调查显示，30岁以下，有63.9%是为了购置婚房、安家置业，其中八成表示计划一年内实现，其次有23.5%是为了改善现有住房条件；30～45岁，有55%是为了改善现有居住条件，其次有22.5%是为了购置婚房，成家立业；45～60岁，有52.9%是为了为改善现有居住条件，其次有35.7%是为子女购房；60岁及以上，有62.5%是为了改善现有居住条件，其次有20.8%是为子女购房。
4、中高收入家庭投资性和一年内购房比重相对较高
中高收入群体投资意愿和购房目的与一般收入家庭相比存在较明显的投资性和短期性倾向。家庭年收入20万元以上的受访者中计划三年内购房的，除了改善和置业需求，有14.3%是为了投资升值，投资性购房比重高出平均水平10.5百分点；且购房意愿更倾向于短期内实现。调查中，这部分群体中计划一年内购房的比重达21.8%，高出平均水平近10个百分点。虽然网上调查中由于各类收入群体的参与程度不均，中高收入群体参与度不高，但也一定程度上反映出其购房倾向。
三、约半数受访者在观望,另四分之一不打算购房
1、家庭年收入20万元以上的受访者近六成在观望
有50.7%的受访者表示有需求、但近三年无购房计划。这部分群体主要是目前已经具备一定的住房条件、拥有一定的积累，但在目前国家出台多项政策、加强房市调控的环境下，对于购房往往有等等看看的想法，希望房价有所下降时再出手。调查中，在工作年限在10～20年间和家庭年收入超过20万元的两类受访者中，观望心态较为普遍，表示想购房但近三年无计划的比重分别占到56%和58.2%。
2、不打算购房者，收入低、负担重是主因
有25.9%的受访者表示目前无购房计划。其中，有53.1%表示房价高、无力负担首付，17.5%表示还贷压力过重、影响正常生活。因此，对于大多数无计划购房者而言，面对房价高、负担重的现实，打消购房念头实属无奈之举。
调查中，约七成受访者每月需承担一定的住房开销（指租房、还贷等费用）,据估算，此次调查中，有住房支出的受访者家庭年均收入为8.88万元，月均住房支出为1986元，住房支出占家庭收入比重（简称“住房支出占比”）为26.8%。且住房支出占比随家庭年收入递减呈递增的趋势，年收入2万元以下的家庭，住房支出占比超过六成，大大高于平均水平（见图4）。2009年城镇住户调查显示，本市低收入家庭恩格尔系数为43%，据此测算，年收入2万元以下家庭，若存在住房支出，相当部分面临着收入不抵基本生活开销和住房开销之和的困境。因此，低收入家庭面对目前的高房价更无力承担。调查中，家庭年收入低于5万元的受访者中，近三成无购房计划；家庭年收入低于2万元的受访者中，四成无购房计划。图4 不同收入水平家庭的住房支出占比情况
3、“以租代购”仍是解决住房问题的权益之计
值得注意的是，此次调查中，仅有8人（占不打算购房者的2.7%）是出于“租房更经济实惠”而不打算购房；即使在30岁以下人群中，此比重也仅为4.5%。在长期以来形成的置业安家的住房观念下，以租代购目前只是市民解决住房问题的“权宜之计”。房价因素对投资投机性购房影响相对较小。调查中，仅有4.8%的受访者不购房是因为房价过高，升值潜力不大。
图5 不打算购房的主要原因
四、生活便利、配套成熟是低收入居民对公共租赁房的首要期待
收入低、无法承受目前高房价的人群迫切希望本市扩大保障性住房范围，尤其是早日实现公租
房的建设与分配，以改善居住条件。调查显示，在不打算购房的受访者中，有14%盼望通过各类保障性住房政策解决住房问题。其中，家庭年收入在2万元以下和60岁以上的受访者，由于通过提高收入增强购房能力的可能性较小，分别有36.6%和52.6%寄希望于保障性住房政策。他们对于本市即将推出的公共租赁房政策充满期待。受访者对如何使公租房更贴近百姓的实际需求，提出不少的意见和建议。其中，市民反映最为集中的是希望公租房的选址能考虑居住者日常生活便利，近六成受访者建议“在生活便利、公共交通沿线区域发展建设公租房”；约五成受访者希望“在配套成熟的普通商品住房小区中配建公租房”（见图6）。图6 对于建设发展公租房的建议和希望
被高估的住房需求 篇3
关于城镇化支撑房地产市场的逻辑并不复杂。首先，从现有的存量看，过去五年我国年均城镇化率为1.5%，每年约2000万农村居民进城。1998年-2013年，城镇化率从33.6%上升到53.7%，新增大约7000万个城镇家庭。这些家庭或租房或买房，都有居住需求。根据国家统计局公布的房地产竣工面积，1998年-2013年房地产竣工总面积为106亿平方米，扣除约30亿平方米左右的拆迁面积，城镇地区约新增70多亿平方米的住房，也就是7000多万套住房，与新增城镇家庭的数目相当，房地产市场供需看起来大致是平衡的。
从潜在增量看，2013年我国的城镇化率53.7%，与发达国家75%-80%的城镇化率相比还有很大提升空间。以它们为目标进行估算，未来还有2.5亿以上的农村人口将转移到城镇地区。
因此，未来房地产市场还有巨大的发展潜力。事实上，城镇化已经是政府、业界和广大老百姓普遍认为的未来房地产市场最重要的推动力。据了解，中央及各级政府和许多房地产开发商也广泛参考相关的城镇化数据进行土地和房产的开发和规划。
被误解的城镇化
值得重视的是，对城镇化的理解普遍存在误区，这使得城镇化带来的住房需求被大幅度高估了。在城镇化进程中，农村家庭进入城镇地区生活，成为城镇地区常住人口，一般都认为他们会背井离乡，“扛包进城”。
但这个理解是有偏差的。事实上，中国的城镇化包含两种形式：一种是主动进城的农村家庭，即我们一般理解的进城农民工家庭。他们在城镇地区没有住房，因此有刚性的住房需求。
另一种是农村家庭“被进城”，这些农村家庭并没有离开居住地，其农业户籍和社会保障也未发生变化。但由于其居住地的城乡分类码发生了改变，由农村变成了城镇，在统计意义上他们变成了城镇常住居民，被纳入了城镇地区的统计范围。
根据国家统计局公布的统计用区划代码和城乡划分代码，截至2013年8月，全国共69.4664万个社区。其中，29.5%的社区为城镇社区（居委会），70.5%为农村社区（村委会）。另外，国家统计局从2009年起，每年公布各社区的分类码。从分类码的变化中，可以看到，2009年-2013年全国共有3.5%的社区由农村社区变为了城镇社区。居住在这些社区的农村户籍居民也就变成了城镇居民，他们就是我们所说的“被进城”部分。
这部分人的数量有多少统计局并没有公布。根据中国家庭金融调查的数据，常住城镇地区的农村户籍家庭中，57%其户籍所在地与常住地一致，也就是“被进城”。另外43%的常住城镇地区的农业户籍家庭的户籍所在地与常住地不一致，为主动进城，“被进城”农村户籍家庭比例显著高于主动进城的农村户籍家庭。
虚高的住房需求
“被进城”家庭与主动进城家庭有很大的差别，其中最重要的差别是“被进城”家庭在常住地的住房拥有率高达90%，远高于主动进城家庭;人均居住面积达36.1平方米，显著高于主动进城家庭的22.2平方米。“被进城”家庭的住房以自建房为主，占比达67%，商品房占比仅为14%。
事实上，“被进城”家庭的住房情况，包括在现有房屋的居住年限及人均居住面积，与农村家庭非常接近。他们本来就是农村家庭，只是因为地区编码变化而被人为归类为城镇家庭。
尽管如此，我们不能因为住房的特点接近于农村住房而认为这些住房不是城镇住房。首先，这些住房解决了“被进城”的城镇常住居民的住房需求，应纳入城镇住房的分析之中。另外，根据中国家庭金融调查2013年的数据，13.5%的“被进城”的家庭将其住房出租，部分解决了外来人口在城镇地区的住房需求。因此，这部分住房是不能从城镇住房中直接剔除的。
为了进一步研究各类家庭的住房需求，必须对刚需和改善型需求有清晰定义。中国家庭金融调查将住房刚需定义为常住地无房或有分家需求，将改善型需求定义为在现有住房居住20年以上家庭或人均居住面积小于当地中位数的家庭。
依此计算，“被进城”家庭中有刚性住房需求的比例为19.5%，与城镇户籍家庭相当，显著低于主动进城家庭的39.6%。“被进城”家庭改善型需求为16%，与城镇户籍家庭的14.6%接近，但显著高于主动进城家庭8个百分点。
当然，不是所有的剛需或改善型需求的家庭都能有足够的经济实力满足其需求。结合家庭收入与常住地房价，按家庭还贷能力，我们估算了当前可实现住房需求。有刚需的“被进城”家庭中，目前可实现的比例仅为57%，高于有刚需的主动进城家庭可实现比例的36.9%。有改善型需求的“被进城”家庭中，当前可实现比例仅为34%，略高于主动进城家庭的30%。
消除“被进城”的影响
总体看来，在认识城镇化进程上，忽视“被进城”现象至少在两方面影响了房地产市场。首先，“被进城”家庭在常住地拥有住房的比例非常高，因此这些家庭目前的刚需远低于主动进城家庭。由于“被进城”家庭的比例高于主动进城的家庭比例，因此将“被进城”家庭误认为主动进城家庭，就会严重高估当前城镇地区的住房需求。这种高估恐怕是当前房地产市场过度过快开发的一个重要原因。
“被进城”带来的直接后果就是房地产市场的错配现象：一方面是新建的大量商品房空置，房地产市场的过度开发以及在各地区的不均衡发展，导致供给远大于真实的住房需求。另一方面是许多“被进城”家庭的自有住房陈旧，产权不清，意味着长期对住房有潜在的需求。只是由于现阶段的购买力限制等，而暂时没有短期内的住房需求。
这意味着，如果“被进城”高估了短期的住房需求，长期而言我们有可能低估因城镇化带来的潜在需求。“被进城”家庭现在居住的房屋的房龄普遍很长，条件也相应比较差。虽然在短期内他们很难有足够的资金和意愿购买商品房，但随着他们家庭收入的提高，“被进城”家庭潜在住房需求会释放出来，中国住房市场还会有很大的发展。但这种潜在住房需求的实现不是现在，也不会是最近几年的时间，而是多年以后的未来。因此，必须意识到这种房地产市场长短期错配对宏观经济造成的不良后果。
住房消费需求 篇4
城镇化的核心是实现 “人的城镇化”,即实现进城农民工在经济、制度、文化、心理等方面实现由农民向市民的全方位转变。住房作为家庭的物质载体,在农民工市民化诸要素中处于重要地位,这是因为住房方式与条件同农民工就业稳定性、人力资本积累、 定居预期等存在广泛而深刻的联系。特别是 “居者有其屋” 的朴素民生思想使住房对农民工在迁入地的社会融合发挥着重要作用。近年来, 我国学术界围绕农民工住房条件、住房选择及影响因素以及住房改善的制度设计等方面开展了大量研究, 农民工住房条件差、住房行为影响因素复杂、 政策需求多样化已成为共识。 在国际上, 住房消费需求领域的经济分析为了解城市新移民住房需求特性,进而制定针对性的住房支持政策提供了重要支撑,而我国在农民工住房消费研究领域尚缺乏这类微观经济分析。 本文通过对县级城镇农民工住房消费函数的构建和住房价格、 收入弹性的测算,初步分析了农民工住房消费的特性,以期为改善农民工住房条件, 促进农民工市民化提供政策启示。
二、理论框架
1.住房需求函数
根据Goodman〔１〕和Zabel〔２〕构建的住房消费分析框架,家庭的住房效用函数由消费的住房数量(q)、住房以外其他商品数量(C) 决定。假设所有家庭具有相同的效用函数模式,同时人口统计学特征(D)的不同会导致效用的差异。向量D中包含诸如年龄、学历、职业等影响消费者偏好的变量。第i的家庭的效用函数可表示为:
每个家庭在既定收入和商品价格的约束下实现效用的最大化,即:
这里假设第i个家庭共消费单位的非住房消费品,其价格为1。在方程(2)的约束下进行方程(1)的最大化,得到第i个家庭的住房需求函数(3)。
即住房消费量是住房价格、家庭收入和家庭人口统计学特征诸变量的函数。
2.关于住房价格与消费量
住房是典型的异质性商品,即由多种属性构成的复合商品。消费者对住房的实际消费数量不能够直接通过房屋的套数或面积直接衡量。在现实中表现为,人们在购买、租赁和评价一套住房时,除了关注它的面积外,还关注它的位置、结构、新旧程度、周边环境及其公共服务水平等,这些因素共同构成了一套房屋的实际消费量并直接影响其市场价值。因此,在住房需求函数构建前,必须对实际住房消费量和单位住房商品的价格进行衡量和确定。根据Lancaster〔３〕提出的新消费者决策理论,商品的各特性相互结合形成影响效用的属性束,效用的大小取决于商品属性束中各种特征的数量。因此,消费品的价格是由各种特征的价格构成。本文采用了基于此理论的享乐回归(HedonicRegression)方法,即特征价格法来衡量住房价格和消费量,步骤如下:
首先,根据建立住房价格与住房特性之间的回归方程,即住房价格是住房特征的函数:
vｉ为第i个家庭住房的价值,即该套住房的市场价格。Hｉ为影响该套住房价格的特征向量,β为回归系数向量。
取得上述回归方程后,通过设定一套标准住房的特征向量Hｓ来获得一个标准住房价格:
接下来,用第i个家庭的住房价值除以标准住房价格,即可得该家庭的实际住房消费量,亦即该家庭消费的标准住房数量:
在具备住房消费的数量qｉ,住房消费的价格p=vｓ,家庭i的收入mｉ及影响偏好的家庭人口统计学特征Dｉ,就可以对住房消费函数方程(3)进行估计。
3.方程形式的确定
特征价格理论并没有对Hedonic回归的方程给出具体的形式。在实际运用中,往往依靠经验进行模型形式的选择,对数-线性模型在Hedonic回归中最为常见。但现实市场环境中因变量与自变量之间的非线性关系可能并不一致。为避免模型形式选择偏误导致产生不一致的估计,本文采用Box-Cox转换(BoxandCox〔４〕) 方法。这种方法可以放松线性模型关于变量独立正态分布及方差一致性的假设,具有两个优点:一是可以检验多种模型形式从而得到更适合的回归方程;二是使残差更接近正态分布并减小异方差性(FontenlaandGonzal- ez〔５〕)。Box-Cox转换回归方程共有四种衍生模型形式, 即只对因变量进行转化的左手边模型(Lhs), 只对自变量进行转换的右手边模型(Rhs),因变量、自变量同时转换且转换系数相等的模型(Lambda)和自变量同时转换且转换系数不等的模型(Theta)。使用Box-Cox方法对变量的转换后的方程形式如下:
Box-Cox转换要求被转换变量严格为正,因此变量中如果含有0变量或负值变量则仍以原值进入回归方程,方程(6)中的Z向量即为未进行转换的变量。此方程为4种Boc-Cox转换模型中的最一般形式。当θ=λ=1时,此方程即为一般的线性模型。当θ=λ=0时为双对数模型,当θ=λ=-1时,方程变为倒数变换模型,当转换系数为0.5时,为平方根变换模型。
除Hedonic方程外,本文对所有回归均采用4种模型进行检验,然后依据以下4个标准反复比对,以获得合适模型形式:一是模型整体的拟合效果。Box-Cox转换后的模型采用极大似然估计法进行估计,因此通过似然比卡方检验模型的拟合效果。二是转换系数的显著性。如果模型整体拟合效果理想,但转换系数显著性不强,那么也不采取该模型形式。三是对模型特殊形式假设的似然比检验,如模型中转换系数为1、-1或0的检验。四是模型系数显著性。
4.弹性值的计算
通过上述模型形式可以发现,非线性方程的变量系数并不是对变量求导而得到的斜率。通过弹性的定义,我们可以计算出Box-Cox模型中因变量对自变量的弹性为。
三、实证分析及结果
1.数据说明
本文所用数据来自在河北省丰宁满族自治县县城开展的问卷调查。调查采取面对面访谈填写的方式,共获得有效问卷406份。受访者平均年龄37岁;男性212名、女性194名;小学及以下学历、初中、高中、大专及以上学历比例分别为8.4%、60.8%、27.8%和3%,平均月工资2017元,平均家庭年收入4万元。在住房基本情况方面,自购住房和租住房的农民工家庭占比分别为21.4% 和53.2%,其余25.4%的农民工通过单位宿舍或投亲靠友等方式解决住房。其中,自购房类型分为楼房、普通平房两类,平均建筑面积96.7平米,平均价格22.6万元;租住房类型分为楼房、普通平房、平房的偏房三类,平均建筑面积46.7平米,平均月租金2360元。
2.农民工家庭永久性收入的获得
消费者在特定时期内的消费行为不仅由其在当期的收入所决定,而且受其整个生命周期内的收入影响,这个收入即永久性收入(弗里德曼,1957)。住房支出在人们的消费总支出中一直占有重要比重,进行住房消费时人们更可能参考其长期内获得收入的能力。尤其对于购房的家庭来说,所需的资金可能占其终生收入的很大比重。因此,在估计住房需求的收入弹性时,考虑使用当前收入还是永久性收入是影响估计准确性的重要因素。〔６〕但永久性收入无法通过直接观察取得,只能由消费者的消费行为进行推算。在实证研究中,可通过多种手段来获得永久性收入的近似结果。在住房消费领域的研究中,取得永久性收入的方法主要分为4类,一是采取分组平均的方法。〔７〕二是采用滞后期收入作为工具变量(Lee,1968;LeeandKong,1977等)。三是用多年收入的平均代替永久性收入(Carliner,1973;Friedman,(1978)等)。四是通过建立当前收入与影响收入变量之间的回归对永久性收入进行预测(Struyk,1976;Matías,2009等)。本研究采用的是问卷调查获得的截面数据,并且获得较为详细的家庭人口统计学特征,同时,由于大多数被调查者没有日常记账的习惯,对几年前的收入无法准确回忆和核算,所以本文采用了第4种方法,即通过回归预测的方法取得农民工家庭永久性收入的替代变量。
3.租房及自购房市场的Hedonic回归
住房市场为典型的区域性市场。通过Hedonic回归方法,可以为每一个住房市场建立一个标准的住房价格。多数关于住房需求函数构建的研究对象都包含多个城市,或者将单个城市依据多个城市中心功能区的分布划分为多个市场区域。这种划分使得每个市场产生各自的住房标准价格。而一些针对单一住房市场的研究往往由于缺乏价格上的差异而在函数估计时舍弃了价格变量,从而导致对其他变量系数的有偏估计。本论文尝试将县城中的住房市场划分成不同的区域,从而获得价格上的差异,使价格能够进入需求方程。划分方法参考了伯吉斯的同心圆理论。由于本研究选取的县城属于典型的单中心城市,基础设施状况、公共服务水平和生活便利程度等要素随离城市中心地带的距离增加而降低。城市功能区布局与土地价值呈现非常明显的环形带状分布。据此,本文依据距离城市中心距离不同将租房市场划分为1里以内、1~2里、2~3里、3里以上4个环形区域;将购房市场划分为2里以内、2~3里、3里以上3个环形区域。表1、表2显示了农民工租房市场4个区域和购房市场3个区域的Hedonic模型结果。租房市场前两个区域采取了左手边转换的Box-Cox转换方法,区域三的回归中,由于在所有的4种转换方式中,有3种模型不能拒绝回归为线性模型的假设,因此,在该区域的回归中采用了线性模型。而第4个区域则选取了两边转换系数不同的模型。购房市场经过比对均选择了左手边转换的LHS模型。取得结果后,在租房、购房两类市场,分别将每个市场区域房屋各特征的均值作为标准住房特征向量,代入Hedonic价格方程,获得该区域的标准住房价格。再以每个家庭的房屋价格除以此标准价格,得到每个家庭的标准住房消费量。
4.农民工住房需求函数的回归结果
注:*代表在10%水平下显著,**代表在5%水平下显著,***代表在1%水平下显著。
注:*代表在10% 水平下显著,* * 代表在5% 水平下显著,***代表在1%水平下显著。
使用家庭永久性收入的租房需求函数回归结果发现,永久性收入变量不显著,表明农民工租住房需求量对永久性收入不敏感。表3显示了使用当期收入的租房需求函数估计结果。而在购房需求函数中,当期收入不显著,表4报告了使用永久性收入的需求函数估计结果。
接下来,利用弹性计算公式计算农民工租住房的收入需求弹性和需求价格弹性。本文采用的是中位数法,即采用样本中收入和价格的中位数代入方程(7)计算弹性。结果为:农民工家庭租住房的需求收入弹性为0.3,需求价格弹性为-1.7;购房需求收入弹性为0.43,需求价格弹性为0.56。
注:*代表在10% 水平下显著,* * 代表在5% 水平下显著,***代表在1%水平下显著。
四、结果分析与政策建议
1.结果分析
实证分析结果发现,农民工租房市场的需求价格弹性绝对值为-1.7,说明租住房消费对价格高度敏感,这一结果远高于其他针对发展中国家0-1的研究结果(Matias,2009),表明房租水平的上升会明显降低农民工家庭的住房消费水平。农民工购房市场的价格弹性为正值,这与传统消费理论相悖,即出现了价格越高购房需求越多的现象。这一方面体现了快速城镇化过程中住房不仅作为消费品,同时也作为投资品的重要属性;另一方面,也说明一部分农民工在小城镇稳定居住置业的趋势。农民工租房消费对当期收入敏感,购房消费对永久性收入敏感,表明农民工在购房时考虑到家庭长期获得收入的能力,也从某种程度上说明了人力资本对农民工家庭在城镇定居的重要作用。
注:*代表在10% 水平下显著,* * 代表在5% 水平下显著,***代表在1%水平下显著。
2.政策建议
(1)重视小城镇在新型城镇化中的地位。近年来,小城镇吸纳外出农民工就业数量占整体外出农民工总量的35%左右,吸纳能力与地级城市基本相当,明显高于直辖市和省会城市。小城镇生活成本低,产业结构和层级更适合农民工人力资本状况,能更好发挥人际关系等社会资本优势,更有利于农民工就业定居和社会融合。本研究中,农民工自购住房比例达到21%,远高于1%的全国水平,从一个侧面说明农业人口就近城镇化具有明显的经济成本和社会成本优势。因此,应充分发挥小城镇在新型城镇化战略中的吸纳作用,在基础设施建设、用地制度、财税金融和行政管理体制改革等方面加大对小城镇的倾斜力度。
(2)构建差别化住房保障体系。农民工由于城镇定居预期、工作性质、收入水平、家庭结构等方面的差异,对住房解决方式和质量的需求具有多样性特点,应构建针对农民工的差别化住房保障体系。对在城镇中有稳定工作的农民工,应逐步纳入住房公积金覆盖范围,在农民工住房贷款条件、利率和还款期限上给予适当优惠。同时增加面向农民工的公租房、廉租房供给,并规范房屋租赁市场。从本文实证结果看,在改善农民工住房质量的政策选择上,在租房市场采取地价优惠、税费减免、供方补贴等干预措施以降低租房价格,比直接发放租房补贴更具效果。
摘要：本文基于对河北省丰宁县城406个农民工家庭的问卷调查数据,根据消费者行为理论,运用住房经济学方法构建了农民工住房消费的需求函数,测算了农民工租房、购房的需求价格弹性和需求收入弹性。结果发现:农民工租房消费需求对当期收入敏感;购房需求对永久性收入敏感;租房消费对价格变化高度敏感。购房需求价格弹性为正,体现出农民工自有住房与城镇居民一样,兼具消费与投资品属性。政策取向上,应重视小城镇吸纳农民工就业定居的作用,构建差别化的农民工住房支持政策,在租房市场上应侧重于供方干预措施,降低租房成本,改善农民工住房质量。
城镇居民住房消费市场调查报告 篇5
“>城镇居民住房消费市场调查报告2007-12-15 23:02:02第1文秘网第1公文网国家统计局城市社会经济调查总队组织了一次大规模的入户抽样调查，调查显示：近七成的家庭拥有了自己的产权房，户均购房金额2．6万元，户均使用面积52平方米；家庭装修已成新产业，三成多的家庭户均装修支出1．4万元；12．9％家庭今年打算购房。以上数据表明购房已成家庭最大消费。
55．7％家庭已经购房，户均2．6万元
随着国家房改力度加大，我国城镇居民已形成掏钱买房住的观念，超过半数居民已购买了住房。
在购房家庭中，户均购房金额2．6万元，为城镇居民家庭平均收入的1．5倍。其中购房改房的家庭占86．9％，户均购房金额1．9万元；
购商品房的家庭占9．7％，户均购房金额7．9万元；购买其它住房的家庭占3．3％，户均购房金额3．4万元。户均购房金额小于1万元的家庭占购房家庭总数的31．1％，户均购房金额1至3万元的家庭占46．5％。
购买住房的家庭中，1990年以前购房的家庭只占4．2％，1991－1994年购房的家庭占％，1995－1996年购房的家庭占％，1997－1999年购房的家庭占44．3％。可见随着房改力度的增加，居民购房呈上升趋势。
65．8％家庭住房产权归己
随着我国住房制度改革不断深入，已初步构建起了住房新体制基本框架。它打破了单一的公有制住房产权形式，形成了以居民自主产权为主、多个产权形式并存的格局。
近年来，国家加大了房改力度，公有住房比例下降，私有住房比例上升，其中居民家庭拥有原有私房的为％；拥有房改私房的为％；拥有商品房的为5．4％。近1/3的居民家庭实现了拥有一套产权归自己的住房梦
想。传统租赁公房的家庭由1993年的76．8％急剧下降到目前的28．6％。
户均使用面积52平方米
住房面积是衡量居住水平的重要指标，从实际使用面积来看，户均小于20平方米的家庭占总调查户的％；户均20－40平方米的家庭占％；户均40－60平方米的家庭占％；户均60－80平方米的家庭占14．1％；户均80－100平方米的家庭占％；户均100平方米以上的家庭占4．5％。
从不同的行政区域看，使用面积最大的为海南和福建省，户均为76和74平方米，使用面积最小的为上海、北京和天津，户均分别为30、38、38平方米，高、低相差一倍以上。
值得注意的是，在户均使用面积小于20平方米的家庭中，仍然存在着15．2％的三人以上家庭的安居问题。其中，大多是离退休、下岗待业及家庭负担重、就业人口少的低收入家庭。这些家庭的成员因工作单位经济效益差、福利待遇低，住房条件长期得不到改善。
住房成套率达到72．7％
我国城镇居民居住的房屋类型分为7种，58．7％的城镇居民家庭住房结构为二居室或三居室，其中二居室达到．0％；三居室达到％；一居室和四居室比例较低，分别为％和2．6％；普通楼房和平房居住率达％和17．2％。
绝大部分家庭居住条件较好，拥有比较齐备的生活设施。其中拥有暖气设备的家庭占％；拥有厕所浴室的家庭占％；拥有管道煤气天然气的家庭占％。部分家庭的居住条件较差，生活设备不配套，81％的家庭没有单独属于自家的卫生间；％的家庭无暖气设备；17．7％的家庭使用煤炭燃料。
32．3％的家庭户均装修1．4万元
随着生活水平的不断提高，城镇居民对居室环境的要求越来越高，近1/3的家庭进行了住房装修。户均装修支出万元，其中房改房户均装修支出万元，商品房户均装修支出2．4万元。装修家庭中，户均装修支出小于1万元的家庭占58．3％，装修支出1－3万元的家庭占33．7％，3万元以上的家庭占8％。
12．9％的家庭打算购房
有12．9％的家庭打算在2000年购房，其中6．8％的家庭打算购买现住房，3．2％的家庭打算购买商品房。
不同收入家庭购房意向差异较大。在2000年打算买房的家庭中，年收入在5000元以下的家庭为％；年收入在3－5万元的家庭为％；年收入在7－10万元的家庭为％。低收入家庭对住房的需求比较迫切，但是受收入的限制难以立即转化为有效需求。可以看出准备买房的大多数属于中、高收入家庭，他们有较强的改变住房条件的愿望及相应的经济承受能力，如果有比较优惠的鼓励购房的政策，这部分人将成为今后实现住房消费的主体。[1] 在百度搜索:城镇居民住房消费市场调查报告
住房支出已严重挤压居民消费空间 篇6
近年来，我国城镇居民居住消费在居民总消费中的比重提升很快，人均居住支出占总消费支出的比重由1990年的4.8%提高到2006年10.4%，占人均可支配收入的比重由4%提高到7.7%；农村居民居住支出自1993年以来一直维持在13.9—16.4%的高水平，是农村居民消费支出中仅次于食品居第二位的主要支出。
值得需要强调的是，在统计口径和统计方法上，与人们的想象中居住支出有很大的出入。这里的居住消费支出并不包括居民的购房支出，只包括与居住相关的日常性支出，如房租、水电煤燃料、房屋装修等，而居民购房支出是作为固定资本形成来处理的。由于我国住房租赁市场不发达，因而房屋租赁价格始终维持在较低水平，上升慢于商品房价格。与租赁市场形成鲜明对比的是，近几年房地产销售价格上涨迅猛。
自2000年以来，房地产价格持续上涨。在2004—2006年期间，房屋销售价格指数分别为109.7、107.6和105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续4年超过5%。从2007年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改。今年1—6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。
因此，我国房屋销售价格的增速明显快于租赁价格的增速，城镇居民的实际购房支出要远高于家计调查中的住房消费支出。从商品房销售额占城镇居民总收入的比重来看，1998年城镇住房制度改革后，这一比重迅速攀升，2005年达到25.41%，较1998年提高16.52个百分点。与城镇居民住房消费支出占人均可支配收入的比重相比较，商品房销售额占城镇居民总收入的比例更加真实地反映了居民的购房支出情况。这就意味着，2006年城镇居民收入中有超过1/4的部分被用于购买住房，预计2007年这一比重将达到30%左右。
住房支出在居民消费中的比重过大，将会成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。
过重的购房负担，不仅挤压了居民的其他消费，而且容易产生畸形的消费结构。1998年至2006年，以现价计算的城镇居民人均可支配收入平均增长8.9%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。
众所周知，出口、投资和消费被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”，但调查显示，我国的最终消费率近年持续走低，比世界平均水平低近20个百分点，消费仍未成为经济循环的起点。人们收入中越来越大的部分用于住房消费，这将对一般消费品有很大的挤出效应。由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭会抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。
虚高的房价抑制了居民正常健康的社会投资和消费，透支了居民的未来消费。一个人为了一套房子，要把长年积蓄和未来几十年的收入耗尽，甚至背上几十年的房贷，将来就无法顾及购买汽车、家电，更谈不上再教育、投资创业了。
当一个家庭支出住房消费以后，所剩下的收入应该可以维持家庭正常的生活水平。一般而言，家庭每月的住房消费应当在30%以下，如果住房消费支出超过了30%，那么通常认为这个家庭就不具有住房的支付能力。
据统计，2005年10%城乡低收入户居民家庭的恩格尔系数分别为47.4%和51.4%，比全国平均水平高10.7和5.9个百分点。食品支出用去了低收入户城乡居民家庭近一半的收入，而居住的支出又用去了12.3%和13.3%的收入，家庭医疗保健均增长15%以上。医疗和居住支出增长速度过快，增加了低收入户家庭的生活压力，降低了他们抵御风险的能力。
在新购房人群中，每月偿付按揭贷款占个人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭还款占到收入50%的家庭大致有30%左右。而从统计数据计算，1995至2006年我国城镇居民的房价收入比衡量，中低收入阶层的住房支付能力持续下降，只有最高收入的房价收入比有所下降，城镇大多数中低收入居民已处于“望房兴叹”的境况了。
从长期看，居住成本过高将会加剧地区之间和居民之间的贫富差距。目前，我国收入分配的不平等状况已经相当严重，而房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区在集聚，在向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚。相对而言，大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水，导致收入差距进一步拉大。低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。问卷调查显示，与家庭月收入在2000元以上的家庭购房意愿不断攀升的现状相比，月收入2000以下的居民购房意愿却在逐年下降。
目前我国的住房价格增速过快，虽然有供求关系和宏观经济基本面的支撑，但由于存在较大的收入差距，近几年房价的快速上涨，造成中等以下收入群体出现住房支付能力相对下降。而目前这一收入差距主要体现在高收入阶层的收入增长要明显快过低收入阶层的收入增长。如果将所得税、社会保险、医疗保障、日常生活支出、子女教育等各种必不可少的开销加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重过高是不容置疑的。
安居乐业是建立和谐社会的基本条件，对这一民生问题有关部门应引起足够重视，并加大力度解决房价高企的问题。
住房消费需求 篇7
1.1 研究背景
随着社会经济的快速发展, 我国农村居民的恩格尔系数有了明显的下降, 这就意味着人们的生活水平有了显著的提高。进入到21世纪后, 人们已将目光从原先的以食品消费为主转到住房、家电等耐用品的消费上。孙立平 (2002) [1]首次提出了中国进入了“耐用品消费时代”这一看法。他认为, 目前困扰我国的内需不足问题的关键是我国城乡居民的住房、汽车消费问题。农村居民对于耐用品的消费主要体现在其新建房屋方面的支出。就住房消费本身而言, 它与家庭其他消费有着显著的区别, 主要表现在住房消费具有消费、投资两个属性。但是在经济较为落后的农村, 农户的住房只能体现出其消费特性, 很难将住房用于投资来提高家庭的生活水平。
1.2 相关概念界定
1.2.1 农户。
农户一词在《汉语语典》中的意思是从事农业生产劳动的人家, 但具体为说这一概念通常被定义为是以血缘和婚姻关系为基础, 家庭收入和消费统一结算结合农村家庭的一种社会组织形式。
1.2.2 日常消费和住房消费。
农户家庭日常消费主要指生活消费, 是农户为了生存和发展, 通过吃饭穿衣、文化娱乐等活动, 对消费资料和服务的消费。本文所指农户日常消费包括生产性消费、家庭耐用品消费、子女教育消费、医药费支出、人情往来礼金费用、服装娱乐消费等六个方面。住房消费主要是指居民在房屋这一“超大型”耐用品方面的消费, 较家庭日常消费不同的是, 住房消费涉及的金额大, 属于家庭大宗消费, 对经济的拉动较为明显, 尤其在高房价年代, 更是如此, 住房消费既事关宏观经济平稳发展, 又关系普通居民切身利益。
1.2.3 研究思路与方法。
文章的重点放在农户家庭的住房消费对于家庭日常消费的影响探究。本文主要用到的方法是运用理论分析方法对农户建房动机和日常消费动机进行分析, 并由此提出一个家庭消费的权衡机制, 同时通过对已有文献的回顾总结分类, 运用文献分析的方法得出概念模型。
1.2.4 研究内容框架。
第一章是绪论。第二章是理论分析与模型构建。第三章是实证结果的结论。
2 理论分析与模型构建
2.1 关于其他因素对家庭日常消费影响的文献回顾
2.1.1收入因素对家庭日常消费的影响。有关农村居民的收入与消费之间关系, 国内学术界已经有了比较深入的探讨与研究。李然等人 (2007年) [4]对湖北省农户持久收入与消费支出的协整关系进行研究得出长期内二者均衡稳定, 持久收入对农户人均支出影响力较强, 在短期内收入主要用于自身消费, 用来储蓄的收入极少, 分析原因可能是农户的收入水平较低。
2.1.2家庭因素对家庭日常消费的影响。农户家庭的各方面因素无疑会对家庭自身的消费产生一定的影响, 这里所指的家庭因素主要涉及农户的家庭规模、户主受教育程度、家中拥有的各类资产等几个方面。学者们研究发现农户家庭规模越大, 对家庭消费率的增长越不利, 而家庭成员的平均年龄的变化对消费影响并不显著, 家庭女性人口数量的增加对消费增长有较劲的负向影响。
2.1.3 社区因素对家庭日常消费的影响。
社会因素主要是指农户所在村镇的消费环境因素对于家庭消费的影响。林毅夫 (2003年) [5]认为影响农村居民消费的因素并不是收入水平, 而是农村本身的基础设施不足限制了农户的消费意愿。
参考文献
[1]黄有光.炫耀性消费不利于环保与发展.文汇报, 2002, 09.
[2]董海军, 高飞.承继与变迁城市住房功能分析[J].城市问题, 2008 (9) :2-6.
[3]张泓铭, 确立使用价值为根本的住房功能观——中国住房发展基本观念思考之二[J].中国房地产, 2010 (11) 13-14.
[4]李然, 黄薇, 郑炎成.转型期农户消费与收入的实证分析——以湖北省为例[J].山东省农业管理干部学院, 2007 (1) 13-14.
住房消费需求 篇8
本文试图通过客观分析住房商品的特点,深刻剖析住房消费规律,从理论、政策和实践层面出发,对完善我国住房保障体系进行理性思考,特别是对如何建立我国公共租赁住房制度提出相关建议。
一、住房特点与住房消费的客观规律
居住是人类最基本的需求,为低收入家庭解决住房困难是政府的职责,但解决住房问题必须遵循住房消费规律。因此,研究住房本质特点,揭示住房消费的基本规律对我们合理解决住房问题具有十分重要的意义。
在市场经济条件下,住房也是一种商品,但又是一种特殊的商品。住房作为一种特殊的商品与一般商品相比有六大特点:
一是依附性:
它是依附土地的,所有房屋都是建设在一定面积的土地上的,土地是住房的承载者。
二是固定性:
由于住房是依附在土地上的,而土地是不可移动的,因此,住房一般也是固定的,不可移动的,而其他商品都可以移动,故住房也被称为不动产。
三是耐用性:
住房的使用期限比一般商品使用期限长,即使是耐用消费品一般也只能使用几年多则上十年,而住房的使用年限一般在几十年甚至上百年。
四是价格高:
相对住房来说,一般商品价值量较小,住房商品一般都得上十万元、几十万元、甚至成百万上千万元。
五是差异性:
一般商品可以通过机器批量生产,同一类产品之间的性能和价格差异不会很大,但住房却不一样,即使面积相同,但由于位置不同、结构不同、朝向不同、楼层不同会有不同的功能和特点,其销售价格也不同。
六是有限性:
一般商品的供给可以是无限的,当某种商品价格上涨时,该种商品可以扩大再生产,以满足市场的需要,容易保持供求平衡。但土地资源是有限的,适合人类生存的土地更有限,并且土地又是不可移动的,因而,一个区域的土地供给是有限的,由此决定了一个地方的住房供给也是有限的。
住房的六大特点,决定了住房商品与普通商品的消费方式有根本不同:第一,消费模式不同。一般商品由于价值量不大,使用期限不长,消费的基本模式是买卖;住房由于价值量大,使用期限长,消费有两种模式,一是买卖,二是租赁,并且租赁是住房消费的主要模式。
第二,供求市场不同。一般商品主要是新产品供给市场,商品使用完后基本上就报废了,成了废品,基本没有旧货市场,即使像汽车这样的高档耐用消费品有旧货市场,但它决不是主要市场;住房由于其使用年限很长,且位置固定,住房不仅存在新房的供给,更大量存在旧房(二手房)的供给和需求,并且在房地产市场发达的国家和地区,二手房的供给在整个住房供给中占据主要地位,二级市场是住房的主要市场形式。
住房的特点决定了住房的供应和消费不同于一般商品,住房特有的消费模式决定了住房消费存在着特殊的规律。在市场经济条件下,住房消费将遵循递进替换规律(即梯级消费):一般而言,新组建的家庭(2人)由于资金有限,主要是购买或承租能满足其基本需求的面积较小的旧房或新房(面积约60平方米以下);随着家庭经济实力不断增强,家庭结构变化(3人或以上),则会卖掉或退掉原先购买或承租的住房,购买或承租面积较大、功能较全的住房(面积约90平方米左右);待其经济实力进一步增强,孩子长大之时,会将原来购买或承租的90平方米左右的住房卖(退)掉,购买或承租120平方米左右的住房;在其年老收入减少之时,他会卖(退)掉面积较大的房子,购买或承租面积较小的住房。这种规律在市场化程度较高的国家和地区是司空见惯的,在我国市场发育程度较完善、房价较高的大城市如北京、上海等也初现端倪。
二、我国住房供求体系中存在的问题及成因分析
从住房消费的特殊规律不难看出,住房消费有两种模式:一是购买,一是承租。在购买和承租中,承租是主要的消费方式。在购买中,又有两种:一是购买新房,二是购买旧房,且购买旧房占整个房地产市场中的主要部分。在整个住房供应和需求体系中,不仅有房屋的出售供应和购买的需求,还应该有住房的出租供应和承租的需求,而作为低收入家庭的住房消费中,承租住房应该占住房消费的重要部分。
事实上,在市场化程度较高的西方国家和地区,购买或承租住房两种方式是并行的。在美国,只有大约65%的家庭拥有住房产权,35%的家庭是通过承租住房来解决住房问题的,并且租赁住房的比例随着年龄的降低而增加,随着家庭收入的减少而增加:35岁以下拥有住房产权的人口只占同年龄的40%,即35岁以下人口中60%是通过租赁来解决住房问题的;而65岁以上拥有住房产权的人口约占同年龄的70%,即仍有30%是靠租赁来解决住房问题。中产以上的家庭是以购买住房为主,低收入家庭基本上都是靠租赁来解决住房问题。在住房买卖市场上,也是以存量住房为主,二手房交易占整个住房市场的80%以上,亦即在住房供应中存量住房占整个住房供应量的80%。
而我国城市的住房供求模式却不是这样。在我国城市的住房市场中,住房是以购买为主,租赁只占极小的部分,承租住房的绝大多数是外来的农民工(主要租住在城中村),城市居民大多不想通过租赁住房来解决住房困难;在住房的买卖市场上,又以购买新房为主,购买旧房只占很少的比例,一般市民都不想购买二手房,一谈买房,在人们的心目中就是买新房,并且,不管其收入高低,一买房就都想买大房,想所谓的一步到位,而根本不考虑自己的支付能力。
我国城市普遍存在的这种住房消费观念的偏差是与住房制度改革历程密切相关的。在计划经济时代,我国城市住房实行的是住房实物分配和低租金制。1980年实行住房制度改革以来,遵循的路线是住房商品化和社会化。住房制度改革为改善我国城市居民的住房条件做出了重要的贡献,但也存在偏差,主要是片面地把住房的商品化和市场化理解为住房私有化,住房制度改革时将主要目标放在公房出售上,提租补贴只是作为促进人们加快购房步伐的手段。观念上以为将公房通过房改转变为私房就是走市场化道路,以为要改善人民的住房条件就必须让人人拥有和购买住房。
同时,我国的房改过于强调发展住房一级市场,忽视了发展住房二级市场和住房租赁市场,强化了购买住房的消费方式,冲淡了租赁住房的消费方式,其实,按照市场化租金支付住房租金是住房市场化的最本质的表现形式。这种指导思想上的误区导致了我国城市居民住房消费观念的扭曲,扭曲的住房消费观念造成了目前我国住房市场的畸形发展,大多数消费者在住房消费时都倾向于购买商品房,以至于商品房供不应求,这也是造成当前全国大中城市房价居高不下的根本原因。
历经30年的住房制度改革和近20年来住房建设的快速发展,我国城市居民的住房条件大为改善,全国城镇居民人均住房建筑面积己达到31平方米(这个指标已达到中等发达国家的住房水平),我国城市居民的住房整体上达到了小康水平(1980年我国确定的住房小康标准是人居住房建筑面积达到16平方米),住房短缺的问题基本解决。但住房问题依然存在。不过,目前我国存在的住房问题不同于上世纪80年代的住房问题,80年代的住房问题是住房的严重短缺,当时,无论是高收入家庭还是低收入家庭住房条件都很差。而当前的住房问题主要是结构性问题,绝大多数家庭的住房条件实现了小康水平,但部分低收入家庭、进城务工人员以及刚毕业的大中专学生的住房条件没有得到有效解决。解决这部分群体的住房困难才是我们的当务之急。
但是,要解决这部分群体的住房问题在我国现行住房供应体系中是难以实现的。目前,我国己经建立的住房供应体系是三个方面:为高收入家庭提供商品房,为中低收入家庭提供经济适用房,对低收入住房困难家庭提供廉租住房。这种看似全面实则片面的体系对我国房地产市场特别是住房市场产生了很大的影响。由于经济适用房、廉租房严格限定了购买对象,且供应的数量很有限,不能满足广大中低收入住房困难家庭的需求,同时它也将广大农民工和刚毕业的大中专学生排除在保障体系之外。
这种住房供应体系运行的结果必然导致两个夹心阶层:一是高于低保住房困难户但又无力购买经济适用房的下夹心阶层;二是不符合经济适用房购买条件但又无力购买普通商品房的上夹心阶层。两个夹心层的住房问题被排除在现有的住房供应体系之外,成为当前住房市场上的一个突出问题。
因此,要从根本上解决当前的住房问题,决不是简单的降低房价问题,实际上,一方面,房价的快速上涨是由我国当前所处的城市化高速发展和城市改造步伐的大力推进所决定的,其实,在市场经济体制基本建立的今天,单纯依靠行政手段是不可能把房价降下来的,从一定程度上讲,房价快速下降比房价持续上涨更可怕,它将导致已购买住房的人们集体退房和拒绝还贷(前两年在深圳曾经发生过),从而引起社会动荡和金融危机的发生。另一方面,即使房价再低,两个夹心层也是买不起住房的。
事实上,这三个群体作为低收入阶层(或暂时低收入阶层)是不可能也不应该通过购买住房来解决住房困难的。要从根本上解决他们的住房问题,必须遵循住房消费规律,从理论、政策和实践层面引导他们转变住房消费观念,摒弃住房消费一次到位的消费误区,鼓励和引导“梯级消费”;特别是要切实转变“重买轻租”的消费理念,鼓励他们通过住房租赁市场解决住房问题。
三、建立和完善我国公共租赁住房制度的思考
针对我国住房供应体系中存在的缺陷和问题,我们认为,要切实解决我国城市化进程中的住房问题,就必须大力推进公共租赁住房建设,把公共租赁房作为解决中低收入困难家庭尤其是两个夹心层住房问题的重要途径。
(一)公共租赁住房供应对象和基本原则
所谓公共租赁住房是指在政府政策引导下,由政府、企业公司或社会团体兴建或筹集的,满足在城市刚就业的无住房人员(包括刚毕业的大中专学生和进城务工人员)或住房困难家庭基本居住需求,并以较为优惠的价格向他们提供租赁的住房。公共租赁住房的承租对象主要是在城市工作但没有住房并且暂时无力购买住房的人员或低收入住房困难家庭。主要包括以下四种对象:一是毕业到城市工作的大中专学生;二是城市退伍军人和户口转入城市的退伍军人;三是在城市打工的农民工;四是家庭收入较低且住房困难的家庭。
公共租赁住房建设要贯彻落实科学发展观,坚持以人为本,按照城乡统筹、协调发展的要求,落实总体规划,由政府主导,政策扶持,社会力量参与建设、运营、管理,以成本租金或准市场租金向在城市工作的无房户提供满足其基本居住需求的租赁住房,以新建、收购、调控等措施组织房源,以满足城镇各类住房困难群体的合理住房需求,解决城镇“新生代、夹心层”的住房困难,以实现城镇住房保障对象的“应保尽保”和全覆盖。公共租赁住房的建设坚持协调发展,实现五个结合:一是实物配租与货币配租相结合;二是公共租赁住房的兴建与存量闲置住房收购和收租相结合;三是公共租赁住房的集中建设与零星配建相结合;四是公共租赁住房的建设与旧城改造(棚户区改造、城中村改造)、新区建设相结合;五是公共租赁住房建设与城市经济发展和产业布局相结合。
(二)公共租赁住房的房屋来源
为住房困难家庭提供住房保障是全社会的责任,为此,要充分调动全社会参与公共租赁住房建设和管理的积极性,而不能完全由政府独自承担。公共租赁住房应包括以下四种:
1. 政府公共租赁住房:
由城市政府兴建或筹集的,用于解决暂时没有固定工作单位、残疾人或退休职工的住房困难。
2. 单位公共租赁住房:
由规模较大、用人较多且有生活用地或资金较充足的单位兴建或购买,满足本单位无房职工基本居住需求(含刚毕业的大学生、农民工)的住房,相当于以往的单位职工住房。比如大中专院校可建教师公寓和学生公寓(宿舍),有生活用地的企业可利用生活用地兴建职工公寓(宿舍)、农民工公寓(宿舍)。
3. 社会公共租赁住房:
主要包括两种类型,一是由房地产开发企业按照城市规划的要求,在旧城改造(含城市棚户区改造和“城中村”改造)项目中配建的、用于向拆迁户中住房困难的家庭出租的住房;二是开发区根据城市规划和产业布局的要求,在各类产业园区建设及升级改造中,在人数较集中的产业园区集中配套兴建的公寓、宿舍,用于满足开发区内无条件建房的中小企业职工的住房需求。
4. 公司公共租赁住房:
由公共租赁公司(或房管所)筹集的待出租的二手房。
(三)公共租赁住房的户型标准和租金标准
公共租赁住房是用来解决刚参加工作不久的毕业生或进城务工人员及低收入住房困难家庭的住房问题,公共租赁住房也并不是以往的无偿实物分配,加之政府财力有限,因此公共租赁住房只能是以满足不同对象的基本居住需求为目标。
从目前居民居住水平和基本住房消费需要来看,公共租赁住房的套型面积确定为50平方米左右为宜,原则上不超过60平方米,但要基本以成套为主,以1室1厅为主,兼有少量2室1厅户和共有卫生设施的单间,也可建设一批面向外来务工人员的集体宿舍。所有的公共租赁住房都要进行简单装修,根据不同情况,对有些类型的公共租赁住房要配齐基本家具和必需的家电。住房的建筑质量和环境及配套标准不宜过低,要尽可能满足人们快速提升的对住房功能的需求,避免沦为贫民窟。
公共租赁住房的租金标准应考虑公共租赁住房开发建设成本、市场租金水平和承租对象的支付能力等因素,依据基准租金和调节系数确定。由于各种类型公共租赁住房的建设和管理成本不同,因此,公共租赁住房的租金也不相同。
公共租赁住房的基准租金根据政府或单位的财力和职工情况确定,调节系数根据住房所处的区位、开发建设成本、住房质量等确定。租金在基准租金的基础上进行调节,可以提高公共租赁住房租金和政府及企业单位补贴的公平性。但对采取货币配租形式提供的公共租赁住房,其租金补贴标准要相对统一,建议分为两类:一是对低保无房户继续实行廉租补贴,二是对低收入无房户实行“公租补助”,单位面积的廉租补贴标准要高于“公租补助”的标准。
(四)公共租赁住房的管理机制
由于公共租赁住房是带有保障性质的住房,与完全市场化的商品房不同,它的建设管理模式与商品房不同。其管理可分为三个层次:
一是公共租赁住房的行政管理机构。
住房保障和房屋管理部门是公共租赁住房的行政管理部门,负责制定所辖区域公共租赁住房的政策、制度、发展规划和年度工作计划等,决策和协调公共租赁住房有关的重大事项,并对公共租赁住房建设管理实行监督。发展改革、建设、国土、规划、环保、民政、财政、监察、公安、价格、残联等部门根据各自职责,配合做好公共租赁住房管理有关工作。
二是公共租赁住房的开发建设部门。
公共租赁住房按其类型分为四种,除了收购或收租存量住房外,有三种是兴建的:一是政府公共租赁住房,由各地政府兴建或筹集的,建议成立公共租赁住房投资开发公司或者由各地政府委托国有开发公司投资建设。二是单位公共租赁住房,由各单位自建或委托开发企业代建。三是社会公共租赁住房,属于旧城改造项目中配建的,由各项目的房地产开发公司负责配建,属于在开发区中集中建设的公共租赁住房,由开发区管委会委托国有开发企业建设。
三是公共租赁住房租赁公司。
成立公共租赁住房租赁公司,由该公司负责本地区公共租赁住房的租赁管理工作。公共租赁住房租赁公司负责筹集房源,向符合条件的对象配房租赁,收取租金,发放补贴。
因此,公共租赁住房的建设和管理实行住房建设与租赁经营分离、租赁经营与行政管理分家,三者各司其职,相互合作。
(五)公共租赁住房的政策支持
公共租赁住房属于保障性质的住房,必须给予相关政策支持:
1. 土地政策:
规划国土部门应将公共租赁住房建设用地纳入规划,并对公共租赁住房的建设用地实行行政划拨。
2. 资金来源:
政府要向居民提供公共租赁住房,必须有资金来源保障。资金来源保障是公共租赁住房制度建立和维持的必要条件。公共租赁住房的资金来源主要有六种途径:
一是中央政府和各级地方政府的财政拨款。可考虑在各级政府年度财政预算中安排专门的公共租赁住房保障资金;
二是土地出让净收益。政府可以考虑在土地出让净收益中安排一部分用作公共租赁住房保障资金;
三是住房公积金增值收益余额。地方政府可以考虑在住房公积金增值收益余额中划出一部分用作公共租赁住房保障资金;
四是公共租赁住房租金收入;
五是各单位利用一部分福利资金,建设公共租赁住房;
六是社会资助、捐赠及其他方式筹集的资金。政府应该鼓励企事业单位及其他机构为公共租赁住房体系的建立和发展提供各种形式的资助、捐赠。
3. 税费政策:
树立健康的住房消费观念 篇9
1 我国目前的住房消费观念误区
住房制度的改革以及住房信贷政策的放开让许多居民圆了住房梦。但由于居民消费心理的不成熟, 目前存在着一步到位、超前消费、偏爱房产及买涨不买跌等不理性消费行为, 而这些不理性行为所产生的需求则进一步拉动了房价的上升。
1.1 过分看重“自有产权”的观念
由于传统“富而置地”观念影响, 居民将“有房住”和“拥有住宅”区分开, 在租房住和买房住的选择中, 90%的人会想办法购买住房产权。从情感上来说, 在大部分中国人心里, “家”不仅是有地方住, 还包含精神寄托。很多人觉得只有住在自己的房子里, 心里才踏实。目前, 在购买住房的刚性需求中有不小的比例是由于结婚、孩子读书等原因产生的。我国传统观念中婚姻一向是和房子紧密相连的, 结婚要准备好的第一件事就是房子, 有了房子, 心才能安定。同时, 由于我们目前的户籍制度和教育制度的安排, 也让不少人为了孩子上学而买房。另外, 从经济上来说, 租房所要的租金也不少, 到头来房子还不是自己的, 尤其是在房价、房租不断上涨的趋势下, 让人觉得租房在经济上不划算。
1.2 一步到位的观念
一步到位观念就是购房者希望通过一次性购买住房解决终生居住问题。一步到位的购买者认为:买房是人生中的一件大事, 买套不满意的, 住着也不舒服, 不如咬咬牙买套好的, 这样一方面可以提前享受, 另外也少了许多搬家的麻烦。甚至有部分人, 在子女还小甚至刚出生时就早早的为其购买住房。前些日子, 搜房网推出了《2010年重庆春季购房消费调查问卷》, 截至4月8日共有10899名网友参加了调查。调查数据显示, 在接受调查的群体中首次置业者超过一半, 达到了58.76%。超过40%的市民首选90平方米以上的大户型, 其中选择150平方米以上的大户型也占了一定的比例, 选择50平方米以下小户型的不足15%。由于网民大多是年轻人, 从数据中可以看出, 年轻人购房喜欢一步到位。
1.3 超前消费的观念
超前消费是指脱离自己收入水平和收入能力的盲目消费行为。“负翁”、“房奴”现象就是超前消费特有的产物。自从“中美两个老太太买房子的故事”广为流传后, 我国居民 “量入为出”的观念开始转变, “超前消费”的步子迈得又大又快。购房者为购买一套属于自己产权的住房, 不仅把自己的存款花了, 把亲戚朋友的钱借了, 而且还把自己的后半辈子抵押给了银行。2009年年末, 上海城镇居民人均建筑面积已经超过34平方米, 这与国民经济整体发展水平及居民收入水平相比, 整个国民财富的累积水平在住房消费上已经超出了现在居民的富裕程度。消费者不仅在住房面积上追求宽敞, 同时在居住环境、房屋装修方面也过于追求“舒适、高档、豪华”。住房消费观念由“居者有其屋”向“居者有佳屋”转变, 导致住房消费出现了一种非理性化的超前消费倾向。
1.4 用房产来保值增值的观念
房产确实兼具 “消费品”和“投资品”的双重属性。目前股市不景气, 投资渠道缺乏, 没有开征物业税, 城市化进程加快, 在房价上涨及通货膨胀的预期下, 不少人通过购买房产来实现自身财富的保值升值。尤其是在我国住房改革完全货币化以后, 我国大部分城市的房价经历了几番疯狂的上涨, 这种房价上涨带来的巨大“财富增值”诱惑着成千上万的老百姓为买房竞折腰。不少先富裕者, 在手头盈余资金找不到更好的投资渠道时, 纷纷将眼光转向了房产市场, 出于对未来房价走高的预期, 希望获得稳定的租金回报和升值回报, 于是把大量资金投向房地产。温州炒房团、山西炒房团都是例证。《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告 (2007) 》显示, 深圳的投机性购房占到了58.42%。许多二次或多次置业者购房目的大多也是投资或投机。但是, 我们必须的理性的看到, 现阶段我国的房地产市场的发展并不健康, 高房价里的泡沫有待挤出, 并且我国目前很多商品房的使用寿命只有30多年。如果居民利用银行贷款来投资的话, 房产并不是很好的投资品种, 在贷款利率较高、物业服务费、住宅功能贬值、经济贬值的综合作用下, 投资住宅房地产可能会血本无归。国内20世纪90年代末中国香港房地产市场、目前美国房地产市场都证明了这一点。
2 我国目前住房消费观念形成的原因分析
2.1 传统文化的影响
中国人对住房具有一种特殊的情结。中国的传统文化以儒家文化为主, 儒家文化又是以“家”为核心的文化, 而维系“家”文化的物质载体则是住宅 (有私有产权的房屋) 。没有住宅就没有“家”, “家”是人们的安身立命之所, 因此, 人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅, 年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子, 这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。有土斯有财, 就是这种文化的口头表达方式。以前人们说一个人一无所有就是:“上无片瓦下无插针之地”, 可见住房在人们心目中的地位。
2.2 住房需求在过度压抑后的释放
计划经济时代, 在“先生产、后生活”的指导思想下, 单位和政府建房很少, 以至于城镇人均居住面积从新中国成立初期的4.5平方米降至1978年的3.6平方米, 出现了许多住房困难户。住房消费商品化市场化后, 人们可以自己掏钱选购所需住房, 对大面积住宅的渴求瞬间可以变成现实, 于是长期被压抑的住房需求得到猛烈释放。
2.3 财富增值的诱惑
近年来, 房价节节攀升, 房价上涨所展示的巨大升值空间诱惑着人们争相购买房产。国土资源部《2009年全国主要城市地价状况分析报告》披露:2001年全国城市住宅价格均价为2017元/平方米, 2009年为4474元/平方米。从这个比较保守的数据上我们可以看到这几年间房价已翻了一翻。从我自身买房的经历来看, 房产的增值空间更是巨大, 2006年年初, 笔者在上海浦东内环边上买的一处房产是9600元/平方米, 目前, 该小区的房价已涨至30000元/平方米。房价的快速上涨让人不得不望房兴叹:存款的速度远远赶不上房价上涨的速度, 越是等待, 越是买不起房子。房产所展示的巨大升值空间不仅让有刚性需求但购买力欠缺的人们千方百计想办法凑首付, 争取早日当上“房奴”以免为下一波的房价上涨埋单, 而且更加强烈诱惑着那些手头有闲钱又没有更好投资渠道的人们竞相购买房产以期获得财富的保值增值。
2.4 超前消费的过度宣传
在房改初期, 为了改变中国人“量入为出”的消费观念, 鼓励居民用信贷购房, 一个关于中美两个老太太购房的故事流传甚广。故事的大意是:一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇。中国老太太说:“我攒了30年的钱, 晚年终于买了一套大房子。”美国老太太说:“我住了30年的大房子, 临终前终于还清了全部贷款。”后面的问题就是:你觉得两个老太太哪个更幸福一些。此后的十几年, 这个故事被房地产商和银行顶礼膜拜, 改变了一代中国人 (尤其是年轻人) 的住房消费观念。很多人利用贷款住上了自有产权的房子, 中国的房地产信贷市场也因此蓬勃发展起来。这个故事用人人皆向往的“幸福”来倡导超前消费, 但却没有提及超前消费的前提及后果。要享受“超前消费”带来的幸福是需要有条件的, 其前提就是你有能力并有意愿还完贷款。在我国社会保障制度不完善、保障程度较低的今天, 面临着随处可见的失业、疾病等意外, 又有多少人能保证自己有能力还完二三十年的贷款呢!另外, 如果房价不是一直上涨, 而是暴跌的话, 又有多少人有意愿去还贷款呢!美国的次贷危机已经给了我们这方面的警示。
2.5 盲目攀比的推波助澜
所谓攀比心理, 是刻意将自己在智力、能力、生活条件等方面与别人进行比较, 并希望超越别人的一种心理状态。攀比之风在我们这个社会的任何一个时候、任何一个领域都有过之而无不及, 人们已经不满足于原有的只要能够居住就行的那种居住环境, 而是向着更高更好更人性化的方向发展。不少消费者在买房时并没有充分考虑自己的需求, 流行什么就追着买什么, 本来两夫妻住着90平方米的房子刚好适用, 却偏要四处筹钱换成140平方米的大房子;本来家里人多需要更多的房间却非要选择客厅大卧室少的“气派户型”;本来住在市中心方便自己上班、孩子上学的却为了身份的象征跑到郊区买别墅。所以, 小房换大房, 低档的换高档的, 有房的想投资更多房产赚钱, 人们的这种攀比心理在一定程度上也加速了房价的上涨。
3 树立健康的住房消费观念
科学的住房消费观念应该要能促进房地产业健康发展, 要能积极引导居民的住房消费向良性循环发展。纵观目前的住房消费行为, 确实存在一些不理性的消费行为。而住房作为重要的消费资料, 应该建立一种科学健康的消费观念才符合当前的实际和和谐社会建设的需要。
要树立健康的住房消费观念, 首先要正确意识到以下几点:第一, 社会在发展, 居住的品质、内涵也在不断深化、延伸。十年前购买的豪宅, 在今天看来可能是很普通的住宅, 甚至是不合流的住宅。第二, 人的一生, 在不同的阶段, 其收入水平是不断变化的, 能用于住宅支出的能力也是变化的, 相应的对住宅品质要求也是不一样的。第三, 家庭人口数量、结构也是变化的, 你可能由两口之家变成三口或四口之家, 然后又变回两口之家。家庭人口变化, 会促使你对住宅的要求发生变化。第四, 现代社会人才流动频繁、加速, 人们往往要异地就业、异地转换工作。意识到了以上几点, 在我们购房的人生规划中, 就可以针对不同阶段的需求进行梯度购房。
所谓梯度购房, 要根据消费者自身的年龄、收入来确定自己的住房消费层次, 不要盲目追求住房高消费;同时, 消费的形式也可以按照自己收入的增长逐步由租赁到自用再到投资转变。就是在一个房地产市场中, 购房者根据自己的收入及需求, 先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念。我们可以简单地这样理解它的含义, 一个年轻人大学毕业踏入社会, 这时他首先用租房的形式解决居住问题。经过一段时间工作踏上正轨手中也有了一些积蓄, 这时候可以考虑买上套五六十平方米的二手房先安个家, 这样结婚用房的问题也就迎刃而解。再过几年孩子长大了而你的收入也可能有了较大幅度的提高, 这时你就可以卖掉旧房子, 根据自己的能力买入一套居住舒适度相对较高的住宅, 面积大一些、房型好一点, 这时你可以说拥有了一个像模像样的“家”了。若干年后, 也许你已经成了一位“金领”级的人物, 这时你就有资格和能力考虑一下你个性化的居住需求了, 这可能会是一套高档的复式住宅甚至是一座别墅, 从而最终实现自己的居住梦想。
从国外的情况来看也是如此, 美国人平均一生换7次房, 很多美国人在30岁、40岁、60岁时会按不同的收入情况和需求特点购置不同的住房, 从普通公寓到连体别墅, 再到更高档的单体别墅。在国外成熟的房地产市场, 都经历并演绎着一个“梯度消费”市场。有的人一生可能永远租房而不去买房;有的人多次置业、异地置业, 不断调整自己的居住环境。人们根据各自的实际情况决策自己的置业计划, 市场很自然地形成了“梯度消费”特色。
另外, 梯度购房消费观念不仅与个人成长规律相适应, 也与我国住房供应体系相适应。目前我国住房供应体系是商品房主要面向中高收入家庭, 特别是高收入家庭;经济适用房面向中低收入家庭;廉租房主要面向较低收入的困难家庭。当我们收入较低时, 我们可以先申请廉租房, 随着收入的增加和财富的积累, 可以由购买具有保障性质的经济适用房向商品房甚至高档商品房过渡。
这种梯度购房消费观念对于居民来说, 既能让我们“有房住”, 又不至于让我们由于超前消费背上过重的经济和精神负担;梯度购房消费观念对于房地产市场来说, 有助于房地产市场的健康发展, 避免房价的暴涨暴跌;梯度购房消费观念对于社会公平来说, 可以避免由于房价涨跌所造成的穷人的财富向富人转移的现象。总之, 梯度购房消费观念有利于我们个人的身心发展, 有利于房地产市场的健康发展, 更有利于社会的和谐发展。
参考文献
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[3]张平石, 祝平衡.住房消费观念及其对经济社会的影响[J].统计与决策, 2009 (1) .
住房消费需求 篇10
住房公积金是指各单位及其职工个人缴纳并长期储存的, 用以日后支付购买、建造自住用房, 翻修、大修自住住房等费用的具有储备金性质的资金。1991年5月中国上海市借鉴新加坡中央公积金的经验, 结合自身情况, 在中国率先建立了住房公积金制度。随后天津从1992年1月1日开始施行住房公积金制度。经过18年的发展天津住房公积金制度经历了三个阶段:第一阶段为起步阶段 (1991年-1994年) , 主要是对职工分步提租发放住房补贴, 租房购买债券, 鼓励职工购房, 发展合作建房, 建立单位住房基金。第二阶段为法制化规范化阶段 (1995年-2001年) , 主要是推进住房公积金制度的法制化和规范化过程。第三阶段为依法管理时期 (2002年起) , 2002年3月, 国务院修改并重新公布《住房公积金管理条例》, 使《条例》更趋严谨完备, 加之中央银行的各项政策相继出台, 天津市住房公积金制度进入依法管理阶段。中国的住房公积金制度实质上是一种具有普遍性的住房保障制度。住房公积金的实施解决了长期困扰中国的住房机制转换问题和筹集政策性住房融资问题。近年来, 关于住房公积金的地位、作用和发展前景, 在专家和普通民众中存在着很大的分歧, 因此住房公积金制度的重新定位和长效发展问题显得尤为重要。本文的主要目的是试图对天津公积金的住房保障功能进行定量侧度, 帮助人们更加科学地、全面地理解住房公积金制度。
2 住房公积金对住房消费的贡献度模型
本文使用2006年中国国家社会科学院基金项目成果中使用的模型, 该模型使用四个衡量住房公积金对住房消费的贡献度水平指标, 本文仍沿用项目中指标的定义。分别为:
(1) 住房公积金贷款贡献度= (公积金贷款金额÷家庭购房款总额) ×100%。该百分比越高, 说明其对普通居民住房消费的支持力度越大。
(2) 住房公积金还款贡献度= (公积金月缴存额÷公积金贷款和商业贷款约还款总额) ×100%。购房家庭可以提取住房公积金账户余额, 采用“逐月还款法”的方式进行还贷。该百分比越高, 说明住房公积金对普通居民还贷的支持力度越大;如公积金月缴存额大于每月分期还贷, 则该值定义为100%。
(3) 家庭月收入还贷率= ( (公积金贷款和商业贷款月还款总额-住房公积金月缴存额) ÷家庭月收入) ×100%。这一比例越低, 说明住房公积金还款贡献度越高。
(4) 住房公积金利息节省率= ( (与公积金贷款等额的商业贷款利息额-公积金贷款利息额) ÷全部为商业贷款的利息额) ×100%。一般住房公积金贷款利率比商业贷款利率低, 该百分比越高, 说明住房公积金的贡献度水平越高。
该模型综合考虑了各个城市住房公积金的相关政策、上一年度职工的平均工资、房地产市场等因素, 设置了家庭收入、公积金缴存、购房、公积金贷款等4类模型参数, 主要包括:家庭年可支配收入、住房公积金缴存基数和比例 (企业+个人) , 购房房价、面积和首付款比例, 住房公积金贷款年利率、最高限额和还贷年限, 商业贷款年利率和还款年限等。
该模型是一个动态模型, 能够根据住房公积金政策的调整、收入水平、购房需求和房价等市场数据, 或者国家统计部门公布的数据, 比较方便地调整模型参数, 实现对不同收入阶层、不同地区、不同年份和不同统计口径的分析测算, 从而分析不同城市之间住房公积金对不同家庭住房消费的贡献率水平。
3 同一时期天津与不同城市的实证分析
3.1 天津及典型城市住房消费中住房公积金的贡献度测算
除天津外, 选取了北京、上海和重庆为代表城市, 以城市中普通双职工家庭为分析测算对象, 以这些城市统计局、政务网和公积金管理中心提供的2009年数据为依据, 确定相应的模型参数, 测算一个代表性家庭2009年在住房消费中公积金的贡献度水平, 并对相关影响因素进行分析。
3.2 比较分析
通过上述数据, 天津与其他直辖市的对比, 我们可以看出
(1) 天津和重庆的住房公积金贷款贡献度比较高, 达到了最高的79%。主要是因为这两个市的房价相对比较低, 除去20%首付款, 需要贷款的数量没有超过住房公积金贷款的20-50万元限额, 因此其住房公积金贷款贡献度达到了最高值。而北京和上海, 由于房价比较高, 平均达到113-132万元, 公积金贷款不足以满足购房款, 还需要商业贷款来补充。
(2) 在住房公积金还款贡献度方面, 天津的数值明显高于其他直辖市。从表1我们可以看出, 天津住房公积金的缴付比例比较高, 达到了11%, 而上海和重庆却只有7%。北京的虽然达到了12%, 但因其房价较高使其贡献度不如天津那么高。
(3) 天津的家庭月收入还贷率远比北京和上海低, 略高于重庆。这是因为天津的收入与房价比几乎相当于北京和上海的1/2, 虽然比重庆要高, 但也可以说明其处于一个比较合理的水平。
(4) 由于近期政府不断调整住房公积金和商业贷款的利率, 使得两种贷款的利率差额达到了2.07个百分点, 因为天津和重庆公积金贷款限额相对较高, 因此天津和重庆的居民完全获得了公积金贷款的利率优惠, 其住房公积金贷款利率节省率达到了最高的39.55%。
综上所述, 从总体来看, 天津地区住房公积金在住房消费方面的贡献度是高于其他直辖市的这一方面与天津地区的房价水平、家庭年收入水平等客观因素有关, 另一方面也和该地区执行的住房公积金政策, 如住房公积金贷款最高限额、住房公积金缴存比例等有极大的关系。
4 结论
从制度设计看, 与其他直辖市相比, 天津住房公积金制度, 在缴交比例和基数, 公积金贷款与商业贷款利差, 贷款最高限额都是与其居民平均收入和住房市场价格相适应的, 其住房公积金在住房消费方面的贡献度是较高的。
天津的家庭年可支配收入达到48557.5元, 公积金缴存比例达到11%这样的高水平, 而平均房价却只有6018元/平方米, 远低于北京和上海的房价。这说明从理论和制度设计层面上看, 天津住房公积金制度在解决居民住房问题提高居民福利方面还是起着比较大的作用
参考文献
[1]徐峰, 胡昊.住房公积金住房消费贡献度模型和长效发展数量指标体系研究 (建设部课题“住房公积金长效管理与风险控制机制研究”第四分报告) [R].2006.
[2]徐峰, 胡昊, 丛诚.住房消费中住房公积金的贡献度———以典型城市为例的实证研究[J], 建筑经济, 2006, (4) .
吉林省城镇居民住房消费能力分析 篇11
随着房地产业的迅猛发展和住房分配货币化进程的加快，住房市场日趋完善和活跃。近几年，城镇居民消费重点已从吃、穿、用向住、行和教育等方面转变，住房消费在居民消费中的比例显著提高，城镇居民的住房条件明显改善。
1、居住面积逐年增加
住房面积是衡量居住水平的重要指标，其大小反映了人们居住条件的好坏和居住水平的高低。据调查资料显示：我省城镇人均住宅面积从2000年的9.14平方米增至2005年的19.4平方米，年均增长22.6%。人均购买商品住宅2000年为0.26平方米，2005年增加到0.63平方米，增长1.4倍，年均增长27.8%。
2、住房条件得到改善
过去老百姓居住在低矮、潮湿的平房较多，住宅商品化之后，居民居住楼房比重上升，住房的档次大幅提高，近年来居民用于住宅消费的支出明显增加，据调查资料显示，2005年吉林省平均每户住房间数（不包括厨房、厕所、厅）为2.32间，与2000年的2.03间相比，增加0.29间，增长14.29%。
3、住房配套设施日趋完善
目前，吉林省城镇居民的住房成套率已达80%。居民从无房到有房，从住旧房到住新房，从住小房到换成大房，住宅设施明显改善,居住条件更加舒适。据调查资料显示，2005年吉林省城镇居民住房内有厨房的占97.82%；超过51.37%的家庭使用自来水；城市1/4的家庭拥有洗澡设备；城镇家庭有独立使用厕所的比重为75.98%，使用管道煤气或液化石油气的居民户达90%。
二、城镇居民住房消费能力分析
1、总体住房消费能力分析
房价收入比是衡量居民购房支付能力的主要标志，反映了居民家庭对住房的支付能力，按照世界银行的标准，商品房的价格与居民家庭年收入之比在3～6倍的范围内时，可以认为居民对住宅的价格是有承受能力的。
据统计资料显示，2006年我省城镇居民人均可支配收入为9775.07元，按平均每户家庭人口数2.97人计算，平均每户家庭年可支配收入约为2.9万元，按此推算，合理的房价区间应在9～18万元。假定购买80平方米商品房，商品房平均销售价格2000元计算，则需要16万元,房价与居民家庭年收入比为5.5。说明目前我省商品房价格处于合理的价位区间，多数城市居民家庭具有承受能力。而根据世界银行的统计数据，1998年全球中等收入家庭的房价收入比平均水平在5.4～9之间。这样看来，我省当前的房价收入比不仅较低，而且还和国际同等水平相当。
2、不同收入阶层的住房消费能力
针对不同收入层次居民的实际情况分别从房价收入比、住房消费比例两个方面，分析不同收入层次居民的购房能力、住房负担能力。
（1）不同收入层次居民的房价收入比及住房和收入情况
首先根据城镇居民收入分组资料，分别计算出了2005年最低收入户到最高收入户共7个组的房价收入比。结果表明，我省不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。主要表现在以下几个方面：
一是最低收入家庭的房价收入比很高，2005年达到了17.58，是全国平均水平的2.93倍；低收入户的房价收入比也较高，2005年达到11.03，是全国平均水平的1.84倍。
二是最高收入家庭的房价收入比很低，2005年只有2.56，仅为全国平均水平的36％；高收入户的房价收入比也较低，2005年是3.86，是全国平均水平的64％。
三是中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断增加的趋势，而高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。
其次，从购房金额情况看，购房金额为12～14万元左右的商品房，中等收入水平以上家庭才能接受；购房金额为16～19万元左右的商品房，中等偏上收入水平以上家庭才能接受；购房金额20万元左右的商品房，20%高收入户家庭才能接受。
第三、低收入户因家庭收入低，居住条件差，对未来预期收入不高，家庭积累增长缓慢，购房能力较弱。从居住面积看，2005年10%的最低收入户和10%的低收入户家庭人均居住面积分别为13.78平方米、14.55平方米,分别低于平均水平5.82平方米、4.05平方米；从住房结构看，10%的最低收入户和10%的低收入户家庭以居住一居室和二居室居多；从家庭收入情况看，2005年全省最高收入户组平均家庭年收入为62592.55元，中等收入户组平均家庭年收入为24519.7元，最低收入户组平均家庭年收入为9074.02元，最高收入户组平均家庭收入比最低收入户组高出近7倍。10%的最低收入户和10%的低收入户家庭，按吉林省平均，房价与家庭年收入比分别为17.58和11.03，这样的房价收入比显然大大超出了低收入居民家庭的承受能力。
（2）用住房消费比例指标来反映不同收入组的人群现有住房的负担能力
住房消费比例是指住房消费开支占家庭收入的比例。其中，家庭总收入是指人均家庭可支配收入；住房性支出包括购房或者建房支出、居住支出和住宅公积金支出3部分。不同收入阶层可从最高-最低分为7个层次，比例越大，住房消费的负担能力越弱。
从表中可看出：大部分人群住宅消费比例偏低，最低收入人群的消费支出相对收入占最高比例；最高收入人群由于住宅需求被满足，消费弹性减小，因而住房消费比例较低，但实际支付能力最高；中低收入者的住宅消费比例偏低，较低收入以下人群的住宅消费比例偏高。从以上两个指标来看，我省城镇居民的住宅支付能力还需要提高。
三、影响城镇居民住房消费能力的因素
1、居民收入水平
城镇居民的家庭可支配收入直接影响人们的购买能力。近年来，我省城镇居民的人均可支配收入增长缓慢，年均增长远远低于房地产价格增长速度。虽然目前住房需求大，但房价高和收入水平偏低的问题直接制约着居民购买商品房的能力。
2、房屋的质量与价格
随着社会的发展，居民的住房无论在质量方面、配套设施方面都有很大改进，必然导致建房成本提高，价格随之上涨，从而对居民购房能力提出更高的要求。
3、住房金融的发展水平
影响居民住宅承受能力的不仅仅是收入积余，在银行对个人住房贷款广泛支持环境下，居民住宅负担能力还与按揭利率、按揭期限和首付款比例有关。从现用的金融产品看，居民按揭贷款首付比例一般不低于30%，还款期限也比较短，还不能很好地满足居民的需要。如果银行要求的首付款比例下降、按揭期限延长，特别是银行贷款利率的下调都将提高居民住宅负担能力，缩小与现行房价的差距。
4、国家政策
一是国家在土地供应、税收等方面采取了一系列的措施，以及开发成本的提高对住房的价格产生一定的影响；二是住宅开发与需求相脱节。在住宅供应中，由于政府的廉住房、经济适用住房投资不足，中低价位住宅比例偏低，从而影响到居民的住房消费能力。
四、提高城镇居民住房消费能力的对策
1、加大廉住房、经济适用房的建设，解决低收入人群的住房困难问题
（1）继续大力建设经济适用房。有效地控制住宅建设成本，对经济适用房出售实行政府指导价，并对经济适用房的购买对象和购买标准进行界定，以向中低收入户提供经济适用房，并以此为主扩大住房投资规模。
（2）对低收入家庭提供廉租房的住房保障制度。由国家直接投资建设低造价住宅以满足无力进入市场的低收入居民适当住房需求，改目前安居房以售为主变为售租并举，保持一定数量的保障性出租用房，对享受安居工程或最低保障者实行动态管理，要根据其收入的变化适时进行调整。
（3）各地规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，严格控制低密度、高档住房的建设。大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持；通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励小套型、功能良好的经济适用住房的建设。
2、引导开发商提供多样化的产品，满足不同消费档次居民的住房需求
根据居民的需求，增加小户型住房的供应。目前开发商以大户型住房供应为主，而小于70平方米的小户型住房供应太少，不能满足中低收入居民的迫切需求。同时，随着老龄化日益推进，老年人退休以后，他们往往会把原来面积较大的房子卖掉，去买一套面积较小、配套设备齐全、居住环境幽雅、舒适方便同时离子女较近的房子；较多的单身年轻人也对小房型有着强烈的需求。由此可以看出，小房型的商品房有着巨大的消费市场，根据供给与需求相均衡的原则，应该提供更多小面积的住房。
3、开发更多的住房金融产品，提供更完善周到的金融服务
（1）应积极扩大个人贷款的范围，尽可能降低贷款利率和首次付款比例，开办多种形式的贷款业务，来满足不同层次居民的贷款要求，提高服务效率。
（2）建立健全抵押贷款的担保制度，降低贷款风险。建立商业性抵押贷款保险公司和其他多种与抵押贷款相关的保险险种为辅的住房抵押贷款保险体系。努力发展抵押贷款二级市场，建立以住房抵押贷款为核心的借贷机制，并使抵押贷款具有流动性，使金融机构的抵押贷款活起来，以降低这类贷款的风险。要采取有力措施，简化贷款手续，降低住房贷款的中间费用，减轻借款人的贷款负担。
4、树立理性的消费观念，根据自己的收入情况，形成梯度消费
应当加强对居民住房消费观念的引导，逐步改善住房消费和供应结构，使百姓形成多元住房梯度消费理念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房。消除盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区。高收入居民购买新建高档商品住房，中等收入居民购买或者租赁普通商品住房，低收入居民租赁二手房及廉租住房，待中低收入居民收入状况好转后再改善住房条件，减少对新建商品住房的消费需求压力，形成梯形住房消费结构。
（作者单位：吉林省社会科学院经济所）
引导住房消费向合理置业转变 篇12
住房需求结构与住房供给结构现状分析
如图1左边所示, 城市居民的住房需求结构大致可分为三个层面:一是满足最基本居住生活需要的危改和拆迁居民;二是满足要求达到小康居住生活水平的众多居民;三是满足要求第二次置业需求, 达到现代或休闲居住水平的部分居民。这三类不同标准的住房需求都是合理的。政府和市场应该积极创造条件, 逐步满足这些消费需求, 从而推动了城市建设的发展。
如图1右边黑线所示, 城市居民住房供给结构可分为新开发住房和存量住房两部分, 新开发住房一级市场带动存量住房租售二级市场发展。一般情况下, 房地产企业为追逐利润最大化, 在自身条件具备的情况下, 都会开发单栋别墅和公寓商品房等利润较高的项目, 而较少关注普通商品住房、经济适用房和廉租房, 在没有明确的政策导向和经济杠杆作用下, 住房市场必然会形成普通商品房和经济适用房的供给短缺局面。
居民收入水平与住房供给结构矛盾分析
大中城市的居民收入水平与投资置业需求结构密切相关。从居民住房的购买和租住对象看, 可分为五种层级结构:一是本地低收入者占一定比例, 应以租房为主;二是本地中等收入者占绝大部分, 应以购买经济适用房和普通商品房为主;三是本地高收入者占一定比例, 应主要购买公寓商品房和单独别墅;四是外地投资置业者占一定比例, 应主要投资公寓商品房和单栋别墅;五是国外投资者占一定比例, 主要投资公寓商品房和单栋别墅。
目前, 我国特大城市中, 外地投资置业者和国外投资者已经占购房者群体比例的50%左右。这些外来人口加剧了当地住房供需结构紧张的局面。正如图1左边红、黑线所示, 不同购房群体的“合理置业行为”和“不合理置业行为”交织一处, 对普通商品房和经济适用房造成极大压力, 促使其价格飞快上涨。
不同购房群体的“合理置业行为”和“不合理置业行为”包括五点:一是本地低收入者 (指在本城市居住多年的生活和劳动者、下同) 理应享受当地政府提供的廉租房补贴和危改拆迁补偿, 在具备一定财力时购买经济适用房, 但当前存在廉租房源不足, 部分经济适用房被高收入水平者买走的情况;二是本地中等收入者理应享受当地政府提供的经济适用房征地费优惠和危改拆迁补偿, 在具备一定财力时购买普通商品房。但当前的问题是经济适用房房源不足, 普通商品房价格过高;三是本地高收入者理应享受当地政府提供的普通商品房税费优惠和危改拆迁补偿, 同时也应限制其享受经济适用房征地费优惠, 但对其购买公寓商品房和独栋别墅应收取一定的“土地资源占用费”;四是外地投资置业者由于未在本地有长期纳税贡献, 为此不应享受本地的经济适用房征地费优惠、普通商品房税费优惠和危改拆迁补偿, 并应对其购买经济适用房实行严格限制, 而对购买普通商品房、公寓商品房和独栋别墅应收取不同比例的“土地资源占用费”;五是国外投资者由于未在本地有长期纳税贡献, 因此不应享受本地的税费优惠政策, 并应对其购买经济适用房和普通商品房实行严格限制, 而对购买公寓商品房和独栋别墅或名宅、四合院都应收取不同比例的“土地资源占用费”。
因此, 各级地方政府应当适时出台新的“城市居民普通住房补贴优惠办法和基本生活住房置业保障措施”, 优先解决本地居民的基本生活需要, 使大中城市住房健康发展, 是社会经济利益关系得到新的均衡。
住房供给结构调整与城市居民住房保障政策
大中城市普通商品房价格过高的原因, 是国外、外地和本地的高收入群体的“不合理置业行为”和房地产开发商的“逐利追求”共同推动所致。而这种“不合理置业行为”并不是这部分高收入群体的问题;这种“逐利追求”也不是房地产开发商的错误, 恰恰真实地反映了城市商品住房市场的价值规律和基本特征, 并不能人为扭转, 也不应该逆转。
这些问题的出现, 有其偶然性也属必然性。一方面证实了改革住房分配制度、鼓励居民投资置业的大方向是正确的;另一方面也反映了地方政府对城市居民住房市场规律和居民投资置业调控政策的理论认识不够深透, 所实施的法规制度和税费规定尚不完善。
众所周知, 城市居民住房市场应是一个有门槛、有边界的准商品市场。其决定要素——土地资源是有限的、居民住房供给是有节制的, 居民住房补贴和优惠政策应是面对本地的, 居民住房价格应是适度的, 不应放任自流和完全市场化。
然而, 目前解决这个问题的指向似乎有些偏颇。社会舆论一方面指责房地产开发商的“逐利追求”;另一方面怪罪高收入群体的“不合理置业行为”。这个倾向是不能倡导的不和谐因素。解决问题的关键在于地方政府尽快完善“城市居民普通住房补贴优惠办法和基本生活住房置业保障措施”。对外来投资置业者, 一方面应持开放态度, 鼓励他们投资置业;另一方面又要根据城市土地资源和人口压力等不同情况, 区别制定“外来居民投资置业激励约束管理办法”, 对其征收适当比例的土地资源占用费, 将经济手段和行政措施结合, 促使这些高收入群体购买公寓商品房和独栋别墅, 同时交纳更多的税费, 以转移支付形式支持经济适用房和廉租房建设。由于公寓商品房和独栋别墅所占土地资源系数更大, 这部分住宅的“土地资源补偿”理应交给政府, 而不应成为个别房地产商的利润源泉, 更不应成为国外投资者和个别公民发财致富的投资渠道。
总起来讲, 城市住房供给结构的调整和城市居民普通住房保障政策的完善是个系统工程, 要抓住以下重点工作:一是各地都要制定和实施住房建设规划, 对新建住房结构提出具体比例要求, 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房;二是进一步发挥土地政策和税费法规的调节作用, 严格执行住房开发、销售有关政策, 引导和调节住房需求向“合理置业行为”转化;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度, 科学确定房地产开发土地供应规模, 制止囤积土地和盲目拍卖土地行为;四是完善城市居民普通住房补贴和优惠税费办法, 规范执行廉租房和经济适用房销售制度, 统一规定城市居民的纳税人义务和享受基本生活住房置业保障, 做到信息公开和群众监督。此外, 在加快解决中低收入群体的基本生活住房困难的同时, 还是加强宣传, 教育和抑制人们盲目攀比、脱离实际的过高要求;五是进一步整顿和规范房地产市场秩序, 抓紧处置长期空置房, 鼓励房改房和存量房上市, 扩大中低价位租售房源, 积极发展住房二级市场和租房市场。如此坚持下去, 就会呈现图2:大中城市居民住房供需市场调整结构示意图的效果。
如图2左边所示, 地方政府鼓励国外、外地投资置业者和本地高收入者购买高档住宅, 但限制其购买普通商品房, 严禁购买经济适用房;鼓励本地中等收入者购买普通商品房, 适当限制其购买经济适用房;帮助本地低收入者解决廉租房, 提高收入后购买经济适用房。如此政策调整后将会出现这样的局面:一是单栋别墅和公寓商品房的土地供应减少。由于各类开发商都参与竞争使建设品质提高, 在投资置业群体购买力不变情况下, 单位面积住房价格将会继续上扬, 政府税费收入不会明显下降;二是普通商品房的土地供应增加。在建设质量不变、投资置业群体购买力不变化情况下、由于各类开发商都参与竞争使单位面积住房价格趋于平稳或略有上升。长期以往, 大中城市的居民住房市场就会实现供需结构基本平衡。
值得强调的是:新的城市居民住房供应政策必然会影响到前期已购房居民的切身利益, 地方政府部门应及时出台“已购房者土地资源占用费补交办法”, 可每年按“居住面积占地系数”收取一定比例的费用, 集中用于城市基础设施建设。从理论上讲, 城市土地批租问题在我国并没有真正解决好。因此, 这个建议值得考虑。